广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30275号原告：深圳市百利行物业发展有限公司广州分公司。住所地广州市海珠区君庭街20号（自编20号）。法定代表人：刘忠，该司总经理。委托诉讼代理人：牛丽锋，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秋洁，广东沁森律师事务所实习律师。被告：郑振华，男，1963年10月29日出生，澳门特别行政区居民。被告：郑冠伦，男，1991年1月9日出生，澳门特别行政区居民。两被告共同委托诉讼代理人：龙劲韬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：罗娜，北京市盈科（广州）律师事务实习所律师。原告深圳市百利行物业发展有限公司广州分公司（以下简称百利行物业公司）与被告郑振华、郑冠伦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告百利行物业公司委托诉讼代理人牛丽锋、李秋洁，被告郑振华、郑冠伦共同委托诉讼代理人龙劲韬、罗娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百利行物业公司提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告支付欠付的2007年10月至2020年4月物业服务费222477.35元；2.判令两被告立即向原告支付欠付物业费的违约金（违约金以当月所欠物业费为基数，从当月11日起算至实际清偿之日止，按照每天千分之一的标准计算）；3.判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年1月1日，原告与广州市华航房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告作为海珠区中信君庭小区的物业管理服务商，为中信君庭小区提供物业管理服务。被告郑振华、郑冠伦为广州市海珠区君庭街中信君庭小区E栋XXX房的业主，案涉房屋建筑面积为418.9046平方米。原告已依法履行了物业管理服务义务，被告郑振华、郑冠伦作为房屋业主，享受了原告提供的物业管理服务，但至今仍未按约定向原告交纳应缴的2007年10月至2020年4月的物业服务费。就被告的欠费行为，原告曾通过催费通知书的方式进行催告未果。二人的欠费行为违反了前期物业服务合同、物业管理条例的规定，损害原告的合法权益，请求法院判如所请。被告郑振华、郑冠伦共同答辩称：原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。一、原告是分公司，不具有独立法人的资格，不具备从事物业管理活动的法定条件，无权提起本案诉讼，应驳回原告的起诉。二、原告不是涉案房屋的物业管理服务商，与被告之间无物业服务合同关系，依法无权收取物业服务费及违约金。1.被告与开发商广州市华航房地产开发有限公司于2006年3月1日签署《商品房买卖合同》时，并无《前期物业管理服务合同》。后续开发商华航公司、原告也从未与被告签署物业服务合同。2.原告提供的2008年1月1日的《中信君庭前期物业服务合同》真实性、合法性存疑，没有经被告及业主大会确认，且已于2011年12月31日期满而终止。3.华航公司至今未与被告办理案涉房屋的交付手续，被告无需支付物业服务费。4.原告并未提供物业管理服务，无权要求支付费用。三、原告于2020年7月9日提起本案诉讼，诉请中2007年10月至2017月7月9日的物业服务费已过诉讼时效。四、被告从未与原告签署物业服务合同，原告诉请参照案外人的《物业管理协议》计付物业费与违约金于法无据。经审理查明，2005年11月26日，两被告向广州市华航房地产开发有限公司（以下简称华航公司）认购了中信君庭E栋楼1001室单位，建筑面积为418.9046平方米，套内建筑面积为323.3122平方米。2006年3月1日，两被告与华航公司签订了《商品房买卖合同》（编号：200603001085），买卖合同的附件三前期物业管理服务合同显示以下空白。根据查册时间为2020年11月17日的广州市不动产登记查册表记载，海珠区君庭街3号XXX房的产权人为两被告，房屋的建筑面积为423.941平方米，专有建筑面积为321.4607平方米。2006年11月10日，郑振华出具《委托书》，委托郑少达办理中信君庭EXXX房屋的装修手续，并由郑少达填写了《中信君庭室内装修申请表》、《中信君庭装修申报、登记资料审核表》、《装修承诺书》。