广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初929号 原告：钱星翰，男，1990年7月25日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：李言红，广西现城律师事务所律师。 被告：广西军通投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：秦荣军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张远群，该公司法务。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，董事长兼总经理。 原告钱星翰与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李言红、被告军通公司委托诉讼代理人张远群到庭参加诉讼。被告富乐华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 钱星翰向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告与被告军通公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效；二、请求判决被告军通公司、被告富乐 -2- 华公司连带返还原告支付的合作建房款定金、合作建房款共计人民币215140元，并判决两被告从原告支付合作建房款定金、诚意金及合作建房款之日起至实际清偿之日止，分别以原告实际支付的合作建房款定金、诚意金及合作建房款为本金，按银行同期同类贷款利率分段连带赔偿利息损失给原告（截至2021年3月1日为75545.09元，以后另计）；三、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。以上费用合计290685.09元。事实和理由：原告于2013年7月24日与被告军通公司签订《防城港ＣＢＤ（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》，载明被告军通公司受被告富乐华公司的授权，与原告迖成合同。合同约定：被告军通公司与开发商即富乐华公司将采取市场运作方式，在广西防城港市交汇处合作建设防城港ＣＢＤ中（1号地块）北部湾财经中心进行合作建房；原告将自愿参与被告军通公司1号楼的合作建房，原告的合作建房位于1栋9层08号房，房屋单价为6027元／平方，建筑面积73.32平方米，总金额为441900元；合同还对付款方式、交房期限、违约责任等进行了约定。原告为购买该房屋于2013年7月22日通过刷卡向被告军通公司支付购房定金10000元，于2013年7月24日《合同书》签订当日通过刷卡缴纳购房诚意金40000元，被告军通公司出具收据予以确认。原告的母亲王淑兰于2013年8月21日代原告向被告军通公司的原法定代表人王军的《合同书》约定的账户转账汇款82570元，于2014年1月20日向被告富乐华公司的账户转账汇款82570元。被告军通公司仅在2014年2月27日向原告出具一张82570元的收据，原告支付的另外一笔82570元购房款被告军通公司一直不予认可，未予出具收据。合同约定开发商将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理，并于2016年6月30日前将五方验收合格的合作建房交付给乙方使用，在原告先后缴纳了购房款共计215140元以后，发现两被告收费后不仅没有开始建房，甚至连《商品房预售许可证》都未取得，遂与被告军通公司洽商遐还购房款事宜，但被被告军通公司拒绝。为了维护原告的合法权利，特向贵院起诉。 军通公司辩称，一、原告诉请我司连带返还215140元，没有事实和法律依据，请求驳回。 -3- 首先，我司实际收到原告交来1-1-908号房的房款为132570元。我司是按合同第七条的约定收取购房款，并开具收款收据，不存在收取两笔一样的款项。二、原告其自身存在过错，计算利息的方式没有事实和法律依据，请求驳回。首先，在合作建房合同存续期间是双方意愿达成一致的情况下所签，根据《合同法》第五十八条规定中：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中造成损失不是我方与军通公司单方面过错造成的，原告也存在过错，原告在签订合作建房合同时是明知该房屋未取得预售许可证的，还与军通公司签订该合同，其本身就存在过错，须为自己的行为承担无效合同的相应责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实。从合作建房合同第二条中的办理预售证的时间、签订合同的时间和合同第六条中的条款上，可以证明原告在签订合作建房合同时是知晓该套房未取得预售许可证，同时也证明了并没有故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实。因此原告的诉讼请求支付利息依法不应得到支持。综上所述，合同无效，依据《合同法》第五十八条规定，只需向原告返还购房款，无需支付利息。如果要支付利息，也应按合同第十条第一款第2小点按中国人民银行同期活期存款计算，没有任何理由要求按贷款利率计算利息。三、诉讼费由原告承担。原告自身维权产生的费用不应由我方承担，原告本身就存在过错须为自己的行为承担无效合同的相应责任。 富乐华公司不到庭，书面辩称，一、原告诉请我司连带返还215140元，没有事实和法律依据，请求驳回。案涉房屋的实际收款人为我司授权委托出售房屋的军通公司收取，据与军通公司核实，军通公司实际收到购房款为132570元。从《合作建房合同书》第七条及军通公司开具的收据相符， -4- 不存在收取两次一样的款项。因此，请求法庭公平公正判决。二、原告其自身存在过错，计算利息的方式没有事实和法律依据，请求驳回。首先，在合作建房合同存续期间是双方意愿达成一致的情况下所签，根据《合同法》第五十八条规定中：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中造成损失不是我方与军通公司单方面过错造成的，原告也存在过错，原告在签订合作建房合同时是明知该房屋未取得预售许可证的，还与军通公司签订该合同，其本身就存在过错，须为自己的行为承担无效合同的相应责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实。从合作建房合同第二条中的办理预售证的时间、签订合同的时间和合同第六条中的条款上，可以证明原告在签订合作建房合同时是知晓该套房未取得预售许可证，同时也证明了并没有故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实。因此，原告的诉讼请求支付利息依法不应得到支持。综上所述，合同无效，依据《合同法》第五十八条规定，只需向原告返还购房款，无需支付利息。如果要支付利息，也应按合同第十条第一款第2小点按中国人民银行同期活期存款计算，因为原告是来投资而不是放贷，和军通公司签订的是《合作建房合同》不是借贷合同，没有任何理由要求按贷款利率计算利息。三、诉讼费由原告承担原告自身维权产生的费用不应由我方承担，原告本身就存在过错须为自己的行为承担无效合同的相应责任。综上所述，特请求人民法院依法驳回原告不合理的诉讼请求，以维护答辩人合法权益。 本院经审理认定事实如下：2013年7月24日，原告作为乙方与被告军通公司作为甲方签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》，主要约定，军通公司和开 -5- 发商富乐华公司将采取市场运作方式，在防城港市行政中心区交汇处合作建设防城港ＣＢＤ（1号地块）北部湾财经中心进行合作建房。