山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终1539号上诉人（原审原告）：刘玉勇，男，1958年10月23日出生，汉族，住乳山市。被上诉人（原审被告）：陈建平，女，1986年10月1日出生，汉族，户籍地乳山市，现住乳山市。委托诉讼代理人：邢京科，山东闻远律师事务所律师。上诉人刘玉勇因与被上诉人陈建平居间合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2020）鲁1083民初4043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘玉勇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持刘玉勇的诉讼请求；2.一、二审的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，法律适用错误。一、本案是一般合同纠纷，一审法院定性为“居间合同纠纷”错误。二、本案事实经过如下：1.2019年颜境珍同意刘玉勇帮助其出售金港湾公司开发的人杰地灵生活小区用工程款抵顶的2套房屋，房子底价为2,500元每平米，卖房价格由刘玉勇决定，超过部分为介绍费，由买房者直接付给刘玉勇。2.颜境珍最初提供给刘玉勇的两套房屋是4号楼507室和509室，2019年6月颜境珍来乳山卖房时，与公司协商取消上述两套房源，新调整的两套房屋是A户2号楼607室，面积98.11平米(以下简称A房)，B户3号楼302室，面积89.84平米(以下简称B房，也即涉案房屋)。颜境珍告知刘玉勇卖A房及B房。3.刘玉勇为卖A、B两套房屋找到陈建平，经双方协商同意达成口头约定：B房由陈建平本人购买，价格2,800元每平米。A房由陈建平找买主，价格是3,200元每平米。两套房屋应付给刘玉勇的介绍费分别是：B房面积89.84平米×差价(2,800元-2,500元)=26,952元；A房面积98.11平米×差价(3,200元-2,500元)=68,677元；B房介绍费由陈建平本人给付，A房介绍费由买主给付。两套房屋的产权交易方式是：A、B两户购房人按底价2,500元每平米将房款银行转账给颜境珍，同时将介绍费银行转账给刘玉勇，以上款项足额到位时，颜境珍与购房人办理房屋产权交易手续。4.2019年6月5号下午，陈建平提出，经刘玉勇同意，双方决定：B房房价每平米2,800元不变，介绍费26,952元不变，该房卖出以后，由陈建平本人付给刘玉勇。5.2019年6月6日上午，A房购买者宋秀娟，遵守口头约定，将房款转账给颜境珍的同时，将介绍费68,677元转账给刘玉勇，随后颜境珍与宋秀娟办理了产权交易手续。B房购买者王**只付给颜境珍房款，在陈建平没有付给刘玉勇介绍费的情况下，也办理了房屋产权交易手续。6.2019年7月以后，刘玉勇向陈建平3次索要介绍费，陈建平以房子没卖为理由拒付。2020年7月11日，刘玉勇向陈建平索要介绍费，刘玉勇用手机录下全部谈话内容。三、本案中“购买房”一词的说明和口头约定的内容。刘玉勇与陈建平就“购买房”一词，经双方协商同意以下口头约定：1.陈建平购买B房的方式：(1)与颜境珍办理产权交易手续(2)“口头号下”B房，口头号下也算是购买房。2.陈建平口头号下B房，可以(1)本人购买(2)陈建平口头“卖”B房，方法是自己寻找买主，并与买主就房屋价格等协商确定，刘玉勇不得干涉。3.陈建平付给刘玉勇介绍费的条件及方式：(1)陈建平不管是本人购买，还是卖给其他购房者，刘玉勇给陈建平的房价2,800元每平米不变，介绍费数额不变；(2)介绍费由陈建平本人亲自付给刘玉勇；(3)陈建平付给刘玉勇的介绍费的条件是颜境珍与购房者完成B房产权交易手续，也即B房经陈建平口头买下后，由她卖给购房者，购房者只要与颜境珍办理房屋产权交易手续，不管陈建平在该过程中是否赚钱，都必须付给刘玉勇介绍费。