新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院民 事 判 决 书（2021）新4321民初529号 原告：陈才龙，男，1965年10月4日出生，个体经营者，住新疆维吾尔自治区布尔津县。被告：布尔津县金诚房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区布尔津县五彩滩路。法定代表人：王良金，该公司经理。被告：王良金，男，1967年8月27日出生，布尔津县金诚房地产开发有限责任公司经理，住新疆维吾尔自治区布尔津县。原告陈才龙与被告布尔津县金诚房地产开发有限责任公司（以下简称金诚公司）、王良金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈才龙，被告金诚公司法定代表人、被告王良金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈才龙向本院提出诉讼请求：1、依法确认陈才龙与金诚公司签订的《房产买卖合同书》有效，确认布尔津县花园二期6号楼2单元302室及地下室所有权归陈才龙所有；2、金诚公司交付布尔津县花园二期6号楼2单元302室及地下室并支付陈才龙违约金10,000元及利息（至实际交房之日），暂计算为76,910元［290000×4.75%×67/12（2015年8月-2021年3月）］，合计86,910元；3、王良金对上述债务承担连带责任；4、金诚公司、王良金承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月3日，陈才龙与金诚公司签订《房产买卖合同书》，约定金诚公司将开发的布尔津县花园二期6号楼2单元302室及地下室一间出售给陈才龙，价款为290,000元（不含地下室），建筑面积为102平方米，首付120,000元，主体完工付80,000元，余款交钥匙时付清，2014年12月30日交钥匙。合同签订当日，陈才龙交付房款120,000元，陈才龙妻子谢进分别于2019年9月23日、11月10日向王良金交付房款10,000元、25,500元。2015年8月20日，金诚公司出具证明，承诺因延期交房赔付违约金10,000元，如2015年12月底不能交付，另行赔付两年房价利息。金诚公司至今未交付房屋。审理过程中，陈才龙变更第1、2项诉讼请求：1、依法解除陈才龙与金诚公司签订的《房产买卖合同书》；2、金诚公司退还陈才龙房款155,500元及利息（以120,000元为基数，按照月利率1.5%，自2014年4月3日起计算至实际付清之日止；以10,000元为基数，按照月利率1.5%，自2019年9月23日起计算至实际付清之日止；以25,500元为基数，按照月利率1.5%，自2019年11月10日起计算至实际付清之日止），并支付违约金10,000元。金诚公司、王良金未申请答辩期。金诚公司、王良金辩称，认可陈才龙主张的事实，但金诚公司所开发的布尔津县金诚花园小区二期6号楼于2015年被阿勒泰地区中级人民法院查封，2019年5月16日该楼解封，金诚公司方才继续施工，2019年8月此楼基本完工。金诚公司于2019年8月23日通知陈才龙涉案房屋已完工，告知其缴清房款，如陈才龙未在一周内缴清，公司将按照退房处理。陈才龙第二日回复信息表示已收到该通知。因此金诚公司已于2019年8月24日解除房产买卖合同。陈才龙为支持其诉讼主张向本院提供以下证据：1、2014年4月3日《房产买卖合同书》1份；2、2014年4月3日收据1份；3、金诚公司出具证明1份；4、2019年9月23日收条1份；5、2019年11月10日收条1份，证明陈才龙从金诚公司购买房屋，房屋至今未交付。金诚公司、王良金质证意见：对证据1、2、3、4、5均无异议。本院的认证意见：陈才龙出示的证据1、2、3、4、5，金诚公司、王良金均未提出异议，且陈才龙提供证据均系原件，客观真实，本院对陈才龙出示的证据1、2、3、4、5予以确认。金诚公司、王良金就其辩驳主张向本院提供以下证据：1、（2015）阿中执字第8-5号执行裁定书；2、微信聊天记录截图及手机短信截图，证明陈才龙未按合同约定在主体完工后支付80,000元，应当总计支付200,000元，陈才龙至今仅缴纳房款155,500元。陈才龙违约在先，后经多次催缴，金诚公司于2019年8月24日向陈才龙发放告知书，金诚公司不存在违约不交房的情况。陈才龙的质证意见：对证据1不知情；对证据2的真实性无异议，对证明目的不予认可。本院的认证意见：证据1系生效法律文书，具有法律效力；陈才龙对证据2的真实性无异议，本院对证据2的真实性予以确认。本院向原、被告双方出示依职权调取的（2015）新4321执字第167号执行裁定书，证明涉案房屋已转移至任俊名下。原、被告双方均无异议；向原、被告双方出示本院依职权调取的（2014）阿中立保字第3-3号民事裁定书、（2015）阿中执字第8-1号执行裁定书、（2015）阿中执字第8-1号协助执行通知书，证明阿勒泰地区中级人民法院于2014年11月27日扣押金诚公司位于布尔津县金诚花园小区二期6号楼建设用地的使用权，于2015年8月28日裁定将金诚公司所有的布尔津县金诚花园小区二期6号楼建设用地的使用权交付案外人何忠鑫。原、被告双方均无异议。经审理查明，2014年4月3日，陈才龙与金诚公司签订《房产买卖合同书》，约定金诚公司将位于布尔津县五彩滩路金诚花园二期6号楼二单元302室出售给陈才龙，建筑面积为102平方米，房产总额为290,000元，首付120,000元，主体完工再付80,000元，余款在交钥匙时付清，2014年12月30日金诚公司将钥匙交给陈才龙。