广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0312民初2400号 原告：广西某某物业服务有限公司。 法定代表人：陆某文，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪炫春，广西邦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪某锋，男，汉族，住广东省电白县，现住桂林市临桂区。 被告：潘某科，男，汉族，住址：广西临桂县。 原告广西某某物业服务有限公司（以下简称“某某物业公司”）与被告潘某科物业服务合同纠纷一案，2020年12月21日，原告向本院提交了起诉材料，之后案件转入诉前调解程序，本院于2021年4月1日立案后，依法由审判员石剑适用小额诉讼程序，于2021年5月7日公开开庭进行了审理，书记员黄海洁担任法庭记录。原告某某物业公司的委托诉讼代理人汪炫春、汪某锋，被告潘某科到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付从2017年6月1日至2017年12月31日（共计7个月）的物业管理服务费574元；二、请求法院判令被告向原告支付从2012年1月1日至2017年12月31日生活垃圾处理费294元（42个月×7元/月=294元）；三、请求法院判令被告向原告支付从2017年5月1日至2017年12月31日公摊电费41元（每月公摊电费累加，累计8个月）；四、请求法院判令被告向原告支付从2017年5月1日至2017年12月31日公摊水费15.6元（每月公摊水费累加，累计8个月）；五、请求法院判令被告向原告支付从2017年5月1日至2017年12月31日自用电费574.6元（每月自用电费累加，累计8个月）；（上述五项欠费本金合计1499.2元）六、请求法院判令被告向原告支付逾期缴费违约金449.76元（违约金按欠费本金合计的30%计算，即1499.2元×30%=449.76元）；七、本案案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年3月24日，原告与桂林某某地产开发有限公司签订《某某·某某新城小区前期物业服务合同》，约定由原告为某某·某某新城（现为某某地）小区提供物业管理服务，服务期限自2009年4月20日起至本小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止。被告系某某地小区B8-1-501号房业主，该房屋面积117.16㎡。被告在小区收房时与原告签订了《前期物业管理服务协议书》等协议，就原告向被告提供委托管理服务进一步明确了双方间的权利和义务。在上述法律文书签订后，原告根据合同约定的事项，依法依约为某某地小区提供完善的物业管理，为被告提供了规范、优质的物业管理服务。被告接收房屋后，长期拖欠物业费及生活垃圾处理费、公摊水电费、水电费等代收代付费用。截止2017年12月，被告欠缴物业费、生活垃圾处理费、公摊电费、公摊水费、水费、电费等各项欠费本金合计达1499.2元。被告拖欠费用的行为，违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。根据《前期物业管理服务协议书》第十三条第四款“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金”的约定，经酌情考虑，原告自愿将被告的违约金降低至按照被告所欠交费用总额的30%计算。即被告拖欠各项费用产生违约金449.76元，欠费本金加违约金合计1948.96元。经原告多次催缴，被告均以各种理由拖延不交。原告为维护自身的合法权益，特提起民事诉讼，恳请法院判如所请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2008年3月24日，桂林某某地产开发有限公司（为甲方、后更名为桂林市某某房地产有限公司）与南宁市某某物业管理有限公司（为乙方）签订了《前期物业服务合同》。合同约定委托乙方对位于桂林市城区（临桂县）某某北路中段的某某·某某新城小区实行物业管理服务，委托管理期限为2009年4月20日起至小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止。《前期物业服务合同》第二十条管理服务费用标准约定：1、……（略）；2、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积自甲方通知交房之日起向乙方交纳，具体标准如下：（1）无电梯住宅：自甲方通知交房之日起一年内0.4元／平方米／月，满一年之后0.6元／平方米／月；（2）有电梯住宅：自甲方通知交房之日起一年内0.5元／平方米／月，满一年之后0.7元／平方米／月，电梯费（电梯维保、年检费用）30元／户／月。第二十八条甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳滞纳金，逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方可申请仲裁或向法院提起诉讼。合同签订后，原告按约定进驻该小区进行管理。2009年9月30日，桂林某某地产开发有限公司与南宁市某某物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同补充协议》，对某某·某某新城的物业服务费用进行了调整，调整后的标准为：一、无电梯普通住宅：由甲方按建筑面积自通知收房之日起按0.7元/平方米/月向买受人收取；二、有电梯普通住宅：由甲方按建筑面积自通知收房之日起按1.1元/平方米/月向买受人收取；……（略）。2009年10月10日，南宁市某某物业管理有限公司办理变更登记手续，变更为某某物业公司。2012年1月1日，桂林市某某某某房地产有限公司与潘某科签订了《某某˙某某新城房屋（物品）交接单》。 