甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初2031号原告：黄伟蓉，女，1970年1月1日出生，汉族，住兰州市西固区。被告：甘肃盛大房地产开发有限公司，住所地兰州市西固区玉门街167号3单元3-1,2室。法定代表人：黄涛，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：卢继鹏，男，该公司职工。被告：恒大地产集团兰州置业有限公司，住所地兰州市城关区高新飞雁街118号陇星大厦第22层。法定代表人：邓满连，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：孙乾哲，男，该公司职工。原告黄伟蓉与被告甘肃盛大房地产开发有限公司（以下简称盛大公司）、被告恒大地产集团兰州置业有限公司（以下简称恒大兰州公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄伟蓉与被告盛大公司的委托诉讼代理人卢继鹏、被告恒大兰州公司的委托诉讼代理人孙乾哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄伟蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因未按合同约定办理《房屋所有权证》应担负的违约金564.12元，并持续每年按违约金564.12元支付给原告，直至办妥《房屋所有权证》之日止；2.判令被告按合同履行办理《房屋所有权证》义务；3.判令因未按时办理产权证造成的税费政策性涨价部分由被告承担。4、本案诉讼费、邮寄费等由被告负担。事实和理由：2015年6月3日，黄伟蓉与盛大公司签订《商品房买卖合同》，约定黄伟蓉购买兰州市恒大都市广场××室房屋（以下简称涉案房屋），房屋面积94.02㎡，合同第六条第3款约定银行按揭付款方式，该房屋总价款564120元。合同第十五条与合同附件四补充协议第十一条第1款约定，“自2017年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记，如延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日”，第3款约定“出卖人未能在约定的时间内办妥《房屋所有权证》的，每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金……”。合同签订后，黄伟蓉按照合同约定的时间及时履行相应的付款义务、办妥银行按揭事宜。至今，盛大公司未履行合同义务。恒大兰州公司是恒大都市广场的实际控制人，应当承担连带责任。盛大公司辩称，针对第一项诉讼请求，对于黄伟蓉陈述的违约金的事实及违约金的数额都没有异议，针对第二项诉讼请求，目前盛大公司正在积极配合解决办理房产证的问题，对于第三项诉讼请求，因为该事实并未实际发生，请求法院驳回第三项诉讼请求。对于第四项诉讼请求，诉讼费请求双方共同承担，邮寄费的发生黄伟蓉应当提交相关的证据予以证明。恒大兰州公司辩称，恒大兰州公司与盛大公司是独立主体，黄伟蓉并未与恒大兰州公司签订合同，根据合同相对性的原则，恒大兰州公司不是本案适格的被告，请求法院驳回黄伟蓉针对恒大兰州公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄伟蓉提交的《商品房买卖合同》、《房屋置换／货币补偿协议》，被告对真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，可以作为定案依据，本院予以采信。对证据3兰房权证（西固区）字第3××8号房屋所有权证书及收条，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，经审查，该房屋所有权证书及收条是对《房屋置换／货币补偿协议》的佐证，本院予以采信。通过对当事人提交的证据进行认定并结合庭审调查，本院查明如下案件事实：涉案房屋位于兰州市西固区兰州恒大都市广场，由盛大公司开发建设。2015年，为解决兰州恒大都市广场项目建设影响的医药公司家属楼有关问题，经双方协商，甘肃盛大房地产开发有限公司与黄伟蓉签订《房屋置换、货币补偿协议》，约定黄伟蓉以其名下位于兰州市西固区××街道××街路××社区××栋××单元××楼××室（房屋结构：钢混，证载建筑面积72.08平方米）向盛大公司置换其开发的位于兰州市西固区××路××广场××室房屋一套（房屋建筑面积94.02平方米）。2015年6月3日，黄伟蓉与盛大公司就兰州市西固区兰州恒大都市广场第36幢2单元1102号房屋又签订《商品房买卖合同》，房屋建筑面积94.02㎡，房屋总价款564120元。兰州市西固区兰州恒大都市广场由盛大公司开发建设。《商品房买卖合同》附件四第十一条约定：“双方同意以2017年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。”第三款约定“出卖人未能在约定的时间内办妥《房屋所有权证》的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金……”,该合同还约定了其他事项。盛大公司于2017年6月30日向黄伟蓉交付了房屋。