湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1341号上诉人（原审原告）：张志萍，女，1986年5月24日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审被告）：永州市鑫龙房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永州市零陵区南津中路124号。法定代表人：何国礼，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阳芳，湖南宗元律师事务所律师（特别授权）。上诉人张志萍因与被上诉人永州市鑫龙房地产开发有限责任公司（以下简称鑫龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初3270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人张志萍，被上诉人鑫龙公司的委托诉讼代理人阳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志萍上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人完成11栋消防和其他房屋验收，履行交付房屋义务；3.被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金49,589元（2019年9月1日至2021年2月18日共537天，每日按所交购房款的万分之二计算，此后违约金按相同标准计算至被上诉人交付房屋之日止）；4.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.双方以格式合同形式签订《商品房买卖合同》，被上诉人并未明确告知上诉人约定的交房条件，合同约定的交房条件过低，未达到法定交房条件（三书、一证、一表），该约定违反了法律法规强制性规定，应属无效条款。2.被上诉人改变规划建设并违建，存在欺诈之嫌，双方实签商品房买卖合同与网签合同内容明显不相符合，应执行对上诉人有利的合同内容。故被上诉人2020年8月5日通知收房，非上诉人无故拒绝收房，而是房屋未达到交房条件。3.一审法院认定被上诉人存在逾期交房的免责事由错误。首先，阳明大道提质改建不属于政府发布命令或者政策行为，不应作为被上诉人根据合同第八条第2项第⑸点约定内容进行免责的事由，不属于免责情形。其次，《商品房买卖合同》约定交房时间为2019年8月31日之前，而新冠肺炎疫情发生在2020年年初，根据合同法第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。鑫龙公司答辩称，1.案涉房屋已达交房条件，上诉人的上诉理由没有事实根据。《商品房买卖合同》是双方协商一致签订，上诉人对合同内容是明知的，约定的交房条件不违反法律、行政法规效力性强制性规定，答辩人已经提交建筑工程竣工验收会议纪要证明符合交房条件。2.既已竣工验收，说明符合交房条件，是否改变规划，应由具有审批、监管的规划部门作出认定，而不是上诉人单方作出认定。网签合同不是双方真实意思表示，也不是实际履行的合同；网签合同是行政管理行为要求，开发商没有选择权。3.阳明大道提质改建工程是政府主导的民生工程，非政府行为不可为，提质改造对相应的电力部分也要进行改造，而电力设施是商品房不可分割的组成部分。提质改造工程以及2018年、2019年降水量明显偏多、2020年新冠疫情、部分业主违章搭建等，出卖人不可预见的情况都属于合同约定的不可抗力，符合免责条件。故逾期交房系答辩人不可控制的因素所致，属于不可抗力。张志萍向一审法院起诉请求：1.判令被告鑫龙公司立即向原告张志萍履行交付房屋的义务；2.判令被告鑫龙公司向原告张志萍支付逾期交房违约金30,936元（从2019年9月1日至2020年7月31日共335天，每日按所交购房款的万分之二计算，此后违约金按相同标准计算至被告交付房屋之日止）；3.判令本案的诉讼费由被告鑫龙公司承担。一审法院认定事实：2018年2月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定了：“……第三条乙方所购商品房的基本情况……该商品房为第一条规定项目中的第11栋第29层2913号房。……第四条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4,869元（人民币），金额为（人民币）肆拾陆万壹仟柒佰贰拾捌元整（小写：461,728元）。……第八条交付期限：1.