四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川05民终765号 上诉人（原审被告）：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地：泸州市江阳区滨江路四段七号，统一社会信用代码：91510500689915090U。 法定代表人：方力斌，执行董事。 委托诉讼代理人：张英，四川明炬（泸州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：薛成琼，女，1972年4月23日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：王友龙，四川远智律师事务所律师。 上诉人四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称同汇房地产公司）因与被上诉人薛成琼商品房预售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，于2021年6月4日公开进行了审理。上诉人同汇房地产公司的委托诉讼代理人张英，被上诉人薛成琼的委托诉讼代理人王友龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人同汇房地产公司上诉请求：1、请求撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初719号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：案涉房屋并不具有严重影响居住使用的质量问题，上诉人交付的房屋已经通过了政府主管部门的各项验收并取得了《竣工验收备案书》、《规划核实合格证》，一审法院认定上诉人构成逾期交付，属于认定事实不清、适用法律错误。即使一审法院认为“上诉人未及时整改”上诉人应当承担的也是整改期间的损失赔偿责任，而非逾期将交付的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条、第13条之规定，只有房屋质量问题严重影响居住的情况下，出卖方才承担赔偿责任，案涉房屋显然没有严重影响被上诉人对整个案涉房屋的使用，上诉人不应当承担逾期交房的责任。即使认为上诉人构成违约，违约责任过高，应当予以调整。一审法院判决保修期自实际交房之日开始起算、实际接收房屋以前的物业费由上诉人承担，不符合合同约定。 被上诉人薛成琼辩称：被上诉人购买的是精装房，案涉房屋存在严重质量问题，不符合合同约定，也不符合交房标准，上诉人逾期交房是客观事实，应当承担违约责任。 薛成琼向一审法院起诉请求：1．判令同汇房地产公司立即对商品房存在的缺陷进行整改；2．判令同汇房地产公司承担违约责任，向薛成琼支付违约金40388元（具体计算方式：实付房款×0.0003×违约天数）；3．判令该商品房的保修期限从同汇房地产公司实际交房之日起开始计算，保修期限为5年；4.判令该商品房实际交付给薛成琼前的物业服务费由同汇房地产公司承担；5．本案的诉讼费用由同汇房地产公司承担。在一审诉讼过程中，薛成琼自愿撤回第一项诉讼请求。 一审法院认定的事实：2016年10月1日，薛成琼与同汇房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＹＳ202733），约定薛成琼以403878.00元的总价款购买同汇房地产公司开发的位于泸州市江阳区房屋。合同第十八条约定房屋交付时间为2017年12月31日前。合同第十九条约定的逾期交房责任为：1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。合同第十五条约定交付条件与交付手续：该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件:1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日届满前Ｘ日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。（四）交接程序，交接手续为：1.核实买受人身份，2.查验房屋状况，3.确认房屋建筑面积及相关费用结算，4.办理房屋占有、使用的交接手续，出卖人与买受人办理完前述手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡等，双方签署房屋交接单等资料，完成商品房的交接手续。由于买受人原因导致该商品房未按本合同第十八条第（一）款约定的时间交付的，视为出卖人已按期交付该商品房。双方在附件十三补充协议书第四条关于该商品房交付条件与交接手续中约定：1.该商品房的交付条件以本条约定为准，该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照本补充协议附录二《装饰和设备标准的约定》约定的交付标准进行交付。2.该商品房基础设施设备的交付条件以本条约定为准。买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、有线电视设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼……3.买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。该商品房交付时出卖人无须按照合同第十八条第（四）款第4项的约定向买受人提供《住宅工程质量分户验收结果表》。4、为不影响出卖人对该商品房的施工，买受人自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。买受人在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。”合同第二十一条约定的住宅保修责任为：“（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任．．．．．．”。《四川省商品房买卖合同（预售）》附录四《泸州碧桂园·生态城小洋房货量交付标准（1412版装修标准）》中载明了交付标准。 合同签订后，薛成琼向同汇房地产公司支付了购房款403878.00元。2017年12月31日前，同汇房地产公司通知薛成琼接房，薛成琼查验房屋时，认为房屋存在天然气管外露、洗手槽未固定、水电混装等装修质量问题，薛成琼遂未办理接房手续，并要求同汇房地产公司对房屋进行整改后再通知薛成琼接房。 2018年1月17日，泸州市建设工程质量监督站向同汇房地产公司及监理公司、相关装饰公司发出《建设工程质量整改通知单》称：“你单位泸州张坝渔子溪国际社区工程,经查存在下列质量问题:室内分户装修存在质量缺陷,多户家中存在地面渗水、墙面返潮等情况,厨房未做防水或防水存在质量缺陷,阳台未做泛水，天然气入户管道室内安装布局不合理,存在安全隐患。该工程装修质量缺陷,不符合《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》(JGJ/1304-2013)和《四川省成品住宅装修工程技术标准》(DBJ51/015)的相关规定。针对上述问题,提出以下处理意见：1.