湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初2110号 原告李元生，男，1956年10月8日出生，汉族，户籍住址湖南省宜章县。 被告李小红，男，1963年1月27日出生，汉族，住湖南省郴州市。 被告陈勇，男，1981年12月11日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区香雪大道******。 法定代表人李小红，系该公司董事长。 被告郴州市天贸科技有限公司，住所地湖，住所地湖南省郴州市北湖区北湖街道升平路******v> 法定代表人唐菲菲，系该公司董事长。 以上四被告共同委托诉讼代理人邓晶，湖南乾越律师事务所律师。 被告李丽娟，女，1971年2月7日出生，汉族，住湖南省郴州市。 原告李元生与被告李小红、被告陈勇、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司（以下简称三合一公司）、被告郴州市天贸科技有限公司（以下简称天贸公司）、被告李丽娟租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李元生，被告李小红、被告陈勇、被告三合一公司、被告天贸公司的共同委托诉讼代理人邓晶到庭参加诉讼，被告李丽娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李元生向本院提出诉讼请求：1.依法判令五被告支付拖欠原告北湖网贸商城三层41-2号铺面2014年4月7日至2019年7月30日共64个月租金773元/月×64个月=49472元,自2014年5月开始至今已支付原告租金合计0元，现累计欠原告租金49472元，利息4823.52元（按银行同期利率计算，49472元×3.25%×3年=4823.52元），至现累计欠原告租金及利息金额合计：49472+4823.52=54295.52元）；2.本案诉讼费由五被告承担。 被告李小红、被告陈勇共同辩称：1.两答辩人并非《委托经营管理协议》的合同当事人，被答辩人要求答辩人对其诉请的租金承担责任无事实及法律依据，请求法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。2.本案为租赁合同纠纷，被答辩人在签订《北湖网贸商城房屋买卖合同》后，又与被告郴州市天贸科技有限公司签订《委托经营管理协议》，协议约定被答辩人将案涉房屋委托给被告郴州市天贸科技有限公司经营管理，郴州市天贸科技有限公司按照《委托经营管理协议》的约定向被答辩人支付收益，即本案中被答辩人起诉要求各被告支付租金的依据应为《委托经营管理协议》。结合案件事实，两答辩人虽为案涉房屋的出卖人，与被答辩人仅存在房屋买卖合同关系，但并非为《委托经营管理协议》中的合同当事人及受托人，与被答辩人并不存在租赁合同关系。依据《委托经营管理协议》中的第二条约定，应由经营管理案涉房屋的受托方（即被告郴州市天贸科技有限公司）将收益支付给被答辩人。两答辩人在《委托经营管理协议》中不享有权利也无需承担任何合同义务。基于合同的相对性，被答辩人无权依据《委托经营管理协议》要求两答辩人承担对其支付租金的义务。综上所述，请求法院依法驳回本案中被答辩人对答辩人的诉讼请求。 被告三合一公司辩称：1.答辩人虽为《委托经营管理协议》的合同当事人，但依据合同约定，答辩人没有向被答辩人支付租金的合同义务，被答辩人要求答辩人对其诉请的租金承担责任无事实及法律依据，请求法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。2.本案为租赁合同纠纷，被答辩人在签订《北湖网贸商城房屋买卖合同》后，又与被告郴州市天贸科技有限公司签订《委托经营管理协议》，协议约定被答辩人将案涉房屋委托给被告郴州市天贸科技有限公司经营管理，郴州市天贸科技有限公司按照《委托经营管理协议》的约定向被答辩人支付收益，即本案中被答辩人起诉要求各被告支付租金的依据应为《委托经营管理协议》。结合案件事实，答辩人虽然作为《委托经营管理协议》中的丙方，但唯一的合同义务为《委托经营管理协议》中第二条的约定，对于选择第一种收益模式的甲方，由丙方代乙方支付三年共计21%（税后）的固定收益回报，且该款已在案涉房屋的购房总价款中予以扣除，即答辩人的代付义务在协议签订时就已完全履行到位，对于之后的租金答辩人再无支付或代付义务，即答辩人并不是本案案涉房屋受托的经营管理人，也并非租金支付的义务主体，应由经营管理案涉房屋的受托方（即被告郴州市天贸科技有限公司）将收益支付给被答辩人。被答辩人无权依据《委托经营管理协议》要求答辩人承担对其支付租金的义务。综上所述，请求法院依法驳回本案中被答辩人对答辩人的诉讼请求。 被告天贸公司辩称：1.被答辩人诉请利息金额违背合同约定，且计算方式错误。