山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4421号上诉人（原审被告）：刘玉兰，女，1965年2月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：卢少辉，山东勤力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文建龙，男，1955年12月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：关勤，山东瑞文律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵尊鲁，山东瑞文律师事务所律师。原审第三人：济南市天桥区泺口街道办事处林桥社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：丁浩，主任。上诉人刘玉兰因与被上诉人文建龙及原审第三人济南市天桥区泺口街道办事处林桥社区居民委员会（以下简称林桥居民委员会）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初3654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘玉兰上诉请求：1.依法裁定驳回文建龙的起诉或发回重审。2.一审、二审诉讼费由文建龙承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。本案客观事实为刘玉兰与文建龙原系业务合作伙伴，文建龙经常在刘玉兰处购买防水材料，本案涉及房屋的开发商济南紫金山大厦招商办公室（本案第三人设立）欠总承包方江苏建工集团工程款，江苏建工集团欠文建龙工程款，文建龙欠刘玉兰防水材料款。基于上述事实，文建龙拿着江苏建工集团对济南紫金山大厦招商办公室的债权凭证，经多方协商同意，刘玉兰经文建龙介绍从济南紫金山大厦招商办公室处购买涉案房屋，与济南紫金山大厦招商办公室签订商品房买卖合同，济南紫金山大厦招商办公室向刘玉兰出具购房收款收据，合同签订日期为2013年10月8日，购房款为656220元，因以上一系列债权债务关系，经济南紫金山大厦招商办公室同意，同时涉及刘玉兰与文建龙之间债的抵消，三套房屋部分购房款最终由文建龙取得。刘玉兰与济南紫金山大厦招商办公室存在涉案房屋买卖合同法律关系，涉案房屋系刘玉兰在济南紫金山大厦招商办公室处购买并签订合同，合同日期为2013年10月8日。2014年12月1日，文建龙找到刘玉兰称：其与济南紫金山大厦招商办公室存在以房抵债的行为，双方再签一份协议，刘玉兰错误的认为房子是其抵债而来，又与文建龙签订了一份协议。本案涉及房屋属小产权房，虽无法在相关主管行政部门登记，但济南紫金山大厦招商办公室处存有其内部对涉案房屋权属登记情况的记载，涉案房屋在刘玉兰之前开发商内部权属记载并没有文建龙，文建龙从未取得涉案房屋，从未实际占有使用涉案房屋，也未证明其取得济南紫金山大厦招商办公室处对涉案房屋权属登记情况的记载，无法证明以房抵债行为的完成，即使以房抵债行为完成，因文建龙非第三人集体经济组织成员与村集体达成的以房抵债协议也是无效的。所以文建龙在法律上从未取得涉案房屋的任何相关权益。刘玉兰与文建龙之间不存在涉案房屋买卖合同法律关系，刘玉兰与文建龙之间2014年12月1日签订的协议书被天桥区人民法院认为符合房屋买卖合同的特征因违反法律的强制性规定被确认为无效合同，该合同无效是因为标的物是小产权房，法院并没有认定文建龙是该小产权房的相关权利人。所以刘玉兰与文建龙之间2014年12月1日签订的协议书虽符合房屋买卖合同的特征，但文建龙不具有出卖涉案房屋的资格，又因协议所指标的物违反法律强制性规定被确认为无效合同。文建龙在（2018）鲁0105民初251号案件及上诉审理质证过程中认可其将对紫金山大厦享有的债权转让给答辩人，答辩人与济南紫金山大厦招商办公室签订涉案房屋买卖合同并交纳了购房款，2012年至2013年，紫金山大厦总承包方为江苏建工集团，文建龙分包了紫金山大厦的防水工程，结算工程款时总承包方欠文建龙2444012元。文建龙将其对济南紫金山大厦招商办公室享有的240万元的债权转让给刘玉兰。后紫金山大厦开发商与刘玉兰签订房屋买卖合同，从而由文建龙对开发商享有的债权变为刘玉兰与开发商之间的房屋买卖关系。（天桥区人民法院（2018）鲁0105民初251号民事判决书第三、四、五页）。同时文建龙认可其不享有涉案房屋的所有权，刘玉兰是自济南紫金山大厦招商办公室处购买涉案房屋，存在合同关系；在（2018）鲁01民终3794号判决书中文建龙又作了其不享有涉案房屋所有权的陈述：“据一审庭审中已查明的事实，案外人紫金山大厦招商办公室将房屋转让给于广润，刘玉兰，并与于广润、刘玉兰签订房屋买卖合同。