河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终2781号上诉人（原审被告）：郭畅，男，汉族，1984年6月19日出生，住洛阳市孟津县。被上诉人（原审原告）：张英，女，汉族，1974年4月28日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：韩灵军，河南焦点律师事务所律师。上诉人郭畅因与被上诉人张英房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2021）豫0304民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人郭畅、被上诉人张英的委托诉讼代理人韩灵军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭畅上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉求。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2020年10月1日我与被上诉人签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，我缴纳4000元保证金，还交纳了10月和11月份2个月的租金和物业费，共计11400元。11月因三川大道与中州路交叉口修高架，围挡施工道路中断，暂停营业，致使租金未能按时交纳，我与被上诉人商量，缓一段时间，租金分文不少全部补齐，被上诉人不同意，于1月3日强行停水停电，造成店里大多数冷冻食品坏掉，对方于1月7日中午强行砸开房屋的门锁，并摘除我的门头招牌及发光字，造成经济损失，所以我才停止给她交纳后续房租。对方要求解除合同，我不同意，但一审法院错误使用法律，竟支持了被上诉人的诉讼请求，请二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉求，判决双方继续履行合同。张英辩称：第一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，因此应当予以维持。第二、上诉人存在严重违约的事实，未按期支付租金，我方通过微信、电话等方式催要租金，对方故意不予理睬，也拒缴租金，违反了双方租赁合同第四条，双方约定的解除条件成就，一审法院判决解除双方之间的租赁合同合理合法。第三、我方通过微信的方式自2020年12月27至2021年1月7日不断的联系上诉人，上诉人均处于失联状态，2021年1月2日去案涉房屋，发现未锁门，联系不到上诉人，为了房屋的安全才申请物业对其停水停电。另，上诉人主张的损失问题跟本案不是同一法律关系。张英一审诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2020年10月1日签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告限期腾空搬离出租房屋，并将租赁物返还给原告；3、依法判令被告支付原告租金自2020年12月1日至实际腾房之日（暂计至起诉之日为8000元）；4、依法判令被告向原告支付违约金2000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定的事实：1、2020年10月1日，原告张英（甲方）与被告郭畅（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同就双方的权利义务进行了约定，约定如下：“……甲方将其位于河南省洛阳市中州东路69号洛阳恒大绿洲楼盘60号109房地产出租给乙方使用，用途为餐饮。房屋租赁期壹年，自2020年10月1日至2021年9月30日止，租金、物业管理费、水电费、取暖费、空调使用费等自该房屋交付乙方之日开始计算。乙方应于2020年11月15日前，向甲方支付租赁保证金4000元。关于租金支付方式，鉴于商铺门前正在进行高架桥的修建，自2020年10月1日至2021年4月30日，甲方给予乙方阶段性租金减免：（1）同意乙方于2020年11月15日前向甲方支付首期租金2900元及12月物业费500元；同意乙方于2020年11月25日前向甲方支付11月租金4000元……2021年1月1日至2021年4月30日，每月租金4000元。2021年5月1日至合同结束日，月租金为9400元……如乙方违约，未如期缴纳房租，甲方有权提前终止合同，收回房屋使用权。所欠房租先用押金冲抵，不足部分由乙方补偿……”。2、原告认可被告缴纳了租金保证金4000元，缴纳了2020年10月份及11月份的房租。原告主张自2020年12月1日起被告未再支付房租。对双方有争议的事实本院认定如下：被告辩称租金已支付至2020年12月，但是未提供相关付款凭证，故对被告的辩解本院不予采信。一审法院认为：依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用的原则履行各自的义务。本案中，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定各自履行义务。被告逾期支付租金，其行为已构成违约，根据双方的约定，现原告要求解除《房屋租赁合同》，返还租赁的房屋，并要求被告支付截止起诉之日欠付的租金8000元，证据充分，本院予以支持，根据合同约定，与被告缴纳的租赁保证金相抵扣，被告应支付欠付租金4000元。2021年2月1日之后的租金，被告按照合同约定的标准支付至实际腾房之日止。关于原告要求被告支付违约金2000元，合同中未明确约定，证据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条、第七百二十一条、第七百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、解除原告张英与被告郭畅于2020年10月1日签订的《房屋租赁合同》，被告郭畅于判决生效之日起十五日内返还房屋给原告张英；二、被告郭畅于判决生效之日起十五日内向原告张英支付欠付的房屋租金4000元及实际腾房之日止的租金（按照租赁合同约定的标准自2021年2月1日起计算至实际腾房之日止）；三、驳回原告张英的其他诉讼请求。本案受理费减半收取125元由被告郭畅承担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为：经过一、二审审理已查明，2020年10月1日，张英与郭畅签订《房屋租赁合同》一份，约定将案涉房屋出租给郭畅作为餐饮营业使用，同时约定了租赁期限、租金标准及缴纳方法、物业管理费等内容，因在合同履行过程中，郭畅存在拖欠房租情况，双方发生争议。关于郭畅上诉事项，经审查，1、房租缴纳情况，郭畅上诉称已缴纳2020年10月与11月2个月的租金和物业费、4000元保证金，共计11400元，与张英一审诉求称“自2020年12月起拖欠房租”意见一致；2、关于郭畅上诉称张英强行停水停电造成损失问题，本院二审中，张英已认可于2021年1月2日申请物业停水停电，双方在本院二审中提交的证据亦证实张英对案涉房屋装修存在拆除行为并要求中止合同，因此造成的食品及装修等财产损失问题，因郭畅在一审中未提起反诉，本案不予处理，可另行主张；3、关于合同解除问题，经审查双方签订的《房屋租赁合同》，第四条约定：“如乙方违约，未如期缴纳房租，甲方有权提前终止合同，收回房屋使用权。所欠房租先用押金冲抵，不足部分由乙方补偿”，郭畅在一审审理中，仅要求对方赔偿损失，未提出不同意解除合同的主张，一审法院判令解除合同，符合双方合同约定；郭畅不同意解除合同的意见，与合同约定不一致，本院不予支持；4、关于房租的支付问题，根据双方举证情况，张英一方于2021年1月6日微信告知郭畅“今天开始商铺的使用权我收回，另外把水电我已经停了，双方的合同到此为止”，“里面的东西，你要尽快拉走，不要的话，我到时候就想办法给你清了”，以上证据充分说明张英发出了解除合同的意思表示，同时张英拆除门头装修的行为，也是导致郭畅在2021年1月6日之后未能正常经营的原因之一，故本院酌定2021年1月6日之后的房屋占用费由郭畅支付50%为宜。郭畅原预交的租赁保证金4000元可抵作2020年12月的房租。综上所述，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，一审判决认定事实基本清楚，但是对张英的部分行为未予查明，本院予以补充。郭畅的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2021）豫0304民初237号民事判决第一项及诉讼费负担部分；撤销河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2021）豫0304民初237号民事判决第二项、第三项；郭畅于本判决生效之日起十五日内，按合同约定标准，向张英支付欠付的房屋租金（自2021年1月1日—2021年1月6日）；郭畅于本判决生效之日起十五日内，按合同约定标准的50%，向张英支付房屋占用费（自2021年1月7日计算至实际腾房之日止）；如果郭畅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回郭畅的其他上诉请求。二审案件受理费50元，由郭畅负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二一年六月二十二日书记员  常冰莹