文书内容湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初2655号原告：邵东邦盛置业有限公司，住所地邵东市大禾塘街道昭阳大道与绿汀大道交汇处（里安综合区06宗地As03栋）。法定代表人：刘嫦娥。委托诉讼代理人：何旻霖，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘琪，系该公司员工。被告：张两南，男，汉族，1980年8月27日出生，住邵东市。第三人：邵东长盛物业管理有限公司，住所地邵东市大禾塘街道文体路100号。法定代表人：丁学益。委托诉讼代理人：曾辉艳，系该公司员工。委托诉讼代理人：李秀蕾，系该公司员工。原告邵东邦盛置业有限公司（以下至判决主文简称“邦盛公司”）与被告张两南、第三人邵东长盛物业管理有限公司（以下至判决主文简称“长盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日受理后，适用简易程序，于同年6月22日公开开庭审理了本案。原告邦盛公司的委托诉讼代理人何旻霖和第三人长盛公司的委托诉讼代理人李秀蕾到庭参加了诉讼，被告张两南经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张两南向原告支付邦盛凤凰城一期ＡＳ03ａ栋101至102号商铺于2016年11月25日至2021年1月20日期间拖欠的租金193184元及违约金83467元（违约金暂计算至2021年4月30日，此后违约金以未付租金为基数按年利率15.4％的标准继续计算至租全付清之日止）；2.判令被告张两南向原告支付邦盛凤凰城一期ＡＳ03ａ栋131号商铺于2016年11月25日至2018年1月24日期间拖欠的租金29822元及违约金20109元（违约金暂计算至2021年4月30日，此后违约金以未付租金为基数按年利率15.4%的标准继续计算至租金付清之日止）；3.判令被告张两南向原告支付邦盛凤凰城一期ＡＳ03ａ栋132号商铺于2016年11月25日至2021年1月20日期间拖欠的金59625元及违约金25761元（违约金暂计算至2021年4月30日，此后违约金以未付租金为基数按年利率15.4%的标准继续计算至租金付清之日止），上述1-3项诉讼请求共计411968元；4.判令被告张两南承担本案的诉讼费、保全费等实现债权的费用。事实与理由：2013年1月1日，原告将名下位于邵东邦盛凤凰城Ａ区商铺交由其受托人长盛公司即本案第三人代租代管，并与长盛公司签订《商铺委托代租协议》。被告张两南于2015年1月25日与原告受托人长盛公司签订《房屋租赁合同》承租位于邵东市××道××道××期××栋××号商铺作为餐饮店使用，该房屋建筑面积共计263.25平方米。该商铺租赁期限为五年，自2015年1月25日起至2020年1月24日，免费租赁期10个月给被告作为房屋装修期，计租日期从2015年11月25日开始计算。被告于同日与原告受托人长盛公司签订《房屋租赁合同》承租位于邵东市××道××道××期××栋××号商铺作为餐饮店使用，该房屋建筑面积共计243.75平方米。该商铺租赁期限为两年五个月，自2015年1月25日起至2017年5月30日，免费租赁期10个月给被告作为房屋装修期，计租日期从2015年11月25日开始计算。上述租赁商铺租金前一年租金按建筑面积12元／平方米／月计算，第二年起每年在上一年租金基础上递增8%，以此类推。根据合同约定，被告应交第一年租金，须在签订本合同当日付清第一年全部房租及相关费用，第二年租金应在第一年租期期满前三个月向原告付清下一年度的全部租金及相关费用，以此类推。上述房屋租赁合同到期后，被告继续使用上述房屋，位于邦盛凤凰城期ＡＳ03ａ栋131号商铺，被告于2018年1月24日归还原告，位于邦盛凤鳳城一期ＡＳ03ａ栋101至102号商铺、132号商铺于2021年1月20日归还给原告。《房屋租赁合同》签订后原告按约定向被告张两南提供承租房屋，被告自2017年开始拖欠上述承租房屋租金。根据《房屋租赁合同》第三条第4款约定：乙方应及时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。因此，原告有权要求被告支付逾期支付租金产生的违约金，但本案中原告自愿按年利率15.4%的标准计算违约金。原告受托人长盛公司多次电话、发函催促被告张两南交纳租金，被告置之不理。截止至2021年4月30日，邦盛风凰城一期ＡＳ03ａ栋101至102号商铺拖欠的租金193184元及违约金83467元；邦盛风凰城一期ＡＳ03ａ栋131号商铺拖欠的租金29822元及违约金20109元；邦盛风城一期ＡＳ03ａ栋132号商铺拖欠的租金59625元及违约金25761元。综上，原告认为被告逾期支付租金的行为已严重侵犯原告的权利，特提起诉讼。被告张两南未作答辩，也未向本院提供相关证据。第三人长盛公司答辩，认可原告邦盛公司与长盛公司的委托代租协议，对原告的诉讼请求没有异议。经审理查明，2013年1月1日，原告邦盛公司将名下位于邵东邦盛凤凰城Ａ区商铺交由其受托人长盛公司即本案第三人代租代管，并与长盛公司签订《商铺委托租赁协议》。被告张两南于2015年1月25日与第三人长盛公司签订《邦盛凤凰城商铺租赁协议》承租位于邵东市××道××道××期××栋××号××号商铺作为餐饮店使用，该房屋建筑面积共计263.25平方米。该商铺租赁期限为5年，自2015年1月25日起至2020年1月24日，免费租赁期10个月给被告作为房屋装修期，计租日期从2015年11月25日开始计算。被告于同日与第三人长盛公司签订《邦盛凤凰城商铺租赁协议》承租位于邵东市××道××道××期××栋××号××号商铺作为餐饮店使用，该房屋建筑面积共计243.75平方米。该商铺租赁期限为5年，自2015年1月25日起至2020年1月24日，免费租赁期10个月给被告作为房屋装修期，计租日期从2015年11月25日开始计算。上述租赁商铺租金前一年租金按建筑面积12元／平方米／月计算，第二年起每年在上一年租金基础上递增8%，以此类推。根据合同约定，被告应交第一年租金，须在签订本合同当日付清第一年全部房租及相关费用，第二年租金应在第一年租期期满前三个月向原告付清下一年度的全部租金及相关费用，以此类推。位于邦盛凤凰城期ＡＳ03ａ栋131号商铺，第三人长盛公司与被告张两南于2018年1月24日解除131号商铺租赁合同，并将该商铺归还原告。位于邦盛凤鳳城一期ＡＳ03ａ栋101号、102号商铺、132号商铺，上述商铺租赁合同到期后，被告一直占用租赁商铺至2021年1月20日归还给原告。《邦盛凤凰城商铺租赁协议》签订后原告按约定向被告张两南提供承租房屋，被告已交付上述承租房屋一年租金（即已支付租金至2016年11月24日），此后被告一直拖欠原告租金未付。