因此于广润、刘玉兰与紫金山大厦招商办公室之同存在房屋买卖关系，文建龙与于广润，刘玉兰之间仅仅构成防水材料买卖关系，与本案法律关系及事实行为有着高度相似度的最高人民法院(2014)民申字第1168号民事裁定书中已明确指出：“开发商对建筑商以房顶债时，在未转移房屋所有权之前，建筑商又将权利转让给第三人的，第三人与开发商之间成立房屋买卖合同关系；在开发离无法履行房屋交付义务时，第三人可以要求开发商返还购房款及利息和相关收益”，具体到本案：一、文建龙与于广润刘玉兰之间不存在房屋买卖合同关系。文建龙未接受过系统专业地法律知识培训。人民法院不应苛求其在签订合同时像法律专业人士一样用词准确规范，更不应机械僵化地按表面意思理解合同条款，而应在结合签订合同的背景及事实的前提下，从各个合同条款及构成部分的相互关联、所处的地位和总体联系等方面探求合同文字背后双方真正的意思表示，继而阐明合同用语的含义。本案中文建龙与于广润、刘玉兰之同合同中所谓的将三套房屋转让给于广润、刘玉兰的行为，发生在该合同签订日期之前一年时至双方签订合同之日，该转让行为早已履行完毕。因此该段文字是双方对交易背景陈述，本案文建龙只可能拥有价值240万元的紫金山大厦三套房屋购买权(债权)，而并不实际拥有所有权(物权)(2)于广润、刘玉兰在一审的第二次庭审中承认其在早2013年已向紫金山大厦招商办公室购买了涉案的三套房屋。故基于日常生活经验可以推定2014年文建龙与于广润、刘玉兰签订合同时，于广润、刘玉兰已明确知道文建龙不拥有涉案房屋所有权。结合(1)(2)对合同进行体系解释可知，合同中所说的文建龙将三套房屋转让给于广润刘玉兰，实质上应理解为文建龙向于广润、刘玉兰转让价值240万的债权，而非一审判决所认定的转让房屋所有权(物权)。其法律关系可具例为：文建龙将一张价值240万元的“紫金山大厦购房卡”卖给于广润、刘玉兰换取现金和防水材料后，于广润、刘玉兰用该“购房卡”向紫金山大厦招商办公室购买房屋。即，与于广润、刘玉兰形成房屋买卖合同关系的民事主体是紫金山大厦招商办公室，而非文建龙。二、文建龙与于广润、刘玉兰之间是以债权作为对价的防水材料买卖合同关系，双方在签订的合同中明确约定：于广润、刘玉兰向文建龙交付防水材料，并且对防水材料的数量、质量，价格、履行期限亦做了明确约定。另于广润刘玉兰依约向文建龙交付了部分防水材料。经双方清算核对，于广润、刘玉兰欠文建龙共计75万元的防水材料款，从合同的内容及性质上可以明显看出文建龙与于广润、刘玉兰之间存在防水材料买卖合同关系，而并非房屋买卖合同关系。”同时刘玉兰错误的认为文建龙与济南紫金山大厦招商办公室以房抵债合法有效，自认是自文建龙处购买房屋。刘玉兰与文建龙双方作出了明显相反的自认，在没有其他证据证明且刘玉兰的自认因以房抵债的不合法性，真实性存疑的情况下依据民诉法及司法解释自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。但是天桥区人民法院认可了刘玉兰的自认，没有认可文建龙的自认确定的事实与事实不符。2、一审法院适用法律错误。文建龙起诉要求返还房屋，首先要确认其是否对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的相关权利。因涉案房屋系小产权房，文建龙的非第三人集体经济组织成员身份与济南紫金山大厦招商办公室以房抵债行为的未完成及不合法性，文建龙自始未取得涉案房屋使用权。涉案房屋建成后由第三人直接交付刘玉兰。通过2018年的庭审，刘玉兰提交了济南市相关行政部门发布的济南市十大违章建筑项目典型案例，可确定本案争议房屋坐落于天桥区泺口街道办事处林桥社区居民委员会的集体土地上，天桥区泺口街道办事处林桥社区居民委员会在标山北路建设的紫金山小区项目被认定为以旧村改造名义违法建设的十大典型案例。出卖人不是该集体的成员，依法也不能享有村集体成员才应该享有的集体福利，说的直白点就是出卖人无法证明自己是交易房产的合法所有权人，法院倘若在判决合同无效的同时，判决买受人返还上述房产，就等于间接的给出卖人出售的小产权房予以确权，确认其所有权人身份。山东省高院会议纪要原则上不受理小产权确权类诉讼。法院应采取了“先行政再司法”的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，法院原则上不予受理，对于已经受理的案件，原则上予以驳回。涉案房屋未取得房地产登记，亦无证据证明该房屋的用地、建设已经经取得有权机关批准，当事人应先向行政管部门申请处理非法用地或者违法建筑问题。