四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0504民初1826号 本诉原告（反诉被告）：泸州富凯商贸有限公司，地址：泸州市龙马潭区龙南路34号，统一社会信用代码：915105047175803648。 法定代表人：李才富 委托诉讼代理人：吴凡，四川五月花律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：四川星浩酒店管理有限公司，地址：成都市新都区三河街道蜀龙大道南段777号21栋，统一社会信用代码：915101140806364115。 法定代表人：杨鱼 委托诉讼代理人：易遵礼，四川为普律师事务所律师。 本诉被告：泸州星浩酒店有限公司，地址：泸州市龙马潭区龙南路34号，统一社会信用代码：91510504323363690W。 法定代表人:宋英 委托诉讼代理人：易遵礼，四川为普律师事务所律师。 本诉原告与本诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，本诉原告泸州富凯商贸有限公司（以下简称“富凯公司”）的委托代理人吴凡，本诉被告四川星浩酒店管理有限公司（以下简称“四川星浩公司”）、泸州星浩酒店有限公司（以下简称“泸州星浩公司”）的共同委托诉讼代理人易遵礼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除本诉原告与本诉被告四川星浩公司于2014年6月8日签订的《房屋租赁合同》，且立即腾退房屋予本诉原告（腾退时对不可移动的添附部分需保留现状，不得损毁）；2.判决本诉被告泸州星浩公司支付本诉原告自2020年11月1日起至合同解除之日止的租金，租金按34000元／月计算；支付本诉原告至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费及物业费，房屋占有使用费按租金标准34000元／月计算，物业费按2000元／月计算；支付本诉原告垫付的水电费60411元；3.判决本诉被告泸州星浩公司支付违约金，违约金以当期欠付租金为基数按日千分之二计算至拖欠的租金、物业费等款项还清之日止；4.判决本诉被告四川星浩公司对上述诉讼请求承担共同清偿责任；5.本案诉讼费由二本诉被告承担。事实与理由：富凯公司与四川星浩公司于2014年6月8日签订了《房屋租赁合同》，约定富凯公司将位于泸州市龙马潭区共计建筑面积3400平方米房屋（以下简称为“案涉房屋”）出租给四川星浩公司经营，租赁期限自2014年8月1日起至2024年7月31日止。被告应按月支付租金，先交租金后使用。协议签订后，四川星浩公司于2014年6月17日支付了15万元履约保证金，富凯公司按约交付了房屋，但合同的实际履行方泸州星浩公司自2020年11月1日起未支付租金和清洁卫生费（物业费）、水电费，因四川星浩公司是泸州星浩公司的大股东，并在租赁合同中盖章，据此，原告提起上述诉讼请求。 本诉被告泸州星浩公司辩称：我公司不是本案房屋租赁合同的主体，仅是作为四川星浩公司为履行租赁合同而设立的酒店，在本案中不应承担责任。 本诉被告四川星浩公司辩称：我公司不是代表泸州星浩公司签订的《房屋租赁合同》，签订合同的主体是我公司，应由我公司向本诉原告承担责任；由于富凯公司的原因，案涉房屋已被龙马潭法院查封，泸州星浩公司于2021年1月29日向龙马潭法院交付了案涉房屋的钥匙，《房屋租赁合同》已于当日解除；认可自2020年11月1日后差欠本诉原告租金、物业费及违约金的事实，认可本诉原告垫付的水电费金额60411元。在签订合同时富凯公司并未告知案涉房屋已抵押的事实。本诉原告存在根本违约，应当返还我公司交纳的15万元保证金并支付违约金，我公司所欠的租金、水电费、物业费可从保证金以及装饰装修的动产中抵扣。 反诉原告四川星浩公司向本院提出反诉请求：1.判决富凯公司返还反诉原告租赁保证金15万元；2.判决富凯公司向反诉原告支付违约金112200元；3.判决富凯公司返还反诉原告添置的所有动产（详见动产明细清单）；4.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与富凯公司签订《房屋租赁合同》后，反诉原告于2014年6月17日支付了15万元租赁保证金，富凯公司按约交付了房屋，反诉原告对租赁房屋投入2039608元进行装修，而后，反诉原告设立了泸州星浩公司，并持有该公司70%的股份，用于经营住宿、餐饮业务。