青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初2702号原告：夏军峰，公民身号码：632721198003150035，住青海省西宁市。被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100679196432B。法定代表人：彭波，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘发财，该公司法务部员工。原告夏军峰与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏军峰、被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人甘发财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏军峰向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商铺认购书》;2.判令被告退还原告房款及银行同期利息，其中房款233215元，2018年5月8日起至起诉日利息为25200元;3.判令被告向原告承担违约而造成的损害共计10000元;4.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2018年5月8日与被告签订了水井巷中央商务区西大街29号商业楼5781号商铺的认购书，认购书中承诺付全款后180天与原告签订《商品房买卖合同》，截至目前被告仍未能履约。现依法提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求，做出公正的判决，以护原告的合法权益。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司辩称：原告购买涉案房屋，后在房屋总价中已经享受了前三年租金的折抵以及折扣优惠。同时，原告购买涉案商铺后与第三方西宁港汇商业运营管理有限公司签订委托经营管理合同，已经收取了相应的租金，所以被告不存在任何不履约党的行为，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。对原告请求解除双方《商铺认购书》前提是原告应该首先解除与第三方的委托经营管理合同。对于原告请求解除认购书的诉讼请求被告不同意，请求法院判决。原告夏军峰为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：一、商铺认购书，证明我购买商铺的时间。二、打款记录，是分两次打款的，一次是11万，一次是12万，交清了房款。三、委托经营管理合同，证明已将商铺交由第三方委托经营。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司质证认为：对以上证据无异议。本院认为：被告对上述证据不持异议，故对上述证据本院予以采信。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：一、认购书，证明原来合同总价是355740，从合同约定抵扣前三年租金约定。合同的第五大点的第三条第四点，本认购协议所涉及的款项均不支付利息。二、委托经营管理合同，证明合同约定的前三年的租金从房款抵扣，第四年开始支付租金，原告已经享受收取了三年租金约定。原告夏军峰质证认为：对上述证据的真实性无异议，但对于被告所述购买价格降低有异议，有关价格是被告的一种营销方式，价格上虽有降低，但还是用购房者前三年的租金进行抵扣，而截至目前我也没有拿到租金。首先因为被告在签订认购书后的180天内没有和我签合同，被告违约在先，故认购书已经不具备法律效力。被告所述非甲方原因解除认购书均不计利息是不成立的。我请求以活期利率计算损失有法律依据。本院认为：原告对被告提交的证据的真实性不持异议，故对上述证据本院予以采信，但对于被告以证据二所要证明的事项及其提出的原告应先解除与第三方签订的委托经营管理合同之抗辩理由应根据法律规定进行裁判。根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月8日，原告与被告签订了一份《水井巷广场认购书》，约定由原告购买被告开发建设的位于西宁市××区商铺，该商铺建筑面积约为9.24平方米，每平方米单价为38500元，房屋表总价为355740元。折扣后单价为25239.72元，折扣后总价为233215元。折扣说明：355740元（表总价）×0.76（前三年租金抵扣）×0.87(折扣)-2000（优惠券）。认购方采取分期付款方式，于2018年5月8日前支付123215元，2018年6月17日前支付110000元。出卖方在认购方付50%的首付款或全款后180天与认购方签订《商品房买卖合同》。非出卖方原因，认购方要求解除认购书的，认购方已缴纳的认购金不予退还。本认购协议所涉及款项，均不计利息。该认购书签订后，原告分别于认购书签订之日和2018年6月9日给被告支付购房款121215元和110000元，合计233215元。但被告并未在原告支付购房款后的180天内及之后与原告签订《商品房买卖合同》。后原告要求被告退还所缴纳的购房款，被告未予退还。为此原告诉来本院，要求解除与被告签订的认购书、退还购房款及利息、赔偿因违约造成的损失。另查，原告与被告签订认购书当日，与西宁汇港商业运营管理有限公司签订了一份《委托经营管理合同》，约定将所购买的商铺委托给该公司经营，委托期限10年，暂定自2018年6月8日起至2028年6月8日止。租金及支付方式为，委托期间第一年度至第三年度的年租金按甲方（原告）实际支付的购房款（不含已抵扣的租金）的8%计算，已由西宁世纪佳和房地产开发有限公司一次性从实际收到的总房款中扣除，乙方（西宁汇港商业运营管理有限公司）不用再向甲方支付前三年的租金，乙方前三年的运营管理费用由西宁世纪佳和房地产开发有限公司直接支付给乙方。庭审中，被告认可其公司与西宁汇港商业运营管理有限公司系两个独立的法人。本院认为：原、被告签订的《水井巷广场认购书》，系双方真实意思表示，认购书内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该认购书所约定的条款对双方均具有法律约束力，双方均应依约定享受权利、履行义务。认购书签订后，原告按照认购书的约定向被告支付了全部购房款，履行了合同义务。但被告在收到全部购房款后，未按照认购书约定的“出卖方在认购方付50%的首付款或全款后180天与认购方签订《商品房买卖合同》”的义务，该行为构成违约，并因此导致双方所签订的认购书及其后原告购买商铺的合同目的不能实现。原告主张解除双方签订的《水井巷广场认购书》之诉讼请求符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项之规定，对此本院予以支持。被告所持不同意解除认购书的抗辩理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款之规定，案涉认购书解除后，被告应当退还原告所支付的购房款。有关原告主张由被告赔偿自2018年5月8日起至起诉之日按照银行同期存款利率计算的利息之诉讼请求，所主张的利率未超过相关司法解释中有关资金占用费的上限，对此本院予以确认。原告主张的由被告因违约造成的损失10000元之诉讼请求，因未提交证据予以证明，对此本院不予支持。被告所持原告购买涉案房屋，并在房屋总价中已经享受了前三年租金的折抵以及折扣优惠，同时原告购买涉案商铺后与第三方西宁港汇商业运营管理有限公司签订委托经营管理合同，已经收取了相应的租金，故其不存在任何不履约的行为，原告请求解除双方之间签订的《商铺认购书》前提是原告应该首先解除与第三方的委托经营管理合同之抗辩理由，因被告与第三方西宁港汇商业运营管理有限公司系两个独立的法人，被告与第三方之间在原告购买涉案商铺所享受的优惠属被告的营销事项，原告与第三方之间的委托经营管理合同是否解除属二者之间的事项，并不影响原、被告所签订的《商铺认购书》所涉权利义务的终止。故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告夏军峰与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司于2018年5月8日签订的《水井巷广场认购书》。二、被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还原告夏军峰购房款233215元、赔偿经济损失25200元。三、驳回原告夏军峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5326元，减半收取2663元，由原告承担107元，被告承担2556元（该款原告已预交，被告承担的费用由被告随上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 史长州二〇二一年六月二十八日法官助理 喇晓媛书记员 魏 蓉附:《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。