安徽省滁州市南谯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1103民初1518号 原告：徽商银行股份有限公司滁州分行，住所地安徽省滁州市龙蟠大道95号，统一社会信用代码91341100672605133E。 负责人：崔普军，该行行长。 委托代理人：谢其国，安徽苏滁律师事务所律师。 被告：李俊，男，1985年7月25日出生，汉族，户籍地安徽省全椒县。 被告：安徽鸿坤国建置业有限公司，住所地安徽省滁州市襄河路269号琅琊区工人文化宫四楼，统一社会信用代码91341102MA2NE2NA14。 法定代表人：夏向东，该公司总经理。 委托代理人：凌芸，北京市中永律师事务所律师。 原告徽商银行股份有限公司滁州分行（以下简称徽商银行滁州分行）与被告李俊、安徽鸿坤国建置业有限公司（以下简称鸿坤公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告徽商银行滁州分行的委托代理人谢其国，被告鸿坤公司的委托代理人凌芸到庭参加诉讼，被告李俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告徽商银行滁州分行向本院提出诉讼请求：1、判决被告李俊立即偿还借款本金596292.44元及利息、罚息、复利（截止到2021年2月15日的利息为11554.79元、截止到2021年3月2日的罚息为40.56元、复利为172.55元，以后按合同约定计算至实际还款日）；2、判决被告李俊支付律师代理费3000元；3、判决被告安徽鸿坤国建置业有限公司对上述第1、2项请求承担连带清偿责任；4、若被告李俊未按判决日期履行还款义务，原告有权申请拍卖、变卖被告李俊所有的位于安徽省滁州市××路××号（鸿坤理想城二期）11幢1单元1501室的不动产，原告对拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5、由被告承担本案的诉讼费。 事实与理由：2018年12月24日，原告与被告李俊签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，合同约定：被告李俊从原告处借款61万元用于购房；借款期限为360个月；借款利息为浮动利率，即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮20%确定；贷款发放前如中国人民银行调整贷款基准利率，按贷款发放日贷款基准利率及浮动比例确定贷款利率；如贷款发放后如遇中国人民银行调整贷款基准利率的，自次年1月1日开始调整；被告李俊按月等额本息还款法归还贷款；如本合同项下贷款逾期，则原告有权自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息，未支付的利息按罚息利率计收复利；如被告李俊未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项，则构成违约；被告李俊违约后，原告有权宣布借款立即到期，要求被告李俊立即清偿借款本息及相关费用，原告因实现债权与担保权利而发生的费用由被告李俊承担；双方发生争议由原告所在地法院管辖；双方约定以安徽省滁州市××路××号（鸿坤理想城二期）11幢1单元1501室的不动产抵押担保该笔借款，担保的范围包括借款本金、利息、罚息及实现债权费用等，并办理了预抵押登记。2018年11月2日，原告与被告安徽鸿坤国建置业有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》，协议约定：被告安徽鸿坤国建置业有限公司为购房人提供阶段性连带责任保证，即在办理正式抵押登记并将他项权证交给原告之前。2019年1月2日，原告将贷款发放给被告李俊。但截至2021年2月15日，被告李俊已连续超过4期未归还贷款本息。现原告宣布合同立即到期，要求被告李俊、安徽鸿坤国建置业有限公司立即清偿全部剩余贷款本息等。请求贵院依法判如所请。 被告鸿坤公司辩称：根据原告与被告安徽鸿坤国建置业有限公司签署的按揭贷款业务合作协议第三条的约定，被告安徽鸿坤国建置业有限公司承担的担保范围是李俊的贷款本息，没有约定诉状所提到的罚息、复利及律师费；根据上述第三条也约定了我方在原告处存有保证金作为质押担保，原告方可先行从该保证金中扣除相应的逾期本息；根据上述第三条约定借款人未按合同约定履行还款义务，我方应在接到书面催款通知后30日内承担保证责任，如我方未主动履行还款义务，则表示我方授权原告从保证金账中扣收，我们未收到原告方的书面催款通知，且我们认为原告应先从保证金中扣款。 被告李俊未作答辩和举证。 本院经审理认定事实如下：2018年11月2日，鸿坤公司（甲方）与徽商银行滁州分行（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：乙方作为甲方开发并销售的鸿坤理想城项目的按揭贷款办理行，同意向符合借款条件的购房人提供以下贷款；在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权证交乙方收押之前，甲方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证等内容。 2018年12月24日，徽商银行滁州分行（贷款人、抵押权人、乙方）与李俊（借款人、抵押人、甲方）签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定：徽商银行滁州分行向李俊提供购置位于滁州市××路××号××期小区××幢××单元××室的房产贷款61万元；借款期限为360个月（即自2018年12月24日至2048年12月24日），实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准；借款利率为月利率4.9‰，即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮20%，贷款发放前，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，按贷款发放日贷款基准利率及上述浮动比例确定借款利率；贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，借款利率的变动自次年1月1日起调整；还款方法为按月等额本息还款法、还款日为每月15日；本合同项下贷款逾期的，乙方有权自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息，罚息利率按调整后的借款利率及上浮幅度同时进行相应调整，未支付的利息按本条罚息利率计收复利；甲方发生下列任一情况，均构成违约：（1）未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的……；出现上述任一违约情形，乙方有权行使下述任一项或同时行使几项权利：……（2）宣布借款立即到期，要求甲方立即清偿借款本息及相关费用；（3）要求甲方限期纠正违约行为并赔偿相应损失；……（5）行使担保权利；……（7）以法律手段追偿借款本息；（8）解除合同……”；抵押财产为坐落于滁州市××路××号××期小区××幢××单元××室的不动产；抵押担保范围为借款本金61万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方实现债权与担保权利而发生的费用等内容。 