湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1055号上诉人（原审原告）：金卉，女，1966年2月12日出生，汉族，住湖南省溆浦县。上诉人（原审原告）：崔洪波，男，1982年4月19日出生，汉族，住吉林省永吉县。上诉人（原审被告）：易稳山，男，1964年3月27日出生，汉族，住湖南省洪江市。上诉人（原审被告）：谌青莲，女，1964年11月28日出生，汉族，住湖南省洪江市。易稳山、谌青莲共同委托诉讼代理人：张建国，湖南宏峰律师事务所律师。上诉人金卉、崔洪波与被上诉人易稳山、谌青莲房屋买卖合同纠纷一案，不服溆浦县人民法院（2020）湘1224民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案受理后，依法组成合议庭经询问后不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金卉、崔洪波上诉请求：1.撤销溆浦县人民法院（2020）湘1224民初2447号民事判决，改判支持金卉、崔洪波的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由易稳山、谌青莲承担。事实与理由：易稳山、谌青莲未按合同约定支付购房款构成违约，金卉、崔洪波有权解除合同，但因易稳山、谌青莲将购买房屋抵押贷款，解除合同将造成第三人利益受损，故应当继续履行合同并赔偿违约金100000元。其中已造成金卉、崔洪波未能按时赎当利息损失24864元并将产生后续利息，金卉、崔洪波未能如期偿还银行贷款被银行列入征信黑名单及2020年8月17日后的利息损失（年利率9.5%）。针对金卉、崔洪波的上诉，易稳山、谌青莲辩称：根据2020年7月2日签订的《门面买卖合同》第七条第二款的约定，金卉、崔洪波主张的100000元违约金是按购房总价款5%计算所得，但本案中并不存在不能实现合同目的解除合同的情形，金卉、崔洪波亦是请求继续履行合同，故金卉、崔洪波主张违约金缺乏事实和法律依据。金卉、崔洪波主张的其他实际损失，与本案没有关联。因此，请求二审法院驳回金卉、崔洪波的上诉请求。易稳山、谌青莲上诉请求：1.撤销溆浦县人民法院（2020）湘1224民初2447号民事判决，改判驳回金卉、崔洪波的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由金卉、崔洪波承担。事实与理由：为支付购房款，易稳山、谌青莲找方文武筹集资金于2020年7月29日、8月10日转款156000元、70000元，故方文武转账的226000元应计入已付购房款。方文武还转账61000元至溆浦县农商银行客户经理朱泽义账户，是用于偿还金卉的贷款本息，亦应计入已付购房款。因金卉尚欠溆浦县农商银行贷款本息，易稳山、谌青莲委托侄子谌秋江联系，代为偿还银行贷款本息61397.83元应折抵购房款。谌秋江与崔洪波之间尚有借贷债权债务，崔洪波向谌秋江借款99500元，崔洪波已与谌秋江协商确定折抵易稳山、谌青莲的购房款，该99500元应计入已付购房款。根据2020年8月10日方文武与崔洪波转账70000元和微信聊天，足以认定金卉同意将上述款项折抵购房款，易稳山、谌青莲已付清全部购房款。针对易稳山、谌青莲的上诉，金卉、崔洪波辩称：当事人双方签订门面买卖合同是真实意思表示，门面过户给易稳山、谌青莲后并抵押贷款，但易稳山、谌青莲拒不支付购房款379043.69元构成违约。金卉、崔洪波与谌秋江之间的借款10000元（月息2000元），金卉、崔洪波在2020年8月已还清并收回借据。易稳山、谌青莲未按合同约定支付购房款的事实清楚，请求二审法院驳回易稳山、谌秋莲的上诉请求。金卉、崔洪波向一审法院起诉请求：1.判令易稳山、谌青莲履行房屋（门面）买卖合同，立即给付购房尾款418979.15元；2.判令易稳山、谌青莲赔付违约金100000元；3.诉讼费由易稳山、谌青莲承担。