广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终957号上诉人（原审被告）：李加富，男，1987年5月16日出生，汉族，住韶关市曲江区××××××××××××××××。上诉人（原审被告）：陈小丽，女，1990年6月25日出生，汉族，住韶关市曲江区××××××××××××××××。被上诉人（原审原告）：深圳市众佳好物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区×××××××××××××××××××。法定代表人：叶惠明，董事长。委托诉讼代理人：王艺芳，该公司综合部副经理。委托诉讼代理人：黄桂莲，该公司物业副主任。上诉人李加富、陈小丽因与被上诉人深圳市众佳好物业管理有限公司（以下简称众佳好公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市曲江区人民法院（2020）粤0205民初1876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李加富、陈小丽、被上诉人众佳好公司的委托诉讼代理人王艺芳、黄桂莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李加富、陈小丽上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、将本案发回重审或依法改判，判决众佳好公司减收李加富、陈小丽的物业费，减收幅度为50%。三、判令由众佳好公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原判决认定事实错误、逻辑混乱、自相矛盾。(一）原判决依据“但根据《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；…的规定，物业服务企业的选聘和解聘不由房地产开企业和业主委员会决定……，应视为《物业管理委托协议》的自动延续...”拒绝对众佳好公司的诉讼主体资格作认定，然而众佳好公司所辩称的“物业管理委托协议”实为前期临时物业合同，合同主体是开发商与众佳好公司。原判决显然是偷换概念，将“前期物业管理委托协议”与“物业管理委托协议”相提并论，完全扭曲了合同的属性，回避了本案的关键问题，即众佳好公司的诉讼主体是否适格。《物业管理条例》第二十六条明确规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。而原判决自始至终对该己认定的合同违约事实不作裁定，却将全部责任推给业主。众佳好公司既然是自愿签订的附终止期限合同，就必须承担违约的法律责任。期限临近届满时，其既不按合同条款与开发企业续签，又无向小区业主要求继续延续服务的告知公示。而原判决对一个违法主体的主张无条件支持，致使众佳好公司得以凌驾于法律框架之上，明显违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持”之第(二）款：物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款...包括前期物业服务合同。二、原判决适用法律法规不当。(一）本案的争议焦点是众佳好公司持过期、无效合同对李加富、陈小丽提出缴纳物业费的主张是否合法，众佳好公司的诉讼主体是否适格。原判决以《物业管理条例》作为审判依据，完全颠倒了上位法优于下位法的原则，即法优先于条例。开发商已与众佳好公司终止了合同，各方的权利义务随之终止。在小区业主大会选聘出新的物业公司之前，物业服务的延续与合同的权利义务终止与否是二个不同的概念。根据《合同法》第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。......附终止期限的合同，自期限届满时失效。原判决选择性回避众佳好公司自愿与开发商签订附终止期限的合同，不依法确认该合同无效、众佳好公司的诉讼主体不适格，却将下位法《物业管理条例》中的条款作为唯一判决依据，明显适用法律错误或不当。（二）原判决依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条对李加富、陈小丽进行判决，而该条款内容则为“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原判决无视李加富、陈小丽提供的各种物业服务瑕疵证据，对众佳好公司的各种合同违约行为不依法追究责任，在李加富、陈小丽己提供足够证据可以证明众佳好公司不履行服务合同约定提供服务，多次受到各级政府部门的通报处罚，明显不具备上诉条款中所享有权利的条件下，依然对众佳好公司进行偏袒，该判决显然有失公允。(三）原审法院审判程序违法李加富、陈小丽收到的传票原是按照小额诉讼进行审理，但李加富、陈小丽发现该审判程序违法后，在庭前提交了变更审判程序申请后，原审法院才对审判程序进行了修改。