广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤18执异18号 案外人：陈亮宇，男，1978年12月10日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：何卓耐，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 申请人：刘苹，女，1975年3月29日出生，土家族，住广东省清远市清城区。 委托诉讼代理人：陈弘，广东捷高律师事务所律师。 被申请人：贵州润鑫置业有限公司。住所地：贵州省贵阳市高新区金阳科技产业园兴义路**。 法定代表人：王均。 本院在审理刘苹诉贵州润鑫置业有限公司（以下简称润鑫公司）一案过程中，保全查封了润鑫公司名下位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场B幢第16层1号至5号房屋。案外人陈亮宇对本院查封前述房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年4月29日召开听证，案外人刘继红的委托诉讼代理人张志诚、申请人刘苹的委托诉讼代理人陈弘到庭参加听证。现已审查终结。 案外人陈亮宇称，请求中止润鑫公司名下位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场B幢第16层1号至5号房屋的保全措施，解除对上述房屋的查封。主要事实和理由：2018年5月5日，案外人陈亮宇与被申请人润鑫公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：案外人陈亮宇向被申请人润鑫公司购买其开发的位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场B幢第16楼整层套内面积1223.75平方米的房屋（注：B幢第16楼整层包括16楼1号房屋、16楼2号房屋、16楼3号房屋、16楼4号房屋、16楼5号房屋等五套房屋），买卖房屋总价款为9300500元，被申请人润鑫公司在2018年12月30日前向案外人陈亮宇交房。前述合同签订后，案外人陈亮宇分别于2018年5月5日支付5580300、2018年7月1日支付1860100元、2018年9月25日支付860100元、2018年12月27日支付1000000元，共计9300500元，即案外人陈亮宇已向被申请人润鑫公司付清了案涉房屋全部价款。2019年11月30日，被申请人润鑫公司向案外人陈亮宇交付了案涉房屋。案涉房屋交付后，案外人陈亮宇于2019年11月30日向贵州汉能物业管理有限公司缴纳了物业管理费36713元、建筑垃圾清运费18356元、装修保证金30000元，并开始对案涉房屋进行装修，现已入住办公一年多。因被申请人润鑫公司未按时办理过户登记手续，案外人陈亮宇迫于无奈，于2021年1月11日向贵州省贵阳市观山湖区人民法院起诉被申请人润鑫公司商品房买卖合同纠纷一案[案号为（2021）黔0115民初1012号]，案件受理后，案外人陈亮宇申请了财产保全，观山湖区人民法院在保全过程中，才发现案涉房屋已被清远市中级人民法院查封。清远市中级人民法院查封案涉房屋的行为，严重损害了案外人陈亮宇的合法权益。案外人认为：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人陈亮宇基于《商品房买卖合同》，对清远市中级人民法院已查封的案涉房屋享有民事权益，具有排除强制执行的效力，是适格的案外人主体。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条、第二十九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中，案外人陈亮宇具有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益。第一，2018年5月5日，案外人陈亮宇与被申请人润鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，且在清远市中级人民法院查封案涉房屋之前签了书面《商品房买卖合同》。第二，案外人陈亮宇在2018年12月27日前分四次付清了案涉房屋的全部价款。第三，2019年11月30日，被申请人润鑫公司向案外人陈亮宇交付了案涉房屋，案外人陈亮宇并于2019年11月30日准时缴纳了物业管理费并开始装修房屋，至今已入住办公一年多，因此，案外人陈亮宇在清远市中级人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。第四，案外人陈亮宇对未办理过户登记不存在过错，根据《城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第十条规定，被申请人润鑫公司应当在《商品房买卖合同》签订之日起30日内，办理案涉房屋备案登记，但是，经案外人陈亮宇多次催告，被申请人润鑫公司均以各种理由推脱办理。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，被申请人润鑫公司应在2021年1月1日前向案外人陈亮宇办理案涉房屋所有权证书，但是，被申请人润鑫公司未按照合同约定协助办理案涉房屋所有权证书，导致案外人陈亮宇支付全部案涉房屋全部价款并实际占有案涉房屋后，至今未能办理过户登记。案外人陈亮宇为维护其合法权益，已向贵阳市观山湖区法院起诉被申请人润鑫公司，要求其办理过户登记，因此，对于未办理过户登记手续案外人陈亮宇不存在任何的过错，即非因案外人陈亮宇自身原因未办理过户登记。三、根据《最高人民法院关于适用>中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第三百一十六条规定，本案中，案外人陈亮宇具有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益，依法应当裁定中止案涉房屋的保全措施，并解除对案涉房屋的查封。综上，案外人陈亮宇恳请清远市中级人民法院在查清事实后，切实维护案外人的合法权益。 