广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终2818号上诉人（原审原告）：吴钊明，男，1952年9月29日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：高叶敏，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市南头镇永利塑料五金厂，住所地广东省中山市。负责人：黎孔兴。被上诉人（原审被告）：黎孔兴，男，1971年11月6日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人吴钊明因与被上诉人中山市南头镇永利塑料五金厂（以下简称永利五金厂）、被上诉人黎孔兴租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初9502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后,依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴钊明上诉请求：1.撤销广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初9502号民事判决书第三项；2.改判为解除上诉人吴钊明与被上诉人永利五金厂、黎孔兴的《土地使用权租赁合同》，被上诉人立即返还位于中山市××××××的租赁地给上诉人，并自解除合同之日起按每年50000元标准向上诉人支付土地占用费至实际返还租赁物之日止;3.改判为被上诉人向上诉人支付2020年1月10日至解除合同之日止的租金;4.改判为被上诉人向上诉人支付违约金100000元;5.改判为确认中山市××××××的涉案租赁地上已建成的工业厂房及其他固定建筑物归上诉人所有；6.判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由:一、根据《土地使用权租赁合同》的约定，上诉人有权解除合同，《土地使用权租赁合同》应自本案起诉状送达被上诉人时解除。一审法院错误适用法定解除合同的规定，未判决解除合同属于认定事实不清、适用法律错误。根据《土地使用权租赁合同》第四条约定，被上诉人应于2O2O年1月l0日前支付当年租金，然而直至上诉人2020年7月1日起诉立案之日，被上诉人仍未支付租金，已逾期超过90日。根据《土地使用权租赁合同》第十四条约定，上诉人有权终止本合同。根据《中华人民共和国民法典》第四百五十八条规定，上诉人与被上诉人作为《土地使用权租赁合同》租赁关系相对方，双方之间可以约定涉案租赁物的违约责任，违约责任的约定优先于法律规定，只有在双方没有约定或者约定不明确的情况下才依照有关法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条规定，双方可以约定解除合同的事由，《土地使用权租赁合同》已明确约定被上诉人逾期支付租金超过90日，上诉人有权解除合同，上诉人也以起诉的方式明确要求解除合同，故双方之间的《土地使用权租赁合同》应自起诉状送达被上诉人时解除。一审法院在上诉人与被上诉人之间对解除合同的事由己有明确约定的情况下，无视双方的约定，直接适用法定解除合同的规定错误。综上，一审法院未依法判决双方解除《土地使用权租赁合同》属于认定事实不清、适用法律错误。二、另根据法律有关规定，上诉人也有权解除合同，一审法院认为被上诉人未达到足以影响合同目的实现的根本违约程度，属于认定事实不清，适用法律错误。上诉人合同目的是按时足额收取租金，而被上诉人合同目的是使用租赁物。双方约定2020年租金应于2020年1月10日前支付，然而被上诉人至今仍未缴纳2020年租金，逾期已超一年，甚至2021年的租金也已逾期缴纳，上诉人按时收取租金的合同目的早已无法实现，被上诉人的行为足以达到根本违约的程度。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第(四)款规定，上诉人根本无需催告，只要被上诉人迟延支付租金致使不能实现合同目的，上诉人即有权解除合同。一审法院认定事实不清，适用法律错误。三、根据《土地使用权租赁合同》约定，上诉人有权收取被上诉人违约金10万元，租赁地上的财物归上诉人所有。