吉林省敦化市人民法院民事判决书（2020）吉2403民初3082号原告（反诉被告）:敦化长德商贸物流开发有限公司，住所，敦化市经济开发区。法定代表人：王长利，董事长。委托诉讼代理人：李天来，1982年7月27日出生，汉族，敦化长德商贸物流开发有限公司员工。委托诉讼代理人：陈世伟，吉林林海律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑木花，女，1967年2月26日生，汉族，公司经理，现住吉林省敦化市胜利街新兴社区。委托诉讼代理人：孙德源，男，1968年9月3日出生，汉族，现住吉林省敦化市胜利街新兴社区，系郑木花爱人。委托诉讼代理人：亓凤国，吉林众齐律师事务所律师。原告（反诉被告）敦化长德商贸物流开发有限公司（简称长德商贸）与被告（反诉原告）郑木花商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日作出了（2019）吉2403民初976号民事判决，长德商贸上诉后，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2020年9月29日作出（2020）吉24民终1271号民事裁定，将该案发回本院重审。本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，长德商贸的委托诉讼代理人李天来、陈世伟，郑木花的委托诉讼代理人孙德源、亓凤国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）长德商贸向本院提出诉讼请求，一、解除长德商贸与郑木花之间于2017年8月18日签订的购房协议书；二、长德商贸与郑木花之间签订的购房协议书中约定的2,000,000元定金不予退还；三、本案诉讼费用由郑木花负担。事实与理由：2017年8月18日，长德商贸与郑木花之间签订了关于长德商贸开发的敦化市长德物流园区A-2栋楼房购房定金合同，合同约定房款总额为11,000,000元，定金为3,000,000元，签订定金合同之日支付2,600,000元，剩余400,000元于2018年1月31日前交齐。2017年8月18日至今，郑木花仅交纳了2,000,000元定金，长德商贸与郑木花约定的3,000,000元定金中A-2栋楼房定金为2,000,000元、A-3栋4套商铺的定金为1,000,000元，定金数额不超过法定的定金数额。长德商贸多次与郑木花协商，向郑木花催要房款，郑木花拒绝交纳。因郑木花构成根本违约，2018年1月4日，长德商贸向郑木花送达了律师函，长德商贸与郑木花之间解除了合同关系。原审二审期间郑木花明确表示不再履行协议。该楼房建设格局等均是按照郑木花的要求进行的施工,现因郑木花违约导致长德商贸与郑木花之间解除了合同关系，现该楼房面临重新改造，势必给长德商贸造成损失，故诉至人民法院，望法院判令解除长德商贸与郑木花之间的购房协议，郑木花交纳的2,000,000元定金作为郑木花对长德商贸造成的损失的赔偿款不予退还。被告（反诉原告）郑木花辩称：一、长德商贸称解除合同，既没有事实依据也没有法律依据，不存在法定解除理由，所以我们坚持要求长德商贸按照约定继续履行合同；二、造成双方争议的根本原因是长德商贸没有按照约定建成24个独立商铺，是未全部履行合同的行为，符合合同法107条继续履行的法律条件；三、长德商贸称诉争房屋是按照郑木花的要求施工的，完全没有事实依据，造成A-2房屋内部结构与约定不符的原因是长德商贸没有按照约定施工建设，长德商贸没有按约定施工也由此造成了郑木花的巨大损失；四、长德商贸称郑木花在二审程序中表明不履行合同，是没有事实依据的。郑木花始终在等待长德商贸交付约定的房屋并随时准备长德商贸办理按揭贷款手续、支付房款、接收房屋，从来没有表示过拒绝履行合同；五、郑木花在2018年发现长德商贸建设的A-2栋楼房内部不符合约定后，曾多次要求长德商贸按约定建设，长德商贸却在2019年1月向郑木花发出了解除合同的律师函，第二天郑木花也委托敦诚律师事务所向长德商贸发出了带有不安抗辩权意思表示的律师函，因此郑木花始终等待长德商贸交付房屋，随时准备履行合同；六、长德商贸当庭将赔偿损失的诉讼请求变更为订金不予返还，仍然是没有事实依据，且违反担保法的规定。本案不存在法定解除的前提，郑木花没有违约的事实，所以不存在订金罚责的适用。