新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新0106民初988号   原告（反诉被告）：马文军，男，1976年3月13日，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   委托诉讼代理人：张亮，新疆北方律师事务所律师。   被告（反诉原告）：新疆动高餐饮管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）。   法定代表人：刘闯，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵新军，经济技术开发区（头屯河区）泽天法律服务所法律工作者。   原告（反诉被告）马文军与被告（反诉原告）新疆动高餐饮管理有限公司（以下简称动高餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马文军的委托诉讼代理人张亮，被告（反诉原告）动高餐饮公司的委托诉讼代理人赵新军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）马文军向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告履约保证金200,880元；2．判令被告支付2015年12月31日至实际给付之日的利息损失（本金200,880元，按年利率6%计算，暂计算至2020年4月30日，共计52,965元）。事实和理由：2015年12月28日，原、被告双方签订了《乌鲁木齐高铁站候车室商业夹层租赁合同》及《安全路风协议》，约定原告租赁被告186平方米的场位用于经营快餐店。原告2015年12月30日预付房租200,880元，并委托专业设计公司开展设计，后因被告未向原告提供租赁场位的资料图纸，影响了原告正常装修，并单方解除合同，将场地另行租赁给第三方，给原告造成损失。为维护原告权益，诉至法院。   被告（反诉原告）动高餐饮公司辩称，我公司在租赁前已向马文军明确了租赁标的物的实际情况，马文军对案涉租赁物是完全了解的，双方在签订租赁合同后，我公司按照合同约定履行义务，后因马文军迟迟不提交装修方案，也未进行装修，严重违约致使合同目的不能实现，马文军以实际行为表明单方解除合同，故履约保证金不予退还。另外，马文军的起诉已超过诉讼时效。综上，请求驳回马文军的诉讼请求。   被告（反诉原告）动高餐饮公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失195,006元；2、判令反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：双方在2015年12月签订租赁合同，约定反诉被告承租乌鲁木齐高铁新客站餐饮区东4-1点位，用于西式快餐加工销售，租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日止，租金总额为4,815,796元，租金分期缴纳。同时双方签订补充协议约定：为配合乌鲁木齐铁路局新客站2016年7月1日的开通运营需求，马文军必须在4月1日进场装修，5月30日前完工以达到经营使用的要求。但是合同签订后，马文军未按照合同约定履行装修及支付租金的义务，擅自单方解除合同，导致合同无法继续履行给反诉原告造成损失，为维护反诉原告权益，提出反诉请求。   原告（反诉被告）马文军辩称，首先，反诉原告违约在先，经催告一直没有向我提供竣工验收及消防验收合格的图纸，导致我无法制定装修设计方案，也无法组织装修施工，反诉原告违反了先合同义务；其次，反诉原告在未满足合同约定的解除期限情况下，未经催告即单方解除合同，不符合法定程序，也不符合公平合理的原则；最后，反诉原告在2016年5月18日将租赁物提前另租第三方，明显存在违约行为，且不能提供相应的证据证明其实际损失，现反诉原告拒绝退还履约保证金，系因违约行为获得了不当利益。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。   经审理查明，2015年12月28日，马文军以卖当当西式快餐（承租方、乙方）的名义与动高餐饮公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于乌鲁木齐高铁新客站餐饮区东4-1点位，计租面积186平方米用于西式快餐加工销售；租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日止，共5年，具体计租时间以车站投入使用为准，相应租赁期顺延；租金按照单价360元/月/㎡计算，6个月租金总额为401,760元，按照2＋3年租赁模式，即一次签订5年的租赁合同，2年期限内租金不予上浮，第3年在原有租金上上浮15%，第4年在上年度基础上上浮15%，第5年在上年度基础上上浮15%，具体为.．．．．；租金的支付方式为银行转账，每6个月支付一次，采取先付后用的原则，首期租赁费在2016年4月30日前缴纳，以后在每6个月届满前五十日内预付下6个月全部租金；履约保证金：前期洽谈租赁事宜所交意向订金（即三个月房租金额），自本合同签订生效之日起自动转为履约保证金，在合同期内，履约保证金不能抵扣租金且不计利息，合同期满或合同解除后若乙方无违约、无赔偿、无罚款、无任何拖欠费用且按合同约定退出租赁场所，双方也无其他争议的，7个工作日内甲方一次性无息退还乙方，如因乙方原因，导致本合同提前解除或终止，该项履约保证金不予退还。合同第4.2条约定：为达到车站整体商业档次及质量要求，甲方负责组织乙方实地查勘车站租赁物装修及水电、消防等施工条件，乙方提出车站租赁物装修施工设计方案（包括平面图、施工图、装修材质、装修工艺、设备安装方案、柜台或货架摆放、装修费用预算等），装修方案必须经甲方审查并书面批准。合同第六条甲方的责任、义务：甲方按合同约定时间向乙方提供约定的租赁场所，甲方为乙方提供租赁物所需的电力和水，合同签订后向乙方提供相关装修标准、风格等基于整个场地的基本要求，组织乙方实地查勘租赁物装修及水电、消防等施工条件，并组织、督促乙方提出租赁物装修施工设计方案，负责协调租赁物装修涉及的水、点、消防、排污、排烟等管线接入端口，为乙方进场装修施工提供必要条件.．．．．。合同第九条约定：经甲乙双方协商一致可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的本合同可以解除；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，履约保证金不予退还，同时乙方向甲方支付100,000元违约金，并承担由此造成的一切责任和损失：9.3.1不按约定支付租金达30日的.．．．．