山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终5710号上诉人（原审被告）：李君，女，1989年7月14日出生，汉族，个体工商户，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东鲁能物业有限公司，住所地济南市市中区二环南路鲁能领秀城三区(东一区)物业办公室。法定代表人：王博庆，总经理。委托诉讼代理人：王泽浩，男，该公司法务主管。上诉人李君因与被上诉人山东鲁能物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2021）鲁0103民初3502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。李君上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回山东鲁能物业有限公司全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费用由山东鲁能物业有限公司承担。事实与理由：一审法院认定“山东鲁能物业有限公司已按合同约定提供了物业服务，李君亦享受了山东鲁能物业有限公司提供的服务”。但是，山东鲁能物业有限公司、李君双方签订的《物业合同》中，规定了物业应该提供哪些服务，物业服务的等级标准和业主所需要缴纳的物业费。根据《物业五星级服务标准》，“24小时之内受理业主或物业使用人的报修；门禁系统，每周巡视1次，保证系统正常工作，系统故障的须在2日内修复；楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损，使用安全；每周巡查1次路面、侧石、窨井盖等；每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等。”①园区内喷泉只有在交房的时候正常工作过，之后一直破旧不堪，也无人打理至今。②小区路面，车库路面，地板，地砖下陷缺失，物业每天的巡逻人员无人报修，一定要到最后走不过去了，业主报修，才可能有人过去修。④31号楼。门禁2021年1月份坏了，一直到4月17日才修好，修复期间3个多月，自入住以来每年至少坏一次。各种行为完全没有体现出每周的巡查工作和故障修复工作，门禁问题更是严重影响到了业主的安全。根据《物业五星级服务标准》，“各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7：00-9：00、17：00-19：00设立岗，按要求进行出入车辆管理、访客登记。”小区西门、人行门、门岗几乎一整天都不在，窗户门全都打开着，外来人员伸手就可以打开门禁，这样的门禁有什么用，有时候天快黑的时候会有几个保安在里边聊天、抽烟、做饭、嘈杂吵闹，物业给予的回复是在距离门岗二三十米以外，二三十台阶以下以外，下边公共道路上指挥交通。根据《物业五星级服务标准》，“专职公共秩序维护人员以中青年为主，应身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。”保安的整体队伍太差，有很多年龄应该都在60左右，责任心差，不干净利索，巡逻像在兜风，完全没有保安的样子。根据《物业五星级服务标准》，“每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象；巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。”楼道里有些业主堆放杂物、电动车等，存在很大安全隐患，物业也没有及时督促制止。山东鲁能物业有限公司在过去两年时间内所提供的物业服务也并非按照合同要求提供。根据《民法典》第525条，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，共同行使抗辩权利。山东鲁能物业有限公司违约，故不能按照一审法院认定山东鲁能物业有限公司己按照合同约定提供了物业服务。二、一审法院认定“物业公司具有公共服务性，否定因单个业主问题而拒不缴纳物业费。”这并不是单个业主行为，小区内不交物业费的业主很多，被物业分批单个起诉，但几乎每个业主都是因为“单个业主”而败诉。李君认为这是物业公司用的策略，业主大部分因为上庭麻烦，费用也不多，就花钱买省心，从而放弃物业的不履行合同的行为。三、一审法院认定“山东鲁能物业有限公司在某些物业服务上不到位，存在瑕疵，但没有重大瑕疵。”这就是说山东鲁能物业有限公司确实没有按照合约规定履行，但因没有出现重大事故，故不予追究。这违反了《中华人民共和国民法典合同篇》公平公正的原则。《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费方法，在物业服务合同中约定。既然业主选择了五星级物业等级，享受的就是高端的服务质量和优雅的生活环境，但一审法院认为物业不存在重大瑕疵就认为物业是在完全履行合同这一点是不对的。物业公司既然是服务性质的公司，也是有规章有制度，有法可循，有法可依的。《物业管理条例》规定，物业公司收取服务费用，就应该履行合同约定的义务，若怠于履行维护、维修、管理、养护的义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。