湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初8125号原告陈某，女，汉族，1978年10月1日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人陈靖华，湖南仲声律师事务所律师。委托诉讼代理人许宏绘，湖南仲声律师事务所律师。被告湖南省飞翔房地产营销策划有限公司，住所地长沙市芙蓉区朝阳街街道韶山北路139号湖南文化大厦12A17房。法定代表人徐某，总经理。被告徐某，男，汉族，1981年7月13日出生，住长沙市开福区。共同委托诉讼代理人杨建华，湖南泓瑞律师事务所律师。共同委托诉讼代理人戴碧云，湖南泓瑞律师事务所实习律师。原告陈某诉被告湖南省飞翔房地产营销策划有限公司（以下简称飞翔公司）、徐某房屋买卖合同纠纷一案，于2021年4月27日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，适用普通程序，并于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人陈靖华、许宏绘,被告飞翔公司、徐某的共同委托诉讼代理人杨建华、戴碧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某诉称，2019年10月28日，飞翔公司和陈某签订《认购协议书》，由陈某认购漫公馆A20-40、A20-41、A20-42、A20-43、A20-44、A20-45、A20-46共七套房屋，陈某直接向飞翔公司支付该七套房屋的房款2054840元。后因该七套房屋无法销售陈某。2020年9月29日，飞翔公司、徐某和陈某签订《补充协议》，解除上述七套房屋的认购协议，飞翔公司退还房款2054840元，并支付从2020年10月1日起至全部付清之日止按年利率5％计算的利息。徐某于2020年9月30日，退款30万元至陈某账户，2020年12月31日退款20万元，2021年2月4日退款25万元，2021年2月9日退款5万元。尚有1254840元未退还，也未支付利息。徐某为飞翔公司的法定代表人兼大股东，在补充协议上签字，并且和飞翔公司财务混同，应与飞翔公司共同承担责任。经陈某多次向飞翔公司、徐某催促，飞翔公司、徐某至今未履行全部义务。故请求：1、判令被告湖南省飞翔房地产营销策划有限公司、徐某立即向原告陈某退还购房款1254840元，并支付利息至全部款项退还完毕之日止(暂计算至2021年2月9日利息为30670元，2021年2月10日后以未退还款项为基数，按年利率5％计算)；2、由被告湖南省飞翔房地产营销策划有限公司、徐某承担本案诉讼费。被告飞翔公司辩称，飞翔公司是湖南华盛世纪城房地产开发有限公司(以下简称华盛公司)的包销商，负责代理销售雨花区湘府东路二段300号的“漫公馆”楼盘。2019年10月28日，飞翔公司以华盛公司的名义与陈某签订了《认购协议书》，由陈某认购“漫公馆”A20-40、A20-41、A20-42、A20-43、A20-44、A20-45、A20-46等共计十套房屋，全款购买三套，剩余七套付款方式为银行按揭贷款，陈某需于2019年11月30日前完成贷款机构面签并支付首期房款。由于陈某一次性购买多套房屋，飞翔公司给予极大的价格优惠并同意每套房屋赠送一台冰箱。2019年12月5日，因陈某资金未到位无法按时付款签约，特申请延期至2020年3月25日前一次性付清房款并办理相关手续，飞翔公司也善意地宽延付款时间。房屋未能办理网签而退房系华盛公司的原因，华盛公司现有四千多万购房款未退还给飞翔公司，飞翔公司非恶意拖欠陈某款项。2019年4月26日，飞翔公司与华盛公司签订《正荣华悦商业广场项目A栋公寓商品房合作协议》，由飞翔公司代理销售正荣华悦商业广场项目，飞翔公司需按期向华盛公司支付购房款。但后期由于华盛公司资金断裂、对外欠债等原因，导致项目房屋不能进行网签，严重影响飞翔公司的房屋销售工作及销售回款。截至目前为止，飞翔公司已经向华盛公司支付的购房款尚有四千多万元未退还，飞翔公司为此于2020年6月起诉华盛公司，该案件还在审理之中。