出卖人应当在2019年8月31日前，将本合同约定的住宅商品房交付给买受人。具体交付时间以出卖人采取电话、短信、报纸、永州电视台飞播通知、张贴告示、信件邮寄等方式通知为准。2.如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。⑴遭遇不可抗力的因素；⑵买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的相关费用）等买受人原因或未按时办理入伙手续；⑶因买受人原因致使按揭手续不能完成；⑷行政主管机关强制性变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；⑸合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；⑹其他法律、法规的变化及政府行为等影响到本合同的情况；⑺本条款内的不可抗力包括但不限于人力不可抗拒的自然灾害和其他事故及出卖人所不能控制的其他原因。3.如买受人有提前装修需求，可在2018年12月31日之后向出卖人提出书面申请，在出卖人工程许可的情况下，买受人在交清所有款项后可以进场装修，在进行装修前到物业管理公司办理相关手续并交纳相关费用后方可装修。买受人办理完提前装修手续后，视为出卖人已经向买受人交付此房屋。……第九条房屋交接及出卖人逾期交房的违约责任：1.商品房达到本合同附件三约定的交付条件后，出卖人应当以电话、短信、公告、信件等方式通知买受人在规定的时间内办理交付手续。买受人应当在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，签署房屋交接单。……4.除本合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用，按照逾期时间，分别处理[⑴和⑵不作累加]：⑴逾期在180日之内，自本合同第八条约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当至退房书面通知送达之日起30日内退还买受人已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。……。”合同签订后，原告于2018年2月11日按合同约定交清了首付款101,728元，余款360,000元通过银行按揭贷款方式支付。2020年1月16日，由建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方就涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#楼及地下室工程进行竣工验收，上述部门一致认为工程质量满足设计及相关规范要求，评定为合格。永州市建设工程质量安全监督站于2020年3月25日就涉案红星国际广场11#栋出具了《建设工程质量监督报告》，评定该栋楼工程质量合格。因受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程直至2020年4月23日才完工送电。2020年7月24日，永州市零陵区住房和城乡建设局出具了《建设工程消防验收意见书》，涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、12#栋及地下室建设工程进行了消防验收，综合评定消防验收合格。因11#栋03户型存在业主在防烟楼梯间私自增加隔墙的情况，11#栋的楼房至今未能通过消防验收。2020年8月8日，被告通过电话、短信方式通知原告等业主于2020年8月10日收房，但原告以未达到商品房买卖合同附件三所约定的交付条件为由，至今拒绝收房。一审法院另查明，永州市零陵兴龙物业管理有限公司系红星国际广场的物业管理公司，该公司自2019年8月5日开始办理11#栋楼房业主收房，并收取物业管理费。一审法院认为，涉案房屋已经勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方验收房屋质量合格，同小区二期除11栋房屋外的其他涉案房屋均已通过消防验收。虽然原告购买的位于11栋的房屋尚未通过消防验收，但涉案房屋无法通过消防验收是部分业主未经被告同意擅自改变建筑结构，增加隔墙并安装防盗门使消防前室面积减少、消防通风排烟受阻导致，且被告经多次要求整改拆除无效后，于2020年7月27日向政府相关职能部门申请处理，经相关职能部门处理违规建筑仍未得到拆除，因此涉案11栋房屋不能通过消防验收不能归责于被告，被告对此无过错。原告等业主以该房屋不符合交房条件为由拒绝收房无事实依据，该院不予支持。