山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1003民初385号 原告（执行案外人）：威海泰达机电设备有限公司，住所地威海高区古寨西路-附56号。 法定代表人：房勇，总经理。 原告（执行案外人）：威海鸿达电梯工程有限公司，住所地威海高区古寨西路58号。 法定代表人：于福海，总经理。 二原告委托诉讼代理人：于舒，山东钟鼎律师事务所律师。 被告（申请执行人）：山东海力城市发展有限公司，住所地济南市历城区二环东路3966号东环国际广场B座2106室。 法定代表人：丛日春，董事长。 委托诉讼代理人：孙强，山东阔海大地律师事务所律师。 第三人：威海康业房地产开发有限公司，住所地威海市文登区文山东路15-9、15-10号。 法定代表人：陈昭志，总经理。 委托诉讼代理人：林善鑫，男，山东海力城市发展有限公司职工。 原告威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司与被告山东海力城市发展有限公司、第三人威海康业房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对坐落于威海市文登区房屋的执行，并解除对上述房屋的查封（房产价值543765元）；2、案件受理费由山东海力城市发展有限公司负担。事实和理由：2014年12月，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司与威海康业房地产开发有限公司分别签订了《康业现代城电梯设备安装工程合同》、《康业现代城电梯施工配合施工合同》，约定威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司为威海康业房地产开发有限公司的康业现代城项目进行电梯设备安装及配合施工等工作。2016年6月3日，工程完工后双方结算并签订了《电梯设备安装合同及电梯工程配合施工合同补充协议》，确认威海康业房地产开发有限公司应向威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司支付工程款1134400元，双方同时约定了威海康业房地产开发有限公司将坐落于威海市文登区等房屋抵顶给威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司。近日，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司发现因山东海力城市发展有限公司与威海康业房地产开发有限公司的纠纷，涉案房屋被贵院查封并裁定拍卖，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司依法向贵院提出执行异议，贵院经审查作出（2020）鲁1003执异151号执行裁定书，驳回威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司的异议。威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司为威海康业房地产开发有限公司进行电梯工程施工属实，工程完工后双方结算确认了欠付工程款数额并以涉案房屋抵顶部分工程款，威海泰达机电设备有限公司的法定代表人实际占有了涉案房屋，现涉案房屋仍处于在建工程抵押状态。根据以上事实，结合相关司法解释的规定，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司与威海康业房地产开发有限公司在查封之前签订的《电梯设备安装合同及电梯工程配合施工合同补充协议》应当认定为合法有效的以房抵债协议，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司付清了房屋价款且实际占有了涉案房屋，因威海康业房地产开发有限公司将房屋抵押且不配合解押过户导致涉案房屋未登记在威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司指定人员名下。综上，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司对涉案房屋享有的权利足以排除强制执行，请求贵院依法停止对涉案房屋的执行并解除查封。 山东海力城市发展有限公司辩称，不同意威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司的诉讼请求，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司对于房屋的权利并不能排除山东海力城市发展有限公司对房屋的强制执行。首先，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司与威海康业房地产开发有限公司签订的“债转房协议”，实质为以物抵债协议，而依据最高人民法院民事审判第二庭编著的《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用，设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司依据“债转房协议”并不能优先于山东海力城市发展有限公司的债权。其次，本案威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司提出异议的房产现登记在威海康业房地产开发有限公司名下，威海康业房地产开发有限公司为房地产开发企业，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而本案中，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司与威海康业房地产开发有限公司之间并不存在书面买卖合同，有的只是以房抵债协议，其以房抵债协议的目的只是为了偿还债务，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司之所以将房屋一直未办理网签手续，系因威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司在寻找买家以便让房屋套现节省税费通过威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司已经转让的房产可以证实，故威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司并不符合法律规定的涉案房产的“买受人”。再者威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司本身为企业法人，并非普通的购房者，也不符合该条保护无过错买受人、消费者购房人的立法本意。故，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司并不符合排除强制执行的条件。综上，山东海力城市发展有限公司认为威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司的请求无事实及法律依据，请求法院驳回威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司的诉讼请求。 威海康业房地产开发有限公司述称，同意威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司的诉讼请求。 