江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0891民初1771号原告：陈文荣，男，1983年2月11日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：张莉，淮安市大成法律服务所法律工作者。被告：张娟，女，1981年10月2日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。原告陈文荣与被告张娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈文荣及其委托诉讼代理人张莉、被告张娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还押金10000元并赔偿损失3000元；2、判令被告返还减免补贴8691.4元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年3月13日签订铺面转租协议，押金10000元，但被告拒绝退还押金。同时产权人向被告退还疫情期间的房租减免补贴8691.4元，但被告未向原告退还该补贴，故诉至法院。被告张娟辩称：1、原告第二年房租只交纳了8个月17040元，原告当时说押金1万元先扣着，按照合同原告已经违约，不同意退还押金10000元；2、原告在修理房屋时没有告知我，不承担损失3000元；3、补贴是学校针对我和学校签订的合同，因为疫情减免退了8691.4元，然而我和原告之间的合同明确表示，所有自然灾害与我无关，所以不同意扣除疫情期间的租金。本院经审理认定事实如下：2017年9月4日，被告与案外人淮安市高级职业技术学校签订《租赁合同》一份，约定被告承租涉案房屋，租赁期限自2017年12月1日至2020年11月30日。2019年3月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《铺面转租协议》一份，约定：一、甲方将位于淮安经济技术开发区门面转租给乙方，让乙方租赁使用，门面的建筑面积为108.75平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，在甲方转让租期满后，由乙方与业主按原合同条款相关规定，重新签订租赁合同。二、业主与甲方就上述门面，以签订租赁合同，租期到2021年3月31日，以后租赁合同乙方自理。门面转租乙方后，乙方同意代替甲方向业主履行原有门面租赁合同中所规定的条款。四、租赁期限二年，自2019年4月1日起至2021年3月31日止。六、乙方自愿支付甲方房屋装修费用补偿3.2万元，每年租金按2.556万计算。七、按先交房租后使用的原则，乙方必须在每一租赁年度开始前两个月即2月1日前交清全年房租。（2）乙方向甲方支付押金壹万元，作为履约定金，该款同时作为房屋及有关设施押金，并不得抵扣租金。（4）租赁期满后，乙方未按合同的约定解除全面履行义务，缴清各项费用，甲方押金无息退给乙方，任何应当承担的租金、水电费、违约金和损害赔偿金等费用，甲方有权在退还时直接扣除。（5）租赁期间，乙方负责对房屋的修缮（主体结构除外）设施日常保养和必要的维修，以确保其安全，费用由乙方承担。合同签订后，被告向原告支付第一年租金、押金及装修费用合计6.6万元。原告租赁涉案房屋用于经营淮安经济技术开发区陈荣内衣销售部。2020年12月28日，原告与案外人淮安市高级职业技术学校签订《租赁合同》一份，约定原告承租涉案房屋，租赁期限自2020年12月28日至2021年12月27日。关于第二年租金交纳情况及疫情补贴情况，原告诉称因被告与学校之间的租赁合同在2020年11月30日到期，故只向被告交至2020年11月30日的租金，被告辩称原告仅交8个月的租金即17040元，未按照合同约定支付全年租金，原告构成违约，且其与学校之间协商租期延长至2021年5月1日。经查，2020年3月24日，原告向被告发送微信消息“你的合同到11月30日，我只能交到11月30号。还有减免房租的事你要跟学校弄好，减多久？怎么减？具体怎么操作？”，被告回复“你交到11月30号，不好交，因为合同写的四月一号，如果四月一号之前房子不给你我可以退房租给你，减房租学校怎么减就怎么减，减到什么时候肯定也是统一的，这个你不要纠结，你租的我房子，有问题找我就行”，原告回复“你合同到期我怎么交到四月一号？到期后房子学校不会收回吗？”，被告回复“收回头我会退房租给你”。2020年3月30日，原告向被告转账16040元，电费1000元已扣，被告回复“好的，谢谢，嗯嗯”。2020年4月10日，原告向被告发生微信消息“你跟学校事情怎么处理的？张主任来说你再不交房租，学校不租给你了，要来锁门”，被告回复“你让他找我，你又没从学校租房子”。2020年11月26日，被告向原告发送微信消息“学校那个房子月底到期，上面有八个房间没有住人，学校要修防水，不租了，叫你家准备搬家呢”，“你家那个房子已经到期了，你看看找学校看看同不同意跟你签，学校说疫情减免的房租会回头，你家商量一下看看”。2021年1月4日被告向原告发送微信消息“老板，你家看看搬家啊，我今天早上去过学校了，学校叫把房子交了退押金”“你不搬，一万块钱我也不可能退给你”。2021年1月21日，原告向被告发送微信消息“房子我家老婆费了好大劲已经都弄好了，租房押金学校也退给你了，麻烦你把钱一起转一下，押金10000,4个月房租补贴钱8520，互相协商一下，一起你就转17000给我，你看看怎么样？”，被告回复“我不是跟你说了吗，你搬了我就把押金退给你”，原告回复“是我们跟学校已经签了合同，房子租给我们了，学校也不会再让你交房了，不然押金怎么退给你了”。2020年12月16日，案外人淮安市高级职业技术学校向被告张娟发放疫情期间中小企业房租减免补贴8691.4元，被告张娟另收取押金1000元。以上事实，有转租协议、微信聊天记录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。本案中，涉案店面系被告向案外人淮安市高级职业技术学校承租后转租予原告,被告与案外人淮安市高级职业技术学校之间的租赁关系于2020年11月30日终止,而原、被告签订的转租协议租赁期限却至2021年3月31日,原、被告之间自2020年12月1日起的租期已超过被告与案外人淮安市高级职业技术学校之间的租赁期限,被告虽辩称其与案外人淮安市高级职业技术学校约定租期延长至2021年5月1日，但其并未提供证据加以证明，同时被告在微信聊天记录中也提到涉案店面于2020年11月30日到期，学校要收回房屋，要求原告搬离等事宜。原、被告之间就第二年租金协商未果后，原告基于自2020年12月1日起被告并不享有涉案商铺使用权而向被告支付8个月的租金并无不当。现原告已与案外人淮安市高级职业技术学校签订租赁协议，也已符合租赁合同约定的押金退还条件，案外人淮安市高级职业技术学校亦已将涉案商铺押金退还被告，被告应及时向原告退还10000元押金，故对原告要求被告退还10000元押金的诉讼请求，本院予以支持。在合同履行过程中，发生了新冠××疫情，原告经营必然受疫情影响，新冠××疫情系不可抗力，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。转租协议约定保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，现案外人淮安市高级职业技术学校依据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施意见》，向被告发放疫情期间中小企业房租减免补贴8691.4元，原告作为实际经营承租人，要求被告支付该房租减免补贴8691.4元，本院予以支持。原告还主张房屋漏水导致经营损失3000元，但根据合同约定，租赁期间涉案商铺由原告负责维修，故对原告该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张娟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈文荣押金10000元、补贴8691.4元，合计18691.4元；二、驳回原告陈文荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元，减半收取171元，由被告张娟负担134元，由原告陈文荣负担37元。本判决为终审判决。审判员 邱 敏二〇二一年六月二十二日书记员 胡茜茜附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第八条民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。