安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0181民初4237号 原告：巢湖远洲物业管理有限公司，住安徽省巢湖市东塘路世纪新都中心会馆，社会统一信用代码913401817448622798。 法定代表人：文建成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴国良，该公司职员。 被告:徐代军,男,1973年8月15日出生,汉族,住安徽省巢湖市。 原告巢湖远洲物业管理有限公司（以下简称：远洲物业公司）诉被告徐代军物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告远洲物业公司的委托诉讼代理人吴国良、被告徐代军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远洲物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年1月1日至2020年12月31日的物业费4345元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系安徽省巢湖市远洲玫瑰园小区33幢1单元202室业主，建筑面积为120.69平米。原告自入驻该小区前期即与该小区房地产开发商签订《物业服务合同》，合同约定：缴纳物业费时间及违约条款等。自合同签订以来原告依约为被告居住的远洲玫瑰园小区提供物业管理服务，履行了协议约定的物业服务收费标准及服务质量，但被告自2016年1月1日至2020年12月31日欠缴物业费共计4345元。该物业费经原告催缴无果，遂成讼。 被告徐代军辩称：1、依法驳回原告的诉讼请求；2、原告的部分诉讼时效已过，2016年1月1日至2019年12月31日的诉讼请求，已超过诉讼时效；3、要求原告公示其2016年至2020年12月31日期间的物业费资金使用情况，并要求原告支付向被告支付其出租业主公共设施和物业服务用房收益中应支付给业主的部分；4、原告未能按照规范提供物业服务，违约在先，小区内楼梯门锁长期损坏；被告的房屋因厨房下水道反复堵塞，造成被告房屋财产损失；被告房屋下方一楼住户私自搭建遮雨棚影响到被告及其家人生活安全；被告所有的车辆在小区停车区被碰擦，车牌被扳掉，物业回复不在监控范围，小区配置的摄像机大部分损坏。 本院经审理查明：被告徐代军系巢湖市远洲玫瑰园小区33幢1单元202室业主，房屋建筑面积120.69平方米。2016年6月16日，原告与远洲房地产开发有限公司签订《玫瑰园项目前期物业服务合同》，约定原告自2009年6月1日起为远洲玫瑰园小区提供物业管理服务，物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；物业管理服务费以开发商开出的《业主入住通知单》中约定的入住时间并领取钥匙之日起，开始向原告缴纳物业管理费，每壹年收取一次，多层住宅的物业费按建筑面积每月每平米0.6元计收、高层住宅的物业费按建筑面积每月每平米0.85元计收等，本合同为期五年，自2016年6月17日起至2021年6月16日止。2010年7月2日，原、被告双方签订《远洲玫瑰园物业管理服务协议》一份，约定原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等。同日，开发商即巢湖远洲房地产开发有限公司与被告签订《楼宇交接书》，将案涉房屋交付于被告。上述合同履行期间，原告依约提供物业管理服务，但被告自2016年1月1日至2020年12月31日期间拖欠物业费，且该费用经原告张贴催缴通知函催缴，被告至今未缴纳，致原告诉至法院。 上述事实，有原告提交的《玫瑰园项目前期物业服务合同》一份、物业费催缴通知图片打印件及当事人陈述等证据载卷佐证，其事实清楚，本院予以确认。 本院认为：根据《最高人民法院》第一条的规定，玫瑰园小区开发商远洲房地产开发有限公司在玫瑰园小区业主委员会成立前，与原告签订《前期物业服务合同》，符合法律规定，该合同合法有效，对包括被告在内的小区业主均具有约束力，原告为案涉小区提供物业管理服务，被告作为小区业主理应依约按时缴纳物业管理费，这是物业服务合同权利义务对等原则的体现。原告按照合同约定为被告提供2016年1月1日至2020年12月31日的物业服务，现要求被告履行缴纳物业服务费，本院予以支持。 关于欠缴物业服务费的金额认定。根据合同约定的物业费收费标准及对应区间，原告主张的物业费计算如下：2016年1月1日至2020年12月31日期间，按照每月每平米0.6元计算，应为4345元（0.6元/月/平米×120.69平米×60个月）。 关于被告的抗辩，本院分析如下：1、关于被告提出的诉讼时效抗辩。本院认为，自被告2010年入住案涉小区以来，一直是由原告持续地为被告提供物业管理服务，期间产生的物业服务费亦具有一定的整体性和连续性，理应按照最后一期物业费履行期限届满之日作为起算点计算三年的诉讼时效，依据合同约定，物业费应在每年的6月底和12月底前按半年一次进行交纳，故原告诉请的物业费主张并未超过诉讼时效，被告此抗辩，依法不能成立。2、关于公共管道堵塞问题，被告未举证证明，无法佐证其辩称事实存在；退一步讲，即使对公共管道的疏通及房屋质量的修复属于原告的物业服务内容，被告有权要求原告及时疏通和修复，若给其造成损失，应另行主张，不能以管道堵塞和房屋质量问题为由拒交物业服务费。3、关于收益状况的公布，被告应通过业主委员会与物业公司进行交涉，业主委员会有权对原告的相关收益的使用情况进行监督，被告居住的小区尚未成立业主委员会，作为业主应当积极组建业主委员会，如存在损害业主利益情形，亦可依法改聘其他物业公司，但不能作为被告拒交物业费的理由。4、关于一楼住户搭建雨棚问题，物业公司只能尽到劝阻，并没有拆除的权限，被告可向有权限的部门进行反映处理，被告以此为由拒交物业费，缺乏事实和法律依据。5、关于小区摄像设备问题，物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，无相应物业费，客观上可能会影响原告的服务水平和质量，这与小区业主未及时主动缴纳物业费存在一定的关联性，若被告认为原告不完全履行物业服务义务，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由 合理化建议：作为提供物业服务的原告，应全面履行物业服务义务，尽可能提供完善、优质服务，以改善彼此之间的信任关系；作为小区业主，要切实转变观念，物业不是小区的一切，它仅是小区事务中很小的一部分，小区的众多事务都需要广大业主的积极参与并遵守，拒交物业费在一定程度上亦是对广大已交费业主权益的损害。 据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告徐代军于本判决生效之日起三日内给付原告巢湖远洲物业管理有限公司自2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费4345元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐代军负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 倪屏岚 二〇二一年六月二十五日 法官助理 唐 玉 书 记 员 郑 铖 附本判决援引的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。