安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1124民初1598号 原告（反诉被告）：滁州豪信置业有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇大吴路88号商业楼第五间门面，统一社会信用代码91341124MA2N99GW95。 法定代表人：孙继召，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：盛楠，安徽安泰达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯鸣，女，1983年8月26日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 委托诉讼代理人：刘炳武，江苏巨楷律师事务所律师。 原告（反诉被告）滁州豪信置业有限公司（以下简称豪信公司）与被告（反诉原告）冯鸣商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理后，依法适用简易程序。诉讼中，被告冯鸣提起反诉，本院决定反诉与本诉合并审理，于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告豪信公司的委托诉讼代理人盛楠，被告冯鸣及其委托诉讼代理人刘炳武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪信公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行原、被告双方签订的《全椒县商品房预售合同》，支付剩余房款600000元；2、依法判令被告依照合同的约定支付逾期付款违约金75003元（总房款750032*10%）；3、本案的律师费3500元及诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告欲购买全椒x春暖花开商品房一套。2017年8月18日，原、被告双方签订了《全椒县商品房预售合同》，约定被告购买全椒碧桂园春暖花开x幢x单元x室房屋，总房款为750032元整，被告应于2017年8月18日支付首期房款150032元，2017年9月19日前应支付下剩房款600000元（银行按揭）。截止起诉之日，被告仅支付150032元，剩余房款600000元仍未支付。原告曾多次催告，并以《已到期应缴款通知书》的形式要求被告支付合同约定的剩余购房款，但被告对此消极履行。被告逾期支付房款的行为损害原告的合法权益，故诉至法院请求判如所请。 冯鸣辩称，1、双方签订的《全椒县商品房预售合同》应当解除，不应当继续履行。豪信公司在签订合同时明知20%的首付不能满足银行对按揭首付的要求，却欺骗消费者说20%首付即可，导致后期涉案房产无法办理按揭贷款，合同无法履行。即使豪信公司没有欺骗，因银行对首付要求高于20%，冯鸣也没有任何过错，双方合同还是应当解除。2、合同不能履行是豪信公司违约所致，冯鸣没有任何过错，不应当承担任何责任。因此律师费、诉讼费也应当由豪信公司负担，冯鸣不应承担。综上，请求驳回豪信公司全部诉讼请求。 冯鸣向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《全椒县商品房预售合同》，反诉被告退还反诉原告房款150032元，并从2017年8月19日开始按照年6%的利率支付资金占用费用至房款付清之日；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告在2017年签订《全椒县商品房预售合同》（至今反诉被告也未将该合同交给反诉原告）。反诉原告按照反诉被告的要求支付了房价20%的首付150032元，根据反诉被告的要求，提供了办理中国银行按揭贷款的材料，反诉被告收取材料后若干天，告诉反诉原告说银行要求首付30%，后又说要40%，反诉原告多方筹措才凑足20%的首付，无法筹措首付30%的款项，更无法筹措40%，反诉被告的要求远远背离了合同约定。现反诉原告认为，反诉被告恶意欺骗反诉原告，谎称首付20%房款即可，事实首付20%根本无法办理银行按揭，反诉被告欺骗反诉原告签订购房合同，合同应当予以解除，反诉被告应当退还房款并按照年利率6%支付资金占用费用。 豪信公司反诉辩称，原、被告双方签订的《全椒县商品房预售合同》已依法成立且合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。反诉原告逾期支付剩余房款600000元，已构成严重违约，根据《全椒县商品房预售合同》第七条第二款之规定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金，但违约金总额不得超过合同约定总房价款的10%。即反诉原告无权解除合同，其应当继续履行《全椒县商品房预售合同》，依照合同的约定向原告支付剩余房款600000元并支付逾期付款违约金。需要说明的是，原告不是银行按揭贷款关系中的当事人，银行按揭贷款是被告与银行之间的一种借贷关系，被告能否成功贷款取决于其是否符合相关放贷银行的贷款条件。原告不负责审查被告是否具备贷款资格，也无法保证一定可以进行贷款，按揭贷款是被告自行选择的一种付款方式，其应当对该付款方式的法律后果有明确的认知，并承担相应的法律后果。同时在房屋买卖合同关系中，按照合同约定支付房款是房屋买受人无可推卸的义务，贷款支付只是买受人支付房款的一种，并不是唯一的支付方式，无法贷款并不能成为被告拒绝支付房款的理由。原、被告双方在签订《全椒县商品房预售合同》的同时，也签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，被告也确认其已知悉贷款政策且符合贷款条件，才选择了贷款方式付款。综上，反诉原告要求解除合同缺乏事实和法律依据，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年8月18日，冯鸣（乙方，买方）与豪信公司（甲方，卖方）签订了《全椒县商品房预售合同》及补充协议，约定：冯鸣购买豪信公司建造的碧桂园·春暖花开03幢1单元1802室房屋，房屋总价款为750032元；付款方式为按揭分期付款，冯鸣须在签订《商品房买卖合同》时支付该商品房总房价款的20%给豪信公司，即150032元，在2017年9月19日前支付总房价款的80%（银行按揭款项），即600000元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不得超过合同约定总房价款的10%。合同还对其他事项进行了详细约定。 