黑龙江省九三人民法院民 事 判 决 书（2021）黑8110民初249号原告：孙家德，男，1968年2月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：杨春雷，黑龙江省农垦齐齐哈尔分局局直法律服务所法律工作者。被告：朱琳，女，1979年4月9日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省甘南县。第三人：吴笑玲，女，1979年3月8日出生，汉族，原系个体工商户，住黑龙江省甘南县。第三人：袁立炜，男，1976年6月3日出生，汉族，原系个体工商户，住黑龙江省甘南县。原告孙家德与被告朱琳、第三人吴笑玲、第三人袁立炜执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后依法适用普通程序于2021年4月20日公开开庭进行了审理，原告孙家德及委托诉讼代理人杨春雷、被告朱琳到庭参加诉讼，第三人吴笑玲、第三人袁立炜经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。孙家德向本院提出诉讼请求：1、请求九三人民法院停止对孙家德购买甘南县查哈阳农场馨悦小区4号楼2单元101室住宅的强制执行；2、本案诉讼费由被告、第三人承担。庭审中增加诉讼请求为：要求该涉案楼房归原告所有。事实与理由：2018年3月11日原告在第三人处购买了甘南县查哈阳农场馨悦小区4号楼2单元101室住宅，建筑面积为75.23平方米，价格为裸房150000元，并通过转账方式将购房款全部交付给了第三人，原告购房后将该住宅装修并且入住。2018年齐齐哈尔龙江易贷投资咨询有限公司申请查封了该住宅楼，原告提出执行异议申请，齐齐哈尔农垦法院作出了（2018）黑8110执保114号解除对该住宅楼的查封。2019年8月30日九三人民法院依被告的申请又作出（2019）黑8110执394号裁定书，查封了原告购买的住宅楼。原告再次提出执行异议申请，九三人民法院作出（2021）黑8110执异4号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。朱琳辩称，1、此房是棚户区改造房，孙家德明知购买吴笑玲的房屋是5年内不得更名过户的房屋，但仍然违反相关规定购买，应承担相应的法律责任，视合同无效，法院可对此房产强制执行。2、《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未登记，不发生效力。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等28条之规定予以认定，在未同时满足有效书面合同，合法占有不动产，支付全部价款和非因买受人原因未办理过户登记的四个要件时，不能认定买受人享有不动产物权期待权，亦不能排除另案强制执行。4、此房产属于安置房，五年内不允许交易，签订的协议是无效协议，因为它不具备物权法上的产权效力。5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结此房产。第三人吴笑玲未到庭亦未向本院提交书面答辩意见。第三人袁立炜未到庭亦未向本院提交书面答辩意见。原告围绕本案诉讼请求，提交证据如下：1、卖方吴笑玲与买方孙家德签订的商品房买卖合同复印件（与原件核对无异）一份，欲证明第三人吴笑玲于2018年3月11日将涉案房屋卖给孙家德的事实。被告质证意见为：对该证据的真实性有异议，不能确定合同的真假，对证明的目的有异议，其不在当场，不知道合同日期是先签还是后签的。第三人吴笑玲、第三人袁立炜未到庭亦未发表质证意见。