广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终2243号上诉人（原审原告）：广东永旺天河城商业有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：猪原弘行，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵晓雁，广东华法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市展盈房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：黄玉韶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉倩，广东登鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市庆丰企业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：黄玉韶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉倩，广东登鼎律师事务所律师。上诉人广东永旺天河城商业有限公司（以下简称永旺公司）因与上诉人中山市展盈房地产开发有限公司（以下简称展盈公司）、中山市庆丰企业管理有限公司（以下简称庆丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初22994号民事判决，均向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人永旺公司上诉请求：撤销一审判决，将案件发回一审法院重新审理，或查明事实后，撤销一审判决第二、三、四项，并改判：一、展盈公司向永旺公司退还保证金保函，并支付违约金20万元；二、展盈公司按共同委托的有资质的评估机构评定的2020年同类商业场地六个月的租金标准计算，向永旺公司支付租赁合同无法履行的赔偿金；三、庆丰公司对展盈公司应向永旺公司支付的违约金和赔偿金承担连带责任。事实和理由：一、一审法院判非所请，在审判程序及认定事实和适用法律方面均存在错误。永旺公司的诉讼请求为展盈公司、庆丰公司违法解除各方于2016年9月27日共同签署的中山××广场店铺A区租赁合同行为无效，要求展盈公司、庆丰公司继续履行该合同，并请求展盈公司支付逾期交付租赁场地违约金，庆丰公司对展盈公司向永旺公司支付逾期交付租赁场地违约金承担连带责任。根据案涉租赁合同约定，案涉租赁场地应于2020年3月1日向永旺公司交付。展盈公司、庆丰公司在本案一审第一次开庭时辩称其于2020年5月15日向永旺公司发出解除合同通知后，在2020年5月28日将案涉租赁场地出租给了案外人，并在第二次开庭时辩称租赁场地所在购物中心已于2020年11月18日开业，故提出案涉租赁合同已无法实际履行。但是，永旺公司并不认同租赁合同在法律上和事实上已无法履行。一审判决认定租赁合同合法有效，展盈公司、庆丰公司解除租赁合同行为无效，其向案外人出租租赁场地属根本违约是完全正确的。但是，一审法院在审理过程中没有向永旺公司释明在租赁合同有效的情况下，如认定因展盈公司、庆丰公司违约导致租赁场地已实际无法交付，永旺公司是否请求变更诉讼请求，不再要求继续履行合同，并将逾期交付租赁场地违约金变更为解除租赁合同的违约金。一审法院无视永旺公司的诉讼请求，且在没有认定租赁合同解除的情况下，判决展盈公司、庆丰公司退还租赁保证金保函，直接推定永旺公司没有因展盈公司、庆丰公司的根本违约行为产生实际损失，并将永旺公司主张的逾期交付租赁场地违约金视作解除合同违约金进行调整。故一审判决在审判程序及认定事实和适用法律方面均存在严重错误。二、永旺公司因展盈公司、庆丰公司的根本违约行为蒙受重大损失，展盈公司、庆丰公司违约可获得的利益巨大。永旺公司与展盈公司、庆丰公司早在2014年开始商谈案涉租赁合同，当时租赁场地所在中山市东区大鰲溪村四周环境较为荒凉，远不比如今的兴旺发达。经过2年的艰辛谈判后各方签署租赁合同，期间永旺公司投入大量的人力和资金。随后展盈公司、庆丰公司利用永旺公司的知名品牌声誉推销其在当地开发的商品房，租赁场地所在区域商业环境成熟后，展盈公司、庆丰公司为谋取更高的利益，丧失商业诚信，将案涉租赁场地出租给案外人，对永旺公司知名品牌声誉造成无法估量的损害，并导致永旺公司6年来为承租租赁场地的全部投入付之东流，无法获得履约后的预期利益，且永旺公司在中山市域内重新拓展市场必将付出更高的代价，寻找替代大型商业场地的周转期间不会短于6个月，经济损失巨大。一审判决推定永旺公司没有产生实际损失是完全错误的，仅判令展盈公司、庆丰公司连带支付永旺公司10万元违约金，根本不足以弥补永旺公司的损失。三、根据案涉租赁合同第二十四条展盈公司违约责任第1款约定，展盈公司逾期交付租赁场地超过30天的，永旺公司有权单方解除合同，展盈公司须于合同解除日起10日内双倍退还永旺公司的保证金，并赔偿永旺公司的损失。该约定的“双倍退还保证金”是指展盈公司向永旺公司退回本合同第十条约定的银行履约保函，并向永旺公司支付相当于该保函金额一倍的款项，即20万元。针对永旺公司的上诉，展盈公司、庆丰公司辩称：一、永旺公司上诉请求展盈公司向其退还保证金保函，展盈公司、庆丰公司无异议，但对于永旺公司上诉要求展盈公司、庆丰公司向其支付违约金20万元，不应当支持。1.本案不适用租赁合同第二十四条约定，该条适用前提是逾期交接30天，且永旺公司单方解除合同，但本案不具有该情形；2.即使适用租赁合同第二十四条，但该条也没有约定要支付双倍保函的违约金。从租赁合同第二十四条约定可知，是支付1倍即与保函金额相同的款项，故永旺公司主张支付20万元的违约金无合同依据；3.永旺公司并没有提交相应证据证明其有20万元的损失，故对其主张的该20万元违约金不应得到支持。二、永旺公司在一审中并没有提出上诉请求第二项的诉求，依法其不应当在二审期间提出，应当另案主张，展盈公司、庆丰公司也不同意在二审中将永旺公司增加的诉讼请求一并处理。三、一审期间，一审法官已当庭向永旺公司释明是否要变更或增加诉讼请求，同时永旺公司作为原告应对其诉求负责，无论是否向其释明均不能作为将本案发回重审的理由。四、案涉租赁合同解除的原因，完全是基于永旺公司两次变更及调整租赁面积，从而导致展盈公司、庆丰公司不得不提出解除租赁合同，故合同解除的违约责任不在展盈公司、庆丰公司。