湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初6295号原告：浏阳市正洁物业服务有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处纸槽街91号。法定代表人：谢健，总经理。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：黄强，男，1990年1月23日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告浏阳市正洁物业服务有限公司（以下简称正洁物业公司）与被告黄强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告正洁物业公司的委托诉讼代理人王鹏到庭参加了诉讼，被告黄强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告正洁物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年2月15日至2021年3月19日所欠物业管理服务费、环卫费及违约金等共计4640元；2.本案诉讼费由被告负担。被告黄强未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告正洁物业公司系一家经批准从事物业服务的公司。2017年3月27日，原告正洁物业公司作为受托方（乙方）与被告黄强所在xxx苑小区业主委员会作为委托方（甲方）签订《xxx苑小区物业管理服务合同》，约定：委托管理期为叁年，自2017年3月28日起至2020年3月27日止；物业管理服务费为电梯楼按1.2元/月/平方米；一年后业主民意调查满意程度达到60%，即可在现有收费标准上提高5%-8%的物业管理服务费（此价格的提高比率，根据民意测评的满意度来评定）2019年度的物业服务费同2018年一致；物业管理费内不包含生活垃圾处理费，由乙方负责向业主或业主使用人按96元/年/户收取；物业管理费按每季度一次或一年一次缴纳，逾期未缴纳物业管理费的，按每天应缴费的千分之三缴纳滞纳金；合同还对其他事项进行了约定。2017年11月15日，原告正洁物业公司作为乙方与xxx苑小区业主委员会作为甲方签订《财智49栋物业管理协议（xxx苑小区物业服务合同补充协议）》，约定：49栋物业管理期限自2017年11月15日至2020年3月27日止，物业服务费定价为电梯楼按1.6元/平方向业主或物业使用人收取；物业管理费不包含环卫费，由乙方负责向业主或业主使用人按96元/年/户代环卫局收取；本协议作为《xxx苑小区物业管理服务合同》的补充，但《xxx苑小区物业管理服务合同》与本协议有冲突的，均以本协议所述为准；协议还对其他事项进行了约定。2018年5月3日，原告正洁物业公司作为受托方（乙方）与xxx苑小区业主委员会作为委托方（甲方）签订《财智xxx苑小区物业管理补充协议》，约定：根据2017年3月27日签订的财智xxx苑小区物业管理服务合同“双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力”，经甲乙双方协商同意，2018年度物业费按如下标准收取：电梯房每平米1.28元/月，生活垃圾处理费8元/月，公共水电费包括在内不再另行收费。协议还对其他事项进行了约定。2020年3月8日，原告正洁物业公司作为受托方（乙方）与被告黄强所在xxx苑小区业主委员会作为委托方（甲方）再次签订《xxx苑小区物业管理服务合同》，约定：委托管理期为壹年，自2020年3月20日起至2021年3月19日止；物业管理服务费为电梯楼按1.28元/月/平方米；物业管理费按每季度一次或一年一次缴纳，逾期未缴纳物业管理费的，按每天应缴费的千分之三缴纳滞纳金；合同还对其他事项进行了约定。同日，原告正洁物业公司与xxx苑小区业主委员会针对xxx苑小区49栋的物业管理服务签订了《补充协议》，约定：委托管理期限为一年，自2020年3月20日至2021年3月19日止；49栋的物业服务费电梯楼按1.6元/平方米计算；协议还对其他事项进行了约定。被告黄强系浏阳市集里街道办事处xxx苑xxx室的业主，房屋建筑面积为70.86㎡，系电梯楼。现被告黄强尚欠2018年2月15日至2021年3月19日的物业服务费4209.91元（1.6元/月×37个月×70.86平方米+0.053元/天×4天×70.86平方米=4209.91元）及2018年11月15日至2019年12月31日的环卫费108元（8元/月×13.5个月=108元），正洁物业公司多次催收未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条关于：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，本案原告正洁物业公司与浏阳市xxx苑小区业主委员会签订《xxx苑小区物业管理服务合同》及《财智xxx苑小区物业管理补充协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。原告正洁物业公司与xxx苑小区业主委员会签订的《财智49栋物业管理协议》亦系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该补充协议对涉案小区49栋全体业主及物业公司均具有约束力。物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中，原告正洁物业公司为涉案小区提供物业服务，依据合同约定有权向业主收取相应的物业服务费，原告正洁物业公司依约为被告黄强提供了物业服务，被告黄强实际接受了原告正洁物业公司提供的服务，故应当向原告正洁物业公司缴纳2018年2月15日至2021年3月19日期间的物业服务费4209.91元，现原告正洁物业公司要求被告黄强缴纳物业服务费4120元，系其对其权利的自由处分，不违反相关的法律规定，本院予以认可。被告黄强拖欠物业服务费已构成违约，理应承担违约责任，根据合同约定，原告正洁物业公司可主张违约金，现其主张违约金按应交费用的10%计算，该标准过高，本院酌定核减为按应交费用的5%计算。另，原告正洁物业公司主张被告黄强支付生活垃圾处理费108元，根据浏阳市人民政府发布的浏政发［2014］3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》之规定，原告正洁物业公司受浏阳市市容环境卫生管理局的委托向小区业主收取该费用，且亦有合同约定，被告黄强作为该小区业主，理应向原告正洁物业公司交纳该费用，因自2019年12月31日以后，生活垃圾处理费不再由物业公司代为收取，故原告正洁物业公司可以主张被告黄强支付自2018年11月15自2019年12月31日（共计13.5个月）的生活垃圾处理费108元，本院予以支持。被告黄强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、黄强于本判决生效之日起三十日内支付浏阳市正洁物业服务有限公司2018年2月15日至2021年3月19日期间的物业管理服务费4120元、生活垃圾处理费108元、违约金206元；二、驳回浏阳市正洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由浏阳市正洁物业服务有限公司负担5元，黄强负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘施汝二〇二一年六月十七日法官助理曾佑芳书记员曾佑芳(兼)附相关法律条文：1.《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。