河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1523民初194号原告（执行案外人）：代正莉，女，1984年7月18日生，汉族，住河南省新县。被告（申请执行人）：杨玲，女，1986年3月23日生，汉族，住河南省新县。被告（被执行人）：熊胜利，男，1975年2月23日生，汉族，住河南省新县。第三人（被执行人）：杨正伟，男，1975年12月17日生，汉族，住河南省新县。原告代正莉与被告杨玲、熊胜利、第三人杨正伟执行异议之诉一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代正莉、被告杨玲、熊胜利、第三人杨正伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代正莉向本院提出诉讼请求：1.请求撤销新县人民法院（2020）豫1523执723号执行裁定书并解除对新县潢河路与羚锐大道交叉口商住房6楼601号房产查封；2.确认新县潢河路与羚锐大道交叉口商住房6楼601号房产为原告代正莉婚前财产，享有该房屋所有权；3.本案一切诉讼费用由被告负担。事实与理由：2020年12月29日，原告(案外人)收到新县人民法院送达的（2020）豫1523执异28号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据，理由如下：一、被告所申请执行的财产为原告个人所有，而不属于第三人所有。本案涉及的位于新县××与××大道交叉口商住房6楼601号房产是原告于2012年2月12日从熊胜利、熊锋处购买所得，签订售房合同当时原告已经付清了10万元现金款，余款因原告暂时无力支付，遂出具了一张欠条。原告签订购房合同、支付大部分购房款以及房屋交付使用均是在原告婚前完成，原告用个人积蓄在婚前购买的房屋理应是原告婚前个人财产，与第三人无关，原告与第三人是在2013年10月9日才登记结婚，此时原告与第三人登记结婚并不能改变房屋权属问题。二、新县法院执行裁定书中载明未登记的物权应以土地使用权登记薄、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据判断是否为权利人，恰恰因为涉案房屋系小产权房，暂无法办理房屋过户登记，所以原告只能提供购房合同证明原告系房屋合法权利人。若新县人民法院不认可售房合同效力，那又是凭什么证据证明涉案房屋一定系第三人所有呢？其是否有登记证书、土地使用权登记薄、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据呢？如果都没有，那么新县人民法院凭何认定涉案房屋一定系第三人所有呢？又凭什么可以强制查封涉案房屋呢？三、新县人民法院在执行裁定书中质疑原告提供的售房合同签订时间的真实性，原告与熊胜利、熊锋签订合同时除熊胜利能够证明外，熊锋作为共同出卖人，签订合同当时熊锋也在场，其可以证明合同签订的时间以及合同的真实性，请求法院依法予以核实。另外，从熊胜利相近时期的其他售房合同中（若干份）可以看出，涉案售房合同与同时期的售房合同使用的完全是相同的合同文本，合同上也均是只有当事人的签名也均无手印,从同时期相似的若干售房合同也可看出涉案售房合同的真实性，若被告不认可合同签订的真实性以及签订时间的真实性，被告可以申请笔迹鉴定以及书写时间鉴定申请，自然会还原告陈述的事实情况。涉案查封房屋虽尚未付清全部房款,但原告以个人名义向售房人出具了欠条，这是原告的个人债务，与第三人无关，第三人也没有替原告偿还过涉案房款有关债务，且结合原告向售房人出具的欠条，足以与涉案售房合同形成证据链条，证明涉案查封房屋确为原告个人所有，与第三人毫无关系，新县法院依据被告执行申请，在没有查清涉案房屋权属的情况对涉案房屋予以查封完全是认定事实错误,适用法律错误，该行为严重侵害了原告的合法权益，应当依法予以纠正。综上所述,执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释，提出案外人执行异议之诉，以维护原告的合法权益。被告杨玲辩称，（2020）豫1523执异28号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，原告诉讼请求不成立，应依法驳回。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中，关于对案外人提出排除执行异议的审查规定，重点审查三项内容，一是案外人是否系权利人;二是该权利的合法性与真实性;三是该权利能否排除执行。案外人代正莉与债务人熊胜利虽有《购房合同》，但房屋尚未登记，且国家对待“小产权房”的权属问题尚未作出明确的法律规定，案外人对涉案房屋享有的权利基础不存在，故应当驳回案外人的异议。首先分析第一条，即案外人代正莉是否系权利人；代正莉是否是该“小产权房”的实际所有权人。这就涉及到“小产权房”的权利归属问题。“小产权房”是一种非独立房地产，依赖于农村的土地制度与农民身份，是指由开发建设单位在集体所有的土地上开发建设，未经国家征收转化为建设用地，未缴纳土地出让金等费用,而作为“商品房”向本集体经济组织之内的成员或者之外的居民销售的居住性房屋。对待“小产权房”，国家相关政府部门并不颁发具有法律约束力的产权证，其所有人并不享有法律意义上的真正产权。就本案而言，房屋所有人享有的权利并不是真正的产权所有权，如果给予学理上一个确切的概念，认定为居住权更为合适。二是本案中代正莉对涉案房屋的占有状态，是否具有合法性。就本案而言，案外人代正莉占有的合法性，就涉及到《购房合同》是否具有法律效力。依据我国的《土地管理法》以及《房地产管理法》中的相关规定，小产权房买卖合同的法律效力，如果房屋不是在集体经济组织内部转让，则认为无效，反之集体经济组织成员之间的相互转让则是有效的(本案中，案外人代正莉并非房屋坐落地小河口村民组村民)；我国土地根据用途划分为农用地、建设用地以及未利用地等，严格限制农用地转化为建设用地；且允许市场上流转的商品房是在国有的土地上开发建设的，小产权房则是在集体所有的土地上开发的。