上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4808号上诉人(原审被告)：上海佳佳科技服务有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈德祥，总经理。委托诉讼代理人：刘筱霖，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海格兰梦实业发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李国林，董事长。委托诉讼代理人：孙晨荻，上海邦景律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛志远，上海邦景律师事务所律师。上诉人上海佳佳科技服务有限公司(以下简称“佳佳公司”)因与被上诉人上海格兰梦实业发展有限公司(以下简称“格兰梦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初52634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人佳佳公司的委托诉讼代理人刘筱霖、被上诉人格兰梦公司的委托诉讼代理人孙晨荻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳佳公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项，发回重审或改判驳回格兰梦公司要求确认其与佳佳公司就上海市静安区虬江路XXX号甲房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》于2020年8月28日终止、佳佳公司向其返还系争房屋并按每月19，333元标准支付自2020年8月29日起至交还房屋之日止的占有使用费，以及佳佳公司支付的保证金43，330元予以抵扣的诉讼请求。事实和理由：一、格兰梦公司并非享有任意解除权，其解除权行使条件尚未成就。《房屋租赁合同》约定“合同期内，如遇该地区动迁、拆房等因素，使合同不能再继续履行，双方签订的房屋租赁合同无条件终止并不承担违约责任”，从公允性判断该约定的文意可知，该约定并非赋予格兰梦公司任意解除权。在双方均知晓系争房屋将动拆迁的情况下，双方仍协商一致签署《房屋租赁合同》，并以“动拆迁导致合同不能继续履行”作为合同终止条件，显然无论从公允、合理角度，还是双方真实意思角度来看，合同终止至少应以系争房屋签订动迁协议为前提，房屋征收决定的签发仅表明系争房屋被纳入征收范围，客观上征收决定的公布距离实际房屋动迁也存在较长期间。一审判决以征收决定公布作为认定租赁合同符合终止的条件，显然有误。二、退一步而言，即使格兰梦公司解除权行使条件成就，2020年8月26日格兰梦公司向佳佳公司发送的《通知》亦因不具备明确具体的解除意思而不具备解除效力。格兰梦公司在该《通知》中从未表达解除租赁合同之意思，而解除通知无论是以函件、通知、声明等文书形式发出，其目的是解除合同的，在文书内容中就要明确表达解除合同的意思表示，没有解除合同意思表示的，显然不产生解除效力。三、佳佳公司作为承租人在系争房屋内实际经营使用，在系争房屋拆迁利益中享有停产停业损失补偿等利益。根据系争房屋征收补偿方案相关规定，仅停产停业补偿预计即为300万元。格兰梦公司已以行为表示将侵占或剥夺佳佳公司上述利益，故至少在动迁协议签订前，佳佳公司不负有迁离义务。因《房屋租赁合同》尚未解除，一审判决佳佳公司支付房屋占有费错误。被上诉人格兰梦公司辩称：《房屋租赁合同》第七条和第十三条已就双方间关于房屋租赁合同解除的条件作了约定。2020年8月28日佳佳公司签收格兰梦公司向其发送的《通知》，该《通知》实质上具备解除合同的意思表示，故格兰梦公司行使解除权具有法律效力。法律并未规定解除通知中必须有“解除”二字，仅要求解除通知足以表达解除之意思就可以了，该《通知》的内容足以不存歧义的理解为格兰梦公司有解除房屋租赁合同的意思表示。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。格兰梦公司向一审法院起诉，请求判令：1．格兰梦公司、佳佳公司之间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年8月28日终止；2．佳佳公司腾空并将系争房屋交还格兰梦公司；3．佳佳公司向格兰梦公司支付自2020年5月1日起至2020年8月28日止的欠付租金22，896元；4．佳佳公司按每月19，333元的标准向格兰梦公司支付自2020年8月29日起至交还房屋之日止的占有使用费；5．佳佳公司向格兰梦公司支付违约金77，499元(佳佳公司支付的保证金43，330元在违约金中予以抵扣)；6．佳佳公司将注册在系争房屋的工商登记迁移或注销。一审法院认定事实：系争房屋权利人系上海北方企业(集团)有限公司(以下简称“北方企业公司”)。北方企业公司将系争房屋出租给格兰梦公司。2018年4月26日，格兰梦公司与佳佳公司签订《房屋租赁合同》，约定：格兰梦公司将系争房屋一幢出租给佳佳公司经营使用；租赁期限自2018年5月1日起至2021年4月30日；第一年租金为30万元，第二年、第三年租金每年31万元，租金按月支付，先付后用，若佳佳公司拖欠一个月的租金，格兰梦公司有权收回房屋，佳佳公司应搬离并承担违约责任；佳佳公司支付租赁保证金43，330元；任何一方违约须承担三个月租金赔偿并承担另一方由此造成的一切经济损失，并终止本合同执行；合同期内，如遇该地区动迁、拆房等因素，使合同不能再继续履行，双方签订的房屋租赁合同无条件终止并不承担违约责任；合同终止(违约)，佳佳公司必须在七日内将房屋中可移动设备物品撤离，超过时限，作无主物由格兰梦公司自行处理；备注：该房屋即将动迁，佳佳公司收到格兰梦公司通知后三十天内应无条件搬离，格兰梦公司不赔偿任何损失，不另行安置。