《土地使用权租赁合同》第十四条约定，由于被上诉人逾期交纳租金的违约行为，上诉人有权解除合同，并有权要求被上诉人支付违约金10万元，租赁地上的厂房及固定建筑物归上诉人所有。四、被上诉人根本没法继续履行合同。经上诉人了解，被上诉人目前在中山、广州等地有多起被执行案，被上诉人事实上也不可能继续履行。五、被上诉人一方面拒不支付租金，霸占上诉人的租赁地，又擅自将租赁地高价转租，并从中获利。被上诉人因其不诚信的行为反而获利，原审判决支持被上诉人这种不诚信行为，违背公平正义，请二审法院予以纠正。综上所述，上诉人的诉求均具有事实与法律的依据，应予支持。永利五金厂、黎孔兴辩称，上诉人的上诉理由不成立，被上诉人对一审判决没有意见。吴钊明向一审法院起诉请求：1.解除吴钊明与永利五金厂于2003年10月13日签订的《土地使用权租赁合同》，永利五金厂立即返还位于中山市××××××的租赁地给吴钊明，并且自判决解除合同生效之日起按每年50000元租金标准支付吴钊明土地占用费至将租赁地返还给吴钊明之日止；2.永利五金厂支付吴钊明2020年1月10日至判决解除合同生效之日止的租金，暂计至起诉之日金额为23836元；3.永利五金厂支付吴钊明违约金100000元；4.确认中山市××××××的租赁地上已建成的工业厂房及其他固定建筑物归吴钊明所有；5.黎孔兴对永利五金厂的上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2003年10月13日，吴钊明（出租方，甲方）与周某（承租方，乙方）就位于中山市××××××的土地签订了两份《土地使用权租赁合同》，两份合同内容一致，合同部分约定如下：一、甲方出租给乙方的土地使用面积2603.6平方米，二、租赁期限从2004年1月1日起至2023年12月31日止，共20年；三、租金计算方式，签订本合同时，乙方先交付定金10000元给甲方，在合同期满后由甲方全额返还给乙方或抵顶部分租金，租金按年计算，第一个十年租金为40000元/年，第二个十年租金为50000元/年；四、租金交纳时间，乙方必须在每年1月10日前一次性交清当年租金；五、违约责任，如乙方不按时交纳租金或有关费用，甲方有权按拖欠总额每日加罚1%的滞纳金，超过90天不交，甲方有权以乙方在涉案租赁土地上的财物（包括厂房、生产设备、成品、半成品等）抵偿甲方的经济损失，并终止合同，定金不予退还，同时乙方支付违约金100000元给甲方。上述租赁合同落款甲方处有吴钊明签名及按印，乙方处有周某签名及按印。永利五金厂、黎孔兴对上述《土地使用权租赁合同》的真实性均确认。吴钊明与永利五金厂、黎孔兴双方一致确认自签订《土地使用权租赁合同》之日起至2019年均是永利五金厂或黎孔兴按合同约定支付租金。黎孔兴向一审法院提交了其与吴钊明签订的《土地使用权租赁合同》复印件一份，内容与吴钊明与周某签订的《土地使用权租赁合同》一致，吴钊明称其没有与黎孔兴签订《土地使用权租赁合同》，故对该《土地使用权租赁合同》真实性不确认，双方均没有对黎孔兴提交的《土地使用权租赁合同》申请笔迹及指模鉴定。吴钊明提交了部分收款收据及现金支出证明单若干份，该部分收款收据及现金支出证明单均记载吴钊明收到永利五金厂及黎孔兴2010年、2011年、2014年、2015年、2016年的地租款。永利五金厂、黎孔兴对上述证据的真实性确认。现吴钊明因黎孔兴逾期未向其交纳2020年的租金而诉至法院。另查，周某于2018年8月9日身故。再查，位于中山市××××××的土地使用权人系吴钊明，土地证号为中府国用（2003）第××号，使用权面积2603.6平方米。2009年11月19日，中山市××××××民委员会出具证明一份，证明涉案土地正在办理房产证。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。本案中，吴钊明与周某签订的《土地使用权租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。虽涉案《土地使用权租赁合同》是吴钊明与周某签订的，但从吴钊明提交的2010年、2011年、2015年地租金的收据及2012年、2016年现金支出证明单看出涉案地块的租金都是永利五金厂或黎孔兴支付，且吴钊明与永利五金厂、黎孔兴一致确认涉案地块的租金一直均是永利五金厂或黎孔兴支付的，故一审法院认定涉案租赁地实际经营人系永利五金厂，即《土地使用权租赁合同》的租赁相对方系吴钊明与永利五金厂。