2021年1月14日，泸州星浩公司接到龙马潭法院《限期搬离通知书》，并于2021年1月29日向龙马潭法院交付了租赁房屋钥匙，但尚未搬离添置的动产。由于反诉被告的原因导致租赁房屋无法继续使用，构成根本违约，故提起反诉。 反诉被告富凯公司辩称：反诉被告在签订租赁合同前已告知反诉原告案涉房屋已抵押的事实，且银行向泸州星浩公司出具了抵押告知书并签订了租赁补充协议，约定如银行主张抵押权时，案涉租赁合同继续有效，且其享有优先购买权；本案是反诉原告拖欠租金违约在先，收到龙马潭法院《限期搬离通知书》在后，认可收到反诉原告15万元保证金的事实；对反诉原告在案涉房屋内添置的动产，反诉被告并不清楚，且因涉案房屋被查封，反诉被告也无法知晓案涉房屋内的动产情况。 经审理查明：2014年6月8日，富凯公司（甲方、出租方）与四川星浩公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将案涉房屋出租给乙方作商业使用。租赁期限共计十年，自2014年8月1日起至2024年7月31日止，租金计算方式为：2014年8月1日至2017年7月31日为每月9元/平方米，月租金总额为30600元/月，2017年8月1日至2020年7月31日为每月10元/平方米，月租金总额为34000元/月，2020年8月1日至2024年7月31日为每月11元/平方米，月租金总额为37400元/月；物业清洁卫生费按合同第一个三年1000元/月，第二个三年按2000元/月，余下四年按3000元/月；租金按月支付，由乙方在每月5号前向甲方指定的账户支付当月租金，先付后用；租赁期间使用物业产生的水电气、光纤等配套设施使用费由乙方承担；乙方缴纳租赁保证金为15万元，乙方交付的租赁保证金不计利息，租赁期届满或者终止时由甲方全额退还乙方；租赁房屋交付日期为2014年6月15日前，免租金期限共2个月，租金自2014年8月15日起计算；因合同期满或合同提前解除返还房屋时，乙方有权撤离或放弃一切由乙方装饰装修添置的动产（包括空调），对于不可移动之添附部分，保留现状移交即可，乙方无需拆除，亦无需新作，其残值区分原因处理；如因甲方原因导致乙方行使合同解除权提前解除合同，则甲方应赔偿乙方届时残值；如因乙方原因导致甲方行使合同解除权提前解除合同，则甲方无需补偿乙方任何残值；如甲方违约提前解除合同，或者以其他方式阻止合同继续履行，则甲方构成违约，甲方除应全额退还乙方保证金及已收但未到期租期对应的租金外，还应按下列方式同时赔偿乙方违约损失：（1）解除当年房租总额的5倍；（2）乙方最近一次投入的装饰装修残值；如乙方违约擅自解除合同，则乙方应按解除当年房租总额的5倍向甲方支付违约金；如乙方逾期交纳房屋租金的，则每逾期一天，应按当期应支付房屋租金的千分之二向甲方支付违约金，超过30天日仍未交纳房屋租金的，甲方可书面通知乙方解除合同，并可要求乙方支付逾期付款违约金。甲方抵押该租赁房屋需提前30天通知乙方，并书面保证不影响乙方的承租权，若因该租赁房屋被法院执行给第三人，或被债权人接收导致乙方的承租权不能保证，视甲方违约提前解除合同。该合同有富凯公司与四川星浩公司签章，乙方法定代表人处有泸州星浩公司第一任法定代表人江梅签字，该合同封面以及抬头部分均载明承租方为泸州星浩公司。 前述合同签订后，四川星浩公司于2014年6月17日向富凯公司转账支付了履约保证金15万元，富凯公司按约将房屋交付给了四川星浩公司。2014年11月25日，泸州星浩公司注册成立，用案涉房屋经营宾馆，四川星浩公司持有其70%的股份。 还查明，2017年6月22日，泸州龙马潭农村商业银行股份有限公司南光路支行（以下简称“龙马潭农商行”）向泸州星浩公司发送抵押告知书，告知其案涉房屋已作为案外人廖建国向龙马潭农商行的贷款抵押物，龙马潭农商行还作为丙方与富凯公司（甲方、出租方）、泸州星浩公司（乙方、承租方）就案涉房屋签订了《租赁补充协议》，约定乙方向甲方支付租金时，只能将租金缴存至甲方在丙方开立的对公账户，若廖建国在龙马潭农商行的借款出现违约，农商行可扣划账户资金用于偿还本息，还约定农商行在主张涉案房屋抵押权时，租赁合同继续有效，且有优先购买的权利。 富凯公司分别于2019年8月27日、2019年10月14日向泸州星浩公司发函，内容为：富凯公司和龙马潭农商行一致同意将泸州星浩公司案涉房屋租金直接转给龙马潭农商行指定账户。其后，泸州星浩公司自2019年11月起开始向龙马潭农商行账户支付租金，直到2020年11月1日。 