广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1081民初351号 原告：韦波，男，1979年10月28日出生，壮族，居民，住广西靖西市。 原告：邓棽卉，女，1981年10月24日出生，壮族，居民，住广西靖西市。 两原告委托诉讼代理人：黄厚响，靖西市法律服务所法律工作者。 被告：广西嘉元房地产有限责任公司，住所地：广西靖西市新靖镇城东路1051号。 法定代表人：凌福远，职务：董事长。 委托诉讼代理人：韦良辰，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 原告韦波、邓棽卉与被告广西嘉元房地产有限责任公司（以下简称“嘉元房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄厚响、被告嘉元房地产公司的委托诉讼代理人韦良辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金416911元；2、判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由：2016年1月31日原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告将位于靖西市出售给原告，原告向被告支付1349227元的购房款，购房款原告于2016年2月5日一次性付清；被告于2017年12月31日向原告交付商品房，如被告逾期超过90日未交付商品房的，被告按每日向原告支付全部房款的万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，但被告在2020年12月1 2 日才将6间商铺交付给原告。原告认为，被告的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任，因此特向法院起诉，判令被告向原告支付逾期交房违约金416911元。 原告提交的证据：1、两原告身份证复印件，证明原告的身份信息；2、发票6张，证实原告向被告支付房款1349227元；3、6份《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买涉案6间商铺，总房款为1349227元，被告应于2017年12月31日前将6间商铺交付给原告的事实；4、新天地交房验收表，证明被告在2020年12月1日将涉案的6间商铺交付给原告的事实。 被告辩称，1、原、被告双方确实存在商品房销售合同的法律关系，且原告已付清房款。2、原告主张的逾期交房违约金没有事实和法律依据。被告已经及时通知原告交房，但原告却怠于履行交接涉案商铺的义务，根据合同的约定，应当视为已经交接，对原告主张涉案商铺于2020年12月1日才交接不予认可。由于涉案商铺于2017年已具备交接条件，部分业主已办好房产证，根据交易习惯，房产证的办理一般为物业交接之后一年半以上，同为2栋3层商铺的其他业主早已顺利接收商铺。只是原告怠于行使自己的权利，致使涉案商铺交接推迟，原告存在过错，违约方为原告，被告不应承担相应的违约责任。3、两原告的住址，距离涉案商铺均不超过2公里。在涉及自身重大利益的前提下，长达3年以上对自身购买的商铺不闻不问，不符合常理。涉案合同虽然约定交房时间是2017年12月31日，但第十一条第（二）点约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间……”。涉案的商品房买卖合同第十一条第（三）点第3小点约定“……由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如出现上述情况，视为房屋已交接。与房屋有关的一切风险自合同约定的交房之日起转移到买受人。该房屋的保修期及物管费用从出卖人通知的交房日期起算。……”依据该约定，被告亦不存在逾期交房的情形。4、如果被告的辩解不被法院采纳，而认定被告逾期交房，那合同约定的逾期违约金过高，应予以调整，应当以原告的实际损失为限确定违约金。在本案中，原告因被告逾期交房造成的损失为商铺的租金损失，应以鉴定的租金为基准，参考市场商铺的空置率。即以鉴定确定的租金按空置率50%认定原告的实际损失。综上所述，请求法院在查清事实的基础上，驳回原告不合理的诉讼请求，维护被告的合法权益。 被告提交的证据：1、竣工验收备案证明文件，证实案涉商铺于2017年6月7日取得建设工程竣工验收备案证明文件，已经满足合同约定的交房条件；2、2栋3层商铺其他业主的交房通知书、业 3 主手册，证实被告根据合同约定，向2栋3层商铺业主发出交房通知书，其他业主在复核交房条件后，已经顺利交接。被告已经履行了合同义务，但原告拒绝收房，导致被告未能按期交房；3、2栋1层商铺租赁协议、收款通知、收据、银行客户回单，证实被告根据合同约定，向2栋商铺的业主交房后，部分业主委托被告将商铺于2017年7月1日出租，并已收取租金，不存在被告逾期交房的情况；4、价格鉴定意见书，证实经鉴定，涉案商铺3年租金损失为253231元。而原告主张的违约金416911元，过分高于原告的实际损失。如法院认定被告逾期交房的，还应结合涉案商铺50%的空置率，原告的实际损失为126615.5元（253231元×50%）；5、不动产权证，证实涉案小区2栋商铺于2016后7月21日竣工,其他业主已办理不动产权证。而原告怠于履行交接商铺的义务，导致逾期交房，责任不在被告。 经庭审质证，被告对原告提交的第1、2、3份证据的三性没有异议，但对原告第3份证据的证明目的不予认可。原告对被告提交5份证据的真实没有异议，但对其关联性有异议。对当事人无异议的证据，本院予以认定，并在卷佐证。对有异议的证据，本院分析认定如下： 一、对原告证据的分析认定，原告第3份证据是《商品房买卖合同》。