大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初4710号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：王洪春，男，汉族，1981年6月28日生，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：陈健（系被告之妻），住址同上。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告王洪春物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告王洪春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令给付原告物业服务费12,151.10元（自2017年10月1日起至2021年9月30日止）；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金3,645.33元。事实与理由：原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费标准为高层住宅2.8元/m2/月，物业服务费每年预缴一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳。此后按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日-12月31日缴纳次年物业服务费。逾期交纳物业服务费的，甲方可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋荣域小区业主，房屋面积90.41m2，自2017年10月1日起至2021年9月30日止，拖欠物业服务费及违约金共计15,796.43元。虽经原告多次催缴，被告仍未缴纳。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，请求贵院保护原告的合法权益。被告王洪春辩称，被告是案涉房屋业主，对房屋面积、未缴纳物业费期间及物业费标准均没有异议，但不同意原告的诉讼请求。理由：原告没有给我维修房屋，答应我的事情出尔反尔，家里的大白裂了、窗户渗水，都反映给管家了，当时的管家已与我协商好我自己修理大白裂缝问题，物业赔偿我2,000元，但后来换了一个管家就不认可这件事了，态度特别蛮横，这个事只要原告向原来的管家问一下就知道我说的是事实，原告只要同意赔偿我2,000元，我就同意支付物业费。此外，原告的服务存在问题：小区没有实现人车分流、存在大量违建、公用部位被划了收费停车场、没有履行每年三次社会活动及制定下一年度的维修计划、购买案涉小区时承诺有活动室和较大规模的休闲活动场地和固定的活动馆，但小区至今仅有活动场地没有场管、小区保安没有按约定在45周岁以下。根据被告提供的业主手册的第3.1.2的约定。本小区的物业管理费可分三个月、半年、一年预付，现原告要求被告提前支付未享受的物业服务至2021年9月，于法无据，也侵害了被告作为物业消费者的自主选择权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告自认其系案涉小区大连市甘井子区远洋荣域小区业主，房屋面积90.41平方米。案涉小区的《前期物业服务协议》约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴纳，第一年的物业费业主于房屋交付时缴纳，以后每年在当年物业服务费到期前一个月交纳次年度的物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。原、被告又签订了《前期物业服务协议》，对上述内容进行了确认，原、被告明确以后每年的物业费一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费。原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2017年10月1日起至2021年9月30日的物业服务费12,151.10元（90.41平方米×48个月×2.8元/平/月）。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，因此现原告要求被告给付拖欠2017年10月1日起至2021年9月30日的物业服务费12,151.10元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的小区内存在关于被告提出的小区未做到人车分流、无固定活动场馆、公用部位被划了收费停车场、没有履行每年三次社会活动及制定下一年度的维修计划、存在私搭乱建现象、小区内保安年龄偏大的辩论意见的问题，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于被告提出的根据业主手册，可以选择三个月、半年、一年缴纳物业费的意见，虽然业主手册中有相关内容的表述，但原、被告双方已经通过签订《前期物业服务协议》的方式对缴纳物业服务费的时间达成合意即按照一年期预缴纳。关于被告主张因其家中渗水致财产损失，原告承诺给其自行维修的费用2,000元的意见，本院认为被告应对其此节主张举证，现被告未能举证，且被告的此节主张属于财产损害纠纷，被告可以另行诉讼，故本院对被告的此节主张无法采信。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十七条、第九百三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王洪春于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币12,151.10元（2017年10月1日至2021年9月30日）。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币97元（原告已预交，已减半收取），由被告王洪春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  孙云芳二〇二一年六月二十四日书记员  刘 姗附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。