广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初106号原告：开平市云顶华庭物业管理服务有限公司，住所地：广东省开平市长沙区×××××××××××××××28卡。统一社会信用代码：914××××××××40U。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：阳伦干，广东深强律师事务所律师。被告：许两好，女，1964年11月27日出生，汉族，住广东省开平市××××××××××××××502房。公民身份号码：440××××××××××××26。委托诉讼代理人：邓燕红，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鸿发，广东风采新纪元律师事务所律师。原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司与被告许两好物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司（以下简称“云顶华庭物管公司”）的委托诉讼代理人阳伦干，被告许两好的委托诉讼代理人邓燕红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云顶华庭物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年8月至2016年12月物业管理费5992.25元（234.99×1.5×17）；2、判令被告支付原告2015年2月至2016年10月水电分摊费用940.7元；3、判令被告支付原告违约金7591.58元（6932.95×1‰×365×3）；以上共计14524.53元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年2月2日原、被告双方签订了《云顶华庭商住小区前期物业服务协议》，合同约定由原告向位于开平市长沙区××××的云顶华庭小区提供物业管理服务，物业管理服务费按房屋建筑面积每平方米1.5元收取，同时约定逾期缴费的从逾期之日起以应缴费用为基数，按每日1‰缴纳违约金。被告系上述物业A幢1301号的业主，物业建筑面积234.99平方米，截止2016年12月底，被告共拖欠原告2015年8月至2016年12月物业管理费5992.25元、2015年2月至2016年10月水电分摊费用940.7元。合同履行期限，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未果。另查明，开平市长沙云顶华庭小区业主委员会（以下简称“云顶华庭业委会”）因收取业主物业管理费问题与原告发生争议，（2015）江开法民二初字第672号判令解除原告对小区的物业服务关系，该判决书于2017年3月22日生效，原告于2016年12月31日撤出小区。再查明，广东省江门市中级人民法院（2019）民终1648号《民事判决书》、广东省高级人民法院（2019）粤民申12785号《民事裁定书》确定了原告有权向业主收取小区业主2015年8月-至2016年12月的物业管理费、水电费水电分摊。现原告特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告的合法权益。被告许两好辩称：一、原告起诉已过诉讼时效，请求法院驳回其全部诉讼请求。首先，原告请求的是2015年8月至2016年12月期间(下称讼争期间)的物管费以及2015年2月至2016年10月期间的水电分摊费，根据其提供的《前期物业服务协议》第四条约定，每月10号前交纳当月物业管理服务费，而水电分摊费按惯例是发生后第二个月收取，应从此起算相关费用的诉讼时效，显然而见，原告主张的前述物管费及水电分摊费的诉讼时效全部均已超过3年。其次，原告曾于2016年对被告所在小区19户业主提起同期间的物管费及水电分摊费之诉（案号为(2016)粤0783民初1746号、1747号、1748号、1749号、1750号、1751号、1752号、1753号、1754号、1755号、1756号、1757号、1758号、1759号、1760号、1761号、1763号、1764号、1789号），可见原告明知其诉讼权利，但怠于行使。二、讼争期间物管费，被告早已于2017年5月17日向云顶华庭业委会缴纳，被告不应为因同一合同承担双重的付款义务。2015年5月24日，云顶华庭召开首次业主大会并选举成立云顶华庭业委会。2015年8月3日，云顶华庭业委会召开第二次业主大会，通过了解聘小区前期物业管理公司(即原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司)，并由全体业主自主管理小区的决议。2015年8月10日，云顶华庭业委会向原告云顶华庭物管公司发出“解聘通知书”，该通知主要内容:云顶华庭小区业主委员会于2015年8月3日召开第二次业主大会，通过关于解聘开平市云顶华庭物业管理服务有限公司的决议，解聘日期为2015年8月13日。