湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初3722号原告：湖南自然物业管理有限公司，地址湖南省长沙市芙蓉区韶山北路216号维一星城国际座810房。法定代表人：李自然。委托诉讼代理人：胡米桃，长沙市天心区长大法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：余铁强，长沙市天心区长大法律服务所法律工作者。被告：邬晓波，男，汉族，1960年6月12日出生，住长沙市。原告湖南自然物业管理有限公司（以下简称“自然物业”）诉被告邬晓波物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告自然物业的委托诉讼代理人胡米桃、余铁强，被告邬晓波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告自然物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业费11225元、违约金8233元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系2003年11月17日成立的专业物业服务公司，为众多居民小区提供服务。2014年3月14日，原告与xxx小区业主委员会签订了物业服务合同，为该小区提供相应物业服务管理，并约定物业服务费为0.6元/月/平方米。截止2020年12月31日，原告已按照合同要求履行物业服务管理的约定。依据《物权法》和《物业管理条例》及有关法律法规规定：按时交纳物业服务费用是应当履行的义务；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。被告系该小区的业主，自2011年1月至2014年3月15日又从2014年3月16日至2020年12月31日，应交物业费11225元，但截止上述之日，被告尚拖欠物业费11225元，违约金8233元，共计19458元。原告多次催促被告及时支付拖欠款项，但被告均置之不理，无奈之下，原告只得诉至贵院，望判如所请。被告邬晓波辩称：原告违反《物业服务委托合同》第二章第三条、第八条、第十三条;第六章第二十一条第2点以及《富相园住宅小区物业服务合同》第二章第五条第8点;第七章第二十条。没有完全履行合同，答辩人认为，由于原告违约在先，违背诚实守信原则;原告收取业主的违约金也明显违背公平原则。由于原告没有按照物业合同约定履行其相应的物业服务，且违约在先，本人请求法院驳回原告诉讼请求。特提出答辩如下:1.原告违反《物业服务委托合同》第二章第三条。合同明确约定:物业公司对房屋公共用部位屋顶、楼盖、楼道、消防通道、共用设施、绿化、环境卫生护卫、交通等项目有维修、养护、管理的义务。我从2000年入住xx小区以来，在物业正常履职的情况下一直按时缴纳物业管理费10余年。2008年起房屋首次出现漏水情况，当时“长房物业管理有限公司”给予了及时的修缮。“长沙市欣佳宜物业服务有限公司”接手之初我按时缴纳物业管理费，直到2010年雨季房屋再次出现漏水情况。漏水严重时需用盆接，严重影响我及家人的正常居住。我多次请求物业公司上门查看，寻求解决办法。2010年5月上旬物业公司2名工作人员到我家和楼上邻居家(邻居家6、7楼为复式楼，漏点更多更严重)及楼顶实地勘查后认为是楼顶漏水所致，但事后并没有采取任何措施和办法帮我们解决，而我只能一次次地向物业管理公司请求对漏水屋顶进行维护修缮，但物业管理公司始终置之不理。2.原告违反《xx住宅小区物业服务合同》第二章第五条第8点。合同明确约定:物业费包含了物业公共部位、共用设施设备维护维修费用。物业管理司以房屋没有维修基金为由，态度强硬拒不履行物业服务义务，我只好自己出资更换被漏水损坏的吊顶，粉刷受损房间房顶及墙面，每年雨季就是我家遭灾之时，粉刷好的房顶、墙面又开始发霉起泡，漏水点不断增加。物业公司的服务缺失，给我的生活带来了诸多不便并带来一定的经济损失和精神损害，所以我拒绝继续支付物业费。3.原告的物业服务未完全履行《物业服务委托合同》第二章第八条、第十三条合同明确约定:物业公司对公共区域秩序的维护、管理及劝阻义务。楼顶是公共区域，归全体业主所有，未经规划部门许可，任何在楼顶的搭建都属违章建筑，我所居住楼栋楼顶大面积的钢结构违法搭建、种菜(见附件图片视频)，破坏了楼顶的屋面防水和雨水排流，严重影响小区的正常生活环境，种菜施肥弄得我家阳台及室内臭气熏人、蚊虫满天飞，夏天不敢开门窗，使我和家人的生活苦不堪言。但物业公司依旧不履行管理义务，楼顶的违法建筑至今仍在，实属不作为!4.原告的物业服务未完全履行《物业服务委托合同》第六章第二十条第2点。合同明确约定:因乙方操作不当、管理不力所造成的损失由乙方承担赔偿责任。