上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪02执异84号案外人：冯某某，男，1977年4月16日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区浦北县张黄镇洋水村委会屋地山村XXX号。案外人：颜群，女，1977年12月6日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区浦北县张黄镇卫生路XXX号XXX号楼XXX单元XXX室。以上两案外人共同委托诉讼代理人：周维芳，上海市金马律师事务所律师。申请执行人：华新建工集团有限公司(原南通华新建工集团有限公司)，住所地江苏省海安市。法定代表人：陶宝华，董事长。委托诉讼代理人：蔡祥，上海东方环发律师事务所律师。被执行人：合浦县美华置业有限公司，住所地广西壮族自治区北海市。法定代表人：俞进美，董事长。被执行人：俞进美，女，1971年9月24日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。本院在执行申请执行人南通华新建工集团有限公司(已更名为华新建工集团有限公司，以下简称华新公司)与被执行人合浦县美华置业有限公司(以下简称美华公司)、俞进美仲裁纠纷一案中，查封美华公司名下位于广西壮族自治区合浦县廉州镇还珠大道9号“美华新城”C幢二单元2404室房屋(以下简称案涉房屋)并裁定进行拍卖。冯某某、颜群不服，对上述房屋主张所有权，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人冯某某、颜某某，其于2014年12月4日与美华公司签订《商品房买卖合同》，向美华公司购买案涉房屋，价款为人民币372，400元(以下币种相同)。签约后，冯某某、颜群以现金一次性付清全部购房款及办证费、装修保证金、公共维修基金等费用。美华公司于2014年12月26日将案涉房屋交付冯某某、颜群使用，但未按约办理产权登记，致使冯某某、颜群至今未取得该房屋的产权证。冯某某、颜群经多次催促无果后，于2021年3月8日向广西壮族自治区合浦县人民法院提起诉讼，一审判决已确认上述买卖合同合法有效。冯某某、颜群认为其购房行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故申请中止对案涉房屋的执行，并解除对该房屋的查封。申请执行人华新公司辩称，冯某某、颜群与美华公司之间就案涉房屋不存在房屋买卖合同关系，该合同也未备案登记。按冯某某、颜群所述，美华公司拖欠何剑工程款，故将案涉房屋抵偿给其，冯某某、颜群与何剑相识，向何剑购买该房屋。故冯某某、颜群与美华公司之间不存在真实的房屋买卖关系，因何剑从未取得案涉房屋的产权，冯某某、颜群与何剑之间的房屋买卖关系也属无效。冯某某、颜群未提供付款凭证和占有案涉房屋的证据，无法证明付款和占有使用的事实。在案涉房屋被本院查封后，冯某某、颜群才提起诉讼，所作判决依法不能排除对该房屋的执行，也证明其对房屋为办理过户存在过错。故华新公司申请驳回冯某某、颜群的异议请求。被执行人美华公司、俞进美共同述称，美华公司确与冯某某、颜群就案涉房屋签订买卖合同，是受分包方的指示，冯某某、颜群未付购房款。美华公司当时尚欠总包方工程款，以案涉房屋冲抵民工的劳务工资，目前美华公司也在和总包方诉讼。案涉房屋于2014年12月26日交付冯某某、颜群。本院查明，关于华新公司与美华公司、俞进美仲裁纠纷一案，上海仲裁委员会于2019年9月27日作出(2019)沪仲案字第0372号仲裁裁决，明确美华公司应于裁决作出之日起十日内向华新公司支付工程款6，903，000元、逾期付款利息和违约金(2014年5月1日至2017年10月31日期间为5，888，835元，2017年11月1日至实际支付之日以6，903，000元为本金按照年利率24％计算)、律师费15万元；俞进美对美华公司上述债务承担连带保证责任；美华公司、俞进美应于裁决作出之日起十日内支付华新公司仲裁费135，436元。裁决生效后，因美华公司、俞进美未履行还款义务，权利人华新公司向本院申请强制执行，本院于2020年1月8日以(2020)沪02执45号立案执行。执行中，本院于2020年5月29日查封案涉房屋，之后委托评估该房屋。2021年4月22日，本院作出(2020)沪02执45号公告，内容为本院已裁定拍卖该房屋，房屋占有人应当自公告之日起十五日内迁出房屋，若认为对该房屋享有租赁权等合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议。另查明，冯某某、颜群提供的证据显示，其于2014年12月4日与美华公司签订《商品房买卖合同》，约定冯某某、颜群向美华公司购买案涉房屋，建筑面积为133平方米，总价款均为372，400元，由冯某某、颜群一次性付清；美华公司于2014年12月30日前将案涉房屋交付冯某某、颜群使用；美华公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案等。同月26日，美华公司向冯某某、颜群分别开具购房款372，400元、办证费10，000元、维修基金7，448元、装修保证金2，000元、装修垃圾清运费560元、可视对讲防盗系统费550元、维护费150元、水电费500元的收据，北海富超物业服务有限公司开具物业费和电梯费978元的收据。冯某某、颜群还提供2015年12月26日的购水收据和购电票据，但无开具单位的公章。2021年3月，冯某某、颜群向广西壮族自治区合浦县人民法院提起诉讼，要求确认其与美华公司签订的《商品房买卖合同》有效，并判令美华公司将案涉房屋的不动产权证协助办理登记到冯某某、颜群名下，并由美华公司支付逾期办证违约金7万元。该院经审理，于2021年5月30日作出(2021)桂0521民初1164号民事判决，确认上述买卖合同合法有效，判令美华公司向冯某某、颜群支付违约金，驳回冯某某、颜群的其他诉讼请求。异议审查中，美华公司陈述，案涉房屋于2012年登记至该公司名下，用途为住宅。冯某某、颜群陈述，签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋已登记至美华公司名下。本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张所有权，可向执行法院提出书面异议，同时符合在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、人民法院查封前已合法占有不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等法定情形的，人民法院应予支持。本案中，冯某某、颜群与美华公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记手续，对该合同的签订时间本院难以认定。冯某某、颜群未提供支付购房款的付款凭证，不足以证明其已付清购房款。冯某某、颜群提供的购水收据和购电票据无开具单位的公章，仅凭美华公司出具的相应收据也难以证明冯某某、颜群入住使用案涉房屋的事实。根据冯某某、颜群与美华公司的陈述，双方就案涉房屋签订《商品房买卖合同》时，该房屋已登记至美华公司名下，具备了办理产权过户的条件。但自签约起至案涉房屋被本院查封之日已逾五年，在此期间，冯某某、颜群未提供证据证明其向美华公司要求办理案涉房屋的产权过户手续，也未通过法律途径积极主张权利，故该房屋未过户系因其自身原因所导致。据此，冯某某、颜群对案涉房屋主张的物权期待权不符合法律规定应予支持的情形，不足以排除本院对该房屋的执行。综上，冯某某、颜群的异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条规定，裁定如下：驳回冯某某、颜群的异议请求。当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 胡晓东审 判 员 徐 江审 判 员 徐 庆二〇二一年六月十六日法官助理 何 冰书 记 员 何 冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条······金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。······第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。