贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终4761号上诉人（原审被告）：邓利伟，女，1975年3月25日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：陈洪，男，1971年5月10日出生，汉族，住贵州省仁怀市。与邓利伟系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司。住所地：贵州省仁怀市茅台镇杨柳湾社区。统一社会信用代码：91520382078462926L。法定代表人：陈策，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈叶，贵州止争律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂洪波，贵州止争律师事务所律师。上诉人邓利伟与被上诉人仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司（以下简称“茅台文旅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2021）黔0382民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年6月21日进行了二审调查询问，上诉人邓利伟的委托诉讼代理人陈洪和被上诉人茅台文旅公司的委托诉讼代理人陈叶到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。邓利伟上诉请求：1、撤销贵州省仁怀市人民法院（2021）黔0382民初1107号民事判决，改判邓利伟不承担2015年1月1日至5月28日的租金62,875元和享受优惠政策少补助的29，038元；2、本案二审案件受理费由茅台文旅公司承担。事实及理由：对一审判决计算的差欠租金的计算方式有异议，根据《门面转租合同》第四条第六款已明确该房屋2015年1月1日至2024年12月31日年租金为1,509,000元。又根据合同第八条第二句话开始的内容来进行计算，从2015年7月1至2024年12月31日应该支付的租金总和是1,393,500元，这个数额加上合同第六条第六行应补助的金额115,500元，正好就是1,509,000元。可是实际合同签订时间为2015年5月28日之后，故不应支付2015年1月1日至2015年5月28日的租金，而且该合同第四页的第九行写明2021年1月1日应缴纳2021年1月1日至2021年12月31日的租金174,000元，又在第四页第十三行写明,2021年1月1日应缴纳2023年1月1日至2023年12月31日的租金174,000元。这是具有明显错误的格式条款，并且该条款还与第八条租金支付方式的总概述产生矛盾，故请求法院认定第八条除第一句外的其他条文无效。若依法认定该格式条款无效，那就应该严格按照合同第八条第一句话（租金实行每两年一付的方式）来计算，一年租金应为150,900元（十年租金总额1,509,000元除10),—个月租金就应该为12,575元（一年租金150,900元除以12)。我方实际应该支付的租金总额应为1,446,125元（1,509,000元-62,875元)。按合同约定应该支付的补助金，经计算可得知，前三年租金应为389,825元（第一年租金88,025+第二年租金150,900元+第三年租金150,900元），那前三年租期租金总金额的35%就应该是136,438元，而不是合同中算的115,500元，少算了20,938元。综上，请支持上诉请求。茅台文旅公司辩称：案涉的租金本来是从2015年7月1日才开始计算的，案涉的租赁物是从案外人杨世芬处承租转给邓利伟的，是参照杨世芬的租金进行的计算，后是以合同约定，同时邓利伟已缴纳一年半的租金，现在以租金计算有误抗辩的理由不充分。茅台文旅公司向一审法院起诉请求：邓利伟向茅台文旅公司支付租金727,800元并支付按年利率6%的标准从2017年1月1日起至租金给付完毕之日止的违约金。一审法院认定事实：2015年5月28日，茅台文旅公司（甲方）与邓利伟（乙方）签订《房屋（门面）转租合同》，约定将茅台文旅公司承租案外人杨世芬位于茅台××××街区房屋（门面）转租给邓利伟，《房屋（门面）转租合同》约定：一、租赁时限：2015年7月1日-2024年12月31日。六、该房屋2015年1月1日至2024年12月31日年租金为1,509,000元。按照《茅台古镇杨柳湾街区文化旅游业态招商公告》，给予该门面前三年租期租金总额35%的优惠政策，前两年补助69,300元，第三年补助46,200元。三年共补助115,500元。实际租金总额为1,393,500元。八、租金实行每两年一付的方式。乙方应于签订合同后7个工作日内缴纳年租金。2015年7月1日前缴纳2015年7月1日至2016年12月31日租金128,700元。2017年1月1日前缴纳2017年1月1日至2017年12月31日租金85,800元。2018年1月1日前支付2018年1月1日至2018年12月31日租金156,000元，2019年1月1日前支付2019年1月1日至2019年12月31日租金156,000元，2020年1月1日前支付2020年1月1日至2020年12月31日租金156,000元，2021年1月1日前支付2021年1月1日至2021年12月31日租金174,000元。二十三、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应全额支付甲方门面剩余租赁期的租金作为违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。二十四、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则每日应向甲方支付年租金1%的滞纳金。