湖南省祁东县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0426民初692号 原告：胡宇（原告彭常娥长子），男，1972年8月8日出生，汉族，湖南省祁东县人。 原告：胡芳（原告彭常娥之女），女，1975年9月21日出生，汉族，湖南省祁东县人。 原告暨原告胡宇、胡芳共同委托诉讼代理人：彭常娥，女，1952年1月28日出生，汉族，湖南省祁东县人。 原告暨原告胡宇、胡芳共同委托诉讼代理人：胡可（原告彭常娥次子），男，1977年12月13日出生，汉族，湖南省祁东县人。 被告：陈淑平，女，1944年2月17日出生，汉族，湖南省祁东县人。 被告：胡红玫（被告陈淑平长女），女，1966年12月13日出生，汉族，湖南省祁东县人。 被告：胡红放（被告陈淑平次女），女，1970年12月26日出生，汉族，湖南省祁东县人。 被告：胡喜生，男，1954年12月19日出生，汉族，湖南省祁东县人。 原告彭常娥、胡可、胡宇、胡芳与被告陈淑平、胡红玫、胡红放、胡喜生物权纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭常娥、胡可，被告陈淑平、胡红玫、胡红放、胡喜生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭常娥、胡可、胡宇、胡芳诉讼请求：1、判令四被告按1/3份额向四原告支付共有房屋租金28,533.33元；2、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：四被告出租与四原告共有房屋（祁东县×××街33号房屋），收取2020-2021两个年度租金85,600元，四原告因法定继承享有该出租房屋1/3份额，四被告依法应按1/3份额向四原告支付房屋租金。 被告陈淑平、胡红玫、胡红放、胡喜生答辩要点：胡喜生与已故兄弟胡振南、胡云峰原共有房屋早在1992年已成危房，为响应政府扩街要求，胡喜生、胡振南兄弟俩书信征得在外地工作的胡云峰同意后，兄弟俩共同出资近20万元对共有房屋进行了拆除重建，房屋面积由227.68㎡扩大至550㎡，胡云峰当时未出资出力，事后也未补付建房资金。四原告作为胡云峰的法定继承人，在未合理补付建房资金约40万元前，无权享有新建房屋的租金收益，请求法院驳回原告诉讼请求。当然，如果四原告放弃房屋继承权，四被告也可对其合理补偿。 本院经审理查明：胡振南、胡云峰、胡喜生系胡巨林长子、次子、三子。胡振南（2016年3月16日死亡）与被告陈淑平夫妇共同生育被告胡红玫、胡红放与胡春梅（2000年死亡，其女贺慧）。胡云峰（2020年1月27日死亡）与原告彭常娥夫妇共同生育原告胡宇、胡芳、胡可，一家人长期在湖南省岳阳市工作生活。被告胡喜生与其妻周丽艳生育胡耀荣、胡耀华两个女儿。1985年，胡巨林死亡，其于1979年10月建成的位于祁东县原城关镇×××街29号（现祁东县×××街33号）的2层砖木结构房屋由其子胡振南、胡云峰、胡喜生三人共同继承，并于1987年7月10日办理了私有房屋所有权证（祁房私字第011328号，房屋建筑面积为227.68㎡，使用土地面积115.82㎡），兄弟三人各占该房屋1/3份额。1990年11月26日，胡振南就该房屋所用土地办理了国有土地使用证[祁国用（1990）字第635710号]，该证登记的土地使用者为胡振南，用地面积为124.5㎡。1992-1993年，胡振南与胡喜生拆除该房，并在原址上将房屋由二层扩建至四层，胡云峰未参与拆房建房过程，亦未投入资金。该房屋拆除重建未经政府部门审批，也未办理房地产登记。房屋扩建前，胡氏三兄弟未为租金问题发生纠纷。房屋扩建后，房屋租金由被告胡喜生和胡振南两家收取。胡云峰亡故前，曾因租金归属问题向其兄弟主张过权利，被告胡喜生也曾向胡云峰支付过2007年和2008年两个年度的房屋租金2200元。2020年-2021年，房屋仍系被告胡喜生和被告陈淑平两家发租，按年租金42,800元/年的标准收取租金85,600元，由两家平分。 本院认为：根据物权法规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。被告胡喜生与胡振南、胡云峰共有的原×××街29号房屋所有权，因被告胡喜生与胡振南的拆除行为而消灭。被告胡喜生与胡振南未经相关行政职能部门审批，在原址上扩建现×××街33号房屋，不具备合法建造条件，×××街33号房屋所有权未设立。