广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1702民初3031号原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地（确认的送达地址）：阳江市江城区×××××。统一社会信用代码：×××××××××。负责人：邢益玲，该行行长。委托诉讼代理人：谭乃忠，该行员工。委托诉讼代理人：王日派，该行员工。被告：黄美霞，曾用名黄恭霞，女，1975年8月6日生，汉族，户籍地：阳江市江城区××××××××。住阳江市江城区。公民身份号码：××××××××。被告：庞杰，男，1972年7月11日生，汉族，户籍地：阳江市江城区××××××××××××××。住阳江市江城区。公民身份号码：××××××××。被告：阳江市×××××××地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区××××××××××××××××××××××××。确认的送达地址：阳江市阳东区××××××××。统一社会信用代码：。法定代表人：黄永清，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦润明，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行(以下简称农行江城支行)诉被告黄美霞、庞杰、阳江市×××××××地产开发有限公司（以下简称碧××开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告农行江城支行的委托诉讼代理人谭乃忠、被告×××开发公司的委托诉讼代理人韦润明到庭参加诉讼；被告黄美霞、庞杰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行江城支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告农行江城支行与被告黄美霞、庞杰、碧桂园开发公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440××××××××××）；二、判令被告黄美霞、庞杰立即偿还借款本金人民币582333.65元及利息人民币45063.22元，合计本息人民币627396.87元（利息计至2021年3月20日止，从2021年3月21日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）给原告；三、判令原告在处置被告黄美霞所有的坐落于阳江市江城区××××××的房产抵押物价款中优先受偿；四、判令被告碧桂园开发公司对被告黄美霞的涉案房产所得的价款不足以清偿的剩余债务承担连带保证责任；五、判令三个被告负责本案诉讼费。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告黄美霞、庞杰立即偿还借款本金人民币575702.39元及利息人民币27560.48元，合计本息人民币603262.87元（利息计至2021年5月20日止，从2021年5月21日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）给原告。事实与理由：被告黄美霞因向碧桂园开发公司购买涉案房屋，于2018年9月20日在原告处借个人住房贷款人民币59.6万元正，期限25年，年利率5.88%，还款方式为等额本息还款（每期每月还款日为20日），并用被告黄美霞所有的坐落于阳江市江城区×××××××的房产作借款抵押及碧桂园开发公司作连带保证责任，且四方协商一致在2018年6月1日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××913），于2018年7月9日在阳江市国土资源局办理了预售商品房抵押权预告登记【《不动产登记证明》号码是：】，原告在2018年9月20日依约借款59.6万元给被告黄美霞（借款凭证号码：440××××××），被告黄美霞依约清偿了15期贷款本息，偿还本金13666.35元及利息43345.58元，但从2020年1月20日至2021年3月31日止连续15期没有清偿本息，被告黄美霞违约了《个人购房担保借款合同》第7页第十一条的约定，被告碧桂园开发公司违约了《一手楼按揭业务担保合作协议》第2页第五条的约定，被告庞杰和被告黄美霞是夫妻关系并在《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》上签名确认，被告庞杰应负共同清偿责任。原告经多次上门催收无果，为了维护自己的合法权益，故向法院起诉。原告起诉后，被告黄美霞、庞杰在2021年4月21日至2021年5月31日期间偿还了本金6631.26元，利息23368.74元，合共30000元。被告黄美霞、庞杰没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。被告碧桂园开发公司辩称，涉案房屋已取得初始登记，也办理了预告抵押登记，按照《民法典》有关担保司法解释的规定涉案房屋已经设立抵押权，因此，公司不需要再承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2018年3月2日，被告黄美霞、庞杰以购买坐落于阳江市江城区×××××××的房产为由，向原告申请借款59.6万元，并签订了《个人信贷业务申请表》，承诺以上述房屋提供抵押担保。被告黄美霞、庞杰在该《申请表》的“（共同）申请人及配偶签字”和“抵/质押人（共有人）签字”栏共同签名确认。2018年6月13日，原告（贷款人、抵押权人）与被告黄美霞（借款人、抵押人）、庞杰（抵押人）、碧桂园开发公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440××××××××××），主要约定：借款金额为人民币（大写）伍拾玖万陆仟元整；借款用途为购买住房；借款人购买的房产位于阳江市江城区××××××（以下简称涉案房产）；借款期限25年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之贰拾后确定；还款方式为等额本息还款方式；还款周期为壹个月；借款采用阶段性保证+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押财产为被告黄美霞购买的坐落于阳江市江城区×××××的房地产，自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；等等内容。2018年7月9日，涉案房产办理了权利人为原告的预售商品房抵押权预告登记，义务人为被告黄美霞，不动产登记证明号为号。2018年9月20日，原告将借款59.6万元划入了被告黄美霞指定的账户。被告黄美霞在原告出具的《借款凭证》上签名确认，该凭证载明借款日期为2018年9月20日，借款到期日期为2043年9月19日，执行利率为5.88%，逾期利率为8.82%。被告黄美霞借款后，未能按约定还款，从2020年1月20日起开始逾期，截至2021年3月20日止，被告黄美霞尚欠原告借款本金582333.65元及利息45063.22元未还。