云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0424民初469号原告：李春丽，女，1976年2月15日生，汉族，农民，住云南省玉溪市华宁县。被告：华宁县易城房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市华宁县宁州街道办虹桥新村55-2号。统一社会信用代码：91530424080418924W。法定代表人：朱瑞锋，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李连军，男，住云南省昆明市呈贡区。代理权限：特别授权代理。第三人：王德飞，女，1977年11月11日生，汉族，农民，住云南省玉溪市华宁县。原告李春丽与被告华宁县易城房地产开发有限公司（以下简称易城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法追加王德飞作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李春丽、被告易城房地产公司委托诉讼代理人李连军及第三人王德飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春丽向本院提出诉讼请求：1.确认李春丽与易城房地产公司于2015年1月10日签订的《宁阳首座商品房认购协议》有效。2.判令易城房地产公司按《宁阳首座商品房认购协议》履行交付房屋义务。事实和理由：2014年7月3日，李春丽在易城房地产公司开盘时认购了华宁县××首座×栋×层×××号商品房一套，建筑面积94.24平方米，折后每平方米单价为2400元，总价226176元。李春丽于认购当天支付60000元，又于2015年1月10日与易城房地产公司签订《宁阳首座商品房认购协议》时支付53088元，合计支付了50%首付款即113088元。因易城房地产公司出现资金问题一直搁置未能按时建房，故余款113088元未付。2019年7月，易城房地产公司通知交尾款，并告知不能办理按揭，因在疫情期间，李春丽来过一次没人上班也找不到人，尾款未支付。2020年10月，李春丽再次到易城房地产公司交尾款，业主委员会告知其认购的商品房已另售他人，让李春丽另择房购买，双方协商未果。综上，易城房地产公司在李春丽不知情的情况下，将李春丽认购的房子另行出售他人，侵犯了李春丽的财产权益，要求判如所请。被告易城房地产公司辩称，2015年1月10日，李春丽与易城房地产公司签订《宁阳首座商品房认购协议》，认购××首座×栋×层×××号房屋，并付款113088元。项目在建设过程中因多方原因导致工程超出预算，项目资金链断裂，项目一度停工。2018年11月9日，政府成立“××首座”房地产项目信访工作领导小组，在领导小组领导下，业主们成立了业主委员会进行自救。2019年9月16日，业主委员会发出通知书，说明在2019年9月20日没有交付尾款的业主，视为自动放弃已购房源，公司将另行出售其住房，不含利息赔付其所交的购房本金。李春丽接到交尾款的通知后，一直未交付尾款。业主委员会以公司名义在2019年11月15日将案涉房屋卖给了王德飞，王德飞的房款280835元全部进了业主委员会的账户。2020年10月，李春丽到公司交尾款时，公司让其另行选房，李春丽予以拒绝。综上，公司认为认购协议合法有效，也愿意履行交房义务。第三人王德飞述称，2019年11月15日，王德飞向易城房地产公司购买涉案房屋，钱也是直接打到公司的账户，并不清楚该房子之前被其他人认购的事实。王德飞已经全额支付了房款，且已在2020年12月份收到房屋钥匙，要求易城房地产公司履行售房协议。本院经审理认定事实如下：2014年7月3日，李春丽在“××首座”项目开盘时认购了×栋×层×—×××号商品房一套，并于认购当天支付定金60000元。2015年1月10日，易城房地产公司作为甲方与作为乙方的李春丽签订《宁阳首座商品房认购协议》，载明：“……甲、乙双方本着平等、自愿的原则，同意就下列事项订立本《商品房认购协议书》，以资甲、乙双方共同遵守：乙方自愿认购甲方开发之位于华宁县的‘××首座’项目（住房／商铺）×栋×层，房号为：×—××5，建筑面积约94.24㎡（最终面积以测绘为准），每平米单价为2400元。乙方选择的付款方式为（按揭贷款、一次性付款）……总价合计……贰拾贰万陆仟壹佰柒拾陆元整（小写￥：226176.00）。一、付款方式约定1、乙方必须于签订本商品房认购协议书当日支付定金（人民币）陆万元整（￥：60000.00元）。2.乙方必须于签订本商品房认购协议书一周内按双方约定的付款方式付清50%，首付款合计人民币……壹拾壹万叁仟零佰捌拾捌元整（小写￥：113088.00）（含定金），并签署《商品房购销合同》（按揭付款的即日办理按揭手续）。二、甲乙双方约定1、签订本认购协议书前，乙方必须认真阅读××首座项目相关认购文件，付款方式及认购须知。2.乙方必须按约定付款方式按时如数缴付上述房款。3.乙方在上述期限内未前来签署《商品房购销合同》或未按时缴付应付房款的，视为乙方自动放弃其所认购该房屋之权利，甲方有权将该房屋另行出售，并不退还乙方已缴付之定金。4.在本协议书约定的期限内，甲方不得将本协议所约定的房屋向第三方出售，否则甲方应双倍返还乙方已支付的定金。5.