长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0194民初1053号 原告（反诉被告）：长春优择教育咨询有限公司，住所地长春市净月开发区中海水岸馨都第G2幢109号房。 法定代表人：张胜利，总经理。 委托诉讼代理人：董宏伟，该公司监事。 委托诉讼代理人：孟祥炬，吉林瀛庆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张敏，女，1973年1月31日生，满族，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：宋百玲玥，北京盈科（长春）律师事务所律师。 长春优择教育咨询有限公司（以下简称优择公司）与张敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。优择公司委托诉讼代理人董宏伟、孟祥炬，张敏及其委托诉讼代理人宋百玲玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 优择公司向本院提出诉讼请求：1.判令张敏支付优择公司装修赔偿款373837.53元；2.诉讼费、公证费由张敏承担。事实和理由：优择公司与张敏于2020年4月15日签订《商铺租赁合同》，约定张敏将其净月区中海水岸馨都G2栋109号-309号，建筑面积517平方米的房屋租赁给优择公司使用。同时又于当日签订《补充协议》，约定：张敏卖房或提前单方终止合同，应提前3个月告知优择公司，对于优择公司无法搬走或无法继续使用的各项设施，采用5年期无残值方式进行折旧，将未折旧部分向优择公司赔偿。2021年1月24日，张敏正式通知优择公司要转让商铺，让优择公司搬走。优择公司开始腾空房屋，并通知张敏：不能搬走或不能继续使用的装修项目总金额为431635.1元，分为5年即60个月折旧，现累计使用8个月，除掉该部分，张敏需要补偿的装修金额为373837.53元。但是张敏迟迟不予补偿，还以优择公司拒不签署互不追究责任的协议书为由，拒不交接房屋、接收钥匙。无奈优择公司于2021年2月3日公证了房屋现状，并公证向张敏交还了房屋钥匙。张敏拒不支付装修赔偿款，优择公司为维护自身合法权益诉至法院，请求支持诉讼请求。 张敏辩称：1.优择公司迟延缴纳租金超过合同约定的期限，构成根本违约。案涉《商铺租赁合同》租期自2020年5月15日起至2025年5月15日止，租期为五年。租金缴纳方式为每年4月15日之前一次性缴纳年租金。双方同时约定，第一年即2020年度的房租分两次支付，第一次付款时间为2020年4月15日，应支付房租金额15万元；第二次付款时间2020年10月15日，应支付房租金额10万元。合同签订后，优择公司分别于2020年4月15日支付5万元、2020年10月23日支付2万元、2020年10月26日支付3万元、2020年11月8日支付3.5万元、2021年1月28日支付2.28万元、以上5笔共计15.5万元租金。优择公司作为承租人，应按照约定的期限支付租金。但优择公司均未按照合同约定的时间节点支付，截至起诉之日，尚欠租赁合同第一年度租金9.22万元以及迟延履行的租金利息，优择公司的行为已构成根本违约。承租人在租赁合同中的基础义务即为交付租金，张敏在2020年7月至2021年1月间多次催要案涉租赁合同的租金，但优择公司至今没有付清，其违约行为己达到解除合同的条件。为此，张敏向法院提起反诉，请求解除双方签订的租赁合同，并由优择公司支付尚欠租金及承担相应的违约责任。2.基于优择公司的违约和单方解除合同行为，优择公司租赁期间房屋修缮装修费用应自行承担，与张敏无关。2020年4月15日，张敏与优择公司签订的《商铺租赁合同》第四条明确约定“甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责”。而《补充协议》第三条约定了“若甲方将房产所有权转移给第三方或由于甲方单方提前终止合同，使乙方无法继续使用该房屋的，……在乙方向甲方提供认可的原始票据后，按照直线计提法，采用5年期，无残值方式进行折旧，将未折旧部分向乙方予以赔偿”。该《补充协议》条款中将未折旧部分向乙方赔偿适用的前提条件是甲方单方违约行为致使乙方无法继续使用房屋的情形下，甲方才予以赔偿。