综上，长德商贸的诉讼请求没有事实依据，是恶意逃费履行合同义务的行为，请人民法院依法驳回其诉讼请求。反诉原告郑木花向本院提出反诉请求，一、判令长德商贸继续履行合同，按照合同约定将案涉A-2整栋楼建成24个单独商铺交付给郑木花；二、如长德商贸不履行义务，应按照建设A-2栋24个单独商铺所需工程造价向郑木花赔偿损失（暂定220万元，最终以坚定结论或经双方认可的造价为准）；三、判令长德商贸承担逾期交房给郑木花造成的损失，具体损失以郑木花已付3,012,840元定金的利息为标准，自2018年8月30日（案涉房屋验收之日）起至实际交付之日止，按照中国人民银行授权全国银行同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价的四倍向郑木花支付利息；四、反诉案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年8月18日，郑木花与长德商贸签订购房协议书，协议书约定郑木花购买长德商贸开发的位于敦化长德物流城A-2整栋及A-3栋09、11、12、13号房屋，其中该协议还约定“3.基于乙方购买之商铺，依据图纸为24个单独商铺，要求甲方在办理产权证照时应按照购房图纸为乙方办理单独的24户产权证照，以便乙方使用管理经营。”2019年1月3日，长德商贸向郑木花发出律师函，郑木花对长德商贸发出的律师函向法院提出了确认解除合同通知无效之诉，敦化市人民法院作出了（2019）吉2403民初872号民事判决，长德商贸向郑木花下发的律师函不具有法律效力，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2019）吉24民终1081号民事判决维持了一审判决，长德商贸起诉的确认姜殿臣、刘春刚、李嘉俊、郑木松与长德商贸对案涉A3栋9、10、、11、12号房屋存在房屋买卖关系未能得到二级法院的支持，现在长德商贸与郑木花之间的购房协议没有解除，长德商贸至今没有按照购房协议约定交付24个独立商铺，长德商贸已构成违约，为此提出上述请求。反诉被告长德商贸辩称：郑木花的第一项诉讼请求没有事实依据，长德商贸提起诉讼的原因是郑木花不履行合同约定交纳购房款，构成根本违约。长德商贸已经按照合同约定的义务、依照郑木花的要求进行了施工建设，并得到了郑木花的认可。事实如下：一、郑木花购买该栋楼房作为其经营汽车6S店的经营场所，郑木花所谓的要求长德商贸交付24套独立商铺与其经营项目不符；二、长德商贸开工建设后，郑木花自行在楼房外侧实施了埋罐行为并且在门前自行实施了施工行为；三、郑木花对该楼房已向发改部门立项，立项材料中对该楼房的面积、结构等房屋情况均有记载。通过以上事实，能够看出郑木花对长德商贸建设的A-2栋楼房是认可的，所以郑木花称长德商贸不履行合同义务是没有事实依据的，郑木花的其他诉讼请求均是以长德商贸不履行合同的基础上来要求的，本身就没有事实依据。另向法庭明确，在双方签订的购房协议书中记载的是长德商贸给郑木花办理24本独立房照，并非是郑木花所称的24套独立商铺。经审理查明：2017年4月，敦化长德商贸物流开发有限公司委托吉林省林业勘察设计研究院对其拟开发的敦化长德商贸城进行委托设计，吉林省林业勘察设计院设计的敦化长德商贸物流城一期A-2栋为三层框架结构楼房，每层的建筑面积约为987平方米、每层均为大厅式设计（即每层除了一个卫生间外，再无其他房间），A-2栋的建筑总面积约为2961平方米。敦化长德商贸城楼栋导视图中展示的A-2栋位置展示的是被分成24个方框的矩形图案，该图案的每个方框中分别标注了A-2-01、A-2-02、A-2-03……A-2-24，该导视图展示的是各栋楼在物流园区平面位置的分布情况。敦化长德商贸物流城项目开工时间为2017年7月8日，竣工时间为2018年8月30日。A-2栋楼房是按照吉林省林业勘察设计院设计的图纸进行的施工，实际建成的楼房内部结构为大厅式结构（即每层除了一个卫生间外，再无其他房间）。2017年8月18日，长德商贸为甲方、郑木花为乙方签订了购房协议书，该协议书的原文内容为：“根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本合同。标的物及成交金额约定：乙方同意购买敦化长德商贸物流开发有限公司开发的，位于敦化市长德商贸物流城A-2栋整栋，建筑面积为2958平方米。