黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2104号上诉人（一审原告）：周爱军，男，1979年2月14日出生，汉族，铁峰区鑫三洋塑胶型材厂经营者，住齐齐哈尔市铁峰区。委托诉讼代理人：王宏兵，黑龙江金昊律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王殿亮，男，1962年11月7日出生，汉族，黑龙江省航道局退休工人，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：白楠，黑龙江无奢律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：娄艳玲，女，1973年6月2日出生，汉族，农民，住哈尔滨市松北区。被上诉人（一审被告）：王军，男，1970年9月16日出生，汉族，农民，住哈尔滨市松北区。上诉人周爱军因与被上诉人王殿亮、娄艳玲、王军案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周爱民及其委托诉讼代理人王宏兵，被上诉人王殿亮及其委托诉讼代理人白楠到庭参加诉讼，被上诉人娄艳玲、王军经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周爱军上诉请求：撤销哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初214号民事判决，依法改判支持周爱军的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，应当依法撤销，理由如下:一、一审法院认定周爱军未提供有效证据证明其已支付全部购房款，属事实认定错误。周爱军与娄艳玲、王军签订《工业厂房买卖合同》后,周爱军向娄艳玲微信、银行转账共计116万元,现金支付2万元,在娄艳玲、王军同意并要求的情况下，周爱军本人及通过他人向王桂兰夫妇共计支付127万元(其中27万元为王桂兰代娄艳玲、王军收取,后转交娄艳玲、王军),向王艳军转款33万元，通过朋友康颖向娄艳玲转账2万元,以上总计280万元,与买卖合同约定的数额完全一致。一审法院认为“王军、娄艳玲与周爱军在《工业厂房买卖合同》中并未约定周爱军向他人付款即为向娄艳玲或王军的购房付款,周爱军关于以替娄艳玲偿还债务作为支付购买厂房款项的陈述无依据”，进而没有认定周爱军支付全部购房款的事实。周爱军认为,虽然合同中未明确写明周爱军向他人付款即为向娄艳玲或王军的购房付款,但合同中也未明确写明向娄艳玲、王军付款的方式,周爱军应王军、娄艳玲的要求，直接向其二人的债权人付款，并不违背合同的约定，并且本案涉及到的收到周爱军付款的娄艳玲、王军的债权人全部出庭作证，完全可以证明他们收款是在王军、娄艳玲准许的情况下进行的,所收款项即为周爱军向娄艳玲夫妇支付的购房款。另外合同中也明确写明“所付房款以甲方现金收条为证”,在周爱军付清全部购房款后，娄艳玲出具的房款收条也可证明，娄艳玲夫妻认可其债权人直接收取房款即视为其二人收到房款的事实。再者，从常理来看，如果周爱军直接向娄艳玲夫妇的债权人打款未得到娄艳玲夫妇的认可,娄艳玲就不可能向周爱军出具收到全部房款的收条，并且周爱军与娄艳玲夫妇的债权人之间并无债权、债务关系，周爱军也不可能直接向其二人的债权人打款。因此,虽无书面约定,但从周爱军提供的证据也足以证明周爱军直接向娄艳玲夫妇债权人打款即视为向娄艳玲夫妇支付购房款。对于娄艳玲出具的《房款收条》,一审法院以收条中体现的收款内容并未指向案涉厂房为由，对其不予认可。《工业厂房买卖合同》中案涉厂房为集乐村工业园区A区的工业厂房，《房款收条》中提到的厂房为集乐村工业二区厂房。实际上《房款收条》与《工业厂房买卖合同》中提到的厂房为一处，法官也曾到过现场查看，体现的房款数额也与合同中约定相同。