湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0903民初1785号原告：卜灿林，女，1973年11月7日出生，汉族，住所：益阳市赫山区。委托诉讼代理人：高向华，湖南银城律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张旭卉，湖南银城律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：洪运秋，男，1960年6月8日出生，汉族，住所：益阳市赫山区。被告：益阳市国锋房地产开发有限公司，经营场所益阳市龙洲北路（益阳齿轮厂内）。法定代表人：钟国斌，系该公司总经理。原告卜灿林（以下简称原告）与被告洪运秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，根据原告的申请，依法追加益阳市国锋房地产开发有限公司为被告参加诉讼。本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高向华、张旭卉、被告洪运秋到庭参加诉讼，被告益阳市国锋房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告卜灿林向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告洪运秋于2020年9月26日签订的租赁合同；二、判决被告洪运秋支付原告交付的租金押金10000元、水电费押金15000元、租金30816元，并承担违约赔偿金10000元，以上合计65816元；三、本案诉讼费用由被告洪运秋承担。诉讼中原告增加诉讼请求：判令两被告共同承担65816元。事实与理由：2020年9月26日，原告与被告洪运秋签订租赁合同，约定原告交付租金押金10000元、水电费押金15000元、租金30816元，并承担违约赔偿金10000元，后原告依约交付租金押金、水电费押金及租金。但在2020年9月26日前，被告洪运秋出租标的物已处于法院强制拍卖程序中，最终案外人李俊依法拍得。故被告洪运秋已无法按约履行出租标的物的义务，构成违约。被告洪运秋在出租标的物时，隐瞒标的物已处于被强制执行拍卖的事实，致使原告被迫停止装修工作，导致损失发生。现标的物的所有权已发生转移，原告不得不与现标的物所有权人再次签订租赁合同，支付租赁价款等费用。因被告洪运秋违约行为，导致合同不能继续履行，而酿成纠纷，故原告诉至法院。被告洪运秋辩称，案涉房屋在网上拍卖的时间是2020年9月11日，原告在签订合同时已知晓案涉房屋处于司法拍卖程序，原告是自愿与被告签订的合同，被告不存在违约，原告应当继续支付租金，故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告益阳市国锋房地产开发有限公司未答辩。经审理查明：被告益阳市国锋房地产开发有限公司原系益阳市××路××路××小区××楼××栋××号门面的所有权人。被告洪运秋系益阳市国锋房地产开发有限公司股东。2020年9月26日，原告（承租方、乙方）与被告洪运秋（出租方、甲方）签订《租赁合同》。合同约定被告洪运秋同意将位于益阳市××路××路××小区××楼××栋××号门面，面积107平方米租赁给原告合法经营，租赁期限为6年，从2020年10月1日至2026年9月30日。该门面租金为每月48元／平方米，原告向被告洪运秋缴纳押金10000元（合同终止被告洪运秋无条件退还给到原告），租金及押金由原告交付给银行账户交通银行（开户行：交通银行股份有限公司益阳分行，户名：彭建英，银行卡号：6222××××2805），租金每半年支付，半年租金为30816元，每年的10月１日前及4月1日前缴纳。被告洪运秋对门面场地用水、用电进行独立开户。原告向被告洪运秋缴纳押金15000元（合同终止被告洪运秋无条件退还给原告），由原告自行承担电费、水费、电视收视费、网络费、物业卫生管理费用的缴纳（收费标准与鹿角山小区一致）。被告洪运秋确保对于所出租的门面享有所有权，无其他关系人，由于本门面产生的债权及其他纠纷与承担人无关，若引起纠纷使原告不能正常经营而造成的损失由被告洪运秋负责赔偿。若被告洪运秋在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，被告洪运秋负责赔偿违约金1万元，被告洪运秋应当继续履行合同。若原告在被告洪运秋没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为原告违约，原告负责赔偿违约金1万元，从原告押金中扣除，原告应当继续履行合同。合同签订后，原告于2020年9月26日依约向被告洪运秋支付了租金押金10000元、水电费押金15000元，被告洪运秋随即向原告出具了收据。同日，原告又向被告洪运秋指定的收款账户（开户行：交通银行股份有限公司益阳分行，户名：彭建英，银行卡号：6222××××2805）支付了2020年10月1日至2021年3月31日的半年租金30816元。诉讼中，原告陈述称在承租案涉房屋后即开始装修，装修进行中，约10天，因案涉房屋被本院查封而被迫停止装修。原告愿意核减装修10天的房租费；被告洪运秋陈述称房屋租金是代被告益阳市国锋房地产开发有限公司收取，且未收房屋押金10000元及水电费押金15000元，原告承租案涉房屋后，又出租给他人，造成房屋内10万多元的室内植物及空调损坏，应由原告承担其损失，但未提交证据证明。