案外人陈亮宇为证明其主张，提供了以下证据：一、2018年5月5日案外人陈亮宇与被申请人润鑫公司签订的《商品房买卖合同》；二、2019年11月30日贵州汉能物业管理有限公司出具的《收据》三张；三、2018年5月5日《支付凭证》（4000000元、1580300元）及润鑫公司出具的《收据》、2018年7月1日《支付凭证》（1860100元）及润鑫公司出具的《收据》、2018年9月25日《支付凭证》（860100元）及润鑫公司出具的《收据》、2018年12月27日《支付凭证》（1000000元）及润鑫公司出具的《收据》；四、筑房网截图；五、2021年1月11日贵州省贵阳市山湖区人民法院《受理案件通知书》、2021年2月3日贵州省贵阳市山湖区人民法院《民事裁定书》，案号（2021）黔0115民初1012号。 申请人刘苹称，对于案外人陈亮宇提供的证据不持异议，对于案外人陈亮宇的异议请求予以认可。 本院查明，关于刘苹诉润鑫公司民间借贷纠纷一案，刘苹在诉讼过程中申请财产保全，本院经审查于2020年8月11日作出（2020）粤18民初31号民事裁定书，裁定保全查封、扣押、冻结被申请人润鑫公司的银行存款6亿元，或查封、扣押冻结其同等财产。实施过程中，本院保全查封了润鑫公司名下位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场A、B幢的全部房产及地下车位，其中包括润鑫广场B幢第16层1号至5号房屋。 另查明，2018年5月5日，润鑫公司与案外人陈亮宇签订《商品房买卖合同》，约定案外人陈亮宇购买润鑫公司名下的位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场B幢第16层整层（1号至5号房屋），购房价格为9300500元。陈亮宇应当在2018年5月5日签订合同时支付房款5580300元；签订合同后60天内支付1860100元；签订合同后120天内支付余款1860100元。润鑫公司应当在2018年12月30日前向陈亮宇交付该商品房。前期物业服务企业为贵州汉能物业管理公司。合同还对房屋交付标准、违约责任等其他事项作出约定。 2018年5月5日，案外人陈亮宇向润鑫公司分别汇入4000000元、1580300元，润鑫公司同日出具收据确认收到前述款项。2018年7月1日，案外人陈亮宇向润鑫公司汇入1860100元，润鑫公司同日出具收据确认收到前述款项。2018年9月25日，案外人陈亮宇向润鑫公司汇入860100元，润鑫公司同日出具收据确认收到前述款项。2018年12月27日，案外人陈亮宇向润鑫公司汇入1000000元，润鑫公司同日出具收据确认收到前述款项。上述款项合共9300500元。 2019年11月30日，贵州汉能物业管理公司向陈亮宇出具收据，确认收到陈亮宇交来润鑫广场B幢第16层房屋2019年11月15日至2020年5月14日物业管理费36713元。同日，贵州汉能物业管理公司向陈亮宇出具收据，确认收到陈亮宇交来润鑫广场B幢第16层房屋建筑垃圾清运费18356元及装修保证金30000元。 关于陈亮宇起诉润鑫公司商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2021年1月11日立案审理，案号为（2021）黔0115民初1012号。2021年2月3日，贵州省贵阳市观山湖区人民法院作出（2021）黔0115民初1012号民事裁定书，裁定保全查封贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场B幢第16层房屋，冻结润鑫公司的银行存款1752206元或查封、扣押润鑫公司同等价值的其他财产。 本院认为，本案的争议焦点是案外人陈亮宇请求中止涉案房屋的保全措施应否支持。本院在审理刘苹与润鑫公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，于2020年8月11日作出（2020）粤18民初31号民事裁定书，裁定保全查封、扣押、冻结被申请人润鑫公司的银行存款6亿元，或查封、扣押冻结其同等财产。实施过程中，本院保全查封了润鑫公司名下位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场A、B幢的全部房产及地下车位，其中包括润鑫广场B幢第16层1号至5号房屋。 案外人陈亮宇与润鑫公司在2018年5月5日签订《商品房买卖合同》，签订合同的时间早于本院查封涉案房屋的时间。合同约定涉案房屋的购房价格为9300500元，案外人陈亮宇于2018年12月27日已支付全部购房款。因此，案外人陈亮宇在本院查封涉案房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款。此外，根据贵州汉能物业管理公司出具收据显示，案外人陈亮宇自2019年11月15日起缴交物业管理费，可以认定案外人陈亮宇在本院查封涉案房屋前已合法占有涉案房屋。案外人陈亮宇也已通过诉讼主张合同权利，应认定案外人陈亮宇对于未办理过户登记不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人陈亮宇作为涉案房屋的买受人，其请求中止对涉案房屋保全措施的请求符合上述规定，本院予以支持。位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场**第******房屋应当中止保全措施，并解除查封。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 一、中止对位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场B幢第16层1号至5号房屋的保全措施； 二、解除对位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场B幢第16层1号至5号房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  邓有添 审判员  管宋英 审判员  郑家驹 二〇二一年六月一日 书记员  刘如香 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。