江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终875号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡巧珍，女，1972年1月3日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：杨安春，北京盈科（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰州市站前农副产品批发市场有限公司，住所地江苏省现代农业综合开发示范区站前路199号。法定代表人：戴丁新，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔祥健，江苏讼之道律师事务所律师。上诉人胡巧珍因与被上诉人泰州市站前农副产品批发市场有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡巧珍上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决确认《物业管理合同》有效超出了本诉原告和反诉原告的诉讼请求范围，应予撤销。一审认定《物业管理合同》有效系适用法律错误，审查认定《物业管理合同》是否有效应适用合同签订时的法律法规，而不应适用案件审理时的法律法规。2.即使一审法院认为《物业管理合同》没有违反效力性强制性规定而认定合同有效，该《物业管理合同》合同也不能作为被上诉人收取物业费的合法依据。被上诉人属于违规收费，依法应当退还给上诉人。3.一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在事实物业服务合同，上诉人应缴纳2015年5月7日至今的物业服务费，无事实和法律依据。一审判决是对被上诉人违法违规收费行为的鼓励和支持。4.一审法院认定被上诉人按照《物业管理合同》约定的收费标准收取水、电费，不支持上诉人的反诉请求，系错误认定。站前公司答辩称：1.物业管理合同效力的问题。根据物业管理条例规定，在业主、业主大会选聘物业之前，建设单位选聘的物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，建设单位和被上诉人是同一投资人，开发的市场、住户人数较少，至今未能选定新的物业服务公司，因为成立业主大会人数不够，因此前期的物业服务合同一直延至现在，被上诉人营业执照的经营范围就有物业服务项目，2018年3月8日住房城乡建设部第39号令废止了关于物业企业资质的强制性规定，本合同从签订之日被上诉人一直提供物业管理至今，因此该合同应当有效。2.前期物业服务合同到期之后，不能重新聘请新的物业公司，而由被上诉人一直提供物业服务，上诉人既然接受了物业服务，又从未提出异议，双方保持物业服务管理合同关系至今，本案本着权利义务相一致的原则，被上诉人提供了服务，上诉人接受了服务，拒缴物业管理费无法律依据，上诉人反复纠缠资质问题，即使退一万步，原来的合同无效，也不影响权利义务的实现。不意味着上诉人就无需缴纳物业费用。3.被上诉人严格依照合同约定的收费范围，上诉人以未得到物价部门备案的观点是混淆了一般居民住宅与商用商铺的备案的概念，商铺物业费用无需备案，以合同约定为准。4.上诉人的物业服务包括了房屋建筑共同部位，共同设施的维修、养护、管理，也包含了公共环境卫生，公共秩序的维持等内容，不仅仅是保安服务和保洁服务。供水、供电、排污和安全都是被上诉人负责和服务的，临时商铺位置不同，但是缴费义务是一样的。综上，请求驳回上诉，维持原判。站前公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令胡巧珍立即支付物业管理费14224元；2、诉讼费由胡巧珍承担。胡巧珍向一审法院提出反诉请求：1、确认双方于2014年5月6日签署的《物业管理合同》无效；2、判令站前公司返还胡巧珍已支付的物业费2811元；3、判令站前公司退还胡巧珍2014年至2020年多收的电费42011元并支付资金占用期间利息（以40790元为基数，自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直到站前公司还清为止）；4、判令站前公司赔偿胡巧珍经济损失5000元；5、判令站前公司承担本案诉讼费。一审法院查明的事实：站前公司成立于2011年7月26日，其经营范围包括市场管理服务、市场设施租赁、物业管理等。2014年5月6日，站前公司、胡巧珍签订《物业管理合同》一份，合同约定站前公司为胡巧珍在批发市场的4幢南103、203、北121、221号，建筑面积为156.14平方米的物业提供服务，合同期限自2014年5月8日至2015年5月7日，物业服务费按单价1.5元/㎡/月，总价为2811元。