另查明，本院于2020年8月24日作出（2020）湘0903执恢292号执行裁定书，裁定：拍卖、变卖益阳市国锋房地产开发有限公司位于益阳市赫山区××社区路××路南侧，电热厂东侧103号商业门面【房权证号：益赫房权证赫山字第7××6号，土地使用权证号：益国用（2014）字第Ｄ××9号】。此后，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台对上述房产进行公开拍卖活动。2020年11月6日，案涉房产由案外人李俊通过竞买号Ｇ5572，以最高应价胜出，该标的物网络拍卖成交价格：￥815283.20元。2020年11月12日，本院作出（2020）湘0903执恢292号之二执行裁定书，裁定：一、益阳市国锋房地产开发有限公司位于益阳市赫山区××社区路××路南侧，电热厂东侧103号商业门面【房权证号：益赫房权证赫山字第7××6号，土地使用权证号：益国用（2014）字第Ｄ××9号】归买受人李俊（公民身份号码430621199911××××）所有。该房屋所有权自本裁定书送达买受人李俊时起转移。二、买受人李俊可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2020年11月16日，原告与买受人李俊就案涉门面签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2020年11月16日起至2026年10月16日止，租金标准为61800元／年,付款方式为年付，下一期租金提前30天支付到位。现原告已向案外人李俊交付了门面押金10000元和2020年11月16日至2021年11月15日的门面租金61800元。原告在最后陈述中明确表示不要求被告益阳市国锋房地产开发有限公司在本案中担责。上述事实有《租赁合同》、租金押金收据、水电费押金收据、租金转账记录、执行裁定书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，因本案系《中华人民共和国民法典》实施前的事实引起的民事纠纷案件，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议的焦点为：1、原告与被告洪运秋签订的《租赁合同》是否有效？2、原告主张返还的金额如何核定？3、被告洪运秋与原告签订合同的行为是公司行为还是个人行为？关于《租赁合同》的效力问题。本院认为，原告与被告洪运秋签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故《租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约定履行合同义务。现原告已履行了付款义务，被告洪运秋在明知标的物已进入司法拍卖程序，仍将标的物出租给原告使用，致使合同履行不能，已构成违约，故原告与被告洪运秋的签订的租赁合同应当解除，被告洪运秋应当承担违约责任。关于违约金的核定问题，考虑到原告与被告洪运秋签订合同后，原告实际使用案涉门面至原告与案外人李俊签订《门面租赁合同》有一个半月之久，原告未尽到审查租赁物瑕疵的义务，故本院酌定被告洪运秋承担违约金8000元。关于原告主张返还的金额如何核定问题。被告洪运秋称未收取房租押金及水电费押金，但其向原告出具的收据显示经手人是洪运秋，且因被告洪运秋违约在先，故本院认定房租押金10000元，水电押金15000元应予返还。原告自认已实际使用租赁物10天，并自愿扣除该部分租金，本院予以认可，故本院认定被告应返还房屋租金29104元(30816元-30816元÷180天×10天)。关于被告洪运秋与原告签订合同的行为是公司行为还是个人行为。被告洪运秋称其是代理被告益阳市国锋房地产开发有限公司签订的租赁合同，但未向本院提交委托代理合同，且在其与原告签订租赁合同时，亦未向原告披露其是代理被告益阳市国锋房地产开发有限公司签订的合同，加之原告明确表示不要求被告益阳市国锋房地产开发有限公司在本案中担责，故本院对被告洪运秋的该项主张不予支持。被告洪运秋关于原告在签订租赁合同时已知晓案涉标的物处于司法拍卖程序的主张，未提供证据予以证明，本院亦不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求，可予部分以支持。被告益阳市国锋房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院应予缺席判决。因本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。故本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认解除原告卜灿林与被告洪运秋于2020年9月26日签订的租赁合同。二、被告洪运秋于本判决生效后十日内向原告卜灿林返还收取的案涉标的物租金押金10000元、水电费押金15000元、租金29104元，并承担违约赔偿金8000元，以上合计62104元。三、驳回原告卜灿林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取计725元，由被告洪运秋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  谢长明二〇二一年六月十五日书记员  郭 灵附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。