兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0191民初1160号 原告：王春海。 委托诉讼代理人：李全洲，陕西德辉律师事务所律师。 被告：薛守玲。 委托诉讼代理人：李莉，甘肃金城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昱轩，甘肃金城律师事务所实习律师。 原告王春海与被告薛守玲确认合同效力纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王春海向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2018年4月4日签订的房屋买卖协议为无效协议；2.依法判决被告向原告返还房款1000000元，利息按照年息6%自2018年4月5日起计算至本息还清为止，至起诉之日利息180000元，共计1180000元整；3.本案诉讼费用、保全费由被告承担。诉讼过程中，王春海变更第1项诉讼请求为：解除双方签订的协议书。事实与理由：原、被告原系朋友。2018年4月份，被告声称其名下拥有位于兰州新区××街××商铺，欲出售给原告，同时约定原告于2018年4月4日向被告交付定金1000000元，至2018年4月13日总计向被告支付4000000元，之后再计划交纳剩余购房款。上述商铺总价款为20000000元。达成上述约定后，原告依约于2018年4月4日交付被告1000000元，但是由于被告并未向原告出具其拥有兰州新区紫云街商铺的权属凭证，原告便没有交纳剩余的房款。事后原告得知被告名下根本没有位于本案争议房产。双方签订的房屋买卖协议书属于无效协议，被告应向原告退回其交付的1000000元购房款。但被告至今不退还。为维护原告的合法权益，现将被告起诉至法院，请依法判决。 薛守玲辩称：1.其与王春海双方签署的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。双方不是朋友，王春海在新区奥特莱斯上班，后其找到甘肃中鸿基房地产开发有限公司销售人员打听到涉案房屋归薛守玲，于2018年3月19日主动找薛守玲协商购买涉案房屋的相关事宜。因涉案房屋已经达到交付条件，同时有多家买受人找薛守玲一次性购买涉案房屋。后薛守玲将涉案房屋取得所有权的合同在2018年3月22日拍照发送给王春海，在2018年3月30日又将出售涉案房屋的《房屋买卖合同》电子版发送给王春海。收到后，王春海将修改的《房屋买卖合同》于2018年4月1日又发给薛守玲。根据《房屋买卖合同》内容，签订当日支付5,000,000元。王春海陈述其合伙人在2018年4月13日之后才能到兰州签署《房屋买卖合同》，担心将涉案房屋出售给出价更高的买受人，主动提出签署《协议书》，将涉案房屋的面积和总价款以书面形式予以确认并支付1,000,000元定金，要求薛守玲在清明节(2018年4月5日)过后其合伙人到达兰州后签署正式的《房屋买卖合同》。在双方初次合作的前提下，于2018年4月4日签订《协议书》，约定涉案房屋位于紫云街(详细标号为LXQ14028C-1地块靠近经十路2号楼从一层往上四层共计2269.4平方米以经十路向东不间断顺移九至十二层共计4538.6平方米)，交易面积共计6808平方米，交易金额20,000,000元，且约定了交付定金的数额和时间及签订《房屋买卖合同》的前提条件、时间、协议书自动解除条件、解除后果和争议解决等。该《协议书》的内容符合《中华人民共和国合同法》第十二条规定的合同一般条款且不存在第五十二条规定的无效情形。因此，双方于2018年4月4日签订的《协议书》属于双方的真实意思表示属于有效协议。2.王春海支付的1,000,000元性质为定金。依据《协议书》第四条和第五条约定，王春海已违约，无权要求返还定金，更无支付利息的事实和法律依据。《协议书》中涉案房屋总价款为20,000,000元，定金1,000,000元未超过总价款的20%，定金约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定。王春海在2018年4月4日向其支付定金840,000元，在2018年4月13日也未付够4,000,000元。依据《协议书》第五条约定“若乙方于2018年4月13日未付4,000,000元，则甲、乙双方自动解除本协议，甲方已收取的1,000,000元定金不予退还。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”的规定，王春海未按约定期限向其支付定金1,000,000元，也未按约定期支付4,000,000元，已违约。其依据《协议书》第五条解除《协议书》，不予退还1,000,000元定金符合约定也符合法律规定。王春海主张返还房款1,000,000元并支付利息没有事实和法律依据。3.在2018年4月13日之后未签订《房屋买卖合同》的过错方是王春海，不存在其未向王春海出具涉案房屋权属凭证的事实。