河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0391民初684号原告：李长明，男，汉族，1986年3月11日出生，户籍所在地河南省嵩县，现住洛阳高新区。委托诉讼代理人：张松鹤，河南大进律师事务所律师。被告：董飞飞，男，汉族，1986年3月12日出生，住洛阳高新区。上列原告李长明诉被告董飞飞民间借贷纠纷及不当得利纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序于2021年5月8日对本案进行了公开开庭审理。原告李长明及其委托诉讼代理人张松鹤到庭参加了诉讼。被告董飞飞经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李长明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《按揭房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告支付的购房款299756.11元；3.判令被告支付原告违约金4万元；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2016年10月13日，被告向原告借款5万元并出具借条，原告向其转账44700元，支付现金5300元。后原告又陆续借款给被告50800元，中间被告陆续还款10800元后于2017年2月27日再次向原告出具借款9万元的借条。两次借条均载明如到期不还自愿将米兰印象的房子转让给原告。后被告无力还款，2017年3月15日，被告与原告签订《按揭房屋买卖合同》，约定将被告购买的位于洛阳高新技术开发区孙辛路东侧米兰印象5-1-2404转让给原告，价格为15万元。合同签订前的9万元借款视为被告向原告已支付的房款，合同签订后，因被告无力偿还房贷，自2017年3月20日至2018年4月20日，原告又通过微信转账陆续向被告支付了共计151800元让其偿还房贷。2018年下半年，被告因躲避债务失联，原告无法联系到被告。但是原告购买的房子仍需被告本人偿还房贷，自2018年6月至2018年11月，被告拖欠房贷11125.63元，因逾期未还银行划扣了开发商洛阳市万丰房地产开发有限公司（以下简称万丰公司）的保证金。此11125.63元由原告分两次向开发商偿还，开发商向原告出具收据证明该款系原告交纳。2018年11月28日，原告代被告支付房屋物业费1276元，2019年12月11日，原告代被告支付房屋物业费1276元。从2018年12月至2020年11月，原告又替被告偿还了24期房贷共计44278.48元。2018年6月20日，洛阳高新技术产业开发区人民法院查封了被告名下的米兰印象5-1-2404房屋。至2020年1月，原告才听说该房屋已被案外人孙庆阳申请保全并申请执行。后原告提出案外人执行异议被驳回，原告又提起案外人执行异议之诉，经洛阳高新技术产业开发区人民法院一审判决驳回了原告的诉讼请求，原告上诉后经洛阳市中院人民法院二审判决驳回上诉、维持原判。原告自2016年10月至2020年11月，陆续向被告直接支付房款和代为偿还房贷共计299756.11元。根据双方签订的《按揭房屋买卖合同》，被告失联拒绝办理过户手续，原告有权要求返还购房款及代替被告偿还的银行贷款，并赔偿违约金4万元。现因该房屋已被案外人申请保全并即将执行拍卖，该房屋已完全不具备过户条件，故原告诉如所请。被告未到庭，未提交证据。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告系干亲关系，被告系原告女儿的干爸。2016年10年13日，被告向原告提出借款5万元，原告通过其尾号为6755的银行账户向被告转账了44700元，原告自述另向被告支付现金6300元，被告向原告出具了一份《借条》，载明：“今借李长明现金5万元，于2016年11月13日归还，如到期不还将米兰印象5-2405号房子原价转让于李长明。”后被告又于2017年2月27日向原告出具了一份《借条》，载明：“今借李长明现金9万元用一年，一年以后要是没还完，自愿将米兰印象5-2405室87.91平方过户于李长明名下。”原告自述该9万元包含前述2016年10月13日《借条》项下的5万元借款本金。剩余4万元借款本金，原告自述通过现金及微信转账支付，并提供了2017年1月18日、2017年1月21日、2017年2月26日通过微信分别向被告转账支付4800元、5000元、1万元的记录，以及原告配偶王峰利的个人银行账户于2017年1月21日取现2万元的交易记录。2017年2月28日，原告又通过微信向被告转账支付了11000元。原告自认被告陆续还款10800元。为保障原告债权的实现，原被告双方于2017年3月15日签订了一份《按揭房屋买卖合同》，约定被告将位于洛阳高新区孙辛路东侧米兰印象5-1-2404房屋出卖给原告，转让价格为15万元。