北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7020号上诉人(原审原告)：轻松家健身（北京）有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：裴一飞，总经理。委托诉讼代理人：张璐，北京市京师律师事务所律师。上诉人(原审被告)：北京拾雨商务管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号华汇大厦A座4层A4007C。法定代表人：朱媛韬，总经理。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。上诉人轻松家健身（北京）有限责任公司、北京拾雨商务管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初61612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。轻松家健身（北京）有限责任公司（以下简称轻松家公司）上诉请求：一、维持一审判决第二项北京拾雨商务管理有限公司（以下简称拾雨公司）于判决生效之日起七日内向轻松家公司退还押金586846元，改判拾雨公司于判决生效之日起七日内向轻松家公司退还2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金192282元；二、改判一审判决第三项为：拾雨公司于判决生效之日起七日内赔偿轻松家公司经济损失共计1141605元。三、本案上诉费由拾雨公司承担。事实和理由如下：1.本案《房屋租赁合同》无效的重大过错方为拾雨公司，一审法院对此未作明确界定，一审法院对合同无效双方的过错程度并未明确划分，酌定损失和返还“租金”数额较低，二审法院应当予以修正。2.受疫情管控工作之不可抗力直接影响，轻松家公司自2020年2月1日起，不得不完全停止营业，而一审法院仅仅判令拾雨公司返还轻松家半个月租金，该裁判结果显然令拾雨公司反而因合同无效得以逃避政府管控这一不可抗力事件本应遭受的损失，该裁判内容显失公平。3.一审法院仅仅依据合同无效而忽视拾雨公司的主观恶意，在轻松家公司提交确定的装修、家具损失证据高达1141605元的情况下，在轻松家公司租期8年而实际使用仅仅8个月、折旧微乎其微的情况下，在拾雨公司对现成高档装修之健身会馆、家具、会员、教练等一应俱全直接对外转租的情况下，仅仅酌定拾雨公司赔偿70万元损失，显失公平。拾雨公司辩称，不同意轻松家的上诉请求，缺乏法律依据和事实依据，请求二审驳回其上诉。一审判决认定合同无效系适用法律错误，酌定的轻松家公司损失过高，缺乏依据。拾雨公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，依法改判驳回轻松家公司的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院判决《三方协议书》无效及退还押金适用法律错误。拾雨公司基于租赁合同取得了涉案房屋合法占有且有权对外出租的权利，且该房屋不影响办理营业执照等经营手续，一审法院僵硬地适用相关规定，未考虑实际情况和公平原则，径行判定合同无效，应属于适用法律错误；因轻松家公司经营不善，借由新冠疫情强行终止合同，已经构成根本违约。拾雨公司有权单方解除本合同，并有权不退押金，轻松家公司无权要求拾雨公司给予任何补偿或要求拾雨公司购买其装修或设施，轻松家公司应按合同约定将涉案房屋恢复原状后返还拾雨公司。2.一审法院判决拾雨公司退还轻松家公司2020年2月1日至2月29日期间的租金10万元，违背公平原则。参照北京市人民政府2003年5月实施的京政发（2003）14号《关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展若干政策措施》规定：“商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金30%。”一审法院在未考虑拾雨公司未获得减免租金或者补偿的情况，判决拾雨公司退还轻松家公司2020年2月1日至2月29日期间的租金10万元（实际已付租金192282元），即减免近53%的租金，严重违背公平原则。3.一审法院作出的拾雨公司赔偿轻松家公司经济损失70万元酌定过高，且没有事实依据。轻松家公司主张装修损失、家具损失、拳击区域设备损失、人脸识别系统（闸机）费用所提供的发票或者合同依据，其价格与目前市场上相同或类似的全新材料、设备价格相差巨大，远远高于市场价格。一审法院在未组织评估、询价的情况下，仅依据轻松家公司提供的证据认定经济损失70万元，明显酌定超高，应予以纠正。轻松家公司辩称，不同意拾雨公司的上诉请求。一审中轻松家公司提交了装修、设备设施合同、交付记录、发票等，经双方质证，且有装修工人人证接受质询，在法院的三方查验下，对现场进行了确认，案件事实证据充分。