贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5154号上诉人（原审被告）：遵义世纪福元房地产开发有限公司。住所地：贵州省正安县桐都大道世纪福园10栋2楼。统一社会信用代码：91520324670734417U。法定代表人：雷波，该公司经理。委托诉讼代理人：何银明，该公司员工。被上诉人（原审原告）：遵义市居美家美物业管理有限责任公司。住所地：正安县凤仪镇北苑社区佳合楼201号。统一社会代码:91520324MA6HA8333E（1-1）。法定代表人：陈琴，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：何帅，重庆华升（正安）律师事务所律师。上诉人遵义世纪福元房地产开发有限公司（以下简称世纪福元房开公司）因与被上诉人遵义市居美家美物业管理有限责任公司（以下简称居美家美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2021）黔0324民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。世纪福元房开公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：1.物业买受人已在被上诉人处办理接房入住手续的，以及上诉人已销售但物业买受人未接房的房屋，物业费不应当由上诉人承担。2.上诉人未销售的3套房屋和上诉人已销售但物业买受人未接房的17套房屋，因长期处于空置状态，其物业费计算标准和已入住物业买受人一样，显然不合理和不公平。居美家美物业公司未针对世纪福元房开公司的上诉请求及理由作书面答辩。居美家美物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令世纪福元房开公司支付2020年1月1日至2020年12月31日止期间所欠物业服务费119591.83元。2.本案诉讼费由世纪福元房开公司方承担。一审法院认定事实：世纪福元房开公司系“世纪福园大厦·三号路A组团”的建设单位。在居美家美物业公司入驻小区服务之前，与前期的正安县国方物业有限责任公司在《前期物业服务合同》中约定，世纪福元房开公司未销售的房屋、自用办公用房、住宅房不支付物业服务费和管理。2018年12月10日，居美家美物业公司与小区业委会签订了《物业服务委托合同》，合同约定，世纪大厦小区业委会选聘居美家美物业公司对小区全体业主公共部位、公共设施设备提供物业管理服务事宜。服务的内容为：物业共用部位的巡视和管理、共用设施设备的运行、维护、养护和管理、共用部位和相关场地的公共清洁卫生、车辆停放和进出秩序维护、公共秩序维护、治安突发事件的应急处理等事项的协助服务、装饰装修管理服务等。物业收费为包干制，由业主（含建设单位未销售物业）按年按电梯1元/月/m2，商业按2元/月/m2缴纳物业费。合同有效期为5年，自2018年12月10日至2023年12月10日止。合同并约定了其他事项。因前期物业公司正安县国方物业有限责任公司拖延退场，致使居美家美物业公司于2020年1月1日才正式入住涉案小区提供物业服务至今。居美家美物业公司因认为尚有86套房屋未办理交房手续，有6套买受人已接房但未结清物业费，共92套面积10157.83m2的房屋未缴纳物业费，2021年2月3日，居美家美物业公司经邮寄方式催缴物业费未果后，向一审法院提起诉讼。另查明，2021年4月8日，一审法院会同正安县住建局、文昌社区、消费者协会、消防救援大队，对居美家美物业公司的物业服务质量现场查验存在：个别消防通道脏乱差、杂物堆放；废弃摩托车乱停乱放；步梯楼道垃圾长期未清理；个别空置房门上广告乱贴，旧沙发等废弃物及垃圾未清理清运；平台青苔及建筑垃圾未清理；保安无着装，无空置房管理巡查记录，无安全巡视巡逻登记；一处排污管道破损未维护；无违章建筑向相关部门报告记录等服务质量瑕疵及服务不到位情况，经量化考评评分为75.18分。一审法院认为，世纪福元房开公司作为涉案小区的开发建设单位，虽与之前的物业公司在前期物业服务合同约定，其未售出的房屋、自用的办公用房及住宅房不支付物业费，但并未与居美家美物业公司作物业费免交约定，因此，作为小区物业服务管理范畴，对照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”《物业管理收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条“物业管理公共性服务费由业主入住之日起(以交锁匙为准)按月交纳。房地产开发经营单位自用房或未售出房屋的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商支付。……”的规定，因此，前期物业合同的约定并不能免除世纪福元房开公司对其未售出房屋、自用房支付物业费业务。在居美家美物业公司已按物业合同约定履行公共物业服务后，按照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。……”的规定，世纪福元房开公司有支付相应物业服务费的义务。