北京市第二中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）京02民终1311号上诉人（原审原告）：工业和信息化部机关服务中心（工业和信息化部机关服务局），住所地北京市西城区西长安街13号。法定代表人：陈立东，局长。委托诉讼代理人：张童，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：任彦锦，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京瑞来隆安泰物业管理有限公司，住所地北京市西城区马连道路9号安华景苑饭店3020A室。法定代表人：赵梦龙，董事长。委托诉讼代理人：李宾，北京泓聚律师事务所律师。上诉人工业和信息化部机关服务中心（工业和信息化部机关服务局）（以下简称工信部服务中心）因与被上诉人北京瑞来隆安泰物业管理有限公司（以下简称瑞来物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25215号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。工信部服务中心上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院实体审理；本案诉讼费由瑞来物业公司承担。事实和理由：一、案涉小区业主并未与瑞来物业公司签署单独的物业服务合同。工信部服务中心与瑞来物业公司于2016年12月30日签署了《物业服务协议》，将瑞来物业公司选定为案涉小区的物业服务主体，约定瑞来物业公司应与业主分别签署物业服务协议，但小区全体业主均未与瑞来物业公司签署过单独的物业服务合同。业主更换物业服务企业，一般需通过召开业主大会来实现。前期物业服务合同期限未满且业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；但对于前期物业服务合同期限届满，但业主委员会尚未成立且业主未单独与物业服务企业签署服务合同的情况下，前期物业服务合同终止，工信部服务中心作为建设单位或原产权单位有权代表全体业主解聘原物业服务企业，也有权利重新选聘新的物业服务企业。因此，截止目前，仅有工信部服务中心与瑞来物业公司之间有物业合同关系，有权要求瑞来物业公司履行合同义务，在物业合同到期后要求瑞来物业公司撤离小区。二、工信部服务中心有法定权利要求瑞来物业公司撤离小区。《物业管理条例》第二十一条的规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”因此，在业主大会成立之前，建设主体是有权选聘物业服务企业的。大部分案涉小区目前仍未成立业委会或者业主大会，开发商、建设主体或原产权单位自主更换物业，参照前期物业办法，依据是《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法规政策2004年建设部制定的《前期物业服务合同》示范文本中，有如下条款：“第三十六条本合同期满前月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。”按照该条款，在业主大会成立前，开发主体、建设主体或原产权单位有权选聘新的物业管理企业。《物权法》第八十一条规定对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。更换物业是《物权法》赋予业主的法定权利。但这一权利与建设单位及原产权单位解聘物业公司并不矛盾，解聘现物业公司后，业主仍有权选择新的物业公司。综上，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业是有法可依的。因案涉小区的业主大会多未召开、业主委员会未成立，上诉人作为该小区的建设单位及原产权单位解聘并要求瑞来物业公司撤出小区未违反相关规定。三、工信部服务中心有合同依据要求瑞来物业公司撤离小区。工信部服务中心与瑞来物业公司的《物业服务协议》第24条约定“乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，并应当按乙方应当收取的年度物业费总额的万分之五/天的标准向甲方支付违约金，前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。”因此，工信部服务中心要求瑞来物业公司在合同到期后撤离小区有合同依据，在双方约定没有违反强制性法律法规的前提下，均应履行合同义务，承担违约责任。四、工信部服务中心有政策依据要求瑞来物业公司撤离小区。