广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1847号上诉人（原审被告、反诉原告）：马启信，男，1978年12月29日出生，汉族，住广东省江门市，公民身份号码：440×××××××××××××××。委托诉讼代理人：阮月晶，广东邦能律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江门市江海区连海北路建设投资有限公司，住所地：广东省江门市江海区×××××××××××。法定代表人：许瑞强，该公司经理。委托诉讼代理人：梁玉玲，广东广能律师事务所律师。上诉人马启信因与被上诉人江门市江海区连海北路建设投资有限公司（以下简称建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初2544号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马启信上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持马启信一审反诉请求，驳回建设公司全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由建设公司承担。事实和理由：一、《关于某2商铺租金减免的复函》只是建设公司核实应缴租金面积及应付租金，未承诺同意减免租金。建设公司未主张马启信收到复函后60日内没有支付租金构成违约，也未作为主张解除涉案合同的理由，不应当作为马启信违约解除合同的事由。二、马启信迟延支付租金的原因是建设公司未确定支付数额。解除合同通知书送达的次日马启信已支付2020年1月至6月的租金，不应认定违约。三、建设公司在租赁合同有效期内，将出租给马启信的商铺中的13间以“未出租的”方式出售给案外人，并已经交付，损害了马启信的租赁权。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定，依法不享有单方解除合同的权利。四、马启信在合同履行期间，从未逾期支付租金。建设公司复函称缴交租金的方案待定，属故意引导马启信违约，有违诚实信用原则。五、建设公司在租赁合同有效期内，不带租出售其中13间商铺，应依合同约定支付违约金278841.97元；建设公司与案外人约定不带租出售涉案商铺的效力不及于马启信，马启信有权要求建设公司交还已出售的13间商铺的占有使用权。六、建设公司是国有企业，疫情期间应免收一个季度租金，符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一点第六项的规定。依法应予支持。七、建设公司复函确认的2020年1月至6月租金144667.71元，是按出租面积1319.72平方米计算的结果，不是减免后最终需支付的租金。八、一审判决以复函的落款时间2020年6月25日，起算马启信支付2020年1月至6月的租金期限错误。复函的落款时间虽为2020年6月25日，但打印和送达的时间不明。建设公司在2020年8月31日才将缴费通知及复函的电子文档发给马启信，书面复函不可能于2020年8月31日形成及发给马启信。建设公司辩称：一、马启信逾期履行交租义务，建设公司享有合同解除权，一审法院判决《商铺租赁合同书》于2020年9月11日解除符合法律规定。2016年11月7日，马启信通过公开竞投方式竞得江门市江海区某2小区的43套商铺的使用权。根据中国（江门）国际某1博览交易中心建设指挥部办公室审批的招标文件，商铺租金标准为1032288元/年，承租人按现状进行租赁使用。马启信中标后与建设公司员工擅自修改了经审批和备案的合同条款，约定“如果签订合同后，甲方未能按时完善水、电、道路及相关配套设施，经甲乙双方协商，租金可按实际情况缴交。”未按照《商铺租赁合同书》第三条第1款约定缴纳租金。2017年9月1日至2020年6月30日多次迟延缴纳租金。2020年7月1日起的租金至今未缴纳，已构成违约，符合约定的合同解除情形，建设公司享有合同解除权。二、建设公司销售商铺的行为不影响建设公司行使合同解除权。马启信一审庭审确认，租赁合同签订后，建设公司已按约定将商铺交付其使用，至今未要求其交还。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”建设公司销售商铺的行为不影响租赁合同的效力，租赁合同对新的房屋所有权人与租户继续有效。三、一审法院对复函的认定符合文意。复函的本意是马启信应按承租总面积交租，双方未达成合同解除方案前不同意马启信继续按实际转租面积缴交，需待合同解除方案出具后再协商减免；2020年1月至6月需缴纳的租金金额，没有再协商的意思表示。