广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终1504号上诉人（一审原告）：珠海市新冠物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：申君才，经理。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：钟国友，男，1975年12月18日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：吴远珍（系钟国友的妻子），女，1977年4月29日出生，汉族，住珠海市香洲区。上诉人珠海市新冠物业管理有限公司（以下简称新冠物业公司）因与被上诉人钟国友物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初17018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新冠物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持新冠物业公司的全部一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，新冠物业公司在一审除提供证人出庭作证外，还提供了服务期间的催收单作为证据。新冠物业公司在一审中提交了催费单作为证据，该催费单有部分业主在一审庭审中承认有收到，可以证明新冠物业公司存在催收的事实。在管理期间，新冠物业公司的证人除管理小区大小事务外，还专门负责上门催收物业管理费，且每个月均会上门催收，证人在出庭接受询问时对欠费业主的情况较为清楚，其所了解的情况与部分业主的答辩意见中欠缴物业管理费的原因相吻合。因此，综合业主在一审庭审中承认有收到催收单的事实，并且有新冠物业公司提供的书证和证人证言，在起诉前新冠物业公司也委托律师以上门粘贴律师函的方式进行催收，可以证明新冠物业公司一直有催收物业管理费，新冠物业公司从未放弃对欠费业主物业管理费的主张。对物业管理费用问题，新冠物业公司每月有工作人员上门催收并且会粘贴催费单，每年均会粘贴催费单据并拍照存档，应已形成有效催收。新冠物业公司主要以上门口头催收为主、粘贴公告为辅的方式进行催收，这是物业公司向业主催收物业管理费普遍使用的方式，法院不应设定过高的举证责任。在一审庭审中业主否认收到新冠物业公司催收的答辩与事实不符，业主既然欠费，必然不会在欠费通知单上签名，反观其他业主尤其是已交费的业主的陈述可知新冠物业公司有向业主进行催收。因此，本案的诉讼时效一直处于中断状态，而并非从本次起诉起算。二、一审判决未支持公用电费属事实认定错误。《物业管理委托合同》中约定小区的公用电费按供电所有关规定收取，物业管理费的收费标准不含二次加压、路灯、走廊公用电的分摊费。一审中新冠物业公司提交光盘作为证据，该光盘中扫描了小区2012年到2018年期间小区的公用电费，该电费每月实际发生并且一直由新冠物业公司代为缴纳。新冠物业公司为方便计算小区业主每月分摊的公用电费，业主应公摊电费为每月的总电费之和除以翡翠山庄户数670户，大约每一户分摊4元，但纵观新冠物业公司提交的公摊电费清单，大部分月份的电费是超出4元一户的，超出部分仍由新冠物业公司支付，并未额外要求业主另行支付。因小区公用电费主要是用于小区公共区域的楼梯照明和路灯，小区全体业主均有使用，公用电费有明确的合同依据，因此该公用电费业主应该缴纳。三、新冠物业公司主张的违约金应予支持。业主声称新冠物业公司提供的服务不到位，虽提供了照片等证据，但该证据是从新冠物业公司光盘截取；有些图片虽并非从新冠物业公司光盘截取，但也无法反映新冠物业公司的物业服务不到位。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为。一审法院认定新冠物业公司在履约过程中存在一定的履行瑕疵，损害了新冠物业公司的利益，也损害了小区正常缴费的业主的利益，违反公平、诚实信用原则。新冠物业公司服务质量如有问题，业主可以直接向新冠物业公司反映，不应以此为借口违约，违约就有相应的违约责任。一审法院以长期不缴纳物业管理费业主评价的好坏，错误地认定新冠物业公司没有尽责，没有考虑物业服务的公共特性，也没有考虑这种恶性示范的作用。钟国友辩称，同意一审判决。2009年起至2016年，租客都有交物业费。