贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3369号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨帮群，女，1987年10月8日出生,汉族，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：田维洋，贵州简曦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:重庆骏御商务咨询服务有限公司，住所地：重庆市黔江区城西街道彩虹路409号。统一社会信用代码：915001140736791304。法定代表人：周达，经理。委托诉讼代理人：赵发攀，贵州抱一律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁超，贵州抱一律师事务所实习律师。上诉人杨帮群因与被上诉人重庆骏御商务咨询服务有限公司（以下简称重庆骏御公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨帮群上诉请求：l.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，应发回重审。上诉人在一审庭审时，对被上诉人主体资格不适格提出抗辩。本案基础法律关系应为委托合同关系，而非租赁合同关系。因为双方2019年11月1日签订的《商业运营管理合同》序言第1条内容显示，金科房开公司与被上诉人形成的是劳务合同关系。委托合同的法律约束仅及于委托人和受托人，即对内关系，对外则应当由金科房开公司诉请租赁合同关系。所以，一审以租赁合同基础法律关系进行审理是适用法律错误。二、上诉人在一审中提供了电子数据等证据，证明房顶漏水，导致上诉人无法经营和装修损失，上诉人多次找被上诉人和金科物业公司，其均认可是租赁物楼顶防水出现问题，致使租赁物不符合约定用途，上诉人于2020年4月16日应被上诉人要求返还租赁物。被上诉人应当对瑕疵租赁物承担担保责任，在租赁期间内保持租赁物符合约定用途，如租赁物本身出现问题，上诉人请求被上诉人进行维修时，被上诉人应及时进行维修，以保证上诉人的正常使用。但本案中被上诉人将相关义务转嫁给金科物业公司，没有履行维修义务。所以，一审法院对上诉人反诉请求予以驳回，无法无据。三、一审法院判决支付运营管理费和违约金不合法。根据2019年11月1日《商业运营管理合同》的内容，被上诉人的管理义务无约定，收取费用的性质不能确定。如是房租费，被上诉人违反出租人法定义务，应当减少租金或赔偿损失。被上诉人与上诉人如是租赁合同关系，租赁物存在瑕疵，上诉人多次找被上诉人处理租赁物的维修，而被上诉人不履行义务，导致上诉人无法经营和装修损失，直接影响租赁物的使用，其负有过错。在上诉人多次找被上诉人处理漏水问题后，被上诉人告知房顶漏水因各种原因无法解决，并于2020年4月16日解除合同返还租赁物，从双方2019年11月1日至2020年4月16日，仅5个月，上诉人装修和租赁物存在瑕疵是客观事实，一审法院驳回反诉请求不当，本案并非上诉人违约。四、2020年新冠肺炎疫情为不可抗力因素，结合最高人民法院就疫情期间不可抗力因素的相关规定精神，被上诉人应依法减、免相应运营管理费用。2019年11月1日至2020年4月16日为合同有效期，但2020年2月至5月因疫情不可抗力导致上诉人无法营业，按行业惯例和法律规定，被上诉人应减少或免收相应运营管理费。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足，程序违法、适用法律错误，请求支持上诉请求。重庆骏御公司答辩称，一、答辩人具备原告主体资格。答辩人经业主授权，享有涉案房屋的使用权和出租权，并与杨帮群签订租赁合同，履行了交付房屋的义务。二、杨帮群主张答辩人承担瑕疵担保责任的理由不能成立。答辩人将房屋交给杨帮群时不存在质量问题，杨帮群提供的证据不能证明因答辩人的原因造成房屋漏水。三、杨帮群以新冠肺炎疫情为由要求减免运营管理费的理由不能成立。杨帮群违约在先，新冠肺炎疫情发生在后，且杨帮群在一审中没有主张减免租金，也不能举证证明其因疫情导致经营收入明显减少，加之答辩人给予上诉人15个月的优惠期,上诉人仅支付3个月的运营管理费，其在优惠期后不按约支付管理费的行为导致答辩人很大损失，根据公平原则，也不应当再以新冠肺炎疫情为由减免管理费。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。