江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终6582号上诉人（原审被告）：昆山市东森工贸有限责任公司，住所地昆山市淀山湖镇，统一社会信用代码91320583628381291F。法定代表人：陈**林，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：李宝明，男，1981年9月25日出生，汉族，住上海市青浦区。上诉人昆山市东森工贸有限责任公司（以下简称东森公司）李宝明租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2021）苏0583民初2263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人东森公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1.双方约定于2020年5月31日进行交接，但该恢复修复的未恢复修复、该清理搬走的未清理搬走，所以就退还保证金未达成一致意见。2.在上诉中，上诉人提供了当时“建筑设计总说明”影印件，该说明中写明窗户的尺寸、材质等，还有若干张A、B厂房现在的照片，从照片中可以看出二个厂房窗户形状、材质、成新度是一样的，足以证明以上均是上诉人2004年建造时一起建设的。3.关于逾期交接的原因在被上诉人，其未能按时搬完所有物品，到双方约定的交接时间2020年5月31日下午四时，被上诉人还是没有按《厂租赁合同》规定的：“。合同期满恢复原状”的要求，且该修复未修复、该清理的未清理，延期交房责任在被上诉人，被上诉人理应承担延期交房的租金。4.关于2019年7月1日至2020年5月31日期间物业保洁费问题，从2019年7月6日起，门卫确实没人了。但上诉人委派了一人打扫卫生，并由上诉人发工资，该费用部分应由被上诉人承担。被上诉人李宝明辩称：上诉人的上诉理由不能成立，服从一审判决。李宝明向一审法院起诉请求：1.判令东森公司返还李宝明租赁保证金50000元；2.判令东森公司支付李宝明逾期返还保证金的利息882元(以50000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，自2020年5月28日起计至实际付款之日止，暂计至2020年11月9日);3.判令东森公司赔偿李宝明经济损失10000元。以上暂合计60882元。4.判令东森公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2016年1月19日,李宝明(承租方)与东森公司(出租方)签订《厂房租赁合同》,约定东森公司将坐落于昆山市淀山湖镇双马路39号的西面厂房出租给李宝明,合同载明：西厂房1623平方米，门卫、配电房各半23.06平方米，合计面积：1646.06平方米；租赁期限自2016年2月28日至2020年5月27日；租金按14元/平方米/月计算。2018年5月27日后按15元/平方米/月计算，三个月一交69134.52元，先交后用。签订本合同时承租方须支付保证金50000元(合同期满退还)。门卫工资、水电等费用各承担一半，按实际发生额与昆山日兆节能科技有限公司结算。落款处李宝明、东森公司法定代表人陈**林、原承租人李群予以签字确认。次日，东森公司李宝明通过银行转账方式向东森公司法定代表人汇款50000元。2017年11月23日，李宝明作为承租方（乙方）、东森公司法定代表人作为出租方（甲方）、案外人李群作为原承租方（丙方）签订《关于电缆转让的三方协议》，约定丙方将昆山市淀山湖镇双马路39号西厂房动力电缆(从动力站到厂房内电柜)及电柜辅件产权归属转让给乙方，乙方向丙方支付10000元作为顶让丙方原资产的产权。如因本协议产生纠纷，可向上海市青浦区人民法院起诉。手写出租方不作为协议当事方，故对于协议内容不认可，但可以作为见证方，证明丙方已将协议中的资产转让给乙方。落款处李宝明、东森公司法定代表人、案外人李群予以签字确认。另查明，2019年7月6日，李宝明、东森公司就保洁卫生问题进行沟通：“李宝明：陈老板，把门卫钥匙给我们一下，我们要安排人进来打扫卫生，清理厕所了。东森公司：你是谁？门卫还有几天就有人了。没给你们说吗？厕所不是有人打扫的吗？李宝明：我是宜讯的，这个厕所脏的进不去人，我们客户上次过来考核，因为厕所把我们卫生分全部扣掉了。东森公司：给我打电话。李宝明：厕所还是这么脏的话我们钱不会付的……关于门卫费用问题，因门卫走了，厕所也没人打扫，如果一天扫个院子让我们出1000元一个月，我们是不愿意的，现在生意不好做，都要卡紧了过日子，大家互相体谅吧”。2020年4月10日,东森公司与昆山市淀山湖镇环卫所签订《淀山湖镇垃圾、粪便处理及环卫管理合同》。约定由淀山湖镇环卫所提供生活垃圾、粪便、清运处理有偿服务。委托服务内容为生活垃圾（240升桶）、化粪池（积粪池）粪便清运、卫生管理费，合计全年4800元，付款方式为一次性支付全年费用。合同有效期自2020年1月1日至2020年12月31日止。2020年6月14日，苏州大鑫环保科技有限公司出具收款收据，显示工业垃圾2772元，广进源1400元，东森1300元。东森公司提供2020年6月25日收据，显示门锁费用330元。又查明，李宝明、东森公司就租赁事宜进行沟通，李宝明于2020年5月27日向东森公司发送短信告知其已基本搬离完毕，要求东森公司退还质保金。东森公司于2020年5月29日进行回复，确认李宝明是否搬离，告知将进行验收和交接。双方约定于2020年5月31日进行交接，但未达成一致意见。后李宝明多次向东森公司催促返还押金，东森公司均表示东西尚未搬走，窗户和吊顶损坏要求修复，并要求李宝明将砸掉的两堵墙恢复原样。同时通知李宝明处理租赁场所垃圾，并称一桶废油没有资质处理，要求李宝明予以处理，该退的保证金继续扣着。