天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初6092号原告：北京金地格林物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市津南区双港镇津沽路西侧格林小城橄榄苑1-202-A区。法定代表人：冯浩，总经理。委托诉讼代理人：赵丽莎，女，该公司职员。被告：刘颖，女，1987年8月20日出生，汉族，住天津市津南区。原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司（以下简称“金地格林天津分公司”）与被告刘颖物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金地格林天津分公司之委托诉讼代理人赵丽莎，被告刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金地格林天津分公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘颖支付2017年8月1日至2020年12月31日物业费及滞纳金13714.91元（物业费11536.58元、滞纳金2178.33元）；2.判令刘颖承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2013年7月12日，金地格林天津分公司与金地（集团）天津房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，签订合同之后，金地格林天津分公司为小区全体业主提供了优质的物业服务。但，刘颖违反合同约定以各种借口拖欠物业费。经金地格林天津分公司多次催缴，刘颖至今拒绝交纳。故，金地格林天津分公司依据法律、法规诉至本院。刘颖辩称，金地格林天津分公司起诉的期间的内确实没有交纳物业费，但物业服务存在诸多问题：1.没有见过物业服务合同，具体的交费时间、服务期限均不清楚；2.洋房区域在东门入口有监控，其他地方均没有监控，存在安全隐患；3.入口混乱，工作人员不能掌握临时车辆的情况，导致业主进入困难；4.车辆管理不达标，没有预留119、120车辆通道；5.每日两次清洁不达标，存在保洁人员拾荒现象，并将捡拾的垃圾存放在弱电井，造成消防隐患；6.小区存在张贴小广告现象；7.地下车库管理混乱；8.存在一楼民改商问题；9.存在部分业主占用公用绿地问题。金地格林天津分公司向法庭提交证据如下：1.私搭乱建上报材料；2.保安巡视记录（电子打点记录）；3.外来人员车辆登记表；4.摄像头完好照片；5.电梯年检标志及维修保养记录6.民改商整改通知；7.清理楼道杂物通知；8.确认书；9.物业费催缴记录；10.公共设施设备维修记录；11.前期物业服务合同；12.绿化养护记录；13.卫生清洁记录。刘颖对金地格林天津分公司提交的证据发表如下质证意见：对上述证据真实性存疑。金地格林天津分公司提交的证据符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。刘颖提交了通话录音1份，证明服务不达标，要求物业解决问题但没有解决。金地格林天津分公司认可录音的真实性。本院对刘颖提交的录音证据真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘颖系天津市津南区号房屋的业主，该房屋建筑面积为112.55平方米。2013年7月12日，金地格林天津分公司与案外人天津褐石房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》（ＪＦ-2009-018），约定：金地格林天津分公司为案涉小区提供物业服务，期限自2013年7月12日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，业主按每月每平方米2.51元（本案中物业公司主张2.5元／平米／月）交纳物业费。交纳费用时间：业主于每月7日前交纳。刘颖未交纳2017年8月1日至2020年12月31日的物业费。庭审中，金地格林天津分公司就刘颖提出的问题进行了答复：1.前期物业服务合同系物业公司与开发商签订，且在客户中心有公示；2.监控数量较少，物业公司只能对地产公司交付的现有设备进行保养，且正在与政府沟通进行增设，目前已将图纸交到了居委会；3.小区消防通道的问题已向有关部门反映，地上停满的话，不允许其他车辆进入，并就该方案向业主征询，但相关部门未批准。在小区道路一侧放置石球，预留4.5米的通道，消防车辆可通过；4.一楼超市，民改商的问题已向有关部门反映；5.绿化修复问题，根据季节有计划的恢复。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。依据上述规定，金地格林天津分公司与天津褐石房地产开发有限公司的《天津市住宅前期物业服务合同》对双方产生法律约束力。经本院对金地格林天津分公司提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合金地格林天津分公司物业服务标准及等级整体交费比例等因素并结合刘颖的抗辩理由，本院认定金地格林天津分公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，应适当酌减物业费，本院认为以减少10%为宜。经核算，刘颖应支付金地格林天津分公司2017年8月1日至2020年12月31日的物业费10382元。现原告主张上述期间的物业费11536.58元，本院予以部分支持。关于金地格林天津分公司对违约金的主张，虽刘颖在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（金地格林天津分公司提供的物业服务、刘颖的抗辩理由等），本院对金地格林天津分公司的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：金地格林天津分公司作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但金地格林天津分公司仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。综上，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘颖于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司2017年8月1日至2020年12月31日的物业服务费10382元；二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果被告刘颖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计71.5元，由原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司负担41.5元，由被告刘颖负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孙树胜二〇二一年六月二十九日书记员  张 悦附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。