被告认为，该涉案合同虽然约定被告应于2017年12月31日前向原告交付涉案商铺，但同时还约定，原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，所以对原告用该证据证明被告有违约的目的不予认可。本院认为，本案中，交付房产是被告的主要义务，逾期交房承担违约责任，是被告的主要责任。虽然涉案合同第十一条第（二）项约定“该商品房达到第九、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理手续的地点。”但涉案合同是被告提供的格式条款合同，该条款不合理的免除了被告逾期交房的责任。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；”的规定，涉案合同的第十一条第（二）项无效。原告第4份证据是新天地交房验收表，被告认为，根据合同约定原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日即2017年12月31日为办理交付手续的时间，该时间点已视为交接商铺的时间，因此被告没有另行办理商铺交接手续，也没有委托百色市迎福物业服务有限 4 责任公司办理2栋3层商铺的交接事宜，对该份证据的关联性有异议。本院认为，由于被告没有证据证明已向原告发出交付通知书，现原告自认于2020年12月1日接收涉案商铺，本院予以确认。 二、对被告证据的分析认定，被告向本院提交了5份证据，原告对这5份证据的真实没有异议，但对其关联性有异议。本院认为，被告的这5份证据客观真实，与本案有一定的关联，被告提交的业主手册还能证实涉案商铺的交房流程为1交房通知、2业主到场、3签协议、4交费、5领取钥匙、6验房、7开通水电、8装修申请的案件事实，应予以认定。但不能证实被告已经履行了通知交房义务，故对被告依据这5份证据证实其没有逾期交房的目的，本院不予认可。 经审理，本院确认以下案件事实：2016年1月31日，原告与被告签订6份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买由被告开发建设的位于靖西市，总价款为1349227元，被告应于2017年12月31日交房；逾期交付超过90日，原告有权解除合同，如要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2016年12月29日向被告支付购房款1341689元，于2020年5月6日向被告支付购房款7538元共计1349227元，付清了房款。但被告未能按合同约定于2017年12月31日交付商铺，到2020年12月1日才向原告交付涉案商铺，逾期交房35个月1064天。原告认为，被告已构成违约，损害了原告的合法权益，遂向本院起诉，要求被告支付逾期交房违约金416911元。在审理过程中，被告申请对涉案商铺的租金损失进行司法评估鉴定，经评估鉴定，原告从2018年1月1日至2020年12月31日的租金损失为253231元。开庭审理当天，原告将诉讼请求数额416911元变更为280000元。 本院认为，原、被告经自愿、平等协商后，于2016年1月31日签订的6份《商品房买卖合同》，合同内容是双方当事人的真实意思表示，除合同第十一条第（二）项外，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定，全面履行各自的义务。但在本案中，原告付清涉案商铺价款1349227元后，被告却未能按照合同约定的时间交付涉案商铺，直到2020年12月1日才向原告交付涉案商铺，逾期交付35个月共1064天。现原告要求继续履行合同，并要求被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金，原告的该项请求符合双方约 5 定，按照该约定的计算方法，被告应向原告支付违约金430673元（1349227元×3÷10000×1064元）。而经鉴定，原告商铺租金损失253231元，因鉴定机构按被告逾期36个月计算原告的损失，但被告实际逾期35个月，所以，原告实际租金损失为246196.8元｛253231元－7034.2元（253231元÷36个月×1＝7034.2元）｝。双方约定的违约金确实过分的高于实际损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”和第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”的规定，本院对原告要求被告支付的违约金的数额予以减少调整，按246196.8元支持原告的诉讼请求。 原告开庭审理当天将诉讼请求数额416911元变更为280000元。根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项“当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。”的规定，本案诉讼费用应以280000元为标的计算收取诉讼费用2750元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第四百九十七条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告韦波、邓棽卉支付违约金246196.8元； 二、驳回原告韦波、邓棽卉的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2750元，由原告韦波、邓棽卉负担332元，被告广西嘉元房地产有限责任公司负担2418元。原告原预交受理费3777元，多出部分予以退还。 6 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  陆忠保 二〇二一年六月八日 书记员  曾佩珏