但该院同期开庭的、有关本小区的数十起物业服务纠纷案，全部是采取违法的审判程序进行。三、原判决未能考虑案件的社会影响，对物业公司不履行义务却堂而皇之享受权利的行径，仅以“希望......予以重视”等安慰性语言轻描淡写略过而不作违约责任的认定。“没有义务就没有权利”，《中华人民共和合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”众佳好公司不履行义务却主张享受权利的行为，为法理不容，与法律相悖，致民众激愤。纵观当下普遍存在的物业公司推卸服务义务、提供劣质服务之乱状，物业公司的守法意识淡薄、职业道德低下固然是根本原因，但司法机关的纵容和偏袒亦难辞其咎，使得不履行服务义务的物业公司竟然可以得到基层法院的支持，欣欣然收受足额的物业费，本案便是实例。对于物业公司服务存在严重瑕疵的，人民法院应当判决大幅度减免物业费，方能整治物业服务界的歪风。综上所述，李加富、陈小丽认为，原审法院完全置法律与事实于不顾，仅凭一纸过期合同，即判决李加富、陈小丽承担物业服务费用，实在是滥用权力，枉法裁判。二审法院应当支持李加富、陈小丽的请求，依法改判或发回重审。众佳好公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。理由如下：一、主体是否适格问题。依照2014年5月23日建设单位韶关市××××××开发有限公司与众佳好公司签订的《物业管理委托协议》以及案涉小区448户业主（占小区专有部分总建筑面积为60%,占总户数63.5%)与众佳好公司签订《物业服务协议书》均约定协议终止的条件：“协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，本协议继续生效。”以及协议第七章第五条第二款也明确约定：“如小区成立业主大会，则依照《物业管理条例》有关规定执行。并约定业主缴费时间为每月10日前缴纳。”韶关市曲江区××××业主委员会换届成立的时间为2019年8月19日，该业委会在该案子的涉案期间，并没有就解聘或续聘物业公司事项召开业主大会。不管是依照案涉前期《物业管理委托协议》、《物业服务协议》的约定，还是根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，期限届满，业主大会没有作出选聘决定，依法众佳好公司自愿按原协议约定继续提供服务，相关的物业协议自动延续至业主大会作出选聘决定为止。二、以物业存在瑕疵为由减收物业服务费用50%的问题。依照《广东省物业管理条例》第四十三条的规定，众佳好公司认为李加富、陈小丽对众佳好公司工作有不满意的，可以向相关部门投诉并要求相关政府主管部门责令整改等渠道解决问题，而不是拿着这些物业服务瑕疵的事情说事，对己为人民法院发生法律效力判决所确认的事实视而不见，这种做法是欠妥的。物业服务管理是对划定区域内的业主及公共设施设备的公共性服务管理，并不是一对一的交易性管理。从实际出发，目前任何物业公司都无法做到每一位业主的绝对的满意。三、该案件为物业服务合同纠纷，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十二条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定。本案一审并未违反法律禁止性规定或其他。且同样的案子同一个涉案小区的相关事实及上诉请求均有发生法律效力的相关判决书予以确认。四、涉案小区业委会在2021年1月6日向全体业主发出相关《关于停止向众佳好公司缴费的通告》该通告中己明确表示众佳好公司的服务截止日期为2020年12月31日。由此可证明，众佳好公司与业主己构成事实上的物业服务关系。为此，众佳好公司认为一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，且众佳好公司认为李加富、陈小丽提出的上诉理由不足以减免相关物业费用，为维护众佳好公司和案涉小区全体业主的合法权益，恳请二审法院驳回李加富、陈小丽的上诉请求，维持原判。众佳好公司向一审法院起诉请求：一、依法判令李加富、陈小丽应按照物业管理委托协议的约定向众佳好公司交纳物业费用2029元。二、本案诉讼费用由李加富、陈小丽承担。一审法院经审理查明：李加富、陈小丽（夫妻关系）是韶关市曲江区××××12单元3C房的业主，建筑面积109.85㎡。2014年5月23日，众佳好公司与韶关市××××××开发公司签订《物业管理委托协议》，建设单位委托众佳好公司对韶关市曲江区××××小区实行专业化、一体化的物业管理。协议第三章约定：“本合同期限为5年，即自2014年5月1日至2019年4月30日，协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，本协议继续生效。”