贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2102号上诉人（原审被告）：李光明，男，1970年12月24日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：孙涛，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州绅达房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县金龙新区。统一社会信用代码：91520521584145501U。法定代表人：方争明。诉讼代表人：贵州贵达（毕节）律师事务所，系贵州绅达房地产开发有限公司管理人。管理人负责人：罗燕，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇翔，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。原审第三人：大方县毛家饭店，住所地：贵州省毕节市大方县迎宾大道中段。统一社会信用代码：92520521MA6EQ5QW3A。经营者：章正江。原审第三人：大方县洋老坎涮羊肉火锅店，住所地：贵州省毕节市大方县迎宾大道。统一社会信用代码:91520521MA6HQGUMXY。经营者：彭启军。原审第三人：大方县刘记重庆面馆，住所地：贵州省毕节市大方县顺德街道办事处迎宾大道中段。统一社会信用代码：92520521MA6EM13YOP。经营者：刘群。原审第三人：大方县独一风木桶火锅店，住所地：大方县迎宾大道绅达****楼第****门面。统一社会信用代码：92520521MA6J3P35XM。经营者：唐忠琴。上诉人李光明因与被上诉人贵州绅达房地产开发有限公司（以下简称：绅达公司）及原审第三人大方县毛家饭店（以下简称：毛家饭店）、大方县洋老坎涮羊肉火锅店（以下简称：洋老坎店）、大方县刘记重庆面馆（以下简称：刘记面馆）、大方县独一风木桶火锅店（以下简称：独一风店）合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2020）黔0521民初5601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李光明上诉请求：1.撤销原审判决，依法发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审违反法定程序、认定事实不清、认定证据错误、适用法律错误、判决结果错误。本案的争议焦点是双方订立的购房协议及补充协议被人民法院生效判决认定无效后，因合同无效导致的财产应怎样返还及赔偿、过错如何认定。根据（2018）黔05民终1184号民事判决及被上诉人在该案中起诉的事实，双方当事人的关系已经从开始的民间借贷转变为商品房房买卖合同关系，且上诉人已经支付了全部房款，被上诉人也将合同项下的房屋交付给上诉人合法占有和使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，在购房协议被认定无效的情形下，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但一审对上诉人提出的反诉请求不予受理，导致上诉人对违约损失只能另案提起诉讼，一审法院已经受理。本案的审理结果应以上诉人诉被上诉人违约损害赔偿的结果为依据，即判令上诉人履行腾房义务的前提是被上诉人已经对上诉人履行完毕违约赔偿义务。另外，至本案一审开庭时，被上诉人未能提供证据证明涉案房屋的合法性，涉案房屋系违章建筑，人民法院不能以合法的判决来保护不合法的物权。2.被上诉人故意隐瞒涉案房屋不具备合法销售的依据。双方签订的买卖协议及补充协议已经具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被上诉人收取了上诉人的购房款，双方签订的协议应视为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，被上诉人应承担合同无效的全部责任。3.与本案第三人形成租赁合同关系的是上诉人，与本案本诉不是同一法律关系。在上诉人与第三人的租赁合同没有约定或判决解除之前，一审在本案中对上诉人与第三人之间的关系作出判决，违反法定程序。被上诉人绅达公司辩称，1.