广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初1333号 原告（反诉被告）：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地：桂林市环城西一路29号联达雅居11号楼。 法定代表人：蒋厚胜，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕敏，该公司员工。 被告（反诉原告）：李福雄，男，1971年12月12日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 被告（反诉原告）：文昱，女，1973年9月7日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 原告（反诉被告）桂林联发盛泰物业服务有限公司（以下简称联发盛泰物业）与被告（反诉原告）李福雄、文昱物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理，联发盛泰物业的委托诉讼代理人陈燕敏，李福雄、文昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）联发盛泰物业向本院提出诉讼请求：1.判决李福雄、文昱支付原告2019年5月1日至2021年12月31日止的物业管理服务费6066.56元以及滞纳金1819.97元；2.请求判令李福雄、文昱支付原告2018年1月1日至2019年12月31日止的公共能耗费240元；3.请求判令李福雄、文昱支付原告2018年1月1日至2021年12月31日止的电梯年检费600元；四项合计金额：8726.53元，4.本案诉讼费、公告费、邮寄费、保全费等由被告承担。事实和理由：李福雄、文昱系桂林市叠彩区站前路31号联发乾景XX栋203号房的业主，联发盛泰物业与联发集团桂林联盛置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限为2014年6月1日起至乾景小区业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日，联发盛泰物业对“联发乾景”住宅小区进行物业管理。合同第三章第六条第一款约定：电梯楼住宅按建筑面积1.9元／月／平方米，电梯维护费150元／年，公摊水电费10元／月／户的标准向原告缴纳物业管理费、电梯维护费、公摊水电费；合同第三章第七条约定：物业服务资金按一年缴纳，业主或物业使用人应在每年度首月份10日前交纳当年年度的物业服务资金，逾期交纳的，从逾期之日起按每日所欠费总额的万分之五交纳滞纳金。联发盛泰物业与联发乾景一、二期业主委员会签订《联发乾景物业服务合同》，合同期限为2020年1月1日至2020年12月31日，合同的第六章第二十三条第2点物业服务收费标准为低层住宅按建筑面积1.9元／月／平方米，电梯维护费150元／年的标准向业主或物业使用人收取。联发盛泰物业依约为“联发乾景”小区提供了物业服务，但李福雄、文昱从2019年5月1日起拒交物业服务费，从2018年1月1日未交电梯年检费及公共能耗费。截止2021年12月31日，尚欠物业管理服务费6066.56元及滞纳金1819.97元、公共能耗费240元、电梯年检费600元，共计：8726.53元。 被告（反诉原告）李福雄、文昱辩称，在物业管理期限内，我正常缴纳了物业管理费用，我合法购买的Ｄ区-11号车位被无理由砌了一堵墙，让我的车位在正常停车时无法正常打开车门上下车。处于完全无法正常使用状态。就此问题我方多次向物业反馈，均被其置之不理。由此可见联发盛泰物业在合同约定的职责内存在严重的不作为致使我方的合法权益被严重侵害。我购买的Ｄ11车位长年积水，曾多次到物业反馈均没有得到解决。2021年3月我楼下的101室在楼下到我二楼窗户的空地搭建了违章建筑，在一楼业主搭建过程中物业不规劝、不发出书面整改通知、不报告政府相关部门，不采取必要措施维护我方利益，不依法履行物业合同约定的职责义务。对联发盛泰物业主张的公共耗能费和电梯费没有意见。 被告（反诉原告）李福雄、文昱向本院提出反诉请求：1.请求判令将反诉人购买的联发乾景二期地下室Ｄ区11号车位（正常停车的驾驶位旁边）的违章建起的围墙拆除，恢复到车位原来的面貌；2.