江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终5365号上诉人（原审被告）：范建良，男，1968年12月24日出生，汉族，住江苏省常熟市。上诉人（原审被告）：钱惠英，女，1969年7月21日出生，汉族，住江苏省常熟市。两上诉人共同委托诉讼代理人：周佳音，江苏有言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘莉妮，女，1973年6月7日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：孙继保，北京市中润律师事务所律师。上诉人范建良、钱惠英与被上诉人潘莉妮房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2020)苏0581民初14023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。范建良、钱惠英上诉请求：请求撤销原判，依法改判上诉人返还购房定金45万元。事实与理由：1.上诉人与被上诉人于2018年1月31日签订转让协议一份，约定将上诉人所有的常熟市建材市场三区3幢105、205号房屋出售给被上诉人，协议中约定成交价格为225万元，乙方(被上诉人)应当在2018年3月底前付清余款并办理产权交易手续，被上诉人支付了购房定金45万元及房款70万元。双方约定如上诉人涨价或者不卖的情况下，需双倍返还定金。双方签订协议后案涉房屋被法院查封导致协议未能履行，因为法院查封案涉房屋，并非双方协议约定适用定金罚则的事由，一审法院判决双倍返还定金，是对合同约定内容的扩大，加重了上诉人的合同义务。2.被上诉人通过司法拍卖的方式获得了案涉的105号房屋，其支付的成交价是839000元，远低于双方之间签订的房屋买卖合同对价，其已实现了获得常熟市建材市场三区3幢105房屋的合同目的，且在其通过司法拍卖取得案涉105号房屋的过程中已有获利。3.案涉房屋的抵押情况，实际早已形成，被上诉人作为长期租赁关系中的承租人，对上述事实是清楚的，上诉人并不存在隐瞒的情况，也没有欺诈。被上诉人潘莉妮辨称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。潘莉妮向一审法院起诉请求：1.判令解除潘莉妮与范建良、钱惠英2018年1月31日签订的《转让协议》；2.判令范建良、钱惠英归还潘莉妮已付购房定金450000元和已付购房款700000元；3.判令范建良、钱惠英赔偿潘莉妮所损失450000元（双倍返还定金）；4.本案诉讼费用由范建良、钱惠英承担。一审法院认定事实如下：范建良、钱惠英系夫妻关系，原系常熟市建筑材料装饰市场三区3幢105、205号房屋的所有权人，潘莉妮长期租赁上述房屋。2018年1月31日，潘莉妮与范建良就购买房屋事宜达成一致，签订《转让协议》一份，约定上述两套房屋的交易总价为225万元，付款方式为全款。在2018年3月底前付清，同时办理产权交易手续。同日，潘莉妮、蒋云和（潘莉妮配偶）分别向范建良汇款5万元和10万元，范建良出具收条，确认收到房屋定金15万元。2018年2月11日，潘莉妮、蒋云和与范建良、钱惠英签订定金条一份，载明“今收到潘莉妮定金30万元…房屋出售总价为225万…此定金条双方都不得反悔，如房东反悔涨价或不卖，由房东双倍罚款对方90万元整。如购房方违约不买此房，这90万元整定金作自动放弃。出售房屋地址常熟建材市场三区三幢105、205号。”定金条右下方附有潘莉妮、蒋云和与范建良、钱惠英的签名和捺印以及时间。同日，潘莉妮、蒋云和分别向范建良汇款30万元和70万元，范建良在银行转账回单上签字确认收到上述款项。2018年2月5日，案外人陈家伟因其他纠纷将范建良、钱惠英诉至一审法院【案号：（2018）苏0581民初1581号】，并申请了保全，一审法院于2018年2月22日查封了案涉二套房屋。胜诉后，陈家伟向一审法院申请执行。执行过程中，潘莉妮向一审法院提出执行异议，要求解除一审法院对案涉二套房屋的查封。一审法院认为潘莉妮提出的异议请求不能成立，裁定驳回了其异议请求。另查明：因经营需要，范建良、钱惠英曾向中国农业银行股份有限公司常熟分行借款，并以案涉二套房屋提供抵押担保，于2012年8月7日办理了抵押登记。后因未能及时还款，范建良、钱惠英与中国农业银行股份有限公司常熟分行达成了人民调解协议，并申请了司法确认【案号：（2019）苏0581民特73号】。2019年11月7日，中国农业银行股份有限公司常熟分行向一审法院申请执行。