同时请开平市云顶华庭物业管理服务有限公司终止对云顶华庭小区的物业服务并撤离云顶华庭小区。2015年8月14日，云顶华庭业委会正式进场并聘请外包保安及清洁公司对小区进行管理。由于云顶华庭物管公司拒绝离场，云顶华庭小区实际形成双重人员管理的状况，直至2016年12月原告撤离小区。原告请求的物管费期间，正是原告与小区业主委员会双重管理期间。由于原告早已被业委会解聘，据此有理由相信第三人云顶华庭业委会为云顶华庭小区的合法管理主体并享有收取物业服务费权利，故被告于2017年5月17日向小区业委会支付了讼争期间的物管费;原告主张被告再向其缴纳讼争期间的物业管理费及承担违约金，缺乏依据。三、原告已依据(2019)粤07民终1648号民事判决，向第三人云顶华庭小区业主委员会取得了被告所交的讼争期间物管费，其无权再向被告请求相关物管费。2018年12月，原告起诉云顶华庭小区业主委员会，请求支付181户业主讼争期间的物管费，该案经(2019)粤07民终1648号民事判决书生效，并已执行完毕。被告即为此中业主之一，得知原告已实现相关债权，其今又向被告诉求相同期间的费用，视为重复起诉;据此，被告请求法院调取(2018)粤0783民初4475号案卷宗，查明此中事实，驳回原告的请求。四、即使法庭认定被告确实存在拖欠物管费的行为，与协议中的违约金条款不应生效，即使生效也因过高应予调整;且水电分摊费用违约金的请求，缺乏依据。首先，原告根据《前期物业服务协议》约定主张每天1‰的违约金，一则该协议为原告自行制定的格式条款，其不曾向被告提示或说明，不应视为合同之内容:其次，即使该违约金约定生效，其折合年利率为36.5％，明显过高，故被告请求法庭将其调整为按人民币贷款市场报价利率(LPR)计算；第三，原告主张的水电分摊费用的违约金，缺乏依据。综上，原告之诉已过诉讼时效，应丧失胜诉权;及之，其诉求缺乏事实及法律依据，请人民法院查清事实，驳回原告的全部请求。原告云顶华庭物管公司、被告许两好围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对原告云顶华庭物管公司提供的EMS寄件人存单，因无证据佐证该邮件已送达被告许两好，故本院对该快递单的真实性不予确认。2、对被告许两好提供的2017年5月17日收据，该收据加盖了云顶华庭业委会的公章，且有云顶华庭业委会制作的《云顶华庭已立案收费汇总表》佐证，原告云顶华庭物管公司未能提供相反证据予以推翻，本院对该收据的真实性予以确认，可以作为定案的依据。3、对被告许两好提供的2015年11月28日《关于继续暂缓收取物业管理费的通知》，原告云顶华庭物管公司否认存在该落款印章，但本院经核证，在（2016）粤0783民初1748号等系列案中，原告华庭物管公司提供的几份维修通知等，落款均为“云顶华庭物业管理股份有公司专用章”，因此，本院对被告许两好提供的《关于继续暂缓收取物业管理费的通知》的真实性予以确认，可以作为定案的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月2日，云顶华庭物管公司与许两好签订一份《前期物业服务协议》，协议约定：一、开平市×××××××××××××××××××××××××建筑面积为234.99平方米；二、每月10号前缴纳当月物业管理服务费；三、住宅物业服务费按单元建筑面积1.5元/平方米/月标准收取；四、小区服务服务费实行包干制收费；但电梯、公共照明、绿化用水等区内其他公共设备设施运行用水用电由相关业主分摊；五、业主未按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按欠款额每天1‰交纳违约金；六、物业服务费按业主从入住之日起计，并开始按月缴交物业服务费。许两好于2015年2月2日收到开发商交付的涉案商品房。涉案的商品房自2016年6月1日起过户至案外人梁某名下。另查明，2015年11月25日，云顶华庭业委会诉云顶华庭物管公司物业服务合同纠纷一案，本院查明“云顶华庭物管公司于2015年8月10日收到云顶华庭业委会的《解聘通知书》，于2016年12月31日撤场，停止为云顶华庭小区提供物业服务。”及依法判决“一、依法解除被告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司对开平市长沙云顶华庭小区的物业服务关系……”。[(2015)江开法民二初字第672号案，该案于2017年3月22日生效。]2016年6月29日，云顶华庭物管公司诉张某、第三人云顶华庭业委会等物业服务合同纠纷系列案，其中云顶华庭物管公司请求判令张某支付2015年6月至2016年12月物业管理费及违约金、2016年1月至5月的水费、2015年4月至2016年11的公摊水电分摊费。本院经审理，认为“被告张某据此有理由相信第三人云顶业委会为云顶华庭小区的合法管理主体并享有收取物业服务费的代理权，被告张某向第三人云顶业委会支付涉案诉讼请求的2015年8月至2016年12月物业管理费的行为依法产生已经履行支付物业服务对价义务的法律效果。