陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终4768号上诉人（原审被告）：卫茜，女，1981年3月21日出生，汉族，个体工商户，住西安市雁塔区碧桂园高新时代1号楼2单元404室。被上诉人（原审原告）：贾经英，女，1977年10月9日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区电子西街2号融侨馨苑16号楼1单元103号。委托诉讼代理人：权仙萍，陕西汉廷律师事务所律师。上诉人卫茜因与被上诉人贾经英房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初15872号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卫茜上诉请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初15872号民事判决书第二、四、五项，改判驳回贾经英的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费全部由贾经英承担。事实与理由：一、原审法院判决卫茜支付贾经英半年租金13200元属于事实认定不清。月租金为2100元，则半年租金应为12600元。卫茜从2017年11月截止2020年4月共缴纳租金65400元。根据合同约定两年半租金应为63000元，原审法院未将卫茜多付的2400元扣除。即便原审法院认定卫茜应承担2020年5月1日至2020年10月31日的租金，数额也应当是10200元（12600-2400），而非13200元。二、原审判决卫茜承担律师费5000元属于认定事实不清、证据不足。由卫茜承担律师费并无法律依据，亦无合同约定。贾经英提供的委托合同于2020年5月8日签订，律师代理费自合同签订后3日内支付，而陕西汉廷律师事务所出具发票日期为2020年9月17日，故不排除贾经英虚开发票的事实。且贾经英未提供任何转账记录佐证律师费实际产生的事实。三、原审法院判决由卫茜将厨房灯及主卧衣柜锁、阳台顶部一块铅扣板、厨房地漏、卫生间角阀、厨房吊柜一个，整个房屋的卫生恢复原状，既无实际操作性，也缺乏法律依据。涉案房屋交付时，双方并未进行交接确认，故确认收房时的房屋问题不明确是谁造成的。原审法院并未查明该事实。贾经英需要举证证明“原状”的具体标准及系卫茜造成。贾经英辩称，一、贾经英与卫茜在合同签订后就明确将房屋月租金变更为每月2200元，且从2018年4月3日起，卫茜均按每月2200元的标准每六个月向贾经英支付租金，卫茜在原审庭审中对此已经确认。二、卫茜逾期支付租金、缴纳物业服务管理费及相关费用构成违约后，贾经英委托律师向法院提起诉讼，花费律师服务费5000元，由此造成的损失应由卫茜承担。发票日期晚于合同约定时间系财务系统做账较晚导致。三、双方签订合同时已载明屋内设施完好无损，但在2020年10月31日，卫茜向贾经英交还房屋时，双方确认房屋内配套设施存在损害。该损害显然系卫茜使用不当造成的，故原审法院判令并无不当。贾经英向一审法院起诉请求：1、解除贾经英与卫茜于2017年10月29日签订的房屋出租合同，卫茜向贾经英腾交房屋，卫茜向贾经英支付违约金13200元；2、卫茜向贾经英支付房屋占有使用费（以月租金2200元的标准从2020年5月1日计算至卫茜腾交房屋及钥匙、水电卡、燃气卡之日）；3、卫茜向贾经英支付物业费1523.84元、电梯费212.8元、垃圾费84元、水费170.24元、暖气基础运行费529.1元、公摊电费33.44元、总计2553.42元（暂从2019年3月1日计算至2020年4月30日，判令至卫茜实际腾交房屋之日）；4、卫茜将租赁物内配套设施恢复原状；5、卫茜支付律师代理费5000元；6、本案诉讼费由卫茜承担。一审法院认定事实：2017年10月29日，甲方贾经英与乙方卫茜签订房屋出租合同，合同约定，甲方将自有的坐落在西安市雁塔区融侨馨苑16号楼1单元103室出租给乙方居住使用。租赁期限：自2017年11月1日至2020年10月31日。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前通知甲方，经甲方同意后从新签订租赁协议。租金约定和缴纳方式：甲乙双方议定月租金2100元，年租金合计25200元，缴纳方式为现金或转账支付，乙方签订合同当日一次支付租金3个月租金（2017年11月1日至2018年元月31日），合计6300元；2018年2月1日至2018年4月30日的三个月房租6300元乙方于2018年元月1日支付；下半年（2018年5月1日至2018年10月31日）租金12600元，乙方必须提前一个月支付给甲方，以后每年租金乙方分两次付清。甲方收款后应给乙方出示租金收据。押金以甲方出示的收取押金字据为准。其它相关费用的承担方式：在租赁期内，乙方产生的水费、电费、天然气费、暖气费、网费以及由乙方产生的其它费用都归乙方自行负担；乙方原因发生的任何纠纷产生的费用都为乙方自行负担。甲方出租给乙方所使用的房屋内部装修及设施在租赁期内乙方应保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，若因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；另外，乙方不得擅自改变室内结构、安装设施或损坏房屋，并应合理地使用室内设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即修复或承担赔偿责任或给与甲方经济赔偿。