安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0103民初4233号 原告：合肥万科金湾地产有限公司,住所地合肥市庐阳区肥西路四泉花园复建点商办楼104-105室,统一社会信用代码913401003943789459。 法定代表人:张标俊，董事长。 委托诉讼代理人：杨霄鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘波，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。 被告:孙树吓,女,1955年5月8日出生,汉族，住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈凤，女，系孙树吓之女。 原告合肥万科金湾地产有限公司（以下简称万科公司）与被告孙树吓房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。万科公司的委托诉讼代理人杨宵鹏，孙树吓及其委托诉讼代理人陈凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 万科公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方的《商品房买卖合同》(20161283800871CS20070001)；二、孙树吓支付我公司逾期付款违约金804670.1元;三、孙树吓支付我公司逾期解除合同违约金20000元;四、孙树吓承担我公司律师费12000元;五、孙树吓承担本案全部诉讼费用。 事实与理由:我公司与孙树吓于2017年7月31日订立《商品房买卖合同》,由其购买万科城市公馆29栋103(四层)住宅一套,并在合肥市房产局备案。购房合同约定该住宅总价8046701元,孙树吓于签订买卖合同时首付3056701元,余款人民币4990000元办理银行按揭贷款。 但孙树吓在购房合同签订后至今既未办理按揭,也未以其他方式办理付款手续,导致我公司在房屋交付给孙树吓后至今未收到4990000元余款。根据《商品房买卖合同》第七条规定,买受人如未按合同时间付款,逾期超过30日后,出卖人有权解除合同,买受人按应累计付款的10%向出卖人支付违约金。孙树吓违约行为已严重损害我公司合同利益,构成根本违约,现诉至法院,恳请判如所请。 孙树吓辩称，万科公司诉请逾期付款违约金804670.1元过高，我方不同意，我认可最多按照同期银行贷款利率计算违约金，因未给原告造成任何实际损失，并且现在房价涨了几百万，万科公司的诉请无事实法律依据。实际购房人在没出事之前多次到万科公司处协商，但具体协商内容我方不清楚。另外，万科公司并未通知过我要解除合同，故我不同意承担逾期解除合同违约金20000元。 本院经审理认定事实如下：2017年7月31日,万科公司作为出卖人，孙树吓作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定由孙树吓购买万科公司开发建设的位于合肥市四里河路与潜山北路交口的万科城市××幢××室（上下共计四层）商品房一套，房屋建筑面积324.43平方米，每平方米24802.58元，总价款8046701元，采用按揭方式付款，首付房款为人民币3056701元，剩余房款4990000元按揭贷款。双方还约定了房屋交付、违约责任等内容。其中合同第七条约定了买受人逾期付款违约责任，即如买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按应累计付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人解除合同的，应书面通知买受人，买受人逾期不与出卖人办理解除合同手续的，应另支付违约金20000元。双方关于按揭贷款办理在补充协议中约定为，本合同签订后七日内（按银行要求提交按揭贷款资料）完成按揭合同办理，否则视为逾期付款，应承担合同第七条约定的违约责任。 合同签订前，孙树吓即已支付了定金和首付款共计3056701元，双方于2017年8月2日办理了《合肥市商品房网上认购备案确认单》。后因未收到购房尾款，2018年1月16日，万科公司向孙树吓发出了一份《催告函》，函中载明了合同相关违约条款，并要求孙树吓于2018年1月19日之前支付剩余房款4990000元或办理完毕按揭贷款手续并支付合同约定的违约金。并载明如届时未完成上述义务，则以此函解除合同，并从已付款中扣除违约金、损失等款项，同时还应支付未按时办理解除合同的违约金20000元。 另查明，因万科公司与孙树吓就案涉房屋如何处理未能协商一致，万科公司曾于2019年7月12日向本院提起诉讼，要求解除合同，支付违约金等。本院以案涉房屋已被公安、法院查封为由裁定驳回了万科公司的起诉。 以上事实，有万科公司提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《商品房网上认购备案确认单》、《收据》、《催告函》及当事人庭审陈述在卷证实，本院予以确认 本院认为，万科公司与孙树吓之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 合同履行过程中，因孙树吓自身的原因，致使按揭贷款手续没有办理完毕，剩余房款未能支付，现万科公司依据与孙树吓合同中的约定，行使合同解除权，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。因万科公司向孙树吓发出的《催告函》系附解除条件的书面通知，故在孙树吓未能在限定的时间2018年1月19日内完成支付剩余房款或按揭贷款手续时，该解除条件成就，即双方之间的《商品房买卖合同》于2018年1月20日解除。 关于违约金，根据我国法律及相关司法解释确定的违约金以补偿损失为主的原则，万科公司的违约损失应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度以及预期利益等因素综合考量。万科公司并未举证证明其实际损失的存在，则其损失主要是重新销售房屋期间所产生相应费用的损失。而孙树吓抗辩不承担违约金即含有违约金过高，请求核减之意。故本院酌定由孙树吓承担50000元的违约金以弥补万科公司的损失。对于20000元的逾期解除合同违约金，有合同和事实依据，并不过高，本院予以支持。故孙树吓共计应支付万科公司70000元的违约损失。对于律师代理费的主张，因万科公司并未提交相关支出凭证等，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条（法释[2009]5号）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认合肥万科金湾地产有限公司与孙树吓之间签订的《商品房买卖合同》于2018年1月20日解除； 二、孙树吓于本判决生效后十日内支付合肥万科金湾地产有限公司违约损失70000元； 三、驳回合肥万科金湾地产有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为6123元，由合肥万科金湾地产有限公司承担5574元，孙树吓负担549元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二一年六月十日 书记员  单劭萌 附本案使用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）（法释[2009]5号） 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。