广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终1313号上诉人（一审原告）：珠海市新冠物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：申君才，经理。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：严君双，男，汉族，1972年9月23日出生，住珠海市香洲区。上诉人珠海市新冠物业管理有限公司（以下简称新冠物业公司）因与被上诉人严君双物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初17023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新冠物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持新冠物业公司的全部一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决未支持公用电费属事实认定错误。《物业管理委托合同》中约定小区的公用电费按供电所有关规定收取，物业管理费的收费标准不含二次加压、路灯、走廊公用电的分摊费。一审中新冠物业公司提交光盘作为证据，该光盘中扫描了小区2012年到2018年期间小区的公用电费，该电费每月实际发生并且一直由新冠物业公司代为缴纳。新冠物业公司为方便计算小区业主每月分摊的公用电费，业主应公摊电费为每月的总电费之和除以翡翠山庄户数670户，大约每一户分摊4元，但纵观新冠物业公司提交的公摊电费清单，大部分月份的电费是超出4元一户的，超出部分仍由新冠物业公司支付，并未额外要求业主另行支付。因小区公用电费主要是用于小区公共区域的楼梯照明和路灯，小区全体业主均有使用，公用电费有明确的合同依据，因此该公用电费业主应该缴纳。二、新冠物业公司主张的违约金应予支持。业主声称新冠物业公司提供的服务不到位，虽提供了照片等证据，但该证据是从新冠物业公司光盘截取；有些图片虽并非从新冠物业公司光盘截取，但也无法反映新冠物业公司的物业服务不到位。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为。一审法院认定新冠物业公司在履约过程中存在一定的履行瑕疵，损害了新冠物业公司的利益，也损害了小区正常缴费的业主的利益，违反公平、诚实信用原则。新冠物业公司服务质量如有问题，业主可以直接向新冠物业公司反映，不应以此为借口违约，违约就有相应的违约责任。一审法院以长期不缴纳物业管理费业主评价的好坏，错误地认定新冠物业公司没有尽责，没有考虑物业服务的公共特性，也没有考虑这种恶性示范的作用。严君双辩称，新冠物业公司主张的物业服务费中有部分期间严君双已经交费，请新冠物业公司提供严君双交费的发票或者收据存根。新冠物业公司退场前一年严君双未交费是因为新冠物业公司将小区绿化区域全部变做停车场。新冠物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.严君双支付物业管理费1227元；2.严君双支付公用电费76元；3.严君双支付对讲系统维护费76元；4.严君双支付吸肥分摊费20元；5.严君双支付违约金1399元（从欠费之日起至付清之日止，暂计至2020年5月16日）；6.严君双承担本案诉讼费。一审法院认定事实：严君双为珠海市××××××××××××××××××××的产权人，2013年2月严君双为涉案房产办理了不动产权登记，房屋建筑面积为80.×平方米。新冠物业公司为珠海市南屏镇翡翠山庄的物业管理公司，在小区成立业主委员会后一直在小区提供物业服务。2009年7月30日新冠物业公司（乙方）与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会（甲方）签订了《珠海市物业服务合同》。合同约定，1、甲方委托乙方为南屏翡翠山庄提供物业管理服务；2、住宅按建筑面积每月每平方米0.55元收取物业服务费；3、乙方在合同生效后的2009年8月1日开始实施物业服务工作，并从2009年8月1日起计收物业服务费，每次收取物业服务费的时间为每月15日；4、服务期限为3年，自2009年8月1日起至2012年7月31日止。2012年6月1日新冠物业公司（乙方）与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会再次签订《物业管理委托合同》。合同约定：1.甲方委托乙方对“翡翠山庄”小区进行物业管理；2.管理服务费的收费标准为：多层住宅按建筑面积每平方米0.8元/月计收，门铃维护费用按每户3元/月计收，垃圾处理费（代收代缴）住宅每户每月8元，污水处理费（代收代缴）按政府有关规定收取，水费（代收代缴）按供水所有关规定收取，电费（代收代缴）按供电所有关规定收取；3.收费标准不含二次加压、路灯、走廊公用电的分摊费；4.当月管理服务费、停车费等费用交纳的最后期限为次月的最后一日，逾期将收取滞纳金；滞纳金从逾期之日起，按欠款总额每天3‰交纳滞纳金；5.