原告云顶物业公司主张被告张某再向其缴纳2015年8月至2016年12月物业管理费及承担违约金，理据不足，本院不予支持。至于涉案的额2015年8月至2016年12月物业的服务费最终应由原告云顶物业公司或是第三人云顶业委会享有收益以及其二者间的追偿问题，不属于本案的调整范畴，应由其二者另寻法律途径解决……”及依法判决“一、被告张某应自本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费580.20元及违约金（以580.2元为基数自2015年10月11日起，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算至本判决确定的履行之日止）和公摊水电费717.60元给原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司。二、驳回原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司其他诉讼请求”[已生效的（2016）粤0783民初1746号案]。在该案中，云顶华庭业委会提供了《云顶华庭业委会收取管理费、水费、水电分摊统计表》列举了2015年8月10日至2016年12月期间小区181户业主合计缴纳了436445.51元物业费，但该表不包含许两好缴纳的费用情况。2018年12月7日，云顶华庭物管公司诉云顶华庭业委会物业服务合同纠纷一案，云顶华庭物管公司请求：判令被告向原告支付2015年8月至2016年12月的云顶小区181户的物业管理费人民币681004.07元、水费人民币1773.45元、公共水电分摊费人民币48084.1元，共计人民币730861.62元……本院经审理依法于2019年2月25日作出(2018)粤0783民初4475号民事判决书，判决“一、被告开平市长沙云顶华庭小区业主委员会应于本判决发生法律效力之日起支付218222.7元和利息（自2017年1月1日起至款项付清之日止，以218222.7元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）给原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司；二、驳回原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司其他的诉讼请求。”云顶华庭物管公司不服，提起上诉，江门市中级人民法院经审理后依法于2019年6月27日作出（2019）粤07民终1648号民事判决书，判决“一、撤销广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初4475号民事判决；二、开平市长沙云顶华庭小区业主委员会应于本判决发生法律效力之日起支付203820.51元和利息（自2017年1月1日起至款项付清之日止，以203820.51元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）给开平市云顶华庭物业管理服务有限公司；三、驳回开平市云顶华庭物业管理服务有限公司其他的诉讼请求”（该案于2019年7月2日生效）。云顶华庭业委会对（2019）粤07民终1648号民事判决书不服，申请再审，广东省高级人民法院依法于2020年5月27日作出（2019）民申12785号民事裁定书，裁定“驳回开平市长沙云顶华庭小区业主委员会的再审申请”。再查明，涉案房屋2015年2月至2016年10月期间产生的水电分摊费用为940.7元。云顶华庭业委会已于2017年5月17日收取了涉案房屋2015年8月至2017年5月期间的物业管理费7754.78元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合云顶华庭物管公司的起诉陈述与许两好的答辩意见，本案争议的焦点为：一、云顶华庭物管公司的诉讼请求是否已过诉讼时效？二、许两好应否支付涉案的物业费、水电分摊费、违约金给云顶华庭物管公司？关于第一个争议的焦点。首先，云顶华庭业委会与许两好签订的《前期物业服务协议》约定许两好应于每月10日前缴交当月的物业费。水电分摊费按照过往的交易习惯，也为按月计收。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”及第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，2015年8月至2015年9月的物业费和水电分摊费的诉讼时效期间为二年，2015年10月至2016年12月的物业费和水电分摊费的诉讼时效期间为三年。其次，云顶华庭业委会曾于2016年6月29日起诉张某等业主，主张涉案期间的物业费，但本院已生效的（2016）粤0783民初1746号民事判决书认定张某等业主向云顶华庭业委会支付2015年8月至2016年12月物业管理费的行为“依法产生已经履行支付物业服务对价义务的法律效果”，无需再向云顶华庭物管公司缴交物业费。