广西壮族自治区那坡县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1026民初464号 原告（反诉被告）零振宁，女，壮族，1989年7月23日出生，现住广西那坡县。 委托诉讼代理人李胜军，广西铭鑫律师事务所律师。 被告（反诉原告）那坡县水平草原小肥羊火锅店，统一社会信用代码：92451026MA5Q2JBL43。 住所地：那坡县城厢镇长乐街城中市场二楼。 经营者：蒋水平，该公司经理。 委托诉讼代理人黄新贵，广西中名律师事务所律师。 原告（反诉被告）零振宁诉被告（反诉原告）那坡县水平草原小肥羊火锅店房屋租赁合同纠纷一案（以下的原告被告指的是本诉的原告被告），本院于2021年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告零振宁及其委托诉讼代理人李胜军、被告那坡县水平草原小肥羊火锅店的经营者蒋水平及其委托诉讼代理人黄新贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告零振宁向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告于2021年3月22日签订的店铺出租合同；2．判令被告返还原告缴纳的租金66000元并支付资金占用费358元，共计66358元（注：资金占用费以66000元为基数按年利率6.5%，从2021年3月23日起暂时计至2021年4月22日，以后的占用费以实际发生为准）直到返还为止；3．本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2021年3月22日签订店铺出租合同，合同约定：被告将城中市场三楼约600平方米含两个小房间出租给原告使用（期限为2021年5月1日至2024年12月28日），每年租金66000元，合同签订之日原告向被告一次性交清第一年租金，以后每年在租期前一个月付清每年房租，一方在另一方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为违约，负责赔偿另一方违约金10000元。合同签订后，原告按照合同约定支付了一年的租金66000元，可是后来发现该店铺有漏水情况出现，导致原告无法入驻经营，原告通知被告整改，被告拒不整改，于是原告要求被告退回所收取的租金，原告多次催促被告退回租金，但被告仍然不退回，原告认为被告的行为严重损害了原告的合法权益，据此，原告诉至人民法院，请求判如所请。 原告零振宁为支持其诉讼主张，提供下列证据：1.企业信息网页打印一份，证明被告主体适格；2.《店铺租赁合同》一份，证明原告与被告存在店铺租赁合同关系；3.银行电子回单一份，证明原告已向被告缴纳一年的租金66000元；4.微信朋友圈截图一份，证明店铺有漏水情况出现，导致原告无法入驻经营；5.照片、转账电子单一份，证明原告前期投入8013元改造店铺的化肥池。 被告那坡县水平草原小肥羊火锅店辩称，1．合同是在平等自愿协商一致基础上形成，没有违反法律的强制性规定，应受法律保护，双方应本着诚信原则遵守合同；2．合同生效后，原告支付了租金，被告交付了房屋，双方履行了合同义务，本案不存在解除合同的法定情形，原告要求解除合同没有事实和法律依据；3．原告借口房屋漏水解除合同，房屋漏水的情形在被告从他人承租时已客观存在，被告在考察店铺时已知晓且该缺陷原告可以自行补救；4．原告未经被告许可，破坏原有装修，丢弃建筑垃圾，没有履行合同协议中的安全使用义务，应支付违约金及赔偿损失。综上，请求驳回原告诉求。 被告那坡县水平草原小肥羊火锅店向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人支付10000元违约金；2．恢复店铺原貌，清理建筑垃圾及消除火灾隐患；3．继续履行合同；4．本案诉讼费由反诉人承担。事实与理由：被反诉人零振宁在得知反诉人所承租的商场三楼尚闲置就欲租下经营，2021年2月至3月期间多次到现场观察后，双方于2021年3月22日签订《店铺出租合同》，被反诉人进驻后未经反诉人同意，擅自将墙面、天面、排气、排水、消防等设施破坏拆除，任意堆砌、丢弃建筑垃圾，留下严重火灾隐患，违反合同第四条、第六条规定，被反诉人以漏水为借口解除合同违反诚信原则，应付违约金10000元，同时被反诉人严重违约，破坏店铺主体结构，应恢复原状并继续履行合同。 被告那坡县水平草原小肥羊火锅店为支持其反诉主张，提供下列证据：1．第一组现场图片4张，证明反诉人将店铺原装修全部破坏，破坏主体的事实；2．第二组现场图片两张，证明房屋漏水已长期存在，原告在承租店铺时已明知漏水情况。 原告零振宁辩称，1．原告并没有到现场观察，原告对店铺有漏水缺陷是不知道的，漏水是签订合同后才发现，没办法经营；2．反诉人并没有将店铺正式移交，天面漏水跟被反诉人无关，反诉人应保证店铺正常使用才移交，被反诉人没有进入店铺进行装修，店铺现状与原告无关。综上，相反是反诉人存在违约，反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，应当驳回。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、5无异议，对证据4有异议，认为与本案无关，被告发的朋友圈漏水是被告住的房间漏水不是指涉案铺面漏水。原告对被告提供的证据：1.