由于泸州星浩公司未按期支付租金，富凯公司分别于2020年12月29日、2021年1月4日向泸州星浩公司发送《催缴房屋租金通知书》，内容为催收租金、清洁卫生费、水电费。 还查明：泸州农村商业银行股份有限公司胡市支行诉杜华、富凯公司等人金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月19日作出（2018）川0504民初3750号民事判决书，判决杜华应偿还泸州农村商业银行股份有限公司胡市支行贷款本金673.3万元及相应的利息，并支付违约金6.73万元，富凯公司等人对被告杜华的上述债务承担连带清偿责任，该判决还确认了泸州农村商业银行股份有限公司胡市支行有权就本案的抵押物行使优先受偿权，其中包括登记在富凯公司名下的案涉房屋。该案进入执行程序后，本院于2021年1月14日向泸州星浩公司发送限期搬离通知书，要求其限期搬离，泸州星浩公司于2021年1月29日停止经营并撤离了案涉房屋。 四川星浩公司、泸州星浩公司于2021年3月2日签收本案诉状副本。 上述事实，有原、被告的陈述以及当事人身份信息、《房屋租赁合同》、15万元保证金的银行电子回单及收款收据、抵押告知书、《租赁补充协议》、两份工作联系函及签收表、两份《催缴房屋租金通知书》及签收表、（2018）川0504民初3750号民事判决书、限期搬离通知书、本院送达回证等证据予以佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，各方当事人签订的《房屋租赁合同》为各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，各方均应严守合同约定，全面履行合同义务。本案争议焦点：向富凯公司承担合同责任的主体。富凯公司以四川星浩公司系泸州星浩公司的大股东，签订了涉案《房屋租赁合同》，履行该合同的又是泸州星浩公司为由，要求二本诉被告共同承担责任。对此，本院认为，首先，原告所持的该意见于法无据；其次，合同具有相对性，且依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”第三条第一款“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”以及《中华人民共和国民法典》第七十五条规定之精神，合同相对方只能选择发起人或公司承担责任，而判断承担责任的主体则应结合公司成立后是否对已签订合同予以确认，或是否实际承受合同权利义务从而予以综合认定。具体就本案而言，《房屋租赁合同》载明的承租方为泸州星浩公司，承租方法定代表人处是由泸州星浩公司最初的法定代表人江梅签字，实际履行合同的也是泸州星浩公司，泸州星浩公司成立后又和富凯公司签订了《租赁补充协议》，故综合上述情况，应由泸州星浩公司向富凯公司承担责任。 关于富凯公司所持的解除合同的诉讼请求，因本诉被告拖欠租金数月，在富凯公司发函催告后仍未支付，依据合同约定，富凯公司享有合同解除权，对其解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，本诉被告应立即腾退租赁房屋并交付给富凯公司。关于解除合同的时间，富凯公司主张2020年12月29日向泸州星浩公司发送的《催缴房屋租金通知书》即为解除合同的通知，7日后即2021年1月5日为合同解除的时间，因《催缴房屋租金通知书》仅能表明富凯公司向泸州星浩公司催收房租，故解除合同的时间本院确定为泸州星浩公司签收本案诉状副本的时间，即为2021年3月2日。 对富凯公司主张的租金、物业费、垫付的水电费以及房屋占有使用费，因本诉被告认可2020年11月1日后就未付租金及物业费，且富凯公司主张2020年8月1日以后的租金仍按34000元/月计算，物业费按2000元/月计算，故泸州星浩公司应当支付富凯公司2020年11月1日至2021年3月1日（合同解除前一日）期间的租金为34000元/月×4个月=136000元，应付物业费为2000元×4个月=8000元，应付水电费60411元。同时，原告主张房屋占有使用费按34000元/月计算至实际腾退房屋之日止，本院认为，本诉被告陈述其向本院交付房屋钥匙时，并未将房屋腾空，即使案涉房屋被本院查封，但本诉被告仍负有腾空房屋的义务，本诉被告应当参照合同约定的租金标准向富凯公司支付占有使用费，即泸州星浩公司应从2021年3月2日起按每月34000元向富凯公司支付占有使用费至实际腾空房屋之日止。