由于华盛公司原因导致案涉房屋未能办理网签，陈某多次向飞翔公司催要退款，飞翔公司才与陈某签订补充协议，约定解除上述《认购协议书》并由飞翔公司分期退还房款，未退还款项按年利率5％支付利息。但由于华盛公司至今仍有四千多万购房款未退还给飞翔公司，飞翔公司账户资金周转困难，难以履约，并非恶意拖欠。徐某作为公司主要股东，筹资想办法代为退款80万元给陈某，剩余部分也在积极筹集资金之中。案涉房屋实际出卖人系华盛公司，华盛公司应当也是本案的被告。飞翔公司与陈某签订的《认购协议书》，明确标注出卖人系华盛公司，飞翔公司所收取的购房款已转入华盛公司账户。飞翔公司仅作为华盛公司的包销商与陈某签订《认购协议书》，作为实际出卖人并收取购房款的华盛公司应当承担责任，应当也是本案的被告。被告徐某辩称，徐某作为飞翔公司的法定代表人在案涉《补充协议》上签字，系代表公司签署协议的行为，《补充协议》对徐某不具有约束力，且协议里也未提到要求徐某个人与飞翔公司承担退款的连带责任，故徐某在该补充协议上签字的后果应由公司单独承担。徐某与飞翔公司不存在人格混同。陈某购买房屋是与飞翔公司而非徐某个人对接，购房款也是直接支付到飞翔公司账户上。飞翔公司与陈某达成退款协议时，其正陷于与华盛公司的纠纷之中，华盛公司至今仍有四千多万购房款未退还给飞翔公司，飞翔公司账户资金周转困难，但为履行《补充协议》约定，才由徐某代为退款，并非恶意拖欠。徐某每次退款时备注系“代漫公馆退款”，退款行为并不能证明其个人财产与飞翔公司财产混同，且陈某也未提供充分的证据证明徐某与飞翔公司财务混同。综上所述，陈某主张由徐某与飞翔公司承担退还房款的连带责任，无事实及法律依据，故请求驳回陈某对徐某的诉讼请求。经审理查明，2019年4月26日，出卖方湖南华盛世纪城房地产开发有限公司（甲方）与买受人飞翔公司（乙方）签订《正荣华悦商业广场项目Ａ栋公寓商品房合作协议》，协议约定：乙方拟购买甲方开发的位于湖南省长沙市雨花区××路××段××号××广场××商品房，乙方拟整体购买该项目Ａ栋的部分商品房（以下统称标的物），负责自持或将其转售给适合主体（以下简称合格签约人）；甲方同意，在本合同生效后，乙方即可由乙方或乙方指定合格签约人与甲方签署《商品房买卖合同》（含其补充协议），乙方应保证该合格签约人亦自愿接受本合同及《商品房买卖合同》的约束并自愿遵守相关义务；标的物业为甲方开发建设的正荣华悦广场项目Ａ栋部分公寓物业，商品房共计465套，建筑面积共计22663.8平方米；飞翔公司分期向湖南华盛世纪城房地产开发有限公司支付购房款；乙方承诺在2019年12月20日前，标的物全部完成进度支付，2020年3月20日前，标的物若未全部签订正式《商品房买卖合同》的，乙方应将所有未售标的物业与甲方签订正式《商品房买卖合同》，并办理网签手续。合同还对其他事项进行了约定。2019年10月28日，陈某向飞翔公司认购由湖南华盛世纪城房地产开发有限公司开发的位于湖南省长沙市雨花区××路××段××号××广场××栋××号共计10套房屋，分别签订《认购协议书》，该认购协议书上有甲方盖章为“华悦漫公馆销售部”、乙方陈某签字。飞翔公司在庭审中称“华悦漫公馆销售部”印章即使是飞翔公司刻制，也是湖南华盛世纪城房地产开发有限公司授权。后陈某全款购买了其中3套房屋，剩余Ａ20-40、Ａ20-41、Ａ20-42、Ａ20-43、Ａ20-44、Ａ20-45、Ａ20-46共7套房屋（以下简称涉案房屋）付款方式为银行按揭贷款，陈某按照协议约定向飞翔公司支付该7套房屋的房款共计2054840元，飞翔公司出具收据。2020年9月29日，飞翔公司（甲方）和陈某（乙方）达成《补充协议》，约定：双方同意解除《认购协议书》，甲方同意退还乙方该七套房屋房款2054840元；甲方2020年9月30日前退还乙方300000元，2020年12月15日前退727420元，2021年1月15日前退还全部余款1027420元；甲方自愿向乙方支付利息，作为对乙方的补偿，利息自2020年10月1日开始计算至全部付清之日止，以未退还款项为基数，按年化利率5％计算。该协议上有陈某的签字和飞翔公司的盖章及飞翔公司法定代表人徐某签字。