安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初2207号 原告：连云港港利物业管理有限公司淮北分公司，住所地安徽省淮北市相山区。 负责人：张鹏，该分公司经理。 委托诉讼代理人：盛庆文，男，该公司物管员。 被告：代二伟，男，1985年5月13日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告连云港港利物业管理有限公司淮北分公司（以下简称港利物业公司淮北分公司）与被告代二伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告港利物业公司淮北分公司的委托诉讼代理人盛庆文，被告代二伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港利物业公司淮北分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令代二伟向港利物业公司淮北分公司支付应缴的2019年3月15日至2021年1月14日的物业费2877元及违约金602.23元，共计3479.23元；2.请求判令代二伟承担本案诉讼费用。事实和理由：代二伟与淮北港利房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买港利上城国际9幢2401号房产，建筑面积118.85㎡。2017年3月15日，港利物业公司淮北分公司与代二伟签订了前期物业服务协议，协议约定港利物业公司淮北分公司向代二伟提供物业服务，代二伟按建筑面积每月1.1元/㎡的标准向港利物业公司淮北分公司交纳物业费，如代二伟逾期付款应补交并从逾期之日起按应交费用总额每天万分之五支付违约金。协议签订后，港利物业公司淮北分公司依约为代二伟提供完善的物业管理服务，但代二伟并未依约向港利物业公司淮北分公司交纳物业费，自2019年3月15日至2021年1月14日代二伟共欠物业费2877元、违约金602.23元。港利物业公司淮北分公司多次对其上门催缴，均无效果。代二伟拖欠费用的行为不但侵害了港利物业公司淮北分公司的合法权益，同时也损害了全小区全体业主的共同利益。因此，提起诉讼望判如所请。 代二伟辩称，代二伟是跟南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）签的合同，存在物业费没有缴纳情况，但是合同不是和港利物业公司淮北分公司签订的。代二伟没缴纳物业费是有原因的，港利物业公司淮北分公司没有按照物业管理合同要求做好服务。2018年1月24号到2018年1月31日，代二伟的房子没有生活用水，多次与物业公司沟通，物业公司说没办法，后来是代二伟自己处理好的。物业合同明确表示小区要人车分流但是现在做不到。当时购房承诺有私人会所也没有了，具体情况代二伟不清楚。钱可以交，但有问题找谁。港利物业公司淮北分公司主体有问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。港利物业公司淮北分公司提交的《前期物业管理服务协议》、淮北港利房地产开发有限公司与紫竹物业公司签订的《淮北市前期物业服务合同》、连云港外贸物业管理有限公司和淮北港利房地产开发有限公司签订的《港利上城国际前期物业服务合同》、连云港港利物业管理有限公司和淮北港利房地产开发有限公司签订的《港利上城国际前期物业服务合同》、紫竹物业公司退场通知、淮北市物业服务企业退出物业服务项目情况登记表、紫竹物业公司淮北分公司情况说明、物业费缴费通知单及照片等证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人提交的证据和当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：代二伟系港利上城国际小区9栋2单元2401室业主，房屋建筑面积118.95㎡，系高层住宅。 2015年3月10日，淮北港利房地产开发有限公司（甲方）与紫竹物业公司（乙方）签订《淮北市前期物业服务合同》，合同约定：乙方为港利上城国际小区提供物业服务，期限自2015年3月9日起至2020年3月9日，物业服务费标准多层住宅为1.1元/月/平方米、高层住宅为1.1元/月/平方米等内容。 2017年3月15日，紫竹物业公司淮北分公司（甲方）与代二伟（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由甲方为港利上城国际小区提供前期物业服务，期限自房屋出售之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止，物业服务费标准按建筑面积每月1.1元/㎡，每次交纳费用时间为每半年前20日内预付或者委托银行转账，甲方有权依据本协议向乙方收取物业管理费用，对逾期不缴纳者，每天加收应缴款5‰的滞纳金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴费用总额每天万分之五交纳违约金，并受甲方有关措施的制约等内容。 