陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终10825号 上诉人（原审原告）：兰怀荣，男，1979年1月18日出生，汉族，亚华煤电集团公司会计，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：王**，陕西金镝（榆林）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思隆，陕西金镝（榆林）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张丽娜，女，1988年5月13日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：贾新云，陕西学进律师事务所律师。原审第三人：西安微联房地产信息咨询服务有限公司，住所地西安曲江新区。法定代表人：程俊丽。 委托诉讼代理人：吴磊，男，1976年2月20日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。上诉人兰怀荣因与被上诉人张丽娜及原审第三人西安微联房地产信息咨询服务有限公司（以下简称微联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初4529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。兰怀荣上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判为支持其诉讼请求；3.诉讼费由张丽娜负担。事实和理由：微联公司作为居间方，在合同双方达成租赁的合意后，微联公司的权利义务也随即消灭。微联公司未取得合同双方授权的情况下，与张丽娜的微信聊天记录不能发生合同解除的法律效力。如不依据合同相对性审查解除合同的主体，必然导致合同效力的不稳定。张丽娜未以任何方式向其发出解除合同的意思表示，双方的租赁合同继续有效。张丽娜是否搬离房屋与合同是否解除无关。张丽娜提供的短信记录截图，不能证明其拒绝收房。张丽娜并未履行交付手续。其未委托微联公司收房，张丽娜将房屋钥匙转交给微联公司的行为不能视为交付了房屋使用权。承租人搬离房屋并不表明已将房屋的占有使用权交给了出租人，如认可此种行为，将会造成房屋交接陷入无序和不稳定状态。一审认定事实错误，适用法律错误。 张丽娜辩称，其在2019年11月已通知微联公司不再打算续租，微联公司也将其意思向兰怀荣进行了转达，兰怀荣在微信中明确回复好的，表示继续寻找租户，说明兰怀荣同意与其解除租赁关系。2019年11月12日，其搬离涉案房屋。搬离时需要在物业公司办理搬离手续，而物业公司必须和房东核实后才予以放行，门卫当场打电话给兰怀荣，兰怀荣明确表示同意，其才能顺利从该房屋中搬离。因此，兰怀荣始终是知道且同意解除合同事宜的。其在搬离后第二天即11月13日通知兰怀荣的委托人沈振兵来办理收房手续，但对方拒绝收房，无奈其于2019年12月1日将房屋钥匙、门禁卡、水电卡通过UU跑腿交还给微联公司，双方之间的租赁合同已经完全解除且腾房完毕。兰怀荣的上诉请求无事实依据，应予以驳回。微联公司述称，其对本案没有意见。兰怀荣与张丽娜交接时其没有在场，其不清楚发生了什么事情。事后了解到双方有口角，没有完成交接。后张丽娜委托UU跑腿将钥匙送到其处。兰怀荣向一审法院起诉请求：1.解除其与张丽娜签订的房屋租赁合同；2.张丽娜立即履行交房手续、腾退房屋并恢复原状；3.张丽娜向其支付欠交房租3万元（实际房租计算至张丽娜实际返还房屋之日）；4.张丽娜向其支付自2019年11月11日起至张丽娜实际返还房屋之日，按应付租赁期房租每日千分之五计算的违约金（暂计至2020年9月21日的违约金为47250元）；5.张丽娜支付欠交的物业费、水电费、暖气费等费用暂计1031.92元（实际产生费用计算至交房之日）；6.诉讼费（含保全费）由张丽娜负担。一审法院认定事实：2019年6月10日，案外人沈振兵代兰怀荣（出租方）与张丽娜（承租方）经微联公司居间就西安市曲江新区XX园XX幢XX单元XX室房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定：1.租期自2019年6月10日至2020年6月9日，月租金5000元，房租每半年一付，张丽娜应分别于2019年6月10日、2019年11月10日支付半年房租3万元，张丽娜还应于签订合同时一并支付一个月租金5000元作为押金；2.租赁期内的供暖费、物业管理费等承租方因使用房屋发生的各项费用由承租方承担；3.租赁期内，单方终止合同，需提前一个月通知对方，违约方需承担一个月租金作为违约金；4.合同解除，承租方应将房屋按约定时间交还甲方，逾期超过15日，出租方有权直接收回房屋，承租方承租房屋内遗留物品视为放弃所有权，出租方有权处理承租方留在租住处的物品并更换门锁。同日，沈振兵代兰怀荣收取张丽娜交付的房租（2019年6月10日至2019年12月9日）3万元及押金5000元。