对于该事实一审法院如果有疑问在庭审中可以向证人询问,当天出庭的证人多数为集乐村村民,对该事实均知晓，或者一审法院可以去集乐村实地调查。对于一个一经调查就可知晓的事实,一审法院未经调查，就作出不予认定《房款收条》的决定，存在不妥。综上，周爱军提交的关于已付购房款的证据，形成了完整的证据链条，足以证明周爱军交付了全部的购房款。一审法院在未查清案件事实的情况下，径行作出周爱军未支付全部购房款的结论，属事实认定错误。二、一审法院认定上诉人周爱军未对案涉厂房进行交接，属事实认定错误。一审法院认为,周爱军未对合同中的案涉厂房进行交接,周爱军未按约定期限提前进入案涉厂房，因此周爱军占有案涉厂房缺乏法律依据。《工业厂房买卖合同》虽然对娄艳玲夫妇使用案涉厂房的截止时间作出了约定,但在该时间到来之前娄艳玲夫妇将案涉厂房钥匙交由王成,让王成转交周爱军,其夫妇二人以其实际行为将案涉厂房提前交付周爱军。如娄艳玲夫妇提前交付钥匙的行为不视为交付厂房,那么应该作何理解?合同条款是固定的，但履行合同的双方可以随时变更合同条款，娄艳玲夫妇提前交接案涉厂房，周爱军接收案涉厂房，双方均以实际行动改变了原合同的履行。一审法院绕过娄艳玲夫妇提前交付案涉厂房钥匙的事实,直接以周爱军提前进入案涉厂房为由认定周爱军接收案涉厂房缺乏法律依据，显然并不合理。虽然在周爱军接收案涉厂房时娄艳玲夫妇并不在场,但是有娄艳玲夫妇的多位亲属在场陪同,另外周爱军与娄艳玲夫妇也并未约定案涉厂房一定要在双方在场的情况下才能交接。娄艳玲夫妇交付钥匙的行为足以证明其二人有主动自愿交付厂房的意思表示。娄艳玲夫妇是因为其二人拖欠债务较多,为躲避债务,不宜公开露面，将钥匙留给其他亲友转交，符合常理。综上,周爱军已合法接收案涉厂房，并且提前接收案涉厂房合情、合理、合法。三、一审法院以错误的事实为基础所适用的法律必然存在错误。根据以上论述，周爱军提交的支付了全部购房款的证据充分,合法接收案涉厂房的证据确凿，周爱军所提出的主张均有证据支持。一审法院以周爱军提供的证据不足以证明其主张的事实为由,驳回周爱军的诉讼请求,属适用法律错误。综上，恳请贵院依法支持周爱军的上诉请求。王殿亮辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回周爱军的上诉请求，维持原判。娄艳玲、王军未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。周爱军向一审法院起诉请求：1．立即解除对周爱军购买的位于哈尔滨市松北区松北镇集乐村工业园区A区1栋园区的厂房的预查封（价值2,800,000元）；2．本案的诉讼费由王殿亮、王军、娄艳玲承担。一审法院认定事实：2004年3月25日，娄艳玲与哈尔滨市松北区松北镇集乐村民委员会签订《协议书》，娄艳玲交款550,200元，购买工业园区A区1栋园区厂房，用于开办工业企业。集乐村民委员会书记李某称，娄艳玲购买的该工业园区厂房于2003年建成，厂房所在土地为村集体所有，未办理房屋所有权证和土地证，厂房建成就卖给了本村村民。集乐村民委员会就该厂房只有与娄艳玲的协议，而无其他合同。2018年10月17日，哈尔滨市松北区人民法院因王殿亮与王军、娄艳玲民间借贷纠纷一案，应王殿亮申请作出（2018）黑0109民初2666号民事裁定书，预查封娄艳玲名下位于哈尔滨市松北区松北镇集乐村工业园区A区1栋园区厂房。周爱军于2018年10月22日向哈尔滨市松北区人民法院提出异议，哈尔滨市松北区人民法院于2018年10月24日作出（2018）黑0109执异34号执行裁定书，认为周爱军主张系案涉厂房所有权人证据不足，驳回其异议请求。周爱军随即提起执行异议之诉，要求解除对案涉厂房的预查封。2018年2月26日，王军、娄艳玲与周爱军签订《工业厂房买卖合同》，王桂兰作为中间人，三方均签字捺印。