河北省内邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0523民初11号 原告（执行案外人）：焦东升，男，1990年9月14日出生，汉族，职工，住河北省邢台市内丘县。 委托诉讼代理人：田涛，河北领航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯玥娇，河北领航律师事务所律师。 被告（申请执行人）：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省南通市狮山路131号，统一社会信用代码：91320684138774017K。 法定代表人：黄裕辉，该公司董事长。 第三人（被执行人）：河北福海房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区神兴小区神兴大厦4-410，统一社会信用代码：911301086677480760。 法定代表人：王学军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张过雁，男，该公司员工。 原告焦东升与被告江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称“南通三建”）、第三人河北福海房地产开发有限公司（以下简称“福海公司”）执行异议之诉一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦东升的委托诉讼代理人田涛、冯玥娇到庭参加诉讼，被告江苏南通三建集团股份有限公司、第三人河北福海房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焦东升向本院提出诉讼请求：1.确认原告对河北省内丘县房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并停止对上述房屋的查封与执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年12月21日，原告收到内邱县人民法院送达的（2020）冀0523执异9号执行裁定书，贵院根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“异议复议规定”）第二十九条，以所购涉案房屋并非原告焦东升唯一住所为由，对原告提出的执行异议的裁定事项不予支持，属于适用法律错误。一、本案符合《异议复议规定》第二十八条的规定情形，原告享有足以排除执行的民事权益。在本案中，第三人福海公司因欠内丘县康晖水泥制品有限公司（由原告焦东升与其母亲谢建敏开办，以下简称“康晖公司”）混凝土货款697288元不能偿还，便于2014年10月22日与原告签订《商品房买卖合同》和《商品房抵债协议书》，以其开发的内丘县福海花园小区11号楼3单元703、704号两套房屋抵顶欠付货款，两套房共计715697元，其中704价格为441032元、703价格为274665元，差额18409元，由原告焦东升通过赵恩生（福海公司经理）转账给第三人福海公司。同日，第三人福海公司向原告焦东升出具了三份收款收据，分别11-3-703顶工程款256256元、11-3-704顶工程款441032元和差额转账款18409元，并于2015年12月初将涉案房产交付给原告占有、使用，但因第三人原因一直没有为其办理过户登记。直到2020年12月25日，内丘县解决房地产遗留问题领导小组办公室才发出关于办理福海花园小区一期不动产分户登记证的通知。据此，原告完全符合《异议复议规定》第二十八条的规定情形，原告享有足以排除执行的民事权益。二、贵院依据《异议复议规定》第二十九条的规定作出（2020）冀0523执异9号执行裁定书适用法律错误。2018年3月5日，贵院在办理被告南通三建与第三人福海公司一案时，作出（2018）冀0523执9号执行裁定书，将该涉案房产作为福海公司财产予以查封。原告在得知此情况后立即向贵院提出异议申请，并提交相应证据，已积极履行我方举证义务，但贵院却根据《异议复议规定》第二十九条，以所购涉案房屋并非原告焦东升唯一住所为由驳回原告的异议申请。对于《异议复议规定》第二十八条与《异议复议规定》第二十九条适用问题，最高人民法院早在判例中表明了态度，认为“第二十八条与第二十九条虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了‘登记在被执行人名下的不动产’与‘登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房’两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条”。本案（2020）冀0523执异9号执行裁定书没有审查原告是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了焦东升的异议请求，属于适用法律错误。另外，基于同案同判原则，针对涉案房屋，原告曾向三级法院提出过执行异议之诉，三级法院均认定原告享有足以排除强制执行的民事权益，且均判决不得执行上述703、704房屋，有河北省石家庄藁城区人民法院（2018）冀0109民初384、386号判决书；河北省石家庄市中级人民法院（2018）冀01民终13625号、13615号判决书；河北省高级人民法院（2019）冀民申7851号、7853号民事裁定书可证实。综上，基于以上事实及理由，根据《异议复议规定》第二十八条规定，本案原告享有足以排除执行的民事权益。恳请贵院依法准许原告的上述诉讼请求，中止对河北省内丘县房屋的查封与执行。 被告南通三建未作答辩。 第三人福海公司述称,对案涉房产抵账给焦东升无异议。 经审理查明，2012年7月11日，康晖公司与福海公司签订《商品混凝土购销合同》，向福海公司供应混凝土，截至到2014年10月22日福海公司尚欠康晖公司混凝土款697288元不能偿还。2014年10月22日，福海公司作为甲方，康晖公司作为乙方，原告焦东升作为丙方三方协商一致，达成了《商品房抵债协议书》，协议内容如下：一、甲方同意以福海花园小区11#楼3单元703、704两套商品房抵顶给乙方，乙方指定购房人为丙方。其中11#楼3单元703建筑面积87.23平方米，价格为274665元，11#楼3单元704建筑面积137.92平方米，价格为441032元，两套商品房总价值为715697元。二、因甲方欠乙方混凝土款为697288元，不足部分（715697-697288）18409元由丙方用现金转账给甲方。