马启信收到《合同解除通知书》后立即缴纳了上述租金，但依然构成迟延履行的违约行为。其租金减免申请不能成为迟延支付租金的免责理由。四、马启信称复函没有对是否减免2020年1月至6月的租金进行回复以及送达时间为2020年8月31日与事实不符。按照江发改投[2020]376号《关于印发的通知》计算，即使马启信获得租金减免，仍欠租金和场地占用费，无权要求退还。建设公司未承诺减免3个月租金，马启信一审没有对复函落款时间提出异议。建设公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认建设公司、马启信于2017年4月28日签订的《商铺租赁合同书》已于2020年9月11日解除；二、确认马启信已支付给建设公司的租赁定金50万元及租赁商铺的装饰装修、设施设备无偿归建设公司所有；三、限马启信于2020年10月12日前将租赁商铺交还建设公司；四、本案诉讼费用由马启信负担。马启信反诉请求：一、判令建设公司退还疫情期间应减免的租金72333.86元；二、判令建设公司将已出售的13间商铺交付给马启信使用；三、判令建设公司支付未将已出售的13间商铺交付给马启信使用的违约金278841.97元；四、反诉诉讼费由建设公司承担。一审法院认定事实：2017年4月28日，建设公司（出租方、甲方）与马启信（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同书》，约定甲方将坐落江门市江海区某2小区共43套商铺的使用权出租给乙方有偿进行商业性质使用，租赁期限为20年（自2017年6月1日起至2037年2月28日止）。从签订本合同开始至2017年9月1日止（3个月）为乙方装修装饰期，甲方免收租金；第一、二、三年商铺租金按每季度258072元计收；采用先交租后使用的原则，乙方必须在每季度起始月5日前交清当季度租金给甲方，签订本合同时先由乙方交付租赁合同定金伍拾万元给甲方，作为本合同生效条件；如果签订本合同后，甲方未能按时完善水、电、道路及相关配套设施，经甲乙两方协商，租金可按实际情况缴交；乙方逾期60天交纳租金给甲方，甲方有权解除合同；若乙方拖欠租金60天（两个月），视为乙方无故终止（解除）合同，属乙方违约，甲方有权终止合同，收回上述商铺重新出租，甲方并有权没收乙方交付的合同定金50万元，而且乙方所投资的商铺内外的所有装修装饰及附属设施等全部无偿归甲方所有。合同签订后，建设公司收取马启信定金50万元。建设公司依约在2017年6月1日前将43间商铺中除15号109用途为监控室外的其余42间商铺交付马启信使用。2018年4月23日，建设公司工作人员通过微信向马启信发出《关于某2商铺租金及商铺租赁期间产生水电费的缴费通知》，载明“按照《商铺租赁合同书》，现通知马启信先生缴交某2商铺租金，现考虑到某2周边道路、设施未完善，商铺无法出租，按合同约定经双方协商按实际商铺出租情况缴交租金至建设公司，现商铺实际出租1430.93平方，租金起计日期为2017年9月1日至2018年5月31日，共三个季度，需缴交某2商铺租金230748.49元……，请马启信先生将以上费用转账到建设公司以下账户，账户名称……”。马启信收到通知当日缴交了租金；2018年8月8日，建设公司工作人员通过微信向马启信发出《关于某2商铺租金的缴费通知》，载明“按照《商铺租赁合同书》，现通知马启信先生缴交某2商铺租金，现考虑到某2周边道路、设施未完善，商铺无法出租，按合同约定经双方协商按实际商铺出租情况缴交租金至建设公司，现商铺实际出租1476.44平方，租金起计日期为2018年6月1日至2018年8月31日，共一个季度，需缴交某2商铺租金79362.45元，请马启信先生将以上费用转账到建设公司以下账户……”，建设公司工作人员在微信发出通知后，说“你看看这通知有没有问题，没问题，麻烦你转款至通知书上那个账户，谢谢”，马启信回“我在外边，明天回去让财务安排”，建设公司收到通知书于2018年8月24日缴交了该租金。2018年11月5日，建设公司工作人员通过微信向马启信发出《关于某2商铺租金的缴费通知》，通知载明“按照《商铺租赁合同书》，现通知马启信先生缴交某2商铺租金，现考虑到某2周边道路、设施未完善，商铺无法出租，按合同约定经双方协商按实际商铺出租情况缴交租金至建设公司，现商铺实际出租1476.44平方，租金起计日期为2018年6月1日至2018年8月31日，共一个季度，需缴交某2商铺租金79362.45元，请马启信先生将以上费用转账到建设公司以下账户……”。建设公司收到通知当日缴交了该租金。2019年3月10日、2019年6月17日、2019年9月17日、2019年12月12日，建设公司财务人员分别向马启信发出《关于某2商铺租金的缴费通知》，马启信收到通知后均在60天内按通知要求缴交了租金。