广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1372号上诉人（原审原告）：陈泽伟，男，汉族，住清远市。委托诉讼代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市华府花园小区业主委员会，住所地：清远市清城区新城凤翔大道15号华府花园。负责人：盘建霞。委托诉讼代理人：赖丽丹，广东明典律师事务所律师。上诉人陈泽伟因与被上诉人清远市华府花园小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初8323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈泽伟上诉请求：1.撤销原判并改判支持上诉人的一审诉求或将本案发回重审；2.诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，没有查清被上诉人在组织业主投票表决时的舞弊违法行为。在被上诉人提交的266份“华府花园业主表决票”中，有8户是重复的，有109户是签名笔迹与购房合同签名笔迹明显不同的，有35户签名不是业主的名字，有两户是假冒业主签名。查清上述事实对于认定被上诉人选聘物业公司的决定是否符合物权法关于“应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意”的规定具有决定性意义。业主大会表决票的内容与业主大会公示的议题不相符，被上诉人故意误导业主进行投票。二、原审判决没有对被上诉人在本案中违反《物业管理条例》的行为进行审查认定，被上诉人在通过招投标确定中标人后，没有就中标人是否可以作为小区物业服务企业进行表决。综上，被上诉人关于选聘清远市后续物业服务有限公司作为清远市华府花园小区的物业服务企业的决定是违法的，依法应当撤销。清远市华府花园小区业主委员会辩称：一审判决认定答辩人选聘新物业公司没有侵犯上诉人合法权益，答辩人选聘新的物业公司为合法有效的选聘，属于认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确；一审法院认为上诉人主张购房合同、表决票的笔迹不同没有提供证据予以证明，因此对上诉人的该主张不予采纳，适用法律正确。陈泽伟向一审法院起诉请求：1.判决撤销清远市华府花园小区业主委员会关于选聘清远市鸿旭物业服务有限公司作为清远市华府花园小区的物业服务企业的决定。2.诉讼费由清远市华府花园小区业主委员会负担。一审法院认定事实：2018年10月19日，陈泽伟购入位于华府花园*层**号房屋，系清远市华府花园小区的业主。购房合同约定该房屋属于非住宅使用，建筑面积为1501.86平方米。陈泽伟将上述房屋经营“清远市佰泰投资发展有限公司（希岸酒店）”。2020年4月21日，清远市华府花园小区业主委员会通知召开“第二次业主大会”，时间：2020年5月6日至2020年5月20日；内容：决定是否续物业服务合同或通过招投公司重新选聘物业服务公司。清远市华府花园小区业主委员会并向小区业主发放“征求业主意见”表（由业主委员会代表全体业主采取公开招投标的方式选聘物业公司）。2020年5月21日，清远市华府花园小区业主委员会将投票结果予以公布：一、小区投票权数：建筑总面积46530.5平方米，业主总人数377人；二、发出表决票266张，收回表决票266张，其中有效票261张，废票0张，弃权票1张，反对票4张。三、本次表决有效权数：建筑面积27908.7平方米，占总投票权数59.9%；业主人数261人，占总投票数69.2%，符合相关法律规定。……；五、本表决事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总为数过半数的业主投票，表决事项69.2%通过。中标物业公司为清远市鸿旭物业服务有限公司。2020年7月20日，清远市华府花园小区业主委员会将中标物业公司予以公告，其中项目预算金额：住宅按建筑面积收取物业费1.3元/月/平方米；商铺按建筑面积收取物业费3.5元/月/平方米。对于上述表决票数，陈泽伟主张有3份属于重复计票，以及购房合同与表决表的笔迹不同等情况。清远市鸿旭物业服务有限公司至今尚未进驻管理清远市华府花园小区。陈泽伟主张其与前期物业服务企业清远市华府物业管理有限公司签订前期物业服务协议，该协议约定对陈泽伟物业的收费标准为1元/月/平方米（办公、商铺），并提供了与清远市华府物业管理有限公司于2018年10月19日签订的《前期物业服务协议》，该管理费收取为“办公、商铺按面积3.5元/月/平方米”，该“3.5元”手改为“1元”，清远市华府物业管理有限公司加盖公章。同时，陈泽伟提交了清远市华府物业管理有限公司向其收取2018年10月至2020年2月物业费24659.57元的收据，以及每月的物业费清单，以证明原物业公司向其收取每平方米/1元物业费的事实。