第五章约定：电梯楼按建筑面积每平方米1.2元/月计收，电梯及二次供水水泵加压电费按实际发生由业主分摊；费用交纳时间为每月10日前缴纳等。第七章第5条约定：合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见；如小区成立业主大会，则依照《物业管理条例》有关规定执行。上述协议签订后，众佳好公司于2015年1月1日进场对半山豪园小区进行物业管理，并于2015年7月29日向韶关市曲江区住房和城乡建设局办理了物业服务合同备案手续，对住宅、商业、车库等收费标准进行备案登记，并注明物业管理的住宅包括半山豪园12单元40户在内等物业单元。2018年1月12日，众佳好公司向韶关市曲江区发展和改革局办理了半山豪园小区的物业服务收费备案手续，其中电梯住宅的收费备案标准为1.2元/平方米·月，执行时间为2015年1月。李加富、陈小丽于2018年9月入住涉案房屋，向众佳好公司缴纳物业管理费至2019年7月，此后未再缴纳。庭审中，李加富、陈小丽向一审法院提交了显示为保安上班睡觉、玩手机、小学生打扫卫生的照片，并主张其私家车辆于2020年1月19日在小区的停车场被刮，以证明众佳好公司的服务大打折扣。根据众佳好公司统计的《12单元3C未交物业费、水费等费用明细表》，李加富、陈小丽拖欠从2019年8月起至2020年5月（共10个月）的物业费，每月1.2元/㎡×109.85㎡=131.8元，合计1318元；从2019年7月计至2020年3月（共9个月）的户内水费586元、公摊水费84元、公摊电费41元；以上费用共计2029元。众佳好公司经多次书面催收未果，遂诉至一审法院，要求解决。另查明：《物业管理委托协议》于2019年4月30日到期。协议到期后，涉案小区未召开业主大会，未作出选聘或解聘决定，众佳好公司一直为该小区提供物业管理服务。2019年12月9日，半山豪园小区业主委员会（第一届）向韶关市曲江区××××开发有限公司作出半山业委[2019]016号《关于确认前期物业服务合同终止的函》：“贵公司与众佳好公司(简称众佳好物业公司)签订的《物业管理委托协议》于2019年4月30日已经到期，根据《中华人民共和国合同法》第46条规定:‘当事人对合同的效力可以约定附期限。…附终止期限的合同，自期限届满时失效’，故贵公司与众佳好物业公司的前期物管合同己依法失效。而贵公司于2019年3月22日致函众佳好物业公司解除合同后，至今未确定新的物业公司延续本小区的前期物业管理服务，众佳好物业公司也拒不撤场，造成部分业主因质疑该公司滞留小区的合法性导致矛盾升级、诉讼不断，并被媒体公开报道，严重影响了小区的社会秩序。根据有关物业管理条例规定，前期物业委托协议的委托权限由贵公司行使。为此，贵公司应在业主大会选聘出新物业公司前，就众佳好物业公司合同终止后续的合同解除、物管服务的延续等事宜，制定相应的方案和措施，防止小区出现物管服务的真空，维持好小区的社会秩序，维护广大业主的合法权益。特此函告！”2020年4月22日，因半山豪园业委会等人向韶关市曲江区住房和城乡建设管理局信访，该局作出《关于“半山豪园业委会”等人信访事项的答复意见》：“您于3月23日通过走访向我局反映半山豪园小区物业在疫情防控期间不按政府有关规定进行消毒防疫、弄虚作假等问题，我局高度重视，并迅速展开了调查处理，现将有关情况回复如下:一、关于电梯间消毒及消毒台账问题。经了解，保洁员为了方便，提前把一天要签名消毒的工作步骤在台账签名，我局已责令物业必须按要求落实整改。二、关于冒名顶替保洁员问题。据查，物业称该名顶替的保洁员是物业清洁工作人员家里的小孩，该保洁员小孩看到疫情期间家人的辛苦，自发自愿帮助家人的，而且没有领取物业公司任何酬劳，望业主看在孩子的一片孝心不要在追究，物业公司已要求员工禁止此行为。鉴于半山豪园小区物业与业主矛盾纠纷比较突出，建议小区业委会依法依规召开业主大会会议，由业主共同决定选聘和解聘物业服务企业相关事宜。”一审法院审理后认为，本案为物业服务合同纠纷。案涉的《物业管理委托协议》于2019年4月30日到期，《物业管理委托协议》第三章约定：……协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，本协议继续生效。第七章第5条则约定：合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见；如小区成立业主大会，则依照《物业管理条例》有关规定执行。上述两项约定存在冲突，即该协议对于合同期满的处理为约定不明，因此，应当根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”的规定进行处理。协议到期后，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，但众佳好公司一直实际为韶关市曲江区××××小区提供物业服务，故原合同权利义务自动延续，对双方具有约束力。