山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3575号上诉人（原审被告）：济南旺地置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：肖劲，总经理。委托诉讼代理人：闫惠勇，北京市金杜（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖玮，北京市金杜（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁铭，男，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：朱凤格，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张桂宁，山东朗耀律师事务所律师。上诉人济南旺地置业有限公司（以下简称旺地公司）因与被上诉人梁铭、朱凤格商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初6197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旺地公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并将本案发回重审或依法改判驳回梁铭、朱凤格的诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费用全部由梁铭、朱凤格承担。事实和理由：一、旺地公司已经根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)交付案涉车位，合同约定与实际交付的车位相符。一审法院认定旺地公司交付的车位与合同约定不符，应承担相应的违约责任，属于事实认定错误。《买卖合同》第三条约定，案涉X号车位的建筑面积为24.22平方米，套内建筑面积12.12平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积12.1平方米。《买卖合同》附件四车位示意图约定，X号车位的尺寸为2600mm*5050mm。本案中，车位尺寸与车位面积存在直接关联，在尺寸存在争议的情况下，应当结合车位面积的约定和实际情况，对双方的合同履行情况进行判断。本案中，《买卖合同》约定的车位套内面积为12.12平方米，与实际交付的车位套内面积一致，不存在实际车位面积缩小的情况。一审中，梁铭、朱凤格称其“会同万科物业人员及旺地公司对车位进行测量，测量结果为车位长2400mm，宽5050mm，旺地公司让其停车时向左挪20公分”，但梁铭、朱凤格并未提供证据证明该主张。实际上，梁铭、朱凤格未与旺地公司就案涉车位共同进行过测量，更未就测量结果达成一致意见。综上所述，虽然双方对案涉车位尺寸的理解存在争议，但是合同约定的车位面积与实际交付的车位面积一致，旺地公司完全履行了交付义务，梁铭、朱凤格的权益未受到减损。因此，一审法院认定旺地公司交付的车位与合同约定不符，应承担违约责任，属于事实认定错误。二、案涉车位不存在办理产权证的客观障碍，因梁铭、朱凤格原因导致未办理产权证，由此造成的损失应当由梁铭、朱凤格自行承担。一审法院认定导致无法办理车位产权证的原因是旺地公司造成的，因此应当向梁铭、朱凤格支付违约金，属于事实认定错误。《买卖合同》第十五条、附件五补充协议第十五条约定，旺地公司应在商品房交付使用后365日内，将需要由旺地公司提供的资料报产权登记机关备案。办理房地产权属证书是梁铭、朱凤格的义务，旺地公司只需将办理房地产权属证书所需的《房屋所有权转移登记申请书》、《房地平面图》、《房屋登记表》移交给办证机构。至此，旺地公司的协助办证义务履行完毕，旺地公司不对梁铭、朱凤格办理房地产权属证书承担任何责任。案涉车位未办理产权证是梁铭、朱凤格的原因造成的，与旺地公司无关。事实上，案涉车位已经具备了办理产权证的条件，旺地公司通知梁铭、朱凤格可以办理产权证。根据合同约定，车位的套内面积为12.12平方米，现梁铭、朱凤格要求按照2600mm*5050mm尺寸计算套内面积，即以13.13平方米套内建筑面积办理产权证，与车位的规划设计不符，亦违反了《买卖合同》约定，旺地公司无法满足梁铭、朱凤格的违法要求。此外，梁铭、朱凤格在车位已经交付并满足办证条件的情况下，拒绝办证的行为，违反了《买卖合同》附件五补充协议第十五条第三款关于梁铭、朱凤格逾期办理房地产权属证书违约责任的约定，旺地公司有权要求梁铭、朱凤格承担违约责任。因此，一审法院认定因旺地公司原因，导致梁铭、朱凤格未办理产权证，应当支付违约金，属于事实认定错误。梁铭、朱凤格辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回旺地公司的上诉请求。梁铭、朱凤格向一审法院起诉请求：1.判令旺地公司继续履行合同，向梁铭、朱凤格交付2600mm*5050mm车位并办理产权证；2.判令旺地公司支付违约金（以99000元为基数，自2018年7月1日起至实际交付之日止，按日万分之三计算）；3.案件受理费由旺地公司负担。