广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0306民初14178号原告深圳市厦联物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区新城**天源大厦**，统一社会信用代码91440300192468512Y。法定代表人张桂文。委托代理人赵莲珠，广东智阔律师事务所律师。委托代理人赵广源，广东智阔律师事务所律师被告陈锦忠，男，汉族。原告深圳市厦联物业管理有限公司诉被告陈锦忠物业服务合同纠纷一案，原告向本院提起诉讼，请求判决：1、被告支付原告物业服务费4745.68元;2、被告支付原告物业专项维修资金412.67元;3、被告支付原告拖欠物业服务费、物业专项维修资金期间的逾期付款利息511.51元（利息按自拖欠费用之日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（3.85%）计至款项清偿之日)；4、本案诉讼费由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵广源，被告陈锦忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、物业管理合同的签订情况：兴华花园小区未成立业主委员会，2017年11月29日深圳市宝安区西乡街道西乡社区居民委员会与原告签订了一份《深圳市物业服务合同》，委托原告为深圳市宝安区宝安大道4001号兴华花园小区提供物业管理服务，合同约定的管理期限为2017年12月1日至2020年11月30日，合同期满后未再续签，但至今仍由原告实际提供物业管理服务。二、关于物业公司管理的小区位置和名称：深圳市宝安区宝安大道4001号兴华花园小区。三、物业管理合同约定的物业管理费、物业专项维修资金标准：《深圳市物业服务合同》约定多层住宅物业管理费为1.8元/平方米/月，合同未约定物业专项维修资金标准及支付时间。四、物业管理合同约定的物业管理费的缴纳日期：当月15日前按月缴纳。五、物业管理合同约定的拖欠物业管理费违约金、利息标准：未约定。六、被告房产位置：深圳市宝安区宝安大道4001号兴华花园2栋802,2020年2月21日，该房产办理了转移登记手续，被告不再是该房产的所有人。七、房产用途：住宅。八、被告房产建筑面积：76.42平方米。九、原告主张被告应缴纳物业管理费标准：2017年3月至2017年11月期间按1.5元/平方米/月缴纳物业管理费，2017年12月至2020年2月按1.8元/平方米/月缴纳物业管理费。十、原告主张的被告拖欠物业管理费、物业专项维修资金期间：2017年3月至2020年2月共计36个月。十一、原告主张被告拖欠上述期间物业管理费、物业专项维修资金数额：物业管理费4745.68元，物业专项维修资金412.67元。十二、原告主张被告拖欠物业管理费、物业专项维修资金利息计算方法：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%的标准按月支付至款项清偿之日止。十三、其他需要说明的情况：1、在涉案《深圳市物业服务合同》签订前，原告即为兴华花园小区提供物业服务合同，在2017年11月29日前未签订过书面的《深圳市物业服务合同》，原告与被告均确认2017年1月1日前物业管理费收费标准为0.8元/平方米/月，原告主张2017年3月至2017年11月期间物业管理费调至1.5元/平方米/月，被告对此不予认可，原告未能提交证据证明调高物业管理费收费标准的依据；2、被告确认未缴纳2017年3月至2020年2月期间的物业管理费及物业专项维修资金；3、被告认为原告拒绝提供收费发票、服务态度差、治安管理差、消防管理差、公共卫生环境差，未公示物业合同、服务及收费细节等，故未缴纳原告所主张期间的物业管理费；4、原告曾于2016年12月28日在兴华花园小区发出公告，称由于长期以来小区物业费收缴困难，加上物价及人员工资连年上升，至管理处入不敷出，亏损严重，提价申请未能达成共识，决定自2017年1月1日起全面退出兴华花园小区。上述公告发出后，原告称因没有新的物业管理服务企业接手兴华花园小区物业管理，原告并没有实际退出兴华花园小区的物业管理，后在西乡工作站协调下，于2017年11月底由深圳市宝安区西乡街道西乡社区居民委员会代表兴华花园小区业主与原告签订了《深圳市物业服务合同》;5、原告目前尚未对兴华花园小区全体业主收缴物业专项维修资金，兴华花园小区也尚未召开业主大会决定将日常物业专项维修资金移交市管理机构统一管理还是由业主大会依法自行管理，也未召开业主大会确定全体业主补缴数额，原告也尚未在市物业专项维修资金管理机构设立兴华花园小区物业专项维修资金专户用于按月移交日常物业专项维修资金；6、原告主张兴华花园小区物业管理处共有15名工作人员为兴华花园小区提供物业管理服务，包括主任、主管、维修工、清洁工、保洁员、秩序员、管理员、财务等，被告对此不予认可，称原告并未公示过管理处工作人员，平时只看到管理处收费一个人，停车场一个人。