而事实正是陈建平“口头买下”B房，然后卖给王**。四、针对一审判决，刘玉勇提供的证据和说明。(一)证明B房就是3号楼302室。根据乳山市房产中心证明，B房备案预购人为王**；A房备案预购人为宋秀娟；4幢507、509号房无签约备案信息，而陈建平提交的“金港湾公司”证明材料中载明4号楼509和507号房屋分别转让给王**、宋秀娟，与以上证明不符，是虚假证明，而刘玉勇提交的A、B房与证明中王**、宋秀娟购买房相同，可以证明B房就是3号楼302室。(二)证明陈建平本人购买B房。B房是颜境珍的，刘玉勇与陈建平所说“颜老板”就是指颜境珍，只要承认购买房是“颜老板”的，就是承认购买房是B房。1.刘玉勇与陈建平的录音中，双方共17次提到与“颜老板”的名字相关的内容，陈建平几次说“我自己要买这个房”。2.微信聊天记录中，双方关于买房打款卡号等内容也提到“颜老板”。3.乳山房管中心证明3幢302室备案预购人为王**。4.刘玉勇与王**通话录音中，王**称两户房都是经陈建平介绍买下的。由于王**是经陈建平介绍购买B房，可以证明陈建平购买的房屋就是B房。(三)证明B房陈建平以2,800元的价格购买或销售。1.刘玉勇与陈建平的录音中，陈建平说：“那一个是2,800元，那一个是3,200元”；“这个照2,800，那个照3,200，行不行，你说行”；“你为什么给他照3,200，给我照2,800”；“那2,800全部打给颜老板了”；“已收房款，颜老板都收了，都有收据，有收到条”；“所有手续，颜老板收多少钱，当时一个手续都不少”；“我买房发票是3,900”；“我单独打钱给你了”；以上证明陈建平自认购买B房价格是2,800元，房款已转给颜境珍，双方手续齐全，都有收据和收条，应付给刘玉勇的介绍费已经付了。(四)刘玉勇提交的录音证据等可以证明王**是从陈建平处购买B房。(五)一审中陈建平提交的“金港湾公司”的证明是无效证据。因陈建平是该公司销售经理，与公司有利益关系，且该证明与乳山市房产交易中心证明相矛盾。六、刘玉勇与陈建平之间长达14分钟的录音，都是围绕“买卖房”的内容，可以证明陈建平经刘玉勇介绍购买B房的事实，其它可以佐证的证据还有微信记录、刘玉勇与王**的通话录音、乳山房产中心的证明。七、陈建平利用刘玉勇提供的房源，“口头买下房”，不用出资又卖给王**，赚了钱却不付刘玉勇介绍费，陈建平用“没购买房”的谎言来否定买卖房的事实以达到拒付介绍费的目的，该做法不道德。陈建平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.涉案房产系陈建平就职的威海市金港湾房地产开发有限公司（以下简称金港湾公司）所开发，因该公司与广东瑜丰装饰有限公司（以下简称欠瑜丰公司）之间存在建设工程施工合同关系，以涉案房产抵顶所欠瑜丰公司的工程款。刘玉勇所谓的颜真，姓名应为颜境珍，而非颜真。颜境珍系瑜丰公司工作人员，刘玉勇对涉案房产来源都不清楚，不可能对涉案房产进行居间买卖。2.陈建平系金港湾公司的销售经理，负责销售本公司房产，公司所有销售的房产登记、备案、办理产权登记均由陈建平负责，刘玉勇是否居间介绍他人卖房与陈建平无关，陈建平也从未参与刘玉勇的居间行为。陈建平掌握金港湾公司的所有房产资源信息，如果客户需要将顶账房转售他人，陈建平可自行与顶账客户协商，完全没有必要通过刘玉勇。3.涉案房产通过金港湾公司抵顶瑜丰公司后再次转让他人，陈建平仅代表金港湾公司协助办理相关的产权登记，并未从房产抵顶或买卖中获利，更未购买该房产。刘玉勇未接受房屋原抵账人瑜丰公司或购买方的委托，即使房产转让，也无权从中获利，或即使接受买卖双方的委托，也应向委托方请求支付报酬，而不应向陈建平主张。4.陈建平被刘玉勇多次无理纠缠，严重影响工作，出于气愤，说出气话，被刘玉勇录音，从录音内容中可以听出，该录音并非陈建平的真实意思表示，而是陈建平故意气刘玉勇所述，其内容不属实，不是陈建平的真实意思表示。刘玉勇向一审法院起诉请求：1.