黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终3127号上诉人（原审被告）：何春娟，女，1959年3月3日出生，汉族，哈尔滨市电机厂退休工人，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：何菲（系何春娟女儿），女，1982年4月6号出生，汉族，哈尔滨市乐松广场人事专员，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：常雪，黑龙江永拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩金荣，女，1980年11月12日出生，汉族，农民，住哈尔滨市呼兰区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨市松北区万众房屋信息咨询服务部,住所地哈尔滨市利民开发区东四大街伸马梧桐湾**门市。经营者：赵宝鑫，男，1997年1月1日出生，汉族，该公司经理，哈尔滨市利民开发区。上诉人何春娟因与被上诉人韩金荣、哈尔滨市松北区万众房屋信息咨询服务部（以下简称万众房屋咨询服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初4423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。何春娟上诉请求：撤销一审判决的第一项、第三项，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，二审法院应予纠正改判。何春娟为了改善居住条件，想要出售案涉房屋，何春娟从未向万众房屋咨询服务部咨询过房产出售事宜。何春娟也不清楚万众房屋咨询服务部是如何得知其售卖案涉房屋意愿的。一审判决查明万众房屋咨询服务部系个体工商户，经营范围仅是房地产信息咨询服务，其没有从事房地产经纪的权限。2020年8月万众房屋咨询服务部工作人员联系何春娟，提出可以帮助其售卖案涉房屋。何春娟因没有出售房产的经验，因此相信万众房屋咨询服务部是从事房地产经纪的专业机构。2020年10月1日何春娟作为卖方与韩金荣作为买方经万众房屋咨询服务部居间签订了《万众地产房屋买卖居间服务专用合同》。此合同第六条房款代收转付方式项下表述为：“合同签订当时，乙方将全额房款10%定金贰万元整，其中包括居间方所收取的服务费用……交给居间方……。”韩金荣在诉状中写明“合同签订同时韩金荣当场向中介公司微信转帐支付2万元，中介公司为韩金荣出具了定金收条。”万众房屋咨询服务部收取了韩金荣2万元定金。为进一步加强房地产经纪机构经营行为管理，规范房地产经纪市场秩序，提高房地产经纪机构守法意识和群众自我防范意识，维护群众合法权益。2019年2月21日哈尔滨市人民政府办公厅出台《关于进一步加强房地产经纪机构经营行为管理的意见》，意见中规定：“房地产交易当事人在接受房地产经纪机构服务时，应当要求其使用《房地产经纪服务合同（试行）》示范文本签订合同，并按合同约定方式对交易资金进行监管。”何春娟在签订《万众地产房屋买卖居间服务专用合同》后，才发现万众服务部不具有从事房地产经纪的权限，其提供的合同文本不是《房地产经纪服务合同（试行）》示范文本，且未对买卖双方的交易资金进行监管，存在影响买卖双方的交易安全的可能性。何春娟知道此情况后，基于买卖双方的利益考虑，多次联系韩金荣，建议双方更换居间方，但韩金荣不予理采。何春娟在整个交易过程中都是积极和善意的，由于万众房屋咨询服务部为了促成交易，存在欺骗行为，才导致交易失败，责任不在何春娟，而在万众房屋咨询服务部。2.一审判决适用法律错误，二审应予纠正改判。一审判决在认定事实不清的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第十百一十五条规定，做出了错误判决。理由如下：（1）依据《房地产经纪管理办法》第二条规定：“在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动,应当遵守本办法。”第三条：“本办法所称房地产经纪,是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。”第七条：“本办法所称房地产经纪机构,是指依法设立,从事房地产经纪活动的中介服务机构。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由此，因万众房屋咨询服务部没有从事房地产经纪的权限。何春娟与韩金荣、万众房屋咨询服务部三方签订的《万众地产房屋买卖居间服务专用合同》应当认定为无效合同。（2）《房地产经纪管理办法》第二十四条规定：“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。”万众房屋咨询服务部收取的韩金荣17000元定金系本案买卖双方的交易资金，依法应进行专户专管。何春娟一审举示的证据证实，万众房屋咨询服务部在哈尔滨房地产经纪网上管理和服务平台上也未开通监管帐户。依法应监管的交易资金，因万众房屋咨询服务部没有从事房地产经纪的权限，而未起到保障房产交易安全的作用，加大了买卖双方的交易风险，责任在万众房屋咨询服务部，因此，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第十百一十五条规定，作出的判决是错误的。