上诉人展盈公司、庆丰公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回永旺公司的诉讼请求；二、撤销一审判决第二、三项，改判展盈公司、庆丰公司无需向永旺公司支付违约金。三、本案一、二审诉讼费用均由永旺公司负担。事实和理由：一、案涉租赁合同已于2020年5月15日解除，且合同解除的过错在于永旺公司。1.案涉租赁物是展盈公司、庆丰公司依据租赁合同约定，并按照永旺公司的要求设计建设的。但自2018年7月31日起，永旺公司两次向展盈公司、庆丰公司发函提出减少承租范围，展盈公司、庆丰公司根据双方不再承租三楼的决定，对整个商业综合体的统一规划进行了变更，对租赁物所属的机电设备、电梯、空调、动线、配电等分项工程做了重大的调整。在租赁物发生一系列不可逆转的变更后，原租赁合同已经无法继续履行，永旺公司却又要求展盈公司、庆丰公司按变更前的承租范围、条件交付租赁场地，导致租赁合同的履行陷入僵局，展盈公司、庆丰公司被迫在2020年5月15日通知永旺公司解除案涉租赁合同；2.虽然双方都曾经于2019年9月份表达过“继续履行原合同”的意思表示，且双方也针对承租一楼还是二楼进行过沟通协商，但一审判决仅依据双方在2019年9月份出具的函就推定之后双方都同意按原合同履行，属认定事实错误。⑴在双方达成不承租三楼的前提下，整个租赁物三楼的设计、空调、动线、配电装置、电梯等都已经发生了变化，不存在按原合同履行的可能性。⑵2019年9月后，双方一直就承租一楼还是二楼在继续沟通协调中。尤其是在2020年2月28日，永旺公司在疫情期间仍安排多名高管查看租赁物的现场，就承租二楼与展盈公司、庆丰公司进行了充分的交流，并最终形成了《永旺××广场项目--会议记录》，双方基本同意将二楼建设成超市，再次表明双方在2020年后对承租二楼有了基本一致的意见，但由于后续永旺公司反悔，导致双方最终不能就租赁面积达成一致。综上，本案起因在于永旺公司首先提出变更不再承租三楼，后再提出不再承租二楼，仅保留一楼黄金面积。而随着永旺公司承租面积的不断变更，租赁物已经变更规划、设计和实际建筑后，永旺公司却由于其仅承租一楼的无理要求被拒绝，才要求按原租赁合同继续履行。但原租赁合同已经无法履行，过错在于永旺公司，展盈公司、庆丰公司为了早日开业投入运营，在催促永旺公司按商业项目时间表开业并遭拒绝后，才无奈提出解除合同。因此，原租赁合同解除的过错在于永旺公司。二、案涉租赁合同约定的租赁保证金应为违约金性质，不是定金，且永旺公司没有举证其存在实际损失，本案不适用定金罚则。1.根据案涉租赁合同第八条约定，房屋租金是根据永旺公司的税后营业额按不同的点数计提，故案涉合同在签署之时是无法确定合同总金额，即双方无法根据合同法关于定金不能超过合同总价20%的规定，约定案涉合同定金金额。2.案涉租赁合同约定的保函保证金，目的系展盈公司、庆丰公司为防止永旺公司在经营过程中发生相应违约行为所提前收取的具有押金作用的款项。如永旺公司出现违约行为造成损害，则展盈公司、庆丰公司有权从保函保证金抵扣违约金，该保函不是为成立合同而交付的定金。故案涉租赁合同约定的保函保证金，为违约金性质的保证金，是对一方违约行为给另一方造成的损失的提前确定。依法预先确定的违约金过分偏离实际损失，则可主张调整。本案中，永旺公司并未举证证明实际损失的产生，一审法院已推定其无产生实际损失。既然永旺公司不存在实际损失，则展盈公司、庆丰公司不应承担赔偿责任，无需向永旺公司支付违约金。针对展盈公司、庆丰公司的上诉，永旺公司辩称：一、关于案涉租赁合同是否违法解除的问题。一审判决已充分查明事实，并认定展盈公司、庆丰公司解除案涉租赁合同的行为无效，将场地出租给案外人的行为违约。二、关于展盈公司、庆丰公司提出保证金不属于定金的问题。案涉合同既约定了违约金，也约定了定金。案涉合同第十条约定了保证金，保证金为保证债权实现，由永旺公司在展盈公司、庆丰公司交付租赁场地前预先支付，形式为履约保函，保证金具定金性质。合同约定因出租方、承租方解除合同时，出租方应双倍返还保证金并赔偿。三、关于永旺公司的损失问题。一审判决推定永旺公司没有实际损失，以及庆丰公司、展盈公司称一审法院在审理过程中已对永旺公司予以释明，均无依据。由于展盈公司、庆丰公司根本违约导致合同终止，致使永旺公司损失巨大，客观上永旺公司确实难以举证损失金额，故根据租赁合同约定要求双倍退还20万的保证金，并结合展盈公司、庆丰公司违约的恶意性及其可获的利益，综合考虑支持永旺公司赔偿损失的请求。永旺公司于2020年8月14日向一审法院起诉请求：一、确认展盈公司和庆丰公司解除中山××店铺A区租赁合同行为无效；二、展盈公司向永旺公司支付逾期交付租赁场地违约金，违约金每日1万元，自2020年3月8日起计至实际交付租赁场地之日为止。暂计至2020年8月9日的逾期违约金为155万元；三、庆丰公司对展盈公司向永旺公司支付逾期交付租赁场地违约金承担连带责任。一审法院认定事实：一、中山市××路北侧的土地使用权人系展盈公司，中山市××村的土地使用权人系庆丰公司，并于2014年10月16日取得建设工程规划许可证，2016年4月15日取得建设工程施工许可证。二、2016年9月27日，展盈公司为出租方（甲方）、永旺公司为承租方（乙方）、庆丰公司为保证方（丙方）签订《中山××店铺A区租赁合同》一份，约定：“甲、乙、丙三方经友好协商，就乙方向甲方租赁位于中山市××广场部分商业物业签署合同。[交场日]指本合同第三条规定的甲方将租赁场地交付乙方之日期，即2020年3月1日。甲方有权于2019年3月1日前提出延迟交场日一次，但延期交场日期不能超过2020年9月1日。修改后的交场日为正式交场日。【A区】指甲方根据本合同约定向乙方出租的租赁场地的区域。【B区】指丙方向乙方出租的位于庆丰地块上的××广场首层至三层的部分区域，面积约l7016平方米（以建筑物墙体中线测量），具体位置见本合同附件二。租赁场地位于广东省中山市××路北侧展盈地块上的建筑物层，具体地理位置见附件一，附图并不显示租赁场地的面积大小。租赁场地的范围见附件二由红线标出的A区范围。租赁面积为1683平方米（以建筑物墙体中线测量）。租赁面积是暂测面积，甲乙双方应在交场日后30天内，以租赁场地内之墙体中线为边界实际测量租赁面积，实测面积经双方书面确认后为最终租赁面积，其中租赁范围内走火梯、电梯管井和管井的面积不计入租赁面积。实际测量租赁面积后10天内，双方应签订补充协议确定最终租赁面积。本合同第八条和第九条规定的租金、管理费应以最终租赁面积为基准计算。