山东省胶州市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0281执异65号异议人（案外人）崔学海，男，1965年1月11日生，汉族，住胶州市。委托代理人王建华，山东润禹律师事务所律师。申请执行人冷美玲，女，1951年12月23日，汉族，住胶州市。委托代理人冷善全，男，1979年12月15日生，汉族，住胶州市。系冷美玲之子。被执行人徐一嘉（曾用名徐辉），女，汉族，1985年4月11日生，住胶州市。被执行人王茂乐，男，汉族，1978年11月14日生，住胶州市。被执行人徐清波，男，汉族，1966年11月10日生，住胶州市。被执行人徐宗殿，男，汉族，1959年9月28日生，住胶州市。被执行人徐清芹，女，汉族，1959年4月8日生，住胶州市。被执行人张晓燕，女，汉族，1980年1月12日生，住胶州市。本院在执行申请执行人冷美玲与被执行人徐宗殿、徐清芹、裕鲁（青岛）实业有限公司、青岛辰春电力设备有限公司、青岛安福尔车业有限公司、徐清波、张晓燕、王茂乐、徐一嘉（曾用名徐辉）民间借贷纠纷一案中，异议人崔学海向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人崔学海之委托代理人王建华、申请执行人冷美玲之委托代理人冷善全到庭参加听证，被执行人徐一嘉（曾用名徐辉）、王茂乐、徐清波、徐清芹、徐宗殿、张晓燕、青岛安福尔车业有限公司、青岛辰春电力设备有限公司、裕鲁（青岛）实业有限公司未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人崔学海称，本案被执行人徐宗殿及其相关企业长期拖欠异议人大额债务。2013年年底，被执行人徐宗殿及相关企业因经营问题对外欠有大额债务。在此情况下，异议人找到被执行人徐宗殿，要求解决双方之间的债权债务，被执行人徐宗殿称无钱还款，但是有胶州市房产（证号私××号）一处可以折抵双方之间的债权债务。考虑到被执行人徐宗殿当时的经济状况以及异议人的户口也一直系胶州市，异议人即表示同意，双方在此情况下签订了以房抵债的协议。协议签订后，被执行人徐宗殿即从异议房屋中搬离出来交付给了异议人。异议人此后就接管了上述执行异议的房屋，并一直占有使用和管理处分至今。但因徐宗殿在此后一直下落不明，导致了异议房屋一直无法办理房屋登记过户手续。综上，贵院查封的标的物已经归异议人崔学海所有，根据以上事实，异议人认为，贵院做出（2015）胶执字第3673号民事裁定书冻结了胶州市房产（证号私××号）是错误的。请求贵院依法解除（2015）胶执字第3673号民事裁定书对胶州市房产（证号私××号）的房屋一处的查封，并终止对该房屋的执行。申请执行人冷美玲辩称，无法确认房屋抵账协议的真实性，法院查封期间不能转让及买卖。房屋的所有权没有变更给崔学海，这是与崔学海之间的债务，与我们第三方无关。据我们了解，涉案房屋系崔学海强行占有，不是徐宗殿交付使用的。我们继续申请评估拍卖。被执行人徐一嘉（曾用名徐辉）、王茂乐、徐清波、徐清芹、徐宗殿、张晓燕、青岛安福尔车业有限公司、青岛辰春电力设备有限公司、裕鲁（青岛）实业有限公司未到庭参加听证，亦未提交书面答辩意见。听证中，异议人崔学海提交以下证据：1、提交房屋买卖合同一份（原件经质证后取回），证明异议人崔学海和徐宗殿已经签订了房屋买卖合同，此房屋已经归异议人崔学海所有，并且崔学海已经实际占有和控制该房屋，该房屋系农村宅基地房屋，是不允许其他人买卖的，崔学海和徐宗殿是同村村民，可以买卖。2、提交农业银行转账支票一份、存根一份、进账单一份、记账凭证一份（提交复印件一份，原件在银行），证明：徐宗殿借崔学海200万元，此款由于徐宗殿经济困难，无力偿还，才用徐宗殿的房屋折抵200万元的借款。3、提交中国工商银行和山东省农村信用社现金缴款单总共十三份（提交复印件一份，原件在银行），证明崔学海已经为徐宗殿缴纳了银行贷款利息共计263587.52元，因此才出现了徐宗殿把房屋以买卖的方式卖给崔学海。对异议人提交的上述证据，经质证，申请执行人表示：对证据1房屋买卖合同的真实性不予认可，这与第一次提供给执行法官的房屋买卖合同不一致，此次听证中提供的房屋买卖合同系伪证。2018年6月25日在执行法官处做的笔录，提供的房屋买卖合同是2014年7月9日签订的房屋买卖合同，这个合同上根本没有签订时间，两份协议的内容不一样。2014年7月9日提供的协议在执行卷宗中。对证据2、3与我无关，是崔学海与徐宗殿之间的债务关系。