吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0291民初878号 原告：吉林市仲量安家物业服务有限公司，住所地吉林市高新区。 法定代表人：王昊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。 被告：钟曼毓，女，1970年12月10日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：孔凡东（钟曼毓配偶），男，1969年2月11日生，吉林市圣达法律咨询处员工，住吉林市丰满区。 原告吉林市仲量安家物业服务有限公司（以下简称仲量公司）与被告钟曼毓物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仲量公司的委托诉讼代理人孙姝婷，被告钟曼毓的委托诉讼代理人孔凡东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仲量公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令钟曼毓支付拖欠我公司物业费人民币10687.97元（2017年1月7日至2021年1月7日）；2.请求判令钟曼毓给付上述物业服务费自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，于2019年8月20日至上述物业费全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年6月10日，产生利息合计为816.3元）；3.请求判令钟曼毓承担本案诉讼费。事实与理由：钟曼毓系我公司服务的吉林紫金江尚小区22号楼1单元203室业主，该房屋建筑面积为130.98平方米，合同履行至今，我公司按照合同约定为钟曼毓所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但钟曼毓却拒不履行自己的缴费义务，我公司多次催缴未有结果。由于钟曼毓拖欠物业费导致我公司正常运营困难，严重损害我公司及其他业主的权益。为维护我公司合法权益，督促钟曼毓履行支付物业费的义务，根据《物业管理条例》第一条第五款、第四十一条第一款以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决，维护我公司合法权益。 钟曼毓辩称：请求驳回仲量公司的诉讼请求，诉讼费由仲量公司负担。1.仲量公司没有认真履行我与其签订的《物业服务合同》，楼道经常多天无人清扫、拖洗。2.仲量公司自2017年至今，始终不给我升级入门卡扣，限制我坐电梯，甚至我80多岁老妈身患癌症每日需要坐轮椅出行去医院作化疗期间也是如此。给我的家人正常出行带来了诸多不便，甚至是麻烦。3.作为业主，我多次要求仲量公司公布公示物业费收费明细，均未能如愿。4.仲量公司常年利用小区公共区域和公共设备进行出租和招商广告，我多次要求仲量公司对公共区域和公共设备经营性收益予以公开公示，仲量公司均以强硬态度或无期限推诿的行为予以拒绝。5.仲量公司不作为，肆意隐匿公共设施，有诸多草坪灯、地灯损坏，不作为维修和更换，却拆除或用水泥掩护，欺诈业主。6.小区内绿化缺少维护，草坪破坏严重。综上所述，仲量公司一系列行为违反了和业主签订的《物业服务合同》相关条款，侵害了业主的公共财产，违背了业主的合理要求，侵害了业主合法的知情权。故我以法律法规为准则，坚决拒交仲量公司诉讼我的相关期限的物业费。 本院经审理查明：钟曼毓系吉林高新区深中路966号紫金江尚22号楼1单元2层6号房屋所有权人，建筑面积130.98平方米。2013年5月1日，吉林市拓宏前景置业有限公司与仲量公司签订《前期物业服务合同》一份，约定拓宏前景置业公司选聘仲量公司对坐落于吉林市高新区深中路966号紫金江尚小区提供物业服务。服务内容包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。物业的经营与管理双方约定：拓宏前景置业有限公司接受仲量公司自行或允许并管理他人在园区内开展多种形式的经营活动（包括但不限于利用园区公共区域的相应位置设置具有经营性质的广告牌），并取得相应的收益，用于小区物业支出，以弥补物业服务费的不足。在合同附件中就前期物业服务质量的：1.基本要求；2.房屋管理；3.设施设备维修养护；4.公共秩序维护；5.卫生保洁服务；6.绿化管理及养护的服务质量标准作出具体约定。物业收费标准：二层以上住宅1.7元/月/平方米，按年缴纳，于每年12月前履行缴费义务。违约责任约定：业主未能及时足额缴纳物业费的，每逾期一日应按欠缴总额的3‰向物业公司支付违约金。服务期限自2013年5月1日至2017年4月30日，期满前业主大会尚未成立的，且拓宏前景置业有限公司与仲量公司均未提出异议的，合同自动延长，延长次数不限。 