广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终419号上诉人（原审被告）：卢松虎委托诉讼代理人：周雍，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭超，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄小雄委托诉讼代理人：欧丁尔，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晓凤，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人卢松虎因与被上诉人黄小雄房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2020）粤0310民初6904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卢松虎上诉请求：一、依法撤销本案一审判决第一项；二、依法撤销本案一审判决第二项并确认卢松虎无需搬离位于深圳市xx区商铺及房间，无需向黄小雄返还租赁物业；三、依法撤销本案一审判决第三项并确认卢松虎无需向黄小雄支付2020年3月25日之后产生的占有使用费；四、依法撤销本案一审判决第四项并确认卢松虎无需向黄小雄支付截至2020年7月4日的水电费2221.2元；五、依法判令黄小雄承担本案所产生的全部诉讼费用。事实和理由：一、黄小雄与案外人深圳市xx区xx街道办事处(下称“xx街道办”）签订房屋拆迁补偿安置协议，由xx街道办对涉案租赁物业进行补偿后，黄小雄已向xx街道办处移交了涉案租赁物业，涉案租赁物业的权利人并非黄小雄，黄小雄无权就涉案租赁物业提起针对卢松虎的诉讼事宜，一审法院确认黄小雄为涉案租赁物业的权利人并判决卢松虎于规定的期限内腾空搬离涉案租赁物业没有事实和法律依据。根据黄小雄与xx街道办签订的房屋拆迁补偿安置协议书的约定，房屋拆迁补偿安置协议签订后，黄小雄对涉案租赁物业不再享有任何权利；同时，根据黄小雄向xx街道办出具的放弃房地产权利声明书及签署的房屋拆迁补偿安置协议附件，自协议签订之日起放弃涉案租赁物业所有权及相关权利。因此，黄小雄已丧失了涉案租赁物业法律上的物权权利，黄小雄并非涉案租赁物业的权利人，其无权向卢松虎主张涉案租赁物业的终止时间，无权要求卢松虎在规定的期限内搬离涉案租赁物业，更无权向卢松虎主张涉案租赁物业的占有使用费等相关权利。二、一审法院判决卢松虎向黄小雄支付2020年3月25日至实际搬离之日止的租赁物业占有使用费没有事实和法律依据。在卢松虎与黄小雄建立租赁关系后，卢松虎积极履行涉案租赁关系所产生的各项义务，向黄小雄缴纳房屋租金及水电费等各项费用，从未有过拖欠黄小雄任何费用的行为，一直都在善意的积极履行租赁义务。即便卢松虎知晓涉案租赁物业已纳入政府征收拆迁红线范围内后，卢松虎也是积极履行租赁合同支付房屋租金及水电费等费用的义务；在黄小雄要求卢松虎提供经营店面营业执照积极协助其获得政府补偿的擅改商费用时，卢松虎也积极配合黄小雄与政府之间的征收补偿安置。黄小雄为了造成卢松虎违约的事实而达到其强制清租的目的，故意不予收取租金造成卢松虎违约的事实。因此，卢松虎并不存在拖欠黄小雄涉案租赁物业占用使用费及水电费的情形，一审法院判决卢松虎向黄小雄支付涉案租赁物业占用使用费及水电费没有事实和法律依据。三、黄小雄在未与卢松虎结清涉案租赁物业搬迁费、临时安置费、二次装修装饰费、停产停业补偿费及擅自改为经营性用途的适当补偿等费用之前，卢松虎有权拒绝黄小雄的腾空搬离移交涉案租赁物业的请求。上述涉案租赁义务虽已纳入政府征收房屋，卢松虎即便有配合政府征收搬迁义务，但卢松虎配合腾空搬离的前提是黄小雄应给予卢松虎房屋拆迁补偿安置协议约定的有关搬迁费、临时安置费、二次装修装饰费、停产停业补偿费及擅自改为经营性用途的适当补偿等费用。