河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0185民初2696号原告：刘彦良，男，1972年2月6日出生，汉族，住登封市嵩阳办事处白坪新区。委托诉讼代理人：王**，河南群达律师事务所律师。被告：付有亮，男，1954年7月29日出生，汉族，住登封市。被告：薛风英，女，1955年5月9日出生，汉族，住登封市，系付有亮之妻。二被告共同委托诉讼代理人：付北德，男，1983年9月2日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，系二被告之子。原告刘彦良与被告付有亮、薛风英确认合同无效纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘彦良及其委托诉讼代理人王**，被告付有亮及其薛风英的共同委托诉讼代理人付北德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘彦良向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间2019年6月20日签订的《合作建房协议》无效；2、返还原告人民币10万元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月份被告同原告协商，将被告的两处宅基地给原告开发建房，房子建成后按照约定分配房屋，并配合各自都能够对建成的房屋进行销售等内容。后双方按照约定的内容于20日签订了《合作建房协议》。《合作建房协议》签订后，原告向被告支付了保证金10万元，被告办理了“收到条”一份。因被告的土地系农村宅基地，不能进行转让和宅基地不能办理建设规划等原因，原告一直没有占有被告的土地和房屋，协议也一直没有实际履行。原告认为双方签订的《合作建房协议》根本不能履行时，向被告协商返还10万元保证金，但被告一直不予返还。原告认为，双方针对宅基地的转让签订的协议违反了《土地管理法》及相关法律法规的强制性规定，属于无效约定，故请求法院给予确认无效，并在确认后责令被告返还原告支付的现金10万元。付有亮、薛风英共同辩称，一、《合作建房协议》不违反合同有效的规定，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效；㈠行为人具有相应的民事行为能力；㈡意思表示真实；㈢不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。被答辩人与答辩人签订的《合作建房协议》符合民事法律行为有效的条件：1、答辩人和答辩人均为完全民事行为能力人；2、被答辩人主动找到答辩人提出合作建房，并且提供了《合作建房协议》的合同文本，双方协商作出部分调整后签订了合同，合同是双方的真实意思表示；3、⑴被答辩人在签订合同之前就知道合作建房的土地属于农村宅基地，并在合同第二条第二款第一点约定“乙方（被答辩人）义务协调相关政府部门关系并承担由此产生一切费用”，即被答辩人要享有地上建筑物、土地等的处置权和使用权，必须经相关政府部门批准，且获得相关政府部门批准为被答辩人义务。⑵《合作建房协议》第一条第一款第四点约定“由于政府政策引起的不能近期竣工与甲方无责任，所建房屋的优先补偿甲方的四套房，其余房屋及设施的所有权为乙方独立享有。”即如果答辩人的宅基地不能合法流转，则宅基地上被答辩人所建设的附着物除补偿给答辩人以外的部分，被答辩人是享有所有权的。根据物权法区分原则，此种情况下宅基地的使用权并未发生变动，被答辩人取得的是地上附着物的所有权，并不违反法律强制性规定。故《合作建房协议》签订主体具有完全民事行为能力，协议是双方真实意思表示，被答辩人清楚协议存在法律风险，并自愿承担风险，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，不存在无效的情况。二、被答辩人违约，答辩人没有退还保证金的义务。《合作建房协议》第一条第一款第三点约定“该房屋的建设期限为自协议签订之日且甲方收到乙方的10万元人民币建设保证金起两年，期满未竣工的，协议自动失效；主体施工至三层封顶甲方（答辩人）应将乙方所有交保证金退还乙方八万元整，工程竣工交房时把剩余二万元一次性全部退还乙方。”该条款约定的目的为防止被答辩人违约，无偿占用答辩人资源。双方已经约定退还保证金的条件，被答辩人未履行建房义务，答辩人亦无退还义务。三、协议没有实际履行系被答辩人的原因，被答辩人要解除协议应当承担违约责任。答辩人已经按照协议约定，积极配合履行了合作建房的义务，而被答辩人没有履行建房义务。《合作建房协议》第一条第一款第四点约定“由于政府政策引起的不能按期竣工与甲方无责任，所建房屋的优先补偿甲方的四套房，其余房屋及设施的所有权为乙方独立享有。”