江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初5184号原告:锡山区东亭老友记私房菜馆，住所地无锡市锡山区东亭东华小区14号。经营者：诸磊，男，1980年12月17日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：沈新。被告：张国庆，男，1985年10月1日出生，汉族，户籍地陕西省铜川市王益区。原告锡山区东亭老友记私房菜馆（以下简称老友记菜馆）与被告张国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日组织证据交换，于2020年12月10日组织证据交换并进行了公开开庭审理。后本案经批准转入普通程序，依法组成合议庭于2021年6月17日进行了公开开庭审理。原告老友记菜馆的经营者诸磊及委托诉讼代理人沈新，被告张国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告老友记菜馆向本院提出诉讼请求：1.判令张国庆支付2020年全年饭店租赁款20万元；2.判令张国庆承担本案诉讼费用。审理中，老友记菜馆变更诉讼请求为：1.要求张国庆支付拖欠的8个月租金133000元；2.要求张国庆赔偿违约金5万元；3.本案诉讼费用由张国庆承担。事实和理由：张国庆于2019年3月27日向老友记菜馆租赁位于无锡市锡山区××村××号的饭店进行经营，并签订了租赁协议，租期为5年。双方约定第二年至第五年租赁费用为每年20万元，此款于上年租赁期结束前一个月一次性付清。老友记菜馆于2020年3月底开始催促张国庆缴清第二年租赁费用，并缴清饭店租赁期内拖欠的电费、网络等各项费用。因张国庆至今未支付租赁费用及缴清各项欠费，老友记菜馆多次催促无果，为维护合法权益，故诉至法院。自张国庆租赁老友记菜馆场地及全套经营设备等经营开始，老友记菜馆都会间断性去饭店查看，由于张国庆自身经营不善，致使饭店一直处于亏损边缘，张国庆于2020年2月底开始开门营业，生意一直不好，期间老友记菜馆也曾在上门讨要时主动提出由于疫情原因，愿意主动免去一月租金作为老友记菜馆疫情期间对张国庆作出的优惠，张国庆认为要免去三个月，由此双方产生矛盾，致使张国庆一直拖欠租金未付，直至2020年6月全国疫情大爆发后，张国庆就直接关门不经营了。第二年度租金从2020年4月11日起算，张国庆至今未付，截至目前，共计八个月，依据合同，年租金为20万元，故主张八个月租金133000元。第二年度租金应当在第一年度最后一个月支付，张国庆没有按合同约定支付租金，故要求张国庆赔偿违约金5万元。被告张国庆辩称，确实承租了老友记菜馆的店面，是2019年4月租的，2019年4月至2020年4月的租金已经支付，2020年5月起的租金，因为没有使用店面房，所以不同意支付。合同已经解除了，没有违约，不同意支付违约金。饭店位于东华新村小区内，2020年1月底新冠疫情爆发时，小区被封闭管理，张国庆原定于2月1日开业，不得不因此延迟，疫情稳定后，东华新村小区开始限制通行，但主要路口仍处于封闭状态，张国庆于2020年3月27日开始试营业，由于主要路口处于封闭状态，去饭店用餐的客人需要从小路通行，很不方便，甚至许多客人找不到饭店，导致饭店入不敷出，一直亏损，张国庆无奈于2020年5月4日开始歇业。因疫情影响造成小区封闭期间，老友记菜馆应当免收房租或延长租期，第一年租期到2020年4月9日，如果正常经营的话，从2020年2月1日至2020年4月9日还能经营69天，张国庆试营业是从2020年3月27日到5月4日共39天，两者之间差额是30天，因此老友记菜馆应当免收30天房租或延长30天租期。张国庆租赁饭店的主要目的是经营，但受疫情影响，饭店所在小区一直处于封闭状态，主要路口无法通行，导致饭店无法正常经营，张国庆租赁饭店的主要目的无法达到。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。老友记菜馆提交了《饭店租赁协议》、土地证复印件，张国庆提交了照片打印件，当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并结合庭审笔录、当事人的陈述等经审理认定事实如下：老友记菜馆作为甲方、张国庆作为乙方于2019年3月27日签订《饭店租赁协议》一份，约定：甲方将东亭老友记私房菜馆出租于乙方经营；该饭店位于无锡市锡山区××路××村××号，两层别墅小楼，产权归甲方所有；租期五年，自2019年4月10日至2024年4月10日；全年租赁费20万元，租金分现金18万元与餐费2万元两部分，现金款项分两次支付，第一次付款10万元，本合同签订之日一次付清，第二次付款8万元，于乙方签收实物清单之日一次付清，甲方收款后应向乙方出具收款凭证，餐费2万元由甲方在乙方处消费相抵；第二年至第五年的租赁费用为每年现金20万元，此款于上年租赁期结束前一个月一次性付清；甲乙双方应认真履行合同，第一年如有一方单方要求解除合同时应提前一个月向对方告知，并向对方支付违约金5万元，第二年违约金双方协商决定递增额度；协议另就双方责任等事项进行了约定。无锡市锡山区东亭街道东亭村东华小区14号的土地使用者为诸磊。案涉《饭店租赁协议》签订后，老友记菜馆即将店面交由张国庆经营。