河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1424民初80号原告：任乐进，男，1990年3月20日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址柘城县如意路金帝新城南区9幢1单元1-5-2号。委托诉讼代理人：孙计划，河南心诚律师事务所律师被告：董家祥，男，1971年8月16日出生，汉族，住河南省永城市，确认地址河南心诚律师所。委托诉讼代理人：张庆稳，河南心诚律师事务所。第三人：商丘市瑞星置业有限公司，住所地商丘市火车南站金鹰综合楼，组织机构代码67008947-0。法定代表人：金佰清，职务总经理。原告任乐进与被告董家祥、第三人商丘市瑞星置业有限公司（以下简称“瑞星公司”）执行异议之诉一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用普通程序于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告任乐进的委托诉讼代理人孙计划，被告董家祥的委托诉讼代理人张庆稳到庭参加诉讼，第三人瑞星公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告任乐进向本院提出诉讼请求：1、依法判决中止对柘城县如意路南侧金帝新城南区9号楼1单元5层1-5-2号房屋（证号2013004401）的执行；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月28日，原告和第三人瑞星公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人瑞星公司开发的柘城县如意路南侧“金帝新城”小区南区9号楼1单元5层1-5-2号房屋，并按照约定交付了全部购房款及房产办证费用。2014年10月第三人瑞星公司将建成后的该房屋交付原告，原告进行装修后即入住该房屋至今，所以原告是案涉房屋的合法所有权人。柘城县人民法院在执行被告董家祥与第三人瑞星公司借款合同纠纷一案中，依法于2017年11月15日作出（2017）豫1424执1580号执行裁定书，裁定查封登记在第三人瑞星公司名下的包括案涉房屋在内的共八套房屋；之后于2020年10月20日作出（2020）豫1424执恢65号执行裁定书，裁定拍卖该房屋。原告知情后依法提出案外人执行异议，柘城县人民法院受理审查后认为原告提供的证据不足以证明其观点，不能够排除执行，于2020年12月22日作出（2020）豫1424执异91号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。综上，原告认为原告是案涉房屋的实际所有权人，柘城县人民法院在办理被告董家祥申请执行第三人瑞星公司民间借贷纠纷一案中作出查封、拍卖案涉房屋的裁定，侵害了原告的合法权益。现提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告董家祥辩称，其对涉案房屋享有抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋登记在第三人瑞星公司名下，被告有足够理由相信第三人瑞星公司对该房屋具有处分的权利，并且就抵押的事实，还在柘城县不动产登记中心办理有抵押登记。因此第三人瑞星公司是涉案房屋的登记权利人，被告董家祥的抵押权应当予以保护。二、被告董家祥申请对涉案房屋拍卖并对价款优先受偿有事实和法律依据。被告董家祥作为一个自然人，办理抵押时在柘城县公证处办理了公证登记手续，公证处已经审查了抵押人的抵押房产登记信息，并由出具公证书确认了抵押权已经设立，其抵押权应当受到法律保护。三、原告享有的权利不足以排除对涉案标的的执行。1、原告任乐进与第三人瑞星公司签订协议是预订协议，因此双方签订的协议并不是有效的房屋买卖合同。2、因买受人自身原因未办理过户登记；原告任乐进仅仅交付了涉案房屋的房款，未交契税、维修基金等各项办证费用。3、原告任乐进且有其他用于居住的房屋。综上原告任乐进的异议请求均不能成立，异议理由无事实和法律依据，且不足以排除强制执行，应当依法裁定驳回。第三人商丘市瑞星置业有限公司未答辩。原告任乐进提供的证据有，第一组：1、2013年5月28日《商品房买卖合同》一份。2、商丘市瑞星置业有限公司证明一份。证明原告任乐进和第三人瑞星公司于2013年5月28日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告任乐进购买第三人瑞星公司开发的金帝新城南区9号楼1单元5层1-5-2号房屋（即案涉房屋），价款为165300元，并约定于2014年5月1日之前交付房屋等合同内容。该买卖合同真实有效，且签订时间早于2017年11月15日法院查封时间。第二组：1、照片三份，光盘一份；2、《装饰装修工程施工合同》一份；3、收据三份；4、柘城县金福物业管理有限公司证明一份。5、2020年12月10日《房屋信息情况查询证明》。证明原告任乐进购买的案涉房屋系用于家庭实际居住，且原告任乐进及其妻子王明月无其他用于居住的房屋。第三组：收据五份，银行交易明细二份；证明原告任乐进已经交付了全部购房款的事实。被告董家祥提供的证据有，(2020)豫1424民初6117号民事判决书一份、(2020)豫1424执异91号执行裁定书一份，证明第三人瑞星公司在2016年为董家祥办理了抵押登记手续，且相应的抵押登记手续并经柘城县公证处予以公证，不动产已登记为生效要件，以登记来确认权利人，因此被告董家祥对涉案房屋享有抵押权和优先受偿权。本院经审理认定事实如下：2013年5月28日，原告任乐进和第三人瑞星公司在“金帝新城”售楼部签订一份《商品房买卖合同》（合同编号NO201300717），约定原告任乐进购买第三人瑞星公司开发的柘城县“金帝新城”南区9号楼1单元5层1-5-2号房屋，建筑面积87平方米，价款165300元，付款方式为一次性付款，交房时间为2014年5月1日之前等内容。原告任乐进的父亲任学见于2012年9月20日支付购房预付款70000元，于2013年2月1日支付预付款70000元，于2013年2月3日支付预付款10000元，于2013年6月14日支付购房款4000元，并于2013年6月交付办证费用6000元。2014年10月第三人瑞星公司将建成后的该房屋交付给原告任乐进。之后，原告任乐进进行装修入住该房屋至今。柘城县人民法院在执行被告董家祥与第三人瑞星公司借款合同纠纷一案时，于2017年11月15日作出（2017）豫1424执1580号执行裁定书，裁定查封登记在第三人瑞星公司名下的包括案涉房屋在内的共八套房屋，后于2020年10月20日作出（2020）豫1424执恢65号执行裁定书，裁定拍卖该房屋。拍卖过程中原告任乐进依法提出案外人执行异议，柘城县人民法院受理审查后认为原告任乐进提供的证据不足以证明其观点，不能够排除执行，于2020年12月22日作出（2020）豫1424执异91号执行裁定书，裁定驳回原告任乐进的异议请求。原告任乐进提起本案诉讼。另查明，原告任乐进、王明月夫妇在柘城县无其他房屋。本院认为，本案的争议焦点是原告任乐进对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。第一，2013年5月28日原告任乐进和第三人瑞星公司签订《商品房买卖合同》早于2017年11月15日柘城县人民法院查封案涉房屋之前。第二，原告任乐进所购的案涉房屋实际已经用于居住且原告任乐进夫妇名下无其他用于居住的房屋。第三，原告任乐进已经支付了全部购房款，远远超过了上述司法解释所规定的支付房屋价款的标准。综上，原告任乐进提供的证据能够证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故本院依法应对原告任乐进要求中止执行涉案房屋的诉请予以支持。对被告董家祥提出的其系房屋的实际抵押权人，其对涉案房屋享有优先受偿权不得对抗原告任乐进。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：中止执行柘城县如意路南侧金帝新城南区9号楼1单元5层1-5-2号房屋（证号2013004401）。案件受理费3606元，由第三人商丘市瑞星置业有限公司负担。审 判 长  李亚军人民陪审员  刘建国人民陪审员  李方运二〇二一年六月九日书 记 员  李东峰