广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初3954号原告：曾令巧，女，1994年5月9日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：广州市万美房地产有限公司，住所地广州市增城区永宁街永联路18号。法定代表人：李金虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。原告曾令巧诉被告广州市万美房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾令巧，被告广州市万美房地产有限公司的委托诉讼代理人李彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾令巧向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2020年10月7日签订的《广州万科辰光花园认购书》于2020年12月2日解除；2.被告退还原告定金20000元；3.被告双倍返还原告定金20000元；4.被告返还原告已支付的购房款9.9元；5.被告向原告支付上述款项合计40009.9元的利息（按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算利息，自2020年12月12日其计算至被告履行完毕之日止）；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2020年10月7日初次至被告售楼部看房，因销售中心立牌宣传“3站到天河”“十分钟到地铁站”“接驳车直通中新”等，符合原告购买需求，遂当日与被告签订认购书，支付定金20000元及9.9元购房款（购买9.9元抵购房款20000元的优惠）。后原告与被告的销售人员通过微信沟通签约事宜并约定签约时间，2020年11月7日，双方欲签订正式合同，但被告提供的合同版本中明确写明，该商品房项目不开行楼巴；附件中也写明，买受人清楚知悉本项目未设置楼巴并对此予以确认。该约定明显与其销售广告不符，与原告的购买需求相违背。故原告不同意签约，要求被告修改合同。但被告不同意修改合同且单方没收原告定金。双方协商不成，原告报警处理，并联系司法所工作人员到场调解，被告工作人员称需与领导及律师沟通后才能回复原告。2020年11月9日，原告一直等待被告的协商结果，但被告并未与原告联系。2020年12月12日，被告在未与原告协商的情况向原告邮寄了知会函，称原告放弃购买涉案房屋，被告将另行出售，并没收原告定金等内容。收到函件当日，原告发现被告已重新将涉案房屋出售。原告认为，被告未按销售承诺协商、要求原件签署霸王条款，未解约的情况下另将房屋出售，其行为构成违约。故原告诉至法院，请求判如所请。被告广州市万美房地产有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，被告解除认购书并没收定金符合约定。2020年10月7日，原告与被告签订认购书，约定原告应于2020年10月14日前付清首期款，并签订正式的《商品房买卖合同》，办理按揭手续等。但经被告多次催促，原告并未依约付清首期款和签订购房合同及递交按揭资料等，被告有权解除认购书、没收定金、将涉案房屋另行出售。综上，被告解除认购书及没收定金有理有据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年10月7日，原告和被告签订《广州万科辰光花园认购书》。该认购书载明以下内容：认购物业为增城区永宁街新新四路5号5栋1804房；认购方同意选择商业按揭的方式付款，签署本认购书支付20000元定金；首期楼款须于2020年10月14日前付清，并于该日到被告指定地点签订《商品房买卖合同》及办理按揭手续；若原告超过三天未与被告签订《商品房买卖合同》，视为弃权，被告有权解除该认购书并将该物业另行出售；若被告无理由单方解除本认购书，应以书面形式通知原告，同时向原告双倍返还定金作为违约金，并退还已付房款本金等内容。同日，原告向被告转账支付20000元定金。同时，原告向深圳市万唯房地产咨询有限公司支付9.9元，用于购买“万科未来业主卡”享受9.9元南方区域5省最高2万元的购房优惠。签署《广州万科辰光花园认购书》之后，原告与“A-广州增城万科城-李平娇”“万科城-蔡剑东”在微信上沟通后续事宜，其中蔡剑东帮原告预约2020年11月7日到现场签订正式合同等。签约时，原告提供的正式合同文本中明确“该商品房项目不开行楼巴”“买受人清楚知悉本项目未设置楼巴，并对此予以认同”等。2020年12月9日，被告向原告发出《知会函》，载明原告未按期与被告签订正式合同，故被告解除认购书、将房屋另行出售、并没收定金等。2020年12月20日，被告与案外人签署认购书，将涉案房屋另行出售。2021年3月24日，广东省广州市广州公证处出具《公证书》，载明被告向该公证处申请证据保全，公证处工作人员于2020年12月22日至广州增城万科城销售中心，证实该销售大厅张贴了《商品房买卖合同》文本等文件。