辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8968号上诉人（原审被告）：杨伟，男，1983年7月19日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人（原审被告）：汤海欧，女，1979年4月26日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。被上诉人（原审原告）：第一东方（辽宁）物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市中山区职工街87号5层。法定代表人：杨杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王金朋，男，1991年9月4日出生，蒙古族，该公司员工，住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：李佳玉，辽宁开宇律师事务所实习律师。上诉人杨伟、汤海欧与被上诉人第一东方（辽宁）物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初2069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨伟、汤海欧上诉请求:1.撤销一审判决；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、被上诉人案涉期间，园区的物业服务和管理存在瑕疵，不应收取3.15元/米的物业费。1.开发商承诺未完成的园区不具备条件收取物业费，从2018年开发商和物业签合同时已经给了物业费1865911元，所以从2018年5月3日-2019年5月3日不应该再次收我们物业费属于重复收费。2.在园区管理方面，园区消防存在重大安全隐患，园区不封闭，安防监控缺失，绿化不达标，水系无水，气味难闻，污水排放不明，对我们饮用水和生活环境带来极大危害。3.园区配套不完善，手机无信号，无法拨打电话，我家总电表在别人家车库里没有解决，房屋严重漏水，供暖不达标老人和孩子无法居住，物业没有服务意识每次都是我们主动提出问题，物业解决的方式就是等待，希望法官亲临我们小区了解真实情况，而不是每次用起诉的方式来收取物业费，首先，本案被上诉人与开发商签订的《前期物业合同》时间是2018年1月，中标时间是2018年5月，说明未经招投标就签订合同，明显是明标暗订，属于违法。其次，本案被上诉人与开发商签订的《前期物业合同》，违反了公开招标需在相关网站发表招标公告和对参与投标单位数量的相关法律法规。第一东方物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。第一东方物业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2019年1月31日起至2019年3月31日的物业费2654.76元;2.被告支付逾期交费违约金796.43元（暂计算至2019年3月31日，请求支付至实际付清物业费之日）。一审法院认定事实:2018年1月16日本案原告第一东方物业公司与逸景盛熙城小区的房屋建设单位新凯（沈阳）房地产开发有限公司签订《逸景盛熙城前期物业服务合同》，合同约定，本合同临时有效期为签署生效起至3个月，当乙方中标后合同有效期自动延长至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。物业费标准为住宅建筑面积每月每平方米4.5元，收费时间每季度前十天内支付。2018年5月3日原告第一东方物业公司通过招投标程序确定为案涉小区的物业服务企业。另查明，被告杨伟、汤海欧系沈阳市沈北新区银河南街60-68号1门业主，建筑面积299.07平方米。被告拖欠2019年1月31日至2019年3月31日期间物业费。再查明，原告第一东方物业公司曾于2019年起诉案涉园区部分业主，要求支付2018年1月至2019年3月末期间的物业费，经一审法院及本院判决认定，案涉园区存在园区未封闭、绿化不达标、监控不合格、消防存在重大隐患、业主保修维修不及时等瑕疵，酌定业主按70%的比例交纳上述期间物业费。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩和向法庭提供证据的权利、以及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告杨伟经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《前期物业服务合同》系开发商与原告第一东方物业公司之间的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，该合同对包括被告在内的全体小区业主均具有法律约束力。现原告第一东方物业公司作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。被告作为园区业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。结合双方当事人陈述及生效判决可以认定，案涉期间园区及物业服务存在瑕疵，该期间的物业费按约定标准的70%收取为宜。经计算被告应向原告交纳2019年1月31日至2019年3月31日期间物业费1858元。关于原告第一东方物业公司主张的违约金，因案涉期间物业服务管理存在瑕疵，并非业主主观故意拖欠，故对原告的该项请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告杨伟、汤海鸥于判决发生法律效力后三日内给付原告第一东方（辽宁）物业服务有限公司自2019年1月31日至2019年3月31日期间物业服务费1858元；二、驳回原告第一东方（辽宁）物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨伟、汤海鸥负担。二审期间，上诉人提交：1.开发商广告牌照片，证明购买前开发商承诺巴士和幼儿园和戴维斯物业管家并没有，我方至今没有入住。2.中标通知书和前期物业服务合同，证明对方是2018年5月3日中标，2018年1月16日签订的物业服务合同。3.情况说明，证明被上诉人收费不合理，要求物价局审批材料及物业收支明细。4.新闻截图，证明被上诉人因私设暗管排放污水被罚款30万。5.前后照片对比，证明服务跟开发商的承诺存在差距。被上诉人意见：1.真实性不清楚，属于开发商承诺，是上诉人和开发商之间的法律关系，属于商品房买卖合同纠纷，与本案无关。2.生效判决确认合同有效。3.一审已提交过，属于业主主观感受不具有客观性。4.真实性没异议，私设暗管不是物业所为，进场之前就有，紧急避险使用，但是属于行政行为，与本案无关。5.真实性有异议，均是小区现在照片，不好的照片是服务范围之外的二期工地在建的照片，案涉是一期。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《前期物业服务合同》系开发商与上诉人之间的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，该合同对包括被上诉人在内的全体小区业主均具有法律约束力。现上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。被上诉人作为园区业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决被上诉人继续履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出被上诉人园区物业服务和管理存在瑕疵，不应收取3.15元/米的物业费的主张。本院认为，一审法院已经考虑案涉园区后续工程在建，配套设施、服务客观上难以完整、规范，物业管理服务存在园区未封闭、绿化不达标、监控不合格、消防存在重大隐患、业主保修维修不及时等瑕疵，根据园区内现有服务管理情况，并结合同小区同期案件的处理结果，酌定上诉人按70%的比例交纳物业费，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人未经招标签订合同，以及违反了招标公告和对对参与投标单位数量的相关法律法规的主张。本院认为，被上诉人有权与开发商签订《前期物业服务合同》，并不违反法律的相关规定，故对上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人提出开发商承诺未完成的园区不具备条件收取物业费，从2018年开发商和物业签合同时已经给了物业费1865911元，所以从2018年5月3日-2019年5月3日不应该再次收我们物业费，属于重复收费的问题，因上诉人并未提交充分证据证明该项主张，故对上诉人该项主张不予支持。综上所述，杨伟、汤海欧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨伟、汤海欧承担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月三十日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。