而本案的《商铺租赁合同》系因优择公司逾期未缴纳租金的违约行为导致解除，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二项规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。故该损失应由优择公司自行承担，优择公司要求张敏赔偿装修损失的请求没有事实及法律依据。3.优择公司所主张的装修费用无事实和法律依据，不应予支持。优择公司主张的各项损失中，广告费40195.32元即使合同正常履行，也是承租方必然承担的，不属于对房屋的修缮和装修，故应由优择公司自行承担。张敏的房屋自2014年起出租给案外人刘振宇，房屋原经营方向即为儿童教育，并于2018年10月重新装修。张敏交付给优择公司的房屋即含有基本装修并且与房屋现状没有明显差别，优择公司主张的431635.1元装修费用不可能真实发生，张敏对此费用也不予认可。优择公司作为违约方无权要求张敏承担上述费用。综上所述，请求驳回优择公司的诉讼请求。 张敏向本院提出并增加反诉请求为：1.判令解除张敏与优择公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议；2.判令优择公司支付欠付租金9.22万元及逾期利息（利息以9.22万元为基数，自2020年10月15日起算至付清之日止，利率按照LPR计算，暂计算至2021年4月1日为1702.4元）；3.判令优择公司恢复房屋原状，承担房屋恢复原状费用；4.判令优择公司支付2021年1月31日至2021年5月31日的物业费用4316.8元；5.诉讼费由优择公司承担。事实和理由：2020年4月15日，双方签订《商铺租赁合同》及《补充协议》。《商铺租赁合同》约定优择公司承租长春净月区中海水岸馨都G2栋109号-309号商铺，租赁期限2020年5月15日至2025年5月15日，租金为每年25万元，优择公司应于每年4月15日之前一次性缴纳年租金，仅第一年房租分两次支付，2020年4月15日第一次付款15万，2020年10月15日支付10万元；如优择公司不能按期交纳房租的，张敏有权终止租赁合同，优择公司在房屋内设施，限期15日内搬出，15日后张敏有权自行处理，不承担任何损失及赔偿；房屋交付后，房屋的装修及修缮，张敏概不负责；如房屋所有权转移的，合同对新的房产所有者继续有效。《补充协议》约定免租期一个月，2020年年度房租优惠1万元。合同签订后，张敏按约定交付房屋，履行了合同义务。优择公司于2020年4月16日支付5万元，2020年10月23日支付2万元，2020年10月26日支付3万元，2020年11月8日支付3.5万元，2021年1月28日支付2.28万元，以上5笔共计15.78万元。优择公司未按照约定时间足额支付租金，至今尚欠年度租金9.22万元，优择公司的行为已经构成了严重违约。张敏多次催要，优择公司仍拒不支付，并擅自于2021年2月3日搬离。综上，双方签订的租赁合同合法有效，合同双方均应按约全面履行自己的义务，但优择公司未按约定时间足额支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任，且优择公司已经擅自搬离房屋，其行为已经表明单方解除租赁合同。故请求解除双方签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》，优择公司支付尚欠租金并承担相应的违约责任。 优择公司辩称：1.《商铺租赁合同》及补充协议已经于2021年2月3日履行完毕，无需解除，也无法解除。2021年1月16日，张敏给优择公司的法定代表人张胜利打电话说要卖房子，买主要自己经营，让优择公司把剩余的房租交齐，并答应协商买房人支付装修赔偿款。2021年1月24日，张敏书面通知优择公司要出售商铺，1月28日张敏到租赁房屋处大声吵嚷，严重影响优择公司教师的正常办公，让优择公司1月底前腾空房屋。后来优择公司于2021年1月30日腾空了房屋，并通知张敏来拿钥匙。但张敏要求优择公司签署终止合同协议书，放弃索要装修补偿款。因优择公司没有同意签字，张敏就拒不收房，无奈优择公司于2021年2月3日公证了房屋现状并公证向张敏送达了《交还房屋告知书》及钥匙。