湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0408民初1730号 原告：中国建设银行股份有限公司衡阳市分行。住所地：湖南省衡阳市蒸湘北路35号。 负责人：王中魁，该分行行长。 委托诉讼代理人：杨高奇，男，1965年1月26日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区，系该行员工。 委托诉讼代理人：田芙蓉，湖南崇民律师事务所律师。 被告：黄元秀，女，1974年3月1日出生，汉族，住广东省连州市。 被告：陈荣林，男，1967年10月26日出生，汉族，住广东省连州市。 被告：衡阳星美置业发展有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区船山大道32号星美城市综合体2号楼。 法定代表人：蔡树波，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐小军，湖南秦湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘柯，湖南秦湘律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称建设银行衡阳分行）与被告黄元秀、陈荣林、衡阳星美置业发展有限公司（以下简称星美公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行衡阳分行的委托诉讼代理人田芙蓉，被告星美公司的委托诉讼代理人刘柯到庭参加诉讼，被告黄元秀、陈荣林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告建设银行衡阳分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告黄元秀、陈荣林、衡阳星美置业发展有限公司于2015年2月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求判令被告黄元秀、陈荣林偿还原告贷款本金146333.86元、利息4945.56元、本金罚息377.95元、利息罚息122.54元，共计151779.91元（利息、罚息暂计算至2021年4月7日，此后的利息、罚息按合同约定计算至贷款还清之日止）；3、请求判令被告黄元秀、陈荣林承担原告为实现债权所发生的律师费6830元；4、请求判令被告衡阳嘉丰地产开发有限公司对上述债务与被告黄元秀、陈荣林承担连带担保责任；5、请求判决原告对被告黄元秀、陈荣林位于衡阳市蒸湘区××道××号××号楼××室的抵押房产处置款在上述债务范围内享有优先受偿权；6、请求判决各被告承担本案诉讼费。 被告黄元秀、陈荣林未予答辩，亦未向本院提供证据。 被告星美公司辩称，第一，被告星美公司在本案中已经履行作为合同一方应尽的全部义务，为被告黄元秀按揭房屋办理房地一体首次登记证及其他完善抵押登记手续必需的条件，不存在过错。为配合被告黄元秀履行借款合同约定的义务，案涉房屋办理了预告抵押登记，涉案房屋已经于2017年6月12日即已经办理新建商品房首次登记，被告星美公司已经切实履行了作为房地产开发商的义务，为被告黄元秀办理案涉房屋不动产权证、完善抵押登记手续提供必要的条件，在被告黄元秀迟延履行借款合同义务一事上并不存在任何过错。第二，被告黄元秀拒不履行借款合同约定的办理抵押登记的义务，应以其购买的案涉房屋承担还款责任，被告星美公司依法无需承担连带保证责任。被告黄元秀本负有及时办理案涉房屋抵押登记的义务，然而其在涉案房屋已经具有不动产抵押登记条件即完成房屋首次登记的情况下，却怠于办理涉案房屋的正式抵押登记手续，违背了借款合同的约定及诚实信用原则，应依法承担违约责任。涉案房屋虽尚未办理不动产权证，但是已经具备物权登记条件，应认定为属于被告黄元秀的财产，客观上应作为被告黄元秀的财产进行处置。涉案房屋已经办理抵押预告登记，且已经于2017年6月12日完成房屋首次登记，完成符合办理正式抵押登记的条件，是因为被告黄元秀拒不配合才未能完善正式抵押登记手续，本质上属于被告黄元秀为自己的利益而不正当阻却条件成就，根据民法典第一百五十九条的规定，原告对涉案房产行使优先受偿权的条件因被告黄元秀的恶意阻却而依法应视为成就，在此情况下被告星美公司的保证期间也应视为已经到期，被告星美公司对涉案债务无需承担连带保证责任。第三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，涉案房屋应当认定抵押权自预告登记之日起设立，根据民法典第四百一十四条的规定，原告对涉案房屋享有优先受偿权。 本院经审理认定事实如下： 被告黄元秀与被告陈荣林于2011年9月20日登记结婚。2014年12月15日，被告黄元秀、陈荣林共同委托案外人孟朝平办理购买位于湖南省衡阳市蒸湘区××道××号××号楼××室房屋，双方签订了委托书。2014年12月15日，被告黄元秀、陈荣林在青海省西宁市恒源公证处对该委托书进行了公证，青海省西宁市恒源公证处于2014年12月15日出具了公证书。2015年2月13日，原告建设银行衡阳分行作为贷款人，被告黄元秀作为借款人，被告黄元秀、陈荣林作为抵押人，被告星美公司作为保证人，各方签订了编号为430640001-2032-20150585954号的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：被告向原告贷款280000元；贷款期限120个月即自2015年2月13日至2025年2月13日；贷款采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮30%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述上调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款发生逾期的，罚息利率在合同执行的贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本3396.43元；贷款人将款项划入借款人指定的收款人即被告星美公司的银行账户中；并以被告所有的位于衡阳市蒸湘区××道××号××商铺××房屋为上述贷款提供抵押担保；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已经办妥且抵押财产的他项权利证书等交由贷款人核对无误、收执之日止；被告如未按涉案合同约定按期足额归还借款本息或者其他应付款项，原告有权停止发放合同项下的借款、宣布贷款立即到期及解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按涉案合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）均由借款人承担。被告黄元秀及陈荣林的委托人孟朝平在上述借款合同中签字。