被答辩人因政府建设规划的原因不履行协议的建房义务，答辩人是没有责任的。被答辩人若认为其合同目的不能实际，应当解除协议，并且承担违约责任，即无权要求被答辩人退还10万元保证金。四、被答辩人主张合同无效有违诚信原则，⑴答辩人诉称“被告同被答辩人协商”，实际情况是被答辩人主动找到答辩人，并且提供合同文本，要求答辩人合作建房。⑵根据被答辩人提供的合同文本可知，被答辩人清楚合作建房的土地是宅基地，也清楚其中的法律风险，为说服答辩人同意合作自愿承担风险。现被答辩人的投机目的未能实现，又想以合同无效来规避违约责任，此种行为实在有违诚信原则。综上，答辩人对被答辩人全部诉讼请求均不予承认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年6月20日原告刘彦良与被告付有亮、薛风英就位于登封市××办事处××村××宅基地及地上老房子转让建房事宜签订了《合作建房协议》，该协议约定（甲方）付有亮、薛风英将嵩阳办事处嵩山村七组两处宅基地及地上老房子转让给（乙方）刘彦良进行拆除重建，该宅基地持有人为付有亮，南北长40米，东西宽10米。被告付有亮提供建房所用宅基地使用证，宅基地使用证号为：城关集建（嵩山）字第527号，国号4-1-10-9，地号50，房子建成后，补偿被告付有亮、薛风英四套房和四个院内停车位。建设期限为自协议签订之日且被告付有亮、薛风英收到原告刘彦良的10万元建设保证金起两年，期满未竣工的，协议自动失效，主体施工至三层封顶被告付有亮、薛风英应将原告刘彦良所交保证金一次性退还原告8万元，工程竣工交房时把剩余2万元一次性全部退还原告刘彦良。协议签订当日原告通过银行转账向二被告指定的付海利交通银行账户转款10万元，二被告并向原告出具了收到条。因二被告的土地系农村宅基地，不能进行转让和宅基地不能办理建设规划等原因，原告一直没有占有二被告的土地和房屋，协议也一直没有实际履行。原告认为双方签订的《合作建房协议》实际上就是宅基地转让协议，根本不能履行，向二被告协商返还10万元保证金，但二被告一直不予返还。原告认为，双方针对宅基地的转让签订的协议违反了《土地管理法》及相关法律法规的强制性规定，属于无效约定，故请求法院给予确认无效，并在确认后责令二被告返还原告支付的建房保证金10万元。二被告认为双方签订的《合作建房协议》符合民事法律行为的有效条件，不应当退回10万元的保证金。双方各执己见，原告因此诉至本院。另查明，原告刘彦良系登封市嵩阳办事处白坪新区村民，被告付有亮、薛风英系登封市嵩阳办事处北庄老街村民。再查明，根据庭审查明的实事，原告没有实际占有该处宅基地及地上老房子。本院认为，根据土地管理法的相关规定，农村集体所有土地的使用权依法不得向该集体经济组织以外的成员转让，原、被告所签订的建房协议涉及土地使用权的转让，而原告又不是涉案宅基地所属农村集体经济组织的成员，故涉案建房协议因违反国家强制性规定应为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反国家法律强制性规定所签订的合同无效。本案中，原、被告签订的《合作建房协议》实际上就是将二被告所有的宅基地及其地上房屋转让给原告，但因二被告所转让的宅基地的所有权归集体所有，被告无权处分，且依照法律规定，宅基地不允许买卖，只能分配给本集体经济组织成员使用。因此，原、被告之间关于转让宅基地及房屋的协议，因违反法律规定的强制性规定，应属无效协议，故原告要求确认原、被告签订的《合作建房协议》无效，理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因原、被告签订的《合作建房协议》的宅基地及房屋转让协议无效，双方应当相互返还，经本院查明事实签订合同后原告没有实际占有该宅基地及地上的老房子，无需向二被告返还，二被告应返还原告宅基地及房屋建设的保证金。根据本院查明的事实，原告共向二被告支付宅基地及房屋建设保证金10万元，因此，二被告应返还原告宅基地及房屋保证金10万元。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告刘彦良与被告付有亮、薛风英签订的《合作建房协议》无效；二、被告付有亮、薛风英应于本判决生效之日起十日内返还原告刘彦良建房保证金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告负担575元，被告付有亮、薛风英负担575元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十六份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  杨菊凤二〇二一年六月十五日书记员  曾伟丽