江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0205民初1632号原告（反诉被告）：房丽，女，1986年8月28日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告（反诉原告）：无锡和正置业有限公司，统一社会信用代码91320205MA209JG11Q，住所地无锡市锡山区东北塘街道蓉裕路西、芙蓉三路北。法定代表人：姚志强,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:张圆圆、曹澜，上海君澜（无锡）律师事务所律师原告房丽与被告无锡和正置业有限公司（以下简称和正公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，和正公司提出反诉,本院依法适用简易程序，于2021年6月3日进行了公开开庭审理。原告(反诉被告)房丽，被告(反诉原告)和正公司的委托诉讼代理人曹澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告房丽向本院提出本诉请求:1、请求法院判令解除双方于2020年11月30日签订的商品房买卖合同（预售）。2、判令和正公司立即退还购房定金50000元、房款90000元，共计140000元。3、本案案件受理费由和正公司承担。事实与理由：2020年11月29日，房丽在无锡安远房地产营销策划有限公司的引荐下前往旭辉城售楼中心，并于2020年11月30日与和正公司签订商品房买卖合同(预售)，房丽支付定金50000元及首付款90000元。合同签订后，房丽经咨询银行专业人士得知，和正公司工作人员在销售过程中未履行告知义务，存在一定程度的误导和欺诈行为。首先，根据国家商品房住房个人贷款规定，房贷占月收入比重超出50%，则不具备贷款条件，而房丽购买该套房屋所需承担的贷款占月收入将近100%，明显不具备购买该房屋的贷款资格及偿还能力，而和正公司工作人员在销售过程中并未向房丽确认实际收入情况，而是通过与合作方银行电话沟通为由，误导房丽能够获得该房屋的贷款资格，在未核算后期贷款方式及每月还款事项的情况下，让房丽支付定金及首付款；其次，在房丽明确告知征信有逾期但不确定次数的前提下，和正公司坚持称与合作银行反复确认过贷款没有问题；第三，在签订协议过程中，和正公司还提出建议：补缴公积金及刻意做高工资流水以证明房丽收入稳定具备还款能力。房丽在首次看房后不到24小时便在工作人员的误导下签订商品房买卖合同（预售），支付了14万的定金及部分首付。经再三考虑，房丽于2020年12月21日前往和正公司协商退款事宜，和正公司销售人员拒不承认上述事实，声称与房屋买卖相关的所有事项均已告知，并谎称销售全程都有录音。事后房丽多次与和正公司协商，请求其提供预售合同及销售过程电话录音。和正公司工作人员明确表示没有电话录音，应由房丽承担一切违约责任，要求房丽赔偿将近140000元的违约金。本诉被告和正公司辩称：1、房丽诉称其不具备贷款资格以及还款能力，和正公司有误导和欺诈行为，与事实严重不符。2020年11月29日，房丽前往和正公司售楼处咨询洽谈购房事宜，2020年11月30日签订了商品房买卖合同。在此过程中，有关房屋价款、贷款、签署正式备案合同以及每月还款事宜等，和正公司业务人员均按照正常流程全面地向房丽介绍，协助房丽咨询银行，并向其介绍办理贷款的相关事宜。房丽在了解上述情况后签署合同，系其真实意思表示，和正公司从未做任何的欺诈或者诱导。并且，事实上房丽是可以办理贷款的，其应当按照约定于2021年1月28日前支付剩余首付款，并到售楼处签署正式的网签备案合同并办理贷款手续。但是，房丽反悔，不想购买涉案房屋，其单方面提出解除合同已经构成违约。房丽作为成年人，在签署购房合同时应当做好充分地考量，其无法继续履行合同，与和正公司无关。2、房丽诉称依据合同附件第13条解除合同，无事实与法律依据。该条款约定的单方解除权，不适用于本案情形。合同约定买受人的单方解除权主要是第5条房屋权利状况承诺，第13条面积差异承诺，第15条设计变更，第16条商品房质量问题，第20条房屋登记，均与本案情形不符，故房丽无单方解除权。3、房丽拒绝按照合同约定到和正公司办理网签备案及贷款手续，拒绝支付首付款，并以诉讼方式提出解除合同，已经构成根本违约。如房丽执意要解除涉案合同，则其应根据合同约定按房屋总价款的10%支付违约金。反诉原告和正公司向本院提出反诉请求：1、判令依法解除和正公司与房丽签订的商品房买卖合同（预售）；2、判令房丽向和正公司支付违约金134745.5元；3、判令上述第二项诉讼请求的相应款项，和正公司有权从应退还房丽的购房款中予以扣除；4、判令本案诉讼费由房丽承担。事实与理由：2020年11月30日，和正公司和房丽签订商品房买卖合同（预售），约定房丽向和正公司购买裕蓉名邸26幢50单元1层01号房屋，建筑面积94.15平方米，合同总价1347455元。合同签订后，房丽支付房款14万元。按照合同约定，房丽应当在2021年1月28日前支付首期房款407455元，余款以办理贷款的方式支付。