安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0103民初3997号 原告：合肥庐阳国有资产经营有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路47号,统一社会信用代码9134010056897801X6。 法定代表人:解光熙,董事长。 委托诉讼代理人：胡安杨，上海建纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐俊峰，男，1987年11月26日出生，汉族。 被告:丁祖圣,男,1975年4月89日出生,汉族,住安徽省无为县。 原告合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资公司）与被告丁祖圣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庐阳国资公司的委托诉讼代理人胡安杨、徐俊峰，被告丁祖圣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 庐阳国资公司向本院提出诉讼请求：一、判令丁祖圣立即将位于合肥市庐阳区××路××号××号××号楼××号门面房腾退交给我公司；二、判令丁祖圣向我公司支付房屋占用费20450元（按月租金2915元的标准,自2020年7月1日暂计至2021年1月31日,以后顺延至房屋实际交还之日止）;三、判令丁祖圣向我公司支付违约金20640元（按96元／天的标准,自2020年7月1日起暂计至2021年1月31日止,以后顺延至房屋实际交还之日止）；四、判令丁祖圣承担本案全部的诉讼费用。 事实与理由:2018年4月3日,我公司与丁祖圣签署《房屋租赁合同》,约定丁祖圣承租位于合肥市庐阳区××路××号××号××号楼××号门面房用于经营。租赁期限2年,自2017年7月1日起至2019年6月30日止。合同租期内,租金为34980元／年。租赁每三个月支付一次,先付租金后使用房屋。租赁合同还约定:租赁到期后,丁祖圣如有意继续承租此处房屋,须无条件参加下一期租赁权公开招租。 后合同到期,我公司多次要求丁祖圣清空交还房屋,办理退租手续,并重新按照流程办理招标手续,但其拒绝腾房，拒绝参加招租。丁祖圣所抗辩的道闸安装影响经营、不开发票等问题，并不构成其不支付房租和拒绝参加招租的理由。我公司已一再解释，道闸是由阳光地带的物业管理公司安装的，是为了加强该小区物业管理和安全，与我公司无关，我公司也只是整个小区中所占面积较大的业主之一；发票问题根据我公司财务制度，丁祖圣可以凭收款收据于当年到我公司财务换取正式发票，是没有任何障碍的，丁祖圣提出由于我公司没有给他开具发票所以拒交房租也与双方合同约定不相符的，《房屋租赁合同》中第八条甲方权利义务中约定，甲方按期向乙方收取租金并出具收款票据，我公司的房屋专管员每次收取房屋租金后就向丁祖圣提供收据，丁祖圣并未提出异议，且11年来也基本上是按此操作的，故丁祖圣以不开发票就拒交租金是没有事实和合同依据的。 综上，我公司为维护自身合法权益,特具状起诉,请支持诉请。 丁祖圣辩称，我不是不交房租，是要庐阳国资公司将双方争议解决好。如庐阳国资公司重新招租租金肯定不一样了，而且庐阳国资公司安排人将案涉房屋门前公共的出入口安装了道闸拦起来了，事先并未告知我们，至今也未拆除，严重影响我的经营，且我交租金给庐阳国资公司从未给我开过发票，我十一年来无数次找庐阳国资公司，从未给我开过票，如庐阳国资公司将上述问题都解决了我同意参加招租。 第一庐阳国资公司作为出租方，有义务提供适合经营环境的场所，但庐阳国资公司不作为。我们以前是拓佳公司招商来的，后庐阳区政府将我方经营场所门口的广场打造成民俗花卉一条街，各经营户门口的空场地被庐阳区和双岗街道划为奇石摆放区。我们一共九户经营户，到今年11年了，一直在此正常经营，从不拖欠租金，没有任何违约情况。