内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）内0603民初189号 原告：鄂尔多斯市蒙欣房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码911506027610925363。 法定代表人：白某1，该公司董事长。 委托诉讼代理人：边某，内蒙古枢正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭某，内蒙古枢正律师事务所实习律师。 被告：白某2，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 第三人：王某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：白某3，内蒙古耀庭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，内蒙古耀庭律师事务所实习律师。 原告鄂尔多斯市蒙欣房地产开发集团有限公司与被告白某2、第三人王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市蒙欣房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人边某、郭某，被告白某2，第三人王某及其委托诉讼代理人白某3、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鄂尔多斯市蒙欣房地产开发集团有限公司（以下简称蒙欣房地产公司）向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2011年11月7日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2010-0014899)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年11月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号：2010-0014899)，约定由原告出售给被告位于××区房产一套(建筑面积：251.23平米)，该房屋总价款为1729086.84元，其中首付款1039086.84元，按揭贷款690000元。后被告提出资金周转困难，首付款需宽限一段时间，因当时双方私交较好，原告便同意宽限，并于合同签订之日协助办理了按揭贷款及网签手续。之后，被告迟迟不能支付尚欠房款，2014年4月16日，原、被告就案涉房屋，签订了《房屋租赁合同》，约定因被告未支付案涉房产首付款，以租赁的形式将案涉房产租给被告，租赁期为10年，从2014年4月16起至2024年4月15日止，在此期间被告只享有使用权，租赁期届满后被告一次性偿还全部借款及租金。现因被告个人原因，致房屋所有权仍在原告名下的案涉房产被查封，原告的合法利益受损，根据《民法典》第五百六十二条、第五百六十三条及《商品房买卖合同》第七条第二款：“买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同”，请求依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。 被告白某2辩称，对于原告蒙欣房地产公司提出的诉讼请求及事实和理由无异议。2011年11月鄂尔多斯市中正建材集团有限公司（以下简称中正公司）向蒙欣房地产团购一批房，当时因被告白某2系中正公司员工，所以认购了位于康巴什康和盛世小区7号楼701房产一套，签订了购房合同并办理了690000元按揭贷款，该笔贷款于2019年11月8日还清，房款1039086.84元至今未向蒙欣房地产公司交付。后白某2从中正公司离职，中正公司让白某2把未付清的房款直接交付蒙欣房地产公司。截止2020年5月初，蒙欣房地产公司多次向白某2催要房款，白某2一直未付，后蒙欣房地产公司发现案涉房产被东胜区人民法院于2018年8月7日查封保全，认为白某2明知案涉房产于2018年8月7日被查封保全可能被执行的情况下，于2019年11月8日提前一次性清偿银行按揭贷款，明显存在与王某、张小云恶意串通而不付房款，侵占所有权仍为蒙欣房地产公司的案涉房屋，后要求解除房屋买卖合同。