一审法院认定事实：2016年12月23日，梁铭、朱凤格与旺地公司签订商品房买卖合同，梁铭、朱凤格购买了旺地公司开发的位于济南市天桥区二环北路北侧金色悦城地下车位一个，车位号X，总价款99000元。出卖人应当在2018年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款的日万分之叁计算，自合同约定的交付期限起至实际交付之日止。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四车位尺寸示意图载明，微型车位：长*宽约为2200mm*4000mm，标准车位：长*宽约为2400mm*5300mm或约2400mm*5050mm，大型车位：长*宽约为2500mm以上（含）*5300mm。车位号：X，尺寸：2600mm*5050mm。合同附件五补充协议第十五条约定，出卖人应当在该房屋交付使用之日起1年内取得该房屋所在楼栋的权属证明。出卖人未按约定的时间取得该房屋所在楼栋的权属证明的，每逾期一日，应向买受人支付总房款万分之三的违约金，但违约金总额最高不超过已付房款总金额的3%。合同签订后，梁铭、朱凤格已按合同约定向旺地公司支付了车位款99000元。旺地公司于2018年6月30日向梁铭、朱凤格交付了-1741车位。后旺地公司向梁铭、朱凤格交付房屋分户平面图，该房屋分户平面图载明，-1741车位长2400mm，宽5050mm。庭审中，梁铭、朱凤格述称，其接收车位时发现车位尺寸较小，故会同万科物业人员及旺地公司人员对车位进行测量，测量结果为车位长2400mm，宽5050mm，旺地公司让其停车时向左挪20公分。后其办理车位产权证时，因旺地公司交付的房屋分户平面图与合同约定不符，房管局无法办理车位的产权手续。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。梁铭、朱凤格与旺地公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同约定X号车位尺寸为2600mm*5050mm，而旺地公司实际向梁铭、朱凤格交付的车位尺寸为2400mm*5050mm，违反了合同约定，故旺地公司构成违约，应承担相应的违约责任。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。梁铭、朱凤格要求旺地公司继续履行合同，向其交付2600mm*5050mm的车位并办理产权证，但未能举证证明旺地公司现存有2600mm*5050mm的车位可向梁铭、朱凤格交付，故该项诉讼请求属于事实上履行不能，不予支持。旺地公司于2018年6月30日向梁铭、朱凤格交付车位，故按合同约定应于2019年6月30日前办理车位产权证。因旺地公司交付的车位与合同约定不符，导致梁铭、朱凤格至今未能办理车位产权证，梁铭、朱凤格因此要求旺地公司支付违约金，于法有据。合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。案涉商品房买卖合同补充协议十五条约定，“出卖人未按约定的时间取得该房屋所在楼栋的权属证明的，每逾期一日，应向买受人支付总房款万分之三的违约金，但违约金总额最高不超过已付房款总金额的3%”。上述约定违约金总额最高不超过已付房款总金额的3%，明显低于给当事人造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，据此，违约金调整为：以99000元为基数，自2019年7月1日起至实际办理产权证之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。旺地公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩及举证、质证权利，应承担相应的法律后果。一审法院判决：一、济南旺地置业有限公司于判决生效之日起10日内支付梁铭、朱凤格违约金（以99000元为基数，自2019年7月1日起至实际办理产权证之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）；二、驳回梁铭、朱凤格的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1340元，由济南旺地置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。梁铭、朱凤格提交证据一、案涉车位照片一张，拟证明旺地公司交付的车位不符合约定标准，自行向外扩张20公分向我方交付。证据二、同小区另一位业主购买的车位尺寸为2.4米×5.05米的济南市商品房买卖合同一份，拟证明旺地公司出售的车位有2.4×5.05米，而梁铭、朱凤格购买的车位为2.6米×5.05米，与旺地公司交付给梁铭、朱凤格的实际车位不符。旺地公司对证据一的真实性无异议，对该证据的证明目的有异议，根据拍摄内容可以看出旺地公司向梁铭、朱凤格实际交付的车位为2.6米×5.05米，根据双方签订的合同第三条最后一款约定，套内建筑面积为12.12平米，该约定所对应的尺寸为2.4米×5.05米，并非2.6米×5.05米，说明双方在签订商品房买卖合同时所达成的意思表示即是旺地公司向梁铭、朱凤格销售2.4米×5.05米的车位，合同附件4车位尺寸示意图，显示的2.4米×5.05米是旺地公司向梁铭、朱凤格交付的车位实际面积，并非能够办理产权登记的面积，产权登记的面积应当以双方签订的合同第三条约定面积为准。