合同约定王军、娄艳玲将坐落于哈尔滨市松北区松北镇集乐村工业园区A区的工业厂房及250千瓦变压器（含配电室）一并卖给周爱军，价格2,800,000元；周爱军先付给王军、娄艳玲定金200,000元，剩余房款将在2018年3月25日前付清；因王军、娄艳玲有特殊原因，此厂房不能到集乐村民委员会进行变更登记，经双方协商找中间人作证，同时王军、娄艳玲夫妻双方到场签字按手印，合同内附王军、娄艳玲与周爱军带指纹的身份证复印件和王军、娄艳玲夫妻手持合同的照片；双方还协商，此厂房由王军、娄艳玲继续使用到2018年12月25日。《工业厂房买卖合同》签订后，买卖双方并未到集乐村民委员会进行变更登记或备案，亦未按合同约定由王军、娄艳玲夫妻手持合同拍照；且周爱军提前进入该厂房，而王军、娄艳玲并未与周爱军交接该厂房。2018年2月27日、2018年3月17日，周爱军通过银行向娄＊玲转账共计670,000元；2018年3月17日，周爱军通过银行向娄艳玲转账380,000元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王军、娄艳玲与周爱军在《工业厂房买卖合同》中并未约定周爱军向他人的付款即为向娄艳玲或王军的购房付款，周爱军关于以替娄艳玲偿还债务作为支付购买厂房款项的陈述无依据，一审法院不予采纳，该买卖合同涉及的购房款应以周爱军向合同相对方的付款为准。现周爱军的银行转款凭证中显示其转账给娄艳玲的金额不足2,800,000元，周爱军并未提供有效证据证实其已支付全部购房款。王军、娄艳玲与周爱军虽签订了《工业厂房买卖合同》，但双方并未对合同中的案涉厂房进行交接。现周爱军未依约定期限而提前进入该厂房，在一审法院预查封案涉厂房之前，周爱军占有该不动产缺乏法律依据，不具有合法性。综上，王军、娄艳玲与周爱军对《工业厂房买卖合同》并未履行完毕，周爱军因《工业厂房买卖合同》而产生的合同之债不足以阻却执行措施，其对案涉房产不具有足以排除强制执行的权益，其要求解除对案涉厂房预查封的理由不成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回周爱军的诉讼请求。案件受理费29,200元、公告费560元，合计29,760元，由周爱军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周爱军向本院提交五组证据：第一组证据：证据1、王桂兰与周爱军的微信聊天记录。拟证明：1、王桂兰作为周爱军与娄艳玲厂房买卖合同的中间人，于双方签订合同当日，与周爱军互留了微信，该微信的内容确定了周爱军实际交付案涉厂房购房款280万元；2、证实王桂兰给娄艳玲借款80多万元，娄艳玲把从集乐村购买案涉厂房的原始合同及收据质押给王桂兰；如果娄艳玲、王军不将出售房款中的100多万元还给王桂兰，王桂兰不给质押的原始票据及返还合同给娄艳玲；3、2018年2月27日，周爱军已经实际支付给娄艳玲30万元房款（包括20万元定金）；4、周爱军明确告诉王桂兰，付房款时，必须大家都在场才给娄艳玲；否则钱给了，娄艳玲不给打收条；5、2018年3月17日周爱军大约给娄艳玲150万元左右的购房款；2018年3月17日8时48分，周爱军告诉王桂兰他11点到购买的厂里给娄艳玲送购房款，11时16分，王桂兰告诉周爱军她已经在厂里等他，因此周爱军当天转给王桂兰27万元、王艳军33万元，转给娄艳玲86万元，是经娄艳玲当场同意抵购房款的情况下才进行的，否定一审法院认定这两笔款项与本案无关的事实；6、2018年3月18日，王桂兰与周爱军确定剩余的100万元，娄艳玲、王军当场同意直接给付王桂兰（微信记录第13页）；2018年3月23日，周爱军告知王桂兰，给付剩下100万元时，王桂兰必须在场，因为手续在王桂兰处；7、2018年3月27日，11时55分，王桂兰在娄艳玲及王军在场同意下，要求周爱军把剩下的100万元中的80万元分两笔给付张光伟。证据2、康颖的借款合同一份。拟证明：1、周爱军购买案涉厂房时向康颖借款30万元，2018年3月10日康颖转给娄艳玲的2万元就是30万元中一部分；2、3月17日周爱军给付娄艳玲的86万元有28万元为向康颖所借；证据3、周爱军与赵建的微信聊天记录。