因张敏的要求，2021年2月3日优择公司已经将房屋交还给张敏，双方之间的《商铺租赁合同》及补充协议已经履行完毕，故无需解除也无法解除。2.优择公司并不欠张敏房租，无需支付房租。根据合同约定，优择公司自2020年5月15日起开始承租房屋，房租每年25万元。第一年房租分两次支付，2020年4月15日支付15万元、2020年10月15日支付10万元，后双方在补充协议中约定，2020年4月15日至2020年5月15日为免租期，2020年房租优惠1万元，优择公司法定代表人支付给张敏的付款总额为2020年4月16日5万元、2020年6月19日7万元、2020年10月23日2万元、2020年10月26日3万元、2020年11月8日35000元、2021年1月28日2万元、2021年1月28日2800元、修防水支付23000元，共计支付25.08万元。其中7万元系用于帮助优择公司法定代表人办理女儿上学事宜使用，其中8千元（包括2020年11月8日35000元中的5000元和防水23000元中的3000元）系晚支付房租违约金，共计支付房租款17.28万元。优择公司支付房租的期间应为2020年5月16日至2021年1月24日张敏书面通知优择公司让其搬离之日止。共计253天，总租金为166356元（24万/年+365天×253天）。优择公司已经支付17.28万元，并不欠张敏房租。3.张敏单方提前终止合同，应当根据原始票据向优择公司支付装修折旧赔偿款。优择公司无需将房屋恢复原状。张敏从1月16日至1月28日通过电话、书面及现场吵嚷的方式，要求优择公司腾空房屋，属于单方提前终止合同。根据补充协议第三条约定，若甲方将房产所有权转移给第三方或由于甲方单方提前终止合同，应当根据原始票按照直线计提法采用5年期，无残值方式进行折旧，将未折旧部分向乙方予以赔偿。张敏单方提前解除合同，应当向优择公司支付装修赔偿，优择公司无需恢复原状或承担恢复原状费用。 本院经审理查明：2020年1月至3月期间，优择公司法定代表人张胜利与张敏在微信中往来沟通租赁房屋合同签订事宜。2020年4月15日，甲方张敏与乙方优择公司签订《商铺租赁合同》，约定：张敏将其坐落于长春市净月区中海水岸馨都G2栋109号-309号、建筑面积517平方米的房屋租赁给优择公司使用；租期2020年5月15日至2025年5月15日；租金每年25万元，支付方式为第一年房租分两次支付，2020年4月15日支付15万元、2020年10月15日支付10万元，此后每年4月15日之前一次性缴纳当年租金；物业管理费乙方自行向物业管理公司缴纳；该合同第三条第4点约定“乙方不能按期交纳房租的，甲方有权终止租赁合同，将房屋租给他人，乙方在房屋内设施，限期十五日内搬出，十五日后甲方有权自行处理，不承担任何损失及赔偿”；合同第六条第1点约定“如果甲方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。甲方出卖房屋，须在3个月前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权”；合同第十条约定经双方共同协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。同日，甲方张敏与乙方优择公司签订《补充协议》约定：“1.从2020年4月15日至2020年5月15日为免租期，乙方对该房屋有充分使用权。2.经甲乙双方协商，甲方给予乙方2020年度房租优惠人民币10000元；3.若甲方将房产所有权转移给第三方或由于甲方提前终止合同，使乙方无法继续使用该房屋的，需提前3个月告知乙方，对于乙方无法搬走或继续使用的各项设施，在乙方向甲方提供认可的原始票据后，按照直线计提法，采用5年期，无残值方式进行折旧，将未折旧的部分向乙方予以赔偿。4.租赁期间，甲方保证交付给乙方的各项设施（包括但不限于房屋防水、地暖、电路、供水等）完好，由甲乙双方共同现场勘察，确认各项设施可以正常使用后，在租赁期间，房屋内部各项设施维修均由乙方自行负责，甲方只负责商铺房屋外立面防水，甲方提供给乙方窗户的正常使用。” 合同签订后，张敏按约将房屋交付优择公司使用，优择公司于2020年4月16日向张敏支付房租5万元。