湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3214号上诉人（原审原告）：湖南湘诚壹佰置地有限公司，住所地长沙市雨花区长沙大道南侧黎托乡政府办公楼。法定代表人：熊延龙，董事长。委托诉讼代理人：周立童，男，1992年5月23日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系公司员工。被上诉人（原审被告）：何鹏，女，1986年6月12日出生，汉族，户籍地湖南省祁东县。上诉人湖南湘诚壹佰置地有限公司（以下简称湘诚公司）因与被上诉人何鹏商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3031号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湘诚公司提出上诉请求：1.撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3031号民事判决书，改判解除双方于2014年12月29日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为20140677203）及补充协议；2.判令被上诉人于判决书生效之日起五日内向上诉人返还位于长沙市雨花区××路××号××栋××号房屋，并交还《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票原件，配合上诉人办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续；3.判令被上诉人向上诉人支付违约金102511.5元；4.判令解除合同后，上诉人代被上诉人支付给银行的费用、被上诉人应支付的违约金由上诉人直接从应退回给被上诉人的房款中扣除；5.本案一、二审诉讼所有费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人所签长沙市商品房买卖合同《补充协议》中关于上诉人合同解除权的条款不属于格式条款，上诉人有权解除合同。上诉人不服原审法院关于《买卖合同补充协议》中“买受人逾期偿还银行按揭贷款，导致银行解除贷款合同的，出卖人有权解除买卖合同”的约定明显加重被上诉人的合同责任，排除了被上诉人的主要权利而应被认定为无效。上诉人对此不服，具体理由如下：1、上述约定在合同中以加粗字体体现，上诉人已采取合理的方式提请被上诉人注意。2、被上诉人作为房屋买卖合同的买受人、购房借款担保合同的担保人，其主要义务即为按时支付房款、按时偿还借款，上诉人有权解除合同的前提为被上诉人存在未按时偿还借款的违约行为，并导致上诉人承担了保证责任、造成了上诉人的实际损失，上诉人约定通过解除合同、收回房屋来保障上诉人的权益并无不妥。3、上诉人无排除被上诉人合同主要权利的故意，亦希望能够通过双方的协议继续履行合同，维护交易的安全和稳定。上诉人承担保证责任之后，曾多次尝试联系被上诉人处理相关事宜，截至上诉人起诉之日，给予了被上诉人长达近两年的宽限期，只要被上诉人在前期将上诉人的损失弥补到位，上诉人亦不会选择解除合同、付诸诉讼，但是上诉人一直联系不到被上诉人。4、认定该约定为格式条款将严重损害上诉人的合同权利，加重上诉人的合同义务。被上诉人如有履约能力，在与贷款银行的诉讼期间即会偿还对银行的借款和罚息等，上诉人便不用承担保证责任，故上诉人有理由相信，即使一审判决生效，被上诉人仍将无法正常履行一审判决、向上诉人支付代偿款和违约金，上诉人的权益将会严重受损。被上诉人何鹏未到庭发表答辩意见。湖南湘诚壹佰置地有限公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判令解除湘诚公司与何鹏于2014年12月29日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为20140677203）及补充协议；2.判令何鹏于判决书生效之日起五日内向湘诚公司返还位于长沙市雨花区××路××号××栋××号房屋，并交还《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票原件，配合湘诚公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续及退税手续；3.判令何鹏向湘诚公司支付违约金102511.5元；4.判令解除合同后，湘诚公司代何鹏支付给银行的费用、何鹏应支付的违约金由湘诚公司直接从应退回给何鹏的房款中扣除；5.判令本案诉讼费用由何鹏承担。一审法院认定事实：2014年12月29日，湘诚公司（出卖人）与何鹏（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》及附件。《长沙市商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于长沙市雨花区××路××号××栋××号房，房屋建筑面积115.01平方米，总房价1025115元；付款方式为银行按揭付款，首付款315115元于2014年12月29日支付，剩余房款710000元采用银行按揭方式支付；出卖人应当在2016年6月30日前交付房屋。合同还对其他事项进行了约定。合同附件四《买卖合同补充协议》第二条第6款约定：出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还贷款本金及利息，买受人逾期偿还银行贷款本息，导致银行要求出卖人为买受人承担按揭贷款保证责任的，出卖人有权向买受人要求损失赔偿（包括但不限于出卖人因承担按揭贷款担保责任而支付的保证金、违约金、买受人欠款、利息等），买受人逾期偿还银行贷款本息，导致银行解除按揭贷款合同的，出卖人有权解除《长沙市商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。《买卖合同补充协议》还对其他事项作了约定。上述合同签订后，湘诚公司确认，何鹏于2014年12月29日向湘诚公司支付了购房首付款315115元。2014年12月31日,何鹏为购买涉案房屋，与招行长沙分行签订了《购房借款担保合同》,湘诚公司作为保证人在该合同上盖章确认。合同约定,何鹏向招行长沙分行借款710000元,借款期限240个月(2014年12月31日至2034年12月31日)。2014年12月31日,招行长沙分行向何鹏放款710000元,何鹏在个人贷款借款借据上签字确认。湘诚公司确认，该款710000元已于2014年12月31日支付给了该公司。后何鹏未依约按时履行还款义务,发生多次逾期，招行长沙分行向长沙市芙蓉区人民法院对何鹏、湘诚公司提起金融借款合同纠纷的诉讼。