轻松家公司向一审法院起诉请求：1．要求判令拾雨公司、轻松家公司于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同三方协议书》无效；2．要求拾雨公司退还租金押金576846元、注册地押金10000元；3．要求拾雨公司退还2020年2月1日至2020年2月29日期间的房屋租金192282元；4．要求拾雨公司退还轻松家公司供暖费37711.6元；5．要求拾雨公司赔偿轻松家公司家具损失220000元；6．要求拾雨公司赔偿轻松家公司拳击区域设备损失75000元；7．要求拾雨公司赔偿轻松家公司装修损失837117元；8．要求拾雨公司赔偿轻松家公司交通费10000元、人工费10000元、误工费10000元、律师费50000元；9．要求拾雨公司向轻松家公司支付人脸识别系统费用109210元。一审法院认定事实如下：轻松家公司于2019年6月12日成立，案外人裴一飞任轻松家公司法定代表人，轻松家公司注册地址于2020年7月4日由涉案房屋地址变更为北京市朝阳区东三环中路25号2层201号2002室。2019年3月18日，裴一飞作为承租方（乙方）与拾雨公司作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》约定：裴一飞承租涉案房屋，建筑面积1580.4平方米。租赁期限自2019年3月2日起租至2027年3月23日止，租期8年。免租期限自2019年3月24日起租至2019年5月31日止，共计69日。租金标准为4元／平方米／日，月租金为192282元，年租金为2307384元。租金按三个月为一期的支付方式向甲方预支付下一期租金。乙方应当在每一期租期届满前10日前向甲方支付下一期租金。押金576846元，乙方应自本合同签订之日向甲方支付。房屋租金不含采暖季供暖费，供暖费标准参照北京市供暖采暖相关规定及标准执行，供暖费以本合同约定的建筑面积计算。2019年12月10日，裴一飞作为乙方、拾雨公司作为甲方、轻松家公司作为丙方签订《〈房屋租赁合同〉三方协议书》约定：自本协议签订之日起乙方将2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》约定的承租人权利义务全部概括转让给丙方，除本协议约定外房屋租赁合同所有合同条款维持不变，并继续有效适用于丙方，关于丙方对上述合同的履行乙方保证向甲方承担连带责任。本协议签订之日起，甲、乙双方终止2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》之履行。合同签订后，拾雨公司向裴一飞交付涉案房屋，后涉案房屋由轻松家公司实际使用，经营项目为健身房。轻松家公司已向拾雨公司支付的款项包括：2019年6月1日至2020年2月29日期间的全部租金、物业服务费及空调费109048元、押金576846元、注册地押金10000元、供暖费71100元、装修管理费25286元、污水费1000元、消防改造服务费1500元。轻松家公司称其因受新冠疫情影响，于2020年2月1日被迫停业关门。期间，曾于2020年4月15日至17日开门营业，2020年4月18日因政策要求再次停业。2020年5月中旬，疫情有所缓解，轻松家公司再次尝试开门营业，但客流量很小，并很快遇到第二轮疫情，加之拾雨公司一直要求涨租金，轻松家公司被迫于2020年6月再次停业关门。期间轻松家公司多次与拾雨公司协商租金减免事宜，拾雨公司均不予理会。拾雨公司认可轻松家公司所述的营业、停业时间，表示轻松家公司于2020年6月停业关门的原因是自身经营不善，打算提前退租，并非受疫情影响；轻松家公司未按时支付租金构成违约，拾雨公司曾同意给轻松家公司减免一个月租金，轻松家公司没有同意。2020年6月30日，拾雨公司将轻松家公司经营场地大门上锁，并张贴通知称在轻松家公司未结清欠款的情况下，任何人不得出入涉案房屋并搬离屋内物品。2020年9月，拾雨公司将涉案房屋部分场地另行出租给案外人，剩余场地用于保管涉案房屋内的设施、设备及物品。2020年9月18日，一审法院前往涉案房屋组织轻松家公司搬离涉案房屋内设备、设施及物品，双方于当日完成了涉案房屋场地及物品的交接。经询，拾雨公司认可涉案房屋东侧星空墙、海豚墙、海豚墙前方绿植装饰物、LED屏、镜子、窗帘、音响、动感单车两个、投屏幕布、日式樱花装饰物、黑色柜子一套（2件）、组合桌椅一套及涉案房屋西侧电视两台、白沙发一套、机柜一组、美的空调、瑜伽室音响设备、桌子、咖啡机、塑封机均系轻松家公司所有，同意折价补偿；如法院认定涉案房屋内仍有属于轻松家公司的其他物品，拾雨公司同意折价补偿。一审审理中，一审法院依轻松家公司申请委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋装修残值进行鉴定。后轻松家公司向鉴定机构明确表示撤销鉴定申请，该鉴定机构于2020年12月3日退回本次鉴定。