贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0623民初724号原告（案外人）：丁强，男，1975年3月18日生，蒙古族，贵州省石阡县人，住石阡县。委托诉讼代理人：张利，贵州省铜仁市石阡县中心法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：熊志强，男，1960年3月10日生，土家族，贵州省思南县人，住石阡县。委托诉讼代理人：刘德辉，贵州敬典律师事务所律师。被告（被执行人）：贵州省石阡华源房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520623775307788N，住所地为石阡县汤山镇华源馨苑四号楼1-5-B。法定代表人：万华，系公司董事长。被告（被执行人）：万华（曾用名万仕彬），男，1964年7月11日生，侗族，贵州省思南县人，住铜仁市新华北路47号1栋附6号，又住贵阳市云岩区。以上二被告共同的委托诉讼代理人：王少青，女，1983年9月16日，江西省上饶市玉山县人，现住贵州省石阡县。原告丁强与被告熊志强、贵州省石阡华源房地产开发有限公司、万华案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告丁强的委托诉讼代理人张利，被告熊志强及委托诉讼代理人刘德辉，被告贵州省石阡华源房地产开发有限公司（以下简称华源公司）、万华的委托诉讼代理人王少青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁强向本院提出诉讼请求：一、请求贵院停止对石阡县住房的查封、拍卖等行为（房屋购置价为：508000元）；二、确认石阡县住房属于原告丁强所有；三、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告于2014年8月18日购买石阡县住房，并支付全款，现被拍卖的房屋系原告所有。贵州省石阡县人民法院在执行被告熊志强与华源公司、万华民间借贷纠纷案件过程中，查封、拍卖了石阡县。原告知晓贵州省石阡县人民法院公告（2019）黔0623执89号公告后，便于2020年7月6日向石阡县人民法院提出书面异议，原告主张石阡县北塔大道华源馨苑23—5住房所有权归原告，要求解除查封、拍卖。石阡县人民法院于2020年7月13日审查后作出（2020）黔0623执异3号执行裁定书：“驳回原告的执行异议申请”。原告不服该执行裁定书，向贵州省铜仁市中级人民法院申请复议，铜仁市中级人民法院于2020年8月10日作出（2020）黔06执复19号执行裁定书：“撤销（2020）黔0623执异3号执行裁定，发回石阡县人民法院重新审查。”石阡县人民法院于2020年9月17日作出（2020）黔0623执异10号执行裁定书：“一、撤销本院于2019年11月20日作出的（2019）黔0623执恢89号执行裁定书；二、撤销本院于2020年3月10日作出的（2019）黔0623执89号之一执行裁定书；三、撤销本院于2020年4月20日作出的（2019）黔0623执89号之二执行裁定书”。被告熊志强对该裁定书不服，向贵州省铜仁市中级人民法院申请复议，铜仁市中级人民法院于2020年10月30日作出（2020）黔06执复33号执行裁定书：“撤销（2020）黔06232执异10号执行裁定，发回该院重新审查。”石阡县人民法院审查后，以原告提出异议的时间明显超过提出异议期限，及提起的异议与原判决无关，于2021年2月9日作出（2021）黔0623执异1号执行裁定书：“裁定驳回原告的执行异议请求”。原告认为，该裁定认定事实不清，适用法律错误，据此，原告不服特向贵院提起诉讼，理由如下：一、被查封、拍卖的房屋系原告丁强于2014年8月18日购买，并支付全款，该房屋归原告所有。原告于2014年准备在石阡县城区购置房屋，便到被告华源公司开发的位于石阡县，得知23-5号住房一套未出售后，便将该套商品房以508000元的价格购买了下来。并于2014年8月18与华源公司签订《商品房买卖合同》，当日交清全部购房款，公司出具508000元的收据一张给原告收执，并加盖了公司财务专用章。事后，该房屋就由原告家居住到2018年年初，由于原告全家外出务工，就将该房屋租赁给他人居住。