湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0321民初1578号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司湘潭分公司，住所地湘潭县易俗河镇天易示范区创业大厦4栋9楼。负责人：朱新星，碧桂园生活服务集团股份有限公司湖南区域总经理。委托诉讼代理人：肖万安，男，该分公司客服经理。被告：周坤光，男，1973年5月19日出生，汉族，湘乡市人，户籍地湘乡市，现住湘潭县天易示范区。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司湘潭分公司诉被告周坤光物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司湘潭分公司的委托诉讼代理人肖万安、被告周坤光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司湘潭分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费7774.42元；2、判令被告支付从应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金1200元；3、由被告承担本案诉讼费。原告于2021年6月21日当庭变更诉讼请求第一项为“判令被告向原告支付2018年6月1日至2021年5月31日期间的物业服务费6826.32元”。事实和理由：被告购买了湘潭碧桂园房地产开发有限公司开发的位于湖南省湘潭县天易示范区××道××号××栋××单元××号商品房。原、被告双方于2012年11月12日签订了《湘潭碧桂园前期物业服务协议》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须每月向原告缴纳189.62元物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告自2018年6月1日起未支付物业服务费，截至2021年5月31日止累计欠缴物业服务费6826.32元，原告多次催缴未果，遂诉至法院，请求判如诉请。被告周坤光辩称：1、被告房屋存在严重渗水问题，且主卧卫生间瓷片脱落，被告多次向原告申请报修，但原告一直未来处理，最后是被告自行花钱请人维修好的；2、被告已交纳物业费至2018年5月，对原告重新计算后的欠费金额6826.32元予以认可；3、湘潭县人民法院（2018）湘0321民初1125号民事判决判令被告按九折向原告支付物业费，判决后原告仍未尽到协助业主对房屋维修情况向开发商进行申报、督促的义务，本次诉讼的各种因素、证据和理由均无变化，两次诉讼系由同一家法院进行审理，恳请参照上次判决仍按九折支付物业费。经审理查明：被告周坤光系湘潭县天易示范区天易大道18号峰景1栋2单元901号商品房的业主，房屋建筑面积为127.93平方米。被告与原广东碧桂园物业服务有限公司湘潭分公司于2012年11月12日签订《湘潭碧桂园前期物业服务协议》，双方对服务内容及标准、服务费用、双方的权利和义务、违约责任等进行了约定。合同约定的物业服务费标准为1.5元/月/㎡，原告按房屋建筑面积每月每平方米1.5元（即189.62元/月）向被告计收物业费。合同签订后，原告按照协议约定进驻该小区提供物业管理服务至今。此前，被告曾以房屋渗水、墙体开裂等质量问题报告给原告却未及时维修等为由拒绝缴纳物业费。本院于2018年8月15日作出（2018）湘0321民初1125号民事判决，认为被告房屋存在的质量问题应由开发商湘潭碧桂园房地产开发有限公司予以维修，被告不能因此而拒交物业服务费，但原告亦有协助业主对房屋维修情况向开发商进行申报、督促的义务，原告应承担10%的责任，被告应按90%支付2013年12月1日至2018年5月11日期间的物业服务费8737.56元。被告之后按判决履行了付款义务，但对后续应交纳的物业费仍以此为由拒绝交纳。经计算，被告在2018年6月1日至2021年5月31日期间累计欠交物业费6826.32元（189.62元/月×36月）。2020年1月，原告制作房屋质量遗留问题汇总表就包括被告在内的诸多业主的房屋质量遗留问题向开发商进行了申报并督促进行维修，开发商在该表上签署了回复意见但未予落实，2020年11月，原告工作人员就被告房屋渗水情况上户进行查勘，并多次与被告沟通要求配合排查渗水原因及交纳物业费。原告催收无果遂提起本次诉讼。另查明，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司湘潭分公司原名广东碧桂园物业服务有限公司湘潭分公司，于2019年6月20日变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司湘潭分公司，于2020年7月28日变更为现名称。