河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1002民初700号 原告：廊坊市诚信物业服务有限公司，住所地廊坊市安次区爱民西道师范学院南侧，统一社会信用代码91131002553306499L。 法定代表人：冯秀娜。 委托诉讼代理人：杨雪飞，河北乾翔（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张增强，男，1968年2月24日生，汉族，住址廊坊市广阳区。 被告：廊坊市风驰健身服务有限公司，住所地廊坊市安次区呈祥紫园小区1#商业第三层，统一社会信用代码91131002MA0D88FA1Y。 法定代表人：多英雷。 被告：多英雷，男，1984年3月26日生，汉族，现住廊坊市安次区。 原告廊坊市诚信物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）与被告廊坊市风驰健身服务有限公司（以下简称“健身公司”）、多英雷物业服务合同纠纷一案，物业公司于2021年3月8日申请诉前保全并缴纳诉前保全费1311元，本院于2021年3月9日作出（2021）冀1002财保16号民事裁定书。本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月17日及21日两次公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人杨雪飞、张增强（未参加第一次庭审）、被告健身公司法定代表人多英雷、被告多英雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告截止至2021年1月31日止拖欠的物业管理费12.6万元，及至实际支付之日止的逾期付款违约金（按照贷款市场报价利率LRR4倍的标准，自2019年10月1日计算至实际支付之日止）；2、依法判决被告支付原告截止至2021年1月31日止的垃圾处置费1.8万元、电费14116元；3、依法判决被告承担本案受理费1731元及诉前保全费1311元。事实和理由：原告与被告一的公司发起人齐宝辉于2019年2月20日签订《呈祥紫园小区前期物业服务协议书》，约定原告为呈祥紫园1号独立第三层的商业房屋提供物业管理服务，物业建筑面积为2250平方米，物业管理费收费标准为：3.5元/平方米/月，每年度1月1日之前全额缴纳下年度物业管理费，且合同期间的水，电、通讯、供热等费用由原告代收代缴。且协议第九条第四项约定：甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交、并从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的0.3%向甲方加收滞纳金，甲方逾期三个月仍未交纳的，乙方可依法向人民法院起诉。合同签署后，被告一公司发起人齐宝辉于2019年2月26日在前述物业处成立廊坊市风驰健身服务有限公司，并对外以“君乾健身会所”为名号进行经营，协议签订后，原告依约给被告一提供物业服务，但被告一仅于2019年6月30日缴纳2019年2月21日至2019年8月20日的物业费47250元、于2020年7月17日缴纳2019年8月21日至2019年9月30日的物业费10669元，其余物业费经原告多次催要至今未付。截止2021年1月31日，被告一拖欠物业费126000元、电费14116元、垃圾处置费18000元。根据上述事实，原告认为被告一的发起人齐宝辉在被告一公司成立之前，以设立公司为目的与原告签订《呈祥紫园小区前期物业服务协议书》，现设立的公司即被告一已经成立，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定三》第二条的相关规定，原告有权要求成立后的被告一承担合同责任。另根据被告一公司的工商档案信息，被告一为自然人独资企业，独资股东为被告二多英雷，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告二应对被告一的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼。 健身公司辩称：第一，不同意支付原告起诉的物业管理费126000元，原因是原告没有服务到位，实际2020年9月原告给健身公司停水停电，导致公司无法运营，原告保安在2020年9月锁上了公司的大门，一直锁到现在，导致公司无法营业；第二，2020年因疫情影响，我公司响应国家防控疫情号召，从2020年1月28日至2020年5月10日停业未经营，没有享受到原告的任何物业服务；第三，我公司自租赁原告公司的商业门店以来，每次下雨所租赁的房屋，即三楼顶层都漏雨，范围多有六七处，对公司经营造成很大影响，我公司在2020年向原告交涉过此事，要求原告对公司所租房屋的房顶做整体防水，原告没有做整体防水，在2020年雨季的时候做过三次防水，被告所租赁的房屋顶层在下雨时还漏水。 