2、2018年3月11日，由吴笑玲出具的收条复印件（与原件核对无异议）一份，内容为“今收到孙家德购买馨悦小区4号楼2单元211室楼款壹拾叁万元整（130000），收款人吴笑玲”；孙秀艳（原告妹妹）代原告于2018年6月5日转给吴笑玲2万元的中国邮政银行账户对账单复印件一份、孙家德于2018年3月11日转账给马丽新（涉案楼房开发商马丽梅的妹妹代吴笑玲收的购楼款）10万元中国农业银行交易明细清单复印件一份、2018年3月11日工商银行3万元转账给吴笑玲明细复印件一份，欲证明原告已将购楼款15万元全部交给吴笑玲的事实。被告质证意见为：对2018年3月11日吴笑玲出具的购楼款收条的真实性不清楚，不清楚吴笑玲收没收13万元。对孙秀艳（原告妹妹）代原告于2018年6月5日转给吴笑玲2万元的中国邮政银行账户对账单，认为不是原告本人转账，也不认识孙秀艳，不清楚。对孙家德于2018年3月11日转账给马丽新（涉案楼房开发商马丽梅的妹妹代吴笑玲收的购楼款）10万元中国农业银行交易明细清单，认为马丽梅和吴笑玲是直系亲属关系，妯娌关系，转给了开发商手里，与吴笑玲无关。对2018年3月11日工商银行3万元转账给吴笑玲明细证据不清楚。第三人吴笑玲、第三人袁立炜未到庭亦未发表质证意见。3、黑（2017）农垦齐齐哈尔不动产权第0002682号产权证复印件（与原件核对无异）一份，内容为“权利人吴笑玲，坐落查农场直二委（344）栋馨悦小区4号楼2单元101室，权利类型国有建设用地使用权，房屋建筑面积75.23㎡”欲证明吴笑玲拥有该房屋的产权，该楼房来源是买受，该房屋不是安置房屋，吴笑玲有权对该房屋进行买卖的事实。被告质证意见为：1、对证据的真实性有异议，房照注明使用权期限是2013年4月18日，竣工日期为2013年10月15日，房照注明使用权时间在竣工时间提前半年，不符合逻辑。2、对涉案房屋2017年9月22日颁发的房照有异议，这个房子是安置房，房照与事实不符合，有可能是假的。房照性质也不对，房子是安置房不能买受，不是普通商品房，也不真实。第三人吴笑玲、第三人袁立炜未到庭亦未发表质证意见。4、2018年-2019年度取暖费、2019年-2020年度取暖费、2020年-2021年度取暖费收据复印件（与原件核对无异议）各一张、闭路费（有线电视费）票据复印件（与原件核对无异议）4张、电费票据复印件（与原件核对无异议）7张（2020-6-5、2018-8-2、2018-8-27、2019-8-25、2019-10-26、2020-4-25、2020-7-25）、物业费2张（2019-1-10、2020-8-8）、自来水费票据复印件（与原件核对无异议）5张（2019-8-25、2019-11-5、2019-12-26、2020-2-18-2020-6-24），欲证明原告拥有该房屋产权后，缴纳的生活所需费用的事实，涉案房屋归原告所有。被告质证意见为：对取暖费收据3张证据看不懂，有楼号，第一张2018年-2019年度取暖费票据付款人姓名不是孙家德而是孙传供，第二张2019年-2020年度取暖费票据、第三张2020年-2021年度取暖费票据没写付款人，谁入住都需要交取暖费，只能证明涉案房子取暖费交了，但不是孙家德交的。对闭路费（有线电视费）票据4张证据能看出来是涉案楼房交闭路费了，但是与此案原告无关。交费人为孙传供，不认识这个人。对电费票据7张没有显示缴纳人的名字，不知道谁交费的，有楼号，认可交电费的房子为涉案房屋。对物业费2张显示为原告缴付，收据为小区物业公司马丽梅所开具，她与原告有亲属关系。对自来水费票据5张显示都是吴笑玲交费的，一直到2020年6月24日都是第三人吴笑玲交费的，与原告无关，证明涉案楼房归吴笑玲所有。第三人吴笑玲、第三人袁立炜未到庭亦未发表质证意见。5、黑龙江省九三人民法院（2021）黑8110执异4号裁定书原件一份，欲证明因执行异议被裁定驳回，根据法律规定原告才提出的执行异议之诉。被告质证意见为：对证据真实性、证明的问题无异议。第三人吴笑玲、第三人袁立炜未到庭亦未发表质证意见。