广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初957号 原告：广西博鑫房地产开发有限公司，住所地：防城港市港口区长山路9号双湾国际小区1号楼，统一社会信用代码：914506005745568175。 法定代表人：熊宣启，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃豪曼，广西欣和律师事务所律师。 被告：杨丹芬，女，1981年8月20日出生，汉族，住甘肃省临夏市。 第三人：中国农业银行股份有限公司防城港分行，住所地：防城港市兴港大道51号，统一社会信用代码：9145060289936029XQ。 负责人：颜雄。 原告广西博鑫房地产开发有限公司（以下简称博鑫公司）与被告杨丹芬、第三人中国农业银行股份有限公司防城港分行（以下简称农行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博鑫公司的委托诉讼代理人覃豪曼，被告杨丹芬到庭参加诉讼。第三人农行防城港分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＢＸ-2016-176）于2019年3月25日已经解除；二、依法确认原告、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》于2019年3月25日（合同编号：45020120170002374）已经解除；三、依法判令被告协助原告办理注销预告登记，注销预购商品房贷款抵押登记、撤销备案等手续；四、依法判令被告向原告支付单方解除合同的违约金119460.6元（以398202元为基数，按合同约定出卖人行使解除权，可按合同总价款百分之三十向买受人计收违约金）；五、依法判令被告支付原告代偿款违约金11060.94元（以代偿款55304.7元为基数，按合同约定买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金）；六、请求判令本案案件受理费及其他相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＢＸ-2016-176），约定被告购买原告开发的一套位于防城港市港口区，合同总价款为398202元，被告已支付购房款100202元，余款298000元由被告向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金按揭贷款支付。同时，合同还对房屋交付期限、违约责任、产权登记等事项进行了具体约定。2017年1月10日，被告作为借款人和抵押人、第三人作为贷款人、原告作为保证人签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170002374）。根据合同规定，被告应在约定还款日内足额向银行还款，否则原告将对此承担连带保证责任。贷款发放后，被告并未按时还贷，原告于2018年3月30日、2018年6月25日、2018年9月20日、2018年12月19日、2019年3月13日共代被告还款共计55304.7元。由于被告长期未履行还款义务，引发了第三人向原告发函要求结清该笔贷款及回购此套房屋，原告为此承担了相应的保证责任即于2019年3月25日向第三人支付代偿款243797.16元并回购了该套房屋。合同履行期间，原告多次通过电话或书面形式通知被告按期偿还按揭贷款，但均无法联系到被告。后原告通过律师发函通知被告解除合同，被告也不予理会。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》规定，买受人在担保期间内没有按照借款合同的约定履行还款义务，导致出卖人履行担保义务（代为还款），或对该商品房进行回购的，出卖人有权解除合同，且有权要求买受人承担相应的违约责任。综上，被告的行为已经构成了根本违约，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院判令支持原告的诉讼请求。 被告杨丹芬辩称，一、因被告个人原因没能按时还款，被告愿意承担责任；二、2019年8月份被告曾去找原告，但原告不同意被告支付尾款及滞纳金后将房子给被告，原告要以每平方米5000元重新卖给被告，故导致违约时间长，请求在违约金和滞纳金的时间点上予以重新确认，本案不是被告单方面的责任，原告也有责任，原告无权收回房屋；三、原告主张的违约金过高，由法院对违约金予以判决。 第三人农行防城港分行未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2016年8月8日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订一份已备案的《商品房买卖合同（预售）》（编号：201391364），约定被告购买由原告开发的位于防城港市港口区，建筑面积为104.79平方米，单价为每平方米3800元，总价款为398202元。《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第3条第（7）款约定，如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续，出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，构成买受人违约，出卖人有权解除本合同。出卖人行使解除权或经买受人申请经同意解除合同的，出卖人均可按合同总价款百分之三十向买受人计收违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他的违约责任。