合同签订后，茅台文旅公司交付房屋，邓利伟装修经营，并支付租金128,700元。2016年2月16日，邓利伟向茅台文旅公司提交《申请》，内容为：我于2015年5月28日与贵公司签订租用茅台镇杨柳湾街道临街房屋一栋（杨世芬），因当时签订该合同时，贵公司要求尽快装修，只给了一个月的装修时间，然后这栋楼补助补修费5万元。现已装修完毕，开始经营，特申请前来请求各位领导帮助解决为谢。时任园区管委会副主任赵开亮2016年2月18日签批意见为：“按照当时杨柳湾街区的商铺业态在规定时间内完成并运营，对业主装修给予一定补贴，该户未兑现装修补贴情况属实。”同日，邓利伟另向茅台文旅公司提交《申请》，内容为：我于2015年5月28日与贵公司55签订租用茅台镇杨柳湾街道临街房屋一栋（杨世芬），因当时签订该合同时已与贵公司谈了租用该门面旁公测楼上的场地，并在贵公司第一个做了登记，又因国酒文化城后门开放的时间一推再推，导致门面费、装修补助费等直接损失10万余元，为此，特申请：一、租用该门面旁公公厕二楼的场地，二、由于国酒文化城后门开放的时间一推再推，至今未开放的原因，导致门面费损失的补偿，请各位领导帮助解决为谢。赵开亮2016年2月24日签批意见为：“该业主反映情况属实，且在其所经营场所旁，便于管理使用，建议城管大队给予考虑实际情况为宜。”一审法院认为，茅台文旅公司、邓利伟签订的《房屋转租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同已经明确约定具体减免租金金额及每年具体的租金金额，故邓利伟对于租金及减免金额的抗辩不予采纳。合同签订后，茅台文旅公司按约履行了房屋交付义务，邓利伟未按约定履行付款义务，已经构成违约，应当承担履行支付差欠的租金的义务。根据合同约定，邓利伟至2021年1月1日前应支付至2021年12月31日租金856,500元，现邓利伟已经支付128,700元，还应支付727,800元，考虑双方租赁关系存续期间仁怀市人民政府下发《关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应防控措施的通告》，明确自2020年1月27日零时起，实行社会管控措施。即从2020年1月27日起的一段时间，邓利伟即便经营也不能利用租赁物经营收益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条关于“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”的规定，在疫情发生期间应支付的租金可以全部或者部分免除，一审法院根据当地复工复产的情况综合酌情减免两个月的房租26,000元，另邓利伟申请补助装修费50,000元已经时任园区管委会相关领导签批同意，应予抵扣差欠租金。关于茅台文旅公司主张的违约金，邓利伟支付部分租金，之后因装修补助费及之前的招商承诺未兑现而未予支付，且租赁房屋使用断断续续，邓利伟并不存在恶意违约，一审法院考虑实际兼顾公平，不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百二十一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下：一、邓利伟在本判决生效后十日内支付仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司租金651,800元；二、驳回仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司其余的诉讼请求。案件受理费6,421元（已减半），由邓利伟承担5,150元，仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司承担1,271元。本院二审查明，案涉租赁合同中关于“租金、支付方式及期限”的约定，第六条载明“该房屋2015年1月1日至2024年12月31日年租金为1,509,000元……给予该门面前三年租期租金总额35%的优惠政策……实际租金总额为1,393,500元”，该条款显示的房屋租赁起算时间与其他条款显示的租赁起算时间不一致。对此，茅台文旅公司解释称不清楚当时签订合同的具体情况，但案涉合同第八条明确约定2015年7月1日至2024年12月31日每年承租人应当承担租赁的具体金额，因此双方应当按照该约定履行。邓利伟则认为，合同第六条明确案涉房屋10年总租金为1,509,000元，但实际承租期限只有9年6个月，因此，应按照比例扣减其中6个月租金62,875元和政策补助29,038元。邓利伟同时表示，签订合同时其未认真审查合同第八条载明的内容。二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则。本案中，案涉房屋为茅台文旅公司向案外人杨世芬承租后转租给邓利伟从事生产经营活动,租赁合同系双方真实意思表示,对双方具有法律约束力。邓利伟与茅台文旅公司于2015年5月28日签订案涉租赁合同，约定的租赁期限为2015年7月1日至2024年12月31日，因此结合合同签订时间、合同约定的租赁期限及承租人每年承担的租金数额，按照文意理解，应得出扣减政策补助后2015年7月1日至2024年12月31日租金总额为1,393,500元的结论，邓利伟主张10年总租金为1,509,000元，应以此为基数扣减2015年1月1日至6月31日期间未使用房屋产生的租金及前三年35%/年补助的意见，与合同文意明显相悖，与双方约定不符，本院不予支持。综上所述，邓利伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,098元，由邓利伟负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二一年六月二十三日法官助理王莹书记员夏同英