根据《邦盛凤凰城商铺租赁协议》第三条第4款约定：乙方应及时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金，本案中原告自愿按年利率15.4%的标准计算违约金。受托人长盛公司多次电话、发函催促被告交纳欠付租金及违约金，被告置之不理，故酿成诉讼。另查明，第三人长盛公司系受原告邦盛公司的委托与被告张两南签订《邦盛凤凰城商铺租赁协议》，第三人长盛公司对原告邦盛公司根据《邦盛凤凰城商铺租赁协议》的约定向被告张两南起诉收取租金不持异议。上述事实，有原被告的身份证明、商铺产权证明、商铺委托租赁协议、邦盛凤凰城商铺租赁协议、租金及违约金欠费明细以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告邦盛公司与第三人长盛公司签订《商铺委托租赁协议》，原告委托第三人长盛公司代表原告以第三人长盛公司的名义与承租方签订房屋租赁合同以及收取租金等权利，委托方邦盛公司与受托方长盛公司成立委托合同法律关系。第三人长盛公司接受原告邦盛公司的委托与被告张两南签订的《邦盛凤凰城商铺租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自义务。第三人长盛公司与被告签订的《邦盛凤凰城商铺租赁协议》中，双方约定租赁的期限为2015年11月25日至2020年11月24日，其中被告租用邦盛凤鳳城一期AS03a栋131号商铺，第三人长盛公司与被告于2018年1月24解除131号商铺租赁合同。被告租用邦盛凤鳳城一期AS03a栋101号、102号、132号商铺的租赁合同在2020年11月24日到期后仍为被告占用，被告至2021年1月20日将邦盛凤鳳城一期AS03a栋101号、102号、132号商铺归还原告。根据法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。因此，被告租用邦盛凤鳳城一期AS03a栋101号、102号、132号商铺的实际租赁期限至2021年1月20日。本案中，原告邦盛公司委托第三人长盛公司出租邦盛公司的房屋，并向被告依约履行了提供租赁房屋和交付给被告使用的义务，被告作为承租人应当按约交纳租金。根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。被告与第三人长盛公司签订《邦盛凤凰城商铺租赁协议》时，根据合同条款内容，被告知道或者应当知道其所租赁的商铺所有权归原告所有，被告亦应知悉长盛公司与邦盛公司之间的代理关系，故案涉《邦盛凤凰城商铺租赁协议》应当直接约束委托人邦盛公司与被告张两南。被告未及时依约向原告交纳租金，并经催告后在合理期限仍不履行，被告的行为构成违约，应当依约继续履行支付租金和支付违约金的义务。被告拖欠原告租金及违约金（原告自愿以未付租金为基数按年利率15.4％的标准计算）共计包括：1.邦盛凤凰城一期AS03a栋101号、102号商铺于2016年11月25日至2021年1月20日期间拖欠的租金193184元及违约金83467元（计算方式见附件1）；2.邦盛凤凰城一期AS03a栋131号商铺于2016年11月25日至2018年1月24日期间拖欠的租金29822元及违约金20109元（计算方式见附件2）；3.邦盛凤凰城一期AS03a栋132号商铺于2016年11月25日至2021年1月20日期间拖欠的租金59625元及违约金25761元（计算方式见附件2）。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十四条第一款、第九百一十九条、第九百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张两南应于本判决生效后30日内向原告邵东邦盛置业有限公司支付租金282631元及违约金129337元（违约金已计算至2021年4月30日，此后违约金以未付租金282631元为基数按年利率15.4％的标准继续计算至租金付清为止）。如义务人未在本判决指定期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取3740元，由被告张两南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  曾利华二〇二一年六月三十日法官助理朱臻玄代理书记员  曾 沛附相关法律条文:《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。第九百一十九条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。第九百二十五条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四被告经传票传唤，无正当理由拒不当庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附件1：            AS03a栋101号、102号商铺租金及违约金计算                  租金计算              违约金计算                  单价              面积              欠缴租金时间              天数              欠缴金额（元）                                          违约天数（至2021.4.30）              违约金按年利率15.4%（元）                  12.96               263.25              2016.11.25-2017.11.24              360               40941               2016/11/10              2021/4/30              1632              28582                   14.00               263.25              2017.11.25-2018.11.24              360              44226               2017/11/10              2021/4/30              1267              23970                   15.12               263.25              