河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初5227号原告（反诉被告）：河南九商物业服务有限公司，住所地：郑州市金水区纬二路**聂庄嘉苑党群服务中心**，统一社会信用代码：91410105MA3X9KCD9W。法定代表人：赵克良，总经理。委托代理人：杨浩澜，河南亚太人律师事务所律师。委托代理人：禹婉晴，河南亚太人律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州阅澜酒店管理有限公司，，住所地：郑州市金水区未来路与纬二路交叉口聂庄安置房**楼****统一社会信用代码：91410105MA40XTED91。法定代表人：刘世文，总经理。委托代理人：王高飞，河南大周律师事务所律师。委托代理人：谢卫杰，河南大周律师事务所实习律师。原告河南九商物业服务有限公司（以下简称九商物业）与被告郑州阅澜酒店管理有限公司（以下简称阅澜酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，被告阅澜酒店提起反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告九商物业委托诉讼代理人禹婉晴、杨浩澜，被告阅澜酒店委托诉讼代理人王高飞、谢卫杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九商物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告阅澜酒店向原告九商物业清偿自2018年1月1日起至2021年3月31日期间拖欠的物业费共计326300元；2、判令被告向原告支付违约金17168.97元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月16日，原告与郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村签订《委托物业管理合同》，合同期限为十年。合同约定由原告为聂庄安置区提供物业服务并收取物业费用。被告是物业合同约定范围内部分物业使用人，使用范围为聂庄社区A区7号楼A座12-17层，总面积为5750平方米。原告按照公示的1.8元/月/平米向被告收取物业费，在每季度的中间月份的15日前结算本季度物业费。被告自2018年1月1日使用物业至今，仅仅支付了52500元物业费，剩余326300元至今未付。被告的行为侵犯了原告的合法权益，原告多次催要仍未支付，应当向原告支付逾期付款的资金占用费。被告阅澜酒店辩称：一、九商物业按1.8元/月/平米标准收取物业费没有依据，应当按照0.98元/月/平米标准收取。关于物业费的收费标准，《委托物业管理合同》并没有约定写字楼部分物业费的收费标准，具体标准需要根据双方实际履行的数额进行确认。由2017年4月1日出具的2017.4.1-2017.6.30日物业费为17000元，因此双方约定的收费标准为17000/3个月/5750平米，即0.98元/月/平米，随后双方并没有就收费标准的改变进行协商，原告所称1.8元/月/平米的收费标准为其单方涨价行为，对被告不产生法律效果，原告应当按照0.98元/月/平米标准收费。二、原告诉称答辩人仅支付52500元物业费错误，实际支付87500元，分别是2019年2月23日缴费20000元，2019年4月29日缴费20000元，2019年9月19日缴费10000元，2019年10月21日缴费5000元，2020年6月23日缴费7500元，2020年8月20日缴费5000元，2020年1月22日根据物业公司要求将20000元物业费打入物业公司经理赵翊鹏个人账户，合计87500元。三、关于原告第二项诉讼请求，没有任何依据。首先，原告一边称资金占用费，一边称违约金，自相矛盾，定性模糊，应当予以驳回；其次，原告曾和答辩人在同一栋写字楼里的风华酒店等五家业主产生过类似诉讼，法院均认定九商物业在提供物业服务中存在不作为，相关判决均没有支持原告的该项诉讼请求；最后，由于该项诉讼请求是在第一项诉讼请求基础上计算得出的，原告在计算物业费时存在严重错误，导致在计算违约金（或资金占用费）时也同时发生错误。四、物业公司根本没有提供《社区物业管理办法》中的服务内容，在履行物业管理合同时严重不作为，已经构成违约，且因物业公司不作为造成答辩人严重损失，应当承担赔偿被告损失的法律责任。由于原告根本就没有提供服务，其所收取的物业费130690元，也应当退还。根据《聂庄社区物业管理方案》，原告至少应当提交以下证据来证明其履行了合同的义务：1、管理人员、操作人员取得的物业管理执业资格证书或岗位证书；2、完善的物业管理方案；3、接听服务热线的记录以及报修、维修和回访记录；4、业主满意率75%以上的记录；5、房屋公用部分日常管理、维修养护、检修记录和保养记录；6、检查房屋共用部位以及维修的记录；7、每日巡查一次单元门的记录；8、设置小区平面示意图以及标志的记录；9、公用设施的管理和维护记录；10、公用设备档案、运行、检查、维修和保养记录；11、公用设施定期巡查记录；12、小区电梯维保记录；13、车辆管理记录；14、突然事件制定的应急预案；15、日常摄像下载备份；16、日常保洁记录；17、绿化管理养护记录等。