重庆骏御公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告双方之间签订的《商业运营管理合同》;并由被告立即返还租用商铺;2.依法判令被告立即支付合同解除前(即2020年4月16日前)的运营管理费49036.55元(包括首期运营管理费33625元、自2019年11月1日暂计至2020年4月16日的运营管理费15411.55元);3.依法判令被告立即支付原告违约金18177.65元【合同违约金16870元、房屋占用费1307.65元(2020年4月23日暂计至2020年4月30日，自合同解除日起至2021年7月31日按2802.1×2元/月为标准计算至被告返还商铺之日,后续以合同约定为准)】;4.依法判令被告支付使用商铺产生的水、电、燃气等费用741.9元(暂计至2019年11月9日,后续计算至被告返还商铺之日止);物业服务费5404.05元(暂计至2020年4月30日，后续计算至被告返还商铺之日止);水、电、燃气以及物业等费用自起诉之日起,按照日1‰的标准，加收迟延履行违约金至实际清偿之日止；5.依法判令被告立即支付律师费10000元;6.依法判令被告承担本案诉讼费。杨帮群向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告返还运营管理费8406.3元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失暂定80000元；3.判令反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月12日，原告与被告就遵义新蒲新区金科新蒲天都项目的1栋2层21、22号商铺签订《商业运营管理合同》，合同约定原告将商铺交付给被告经营使用，运营管理期限自2018年8月1日起至2023年7月31日止，其中2018年8月1日至2019年10月31日为原告给予被告运营管理费优惠期间，该期间运营管理费为8406.3元。从2019年11月1日起至2021年7月31日的运营管理费为每月2802.1元，从2021年8月1日至2022年7月31日的运营管理费为每月4109.02元，从2022年8月1日至2023年7月31日的运营管理费为4436.33元。按季度交纳，被告应当在每个交费期前15日向原告一次性足额支付下个交费期的运营管理费。合同还约定如被告解除合同或者因被告原因解除合同的，被告应当在合同解除后15日内补足优惠期的运营管理费33625元。如被告逾期交纳运营管理费或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日的，原告有权单方解除合同并要求被告承担16870元的违约金。原告因向被告催讨运营管理费或其他费用所引起的所有费用和开支（包括一切律师费），均由被告承担。合同还约定如因被告责任原告根据约定单方终止合同的，被告的装饰、装修无偿归原告所有。合同签订后，被告在支付了首期运营费后未按约定支付后期运营管理费，经原告催收未果，2020年4月9日，原告向被告合同预留的地址发出《解除商业运营管理函》，原告于2020年4月16日收回商铺。另查明，原告为起诉本案支付律师费10000元。一审法院认为，原告与被告签订的《商业运营管理合同》，系双方真实意思表示，合法有效。因被告在2019年11月1日起就未再向原告支付运营管理费，按照双方合同约定如被告逾期交纳运营管理费或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日的，原告有权单方解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告可以在租赁合同解除后要求被告返还商铺，但本案所涉商铺已经于2020年4月16日返还原告，故对原告的该部分诉讼请求不予支持。原告使用商铺至2020年4月16日，结合双方合同的约定，对原告要求被告按照协议约定支付2019年11月1日起至2020年4月16日止按2802.10元/月计算的商铺占用费的诉讼请求，予以支持。对反诉原告要求退还经营管理费8406.3元的诉讼请求，因其一直占用商铺至2020年4月16日，应当按照合同约定支付运营管理费用，故对其反诉请求，不予支持。同时对原告要求被告支付自2020年4月23日暂计至2020年4月30日，自合同解除日起至2021年7月31日按2802.1×2元/月为标准计算至被告返还商铺之日,后续以合同约定为准的房屋占用费的诉讼请求，不予支持。