江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0582民初4470号原告(反诉被告)：孙树文，男，1985年8月10日生，汉族，住阜宁县。被告（反诉原告）：张家港高德商业管理有限公司，住所地张家港市凤凰镇凤凰凤恬路。法定代表人：崔毅斐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周爽，北京盈科（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣宇，北京盈科（张家港）律师事务所律师。原告（反诉被告）孙树文与被告（反诉原告）张家港高德商业管理有限公司（以下简称高德公司）租赁合同一案，本院于2021年3月18日立案后,依法适用简易程序,并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙树文、被告（反诉原告）高德公司的委托诉讼代理人周爽、张欣宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙树文诉称：1、请求判令解除与被告签订的商铺租赁合同及商铺管理合同；2、请求判令被告返还5万元履约保证金，5000元装修押金，以及多支付的垃圾清运费；3、请求判令被告向原告赔偿店铺装修损失暂计为60万元；4、请求法院核实实际店铺面积，扣除消防通道面积，以实际店铺面积，并以2020年7月18日为实际开业时间，计算相关店铺费用。事实与理由：2019年9月28日，原被告双方签订了《租赁合同》及《管理合同》，合同原计划约定2020年1月1日店铺开业，但合同同时明确约定具体计费以开业日期为准，免租期及计费日期也相应顺延。因遇到全国新冠疫情，造成装修停滞，且又因为营业执照注册问题受阻，店铺未能如期开业，最后原告于2020年7月18日正式开业开业后，原告意外发现，被告将属于公共消防通道的面积划入并出租给原告作为仓库及店铺使用，因此给原告造成了消防隐患，并且因面积错划，具体店铺面积不详，导致原告无法及时向被告支付物业费。原告先于2020年8月口头告知被告，但被告不予理会，后原告在2020年9月7日发函给被告，要求其核算清楚店铺面积，并彻底解决消防通道错划问题，但被告只承认部分面积为消防通道，且迟迟未能解决。后原告于2020年12月再次向其发函要求解决消防问题，被告不但不予理会，反而违反合同约定，发函要求原告从2020年1月1日起向其支付高额物业管理费及租金。2021年2月7日，张家港消防大队接举报核查我店铺，并向我方开具两份责令整改书，商场单方面将消防通道物品清理出来并胡乱堆积到我方店铺中，遂导致我方店铺无法继续投入经营。我方于2021年2月7日晚正式停业并于2021年2月10日通过邮寄方式，向被告寄送了解约函。被告（反诉原告）辩称：1、针对原告判令解除与被告签订的商铺租赁及管理合同，被告认为被告交付的商铺依法可进行出租，且租赁区域经原告确认后交付，原告单方解除与被告的合同关系无相关依据。2、针对原告请求返还5万元履约保证金，被告认为原告自租赁合同及商管合同签订至今，从未支付过租金及商管费，严重违约，根据合同约定，被告有权不予退还。3、针对原告要求返还5000元装修押金及多支付的垃圾清运费，装修押金是为了保证原告按时办理消防等手续，而经双方签字确认同意缴纳的，但原告未能办理消防安全检查合格证，故被告有权不予退还。垃圾清运费为双方签字确认应当支付的费用，被告也事实上提供了相应的垃圾清运服务，被告有权不予退还。4、针对原告请求被告赔偿店铺装修损失60万元，被告交付的商铺依法可进行出租，且租赁区域经原告确认后交付，原告所主张的店铺装修损失与被告无关，被告亦对上述金额不予认可。5、针对原告要求扣除消防通道面积，以实际店铺面积并以2020年7月18日为实际开业时间计算相关费用，关于租赁面积被告未出租消防通道，故不存在原告所称扣除消防通道面积的情况，但被告同意核实店铺面积，以实际店铺面积计算相应费用。关于租赁期限，根据双方签订的补充协议及商管合同，租金及商管费起算时间均应从2020年1月1日起。6、原告存在严重违约行为，被告有权解除合同，并要求其承担相应违约责任，具体以反诉状为准。被告（反诉原告）高德公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告之间签订的《凤凰生活广场商铺租赁合同（A）》、《商铺管理合同》、2、判令孙树文支付租金50668元、商业管理费230480.87元及滞纳金31581.26元（自拖欠之日起按实际支付之日止按LPR四倍计算，暂计算至2021年4月8日）；3、判令孙树文支付律师费损失35000元；4、反诉费由孙树文负担。