上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4942号上诉人（原审被告暨反诉原告）：姜琦，女，1985年3月28日出生，汉族，住上海浦东新区。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：葛思怡，女，1994年11月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人姜琦因与被上诉人葛思怡房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初81720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜琦上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项，改判姜琦无需退还租金1，350元，判令葛思怡支付水电煤气费用212.25元、赔偿房屋损失2，500元、迟延出租房屋损失4，500元。事实和理由：双方在2020年9月20日已经完成了房屋交接，葛思怡主动退房并交接了水电煤，双方租赁合同在当天已经解除，在交接的时候双方都同意不需要退还9天的租金，如葛思怡要求姜琦退还租金则构成提前退房，要承担相应违约责任；水电煤气费用双方在一审期间曾一致确认金额为212.25元，原审判令葛思怡支付198.63元错误；葛思怡未合理使用房屋导致墙面发霉变黑发涨，木地板、桌子发涨开裂，葛思怡理应承担相应修复费用并赔偿姜琦迟延出租的损失。葛思怡辩称，对于水电煤气费用同意按照212.25元支付，但姜琦的其余上诉请求都不能成立，葛思怡提出提前交房是出于好意，但交房过程中姜琦不同意退还押金，葛思怡就不同意提前交房，故双方的租赁关系尚未结束，之后姜琦擅自更换门锁导致葛思怡无法进入，姜琦理应退还相应租金；对于房屋存在的渗水现象，当时葛思怡搬入的时候房屋墙壁被遮住，不知道当时的情况，不排除房屋在交付给葛思怡时就存在问题，葛思怡在租赁期间都是合理使用房屋的，不存在人为因素造成的房屋损坏；另外房屋对外出租本身就会存在空置期，姜琦要求葛思怡赔偿该部分损失缺乏依据。请求二审法院驳回姜琦的上诉请求。葛思怡向一审法院起诉请求：1．请求依法判决姜琦返还租房押金人民币8，800元；2．请求依法判决姜琦在合同租赁期未满，擅自换锁的违约费用（即退还已付租金）1，350元；3．判令姜琦支付光盘刻录费80元；4．请求依法判决姜琦承担本案的诉讼费用。姜琦反诉请求：1．请求判令葛思怡赔偿墙面维修费用800元；2．请求判令葛思怡赔偿水泡地板、桌子费用2，000元；3．请求判令葛思怡赔偿维修墙面误工费、路费1，818元；4．请求判令葛思怡赔偿墙面钉钉子损坏、窗框黏贴胶带发黑费用900元；5．请求判令葛思怡赔偿空调检测费用140元；6．请求判令葛思怡赔偿因墙面、木地板、桌子泡水损坏无法出租房屋造成的损失费用3，900元；7．请求判令葛思怡支付欠付的天然气费、电费、水费，共计212.25元；8．请求判令葛思怡支付租赁期2020年3月30日至2020年9月29日期间的保洁费共计218元；9．请求判令葛思怡承担本案的诉讼费用；10．请求判令葛思怡承担姜琦支出的律师咨询费2，000元；11．请求判令葛思怡返还房屋三把钥匙（入户门钥匙1把、单元门钥匙1把、单元门门禁卡1把）。一审法院认定，2019年3月16日，葛思怡和姜琦签订《房屋租赁合同》，约定姜琦将坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋出租给葛思怡使用。租赁期限自2019年3月30日起至2020年3月29日止，月租金为4，400元，租金支付方式为付三押二。合同第5-1条款约定，租赁期间，乙方（即葛思怡，下同）发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。5-2条款约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。5-3条款约定，租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，甲方对该房屋进行检查养护，应提前七日通知乙方，检查养护时，乙方应予以配合。合同还约定了其他事宜。上述合同签订后，姜琦将系争房屋交付葛思怡使用，葛思怡按约支付房租，并向姜琦支付押金8，800元和一年的保洁费436元。