白某2系王某与张小云民间借贷案件的担保人，张小云作为主债务人有偿还能力，也愿意用自己的财产偿还借款，王某的债权完全可以实现。综上，蒙欣房地产公司出于交情只是让白某2暂住案涉房屋，付清房款才能办理产权过户，因白某2未付清房款违约在先，故同意解除与蒙欣房地产公司的房屋买卖合同。 第三人王某述称，1.白某2已经按照《商品房买卖合同》约定支付了全部购房款，不存在未支付房款的违约情形，案涉《商品房买卖合同》不具备约定的解除事由，案涉房屋总价款1729086.84元，其中首付款1039086.84元，按揭贷款690000元。2011年11月7日，白某2向蒙欣房地产公司出具借条，借款1039086.84元用于支付案涉房屋的首付款，后白某2与工商银行锦绣苑支行签订了《个人购房借款/担保合同》，贷款690000元支付了剩余房款，白某2已按合同约定向蒙欣房地产公司支付了全部购房款义务，不存在逾期付款的违约情形，蒙欣房地产公司以白某2未付房款为由，主张解除合同，缺乏事实和法律的依据。白某2向蒙欣房地产公司借款，用于支付案涉房屋的首付款，白某2出具借条，蒙欣房地产公司在借条上加盖公章，说明双方已经成立了民间借贷法律关系，蒙欣房地产公司向白某2主张返还借款，不能再要求白某2支付房屋首付款；白某2支付了全部购房款，蒙欣房地产公司交付房屋后未按约定办理不动产登记，蒙欣房地产公司已构成违约，作为违约方，蒙欣房地产公司并不享有合同解除权。2.即使蒙欣房地产公司享有解除权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，解除权应当自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，但蒙欣房地产公司自白某2未支付首付款之日起，长达十余年未主张解除合同，解除权已经消灭，无权主张解除合同。3.依据《民法典》第一百五十四条的规定，蒙欣房地产公司作为房屋出卖人仅请求解除《商品房买卖合同》，不主张返还房屋；白某2作为房屋买受人，也不要求蒙欣房地产公司返还己支付的购房款，不符合常理，且白某2对蒙欣房地产公司解除合同的诉请予以认可，说明双方存在恶意串通的情形，目的就是要通过诉讼方式解除合同，使白某2丧失对案涉房屋的物权期待权，以实现蒙欣房地产公司排除王某对案涉房屋执行的目的，因此，白某2与蒙欣房地产公司协商一致解除合同属于恶意串通，损害王某合法权益的情形，应当认定为无效的法律行为。另外，蒙欣房地产公司在东胜区人民法院已经提起案外人执行异议之诉，该案于2020年12月15日开庭审理，后蒙欣房地产公司于2021年2月4日又向康巴什区人民法院提起解除合同之诉。白某2知晓案涉房屋已经被查封的事实，现又配合蒙欣房地产公司解除《商品房买卖合同》，属于以转移财产的方式妨碍执行的行为，该行为不能对抗王某。4.蒙欣房地产公司与白某2签订的《房屋租赁合同》，系双方虚假的意思表示，应当认定为无效合同。白某2与蒙欣房地产公司签订《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，其占有案涉房屋具有合法依据，蒙欣房地产公司无权作为房屋出租人与白某2签订《房屋租赁合同》，而且蒙欣房地产公司在诉状中称“白某2尚欠房款”，即蒙欣房地产公司在白某2下欠房款的前提下，仍愿意向白某2出租房屋，宁愿收取租金，也不收取下欠房款，不符合交易常理。双方签订了房屋租赁协议，但并没有履行租赁协议的意思表示，《房屋租赁合同》系双方虚假的意思表示，应属无效合同。综上，应当驳回原告的诉讼请求。 围绕本案事实，原、被告双方举证、质证如下： 原告蒙欣房地产公司为证明自己的主张提供了以下证据： 第一组证据：《商品房买卖合同》复印件、《补充协议》，拟证明2011年11月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告出售位于××区房产一套（交房时整体调整下移一层，调整为701室）；合同约定房款首付为1039086.84元，剩余690000元办理按揭贷款，还款期限为20年；合同约定买受人逾期付款超过15日，出卖人有权解除合同；《补充协议》约定，因《商品房买卖合同》发生争议，不动产所在地法院有管辖权。被告质证，对该组证据真实性及证明目的均认可。