广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1658号上诉人（原审原告）：鹤山市合隆装饰工程有限公司，住所地：广东省鹤山市××××××××××××××之三。法定代表人：吕某戊，该公司经理。上诉人（原审原告）：鹤山市富合装饰工程有限公司，住所地：广东省鹤山市××××××××××××××之五。法定代表人：吕敬洪，该公司经理。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：马艳芬，广东三良律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕心平，女，1972年6月10日出生，汉族，住广东省鹤山市××××××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××04X。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯玲，广东汉铎律师事务所律师。上诉人鹤山市合隆装饰工程有限公司（以下简称合隆公司）、鹤山市富合装饰工程有限公司（以下简称富合公司）因与被上诉人吕心平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合隆公司、富合公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项；3.判决吕心平向合隆公司、富合公司赔偿装修损失159599.46元以及鉴定费用4000元；4.本案全部诉讼费用由吕心平承担。事实和理由：吕心平返还涉案商铺时，拆除墙身附合，导致墙身装修被破坏。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，已经形成附合的装饰装修物是指与租赁房屋已经形成继续性和固定性的、非毁损不能分离或分离后不能发挥应有作用的物品。吕心平拆除固定物品的行为已经对涉案商铺的油漆、天花、地板等造成损害，影响涉案商铺墙身、地面的使用，已经与涉案商铺形成附合。此外，吕心平拆除的木制门带套、服务台、复合木地板、橱柜、柱子装饰面等物品均已镶嵌在涉案商铺墙身，分离后无法发挥作用，均属于合同约定的固定镶嵌物。现涉案商铺需花费时间、金钱重新补修、装饰方能正常使用，吕心平须赔偿损失。综上，请求二审法院支持其上诉请求。吕心平辩称：一、吕心平搬离时没有拆除固定镶嵌物，更没有破坏商铺的装修。合同未约定固定镶嵌物的具体含义。镶嵌的文义是将一个物体嵌入另一个物体，二者固定，不可分离。因此，吕心平拆除的物品不属于固定镶嵌物。合隆公司、富合公司提交的证据五不能证明吕心平损坏商铺装修的事实。二、涉案租赁合同于2020年1月31日终止，吕心平在2020年1月30日通知合隆公司、富合公司于2020年1月31日接收商铺，但由于新冠肺炎疫情影响和合隆公司、富合公司自身的原因，导致未能在2020年1月31日签订《商铺交接确认书》。延迟交付的过错不在吕心平。2020年3月3日签订的《商铺交接确认书》，合隆公司、富合公司确认吕心平于2020年1月31日已将商铺归还。故合隆公司、富合公司无权向吕心平主张2020年1月31日后的租金。合隆公司、富合公司向一审法院起诉请求：1.判令吕心平向合隆公司、富合公司支付2020年2月8日至2020年3月3日期间租金9698.47元及滞纳金（滞纳金以日利率按租金总额3‰计算，自2020年3月10日起计至吕心平实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日为2705.87元）；2.判令吕心平向合隆公司、富合公司赔偿装修损失人民币159599.46元以及支付鉴定费用4000元；3.判令吕心平承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年8月16日，鹤山市×××物业发展有限公司与吕心平分别签订两份《租赁合同》，约定鹤山市×××物业发展有限公司（甲方），将鹤山××一号综合楼1号32号首层和夹层出租给吕心平（乙方），租赁期限自2011年10月1日起至2017年1月31日止；商铺首层室内装修现状为地面抛光砖，墙身扇灰，夹层室内装修现状为毛坯；首层租金从2012年5月1日起每月1229.50元；夹层租金从2011年8月1日起每月591.80元的；乙方可自行重新装修；合同终止乙方交回商铺时，商铺内的固定镶嵌物无偿归甲方所有，乙方不得改动或破坏。同日，鹤山市×××物业发展有限公司与吕心平分别签订三份《租赁合同》，约定鹤山市×××物业发展有限公司（甲方），将鹤山碧××一号综合楼1号33号、36号、38号商铺出租给吕心平（乙方）；租赁期限自2011年10月1日起至2017年1月31日止；商铺首层的室内装修现状为地面抛光砖，墙身扇灰，夹层毛坯；首层租金从2011年8月1日起每月1821.40元、1821.40元和1848.80元；乙方可自行重新装修；合同终止乙方交回商铺时，商铺内的固定镶嵌物无偿归甲方所有，乙方不得改动或破坏。