大连市中山区人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽0202民初4171号原告：第一东方（辽宁）物业服务有限公司。住所地：大连市中山区职工街87号5层。法定代表人：杨杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑洪锁，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳青，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。被告：潘大生，女，1975年9月6日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王会杰，系辽宁君连律师事务所律师。原告第一东方（辽宁）物业服务有限公司与被告潘大生物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告第一东方（辽宁）物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑洪锁、李艳青、被告潘大生的委托诉讼代理人王会杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告第一东方（辽宁）物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业费18450元，支付逾期付款违约金5535元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年7月18日“泛华领城”开发商大连泛华房屋开发有限公司(以下简称“泛华公司”)与第一东方(大连)物业服务有限公司(以下简称“第一东方大连公司”)签订了《前期物业管理服务合同》。2016年11月8日，经三方协商一致，第一东方大连公司将该合同乙方项下的全部权利义务转让原告，泛华公司与原告继续履行《前期物业管理服务合同》，因该合同产生的债权债务均由原告承担。合同约定的物业费标准为每月每平米3.2元(建筑面积)，逾期违约金按应交金额的日3%收取。被告系“泛华领城”614业主，房屋建筑面积50.8平方米，2010年7月16日入住，自2011年7月至2020年12月欠付物业费累计18471元、违约金5541元(合计24012元)。原告多次向被告催收欠付物业费，被告拒不履行交费义务。被告辩称：一、原告主体不适格。原告在起诉状中自称案涉物业系2008年7月18日由建设单位泛华公司与第一东方大连公司签订《前期物业服务合同》，原告于2016年11月8日与第一东方大连公司和泛华公司签订三方协议，取得相应债权，并由原告继续履行第一东方大连公司与泛华公司之间签订的《前期物业服务合同》。依据前述原告在起诉状中的自述内容可知，原告并没有就案涉物业与建设单位泛华公司之间签订《前期物业服务合同》，也没有与被告潘大生之间直接签订《物业服务合同》，而从原告提供的两份《前期物业管理委托合同》来看，两份合同中的甲方印章明显不同，真实性无法认定。并且，依据《大连市物业服务收费管理实施细则》第11条之规定，前期物业服务合同中首次认定的的临时物业服务收费标准需要物价主管部门根据小区的建设规模和物业服务企业的服务能力，参照物业服务收费等级指导标准认定临时物业服务收费标准，且有效期限为一年。依据国务院颁布的《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”的规定，原告或者第一东方大连公司应当通过招投标程序在中标后方有权与建设单位签订前期物业服务合同，然而本案原告或者第一东方大连公司均未通过该法定程序签订《前期物业服务合同》，违反了行政法规的强制性规定。依据《民法典》第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的规定，案涉《前期物业服务合同》不具有法律效力。因此，原告无权向被告主张权利。而且，原告或者第一东方大连公司、泛华公司均没有向被告履行所谓债权转让的通知义务，依据《民法典》第546条的规定，该债权转让行为对被告不发生法律效力。因此，原告没有向被告收取物业费的合同依据和事实依据。二、原告按照每平方米3.2元的标准收取物业费没有法律依据。经查询，原告系2016年5月6日经大连市中山区城市建设管理局行政许可取得三级资质的物业服务企业（许可号：中暂16002号）。根据《大连市物业服务收费管理实施细则》（大发改收费字[2009]449号）第七条和第八条的规定，住宅小区物业费实行政府指导价，三级资质的物业服务企业应按照每月每建筑平方米0.4元-0.7元（含0.4元）标准收取物业费的规定。原告按照每月每平3.2元标准收取物业费没有法律依据。而且，案涉物业仅是普通住宅，原告的收费标准比别墅都要高，属于违法收取费用行为。三、案涉物业存在房屋质量问题，第一东方大连公司没有按照之前的承诺向被告进行赔偿或者履行维修义务。被告接收房屋后就发现房屋存在诸多质量问题，返潮长毛、多处壁纸脱落、橱柜严重裂缝无法正常使用等。当时将情况反馈物业公司，物业公司查看现场情况后承诺给予维修或者进行赔偿。直到今天，房屋存在的质量问题不但没有解决，反而问题越来越严重，造成房屋根本无法居住使用，长期闲置。而且物业公司将自身的责任推的一干二净，将之前承诺抛诸脑后，严重违反诚信原则和全面服务的义务。四、案涉物业系住宅，依法只能用于居住使用，但是被告房屋所在的楼层（6楼）不但开设有小超市而且还经营有具有很大安全隐患风险的菜鸟驿站，不但形成噪音污染，而且在疫情期间，大批快递、包裹每天都在该楼层进出增加感染新冠的风险，而原告却不履职。另外，原告未经业主同意在六楼的公共区域私设快递箱取得收益，侵害业主的合法权益；将一楼的停车位进行出租，取得收益。对于取得的收益依法应归全体业主共有，但物业公司从不向业主进行公布具体使用情况，更没有让业主获益。一楼的酒店，在疫情期间仍然经营，增加整个大楼业主的防疫风险。这些事实均证明原告没有尽到物业管理职责，没有提供质价相符的物业服务，根本没有权利向业主收取高额的物业费，更没有权利向被告主张高额的违约金。五、原告主张2011年7月至2020年12月期间的物业费，其中原告就2011年7月至2018年1月期间物业费的诉请因已过诉讼时效而丧失胜诉权。《民法总则》实施后，自2017年10月1日起诉讼时效期间为三年。原告于2021年1月28日起诉，依据《民法总则》和《民法典》第188条的规定，即使仅仅依据诉讼时效的规定，原告也无权向被告主张2018年1月之前的物业费。综上，原告无权向被告收取物业费，恳请法庭依法驳回原告全部诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：2008年7月18日，“泛华领城”开发商泛华公司与第一东方大连公司签订《前期物业管理委托合同》。2016年11月8日，泛华公司与原告签订《前期物业管理委托合同》。合同约定的物业费标准为每月每平米3.2元（建筑面积），逾期违约金按应交金额的日0.3%收取，收取物业费时间为每季度前十天收取。2017年11月30日，第一东方大连公司与原告签订债权转让协议，第一东方大连公司同意将2008年7月18日至2016年11月7日期间各业主、租户欠缴的物业费、违约金、孳息及其他费用等全部债权无偿转让给原告，原告同意受让上述债权。被告系“泛华领城”614业主，房屋建筑面积50.8平方米，2010年7月16日入住，2011年7月至2020年12月期间欠付物业费18450元、违约金5535元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”据此，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主，“书面催交”系原告提起诉讼的前置程序。原告庭审中提供的催缴物业费照片无法提供证据的原始载体，现有证据无法体现拍摄时间，且历经多年的多份催款函无论是形式还是内容上均高度雷同，与常理不符，该证据不足以证明原告曾向被告书面催交过物业费，原告尚未完成书面催交通知行为，原告应以合理方式书面通知后，方可起诉，故原告起诉不符合起诉条件，应予驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告第一东方（辽宁）物业服务有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员 王 婧二〇二一年六月三日书记员 罗美微