甲方应于交场日将租赁场地交付乙方。甲方交付租赁场地时应满足下列全部交付条件：①租赁场地的建设已按照乙方设计方案要求完成，包括按照乙方设计方案建设中庭、安装手扶电梯、自动步梯等；在此基础上，己向政府有关部门申报消防验收并取得消防验收合格意见书；甲方向乙方交场时，甲方及丙方必须确保该建筑物中商铺租赁合同签约率达到60%或以上。签约率指甲方及丙方与第三方签订的租赁合同中约定的出租实用商铺面积总和（不含乙方租赁场地实用面积）与全部可出租商铺实用面积的比例。若届时该签约率不达60%的，乙方有权延迟接场，且甲方应承担交场延迟的违约责任。乙方有权在本合同签订后即派遣相关人员在甲方的统一安排且不影响项目建设的情况下进入租赁场地施工现场，随时了解工程施工进度和质量，若发现甲方有违反本合同约定的交付条件或质量存在问题的情形，乙方有权提出整改意见，甲方应给予乙方积极配合，并提供与租赁场地相关的资料文件及施工图等。甲方和丙方知晓乙方将分别向甲方和丙方承租位于展盈地块和庆丰地块上的××广场的A区及B区两部分物业，共同设立和经营大型综合百货超市，鉴于本合同签订分别位于展盈地块和庆丰地块上的建筑物尚在建设中，甲方和丙方共同向乙方承诺和保证如下，并知晓和理解乙方依赖该承诺和保证签署和履行本合同，该承诺和保证将作为乙方接收和承租租赁场地的先决条件：（1）展盈地块和庆丰地块相邻并相通，甲方和丙方已统一报建，在两地块上开发建设××广场，相关报建已获规划部门批准。（3）本合同签署的同时，丙方将按本合同的条款及条件将庆丰地块上××广场B区出租给乙方并签订租赁协议。若丙方因任何原因未按本合同的条款及条件向乙方出租该部分租赁场地，则甲方及丙方应赔偿乙方因此蒙受的损失，且乙方有权终止本合同。租期从承租起始日开始计算，甲方向乙方出租租赁场地的期限为15年（即180个月）。租期届满时，在同等条件下，乙方有权优先续约60个月，续约租金应以租期满前12个月的租金水平为基准，在上下15%（百分之十五）幅度内双方协商。乙方要求续约时，应在租赁期限届满前提前六个月书面通知甲方，逾期不通知视为乙方放弃优先续约权。甲方应在收到乙方的书面通知后30天内以书面答复乙方。甲方逾期答复的，视为同意按续租前同等条件向乙方继续出租租赁场地至少60个月。双方确定租金后，其余条款继续遵照本合同执行。第八条租金和管理费自交场日算起满6个月后的翌日计算，具体租金及管理费（两者均己包含增值税）标准如下：第1年至第2年，第1至24个月，租金按乙方店铺直营税后营业额乘以10％（百分之十）后乘以0.0％（百分之零点零）计算，管理费按3元／月／平方米计算；第3年至第5年，第25至60个月，租金按乙方店铺直营税后营业额乘以10％（百分之十）后乘以2.6％（百分之二点六）计算，管理费按5元／月／平方米计算；第6年至第10年，第61至120个月，租金按乙方店铺直营税后营业额乘以10％（百分之十）后乘以2.7％（百分之二点七）计算，管理费按5元／月／平方米计算；第11年至第15年，第121至180个月，租金按乙方店铺直营税后营业额乘以10％（百分之十）后乘以2.8％（百分之二点八）计算，管理费按5元／月／平方米计算。管理费按月结算，在每月第10日前，乙方以支票或转帐方式缴付当月管理费给甲方或物业管理公司，甲方或物业管理公司应提前五个工作日开具合法管理费增值税专用发票给乙方，否则乙方有权暂缓付款。在本合同签订后30个工作日内，乙方以银行履约保函形式向甲方支付保证金10万元。由于签订合同时租赁场地及该建筑物尚未完工，尚不能到有关部门办理合同备案手续。甲方保证该等情况不影响乙方在租赁场地设立和经营店铺，并保证在该建筑物工程竣工之日起20天内到有关部门进行合同备案手续。因此而发生的费用按政府规定，甲乙双方各自承担。乙方租赁期内，甲方应确保乙方店铺所在××广场除乙方店铺外由甲方及丙方负责招商的部分的开业率。乙方开业前，甲方及丙方的开业率应高于50%(含50%)，否则乙方有权延迟开业，免租期也应相应顺延。在该开业率低于50%的情况下，若乙方选择店铺开业的，甲方必须免收乙方店铺租金直至该开业率高于50%以上的月份；如果该开业率高于50%低于70％(含70%)，甲方必须按本合同租金的百分之五十收取乙方的租金，直至该开业率高于70%以上。如果在乙方开业30天后该开业率连续6个月低于50%，乙方有权解除合同，且甲方应赔偿乙方的损失（本合同所称乙方‘损失’均包括但不限于乙方的装修费用、员工工资福利、乙方因此向第三方支付的赔偿、为主张权利而产生的律师费等）。租期内，若该建筑物周边房地产物业未按计划入住、出现大量空置，或整体零售经营环境不佳，乙方有权向甲方要求协商降低租赁条件。甲方或丙方未能按本合同约定时间交付租赁场地或B区给乙方超过7天的，乙方有权按逾期天数按日向甲方收取1万元作为违约金直至场地交付日止。如甲方有特殊情况未能按时交付场地给乙方的，经乙方书面同意后，可给予15天的宽限期。如给予宽限期后，甲方仍未能在宽限期内交付场地，则仍应自本合同约定的交付场地时间起向乙方支付前述违约金。甲方逾期交付租赁场地超过30天的，则乙方还有权单方解除合同，甲方须于合同解除日起10日内，双倍退还乙方的保证金，并赔偿乙方的损失。乙方不行使解除合同的权利的，甲方应按逾期天数按日向乙方支付相应的违约金，租赁起始日相应顺延。本合同约定的‘双倍退还保证金’是指甲方向乙方退回本合同第十条规定的银行履约保函，并向乙方支付相当于该保函金额一倍的款项，即20万元。若因不可抗力造成的甲方延迟交场除外。除另有约定外，因甲方原因导致合同解除的，甲方应于合同解除日起10日内向乙方双倍退还保证金，并赔偿乙方损失。在本合同履行过程中，任何一方要求变更合同需事先提出，经甲乙双方协商同意，可签订补充协议共同遵守。对本合同的修改与变更，必须经甲方和乙方协商并签署有效书面协议才能生效。在本合同期内，经甲方和乙方书面签署的协议可作为本合同的衍生文件，与本合同具有同等的法律效力”等内容。展盈公司确认已收到永旺公司交来银行出具的保证金保函，保函金额为10万元。三、2016年9月27日，庆丰公司为出租方（甲方）、永旺公司为承租方（乙方）、展盈公司为保证方（丙方）签订《中山××广场店铺B区租赁合同》一份，约定：“甲、乙、丙三方经友好协商，就乙方向甲方租赁位于中山市××广场部分商业物业签署合同。[交场日]指本合同第三条规定的甲方将租赁场地交付乙方之日期，即2020年3月1日。甲方有权于2019年3月1日前提出延迟交场日一次，但延期交场日期不能超过2020年9月1日。修改后的交场日为正式交场日。