徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初5735号原告：赵星军，男，1995年8月19日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：吴杰，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁擎，江苏彭城律师事务所律师。被告：徐州瑞远房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区大彭镇大刘村310国道西30米。法定代表人：申小功，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈曦，上海方本（连云港）律师事务所律师。被告：南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司，住所地安徽省宿州市循环经济示范园内。法定代表人：程宏，该公司经理。原告赵星军诉被告徐州瑞远房地产开发有限公司（以下简称瑞远公司）、南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司（以下简称南翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案受理后，依法由审判员刘娟适用简易程序进行审理，于2021年6月18日公开开庭进行了审理。原告赵星军的委托诉讼代理人吴杰，被告瑞远公司的委托诉讼代理人陈曦到庭参加诉讼。被告南翔公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵星军的诉讼请求为：1、判令被告瑞远公司向原告支付违约金65298.3元（以771848元为基数，按照日万分之二，自2019年10月31日起计算至2020年12月27日，实际计算至具备上房条件之日止）；2、判令被告瑞远公司支付因虚假宣传、欺诈消费者的行为造成原告的损失15436.96元（房款771848元的百分之二）；3、判令被告南翔公司对上述债务承担连带责任；4、判令被告瑞远公司整改与规划图纸不符的小区配套设施；5、由二被告承担本案诉讼费用及律师费用。事实和理由：2018年5月16日，原告与被告瑞远公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：TS0066375，根据合同约定由原告购买被告瑞远公司开发的山水文园小区D1幢2单元302室房屋，该房屋总价771848元，约定交房时间为2019年10月31日。原告按照合同约定履行了交付房款的义务，但至今涉案房屋的燃气和污水管网均没有接通，仍不具备上房条件，致使原告至今无法上房，被告瑞远公司逾期上房已构成违约。被告方在出售涉案房产时，存在如下欺诈消费者的情形：1、被告一直对外宣称山水文园小区将会由万科物业公司提供物业服务，并以万科物业服务的房产会比周边房价高出20%作为噱头，而实际服务物业公司仅为被告关联的物业公司，且服务质量较差，收费畸高；2、被告谎称恒泰山水文园以新中式园林景观为依托，通过各种形式的喷泉、缤纷水景，配以极具雕塑感、层次感的植物景观及富有浓郁中国文化特色的各式雕塑，打造出区域内罕见的至尊新中式园景。6000平方米中央景观轴，配以30000平方米绿地空间，层次立体丰富，水面、绿地、建筑完美结合，绿化率达35%以上，形成生态环绕、尊贵舒适的徐州西低密宜居住区。但实际上并没有喷泉景观和雕塑，绿化率远远达不到35%，被告的行为已构成虚假宣传，实质上对于原告构成违约，应承担相应的违约责任。经查，被告瑞远公司系法人独资的有限责任公司，股东为被告南翔公司。因此，被告南翔公司对原告的损失应承担连带责任。原告基于被告的虚假宣传签订《商品房买卖合同》，但是却无法享受到万科物业的高端服务，被告的上述行为严重违背《合同法》以及《民法总则》中诚实信用的基本原则，原告就被告存在的逾期交房以及现在涉案房屋存在的诸多问题与被告协商处理未果，故原告为维护自己合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告瑞远公司辩称：1、瑞远公司确实逾期交房，并愿意承担逾期交房的责任。逾期交房违约金逾期90天内按照日万分之一计算，超过部分按照日万分之二计算，应扣除因大气污染防治及疫情停工天数。2、所谓虚假宣传及更改规划并没有给原告造成经济损失，不应当承担赔偿责任。综上，请求法院依法判决。被告南翔公司庭前向本院邮寄书面答辩状，意见如下：1、本案系合同纠纷，根据相关法律规定，合同具有相对性，即合同仅仅约束双方当事人，只有合同当事人一方能基于合同向相对方提出请求或提起诉讼，享受合同规定的权利，并承担该合同规定的义务。该合同对南翔公司无约束力，原告不能向与合同无关的第三人提出请求，也不能擅自为南翔公司设定合同上的义务，同时违约责任也只能在合同当事人之间发生，南翔公司不负违约责任。因此原告起诉主体不适格。2、南翔公司与被告瑞远公司系独立法人，享有民事权利能力和民事行为能力，并依法独立享有民事权利和承担民事义务。南翔公司与瑞远公司之间无关联关系，与本案也无任何关联。3、原告起诉的违约数额和赔偿金无事实和法律依据。