贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初9651号原告：田兰兰，女，1981年10月29日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：贵州班芙假日商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区田园路1号七里香溪一组团A幢1层2号。法定代表人：邓贵明。被告：贵州银地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区贵筑路16号（气象局内）。法定代表人：聂兵。上述二被告共同委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。被告：贵州升禾商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区田园路1号七里香溪A幢1层7号。法定代表人：谢煌安。被告：贵州正新酒店有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区贵筑路七里香溪二期项目C栋9层24号。法定代表人：龚玉平。原告田兰兰与被告贵州班芙假日商业管理有限公司（以下简称班芙公司）、贵州银地房地产开发有限公司（以下简称银地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理，原告于2020年11月3日向本院申请追加被告贵州升禾商业管理有限公司（以下简称升禾公司）、被告贵州正新酒店有限公司（以下简称正新酒店），本院予以准许后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的规定》，依法适用普通程序，由审判员李艳阳独任审理，并于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告田兰兰到庭参加了诉讼，被告班芙公司、银地公司、升禾公司、正新酒店经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田兰兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告银地公司和班芙公司的商铺租赁合同，按交付标准恢复原告购买商铺给原告。2.判令被告班芙公司按商铺租赁合同及补充协议三约定向原告支付C栋1层47号商铺所欠的租金85180元（2017年7月1日至2020年6月30日期间应付租金），2019年12月起至交付商铺应付未付租金，按租赁合同2020年1月-12月应付租金51829元，如因无法执行延期需按原合同支付。3.诉讼费用由被告班芙公司负担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令原告与被告班芙公司解除租赁合同，由银地公司按照购房合同交房标准交付原告C栋1层47号商铺。2.被告班芙公司按商铺租赁合同及补充协议三约定向原告支付C栋1层47号商铺所欠租金85180元（2017年7月1日至2020年6月30日期间应付租金），以及2019年12月起未付租金51829元，共计137009元。3.判令各被告支付2021年12月19日以后的租金，直至《租赁合同》十年返租期满为止。4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月17日，原告在被告银地公司房屋销售员的游说下以返租的行使购买了被告银地公司编号为C栋1层47号的商铺。2016年12月7日，原告在被告银地公司的指定下又与被告班芙公司签订了《商铺租赁合同》。2017年8月27日，因班芙公司无故拖欠租金，经花溪区住建局担保，原告无奈下与被告班芙公司签订了《补充协议三》和被告银地公司签订了《协议》（编号：119）。2019年12月起，班芙公司无理由拒不支付足迹。2020年6月，被告班芙公司无理由拒不支付《补充协议三》应付租金，并提出更改合同，原告不能接受。理由如下：在《商铺租赁合同》及其补充协议中已对商铺的经营模式、商铺的租赁期、每年的租金、租金支付时间、双方权利和义务、合同的变更和解除以及违约责任等都作出了明确具体的约定，被告提出更改合同的理由在原租赁合同中已明示不予免责。《商铺租赁合同》第三条、第九条、第十条中已明确规定。被告银地公司承担连带责任的理由：1、该商铺不具有房产销售的真实内容并不以房产销售为主要目的，被告银地公司在销售时虽然每个铺面都有图纸和界址，但在实际当中，被告银地公司没有按图纸修建和交房，斌哥是在没有与原告现场交房的前提下私自直接将商铺交给班芙公司，被告班芙公司将相邻的商铺合并一起出租装修，合并起来的商铺现场没有界址。