本院查明，原告冷美玲与被告徐宗殿、徐清芹、裕鲁（青岛）实业有限公司、青岛辰春电力设备有限公司、青岛安福尔车业有限公司、徐清波、张晓燕、王茂乐、徐一嘉（曾用名徐辉）民间借贷纠纷一案，本院于2014年5月8日立案，诉讼过程中，原告冷美玲向法院提出财产保全的申请，本院于2014年5月8日查封了被申请人徐宗殿名下的位于胶州市房产（证号私××号）一处。2014年11月25日，本院作出（2014）胶民初字第3450号民事判决书，判决如下：“一被告徐宗殿、徐清芹偿还原告冷美玲借款600万元，于本判决生效后十日内付清。二、被告徐宗殿、徐清芹偿付原告冷美玲借款利息（自2014年5月1日至给付之日止，按照月息二分计算），于本判决生效后十日内付清。三、被告裕鲁（青岛）实业有限公司、青岛辰春电力设备有限公司、青岛安福尔车业有限公司、徐清波、张晓燕、王茂乐、徐辉对上述二项付款承担连带清偿责任，在承担清偿责任后，有权向被告徐宗殿、徐清芹追偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，保全费5000元，共计款58800元，由被告负担。”履行期限届满后，被告未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2015）胶执字第3673号。另查明，异议人崔学海和被执行人徐宗殿签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方（徐宗殿）因目前经济形势无能力偿还乙方（崔学海）所给甲方（徐宗殿）在银行担保贷款事项，故甲方自愿将其位于胶州市车库等）共计419.88平方米以人民币贰佰万元整（2000000.00元）的价格出售给乙方。（注：此房款从乙方给甲方所担保贷款金额中抵减）。一、合同签订后，甲方对该房屋的相关权益（使用、收益、出租、买卖、占有等）随该房屋一并转让给乙方。二、合同签订后，甲方不得就房屋再与他人订立《买卖合同》。任何一方不得擅自变更或解除合同。如甲方日后还清乙方所给甲方在银行担保贷款及相关所有费用后，甲方如需求收回此房屋，乙方将同意把此房屋买卖给甲方。三、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，自双方签字或盖章之日起生效。从异议人提交的证据可以看出，异议人与被执行人徐宗殿之间实际上是以房抵债的关系，以房抵债是否能够对抗法院的执行也是本案的焦点。以房抵债，债的存在是前提，只有在双方当事人之间存在确定的债务，并已届清偿期的情况下才能够考虑以房抵债的问题。本案中，异议人崔学海提交的与徐宗殿之间存在债权债务关系的证据有两种，第一种是中国农业银行的转账支票金额为200万元，收款人为青岛裕鲁铁塑制品有限公司，用途为借款，上面有青岛裕鲁铁塑制品有限公司、胶州市三阳棉织有限公司、崔学海的印章，中国农业银行青岛市分行进账单一份，出票人为胶州市三阳棉织有限公司，收款人为青岛裕鲁铁塑制品有限公司，上述证据能够证明青岛裕鲁铁塑制品有限公司确实向胶州市三阳棉织有限公司借了钱，但是仅凭崔学海在转账支票上的印章，无法确认在这次借款中崔学海的身份是否是担保人，更无法证明该200万元崔学海已经代替徐宗殿还清。第二种证据是崔学海的还款记录，收款银行为青岛农村商业银行胶州支行，提交的山东省农村信用社现金缴款单显示，户名为裕鲁（青岛）实业有限公司，款项来源为借款，缴款人为崔学海，该证据证明裕鲁（青岛）实业有限公司欠了青岛农村商业银行的钱，崔学海在进行还款，但是崔学海为何还款、其与裕鲁（青岛）实业有限公司之间的关系本院均无法确认。异议人提交的与徐宗殿之间签订的房屋买卖合同，因徐宗殿未到庭也未对此合同进行确认，因此本院无法确认合同的真实性。假使该合同为真实的，其应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。该条对能够排除执行限定了四个条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产，三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，假使崔学海代替徐宗殿还款，徐宗殿将房屋折抵给崔学海，因是同村村民，双方应当及时进行过户登记，本案异议人无法提供非因买受人自身原因未办理过户登记的客观原因。因此，对崔学海的异议请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人崔学海的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。审判长  顾辉明审判员  杨瑞国审判员  任吉梅二〇二一年六月十一日书记员  邱晓晓