事实与理由：2019年9月28日，反诉原、被告签订了《凤凰生活广场商铺租赁合同（A）》、《商铺管理合同》，约定孙树文承租位于张家港市凤凰镇××凤凰生活广场××号商铺，合同对开业时间、租赁期限及租金均作了明确约定。合同签订后，孙树文未能在约定时间开业，也未按约缴纳租金及商业管理费。原告（反诉被告）孙树文对被告高德公司的反诉请求辩称：对被告反诉请求第一项解除合同是同意的，第二项我方不予认同，要求我方支付租金及商管费、滞纳金，是违反合同约定的，不在合同范围内。第三项律师费我方不承担。第四项本案受理费应当由被告承担。经审理查明：2019年9月28日，高德公司（甲方）与孙树文（乙方）签订了一份《凤凰生活广场商铺租赁合同（A）》、约定1、甲方将位于张家港市凤凰镇××凤凰生活广场××号商铺出租给乙方，租赁建筑面积为520.57平方米，如果约定的建筑面积与实际建筑面积不符，按实际建筑面积计算；2、租赁期限自2020年1月1日始至2024年12月31日止。若实际开业日期后延的，租赁始止日期和免租期也相应顺延。免租期自2020年1月1日始至2020年6月30日止、2021年1月1日始至2021年6月30日止(其中：装修期自2019年10月1日始至2019年12月31日止)。免租期内，乙方无需承担租金，但应当承担商业管理费以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用。除非本合同另有特别明确的约定，装修期不因任何原因而延长。乙方应在装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。双方特别约定：如果本合同由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述免租期，乙方须在本合同终止或解除后3日内向甲方补交前述免租期限内的所有租金(按本合同租赁期内第一年的租金标准计算)，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响；3、租赁区域的租金按本合同确定的租用面积计算，首年租金标准：0.8元/天/m。每月租金合计12667)。租金按季支付，每季租金在自然季首月十五日前交纳。商业管理费和能耗费乙双方签订的《商铺管理合同》为准。如乙方拖欠租金及其他各项费用，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金；4、乙方应向甲方支付4万元的履约保证金，作为乙方全面履行本合同义务的保证。如乙方为完全履行本合同项下的义务，保证金不予退还且乙方仍应支付全部费用，包括但不限于租金、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等；5、乙方应当获得当地消防部门的装修审核意见后方可办理进场装修手续。乙方装修竣工时，必须自行办理消防验收手续，未通过消防验收的，乙方不得开业经营（但不影响计租日的计算），上述审核意见、检测证明必须在取得当日向甲方备案；6、合同解除：乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天(或以上)的；乙方在租赁期内对该租赁区域进行或试图进行销售、转让、转租、分租、抵押或未经甲方书面同意擅自中途退租、撤离、终止营业或者对该租赁区域采取任何侵犯业主所有权的行为的；未经甲方事先书面同意，乙方未能在2020年1月1日前开业的；7、违约责任：双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收履约保证金，乙方已支付未到期的租金、物业管理费等甲方无需结算退还，乙方同时应承担相当于12个月租金的违约责任，且乙方对应违约行为的违约责任(包括逾期进场施工违约金、迟延履行违约金等)并不免除。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应双倍返还本合同项下的履约保证金及相当于12个月租金的违约金。如乙方因违反本合同书而对甲方造成任何经济损失，预期收益损失或其他法律后果时，须就该损失或后果向甲方作全面赔偿。甲方同时有权按法律途径向违约方追究所有责任。