广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初3635号原告：中国农业银行股份有限公司广州增城支行，住所地：广州市增城区荔城街岗前西路**。负责人：陈垂富，行长。委托诉讼代理人：杨姗姗，广东拓孚创展律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢琼先，广东拓孚创展律师事务所律师。被告：王涛，男，1988年2月6日出生，汉族，住西宁市城**，原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行诉被告王涛金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行（下简称农业银行）的委托诉讼代理人谢琼先，被告王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行诉称，2017年11月14日，王涛向农业银行申请贷款。2017年11月23日，双方在自愿、平等的基础上签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170264709）。借款合同通用条款1.7条约定：借款合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证为准。借款合同特别条款约定：王涛向农业银行申请贷款用于购买房产，借款金额为47万元，借款期限360个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定。借款利率在借款期间遇中国人民银行人民币基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。采用等额本息还款法还款，以每一个月为一个还款周期，还款日为每期末月的借款发放日对应日。根据《个人购房担保借款合同》11.1约定，借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。11.3约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。11.4约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与农业银行签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并在遭受损失时要求借款人全额赔偿。第32、33条约定：借款人同意将其位于增城区××街××房的房产作为抵押物抵押给农业银行，合同通用条款第9.2.1条约定抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等农业银行实现债权和抵押权的一切费用。合同特别条款33条约定，王涛应当自案涉房产满足约定交付条件之日起360内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产管理机构申请办理抵押登记。合同签订后，农业银行依约于2017年8月1日向王涛发放了贷款47万元，借款凭证记载约定还款方式为等额本息还款，借款日期自2017年12月1日起至2047年11月30日止，借款执行利率为5.145%，逾期利率为7.7175%。但王涛却长期无法按期还款，截至2021年1月11日，王涛尚有贷款本金人民币452439.77元、正常利息13795.48元,罚息76.20元，复利234.56元，本息暂合计为人民币466546.01元需要归还给农业银行。农业银行与王涛签订的《个人购房担保借款合同》是各方真实意思表示，合法有效。农业银行己经依约履行了发放贷款义务，王涛应依约还款，但王涛却于2020年6月3日开始欠供，其行为己经构成根本性违约。故农业银行要求王涛立即归还本合同项下全部借款本金、利息、罚息及复利，鉴于王涛提供的抵押房产办理了房地产抵押预告登记，根据2021年1月1日施行的《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，农业银行请求判令对案涉房产所得价款享有优先受偿权。由于王涛违约，根据合同的约定，农业银行不得不通过法律的途径予以追索，为此产生的全部费用依约由王涛承担。农业银行诉至法院，请求判令：1.王涛按编号为44020120170264709《个人购房担保借款合同》提前偿还农业银行借款本金452439.77元、正常利息13795.48元，罚息76.20元，复利234.56元，本息暂合计为466546.01元（利息暂计至2021年1月11日，此后各类利息按照合同约定标准计至实际还清借款之日止）；2.农业银行对已办理抵押预告登记的广州市增城区××街××房拍卖变卖所得价款享有优先受偿权；3.王涛在广州市增城区××街××房能够办理房产证之日协助农业银行办理正式抵押登记，将农业银行设定为抵押权人，农业银行对依法处分王涛抵押房产所得价款享有优先受偿权；4.王涛承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、财产保全费等）。被告王涛辩称，对农业银行诉求没有意见。确认借款事实，也确认有不按时还款的事实。因为不清楚如何办理房产证，开发商也没有通知，所以目前房屋还没有办理房产证。经审理查明：王涛因购买位于增城区××街××房向农业银行借款，于2017年11月14日签署了《个人信贷业务申请表》，约定：申请人姓名王涛；贷款用途购房；贷款金额47万元；贷款利率浮动利率；贷款期限360个月；还款方式等额本息；还款周期一个月；以贷款所购房屋设定抵押，房屋座落增城区××街××房；法人保证，法人名称广州育丰房地产开发有限公司，担保类型阶段性担保。2017年11月23日，王涛作为借款人和抵押人，农业银行作为贷款人（抵押权人），双方签署了ABC（2016）5006-1号《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为人民币47万元；借款用途为购买住房；借款人购房合同编号201709285278；购买的房产位于增城区××街××房；借款人声明上述房产为借款人家庭（借款人及配偶、未成年子女）范围内的第一套房产；借款期限360月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准率（或1年期LRP）调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款方式；还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人的还款账户账号/卡号62×××73；借款发放日没有对应日的，以该还款周期末月最后一日为还款日；合同履行期间，如遇国家调整贷款利率或计息管理办法并应适用于本合同项下借款时，各方按调整后的规定执行；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；借款凭证为本合同的组成部分；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户，户名广