上诉人与绅达公司签订协议时已经明知抵偿债务的房屋不具有合法证照，不属于惩罚性赔偿的法定情形2.上诉人不具备与第三人签订房屋租赁的主体资格，其收取的租金为不当得利，应予以返还。原审第三人毛家饭店未作陈述。原审第三人洋老坎店未作陈述。原审第三人刘记面馆未作陈述。原审第三人独一风店未作陈述。绅达公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾空绅达国际豪庭C区3、4号房屋并返还给原告；2.本案案件受理费、评估费等诉讼费用由被告负担。一审审理中，绅达公司申请增加如下诉讼请求：判令被告赔偿原告绅达国际豪庭C区3、4号楼房屋占用损失暂计17，356，226.85元。一审法院认定事实：2014年3月10日，原告绅达公司向被告李光明借款10，000，000.00元，2014年8月10日借款2，855，000.00元（其中本金1，000，000.00元，利息转借款1，855，000.00元）。因原告绅达公司不能按时还款，双方将借款转为部分购房款，并于2014年8月18日，原告绅达公司作为甲方、被告李光明作为乙方，签订《绅达·国际豪庭C区3、4号楼购房协议》。合同约定：“一、购房标的1、C区3号楼(现绅达·国际豪庭售楼部）：暂测建筑面积：3755.16平米，扣除已销售建国超市（暂测面积68.39平米），实际可售暂测面积：3686.77平米。乙方购买单价：4，000.00元/平米（均价）。乙方购买总价：3686.77平米×4000元/平米=14，747，080.00元。2、C区4号楼（现绅达.国际豪庭售楼部旁在建工程）：暂测建筑面积：2149.08平米，扣除已销售7号门面（暂测面积69.35平米），实际可售暂测面积：2079.73平米。乙方购买单价：6，000.00元/平米（均价）。乙方购买总价：2079.73平米×6，000.00元/平米=12，478，380.00元。上述C区3、4号楼购房总额：27，225，460.00元。二、交房时间C区3号楼（现绅达·国际豪庭售楼部）于2014年10月18号前交由乙方使用。C区4号楼（现绅达·国际豪庭售楼部旁在建工程）待相关部门综合验收后交由乙方使用。三、付款方式乙方将上述购房款27，225，460.00元一次性支付给甲方，以实际收款账户为准。四、相关手续办理1、在甲方取得绅达·国际豪庭项目C区3、4号楼预售许可证后，甲乙双方办理房管局登记备案手续。2、在甲方通过综合验收后，办理产权过户手续，相关税费按国家规定各自缴纳。3、在办理产权证时的建筑面积（最终面积以政府相关部门审定和房管部门核定面积为准）如有增加或减少按核定面积据实结算。五、其他事项1、乙方所购C区3、4号楼，如因甲方的原因所造成的一切损失，由甲方承担。2、如因本协议签订、履行时发生争议的，由双方协商解决。3、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字（盖章）之日起生效。”当日，被告李光明支付房款5，000，000.00元，同年9月14日支付房款700，000.00元。2015年6月8日，原、被告双方签订《补充协议》，协议约定：“一、购房标的调整原协议约定购买面积为：C区3号楼可售面积约为：3686.77平米C区4号楼可售面积约为：2079.73平米C区3、4号楼购房总价款：27，225，460.00元现调整为：C区3号楼可售面积约为：3305.96平米C区4号楼可售面积约为：2010.38平米C区3、4号楼购房总价款：23，394，420.00元备注：C区3号楼在原合同基础上扣除杨雪梅购买的C区3号楼1、2层部分门面，共计380.81平方米，其中一层：97.3平米二层：283.51平方米。C区4号10楼在原合同基础上扣除第一层8号门面69.35平方米。二、交乙方使用时间C区3号楼、4号楼（现绅达·国际豪庭售楼部）于2015年8月30日前交由乙方使用。三、付款方式乙方向甲方购买上述物业总房款为23，394，420.00元。乙方已（支付）甲方购房款18，555，000.00元，未支付购房款4，839，4200.00元。甲乙双方同意将该未支付的购房款4，839，4200.00元用于解决重庆圣奇建设（集团）有限公司绅达国际豪庭C区3号楼王世安施工队工程款余款及宜昌博高建设集团有限公司绅达国际豪庭C区4号楼朱建平施工队工程款余款。如不足支付的，差额部分由甲方补齐；如支付后仍有结余，结余部分由乙方直接支付甲方。