辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1503号上诉人(原审原告）：张蕾，女，1978年12月8日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。上诉人张蕾因与被上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2097号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张蕾上诉请求：1、撤销（2020）辽0411民初2097号民事判决书，改判支持上诉人一审全部诉求，判定被上诉人支付未按期办理《不动产权证》规定限期内的违约金32,194.57元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对上诉人涉案中关于诉讼时效的焦点问题认定错误，上诉人提交的多组证据均不予支持，原因是并非其本人向被上诉人主张给付逾期办理房屋产权违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断情形。首先，证据2017年11月30日《远洋城小区业主委员会会议纪要》是业主委员会与开发商以及市住建委的纪录，当中有参会人员的签字，是真实有效的。业主委员会之所以给我出具此证据，表明上诉人作为业主代表参加了会议，并且，业主委员会代表的是全体业主，会上开发商明确表示了办理产权证的时间，从这组证据中可以看出，诉讼时效中断，未超诉讼时效。其实，证人证实（我与几位业主于2019年4月日到抚顺市顺城区人民法院立案，因立案庭说同类案件多，相似案件不予立案）。该组证据也充分证明了，我与多位业主到顺城区法院立案，法院不予立案而退回诉讼，从这组证据可也可以看出，诉讼时效中断，未超诉讼时效。另外，上诉人向一法庭提交的众多证据，均可以证明未超过诉讼时效。一审法庭对本案证据不予认可，错误认定超出诉讼时效，请二审法院予以改判，判定被上诉人支付违约金1511天(2015年6月30日-2019年8月19日微信通知可以办理公积金贷款次日）*21.31(426，136*0.00005)元/天=32,194.57元。上诉人的案件与（2020）辽04民终1155号案件相同，要求同案同判，违约金截止日期计算至2019年8月20日。德创置业辩称，上诉人所称会议纪要的真实性存疑，同时该纪要没有上诉人与被上诉人的签字与盖章。此外，上诉人所称前往立案庭立案也无相关证据证明。张蕾向一审法院起诉请求：1、判令德创置业向张蕾支付逾期办理房产证的违约金32194.57元(自2015年7月1日起至2019年8月20日止)；2、本案诉讼费由德创置业承担。一审法院认定事实：2013年3月5日，张蕾与德创置业签订商品房买卖合同，约定张蕾购买德创置业开发的位于顺城区房屋，该房屋建筑面积为83.69平方米，总价款为426136元。按照商品房买卖合同第九条及补充协议第7条约定，德创置业应自房屋实际竣工使用之日起365日内，向房屋所在地房屋登记机构提出办理房屋所有权证的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿，如因德创置业的责任，未能按期提交申请，并记载于抚顺市房屋登记薄的，按逾期时间，分别处理(不作累加)：逾期在365日(含)之内，德创置业按日向张蕾支付已付房价款万分之零点一的违约金；逾期超过365日后，德创置业按已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，张蕾按约定支付房款，德创置业按约定于2014年6月30日交付房屋。2019年5月9日，德创置业发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。张蕾于2020年4月16日取得该房屋的不动产权证书。现张蕾以德创置业逾期办证为由来院主张权利，因双方调解意见差距较大，故未能达成调解协议。一审法院认为，本案张蕾与德创置业签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。德创置业未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向张蕾支付违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案张蕾与德创置业在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，张蕾应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。张蕾于2020年4月30日来院起诉，并在庭审中提交相关证明材料，但上述材料并非其本人向德创置业主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断情形，故张蕾要求德创置业给付2017年4月30日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。又，张蕾向一审法院起诉之日即视为其主张权利之日，而非德创置业所称其收到传票及张蕾诉状之日，故一审法院对德创置业此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非德创置业所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对德创置业此项辩称理由一审法院不予采信。德创置业于2019年5月9日在园区公告栏内张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知张蕾办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，张蕾无法对案涉房屋充分享有物权。德创置业以张蕾一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对德创置业此项辩称理由一审法院不予采信。综上，德创置业应向张蕾支付2017年5月1日至2019年5月8日的逾期办证违约金15724元(426136×0.05‰×738)。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于判决生效后十五日内一次性给付张蕾2017年5月1日至2019年5月8日的逾期办证违约金15724元；二、驳回张蕾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费745元，由张蕾负担435元，抚顺德创置业有限公司负担310元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案，张蕾与德创置业签订的商品房买卖合同及补充协议约定，逾期办理产权证，违约金按“日”持续计算。违约金随着时间的延续而产生，应视为继续性债权，但此期间的违约金数额可以确定，违约金债权与普通的债权性质没有区别，相同时间段违约金数额相同，计算违约金诉讼时效应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，违约金分段计算诉讼时效符合诉讼时效法律制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案系房屋买卖合同纠纷，张蕾作为债权人向德创置业主张逾期办理房产证的违约金。相关法律规定并没有赋予业主委员会不经授权即可代表各业主行使违约金的债权请求权，张蕾也没有提交证据证明其授权业主委员会行使该权利，二审审理查明情况尚不能认定2017年11月30日德创地产同意履行义务的事实，故张蕾关于远洋城小区业主委员会曾于2017年11月30日代表全体业主向德创置业主张过权利，德创置业亦答复尽快办理，符合诉讼时效中断情形的上诉理由，本院不予采信。另，张蕾虽提供证实证明其曾于2019年4月10日到一审法院起诉德创置业逾期办理产权证，但出具证实的证明人均系案涉小区业主，与张蕾存在利害关系，且证人均未出庭作证，故一审法院对该证据未予采信，并无不当。综上，张蕾关于本案存在诉讼时效中断情形的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于张蕾主张违约金计算截至2019年8月20日一节，德创置业于2019年5月9日在园区公告栏内张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，已完成商品房买卖合同约定的出卖人办证义务。张蕾提供的证据不足以证明德创置业于2019年8月19日才告知其可以办理房屋所有权登记，其所提“同案同判”理由不足以改变本案事实的认定和法律适用，故张蕾该节上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，张蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费211.76元,由上诉人张蕾负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二一年六月二十九日书记员  刘佳伟