2020年6月15日，建设公司向马启信发出《关于某2商铺租金的缴费通知》，载明“现某2周边道路已开通，水、电、消防等已验收合格，按照《商铺租赁合同书》约定，特通此马启信先生缴交某2商铺租金，因某2商铺已出售13间共638.88平方米，此13间商铺无需再缴交租金。另外剩余的4070.39平方米商铺，请马启信先生按合同约定缴交租金至建设公司，租金起计日期为2020年1月1日至2019年6月30日，共6个月，需缴交租金161820.34元，请马启信先生将以上费用转账到建设公司。马启信收到通知后，于2020年6月18日向建设公司提交《关于减免某2商铺租金缴交的申请》，内容为新冠肺炎疫情，2020年2月至6月为国家约定的租金减免月，2月租金应该减免，3至6月租金应该减免50%。另2019年12月贵公司开始销售某2商铺，本人为配合已全面停止某2商铺的招租工作，导致商铺租赁情况不乐观，出租面积仅为1319.72平方；请贵司结合实际情况，按照国家政策减免2020年上半年的租金；同时，考虑本人积极配合贵司商铺销售工作，建议租金按实际情况缴交。建设公司于2020年6月25日向马启信发出《关于某2商铺租金减免的复函》，复函载明我司收到申请，经我司工作人员与你核实后，确认2020年1月1日至2019年6月30日共6个月，商铺出租面积为1319.72平方，共需缴交租金144667.71元。考虑上述租金缴纳时间为新冠肺炎疫情期间，且我司于2019年12月份开始公开销售某2商铺，你配合我司的销售工作，并全面停止某2商铺的招租工作，我司正与你协商解除某2商铺的租赁合同事宜，经我司研究，决定待租赁合同解除方案出具后，再协商租金缴交方案。2020年9月11日，建设公司向马启信寄送《合同解除通知书》，内容为马启信2020年第一至三季度的租金……，你已存在多次拖欠租金超过60天（两个月）的情形……，现我公司正式通知你：我公司现行使合同解除权解除本合同。本合同自本通知送达你之日起解除。建设公司向马启信寄送的《合同解除通知书》于2020年9月11日送达马启信，马启信收到合同解除通知书次日（即2020年9月12日）向建设公司缴交了2020年第一、第二季度的租金144667.71元。2020年1月至同年4月间，建设公司出售了租赁商铺中的某214号101、14号102、14号104、14号105、15号101、15号102、15号104、15号105、15号108、16号101、17号101、18号105、18号106，共13间。上述13间商铺中14号101、15号101、17号101马启信承租后已转租他人使用，建设公司分别于2017年7月27日、2017年11月24日、2019年12月4日开具证明给次承租人办理相关证照。上述事实，有《商铺租赁合同书》、《关于某2商铺租金及商铺租赁期间产生水电费的缴费通知》、《关于某2商铺租金的缴费通知》、《关于减免某2商铺租金缴交的申请》、《关于某2商铺租金减免的复函》、《合同解除通知书》、邮件查询单、商品房买卖合同、证明、商铺交付及租金支付情况表、关于案件相关情况的回复及法庭审理笔录等证实。一审法院认为：本案涉及建设公司与马启信的租赁合同法律关系纠纷。建设公司与马启信签订的《商铺租赁合同书》是双方的真实意思表示，双方应依合同约定履行义务。一、关于建设公司、马启信于2017年4月28日签订的《商铺租赁合同书》是否已于2020年9月11日解除的问题。合同约定“第一、二、三年商铺租金按每季度258072元计收……；采用先交租后使用的原则，乙方必须在每季度起始月5日前交清当季度租金给甲方；如果签订本合同后，甲方未能按时完善水、电、道路及相关配套设施，经甲乙两方协商，租金可按实际情况缴交”，双方签订合同后，建设公司分别于2018年4月23日、2018年8月8日、2018年11月5日、2019年3月10日、2019年6月17日、2019年9月17日、2019年12月12日向马启信发出某2商铺租金缴费通知，通知载明“按照《商铺租赁合同书》，现通知马启信先生缴交某2商铺租金，现考虑到某2周边道路、设施未完善，商铺无法出租，按合同约定经双方协商按实际商铺出租情况缴交租金至建设公司，现商铺实际出租……，请马启信先生将以上费用转账到建设公司以下账户……”。马启信收到通知后均在60天内缴交了相应的租金，从双方的上述合同实际履行情况可以看出，因某2周边道路、设施未完善，双方已达成不执行“乙方必须在每季度起始月5日前交清当复季度的租金给甲方”的约定，而是按合同关于“甲方未能按时完善水、电、道路及相关配套设施，经甲乙两方协商，租金可按实际情况缴交”的约定确定租金，租金的缴交方式为：双方确定实际出租面积后，建设公司向马启信发出租金缴费通知，马启信收通知后缴交租金。