被告依据《商品房买卖合同》的约定，以电话、短信方式通知原告等业主于2020年8月10日收房，其履行了合同约定的通知义务，通知收房的时间视为被告交房时间，此后原告等业主无权再向被告主张逾期交房的违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定，被告鑫龙公司应当在2019年8月31日前交付房屋。但是，《商品房买卖合同》第八条第2项就延期交房免责事由进行了约定，其中第⑴点、第⑸点约定“遭遇不可抗力的因素”、“合同签订后，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程的”，被告可据实予以延期，不作违约处理。本案中，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，直至2020年4月23日才完工送电。案涉小区建设工程无法进行正常施工，客观上导致工期延后，该情形可适用《商品房买卖合同》第八条第2项第⑴和第⑸点，被告在此之前的延期交房，不作为违约处理。被告应当在案涉小区配电设施完工后及时交房，但是其在2020年8月8日才以电话、短信方式通知原告于2020年8月10日收房。被告的该行为属于违约行为，应当按照《商品房买卖合同》第九条第4项第⑴点的约定，承担逾期交房违约责任即“如果逾期交房在180日内，被告应在90日内按已交购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，合同继续履行。”因此，对原告要求被告承担逾期交房违约责任，支付违约金的诉请，该院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、限被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告张志萍支付逾期交房违约金5,033元（以461,728元为基数、按照每日万分之一的标准向原告张志萍自2020年4月24日起计算至2020年8月10日）；二、驳回原告张志萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费573元，减半收取287元，由原告张志萍负担240元，被告鑫龙公司负担47元。二审期间，被上诉人鑫龙公司未提交新的证据，上诉人张志萍向法院提交了以下证据：证据一、案涉小区物业公司在电力公司开户的档案记录；证据二、其他业主刘华军在电力公司的开户档案记录，欲证实2019年11月8日物业公司电力开户，2020年1月20日业主刘华军电力开户，小区供电时间与被上诉人陈述不一致，实际供电时间比开户还早。被上诉人鑫龙公司质证意见，对证据的“三性”均不认可，被上诉人在一审时已经作出说明，只是物业公司临时供电。本院认证认为，小区二期配电工程延期完工是影响涉案房屋按时交付的政策性原因，上诉人张志萍提供的两份证据仅证实2019年11月至2020年1月期间，小区有可供使用的临时供电，并不能证明二期配电工程已经全部完工，故上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，双方合同约定，商品房达到本合同附件三约定的交付条件后，出卖人即可以通知买受人办理交付手续。合同附件三交房标准：一、建筑主体。1.外墙，贴外墙面砖和外墙涂料；2.内墙，粗粉刷；3.顶棚，原结构版面，有模结处磨平，不再粉刷，也不刮涂料；4.地面，现浇基层；5.门窗，入户门品牌防盗门，室内均预留门洞，窗户采用品牌铝合金、不带纱窗；6.厨卫，预留排水管道接口，设排烟井口；7.阳台，锌钢栏杆；8.屋面，现浇钢筋混凝土屋面，挤塑聚苯板隔热层，电梯机房坡屋顶。二、公共部分。1.电梯，西奥电梯；2.内墙面，涂料或瓷砖；3.踏步装修，水泥磨面；4.楼梯栏杆，不锈钢栏杆；5.单元入口门，不锈钢门；6.安防，楼宇对讲系统、整个小区及地下车库设监控系统；7.电梯前室，地面安装地板砖、不锈钢电梯门套。三、设施设备。1.入户大堂设可视对讲门禁系统；2.电，每户安装电表，电源接至入户配电箱，电开户费由出卖人承担；3.供水，给水采用PP-R管，每户安装水表，表后管道安装入户，预留一个接水点，水开户费由出卖人承担；4.弱电，电话、电视、网络、多媒体线管（不包括线）预埋至室内弱电箱内，由买受人承担开户费用；5.燃气，根据政府政策许可和燃气公司供气能力，出卖人决定是否开户，无论交房时和交房之后是否开户，买受人均无异议。上诉人及其他起诉业主二审上诉及开庭审理时提出，案涉房屋除实签合同外，还有网签合同，但上诉人张志萍未向本院提交网签合同；被上诉人鑫龙公司认为案涉房屋已经竣工验收合格，具备《商品房买卖合同》附件三约定的条件，即符合交房条件。案涉小区11栋1单元03户型部分业主在防烟楼梯间增加隔墙并加装防盗门，存在楼层消防前室面积减少、消防通风排烟受阻，影响消防救援等安全隐患。