安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1226民初4043号 原告：阜阳极富房产开发有限公司，住所地安徽省颍上县慎城镇城北新区瀚海御水兰庭，统一社会信用代码91341226MA2NUDN66H。 法定代表人：王子文，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王宇，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫小龙，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。 被告：杨斌，男，1984年3月7日出生，回族，住安徽省颍上县。 被告：杨婷婷，女，1990年9月29日出生，回族，住安徽省颍上县。 第三人：中国工商银行股份有限公司颍上支行，住所地安徽省阜阳市颍上县人民东路六号，统一社会信用代码9134122670498276X8。 负责人：桂层林，该行行长。 委托诉讼代理人：张如彬，安徽淮正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**芳，安徽淮正律师事务所律师。 原告阜阳极富房产开发有限公司（以下简称极富公司）与被告杨斌、杨婷婷、第三人中国工商银行股份有限公司颍上支行（以下简称颍上支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月17日立案后，依法适用简易程序，分别2021年5月17日、2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告极富公司的委托诉讼代理人王宇、闫小龙，第三人颍上支行的委托诉讼代理人张如彬、王**芳到庭参加诉讼。被告杨斌、杨婷婷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 极富公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间的《商品房买卖合同》及《颍上富力城装修委托合同》，并将颍上富力城项目002幢2单元1003号房屋退还极富公司；2.判令杨斌、杨婷婷支付代偿费用3276.54元及利息94.61元（利息以3276.54元为基数，按3.85%贷款市场报价利率标准，自2020年6月30日起，暂计算至2021年3月31日，之后计算至款清时止）；3.判令杨斌、杨婷婷支付违约金25536.6元（按房屋总价款851220元的3%计算）、房屋折旧费76610元（自2020年7月1日起，按房屋总价款的月百分之一标准暂计算至2021年4月1日，之后计算至款清之日止）；4.判令杨斌、杨婷婷律师费46270元；5.本案的全部诉讼费用由杨斌、杨婷婷负担。事实和理由:杨斌、杨婷婷购买极富公司开发建设的颍上富力城项目000幢2单元1003号房屋，双方签订了商品房买卖合同预售及补充协议。商品房买卖合同预售及补充协议约定：该套商品房建筑面积109.94平方米，毛坯总价722416元，杨斌、杨婷婷向银行按揭贷款577000元用于支付案涉房屋购房尾款；极富公司为杨斌、杨婷婷按揭贷款承担担保责任，由于杨斌、杨婷婷未及时足额归还按揭贷款，造成极富公司承担担保责任的，极富公司除有权向杨斌、杨婷婷追偿外，还有权单方解除合同；极富公司解除合同的，杨斌、杨婷婷须按房屋总价款的3%支付违约金、房屋使用费、违约金、赔偿金，以及承担极富公司支付的律师费、诉讼费等合理费用。后双方又签订《颍上富力城装修委托合同》，约定案涉房屋装修款128804元，首付款25804元，剩余装修款103000元于交房前一次性付清。2018年11月27日，杨斌、杨婷婷与颍上支行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，约定：颍上支行向杨斌、杨婷婷发放577000元的银行贷款，用于购买颍上富力城002幢2单元1003室房屋，极富公司为该笔贷款提供担保责任。合同签订后，杨斌、杨婷婷未按照足额偿还颍上支行贷款，致使极富公司承担了担保责任而代为偿还了3276.54元。 诉讼期间，极富公司变更诉讼请求为：1.判令解除双方之间的《商品房买卖合同》及《颍上富力城装修委托合同》，并将颍上富力城项目002幢2单元1003号房屋退还极富公司；2.判令杨斌、杨婷婷协助极富公司办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续；3.判令解除极富公司、杨斌、杨婷婷与颍上支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；4.判令杨斌、杨婷婷协助极富公司办理注销本案预购商品房贷款抵押登记；5.