广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初5072号原告：刘世镇，男，1949年10月20日出生，香港特别行政区居民,住香港卫城道10号美丽阁E座21楼，香港特别行政区居民身份证件号码A916829(2)。委托诉讼代理人：陈安，广东坦兴律师事务所律师。被告：余广才，男，1979年9月5日出生，汉族，住广东省阳西县×××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××030。被告：朱彩霞，女，1984年10月22日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××，公民身份号码440××××××××××××625。第三人：刘巧，女，1987年5月7日出生，汉族，住云南省昭通市昭阳区太平街道昭通大道省耕山水小区×××××××××××，公民身份号码532××××××××××××120。原告刘世镇与被告余广才、朱彩霞、第三人刘巧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘世镇委托诉讼代理人陈安,被告余广才、朱彩霞,第三人刘巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘世镇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告余广才、朱彩霞就中山市××××××××××环明珠花园1层30卡商铺订立的租赁合同（剩余租期的租金共347000元，其中2021年1月至2021年7月共7个月，每月租金5000元，合计35000元；2021年8月至2023年7月共24个月，每月租金6000元，合计144000元；2023年8月至2025年7月共24个月，每月租金7000元，合计168000元）；2.被告余广才、朱彩霞向原告返还中山市××××××××××环明珠花园1层30卡商铺；3.原告无需返还被告余广才、朱彩霞交纳的商铺租赁临时押金10000元；4.被告余广才、朱彩霞向原告支付商铺租金25000元（自2020年8月1日起按每月5000元计至商铺实际返还之日止，暂计至2020年12月31日为25000元）；5.被告余广才、朱彩霞向原告支付商铺物业管理费1092元（自2020年9月1日起按每月273元计至商铺实际返还之日止，暂计至2020年12月31日为1092元）;以上合计383092元。事实与理由：2020年6月上旬，被告余广才、朱彩霞向原告提出承租坐落于中山市××××××××××环明珠花园1层30卡商铺。受疫情影响，原告从香港往返内地不方便，故原告委托第三人处理商铺租赁事宜。2020年6月12日，第三人作为原告代表与被告余广才、朱彩霞签订临时租约，约定租期、租金等事项。签订协议后，被告余广才、朱彩霞通过被告朱彩霞微信向第三人支付临时押金10000元，第三人将商铺交付给被告余广才、朱彩霞，被告余广才、朱彩霞接手商铺后进行装修。但被告余广才、朱彩霞仅支付了2020年8月的物业管理费，其他款项至今未付。原告多次催促被告余广才、朱彩霞签订正式合同，并支付租金等费用，但被告余广才、朱彩霞以多种理由拖延和推脱。2020年12月15日，原告向被告余广才、朱彩霞发送律师函，要求解除合同、没收押金，并腾退商铺和结清租金费用，但被告余广才、朱彩霞未予理会，原告遂诉至法院。被告余广才、朱彩霞共同辩称，不同意解除合同，因为被告余广才、朱彩霞已经接近完成对案涉商铺的装修，并向做生意的供应商支付了定金200000元。被告余广才、朱彩霞之所以没有交纳租金，是因为原告一直没有与被告余广才、朱彩霞签订正式合同。之前案涉商铺存在漏水问题，但原告没有解决漏水问题，导致商铺的装修只能延迟。在原告没有修复漏水问题及签订正式合同前，被告余广才、朱彩霞是不会支付租金的。第三人刘巧述称，确认案涉商铺属于原告所有，第三人代表原告与被告余广才、朱彩霞签订临时租约，临时租约中被告朱彩霞签名和身份信息都是由被告余广才代签，被告朱彩霞也通过微信向第三人支付了临时押金10000元。之后原告多次让第三人通知被告余广才、朱彩霞签订正式合同、交纳水电押金等，但被告余广才、朱彩霞没有回复。被告余广才在2020年8月14日提出漏水问题，第三人于2020年8月20日处理了漏水问题，被告余广才之后也没有提出异议。2020年10月底，被告余广才提出商铺不能办理营业执照，第三人在2020年11月5日解决了该问题。2020年11月23日，原告通知第三人与被告朱彩霞签订正式合同，但被告朱彩霞以合同起租时间为2021年8月1日不合理为由拒绝签订。综上，第三人作为原告的代理人，有权处理签订临时租约等相关十一，但被告余广才、朱彩霞以各种理由拒绝支付租金及签订正式合同，有违诚信原则，请求法院支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.