现因盛大公司未向产权登记机关报备涉案房屋产权登记资料，未履行协助办证义务，黄伟蓉诉至法院，引发本案诉争。本院认为，黄伟蓉与盛大公司签订的《房屋置换、货币补偿协议》、《商品房买卖合同》依法成立并生效，对当事人具有拘束力，当事人应全面履行合同义务。一、盛大公司的合同义务与违约责任黄伟蓉与盛大公司签订《房屋置换、货币补偿协议》与《商品房买卖合同》，约定以其名下的旧有房屋向盛大公司置换案涉房屋，并将其名下的旧有房屋向盛大公司进行交付，履行了合同义务。兰州市西固区××路××广场××室房屋虽系黄伟蓉通过拆迁置换取得，但盛大公司仍负有向黄伟蓉交付房屋及协助办证义务。合同约定，盛大公司于房屋交付使用后540个工作日内，向产权登记机关报备需由其提供的产权登记资料。现盛大公司履行该合同义务的期限已届满，黄伟蓉有权向盛大公司提出履约请求。本院对黄伟蓉提出的要求盛大公司依约履行办证义务之诉请予以支持，判令盛大公司向产权登记机关报备需由其提交的办理涉案房屋权属登记所需资料、协助黄伟蓉办理房屋权属登记。盛大公司逾期未依约履行协助办证义务，应承担违约责任，每年应按已付购房款的0.1%即564.12元，向黄伟蓉支付逾期办证违约金。双方约定办理产权登记的起算日为房屋交付次日即2017年6月30日，自该日起计540个工作日至2019年7月25日。从2019年7月26日起违约金按照564.12元/年计算，盛大公司应向黄伟蓉支付逾期办证违约金564.12元（暂计至2020年7月25日，之后发生的违约金，按564.12元/年计算至被告甘肃盛大房地产开发有限公司向不动产登记主管部门报备全部需由其提供的办理房屋权属证书资料之日）。颁发房屋所有权证书作为政府的一项行政管理事务，属于不动产登记主管部门的职责，盛大公司无权颁发不动产权属证书。盛大公司所负有关办证之合同义务为合同约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同补充协议虽载盛大公司未在约定期限内办妥权属证书，应承担违约责任，本院对该约定作符合常理之解释，即盛大公司的违约行为是未在约定期限内向不动产登记主管部门报备需由盛大公司提交的资料，而非向黄伟蓉填制、颁发权属证书。黄伟蓉主张盛大公司向其支付逾期办证违约金至办妥房屋所有权证之日，本院予以支持，但应以盛大公司向不动产登记主管部门报送全部应由其报送的资料、履行完全部协助办证义务之日为时间截点。二、黄伟蓉诉请的政策性涨价部分的税费差额。诉讼请求必须具体明确。黄伟蓉提出该项诉请，但未明确政策性涨价部分具体的税费金额，致该项诉请不具体、不明确，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定的起诉条件。本院对黄伟蓉主张的该项诉请不予审理。三、黄伟蓉对恒大兰州公司提出的诉请。（一）黄伟蓉对恒大兰州公司不享有合同权利。恒大兰州公司未与黄伟蓉在房屋买卖上作出意思表示并形成合意，双方无债之关系，黄伟蓉不享有对恒大兰州公司的债权请求权。与黄伟蓉签订商品房买卖合同的是盛大公司，合同在黄伟蓉与盛大公司间发生效力，黄伟蓉不能突破合同的相对性而要求恒大兰州公司向其履行合同义务。（二）恒大兰州公司不应对盛大公司对黄伟蓉的债务承担连带责任。如前所述，连带责任必须因法律规定或者因合同约定而产生。首先，恒大兰州公司未与黄伟蓉或者盛大公司约定恒大兰州公司对黄伟蓉承担连带责任，则黄伟蓉不享有对恒大兰州公司主张连带责任的债权请求权。其次，即使恒大兰州公司因持股比例占绝对优势而享有盛大公司的大股东地位，盛大公司作为依法登记成立的法人，享有民事权利能力与民事行为能力，具备民事主体资格，以自己的名义从事民事活动，以自己的财产对外承担责任。股东以向公司的出资对公司债务负责，股东不因资本多数决成为控股股东而与公司一道成为公司所从事的民事活动主体，亦不对公司债务承担连带责任。因此，黄伟蓉对恒大兰州公司提出的诉请，本院不予支持。五、案件受理费的负担。盛大公司违约，对酿成本诉具有过错，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，应当负担案件受理费。黄伟蓉在诉讼费用负担的诉请项上又提出邮寄费的诉请，但该项费用并未实际发生，本院对黄伟蓉诉请的邮寄费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告甘肃盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄伟蓉支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金564.12元（暂计至2020年7月25日，之后发生的违约金，按564.12元／年计至被告甘肃盛大房地产开发有限公司向不动产登记主管部门报备全部需由其报备的办理房屋权属证书的资料之日）；二、被告甘肃盛大房地产开发有限公司继续履行合同，协助黄伟蓉办理兰州市西固区××广场××幢××单元××号房屋所有权证书，向不动产登记主管部门报备需由其报备的办证资料；三、驳回原告黄伟蓉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费50元，由被告甘肃盛大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 徐 欣二〇二一年六月二十二日书记员 王久博