贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终4205号上诉人（原审原告）：贵州科为物业管理有限公司。住所：贵州省贵阳市观山湖区北大资源梦想城1,**地块第**（A02）******房。统一社会信用代码：91520115MA6DWGR69G。法定代表人：闵燕。委托诉讼代理人：王欢，贵州多年律师事务所律师。上诉人（原审被告）：习水爱唯酒店有限责任公司。住所：贵州。住所：贵州省遵义市习水县杉王街道大榜村响水组**用代码：91520330MA6EC9J01Y。法定代表人：李安彬。委托诉讼代理人：周远财，贵州名城（习水）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨刚生，男，汉族，1969年8月15日出生，贵州省贵阳市云岩区人，住贵阳市云岩区，住贵阳市云岩区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被上诉人（原审被告）：黄素芬，女，汉族，1970年12月6日出生，贵州省贵阳市云岩区人，住贵阳市云岩区，住贵阳市云岩区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原审被告：李安彬，男，汉族，1985年10月21日出生，贵州省习水县人，住贵州省习水县，住贵州省习水县div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原审被告：翁兴梅，女，汉族，1967年9月23日出生，贵州省习水县人，住贵州省习水县，住贵州省习水县div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原审被告：钟小飞，男，汉族，1982年3月24日出生，贵州省习水县人，住贵州省习水县，住贵州省习水县div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人贵州科为物业管理有限公司（以下简称科为公司）、习水爱唯酒店有限责任公司（以下简称爱唯酒店）因与被上诉人杨刚生、黄素芬、原审被告李安彬、翁兴梅、钟小飞物业服务合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2021）黔0330民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人科为公司上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判支持上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，对物业管理费进行折扣证据不足。1.上诉人完全履行了合同约定义务。2.对方抗辩理由不成立。酒店内部问题作为业主专有区域，在酒店未报备的情况下，上诉人对其内部问题无从得知。对方提供的瞬时照片无法说明该处长期处于卫生恶劣的情况，即使上诉人在管理服务中存在瑕疵，物管费的抵扣也应当按照该瑕疵项目所占服务比例抵扣，一审仅支持总额60%的金额显失公平。3.对方应继续履行支付并支付违约金。上诉人爱唯酒店上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判驳回科为公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由科为公司承担。事实和理由：1.一审法院认定科为公司与业主委员会签订的物业服务合同合法有效属于认定事实错误，科为公司无权以该合同主张权利。2.科为公司未给上诉人经营的酒店提供物业服务，且擅自将垃圾场设置在上诉人主入口处，严重影响酒店经营。3.一审虽扣减部分物业费，但可能导致物业公司在不作为、乱作为，还能通过判决取得部分物业管理费，不能体现司法公平与正义。被上诉人杨刚生、黄素芬二审未提交答辩意见。原审被告李安彬、翁兴梅、钟小飞二审未提交陈述意见。上诉人科为公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即向原告支付1.物业管理费51100.2元（2018年1月1日至2020年12月30日）；2.以17033.40元为本金，2019年1月1日为始期至本息还清之日止按日千分之三计算支付违约金，暂时计算至2021年1月21日，按总违约金30%计11497.54元；3.以17033.40元为本金，2020年1月1日为始期至本息还清之日止按日千分之三计算支付违约金，暂时计算至2021年1月21日，按总违约金30%计：5902.07元；4.以17033.40元为本金，2020年1月1日为始期至本息还清之日止按日千分之三计算支付违约金，暂时计算至2021年1月21日，按总违约金30%计306.60元；二、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月6日，习水县成悦公馆小区业主委员会与原告科为公司签订《成悦公馆物业服务合同》，将该小区物业交由原告科为公司管理服务。合同第六条第一项约定：“物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：商业物业2.5元/月·平方米。”