执行过程中，一审法院依法拍卖了案涉二套房屋。其中，常熟市建筑材料装饰市场三区3幢105号房屋由潘莉妮拍得，常熟市建筑材料装饰市场三区3幢205号房屋被他人拍得。庭审中，潘莉妮陈述：2018年3月，我准备好了余款要求被告过户，但是被告一直推脱，不配合我办理过户。后来我听说房子有问题，我就拿着合同去房产中心查了案涉房屋的信息，发现房子被查封了，被告一直不承认。后续房屋被法院拍卖，我提出了执行异议，但没有得到支持。我就通过法院起诉了。205房屋我在2020年11月已经搬出去了，105房屋在法院拍卖时我拍了下来，所以还在使用。范建良陈述：由于2018年2月22日法院查封了案涉房屋，所以没有办理过户，钱我也没问潘莉妮要，也没有退给潘莉妮。当时我是想先把案件处理了再继续履行和潘莉妮的合同，但发现案件处理不了，后来房屋就拍卖了。潘莉妮知道房屋查封后就催我过户，但是过户不了。一审法院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。潘莉妮与范建良、钱惠英之间订立的关于常熟市建筑材料装饰市场三区3幢105、205号房屋的买卖合同依法成立并生效，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。潘莉妮分两次向范建良支付了定金15万元、30万元，范建良收到后出具了收条和定金条，定金总金额45万元亦未超过合同标的额的20%，符合法律规定。后因范建良、钱惠英未能按照约定的时间配合潘莉妮办理房屋变更登记，引发本案诉讼。现本案双方一致同意解除案涉房屋买卖合同，范建良、钱惠英也同意返还定金45万元和购房款70万元，故对于潘莉妮诉请的第一、二项，一审法院予以支持。尽管范建良、钱惠英抗辩定金条约定的双倍返还定金的适用情形是房东涨价或是不卖，而本案中房屋不能过户的原因系案涉房屋被一审法院查封。但是，房屋买卖合同中，范建良、钱惠英作为房屋出卖方，其最主要的义务即为按期交付房屋、配合买受人办理房屋变更登记手续。范建良、钱惠英在收受定金后不能履行上述义务的，应当双倍返还定金，其抗辩理由不能成立，一审法院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条之规定，一审法院判决：一、解除潘莉妮与范建良、钱惠英于2018年1月31日签订的《转让协议》。二、范建良、钱惠英退还潘莉妮购房款70万元，于判决生效之日起十日内履行。三、范建良、钱惠英双倍返还潘莉妮购房定金90万元，于判决生效之日起十日内履行。案件受理费减半收取9600元，由范建良、钱惠英负担。二审中，范建良、钱惠英向本院提交常熟市人民法院另案中调取的案涉房屋房地产抵押清单复印件两份，以证明案涉的105号、205号房屋的评估价值是高于被上诉人实际上取得105号房屋的对价，且案涉房屋的抵押早已形成，被上诉人作为长期租赁关系中的承租人，对上述事实应当清楚，上诉人并不存在隐瞒的情况，也没有欺诈。潘莉妮认为该证据非二审新证据，拒绝质证。二审查明其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，潘莉妮与范建良、钱惠英签订的关于常熟市建筑材料装饰市场三区3幢105、205号房屋的转让协议合法有效，双方均应按约履行。范建良、钱惠英2018年出具的定金收条所载内容显示，房屋总价225万元，范建良、钱惠英已收到潘莉妮定金45万元。该定金金额未超过合同标的额的20%，符合法律规定，且该定金性质为履约定金，任何一方不履行约定的债务，则应适用定金罚则。根据已查明的事实，范建良、钱惠英在涉案两套房屋上均设置了抵押，后因抵押权人主张实现抵押权，两套房屋被司法拍卖，导致潘莉妮与范建良、钱惠英签订房屋转让协议无法继续履行，范建良、钱惠英构成根本违约，一审法院适用定金罚则，判决范建良、钱惠英双倍返还潘莉妮定金90万元，具有合同及法律依据，并无不当。至于潘莉妮通过司法拍卖，取得105号房屋的所有权，并不是范建良、钱惠英自动履行涉案房屋转让协议的结果，不影响对范建良、钱惠英违约情形的认定。另，范建良、钱惠英二审提供的证据对本案不具证明力，本院不予采纳。综上，范建良、钱惠英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由上诉人范建良、钱惠英负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二一年六月二十八日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。