湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终195号上诉人（原审原告）：徐冠军，男，1971年8月2日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：孙云，湖南正之道律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴贤喜，湖南正之道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:湖南盛大金禧金融服务有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段288号金色地标大厦第一幢A单元33层A3301号房。法定代表人：盘继彪。委托诉讼代理人：蒋超，公司职员。上诉人徐冠军与因与被上诉人湖南盛大金禧金融服务有限公司（以下简称盛大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初7808号民事判决，提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐冠军上诉请求：撤销长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初7808号民事判决，依法改判，支持上诉人一审全部诉讼请求；判令被上诉人承担一、二审诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：被上诉人单方面提前终止合同，并在通知上诉人之前，已经租赁其他场地，直接导致合同无法继续履行，构成根本性违约，应当承担违约金。被上诉人未按合同约定缴纳租金，仅能说明被其未按合同约定履行义务，不能视为上诉人默认降低租金标准。被上诉人应当按约定补交房屋递增部分租金及逾期利息。盛大公司辩称，双方口头确定房租最终月租金4万元，且今后不涨租。自2015年9月4日起至2019年12月4日，上诉人均未提出异议。2019年9月，公司战略调整决定变更经营场所，于2019年9月9日提前与上诉人协商提前解除房屋租赁合同，双方确定租赁期至2019年12月4日，上诉人可提前一个月设置招租广告。后因疫情招租不顺，上诉人反悔，通知上诉人支付违约金。请求驳回上诉人所有上诉请求。徐冠军向一审法院起诉请求:1、请判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、请判令被告支付原告房屋租金350783元及逾期利息35290元，(利息暂计算至2020年4月9日，之后利息以350783元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年4月10日起计算至全部款项付清时止)，违约金164327元，抵扣被告已付的押金20000元，总计530400元。3、请判令由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月16日，出租人徐冠军（甲方）与承租人盛大公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方同意将坐落马王堆远大一路582号一楼114号门面租给乙方作商业用途使用。租赁期限为2013年9月3日至2021年9月4日，年租金为43.8万元，从第二年开始每年在原租金基础上递增7%。合同期内，甲乙双方不得擅自提前终止合同，若甲方违约，需赔偿乙方的装修费用，若乙方违约须赔偿对方相当于三个月租金作为违约金。”盛大公司自2013年9月3日至2014年9月3日，以每月36500元的标准向徐冠军支付租金，年租金为43.8万元；自2014年9月3日至2015年9月3日，以每月39055元的标准向徐冠军支付租金，年租金为46.866万元，在第一年租金的基础上递增7%；自2015年9月3日至2019年12月3日，以每月租金4万元的标准向徐冠军支付租金，年租金为48万元,在第二年租金的基础上递增2.4%。2019年9月9日，盛大公司通过手机微信向徐冠军提出解除合同，徐冠军未明确表示异议,提出在租赁场地贴招租广告。盛大公司将租金支付至2019年12月3日，并于当日搬走。2020年1月7日，徐冠军向盛大公司发出告知函：因盛大公司单方面违约，根据合同第三条关于租金年递增7%的约定，盛大公司应补交340305元租金，赔偿2019年三个月的租金164329元作为违约金。请盛大公司于收到函件后的三日内付清。另，徐冠军已于2020年7月将涉案房屋租赁给他人。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”盛大公司于三个月前向徐冠军提出解除合同，徐冠军没有提出明确的异议，并提出在租赁场地内张贴招租广告。可以说明徐冠军对盛大公司提出的解除合同予以默认，双方已于2019年12月3日协商解除合同。盛大公司不存在违约，徐冠军诉请盛大公司支付违约金，不予支持。盛大公司事实上已经搬离，且双方对解除合同均予以认可，徐冠军诉请解除合同，予以支持。2013年9月3日至2015年9月3日，盛大公司支付租金是按照约定从第二年起按照原租金基础的7%递增计算。从2015年9月3日起，租金48万元，系在第二年租金的基础上增长2.4%。从2015年9月3日起，盛大公司一直以4万元的标准按时向徐冠军缴纳租金，未再增长。以上租金标准，徐冠军没有提供证据证明在此期间提出过异议，应当视为默认。徐冠军要求补交房屋租金并支付逾期利息，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条规定，一审法院判决：一、确认徐冠军与湖南盛大金禧金融服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月3日解除；二、驳回原告徐冠军的其他诉讼请求。受理费4552元，已减半收取，由原告徐冠军承担。本案二审期间,上诉人提交微信聊天记录两份，拟证明一直在找盛大公司协商提前解除合同的违约金及支付递增租金事宜。经审查，该组证据内容过于简短，未反映出其拟证明的事实内容，不采纳为本案证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，行为人可以明示或默示作出意思表示。沉默只有在法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中，《房屋租赁合同》合法有效，对当事双方具有法律约束力。根据在案证据，当事双方未形成解除合同的一致的明确意思表示。一审以盛大公司提前三个月提出解除合同、徐冠军未提出明确异议并询问能否在租赁场地内张贴招租广告为由，认定徐冠军默认解除合同，不符合法律规定。盛大公司另行租赁房屋并开始装修后要求解除合同，于2019年12月3日实际搬离，涉案房屋也已另行出租，本案合同事实上已不能履行。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十一条规定，可以根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款规定，确认本案合同于2019年12月3日解除，且不影响盛大公司依照《房屋租赁合同》第八条约定，向徐冠军承担提前解除合同的违约责任，即支付三个月租金作为违约金。本案合同履行期间，自第三年即2015年9月3日起，盛大公司便没有按照合同第三条第一款约定足额支付递增租金；持续至第七年即2019年，盛大公司均是按照月租四万元的标准（在第二年租金上递增2.4%），结合合同第三条第二款约定的租金季付方式可知，月租四万的支付标准持续有四年之久、二十余次。徐冠军一直未提出异议。因此，盛大公司所作的双方就租金标准达成新的口头协议的陈述较为可信，徐冠军所作的出租房屋太多、不清楚是否足额缴纳的陈述不太可信。即便双方未达成口头协议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，也应认定徐冠军通过其多达二十余次的收租行为默示同意了租金标准的调整。故，徐冠军请求补交租金及逾期利息，本院不予支持。徐冠军主张的违约金应以月租四万的标准计算，合十二万，扣除押金两万后，应付金额为十万元。综上，上诉人上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初7808号民事判决第一项；二、撤销长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初7808号民事判决第二项；三、限被上诉人湖南盛大金禧金融服务有限公司在本判决生效后十日内支付上诉人徐冠军违约金10万元；四、驳回上诉人徐冠军的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4552元，由徐冠军负担3000元，湖南盛大金禧金融服务有限公司负担1552元。二审案件受理费9104元，由徐冠军负担6000元，被上诉人湖南盛大金禧金融服务有限公司负担3104。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 龙 峰审判员 闵俊伟二〇二一年六月十七日书记员 廖亚娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。