请求判令把联发乾景二期地下室Ｄ区11号常年积水的问题解决（保持地面干燥）；3.请求判令桂林联发盛泰物业服务有限公司确实履行合同义务，采取有效措施拆除XX栋（房产证是2××栋）一楼违章建筑。4.本案诉讼费、公告费、邮寄费、保全费，等由被反诉人承担。事实与理由：《前期物业服务委托合同》第四章物业经营与管理中第八条明确规定联发盛泰物业有义务对停车场场所和设施设备进行维修养护，保障正常使用等工作。并且合同第六章物业的使用与维护中第二十二条也明确规定：业主、物业使用人违反小区（临时管理规约）和物业企业制定的规章制度，被反诉方须采取规劝、发出书面整改通知、报告政府相关部门等必要措施。但前期物业服务合同在物业管理期限内，反诉原告合法购买的Ｄ区-11号车位旁边被无理由砌了一堵墙，导致在正常停车时无法正常打开车门上下车，处于完全无法正常使用状态。就此问题我方多次向物业反馈无果。联发盛泰物业在合同约定的职责内存在严重的不作为。《联发乾景物业服务合同》的第二章第10条交通与车辆停放秩序的管理中第3条明确规定：车库按规定时间巡查，发现问题及时与车主联系，引导车辆停放有序，车库内地面，墙面有简易的车辆行驶指示牌，备有必要的消防器材，车库场地每日保洁一次，有照明、无积水、无易燃易爆及危险物品存放。但我购买的Ｄ11车位长年积水，曾多次到物业跟被反诉人反馈均没有得到解决。2021年3月我楼下的101室在楼下到我二楼窗户的空地违法搭建一个面积超过25平方米的违章建筑，在一楼业主搭建过程中被反诉人不规劝、不发出书面整改通知、不报告政府相关部门，不采取必要措施维护我方利益，不依法履行物业合同约定的职责义务。 原告（反诉被告）联发盛泰物业辩称，车位旁边的围墙是购买之后开发商砌的，物业有跟开发商协商过；李福雄、文昱所在楼栋的违章建筑是一楼业主违规搭建，物业也对业主进行了书面和口头的劝阻；车位积水问题属于维修整改，也是由开发商去维修。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：李福雄、文昱是桂林市叠彩区站前路31号联发乾景XX栋203号（不动产权证为2××栋1-2-03）房屋业主，房屋建筑面积为99.16平方米。2014年6月1日,联发盛泰物业与涉案房屋的开发商联发集团桂林联盛置业有限公司签订了《联发·乾景前期物业服务委托合同》,由联发盛泰物业为联发乾景小区提供前期物业服务，高层住宅物业服务费按建筑面积每月1.9元/平方米收取;电梯维护费150元/年，代收公用水电费：10元/月;一次预交一年。物业服务费按年度进行交纳，业主和物业使用人应在每年度首月10日前交纳当年的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额万分之五的滞纳金。2020年11月26日，联发乾景一、二期业主委员会与联发盛泰物业签订《联发乾景物业服务合同》，约定联发盛泰物业为联发乾景小区提供物业服务，高层住宅物业服务费按建筑面积每月1.9元/平方米收取;电梯维护费150元/年收取。服务费按年度方式收取，业主或物业使用人根据个人和物业协商的意愿可按月交物业服务费。合同期限为2020年1月1日起至2020年12月31日止。 另查明，涉案楼栋的101室业主在其一楼空地搭建了阳光棚。2021年3月5日，联发盛泰物业向该户业主发出整改通知单，通知该业主就其“改变花园用途，违规搭建”的问题进行整改。 李福雄、文昱在2016年购买了涉案小区的D区-11号车位。在其购买该车位后，使用过程中，该车位旁边搭建了一堵墙。李福雄、文昱表示该车位在围墙搭砌之后就存在常年积水的情况，但渗水原因双方均未查明。 联发盛泰物业按照上述合同约定为涉案小区提供了物业服务，李福雄、文昱于2019年5月起未交纳物业费，且尚欠2018年1月1日至2019年12月31日止的公共能耗费240元、2018年1月1日至2021年12月31日止的电梯年检费600元。联发盛泰物业经催收未果,遂诉至法院。 本院认为，联发盛泰物业与联发集团桂林联盛置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》及与联发乾景一、二期业主委员会签订的《联发乾景物业服务合同》，是各方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。