北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10146号上诉人（原审被告）：杜桂清，男，1956年11月17日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：彭玉飞，北京天初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：明书琴，女，1966年10月3日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：王贺，北京市兆亿律师事务所律师。原审被告：杜伟，男，1983年7月25日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：彭玉飞，北京天初律师事务所律师。上诉人杜桂清因与被上诉人明书琴、原审被告杜伟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2021）京0116民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人杜桂清，上诉人杜桂清及原审被告杜伟的共同委托诉讼代理人彭玉飞，被上诉人明书琴及其委托诉讼代理人王贺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杜桂清上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由明书琴承担。事实及理由：一、杜桂清与明书琴已经通过将《北京市存量房屋买卖合同》中户口相关条款删除的方式明确约定将杜伟户籍保留在该房屋，一审法院认定杜桂清有迁出户籍的义务违反了民法意思自治原则。在杜桂清将房屋出卖给明书琴时，双方已经对该房屋户籍进行约定，即明书琴对杜伟户籍在该房屋的事实知晓并表示认可，因此，双方在《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（三）款关于户口迁出的格式条款的横线上划了×，代表该格式条款已经被删去，明书琴用这种方式明确杜伟的户籍无需迁出。一审法院不顾双方约定，未考量民法的意思自治原则，属于事实及法律认定错误。二、明书琴与案外人交易的房屋价款远高于其与杜桂清交易的价款，一审法院将明书琴与案外人约定的违约责任直接转嫁给杜桂清，不符合违约责任应与其合同款项相匹配的基本逻辑。2008年杜桂清将涉案房屋出卖给明书琴时，房屋价款仅为23.6万元，而2017年明书琴将该房屋出卖给案外人时，房屋价款已达217万元，该房屋价值已经增长了近10倍，而房屋买卖过程中的违约责任一般与房屋价款直接相关，因此即便明书琴与杜桂清在买卖合同中约定户籍迁出事宜，其违约金也应当以房屋交易价值23.6万元为基础进行约定，而非按照217万元为基础进行约定，一审法院对违约责任不加区分归责于杜桂清无任何法律依据，不符合违约责任应与合同价款相匹配的基本逻辑，系对自由裁量权的滥用。三、杜桂清得知需要配合迁出户籍时明书琴已经处于违约状态，即便一审法院认定杜桂清存在过错，杜桂清也不应就扩大的损失承担责任，一审法院错误地将全部过错责任归咎于杜桂清。明书琴第一次向杜桂清主张户口迁走时为2017年8月8日，此时明书琴已经处于违约状态，此后至明书琴被判决赔偿给案外人赔偿金的法律文书生效前，始终没有再向杜桂清提出户口迁出的要求。在中间的2年多时间内，杜桂清有理由相信明书琴已经圆满解决了同现房屋所有权人之间的户籍纠纷，亦或是明书琴愿意继续遵守其与杜桂清之间不迁走户籍的合同约定。如果杜桂清知晓中间会产生较大数额违约金，一定会谋求方法将杜伟户籍迁出。因此，明书琴的不作为应向涉案房屋所有权人承担绝对赔偿责任，即使认为杜桂清有过错，杜桂清最多应承担在（2020）京0116民初4666号判决书生效前向杜桂清再次要求迁出户口之后的部分赔偿责任。一审法院将过错不加区分地归咎于杜桂清，违反应当按照各方过错程度进行责任划分的公正公平原则。明书琴答辩称：购买房屋时明书琴无法知晓有户口的存在，所以当时签合同时认为没有必要承诺户口的约定，如果明书琴知道涉案房屋有户口还签订合同的话不符合常理，在明书琴要求其迁出户口的情况下，杜桂清不履行，造成的损失应当由杜桂清承担。