到2016年房子装修新冠物业才通知钟国友交物业费。新冠物业公司起诉时提供的钟国友的电话号码是错的，足以证明新冠物业公司没进行过电话通知。新冠物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.钟国友支付物业管理费3163元；2.钟国友支付公用电费196元；3.钟国友支付对讲系统维护费196元；4.钟国友支付吸肥分摊费40元；5.钟国友支付违约金3595元（从欠费之日起至付清之日止，暂计至2020年7月24日）；6.钟国友承担本案诉讼费。一审法院认定事实：钟国友为珠海市××××××××××××××××××××的产权人，2008年6月钟国友为涉案房产办理了不动产权登记，房屋建筑面积为80.69平方米。新冠物业公司为珠海市南屏镇翡翠山庄的物业管理公司，在小区成立业主委员会后一直在小区提供物业服务。2009年7月30日新冠物业公司（乙方）与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会（甲方）签订了《珠海市物业服务合同》。合同约定，1、甲方委托乙方为南屏翡翠山庄提供物业管理服务；2、住宅按建筑面积每月每平方米0.55元收取物业服务费；3、乙方在合同生效后的2009年8月1日开始实施物业服务工作，并从2009年8月1日起计收物业服务费，每次收取物业服务费的时间为每月15日；4、服务期限为3年，自2009年8月1日起至2012年7月31日止。2012年6月1日新冠物业公司（乙方）与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会再次签订《物业管理委托合同》。合同约定：1.甲方委托乙方对“翡翠山庄”小区进行物业管理；2.管理服务费的收费标准为：多层住宅按建筑面积每平方米0.8元/月计收，门铃维护费用按每户3元/月计收，垃圾处理费（代收代缴）住宅每户每月8元，污水处理费（代收代缴）按政府有关规定收取，水费（代收代缴）按供水所有关规定收取，电费（代收代缴）按供电所有关规定收取；3.收费标准不含二次加压、路灯、走廊公用电的分摊费；4.当月管理服务费、停车费等费用交纳的最后期限为次月的最后一日，逾期将收取滞纳金；滞纳金从逾期之日起，按欠款总额每天3‰交纳滞纳金；5.服务期限为6年，自2012年6月1日起至2018年6月1日止。钟国友对新冠物业公司从2012年6月1日开始提高物业服务费的收费标准提出异议，并认为新冠物业公司与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会于2012年6月1日再次签订《物业管理委托合同》为无效合同应予以撤销。新冠物业公司称是翡翠山庄的业主委员会征询小区业主意见后方才提价至0.8元/户/平方米并签订第二份物业服务合同。钟国友提交三张珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会于2013年4月18日向13栋、14栋业主征求物业管理费调整意见表，征求意见一栏记录“同意管理费上调至元/㎡”，包含0.8、0.85、0.9三种选项，大部分业主在0.8元的选项上打钩。钟国友认为新冠物业公司在2013年4月18日才向业主征询涨价的意见，却在2012年6月1日签订合同时就将物业服务费的收费标准上调至0.8元，涨价明显不合法。新冠物业公司称其是在签订合同后想在0.8元/户/平方米的基础上再次上调费用，故于2013年再次征询业主意见，但该次征询并未获得业主同意，遂依旧按照0.8元/户/平方米的标准收取物业服务费。新冠物业公司主张钟国友拖欠2014年8月至2018年8月的物业管理费3163元、对讲门铃维护费196元、公用电费196元、吸肥分摊费40元未支付。对讲门铃维护费按照每月4元/户收取，其中1元是加收的违约金。公摊电费按照每月4元/户收取，根据小区每月发生的总电费之和除以翡翠山庄户数计算得出，大约每一户分摊4元。钟国友主张其2016年9月之前的物业管理费已由其本人和租户全部付清，2016年12月为了房屋能顺利装修一次性向新冠物业公司交物业费3000元。除此之外，钟国友主张其曾以现金方式交过费，交费收据没有保留，亦无法提交证据予以证明。新冠物业公司确认收到钟国友2016年12月支付3000元，该款项用于抵扣钟国友所欠的2009年2月至2014年7月的物业费2973.59元。钟国友对此不予认可。2018年8月31日，新冠物业公司撤出翡翠山庄。