安徽省滁州市南谯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1103民初1357号 原告:滁州欧博特电子制造有限公司,住所地滁州市南谯中路2299号,统一社会信用代码91341100684963667G。 法定代表人:朱志红，公司总经理。 委托诉讼代理人：华琍，公司员工。 委托诉讼代理人：华慧，公司员工。 被告:滁州红灯笼装饰工程有限公司,住所地安徽省滁州市中都大道818号(恒大名都)4幢商铺单元103室,统一社会信用代码91341100MA2U1BLA9X。 法定代表人:郭宏香。 原告滁州欧博特电子制造有限公司与被告滁州红灯笼装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月7日、2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人华琍、华慧到庭参加诉讼，被告滁州红灯笼装饰工程有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告滁州欧博特电子制造有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付原告房租310950元;2、请求依法判决被告支付原告物业费28260元;3、请求依法判决被告支付原告电费2127元,水费因租的房门已上锁,无法进入抄水表,暂时不知具体金额,6000元押金作为水费扣除;4、请求依法判决被告支付原告终止协议违约金20000元；5、请求依法解除原被告于2019年8月13日签订的租房协议;6、请求被告承担延期支付费用利息（以延期支付的费用为本金，按照5%日利率计算）及本案全部费用。后原告滁州欧博特电子制造有限公司当庭变更诉讼请求如下：1、请求依法判决被告支付原告房租151295元;2、请求依法判决被告支付原告物业费14130元;3、请求依法判决被告支付原告电费2127元,水费因租的房门已上锁,无法进入抄水表,暂时不知具体金额,6000元押金作为水费扣除;4、请求依法判决被告支付原告终止协议违约金20000元；5、请求依法解除原被告于2019年8月13日签订的租房协议;6、请求被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2019年8月13日滁州红灯笼装饰工程有限公司法人郭宏香委托朱少才与滁州欧博特电子制造有限公司签订了一份房屋租赁合同,用于办公使用,租期2019年11月1日至2024年12月30日共60个月(合同约定2019年8月13日至2020年10月31日为装修期),一层220m,租金40元/m/月,月租金8800元;二楼565m,15元/m/月,月租金8475元。物业费1.5元/m/月,水费0.3元/m/月,电费1.3元/度,六个月一付。2019年8月31日前付清半年租金103650元,一年物业费14130元及6000元保证金,2020年5月1日前付清下半年租金103650元。如今(2020年10月31日前)第二年半年房租103650元,物业14130元、及2020年6月电费2127元又该缴纳了,一年半费用合计341337元。但被告截至今日只付了173785元,尚欠173552元(含6000元保证金)。另:2020年1-6月水费因租房门已上锁无法查看。以上费用我方多次催交至今。 被告滁州红灯笼装饰工程有限公司未予答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年8月13日，原告滁州欧博特电子制造有限公司作为出租人（甲方）对外签订《租房协议》一份，约定将甲方位于滁州市××路××号××层房屋（一层220平方米，二层565平方米）出租给承租人（乙方）作为办公使用，协议尾部承租方（乙方）为：“郭宏香（朱少才代）”。协议约定租赁期限自2019年11月1日至2024年12月30日共60个月。月租金一层每月8800元，二层每月8475元，按年度结算，房租从2022年11月1日开始每年递增4%。乙方应于签约时交付6000元作为房租与水电押金。乙方每年缴纳物业费14130元。水费每月按每平方米0.3元收取。电费每度1.3元，按月收取。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金2万元。若乙方违约，甲方有权收回房屋另行出租，没收押金。该户租金103650元／六个月，房租与水电费保证金6000元。协议尾部手工注明：1、该户租金为六个月一次性支付；2、押金陆千元于2019年8月12日付给甲方，六个月租金于2019年8月底前一次性支付给甲方。2019年9月24日，原告出具收据一张，载明收到款项37405元，缴款单位为“滁州红灯笼装饰工程有限公司”，收款方式“转账”，收款事由“押金6000元、物业费14130元、房租17275（一个月）”。2020年7月1日，原告出具收据一张，载明交款单位“红灯笼装饰”，金额为2127元，收款事由为6月份电费、电梯费；原告陈述该收据已交付被告，但被告实际未付款。原告主张自2019年11月1日-2021年4月30日被告应交纳的房租总数为310950元，已付159655元，尚欠151295元；应交纳的物业费总数为28260元，已付14130元，尚欠14130元。原告主张被告从签订协议开始装修至今从未交过水费，应按合同约定的每月每平方0.3元交纳水费，自2019年8月至2021年4月计算为785＊0.3＊21个月＝4945.5元。