三、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，甲乙丙三方签字盖章后生效，具有同等法律效力。甲方和乙方在协议书上盖章，原告焦东升在协议上签字按手印。同日，差额款18409元，由原告焦东升通过赵恩生（福海公司经理）转账给第三人福海公司，第三人福海公司向原告焦东升出具了三份收款收据，分别是11#楼3单元703号房屋顶工程款256256元、11#楼3单元704号房屋顶工程款441032元和差额转帐款18409元。 原告称福海公司于2015年12月初将案涉房产11号楼3单元703号、11号楼3单元704号房屋交付给原告占有、使用，原告安排朋友和职工一直在这两套房屋居住。原告提交2015年12月8日福海花园物业服务处出具的704号房屋公用电费和物业费收据、2017年4月9日及6月27日内丘县自来水厂出具的704号房屋水费收据、2017年12月28日内丘县自来水厂出具的703号房屋水费收据等证据予以证明。目前案涉703号、704号房屋分别由梁永全、刘聪聪实际居住，水费电费有其实际居住人交纳。 原告称因为第三人福海公司的原因一直未办理过户登记，提交2020年12月25日内丘县解决房地产遗留问题领导小组办公室发出的《通知》一份。通知内容为：福海花园小区购房人，县政府高度重视福海花园小区不动产分户登记工作，经县直有关部门共同努力，即日起，河北福海房地产开发有限公司开始为购房人办理不动产分户登记证。因不动产登记面积按照实测面积进行登记，需购房人与开发单位签订补充协议，请各购房人提前准备好购房合同、购房款收据、交房费用收据等候通知。受理顺序：自1号楼1单元开始，按楼号排序依次办理。 另查，河北省石家庄市藁城区人民法院在执行李爱兰与福海公司案件中，查封过上述两套案涉房屋，原告曾向石家庄市藁城区人民法院提起过执行异议之诉，一审和二审均认定原告享有足以排除强制执行的民事权益，支持了原告的诉讼请求。李爱兰不服，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院驳回了李爱兰的再审申请。 再查，本院在另案执行南通三建与福海公司、王学军、陈宝华建设工程施工合同纠纷中，于2018年3月5日作出（2018）冀0523执150号执行裁定，查封被执行人河北福海房地产开发有限公司名下的房产（详见查封清单），查封期限为三年。查封清单中包含内丘县福海花园11号楼3单元703号和704号房产。原告焦东升于2020年7月3日向本院提出案外人执行异议，请求本院中止对内丘县产的执行，并解除查封。2020年10月20日，本院作出（2020）冀0523执异9号执行裁定，裁定驳回案外人焦东升的异议请求，焦东升遂提起本案诉讼。 上述事实，有原告提交的康晖公司与福海公司混凝土12张供货对账明细表、《商品混凝土购销合同》、《商品房抵债协议书》、《商品房买卖合同》、福海公司向原告出具的四份收款收据、河北省农村信用社出具的转账回单、水费收据、电费单据、物业费单据，以及河北省石家庄藁城区人民法院（2018)冀0109民初384号、386号民事判决、河北省石家庄市中级人民法院（2018)冀01民终13625号、13615号民事判决、河北省高级人民法院（2019)冀民申7851号、7853号民事裁定、证人证言、内丘县解决房地产遗留问题领导小组办公室于2020年12月25日发出的关于办理福海花园小区不动产分户登记的通知一份（该证据在执行异议阶段未提交）等证据在卷为证。 本院认为，本案的争议焦点是焦东升对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本院（2020）冀0523执异9号执行裁定认为本案案涉房屋并非焦东升唯一住房，不符合上述第二十九条第二项的规定，故本案应适用《异议复议规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定的四个要件。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案案涉房产内丘县福海花园小区11号楼3单元703号、704号房屋，经康晖公司、福海公司与原告焦东升三方协商达成了《商品房抵债协议书》，指定焦东升为购房人，焦东升于2014年10月22日与福海公司签订《商品房买卖合同》。该商品房买卖合同系当事人之间为消灭原有债权债务而签订的以物抵债协议，不存在虚构债务、逃避执行等非法情形，是双方真实意思表示，合法有效。焦东升提交的证据能够证明其通过以物抵债协议享有的物权期待权符合《异议复议规定》第二十八条的四个构成要件，理由如下：一、案涉房屋是在2018年3月5日被内丘县人民法院查封，已查明的事实和证据能够证明焦东升在法院查封案涉房屋之前已签订了合法有效的书面买卖合同，符合《异议复议规定》第二十八条第一项的规定；二、依据焦东升提供的水费收据、物业费单据等证据，证明其于2018年3月5日在法院查封案涉房屋之前，已实际占有案涉房屋，符合《异议复议规定》第二十八条第二项的规定；三、依据福海公司与康晖公司签订的《商品混凝土购销合同》、《商品房抵债协议书》、《商品房买卖合同》，原告焦东升通过赵恩生（福海公司经理）转账给第三人福海公司证明，以及福海公司出具案涉房屋的收款收据等证据，能够相互印证，康晖公司和福海公司经过协商，将福海公司欠康晖公司混凝土款转化为焦东升已付购房款并经对账清算，认定焦东升已付全部购房款，符合《异议复议规定》第二十八条第三项的规定；四、依据内丘县解决房地产遗留问题领导小组办公室于2020年12月25日发出的关于办理福海花园小区不动产分户登记的通知，可证明同类地点的其他购房人在内丘县人民法院查封时还没有办理过户登记事宜，案涉房产未办理过户登记系第三人福海公司原因，焦东升在主观上不存在过错，符合《异议复议规定》第二十八条第四项的规定。 综上所述，原告焦东升对河北省内丘县房屋享有足以排除强制执行的民事权益，符合《异议复议规定》第二十八条的规定，应予排除强制执行，对焦东升提出的对上述房屋停止查封与执行的主张本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行河北省内丘县房屋； 二、本院（2020）冀0523执异9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费14027元，由被告江苏南通三建集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  郝文国 审 判 员  李永强 人民陪审员  乔兆华 二〇二一年六月一日 书 记 员  王 雪