截至目前，卢松虎与黄小雄并未就前述费用协商达成一致，黄小雄也未对卢松虎进行任何形式的补偿，反倒是黄小雄利用卢松虎经营旅馆的营业执照获得政府的停产、停业补偿费及檀自改为经营性用途等补偿费用。一审法院并未就该事实进行查实，请求二审法院就该事实进行查明后，驳回黄小雄的诉讼请求。黄小雄辩称，一、根据合同相对性原则，房屋所有权人和xx街道办签署的安置补偿协议仅约束合同双方，与第三方即卢松虎和黄小雄均无关。涉案房产未取得建设工程规划许可证也非经主管部门批准建设，因此，涉案房产的房租租赁合同无效后，基于双方之间存在的房屋租赁合同关系，作为出租人的黄小雄当然有权要求卢松虎立即搬走，且要求其支付未搬走前的房屋占用费及水电费等相关费用；至于权属人签署拆迁补偿协议后，其是否便不再享有涉案房产的任何权益？因该补偿协议仅约束合同签署双方，即仅系权属人与xx街道办之间的法律关系，与卢松虎和黄小雄无关，也与本案无关；最后，正是因为卢松虎在合同到期后拒不配合搬离，所以导致至今权属人仍无法向xx街道办依约移交涉案房产，严重影响了黄小雄和xx街道办等的权益，给相关部门的合法拆迁工作带来了巨大阻碍。二、涉案房产的租赁合同无效后，卢松虎依法应立即搬离涉案房产，且支付占用期间的房屋占用费和水电费等相关费用。黄小雄并不存在故意不收取卢松虎租金的情况，当时是因疫情影响同意卢松虎暂时缓交，但后经黄小雄多次催促，卢松虎仍拒不交租；且本案并非卢松虎违约而导致合同解除，而系因双方签署的租赁合同无效导致卢松虎依法需搬离涉案房产且支付占用期间的房租水电等费用。因此，卢松虎系因合同无效占用涉案房产，在黄小雄要求搬离后仍实际占用的行为无任何法律依据，卢松虎依法应立即搬离涉案房屋，且参照合同约定的租金标准支付房屋占用费及水电费等相关费用。三、至于卢松虎提及的房屋拆迁补偿费的问题，拆迁补偿利益纠纷属于其他法律关系，本案系房屋租赁合同纠纷，与本案无关，不应在本案处理。被补偿人为房屋权利所有人，非黄小雄，不管权属人基于什么理由获得拆迁补偿，所有的拆迁补偿费用也均是给到权属人的，与卢松虎和黄小雄无关，补偿款项不是卢松虎拒绝搬离的合法理由。综上，卢松虎的故意拖延行为性质恶劣、给黄小雄和相关部门的合法拆迁工作带来巨大困难和不利影响，请求二审法院依法驳回卢松虎的全部上诉请求，请求二审法院尽快判决，维护黄小雄合法权益。黄小雄向一审法院起诉请求：1、确认黄小雄和卢松虎之间的关于广东省深圳市xx新区商铺及房间的租赁合同无效;2、卢松虎立即搬离位于广东省深圳市xx新区的承租地，向黄小雄交还房屋;3、卢松虎按每月2600元的标准向黄小雄支付从2020年3月25日起至实际搬离之日止的房屋占用费，暂计至2020年9月24日，暂为15600元;卢松虎向黄小雄支付2020年4月25日起至实际搬离之日止拖欠的水电费，暂计至2020年7月4日，暂为2221.2元。四、本案的诉讼费用由卢松虎承担。一审法院认定事实：2012年5月25日，黄小雄受其母亲朱某庭的委托与卢松虎签署了《房屋租赁合同》，约定：卢松虎承租位于深圳市xx区商铺及房间；合同约定的租金为1800元／月，租赁期限为2年即自2012年5月25日至2014年5月24日。合同签订后，黄小雄向卢松虎交付了案涉商铺，卢松虎在案涉商铺用于经营深圳市坪山新区松龙杂货店。合同到期后，双方没有再签订书面租赁合同，但案涉商铺仍由卢松虎使用，双方将商铺租金调整为每月2100元，卢松虎于2016年6月同时又租赁了二层房间作为居住用房，租金为每月500元，合计租金2600元／月。2020年5月30日，黄小雄以龙兴路扩路需拆迁案涉房屋为由向卢松虎送达了搬迁通告，要求卢松虎在2020年6月15日前搬离案涉房屋，但卢松虎以黄小雄未支付拆迁补偿为由不同意搬离，至一审庭审结束时案涉房屋仍由卢松虎占有使用，卢松虎已交纳2020年3月25日前的占用费，已交纳2020年4月25日前的水电费。