2017年9月1日起至2019年12月31日的租赁商铺租金，马启信均在收到建设公司的缴交通知后的60天内缴交的租金，双方一直按此方式履行。2020年6月15日，建设公司向马启信发出租赁商铺2020年1月1日至2020年6月30日租金161820.34元的缴费通知后，马启信于2020年6月18日向建设公司提交《关于减免某2商铺租金缴交的申请》，提出疫情期间2月的租金应该减免，3至6月的租金应该减免50%；2019年12月建设公司开始销售某2商铺，出租面积仅为1319.72平方；请求按照国家政策减免2020年上半年的租金；同时建议租金按实际情况缴交。建设公司收到申请后于2020年6月25日复函马启信，回复马启信申请减免2020年上半年商铺租金的结果为“2020年1月1日至2020年6月30日共6个月，商铺出租面积为1319.72平方，共需缴交租金144667.71元”；并就马启信提出“建议租金按实际情况缴交”回复“待租赁合同解除方案出具后，再协商租金缴交方案”。建设公司的复函虽然没有明确载明“再协商租金缴交方案”为协商何时的租金，但结合建设公司已回复马启信2020年1至6月共需缴交租金144667.71元的情况，复函中“再协商租金缴交方案”应为协商2020年7月起的租金。因此，建设公司已回复马启信的申请，明确2020年上半年的租金为144667.71元，马启信有异议应向建设公司提出；但马启信未能举证证明有向建设公司提出异议，在此情况下，马启信应在收到回复后依约定缴交2020年1至6月的租金，但马启信收到回复后未及时缴交租金，直至2020年9月11日收到建设公司的合同解除通知书后次日（2020年9月12日）才按复函回复的金额144667.71元缴交租金，缴交租金的时间已逾期79天。按合同关于“乙方逾期60天交纳租金给甲方，甲方有权解除合同”约定，建设公司有权解除合同。马启信抗辩认为建设公司签订合同后未按约定交付水电到铺位门前的商铺，建设公司违约在先，不享有解除合同的权利，建设公司不予认可，认为已按合同约定交付商铺。马启信在庭审中确认在2017年6月1日前已收到租赁的42间商铺，但未能举证证明建设公司交付不合要求的商铺或向建设公司提出过异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，马启信应承担举证不能的责任，故马启信的上述抗辩主张，依据不足，不予采纳。综上，建设公司于2020年9月11日向马启信发出合同解除通知书解除合同的行为合法有效，建设公司诉请确认建设公司、马启信于2017年4月28日签订的《商铺租赁合同书》已于2020年9月11日解除，一审法院予以支持。二、关于建设公司要求确认马启信交付给建设公司的租赁定金50万元及租赁商铺的装饰装修、设施设备无偿归建设公司所有的问题。承上分析，马启信逾期60天缴交2020年上半年的租金，根据合同“若乙方拖欠租金60天（两个月），视为乙方无故终止（解除）合同，属乙方违约，甲方有权终止合同，收回上述商铺重新出租，甲方并有权没收乙方交付的合同定金50万元，而且乙方所投资的商铺内外的所有装修、装饰及其附属设施等全部无偿归甲方所有”的约定，建设公司诉请确认马启信交付给建设公司的租赁定金50万元及租赁商铺的装饰装修、设施设备无偿归建设公司所有，符合合同约定，应予支持。三、关于建设公司要求限马启信于2020年10月12日前将租赁商铺交还给建设公司的问题。如上所述，涉案《商铺租赁合同书》已于2020年9月11日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，建设公司诉请马启信将租赁的商铺还交建设公司，依法有据，但应给予一定的交还时间。另本案中建设公司已出售的13间商铺的所有权人已不是建设公司，故该13间商铺不应由马启信交还给建设公司。四、关于马启信反诉要求建设公司退还疫情期间应减免的租金72333.86元问题。马启信在承租涉案商铺后有转租的行为，根据国家发展改革委、住房城乡建设部等部门联合发文的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）款关于“推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业、小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”的规定，在马启信未能举证证明有减免转租租户租金的情况下，其反诉要求建设公司退还疫情期间应减免的租金，不符合指导意见的要求，不予支持。五、关于马启信反诉要求建设公司将已出售的13间商铺交付给马启信使用的问题。