重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0111民初2437号原告(反诉被告)：重庆汇千房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道305号，统一社会信用代码915002255616257137。法定代表人：欧东，经理。委托诉讼代理人：李林峰，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：王永分，女，1963年2月28日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：张剑波，上海锦天城(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊超，上海锦天城(重庆)律师事务所律师。原告(反诉被告)重庆汇千房地产开发有限公司(以下简称汇千公司）诉被告（反诉原告）王永分商品房预售合同纠纷一案，原告汇千公司于2020年4月13日向本院提起诉讼，本院于2020年4月13日立案受理，被告王永分于2021年4月16日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汇千公司委托诉讼代理人李林峰、被告（反诉原告）王永分委托诉讼代理人张剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇千公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付下欠购房款100万元，大修基金3879元，合计100.3879万元。2.判令被告按照《商品房买卖合同》第十条2款约定支付违约金，违约金计算方式以100万元欠款为基数，按照每日万分之0.5的比率，从2014年11月19日起直到付清款项为止。3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年8月17日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第三、四条约定被告购买原告开发的位于重庆市大足区棠香街道办事处五星大道X号石都虹景豪园X幢X层X号，建筑面积96.97㎡门市一个，单价为每㎡21000元，商品房总成交价2036370元。合同第五条约定，签订合同时被告支付首付款1036370元，其余100万元由用户提供按揭，同时合同第五条三项2款约定“因乙方原因，导致乙方未能获得用户贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方按照合同第十条的约定执行。”由于被告一直不按照银行按揭贷款要求，提供收入证明、银行卡、银行流水等手续，原告多次电话通知、书面发函催告，被告均置之不理，导致原告无法获得房屋银行按揭款，也未得到购房余款，以及原告垫付的大修基金3879元(税费等原告暂时未垫付)。原告为维护合法权益，现特提起诉讼。被告王永分辩称，双方签订的合同合法有效，但在履行过程中发生了约定及法定的解除合同事由，且本诉被告没有违约行为，不应支付违约金。汇千公司对案涉房屋进行装修的行为已经表明其不想继续履行合同，不能交付合同约定的房屋，王永分因不可归责双方的原因，不能获得银行贷款，其通过贷款买房的合同目的不能实现，不应继续履行合同，因此请求判令解除合同。被告(反诉原告)王永分向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉原、被告解除2013年8月17日签订的《商品房买卖合同》。2.请求判令反诉被告向反诉原告返还购房款1036370元及利息（以1036370为基数，自反诉原告提起反诉之日至全部还清为止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3.本案本诉及反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年8月17日，反诉原告与反诉被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由反诉被告将位于重庆市大足区棠香街道办事处五星大道X号石都虹景豪园X幢X层X号的房屋出售给反诉原告，房屋总价款2036370元。合同签订时支付购房款1036370元，剩余100万元向银行申请按揭贷款。合同签订后，反诉原告按约支付购房款1036370元，但因不可归责于双方的事由导致反诉原告未能获批银行贷款，反诉原告亦无法支付剩余房款。反诉原告有权根据合同第五条第3款之约定单方解除合同，反诉被告应当退还收取的购房款并支付利息。另查明，反诉被告已经对涉案房屋进行装修，用于办公经营，反诉被告以擅自使用涉案房屋的行为表示其不再继续履行合同，导致合同目的不能实现。反诉原告多次与反诉被告协商退款等事宜未果。现特提起反诉，请求判如所请。反诉被告汇千公司辩称，反诉被告认为双方合同履行过程中，未发生解除合同的条件，不同意解除合同，要求继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了《重庆商品房买卖合同》、邮寄快递回单等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月17日，原告(反诉被告、合同甲方)汇千公司与被告（反诉原告、合同乙方）王永分签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：王永分购买汇千公司开发的位于重庆市大足区棠香街道办事处五星大道X号石都虹景豪园X幢X层X号商服用房，建筑面积96.97㎡，房屋总成交价为2036370元；签约时，乙方向甲方支付购房款1036370元，余款由银行提供按揭。合同还约定：1.因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.50%）赔偿乙方。2.因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起10日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3.因不可归责于甲乙双方的事由，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。合同第十条约定：乙方如未按合同约定的时间付款，逾期超过60日的，甲方有权解除合同，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.50的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金等内容。合同签订时，王永分向汇千公司支付了购房款1036370元。