2018.11.25-2019.11.24              360               47764               2018/11/10              2021/4/30              902              18430                   16.33               263.25              2019.11.25-2020.11.24              360              51586               2019/11/10              2021/4/30              537              11850                   17.64               263.25              2020.11.25-2021.1.20              56              8666               2020/11/10              2021/4/30              171              634                                               租金合计：                            193184                                                         83467                   AS03a栋131号商铺租金及违约金计算                  租金计算              违约金计算                  单价              面积              欠缴租金时间              天数              欠缴金额（元）                                          违约天数（至2021.4.30）              违约金按年利率15.4%（元）                  12.96               162.5              2016.11.25-2017.11.24              360               25272               2016/11/10              2021/4/30              1632              17643                   14.00               162.5              2017.11.25-2018.1.24              60              4550               2017/11/10              2021/4/30              1267              2466                                               租金合计：                            29822                                                         20109       附件2：            AS03a栋132号商铺租金及违约金计算                  租金计算              违约金计算                  单价              面积              欠缴租金时间              天数              欠缴金额（元）                                          违约天数（至2021.4.30）              违约金按年利率15.4%（元）                  12.96               81.25              2016.11.25-2017.11.24              360               12636               2016/11/10              2021/4/30              1632              8822                   14.00               81.25              2017.11.25-2018.11.24              360              13650               2017/11/10              2021/4/30              1267              7398                   15.12               81.25              2018.11.25-2019.11.24              360               14742               2018/11/10              2021/4/30              902              5688                   16.33               81.25              2019.11.25-2020.11.24              360              15922               2019/11/10              2021/4/30              537              3657                   17.64               81.25              2020.11.25-2021.1.20              56              2675               2020/11/10              2021/4/30              171              196                                               租金合计：                            59625                                                         25761