另查，黄小雄确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，卢松虎辩称不清楚案涉房屋是否取得建设工程规划许可证的情况。卢松虎确认其与黄小雄订立租赁合同时不知道朱某庭与黄小雄之间的代理关系，黄小雄也没有告知过代理关系的事宜。黄小雄也确认未向卢松虎披露过朱某庭委托其与卢松虎签署租赁合同的事情。卢松虎确认黄小雄主张的截止2020年7月4日的水费384元、电费1837.2元未付的事实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，黄小雄确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，卢松虎也未提交案涉房屋已取得建设工程规划许可证的相反证据，一审法院认定案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方间的房屋租赁合同关系无效。卢松虎基于无效合同占用案涉商铺，在黄小雄要求搬离并返还房屋后仍实际占用没有法律依据，黄小雄诉求卢松虎立即搬离案涉房屋的主张符合法律规定，一审法院予以支持。虽然租赁合同无效，但卢松虎实际占用案涉房屋应当参照合同约定的租金交纳占用费，故黄小雄参照双方约定的租金标准要求卢松虎按2600元/月支付自2020年3月25日起的占用费主张符合法律规定，一审法院予以支持。卢松虎确认未支付黄小雄截止2020年7月4日的水费384元、电费1837.2元，该费用系卢松虎实际使用，理应由卢松虎支付给黄小雄。至于卢松虎辩称的黄小雄未支付拆迁补偿费的问题，由于拆迁补偿利益纠纷属于其他法律关系，卢松虎可另循法律途径解决，一审法院在本案中不予处理。一审法院判决：一、确认黄小雄和卢松虎签订的房屋租赁合同无效；二、卢松虎于本判决生效之日起十五日内搬离位于广东省深圳市坪山区商铺及房间，并返还给黄小雄；三、卢松虎于本判决生效之日起十五日内向黄小雄支付占有使用费（以2600元／月为标准，自2020年3月25日起计算至实际搬离之日止）；四、卢松虎于本判决生效之日起十五日内向黄小雄支付截止2020年7月4日的水、电费2221.2元。如未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费155元（黄小雄已预交），由卢松虎负担。卢松虎应负担的受理费于本判决生效之日起十日内向一审法院缴交。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案租赁房产未取得建设工程规划许可证，且无证据证明系经主管部门批准建设，一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定当事人之间房屋租赁合同关系无效，适用法律正确，本院予以维持。根据《合同法》第五十八条规定合同无效的法律后果，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。黄小雄系依据租赁合同关系向卢松虎交付涉案房产并由卢松虎占有使用，在合同无效的情况下，黄小雄是否为涉案商铺的权利人，以及双方是否结清因拆迁补偿产生的相关费用，均不影响卢松虎负有向租赁合同关系相对方黄小雄返还租赁物的义务。卢松虎无证据证明自2020年3月25日后继续依照合同约定向黄小雄支付租金与水电费用，依照前述《解释》第五条第一款及《合同法》第五十八条的规定，卢松虎占有商铺期间实际已取得的占有使用利益，亦应当予以返还。综上所述，卢松虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费441元，由卢松虎负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年六月十六日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。