综上所述，原告的诉讼请求赔偿数额部分项目计算有误且数额过高，应当予以扣减，同时原告存在严重违约行为，应当赔偿答辩人由此产生的相关损失。反诉原告阅澜酒店向本院提出反诉请求：1、请求判决反诉被告赔偿反诉原告损失453465元；2、本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告与金水区未来路街道办事处燕庄村委会聂庄村签订了《委托物业管理合同》以及《聂庄社区物业管理办法》，约定了反诉被告物业服务的管理内容，包括对社区公用设施场地的维护和管理、对小区公共区域的清洁卫生以及小区安全秩序等服务内容。反诉原告通过租赁成为聂庄社区物业的合法使用人，反诉被告应当根据合同约定对反诉原告提供符合标准的服务质量，但是自反诉原告租赁使用社区写字楼以后，反诉被告的物业服务完全达不到《委托物业管理合同》的服务标准。反诉被告根本没有对反诉原告所在的公共区域提供安保、保洁等服务，使得反诉原告不得不自己招聘员工提供相关服务；另外，反诉被告还存在管理不善导致主下水管漏水造成反诉原告维修产生巨大损失，甚至因其偷电导致酒店停业造成反诉原告很大营业损失。与此同时，反诉被告还存在其他违约行为导致反诉原告产生其他损失。反诉被告的行为已经违背了合同约定，构成违约，应当承担赔偿反诉原告损失的违约责任。反诉被告九商物业辩称：一、阅澜酒店提起的反诉不符合法律规定，不应与本案本诉合并审理，其应另行起诉。本案中九商物业提出的诉讼请求所依据的法律关系系物业服务合同法律关系，所依据的事实系其主张阅澜酒店不按合同内容支付物业服务费的合同义务事实；而阅澜酒店提出的反诉诉讼请求所依据的法律关系系侵权法律关系，所依据的事实系其主张九商物业造成其财产损失的事实。故，阅澜酒店提起的反诉不符合法律规定，不应与本诉合并审理，其应另行起诉。二、即使本案要合并审理，阅澜酒店提起的诉讼也没有事实和法律依据。九商物业按照委托物业管理合同的约定积极履行合同义务，为阅澜酒店提供了保洁和安保及其他的物业服务，阅澜酒店享受了九商物业提供的物业服务，应当按时向九商物业缴纳物业费用。阅澜酒店反诉请求九商物业不履行服务义务造成的财产损失、维修费及经营损失，应当对损失的范围、损失与违约行为的因果关系承担举证责任。阅澜酒店损失数额未进行司法评估以确定具体的损失数额，现有的证据无法判断阅澜酒店的损失数额，也无法证明其损失与九商物业提供的服务存在因果关系。故，阅澜酒店的诉求不应得到支持。经审理查明：2016年5月16日，郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村与原告签订《委托物业管理合同》约定：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村将聂庄村安置房小区物业委托给原告实行统一管理，综合服务，房屋座落于郑州市金水区未来路与纬二路交叉口西北角，东至未来路、南至纬二路、西至肿瘤医院、北至纬四路，物业类型为住宅、商业、写字楼等。管理事项包括：房屋的使用、维修、养护，物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、园林绿化地、道路、地、地上地下停车场等使用、维修和管理；小区公共区域的清洁卫生；公共生活秩序；文娱活动场所；便民服务网店及物业范围内所有营业场所；车辆行驶及停泊；物业档案管理；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、供热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；授权由物业管理公司管理的其他事项。委托管理期限为10年，自房屋正式移交聂庄村后即2016年5月16日起至2026年5月16日止。物业费参照相关标准，经双方协商的结果收取，按实际面积缴纳。住宅类物业费按照每月每平方米1.45元的基准，商业和写字楼部分物业费按照每月每平方米5元的基准收取费用。郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村应按时支付原告的物业费，如拖欠，每天按万分之三支付违约金。2018年2月1日，原告与聂庄村发布收费通知，告知业主和住户，成套住宅用于商业经营的房屋物业费收费标准为1.8元/㎡/月，物业费按每季度收取等。原告提供了维修派工单，楼宇自检表，楼宇巡视表，设施日常巡查记录表，生活垃圾清运协议，巡逻签到表，保安巡逻记录，巡逻和消防演练照片，疫情防控照片，维修消防管网照片等，用以证明其对聂庄村提供物业服务情况。原告提供两份收款收据显示：业主为阅澜精品酒店，物业位置5-A-12，建筑面积5750平方米，2019年1月1日至2019年3月31日物业费7500元，2018年4月1日至2018年6月30日物业费单价每平方米每月1.8元，总计31050元，优惠11050元后实际支付物业费20000元。被告向本院提供了物业费缴费凭证，显示2019年2月23日支付物业费20000元。