在案件审理过程中，本院先后两次前往兴华花园小区进行调查取证，共见到保安一人，主管一人，物业管理处主任一人，清洁工一人，未见到物业管理处的其他工作人员，原告所称的15名工作人员，据原告陈述仅有两名工作人员通过原告缴纳社会保险，有10人在其他公司缴纳社会保险，15名工作人员中仅有一人通过原告公账发放工资，其余14名员工通过微信发放工资；7、在案件审理过程中，本院先后两次前往兴华花园小区进行调查取证时，小区共两个出入口，其中一个出入口大门敞开，无保安执守，另一个出入口有一名保安执守，同时兼顾停车场出口收费，进入小区后可见小区楼宇外公共区域地面卫生较好，小区有两处位置摆放垃圾投放桶，进入楼栋后，可见被告所称的走廊楼道墙壁及楼梯间窗户上所张贴的各种小广告，但楼道地面卫生较好，应是有经常清结；8、兴华花园小区业主缴纳管理费需自行前往物业管理处通过现金、微信、支付宝等方式缴纳，原告未公示物业管理费收费账户，业主也无法绑定交款账户每月自动扣划物业管理费，原告用于收取物业管理费的微信、支付宝账户为物业管理处主任尹文慧、物业管理处主管邹家兵的私人账户。判决结果本院认为，原告和深圳市宝安区西乡街道西乡社区居民委员会签订的《深圳市物业服务合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。另根据庭审查明，可知原告在签订《深圳市物业服务合同》前已实际作为兴华花园小区的物业服务企业，为兴华花园小区提供了物业管理服务，原告为兴华花园小区提供物业服务虽有一定瑕疵，被告作为该小区业主，仍应在原告实际提供物业服务期间向原告缴纳物业管理费。被告答辩所提及的服务问题、卫生问题等均不能成为被告拒不交纳物业管理费的正当理由。关于物业管理费交费标准，2017年之前，原告物业管理费收费标准为0.8元/平方米/月，原告在未经业主大会讨论同意、未经主管部门审批、未进行公示也未有合同依据的情况下，单方决定将物业管理费收费标准调高至1.5元/平方米/月，缺乏依据，故原告主张的2017年3月至2017年11月期间的物业管理费仍应按调整前的0.8元/平方米/月进行计算，2017年12月至2020年2月20日期间应按合同约定的1.8元/平方米/月进行计算，被告房产建筑面积为76.42平方米，核算被告应向原告支付2017年3月至2020年2月20日期间物业管理费4221.55元（0.8元/平方米/月×76.42平方米×9个月+1.8元/平方米/月×76.42平方米×26个月+1.8元/平方米/月×76.42平方米÷29天×20天），原告诉讼请求超出部分，本院依法不予支持。关于原告主张的物业专项维修资金及逾期支付利息，本院认为，兴华花园小区尚未召开业主大会决定日常物业专项维修资金依法自行管理或者移交市物业专项维修资金管理机构统一管理，也未召开业主大会决定补缴数额，原告也尚未与市物业专项维修资金管理机构和开户银行签订银行托收协议以移交向业主收取的物业专项维修资金，原告也未向兴华花园小区其他业主收取物业专项维修资金，也未就收取物业专项维修资金事宜向兴华花园小区业主发出公告，在此种情况下，原告向被告收取物业专项维修资金缺乏公平、合理性，本院依法不予支持。关于原告主张的拖欠物业管理费利息，本院认为，根据案件审理过程中调查可知，原告自行发出公告称退出兴华花园小区的物业管理，又自行决定调高物业管理费收费标准，原告在兴华花园小区物业管理处投入工作人员有限，显而易见并没有15人之多，安保、秩序管理较差，卫生环境也有很大改进空间、物业管理费收费方式不合理、不便捷，通过私人微信、支付宝账户收取物业管理费也容易让业主产生质疑，物业管理处包括主任在内的工作人员缺乏对业主的服务意识，物业管理不规范，原告应对此承担一切的责任，故本院对原告主张的延迟缴纳物业管理费利息部分诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百四十四条、第九百四十八条之规定，判决如下：一、被告陈锦忠于本判决生效之日起十日内向原告深圳市厦联物业管理有限公司支付2017年3月1日至2020年2月20日期间物业管理费4221.55元；二、驳回原告深圳市厦联物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告负担。原告已预交案件受理费25元，本院予以退回。被告应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费25元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  苑广玲二〇二一年六月二十八日书记员  刘新业书记员  梁梓恒