广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初5799号原告：东莞市丽景物业管理有限公司，住所：广东省东莞市×××××××内。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：龙春华，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁芷欣，广东名道律师事务所律师。被告：东莞市丽景商贸有限公司，住所：广东省东莞市×××××××H区×××办公楼1号。法定代表人：尹某1。破产管理人：广东君政律师事务所（组长郑洪方，成员：杨联达、陈晓旋、梁伟豪）。委托诉讼代理人：梁伟豪，广东君政律师事务所律师。被告：东莞市嘉荣超市有限公司，住所：广东省东莞市南城区×××××××××。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：黄柳如，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈靖雯，北京德恒（东莞）律师事务所律师。第三人：东莞市茁昱物业管理有限公司，住所：广东省东莞市常平镇新市×××××。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：庞春政，广东诚博律师事务所律师。第三人：东莞龙都物业管理有限公司，住所：广东省东莞市常平镇横江厦村丽城开发区丽景花园G区绿华庭1-5号裙楼商铺17号。法定代表人：蒋某1。委托诉讼代理人：庞春政，广东诚博律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯发全，为第三人东莞龙都物业管理有限公司的员工。原告东莞市丽景物业管理有限公司（以下简称丽景物业公司）诉被告东莞市丽景商贸有限公司（以下简称丽景商贸公司）、东莞市嘉荣超市有限公司（以下简称嘉荣公司）及第三人东莞市茁昱物业管理有限公司（以下简称茁昱公司）、东莞龙都物业管理有限公司（以下简称龙都公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月6日公开开庭进行了审理。原告丽景物业公司的委托诉讼代理人袁芷欣，被告丽景商贸公司的委托诉讼代理人梁伟豪，被告嘉荣公司的委托诉讼代理人黄柳如、陈靖雯，第三人茁昱公司与第三人龙都公司的共同委托诉讼代理人庞春政均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求及答辩情况原告丽景物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令丽景商贸公司、嘉荣公司连带向原告支付物业管理费用合计11855.52元（从2017年12月1日至2020年11月30日，即82.33平方米×4元/月·平方米×36个月＝11855.52元）；2.判令丽景商贸公司、嘉荣公司连带向原告支付逾期支付上述款项的违约金（从2017年12月1日开始，以每月拖欠的物业管理费为基数，按照银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，从次月1日起计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用由丽景商贸公司、嘉荣公司共同承担。事实与理由详见本案民事起诉状附卷。被告丽景商贸公司的答辩意见详见其民事答辩状及庭审笔录附卷。被告嘉荣公司的答辩意见详见庭审笔录附卷。第三人茁昱公司的陈述意见详见庭审笔录附卷。第三人龙都公司的陈述意见详见庭审笔录附卷。本案相关案情已经发生法律效力的东莞市中级人民法院（2015）东中法民二终字第687号案[以下简称687号案，对应一审案号为（2014）东三法常民二初字第404号案，一审判决于2014年11月5日由本院作出]《民事判决书》，查明：丽景物业公司是依法设立的物业服务企业，从2009年3月31日起即取得物业管理资质；2002年6月2日，丽景物业公司与丽景花园业主管理委员会签订《物业管理委托合同》（GF-97-1010-000180),约定丽景花园业主管理委员会将“东莞市×××××××”委托于丽景物业公司实行物业管理，该合同载有东莞市物业管理委托合同备案章；2007年6月1日，丽景物业公司与东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎（