江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏1311民初2579号原告：上海锦驰物业管理有限公司宿迁分公司，统一社会信用代码91321311559256197G，住所地江苏省宿迁市宿豫区豫苑别墅54号。负责人：陈建国，该公司经理。委托诉讼代理人：耿立伟，公司员工。被告：吴培艳，女，1984年12月5日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：李道军，男，1958年6月22日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告上海锦驰物业管理有限公司宿迁分公司（以下简称锦驰物业公司）与被告吴培艳物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告锦驰物业公司的委托诉讼代理人耿立伟、被告吴培艳的委托诉讼代理人李道军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦驰物业公司向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告吴培艳向原告支付2018年1月1日至2021年3月1日的物业管理服务费7355元、公共耗能费1330元，合计8685元；2.被告支付原告违约金4000元（以年度物业费及公耗费2742.72元为基数，从2018年1月1日起算月利率2%计算至被告实际给付之日止）；3.被告承担本案的诉讼费用。在审理过程中，原告自愿将第一项诉讼请求变更为：要求被告给付原告物业管理费用10452元（自2017年1月1日至2021年6月1日间共计54个月，193.56㎡×1元/平方/月×54个月）、公共耗能费1890元（35元/月×54个月），合计12342元。事实和理由：原、被告于2013年8月7日签订《金色威尼斯前期物业管理服务协议》，协议明确约定双方的权利、义务及违约责任。原告按照合同约定履行相应的义务，但被告在接受原告提供服务的同时，违反合同约定，不履行相应的合同义务，造成原告损失，原告多次催要未果，故提起诉讼。被告吴培艳辩称：原告提供物业服务的小区服务不到位，小区内消防通道正常被垃圾和车辆堵塞、时常发生高空抛装修垃圾的现象、物业公司未公示消防巡查记录及小区收益情况、19号楼南门长期路灯不亮等。故对原告主张的物业管理费、公共耗能费、违约金均不予认可。本院经审理查明以下事实：1、2012年6月5日，原告锦驰物业分公司与江苏华凯置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》一份，合同约定金色威尼斯项目由原告实行前期物业管理，委托管理期限自2012年6月6日至金色威尼斯项目全部开发完成交付业主并成立业主大会选聘新的物业管理单位接管服务时本合同自然终止。该合同第二章约定：“委托管理事项包括以下内容：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理…公共设施、设备的维修、养护、管理；…、交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序维护、安全防范”等。2.2013年8月7日，原、被告签订《金色威尼斯前期物业管理服务协议》一份，协议约定缴纳费用周期为每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月第一个月上旬。联体别墅、双联别墅按建筑面积暂定1元/月·㎡。公共设施设备的运行耗能费暂定20元/月。不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，被告有权要求补缴并从逾期之日起按每天2‰加收滞纳金。3、被告吴培艳系原告提供物业管理服务的金色威尼斯小区一期19幢05室业主，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为193.56平方米，系联体别墅。4.吴培艳已缴纳2016年度的物业服务费、公共耗电费，之后未付。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告应当按照合同约定，提供物业管理服务，被告也应当按照合同有效约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。被告吴培艳作为宿迁市宿豫区金沙江路金色威尼斯19幢05室房屋业主，接受原告提供的物业服务，负有交纳物业费用的义务。关于物业公共服务费金额，《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。”结合《前期物业服务合同》关于物业管理费的约定，原告主张物业公共服务费总额的标准及计算方式，并不违反法律规定，本院予以确认。关于被告主张原告未按照约定标准提供物业服务，根据其提交的照片，本院认为原告在提供物业服务过程中存在车辆管理不完善的情形，系瑕疵履行合同，考虑原告提供物业服务的服务项目、标准、质量等情况，本院酌情确定对原告在本案中主张的物业公共服务费，被告吴培艳按照80%比例支付。综上，被告吴培艳应向原告支付的物业公共管理费为8362元【193.56㎡*1元/㎡/月*54个月（从2017年1月1日起计算至2021年6月1日止）*0.8】。关于公共能耗费，《江苏省物业管理条例》第五十二条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”据此，结合《前期物业服务合同》关于公共能耗费的约定，被告应承担公摊水电费1080元（20×54）。关于违约金，原告主张4000元，被告认为原告服务不到位故不予认可，本院根据合同约定，结合双方履约情况、过错程度等因素，酌情支持600元。综上，原告主张部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴培艳于本判决发生法律效力之日起五日内向原告上海锦驰物业管理有限公司宿迁分公司支付10042元（物业公共服务费8362元+公摊能耗费1080元+违约金600元）；二、驳回原告上海锦驰物业管理有限公司宿迁分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取104元，由被告吴培艳负担（原告同意被告在履行义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员 张 明二〇二一年六月二十三日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、犯规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定物业服务合同的组成部分。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。