河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1002民初604号 原告:中棉集团廊坊储运有限公司，住所地廊坊开发区云鹏道38号，统一社会信用代码91131001236077119Y。 法定代表人：盖永久，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨玲玲，河北泰科律师事务所律师。 被告：廊坊市思暖科技有限公司，住所地河北省廊坊市安次区码头镇北壕村东口，统一社会信用代码91131001MA07N1MR2F。 法定代表人：朱军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王文清，河北子农律师事务所律师。 原告中棉集团廊坊储运有限公司（以下简称“中棉公司”）与被告廊坊市思暖科技有限公司（以下简称“思暖公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告中棉公司委托诉讼代理人杨玲玲、被告思暖公司委托诉讼代理人王文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中棉公司向本院提出诉讼请求：1、请判令解除双方《土地厂房租赁协议》；2、请判令被告立即将租赁标的物（位于安次区码头镇北壕村东口的24200平方米土地及地上厂房）归还给原告；3、请判令被告支付所欠2020年1月份至2021年1月份的租金32.5万元，并自2021年2月1日起按2.5万元/月的标准继续支付占用租赁物期间的租金，计至被告向原告实际归还租赁标的物之日；4、请判令被告自2019年12月16日起，按125元/天的标准支付滞纳金，至实际全部付清第3项诉讼请求的租金之日；5、请判令被告支付合同违约金6万元；6、请判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告将位于安次区码头镇北壕村东口的24200平方米土地及库房租赁给被告。被告应当于每年度12月15日前支付下一年度租金；每逾期一日，按月租金千分之五的标准加收滞纳金，逾期超过20个工作日的，原告有权单方终止合同。被告应当于2019年12月15日前支付2020年度租金30万元，但拖延至今未付。依合同约定，原告有权解除合同关系、要求被告归还租赁标的物，支付所欠租金，并要求被告承担违约金和滞纳金。为维护合法权益，原告向法院提起诉讼。 思暖公司辩称：第一，不同意解除双方合同；第二，在明确涉案土地使用权为原告所有的前提下，同意按照合同约定数额支付租金，但不同意支付违约金及滞纳金；第三，不同意支付诉讼费，首先，双方于2017年签订租赁协议，但是至2019年被告以第三人身份了解到冀（2020）1002民初413号案件，该案件最后认定原告涉案土地使用权依据的合同效力无法认定，被告担心原告作为收取租金的主体有问题，因此被告延期支付租金；其次，即便被告确实违约，根据民法典第563、564、565条关于解除权的规定，原告应当在2019年12月16日（被告应当支付原告2020年租金的日子）的20日后起的1年内行使解除权，该期限不得中止、中断及延长，至被告收到原告诉状日，已经超过该期限。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实，本院认定如下： 2004年2月26日，廊坊开发区中棉储运中心（2005年5月20日后更名为中棉公司）与案外人安次区码头镇人民政府（以下简称“码头镇政府”）签订《土地租赁协议》，约定：码头镇政府将其所有的位于安次区码头镇北壕村东口的24200平方米（约36亩）土地（土地使用证号：安国用（1993）字第××号以下简称“案涉土地”）出租给原告，供原告建设棉花加工厂及相关配套设施，首次确定租赁期限为20年（租赁期限：自2004年2月26日起至2024年2月25日止），总租金48.4万元。协议签订后，原告先后支付了前15年（截止时间为2019年2月26日）的租金36.3万元。 2017年6月13日原被告签订《土地厂房租赁协议》，约定：原告（甲方）将案涉土地及其地上房屋租赁给被告（乙方）思暖公司使用；租赁期限：自2017年7月1日至2023年12月31日，租金每年30万元，按年度一次性支付，租赁存续期间租金数额不变；每年12月15日前支付下一年度租金，以此类推，直至合同到期为止；租赁期间甲乙任何一方违反本合同规定，违约方应向守约方缴纳违约金（违约金按合同约定的年租金的20%向守约方支付）；因乙方原因逾期交付租金的，甲方出具催缴函，每逾期一日，甲方有权按月租金的千分之5加收滞纳金，如乙方执行滞纳金20个工作日内仍不能缴纳租金，甲方有权单方终止合同，并由被告承担违约责任；本合同履行期间，发生特殊情况时，任何一方需要变更合同的，应及时书面通知对方，征得对方同意后，签订书面变更协议；在该合同尾部分别有原被告双方公章及双方负责人、法定代表人的签名。该协议签订后，被告在2017年6月15日、2018年8月13日、2018年5月16日、2018年8月13日、2018年4月19日、2019年1月3日，分六笔给付原告租金合计659250元。该笔租金系交付至2019年度终止的租金，被告尚欠原告自2020年1月1日至今的租金。 2020年4月1日，码头镇政府以中棉公司为被告起诉之本院，并将廊坊瑞科包装材料有限公司（2020年11月17日后更名为思暖公司）列为第三人，码头镇政府诉称，中棉公司未与码头镇政府协商就将案涉土地私自转租给思暖公司，请求解除码头镇政府与中棉公司签订的《土地租赁协议》。