【A区】指丙方向乙方出租的位于展盈地块上的××广场首层部分区域，面积约1683平方米（以建筑物墙体中线测量），具体位置见本合同附件二。【B区】指本合同约定的租赁场地区域，即位于庆丰地块上的××广场首层至三层的部分区域，面积约l7016平方米（以建筑物墙体中线测量），具体位置见本合同附件二。租赁场地位于广东省中山市××路北侧庆丰地块上，具体地理位置见附件一，附图并不显示租赁场地的面积大小。租赁场地的范围见附件二由红线标出的B区范围。租赁面积为17016平方米（以建筑物墙体中线测量）。其中首层(1F)租赁面积为4870平方米，第二层(2F)租赁面积为6055平方米，第三层(3F)租赁面积为6091平方米。上述租赁面积是暂测面积，甲乙双方应在交场日后30天内，以乙方租赁场地内之墙体中线为边界实际测量租赁面积，实测面积经双方书面确认后为最终租赁面积，其中租赁范围内走火梯、电梯管井和管井的面积不计入租赁面积。实际测量租赁面积后10天内，双方应签订补充协议确定最终租赁面积。本合同第八条和第九条规定的租金、管理费应以最终租赁面积为基准计算。甲方应于交场日将租赁场地交付乙方。甲方交付租赁场地时应满足下列全部交付条件：①租赁场地的建设已按照乙方设计方案要求完成，包括按照乙方设计方案建设中庭、安装手扶电梯、自动步梯等；在此基础上，己向政府有关部门申报消防验收并取得消防验收合格意见书；甲方向乙方交场时，甲方及丙方必须确保该建筑物中商铺租赁合同签约率达到60%或以上。签约率指甲方及丙方与第三方签订的租赁合同中约定的出租实用商铺面积总和（不含乙方租赁场地实用面积）与全部可出租商铺实用面积的比例。若届时该签约率不达60%的，乙方有权延迟接场，且甲方应承担交场延迟的违约责任。乙方有权在本合同签订后即派遣相关人员在甲方的统一安排且不影响项目建设的情况下进入租赁场地施工现场，随时了解工程施工进度和质量，若发现甲方有违反本合同约定的交付条件或质量存在问题的情形，乙方有权提出整改意见，甲方应给予乙方积极配合，并提供与租赁场地相关的资料文件及施工图等。甲方和丙方知晓乙方将分别向甲方和丙方承租位于展盈地块和庆丰地块上的××广场的A区及B区两部分物业，共同设立和经营大型综合百货超市，鉴于本合同签订分别位于展盈地块和庆丰地块上的建筑物尚在建设中，甲方和丙方共同向乙方承诺和保证如下，并知晓和理解乙方依赖该承诺和保证签署和履行本合同，该承诺和保证将作为乙方接收和承租租赁场地的先决条件：展盈地块和庆丰地块相邻并相通，甲方和丙方己统一报建，在两地块上开发建设××广场，相关报建已获规划部门批准。本合同签署的同时，丙方将按本合同的条款及条件将庆丰地块上××广场区出租给乙方并签订租赁协议。若丙方因任何原因未按本合同的条款及条件向乙方出租该部分租赁场地，则甲方及丙方应赔偿乙方因此蒙受的损失，且乙方有权终止本合同。租期从承租起始日开始计算，甲方向乙方出租租赁场地的期限为15年（即180个月）。租期届满时，在同等条件下，乙方有权优先续约60个月，续约租金应以租期满前12个月的租金水平为基准，在上下15%（百分之十五）幅度内双方协商。乙方要求续约时，应在租赁期限届满前提前六个月书面通知甲方，逾期不通知视为乙方放弃优先续约权。甲方应在收到乙方的书面通知后30天内以书面答复乙方。甲方逾期答复的，视为同意按续租前同等条件向乙方继续出租租赁场地至少60个月。双方确定租金后，其余条款继续遵照本合同执行。第八条租金和管理费自交场日算起满6个月后的翌日计算，具体租金及管理费（两者均己包含增值税）标准如下：第1年至第2年，第1至24个月，租金按乙方店铺直营税后营业额乘以90％（百分之九十）后乘以0.0％（百分之零点零）计算，管理费按3元／月／平方米计算；第3年至第5年，第25至60个月，租金按乙方店铺直营税后营业额乘以90％（百分之九十）后乘以2.6％（百分之二点六）计算，管理费按5元／月／平方米计算；第6年至第10年，第61至120个月，租金按乙方店铺直营税后营业额乘以90％（百分之九十）后乘以2.7％（百分之二点七）计算，管理费按5元／月／平方米计算；第11年至第15年，第121至180个月，租金按乙方店铺直营税后营业额乘以90％（百分之九十）后乘以2.8％（百分之二点八）计算，管理费按5元／月／平方米计算。管理费按月结算，在每月第10日前，乙方以支票或转帐方式缴付当月管理费给甲方或物业管理公司，甲方或物业管理公司应提前五个工作日开具合法管理费增值税专用发票给乙方，否则乙方有权暂缓付款。在本合同签订后30个工作日内，乙方以银行履约保函形式向甲方支付保证金90万元。由于签订合同时租赁场地及该建筑物尚未完工，尚不能到有关部门办理合同备案手续。甲方保证该等情况不影响乙方在租赁场地设立和经营店铺，并保证在该建筑物工程竣工之日起20天内到有关部门进行合同备案手续。因此而发生的费用按政府规定，甲乙双方各自承担。乙方租赁期内，甲方应确保乙方店铺所在××广场除乙方店铺外由甲方及丙方负责招商的部分的开业率。乙方开业前，甲方及丙方的开业率应高于50%(含50%)，否则乙方有权延迟开业，免租期也应相应顺延。在该开业率低于50%的情况下，若乙方选择店铺开业的，甲方必须免收乙方店铺租金直至该开业率高于50%以上的月份；如果该开业率高于50%低于70％(含70%)，甲方必须按本合同租金的百分之五十收取乙方的租金，直至该开业率高于70%以上。如果在乙方开业30天后该开业率连续6个月低于50%，乙方有权解除合同，且甲方应赔偿乙方的损失（本合同所称乙方‘损失’均包括但不限于乙方的装修费用、员工工资福利、乙方因此向第三方支付的赔偿、为主张权利而产生的律师费等）。租期内，若该建筑物周边房地产物业未按计划入住、出现大量空置，或整体零售经营环境不佳，乙方有权向甲方要求协商降低租赁条件。甲方或丙方未能按本合同约定时间交付租赁场地或A区给乙方超过7天的，乙方有权按逾期天数按日向甲方收取1万元作为违约金直至场地交付日止。如甲方有特殊情况未能按时交付场地给乙方的，经乙方书面同意后，可给予15天的宽限期。如给予宽限期后，甲方仍未能在宽限期内交付场地，则仍应自本合同约定的交付场地时间起向乙方支付前述违约金。甲方逾期交付租赁场地超过30天的，则乙方还有权单方解除合同，甲方须于合同解除日起10日内，双倍退还乙方的保证金，并赔偿乙方的损失。乙方不行使解除合同的权利的，甲方应按逾期天数按日向乙方支付相应的违约金，租赁起始日相应顺延。本合同约定的‘双倍退还保证金’是指甲方向乙方退回本合同第十条规定的银行履约保函，并向乙方支付相当于该保函金额一倍的款项，即180万元。若因不可抗力造成的甲方延迟交场除外。