以上事实由厂房租赁合同、关于电缆转让的三方协议、淀山湖镇垃圾粪便处理及环卫管理合同、聊天记录、转账记录、收据、照片以及当事人陈述予以证实。一审法院认为，李宝明、东森公司双方之间签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定行使各自权利并履行相应的义务。关于李宝明主张东森公司返还租赁保证金的诉讼请求，东森公司抗辩称李宝明东西尚未搬走，窗户和吊顶损坏尚未修复，并要求李宝明恢复其砸掉的两堵墙，且保洁、水电、门锁、垃圾处理、延期交房租金尚未结算完毕，故不予退还保证金。就吊顶和窗户修复问题，庭审中李宝明陈述吊顶和窗户等均系李宝明方建设，鉴于东森公司未能提供证据证明李宝明承租前厂房情况，东森公司提出的该抗辩一审法院不予理涉。就物业保洁问题，东森公司亲属在李宝明处任门卫一职同时负责厂房保洁，李宝明陈述其亲属已于2019年7月6日离开，门卫工资属于劳务费问题，东森公司未有证据证明已经垫付，故对该东森公司主张一审法院不予采纳。就水电费，庭审中双方一致认可2020年4月、5月电费为2648.02元，一审法院予以确认。东森公司称2019年8月、12月结欠电费125.19元李宝明未支付，因东森公司也认可该两月的电费收据已经开具给李宝明，东森公司并无证据证明李宝明存在少交，一审法院不予理涉。关于门锁费用，东森公司提供购买门锁收据，其要求李宝明承担该费用，李宝明在合同到期后当天即积极向东森公司提出交接，东森公司仅答复交接就延迟2天，期间双方如何沟通无证据显示，且门锁是否必要更换也无证据证明，故对该笔费用主张一审法院不予采纳。就墙面恢复原状问题及垃圾处理问题，李宝明对此予以否认，东森公司仅提供处理垃圾票据，由于涉案厂房部分已经另行出租，且出租厂房在李宝明及时向东森公司主张交接时东森公司未能在合理期限内予以答复，导致租赁现场情况复杂化，李宝明也未能对交接现场进行拍照，东森公司也未在收取厂房时第一时间进行现场固定，且存在逾期交接情况，故一审法院酌情确定由李宝明负担墙面整理及垃圾清运费1000元。根据双方签订的合同内容，载明租赁期限截止时间为2020年5月27日，约定保证金50000元期满退还。鉴于李宝明于合同到期日即2020年5月27日已通知东森公司进行验收，不存在故意拖延租赁期限的情形，东森公司要求李宝明支付延期交房租金一审法院不予理涉。综上，一审法院确认东森公司应返还李宝明保证金46351.98元（50000元-2648.02元-1000元）。关于李宝明主张逾期返还保证金的利息的诉讼请求，根据合同约定保证金期满退还，鉴于李宝明还有部分费用未结清，非东森公司故意拖欠，故该主张一审法院不予支持。关于李宝明主张东森公司赔偿经济损失的诉讼请求，鉴于李宝明无证据证明其实际产生的损失，该项诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、昆山市东森工贸有限责任公司于判决生效之日起十日内返还李宝明保证金46351.98元。二、驳回李宝明的其他诉讼请求。案件受理费1322元，减半收取661元，由昆山市东森工贸有限责任公司负担600元，李宝明负担61元。二审中，东森公司向本院提交建筑设计总说明以及厂房、窗户照片一组，以证明涉案租赁厂房及窗户是东森公司一起建造的，李宝明使用过程中损坏后没修复，应赔偿东森公司损失。李宝明发表质证意见为，不认可证据的证明目的，李宝明并没有损坏厂房及窗户等设施。另查明：东森公司诉讼中提交2020年5月31日交接协议一份，主张双方于该日进行交接，由李宝明的经办人黄柳签字确认，该交接协议包括5项内容：一、水电表读数。二、二堵墙未修复。三、车间内还有垃圾、废油桶。四、窗和吊顶有损坏，未修复。并主张黄柳就协议的完整内容进行了复印。李宝明否认该主张，其认可黄柳确实代表李宝明进行了交接，但黄柳在交接协议上签名时只有第一项内容，二、三、四项处系空白，并提供拍摄于黄柳手机内的协议照片一份。再查明：东森公司一审中陈述，涉案房屋在出租给李宝明之前是出租给昆山节能厂，没有证据证明交接给李宝明时的房屋现状。以上事实，有交接协议、交接协议照片及当事人陈述在卷佐证。二审查明其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，李宝明、东森公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。协议约定租赁期限于2020年5月27日届满，并约定李宝明须向东森公司支付保证金5万元。东森公司向李宝明交付房屋时未固定房屋现状，但租期届满后双方于2020年5月31日进行了房屋交接，并签署交接协议一份，则该交接协议可作为认定李宝明有无将租赁房屋恢复原状的依据。因东森公司提交的交接协议与李宝明留存于手机的交接协议照片内容相比添加了第二、三、四项，该添加内容不能视为得到李宝明确认，故应从保证金中扣除的仅为双方一致认可的第一项内容即未付电费。另，一审法院根据本案实际情况，酌定墙面整理及垃圾清运费1000元由李宝明负担，一并从保证金中扣除，亦属合理裁量，并无不当。因东森公司在李宝明承租涉案房屋之前另租他人，故东森公司二审提交的建筑设计总说明等证据并不能证明交付给李宝明时的房屋现状，对该组证据本院不予采纳。关于延期交房，因东森公司无证据证明房屋延期交接责任在于李宝明，故其主张延期交房违约金，缺乏依据，本院不予采纳。综上，东森公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2974元，由昆山市东森工贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二一年六月二十八日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。