威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、康业现代城电梯设备安装合同一份，证明威海鸿达电梯工程有限公司与威海康业房地产开发有限公司于2014年12月24日签订电梯设备安装合同，约定威海鸿达电梯工程有限公司为威海康业房地产开发有限公司康业现代城项目进行电梯设备安装，并约定施工内容、工程价款及支付等，该工程已按期完工，已过保质期；2、康业现代城电梯工程配合施工合同一份，证明威海泰达机电设备有限公司与威海康业房地产开发有限公司于2014年12月24日签订电梯工程配合施工合同，约定威海泰达机电设备有限公司配合协助威海康业房地产开发有限公司康业现代城项目电梯设备运输及辅助工程的施工，该工程已按期完工；3、发票两份，证明2015年3月16日工程完工后，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司给威海康业房地产开发有限公司开具了工程款发票，并将发票交给了威海康业房地产开发有限公司；4、电梯设备安装合同及电梯工程配合施工合同补充协议一份，证明威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司与威海康业房地产开发有限公司于2016年6月3日签订补充协议，约定合同价款783100元及尾款351300元的支付方式为住宅楼抵顶，明确了以康业现代城小区2#804、2#1104两套住宅抵顶部分工程款及销售房屋的其他事项；5、文登区康业现代城前期物业服务合同一份，证明2018年1月20日，威海康业房地产开发有限公司将抵顶的案涉房屋（2#1104）交付给威海泰达机电设备有限公司，其法定代表人房勇在该合同及附件等处签名接收房屋；6、微信聊天记录一份，证明房勇于2019年10月28日曾经催促林善鑫办理案涉房屋的解押。 威海海力城市发展有限公司提交文登区人民法院（2020）鲁1003执异151号民事裁定书一份，证明该裁定驳回了威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司要求解除查封房屋的异议请求，法院查封了威海康业房地产开发有限公司名下包括案涉房屋在内的多套房屋，在法院裁定拍卖该房产时，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司才提出异议。 威海康业房地产开发有限公司提交抵押合同变更协议、借款展期协议各一份，证明在建工程抵押的期间届满之日为2021年4月21日。 本院组织当事人对以上证据进行了质证。山东海力城市发展有限公司认为：对威海威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司证据1、2的真实性无法确认，因为威海海力城市发展有限公司并非两份合同的当事人，即便合同是真实的，也只能说明威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司与威海康业房地产开发有限公司之间形成的是建设工程合同关系，与山东海力城市发展有限公司与威海康业房地产开发有限公司之间的法律关系一致，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司的权利并不优先于山东海力城市发展有限公司；对证据3的真实性无异议，但该发票载明的款项为工程款，并非购房款，不能说明双方之间系买卖合同关系；对证据4的真实性无法确认，山东海力城市发展有限公司并非是该补充协议的当事人，即便补充协议是真实的，也只能说明威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司与威海康业房地产开发有限公司之间形成了以物抵债协议，而该协议不能等同于商品房买卖合同，双方之间的关系依然是建设工程合同关系，以物抵债协议只是履行该合同债务的方法；对证据5的真实性有异议，该证据上仅有房勇的签名并没有物业公司的盖章，不能说明威海康业房地产开发有限公司已将该房屋交付给房勇，且本案在执行异议期间威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司提交的是合同复印件，说明原件在威海康业房地产开发有限公司处保管，也可以说明房屋实际上并没有实际交付给房勇，原件在威海康业房地产开发有限公司处保管也明显不符合正常的交易习惯；对证据6的真实性无异议，但是无法确认房勇聊天对象系林善鑫，通过房勇的微信聊天记录可以看出，催促办理解除抵押手续的并不是房勇本人，而是威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司的客户即房勇本身并不是实际的购房人，该证据可以印合山东海力城市发展有限公司在答辩状中陈述的“威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司之所以此前一直没有办理相应的网签备案手续，是因为威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司在寻找买家，以便让房屋套现，节省二次交易的税费，威海泰达机电有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司与威海康业房地产开发有限公司之间实际上并不是真实的买卖关系，不符合法律保护的无过错买受人”。对威海康业房地产开发有限公司提交的证据，山东海力城市发展有限公司认为：对借款展期协议的真实性无法确认，山东海力城市发展有限公司并非该协议的当事人，而对于抵押合同变更协议和抵押物清单的真实性无异议，因该两份证据并非原件，即便威海康业房地产有限公司提交的证据是真实的，也仅能够证实案涉房产存在在建工程抵押，但该抵押并不是不可以解除的，根据威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司以及康业房地产有限公司在执行异议听证会时的陈述，威海康业房地产有限公司抵顶的804室房屋已经办理了解押手续，并网签备案至威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司指定的购买人名下，而本案系因威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司原因未办理相应的解押手续，导致房屋现依然登记在威海康业房地产开发有限公司名下，山东海力城市发展有限公司也不会查封案涉房屋，而办理网签备案手续是办理过户登记的前提，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司对于未办理备案存在过错的，不符合执行异议第二十八条的规定，无权排除强制执行。 威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司认为：对山东海力城市发展有限公司提交的执行裁定书的真实性无异议，但认为该执行裁定书中对于案涉房屋的实际占有及未办理过户原因的认定是错误的，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司多年来一直与威海康业房地产开发有限公司联系办理房屋解押过户事宜，威海康业房地产开发有限公司以无款解押等理由拖延至今，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司无法单独办理案涉房屋的过户登记手续，对威海康业房地产开发有限公司提交证据的真实性无异议，可以证实威海康业房地产开发有限公司因向银行贷款而以包括案涉房屋在内的多套房屋作为抵押，导致我方无法办理案涉房屋的过户手续，案涉房屋处于抵押状态，威海康业房地产开发有限公司不配合办理解押过户，未能办理过户登记，并非我方的原因导致的。 