一审庭审中，轻松家公司主张家具损失、拳击区域设备损失、装修损失、人脸识别系统费用，并据此提交施工合同、设计施工图、购销合同、服务合同、发票、收据、汇款凭证佐证，并申请证人曲某出庭作证。拾雨公司认可上述证据的真实性，表示上述物品购买价格偏高，且部分家具已经搬离，在认定折价金额时，应当充分考虑实际价格；关于拳击区域，因轻松家公司明确表示放弃权利，拾雨公司将该区域自行拆除并暂时存放于仓库，拾雨公司不同意继续使用，故不同意赔偿折价损失；关于人脸识别系统，拾雨公司认可新承租人目前确实在使用，但是该系统价格偏高，拾雨公司准备更换，不打算继续使用原系统。轻松家公司称拾雨公司此前曾两次提出同意轻松家公司搬离物品，但轻松家公司带着工人前往现场后，拾雨公司以种种理由拒绝配合搬离，为此轻松家公司支付了交通费、人工费，并产生了误工费，故要求拾雨公司承担上述费用。轻松家公司据此提交110报警通话记录、微信聊天记录、转账记录等证据佐证。其中，轻松家公司共支付搬家费用9488元。拾雨公司认可双方均有过报警情况，原因是拾雨公司确曾同意轻松家公司搬离物品，但是搬离过程中，拾雨公司要求轻松家公司作出承诺，搬离过程不得损坏原有装修，如有损坏，则由轻松家公司负责修复，轻松家公司没有同意，故拾雨公司未同意轻松家公司继续搬物品。轻松家公司对此不予认可，表示拾雨公司起初同意轻松家公司搬离物品时，没有任何附加条件，直到轻松家公司带领工人入场时，拾雨公司才提出无理要求，轻松家公司无法同意。轻松家公司主张律师费，并提交律师费发票两份佐证。拾雨公司称上述证据真实性由法院核实，不认可证明目的，拾雨公司不同意赔偿律师费。轻松家公司主张退还2020年2月1日至2020年2月29日期间的房屋租金192282元、供暖费37711.6元，理由为：轻松家公司自2020年2月1日起停止经营，故无需支付租金。涉案房屋实际供暖至2020年1月15日，故拾雨公司应退还2020年1月16日至2020年3月15日的供暖费，另外根据拾雨公司向轻松家公司出示的催缴函，拾雨公司多向轻松家公司收取了供暖费4723.2元，也应当退还。拾雨公司对此不予认可，表示轻松家公司未按合同约定支付租金，构成违约，拾雨公司无需退还已付租金。关于供暖费，因北京市非居民供热价格在2019至2020年度由42元／建筑平方米·采暖季上调为45元／建筑平方米·采暖季，故拾雨公司并未多收取供暖费，且涉案房屋在供暖季均为正常供暖，拾雨公司就此提交北京市发展和改革委员会于2019年11月7日出台的《关于调整本市非居民供热价格有关问题的通知》、江苏杨辉物业服务有限公司于2020年8月17日出具的《证明书》复印件、《华汇大厦中央空调运行（供暖）记录表》若干等证据佐证。2020年10月22日，本案拾雨公司以房屋租赁合同纠纷为由将本案轻松家公司及裴一飞诉至一审法院，要求解除涉案合同，并要求本案轻松家公司及裴一飞支付欠付租金并赔偿违约金及律师费。该案目前正在审理过程中。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续。经询，轻松家公司称其在签订合同时认为涉案房屋是合法有效的，拾雨公司从来没有提出过涉案房屋缺少相关规划手续；拾雨公司称签订合同时，其如实向轻松家公司告知了涉案房屋没有规划手续。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，根据庭审查明情况可知，涉案房屋确未办理任何规划审批手续，轻松家公司、拾雨公司就涉案房屋签订的《〈房屋租赁合同〉三方协议书》应当无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，拾雨公司应当将房屋押金及注册地押金退还轻松家公司。关于退还租金一节，涉案合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施。疫情防控措施的开展对于合同的继续履行具有一定的影响，一审法院综合考虑疫情对轻松家公司实际使用涉案房屋的影响、双方对合同无效的过错程度，酌情确定拾雨公司应向轻松家公司退还2020年2月1日至2020年2月29日期间的房屋占有使用费100000元。轻松家公司主张退还供暖费，于法无据，一审法院不予支持。关于家具损失、拳击区域设备损失、装修损失、人脸识别系统费用，一审法院结合现场勘验情况、双方庭审陈述、在案证据、并结合双方对于合同无效的过错程度、合同履行情况、装修原值等因素酌情予以认定。轻松家公司主张律师费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于人工费，系拾雨公司擅自扣留轻松家公司物品所产生，系轻松家公司合理损失，一审法院根据双方对于合同无效的过错程度对该费用酌情予以支持。