太原市尖草坪区人民法院   民事判决书   （2020）晋0108民初707号   原告：山西国腾房地产开发有限公司。   法定代表人：骆某,董事长。   委托诉讼代理人：曹某，山西弘韬律师事务所律师。   被告：太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会。   法定代表人：李某，主任。   委托诉讼代理人：王某，山西晋丰律师事务所律师。   被告：太原市龙泽欣工贸股份有限公司。   法定代表人：李某，董事长。   委托诉讼代理人：王某，山西晋丰律师事务所律师。   被告：山西天宇地房地产开发有限公司。   法定代表人：查某。   原告山西国腾房地产开发有限公司（以下简称国腾公司）与被告太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会（以下简称西流居委会）、太原市龙泽欣工贸股份有限公司（以下简称龙泽欣公司）、山西天宇地房地产开发有限公司（以下简称天宇地公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）晋0108民初510号民事判决书，后被告太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会不服该判决提起上诉，太原市中级人民法院于2019年8月5日作出（2019）晋01民终2557号民事裁定书，以该案认定基本事实不清，裁定发回重审。本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西国腾房地产开发有限公司委托诉讼代理人曹某，被告太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会、太原市龙泽欣工贸股份有限公司共同委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼，被告山西天宇地房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告山西国腾房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:一、判决由被告西流居委会、被告龙泽欣公司、被告天宇地公司连带双倍返还原告定金600万元;二、判决本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2010年12月24日,被告西流居委会（原西流村委会）出具委托书，授权委托被告天宇地公司为西流村“城中村”改造41.37公顷村民用地总开发商,进行房地产开发、建设、招商、经营、收款、旧村拆迁、村民安置等工作。20l2年3月29日,原告与被告天宇地公司签订《城中村改造项目委托开发合同》，约定：1.被告天宇地公司已获得了西流村城中村改造项目的开发权，本合同所涉及被告天宇地公司委托给原告国腾公司开发土地总面积约为27亩。2.被告天宇地公司将上述地块约27亩土地授权原告国腾公司全权开发，原告国腾公司支付土地补偿费、拆迁补偿费等给予被告。3.被告将拆迁、补偿、安置等工作办理完毕后将该宗土地交付给原告国腾公司开发，且被告负责办理该宗土地的所有政府批准文件及征地手续和开发建设手续。第3条约定：原告在双方签订协议之后拾日内支付定金人民币300万元整。被告在原告支付定金之后3至5个月内完成该宗地块的所有拆迁工作、清空地上建筑物和附着物，并将该宗土地交付给原告。合同签订后,原告于20l2年3月29日支付被告天宇地公司定金人民币300万元。但被告西流居委会、天宇地公司始终未能依约将项目土地交于原告开发，也未返还已支付款项，致使原告遭受巨大损失。2011年政府撤村建居，撤销西流村委会，设立被告西流居委会和龙泽欣公司，并将被告龙泽欣公司认定为原西流村集体经济组织改制后的股份制经济组织。被告西流居委会和被告龙泽欣公司应当对原西流村委会的债务承担连带清偿责任。基于以上事实,为维护原告的合法权益,特诉至法院,望判如所请。   被告太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会辩称，1.原告国腾公司与被告天宇地公司在2012年3月29日签订的《房地产开发协议书》是虚假的也是无效的，与被告西流居委会没有任何关系。2.本案的案由是房地产开发经营合同纠纷，而被告西流居委会与被告天宇地公司签订的委托书是合作开发协议，并不是委托与代理的关系。   被告太原市龙泽欣工贸股份有限公司辩称，同被告西流居委会的答辩意见。   被告山西天宇地房地产开发有限公司未作答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1、原告山西国腾房地产开发有限公司提交了西流村委会《委托书》，用于证明2010年12月24日，西流村委会给被告天宇地公司出具委托书，授权委托被告天宇地公司进行招商、收款等工作。