河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1726民初1914号原告：赵青敏，女，1973年8月29日出生，汉族，原住河南省泌阳县，现住泌阳县。委托诉讼代理人：钟启，河南盘古律师事务所律师，执业证号14117201410793947。被告：杨之强，男，1970年1月4日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告：焦春兰，女，1963年9月20日出生，汉族，原住河南省泌阳县，现住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：王树颖，驻马店市泌阳县铜峰法律服务所法律工作者，执业证号31617151100123。原告赵青敏与被告杨之强、焦春兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵青敏及其委托诉讼代理人钟启、被告焦春兰的委托诉讼代理人王树颖到庭参加诉讼。被告杨之强经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵青敏向本院提出诉讼请求：一、判令二被告共同退还所收原告购房款100000元及利息，并共同赔偿原告房屋装修款48689.80元；二被告相互承担连带责任；二、由二被告承担本案所有诉讼、评估鉴定等实际支出费用，事实与理由：2017年6月1日，被告焦春兰与被告杨之强签订《合作建房协议》载明，被告焦春兰提供建房用地，被告杨之强投资建房，共建三层六套商品房，并就分成和权利、义务作出约定。2017年6月10日，被告杨之强、焦春兰持《建房协议》，由被告杨之强与原告签订《房屋买卖协议》，二被告将一楼南户出售给原告赵青敏，收购房款100000元；原告已装修入住。2019年8月7日，法院作出（2019）豫1726民初3267号民事判决，确认被告焦春兰与被告杨之强所签订的《合作建房协议》无效；后判决原告将涉案房屋退还给被告焦春兰、原告基于《房屋买卖协议》的财产权益可另行主张权利。原告与被告杨之强所签订的《房屋买卖协议》是基于被告焦春兰与被告杨之强所签订的《合作建房协议》而签订，因被告焦春兰未提供合法有效的建房用地，导致二被告之间所签订的《合作建房协议》无效，从而导致双方签订《房屋买卖协议》的购房目的无法实现。原告所装修的内粉、地板、吊顶、水电管道及厨卫等设施的损失，经法院委托评估鉴定机构已予以评估确认。故因二被告共同过错，给原告造成损失；二被告应退还购房款、赔偿损失，并应相互承担连带清偿责任。为此，原告具文起诉，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告杨之强收到原告的起诉状、本院的应诉通知书、举证通知书、开庭传票后，在答辩期内未向本院递交书面答辩状，在举证期内未向本院递交证据。被告焦春兰辩称，1、原告诉焦春兰与其发生房屋买卖的事实不存在，其诉状中称焦春兰与原告房屋买卖的事实是虚构的，焦春兰从没有与原告签订房屋买卖合同至于杨之强与原告签订的房屋买卖合同协议与焦春兰无关。2、焦春兰从未收取原告分文买房款，同时原告也没有给过焦春兰买房款。3、虽然2016年6月1日焦春兰与杨之强签订合作建房协议，但由于杨之强未投入分文，未履行建设而协议无效。该事实有已生效的（2019）豫1726民初3267号民事判决书为证。4、由于杨之强在焦春兰完全不知情的情况下，以完全属于焦春兰的房屋与原告进行交易买卖，其行为直接侵害焦春兰财产的合法权益。所形成的一审二审，最终人民法院确认原告与杨之强房屋买卖的行为侵害了焦春兰的合法权益，判令原告将房屋返还给焦春兰。该事实由人民法院已生效的判决书为证。5、由于原告明知道强行占有装修的房屋是属于焦春兰的。当受到焦春兰的阻止时，反引起冲突不断，又几经诉讼直接给焦春兰造成极大精神伤害和难以估量的经济损失。由于焦春兰无关被加害的痛苦是可想而知的，焦春兰始终属于被侵害中属受害人。焦春兰暂且保留被加害后向原告主张经济赔偿的责任。至于原告称因于杨之强发生房屋买卖和房屋装修造成的经济损失与焦春兰无关，原告起诉请求焦春兰予以赔偿，承担连带责任无事实根据和法律依据，应依法驳回原告对焦春兰的诉讼请求。经审理查明，赵发（曾用名赵庆发、赵庆法）与焦春兰系夫妻关系，赵发于2016年8月病逝。2017年6月1日，焦春兰以本人及丈夫赵发的名义与杨之强签订《合作建房协议书》，约定赵发、焦春兰提供其位于泌阳县××马赵庄的一处宅场空地，由杨之强全额出资建房。房屋分配为：北边一套（二层加楼梯帽）归赵发、焦春兰；南边18.8m×18m永久性归杨之强并含地皮。