广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1721民初873号原告:阳西县××××××民委员会，住所地广东省阳江市阳西县××××××民委员会，社会统一信用代码:544×××××××××××117A。法定代表人:王文伍，该村委会主任。委托诉讼代理人:林肖余，广东言必行律师事务所律师。委托代理人:廖伟雄，广东言必行律师事务所律师。被告:陈进佩，男，1979年9月15日出生，汉族，住广东省阳西县××××××××××，公民身份号码441××××××××××××53×。原告阳西县××××××民委员会与被告陈进佩租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳西县××××××民委员会委托诉讼代理人林肖余、廖伟雄到庭参加诉讼，被告陈进佩经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳西县××××××民委员会向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告于2020年5月29日解除了2018年5月19日签订的《房屋租赁协议》；二、判令被告支付拖欠的租金39600元给原告;三、判令被告支付占用费(按每月2200元计算,自2020年6月1日起计至恢复原状实际交还其所租赁的房屋给原告时止。暂计至2021年3月1日,共22000元)给原告;四、判令被告支付逾期付款违约金(以年租金26400元为基数按年利率15%计算,自2018年12月2日起计至清偿拖欠的租金、占用费之日止。暂计至2021年3月2日的违约金为9031元)给原告;五、判令被告立即腾迁出坐落于阳西县县城九区北边B地块向阳东路48号的房屋,并恢复原状后交付给原告;六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年5月19日,原告出租坐落于阳西县县城九区北边B地块向阳东路48号房屋(简称“该房屋”)给被告,用以经营装饰装修生意。原被告双方在2018年5月19日签订《房屋租赁协议》(以下简称“该协议”)。该协议约定租赁期限为2018年5月1日起至2023年5月1日止(租期共五年),每月1日前支付当月租金2200元至原告指定账户。且双方明确约定,如被告逾期缴交租金,按照年租金(26400元/年)每天千分之五缴交滞纳金给原告,被告逾期10天不缴交租金的,甲方有权终止该协议。签订该协议后原告实际交付该房屋给被告使用,被告按照该协议约定支付租金至2018年11月,便不再支付租金给原告。经原告多次以口头、书面方式向被告催收无果,原告根据该协议第六条6.1的约定及《民法典》第五百六十三条第一款第(三)项规定,于2020年5月29日向被告发出《解除租赁合同通知书》,作出单方解除该协议的决定。基于被告的根本性违约,原告依法依约有权收回该房屋,并要求被告支付租金、占用费及承担约定的违约责任。所以,自2018年12月1日起至原告单方解除该协议之日止,被告应支付租金39600元(以月租金2200元为基数,自2018年12月1日起计至2020年5月29日,共18月,租金为2200元/月×18个月＝39600元);自2020年6月起暂计至2021年3月,被告应支付占用费22000元(按每月2200元计算,自2020年6月1日起计至被告腾迁出该房屋、恢复原状交付给原告之日止。暂计至2021年3月1日,共10个月,占用费为2200元/月×10个月=22000元)。另外,原告同意以26400元为基数,按照年利率15%计付被告逾期支付租金、占用费的违约金,直至被告清偿之日止,其中自2018年12月2日起暂计至2021年3月2日,被告共逾期821天,应支付违约金9031元。所以,恳请贵院判令被告支付拖欠的租金、占用费及违约金给原告,并责令被告立即腾迁出该房屋、恢复原状交付给原告。综上,为维护原告的合法权益,特根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定,向贵院提起诉讼,请求判如所请。在审理过程中，原告对诉讼请求四的占用费计算开始时间2018年12月2日自愿变更为2019年12月2日，同时自愿表示放弃诉讼请求五中要求恢复原状的诉讼请求。原告对其诉称的事实提供证据如下（下述证据均为提交复印件附卷）：证据1、被告身份证；证据2、《房屋租赁协议》、粤房地权证；证据3、催告函、邮件交寄单、EMS快递单处理详情；证据4、《解除租赁合同通知书》、邮件交寄单（收据）、EMS快递单处理详情。在庭后补充提供现场图片。被告陈进佩不作答辩辩称，也没有提供相关证据。本院经审理认定事实如下：2018年5月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁协议》。该协议内容如下：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房产管理法》及其他有关法律、法规规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议:一、租赁地点1.1租赁地址:甲方出租给乙方的房屋位于广东省阳江市阳西县,门牌号为:阳西县县城九区北边B地块向阳东路48号。二、租用期限及用途2.1租赁期限:甲方同意乙方租用五年,自2018年5月1日起至2023年5月1日止(即是从2023年5月1日至6月30日止)。2.2租用用途:从事经商活动,乙方需要转租须经甲方同意才能转租。乙方要守法经营,不得从事非法活动。租赁期内,乙方利用该房屋所发生的一切刑事、民事等法律责任与甲方无关。