北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7008号上诉人(原审被告)：北京山木益春贸易有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村马泉营西路1号。法定代表人：杨春良，经理。委托诉讼代理人：刘文娟，北京志霖律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李辉，男，1976年12月4日出生，汉族，户籍所在地河南省息县。被上诉人(原审原告)：王龙永，男，1973年4月19日出生，汉族，户籍所在地河南省泌阳县。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张津，北京润朗律师事务所律师。原审被告：杨春良，男，1950年2月15日出生，汉族，北京山木益春贸易有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘文娟，北京志霖律师事务所律师。上诉人北京山木益春贸易有限公司（以下简称山木益春公司）因与被上诉人李辉、王龙永,原审被告杨春良房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初44592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。山木益春公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回李辉、王永龙的全部诉讼请求。3.判令李辉、王永龙承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。该案件的本质并非房屋租赁合同无效后的赔偿问题，首先，山木益春公司与李辉、王龙永的租赁合同已于2018年12月25日终止，且终止后、本次诉讼前山木益春公司已履行完毕终止后的各项义务，不存在无效后赔偿的问题。其次，涉案租赁合同的无效并未直接导致李辉、王永龙损失，不应适用租赁合同无效后的赔偿解决本案纠纷，涉案租赁合同签订后，李辉、王永龙拆除了山木益春公司的自建房屋并自行建设违建房屋，并因其违建房屋被拆除后未得到令其满意的补偿要求山木益春公司赔偿，在违建房屋不能作为本次腾退补偿对象、不应得到补偿的情况下，一审法院的判决属于认定事实、适用法律错误，应予以纠正。一、本案中李辉、王永龙要求山木益春公司进行赔偿的事项，实际上是对其自行建设的违建房屋不能继续使用的损失进行补偿，并非其二人因租赁合同无效导致的无法使用租赁房屋的损失，一审法院将二者混为一谈错误的认定了双方当事人之间的法律关系性质，导致错误的保护了李辉、王永龙的违建房屋利益应予以纠正。二、本次马泉营村的清退政策是2013年3月28日前建设的房屋予以补偿，补偿标准为1285元每平方米，2013年3月28日以后建设的房屋及违法建设的房屋均不予补偿，根据该政策，李辉、王永龙二人自建的违建房屋不在清退补偿范围内，这也表明了政府对违建房屋的立场和态度。三、在李辉、王永龙自行建设的违建房屋不应得到法律保护，也无权获得任何清退补偿的情况下，山木益春公司向二人支付了超出租赁合同约定补偿,二人收到后,将90间房屋交付给了村委会，从诚实信用，公平正义的角度，李辉、王永龙以无权要求山木益春公司进行任何补偿。四、一审法院以山木益春公司向二人出租的房屋未取得建设工程规划手续为由认定租赁合同无效，属于法律适用错误，应予以纠正。山木益春公司在马泉营村承租的土地上建设的房屋属于合法建筑，双方之间的租赁合同有效。本案承租房屋的建设已得到了村委会和镇政府同意，并允许办理房屋产权证，在无其他无效事由的情况下，一审法院不考虑当时特定的历史背景，简单的以未取得规划建设手续，认定租赁合同无效，明显不当。李辉、王永龙答辩称，同意一审法院判决，不同意山木益春公司的上诉请求，请求维持原判。双方签约时第一条约定了房屋基本情况，山木益春公司同意李辉、王永龙出资在租赁区域内建成建筑物。合同并未约定地上有合法建筑物，双方签订合同时土地上并没有合法建筑物。签约时并未告知李辉、王永龙，如果建设房屋需要按照法律规定办理建房手续和规划手续，这是山木益春公司和马泉营村委会签订的协议书中约定的。2013年的政策是村委会和山木益春公司之间达成的约定，不能限制李辉、王永龙的权利。山木益春公司有义务告诉李辉、王永龙办理建设规划手续。