多英雷辩称，我未与原告公司签署任何合同和协议，不接受原告起诉，我不是适格被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据和事实认定如下： 原告提交的《呈祥紫园小区前期物业服务协议书》、健身公司工商登记信息、物业费、电费、生活垃圾处理费收款收据7张、催缴物业费通知张贴照片2份、《高压供用电合同》、《廊坊市人民政府办公室关于调整廊坊市区生活垃圾处理收费政策的通知》（2019年31号文）、《消火栓检查记录卡》、《保安巡逻签到表》、案涉房屋4块电表的表底数照片真实有效，本院予以确认，结合当事人庭审举证质证陈述笔录，上述证据能够证明如下事实： 原告物业公司系接受案涉房屋开发商廊坊市元辰房地产开发有限公司的委托，在案涉房屋所在小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效前为小区全体业主提供物业管理的临时性的物业公司。2019年2月20日齐宝辉与物业公司签订《呈祥紫园小区前期物业服务协议书》，协议约定:物业公司为齐宝辉承租的案外人廊坊市元辰房地产开发有限公司所有的呈祥紫园1号独立第三层的商业房屋提供物业管理服务，房屋物业建筑面积为2250平方米，物业管理费收费标准为3.5元/平方米/月（即该房屋每月物业费7875元），每年度1月1日之前全额缴纳下年度物业管理费，且合同期间的水、电、通讯、供热等费用由物业公司代收代缴。2019年2月26日，被告健身公司注册成立，法定代表人为齐宝辉，公司住所为呈祥紫园1号#商业第三层，即上述物业服务协议中的房屋。健身公司成立后，用上述房屋开办了君乾健身会所，接受了物业公司提供的物业服务，并向物业公司缴纳了2019年2月21日至2019年9月30日的物业费57919元。自2019年9月30日后，健身公司未再向物业公司缴纳物业费和垃圾处置费，截止至2021年1月31日止，健身公司共拖欠物业管理费126000元、垃圾处置费18000元。2020年6月2日，健身公司向物业公司缴纳了截止到2020年5月25日的电费，未再缴纳2020年5月25日至2021年1月31日的电费（期间用电共计约27819度，电费每度0.5075元，电费共计约14116元）。2019年12月10日，物业公司在健身公司门店（即君乾健身会所）张贴了物业费通知，催缴2019年10月1日至12月31日的物业费及垃圾处置费；2020年12月3日，物业公司再次在健身公司门店张贴物业费通知，催缴2019年10月1日至2020年12月31日的物业费、2020年5月1日至12月31日的电费及2019年10月1日至2020年12月31日的垃圾处置费。 2020年1月7日，健身公司法定代表人由齐宝辉变更为多英雷。目前，多英雷为健身公司唯一股东。 2020年1月28日新冠疫情爆发至2020年5月10日，健身公司因配合国家防控疫情未营业。 另查，根据2019年4月30日廊坊市人民政府办公室发布的《关于调整廊坊市区生活垃圾处理收费政策的通知》（2019年31号文）第一条第（五）项，商场门店及休闲娱乐业的垃圾处理费按每平米每月0.5元收取。根据该标准，案涉房屋每月垃圾处理费为1125元。 又查，庭审中，原告认可案外人齐宝辉与原告签订《呈祥紫园小区前期物业服务协议书》后，原告收取齐宝辉物业服务押金2万元左右。 对于被告提交的健身公司房屋漏雨照片1张、多英雷和原告公司工作人员吴迪的微信聊天记录4张、被告健身公司从2019年8月到2020年6月漏雨的视频3段、被告健身公司大门锁门照片4张的真实性本院予以确认，结合原告物业公司系接受案涉房屋开发商廊坊市元辰房地产开发有限公司委托，在案涉房屋所在小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效前为小区全体业主提供物业管理的临时性的物业公司之事实，被告的该组证据能够证明：被告健身公司房屋从2019年8月到2020年6月存在漏雨情形；自2020年10月27日至今，健身公司的大门被原告公司上锁，导致二被告至今无法进入健身公司的健身房，无法正常营业。庭审中，二被告主张解除与原告签订的《呈祥紫园小区前期物业服务协议书》。 本院认为，齐宝辉与物业公司2019年2月20日签订的《呈祥紫园小区前期物业服务协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条第二款规定：“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，健身公司于2019年2月26日注册成立，成立时的法定代表人为齐宝辉，公司住所地为案涉呈祥紫园1号独立第三层的商业房屋。