兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0191民初1076号 原告:赵军,男,1978年8月12日出生,汉族,住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：汪永海，甘肃玉泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿晓慧，甘肃玉泽律师事务所律师。 被告:甘肃三维资产管理有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区中川街西段4720号。 法定代表人:李忠孝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃义浩律师事务所律师。 被告:甘肃地下空间房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区中川街西段4720号。 法定代表人:陈喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃义浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王恩珂，该公司员工。 原告赵军与被告甘肃三维资产管理有限公司（以下简称“三维公司”）、甘肃地下空间房地产开发有限公司（以下简称“地下空间公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵军及其委托诉讼代理人汪永海、耿晓慧，被告三维公司、地下空间公司委托诉讼代理人刘晓敏，地下空间公司委托诉讼代理人王恩珂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 赵军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告二之间签订的《商品房买卖合同》(编号:2015预32412);2.判令解除原告与被告一签订的兰州新区斯戴尔寓苑《物业委托经营合同》(编号:0314)及《物业委托经营合同补充协议》;3.判令两被告退还原告购房款250533元;4.判令两被告支付原告租金17537元,违约金132781元(到期无法办理产权证违约金为50106元[总房款X20%];未按时支付租金解除合同违约金82675元[第六年至第十年租金]);以上3、4项合计:400851元;5.本案诉讼费、保全费等由两被告承担。事实及理由:2015年9月26日,原告与地下空间公司签订了《商品房买卖合同》,购买地下空间公司建设的兰州新区斯戴尔寓苑房屋一间,房屋总价250533元,建筑面积42.28平方米。因地下空间公司承诺该房屋即买即租,并以第一年租金充抵购房款,所以在签订买卖合同时即扣除了第一年租金15032元,将房屋总价约定为235501元。原告如约付清了全部购房款。同年,地下空间公司将房屋交付给三维公司。原告于2015年9月4日与三维公司签订了《物业委托经营合同》,约定委托期限为十年,并对第一年至第四年的租金支付进行了明确约定，后由于三维公司不按合同约定履行第四年租金的支付义务,经双方协商,原告与三维公司于2018年12月14日达成了《委托经营合同补充协议》,对第四年至第十年的租金进行了约定,同时，该合同第四条第(二)款第5项约定:甲方(即原告)在协议期限内产生的房产税、个人所得税、印花税等所有费用由乙方(即三维公司)承担。第六条第3项:“乙方未按期支付租金或降低租金,甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任。第七条第4项:“自本协议签订两年内,甲方配合乙方,办理独立产权的不动产权证(乙方保证房产证定能办下来)。办理独立产权的产权证所需税费由甲方承担。到期无法达成本约定正常办理房产证的,乙方无条件按退房程序给甲方退房,并按总房款20%支付违约金。”。该补充协议签订后,三维公司仍未按约定如期履行租金支付义务,也未按约定在两年内为原告办理房屋所有权证。原告基于在购买该房产时地下空间公司即买即租的承诺,加之,将该房产委托给三维公司经营也系地下空间公司为原告办理,名为委托经营,实为售后返租。为此,原告多次找到地下空间公司的上级母公司三维集团要求支付租金并为原告办理房屋所有权证。经原告多次与二被告及母公司三维集团协商后,共同约定由地下空间公司对上述补充协议中三维公司的合同义务承担连带责任。综上,三维公司未按约定如期履行租金支付义务,也未按约定在两年内给原告办理房屋所有权证,已经构成违约,侵害了原告的合同权益,依据补充协议第六条第3项及第七条第2项、第4项的约定,原告有权解除该补充协议,由两被告向原告支付租金,退还购房款,并向原告支付违约金,两被告对原告各项诉讼请求承担连带清偿责任。 三维公司辩称，1.原告在同一诉讼中，既向地下空间公司主张解除房屋买卖合同，该诉请的案由为房屋买卖合同纠纷，又向三维资产公司主张解除物业委托经营合同，诉请的案由为合同纠纷。在同一案件中，原告不能同时向两个不同的民事主体、基于不同种类的民事法律关系、不同的案由、主张不同性质的诉讼请求，严重违反共同诉讼的法律规定，恳请法院依法驳回原告的起诉。2.答辩人对退还原告购房款及未办理产权证的违约金不应承担任何法律责任。原告与他人之间的房屋买卖关系是两个独立的民事主体之间的合同关系，三维公司与地下空间公司系两个独立的法人主体，经营范围、股东等均不同，原告诉请三维公司承担退还购房款及未办理产权证需承担的违约金违反合同相对性原则，应当依法驳回其诉讼请求。3.原告诉请违约金没有事实及法律依据，应当予以驳回。原告诉请的违约金为第六年至第十年的租金，尚未实际发生。原告不能既要求解除合同，又要求三维公司支付只有在合同正常履行时才会产生的租金。原告诉请违约金明显过高，应不予支持。 地下空间公司辩称：1.原告在同一诉讼中，既向地下空间公司主张解除房屋买卖合同，又向三维资产公司主张解除物业委托经营合同，违法共同诉讼的法律规定，应当驳回原告的起诉。2.原告诉请解除房屋买卖合同不符合法定或者约定的解除条件，涉案房屋买卖合同已经实际履行完毕，原告已经缴清全部购房款，地下空间公司已实际交付涉案房屋，原告另委托他人经营涉案房屋，购房目的已经实现。《商品房买卖合同》中明确约定了房产证逾期办理，原告不退房，不得以逾期办理房产证为由解除合同，且办理房产证是房屋买卖合同的从义务，逾期办理房产证不影响原告享有房屋所有权。