但自2020年5月庐阳国资公司在没有通知我们任何一家经营户的情况下将我们移交给一家物业公司，强行将我们的奇石摆放区拆除，改变了我们的经营环境，造成了无法正常经营。整个小区约2到3万平方都是国有资产，都是经营用房，而小区居民楼只有两栋楼，故道闸的安装、收费应当通过有关部门批准。我们经营奇石具有特殊性，石头重的有好几吨，客户要开车来，但道闸上还挂牌子写着“非本小区住户禁止入内”，导致客户无法开车进出，给我们经营造成了重大影响。我们多方反映均未果。第二，2020年6月因庐阳国资公司转让资产导致居民与施工方发生对峙，占用了两头道路将近一个月时间，后期因施工导致灰尘、车辆问题致使我方无法经营，损失惨重，我们多方反映均未果。第三，我方并非不参与招投标，我们合同2019年6月30日到期后至2020年6月30日期间房租我们也都正常缴纳，期间双方都在商谈如何招投标。我们担心如重新招租，我们是竞标不上的，肯定被有关人员拿去再高价转租给我们，租金将大幅提高，我们无法承受。第四，庐阳国资公司作为国企收取租金却不提供发票，显然违反了国家的管理制度，并且我们一直在找他们把以前的房租发票开给我们，但庐阳国资公司以最多只能开当年的，以前的开不出来为由拒绝开发票，也违反双方约定。 因此，我们没有支付租金是有原因的，并非故意不交，也不是我们违约，因此，我们不承担违约金等责任。 本院经审理认定事实如下：庐阳国资公司作为出租方（甲方），丁祖圣作为承租方（乙方），双方于2018年4月3日签订了一份《房屋租赁合同》,约定丁祖圣承租庐阳国资公司座落于××路××号阳光地带1号2号楼1号门面房,面积约62ｍ2,用于商业经营；房屋租赁期限自2017年7月1日起至2019年6月30日止,计二年整；本合同租赁期内年租金为人民币34980元，租金每三个月支付一次,先付租金后使用房屋，乙方应在接手范围之前付清首期三个月的租金计8745元，之后在每年的3、6、9、12月25日前付清下一期租金；乙方应一次性交纳房屋租赁保证金8745元，合同解除后未结清的租金等费用直接从乙方的租赁保证金中扣除；在双方的权利义务中约定了，甲方在收取租金后出具收款票据，合同到期后，乙方须无条件返还房屋；合同还约定了双方的违约责任，其中对乙方未按约时间清场并返还房屋的，每延迟一天还应按每天96元标准承担违约赔偿金。在特别约定条款中，约定如乙方在合同到期后又有意继续承租，须无条件参加下一期租赁权公开招租。双方还约定了其他条款。 因合同签订前，丁祖圣即已在此租赁门面房经营灵璧石，故合同签订后，双方仍继续按约履行。在本合同2019年6月30日到期后，双方未再续签，但丁祖圣仍在支付租金，庐阳国资公司仍继续收取租金。期间庐阳国资公司告知丁祖圣等承租户，要通过参加公开招标才能继续承租。2020年7月6日，庐阳国资公司向丁祖圣发出了一份《收房通知》，告知丁祖圣租赁合同已于2019年6月30日到期，现决定收回该房，请办理交房退租手续。2021年1月21日，庐阳国资公司又向丁祖圣发出了一份《通知》，载明合同到期后已多次告知丁祖圣要参加公开招租，但丁祖圣一直拒绝，现要求丁祖圣于2021年1月26日前清空并交还房屋，支付自2020年7月1日之后至房屋交接期间的逾期占用使用费。但丁祖圣未予理会，庐阳国资公司遂诉讼来院。 另查明，因案涉房屋所在区域系开放式小区的一楼门面，紧邻道路，2020年5月，由小区业主聘请的物业公司在小区两侧的出入口处安装了道闸，对外来车辆进出进行管理，并将一楼门面前，原堆放灵璧石区域进行了清理，施划了停车位。丁祖圣等经营户遂以该道闸严重影响经营为由与物业公司和庐阳国资公司交涉，庐阳国资公司以物业公司并非其下属，且国资产权在小区里也仅占一小部分为由，并未协调解决好。本院就道闸设立情况于2021年5月12日进行了现场勘查。 还查明，包括丁祖圣在内，灵璧石经营户要求庐阳国资公司开具房租费发票，但庐阳国资公司以合同约定在取得房租收据后，可持收据去换发票，非当年的房租发票财务无法再开为由，未再开具发票。 