根据2014年国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》第二条（三）规定“未成立业主大会的住宅区由原产权单位组织业主选聘专业化物业服务单位”，因此工信部服务中心作为原产权单位有权组织选聘新的物业服务单位。五、要求工信部服务中心撤离符合大多数业主的意愿。工信部服务中心已在一审中提供了部分涉案小区业主签署的征求意见表、业主委员会临时会议公告、投票统计结果等证据，进一步证明了大多数业主亦不愿瑞来物业公司继续担任案涉小区的物业服务单位。工信部服务中心要求瑞来物业公司撤离是符合业主利益的。目前，在服务协议到期后，瑞来物业公司拒绝撤离的行为，即无合同依据、无法律依据、无合法授权，亦不符合全体业主利益。六、工信部服务中心符合法律规定的起诉条件一审法院依据《民事诉讼法》第一百一十九条驳回工信部服务中心的起诉。工信部服务中心提请的诉讼完全符合法律规定的诉讼条件，至于案涉小区物业服务的实际权利主体是工信部服务中心还是全体业主，应当通过实体审查确定。瑞来物业公司辩称，同意一审裁定，不同意工信部服务中心的上诉请求。涉案小区现在已经出售给个人，工信部服务中心既不享受物业服务，也不需要缴纳服务费，也不是小区的常设机构，工信部服务中心没有诉讼主体资格。二、我方签订的物业服务合同近似于前期物业服务活动，现法律没有规定工信部服务中心可以解除物业服务合同，需要小区业主召开全体业主大会决定解除。三、民法典第九百四十条与北京物业管理十九条规定撤场需等新的物业入场，但是没有物业公司向我方出示已签订新的合同。四、关于《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》等与民法典、物业管理条例、北京物业管理条例规定冲突，物业公司应由业主来选聘，由业主召开业主大会选聘物业服务或企业的规定，这与本案相矛盾，不能作为本案审理的适用依据。五、不再接受我方应该由全体业主召开业主大会。六、诉讼主体应该是每个小区的业委会，不是由工信部服务中心来提出权利主张。工信部服务中心向一审法院起诉请求：1.判决瑞来物业公司终止协议，立即从工信部宿舍区退出并撤离全部人员；2.判令瑞来物业公司立即与工信部服务中心及其选定的物业服务企业做好交接，移交物业公用部分、工信部服务中心交由瑞来物业公司使用的房屋及相关档案资料；3.本案诉讼费由瑞来物业公司承担。一审法院认定事实：2016年12月30日，工信部服务中心（甲方）与瑞来物业公司（乙方）签署《物业服务协议（工信部宿舍第二标段）》（以下简称物业服务协议），约定：瑞来物业公司为工信部宿舍区第二标段西单宿舍区（半步桥6号院1号楼和半步桥6号院2号楼3、4、5单元共计72户；槐柏树北里1号楼、6号楼共计97户；姚家井二巷1号楼、4号楼共计154户；西革新里104号楼68户；前半壁街35号院1号楼13户；参政胡同19号院16户；雅宝里7号楼18户）提供物业服务；物业服务期限为叁年，自2016年12月12日至2019年12月31日止（其中2016年12月12日至31日为试运行期）；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅按照1.98元/平方米/月计算，高层住宅按照2.37元/平方米/月计算，以上标准为乙方的中标价，也是乙方收取物业费的最高限价；任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。乙方负责在本协议签订之后，与业主或物业使用人签订《物业服务合同》，并负责相关工作的落实。乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方撤除管理区域，并应当按乙方应收取的年度物业费总额的万分之五/天的标准向甲方支付违约金，前述行为给业主造成损失的，一方应当赔偿相应的损失。2019年9月17日，工信部服务中心向瑞来物业公司发送了《关于不再续签〈物业服务协议（工信部宿舍第二标段）〉有关事宜的函》，通知其协议期满后不再续签。2019年11月15日，工信部服务中心向业主作出《关于重新聘请物业公示的告示》，告知业主“北京首华物业管理有限公司、瑞来物业公司与工信部服务中心签订的物业服务协议，将于2019年12月31日到期。……为顺利选聘合适的新物业公司，……决定将西单片区、万翠片区和万寿路西街5号院物业合并起来，以竞争性磋商方式选择一家新的物业公司……”并将选聘新物业公司具体流程予以告知。庭审中，工信部服务中心认可其委托瑞来物业公司管理的涉案小区的房屋大部分均已出售给职工个人所有。一审法院经审查认为，根据《物业管理条例》的规定：选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。