四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1681民初626号 原告：吴念军，女，1963年7月1日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：陈继祥，四川爱众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈蓓蓓，四川爱众律师事务所律师。 被告：刘均，男，1983年9月26日出生，汉族，住四川省华蓥市。 原告吴念军与被告刘均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴念军的委托诉讼代理人陈继祥、被告刘均到庭参加诉讼；原告吴念军及其委托诉讼代理人陈蓓蓓未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴念军向本院提出的诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告将房屋交回原告，并向原告支付违约金25000.00元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告（甲方）与被告（乙方）于2020年3月5日通过“佳好房产”中介签订了《房屋买卖合同》，约定：原告将华蓥市住宅房屋一套（产权证号：广安房权证华蓥字第××号，建筑面积73.76ｍ2）以110000.00元的价格卖给被告，被告分期付款并于签订合同时付款20000.00元、2021年2月10日前付32000.00元（本金30000.00元、利息2000.00元）、2022年1月31日前付32000.00元（本金30000.00元、利息2000.00元）、2023年1月20日前付32000.00元（本金30000.00元、利息2000.00元）。甲乙双方于乙方支付所有款项时前往有关部门办理过户手续。同时还约定：被告方逾期10个工作日仍未付款的，甲方有权单方面解除合同，并依据本合同的约定追究乙方的违约责任，向守约方支付总房价款50%的违约金。合同签订后，被告向原告交付了20000.00元，原告当即将房屋交付给被告使用。2021年2月10日，原告向被告催交第二期房款时，被告声称原告将房屋过户给被告后用其抵押贷款来交付该房款，该要求明显违背了《房屋买卖合同》的约定，且原告也于2021年3月8日向被告发出了10日内交付本金30000.00元及利息2000.00元的《付款催告书》，但被告至今不予支付。按照约定，被告逾期10个工作日仍未交付房款，原告有权单方面解除合同。为此，提起诉讼，请求支持原告的诉请。 被告刘均辩称，案涉房屋系经中介介绍购买，当时三方口头协议可以抵押贷款，并称签订买卖合同只是一个见证，款项在三年内付清就行。后来，由于疫情原因，未能按时支付房款，于是，被告刘均就联系原告及中介，要求抵押贷款，但是迟迟未得到回应，故导致被告刘均没能付清房款。被告刘均不认可合同约定的违约金，而且太高，请求予以降低。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告吴念军（出卖方）经华蓥市佳好房产中介服务部介绍作为甲方于2020年3月15日与被告刘均（买受方）作为乙方与签订了《房屋买卖合同》，约定：原告吴念军将其所有位于四川省华蓥市住宅房屋一套（产权证号：广安房权证华蓥字第××号，建筑面积73.76ｍ2）以110000.00元的价格卖给被告刘均，被告刘均实行分期付款，于签订合同时支付定金5000.00元及购房款15000.00元共计20000.00元、于2020年农历腊月29日即2021年2月10日前支付30000.00元、于2021年农历腊月29日即2022年1月31日前支付30000.00元、于2022年农历腊月29日即2023年1月20日前支付30000.00元；过户所产生的税费由乙方负责；甲乙双方于乙方支付所有款项时前往有关部门办理过户手续；甲方于签订合同当天腾出该房并交给乙方使用。同时约定：甲乙双方任何一方未按合同的期限办理过户，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房产成交价千分之五的违约金；乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金，违约金自本合同约定的付款到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行；逾期天数超过10个工作日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，书面通知乙方并依据本合同的约定追究乙方的违约责任；甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为，均应向守约方支付总房价款50%的违约金。该合同还约定：未过户期间如获得拆迁政策和款项等归甲方所有，甲方退还购房款；乙方如装修，甲方不赔偿装修款，乙方负责室内房屋设施维修；乙方支付甲方利息每年2000.00元共叁年；如乙方违约，甲方不退还已交购房款，乙方自愿搬出该房。合同签订后，被告刘均于签订《房屋买卖合同》日向原告吴念军分别交付了定金5000.00元及购房款15000.00元共计20000.00元，原告吴念军亦于同日将案涉房屋交付给了被告刘均使用。2021年2月10日，原告向被告催交第二期房款时，被告以原告应将房屋过户给被告并用其抵押贷款才交付该期房款，于是双方产生纠纷。2021年3月8日，原告向被告发出了10日内交付本金30000.00元及利息2000.00元的《付款催告书》，要求：“刘均：我方与你方于2020年3月5日签订的《房屋买卖合同》，我方已将该合同约定的华蓥市双河街道办事处石岭岗路163号房屋交付你方使用数月，按该《房屋买卖合同》第3.2条和补充条款约定，你方应当于2020年腊月29日（即公历2021年2月10日）交首付款30000元和利息2000元，共计32000元（大写：叁万贰仟元），现已经超期近一个月仍未交付。按该合同6.2条约定：逾期付款超过10个工作日乙方仍未付款的，甲方有权单方面解除合同，并追究乙方违约责任。