黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0184民初2543号原告：五常市佳缘物业管理有限公司，住所地五常市成功街文教********。法定代表人：韩云凯，经理。委托诉讼代理人：韩子龙，男，1988年7月24日出生，汉族，该公司经理，住五常市。被告：车成超，男，1989年3月2日出生，汉族，住五常市。原告五常市佳缘物业管理有限公司（以下简称佳缘物业）与被告车成超物业服务合同纠纷一案，本院2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。佳缘物业的法定代表人韩云凯及委托诉讼代理人韩子龙到庭参加诉讼，被告车成超经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳缘物业向本院提出诉讼请求：判令被告车成超立即给付2016年10月1日至2021年10月1日，物业费总计5,165元，判令被告给付按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金。事实与理由：被告系原告所管理的五常市金山绿水小区7号楼1单元302室业主,被告在入住房产后,并未按时按合同规定缴纳0.58元/平方米的物业费和其他费用，截至2016年10月1日至2021年10月1日，总计5,165元，经原告工作人员书面通知多次催缴未果，故诉至法院。庭审中原告自愿将诉讼请求变更为4,965元。车成超未出庭但是通过微信发表了答辩意见，其中包括外来车辆在小区门口随意停放，阻止消防通道。一楼有的业主将物品随意丢放，容易引发火灾。楼道小广告粘贴严重未及时清理。楼下失火给我家造成损失，物业对其堆放物品有管理职责，单元门没及时修理不好使。佳缘物业为证实其诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据一、营业执照。拟证明原告的主体资质。证据二、被告身份证复印件。拟证明被告的主体资格。证据三、证明一份。拟证明被告车成超室金山绿水小区7号楼1单元302室房屋的房主。证据四、缴费通知单8张。拟证明2016-2020年每年都向被告催缴了物业费。证据五、物业承包合同及物业收费项目协议。拟证明原告公司收取物业费的标准。证据六、照片7张。拟证明火灾发生后我方已经维修处理并恢复了原样。证据七、善后处理照片。拟证明我方已经尽到维修义务，失火方和受灾方都认可没有异议。证据八、照片23页。拟证明我方已经尽到了物业服务义务，清扫垃圾、清理小广告、维修单元门，履行了相关的物业管理职责。证据九、哈尔滨中院生效的民事判决书一份。拟证明作为裁判参考，起诉的物业费及相关费用均得到了支持。本院认证意见为，上述证据真实有效且能够证明原告拟证明的问题，故对上述证据予以采信。车成超为证明其抗辩主张向本院提交证据如下：证据一、微信截图两张。拟证明在业主群里业主表明大门随便进出，容易丢东西，业主跟业主干仗物业没有管。二楼收取二次水的加压费。经质证原告质证意见为，这两张微信截图无法证明是小区的业主群，也证明不了微信名“四号楼”和“善待自己”就是小区的业主。本院认证意见为，原告的质证意见成立，本院对该两份证据不予采信。证据二、被告方家失火的视频三段。拟证明被告方家由于楼下堆放的物品以外燃烧导致失火。经质证原告认为失火确实发生了但是由于二楼业主堆放可燃物体造成二楼阳台失火，失火原因不详，我们是边报警边救火，现在都已经修缮完毕。本院认证意见为，该视频能够证明由于楼下引发的火灾导致被告家失火，但是物业公司进行协助已完成了善后处理工作，故对该证据的真实性予以采信。本院经审理查明，原告佳缘物业公司为一有限责任公司，2014年5月28日黑龙江上峰房地产开发公司与原告佳缘物业公司签订了五常市金山绿水小区物业收费项目协议，双方约定了收费项目及收费标准。其中约定水费：本小区按照整体加压标准供水，民用：2.60元/吨，二次加压用电60元/年户；城建卫生费30元/年户；公共用电：楼道灯：30元/年户+小区路灯60元/年户；公共维修费200元/年户；多层物业费0.58元/月/平方米。2018年5月18日黑龙江上峰房地产开发公司与原告佳缘物业公司签订了《五常市金山绿水小区一期前期物业管理委托合同》（续签），该合同约定物业公司依据该合同的约定，向业主或者使用人收取物业管理费用及其他费用。2021年4月8日黑龙江上峰房地产开发公司出具证明，证明车成超为五常市金山绿水小区**楼****的房屋所有人，总建筑面积为93.85㎡，于2015年1月1日购买。车成超应付物业费的时间每年的10月1日，佳缘物业起诉车成超给付2016年10月1日起至2021年10月1日止的物业费93.85㎡×0.58元/㎡×12个月=653元/每年；杂费包括：用水二次加压60元+卫生费30元+公共用电90元（其中包括30元楼道灯费+60元小区路灯费）+公共维修费200元=380元/年。653元+380元=1,033元/年，1,033元×5年=5,165元。因为从2015年入户至2017年是质保期，期间不收取公共维修费，从2018年开始收取公共维修费，所以诉讼过程中原告同意扣除一年的公共维修费用200元。即5,165元-200元=4,965元。本院认为，佳缘物业依据与黑龙江上峰房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同对金山绿水小区进行了物业管理及服务，并依此向业主车成超追缴物业费符合法律的规定及合同的约定。争议焦点为，车成超以佳缘物业在服务管理过程中存在瑕疵为由拒绝交纳物业费的抗辩主张能否成立。本院认为，佳缘物业签订的前期物业管理委托合同及收费协议，对收费项目及标准进行了详细的约定，佳缘物业一直管理经营该小区的物业，双方形成物业服务合同关系，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中佳缘物业提供证据证明提供相关的管理服务职责，包括维修养护及清洁卫生等相关的服务和管理，车成超提供的证据不足以证明佳缘物业服务中存在怠于履行服务管理职责或者相关合同义务，足以造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业的使用的重大瑕疵，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外；在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故车成超的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。故本院对原告佳缘物业起诉要求被告车成超给付2016年10月1日起至2021年10月1日止的物业费及相关费用即4,965元的诉讼请求予以支持。对于原告依据与房地产开发有限公司签订的收费项目协议主张被告给付日千分之三的违约金，本院认为，在物业管理条例中并未有逾期不交物业费需交违约金的法律规定，而该收费协议系开发企业与物业公司签订的，关于违约金的收取标准物业公司在向迟交物业费的用户催收时并未向迟交用户进行明示，故该违约金的收取没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一、二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第三条，国务院颁发的《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告车成超给付原告五常市佳缘物业管理有限公司（2016年10月1日起至2021年10月1日止）的物业费3,265元（93.85㎡×0.58元/㎡×12个月×5年），此款于本判决生效之日起十五日内给付；二、被告车成超给付原告五常市佳缘物业管理有限公司（2016年10月1日起至2021年10月1日止）的杂费900元（包括：用水二次加压60元+卫生费30元+公共用电90元=180元×5年），上述款项于本判决生效之日起十五日内给付；三、被告车成超给付原告五常市佳缘物业管理有限公司公共维修费800元（200元/年×4年），上述款项于本判决生效之日起十五日内给付；四、驳回原告五常市佳缘物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告车成超负担，该款项于本判决生效之日起十五日内给付原告五常市佳缘物业管理有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 程 威（）二〇二一年六月二十六日书记员 赵美晶