集团）有限责任公司南方分公司签订了《物业管理委托合同》（GF-97-1010-000852)，约定东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎（集团）有限责任公司南方分公司将“东莞市×××××××”委托于丽景物业公司实行物业管理，该合同载有东莞市物业管理委托合同备案章；2012年4月18日，丽景物业公司与东莞市常平房地产开发实业公司签订了两份《前期物业服务合同》（DG-QH-001740-4、DG-QH-001740-2),约定东莞市常平房地产开发实业公司选聘丽景物业公司为“东莞市×××××××”提供物业管理服务，两份合同载有东莞市物业管理委托合同备案章；以上合同约定，由丽景物业公司为常平镇丽景花园提供物业服务，内容为商业、高层住宅小区；2010年4月26日，丽景物业公司与丽景商贸公司签订《物业管理合作协议》，约定由丽景商贸公司使用丽景物业公司名义设立“丽景国际（由丽景商贸公司在丽景花园投资开发丽景花园G区绿华庭1-5号楼宇，推广名为丽景国际，以下简称丽景国际）客户服务中心”，负责管理丽景国际投资开发公司的物业即丽景国际，丽景国际客户服务中心由丽景商贸公司自行组建并聘用物业管理服务工作人员，物业经营管理中心的一切费用与风险由丽景商贸公司自行负责，丽景物业公司为丽景商贸公司提供工作指导和管理规范，合作期限为2010年5月1日至2013年4月30日，合约期满后丽景国际的物业管理权无条件移交给丽景物业公司，合作管理期间丽景商贸公司须每年向丽景物业公司支付管理费35万元（该费用须每月平均支付29166.67元）；2013年4月，丽景物业公司与丽景商贸公司再次签订《物业管理挂靠协议》，对双方于2010年4月26日签订的《物业管理合作协议》延期一年，由2013年5月1日至2014年4月30日，合约期满后，丽景国际的物业管理权无条件移交给丽景物业公司；诉讼过程中，丽景物业公司与丽景商贸公司确认丽景国际位于丽景花园内且在签订《物业管理合作协议书》《物业管理挂靠协议》时明知丽景商贸公司不具备物业管理资质。687号案判决认定：丽景物业公司与丽景商贸公司签订的《物业管理合作协议书》《物业管理挂靠协议》违反了《物业管理条例》第三十二条第二款的规定而无效，丽景商贸公司应参照该两份协议约定向丽景物业公司支付管理使用费；丽景花园业主管理委员会与丽景物业公司于2002年6月2日签订的《物业管理委托合同》对丽景花园的业主具有约束力，此后丽景物业公司与东莞市常平房地产开发实业公司、本溪金鼎（集团）有限责任公司南方分公司签订的《物业管理委托合同》《前期物业服务合同》亦约定由丽景物业公司对丽景花园进行物业管理，数份物业服务合同具有连续性且有政府相关部门的备案章，可以证明由丽景物业公司对丽景花园实施物业管理服务的合同依据；案涉丽景国际属于丽景花园的一部分，丽景商贸公司应向丽景物业公司返还物业管理权。综上，687号案于2016年12月26日作出终审判决，驳回了丽景商贸公司的上诉，维持了对应的一审原判，即判令：一、丽景商贸公司应限期向丽景物业公司支付2012年9月至2014年6月的资质管理使用费641666.74元、水电费和垃圾处理费613618.78元；二、丽景商贸公司应限期向丽景物业公司支付（2011年9月13日至2014年2月27日）代开税点费用66370.32元；三、丽景商贸公司应限期向丽景物业公司移交丽景国际（即东莞市×××××××G区绿华庭1-5号楼）物业管理权；四、驳回丽景物业公司的其他诉讼请求。2010年5月15日，丽景商贸公司与嘉荣公司签订《物业租赁合同》，约定：将案涉丽景花园G区绿华庭1-5号楼裙楼（推广名：丽景国际）一、二层商场（包含一层部分面积及二层全部面积，合计11953.78平方米）出租给嘉荣公司，用于经营超市和百货商场商业项目，租赁期为20年，起租租金标准为每月28元/平方米（含物业管理费和开设商场而配置的设施设备成本，每3个租赁年度递增5%），嘉荣公司同意丽景商贸公司开具的物业管理费发票和设施设备使用费等票据作为收款依据。案涉东莞市×××××××G区绿华庭1-5号楼裙楼商铺19（建筑面积为82.33平方米），为嘉荣公司承租物业的一部分。2016年4月20日，丽景商贸公司与嘉荣公司签订《补充协议三》，约定：丽景商贸公司出于经营需要，于2016年5月1日将嘉荣公司承租的物业委托茁昱公司进行统一管理，该物业所需服务一并由茁昱公司负责；丽景商贸公司确认原合同约定的租金包含物业服务费（物业管理费、公共设备使用费、维修保养费），物业服务费为每月10元/平方米，共计119538元/月；双方确认自2016年5月1日开始，物业服务费直接由茁昱公司收取并开具增值税发票，扣除物业服务费后的租金由嘉荣公司向丽景商贸公司支付并开具相应金额增值税发票。