经催收无果，原告遂诉至本院，请求如诉称。庭审中，原告主张被告黄美霞、庞杰在起诉后于2021年4月21日至5月31日期间偿还了本金6631.26元及利息23368.74元，截至2021年5月20日，尚欠本金575702.39元及利息27560.48元。被告碧桂园开发公司认为其保证责任因涉案房屋抵押权的有效设立而解除，故不需要再承担保证责任。另查明，被告黄美霞与被告庞杰于2007年2月1日登记结婚。再查明，2017年5月18日，原告（甲方）与被告碧桂园开发公司（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，其中第五条第（三）款第3项约定“购房者连续未支付三期贷款本息的……甲方承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿或甲方已履行本协议项下义务但无法处置购房者所购房产，则乙方应立即承担连带清偿责任”；第十三条第（三）款约定“甲方与购房人签订的借款合同与本协议约定内容冲突的，以双方签署的《按揭业务担保合作协议》为准”。又查明，2020年8月19日，涉案房产办理了所有权首次登记，权利人为被告碧桂园开发公司，不动产登记证明号为号，但尚未办理所有权转移登记。本院认为，原告与被告黄美霞、庞杰、碧桂园开发公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告黄美霞、庞杰之间形成了借款合同和抵押合同关系，与碧桂园开发公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告黄美霞未按约定还款，已构成违约，应承担违约责任。根据《个人购房担保借款合同》的约定，现原告请求解除与被告黄美霞、庞杰、碧桂园开发公司签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告黄美霞清偿借款本金575702.39元及利息27560.48元（上述款项计至2021年5月20日，从2021年5月21日起至清偿之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。本案涉诉借款发生在被告黄美霞与被告庞杰的夫妻关系存续期间，且被告庞杰在《个人信贷业务申请表》中“（共同）申请人及配偶签字”、“抵/质押人（共有人）签字”及《个人购房担保借款合同》中“抵押人”栏签名确认，故本案借款应属于被告黄美霞与庞杰的共同意思表示，依照《中国人民共和国民法典》第一千零六十四条的规定，应认定为被告黄美霞与庞杰的夫妻共同债务，被告庞杰应对被告黄美霞的上述债务承担共同清偿责任。关于原告对处置涉案房产所得价款是否享有优先受偿权问题。优先受偿权是法律为保障某项权利相较于普通债权而优先实现所设定的权利，判断对特定动产或不动产是否享有优先受偿权，应根据法律的明确规定进行审查和确认。本案中，原告农行江城支行主张其对案涉房屋享有优先受偿权，涉案房产于2018年7月9日办理了权利人为原告的预售商品房抵押权预告登记后，于2020年8月19日办理了权利人为被告碧桂园开发公司的所有权首次登记，但尚未办理所有权转移登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定”之规定，本案纠纷虽是基于《中华人民共和国民法典》施行前签订的合同引起，但在《中华人民共和国民法典》施行前的法律及司法解释并未规定预告登记权利人对抵押预告登记的房屋是否享有优先受偿权，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》对此进行了明确规定，且该司法解释是根据《中华人民共和国民法典》制定，故本案确认原告是否对涉案房屋享有优先受偿权，应适用《中华人民共和国民法典》及其司法解释。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”，从本案的证据和查明的事实来看，未有证据证明涉案房产存在抵押预告登记己失效的情形，且涉案房产办理抵押预告登记后已经办理所有权首次登记，应认定抵押权自预告登记之日起设立，因此，原告请求对处置涉案房产所得价款享有优先受偿权，合法合理，本院予以支持。关于被告碧桂园开发公司是否应对被告黄美霞的上述债务承担连带保证责任。依据涉案合同的约定，被告碧桂园开发公司的阶段性保证截止至抵押登记手续办妥完毕，其合同的目的在于促成抵押权的成立，让原告享有优先受偿权，从而使原告的债权得到保障，被告碧桂园开发公司得以解脱保证义务，也就是说抵押担保和保证担保两者是非此即彼的关系。现因依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，涉案房产因办理了抵押权预告登记和所有权首次登记，抵押权推定自预告登记之日起设立，即不需办妥抵押登记手续，合同目的已实现。因此，这里应不拘泥于字面的约定，而应对其作限缩解释，从合同的本意出发予以理解。综上，应认定被告碧桂园开发公司不应再承担连带保证责任，故原告诉请碧桂园开发公司对涉案债务承担连带保证责任,本院不予支持。被告黄美霞、庞杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百八十七条、第三百九十四条、第三百九十五条、第五百六十三条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第一千零六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告黄美霞、庞杰、阳江市×××××××地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440××××××××××）；二、限被告黄美霞、庞杰在本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还借款本金575702.39元及利息（计至2021年5月20日止的利息为27560.48元，从2021年5月21日起至被告清偿日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行对处理被告黄美霞所有的坐落于阳江市江城区××××××的房地产的所得价款在上述第二项确定的债权范围内享有优先受偿权；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5036元（原告已预交，已减半收取），由被告黄美霞、庞杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  张耀丹二〇二一年六月二十二日书记员  陈泳渝附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第三百八十七条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第一千零六十四条夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。