依据《房地产管理法》的规定，房地产开发行为只能在依法取得国有土地使用权的土地上进行，因此村委会在集体土地上进行的所谓“房地产开发”违反了我国法律的强制性规定，该行为是我国法律直接禁止的。因此，“小产权房”买卖合同内容上违反了我国法律的强制性规定，应属无效。三、本案中，代正莉与熊胜利、熊锋之间的购房合同，因其丈夫杨正伟与熊胜利系亲属表兄关系，存在明显的利害关系，该购房合同签订草率，也并无其他证据相印证，故不能确定该合同的真实性；其次，杨正伟、熊胜利均认为该房屋买卖尚未付清全部价款，而该房产出售方系熊胜利，熊胜利亦为被执行人，故，异议人的权利主张不能发生排除执行的效果；最后阐明一点，小产权房在民间买卖交易，买卖双方自愿达成协议，一手交钱，一手交房，是合理行为，但并不受法律保护，也就是说，小产权房买卖只是公民与公民之间你情我愿的一项交易，正常居住、延嗣继承不受影响，但如果涉及到法律纠纷是不予被法律支持与保护的，这也正是当今社会环境下，为什么所有购房者宁愿花贵一些的价钱，都侧重选择大产权房的原因；综上所述，原告诉讼请求不能成立，（2020）豫1523执异28号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。请求新县人民法院依法驳回原告诉讼请求。被告熊胜利辩称，1.我与原告之间签订了购房合同，当时经我的手共计七套房屋，七个购房合同都是一样的；2.该房屋已办理三证即建设用地许可证、施工许可证、规划许可证，没有办理房产证是因为当时没有交税；3.合同上熊锋签订的名字是真实的，2017年熊锋去的美国，不可能出具假签名，熊锋与我之间有无信件来往可以查询，我与熊锋之间因合伙产生了纠纷，现在双方之间的关系很不好。我提交的六份购房合同中，有一份是与邱正波签订的，邱正波与被告杨玲是姨表兄关系，该合同真实性可查询。第三人杨正伟述称，同意原告的诉讼请求，对原告的起诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：新县人民法院在审理被告杨玲与被告熊胜利、第三人杨正伟民间借贷纠纷案件中，于2020年11月27日作出（2020）豫1523执723号执行裁定书，依法查封了第三人杨正伟位于新县××与××大道交叉口商住房6楼601号房产，查封期限自2020年11月27日至2023年11月26日止。上述裁定作出后，案外人代正莉即本案原告对该裁定不服，向本院提出书面异议，本院受理后依法予以审查，经合议庭合议后于2020年12月24日作出（2020）豫1523执异28号执行裁定书，依法驳回了案外人代正莉的异议请求。上述裁定作出后，案外人代正莉即本案原告对该裁定不服，向本院提起诉讼。另查，2012年2月12日原告代正莉与被告熊胜利、案外人熊锋签订《商品房售房合同书》，双方约定由原告代正莉以185000元的价款购买被告熊胜利、案外人熊锋出售的位于小河口1号楼6层1单元左侧房屋（即本案争议房屋），房屋定于2013年5月1日前交付。此外，原告主张合同签订当时，其向被告熊胜利以现金方式支付购房款100000元，余款100000元（包含水电费15000元）未付。本案争议房屋未办理不动产登记，被告熊胜利向本院提交了争议房屋《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。此外，被告熊胜利向本院提交了其与案外人熊锋作为售房方，为出售案涉房屋所在住宅楼其他房屋，分别与六名购房人签订的《商品房售房合同书》，用以证明其与原告代正莉所签合同的真实性。原告代正莉与第三人杨正伟系夫妻关系，双方于2013年10月9日登记结婚。原告代正莉向法院提交了水、电缴费明细表，电费明细表显示用户名称为杨正伟，计费起始日期为2014年7月；水费明细表显示用户名称为杨正伟，计费期间为2018年10月至2019年1月。被告熊胜利作为争议房屋出卖人之一，在对上述证据质证过程中称，其在2013年用代正莉的名字办理的水、电入户，2014年7月由于计算电量的机械表更换为电子表，电费户主名字由代正莉改为杨正伟；水费缴费明细单从2018年10月开始显示，是因为水费户主名字是2018年10月由代正莉改为杨正伟。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款之规定，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本院以争议房屋系杨正伟所有为由，对该房产予以查封，但依据现有证据无法确定第三人杨正伟享有该房屋全部或者部分产权。首先，争议房屋未办理不动产登记，依据被告熊胜利向本院提交的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》无法认定杨正伟系该房屋的权利人；其次，原告代正莉与杨正伟虽然系合法的夫妻关系，但结合原告提供的购房合同，原告与熊胜利签订购房合同的时间为2012年2月12日，原告与杨正伟办理结婚登记的时间为2013年10月9日；因此，依据现有证据不能认定争议房屋系原告代正莉与第三人杨正伟的夫妻共同财产。再次，从房屋缴纳的水电费情况看，虽然水电费缴纳票据上显示的用户名为杨正伟，但原告与第三人杨正伟系夫妻关系，以户主的名义缴纳水电费亦符合常理。综上，因无法确定杨正伟享有争议房屋全部或者部分产权，本院依据（2020）豫1523执723号执行裁定书所作出的执行行为缺乏事实依据；故，原告作为利害关系人提出异议，请求解除对新县潢河路与羚锐大道交叉口商住房6楼601号房产查封符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十五条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于新县潢河南路与羚锐大道交叉口商住房6楼601号房产；二、驳回原告代正莉其他诉讼请求。案件受理费4000元，由被告杨玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。本院（2020）豫1523执异28号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 张 涛审判员 金莹莹审判员 李 霞二〇二一年六月八日书记员 熊学晨