马启信在诉讼中确认签订合同后，建设公司依约在2017年6月1日前将43间商铺中除15号109用途为监控室外的其余42间商铺交付马启信使用，根据马启信提交的“证明”，上述13间商铺中14号101、15号101、17号101马启信承租后已转租他人使用，建设公司在2020年1月至同年4月间虽然将包括上述三间转租商铺在内的其中13间商铺予以出售，但否认有收回商铺，而马启信在诉讼中未能举证证明建设公司出售13间商铺后向马启信收回了该13间商铺，故对马启信反诉要求建设公司将出售的13间商铺交付给马启信使用的诉讼请求，不予支持。六、关于马启信要求建设公司支付未将已出售的13间商铺交付给马启信使用的违约金278841.97元的问题。承上分析，建设公司依约已在2017年6月1日前将43间商铺中除15号109用途为监控室外的其余42间商铺交付马启信使用，马启信未能举证建设公司有收回13间商铺，故其反诉请求建设公司支付未将出售的13间商铺交付马启信使用的违约金278841.97元，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下：一、建设公司与马启信于2017年4月28日签订的《商铺租赁合同书》于2020年9月11日解除；二、马启信交付给建设公司的租赁定金50万元及租赁商铺的装饰装修、设施设备无偿归建设公司所有；三、马启信自判决发生法律效力之日起七天内，将承租建设公司的42间商铺中除已出售的13间商铺外的其余29间商铺交还给建设公司；四、驳回马启信的全部反诉请求。一审案件受理费130882.24元、反诉受理费3283.82元，合共134166.06元，由马启信负担；建设公司预交的一审案件受理费130882.24元，由一审法院予以退回；马启信应向一审法院补缴一审案件受理费130882.24元。二审中，建设公司没有提交新证据；马启信提交了如下证据：1.马启信与建设公司员工黄某3的微信聊天记录截图、文件及文档名截图，拟证明2020年1月至6月租金金额为161820.34元的《关于某2商铺租金的缴费通知》，不可能在2020年6月15日发给马启信；《关于某2商铺租金减免的复函》也不可能在2020年6月25日发给马启信。建设公司在2020年8月31日才将上述缴费通知及复函通过微信发送电子文档给马启信。建设公司已同意减免2020年1至6月的租金，并提供了具体减免数额的申请书。2.2020年7月29、30日以及8月7日，黄某3与马启信微信往来的《某2小区商铺解约和解金组成的说明》，拟证明建设公司发来缴费通知及复函期间，同时与马启信就提前解除合同事宜进行协商，建设公司复函答复：“我司正与你协商解除某2商铺的租赁合同事宜，经我司研究，决定待租赁合同解除方案出具后，再协商租金缴交方案。”具有事实原因。3.龚某4的微信账户信息截图、龚某4与黄某3微信聊天记录截图、龚某4的身份证复印件、马启信与马启信的员工龚某4的微信聊天记录截图，拟证明龚某4是马启信的员工，曾代表马启信与建设公司员工黄某3就涉案商铺租赁事宜进行过沟通。4.龚某42020年9月12日通过微信发给马启信的书面《关于某2商铺租金的缴费通知》、《关于某2商铺租金减免的复函》的照片，拟证明建设公司在2020年9月12日才将书面缴费通知和复函交给龚某4，再由龚某4交给马启信。建设公司对马启信提供的上述证据质证认为：上述证据不属于二审新证据。复函的书面送达与通过微信发送文件不冲突，不能证明马启信拟证明的内容。复函是马启信一审中提供的证据，上诉也未对落款日期提出异议，证明落款日期是送达日期。本院对上述证据审查认为：马启信、龚某4与黄某3的微信聊天记录均只能证明双方在减免租金及解除合同事宜进行过协商，黄某3个人的意思表示未经建设公司确认，不能作为建设公司的意思表示，本院对上述证据的证明力不予确认。本院经二审审理，依法确认一审法院查明的事实。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审围绕马启信上诉请求进行审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：（1）涉案租赁合同是否已于2020年9月11日解除。（2）《关于某2商铺租金减免的复函》是否建设公司催收租金的通知；（3）马启信向建设公司主张减免疫情期间租金的理由是否其迟延交付租金的正当理由；（4）建设公司是否应将已出售的13间商铺使用权返还给马启信；（5）建设公司是否应返还疫情期间减免的租金给马启信。一、关于涉案租赁合同是否已于2020年9月11日解除的问题。租赁合同第十条约定，若承租人马启信拖欠租金60日，则视为违约，出租人有权终止合同。