同日，丽景商贸公司与嘉荣公司及茁昱公司共同签订《三方协议书》，约定：丽景商贸公司因经营原因无法继续履约提供丽景国际的物业服务，茁昱公司有意于2016年5月1日起接管并提供相应的全部物业服务；丽景商贸公司同意在原租赁合同租金中扣减物业服务费，嘉荣公司承租物业的物业服务费为每月10元/平方米，包含物业管理费、公共设施使用费、维修保养费，由嘉荣公司按承租物业面积交纳给茁昱公司。同日，嘉荣公司与茁昱公司签订《物业管理合同》对双方权利义务进行明确约定。2018年8月8日，东莞市发展和改革局作出《关于对东莞龙都（丽景国际）物业服务收费标准备案的复函》，主要内容为：告知龙都公司送来的关于东莞市常平镇丽景国际物业服务收费标准的备案材料收悉，龙都公司与常平镇丽景国际项目物业服务委托方签订了《前期物业服务合同》，物业服务双方应按照规定根据《前期物业服务合同》约定的收费标准、服务内容、收费时间等有关内容执行，龙都公司应按照明码标价的有关规定，做好物业服务收费公示等工作，提交的有关书面材料应真实有效，否则备案标准无效。经丽景物业公司申请，本院于2019年8月28日作出（2019）粤1973破申15号《民事裁定书》，裁定受理丽景物业公司对丽景商贸公司的破产清算申请，并于2019年8月29日作出（2019）粤1973破13号《决定书》，经公开摇珠指定广东君政律师事务所为丽景商贸公司管理人。2020年5月7日，丽景商贸公司管理人对嘉荣公司作出《告知函》，告知嘉荣公司：经管理人了解后确认，从2016年12月1日起至今案涉物业都是由龙都公司进行物业管理，因前期未成立龙都公司，嘉荣公司与茁昱公司签订了物业管理合同，暂时使用茁昱公司的账户进行收费；丽景商贸公司进入破产程序后，与嘉荣公司的租赁合同仍继续履行，现经嘉荣公司及龙都公司、茁昱公司确认，由龙都公司保持原来的管理范围和管理权、收取物业管理费。2020年8月6日，丽景商贸公司的破产管理人作出《关于继续履行与嘉荣公司租赁合同的报告》，通知丽景商贸公司各债权人及债权人会议，嘉荣公司承租的部分商铺已被依法拍卖，剩余租赁面积为11352.4平方米，嘉荣公司每月租金暂交至管理人账户，商铺本身物业管理费等相关费用目前由嘉荣公司代缴，在月租中扣除；继续履行租赁合同有利于更多地清偿债务人的债务，故决定继续履行与嘉荣公司2010年5月15日签定的《物业租赁合同》，对租赁物业即将进行的拍卖实行带租拍卖的方案。2020年9月30日，东莞市常平镇房地产管理所（以下简称常平房管所）、金鼎实业开发有限公司（以下简称金鼎公司）、东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、丽景商贸公司管理人及丽景物业公司共同发布《公告》，主要内容为：通告全体业主，丽景花园是以常平房地产公司名义开发的房地产项目，一、二、三期（三期即绿华庭第1-5栋，推广名为丽景国际）同为一个项目小区，一个物业管理区域；鉴于业主难自筹资金进行燃气改造，原协调，一、二期的改造费用已由实际开发商自愿代付且施工已进入尾声，三期因实际开发商丽景商贸公司破产而无力代付改造费用，基于人性化考虑，现三期（绿华庭第1-5栋）的燃气改造费用约255万由丽景物业公司代付，将在近期启动改造工程；根据《物业管理条例》等规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业管理服务，目前丽景花园没有成立业主委员会，丽景物业公司是整个丽景花园项目依法设立的物业服务企业；三期（即绿华庭第1-5栋）并非独立的房地产项目，该区域的配套设施设备无法与一、二期分割、独立使用，不具备物业管理区域划分的法定条件，请三期的业主依法向丽景物业公司缴交物业管理费等费用。丽景物业公司提供《保治白蚁技术工程合同书》《丽景花园监控系统维护服务合同书》《疏通承包合同》及前述《前期物业服务合同》《民事判决书》《物业租赁合同》《关于继续履行与嘉荣公司租赁合同的报告》《公告》等证据，拟证实丽景物业公司为案涉物业所在丽景花园的合法物业管理服务企业，丽景商贸公司作为案涉物业的权属人、嘉荣公司作为案涉物业的承租人，理应将物业管理费交纳给丽景物业公司，现案涉物业拖欠2017年12月1日至2020年11月30日的物业管理费并产生相应的逾期付款违约金，故丽景物业公司起诉要求丽景商贸公司及嘉荣公司连带承担案涉付款责任。