上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2677号上诉人(原审被告)：朱小辉，男，1985年7月27日生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：唐金木，上海翰浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王海军，男，1966年12月25日生，汉族，户籍地安徽省宿州市。委托诉讼代理人：岳天奇，上海捷勋律师事务所律师。上诉人朱小辉因与被上诉人王海军屋租某合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初19763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱小辉上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判解除朱小辉与王海军签订的《商铺租某合同》，王海军退还朱小辉房屋押金人民币(以下币种均为人民币)24，000元；3．改判朱小辉支付给王海军房屋租金35，200元。事实和理由：一审判决双方当事人继续履行《商铺租某合同》是错误的，有违公平原则。朱小辉与王海军于2019年11月6日起签订租某合同，至2020年1月初，因新冠疫情影响导致朱小辉在几个月内无法正常经营。朱小辉承租上海市嘉定区白银路XXX号XXX区(以下简称“系争房屋”)经营超市零售，超市经营状况良好与否很大一部分取决于周围其他商铺的带动作用。但朱小辉相邻店铺大食堂快餐于2020年1月因长期亏本而停止营业，直接影响朱小辉的人流量，时至今日该地段仅有朱小辉一个店铺在经营，也处于持续亏本状态。上述因素导致租某合同的基础条件发生了朱小辉在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对朱小辉明显不公平。系争房屋实际上包含两间，朱小辉只租某使用了其中一间，另外一间由案外人租某用作经营水饺店，租金由朱小辉代为转交给王海军。朱小辉跟王海军提出过要重新签订租某合同，但王海军表示水饺店到期后会回收，朱小辉租某的还是系争房屋中的一间。朱小辉一审中提供了其与王海军的多段录音聊天记录作为证据，证明朱小辉与王海军对于系争房屋中的其中一间作出新的约定及王海军同意对系争房屋的租金进行减免等内容。一审法院对朱小辉提供的录音证据未进行质证，程序违法。一审法院应核实录音的真实性与关联性，在录音未质证、事实未查明的情况下作出判决是错误的。现朱小辉已将系争房屋全部腾空，房屋处于关闭状态，房屋钥匙已交给了物业。朱小辉以短信、微信的形式告知过王海军房屋腾空的事宜，因不能电话联系到王海军，故没有办理交接手续，王海军只需去物业拿钥匙。朱小辉与王海军之间的《商铺租某合同》应当解除。王海军辩称，不同意朱小辉的上诉请求，认可一审判决，请求二审法院予以维持。经营环境发生重大变化是朱小辉自身应当承担的经营风险，并不必然构成解除租某合同的法定条件。朱小辉与王海军签订的《商铺租某合同》中明确约定租某的部位是105B区，包含两间房屋，王海军从未认可朱小辉仅租某其中的一间房屋。朱小辉没有跟王海军提出过减免租金的事宜，只是说资金周转，先暂缓交付，王海军没有同意过朱小辉所谓的减免租金的说法。王海军对一审中朱小辉提供的证据材料均进行了质证，朱小辉上诉的事实基础不能成立。王海军确认系争房屋的店铺已关闭，但朱小辉未与王海军办理过正常的交接手续，未腾退系争房屋。王海军向一审法院起诉请求：一、朱小辉继续履行《商铺租某合同》；二、朱小辉支付租金共计94，580元(租金分别是2020年5月15日起至2020年8月14日止的29，690元和2020年8月15日起至2020年11月14日的64，890元)及利息［以94，580元为基数，自2020年8月16日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算］。一审法院认定事实如下：系争房屋产权人为案外人上海平上房地产开发有限公司(以下简称“平上公司”)。2015年10月20日，平上公司与王海军签订一份《晶鼎大厦租某合同》，约定平上公司将位于上海市嘉定区白银路XXX号XXX室，建筑面积为492.09平方米的房屋出租给王海军，该合同约定产权人允许王海军对外转租。王海军将上海市嘉定区白银路XXX号XXX室分成A、B区，B区包含水饺店和超市，A区另租案外人，王海军将B区先出租给案外人邹某某。2019年11月4日，朱小辉从邹某某承租B区中的超市。