黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2450号上诉人（原审被告）：时代亿强集团有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区进乡街130号15栋（玉翠秀府院内15栋）。法定代表人：殷兰香，董事长。委托诉讼代理人：阚睿，黑龙江龙广律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓刚，黑龙江龙广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付凯，女，1977年1月22日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。上诉人时代亿强集团有限责任公司（以下简称时代亿强公司）因与被上诉人付凯商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初4719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。时代亿强公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回付凯的诉讼请求；2.判令付凯迁出哈尔滨市××××号玉翠秀府4栋5单元702室，将该房还给时代亿强公司。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。时代亿强公司与付凯之间并没形成商品房预售合同关系，且案涉房产经时代亿强公司查账没有入账记录，时代亿强公司未收到过付凯交纳的购房款，付凯更没有向时代亿强公司缴纳全部购房款的银行流水，无法证实其已经交纳房款。玉翠秀府小区自2009年—2010年至今都为业主办理了产权证，但付凯在诉讼前并未向时代亿强公司申请办理产权，其原因不清，无法证实单位往来资金结算票据的真实性，且该票据存在更改，无公司公章、财务章在更改处盖章，只凭随意刻的一个项目条形章自行私下买卖。付凯辩称，付凯于2007年11月27日购买哈尔滨市香坊区玉翠秀府4号楼5单元702室住房，自2008年6月进户，居住至今已有13年。当时因为是二手房，在原房主夫妻的带领下来到时代亿强公司进行更名，时代忆强公司工作人员很认真的比对了原房主信息后给予改名，其工作人员在三联单上直接划掉原房主名改成付凯。付凯当时认为不妥要求更换三联单，但其工作人员称三联单不能更换只能这么改，但会盖上玉翠秀府的公章且当面改了电脑等其他手续的名字，所以付凯没再坚持更换三联单而同意直接现金购买。2007年11月29日时代亿强公司为付凯出具了《商品房职工内部认购书》，并加盖时代亿强公司公章。2008年6月24日，时代亿强公司通知付凯办理进户、水、电、煤气、包烧费等一切手续，交费凭证都是付凯的名字。关于时代亿强公司上诉称付凯在2009-2010年期间没办理房产证，是因其未说阁楼也可以办理产权。直至2014年有邻居拿到文件说阁楼也应该办产权，付凯和邻居知道后积极找到时代亿强公司位于米兰国际的办事处，当时付凯和耿广铭一起去的，时代亿强公司的两位男士负责接待的，当时要求把所有原件和复印件都留下并等通知，因其负责人没在不能出具收据，付凯和耿广铭认为等领导在的时候交原件放心些，就只留了复印件，之后再去找时已经找不到人。后来付凯和小区其他业主多次去香坊区政府等多家部门反映希望帮忙办理房产证，在住建局领导的帮助下联系到时代亿强公司，称可以帮忙办理房产证，付凯交了三次购房材料复印件，最后一次是2018年电话通知付凯说可以办理了，但其要求交5000元费用，且不能出具票据也不可以微信转账，只要现金，付凯不认可便没有交钱。付凯等人反映到社区，但没有进展，付凯无奈才到法院起诉，时代亿强公司一审时代理人说找到付凯和耿广铭的房子底案可以办理产权证，2020年12月17日通知付凯到房产所办理房产证，但时代亿强公司没有带联机备案合同，所以未能办理。时代亿强公司一审代理人表示回去尽快出合同，并要求付凯撤诉表示会配合办理产权，但因这房子找的时间太久了，想尽快办完，付凯就没同意。至于时代亿强公司上诉说无公章，但《商品房职工内部认购书》上有其公章。付凯向一审法院起诉请求：1.时代亿强公司立即就位于哈尔滨市香坊区××玉××小区××单元××房产签订正式的商品房买卖联机备案合同；2.时代亿强公司按《商品房买卖合同书》为付凯办理位于哈尔滨市××××号玉翠秀府4栋5单元702号房产不动产登记所需手续。一审法院认定事实：2007年11月29日，付凯、时代亿强公司签订《商品房职工内部认购书》一份，认购书主要约定：1．付凯告购买时代亿强公司开发的房屋位于哈尔滨市××××号玉翠秀府4栋5单元702号房屋，套内建筑面积56.05平方米，总价款为99,548元。2.本次认购书进户时间为2007年12月31日前。3.签订认购书并交纳房款后，将在该楼盘公开销售时凭此认购书到售楼处签订正式合同。