业主委员会代表全体业主的合法权益，有代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的职责。由此可见，在选聘和解聘物业管理企业方面，由于涉及的是全体业主的共同利益，因而不能由个别业主自行决定，而应通过业主大会作出决议。《物业管理条例》亦仅授予业主提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议的权利。本案中，工信部服务中心认可已将涉案小区的房屋出售给业主个人，工信部服务中心并非涉案小区业主大会的常设机构，亦不享有业主委员会的权利，因此，工信部服务中心要求瑞来物业公司撤出涉案小区的物业服务，不符合《物业管理条例》的相关规定，因这一事项涉及到全体业主的共同利益，应由全体业主确定，工信部服务中心不是本案适格的原告。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第三项的规定，裁定：驳回工业和信息化部机关服务中心（工业和信息化部机关服务局）的起诉。二审期间，工信部服务中心提交14份证据。证据1为中华人民共和国工业和信息化部（以下简称工信部）授权书，证明工信部是案涉7个住宅区的原产权单位及国有土地使用权人，其授权工信部服务中心全权处理与北京瑞来物业公司之间的物业纠纷。证据2为房屋所有权证书复印件7套，欲证明工信部系案涉7个小区的原产权单位。证据3为国有土地使用权证书复印件，欲证明工信部系案涉小区所在地的土地使用权人。证据4为《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》，欲证明第二条规定未成立业主大会的住宅区由原产权单位组织业主选聘专业化物业服务单位，工业和信息化部有权进行物业管理。证据5为西城区半步桥胡同6号院1、2号楼业主表决文件（含业主提议及公示、表决意见、表决结果及公示等），欲证明西城区半步桥胡同6号院1、2号楼全体业主共同决定解聘瑞来物业公司，终止其物业服务关系，要求其撤场，并全权委托工信部服务中心处理瑞来物业公司解聘及清退事宜。证据6为北京市西城区槐柏树街北里1号楼业主表决文件（含业主提议及公示、表决意见、表决结果及公示等），欲证明北京市西城区槐柏树街北里1号楼全体业主共同决定解聘瑞来物业公司，终止其物业服务关系，要求其撤场，并全权委托工信部服务中心处理瑞来物业公司解聘及清退事宜。证据7为北京市西城区槐柏树街北里6号楼业主表决文件（含业主提议及公示、表决意见、表决结果及公示等），欲证明北京市西城区槐柏树街北里6号楼业主共同决定解聘瑞来物业公司，终止其物业服务关系，要求其撤场，并全权委托工信部服务中心处理瑞来物业公司解聘及清退事宜。证据8为北京市西城区姚家井二巷1、4号楼业主表决文件（含业主提议及公示、表决意见、表决结果及公示等），欲证明北京市西城区姚家井二巷1、4号楼业主共同决定解聘瑞来物业公司，终止其物业服务关系，要求其撤场，并全权委托工信部服务中心处理瑞来物业公司解聘及清退事宜。证据9为北京市朝阳区雅宝丽7号楼业主表决文件（含业主提议及公示、表决意见、表决结果及公示等），欲证明北京市朝阳区雅宝丽7号楼业主共同决定解聘瑞来物业公司，终止其物业服务关系，要求其撤场，并全权委托工信部服务中心处理瑞来物业公司解聘及清退事宜。证据10为北京市东城区西革新里104号院小区业主大会决议文件（含召开临时业主大会的提议及公示、业委会会议决议、业主大会召开方案及公示、表决票、业主大会会议决议及公示等），欲证明北京市东城区西革新里104号院小区召开临时业主大会表决通过解聘瑞来物业公司、终止其物业服务关系，要求其撤场，并全权委托工信部服务中心处理瑞来物业公司解聘及清退事宜。证据11为北京市西城区半壁街35号院1号楼小区业主大会决议文件（含召开临时业主大会的提议、业委会会议决议、业主大会召开通知及公示、表决票、业主大会会议决议及公示等等），欲证明北京市西城区半壁街35号院1号楼小召开临时业主大会表决通过解聘瑞来物业公司、终止其物业服务关系，要求其撤场，并全权委托工信部服务中心处理瑞来物业公司解聘及清退事宜。证据12为业主委员会说明3份，欲证明案涉小区没有与瑞来物业公司签署过任何协议。证据13为业主大会决议2份、表决结果告知函2份、邮寄记录2套，欲证明2021年1月19日2个成立业主委员会的小区，通过邮局EMS将北京市西城区前半壁街35号院1号楼及北京市东城区西革新里104号业主大会就“解聘北京瑞来隆安泰物业管理有限公司，终止物业服务关系，并其要求撤场”投票表决结果的告知函，邮寄至瑞来物业公司，告知瑞来物业公司，30日内完成交接并撤出物业管理区域，但被拒收。