贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初10878号 原告（反诉被告）：罗小平，女，1969年10月24日出生，汉族，住浙江省平阳县。 被告（反诉原告）：袁梓瑜，男，1985年6月20日出生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：穆贵煜，贵州天生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒伯浪，贵州天生律师事务所律师。 原告（反诉被告）罗小平与被告（反诉原告）袁梓瑜租赁合同纠纷一案，本院2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗小平，被告（反诉原告）袁梓瑜的委托诉讼代理人舒伯浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗小平向本院提出诉讼请求：1．判令袁梓瑜支付罗小平房屋租金278300元，并按2%的月利率支付2020年1月30日起至前述租金付清为止的逾期违约金（至2020年9月30日为44528元）；2．判令袁梓瑜支付合同违约金200000元；3．判令袁梓瑜支付租赁期间产生的水费共计2422.08元；4．由袁梓瑜承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月21日，袁梓瑜因为经营需要，向罗小平租赁位于兴义市房屋及附属设施。双方于当日签订了《餐厅租赁合同》，合同对双方的权利义务、租赁期限、租金、租金及支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，袁梓瑜拖欠房租，长时间未支付应在2018年9月30日前支付的第二次租金253000元，故罗小平于2019年5月13日向兴义市人民法院提起诉讼请求判令袁梓瑜支付第二次租金，人民法院于2019年7月24日判决袁梓瑜支付合同约定的第二次租金并承担逾期支付违约金。现袁梓瑜再次违反合同约定，在合同约定的支付第三次租赁费的时间即2020年1月30日到期后，至今未支付第三次租赁费278300元，罗小平多次催讨，袁梓瑜均以各种理由拒绝支付租赁费用。后双方于2020年4月30日解除合同，在解除合同后，罗小平收到兴义市水务有限责任公司催款通知单，要求缴纳2019年5月至2020年1月共5个月的水费共计2422.08元，根据双方签订的《餐厅租赁合同》第四条第4款约定“自签订合同之日起，乙方承担在租赁期间发生的一切经济及法律责任，该餐厅发生的水、电、物业管理费、电话费等一切费用均由乙方承担，并按期支付费用”，该费用应由袁梓瑜承担，罗小平于2020年7月7日代袁梓瑜向兴义市水务有限责任公司缴纳租赁期间产生的水务费共计2422.08元。现袁梓瑜对支付租赁相关费用事宜置之不理，严重侵害了罗小平的合法权益。综上所述，罗小平认为袁梓瑜违约事实清楚，给罗小平造成了严重损失。为维护罗小平的合法权益，特根据相关法律法规的规定诉至人民法院，请求人民法院判决支持罗小平的诉讼请求。 袁梓瑜辩称，1．双方的租赁关系已于2019年4月16日解除；2．罗小平诉请违约金无事实及法律依据，不应得到支持；3．在本案中袁梓瑜租用罗小平的房屋是为了作为餐厅使用，但是由于罗小平的原因导致消防、排污等均不符合标准，导致袁梓瑜租赁房屋后无法正常经营，同时罗小平将房屋租赁给袁梓瑜使用时隐瞒了罗小平曾被多次投诉消防不合格的事实，至此袁梓瑜租用房屋作为餐厅使用的目的落空，袁梓瑜已多次与罗小平进行沟通，但是罗小平均不予理睬。在2019年4月16日，袁梓瑜在罗小平的见证下已经从案涉房屋处搬离。因此，袁梓瑜不应支付罗小平房屋租金及违约金。 袁梓瑜向本院提出反诉诉讼请求：1．判令解除袁梓瑜与罗小平签订的《餐厅租赁合同》；2．判令罗小平退还袁梓瑜2019年租金及押金共计70000元，并支付违约金（违约金以70000元为基数按月利率2%从2020年5月18日起计算至清偿完毕之日）；3．判令罗小平赔偿袁梓瑜损失30000元（搬迁费、装修费、经营损失费）；4．本案诉讼费由罗小平承担。