甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初1039号原告：魏万贵，男，1955年12月1日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。原告：王佐雄，男，1959年2月1日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。原告：滕芙红，女，1973年5月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。原告：曲万铭，男，1960年5月1日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。原告：陈永新，男，1961年6月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。原告：魏岳，男，1977年7月25日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。六原告共同委托诉讼代理人：滕泽强，甘肃中天律师事务所律师。被告：孔令刚，男，1982年6月23日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：杜函霖，甘肃诺典律师事务所律师。被告：冯振华，男，1988年10月3日出生，汉族，住甘肃省灵台县。委托诉讼代理人：魏列文，甘肃魏列文律师事务所律师。被告：兰州臻品高原夏菜商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区××巷××号××广场××层。法定代表人：朱绍唐，该公司经理。原告魏万贵、王佐雄、滕芙红、曲万铭、陈永新、魏岳与被告孔令刚、冯振华、兰州臻品高原夏菜商贸有限公司（以下简称高原夏菜公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告魏万贵、王佐雄、滕芙红、曲万铭、陈永新、魏岳共同委托诉讼代理人滕泽强、被告孔令刚委托诉讼代理人杜函霖、被告冯振华委托诉讼代理人魏列文、被告高原夏菜公司法定代表人朱绍唐到庭参加诉讼，原告当庭申请撤回对第三人张明璞的起诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告魏万贵、王佐雄、滕芙红、曲万铭、陈永新、魏岳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年11月25日签订的《场地租赁合同》，并要求被告按合同约定返还原告所有的场地；2.判令被告向原告支付（截止2021年3月31日）拖欠的租金2904000元、违约金475200元，物业费263158.9元，并承担自2021年4月1日起至实际交付场地的租金，总计3642358.9元；3.判令三被告向原告共同偿还上述租金、违约金及物业费；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：兰州市西固区西固巷60号新陇城市广场（原家居五厂）负一层商场场地系原告六人出资购买，2018年11月25日，原被告签订了《场地租赁合同》，约定由原告将新陇城市广场负一层商场4400平米租赁给被告使用，租赁期限为15年，前三年每年租金完税后为1584000元，即每月132000元，双方约定6个月的装修免租期，此后每季度的第一个月5日内交付该季度的租金396000元，并约定了被告应向原告缴纳400000元的免息履约押金及其他事项。该合同签订时被告冯振华委托第三人张明璞在合同上签字捺手印，张明璞出具了冯振华的身份证复印件。合同签订后，原告按约定交付了租赁场地，两被告支付了100000元的履约押金后开始进行租赁场地的装修、招租，又利用该场地于2018年12月24日成立了高原夏菜公司并由该公司实际使用场地，于2019年5月开业正式营业，但被告开业后至起诉之日，既不交纳履约押金也不交纳场地租金，甚至连物业费也不交。原告认为，被告不按合同交付押金及租金已构成根本违约，根据合同约定已达到解除合同的条件，故诉至法院，望判如所请。2021年4月28日，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，申请变更诉讼请求为：1.