河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初4601号原告：李虹，女，1970年4月5日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：付春华，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘春梅，河南良达律师事务所律师。被告：郑州四棉置业有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：舒蒲娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴斐，该公司员工。委托诉讼代理人：张继涛，该公司员工。被告：河南盛润物业管理有限公司，住所地郑州市金水区金水路**盛润国际空间****。法定代表人：舒蒲娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：田鹏，该公司员工。委托诉讼代理人：陈珍珍，该公司员工。原告李虹与被告郑州四棉置业有限公司（以下简称四棉置业）、河南盛润物业管理有限公司（以下简称盛润物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李虹及其委托诉讼代理人付春华，被告四棉置业的委托诉讼代理人吴斐、张继涛，被告盛润物业的委托诉讼代理人田鹏、陈珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李虹向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将原告所有的位于郑州市盛润锦绣城西院19号楼×××号的房屋质量问题进行维修，并保证维修后原告房屋的质量符合商品房买卖合同约定的质量标准；2、判令被告立即赔偿原告因房屋漏水原因给原告造成的经济损失31203元；3、判令被告赔偿原告房屋维修折旧损失暂计3万元；4、判令被告将楼顶存在安全隐患的石墩及铁架等重物予以拆除；5、案件受理费用由被告承担。事实与理由：2012年12月8日，原告购买被告开发的位于郑州市盛润锦绣城西院19号楼×××号的房屋一套，该房屋系最高层，房屋面积120.4平方米，单价7523元，总房款905769元。2014年12月16日，四棉置业出具商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书，对商品房的质量进行了承诺。2015年1月，该房交付使用，但自2017年8月起，涉案房屋就出现楼顶漏水情况并出现严重裂缝，经多次向盛润物业反映，盛润物业仅进行了简单维修，楼顶漏水情况未得到解决，在此期间原告邻居3201住户房屋也存在同样问题，其也多次催促物业进行楼顶维修，但被告至今仍未将其漏水部位修复。原告无奈，自己聘请工人进行楼顶漏水及屋内受损部分维修，同时因漏水原因造成房屋室内装修设施损坏，原告为此花费31203元。被告有对涉案房屋漏水等问题进行维修的义务，其没有尽到应尽的义务，给原告造成的31203元损失应当由被告承担。同时，原告门口上方有一处长达近二米的裂缝，严重影响了原告的生活质量，造成原告房屋价值严重贬损。原告现要求被告将原告家中房屋裂缝问题进行维修，并保证维修后原告房屋的质量符合商品房买卖合同约定的质量标准。被告在涉案房屋楼顶长期堆放石墩和铁架等重物，该堆放重物的行为存在重大安全隐患，已造成原告房屋出现裂缝，现要求被告将重物拆除。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告四棉置业辩称：1、涉案房屋于2014年12月4日经过验收是合格的，房屋也已经按约定交付，房屋买卖合同已经履行完毕不存在纠纷；2、依据《建筑工程施工质量验收统一标准》附录B的规定，“楼顶漏水”属于“屋面工程”；“房屋裂缝”实际是“涂饰”及“抹灰”出现裂纹，属于“建筑装饰装修”，装饰裂纹不涉及结构安全问题。依据《建设工程质量管理条例》第四十条第四款规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”，“电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。涉案工程的竣工验收合格日期为2014年12月4日，自2016年12月3日以后，超出装修工程质保期；自2019年12月3日以后，超出屋面防水工程的质量保修期限。