事实与理由：罗小平于2016年开始经营毛家饭店，约一年半后，罗小平将饭店租赁给袁梓瑜，经袁梓瑜重新装修改为经营苑恒悦风情园酒楼，经营半年后，因餐厅负一楼厨房排污通过处理净化池后进入下水管道，横过马路后又排出在对面负一楼明沟，造成严重环境污染，被兴义市城管指令整改。经袁梓瑜查明，早于2016年8月，罗小平就因为排污不合格被兴义市综合行政执法局进行处理，但罗小平在与袁梓瑜签订《餐厅租赁合同》时，未告知袁梓瑜该情况。后袁梓瑜力图改造，由于涉及房东、开发商、物业管理多个问题，且工程量巨大，袁梓瑜无力改造，只能搬离。袁梓瑜于2019年4月16日搬离后，曾多次要求罗小平解除合同并退还租金及押金，但罗小平均已拒绝。罗小平隐瞒上述事实，其在租赁房屋时就知晓房屋排水不符合标准，还隐瞒该事实与袁梓瑜签订《餐厅租赁合同》，罗小平明知袁梓瑜租赁该房屋的用途，而排污是经营餐厅的必经程序，罗小平未将上述情况告知袁梓瑜，至袁梓瑜无法经营，其违约在先，袁梓瑜不存在任何违约行为，袁梓瑜不需向罗小平支付任何租金，相反，罗小平还应赔偿袁梓瑜相应的损失。综上，涉案房屋的严重瑕疵影响其实现合同目的，袁梓瑜不但未享受租赁房屋的权利，还因房屋排水问题而不能经营，造成袁梓瑜巨大损失。为此，为了维护袁梓瑜的合法权益，根据《民事诉讼法》等相关法律之规定，特提起反诉，望判如所请。 罗小平针对反诉辩称，袁梓瑜的反诉理由不属实。袁梓瑜在搬离时并未告知罗小平，是罗小平在催袁梓瑜解除合同及将房屋返还，直至2020年4月30日，袁梓瑜才将房屋返还给罗小平。袁梓瑜之前经营的酒店（八大碗）就在罗小平以前经营的（毛家饭店）对面，袁梓瑜对饭店的基本情况是了解的，在租赁罗小平房屋之前，袁梓瑜来店里面考察过无数次，房屋没有因为排污被城管综合执法局处罚过。关于袁梓瑜的各项反诉请求，罗小平均不同意。 本院经审理认定事实如下：2018年4月21日，罗小平（甲方）与袁梓瑜（乙方）签订《餐厅租赁合同》，合同约定甲方将位于贵州省兴义市餐厅，面积：地下一层，地上四层及五楼房间和设施含室外停车场等全部区域出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的餐厅作了充分的了解，愿意承租该餐厅。租赁期限共7年，自2018年4月30日至2025年5月1日止。乙方须支付给甲方租房押金20000元。租金按七次支付，第一次支付金额230000元，应于2018年4月24日前付清；第二次支付金额253000元，应于2018年9月30日前付清；第三次支付金额278300元，应于2020年1月30日前付清；第四次支付金额320000元，应于2020年9月30日前付清；第五次支付金额368000元，应于2021年11月30日前付清；第六次支付金额423000元，应于2022年11月30日前付清；第七次支付金额423000元，应于2023年11月30日前付清。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的双倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过十天，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第八条承担违约责任。该餐厅发生的水、电、物业管理费、电话费等一切费用均由乙方承担。合同到期时甲乙双方租赁关系解除后，乙方应将该餐厅及其附属物品整理干净后向甲方交割清楚，并付清所有应付费用，则甲方3日内将租赁押金全额无息退还给乙方。甲乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任、清楚明白，并愿按合同规定严格执行。甲乙双方不得违约合同，如有违约则赔偿对方违约金200000元。双方还对其他权利义务等事项进行了约定。合同签订后，罗小平将案涉房屋交付给袁梓瑜，袁梓瑜向罗小平支付押金20000元及第一年度租金230000元。 2019年5月13日，罗小平以袁梓瑜作为被告，向本院提起诉讼，要求袁梓瑜支付第二年租金253000元及违约金，本院于2019年7月24日作出（2019）黔2301民初5078号民事判决，判决袁梓瑜支付罗小平租赁费253000元及违约金，违约金以253000元为基数按月利率2%从2018年10月1日起计算至清偿完毕之日止。