四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9799号 上诉人（原审被告）：郭竟语，男，1975年11月5日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：朱世林，四川广都律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：成都惠好物业管理有限公司，住所地：四川省成都市金牛区马家花园路**。 法定代表人：刘兵，总经理。 委托诉讼代理人：王本林，男，1969年10月12日出生，汉族，住四川省西充县，系公司工作人员。 被上诉人（原审被告）:刘继东，女，1977年9月25日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人郭竟语、上诉人成都惠好物业管理有限公司（以下简称惠好物业公司）因与被上诉人刘继东物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初15597号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郭竟语上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初15597号民事判决；2.依法改判驳回惠好物业公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由惠好物业公司承担。事实和理由：1.案涉前期物业服务合同不完整、没有经过备案，真实性和有效性存疑，一审法院定案证据不充分，认定事实不清；2.惠好物业公司的诉讼请求已经部分超过诉讼时效，一审法院在诉讼时效认定上也严重存在错误；3.其提交的证据足以认定惠好物业公司严重不作为、严重违约，其有权主张先行抗辩权。 上诉人惠好物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项并依法改判郭竟语、刘继东向其支付滞纳金4132.34元；2.本案诉讼费用由郭竟语、刘继东承担。 被上诉人刘继东二审中未发表书面答辩意见。 惠好物业公司向一审法院起诉请求：1.判令郭竟语、刘继东支付××房屋欠缴的物业服务费8344元，代收代缴水费67元、代收代缴生活垃圾处理费456元，共计8867元；2.请求郭竟语、刘继东立即支付滞纳金4132.34元；3.本案诉讼费由郭竟语、刘继东承担。一审审理过程中，惠好物业公司明确其主张的物业费期间为2016年1月1日到2020年9月30日，自愿撤回关于水费、生活垃圾处理费的诉讼请求。 一审法院认定事实：2007年5月11日，惠好物业公司（乙方）与成都××置业有限公司（甲方，以下简称××公司）签订了《前期物业管理服务合同》，约定其为案涉小区提供物业服务，委托管理期限暂定为两年（不超过3年），自2007年5月26日起至2009年5月止，合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。双方约定了住宅按房屋建筑面积每月每平方米1.8元计收物管费，物管费每月交纳一次，每次交纳费用时间为5日。业主和物业使用人逾期交纳物管费的，从逾期之日起每天按应交管理服务费的万分之三十交纳滞纳金。合同第三十八条约定：“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第___方式解决：（一）提交成都市仲裁委员会仲裁；（二）依法向人民法院起诉。”另惠好物业公司在立案时提交原告（乙方）与××公司（甲方）于2009年5月5日签订的《前期物业管理服务合同》一份，经庭审核实，上述合同中仅有甲方××公司的盖章，乙方物业公司处未签章。惠好物业公司在案涉小区提供物业服务至今。另查明，2009年，郭竟语、刘继东接收了案涉房屋，面积为81.22平方米。2010年8月13日，案涉房屋因购买商品房被登记至二人名下。2017年7月11日，案涉房屋以离婚所得为由转移登记至郭竟语名下。一审庭审中，郭竟语提交若干照片以及视频，拟证明惠好物业公司在案涉小区不履行物业管理服务职责，导致小区卫生环境脏乱、消防及公共设施设备损毁、门禁毁坏、盗窃案件频发、电梯故障频繁等。刘继东提交了离婚证、离婚协议书复印件，拟证明其与郭竟语已于2014年离婚，案涉房屋分给郭竟语，刘继东没有义务支付案涉房屋的物业费。一审法院认为，针对争议焦点评定如下：1.本案是否属于人民法院的主管范围。开庭前郭竟语提出管辖异议，认为根据惠好物业公司起诉时提交的2009年《前期物业管理服务合同》，本案应当由成都市仲裁委员会仲裁裁决。一审法院认为，经庭审核实，2009年《前期物业管理服务合同》并无惠好物业公司签章，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条的规定，合同自签章时成立。该合同无原告盖章，无法证明已成立生效。根据惠好物业公司与××公司于2007年签订的《前期物业管理服务合同》第三十八条，该条款中仅罗列了可提交成都市仲裁委员会仲裁和向人民法院起诉两种争议解决方式，但并未对具体采用哪一种解决方式进行明确约定。本案中，双方当事人对争议解决方式约定不明确，又没有达成补充协议，故依据《中华人民共和国仲裁法》第十八条以及《最高人民法院关于适用解释》第二百一十五条的规定，该仲裁条款无效，惠好物业公司有权向一审法院提起诉讼。郭竟语提出的请求名为管辖权异议，但实际需要解决的是该纠纷是否属于法院主管范围的问题，故对郭竟语的申请，不作为管辖权异议处理。2.双方当事人之间是否具有物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，惠好物业公司与××公司于2007年签订的《前期物业服务合同》，依法成立，合法有效，对业主具有约束力。