原告起诉之日是2021年4月19日，已超出质量保修期2年多，四棉置业没有维修义务；3、原告要求四棉置业赔偿经济损失31203元，没有法律依据。该损失数额是原告随口捏造的数据，没有构成此数据的可信依据。原告自认其聘请工人进行屋顶漏水及屋内受损部分维修，屋面属于全体业主，不是原告的私有财产，原告没有处置权。原告聘请的维修人员没有施工资质，其进行的所谓“维修”，造成质量隐患的风险很大。四棉置业就此事件，保留向原告索赔的权利；4、原告主张的房屋维修折旧损失3万元，没有法律依据；5、屋面的“石墩及铁架”，实质是施工吊篮的杆件及其配重。吊篮是常用的外墙施工工具，吊篮施工方案经过专家论证，是安全可行的，吊篮的重量远远达不到损害屋面的压力，不会造成裂纹。综上所述，原告的诉讼请求没有任何法律依据，系滥用诉权，浪费国家法律资源，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告盛润物业辩称：1、《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》明确载明，在保修期内负有维修义务的主体系四棉置业；2、房屋质量问题即便存在，也是业主与开发商之间的问题，与盛润物业无关；3、盛润物业不是房屋的出卖人，也不是房屋的买受人，盛润物业与原告之间仅存在物业服务合同关系，原告以房屋买卖合同纠纷为由起诉盛润物业不符合法律要求，应予以驳回；4、原告所称“石墩及铁架子”实际是开发商交房时设置的为业主安装空调外机专门配备的吊篮配重设备，该吊篮日常有专人巡视检查，并定期进行维护保养，使用时有专人负责，且该物品所有权属四棉置业，盛润物业无权处置。综上，房屋是否漏水、墙体是否裂缝、出现的问题是否得到维修，本就不属于盛润物业的服务合同范围，原告认为盛润物业对涉案房屋有维修义务，将原本不属于服务内容和合同义务的房屋漏水、墙体裂缝维修义务强加给盛润物业，无任何事实与法律依据。请求依法驳回原告对盛润物业的诉讼请求。本院经审理认定如下法律事实：2012年12月8日，原告与被告四棉置业签订《商品房买卖合同》，由原告以905769元的总价款购买被告四棉置业开发的位于郑州市盛润锦绣城西院19号楼2单元3204号的顶层房屋一套，建筑面积120.4平方米。双方在合同中对保修责任约定如下：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。四棉置业选聘盛润物业作为包括涉案房产在内的物业服务企业。2014年12月16日，四棉置业出具商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书，对商品房的质量进行了承诺。2015年1月，涉案房屋交付原告使用。现涉案房屋楼顶存放有施工吊篮的杆件及配重水泥块若干，根据原告提供的照片显示室内墙面出现有裂缝一条，原告称该裂缝的出现与堆放的配重水泥块有直接关系，要求将配重水泥块、铁架等移除，同时要求被告对其家中出现的裂缝进行维修，并赔偿房屋维修折旧损失。另外，根据原告提供的照片显示，其屋顶存在漏水现象。四棉置业对原告房顶搁置的吊篮、水泥块没有异议，但认为其不会造成屋顶、墙体出现裂纹，不涉及结构安全，并为此向本院提交施工现场建筑机械设备安装验收合格证及产品合格证各一份，用以证明在涉案房顶上安装吊篮、堆放配重水泥块是经过专家论证安全可行的，同时认为原告照片显示的裂缝是涂饰层裂缝。诉讼中，原告称其和邻居贾××的楼顶均存在漏水，造成原告家中室内装修损坏，原告多次要求被告进行维修，但被告一直没有尽到维修义务，后原告自己出钱进行维修，因此花费共计31203元，这些花费都是因房屋楼顶漏水给原告造成的直接损失，应当由二被告承担：针对上述观点，原告向本院提交：1、王××（410××）于2021年3月28日出具的证言一份，载明：2020年7月，王××去郑州盛润锦绣城19号楼××户维修屋顶漏水，收到工费、材料费共计现金5000元。2、刘××（412××）于2021年3月29日出具的证言一份，载明：刘××在2015年8月，在盛润锦绣城19号楼××户进行屋内刷墙，收到工费、材料费共计现金21000元；2020年12月18日又进行屋内房顶漏水维修两次，收到工费、材料费现金5000元。3、贾巍芳（410××）于2021年3月30日出具的证言一份，主要载明：我叫贾××，家住盛润锦绣城**楼××户。2020年7月，由于我家屋顶漏水，我找物业公司去楼顶看漏水情况，看见邻居3204户楼顶已经修复，当时我问物业公司为何给3204户修复漏水没有给我3201修，物业公司负责人告诉我，这不是物业公司给修复的，是3204业主自己找人维修的，我也给3204业主发微信、打电话核实过。