本院于2020年8月19日作出（2020）冀1002民初413号民事裁定书，裁定驳回码头镇政府的起诉；2020年4月21日，中棉公司曾向本院起诉廊坊瑞科包装材料有限公司（思暖公司），诉请判令解除双方《土地厂房租赁协议》，判令思暖公司退还土地并给付租金、违约金、滞纳金。2020年9月16日，中棉公司向本院申请撤诉，本院于当日作出（2020）冀1002民初546号裁定，准予中棉公司撤诉。 另查：截止本案审理时，案涉土地仍由思暖公司占用使用，现被告思暖公司处于正常经营加工木质材料业务。 以上事实，有原告提交的原告与码头镇政府签订的《土地租赁协议》复印件、原被告签订的《土地厂房租赁协议》原件、原告制作的被告交纳租金的记录、原告与码头镇政府共同出具的《企业名称变更函》复印件、廊坊开发区工商行政管理局出具的《证明》、被告提交的本院（2020）冀1002民初413号民事裁定书，及当事人庭审举证质证陈述笔录在卷可证。 本院认为，原被告于2017年6月13日签订《土地厂房租赁协议》，协议约定的租期到2023年12月31日，且本案审理时，案涉土地仍由思暖公司占用使用且处于正常经营加工木质材料业务中，因此本案法律事实发生于民法典施行前，持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应适用民法典的相关法律规定；本案中原被告签订的《土地厂房租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，且虽然码头镇政府曾于2020年4月1日以中棉公司私自转租案涉土地为由，向本院诉请解除码头镇政府与中棉公司间的《土地租赁协议》，但本院（2020）冀1002民初413号民事裁定书已裁定驳回码头镇政府的起诉，在本案审理时，也没有证据表明案涉《土地厂房租赁协议》存在无效或可撤销的法定事由，就本案而言，原告中棉公司仍然具备合法出租人主体资格。因此，原被告双方所签订的《土地厂房租赁协议》合法有效，本院应予确认。 最高法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：依法妥善审理合同纠纷案件。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持；最高法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，被告思暖公司系小微企业，其租赁原告案涉土地及其地上房屋从事经营加工木质材料业务。自2020年1月底至今，包括廊坊在内的全国范围内出现并处于新冠肺炎疫情期间，此疫情应属不可抗力。被告经营业务客观上遭受疫情不可抗力的严重影响，自2020年1月底至今，被告经营加工木质材料业务收入客观上出现较大程度减少；另外，2020年4月1日，案外人码头镇政府起诉本案原告。其诉称：中棉公司未与其协商即将案涉土地私自转租赁给思暖公司，请求解除其与本案原告签订的《土地租赁协议》。本案被告作为第三人参加了诉讼。此事宜客观上致使被告对其与原告所签订《土地厂房租赁协议》的稳定性产生动摇和疑虑。以上两个因素致使被告未能向原告缴纳原告自2020年1月1日至今的租金，从法律层面讲，被告已经构成违约，应当承担相应违约责任。依据上述最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）的相关规定，在被告因疫情或者疫情防控措施导致作为承租人的被告资金周转困难或者营业收入明显减少，原告作为出租人以被告没有按照约定的期限支付租金为由请求解除《土地厂房租赁协议》，本院不予支持；但被告尚欠原告自2020年1月1日至今的租金，事实清楚，证据确凿，本院予以确认，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条的规定，被告理应依约支付其所欠原告上述租金。 对于原告诉求被告给付其相关全部滞纳金和6万元违约金事宜，依据上述最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见本院不予全部支持，即对原告上述诉求予以部分支持。理由如下：原告根据租赁合同约定，主张被告支付其违约金6万元（年租金30万元乘以20%），同时主张被告支付其自2019年12月16日起，按125元/天的标准支付滞纳金，至实际全部付清租金之日。庭审中，被告思暖公司不同意支付上述违约金、滞纳金。原被告租赁合同所约定的违约金、滞纳金，其法律性质均为违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金过分高于违约行为造成的损失的，法院可以根据当事人的请求适当予以减少。另依据上述最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）的相关规定，依据民法典公平公正原则，结合如上所述的本案实际情况，本院综合考虑被告的承租的案涉土地及房屋所处位置、租赁面积、被告所从事的经营加工木质材料业务、疫情及疫情防控措施对其营业收入的影响力、合同所约定的违约金、滞纳金条款、被告的自身负担及履行能力等实际因素，酌定被告承担的违约责任为：自2019年12月16日起，按125元/天的标准给付原告违约金，计算至实际付清租金之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款、第七百二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、最高法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条、最高法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款的规定，判决如下： 