四、相关手续办理1、甲方保证在2015年10月31日前取得该物业的预售许可证，在2016年的10月31日前通过综合验收并办理产权过户手续。2、在甲方取得绅达·国际豪庭项目C区3、4号楼预售许可证后，甲乙双方办理房管局登记备案手续。3、在甲方通过综合验收后，办理产权过户手续，相关税费按国家规定由甲乙双方各自承担缴纳。4、房屋的建筑面积最终以政府相关部门审定和房管部门核定面积为准，如有增加或减少，购房价款按最终核定面积据实结算。五、其他事项1、甲方C区3号楼的装修及办公设施归甲方所有；2、因甲方原因造成乙方不能使用所购物业的，由甲方负责处理，由此给乙方造成的损失由甲方承担；3、房屋综合验收由甲方负责，因乙方原因造成不能验收通过的，乙方应给予配合通过；4、本协议和原合同发生冲突的，以本协议为准。因本协议签订、履行时发生争议的，由双方协商解决。5、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字（盖章）之日起生效。”补充协议签订后，被告李光明于2015年12月12日支付了1，165，000.00元。涉案楼房中的3号楼、4号楼已修建完工，并分别于2014年8月18日、于2015年6月8日交付给被告李光明管理使用至今。涉案楼房至今未进行竣工验收及未办理施工许可证和商品房预售许可证。2017年6月1日，绅达公司向一审法院提起诉讼，请求判决确认绅达公司和李光明于2014年8月18日签订了《绅达国际豪庭C区3、4号楼购房协议》和2015年6月8日签订《补充协议》无效，一审法院以（2017）黔0521民初2511号民事判决书判决绅达公司和李光明签订的购房协议及补充协议无效，李光明不服判决，依法提起上诉，贵州省毕节市中级人民法院以（2018）黔05民终1184号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2020年6月15日，一审法院作出（2020）黔0521破申2号民事裁定书，裁定受理了贵州盛通建设工程有限公司申请绅达公司破产重整案；2020年6月24日，一审法院作出（2020）黔0521破申2号决定书，指定贵州贵达（毕节）律师事务所为绅达公司破产重整案管理人；绅达公司破产重整案审理过程中，被告李光明已经就本案所涉绅达·国际豪庭C区3、4号楼房屋所交购房款等债权按程序进行了申报，破产重整案正在审理中。2020年8月26日，原告绅达公司以被告至今未腾交绅达·国际豪庭C区3、4号楼房屋为由向一审法院提起诉讼；2020年9月14日，被告李光明就本案提起反诉，请求判令绅达公司返还购房款及赔偿损失，一审法院以（2020）黔0521民初5601号民事裁定书裁定不予受理。本案庭审中，被告李光明表示已经向管理人申请确认债权、向管理人提出债权异议，对自己所遭受的损失待管理人对异议作出第二次确认后，将依法对债权确认纠纷向法院提起诉讼来进行维权。本案审理中，依法追加了毛家饭店、洋老坎店、刘记面馆、独一风店作为第三人参加诉讼。第三人与被告李光明就本案涉案房屋存在租赁关系，毛家饭店、刘记面馆租赁本案所涉房屋进行装修后经营使用，毛家饭店租赁房屋年限5年，期限至2021年2月份，刘记面馆2015年10月开始租赁房屋，2015年12月开业经营，未与李光明约定租赁年限，年限为做到不想做为止；洋老坎店、独一风店租赁本案所涉房屋重新进行装修后经营使用，洋老坎店2019年6月1日开始租赁，期限至2021年5月31日止，独一风店2019年12月开始租赁，期限至2020年12月20日止；洋老坎店、独一风店均表示不再续租房屋，保留起诉的权利；毛家饭店、刘记面馆均表示不管房屋是哪一方，都要求续租。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原告绅达公司诉讼请求被告李光明腾空返还房屋与被告李光明主张的先行返还购房款及赔偿损失之间是否存在法律规定的先后的因果关系；2.原告要求被告李光明腾房及赔偿占用房屋期间的损失是否符合法律的规定。