广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初16197号原告：许嘉琪，女，汉族，1987年5月2日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：宋坤龙，广东格威律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱安安，广东格威律师事务所律师。被告：苏桂花，女，汉族，1975年12月27日出生，身份证住址：广东省深圳市大鹏新区。委托诉讼代理人：皮春娇，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛奕苏，广东广和律师事务所律师。被告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所：广东省深圳市福田区福田街道福安社区民田路171号新华保险大厦2503B，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：黄淑军，系公司员工。原告许嘉琪与被告苏桂花、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许嘉琪及其委托诉讼代理人皮春娇、牛奕苏、被告苏桂花及其委托诉讼代理人宋坤龙、邱安安、被告中原地产代理（深圳）有限公司委托诉讼代理人黄淑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告搬离房屋并将房屋交付于原告[房屋位置：广东省深圳市罗湖区深沙路莲塘第一工业小区七层住宅楼XXX单元，不动产权号：粤（2021）深圳市不动产权第XXX号]；2、被告承担交付房屋前被告非法占有该房屋产生水费、电费、物业费、燃气费、停车费等（暂计至2021年4月12日止，合计为428.8元）；3、被告从2021年3月25日起按每月人民币5500元承担非法占用房屋的使用费（暂计至2021年4月12日止，为2200元）；4、被告向原告支付违约金（自2021年3月25日之日起至实际交付之日止，以转让成交价人民币4740000元为基数，按照日万分之五的标准计收，暂计至2021年4月12日，违约金为42660元）；合计：人民币45288.8元；5、被告承担本案全部诉讼费用。本案相关事实2021年1月9日，原告（买方）与被告苏桂花（卖方）、第三人（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》，合同载明买卖双方交易的房地产位于深圳市罗湖区单位（以下称“涉案房产”），建筑面积约为93平方米，房地产权证号为XXX，物业性质用途为住宅。卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为474万元，该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担。买方同意在签署本合同之日起当日内（含当日）向卖方支付定金12万元。买方应于2021年1月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款为准支付至买卖双方约定的银行监管账户或合同外第三方的监管账户中。买方应于2021年1月15日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续等。双方约定买方自愿承担合同第八条所约定的增值税……赎楼担保费和短期利息等费用。买方应当于收齐全部楼款除交楼押金三日内将该物业交予卖方，并办理相关交接手续，移交该物业钥匙等。双方协商同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金。此款在卖方实际交付该物业时进行结算，交楼押金交由居间方托管，卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费等费用结清，否则，卖方有权要求交楼押金的托管方从交楼押金中抵扣上述欠费。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五日，买方可解除合同并选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2021年1月9日，原、被告、第三人签订了《资金托管协议》，约定双方同意将定金12万元、交楼押金2万元交由第三人托管。2021年3月4日，涉案房产变更登记至原告名下，房产证载明登记价为474万元。2021年3月22日，原告向被告支付的最后一笔购房款金额为797040元。2021年3月28日，深圳市百年物业管理有限公司出具收据载明涉案房产2021年2、3月水费、垃圾处理费、污水处理费、物业管理费、专项维修资金、税费、停车费共计351.91元。被告提交深圳市百年物业管理有限公司开具的发票及深圳增值税电子普通发票，证明其缴纳了2020年12月2021年6月的水费、垃圾处理费、污水处理费、物业管理费、专项维修资金、税费、停车费等物业费用共计1783.92元，电费217.41元；庭审中，经双方确认，涉案房产未实际交付，仍由被告占有。被告已收取原告银行赎楼本金1584000元，利息4681.6元，另有3128358.4元，共计4717040元。第三人主张根据合同约定，有10000元水电押金由其托管，合同约定担保的短期利息12960元已由原告支付，因被告一直拒绝履行交楼义务，拒绝办理结清手续，所以以上共计22960元还未支付给被告。被告提交其与第三人的员工潘崇朗聊天记录主张其因第三人对“实收房款”的误导产生重大误解。裁判理由及结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》《资金托管协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当全面履行合同义务。双方已约定涉案房屋交易价款为474万元，且被告确定其已经收取了4717040元。根据双方的合同约定及当事人陈述，原告已将涉案房屋的余款1万元水电押金及12960元短期利息交于居间方第三人处，应视为原告琪已按合同约定支付了全部购房款。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助的义务。被告在涉案房产过户后，拒绝向原告交付涉案房产已构成违约，被告主张其系因为第三人对“实收房款”的误导产生重大误解，但从双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》载明的交易款项及税费负担问题，均未有约定涉案房产的赎楼款项由原告负担，被告亦未能举证证明其在签订合同时已告知原告应承担赎楼费用。被告提交的证据不足以证明涉案房产在交易时低于市场价值，故被告主张其系重大误解签订涉案买卖合同的事实本院不予采信。故原告主张被告搬离并交付涉案房产有事实和法律依据,本院予以支持。根据双方的合同约定，买方应当于收齐全部楼款除交楼押金三日内将该物业交予卖方，并办理相关交接手续，移交该物业钥匙等。2021年3月22日，原告作为买方已将涉案最后一笔购房款转账至被告，故被告应在2021年3月25日内将涉案房屋交付原告，但被告未在该时间内交付。本着维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护守约方的合法权益，原告主张被告承担违约责任有依据，本院予以支持。原告既主张被告在2021年3月25日起按每月5500元承担非法占用该房屋的使用费，又主张被告支付违约金，鉴于被告系因未交付房产造成违约，且原告未能提交涉案房产使用费的依据，原告主张的违约金已足以弥补其损失，故本院对原告主张被告支付占用房屋使用费的诉讼请求不予支持。鉴于被告自涉案房产过户后仍占有使用涉案房产，原告主张被告支付涉案房产实际交付产生的水费、电费、物业费、燃气费、停车费等（暂计至2021年4月12日止，合计为428.8元）有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告苏桂花应在本判决生效之日起十日内搬离房屋并将房屋交付于原告许嘉琪[房屋位置：广东省深圳市罗湖区深沙路莲塘第一工业小区七层住宅楼XXX，不动产权号：粤（2021）深圳市不动产权第XXX号]；二、被告苏桂花应在本判决生效之日起十日内向原告许嘉琪支付违约金（以4740000元为基数，按照日万分之五的标准，自2021年3月25日起计至实际交付之日止）；三、被告苏桂花应在本判决生效之日起十日内向原告许嘉琪支付计至2021年4月12日止的水费、电费、物业费、燃气费、停车费等428.8元；四、驳回原告许嘉琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费、保全费共计939元，均由被告负担。原告已预交的诉讼费用939元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳本案诉讼费用939元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨晓玲二〇二一年六月三十日书记员  林雯欣