2020年6月15日，建设公司向马启信发出2020年1月1日至2020年6月30日租金161820.34元的缴费通知；马启信于2020年6月18日提出书面申请减免疫情期间租金；建设公司于2020年6月25日复函将租金调整为144667.71元。马启信没有同意也未按复函支付租金。至2020年9月11日建设公司发出解除合同通知后才支付上述租金给建设公司，期间逾期79天，已构成违约，出租人建设公司享有合同约定的通知解除权。马启信称黄某3在2020年9月12日才通过微信将复函发出，发出时间并非复函落款的2020年6月25日。但马启信不能证明复函2020年9月12日在微信发出系首次发送；且微信发送的复函图片与书面复函落款一致，均为2020年6月25日，应认定复函落款时间为发出时间，马启信在2020年9月12日微信接收后也无异议，本院予以确认。因此，出租人建设公司于2020年9月11日向马启信发出合同解除通知书符合合同约定的通知解除条件，本院确认涉案租赁合同已于2020年9月11日解除。二、《关于某2商铺租金减免的复函》是否建设公司催收租金的通知的问题。2020年6月15日，建设公司向马启信发出2020年1月1日至2020年6月30日租金161820.34元的缴费通知，马启信于2020年6月18日提出书面申请减免疫情期间租金，建设公司于2020年6月25日复函将租金调整为144667.71元。缴费通知、申请、复函的意思表示具有连贯性，建设公司在发出缴付租金的通知后，应马启信的申请重新调整了租金数额，缴费通知和复函共同构成建设公司向马启信催收2020年1月1日至2020年6月30日租金144667.71元的意思表示，并且已经到达马启信。复函是通知的组成部分，与缴费通知共同构成催收租金的通知。马启信称复函不是催收租金通知的上诉理由不成立，本院不予采信。三、关于马启信向建设公司主张减免疫情期间租金的理由是否其迟延交付租金的正当理由的问题。建设公司向马启信发出催收租金通知后，马启信向建设公司书面申请减免疫情期间租金，建设公司复函将租金调整为144667.71元，已经对马启信主张减免疫情期间租金作出了明确的答复。马启信仍以疫情期间租金的减免为由迟延支付租金的理由不具有正当性，本院不予支持。四、关于建设公司是否应将已出售的13间商铺使用权返还给马启信的问题。马启信反诉请求建设公司将已出售的13间商铺使用权返还，实质是请求继续履行合同。因租赁合同已于2020年9月11日经出租人通知解除，马启信请求建设公司承担继续履行合同的违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。五、关于建设公司是否应返还疫情期间减免的租金给马启信的问题。如前所述，建设公司在马启信提出书面申请后，已作出复函将租金调整为144667.71元。本案中，马启信主张的返还疫情期间减免的租金是其单方意思表示，并未获得建设公司承诺；且马启信已经履行，其请求返还无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，马启信的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决租赁合同定金50万元及租赁商铺的装饰装修、设施设备无偿归建设公司所有不当。因合同定金50万元属货币，不属于物权确认的范围；且现状为建设公司占有，根据货币占有即所有的原则，无需再行确权。租赁合同虽然约定违约解除合同装饰装修、设施设备无偿归建设公司所有，但装饰装修、设施设备的范围不明确具体，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于诉讼请求应当具体的规定，不适宜确权，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初2544号民事判决第一、三、四项；二、撤销广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初2544号民事判决第二项；三、驳回江门市江海区连海北路建设投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费130882.24元、反诉受理费3283.82元，合共134166.06元，由马启信负担；江门市江海区连海北路建设投资有限公司预交的一审案件受理费130882.24元，由一审法院予以退回；马启信应向一审法院补缴一审案件受理费130882.24元。二审案件受理费130882.24元，由马启信负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年六月二十三日法官助理 黄世勇书 记 员 区健敏