确认原被告于2018年11月25日签订的《场地租赁合同》无效；2.判令被告立即向原告返还新陇城市广场负一层商场场地，并向原告支付腾空搬离之日止的场地占有使用费（以132000元/月为基数，从2018年12月1日起计至腾空搬离之日止）、物业费263158.9元（暂计至2021年2月24日）；3.判令三被告向原告共同偿还上述场地占有使用费、物业费；4.本案诉讼费用由被告承担。被告孔令刚辩称，原告诉请不符合合同约定及法律规定，请求驳回原告的全部诉讼请求，在双方签订合同时，原告明确知晓被告将案涉场地用于市场经营，根据中华人民共和国公安部令第106号《建设工程消防监督管理规定》第十三条第（三）款之规定，被告需要对该场地进行消防审批，而消防审批手续的办理需要原告予以协助，包括楼层结构的改造、防火设备的安装维修、提供建设时相关防火安全的审批手续及图纸，在合同签订时，原告承诺协助被告办理防火安全相关手续，同时于2019年1月17日向被告出具了承诺书。随即被告在此基础上开始准备开业相关的装修、招商等工作，同时多次催促原告提供协助办理消防手续，2019年7月31日消防检查时原告仍未按照合同要求协助被告，致使消防检查无法通过，被告被迫停止开业准备，同时清退已招商的商户，现已根据消防部门要求停止一切经营活动并清退全部商户。根据兰州市公安消防支队西固区大队出具的不同意投入使用、营业决定书［西公消安不字（2019）第0006号］显示，安全隐患有以下6项：1.市场与负二层地下车库未进行防火分隔；2.中部一部疏散楼梯间防火门被拆除；3.烟感探测器未安装至顶部、部分烟感探测器被喷涂遮挡；4.喷头选用样式错误，应为直立型喷头；5.两侧防火卷帘存在故障；6.所有图纸是主楼图纸，与现场不符。其中第1项是房屋整体建设时的问题，需要业主协调开发商整改，被告无整改能力及义务，第2-5项是房屋建设时产生的缺陷，被告承租时已经存在，原告出租时应确保消防设备符合相关规定且完好，如不能正常使用，原告负有整改义务，第6项消防图纸应为负一层楼层结构图，原告只提供了主楼图纸，并未提供负一楼现场图纸。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，由于出租房屋本身结构及设施的原因导致消防验收不合格，原告未提供新陇城市广场整体消防审批手续（即一消手续，至今一消手续仍未办理），因此被告方无法通过装修审批手续（二消手续），被告认为原告没有交付符合合同约定的租赁物，故被告的合同目的无法实现，原告构成违约，租赁期间造成的一切损失包括房屋租金、管理费、物业费等均应由原告承担。被告冯振华辩称，签订合同时系冯振华委托第三人张明璞签订该合同属实，后来冯振华与被告孔令刚于2018年12月24日成立了高原夏菜公司，租赁场地由该公司实际使用，由于租赁合同发生的债权债务应当由高原夏菜公司来承担，冯振华不是高原夏菜公司股东，不应承担责任。被告高原夏菜公司辩称，案涉租赁合同是高原夏菜公司成立前孔令刚和原告签订的，高原夏菜公司于2018年12月28日成立，高原夏菜公司不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年11月11日，魏万贵等原告六人与兰州新陇房地产开发有限公司（以下简称新陇房地产公司）签订《房屋买卖补充协议》，约定新陇房地产公司将西固区西固巷家具五厂经济适用房项目负一层商铺4400平方米以每平米5200元价格出售给原告六人，协议签订后六原告陆续向新陇房地产公司支付购房款，2021年3月5日新陇房地产公司出具《产权证明》，认可新陇城市广场负一层系由本案六原告集体购买，还欠部分房款。根据兰州市发展和改革委员会、兰州市住房保障和房地产管理局联合下发文件兰发改投资〔2012〕300号显示，案涉房屋位于兰州市西固区××巷××号××厂），系兰州市2012年第四批保障性住房建设项目，性质属于经适房，廉租房，兰州市发展和改革委员会于2012年8月15日对西固区家具五厂廉租房项目实施方案进行了批复，兰州市西固区人民政府于2013年10月15日向兰州市建设工程质量安全监督站去函，载明“兰储家园、西固新城、兰州家具五厂、清怡佳苑4个保障房项目是市、区保障性住房重点项目，由于项目建设时间紧、任务重，为按期完成任务，我区按照边建设、边补办手续的方式，在办理了部分前期建设手续的情况下，先期开工建设…”。