贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2368号上诉人（原审原告）：唐克俊，男，1952年9月16日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：刘庆文，男，1952年12月28日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上列上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：张永超，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。上列上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：张顶，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱明全，男，1964年1月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审被告）：李林，男，1970年7月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上列被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：陈青云，贵州若溪律师事务所律师。上列被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：王茜，贵州若溪律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州兴亿房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路商住楼，统一社会信用代码：915200005872930241。法定代表人：缪正学，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陈雄，贵州本芳律师事务所律师。上诉人唐克俊、刘庆文因与被上诉人朱明全、李林、贵州兴亿房地产开发有限公司（以下简称“兴亿房开公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初17224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人唐克俊、刘庆文上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定“不应认定原告唐克俊、刘庆文与被告兴亿房开公司签订合法有效的书面买卖合同。”属适用法律错误。涉案《定金合同》已对涉案房屋的当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任、解决争议的方法等商品房买卖合同的主要内容进行了约定，从整个合同内容及上诉人已经向被上诉人兴亿房开公司支付了涉案房屋全部房款的履约行为来看，该《定金合同》的真实意思表示就是涉案房屋的买卖。因此，该《定金合同》的性质完全符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的法律特征。一审法院就应当根据上述管理办法第十六条认定《定金合同》为商品房买卖合同。因此，一审法院认定涉案定金合同不应认定为商品房买卖合同，属事实认定错误。二、一审法院认定“原告并未合法占有涉案房屋。”属事实认定错误。上诉人未能直接占有涉案房屋，系被上诉人兴亿房开公司原因。涉案房屋所在的兴亿商贸大厦因被上诉人兴亿房开公司原因，至今未能通过消防验收，根本不具备占有的条件。因此上诉人客观上并不可能直接占有涉案房屋。但这并不影响《定金合同》双方买卖房屋的真实意思表示，也不影响上诉人对涉案房屋的物权期待权及上诉人对涉案房屋的占有意思。实际上，在上述《定金合同》签订前，上诉人与证人段某及被上诉人兴亿房开公司法人缪正学等就已经到涉案房屋中实地看房。因此，更能进一步佐证上述《定金合同》中双方约定的涉案房屋信息是明确、清晰的；也进一步说明，上诉人支付完毕所有房款后已经对涉案房屋有占有意思，并且上诉人基于此占有意思多次要求被上诉人兴亿房开公司交付涉案房屋，但因为被上诉人兴亿房开公司原因，导致涉案房屋迟迟不能交付给上诉人使用。并不能因非上诉人的原因不能占有涉案房屋就认定上诉人未占有涉案房屋，而作出不利于上诉人的裁判。上诉人认为，上诉人未能直接占有涉案房屋系客观原因，并不能因此客观原因否定上诉人对明确了的标的物的占有意思及物权期待权。因此，一审法院认定上诉人未合法占有涉案房屋，属事实认定错误。三、上诉人已经支付了涉案房屋所有价款。上诉人在上述《定金合同》签订前后就向被上诉人兴亿房开公司支付了涉案房屋全部房款，该事实有证人证言以及被上诉人兴亿房开公司法定代表人缪正学的录音加以佐证，且上述证据均已向一审法院提交。故上诉人完全符合排除涉案房屋执行的全部条件。四、一审法院适用法律错误。如前所述，上诉人在一审法院查封涉案房屋前就与被上诉人兴亿房开公司签订合法有效的商品房买卖合同；对明确的涉案房屋享有物权期待权及占有意思表示；已经支付了涉案房屋所有房款；也并非因上诉人原因而未能办理不动产权转移登记。而一审法院在错误认定《定金合同》不是商品房买卖合同的前提下，适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款，系适用法律错误。而应当适用该条第一款依法判决不得执行涉案房屋。被上诉人朱明全、李林、兴亿房开公司二审未作答辩。原审原告唐克俊、刘庆文向一审法院起诉请求：1.依法解除（2017）黔0502民初6677号《民事裁定书》中对被执行人兴亿房开公司位于毕节市七星关区栋编号为：11018，商业4-1，库房4-1，4-2，4-3，4-4，4-5，4-6房屋的查封；2.判令不得执行位于毕节市七星关区栋编号为：11018，商业4-1，库房4-1，4-2，4-3，4-4，4-5，4-6房屋；3.