原告认可被告已合计缴纳173785元，具体为：朱少才于2019年8月14日转账支付租房押金6000元，于2019年9月19日转账支付房屋15000元，于2019年9月20日转账支付房租16405元；郭宏香于2019年10月20日转账支付20000元，于2019年12月19日转账支付30000元，于2020年1月3日转账支付房租36380元；被告另于2020年5月22日现金支付5万元。 另查明，滁州红灯笼装饰工程有限公司注册成立于2019年8月19日，法定代表人为郭宏香（执行董事兼总经理），朱少才为股东（监事）。原告提交了案外人刘洋微信转发的《个人委托书》一份，内容为郭宏香委托朱少才全权代理案涉房屋的租赁事宜。刘洋于微信及电话中陈述：其当时在被告公司设计部上班；郭宏香的委托书系郭宏香发给其，其又转发给原告公司人员华慧。原告于庭审中明确主张，租房协议的合同相对人为滁州红灯笼装饰工程有限公司。原告陈述协议签订后，该公司在案涉房屋实际开展经营。后因该公司拖欠房租等款项，原告于2020年7月1日起催促付款，并于2020年7月10日、7月22日、11月23日等多次微信告知朱少才要解除合同、重新租赁并准备起诉。 以上事实有当事人提交的证据和当庭陈述在卷佐证，予以认定。 本院认为，被告公司的股东朱少才代被告公司的法定代表人郭宏香在租房协议上签字，有被告公司工作人员刘洋证明朱少才系受郭宏香委托办理租房相关事项；且协议签订后，被告滁州红灯笼装饰工程有限公司在案涉房屋实际承租经营，郭宏香亦通过个人账户支付了部分房租，故原告主张合同相对人为滁州红灯笼装饰工程有限公司，本院予以采信。原告滁州欧博特电子制造有限公司与被告滁州红灯笼装饰工程有限公司签订的《租房协议》系双方当事人自愿签订，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，房屋租金每6个月支付一次，故2019年11月1日-2021年4月30日期间被告应支付的房屋租金合计为103650元*3=310950元。因原告陈述已将部分案涉房屋于2021年春节后对外出租，故本院酌定被告应支付房屋租金至2021年1月31日，即103650*2+103650/2=259125元。根据原告提交的证据，被告合计已支付款项为173785元；扣除押金6000元、物业费14130元后，实际已支付的房屋租金为153655元。原告庭审中自认被告已支付房屋租金159655元，系对其权利的不利处分，不违反法律规定，故被告尚欠租金为259125元-159655元=99470元，应予支付。被告拖欠原告房屋租金，经原告多次催要仍长期不付，属于违约行为，原告按照合同约定有权收回房屋另行出租；故原告诉请解除租赁协议，本院予以支持。被告租赁期间，约定物业费按年支付，2019年11月1日-2021年4月30日期间应支付两年的物业费合计28260元；因原告诉请解除合同本院予以支持，且原告陈述已将部分案涉房屋于2021年春节后对外出租，故本院酌定被告应支付物业费至2021年1月31日，即应支付物业费14130+14130/4=17662.5元，扣除已支付的14130元，尚欠3532.5元，应予支付。原告诉请被告支付拖欠的电费2127元，有原告提交的收据及聊天记录为证，本院予以支持。原告诉请6000元押金作为水费扣除，因该6000元押金的性质按合同约定为房租与水电费的保证金，现被告违约且拖欠房租、原告诉请解除合同本院予以支持，故该6000元押金应于合同解除后依约冲抵被告所欠的房租及水电费。原告主张的水费，本院酌定按上述方法计算至2021年1月，即为785*0.3*18个月=4239元。押金6000元扣除应缴水费4239元后，尚余1761元，本院酌定用于冲抵被告所欠房租，即99470-1761=97709元。原告诉请被告支付终止协议违约金20000元，因本案中确属被告违约，且协议中有明确约定，故本院予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭答辩及举证、质证，应自行承担相应的不利后果。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十八条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告滁州欧博特电子制造有限公司与被告滁州红灯笼装饰工程有限公司于2019年8月13日签订的《租房协议》； 二、被告滁州红灯笼装饰工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告滁州欧博特电子制造有限公司房屋租金97709元、物业费3532.5元、电费2127元及违约金20000元； 三、驳回原告滁州欧博特电子制造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6890元，减半收取计3445元，由原告滁州欧博特电子制造有限公司负担1945元，被告滁州红灯笼装饰工程有限公司负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 顾 陶 二〇二一年六月四日 书记员 许庆青 附本案适用的法律法规和司法解释有关条文 《〈中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百六十八条当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。