关于交通费及误工费，轻松家公司就此未充分举证，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、确认轻松家健身（北京）有限责任公司与北京拾雨商务管理有限公司于二〇一九年十二月十日签订的《〈房屋租赁合同〉三方协议书》无效；二、北京拾雨商务管理有限公司于判决生效之日起七日内向轻松家健身（北京）有限责任公司退还押金五十八万六千八百四十六元及二〇二〇年二月一日至二〇二〇年二月二十九日期间的租金十万元；三、北京拾雨商务管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿轻松家健身（北京）有限责任公司经济损失共计七十万元；四、驳回轻松家健身（北京）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23905元，由轻松家健身（北京）有限责任公司负担6623元（已交纳），由北京拾雨商务管理有限公司负担17282元（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。轻松家公司提交（2020）京0105民初61612号案件庭审笔录，证明拾雨公司已侵权，扩大损失，占用轻松家公司装修成果。拾雨公司认可证据真实性，不认可关联性。拾雨公司提交以下证据：1.《名称变更通知》，2.北花园公司与泰鑫公司签订的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》，3.泰鑫公司与朱媛韬签订的《房屋租赁合同》，4.泰鑫公司、朱媛韬、拾雨公司签订的《房屋租赁合同的三方协议书》，5.《同意转租证明》，上述证据证明拾雨公司对涉案房屋具有出租权；证据6.《关于轻松家报价与实际市场价格相差甚大的情况说明》及淘宝截图，证明轻松家公司报价过高。轻松家公司认可证据1真实性，对证据2、3、4的真实性无法确认，价格部分被遮挡，证据5的真实性认可，证明目的不认可，证据6不认可，为拾雨公司自行制作，淘宝截图真假无法核实，是否同一品质、品牌等无法核实，且与本案无关联。本院认为，结合本案双方当事人的上诉意见，本案二审争议焦点为：一、《〈房屋租赁合同〉三方协议书》是否有效；二、一审法院判决拾雨公司退还租金及赔偿经济损失，处理是否正确，数额是否妥当的问题。一、关于《〈房屋租赁合同〉三方协议书》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。据本案已查明事实，涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，但该房屋建设未办理任何规划审批手续，属于违反效力性强制性法律规定，一审法庭辩论终结前涉案房屋亦未取得建设工程规划许可证，故轻松家公司、拾雨公司就涉案房屋签订的《〈房屋租赁合同〉三方协议书》应属无效。一审法院就此认定正确，本院予以确认。拾雨公司上诉主张其是基于租赁合同取得了涉案房屋合法占有及对外出租的权利，相关法律规定对其不适用，本院认为，为维护城镇建设规划秩序及房屋租赁市场的交易秩序，法律规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效，故若涉及城镇房屋租赁，无论是房屋建设方亦或转租方，均受相关法律规定的制约，拾雨公司该项上诉主张，于法无据，本院不予采纳。二、关于一审法院判决拾雨公司退还租金及赔偿经济损失，处理是否正确，数额是否妥当的问题《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案拾雨公司作为出租方，其在明知涉案房屋没有规划手续的情况下，出租房屋导致合同无效，其对合同无效负有过错，应承担赔偿损失的法律责任，同时，轻松家公司系商事主体，其在从事商事租赁行为时，对房屋是否为合法建筑，亦应承担审慎注意的义务。一审法院综合考虑疫情对轻松家公司实际使用涉案房屋的影响、以及双方对合同无效的过错程度，酌情确定拾雨公司应向轻松家公司退还2020年2月1日至2020年2月29日期间的房屋占有使用费100000元，该处理正确，数额妥当，本院予以确认。同时，一审法院根据现场勘验情况、双方庭审陈述、在案证据，结合双方对于合同无效的过错程度、合同履行情况、装修原值等因素，对赔偿数额酌情予以认定为70万元，亦无不当之处，本院予以确认。轻松家公司、拾雨公司虽对退还租金及赔偿数额提出异议，但均无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，轻松家健身（北京）有限责任公司、北京拾雨商务管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32259元，由轻松家健身（北京）有限责任公司负担14977元（已交纳），由北京拾雨商务管理有限公司负担17282元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  林存义审 判 员  薛 妍审 判 员  赵 霞二〇二一年六月十六日法官助理  李 越法官助理  孙亚男