合同签订后，佳佳公司支付租赁保证金43，330元，并支付至2020年4月30日止的租金。2020年3月，上海市静安区人民政府出具沪静府房征(2020)2号征收决定，将系争房屋纳入征收范围。2020年8月26日，格兰梦公司向佳佳公司发送《通知》，载明：系争房屋已进入动迁阶段，为配合做好政府土地征收工作，请贵公司做好撤离工作，在2020年9月30日前将系争房屋腾空后交给我司。到时如未腾空房屋，依据房屋租赁合同作违约处理，并赔偿除合同规定的违约金外由此造成的其他一切损失。佳佳公司于2020年8月28日收到该通知。一审法院另查明，2020年5月25日，格兰梦公司与佳佳公司签订《补充协议》，约定因疫情，佳佳公司将楼梯间走道约45平方米房屋归还，格兰梦公司同意每月减少4，000元。2020年6月16日，双方又签订《补充协议》，约定佳佳公司将底层20平方米房屋归还，格兰梦公司同意自2020年6月起每月减少租金2，500元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，格兰梦公司与佳佳公司签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，双方均应恪守。合同约定如遇系争房屋动迁，则合同终止，系双方约定解除合同的条件。现系争房屋已被纳入征收范围，合同约定的解除条件已经成就，格兰梦公司有权提出解除合同。格兰梦公司向佳佳公司发送《通知》要求其搬离，意为解除双方的租赁合同，佳佳公司于2020年8月28日收到该通知，故合同于该日解除。合同解除后，佳佳公司应将系争房屋腾空并返还格兰梦公司。关于欠付的租金，格兰梦公司同意自2020年3月起每月租金减少4，000元，即月租金为21，833元，2020年6月起每月租金减少2，500元，即月租金为19，333元，佳佳公司应支付2020年5月1日起至2020年8月28日的租金应为77，961元，实际支付55，065元，格兰梦公司主张佳佳公司应支付欠付租金22，896元，并按19，333元每月的标准支付自2020年8月29日起至实际交付之日止的占有使用费，与法有据，应予支持。关于违约责任，合同因系争房屋被征收而解除，合同约定双方互不负违约责任。合同约定佳佳应在收到通知后三十日天内无条件搬离，佳佳公司并未在合同约定的期限内搬离，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案中双方对此并未约定，故格兰梦公司要求佳佳公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于保证金，合同解除后，格兰梦公司应将收取的43，330元返还佳佳公司，从案结事了的角度出发，保证金应在佳佳公司的欠付款项中予以冲抵。至于工商登记的迁移、注销问题，非法院民事案件处理范围，故格兰梦公司要求佳佳公司工商登记迁移或注销的诉讼请求，一审法院不予处理。一审法院判决：一、上海格兰梦实业发展有限公司与上海佳佳科技服务有限公司就上海市静安区虬江路XXX号甲房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年8月28日解除；二、上海佳佳科技服务有限公司应于判决生效之日起十日内腾空迁出上址房屋并将房屋交还上海格兰梦实业发展有限公司；三、上海佳佳科技服务有限公司应于判决生效之日起十日内向上海格兰梦实业发展有限公司支付租金22，896元；四、上海佳佳科技服务有限公司应于判决生效之日起十日内按每月19，333元的标准向上海格兰梦实业发展有限公司支付自2020年8月29日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；五、上海佳佳科技服务有限公司已支付上海格兰梦实业发展有限公司的保证金43，330元，在上海佳佳科技服务有限公司应支付的上述款项中折抵；六、上海格兰梦实业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，佳佳公司与格兰梦公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》，合同中约定如遇系争房屋动迁，则合同终止。该约定系双方当事人真实意思表示，且于法无悖，双方均应恪守履行。根据一审查明的事实，系争房屋确已被纳入征收范围，格兰梦公司有权按照合同约定行使解除权。格兰梦公司向佳佳公司寄送《通知》要求其搬离意为解除合同，一审法院据此认定《房屋租赁合同》于佳佳公司收到该通知之日即2020年8月28日解除，并无不妥，本院予以维持。合同解除后，佳佳公司仍占有系争房屋，格兰梦公司有权依据租赁合同法律关系向佳佳公司主张租金及房屋占有使用费。佳佳公司上诉认为其不应向格兰梦公司支付房屋占有使用费的上诉理由不充分，本院不予采纳。关于保证金，格兰梦公司已收取的保证金应在合同解除后予以返还，鉴于佳佳公司尚欠格兰梦公司租金等费用未付清，一审法院从案结事了角度考虑，将保证金用于抵付佳佳公司应付的款项，亦无不妥。综上所述，佳佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，371元，由上诉人上海佳佳科技服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  俞 璐二〇二一年六月三日法官助理  夏 兰书 记 员  姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……