宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁05民终472号 上诉人（原审被告）：宁夏绿伯爵枸杞养生庄园有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市。 法定代表人：张磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王宏江，宁夏鸣钟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李学全，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：王波，宁夏宝中律师事务所律师。 原审第三人：陈晓栋，男，住宁夏回族自治区中卫市。 上诉人宁夏绿伯爵枸杞养生庄园有限责任公司（以下简称绿伯爵公司）因与被上诉人李学全、原审第三人陈晓栋房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2020）宁0502民初3852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月17日公开开庭进行了审理，上诉人绿伯爵公司的委托诉讼代理人王宏江，被上诉人李学全的委托诉讼代理人王波到庭参加了诉讼。原审第三人陈晓栋经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 绿伯爵公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李学全对绿伯爵公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李学全承担。 事实与理由：一、一审判决认定绿伯爵公司已向李学全完成了房屋交付的事实错误。2018年4月3日陈晓栋将涉案房屋转给李学全之前，绿伯爵公司已在2018年3月15日将该房屋出租给案外人周顺芳。涉案房屋出租后，在装修的过程中，李学全为向涉案工程实际施工人陈晓栋索要货款多次阻挠承租人装修。为依约履行租赁合同，保障承租人的权益，经协商绿伯爵公司同意将租金作为代付陈晓栋所欠货款直接支付给李学全，因此，在绿伯爵公司尚未将涉案房屋顶账给陈晓栋之前，绿伯爵公司与李学全就于2018年3月25日签订了《房屋托管协议》，签订托管协议的目的除了当时为了商铺的统一招商管理外，更主要的是为了明确绿伯爵公司同意将收取的租金作为代付陈晓栋所欠货款直接支付给李学全。2018年4月3日绿伯爵公司为支付陈晓栋工程款，将包括涉案房屋在内的多套房屋顶账给了陈晓栋，陈晓栋于当日与李学全签订《房屋转让协议》。对于该转让协议绿伯爵公司没有参与，也没有因为该转让协议将该房屋交付给李学全。因此，一审判决以绿伯爵公司与李学全已经签订了托管协议，完成了交付的认定与事实不符。二、一审判决认定的法律关系错误。1.2018年4月3日绿伯爵公司为支付陈晓栋工程款，将包括涉案房屋在内的多套房屋顶账给陈晓栋，双方之间是非常明显的以物抵债关系。该《顶房（帐）协议》仅就顶账房屋的自然状况和价格进行了明确，并未涉及房屋的交付、违约、争议解决等事项，且协议中还特别提示该协议在2018年12月31日前有效。因此，该《顶房（帐）协议》是双方之间关于债权债务处理的约定，而非商品房买卖合同，一审判决适用《商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》对绿伯爵公司与陈晓栋之间应按照商品房买卖合同处理的认定与双方之间的法律关系不符。2.绿伯爵公司与李学全之间没有商品房买卖合同关系。绿伯爵公司将涉案房屋顶账给陈晓栋，双方之间是以物抵债关系，陈晓栋将该房屋转让给李学全，双方之间才是房屋买卖关系，绿伯爵公司与李学全之间未签订过房屋买卖合同。根据合同相对性，李学全无权依据其与陈晓栋之间的合同关系向绿伯爵公司主张权利。陈晓栋在将涉案房屋转让给李学全后，在2018年7月2日的另案诉讼中又承诺如其不能向绿伯爵公司开具已付工程款（含顶账房）的发票，绿伯爵公司有权暂停向其本人或其指定的第三人办理相应房屋顶账手续，法院按照陈晓栋的该承诺作出了民事调解书。那么，依此能够证实是陈晓栋首先违反了与李学全之间的《房屋转让协议》，妨害了李学全权利的行使，对李学全构成违约，与绿伯爵公司没有关系。