上述事实原告提交的《广州万科辰光花园认购书》、微信记录、知会函、《商品房买卖合同》文本，被告提交的《公证书》、其与案外人就涉案房屋签订的《认购书》予以证明，本院予以确认。此外，原告另提交：1、涉案项目的现场照片，其中的立牌显示“广州增城万科城”“万科城接驳车，直达21号线中新地铁站、萝岗苏元地铁站”等字样；以及“广州万科客户服务”的公众号中的宣传文案“增城万科城，出门双高速，一路通天河”，其中载明“接驳车直通中新/苏元地铁站，天河宏发广场”等。被告对上述广告宣传的真实性认可，但其认为广告仅为要约邀请，双方的权利义务以购房合同约定为准。2、2020年11月7日原告、被告的工作人员及司法所工作人员对涉案纠纷的调解录音，其中被告的工作人员称涉案楼盘是有楼巴的，但因为2020年11月1日才出具了新版的合同文本，没有针对各个项目进行调整，但涉案项目是有楼巴，被告的工作人员需要5天的时间来回复原告是否能在合同中加楼巴问题等。被告对此认为该录音无法证实谈话人的身份，故不予认可。被告另提交以下证据：《建设工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明涉案房屋质量合格。庭询中，被告对有关案件事实做如下陈述：关于李平娇、蔡剑东身份问题，被告陈述，李平娇、蔡剑东不是其公司员工，是被告合作方派到现场的工作人员；关于未来业主卡问题，被告主张，该款项并非支付给被告的，不应由被告返还；关于楼巴问题，被告主张，合同文本是载明没有楼巴，实际上是被告已经联系了第三方提供楼巴，涉案项目有往返天河宏发大厦、往返中新地铁站的楼巴。本院认为，原告与被告签订的《广州万科辰光花园认购书》是双方当事人的真实意思表示，没有违法法律、行政法规中的强制性和效力性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告与被告签订《广州万科辰光花园认购书》后，双方形成商品房预约合同关系，原告支付给被告的20000元系立约定金，现双方未在《广州万科辰光花园认购书》中约定的时间签订正式合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，双方的争议焦点为未签订商品房买卖合同的过错方。根据原告在举证和陈述可知，其在与蔡剑东的沟通过程中约定了签约时间，其未签合同的原因是楼巴问题。对此，本院评析如下：一、根据被告的陈述，蔡剑东是被告的合作方的工作人员。作为购房人，原告有理由相信蔡剑东就是代表被告进行销售工作，并与之进行后续履行合同的沟通。故原告有理由信赖蔡剑东而于双方约定的2020年11月7日到场签订商品房买卖合同。二、关于楼巴问题。虽然商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但被告将楼巴的情况写入宣传广告，且在涉案房屋交易过程中以及庭审中均明确该项目是有开设楼巴的，但却在合同文本中明确不设楼巴；而原告基于对该广告、宣传的信赖购买涉案房屋，即使有工作人员的口头承诺，但合同文本中明确无楼巴的情况下，原告因此未按约签订商品房买卖合同，不能归责于原告。三、如上所述，被告基于原告违约而发函行使合同解除权不当，但因双方争议产生后至被告发函给原告后，双方之间的认购书实际上已无继续履行的可能，故本院确认双方之间的《广州万科辰光花园认购书》当时已经解除，但不宜认定任何一方违约。因此，原告要求被告返还定金20000元，本院予以支持。同理，关于定金利息问题，本院酌定利息自本案立案之日起（即2021年3月29日），按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利息计至被告付清款项之日止。至于原告要求返还9.9元购房款问题，因该款项的支付虽享受涉案楼盘的购房优惠，但款项并非支付给被告，故原告要求被告返还，本院不予支持。原告可另循途径解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告曾令巧与被告广州市万美房地产有限公司于2020年10月7日签订的《广州万科辰光花园认购书》解除；被告广州市万美房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾令巧退还定金20000元；被告广州市万美房地产有限公司于本判决生发生法律效力之日起十日内向原告曾令巧支付利息（以20000元为基数，自2021年3月29日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款项之日止）；四、驳回原告曾令巧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费401元，由原告曾令巧负担201元，被告广州市万美房地产有限公司负担200元。被告广州市万美房地产有限公司于于本判决生发生法律效力之日起十日内向本院缴纳上述受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二一年六月一日书记员  李慧芳