2020年7月24日新冠物业公司向一审法院递交起诉状，主张本案权利。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了业主请求确认合同或合同相关条款无效的两种情形，即“（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”。本案中新冠物业公司与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会签订的《物业管理委托合同》并不存在上述导致合同无效的情形。至于钟国友所抗辩的合同期限过长、涨价幅度过高，所依据的是珠海市物业管理条例的规定，但该规定并不属于法律强制性规定，不应作为认定合同无效的依据。其次，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。若钟国友认为新冠物业公司与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会签订的《物业管理委托合同》存在侵害业主权益的，可以向法院提起撤销权之诉。但从合同签订之日（2012年6月1日）至新冠物业公司退出小区时，并未有业主向法院提起诉讼要求撤销上述《物业管理委托合同》，钟国友还在该《物业管理委托合同》的有效期限内交纳了部分物业服务费。故在新冠物业公司与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会签订的《物业管理委托合同》未被撤销的情况下，该份《物业管理委托合同》仍对小区业主具有约束力，钟国友应当按照《物业管理委托合同》的约定交纳物业服务费。新冠物业公司主张钟国友于2016年12月14日支付的3000元是用于交纳2009年2月至2014年7月期间的物业管理费2973.59元，并提交了收据予以证明。钟国友未能举证反驳、推翻新冠物业公司的主张。钟国友抗辩其已交清所有物业费用，但未能举证证明，一审法院对钟国友该抗辩意见不予采纳。新冠物业公司主张其采取了工作人员上门催收、在单元和钟国友房屋大门张贴欠费单等方式向多次钟国友催收欠费，新冠物业公司提交了粘贴催款通知的照片，并申请其公司原经理作为证人出庭作证。钟国友否认新冠物业公司在2016年12月14日后有向其催收过欠费。一审法院认为，新冠物业公司以其公司员工证言作为其履行催收义务的证据，证明力不足，而新冠物业公司提交的催收照片亦未能提交原件予以核对，故在新冠物业公司未提交其他证据予以补强的情况下，上述证据不足以证明新冠物业公司履行催收义务的事实，一审法院对新冠物业公司上述催收主张不予采纳。新冠物业公司于2020年7月24日向一审法院递交起诉状，提起诉讼，则2017年7月之前的欠费已超过诉讼时效，新冠物业公司要求钟国友支付2014年8月至2017年6月的物业服务费,已超过诉讼时效，一审法院不予支持。钟国友应当按照合同约定向新冠物业公司支付合同期限内的物业服务费（截至2018年6月1日）。至于2018年6月2日至2018年8月31日的物业服务费，该期间虽已超出合同期限，但新冠物业公司为涉案小区实际提供了物业管理服务，新冠物业公司参照《物业管理委托合同》约定的标准计收物业服务费，有事实依据，一审法院亦予支持。钟国友应当向新冠物业公司支付2017年7月至2018年8月的物业服务费903.73元（按0.8元/户/平方米、建筑面积80.69平方米计算）。扣减钟国友2016年12月14日所交款项余款26.41元，钟国友仍需向新冠物业公司支付物业服务费877.32元。《物业管理委托合同》中约定门铃维护费用按每户3元/月收取，钟国友应当按照约定向新冠物业公司支付门铃维护费用，故钟国友还应向新冠物业公司支付2017年7月至2018年5月的门铃维护费33元，对其他超过诉讼时效期间的费用及超出合同期限的费用不予支持。新冠物业公司主张每月加收1元门铃维护费的违约金，没有合同依据，一审法院不予支持。对于新冠物业公司主张的公摊电费，新冠物业公司主张按照每户4元/月的固定标准计收，但合同中并未对公摊电费进行约定，该主张没有合同依据，一审法院不予支持。对于吸肥分摊费，合同中亦没有相应约定，新冠物业公司也没有提交相应的吸肥费用支出凭证，一审法院亦不予支持。关于违约金的问题，钟国友在合同期内未按时交纳费用存在违约，但依据翡翠山庄其他业主提交的证据可知，新冠物业公司在履约过程中也存在一定的履行瑕疵，该履行瑕疵虽不足以构成钟国友拒绝交纳物业服务费的理由，但新冠物业公司也需为其履行瑕疵的违约行为承担相应责任。