第三人质证，因《商品房买卖合同》系复印件，真实性依法确认；《补充协议》真实性不认可，双方约定管辖与第三人无关联性；对该组证据证明目的不认可，《商品房买卖合同》是备案合同，只有在买受人付清房款或办理按揭贷款、出卖人出具了房款收据等相关证明的情况下才能为房屋办理网签手续，因此，案涉房屋能够进行网签说明买受人已经足额缴纳了购房首付款，并办理了按揭贷款，并不存在逾期支付首付款的情形，不符合约定的解除合同条件，原告无权主张解除合同。 第二组证据：《房屋租赁合同》，拟证明被告一直未付1039086.84元房款，要求继续履行《商品房买卖合同》，于2014年4月16日原被告签订《房屋租赁合同》，明确约定被告在未付清房款之前只享有案涉房产的使用权。被告质证，对该组证据真实性及证明目的均认可。第三人质证，对该组证据真实性及证明目的均不认可，白某2已经支付了全部购房款，占有房屋具有合法依据，蒙欣房地产公司无权作为出租人与白某2签订租赁合同；如果白某2下欠购房款，蒙欣房地产公司应与其约定购房款的还款计划，因原告并无证据证明被告通过支付租金向其支付过购房款，因此该租赁协议并未实际履行，也不是双方的真实意思表示。 第三组证据：《证明》《房屋买卖往来账对账单》，拟证明案涉房产是中正公司向蒙欣房地产公司团购的商品房，中正公司欠蒙欣房地产公司购房款及费用等合计4006472元，其中白某2未付房款为1039086.84元。被告质证，对该组证据真实性及证明目的均认可。第三人质证，对该组证据真实性及证明目的均不认可，《房屋买卖往来账对账单》与第三人无关联性，《证明》的内容与原告陈述不一致，前后矛盾，原告述称因白某2从中正公司离职，所以白某2的购房款由其自行向蒙欣房地产公司缴纳，但从该组证据可以看出中正公司共欠蒙欣房地产公司4006472元，其中包含白某2下欠蒙欣房地产公司1039086.84元，如证明内容属实，蒙欣房地产公司应当向中正公司主张下欠房款，而不应向白某2主张。 第四组证据：不动产登记信息表复印件、银行还款照片，拟证明案涉房产于2018年8月7日被东胜区人民法院查封，被告于2012年3月20日办理按揭贷款20年，被告明知案涉房产被查封，于2019年11月28日提前清偿按揭贷款，属于恶意串通拒付房款而侵占所有权为蒙欣房地产公司的案涉房产行为。被告质证，对该组证据真实性认可，证明目的不认可，被告偿还银行按揭贷款690000元，不存在恶意串通情形，最后一次性将剩余贷款420000元还清后，解除了案涉房产的抵押。第三人质证，不动产登记信息表复印件真实性认可，银行还款照片真实性不认可，证明目的不认可，不动产登记信息表证明案涉房产已经办理预告登记，白某2对案涉房产享有物权期待权，法院依法查封了白某2案涉房产，同时也说明白某2并不下欠购房首付款。 被告白某2未向本院提交证据。 第三人王某向本院提交如下证据： 第一组证据：《商品房买卖合同》复印件、借条复印件、民事起诉状复印件、《个人购房借款/担保合同》复印件，拟证明原被告签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋总价款1729086.84元，签约之日交足总房价的60%为1039086.84元，剩余690000元办理个人住房按揭贷款；白某2与蒙欣房地产公司达成借款合意，将借款1039086.84元用于支付房屋首付款，蒙欣房地产公司应向白某2主张返还借款；民事起诉状中蒙欣房地产公司自认白某2向其借款，用于支付案涉房屋的首付款；《个人购房借款/担保合同》证实白某2向工行锦绣苑支行贷款690000元，用于支付案涉房屋的剩余房款，白某2不存在逾期支付房款的违约行为，蒙欣房地产公司无权主张解除《商品房买卖合同》。原告质证，《商品房买卖合同》复印件真实性认可，证明目的不认可，合同约定已付房款并未实际支付；借条复印件的真实性认可，证明目的不认可，该借款未经公司会议通过，借条已被作废，后白某2与蒙欣房地产公司签订了租赁合同，约定白某2未付房款只享有使用权；民事起诉状复印件的真实性认可，证明目的不认可，诉状内容不能证明白某2已付房款1039086.84元，该笔房款至今未付；《个人购房借款/担保合同》复印件的真实性及证明目的均认可。被告质证，对《商品房买卖合同》复印件、民事起诉状复印件、《个人购房借款/担保合同》复印件的真实性认可，借条复印件的真实性不确定，被告与蒙欣房地产公司签订租赁合同后，就将出具的借条原件撕毁，对该组证据证明目的不认可。 