房产交易价格为：人民币11,000,000元/栋，（大写：壹仟壹佰万元整）；以及A-3栋09,11,12,13号房实际交易价格按照公司现行价格的基础上每套优惠叁万元人民币后享受94折。附加约定：1、乙方购买A-2栋商铺墙体广告位及所购买A-3栋的商铺广告位归乙方免费使用，乙方广告位在安装之前需经甲方处备案。由广告位所产生的一切责任和权利由乙方自行承担；2、A-2栋及A-3栋中间马路使用权归郑木花使用，乙方需出具相关商户的同意函；3、基于乙方所购买之商铺，依据图纸为24个单独商铺。所以乙方要求甲方在办理产权证照时应按照购房图纸为乙方分别办理单独的24户产权证照，以方便乙方使用管理与经营；4、乙方为便于管理改动楼房内上下管、及供电线路等设施。所需费用乙方自行承担，甲方不得有任何不合理收费。付款时间及方式：1、乙方向甲方支付房屋定金共计3,000,000元（大写三百万元整），乙方在签订合同之日支付2,600,000元（大写贰佰陆拾万元），其余400,000元（大写肆拾万元）2018年1月31前交齐费用。该款项可充抵后续房款；2、工程验收后，乙方付清甲方剩余首付款并提供办理按揭贷款的所有资料、积极配合办理按揭，同时甲方交付乙方钥匙装修。本协议壹式两份，甲乙双方各执一份，签订之日起生效，在签订《商品房买卖合同》后，本协议作为《商品房买卖合同》补充协议。”该协议书签订后，长德商贸与郑木花之间再未签订《商品房买卖合同》。2017年8月18日，郑木花向长德商贸交付2,000,000元，长德商贸给郑木花出具的收据载明“今收到郑木花A-2栋、A-3栋09、11、12、13号房预收房款贰百万元”。郑木花及长德商贸均承认该款是郑木花购买房屋的定金。2017年8月19日、2018年7月28日、2018年7月27日，郑木松分三笔共向长德商贸交A-3栋09号（新房号0001007）房首付款或预收房款224,280元；2018年7月28日，姜殿臣向长德商贸交A-3栋11号（新房号0001009）首付款224,280元；2017年8月19日、2018年7月28日，刘春刚向长德商贸交A-3栋12号（新房号0001010）房预收房款及首付款224,280元；2017年8月19日、2019年1月5日，李嘉俊分别向长德商贸交A-3栋13号（新房号0001011）预收房款及首付款340,000元，长德商贸及郑木花均认可A-3栋09号（新房号0001007）、A-3栋11号（新房号0001009）、A-3栋12号（新房号0001010）房屋价款都是434,280元。长德商贸主张A-3栋13号（新房号0001011）房的房屋价款为707,200元，郑木花对该价款不予认可，郑木花认可该房屋的房屋价款为680,000元。2019年6月17日，长德商贸分别对姜殿臣、李嘉俊、郑木松、刘春刚提出诉讼，要求解除长德商贸分别与姜殿臣、李嘉俊、郑木松、刘春刚四人之间的房屋买卖合同，姜殿臣、李嘉俊在庭审中自认其交房款的资金来源于郑木花，其所购买房屋的实际购买人为郑木花，其本人与长德商贸并不存在房屋买卖合同关系，长德商贸起诉姜殿臣、李嘉俊的案件被驳回诉讼请求，长德商贸撤回了对郑木松、刘春刚的起诉，可以认定姜殿臣、李嘉俊、郑木松、刘春刚向长德商贸交房屋预付款或首付款的行为是郑木花向长德商贸交房屋预付款或首付款、履行与长德商贸签订的购房协议书的行为。2019年1月4日，长德商贸委托吉林冠宁律师事务所向郑木花发送律师函，该律师函载明“……如你未能在收到本函在2019年1月10日前支付所拖欠的购房款10,102,200元，敦化长德商贸物流开发有限公司将有权解除合同，将上述房屋另行处置，并对你已支付的房屋定金2,792,840元不予退还”，2019年3月28日，郑木花对长德商贸向本院提起诉讼，请求确认敦化长德商贸物流开发有限公司于2018年1月4日向郑木花送达的解除合同-《律师函》无效，2019年10月30日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2019）吉24民终1612号民事判决，2018年1月4日敦化长德商贸物流开发有限公司向郑木花发送的律师函不具有解除合同的效力。A-2栋房屋及A-3栋09号（新房号0001007）、A-3栋11号（新房号0001009）、A-3栋12号（新房号0001010）、A-3栋13号（新房号0001011）房屋现在未交付。