对证据二真实性无异议，但对该证据的关联性有异议，该证据为案外人同梁铭、朱凤格签订的买卖合同，与涉案车位完全无关联性。二审查明：商品房买卖合同约定：第三条，买受人所购商品房的基本情况：该商品房【合同约定】【√】【产权登记】【X】建筑面积共24.22平方米，其中，套内建筑面积12.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.1平方米。第五条面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【√】【套内建筑面积】【X】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2.双方自行约定：(1)在该房屋交付时，房屋建筑面积以济南市住房保障和房产管理局认定的测绘机构实测面积为准，无论本合同约定面积与实测面积是否一致，停车位总价保持不变，且任何一方不得因面积差异解除合同。另查明：2019年2月26日，旺地公司取得涉案车位所在项目的不动产登记。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，梁铭、朱凤格与旺地公司签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人应依约履行各自的权利义务。关于涉案车位交付问题。涉案合同约定的车位套内建筑面积为12.12平方米，涉案车位分户平面图载明的面积是12.12平方米，两者是相符的。梁铭、朱凤格主张旺地公司应向其交付2600mm×5050mm尺寸的车位，庭审中梁铭、朱凤格认可实际交付的2600mm×5050mm尺寸的车位，实际交付的车位亦符合梁铭、朱凤格的诉求，旺地公司于2018年6月30日向梁铭、朱凤格交付涉案车位，亦在合同约定的交付期限内，综上，旺地公司不构成逾期交付车位。关于车位产权登记问题。梁铭、朱凤格要求旺地公司办理2600mm×5050mm尺寸车位的产权证，该请求不能成立，理由如下：一、依照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据济南市不动产登记中心官方网站公布的资料显示，售房企业提交资料包括：1、不动产登记申请书（汇总表）；2、营业执照（已办理机构备案业务、复印件盖公章；未备案的，提供原件及复印件）；3、授权书；4、经办人身份证原件及复印件。同时，《新建商品房转移登记新流程说明》中关于“开发商办大证时进行转移登记预申请”部分载明：“新流程是将原来开发商和业主必须共同到登记机关现场申请办证的要求，改为可以由开发商先行申报并留存资料，后续业主可随时到任意不动产登记大厅申请，不受时间和地点的限制。具体操作流程如下：开发企业在申请办理新建商品房首次登记（办大证）时，如手续完备资料齐全，登记机关会通知开发企业进行转移登记（分小证）预申请业务。开发企业应提前申请网上预受理系统用户，未办理营业执照备案的需先办理备案。开发企业工作人员登录网上预受理系统，对该楼幢上所有已办理了预售合同网签备案的房屋，录入转移登记业务信息，并逐户打印申请表，最后打印该楼幢汇总的申请表。所有申请表由开发商经办人签字并加盖企业公章。开发商将签字盖章的汇总申请表、授权委托书、经办人身份证件提交给不动产登记中心；分户的申请表逐户分发给购房人。”从以上内容显示，《新建商品房转移登记新流程说明》对于开发企业在申请办理新建商品房首次登记（办大证）时，转移登记（分小证）预申请业务同时开展，即办大证申请时，分小证准备工作同时进行。现涉案车位所在项目已于2019年2月26日办理初始登记，旺地公司已完成合同约定义务，梁铭、朱凤格可自行向产权登记机关办理车位产权登记。二、依照双方合同约定，房屋建筑面积以济南市住房保障和房产管理局认定的测绘机构实测面积为准。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记。依照上述规定，产权登记证所登记的面积以测绘报告所记录的面积为依据。本案中，涉案合同附件三和附件四标注的车位尺寸是2600mm×5050mm，折合面积为13.13平方米，但测绘机构实测绘的涉案车位面积为12.12平方米，无法以13.13平方米登记产权面积。梁铭、朱凤格一审第二项诉讼请求为判令旺地公司支付违约金（以99000元为基数，自2018年7月1日起至实际交付之日止，按日万分之三计算），系关于逾期交付车位违约金的请求。一审审理过程中，梁铭、朱凤格未变更诉讼请求，亦未主张逾期办证违约金，一审法院判决旺地公司承担逾期办证违约金，超出当事人诉讼请求，应予纠正。综上所述，旺地公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初6197号民事判决；二、驳回梁铭、朱凤格的诉讼请求。一审案件受理费1340元，由被上诉人梁铭、朱凤格负担；二审案件受理费2680元，由被上诉人梁铭、朱凤格负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 闵 雯审判员 焦玉兴二〇二一年六月十七日书记员 朱俞颖