2020年3月21日，双方在上述合同上又约定：1．续租期限为2020年3月30日起至2020年9月29日；2．该房屋月租金为4，500元，付叁，保证金8，800元；3．续租其他合同条款按原合同执行。上述续租合同签订后，葛思怡继续使用系争房屋，并将至2020年9月29日止的租金均交于姜琦。2020年9月初，葛思怡告知姜琦不再续租，双方约定该月20日办理移交手续。2020年9月20日，双方在办理验收房屋并移交时发生争议，姜琦认为因葛思怡原因致使房屋存在损坏情况，并要求赔偿，故不同意返还葛思怡已支付的押金。验收房屋当日，葛思怡离开系争房屋后，姜琦将入户门锁调换。2020年10月，葛思怡向本递交起诉状，要求判如锁请。另查明，葛思怡和姜琦在签订《房屋租赁合同》后进行系争房屋移交时并未对系争房屋内设施和设备等进行拍照以保存房内设施与设备原始状况。2020年9月20日，双方在办理移交手续时，系争房屋内存在一房间窗户与墙体连接角墙面泡水起壳，桌角有开裂，墙面因钉钉子有破损，窗框有发黑等现象。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律和法规的禁止性规定，依法有效，双方均应恪守。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据双方的聊天记录，2020年9月20日解除《房屋租赁合同》是双方已达成的一致意见，至于双方对房屋内存在损坏需赔偿和押金返还等事宜未能协商一致，系对合同解除后法律后果的处理未能协商一致，但并不影响合同已解除的事实，故法院认定《房屋租赁合同》已于2020年9月20日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于押金返还的争议，法院认为，由于合同因解除而终止履行，根据押金的性质，姜琦在扣除葛思怡应承担的费用后理应返还。对于双方就葛思怡未使用期间的租金返还存有争议，法院认为，由于姜琦已将系争房屋门锁调换，致使葛思怡未能继续使用系争房屋，且葛思怡也并未放弃未使用期间的租金返还权利，故姜琦理应向葛思怡返还未使用期间的租金。对于葛思怡主张的光盘刻录费，缺乏依据，法院不予支持。对于葛思怡应承担赔偿责任的争议，法院认为，根据合同约定，葛思怡负有合理使用并爱护该房屋及其附属设施的义务，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知姜琦承担修复责任。而姜琦应保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，并有对该房屋进行检查和养护的责任。由于双方并没有在订立合同时对系争房屋原始状况进行固定，法院难以比对是否在租赁期间发生损坏。对现存损坏现象的原因，双方也均未举证证明，故法院亦难以认定成因。但根据上述合同约定，葛思怡在使用系争房屋期间，应对存在的损坏现象及时发现，并告知姜琦进行及时维护，以免损失的扩大，姜琦存在不当之处。姜琦也应根据约定及时检查养护，其疏于管理，也存在一定责任。法院基于上述情况，考虑房屋受损情况，酌定由葛思怡予以赔偿。对于姜琦主张的无法出租造成的损失和律师咨询费损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。另外，葛思怡认可支付保洁费和水电燃气费的数额，以及同意返还钥匙和门禁卡，法院予以照准。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、姜琦应退还葛思怡房屋押金8，800元；二、姜琦应返还葛思怡房屋租金1，350元；三、葛思怡应支付姜琦保洁费218元，水电煤气费用198.63元，合计416.63元；四、葛思怡应赔偿姜琦房屋损失1，200元；上述一至四项相抵，姜琦应于判决生效之日起十日内支付葛思怡8，533.37元。五、葛思怡应于判决生效之日起十日内返还姜琦坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的入户门钥匙1把、单元门钥匙1把、单元门门禁卡1把；六、驳回葛思怡其余诉讼请求；七、驳回姜琦其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费54元，减半收取计27元，由葛思怡负担7元，由姜琦负担20元。反诉受理费50元，由葛思怡负担30元，由姜琦负担20元。本院二审期间，姜琦提供收据一份，证明其修复地板和墙面花费3，200元。