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每日按房屋租金总额的百分之五的标准向守约方支付违约金，超过2日仍未履行的，对方可以单方解除本合同并按照本条约定要求违约方承担违约责任。2018年4月3日、2018年10月6日、2019年4月7日、2019年4月11日、2019年10月7日，卫茜分别向贾经英支付13200元、13200元、8100元、5100元、13200元，共计52800元。2020年10月31日，卫茜的配偶王辉与贾经英签字确认收房情况：“本人今就与卫茜签订的《房屋出租合同》，收到王辉代卫茜腾交的房屋、房屋钥匙、燃气卡、门禁卡。双方共同确认本人与卫茜签订的《房屋出租合同》于2020年10月31日解除。本人现确认，房屋内仍存在的问题如下：1、厨房灯不亮、主卧衣柜锁少一个；2、阳台顶部少一块铅扣板，厨房地漏已坏；3、卫生间角阀已坏；4、厨房、吊柜一个坏；5、整个房屋的保洁未做，地痰未取”。2020年5月8日，甲方贾经英与乙方陕西汉廷律师事务所签订委托代理合同，约定甲方与卫茜租赁合同纠纷一案的律师费为5000元。2020年9月17日，陕西汉廷律师事务所向贾经英出具律师费5000元的发票。一审法院认为，贾经英与卫茜签订的房屋出租合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以确认。因贾经英与卫茜于2020年10月31日解除了涉案合同，并向贾经英腾交了涉案房屋，故贾经英要求解除合同并腾交房屋的诉请，依法不予支持。因卫茜未提供证据证明其已向贾经英支付了2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金，且双方之间的合同于该期间尚未解除，故对于贾经英主张的房屋占有使用费的错误应予更正，应为租金，故贾经英要求卫茜向其支付该期间的房屋占有使用费13200元的诉请，依法予以支持租金13200元。因卫茜未按时向贾经英支付租金已构成违约，卫茜应当承担违约责任，但因双方约定的违约金过高，酌情降低为3960元，故贾经英要求卫茜向其支付违约金13200元的诉请，依法予以支持3960元。因卫茜未提供证据证明其已支付2019年3月1日至2020年10月31日期间的物业费、电梯费、垃圾费、水费、暖气基础运行费、公摊电费，根据合同约定，该费用应由卫茜承担，故贾经英要求卫茜向其支付该期间的物业服务费2208.02元、电梯费304元、垃圾费120元、水费170.24元、暖气基础运行费529.1元、公摊电费83.6元的诉请，依法予以支持。因2020年10月31日双方收房情况说明中显示房屋存在的问题包含“1、厨房灯不亮、主卧衣柜锁少一个；2、阳台顶部少一块铅扣板，厨房地漏已坏；3、卫生间角阀已坏；4、厨房、吊柜一个坏；5、整个房屋的保洁未做，地痰未取”，故贾经英要求卫茜将租赁物内配套设施恢复原状的诉请，依法予以支持恢复2020年10月31日收房情况说明中存在问题的设施。贾经英因本案支出律师费5000元，该5000元系贾经英的实际损失，故贾经英要求卫茜向其支付5000元律师费的诉请，依法予以支持。卫茜称其向贾经英支付押金，但未提供证据予以佐证，且贾经英不认可收到卫茜支付的押金，故对于卫茜所称的其向贾经英支付押金的事实，依法不予采信。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、卫茜于本判决生效之日起十日内向贾经英支付违约金3960元。二、卫茜于本判决生效之日起十日内向贾经英支付2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金13200元。三、卫茜于本判决生效之日起十日内向贾经英支付2019年3月1日至2020年10月31日期间的物业费、电梯费、垃圾费、水费、暖气基础运行费、公摊电费共计3414.96元。四、卫茜于本判决生效之日起十日内向贾经英支付律师费5000元。五、卫茜于本判决生效之日起十日内向贾经英将厨房灯及主卧衣柜锁一个，阳台顶部一块铅扣板，厨房地漏、卫生间角阀、厨房吊柜一个，整个房屋的卫生恢复原状。六、驳回贾经英其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费670元，由卫茜承担，因贾经英已预交，卫茜并上述款项支付给贾经英。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。卫茜与贾经英自愿签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。双方在合同履行期间协商一致实际按照每月2200元标准给付租金，卫茜无证据证明其已经支付2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金，故该期间的租金13200元，卫茜应向贾经英予以支付。双方合同约定租赁期内因承租人原因发生纠纷产生的相关费用由承租人承担，故贾经英因卫茜未依约交纳租金产生的律师费，卫茜应予负担。卫茜上诉称房屋内损坏的物品并非其所致且原状不明，但依据常理判断正常房屋租赁中出租人向承租人交付的租赁物及配套设施原状应为可以正常使用的非损状态，卫茜承租房屋2017年至2020年，现经双方共同确认承租人向出租人交还的租赁物及配套设施存在损坏，卫茜提供的证据不足以证明在贾经英向其交付时上述物品已经损坏，故应由卫茜恢复原状。综上所述，卫茜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由卫茜负担。本判决为终审判决。 审  判  长    师      婷审  判  员   陈      帅 审  判  员    秦  燕  燕  二〇二一年六月一日                       书 记 员  刘  书  方1