根据庭审中双方核实认可的事实：世纪福元房开公司尚有3套共计352.08m2的房屋未售；17套共计面积1857.31m2的房屋已售未交付购房人；2020年3月26日，世纪福元房开公司向正安县城投公司移交15套安置还房2010.15m2，2021年2月8日移交安置还房1套128.12m2；2021年1-3月，世纪福元房开公司向物业买受人交付房屋5套共615.89m2，结合居美家美物业公司的服务质量经量化考核为75.18分实际，按照物业服务质价等偿原则，按欠费时间满0.5月不足1月按0.5月计，酌定由居美家美物业公司按其服务质量75.18%的比例标准，支付原告2020年1月1日至12月31日止的物业费共计32480元，其中：一、4套于2020年期间交付的房屋应支付2060元，分别为717元+（112.34m2×1元/月/m2×8.5个月×75.18%）+414元（100.3m2×1元/月/m2×5.5个月×75.18%）+580元（96.46m2×1元/月/m2×8个月×75.18%）+349元（84.46m2×1元/月/m2×5.5个月×75.18%）；二、已销售未交付购房人的17套房屋应支付16755元（1857.31m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）；三、3套未售房屋应支付3176元（352.08m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）；四、2021年物业买受人才接房的5套房屋应支付5556元（615.89m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）；五、2020年3月26日向城投公司移交的15套安置房应支付3778元（2010.15m2×1元/月/m2×2.5个月×75.18%），2021年2月8日移交的1套安置房应支付1155元（128.12m2×1元/月/m2×12个月×75.18%）。因法律明确规定已售出但未交付房屋的物业费由建设单位承担，同时小区业主委员会属业主大会的执行机构，是业主依法行使自身权利的体现，代表业主签订的物业服务合同对包括居美家美物业公司未售出房屋或自用房物业均具有法律约束力，物业收费标准依据于物业合同约定，之前的前期物业收标准并不能作为后期物业收费的法律限定，故世纪福元房开公司以此认为侵害业主权益请求予以撤销的理由于法不充分，且即便解除或撤销应依法定程序，故世纪福元房开公司以此上述理由拒交物业费的抗辩主张于事实及理由不充分，不予采纳。综上，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款、《物业管理收费管理办法》第十六条、《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条之规定，判决：一、限被告遵义世纪福元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司2020年1月1日至2020年12月31日止未售或已售未交付物业买受人房屋、自用房物业费共计32480元；二、驳回原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案诉讼费2692元，减半收取1346元，由原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司负担982元，由被告遵义世纪福元房地产开发有限公司负担364元。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，依据《物业管理收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”之规定，一审已查明，涉案小区有26套房屋已经销售，包括买受人未接房的17套，和买受人于2020年或2021年期间接房的9套，结合世纪福元房开公司在一审中举示的证据，该公司已通过当地媒体公告通知买受人接房，且涉案小区多数业主皆已接房及入住，一审认定该26套房屋未交付系世纪福元房开公司的原因不当，参照一审判决的计算标准，该26套房屋的物管费24371元应予以扣除，不应由世纪福元房开公司缴纳，居美家美物业公司可另案向该26套房屋的所有人主张权利。世纪福元房开公司主张的空置房屋物业费按50%-70%的标准收取，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省正安县人民法院（2021）黔0324民初1578号民事判决；二、限遵义世纪福元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付遵义市居美家美物业管理有限责任公司2020年1月1日至2020年12月31日物业费共计8109元；二、驳回原告遵义市居美家美物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1346元，二审案件受理费2692元，共计4038元，由遵义市居美家美物业管理有限责任公司负担3500元，由世纪福元房开公司负担538元。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  谭应勇审判员  杨恩高二〇二一年六月二十五日法官助理王薇书记员冯滢