文书内容河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终2514号上诉人（原审原告）：马力，男，汉族，1997年2月24日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：吴蒙，河南大朴律师事务所所律师。被上诉人（原审被告）：周口中悦置业有限公司，住所地：周口市川汇区大庆路北段。法定代表人：雷海军，公司总经理。被上诉人（原审被告）：周口市晟德物业服务有限公司；住址：周口市大庆路南段路东。法定代表人：陈亮，经理。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：宋军魁，河南众望律师事务所律师。上诉人马力因与被上诉人周口市晟德物业服务有限公司、周口中悦置业有限公司（以下简称中悦置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初2925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马力上诉请求：1、请求依法撤销周口市川汇区（2021)豫1602民初2925号民事判决，并依法改判支持被上诉人原一审诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:原审法院判决认定《一次性购房补充协议》第二条约定无效,无法律依据,本着有错必纠原则，望贵院依法支持上诉人的诉请。2015年11月13日上诉人与被上诉人周口中悦置业有限公司在自愿、友好协商基础上针对商品房买卖达成《商品方买卖合同》和《一次性购房补充协议》,上诉人按照买卖合同的约定一次性支付了房款,并对该《商品房买卖合同》进行了备案登记,原审法院也针对本《商品房买卖合同》效力进行了合法性确认，而《一次性购房补充协议》也是双方于当日同时签订,也即双方真实意思表示,并不违反法律法规的强制性规定,合同也进行了实际的履行。而原审法院依据的《商品房销售管理办法》仅是部门规章,不属于法律或者行政法规,不能作为民事活动中认定合同效力的依据。然而在民事交易活动中，更应注重保护鼓励交易和维护交易安全的原则,况且鼓励交易也是善良风俗。所以原审法院认定《一次性购房补充协议》第二条约定无效,无法律依据。周口市晟德物业服务有限公司、周口中悦置业有限公司辩称，一审判决认定涉案《一次性购房补充协议》第二条为无效条款，具有事实依据。1、双方于2015年11月13日签订的《一次性购房补充协议》系《商品房买卖合同》的组成部分，对购房未尽事宜进行了补充约定。该按揭购房补充协议第二条约定：“乙方须在合同约定时间内足额付清该住宅款项即人民币594963元。甲方按合同总房款5O％即287000元逐年返还至乙方指定账户，每年返还10％，即每年返还28700元”。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。一次性购房补充协议第二条约定的变相返本销售方式因违反《商品房销售管理办法》第十一条的强制性规定应认定为无效。2、一审判决认定《一次性购房补充协议》第二条为无效条款，不仅具有《合同法》依据，还符合《民法典》第一百五十三条的立法精神。根据《立法法》第七十一条第一款的规定，国务院各部委可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内制定规章。《商品房销售管理办法》系建设部2001制定发布，符合《立法法》的相关规定。《商品房销售管理办法》制定依据为国务院发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》，是对上述法律及行政法规的贯彻执行及具体化，其效力等同于所依据的法律和行政法规。因此，认定《一次性购房补充协议》第二条为无效条款，具有《合同法》依据，属于违反《合同法》第五十二条第(五)项法律、行政法规的强制性规定。同时，《商品房销售管理办法》第十一条“不得采取返本销售或者变相返本销售”的表述方式足以体现出该条款的强制性。另外，《商品房销售管理办法》的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，因此认定按揭购房补充协议第三条无效同样符合《民法典》第一百五十三条第二款的立法精神。3、《一次性购房补充协议》有关变相返本销售的约定已不能再履行。双方通过《一次性购房补充协议》所约定的相返本销售方式，因违反《商品房销售管理办法》第十一条的规定，已被周口市住房和城乡建设局责令停止违法行为，限期改正，并对周口中悦置业有限公司处以三万元罚款。周口中悦置业有限公司已不能再按照一次性购房补充协议第二条的约定返还购房款，否则周口中悦置业有限公司的开发资质将会被吊销，这样损害不仅是周口中悦置业有限公司的利益，还包括整个小区的业主。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明案件事实后，驳回上诉，维持一审判决。马力向一审法院起诉请求：1、请求依法判令周口中悦置业有限公司依照《一次性购房补充协议》的约定向马力逐年返还“中悦·上尊”13号楼2单元104号房屋50％本金，每年28700元（截止2020年11月16日，已经拖欠一年，共计28700元）；2、请求依法判令周口市晟德物业服务有限公司对上述债务承担连带担保责任；3、本案诉讼相关费用由周口市晟德物业服务有限公司、周口中悦置业有限公司承担。一审法院认定事实：2015年11月13日，马力与周口中悦置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定马力以一次性付款的方式购买被周口中悦置业有限公司位于周口市川汇区大庆路北段“中悦上尊”13号楼2单元104号房屋一套，总价款594963元。买受人（马力）于签订合同时一次性付清全款。2015年11月13日，马力（乙方）与周口中悦置业有限公司（甲方）签订《一次性购房补充协议》一份，协议约定乙方须在合同约定时间内足额付清该住宅款项即人民币594963元。甲方按合同总房款50％即28700元逐年返还至乙方指定账户，每年返还10％，返还期限为10年。上述返还金额付款时间为次年起每年的乙方付清购房款项日期当月的16日。如因甲方未能按时支付乙方当月返还金所造成的违约，甲方按应返金额的日万分之五承担违约责任。该协议同时约定周口市晟德物业服务有限公司对周口中悦置业有限公司的履行能力进行担保，并以周口市晟德物业服务有限公司的收益和所掌控的上尊会所等资产收入提供保证。周口中悦置业有限公司自2016年开始逐年返还50％本金，至2019年11月16日已返还四年。2020年5月22日因周口中悦置业有限公司存在“返本销售或者变相返本销售商品房”的行为，被周口市住房和城乡建设局处罚1、警告，责令限期整改；2、罚款30000元。一审法院认为，马力与周口中悦置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。马力与周口中悦置业有限公司后期签订的《一次性购房补充协议》作为《商品房买卖合同》的组成部分，对购房的相关事宜进行了补充约定，该协议第二条约定：“乙方须在合同约定时间内足额付清该住宅款项即人民币594963元。甲方按合同总房款50％即28700元逐年返还至乙方指定账户，每年返还10％，返还期限为10年。”，违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相销售的方式销售商品房”的强制性规定。《商品房销售管理办法》虽是一部门规章，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，应当认定该条款无效，故对马力的诉请法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：驳回原告马力的诉讼请求。案件受理费259元，由马力承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。二审查明的事实与一审相同。本院认为，本案争议焦点为补充协议第二项返本销售条款是否有效。根据《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相销售的方式销售商品房”的规定，补充协议第二项违反了该条规定。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条、第31条规定，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，……。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；……交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。本案争议的返本销售规定属于禁止性规定，涉及市场秩序和金融安全，可以作为判定合同效力的依据。2020年5月22日周口中悦置业有限公司因存在“返本销售或者变相返本销售商品房”的行为，被周口市住房和城乡建设局处罚1、警告，责令限期整改；2、罚款30000元。如果认定合同返本销售条款有效，判决周口中悦置业有限公司继续履行协议，就会造成司法判决与行政管理的冲突。从维护公序良俗出发，应当认定返本销售条款无效。综上所述，马力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费518元，由马力负担（已交纳）。本判决为终审判决。                                                        审判长   张群阳      审判员   张杰      审判员   金薇                              二〇二一年六月二十八日            法官助理   王明旭      书记员   刘露茜