本案为租赁合同纠纷，答辩人与被答辩人签订的《委托经营管理协议》中，其中第四条乙方的权利义务中第3款约定，延期支付的利息按同期银行一年的存款利率计算，被答辩人主张的利息按照每年3.25%计算明显高于同期银行一年的存款利率，违背双方合同约定。且被答辩人的延期支付利息计算方式明显错误，租金欠付的金额和时间是一个逐步累积的数额，每个月累积的欠付的租金本金和每笔欠付租金的欠付时间都是变化的，延期支付租金利息的数额应按照延期的实际租金本金数额依据实际欠付时间分别计算，而被答辩人按照最终欠付租金的总额直接计算最长年限明显计算错误，加重了答辩人的利息支付义务。对于超出标准计算的利息应当依法核减。2.被答辩人的欠付租金计算有误，实际欠付的租金应为：根据《委托经营管理协议》第二条，无论哪种方式的收益模式，其收益金额均是依据被答辩人实际支付的购房总款计算得出，但现被答辩人以房屋销售合同纠纷为由，将答辩人及陈勇、李小红、李丽娟、郴州市三合一企业管理咨询有限公司起诉至贵院，被答辩人其中有一诉请为要求上述被告返还面积误差款，该案贵院并未判决，即代表着案涉房屋现今的房屋总价款是待定的。《委托经营管理协议》中依据原实际支付房屋总价款计算出来的每月租金就不能作为本案认定欠付的依据。且被答辩人起诉的房屋销售合同纠纷一案若判令需返还被答辩人面积误差款，那么依据原被答辩人实际支付房屋总价款计算得出的租金是高于被答辩人实际应当获得的租金收益。据此，答辩人之前依据原购房总款向被答辩人支付的租金与被答辩人实际应获得的租金收益中存在的差额应当用于抵扣答辩人还欠付被答辩人的租金金额。3.原告依据《委托经营管理协议》第二条选择了第一种收益模式，及在合同签订时已支付其3年共计21%（税后）的收益，也就是原告已足额获得36个月的租金收益，其租金计算的时间应当从2017年7月计算至2019年7月30日。 被告李丽娟未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据材料。 查明的事实 根据原告的举证，被告的质证，以及本院对证据的认证，并结合双方当事人的陈述，本院查明本案的事实如下： 一、2013年8月1日，被告李小红、被告李丽娟向被告陈勇出具了一份《委托书》，该委托书载明：“现委托陈勇先生（身份证号码431003198112××××）全权处理北湖网贸商城相关所有事宜，委托代理人在其权限范围内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，均予承认。”2014年4月7日，以被告陈勇、被告李小红、被告李丽娟作为出卖人（以下简称甲方）与原告李元生作为买受人（以下简称乙方），双方签订一份《北湖网贸商城房屋买卖合同》，该合同约定主要内容：甲方自愿出售的铺面座落在郴州北湖区××路××号××北湖农贸市场）（房产证为郴房权证北湖字第7××2号、7××3号、7××7号、7××8号、7××1号、7××3号）北湖网贸商城项目中的第3层41-2号铺面。该铺面建筑面积为4.67平方米（面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补），乙方对该铺面已做充分了解，并愿意购买；甲、乙双方约定该铺面单价为22092.5元／平方米，总价款共计人民币103172元；本合同约定的房屋买卖价款，乙方应以货币形式，通过现金或银行转账方式支付到指定账号，支付方式为分期付款，签订本合同时支付房屋总价款的73%，计75278元。其余27%的房屋总价款，计27894元，在2014年9月1日前付清；甲方应当在2014年9月30日前，将该铺面交付乙方委托的市场管理公司使用；乙方同意委托郴州市天贸市场管理公司对北湖网贸商城进行市场管理并签订《委托管理合同》。该《北湖网贸商城房屋买卖合同》签章处加盖了郴州市三合一投资有限公司的印章，被告陈勇作为甲方代表签字。被告李小红、被告李丽娟未在该《北湖网贸商城房屋买卖合同》签章处签名。 二、2014年4月7日，原告李元生作为甲方（委托方），郴州市天贸市场管理有限公司作为乙方（受托方），郴州市三合一投资有限公司作为丙方，三方签订一份《北湖网贸商城委托经营管理协议》，该协议约定主要内容：甲方购买郴州市××路××号，系原北湖农贸市场（项目名北湖网贸商城）3-41-2号商铺（以下简称物业），甲方自愿委托乙方经营管理该物业；该物业购房总价款103172元，建筑面积4.67平方米；甲方委托乙方经营管理期限截止日期至2019年7月30日。委托期满后，根据北湖网贸商城70%以上委托业主的决议协商与乙方续签委托经营管理协议。如果不再委托管理，则以当时物业的现状交付；甲方收益为固定回报，乙方一次性支付，三年共计21%（税后），即甲方收益金为27426元，在甲方签定购房合同时，乙方已经将21%的固定回报一次性支付给甲方（由丙方代乙方支付甲方应得回报，该物业购房总价款已减除了委托期限内甲方应得回报）。