费用按年度缴纳，由胡巧珍在合同签订之日付清第一年度费用，以后胡巧珍于每个支付时段前十五日付清。胡巧珍每月所用电费、水费等其他费用由站前公司每月底到胡巧珍抄表并发放缴费通知单，胡巧珍在站前公司发出缴费通知七日内到指定地点缴清，电费1.2元／度，价格变动市场随时调整。并约定如有延期，按延期数额每日交纳3%滞纳金等。合同签订后，胡巧珍缴纳了物业费2811元。站前公司分别于2018年6月5日、2020年4月9日向胡巧珍催交物业费。胡巧珍因委托律师事务所处理案涉纠纷支付律师代理费5000元。站前公司因向胡巧珍催要物业费未果，致涉讼。一审另查明，自2014年至2018年6月胡巧珍按1.2元／度向站前公司缴纳电费，用电量为77452度。2018年7月至2019年1月19日胡巧珍按1.15元／度缴纳电费，用电量为13300度。2019年1月30日至2019年5月16日胡巧珍按1.05元／度缴纳电费，用电量为10000度。2019年6月5日至7月23日，胡巧珍按0.8元／度缴纳电费，用电量为4500度。2019年8月5日至2020年3月胡巧珍按0.85元／度缴纳电费，用电量为16700度。供电公司电费收费标准如下：2014年、2015年约为0.86元／度，2016年、2017年约为0.82元／度，2018年1-4月约为0.8元／度，2018年5月约定0.78元／度，2018年6-8月约为0.75元／度，2018年9月-2019年4月约为0.72元／度，2019年5-6月约为0.69元／度，2019年7月-2020年1月约为0.64元／度，2020年2-3月约为0.61元／度。一审又查明，2018年7月25日，江苏省物价局发布苏价〔2018〕109号《省物价格关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》，要求各级价格部门对转供电主体进行督查。2019年4月23日，江苏省发展和改革委员会下发苏发改工价发〔2019〕396号《省发展改革委关于降低一般工商业电价有关事项的通知》，通知要求自2019年4月1日起转供电主体收费方式为：一是按国家和省规定的目录销售电价向终端用户收取电费，变压器和线路损耗通过租金、物业费、水电公摊等协商解决；二是按照转供电主体电压等级目录销售电价顺加不超过10%的变压器和线路损耗每月（定期）向终端用户进行预收电费，年底（定期）按照实际损耗多通少补，并予以公示。胡巧珍自2019年5月起采取电价加收10%的模式即第二种方式进行收费，2020年3月30日经征求除79户市场经营户意见后，79户市场经营户同意仍按第一种方式收取电费。一审再查明，站前公司的办公用水、电表于2018年6月安装，此前未有单独水、电表。目前市场正常经营户81户。2020年1月7日，胡巧珍的丈夫向泰州市市场监督管理局反映站前公司收取电费1.2元每度价格高的问题，该局经调查后作出情况说明，认定站前公司2018年1月至5月代收电费的行为，未取得盈利，没有违反相关价格法律法规。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、双方于2014年8月4日签订的《物业管理合同》是否有效？胡巧珍主张站前公司返还其已缴纳的物业费2811元及资金占用费是否可以支持？2、2015年5月8日后，双方间是否存在物业管理合同关系，站前公司主张胡巧珍缴纳物业费14224元是否可以支持？3、站前公司是否应当返还胡巧珍电费，如需退还，退还多少？4、站前公司是否应当支付胡巧珍律师代理费5000元。关于争议焦点1，胡巧珍抗辩站前公司不具有物业管理资质，双方签订的合同无效。《物业服务企业资质管理办法》规定物业服务企业需要取得相应的资质证书，但住房城乡建设部已于2018年3月8日发布第39号令废止了《物业服务企业资质管理办法》，而现行法律、行政法规并未对物业服务企业需要取得相应资质作出强制性规定，故双方签订的合同应为有效。站前公司已按合同履行了义务，胡巧珍应当缴纳物业费，因此，胡巧珍主张站前公司返还已缴纳的物业费及资金占用利息无法律依据，不予支持。关于争议焦点2，合同到期后，双方虽未续签合同，但站前公司已按照到期的合同内容提供服务，胡巧珍在此期间没有明确提出异议并接受了站前公司的服务，因此双方之间形成了事实物业服务合同关系，胡巧珍应当缴纳物业费。站前公司负有对房屋建筑共用部位、共用设施等的维修、养护、管理，负责公共环境卫生，维持公共秩序等合同义务，结合胡巧珍提供的证据，一审法院认为，站前公司未能按照合同的约定全面履行义务，故其主张按照合同约定的收费标准收取全额物业费，依据不足，一审法院根据站前公司提供的服务，酌情对物业服务费按90%计收，即胡巧珍应当缴纳2015年5月8日至2020年5月27日的物业费12790元。