清远市华府花园小区业主委员会也提供了其他业主与清远市华府物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》，明确物业费用的收取也是住宅按建筑面积收取物业费1.3元/月/平方米；办公、商铺按建筑面积收取物业费3.5元/月/平方米。一审法院认为，该案为业主撤销权纠纷。陈泽伟为清远市华府花园小区的业主，享有业主撤销权。对陈泽伟请求撤销清远市华府花园小区业主委员会关于选聘清远市鸿旭物业服务有限公司作为清远市华府花园小区的物业服务企业的决定的问题。首先，清远市华府花园小区业主委员会的选聘行为是否符合法律法规。本案中，清远市华府花园小区业主委员会小区建筑总面积46530.5平方米，业主总人数377人。清远市华府花园小区业主委员会在投票表决“由业委会代表业主大会采取公开招投标的试选聘物业公司”时，向小区263个业主（核对重复3票）发出表决票，占总投票数69.7%。赞成票258张，赞成率68.4%。表决有效权数：建筑面积27908.7平方米，占总投票权数59.9%。并通过招投标方式选聘清远市鸿旭物业服务有限公司作为新的物业服务公司。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。清远市华府花园小区业主委员会重新选聘新的物业服务企业，符合上述“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，为合法有效的选聘。对于陈泽伟主张购房合同与表决表的笔迹不同等，并没有提供依据，对其此主张一审法院不予采纳。至于清远市华府花园小区业主委员会选聘清远市鸿旭物业服务有限公司作为新的物业服务企业有否侵害陈泽伟利益的问题。陈泽伟和其他业主与前物业企业清远市华府物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》，物业费用基础均为：住宅按建筑面积收取物业费1.3元/月/平方米；办公、商铺按建筑面积收取物业费3.5元/月/平方米。在清远市华府花园小区业主委员会将中标物业公司予以公告中，物业费用也为住宅按建筑面积收取物业费1.3元/月/平方米；商铺按建筑面积收取物业费3.5元/月/平方米。陈泽伟的物业为商用（酒店），属于按建筑面积收取物业费3.5元/月/平方米收取的范畴，清远市华府花园小区业主委员会的公告收费决定并没有过错，且清远市鸿旭物业服务有限公司至今尚未进驻管理涉案小区，也未与陈泽伟签订新的《物业服务协议》，对陈泽伟未造成实质性的损害。至于陈泽伟物业的特殊性（套内面积较大、自行负责卫生清洁），可自行与新物业管理公司协商物业费用的收费标准。因而，陈泽伟的起诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国物业管理条例》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决如下：驳回陈泽伟的诉讼请求。本案受理费50元，由陈泽伟负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系业主撤销权纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕陈泽伟的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：清远市华府花园小区业主委员会所作出的选聘清远市鸿旭物业服务有限公司决定是否符合法律规定，是否侵害业主合法权益。关于焦点问题。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。据此，业主行使撤销权的前提是其合法权益受到了业主大会或者业主委员会决定的侵害。业主的合法权益包括实体权益和程序权益，本案中，判断业主合法权益是否受到侵害，应从业主大会作出聘请清远市鸿旭物业服务有限公司的决定是否违反了法律、法规的强制性规定的方面进行判断，不能以物业公司嗣后提供的物业服务是否存在问题或瑕疵作为判断的依据。陈泽伟以上述选聘物业服务企业的决定未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意为由，主张选聘程序违法，但并未提供充分的证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果。考虑到清远市鸿旭物业服务有限公司至今尚未进驻管理涉案小区，也未与陈泽伟签订新的《物业服务协议》，对陈泽伟亦未造成实质性的损害。故一审法院对陈泽伟的主张未予支持并无不当。综上所述，上诉人陈泽伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈泽伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年六月二十三日法官助理 张聪聪书 记 员 周 莹本案适用的法律法规及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。