健身公司成立后，使用了该房屋经营君乾健身会所，实际接受了物业公司的物业服务并缴纳了截止2019年9月30日的物业费。根据以上公司法司法解释的规定，健身公司发起人齐宝辉为设立健身公司以自己名义与物业公司签订前期物业服务协议，健身公司成立后实际享有合同权利并履行了部分合同义务，应当认定健身公司在成立后已确认了案涉物业服务协议的效力，健身公司和物业公司均应全面履行自己的合同义务。 健身公司未再向物业公司缴纳2019年9月30日后的物业费和垃圾处置费，未向物业公司缴纳2020年5月25日后的电费14116元，事实清楚，证据充分，本院予以确认。 关于健身公司应付物业费、垃圾处置费的具体数额:其一、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款第2项规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，自2020年1月底，包括廊坊市在内的全国范围出现新冠肺炎疫情，且持续至今，应属不可抗力。其一、被告健身公司本系经营健身业务的小微企业，疫情或者疫情防控措施对其经营业务的冲击及影响尤为突出和严重；其二、自2020年1月28日新冠疫情爆发至2020年5月10日，因配合国家防控疫情未营业，被告没有营业收入，且被告健身公司受疫情影响，一直未恢复经营；其三、从本案的审理情况来看，原告作为物业服务企业，在日常的物业服务中，包括但不限于处理被告房顶漏水事宜在内存在一定的物业服务缺陷和瑕疵，对于被告营业期间的经营收入构成一定程度的负面影响；其四、被告健身公司房屋从2019年8月到2020年6月存在漏雨情形；自2020年10月27日至今，健身公司的大门被原告公司上锁，导致被告的人员至今无法进入健身公司的健身房，无法正常营业。综上四点，本院依据民法典公平公正原则，参照上述最高院指导意见的规定，对于被告健身公司的物业费和垃圾处置费应予以适当减免，同时从有利于社会和谐及公平正义的原则考虑，对原告主张健身公司支付其逾期付款违约金的诉求，不予支持；鉴于自2020年10月27日至今，被告健身公司的大门被原告公司上锁，导致二被告至今无法进入健身公司的健身房，无法正常营业的实际情况，对于被告庭审中抗辩主张解除与原告签订的《呈祥紫园小区前期物业服务协议书》，具备事实依据且符合民法典563条第4款规定，本院应予支持。由此，本院认定2019年10月1日至2021年1月31日，健身公司欠物业公司的物业费12.6万元（7875元/月乘以16个月）和垃圾处置费1.8万元（1125元/月乘以16个月），应当酌情减免2020年1月28日至2020年5月10日，健身公司因疫情未营业期间的物业费和垃圾处置费，考虑到2020年5月10日后疫情的持续影响，具体减免期间酌定为4个月，减免数额为物业费31500元（7875元/月乘以4个月）和垃圾处置费4500元（1125元/月乘以4个月）；基于自2020年10月27日至今，被告健身公司的大门被原告公司上锁，导致二被告至今无法进入健身公司的健身房，无法正常营业的实际情况，应当酌情减免2020年10月28日至2021年1月31日，健身公司未营业期间的物业费和垃圾处置费，具体减免期间酌定为3个月，减免数额为物业费23625元（7875元/月乘以3个月）和垃圾处置费3375元（1125元/月乘以3个月）。因此，健身公司应向物业公司支付截止2021年1月31日的物业费70875元，垃圾处置费10125元，电费14116元。物业公司申请诉前保全，支出诉前保全费1311元，系物业公司维权产生的合理支出，应由健身公司承担。 《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。2020年1月7日，健身公司法定代表人由齐宝辉变更为多英雷。目前，多英雷为健身公司唯一股东。根据上述法律规定，多英雷不能证明健身公司财产独立于其个人财产，应当对健身公司所欠物业公司上述物业费、垃圾处置费、电费、保全费承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条第二款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款第2项的规定，判决如下： 一、于2021年2月1日解除原告廊坊市诚信物业服务有限公司与案外人齐宝辉签订的《呈祥紫园小区前期物业服务协议书》； 二、本判决生效后3日内，被告廊坊市风驰健身服务有限公司给付原告廊坊市诚信物业服务有限公司物业费70875元，垃圾处置费10125元，电费14116元、保全费1311元，合计96427元。