江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终4383号上诉人（原审被告）：俞月霞，女，1981年7月24日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：田慧、缪登友，江苏凡创律师事务所律师。被上诉人（原告原告）：周传霖，男，1983年2月3日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：龚信、纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。被上诉人（原告被告）：杨凤珍，女，1960年6月2日出生，汉族，住太仓市。被上诉人（原告被告）：陆炳良，男，1957年8月2日出生，汉族，住太仓市。被上诉人（原告被告）：杨笛，男，1981年5月24日出生，汉族，住太仓市。上诉人俞月霞因与被上诉人周传霖、杨凤珍、陆炳良、杨笛房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2020)苏0591民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人俞月霞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周传霖对俞月霞的诉讼请求；由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.涉案房屋权属登记在杨凤珍、陆炳良名下，周传霖所主张的代偿款是基于其在购买杨凤珍、陆炳良名下房屋过程中代为支付的，该款项债务人为杨凤珍、陆炳良及担保人杨笛，俞月霞不应承担连带责任。2.俞月霞虽与周传霖先行签订了《购房协议事项》，但房屋买卖合同的权利义务及相应主体应以《房屋（置换）合同》为准。俞月霞代为签署意向书或代为收取房款的行为应认定代理杨凤珍、陆炳良所为。3.俞月霞并未收取周传霖大量房款，俞月霞也并不实际持有杨凤珍的银行卡。综上，一审判决俞月霞支付周传霖代偿款无事实和法律依据。被上诉人周传霖辨称：案涉房屋实际所有人确为俞月霞，其亦应承担支付周传霖代偿款的义务。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人杨笛辨称：涉案房屋实际由杨笛、俞月霞通过离婚而购买，首付款由俞月霞支付。出售该房屋的时候，也是由俞月霞联系周传霖、戴文明等人。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人杨凤珍、陆炳良未作答辩。周传霖向一审法院起诉请求：1.杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞支付代偿款637090.58元并赔偿资金占用损失（以637090.58元为基数，自2020年2月21日起按年利率6%计算至实际支付之日止）；2.杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞承担诉讼费。一审法院认定以下事实：苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑17幢204室诉争房屋建筑面积143.84平方米，不动产权属于2017年8月18日登记于杨凤珍、陆炳良名下。2018年1月4日，周传霖（购房者）与俞月霞（卖房者）签订《购房协议事项》一份，内容为：“经双方协议，同意在产证满二年以后交易，交易条件如下：①2018年1月4日，购房者周传霖付卖房者一万元诚意金，卖房者收到诚意金后，不再接受其他买房者。②买卖双方和中介签三方协议：a：买方付卖方70万订金，订金分两次付清，首次付30万在协议当天支付，余下40万在2-4周付清。b：卖方在付订金的当天签三方协议以外，把产证交由买方保管。c：房屋以总价345万出售（345万不包括从协议当月到交易之日月供的利息，最终成交总价是345万加上交易之前月供的利息）。d：家具家电含在房屋内出售（除电视机带走）。e:学区使用要从学校注销。f：交易之前，所售房屋由卖方居住，如果提搬走房屋交由买方使用。”2018年1月6日，杨凤珍、陆炳良出具《房屋买卖委托书》，表示其为诉争房屋共有人，同意出售诉争房屋，委托杨笛全权代表其办理如下事项：1.在符合依法出售的前提下，代办此房的买卖交易手续，代为签署以上房屋的买卖合同；2.代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户等相关事宜；3.代为办理与出售此房相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等交割手续；4.协助买方以买方名义办理银行贷款相关手续并签署相关文件；5.代为收取相关售房款。受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件其均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。同日，杨笛代理杨凤珍、陆炳良（售房人、甲方）与周传霖（购房人、乙方）、韦博房产公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖(置换)合同》一份，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，实际成交价格为345万元，税费由乙方交纳。乙方当天支付定金25万元，2018年1月9日付定金5万元。协议签订后乙方付甲方40万元。2019年8月20日前办理过户手续时甲方应将70万元打入资金托管账户给乙方办理过户贷款。甲乙双方必须在2019年8月20日前提供相应的过户/贷款合法证件，否则承担另一方由此引发的经济损失。甲方承诺于交易过户结束前腾空诉争房屋交付乙方。以上条款的约定日期，如有乙方无法履行，每延期一日的违约方须向另一方支付成交价的万分之五作为逾期违约金。