袁梓瑜在法定期限内未提出上诉，该判决已发生法律效力。因袁梓瑜未履行支付义务，罗小平向本院申请强制执行，本院以（2019）黔2301执315号予以立案，在该案的执行过程中，袁梓瑜于2020年5月18日向罗小平支付50000元。 另查明，2020年4月30日，袁梓瑜将案涉房屋返还给罗小平，双方为此签订移交单，载明：“民族风情街B-11、B-12饭店移交回原主，已移交完毕。交物人：袁梓瑜，收物人：罗小平，2020年4月20日”。2020年7月7日，罗小平支付案涉房屋2019年5月至2020年1月期间欠付的水费2422.08元。 上述事实，有《餐厅租赁合同》、（2019）黔2301民初5078号民事判决书、（2019）黔2301执315号民事裁定书、水费催收通知书、增值税发票、饭店移交单、收条及当事人陈述等证据在卷为据，故作认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。虽然罗小平与袁梓瑜在《餐厅租赁合同》中约定了袁梓瑜应于2020年1月30日前付清第三次租金278300元，但在合同履行过程中双方已于2020年4月30日合意解除合同，且双方确认袁梓瑜于该日将案涉房屋移交给罗小平，罗小平主张的第三次租金即2020年4月30日至2021年4月29日的租金，为合同解除后的租金，袁梓瑜在合同解除后未实际租赁使用案涉房屋，故其无需再支付租金。综上，罗小平主张袁梓瑜支付租金278300元及违约金200000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于罗小平主张的水费2422.08元，确系袁梓瑜租赁案涉房屋期间欠付的费用，本院予以支持。 关于袁梓瑜提出的反诉诉请。如前所述，袁梓瑜与罗小平已于2020年4月30日合意解除《餐厅租赁合同》，现袁梓瑜再次要求解除该合同，本院不予支持。袁梓瑜主张其于2019年4月16日搬离了案涉房屋，要求罗小平退还其已支付的50000元租金，本院认为，在袁梓瑜与罗小平未解除合同之前，袁梓瑜自行搬离租赁房屋，并不能免除其支付租金的义务，况且该款项是袁梓瑜为了履行本院（2019）黔2301民初5078号民事判决书义务而支付的，袁梓瑜在本案中要求退还该款项，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于袁梓瑜主张罗小平隐瞒房屋排污存在问题导致其无法正常经营，要求罗小平赔偿装修费、经营损失、搬运费共计30000元的问题。首先，签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，案涉合同明确了乙方已对甲方所要出租的餐厅作了充分的了解，愿意承租该餐厅，袁梓瑜作为承租方对租赁房屋的状态应尽详细了解。其次，袁梓瑜未举证证明因为案涉房屋的原因导致其无法正常经营，亦未举证证明其主张的经营损失、装修损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，袁梓瑜应承担举证不能的不利后果，故对袁梓瑜的该项诉讼请求，本院不予支持。罗小平确认收到袁梓瑜押金20000元，现双方租赁合同已解除，在扣除袁梓瑜欠付的水费后，罗小平应将剩余部分返还袁梓瑜。 因本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、罗小平与袁梓瑜签订的《餐厅租赁合同》于2020年4月30日解除； 二、袁梓瑜于本判决生效后十日内支付罗小平水费2422.08元； 三、罗小平于本判决生效后十日内退还袁梓瑜押金20000元； 上述第二、三项相抵后，罗小平于本判决生效之日起十日内退还袁梓瑜17577.92元。 四、驳回罗小平的其他本诉请求。 五、驳回袁梓瑜的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4526元，由罗小平承担；反诉案件受理费1200元，由罗小平承担120元，袁梓瑜承担1080元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  廖应国 二〇二一年六月四日 书记员  刘 林