4.房屋最终面积以实测为主，房款多退少补。2007年10月27日，付凯向时代亿强公司缴纳了房款99,548元并入住至今。时代亿强公司至今未与付凯签订正式商品房买卖合同及协助为付凯办理房屋产权证。一审法院认为，关于付凯与时代亿强公司签订的商品房职工内部认购书的效力问题。付凯与时代亿强公司签订的房屋认购合同是双方的真实意思表示，该协议约定的房屋房号、面积，价款，进户时间及签订正式合同的时间等问题明确，应合法有效。付凯已按房屋的认购合同约定交纳了购房款并进户入住至今，时代亿强公司理应按约定与付凯签订商品买卖合同并协助其办理房屋产权证，长期不履行合同义务无理。关于付凯诉请与时代亿强公司签订联机备案商品房合同问题。我国《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。上述第（二）项规定，预约协议属于不能强制实际履行的合同，付凯此节诉请应属预约协议范畴，法院无法强制其履行与其签订商品房联机备案合同，付凯此项请求，无法律依据，法院不予支持。关于付凯诉请时代亿强公司协助其办理房屋产权证问题。根据2014年12月29日哈尔滨市解决国有土地上房地产开发项目房屋权属登记问题工作领导小组办公室下发的《关于时代玉翠秀府1-13栋项目办理房屋登记及有关事宜的通知》及2018年10月26日哈尔滨市政府办公厅哈政办规（2018）41号文件《关于加快推进历史遗留建设项目不动产权证手续办理工作方案的通知》精神以及付凯向法院举示的现有证据，该证据的证明内容基本具备商品房买卖合同的内容，现时代亿强公司不配合与付凯签订商品房买卖合同及提供正式发票，为维护房屋市场秩序及付凯的合法权益，法院可通过强制执行，实现付凯的诉讼目的。故付凯诉请要求时代亿强公司协助办理房屋产权证，时代亿强公司有履行合同义务的责任，法院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的规定》第五条、第十八条第一款、第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、时代亿强公司于判决生效后立即协助付凯办理位于哈尔滨市××××号玉翠秀府4栋5单元702号房屋不动产权证书；二、驳回付凯其他诉讼请求。二审中，时代亿强公司提交了一份书面证人证言。拟证明：时代亿强公司财务人员刘军可以证实时代亿强公司没有收到过付凯任何购房款款项。付凯质证意见：不认可该证人证言，案涉房屋所在小区很多业主买房都是加盖这样的公章，时代亿强公司未办理付凯购房款事宜，其应查一下三联单底子名的购房款，至于说是抵账还是怎么样，付凯不清楚，但案涉房屋是付凯实际购买的。本院认证意见：因时代亿强公司仅提供了该份证人证言，未提交其他证据予以佐证，故本院不予采信。本院经审理查明：付凯二审中自认案涉房屋系其从黑龙江省单位往来资金结算票据中原来记载的人手中购买，付凯主张其购买案涉房屋房价款为85,000元以现金方式给付给案外人，案外人带付凯到时代亿强公司进行了更名，黑龙江省单位往来资金结算票据中交款单位变更为付凯，并在修改处加盖了“项目名称玉翠秀府”印章。该黑龙江省单位往来资金结算票据中载明人民币99,548元，交款事项处载明“购房款4#-5-阁楼2号（无产权）顶金亚建筑公司工程款”并加盖时代亿强公司财务专用章。2007年11月29日，付凯与时代亿强公司签订《商品房职工内部认购书》，《商品房职工内部认购书》载明认购总价99,548元，付款方式被划掉，时代亿强公司在《商品房职工内部认购书》中加盖了公章。时代亿强公司二审中自认其将案涉房屋抵账给他人，庭后其向法庭提交的玉翠秀府房源明细表中载明案涉房屋备注为金亚顶账。时代亿强公司认可案涉房屋具备办理产权证的条件。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，时代亿强公司认可其将案涉房屋抵账给他人，付凯与时代亿强公司业已签订《商品房职工内部认购书》，且该《商品房职工内部认购书》中加盖了时代亿强公司公章，故一审认定案涉《商品房职工内部认购书》有效并无不当。付凯主张其按照时代亿强公司通知而办理入户并实际居住多年，时代亿强公司未举示证据证实付凯占有案涉房屋无合法依据，亦未有他人就案涉房屋向时代亿强公司主张过相应权利，时代亿强公司认可其将案涉房屋抵账，案涉黑龙江省单位往来资金结算票据中名字已更改为付凯，且付凯与时代亿强公司签订了《商品房职工内部认购书》，黑龙江省单位往来资金结算票据与《商品房职工内部认购书》的价款相一致，时代亿强公司主张其未收到付凯交付的购房款而拒绝履行协助付凯办理产权证依据不足。综上所述，时代亿强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由时代亿强集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  赵 晟审判员  张禹珩（）二〇二一年六月三日书记员  于 杨