后2年甲方收益为年固定回报，委托期的年回报为购房总价款的9%（税后）（按每年12个月折算后按月支付回报），即甲方每月收益金为购房总款103172×9%÷12月／年＝773元；乙方须及时按月支付甲方的固定回报，如连续两个月不按时支付甲方回报，由丙方先行垫付，丙方再向乙方追索该款项及利息；甲方也可向乙方追索延期支付的利息（按同期银行一年存款利率计算）。 三、《北湖网贸商城房屋买卖合同》、《北湖网贸商城委托经营管理协议》签订后，原告李元生交纳购房款103172元。郴州市三合一投资有限公司于2014年4月7日向原告李元生出具一份《收据》，该收据载明：“今收到李伟娟、李元生交来北湖网贸商城3-41-2号房款75278元。”郴州市三合一投资有限公司于2014年8月26日向原告李元生出具一份《收据》，该收据载明：“今收到李元生交来北湖网贸商城3-41-2号商铺房款27894元。” 四、2017年7月25日，以被告李小红、被告李丽娟、被告陈勇为甲方，北湖网贸商城门面购买者全体业主为乙方，双方签订一份《北湖网贸商城业主租金返还协议》，该协议约定主要内容：2017年7月25日北湖网贸商城产权所有人与门面购买者在民生路玉熹茶楼就门面委托经营管理协议中租金欠款等相关事宜达成如下协议：1.2017年7月25日以后的所出租北湖网贸商城甲方所有门面的租金收入必须全部用于支付业主的租金返还款（2016年3月至2017年9月30日所欠租金返还款），不允许挪作他用，如甲方违反，由甲方承担一切法律后果（包含业主闹事造成市场停业的一切后果）。2.在业主的租金返还款没有全部还清之前，由甲乙双方共同管理资金共管账户，甲方所有的门面租金、押金只能用于返还业主的租金欠款。3.……。4.乙方业主签订的委托经营管理协议未到期的协议按照原来的合同执行。5.……。6.协议所说的甲方所有门面是指北湖网贸商城产权所有人未出售没有签订门面买卖协议的门面，不包含已出售给业主的门面。协议所说的租金返还款欠款是指2013年9月至2017年9月30日的所欠租金。被告李小红、被告李丽娟、被告陈勇与乙方业主代表在该协议上签字。 五、原告李元生购买的座落在郴州市北湖区××路××号××号铺面，不动产登记资料查询结果证明，权利人为被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟。 另查明，郴州市三合一投资有限公司于2012年9月11日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本10000000元，股东为李小红、李丽娟、陈勇。2017年7月10日，郴州市三合一投资有限公司更名为郴州市三合一企业管理咨询有限公司。郴州市天贸市场管理有限公司于2013年12月16日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本1000000元，股东为唐菲菲、李丽娟。2016年1月5日，郴州市天贸市场管理有限公司更名为郴州市天贸科技有限公司。 判决的理由与结果 本院认为，本案当事人签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》、《北湖网贸商城委托经营管理协议》以及《北湖网贸商城业主租金返还协议》均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案争议焦点是：一、本案所属的案由；二、租金数额及利息的确定；三、上述被告是否应承担连带责任。现对争议焦点评述如下： 一、本案所属的案由 本院认为，原告李元生与被告天贸公司、被告三合一公司形成何种法律关系的认定问题直接影响本案实体处理，故首先认定双方之间的法律关系性质。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同中受托人的义务是按照委托人的指示处理委托事务，其权利是在完成委托事务后获得委托人支付的报酬，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁物，义务是支付租金。本案中，虽然双方签订的合同名称为《委托经营管理协议》，并且约定被告天贸公司向原告李元生支付的款项名为收益金，但从合同的整体内容来看，在原告李元生将合同项下的商铺交付使用之后，被告天贸公司只需按约定的租金标准定期向原告李元生支付，该商铺的整体租赁管理权及决策权均归被告天贸公司行使，在合同存续期间完全排除了原告李元生作为所有权人对案涉房屋行使管理的权利，与一般委托合同关系中委托人的权利义务不相符合，更符合租赁合同法律关系的特征。故本院认定原告李元生与被告天贸公司、被告三合一公司形成商铺租赁合同关系。 二、租金数额及利息的确定 原告李元生诉请主张被告应向其支付2014年4月7日至2019年7月30日期间共64个月的租金49472元（773元/月×64个月）,并支付迟延利息4823.52元（按银行同期利率计算，49472元×3.25%×3年）。