丽景物业公司于2020年12月30日网上预约立案并于2021年1月7日向本院邮寄提交起诉材料，经诉调对接程序后本院于2021年2月25日正式受理本案。诉讼过程中，丽景商贸公司管理人以丽景物业公司未对案涉物业提供物业管理服务、实际由茁昱公司提供物业管理服务并收取物业管理费为由，申请追加茁昱公司作为第三人参加诉讼；嘉荣公司以其已按丽景商贸公司要求将案涉物业的物业管理费支付给实际提供物业管理服务的茁昱公司及龙都公司为由，申请追加茁昱公司及龙都公司作为第三人参加诉讼；本院对以上申请均已予准许，并追加茁昱公司及龙都公司作为第三人参加诉讼。丽景商贸公司管理人主张：案涉物业已由嘉荣公司实际租用并承担物业管理费，后签订协议约定由嘉荣公司将物业管理费支付给茁昱公司；丽景商贸公司进入破产阶段后，租金已扣除物业管理费由嘉荣公司按月支付至管理人账户，物业管理费则继续由嘉荣公司承担；丽景物业公司并非业主选聘的物业管理方，业主有权选择其他物业管理企业进行物业管理服务，案涉物业实际提供物业管理服务的是茁昱公司，后实际由龙都公司接管并以茁昱公司的名义向嘉荣公司继续收取物业服务费，故丽景物业公司无权收取案涉物业管理费；基于保护丽景商贸公司财产的原则，管理人决定继续履行与嘉荣公司的合同，基于此认可由龙都公司继续提供物业管理服务；《公告》是常平政府部门为了维护稳定，因燃气管道改造需要管理人配合盖章出具，该公告针对整个小区，并不能准确表明丽景物业公司对案涉物业享有管理权和进行管理。对此，丽景商贸公司管理人提供前述《物业租赁合同》《补充协议三》《三方协议书》及管理人临时账户租金交付流水截图拟以证实。嘉荣公司主张：其已按丽景商贸公司的要求依约交纳案涉物业管理费给茁昱公司，即案涉物业管理费已由实际提供物业管理方茁昱公司及龙都公司收取；丽景物业公司并非业主选聘的物业管理方，与嘉荣公司之间不存在物业服务合同关系，无权要求嘉荣公司支付物业管理费，嘉荣公司不清楚丽景物业公司与业主之间的关系。对此，嘉荣公司提供前述《补充协议三》《三方协议书》《物业管理合同》及《告知函》和物业管理费付费明细表、发票、转账凭证等证据拟以证实。茁昱公司主张：其于2014年起接受丽景商贸公司的委托对案涉物业进行物业管理，茁昱公司是丽景商贸公司下属的物业管理公司，成立龙都公司后由龙都公司接管案涉物业，茁昱公司拟注销登记，但因茁昱公司跟嘉荣公司签订了收取物业服务费的合约，嘉荣公司要求不能将物业管理方直接改为龙都公司，故茁昱公司就从属于龙都公司，继续以茁昱公司的名义来收取物业管理费，但实际提供物业管理服务的是龙都公司。龙都公司主张：丽景物业公司提供的《前期物业服务合同》应属无效，丽景物业公司并未对案涉物业所在的丽景国际提供物业管理服务，而是由龙都公司对丽景国际进行物业管理；丽景国际实际为丽景花园的三期，虽未单独成立业主委员会，但单独每户业主都与龙都公司签订了物业服务合同；龙都公司认可，嘉荣公司已足额向龙都公司交纳了案涉期间的物业管理费。对此，龙都公司提供营业执照、诚信证明、收费备案许可证、社保清单（复印件）、《消防维护保养合同》《蟑螂灭治合同》《特种设备使用标志》《水电安装工程实施合同》、增值税专用发票、《丽景国际监控系统工程合同》《设备维护保养合同》及电费收费发票、水费收费发票、收据、农业银行收费发票、《三小场所、出租屋管理档案》《房屋装修验收意见表》《装修申请表》《工作联系函》《装修须知》《二次装修管理协议》《丽景国际消防安全责任书》、营业执照及装修保证书等证据拟以证实。丽景物业公司明确，针对687号案终审判决，丽景商贸公司有申请再审，案号为（2017）粤民申6129号，结果为驳回再审申请；丽景物业公司有针对终审判决申请强制执行，但丽景商贸公司内部一直未退出，丽景国际内部丽景物业公司无法进入进行物业管理，丽景物业公司是负责丽景国际区域外的整个丽景花园小区的物业管理，丽景国际的业主及使用人有使用丽景物业公司管理区域内的公共设施；因丽景商贸公司拒不返还案涉物业所在的丽景国际物业管理权，导致丽景物业公司不能提供完全的物业服务。此外，丽景物业公司提供（2014）东三法常民二初字第404号《民事判决书》、（2015）东中法民二终字第948号及949号《民事判决书》、（2018）粤1973民初1537号《民事判决书》及丽城开发区丽景花园规划总平面图等，拟证实案涉物业所在的丽景国际区域属于丽景花园物业的29栋高层住宅之一，丽景物业公司是丽景花园唯一合法的物业管理方。以上事实，有前述各方当事人提供的证据及本院庭审笔录等附卷为证。