判令陈建平给付购房中介费26,952元及利息；2.诉讼费由陈建平承担。一审法院认定事实：刘玉勇称案外人颜真在乳山元邦人杰地灵房产公司用工程款抵顶两套房产，分别是A户2号楼607室，面积98.1平方米，B户3号楼302室，面积89.94平方米，刘玉勇与颜真协商同意由刘玉勇帮助其将上述两套房屋出售，房屋出售底价为2,500元，介绍费由买房者直接支付给刘玉勇。陈建平称AB两套房屋不是颜真所干工程用工程款抵顶的，没有人杰地灵房产公司这个称呼，陈建平所在的公司是金港湾公司，开发项目取名是人杰地灵生活小区。颜真也不是房屋抵顶的所有权人，而是金港湾公司将房屋抵顶给东莞市瑜丰装饰工程有限公司，房屋的具体情况也并非刘玉勇所述。抵顶的房屋分别是4号楼509室面积为90.67平米、4号楼507室面积为99.02平米，房产也不是刘玉勇所述的房产。刘玉勇为证实案涉房屋B户3号楼302室以2,800元价格出售给陈建平，提交刘玉勇手机录音光盘及整理材料，拟证实刘玉勇、陈建平双方约定陈建平应支付介绍费每平方米300元；提交银行流水，系其介绍另外一套房屋买主打给介绍费，拟证实本案陈建平也应该支付其介绍费；提交刘玉勇与颜真短信聊天记录，拟证实颜真给其房产的底价是2,500元，多余部分为刘玉勇的介绍费；提交刘玉勇、陈建平微信聊天记录，拟证实颜真与陈建平之间的买卖情况，证实刘玉勇帮颜真卖房，陈建平买房及打款给颜真的事实。经质证，陈建平对录音真实性有异议，通过该录音中刘玉勇与陈建平双方的表述可以看出陈建平谈话是在被刘玉勇激怒的情况下所述，而且录音中所述内容与事实完全不符，陈建平并没有购买刘玉勇所谓的89.84平米的房屋，陈建平在录音中所述内容是故意气刘玉勇，因此，对于刘玉勇整理的录音汇总，其真实性也有异议，并且录音作为证据中的视频资料，在没有其他证据佐证的情况下，不能作为单独的定案依据；对于工商银行的打款明细与本案没有关系，也证明不了刘玉勇与陈建平之间存在居间合同关系；对于短信聊天记录的真实性有异议，不能证明刘玉勇接受颜境珍委托卖房，顶账房是给的瑜丰公司，颜境珍代表公司处理房产，而刘玉勇所称的处理房产的是颜真，不能证实颜真与颜境珍是否是同一人，该份短信与本案没有关系，即使有关系，也证实不了陈建平购买了涉案房产，陈建平系金港湾公司的销售经理，没有必要通过刘玉勇购买房子，而该聊天记录涉及的内容仅仅是办理产权登记的相关内容，并不是陈建平要买房的相关内容，对微信聊天记录的真实性没有异议。陈建平为证实其主张提交金港湾公司证明一份（大致内容：陈建平是我公司销售经理，2018年3月25日东莞市瑜丰装饰有限公司因承揽我公司装饰工程抵顶我公司4号楼509、507室房屋后未办理产权登记，2019年东莞市瑜丰装饰有限公司负责人颜境珍将上述两套房产分别转让给王**、宋秀娟，转让价格是颜境珍与受让人约定，我公司无任何人员参与，陈建平作为我公司销售经理按照颜经理的要求协助办理转移及产权登记，未从中获取任何利益）。经质证，刘玉勇认为该证明是颜境珍与陈建平公司顶账情况，刘玉勇不了解当时顶账的具体过程和合同，房源情况是颜真电话告诉刘玉勇是4号楼507面积99.02、509面积90.67，刘玉勇提供的房源与上述不一样是因为2019年6月5日颜真告诉刘玉勇房屋做了调整，即A户2号607、B户3号302，其A户卖给了王**、宋秀娟，B户陈建平自己留的，该两套房屋买卖刘玉勇没有参与，房屋出卖后，刘玉勇收取介绍费。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房产的开发公司金港湾公司证明其公司抵账房并非刘玉勇所主张的房产，陈建平否认其购买刘玉勇所述的房产，现刘玉勇提供的证据不足以证明其所主张涉案房产由陈建平购买，刘玉勇亦未提供证据证实其所述房产由陈建平以2,800元购买或销售；从现有的证据和刘玉勇、陈建平陈述看，不能认定双方存在居间合同关系及陈建平应按每平方米300元向刘玉勇支付介绍费的事实。