第二组证据：（2018）内0602民初5128号民事裁定书复印件、（2018）内0602民初5128号民事调解书、房地产评估报告，拟证明东胜区人民法院在审理王某诉张小云、白某2民间借贷纠纷一案过程中，于2018年8月7日依法查封白某2所有的的位××区房屋一套，该案经法院主持调解，张小云于2019年4月1日前偿还王某借款本金1400000元及利息，被告白某2对上述债务承担连带保证给付责任，现案涉房屋已被东胜区人民法院依法评估，进入了财产处置阶段，白某2与蒙欣房地产公司解除合同的诉讼，损害了王某的合法权益。原告质证，对该组证据真实性均认可，证明目的不认可，在东胜区人民法院审理（2018）内0602民初5128号民事案件时，白某2、王某、张小云有可能恶意主张，达成高额利息的调解协议；白某2并不享有被查封案涉房产的物权。被告质证，对该组证据中的（2018）内0602民初5128号民事裁定书、民事调解书的真实性认可，但该调解协议内容不是被告真实意思表示；案涉房屋评估报告真实性不认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告及第三人进行了举证和质证，对于原告提供的第一组证据中，《商品房买卖合同》虽系复印件，但与第三人提供的《商品房买卖合同》复印件内容、形式一致，上述两份合同复印件与被告庭后提交的该合同原件核对，内容、签名及加盖印章一致，因该证据与本案有关联，故本院对原告及第三人提供的《商品房买卖合同》复印件予以确认；《补充协议》系原、被告双方签订的合同原件，形式、来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。对于原告提供的第二组证据，系原、被告双方签订的合同原件，形式、来源合法，客观真实，但能否证明待证事实，结合其他证据在本院认为中综合分析。对于原告提供的第三组证据，《房屋买卖往来账对账单》与中正公司出具《证明》不具有关联性，因《房屋买卖往来账对账单》系蒙欣房地产与中正公司房屋买卖账务确认，并未显示案涉房屋购买时的房款交付情况，且中正公司出具《证明》内容是否真实，亦无其他证据予以佐证，故该组证据与本案不具有关联性，本院不予确认。对于原告提供的第四组证据，《不动产登记信息表》虽系复印件，但原、被告及第三人对真实性均无异议，该证据能够证实被告白某2签订《商品房买卖合同》时确定的××区”在不动产产权登记时将房号变更为“康巴什新区萨拉乌苏南路1号康和盛世小区7号楼1单元701”的事实，本院对该证据予以确认；银行还款照片，不符合证据的形式要件，本院对真实性不予确认。对于第三人提供的第一组证据均系复印件，但原告对该组证据的真实性均无异议，被告只对借条复印件的真实性不能确定，对其他证据的真实性均无异议，故本院对《商品房买卖合同》复印件、民事起诉状复印件、《个人购房借款/担保合同》复印件的真实性予以确认，对于借条复印件，虽未提供原件，但原被告均认可白某2向蒙欣房地产出具过该借条的事实，本院对该事实予以确认，但能否证明待证事实，本院结合其他证据予以综合认定。第三人提供的第二组证据，经审查，民事裁定书、民事调解书均系东胜区人民法院作出的生效法律文书，房地产评估报告也系经东胜区人民法院委托作出，上述证据客观、真实，与本案有关联，本院予以确认。 经审理查明，2011年11月7日，被告白某2（买受人）与原告蒙欣房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2010-0014899），合同约定，白某2购买蒙欣房地产公司开发建设的的位××区商品房（以下简称案涉房屋），建筑面积248.04平米，每平米价格为6971元，房屋总价1729086.84元；付款方式为签约之日交足总房价的60%为1039086.84元，剩余690000元办理个人住房按揭贷款，贷款期限为20年；买受人逾期付款的违约责任：1.逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金；合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，提交鄂尔多斯市仲裁委员会仲裁。合同签订当日，被告白某2向原告蒙欣房地产公司出具过内容为“今借到蒙欣房地产公司1039086.84元（康和盛世小区7号楼701室购房款）”借条一支，剩余购房款690000元白某2办理了按揭贷款。原、被告签订的《商品房买卖合同》已在房产登记部门给被告白某2办理商品房买卖合同登记备案手续，并将上述房屋801房号变更登记为701房号。2012年8月份，原告蒙欣房地产公司向被告白某2交付了上述房屋。 