河北省唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0627民初822号 原告：张雷，男，汉族，1981年10月6日出生，住河北省保定市唐县。 被告：王欢，男，汉族，1992年7月2日出生，住河北省保定市唐县。 委托诉讼代理人：赵盼忠，河北柱成律师事务所律师。 原告张雷与被告王欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雷、被告王欢的委托诉讼代理人赵盼忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张雷向本院提出如下诉讼请求：1、支付拖欠房租13330元；2、赔偿违约金20000元；3、腾空房屋；4、诉讼费和律师费由被告承担；5、解除房屋出租合同。事实与理由：原告与被告于2018年10月30日签订房屋出租合同，原告将坐落在唐县中山南大街188号（王记饭店南边）一层2间门市出租给被告，合同约定房屋租赁期2018年10月30日至2023年10月30日，共计5年。每年80000元，约定房租年付。按照合同被告应于2020年10月1日交付2020年10月30日至2021年10月30日房租，在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同，但被告拒不履行，对原告的要求置之不理。原告与被告签订的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚，请求法院依法维护原告的合法权益。 被告王欢辩称，1、原、被告双方签订合同后，原告并没有及时将房屋交付被告使用；2、在疫情期间原告承诺免除被告两个月的租金；3、双方合同解除是受疫情影响，属不可抗拒，被告不存在违约情形；4、被告已于2020年12月份支付原告房租20000元，不存在租金拖欠问题；5、被告已经将房屋腾空，也未对原告的房屋造成损害。根据以上几点，请求法院驳回原告的诉求。 原告张雷为证实自己的主张向本院提交以下证据： 1、租赁合同一份，证明合同是合法合理，合同约定20000元违约金。租金共33000元，被告已给付20000元，现剩余租金13000元，从合同到现在，房屋一直没有给我还原，我加了5个月的房租。 2、房屋照片四张，证明房屋损害情况。 被告王欢对原告提交的证据发表如下质证意见： 1、对原告的房屋出租合同发表质证意见，1.对合同的第二条有异议，租赁时间的起止时间，我方的合同没有月日，而原告的合同有月日，合同属于原告提供的制式合同，我方认为应该视为约定不明确。时间应该推定为2018年底至2023年底。2.违约金20000元过高，请人民法院酌情予以调减。 2、对原告提供的四张照片发表质证意见，首先原告提供的照片不能显示拍摄人，拍摄时间，见证人，地点也不能确定为原告的房屋，被告对此予以否认，原告也不能提供被告租房前的房屋状态，因此对原告提供的四张照片不予认可。 被告王欢为证实其主张提交如下证据： 1、房屋出租合同一份，证明原、被告间存在租赁关系，但是双方合同的房屋交付时间没有约定，原告逾期向被告交付房屋； 2、被告向原告的转账记录，证明被告履行了向原告支付租金20000元的义务，不存在拖欠的事实。 原告张雷对被告王欢提交的证据发表如下质证意见： 合同是2018年10月1日至2023年10月1日，被告对日期有异议，被告应提前给我说，已经两年了被告一直没说。从2018年、2019年被告两次交付租金时间来看，合同是从10月1日的。对证据2转账记录没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的证据1、被告提交的证据1、2，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据2照片4张不能认定系涉案房屋照片，无法证实与本案关联性，对该证据本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月30日，被告王欢与原告张雷签订《房屋出租合同》，合同主要内容如下：第一条房屋地址及装修和设备情况原告出租的房屋坐落于唐县。第二条租赁期限为5年，自2018年10月30日起至2023年10月30日。第三条租金及支付1、租金每年为80000元（人民币大写：捌万元整）。2、支付方式：被告按每年公历月日前（提前1个月）将下一年的全年租金以现金或者转账的形式全额支付给原告。第四条房屋用途及保持1、被告租赁该房屋不得擅自改变原有结构、不应存放危险物品。如此发生损害的，被告应承担全部责任。……第五条违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须赔偿给对方违约金20000元整（人民币大写：贰万元整）。第六条其他1、合同期满后，如被告继续租赁房屋，须于期满前90日向原告提出请求，由双方另行协商并签订合同，如合同到期不再续租被告未提前90日通知原告，则视为违约。原、被告双方均签字并按捺手印。 被告王欢按照合同约定给付原告自2018年10月30日至2020年10月30日两年的租金，于2020年12月5日通过银行转账给付原告自2020年10月31日至解除房屋出租合同之日的租金20000元。被告王欢于2021年正月初九即2021年2月20日搬离房屋，原、被告之间的房屋出租合同解除。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当严格按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。被告王欢与原告张雷签订书面租赁合同，双方都应当诚实信用地履行合同义务。被告王欢向原告张雷租赁房屋，应当按时、足额支付租赁费。现原告因被告拖欠租金要求解除与被告之间的房屋出租合同，根据《民法典》第七百二十二条，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，因此，原告主张解除与被告之间的房屋出租合同，于法有据，但依据原、被告庭审质证和辩论意见，原告称“2021年初五，我给被告的同事王成打电话，他说不租，我让他初七腾空房屋，初八搬了半天就不搬了”，“初九他给我打电话，要求搬东西，我让他把水电费交清了，他把东西搬走后，我才发现房屋损失较大。”可以得知在被告表明不再承租涉案房屋后，原告要求被告搬离，被告于2021年正月初九即2021年2月20日搬离，依据以上事实可以认定原告张雷与被告王欢之间的房屋出租合同已于2021年2月20日解除。关于原告要求被告支付20000元违约金的主张，被告王欢未按约定向原告支付房屋租金，致使原、被告双方租赁合同解除，其行为构成违约，依据双方签订的《房屋出租合同》第五条租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须赔偿给对方违约金20000元整（人民币大写：贰万元整），被告在庭审中辩称违约金过高应予调减但并未举证证明该约定违约金过高或提交违约金调减依据，故对被告该意见本院不予采纳，对原告的主张本院予以支持。关于原告主张被告支付拖欠13330元房租，被告自2020年10月31日起至实际解除房屋出租合同之日实际占用时间为113日，按年租金80000元计算，在此期间被告应付原告租金为24767.12（80000÷365×113）元，扣除被告已支付的20000元租金，被告应向原告支付拖欠租金为4767.12元。关于原告要求被告腾空房屋的主张，依据原告庭审中所称“没有证据，不需要腾空”以及被告已于2021年2月20日搬走的事实，对原告该项主张，本院不予支持。原告在庭审中提出要求被告将涉案房屋恢复原貌但并未提交充分证据证明该房屋受损及受损系被告所致，且并未在起诉时列明该请求，对原告的该主张，本院不予支持。 另，被告在庭审中辩称其所持有的合同中未约定具体租赁时间，依据被告在本院调解期间的笔录被告已经认可合同系2018年10月30日签订，故对被告的该意见不予采信。被告辩称原、被告签订合同后，原告未及时交付房屋但未提交相应证据佐证，本院不予采信。被告辩称原告承诺免除疫情期间两个月的租金，又辩称受疫情影响导致合同解除系不可抗力，前后存在矛盾，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条，第七百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王欢向原告张雷支付租赁费4767.12元及违约金20000元共计24767.12元。判决生效后十日内付清。 二、驳回原告张雷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费316.62元，由原告张雷负担81.34元（已交纳），由被告王欢负担235.28元，判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  冯立安 二〇二一年六月十八日 书记员  石阿娟