拟证明案涉的购房款有20万元是向赵建所借，与一审的借据相吻合。证据4、周爱军与于海宽的微信聊天记录。拟证明案涉的购房款有10万元是向于海宽所借，与一审的借据相吻合。第二组证据：证据1、周爱军与电费收费员的微信聊天记录；证据2、周爱军交纳水费的票据一份。拟证明案涉厂房在王殿亮查封前，周爱军已经实际占有该厂房。第三组证据：证据1、集乐村委会的证明一份。拟证明合同中出售的厂房与娄艳玲收条中所述的厂房为同一处房产。证据2、周爱军父亲的死亡证明，2018年10月8日周爱军的父亲去世，按照民俗，在案涉的房产办理了丧葬，设置了灵堂，村民都去了，这个事实证明了周爱军在案涉厂房被查封之前实际占有了该房屋。第四组证据：证据1、王殿亮的起诉书一份；证据2、松北区人民法院（2018）黑0109民初2666号民事裁定书。拟证明案涉厂房的价值280万元，王殿亮保全标的只有126,300元，松北区人民法院违法查封，应当予以撤销。第五组证据，证人郭某，许某，李某，邹某，张某出庭作证。王殿亮质证认为，对第一组证据的证据1，王桂兰与周爱军的微信聊天记录的真实性有异议，与本案的关联性有异议，理由如下，第一，王桂兰是工业厂房买卖合同的中间人，但合同中对王桂兰是否有权收取购房款没有任何约定。第二，王桂兰是否为利害关系人也不确定。第三，没有提供相关佐证证明作为卖方的娄艳玲、王军收到了这些钱。对第一组证据的证据2、证据3、证据4的质证意见是与本案不具关联性。康颖、赵建、于海宽不是买卖合同的相对人，也没有授权收取购房款，因此与本案不具关联性。第二组证据的证据1对关联性不认可，那是周爱军与收费员的微信聊天记录，不能证明其在法院查封前已经合法占有厂房。第二组证据的证据2，发票显示开票时间是2019年1月10日，而法院查封的时间是2018年10月，2018年10月在法院查封的时候，周爱军没有合法占有诉争房产。第三组证据的证据1，集乐村村委会的证明一份，对该份证据的证明内容有异议，与本案的关联性有异议，周爱军主张执行异议，要紧紧围绕以下四个方面，第一点，合同合法有效。第二点，已经支付全部购房款。第三点，在法院查封前合法占有诉争房产。第四点，不是因为自身原因未办理备案，上述证据没有围绕这几点出示，即不能实现其证明目的。第四组证据质证意见，对真实性、合法性没有异议，但同时能证明一审法院在查封时王殿亮依据法律规定提供了相应的担保。死亡证明与本案没有关联性，不予质证。第五组证据质证意见，对郭某的证言的真实性有异议。证人陈述的事实与一审中陈述的事实完全不同，对与本案的关联性也有异议。证人证实的是其民间借贷纠纷，其所收到钱款的性质是还款而不是购房款，与本案无关。对证人许某的证言，证人是需要知道案件事实，而该证人没有亲历案件，不具有证人作证的资格。对证人李某的证言，该证人对于案件事实没有亲历，不具有证人的合法资格。对证人邹某的证言，对真实性有异议。对于本案的关联性有异议。证人没有亲历厂房的买卖及购房款的支付，仅能证明他知道这件事，但他怎么知道是有人交代他这么说，还是他依据事实如实陈述，存有疑问。对证人张某的证言，该证人没有亲历案件的事实，不具有证人作证的资格。本院认证意见，对于周爱军提供的与王桂兰、赵建及于海宽的微信聊天记录，因王军、娄艳玲与周爱军并未约定周爱军可以通过代替娄艳玲偿还债务作为支付购买厂房的款项，且王桂兰作为签订合同的中间人与本案具有直接利害关系，故对于周爱军提供的微信聊天记录本院不予采信。对于《个人借款合同》，因该合同并未显示借款用途系购买本案案涉房产，故本院对该借款合同不予采信。对于周爱军提供的第二组证据，因该组证据均形成于法院查封之后，与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予采信。对于周爱军提供的集乐村委会证明本院予以采信，对于其提供的周爱军父亲的死亡证明，因该证据与本案不具有关联性，故本院对该份证据不予采信。