2019年11月15日，王海军与朱小辉签订一份《商铺租某合同》，约定王海军将系争房屋出租给朱小辉，租期四年，从2019年11月16日起至2022年11月15日止，第一年每月租金为21，630元，第二年为22，700元，第三年每月租金为23，840元，每三个月支付一次，必须提前15天付下三个月租金，如果拖欠三天视为违约，该商铺押金为两个月租金4万元。合同还约定了其他内容。合同签订后，朱小辉按约支付租金并支付押金4万元。2020年5月15日至2020年8月14日期间，朱小辉支付租金35，200元。后双方对租金减免事宜协商未果，朱小辉未再支付租金。2020年9月，王海军向法院起诉。一审法院审理中，朱小辉表示，其曾与王海军协商，王海军同意减少租金3，260元，隔壁水饺店亦同时减少租金，故2020年5月15日至2020年8月14日期间，朱小辉只支付租金35，200元。朱小辉只使用超市一间，隔壁水饺店将租金付给朱小辉后，再由朱小辉将系争房屋的租金交给王海军。对此，王海军予以否认，认为合同上写明出租的是105B区，即包含超市和水饺店，租金是按两间来收取的，并称从未同意减少租金。朱小辉除提供一份录音光盘外，未提供其他证据。一审法院认为，王海军与朱小辉签订的《商铺租某合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方均应切实履行。合同签订后，朱小辉应按约支付租金。由于朱小辉仅支付2020年5月15日至2020年8月14日期间的租金35，200元，按约少付了29，690元，同时朱小辉亦应支付2020年8月15日至2020年11月14日的租金64，890元，故王海军现要求朱小辉支付租金94，580元及利息的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。至于朱小辉辩称王海军同意减少租金的意见，因未能提供证据证明，且王海军对此予以否认，法院难以采信。朱小辉在付清拖欠的租金后，双方的租某合同应继续履行。朱小辉另辩称其只承担超市一间的租金，另外的水饺店与其无关，但双方合同载明承租的是两间即105B区，而且朱小辉也承认隔壁水饺店的租金是其代收后一并交付王海军。因此朱小辉辩称其只承担超市一间租金的意见，法院不予采信。一审法院判决如下：一、王海军与朱小辉签订的《商铺租某合同》继续履行；二、朱小辉应于判决生效后十日内给付王海军租金94，580元；三、朱小辉应于判决生效后十日内给付王海军逾期付款利息［该利息以94，580元为基数，自2020年8月16日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，至判决生效之日止］。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同；当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。朱小辉与王海军签订的《商铺租某合同》明确约定租某部位为105B区，而非朱小辉所述的系争房屋中的一间。朱小辉虽称系争房屋的另一间由案外人租某，王海军知晓并表示待另一间房屋租某到期后由王海军收回，且王海军同意减免租金。但朱小辉提供的证据，仅能证明其与王海军就系争房屋的租某事宜进行过沟通、协商，不能表面其与王海军就租某部位的变更及系争房屋的租金减免达成过一致意见。一审法院根据合同约定及租金支付情况，确认朱小辉的欠租金额，支持了王海军要求朱小辉支付欠付租金及利息的诉请，并无不当。新冠疫情系突发公共卫生事件，客观上会对朱小辉使用系争房屋造成一定影响。疫情影响是短期情形，朱小辉与王海军签订的《商铺租某合同》约定的租期至2022年11月15日才届满，朱小辉仍可继续使用系争房屋。朱小辉所称的经营状况不好、持续亏本等情况，系其租某系争房屋用作商业经营自身应当清楚且承担的风险。朱小辉二审中虽表示已将系争房屋清理腾空并将钥匙交至物业处，但朱小辉未与王海军办理过房屋交接手续，法院无法认定朱小辉已将系争房屋腾退交还给王海军。朱小辉要求解除《商铺租某合同》的意见，法院不予采纳。综上，朱小辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，280元，由上诉人朱小辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二一年六月二日法官助理  万 晶书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……