胡巧珍抗辩其房屋属临街商铺，环境卫生并非站前公司提供服务，但其商铺虽属于临街商铺，然与其他住宅共用供水、供电、排污等设施，属于物业公司物业管理的范围，而站前公司提供的是针对整个物业的公共服务，其服务内容包括保洁、安全、公共设备维修保养等，胡巧珍仅以未享受站前公司的保洁服务而拒缴物业费的理由不足，不予采信。关于胡巧珍主张的电费问题，胡巧珍所在的批发市场属于商业综合体，商业经营户用电来源于站前公司转供电，并非来源于供电部门的直供电，在供电过程中供电设备产生相关损耗，因损耗而产生的费用本应由用电人分摊。双方签订的物业合同对电价作出了约定，站前公司依照合同约定收取电费符合合同约定。在江苏省发改委出台相关规定后，站前公司已相应降低收费标准，并根据实际情况在征求大部分经营户的意见后确定了收费方式。而胡巧珍在其实际享受转供电的情况下，主张站前公司以直供电方式按国家规定的销售电价收取电费，有违事实，对其主张站前公司退还差价的诉讼请求，不予支持。关于胡巧珍主张的律师代理费，因无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉的时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、确认站前公司与胡巧珍签订的《物业管理合同》有效；二、胡巧珍于判决生效之日起十日内支付拖欠站前公司自2015年5月8日至2020年5月27日的物业费12790元；三、驳回站前公司的其他诉讼请求；四、驳回胡巧珍的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费156元，由站前公司负担36元，胡巧珍负担120元（站前公司已预交，胡巧珍于判决生效之日起十日内迳交站前公司120元）。反诉受理费523元（已减半收取），由胡巧珍负担（已交）。二审中，胡巧珍提交照片打印件18页，微信截图打印件5页，拟证明案涉房屋质量存在问题以及物业公司未尽职提供物业服务。站前公司质证认为，目前可能存在的照片反映的情况，但被上诉人主张的物业管理费是从2015年到目前为止，所谓的物业管理设施、维修与保养缺陷并不导致上诉人拒绝给付物业管理费的义务。同时上诉人就房屋质量问题提出异议因被上诉人不是开发商，不在本案审理范围内。胡巧珍向本院申请调查令，调查站前公司、泰州华东农副产品物流有限公司2014年5月至今在泰州市人社局社保开户登记缴费员工名单及缴费记录等资料。经审查，胡巧珍申请调查事项，既不属于当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，亦不属于案件审理需要的证据，本院对此不予准许。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，关于站前公司、胡巧珍于2014年5月6日签署的《物业管理合同》的效力问题。案涉《物业管理合同》是双方当事人自愿订立，虽然站前公司在合同订立后至今未取得物业服务资质，违反了国务院《物业管理条例(2007修订)》第三十二条的规定，但关于物业企业资质的规定已于2018年废止，且该条款为管理性规范，而非效力性规范，加之站前公司营业执照记载的经营范围亦包含物业管理的内容，故本院认定双方之间的《物业管理合同》合法有效。胡巧珍上诉辩称一审认定案涉合同有效超出了当事人的诉讼请求，然胡巧珍反诉请求明确要求认定案涉合同无效，故一审法院经审查认定合同有效并未超出当事人的诉讼请求。关于站前公司是否有权收取2015年5月8日之后的物业费的问题。双方在《物业管理合同》到期后虽未续签合同，但站前公司已经按照到期的合同内容持续提供了物业服务，且胡巧珍在此期间并未明确提出异议，并接受了站前公司的物业服务，一审法院认定站前公司、胡巧珍之间形成了事实物业服务合同关系，有事实和法律依据，本院予以支持。胡巧珍辩称其房屋属临街商铺，环境卫生并非站前公司提供服务，然胡巧珍的商铺虽系临街商铺，但该商铺与其他商铺共用供水、供电、排污等设施，明显属于物业公司物业管理的范围，且站前公司提供的是针对整个物业的公共服务，其服务内容包括保洁、安全、公共设备维修保养等，故胡巧珍应当缴纳相应的物业管理费。关于胡巧珍主张的电费退还问题。本案中，胡巧珍的商铺用电并非供电部门的直供电，而是来源于站前公司的转供电，双方签订的物业合同亦对电价作出了约定，站前公司依照合同约定收取电费即符合合同约定，亦不违反法律规定。且在江苏省发改委出台相关文件后，站前公司已按照规定相应降低收费标准，且新的收费方式亦是在征求大部分经营户意见后予以确定。综上，胡巧珍主张站前公司退还电费差价的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人胡巧珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费本诉部分156元，反诉部分523元，均由胡巧珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇二一年六月一日书记员  李雅婷