张敏分别于2020年6月19日、2020年7月31日、2020年9月14日、2020年9月29日、2020年10月22日、2020年12月31日等多次催促优择公司交纳房租。优择公司实际于2020年10月23日向张敏支付房租2万元、2020年10月26日支付3万元、2020年11月8日支付3.5万元、2021年1月28日支付一笔2万元、一笔2800元，以上合计实付租金15.78万元。优择公司另为维修案涉房屋外立面防水支付2.3万元，张敏认可存在维修房屋外立面防水事实，同意以维修款中2万元抵扣租金。 2021年1月24日，张敏通过微信通知优择公司法定代表人张胜利“根据合同规定，我如果转让出售商铺，必须提前三个月告知你。为避免不必要纠纷，我现在正式通知你以下，我要出售商铺。今天日期为2021年1月24日。水岸鑫都门市业主张敏。另外，你所欠房租10万元，付款日期为2020年10月15日，截止目前已经3个月了，根据合同规定，我可以在不承担你任何损失前提下，要求你搬走，我希望2020年1月30日前，缴纳所欠房租。以上为正式通知，以避免法律纠纷。”张胜利于同日微信回复张敏“我收到你的通知了，房租的确是有十万未付的，我会尽快支付，但是因为迟付，我已经多支付三万五千元作为补偿了。” 2021年1月28日，张胜利通过微信向张敏发送“本年度缴纳时间截止到2021年1月30日没有问题，我们同意。但本年度房租从2020年5月15日至2021年5月14日期间，应交纳房租25万元，你给我们优惠1万元（经双方协商一致，我方放弃该优惠，作为房租利息补偿），此前我们已累计支付房租15.5万元（其中5000元作为利息支付），由于之前约定防水费用23000元计入房租由我们先行垫付（其中3000元作为利息由我们承担），所以自房租计费时算起到你通知我们搬走之日，即2021年1月24日，共计8月零9天，期间房租为17.28万（每月房租2.083万元，另外9天按照每月30天进行折算），即我们现应补交房租0.28万元，而不是10万元。自2021年1月24日起，因为您要卖房子，我们也同意在3个月之内搬走。但是搬走之前你应当赔偿我们装修折旧款……装修折旧款和我们应补交房租抵消后，你应当再给予我们371037.53元补偿。……”2021年1月29日，张敏通过微信向优择公司法定代表人张胜利发送其草拟的终止合同协议书，张胜利未作回复。 另查明，2021年2月3日优择公司向张敏送达《交还房屋告知书》，并将房屋钥匙在公证员监督下放置在案涉房屋内。 庭审中，对于解除合同的时间，优择公司称张敏2021年1月24日通知要转售房屋时提出解除合同，张敏称“在优择教育2021年1月28日搬离后我方提出签订书面解除协议，一直未果。”对于优择公司在案涉房屋的装修部分，张敏陈述：“不同意继续使用，对于该部分优择公司可以拆除并复原，也可以优择公司支付我方费用拆除或者就放着。”对于要求优择公司恢复房屋原状到什么状态以及承担房屋恢复原状费用数额的问题，张敏表示恢复到交付状态，没有双方确认的交付状态，认可优择公司把他们新添置的东西都拿走，房屋恢复原状费用没发生，无法确定数额。 上述事实，有商铺租赁合同、补充协议、微信聊天记录截图、付款记录及凭证、公证书、商品房买卖合同和当事人陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，张敏与优择公司于2020年4月15日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。 关于案涉《商铺租赁合同》及《补充协议》应否解除的问题。《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”合同签订后，张敏依约将涉案房屋交付优择公司使用，优择公司亦应依照合同约定支付租金。双方合同约定优择公司应于2020年4月15日支付租金15万元、于2020年10月15日支付租金10万元，但经张敏多次催要，优择公司始终未能按期如数支付租金，张敏有权依法解除案涉《商铺租赁合同》及《补充协议》。结合双方的微信信息往来以及庭审中双方对于合同解除时间的陈述意见，本院认为，张敏于2020年1月29日通过微信向优择公司提出签订《终止合同协议书》意即不再履行案涉两合同，此应视为向优择公司发出了解除合同的通知，案涉两合同在当日优择公司收到《终止合同协议书》时解除。 