补充协议签订后，飞翔公司法定代表人徐某分别于2020年9月30日、2020年12月31日、2021年2月4日、2021年2月9日从其银行账户向陈某账户转账支付300000元、200000元、250000元、50000元，均备注代正荣华悦漫公馆退款，共计支付退款800000元，飞翔公司未退还的购房款共计1254840元。以上事实，有补充协议、收据、银行流水、转账凭证、认购协议书以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，陈某与飞翔公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，飞翔公司与湖南华盛世纪城房地产开发有限公司签订《正荣华悦商业广场项目Ａ栋公寓商品房合作协议》，飞翔公司整体购买湖南华盛世纪城房地产开发有限公司开发的位于湖南省长沙市雨花区××路××段××号××广场××栋××商品房，负责自持或将其转售给适合主体，后飞翔公司就涉案房屋与陈某签订认购协议，陈某向飞翔公司支付购房款共计2054840元，后陈某与飞翔公司达成补充协议解除双方签订的认购协议，由飞翔公司退还陈某涉案房屋房款，飞翔公司按照补充协议约定已向陈某退还购房款800000元，尚未退还的购房款共计1254840元，故陈某要求飞翔公司退还购房款1254840元的诉讼请求，具有事实和合同依据，本院予以支持。湖南华盛世纪城房地产开发有限公司作为开发商，其并未与陈某签订认购协议或商品房买卖合同，也未收取陈某的购房款，湖南华盛世纪城房地产开发有限公司不是合同的相对方，故飞翔公司辩称涉案房屋实际出卖人是湖南华盛世纪城房地产开发有限公司，湖南华盛世纪城房地产开发有限公司应当是本案被告的意见，本院不予采信。关于利息问题。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈某与飞翔公司签订《补充协议》，飞翔公司自愿向陈某支付从2020年10月1日起按照年利率5%的标准计算至款项全部付清之日止的利息，该约定符合法律规定，经本院计算，从2020年10月1日至2021年2月9日止飞翔公司应向陈某支付的利息为30395.74元，故对陈某要求飞翔公司支付从2020年10月1日至2021年2月9日止的利息30670元，2021年2月10日后的利息以未退还款项为基数，按年利率5％的标准计算至全部款项退还完毕之日止的诉讼请求，本院部分予以支持。关于徐某是否应承担责任问题。飞翔公司收到陈某交纳的购房款并向其出具购房款收据，徐某作为飞翔公司的法定代表人在飞翔公司与陈某签订的补充协议上签名，系代表飞翔公司履行职务行为；从徐某个人账户代飞翔公司退款给陈某，并未滥用公司法人独立地位损害陈某的利益。故陈某要求徐某承担共同还款责任的请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六十一条第二款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、被告湖南省飞翔房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈某购房款共计人民币1254840元；二、被告湖南省飞翔房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈某支付截至2021年2月9日的利息共计人民币30395.74元（后续利息以欠付的款项为基数，从2021年2月10日起，按照年利率5%的标准，计算至全部款项退还完毕之日止）；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告陈某对被告湖南省飞翔房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；四、驳回原告陈某对被告徐某的全部诉讼请求。案件受理费人民币16370元，由被告湖南省飞翔房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李革文人民陪审员  侯意辉人民陪审员  余晓琴二〇二一年六月十七日法官助理廖燕书记员黄彬附本判决引用法律条文：《中华人民共和国民法典》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。