山东鲁能物业有限公司辩称，李君上诉理由并不成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回李君的上诉请求，维持原判。山东鲁能物业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李君立即支付拖欠的物业费10125元（2019年1月1日至2021年6月30日）；2.判令李君支付逾期违约金1762.76元（截至2020年12月31日），并自2021年1月16日起至实际给付之日以10125元为基数每日按万分之五计算违约金；3.本案诉讼费用由李君承担。一审法院认定事实：李君系济南市市中区鲁能领秀公馆一区31号楼2-202业主，该房建筑面积为143.01平方米。2018年12月10日，山东鲁能物业有限公司中标成为涉案小区前期物业服务企业。中标通知书载明的建设单位为济南市市中区十六里河街道办事处社区管理委员会及山东鲁能万创置业有限公司。案外人山东鲁能万创置业有限公司与山东鲁能物业有限公司签订《鲁能领秀公馆B地块前期物业服务合同》一份，合同约定：选聘山东鲁能物业有限公司作为案涉小区前期物业服务企业，（小）高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，物业费按半年交纳，业主于每半年度首月15日前交纳，业主未按约交纳的，按每日应交额的万分之五支付违约金；合同期限自2019年1月1日起至业主大会签合同生效时止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。李君自2019年1月1日至2021年6月30日期间未交纳物业服务费，山东鲁能物业有限公司按10125元主张权利。本案中，山东鲁能物业有限公司通过招标投标方式涉案小区物业服务资格，并与案外人山东鲁能万创置业有限公司签订《鲁能领秀公馆B地块前期物业服务合同》，合同约定没有损害相关业主的实际利益，应为有效。对于单个业主是否可以拒交物业服务费的问题。一审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不到位，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平。如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业服务费。根据双方提交的证据并庭审查明的事实可以看出，山东鲁能物业有限公司在物业服务过程中确实存在一定的问题和不足，但该种程度的问题并不足以证实山东鲁能物业有限公司在物业服务过程中存在重大瑕疵，亦不能构成拒交或免交物业费的理由，因此，李君应当向山东鲁能物业有限公司交纳物业服务费。关于山东鲁能物业有限公司要求李君支付违约金的主张，根据上述查明的事实，山东鲁能物业有限公司在向李君提供物业服务的过程中确实存在问题和不足，李君并非无故不交纳物业费，故对该主张一审法院不予支持。另，山东鲁能物业有限公司作为小区前期物业服务企业，理应按照合同约定提供合格的物业管理服务，对包括李君在内小区业主提出的合理诉求，应积极予以处理，特别是对于小区业主反应较为集中的如公共收益公示、公共设施失修等问题，更应该加以重视和积极解决，以实际行动促进物业公司与小区业主的和谐共处。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第三编合同第二分编第二十四章第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款规定，判决：一、李君于判决生效之日起10日内向山东鲁能物业有限公司交纳2019年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费10125元；二、驳回山东鲁能物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由李君负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李君提交业主共同确认书一份，拟证明李君提出的物业服务所存在的问题很多业主都是认可的。山东鲁能物业有限公司质证称，对该份证据的真实性及证明目的均不认可，山东鲁能物业有限公司已按照前期物业服务合同的约定对涉案小区提供了正常的物业服务，关于李君指出物业服务存在部分瑕疵或服务不满意的地方，山东鲁能物业有限公司将积极落实整改。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，山东鲁能万创置业有限公司与山东鲁能物业有限公司签订的《鲁能领秀公馆B地块前期物业服务合同》合法有效，对李君及其他该小区业主均具有法律约束力。李君在接受了物业服务的情况下，山东鲁能物业有限公司要求其支付2019年1月1日至2021年6月30日期间拖欠的物业服务费10125元具有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以确认。李君主张山东鲁能物业有限公司未按照合同约定的标准提供物业服务。本院认为，物业服务存在公共服务性质，李君以物业服务质量存在瑕疵为由拒交物业费不利于小区整体物业服务的良性循环，该主张本院不予采纳。综上所述，李君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李君负担。本判决为终审判决。审判员 韩 梅二〇二一年六月二十九日书记员 郭凯旋