刘世镇系坐落于中山市××××××××××环明珠花园1层30卡（房地产权证号：粤房地权证中府字第0214029447号）的产权人，共有情况为单独所有。2020年6月12日，刘世镇作为甲方，朱彩霞作为乙方，签订临时租约,约定：甲方出租坦洲镇中环星座一层30卡给乙方；租期为5年，自2020年8月1日起租；首年租金为每月5000元，第二、三年租金均为每月6000元，第四、五年租金均为每月7000元，免租期至2020年7月31日止；乙方负责水电费及管理费，自交店日期开始；临时押金为10000元，签订正式合约时再加付5000元作为两个月押金及首月租金；本店不可作饮食，不可作住宿用途。甲方代表处签刘巧名，乙方处签朱彩霞名。诉讼中，刘世镇、余广才、朱彩霞、刘巧一致确认，案涉临时租约的甲方当事人是刘世镇，乙方处“朱彩霞”签名由余广才代签；案涉租赁物交付时间为2020年6月12日；朱彩霞于2020年6月12日通过微信向刘巧支付押金10000元；朱彩霞、余广才没有支付案涉商铺的租金；物业管理费为273元/月。此外，刘世镇、刘巧确认朱彩霞已支付2020年8月的物业管理费，并认为案涉临时租约的乙方当事人是余广才、朱彩霞，但余广才、朱彩霞认为其至少交纳了2020年7、8月的物业管理费，且案涉临时租约的乙方当事人是朱彩霞，余广才仅仅是代朱彩霞签名，余广才并非案涉临时租约的乙方当事人。2.刘巧与余广才的微信聊天记录显示：2020年7月29日，刘巧：“你好，朱小姐的先生，疫情影响刘先生过不来，正式合同他写好了，让我代签，你们什么时候有时间，约时间就签一下，把我们上次签的临时合同带上！”余广才：‘我这边刚开始装修，也要两个月左右才能开业，等刘先生方便过来再签合同吧！我也要下个月中旬出差回去。”2020年8月15日，刘巧：‘你好，于先生，明天早上有时间吗，约了师傅明天早上来处理水管，到之前提前联系你，请你开一下门。’余广才：“好。188×××××719，明天打这个电话开门。”2020年8月16日，刘巧向余广才发送漏水部位的照片，并表示：“你好，余先生，漏水问题我找师傅来处理了，他明天来批灰刷漆，弄三次就好了，不影响你装修，你今天就可以装修了。”2020年8月20日，刘巧：“余先生，刚刚管理处的杨小姐来看了，她说确定不是漏水。她说如果你还是觉得是漏水的话，你可以找她们了解一下。”余广才：“好的，有她这样说就放心了。”2020年8月26日，刘巧：“余先生，你好！房东先生说你约了明天签合同，你明天早点过来管理处这里签吧……”刘世镇与余广才的微信聊天记录显示：2020年9月4日，刘世镇：“余生，请转8、9二个月租金及水电押金，合共10500元……”余广才：“要明天。”2020年9月24日，刘世镇：“余生，管理费请也要交了……”余广才：“今天不可能，刚从银行办好手续出来，银行卡要等通知，过几天才能拿。”2020年9月25日，刘世镇：“余生，看来我的想法是错了，你根本没有打算遵守承诺，我唯有依法处理。”余广才：‘那就依法处理好了，租铺定金我已按照你说的方式转给他人了，直到现在我们的正式合同都还没有签好，你的问题我理解了，但是我发生的问题，你却不是同等对待，既然这样，在我没有拿到我们的签约合同之前，我是不会给你转账了。”2020年9月26日，刘世镇向余广才发送顺丰快递邮单的照片，并表示：“余生，我已经签署正式租约并昨天由顺丰快递送给中环星座管理处杨经理收，我已委托他们带班，应该一两天他们会联系你，到时候请你跟朱女士一起去签。”2020年10月21日，刘世镇：“余生，我朋友刘小姐问你什么时候去管理处，她拿好房产证明给你查看！”余广才：“星期一上去。”3.2020年12月15日，刘世镇向余广才、朱彩霞分别邮寄律师函，要求解除案涉临时租约、没收押金10000元、腾退交还案涉租赁物及支付租金、物业管理费等费用。同年12月17日，刘世镇向余广才邮寄的律师函由余广才父亲余和利签收。向朱彩霞邮寄的律师函被退回。同年12月19日，刘世镇通过微信向余广才发送解除临时租约的律师函，余广才表示也在准备资料起诉刘世镇，并要求刘世镇提供地址方便接收律师函。4.诉讼中，刘世镇主张余广才、朱彩霞在装修案涉租赁物之前经过其同意，但不确认租赁物目前的装修情况。余广才、朱彩霞则认为案涉租赁物目前除了因维修漏水而敲掉的部分，其他部分均已装修完毕，仅剩余最后一次涂油漆和安装灯具，并提供装修报表为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典实施前，应适用事实发生时的法律、司法解释。关于案涉临时租约乙方当事人的身份问题。刘世镇主张余广才为该临时租约的乙方当事人，但合同的当事人的身份应首先以合同的签订情况作为依据。