除另有约定外，因甲方原因导致合同解除的，甲方应于合同解除日起10日内向乙方双倍退还保证金，并赔偿乙方损失。在本合同履行过程中，任何一方要求变更合同需事先提出，经甲乙双方协商同意，可签订补充协议共同遵守。对本合同的修改与变更，必须经甲方和乙方协商并签署有效书面协议才能生效。在本合同期内，经甲方和乙方书面签署的协议可作为本合同的衍生文件，与本合同具有同等的法律效力”等内容。展盈公司确认已收到永旺公司交来银行出具的保证金保函，保函金额为90万元。四、2018年7月31日，永旺公司向庆丰公司发出函号为粤永天函［2018］150号《关于中山××广场店调整租赁范围的函》，内容如下:“贵我双方于2016年9月27日签订了《中山××店铺B区租赁合同》（以下简称原合同），我司向贵司承租中山市东区大鳌溪村的××广场部分商业场地,由于消费市场不景气、电商冲击以及经营成本增高等因素，我司特向贵司提出调整原合同中约定的租赁场地范围，将原合同第二条约定的‘租赁面积合计为17016平方米（以建筑物墙体中线测量），其中首层（1F）租赁面积为【4870】平方米，第二层（2F）租赁面积为【6055】平方米，第三层（3F）租赁面积为【6091】平方米’调整为租赁面积合计为10925平方米（以建筑物墙体中线测量），其中首层（1F）租赁面积为【4870】平方米，第二层（2F）租赁面积为【6055】平方米。’调整后我司将按原合同约定继续承租调整后的租赁场地。本函仅作沟通使用，最终以双方就调整租赁范围签订的补充协议为准。恳请贵司尽快回复，如能接受我司上述调整请求，我司将不胜感激”。2018年8月7日，庆丰公司向永旺公司发出《工作联络函》，内容如下：“我司收到贵司关于××广场租赁范围调整的函件【粤永天函[2018]150号】，经我司领导商议，现回复如下：我司同意贵司提出的关于租赁面积调整的事宜，具体调整的范围、面积及相关事宜以双方签订的补充协议为准”。2019年5月22日，庆丰公司向永旺公司发出《工作联络函》，内容如下：“感谢贵司对我司工作的一直的支持和配合，鉴于2019年5月15日下午工程会议，我司经研究现回复如下：由于原租赁合同中B地块（庆丰地块），租赁范围变化较大，现需对租赁范围、商务条件及工程分工表等做重大调整，故相关前期工程对接事宜待补充协议签订后进行”。2019年7月12日，永旺公司向庆丰公司、展盈公司发出函号为粤永天函［2019］97号《关于永旺中山××项目租赁合同及分工表调整的联络函》，内容如下:“首先感谢贵司一直以来的支持和协助。关于我司承租贵方位于中山市××广场部分物业（下称“租赁场地”）用于开设大型综合百货超市事宜，贵我三方已签订《中山××广场店铺A区租赁合同》、《中山××广场店铺B区租赁合同》（以下统称“租赁合同”）。因情势变更，三方拟调整租赁场地的面积及范围。对此我司主动降低了贵方交付租赁场地的工程要求,并按照实际经营需要于2019年6月3日向贵方提出了新的工程分工要求（详细内容见附件），希望贵方依照附件方案调整租赁场地消防间隔、增加空调管道、末端设备及控制系统等。另我司已全面开展租赁场地交付前的准备工作，但贵我三方仍未就新的工程分工要求及租赁合同的变更事宜签订相关书面文件。为了保证租赁场地能如期顺利交付，希望贵司于2019年7月25日前确定附件工程分工要求并就租赁场地调整事宜与我司签订相关补充协议。”2019年9月24日，永旺公司向庆丰公司、展盈公司发出函号为粤永天函［2019］117号《关于中山××广场店调整租赁范围的催促函》，内容如下:“感谢贵司一直以来对我司工作的理解及支持！关于2016年9月27日签订的《中山××店铺A区租赁合同》及《中山××店铺B区租赁合同》（以下统称“原合同”），我司因经营需要，于2018年7月31日发出函号为［2018]150号的《关于中山××广场店调整租赁范围的函》，提出将原合同约定的租赁场地范围由1楼、2楼和3楼调整为l楼和2楼。在2018年9月4日的各方会议上，贵司提议收回租赁场地2楼和3楼，仅出租1楼供我司用做经营生鲜超市。我司经过内部讨论及总部汇报后接受贵司该提议，于2019年6月10日向贵司发出起草好的《中山××广场店铺A区租赁合同及中山××广场店铺B区租赁合同01号补充协议》（下称‘01号补充协议’），就将原租赁场地范围变更为l楼及相关事项进行了详细约定。随后我司于2019年7月12日向贵司发出函号为[2019]97号的《关于永旺中山××项目租赁合同及分工表调整的联络函》，希望贵司于2019年7月25日前确定工程分工表内容并签订01号补充协议。但在2019年8月20日的各方会议中，贵司口头表示不同意我方租赁范围调整为1楼，对此我司表示遗憾，希望贵司再次慎重考虑。为保证租赁场地如期顺利交付，恳请于2019年10月10日前书面回复是否同意按照上述01号补充协议调整租赁场地范围，如庆丰公司和／或展盈公司回复不同意或逾期不予回复，各方均应继续履行原合同”。2019年9月30日，庆丰公司、展盈公司向永旺公司发出《工作联络函》，内容如下：“贵司粤永天函[2019]117号函件我司已收悉。自贵司基于消费市场因素及租赁成本考量于2018年7月31日向我司申请提出调整租赁场地范围和面积以来，贵我双方通过函件、见面等方式就上述问题进行了多次磋商，但是至今仍未达成一致意见。现我司明确以下意见：一、租赁场地和租赁面积变更应通过租赁合同补充协议的方式来最终确认。二、将贵司全部租赁场地仅调整至二楼经营是我司同意变更租赁场地和租赁面积的前提条件，我们认为这个调整能够实现贵我双方双赢的结果。三、如果贵司不能同意我司的上述调整方案，则我司同意履行原合同相关条款。以上调整方案望贵司能够给予充分考虑，期待与贵司尽快就租赁场地变更事宜达成一致意见并签订租赁合同补充协议”。2019年12月10日，庆丰公司、展盈公司向永旺公司发出《工作联络函》，内容如下：“贵我双方经过多轮磋商于2016年9月27日签订了《中山××广场店铺A区租赁合同》及《中山××广场店铺B区租赁合同》（以下简称“原合同”）。但贵司于2018年7月31日向我司发函提出由于市场原因希望将原合同约定的租赁场地坐落范围由首层、第二层、第三层调整为首层、第二层。针对贵司的请求，结合双方的友好关系，我司与贵司展开了多次沟通讨论。而贵我双方并未对租赁范围变更事宜达成一致意见，贵司对租赁场地的坐落要求仍然是首层及第二层，而我司仅同意贵司承租第二层。我司认为：原合同是双方充分协商一致所达成的条款，是在平等自愿基础上形成的合意的体现。现贵司单方提出变更原合同实质内容，而我司同意协商和让步也是出于双方的友好合作关系，不代表我司已答应或必须答应贵司的要求。