2014年4月25日，合隆公司、富合公司分别与鹤山市×××物业发展有限公司签订房屋买卖合同，约定鹤山市×××物业发展有限公司将鹤山碧××一号综合楼1号32号首层和夹层出售给合隆公司；并将鹤山××一号综合楼1号33号、36号、38号商铺出售给富合公司。2014年5月14日，上述房产经鹤山市住房和城乡建设局核发房地产权证，鹤山××一号综合楼1号32号首层和夹层被确定为鹤山市××××××××××××之四；鹤山××一号综合楼1号33号、36号、38号被确定为鹤山市××××××××××××之五。2020年7月3日，吕某戊出具《证明》一份，称其本人曾接受合隆公司、富合公司委托代表合隆公司、富合公司与吕心平签订《商铺租赁补充协议》。协议的全部权利义务均由合隆公司、富合公司享有和承担。2017年9月，吕某戊代表合隆公司、富合公司与吕心平签订《商铺租赁补充协议》，对商铺租赁事项进行补充约定，包括吕心平一次性支付从2015年11月1日至2017年9月30日共23个月的租金227762元，租赁关系按原合同执行；并约定从2017年10月1日至2018年1月31日止每月租金指定交至邓翠娟的账号。合隆公司、富合公司的代表吕某戊与吕心平通过微信协商商铺租赁事项。2020年2月29日，吕某戊：“吕小姐，我接到阿娟的通知，说你安排黎生和我们办理商铺移交的手续，由于我在外地，暂定周一（3月2日）现场办理，请你们做好以下工作”。吕心平：“好吧，我今早叫人再把现场卫生搞好。”吕某戊：“好，我周一回来处理，麻烦你”。吕心平：“黎生已同阿娟沟通好。”2020年3月5日，吕某戊：“吕小姐，今天我回公司才看到我们那份交接书，有几个问题：1、我们交接的时间是3月3日，为何在我不在的时候，黎生改为1月31日，虽然合同到期，但是这是我之前写好的，为什么直接不经过我同意就改了日期？2、我这次接收也拍了视频和拍照（前台损坏，被撬烂，楼梯扶手被拆走，每个房间的门被拆了，马桶全部被拆走、每个房间的入墙柜全部被拆走，每个房间的洗手台被拆走，瓷砖被敲烂、厨房被拆了）这些原来合同约定的不能拆的，全部被拆走，我问黎生，他说不知道，不是他做的，有可能是冯某甲的姐姐做的，这部分究竟是怎么回事，请你给我一个交待。”“对于这个被拆烂的部分，大家一定要有个说法。”吕心平：“对合约中关于固定添置的固定镶嵌物的理解，彼此存在不同理解差异……有亲人用得上的就让他们搬回去用了”。2020年3月3日，吕心平的代表黎某丙与邓翠娟签订《商铺交接确认书》，内容为：根据2013年9月23日甲（吕某戊）、乙（吕心平）双方签订的《鹤山市×××物业发展有限公司商铺租赁合同》的约定，双方就乙方租赁甲方位于鹤山市××××××××××××之四（原32）、之五（原33、36、38）商铺进行验收交接，双方确认如下：商铺内附属设施、装饰及设备标准、附送物品完全符合《鹤山市×××物业发展有限公司商铺租赁合同》的约定；该商铺交接的具体时间为2020年1月31日；该商铺已达到《鹤山市×××物业发展有限公司商铺租赁合同》约定的交付条件和交付标准，乙方同意接收；乙方已于2020年1月31日将以上铺位交回甲方。2020年5月2日，吕某戊代表合隆公司向吕心平发出通知，认为吕心平擅自将涉案商铺内的门、灯具、楼梯扶手、木地板、储物柜等形成固定镶嵌的装饰、装修设备拆走并造成其他固定镶嵌物损坏，为此委托第三方评估机构对吕心平造成的装修损失进行鉴定，通知吕心平到现场共同确认。之后，合隆公司、富合公司单方委托广东某乙房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司对鹤山市××××××××××××××××××××内受损装修修复工程造价进行造价鉴定。鉴证公司于2020年5月10日出具《工程造价鉴定报告》，工程汇总：鹤山市××××××××××××××××××××内受损装修修复工程－装修工程111975.07元，鹤山市××××××××××××××××××××内受损装修修复工程－安装工程47624.39元，合计159599.46元。合隆公司、富合公司支付鉴定费4000元，支付鉴定人员出庭作证费用2000元。合隆公司、富合公司确认吕心平于2015年11月1日至2020年2月7日的租金已全部付清。就合隆公司、富合公司诉讼请求是否按租赁物之四、之五分开计算，合隆公司、富合公司确认鹤山市××××××××××××××之四、之五的中间隔墙墙体已经拆除，鹤山市××××××××××××××之四、之五无隔墙，吕心平统一使用，不需要分开请求租金及损失。2020年9月25日，吕心平向一审法院提交《情况说明》，确认搬走如下物品：木制平开门（不带套）、金属门、洗漱台、木制储物柜、楼梯栏杆、洗脸盆、风扇、淋浴间的淋浴安装设备、冷热水混合花洒、吸顶灯、吊灯。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。