2011年12月30日，被告经临桂县人民政府物价局颁发《服务性收费许可证》：收费项目：物业服务费；计费单位及收费标准：一、多层住宅：平方米/月/0.7元；二、高层带电梯住宅：平方米/月/1.1元。 2017年11月20日，桂林市某某房地产有限公司向原告送达《合同终止通知函》，通知与原告签订的合同将于2017年12月31日到期，合同到期后，不再与原告续签合同，请原告在完成物业管理交接后于2017年12月31日前退出涉案小区物业管理工作。2017年12月31日，原告退出涉案小区物业管理。涉案小区至今没有成立业主委员会。 另查明，原告广西某某物业服务有限公司于2006年11月16日成立，营业期限为2006年11月16日至2026年11月15日，统一社会信用代码为91450103XXXXXXXXXXXXXXＢ。广西某某物业服务有限公司临桂分公司系原告某某物业公司的分公司。被告潘某科是某某·某某新城小区的业主，其所有的房产位于临××北路东侧××·某某××小区××单元××房，建筑面积为117.11平方米，系无电梯普通住宅，房屋所有人为潘某科、罗某芬。原告在庭审中明确表示在本案中不向另外一个共有人罗某芬主张权利。因被告未及时缴纳物业管理服务费等，原告诉至本院，提出上述诉请。原告于2020年9月10日以邮寄《律师催告函》的方式向被告催收拖欠的物业费等费用，并提供邮寄凭证予以佐证。 再查明，2017年5月27日，桂林市临桂区环境卫生管理站与广西某某物业服务有限公司临桂分公司签订桂林市临桂区环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿服务协议书，广西某某物业服务有限公司临桂分公司已按7元/户/月支付了涉案小区2017年12月31日以前的生活垃圾处理费。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。本案中，桂林某某地产开发有限公司作为建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》及补充协议即属于上述情形，是合同双方在平等自愿的基础上所签订，合法有效，应受法律保护。原告进驻涉案小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，直至2017年12月31日撤出小区，被告作为业主之一，应当按照物业服务合同的约定，向原告缴纳物业服务费、生活垃圾处理费、公摊电费、公摊水费、自用电费。经本院审核，被告潘某科所欠的物业费为573.84元[被告住宅建筑面积为117.11平方米，物业管理费按0.7元/月/平方米（被告亦认可），交纳期间从2017年6月至2017年12月，共计7个月]，故，被告应支付物业费为573.84元，原告诉请物业费574元，超过本院审核部分，本院不予支持。被告所欠的生活垃圾处理费为301元（生活垃圾处理费按7元/月/户收取，交纳期间从2012年1月至2014年12月、2017年6月至2017年12月，共计43个月）。至于公摊水电费、自用电费的问题。被告提供2013年3月12日《某某.某某新城收款单》记载：装修垃圾清运费。2013年3月12日《某某.某某新城收款单》记载：1、公摊电费2011年1月-2013年2月；2、公摊水费：2011年10月-2013年1月；3、物业服务费：2012年7月-2013年3月。2016年6月1日《某某.某某新城收款单》记载：1、自用电费2015年9月-2016年4月；2、公摊电费2015年9月-2016年4月；3、公摊水费2015年9月-2016年4月；4、生活垃圾处理费2015年11月-2016年12月。2017年5月27日《某某.某某新城收款单》记载：1、自用电费2016年5月-2017年4月；2、公摊电费：2016年5月-2017年4月；3、公摊水费：2016年5月-2017年4月；4、生活垃圾处理费：2016年7月-2017年5月；5、物业服务费：2017年1月-2017年5月。上述证据，仅能证明被告于上述时间向原告交纳了上述期间的各种费用，对于原告的本次诉讼请求，被告未能提供相应的证据予以证实和反驳，且原告提交的抄表记录以及向涉案小区开发商桂林某某地产开发有限公司转账水电费的记录可知，原告已将小区水电费支付给了桂林某某地产开发有限公司，因此，被告应向原告支付公摊电费41元，公摊水费15.6元，自用电费574.6元。 由于物业管理服务具有公共服务的性质，交纳物业服务费是每一个业主的法定义务,在物业服务企业不完全履行服务义务时，业主可以要求其继续履行、采取补救措施或者整改。如果在可以继续履行或者整改的情况下允许个别业主拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益,本案被告未按时足额交纳物业服务费等费用虽构成违约，但因物业服务具有区域性特点，根据同小区系列案认定和被告的答辩，原告在为被告提供物业服务的过程中，虽不存在大的瑕疵，但小的瑕疵仍然存在，原告提交的证据显示其在撤离涉案小区时与小区开发商桂林某某地产开发有限公司进行了结算，但原告未能提交证据证明向小区业主告知了撤场的事宜，从权利义务关系一致的角度,基于双方履行合同的实际，原告要求被告支付违约金有失公平,故对原告主张违约金的诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，判决如下： 一、被告潘某科应支付物业服务费573.84元、生活垃圾处理费301元、公摊电费41元、公摊水费15.6元、自用电费574.6元，合计1506.04元给原告广西某某物业服务有限公司； 二、驳回原告广西某某物业服务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告广西某某物业服务有限公司负担10元，被告潘某科负担15元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判员 石 剑 二〇二一年六月二十八日 书记员 黄海洁