大连市甘井子区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0211民初4694号 原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。 法定代表人：王立峰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。 被告：王诗衍，男，汉族，1984年3月7日生，现住大连市甘井子区。 原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告王诗衍物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告王诗衍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令给付原告物业服务费14,639.52元（自2017年9月1日起至2020年12月31日止）；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金4,391.86元。事实与理由：原、被告双方于2017年6月24日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费标准为高层住宅2.8元/m2/月，物业服务费每年预缴一次，第一年的物业服务费于房屋交付时交纳。此后按一年一次缴纳，具体时间为每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费。逾期交纳物业服务费的，甲方可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋荣域小区大连远洋荣域业主，房屋面积130.71m2，自2017年9月1日起至2020年12月31日止，拖欠物业服务费及违约金共计19,031.38元。虽经原告多次催缴，被告仍未缴纳。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，请求贵院保护原告的合法权益。 被告王诗衍辩称，被告是案涉房屋业主，对房屋面积、未缴纳物业费期间及双方约定的物业费标准均没有异议，但不同意原告的诉讼请求。理由：关于2.8元/m2/月的物业费和前期物业服务协议第11条第3款约定（详见该约定），2.8元/m2/月的约定与辽宁省物业管理条例的规定住宅前期物业服务收费应当执行政府指导价的规定，故应认定无效。关于前期物业服务协议及物业向业主发放远洋荣域业主手册和物业主动公示小区为四星服务的公告，结合小区的实际情况，原告存在具体违约情形如下：1、根据前期物业服务协议第4条第2款物业服务标准大连市住宅物业服务收费等级指导标准之特级服务标准，其存在以下未履行合同义务的违约行为：一、关于约定的2.8元/平方米物业费，根据《前期物业服务协议》第十一条第3款的约定：本协议条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效的约定。因2.8元/m2/月的约定与《辽宁省物业管理条例》里规定的住宅前期物业服务收费应当执行政府指导价格的规定。所以应当认定无效。此节的诉讼（2021）辽02行终219号、218号正在审理中。民事诉讼部分不宜在**诉讼未作最终定论前下结论。二、根据被告与原告签订的《前期物业服务协议》及物业向业主发放的《远洋荣域业主手册》和物业主动公示的小区为四星级物业服务的公告。结合本小区实际情况，被告存在以下具体违约情形：①、根据《远洋荣域业主手册》第11.3的规定本小区实行人车分流，但A2区并未实现此管理。②、根据《前期物业服务协议》第四条第二款物业服务标准《大连市住宅物业服务收费等级指导标准》之特级服务标准。其存在以下未履行合同义务的违约行为：1、基本配套条件第六条有较大规模的休闲活动场地和固定的活动馆所。本小区无任何活动馆所。2、房屋管理第六条无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。本小区大量违章占用情形，存在公建利用共用部位私划车位的情形。3、综合管理服务第9条、10条建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。被告从未公告维修资金使用情况和公布物业服务资金收支情况。③、根据《大连市住宅物业服务标准》四星级：4.4.3.7每年进行至少1次业主满意度测评，覆盖率达到70%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改；每月组织1次项目服务质量检查；重大节假日前组织安全检查。被告未履行。4.4.3.9每年组织3次以上社区活动。被告未履行。5.4.1.6每年第四季度制定下一年度维修养护计划。被告从未履行。6.4.1.1设置专职秩序维护人员且受过专门保安培训，45周岁以下人员占总数40%以上。被告无法提供证据证实其履行了此项服务义务。三、原告并未依法在交接本物业时从开发商手中交付小区的全部物业管理用房用于物业管理。且存在公共收益数额不清楚、下落不明的情形。物业管理用房未经业主同意私自用于出租的情形。存在侵占小区业主公共收益的情形。四、根据被告提供的业主手册的第3.1.2的约定。本小区的物业管理费可分三个月、半年、一年预付，现原告要求被告提前支付未享受的物业服务至2021年9月，于法无据，也侵害了被告作为物业消费者的自主选择权。五、该案已超过法定诉讼时效。另外，我不交费的原因还有我家在2016年至2017年期间，因整栋楼的空调机位排水管道堵塞，造成家里被泡水两年，壁纸都泡烂了，后管道是我自己疏通换的。我在2016年收房子时，保安来收700元疏通费，我交了费用但却没给我疏通，之后管家还找专门疏通下水道的人员来，我又交了300元，后还是没有疏通，直到来了新管家，我自己出钱把管道问题彻底解决了，花费有500元，物业经理口头答应他们来承担这笔费用，并承诺我2017年至2018年的物业费不用交了，但现在答应我的管家、经理又离职了，新来的管家就不承认这回事了，如果现在物业将我的财产损失赔偿了，我就同意交物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下： 原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区业主，房屋面积130.71平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴纳，第一年的物业费业主于房屋交付时缴纳，以后每年在当年物业服务费到期前一个月交纳次年度的物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。原、被告又签订了《前期物业服务协议》，对上述内容进行了确认，原、被告明确以后每年的物业费是一年期预缴纳。原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2017年9月1日起至2020年12月31日的物业服务费14,639.52元（130.71平方米×40个月×2.8元/平/月）。 案外人赵岩系案涉小区的业主，因对物业费标准问题，于2018年向本院提出诉讼，请求：1、依法确认住宅前期物业收费标准2.8元/平方米无效；2、依法判定住宅前期物业收费标准为政府指导定价的1.3元/平方米；3、依法判令被告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司退还多收住宅前期物业费用1,617.30元【（2.8-1.3）×89.85×12】；4、判令被告大连宏宇置业有限公司承担上述连带责任。本院作出（2018）辽0211民初7462号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。该判决现已生效。 本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，因此现原告要求被告给付拖欠2017年9月1日起至2020年12月31日的物业服务费14,639.52元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告提出的2.8元/月/平方米的物业费和前期物业服务协议第11条第3款约定（详见该约定），2.8元/月/平方米的约定与辽宁省物业管理条例的规定住宅前期物业服务收费应当执行政府指导价的规定，故应认定无效的意见，因已经过审理并被驳回，该判决现已生效，故被告的该项辩驳意见本院不予采纳。 关于被告提出的小区内存在关于被告提出的小区内卫生差、设施不全、未做到人车分流；绿化及景观建筑均不达标；公共区域部分被公建占用、无固定活动场馆；小区配置未达标；房屋配套管理不到位、存在私搭乱建现象的辩论意见的问题，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。 关于被告主张其家因空调机位排水管道堵塞，造成财产损失及自行承担了维修费用，原告对此承诺承担维修费用并免除被告2017年至2018年的物业费的意见，因被告对此并未举证证明，原告对此也不予认可，因被告举证不能，故本院对此不予采纳。对于被告主张的财产损失，因与本案并非同一法律关系，被告应予另诉讼，故本院不在本案中予以考虑。 关于被告提出的诉讼时效问题，本院认为《前期物业服务协议》约定每年的物业服务费是一年期预缴纳，但未约定预缴纳的时间，故2017年9月1日至2018年8月31日该年度的物业服务费被告至迟应于2018年8月31日缴纳完毕，原告的诉请未超过诉讼时效，故对被告的该辩解意见不予采纳。 关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王诗衍于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币14,639.52元（2017年9月1日至2020年12月31日）。 二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币138元（原告已预交，已减半收取），由被告王诗衍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行的期限为二年。 审判员  孙云芳 二〇二一年六月二十四日 书记员  刘 姗 附相关法条： 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。