裁判理由及结果根据丽景物业公司的诉请，本案应为物业服务合同纠纷。各方争议的焦点为：丽景物业公司诉请丽景商贸公司、嘉荣公司连带承担案涉期间的物业管理费并支付逾期付款违约金，理据是否充足。首先，关于丽景物业公司是否为案涉物业所在区域的合法物业管理方问题。已生效的裁判文书已作出认定，丽景物业公司与丽景商贸公司签订的《物业管理合作协议书》《物业管理挂靠协议》无效，丽景物业公司依据2002年6月2日至2012年4月18日先后签订的《物业管理委托合同》《前期物业服务合同》，取得对丽景花园的物业管理权，数份物业服务合同具有连续性且有政府相关部门的备案章，可以证明由丽景物业公司对丽景花园实施物业管理服务的合同依据，案涉物业所在的丽景国际属于丽景花园的一部分，丽景商贸公司应向丽景物业公司返还物业管理权。有关物业管理行政管理职责的常平房管所亦已与丽景花园的开发商即金鼎公司、常平房地产公司、丽景商贸公司管理人及丽景物业公司一起向丽景花园全体业主发出《公告》，明确丽景物业公司为包括案涉丽景国际在内整个丽景花园项目依法设立的物业服务企业。因此，本院认定丽景物业公司为包括案涉物业所在区域在内的整个丽景花园小区的合法物业管理方。其次，关于案涉纠纷的由来及本质。丽景物业公司虽为包括案涉物业所在区域在内的整个丽景花园小区的物业管理方，但其曾与丽景商贸公司签订《物业管理合作协议书》《物业管理挂靠协议》，将案涉物业所在区域即丽景国际的物业管理权交给丽景商贸公司挂靠丽景物业公司的资质来行使，双方因履行该两份无效的协议而产生纠纷并引发诉讼。丽景商贸公司在对应的合同纠纷诉讼中终审败诉后，并未按照生效判决确定的义务将案涉丽景国际的物业管理权交还给丽景物业公司，而是在一审判决后终审判决作出之前即已将该物业管理权实际安排移交给茁昱公司，并导致后续由龙都公司实际接管。在丽景物业公司申请强制执行后，又因丽景商贸公司资不抵债而被丽景物业公司申请破产并被本院裁定准许进入破产程序，导致实际无法通过强制执行来实现丽景商贸公司将案涉丽景国际的物业管理权交还给丽景物业公司的诉讼目的，丽景商贸公司的行为造成案涉丽景国际的物业管理权被茁昱公司及龙都公司实际掌控。因此，引发案涉纠纷的根本原因在于，丽景商贸公司怠于履行生效判决，未向丽景物业公司交还案涉丽景国际的物业管理权，且将物业管理权安排移交给了茁昱公司及后续的龙都公司。故案涉纠纷的本质，仍为丽景物业公司与丽景商贸公司因履行无效的《物业管理合作协议书》《物业管理挂靠协议》而产生的后续争议。最后，关于丽景物业公司的本案诉请。如前所述，丽景物业公司虽为包括案涉物业所在区域在内的整个丽景花园小区的合法物业管理方，但其自从与丽景商贸公司签订并履行《物业管理合作协议书》《物业管理挂靠协议》以来，就实际未行使对案涉丽景国际的物业管理权，一直未对丽景国际所在区域范围内部提供有效的物业管理服务，也实际未收取到案涉丽景国际区域内业主或者物业使用人交纳的物业管理费。收取物业管理费用，应以实际依约有效提供了物业管理服务为前提和基础。现案涉丽景国际物业管理权实际为茁昱公司及龙都公司掌控，且龙都公司认可案涉期间的物业管理费已由其向嘉荣公司实际收取的情况下，丽景物业公司以其为案涉物业合法的物业管理方并实际提供了物业管理服务为由诉请案涉商铺的业主及承租人连带承担支付案涉期间的物业管理费及逾期付款违约金，缺乏事实依据，理据明显不足，本院依法不予支持。丽景物业公司于2020年12月30日网上预约立案，起诉追讨从2017年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理费用，故本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《物业管理条例》第二条、第九条、第二十一条、第二十二条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第三十九条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告东莞市丽景物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费58元（原告已预交），由原告东莞市丽景物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  梁 敏二〇二一年六月二日法官助理  唐淑贤书 记 员  张家源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。