但是，根据城乡规划法规定，未经审批取得建设工程规划许可证的房屋,城乡规划主管部门可以采取限期改正、罚款等措施,并非非得采取限期拆除的处罚措施。×××街33号房屋现未被行政部门认定为违章建筑,也未被处以限期拆除的处罚措施,当事人可以采取补办手续、接受罚款等改正措施消除对规划实施的影响,以限期改正的方式对该瑕疵行为予以弥补。故×××街33号房屋虽未设立房屋所有权,但当事人对该房屋的占有作为一种事实状态,应受法律保护，租金收益亦属合法利益。 胡云峰虽未出资扩建房屋，但现有证据并不能证明其放弃对原共有房屋所有权，而且，被告胡喜生向胡云峰支付租金的事实也可说明其对胡云峰与胡振南、胡喜生共同占有×××街33号房屋的事实予以认可；同时，从占有事实的成因看，扩建房屋是在原共有房屋旧址上进行，利用了旧房建设用地，按常理还不可避免地利用了拆房后的有益建材，不认定共同占有事实有失公平。据此，应当认定胡氏三兄弟共同占有×××街33号房屋这一事实状态，有关租金收益由其共同享有；部分占有人死亡后，租金收益可作为其遗产由其继承人继承。 胡云峰未出资扩建房屋，与胡振南、胡喜生均等分割房屋租金，有违权利义务对等原则。诉讼中，虽经本院尽力调解，但效果不佳，双方当事人没有达成一致意见。在当事人事前没有约定、事后又不能达成一致意见，以及缺乏明确法律规定的情形下，无论如何裁判，都可能引发当事人不满情绪。但是，法官乃至法院不能因此拒绝裁判。基于职责使然，即便如此，法院也要根据法律精神和原则定纷止争，促使家庭和谐、社会稳定，并期盼当事人理解和容纳。房屋能否发租、租金数额多少，主要取决于房屋所处地段商业价值的高低。案涉房屋之所以能发租并取得较高租金，正是因为房屋处于具有较高商业价值地段。如前所述，出租房屋沿用旧房用地，是租金收益的主要来源，其次是房屋翻建成新的缘故。考虑房屋长期由被告方发租、管理、维修，结合租金分配等情况，诉争租金85,600元，可酌情将其中的三分之二由旧房共有人即胡振南、胡云峰、胡喜生三人均等分割，另外三分之一由房屋出资扩建人即胡振南、胡喜生均等分割。胡云峰已经亡故，未留下遗嘱，属于其名下租金收益，由其第一顺序法定继承人即原告彭常娥、胡可、胡宇、胡芳继承。需要说明的是，该租金分割比例只是解决租金纷争的权宜之计，不作为不动产权属登记依据及实际使用人获得征收、征用、拆迁安置补偿等利益的合法性依据。 综上所述，扩建后的房屋尚未设立所有权，原告方诉称该房系旧房共有人均等共有，于法不符，本院不予采纳；但其提出分割租金的诉讼请求，于法相符，本院予以部分支持。被告方辩称其在扩建房屋时胡云峰放弃了房屋所有权，缺乏证据证明，本院不予采纳；被告方还辩称胡云峰未参与也未出资翻建新房，无权取得诉争租金收益，于法不符，本院亦不予采纳。案经调解不成，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十条，《中华人民共和国继承法》第三条第七项、第十条，判决如下： 被告陈淑平、胡红玫、胡红放和被告胡喜生两家在本判决生效之日起十日内，每家各向原告彭常娥、胡可、胡宇、胡芳支付2020-2021年两个年度房屋租金9511元，合计19,022元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费513元，减半收取为256.5元，由被告陈淑平、胡红玫、胡红放负担86元,被告胡喜生负担85.5元,原告彭常娥、胡可、胡宇、胡芳负担85元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员 张旭东 二〇二一年六月十六日 法官助理 唐奇奇 书 记 员 李晓艳 附本判决书所适用的相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国物权法》 第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 《中华人民共和国继承法》 第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括： （一）公民的收入； （二）公民的房屋、储蓄和生活用品； （三）公民的林木、牲畜和家禽； （四）公民的文物、图书资料； （五）法律允许公民所有的生产资料； （六）公民的著作权、专利权中的财产权利； （七）公民的其他合法财产。 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。