2014年4月16日，因白某2向蒙欣房地产公司购买的的位××区虽办理了网签，但该房的首付房款1039086.84元系白某2向蒙欣房地产公司挪借，经催要未还，故蒙欣房地产公司作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的白某2，签订了一份《房屋租赁合同》，约定主要内容：租赁期限为10年，自2014年4月16日至2024年4月15日止；租赁期届满7日内，乙方不能一次性偿还甲方全部借款及租金，则本合同终止，甲方有权要求乙方限期搬离该房屋，乙方按揭所付银行贷款及装修费用等均不予退还；该房每年租金60000元，租赁期届满7日内一次性支付借款1039086.84元及租金600000元，共计1639086.84元；租赁期间因乙方使用该房屋而产生的物管、水、电、气、闭路、网络、电话、垃圾等费用由乙方支付；乙方未能偿还全部借款之前上述房屋的所有权仍归甲方所有，乙方仅具有租赁期间的使用权；租赁期间甲、乙双方不得擅自转租或者抵押给他人；合同终止后（乙方偿还全部借款）两个工作日内，甲方应协助乙方办理房屋过户等相关手续。 2014年4月22日，蒙欣房地产公司与白某2签订一份《补充协议》，将双方于2011年11月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2010-0014899）变更部分条款：上述合同履行过程中发生争议，依法向不动产所在地人民法院起诉。 另查明，2018年7月23日，东胜区人民法院受理了王某与张小云（案外人）、白某2民间借贷纠纷一案，于2018年8月7日作出（2018）内0602民初字5128号民事裁定书，依法查封白某2所有的的位××区房屋一套（证号：2010-0014899），查封期限三年。于2018年10月16日作出（2018）内0602民初字5128号民事调解书，确认“一、张小云于2019年4月1日前偿还王某借款本金1400000元及利息（以借款本金1400000元为准，从2011年9月11日至实际还清本金之日止，按月利率2%计算）；二、白某2对上述债务承担连带保证给付责任”。因张小云、白某2未能履行上述民事调解书确认的给付义务，该案进入了执行程序。东胜区人民法院在执行该案时，蒙欣房地产公司对执行标的提出书面异议，东胜区人民法院于2020年7月17日作出（2020）内0602执异309号执行裁定书，裁定驳回蒙欣房地产公司的异议请求。蒙欣房地产公司不服该裁定，在法定期限内向东胜区人民法院提起案外人执行异议之诉，请求停止对白某2购买的的位××区房屋一套（证号：2010-0014899）强制执行，并解除该房屋的查封。该案正在审理过程中。 再查明，被告白某2在2018年期间已将上述房屋的剩余按揭贷款还清。 本院认为，原告蒙欣房地产公司与被告白某2签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。结合本案查明事实分析，原、被告双方于2011年11月7日签订《商品房买卖合同》，当日白某2以向蒙欣房地产公司借款方式交付了购房首付款1039086.84元，剩余690000元房款办理了按揭贷款，案涉房屋已网签登记在白某2名下，蒙欣房地产公司于2012年8月向白某2交付了案涉房屋，双方已将《商品房买卖合同》主要义务履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，蒙欣房地产公司提出解除合同的理由不能成立，缺乏事实依据，不符合上述法律规定的解除情形，本院对蒙欣房地产公司的诉讼请求不予支持。至于蒙欣房地产公司与白某2于2014年4月16日签订《房屋租赁合同》的行为，以及白某2向蒙欣房地产公司出具借条的行为与本案不属同一法律关系，蒙欣房地产公司可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告鄂尔多斯市蒙欣房地产开发集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费14151.78元，由原告鄂尔多斯市蒙欣房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审 判 长 林    慧 审 判 员 赛罕德力格尔 人民陪审员 齐  巧  玲 二〇二一年六月二十七日 书 记 员 伊叶 乐 斯格 书 记 员 王    丽 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。