原告将自愿参与军通公司所提供的市场定向合作开发项目（即防城港ＣＢＤ（1号地块）北部湾财经中心项目），所需资金全部由参加筹资建房者承担。本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由原告方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，原告应按军通公司或开发商通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》手续。本合同中有关原告所购买合作建房的约定条件将相应转移至《商品房买卖合同》，合同双方应继续遵照履行。预售合作建房批准机关为防城港市房产管理局，开发商将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。合作建房位于1栋9层08号房，面积为73.32平方米，单价为每平方米6027元，建房总金额441900元。签订合同当日交清首期房款50000元；签订合同之日起30日内补齐82570元；在合同项目建设至±0.00时再交88380元；在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50％。合作建房款交至王军在中国银行南宁市五象广场支行62×××63账户。开发商应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收的合作建房交付原告使用。合同还对其他事项作了约定。2013年7月22日，被告军通公司向原告出具交来防城港ＣＢＤ北部湾1号地块1号楼908号房合作建房款定金10000元的收据。2013年7月30日，被告军通公司向原告出具收到防城港ＣＢＤ项目1号地块1号楼908号房合作建房款定金40000元的收据。2013年8月21日，原告的母亲王淑兰代原告向王军在中国银行南宁市五象广场支行62×××63账户汇入82570元。2014年1月20日，原告的母亲王淑兰代原告向被告富乐华公司在中国银行防城港分行营业部618462296915账户汇入82570元。2014年2月27日，被告军通公司向原告出具交来防城港ＣＢＤ项目1-1-908号房合作建房款30％余款82570元的收据。 -6- 另查明，被告富乐华公司系案涉房屋的开发商，其授权被告军通公司代为销售案涉商品房。在被告军通公司与原告签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》时至本案庭审辩论终结前，被告富乐华公司尚未取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。 本院认为，原告与军通公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，原告与被告军通公司签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》应属于商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，被告军通公司在涉案房屋未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》，且在本案庭审辩论终结前仍未取得《商品房预售许可证》，该《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》应认定为无效。 关于原告要求被告军通公司、富乐华公司连带返还合作建房定金、房款215140元及利息的问题。根据本院查明事实，应认定原告支付的款项为：2013年7月22日被告军通公司收取的10000元；2013年7月30日被告军通公司收取的40000元；2013年8月21日原告的母亲王淑兰代原告向王军在中国银行南宁市五象广场支行62×××63账户汇入的82570元；2014年1月20日原告的母亲王淑兰代原告向被告富乐华公司在中国银行防城港分行营业部618462296915账户汇入的82570元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取 -7- 得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本院对原告的该项主张予以支持。但据合同约定开发商将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理，故原告对2014年12月31日前房屋未取得《商品房预售许可证》是知晓的，而原告亦与被告军通公司签订合同，存在过借，其请求支付2014年12月31日前的利息本院不予支持。利息的计算应为：以215140元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年1月1日起计算至2019年8月19日；以215140元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至实际清偿之日止。因被告富乐华公司与被告军通公司存在委托销售关系，军通公司明知富乐华公司并未取得《商品房预售许可证》而仍为其代理销售案涉商品房，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”之规定，故对原告主张两被告承担连带返还责任本院予以支持。 被告富乐华公司，经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为自愿放弃相关诉讼权利,依法可缺席审判。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、确认原告钱星翰与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效； -8- 二、被告广西军通投资有限公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告钱星翰215140元并支付利息（利息的计算方式：以215140元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年1月1日起计算至2019年8月19日止；以215140元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至2021年3月1日止;以上利息共计为61277.17元。此后，以215140元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2021年3月2日起计至实际清偿之日止）； 三、驳回原告钱星翰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5660.28元，减半收取计2830.14元（原告钱星翰已预交），由原告钱星翰负担138.91元；由被告广西军通投资有限公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司连带负担2691.23元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5660.28元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 -9- 审判员  葛译超 二〇二一年六月十日 书记员  杜春辉