河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初5014号原告：段亚，女，1985年3月2日出生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：陈亚俊，河南万翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郜晓倩，河南万翔律师事务所实习律师。被告：郑州华南城有限公司，住所地新郑市华南城三路南侧环西路东侧。法定代表人：梁丽仪。委托诉讼代理人：冯真真，系公司员工。原告段亚与被告郑州华南城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告段亚及其委托诉讼代理人陈亚俊、郜晓倩，被告郑州华南城有限公司（以下简称华南城公司）的委托诉讼代理人冯真真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段亚向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金49803.78元(以总房款为基数按照日万分之一自2019年12月31日计至2021年4月20日）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2018年7月16日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于孟庄镇××大道南侧、政府储备土地西侧、××城××单元××房屋××套，合同约定被告应在2019年12月30日前交房。原告已按合同约定支付了全部的购房款1046298元，被告却未按合同约定时间交付房屋，至今房屋仍不具备交付条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告的行为已经构成违约，被告应向原告支付逾期交房的为违约金。原告已向被告交涉支付违约金的问题，但被告拒不赔付，为维护原告合法权益，现诉至法院。被告华南城公司辩称，一、华南城公司与原告之间存在商品房买卖合同关系。华南城公司通知原告交房时，房屋符合交付条件。涉案房屋的交付标准是“经验收合格”。2019年11月29日，涉案房屋所在的华南城中园53#楼通过勘察、设计、施工、工程监理和建设单位的验收，验收结果为合格。二、2020年6月24日，华南城公司已经向原告邮寄交房通知书，尽到了通知交房的义务。三、原告接收涉案房屋并缴纳物业费，认可房屋质量符合合同的约定。华南城公司在交房现场和物业费缴费区均有公示延期交房补偿标准：交半年享一年物业管理费。原告按照公示的延期交房补偿标准缴纳物业费，以实际行为认可了华南城公司的补偿方案。原告起诉要求华南城公司支付逾期交房违约金的行为违反诚实信用原则。四、《商品房买卖合同》约定的交房日期是2019年12月30日前，同时约定因政府通知停工、禁止车辆进出该房地产施工场所等情形，影响工期或无法达到约定交付条件的，华南城公司可以据实予以延期交付房屋。华南城公司在施工过程中遇到政府环境治理、扬尘管控和疫情防控等情形，导致涉案工程在施工过程中停工多达494天（截止到2020年6月）。华南城公司可以顺延交房日期为494天。华南城公司于2020年6月底通知原告交房，不应当承担逾期交房违约责任。原告要求华南城公司按照已交房款日万分之一的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求没有法律与合同依据。在房屋建设施工过程中，因政府环境治理、扬尘管控和国家重大政治活动以及疫情等原因，施工单位在政府及相关部门的指令下停止施工。该停止施工行为符合国家整体利益，也是为了充分保护大气环境及全体民众的切身利益。考虑到建设工程实际施工的工序要求，政府要求停止施工的项目，对于工程施工进程确有较大影响，且合同约定因法律、法规、政策调整导致交付延迟，不属于出卖人违约范围，故对因政府及相关部门要求停工的时间应当予以扣除。另外，2020年第一季度，整个国家受新冠疫情影响，社会各行业基本处于停滞状态，本案涉及的建筑行业也属于受影响较大的行业。新冠疫情完全符合不可抗力的构成要件，华南城公司履行合同受新冠疫情影响，交房期限应当予以顺延。双方签订的《商品房买卖合同》附件四4.2约定，可以据实延期交付：因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致的工期延误；政府通知停工、禁止车辆进出该房地产施工场所而影响工期的。该约定不违反强制性、效力性规定，系双方一致的意思表示，属有效条款。原告购买的房屋所属地块于2017年底开始施工，在工程施工期间，2018年至2019年河南省、郑州市各级政府先后多次下发关于环境治理、扬尘管控和封土令等有关的文件，对项目进行严格的施工管控，导致项目断断续续停工达494天，严重影响工期。尤其是郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室发布郑环攻坚办（2017)221号《关于严格落实金市工业企业错峰生产和施工工地“封土行动”的通知》，从2017年11月15日开始实施的“封土行动”就长达120天。项目开工时，华南城公司无法预料政府相关部门环境治理、扬尘管控频次会如此之多、持续时间会如此之长。因此，根据《商品房买卖合同》的约定，实际交房期限可以据实顺延。华南城公司并不存在逾期交房的情形。本院经审理认定事实如下：2018年7月16日，郑州华南城公司与段亚签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：段亚购买华南城公司开发的位于新郑市××镇××大道南侧、政府储备地西侧，华南城中园四组团，53幢1单元5层504号房屋一套，房屋总价款1046298元。……第八条交付期限，出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金。……第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四合同补充协议主要内容为：第三条关于买受人逾期付款：买受人未按时足额支付房款的，须按以下约定向出卖人承担违约责任：3.1买受人迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止……第四条关于房屋交付及验收:4.1由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已按时履行了交付义务。