证据14为业主表决结果告知函4套、邮寄记录4套，欲证明2021年2月25日无业主大会的小区通过EMS将北京市西城区半步桥胡同6号院1号楼、2号楼3、4、5单元；北京市西城区槐柏树北里1号楼；北京市西城区槐柏树北里6号楼；北京市西城区姚家井二巷1、4号楼；北京市朝阳区雅宝里7号楼全体业主就“解聘北京瑞来隆安泰物业管理有限公司，终止物业服务关系，并其要求撤场”投票表决结果的决定告知函，分别邮寄至瑞来物业公司，告知瑞来物业公司30日内完成交接并撤出物业管理区域，但被拒收。对于工信部服务中心提交的上述证据，瑞来物业公司发表以下质证意见：对于证据1，认为工信部既非涉案小区房屋所有权人也没与瑞来物业公司签订过物业服务合同，其既不享受瑞来物业公司提供的物业服务，也勿需向瑞来物业公司缴付物业费。工信部与本案无利害关系，非案件当事人，其出具的授权委托书与本案无关，不具有证据效力。对于证据2，认可房屋所有权证的真实性，但工信部已非小区所有权人，该房屋所有权证属于档案，工信部服务中心在庭审中亦承认涉案小区房屋均已售给个人，工信部无权代替小区业主解聘物业服务企业，且瑞来物业公司已终止为参政胡同19号楼提供物业服务。对于证据3，认为与案件无关，瑞来物业公司的服务对象是小区业主，服务标的物是小区建筑物及038其附属设施。对于证据4，认为根据民法典第二百七十八条、《物业管理条例》第十一条、《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》第二条第三项“已成立业主大会的住宅区由业主大会选聘专业化物业服务单位。未成立业主大会的住宅区由原产权单位组织业主选聘专业化物业服务单位和”、第三条第六项“已成立业主大会的住宅区，由业主大会与物业服务单位签订物业服务合同；未成立业主大会的住宅区，原产权单位应当协助全体业主与物业服务单位签订物业服务合同”，工信部服务中心根本无权代替小区业主解聘物业服务企业。对于证据5至证据11，认为根据《物业管理条例》第三十条、第三十三条、第三十五条、第三十七条以及民事诉讼法第五十八条，不认可真实性、合法性、证明目的，自2019年至今，作为小区物业服务企业，瑞来物业公司从未见过小区召开业主大会的公告及消息，且工信部服务中心并非自然人不能被委托为诉讼代理人。对于证据12，认可未曾与参政胡同19号楼业主委员会、前半壁街35号院1号楼业主委员会、西革新里104号院业主委员会签订过物业服务合同。对于证据13，不认可召开业主大会的真实性、合法性，对业主委员会寄送解聘通知的真实性、合法性不认可，也未收到解聘通知，瑞来物业公司与两小区的纠纷与其他人无关。对于证据14，不认可真实性，也不认可召开业主大会和解聘通知的真实性、合法性。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：双方当事人签订的《物业服务协议》“第五章合同终止”项下第十八条约定，任何一方决定在本合同期限期满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。综合上述规定，可以判断，前期物业服务合同约定的服务期限届满后，前期物业服务合同终止。虽然选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，但并未排除相关合同主体依据前期物业服务合同中的合同终止条款，主张前期物业服务合同项下的权利。本案中，瑞来物业公司系依据其与工信部服务中心签订的具有前期物业服务合同性质的《物业服务协议》，为案涉小区提供物业服务。《物业服务协议》约定了物业服务期限，自2016年12月12日至2019年12月31日止。根据一审查明的事实，工信部服务中心已经依据《物业服务协议》第十八条的约定，向瑞来物业公司发函，通知其协议期满后不再续签。综合上述事实，本院认定《物业服务协议》已经终止。根据《物业服务协议》的约定，瑞来物业公司在该合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，工信部服务中心有权要求瑞来物业公司撤出案涉物业管理区域。故工信部服务中心有权提起本案诉讼，主张《物业服务协议》项下的权利。至于工信部的相关权利主张能否得到支持，应在查明案涉小区全体业主意愿的基础上，依据相关法律法规，结合《物业服务协议》，做出判断。综上，一审裁定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条之规定，裁定如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25215号民事裁定；二、本案指令北京市西城区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二一年六月三十日法官助理 祁哲洋书 记 员 沈佳盟