确认原告唐克俊、刘庆文依法对位于毕节市七星关区享有所有权；4.本案诉讼费用由两被告负担。一审法院认定事实：2014年8月20日，以原告唐克俊、刘庆文为乙方，被告兴亿房开公司为甲方，双方签订《定金合同》约定：“甲乙双方经平等协商，就确保乙方以后与甲方签订商品房买卖（预售）合同而交付定金事宜，订立以下各条。乙方交付的定金性质为订约定金，即担保乙方和甲方订立商品房买卖（预售）合同的定金。乙方同意支付定金金额为3307000元。乙方预订的商品房位于兴亿大厦（小区）Ａ栋商场单元二、三、四层690平方米房屋（见本合同附图），单价5000元／㎡。房屋的其他状况双方在商品房买卖合同中另行正式约定。甲方在获颁本合同约定之房屋的商品房预售许可证后，三十日内通知乙方。乙方必须自接甲方通知之日起五个工作日内，持身份证、结婚证等资料（届时所需资料以甲方通知为准）到甲方指定地点，正式签订商品房买卖合同。双方一致声明，本合同约定甲方收取的定金，不属于任何性质的房屋预付款。若双方成功订立商品房买卖合同，则定金无息抵扣相等金额的房款。”合同还就违约责任、联络和通知、争议解决等进行了约定。2017年11月22日，一审法院受理的朱明全、李林与兴亿房开公司合同纠纷一案，朱明全、李林向一审法院提出财产保全申请。2017年11月23日，一审法院作出（2017）黔0502民初6677号民事裁定书，裁定“查封被告贵州兴亿房地产开发有限公司位于七星关区栋编号为：11018，商业4-1，库房4-1，4-2，4-3，4-4，4-5，4-6房屋，查封期限三年，从查封之日起开始计算。”2017年11月24日、11月30日、12月8日查封裁定书分别送达给了毕节市住房和城乡建设局、毕节市七星关区不动产登记中心、兴亿房开公司。2017年12月22日，朱明全、李林与兴亿房开公司合同纠纷案经一审法院主持调解后，作出（2017）黔0502民初6677号民事调解书。2018年11月29日，因兴亿房开公司未履行生效民事调解书所确定的义务，朱明全、李林向一审法院申请强制执行。2020年9月23日，唐克俊、刘庆文向一审法院提出书面异议，一审法院经组成合议庭审查后于2020年10月12日作（2020）黔0502执异266号执行裁定书，裁定“驳回异议人唐克俊、刘庆文的执行异议请求”。原告唐克俊、刘庆文对执行裁定不服，以前述诉请诉至一审法院，请求支持其诉讼请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案原告与被告兴亿房开公司签订的《定金合同》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该《定金合同》应属于预约合同性质，双方仍然需要签订正式的《商品房买卖合同》，并办理商品房预售合同登记备案。因此，不应认定原告唐克俊、刘庆文与被告兴亿房开公司签订合法有效的书面买卖合同。故对原告诉请确认其依法对位于毕节市七星关区享有所有权的请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原、被告双方签订的系定金合同而非买卖合同，而且原告并未合法占有涉案房屋，故原告唐克俊、刘庆文享有的民事权益并不足以排出被告朱明全、李林对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，对原告诉请解除对被执行人兴亿房开公司位于毕节市七星关区栋编号为：11018，商业4-1，库房4-1，4-2，4-3，4-4，4-5，4-6房屋的查封，以及判令不得执行该房屋的请求，不予支持。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，应当依法予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告唐克俊、刘庆文的诉讼请求。案件受理费50元，由原告唐克俊、刘庆文负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审经审理查明的事实和证据与一审一致。本院认为，上诉人主张买受涉案商铺，支付了全部价款，对涉案商铺享有的合法权益能够排除人民法院强制执行。上诉人对涉案商铺享有的合法权益是否能够排除人民法院强制执行，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定进行审查。关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。上诉人与兴亿房开公司签订合同名为定金合同，约定同意支付的3307000元为定金，且约定了定金罚则。该合同仅约定了商品房的位置、面积及单价，双方约定房屋的其他状况在商品房买卖合同中另行正式约定。该《定金合同》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，不能认定为商品房买卖合同。关于是否支付购房款的问题。根据《定金合同》约定，涉案商铺价款为345万元，上诉人仅提供签订《定金合同》当日兴亿房开公司出具的收款单，未提交其他证据证明巨额资金的来源及交付情况。兴亿房开公司否认收到定金，称定金合同系为案外人孟性禄向上诉人借款提供的担保。故对上诉人主张交付定金330余万元不予认定。关于是否在人民法院查封之前合法占有涉案商铺的问题。涉案商铺并未交付给上诉人，仍是兴亿房开公司实际管理控制及使用。对此，上诉人在上诉状中亦称“涉案商铺至今未能通过消防验收，根本不具备占有的条件。因此上诉人客观上并不可能直接占有涉案房屋”。故上诉人所提该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人唐克俊、刘庆文主张对涉案商铺享有物权期待权无事实及法律依据，本院不予采纳，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐克俊、刘庆文负担。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  李厚军审判员  张 伟二〇二一年六月十八日书记员  张钦越