现书面催告你方于10日内交纳约定款项32000元，否则，我方将依法解除合同，并追究违约责任。特此催告。”。被告于2021年3月10日收到《付款催告书》后至今未支付首期付款。 本院认为，原、被告于2020年3月15日签订《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行各自己的权利与义务。而原告吴念军已按照合同的约定向被告刘均交付了房屋，被告刘均亦应当按照合同的约定分期向原告吴念军支付购房款。然而，当第一期应付的购房款到期后，被告刘均未予支付，特别是在原告吴念军于2021年3月8日向被告刘均发出《付款催告书》后，被告刘均仍拒绝支付首期购房款，被告刘均的行为已构成违约。而该违约行为发生在民法典施行之后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”。本案中，原、被告在《房屋买卖合同》中约定，被告刘均应于2020年农历腊月29日即2021年2月10日前支付首期购房款30,000.00元及利息2,000.00元，逾期天数早超过10个工作日且仍未付款支付，原告吴念军有权单方面解除合同。而被告刘均至今未支付，其约定解除合同的事由已发生，原告吴念军可以解除合同。因此，原告吴念军诉请要求解除其于2020年3月5日与被告刘均签订的《房屋买卖合同》，理由充分，本院予以支持。虽然原告吴念军于2021年3月8日向被告刘均发出了《付款催告书》，但该《付款催告书》并未要求与被告刘均解除《房屋买卖合同》，直到2021年4月7日向本院提起诉讼要求与被告刘均解除《房屋买卖合同》，而本院于2021年4月9日依法向被告刘均微信送达了起诉状副本，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”之规定，原、被告刘均于2020年3月5日签订的《房屋买卖合同》于2021年4月9日解除。同时，原、被告双方在《房屋买卖合同》中不仅约定定金，还约定了违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第一款“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，在被告刘均违约时，原告吴念军可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告吴念军选择了适用违约金条款，因而不再适用定金条款。虽然原、被告双方又在《房屋买卖合同》中约定了三种违约责任：一是逾期支付购房款每逾期1日，被告支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行，逾期支付购房款超过10个工作日，原告有权单方面解除合同并要求被告支付总房价款50％的违约金；二是任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为，均应向守约方支付总房价款50%的违约金；三是如被告刘均违约，原告吴念军不退还已交购房款，被告刘均自愿搬出该房；但原告吴念军诉请选择了要求被告刘均支付违约金25，000.00元，而被告刘均不认可合同中约定的违约金，并认为原告吴念军主张的违约金太高，请求予以降低，且原告吴念军又未向本院提供证据证明因被告刘均违约给其造成了经济损失，因此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。”以及《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”之规定，被告刘均辩称原告吴念军主张的违约金太高请求予以降低的主张，本院予以采纳，故本院将依据案涉房屋的面积、所在地段的租金标准酌情按每年4，000.00元认定其违约金，从而，原告吴念军诉请要求被告刘均返还案涉房屋并从2020年3月6日起按每年4，000.00元的租金向其支付违约金至返还案涉房屋之日止的诉讼请求，理由充分，本院亦予以支持。虽然原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时，被告刘均向原告吴念军交付了定金5，000.00元及购房款15，000.00元，但由于被告刘均未向本院提起抗辩或反诉，在解除其双方签订的《房屋买卖合同》时要求向原告吴念军返还购房款，因此，该购房款，本院在本案中不作裁判。如被告刘均要求原告吴念军返还购房款，被告刘均可另向本院提起诉讼主张权利。对于被告刘均交付的定金5，000.00元，可在本案中抵扣其应当承担的违约金。 综上，原告吴念军诉请要求解除原、被告于2020年3月5日签订的《房屋买卖合同》、被告刘均返还原告吴念军位于四川省华蓥市住宅房屋（产权证号：广安房权证华蓥字第××号，建筑面积73.76ｍ2）一套并从2020年3月6日起按年4000.00元向原告吴念军支付违约金至被告刘均向原告吴念军返还案涉房屋时止（但应扣除其已向原告吴念军支付的定金5000.00元）的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百八十八条第一款、第五百八十五条第二款以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条之规定，判决如下： 一、原告吴念军与被告刘均在2020年3月5日签订的《房屋买卖合同》于2021年4月9日解除； 二、被告刘均在本判决生效后十五日内向原告吴念军返还位于四川省华蓥市住宅房屋（产权证号：广安房权证华蓥字第××号，建筑面积73.76ｍ2）一套并从2020年3月6日起按年4000.00元的标准向原告吴念军支付违约金至其返还案涉房屋时止，但应扣除其已向原告吴念军支付的定金5000.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,500.00元，由原告吴念军负担200.00元、被告刘均负担1,300.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 蔡中华 二〇二一年六月二十三日 法官助理 徐子涵 书 记 员 程 宇