贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初13576号原告：方明财，男，1975年2月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：贵州大地华融城置业有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区磊花路口。法定代表人：黄士冯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘光琳，贵州贵达律师事务所律师，一般代理。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳花溪支行，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路128号。负责人：张炜。原告方明财与被告贵州大地华融城置业有限公司（以下简称大地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，本院依法追加中国工商银行股份有限公司贵阳花溪支行（以下简称工行花溪支行）为本案第三人，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的规定》，依法适用普通程序，于2021年4月27日公开开庭独任进行了审理。原告方明财及被告大地公司委托诉讼代理人刘光琳均到庭参加诉讼，第三人工行花溪支行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方明财向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的合同编号为ＸＹ-13Ｈ-01ＤＹ-701号商品房买卖合同。2.判令被告返还房款全额人民币838998元。3.判令被告向原告支付违约金125849.7元。4.判令被告返还原告已代收的物业专项维修基金16779.96元。5.判令被告承担原告已经支付的代办证费的损失80元。6.判令被告承担原告已支付房款的利息损失约168596元（按人民银行同期贷款利率分段计算），并要求在起诉之日后的银行按揭由被告承担。7.判令被告承担银行房贷提前还款违约金10272元。8.判令被告承担逾期未交房期间原告租房费用63000元。9.判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2016年10月15日，原、被告签订了关于购买位于贵州省贵阳市花溪区的《商品房买卖合同》。根据合同被告应于2019年3月31日前验收交楼，但被告到起诉之日也没有交付符合合同约定目的合格的建筑物。由于被告逾期未交接，根据合同第十三条1（2）违约责任规定逾期超过90日交楼，原告有权解除合同，根据本合同第十三1（2）规定，原告退房的，被告应全额返还买受人购房款，并支付已付房款15%的违约金。2016年10月15日，原告向被告支付了购房首期款338998元。2016年12月28日，原告通过银行按揭贷款向被告支付了按揭房款500000元。被告应当分别自2016年10月15日起以338998元为基数，自2016年12月28日起以500000元为基数以银行同期贷款利率分段计算向原告支付利息损失约168596元。原告认为被告的行为违背了合同约定，已构成违约，损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告大地公司辩称，房屋确实至今不具备竣工验收的条件，但是房屋事实上已经修建完毕并可以入住，完全不影响原告进行使用，不存在合同解除的根本条件。同时，原告并没有向被告送达解除合同的通知，根据双方商品房买卖合同的规定，原告已经丧失了合同解除权，故合同不应当解除。如果法院认为商品房买卖合同确可以依法解除，我方认为本案原告提出的诉讼请求中违约金部分就包含了其所有的损失，因此原告主张的租房损失、银行利息损失等均不存在被告还需要承担的法定或约定情形。关于物业专项维修基金，是住建部门收取，并非原告收取，即使合同解除，应当退还该费用，也应当是原告持法院文书及收款收据至住建部门自行退还，不应由被告退还。第三人工行花溪支行未到庭陈述。本院经审理认定事实如下：2016年10月15日，原告方明财（买受人）与被告大地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号ＸＹ-13Ｈ-01ＤＹ-701），约定买受人购买出卖人位于花溪区住宅，建筑面积142.42平方米，套内建筑面积113.27平方米，总价款838998元，买受人与合同签订之日向出卖人交付首付款338998元，余款500000元以银行按揭方式支付。出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十三条第1款约定，逾期交房在90日内的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金……。合同附录一约定签署《商品房买卖合同》时需缴纳合同总房款的2%的物业专项维修基金，不动产登记证费80元／套，抵押登记费80元／套，附录二、三为委托办理权属登记协议书、委托书。该合同已进行预售合同备案登记，预售合同登记号为Ｙ16135526。2016年10月15日原告向被告支付定金10000元、首期购房款328998元、不动产登记证费80元、物业专项维修基金16779.96元。2016年11月28日，原告方明财作为借款人、大地公司作为保证人与贷款人第三人工行花溪支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A借字工行花溪支行2016年1202号），主要约定原告向被告贷款500000元用于支付上述购房款，借款期限自2016年11月28日至2044年11月28日止，基准利率年利率4.9%，借款当期执行利率为年利率4.41%，按月等额本息还款，2016年12月25日，第三人向原告发放贷款本金500000元。2016年12月28日，原告方明财向被告大地公司支付500000元。2019年10月21日，花溪区住房和城乡建设局出具证明，载明大地公司开发建设的“碧桂园·花溪1号”项目的房屋，截止目前未在该局办理《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。2019年10月22日，花溪区住房和城乡建设局向碧桂园花溪1号业主出具告知书，载明大地公司开发建设的“碧桂园·花溪1号”项目存在未经验收合格交付使用房屋的行为，该局已责令房开停止交房行为，要求业主按照合同约定条件进行收房，达不到交付使用条件的拒绝收房。现原告以被告未按时交房为由诉至本院，诉请如前。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案登记表、收款收据、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、花溪区住房和城乡建设局证明、告知书等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点为：一、《商品房买卖合同》是否符合约定或法定解除条件？二、合同解除后，各方如何承担责任？针对焦点一，根据花溪区住房和城乡建设局的证明及被告自认涉案房屋至今未取得竣工验收，被告已经构成逾期交房，且被告至今未取得符合合同约定交付条件的房屋，《商品房买卖合同》的目的已无法实现，故原告主张解除涉案《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。针对焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告大地公司逾期交付房屋，应承担退还原告全部购房款本金838998元的责任，同时应根据合同约定承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应承担已付购房款15%的违约金，故原告要求被告承担违约金125849.7元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告退还带办证费用80元、维修基金16779.96元的诉请，原告提交的收据显示该两笔费用的收取人为被告，故被告应承担返还相关款项的责任。关于原告主张的已付购房款的利息损失、租房费用和提前还款违约金损失，因原告未提供证据证实相关损失情况，且双方约定的违约金以足以弥补其损失，故原告的该项诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告方明财与被告贵州大地华融城置业有限公司于2016年10月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XY-13H-01DY-701）；二、原告方明财于本判决生效之日起三十日内协助被告贵州大地华融城置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同》备案登记注销手续（预售合同登记号为Y16135526）；三、被告大地华融城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告方明财购房款838998元、不动产登记证费80元及专项维修基金16779.96元；四、被告被告大地华融城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告方明财违约金125849.7元；五、驳回原告方明财的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15812元，由原告方明财负担3126元、被告贵州大地华融城置业有限公司负担12686元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李艳阳二〇二一年六月二十八日法官助理王丽书记员邓娜