对原告要求被告补足前期优惠的运营管理费33625元的诉讼请求，双方针对该条款的约定系格式条款，且明显加重了被告的责任，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款无效，对双方无约束力，故对原告的该诉讼请求，不予支持。对原告要求被告支付违约金16870元的诉讼请求，原告并未举证证明被告违约对其造成的损失，被告也提出违约金约定过高，故酌定调整为2000元。对原告要求被告支付使用商铺产生的水、电、燃气等费用741.9元(暂计至2019年11月9日,后续计算至被告返还商铺之日止);物业服务费5404.05元(暂计至2020年4月30日,后续计算至被告返还商铺之日止);水、电、燃气以及物业等费用自起诉之日起,按照日1‰的标准，加收迟延履行违约金至实际清偿之日止的诉讼请求，上述水、电、燃气费用、物业费用原告并非收取的主体，其也未代被告进行支付，其无权要求被告向其支付，故对该诉讼请求，不予支持。对原告要求被告支付律师代理费10000元的诉讼请求，双方合同约定原告因向被告催讨运营管理费或其他费用所引起的所有费用和开支（包括一切律师费），均由被告承担，原告已提交了银行转账记录及发票，予以支持。对反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失80000元的诉讼请求，本案合同解除系反诉原告逾期交纳运营管理费导致，依据双方合同约定，因反诉原告责任，反诉被告根据约定单方终止合同的，反诉原告的装饰、装修无偿归反诉被告所有，反诉被告不应当赔偿装修费用，故对反诉原告的该反诉请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决：一、解除原告重庆骏御商务咨询服务有限公司与被告杨帮群于2018年4月12日签订的《商业运营管理合同》；二、由被告杨帮群于本判决生效之日起十日内支付原告重庆骏御商务咨询服务有限公司运营管理费，从2019年11月1日起至2020年4月16日止按2802.1元/月计算；三、被告杨帮群于本判决生效之日起十日内支付原告重庆骏御商务咨询服务有限公司违约金2000元；四、被告杨帮群于本判决生效之日起十日内支付原告重庆骏御商务咨询服务有限公司律师代理费10000元；五、驳回原告重庆骏御商务咨询服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告杨帮群的全部反诉请求。案件受理费875元（已减半收取），反诉费1006元，共计1881元，由原告重庆骏御商务咨询服务有限公司承担881元，被告杨帮群承担1000元。本院二审期间，重庆骏御公司提交了两份商铺合作协议，用以证明该公司对租赁物享有使用及出租的权利。杨帮群质证认为，对该证据的三性均有异议，《商业运营管理合同》体现的出租房屋产权人是金科房开公司，且该证据与本案无关，不能达到被上诉人的证明目的。本院对一审法院认定事实予以确认。二审中，双方对《商业运营管理合同》于2020年4月16日解除予以认可。从一审中杨帮群提供的视频光盘看，商铺内的屋顶一处有明显渗水痕迹，该视频是本案诉讼产生后拍摄的。杨帮群在二审中称，2019年10月装修后开业，2020年春节后关门。另查明,《商业运营管理合同》序言第一条约定“甲方是受位于金科新蒲天都的1栋2层21、22号产权所有人的委托，对金科新蒲天都项目全权负责本项目的商业运营管理并获取因商业运营管理产生的收益，且有权行使产权使用人的相关权利及义务”；第7.1条约定“本合同签署当日，乙方应当向甲方支付2822元作为履约保证金，同时支付2821元作为物业服务费保证金，上述保证金为扣减已缴纳合作意向金后乙方应缴纳的金额。甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中扣除乙方欠付的运营管理费、物业服务费、违约金或其他乙方应付款项……并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务保证金余额无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务保证金收据原件”；第7.2条约定“乙方应在本合同签订当日向甲方支付2821元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同期及合同期限届满后3个月内，若甲方接到消费者针对乙方使用的商铺所售产品或服务投诉的，甲方可用质量保证金进行处理赔偿，并可向乙方进一步索赔。