该房地产的毁损、灭失等风险责任自交房通知书（入伙通知书）载明的交付之日起由出卖人转移给买受人。买受方并应承担由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费等），由此造成出卖人其他损失的，买受人须承担赔偿责任……第八条关于通知与联系：8.1除另有约定，否则双方的联系地址、电话、传真、电子邮箱均以本合同列明的为准。如果有变更，应提前七天以书面形式通知对方，否则由此引起的后果及责任由变更方承担……。8.2本补充协议约定的通知方式包括：公告、邮寄、乙方在甲方办公场所领取文件并签收、电子邮件等。所有联络的收讫确认为：自寄出方按照原合同首部列明的地址或书面通知所记载的更改地址，交邮政单位或速递公司发出邮件后5天，视为对方收讫（无论实际签收人是否是收件人本人）。若因地址不详、无人签收、对方拒收、电话不通等原因导致邮件被退回，仍视为已送达，邮件退回之日视为送达之日。公告、电话、现场签收时以发生之日为收讫。合同附件四第四条关于房屋交付及验收4.5约定：交接验收时及其后发现的主体结构质量问题以外的质量瑕疵，出卖人依照法律规定的保修范围和保修期及时承担保修责任，但不影响交付。若买受人以此为由拒收该商品房，则出卖人不承担逾期交房责任，视为商品房已按期交付买受人……。合同签订后，段亚依约向郑州华南城有限公司支付了全部购房款。郑州华南城有限公司提交的工程竣工验收备案表显示涉案华南城中园四组团53号楼工程通过了勘察、设计、施工、监理和建设单位的验收，竣工验收时间为2019年11月29日，工程竣工验收备案表的取得时间分别为2020年1月17日。郑州华南城有限公司于2020年6月24日通过微信方式通知原告段亚2020年6月29日办理交房手续。庭审时段亚陈述：交房当天去了交房现场，但当时被告华南城公司要求先办入伙手续，交物业费再让进入验房，不交物业费不让去验房，所以原告没有收房。后来通过地下车库进房屋看了看发现问题，让被告整改。一直到2021年4月20日修复好以后，原告段亚才收的房。另查明，1、原告向本院提交其微信备注为“中园52#53#楼管赵博191××××5632”的微信聊天记录显示，2021年3月12日至4月19日，段亚就所购买房屋存在反碱、阳角破损、空鼓、上下水道口破损等问题要求楼管进行维修。2、被告向本院提交的视频显示：集中交房时现场张贴有“交半年享一年物业管理费”。以上事实，有原、被告双方陈述，商品房买卖合同及附件，工程竣工验收备案表、微信聊天记录、视频资料等证据予以证明。本院认为，原告段亚与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。各方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，即段亚应当按照合同约定的期限支付购房款，郑州华南城有限公司应按照合同约定向段亚交付符合合同约定条件的房屋。当事人应当依照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告段亚与被告签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付日期为2019年12月30日前，截止2020年6月29日通知原告段亚收房时，已实际逾期天数为181天，因双方签订的《商品房买卖合同》同时约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……附件四4.2.3政府通知停工、禁止车辆进出该房地产施工场所而影响工期的。综合郑州华南城有限公司提交的相关市政部门发布的针对重污染天气需要停工的应急文件和关于大气污染防治、环境治理临时性管控等行政部门通知文件，能够认定2018年以来因大气污染防治、不利气象条件下临时管控等原因政府相关部门多次通知相关建筑企业停工，以保证大气质量；同时因“十一”国庆阅兵“少数民族运动会”及“新冠肺炎疫情管控”等因素影响，华南城中园作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免，因此，综合考虑以上因素，本院对其逾期交付天数酌定扣除60天，故段亚的案涉房屋实际逾期交付天数为121天。本案中段亚主张逾期交房违约金应计算至2021年4月20日，首先其并未提交证据证明其于2020年6月29日接受房屋时华南城公司就收房设置障碍的相关证据，同时其主张涉案房屋存在质量问题，但该质量问题段亚并未提交证据证明系房屋主体结构的质量问题，且在收房当日段亚怠于收房后以房屋存在问题要求楼管进行整改的微信记录发生在2021年3月以后，结合双方签订的《商品房买卖合同》附件四关于“交接验收时及其后发现的主体结构质量问题以外的质量瑕疵，出卖人依照法律规定的保修范围和保修期及时承担保修责任，但不影响交付。若买受人以此为由拒收该商品房，则出卖人不承担逾期交房责任”的相关规定，本院对原告段亚主张计算逾期交房违约金至2021年4月20日的诉讼诉讼请求，不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交房的违约责任为自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止；但在补充协议中关于买受人逾期付款的违约责任约定：买受人迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人。因此，双方关于权利义务的约定不对等，且关于出卖人逾期交房的违约金数额约定过低，故本院酌情调整为按照日万分之1计算，段亚主张的逾期交付违约金为12660.21元。被告在交房时现场张贴的“交半年享一年物业管理费”系对交房时缴纳物业管理费的优惠政策，并未显示系对逾期交付房屋的补偿，因此，对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告郑州华南城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告段亚支付逾期交付违约金12660.21元。二、驳回原告段亚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计523元，由原告段亚负担390元，被告郑州华南城有限公司负担133元。本判决为终审判决。审 判 员  许伟红二〇二一年六月二十七日代理书记员  时任航