吴钊明以永利五金厂逾期支付2020年地租金为由要求解除其提交的于2003年10月13日签订的《土地使用权租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。迟延履行行为只要达到足以影响合同目的实现的根本违约程度时，非违约方才可以不经催告而先径行行使合同解除权，而本案中吴钊明未提交证据证实其已向永利五金厂催告，且永利五金厂当庭明确表示愿意继续履行涉案租赁合同而向吴钊明交纳2020年的地租金，一审法院认为永利五金厂未达到足以影响合同目的实现的根本违约程度，故吴钊明诉请解除其提交的2003年10月13日签订的《土地使用权租赁合同》，一审法院不予支持。因涉案租赁合同未解除，故永利五金厂应向吴钊明支付2020年的租金，涉案地租金应以吴钊明提交的《土地使用权租赁合同》约定为标准，即永利五金厂应向吴钊明支付2020年地租金50000元。关于黎孔兴的承担责任问题，永利五金厂是黎孔兴投资经营的个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”，本案债务应由永利五金厂清偿，其财产不足清偿的，由黎孔兴以个人的其他财产承担补充清偿责任。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、永利五金厂于判决生效之日起七日内向吴钊明支付拖欠2020年全年的租金50000元；二、黎孔兴对永利五金厂的上述债务承担补充清偿责任；三、驳回吴钊明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1388元，由永利五金厂、黎孔兴负担(该款吴钊明已预付，一审法院不另收退，永利五金厂、黎孔兴须在履行上述支付义务时一并支付给吴钊明)。二审期间，上诉人吴钊明向本院提交了其通过中国执行信息公开网查询到的黎孔兴、永利五金厂作为被执行人，在广州市天河区人民法院、中山市第一人民法院、中山市第二人民法院的多达十件执行案件，显示其均全部未履行裁判文书确定的金钱债务被列入失信被执行人及被列为限制消费人员等。吴钊明以此证明黎孔兴、永利五金厂没有继续履行租赁合同的能力。黎孔兴质证认为：确认存在其他被诉案件，但其已经在尽力处理，其房屋也在拍卖处理中，但本案只欠5万元土地租金，对方没有理由霸占其厂房。二审期间，吴钊明主张：其土地最早是出租给周某，是空地出租。厂房是由周某以吴钊明名义报建，现在的厂房建筑物是砖围墙，锌铁棚顶，有报建手续但没有房产证，吴钊明也不清楚能否办理房产证。黎孔兴则主张：该类建筑物没有房产证，是不合法的，其是以180万元价钱向周某购买，已经有十年时间，吴钊明如果现在要没收则需要补偿；如果按照合同履行到期，则由黎孔兴拆走可以拆除部分，剩余部分可以交给吴钊明；黎孔兴已经把厂房出租给第三人张振峰，但是没有签订租赁合同，租赁期限也是到黎孔兴与吴钊明的租赁期限（2023年12月31日）；黎孔兴调解意见是可以于2023年4月1日将场地交还给吴钊明，由吴钊明向第三人收取租金，这样可以收取租金9个月，按照每月28000元，共计252000元；但如果现在支付欠租给吴钊明，则需要3个至4个月时间筹款支付；另外，吴钊明的确在2020年4月、5月期间曾向黎孔兴催收租金，黎孔兴当时希望迟延或者少交租，而在吴钊明起诉后，黎孔兴也与其协商并同意交租，但吴钊明拒绝协商。吴钊明不同意黎孔兴的上述主张，认为：黎孔兴根本没有支付能力，且在一审期间黎孔兴虽然称愿意支付欠租及继续履行合同，但实际上也一直没有支付。而其之前的欠租是采用转账形式支付，如果一审期间黎孔兴的确有意愿继续履行合同支付租金，完全可以通过之前的银行转账方式支付。本院二审又查：一审期间，吴钊明（作为出租方、甲方）提供了一份其于2003年10月13日与周某（作为承租方、乙方）签订的《土地使用权租赁合同》，内容除了一审法院认定的部分外，还约定：合同期限届满，如甲、乙双方续约的，双方另行签订补充协议，如不续约的，本合同自行终止。属于乙方的流动资产（包括生产设备、机器、成品、半成品、办公用品等）由乙方自行处理，工业厂房、建筑物及一切固定资产无偿归甲方所有。合同期内如乙方中途违约，甲方有权终止合同，没收乙方定金，并要支付甲方10万元作为违约金，乙方在该土地上已建成的工业厂房及其它固定建筑物归甲方所有等。