该房屋由被告于2015年3月20日以按揭贷款的方式向万丰公司购买，总金额413089元，首付款143089元，剩余27万元向中国工商银行股份有限公司长春支行按揭贷款。自2017年3月20日至2018年4月20日期间，原告自述被告为装修上述房屋及偿还银行按揭贷款又陆续向原告多次借款，并提交了该期间原告向被告微信转账合计151800元的记录。因被告未能按期偿还上述房屋的银行按揭贷款，中国工商银行股份有限公司长春支行扣划了担保人万丰公司的保证金，在万丰公司追偿过程中，原告分别于2018年11月23日、2019年3月11日代被告向万丰公司偿还了7408.5元、3717.13元。且自2018年12月至2020年11月，原告代被告向中国工商银行股份有限公司长春支行偿还了上述房屋24期按揭贷款合计44278.48元。另查明，2018年6月12日，本院在审理案外人孙庆阳诉被告董飞飞民间借贷一案过程中，根据孙庆阳的申请作出（2018）豫0391财保128号民事裁定书，对案涉米兰印象5-1-2404房屋采取保全查封措施。2019年3月23日，本院经审理作出（2018）豫0391民初1174号民事判决，判决董飞飞偿还孙庆阳本金28万及相应利息。2019年11月26日，孙庆阳依据（2018）豫0391民初1174号民事判决书向本院申请强制执行。执行过程中，原告李长明提出执行异议，请求解除对案涉米兰印象5-1-2404房屋的查封。本院经审查作出（2020）豫0391执异10号执行裁定，驳回了本案原告李长明该案异议请求。后原告不服该裁定，提起了执行异议之诉，请求判令案涉米兰印象5-1-2404房屋归其所有并终止对该房屋的执行。本院经审理于2020年9月30日作出（2020）豫0391民初1191号民事判决书，判决驳回了原告李长明该案诉讼请求。该案经洛阳市中级人民法院审理作出（2020）豫03民终8704号民事判决书，判决维持一审原判。再查明，原告自2018年6月开始实际占有使用案涉米兰印象5-1-2404房屋，后因孙庆阳主张权利，原告于2018年年底搬离该房屋。入住该房屋后，原告缴纳了该房屋自2018年9月1日至2020年10月31日期间26个月的物业管理费合计2552元。本院认为，原、被告在双方借款合同关系的基础上签订案涉《按揭房屋买卖合同》，目的系为借款合同关系提供担保，双方之间真实的法律关系是民间借贷而非房屋买卖，故该房屋买卖合同不具有法律效力。虽经本院释明，原告未变更其诉讼请求。无效的合同自始无效，原告有关解除房屋买卖合同及要求被告支付合同项下违约金的诉求，本院不予支持。原告就案涉2017年2月27日《借条》项下9万元借款本金的交付提供了证据并进行了合理说明，自2017年3月20日至2018年4月20日期间原告向被告微信转账支付的151800元亦有支付凭证为据，对双方就该241800元建立的借款合同关系，本院予以确认。其中9万元已届约定的还款期限，现原告请求返还，本院应予支持。剩余151800元，因双方未约定明确的借款期限，原告依法亦可随时要求返还。对原告代被告向万丰公司偿还的7408.5元及3717.13元，以及原告代被告向中国工商银行股份有限公司长春支行偿还的按揭贷款44278.48元，以及原告超过其实际使用案涉房屋期间支付的物业费1963元（20月*2552元/26月），该三项合计57367.11元，该部分款项实际系原告为将来取得被告的房屋而自愿代被告垫付的款项，在双方未能最终订立有效的房屋买卖合同关系且无借贷合意的情况下，双方就该部分款项实际建立了不当得利关系。不当得利关系虽与借款合同关系不同，但鉴于双方当事人相同且诉讼标的种类相同，为免当事人诉累，本院予以一并处理。原告有关被告返还该57367.11元的诉讼请求，本院应予支持。超过部分，因无法律依据，本院不予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自身诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国民法典》第六百七十五条、第九百八十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释【2020】17号）第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告董飞飞向原告李长明返还借款本金241800元；二、被告董飞飞向原告李长明返还不当得利57367.11元；三、以上第一、二项限本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、驳回原告李长明其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3198元，由原告负担384元，由被告负担2814元。保全申请费2218元，由原告负担266元，由被告负担1952元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  蔡惠娥二〇二一年六月九日书记员  武晶晶