张丽娜提交微信聊天记录及转账凭证，证明其已于2019年10月27日交纳租赁房屋2019年11月15日至2020年3月15日的采暖费及2019年10月1日至12月31日的物业服务费等。2019年11月1日，张丽娜方向微联公司提出打算不再续租。2019年11月8日，微联公司告知兰怀荣，张丽娜已确定不再续租，并表示张丽娜过几天就腾房，如有人看房张丽娜可以配合，兰怀荣回复“好的，那就发布信息，打问新租户”。2019年11月12日，张丽娜经兰怀荣同意搬离租赁房屋。2019年11月13日，兰怀荣委托沈振兵收房，双方因退费问题产生争议，兰怀荣最终未收房。由于兰怀荣不收房，张丽娜于2019年12月1日将租赁房屋的卡及钥匙通过UU跑腿交给微联公司，微联公司前往租赁房屋检查后于12月9日告知兰怀荣。审理中，兰怀荣提交物业费欠交明细表，证明截至2020年6月15日租赁房屋欠交物业费1031.92元，但该表未能看出欠费期间，也未加盖公章，其同时提交收据证明其已垫付租赁房屋自2020年至2021年3月31日的采暖费、物业费等相关费用。兰怀荣就本案申请诉前保全，一审法院作出（2020）陕0113财保611号民事裁定，兰怀荣因此支付保全费380元。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。兰怀荣、张丽娜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，兰怀荣将租赁房屋交付张丽娜使用，张丽娜向兰怀荣支付了2019年6月10日至2019年12月9日的房租3万元及押金5000元。张丽娜于2019年11月8日通过微联公司明确告知兰怀荣提前解除合同，兰怀荣回复微联公司“好的，那就发布信息，打问新租户”足以表明兰怀荣当时已同意解除合同。在兰怀荣、张丽娜达成解除合同的合意及张丽娜腾房后，双方虽就退费问题产生争议，但兰怀荣不应因此拒绝接收张丽娜退回的租赁房屋，张丽娜因兰怀荣拒绝收房于2019年12月1日通过微联公司向兰怀荣交还租赁房屋的钥匙及卡的行为未有不妥，且微联公司也随即告知了兰怀荣，双方签订的合同在当时已实际解除。按照合同约定，张丽娜应当向兰怀荣支付一个月租金即5000元作为提前解除合同的违约金，而张丽娜已经以5000元押金冲抵该违约金，故张丽娜已按合同约定承担了违约责任。据此，兰怀荣在本案中提出的前4项诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。关于兰怀荣诉请张丽娜支付物业费等费用，张丽娜只承担其租赁期间产生的费用，兰怀荣提交的证据不足以证明张丽娜在租赁期间有欠费的事实，对该项诉请，依法不予认可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:驳回原告兰怀荣的诉讼请求。案件受理费1757元及保全费380元，由兰怀荣自行负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，兰怀荣与张丽娜签订的《房屋租赁合同》 为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，兰怀荣将房屋交付张丽娜使用，履行了出租人的义务，张丽娜亦依约向兰怀荣支付了2019年6月10日至2019年12月9日的租金3万元及押金5000元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人协商一致，可以解除合同。本案查明，双方合同履行中，张丽娜于2019年11月8日通过微联公司告知兰怀荣提前解除合同，兰怀荣回复微联公司“好的，那就发布信息，打问新租户”。一审依此认为该情形足以表明兰怀荣当时已同意解除合同，并无不妥。关于涉案房屋交还问题，经查，张丽娜于2019年12月1日通过微联公司向兰怀荣交还涉案房屋钥匙及卡，微联公司亦随即告知了兰怀荣，故一审认为双方签订的合同在当时已实际解除，与法不悖，本院予以确认。合同约定，张丽娜应支付兰怀荣一个月租金作为提前解除合同的违约金。本案中，张丽娜已支付兰怀荣押金5000元，故一审认为张丽娜已按合同约定承担了违约责任，并无不当。据此，根据查明的案件事实及相关证据情况，兰怀荣在本案中提出的前4项诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持。兰怀荣提交的证据不足以证明张丽娜在租赁期间有欠交物业费等费用的事实，对兰怀荣要求张丽娜支付物业费等费用的诉讼请求，依法不予支持。 综上所述，兰怀荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1757元，由兰怀荣负担。本判决为终审判决。 审 判 长  姜 亦  君                     审 判 员  赵  羽  嘉                     审  判  员  林      瀚 二○二一年六月二十三日                               法 官 助 理  高 喜 平书 记 员   张  小  赛 1