现在陈晓栋不能向绿伯爵公司出具已付工程款的发票，绿伯爵公司是依照中卫市中级人民法院（2018）宁05民初84号民事调解书行使权利，并不违反与陈晓栋之间的《顶房（账）协议》，更与李学全无关。至于一审判决对绿伯爵公司未提供证据证明涉案房屋属于（2018）宁05民初84号民事调解书第四项的房屋范围内的认定，在一审庭审中，绿伯爵公司已经说明，且李学全在一审庭审中也承认该房屋是2018年4月3日绿伯爵公司顶账给陈晓栋的，同时，绿伯爵公司提交的（2018）宁05民初84号民事调解书第四项也明确：陈晓栋承诺，绿伯爵公司已付工程款（含顶账房）在本协议签订后，应尽快补办发票。因此，现有证据能够证实涉案房屋本身就包括在（2018）宁05民初84号民事调解书第四项的房屋范围内。 李学全辩称：1.一审判决据以认定涉案房屋完成交付事实的依据是绿伯爵公司与李学全签订的房屋托管协议，以及绿伯爵公司就涉案房屋接受李学全托管后与案外人签订的租赁合同，如果绿伯爵公司未向李学全交付涉案房屋，双方之间是不可能形成房屋托管协议，绿伯爵公司也没有必要与李学全签订房屋托管协议，双方之间的这种民事托管行为符合日常生活经验法则，至于绿伯爵公司上诉理由第一点中陈述的其他案件事实，一是与本案无关，二是缺乏证据证实；2.一审判决认定法律关系正确，李学全认可绿伯爵公司将包括涉案房屋在内的多套房屋顶账给陈晓栋，双方之间属于以物抵债关系，以及双方之间签订的顶房协议是关于债权债务处理的约定，但从双方达成的顶房协议内容来看，双方对顶付房屋的位置、楼号、面积、单价、总价款、支付方式及房屋的交付均进行了明确约定，一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，认定绿伯爵公司与陈晓栋就涉案房屋签订的顶房协议为商品房买卖合同有法律依据，绿伯爵公司虽然没有与李学全就涉案房屋签订买卖合同，但绿伯爵公司认可与陈晓栋就涉案房屋签订顶房协议的事实及效力，陈晓栋将涉案房屋以抵顶货款的方式转让给李学全，李学全即取得了绿伯爵公司与陈晓栋签订顶房协议的权利义务，陈晓栋将涉案房屋权利义务转让给李学全的行为属于债权债务转移，李学全按照转让协议约定履行了涉案房屋购房款的支付义务即取得了涉案房屋的相应权利义务，绿伯爵公司应按照与陈晓栋之间顶房协议约定代陈晓栋向李学全履行涉案房屋转让协议的权利义务，即向李学全返还涉案房屋，完成与李学全就涉案房屋签订商品房买卖合同，出具商品房销售发票，协助李学全办理产权手续等义务，至于绿伯爵公司一再强调的（2018）宁05民初84号民事调解书，因该份调解书形成于涉案工程发包方、承建方与陈晓栋之间，对李学全不产生法律约束力，且通过该份调解书的内容来看，由陈晓栋为绿伯爵公司补办工程款发票，本身就说明陈晓栋已完成了涉案工程，绿伯爵公司与陈晓栋就涉案房屋的顶房协议的履行条件已成就，该份调解书依法不能对抗李学全的合法权益。 陈晓栋未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 李学全向一审法院起诉请求：1.判令绿伯爵公司与李学全就中卫市沙坡头区绿伯爵枸杞养生庄园3#楼38号、39号商铺（建筑面积212.53㎡)签订《商品房买卖合同》、向李学全出具商品房销售发票、协助李学全办理上述商铺的产权手续，并将上述商铺返还李学全；2.本案诉讼费用由绿伯爵公司承担。 一审法院查明事实：2018年4月3日，绿伯爵公司与陈晓栋就工程款抵顶房屋事宜签订《顶房（帐）协议》2份，约定：1.甲方（绿伯爵公司）将其位于沙坡头养生庄园3#楼38号、39号房屋抵顶给乙方（陈晓栋），其中3#楼38号：房屋面积：122.02㎡（纯一层），单价5295.84元，总价646198元（注：3#楼38号商铺楼梯必须保留为消防通道）；3#楼39号：房屋面积：90.51㎡，单价5815.04元，总价526319元；办房产手续时所产生的相关费用由甲乙双方按法律规定各自承担。4.本协议生效后甲方扣减乙方所承建的绿伯爵枸杞养生庄园工程款；5.本协议经甲乙双方签字（盖章）后生效。绿伯爵公司在协议上盖章，陈晓栋签字。同日，陈晓栋以抵顶来的房屋转让给李学全，签订《房屋转让协议》2份，约定：甲方（陈晓栋）自愿将其所有的位于绿伯爵枸杞养生庄园：3#楼38号商铺：建筑面积：122.02㎡（纯一层），单价5295.84元，总价646198元（注：3#楼38号楼梯保留为消防通道）；3#楼39号商铺：建筑面积：90.51㎡，单价5815.04元，总价526319元转让给乙方（李学全）；本协议系陈晓栋与李学全真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫等行为。