广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初1573号原告：广州住房公积金管理中心，住所地广东省广州市天河区华就路12号2-4楼，统一社会信用代码12440100741854396C。法定代表人：冯卫。委托代理人：谢佩雯、郭宜淳，均为广东广信君达律师事务所律师。被告：王乃财，男，1957年5月4日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。被告：吴美英，女，1962年10月19日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。被告：裴晨妍，女，2014年7月21日出生，汉族，住湖北省松滋市。法定代理人：裴某，女，1988年9月11日出生，汉族，住址，被告：广州中璟慧富房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道西海韵路16号403房，统一社会信用代码91440115304562723K。法定代表人：赖雅。委托代理人：陈送炜、邓玟洁，均为广东金桥百信律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行，住所地广东省广州市南沙区横沥镇明珠一街1号101、201房，统一社会信用代码914401017299350467。负责人：阳海文。委托代理人：童波、庄木海，均为广东启源律师事务所律师。第三人：广州住房置业融资担保有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇南府路1号302房，统一社会信用代码914401013400774261。法定代表人：孙晴。委托代理人：赵瑜，系该公司员工。原告广州住房公积金管理中心诉被告王乃财、吴美英、裴晨妍、广州中璟慧富房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行、广州住房置业融资担保有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州住房公积金管理中心的委托代理人谢佩雯、被告王乃财、吴美英、被告裴晨妍的法定代理人裴某、广州中璟慧富房地产开发有限公司的委托代理人陈送炜、邓玟洁、第三人中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行的委托代理人童波、庄木波、第三人广州住房置业融资担保有限公司的委托代理人赵瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州住房公积金管理中心提出如下诉讼请求：1.请求依法解除原告与被继承人王剑林、被告广州中璟慧富房地产开发有限公司、两第三人签订的编号为00600452019006172号的《广州住房公积金抵押借款合同》；2.请求依法判令被告王乃财、吴美英、裴晨妍在继承被继承人王剑林遗产范围内清偿该合同的借款本金、利息与罚息，截止到2021年2月20日合计613216.48元（其中本金592034.88元，利息20315.48元、罚息866.12元）和付清上述全部款项之日止的利息、罚息（利息按合同约定计付，罚息利率按贷款利率上浮30%)；3.原告依法就广州市南沙区慧富滨海花园26#楼、27#楼南沙街慧富大街16号（自编26#楼）2004房房产处置款中以公积金贷款占组合贷款的债权比例优先受偿；4.请求依法判令被告王乃财、吴美英、裴晨妍在继承被继承人王剑林遗产范围内承担原告因本纠纷产生的律师代理费8514.39元；5.请求判令被告广州中璟慧富房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费全部由四被告承担。事实与理由：2019年3月26日，原告与被继承人王剑林、被告广州中璟慧富房地产开发有限公司、两第三人签订编号为00600452019006172号的《广州住房公积金抵押借款合同》，合同约定：1.借款人王剑林以公积金贷款人民币600000元用于购买广州市南沙区慧富滨海花园26#楼、27#楼南沙街慧富大街16号（自编26#楼）2004房，并以该房屋作为此贷款的担保，借款期限为30年，总供款期数为360期。2.公积金借款利息按月计付，贷款月利率以中国人民银行公布的同期同档次住房公积金贷款利率为基准利率，适用按月等额本息还款方法，借款逾期的，计收罚息。3.若借款人死亡而其财产合法继承人不继续履行本合同的，则构成违约，视为原告对王剑林的全部债权本金、利息、罚息到期，原告有权宣布贷款提前到期，并有权要求其继承人一次性清偿本合同项下的贷款本息以及所产生的罚息。4.原告为实现债权而支付的费用全部由王剑林承担（包括但不限于诉讼费、担保费、律师费）。5.被告广州中璟慧富房地产开发有限公司提供阶段性保证责任，该被告应对于合同签订之日起至合同项下房屋办妥正式抵押登记且房屋所有权证书及抵押权属交于抵押权人之日的期间所产生的本合同项下所有借款人应付未付款项承担担保责任，保证责任范围包括抵押贷款本金、本金所生利息（含罚息等）、第三人为实现债权所发生的有关费用(包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。合同签订后，第三人中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行依照王剑林的公积金贷款申请和原告的审核如约放款给王剑林，王剑林办理了不动产预告登记证明，预告登记的抵押权利人是原告及第三人中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行。然而，截止至2020年11月27日，本借款出现多次逾期还款的情况，累计逾期本金10201.82元、利息15596.57元、罚息539.39元。