同日，原告出具《个人贷款支付凭证》1份，将贷款280000元汇入了借款人黄元秀指定的收款人即被告星美公司的银行账户中。为证明还款本金及相应利息情况，原告提供《中国建设银行个人贷款对账单》及贷款全息表，该清单显示，截至2021年4月7日，被告黄元秀已经累计多期未按时足额还款，拖欠逾期贷款本金14619.17元、利息4399.38元及罚息374.83元，截至本案判决时，被告黄元秀仍未还清上述拖欠的按揭贷款本息。 再查明，涉案位于衡阳市蒸湘区××道××号××号楼××室房屋已经于2015年1月29日办理房屋预告登记。2017年被告星美公司开发的位于衡阳市蒸湘区××道××号××号楼××室等房屋办理了房地一体首次登记，但是被告黄元秀、陈荣林未在房地一体首次登记后办理房屋产权证及抵押权登记。另外，原告为收回涉案债权，与湖南崇民律师事务所签订了《委托代理协议》，代理协议约定委托代理费用按照诉讼标的4.5%计算，但未向本院提供律师费支付凭证及律师费发票。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。被告黄元秀、陈荣林作为受托人，委托案外人孟朝平签订涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条及第一百六十三条的规定，代理人孟朝平实施的上述民事法律行为对被代理人黄元秀、陈荣林发生法律效力。本案中原、被告各方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约将贷款280000元转入借款人指定收款人的银行账户中，已经履行了发放贷款的义务。被告黄元秀作为借款人本应遵循诚实信用原则，按照合同约定按时偿还贷款本息，但是直至原告起诉时及判决时已累计数期未按期足额偿还贷款本息，未按合同约定全面履行还款付息义务，其行为构成违约，应承担本案的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，被告未依合同约定按时足额偿还本息，符合其与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定解除合同的条件，故原告要求提前解除与被告黄元秀签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院依法予以支持。原告有权宣布贷款提前到期，并且要求被告黄元秀清偿拖欠的全部贷款本金146333.86元、利息4945.56元、本金罚息377.95元、利息罚息122.54元，合计151779.91元（利息、罚息暂计算至2021年4月7日），经本院核算，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。对于2021年4月7日后的利息支付标准，在原告行使违约救济解除合同的情形下，涉案全部借款已全部到期，应以罚息利率作为计息标准计算至借款本金清偿之日止，根据合同关于浮动利率即罚息利息的约定，罚息利率确定为全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率水平上上浮30%再上浮50%【合同利率（即全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率×130%）×罚息幅度150%=195%×全国银行间同业拆借中心贷款利率】。 关于原告要求被告黄元秀支付其为实现债权而花费的律师代理费6830元，本院认为，虽原告为实现本案债权聘请了律师，但其并未提供已实际支付律师费用的相关凭证，故对于该诉请，本院不予支持。关于原告诉请被告陈荣林共同与被告黄元秀承担涉案债务的问题。本院认为，在涉案贷款发生时被告黄元秀及陈荣林系夫妻关系，共同委托代理人孟朝平签订涉案购房借款合同，并且被告陈荣林亦在涉案《个人住房（商业用房）借款合同》中抵押人一栏中签字，故涉案债务属于夫妻共同债务，应由被告陈荣林与被告黄元秀共同偿还。关于原告诉请有权对被告黄元秀、陈荣林所有的位于衡阳市蒸湘区××道××号××号楼××室房屋拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权，涉案房屋虽然于2015年1月29日办理了预告登记，但是其在2017年建筑物所有权首次登记后90天内未申请登记，预告登记失效，不能认定抵押权自预告登记之日起设立，故本院对原告的该项诉请依法不予支持。关于原告诉请被告星美公司对被告黄元秀、陈荣林的涉案债务承担连带清偿责任的问题。由于本案中不能认定抵押权自预告登记之日起设立，根据涉案个人住房借款合同的约定，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已经办妥且抵押财产的他项权利证书等交由贷款人核对无误、收执之日止，该约定时并未排除借款人（购房人）黄元秀、陈荣林怠于办理抵押权登记的情形，故并未超过保证期间，被告星美公司仍应对上述债务承担连带清偿责任。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行与被告黄元秀、陈荣林、衡阳星美置业发展有限公司于2015年2月13日签订的编号430640001-2032-20150585954号的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告黄元秀、陈荣林于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行贷款本金146333.86元、利息4945.56元、本金罚息377.95元、利息罚息122.54元，共计151779.91元（利息、罚息暂计算至2021年4月7日），并支付原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行2021年4月7日后的逾期罚息，逾期罚息以实际尚欠的贷款本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×195%的标准计算至贷款本金清偿之日止; 三、被告衡阳星美置业发展有限公司对涉案债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告黄元秀、陈荣林进行追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1736元，由被告黄元秀、陈荣林、衡阳星美置业发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  廖治波 二〇二一年六月二十三日 法官助理付平 书记员赵湘斌 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百六十三条代理包括委托代理和法定代理。 委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。