云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2328民初763号原告：普继莲，女，1954年3月14日出生，汉族，小学文化，住元谋县。委托诉讼代理人：欧佳琼，元谋县天衡法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：元谋佳源开发建设有限责任公司。住所地：元谋县元马镇摩诃社区摩诃村。统一社会信用代码91532328MA6NJW4B5L。法定代表人：陈安国，该公司经理。委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所执业律师，特别授权代理。第三人：杨敏英，女，1981年5月5日出生，汉族，初中文化，住元谋县。原告普继莲与被告元谋佳源开发建设有限责任公司（以下简称佳源公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月30日公开开庭进行了审理。原告普继莲及其委托诉讼代理人欧佳琼，被告元谋佳源开发建设有限责任公司的委托诉讼代理人张伟，第三人杨敏英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。普继莲向本院提出诉讼请求：请求人民法院确认被告与第三人以原告名义签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》为无效合同。事实和理由：原告与第三人系婆媳关系。2020年5月13日，第三人在原告不知情的情况下，以原告的名义与被告签订《商品房买卖合同》，购买了分别位于元谋永兴果蔬博览城A2栋2层03号建筑面积为42.02平方米、A2栋2层05号建筑面积为42.02平方米的两间商铺。购买上述商铺，第三人一直未告知原告，因第三人无业，购买该商铺的资金均属于向他人借款。2021年春节期间，因第三人无力偿还借款，债权人在找第三人索要未果的情况下，到原告家中找原告要借款，致使原告的生活不堪其扰。此后，原告才得知第三人向被告购买上述商铺的情况。根据住房城乡建设部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，要求商品住房严格实行购房实名制。鉴于第三人系冒用原告的名义与被告签订《房屋买卖合同》，以原告的名义向被告购买商铺，未经原告的同意和授权，购房行为不属于原告真实意思的表示，原告与被告并未建立房屋买卖合同民事法律关系，被告与第三人以原告名义签订的《商品房买卖合同》为无效合同。为维护原告的合法权益，请求人民法院明察事实，依法判准原告如前的诉讼请求。元谋佳源开发建设有限责任公司辩称，1.就本案而言，买受人普继莲有相应的民事行为能力，合同意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，依照《中华人民共和国民法典》143条的规定，原告要求确认合同无效的诉求不具备《中华人民共和国民法典》第153条、第154条无效的规定，本案商品房买卖合同合法有效；2.本案第三人杨敏英作为行为人，代理普继莲与我公司签订买卖合同，即便行为人杨敏英没有代理权，但是向我公司提供了普继莲的身份证原件、户口册原件、结婚证原件、放弃房屋共有权产权声明原件及委托授权书原件，已经具备委托人的外观授权，我公司已经产生了合理的信赖。行为人杨敏英已构成《中华人民共和国民法典》民法总则篇第172条规定的表见代理，该代理行为有效；3.本案商品房买卖项下商铺房屋的实际买受人是否为普继莲本人的问题？并不影响本案商品房买卖合同的法律效力，只要是普继莲实名购买的，在没有实施限购令的地方，国家法律法规并不禁止房屋产权由他人代持。原告的诉请不能成立，请法庭予以驳回。杨敏英陈述，我本人无固定职业，丈夫是困难企业退职职工，平时就靠摆地摊为生，这些年以来我们的生活十分困难，因为一直摆地摊，我一直想有一个固定商铺和摊位做生意。在元谋佳源开发建设有限责任公司销售人员强大的推销攻势下，我交了购房定金，想购买该公司的商铺，后来因为筹款困难等各种原因，再加上我家是低保户，考虑将房子买下之后，也不能落户在我和丈夫的名下。如果被查到我们名下有房，低保待遇就会被取消，到时候我们会更加困难。基于以上原因我多次到售楼部要求退款，如实的说明我的想法和顾虑，要求退还定金。但售楼部不同意退款，说不买就算违约，于是接待我的售楼部人员给我出了主意，用我家老人的名义购房。因为我婆婆是退休人员，有固定的退休金，当时我想把房子落在我家婆婆的户头上。到时候我们购买房屋成为事实之后，房子都在婆婆头上，婆婆会拿钱出来帮助我们。之后，我向朋友后家亲戚借款30多万元，向信用社贷款10万余元凑了房款。但最终因后家亲戚急用钱，在今年春节期间找到婆婆家中催款，婆婆知道我以她的名义购房之后也很生气，不同意我们以她的名义购房，也不同意帮我们还钱，因此就产生了以上纠纷。关于以婆婆名义购买房屋合同，签名和手印包括授权委托书一系列的操作都是售楼部工作人员帮我整的。我婆婆的身份证是因为她生病住院交由我丈夫保管，所以我们就拿到了她的身份证办理购房事宜。