吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终543号上诉人（原审原告）：宋亚娥，女，1957年12月12日出生，汉族，现住四平市铁西区。上诉人（原审被告）：四平乾程房地产开发有限公司，住所地：四平市铁西区英雄街文苑社区乾程国际小区3号楼106室。法定代表人：陈松柏，总经理。委托诉讼代理人：朱海燕，该公司职员。上诉人宋亚娥与上诉人四平乾程房地产开发有限公司（以下简称乾程公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服四平市铁西区人民法院（2021）吉0302民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋亚娥上诉请求：一、驳回一审判决只给四个月逾期交房损失的判决；二、判决乾程公司向宋亚娥支付逾期违约金16091元（1.2014年10月27日至2017年2月20日期间违约金5620元，按银行利息房屋首付款83627×2.1%×32；2.2017年2月20日至2018年1月14日的违约金11个月10471元，351972×3%－880）；三、本案诉讼费用及其他费用由乾程公司承担。事实和理由：宋亚娥于2014年10月27日购买乾程国际小区（全称波尔多小镇）第12幢2单元303号房（原为A6栋1单元302室）房屋代码为1720721，总价款为351972元。于2017年2月20日完成，宋亚娥并于2014年11月2日与乾程公司签订了《商品房买卖合同》，乾程公司交房日期为2015年12月31日前，其中有乾程公司的承诺函内容如下：宋亚娥购我公司一期A6一单元302室于2014年10月27日交定金壹万元，于2014年11月2日交首付人民币73637元共计83637元，因公司前期经营管理问题导致A6楼目前没有开工，现同意退房，我公司承诺于2016年6月30日前将宋亚娥所交的购房款及逾期利息（按银行同期存款利润退回），由当时乾程公司的代表曾必武签名、手印，有房款83637元的收据证明；有关11号-15号交房的承诺协议，协议规定按当时银行定期利润的3％赔付；有房屋交付验收表，时间为2018年1月14日交房；关于向乾程公司讨要逾期交房违约金的情况证明；有商品房买卖合同，证明开发商逾期交房的事实的情况证明。乾程公司辩称：宋亚娥的上诉事实与理由与真实情况不符，宋亚娥在2014年购买团购房A61单元302，由于团购房没有建设，经协商，乾程公司低于正常销售的折扣价格，同意宋亚娥调换电梯洋房12号楼2单元303，宋亚娥将之前交的房款抵调换后的房屋部分房款，损失在调换的现房折扣中抵消，2017年2月20日，宋亚娥将剩余购房款补齐，于当日与乾程公司签订《商品房买卖合同》，合同约定交付房屋的时间为2017年9月30日，合同第十三条约定如在规定日期未达成使用条件双方同意在三个月内完成整改达到使用条件不承担违约责任，答辩人实际交房日期为2017年12月30日，在合同约定的范围内，不存在违约事项；乾程公司从来未与宋亚娥签订过任何补偿协议及承诺，宋亚娥提交的逾期交房承诺协议是恶意伪造的，是虚假的。乾程公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回宋亚娥的诉讼请求；三、宋亚娥承担全部诉讼费用。事实与理由：一、《商品房买卖合同》未对逾期交付房屋的违约责任进行约定，且双方没有签订过任何补偿协议，宋亚娥提供给一审法院的关于11-16号楼逾期交房的承诺协议是复制他人的协议进行违造的证据，一审法院参照他人与乾程公司签订的承诺协议计算损失没有法律依据；根据法律规定，违约损失的确定流程为：首先要看是合同中是否有约定，如果合同中有约定，就按照合同约定的去确定，如果没有约定，就看该违约行为是否有法律规定的确定违约损失方法，如果有，就按照法律规定的去确定，如果法律也没有规定，就得按照实际损失确定违约损失，法律或司法解释从没有规定可以按照他人签订的违约责任约定进行判决，一审法院参照他人与乾程公司签订的关于逾期交房的承诺协议计算损失没有法律依据，适用法律错误；二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，在一审法院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。因此应当驳回宋亚娥的诉讼请求。宋亚娥辩称：我要求利息，是5620元，是2年半的，按银行定期存款一年的利息计算。这个利息是我买房子首付的钱，是承诺函里面承诺给我退的钱，这笔钱要不来的情况下，2017年2月20日调的贵房。然后这个房子也逾期了，这个房子有逾期交房的协议，按照年利率3%支付，但是一审没有按照3%支付，是按照1.5%支付的，只给了4个月，我不服。这个房子四年才到我手，而且我买的是商品房。但是一审给我判的是四个月的。应该按照我交钱的日期给我。宋亚娥向一审法院起诉请求：乾程公司向宋亚娥支付逾期交房违约金13198.95元，并在法院判决生效后一次性现金付清；本案诉讼费用及其他相关费用全部由乾程公司承担。一审法院认定事实：2017年2月20日，宋亚娥与乾程公司签订《商品房买卖合同》一份，约定宋亚娥购买乾程公司开发建设的位于四平市铁西区英雄街文苑社区乾城国际小区12／766幢2单元303号房屋，建筑面积85.59平方米，总价款351972元，宋亚娥于当日付清全部房款，乾程公司开具了购房发票，合同约定房屋交付日期为2017年9月30日前，但对出卖人逾期交付房屋的违约责任没有进行约定，合同第十三条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1．生活用电：交付之日同时开通；2．上、下水在房屋交付之日同时接通（车库没有上下水）；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1．