；甲方不能提供本合同约定的租赁物，或者所提供的租赁物主体结构质量不合格，导致乙方必能正常使用的，乙方有权单方面解除本合同，除本合同另有约定外，乙方在合同履行期内单方解除合同的，履约保证金不予退还，由此造成甲方损失的，乙方应于赔偿。合同还约定了违约责任、租赁物的交还、免责条款、其他约定等内容。动高餐饮公司、马文军分别在合同甲、乙方处盖章及签字确认。   2015年12月29日，双方签订《乌鲁木齐高铁站候车室商业夹层租赁合同补充协议》，内容为：乌鲁木齐高铁站计划于2016年7月1日正式开通运营，为配合铁路局的整体装修进度，请乙方务必于2016年3月15日前提供店内装修方案与效果图并办理进场装修手续，乙方应严格遵照铁路局要求，聘用具有高铁站装修设计资质的公司及现场施工队伍，乙方施工过程中一切劳务纠纷及人员安全问题均与甲方无关。请乙方务必于2016年4月1日前，安排人员进场装修，2016年5月31日前完成工程验收并清理好现场，全部人员务必离场。如不能按上述时间节点办理进场装修手续或进场装修，由此产生的一切后果将由乙方予以承担。动高餐饮公司、马文军分别在合同出租方、承租方处盖章及签字确认。   2015年12月30日，马文军向动高餐饮公司交纳履约保证金200,880元。   2016年5月18日，动高餐饮公司与案外人靳延彪签订了《租赁合同》，将案涉乌鲁木齐高铁新客站餐饮区东4-1点位共计180平方米租赁给案外人靳延彪，合同载明租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日止，共5年，租金按照单价360元/月/㎡计算。   另查明，2017年，马文军以房屋租赁合同纠纷为由将动高餐饮公司诉至乌鲁木齐铁路运输法院。2017年5月11日，动高餐饮公司提出反诉。2017年7月5日，马文军、动高餐饮公司均撤回各自的起诉。2020年5月21日，马文军向本院递交诉讼材料。   以上事实有原告提供的马文军的《租赁合同》、《乌鲁木齐高铁站候车室商业夹层租赁合同补充协议》、收款收据、靳延彪的《租赁合同》、《诉讼材料收取清单》、（2017）新7101民初175号之一民事裁定书，被告提供的2017年起诉状、反诉状、（2017）新7101民初175号民事裁定书、马文军的《租赁合同》、靳延彪的《租赁合同》，当事人陈述及本院庭审笔录等材料存卷为证。   本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同约定履行义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，马文军与动高餐饮公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《租赁合同》及《乌鲁木齐高铁站候车室商业夹层租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在合同履行过程中，马文军未按约对案涉租赁物进行装修，也未按约支付租金，马文军称因动高餐饮公司未组织其实地勘察水电、消防等，且未向其提供竣工验收及消防验收图纸，导致其无法制定装修方案，也无法进行装修施工。本院认为，在上述合同中约定“为达到车站整体商业档次及质量要求，甲方负责组织乙方实地查勘车站租赁物装修及水电、消防等施工条件，乙方提出车站租赁物装修施工设计方案（包括平面图、施工图、装修材质、装修工艺、设备安装方案、柜台或货架摆放、装修费用预算等），装修方案必须经甲方审查并书面批准”、“乙方务必于2016年3月15日前提供店内装修方案与效果图并办理进场装修手续，2016年4月1日前，安排人员进场装修，2016年5月31日前完成工程验收并清理好现场，全部人员务必离场，如不能按上述时间节点办理进场装修手续或进场装修，由此产生的一切后果将由乙方予以承担”，其中并未约定马文军进场装修的前提条件为动高餐饮公司提供竣工验收及消防验收图纸，马文军也未提供动高餐饮公司没有组织实地查勘的证据，依照市场交易习惯，租赁房屋时承租人应先行查看租赁物状况，故马文军的意见本院不予采信。马文军未按约定时间向动高餐饮公司提供装修方案、进行装修施工、支付租赁费等行为，构成违约。根据履约保证金的性质，马文军存在违约行为，故对于马文军要求动高餐饮公司返还履约保证金200,880元及支付利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。   关于反诉。本院认为，双方合同约定首期租赁费在2016年4月30日前缴纳，不按约定支付租金达30日的出租人可以单方解除合同。本案中，马文军未按约定支付首期租金，但动高餐饮公司在2016年5月18日即与案外人靳延彪签订《租赁合同》，将案涉场位租赁给第三人，动高餐饮公司未向本院举证证实其行使了催告通知马文军解除合同等相关事宜，故动高餐饮公司将案涉租赁物另行出租的行为构成违约。且动高餐饮公司再次出租约定的租赁期限、租金单价与马文军合同相同，并未给其造成实际损失。综上，动高餐饮公司的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。   关于诉讼时效。动高餐饮公司辩称马文军的起诉超过了法律规定的诉讼时效，本院认为，根据我国民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。权利人提起诉讼后诉讼时效中断，从中断有关程序终结时起，诉讼时效重新计算。马文军于2017年提起诉讼，2017年7月5日撤诉，2020年5月21日向本院递交诉讼材料，未超过法律规定的诉讼时效期间。故对动高餐饮公司的辩称意见，本院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、驳回原告（反诉被告）马文军的所有诉讼请求；   二、驳回被告（反诉原告）新疆动高餐饮管理有限公司的所有反诉请求。   本诉案件受理费5,107.68元（马文军已预交），由原告（反诉被告）马文军负担。反诉案件受理费减半收取2,100.06元（新疆动高餐饮管理有限公司已预交），由被告（反诉原告）新疆动高餐饮管理有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   周 雨   人民 陪 审员   刘红琴   人民 陪 审员   黄芬荣   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 七 日   书  记  员   程孜珺