钟曼毓自2017年1月7日至2021年1月7日欠交物业费至今，仲量公司催缴物业费未果。 认定上述事实的证据有不动产权利及其他事项登记信息、《前期物业服务合同》、物业费催缴通知单、当事人当庭陈述、庭审笔录为证。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中仲量公司受吉林市拓宏前景置业有限公司选聘为紫金江尚小区提供物业服务，经书面催缴，钟曼毓无正当理由未向仲量公司交纳物业费，故本院对仲量公司主张钟曼毓支付物业费的诉讼请求予以支持。 关于钟曼毓提出的拒绝交纳物业费的抗辩理由。一、钟曼毓在答辩意见中提出仲量公司未尽到物业服务合同约定的义务，楼道经常无人清扫、拖洗。因仲量公司对此予以否认，且钟曼毓仅向本院提供照片证明楼道内丢有烟头，但仅凭照片无法证明小区楼道经常无人打扫，亦无法就此得出仲量公司未尽到每天对楼道进行清扫义务的结论，故本院对钟曼毓的该项抗辩主张因其所提交的证据不足以证明其问题不予支持。二、钟曼毓在答辩意见中提出的仲量公司自2017年至今始终未给其升级入门扣，限制其乘坐电梯导致其和家人生活不便的抗辩主张。关于此抗辩主张，仲量公司当庭表示钟曼毓如需要升级卡扣可随时去物业升级，钟曼毓也可以自行去物业升级其入门卡扣，但此理由不足以成为其拒交物业费的合理理由，故钟曼毓的此项抗辩主张本院不予支持。三、钟曼毓在答辩意见中提出的要求物业公司公开公示物业费收支明细，均未能如愿的抗辩主张。物业公司公布其物业管理服务费用的收支情况在合同中确有约定，但《前期物业服务合同》中对此约定违反的处理方式为可以要求物业公司进行整改，如逾期未整改造成业主损失的可要求物业公司承担赔偿责任。《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对物业公司未尽到合同约定的义务造成业主损失的，均明文规定解决途径为向物业公司主张违约责任，而非以拒交物业费来进行抗辩，故钟曼毓的该项抗辩主张因无法律依据，本院不予支持。四、钟曼毓在答辩意见中提出的仲量公司利用小区公共区域和公共设备进行出租，收益未进行公开公示的抗辩主张。首先，小区公共区域及公共设备确属业主共同所有，但《前期物业服务合同》中约定物业公司有权自行并允许他人在园区开展经营活动，取得收益用于小区物业支出。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对小区全体业主具有约束力，故仲量公司有权利用园区进行经营活动。其次，如前述所言，如仲量公司利用园区经营的收益未进行公开造成业主损失的，业主可另行向物业公司主张权利，但不能作为其拒交物业费的合理理由。五、钟曼毓在答辩意见中提出的仲量公司不作为，肆意隐匿公共设施，诸多草坪灯、地灯损坏以及小区内绿化缺少维护，草坪破坏严重的抗辩主张。因钟曼毓向本院提供的照片不能证明仲量公司未尽到维修、维护义务，且维修、维护义务如未尽到钟曼毓可向仲量公司主张权利，但不能以此为由拒交物业费，故本院对钟曼毓的该项抗辩主张不予支持。 关于应交纳物业费的具体数额，钟曼毓对欠交2017年1月7日至2021年1月7日物业费无异议，故应以《前期物业合同》中的约定为依据，物业费的具体数额为10687.97元（1.7元/月/平方米×130.98平方米×48个月），本院予以支持。 关于违约金的问题。《前期物业服务合同》中虽约定了违约金的计算方式，但仲量公司要求按照贷款利率方式计付违约金不违反法律规定，本院予以支持。钟曼毓违约金自2017年1月7日以10687.97元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至2019年8月19日，2019年8月20日违约金以10687.97元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至物业费全部给付为止。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告钟曼毓于本判决生效之日起十日内支付原告吉林市仲量安家物业服务有限公司2017年1月7日至2021年1月7日的物业费10687.97元； 二、被告钟曼毓于本判决生效之日起十日内支付原告吉林市仲量安家物业服务有限公司2017年1月7日至2019年8月19日违约金以10687.97元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，2019年8月20日至物业费全部给付为止的违约金以10687.97元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44元，由被告钟曼毓负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二一年六月十六日 书记员 宋泓莹