瑞远公司系独立法人，独立享有民事权利，承担民事义务，且瑞远公司在施工过程中遇有不可抗力的因素，从而被迫停工。所起诉被告虚假宣传行为达不到法律所定性的虚假行为的程度，因此原告起诉的数额错误，依法应予驳回。综上，请求依法驳回原告对南翔公司的诉请。经审理查明，原告赵星军（买受人）与被告瑞远公司（出卖人）于2018年5月16日签订编号为TS0066375的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于徐州铜山区商品房，建筑面积120.79平方米，单价为每平方米6390元，总价款771848元。签订合同前买受人已向出卖人支付定金308848元抵作房款，剩余房款463000元向商业银行申请贷款支付。第九条“商品房交付条件”部分约定商品房交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定了相关设施设备的交付条件，其中约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条“交付时间和手续”部分约定出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”部分约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别按以下方式处理，不作累加：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.04%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十四条“规划变更”部分约定出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。第二十一条“前期物业管理”部分双方未约定前期物业服务企业。第二十五条“送达”部分约定双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件均应采取书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起十五日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。原告赵星军在合同首页备注的地址为安徽省宿州市埇桥区支河乡赵台村李台庄35号，手机号码尾号为73102。双方还就面积差异处理、设计变更、保修责任、建筑物区分所有权等内容进行了详尽约定。该合同附件十一补充协议第5.1条“交付条件”部分约定该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续，满足了交付条件。第5.2条“交付期限”部分约定因遵守法律法规和政府法令、遇突发性公共事件（包括但不限于公共卫生事件及其他徐州市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病，政府部门进行与山水文园项目关联的市政干线工程）导致该房屋无法按时交付的，不构成甲方逾期交房。除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期交付该房屋。建（构）筑物施工过程中遇特殊情况（包括但不限于地面、地下文物保护、特殊地质构造、市政管线迁移及其他按现有施工水平无法正常解决的施工难题）而需要延长工期，且出卖人能够提供有效证明并在合理期限内告诉买受人的，不构成出卖方逾期交房，甲方可据实予以延期交付房屋。第6.1条约定在不影响小区绿化、采光及使用功能或考虑多数买受人利益的前提下，甲方保留对小区部分规划修改权及对修改的解释权，由于政府规划原因致使小区平面布局变化的，不构成出卖方违约。上述合同签订后，原告按照合同履行了付款义务。瑞远公司于2018年5月10日、2018年7月31日向赵星军开具金额为308848元和463000元的发票，服务名称均为“房地产预收款”，备注均为“徐州市铜山区大彭镇青年路山水文园D1#-2-302室”。2020年5月28日，该工程取得《竣工验收备案证明书》，载明建设单位为瑞远公司，开工日期2017年6月8日，完工日期2019年9月30日。庭审中，瑞远公司还提交了整个小区的房屋测绘报告以及涉案房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2020年5月29日，瑞远公司向业主作出山水文园入伙通知书，载明山水文园住宅小区已经相关部门验收合格，业主可于2020年5月29日至2020年6月15日（上午8:30-下午17:30）到恒泰山水文园售楼处办理入伙手续，并就入伙流程、需要携带的材料予以列明。瑞远公司主张向赵星军邮寄过收房敦促函，但邮寄单找不到了。其于2020年9月30日同时向业主都发送了上房通知短信，因电脑被铜山法院扣押暂不能举证。赵星军认可加入了山水文园小区业主群，对2020年4、5月份本院受理涉及瑞远公司百余件商品房买卖案件知晓，但没有进行旁听。