安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0303民初1825号原告：邵永,男,1980年10月21日出生,汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。被告：安徽天洋房地产（集团）有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300705070236D。法定代表人：李刚强，总经理。委托诉讼代理人：吴建农，安徽治邦师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋光明，安徽治邦师事务所律师。被告：安徽中兆房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市，统一社会信用代码91340100MA2RAADJ5Y。法定代表人：尤文娟，董事长。委托诉讼代理人：黄荟荟，安徽大友昱达律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘亮。被告：南京房点通网络科技有限公司，住所地江苏省南京市江宁区，统一社会信用代码913201043026908793。法定代表人：娄佳银，经理。委托诉讼代理人：林枫，江苏林若洵律师事务所律师。委托诉讼代理人：林若洵，江苏林若洵律师事务所律师。原告邵永与被告安徽天洋房地产（集团）有限公司（以下简称天洋公司）、安徽中兆房地产开发有限公司（以下简称中兆公司）、南京房点通网络科技有限公司（以下简称房点通公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告邵永，被告天洋公司的委托诉讼代理人蒋光明，被告中兆公司的委托诉讼代理人黄荟荟、潘亮，被告房点通公司的委托诉讼代理人林枫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵永向本院提出诉讼请求：诉讼请求:1、判令被告天洋公司、中兆公司、房点通公司赔偿原告邵永缴纳的100000元意向金，并赔偿违约金100000元。2、判令被告天洋公司、中兆公司、房点通公司承担本案诉讼费。事实和理由：原告邵永于2020年12月09日经人介绍到被告天洋公司的天洋国际公寓售楼中心,在营销中心由被告天洋公司代理销售方被告中兆公司销售经理张凯接待,其介绍天洋公寓为一实小中山校区一次性学位房,并且若有二孩可以以学位方式就学于一实小汇金校区,同时承诺若将来出售此公寓,汇金学位为9年一循环制,不影响出售。与此同时,销售经理承诺学区文件于2021年1月31日正式下发,需要先交纳意向金后等待认购正式买房。由此，让我们签下意向金协议书并缴纳了100000元购房意向金。当时支付方式为:通过销售经理张凯使用POS机(POS机商户名称为南京房点通网络科技有限公司)刷卡支付100000元购房意向金。后经原告邵永多方核实,此宣传为虚假宣传,且被告天洋公司也在营销中心大厅张贴告知书(实拍照片附后),更证实了虚假宣传。原告邵永多以次联系退款事宜,未果。现向法院起诉望判如所请。被告天洋公司辩称：被告天洋公司委托被告中兆公司独家销售天洋国际大厦公寓式办公房。作为代理人，被告中兆公司应按合同约定独家并亲自进行销售事宜，无权转委托给被告房点通公司，其转委托行为系无权代理、滥用代理权，其行为无效的；被告房点通公司是无权代理，与被告中兆公司恶意串通，虚假宣传学区房，恶意欺诈购房者，收取意向金是侵权行为，应当负有返还义务；原告邵永签订认购书被欺诈，不是被告天洋公司的真实意思表示，故无效。依据无效合同的处理原则，应由被告中兆公司和被告南京房点通公司负责返还；原告邵永交付的是意向金，意向金协议约定如认购不成功，将退还意向金，其主张损失没有合同和法律依据。被告中兆公司辩称：意向金由被告房点通公司收取，且被告房点通公司未将意向金转入被告中兆公司账户，被告中兆公司无退还义务。本案系商品房预约合同纠纷，双方并未签订正式的商品房买卖合同且未约定违约金和利息，原告邵永主张的惩罚性赔偿违约金没有事实与法律依据。被告房点通公司辩称：原告邵永与被告中兆公司签订的《会员优惠服务协议》具有法律约束力，应由被告中兆公司退款。原告邵永与被告房点通公司不存在商品房预约合同关系。依据被告中兆公司与被告房点通公司约定以及被告中兆公司对客户的退款承诺，被告中兆公司应承担责任；涉案学位房宣传的法律责任，应由开发商及委托人被告天洋公司承担。本院审理查明的事实为：原告邵永于2020年12月9日在案涉楼盘的销售场所与被告中兆公司签订了《会员优惠服务协议》，该协议载明原告邵永向被告中兆公司交纳100000元服务费后，成为被告中兆公司的会员，可以享受被告中兆公司合作的天洋国际大厦、中兆星河等楼盘的优惠政策。优惠期间为，自签订服务协议之日到2021年2月10日止，且在协议书尾部以黑体加大字号进行了显著提示内容为：“购房有风险，签约应谨慎，甲方（邵永）按此书定确认，甲方（邵永）成功认购房源后，如开发商产生违约行为等，则乙方（中兆公司）不承担任何直接、间接损失和责任，如甲方（邵永）未能成功认购房源，乙方（中兆公司）将于30个工作日内全额退还甲方（邵永）服务费（该意向金无条件退款张凯）”。