陈晓栋与李学全分别在协议上签字并捺印。另，2018年3月15日，绿伯爵公司与案外人周顺芳签订《绿伯爵枸杞养生庄园租赁合同》约定将涉案的39号房屋出租给案外人周顺芳。2018年3月25日，绿伯爵公司与李学全已经就涉案的两套房屋签订《房屋托管协议》，托管期限自2018年5月1日至2021年5月1日。 一审法院认为，李学全与陈晓栋签订的《房屋转让协议》、以及陈晓栋与绿伯爵公司签订的《顶房（帐）协议》系双方真实意思表示，应受到法律保护。本案双方争议的焦点是绿伯爵公司应否向李学全履行合同相对方义务的问题。绿伯爵公司作为商品房的开发企业与陈晓栋签订《顶房（帐）协议》，将其开发建设的沙坡头区绿伯爵枸杞养生庄园3#楼38号、39号房屋抵顶给陈晓栋，用于顶付因承建绿伯爵枸杞养生庄园的工程款。依据合同第4条约定内容看，顶房协议生效后绿伯爵公司扣减陈晓栋承建的绿伯爵养生庄园的工程款，因此陈晓栋预订了绿伯爵公司开发建设的沙坡头区绿伯爵枸杞养生庄园3#楼38号、39号房屋。该合同条款内容具有商品房的预约合同性质。依据顶房协议的第一条约定内容，双方约定了房屋出售买卖的位置、楼号、面积、单价、总价款、办理房产手续的费用承担。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定因具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议条款又具有预售性质的商品房买卖合同，依法应认定按照商品房买卖合同处理。后陈晓栋因欠李学全货款，又自愿以等价方式转让顶付给李学全，将《顶房（帐）协议》交付李学全，其权利义务转让，属于债权债务转移，依法视为陈晓栋将房屋出售给李学全。李学全按照合同约定履行了支付房款的义务，取得该房屋的权利义务，绿伯爵公司在房屋全部完工后，应当按照合同约定代陈晓栋向李学全履行该房屋转让合同的权利义务，且该房屋绿伯爵公司既未出售他人也未抵押，应当按照《顶房（帐）协议》约定的内容向李学全履行交付房屋、签订《商品房买卖合同》、出具发票、协助办理房屋产权手续的义务。因此，绿伯爵公司依法应当承担相应的民事责任。对李学全要求绿伯爵公司向李学全签订《商品房买卖合同》、出具发票、协助办理房屋产权手续，有事实及法律依据，依法予以支持。本案中，李学全与绿伯爵公司已经签订了托管协议，完成了交付，因此对李学全请求绿伯爵公司返还涉案房屋的诉讼请求，待托管期限结束后自行处理。绿伯爵公司辩称其与李学全没有签订任何房屋合同，不是李学全房屋买卖合同的相对人，双方之间没有房屋买卖的权利、义务关系的意见，经核：李学全虽然没有与绿伯爵公司签订《顶房（帐）协议》，但绿伯爵公司认可绿伯爵公司与陈晓栋之间签订的《顶房（帐）协议》以及向陈晓栋的抵顶房屋行为，陈晓栋将此房屋转让给李学全，李学全取得该房屋合同的权利义务，依法对绿伯爵公司具有约束力。对于绿伯爵公司辩称，中卫市中级人民法院于2018年8月16日作出的（2018）宁05民初84号民事调解书第四项载明：陈晓栋承诺，绿伯爵公司已付的工程款（含顶账房）在本协议签订后，尽快补办工程款发票，否则，绿伯爵公司有权暂停向陈晓栋或陈晓栋指定的第三人办理相应房屋顶账手续……绿伯爵公司主张因陈晓栋并未按照该调解书规定履行向绿伯爵公司补办已付工程款（包括顶账房）发票的义务，至今尚有19973418.74元工程款的发票因此暂停了对涉案房屋正式《商品房买卖合同》的签订等所有手续，请求驳回李学全诉请的意见，本案中，绿伯爵公司在本院规定的期限内并未提供证据证明涉案房屋属于（2018）宁05民初84号民事调解书第四项的房屋范围内，应承担举证不利的法律后果，该抗辩理由不能对抗李学全对房屋的请求权，不影响绿伯爵公司作为房屋出卖人依法向李学全履行交付房屋的义务；况且绿伯爵公司主张工程款开票义务，也可以另行向陈晓栋主张，故绿伯爵公司的该意见不予采纳。陈晓栋经法院依法传票传唤未到庭参加诉讼,依法可缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：（一）绿伯爵公司于判决生效后三十日内向李学全就中卫市沙坡头区绿伯爵枸杞养生庄园3#楼38号、39号房屋签订《商品房买卖合同》，开具房屋销售发票，并协助办理房屋产权手续；（二）驳回李学全的其他诉讼请求。案件受理费300元，由绿伯爵公司负担。 二审期间，绿伯爵公司、李学全、陈晓栋均未向法庭提交新的证据。 