李辉、王永龙向一审法院起诉请求：1、确认李辉、王永龙与山木益春公司于2014年11月18日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条款》无效；2、山木益春公司赔偿李辉、王永龙房屋改建、装修、设施、设备损失1197369.85元；3、杨春良就上述山木益春公司的债务对李辉、王永龙承担连带清偿责任；4、案件受理费、鉴定费由山木益春公司、杨春良负担。一审法院认定事实：2005年7月12日，山木益春公司与马泉营合作社签订了一份《租赁协议书》，约定山木益春公司承租马泉营合作社出租的位于北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村西北金百万南侧的闲置场地，占地面积7333平方米，租赁期限自2006年1月1日至2025年12月31日，年租金8.8万元，租金在六年后递增。2014年8月7日，山木益春公司与马泉营合作社签订了一份《租赁合同补充协议》，该补充协议对租赁土地、房屋的面积、租金标准进行了调整。2014年11月18日，李辉、王永龙与山木益春公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定李辉、王永龙承租山木益春公司出租的位于马泉营西路1号院内4层200套房屋，合同约定房屋用途为“公寓、酒店、宿舍、仓储等”，租赁期限自2015年2月1日至2025年12月31日，年租金为30万元，租金在2018年2月1日以后每三年递增一次。同日，李辉、王永龙与山木益春公司签订了一份《房屋租赁合同补充条款》，该补充协议第五条第3款约定：“租赁期内，如因上级有关部门根据城市发展要求，或城市规划原因征地拆迁，甲（山木益春公司）乙（李辉、王永龙）双方无条件服从，双方合同自然终止。乙方所交的资金按乙方实际使用天数计算。余款退还乙方，双方不违约，互不索赔。地上建筑物，如有拆迁补偿款，甲方首先应获得乙方翻建后的建筑面积其中第一层1500平米的补偿款。除上述补偿款外，本合同签订后五年内拆迁、甲方应额外获得剩余补偿款的30%，乙方获剩余补偿款的70%。本合同五年后拆迁的（除甲方首先获得平米补偿款外）甲乙双方各占拆迁补偿款的50%。甲方需在领取后十五日内及时支付乙方，不得拖欠，如发生拖欠，则每天向后拖延一天，甲方应向乙方支付所签拆迁补偿款额的千分之二滞纳金，直至付清为止。”2014年11月26日，李辉、王永龙与山木益春公司签订了一份《房屋租赁合同补充条款（二）》。2015年1月12日，李辉、王永龙与山木益春公司又签订了一份《房屋租赁合同补充条款（三）》。上述合同签订后，山木益春公司向李辉、王永龙交付了租赁标的物，李辉、王永龙对承租的房屋进行了改扩建，并对原有房屋进行装修用于公寓出租经营。李辉、王永龙正常向山木益春公司支付租金，2018年8月28日，李辉、王永龙最后一次向山木益春公司支付2018年租金168000元。2018年11月27日，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府马泉营村民委员会（马泉营村委会）向李辉、王永龙发出了一份《通知》，该《通知》载明：“根据朝阳区、崔各庄乡政府对于非首都功能疏解的要求，马泉营村结合村内实际情况，现要求马泉营村村域内所有出租公寓在2018年11月底之前疏解、清退总人数的30%；在2018年12月10日之前疏解、清退总人数的60%；在2018年12月20日之前将人员全部疏解、清退，并按照上级党委、政府要求对已经清退的房间进行封存处理。如未按时进行清退，将按照协议书内容由乡、村两级对该出租公寓进行整体封存处理。由此造成的一切损失，由该出租公寓自行负责。”2019年2月18日，马泉营村委会再次向李辉、王永龙发出《通知》，该《通知》载明：“根据乡、村两级对企业回收政策，你处已签订回收协议，请于2019年2月20日将人员全部清空。如未按规定日期执行，乡、村两级给予封门、停水、停电的处理；出现任何损失，后果自负。”2019年3月23日，李辉、王永龙向山木益春公司交还了承租的90间房屋。案件审理过程中，山木益春公司、杨春良未向法院提交其出租给李辉、王永龙房屋的规划审批手续或房屋所有权证书。庭审中，李辉、王永龙认可山木益春公司已经支付补偿款656162.15元，并替李辉、王永龙代偿第三方款项4300元。山木益春公司称李辉、王永龙拖欠另一处场地的租金5万元，亦应认定为山木益春公司支付李辉、王永龙的补偿款，李辉、王永龙对山木益春主张的该部分款项不予认可。案件审理过程中，李辉、王永龙申请对其在承租场地内改扩建、装修成果的现值进行评估，法院依法委托北京京评价格评估有限公司对李辉、王永龙申请事项进行评估，该评估公司于2019年11月26日作出了《价格评估报告书》，评估结论为：“经运用成本法评估，评估对象在评估基准日的评估结论为：人民币壹佰捌拾伍万柒仟捌佰叁拾贰元整（1857832元）。”