2014年8月12日，汇千公司通过邮政快递向王永分邮寄了内件品名为《补交房款及代收费的通知》的材料，2014年11月12日，汇千公司通过邮政快递向王永分邮寄了内件品名为《请向我公司办理相关手续的通知(收入证明、银行卡)》的材料，2016年8月10日，汇千公司通过邮政快递向王永分邮寄了内件品名为《请向我公司办理相关手续的通知（房款、代收费）》的材料，上述快递单载明的收件人王永分的地址和电话与商品房买卖合同上载明的王永分地址和电话一致。三份快递单均未有签收回执。时间分别为2014年8月12日、2014年11月12日、2016年8月10日的加盖了汇千公司印章的三份《通知》，《通知》主要内容为王永分一直未提交收入证明、银行卡、流水账等相关手续，汇千公司多次通知其提交手续却未能提交，致使汇千公司未能获得购房余款及银行按揭款，遂书面通知王永分在规定时间提交相关手续，如不提交则承担相应责任等。2021年3月24日，王永分代理人通过邮政快递向汇千公司邮寄了内件品名为《律师函》的材料，因地址不详被退回。该律师函主要内容为因不可归责于双方的事由，致使王永分未能获批银行贷款，导致其无力支付剩余房款，且汇千公司已将房屋装修用于办公经营，要求解除案涉合同并退还已付购房款本息。在本院审理期间，汇千公司自愿将违约金计算起算时间调整为2016年8月16日。本院认为，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告(反诉被告)汇千公司与被告王永分（反诉原告）签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。案涉合同约定，如果因王永分原因，导致其未能获得银行按揭贷款，王永分应向汇千公司支付购房余款，即需继续履行合同；如果系不可归责于双方的事由，导致未能获得银行贷款，双方可以继续履行合同，王永分和汇千公司也可以单方解除合同。因此，案涉合同是继续履行或是予以解除，关键在于案涉房屋未能获得银行贷款的事由以及属于谁的责任。对于案涉房屋未能获得银行按揭贷款的原因，汇千公司和王永分说法不一。汇千公司认为系王永分未按照银行贷款要求，提供收入证明、银行卡、银行流水等手续，不能获得贷款系王永分的原因，王永分则认为不能获得贷款的原因可能涉及高评高贷，按照房屋实际价值贷不到100万元，是不可归责于双方的原因。王永分称案涉房屋未能获得按揭贷款的原因可能是根据房屋实际价值贷不到其申请的100万元，是不可归责于双方的原因。对此，本院认为，按照日常生活经验，如果银行要求出具的按揭贷款相关手续齐全，即使根据房屋价值向银行贷不到其申请贷款金额，一般情况下，亦能根据房屋价值贷到相应金额，而案涉房屋却至今未予获得银行贷款。且按照常理，如果未能获得贷款确系不可归责于双方的原因，王永分在得知不能获得贷款且自己无法支付剩余房款时，就应该及时向汇千公司要求解除合同并退还房款，而王永分举示的证据，却是在签订合同后7年多的时间即2021年3月，才向汇千公司要求解除合同并退还房款，其行为显然不符合常理。汇千公司举示的其于2014年8月12日、2014年11月12日、2016年8月10日向王永分邮寄的邮政快递单记载内容与《通知》内容能够相互印证，虽然汇千公司未能举示王永分签收上述邮件函的相关证据，但根据本案查明事实，上述邮件的收件地址和联系电话与商品房买卖合同上载明的王永分地址和电话完全一致，且本院送达本案起诉状副本时亦是依据的该电话联系上的王永分。因此，本院确认汇千公司以王永分未按照银行贷款要求提供收入证明、银行卡、银行流水等手续，致使不能获得贷款为由，对王永分所欠购房款进行了多次催收并要求其继续履行合同的事实。王永分称汇千公司擅自使用案涉房屋，其行为表示其不再继续履行合同，且导致不能交付合同约定的房屋，合同目的不能实现。对此，本院认为，根据审理查明的事实，汇千公司多次向王永分要求继续履行合同，且其是否使用过案涉房屋，亦不能说明其有不再继续履行合同的意思表示，亦不会必然导致合同目的不能实现。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，王永分未能举示能够证明案涉房屋未能获得按揭贷款的原因是不可归责于双方的原因以及合同约定的房屋已不能交付、合同目的已不能实现的证据，其应承担举证不能的不利后果。在王永分未能举示有力证据推翻汇千公司所提供的证据的情况下，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”的规定，本院认定汇千公司案涉房屋未能获得银行贷款的原因，系王永分自身的责任。其举示的证据，亦不能证明案涉合同目的已经不能实现。因此，对王永分要求解除案涉合同的诉讼请求，本院不予支持，其应继续履行合同，即向汇千公司支付购房余款。汇千公司诉请的房屋大修基金3879元，应是相关部门而并非汇千公司收取，原、被告双方在合同中并未明确约定由汇千公司进行代收，且汇千公司亦并未举示其代交依据，因此，对汇千公司的该项诉讼请求，本院不予支持。案涉合同约定，如因乙方原因，导致未能获得银行贷款，应在按揭银行书面通知到达之日起10日内支付购房款，如未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按合同第十条的约定执行，而合同第十条约定：如未按合同约定的时间付款，逾期超过60日的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.50的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金等内容。本案汇千公司最后一次向王永分催收购房款的时间为2016年8月10日，其要求王永分于2016年8月15日前付款，现汇千公司自愿将违约金计算起算时间调整为2016年8月16日，其违约金计算标准不违反合同约定，亦不违反相关法律规定，故，对汇千公司请求的违约金计算时间、计算标准，本院予以支持据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告王永分于本判决生效之日起十日内向原告重庆汇千房地产开发有限公司支付100万元购房余款并支付违约金(计算方式：以100万元为基数，从2016年8月16日起至付清之日止，按照每日万分之0.5计算)。二、驳回原告重庆汇千房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告王永分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7439.01元(已减半收取)，由被告王永分负担7282.95元，原告重庆汇千房地产开发有限公司负担156.06元；反诉案件受理费11545.48元（已减半收取），由反诉原告王永分负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王敏二〇二一年六月十五日书记员  谈玲