黎孔兴向一审法院提交了一份除了承租方、乙方记载为黎孔兴外，其余落款日期、记载内容均与前述吴钊明与周某的合同完全一致的《土地使用权租赁合同》复印件。一审期间，吴钊明不确认黎孔兴提供的该合同上的“吴钊明”是其本人签名，但确认租赁合同的内容，也确认与黎孔兴建立了所涉租赁合同关系。此外，吴钊明一审期间提交了永利五金厂的工商档案查询资料，以证明黎孔兴是共同承租人的事实。上述资料中，显示有吴钊明作为甲方与黎孔兴、永利五金厂作为乙方，于2009年11月1日签订了两份《厂房出租协议》，记载内容均为甲方将座落在将军村升辉北工业区内的厂房和空地出租给乙方，每月租金1号缴交，乙方逾期三个月内无法交纳租金，甲方有权没收厂房与押金等。一审期间，黎孔兴承认上述工商资料及合同是其向工商部门提交的，确认真实性。再查，吴钊明二审期间确认按照合同约定，其已经收取了承租人10000元的押（定）金，现尚没有退还给黎孔兴。另查，一审法院于2020年7月23日向黎孔兴送达了吴钊明的起诉状副本等诉讼材料。本院对一审查明的其他基本事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案中，吴钊明与周某签订的《土地使用权租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。至于黎孔兴一审提供的落款时间同为2003年10月13日，记载由吴钊明与黎孔兴签订同样内容的《土地使用权租赁合同》复印件，吴钊明虽然不确认由其本人签名，但其一审中已经认可该合同的内容以及由此与黎孔兴一方建立租赁关系，故此本院对该合同亦予认可。经查本案是周某承租后，又将土地转由黎孔兴承租经营永利五金厂，并由吴钊明与永利五金厂、黎孔兴直接建立租赁关系，本案各方当事人实际履行的合同是吴钊明与黎孔兴签订的《土地使用权租赁合同》等事实，一、二审期间双方当事人对此均无争议，且有相关合同、租金交纳凭据等予以证实，本院予以确认。另外，一审判决关于租赁相对人为永利五金厂，黎孔兴作为该个人独资企业投资人承担补充清偿责任的认定，双方当事人诉讼期间均无异议，故本院对此可予维持。现本案二审争议焦点在于吴钊明主张解除与被上诉人永利五金厂、黎孔兴的租赁合同关系以及请求被上诉人承担相关违约责任的理据是否成立的问题。一、关于本案租赁合同是否应当解除的问题首先，按照双方确认的《土地使用权租赁合同》约定，被上诉人一方须于每年的1月10日前一次性缴清当年租金，逾期超过90日，吴钊明有权以被上诉人在该土地上财物抵偿吴钊明的损失，并终止合同，定金不予返还，同时向被上诉人追索10万元违约金。现经查，因永利五金厂、黎孔兴没有按照合同约定支付2020年的租金，吴钊明经催收无果后，永利五金厂、黎孔兴逾期支付租金的时间接近6个月，其逾期付款远超合同约定的逾期90日期限。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，以及依照合同约定，吴钊明行使合同解除权的条件已经成就，即吴钊明向一审法院起诉请求解除本案租赁合同关系的主张，理据成立。其次，虽然因一审庭审期间永利五金厂、黎孔兴表示愿意继续履行合同并交纳所欠租金，法院可以基于尽量鼓励维持租赁关系，慎用合同解除制度的原则作为是否解除合同的考量因素，但仍应当一并结合承租人的违约程度、履约能力、其后的履约行为及诚信等具体案情进行综合分析评判。本案中，永利五金厂、黎孔兴除了一审庭审中仅口头作出表示愿意清偿欠租外，但其后实质上未有任何积极履行清偿义务的行为表示，也没有提供任何证据证明其具有履行能力或者提供相应的履约担保。且直至二审阶段，永利五金厂、黎孔兴已经逾期支付租金达18个月之久，期间仍然没有任何清偿租金的履行行为。而吴钊明则提供了充分证据证实永利五金厂、黎孔兴现时对外已拖欠众多债务不能清偿，明显没有继续履行能力的客观状况。另外，黎孔兴虽然二审期间又提出继续履行的调解方案，但其同样没有提供任何履约担保，而其方案对吴钊明也明显不具有保障性和缺乏履约的诚信，吴钊明有权予以拒绝。综上，吴钊明主张解除本案租赁合同关系的请求应当支持，一审法院仅以吴钊明未经催告，而永利五金厂也当庭明确表示愿意继续履行合同支付租金为由，认为永利五金厂未达到足以影响合同目的的实现根本违约程度，不支持吴钊明请求解除合同的处理不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，本院确认本案租赁合同于一审法院送达起诉状副本之时即2020年7月23日解除。