案件评估费5.5万元，由李辉、王永龙预付。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，山木益春公司出租给李辉、王永龙的房屋，至法庭辩论终结前未提交出租房屋的合法建设工程规划审批手续，故一审法院认定山木益春公司与李辉、王永龙于2014年11月18日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条款》、《房屋租赁合同补充条款（二）》、《合同补充条款（三）》中关于所有建筑物出租部分无效。关于山木益春公司所称，在《房屋租赁合同补充条款》第五条第3款的约定即使在合同被确认无效的情况下，亦应当作为双方结算的依据，不应被确定无效。一审法院认为，该条款并非属于合同无效情形下的双方结算条款，故一审法院认定该条款亦为无效，不应作为李辉、王永龙和山木益春公司结算的依据。在李辉、王永龙与山木益春公司之间的房屋租赁合同中建筑物部分被确定无效的情况下，李辉、王永龙要求根据双方的过错由山木益春公司承担赔偿责任的诉讼请求，具有事实和法律依据。一审法院酌定山木益春公司对合同的无效承担百分之七十的责任，并依据评估结果确定山木益春公司应当承担的赔偿数额。关于山木益春公司已经支付给李辉、王永龙的款项，应当从山木益春公司承担的赔偿数额中扣除。关于山木益春公司所述李辉、王永龙拖欠其他院落5万元租金亦应从赔偿款中扣除的答辩意见，因山木益春公司未向一审法院提交证据证明双方就该笔折抵款项达成一致意见，故一审法院对山木益春公司的该项答辩意见不予采信。关于李辉、王永龙要求杨春良承担连带责任的诉讼请求，一审法院认为，李辉、王永龙的该项请求与本案并非为同一法律关系，一审法院在本案中不予处理。判决如下：一、确认李辉、王龙永与北京山木益春贸易有限公司于二〇一四年十一月十八日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条款》、二〇一四年十一月二十六日签订的《房屋租赁合同补充条款（二）》、二〇一五年一月十二日签订的《房屋合同补充条款（三）》中关于四层二百套房屋出租部分内容无效；二、北京山木益春贸易有限公司于判决生效之日起七日内赔偿李辉、王龙永六十四万零二十元二角五分；三、驳回李辉、王龙永的其他诉讼请求。如果北京山木益春贸易有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件评估费五万五千元，由李辉、王龙永负担一万六千五百元（已交纳），由北京山木益春贸易有限公司负担三万八千五百元（于判决生效之日起七日内给付李辉、王龙永）。案件受理费一万五千五百七十六元，由李辉、王龙永负担五千三百七十六元（已交纳），由北京山木益春贸易有限公司负担一万零二百元（于判决生效之日起七日内给付李辉、王龙永六千零二十四元，于判决生效之日起七日内交纳四千一百七十六元）。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审一致，本院对此予以确认。本院认为：根据法律规定，违反法律强制性规定的合同应认定无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，山木益春公司出租给李辉、王永龙的房屋，至法庭辩论终结前未提交出租房屋的合法建设工程规划审批手续，故一审法院认定山木益春公司与李辉、王永龙于2014年11月18日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条款》、《房屋租赁合同补充条款（二）》、《合同补充条款（三）》中关于所有建筑物出租部分无效，并无不当。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在李辉、王永龙与山木益春公司之间的房屋租赁合同中建筑物部分被确定无效的情况下，双方应据各自过错承担赔偿责任。一审法院酌定山木益春公司对合同的无效承担百分之七十的责任，并依据评估结果确定山木益春公司应当承担的赔偿数额，处理正确，应予维持。综上所述，北京山木益春贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15576元，由北京山木益春贸易有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张印龙审 判 员  周艳雯审 判 员  何灵灵二〇二一年六月三十日法官助理  高玉珠法官助理  仵 霞