本协议书所约定买卖商品房未详尽设定双方任何一方之权利义务，双方同意以最后签署的《商品房购销合同》为据。6.立约双方于平等、真实、自愿的前提下签署本认购协议书，本认购协议书任何文字表达上的争议／歧义，由甲方保留解释权并负责阐释。7.本认购协议书一式叁份，甲方持贰份、乙方持壹份，具有同等法律效力。……”。当日，李春丽支付房款53088元，加上之前支付的定金60000元，已付清首付款113088元。2015年11月11日，易城房地产公司为王德飞办理“××首座”项目三号楼公寓酒店认筹卡，收取王德飞认筹金120000元。“××首座”项目开工后，因资金链断裂停工。2018年11月，广大业主成立业主委员会进行自救。2019年9月16日，易城房地产公司、通海某某工程建设有限公司、××首座（华宁商业广场）业主委员会联名向认购业主发出《告全体业主通知书》，要求业主交付尾款或进行情况说明报备，明确“在2019年9月20日前没有交付尾款和没有来进行情况说明报备的业主，视为自动放弃已购房源的购买权，公司将另行出售你的住房，不含利息赔付你所交的购房本金。”“自2019年9月20日至9月30日止，不来交付购房尾款的业主，公司将于2019年10月1日起公告并执行决议，面向社会大众出售房源，用于后期工程建设。”2019年10月10日，易城房地产公司、通海某某工程建设有限公司、××首座（华宁商业广场）业主委员会联名发出《告全体业主通知书》，附表“××首座没有交过尾款的业主”，明确“请以上未交过尾款的业主于2019年10月13日前到宁阳首座办公室交付尾款，过时不来交的业主易城房地产开发有限公司将视同你放弃采取自救方式建房的通知决议，公司为维护和保障大多数业主的利益，出售未交过尾款的业主房源，赔付你原交房源的本金。”2019年10月20日，业主委员会通知王德飞认房，王德飞由原认购3号楼公寓酒店转为认购×—××5号、×-×××5号单元房，王德飞于2015年11月11日交付的认筹金120000元转抵上述两套房的房款，各转抵60000元。2019年11月15日，业主委员会以易城房地产公司的名义与王德飞分别签订《购房认购协议》，将×—××5号、×—×××5号商品房两套按每平方米2980元的价格让王德飞提前认购，每套房屋的总价均为280835元。当日，除已交付的认筹金120000元外，王德飞补交了房款441670元，全额付清两套房款。2019年11月19日，华宁县××首座商业广场业主委员会向王德飞出具收款收据两张，确认收到王德飞交付的房款441670元。2020年年底，王德飞收到业主委员会交付的×—××5号、×—×××5号房屋钥匙。李春丽于2020年10月到易城房地产公司交付尾款时，被告知×—××5号商品房已另售他人，李春丽未选择认购其它房源。另查明，本案讼争房屋属于“××首座”项目二期工程，至今未取得商品房预售许可。庭审中，本院当庭释明×—××5号商品房无法交付后，李春丽表明要求易城房地产公司返还首付款113088元并承担银行贷款利率。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，李春丽与易城房地产公司于2015年1月10日签订的《××首座商品房认购协议》，对双方所交易房屋的坐落、面积、单价、房屋总价及付款方式、违约责任等作出了明确约定，且认购协议订立后李春丽即已交足房屋首付款113088元，故该协议应当认定为商品房买卖合同，本案案由应定为商品房预售合同纠纷。自双方签订认购协议至今，易城房地产公司未取得商品房预售许可证，故双方签订的认购协议无效。李春丽要求确认认购协议有效的主张，本院不予支持。无效的合同自始没有法律约束力，现易城房地产公司将李春丽认购的房源出售给第三人王德飞并全额收取了售房款，且已实际向王德飞交付钥匙，无履行合同的可能，故李春丽请求易城房地产公司履行交付房屋义务的主张，本院不予支持。导致认购协议无效及认购房屋无法交付均与李春丽无关，全系易城房地产公司单方所致，故易城房地产公司依法除应返还李春丽交纳的首付款113088元外，还应赔偿李春丽损失。李春丽提出按同期贷款利率标准赔偿损失的主张符合本案实际情况，亦有相应的事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李春丽与被告华宁县易城房地产开发有限公司于2015年1月10日签订的《××首座商品房认购协议》无效；二、由被告华宁县易城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告李春丽房屋首付款人民币113088元，并以113088元为基数，按同期银行贷款利率计付自2015年1月10日起至2019年8月19日止的资金占用费，按一年期贷款市场报价利率计付自2019年8月20日起至商品房首付款实际退还之日止的资金占用费；三、驳回原告李春丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4692元，减半收取计2346元，由被告华宁县易城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期间为二年，自本案生效判决书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张艳丽二〇二一年六月三日书记员  汤梦娇