甲方须保证诉争房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，违约方向另一方支付成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。即日起，甲方的每个月贷款利息部分由乙方承担。交房前的物业费、水电费由甲方负责结清。装修部分和家具家电全部留给乙方，维修基金含在房价内。当天，俞月霞出具收条，言明收到周传霖购房定金25万元，其中1万元现金、24万元转账（该款付至杨凤珍账户）。2018年3月11日，俞月霞出具收条，言明收到周传霖购房定金70万元（除前述25万元外，付至杨凤珍账户7万元，付至杨笛账户30万元，微信转账给俞月霞2万元，余款6万元为信用卡支付杨笛）。2018年3月12日至2018年4月5日期间，周传霖合计通过微信转账给俞月霞3.6万元，并通过银行贷款支付俞月霞11.7万元且支付了银行手续费0.35万元，俞月霞归还周传霖1.75万元。周传霖依据上述事实主张，其合计已付购房款83.9万元。杨笛陈述，周传霖付给杨凤珍的款项其不清楚，因为杨凤珍的卡在俞月霞处，周传霖付给俞月霞的款项其也不清楚。另查明，2017年8月7日，农行园区支行与杨凤珍、陆炳良、杨笛签订《个人购房担保借款合同》，出借款项270万元。2017年8月18日，诉争房屋办理抵押登记，抵押给农行园区支行，债权数额270万元。2017年9月6日，杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞与张林森签订《借款协议》，杨凤珍、陆炳良与张林森签订《借款抵押合同》，约定杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞向张林森借款30万元（24.8万元），并以诉争房产提供担保。当天张林森向杨凤珍账户转账24.8万元。2017年9月12日，诉争房屋办理余额抵押登记，抵押给张林森，债权数额30万元。2018年7月6日，一审法院受理农行园区支行与杨凤珍、陆炳良金融借款合同纠纷一案。2018年12月5日，该案查封诉争房屋。该案诉讼中，一审法院追加杨笛为被告参加该案诉讼。2018年12月27日，一审法院作出（2018）苏0591民初6012号民事判决书，判决：一、杨凤珍、陆炳良、杨笛应于判决生效之日起十日内归还农行园区支行借款本金2677949.25元，并赔付农行园区支行截至2018年6月25日的利息65267.12元、罚息381.72元、复利992.27元以及自2018年6月26日起至实际履行之日止按《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；二、杨凤珍、陆炳良、杨笛应于判决生效之日起十日内向农行园区支行支付律师费100237元；三、如杨凤珍、陆炳良、杨笛不能按期履行上述第一、二项付款义务，农行园区支行有权以杨凤珍、陆炳良名下的诉争房产折价，或以拍卖、变卖该房产所得价款在270万元限额内优先受偿。案件受理费29559元、财产保全费5000元，合计34559元，由杨凤珍、陆炳良、杨笛负担（农行园区支行同意其所预缴的诉讼费用由杨凤珍、陆炳良、杨笛向其直接支付，一审法院不再退还，由杨凤珍、陆炳良、杨笛在履行本判决时一并支付农行园区支行）。杨凤珍、陆炳良、杨笛未履行判决，农行园区支行向一审法院申请执行，（2019）苏0591执2640号执行案件中，周传霖代杨凤珍、陆炳良、杨笛偿还农行园区支行债务3068090.58元。2018年12月5日的该案查封已解除，2017年8月18日的抵押登记尚未注销。2019年7月23日，周传霖转账支付张林森18万元。2019年7月24日，张林森出具收条，言明收到周传霖代杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞向其支付的18万元。2017年9月12日的余额抵押登记尚未注销。再查明，周传霖与杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞及第三人张林森、农行园区支行房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年8月27日作出（2019）苏0591民初3263号民事判决，查明上述事实，并说明，俞月霞虽未参加该案庭审，但审理期间曾来一审法院参与调查核实案情，期间陈述，当时诉争房屋由其母子居住，如判决其搬离，其将服从。该案判决认定，周传霖已合计付购房款83.9万元，并代杨凤珍、陆炳良、杨笛偿还农行园区支行债务3068090.58元，代杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞偿还张林森债务18万元，结合其他理由判决：一、张林森于判决生效之日起十日内协助杨凤珍、陆炳良办理苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑17幢204室房产的抵押登记注销手续；二、农行园区支行于判决生效之日起十日内协助杨凤珍、陆炳良办理苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑17幢204室房产的抵押登记注销手续；三、杨凤珍、陆炳良于第一、二项判决义务履行完毕之日起十日内协助周传霖将苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑17幢204室房产权属转移登记至周传霖名下；四、杨凤珍、陆炳良于第一、二项判决义务履行完毕之日起十日内将苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑17幢204室房产交付（屋内装修及家具家电除电视机外，一并交付）给周传霖，俞月霞予以协助；五、杨凤珍、陆炳良于判决生效之日起十日内支付周传霖违约金20000元；六、驳回周传霖的其余诉讼请求。2019年10月31日诉争房屋过户至周传霖、文灵芝夫妻名下。