广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1430号上诉人（原审原告）：林少忠，男，汉族，住广东省揭东县。委托诉讼代理人：郑真扬，广东冠法律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涌彰，广东冠法律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周水新，男，汉族，住广东省英德市。原审第三人：丘方明，男，汉族，住广东省英德市。原审第三人：丘文忠，男，汉族，住广东省英德市。上诉人林少忠因与被上诉人周水新、原审第三人丘方明、丘文忠案外人执行异议之诉一案，不服广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人林少忠上诉请求：1.撤销一审判决，改判恢复执行原审第三人丘方明所有的位于英德市××××××的土地使用权[土地证号：英德国用（2012）****]；2.判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，涉案土地上的房屋买卖合同应依法认定为无效合同。首先，一审法院经审理认定涉案土地性质为划拨土地，而根据《中华人民共和国城镇国在土地使用权出让和转让条例》第四十五条的规定，转让划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权，须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，而报请批准的前提条件之一就是得先领有国有土地使用证。本案中，按《房地产买卖契约》的记载，原审第三人丘方明将涉案土地转让的时间为2005年3月15日，但直至2012年5月22日才领有国有土地使用证。其次，涉案土地性质为划拨用地，转让土地使用权及其地上房屋依法均需先报请批准，对没有经批准的转让划拨土地使用权的合同，违反了法律的强制性规定，依法应认定为无效。最后，在我国奉行“房地一体”原则，土地使用权和房屋所有权必须并处分。而在本案中，原审判决认定原审第三人转让涉案土地使用权的行为无效，却认为涉案土地上的房屋所有权为被上诉人周水新，存在房地分离的情况，明显违法法律规定。二、被上诉人周水新不享有排除执行的权利。根据上述，《房地产买卖契约》依法不发生法律效力，一审庭审中，被上诉人周水新与原审第三人丘方明均自认没有向相关部门提出申请，故原审第三人不具有对涉案土地上的房屋所有权进行处分的权利，被上诉人周水新并不享有涉案土地上的房屋所有权，涉案土地上的房屋仍归原审第三人丘方明所有。即使涉案土地上的房屋登记在被上诉人周水新名下，但该登记行为是基于违法的转让行为，不具有法律效力。因此，被上诉人周水新所谓的对涉案土地上的房屋的权利无法排除本案的执行。综上所述，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人周水新辩称：由法院依法作出判决。原审第三人丘方明述称：由法院依法作出判决。原审第三人丘文忠未提交陈述意见。上诉人林少忠向一审法院起诉请求：1.判令撤销英德市人民法院作出的（2019）粤1881执异189号执行异议裁定书；2.判令恢复执行丘方明所有的位于英德市××××××的土地使用权[土地证号：英德国用（2012）****]；3、判令周水新承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实，林少忠与丘方明、丘文忠买卖合同纠纷一案，一审法院依法作出的（2012）清英法西民初字第64号民事判决书判决：“一、被告丘方明仍欠原告林少忠货款214000元，限于本判决发生法律效力之日起15日付清；二、被告丘文忠、吴伟初不承担付款责任；三、驳回原告林少忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2255.00元，由被告丘方明负担。”林少忠不服一审判决提起上诉，清远市中级人民法院作出的（2013）清中法民三终字第10号民事判决书判决：“一、维持英德市人民法院（2012）清英法西民初字第64号民事判决第三项及诉讼费用的负担部分。二、变更英德市人民法院（2012）清英法西民初字第64号民事判决第一项为：被上诉人丘方明、丘文忠欠上诉人林少忠货款214000元，限于本判决发生法律效力之日起15日内付清，并从2012年5月17日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款日止。被上诉人丘方明与丘文忠对上述债务相互承担连带清偿责任。三、变更英德市人民法院（2012）清英法西民初字第64号民事判决第二项为：被上诉人吴伟初不承担还款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4510元，由上诉人林少忠负担1000元，被上诉人丘文忠、丘方明负担3510元。二审案件受理费上诉人已交纳，不予退回，被上诉人丘文忠、丘方明应负担的费用迳付给上诉人。”判决书生效后，申请执行人向一审法院申请强制执行，案号为（2013）清英法执字第170号，后于2019年1月30日恢复强制执行，案号为（2019）粤1881执恢54号。