有明确责任人的由乙方向责任人追偿，但不得在专项维修资金中列支或由业主分摊。楼顶是公共区域，是雨水收集地，房檐与天沟都拥有遮挡和汇集雨水和排水的功能，而违法建筑会破坏楼顶结构、对防水产生影响违章建筑不仅侵犯了全体业主的权利，更是严重的安全隐患。物业公司不阻止违法搭建、不上报有关部门拆除违法建筑、无视消防通道堵塞(见附件图片、视频)，如果发生火警后果不堪设想，为此我曾多次向物业公司提出抗议，始终无果。政府三令五申禁止楼顶违法搭建，而物业公司对小区物业管理区域的安全负有的防范义务及风险提醒义务，更应对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险及时消除，而物业公司不履行合同约定义务，对楼顶违章搭建管理不力，我的正当权益得不到维护和保障，因此我拒绝继续支付物业费。5.原告的物业服务未完全履行《xx住宅小区物业服务合同》第七章第二十条。合同明确约定:乙方违反本合同的约定，降低服务标准和服务质量，工作不作为不负责甲方有权视情况解除本合同。对业主报修及反应的问题，不登记和及时解决，对无故拖延推诿，或给业主造成经济损失的，乙方承担相应责任。我曾多次对物业公司明确表明，只要物业公司解决上述问题，本人立刻继续缴纳物业费。但时隔这么长时间，得到的答复是:没办法!这足以表明物业公司没有解问题的诚意，而不是起诉状所说的“多次催促，置之不理”。此外，在毫无实质性沟通的前提下，一纸诉状将本人告至法院，我极不赞成物业公司的这种做法，保留提出异议的权利。同时根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在物业公司没有恰当履行物业服务义务之前，我拒绝继续支付物业服务费用。同时由于物业公司违约在先。特此，请求法院驳回原告诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求，依法向本院提交了相关的证据材料。本院依法组织各方当事人进行证据交换及质证，对当事人无异议的证据材料予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据材料及庭审情况，并结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2014年3月14日，原告自然物业（乙方）与甲方长沙市xxx小区业主委员会签订《xx住宅小区物业服务合同》。该合同主要约定：1、甲方选聘乙方对富湘园小区提供物业管理服务事宜。2、物业服务收标准：由业主按其拥有物业的产权面积交纳，1栋至六栋和九栋至十四栋住宅为0.6元/月/平方米，七栋和八栋带电梯住宅为1元/月/平方米。物业服务费按季度预交一次，业主和物业使用人应在上一次预缴服务期限到期前预付下一次物业服务费用。逾期未按时不交物业管理费的，按每天本金千分之三收取违约金。3、本合同期限自2014年3月16日起至2018年3月15日。2019年2月2日，原告自然物业（乙方）与长沙市开福区xx小区第四届业主委员会（甲方）再次签订《物业服务委托合同》。该合同约定：1、物业基本情况：座落位置为长沙市开福区××街道××路××号。2、服务对象：乙方提供物业服务的受益人为本小区全体业主和使用人。本小区的全体业主和乙方在履行本合同中，既享受本合同约定的权利，又承担本合同约定的义务。3、委托服务事项：包括房屋公共部位的维修、养护和管理；共用设备的维修、养护和管理；公共环境卫生的清扫、维护、管理；公共绿化的养护、管理；公共区域秩序的维护、管理；资料的管理、保密；协助甲方组织文化娱乐活动；劝阻义务：对业主违反国家法律法规和政策，违反本小区《管理规约束》和本合同约定，危及房屋结构、占用相邻共用部位、占用公共绿地花木、损害公共利益等行为进行规劝。规劝无效时，会同业委会协商处理；情节严重时，依照相关法律法规的规定进行处理和处罚。4、委托管理期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。5、服务管理服务费用：普通住宅每月每平方米建筑面积0.6元，7栋、8栋电梯房每月每平方米建筑面积1元（含电梯运行费0.4元）等；每月1-10日缴纳当月的公共性物业服务费，逾期半年欠费未交产生的滞纳金，执行国家有关规定。xxx第四届业主委员会和原告自然物业于2019年12月31日共同出具证明，载明“2017年10月至2018年12月期间我物业公司一直在xxx进行物业服务，因xx第四届业主委员会的备案在此期间未完成，导致我物业公司在此期间未与xx业委会签定物业公司。”2020年8月28日，开福区xx小区业主委员会再次出具证明，载明“兹我xx小区自2014年3月至今，一直是湖南自然物业管理有限公司为小区提供物业服务和管理，小区业主和使用人大多数都满意，全小区物业服务费收费率为90%以上。