根据该委托书的标题和内容足以认定西流村委会是委托人，被告天宇地公司是受托人，西流村委会就房地产开发建设招商经营等事项包括收款事项全部委托给被告天宇地公司，双方属于委托代理关系。被告西流居委会、龙泽欣公司认为委托书只是合作开发的意向合同，不是授权委托书。本院认为，该份委托书虽名为委托，但根据约定的内容看，其实质为西流村委会与被告天宇地公司形成合作开发房地产合同关系。   2、原告山西国腾房地产开发有限公司提交了《城中村改造项目委托开发合同》，用于证明2012年3月29日，被告天宇地公司与原告国腾公司签订合同，约定原告国腾公司在签订合同后支付被告天宇地公司定金3000000元。被告西流居委会、龙泽欣公司认为该份合同与被告西流居委会、龙泽欣公司没有关系。合同中约定“甲方担保人签字盖章后生效…”，但甲方担保人即西流村委会并未签章。本院认为，该合同的合同相对方为被告天宇地公司与原告国腾公司，并受合同约束。   3、原告山西国腾房地产开发有限公司提交了转款凭证及收据，用于证明原告国腾公司于2012年3月30日通过中国光大银行向西流村委会的受托人被告天宇地公司一次性转账支付定金3000000元，被告天宇地公司出具了收据。被告西流居委会、龙泽欣公司认为收据不是合法的票据且付款凭证中载明的是“补偿”，不是合同约定的定金也不是收据载明的合作保证金。原告国腾公司提供的3000000元的收据开票日期是2012年3月29日，票据编号为0070905，而原告国腾公司提供的5000000元的收据开票日期是2011年7月8日，票据编号为0070907，该票据编号与收据日期相互矛盾。本院认为，两份票据收据开具时间不属同一年份，票据编码与收款事实之间不存在必然关联性。该份收据与转账凭证相互印证，可以认定原告国腾公司付款事实。   4、原告山西国腾房地产开发有限公司提交了太原中院（2019）晋01民终3835号民事裁定书，用于证明二审法院已经就被告西流居委会主张的“已经终止对天宇地公司的授权委托”进行审理，裁定不予采信，对此原告国腾公司无需再举证证明。被告西流居委会、龙泽欣公司认可裁定书的真实性，对证明目的不认可。本院对该份证据的真实性予以认定。   5、原告山西国腾房地产开发有限公司提交了西流村委会《房地产开发授权委托书》、被告天宇地公司与原告国腾公司签订的《房地产开发合作协议》，用于证明西流村委会没有终止对被告天宇地公司的授权委托。被告西流居委会、龙泽欣公司对其证明目的不予认可。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采纳。   6、原告山西国腾房地产开发有限公司提交了《关于尖草坪区西流村“城中村”项目申请报告》、西流村委会两委会议记录，用于证明被告天宇地公司系西流村城中村改造的投资主体。被告西流居委会、龙泽欣公司对以上两份证据的证明目的不认可，被告西流居委会从来没有授权被告天宇地公司进行城中村改造项目，更不会终止对被告天宇地公司的授权。本院认为，对上述两份证据的真实性予以认可，根据申请报告以及会议记录内容，可以认定西流村委会与被告天宇地公司之间形成了合作开发房地产合同关系。   7、原告山西国腾房地产开发有限公司提交了尖草坪区政府《关于同意汇丰街办大东流村西流村撤村建居的批复》及《关于同意认定太原市龙泽欣工贸股份有限公司为原西流村集体经济组织改制后的股份制经济组织的批复》，用于证明2011年1月8日，尖草坪区政府作出草坪政函【2011】7号批复，同意撤销西流村村民委员会，设立西流社区居民委员会。2011年4月12日，尖草坪区政府作出草坪政函【2011】26号批复，同意认定太原市龙泽欣工贸股份有限公司为原西流村集体经济组织改制后的股份制经济组织。被告西流居委会、龙泽欣公司对真实性认可，证明目的不认可。被告西流居委会、龙泽欣公司是独立的法人，被告龙泽欣公司不是西流村委会分立后的主体。本院认为，上述批复文件可以认定被告西流居委会系西流村委会撤销后设立，被告龙泽欣公司系西流村委会集体经济组织。   被告太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会、太原市龙泽欣工贸股份有限公司、山西天宇地房地产开发有限公司均未提交证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月24日，西流村委会出具《委托书》，授权委托天宇地公司为西流村“城中村”改造41.37公顷村民用地总开发商。进行房地产开发、建设、招商、经营、收款、旧村拆迁、村民安置等工作。