在执行过程中，一审法院依法查封及按现状移交评估、拍卖被执行人丘方明所有的位于英德市××××××的土地使用权[土地证号：英德国用（2012）****]。另查明，根据被告提交的《房地产买卖契约》显示，2005年3月15日，丘方明将座落于英德市西牛镇矿沙坪（产权证号16*****）的房屋卖给周水新。并办理了房地产权证（粤房地证字第C310****号），该证记载：权属人为周水新，房屋所有权来源为购买（2005年3月），房地座落于英德市西牛镇矿沙坪，四至界限（东：自墙，陈和平；西：自墙，朱经明；南：自墙，水圳；北：自墙，公路）。一审法院所执行的丘方明所有的位于英德市××××××的土地使用权[英德国用（2012）第****号]，于2012年5月20日颁发土地使用权证，座落于英德市××××××，地号为14040****，使用权类型为划拨，其宗地图显示其四至界限为：北至街道，南至坑边，西至丘*满，东至陈*聪。在执行异议中，一审法院对丘方明名下位于英德市××××××的土地进行现场勘验，经英德市西牛镇自然资源局及西牛社区工作人员核实，涉案土地所在地地名原为矿沙坪，现改名为盘福路；在颁发该土地使用权证时，该涉案土地及地上房屋已由周水新购得。被执行人丘方明称，因为投资失败，其将涉案土地和房屋抵给案外人陈*汉，后陈*汉将上述房屋及土地转卖给了被告，2012年应被告要求，我才办理了土地使用权证。一审法院认为，本案中，被告与第三人丘方明及案外人陈*汉的证明，均主张丘方明将涉案土地及地上房屋一并卖给了被告周水新，但涉案土地的性质为划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，土地转让需经有批准权的人民政府批准，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，本案中，被告与第三人丘方明出让涉案土地，未经有批准权的人民政府批准，应当认定为无效。对于涉案土地上房屋的买卖是否有效的问题，一审法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，并未明确规定违反该条文的行为无效，不应将其理解成效力性强制性规定，且按《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，其规范的是直接以国有土地使用权为合同标的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案中《房地产买卖契约》的性质为房屋买卖合同，故该规定不应适用于本案合同效力的认定。因此，《房地产买卖契约》是双方真实意思的表示，并不违反法律强制性规定，合法有效，且被告已将房产产权过户到自己名下，应认定涉案土一审法院在（2019）粤1881执恢54号案件执行中为。一审法院依法查封英德市××××××的土地使用权[土地证号：英德国用（2012）****]。并无不当，但在地、房产权不一致的情况下，仅按现状移交评估、拍卖涉案土地，违反了房地一体的原则，且损害了被告的合法权益，应当中止执行。综上，原告请求恢复执行丘方明所有的位于英德市××××××的土地使用权[土地证号：英德国用（2012）****]于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，作出如下判决：驳回林少忠的诉讼请求。本案诉讼费200元，由林少忠负担。二审期间，当事人没有提交新的证据，经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕袁文明的上诉请求范围进行审理。综合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点为：是否应恢复执行丘方明所有的位于英德市××××××的土地使用权[土地证号：英德国用（2012）****]。依据本案查明的事实，本案中，原审第三人丘方明与被上诉人周水新签订的《房地产买卖契约》，包含了丘方明将涉案土地及建设于地上的房屋一并出卖给周水新的内容在内，虽然丘方明未经有批准权的人民政府批准，将属于划拨性质涉案土地转让给被上诉人周水新，但房屋的买卖是双方当事人真实的意思表示，在双方签订契约后，丘方明已将房屋的产权变更登记到周水新的名下，双方之间的房屋买卖合同已履行完毕。一审法院认为双方之间的《房地产买卖契约》的性质实为房屋买卖合同，不应适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律》第十一条的规定认定本案合同效力，从而认定涉案《房地产买卖契约》为有效的合同并无不妥。鉴于《房地产买卖契约》为有效的合同，周水新已基于此取得了涉案房屋的所有权，根据房地一体的原则，若单独将涉案土地交付执行，必定损害周水新对建设在涉案土地上的房屋所享有的合法权益，一审法院对林少忠要求恢复对涉案土地执行的诉讼请求不予支持正确，本院予以认同。综上所述，上诉人林少忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人林少忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年六月二十五日法官助理 周嘉俊书 记 员 周 莹本案适用的法律法规及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。