还查明，戴文明、王江艳与陆炳良、杨凤珍、俞月霞房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年9月23日作出（2019）苏0591民初5213号民事判决，查明如下事实：“2018年9月1日，陆炳良、杨凤珍出具《授权委托书》，内容为：‘由于本人事务繁忙，无法正常往返苏州处理位于苏州工业园区亭盛街中信森林湖十七幢二零四房产买卖交易相关事宜，现全权委托我的儿媳俞月霞代我们处理以上所述房产买卖一切相关事项(房产最终买卖过户签字除外。但包括谈价、收取定金、签订定金合同及处理与此房产有关争议、诉讼、放弃诉讼等)。委托期限：从本授权书签订起，至上述房产最终交易完成结束。特此委托!’俞月霞作为受托人亦在《授权委托书》下方签名。同日，陆炳良、杨凤珍出具《说明》，内容为：‘苏州工业园区中信森林湖17幢204室房屋虽然登记在我们名下，但是儿子和媳妇因为贷款政策才借用我们名义买的，房子所有的购房款也是媳妇俞月霞出的，这个房子我们确认是俞月霞的房产。现在这个房屋已出售，我们承诺出售所得全部归俞月霞所有，在收到后一周内转给俞月霞。’2018年9月7日，陆炳良、杨凤珍（甲方、售房人）及其委托代理人俞月霞，戴文明、王江艳（乙方、购房人），与锐奥公司（丙方、见证方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲方将其苏州工业园区栖湖名苑17幢204室房屋出售给乙方，实际价款为379万元……同日，俞月霞出具《承诺书》，内容为：‘本人承诺，在工业园区栖湖名苑花园(新村)17幢204室房屋交易过程中，本人签署的所有文件，是由产权人陆炳良、杨凤珍合法授权的，本人愿意为本次交易负责，并承担由此产生的违约责任。’再查明，戴文明、王江艳及其父亲于2019年4月20日与俞月霞对话商讨解决合同履行事宜。对话中，俞月霞认可涉案房屋系其实际所有，其诚心卖房给戴文明、王江艳，但两笔贷款未还清，无法办手续，其将尽快还款。……”诉讼中，杨迪提交若干银行转账明细，主张本案收取周传霖的款项全部由俞月霞获得。俞月霞对此不予认可，认为其中只涉及部分小额转账其，且其也有部分转账给杨迪的行为，并提交银行转账明细予以印证，另说明其并未持有杨凤珍的银行卡。以上事实，由房屋买卖(置换)合同、收条、银行交易记录、借款协议、一审法院结算票据、（2019）苏0591民初3263号民事判决书、不动产权证书、(2019)苏0591民初5213号民事判决书等及庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，周传霖代杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞偿还债务的事实，有相关生效判决书为证，一审法院予以确认。周传霖代偿的债务涉及两笔，其中欠付张林森款项的债务人为杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞，而欠付农行园区支行款项的债务人虽为杨凤珍、陆炳良、杨笛，但鉴于杨凤珍、陆炳良、杨笛的债务实为用于购买涉案房屋的按揭贷款而发生，而根据相关证据以及相关案件中各方当事人的陈述，涉案房屋实际购买人为俞月霞，且在涉案房屋买卖过程中，俞月霞积极参与相关手续的办理，并收取了周传霖大量的购房款，而在本案房屋买卖合同正式签订前，俞月霞更是以卖房者的身份以自己的名义与周传霖签订了《购房协议事项》。因此，周传霖将俞月霞作为代偿债务后追偿的共同对象之一，有事实和法律依据，一审法院予以支持。经一审法院核算，周传霖诉请杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞归还代偿款637090.58元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。周传霖另诉请杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞支付相应的逾期利息（以637090.58元为基数，自2020年2月21日起按年利率6%计算至实际支付之日止），一审法院视情按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持。综上所述，周传霖的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞于判决生效之日起十五日内向周传霖归还代偿款637090.58元并支付相应的利息（以637090.58元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年2月21日起计算至实际支付之日止）；二、驳回周传霖的其余诉讼请求。案件受理费10170元，由杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，周传霖为杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞代为归还农行园区支行及张林森的借款共计637090.58元，现行使追偿权而提起本案诉讼。欠付张林森款项的债务人为杨凤珍、陆炳良、杨笛、俞月霞，各方均无异议，本院予以确认。欠付农行园区支行款项的债务人虽为杨凤珍、陆炳良、杨笛，但杨凤珍等三人借款系用于购买涉案房屋按揭贷款，而根据一审法院（2019）苏0591民初5213号生效判决所认定的事实，俞月霞为涉案房屋实际购买人。另，本案所涉《房屋买卖（置换）合同》签订前，俞月霞与周传霖签订了《购房协议事项》，约定俞月霞系涉案房屋出卖人，周传霖系买受人。综合以上，可认定涉案房屋所有权虽登记在杨凤珍、陆炳良名下，实际购买人为俞月霞，其应共同承担归还周传霖代偿款的还款义务。俞月霞的上诉理由依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10170元，由上诉人俞月霞负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 曾雪蓉审判员 沈维佳二〇二一年六月二十日书记员 朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。