再查明，2019年8月5日，合肥市庐阳区国有资产管理运营办公室以庐国资（2019）28号文件的形式，将案涉资产划转，但仍由庐阳国资公司按代管资产进行运营管理。丁祖圣等承租户对此并无异议。 以上事实有庐阳国资公司提交的《房屋租赁合同》、《文件》、《收房通知》、《通知》及照片，本院勘验笔录、现场照片以及当事人庭审陈述等在卷证实，本院据予以确认。 本院认为：庐阳国资公司与丁祖圣之间的《房屋租赁合同》于2019年6月30日到期后，双方之间并未签订新的合同，丁祖圣仍在案涉房屋处继续经营并支付房租，庐阳国资公司继续收取房租，双方形成了不定期租赁关系。依照《合同法》对不定期租赁的规定，当事人可以随时解除合同。因庐阳国资公司已在2020年7月6日发出《收房通知》，可以认定双方之间不定期租赁关系于2020年7月6日解除，合同解除后，丁祖圣即负有在合理期限内交还案涉房屋的义务，但其在庐阳国资公司2021年1月21日发出《通知》，要求交房后仍未交还案涉房屋，显已构成违约。故庐阳国资公司诉请丁祖圣腾退交还房屋具有事实和法律依据，本院予以支持。 对于丁祖圣抗辩的道闸安装影响经营和不开具发票等问题，首先，该抗辩所持事由并非庐阳国资公司违反了合同义务所造成的，合同也是约定庐阳国资公司应开具收据；其次，丁祖圣也并无证据证明庐阳国资公司与物业公司存在上下级或隶属关系，庐阳国资公司对于物业公司安装道闸、清理灵璧石堆放区等行为也仅能协商协调；再次，根据本院现场勘查情况，从马路前往丁祖圣等人的奇石经营区域有好几条便道可步行进入，车辆在缴费后也可进出。综上可见，丁祖圣以上述理由拒不支付租金的抗辩不能成立，本院不予采信。 关于诉请房屋占用费，因双方合同中对对租金标准有明确的约定，其后的不定期租赁也按此执行，丁祖圣租金已交至2020年6月30日，其后未再支付。则丁祖圣应支付自2020年7月1日至合同解除之日2020年7月6止的房屋租金和2020年7月7日之后的房屋占用使用费，庐阳国资公司诉请的按合同约定的月租金2915元的标准,自2020年7月1日暂计至2021年1月31日的房屋占用使用费20405元，并无不当，可获本院支持。扣除丁祖圣支付的8745元租赁保证金，则丁祖圣还应支付11660元，其后的房屋占用使用费顺延计算至实际返还房屋时止。 关于诉请的违约金，因丁祖圣等人在案涉房屋处经营灵璧石达11年之久，已初步形成了一定的市场氛围，期间也一直按约履行，没有其他违约行为。本次导致成诉也存在一定的客观因素。丁祖圣抗辩不承担违约金即有违约金过高，予以核减之意。本院综合考量合同的实际履行情况、违约情形、损失大小等因素，酌定由丁祖圣承担8745元（即三个月租金）作为违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条（法释[2009]5号）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、丁祖圣于本判决生效后十日内腾空并返还合肥庐阳国有资产经营有限公司位于合肥市××路××号××号××号楼××号门面房屋； 二、丁祖圣于本判决生效后十日内支付合肥庐阳国有资产经营有限公司欠付的房屋占用使用费11660元（暂算至2021年1月31日，其后的占用使用费以每月2915元的标准顺延计算至实际返还房屋之日止）； 三、丁祖圣于本判决生效后十日内支付合肥庐阳国有资产经营有限公司违约金8745元； 四、驳回合肥庐阳国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为914元，由合肥庐阳国有资产经营有限公司负担207元，丁祖圣负担707元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二一年六月二十八日 书记员  单劭萌 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）（法释[2009]5号） 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。