开发商新陇房地产公司出具《证明》，“新陇城市广场（原家具五厂）负一层商场…建设工程规划许可证正在办理之中，该手续已纳入兰州市《关于解决房屋产权登记发证历史遗留问题补充意见》报件之中”。现案涉场地无建设工程规划许可证，截止本案法庭辩论终结前，原告均未提交案涉全部房屋不动产权属证书或建设工程规划许可文本。2018年11月25日，本案六原告（甲方）与被告孔令刚、冯振华（乙方）签订《场地租赁合同》，约定六原告将坐落于兰州市西固区××巷××号××广场××厂）的负一层商场场地4400平方米出租给被告孔令刚、冯振华使用，租赁期限15年，自场地租赁合同签订之日开始计算，双方约定自该场地交付之日起6个月内为装修免租金期限，免租期届满后该场地租金为每月每平米30元，前三年每年租金完税后为1584000元，支付期间和支付方式约定为：免租金期内第四个月起，乙方于5日内向甲方指定人员陈永新支付3个月租金税后396000元，此后每季度的第一月5日内支付3个月租金396000元，双方约定乙方一次性向甲方支付免息履约押金400000元，合同期满后甲方退还乙方免息履约押金。合同第五条约定：“本合同签订之日起10日内，该场地所有钥匙自甲方交付乙方之日起，即视为该场地已实际交付。…”第八条约定：“乙方在该场地的装修过程中，若有涉及水、电、消防、通讯、保安、空调、排污及其他中央系统的接洽、更改或搬移等问题，甲方应予配合，由甲乙双方协商解决施工问题。”第十条约定：“该场地为政府经适房项目规划商用房场地，暂未取得房产证及其他各种证件，由乙方提供合法合规装修设计图纸，甲方协调开发商完成开业事宜，开业后各种检查结果由乙方承担，甲方保证商场产权明晰，无债权债务纠纷。”第十二条约定：“…3.甲方有义务协助乙方办理有关场地使用证照审批手续，费用由乙方支付。…”该合同由六原告及被告孔令刚本人签署捺印，被告冯振华委托第三人张明璞签字捺印，并提供冯振华身份证复印件。《场地租赁合同》签订后，被告孔令刚、被告冯振华向六原告支付押金100000元，兰州新陇物业管理有限公司出具证明显示六原告于2018年12月1日将案涉场地交付给承租人孔令刚、冯振华，高原夏菜公司于庭审中认可六原告交付场地后即着手开始装修。高原夏菜公司成立于2018年12月24日，住所地为甘肃省兰州市西固区××巷××号××广场××层，被告孔令刚、冯振华为公司发起人，二被告承租案涉场地系为开设公司经营使用，高原夏菜公司成立后由冯振华担任法定代表人，后于2019年7月17日变更为朱绍唐，冯振华退出高原夏菜公司经营。2019年1月17日，新陇房地产公司出具承诺书，承诺在一个月内新陇房地产公司完善消防验收合格，在开业之前一切消防检查及手续由新陇房地产公司负责。2019年7月31日，兰州市公安消防支队西固区大队向高原夏菜公司出具《不同意投入使用、营业决定书》，认为案涉场地存在消防安全问题，不同意投入使用、营业。2020年6月25日，高原夏菜公司出具《108综合农贸市场承诺书》，向六原告承诺：“1、在8月31日之前，付清剩余的30万元保证金；2、在10月31日之前，付清一个季度的场租约40万元；3、在12月31日之前，视情况再付一部分租金。”六原告于2020年6月28日出具《告知函》，不同意高原夏菜公司付款方案，并就所欠租金进行催缴。2021年2月24日，兰州新陇物业管理有限公司向六原告送达欠费催缴通知单，统计自2018年12月5日起案涉场地拖欠物业费等各项费用合计263158.9元。以上事实，有《房屋买卖补充协议》、兰发改投资〔2012〕300号文件、兰发改投资〔2012〕539号文件、西政函〔2013〕54号文件、《场地租赁合同》、企业信用信息公示报告、《不同意投入使用、营业决定书》、《108综合农贸市场承诺书》、欠费催缴通知单等证据在卷佐证。本院认为，综合本案认定事实及在卷证据，总结归纳本案争议焦点为：一、六原告诉讼主体是否适格；二、本案双方于2018年11月25日签订的《场地租赁合同》是否有效；三、六原告诉请被告共同支付房屋占有费及物业费是否有事实及法律依据。关于六原告诉讼主体是否适格的问题。本案系租赁合同纠纷，签订合同双方主体分别为六原告及被告孔令刚、被告冯振华，六原告作为出租人虽尚未取得案涉房屋所有权，但其与开发商新陇房地产公司已构成房屋买卖合同法律关系，并依据《房屋买卖补充协议》支付了大部分购房款，新陇房地产公司向六原告交付房屋后，六原告已合法取得案涉房屋的占有使用权，故其有权出租案涉房屋，合法享有出租权益。