三、租金和付款方式3.1房屋租金:租用期五年,每月租金2200元,每年租金26400元。3.2付款方式和付款时间:租金按年结算,由乙方于每个月1日前将当月租金汇至甲方指定的银行账户(阳西县×××××××××信用社,账号:800×××××0×××××161)。甲方收款后提供给乙方有效的收款凭证。3.3定金:在签订合同后,乙方要交4400元押金。合同期满后甲方一次性全额退回押金给乙方。四、双方权利和义务4.1租赁期内由乙方使用的水、电、电话、有线电视、卫生、治安费等费用由乙方支付,并将以上费用账单复印交给甲方。4.2在租用期内,甲方必须确保乙方的正常居住使用,不得将乙方租用的房屋转租(卖)给任何第三者或在租赁期内房租加价。4.3租用期满后,乙方如需继续使用,应提前一个月提出,甲方可根据实际情况,在同等条件下给予优先。4.4甲方允许乙方装修和修改房屋设置,但为了保证房屋的安全,房屋主体原有结构不得变动。如发生人为变动损坏,乙方需负全责,保证合同期满后房屋原主体结构。五、违约责任5.1如乙方逾期缴交屋租的,按照年租金每天千分五缴交滞纳金。5.2在装修阶段,如果甲方强行转租(卖)给任何第三者,由甲方将乙方租用的房屋强行转租(卖)给任何第三者,由甲方退还一年屋租并赔偿乙方的全部装修费用和其他损失。六、协议的解除和终止6.1如乙方逾期10天不缴交屋租的,甲方有权终止合同。6.2在租赁期内,甲乙双方如有乙方有特殊情况需解除协议的,必须提前两个月通知对方,协商经双方同意后方可解除本协议。七、其他未尽事宜,由甲乙双方协商解决本协议一式两份,甲乙双方各执一份,签字后即行生效。”合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告经营使用，被告依约支付了押金4400元给原告。2021年3月17日，原告以被告按照该协议约定支付租金至2018年11月便不再支付租金为由，诉至本院，诉如所请。以上事实，有原告提供的相关证据及陈述等证据材料佐证，本院予以认定。本院认为，鉴于本案原、被告双方签订《房屋租赁协议》及纠纷发生的时间是在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……”的规定，本案应适用的是《中华人民共和国民法典》施行前所适用法律、司法解释的规定。原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。本案中，被告未按合同约定支付租金给原告，已构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。根据《房屋租赁协议》的约定，被告逾期10天不缴交屋租的,原告有权终止合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告可以解除合同。但根据该法第九十六条：“【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，原告应当通知对方。现原告已提供证据证明其已于2020年5月29日向被告发出了《解除租赁合同通知书》，故原告主张双方的《房屋租赁协议》于该日解除，理据充分，本院予以支持。现原告要求被告支付尚欠的自2018年12月起至2020年5月共18个租金39600元，合理合法，本院予以支持。同时，鉴于被告至今未将租赁的房屋交还给原告，因此，原告要求被告支付自2020年6月1日起至交还房屋之日止按约定租金标准支付占用费，亦无不当，本院依法应予支持。根据《房屋租赁协议》约定，被告逾期缴交屋租的按照年租金每天千分五(折算年利率为180%）缴交滞纳金，现原告要求被告以年租金26400元为标准从2019年12月2日起至付清租金时止按年利率15%支付逾期付款违约金，亦无不当，本院依法应予支持。鉴于双方的《房屋租赁协议》已解除，故被告应将租赁的房屋交还给原告。因此，原告要求被告腾迁并交还房屋，合理合法，本院应予支持。对于签订合同时被告交付的合同押金4400元，根据约定在合同期满后原告应退回给被告，因此，在解除合同后原告应当将该款退回给原告。因此，该款应可以抵减被告尚欠的租金。在抵减后，被告实际尚欠原告的租金为35200元。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告阳西县××××××民委员会与被告陈进佩于2018年5月19日签订的《房屋租赁协议》；二、限被告陈进佩在本判决发生法律效力之日起二十日内支付尚欠租金35200元给原告阳西县××××××民委员会；三、限被告陈进佩在本判决发生法律效力之日起二十日内支付自2020年6月1日起至实际交还租赁房屋给原告时止按每月2200元标准计算的占用费给原告阳西县××××××民委员会；四、被告陈进佩应从2019年12月2日起至至清偿拖欠的租金及占用费之日止以年租金26400元为基数按年利率15%计算支付逾期付款违约金给原告;五、限被告陈进佩在本判决发生法律效力之日起二十日内腾迁并交还租赁房屋给原告阳西县××××××民委员会。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，由被告陈进佩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  张认友二〇二一年六月十六日书记员  谢从文附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条【结算、清理条款效力】合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。