对周爱军提供的第四组证据起诉书及民事裁定书，因王殿亮对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信，对于证明问题，因该组证据不能证实其所要证明的问题，故本院对该组证据的证明问题不予采纳。对周爱军提供的五位证人证言，因郭某证实的部分内容与一审证人证实的内容相矛盾，且郭某与本案存在利害关系，故本院对该证人证言不予采信。对证人许某、李某、邹某、张某的证言，因该四位证人没有亲历案涉厂房的买卖及购房款的支付，其证实的内容不具有真实性及客观性，故对该四位证人的证言本院不予采信。本院经审查一审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，本案案涉厂房因被拆迁，2019年7月31日王殿亮向哈尔滨市松北区人民法院提出《变更保全（执行）措施申请书》，申请将保全（执行）措施由预查封娄艳玲名下坐落于哈尔滨市松北区松北镇集乐村工业园区A区1栋园区的厂房，变更为冻结娄艳玲名下坐落于哈尔滨市松北区松北镇集乐村工业园区A区1栋园区厂房的拆迁款。2019年8月1日哈尔滨市松北区人民法院作出（2018）黑0109民初2666号之三民事裁定书，裁定对被申请人娄艳玲名下位于哈尔滨市松北区松北镇集乐村工业园区A区1栋园区厂房（集乐村征收项目房屋编号C113）房屋征迁补偿款中的126,300元停止支付，期限为一年。再查明，2021年3月15日，上诉人周爱军向本院申请调取“周爱军购买娄艳玲位于集乐村工业园区厂房及相关设备的征收补偿协议及相关会议纪要等与拆迁补偿有关的材料”。2021年6月7日，上诉人周爱军向本院提交《对调取证据不作为证据出示的申请书》。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人只有同时具备上述四项条件才能排除法院强制执行。本案中，周爱军与娄艳玲、王军签订的《工业厂房买卖合同》第三条约定：“三、因为此交易厂房没有正规房产证，”第四条约定：“四、因为甲方有特殊原因，此房产不能到集乐村村委会进行变更登记”，根据上述内容可以证实周爱军、娄艳玲、王军对于案涉厂房没有房屋产权证，以及不能到集乐村村委会进行变更登记是明知且知晓的，周爱军在明知案涉厂房不能办理过户登记的情况下仍然购买案涉厂房，说明其对案涉厂房不能办理过户登记自身是存在过错的。其次，按照周爱军当庭陈述，其实际向娄艳玲微信、银行转账116万元，现金支付2万元，其余房款均是以代替娄艳玲、王军偿还他人债务的方式支付。而根据双方签订的买卖合同并未约定周爱军向他人的付款即为向娄艳玲或王军的购房付款，且该案涉厂房据周爱军及其提供的证人证实“没有房证、不能更名、不能过户”。应系集体所有的“小产权”房。因此，周爱军与娄艳玲、王军之间形成的只能为合同之债，其不能因此而取得案涉厂房的所有权。最后，双方买卖合同第五条约定“经双方协商此厂房甲方继续使用到2018年12月25日”，周爱军上诉称因娄艳玲与王军拖欠债务较多，为躲避债务，不宜公开露面，故娄艳玲将案涉厂房钥匙交予王成，由“王成拿钥匙开门让我（周爱军）进去”，可知周爱军未按合同约定时间提前进入案涉厂房并未与娄艳玲及王军办理正式的、合法的交接手续，周爱军也未提交任何证据证明娄艳玲、王军与其之间就合同内容的变更已经达成合意，现周爱军未依约定期限提前进入该厂房，在法院预查封案涉厂房之前，周爱军占有案涉厂房缺乏法律依据，不具有合法性。综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，周爱军因《工业厂房买卖合同》而产生的合同之债不足以阻却法院执行措施，其对案涉厂房不享有足以排除强制执行的权益，其要求解除对案涉厂房预查封的理由不成立，本院不予支持。综上所述，周爱军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29，200元，由上诉人周爱军负担。本判决为终审判决。审判长  刘建民审判员  于 波审判员  张天翼（）二〇二一年六月十日书记员  赵春莹