州育丰房地产开发有限公司，开户行交通银行广州增城支行，账号441168627018800008602，借款人承诺贷款人将借款资金按本条约定进行划款，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，借款人了解并自愿承担相关风险；借款人发生信用状况下降，借款资金使用出现异常，违反合同的借款支付约定，以化整为零、提供虚假资料等方式规避贷款人受托支付等情形的，贷款人可与借款人协商补偿借款发放和支付条件，或停止借款发放和支付，提前收回已发放借款；借款人应于还款日17:00前在借款人还款账户内存入足以偿还当期借款本息及其他应付的款项，并不可撤销地授权贷款人直接从该账户中划收，该账户内资金不足以清偿当期借款本息及其他应付款项的，还款日当天不做扣款处理，次日再做扣款处理（起扣金额以贷款人系统设定为准），已扣部分不计逾期，不足部分做逾期处理并计收逾期利息；借款人的还款，除双方另有书面约定外，按以下顺序清偿，借款人与贷款人之间存在数笔到期债务，且借款人的还款不足以清偿全部到期债务的，借款人的给付所清偿的债务及抵充顺序，由贷款人确定，双方另有约定的除外；借款人的还款不足以清偿应付债务数额，贷款人可以选择将还款用于清偿本金、利息、罚息、复利或实现债权的费用；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人广州育丰房地产开发有限公司（保证人全称）按连带责任保证方式提供担保，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款的，贷款人有权要求保证人承担担保责任；阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续的情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；在本合同签章的抵押人提供抵押担保，抵押人与抵押物共有人同意以增城区××街××房担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自增城区××街××房满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书；自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或一年期LPR）调整，自调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。上述抵押房屋的《广州市不动产登记查册表》显示：上述抵押房屋已进行不动产权登记，不动产权证书号粤（2017）广州市不动产权证明第10086231号，权利人王涛，所有权取得方式为购买；2018年1月2日，上述抵押房屋办理了抵押权预告登记并取得粤（2018）广州市不动产证明第10000132号《不动产登记证明》，权利人（申请人）为农业银行，义务人为王涛，证明权利或事项为抵押权，抵押范围为全部，债权数额为47万元。2017年12月1日，农业银行将借款47万元划入上述借款合同约定的收款账户。根据农业银行提供的欠供明细表显示，王涛已于2020年6月3日开始未按合同约定还款，之后继续还款，截止2021年4月15日，尚欠本金余额451691.22元，其中已逾期本金5671.68元；应还未还正常息15885.32元，应还未还罚息131.84元，应还未还复利398.99元。庭审中，农业公司明确表示复利以正常借期内的利息为基数按罚息利率计算；要求提前还款就以全部本金按罚息利率计算罚息，该部分罚息不计算复利。本院认为，农业银行主张王涛向其借款47万元并提供房产作抵押的事实，有《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、《不动产登记证明》、借款凭证等予以证实，本院对王涛向农业银行借款并提供抵押担保的事实予以确认。农业银行依约发放贷款后，王涛应按双方约定的借款分期还款日按时还款。根据农业银行提供的证据，王涛从2020年6月3日开始未按约定偿还月供款，王涛在履行借款合同过程中已构成违约，依据合同约定，农业银行有权宣布贷款立即到期，要求王涛立即清偿全部借款本金余额及拖欠的利息、罚息、复利。截至2021年4月15日，未还全部借款本金为451691.22元，正常分期的已到期利息15885.32元、罚息131.84元，复利398.99元，农业银行明确表示主张全部借款本金提前到期后，按罚息利率计收至清偿之日的罚息，不再计收复利，符合双方约定，本院予以确认。关于抵押物的优先受偿权问题。双方签订的《个人购房担保借款合同》约定王涛提供位于增城区××街××房作抵押，抵押条款合法有效，双方已办理抵押预告登记，预告登记权利人为农业银行。根据《广州市不动产登记查册表》的记载，该抵押物取得不动产权证，属办理了所有权首次登记；同时该查册表显示抵押预告登记未失效。为此根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定，农业银行主张对抵押物享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持，故抵押权自预告登记之日起设立。本案中王涛购买的位于增城区××街××房涉及预售商品房买卖，对该房屋办理房产证涉及预售商品房开发销售人的权利义务。农业银行主张王涛在该房屋办理房产证之日办理正式抵押登记，涉及案外人权利义务，本案不作调处。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第五百六十三条、第五百六十六条、第六百六十七条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王涛向原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行偿还借款本金451691.22元、已到期利息15885.32元、复利398.99元及罚息（罚息计至2021年4月15日为131.84元，自2021年4月16日起以借款本金451691.22元按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计付至还清款日止）；二、被告王涛不履行上述债务时，原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行有权以位于增城区石滩镇馨湖五街2号2501房折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行的其他诉讼请求。上述给付义务应于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4149元，由被告王涛负担；原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行已预交案件受理费4149元，由被告王涛在履行上述判决义务时一并迳付案件受理费4149元给原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仕杰二〇二一年六月二日书记员  叶 雨