双方特别明确，乙方全面履行本合同是甲方给予乙方免租期的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内按月租金标准补交合同约定免租期减免的全部租金；8、争议解决：因诉讼而产生的律师费、保全担保费由败诉方承担等。同日，高德公司（甲方）与孙树文（乙方）还签订了一份《商铺管理合同》，合同约定：1、涉案房屋的履行期限：2020年1月1日至2024年12月31日止，商业管理费应自2020年1月1日开始计算，月商业管理费15097元；乙方首期商业管理费交纳日为2019年12月15日，所交商业管理费为2020年1月1日至2020年3月31日；以一个季度为一个缴款期，乙方应当在每个自然季首月十五日前向甲方一次性交纳款项。商业管理费等费用与租金同时支付；2、在本合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金1万元；3、租赁区域的装修及开业：乙方应按时交纳装修押金、垃圾清运费等；乙方只有在该租赁区域内的二次装修通过消防部门、质检部门及其它相关部门的验收后，才能具备开始对外营业条件。甲方可协助乙方办理在该物业内二次装修的消防、质检及其他相关部门的审批及验收手续，乙方应提供前述审批及验收所需的一切配合，但甲方不承担任何有关乙方未能通过消防、质检及其他相关验收的责任。及由此引发的本合同项下的其他相关法律责任。乙方未经验收合格而擅自开业的，因此产生的全部后果及责任均由乙方自行承担，造成甲方损失的应赔偿甲方全部损失；4、本合同期满或提前终止，甲方有权要求乙方将租赁区域的装修、装潢拆除恢复原状，或租赁区域的装修、装潢归甲方所有，无论何种选择，甲方无需就此对乙方作出任何补偿。5、乙方应在2020年1月1日前开业，未经甲方书面同意的，乙方不得擅自推迟开业。如乙方未经甲方书面同意而延期开业的，每延迟开业一天应向甲方支付违约金1851元，如延迟开业一个月以上，甲方有权提前解除合同，履约保证金不予退还。5、合同解除：有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按本合同第十二条约定支付违约金；若乙方行为对甲方或第三方造成损失的，乙方应负责全额赔偿全部损失：乙方拖欠商业管理费、能耗费(水、电、空调等)等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天(或以上)的；未经甲方书面同意，乙方在一个租赁年度内累计中断、停止营业超过_30日的。6、违约责任：如乙方拖欠商业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之一计收逾期付款利息损失；甲乙双方违反本合同条款导致本合同终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付3个月固定商业管理费45291元的违约金；本合同的所谓损失包括但不限于直接损失、间接损失、对第三人的责任、处理争议的交通通讯人工费用、诉讼费由、合理的律师费等。合同签订后，孙树文于2019年9月28日向高德公司缴纳了1万元履约保证金、2019年11月19日缴纳了4万元履约保证金、2019年11月19日分别缴纳了垃圾清理费2603元、施工保证金5000元。2019年11月19日，孙树文接受了租赁区域并开始装修美食广场。2020年6月3日，高德公司（甲方）与孙树文（乙方）签订了一份《关于新冠××疫情期间优质商户继续扶持措施的补充协议》，约定：乙方原定于2020年1月1日开业，由于新冠疫情的发生，甲方决定开展新冠××疫情期间优质商户继续扶持措施，乙方的合同起始日2020年1月1日至2024年12月31日，首年免租期为6个月，即2020年1月1日至2020年6月30日；次年免租期为6个月，即2021年1月1日至2021年6月30日经双方协商，达成如下协议：一、经乙方申请，甲方同意免于收取乙方自2020年7月1日至2020年8月31日期间，共计60天的租金25334元；在上述免租期的商业管理费、水电费等其他费用乙方仍应继续按原合同约定履行。二、乙方需在2020年6月30日之前缴纳2020年1月1日至2020年6月30日商业管理费90582元。2020年7月3日，孙树文领取了张家港市凤凰镇匠品集美食广场（以下简称匠品集美食广场）营业执照并予以经营。