另查明，2018年6月7日，徐州市铜山区大彭镇人民政府（以下简称大彭镇政府）下发了关于江苏恒泰建筑有限公司停工的通知，载明根据《徐州市2018年大气污染防治攻坚行动方案》（徐委发〔2018〕17号、《铜山区2018年大气污染防治攻坚行动实施方案》（铜发〔2018〕32号）、《铜山区上海合作组织2018年峰会空气质量保障方案》及《关于转发加强挥发性有机物管控的紧急通知》文件要求，为严格控制挥发性有机物污染，要求恒泰建筑公司在6月8日-6月15日（共8天）期间停工，必须经铜山区人民政府和大彭镇人民政府同意方可恢复生产。2018年10月31日，徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明11月1-3日期间，徐州市将出现一次较重污染过程，根据省大气办《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，要求各地、各有关部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施。铜山区在建工程工作交流群发布了消息，要求全区所有在建工程1-3号一律停工，4号是否复工等待通知，各项目部施工如有特殊情况，上报我局备案，如被发现未停工项目，一切按照上限处罚。2018年11月14日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明11月15-18日期间，各地、各部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施，各地环保部门要进一步加大钢铁、建材、焦化、化工、冶金铸造等重点行业执法检查力度，各地于每日17时前报送应对措施落实情况。铜山区在建工程交流群发布了15-18号橙色预警，要求15日8时起各类施工工地一律停工，加大道路洒扫降尘频次的消息。2019年1月23日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明24日，我市短时将达到中度-重度污染水平，25-26日，我市将经历一次重污染过程。根据省大气办要求，自1月23日晚8时起，我市启动重污染天气橙色管控预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年2月22日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发关于调整重污染天气管控等级的通知，载明2月23-25日，大气污染将进一步加重并持续，空气质量可达中度-重度污染，达到《江苏省重污染天气应急预案》程度预警启动条件。根据省大气办的要求，自2月22日18时起，徐州市提升管控等级，实施重污染天气橙色预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年9月24日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知，载明根据市大气办《关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知》，预计9月25日-29日京津冀及周边地区将出现重污染天气过程，部分地区可持续到10月2日。为确保国庆期间空气质量优良，按照国家统一部署和生态环境部要求，铜山区自9月25日零时起启动重污染天气橙色应急管控，请各地、各相关部门严格落实相关应急管控措施。其中要求除民生保障项目以外，其他露天拆除、施工工地作业暂停。铜山区在建工程工作群发布消息，要求为保障国庆期间安全形势稳定，各项目危险性较大的分部分项工程一律暂停施工，建筑起重设备的安装、顶升、拆卸一律不准作业。2020年2月17日，瑞远公司向大彭镇政府提交复工申请，申请2月17日复工，在复工后该公司将严格遵守疫情防范措施，确保在此期间对每一位员工严防严查，做好有效的防范措施。2020年2月19日，验收人邹学宝、郝允灿在复工申请上备注:已验收，符合复工条件。2020年2月21日，大彭镇政府在该复工申请上盖章。2020年5月20日，徐州市铜山区市场监管局依据作出（徐铜）市监案字〔2020〕00016号行政处罚决定书，认定瑞远公司没有与万科物业发展有限公司或其他有关万科物业签订山水文园小区前期物业服务合同、没有取得大寨河北岸其项目红线外区域的规划依据和现实景观依据，虚构“万科物业服务社区”等虚假信息，擅自使用“万科物业”、“160米水岸绿廊”等虚假信息和无事实依据的内容，通过网络媒体、公众号、售楼处场所等渠道对山水文园项目进行的宣传，为虚假宣传，欺骗误导消费者。瑞远公司的虚假宣传行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，决定对瑞远公司罚款20万元。根据山水文园小区原规划设计图，11号楼与12号楼之间并无泵房，但小区建成后现两楼之间增建了泵房。目前污水管网没有接入小区，天燃气也未接通。2020年9月14日，铜山港华燃气有限公司出具“关于山水文园通气的情况说明”，内容为：山水文园为新建小区，小区内燃气配套设施已全部完成，铜山区大彭镇随循环经济产业园项目敷设市政中压管网已经建设完毕，全部管线均已保压待通气。因上游连通气源为徐州市泉山区内徐州港华市政中压管网，经多次协调在各项手续本月办理完毕的前提下，由徐州港华进行施工，预计2020年底竣工通气。2020年9月16日，徐州市铜山区水务局出具“关于大彭镇区污水情况的说明”，内容为：大彭镇现状污水处理厂日处理污水300方/天，已经满负荷运行不具备新接入污水的能力。