被告多英雷对所欠原告上述款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告廊坊市诚信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1731元，由被告廊坊市风驰健身服务有限公司、多英雷共同负担1100元，由原告廊坊市诚信物业服务有限公司承担631元，并于本判决生效后3日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  扈文海 二〇二一年六月十日 书记员  来 欢 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》 第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》 三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理： （一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。 （二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。 （三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 一、关于合同案件的审理 1.疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。 疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现买受人的合同目的，买受人请求解除合同，返还已经支付的预付款或者定金的，人民法院应予支持；买受人请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持。 2.买卖合同能够继续履行，但疫情或者疫情防控措施导致人工、原材料、物流等履约成本显著增加，或者导致产品大幅降价，继续履行合同对一方当事人明显不公平，受不利影响的当事人请求调整价款的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则调整价款。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限交货，或者导致买受人不能按照约定的期限付款，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更履行期限。 已经通过调整价款、变更履行期限等方式变更合同，当事人请求对方承担违约责任的，人民法院不予支持。 3.出卖人与买受人订立防疫物资买卖合同后，将防疫物资高价转卖他人致使合同不能履行，买受人请求将出卖人所得利润作为损失赔偿数额的，人民法院应予支持。因政府依法调用或者临时征用防疫物资，致使出卖人不能履行买卖合同，买受人请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持。 4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。 5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 7.疫情或者疫情防控措施导致承包方未能按照约定的工期完成施工，发包方请求承包方承担违约责任的，人民法院不予支持；承包方请求延长工期的，人民法院应当视疫情或者疫情防控措施对合同履行的影响程度酌情予以支持。 疫情或者疫情防控措施导致人工、建材等成本大幅上涨，或者使承包方遭受人工费、设备租赁费等损失，继续履行合同对承包方明显不公平，承包方请求调整价款的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行调整。 8.当事人订立的线下培训合同，受疫情或者疫情防控措施影响不能进行线下培训，能够通过线上培训、变更培训期限等方式实现合同目的，接受培训方请求解除的，人民法院不予支持；当事人请求通过线上培训、变更培训期限、调整培训费用等方式继续履行合同的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 受疫情或者疫情防控措施影响不能进行线下培训，通过线上培训方式不能实现合同目的，或者案件实际情况表明不宜进行线上培训，接受培训方请求解除合同的，人民法院应予支持。具有时限性要求的培训合同，变更培训期限不能实现合同目的，接受培训方请求解除合同的，人民法院应予支持。培训合同解除后，已经预交的培训费，应当根据接受培训的课时等情况全部或者部分予以返还。 9.限制民事行为能力人未经其监护人同意，参与网络付费游戏或者网络直播平台“打赏”等方式支出与其年龄、智力不相适应的款项，监护人请求网络服务提供者返还该款项的，人民法院应予支持。