宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2021）宁0104民初8129号   原告：长城物业集团股份有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区银川国际贸易中心B段九层C908室。   负责人：张永谦，该公司经理。   委托诉讼代理人：杨生智，宁夏言成律师事务所律师。   被告：牛志宇，男，1982年1月4日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   原告长城物业集团股份有限公司银川分公司与被告牛志宇物业服务合同纠纷一案，原告于2021年4月15日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年6月1日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨生智，被告牛志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   长城物业集团股份有限公司银川分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付所欠物业服务费2016元、电梯费672元、违约金564元,上述欠费及违约金共计3252元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在银川市兴庆区某室的住宅面积115.91㎡，自2020年1月1日至2020年12月31日期间，拖欠物业服务费2016元、电梯费672元、违约金为564元，上述欠费及违约金合计3252元。原告依照合同为被告提供了物业服务，被告应履行向原告支付物业服务费及电梯费的义务，被告的行为构成违约，故原告诉至法院。   牛志宇辩称，对违约金的事情一直不知情，我们小区不交物业费的很多，小区物业存在的问题有：物业分包严重，管理极差，物业服务人员更换频繁；物业收费不合理，由物业公司代收的水费存在多收的情况，物业的收支不公开、不透明；绿化管理差，大面积空地没有修补；物业人员更换频繁，让业主没有安全感，非本小区人员随意进出；车辆进出管理差，有的人可以进，有的人就不可以；2020年4月份婴儿车丢失，物业说监控是坏的，找了经理，才找到监控录像；楼上私自改造下水管道，找物业未得到回复，春节期间漏水，找物业关闭总阀门，未得到回应。业主委员会迟迟不能成立，想换物业公司也不能换。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为115.91平方米。2019年5月31日，原告（乙方）与宁夏京能房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》（天下川一、二期）（包干制），约定：本物业项目名称：银川市兴庆区天下川小区一期、二期；乙方指定物业服务项目经理为：王艳丽。前期物业服务期限为1年，自2019年6月1日至2020年5月31日。服务内容包括制订物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；其他服务事项：受托对物业共用部位、共用设施及设备进行维修、养护；受托向业主或物业使用人提供特约服务；受托进行配套公共收益经营活动，提供甲方需要其他服务内容；受托进行代收代缴代管其它费用账目管理；受托组织开展社区文化活动。住宅物业不低于《银川市住宅物业服务三级技术标准》，非住宅物业服务标准以及甲、乙双方约定的《银川市住宅物业服务三级技术标准》范围以外的具体服务事项和标准。物业服务收费选择包干制，服务费标准为：多层、高层、小高层住宅：物业费1.45元/月·平方米，别墅区、临街商业、底商：物业费2.17元/月·平方米；首次交费，第一次物业服务费的收缴日期以甲方向业主开据的《入住通知书/证明》中规定的入住之日起计算，业主在办理入住手续时，乙方一次性收取一年的物业服务费；非首次交费，各业主每半年向乙方缴纳一次物业服务费用，于每半年首月的30日前一次性付清。乙方根据有关法律、法规规定和合同约定，向业主收取物业服务费、电梯费用、公共照明费用、特约服务费。业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按合同约定应缴纳金额的月千分之一的标准向乙方支付违约金。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任；2020年5月11日，原告（乙方）与宁夏京能房地产开发有限公司（甲方）又签订《前期物业服务合同》（天下川一、二期）（包干制），约定：前期物业服务期限为1年，自2020年6月1日至2021年5月31日。业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按合同约定应缴纳金额的天千分之一的标准向乙方支付违约金。合同其它内容同2019年5月31日签订的《前期物业服务合同》。同时，案涉房屋电梯费计收标准为每月56元。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务，但被告尚欠原告2020年1月1日至2020年12月30日期间的物业服务费及电梯费，故原告诉至本院。   本院认为，原告与宁夏京能房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。原告作为天下川小区的物业服务提供方，应当依约提供物业服务；被告作为业主，《前期物业服务合同》对其具有约束力，应当及时交纳物业服务费。现根据庭审查明情况以及本院在其他已生效案件中查明的事实可以确认原告提供的物业服务存在一定瑕疵，原告并未按约向被告提供不低于《银川市住宅物业服务三级技术标准》的三级服务，已先行违约，根据公平诚信和质价对等原则，故本院酌定2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费按照90%的比例收取，即1815.15元（115.91平方米×1.45元/月·平方米×12个月×90%），超出部分，本院不予支持。对于原告主张的电梯费，因被告享受了电梯服务，故应交纳2020年1月1日至2020年12月31日期间的电梯费672元（56元/月×12个月）。对于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告违约在先，被告拒绝支付物业服务费事出有因，并非故意拖欠，故被告的行为不构成违约，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告辩称的物业分包严重，因被告并未提交证据予以证明，故本院对此不予采信；对于被告辩称的业主委员会迟迟不能成立，与本案无关；对于被告的其它抗辩意见，由于物业服务是针对物业小区公共部分的一项综合管理工作，涵盖着小区卫生环境、公共设施的日常维修养护管理等各个方面的工作，物业服务的质量应从整体性、持续性的角度去衡量，而不应以业主某个方面的问题全盘否定物业服务成果。况且物业费是物业公司开展物业服务的基本保障，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：   一、被告牛志宇于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司银川分公司支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1815.15元、电梯费672元，合计2487.15元；   二、驳回原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费已减半收取25元，由原告长城物业集团股份有限公司银川分公司负担5.88元，被告牛志宇负担19.12元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 何永孝   二〇二一年六月二十八日   书记员 雷娟娟   附：与本案相关法律   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。