第一组现场图片4张有异议，认为原告不清楚现场状况，被告没有移交房屋没有移交钥匙，图片现场状况与原告无关；2.对证据2第二组照片的真实性无异议，认为该照片恰好证明店铺有漏水情况，对其关联性有异议，该证据不能直接证明原告在承租店铺时已明知店铺漏水。 本院认为，被告对原告提交的证据1、2、3、5无异议，本院予以认可并在卷佐证。被告对原告提交的证据4微信朋友圈截图有异议，本院认为，被告发的该条朋友圈没有指明漏水的具体地址，不能直接证明店铺漏水，本院对该证据不予认可。原告对被告提交的证据1第一组现场图片有异议，本院认为，被告提供的图片只是表现了店铺的现状，不能直接证明店铺现状是由原告造成，本院对该证据的关联性不予认可；原告对被告提交的证据2第二组现场图片的关联性有异议，本院认为，被告提供的图片只是表现了店铺漏水的状况，不能直接证明原告在租店铺时已明知店铺漏水，本院对该证据的关联性不予认可。因被告在庭审中已承认化粪池是原告进行改造，原告不再申请证人出庭。本院认为，该证人是装修工人，有可能了解案件情况，遂依职权传证人简某到庭询问了解情况。经询问，证人简某不清楚店铺的现状是否为原告所为，但原告为了打算装修有让其到店铺拆开柱子的面板进行查看房屋结构。原被告对证人证词均无异议，本院记录在案。经被告申请，本院于2021年5月28日组织双方当事人到店铺现场进行勘察，店铺确有几处天面存在漏水现象，本院组织双方进行调解，双方意见分歧大，无法达成调解。 综合全案证据，本院认定以下法律事实：原告与被告于2021年3月22日签订《店铺出租合同》，合同约定被告将自己与那坡华联生活超市承租的城中市场三楼约600平方米含两个小房间转租给原告使用（期限为2021年5月1日至2024年12月28日），每年租金66000元，合同签订之日原告向被告一次性交清第一年租金，以后每年在租期前一个月付清每年房租，一方在另一方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为违约，负责赔偿另一方违约金10000元。合同签订后，原告按照合同约定支付了一年的租金66000元，并对化粪池进行改造，现因店铺有漏水情况，无法入驻经营，要求被告退回所收取的租金，原告多次催促被告退回租金，被告不愿退回，原告认为被告的行为严重损害了原告的合法权益，因此诉至人民法院，请求判决解除合同并退还租金66000元并支付资金占用费358元。被告提出反诉，认为原告未经被告同意擅自将墙面、天面、排气、排水、消防等设施破坏拆除，任意堆砌、丢弃建筑垃圾，留下严重火灾隐患，没有履行合同协议中安全使用的义务，被反诉人以漏水为借口解除合同违反诚信原则，应付违约金10000元，同时被反诉人严重违约，破坏店铺主体结构，应恢复原状并继续履行合同。 本案争议焦点：1.原告要求解除合同，退还租金并支付资金占用费是否有法律依据是否得到支持；2.被告要求原告支付违约金10000元、恢复店铺原貌并继续履行合同是否有法律依据是否得到支持。 本院认为，一、关于原告要求解除合同，退还租金并支付资金占用费是否有法律依据是否得到支持的问题。首先，原告与被告签订的《店铺出租合同》是双方真实意思表示，有双方签字盖章确认，合同有效，受法律保护。原告已按合同约定支付一年租金，并开始对化粪进行改造，原告以被告未交钥匙抗辩合同未履行，本院不予支持。其次，依法成立的合同，受法律保护，合同一经成立，合同当事人即应该按照诚信原则严格履行自己的义务，非经当事人协商一致或有法定事由，任何一方当事人都不得单方解除或变更已成立的合同。经本院现场勘查，该店铺确有几处存在漏水现象，根据《民法典》第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。 原告以店铺天面漏水，被告拒不整改无法进驻经营为由解除合同。该解除事由不属于《民法典》第七百二十四条承租人解除合同的法定情形，因此原告要求解除合同退还租金并支付资金占用费没有法律依据，本院不予支持。二、关于被告要求原告支付违约金10000元、恢复店铺原貌并继续履行合同是否有法律依据是否得到支持的问题。首先，被告抗辩原告已明知店铺天面漏水情况下签订合同，但被告仅以现场图片不能证明原告已明知漏水情况，本院不予认定。其次，被告仅以现场图片不能证明原告违约未经被告同意擅自将墙面、天面、排气、排水、消防等设施破坏拆除任意堆砌留下严重火灾隐患，因此被告要求原告恢复店铺原貌，本院不予支持。再次，合同尚未确定解除，被告认为原告违反诚信原则提出解除合同构成违约，要求支付违约金10000元，本院不予支持。 综上，本院依照《民法典》第四百六十五条、第七百一十三条、第七百二十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告零振宁的诉讼请求； 二、支持被告那坡县水平草原小肥羊火锅店要求继续履行合同的反诉请求； 三、驳回被告那坡县水平草原小肥羊火锅店其他反诉请求； 案件受理费1459元，减半收取729元，由原告零振宁承担；案件反诉费1700元，减半收取850元，由被告那坡县水平草原小肥羊火锅店承担。 上述义务，义务人应于本判决规定的期限内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向可供执行财产所在地与本院同级的人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  陆思林 二〇二一年六月二十一日 书记员  梁 凯