经审理，二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，《顶房（帐）协议》、《房屋转让协议》对案涉房屋的位置、楼号、面积、单价、总价款、办理房产手续的费用承担等事项有明确约定，已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且从陈晓栋与绿伯爵公司签订的《顶房（帐）协议》约定协议生效后绿伯爵公司扣减陈晓栋工程款，陈晓栋与李学全签订《房屋转让协议》以抵顶陈晓栋欠付李学全的货款可知，陈晓栋、李学全完成了案涉房屋对价的支付，绿伯爵公司已经收受了案涉房屋的购房款，《顶房（帐）协议》、《房屋转让协议》应当认定为商品房买卖合同。绿伯爵公司上诉认为其与陈晓栋之间系以物抵债关系，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》按照商品房买卖合同处理双方之间的法律关系错误的理由不能成立，本院不予支持。 2018年3月25日李学全与绿伯爵公司签订的《房屋托管协议》记载李学全将其房屋委托给绿伯爵公司出租、管理，结合2018年4月3日陈晓栋与绿伯爵公司签订的《顶房（帐）协议》、陈晓栋与李学全签订的《房屋转让协议》可以看出，虽然《房屋托管协议》签订在前，但绿伯爵公司对于陈晓栋将案涉房屋转让给李学全以及案涉房屋由李学全所有并无异议，绿伯爵公司主张李学全与陈晓栋签订协议其没有参与，也没有将房屋交付给李学全，与《房屋托管协议》的约定不符，对绿伯爵公司的该项主张不予支持。一审认定李学全与绿伯爵公司签订了《房屋托管协议》，已经完成了交付，三方属债权债务转移，绿伯爵公司应当按照其与陈晓栋签订的《顶房（帐）协议》的约定向李学全履行义务亦无不当，应予维持。《顶房（帐）协议》约定办房产手续时所产生的相关费用由双方各自承担，绿伯爵公司作为房屋出卖方，有开具房屋销售发票以及协助李学全办理房屋产权手续的义务，一审判决绿伯爵公司就案涉房屋向李学全开具房屋销售发票并协助办理房屋产权手续符合协议的约定，应予维持；但《顶房（帐）协议》并未约定绿伯爵公司有签订正式《商品房买卖合同》的义务，且法院不宜用判决强制要求绿伯爵公司与李学全签订正式的《房屋买卖合同》，故对李学全要求绿伯爵公司与其签订《房屋买卖合同》的诉讼请求不予支持，一审判决绿伯爵公司与李学全就案涉两套房屋签订《房屋买卖合同》不当，应予纠正。 绿伯爵公司上诉认为陈晓栋没有按照（2018）宁05民初84号调解书确定的内容向绿伯爵公司开具已付工程款发票，绿伯爵公司有权暂停办理相应房屋的顶账手续，本院认为，现有证据无法证实案涉房屋包含在（2018）宁05民初84号调解书第四项确定的房屋范围内，且《房屋托管协议》、《顶房（帐）协议》、《房屋转让协议》均签订于陈晓栋、绿伯爵公司调解之前，李学全基于绿伯爵公司与陈晓栋签订的《顶房（帐）协议》而与陈晓栋签订《房屋转让协议》，绿伯爵公司在《房屋托管协议》中已经对李学全所有案涉房屋予以确认，绿伯爵公司、陈晓栋、李学全就案涉房屋的债权债务已经完成转移，绿伯爵公司与陈晓栋关于陈晓栋开具工程款发票后绿伯爵公司才办理相应房屋顶账手续的约定对李学全不发生法律效力，绿伯爵公司应继续按照《顶房（帐）协议》的约定向李学全履行相关义务，对绿伯爵公司关于其系按照（2018）宁05民初84号调解书行使权利，不违反《顶房（帐）协议》的约定，更与李学全无关的上诉理由不予支持。 综上，绿伯爵公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果部分不妥，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2020）宁0502民初3852号民事判决； 二、上诉人宁夏绿伯爵枸杞养生庄园有限责任公司于本判决生效后三十日内向被上诉人李学全就中卫市沙坡头区绿伯爵枸杞养生庄园3#楼38号、39号房屋开具房屋销售发票，并协助被上诉人李学全办理上述房屋的产权过户手续； 三、驳回上诉人宁夏绿伯爵枸杞养生庄园有限责任公司的上诉请求； 四、驳回被上诉人李学全的其他诉讼请求。 一审案件受理费300元、二审案件受理费100元，由上诉人宁夏绿伯爵枸杞养生庄园有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈文普 审判员  孙 静 审判员  谈 雪 二〇二一年六月二十三日 书记员  张 旭 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。