（3）万众房屋咨询服务部的居间行为存在违背哈尔滨市人民政府办公厅出台的《关于进一步加强房地产经纪机构经营行为管理的意见》的情形，万众房屋咨询服务部在居间服务过程未向何春娟说明和书面告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险等规定事项，在合同签订过程中故意隐瞒其不具有房产经纪权限的重要事实、诱骗何春娟作出错误的意思表示订立合同，诱骗何春娟履行合同。因此，韩金荣因签订案涉合同所受损失，应由万众房屋咨询服务部承担，何春娟不应承担责任。3.一审判决判项中遗漏韩金荣诉讼请求，依法应予发回重审。韩金荣在本案一审提交的民事起诉讼状中诉讼请求为四项，第一项是“请求判令解除韩金荣与何春娟、万众房屋咨询服务部签订的三方房屋买卖合同”。但一审判决对韩金荣的该项诉讼请求未予明确，属于遗漏诉讼请求，属程序违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”韩金荣辩称，何春娟违背诚实信用的契约精神，应对自身的违约行为承担相应的法律认识。双方房屋买卖合同成立并已生效。韩金荣与何春、万众房屋咨询服务部在平等自愿的基础上签订了房屋买卖之间的服务专用合同（以下简称专用合同），三方具有履约能力，协商一致，意思表示真实，合同不违反法律和社会公共利益，因此合同成立且已生效。韩金荣已经向何春娟支付了17000元钱，双方约定由万众房屋咨询服务部代何春娟保管，定金合同已经成立生效，定金性质为违约定金，且定金没有超过本合同的额度20%，依法应受保护。当事人约定定金，目的在于保证双方履行合同定金性质为违约定金，解除三方签订的房屋合同，符合法律规定。尽管万众房屋咨询服务部无资质，但是在法律上无资质的法人或者自然人签订的合同仍然有效。万众房屋咨询服务部辩称，案涉房屋买卖合同合法有效。韩金荣向一审法院起诉请求：1.判令解除韩金荣与何春娟、万众房屋咨询服务部签订的三方房屋买卖合同；2.判令何春娟双倍给付韩金荣定金34000元，其中何春娟支付17000元，另17000元由万众房屋咨询服务部直接给付韩金荣；3.判令居间服务费3000元由何春娟承担；4.本案诉讼费用由何春娟、万众房屋咨询服务部。一审法院认定事实：2020年10月1日，何春娟作为甲方（卖方）与韩金荣作为乙方（买方）及居间方万众房屋咨询服务部签订《万众地产房屋买卖居间服务专用合同》。合同约定何春娟将登记在其名下的位于哈尔滨市利民开发区哈黑副路东、三益钢琴厂北枫林溪语小区11栋3单元9层2号房产出卖给韩金荣，房屋总价为373000元，定金20000元，其中包括居间服务费3000元。合同第五条约定，居间方代甲方收取定金并协助银行代转收房款。同日，韩金荣向万众房屋咨询服务部微信转账支付20000元，中介公司出具定金收条。后期韩金荣和万众房屋咨询服务部多次要求何春娟履行合同，何春娟拒绝履行，故韩金荣诉至法院。一审法院认为，何春娟、韩金荣及万众房屋咨询服务部签订的《万众地产房屋买卖居间服务专用合同》系当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，何春娟认为该合同无效的抗辩主张，一审法院不予支持。何春娟拒绝履行义务，造成合同履行不能，故韩金荣要求解除该合同的诉讼请求一审法院予以支持。关于韩金荣要求何春娟双倍给付定金34000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”何春娟不履行合同义务，构成违约，本案应适用定金罚则，对韩金荣要求何春娟双倍返还定金的诉讼请求，一审法院予以支持。因定金由万众房屋咨询服务部代收，故应由何春娟给付韩金荣17000元定金，另17000元定金由万众房屋咨询服务部返还韩金荣。关于居间服务费用，因何春娟违约致合同履行不能，居间服务费应由其给付韩金荣。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五规定，判决：一、何春娟于本判决生效之日起七日内给付韩金荣定金17000元；二、哈尔滨市松北区万众房屋信息咨询服务部于本判决生效之日起七日内返还韩金荣定金17000元；三、何春娟于本判决生效之日起七日内给付韩金荣居间服务费3000元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，何春娟与韩金荣、万众房屋咨询服务部三方签订的《万众地产房屋买卖居间服务专用合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。何春娟上诉主张案涉合同违反《房地产经纪管理办法》的相关规定，而《房地产经纪管理办法》属于部门规章，不属于法律、行政法规范畴，何春娟提出案涉合同无效的上诉主张不能成立。韩金荣起诉要求解除案涉合同，何春娟亦表示解除案涉合同，双方对此无异议，一审判决中已经予以确认。案涉合同对各方的违约责任进行了明确约定，一审判决何春娟双倍返还韩金荣定金符合合同约定。何春娟上诉主张万众房屋咨询服务部承担赔偿责任依据不足。综上所述，何春娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费726元，由何春娟负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯（）二〇二一年六月十一日法官助理张智慧书记员张**