广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初8029号原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司花都分公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭大道********，统一社会信用代码914401015523790128。法定代表人：钟志荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王春祥，该公司员工。被告：秦双，女，1978年9月15日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：殷宇春，男，汉族，住广州市花都区，原告雅生活智慧城市服务股份有限公司花都分公司与被告秦双物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人王春祥、被告秦双及其诉讼代理人殷宇春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求及答辩意见原告的诉讼请求：1、请求法院判令被告按每月804.4元的标准向原告支付自2017年12月31日至2019年11月26日拖欠的物业服务费总共为18419.89元；2、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。被告的答辩意见：1、我方对欠物业费的事实不予认可，因在收楼时涉案商铺是漏水的，未达收楼条件，我方拒绝收楼，也未与原告签署前期物业服务协议；2、涉案商铺漏水的情况持续2-3年，严重影响了我方的正常使用，我方多次与原告沟通，迟迟得不到解决。因此，在2019年11月26日前我方没有收楼的情况下，不存在欠缴物业费的问题；3、原告管理的小区脏乱差，没有达到相关管理标准，没有尽到物业管理的责任，造成商铺不能正常使用；4、原告还占据多处公共地方收取广告中介费用，私自占用公共区间用于物业方收益。案件事实一、涉案商铺的基本情况：位于广州市花都区永发路**雅居乐汇通广场（扩展）（2号商业楼）219房，建筑面积为160.88平方米，权属人为秦双；涉案商铺所在小区为花都雅居乐汇通广场（扩展）。二、涉案物业服务情况：2015年10月1日广州花都雅居乐房地产开发有限公司（甲方）与雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司（乙方）签订《物业管理服务合同（商业）》，约定甲方选聘乙方对雅居乐汇通广场（扩展）（即涉案小区）提供前期物业管理服务，本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式，合同期限自2015年10月1日起至业主委员会成立签订新的委托合同时止。合同还对其他事项进行了约定。原告自2015年10月1日起正式对花都雅居乐汇通广场（扩建）提供物业管理服务。三、被告缴费情况：2019年11月27日被告（乙方）与原告（甲方）签订了《汇通广场Ⅱ前期物业服务协议》，约定：甲乙双方就前期物业管理服务达成协议，涉案商铺所在汇通广场物业服务费每月每平方米5元（按房屋建筑面积计算），每月10日前交纳当月费用。协议签订后，被告按每月每平方米5元的标准交纳了2019年11月27日之后的物业服务费。四、被告拖欠物业服务费的起、止期间及数额：2017年12月31日至2019年11月26日期间的物业服务费为18419.89元。五、其他需要说明的事项：1、诉讼中，原告称被告已收到雅居乐房地产公司发出的收楼通知书，但其未在限期内向房地产公司提出收楼异议，应视为其已同意收楼。原告在2018年得知涉案商铺漏水情况后已与楼上业主多次沟通处理，楼上业主也进行了维修，原告已尽管理责任。另原告不认可管理的涉案小区存在脏乱差，涉案小区由清洁部的工作人员定时循环保洁的，已尽了管理责任。至于被告投诉其他商户占道经营的问题，原告都会及时处理，也尽了管理责任。因此，原告不存在物业管理不作为、不到位问题，被告应支付2017年12月31日至2019年11月26日期间的物业服务费。2、2017年1月22日被告（乙方）与广州花都雅居乐房地产开发有限公司（甲方）签订的《商品房预售合同》，其中约定：第五条涉案标的物物业服务，甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业服务企业之日止。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）详见《雅居乐汇通广场（扩展）商业楼各项收费标准》元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十三条甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物房屋交付给乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。……。该合同附件七本合同补充协议雅居乐汇通广场（扩展）商业楼各项收费标准：二层商铺物业费按5元/㎡/月按建筑面积计算，由物业服务公司收取。3、广州花都雅居乐房地产开发有限公司于2016年7月14日取得涉案商铺《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。4、2017年12月25日广州花都雅居乐房地产开发有限公司向被告发出《收楼通知书》，通知被告于2017年12月28日至2017年12月30日前来物业管理公司办理收楼手续，物业服务费自收楼次日起计收。如未能于上述期限前来收楼，视作已收楼，相关事宜按《商品房买卖合同》约定执行。庭审中，被告确认已收到该通知书，但其未能举证证明向广州花都雅居乐房地产开发有限公司提出收楼异议。5、雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司于2017年9月19日经广州市工商行政管理局核准，变更名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司，于2020年10月26日又变更名称为雅生活智慧城市服务股份有限公司花都分公司。裁判理由与结果本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，广州花都雅居乐房地产开发有限公司与被告签订的《商品房预售合同》约定了由原告对涉案小区进行前期物业管理服务，且原告与广州花都雅居乐房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》，其内容与形式并不违反国家法律规定的相关规定，故该合同合法有效，对业主具有约束力，故原、被告应遵守上述合同约定，全面履行自己的义务。合同签订后，原告自2015年10月1日至今依约为涉案小区的商铺提供了物业管理服务，被告作为涉案小区商铺业主，享受了原告提供的物业服务，应当支付物业服务费。关于被告抗辩收楼时涉案商铺存在漏水情况不符合收楼条件，故其拒绝收楼。2017年12月31日至2019年11月26日期间其尚未收楼，不存在拖欠物业服务费。本院认为，首先，被告主张收楼时涉案商铺存在漏水情况不符合收楼条件，但其未能提供证据佐证，应承担举证不能的不利后果，故对被告该主张本院不予采信。其次，原告已举证证明涉案商铺已取得竣工验收备案表，符合交付使用的条件，且广州花都雅居乐房地产开发有限公司也已向被告发出收楼通知书，因被告未能举证证明其在限期内向房地产公司提出收楼异议，故被告收到收楼通知后逾期办理收楼手续的应视为已接收涉案商铺。综上，被告的上述抗辩理据不足，本院不予支持。关于被告认为涉案商铺漏水造成其不能正常使用产生损失的问题，被告可另寻法律途径主张权利。关于被告主张原告收取广告中介费用、私自占用公共区间收取收益问题，如被告认为原告侵犯其作为业主的权益的，也可以另行主张权利。综上所述，虽然原告在提供物业管理服务过程中存在瑕疵，但被告的抗辩理由及举证不足以认定原告存在可形成拒付物业服务费用的违约事实。故被告应向原告支付2017年12月31日至2019年11月26日期间的物业服务费18419.89元。为此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第三十三条的规定，判决如下：被告秦双于本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司花都分公司支付2017年12月31日至2019年11月26日期间的物业服务费合计18419.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告秦双负担。本判决为终审判决。审判员  梁红君二〇二一年六月二日书记员  徐嘉雯