河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1381民初1584号原告（执行案外人）：刘锦，男，汉族，1995年11月10日出生，住镇平县。委托诉讼代理人：李德祥，河南宛平律师事务所律师。被告（申请执行人）：铁恒波，男，汉族，生于1971年2月9日，住邓州市。委托代理人：贾守多，河南三贤律师事务所律师。第三人（被执行人）：镇平县富豪家俱工程有限公司，住所地镇平县建设大道西段北侧，统一社会信用代码914113246153411518。法定代表人：赵安长，任经理。委托代理人：赵起（系赵安长儿子），镇平县富豪家俱工程有限公司工作人员，特别授权。原告刘锦与被告铁恒波及第三人镇平县富豪家俱工程有限公司(以下简称富豪公司)为执行异议之诉一案，本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘锦的委托代理人李德祥到庭参加诉讼，被告铁恒波及其委托代理人贾守多到庭参加诉讼，第三人镇平县富豪家俱工程有限公司的委托代理人赵起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘锦向本院提出诉讼请求：1、依法判令解封并停止在被告申请执行第三人民间借贷纠纷一案中对位于镇平县财富新天地住宅小区3号楼1单元502室房屋的拍卖等一切执行措施；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告刘锦于2015年8月10日与第三人镇平县富豪家俱工程有限公司签订商品房买卖合同以31万元购得后者开发所建的镇平县财富新天地住宅小区3号楼1单元502室房屋。在被告铁恒波与第三人镇平县富豪家俱工程有限公司民间借贷纠纷案中，邓州市人民法院对该房屋予以查封并进行拍卖。原告得知后提出执行异议，邓州市人民法院（2021）豫1381执异12号执行裁定驳回了原告的异议请求。原告认为该裁定错误，案涉房屋不应进行查封，原告对案涉房屋享有足以排除执行的权利，故依法起诉。原告刘锦向本院提交下列证据：1.邓州市人民法院（2021）豫1381执异12号执行裁定书，证实法院对刘锦的执行异议作出驳回异议裁定情况；2.合作建房协议书，证实镇平县富豪家俱工程有限公司是案涉房屋实际房地产出资人、开发人情况；3.商品房买卖合同书，证实原告与第三人就案涉房屋在法院查封前已签订房屋买卖合同情况；4.收据五张，证实原告已支付全部购房款情况；5.镇平县富豪家俱工程有限公司向邓州市人民法院财产报告，证实富豪公司作为被执行人向法院报告的财产不含案涉房屋情况；6.镇平县房屋登记信息查询证明，证实原告名下无其他不动产，案涉房屋系原告唯一用于居住房屋情况；被告铁恒波辩称:1.诉争房产属于本案第三人镇平县富豪家俱工程有限公司所有;2.邓州市人民法院依法可以对于诉争房产进行查封执行;3.原告对于涉案房产进行查封与《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条并不矛盾。原告起诉缺乏事实和法律依据，法院应依法驳回其诉讼请求。被告铁恒波向本院提交如下证据：1.被告铁恒波的身份证复印件一份，证明被告身份基本情况及主体适格；2.（2018）豫1381民初1993号民事裁定书（2018）豫1381民初1993号民事判决书一份（2019）豫13民终231号民事判决书一份，证明被告于2018年6月1日对于包括诉争房产在内的15套房产进行查封保全；第三人镇平县富豪家俱工程有限公司拖欠被告铁恒波借款本金300万元，南阳市中级人民法院予以确认。证明目的：因第三人镇平县富豪家俱工程有限公司拖欠被告借款属实，为确保债权实现，被告依法对第三人的十五套房产进行查封。3.合作建房协议一份、镇平县房管局出具的情况说明一份、五份许可证，证明镇平县和平房地产开发公司与镇平县富豪家俱工程有限公司合作建房，富豪出资比例为100%，和平房地产开发公司负责办理“房屋预售许可证”并以其名义进行销售，抽取工程销售额的1.2%；财富新天地二期3号楼五证齐全，且三号楼一部分已经在房管部门进行备案。证明目的：诉争房产所在的三号楼共计72套住宅、商铺9套，已备案43套住宅、商铺5套。4.