三个月内完成整改达到使用条件，不承担延期交付的违约责任。乾程公司实际于2018年1月14日向宋亚娥交付房屋。宋亚娥提交《关于对11#-15#楼逾期交房的承诺协议》，欲证明其诉请中损失数额的计算依据，但其提交的此证据中仅有乾程公司公章的复印件，乾程公司对此证据的真实性不予认可，乾程公司与11#-15#楼部分业主（纪宪有、郑际等）因延期交房签署过同此约定内容的承诺协议，相关协议有乾程公司加盖的公章，协议约定：“交房时间由2015年12月31日暂改为2016年8月31日前。对于从2015年12月31日起至2016年8月31日前的逾期交房的补偿按银行存款基准利率计算，本项按一年期定期存款利率即1.5％计算；补偿计算基数为甲方收到的实际购房总价款；补偿金额计算方式为实收购房总价款×1.5％÷12元／月（人民币）。若2016年8月31日仍不能交房的，自2016年9月1日起，按上述利率的双倍计算逾期补偿，补偿金额计算方式为（实收购房总价款×1.5％÷12×8）＋（实收购房总价款×3％÷12×N（N代表自2016年9月1日起超出月数）元（人民币）”。一审法院认为，按照合同约定，乾程公司应于2017年9月30日前将案涉房屋交付给宋亚娥，但其实际于2018年1月14日交付，构成违约。宋亚娥主张其与乾程公司达成了逾期交房的赔偿协议，但其提交的承诺协议并非原件，乾程公司也不予认可，同时该协议约定的内容与《商品房买卖合同》的内容存在明显矛盾，故法院对该事实不予认可。乾程公司主张按照合同第十三条约定其不构成延期交房，但本案中，乾程公司并未提供证据证明其延期交房系因为未达到使用条件导致延期交房，故其不能依据此条免除其违约责任。《商品房买卖合同》中虽对出卖人逾期交付房屋的违约责任未作约定，但逾期行为确实对宋亚娥造成了损害，因此乾程公司应该承担相应的赔偿责任。宋亚娥按照乾程公司与其同区域的其他业主签订的关于逾期交房的承诺协议主张宋亚娥的损失，即逾期的前8个月按年利率1.5％计算损失，数额为（351972×1.5％／12×3.5）=1539.88元。判决：一、被告四平乾程房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付原告宋亚娥逾期交房损失1539.88元；二、驳回原告宋亚娥其他诉讼请求。案件受理费130元，减半收取计65元，由被告四平乾程房地产开发有限公司负担8元，原告宋亚娥负担57元。本院除对一审查明的事实予以确认，另查明：宋亚娥于一审起诉状中诉请乾程公司赔偿的违约金数额为13198.95元，计算方式为总房款351972×3%/12×15个月，2017年9月30日至2018年12月31日；宋亚娥后于一审庭审中变更诉请违约金数额为10031.23元，2017年2月20日至2018年1月14日。乾程公司曾在其他买房人诉其波尔多小镇逾期交房违约金的案件中陈述：同等地段的价格租金是700-800元不等，按照面积不一样，但是是按照最低价算的。本院认为，宋亚娥与乾程公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，属合法有效，对双方具有约束力。宋亚娥已交清购房款，乾程公司应当按照合同约定于2017年9月30日前将房屋交付给宋亚娥，其于2018年1月14日才交房构成违约，宋亚娥要求乾程公司赔偿逾期交房违约损失并无不当。合同第十三条约定的是因基础设施、公共配套建筑在规定日期内未达成使用条件，出卖人三个月内整改完成的，不承担违约责任，乾程公司未能证明案涉房屋系因基础设施、公共配套建筑未达成使用条件原因而导致的逾期交付，故乾程公司以此条款抗辩其不承担逾期交房违约责任不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十七条规定，双方于合同内未约定逾期交付违约金数额或计算方式，逾期交房违约金应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，宋亚娥提交《关于对11#-15#楼逾期交房的承诺协议》，要求按照协议内标准计算违约损失，该协议虽与宋亚娥与乾程公司的房屋买卖基本情况不符，但其内在规律系逾期交房后的前八个月按照年利率1.5%的标准计算损失，八个月后按照年利率3%的标准计算损失，乾程公司逾期交房三个半月，一审法院按照年利率1.5%的标准计算乾程公司逾期交付房屋的损失符合该内在规律，亦未超过乾程公司预期的其应承担的法律规定的同地段同类房屋租金损失，故一审法院判决乾程公司给付宋亚娥逾期交房损失1539.88元并无不当，应予维持。乾程公司辩称其实际于2017年12月末交房，但其辩解的日期与乾程物业《业主入住办理流转单》及乾程物业《房屋交付验收表》上的日期不符，乾程公司又未能提供其他证据证明其主张，故该辩解不能成立。宋亚娥主张应当自双方间《商品房买卖合同》签订日即2017年2月20日起按照年利率3%的标准计算损失，合同明确约定房屋交付日期，宋亚娥要求乾程公司支付约定日期前的逾期交房损失没有合同依据及法律依据，关于损失计算标准的问题，宋亚娥主张的年利率3%的标准与其自行举证的《关于对11#-15#楼逾期交房的承诺协议》内在规律不符，该标准又没有其他合同依据予以支撑，故宋亚娥关于计算损失的起始日期与损失计算标准的相关主张不能成立。另，关于宋亚娥二审中主张的2014年10月27日至2017年2月20日期间的违约金问题，因该主张超过其一审诉请，故本院二审不予审理。综上所述，宋亚娥、四平乾程房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。宋亚娥预交二审案件受理费130元，由宋亚娥负担；四平乾程房地产开发有限公司预交的二审案件受理费130元，由四平乾程房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘伟杰审判员 王玉川审判员 赵文涛二〇二一年六月二十九日法官助理 曲 胜书记员 张 航