而案涉临时租约上并没有余广才的签名，且案涉临时租约明确记载的乙方当事人为朱彩霞，刘世镇也没有其他证据证明余广才为案涉临时租约的乙方当事人，朱彩霞、余广才对此亦不予确认，刘世镇以此为由主张余广才对案涉债务承担责任，缺乏事实依据，本院予以驳回。余广才代朱彩霞在案涉临时租约落款乙方处签名，并由朱彩霞直接向刘世镇支付押金10000元，朱彩霞对此予以确认，故朱彩霞为案涉临时租约的乙方当事人。案涉临时租约系刘世镇与朱彩霞的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。关于朱彩霞拒付租金、物业管理费是否有正当依据的问题。刘世镇主张朱彩霞自2020年8月1日起未交纳租金、自2020年9月1日起未交纳物业管理费构成违约。朱彩霞对此不予确认，辩称其未支付租金、物业管理费的原因系刘世镇未与其签订正式的商铺租赁合同，且案涉商铺存在漏水问题，刘世镇未履行维修义务，导致案涉商铺的装修延迟，故而拒付租金、物业管理费。对此，本院作如下分析：首先，从刘世镇、刘巧与余广才的微信聊天记录来看，刘世镇已多次提出与朱彩霞签订正式的商铺租赁合同，故双方未能签订正式的商铺租赁合同的责任不在刘世镇。其次，案涉临时租约并未约定签订正式的商铺租赁合同是朱彩霞支付款项的前提条件，且刘世镇通过微信要求余广才支付租金、物业管理费时，余广才未表示拒绝，并承诺会向刘世镇支付上述款项，故双方未签订正式的商铺租赁合同并非朱彩霞拒付租金、物业管理费的正当理由。最后，虽然余广才向刘世镇反映案涉商铺存在漏水问题，但微信聊天记录可以证明刘世镇已及时派人维修，且余广才、朱彩霞在此之后也未提出异议，故漏水的质量问题亦非其拒付租金及物业管理费的正当依据。据此，朱彩霞无正当理由拒绝支付租金及物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。关于案涉临时租约的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，朱彩霞经催告后无正当理由拒绝支付租金及物业管理费，刘世镇有权要求解除案涉临时租约。刘世镇于2020年12月19日通过微信向余广才发送解除合同律师函，解除的形式符合法律的规定，案涉合同于余广才收到该条微信之日即2020年12月19日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，朱彩霞应腾退案涉商铺，并支付自2020年8月1日起至案涉商铺实际腾退之日止的租金及占有使用费（其中2020年8月1日至2021年7月31日期间的租金为5000元/月、2021年8月1日至2023年7月31日期间的租金为6000元/月、2023年8月1日及其之后的租金为7000元/月）、自2020年9月1日起至案涉商铺实际腾退之日止的物业管理费（按273元/月计付）。对于押金，刘世镇主张不予返还，但缺乏相应的合同依据，故本院不予支持。至于朱彩霞关于其已对案涉商铺进行装饰装修的辩解，由于案涉合同因其违约而被依法解除，故其进行的装饰装修并非拒绝腾退商铺的合法依据，本院不予采纳。综上所述，刘世镇的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告刘世镇与被告朱彩霞于2020年6月12日签订的临时租约于2020年12月19日解除；二、被告朱彩霞于本判决发生法律效力之日起七日内腾退坐落于中山市××××××××××环明珠花园1层30卡（房地产权证号：粤房地权证中府字第0214029447号）；三、被告朱彩霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘世镇支付租金及占有使用费（计算方式：2020年8月1日至2021年7月31日期间的租金为5000元/月、2021年8月1日至2023年7月31日期间的租金为6000元/月、2023年8月1日及其之后的租金为7000元/月，按上述租金标准自2020年8月1日起计算至被告朱彩霞本判决第二判项义务履行完毕之日止）；四、被告朱彩霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘世镇支付物业管理费（计算方式：按273元/月的标准自2020年9月1日起计算至被告朱彩霞本判决第二判项义务履行完毕之日止）；五、驳回原告刘世镇的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7046元，减半收取3523元（原告刘世镇已预交），由原告刘世镇负担91元，被告朱彩霞负担3432元（被告朱彩霞于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告刘世镇）。如不服本判决，原告刘世镇可在判决书送达之日起三十日内，被告朱彩霞可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇二一年六月二十一日书记员  李德莲袁丽珣