威海康业房地产开发有限公司认为：对威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司提交证据的真实性无异议，康业现代城项目属于还没有竣工验收就交房了，我们与所有已交房的业主签订的物业服务合同原件都在开发企业，业主手上只有复印件，我方为配合本案，把原件提供给威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司，案涉房屋实际上在2018年就已经交付。威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司几次催促威海康业房地产开发有限公司对房屋进行解押，但因为我公司的资金问题无法解押。对山东海力城市发展有限公司提交的执行裁定书的真实性无异议，确实是因为我公司原因造成无法给案涉的房屋解押。经本院审查，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司提交的证据1、2、3、4真实，与本案待证事实有关，证据5、6不能证明威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司的证明目的，本院不予确认。山东海力城市发展有限公司提交的证据真实、合法，且与本案待定事实有关，本院予以确认。威海康业房地产开发有限公司提交的证据真实，与本案待证事实相关联，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月24日，威海康业房地产开发有限公司与威海鸿达电梯工程有限公司签订了《康业现代城电梯设备安装合同》，合同约定威海康业房地产开发有限公司委托威海鸿达电梯工程有限公司负责安装康业现代城电梯设备。合同总价款为78.31万元，威海鸿达电梯工程有限公司同意安装结算总价100%的工程款，由威海康业房地产开发有限公司以开发建设等额的住宅房产抵顶。同日，威海鸿达电梯工程有限公司向威海康业房地产开发有限公司出具了《房产抵顶承诺函》，同意以威海康业房地产开发有限公司开发建设的等额康业现代城居民小区1#、2#、3#楼商品房抵顶给威海鸿达电梯工程有限公司，作为威海康业房地产开发有限公司支付威海鸿达电梯工程有限公司电梯设备安装工程款。威海鸿达电梯工程有限公司对具体抵顶条款进行了承诺，2014年12月24日，威海康业房地产开发有限公司与威海泰达机电设备有限公司签订了《康业现代城电梯工程配合施工合同》，合同约定威海康业房地产开发有限公司委托威海泰达机电设备有限公司负责配合协调康业现代城电梯设备运转及辅助工程的施工工作，配合施工费总价为693400元，威海泰达机电设备有限公司同意施工费总价的第二笔工程款351300元，由威海康业房地产开发有限公司以开发建设等额的住宅房产抵顶。同日，威海泰达机电设备有限公司向威海康业房地产开发有限公司出具《房产抵顶承诺函》，同意以威海康业房地产开发有限公司开发建设的等额康业现代城小区1#、2#、3#楼商品房抵顶给威海泰达机电设备有限公司作为威海康业房地产开发有限公司支付威海泰达机电设备有限公司电梯设备配合施工工程款，威海泰达机电设备有限公司对具体抵顶条款进行了承诺，20015年3月16日，电梯设备安装工程完工，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司分别给威海康业房地产开发有限公司开具了工程款金额为693400元、783100元的发票。2016年6月3日，威海康业房地产开发有限公司与威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司签订了《电梯设备安装合同及电梯工程配合施工合同补充协议》，协议约定威海康业房地产开发有限公司以其开发建设的康业现代城居民小区2#楼（住宅）房号804及2#楼（住宅）房号1104住宅抵顶康业现代城电梯设备安装结算款783100元及电梯工程配合施工工程项目结算尾款351300元，合计1134400元。双方对具体抵顶条款进行了约定。协议签订后，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司将其中的2号1单元804室出售给他人，并变更登记，该房屋买卖合同由买受人直接与威海康业房地产开发有限公司签订。 另查明，案涉的1104号房屋房勇至今尚未装修入住。案涉房产在建工程抵押到期日为2021年4月1日。 2019年，山东海力城市发展有限公司与威海康业房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出的（2019）鲁1003民初5326号民事调解书发生法律效力后，山东海力城市发展有限公司依法申请对该案强制执行。2019年11月4日，本院作出（2019）鲁1003执保701号执行裁定书，查封威海康业房地产开发有限公司名下位于文登区包括案涉房屋在内的多套房产。执行过程中，本院以（2020）鲁1003执2192号执行裁定书查封案涉房产，本院裁定拍卖该房产时，案外人威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司提出执行异议，要求解除对该房产的查封、执行。2020年12月2日，本院审查后作出（2020）鲁1003执异151号执行裁定书，裁定驳回案外人威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司的异议。威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司不服，向本院提起诉讼。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司至今未将案涉不动产变更登记至自己名下，相应的物权仍属于威海康业房地产开发有限公司，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司虽主张其基于《电梯设备安装合同及电梯工程配合施工合同补充协议》取得了案涉不动产物权，但即便上述协议真实有效，以物抵债的目的也是消灭债权并不当然产生物权变动的法律效果，根据债的平等性原则，在完成不动产权属转移登记之前，威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司仅凭该补充协议及前期物业合同，不足以证明威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司在本院查封之前已实际占有该不动产，且导致未办理不动产过户登记的原因系自身怠于行使权利。并不足以形成优先于一般债权的权益，不能据此排除对案涉不动产的强制执行。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费9238元，由威海泰达机电设备有限公司、威海鸿达电梯工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  孙 波 人民陪审员  徐小万 人民陪审员  唐功文 二〇二一年六月十五日 法官 助理  张 璐 书 记 员  马小倩