对室内给水管道按照《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》(GB50242-2002)第4.2.1条规定进行水压试验，对存在渗漏的问题进行处理。2.对厨房、阳台、卫生间有防水防潮及排水要求的地面按照《四川省成品住宅装修工程技术标准》(DBJ51/015-2015)第7.3.2条要求进行蓄水试验,对存在渗漏的问题进行处理。3.建设单位委托泸州华润天然气公司进行对室内天然气管道安装的质量进行核查,并出具核查意见。4.建设单位成立投诉处理小组,指定专人负责接待投诉业主并建立投诉处理台账。5.对住户提出的问题需在三个月内整改完善,并及时与住户办理交接手续。6.我站将指定专人负责接待投诉业主,并建立投诉台账,每月15日和30日到碧桂园生态城现场督查整改情况,并与业主进行沟通。7.对存在问题,若不积极整改或推诿,我站将按照相关规定对建设工程相关责任人进行处理。”《建设工程质量整改通知单》尾部手写载明“17-18号楼、3-8、13-16、20-21号楼”。 诉讼过程中，薛成琼陈述在验收房屋后同汇房地产公司对其购买的商品房存在的部分问题整改完毕。自愿撤回第一项诉讼请求，并主张在本案中违约金计算至2021年2月3日。 一审法院认为，薛成琼与同汇房地产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照诚实守信原则履行各自义务。本案争议的焦点为：一、同汇房地产公司按照合同约定的时间通知薛成琼接收房屋，是否视为完成了交付；二、若同汇房地产公司存在违约交房的行为，违约金的计算标准如何确定。针对上述争议焦点，一审法院作如下评判： 一、关于同汇房地产公司按照合同约定的时间通知薛成琼接收房屋，是否视为完成了交付的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。买卖合同中，买受人获取标的物使用价值是其购买该物的基本用意，标的物能够使用是其价值赖以存在的基础，因而作为房屋出卖人交付能够正常居住使用的房屋亦系其基本义务。本案中，涉案商品房作为精装修预售商品房，在交付时，更应达到约定的条件。但该房屋存在的天然气管外露等问题已经影响薛成琼对该房屋的正常居住使用，虽经薛成琼要求整改及相关行政部门责令其维修整改，但同汇房地产公司未能及时整改引发诉讼，应当承担逾期交房的违约责任。 二、如上所述，同汇房地产公司已经存在逾期交付合格房屋的行为，应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金计算标准的问题。薛成琼主张逾期交房违约金按总房价403878元的百分之十计算，同汇房地产公司认为薛成琼主张约定的违约金过高要求调减。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案中同汇房地产公司未按照《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的时间履行交付房屋义务，应当承担逾期交房的违约责任。又根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定“同汇房地产公司交付房屋的时间为2017年12月31日前，逾期超过90日后,买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%”，约定的交房时间至今三年多，同汇房地产公司仍未按照约定交付房屋，一审法院兼顾合同履行情况、同汇房地产公司的过错程度、预期利益以及同一小区同类案件的处理等综合因素，薛成琼主张违约金40388元，并无不当，一审法院予以支持。 三、关于商品房的保修期限的起算时间问题。《商品房买卖合同》第二十一条约定的住宅保修责任为出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，故薛成琼诉请商品房的保修期限从同汇房地产公司实际交房之日起开始计算并无不当，一审法院予以支持。 四、薛成琼主张的物业费是否应由同汇房地产公司承担问题。依照惯例，业主自接收房屋之日起开始支付物业服务费用。本案薛成琼因同汇房地产公司存在逾期交付合格房屋的行为而未实际接收房屋，应当自实际接收房屋之日起承担物业服务费，之前的物业服务费应由同汇房地产公司承担。本案中，薛成琼既未提交证据证明其已经垫交了相关物业服务费，也未主张同汇房地产公司应向薛成琼支付物业费，故一审法院对薛成琼主张的物业服务费不做处理。 五、薛成琼自愿撤回第1项诉讼请求，属当事人在法定范围内处分自己民事权利和诉讼权利的行为，一审法院依法予以支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付薛成琼逾期交房违约金40388元；二、薛成琼所购买的位于泸州市江阳区同汇房地产开发有限公司实际交房之日起计算；三、驳回薛成琼的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计405元，由四川省同汇房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点系上诉人同汇房地产公司是否应当承担逾期交房的违约责任。根据上诉人同汇房地产公司与被上诉人薛成琼签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》约定，上诉人同汇房地产公司应当在2017年12月31日前向被上诉人薛成琼交付房屋，在该日期前，案涉房屋所涉工程通过竣工验收备案并通知被上诉人薛成琼接房，但在交房时，被上诉人发现房屋装修存在质量问题，拒绝接收房屋，且2018年1月17日泸州市建设工程质量监督站发出《建设工程质量整改通知书》，要求上诉人整改。本院认为，上诉人同汇房地产公司在交付明显存在瑕疵的房屋时，仍然要求购房人接收房屋不符合情理，也不符合一般消费者的心理预期，作为购房人的被上诉人薛成琼有权要求开发商整改完成后再接房，在被上诉人薛成琼以正当理由拒绝接房后，上诉人同汇房地产公司不积极作为，长时间不整改、不通知被上诉人薛成琼案涉房屋整改完成情况，并造成被上诉人薛成琼无法实际使用房屋的损失，上诉人同汇房地产公司存在违约行为，应当承担相应的违约责任。一审法院认定同汇房地产公司承担逾期交房违约责任并无不当，违约金也并未过高，本院予以维持。 关于房屋的保修期的问题，上诉人同汇房地产公司主张从通知交房之日起计算房屋的保修期，本院认为，上诉人同汇房地产公司通知被上诉人薛成琼接收房屋时，被上诉人薛成琼正是以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，在房屋尚存在质量瑕疵就开始计算保修期，没有事实和法律依据，保修期应当从交付符合合同约定的房屋开始计算。被上诉人购买的是精装房，依照双方签订的《商品房买卖合同》第二十一条的约定，住宅保修责任为商品房交付之日起开始计算，故案涉房屋的保修期从上诉人交付之日起开始计算。 关于物业费的问题，本案系商品房预售合同纠纷，物业费不属于本案的审理范围。 综上所述，上诉人同汇房地产公司的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费810元，由上诉人四川省同汇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二一年六月七日 书记员 毛 林