据原告了解，王剑林已于2019年10月28日死亡，被告王乃财、吴美英、裴晨妍作为王剑林的继承人未继续履行本合同，已出现多次逾期，原告有权要求上述被告提前清偿全部贷款本息及相关费用。原告认为，被告王乃财、吴美英、裴晨妍逾期归还借款的行为已构成严重违约，原告有权根据合同约定解除双方的借贷关系，并要求被告王乃财、吴美英、裴晨妍一次性清偿本合同项下的贷款本息以及所产生的罚息，要求被告广州中璟慧富房地产开发有限公司对该笔债务履行其保证责任；而且，原告作为涉案贷款的实际借款人及抵押权人，原告应对涉案房产的处置款以公积金贷款占组合贷款的债权比例享有优先受偿权；根据合同约定，原告支出的律师费8514.39元，应由四被告承担。被告王乃财、裴晨妍答辩意见：对原告的诉讼请求无异议；被告吴美英未提出意见。被告广州中璟慧富房地产开发有限公司答辩意见：被告王乃财、吴美英、裴晨妍是王剑林的继承人，系主债务人，其是从债务人。根据《民法典》第六百七十一条的规定，王剑林所欠付债务应从其遗产先行清偿。其承担的是一般保证责任。其未参与借款，借款金额由法院核实。鉴于被告家庭情况，希望原告方能对利息酌情减免。原告自行聘请的律师，律师费应由原告自行承担。第三人中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行发表以下陈述意见：对原告的诉讼请求第一至第三项没有意见，其余诉讼请求与其无关。第三人广州住房置业融资担保有限公司未提供陈述意见。经审理查明：本案借款人、抵押人为王剑林，王剑林于2019年3月26日与作为委托贷款人的原告广州住房公积金管理中心、作为保证人的被告广州中璟慧富房地产开发有限公司（以下简称中璟慧富公司）、作为受托贷款人的第三人中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行（以下简称中国银行）、作为受理机构的第三人广州住房置业融资担保有限公司签订《广州住房公积金抵押借款合同》，约定借款人借款本金600000元用于购买位于广州市南沙区南沙街慧富大街16号（自编26#楼）2004房的房屋(以下简称2004房)。借款期限为360个月，贷款利率为月利率2.708333‰，该利率自起息之日起至贷款本息全部清偿之日止，期间按利率调整日的基准利率及该合同约定的浮动幅度确定；放款前如遇中国人民银行调整住房公积金贷款基准利率的，基准利率按起息日的基准利率确定。债务履行期间，如遇住房公积金贷款利率调整，利率按有关规定执行。合同项下的借款逾期的，罚息利率在该合同约定的贷款利率水平上上浮30%。借款人的还款方法为等额本息，每月偿还贷款本息2611.22元。借款人不按合同约定按时足额偿还任一期数借款本息或其他应付款项时，委托贷款人有权解除与借款人、受托贷款人、抵押人、保证人、抵押权人的住房公积金借款合同，宣布借款的偿还期限立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用。委托贷款人为实现债权而实际产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由借款人承担。合同另约定，保证人对合同签订之日至合同项下房屋办妥正式抵押登记且房屋所有权证书及抵押权属证明交予抵押权人之日止的期间内产生的合同项下所有借款人应付未付款项（包括委托贷款人依据合同约定宣布提前到期的款项）承担担保责任。保证范围为合同项下的全部借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、借款人应向委托贷款人支付的其他款项、委托贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；保证条款的效力独立于合同其他条款，合同其他条款不生效、无效或者部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力；本合同保证期间为主债务的履行期届满之日起两年。抵押人自愿提供抵押担保；抵押担保范围包括本合同项上全部借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、借款人应向委托贷款人支付的其他款项、委托贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，抵押权人有权行使抵押权；抵押权人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人；无论抵押权人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由借款人自己所提供、抵押权人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，抵押人在本合同项下的担保责任均不因此减免，抵押权人均可直接要求抵押人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，抵押人不得提出任何异议；住房公积金和住房按揭商业组合贷款之抵押物处置的优先受偿权利由委托贷款人与受托贷款人按照住房公积金贷款余额与住房按揭商业贷款余额的比例分别享有。原告于2019年5月5日向中璟慧富公司发放贷款600000元，王剑林从2020年2月起逾期还款。截止至2021年2月20日剩余本金592034.88元，逾期利息20315.48元、罚息866.12元，共计613216.48元。广州市国土资源和规划委员会于2019年4月17日出具的《不动产登记证明》[粤（2019）广州市不动产证明第11015010号]记载：涉案2004房办理了预告登记手续，权利人为王剑林，义务人为中璟慧富公司。庭审中，中璟慧富公司确认若涉案2004房在能缴纳契税的情况下，不存在其他阻碍办理产权登记的情况；被告王剑林、吴美英、裴晨妍均表示不同意相互配合将涉案2004房房屋登记于三人名下，再协助办理他项权证。