西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初401号原告:陕西乐美居物业有限责任公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人:黄绮，该公司总经理。委托诉讼代理人：亓中鲁，陕西秦石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王迪，陕西秦石律师事务所实习律师。被告: 黄彩琴，女，汉族，1957年10月9日出生，住西安市莲湖区。原告陕西乐美居物业有限责任公司（以下简称“乐美居物业公司”）与被告黄彩琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员冯建利独任审判，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告乐美居物业公司委托诉讼代理人亓中鲁、王迪、被告黄彩琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐美居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2016年1月1日至2020年4月30日拖欠原告的物业费9724元、暖气费2610元，违约损失2400元，共计14734元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告一直对位于西安市莲湖区大兴东路50号XX小区进行物业管理服务，并履行了物业服务义务。被告黄彩琴作为2-1-2702号业主，未按要求支付物业管理相关各项费用，截至2020年4月30日拖欠原告物业费、暖气费、违约损失等共计14734元。原告认为，被告不履行付款义务的行为，对原告的正常经营造成了一定的损害。在多次催要无果的情况下，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告黄彩琴辩称，被告是XX小区2-1-2702的业主，房子2012年10月份给的钥匙被告就入住了，后面房子出现各种问题，玻璃浸水，墙边裂缝，空调管道漏水，卫生间墙皮泡水，顶漏水，还有些问题记不清楚了，这些问题都向物业反映过，但物业一直没有维修。对于物业费计算方式和数额无异议，违约金不认可，物业费需要解决被告的问题之后被告才交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，经审理本院认定事实如下：被告系西安市莲湖区大兴东路50号XX小区2号楼1单元2702室业主，该房屋为2012年9月21日拆迁安置所分房屋，分房证载明建筑面积125平方米，该房屋由被告居住使用。2013年1月，原告实际入驻莲湖区XX小区进行物业服务，上述事实有原告提供的西安白家口置业有限公司出具的《情况说明》证明。2013年10月31日原告作为乙方与甲方西安白家口置业有限公司签订《小区物业管理委托合同》约定，甲方将莲湖区XX小区委托乙方管理。委托事项为房屋建筑共用部位、共用设施、设备管理、维修养护，道路、排水管道管理维护，共用绿地花木养护管理，公共环境卫生清洁、垃圾清运，车辆停放管理等。业主房屋自用部分、自用设施设备维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。委托管理期限8年，自2013年8月1日起至2021年7月31日止。乙方按照《西安市普通住宅小区物业管理服务登记参考标准》中二级服务等级标准实现目标管理。住宅房屋物业费由乙方按照建筑面积每月米平方米一元向业主收取，村民空置房屋的管理费按照40%收取。房屋的共有部位、公共设施、设备，公共场地的日常维修、养护费用由乙方支付，大中修费、更新费用，由乙方制定计划，报甲方审核，按照物业法中的规定执行。原告入住该小区从事物业服务后，因被告系安置户，物业费按照每平方米1元计收；电梯费分层段计算，10层（含10层）以下12元每月每户，20层（含20层）以下24元每月每户，21层（含21层）以上每月每户36元；公摊电费每月每户20元；垃圾费每月每户6元。被告自入住后缴纳了2013年1月至2015年12月的物业管理费用。经核算，其拖欠原告2016年1月至2020年4月物业管理费合计52个月，其中物业费6500元、电梯费1872元、公摊电费1040元、垃圾费312元；拖欠2017年11月15日至2020年3月15日期间三个年度暖气空置费，按照每月每平方米5.8元的30%计算，12个月取暖费2610元。另查，西安白家口置业有限公司系XX小区建设单位。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与西安白家口置业有限公司签订的《小区物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定,西安白家口置业有限公司系丽苑小区建设单位，与原告签订的《小区物业管理委托合同》对作为丽苑小区业主的被告具有约束力，原告为被告所居住的小区提供物业管理服务，被告应按合同约定支付物业管理费。关于原告要求被告承担物业费、电梯费、公电费、垃圾费、暖气费的主张，被告自2016年1月起至2020年4月30日止陆续拖欠52个月物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费以及三个年度暖气费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，黄彩琴辩称的物业服务不合格、物业公司未修复其受损房屋的抗辩理由，黄彩琴可通过与原告协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求原告承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，但黄彩琴拒绝交纳物业费的行为，违反了物业服务合同的约定，因此，原告要求被告承担物业费6500元、电梯费1872元、公摊电费1040元、垃圾费312元、暖气费2610元的主张，本院予以支持。关于原告要求被告承担违约金的主张，原告提供的物业服务在某些方面存在一定的瑕疵，也是导致被告拒交物业费用的主要原因，根据公平原则，本院认为对于原告要求被告给付违约金的请求，不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，被告黄彩琴支付原告陕西乐美居物业有限责任公司截止2020年4月30日物业费6500元、电梯费1872元、公摊电费1040元、垃圾费312元、暖气费2610元，以上合计12334元；二、驳回原告陕西乐美居物业有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费168元，由被告黄彩琴承担（原告已预交，被告在履行本判决时一并支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。             审    判    员       冯建利 二〇二一年六月七日 法  官  助  理       何岳林书    记    员       田文臻1