购房后，原告多次与被告华源公司老总万华商议，要求其为原告办理房屋产权登记，万华称，有些手续还没有搞好，房屋卖给你了，哪个还敢说不是你的房屋吗。由于原告没有急需使用房产证办事，导致至今未办理产权变更登记。但该房屋系原告2014年8月购买，并支付了全部购房款是客观存在的事实，据此，该房屋的所有权应归原告所有。二、人民法院在执行被告熊志强与华源公司、万华借款合同案件过程中拍卖该房屋，损害了原告的合法权益。被告华源公司、万华完全知晓该房屋已出售给原告的事实。人民法院在执行该案件过程中，对案涉房屋采取相应的执行措施时，被告万华却未向人民法院如实告知该房屋已出售的事实。由于该房屋已出租给他人，人民法院在执行该案件过程中，对该房屋的产权归属等情况未进行核实，存在明显过错，其行为明显损害了原告的合法权益。直到2020年5月29日人民法院将拍卖的公告“（2019）黔0623执89号”张贴后，原告才知晓人民法院已查封、拍卖原告购买并实际交付使用的房屋。三、（2021）黔0623执异1号执行裁定适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该条规定，原告对案涉房屋具有排他权，其申请的异议请求应当得到人民法院的支持。据此，（2021）黔0623执异1号执行裁定适用法律错误。综上所述，原告购置房屋后未办理产权变更登记手续，责任在于被告万华，而不在于原告。位于石阡县房屋所有权应归原告，人民法院依照被告熊志强的请求，在未查清房屋产权实际归属的前提下，对该房屋进行查封、拍卖的行为，严重损害了原告（案外人）的合法权益。为保护我的合法权益，特提起如前诉请。被告熊志强辩称,原告方丁强与华源公司的房屋买卖合同系虚假合同，理由如下：1、丁强与华源公司的买卖与常理不合，交易发生在2014年，在2020年的时候该房屋的实际掌控人还是万华，其具体理由是在石阡县人民法院对该房屋进行处置时是由万华本人申报，是由万华带领人民法院的工作人员以和平的方式进入该房屋进行拍照固定，没有强行进入，说明钥匙的掌控人是万华；当时买房子的时候是签订合同应是有备案的，我们了解到该房没有备案，且没有产权证，所以他们肯定是勾结搞的虚假买卖2、其次该房屋到目前为止是已经装修入住的房子，本案在庭审前我们没有看到丁强对该房屋进行装修的依据；3、该房屋在有大件的电器及家具，在执行中万华的陈述家具价值不菲，如果这些是属于丁强的，那么他应该有收据。当时买房子是现金，508,000元这么一大笔资金流动，但是其公司没有记录，他们串通签订了虚假的买卖合同来对抗人民法院的执行。请求驳回案外人丁强的诉讼请求。被告华源公司、万华辩称，购房合同是签了的，刚开始他付了20多万元，后面又打了张条子给我。买房子办按揭，因为原告是黑名单，征信有问题，银行不批按揭，丁强没有付清房款，我们就没有去备案的。他自己又付不起这个钱，第一笔付的20万元，后面一直在陆陆续续的付，为了他办按揭，我们财务就打了付清款项这个条子给原告丁强的，这个房子是属于丁强的。审理查明:2014年8月18日丁强与华源公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号GF-2000-0171，主要内容：买受人所购商品房为石阡县北塔大道华源馨苑23层5号房，每平方米4,056元，总金额508,000元。买受人按下列第1种发生按期付款即合同签订之日一次性付款508,000元，出卖人应当在商品房交付使用后635日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书的，双方同意按下列第2项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。当年丁强支付200,000元，事后又继续支付部分款项，截止2017年11月22日丁强还欠200,000元，丁强并向万华（万仕彬）出具借条“今借到万仕彬人民币贰拾万元整，本人定于2018年6月份之前分期付清，到期如还不清，则按3％计算利息”。该房现继续由丁强家居住。为了帮丁强办理按揭款，华源公司2014年8月18日曾出具一份收据“今收到丁强交来华源电梯楼23-5房款508,000元”，并加盖了公司财务专用章。因丁强的征信原因，华源公司未能正常给丁强办理按揭贷款手续。