则依据公平原则，一审法院对新冠物业公司要求钟国友支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院判决：一、钟国友于判决发生法律效力之日起十日内向新冠物业公司支付物业服务费877.32元、门铃维护费33元；二、驳回新冠物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由钟国友负担。二审期间，新冠物业公司向本院提交如下证据：1、中国建设银行活期存款明细账（2016年8月、2017年6月、2017年8月、2018年4月），拟证明新冠物业公司代小区缴纳的电费，与一审提交光盘中30个公用电表相对应。本院组织当事人进行证据交换和质证。本院查明，新冠物业公司二审提交的中国建设银行活期存款明细账显示，其账户于2016年8月、2017年6月、2017年8月、2018年4月向广东电网有限责任公司珠海供电局支付了电费。另查明，2016年12月14日，新冠物业公司的出纳向钟国友出具《收据》，载明收到涉案房屋2009年2月至2014年7月期间的管理费（2973.59元），实收3000元。二审庭审中，钟国友确认新冠物业公司的工作人员（证人梁金美）曾于2017年下半年向其催讨过拖欠的物业服务费。一审庭审中，钟国友确认新冠物业公司的工作人员（证人梁金美）曾于2018年上半年向其催讨过拖欠的物业服务费。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于诉讼时效问题。新冠物业公司诉请涉案房屋2014年8月至2018年8月期间的物业服务费，根据现有证据可知，新冠物业公司曾于2016年12月14日向钟国友进行催收，钟国友对此支付了3000元物业服务费；后新冠物业公司又于2017年下半年和2018年上半年进行过口头催收，于2020年7月24日提起本案诉讼。则2014年12月14日至2018年8月31日期间的物业服务费由于新冠物业公司的持续催收，没有超过诉讼时效期间，对该期间的物业服务费2872.21元（80.69平方米×0.8元/平方米/月×44.5个月）钟国友应予支付，2014年8月至2014年12月13日期间的物业服务费由于超过诉讼时效期间，本院不予支持。又2009年2月至2014年7月期间的物业服务费为2973.59元，但钟国友实际交纳3000元，则钟国友还应再支付物业服务费2845.8[2872.21-（3000-2973.59）]元。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。二、关于公用电费的问题。新冠物业公司虽然提交了其交纳公用电费的凭证，但其对于按每户4元/月的标准计算，既没有合同依据，也不能证明系钟国友实际应分摊的电费，因此，新冠物业公司的举证不足证明或合理说明公用电费的分摊情况，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。三、关于吸肥费的问题。新冠物业公司并未提交该费用的支出凭证，亦无合同依据，一审法院对此不予支持，处理无误，本院予以维持。四、关于违约金的问题。根据新冠物业公司与钟国友所在涉案小区其他业主的物业服务合同纠纷案件的审理情况来看，新冠物业公司确实存在物业服务不到位之处，一审法院据此不予支持违约金，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，新冠物业公司的上诉理由部分成立，对有理部分，本院予以支持；无理部分，本院不予支持。一审法院认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初17018号民事判决第二项；二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初17018号民事判决第一项为：钟国友于本判决发生法律效力之日起十日内向新冠物业公司支付物业服务费2845.8元、门铃维护费33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由钟国友负担。二审案件受理费50元，由钟国友负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年六月二十五日书记员  陈晓婷王莉