成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0115民初2933号 原告：刘川，女，1981年5月6日出生，汉族，住成都市温江区。 被告：成都宏盛汇友房地产开发有限公司，住所地为成都市温江区柳城镇杨柳西路北段88号安纳西时光5-1幢1楼11号。 法定代表人：李国芳，董事长。 被告：西藏宏盛房地产开发有限公司，住所地：拉萨市巴尔库路74号。 法定代表人：李国芳，董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：廖运均，北京市大成（拉萨）律师事务所律师，特别授权代理。 二被告共同委托诉讼代理人：央金，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。 刘川与成都宏盛汇友房地产开发有限公司（以下简称成都宏盛公司）、西藏宏盛房地产开发有限公司（以下简称西藏宏盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘川、成都宏盛公司和西藏宏盛公司的共同委托诉讼代理人廖运均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘川向本院提出诉讼请求：1．判令成都宏盛公司按照购房合同约定条件向刘川支付逾期交房违约金45590.04元（计算方式为：以总价款469037元为基数，每日按合同约定的逾期违约金万分之六即281.42元／日计算，自2017年11月30日起，计算到2018年5月11日，总共逾期162天）；2．判令成都宏盛公司按照购房合同约定条件向刘川支付基础设施和相关公共设施未达到使用条件的违约金45590.04元（计算方式为：以总价款469037元为基数，每日按合同约定的逾期违约金万分之六即281.42元日计算，自2017年11月30日起，计算到2018年5月11日，总共逾期162天）；3．请求法院判令成都宏盛公司与西藏宏盛公司返还刘川天然气入户费4919元；4．请求法院判令西藏宏盛公司就上述逾期交房违约金、基础设施和相关公共设施未达到使用条件违约金的支付、以及返还刘川天然气入户费承担连带责任；5．请求法院依法判决由被告承担本案全部诉讼费用；6．请求判令成都宏盛公司立即向刘川出示雅砻阳光花园四栋一单元2105号房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收结果表》及竣工验收合格备案表等备案凭证。2014年4月20日，刘川与西藏宏盛公司签订了《雅砻阳光花园房屋认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定刘川购买西藏宏盛公司出售的位于成都市温江区（即现在雅砻阳光花园4幢XXX号房）。刘川按约向西藏宏盛公司支付236076.32元。2016年7月3日，刘川与成都宏盛公司签订了《商品房买卖合同》（预售）示范文本》（以下简称《商品房买卖合同》），约定刘川购买位于成都市温江区，总价469037.1元。刘川于当日按约向成都宏盛公司支付剩余的60%房款，共计232961.28元。成都宏盛公司按约应于2017年11月30日前交付房屋，逾期交房的，成都宏盛公司按日计算向刘川支付全部房价款万分之六的违约金。但截止2018年5月11日，成都市温江区房屋测绘队才出具了雅砻阳光花园1-9栋以及地下室的房屋建筑面积测绘成果报告，称该房屋验收为合格。截止该日雅砻阳光花园工程才具备最终交房条件，因此成都宏盛公司的行为已违反合同约定的交房时间，同时，刘川从未收到成都宏盛公司的接房通知。成都宏盛公司的行为已违反合同约定，应承担逾期交房违约责任，向刘川支付逾期交房违约金共计45590.04元。根据合同约定，2017年11月30日前，出卖人向买受人交付该商品房，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应等基础设施设备。同时约定，未达到交付条件的，成都宏盛公司按照本合同第十九条的约定承担逾期交付责任。但是，截止2018年3月12日（刘川收房时），成都宏盛公司仍未完成室内燃气管道敷设等合同约定的交付条件，直至2018年4月23日才向相关单位报备验收备案材料；2018年5月11日，成都市温江区房屋测绘队才出具了雅砻阳光花园1-9栋以及地下室的房屋建筑面积测绘成果报告，称该房屋验收为合格。由此可见，截止2018年5月11日，成都宏盛公司才可能完成室内燃气管道的铺设，实现合同约定的交付条件。故成都宏盛公司的行为已违反合同第十五、十六条之约定，应承担基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用的违约责任，成都宏盛公司向刘川支付基础设施和相关公共设施未达到使用条件的违约金45590.04元。2018年3月12日，刘川到雅砻阳光花园小区内办理接房手续，成都宏盛公司和西藏宏盛公司强制要求刘川支付4919元天然气入户费，否则不予办理接房手续。迫于无奈，刘川于当日支付了4919元天然气入户费。根据《关于全面整顿往房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格（2001）585号）、《四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》（川价发（2008）196号）、四川省住建厅、工商行政管理局《关于印发（四川省商品房买卖合同（预售）示范文本）的通知》（川建房发（2015）369号）等文件的规定，商品房室内燃气管道的敷设，以及与城镇燃气管网连接，由出卖人负责安装并承担相关费用，买受人自行办理开通手续。