本院依职权调取的第三人吴笑玲名下房产，坐落于查农场直二委（344栋）馨悦小区4号楼2单元101室档案复印件一份，原告质证意见为：对该证据有异议，房屋产权人第一是开发商为齐齐哈尔农垦鑫兴房地产开发有限公司单独所有，产权证写着出让、其他，吴笑玲属于二手房买受人，购买开发公司单独所有的房屋，开发公司过户到吴笑玲名下违规，应在5年后才应过户，第三人吴笑玲为第二房屋产权人，原告为第三房屋产权人。涉案房屋是危房改造的房屋，那原房屋在哪？如何安置危房的？开发公司开具的证明是吴笑玲购买涉案房屋享受国家补贴，不符合规定，跟房屋产权相互矛盾。吴笑玲与开发商的商品房买卖合同是商品房买卖，不是安置房，吴笑玲在税务机关购买房屋的契税按照楼房买卖交纳的，发票上写明了商品房住宅房买卖，不是安置房。原告购买的房屋应当是合法有效的，产权应当更名到原告名下，关于房产部门与开发商之间违规行为，违规不给原告过户，将另行起诉开发商与房产部门。被告质证意见为：1、证明中吴笑玲购买涉案房屋享受国家危房补贴，足以说明吴笑玲按安置房购买的涉案房屋。2、国家建设部管理规定，购房人吴笑玲房屋坐落查哈阳农场危房改造馨悦连体安置小区，购买人吴笑玲本人签字，证明吴笑玲享受安置改造所政策，房产归吴笑玲所有。3、商品房买卖合同上写着法定代表人为李金山，委托代理人为马丽梅，买受人为吴笑玲，落款出卖人为马丽梅印章，买受人吴笑玲签字，证明吴笑玲是从开发商马丽梅手中购买此房产。4、地税票据中交款人为吴笑玲本人，增值税发票写明查哈阳农场危房改造馨悦整体安置小区4号楼2单元101室，纳税人为吴笑玲，交税的时候吴笑玲本人已经知道为安置房。原告提出的安置在哪？跟被告无任何关系。原告可另行起诉挂靠公司或房产科，与本案无关。对当事人无异议的证据，原告所举证据5本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告所举证据1因吴笑玲未出庭，且合同中约定的购房款价格人民币150,000元未有充分有效证据证实系吴笑玲本人实际全部收款，该证据真实性无法认定，不予采信。2．原告所举证据2中2018年3月11日，吴笑玲出具的收条复印件（与原件核对无异议），因吴笑玲未出庭，且收条内容中的数额，未有充分有效证据证实系吴笑玲本人实际收款，该证据真实性无法认定，不予采信。2018年6月5日转给吴笑玲2万元的中国邮政银行账户对账单复印件，因被告不认可且该对账单汇款人系孙秀艳，无法证实其代孙家德支付购房款项，与本案不具有关联性，本院不予以采信。对孙家德于2018年3月11日转账给马丽新（涉案楼房开发商马丽梅的妹妹代吴笑玲收的购楼款）10万元中国农业银行交易明细清单复印件，系孙家德转账给马丽新，且马丽新未出庭证实，无法证实该笔款项系孙家德支付给吴笑玲购房款项，与本案不具有关联性，本院不予采信。对2018年3月11日工商银行3万元转账给吴笑玲明细证据，被告虽不予认可，但未提供相反证据证实，本院予以采信。3．原告所举证据3与本院依职权调取的证据相佐证，本院予以采信。4．原告所举证据4.2018年度-2019年度取暖费票据付款人为孙传供，2019年度-2020年度、2020年-2021年度取暖费付款人处没有付款名称，无法证实交费人为孙家德，与本案不具有关联性，本院不予以采信。闭路费（有线电视费4张）交款人为孙传供，与本案不具有关联性，不予采信。电费7张没有交纳人名称，无法证实交费人为原告孙家德，与本案不具有关联性，不予采信。物业费票据非正规票据且被告不认可，真实性无法认定，不予采信。水费票据5张，交费人处体现为吴笑玲，无法证实交费人为孙家德，与本案不具有关联性，不予采信。5．本院调取的证据，该证据系本院依职权调取的案涉房屋原始档案，具有客观性、真实性、合法性，本院予以采信。根据上述采信的证据，及原被告当庭陈述，本院认定事实如下：齐齐哈尔农垦鑫兴房地产开发有限责任公司与吴笑玲签订了商品房买卖合同，合同中约定出卖人齐齐哈尔农垦鑫兴房地产开发有限责任公司，买受人吴笑玲，出卖人以出让方式取得位于查哈阳农场场直编号为240703018026的地块的土地使用权。