2017年7月17日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2017）湘0102民初595号民事判决书，判令解除招行长沙分行与何鹏、湘诚公司订立的《招商银行个人购房借款及担保合同》;何鹏向招行长沙分行偿还借款本金699269.36元,利息、罚息、复息54626.53元(利息暂计至2017年1月5日,之后的利息按合同约定的利率计算至本息清偿日止),合计753895.89元;何鹏向招行长沙分行支付其为实现债权发生的律师服务费33171元;湘诚公司对何鹏的上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，何鹏、湘诚公司未履行该判决，招行长沙分行申请强制执行。长沙市芙蓉区人民法院于2017年12月7日向何鹏、湘诚公司发出《执行通知书》，何鹏、湘诚公司未履行，后该院作出（2017）湘0102执3633号《执行裁定书》，裁定冻结、划拨、提取被执行人何鹏、湘诚公司银行存款或收入809690.89元（利息、罚息、复息暂计算至2017年1月5日），或者查封、扣押、冻结其价值相当的财产。2018年5月23日，湘诚公司向长沙市芙蓉区人民法院支付执行款866392.07元。庭审中，湘诚公司陈述，湘诚公司办理了涉案房屋的商品房买卖合同备案登记，没有办理预告登记；因为何鹏没有缴纳契税和维修基金，不动产权证没有办理；涉案房屋到了合同约定的交付时间，因何鹏没来，湘诚公司视为已经交付。一审法院认为，根据何鹏与湘诚公司签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，何鹏的主要合同义务是按约支付购房款，湘诚公司的主要合同义务是交付房屋及按期办理房屋产权登记。上述购房合同签订后，何鹏依约向湘诚公司支付了购房首付款315115元，并就剩余房款710000元办理了银行按揭贷款，招行长沙分行亦按约定将何鹏购房所需贷款710000元支付给了湘诚公司，何鹏已将涉案商品房买卖合同的主要义务履行完毕。由于何鹏未及时归还银行按揭贷款，招行长沙分行向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，该院判决解除招行长沙分行与原、何鹏签订的《招商银行个人购房借款及担保合同》，何鹏向招行长沙分行偿还借款本金、利息、罚息、复息及律师服务费，湘诚公司对何鹏的上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，湘诚公司履行担保责任，向长沙市芙蓉区人民法院支付了执行款866392.07元。在此情形下，湘诚公司依据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四《买卖合同补充协议》的有关条款，要求解除涉案商品房买卖合同及补充协议，并要求何鹏返还涉案商品房、交还《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票原件，配合湘诚公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续及退税手续，支付总房款10%的违约金102511.5元。一审法院还认为，尽管双方签订的《买卖合同补充协议》约定何鹏逾期偿还银行按揭贷款，导致银行解除按揭贷款合同的，湘诚公司有权解除涉案商品房买卖合同，但该条款属于格式条款，且该格式条款明显有损交易安全和秩序；同时，该格式条款中关于湘诚公司可以在何鹏逾期偿还银行按揭贷款的情况下即解除涉案商品房买卖合同的约定，明显加重了何鹏因其违约行为所应负的责任，使得双方的权利、义务和责任明显失衡。在何鹏已支付全部购房款的情形下，该格式条款也排除了何鹏得以占有使用房屋的主要权利，条款内容显失公平。由于上述格式条款存在加重何鹏合同责任，排除何鹏合同主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述格式条款中关于何鹏逾期偿还银行按揭贷款，导致银行解除按揭贷款合同的，湘诚公司有权解除涉案商品房买卖合同的约定无效。湘诚公司据此约定要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，并要求何鹏返还涉案商品房、交还《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票原件，配合湘诚公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续及退税手续的主张，没有法律依据，一审法院不予支持。由于何鹏未及时归还银行按揭贷款，导致湘诚公司承担保证责任，代何鹏支付了执行款866392.07元，该款何鹏应向湘诚公司返还。此外，鉴于何鹏在本案中存在主要过错，双方在《买卖合同补充协议》中也约定了违约金，根据公平原则，何鹏应向湘诚公司支付一定的违约金。因《买卖合同补充协议》约定的违约金标准过高，一审法院酌情判令何鹏按湘诚公司代为偿还款项的10%支付违约金，即866392.07元×10%=86639.21元。对湘诚公司超过部分的诉请，一审法院不予支持。何鹏经一审法院合法传唤拒不到庭，视为放弃诉讼权利，应承担相应的不利法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、何鹏于本判决生效之日起十日内向湖南湘诚壹佰置地有限公司支付代偿款866392.07元并支付违约金86639.21元；二、驳回湖南湘诚壹佰置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的受理费1175元，公告费300元，合计1475元，由何鹏负担。二审期间，双方均未提出新证据，对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，虽然双方当事人在签订的合同附件四《买卖合同补充协议》约定：买受人逾期偿还银行贷款本息，导致银行解除按揭贷款合同的，出卖人有权解除《长沙市商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。该条款为上诉人提供的格式条款，但该条款属于格式条款，该条款明显加重了何鹏因其违约行为所应负的责任、排除了何鹏的主要权利，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。经查双方在签订合同上上诉人并未对争议条款履行提示或者说明义务，该合同条款不成为合同内容，故上诉人要求双方商品房买卖合同无法定或者约定依据，本院不予采纳，一审认定该条款为无效格式条款属于适用法律不当，应予纠正，但判决驳回上诉人要求解除双方商品房买卖合同的诉请并无不当，应予维持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律不当，但裁判结果正确，故对湖南湘诚壹佰置地有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由上诉人湖南湘诚壹佰置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  姚贤辅审判员  符建华二〇二一年六月十七日书记员  孙 娇