自2018年3月22日王春海就清楚涉案房屋归薛守玲所有，但尚未办理房屋所有权凭证。且王春海于2018年3月25日向其发送了户型分割图，要求其与开发商甘肃中鸿基房地产开发有限公司协商按照王春海提交的分割图办理房屋所有权凭证。在2018年4月4日签署《协议书》之前，双方就已经确定好《房屋买卖合同》的文本，只是未确定买受人。通过《公证书》的内容得知，要签署《房屋买卖合同》的买受人是李南廷，王春海要以27,600,000元的价格将案涉房屋出售给李南廷，要求薛守玲只收取20,000,000元，7,600,000元由王春海委托薛守玲支付给第三方。李南廷是王春海找的合伙人。李南廷到兰州后未签署《房屋买卖合同》是王春海与李南廷对购买案涉房屋未达成一致意见。因此导致《房屋买卖合同》未能签署的过错方是王春海，不存在薛守玲未出具涉案房屋的权属凭证的事实。综上，本案中双方签署的《协议书》系真实意思表示，为有效协议，并不存在任何无效情形，且该协议现已依约解除，王春海的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回王春海的各项诉讼请求。 本院经审理查明认定事实如下：2018年3月19日，王春海与薛守玲互相添加微信好友后，约定就位于兰州新区××街商铺出售事宜进行面谈。双方面谈后，薛守玲于3月22日通过微信方式向王春海发送了其拥有该房屋处分权的依据，即其与甘肃中鸿基房地产开发有限公司、雷生禄、庆阳市恒兴房地产开发有限公司签订的《协议书》。3月25日，王春海通过微信向薛守玲发送了名称为“Ａ-2分割图ＮＥＷ_ｔ3.ｄｗｇ”的文件，并就房屋户型分割与薛守玲进行了沟通。3月30日至4月2日间，双方就草拟的《房屋买卖合同》通过微信方式进行了沟通和修改，但一直未签订书面合同。4月2日，双方签订了书面的《协议书》，内容为：因乙方（王春海）欲购买甲方（薛守玲）位于紫云街（详细标号为ＬＸＱ014028Ｃ-1号地块靠近经十路2号楼从一楼往上至四层共计2269.4平方米）房屋一事，甲、乙双方达成如下意向协议：一、乙方于2018年4月4日向甲方指定账号转入1000000元作为诚意定金，指定户名：薛守玲，账号：6214××××70＊＊，开户行：建行兰州安宁支行。乙方挂账的账号以乙方向甲方手机号短信息内容为准。二、乙方于2018年4月13日向甲方指定账号转入4000000元后，甲、乙就该房屋转让一事签订最终协议。三、该房屋转让价格为20000000元，详细交付内容以2018年4月13日之后签订的内容为准。四、若乙方于2018年4月4日24时未付1000000元定金，甲、乙双方不再就该房屋转让一事继续协商。五、若乙方于2018年4月13日未付4000000元，则甲、乙双方自动解除本协议，甲方已经收取的1000000元定金不予退还。六、甲、乙双方履行合同中发生纠纷应协商解决，协商不成向房屋所在地人民法院提起诉讼。七、甲、乙双方签字盖章后生效，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。协议签订后，王春海于当日向薛守玲转账850000元、4月5日转账50000元、4月8日转账100000元，总计1000000元，4月18日薛守玲向王春海出具收条一份。此后王春海再未按《协议书》约定向薛守玲付款，双方也未就房屋买卖及已付款退还达成协议。 上述事实，有当事人陈述、书证协议书、聊天记录、银行客 户回单、转账记录等证据证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，双方当事人在《协议书》第五项明确规定“若乙方于2018年4月13日未付4,000,000元，则甲、乙双方自动解除本协议，甲方已经收取的1,000,000元定金不予退还。”从该项规定的内容来看，属于附条件解除合同事项。而王春海在支付了1,000,000元后，再未按该协议约定的期限支付4,000,000元，协议所附解除条件成就，协议自动解除，双方权利义务早已终结。故其变更后要求解除协议的请求没有事实基础和法律依据，不予支持。关于要求返还房款1,000,000元的请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。从双方的约定来看，该1,000,000元明确为王春海支付的购房诚意定金，且约定的定金数额未超出合同标的的20%，是有效的约定。现王春海未按协议约定的期限交纳购房款，属于违约方，故其无权要求薛守玲返还定金1,000,000元，对其该项请求亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第 四十五条、第六十条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 驳回王春海的全部诉讼请求。 已减半收取的案件受理费7,710元，由王春海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员 朱亮军 二〇二一年六月二十一日 法官助理 赵一敬 书 记 员 王长莉