判令杨斌、杨婷婷支付代偿费用16936.45元及利息280元（利息90元是以3276.54元为基数，按3.85%贷款市场报价利率标准，自2020年6月30日起，暂计算至2021年3月31日；利息190元以10363.71元为基数，按3.85%贷款市场报价利率标准，自2020年9月29日起，暂计算至2021年3月31日，之后计算至款清时止）；6.判令杨斌、杨婷婷支付违约金25536.6元（按房屋总价款851220元的3%计算）、房屋折旧费76610元（自2020年7月1日起，按房屋总价款的月百分之一标准暂计算至2021年4月1日，之后计算至款清之日止）；7.判令杨斌、杨婷婷律师费46270元；8.本案的全部诉讼费用由杨斌、杨婷婷负担。 杨斌、杨婷婷未作答辩。 颍上支行陈述，极富公司主张解除购房合同没有法律依据，因为颍上支行已经按约将涉案房屋购房贷款发放给极富公司，并且办理了抵押登记，本案不符合解除合同条件。如果人民法院判决解除合同，根据法律规定，极富公司应当将收取的购房贷款及利息、律师费等返还给颍上支行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的营业执照、法人代表身份证书、身份证复印件、商品房买卖合同（预售）、补充协议、颍上富力城装修委托合同、个人购房/购车借款及担保合同、放款凭证、不动产登记证明、还款清单、网上银行电子回单、颍上富力城签约确认单、客户交款通知单、客户交款通知单、专用收款收据、商品房网上备案确认单等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.极富公司提供的委托代理合同、律师费发票、付款凭证，其内容与本案具有关联性，可以证明极富公司支付律师费的事实，本院对其证明效力予以认定；2.颍上支行提交的民事委托代理合同、增值税专用发票，其内容与本案不具有关联性，本院对其证明效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2018年7月，极富公司取得颍上富力城商品房预售许可证。2018年2月1日，杨斌、杨婷婷向极富公司支付定金20000元。2018年2月11日，杨斌在《颍上富力城签约确认单》签字确认，该确认单载明：客户杨斌、杨婷婷，房号1期2栋2单元1003号，建筑面积109.94平方米，原单价8172.67元/平方米，原总价898503元，签约总价851220元，毛坯总价722416元，毛坯单价6571元/平方米，精装总价128804元，精装单价1171.59元/平方米，定金日期2018年2月1日，首付日期2018年2月11日，首付金额171220元，按揭680000元。同日，杨斌、杨婷婷向极富公司支付首付款171220元（含定金20000元）。 2018年2月，极富公司（甲方）与杨斌、杨婷婷（乙方）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人将其开发建设的颍上县慎城镇尤岗路南侧、经三路西侧、经四路东侧、慎城路北侧002幢2单元1003室出卖给买受人；该套商品房建筑面积109.94平方米，毛坯单价为6571元/平方米，该套商品房毛坯总价为722416元，买受人应当在2018年2月11日前支付该套商品房合计总价款的首期房价款145416元，占该套商品房合计总价款的20.13%，该套商品房合计总价款的余款577000元向商业银行申请按揭贷款；出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过60日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金（本条所称逾期付款是指依据第七条及附件四约定的到期应付款与该期已付款的差额）……。《补充协议》第三条第二项约定：甲方为乙方按揭贷款提供担保责任的，若由于乙方原因（包括但不限于乙方不及时签署《房屋交接书》，不及时办理小产证等），甲方的保证责任未能在取得大产证之日起30天内解除的，每逾期一日，乙方按全部房价款的万分之二支付违约金；违约金自前述期限到期后的第二天起算至甲方保证责任解除之日止。由于乙方未及时足额归还按揭贷款，造成甲方承担保证责任的，甲方除有权向乙方追偿外，还有权单方面解除合同；甲方解除合同的，乙方需支付全部房价款3%的违约金，已经支付的房款，甲方在扣除相关费用（包括但不限于增值税、房产税、契税、印花税、所得税等各项税款及附加税金）后予以退还，不足的部分，由甲方进一步向乙方追偿；甲方向乙方追偿的部分，包括不但限于甲方基于保证责任而支付的费用，乙方的房屋使用费、违约金、赔偿金以及甲方为保护其合法权益而支付的合理费用，如律师费、诉讼费等；无论何种原因导致合同解约甲方需退还房款的，乙方均须在甲方退款前将相应的发票原件归还甲方，并配合甲方申请注销网上备案和交易中心登记信息，此外乙方还应解除该房屋上设定的抵押，确保该房屋不存在任何权利争议或瑕疵，否则，己方有权不退还有关房款，该条款不受合同解除的影响……同时，极富公司（受托方）与杨斌、杨婷婷（委托方）签订《颍上富力城装修委托合同》，约定委托方委托受托方就涉案房屋进行装修以及其他事宜，委托方应向受托方支付的装修工程款为128804元，首付25804元，剩余装修款103000元于交房前一次性付清……。 