安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0603民初2755号原告：孙秀芳，女，1979年12月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告：孙作岭，男，1979年10月9日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：孙秀芳，女，1979年12月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。与孙作岭系夫妻关系。被告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区民生路东段南侧1幢102。法定代表人：胡先会，该公司经理。委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。原告孙秀芳、孙作岭与被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙秀芳兼孙作岭的委托诉讼代理人、被告东方公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙秀芳、孙作岭向本院提出诉讼请求：1.依法判令东方公司支付租金23923.9元、违约金758.3元，总共计24682.23元；2.本案的全部诉讼费用由东方公司承担。事实和理由：孙秀芳、孙作岭与东方公司经友好协商于2015年4月29日签订《委托经营管理合同》，约定将位于淮北市淮海中路与孟山路交汇处城市广场××栋××东方城市广场）1层1326号铺位委托东方公司经营管理，委托经营期限自2016年1月1日至2027年12月31日，东方公司承诺自托管第四年开始向其支付约定的经营收益。但时至今日，东方公司已拖欠2020年至2021年4月15日六个季度经营收益25278.12元、违约金758.304元，总合计26036.42元（2020年10月16日已支付1354.19元，还欠金额24682.23元。第一笔：2020年未付租金产生的违约金，自2020年1月16日至2021年4月16日共计443天，第一笔违约金659.9元；第二笔2021年未付租金产生违约金，自2021年1月16日至2021年4月16共109天，违约金98.404元）。综上，孙秀芳、孙作岭认为双方之间的合同系双方真实意思表示，应当受到法律的保护。东方公司无故拖欠约定经营收益，严重侵害了孙秀芳、孙作岭的合法权益，现诉至法院，望依法支持孙秀芳、孙作岭的诉讼请求。东方公司辩称，1.孙秀芳、孙作岭与东方公司签订的《委托租赁管理合同》第四条经营收益及支付方式约定：“自托管的第四年起至第七年，乙方每年分别按照购房合同的签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益…”，即本案应当以孙秀芳、孙作岭实际支付的购房总价为基数计算经营收益，在孙秀芳、孙作岭未举证已实际支付购房总款的情况下，其主张租金数额缺乏事实依据。2.从孙秀芳、孙作岭诉称看，其诉讼请求的租金、违约金为新冠肺炎疫情期间及后疫情期间的租金、违约金。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求涉案商铺在内诸多商家均不能开业经营，这是众所周知的事实，这属于政府的强制性要求，东方公司无法经营的情形属于不可抗力，不属于东方公司的责任。3月中旬开始，商铺虽然部分恢复营业，但是后疫情期间商场仍然有较为严格的防控措施，商场没有顾客，没有营业额或营业额严重减少，加上电商的冲击，淮北主城区大型商场的经营的确发生了严重困难，这是众所周知的事实。上述情况和事实均为东方公司签订委托管理合同时无法预计、不可克服的。上述事实证明发生了满足情势变更的事件和情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见(二)》第6条第二款以及合同法司法解释二关于情势变更的法律规定，东方公司请求法院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，免除因疫情闭店期间的租金，部分免除东方公司因疫情闭店以外的其他期间的50%以上租金并免除全部违约责任。3.孙秀芳、孙作岭租金计算错误，且没有事实依据。综上，孙秀芳、孙作岭部分请求与事实不符，东方公司请求准许部分或全部免除租金及违约金，请依法查明案件事实并作出公平判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙秀芳、孙作岭提交的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单、购房发票具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙秀芳、孙作岭系城市广场1栋（东方城市广场）1层1326铺位的业主。2015年4月29日，出卖人淮北市新中原置业有限责任公司与买受人孙秀芳、孙作岭签订《商品房买卖合同》，合同约定：孙秀芳、孙作岭购买城市广场1幢1326室房屋，房屋总价359558元，合同签订当日首付房款180558元，余款17.9万元采取按揭方式，买受人应自本合同签订的7个工作日内提供按揭所需资料，逾期按本合同补充协议执行等。孙秀芳、孙作岭实际支付购房款180558元。之后，孙秀芳、孙作岭（甲方、委托方）与东方公司（乙方、经营方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方同意将坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处的备案名即城市广场1栋（东方城市广场）1层1326号铺位委托乙方经营，购买合同总价359558元；委托经营期限自2016年1月1日起至2027年12月31日止，共12年；甲、乙双方约定本合同委托经营期间，托管经营收益与支付方式如下：托管的第一年至第三年（即：2016年、2017年、2018年）乙方无须向甲方支付经营收益；自托管的第四年起至第七年（即2019年、2020年、2021年、2022年）乙方每年分别按照购房合同签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益，自第八年至第十二年根据物业收益执行9：1分成，即甲方拥有实际物业收益的90%，乙方拥有实际物业收益的10%，支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；在合同履约期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任；乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金；因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付不少于按委托经营标的总价值（甲方签定的购房合同总价款）的20%计算的违约金等内容。在合同履行过程中，东方城市广场公司未按购房合同签订的购房总价，而是按孙秀芳、孙作岭实际支付购房款180558元为基数计算支付经营收益至2020年1月31日。因东方公司未再向孙秀芳、孙作岭支付经营收益，孙秀芳、孙作岭遂诉至本院，致本纠纷产生。本院认为，孙秀芳、孙作岭与东方公司之间签订《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东方公司仅支付孙秀芳、孙作岭至2021年1月31日的经营收益，已构成违约，孙秀芳、孙作岭主张东方公司支付拖欠的经营收益应予支持。其中2020年的经营收益按照孙秀芳、孙作岭实际支付购房款180558元的9%计算，2021年的经营收益按照180558元的10%计算。2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，导致涉案商铺所在商场经营收入减少，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免东方公司2020年2月至3月的经营收益。经营收益支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入孙秀芳、孙作岭指定的银行账户，故东方公司应当向孙秀芳、孙作岭支付经营收益为：2020年经营收益为12187.67元（180558元*9%*/12个月*9个月），2021年经营收益为9027.9元（180558元*10%/12个月*6个月），以上合计21215.57元。关于违约金问题。合同约定经营收益支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入孙秀芳、孙作岭指定的银行账户。故2020年4月至6月的经营收益4062.56元应于2020年4月15日前支付，2020年7月至9月的经营收益4062.56应于2020年7月15日前支付，2020年10月至12月的经营收益4062.56元应于2020年10月15日前支付，2021年1月至3月的经营收益4513.95元应于2021年1月15日前支付，2021年4月至6月的经营收益4513.95元应于2021年4月15日前支付。根据双方的约定，孙秀芳、孙作岭有权要求东方城市广场公司以欠付的经营收益总额为基数，按日万分之一的标准支付违约金。截止2021年4月15日，东方城市广场公司应付违约金为377.66元（以本金4062.56元为基准，按照日万分之一的标准，从2020年4月16日起计算至2021年4月15日为149.93元；以本金4062.56元为基准，按照日万分之一的标准，从2020年7月16日起计算至2021年4月15日为112.45元；以本金4062.56元为基准，按照日万分之一的标准，从2020年10月16日起计算至2021年4月15日为74.55元；以本金4513.95元为基准，按照日万分之一的标准，从2021年1月16日起计算至2021年4月15日为40.73元，合计377.66元），超出部分不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付孙秀芳、孙作岭经营收益21215.57元并支付违约金377.66元；二、驳回孙秀芳、孙作岭的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费417元，减半收取计208.5元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 员  孟 娇二〇二一年六月三十日法官助理  孙乐荣书 记 员  张艺馨附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。