鹤山市×××物业发展有限公司与吕心平签订的五份《租赁合同》，合隆公司、富合公司委托吕某戊与吕心平签订的《商铺租赁补充协议》均有效。鹤山市×××物业发展有限公司将商铺售与合隆公司、富合公司后，五份《租赁合同》的权利义务应由合隆公司、富合公司承继。本案的争议焦点是：一、涉案租赁合同何时解除；二、合隆公司、富合公司的请求是否支持。一、关于涉案租赁合同何时解除的问题首先，合隆公司、富合公司代表吕某戊与吕心平聊天记录显示，涉案商铺的《租赁合同》《商铺租赁补充协议》均于2020年1月31日到期，双方在2020年2月29日商定在2020年3月2日才办理商铺移交手续，应视为双方将《租赁合同》《商铺租赁补充协议》的履行期限延长至2020年3月2日；其次，虽然合隆公司、富合公司对吕心平的代表黎某丙与邓某丁签订《商铺交接确认书》确定的交接时间和是否已达约定的交付标准有异议，但对双方于2020年3月3日解除《租赁合同》《商铺租赁补充协议》和办理商铺移交手续无异议，合隆公司、富合公司请求吕心平支付租金亦计至2020年3月3日。吕心平主张在2020年1月31日已办理商铺移交手续解除《租赁合同》《商铺租赁补充协议》，理据不足。一审法院确认《租赁合同》《商铺租赁补充协议》于2020年3月3日通过双方合意解除。二、合隆公司、富合公司的请求是否支持的问题（一）合隆公司、富合公司诉请吕心平支付2020年2月8日至2020年3月3日的租金9698.47元及滞纳金（滞纳金以日利率按租金总额3‰计算，自2020年3月10日起计至吕心平实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日为2705.87元）。双方租赁合同关系于2020年3月3日解除，当天办理交接，合隆公司、富合公司确认吕心平于2015年11月1日至2020年2月7日的租金已全部付清，故其请求吕心平支付2020年2月8日至2020年3月3日期间租金，理据充分。故按双方约定的每月租金标准11338元计得2020年2月8日至2020年3月3日期间租金为9070.40元（11338元÷30天×24日），超过部分，应予驳回。另合隆公司、富合公司根据《租赁合同》第四条第4点的约定，请求吕心平按租金总额以每日3‰计算滞纳金，自2020年3月10日起计至吕心平实际清偿之日止。经查，该约定实为违约金，合隆公司、富合公司的请求符合合同约定，但约定过高，一审法院酌情调整，确认吕心平应以实欠租金为基数，自2020年3月10日起按年利率24%计付违约金至租金清偿之日止。（二）合隆公司、富合公司诉请吕心平赔偿装修损失人民币159599.46元及鉴定费用4000元。其认为吕心平将商铺固定镶嵌的装饰、装修设备拆走，包括木制门带套，平开门、推拉门、金属门、洗漱台、木制储物柜、玻璃、楼梯栏杆、服务台、天花检修口的盖板、橱柜、柱子装饰面、复合木地板、柜门、活动脚手架、模板支架、洗脸盆、风扇、排气扇、坐便器及水箱、淋浴间的淋浴安装设备、冷热水混合花洒、嵌入式装饰灯、天花筒灯、天花灯、吸顶灯、吊式玻璃罩灯、吊灯、配电箱、照明开关、插座。根据《租赁合同》第五条第3点“在本合同终止乙方交回该商铺时，该商铺内的固定添置的固定镶嵌物无偿归甲方所有，乙方不得改动或破坏”的约定，吕心平拆除上述固定镶嵌的装饰、装修设备，应按《工程造价鉴定报告》所确定的装饰装修损坏复原工程造价159599.46元，鉴定费4000元，赔偿给合隆公司、富合公司。吕心平则主张其拆除的木制平开门（不带套）、金属门、洗漱台、木制储物柜、楼梯栏杆、洗脸盆、风扇、淋浴间的淋浴安装设备、冷热水混合花洒、吸顶灯、吊灯，均不属于固定镶嵌物。对此，一审法院认为，出租方及承租方应按照双方《租赁合同》的约定，在租赁结束后对装饰装修进行处理。《租赁合同》明确约定，“固定添置的固定镶嵌物无偿归甲方所有”，固定镶嵌物，是指承租人添加的动产与出租人的不动产的组成部分，构成了附合形态的一种，此种附合的特点是动产成为不动产的组成部分或者成为不动产的重要组成部分，两物发生附合以后，非经损坏或改变物的性质而不能使两者分离。合隆公司、富合公司主张吕心平拆走的装饰、装修设备都是可移动、可分离的，拆除后不会对不动产造成损坏，不属于固定镶嵌物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”的规定，吕心平拆除相关未附合的装饰装修物并无不当。故合隆公司、富合公司主张吕心平因拆除商铺内的固定镶嵌物，应按鉴定结论支付修复工程造价159599.46元并支付鉴定费用4000元，理据不足，应予驳回。合隆公司、富合公司申请鉴定人员出庭作证，产生费用2000元，亦应由合隆公司、富合公司承担。综上所述，一审法院确认鹤山市×××物业发展有限公司与吕心平签订的五份《租赁合同》和合隆公司、富合公司委托吕某戊与吕心平签订的《商铺租赁补充协议》于2020年3月3日合意解除。吕心平应支付2020年2月8日至2020年3月3日期间的租金9070.40元，并以所欠租金总额为基数，按年利率24%自2020年3月10日起计付违约金至实际清偿之日止。