2018年7月20日，涉案《商品房买卖合同》办理了网上备案，网上备案合同号：2018071800225059。 2018年11月27日，杨斌、杨婷婷（借款人）与颍上支行（贷款人）、极富公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意其向发放个人住房购置贷款，用于购买涉案房屋，金额为577000元，本笔贷款的担保方式为保证、抵押，贷款期限为360个月……。2018年11月28日，颍上县国土资源局对颍上支行申请对涉案房屋抵押权进行预告登记，并颁发皖（2018）颍上县不动产证明第0021735号不动产登记证明。2018年12月3日，颍上支行向杨斌发放贷款577000元。贷款期间，杨斌、杨婷婷多次逾期偿还借款，截止2021年3月30日，极富公司作为保证人代为偿还贷款16936.45元。 截止到2021年5月1日，杨斌、杨婷婷积欠颍上支行本金1144.56元、利息5500.03元，剩余未到期本金559878.25元。 涉案房屋尚未交付给杨斌、杨婷婷,亦未办理房屋产权证书。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，极富公司与杨斌、杨婷婷签订的《商品房买卖合同》《补充协议》《颍上富力城装修委托合同》以及颍上支行与极富公司、杨斌、杨婷婷签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。 关于合同解除及返还涉案房屋问题。《补充协议》第三条第二项约定：由于乙方未及时足额归还按揭贷款，造成甲方承担保证责任的，甲方除有权向乙方追偿外，还有权单方面解除合同。本案杨斌、杨婷婷从2020年6月起,未按照《个人购房借款/担保合同》约定每月按期偿还借款本息,致使作为保证人的极富公司承担阶段性连带责任保证,至2021年3月30日止已累计代为偿还了借款本息16936.45元,但杨斌、杨婷婷至今未归还极富公司代偿借款,故杨斌、杨婷婷已构成违约,且涉案房屋未进行所有权登记,虽已办理抵押权预告登记,但不能成为阻却极富公司主张解除合同的事由,故极富公司主张解除《商品房买卖合同》《补充协议》《颍上富力城装修委托合同》符合该合同约定,依法可予准许。因极富公司未将涉案房屋交付杨斌、杨婷婷，故其请求杨斌、杨婷婷返还涉案房屋的理由不能成立，不予支持。 关于注销备案手续问题。《补充协议》第十六条约定：无论何种原因导致合同解约甲方需退还房款的，乙方均须在甲方退款前将相应的发票原件归还甲方，并配合甲方申请注销网上备案和交易中心登记信息，此外乙方还应解除该房屋上设定的抵押。故极富公司主张杨斌、杨婷婷协助极富公司办理《商品房买卖合同》的备案登记及涉案房屋抵押权预告登记注销手续,符合该合同约定,且是杨斌、杨婷婷在解除《商品房买卖合同》后的附随义务,依法予以支持。 关于《个人购房借款/担保合同》的解除问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因《商品房买卖合同》被解除,以购买该合同标的即涉案房屋为借款用途所签订的《个人购房借款/担保合同》,也就失去履行的基础,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故涉案《个人购房借款/担保合同》也应相应予以解除。极富公司请求解除涉案《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求,予以支持。颍上支行辩称不同意解除涉案《个人购房借款/担保合同》的理由不能成立，不予采信。该司法解释第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。合同解除后,极富公司亦负有将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还颍上支行和杨斌、杨婷婷的义务，但由于杨斌、杨婷婷缺席本案审理，其既未提起反诉,也未提出明确的抗辩主张要求俊发公司返还购房款，而颍上支行也未就购房贷款的本金及利息返还提起诉讼请求，考虑到返还上述款项数额的不确定性，对上述款项不宜在本案中一并处理，杨斌、杨婷婷和颍上支行可通过另行提起诉讼的形式主张权利。 关于代偿费用问题。