上述事实有原告的营业执照、准予变更登记通知书、《湘潭碧桂园前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、物业费欠费明细表、房屋质量遗留问题汇总表、原告工作人员上户查勘的图片、聊天记录、（2018）湘0321民初1125号民事判决书及当事人陈述等证据证实。被告在本案中提交的房屋渗水及墙体开裂的照片三张及日常维修情况记录表照片一张均在（2018）湘0321民初1125号案件中予以提交，不属于新的证据。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《湘潭碧桂园前期物业服务协议》依法成立，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经按照物业服务合同的约定在物业服务区域内为被告提供了建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，被告应当依约支付物业费。被告因房屋渗水、墙体开裂等质量问题未予维修拒绝向原告支付物业费并先后两次涉诉。本院在（2018）湘0321民初1125号民事判决书中向被告释明了案涉房屋的质量问题应由开发商进行维修，被告不能以此为由拒交物业费，同时原告亦应协助业主对房屋维修情况向开发商进行申报和督促，原告负有一定责任，遂判令被告按90%支付原告2013年12月1日至2018年5月11日期间的物业费。被告虽已按该判决履行了付款义务，但在法院释法明理作出判决后仍以相同事实和理由未向原告支付2018年6月1日至2021年5月31日期间的物业费6826.32元，且经原告多次催收仍拒绝支付，此种方法与法不符，不宜提倡。物业费属于公共服务费用，是维系小区物业服务质量的根本保障，全体业主均有按约支付的义务。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业费对物业公司的正常运作及小区的正常物业管理服务会造成影响。为了不损害小区已交费业主的利益和不降低物业服务质量标准，对于个别业主提出的一般物业服务瑕疵，不宜简单地用减少物业费的方式来作处理。如果物业公司不履行或不完全履行物业服务合同的义务，业主可以自行也可以通过业主大会或业主委员会向物业公司进行交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，物业公司也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。本案中，被告没有新的证据仍以房屋渗水、瓷砖开裂等房屋质量问题原告未及时予以报告和修复为由提出抗辩，如前所述，房屋质量问题不是业主拒交物业费的合法理由，被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于被告要求按照本院（2018）湘0321民初1125号民事判决书中确定的责任比例（即90%）支付本案的物业费且由原告继续履行房屋修复义务的问题。本院认为，虽然本案与（2018）湘0321民初1125号一案的当事人及案由均一致，但两案查明的事实并不完全相同。本案中已查明，原告在前次判决后于2020年1月就包括被告在内的诸多业主的房屋质量遗留问题向开发商进行了申报并督促进行维修，此后就被告房屋渗水等情况进行了查勘，为了排查渗水原因曾多次与被告沟通要求予以配合，以上种种说明原告从2020年起已针对其自身存在的物业服务问题进行了整改和提高。由于出现了新的法律事实，被告仍要求依据前次判决按90%支付本案物业费，本院不予支持。关于房屋质量问题，在保修期内可以要求开发商进行整改，已过保修期的可以向物业公司反映情况，由物业公司提出维修基金使用申请。如通过协商，原告愿意为被告提供维修服务，依法允许。故此，原告要求被告全额支付案涉物业费6826.32元，本院依法支持。鉴于被告将房屋质量问题反映给原告后，原告直到2020年1月才呈报给开发商，呈报不及时，故原告要求被告支付违约金1200元，本院不予支持。因为本案的法律事实发生在民法典施行前持续至民法典施行后，由此引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，适用民法典的规定。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告周坤光在本判决生效之日起五日内支付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司湘潭分公司2018年6月1日至2021年5月31日期间的物业费6826.32元；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司湘潭分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周坤光负担。本判决为终审判决。审 判 员  谭歆玲二〇二一年六月二十一日法官助理曾平代理书记员  汤白银附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。