上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初4210号原告(反诉被告)：上海厚融公共租赁住房运营有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：金冠群，总经理。委托诉讼代理人：徐欣，北京市广盛律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：刘鸿燕，女，1974年3月8日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：郝晓宁，上海申同律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怡，上海申同律师事务所律师。原告上海厚融公共租赁住房运营有限公司(以下简称厚融公司)与被告刘鸿燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，刘鸿燕依法向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理并于2021年3月22日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)厚融公司的委托诉讼代理人徐欣、被告(反诉原告)刘鸿燕的委托诉讼代理人郝晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海厚融公共租赁住房运营有限公司向本院提出诉讼请求：1.厚融公司与刘鸿燕签订的《上海市居住房屋租赁服务合同》于2020年12月4日解除；2.刘鸿燕返还厚融公司支付的房屋租赁保证金人民币(币种下同)10,000元；3.刘鸿燕支付逾期退还保证金的违约金(以10,000元为基数、按每日万分之八的标准计算自2020年12月5日起至刘鸿燕实际返还保证金之日止)；4.刘鸿燕支付违约金20,000元；5.刘鸿燕赔偿装修损失43,000元；6.刘鸿燕退还2020年12月5日至2020年12月23日的租金6,129元。事实和理由：厚融公司与刘鸿燕于2019年11月13日签订《上海市居住房屋租赁服务合同》，约定刘鸿燕将其位于上海市闵行区伊犁南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给厚融公司，期限自2019年11月15日至2025年1月23日止，房租每月10,000元。但刘鸿燕于2020年12月4日未经厚融公司同意擅自将涉案房屋的门锁更换并将涉案房屋转租，导致涉案租赁合同已实际无法继续履行。故厚融公司为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告刘鸿燕辩称，在合同履行过程中，厚融公司存在多次逾期支付租金的违约行为，第二期租金，合同约定支付时间是2020年4月23日，但厚融公司实际支付时间为2020年7月14日；第三期租金，合同约定支付时间是2020年7月23日，但厚融公司实际支付时间为2020年11月6日。对于第二、三期租金的延付，刘鸿燕考虑到可能因为疫情原因，给予了容忍。但第四期租金，合同约定支付时间是2020年10月23日，但厚融公司未支付，刘鸿燕为此于2020年10月27日发过催告函，但厚融公司仍不支付。厚融公司逾期付款的行为已达合同约定的解除条件，故刘鸿燕于2020年11月24日发了解除通知，并送达厚融公司，双方的合同已解除。当时刘鸿燕还给予了厚融公司腾退房屋的时间。但是厚融公司未及时搬离，故刘鸿燕只能自行收回房屋。刘鸿燕认为，导致合同解除的责任在于厚融公司，即使涉案房屋上有装修，也应由厚融公司自行负担，且本身合同第6-2条约定，返还房屋时房屋应该符合正常使用状态，厚融公司在租赁期间，自行购置的设施设备保留给刘鸿燕。综上，对于厚融公司主张的保证金，刘鸿燕同意在本案中冲抵厚融公司欠付刘鸿燕的费用；对于多支出的租金，刘鸿燕同意返还，对于金额也无异议；其余诉请，刘鸿燕均不同意。同时，基于上述事由，刘鸿燕向本院提出反诉请求：1.确认涉案合同于2020年11月24日解除；2.厚融公司支付违约金20,000元。就刘鸿燕提出的反诉请求，厚融公司辩称，不同意刘鸿燕提出的反诉诉请，理由同本诉意见。本院经审理认定如下事实：2019年11月13日，上海厚融公共租赁住房运营有限公司(乙方，承租方)与刘鸿燕(甲方，出租方)签订《上海市居住房屋租赁服务合同》。主要约定内容如下，1-1甲方将座落在上海市闵行区伊犁南路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给乙方，面积为113.49平方米。2-1甲、乙双方约定，该房屋租赁期限自2019年11月15日起至2025年1月23日止。2-4甲方给予乙方首年70天的装修免租期，第二年起每年20天的安全检查、维保及墙面翻新期，总计150天，该时间内甲方免收乙方租金。除首年外所有免租期(第二年起的安全检查、维保及墙面翻新期)均以租金形式于当年首期租金内扣除(首期租金不足以扣除的金额，往后依次推算)。3-1甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金10,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分当日无息归还乙方。如甲方逾期退还保证金，则须按天支付违约金予乙方，每天违约金为保证金金额的万分之八。4-1甲、乙双方约定，该房屋每月租金为10,000元。房租其它约定：详见附件。4-2甲乙双方约定，租金支付方式为每三个月为一期，按期支付，乙方应于每期房租到期日之前7天内通过银行转账向甲方支付租金，先付后用(付款明细见附件一)。逾期支付的，每逾期一日，则乙方另需按日租金的10%支付违约金。6-2乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态。乙方在租赁期间自行购置的设施、设备,乙方保留给甲方。乙方在租赁期限对房屋进行的装修等，甲方不要求乙方恢复。8-3甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当年期月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后七日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；(三)乙方未征得甲方同意改变房屋居住用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(五)乙方无正当理由逾期超过30天，未支付房租的。