如果贵司不同意将租赁场地集中至第二层的调整方案并坚持自身调整方案的，则将会单方导致原合同无法继续履行，贵司可就此与我司协商解除原合同。请贵司慎重考虑！请贵司收到本函件后5个工作日内书面回复”。2019年12月13日，永旺公司向庆丰公司、展盈公司发出函号为粤永天函［2019］147号《关于中山××广场店调整租赁范围的联系函》，内容如下:“感谢贵司一直以来对我司工作的理解及支持！贵司2019年12月10日来函已收悉，对于贵司表示不同意我司请求将贵我双方2016年9月27日签订的《中山××广场店铺A区租赁合同》及《中山××广场店铺B区租赁合同》（以下简称“原合同”）约定的租赁场地范围由1层、2层和3层调整为1层、2层，我司深表遗憾。对于贵司在上述来函中提出将原合同约定的租赁场地1层、2层和3层调整为2层,我司经讨论决定不能接受。恳请贵司考虑我司提出的将租赁场地1层、2层和3层调整为1层的方案,如贵司同意该方案,请在2019年12月20日前书面回复,否则,双方均应继续履行原合同，贵司应确保按原合同约定交付租赁场地”。2019年12月19日，展盈公司、庆丰公司向永旺公司发出《工作联络函》，内容如下：“我司收到贵司关于租赁范围调整的函件（粤永天函[2019]147号），经我司商议现回复如下：我司再次强调：针对贵司的请求，结合双方的友好关系，我司与贵司展开了多次沟通讨论，我司仅同意贵司承租第二层，不同意其他租赁范围调整方案。如果贵司不同意将租赁场地集中至第二层的调整方案并坚持自身调整方案的，烦请贵司安排相关人员与我司协商解除原合同事宜。请贵司慎重考虑”。2019年12月25日，永旺公司向庆丰公司发出函号为粤永天函［2019］156号《关于中山××广场店调整租赁范围的联系函》，内容如下:“我司2019年12月19日工作联络函已收悉。对各方经过多次沟通及协商，最终未能就调整租赁范围的事宜达成一致意见，我司深表遗憾。回顾各方的合作历程，从2014年接触到现在，历经A/B地块的整合、动线的探讨、工程的协商、经济条件的谈判等各种艰难，最终于2016年9月27日签订《中山××店铺A区租赁合同》及《中山××店铺B区租赁合同》（以下统称“租赁合同”），各方合作来之不易。我司十分珍惜各方的合作关系，在此明确表示，不会因各方对调整租赁合同约定的租赁范围无法达成共识而与贵方协商解除租赁合同，各方应继续履行各自在租赁合同下的权利和义务，确保按租赁合同约定交付租赁场地”。2020年3月14日，庆丰公司、展盈公司向永旺公司发出《工作联络函》，内容如下：“贵我双方于2016年9月27日签订了《中山××广场店铺A区租赁合同》及《中山××广场店铺B区租赁合同》（以下简称‘原合同’）。但贵司基于自身经营所需从2018年7月31日起多次向我司发函提出变更租赁合同条款的请求。出于友好协商、合作共赢的目的，我司同意就原租赁合同与贵司展开协商谈论。在近两年时间内，我司一方面根据与贵司的洽谈意向，根据贵司的请求调整承租面积，同时也要综合考虑我司商业综合体的统一规划。我司再次函告贵司：鉴于双方洽谈结果以及商业综合体的发展，请贵司积极筹备二楼超市的准备工作，并争取与我司购物中心整体同期开业。若有何困难，请与我司协商解决。若贵司不愿或不能依上述函告内容履行的，请在收到本函5天内书面回复。未回复，视为双方租赁合同终止”。2020年3月17日，永旺公司向庆丰公司、展盈公司发出函号为粤永天函［2020］49号《关于中山××广场租赁场地工作联系函的回函》，内容如下:“我司于2020年3月17日收悉贵两家公司联名发出的关于租赁场地的《工作联系函》(ZJB-YW20200314-1)，我司回复如下：对于2016年9月27日签订的《中山××店铺A区租赁合同》及《中山××店铺B区租赁合同》（以下统称“原合同”），签约各方从未就调整原合同约定的租赁范围的事宜达成共识，且我司已多次要求按照原合同约定于2020年3月1日将我司租赁场地交付我司。但是，贵两家公司迄今未能如约交付场地，己严重违约，现来函单方要求我司筹备二楼超市的准备工作，并争取与购物中心同期开业，显然没有合同和法律依据。我司在此再次催请贵司严格履行原合同，如无法如约交付租赁场地，我司将追究贵司的一切违约责任”。2020年5月7日，永旺公司向庆丰公司、展盈公司发出函号为粤永天函［2020］95号《关于再次催请交付中山××广场租赁场地的联系函》，内容如下:“根据2016年9月27日签订的《中山××广场店铺A区租赁合同》《中山××广场店铺B区租赁合同》（以下统称“租赁合同”），我司向贵两家公司承租位于中山市东区大鳌溪村××广场的租赁场地范围为1F、2F及3F，共计租赁面积为18699㎡。因签约各方未就调整租赁合同约定的租赁范围的事宜达成共识，我司已多次要求按照租赁合同约定于2020年3月1日将租赁场地交付我司，但是，贵两家公司迄今未交付租赁场地。我司在此再次催请贵司严格履行租赁合同，因贵两家公司无法交付租赁场地而产生的一切违约责任，我司将保留追究的权利”。2020年5月15日，庆丰公司、展盈公司向永旺公司发出《解除合同通知》，内容如下：“贵我双方于2016年9月27日签订的《中山××广场店铺A区租赁合同》及《中山××广场店铺B区租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。但贵司基于自身经营所需，从2018年7月31日至2019年9月24日期间多次向我司发函提出变更承租范围的请求。出于友好协商、合作共赢的目的，我司同意就贵司的变更请求展开协商。在协商近两年时间里，我司根据贵司请求调整承租面积的要求，不断地对我司商业综合体的统一规划进行了变更，对租赁物所属的机电设备等分项工程做了重大的调整。但截止目前为止，贵我双方并未就变更原租赁合同约定的承租范围达成一致意见。我司认为，贵司与我司签订的租赁合同合法有效，双方均应本着诚实信用原则履行合同。但贵司频繁提出变更租赁范围，导致我司工程进度缓慢、机电设备等工程整改难度加大、购物中心开业计划延迟后，却又要求我司按变更前承担范围交付场地的行为，严重违反了我国合同法规定的诚信原则，严重损害了我司权益。因此，根据我国相关法律规定及双方签订的租赁合同约定，我司郑重通知：基于双方未能就租赁合同的履行达成一致意见，该租赁合同于本函送达贵司之日正式解除，我司归还贵司租赁保函原件”。