2012年3月29日，被告天宇地公司作为甲方与原告国腾公司作为乙方签订《城中村改造项目委托开发合同》，甲方已获得了太原市尖草坪区西流村委会城中村改造项目的开发权，将西流村城中村项目的27亩土地授权乙方全权开发，乙方支付补偿费、拆迁补偿费等给予甲方。第1条委托事项：甲方将该宗地块交由乙方全权进行投资、开发、销售、经营，乙方据此取得该宗地的土地使用权。甲方负责该宗土地上的拆迁、补偿、安置工作，并按该合同约定的期限向乙方交付该土地。该合同应由该土地原使用人即太原市西流村村民委员会作为甲方担保人。第2条费用：乙方应向甲方支付人民币380万元/亩的土地补偿金及人民币12万元/亩/年的拆迁补偿费，共计总价人民币10584万元整；上述乙方支付的费用，包括除土地出让金之外的其它所有土地费用，乙方不需再向甲方或西流村委会支付任何款项。第3条付款办法：乙方在甲乙双方签订合同之后拾日内支付定金人民币300万元整；甲方在乙方支付定金之后3至5个月内完成该宗地块的所有拆迁工作、清空地上建筑物和附着物，并将该宗土地交付给乙方。乙方在接管该土地后30日内支付甲方至全部所指费用的50%即人民币：5292万元整；乙方在该地块开发竣工前分批次再支付给甲方至全部所指费用的30%，即人民币3175.2万元整；剩余全部所指费用的20%，即2116.8万元整，在甲方协助乙方取得该宗地块的土地使用权证，并将各项开发建设手续变更至乙方名下后30日内全部付清。第4条违约责任：本合同生效后，甲、乙任何一方无故提出终止合同，应按本合同总金额10%向对方支付违约金；若甲方未按时间完成本合同规定事项，乙方除有权解除本合同，并有权要求甲方按费用总额的5%向乙方支付违约金；由于单方的过错造成本协议不能履行、不能完全履行或被政府有关部门认定为无效时，由过错的一方承担违约责任，双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任；第6条其他：本协议壹式肆份，甲乙双方各执壹份，本合同经甲、乙双方法定代表人及甲方担保人签字并盖章后生效。原告在该合同乙方处加盖公章，被告天宇地公司在该合同甲方处加盖公章。2012年3月30日，原告国腾公司通过中国光大银行向被告天宇地公司转账3000000元，中国光大银行补发入账证明申请书载明“备注用途补偿”。被告天宇地公司出具收据（No.0070905）载明“今收到山西国腾房地产开发有限公司交来西流村合作开发保证金3000000元。”合同签订后，被告天宇地公司并未将涉案土地交付原告国腾公司开发。   另查明，2011年1月8日，太原市尖草坪区人民政府作出草坪政函〔2011〕7号《关于同意汇丰街办大东流村西流村撤村建居的批复》载明“…同意撤销西流村村民委员会，设立西流社区居民委员会…”2011年4月12日，太原市尖草坪区人民政府作出草坪政函〔2011〕26号《关于同意认定太原市龙泽欣工贸股份有限公司为原西流村集体经济组织改制后的股份制经济组织的批复》载明“…同意认定太原市龙泽欣工贸股份有限公司为原西流村集体经济组织改制后的股份制经济组织…”2011年8月25日，西流村委会“两委”会议记录载明：“…西流村已‘撤村建居’挂牌，现已办理重点改造，对于西流村改造的方案作出决议…由村委会组织搬迁工作，投资商天宇地房地产公司支付补偿金和先安置房建设，先拆后安置…西流村城中村改造资金由山西天宇地房地产开发公司给支付，做西流村的总投资商…”2011年9月30日，西流村委会出具《关于尖草坪区西流村“城中村”项目申请报告》，载明“…西流村城中村改造资金来源为投资主体（山西天宇地房地产开发有限公司）自筹解决…”   本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《委托书》及《城中村改造项目委托开发合同》构成何种法律关系及法律效力问题。二、原告国腾公司主张双倍返还定金是否符合合同约定及责任承担问题。三、被告西流居委会与被告龙泽欣公司承担责任的主体问题。   一、涉案《委托书》及《城中村改造项目委托开发合同》构成何种法律关系及法律效力问题。   1、关于西流村委会于2010年12月24日出具的《委托书》构成何种法律关系及法律效力问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2020]17号）第十二条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。该《委托书》确认西流村委会授权被告天宇地公司为西流村“城中村”改造总开发商，负责房地产开发、建设、招商、经营、收款、旧村拆迁、村民安置等工作。根据该《委托书》内容，从共同投资角度，西流村委会提供土地，被告天宇地公司提供资金；从共享利润角度，西流村委会享有旧村拆迁及村民安置等相关权益，被告天宇地公司享有取得土地使用权并进行开发、销售、经营行为。