同日，冯鸣（乙方）与豪信公司（甲方）签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，协议约定：乙方已明确知悉国家、地方政府以及贷款审批机构现行的贷款政策情况，根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择采取以下第1种住房抵押贷款方式支付楼款：（1）该商品房的总房价款为750032元，其中80%（即贷款金额为600000元）乙方以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方；无论乙方选择本协议约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的（下简称“差额款项”），则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额自行支付给甲方。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之五计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款10%的违约金；若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择：（1）将该差额款项自行支付给甲方；（2）或与甲方签订补充协议，变更付款方式。乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议，且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，乙方按应付而未付款的每日万分之五计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款10%的违约金。 《全椒县商品房预售合同》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》签订后，冯鸣于当日向豪信公司支付了购房首付款150032元（含定金20000元），剩余房款600000元冯鸣申请银行按揭贷款，因首付款比例提高等原因，冯鸣按揭贷款未能获得审批。冯鸣按揭贷款未果后，提出要求退房，但双方未能协商一致，遂引发诉讼。 以上事实，有双方当事人陈述及豪信公司提交的《全椒县商品房预售合同》及附件、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、签约特别提示，冯鸣提供的购房款收据、《碧桂园出暖花开按揭业务须知》、预抵押收据、个人征信记录等证据在卷予以证实。 本院认为，豪信公司与冯鸣签订的《全椒县商品房预售合同》及附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同约定冯鸣应通过银行按揭方式支付下剩房款60万元，但因购房款首付比例提高等原因，冯鸣申请银行按揭贷款未能获得批准，且房款数额较大冯鸣自称无力自行补足差额款项，豪信公司也无证据证明冯鸣具有自行支付房款的能力，冯鸣不能支付剩余房款，其不存在恶意违约的情形，合同继续履行对冯鸣有失公允，其履行不能也会给豪信公司带来合同目的无法实现的法律后果，故冯鸣诉请解除涉案《全椒县商品房预售合同》，本院予以支持。因冯鸣系违约方请求解除合同，故冯鸣无权要求豪信公司承担已付购房款利息。对于冯鸣辩称，冯鸣在房屋买卖过程中不存在违约行为，其没有支付剩余房款，不能归责于冯鸣，故冯鸣不应当承担违约责任。本院认为，冯鸣是具有完全民事行为能力的成年人，购买房屋是人生大事，支付购房款是基本义务，其应当清楚签署一系列购房合同、协议可能产生的法律后果，银行按揭贷款政策是公开的，冯鸣购房前理应根据自身收入等情况对贷款政策进行适当了解，选择切实可行的贷款方案，避免出现不能付款等违约情形。并且豪信公司与冯鸣在《银行按揭及公积金付款方式补充协议》中对贷款未获批准约定了解决方案，即：“（1）将差额款项自行支付给甲方；（2）或与甲方签订补充协议，变更付款方式。”根据该约定，冯鸣按揭贷款未获批准应选择自行支付或协商变更付款方式，该约定并没有赋予冯鸣解除合同的权利，且冯鸣也未能提供证据证明按揭贷款未获批准与其无关或豪信公司存在欺诈行为，故冯鸣未能自行支付购房款，也未能与豪信公司协议变更付款方式，违反了预售合同及该协议的约定，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同因冯鸣违约被解除，故对豪信公司主张违约金的诉请，本院予以支持；鉴于约定的违约金过高，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定冯鸣按总房款的5%即37501.5元支付违约金。至于冯鸣辩称，豪信公司存在欺诈行为，因无证据支持，且与事实不符，故对冯鸣该辩称意见，本院不予采信。对豪信公司要求冯鸣承担律师费，因豪信公司没有提供律师费用支出票据，且双方对该费用的负担没有明确约定，故对豪信公司该请求，本院不予支持。 综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）滁州豪信置业有限公司与被告（反诉原告）冯鸣签订的《全椒县商品房预售合同》及附件； 二、原告（反诉被告）滁州豪信置业有限公司返还被告（反诉原告）冯鸣购房款150032元； 三、被告（反诉原告）冯鸣支付原告（反诉被告）滁州豪信置业有限公司违约金37501.5元； 上述第二、三两项相抵后，原告（反诉被告）滁州豪信置业有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）冯鸣购房款112530.5元； 四、驳回原告（反诉被告）滁州豪信置业有限公司其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）冯鸣其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5292.5元，反诉费1956元，合计7248.5元，原告滁州豪信置业有限公司负担5292.5元，被告冯鸣负担1956元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  吴玉才 二〇二一年六月十五日 书记员  钟晶晶 附本案适用相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附本院兑现款账户： 开户银行：安徽全椒农村商业银行股份有限公司营业部 名称：全椒县人民法院 账号：2000××××9832