《场地租赁合同》签订后，被告孔令刚、冯振华向六原告支付100000元押金，且2020年6月25日被告高原夏菜公司向六原告出具《108综合农贸市场承诺书》，承诺支付剩余押金及拖欠租金事宜，故被告均认可六原告出租人地位，根据合同相对性原则，本案房屋租赁权利方即为六原告，其原告诉讼主体地位合法并适格。关于本案双方于2018年11月25日签订的《场地租赁合同》是否有效的问题。根据查明事实，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，截止本案辩论终结前，双方均未向法庭提交案涉场地建设工程规划许可证或不动产权属证书，且案涉《场地租赁合同》第十条约定：“该场地为政府经适房项目规划商用房场地，暂未取得房产证及其他各种证件…”，故本案双方明知租赁场地并未取得不动产权属证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案《场地租赁合同》因租赁场地未取得建设工程规划许可证等合法建设手续，应当依法确认该合同无效。关于六原告诉请被告共同支付房屋占有费及物业费是否有事实及法律依据的问题。案涉《场地租赁合同》承租人系被告孔令刚、被告冯振华，二被告租赁案涉场地即为经营并开设公司，根据企业信用信息公示报告显示，被告高原夏菜公司成立时股东即为孔令刚、冯振华，故被告孔令刚、冯振华系高原夏菜公司发起人，本案系因被告孔令刚、冯振华在公司设立阶段以自己的名义对外签订合同产生的民事法律责任纷争。被告冯振华辩称案涉租赁场地一直由高原夏菜公司实际使用，且冯振华于2019年退出公司经营故其不应承担责任，然根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，被告孔令刚、冯振华发起设立高原夏菜公司后，案涉场地实际由高原夏菜公司控制使用，高原夏菜公司向六原告出具承诺书表明其已实际享有租赁场地的合同权利，故六原告有权主张签订《场地租赁合同》的承租人孔令刚、冯振华，亦有权主张高原夏菜公司共同承担责任。由于双方所签《场地租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”之规定，原告有权参照合同约定租金标准请求支付房屋占有使用费，本案《场地租赁合同》中约定月租金标准为132000元，故原告诉请自2018年12月1日起至被告实际腾空搬离之日止的房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持，截止本案起诉之日被告占有使用案涉场地28个月，拖欠房屋占有使用费共计3696000元，并应支付自2021年4月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费。原告依据案涉场地物业公司所发通知主张被告共同支付欠缴物业费263158.9元，现该笔费用并未缴纳，原告未向法庭提交物业费发票，亦未先行垫付物业费，六原告并非主张物业费的适格主体，故其诉请被告支付物业费缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：一、原告魏万贵、王佐雄、滕芙红、曲万铭、陈永新、魏岳与被告孔令刚、被告冯振华于2018年11月25日签订的《场地租赁合同》无效；二、被告兰州臻品高原夏菜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏万贵、王佐雄、滕芙红、曲万铭、陈永新、魏岳返还兰州市西固区××巷××号××厂）新陇城市广场负一层商场；三、被告孔令刚、冯振华、高原夏菜公司于本判决生效之日起十日内共同向原告魏万贵、王佐雄、滕芙红、曲万铭、陈永新、魏岳支付房屋占有使用费3696000元，并以132000元/月为准支付自2021年4月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告魏万贵、王佐雄、滕芙红、曲万铭、陈永新、魏岳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35938元，减半收取17969元，由被告孔令刚、冯振华、兰州臻品高原夏菜商贸有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  吕品月二〇二一年六月二十四日书记员  周 洁