广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0107民初3438号 原告：韦勇，男，1964年2月18日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 被告：广西景翔投资有限公司。住所：南宁市大学东路170号广西农业机械研究院市场运作房27栋1104号。统一社会信用代码：91450100MA5K97B103。 法定代表人：刘毅，经理。 原告韦勇与被告广西景翔投资有限公司（以下简称“景翔公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月24日公开开庭进行审理。原告韦勇、被告景翔公司的法定代表人刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦勇向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《“克拉星座”合作建房合同》无效，被告退还原告交纳的首付款130170元；2、判决被告向原告支付利息（利息计算：以130170元为基数，按人民银行同期流动资金贷款利率，自2018年11月18日起计算至被告退还首付款之日止）；3、判决被告向原告支付惩罚性赔偿款130170元；4、判决本次诉讼所有费用由被告承担。事实和理由：2018年11月17日，原告向被告支付130170元，后双方签订《“克拉星座”合作建房合同》，项目是位于南宁市的“克拉星座”。合作建房的房屋位于2号楼1802号房，原告享有40年房屋使用权，被告还承诺在条件达到时办理产权手续。被告在未完全具备相关手续及证件和土地使用权主体资格情况下，采用欺瞒和诱导手段 2 向原告以合作建房名义销售不符合国家法律规定的房屋，本案合同应为无效合同，被告应及时退还原告所付款项，对原告造成的损失予以补偿和赔偿。 被告景翔公司辩称，1、合同中明确告知原告只享有使用权而没有产权，本案法律关系不是房屋买卖，而是使用权转让；2、原告支付的款项没有转入被告账户；3、原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《克拉星座合作建房合同》，合同第一条“合作建房模式”约定：1、南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村负责提供合作建房商服用地，不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发拿地、建设施工成本、报建手续费用及税金后的结余（代建费）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与陈东村的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有该房屋在约定年限内的使用权。第二条约定甲方以合作建房方式取得座落于南宁市克拉星座的建设资格（备案项目代码：2018-450000-70-03-032853），该项目暂定名为克拉星座。该地块总占地面积为3515.28平方米，土地用途：商服用地，不动产编号：桂（2016）南宁市不动产权第0016395号。第四条约定乙方参与的合作建房房屋位于项目2号楼一单元十八层1802号房。房屋建筑面积86.08平方米。第五条第（二）款“乙方之权利、义务”约定：1、原告对其出资合作建房之房屋享有使用权，即自2018年12月1日起至2053年12月31日止。1.1、合作期满后自动续至2058年12月31日，若甲方继续对外延续该房屋使用权，在 3 同等条件下，乙方享有优先权，如发生不可抗拒的事情除外。2、如该项目所占之商服用地直接上市交易或通过缴纳土地出让金的方式转变为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其它一切税费的情况下，甲方应积极为乙方办理分户产权等相关手续；具体过户费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第六条约定合作建房款单价为3780.50元/㎡，总金额325426元。第七条约定乙方选择分期付款的方式按期向甲方付款：乙方于合同签订之时交纳首付款130170元，于房屋主体结构出地面时交纳65085元，于房屋主体结构建至9层时交纳32543元，于房屋主体结构达到封顶时交纳32543元，于房屋主体工程完成且落外架后交纳32543元，于房屋达到交房条件时交纳32543元。第八条约定在乙方按期支付合作建房款的情况下，甲方应于2020年12月31日前完成合作建房任务，并将乙方之房屋交付使用。合同还对其他内容进行约定。 合同签订当日，被告向原告出具《收据》一份，载明收到原告交来克拉星座2-1802号房房款130170元。 另查明，被告为2015年9月16日成立的有限责任公司，经营范围为：对房地产、市场的投资，市场开发（国家有特殊规定除外）、物业管理服务；销售：钢材、建材、有色金属、办公设备、塑料制品、农副土特产品、日用百货、五金交电。 原告并非陈东村村民。 同时查明，涉案项目于2019年8月16日取得《建设工程规划许可证》。涉案项目所在的土地性质为集体土地，截止法庭辩论终结，未办理涉案项目土地变更为国有建设用地的审批手续。 本院认为，关于合同性质。原、被告签订《克拉星座合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权40年。综合涉案房屋的交付日期、交付标准、计价方式、使用期限、办理分户产权证等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国民法典》第五百九十 4 五条之规定，本合同应认定为房屋买卖合同。被告以合作建房之名规避法律法规，本院不予支持。 关于合同效力。根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改、的决定》,修正后的《中华人民共和国土地管理法》于2020年1月1日起施行，但“法不溯及既往”是一项基本的法治原则,即不能用今天的法律去约束昨天的行为。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条的规定，原则上我国法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，审理案件应适用行为发生时的法律、政策。本案原、被告之间的房屋买卖合同关系成立于2018年，应当适用修正前的《中华人民共和国土地管理法》。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关建设用地审批手续，即在集体土地上建设房屋并向社会公众销售，违反了前述规定。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”之规定，原、被告签订的《克拉星座合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。 无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得财产应当返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。故被告应向原告返还购房款130170元。资金占用期间的利息属于法定孳息，被告应予返还，本院确定按实际实行的中国人民银行贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 5 至于原告诉请的惩罚性赔偿金，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条之规定，判决如下： 一、原告韦勇与被告广西景翔投资有限公司于2018年11月17日签订的《克拉星座合作建房合同》无效； 二、被告广西景翔投资有限公司向原告韦勇返还购房款130170元； 三、被告广西景翔投资有限公司向原告韦勇支付资金占用利息（计算方式：以130170元为基数，自2018年11月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告返还购房款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告韦勇的其他诉讼请求。 上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2721元（已减半收取），由被告广西景翔投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 6 审判员 唐 希 二〇二一年五月二十五日 书记员 黄灵铮