恒泰山水文园小区污水可接入大彭镇夹河中学红绿灯东处排水预留井处（310国道南侧），但因循环经济产业园市政配套污水处理厂尚未开工建设，暂不具备接入条件，待污水厂建成后可接入。又查明，瑞远公司成立于2008年9月4日，系法人独资的有限责任公司，股东为南翔公司。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同、增值税发票、行政处罚决定书，被告提交的竣工验收备案表、政府相关部门下发的文件、竣工验收备案表、入伙通知书等证据证实，本院予以确认。本院认为：一、关于原告诉请被告支付逾期上房违约金及违约金的计算方式是否有事实与法律依据的问题。首先，根据涉案商品房买卖合同第十一条的规定，瑞远公司应于2019年10月31日前向原告交付该商品房，而瑞远公司取得竣工验收备案证明的时间为2020年5月28日，逾期上房超过90日，原告有权按照合同第十二条的约定要求被告自2019年11月1日起支付违约金。因约定的每日按照房屋价款万分之二的比例支付违约金并未约定具体起算期限，结合逾期90日交房相较90日内交房，其违约行为更加严重，按照合同法关于格式合同解释的相关规定，应按照不利于格式合同提供方的原则解释，故日万分之二违约标准的计算期限应从逾期交房的次日起算。其次，被告抗辩逾期时间应扣除因大气污染治理要求停工的天数以及因新冠××停工的天数。对此，本院认为，省、市人民政府对大气污染的管控措施，以及管控措施的实施时间、期限、程度等，系根据大气污染程度而制定，这是被告不能预见、不能避免、不能克服的政府行政行为。涉案商品房买卖合同的签订时间为2018年5月16日，故被告要求扣除2018年6月8日至6月15日、2018年11月1日至11月3日、2018年11月15日至11月18日、2019年9月25日至9月29日、2019年1月24日至1月26日、2019年2月23日至2月25日共26天的时间，本院予以支持。新冠疫情发生时间晚于合同约定的交房时间，被告违约在先，其要求扣除因新冠××导致停工的时间没有依据。第三，根据徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明，山水文园小区污水管网与天燃气没有接通的原因属于市政干线施工原因，并非被告所能控制，按照合同附件（十二）第5.1条的约定，属于双方约定的免责事由，被告因此不承担逾期交房的违约责任。第四，原告自认其在山水文园业主群中，且知道本院之前受理的山水文园系列案件的开庭情况，亦即原告对山水文园小区逾期上房的事实是明知的，鉴于瑞远公司主张同时期向所有业主邮寄了收房敦促函，寄送时间均为2020年9月30日，并于2020年9月30日向业主发送了上房短信通知，参照系列案件中瑞远公司提交的邮寄单，本院酌定2020年10月1日为逾期上房违约金的截止时间。综上，被告应向原告支付2019年11月1日至2020年10月1日期间的逾期上房违约金，合计47854.58元[771848元×0.0002×（336天-26天）]。二、关于原告诉请被告瑞远公司支付因虚假宣传、欺诈消费而造成损失的问题。铜山区市场监督管理局已经针对被告的虚假宣传行为作出处罚，铜山区住房和建设局亦对现场与规划总平面图不符的问题进行了处罚。本院认为，被告宣称的万科物业等承诺未能实现，因被告上述宣传的内容，有助于提供高小区居住环境，被告亦可以利用此在房屋销售时获取相应利益，现被告的行为被认定为虚假宣传，应对相关业主作出赔偿。结合小区现状及市场行情，酌定被告按照总房款的1%赔偿原告的损失7718.48元。三、原告请求被告瑞远公司整改与规划图纸不符的小区配套设施，因属于行政机关主管范围，本院不予理涉。四、关于被告南翔公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。瑞远公司是法人独资的有限责任公司，而南翔公司则是瑞远公司的唯一股东，南翔公司并未提交证据证明瑞远公司的财产独立于南翔公司的财产，按照上述法律规定，南翔公司应对瑞远公司的涉案债务承担连带责任。五、关于律师费的问题。因为双方在合同中并未明确约定，且律师费并非必要支出费用，故对于原告的此项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵星军支付逾期交房违约金47854.58元；二、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵星军赔偿因虚假宣传行为造成的损失7718.48元；三、被告南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司对上述债务承担连带责任；四、驳回原告赵星军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1818元，减半收取909元，由原告赵星军负担314元，由被告徐州瑞远房地产开发有限公司、南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司共同负担595元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 员  刘 娟二〇二一年六月二十九日法官助理  蒋孟洋书 记 员  张欣然