河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0802民初2168号 原告：谢美玉，女，1982年2月2日出生，满族，住河北省承德市双桥区。 被告：承德东大房地产开发有限责任公司，住所地河北省承德市双桥区火车站北山会龙山庄41号楼，统一社会信用代码911308026773681063。 法定代表人：郑甘家，职务：经理。 委托诉讼代理人：赵琳，河北紫胤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔一，承德东大房地产开发有限责任公司员工。 原告谢美玉与被告承德东大房地产开发有限责任公司（以下简称东大地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月23日公开开庭进行了审理。原告谢美玉，被告东大地产公司的委托诉讼代理人赵琳、乔一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 谢美玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金15000.00元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年1月4日从被告处购买房屋，并与被告签订商品房买卖合同。合同签订后，原告依约定交付购房款。被告于2016年6月1日交付房屋。原告入住后，被告一直未通知办理房屋产权证书。合同第十五条约定，出卖人应在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因造成买受人不能在规定期限取得产权证书，买受人不退房，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。故被告应按购房合同承担以上违约金。 东大地产公司辩称，1、原告要求支付违约金已超过法定诉讼时效。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案被告于2016年6月1日向原告交付房屋，按合同约定原告现在主张权利已经超过诉讼时效。另外，关于违约责任，合同中明确约定违约金是已付房款的3%，与违约时间长短无关，原告未在诉讼时效届满前向被告主张权利，故应驳回其诉讼请求。2、被告无违约，不应承担违约责任。双方签订的商品房买卖合同第十五条涵盖两个信息，第一，出卖人所负的义务是提供资料向登记机关备案，此义务并未涉及违约责任。第二，如因出卖人原因导致不能在规定期限内办理房产证才产生违约责任，但合同并未约定办理产权证期限，据此要求出卖人承担违约责任的条件不明。3、被告未在365日内向产权登记机关提供资料备案并非被告原因所致，被告对此无过错。买卖合同虽约定出卖人应在交房后365日内向产权登记机关提供备案资料，但该资料应具备完整性，原告无法办理房屋产权证书系因原有铁路桥使大型消防车无法进入，外部消防验收不合格，该责任不在被告。被告开发建设原告小区的房屋具有合法的行政规划审批手续。承德市行政审批局出具的“由于小老虎沟铁路桥原因，消防车无法进入，综合评定该工程消防验收不合格”消防验收意见、承德市住建局出具的“该小区坐落的位置由于只有一个出入口，且此口是个限高的火车道地穿，大型消防车进不来导致消防不合格，无法办理房本”信访答复，以及“市解遗办”出具的允许容缺办理房本文件，亦可证明导致延期办理产权证的原因不在被告，也并非被告所能决定。对容缺办理房屋产权证书被告不存在任何过错，故原告的主张无事实和法律依据。4、参照此类案件的相关判例，应驳回原告的起诉。目前行政机关同意在缺少消防验收的情况下为该小区办理房产证，容缺办理恰恰证明目前该小区产权资料不全的现状。产权登记所需资料备案为行政行为，被告提供资料能否备案是确定双方纠纷如何解决的前提，因此，在产权登记部门未确定能否办理登记备案情况下，此类纠纷暂不宜受理。即使目前该小区可以办理房产证，但仍无法完成正常备案，其情形与之前本质上无异，故宜驳回原告的起诉。5、违约责任具有补偿性，本案原告并未因违约行为产生损失。《民法典》第五百七十七条规定了赔偿损失作为承担违约责任的一种形式，首先应当证明因违约行为产生了损失，而本案原告并未因被告的行为产生损失，故被告不应承担责任。 原告提交了商品房买卖合同一份，拟证明按照该合同第十五条约定，被告应承担违约责任。被告对原告提交证据的真实性无异议，但认为不能实现原告的证明目的。被告提交了以下证据：1、商品房买卖合同一份，拟证明合同第十五条约定了办理房产证提交材料的备案期限和违约责任的适用条件；2、交房手续一份，拟证明原告签字确认接收房屋，房屋交付完成；3、建设工程消防验收意见书一份，拟证明涉案房屋消防验收合格，但由于小老虎沟铁路桥原因，消防救援车无法进入，综合评定该工程消防验收不合格，非被告原因导致消防验收不通过；4、信访事项处理意见书一份，拟证明承德市住建局答复北欧云著（会龙山庄）业主，无法办理房本系由外部消防不合格原因所致；5、承德市房地产开发项目清理规范工作领导小组专题会议纪要［（2020）6-2号］，拟证明由于消防通道问题影响消防验收，导致该小区不能办理房屋产权登记，政府同意在除小老虎沟铁道桥消防因素外，其它条件满足政策要求时为该项目容缺办理房产证；6、承德市财政局关于解决小老虎沟铁路项目地穿项目资金来源的意见（承财城建［2014］67号）、承德市人民政府关于落实承德市人大常委会对承德市人民政府关于贯彻实施消防法情况报告的审议意见的报告［承市政（2016）91号］，拟证明解决小老虎沟的消防问题是政府职责，而非被告的责任和义务。原告对被告提交的以上证据均不予认可。 经庭审质证，本院对原、被告所提交证据的真实性予以采信。 本院经审理认定事实如下：2014年1月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的会龙山庄小区7-1-502室房屋一套，房屋价款498733.00元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”上述合同签订后，被告于2016年2月4日将上述房屋交付原告。因涉案房产一直无法办理房屋产权证，原告多次向被告主张权利。2021年2月26日，承德市住房和城乡建设局向北欧云著（会龙山庄）业主送达《信访事项处理意见书》，确认由于会龙山庄小区坐落的地理位置只有一个出入口，且此口系限高的火车道地穿，大型消防车无法进入，外部消防不合格，未能办理房屋产权证。经“市解遗办”对该项目问题梳理后，提出了在该区域建设模块消防站的解决方案，准予开发企业不动产初始登记和转移登记。目前，开发企业已按照业主入住顺序通知办理房屋产权登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。按照该约定，被告承担违约责任的首要前提是要因被告原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书。事实上，被告东大地产公司在完成向原告交房后，会龙山庄小区因唯一出入口为限高火车道地穿，大型消防车无法进入小区，致使外部消防不合格，无法办理房屋产权登记，该状况非因被告原因所致，不符合双方合同第十五条约定的支付违约金的条件，故原告主张判令被告支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回原告谢美玉的诉讼请求。 案件受理费减半收取88.00元，由原告谢美玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  孟庆九 二〇二一年六月二十八日 书记员  孙 超