一审法院认定的事实：2020年7月2日，甲方金卉、崔洪波（卖方）与乙方易稳山、谌青莲（买方）签订《门面买卖合同书》约定：甲方同意将其所有的位于溆浦县××镇××街××路××室出售给乙方；随该门面一并转让的设施、设备和该门面续存的一份租赁合同，在甲方收到乙方银行按揭款项之日起该门面之后的租金就归乙方所有；甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索；若该门面在交易前已存在有关税费及设施安装费等债务纠纷，甲方应在申请办理房屋产权过户前办妥结清，如有未清事项由甲方承担全部责任；因该门面存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼等争议处理程序给乙方造成损失的（含律师费、差旅费等），甲方承担赔偿责任；门面成交总价为人民币2000000元，成交价款包括附随房屋一并转让的设施、设备价格和所有过户费及中介费用；乙方与甲方签订本合同时，交于甲方首付款1600000元，甲方必须在第一时间还清银行抵押贷款，取出房产证后，甲方陪同乙方办理所有门面过户手续，乙方应于甲乙双方完成门面房屋产权交易过户申请手续后三十天内付清门面尾款；甲乙双方同意于2020年7月7日，共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；办理产权交易过户手续所发生的税务局税费、房产局过户费、不动产中心过户费用、评估费、该房屋物业公司过户费用等相关费用由甲乙双方各自承担50%；除不可抗力影响外，甲方未按本合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的5‰支付违约金，逾期交房超过7日的，乙方有权退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款，并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费；本合同签订时甲方故意隐瞒该房屋已出卖给第三人或已抵押的事实，或者本合同签订后甲方又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同目的不能实现的，乙方有权退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款，并按照乙方已付购房款的一倍支付违约金；甲方或乙方不履行本合同其它约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同，违约方承担此次交易中双方的全部交易税费及其中介服务费，并赔偿守约方房地产成交总价的5%的违约金；如遇国家或不动产重大政策改革，不可抗力因素的所有事宜，合同暂时终止，双方不用负任何法律责任和违约责任；补充或变更约定事项对以上条款的变更约定效力优先于原约定；本合同未尽事项由当事方另行议定签订补充协议；甲方自签订本合同起，三年内有权按照2000000元转让价格回购此不动产，并按每年9%的利率（扣除2021年1月1日至回购日的租金，每年五万元计算）支付利息给乙方，三年内乙方不得将此房产转让他人，三年后乙方可自由转让处置房产，甲方不予干涉；本合同在履行中发生争议，双方应协商解决。协商不成时，可依法起诉；为办理贷款或产权过户手续，甲乙双方另行签订的房屋转让合同与本合同不一致的，以本合同为准…。同时，双方补充约定:“甲方需协助乙方与租赁方重新签订租赁合同”。合同签订后，易稳山向金卉支付购房定金30000元，并于2020年7月17日通过银行转账向金卉的农商行账户转账1500000元。金卉、崔洪波在诉状中承认易稳山、谌青莲还向其贷款账户分别支付了18207.03元、32905.74元、376.98元；共计为1581489.75元。当事人双方于2020年7月17日办理了房屋产权过户登记。同日，易稳山、谌青莲向税务机关交纳案涉房屋买卖的相关税款共计78933.12元。2020年7月23日，易稳山、谌青莲以该房屋抵押向湖南省溆浦县农村商业银行贷款。另查明，易稳山、谌青莲系夫妻关系。金卉、崔洪波系夫妻关系。案涉房屋出卖前为金卉婚前个人财产。庭审中，金卉当庭表示，同意该案涉房屋出卖前为金卉、崔洪波共同财产。一审法院认为：签订《门面房买卖合同书》系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应当按照合同约定全面履行义务。易稳山、谌青莲在案涉房屋办理过户手续前已支付购房款1581112.77元（不包含2020年8月14日的376.98元），并于同日交纳了相关税款78933.12元。根据双方《门面房买卖合同书》中“办理产权交易过户手续所发生的税务局税费、房产局过户费、不动产中心过户费用、评估费该房屋物业公司过户费用等相关费用由甲乙双方方各自承担50%”的约定，易稳山、谌青莲交纳的税款78933.12元的50%即39466.56元应由金卉、崔洪波承担。