2017年8月7日，被告杨之强持与被告焦春兰签订的《合作建房协议》与原告赵青敏签订了一份《房屋买卖协议》，把一楼南户房屋卖给赵青敏。当日，赵青敏通过邮政储蓄银行支付给被告杨之强购房款100000元。《合作建房协议书》签订后，杨之强与孙立才商定，由孙立才负责垫资施工，杨之强按工程进度支付工程款。在第一层将建成时因一直找不到杨之强付款，孙立才停工一年有余。后焦春兰筹资给孙立才支付工程款，将房屋建成三层共计六套楼房。原告赵青敏购房后，对占有案涉房进行了装修，焦春兰报警阻拦。2019年7月1日，焦春兰向本院提起诉讼，请求确认焦春兰与杨之强签订的《合作建房协议》无效。2019年8月7日，本院作出（2019）豫1726民初3267号民事判决，以杨之强不享有焦春兰所在村组集体土地使用权为由，确认焦春兰与杨之强的《合作建房协议》无效。2019年11月12日，焦春兰向泌阳县人民法院提起诉讼，请求确认与杨之强签订的《房屋买卖协议》无效，判令赵青敏停止侵害，将房屋完好无损的交给焦春兰。2019年12月10日本院作出（2019）豫1726民初4963号民事判决书，判决“一、被告赵青敏于判决生效之日起十五日内，将其占有的赵庄66号涉案房屋一套返还给原告焦春兰。二、驳回原告焦春兰请求确认被告杨之强与被告赵青敏签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求”，赵青敏不服本院判决，上诉于河南省驻马店市中级人民法院，河南省驻马店市中级人民法院豫2020年8月6日作出（2020）豫17民终324号民事判决书，驳回上诉，维持原判。通过泌阳县人民法院委托，2020年12月28日，驻马店市正永信资产评估事务所（普通合伙）作出驻正永信评报字（2021）第203号资产评估报告，案涉房屋装修价值为48689.80元，赵青敏支付评估费3000元。另查明，焦春兰与杨之强合作建房土地系宅基地，登记在焦春兰丈夫赵发名下，土地性质为农村集体所有，未办理集体土地建设手续。根据原告赵青敏自己提供的情况说明内容显示：原告赵青敏于1998年4月30日与泌阳县盘古乡吉洼××××村组村民禹殿超登记结婚，户口已迁入泌阳县盘古乡吉洼××××村组，在吉洼××××村组给其家规划农村居民宅基地一处，在购买杨之强所出售涉案房屋装修居住被本院执行搬出后，原告赵青敏现在赵庄村组租23号房产居住。上述事实，有双方当事人提供的证据及在庭审中的陈述相互佐证，相互印证，足以认定。本院认为，合同是基于双方民事主体或多方民事主体的意思表示，达成协商一致成立的民事法律关系的协议。但违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，所案涉房屋用地系集体所有的宅基地，依照法律规定所建房屋不得向本集体经济组织成员以外转让。故原告赵青敏与被告杨之强签订的《房屋买卖协议》无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉房屋系被告焦春兰全额投资所建，其所有权应归属焦春兰，本院生效判决已判令赵青敏将案涉房屋返还给焦春兰；杨之强应当向赵青敏返还已收取得购房款100000元。关于装修损失48689.80元，因系《房屋买卖协议》无效所产生，与焦春兰无关，应由杨之强承担赔偿责任；但赵青敏在楼房建成后，强行占有案涉房屋，并进行装修，对损失的扩大存在过错。本院根据双方的过错程度，酌定由赵青敏自行承担20%的责任，杨之强承担80%的责任。故杨之强应赔偿赵青敏装修损失38951.84元（48689.80元×80%）。赵青敏诉请焦春兰与杨之强承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于被告焦春兰辩称“原告起诉请求焦春兰予以赔偿，承担连带责任无事实根据和法律依据，应依法驳回原告对焦春兰的诉讼请求”，理由正当，本院予以采纳。综上所述，原告赵青敏的诉讼请求，部分理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告杨之强于判决生效之日起十日内返还原告赵青敏已付购房款100000元，并赔偿原告装修损失款38951.84元；二、驳回原告赵青敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1637元（已减半收取），被告杨之强负担1637元；评估费3000元，由原告赵青敏负担600元，被告杨之强负担2400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于驻马店市中级人民法院。审判员  乔国刚二〇二一年六月二十五日书记员  李 阳