贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初6183号 原告：贵州滕王阁物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路东园小区****，统一社会信用代码：91520502308805630M。 法定代表人：严圣涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李梅（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：温蔺虹（一般授权代理）。 被告：潘艳婷，女，汉族，1985年10月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州滕王阁物业管理有限公司（以下至判决主文前称：腾王阁物业公司）与被告潘艳婷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月17日公开开庭进行了审理。原告腾王阁物业公司的委托诉讼代理人李梅、温蔺虹及被告潘艳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告腾王阁物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付原告2018年5月28日至2021年2月27日期间的物业管理费6,485.16元及违约金暂计300.00元（该违约金以实际拖欠物业管理费为基数，按每日千分之三计算至实际支付之日为止）。2、请求判决本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：原告是毕节万晟置业有限公司开发“万晟阳光城”选聘的前期物业服务公司，并与该公司签订了《前期物业服务委托合同》和与业主签定了《前期物业管理服务协议》，合同约定了物业服务费为电梯洋房住宅每月每平方米1.8元；高层住宅、单身公寓房每月每平方米1.5元等条款。被告购买“万晟阳光城”XX号房屋（房屋建筑面积131.01平方米，为高层住宅）交房后，物业管理费仅交至2018年5月28日，从2018年5月28日至2021年2月28日尚欠原告物业管理费用共计648,5.16元。原告认为，原告均依照法律法规的规定及物业服务合同的约定，对“万晟阳光城”小区进行了物业管理提供服务，被告应按照合同的约定支付物业服务管理费。然而，被告至今未交清物业服务费，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，恳请依法判如所诉。 被告潘艳婷书面辩称，一、事实及理由：起诉状所述“被告未缴纳2018年5月28日至2021年2月27日物业管理费6,485.16元”是因为原告没有按约履行协议以及未按相关规定提供服务，已造成违约。1.原告为前期物业服务公司，时至今日未积极有效的促进业主委员会的产生，已严重阻碍了业主的正常权益的享有，被告为无效物业、《前期物业管理服务协议》为无效协议。2.原告所述的物业费缴至2018年5月28日时间不符。理由为被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》日期是从2017年6月1日起签订，物业管理费已缴纳1年(即已缴至2018年5月31日)。3.原告存在严重失职，造成了被告财产安全得不到保障:被告与原告于2017年6月1日房屋交付验收时，发现的防盗门(入户门)缝隙大，不能完全闭合。要求及时给予整改维修，经被告多次催促维修，中途原告随便找人维修，不但没有维修好防盗门缝隙大的问题，甚至连被告的门锁口位置也被维修人员用电钻损坏，后期被告又多次反应该情况到原告处，1到现在为止原告仍然没有为被告维修缝隙大的问题及损坏被告门锁口的问题，给被告带来了严重的财产安全隐患，每天务必留下一人在家看管财产。4.原告在2019年6月至2020年1月期间未履行被告入户门口至电梯通道区域的卫生保洁(地面未进(地面未进行打扫理)，期间均为被告自行卫生保洁及垃圾的清理。严重违反了《前期物业管理服务协议》第二条物业管理服务内容第点环境卫生的要求。5.原告未认真履行业主公共区域卫生的清理，垃圾堆满小区业主活动区域，臭味熏天，严重的影响到小区整个环境。6.原告未按照《前期物业管理服务协议》第一条第一点《甲方的权利和义务》第7点做到每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目。二、答辩请求：综上所述，被告未缴纳物业管理费是因原告未履行《前期物业管理服务协议》双方的协议约定，事实上提供的服务不但明显不符合行业标准和《前期物业管理服务协议》约定，得不到相应的服务，而且还导致了被告财产安全受到影响，同时还产生了被告2017年至今的误工损失。为此，请求贵州省毕节市七星关区人民法院公平裁决:1.原告服务质量与《前期物业管理服务协议》内容不一致问题;2.原告严重失职，让被告财产安全得不到保障，致使被告从2017年至今的误工损失问题;3.驳回原告所谓滞纳金以及本案诉讼费全部由被告承担问题。 被告潘艳婷口头辩称，在我怀孕期间我家的天花板全部脱落下来，差点砸到我肚子，到今年才来给我协调处理;每次我去交水费，物业都只让几十几十的恶意刁难;我有房开出具物业减免半年的物业费文件，原告起诉业费计算错误。 本院经审理认定事实如下：原告是毕节市七星关区万晟阳光城小区的物业管理公司，被告是该小区业主。2014年12月4日，原告（乙方）与毕节万晟置业有限公司（甲方）签订《贵州省毕节市万晟阳光城一期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对万晟阳光城一期进行物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.60元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；单身公寓：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；商业物业：3.50元/月/平方米。合同还约定其他事项。2017年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用等事项进行了约定。其中，乙方交纳物业服务费用的时间为：甲方自乙方与发展商在商品房买卖合同约定的商品房交付时间（若发展商逾期交付的以实际交房时间为准）之次日起计收物业管理费，乙方应按年交纳物业管理费，具体是每年1月31日前交纳本年度全年的物业服务费用。甲方按照包干制收取物业服务费用，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.50元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；单身公寓：1.50元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；高层住宅、住宅单身公寓房：1.50元/月/平方米；商业物业：3.50元/月/平方米。被告房屋的建筑面积为131.01平方米，属于高层住宅，其物业管理费仅交至2018年5月27日（原告认可被告主张的交至5月31日），从2018年6月1日起至2021年2月27日的物业管理服务费未支付。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方诸如消防设施不规范、杂物及垃圾堆放不规范、垃圾处理不及时等问题。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 上述事实有原、被告的陈述，以及原告所举营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《前期物业服务委托合同》和《前期物业管理服务协议》、物业专用收据、物业服务的相关照片等证据,被告所举《前期物业管理服务协议》、收房交房明细、图片，上述证据已经庭审举证质证，本院予以确认在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应按合同约定的交费标准交纳物业服务费。被告从2018年6月1日起至2021年2月27日的物业管理服务费未支付。已构成违约，应承担违约责任，被告欠原告从2018年6月1日至2021年2月27日期间(共33个月)的物业费为6,485.00元（1.50元/平方米×131.01平方米×33个月），被告应当向原告交纳。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑、该小区的现状，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告承担90%的物业管理费，即6,485.00元×90%=5,836.50元，原告诉讼请求超过部分，本院不予支持；对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原告及被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告主张因其防盗门缝隙过大原告未维修好拒交物业费的抗辩，因无合同约定与法律规定，与本案无关，本院不予采纳。对被告房开出具减免半年物业费的抗辩，因本案被告并未提起反诉，本院不予采纳，被告如认为原告多收取了其之前的物业费，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告潘艳婷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州滕王阁物业管理有限公司交纳2018年6月1日至2021年2月27日期间（共33个月）的物业管理服务费人民币5,836.50元； 二、驳回原告贵州滕王阁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由原告贵州滕王阁物业管理有限公司负担5.00元，被告潘艳婷负担20.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二一年六月二十日 书记员  李长江