双方认可第一年度的租金张国庆已付清，此后租金未支付。张国庆提交照片打印件欲证明：老友记菜馆周边的环境，让其没有办法正常营业。张国庆陈述：本来路口有条路是可以直接走到饭店的，因为疫情原因，从2020年2月开始路全部封死，到现在为止还没有解封，客人要从很远地方的小路绕过来，晚上的话找不到饭店，影响了正常营业。老友记菜馆认可该事实，但其认为将饭店租给张国庆时这些情况都没有发生，这些情况不是其能掌控的。审理中，老友记菜馆陈述：按照合同，2020年3月张国庆应该支付第二年度的租金20万元，因为疫情原因，其跟张国庆联系，告知可以晚一点付第二年度的租金，但2020年4月，张国庆联系其，告诉其做到5月份就不做了，因为饭店是有其他股东的，股东商量结果是同意张国庆不再承租饭店，但是要按照合同支付违约金，合同约定第二年度违约的话违约金要增加，但是其只要求张国庆付5万元违约金就好了，再把水电、煤气费结清，当时谈的时候违约金是可以商量的，但张国庆一直不愿意出，所以就一直没谈拢，张国庆在2020年5月就搬走了，搬走时张国庆说要来还钥匙，但因为经济纠纷没有解决，其就没有拿钥匙。双方就违约金事宜未谈妥，视为张国庆继续承租，应当继续履行合同。另外，疫情原因减免租金仅是国家建议，并非强制，其在与张国庆谈的过程中，减免一个月租金的前提是支付第二年度全年租金，但对方没同意。如法院认定双方合同解除，要求张国庆赔偿损失，损失包括违约金，以及截至起诉本案的所有租金即6个月租金。审理中，张国庆陈述：老友记菜馆确实说过可以晚一点付第二年度的租金，还讲因疫情原因可以免一个月的房租，2020年4月中旬，老友记菜馆跟其提要交第二年度房租的时候，其就跟老友记菜馆协商怎样能继续经营下去，老友记菜馆说这是天灾，他们也掌控不了，所以其就不再租了，要解除合同，就谈到了违约金的事情，第一次谈判时，老友记菜馆的股东说违约金可以商量，但是要回去跟其他股东商量，后来商量的结果就是按合同走，要求其付违约金5万元，但其认为，无法运营下去的原因是疫情封路，不是其无故违约，所以其认为其无需支付违约金，所以双方就一直没有谈拢。2020年5月4日，其从饭店撤场，搬离之前就联系老友记菜馆交还钥匙了，但是老友记菜馆不要这个钥匙，所以钥匙现在还在其这里。双方已经协商一致解除合同，不会再承租了，2020年5月4日其搬出案涉房屋时合同解除。本院认为，老友记菜馆与张国庆签订的案涉《饭店租赁协议》合法有效。本案争议焦点为：1.案涉《饭店租赁协议》是否已经解除？2.张国庆是否应向老友记菜馆支付第二年度的八个月租金？3.张国庆是否应向老友记菜馆赔偿损失及损失数额？关于争议焦点1，根据老友记菜馆及张国庆的陈述，张国庆于2020年4月向老友记菜馆提出解除合同，老友记菜馆股东商量后同意张国庆不再承租饭店，但要求张国庆支付违约金，双方就违约金进行了协商，但协商未果，张国庆于2020年5月搬离，搬离时张国庆向老友记菜馆提出归还钥匙，但老友记菜馆未拿钥匙，现钥匙仍在张国庆处。本院认为，张国庆于2020年4月提出解除合同后，老友记菜馆同意张国庆不再承租，双方已就合同解除达成合意。双方虽对于违约金未达成一致，但本案中，违约金应系双方对于合同解除后果的协商，而非解除合同的前提条件，故案涉《饭店租赁协议》已于2020年4月解除。本案中，张国庆应向老友记菜馆归还案涉房屋的钥匙。关于争议焦点2，张国庆仅支付了第一年度2019年4月10日至2020年4月10日的租金，案涉《饭店租赁协议》于2020年4月解除，张国庆于2020年5月搬离，故张国庆应向老友记菜馆支付2020年4月11日至2020年5月搬离期间的房屋占有使用费。张国庆在答辩意见中提到，因疫情影响造成小区封闭期间，老友记菜馆应当免收房租或延长租期。考虑到疫情对于张国庆经营的影响，本院对张国庆减免租金的意见予以采纳，就2020年度的租金予以部分减免，对于减免部分，本院酌定与本案中张国庆应支付的房屋占有使用费折抵，故本案中，张国庆无需再支付房屋占有使用费。关于争议焦点3，张国庆与老友记菜馆签订的案涉《饭店租赁协议》租期共5年，张国庆提前终止租赁关系，应赔偿由此造成的老友记菜馆的损失。老友记菜馆主张其损失包括违约金及6个月租金，金额过高，本院支持损失按6个月租金计算，为10万元。当事人的其他意见，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、锡山区东亭老友记私房菜馆与张国庆签订的《饭店租赁协议》于2020年4月解除；二、张国庆应于本判决生效之日起10日内向锡山区东亭老友记私房菜馆返还无锡市锡山区东亭街道东亭村东华小区14号房屋的钥匙；三、张国庆应于本判决生效之日起10日内向锡山区东亭老友记私房菜馆赔偿损失10万元；四、驳回锡山区东亭老友记私房菜馆的其他诉讼请求。案件受理费3960元（已减半），已由老友记菜馆预交，由老友记菜馆负担1819元，由张国庆负担2141元。老友记菜馆同意其预交的诉讼费用本院不再退还，由张国庆向其直接支付，故张国庆应负担的诉讼费用2141元于本判决生效之日起10日内直接支付老友记菜馆。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴 坚人民陪审员  刘志良人民陪审员  过建华二〇二一年六月二十四日法官 助理  高苑梦书 记 员  过倩娴