2020年9月7日，高德公司向孙树文发出了催交通知，要求孙树文支付2020年9月1日至2020年9月30日的租金12667元、2020年1月1日至2020年9月30日的商管费135873元。2020年9月16日，孙树文向高德公司发送了商务沟通函，认为高德公司误将消防通道的面积计算店铺面积内，导致其无法通过消防验收，应由高德公司承担全部责任；对于商铺管理合同应与租赁合同起始日应当同日计算。2020年11月24日，高德公司工作人员杨巍通过微信告知孙树文：7月18日开业，原来总520平方米，除去后面消防通道48平方米，含消防窗口面积在内的剩余面积为472平方米。2020年12月16日，杨巍又向孙树文发送了《补充协议》：双方一致确认的开业日期为2020年7月15日；经双方确认营业面积为472平方米，起租日期变更为2020年7月15日，首年免租期为6个月加3个月，即2020年7月15日至2021年4月14日，次年免租期为2021年7月15日至2022年4月14日；孙树文需在2020年12月30日前缴纳2020年7月15日至2021年7月14日的商业管理费472＊29＊12=164256元及租金0.8＊472＊365/12＊3=34456元，合计198712元。2020年12月30日，孙树文向高德公司发送了回复函，认为目前商场客流量无法保证，经营萧条，物业费及租金应当按月交付；增加免租期半年时间过少，原因在于高德公司一直举办市集活动，导致小吃摊与美食广场小吃业态冲突，对其生意颇有影响；由于消防通道误计入租赁面积内，导致其错误的规划店铺，造成一定的装修损失。2021年2月4日，高德公司向孙树文发送了二次催缴通知，要求孙树文缴纳2020年9月1日至2020年12月31日的租金50668元（按520.57平方米计算）及滞纳金19152.504元、2020年1月1日至2021年1月31日的商业管理费196261元（按520.57平方米计算）及滞纳金8137.275元。2021年2月7日，因匠品集美食广场疏散通道放置少量杂物、店铺西侧缺少疏散指示标识；店铺内部分烟感、喷淋被遮挡问题，张家港市消防救援大队对其作出了责令立即改正通知书、责令限期改正通知书。2021年2月11日，高德公司收到了孙树文的解约通知书。为此引起纠纷。另查明：2019年10月21日，张家港市住房和城乡建设局向张家港远祥生活广场投资有限公司（远祥公司）颁发了张住建消验字第（2019）第031号建设工程消防验收意见书，对远祥公司凤凰生活广场1号楼改造及内装修工程进行了消防验收：综合评定该工程消防验收合格。又查明：高德公司为本案花费了律师费35000元，委托北京盈科（张家港）律师事务所两位律师进行诉讼。审理中，孙树文于2021年4月28日将原租赁区域交还给高德公司。以上事实，有《凤凰生活广场商铺租赁合同（A）》、《商铺管理合同》、收据、租赁区域移交清单、图纸、催交通知、商务沟通函、回复函、《关于新冠××疫情期间优质商户继续扶持措施的补充协议》、微信聊天记录、责令立即改正通知书、责令限期改正通知书、解约通知书、建设工程消防验收意见书、委托代理合同、律师费发票及庭审笔录等予以证实。本院认为：孙树文与高德公司签订的《凤凰生活广场商铺租赁合同（A）》、《商铺管理合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。高德公司按约将通过消防验收的租赁区域交付给孙树文使用，应当视为高德公司履行了合同的交付义务。高德公司依据两份合同分别向孙树文收取租金及商业管理费符合双方的合同约定，孙树文应当按约支付。双方一致同意解除《凤凰生活广场商铺租赁合同（A）》、《商铺管理合同》，本院予以确认。合同解除的时间为解约通知书送达给高德公司的时间，即为2021年2月11日。由于孙树文实际交还给高德公司租赁区域的时间为2021年4月28日，故孙树文还应支付相应的实际占有使用费。根据双方的合同约定，孙树文经营美食广场应由其自行向消防部门申请许可，其受到消防部门的处理应由其自行承担相应责任。合同约定的租赁面积为520.57平方米，现高德公司仅认扣除可消防通道的面积29.11平方米，但不认可扣除预留消防窗口的面积约20平方米。本院认为，消防窗口通道应当予以预留，且根据高德公司工作人员杨巍的微信聊天记录，也同意按实际面积472平方米计算租金和商业管理费，故消防窗口的面积应当予以扣除。该租赁区域是经孙树文现场查看的，租赁区域面积的部分减少并不影响合同目的，孙树文以此理由拒付租金及商业管理费本院不予支持。双方租金及商业管理费应当按照合同约定的以实际租赁面积予以计算。