吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初1153号原告（案外人）：李某,男,1963年2月28日生,汉族,住长春市。 委托诉讼代理人：李丽，吉林航程律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吉林省通用航空有限公司，住所地长春市东南湖大路**鸿城西域****。法定代表人：杨忠仁，董事长。委托诉讼代理人：杨宇飞，男，系该公司股东。 委托诉讼代理人：李平，吉林忠德律师事务所律师。第三人（被执行人）：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所长春市南关区鑫隆家园**房。法定代表人：王星，总经理。原告（案外人）李某与被告（申请执行人）吉林省通用航空有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人李丽，被告吉林省通用航空有限公司委托诉讼代理人杨宇飞、李平到庭参加诉讼。第三人长春市鑫隆房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：请求立即中止贵院（2017）吉0102执204号案件的执行，即停止执行长春市南关区东岭南街16幢1单元903号房南侧东数第二个车库。事实及理由：被执行财产并非被执行人长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫隆房产”）所有，而是被告的个人合法财产。原告于2012年2月22日从鑫隆房产购买了涉案车库，双方签订《商品房内部认购房意向协议书》，明确约定鑫隆房产将涉案车库以30万元人民币出售给原告，并将涉案车库交由原告占有使用至今，但由于鑫隆家园整个小区至今都未办理产权手续，故原告未能取得涉案车库的产权手续。贵院于2018年12月5日在涉案车库门上张贴公告，告知涉案车库被被告申请执行评估拍卖，要求使用人及相关权利人提交证明材料主张权利。后原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向贵院执行局提出执行异议，但贵院执行局于2021年1月21日向原告送达了执行裁定书，驳回了原告的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记的。”规定，本案原告有足够证据证明对涉案车库享有排除执行的权利，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，在贵院驳回原告的执行异议后向贵院提起案外人执行异议之诉，请求贵院查明事实，停止对涉案车库的执行。吉林省通用航空有限公司辩称，一、关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其一，书面买卖合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据了解到的情况，该小区至今未取得商品房预售许可证，因此，原告与被执行人之间签订的《商品房内部认购房意向协议书》、《房屋预定协议》应认定为无效。其二，签订时间并非在查封时间2016年8月11日之前。二、关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告所举证据不能证明其于2016年8月11日之前合法占有案涉车库。被告申请法院以张贴公告的方式现场两次查封该车库，日期分别为2016年8月11日和2018年12月5日，且均要求相关权利人于7日内到法院提交证明材料。但原告没有在以上时间内向法院反映任何情况，即说明其在以上日期之前并未实际占有该车库。三、关于是否已支付价款。原告自述其于2012年2月购买了案涉车库，且将现金30万元交付给胡志，该表述内容不符合常识。第一，购买房屋以现金方式付款不合常理；第二，价格不合常理，根据原告所述2012年没有产权的车库竟然能达以8923元每平方米，显然过高。综上，原告的诉讼请求事项不满足《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年2月22日，李某与长春市鑫隆房地产开发有限责任公司签订《房屋预订协议》，约定李某预订16#110号车库，面积33.62平方米。当日，双方签订《商品房内部认购房意向协议书》，约定由李某购买16栋车库，总金额30万元。2012年2月22日，长春市鑫隆房地产开发有限责任公司出具《收据》一枚，载明收到李某购买16栋车库33.62平方米现金交款300000元。2012年5月7日，吉林省久盛物业服务有限责任公司出具编号为4673696的《收据》，载明李某交纳16号110号车库物业费2012年-2017.4.1共计2015元。2018年4月5日，久盛物业公司出具编号为4670456的《收据》一枚，载明李某交纳16栋110号车库2017.4.1-2018.4.1物业费403元。2019年4月8日，久盛物业公司出具编号为4673699的《收据》一枚，载明李某交纳16栋110号车库物业费2018.4.1-2019.6.1共计471元。另查，吉林省通用航空公司与长春市鑫隆房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月28日作出（2016）吉0102民初2834号民事判决书，判决被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还原告吉林省通用航空有限公司购房款人民币160万元及利息（其中30万元自2012年2月20日起、80万元自2012年2月27日起、20万元自2012年2月26日起、30万元自2012年4月19日起均至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。诉讼过程中，吉林省通用航空有限公司申请财产保全，本院于2016年8月11日保全查封了鑫隆房地产公司名下坐落于长春市南关区东岭南街16幢2单元903号房屋南侧东属第二个车库。判决生效后，2017年1月6日，吉林省通用航空公司向本院申请执行，本院立（2017）吉0102执240号执行案件。案外人李某向本院提出执行异议，请求法院中止执行。本院于2021年1月18日作出（2021）吉0102执异7号执行裁定书，驳回案外人李某的异议请求。李某对该裁定不服，提起本案诉讼。 本院认为，执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利以及案外人所享有的实体权利是否能够足以排除对执行标的物的强制执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案涉车库的查封时间为2016年8月11日，而鑫隆公司与李某签订《房屋预定协议》的时间为2012年2月27日，且鑫隆公司于2012年2月22日出具收据，载明李某已支付全部购买车库款。李某提交物业费收据证明其于2012年即占有案涉车库，并一直交纳案涉车库物业费。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉车库至今不具备办理所有权证的条件，故未办理过户登记并非李某的原因。综上，李某作为案外人对本案案涉16幢南侧东数第二个车库享有足以排除执行的民事权益，其要求阻却执行的主张，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行长春市南关区东岭南街16幢1单元903号房南侧东数第二个车库。案件受理费5800元，由吉林省通用航空有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审  判  长   丁文怡人 民 陪 审 员   左春玲人 民 陪 审 员   王 昆二〇二一年六月二十四日书  记  员   王 放