贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2559号上诉人（原审被告)：遵义全富建材城房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区平庄村3号小区1栋2楼，统一社会信用代码：91520390085663363U。法定代表人：艾航，系该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋兴华。委托诉讼代理人：张荣，贵州张荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任哲曦，男，1992年8月20日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：任正平，男，1962年10月17日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区，系任哲曦的父亲。上诉人遵义全富建材城房地产开发有限责任公司因与被上诉人任哲曦租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初14023号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年6月9日进行了二审调查询问，上诉人遵义全富建材城房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人蒋兴华、张荣及被上诉人任哲曦的委托诉讼代理人任正平到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。遵义全富建材城房地产开发有限责任公司（以下简称“全富公司”）上诉请求：1.依法撤销遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初14023号民事判决书第二点“由被告遵义全富建材城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告任哲曦支付租金40917.55元”的判决；2.一审案件受理费、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决书认定的起租时间和租金的计算方式是错误的，《委托协议》中的委托期限不等于记租时间，没有约定从委托期起记租，上诉人只能从委托期生效之日起帮被上诉人招商租赁并代收租金，上诉人通过努力于2017年9月1日招商成功，并与租赁户周志勇签订《房屋租赁合同》，由此，记租时间只能是从2017年9月1日起。2.一审法院把《关于购买商品客户租金支付的具体流程》作为支付房租的主要证明材料是有悖有关法律规定的，其不是原件，上诉人也从未向被上诉人出具《关于购买商品客户租金支付的具体流程》，在附件上签字人李飞不是公司员工，该签字无法律效力，且该《支付流程》落款时间是2017年2月20日，双方签订《委托协议》时间是2017年3月14日，两者之间前后矛盾、程序错误。3.一审法院判决认定双方签订的《委托协议》的性质和合法性、有效性前后相互矛盾，一审法院判定《委托协议》是合法有效的，但又判定该协议的主要条款是格式条款，是无效的，不予采信，而在《委托协议》中对上诉人与被上诉人的权利和义务都作出充分的表述，是公开、公平、公正的，是自愿签订的，不存在加重对方责任，限制对方权利等，故上诉人认为《委托协议》中主要条款租金支付方式等是合法有效的。4.从《委托协议》签订至今，被上诉人根本没有履行自己的支付房款的义务，双方签订的《商品房买卖合同》第8条第2款约定被上诉人所欠房款99606元，必须于2016年10月31日前支付，经多次催交，至今未支付，故被上诉人严重违约。5.双方签订的《委托协议》是委托性质，被上诉人委托上诉人为其招商租赁涉案商铺并代收取租金，所获利益除扣除上诉人收取的2%的管理费外，其余的归被上诉人所有，且《委托协议》中约定被上诉人收取租金日期与上诉人市场实际正式营业时间为准，上诉人只收到了承租户周志勇6个月的租金5348.7元，扣除2%的管理费107元，剩余5241.7元待市场实际正式营业时再支付给被上诉人，这一点上诉人并没有违约。6.承租人周志勇交纳了6个月的租金后，2018年5月31日至今，上诉人曾多次向周志勇催付租金，均被承租人拒交，这一点上诉人没有违约，更没有向被上诉人交纳租金之义务，被上诉人向上诉人索要租金是违反法律规定的。综上，请求二审法院撤销原判，并支持上诉人的上诉请求。任哲曦辩称：从协议内容表明，被告是商铺的开发商，不是社会上的招商公司，签订返租协议是房开商的推销楼盘的手段，协议签订后，商铺对外租赁情况我方无权参与，协议也不允许我方与商家有任何接触；协议是上诉人提供的格式合同，并由上诉人填写；协议中第一条明确了具体租期和租金；协议中只说了免租期内甲方不收取租金，但没有写明免租期时间，说明免租期已过，市场已经正式营业；《支付流程》是上诉人公司的正式文件，有其公司法人余翔和相关领导的签名；李飞作为上诉人公司销售商铺给我的人，其签字的支付流程，更加充分明确了商铺租金是从2017年2月1日起算的事实；2月1日开业后，因上诉人公司内部矛盾导致大量的石砂堵塞市场进出口，商铺至今门前道路未通，且该商铺至今不能办理产权。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。任哲曦向一审法院起诉请求：1.请求认定原告于2017年3月14日与被告签订的《东城国际·智慧家居公园商铺委托经营管理协议》合法有效（合同编号为0050号）；2.要求被告支付原告截止2020年11月当季度的商铺租金43859.34元；3.要求被告支付协议违约金37440.9元；4.由被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告双方于2016年7月9日签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于贵州省遵义市新蒲新区，面积为25.47平方米，总房价为249606元，原告于2016年10月31日前已支付了150000元房款，剩余房款合同约定于2016年10月31日前支付，原告至今未支付该款。