由于疫情原因，高德公司对孙树文在租金方面的部分减免，本院亦予以确认。由于双方未能对商业管理费的减免达成一致意见，故高德公司仍有权要求按原合同约定要求孙树文自2020年1月1日起缴纳。因此，孙树文应支付自2020年9月1日至2020年12月31日的租金45689.6元（0.8＊472＊121）及自2020年1月1日至2021年2月11日的商业管理费185706元（15097/520.57/30＊472＊407）。孙树文还应支付2021年2月12日至实际交付之日2021年4月28日的占有使用费34221元（15097/520.57/30＊472＊75）。孙树文未能按约支付租金及商业管理费，应当承担相应的滞纳金。由于双方约定的逾期付款违约金过高，本院酌情认定逾期付款违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日。关于孙树文交付的履约保证金，根据合同约定，孙树文违反合同约定不再继续租赁标的物的，履约保证金不再予以返还，故该履约保证金应根据合同的实际履行情况予以计算（按孙树文实际租赁期及占用期2020年1月1日至2021年4月28日16个月计算，50000元/60个月=每月833.33元，即13333元），该款项应予返还。至于5000元装修押金，合同解除后，高德公司应当予以返还。对于垃圾清运费，孙树文也实际进行了装修，高德公司收取垃圾清运费符合合同约定。孙树文要求高德公司承担装修损失，由于孙树文的违约，根据合同约定，高德公司不再予以补偿，该装修损失由孙树文自行承担。高德公司根据合同的约定要求孙树文承担律师费损失35000元，因涉案租赁面积的减少，本院酌情支持30000元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十一条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孙树文与被告（反诉原告）张家港高德商业管理有限公司于2019年9月28日签订的《凤凰生活广场商铺租赁合同（A）》、《商铺管理合同》于2021年2月11日解除；二、被告（反诉原告）张家港高德商业管理有限公司应返还原告（反诉被告）孙树文履约保证金13333元、施工保证金5000元，合计18333元。三、原告（反诉被告）孙树文应支付被告（反诉原告）张家港高德商业管理有限公司自2020年9月1日至2020年12月31日的租金45689.6元及逾期付款滞纳金（以34267.2元为基数，自2020年9月15日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日；以11422.4为基数，自2020年12月15日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日）、自2020年1月1日至2021年2月11日的商业管理费185706元及逾期付款滞纳金（以41065元为基数，分别自2020年1月15日、2020年4月15日、2020年7月15日、2020年10月15日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日；以21446元为基数，自2021年1月16日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日）、自2021年2月12日至实际交付之日2021年4月28日的占有使用费34221元及逾期付款滞纳金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）。限于本判决生效后十日内履行。四、原告（反诉被告）孙树文应支付被告（反诉原告）张家港高德商业管理有限公司律师费损失30000元；五、驳回原告（反诉被告）孙树文、被告（反诉原告）张家港高德商业管理有限公司的其他本诉与反诉请求。上述二、四项相抵，原告（反诉被告）孙树文应支付被告（反诉原告）张家港高德商业管理有限公司11667元。限于本判决生效后十日内履行。本诉案件受理费减半收取5175元、反诉案件受理费减半收取3258元，合计8433元。由原告（反诉被告）孙树文负担7967元、被告（反诉原告）张家港高德商业管理有限公司负担466元。如果原告（反诉被告）孙树文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 宋 剑二〇二一年六月八日书记员 陶晓洁