苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初608号原告：苏州香格里商业发展有限公司，住所地江苏省苏州市陆步桥街199号。法定代表人：周建锋，执行董事。委托诉讼代理人：丛丁，北京大成（苏州）律师事务所律师。被告：郭丰涛，男，1993年6月8日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。原告苏州香格里商业发展有限公司（以下简称香格里商业公司）与被告郭丰涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月1日、3月3日、6月11日公开开庭进行了审理，原告香格里商业公司的委托诉讼代理人丛丁三次到庭参加诉讼，被告郭丰涛第一次到庭参加诉讼。被告郭丰涛经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加第二、三次诉讼。本案现已审理终结。原告香格里商业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金172128元、延期支付违约金161198.46元，上述金额合计333326.46元，延期支付违约金按照日千分之六的标准自应付之日起计算至被告付清所欠款项之日止；2、判令被告将所退租的部分店铺复原腾退归还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告香格里商业公司将诉讼请求并更为1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2020年12月10日解除；2、判令被告支付2019年12月1日至2020年12月10日期间的租金176608元，并按照日千分之六的标准支付逾期支付违约金，自应付之日起计算至实际履行之日；3、判令被告按照441.8元每天的标准承担自2020年12月11日起至2021年1月21日期间的占用损失共计19000元；4、判令被告支付1-09店铺的中途解约赔偿金10560元，1-10店铺解约赔偿金80640元；5、判令被告承担将案涉房屋恢复毛坯的费用9470元；6、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年8月9日就原告所有的商铺签订了店铺租赁合同，该租赁合同对房屋状况、租期、租金、租金支付方式、保证金、合同解除、违约责任等事宜进行了明确的约定。在双方合同履行期间，原告未缴纳2019年12月1日至今的应付租金。按照租赁合同的约定，被告应当提前缴纳一个月的租金，先付后用，截至原告起诉之日，被告实际应付租金至2020年11月30日。经原告计算，被告已累计欠付租金172128元，该金额系已减去原告因疫情所主动减免一个月租金13440元后的剩余金额。此外，被告于2020年9月17日退租了22平方米的店铺，由此产生了中途解约金10560元。上述金额经原告多次催交，被告仍不予支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告郭丰涛未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年8月9日，香格里商业公司（甲方）与郭丰涛（乙方）签订店铺租赁合同，约定乙方承租甲方的店铺(1-09、1-10、店名：文化用品店)，合同期限为5年，自2019年8月9日起至2024年8月8日止，商铺面积106平方米，其中1-09商铺面积22平方米，1-10商铺面积84平方米，前两年租金为160元/平方米/月，其中保证金67840元，甲方于2019年8月8日将房屋交付给乙方，乙方开业日期为2019年9月10日。租金支付方式为按季度支付固定租金，每季度最后一个月15日前预付下季度固定租金。合同第15条约定不论是租金、保证金还是其他任何应当由乙方承担的费用，乙方迟延支付，均须由乙方另行交纳自应付之日起到清偿完毕之日为止的日千分之六迟延给付违约金；乙方逾期支付租金累计超过5日的，甲方可解除合同，乙方除按违约情形持续时间计算并支付上述违约金，还应在合同解除日向甲方支付相当于解除日之前6个自然月（租金）的解约赔偿金；甲方有权从乙方的保证金中扣除前述违约金、赔偿金。合同第17条规定合同终止至甲方指定的完成清理、恢复原状和移交工作的期限届满前，乙方应每天按照本合同终止日前六个自然月的平均（日租金）向甲方支付房屋占有使用费；乙方如未能按照按甲方指定的期限内完成清理、恢复原状和移交工作，乙方应每天按本合同终止日前六个月自然月的平均（日租金）的300%向甲方支付逾期腾房占有使用费，甲方可从乙方的保证金中扣除前述费用。合同还对其他事项作了约定。2020年1月14日，香格里商业公司与郭丰涛签订补充协议，约定1-09商铺的行业形态由零售变更为餐饮，法定代表人由郭丰涛变更为陈燕璇。2020年9月17日，陈燕璇向香格里商业公司申请解除1-09商铺租赁合同，称由于自身经营原因，申请中途解约，自该日起，香格里商业公司可带客户看场、重新招租，其将按照《店铺租赁合同》履行中途解约各项约定。2020年12月6日，香格里商业公司向郭丰涛邮寄解约函，告知郭丰涛因欠缴租金157482.7元（2019年12月1日至2020年12月30日期间，不含2020年1月14日变更后1-09商铺租金），该金额已含疫情主动减免一个月租金，扣除已支付的保证金67840元，仍应支付租金89642.7元，因郭丰涛未支付租金已构成违约，香格里商业公司解除双方签订的商铺租赁合同，自郭丰涛收到该函后第三日，双方的商铺租赁合同解除。2021年1月17日，郭丰涛向香格里商业公司申请退租，称其怠于履行租金等应付款项的支付义务，收到香格里商业公司催告函件，仍未履行，2020年12月8日收到香格里公司12月6日邮寄的租赁合同解约函，其将按照租赁合同约定及函件约定退场，履行租赁合同终止义务。承诺于2021年1月21日前将商铺所有物件、装修物全部撤场，如有遗留视我方已放弃所有权及其他一切权利。