因该款项由易稳山、谌青莲垫付，可作为易稳山、谌青莲支付的购房款予以抵扣。截至2020年7月17日，易稳山、谌青莲已实际支付购房款1620579.33元。符合并超出双方关于首付购房款的约定。当事人双方于2020年7月17日完成门面房屋产权交易过户申请手续，根据约定，应于三十天内付清尾款。易稳山、谌青莲虽抗辩通过谌秋江的借款抵扣、方文武、朱泽义的转账代付等已付清购房尾款，但在金卉、崔洪波对抵扣及代付事实否认的情况下，易稳山、谌青莲所提交的证据不足以证明其抗辩主张，故该院不予采纳。金卉、崔洪波承认易稳山、谌青莲于2020年8月14日支付其购房款376.98元，该院亦予以确认。综上，易稳山、谌青莲已实际支付购房款1620956.31元，尚欠购房款379043.69元未支付，易稳山、谌青莲应履行付款义务。当事人双方虽在案涉房屋买卖合同中有“甲方或乙方不履行本合同其它约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同，违约方承担此次交易中双方的全部交易税费及其中介服务费，并赔偿守约方房地产成交总价的5%的违约金”的约定。但该约定系针对一方违约导致合同目的不能实现，在解除合同的情况下违约方应承担的违约责任。本案，金卉、崔洪波要求继续履行合同，其要求根据上述合同解除的约定主张赔付违约金100000元无事实法律依据，对金卉、崔洪波的该项诉讼请求不予支持。金卉、崔洪波请求判令给付2020年8月17日至2020年10月9日的利息5779.61元（以418979.15元为基数按年利率9.5%），后续利息按此计算至房款付清日止，以及自2020年8月17日起按月给付6126元至房款及违约金付清之日的诉讼请求，因无合同约定，金卉、崔洪波亦未能提供实际损失有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，该院对金卉、崔洪波的上述损失诉求不予支持。综上所述，对金卉、崔洪波的诉讼请求，该院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、易稳山、谌青莲在判决生效后十日内支付金卉、崔洪波购房款379043.69元；二、驳回金卉、崔洪波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9048元，由金卉、崔洪波负担2062元，由易稳山、谌青莲负担6986元。二审期间，易稳山、谌青莲提交的证据不足以实现其证明目的，本院不予采信。一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。当事人双方关于房屋总价5%的违约金约定，是针对合同解除的违约行为，金卉、崔洪波主张合同继续履行，故在本案中不适用解除合同违约金条款，金卉、崔洪波请求易稳山、谌青莲按房屋总价2000000元的5%支付违约金，不符合约定，亦无法律依据，本院不予支持。《门面买卖合同书》约定：易稳山、谌青莲先付款1600000元，完成产权交易过户后30天内付清尾款；办理产权交易过户手续所发生的税务局税费等相关费用由双方各自承担50%。根据查明的事实，截止2020年7月17日，易稳山、谌青莲付款1581489.75元，并抵减金卉、崔洪波分担的39466.56元户登记税费等费用后，易稳山、谌青莲实际支付购房款1620569.31元，没有迟延付款违约情形。对于方文武、谌秋江的资金，金卉、崔洪波不认可抵减购房款但又不能证实系与方文武、谌秋江存在其他经济往来款项，易稳山、谌青莲也不能提供证据证明可以抵减购房款，难以判断方文武、谌秋江资金能否抵减购房款；同时，金卉、崔洪波并不能提供有效证据证实迟延支付购房款造成的实际损失。因此，所涉方文武、谌秋江的资金在本案中不予处理，易稳山、谌青莲应继续支付尚欠的购房款379043.69元，但不计算违约损失较为适宜。综上所述，金卉、崔洪波与易稳山、谌青莲的上诉请求不能成立，均不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12147元，由金卉、崔洪波共同负担3099元，易稳山、谌青莲负担9048元。本判决为终审判决。审判长  舒易成审判员  杨立平审判员  胡海雄二〇二一年六月七日法官助理张朗书记员舒灵慧