另查明，根据原告提供的签约日期为2008年1月1日，由华航公司（甲方）与原告（乙方）签订的《中信君庭前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方为中信君庭【坐落位置广州市海珠区君庭街1号-23号（单号）20号】提供前期物业管理服务事宜。乙方在物业管理区域内提供对物业共用部位的维修、养护和管理等服务内容。物业服务收费选择酬金制，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，空置物业由甲方交纳，具体标准如下：高层住宅：/元.月.平方米。业主应于甲方发出《收楼通知书》规定收楼日期之日起交纳物业服务费。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月最后一日前交下月管理费。甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2008年1月1日至2011年12月31日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2020年11月25日，原告又提交了显示由原告与华航公司签订的《前期物业服务合同》，该合同显示高层住宅物业服务收费标准为人民币3.6元/月.平方米，合同期限从2006年1月1日至2007年12月31日。被告对原告在开庭审理后提交的《前期物业服务合同》真实性不予认可，称原告庭后提交的此份合同是为了完善所谓的“时间线”，被告有理由相信是伪造的；原告还提交了签约日期显示为2008年1月1日，由原告与华航公司签订的《中信君庭前期物业服务合同》，该合同约定高层住宅收费标准为3.6元/月.平方米，其余合同内容与原告当庭出示的《中信君庭前期物业服务合同》内容一致。原告诉讼中还提交了多份补充协议：1.显示日期为2006年11月21日的《前期物业服务合同补充协议》，约定住宅物业管理费为3.6元/平方米。被告称对该份补充协议的真实性不予认可，因该份合同时间竟然早于2008年1月1日、由华航公司（甲方）与原告（乙方）签订的《中信君庭前期物业服务合同》，不合常理。2.显示日期为2012年4月16日的补充协议（该份补充协议无原件），华航公司与原告约定将合同期限延长至2013年4月30日。3.显示日期为2013年4月15日的《补充协议》，华航公司与原告约定将合同期限延长至2014年4月30日。4.无签订日期的《补充协议》，华航公司与原告约定将合同期限延长至2015年4月30日。5.无双方共同确认签订日期的《补充协议》，华航公司与原告约定将合同期限延长至2016年4月30日。6.显示日期为2016年4月26日的《补充协议》，华航公司与原告约定将合同期限延长至2017年4月30日。两被告质证称：对于无原件的《补充协议》（2012年4月16日）真实性不予认可；对于其余《补充协议》形式上的真实性予以认可，但是补充协议延长服务期没有经过业主大会或业委会的表决，不属于合法的延长期限。2020年11月25日，原告又提交了签订日期为2016年4月26日，与华航公司签订的《补充协议》，约定将合同约定的期限延长至中信君庭依法成立“业主委员会”并依法选聘物业服务企业签署物业服务合同时自动终止。对于原告庭后提交的《补充协议》（签订日期2016年4月26日），被告质证称原告开庭时未提交，且与原告当庭提交的补充协议内容完全不一致，故对该份《补充协议》（签订日期2016年4月26日）的真实性不予认可。再查明，2016年3月23日，海珠区发展与改革局向原告出具了《关于中信君庭住宅物业服务收费标准的批复》海发改函【2016】50号，内容为同意中信君庭住宅物业服务收费标准为建筑面积每月每平方米4元；以上收费标准为最高限价，可以下调；物业小区业主委员会成立后，由业主委员会与物业服务企业约定小区物业服务的具体收费标准，上述收费标准停止执行；请原告按照规定明码标价，将物业服务企业名称、物业服务内容、收费标准，计收方式等内容予以公示，接受业主监督；此标准自2016年3月23日起试行一年，一年后以小区业主对原告的服务评价为基础，并按照物业服务定价成本监审的有关规定重新进行物业服务成本审核。2017年11月10日，中信君庭业主委员会向原告出具了《执行3.6元物业费收费的通知》，内容为中信君庭业主委员会于2016年12月14日成立，2017年1月13日备案成功，小区物业公司为原告，2016年5月开始，原告公告将小区住宅的管理费标准从每月每平方米3.6元上升到每月每平方米4元。根据海珠区发展和改革局出具的函件，已经明确每月每平方米4元的标准在成立业主委员会后停止执行。现中信君庭业主委员会要求原告从2016年12月14日起恢复3.6元每月每平方米执行。