但购买该房屋，婆婆没有到场，从始至终都不知情，我也没有和婆婆商量和提起过。因购房合同未经我婆婆知情同意和授权，婆婆在今年春节知情后也不同意，合同是无效的。请人民法院查明事实，依法作出公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交被告无异议的证据，A2-2F03商品房买卖合同（预售）、前期物业管理服务协议、业主临时规约、元谋永兴果蔬博览城商品房买卖合同补充协议、元谋永兴果蔬博览城商铺委托经营管理协议、A2-2F05商品房买卖合同（预售）、前期物业管理服务协议、业主临时规约，7份收据、2份认购协议书、元谋永兴果蔬博览城商品房买卖合同补充协议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交原告无异议的证据，普继莲的身份证和结婚证，本院予以确认并在卷佐证。对被告提出原告有争议的证据，本院认定如下：1.授权委托书，该证据有委托人普继莲的签名，原告无其他相反证据证明该授权委托书不是普继莲的真实意思表示，故本院对该证据予以采纳，能证明普继莲委托杨敏英在佳源公司买房的事实；2.普继莲的户口册，该证据客观真实，本院予以采纳，能证明普继莲的基本身份信息；3.普继莲和丈夫李育仙共同签署的放弃房屋共有权声明，该证据有普继莲和李育仙的签名，原告无其他相反证据证明该授权委托书不是普继莲和李育仙的真实意思表示，故本院对该证据予以采纳，能证明普继莲和李育仙放弃房屋的产权的事实；4.商品房买卖合同登记备案表，该证据由房产登记机关出具，证据来源合法，内容客观真实，本院予以采纳，能证明普继莲向佳源公司购买的房屋经过备案登记的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：普继莲与杨敏英系婆媳关系。2019年11月8日，杨敏英与佳源公司签订了《认购协议书》，杨敏英认购由佳源公司开发建设的位于元谋永兴果蔬博览城A2栋2层03号建筑面积为42.02平方米、A2栋2层05号建筑面积为42.02平方米的两间商铺。当天，杨敏英支付了20000元定金给佳源公司。2019年11月19日，杨敏英又以其哥哥杨敏春的名义支付了284132元的购房款给佳源公司。2020年1月16日，杨敏英以普继莲的名义支付了167948元的购房款给佳源公司。2020年1月17日，杨敏英以普继莲的名义支付了40000元的购房款给佳源公司。杨敏英先后支付给佳源公司购房款512080元。2020年5月13日，杨敏英向佳源公司出示了普继莲委托杨敏英向佳源公司签署购房合同的授权委托书、普继莲的身份证原件、户口册原件、结婚证原件，杨敏英以普继莲的名义与佳源公司签订了两份《商品房买卖合同》以及两份《商品房买卖合同补充协议》。双方在合同中约定，普继莲向佳源公司购买由佳源公司开发建设的位于元谋永兴果蔬博览城A2栋2层03号建筑面积为42.02平方米、A2栋2层05号建筑面积为42.02平方米的两间商铺，两间商铺的价款各为256040元。杨敏英已全部付清了购房款512080元。合同签订后，杨敏英将该商铺委托给佳源公司经营管理，杨敏英同样以普继莲的名义与佳源公司签订了《元谋永兴果蔬博览城商铺委托经营管理协议》。其中，普继莲购买的A2栋2层03号房屋办理了商品房买卖合同备案登记。本院认为，合同的双方当事人应本着诚实守信的原则履行合同。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，虽然《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》不是普继莲亲自与佳源公司签订，而是由杨敏英以普继莲的名义与佳源公司签订。但由于普继莲与杨敏英是婆媳关系，并且，杨敏英在签订以上合同及补充协议时，杨敏英向佳源公司提交了普继莲的授权委托书和普继莲本人的身份证原件、户口册原件、结婚证原件，佳源公司根据以上杨敏英提交的与普继莲身份有关的材料，完全有理由相信杨敏英具有普继莲授权其代签合同的代理权，杨敏英的代理行为有效，其以普继莲的名义与佳源公司签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，能代表普继莲的真实意思表表，何况，该合同已经履行完毕，故该《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》合法有效。普继莲要求本院确认其与佳源公司签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》无效的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百六十二条、第一百七十二条规定，判决如下：驳回普继莲的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由普继莲负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员 宋 云二〇二一年六月十日书记员 张凌山