郭丰涛在该通知函上手写“我方多次找商场诚心协商，商场各种威胁起诉，商场强行解约，不允许经营，让商家损失惨重”。审理中，香格里商业公司明确其主张租金自2020年12月1日至2020年9月17日期间是按照每月16960元计算的，2020年9月18日至2020年12月10日是按照每月13440元计算的，2020年12月11日起的占有使用费是按照每日441.8元计算的；其主张的逾期支付违约金分别自2019年11月16日起，以欠缴的租金32042.7元为基数；自2020年2月16日起，以欠缴的租金40320元为基数；自2020年3月16日起，以欠缴的租金10560元为基数；自2020年5月16日起，以欠缴的租金40320元为基数；自2020年6月16日起，以欠缴的租金8565.3元为基数；自2020年8月16日起，以欠缴的租金40320元为基数；自2020年11月16日起，以欠缴的租金4480元为基数分段按日千分之六的标准计算至实际支付之日止；郭丰涛支付的67840元租房保证金，同意在本案中一并处理。其在郭丰涛归还房屋时口头要求将房屋恢复成毛坯，在郭丰涛归还房屋后，向郭丰涛发函要求恢复原状。以上事实，有原告香格里商业公司提交的店铺租赁合同、催告函、退租申请、解约函、通知函及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告香格里商业公司与被告郭丰涛签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行各自的义务。原告已向被告提供房屋，被告应按约支付租金，被告未按约支付租金，原告有权行使1-10商铺的合同解除权，被告认可于2020年12月8日收到解约函，故双方的房屋租赁合同于被告收到该函的第三日即2020年12月10日解约。关于原告主张的2019年12月1日至2020年12月10日期间的租金176608元及2020年12月11日至2021年1月21日期间房屋占有使用费19000元的诉讼请求，因原、被告于2020年9月17日解除了1-09商铺的租赁合同，故2019年12月1日至2020年9月17日期间的租金为162250.67元（106平方米×160元/平方米/月×9个月+106平方米×160元/平方米/月÷30天×17天），扣除原告因疫情原因自愿免除的一个月租金16960元，该期间的租金为145290.67元；2020年9月18日至2020年12月10日期间的租金为37184元（84平方米×160元/平方米/月×2个月+84平方米×160元/平方米/月÷30天×23天），上述租金合计182474.67元，原告主张176608元，本院予以认可。2020年12月11日至2021年1月21日期间的房屋占有使用费为18555.6元（441.8元/天×42天），原告主张超出部分，本院不予支持。上述租金和房屋占有使用费合计195163.6元，保证金67840元抵扣上述租金、房屋占有使用费后，被告还应支付租金、房屋占有使用费127323.6元。原告主张超出部分，本院不予支持。因被告未及时支付租金，原告有权要求被告支付逾期付款违约金，但原告主张按照每日千分之六的标准计算过高，结合原告的实际损失和违约金的惩罚性质，本院予以调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，同时应扣除四个月的保证金及原告主动因疫情减免的一个月租金后分段计算至实际履行之日止，违约金应自2020年4月16日起，以欠缴的租金20480元为基数；自2020年5月16日起，以欠缴的租金40320元为基数；自2020年6月16日起，以欠缴的租金8565.3元为基数；2020年8月16日起，以40320元为基数；自2020年11月16日，以4480元为基数。因被告违反合同约定，原告解除合同，原告有权按照合同约定向被告主张解约违约金，原告主张合同解除日之前6个月的违约金，本院结合原告的损失及违约金的惩罚性质，酌定将违约金调整为按解除日之前3个月的租金，计50880元，原告主张超出部分，本院不予支持。虽双方合同约定被告在按原告指定的完成清理、恢复原状和移交工作的期限届满前应支付房屋占有使用费，但在被告于2021年1月17日向原告申请退租时，原告并未举证证明其要求被告将涉案房屋恢复原状，且原告已以现状接收房屋，原告再向被告主张涉案房屋恢复成原状的费用9470元，违反诚实信用原则，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告郭丰涛经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州香格里商业发展有限公司与被告郭丰涛签订的房屋租赁合同于2020年12月10日解除；二、被告郭丰涛于本判决生效之日起十日内支付原告苏州香格里商业发展有限公司租金、房屋占有使用费127323.6元及逾期支付违约金（其中自2020年4月16日起，以欠缴的租金20480元为基数；自2020年5月16日起，以欠缴的租金40320元为基数；自2020年6月16日起，以欠缴的租金8565.3元为基数；2020年8月16日起，以40320元为基数；自2020年11月16日，以4480元为基数，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际付清之日止）；三、被告郭丰涛于本判决生效之日起十日内支付原告苏州香格里商业发展有限公司解约赔偿金50880元；四、驳回原告苏州香格里商业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10072元，减半收取5036元，由原告苏州香格里商业发展有限公司负担1911元，被告郭丰涛负担3125元，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州香格里商业发展有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  孙丽丽二〇二一年六月十七日书记员  凌佳欣