西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终482号上诉人（原审被告）：焦亚南，男，1993年1月10日出生，汉族，经商，住山东省曹县，公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：林孟，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈来方，男，1972年8月11日出生，汉族，经商，住浙江省三门县，公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：袁溥钰，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：平措桑姆，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。上诉人焦亚南因与被上诉人陈来方房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人焦亚南及其委托诉讼代理人林孟，被上诉人陈来方的委托诉讼代理人袁溥钰、平措桑姆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦亚南上诉请求：1.请求撤销拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2261号民事判决书，依法驳回被上诉人全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，偏信被上诉人虚构的事实，盲目判决，导致判决不公平不合理。第一，上诉人已于2020年8月初与被上诉人通过协商方式解除房屋租赁合同，并将房屋交还与被上诉人，被上诉人虚构事实、起诉要求上诉人支付租金是不合法、不合理的。上诉人于2020年4月5日起承租被上诉人房屋作为其员工宿舍使用，2020年7月，上诉人因员工反映该房屋不具备适租条件，故与被上诉人协商请求解除房屋租赁合同并搬离。被上诉人要求上诉人按照合同约定向其支付违约金，同意上诉人搬离并要求将房屋恢复原状交回。遂上诉人联合其公司员工将案涉房屋打扫干净，放弃所交押金作为违约金支付，将房屋交还与被上诉人。之后，被上诉人还曾联系上诉人询问房屋内缺失一个床垫的事宜，足以证明其已经认可上诉人已搬离并将房屋交回。据此，上诉人不应该再向被上诉人支付任何租金。被上诉人在一审中称上诉人一直未退房，实属虚构事实。一审法院盲目偏信，导致事实认定错误，判决不公平不合理。第二，被上诉人在一审中的诉讼请求与事实陈述明显自相矛盾，一审法院未经核实盲目判决，导致判决不公平不合理。根据上诉人与被上诉人双方签订的房屋租赁合同第六条第3款规定，“租赁期间乙方不得中途退房，如需退房，乙方必须赔偿甲方1个月的房屋租金作为违约金”。也就是说，对于上诉人需要承担支付7000元违约金的责任，仅有该唯一一条约定。被上诉人一审诉讼请求主张上诉人应当支付7000元违约金，那么所依据的事实或者合同条款，仅仅只能是该第六条第3款，也就恰恰表明，被上诉人认可上诉人已中途退房。并且事实也是上诉人在退房之时也在被上诉人同意下已将缴纳的房屋押金7000元冲抵违约金。被上诉人在一审及诉状中又称上诉人至今未退房，并要求上诉人支付至今的全部租金，这与合同所约定违约金的条件及被上诉人的诉讼请求无疑是自相矛盾的。被上诉人的两项诉讼请求及事实陈述均自相矛盾，两项事实截然不同，一审法院必然只能认定其中一项，即已退房或未退房，那么诉讼请求也必然只能支持其中一项。一审法院未经核实，盲目判决，支持全部诉讼请求，导致判决内容出现重大逻辑错误，应当予以撤销。综上，被上诉人虚构事实、诉请自相矛盾，一审法院盲目判决，导致判决不公平不合法不合理，应当予以撤销。故上诉人恳求二审法院依法查明事实，驳回被上诉人全部诉请。陈来方辩称，并未与焦亚南协商解除房屋租赁合同，双方合同仍然存在，一审中的诉讼请求和事实理由并不矛盾，被迫提前解除该租赁合同是焦亚南的不作为造成的，一审法院裁判正确，请求驳回焦亚南的上诉请求。陈来方向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令解除其与焦亚南之间的《房屋租赁合同》，焦亚南立即向其返还位于拉萨市××区1号房屋；2．请求法院依法判令焦亚南向其支付房屋租金28 000元（暂计至2020年11月4日，实际以判令解除合同之日为准）；3．请求法院依法判令焦亚南向其支付违约金7000元；4．请求法院判令本案的诉讼费由焦亚南承担。一审法院认定事实：2020年4月5日，陈来方与焦亚南签订《房屋租赁合同》一份，载明陈来方将位于拉萨市××区房屋租赁给焦亚南使用，租赁期限为2020年4月5日至2022年4月4日，租金每月7000元，焦亚南缴纳7000元押金。同时，合同约定焦亚南逾期不支付租金累计10日或2000元，陈来方有权解除合同。该合同还约定焦亚南不得中途退房，否则应当向陈来方支付1个月租金作为违约金。另查明，焦亚南至今并未退房，陈来方共计收取焦亚南押金7000元、3个月房屋租金21 000元。一审法院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。