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条关于合同变更解除及其退款的补充约定第3款约定，无论何种原因导致买卖合同解除，买受人应在出卖人通知合同解除后的七个工作日内配合出卖人到有关政府房屋管理部门办理注销合同备案的手续，并承担合同撤销备案费用。若买受人未在本条款约定时间内配合出卖人到有关主管部门办理注销合同备案手续，每延期一天，买受人应按房价款总额千分之一向出卖人支付延迟履行违约金。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。 另查明，2017年1月10日，第三人农行防城港分行作为贷款人与被告杨丹芬作为借款人、原告博鑫公司作为保证人签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170002374），约定被告杨丹芬向原告借款298000元用于购买案涉房屋，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。被告杨丹芬以案涉房屋作为抵押物；原告为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年止承担连带保证责任；《个人购房担保借款合同》还对其他事项进行了约定。自2018年3月30日起至2019年3月13日止，第三人农行防城港分行扣划原告保证金共计55304.7元；。2019年3月25日，原告代被告向第三人农行防城港分行偿还了贷款243797.16元，第三人农行防城港分行已提前收回被告的按揭贷款。 本院认为，一、关于原告请求确认其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。被告已按合同约定交付首期购房款、办理按揭贷款手续，履行了合同的主要义务，但未按期履行偿还贷款的义务，导致原告的保证金账户被第三人划扣而承担保证责任，被告未按约履行还款义务，已经构成违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（7）款的约定，原告有权解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，原告主张其向被告发送律师函，该律师函于2019年3月25日送达被告，故《商品房买卖合同（预售）》已于2019年3月25日解除，但原告未能提交相应证据证明，且被告不予认可收到该律师函，原告应当承担举证不能的法律后果，对原告请求确认案涉《商品房买卖合同（预售）》于2019年3月25日解除的诉讼请求，本院不予支持。由于原告以向本院提起诉讼的方式请求确认合同解除，原告已代被告向第三人偿还全部贷款，借款合同的权利义务已终止，原告已无与被告继续履行案涉《商品房买卖合同（预售）》的意思表示，本院将起诉状副本送达被告之日即2021年4月28日《商品房买卖合同（预售）》解除。 二、关于原告请求解除与被告杨丹芬、第三人农行防城港分行签订的《个人购房担保借款合同》的问题。本案中，第三人农行防城港分行已经提前收回了按揭贷款，《个人购房担保借款合同》约定的权利义务已经终止，原告请求确认《个人购房担保借款合同》解除已无实际意义，故对于原告请求确认解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于原告请求被告履行合同解除后的协助义务的问题。因《商品房买卖合同（预售）》已解除，双方应相互配合、及时办理注销《商品房买卖合同（预售）》备案证明登记手续，现原告诉请被告协助办理注销《商品房买卖合同（预售）》备案证明登记手续，本院予以支持。由于原告未提交相应证据证明案涉房屋是否办理预告登记、预购商品房贷款抵押登记等手续，对原告要求被告协助办理注销预告登记、预购商品房贷款抵押登记手续的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于原告请求支付解除合同违约金和代偿款违约金的问题。本案中，被告未按约履行还款义务，导致原告自2018年3月30日起至2019年3月13日止被第三人划扣保证金共计55304.7元，依照《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（7）款约定，应承担违约责任。现被告提出违约金过高的抗辩，在原告未能举证证明被告违约给其造成的实际损失的情况下，综合考虑合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将解除合同违约金和代偿款违约金调整为45351元。 五、关于原告请求支付其他相关诉讼费用的问题。由于原告并未提供相应证据证明其为本案诉讼而据实支出的其他费用具体金额，对原告的该项主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告杨丹芬在本判决生效之日起三十日内协助原告广西博鑫房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》备案证明登记手续； 二、被告杨丹芬在本判决生效之日起十日内向原告广西博鑫房地产开发有限公司支付违约金45351元； 三、驳回原告广西博鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3010.43元，减半收取1505.22元（原告广西博鑫房地产开发有限公司已预交），由原告广西博鑫房地产开发有限公司负担949.59元，被告杨丹芬负担555.63元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费3010.43元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农行防城港分行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 何瑞平 二〇二一年六月十九日 法官助理 罗绍丽 书 记 员 庞 剑