《中华人民共和国民法典》第七百条规定，保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。故极富公司在承担保证责任后，有权请求杨斌、杨婷婷支付代偿费用16936.45元及利息（以3276.54元为基数，自2020年6月30日起至债务履行完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以10363.71元为基数，自2020年9月29日起至债务履行完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），依法予以支持。 关于违约金问题。《补充协议》第三条第二项约定：甲方解除合同的，乙方需支付全部房价款3%的违约金。因杨斌、杨婷婷的过错导致极富公司解除合同，杨斌、杨婷婷依约应向极富公司支付全部房价款3%的违约金。《商品房买卖合同》约定的涉案房屋价款为722416元，按照3%计算，违约金应为21672.48元。现极富公司请杨斌、杨婷婷支付违约金，理由充分，对其合理部分予以支持。 关于折旧费问题。《补充协议》第三条第二项约定：甲方向乙方追偿的部分，包括不但限于甲方基于保证责任而支付的费用，乙方的房屋使用费……。由于极富公司未将涉案房屋交付杨斌、杨婷婷，不存在杨斌、杨婷婷使用的情形，而且根据合同约定，极富公司追偿的部分并不包括房屋折旧费，因此对极富公司的该项诉讼请求不予支持。 关于律师费问题。《补充协议》第三条第二项约定：甲方向乙方追偿的部分，包括甲方为保护其合法权益而支付的合理费用，如律师费、诉讼费等。由于双方未对律师费数额进行约定，虽然委托代理合同约定律师费用46270元，但其收费标的是956738元，而本案涉诉标的仅为165633元，考虑到标的差异，结合本案实际情况，本院酌定支持律师费5000元，过高部分不予支持。 综上所述，杨斌、杨婷婷经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交相应证据，应视为放弃对极富公司事实主张的抗辩。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第九十条规定，判决如下： 一、解除阜阳极富房产开发有限公司与杨斌、杨婷婷之间签订的《商品房买卖合同》《补充协议》《颍上富力城装修委托合同》； 二、杨斌、杨婷婷配合阜阳极富房产开发有限公司办理《商品房买卖合同》(网上备案合同号201807180200225059)的备案登记注销手续； 三、解除中国工商银行股份有限公司颍上支行与杨斌、杨婷婷、阜阳极富房产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 四、中国工商银行股份有限公司颍上支行和杨斌、杨婷婷配合阜阳极富房产开发有限公司办理坐落在颍上县城北新区××路××路××路××慎城路北侧“颍上富力城”2＃1003室预告登记注销手续［皖（2018）颍上县不动产证明第0021735号］； 五、杨斌、杨婷婷支付阜阳极富房产开发有限公司代偿费用16936.45元及利息（以3276.54元为基数，自2020年6月30日起至债务履行完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以10363.71元为基数，自2020年9月29日起至债务履行完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 六、杨斌、杨婷婷支付阜阳极富房产开发有限公司违约金21672.48元； 七、杨斌、杨婷婷支付阜阳极富房产开发有限公司律师费5000元； 八、驳回阜阳极富房产开发有限公司其他诉讼请求。 以上二、四、五、六、七项于本判决生效之日起十五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3613元，减半收取计1806.5元，由阜阳极富房产开发有限公司负担1306.5元，杨斌、杨婷婷负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  黄海燕 二〇二一年六月十七日 书记员  白 雪 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过） 第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 特别告知： 本案标的款履行义务人将标的款汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官黄海燕，电话0558-445××××。 开户银行：中国工商银行颍上支行 开户名称：颍上县人民法院 开户账号：1311××××2313