合同签订当日，陈才龙向金诚公司交付房款首付120,000元，后分别于2019年9月23日、11月10日向王良金交付房款10,000元、25,500元，共交付房款155,500元。2015年8月20日，金诚公司出具证明，承诺因未按时交付使用房屋，金诚公司支付陈才龙违约金10,000元，地下室部分比市场价格每平方低200元计算。如2015年12月底不能交付房屋，另行赔付陈才龙两年房价利息。因案外人提出保全申请，阿勒泰地区中级人民法院于2014年11月27日裁定扣押金诚公司位于布尔津县金诚花园小区二期6号楼建设用地的使用权，于2015年8月28日裁定将金诚公司所有的布尔津县金诚花园小区二期6号楼建设用地的使用权交付案外人何忠鑫。2019年5月16日，阿勒泰地区中级人民法院裁定解除对金诚公司位于金诚花园小区二期6号建设用地使用权的扣押、查封。另查明，金诚公司系自然人独资公司。目前，涉案房屋已被本院执行，于2021年1月22日裁定将涉案房屋布尔津县金诚花园小区二期6号楼2单元302室交付案外人任俊抵偿债务，所有权自裁定送达案外人任俊时起转移。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中双方签订的合同及履行合同过程中发生争议的时间均在民法典施行前，故该案应当适用当时的相关法律作为裁判的依据。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”。陈才龙与金诚公司签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当依约履行各自的义务。陈才龙已于合同签订当日向金诚公司支付首付款120,000元，但金诚公司因欠付债务，导致涉案房屋所在的布尔津县金诚花园小区二期6号楼建设用地的使用权于2014年11月27日被人民法院扣押，无法按时向陈才龙交付房屋钥匙及房屋，已构成违约。后涉案房屋被本院执行，致使合同无法继续履行，该情形符合买卖合同中约定的根本违约条款，陈才龙有权解除合同。故陈才龙主张解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，本院确认双方于2021年5月24日解除《房产买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。关于陈才龙要求金诚公司返还已付购房款的主张，本院认为，金诚公司并未履行交房及过户义务，且双方合同关系已解除，金诚公司应返还陈才龙已付的购房款。故陈才龙主张金诚公司退还已付购房款155,500元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于金诚公司、王良金认为陈才龙违约在先的答辩意见，本院认为，金诚公司因对外欠债，导致涉案房屋所在的布尔津县金诚花园小区二期6号楼建设用地的使用权被人民法院扣押，未能按合同约定于2014年12月30日将钥匙交付陈才龙，直至2019年5月解封后，金诚公司才继续施工，后涉案房屋被本院执行，导致合同目的不能实现，金诚公司根本违约，本院对金诚公司、王良金的答辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中，关于陈才龙主张金诚公司按照月利率1.5%支付购房款的利息及违约金10,000元的诉讼请求，由于金诚公司的违约行为造成合同目的不能实现，造成陈才龙损失，金诚公司应当承担赔偿责任。金诚公司于2015年8月20日向陈才龙出具证明中载明：因未按时交付使用房屋，金诚公司支付陈才龙违约金10,000元。如2015年12月底不能交付房屋，另行赔付陈才龙两年房价利息。原、被告双方已就违约责任予以协商确定，金诚公司应按约定给付违约金10,000元及两年房价利息，但双方未明确约定房价利息计算方式，利息可以120,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月1日起计算至2017年12月31日止。综上，利息及违约金总和未超过总损失155,500元的30%，不违反法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，金诚公司为自然人独资公司，王良金分别于2019年9月23日、11月10日收取陈才龙缴纳房款10,000元、25,500元并出具收条，且王良金未能提供证据证明公司财产独立于其自己的财产，因此王良金对金诚公司退还房款及利息、违约金应当承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈才龙与被告布尔津县金诚房地产开发有限责任公司于2014年4月3日签订的《房产买卖合同》自2021年5月25日解除；二、被告布尔津县金诚房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内退还原告陈才龙购房款155,500元及利息（以120,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月1日起计算至2017年12月31日止）；三、被告布尔津县金诚房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告陈才龙违约金10,000元；四、被告王良金对上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,972.74元，减半收取计986.37元，由被告布尔津县金诚房地产开发有限责任公司、王良金负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。审 判 员 郭 丽 明二 〇 二 一 年 六 月 二 十 四 日书 记 员 马 萌