在行政主管部门对涉案房屋建设的合法性做出处理之前，本案不应作为民事案件处理。（以上是专家学者对小产权房返还的意见）。关于涉及小产权房买卖纠纷的受理问题，2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发《关于坚决遏制违法建设、销售"小产权房"的紧急通知》，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售小产权房行为；并要求各级国土资源和住房城乡建设主管部门要在地方人民政府的领导下，对违法建设、销售的小产权房开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理”的意见，并将结果报两部。2014年8月1日国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局又联合下发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，要求对农村违法宅基地和集体建设用地必须依法补办用地批准手续后，方可进行登记发证。上述政策中提到的“排查摸底、“分类处理”、“补办审批手续"等含义意味着”小产权房”本身的复杂性以及不确定性，即有的小产权房将会"依法转正"，而有的小产权房将会被"坚决拆除”。通过国家最近发布的上述政策分析，在目前国家针对不同类型的小产权房具体分类处理政策尚不明确的情况下，法院对于涉及小产权房买卖的纠纷应暂不予受理，避免法院的处理原则与今后即将出台的小产权房政策相互冲突，产生不良的社会影响，影响司法权威。本案中涉案房屋所有权依然属于第三人，如果简单的适用合同无效后的返还，恢复到签合同时的状态，也只是适用逻辑推理认为文建龙通过不合法的以房抵债可能取得涉案房屋使用权，如法院判决返还房屋，等于间接的承认了其使用权、居住权。如遇违章建筑的拆除等行政措施，法院的判决是否与以后的政策相互冲突，影响司法权威。大前提加小前提等于结果。大前提法律是固定的，小前提一系列客观事实未确定，文建龙是否通过以房抵债取得涉案房屋，以房抵债的事实是否存在，本案中以房抵债的合法性，刘玉兰提供的与紫金山的合同及收据如何定性，第三人林桥居委会均未表态。文建龙是无法合法占有涉案房屋的，因涉案房屋是不合法的流通物，无法合法上市交易流通。文建龙应承担举证不利的后果，故刘玉兰请求法院考虑上述情形，慎重处理。综上所述文建龙主体不适格未取得涉案房屋使用权，法院也不应通过判决返还的形式间接确认其使用权，且刘玉兰认为自己对涉案房屋享有使用权，对小产权房的使用权权属纠纷法院应不予受理，故刘玉兰请求二审法院依法裁定驳回其起诉或发回重审。文建龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘玉兰对于案件事实的陈述与其在（2018）鲁01民终3794号案件中的陈述不符，也与该案生效判决中认定的事实不符，应当驳回上诉请求。林桥居民委员会未作陈述。文建龙向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告返还济南市天桥区紫金山大厦C座3单元0602室；2.判令被告自2015年10月14日起至其返还济南市天桥区紫金山大厦C座3单元0602室房屋之日止，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，向原告赔偿损失；3、判令被告承担本案的诉讼费、评估费、鉴定费。诉讼中，原告变更并明确诉讼请求为：1.判令被告向原告返还济南市天桥区紫金山大厦C座3单元0602室；2.被告向原告赔偿占用济南市天桥区紫金山大厦C座3单元0602室的经济损失（按每月3000元标准，自2016年10月起至实际返还紫金山大厦C座3单元0602室房屋之日止，暂计算至2020年6月为132000元，因被告不配合鉴定，原告据自己了解进行估算每月租金3000元；3.被告承担本案的诉讼费用、评估费、鉴定费，原告明确鉴定费是指鉴定人员出了现场收取的500元。一审法院认定事实：涉案房屋位于济南市天桥区紫金山大厦C座住宅楼3单元6层602室，无建设规划许可手续，亦未取得预售许可证等，占有土地性质不明，未进行房屋产权登记。2014年12月1日，文建龙、刘玉兰签订协议书一份，主要写明以下内容：“1.甲方：文建龙，乙方：刘玉兰。2：甲方把紫金山大厦C座住宅楼3单元6层601.602.603叁套给乙方，共计：244440012元（贰佰肆拾肆万零壹拾贰元），并议定房款以部分现金及货物两种方式结清。至2014年11月30日用材料和付现金后，剩余房款柒拾伍万元以防水材料形式结算，材料发货时间2015年元月开始，至2016年元旦发完。