综上，开发商应承担天然气安装费，住户不需缴纳天然气安装费，成都宏盛公司与西藏宏盛公司应返还刘川交纳的天然气入户费。刘川在购买雅砻阳光花园商品房的过程中，双方签订的认购协议书的出卖方为西藏宏盛公司，而四川省商品房买卖合同中的出卖方为成都宏盛公司，所以该商品房的出卖人主体存在混同。同时，西藏宏盛公司和成都宏盛公司均收过该商品房房款，所以，两被告在财务收款方面存在混同。此外，在办理商品房交付手续中，“三通”的收款人为西藏宏盛公司，专项维修基金等费用的收款人为成都宏盛公司，而工作人员为相同人员，所以两被告在财务收款方面和工作人员方面都存在混同。综上，西藏宏盛公司应当为成都宏盛公司就支付本案的违约金、返还刘川4919元的天然气入户费等承担连带责任。根据合同约定，商品房交付给刘川时，该商品房应已取得“建设工程竣工验收备案证明文件”、“建设工程竣工验收合格证明”，该商品房为住宅的，成都宏盛公司还需要提供《住宅使用说明书》、《住宅质量分户验收结果表》。此外，合同还约定，办理交接手续时，成都宏盛公司按买受人购买的套、幢发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明5书》及《住宅工程质量分户验收结果表》；《住宅使用说明书》除对合理使用住宅有提示外，设施、设备的生产厂家另有说明书的，一并附上。但在实际交付商品房时，成都宏盛公司未向刘川提供并发放以上材料。综上所述，为了维护刘川的合法权益，特诉至贵院，恳请支持刘川的全部诉讼请求。 成都宏盛公司、西藏宏盛公司共同辩称，原告主张的违约金计算时间有误，应当以实际接收房屋的时间即2018年3月12日截止。且原告主张的违约金过高，违约金应以每日万分之一来计算，请求法院依法予以调低，刘川也并未向法庭提交我方逾期交房对他们造成的损失，即便要判定违约金，也应当依法予以调低。本案与其他同类案件是基于同一事实，请法院按照同案同判的规则充分予以考量。原告的第二项诉请没有依据，应当予以驳回。第三项诉请天然气入户费金额有误，实际是4,619元。对原告要求西藏宏盛公司承担连带责任，因本案是房地产开发及买卖，只能由成都宏盛公司承担责任。对原告第五项诉请应当按照诉讼费分担规则来承担，对原告的第六项诉请，原告是否领取是其他的法律关系。 本院经审理认定事实如下：2014年4月20日，刘川与西藏宏盛公司签订了《房屋认购协议书》，认购位于成都市温江区房屋及车库一个，约定签订认购书的同时支付总房款40%和车库款100%，合计236076.32元。同日，西藏宏盛公司出具收据一张，载明收到刘川上述款项。2016年7月3日，成都宏盛公司与刘川签订了《商品房买卖合同》，约定刘川购买成都宏盛公司开发建设的成都市温江区科林路东段169号4幢1单元21层2105号房，购房总价款为469037.1元。该合同约定，出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付涉案房屋；约定逾期交房责任：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）：（1）逾期在20日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在20日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之六的违约金。同日，西藏宏盛公司出具收据一张，载明收到刘川交纳的西3-21-5温江房款232961.28元。 2017年12月28日，“雅砻阳光花园”商品房项目进行了五方竣工验收并出具了竣工验收报告，验收结果为合格。2018年3月12日，刘川接收案涉房屋，并向西藏宏盛公司交纳案涉入户门等费用，其中包含天然气入户费4,619元。2018年5月11日，成都市温江区房屋测绘队出具了“雅砻阳光花园”1-12栋以及地下室的房屋建筑面积测绘成果报告，结果为合格。 另查明，西藏宏盛公司于2003年1月27日注册成立，法定代表人为李国芳，住所地为拉萨市巴尔库路74号。成都宏盛公司于2014年6月23日注册成立，法定代表人为李国芳，住所地为成都市温江区柳城镇杨柳西路北段88号安纳西时光5-1幢1楼11号。 上述事实，有当事人当庭陈述、当事人双方身份证明信息、《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、交费收据等证据在案佐证，经过庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，刘川与成都宏盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，依法成立并有效。双方当事人对成都宏盛公司逾期交房以及西藏宏盛公司收取天然气入户费的基本事实均无异议，本院予以确认。 关于刘川主张逾期交房违约金的诉请。首先，成都宏盛公司与刘川之间签订的《商品房买卖合同》中约定成都宏盛公司应于2017年11月30日向刘川交付涉案房屋，但成都宏盛公司未按约定时间交付房屋，应承担相应的违约责任。刘川主张计算违约金的时间以案涉房屋交付条件成就的时间即2018年5月11日为逾期交房违约金的截止时间，但是刘川在知晓案涉房屋已经竣工验收合格但约定的其他交付条件尚未成就的情况下，仍然接收了房屋，应视为对双方约定的交房条件的变更。刘川实际接收房屋后，继续主张从收房后至约定交房条件成就时的逾期交房违约金，没有法律依据，本院不予支持。其次，关于违约金的计算标准。庭审中成都宏盛公司提出刘川主张逾期交房违约金过高，主张应当调低计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”考虑到“以补偿性为主、以惩罚性为辅”的违约金性质，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，本院酌情认定本案逾期交房违约金按照每日万分之一的标准计算。