第九条约定：“物业服务费按季度收取，在当季度首月1-15日内预交。业主或物业使用人应在约定的缴费时间内履行交纳义务。”第三十三条约定：“甲方、业主/使用人违反本合同第六条、第七条，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费总额每日3%的标准向乙方支付违约金。”此后，原告科为公司为“成悦公馆”小区提供物业管理服务。被告杨刚生与贵州成悦房地产开发有限公司于2017年12月5日签订《商品房买卖合同》购买习水县“成悦公馆”1栋2层2-2号房屋，建筑面积567.78平方米，未缴纳2018年1月1日至2020年12月30日的物业服务费。2017年10月23日，被告翁兴梅代表爱唯酒店与杨刚生签订《商铺租赁合同》，租赁物业为涉案商铺，该商铺现由习水爱唯酒店有限责任公司经营酒店业务。习水爱唯酒店有限责任公司成立日期为2017年10月17日，法定代表人李安彬。原告科为公司在为“成悦公馆”小区提供物业管理服务期间，未全面履行《成悦公馆物业服务合同》第二章服务内容与质量第二条第（三）项约定的对物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通的服务义务。一审法院认为，原告科为公司与习水县成悦公馆小区业主委员会于2017年6月6日签订的《成悦公馆物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有法律约束力，原、被告双方应依照合同约定全面履行义务。原告主张被告支付物业服务费的诉请，因科为公司为小区业主提供了物业管理服务，被告接受了物业管理服务，理应支付物业服务费。但因原告科为公司在物业管理服务过程中，未全面履行《成悦公馆物业服务合同》第二章服务内容与质量第二条第（三）项：“物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通”的约定，针对设置在爱唯酒店主入口旁垃圾堆放点所堆放的垃圾长期未及时进行清理，严重影响了爱唯酒店环境卫生，故原告在履行物业管理服务义务中存在重大瑕疵，根据公平合理原则，酌定由被告向原告支付应缴纳物业服务费60%的费用。被告应支付原告2018年1月1日至2020年12月30日的物业服务费为：2.5元/㎡/月×567.78㎡×36个月×60%=30660.12元。对于本案物业服务费承担主体的问题，因业主杨刚生于2017年10月23日与翁兴梅签订了《商铺租赁合同》，并将涉案商铺出租给习水爱唯酒店有限责任公司用于经营酒店业务，该争议商铺承租人应认定为习水爱唯酒店有限责任公司。依据《商铺租赁合同》约定物业服务费由承租人习水爱唯酒店有限责任公司承担，故本案物业服务费承担主体应为习水爱唯酒店有限责任公司，业主杨刚生、黄素芬承担连带责任，被告李安彬、翁兴梅、钟小飞不承担责任。对原告主张违约金的诉请，虽然被告未按约定交纳物业管理费，但因原告也存在违约行为，未全面履行合同约定的物业服务管理义务，结合本案实际情况及综合因素，对原告所主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，根据《物业管理条例》第四十一条规定，判决：一、被告习水爱唯酒店有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告贵州科为物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月30日的物业服务费30660.12元。二、被告杨刚生、黄素芬对以上物业服务费承担连带责任。三、驳回原告贵州科为物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案减半收取案件受理费789元，由被告习水爱唯酒店有限责任公司负担473.40元，原告贵州科为物业管理有限公司负担315.60元。二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：爱唯酒店应否支付物业服务费，一审认定科为公司在提供物业服务中存在重大瑕疵而作出的判决是否恰当。案涉《成悦公馆物业服务合同》由习水县成悦公馆小区业主委员会与科为公司签订，科为公司为包括爱唯酒店在内的业主、使用人提供了物业服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理”的规定，爱唯酒店应当支付物业费。科为公司在提供物业服务过程中，没有尽到完全的管理和维护义务，一审认定存在重大瑕疵，对科为公司诉请之违约金不予支持，并判决爱唯酒店支付应缴纳费用60%的物业费，符合《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，公平合理，并无不当。综上所述，科为公司、爱唯酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3156元，由贵州科为物业管理有限公司、习水爱唯酒店有限责任公司分别负担1578元。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  贺灿灿审判员  施正高二〇二一年六月十五日法官助理杨颜竹书记员冯滢