河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初3105号原告杨秀梅，女，1986年9月23日出生，汉族，住河南省息县。原告熊耀强，男，1984年7月16日出生，汉族，住址同上。二原告委托代理人周义强、孙明宇（实习），河南英伦律师事务所律师，特别授权。被告信阳星利园实业有限公司，住所地信阳市金牛山管理区艺场四组。法定代表人刘新，该公司董事长。委托代理人赵天宇，该公司员工。原告杨秀梅、熊耀强诉被告信阳星利园实业有限公司（以下简称星利园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀梅、熊耀强的共同委托代理人周义强，被告信阳星利园实业有限公司的委托代理人赵天宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨秀梅、熊耀强向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原被告双方订立的编号为YS0148249、YS0148250和YS0153651的商品房买卖合同；二、依法判决被告返还原告购房款人民币435000元及利息（以435000元为基数，按银行同期贷款利率从起诉之日计算至判决确定的履行之日）；三、依法判决被告支付原告违约金43500元。事实与理由：2016年起，被告开始虚假宣传（“零风险”、“体量最大”、“业态最全”等）、违规销售“龙都广场”项目。2018年5月6日，被告让原告签订了编号为YS0148249、YS0148250和YS0153651的商品房买卖合同，约定被告将3-4144、4145、4146三个商铺销售给原告，购房款共计435000元，被告需将于2017年12月31日竣工验收合格的商品房交付原告，逾期超过90日，原告有权解除合同，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告按合同支付了购房款，但是被告工程进度和招商进度均严重违反约定，特别是至今未能取得建设工程规划许可正本，至今未缴纳土地出让金，至今也未测绘面积（误差估计超3%），至今仍不能向有关部门提交竣工验收资料，仍不能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告承诺的按时包租付租金也成了泡影。各级信访部门给原告的答复均是“通过诉讼解决”。被告的上述行为严重违反有关商品房销售的法律法规，损害了原告的合法权益，导致原告合同目的不能实现，故原告诉至法院，请求法院判如诉请。被告信阳星利园实业有限公司答辩称：1、原告于2018年5月6日购买星利园公司龙都商铺三间，为3-4144、4145、4146，双方签订了《商品房买卖合同》，此合同是由河南省工商行政管理局和河南省建房厅共同监制的网签合同，而且是双方自愿签订，是双方真实意思表达。因此合同真实合法有效，具有法律效力。2、龙都商铺五证俱全，为2013年河南省棚改重点项目，已于2016年9月竣工验收合格并投入使用。在购房时，星利园公司已按照合同要求将竣工验收合格后的商品房交付给原告使用，并积极配合原告至信阳市房管中心备案，现此商品房已经在房管中心备案至原告名下（商品房买卖合同第10页已经有备案凭证），属原告所有，而且商铺前四年的返租收益原告也已经收到。3、关于原告提到的土地出让金问题。星利园早已于2015年8月向信阳市财政缴纳了土地出让金等费用共计3913.7435万元，并且已经区审计局审计。综上所述，星利园公司并未逾期交房，无任何违约行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年5月6日原告熊耀强、杨秀梅与被告星利园公司分别签订了两份编号为YS0148249和YS0148250的《商品房买卖合同》，2018年5月31日，双方又签订编号为YS0153651的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于浉河区××号浉河区龙都广场棚户区改造项目3号楼4144号、4145号、4146号三间商铺，商铺价款均为145000元，共计435000元。该三份合同的第八条均约定：“出卖人房屋竣工时间2017年12月31日，出卖人须在房屋竣工验收后30日内通知买受人办理交房手续，并依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金……”双方并约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告支付了三套商铺的房款共计435000元。另查明，2018年5月6日及2018年5月31日，原告熊耀强、杨秀梅与信阳新广盈商业运营管理有限公司签订三份《龙都海洋新世界-商铺委托经营管理合同》，约定原告自愿将其购买的三套商铺委托给新广盈公司代为经营管理，其中3-4144和3-4145两间商铺的委托管理期限自2018年5月7日开始至2028年5月7日止，共计10年，3-4146商铺的委托管理期限自2018年6月1日开始至2028年6月1日止，共计10年，前三年的租金收益在购买商铺时一次性返清，从第四年开始的租金收益按约定比例返还，双方并约定了其他权利义务。再查明，案涉的浉河区龙都广场棚户区改造项目3号楼已于2016年9月9日竣工验收合格。原、被告签订的商品房买卖合同已登记备案，但由于被告原因房屋产权证至今未予办理。上述事实，有商品房买卖合同、转款凭证、商铺委托经营管理合同及庭审笔录等在卷为证。本院认为，本案争议的焦点一：双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。1、原告购买商铺是为了投资。常言道：“天上不会掉馅饼”，投资有收益更有风险。而原告作为完全民事行为能力人，在利益的驱动下，自主选择与被告签订《商品房买卖合同》，应当承担由此带来的法律后果。原告熊耀强、杨秀梅与被告星利园公司签订的两份《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，属依法成立的合同，应受法律保护，各方当事人均应按合同约定行使权利履行义务。2、原告称案涉房屋至今未办理不动产权证，不符合合同约定的交付条件，以逾期交付为由要求解除合同。根据双方签订的购房合同第八条的约定可以看出，商品房经验收合格即可交付。被告提供的证据证明3号楼于2016年9月9日竣工验收，原告交付了全部购房款，双方签订的商品房买卖合同已经登记备案，买受人为原告，应视为被告按照合同约定交付房屋。且原告又将所购商铺交与第三方公司联合经营收取收益，应视为原告对该房屋的转移占有。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（法释[2020]17号）第八条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。3、合同第十五条明确约定了如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担的是支付违约金的违约责任，而非解除合同。因此，原告要求解除合同既未达到约定解除条件，亦无法定解除事由，对原告要求解除合同并退还购房款的诉讼请求本院不予支持。争议焦点二：被告应否承担违约责任。根据合同第十五条约定，出卖人应在房屋交付使用后60日内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本院认为，房屋交付至今，被告未能提供办理权属证书的全部资料，故应承担相应的违约责任。原告提出双方约定的违约金过低，应予以调整，但未提供证据证明造成的损失。本案系原告未收到预期收益引发的纠纷，原告可就应得收益另行主张权利。因此，结合本案实际情况，本院酌定将双方约定的违约金调整至已付房款的1%，即被告应向原告支付违约金4350元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（法释[2020]17号）第八条第一款之规定，判决如下：一、被告信阳星利园实业有限公司应于本判决生效后十日内一次性支付原告熊耀强、杨秀梅违约金4350元。二、驳回原告熊耀强、杨秀梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4238.75元，由原告熊耀强、杨秀梅承担2238.75元，被告信阳星利园实业有限公司承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 程 艳二〇二一年六月二十二日书记员 王卫华