至于日后是否需要调整管理费，由业主委员会根据情况召开业主大会表决。诉讼中，原告表示除了2016年5月、2016年12月执行了每月每平方米4元的物业费收费标准外，其余月份都是按照3.6元的标准。又查明，原告诉两被告物业服务合同纠纷一案，原告于2020年5月11日向本院立案，本院于当日立（2020）粤0104民诉前调534号。后因双方无法达成调解，本院于2020年7月8日立案（2020）粤0104民初30275号进行审理。在2020年11月19日开庭审理前，原告表示其司有向被告催款，催款的方式是在门上张贴催费函，但是无证据予以证实；另外，原告称其司在清理欠费的住户，且今年才找到被告，故向被告主张自2007年开始的物业费。2020年11月25日，原告庭后提交了催款通知书及照片，但照片无法显示具体的时间、地点及粘贴的内容；提交了物业费催费函及显示通过邮政特快专递（1088441915525）的打印件，但未提交该邮政特快专递的交寄、送达、妥投的时间记录。两被告对上述催款通知书及照片、催费函及邮件的真实性均不予认可，并表示从未收到过。为证明涉案房屋所在小区没有物管服务，到处是车辆乱停乱放、垃圾没人清理、大楼无人执勤等，被告在本案诉讼中提供了照片，原告质证称部分照片没有原始载体，部分照片反而证明被告居住在涉案房屋，同时涉案房屋所在小区没有与其他物业公司签订物业服务合同，仍然由原告提供物业服务；被告的部分照片拍摄于夜间，夜间物业人员在大堂是巡逻值班，物业公司对小区的垃圾是定点清理，一张照片不足以证明垃圾无人清理的事实。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，被告郑振华、郑冠伦均为澳门特别行政区居民，本案属于涉澳民事案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十七条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，原告主张的物业服务对象位于广州市，故本案适用中华人民共和国内地法律作为解决争议的准据法。结合原、被告双方的诉辩意见及本案查明的事实，本案的争议焦点在于：一是原告是否有权提起本案诉讼；二是原告是否有权向被告主张物业服务费；三是物业服务费及违约金应如何确定。关于争议焦点一和争议焦点二。首先需要指出的是，在本案诉讼中，原告提供的证据混乱，如《中信君庭前期物业服务合同》，原告在开庭审理时出示的签约时间为2008年1月1日，该服务合同对于物业费收费标准未约定。庭后，原告又补充提交了同日签订的《中信君庭前期物业服务合同》，约定高层住宅收费标准为3.6元每平方米每月。两份同一天签订的《中信君庭前期物业服务合同》，内容不一致，不合常理；原告还提交了没有签订日期，合同期限从2006年1月1日至2007年12月31日、高层住宅物业费收费标准为3.6元每月每平方米的《前期物业服务合同》。如开庭审理时原告出示的签约日期为2016年4月26日的《补充协议》，约定合同期限延长至2017年4月30日，庭后原告又补充提交了同日签订的《补充协议》，约定合同期限延长至中信君庭依法成立“业主委员会”并依法选聘物业服务企业签署物业服务合同时自动终止，两份同一天签订的《补充协议》内容也不一致，不合常理。本院认为，积极、全面、正确、诚实地举证是当事人的义务，对于开庭审理后提交的证据，原告未予以合理的说明，故对原告开庭审理后补充提交的证据【《前期物业服务合同》（期限从2006年1月1日至2007年12月31日）、《中信君庭前期物业服务合同》（显示有收费标准的）、《前期物业服务合同补充协议》（延长至中信君庭依法成立“业主委员会”并依法选聘物业服务企业签署物业服务合同时自动终止）】，本院均不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2008年1月1日，原告及广州市华航房地产开发有限公司签订了《中信君庭前期物业服务合同》，约定由原告为涉案房屋所在的中信君庭提供前期物业服务，该《中信君庭前期物业服务合同》合法有效，且对两被告具有约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定，分支机构可以自己的名义从事民事活动。因上述前期物业服务合同由原告签订，故原告有权提起本案诉讼。被告抗辩原告不是涉案房屋的物业公司，与被告未签订物业服务合同，原告无权要求收取物业服务费一节，首先，海珠区发展与改革局向原告出具的《关于中信君庭住宅物业服务收费标准的批复》、中信君庭业主委员会向原告出具的《执行3.6元物业费收费的通知》，已经确认原告是涉案房屋所在小区的物业公司；其次，被告郑振华于2006年11月10日委托郑少达办理涉案房屋的装修手续，两被告抗辩未收楼，有悖常理，本院不予采信；第三，即便原告与华航公司签订的前期物业服务合同已到期，在无证据证实原告已退出涉案小区的情况下，原告有权提起诉讼且有权向被告主张物业服务费。