2020年7月28日，永旺公司向庆丰公司、展盈公司发出函号为粤永天函［2020］141号《关于再次促请履行租赁合同的告知函》，内容如下:“本函旨在再次函告贵方，我方与贵方于2016年9月27日签订的《中山××广场店铺A区租赁合同》及《中山××广场店铺B区租赁合同》（以下统称‘租赁合同’）合法有效,贵方无权擅自解除,贵方应恪守租赁合同,将租赁场地交付我司。根据租赁合同约定,贵司应在2020年3月1日将租赁场地交付我司,但经我司多次催请,贵方迄今仍未交付租赁场地,且我司近期发现,贵司将应交付我司的租赁场地进行对外招商。为此,我司要求贵司停止该招商活动和一切损害我司在租赁合同中权益的行为，并提醒贵司注意，根据《中山××广场店铺A区租赁合同》第二十四条第1点及《中山××广场店铺B区租赁合同》第三十一条第1点的约定，贵方需向我司支付逾期交付租赁场地的违约金”。五、2020年5月28日，庆丰公司与中山市××商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：庆丰公司将其位于中山市××大厦105-113卡、201-213卡、301-303卡、401-402卡、503-505卡的房屋出租中山市××商业管理有限公司，租赁面积为27862.81平方米，月租金557256.2元，租赁期限自2020年6月1日至2039年5月31日止等内容。2020年7月30日，展盈公司与中山市××商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：展盈将其位于中山市××广场12-13栋1-5层的房屋出租中山市××商业管理有限公司，租赁面积为44678.31平方米，月租金23266.1元，租赁期限自2020年8月1日至2039年5月31日止等内容。上述两份《房屋租赁合同》均已在中山市东区城乡建设服务中心作备案登记。展盈公司、庆丰公司称包括讼争的出租物已转租，该商业体已于2020年11月28日开业，展盈公司、庆丰公司提供了中山日报相关报道证明。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。展盈公司、永旺公司、庆丰公司于2016年9月27日签订的《中山××广场店铺A区租赁合同》是合法有效的，三方均应履行。三方曾对租赁面积进行多次协商，永旺公司2018年7月31日向庆丰公司发出函号为粤永天函［2018］150号《关于中山××广场店调整租赁范围的函》，请求调整租赁面积改为只租一层、二层,庆丰公司于2018年8月7日向永旺公司发出《工作联络函》，表示同意，但随后双方又因再度调整租赁面积未能达成一致意见，永旺公司于2019年9月24日向庆丰公司、展盈公司发出函号为粤永天函［2019］117号《关于中山××广场店调整租赁范围的催促函》，表示如庆丰公司、展盈公司“不同意或逾期不予回复，各方均应继续履行原合同”，庆丰公司、展盈公司于2019年9月30日向永旺公司发出《工作联络函》，表示“如果贵司不能同意我司的上述调整方案，则我司同意履行原合同相关条款”，由此可见，永旺公司、庆丰公司、展盈公司又达成协议按原合同履行。庆丰公司、展盈公司于2020年5月15日向永旺公司发出《解除合同通知》，要求解除双方于2016年9月27日签订的《中山××广场店铺A区租赁合同》及《中山××广场店铺B区租赁合同》，但因永旺公司、庆丰公司、展盈公司于2019年9月30日又达成协议按原合同履行，而庆丰公司、展盈公司再以“但贵司频繁提出变更租赁范围，导致我司工程进度缓慢、机电设备等工程整改难度加大、购物中心开业计划延迟后，却又要求我司按变更前承担范围交付场地的行为，严重违反了我国合同法规定的诚信原则，严重损害了我司权益”为由，解除双方于2016年9月27日签订的《中山××广场店铺A区租赁合同》及《中山××广场店铺B区租赁合同》，缺乏事实及法律依据。永旺公司请求确认庆丰公司、展盈公司解除双方于2016年9月27日签订的《中山××广场店铺A区租赁合同》的行为无效，理据充足，予以支持。庆丰公司、展盈公司已将出租给永旺公司“A区”、“B区”转租给案外人，并已实际经营使用，已导致庆丰公司、展盈公司事实上不能履行将“A区”、“B区”交付永旺公司使用的义务，庆丰公司、展盈公司的上述行为属根本违约，应承担违约责任。永旺公司要求展盈公司自2020年3月8日起至实际交付租赁场地之日止按每日1万元的标准支付违约金，庆丰公司、展盈公司认为违约金过高，要求予以调整。违约金是否过高应与永旺公司因庆丰公司、展盈公司违约实际产生的损失相比较作出判断，永旺公司没有提供证据证明其实际产生的损失，推定其没有产生实际损失。则永旺公司要求的违约金过高，应予调整。租赁合同约定“履约保证金”的条款与担保法的“定金”基本一致，参照定金法则调整违约金为展盈公司退还保证金保函给永旺公司，另支付10万元违约金给永旺公司，庆丰公司对此承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条、第一百二十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、确认庆丰公司、展盈公司解除双方于2016年9月27日签订的《中山××广场店铺A区租赁合同》行为无效；二、展盈公司于判决生效之日起七日内向永旺公司退还保证金保函，并支付违约金10万元；三、庆丰公司对展盈公司支付违约金10万元给永旺公司承担连带责任；四、驳回永旺公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18750元，（永旺公司已预交），永旺公司负担16750元，展盈公司、庆丰公司负担2000元（展盈公司、庆丰公司于判决生效之日起七日内迳付永旺公司）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，案涉《中山××广场店铺A区租赁合同》是双方在平等基础上自愿签订的，是其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效，依法双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩陈述，本案二审双方争议的焦点，一是展盈公司、庆丰公司单方通知永旺公司解除案涉《中山××广场店铺A区租赁合同》是否有效；二是展盈公司、庆丰公司是否应向永旺公司支付违约金及其金额；三是一审法院的审理程序是否违法；四是永旺公司上诉请求展盈公司、庆丰公司连带向其支付因案涉租赁合同无法履行的赔偿金，是否应由本院一并予以审理。