李福雄、文昱作为涉案小区的业主，应当按合同的约定全面履行各自的义务。李福雄、文昱的房屋建筑面积为99.16平方米，每月应交纳的物业服务费为188.40元。李福雄、文昱从2019年5月起未交物业费，李福雄、文昱应交纳2019年5月1日至2020年12月31日期间物业服务费3768元。因李福雄、文昱对尚欠2018年1月1日至2019年12月31日期间公共能耗费240元及2018年1月1日至2021年12月31日止的电梯年检费600元无异议，本院予以确认。李福雄、文昱辩称其未交纳物业费的原因是因其车位积水问题向物业反映未得到解决，且联发盛泰物业未尽到合同义务。本院认为，物业服务企业对小区进行管理并提供服务,其收取的物业管理费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等,业主拒交物业管理费,不仅损害了物业服务企业的利益,也是对其他业主利益的侵害，即使李福雄、文昱认为物业服务不到位，应以合理的方式向物业服务企业提出建议，也不应该拒缴物业费。故联发盛泰物业要求李福雄、文昱交纳2019年5月1日至2020年12月31日的物业服务费3768元，以及2018年1月1日至2019年12月31日期间公共能耗费240元及2018年1月1日至2021年12月31日止的电梯年检费600元的诉讼请求，本院予以支持。关于2021年1月1日之后的物业服务费，因联发盛泰物业与涉案小区的业委会并未续签新的物业服务合同，无法确定物业费的收取标准，故对2021年之后的物业服务费，本案中暂不予处理，待新的物业服务合同签订后，可另行主张。 关于滞纳金的诉讼请求，因为李福雄、文昱因为其车位存在积水问题至今未得到解决，确实影响了其正常使用，故李福雄、文昱并非恶意拖欠物业费。且在《联发乾景物业服务合同》并未约定滞纳金。故对联发盛泰物业要求李福雄、文昱支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 关于李福雄、文昱要求联发盛泰物业拆除其车位旁的围墙的诉讼请求，根据本案证据，无法证明该围墙是联发盛泰物业所搭建，且围墙的搭建与拆除是车位规划与设计问题，与本案的物业服务合同不是同一个法律关系。关于车位常年积水问题，现无法查明漏水原因，亦无证据证实渗水问题是由联发盛泰物业在提供物业服务中导致。综上，李福雄、文昱认为联发盛泰物业应将其车位的围墙拆除并解决其车位常年积水问题的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于李福雄、文昱要求联发盛泰物业拆除其所在楼栋101室业主所搭建的违章建筑，因该建筑是该栋101是的业主所搭建，物业只能进行劝导和要求该住户整改，并无拆除的权限，故对该项诉讼请求，本院亦不予支持。李福雄、文昱若认为其车位无法正常使用以及其楼栋一楼业主搭建的的违章建筑损害了其合法权益，可另案处理。 综上,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、被告（反诉原告）李福雄、文昱支付原告（反诉被告）桂林联发盛泰物业服务有限公司2019年5月1日至2020年12月31日期间物业服务费3768元、2018年1月1日至2019年12月31日期间公共耗能费240元、2018年1月1日至2021年12月31日止的电梯年检费600元； 二、驳回原告（反诉被告）桂林联发盛泰物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）李福雄、文昱的反诉请求。 本案本诉案件受理费50元（桂林联发盛泰物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取25元，反诉案件受理费50元，均由被告（反诉原告）李福雄、文昱负担，本院退回原告（反诉被告）桂林联发盛泰物业服务有限公司25元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（本诉50元，反诉50元；收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  陆颖贞 二〇二一年六月二十三日 书记员  赵依艳 附相关法条： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。