综上，在没有其他证据佐证的情况下，刘玉勇要求陈建平支付介绍费26,952元的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回刘玉勇要求陈建平支付介绍费26,952元的诉讼请求。案件受理费减半收取237元，由刘玉勇负担。本院二审期间，刘玉勇提交以下证据：证据1.2011年3月1日刘玉勇与案外人王**（涉案房屋购买人）的通话录音，证明涉案房屋由王**购买，而王**系经陈建平介绍购买该房，进一步证明陈建平当时与刘玉勇口头约定购买涉案房屋，因此陈建平才有条件将该房屋卖给王**；证据2.乳山市住房建设和城乡建设局房管中心出具的证明，证明A房预购人为宋秀娟，B房预购人为王**，B房就是涉案房屋，4号楼507、509号无签约备案信息，而陈建平提交的金港湾公司出具的证明材料中载明4号楼507、509号房屋分别转让给宋秀娟、王**,但该两套房产无签约备案信息，证明陈建平提供的证据不实，刘玉勇陈述的房屋情况属实；证据3.刘玉勇与何春强的短信记录，证明一审中刘玉勇主张房主颜真的姓名实际是颜境珍，以及颜境珍不提供涉案房屋的相关材料的原因。陈建平质证称，证据1的真实性有异议，不确定通话人是否是王**，从谈话中可以看出刘玉勇反复诱导王**提供不实信息，王**明确说明陈建平没有收任何好处费，刘玉勇整理的与王**谈话的录音内容断章取义，未完整反映通话内容，而且王**不认识陈建平，在刘玉勇的反复提醒下，才知道陈建平是金港湾公司销售经理，另外从该录音中可以看出宋秀娟与王**一起到金港湾公司签订房屋买卖合同，宋秀娟向刘玉勇支付的居间费用也由王**办理；对证据2的真实性无异议，可以证明涉案房屋已经卖给王**；对证据3的真实性有异议，无法确定何春强的身份。本院经审查认为，陈建平对刘玉勇提交的证据1、3的真实性有异议，该两份证据均涉及案外人，在无其他证据予以佐证的情况下，无法确认相关人员身份，故本院不予采信；证据2内容真实合法，本院予以采信。本院二审查明，陈建平认可刘玉勇一审中陈述的房主颜真实际系颜境珍。涉案房屋为金港湾公司开发的人杰地灵小区3幢302号房屋，于2019年7月办理预售合同网签备案登记，备案预购人为王**，人杰地灵小区4幢507、509号房屋无签约备案信息。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为陈建平是否应支付刘玉勇介绍费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，刘玉勇主张与陈建平达成口头约定，陈建平购买涉案房屋并按300元/平方米支付刘玉勇差价，但从刘玉勇一审提交的与陈建平谈话录音内容来看，刘玉勇摘取的陈建平的对话内容，结合双方前后谈话内容及语气，无法得出陈建平认可其口头购买涉案房屋，并与刘玉勇约定按300元/平方米支付房屋差价的事实，而刘玉勇提交的其他证据亦不足以证明其上述主张，对此刘玉勇应承担相应不利后果。刘玉勇拟以案外人宋秀娟购买相关房屋的情况，证明涉案房屋亦应支付介绍费，但实践中，每套房屋的销售情况并不相同，不能一概而论，宋秀娟的款项支付方式为将部分房款转账给颜境珍，部分款项直接转账给刘玉勇后，办理登记备案手续，而涉案房屋系由王**将房款转账给颜境珍后，直接与颜境珍办妥登记备案手续，在刘玉勇未提交充分证据证明曾与陈建平就介绍费达成一致意见的情况下，其要求陈建平支付介绍费，缺少事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘玉勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费474元，由上诉人刘玉勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  乔 卉审 判 员  马树芳审 判 员  王 慧二〇二一年六月二十九日法官助理  李 斐书 记 员  邹 乔