由此可见，被告西流居委会与被告天宇地公司就涉案土地达成了开发经营意向，双方形成合作开发房地产合同关系，约定内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告国腾公司主张该《委托书》系西流村委会与被告天宇地公司之间形成委托代理关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，代理是指代理人依据被代理人授权行使法律行为并由被代理人承担相应法律责任的行为。本案被告天宇地公司对涉案土地享有独立开发、经营权利，与西流村委会共享利益、共担风险，其与西流村委会形成合作开发房地产合同关系，双方并非代理关系。原告国腾公司该项主张，本院不予支持。   2、关于被告天宇地公司于2012年3月29日与西流村委会签订的《城中村改造项目委托开发合同》形成何种法律关系以及法律效力问题。《委托开发合同》明确约定被告天宇地公司授权原告国腾公司全权开发涉案土地，被告天宇地公司负责拆迁、补偿、安置及土地审批手续，原告国腾公司提供资金对涉案土地进行开发，由此可以认定原告国腾公司与被告天宇地公司形成合作开发房地产合同关系，且合同不违反法律、行政法规强制性约定，合法有效。   二、原告国腾公司主张双倍返还定金是否符合合同约定及责任承担问题。   涉案《城中村改造项目委托开发合同》第3条关于付款办法部分虽约定了“支付定金300万元”，但第4条关于违约责任部分中并未约定双倍返还的定金罚则。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释[2000]44号）第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，原告国腾公司向被告天宇地公司转账银行凭证载明用途为补偿，且被告天宇地公司向原告国腾公司出具的收据上载明合作开发保证金，原告国腾公司未对此提出异议，上述款项不属于定金担保，其实质为保证金，故对原告国腾公司主张双倍返还定金的诉求，本院不予支持。合同签订后，原告国腾公司按照合同约定支付了3000000元保证金，但被告天宇地公司未按照合同约定在原告国腾公司支付3000000元保证金后3至5个月将涉案土地交付给原告国腾公司，被告天宇地公司应当返还原告国腾公司支付的保证金3000000元，并应按照合同所约定的支付期限，支付以已付款项3000000元为基数，自2012年8月30日起按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率标准计算资金占用利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准计算资金占用利息至本判决确定履行之日止。被告天宇地公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权利，将承担对其不利的法律后果。   三、被告西流居委会与被告龙泽欣公司承担责任的主体问题。   《城中村改造项目委托开发合同》系原告国腾公司与被告天宇地公司签订的，被告西流居委会、龙泽欣公司并非合同相对方，根据合同相对性原则，被告西流居委会与被告龙泽欣公司不承担上述责任。   综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2020]17号）第十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释[2000]44号）第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下：   一、被告山西天宇地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告山西国腾房地产开发有限公司3000000元。   二、被告山西天宇地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西国腾房地产开发有限公司资金占用利息，以已付款项3000000元为基数，自2012年8月30日起按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准计算至本判决确定履行之日止；   三、驳回原告山西国腾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费69844元，由原告山西国腾房地产开发有限公司负担20000元，被告山西天宇地房地产开发有限公司负担49844元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判长 张 琴   人民陪审员 郝英明   人民陪审员 宋 航      二〇二一年六月二十八日   书记员 任瑞玲