青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异122号案外人：王志刚，男，1977年10月24日出生，汉族，公民身份号码：×××,住北京市朝阳区百子湾西里金都杭城9-2-1001。委托诉讼代理人：曹鸾骁、陈迁，北京以安律师事务所律师。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，统一社会信用代码91110000801114817T。负责人：刘某。被执行人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，统一社会信用代码：911101056336473148。法定代表人：李某，该公司董事长。被执行人：北京智都建筑工程有限公司，统一社会信用代码：911101055801389677J。法定代表人：曹某，该公司董事长。被执行人：北京山水置地企业管理有限公司，统一社会信用代码：91110105MA0048JG2L。法定代表人：孙某，该公司董事长。申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行与被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司借款合同一案，案外人王志刚对本院查封的北京市朝阳区××园房产对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王志刚称，你院作出的（2020）青01财保11号民事裁定，将其购买的北京市朝阳区××园房产对应土地使用权进行了查封，而案外人为该房屋买受人，根据“地随房走”的原则，被执行人在转让房产的同时，房产占用范围内的土地使用权一并进行了转让。第一，在你院查封案涉房屋之前，案外人已与山水文园凯亚房地产开发有限公司签订了合法有效的买卖协议。2018年5月16日，案外人与山水文园凯亚房地产开发有限公司签订了《协议书》。《协议书》约定，案外人意向购买山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区××园房屋（约定以公安行政管理部门审核的房号为准，后山水文园凯亚房地产开发有限公司向建委审批报备时将“21号楼1单元”变更为“18幢4单元”），该房屋暂定建筑面积277.66平方米，建筑面积单价98200元/m，房屋总价27266212元。该《协议书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方之间已经成立合法有效的房屋买卖关系；第二，案外人名下无其他用于居住的房屋，案外人所购案涉房屋系用于自住，且已实际占有案涉房屋；第三，案外人已全额支付了案涉房屋价款。案外人分别于2018年3月30日支付房款200万元，于2018年4月11日支付房款500万元，于2018年5月9日支付房款450万元，于2018年5月10日支付房款50万元，于2018年5月16日支付房款436万元。因山水文园凯亚房地产开发有限公司称一次性补齐房屋尾款有价格优惠，故双方另行签订了《补充协议》，约定将房屋总价款调整为25963479元，案外人于2019年6月10日一次性向山水文园凯亚房地产开发有限公司支付了房屋尾款9603479元。至此，案外人已全额支付了协议约定的案涉房屋价款：第四，并非因案外人的原因暂未办理案涉房屋过户登记手续。案外人已经全额支付案涉房屋价款，系山水文园凯亚房地产开发有限公司的原因未与案外人办理涉案房屋的网签备案手续和过户登记手续，案外人没有过错。案外人的执行异议申请符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，请求依法中止对北京市朝阳区弘燕山水文园18号楼4单元801号房屋对应土地使用权的执行。申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行提交书面意见称，本案因合同纠纷向本院申请财产保全，依法查封山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区××乡通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目；土地使用证号：京朝国用（2013出）第00284号，使用权面积43982.72平方米。故此，如果案外人购买上述土地上的商品住宅，则能够提出以其为买受人经过正式网签商品房买卖合同、则答辩人不同意中止对其所对应的土地所有权的执行。如果案外人不能提出上述经过正式网签的商品房买卖合同，则答辩人不同意其执行异议请求。被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司对执行异议均未提交书面意见。本院查明，五矿国际信托有限公司与山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司借款合同纠纷诉前财产保全一案，2020年4月30日本院作出（2020）青01财保11号民事裁定书，裁定：冻结被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司在开户银行账户内存款762772777.77元，如存款不足此数额，则查封、扣押被申请人持有的相应价值的其他财产。2020年5月11日本院作出（2020）青01财保11号协助执行通知书，查封山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区××乡通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目；土地使用证号：京朝国用（2013出）第00284号，使用权面积43982.72平方米。2020年4月30日本院委托北京市第三中级人民法院协助查封上述土地使用权手续。北京市第三中级人民法院于2020年5月12日向北京市朝阳区不动产登记事务中心发出了（2020）青01财保11号民事裁定书、（2020）青01财保11号协助执行通知书对上述土地使用权予以查封。北京市朝阳区不动产登记事务中心在送达回证备注载明：有抵押、轮候。本案诉前财产保全后，五矿国际信托有限公司在法定期间内向本院提起诉讼，本院作出（2020）青01民初256号民事判决书，该判决书生效后，五矿国际信托有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行于2021年4月14日签订债权转让协议，约定五矿国际信托有限公司将本案债权全部转让给上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，因被执行人未按期履行生效法律文书确定的义务，上海浦东发展银行股份有限公司北京分行向本院申请强制执行。在执行过程在，本院于2021年5月21日作出(2021)青01执184号执行通知书、报告财产令、执行裁定等法律文书。案外人王志刚于2021年5月30日向本院提出执行异议。另查明，王志刚提供了北京市规划和自然资源局委员会出具不动产登记资料查询查封情况。该情况载明：“于2020年5月12日，青海省西宁市中级人民法院查封土地，文号（2020）青01财保11号，限制终止日期：2023-5-11，介于房地一体原则查封土地为首封”。北京市规划和自然资源局委员会向其出具的编号：20210798131（移）不动产登记信息查询结果告知单，证明权利人王志刚名下无所有权/使用权登记信息，无抵押登记信息等。在本案审查过程中，王志刚提交了2018年5月16日,山水文园凯亚房地产开发有限公司（甲方）与王志刚（乙方）签订《协议书》，约定鉴于双方于2018年5月16日签订了《借款合同》，双方协商达成本协议内容为，乙方意向房屋即甲方位于北京市朝阳区××园房屋，暂定建筑面积277.6平方米，房屋总价暂定27266212元；《借款合同》借款期（含展期）届满，意向房屋具备现房销售后，有权选择购买房屋。2019年6月19日双方签订《补充协议》约定在按期支付借款及足额履行借款义务的前提下房屋总价款27266212元调整为25963479元，山水文园凯亚房地产开发有限公司于2018年3月30日、2018年4月11日、2018年5月9日、2018年5月10日、2018年5月16日分别向王志刚出具了收据共计1636万元，收据内容显示交来为“借款”，并附有银行凭证。2019年6月10日山水文园凯亚房地产开发有限公司向王志刚出具了部分房款收据人民币9603479元，后该楼号重新审批排列为北京市朝阳区弘燕山水文园18号楼4单元801室。本院认为，本案系案外人王志刚对本院作出（2020）青01财保11号民事裁定书，查封了被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的土地使用权提出书面异议，属执行标的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人王志刚虽其与山水文园凯亚房地产开发有限公司签订了《协议书》，但从该协议内容看，该协议并不具备房屋买卖合同成立的形式要件；王志刚提交1636万元收据的内容均显示为“借款”，而不是购房款，支付的9603479元收据内容显示为部分房款，故在执行异议审查阶段法院只是形式审查不宜直接作出认定；虽异议审查期间，王志刚提交北京市规划和自然资源局委员会出具的其名下无其他居住房屋查询结果告知单，但案外人王志刚提出的异议请求不同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，案外人王志刚对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，故案外人王志刚的异议理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，拟裁定如下：驳回案外人王志刚的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 许正芳审判员 樊 静二〇二一年六月十日法官助理 王思思书记员 岳 林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。