综上，双方合同约定的交房时间为2017年11月30日，实际交房时间为2018年3月12日，共计逾期102天。本案的逾期交房的违约金应计算为469,037元×万分之一×102天＝4,784.18元。 关于刘川主张支付基础设施和相关公共设施未达到使用条件违约金的诉请。《商品房买卖合同》第十六条第（一）项约定，成都宏盛公司在交付房屋时应完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；第十七条第（一）项约定，商品房交付时未达到本合同第十六条第（一）项约定交付使用条件的，第1、2、3项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十九条的约定承担逾期交付责任……。刘川在诉状中主张成都宏盛公司直到2018年5月11日完成房屋建筑面积测绘报告时，才可能完成室内燃气管道的铺设，达到约定使用条件。因涉及室内燃气管道敷设的相关竣工验收报告应由成都宏盛公司掌握，故成都宏盛公司负有相应举证责任。在本院告知其举证责任后，成都宏盛公司提供了雅砻阳光花园4、6、8号楼民用天然气供气工程竣工资料的复印件，拟证明案涉房屋完成燃气管道工程的竣工验收是在2018年4月4日。刘川对该份竣工资料复印件不予认可。因成都宏盛公司未提供天然气供气工程竣工资料的原件，无法核实其真实性，故成都宏盛公司应承担举证不能的相应法律后果。对刘川要求成都宏盛公司支付基础设施和相关公共设施未达到使用条件的违约金的诉请，本院予以支持。刘川要求该项违约金从约定交房之日即2017年11月30日起计算至2018年5月11日完成房屋建筑面积测绘报告。因刘川实际收房是在2018年3月12日，本院已支持此前逾期交房的违约金，故房屋交付未达到使用条件的违约金应从刘川实际收房时起算至2018年5月11日房屋达到约定使用条件时止。该部分违约金的计算标准与前述逾期交房违约金认定理由相同，具体计算为469,037元×万分之一×60天＝2,814.22元。 关于刘川要求成都宏盛公司和西藏宏盛公司退还天然气入户费4,919元的诉请。本案中，刘川依据《商品房买卖合同》主张逾期交房违约金，但同时又依据《房屋认购协议书》主张退还天然气入户费，为减少当事人的讼累，本院在本案中一并作出处理。本案中，刘川与西藏宏盛公司签订的《房屋认购协议书》中并未约定刘川负有向西藏宏盛公司缴纳该相关费用的义务，且也无相关的法律法规规定刘川负有法定的缴纳该笔费用的义务，故西藏宏盛公司应当予以退还刘川天然气入户费。但经庭审核实，西藏宏盛公司实际收取的天然气入户费是4,619元，刘川当庭对此予以确认，故西藏宏盛公司应退还的金额为4,619元。成都宏盛公司未收取刘川上述费用，故不应承担返还责任。 关于西藏宏盛公司是否对成都宏盛公司应向刘川支付的违约金承担连带责任。因刘川与成都宏盛公司签订了《商品房买卖合同》，建立了房屋买卖合同关系。西藏宏盛公司、成都宏盛公司均为独立法人，公司人格独立，涉案房屋的开发主体为成都宏盛公司，涉案房屋的相关权益归属于成都宏盛公司，西藏宏盛公司不是房屋买卖合同的相对人，其行为后果应由成都宏盛公司承担，刘川要求西藏宏盛公司对违约金支付承担连带责任没有约定或法定依据，本院不予支持。 对于刘川要求成都宏盛公司立即向其出示雅砻阳光花园4栋1单元2105号房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收结果表》及竣工验收合格备案表等备案凭证。根据《商品房买卖合同》第十五条第（二）项的约定，出卖人需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。本案中成都宏盛公司未出具刘川已签收上述材料的证据，其当庭向刘川出示的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》均未加盖公司印章，均不能证明其已履行合同约定的上述义务，故对刘川要求成都宏盛公司向其出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收结果表》的诉请，本院予以支持。对于竣工验收合格备案表，因案涉工程已经取得竣工验收并出具了竣工验收报告，验收结果为合格，且《商品房买卖合同》第十五条第（一）项仅约定取得竣工验收合格证明即可，买受人应在收房时进行查看，但未约定出卖人需要向买受人提供。故对刘川在收房后要求成都宏盛公司向其出示竣工验收合格备案表的请求，因无合同依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、成都宏盛汇友房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘川支付逾期交房违约金4,784.18元，基础设施和相关公共设施未达到使用条件的违约金2,814.22元； 二、西藏宏盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘川退还天然气费4,619元； 三、成都宏盛汇友房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘川出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收结果表》； 四、驳回刘川的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,101元，由成都宏盛汇友房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 牟 锐 二〇二一年六月十六日 书记员 李俊瑶