合同履行中，众佳好公司依约对该小区实行物业管理，李加富、陈小丽理应依照原委托协议约定向众佳好公司交纳物业管理费、公摊水电费等费用，但李加富、陈小丽作为涉案房屋业主，无故拖欠2019年8月起至2020年5月期间10个月的物业费1318元、2019年7月计至2020年3月期间9个月的户内水费586元、公摊水费84元及公摊电费41元，共计拖欠费用2029元，经众佳好公司多次书面催缴仍未缴交，已构成违约。依照《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，众佳好公司诉请李加富、陈小丽支付拖欠物业费等费用共2029元，一审法院予以支持。关于李加富、陈小丽辩称的意见，均不构成其拒交物业费的理由，具体分析如下：1、李加富、陈小丽车辆被剐蹭的问题，车辆受损涉及侵权纠纷，与本案物业服务合同纠纷是不同的法律关系，李加富、陈小丽可另循合法途径要求实际侵权人承担侵权责任。2、众佳好公司代收水费的问题，核实收费信息是业主的权利，李加富、陈小丽如有相关疑义可向众佳好公司查询、核对具体收费明细。3、关于李加富、陈小丽提供的照片及《关于“半山豪园业委会”等人信访事项的答复意见》，只能证明众佳好公司的服务有瑕疵，但不能证明众佳好公司没有对涉案小区进行物业管理，根据《广东省物业管理条例》第四十三条：“物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，及时处理业主投诉，改进物业管理服务。物业服务企业不及时处理业主的投诉的，居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当及时协调处理；对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令其限期整改，物业服务企业应当按期整改。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，对众佳好公司管理服务中存在的问题，可向相关部门投诉或要求众佳好公司整改，李加富、陈小丽据此拒交物业服务费，于法无据。4、关于监控瘫痪问题，广东省韶关市中级人民法院民事判决书[（2018）粤02民终374号]已经确认，案涉小区监控设备属于小区物业共用设施设备，根据《物业服务收费管理办法》第十一条第四款和《物业管理条例》第十一条第五项规定，对于物业共用设施设备的修缮费用涉及专项维修资金的使用问题，不得计入物业服务支出成本或者物业服务成本；而筹集和使用专项维修资金事项由业主共同决定，对筹集和使用专项维修资金事项并非众佳好公司所能决定，李加富、陈小丽所辩一审法院不予以采纳。一审法院经审理后作出判决：李加富、陈小丽欠众佳好公司2019年8月至2020年5月期间的物业费1318元、2019年7月至2020年3月期间的户内水费586元、公摊水费84元及公摊电费41元，共计2029元，应于判决发生法律效力后五日内支付给众佳好公司。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。二审期间，李加富、陈小丽提交韶关市曲江区住房和城乡建设管理局出具的《关于业主委员会备案的回执》，证实韶关市曲江区××××小区（大厦）业主委员会首届成立时间2019年8月19日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是李加富、陈小丽应否向众佳好公司交纳案涉物业管理费。从现已查明的事实看，开发公司与众佳好公司签订的《物业管理委托协议》到期后未续签，该小区的业主委员会在《物业管理委托协议》履行期限届满后成立，但未召开业主大会选聘新的物业服务企业。根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定止。”本案中，众佳好公司在合同期满后，业主大会未作出选聘前，继续管理该小区物业，为小区提供服务，而且事实上业主也接受了服务，这也避免出现小区无物业企业管理的状态，符合全体业主利益的要求，因此，众佳好公司与业主构成事实上的物业服务关系。现众佳好公司按照原合同约定的收费标准收取物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，业主应当交纳物业管理费，一审支持众佳好公司要求李加富、陈小丽交纳相应物业管理费的请求并无不当。对于李加富、陈小丽提出众佳好公司提供服务存在瑕疵，服务质量差的问题，其可另循途径解决，但不能以此作为拒付物业管理费的理由。综上所述，李加富、陈小丽的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由李加富、陈小丽负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二一年六月九日书记员  陈敖明