认定上述事实的证据有长德商贸与郑木花的陈述，购房协议书、收款收据、律师函、（2019）吉2403民初872号民事判决书、（2019）吉24民终1081号民事判决书、（2019）吉2403民初1669号民事判决书、（2019）吉24民终1612号民事判决书、（2019）吉2403民初1668号民事判决书、（2019）吉2403民初1667号民事裁定书、（2019）吉2403民初1670号民事裁定书、长德商贸物流城鸟瞰图、敦化长德商贸城楼栋导视图、敦化市建筑工程总站工程备案证、敦化市建设局档案存档的关于A-2栋楼的图纸、延边朝鲜族自治州中级人民法院2020年8月11日的听证笔录、2020年9月1日延边朝鲜族自治州中级人民法院法庭审理笔录。上述证据具有客观性、合法性及关联性，本院予以采信。对长德商贸向本院提供的国家企业信用信息公示报告、敦化市发展和改革局吉林省企业投资项目备案信息登记表、企业信息查询单及郑木花向本院提供的A2栋楼层对比照片、A2栋楼及地面现状照片、二审期间拍摄的照片本院不予采信，理由是上述证据与本案不具有关联性。对长德商贸向本院提交的敦化长德商贸物流城客户交款审核单因其客观性不能确定本院不予采信。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律法规或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三篇第四章和第五章的相关规定。”长德商贸与郑木花之间的购房协议书成立于民法典实施前，长德商贸与郑木花之间因履行合同发生争议，该争议发生在民法典实施前，因此长德商贸与郑木花之间适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及当时司法解释的规定。关于本诉部分：《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》法释（2000）44号第一百一十九条规定“实际交付的定金数额多余或者少于约定数额的，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”从上述规定可以看出，当事人实际交付定金为定金合同的生效要件，定金合同属于实践性合同，与诺诚性合同相对应，实践性合同在当事人虽有约定而不履行的情况下合同不生效，不能强制履行，定金合同即属于不能强制履行的合同。因为定金合同在实际交付定金后才生效，所以当事人订立定金合同后，不履行交付定金的约定，不能认为当事人违约，更不能裁决当事人承担违约责任。长德商贸与郑木花签订的购房协议书付款时间及方式的第1条约定“乙方向甲方支付房屋定金共计3,000,000元（大写三百万元整），乙方在签订合同之日支付2,600,000元（大写贰佰陆拾元），其余400,000元（大写肆拾万元）2018年1月31前交齐费用。该款项可充抵后续房款。”该条款属于定金条款。长德商贸及郑木花均承认2018年8月18日郑木花向长德商贸交付的2,000,000元预收款为定金。郑木花向长德商贸交付的定金数额少于定金条款的约定，视为对定金条款的变更，郑木花未按定金条款约定交付的部分不能认定郑木花违约，更不能裁决郑木花承担违约责任。长德商贸与郑木花签订的购房协议书付款时间及方式的第2条约定“工程验收后，乙方付清甲方剩余首付款并提供办理按揭贷款的所有资料、积极配合办理按揭，同时甲方交付乙方钥匙装修。”该条款没有约定具体的履行时间，属于对合同的履行期限约定不明确，《中华人民共和国合同法》第六十二条（四）项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”长德商贸要求郑木花履行后，因具体的履行标准问题长德商贸与郑木花发生争议，以至于到目前为止仍未确定具体的履行时间，因此，虽然到现在郑木花仍未交纳购房款，但不能认定郑木花存在违约行为。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》法释（2000）44号第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金法则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”长德商贸未能举证证明因郑木花迟延履行或者其他违约行为致使合同目的不能实现，因此不能适用定金罚则，对长德商贸主张的不予退还定金的请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。