兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0191民初1452号 原告:肖作灿。 委托诉讼代理人：李莉，甘肃金城律师事务所律师。 被告：杨青山。 原告肖作灿与被告杨青山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖作灿的委托诉讼代理人李莉，被告杨青山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖作灿向本院提出诉讼请求：1.依法解除肖作灿与杨青山签订的房屋租赁合同；2.依法判令杨青山向肖作灿返还房屋租赁费47.13万元；3.本案诉讼费用由杨青山负担。事实与理由：杨青山与肖作灿签订《房屋租赁合同》和《房屋到期续租合同》，约定将杨青山所有的位于中川镇商贸街中川信用社东侧的房屋出租给肖作灿，租赁期限为2013年10月30日至2021年9月19日，肖作灿每年提前支付下一年租金。2018年5月25日，原、被告双方均收到案涉房屋即将拆迁的通告，故案涉房屋租赁合同无法继续履行。截止2018年5月25日，肖作灿提前支付给杨青山的租金共计47.13万元。该笔租金经多次催要，二被告均未予以返还，故诉至法院，望判如所请。 杨青山辩称，1.因案涉房屋已经被政府征收并拆除，租赁合同已无法继续履行，故同意解除合同；2.杨青山于2018年6月28日知道房屋即将被拆迁，且实际被拆除时间为2018年7月16日，在此之前肖作灿一直在使用该房屋，依据房租租赁合同的约定，房租按实际使用时间计算，故对肖作灿主张房屋实际使用至2018年5月25日不予认可；3.杨青山与肖作灿约定租赁的房屋是一期房、二期房以及三期房3-4层。同时杨青山与朱则理也订立了房屋租赁合同，租赁房屋为三期房1-2层，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日，且朱则理向杨青山足额交纳了160万元租金。但在2016年6月27日，朱则理不再承租该房屋，故将其承租的三期房1-2层转租给了肖作灿，且杨青山、朱则理与肖作灿共同签订了合同，约定朱则理可将该房屋在租赁期限内低价转让给肖作灿，租赁期满后杨青山收回该房屋。即肖作灿与朱则理之间就三期房1-2层达成的系转租合同，杨青山并未参与，且也未收到肖作灿支付的转租租金。综上，杨青山同意返还肖作灿多交纳的一期房、二期房、三期房3-4层房屋租金，对于肖作灿从朱则理处转租而来的三期房1-2层房屋租金不承担任何返还责任。 本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，杨青山与肖作灿签订《房屋租赁合同》，约定杨青山将自己所有的位于兰州新区××街××中川信用社东侧的房屋出租给肖作灿，其中合同中载明的房屋第一期指院内正北方三层楼，第二期指院内四层楼、靠近中川信用社，第三期指院内东侧七层楼、靠近新城之家宾馆。合同主要内容为：1.出租房面积及期限：（1）第一期楼房2-3层800平方米，续租期自2016年12月20日至2018年12月19日；（2）第二期房1-4层2100平方米，续租期自2017年9月20日至2018年9月19日；（3）第三期房3-4层2000平方米，租期自2013年12月20日至2018年12月19日。2.租金共计155万元，其中第一期、第二期租金为55万元，第三期租金为100万元；3.因政府需要，要求拆除房屋的，肖作灿有权解除合同；4.因国家政策需要拆除或改造而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补，并且支付所有房屋的装修费用，装修费用折旧赔偿，每年的折旧率按照20%，次年开始逐年减低。合同签订后，肖作灿陆续向杨青山支付了全部房屋租金155万元。对于合同约定的第一期房、第二期房的租金问题，因合同仅笼统约定了房屋租金，故本院在庭后组织杨青山、肖作灿明确每期房屋的具体租金，经双方明确：第一期2-3层房屋租金为12.5万元／年，第二期1-4层房屋租金为30万元／年。 2013年3月15日，杨青山与案外人朱则理签订《房屋出租合同》，约定将杨青山名下位于兰州新区中川商铺一条街中川信用社东面杨青山后大院自有楼房1-2层（实为第三期房1-2层）、大院大门与右面铺面租赁给朱则理用做“华东超市”经营，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日。 2016年7月8日，朱则理将华东超市所在的1-2层转租给肖作灿，双方签订了《房屋转租合同》，约定转租期限为2年5个月，自2016年8月1日起算。合同签订后肖作灿向朱则理支付了该房屋租金958000元。