原告邵永遂于当日向被告中兆公司交纳了100000元意向金（即上述服务费）。之后，被告中兆公司向原告邵永出具收据。上述合同签订后，被告天洋公司于2021年1月27日张贴《告知书》，向购房者告知：“天洋公司于2020年10月16日与中兆公司签订了《天洋国际大厦项目全案独家委托销售代理合同》，委托中兆公司为天洋国际大厦项目提供房地产营销策划及销售独家代理服务。但在合同履行过程中，发现中兆公司存在严重违约行为，私收客户意向金、瞒报不交、虚假宣传、损害客户利益，故于2021年1月26日起终止与中兆公司的合作”。2021年2月7日被告天洋公司以《告业主通知书》的形式向各购房者告知：对于业主诉讼追索7个月时未能收回意向金的，天洋公司承担兜底清偿责任。现原告邵永根据《会员优惠服务协议》未成功认购意向房源且至今未收到退回的意向金，故于2021年2月23日以诉讼方式主张权利。另查明：案涉楼盘系被告天洋公司开发。2020年10月6日，被告中兆公司与被告房点通公司签订了一份《天洋国际广场项目全案独家委托销售代理合同》及《补充协议》。2020年10月16日，被告天洋公司与被告中兆公司签订了《天洋国际大厦项目全案独家委托销售代理合同》。以上事实，有《会员优惠服务协议》、转账凭证、2020年10月16日被告天洋公司与被告中兆公司签订的《天洋国际大厦项目全案独家委托销售代理合同》、2020年10月6日被告中兆公司与被告房点通公司签订的《天洋国际广场项目全案独家委托销售代理合同》及同日签订的《补充协议》、2021年1月27日《告知书》、2021年2月7日《告业主通知书》及当事人陈述予以证实。本院认为，《会员优惠服务协议》系原告邵永与被告中兆公司签订的关于原告邵永作为被告中兆公司会员并享受购房优惠的合同，该合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同，双方均应按约定履行权利义务。原告邵永已按约交纳了意向金，但在合同期限内未能成功认购房源，根据原告邵永与被告中兆公司订立的《会员优惠服务协议》约定，中兆公司理应退还原告100000元意向金。故原告邵永要求被告中兆公司返还其100000元意向金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张赔偿违约金100000元一节，因双方未在合同中约定，故本院不予支持。此外，被告天洋公司曾以告知书的形式表示在原告邵永诉讼追索七个月后仍未得到返还的，同意承担兜底责任。该承诺系对被告中兆公司案涉债务做出的附生效期限的连带责任保证，生效时间为2021年9月23日（从原告邵永首次诉讼之日即2021年2月23日起计算七个月），如被告中兆公司在上述期限前仍未还清原告邵永意向金，被告天洋公司应承担连带保证责任。关于原告邵永诉请要求被告房点通公司承担返还责任一节，无事实和法律依据，本院不予支持。被告天洋公司、中兆公司、房点通公司之间的纠纷系另一法律关系，应另案诉讼，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第九十条之规定,判决如下:一、被告安徽中兆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邵永意向金100000元；二、若被告安徽中兆房地产开发有限公司未在2021年9月25日前履行上述第一项确定的义务，则被告安徽天洋房地产（集团）有限公司对上述第一项确定的义务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向被告安徽中兆房地产开发有限公司追偿；三、驳回原告邵永其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告邵永负担1000元，被告安徽中兆房地产开发有限公司、安徽天洋房地产（集团）有限公司负担1150元，于判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 汪 婕二〇二一年六月十五日书记员 袁若男附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第二十五条当事人在保证合同中约定了保证人在债务人不能履行债务或者无力偿还债务时才承担保证责任等类似内容，具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为一般保证。当事人在保证合同中约定了保证人在债务人不履行债务或者未偿还债务时即承担保证责任、无条件承担保证责任等类似内容，不具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为连带责任保证。《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。