关于争议焦点一，即展盈公司、庆丰公司单方通知永旺公司解除案涉《中山××广场店铺A区租赁合同》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”该条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由此可见，在合同履行过程中，经当事人协商一致或者双方约定的解除合同的条件成就时，守约方有权单方解除合同。同时，在符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定情形时，守约方也有权单方解除合同。而且，守约方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据已查明的事实，双方并未就案涉《中山××广场店铺A区租赁合同》的解除协商一致，而且展盈公司、庆丰公司于2020年5月15日以永旺公司频繁提出变更租赁范围，导致其工程进度缓慢、机电设备等工程整改难度加大、购物中心开业计划延迟后，又要求其按变更前承租范围交付场地，严重损害其权益为由，通知永旺公司解除案涉《中山××广场店铺A区租赁合同》，既不符合案涉租赁合同的约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，故不具有解除案涉《中山××广场店铺A区租赁合同》的法律效力。在此情形下，根据永旺公司的请求，一审判决确认庆丰公司、展盈公司解除案涉《中山××广场店铺A区租赁合同》行为无效，并无不当，本院予以维持。虽然展盈公司、庆丰公司上诉主张永旺公司在履行合同过程中，多次向其提出变更承租范围，但在双方未能就此协商一致并签订补充合同的情况下，双方均应按照案涉《中山××广场店铺A区租赁合同》的约定履行义务。展盈公司、庆丰公司以此主张案涉《中山××广场店铺A区租赁合同》因永旺公司的过错已于2020年5月15日解除，理据不足，本院不予采信。关于争议焦点二，即展盈公司、庆丰公司是否应向永旺公司支付违约金及其金额的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，根据案涉《中山××广场店铺A区租赁合同》的约定，展盈公司应于2020年3月1日将案涉租赁场地交付给永旺公司。但是，展盈公司并未按照约定于2020年3月1日向永旺公司交付案涉租赁场地。同时，在永旺公司于2020年3月17日、5月7日两次向其催告后，展盈公司不仅未在合理期限内将案涉租赁场地交付给永旺公司，而且于2020年5月15日违约解除合同，并将案涉租赁场地另行出租他人，明显构成违约。依法，展盈公司、庆丰公司应向永旺公司承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，根据已查明的事实，展盈公司、庆丰公司已将案涉租赁场地另行出租给了案外第三人，并已由案外第三人实际经营使用。也即是说，展盈公司、庆丰公司在事实上已不能履行将案涉租赁场地交付给永旺公司使用的义务。一审判决展盈公司、庆丰公司向永旺公司承担违约责任，亦无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”该条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，根据案涉《中山××广场店铺A区租赁合同》的约定，如展盈公司、庆丰公司未能按本合同约定时间交付租赁场地超过7天的，永旺公司有权按逾期天数按日向展盈公司、庆丰公司收取1万元作为违约金。对此，展盈公司、庆丰公司认为双方约定的该违约金过高，并请求予以调整。而永旺公司亦未举证证明其因展盈公司、庆丰公司逾期交付案涉租赁场地所遭受的经济损失，且双方在履行合同过程中确实有对承租范围的变更多次进行过协商。在此情形下，一审法院除判决展盈公司向永旺公司退还保证金保函外，又判令展盈公司、庆丰公司连带另行向永旺公司支付违约金10万元，并无不妥，本院亦予以维持。关于争议焦点三，即一审法院的审理程序是否违法的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。”该条第二款规定：“存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。”本案中，永旺公司上诉主张一审法院如认定因展盈公司、庆丰公司违约导致案涉租赁场地已实际无法交付时，应当向其释明其是否变更诉讼请求等。但根据上述法律规定，永旺公司的该上诉主张明显不能成立。同时，根据一审判决认定的事实，一审法院已就展盈公司、庆丰公司将包括案涉租赁物在内的场地另行出租给案外第三人，并已由案外第三人实际经营使用的事实进行了审理，而是否变更诉讼请求，应由永旺公司根据法庭审理情况自行决定。永旺公司以此主张一审法院审理程序存在严重错误，理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点四，即永旺公司上诉请求展盈公司、庆丰公司连带向其支付因案涉租赁合同无法履行的赔偿金是否应由本院予以审理的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”该条第二款规定：“双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本案中，永旺公司上诉请求展盈公司、庆丰公司连带向其支付因案涉租赁合同无法履行的赔偿金，因该上诉请求是永旺公司在二审中新增加的诉讼请求，且展盈公司、庆丰公司既不同意由本院对此进行调解，也不同意由本院在本案中一并审理。故本院对永旺公司的该上诉请求在本案中不再予以审理。永旺公司可就此另行主张权利。综上所述，上诉人永旺公司和展盈公司、庆丰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元（上诉人广东永旺天河城商业有限公司已预交16750元，上诉人中山市展盈房地产开发有限公司、中山市庆丰企业管理有限公司已预交2000元），上诉人广东永旺天河城商业有限公司负担2300元，上诉人中山市展盈房地产开发有限公司、中山市庆丰企业管理有限公司负担2300元。上诉人广东永旺天河城商业有限公司向本院多预交的二审案件受理费14450元，由本院予以退还；上诉人中山市展盈房地产开发有限公司、中山市庆丰企业管理有限公司应向本院补缴案件受理费300元。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  赵 娟审判员  蔡惠群二〇二一年六月十五日书记员  廖建锋