河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫16民终2698号上诉人（原审被告）：河南永畅建工集团鸿源置业有限公司，住所地：周口市八一路中段6号，统一社会信用代码：91411600589714611U。法定代表人：杨建民，该公司经理。委托诉讼代理人：李雪萍，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙兰英，女，汉族，1949年3月16日生，汉族，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：董行，河南明辩律师事务所律师。上诉人河南永畅建工集团鸿源置业有限公司（以下简称永畅集团鸿源公司）与被上诉人孙兰英房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人法定代表人杨建民未到庭，其委托诉讼代理人李雪萍到庭；被上诉人孙兰英未到庭，其委托诉讼代理人董行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南永畅建工集团鸿源置业有限公司上诉请求：1、依法撤销河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初2063号民事判决，改判上诉人不承担责任；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院审查事实错误，上诉人交房时间应为2017年6月，所以本案已超过诉讼时效。被上诉人诉称2018年6月1日才交房没有任何证据加以证明，而上诉人提供的交房通知明确显示为2017年6月进行交房，所以真实的交房时间应当认定为2017年6月。由于上诉人交房时交房责任已经完成，违约行为也截止到通知之日，故本案2020年6月10日已过诉讼时效。2、关于办理房产权属证书违约金，上诉人不应承担。上诉人公司正在积极办理产权登记，而产权登记需要经政府相关部门进行审核，审核时间上诉人不能确定，也无法掌控。由于上诉人已经积极实现该行为，因政府管控行为属于不可抗力，不可抗力不属于违约行为，故无法办理权属证书的违约金不能成立。综上，一审法院认定事实错误，依法应予以改判。被上诉人孙兰英辩称，1、关于本案中涉案房屋的交房时间。被答辩人诉称是2017年6月焦当，但被答辩人在一审提供的证据不能证明其在2017年6月10日通知答辩人所在的5号楼的业主交房。被答辩人提供的证据仅是一张照片复印件，该照片没有显示拍摄时间、拍摄器材、拍摄地点及现场其他照片予以佐证，并且该照片显示的交房通知看不出来是张贴在门口，没有任何胶水粘贴是痕迹，更像刚刚打印出来后放在桌子上拍摄的。被答辩人提供的另外两份民事判决书，也只能够说明2017年6月10日向3号楼的业主履行了交房手续。涉案的盈辉家园小区至今尚未完全竣工，包括两栋大楼主体未竣工、防空用的停车位、地下室未竣工。而答辩人提供的证人证言及物业服务合同却能够准确说明交房日期为2018年6月。因此，答辩人的起诉未超过诉讼时效。2、关于办理房产权属证书，被答辩人作为公司却仅以口头形式向法庭表示其已经提交了全部手续，属于政府管控行为不可抗力，但被答辩人既没有向法庭出示其提交政府有关单位的相关凭证，也没有出示政府有关单位出具的无法办理房屋权属证书的说明。因此，在被答辩人没有任何证据的情况下，应当由上诉人承担办理房产权属证书的违约责任就应当由被答辩人承担。综上，一审法院认定事实清楚，依法应予以维持。孙兰英向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金36278.74元（自合同约定日期2014年12月31日至实际交房日期2018年6月1日，共计1248天，已付购房款290695元，违约金计算方式：按已付购房款日万分之一计算为36278.74元）；2、请求依法判令被告支付因被告原因无法办理房地产权属证书违约金2906.95元（按已付购房款290695元日万分之一计算）；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：原告孙兰英与被告永畅集团鸿源公司签订商品房买卖合同一份,合同约定原告以总房款290695元的价格购买被告开发的位于周口市××区××路××家园小区××楼××单元××商品房××套。合同另约定交房日期为2014年12月30号前，逾期交房不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金；逾期交房超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，最高违约金不高于已交房款的1%。该合同第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同订立后，原告已向被告支付购房款290695元，维修基金9659元。庭审中，原告提供两份证人证言，以此证明案涉房屋的交房时间为2018年6月1日；被告提供一份交房通知复印件，以此证明案涉房屋的交房时间为2017年6月10日。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、原告诉请的逾期交房违约金是否超过诉讼时效？2、合同约定的逾期交房违约金是否过低，应否予以调整？3、原告诉请的逾期办证违约金能否支持？关于第一个问题，原告诉请的逾期交房违约金是否超过诉讼时效主要在于案涉房屋交房时间的确定问题，即逾期交房违约行为结束时间的确定问题。原告主张交房时间为2018年6月1日，并提供了证人证言加以证明，而被告主张交房时间为2017年6月10日，其提供一份交房通知复印件加以证明，因被告提供的证据为复印件，又无其他佐证证据，不能作为有效证据使用，从证据规则来看，原告证据优于被告证据，且双方合同明确约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在被告未提交房屋交接单的情况下，应综合以上分析，认定案涉房屋交房时间为2018年6月1日。本案系房屋买卖合同纠纷，依法适用三年的普通诉讼时效，故本案未超诉讼时效。关于第二个问题，原、被告之间订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。原告主张合同约定的违约金过低，明显低于实际损失，要求调整增加违约金无充分有效证据证明，本院不予支持；双方在合同中就逾期交房违约金进行了最高额约定，双方应遵守诚实信用原则按合同约定执行。关于第三个问题，被告无证据证明逾期办理房产证存在不可抗力行为，被告应依约承担逾期办证的违约责任，依约向原告支付逾期办证违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司应于本判决生效后七日内向原告孙兰英支付逾期交房违约金2906.95元。二、被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司应于本判决生效后七日内向原告孙兰英支付逾期办证违约金2906.95元。三、驳回原告孙兰英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费389元，由原告孙兰英承担364元，被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司承担25元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。根据该项审理原则，本院对本案的争议焦点分析认定如下：关于本案是否超过诉讼时效的问题，本院认为，根据涉案商品房买卖合同第十一条的约定：上诉人交房时，应当向被上诉人出示相关证明文件，并签署房屋交接单。因此，上诉人是否交接房屋及何时交接房子，应当以交接单签署的日期为准，但在诉讼过程中，上诉人并未提供交接单，而仅以一份未显示拍摄时间的交房通知等证据不能证明涉案房屋2017年6月份以具备交房条件并已实际交付。故原审依据被上诉人提供的商品房买卖合同、证人证言、物业服务合同等认定上诉人交房时间为2018年6月份并无不当。由于该案一审于2021年3月15日立案，故原审法院在立案时并未超过法定的诉讼时效。因此，上诉人关于被上诉人的起诉超过法定诉讼时效的上诉请求及理由不能成立，应不予支持。关于永畅集团鸿源公司是否应予承担逾期办理房产权属证书违约金问题。根据涉案商品房买卖合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应承担相应违约责任。永畅集团鸿源公司未提交证据证明其已将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，也未提交不可抗力的相关证据，故原审判决永畅集团鸿源公司承担逾期办理房屋产权登记违约金，并无不当。永畅集团鸿源公司的该项上诉理由无充分证据证明，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南永畅建工集团鸿源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱发亮审判员  张淮滨审判员  张建松二〇二一年六月二十一日书记员  刘昱霆