被上诉人鑫龙公司知晓情况后，向相关职能部门反映，零陵区城市管理和综合执法局于2019年11月7日向相关业主发出《限期改正违法行为通知书》，限令于2019年11月17日15时前自行拆除，但11栋相关业主未在规定期限内履行。2020年6月9日，零陵区住房和城乡建设局向被上诉人鑫龙公司发出《建设工程消防问题整改通知书》，因小区业主私自增加隔墙违反《高层民用建筑设计防火规范》8.3.1规定，不满足自然排烟的要求，将影响防烟的使用功能，责令鑫龙公司督促业主整改到位。被上诉人鑫龙公司遂向住建局、城管执法局、社区提出强制拆除申请，经职能部门联合执法，11栋1单元03户型违规建筑未能强制拆除。整个11栋的消防验收均未予合格通过。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方争议焦点是，案涉房屋未经消防验收合格是否应认定为被上诉人的违约行为；一审判决认定2019年8月31日至2020年4月23日期间不作违约处理是否合法。（一）双方当事人于2018年2月5日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应当遵照执行。被上诉人通知上诉人等相关业主于2020年8月10日收房时，案涉房屋除符合《商品房买卖合同》第九条和附件三约定的交付条件外，还经建设、施工、监理等五方验收，房屋主体工程验收合格，且全部提请消防验收，除11栋外，其他楼栋消防验收亦合格。被上诉人鑫龙公司已经根据合同约定履行通知交房的义务，11栋消防验收未通过不应归责于被上诉人鑫龙公司，上诉人张志萍等购房业主不能因此拒收房屋。首先，该栋消防验收未通过的原因是，11栋1单元03户型部分业主增加隔墙并安装防盗门，存在消防前室面积减少、消防通风排烟受阻，影响消防救援等安全隐患。其次，被上诉人鑫龙公司知道违建情况后，已积极主动多次向政府职能部门反映，并提出强制拆除申请，经住建局、城管执法局、社区等部门联合执法，违规建筑未能强制拆除。第三，上诉人没有提供证据证实，11栋1单元03户型业主搭建违章系被上诉人允许所为。故未能通过消防验收是部分业主的违法行为所致，被上诉人鑫龙公司没有此项违约的意思表示，案涉房屋未经消防验收合格不应认定为被上诉人的违约行为。（二）一审判决认定2019年8月31日至2020年4月23日期间不作违约处理是否合理、合法。案涉合同第八条约定，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程等原因造成逾期交房，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。案涉小区毗邻阳明大道，被上诉人向一审法院提供的证据证实，阳明大道道路提质改建施工影响了案涉小区二期配电工程，后又遇2020年年初新冠肺炎疫情影响，直至2020年4月23日才完工送电的事实。虽然道路提质改建施工对小区二期配电工程的影响不属法律意义上的不可抗力范畴，但是确系开发商自身不能控制的情形，符合合同第八条不作违约处理的情形，故上诉人提出“阳明大道提质改建不属于免责情形”的上诉理由，与客观事实不符，本院不予采信。道路提质改建施工影响小区二期配电工程早就发生，且延续至合同履行期限届满之后，又遇新冠肺炎疫情，故一审法院同时适用不可抗力而扣减违约时间，没有违反《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定。上诉人提出“当事人迟延履行后发生不可抗力不能免除责任”的上诉理由，本院不予采信。综上，一审法院认定2019年8月31日至2020年4月23日期间不作违约处理符合双方合同约定，涉案房屋交房时间可予以顺延。案涉房屋消防未通过验收的违约责任不宜归责于被上诉人，并不意味着作为开发商的被上诉人鑫龙公司不再需要履行办理消防验收的义务，双方当事人应共同向政府职能部门要求依法拆除违章建筑，以便11栋房屋早日通过消防验收。同时，包括上诉人张志萍在内的11栋未收房的业主，不同意于2020年8月10日接收房屋属事出有因，并及时对诉争事项提出诉讼，至本案二审判决确定期间的物业费，被上诉人及其委托的前期物业公司亦不应苛责11栋未违章未收房的业主，双方应当采取更公平、合理的收费方式。综上所述，上诉人张志萍的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,040元，由上诉人张志萍负担。本判决为终审判决。审判长  屈中亚审判员  廉丽萍审判员  李 飞二〇二一年六月二十二日书记员  唐 博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。