2019年1月2日，徽商银行滁州分行与李俊签订《个人借款凭证》，载明：贷款实际发放日：2019年1月2日；贷款到期日：2049年1月2日；贷款基准利率：月利率4.083333‰；浮动比率：20%；执行利率：4.9‰；逾期浮动比率：150%；逾期利率：7.35‰；借款金额：61万元等内容。同日，徽行滁州分行将借款本金61万元汇入李俊的银行账户中。 2019年1月2日，抵押双方就约定抵押物办理了皖（2019）滁州市不动产证明第0000004号预购商品房预告及抵押预告登记，预购商品房抵押权人为徽商银行滁州分行，预购商品房抵押人为李俊。后李俊未能按约偿还借款本息。经徽行滁州分行统计，截至2021年2月15日，李俊尚欠徽商银行滁州分行借款本金596292.44元、利息11554.79元，截至2021年3月2日,尚欠罚息40.56元、复利为172.55元。2020年3月2日，徽商银行滁州分行委托安徽苏滁律师事务所律师向李俊发送宣布借款提前到期通知书一份，载明：现我行宣布在你接收到本通知当日，双方借款立即到期。2020年3月17日，徽商银行滁州分行按照合同约定送达地址向李俊邮寄上述通知书；2020年3月23日该邮件显示退回已签收。 另查明，原告徽商银行滁州分行为实现债权委托了安徽苏滁律师事务所为其行提供法律服务，支出了律师费计3000元。 上述事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、《个人借款凭证》、《不动产登记证明》、还款历史明细、徽商银行统一客户服务平台证明、《委托合同》等证据证实及当事人陈述在卷佐证，予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按约定履行各自义务。徽商银行滁州分行与李俊签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、《个人借款凭证》，鸿坤公司与徽商银行滁州分行签订的《按揭贷款业务合作协议》均合法有效，是当事人的真实意思表示，徽商银行滁州分行按约定借款61万元予李俊，但李俊未按约定偿还借款本息，其行为显已违约，应按约定承担偿借款本息的违约责任。故本院对徽商银行滁州分行要求李俊偿还其借款本金596292.44元、律师代理费3000元及利息、罚息、复利的诉讼请求予以支持。关于利息、罚息、复利，截至2021年2月15日，利息为11554.79元，截至2021年3月2日，罚息、复利分别为40.56元、172.55元；利息自2021年2月16日起，以本金596292.44元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%计算至借款本金实际付清之日止；罚息自2021年3月3日起，以本金596292.44元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%的50%计算至借款本金实际付清之日止；复利自2021年3月3日起，以未偿还利息加罚息为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%的150%计算至利息、罚息实际付清之日止。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，徽商银行滁州分行作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。本案中，合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，徽商银行滁州分行亦未取得房屋他项权证，徽商银行滁州分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。涉案《按揭贷款业务合作协议》约定，鸿坤公司为涉案贷款本息提供连带责任保证，上述李俊应向徽商银行滁州分行支付的借款本金、利息、罚息、复利属于保证范围，鸿坤公司对此应向徽商银行滁州分行承担连带清偿责任，但双方对律师代理费未作约定，鸿坤公司对此不应承担连带清偿责任。因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故适用当时的法律、司法解释的规定。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李俊于本判决生效之日起十日内偿还原告徽商银行股份有限公司滁州分行借款本金596292.44元及利息11554.79元、罚息40.56元、复利172.55元，并支付后续的逾期付款利息（利息自2021年2月16日起，以本金596292.44元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%计算至借款本金实际付清之日止；罚息自2021年3月3日起，以本金596292.44元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%的50%计算至借款本金实际付清之日止；复利自2021年3月3日起，以未偿还利息加罚息为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%的150%计算至利息、罚息实际付清之日止）； 二、被告李俊于本判决生效之日起十日内支付原告徽商银行股份有限公司滁州分行律师代理费3000元； 三、被告安徽鸿坤国建置业有限公司对本判决第一项判决内容承担连带清偿责任，被告安徽鸿坤国建置业有限公司清偿后有权在其清偿的范围内向被告李俊追偿； 四、驳回原告徽商银行股份有限公司滁州分行本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9911元，减半收取4955.5元，由被告李俊、安徽鸿坤国建置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  顾 陶 二〇二一年六月十五日 法官助理  张双燕 书 记 员  秦 莲 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。