案例司法拍卖网页截图三张、案外人刘锦执行异议书一份、（2021）豫1381执异12号执行裁定书一份、收据五份、商品房买卖合同两份、拍卖公告一份、另外三份买卖合同，证明案外人刘锦于2021年2月1日提出执行异议，2月18日被邓州市人民法院驳回；原告称其于2015年8月10日签订购房合同一次性付款，却分五次支付房款，其签订的买卖合同不客观真实；原告所购房款偏低；涉案房产截止到2021年2月7日尚没有在镇平县房管部门进行备案登记；涉案房产于2021分别于2020年12月22日和2021年2月2日在网上拍卖已流拍，现中止拍卖。证明目的:原告刘锦在2021年2月1日之前一直未对查封提出异议；涉案房产自2015年至今一直未在房管部门进行备案（预告）登记。第三人镇平县富豪家俱工程有限公司辩称，案涉房屋卖与原告刘锦的情况属实，原告所述情况属实，也无证据向法庭提交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院结合整个案情予以综合认定。结合原、被告各方陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：原告刘锦陈述其于2015年8月10日与第三人镇平县富豪家俱工程有限公司签订一份商品房买卖合同，合同约定“甲方镇平县和平房地产开发有限公司（以下简称和平公司）财富新天地项目部愿意把三#西单元5层东户，128平方米，房产出售给乙方。乙方一次性付款人民币叁拾壹万元整。本房产权归属刘锦，身份证号：。按国家有关规定办证税费由乙方支付，甲方协助乙方按程序办理房产证。”甲方赵安长签名并加盖甲方项目部业务专用章，乙方刘锦签字。原告刘锦自述其分别于2015年8月10日、20日、29日，9月15日，10月20日分别给原告刘锦出具5万、5万、7万、8万、6万五张收据共31万元。在被告铁恒波与第三人镇平县富豪家俱工程有限公司民间借贷纠纷案中，邓州市人民法院于2018年6月对该房屋予以查封保全。原告得知后提出执行异议，邓州市人民法院（2021）豫1381执异12号执行裁定驳回了原告的异议请求。原告认为该裁定错误，案涉房屋不应进行查封，原告对案涉房屋享有足以排除执行的权利，于2021年3月3日向本院提起诉讼。另查明，涉案房产系第三人与案外公司镇平县和平房地产开发公司合作开发和销售，和平公司负责办理房屋销售许可证并以其名义销售房屋；共同开发房地产中的三号楼五证齐全，通过和平公司销售的部分房产已经在不动产管理部门进行备案，原告与第三人之间关于涉案房屋的买卖合同未备案登记，该房屋未完工也未交付。再查明，原告刘锦主张排除执行的房屋第三人2019年6月主动向法院报告财产时未报告在自己财产之列；原告刘锦在镇平县城区没有其他商品房住宅在自己名下。本院认为，本案争议的焦点是原告刘锦对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。”、第二百一十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定,本案审理查明，原告刘锦在购买涉案房屋时，在该房屋办理了商品房预售许可证的情况下，怠于依法办理商品房预告备案登记，导致其购买的不动产物权不发生转让效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十九规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……。该条规定保护的对象是房产消费者，而且是合法房地产企业开发的房产，所以要求应签订有规范的商品房销售合同并应及时进行合同备案、网签或办理预登记手续。结合本案，卖房方并不是具有售房资格的开发商和平公司，而是“项目部”，合同条款也不完备，而且在其他售房合同大多备案登记的情况下，该合同并未备案登记。同时，收款收据载明的31万也无法证明确已支付给具有预售房资格的和平公司。综上，原告刘锦所举证据不能证明其系案涉房产的权利人，也不能证明其权利的真实性和合法性，其要求排除执行的请求本院不予支持。由于产生该诉讼的主要过错系第三人所致，诉讼费应由第三人承担。故依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百二十一条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告刘锦的诉讼请求。案件受理费5950元，由第三人镇平县富豪家俱工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 王 嗅审判员 陈洪龙审判员 陈金玲二〇二一年六月十八日书记员 鲁淑芳