案涉小区召开业主大会选聘新的物业服务企业前，惠好物业公司一直在提供物业服务，其与案涉房屋业主已经形成事实上的物业服务关系。3.惠好物业公司的诉讼请求是否已过诉讼时效。一审法院认为，惠好物业公司的物业服务处于连续履行状态，应视为一个整体。业主依照合同的约定按期交纳物业费应视为整体债务的分期履行，并非独立的单笔债务。现惠好物业公司尚在案涉小区提供物业服务，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，应自物业服务关系终止时起算欠缴费用的诉讼时效，郭竟语关于已过诉讼时效的主张，不予采纳。4.郭竟语提出惠好物业公司未妥善履行物业服务职责的理由能否构成拒缴物业费的正当理由。一审法院认为，物业费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郭竟语认为其合法权益因惠好物业公司的不当履约行为而受到损害，应及时协商或者通过提出独立的诉予以解决。本案中，郭竟语因家中被盗造成的损失及小区存在重大消防安全隐患等问题亦可通过及时整改或另案主张权利等途径予以解决，其直接作为拒交物业费的抗辩理由于法无据，不予支持。5.刘继东的抗辩能否成立。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十四条，参照《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主。”及第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”的规定，房屋的产权变更以登记为准，郭竟语、刘继东在离婚协议书中约定了案涉房屋归郭竟语，但该约定在案涉房屋未进行变更登记前仅在二人之间产生约束力，对第三方即惠好物业公司不产生约束力，故二人应当依法共同承担案涉房屋进行变更登记前的物业费。刘继东的抗辩理由不能成立，不予采纳。6.关于各项诉请的具体金额认定。根据审理查明的事实，惠好物业公司主张郭竟语、刘继东应支付2016年1月1日起至2020年9月30日欠缴的物业费8344元。一审法院认为，2016年1月1日至2017年7月11日，二人为案涉房屋的共有人，应由二人共同支付前述期间案涉房屋的物业费2683.40元（1.8元/月/平方米×81.22平方米×18月+1.8元/月/平方米×81.22平方米÷31日×11日）。郭竟语支付2017年7月12日至2020年9月30日的物业费5649.77元（1.8元/月/平方米×81.22平方米×38月+1.8元/月/平方米×81.22平方米÷31日×20日）。惠好物业公司申请撤回关于生活垃圾处理费和水费的诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。关于违约金。根据一审庭审查明的情况，郭竟语未交纳物业费确系事出有因，并非恶意违约，基于合同的公平原则考虑，对违约金的请求，不予支持。据此，一审法院遂依据《中华人民共和国民法典》第一百八十九条、第二百一十四条、第四百九十条、第五百零二条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用解释》第二百一十五条的规定，判决：一、郭竟语、刘继东应于判决生效之日起十日内向惠好物业公司支付2016年1月1日至2017年7月11日期间的物业费2683.40元；二、郭竟语应于判决生效之日起十日内向惠好物业公司支付2017年7月12日至2020年9月30日期间的物业费5649.77元；三、驳回惠好物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由郭竟语、刘继东共同负担20元，郭竟语负担42元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，惠好物业公司与××公司于签订的案涉《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，郭竟语提交的证据不能证明案涉前期物业管理服务合同存在法律规定无效的情形，应属合法有效，对包括郭竟语、刘继东在内案涉小区业主均有约束力，双方均应按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业行使权利而不能动辄拒交物业费。本案中，惠好物业公司为涉案物业提供了物业服务，郭竟语、刘继东亦应按时缴纳物业服务费，若认为惠好物业公司未履行合同义务对其造成了损失，可通过另案诉讼解决，其逾期未缴纳物业服务费构成违约。关于违约金。根据郭竟语提交的照片和视频资料可以证明惠好物业公司在为案涉小区提供物业服务过程中存在瑕疵，郭竟语并非无故欠缴物业服务费，同时惠好物业公司亦未举证证明其他损失，一审法院根据双方履约情况对惠好物业公司诉请的违约金不予支持并无不当。物业服务具有持续不间断的特点，郭竟语欠付的物业服务费属于同一合同项下对一段时间基于同一原因产生的债务，从时间上看具有整体性，应以拖欠的最后一期债务到期时起算诉讼时效，因此郭竟语称部分物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。 综上，上诉人郭竟语、惠好物业公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费124元，郭竟语负担62元，成都惠好物业管理有限公司负担62元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年六月二十五日 书记员  陈 悦