甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0702民初88号原告：张掖市盛和物业管理有限责任公司。法定代表人：张某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：兰某，系甘肃金彤律师事务所律师。被告：蔡某。委托诉讼代理人：贾某。原告张掖市盛和物业管理有限责任公司（以下简称“盛和物业公司”）与被告蔡某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，原告以“被告外出培训，家中无人，无法送达”为由，申请本案中止审理，经审查，符合法律规定，本院于2021年1月15日作出(2021)甘0702民初88号民事裁定书，裁定中止本案审理。中止原因消除后，本案恢复诉讼。原告盛和物业公司委托诉讼代理人兰某，被告蔡某委托诉讼代理人贾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛和物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付采暖费4214元，资金占用利息1599.36元，合计5723.36元，并承担滞纳金至上述费用付清为止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月15日，甘肃和盛房地产开发有限责任公司选聘原告盛和物业公司为盛和名园小区提供物业服务，双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定将盛和名园委托给原告实行前期物业管理，委托管理期限为4年，2012年11月15日至2016年11月15日，业主和物业使用人不按规定时间交纳物业管理费、采暖费、停车费等费用以及赔偿金、违约金的视为欠费，并自欠费之日起每日按千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告即按合同约定为盛和名园小区广大业主提供物业服务，但被告作为盛和名园小区的住户，拖欠采暖费至今不予交纳，其行为严重影响了小区物业的正常管理，为维护小区业主共同利益及原告的合法权益，原告遂提起诉讼。被告蔡某辩称，对原告所诉2012年11月15日，甘肃和盛房地产开发有限责任公司选聘原告为盛和名园小区提供物业服务，双方签订《前期物业服务合同》的事宜被告不知情。原告所诉被告拖欠采暖费属实，但是采暖费金额不属实，采暖费每平方米应按照20元或者21元收取，并非原告所诉的每平米25元。另外，当时由于原告的原因将被告的新房子损坏的特别严重，也造成了很大损失，经多次交涉，原告只对被告的房屋墙体进行了简单维修，只是刷漆抹灰，其他的损失原告不予弥补。之后，原、被告形成僵局持续至今。且2010年、2011年，被告将暖气费全部交纳，但暖气一直不热，被告多次请求原告对暖气进行排查，但原告没有排查，最后原告自己查看发现暖气管堵死，一直没有供暖，故被告认为，被告不应交纳2010年、2011年的暖气费。2015年、2016年，小区采暖改为大暖后，被告每年按时交费，但原告一直没有追溯，被告认为，原告默认将被告拖欠的2013年、2014年暖气费用于赔付被告的损失，互相进行了抵顶。但现在原告又起诉了，被告认为，原告的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年11月15日，原告与案外人甘肃和盛房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定甘肃和盛房地产开发有限责任公司将盛和名园小区委托给原告实行前期物业管理，委托管理事项中包含向业主和物业使用人收取采暖费、物业管理服务费、水电费、公共照明公摊费用及其他费用；委托管理期限为4年，自2012年11月15日至2016年11月15日止。合同签订后，原告按照合同约定为盛和名园小区提供物业管理服务。2016年1月19日，盛和名园小区业主委员会与原告就盛和名园小区的物业管理签订《盛和名园小区物业服务合同》，约定合同期限自2016年1月1日至2016年12月1日。2018年3月14日，盛和名园小区业主委员会与原告再次签订《物业管理服务委托合同》，约定合同期限自2018年1月1日至2020年12月31日。原告系盛和名园小区8号楼四单元601室业主，房屋建筑为面积88.48平方米。因拖欠2013年度采暖费1912元、2014年度采暖费2212元，引起原告诉讼。另查明，2012年11月20日，张掖市物价管理局作出张价管发〔2012〕182号文件，载明居民供暖价格由22.00元/平方米调整为25.00元/平方米，执行时间从本供暖期开始执行。上述事实，由原告提交的《前期物业服务合同》复印件一份、张掖市物价局文件复印件一份、盛和名园小区欠费住户信息表一份、物业管理服务委托合同两份等证据以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告提交的其与甘肃和盛房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》的效力及于全体业主和物业使用者，现原告按约为被告居住的小区提供了物业管理服务，被告作为业主应当按照合同约定按时交纳采暖费。庭审中，被告对其居住房屋的面积无异议，对于收费的标准提出异议，认为应该按照每平方20元或者21元收取，但根据原告提交的张掖市物价局的文件，自2012年供暖期，供暖价格由22.00元/平方米调整为25.00/平方米，故原告按照每平方米25元主张被告2013年度、2014年度未付采暖费4124元并无不妥，本院予以支持。庭审中，被告提出供暖期间存在暖气不热及管道堵塞的问题，但其仅提交了照片四张拟证明因暖气管道堵塞原告对其房屋的暖气管道进行维修的情况，但原告对上述证据不予认可，认为无法辨认是否为案涉房屋。对此，本院认为，被告提交的证据显然无法证明案涉房屋存在暖气不热及暖气管道堵塞的原因的事实，现被告再未提供其他证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。被告辩称造成其损失，因与本案系不同的法律关系，被告可就其损失另行向实际侵权人主张权利。综上，本院对被告的辩解理由，依法不予采信。关于原告主张的资金占用期间利息，虽然在物业服务合同中对于迟延支付采暖费约定了滞纳金及支付标准，但根据庭审情况，被告未按时交纳采暖费是因为就被告新装修房屋损坏后赔偿事宜双方未达成一致意见，一直存有分歧，被告并非恶意拖欠采暖费，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”案涉《前期物业服务合同》约定原告自每年10月1日起向业主或物业使用人收缴当年的采暖费，合同期限自2012年11月15日起至2016年11月15日，后盛和名园小区业主委员会分别于2016年1月19日、2018年3月14日与原告再次就盛和名园小区的物业管理签订物业服务合同，约定合同期限分别为2016年1月1日至2016年12月1日、2018年1月1日至2020年12月31日。从上述约定的服务期限、交费时间等内容显示，案涉小区的采暖费以年为周期结算，同时案涉小区的物业管理服务呈持续履行状态，当事人之间因采暖费用所形成的债权债务关系亦呈持续状态，应视为一个整体，加之物业服务合同的双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，物业公司未及时向业主追索所欠的某一期采暖费，是基于对业主的信赖以及维护双方长期合同关系的意图，并非怠于行使权利，故物业服务合同应属分期履行合同，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起算，故本案原告的诉讼请求未过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蔡某拖欠原告张掖市盛和物业管理有限责任公司采暖费4124元，于本判决生效后履行完毕；二、驳回原告张掖市盛和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡某负担。被告负担的受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 赵文娟二〇二一年六月十一日法官助理 万 英书 记 员 孙 悦