原告向本院提交王××与四棉置业、盛润物业房屋买卖合同纠纷民事起诉状及（2020）豫0102民初6973号民事调解书各一份，用以证明：原告邻居顶层3201房间存在同样的渗水、裂缝情况，说明四棉置业、盛润物业没有履行应尽的义务，构成违约。王××起诉后，其相关损失得到认可，原告同样的损失，也应当得到支持。2016年7月16日，原告向盛润物业申请房屋漏水维修，盛润物业认为该问题不属于物业公司的服务范围，没有为原告进行维修。原告关于为何在质保期过后才向被告提出维修请求问题解释如下：在房屋质保期届满之前因维修产生了一部分费用，认为物业公司应承担维修责任，故其就没有给物业公司交纳物业费，但物业公司说物业费我需要交纳，房屋维修是四棉置业的事，才提起本案诉讼。本院认为，原告与被告四棉置业签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违背法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据合同约定，《住宅质量保证书》为《商品房买卖合同》的附件，但原告未予提供，本院不能准确判定涉案房屋保修期限。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。对涉案房屋的准确竣工验收时间，双方未提供相应证据予以证明，关于保修期问题，即使自房屋于2015年1月向原告交付使用之日起算，屋面防水工程的保修期最迟也在2020年1月届满，在质保期届满前出现的房屋漏水问题，被告四棉置业作为房产出卖方依据合同应承担维修责任，质保期届满后，被告四棉置业不再承担保修义务。被告盛润物业系涉案房产的物业服务企业，应对小区业主提供各项物业服务，尽其所能为业主提供畅通解决问题的各种渠道。在原告所购楼房出现漏水问题向其反映后，若认为修复房屋漏水不是其工作职责，也应联系涉案房产开发商及时予以解决，被告盛润物业在接到原告投诉后对投诉的问题采取回避的方式是错误的，在今后的物业服务过程中应予以纠正，不断提升服务质量和水平，努力改善物业公司与业主的关系，使双方能和谐相处。就本案而言，房屋漏水属于房屋质量问题，被告四棉置业作为房屋出卖方应在合同约定的保修期为业主提供维修服务。2016年7月16日，原告曾向被告盛润物业反映房屋漏水的问题，本院据此盖然判断在质保期内涉案房屋漏水事实客观存在。原告未通过被告四棉置业直接对房屋漏水问题进行修复，导致原告与被告四棉置业就有关维修费用达不成一致意见。原告关于房屋漏水及修复费用和墙面裂缝问题，虽提交有证人证言及照片予以印证，但除2015年8月发生的维修费用外，其他证人证言证明的房屋漏水质量问题及墙面裂缝问题均发生在房屋质保期满之后，且原告未提供证据证明墙面裂缝系房屋主体结构质量问题引发，故原告要求被告四棉置业承担相关维修责任无合同和法律依据，本院不予支持。原告在2015年8月维修房屋前未与被告四棉置业进行沟通，且原告对所支出的费用未提供相应票据予以印证，维修人员刘××亦未出庭接受当事人质询，本院对该证人证言提到的21000元维修费用不予认定，但鉴于原告所购房屋在质保期内出现漏水问题是事实，本院参照原告邻居3201号房屋业主与被告四棉置业因房屋漏水问题达成的2万元赔付标准判定本案赔付金额。原告主张的房屋维修折旧损失，没有相应法律依据，本院不予支持。吊篮是建筑机械的一种，主要在建筑工程进行高空作业的时候使用，虽然原告未举证证明该吊篮及其配重水泥块的存在会对其楼房造成损害，但该设施并不附属于建筑物，现涉案楼房早已竣工，继续留存该设施已不必要，被告四棉置业作为房产开发商应及时将该吊篮及其配重水泥块予以移除。被告盛润物业作为物业服务企业，没有对原告所购房屋承担维修的合同和法律义务，原告要求该被告承担维修、赔偿、排除妨碍责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州四棉置业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告李虹房屋维修损失2万元；二、被告郑州四棉置业有限公司自本判决生效之日起十日内移除在郑州市中原区盛润锦绣城西院19号楼××号房屋屋顶的吊篮及配重水泥块；三、驳回原告李虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666元，已减半收取，原告李虹负担466元，被告郑州四棉置业有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张燕杰二〇二一年六月十一日书记员  蒋亚莎