原告诉请的委托经营补充协议因与本案审理的房屋买卖合同不属于同一性质，不能合并审理，三维资产公司接受原告委托运营涉案商铺，仅有权在委托经营范围内就商铺租金、违约金、运营等事宜进行约定，无权对房产证办理、退房等权利进行处分，与原告签订的委托经营补充协议中退房的条款属于无效条款。委托经营补充协议附件四中没有甲方的签章，没有签订日期，甲方主体身份不确定，不符合合同成立的形式要件，委托经营补充协议第七条第4款、附件四第一条为无效条款，地下空间公司对委托经营补充协议第七条第4款的担保无效，无需承担担保责任。原告诉请的退还房款的金额错误，原告实际支付房款金额为235501元，并非250533元。3.地下空间公司对逾期办理房产证没有任何过错，因政策性原因导致房产证逾期办理，地下空间公司并无过错，不应承担逾期办理房产证的违约责任，原告主张损失无任何事实与法律依据。4.原告诉请的租金及违约金不属于本案审理范围，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年9月26日，赵军与地下空间公司签订了《商品房买卖合同》，购买兰州新区××幢××号房屋，建筑面积为42.28㎡，单价为5570.03元／㎡，总价235501元。赵军付清了全部购房款。双方合同约定，地下空间公司应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房，交付赵军使用。关于产权登记，双方约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金”。 另查明，2015年9月4日，赵军与三维公司签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》，约定赵军将案涉房屋交由三维公司经营管理，三维公司向其支付租金，其中第一年租金为所购物业总价款的6%的税前收入，即15032元，第二年租金为所购物业总价款的7%的税前收入，即17537元，租金为所购物业总价款的8%的税前收入，即20043元，赵军收取了相关租金。2018年12月14日，赵军与三维公司签订了《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议》，约定涉案房屋第四年至第十年的委托经营收益等事项，同时《补充协议》第七条违约责任第四项约定：“自本协议签订两年内，乙方（三维公司）配合甲方(赵军)，办理独立产权的产权证（乙方负责产权证一定能办下来）。办理房屋产权证所需税费由甲方承担。到期无法达成本约定正常办理房产证的，乙方无条件按退房程序给甲方退房，并按总房款20%支付违约金”。后地下空间公司、三维公司出具“附件四”，内容为“一、经甲乙双方协商一致，房产证按照兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议第七条之第4条执行。二、甲乙双方协调一致，由甘肃地下空间房地产公司对甲、乙双方签订的兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议承担连带责任”。2019年8月20日，三维公司出具承诺书，承诺于2019年10月10日前将赵军等业主第四至五年未支付的租赁服务费结清，赵军等业主在承诺书上签字确认。 又查明，兰州新区斯戴尔寓苑8幢已于2015年3月23日取得兰新房商预字{2015}第005号商品房预售许可证。 认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、收据、《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》、《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议》、附件四、《预售许可证》、兰州银行记账凭证，当事人对上述证据的真实性无异议，本院依法确认并在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为涉案《商品房买卖合同》是否具备解除的条件及赵军主张的违约金能否成立。 一、对于双方签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。首先，本案中，双方在案涉合同中明确约定即使地下空间公司因过错逾期办理房屋产权证书，赵军不退房，地下空间公司仅承担违约责任。其次，根据庭审查明的事实，“附件四”是《补充协议》的一部分，赵军主张依据《补充协议》的约定，在地下空间公司及三维公司未依约办理房屋产权证的情况下，其有权解除商品房买卖合同，本院认为，《补充协议》系对《委托经营合同》的补充约定，而非对《商品房买卖合同》的补充约定，且签订《委托经营合同》的主体并非地下空间公司，因此虽然三维公司在该协议中就房产证的办理与赵军进行了约定，但该条款违反了合同相对性原则，对地下空间公司不产生法律约束力。附件四第二条约定了地下空间公司对《补充协议》承担连带责任，但法律意义上的连带责任指向的是同一给付标的，故赵军可依据附件四要求地下空间公司就《补充协议》中约定的租金给付义务承担连带责任，但其无权据此解除与地下空间公司的房屋买卖合同。综上，案涉《房屋买卖合同》不存在约定解除的情形。第三，案涉《房屋买卖合同》签订后。赵军已经履行了合同约定的全部付款义务，地下空间公司已将案涉房屋办理了网签备案登记，赵军通过委托三维公司经营取得了房租收益，故赵军购买案涉房屋的主要合同目的已经实现。且经庭审查明，兰州新区管理委员会办公室颁发的相关文件也已确认对原规划部门批准为大开间的经营性商业用房，可以按照程序进行权属登记，因此案涉房屋买卖合同亦不存在因不可抗力、一方不履行或迟延履行主要债务导致合同目的无法实现的法定解除条件。故对于赵军要求解除《商品房买卖合同》、退还购房款的诉请，本院不予支持。 二、关于赵军主张的违约损失是否成立的问题。赵军请求违约金是在案涉房屋买卖合同解除的前提下适用的，在其解除房屋买卖合同的诉请不成立的情况下，无权依据《补充协议》条款要求三维公司及地下空间公司支付违约金。 三、关于赵军诉请的解除《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议》以及支付房屋租金和相关违约金的请求，与房屋买卖合同并非同一法律关系，不属于本案审理范围，可另案主张。 综上，赵军的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回赵军的诉讼请求。 案件受理费3856元，由赵军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  吕娟霞 二〇二一年六月十日 书记员  杨永太