根据2011年1月4日最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，按刑法第176条有关规定，最高可判十年有期徒刑。2、被告银地公司以售后返租的形式销售商铺，在销售时增高商铺售价，根本没有考虑在销售后合同的约束和有效履行合同的可能性，原告购买的商铺售价折合下来每平方米21924.29元，已大大超出花溪区同期同位置的商铺售价，现被告银地公司通过委托被告班芙公司经营管理的形式返租，损害他人利益。被告银地公司想要与租赁合同无关的话，必须将售价滑膛枪同等位置商铺的平均收件，必须退还原告由此多付的购房费用。根据2001年建设部出台《商品房销售管理办法》第十一条第二款、第四十二条第四款和《关于进一步整顿房地产交易秩序的通知》，被告银地公司无视国家规定，在楼盘未开盘前就大势宣传十年返租并以返租的行使销售商铺，并以此蒙骗原告购买了其商铺，欺诈了原告，原告有权退房、退款的要求。3、在商铺销售宣传阶段及2015年8月17日原告与被告银地公司签订购房合同时商铺指定的管理公司为贵州银和物业管理有限公司，当时该公司的法定代表人是聂兵，而聂兵同时也是银行公司的股东，可以说是两家公司一家人，银地公司在未明确告知原告和原告不知情的前提下，未经原告同意就悄然把管理公司换成了班芙公司，无形中就把原告的风险悄然转嫁给了第三方，损害了原告的利益，显然违背了原告的意愿，也是原告所不能承受的。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告班芙公司、银地公司、升禾公司、正新酒店均未答辩。本院经审理认定事实如下：2015年7月24日，原告田兰兰（买受人）与被告银地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：银房售0498），主要约定买受人向出卖人购买位于花溪区，建筑面积29.55平方米，总价款647863元，出卖人应当在2015年12月25日前交付该商品房。2015年8月17日，原告与被告银地公司签订附件十二补充协议。原告于2020年7月17日取得上述房屋的不动产权证书，编号为黔（2020）花溪区不动产权第0005913号。2016年12月7日，原告田兰兰（出租方/甲方）与被告班芙公司（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上述商铺出租给乙方用于统一招商经营，租赁期10年，自2016年11月1日至2026年10月31日，除租金外，乙方转租该商铺或以其他方式使用、经营商铺的收入全部归属乙方，双方同意在商场进入正式营业后（起租日），乙方所租赁的商铺产生实际转租、使用、经营的收益时开始核算甲方的租金，乙方向甲方支付首期租金提前至在甲方向乙方提交正式的《商品房买卖合同》时先期支付第一季度租金，以后租金按季度支付（每年第一季度在1月31日前15日支付，第二季度在4月30日前15日内支付，第三季度在7月31日前15日内支付，第四季度在10月31日前15日内支付），十年租金金额依次为45350元、45350元、51829元、51829元、58308元、58308元、58308元、64786元、64786元、64786元。合同第六条第8款约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按季度租金金额的3‰支付违约金给甲方，逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方可要求乙方予以恢复该商铺独立和完整的原状。2017年8月27日，原告（甲方）与被告班芙公司（乙方）签订《补充协议三》，主要约定：“一、双方确认《商铺租赁合同》约定的租金标准保持不变，但一致同意对租金的支付方式进行调整：1、经双方确认，乙方转租商铺的租金为60元／平方米，甲方按该单价核算租金按季支付给甲方。采取先付后租经营管理原则，乙方支付甲方时间为2017年6月30日、2017年9月30日、2017年12月31日、2018年3月31日（以上支付时间为10个工作日内），以后支付时间以此类推，对于未出租的商铺按同楼层同区域的出租价格的平均值给予租金。2、本协议期内（自2017年7月1日至2020年6月30日止）。无论再发生任何情况，乙方必须保证按时支付不低于只可高于第1款所述租金给甲方。3、就本协议第1款所述租金与甲乙双方在《商铺租赁合同》中约定的租金之间的差额部分，经计算，自2017年7月1日至2020年6月30日止，共计85180元，乙方承诺在2020年6月30日前向甲方支付完毕，同时乙方将根据租金差额部分按银行定期利率分段利息计算进行补偿予甲方。3、2020年6月30日后的租金标准及支付方式按原《商铺租赁合同》约定执行。二、在乙方与担保方贵州银地房地产开发有限公司不能履行本协议所约定内容事项时，签约本协议的业主委员会有权直接接管、处置贵州银地房地产开发有限公司承诺的位于贵阳市花溪区班芙商业广场地下负二层、负三层停车场及设施，乙方需支持、配合。”