但是房丽拒绝支付房款也不及时办理贷款手续，并向法院提起诉讼要求解除合同。房丽的行为已经构成根本违约，故向法院提起反诉，请求法院支持和正公司的反诉请求。反诉被告房丽辩称：同意解除商品房买卖合同。不同意违约金，因为和正公司在销售过程中存在欺诈行为，应当承担一定责任。本院经审理认定事实如下：一、2020年11月30日，房丽（买受人）与和正公司（出卖人）签订商品房买卖合同(预售)，约定房丽向和正公司购买裕蓉名邸26幢50单元1层01号房屋，预测房屋建筑面积为94.15平方米，合同总价1347455元。合同第七条第3点约定，房丽应当在2021年1月28日前支付首期房款407455元，余款940000元以向银行申请贷款的方式支付。合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理，（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同附件十一补充协议第四条关于付款及按揭贷款，约定按揭贷款方式支付的，买受人应于本合同正文第七条第3点中约定的首期房价款支付截止日期前支付首期房价款，余款应于首期房价款支付截止日期起50日内以按揭方式付清，贷款不足部分在贷款下放之日前一次性补足。签订合同时，和正公司向房丽提供签约须知、锡山区购买商品房重要应知事项提示，将签约时需要携带的资料、付款方式等事宜告知房丽，房丽签字确认。二、房丽在签订合同当天即支付定金50000元、首付款90000元，共计140000元。2020年12月份，房丽向和正公司提出其向银行进行了咨询，了解到其购房贷款审批可能会被拒绝。房丽要求和正公司确保其可以办理贷款，并要求双方就办理购房贷款签订补充协议。和正公司拒绝与房丽就办理购房贷款事宜签订补充协议。双方协商不成，房丽即起诉要求解除商品房买卖合同(预售)。和正公司提出反诉要求解除合同并要求房丽支付违约金，本院在2021年5月8日向房丽送达反诉状副本。上述事实，由房丽提供的收据、银行卡交易明细、双方协商的录音，和正公司提供的商品房买卖合同(预售)、签约须知、锡山区购买商品房重要应知事项提示，本院所作开庭笔录等证据在案证明。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件，应当适用民法典的规定。和正公司与房丽签订的商品房买卖合同(预售)合法有效，双方均应当按照合同约定履行。合同约定房丽（买受人）应当在2021年1月28日前支付首期房款407455元，余款940000元以向银行申请贷款的方式支付。买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。房丽未按照合同约定支付全部首期房款，至和正公司反诉时已经超过90日，和正公司要求解除合同，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。和正公司通过提出反诉的方式主张解除合同，故合同自反诉状副本送达房丽时即2021年5月8日解除。商品房买卖合同(预售)还约定出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。根据合同约定，房丽应当在2021年1月28日前支付首付款，余款应于首期房价款支付截止日期起50日内以按揭方式付清，故和正公司要求解除合同时，房丽累计应付款为房屋总价即1347455元，该金额的10%为134745.5元。但是，双方约定的违约金过分高于房丽违约给和正公司造成的损失，故本院根据房丽违约的具体情况及其违约给和正公司造成的损失情况，确定房丽应当承担违约金50000元。房丽已经支付购房款140000元，扣除房丽应当承担的违约金50000元，和正公司应当向房丽返还购房款90000元。房丽主张和正公司有误导和欺诈行为，因其未提供证据证实，本院不予采纳。房丽的其他抗辩意见均不能成立，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认房丽与和正公司于2020年11月30日签订的关于裕蓉名邸26幢50单元1层01号房屋的商品房买卖合同(预售)于2021年5月8日解除；二、和正公司应于本判决生效后10日内向房丽返还购房款140000元；三、房丽应于本判决生效后10日内向和正公司支付违约金50000元；四、驳回房丽的其他本诉请求；五、驳回和正公司的其他反诉请求；六、上述第二条、第三条相抵后，和正公司应于本判决生效后10日内向房丽返还90000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取计1550元，已由房丽预交，由房丽负担。反诉案件受理费2995元，减半收取计1497.5元，已由和正公司预交，由房丽负担（和正公司同意其预交的反诉案件诉讼费由房丽直接向其支付，本院不再退还，房丽应于本判决生效后10日内将应负担的诉讼费1497.5元给付和正公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  崔 锋二〇二一年六月十五日法官助理  张 洋书 记 员  刘群健