材料品种及价格如下：略，此协议一式两份，甲方和乙方各执一份。”2016年9月26日，被告刘玉兰取得对涉案房屋的占有。另查明，2018年，文建龙以刘玉兰、案外人于广润为被告诉至一审法院，要求判令刘玉兰、案外人于广润支付文建龙648440元及利息。一审法院作出（2018）鲁0105民初251号民事判决，认定原、被告间于2014年12月1日签订的协议书符合房屋买卖合同的特征，应认定为房屋买卖合同，文建龙依据房屋买卖合同要求刘玉兰、案外人于广润支付欠款及利息，理由欠当，遂判决驳回文建龙的全部诉讼请求。文建龙不服该判决，上诉至济南市中级人民法院，济南市中级人民法院于2018年6月12日作出（2018）鲁01民终3794号民事判决，判决驳回上诉，维持判决。一审法院认为，关于本案系何种类型纠纷，因生效判决已经认定原、被告间系房屋买卖合同关系，且文建龙在诉讼中明确其系按照房屋买卖合同无效的法律后果来主张权利，故本案应系房屋买卖合同纠纷。原、被告房屋买卖合同已经生效判决认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”生效判决已经认定原告文建龙将涉案房屋转让给被告刘玉兰并办理了相关手续，因此，被告刘玉兰系基于与文建龙之间的房屋买卖合同关系取得涉案房屋。根据上述法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告刘玉兰应将涉案房屋返还给原告文建龙。关于刘玉兰抗辩的其系自第三人购买的涉案房屋，但其并未向第三人交付购房款的行为，且自另案的答辩意见中，刘玉兰亦认可系自文建龙处购买涉案房屋，故对刘玉兰抗辩的自第三人处购买的涉案房屋的理由不予采纳。关于被告刘玉兰抗辩的原告非涉案房屋的所有权人，不应要求被告返还的理由，因双方之间系房屋买卖合同关系，合同法关于合同无效的法律后果的规定并未限制必须为所有权人才能要求返还，故对刘玉兰的上述抗辩理由不予采纳。关于文建龙要求被告刘玉兰赔偿占用涉案房屋的经济损失，因导致涉案合同无效的原因为涉案房屋缺乏相应规划许可手续，文建龙作为出卖方，应对涉案房屋更为了解，文建龙对造成合同无效具有过错，且文建龙亦未向刘玉兰返还购房款，故其要求刘玉兰赔偿占用涉案房屋的经济损失，于法无据，一审法院不予支持。对原告主张的鉴定费一审法院亦不予支持。第三人经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其举证、质证、答辩等权利的放弃，应承担对己不利法律后果。判决：一、被告刘玉兰于判决生效之日起10日内向原告文建龙返还坐落于济南市天桥区紫金山大厦C座住宅楼3单元6层602室房屋；二、驳回原告文建龙的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由原告文建龙负担3650元，被告刘玉兰负担3650元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘玉兰向本院提交庭审笔录一份，证明文建龙自认刘玉兰是从第三人处购买涉案房屋，文建龙不享有房屋所有权，刘玉兰与第三人房屋买卖关系。文建龙质证称，对证据真实性无异议，对证明目的有异议，刘玉兰称文建龙自认实际是文建龙的法律见解，而且该见解已经被天桥区法院及济南中院不予认可，文建龙按照生效判决的裁判意见陈述本案的事实，刘玉兰在笔录中认为双方之间是买卖合同关系，本案却否认，违反诚信原则。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，生效判决已经认定文建龙与刘玉兰之间存在房屋买卖合同关系，并认定该房屋买卖合同无效。该生效判决认定的上述事实应当作为本案认定事实的依据。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。文建龙作为涉案房屋买卖合同的出卖人，依照上述认定事实和法律规定，起诉要求刘玉龙返还涉案房屋，具有事实和法律依据，一审予以支持，并无不当。至于文建龙与案外人之间因涉案房屋而发生的其他法律关系问题，不属于本案审理范围，本院对此不予处理。刘玉兰上诉主张文建龙主体不适格、法院不应通过判决返还的形式间接确认其使用权、涉案纠纷法院不应受理，上述理由均不能成立，本院对此不予采信。综上所述，刘玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人刘玉兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇二一年六月二日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利