2019年4月29日支付物业费20000元。2019年9月19日支付物业费10000元。2019年10月21日支付物业费5000元。2020年1月22日向原告指定的公司股东兼财务总监赵翊鹏转账支付物业费20000元。2020年6月23日支付2019年1月1日至2019年3月31日物业费7500元。原告承认被告已交纳物业费52500元，其余部分为其垫付的被告电费，但未提供证据证明。被告向本院提交了房屋因楼宇下水管漏水导致六间房屋受损照片、维修合同、证人证言证明原告提供物业服务中管理不善，导致下水管漏水，造成其六间房屋受损的事实。并提供了维修合同，41420.3元的维修费用增值税发票。2019年11月21日，原告服务的多家商户，因晚上停电，导致客人走掉，原告及其他商户让电视“小莉帮忙”进行现场报道，原因为物业工作人员称系线路故障引起停电，而供电局称系公共区域窃电造成的，停电半天，第二天才来电。被告申请证人侯某出庭作证，证明其给被告维修房间的事实，花费4万多元。被告提供清运垃圾费用票据36840元，证明原告不作为，公共区域垃圾清运支出费用。由于原告不作为，为维护被告所在物业公共区域的安全及保洁服务，被告自行招聘保安和保洁，支出各项工资共计130690元。地。地面硬化花费37000元梯因进水，导致面板毁坏，维修费1760元。被告停车费缴费凭证二张，证明原告将停车外包，导致业主停车费用高。本院认为：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村民委员会聂庄村作为村民集体经济组织与原告签订的《委托物业管理合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告向该村民集体经济组织中的村民租赁房屋，应当遵守合同约定，缴纳物业费用。原告公示的收费标准为每月每平方米1.8元，被告实际交纳的物业费用出具的票据也载明了单价为1.8元，被告辩称双方应当按照协商价收取，但未提供充分证据证明，提供的聂庄证明，未注明出具人情况，本院不予采信，故被告的物业费标准应当按照每月每平方米1.8元支付，2018年1月1日至2021年3月31日期间物业费共计403650元。被告提供证据证明其于2018年1月1日以后已经缴纳82500元，剩余321150元，被告应予支付。原告诉称被告自2018年至今缴纳52500元物业费，其余款项系为被告垫付的电费，但未提供证据证明，本院不予采信。因被告对原告的物业服务质量提出了异议并提供证据证明原告在物业服务过程中，对垃圾清运、环境卫生保洁、水电供应、电梯维护、下水管维护等服务存在瑕疵，原告提交的证据不足以证明其对物业服务质量已完全达到合同约定的标准，原告物业服务具有违约情形，故原告主张被告支付逾期支付物业费的违约金的请求，本院不予支持。关于被告阅澜酒店反诉被告九商物业因提供物业服务质量不合格，管理不善等造成其损失453465元。因反诉与本诉具有事实及法律上的关联性，故可以合并审理。被告提供了房屋下水管漏水导致其房屋漏水受损的照片、维修照片及证人出庭作证证明对漏水房屋进行维修的过程，支出维修费用41420.3元，证据充分，本院予以支持。被告反诉称因被告因公共区域保洁及保安不不符合标准，导致其招聘保安和保洁，支出工资，原告应当赔偿。原告在物业服务中具有瑕疵，被告可以及时向原告提出整改意见，促使原告提高服务质量，而不是自行招聘人员进行代为服务，且其未提供充分证据证明该部分损失确属原告物业服务不规范导致的损失，本案本诉中已综合考虑原告的违约而免除被告支付违约金的情况，故本院对被告此部分反诉请求，不予支持。被告反诉请求原告赔偿因停电造成损失问题，被告提供了证据证明2019年11月19日停电的事实，原告也予以承认，停电必然给被告酒店经营造成一定损失，被告称按入住率80%，计算损失，没有法律依据，根据停电具体情况，酌定被告损失10000元，对于被告的过高请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第五百九十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州阅澜酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南九商物业服务有限公司物业费321150元；二、驳回原告河南九商物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、（反诉被告）河南九商物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）郑州阅澜酒店管理有限公司损失51420.3元；四、驳回（反诉原告）郑州阅澜酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3226元，由被告负担3016元，原告负担210元；反诉费4051元，由原告负担3392元，被告负担659元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李继卫二〇二一年六月二日书记员  刘秀芳