本案中，双方签订的租赁合同合法有效，在陈来方向焦亚南交付房屋后，焦亚南应当按照合同约定向陈来方支付相应租金，因焦亚南未能履行该义务，故陈来方要求解除合同并返还房屋的诉讼请求应当得到支持。本案陈来方自认收取焦亚南2020年4月5日至2020年7月4日租金共计21 000元，故焦亚南应当支付2020年7月5日至2020年12月4日（判决出具当月）租金共计35 000元。因双方合同约定焦亚南不得中途退房，否则应当向陈来方支付1个月租金作为违约金，故法院对陈来方主张违约金7000元予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除陈来方与焦亚南签订的《房屋租赁合同》，焦亚南于判决生效之日起十五日内向陈来方返还房屋；二、焦亚南于判决生效之日起十五日内向陈来方支付租金35 000元、违约金7000元，共计42 000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，焦亚南申请证人韩春梅出庭作证，拟证明已于2020年8月6日搬离并交还租赁房屋，案涉租赁合同已经协商解除的事实。陈来方认为证人韩春梅系焦亚南公司的员工，且其搬离案涉房屋时陈来方不在现场，故对证人证言的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院认为，证人韩春梅当庭陈述“具体8月6号搬家的；与焦亚南系上下级员工；只有我们几个搬家的，钥匙交给焦亚南了”，其陈述的事实在没有其他证据佐证情况下，不足以证明2020年8月6日焦亚南向陈来方交付了案涉房屋并协商解除案涉房屋租赁合同。故，对焦亚南申请证人韩春梅出庭作证的证明目的不予采信。陈来方在二审中未提交新证据。本院审理查明，2020年9月28日，陈来方通过北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所向焦亚南发送《律师函》，表示焦亚南的行为已构成违约，要求其支付租金和违约金。2020年10月1日，焦亚南本人签收上述函件。2020年11月13日，一审法院向焦亚南送达了陈来方的起诉状副本。2020年12月7日，一审法院作出判决后，陈来方收回案涉房屋。本院经审理查明的其他事实及依据的证据与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：一是案涉房屋租赁合同是否已经解除；二是焦亚南应否向陈来方支付房屋租金和违约金。对此本院评析如下：一、关于案涉房屋租赁合同是否已经解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，焦亚南自2020年7月起未交纳房屋租金，且在2020年10月1日收到陈来方催告房屋租金及要求支付违约金的《律师函》后仍未支付相应租金，已经违反了合同约定。陈来方有权解除案涉房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以起诉或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请副本送达对方时解除”之规定，案涉房屋租赁合同在焦亚南收到一审法院向其送达的起诉状副本时，即2020年11月13日已经解除。二、关于焦亚南应否支付租金及违约金的问题。关于租金。案涉租赁合同合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。故焦亚南应当按照合同约定支付租金及合同解除后的房屋占有使用费，即2020年7月5日至2020年12月7日租金及占有使用费计35 700（7000元/月×5月+7000元/月÷30天/月×3天）元。关于违约金。陈来方主张按照合同约定“租赁期间乙方不得中途退房，如需退房乙方必须赔偿甲方1个月的房屋租金作为违约金”，故租赁期间未届满焦亚南退房应当承担7000元的违约金。焦亚南抗辩称双方口头约定押金已抵扣违约金。本院认为，通常房屋租赁过程中，为保证租赁合同的履行降低交易风险，出租人会向承租人收取相应的押金。本案中陈来方按照1个月租金收取押金7000元，但双方未明确约定押金的性质。案涉租赁合同已经解除，陈来方亦未主张案涉房屋及其附属设施物存在损毁，押金应当予以返还。因双方均有向对方支付7000元的义务，且焦亚南抗辩押金已冲抵违约金亦符合交易习惯，故陈来方主张的违约金已实际履行，本案中不再支持。综上所述，焦亚南的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2261号民事判决；二、确认陈来方与焦亚南签订的《房屋租赁合同》已于2020年11月13日解除；三、焦亚南于本判决书发生法律效力之日起十日内向陈来方支付租金及占有使用费35 700元；四、驳回上诉人焦亚南的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费675元，减半收取337.5元，由焦亚南负担。二审案件受理费675元，由焦亚南负担573.75元，由陈来方负担101.25元。本判决为终审判决。审 判 长 央  珍审 判 员 尼玛卓嘎审 判 员 次仁卓嘎二〇二一年六月二十四日法 官 助 理 谭  政书 记 员 米玛次旺