关于张敏应否赔偿优择公司装修款373837.53元的问题。优择公司主张，依据双方《补充协议》第3条约定，张敏应向优择公司赔偿装修款。张敏主张，依据双方《商铺租赁合同》第三条第4点约定，其有权终止合同并不承担赔偿。双方《补充协议》第3条约定，若张敏将房产所有权转移给第三方或由于张敏提前终止合同，使优择公司无法继续使用该房屋，张敏应对优择公司无法搬走或继续使用的各项设施按照约定方式进行赔偿。双方《商铺租赁合同》第三条第4点约定，优择公司不能按期交纳房租的，张敏有权终止租赁合同，将房屋租给他人，优择公司在房屋内设施，限期十五日内搬出，十五日后张敏有权自行处理，不承担任何损失及赔偿。本案系因优择公司不能按约支付租金导致张敏要求终止双方合同关系，并不属于《补充协议》第3条约定适用的情形。张敏向优择公司通知要转让房屋的行为未违反合同约定，案涉房屋所有权并未发生转移，亦不必然导致优择公司无法继续使用租赁房屋。依据双方《商铺租赁合同》第三条第4点约定，优择公司不能按期交纳房租，张敏有权终止租赁合同，并要求优择公司将其房屋内设施限期搬出，否则可自行处理并不承担任何损失及赔偿责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”庭审中，张敏对于优择公司装修部分已明确表示不同意继续使用。综上，优择公司主张张敏赔偿装修款373837.53元没有事实和法律依据，不予支持。 关于优择公司应否支付剩余租金9.22万元及利息的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”案涉《商铺租赁合同》及《补充协议》解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，应按照优择公司实际使用租赁房屋时间计算租金。案涉《商铺租赁合同》约定2020年5月15日至2021年5月15日房屋租金为25万元，《补充协议》约定2020年度优惠1万元，即2020年度房屋租金为24万元。案涉《商铺租赁合同》及《补充协议》于2021年1月29日解除，优择公司实际使用房屋259天，对应租金应为1703701.37元（24万元/年÷365天×259天）。优择公司已向张敏支付15.78万元，另优择公司为维修案涉房屋防水支出的维修款2.3万元依《补充协议》约定应由张敏承担，此款用以抵顶房屋租金后优择公司实际已向张敏支付房屋租金合计18.08万元。双方合同解除后，优择公司未实际使用房屋，张敏主张优择公司支付剩余租金9.22万元及利息事实依据不足，不予支持。 关于张敏诉请要求优择公司恢复房屋原状，承担房屋恢复原状费用的问题。庭审中张敏自认没有双方确认的交付状态，张敏请求优择公司恢复房屋原状，应举证证明房屋原状情况，因双方未就交付状态进行确认，张敏亦未提供证据予以证明，故对于张敏该项诉讼请求，不予支持。 关于物业费，因案涉合同已于2021年1月29日解除，张敏主张优择公司支付2021年1月31日至2021年5月15日期间物业费，没有事实和法律依据，不予支持。关于公证费，双方对于此项费用并无约定，优择公司要求张敏承担此费用没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，优择公司的诉讼请求不能成立，张敏的反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除长春优择教育咨询有限公司与张敏于2020年4月15日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》； 二、驳回长春优择教育咨询有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回张敏的其他诉讼请求。 本诉案件受理费3454元（已减半收取），由长春优择教育咨询有限公司负担；反诉案件受理费1128元（已减半收取），由张敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审 判 员  高 源 二〇二一年六月三十日 法官助理  李 哲 书 记 员  邓清贺