服务期限为6年，自2012年6月1日起至2018年6月1日止。新冠物业公司主张严君双拖欠2016年1月至7月及2017年9月至2018年8月的物业管理费1227元、对讲门铃维护费76元、公用电费76元、吸肥分摊费20元未支付。对讲门铃维护费按照每月4元/户收取，其中1元是加收的违约金。公摊电费按照每月4元/户收取，根据小区每月发生的总电费之和除以翡翠山庄户数计算得出，大约每一户分摊4元。严君双对欠费周期有异议，主张其已经将2016年1月至7月期间物业管理费交清，但无法提交交费收据等证据予以证明。2018年8月31日，新冠物业公司撤出翡翠山庄。2020年5月19日新冠物业公司向一审法院递交起诉状，主张本案权利。一审法院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故在新冠物业公司与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会签订的《物业管理委托合同》未被撤销的情况下，该份《物业管理委托合同》仍对小区业主具有约束力，严君双应当按照《物业管理委托合同》的约定交纳物业服务费。严君双主张其已经按约交清了2016年1月至7月期间的物业服务费，但严君双并未提交证据证明其交费的事实，一审法院对严君双该抗辩意见不予采纳。新冠物业公司主张严君双拖欠2016年1月至7月及2017年9月至2018年8月的物业服务费，一审法院予以支持。严君双应当按照合同约定向新冠物业公司支付合同期限内的物业服务费（截至2018年6月1日）。至于2018年6月2日至2018年8月31日的物业服务费，该期间虽已超出合同期限，但新冠物业公司为涉案小区实际提供了物业管理服务，新冠物业公司参照《物业管理委托合同》约定的标准计收物业服务费，有事实依据，一审法院亦予支持。严君双应当向新冠物业公司支付2016年1月至7月及2017年9月至2018年8月的物业服务费1227元（按0.8元/户/平方米、建筑面积80.7平方米计算）。《物业管理委托合同》中约定门铃维护费用按每户3元/月收取，严君双应当按照约定向新冠物业公司支付门铃维护费用，故严君双还应向新冠物业公司支付2016年1月至7月及2017年9月至2018年5月的门铃维护费48元。新冠物业公司主张每月加收1元门铃维护费的违约金，没有合同依据，一审法院不予支持。对于新冠物业公司主张的公摊电费，新冠物业公司主张按照每户4元/月的固定标准计收，但合同中并未对公摊电费进行约定，该主张没有合同依据，一审法院不予支持。对于吸肥分摊费，合同中亦没有相应约定，新冠物业公司也没有提交相应的吸肥费用支出凭证，一审法院亦不予支持。关于违约金的问题，严君双在合同期内未按时交纳费用存在违约，但依据翡翠山庄其他业主提交的证据可知，新冠物业公司在履约过程中也存在一定的履行瑕疵，该履行瑕疵虽不足以构成严君双拒绝交纳物业服务费的理由，但新冠物业公司也需为其履行瑕疵的违约行为承担相应责任。则依据公平原则，一审法院对新冠物业公司要求严君双支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院判决：一、严君双于判决发生法律效力之日起十日内向新冠物业公司支付物业服务费1227元、门铃维护费48元；二、驳回新冠物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由严君双负担。二审期间，新冠物业公司向本院提交如下证据：1、中国建设银行活期存款明细账（2016年8月、2017年6月、2017年8月、2018年4月），拟证明新冠物业公司代小区缴纳的电费，与一审提交光盘中30个公用电表相对应。本院组织当事人进行证据交换和质证。本院查明，新冠物业公司二审提交的中国建设银行活期存款明细账显示，其账户于2016年8月、2017年6月、2017年8月、2018年4月向广东电网有限责任公司珠海供电局支付了电费。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于公用电费的问题。新冠物业公司虽然提交了其交纳公用电费的凭证，但其对于按每户4元/月的标准计算，既没有合同依据，也不能证明系严君双实际应分摊的电费，因此，新冠物业公司的举证不足证明或合理说明公用电费的分摊情况，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于吸肥费的问题。新冠物业公司并未提交该费用的支出凭证，亦无合同依据，一审法院对此不予支持，处理无误，本院予以维持。关于违约金的问题。根据新冠物业公司与严君双所在涉案小区其他业主的物业服务合同纠纷案件的审理情况来看，新冠物业公司确实存在物业服务不到位之处，一审法院据此不予支持违约金，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，新冠物业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费50元，由珠海市新冠物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年六月二十五日书记员  陈晓婷王莉