新疆维吾尔自治区尼勒克县人民法院民 事 判 决 书（2021）新4028民初803号 原告：特克斯县伊鑫房地产开发有限公司尼勒克分公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县迎宾路北侧（原老三中）。负责人：徐时柱，系公司总经理。委托诉讼代理人：冯春霞，女，系公司会计。委托诉讼代理人：张浩，新疆浩琼律师事务所律师。被告：胡建康，男，1988年9月1日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。被告：石丹，女，1988年12月2日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。二被告共同委托诉讼代理人：安海玲，新疆任远律师事务所律师。原告特克斯县伊鑫房地产开发有限公司尼勒克分公司（以下简称伊鑫房地产公司尼勒克分公司）与被告胡建康、石丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伊鑫房地产公司尼勒克分公司的委托诉讼代理人张浩和冯春霞、被告胡建康和石丹的委托诉讼代理人安海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伊鑫房地产公司尼勒克分公司向本院提出诉讼请求：1．要求依法判令解除原被告双方的房屋租赁合同；2．要求依法判令二被告自2020年4月23日起每月支付租金50,000元至被告返还宴会厅之日；截止起诉之日欠付租金合计700,000元；3．要求依法判令二被告承担违约金131,400元（6,000,000元×日万分之六×365天）；4．要求依法判令二被告承担律师费50,000元；以上合计881,400元。事实和理由：2018年原被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发建设的尼勒克县文庭雅苑1号楼大厅及2-4层商品房，建筑面积3267.15平方米，每平方米单价3673元，商品房总价款1200万元。合同签订后，2018年8月31日1号楼大厅及2-4层商品房全部交付给被告，被告开始进行装修营业，被告自2018年9月6日至2018年11月19日分三次支付380万购房款再未付款。2020年4月23日双方达成协议，约定2020年7月10日前被告支付220万购房款，如逾期支付购房款，双方同意解除商品房买卖合同，原告同意被告以承租方式使用该房屋，租期五年，年租金60万元，第一年租金60万在2020年5月5日支付，以后每年租金在年租期的第一个月支付；逾期支付租金承担逾期金额日万分之六的违约金，逾期60日以上的，原告有权单方解除双方的租赁合同，被告装修、装潢物无偿留给原告。发生争议协商不成发生诉讼，律师费由违约方承担。达成协议后被告未支付剩余购房款，双方商品房买卖合同解除，双方租赁合同自2020年4月23日起，被告未按约定支付分文租金已构成根本违约。协商无果，原告只得诉至法院。被告胡建康、石丹辩称，现被承租的房屋才装修完毕，刚开始营业，经济困难，其装修投资近500万，故不同意解除合同。根据双方签订租赁协议的时间2020年4月23日得出该时间段属于疫情期间，根据情势变更原则解除该合同有失公平，法律依据是最高人民法院关于《合同法解释（二）》第26条规定，请求法庭允许原被告继续履行合同，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2020年4月23日原被告签订了一份协议书，协议书内容为：甲（原告）、乙（被告）双方于2018年签订商业楼1号楼大厅及2-4层商品房买卖合同，乙方支付房款380万元没有支付余款，基于乙方对房屋投资装修但已占用该房屋经营酒店长达数月的事实，双方达成如下协议条款：一、经甲乙双方于2020年4月23日协商同意，乙方胡建康、石丹于2020年5月10日前付清房款1,000,000元（人民币壹佰万元整）；2020年6月10日前付清房款800,000元（人民币捌拾万元整）；2020年7月10日前付清房款400,000元（人民币肆拾万元整）。二、如果乙方胡建康、石丹逾期未付清上述购房款，甲乙双方一致同意解除双方全部房屋买卖合同。同时甲方同意乙方以承租方式使用该房屋，租期五年，年租金60万元，第一年租金于本协议签订后10日内付给甲方，以后每年租金均在年租期的第一个月交付给甲方；逾期支付租金承担逾期金额日万分之六的违约金，逾期达60日以上的，甲方有权解除双方的租赁合同，并由乙方立即退还承租房屋。