在该案中，云顶华庭业委会提交了已收取的181户业主《云顶华庭业委会收取管理费、水费、水电分摊统计表》。随后云顶华庭物管公司另案起诉云顶华庭于2017年8月9日作出（2016）粤0783民初1746号民事判决书（已生效）业委会主张返还其已收取的物业费，案经一审[（2018）粤0783民初4475号]、二审[（2019）粤07民终1648号]最终认定云顶华庭物管公司有权收取争讼期间的物业费，该案于2019年7月2日生效。至此，云顶华庭物管公司、云顶华庭业委会、小区业主之间的权利义务，业主已缴纳的物业费，水电分摊费等才得以明确。本院依法认定上述诉讼案件属于诉讼时效中断的事由，诉讼时效应自2019年7月3日起重新计算。云顶华庭物管公司于2021年1月1日提起本案诉讼，尚未超过法定的诉讼时效。因此，许两好提出的时效抗辩意见，理据不足，本院依法不予支持。二、关于第二个争议的焦点。（一）物业费。许两好提供了云顶华庭业委会出具的《收据》和《云顶华庭已立案收费汇总表》，证明云顶华庭业委会已收取了2015年8月至2017年5月期间的物业费。与已生效（2016）粤0783民初1746号等民事判决书的裁判理由一致，本院依法认定上述缴费行为“依法产生已经履行支付物业服务对价义务的法律效果”，许两好无需再向云顶华庭物管公司支付争讼期间的物业费。（二）关于水电费公摊问题。《前期物业服务协议》约定“小区服务服务费实行包干制收费；但电梯、公共照明、绿化用水等区内其他公共设备设施运行用水用电由相关业主分摊；”综合云顶华庭物管公司提交的水、电费发票等证据显示，云顶华庭物管公司主张收取的公摊水电费未见明显过高或不合理的收费情形，且云顶华庭物管公司实际已代业主垫付了水电分摊费，故云顶华庭物管公司有权请求许两好返还其代付的水电分摊费。经本院确认，2015年2月-2016年10月的水电分摊费为940.7元。但涉案的房屋已自2016年6月1日过户至案外人梁某名下，故许两好仅应缴纳2015年2月至2016年5月31日期间的水电分摊费。又鉴于云顶华庭物管公司、许两好均未能举证证明2015年2月至2016年10月期间每个月具体的水电分摊费明细，故本院按月均摊处理，即许两好应负担的水电分摊费用为716.7元（940.7÷21×16）。（三）关于违约金。对于物业费，鉴于许两好无需再向云顶华庭物管公司支付物业费，因此云顶华庭物管公司请求许两好支付物业费违约金的请求理据不足，本院依法不予支持。对于水电分摊费，依照《中华人民共和国合同法》（主席令第15号）第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，许两好未依约支付水电分摊费构成违约，造成云顶华庭物管公司利息损失。双方签订的《前期物业服务协议》约定每月10日前应缴纳上月水电分摊费，如逾期从逾期之日起按欠缴额每天1‰交纳违约金。该违约金约定折合年利率为36.5%（每日1‰×365日），已明显高于利息损失，许两好请求调整违约金于法有据，本院依法予以支持。且鉴于云顶华庭物管公司曾于2015年11月28日张贴《关于继续暂缓收取物业管理费的通知》，而过往物业费与水电分摊费一并收取，加之云顶华庭业委会、云顶华庭物管公司、小区业主之间存在多起诉讼纠纷，因此，本院结合被告未付水电分摊费的原因，酌定涉案的水电分摊费违约金自起诉之日（2021年1月1日）起至款项付清之日止，按起诉时一年期贷款市场报价利率上浮30%（即年利率3.85%×130%=5.005%）计算。但违约金的总额不应超过云顶华庭物管公司自行主张的三年期计算总额，即1030元（940.7×1‰×365×3）。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》（主席令第15号）第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告许两好应于本判决生效之日起十日内支付水电分摊费716.7元及违约金（以716.7元为基数，自2021年1月1日起至款项付清之日止，按年利率5.005%计算，但应以1030元为限）给原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司；二、驳回原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费163.11元（此款原告已预交），由原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司负担155.11元，被告许两好负担8元。原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司多预交的案件受理费8元由本院予以退回；被告许两好应向本院补缴一审案件受理费8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁素娟人民陪审员  陈治陆人民陪审员  冯妙影二〇二一年六月二十三日书 记 员  甄慧琳