葛思怡经质证认为，不认可关联性。本院经审查认为，该收据仅能证明姜琦支出的相关费用，但不能证明修复的具体内容，也不足以证明该些修复内容系葛思怡原因造成的损坏，故本院对该收据不予采纳。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方租赁关系已经到期终止，双方对于姜琦返还押金、葛思怡支付水电煤气费等不持异议，争议焦点在于：一、姜琦应否返还葛思怡9天租金；二、姜琦要求葛思怡赔偿房屋损失2，500元依据是否充分；三、姜琦要求葛思怡赔偿迟延出租造成的损失能否成立。关于姜琦应否返还租金问题。首先，双方约定的租期为2020年3月30日至2020年9月29日，租赁期间葛思怡提出提前办理交接并交还房屋，并未要求姜琦退还剩余9天租金，而姜琦同意办理交接的前提也是租金正常计算到9月29日；其次，双方虽然在9月20日办理交接时因押金是否予以退还问题发生争执，但双方已经完成了水电煤等相关费用的核对，葛思怡也已经将所有自身物品搬离，客观上双方已经完成了交接；再次，虽然姜琦更换了门锁，但从双方确认的事实来看，当葛思怡发现无法进入房屋联系姜琦要求进房屋寻找可能遗留的物品时，姜琦并未拒绝、也同意给去葛思怡开门，而此后是葛思怡自己找到了相关物品、没有再去涉案房屋。综上，从本案履行情况来看，双方已经完成了交接，葛思怡实际已经搬离，姜琦虽然更换门锁，但同意给葛思怡开门让葛思怡进入房间，故本案中并不存在由于姜琦更换门锁导致葛思怡无法继续使用房屋的情形，据此葛思怡要求姜琦返还9天租金缺乏依据，原审对此所作处理不当，本院予以纠正。关于姜琦主张的房屋损失。涉案房屋在返还时确实存在一些损坏，鉴于双方在房屋交付时未对房屋状况进行固定，无法判断该些损坏发生的时间及原因，然正如原审法院所言，葛思怡作为承租人，在租赁期内应合理使用房屋，对于发现的损害应及时告知出租人，避免损坏的扩大，姜琦作为房屋权利人，也应对房屋及时进行检查养护，因此原审法院在综合考虑本案实际情况以及双方的责任，酌情判令葛思怡赔偿姜琦房屋损失1，200元并无不当，姜琦要求将赔偿金额调整为2，500元理由尚不充分，本院难以支持。关于姜琦主张的迟延出租损失。本案双方约定的租期至2020年9月29日止，现姜琦自认其再次出租的时间为2020年10月25日，一则，房屋对外出租过程中存在一定空置期是正常情况，属于正常的市场风险，现姜琦在前一次租赁期满后仅不到一个月时间就重新出租，完全符合正常的租赁市场空置期间；再则，姜琦作为房屋权利人，保持租赁房屋状态的良好性能是其自身的责任，也是其对外出租获取租金收益的前提条件，故姜琦在前一次租赁期满后对房屋进行适当维护再次出租，符合租赁市场的惯例，难言这一情况是由于葛思怡的原因所导致，且葛思怡就房屋发生的损坏已经承担了相应的赔偿责任。据此，姜琦要求葛思怡赔偿迟延出租损失的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，姜琦关于水电煤气费用、返还租金部分的上诉请求成立，本院予以支持，其余部分的上诉请求缺乏依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初81720号民事判决；二、姜琦应于本判决生效之日起十日内退还葛思怡房屋押金8，800元；三、葛思怡应于本判决生效之日起十日内支付姜琦保洁费218元、水电煤气费用212.25元，合计430.25元；四、葛思怡应于本判决生效之日起十日内赔偿姜琦房屋损失1，200元；上述二、三、四项相抵后，姜琦尚应退还葛思怡7，169.75元。五、葛思怡应于本判决生效之日起十日内返还姜琦坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的入户门钥匙1把、单元门钥匙1把、单元门门禁卡1把；六、驳回葛思怡其余诉讼请求；七、驳回姜琦其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉受理费54元，减半收取计27元，由葛思怡负担3.77元，由姜琦负担23.23元。反诉受理费50元，由葛思怡负担10元，由姜琦负担40元。二审案件受理费50元，由葛思怡负担8.15元，由姜琦负担41.85元。本判决为终审判决。审 判 长  叶 兰审 判 员  单 珏审 判 员  严佳维二〇二一年六月十五日法官助理  鲁彦岐书 记 员  鲁彦岐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……