2016年9月18日，本院作出（2016）黔0623民初966号民事判决书，2019年11月20日本院作出（2019）黔0623执恢89号执行裁定书，查封被执行人万华位于石阡县。2020年3月10日本院作出（2019）黔0623执恢89号之一执行裁定书，拍卖被执行人万华位于石阡县。并于2020年3月16日公告。公告第七条规定“对上述标的的权属有异议者，请于2020年4月18日前与本院联系”。2020年4月19日兰绍林以395000元竞买成交。2020年4月20日，本院作出（2019）黔0623执恢89号之一执行裁定书，裁定将石阡县的所有权归买受人兰绍林。并于2020年5月14日向兰绍林送达该裁定书。丁强知晓石阡县人民法院（2019）黔0623执89号公告后，便于2020年7月6日向石阡县人民法院提出书面异议，丁强主张石阡县北塔大道华源馨苑23—5住房所有权归丁强，要求解除查封、拍卖。石阡县人民法院于2020年7月13日审查后作出（2020）黔0623执异3号执行裁定书：“驳回原告的执行异议申请”。原告不服该执行裁定书，向贵州省铜仁市中级人民法院申请复议，铜仁市中级人民法院于2020年8月10日作出（2020）黔06执复19号执行裁定书：“撤销（2020）黔0623执异3号执行裁定，发回石阡县人民法院重新审查。”石阡县人民法院于2020年9月17日作出（2020）黔0623执异10号执行裁定书：“一、撤销本院于2019年11月20日作出的（2019）黔0623执恢89号执行裁定书；二、撤销本院于2020年3月10日作出的（2019）黔0623执89号之一执行裁定书；三、撤销本院于2020年4月20日作出的（2019）黔0623执89号之二执行裁定书”。被告熊志强对该裁定书不服，向贵州省铜仁市中级人民法院申请复议，铜仁市中级人民法院于2020年10月30日作出（2020）黔06执复33号执行裁定书：“撤销（2020）黔06232执异10号执行裁定，发回该院重新审查。”石阡县人民法院审查后，以原告提出异议的时间明显超过提出异议期限，及提起的异议与原判决无关，于2021年2月9日作出（2021）黔0623执异1号执行裁定书：“裁定驳回原告的执行异议请求”。丁强认为，该裁定认定事实不清，适用法律错误，据此，丁强不服特向本院出如前诉请。本院认为,根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，2014年8月18日原告丁强与被告华源公司签订了《商品房买卖合同》，从2014年8月18日该合同成立时生效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该条规定，原告丁强在人民法院查封之前签订有《商品房买卖合同》，原告丁强在石阡县城用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，原告丁强已经支付的房价款308,000元，还欠200,000元未支付，但是已经支付合同总价款508,000元的百分之五十以上。故对案涉房屋具有排他权，其申请的异议请求应当支持。据此，（2021）黔0623执异1号执行裁定适用法律错误。综上所述，原告丁强购置石阡县房屋后并实际使用，未办理产权变更登记手续，责任在于被告万华，而不在于原告丁强。本院在未查清房屋产权实际归属的前提下，对该房屋进行查封、拍卖的行为，严重损害了原告（案外人）丁强的合法权益。原告（案外人）丁强同时提出确权的请求，结合原告丁强提供的证据，结合《商品房买卖合同》的新旧程度，可以排除原告丁强与被告华源公司、万华的商品房买卖存在欺诈，系真实的，故对其确认之诉予以支持。依照《中华人民共和国公司物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，之规定,判决如下:一、撤销贵州省石阡县人民法院（2021）黔0623执异1号执行裁定书；二、停止对石阡县住房的查封、拍卖等行为；三、石阡县商品房属于原告丁强所有。案件受理费8,800元,由原告丁强负担4,400元，被告贵州省石阡华源房地产开发有限公司、万华负担4,400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  杜宏芳审 判 员  曹国喜人民陪审员  强自刚二〇二一年六月十一日法官助理杨菁书记员李治广