先交租金后使用房屋，房屋使用期满后，乙方装修、装潢物品无偿留给甲方使用。如果租赁期满后，乙方继续使用，乙方拥有优先权，房屋租金按市场价格给予续租。所有的房屋租金房产税、城镇土地使用税等均有乙方承担，甲方不再承担任何税费。三、基于乙方一方面装修投入，另一方面占用该房屋数月等事实，甲乙双方商定，本协议签订后双方正式变更为租赁合同关系，甲方开始计算房屋租金，乙方对于本协议签订前的就该房屋装修投入不得以任何理由再向甲方主张。四、如果本协议签订后双方房屋买卖合同正式解除后，甲方扣除相应年限租金及相关费用后，剩余购房款退给乙方；同时鉴于乙方尚欠第三人官连军600万元本金及利息，乙方授权甲方将该房款直接退转给第三方官连军银行卡账户，乙方对此认可收到。五、双方应认真遵守本协议，发生争执应尽最大努力友好协商解决，实在协商不成发生诉讼产生的律师费由违约方承担。被告未按协议约定时间支付约定的购房款，该协议变更为房屋租赁合同。2020年10月26日，原告将退还被告购房款380万元转账给协议约定的第三人官连军。被告未按协议约定支付原告房屋租赁费。另查，被告租赁原告商业楼1号楼房屋面积为3267.15平方米，其中1楼大130.98平方米、2楼宽窄巷子火锅1055.26平方米、3楼1040.43平方米、4楼1040.48平方米。原告此次诉讼花费律师费5万元，诉前保全花费保全费4427元。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2020年4月23日，原、被告所签订的协议书系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，为有效合同，原被告应按约定履行各自权利义务。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告按约定向被告交付了房屋，被告应当按照约定支付原告2020年4月23日至2021年6月23日的租金，即700,000元（5万元/月×14个月）。本案被告未能按约定时间支付租金，被告的行为已构成违约，故被告应当承担相应的违约责任，原告按协议约定要求被告承担违约金131,400元（6,000,000元×日万分之六×365天）的诉讼主张符合法律规定，本院予以支持。由于被告欠付原告房屋租赁费长达1年，致使该租赁合同已无法实际履行，故原告要求解除原被告双方的房屋租赁合同，本院予以支持。被告辩称因经济困难且租赁期间有疫情的影响不能构成不支付租金的理由，被告不同意解除合同的意见本院不予采纳。合同解除后，双方当事人应当承担相应的民事责任，被告应当返还租赁的房屋。本案原被告双方约定发生诉讼产生的律师费由违约方承担，现原告因被告违约主张解除合同而诉至法院，为此支出的律师费系因被告违约而致原告产生的经济损失，且该费用收取标准符合《新疆维吾尔自治区法律服务收费行业指导标准（试行）》规定，故对原告要求被告支付律师代理费50,000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、原告特克斯县伊鑫房地产开发有限公司尼勒克分公司与被告胡建康、石丹于2020年4月23日签订的协议书于2021年6月28日解除；二、被告胡建康、石丹于本判决生效之日起三十日内将租赁的尼勒克县文庭雅苑商业楼1号楼大厅及2-4层商品房返还给原告特克斯县伊鑫房地产开发有限公司尼勒克分公司；三、被告胡建康、石丹于本判决生效之日起三十日内支付原告特克斯县伊鑫房地产开发有限公司尼勒克分公司2020年4月23日至2021年6月23日租金700,000元；四、被告胡建康、石丹于本判决生效之日起三十日内支付原告特克斯县伊鑫房地产开发有限公司尼勒克分公司违约金131,400元；五、被告胡建康、石丹于本判决生效之日起三十日内支付原告特克斯县伊鑫房地产开发有限公司尼勒克分公司律师代理费50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,914元，减半收取计6957元，保全申请费4427元，由被告胡建康、石丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   聂 燕二 〇 二 一 年 六 月 二 十 七 日书  记  员   史莉莉