同日，原告（甲方）与被告银地公司（乙方）签订《协议》，主要约定因班芙公司出现拖欠租金情况，乙方将全力督促班芙公司履行《补充协议三》，如班芙公司不能按《补充协议三》约定向甲方支付租金，乙方应承担相应的法律责任，代班芙公司向甲方进行支付，同时乙方自愿将位于贵阳市花溪区（班芙商业广场）地下两层（负二层、负三层）物业作为对甲方的兑现担保。2018年7月11日，升禾公司（出租房/甲方）与正新酒店（承租方/乙方）签订《青禾品质文化广场租赁合同》，约定正新酒店承租青禾品质文化广场建筑面积91.18平方米的房屋用于经营酒店，租赁期限自2018年7月11日至2023年7月10日，租金60元/平方米，自2019年7月10日起每年按8%比例递增。原告称正新酒店租赁的房屋有一部分系其出租给被告班芙公司。现原告以被告班芙公司未按时支付租金为由诉至本院，诉请如前。另查，银地房开公司在出售案涉商铺时，对外宣传“商铺交2万抵5万，10年返租租，10%年租金，10年回本！比银行存款收益更高，比基金投资更有保障，物业价值还能年年涨！专业招商团队，统一运营，统一管理，倾力打造花溪唯一旅游商业集散广场形象；汇集美食、休闲、旅游商品、酒店于一体，树立贵阳旅游形象名片！”上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的商铺租赁合同、补充协议三、协议、《青禾品质文化广场租赁合同》等证据在卷佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告与被告班芙公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议三》、原告与银地公司签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，《补充协议三》约定被告班芙公司应在2020年6月30日前支付自2017年7月1日至2020年6月30日的租金差额85180元，现被告班芙公司逾期支付，应承担立即支付该租金的责任。关于原告诉请的从2019年12月起未付的租金，2019年12月1日至2020年6月30日，被告班芙公司应支付给原告的租金为60元/平方米×29.55平方米×7个月=12411元；2020年7月1日至2021年6月30日的租金为（51289元÷12个月×4个月)+（58308÷12个月×8个月）=56148.33元，所以被告班芙公司应支付原告从2019年12月1日至2021年6月30日的租金共计68559.33元。前述应付租金合计153739.33元。2021年6月30日以后的租金是否产生尚未确定，且被告班芙公司是否按时支付亦不确定，在本案中不宜进行处理，如被告实际逾期付款，原告可另行提起诉讼解决。前述租金，因被告银地公司在《协议》中明确代班芙公司支付，且被告银地公司银地公司在出卖商铺时，对外宣传对商铺进行返租，统一运营，统一管理。本院认为，在案涉项目业主购买了商铺后，系由银地房开公司指定的班芙公司进行整体返租。银地房开公司与业主签订商品房买卖合同的同时，班芙商管公司与业主签订《商铺租赁合同》，银地房开公司对于其与班芙商管公司系各自独立的主体并没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。原告要求升禾公司与被告正新酒店承担支付租金的责任，但该两被告不是合同的相对方，且无证据证实该两被告承诺过向原告支付租金，故原告的该项诉请，本院不予支持。原告主张解除租赁合同、返还商铺，原告称涉案商铺包含在正新酒店承租的房屋内，正新酒店对所承租的商铺进行了统一装修，鉴于现租赁期限尚未届满，返还商铺存在客观上不能履行的情形，且原告签订涉案商铺租赁合同的主要目的系收取租金，对原告的该项主张本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本院根据已查明的事实依法做出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告贵州班芙假日商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田兰兰支付截止2021年6月30日的租金共计153739.33元；二、被告贵州银地房地产开发有限公司对前述第一项款项承担连带清偿责任；三、驳回原告田兰兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3040元，由被告贵州班芙假日商业管理有限公司和贵州银地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李艳阳二〇二一年六月二十八日法官助理王丽书记员邓娜