杜伟述称：同意杜桂清的意见。明书琴向一审法院起诉请求：1.请求判令杜桂清、杜伟支付明书琴经济损失47000元；2.诉讼费由杜桂清、杜伟承担。一审法院认定事实：2008年2月1日，明书琴与杜桂清签订一份《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定杜桂清将位于北京市怀柔区富乐北里×号楼×单元×室房屋出售给明书琴，房屋建筑面积为61.05平方米，成交价格为236000元，该合同中，双方对于户籍迁出问题未进行相关约定。2017年2月，明书琴将该房屋出售给案外人师全乐、张丽莉，因该房屋中存在杜伟户籍，后师全乐、张丽莉将明书琴起诉至一审法院，要求明书琴承担因该房屋中的相关户籍未迁出的违约责任。2020年11月16日，一审法院作出（2020）京0116民初4666号民事判决书，判决明书琴给付师全乐、张丽莉违约金45000元，并承担诉讼费2000元。现明书琴已将上述款项给付师全乐、张丽莉。杜桂清、杜伟表示在明书琴购买涉案房屋时，杜桂清、杜伟及杜伟母亲之户籍均在该房屋，该事实明书琴系明知。由于户籍问题，房屋的价格从40万降到了33.6万元。明书琴表示杜桂清、杜伟的户籍是否在涉案房屋并不知情。杜桂清与杜伟母亲之户籍已于2015年迁出，杜伟户籍仍登记于该房屋。2017年8月，明书琴曾与杜桂清之配偶等多次协商处理该房屋中的杜伟户籍迁出问题，双方协商未果。在（2020）京0116民初4666号民事判决生效前，明书琴曾再次与杜桂清、杜伟沟通，要求其迁走相关户籍，以减少损失，杜桂清、杜伟予以拒绝。因双方争议较大，本案调解无果。一审法院认为，明书琴与杜桂清签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。虽双方在合同中并未约定户籍的迁出问题，根据交易习惯及法律规定，明书琴购买了房屋后，取得了涉案房屋的绝对物权，在明书琴要求杜桂清、杜伟将相关户籍迁出后，杜桂清、杜伟即负有迁出户籍的相关义务。虽明书琴与案外人之间合同中户籍迁出问题的约定与杜桂清、杜伟无关，但在明书琴提前与杜桂清、杜伟及相关家庭成员协商沟通户籍迁出问题后，杜伟之户籍仍未迁出，致使对明书琴造成经济损失，杜桂清、杜伟存在过错，杜桂清应承担相应的民事责任，明书琴主张的47000元中的2000元诉讼费用一审法院不予支持。因杜伟并非合同当事人，明书琴以房屋买卖合同纠纷要求杜伟承担赔偿责任没有法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、杜桂清于判决生效后七日内赔偿明书琴经济损失45000元；二、驳回明书琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：明书琴与杜桂清签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。虽双方在合同中并未约定户籍的迁出问题，但根据交易习惯及法律规定，明书琴购买了房屋后，取得了涉案房屋的绝对物权，在明书琴要求杜桂清将相关户籍迁出后，杜桂清作为向明书琴出卖房屋一方即负有保证涉案房屋上不存在其他户籍的相关义务。在明书琴与杜桂清、杜伟及相关家庭成员协商沟通户籍迁出问题后，杜伟之户籍仍未迁出，致使明书琴被生效判决确定向案外人给付45000违约金，杜桂清存在过错，故杜桂清应就因其未能迁出涉案房屋户口对明书琴造成的经济损失承担相应赔偿责任，故一审法院在此情形下判决杜桂清赔偿明书琴经济损失45000元并无不当。杜桂清在二审中主张明书琴在购买房屋时同意其不迁出涉案房屋上的户口，但就此未能提供充分证据予以证明，在明书琴对此不予认可的情形下，本院难以采信。杜桂清的其他上诉意见缺乏事实及法律依据，本院亦不予采信。综上所述，杜桂清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由杜桂清负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  石 煜二〇二一年六月二十九日法官助理  常 欣书 记 员  王秋岩