2020年2月12日，淮北港利房地产开发有限公司（甲方）与连云港外贸物业管理有限公司（乙方）签订《港利上城国际前期物业服务合同》，合同约定：乙方为港利上城国际小区提供物业服务，期限自2020年3月10日起至2023年3月9日，物业服务费标准高层住宅为1.2元/月/㎡，物业服务费按每年1次交纳，业主或物业使用人应在缴费期限前十日内履行交纳义务，业主未能及时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之五的标准向乙方支付违约金等内容。 2020年3月10日，紫竹物业公司淮北分公司出具情况说明，将其在2015年3月9日至2020年3月9日期间应在港利上城国际小区收取的物业费统一由连云港外贸物业管理有限公司淮北相山分公司收取。 2020年3月11日，连云港外贸物业管理有限公司为港利上城国际小区的服务企业在市区两级物业管理中心进行了备案登记。 淮北港利房地产开发有限公司与连云港外贸物业管理有限公司签订前期物业服务合同后，港利物业公司淮北分公司于2020年3月10日进驻小区开展物业服务至今。紫竹物业公司淮北分公司同时撤出。 后连云港外贸物业管理有限公司企业名称变更登记为连云港港利物业管理有限公司。2020年7月13日，连云港外贸物业管理有限公司淮北相山分公司企业名称变更登记为港利物业公司淮北分公司。更名后，连云港港利物业管理有限公司与淮北港利房地产开发有限公司重新签订了港利上城国际前期物业服务合同，合同期限变更为2020年6月9日至2023年6月9日，其余内容均与原合同一致。港利物业公司淮北分公司系连云港港利物业管理有限公司依法设立的分支机构。 2020年7月31日，安徽省发展和改革委员会为港利物业公司淮北分公司办理了服务价格登记证，收费单位为港利物业公司淮北分公司，收费项目为港利上城国际小区前期物业公共服务费，高层住宅1.1元/月/㎡，小区内停车服务收费、装潢装修垃圾清运费按合同（协议）约定收取。 2021年3月1日，连云港港利物业管理有限公司出具授权委托书，载明：兹授权港利物业公司淮北分公司代表我公司全权负责物业服务合同纠纷的一切事宜，该分公司代表我公司签署的一切文件，我公司均予以确认并承担相关法律责任和后果。 代二伟入住港利上城国际小区后交纳物业费至2019年3月14日。之后，港利物业公司淮北分公司通过张贴通知单等形式向代二伟催要物业费未果，港利物业公司淮北分公司遂提起诉讼，本院于2021年3月4日先行调解立案。 本院认为，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本案中，代二伟购买涉案房屋时，前期物业服务企业为紫竹物业公司淮北分公司，因该物业公司撤出小区，淮北港利房地产开发有限公司与连云港外贸物业管理有限公司签订港利上城国际前期物业服务合同，连云港外贸物业管理有限公司更名后与淮北港利房地产开发有限公司重新签订了港利上城国际前期物业服务合同。因此，上述物业服务合同仍然属于前期物业服务合同，且不违反法律规定，合法有效，对小区全体业主具有约束力。 连云港港利物业管理有限公司授权其分支机构港利物业公司淮北分公司进驻涉案小区实施物业管理服务，港利物业公司淮北分公司依约提供了物业服务并取得了收费资格。原应由紫竹物业公司淮北分公司收取的2020年3月10日之前的物业费已经通过债权转让的方式变更债权人为港利物业公司淮北分公司，故港利物业公司淮北分公司有权收取2020年3月10日前的物业费。代二伟作为业主，应当按照上述物业服务合同约定的期限交纳相关物业管理费用。港利物业公司淮北分公司主张物业费按1.1元/㎡，据此代二伟应交纳自2019年3月15日至2021年1月14日之间的物业费2878.59元（1.1元/㎡*118.95㎡*22个月），港利物业公司淮北分公司主张该段期间物业费2877元，本院予以支持。另代二伟未及时足额交纳物业费构成违约，依法应当承担相应的违约责任，但约定的违约金过高，本院予以调整，考虑到物业服务的特殊性，本院将违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。港利物业公司淮北分公司请求截止2021年1月14日的违约金，经核算，该期间的违约金为64.5元，超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、代二伟于本判决生效之日起十日内支付连云港港利物业管理有限公司淮北分公司物业费2877元及违约金64.5元，共计2941.5元； 二、驳回连云港港利物业管理有限公司淮北分公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取计25元，由代二伟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员 徐继东 二〇二一年六月三十日 法官助理 余颖秀 书 记 员 桑丽娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。