合隆公司、富合公司请求超过部分，理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吕心平于判决发生法律效力之日起三日内向合隆公司、富合公司支付租金9070.40元及违约金（违约金以实欠租金为基数，自2020年3月10日起按年利率24%计付至租金清偿之日止）；二、驳回合隆公司、富合公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3821元，由合隆公司、富合公司负担3721元，由吕心平负担100元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经二审审理，依法确认一审法院查明的事实。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审依法围绕合隆公司、富合公司的上诉请求进行审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：（1）吕心平拆除的铺位装修物是否属于法定附合物或者合同约定的镶嵌物；（2）吕心平应否赔偿以及赔偿的数额。一、关于吕心平拆除的铺位装修物是否属于法定附合物或者合同约定的镶嵌物的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。装饰装修物与房子之间构成附合是指装饰装修物与房屋结合在一起非毁损不可分离；如果装饰装修物与房屋未完全结合或者尚未达到不可分离状态，则不构成附合，不适用添附规则。装饰装修物的所有权仍然为投资购买该装饰装修物的承租人所有，承租人可以依据上述规定拆除。本案中，合隆公司、富合公司主张吕心平拆除的物品均可以在不毁损的状态下与房屋相分离，不构成附合。合隆公司、富合公司以吕心平拆除的物品已经与房屋形成附合为由主张所有权被侵害的损失赔偿，无事实依据，本院不予支持。合隆公司、富合公司与吕心平签订的租赁合同虽然也约定合同终止时商铺内的固定镶嵌物无偿归出租人所有，但是对镶嵌物的概念和范围并没有进行明确约定，应参照前述法律规定的添附规则，在装饰装修物与房屋未形成附合的情形下，并不符合双方对镶嵌物的所有权转移的约定，承租人吕心平依法可予拆除。因此，合隆公司、富合公司主张吕心平拆除的装饰装修物的所有权侵权赔偿依法不成立，本院不予支持。二、关于吕心平应否赔偿以及赔偿的数额的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十条规定，承租人拆除未形成附合物的装饰装修物造成房屋毁损的，应当恢复原状。《租赁合同》约定涉案商铺首层出租时原状为地面抛光砖、墙身扇灰，夹层毛坯，即出租时首层带有简单装修。吕心平拆除未形成附合的装饰装修物时应同时对受损地方恢复原状。吕心平未对受损地方恢复原状，应当予以赔偿。因双方均未对恢复原状所需金额进行举证，且出租时房屋仅是简装，恢复原状工程量不大，不宜另行委托机构鉴定。为避免当事人讼累，本院依据日常经验酌定吕心平补偿1个月的租金11338元作为出租人恢复房屋原状的损失。综上所述，鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持；不成立部分予以驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2416号民事判决第一项；二、撤销广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2416号民事判决第二项；三、吕心平应于本判决发生法律效力之日起三日内向鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司赔偿11338元；四、驳回鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3821元，由鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司负担3377.94元，吕心平负担443.06元。鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司多预交的一审案件受理费443.06元，由一审法院予以退回；吕心平应向一审法院补缴一审案件受理费443.06元。二审案件受理费3571.99元，由鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司负担3324.44元，吕心平负担247.55元。鹤山市合隆装饰工程有限公司、鹤山市富合装饰工程有限公司应向本院补缴二审案件受理费3274.44元；吕心平应向本院补缴二审案件受理费247.55元。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年六月十五日法官助理 黄世勇书 记 员 区健敏