在该转租合同签订前的2016年6月27日，杨青山、肖作灿、朱则理在三方共同签订的《房屋到期续租合同》中明确约定杨青山同意朱则理将华东超市所在的1-2层房屋转租给肖作灿。 2018年3月份，中川镇人民政府至案涉房屋处进行拆迁测量。随后中川镇政府因实施拆迁中断了案涉房屋的水电供应。2018年5月25日，中川镇人民政府与兰州新区中川园区管理委员会共同发布通告，内容为：中川商贸街及周边区域环境和违法建筑综合整治工作已全面展开……要求相关人员严格按照2018年3月4日和2018年5月4日的通告加快搬离，所有未搬迁人员务必于2018年6月1日前全部搬离，……。 以上事实有当事人陈述、房屋租赁合同、房屋出租合同、房屋转租合同、房屋到期续租合同、通告、朱则理的陈述证实，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 本院认为，杨青山与肖作灿签订的案涉《房屋租赁合同》以及《房屋到期续租合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。因案涉房屋被征收拆迁，诉争《房屋租赁合同》以及《房屋到期续租合同》解除的条件成就，故肖作灿要求解除该两份合同的诉请成立，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。对于合同解除后的房屋租金问题，评析如下： 首先，对于肖作灿要求杨青山返还案涉第一期2-3层、第二期1-4层、第三期3-4层房屋租金的主张，杨青山予以认可，但对返还数额不予认可。杨青山主张因肖作灿实际使用房屋至2018年7月16日，即房屋拆迁当日，故其仅向肖作灿退还已缴纳的2018年7月17日至2018年9月19日、及至12月19日的租金。肖作灿则主张其实际已于2018年5月25日前搬离房屋。庭审中双方均未提交充足证据证实肖作灿实际搬离房屋的时间。对此，本院认为，从兰州新区中川园区管理委员会、中共兰州新区中川园区委员会、中川镇人民政府联合发布的《通告》看，案涉房屋所在街道拆迁事宜，政府相关部门已于2018年3月4日、5月4日发布了搬迁通告，且在庭审中，双方亦认可案涉房屋已于2018年3月份后断电断水，同时该通告中明确载明最后搬离期限为2018年6月1日，故在双方均无有效证据证明肖作灿实际搬离诉争房屋时间的情况下，本院确定以政府通知的2018年6月1日为肖作灿使用诉争房屋的结点。从庭审查明事实看，诉争1、3期房屋租金已实际交至2018年12月19日，2期房屋租金已实际交至2018年9月19日，故杨青山应向肖作灿返还：2018年6月2日至2018年12月19日第1期2-3层房屋租金68493元（12.5万元/年÷365天×200天）；2018年6月2日至2018年12月19日第3期3-4层房屋租金109589元（100万元÷5年÷365天×200天）；2018年6月2日至2018年9月19日第二期1-4层房屋租金89589元（30万元/年÷365天×109天），以上合计267671元。 其次，肖作灿要求杨青山返还的租金中还包含华东超市1-2层的房屋租金，理由是三方曾口头约定，本应由杨青山退还给朱则理的租金，由肖作灿直接退还给朱则理，而肖作灿则不再向杨青山支付转租期间的租金。对肖作灿的该主张，杨青山予以否认，并辩称华东超市1-2层系肖作灿从案外人朱则理处转租而来，肖作灿向朱则理支付的是转租租金，而非代杨青山退还的租金，故该部分房屋租金不应由其退还。对此，本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，在肖作灿未能提供证据证明其该项主张的情况下，其应承担举证不能的责任。另外，从庭审查明事实以及朱则理的陈述看，杨青山所述属实，华东超市1-2层房屋系肖作灿从朱则理处转租而来，其与杨青山并未就该房屋的剩余租赁期限达成新的房屋租赁合同，故其要求杨青山返还该部分房屋租金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，肖作灿的诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认杨青山与肖作灿于2013年10月30日签订的《房屋租赁合同》及于2016年6月27日签订的《房屋到期续租合同》解除； 二、杨青山于本判决生效之日起二十五日内向肖作灿返还房屋租金267671元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费4185元，由杨青山负担2343元，由肖作灿负担1842元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员 郭子菲 二〇二一年六月十八日 法官助理 朱 婷 书 记 员 李春玲