若甲方在该期限届满后3个月内，未接到消费者因质量和售后问题投诉的，则无息退还该留置保证金”；第9.4条约定“乙方与物业服务公司应按本合同约定为原则另行签署附件七《物业管理服务协议》加以约定，物业服务公司及甲方有权援引本合同项下有关物业服务约定直接向乙方主张权利”。杨帮群在租赁门面后交纳了履约保证金2822元、物业服务费保证金2821元、质量保证金2821元，重庆骏御公司在二审中予以认可。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、双方之间是何种法律关系以及重庆骏御公司能否向杨帮群主张权利；二、杨帮群欠付租金如何计算以及应否承担违约金；三、杨帮群已支付的运营管理费应否退还；四、杨帮群主张的装修损失应否支持。关于第一个焦点。从《商业运营管理合同》约定的内容看，双方之间实为房屋租赁合同关系，重庆骏御公司是出租人，杨帮群是承租人，故重庆骏御公司可以根据该合同向杨帮群主张权利。杨帮群关于重庆骏御公司不具备本案原告主体资格的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个焦点。一审判决租金从2019年11月1日起计算至2020年4月16日，重庆骏御公司未对此提起上诉，应视为服判。由于2020年初的新冠肺炎疫情属于不可抗力，且案涉商铺的屋顶确实存在一定程度的渗水，故合同解除不应只归责于杨帮群，根据公平原则，结合本案情况，本院酌情确定杨帮群支付四个月租金，以2802.1元/月计算为11208.4元。至于一审判决支持的违约金和律师费，考虑杨帮群在本案中并非恶意违约导致合同解除，且由杨帮群承担重庆骏御公司为本案纠纷支付的律师费即属于承担违约责任，故不应再单独支持违约金。关于第三个焦点。双方签订的合同期限为五年，其中2018年8月1日至2019年10月31日优惠期间的运营管理费为8406.3元。根据合同约定，按季度交纳运营管理费，杨帮群应当在每个交费期前15日一次性足额支付下个交费期的运营管理费，故杨帮群没有按照合同约定支付运营管理费，导致合同履行至第二年即解除，其已构成违约，故杨帮群已交付的优惠期间的运营管理费，其无权要求退还。考虑双方合同已解除，对于杨帮群已支付的质量保证金，从节约司法资源和减少当事人诉累的角度出发，因重庆骏御公司没有举证证明代杨帮群向消费者进行赔付，根据合同约定，应予退还，故本院对该费用一并审理，即质量保证金2821元可用于直接抵扣杨帮群应付的运营管理费。关于第四个焦点。经查，杨帮群所交的8406.3元属于合同明确的优惠期间的运营管理费，杨帮群要求退还的主张，没有合同及法律依据，不应支持。本案合同解除主要是因杨帮群逾期交纳运营管理费导致，根据双方合同约定，杨帮群的装饰、装修无偿归重庆骏御公司所有，故其要求赔偿装修费用的主张也不能成立，本院不予支持。综上所述，杨帮群的上诉请求部分成立，应予部分支持，其余部分予以驳回；一审判决认定事实清楚，但判决结果稍有不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7186号民事判决第一项、第四项、第六项，即“1.解除原告重庆骏御商务咨询服务有限公司与被告杨帮群于2018年4月12日签订的《商业运营管理合同》；2.被告杨帮群于本判决生效之日起十日内支付原告重庆骏御商务咨询服务有限公司律师代理费10000元；3.驳回反诉原告杨帮群的全部反诉请求”；二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7186号民事判决第三项、第五项；三、变更贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7186号民事判决第二项为“由被告杨帮群于本判决生效之日起十日内支付原告重庆骏御商务咨询服务有限公司运营管理费8387.4元”；四、驳回重庆骏御商务咨询服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回杨帮群的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费875元（已减半收取），由重庆骏御商务咨询服务有限公司负担375元，杨帮群负担500元，反诉费1006元，由杨帮群负担；二审案件受理费2000元，由重庆骏御商务咨询服务有限公司负担1000元，杨帮群负担1000元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二一年六月十五日法官助理黄和利书记员向应松