绅达公司与被告李光明签订的《绅达国际豪庭C区3、4号楼购房协议》和《补充协议》，已经一、二审判决确认无效，双方就该协议取得的财产，应当予以返还；被告李光明已经就本案所涉房屋应予返还的购房款等债权在绅达公司破产重整审理中向管理人申报债权，并明确表示对自己所遭受的损失待管理人作出确认后，将依法对债权确认纠纷向法院提起诉讼，故被告李光明主张返还购房款及赔偿损失，在绅达公司破产重整审理结束后，对债权确认不服，可以债权确认纠纷提起诉讼，与本案原告绅达公司请求被告李光明腾空返还房屋之间不存在先后关系，可分别进行处理；原告未取得商品房预售许可和被告李光明明知原告未取得商品房预售许可，双方还签订购房协议，均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”的规定，原告要求被告李光明腾空绅达·国际豪庭C区3、4号楼房屋并返还给原告的诉讼请求予以支持。原告要求被告李光明赔偿占用房屋期间的损失，仅提供单方面对本案所涉房屋在被告占有期间大体损失作的计算说明，未提供足以证明自己主张事实成立的证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告的该诉讼请求不予支持。第三人洋老坎店、独一风店租赁本案所涉房屋重新进行装修后经营使用，现均表示不再续租房屋，保留起诉的权利，系对自己权利的处分，应予认可。洋老坎店租赁期限至2021年5月31日止，应当在租赁期限届满后将租赁房屋返还绅达公司；独一风店租赁期限至2020年12月20日止，租赁期限已经届满，应当将租赁房屋返还绅达公司。第三人毛家饭店、刘记面馆均表示要续租本案所涉房屋，毛家饭店租赁期限至2021年2月份，租赁期限届满前可与原告绅达公司协商签订合同续租，如不续租，应当在租赁期限届满后将租赁房屋返还绅达公司；刘记面馆与李光明对租赁期限约定不明确，应视为不定期租赁，刘记面馆可与原告绅达公司协商签订合同续租，如不续租，应当将租赁房屋返还绅达公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告李光明在本判决生效后30日内腾空绅达·国际豪庭C区3、4号楼房屋并返还给原告贵州绅达房地产开发有限公司。二、第三人大方县洋老坎涮羊肉火锅店与被告李光明租赁房屋期限（2021年5月31日止）届满后30日内将租赁房屋腾空并返还给原告贵州绅达房地产开发有限公司。第三人大方县独一风木桶火锅店在判决生效后30日内腾空与被告李光明租赁房屋，并返还给原告贵州绅达房地产开发有限公司。第三人大方县毛家饭店于2021年2月20日前与原告贵州绅达房地产开发有限公司协商签订房屋续租合同；如不续租，与被告李光明租赁房屋期限（2021年2月28日止）届满后30日内将租赁房屋腾空并返还给原告贵州绅达房地产开发有限公司。第三人刘记面馆在判决生效后10日内与原告贵州绅达房地产开发有限公司协商签订房屋续租合同；如不续租，于判决生效后30日内将与被告李光明租赁房屋腾空并返还给原告贵州绅达房地产开发有限公司。三、驳回原告贵州绅达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费125，990.00元，适用简易程序审理减半收取62，995.00元，由原告贵州绅达房地产开发有限公司负担62，970.00元，被告李光明负担25.00元。二审中，当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见及本案事实，本案二审争议焦点是：本案应否发回重审。经本院二审询问，上诉人称其上诉请求仅为将本案发回重审。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”二审发回重审的条件是，原判决严重违反法定程序或原判决认定基本事实不清。所谓“严重违反法定程序”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定，是指审判组织的组成不合法、应当回避的审判人员未回避、无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼、违法剥夺当事人辩论权利。而所谓“基本事实”，根据前述解释第三百三十五条规定，是指用以确定当事人主体资格、案件性质、民事权利义务等对原判决、裁定的结果有实质性影响的事实。本案不存在前述“严重违反法定程序”、“基本事实不清”的法定情形，故上诉人关于将本案发回重审的请求不能成立，本院依法不予采纳。综上所述，李光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李光明负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  李中付审 判 员  郭友浪二〇二一年六月十六日法官助理  王 跃书 记 员  罗倩倩