原告于2017年3月14日与被告签订了《东城国际·智慧家居公园商铺委托经营管理协议》，委托被告对涉案商铺进行管理，合同第一条第3款：商铺委托期限为交房次日起计5年，即2017年2月1日至2022年1月31日止，2017年2月1日至2020年1月31日甲方（原告）租金为35元／平方／月。2020年2月1日至2022年1月31日甲方租金为38.5元／平方／月；第三条第1款：甲方承诺并愿意按照乙方（被告）的规划经营保证市场的健康发展，租赁商家在免租期内，甲方不收取房屋租金，乙方支付给甲方的回报，以乙方实际收到租赁户交纳租金为准，并同意乙方收取实际租金总额的2%作为委托管理费（后期的委托管理费根据市场的实际租金情况上调或下调）；第六条第1款约定：甲、乙双方若在签订本协议后擅自中止协议者，违约方须赔偿守约方由此造成的一切经济损失，并支付协议约定委托经营管理商铺购买价值15%的违约金。2017年3月14日，被告向原告出具了《关于购买商铺客户租金支付的具体流程》作为被告向原告支付房租流程的附件，载明：根据公司2016年7月1日文件，投资客户委托商铺租金起算时间为2017年2月1日，现该部分客户租金已至支付时间，现将相关执行流程如下：一、租金按季度支付；二、租金计算流程：销售计算—财务审核—领导审批—财务支付。原告按照合同约定将涉案商铺交付被告进行管理，未收取过租金。一审法院认为，原告于2017年3月14日与被告签订的《东城国际·智慧家居公园商铺委托经营管理协议》系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，该合同合法有效。原告按照合同约定履行了义务，被告未按约定向原告履行交付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，原告要求被告支付涉案商铺的租赁费用符合法律规定，但结合新冠疫情系不可抗力的事实，一审法院酌情免除被告支付2个月租金的义务。2017年2月1日至2020年11月当季（2020年12月31日止）原告应得租金金额为32092.2+8825.35＝40917.55元［其中：36月（2017年2月1日至2020年1月31日）×35元/平方/月×25.47平方米＝32092.2元，9月（2020年2月1日至2020年12月31日合计11个月，免除2个月）×38.5元/平方/月×25.47平方米＝8825.35元］。因原被告双方均未擅自中止《东城国际·智慧家居公园商铺委托经营管理协议》，故原告要求被告按照《东城国际·智慧家居公园商铺委托经营管理协议》中第六条第1款约定承担违约责任并支付违约金37440.9元的诉求，一审法院不予支持。被告以《东城国际·智慧家居公园商铺委托经营管理协议》第三条第1款为据，认为原告获取租金的前提条件是被告收到租赁户交纳租金为准，该条款系格式条款，与被告于当日向原告出具的《关于购买商铺客户租金支付的具体流程》意思相悖，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，对被告的该抗辩，一审法院不予采信。对被告关于原告欠付其购房款99606元的辩称，虽原告确有该数额的购房款未付，但原告针对被告的该主张可能存在合同履行的抗辩权利（被告所出售房屋至今未能给原告办理产权证），原告所举证据不能证明该款明确系其到期债权，故一审法院不予采信。对被告的其他辩称，在委托经营管理协议中原告获得对价名称为租金，且双方约定原告不得自行或委托他人与该房承租人联络、收取租金或其他费用，由此可以认定租金理应由被告承担，故一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第一百一十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告任哲曦与被告遵义全富建材城房地产开发有限责任公司于2017年3月14日签订的《东城国际·智慧家居公园商铺委托经营管理协议》合法有效；二、由被告遵义全富建材城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告任哲曦支付租金40917.55元；三、驳回原告任哲曦的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费915元（已减半收取），由被告遵义全富建材城房地产开发有限责任公司承担410元，原告任哲曦承担505元。被上诉人任哲曦在二审期间提交新证据如下：案涉商铺开业后被堵塞道路的照片三张，上诉人全富公司未提交新证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：上诉人向被上诉人支付租金的起算时间和标准如何计算。虽然双方签订了《商铺委托经营管理协议》，但该协议是由全富公司为重复使用而事先拟定提供的，其内容已在签订前制定完成，未事先与被上诉方协商，属于格式合同，而《商铺委托经营管理协议》中的第三条第一款内容明显限制了被上诉人的权益，免除了上诉人的合同义务，且上诉人未提供证据证明在签订该协议前采取方式提醒签订人注意该格式条款，所以该条款属于无效约定，故一审法院认定该条款属于格式条款以及按照《商铺委托经营管理协议》第一条第三款内容来计算租金起算时间和租金标准并无不当，上诉人主张按该条款来计算租金起算时间和支付标准的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，遵义全富建材城房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由遵义全富建材城房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  张 睿审判员  任建毅二〇二一年六月二十二日法官助理廖晗书记员蓝可昕