西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终567号上诉人（原审被告）：杨关羽，男，1987年8月27日出生，彝族，经商，现住云南省昆明市富民县。委托诉讼代理人：张启萌，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被上诉人（原审原告）：蒋丽英，女，1983年7月13日出生，汉族，务工，现住西藏自治区拉萨市。委托诉讼代理人：刘齐，西藏明亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰，西藏明亨律师事务所实习律师。上诉人杨关羽因与被上诉人蒋丽英房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨关羽的委托诉讼代理人张启萌，被上诉人蒋丽英的委托诉讼代理人刘齐、李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨关羽上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初340号民事判决第二项，依法改判上诉人只需向被上诉人退还押金6400元，不应支付违约金。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：第一，上诉人已经在租赁期限内，将涉案房屋转租给案外第三人，根据被上诉人提交的原房东与宋莎签订的租赁合同，也足以证明是因为案外第三人的违约行为导致合同无法履行，上诉人不应当承担违约责任，支付违约金。第二，原房东在未通知上诉人的前提下，与案外人宋莎签订租赁合同，由此看出，并不是上诉人的原因导致合同无法履行，上诉人不应承担违约责任。第三，根据上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同，第7条第1款的约定，该违约责任约定的是上诉人应当按约定时间将涉案房屋给付给乙方使用，但根据被上诉人提交的收据三份、收款收据一份，被上诉人陆续在2017年、2018年、2019年期间正常向上诉人缴纳租金，已经足以证明上诉人已经按照约定时间向被上诉人交付了涉案房屋。蒋丽英辩称，1.一审法院事实认定正确，法律适用正确，二审中上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应当予以驳回，维持原判。2.上诉人在双方签订的商铺租赁合同履行过程中存在违约行为，具体的违约情形是因上诉人未按照约定及时向房东缴纳租金，导致房东解除与上诉人之间的租赁关系，从而影响了上诉人与被上诉人之间的履行，因双方所签订的租赁合同期限为5年，现被上诉人只使用了两年，因上诉人的违约，应当承担损失赔偿。3.合同第三条约定了租赁期限为5年，同时合同第二条约定，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约，现由于上诉人的违约行为，导致合同目的不能实现，上诉人应当按照合同的第7条违约责任承担法律责任，合同第7条不单单是逾期交付的违约责任，还应当包括房屋能否按照合同约定正常使用的年限以及在使用过程中是否通水通电、正常排污的违约责任，至于上诉人在上诉请求中认为按照合同约定履行了正常交付房租的义务，因此不应当承担违约责任，该观点过于片面化，因双方在合同约定过程中，没有任何条款体现房屋的交付时间，只有在合同的第2.1条，体现了房屋的正常使用年限为5年，合同第7条违约责任所针对的也是房屋的正常使用年限的违约条款。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。杨关羽向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2017年7月26日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告支付违约金57,600元；3.判令被告向原告返还押金6400元；4.判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月26日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告从被告处租赁位于拉萨市柳梧新区浙商国际3栋1层27号3-1-27商铺。每月租金为3200元，前三年租金不变，第四年起每年递增8%每平方米，第四年租金为86.4元每平方米，第五年租金为93.3元每平方米。租赁期限为2017年8月1日至2022年6月30日。合同第6.3条约定双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。合同第7条约定违约责任，约定被告未按约定时间把正常使用（主要是通水通电正常排污）的房屋交付给原告使用，每逾期一天，被告按每天300元支付违约金，逾期7天仍不履行，原告有权终止合同，并要求赔偿进场的装修材料费、人工费等。原告已缴纳租金至2019年8月1日。同时向被告交纳押金6400元。另查明，涉案房屋系被告从拉萨鑫诚房地产开发有限公司承租。现涉案房屋由案外人使用，且其与拉萨鑫诚房地产开发有限公司签订《租赁合同》。一审法院认为，对于原告主张解除原、被告双方于2017年7月26日签订的《商铺租赁合同》的诉求。经庭审向原告核实以及向案外人核查，可以证实现涉案商铺由案外人在使用，且其与拉萨鑫诚房地产开发有限公司签订《租赁合同》，原告对此并未使用，亦无法继续履行原、被告双方签订的《商铺租赁合同》。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的相关规定，现双方之间的该租赁合同存在不能实现其合同目的的情形，因此原告要求解除该合同，并无不妥，对此予以支持。对于原告主张被告向其支付违约金57,600元的诉求。本案中原、被告之间的合同未到期的情形下，被告未经原告的同意剥夺原告正常行使承租权的权利，对此被告应承担履行合同义务不符合约定的违约责任。双方在《商铺租赁合同》中第7条约定“被告未按约定时间把商铺交付给原告正常使用（主要是通水通电正常排污），则每天按300元承担违约责任”，本案中原告自2019年7月底至起诉之日期间，以该约定主张并计算违约金57,600元，并无不妥，对此予以支持。对于原告主张被告向其返还押金6400元的诉求。依据原告提交的《收据》（2017年7月27日）可以证实被告从原告处收取押金6400元的事实。现双方之间的合同已解除，被告应当向原告退还其已交纳的押金。故对原告的该项诉求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告蒋丽英与被告杨关羽于2017年7月26日签订的《商铺租赁合同》；二、被告杨关羽于本判决生效之日起十日内向原告蒋丽英支付违约金57,600元，退还押金6400元，共计64,000元。二审中上诉人提交以下证据：1.被上诉人出具的收据原件四份，欲证明被上诉人已按约向被上诉人交付了房屋；2.拉萨鑫诚房地产开发有限公司与上诉人签订的《租赁合同》原件一份，欲证明上诉人对案涉房屋享有出租权；3.拉萨鑫诚房地产开发有限公司与宋莎签订的《租赁合同》原件一份，欲证明并非上诉人原因致根本违约；4.上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》原件一份，欲证明上诉人并未违约。被上诉人以上诉人逾期举证为由，对以上证据不予质证。本院对上述证据的认定如下：从上诉人提交上述证据的目的来看，上诉人欲通过上述证据证明已将案涉房屋交付被上诉人，因第三人原因导致案涉《商铺租赁合同》履行不能。本院认为，上诉人与第三人之间的权利义务，与本案并非同一法律关系，上诉人可向第三人另行主张权利，但不能以此作为不承担本案合同解除违约责任的抗辩事由，且上诉人对逾期举证未作出合理说明，故本院对逾期举证的证据依法不予采信。本院二审查明的事实及依据的证据与一审基本一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法成立，受法律保护。本案系租赁合同纠纷，租赁合同中出租人的主要义务是将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人的主要义务是向出租人支付租金。本案中，上诉人出租给被上诉人的租赁物房屋，因第三人行使权利，致使双方订立的合同目的无法实现，上诉人给付的租赁物存在权利瑕疵，上诉人的履行违反合同约定。按照双方签订的《房屋租赁合同》第7条“甲方应按约定时间将能正常使用的房屋交付乙方使用，每逾期一天，应按300元／天向乙方支付违约金”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，上诉人违约应当承担违约责任向被上诉人支付违约金57,600元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，因第三人行使权利，合同目的无法实现，符合法定解除情形，应当依法解除。因此，上诉人的上诉事由，既缺乏事实根据，又缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，杨关羽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由杨关羽负担。本判决为终审判决。审 判 长 高 小 红审 判 员 加央曲珍审 判 员 尼玛央宗二〇二一年六月二十五日书 记 员 拉姆次仁