本院认为，依据三方签订的《北湖网贸商城委托经营管理协议》关于“甲方收益为固定回报，乙方一次性支付，三年共计21%（税后），即甲方收益金为27426元，在甲方签定购房合同时，乙方已经将21%的固定回报一次性支付给甲方（由丙方代乙方支付甲方应得回报，该物业购房总价款已减除了委托期限内甲方应得回报）。后2年甲方收益为年固定回报，委托期的年回报为购房总价款的9%（税后）（按每年12个月折算后按月支付回报），即甲方每月收益金为购房总款103172×9%÷12月/年=773元”之约定，被告三合一公司在签订房屋买卖合同时，代被告天贸公司已将前三年（截止日期2017年7月30日）的固定回报一次性支付给了原告李元生。后2年（2017年7月30日至2019年7月30日）原告李元生的收益为年固定回报，即每月收益金为773元，被告天贸公司未依协议约定向原告李元生支付构成违约，应承担相应的违约责任。故，截止2019年7月30日，本院认定被告天贸公司欠付原告李元生收益金（租金）为18552元（773元/月×24个月）。至于原告李元生主张支付迟延利息的问题。本院认为，根据《北湖网贸商城委托经营管理协议》关于“乙方须及时按月支付甲方的固定回报，如连续两个月不按时支付甲方回报，由丙方先行垫付，丙方再向乙方追索该款项及利息；甲方也可向乙方追索延期支付的利息（按同期银行一年存款利率计算）”之约定，综合本案案件情况及当事人诉辩主张，本院酌定，以中国人民银行公布的一年期整存整取存款利率予以计算，年限为2年，即以2016年中国人民银行公布的一年期整存整取存款利率1.5%计算利息，迟延支付收益金（租金）利息为556.56元（18552元×1.5%×2年）。 三、上述被告是否应承担连带责任 承前所述，原告李元生与被告天贸公司、被告三合一公司签订的《北湖网贸商城委托经营管理协议》系各方当事人的真实意思表示，根据该协议约定的内容，被告天贸公司应承担支付租金的义务，被告三合一公司在被告天贸公司未向原告李元生支付租金的前提下，承担租金的垫付义务。被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟作为被告三合一公司的股东，存在公司人格混同，且上述三被告亦在《北湖网贸商城业主租金返还协议》中与北湖网贸商城的业主代表约定，承担租金返还义务。故本院认定，被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟对欠付的租金应承担连带清偿责任。 综上所述，被告天贸公司、被告三合一公司应共同支付原告李元生收益金（租金）18552元（租金计算至2019年7月30日止）、迟延履行利息556.56元，被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟对上述款项应承担连带偿还责任。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告郴州市天贸科技有限公司、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付原告李元生收益金（租金）18552元（租金计算至2019年7月30日）以及迟延履行利息556.56元； 二、被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟对被告郴州市天贸科技有限公司、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司应共同支付的上述款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告李元生的其他诉讼请求。 如果被告郴州市天贸科技有限公司、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司、被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1157元，减半收取579元，由原告李元生承担375元，被告郴州市天贸科技有限公司、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司、被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟连带承担204元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李健毛 二〇二一年六月十五日 法官助理卢青清 书记员张婷 附相关法律条文: 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第八条民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国公司法》 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。