湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0524民初1577号 原告：隆回龙达物业管理有限公司，住所地：隆回县桃洪镇紫阳村（川**地产**楼）。 法定代表人：李九首，该公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者。 被告：邓炳菊，女，1974年9月6日出生，汉族，湖南省隆回县人，身份证住址隆回县，现住隆回县。 原告隆回龙达物业管理有限公司（以下简称龙达物业公司）诉被告邓炳菊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙达物业公司的委托诉讼代理人范清平、被告邓炳菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年11月18日至2021年11月17日止的物业费4036.8元；2、判令被告从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金直至结清全部物业费止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：隆回川南房地产开发有限公司将开发建设的隆回县滨江巴黎新城1期委托原告进行物业服务，原告接受委托后于2015年进驻该小区开展物业服务。2017年11月18日，被告购买滨江巴黎新城1期×××房，面积为112.87m2，并与原告签订了《前期物业协议》，协议约定物业服务费标准：住宅1.5元／m2/月。根据《前期物业协议》约定，被告在2019年11月18日至2021年11月17日的物业服务费4036.8元至今没有缴纳。在被告没有缴纳物业费期间，原告依照法律法规及《前期物业协议》对被告进行了一系列的物业服务，被告也接受了原告的服务。在原告为被告提供服务同时，经原告工作人员催收，被告仍拒绝交纳物业服务费。被告的行为严重违约，根据《前期物业协议》约定，应从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金并承担因催收而产生的诉讼费、律师费等全部费用。根据法律规定，《物业服务合同》对被告具有法律约束力，现被告拒交物业费，严重损害了原告的合法权益。因此，依法起诉，请法院给予判决。 被告邓炳菊辩称：原告没有按《前期物业协议》提供好物业服务。有社会人员进入小区打伤业主、小青年经常在二栋一单元楼顶喝酒跳舞、楼梯间打地铺住人、小区里的财物时有丢失、疫情防控期间曾关停一部电梯等等，原告没有管理好进出人员、没有保护好业主的人身财产安全、阻挠小区成立业主委员会将其解聘等。原告2018年11月有22人的物业服务队伍，现在减少到只有14人，且还要负责小区里面所有的商铺（商铺3元/m2的物业费），应当减少业主的物业服务费。前期物业协议是格式合同，是霸王合同，并拒绝沟通、不公布相关事项，对被告的要求不了了之，没有回音，无视业主权益。电梯视频广告费、外墙广告费等业主共有部分的收益应归业主所有，请求法院核减原告的物业服务费为0.8元/m2/月。 本院经审理认定如下法律事实：隆回川南房地产开发有限公司将开发建设的隆回县滨江?巴黎新城1期委托原告进行物业服务，并签订《前期物业服务合同》，原告接受委托后于2015年进驻该小区开展物业服务。2016年10月28日被告购买滨江巴黎新城1期×××房，面积为112.87m2。同日，原、被告签订的《前期物业协议》第三条第1款约定住宅物业服务费1.5元／m2/月；第9款约定物业服务费用按年交纳，物业使用人应在接房当日缴纳一年的物业服务费及物业的其它相关费用，以后于上次物业服务费到期前一个月内交纳次年的物业服务费；第10款约定逾期不交纳物业服务费的，除应补交所拖欠的物业服务费外，应从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金并承担因催收而产生的诉讼费、律师费等全部费用。被告在2017年11月18日接收了购买的房屋。根据以上约定，此后被告应当在2019年11月18日前一个月内交纳2019年11月18日至2020年11月17日的物业服务费2031.66元，在2020年11月18日前一个月交纳2020年11月18日至2021年11月17日的物业服务费2031.66元，共计4063.32元；被告至今没有交纳。原告按照合同约定向被告提供了物业服务，在服务过程中存在部分服务未到位的现象。 上述事实，有经庭审举证、质证，本院予以采信的原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证与证明书、被告的户籍资料、商品房买卖合同相关资料、前期物业服务协议、物业费催缴公告等在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据当事人的诉、辩意见，本案的主要争议焦点是：邓炳菊是否应支付物业费。本案中，邓炳菊提交的证据不足以证明其与龙达物业公司签订的《前期物业协议》违反法律规定，因此该协议合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。龙达物业公司已履行了物业管理服务的主要义务，邓炳菊亦已实际享受了物业服务，故龙达物业公司要求邓炳菊按照约定支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，应予支持；被告应向原告缴纳两年物业费为4063.32元，原告只请求支付4036.8元，是对自己民事权利的处分，本院予以认可。邓炳菊以拒付物业管理费对抗物业服务存在瑕疵的行为缺乏合法依据；况且，龙达物业公司服务的对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果少数业主以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交或减少物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益。且被告提交的证据不足以证明龙达物业公司在物业管理服务过程中存在重大瑕疵，因此，对邓炳菊提出的由于龙达物业公司服务不到位应当减少物业服务费的主张，本院不予支持。龙达物业公司存在部分服务未到位的现象，因此对原告要求被告从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金直至结清全部物业费止的请求，本院不予支持。应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理公司和业主共同建立、治理和维护。物业公司在履行物业服务合同过程中，应当严格履行物业管理服务义务，注重提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复并加以解决，积极改善与业主的关系。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理公司进行管理，并通过每个业主自身的行为，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告邓炳菊在本判决生效之日起10日内向原告隆回龙达物业管理有限公司支付2019年11月18日至2021年11月17日的物业费4036.8元； 二、驳回原告隆回龙达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告邓炳菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  罗金华 二〇二一年六月二十九日 法官助理龙良碑 代理书记员  杨 喆 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃等方式催交物业费。