二、关于永利五金厂、黎孔兴承担的违约责任问题（一）因本院已经确认本案租赁合同关系解除，故此永利五金厂、黎孔兴应当将租赁土地返还给吴钊明，永利五金厂并应从2020年1月10日起至返还租赁土地期间，按照每年50000元标准计付租金（占用费）给吴钊明。（二）关于吴钊明请求永利五金厂、黎孔兴按照合同约定支付100000元违约金的主张是否可以支持问题。一方面，吴钊明没有举证本案中因永利五金厂、黎孔兴拖欠租金及其违约导致合同被提前解除所造成的具体损失情况。另一方面，永利五金厂、黎孔兴逾期支付租金，造成吴钊明的损失一般是资金被占用的利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院经兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等本案具体因素和案情进行综合判断，酌定永利五金厂应当向吴钊明支付30000元违约金。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”规定，吴钊明曾收取了承租人10000元定金，现因吴钊明选择了适用违约金条款，为减少诉累，本案应当就此一并处理为宜，即吴钊明应当向永利五金厂返还该定金。（三）关于吴钊明请求判令涉案租赁地上已建成的工业厂房及其他固定建筑物归其所有的主张。经查，涉案土地上的厂房等固定建筑物尚未办理房屋产权初始登记，且本案案情和证据显示，相关厂房建筑是否属于合法建筑仍存在争议，亦应当先经相关的行政主管部门对此审查认定。故对吴钊明主张上述厂房等固定建筑物的所有权归其所有的诉求，本院在本案中不予处理，也不予支持。（四）因黎孔兴是个人独资企业永利五金厂的投资人，故一审法院根据《中华人民共和国个人独资企业法》的规定，判决黎孔兴对永利五金厂的债务承担补充并无不当，本院予以维持。综上所述，吴钊明的上诉请求，理由成立部分，本院予以支持，理由不成立部分，本院不予采纳。一审判决认定基本事实部分不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款、第一百一十六条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初9502号民事判决；二、确认吴钊明与中山市南头镇永利塑料五金厂的本案租赁合同关系、吴钊明与黎孔兴签订的《土地使用权租赁合同》均于2020年7月23日解除；三、中山市南头镇永利塑料五金厂、黎孔兴于本判决发生法律效力之日起30日内将租赁的涉案位于中山市××××××的土地[土地使用权人系吴钊明，土地证号为中府国用（2003）第××号，使用权面积2603.6平方米]返还给吴钊明；四、中山市南头镇永利塑料五金厂于本判决发生法律效力之日起30日内向吴钊明支付尚欠的2020年全年及其后继续产生的土地租金、占用费（土地租金及占用费2020年全年为50000元，其后至中山市南头镇永利塑料五金厂、黎孔兴实际向吴钊明返还本案租赁土地期间，按照每年50000元标准计算）；五、中山市南头镇永利塑料五金厂应向吴钊明支付违约金30000元，吴钊明应向中山市南头镇永利塑料五金厂返还定金10000元，经折抵后，中山市南头镇永利塑料五金厂于本判决发生法律效力之日起30日内向吴钊明支付尚欠的违约金20000元；六、黎孔兴对中山市南头镇永利塑料五金厂的上述租金（占用费）、违约金债务承担补充清偿责任；七、驳回吴钊明的其它诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1388元（已由吴钊明预付）由吴钊明负担791元，由中山市南头镇永利塑料五金厂、黎孔兴负担597元（中山市南头镇永利塑料五金厂、黎孔兴将负担部分在履行本案支付义务时一并支付给吴钊明）；二审案件受理费2776元（已由吴钊明预付），由吴钊明负担1943元，由中山市南头镇永利塑料五金厂、黎孔兴负担833元（中山市南头镇永利塑料五金厂、黎孔兴于本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳其负担部分）本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赵 娟审判员  蔡惠群二〇二一年六月三十日书记员  廖建锋徐锐冲