关于争议焦点三。在原告向本院提起诉讼（2020年5月11日）前，原告提供的催费张贴记录及邮寄记录，因无具体日期，故并不足以证明向被告主张过物业服务费。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零一条、第二百零二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，被告抗辩本案应适用诉讼时效的规定，于法有据，被告应自2017年5月11日向原告支付物业管理费至2020年4月30日。关于物业费的标准，根据《中信君庭前期物业服务合同》约定业主按物业的建筑面积交纳物业费的规定，结合海珠区发展与改革局向原告出具的《关于中信君庭住宅物业服务收费标准的批复》、中信君庭业主委员会向原告出具的《执行3.6元物业费收费的通知》的内容，原告主张按照3.6元每平方米每月，本院予以支持。经核算，两被告每月应支付的物业管理费为1526.18元（423.941平方米×3.6元/月/平方米），2017年5月11日至2020年4月30日合计欠付的物业管理费为54450.16元（35个月×1526.18元/月+1526.18元/月÷31天×21天）。关于原告主张的逾期付款违约金，因原告举证的《中信君庭前期物业服务合同》并未记载物业服务费的收费标准，故本院认定被告应自中信君庭业主委员会向原告发出《执行3.6元物业费收费的通知》之次日即2017年11月11日知晓涉案房屋的物业服务费收费标准，并按时支付物业服务费。结合《中信君庭前期物业服务合同》约定业主交纳下月物业费的时间为每月最后一日前，本院认定2017年5月11日至2017年11月30日的物业费合计10190.94元（6个月×1526.18元/月+1526.18元/月÷31天×21天），欠付物业费的违约金从2020年12月1日起算至实际付清之日止；2017年12月至2020年4月的物业管理费，以各月欠付的物业管理费1526.18元为计算基数，从各月的次月第1天起算违约金至实际付清之日止。关于违约金的标准，虽然《中信君庭前期物业服务合同》约定的标准为每日千分之一，但该约定标准明显高于因被告违约造成原告迟延收取物业管理费的损失。违约金制度的主要目的是补偿守约方的损失，其功能以补偿性为主。综合本案的情况，本院酌定违约金的标准，2019年8月19日前为中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。违约金总额不超过所欠物业费本金54450.16元。原告主张超过上述核算的物业费及违约金的部分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、第一百八十八条、第二百零一条、第二百零二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起七日内，被告郑振华、郑冠伦共同向原告深圳市百利行物业发展有限公司广州分公司支付2017年5月11日至2020年4月30日期间欠付的物业管理费54450.16元及逾期付款违约金（2017年5月11日至2017年11月31日欠付物业费10190.94元的违约金，以10190.94元为计算基数，从2020年12月1日起算至实际付清之日止；2017年12月1日至2020年4月30日的物业管理费，以各月欠付的物业管理费1526.18元为计算基数，从各月的次月第1天起算违约金至实际付清之日止。违约金的标准，2019年8月19日前为中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。上述所计违约金总额不超过所欠物业费本金54450.16元）。二、驳回原告深圳市百利行物业发展有限公司广州分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5236元，由原告深圳市百利行物业发展有限公司广州分公司负担4149元，被告郑振华、郑冠伦共同负担1087元。如不服本判决，原告深圳市百利行物业发展有限公司广州分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告郑振华、郑冠伦可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  彭新露人民陪审员  曲敏华二〇二一年六月二十五日法官助理刘晓垌书记员李剑宇