河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7834号上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市。法定代表人：贾飞，总经理。委托诉讼代理人：王亚鸽，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张景，女，1984年6月23日出生，汉族，住河南省荥阳市。原审被告：恒大地产集团郑州有限公司，住所地郑州经济技术开发区。法定代表人：贾飞，执行董事。上诉人郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林公司）因与被上诉人张景、原审被告恒大地产集团郑州有限公司（以下简称恒大公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初3002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月29日公开开庭审理了本案。上诉人恒林公司的委托诉讼代理人王亚鸽，被上诉人张景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒林公司上诉请求：1．撤销河南省荥阳市人民法院作出的（2021）豫0182民初3002号民事判决书，改判驳回张景的诉讼请求，或将本案依法发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由张景承担。事实与理由：一、恒林公司公布的无理由退房政策只是要约邀请，不构成合同的实质性内容。张景无权据此要求解除合同，一审法院认定事实和适用法律错误。二、张景早已构成违约，无权要求返还定金，更无权要求双倍返还定金。三、一审法院判令诉讼费用由恒林公司承担，有违公平正义。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持恒林公司的上诉请求。张景辩称，一、一审判决事实认定清楚，法律适用正确，张景与恒林公司签订商品房认购书是因为恒林公司在新闻媒体及其公众号和宣传资料上均承诺无理由退房的优惠政策，恒林公司应当按照事先的约定履行其无理由退房的承诺。因此，一审判决依法应予维持。二、恒林公司的上诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回。恒林公司发出无理由退房的承诺，理应退还张景支付的认购金。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。恒大公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。张景向一审法院起诉请求：1．判令恒林公司、恒大公司双倍返还张景定金10万元；2．诉讼费用由恒林公司、恒大公司承担。一审法院认定事实：2020年1月10日，张景作为乙方与恒林公司作为甲方签订编号为0008067《郑州恒大山水城商品房认购书》一份，主要内容为：乙方自愿向甲方认购郑州恒大山水城楼盘130底商／幢102单元，该商品房建筑面积共202.77平方米，其中套内建筑面积177.29平方米，单价为6760元／㎡，按套内建筑面积计算，单价为7732元／㎡。总金额为1370745元。乙方同意签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。乙方选择一次性付款：乙方须于2020年1月12日前支付首期房款224149元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；余款须于2020年4月10日前付清1096596元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金即13180元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。乙方支付首期款的同时预缴税费570元。乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务，但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更史、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书上、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述合同，不再变更、增加或减少任何条款。同日，张景向恒林公司缴纳定金50000元，恒林公司在该认购书加盖了“财务收款专用章”。2020年1月20日，恒林公司向张景邮寄“恒大地产集团郑州恒林置业有限公司通知”一份，主要内容为：张景于2020年1月10日与我司签订了《郑州恒大山水城商品房认购书》（编号：0008067），认购了郑州恒大山水城130底商栋102单位。依据认购书，须于2020年1月12日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理房屋。截止发函之日，已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且所付款项不予退还。后因张景要求退房退款无果，诉至原审法院。另查明，张景认购的郑州恒大山水城项目在新闻媒体及其公众号上多次发布广告，宣传其“无理由退房”的优惠政策。原审法院（2020）豫0182民初96号民事判决书已发生法律效力。一审法院认为，张景与恒林公司签订《郑州恒大山水城商品房认购书》，认购郑州恒大山水城楼盘130底商／幢102单元，并向恒林公司支付定金50000元，双方对此事实均无异议，该院予以确认。因恒林公司多次在新闻媒体及其公众号上宣传其“无理由退房”的优惠政策，即恒林公司应当在购房人提出退房时为购房人提供退房服务。但本案中张景要求退房时，恒林公司以张景未按双方签订的《郑州恒大山水城商品房认购书》约定缴付房款及与恒林公司签订《商品房买卖合同》，且双方未另行签订《无理由退房协议书》，张景并不符合无理由退房的条件等理由，不予退还张景定金。根据恒林公司宣称和执行的“无理由退房”政策，从文义可理解为若购房人不愿完成本次交易，开发商有义务向购房人提供退房服务，但恒林公司以认购定金形式和格式条款对此政策作出限制购房人权利的解释，违反公平原则和诚实信用原则，属于我国合同法规定的“提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，亦违反公平原则和诚实信用原则，故被告对“无理由退房”政策的解释及认购书定金条款对张景不具有约束力；且恒林公司与张景签订《郑州恒大山水城商品房认购书》时，应当与张景另行签订《无理由退房协议书》，并向张景明示“无理由退房”政策的条件，以期能够让购房者了解无理由退房的情形，现恒林公司提交证据不能证明张景明知无理由退房适用条件及受限制的情形，故对恒林公司的辩解理由，该院不予采信。张景在本次交易中未尽到审慎义务，亦有过错，故其要求恒林公司双倍返还定金，该院不予支持。恒大公司不是张景认购房屋合同的相对方，张景所付款项亦非恒大公司所收，且恒林公司具有独立的法人资格，依法独立承担民事责任，故张景要求恒大公司承担责任，该院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第六十条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、郑州恒林置业有限公司于判决生效之日起十日内返还张景房屋定金50000元；二、驳回张景的其他诉讼请求。如果恒林公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，张景负担575元，郑州恒林置业有限公司负担575元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的不利后果。本案中，因张景认购的郑州恒大山水城项目在新闻媒体及其公众号上多次宣传其“无理由退房”的优惠政策，恒林公司应当在购房人提出退房请求时为购房人提供退房服务，但张景要求退房时，恒林公司认为按照《郑州恒大山水城商品房认购书》约定，张景放弃购买该房屋，所付款项50000元不予退还。同时恒林公司以适用无理由退房，双方还需另行签订《无理由退房协议书》，且应符合约定的无理由退房条件为由，拒绝退还张景定金50000元，鉴于双方签订《郑州恒大山水城商品房认购书》时，恒林公司应当与张景签订《无理由退房协议书》，并明确约定的无理由退房的条件，以期能够让购房者了解无理由退房的情形，且恒林公司未能提交相关证据证明张景明知无理由退房适用条件及受限制的情形，另双方未能另行签订《无理由退房协议书》的责任不在于张景，因此，一审法院认为恒林公司对“无理由退房”政策的解释及认购书定金条款对张景不具有约束力，判决解除《郑州恒大山水城商品房认购书》，恒林公司应退还房屋定金50000元，并无不当。综上所述，恒林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由郑州恒林置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  郑志军二〇二一年六月二十九日书记员  王一行