广州市国土资源和规划委员会于2019年4月17日出具的《不动产登记证明》[粤（2019）广州市不动产证明第11015011号]记载：涉案2004房办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人为广州住房公积金管理中心、中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行，义务人为王剑林。抵押范围是全部，抵押方式为一般抵押，债权数额为1060000元。涉案2004房已进行了所有权首次登记，不动产权证书号为粤（2020）广州市不动产权第11407056号，权利人为中璟慧富公司，占有部分为全部，所有权取得方式为自建。另查明，王剑林于2019年10月28日死亡。被告王乃财、吴美英、裴晨妍分别是王剑林的父亲、母亲、女儿；原告已向广东广信君达律师事务所支付律师费8514.39元。上述事实有原被告提供的证据和庭审笔录、本院调取的证据等证实。本院认为：本案为借款合同纠纷。结合纠纷产生的时间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，应适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。原告与王剑林等签订的《广州住房公积金抵押借款合同》没有违反国家法律及行政法规的规定，是有效合同。现王剑林因死亡而无法履行合同义务，被告王乃财、吴美英、裴晨妍是王剑林的第一顺序继承人，依法享有继承权。被告王乃财、吴美英、裴晨妍未依约履行合同义务，原告根据《广州住房公积金抵押借款合同》约定，提出的解除合同，王剑林的继承人即被告王乃财、吴美英、裴晨妍在继承遗产的范围内清偿截止至2021年2月20日的剩余本金592034.88元，利息20315.48元、罚息866.12元和自2021年2月21日起至实际清偿之日止的利息和罚息的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告王乃财、吴美英、裴晨妍支付原告为实现上述债权而付出的律师费8514.39元，根据《广州住房公积金抵押借款合同》约定，律师费应由被告王乃财、吴美英、裴晨妍承担，故对原告的该诉请，予以支持。关于中璟慧富公司是否承担连带责任的问题。经查，《广州住房公积金抵押借款合同》约定了担保人自合同签订之日至合同项下房屋办妥正式抵押登记且房屋所有权证书及抵押权属证明交予抵押权人之日止，要对合同项下所有借款人应付未付款项承担担保责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十五条第二款的规定，“当事人在保证合同中约定了保证人在债务人不履行债务或者未偿还债务时即承担保证责任、无条件承担保证责任等类似内容，不具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为连带责任保证。”故被告中璟慧富公司应对被告王乃财、吴美英、裴晨妍在本案中承担的债务承担连带责任，原告提出的中璟慧富公司对上述债务应承担连带责任的诉请，予以支持。关于原告提出的对广州市南沙区慧富滨海花园26#楼、27#楼南沙街慧富大街16号（自编26#楼）20层2004房房产处置款中以公积金贷款占组合贷款的债权比例优先受偿的诉请，经查，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，涉案2004房已办理抵押预告登记手续，抵押权人为原告广州住房公积金管理中心、第三人中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行，且该房屋所在的建筑物也已经办理所有权首次登记，也未发现存在预告登记失效等情形，故本院认定抵押权自2019年4月17日起设立。原告广州住房公积金管理中心主张对该房产拍卖、变卖的所得价款以公积金贷款占组合贷款的债权比例优先受偿，有事实和法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百九十四条、第四百一十条、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第六百六十七条、第六百七十六条、第六百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十五条第二款、第五十二条第一款之规定，判决如下：一、解除原告广州住房公积金管理中心与王剑林、被告广州中璟慧富房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行、广州住房置业融资担保有限公司签订的《广州住房公积金抵押借款合同》。二、被告王乃财、吴美英、裴晨妍在继承王剑林遗产范围内于本案判决生效之日起十日内一次性向原告广州住房公积金管理中心清偿剩余本金592034.88元，利息和罚息（暂计至2021年2月20日利息20315.48元、罚息866.12元；并从2021年2月21日起至实际还清欠款之日止，按照本案中所涉的《广州住房公积金抵押借款合同》约定的方式计付利息、罚息给原告广州住房公积金管理中心）。三、被告王乃财、吴美英、裴晨妍在继承王剑林遗产范围内向原告广州住房公积金管理中心支付律师费8514.39元。四、原告广州住房公积金管理中心对位于广州市南沙区慧富滨海花园26#楼、27#楼南沙街慧富大街16号（自编26#楼）20层2004房的抵押物所得价款按照《广州住房公积金抵押借款合同》中公积金贷款余额与商业贷款余额的比例在上述第二、三项判决确定的债务范围优先受偿。五、被告广州中璟慧富房地产开发有限公司对本判决书第二项、第三项所确定的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4983元，由被告王乃财、吴美英、裴晨妍、广州中璟慧富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  谭海云二〇二一年六月八日法官助理邬悦书记员薛莹