9-1租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，需提前三个月通知乙方，甲方还应向乙方支付相当于当年期二个月租金标准的违约金，同时甲方还需另行赔偿乙方43,000元装修损失费，若乙方还有其他损失的，甲方也应该予以赔偿。【装修损失费折旧标准：履约租期内前两年不作折旧，剩余年限平均折旧(当年租期未满一年的不作折旧)；首年免租期不计在已履约租期年数内。】该合同附件《房屋及租金信息详表》记载，第一期租金30,000元应于2019年11月18日支付、第二期租金30,000元应于2020年4月23日支付、第三期租金30,000元应于2020年7月23日支付、第四期租金30,000元应于2020年10月23日支付、……。前述合同签订后，刘鸿燕向厚融公司交付了涉案房屋，厚融公司向刘鸿燕支付了保证金10,000元及首期房租。厚融公司对涉案房屋进行了装修、添置了家具家电并将涉案房屋出租他人使用。涉案合同履行期间，厚融公司存在逾期支付第二期、第三期租金的行为。2020年10月27日，刘鸿燕向厚融公司寄送《关于要求支付租金的催告函》，表示厚融公司存在逾期支付第二、三期租金的行为，现应当于2020年10月23日前支付第四期租金，但厚融公司至今未付，现特函告要求厚融公司于2020年11月16日前支付第四期租金30,000元；刘鸿燕保留追究厚融公司违约责任的权利。然厚融公司仍未支付，刘鸿燕遂于2020年11月23日向厚融公司寄送《关于解除的通知函》，表示截止目前，厚融公司仍未按约支付第四期租金，厚融公司多次逾期支付租金的行为已构成违约，致使刘鸿燕的权益遭受严重损害，故特发函：1、解除与厚融公司签订的《上海市居住房屋租赁服务合同》；2、请厚融公司于收函之日起7日内将涉案房屋交还刘鸿燕；3、保留追究厚融公司违约责任的权利。该函于2020年11月24日送达厚融公司。2020年12月4日，刘鸿燕自行收回了涉案房屋。2020年12月7日，厚融公司支付了至2020年12月23日止的租金。以上事实，由厚融公司提交的《上海市居住房屋租赁服务合同》、照片，刘鸿燕提交的不动产权证、《上海市居住房屋租赁服务合同》的附件、催告函及通知函、函件邮寄的凭证、银行流水明细等证据及当事人庭审陈述所证实，上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，厚融公司与刘鸿燕签订的《上海市居住房屋租赁服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。作为承租人的厚融公司，按约支付租金系其主要义务。根据合同附件记载，租赁双方对每期租金的支付时间节点均作了明确约定，而厚融公司又无充分有效的证据可证明租赁双方对其支付租金的时间达成了其他合意，故厚融公司理应按照附件记载的时间节点按期支付租金。然厚融公司并未按此约定时间履行付款义务，厚融公司的行为显然构成违约，且违约程度已达刘鸿燕可行使单方解除权的条件，故刘鸿燕据此行使合同解除权，符合双方约定及法律规定。鉴于刘鸿燕于2020年11月24日向厚融公司送达了解除通知，故本院确认涉案租赁服务合同于2020年11月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于厚融公司主张的租金，鉴于刘鸿燕于2020年12月4日自行收回房屋，自2020年12月5日起厚融公司未使用部分的租金，刘鸿燕理应退还，对此刘鸿燕也表示同意退还，且对厚融公司主张的金额不持异议，故对该项诉请，本院予以支持。对于厚融公司主张的保证金，鉴于涉案租赁服务合同已解除，刘鸿燕理应返还该笔款项，对此刘鸿燕也表示同意退还，故对该项诉请，本院予以支持。对于刘鸿燕主张的违约金，鉴于导致合同解除的责任在于厚融公司，厚融公司应当对其违约行为承担相应的责任。据此刘鸿燕主张违约金，符合双方约定，本院予以支持。对于厚融公司主张的其他诉请，1、逾期退还保证金的违约金，鉴于导致合同解除的责任在于厚融公司，双方又未对合同解除后的后果处理问题达成一致意见，而实际厚融公司也尚欠付刘鸿燕违约金，故刘鸿燕未能返还保证金的行为，并不构成违约，厚融公司要求刘鸿燕承担逾期退还保证金的违约金，不符合法律规定，本院不予支持。2、违约金20,000元，如前所述，导致合同解除的责任并非在于刘鸿燕，刘鸿燕行使合同解除权符合双方约定，故厚融公司要求刘鸿燕负担提前解约的违约金，无事实依据，且不符合双方约定，本院不予支持。3、装修损失43,000元，同理，因厚融公司系涉案合同解除的责任人，要求刘鸿燕负担其装修损失，并不符合双方约定及法律规定，且刘鸿燕也给予厚融公司合理的搬离期，但厚融公司并未及时搬离，由此造成的扩大损失也应由厚融公司自行负担。综上对于该些诉请，本院均不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海厚融公共租赁住房运营有限公司与被告(反诉原告)刘鸿燕签订的《上海市居住房屋租赁服务合同》于2020年11月24日解除；二、被告(反诉原告)刘鸿燕于本判决生效之日起三日内返还原告(反诉被告)上海厚融公共租赁住房运营有限公司房屋租赁保证金10,000元；三、被告(反诉原告)刘鸿燕于本判决生效之日起三日内返还原告(反诉被告)上海厚融公共租赁住房运营有限公司2020年12月5日至2020年12月23日的租金6,129元；四、原告(反诉被告)上海厚融公共租赁住房运营有限公司于本判决生效之日起三日内支付被告(反诉原告)刘鸿燕违约金20,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海厚融公共租赁住房运营有限公司的其他本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计889.12元，由原告(反诉被告)上海厚融公共租赁住房运营有限公司负担787.50元，由被告(反诉原告)刘鸿燕负担101.62元。反诉案件受理费150元，由原告(反诉被告)上海厚融公共租赁住房运营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二一年六月一日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。