长德商贸未能举证证明郑木花与长德商贸之间存在解除合同的法定情形，也未能举证证明双方之间存在约定解除的情形，因此对长德商贸要求解除与郑木花之间的购房协议书的请求本院不予支持。关于反诉部分：长德商贸与郑木花签订的购房协议书付款时间及方式的第2条约定“工程验收后，乙方付清甲方剩余首付款并提供办理按揭贷款的所有资料、积极配合办理按揭，同时甲方交付乙方钥匙装修。”根据前文所述，该条属于对合同的履行期限约定不明，长德商贸应当在郑木花交付房款的同时交付房屋，因郑木花交付房款的时间约定不明导致长德商贸交付房屋的时间约定不明，所以对郑木花主张的要求长德商贸承担逾期交房给郑木花造成损失的请求本院不予支持；郑木花要求长德商贸按建设A-2栋24个单独商铺所需工程造价的鉴定结论对其予以赔偿，鉴定工程造价需要提供被鉴定的工程的施工图纸，长德商贸表示不存在A-2栋24个单独商铺的施工图纸，郑木花向本院申请律师调查令，申请到相关部门调取A-2楼房变更前后的施工图纸，本院出具律师调查令后，郑木花未能提供鉴定所需的鉴定材料，因此对郑木花的该项请求本院不予支持；郑木花要求长德商贸继续履行合同，按照合同约定将案涉A-2整栋楼建成24个单独商铺交付给郑木花，长德商贸明确表示A2栋楼房不能建造成24个独立商铺交付给郑木花，法庭询问郑木花是否同意按现状接收房屋时郑木花表示“如因目前客观条件所限，无法达到鉴定目的则被告郑木花同意按现状接受房屋对造成的损失将另案处理。”因此对郑木花的该项请求本院支持长德商贸按A2栋楼房现状将A2栋楼房（大厅式设计）及A-3栋四户房屋交付给郑木花，同时郑木花向长德商贸交付尚欠房屋价款。关于房屋价款，长德商贸及郑木花在购房协议书中约定了A-2栋的价款，A-2栋的价款的价款按双方协议中约定的价款计算；长德商贸及郑木花在购房协议书中对A-3栋四户房屋的价款没有具体的约定，在庭审中双方均承认A-3栋09号（新房号0001007）、A-3栋11号（新房号0001009）、A-3栋12号（新房号0001010）三户房屋的价款都是434,280元，该三户房屋每户的价款按434,280元计算，长德商贸主张A-3栋13号（新房号0001011）的房屋价款为707,200元，郑木花认可该房屋的价款为680,000元，郑木花对敦化长德商贸物流城客户交款审核单不予认可，该审核单是长德商贸的单方记录，因此本院按郑木花认可的数额认定A-3栋13号（新房号0001011）的房屋价款为680,000元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第六十二条（四）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》法释（2000）44号第一百二十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）敦化长德商贸物流开发有限公司的诉讼请求；二、被告（反诉原告）郑木花于本判决生效之日起三日内给付原告（反诉被告）敦化长德商贸物流开发有限公司购房款9,970,000元（1,100,000元+434,280元+434,280元+434,280元+680,000元-2,000,000元-224,280元-224,280元-224,280元-340,000元=9,970,000元）（如有必要，长德商贸协助郑木花办理按揭贷款），同时原告（反诉被告）敦化长德商贸物流开发有限公司向被告（反诉原告）郑木花交付敦化长德物流商贸城A-3栋09号（新房号0001007）、A-3栋11号（新房号0001009）、A-3栋12号（新房号0001010）、A-3栋13号（新房号0001011）房屋，按现状（大厅式设计）交付A-2栋楼房；三、驳回被告（反诉原告）郑木花的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30,800元，由原告（反诉被告）敦化长德商贸物流开发有限公司负担，反诉费12,600元，由原告（反诉被告）敦化长德商贸物流开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 艾 国审判员 冯 舒人民陪审员 姜先华二〇二一年六月二十一日书记员 周明昆