湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1543号上诉人（原审被告）：胡双林，男，1982年4月26日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：尤丽珍，女，1984年9月20日出生，汉族，户籍地甘肃省文县，现住湖南省永州市冷水滩区，系胡双林之妻。上诉人（原审被告）：尤丽珍，女，1984年9月20日出生，汉族，户籍地甘肃省文县，现住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：永州市江南财富物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路810号。法定代表人：刘厚平，该公司总经理。委托诉讼代理人：左铁牛，男，1965年1月21日出生，汉族，系该公司总经理助理兼办公室主任，住湖南省常宁市。上诉人胡双林、尤丽珍因与被上诉人永州市江南财富物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初5455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。胡双林、尤丽珍上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初5455号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，应依法予以撤销。被上诉人没有完全履行前期物业服务协议，对业主和上诉人提出的物业问题长期不处理，且上诉人并未与被上诉人签订物业服务合同；二、被上诉人所提供主要证据即《永州市物价局关于幸福里住宅小区前期物业收费标准的批复》（永价管[2013]38号）文件是伪造的，已涉嫌伪造公文罪，一审法院有选择性地放弃认定和处罚，明显违反职业操守。同时，被上诉人存在违规收费、乱收费的现象；三、一审法院判决适用法律错误。被上诉人永州市江南财富物业管理有限公司答辩称：上诉人的上诉理由不成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：上诉人于2013年已与答辩人签订了幸福里前期物业管理协议，该协议对收费标准予以了约定，且答辩人对上诉人提供了基本的物业管理服务，上诉人应履行缴纳物业管理费的义务。永州市江南财富物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告立即支付物业管理费4511.8元；2.判令二被告支付逾期缴纳物业管理费的违约金1743.67元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：二被告系夫妻，于2013年2月4日以404628元的价格向案外人永州鸿大房地产实业有限公司购买了永州市冷水滩区××路××号江南幸福里12栋一单元1002房，面积132.7平方米。2013年8月12日，永州市江南财富物业管理有限公司江南幸福里管理处作为甲方与被告尤丽珍作为乙方签订了《幸福里前期物业管理服务协议》，协议主要约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全管理、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业管理费用等；乙方自2012年6月1日起交纳物业服务费用（每半年预交一次），物业服务费按建筑面积每月1元／平方米收取；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，不按期向甲方交纳物业服务费，甲方可以催缴限期交纳。逾期不交纳的，乙方除缴纳物业服务费外，还应向甲方支付按每日加收欠交金额千分之一计算的违约金，经催收仍不交纳的，甲方也可依法向人民法院起诉。该协议上甲方签章上加盖了永州市江南财富物业管理有限公司江南幸福里管理处的公章。合同签订后，原告永州市江南财富物业管理有限公司依据协议约定提供了物业服务，二被告除前期交纳了物业服务费外，自2018年1月1日起未再交纳物业服务费，截止2020年10月31日累计欠交物业服务费4511.8元。原告永州市江南财富物业管理有限公司多次催交无果，遂诉至法院。一审法院另查明，原告永州市江南财富物业管理有限公司在服务过程中对小区的设施维修管理、环境卫生管理、安保管理、车库管理、装修管理等方面存在服务不到位的情形。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《幸福里前期物业管理服务协议》上甲方处盖章虽为“永州市江南财富物业管理有限公司江南幸福里管理处”，但原告永州市江南财富物业管理有限公司认可该协议，并实际提供了物业服务，其实为协议的甲方。被告尤丽珍亦在协议上签名，因此，该协议系原告永州市江南财富物业管理有限公司与被告尤丽珍真实意思表示，合法有效。双方应当依照该协议的约定享受权利，履行义务。二被告认为被告尤丽珍持有的协议上无其签名，因此协议未生效，但二被告认可该协议内容，且被告尤丽珍在原告永州市江南财富物业管理有限公司提交的协议上签了名，也接受了原告永州市江南财富物业管理有限公司提供的物业服务。故对二被告辩称协议无效的答辩意见，该院不予采纳。原告永州市江南财富物业管理有限公司基本上依服务协议约定为二被告提供了物业服务，二被告作为业主应当按照协议的约定交纳物业服务费。因此，二被告自2018年1月1日起未再交纳物业服务费，已构成违约，应承担继续履行的违约责任。原告永州市江南财富物业管理有限公司要求二被告支付下欠的物业服务费4511.8元的诉请，符合法律规定，该院予以支持。由于原告永州市江南财富物业管理有限公司在履行协议的过程中存在瑕疵，原告永州市江南财富物业管理有限公司要求二被告支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。二被告主张原告永州市江南财富物业管理有限公司多收装修服务费、装修垃圾清运费及未办理单独水电开户，房屋阳台玻璃被枪击毁造成损失，未在本案中提起反诉，在本案中不予处理，二被告可以另行起诉主张权利。本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”之规定，本案应适用当时的《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告尤丽珍、胡双林于本判决生效后五日内向原告永州市江南财富物业管理有限公司支付物业服务费4511.8元；二、驳回原告永州市江南财富物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告尤丽珍、胡双林负担。二审期间，上诉人胡双林、尤丽珍向本院提交了如下新证据：《永州市物价局关于幸福里住宅小区前期物业收费标准的批复》（永价管[2013]38号）文件一份，拟证明被上诉人在一审法院提交的38号文件系伪造的。被上诉人永州市江南财富物业管理有限公司发表如下质证意见：在一审审理期间所提交的38号文件是复印件，且物业收费标准是根据前期物业管理协议收取的。结合当事人的举证、质证意见，本院认证如下：因被上诉人对该38号文件的真实性、合法性并未提出异议，本院予以确认。但因本案审理的物业管理费用所依据的是双方当事人签订的前期物业管理服务协议，收费标准的争议焦点并非被上诉人在一审提交的38号文件的合法性的问题，故本院认为该证据与本案无关。被上诉人永州市江南财富物业管理有限公司未向本院提交新的证据。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，其争执的焦点：两上诉人是否应履行缴纳物业管理服务费的问题。在本案中，永州市江南财富物业管理有限公司江南幸福里管理处作为甲方与上诉人尤丽珍作为乙方签订了《幸福里前期物业管理服务协议》，系双方真实意思的表示，是合法有效的。依法成立的合同,受法律保护,当事人应当按照约定履行义务。虽两上诉人提出的“未与被上诉人永州市江南财富物业管理有限公司签订《物业服务合同》”的上诉理由，但被上诉人永州市江南财富物业管理有限公司依据上述协议履行了物业管理服务义务，视为对该协议的一种追认。且两上诉人依据该协议缴纳了部分物业管理费，视为对协议的内容及对被上诉人的一种确认。同时，也可视为双方当事人对协议中关于物业管理费的收取标准达成了一致意思表示。至于该协议中约定的物业收费标准是否违反物价部门对收费标准的规定，并不是本案审理的范围。因被上诉人永州市江南财富物业管理有限公司在一审时主张两上诉人尚欠部分物业管理费,为此在一审中已经提交了相关证据加以佐证。按照合同约定，两上诉人应承担支付物业管理费的义务。两上诉人在二审提出“物业服务不到位等”的上诉理由，因一审法院对该理由在被上诉人请求支付违约金方面已予以了考虑，故对该上诉理由本院依法不予支持。综上所述，上诉人尤丽珍、胡双林提出的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人尤丽珍、胡双林负担。本判决为终审判决。审判长  屈中亚审判员  李 飞审判员  廉丽萍二〇二一年六月二十二日法官助理李秋香书记员谢玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。