房屋租赁合同解除后，本诉被告支付物业费的基础已不存在，故富凯公司要求本诉被告支付物业费至实际腾退之日止的诉讼请求本院依法不予支持。 此外，依照合同约定，乙方逾期缴纳房屋租金的，每逾期一天，应按当期应付房租的千分之二向甲方支付违约金，富凯公司主张按照当期应付租金的千分之二支付违约金，本院依法予以支持，因合同约定租金为按月支付，每期租金为34000元，已拖欠租金为136000元，故违约金应以34000元为基数，从2020年11月1日起按日2‰支付至136000元付清为止。 对于四川星浩公司要求富凯公司返还保证金15万元的反诉请求，因四川星浩公司作为签约承租人同时也是该笔保证金的支付者，故其有权利依照合同向富凯公司主张，因该保证金属于履约保证金，合同期满或终止时由甲方全额退还乙方，故合同解除后富凯公司应当退还15万元保证金给四川星浩公司。 对于四川星浩公司要求富凯公司支付违约金112200元的反诉请求，因本诉被告2020年11月1日后就未付租金，其违约在先，而其收到本院《限期搬离通知书》在后，富凯公司多次发函催收，并通过诉讼的方式解除合同，其并不属于《房屋租赁合同》中第11.1条“甲方违约提前解除合同”的情形；虽然本诉被告辩称解除合同的原因是涉案房屋是本院执行标的物，本诉被告收到了本院的限期搬离通知书才搬离，但从泸州星浩公司、富凯公司以及龙马潭农商行三方签订的《租赁补充协议》来看，三方约定了泸州星浩公司应将租金缴存至富凯公司在龙马潭农商行开设的对公账户，若廖建国在龙马潭农商行的借款出现违约，农商行可扣划账户资金用于偿还本息，还约定农商行在主张涉案房屋抵押权时，租赁合同继续有效，承租人有优先购买的权利，且泸州星浩公司自2019年11月起开始向龙马潭农商行账户支付租金，直到2020年11月1日，故从上述事实可以看出，本诉被告拖欠房租导致龙马潭农商行不能收取借款本息，从而引发涉案房屋拟被本院执行，故综合上述情况，本院对泸州星浩公司要求富凯公司支付违约金112200元的反诉请求依法不予支持。 对于四川星浩公司要求富凯公司返还添置的所有动产的反诉请求，因四川星浩公司举示的证据尚不足以证明其留存有哪些动产在租赁房屋内，故其所持的该项诉讼请求证据不足，本院依法不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、本诉原告泸州富凯商贸有限公司与本诉被告四川星浩酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2021年3月2日解除；本诉被告四川星浩酒店管理有限公司、泸州星浩酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将位于泸州市龙马潭区房屋腾空交付给本诉原告泸州富凯商贸有限公司；本诉被告泸州星浩酒店管理有限公司从2021年3月2日起按每月34000元向本诉原告泸州富凯商贸有限公司支付占有使用费至实际腾空交付房屋之日止； 二、本诉被告泸州星浩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告泸州富凯商贸有限公司房租136000元、物业费8000元、水电费60411元； 三、本诉被告泸州星浩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告泸州富凯商贸有限公司违约金，该违约金以34000元为基数，从2020年11月1日起按日2‰计付至136000元付清为止； 四、本诉原告泸州富凯商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还本诉被告四川星浩酒店管理有限公司保证金15万元； 五、驳回本诉原告其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3918元，本院减半收取为1959元，保全费1470元，合计3429元，由四川星浩酒店管理有限公司、泸州星浩酒店管理有限公司承担；反诉案件受理费5233元，本院减半收取为2617元，由泸州富凯商贸有限公司承担1462元，由四川星浩酒店管理有限公司、泸州星浩酒店管理有限公司承担1155元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 王 睿 二〇二一年六月十八日 书记员 王妍麟