该块土地规划用途为商服、住宅，出卖人经批准，在上述地块建设商品房查哈阳农场馨悦小区。买受人购买的商品房为馨悦小区4栋2单元101号，面积为75.23平方米，每平方米2100元，总金额为157,983元。黑（2017）农垦齐齐哈尔不动产权第0002682号产权证权利人为吴笑玲，坐落查农场直二委（344）栋馨悦小区4号楼2单元101室，权利类型国有建设用地使用权，面积房屋建筑面积75.23㎡。2018年3月11日，原告孙家德通过工商银行给吴笑玲转账30,000元。2018年另案齐齐哈尔龙江易贷投资咨询有限公司申请查封了案涉住宅楼，后原告以案外人提出执行异议，因齐齐哈尔龙江易贷投资咨询有限公司同意不再执行案涉房屋，齐齐哈尔农垦法院作出了（2018）黑8110执保114号执行裁定书解除了对该案涉住宅楼的查封。本院在执行申请执行人朱琳与被执行人吴笑玲、袁立炜民间借贷纠纷一案中，于2019年8月30日作出（2019）黑8110执394号裁定书，轮候查封了吴笑玲名下坐落在黑龙江省××农场××直××小区××楼××单元××室。案涉住宅楼后因前案解除查封，轮候查封发生法律效力。在执行过程中案外人孙家德又向本院提出书面异议，认为该房屋已被其购买，要求解除查封，2021年2月5日本院以（2021）黑8110执异4号执行裁定书裁定驳回案外人孙家德的异议申请。案外人不服向本院提起诉讼。另查明该争议房屋位于查哈阳农场馨悦小区，查哈阳农场馨悦小区为危房改造整体安置小区，黑龙江省农垦总局办公室黑垦局办文[2017]91号《黑龙江省农垦总局办公室关于加快不动产权证办理工作的通知》中第十四条规定：对于转让经济适用房和划拨方式供地的已购公有住房、单位集资建房、危房改造（含整体搬迁）住房或上述住房权利人自行申请取得完全产权，由各国土资源分局直接与权利人签订《土地使用权出让合同》，收取土地出让金后，办理不动产登记。购买经济适用住房满5年可以上市交易，转让时或现使用者申请取得完全产权变为商品住房的，需要补缴的土地收益标准可由各管理局按照《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）要求自行研究制定。已购公有住房、单位集资建房、危房改造（含整体搬迁）住房需要补缴土地价款的，可参照经济适用住房相关政策执行，房屋登记部分确认案涉房屋至今未满5年，不可以上市交易，不予办理产权变更。现案涉房屋由孙传供（孙家德父亲）实际居住使用。本院认为：案外人异议之诉审查的内容应为案外人对执行标的提出的实体权利是否以排除执行。案外人孙家德以与吴笑玲签订的涉案房屋买卖合同主张不动产买受人的物权期待权，要求排除申请执行人朱琳的执行，应予满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人孙家德未举示充分有效证据证实其已将案涉楼房款全部交付吴笑玲。关于非因买受人自身原因未办理过户登记，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请，经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中孙家德在庭审中自述，2018年6月5日交完最后一笔2万元钱后去房产科，当时房产科说过不了户，房产科说发证日期到第五年才能过户。原告孙家德与吴笑玲于2018年3月11日签订案涉房屋买卖合同，至本案审理时长达三年，原告孙家德并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。综上孙家德对案涉房屋的权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回孙家德的诉讼请求。案件受理费3300元，由孙家德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长 马 勇审判员 张 伟审判员 任立冬二〇二一年六月三十日书记员 袁 日