一、原告中棉集团廊坊储运有限公司与被告廊坊市思暖科技有限公司所签订的《土地厂房租赁协议》合法有效，原被告双方继续履行该租赁协议； 二、本判决生效后60日内，被告廊坊市思暖科技有限公司给付原告中棉集团廊坊储运有限公司2020年度和2021年度租金，即自2020年1月1日起至2021年12月31日止的租金60万元； 三、本判决生效后15日内，被告廊坊市思暖科技有限公司支付原告中棉集团廊坊储运有限公司违约金（自2019年12月16日起，按125元/天的标准，计算至被告实际付清本判决第二项租金之日止）； 四、驳回原告中棉集团廊坊储运有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3638元，由被告廊坊市思暖科技有限公司承担，并于本判决生效后3日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  扈文海 二〇二一年六月十日 书记员  来 欢 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一） 三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理： （一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。 （二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。 （三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。 最高法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 一、关于合同案件的审理 1.疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。 疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现买受人的合同目的，买受人请求解除合同，返还已经支付的预付款或者定金的，人民法院应予支持；买受人请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持。 2.买卖合同能够继续履行，但疫情或者疫情防控措施导致人工、原材料、物流等履约成本显著增加，或者导致产品大幅降价，继续履行合同对一方当事人明显不公平，受不利影响的当事人请求调整价款的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则调整价款。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限交货，或者导致买受人不能按照约定的期限付款，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更履行期限。 已经通过调整价款、变更履行期限等方式变更合同，当事人请求对方承担违约责任的，人民法院不予支持。 3.出卖人与买受人订立防疫物资买卖合同后，将防疫物资高价转卖他人致使合同不能履行，买受人请求将出卖人所得利润作为损失赔偿数额的，人民法院应予支持。因政府依法调用或者临时征用防疫物资，致使出卖人不能履行买卖合同，买受人请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持。 4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。 5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 7.疫情或者疫情防控措施导致承包方未能按照约定的工期完成施工，发包方请求承包方承担违约责任的，人民法院不予支持；承包方请求延长工期的，人民法院应当视疫情或者疫情防控措施对合同履行的影响程度酌情予以支持。 疫情或者疫情防控措施导致人工、建材等成本大幅上涨，或者使承包方遭受人工费、设备租赁费等损失，继续履行合同对承包方明显不公平，承包方请求调整价款的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行调整。 8.当事人订立的线下培训合同，受疫情或者疫情防控措施影响不能进行线下培训，能够通过线上培训、变更培训期限等方式实现合同目的，接受培训方请求解除的，人民法院不予支持；当事人请求通过线上培训、变更培训期限、调整培训费用等方式继续履行合同的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 受疫情或者疫情防控措施影响不能进行线下培训，通过线上培训方式不能实现合同目的，或者案件实际情况表明不宜进行线上培训，接受培训方请求解除合同的，人民法院应予支持。具有时限性要求的培训合同，变更培训期限不能实现合同目的，接受培训方请求解除合同的，人民法院应予支持。培训合同解除后，已经预交的培训费，应当根据接受培训的课时等情况全部或者部分予以返还。 9.限制民事行为能力人未经其监护人同意，参与网络付费游戏或者网络直播平台“打赏”等方式支出与其年龄、智力不相适应的款项，监护人请求网络服务提供者返还该款项的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。