小区多数楼栋为没有电梯的住宅，物业服务费为0.6元/元/平方米；物业服务管理诸多方面的工作能圆满完成，实属不易。”2021年4月19日，长沙市开福区新河街道开福寺路社区居委会及xx小区业委会共同出具证明，载明“自然物业公司自进入我小区后，对小区乱搭乱建违章建筑以及屋顶种菜等问题曾多次和小区业委上门制止并劝阻，并报告社区及城管等政府职能部门，社区及城管也多次上门制止并执行，以上情况属实。”另查明，长沙市欣佳宜物业服务有限责任公司（甲方）与原告自然物业（乙方）签订《物业服务费债权转让协议》。该协议主要约定：“一、甲方于2014年3月14日退出xx小区物业管理，由乙方于2014年3月15日正式进入xx小区接管物业管理工作，并与xx小区业委会签订物业服务合同为准；二、甲方将xx小区业主欠交的物业费306415元（包括原告长房物业管理有限公司移交给甲方的业主历史欠交物业费165386元）全部债权转给乙方，甲方及原长沙市长房物业管理有限公司不再追索上述费用收取的权利，同时甲方将上述债权以打包形式转交给乙方全权处置。”随后，长沙市欣佳宜物业服务有限责任公司（甲方）与原告对上述转让事宜在涉案小区进行了公告公示。被告邬晓波系长沙市xx区xx号xx小区x栋xx号房屋的业主，建筑面积为155.92平方米。涉案小区的房屋没有物业维修基金。被告邬晓波以房屋漏水、楼顶违建等物业服务瑕疵为由拒缴物业费。被告对原告主张的2011年1月至2020年12月期间欠付的11225元物业费没有提出异议，本院予以确认。因原告催收物业费未果，故成此诉。本院认为，一、原告与长沙市xx区xx小区业主委员会签订的《xx住宅小区物业服务合同》、《物业服务委托合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，对该小区内全体业主具有约束力。二、长沙市欣佳宜物业服务有限责任公司（甲方）与原告自然物业（乙方）签订《物业服务费债权转让协议》的行为，符合《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条规定，该债权转让行为合法有效。原告自然物业可以以自己的名义向被告主张所欠长沙市欣佳宜物业服务有限责任公司的物业费。三、关于物业服务瑕疵及被告欠付物业费的行为，本院评析如下：1、关于楼顶违建、种菜的问题。本案中，根据长沙市开福区新河街道开福寺路社区居委会及富湘园小区业委会出具的证明，可看出原告已经对楼顶违建、种菜的行为进行过规劝，并向有关行政管理机关报告，社区和城管亦上门进行过处理。原告并非行政机关，并无强制执法权，并已基本尽到物业服务职责，被告不能以违建行为等问题未解决就拒缴物业费。2、关于房屋漏水的问题。原告述称房屋漏水是由于楼顶漏水导致，但被告不予认可，认为主要是楼上装修所致。经查，原告房屋并未在楼顶，根据被告提交的房屋客厅漏水的照片，无法证明房屋漏水原因，可能涉及其它责任主体，被告可另诉处理，不能作为其拒交物业费理由。3、关于其它物业服务瑕疵。被告提交的证据无法充分证明原告提供的物业服务有明显瑕疵。被告邬晓波自2011年开始拒交物业费，至今已近十年未交物业费。物业服务是一项综合性服务，涉及绿化、安保、卫生及公共部位设施设备的维护等多个方面，而支付物业费是业主主要合同义务。即使原告提供的物业服务在某些方面存在一些瑕疵，但被告享受着物业服务却一直拒交物业费的行为明显也不符合权利义务对等原则。综合全案查明的情况，本院对原告主张的物业费予以支持，对违约金予以驳回。因此，原告应向被告支付物业费11225元。需要指出的是，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同义务，另一方面也取决于业主按时缴纳物业费保障物业服务的正常运转。原告作为物业公司，对业主反映的问题应认真听取，积极整改，并与业主积极沟通，努力提高物业服务，力求赢得广大业主的理解和支持。业主在维权过程中，也应理性合法维权，及时向物业公司提出问题和建议，而不能一味地以拒绝缴纳物业费的方式解决问题。拒交物业费将会严重影响物业公司正常运营，对于正常缴费的业主亦不公平，最终受损的是全体业主的利益。只有双方一起努力，才能营造更加有序、和谐、舒适的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告邬晓波于本判决生效之日起十日内向原告湖南自然物业管理有限公司支付自2011年1月至2020年12月的物业费11225元；二、驳回原告湖南自然物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费适用简易程序减半收取143元，由被告邬晓波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 员  曹 慧二〇二一年六月一日代理书记员  黄晶晶