四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川18民终347号 上诉人（原审原告）：吴春蓉，女，1986年3月6日出生，汉族，住四川省宝兴县。 委托诉讼代理人：黎成根（系吴春蓉的丈夫），男，1982年2月19日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 被上诉人（原审被告）：四川汇德物业服务有限公司雅安分公司。住所地：四川省雅安市雨城区熊猫大道385号。 负责人：刘德波。 委托诉讼代理人：李晓娥，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：魏燕，女，该公司员工。 上诉人吴春蓉与被上诉人四川汇德物业服务有限公司雅安分公司（以下简称汇德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院（2021）川1802民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴春蓉的上诉请求：1.依法撤销（2021）川1802民初40号民事判决；2.依法改判汇德物业公司退还多收物业费4719.80元以及同期银行贷款利息1112.34元；3.依法改判撤销《金域首府前期物业管理服务合同》中显示公平的内容。事实和理由：一、根据《四川省物业管理条例》的规定，前期物业服务收费标准由县级地方人民政府价格行政主管部门等单位根据当地实际情况制定政府指导价。雨城区相关部门制定的关于前期物业服务收费指导价标准的通知，已明确了二级物业服务为有电梯每平米每月1.00元。但汇德物业公司提供的物业服务为二级，收费标准却是每平米每月1.65元，其未执行政府指导价，属于擅自提高收费标准；二、一审法院混淆了“物业服务等级”和“物业服务企业资质等级”概念。《业主手册》中明确按照二级物业服务标准，实行承诺制服务。物业服务企业资质等级由建设主管部门颁布，不是汇德物业公司能够承诺的，因此，应认定为汇德物业公司承诺按照二级物业服务等级提供服务。并且根据相关规定，物业服务合同应当对服务标准进行约定，但在《金域首府前期物业管理服务合同》中没有对服务标准的约定，《业主手册》作为《金域首府前期物业管理服务合同》的附件，其中提到的按照二级物业服务标准，实行承诺制服务，应为二级物业服务等级。即便双方对此存在歧义，也应当按照不利于提供格式条款一方即汇德物业公司进行解释；三、一审法院认为吴春蓉的撤销权消灭不符合事实。《商品房买卖合同》中约定的物业管理企业为遂宁市北兴物业服务有限公司。而开发商通知2015年6月19日交房的前提是预交半年物业费并签订前期物业合同，吴春蓉在不知物业管理企业已经变更的情况下签订了前期物业合同并预交了半年物业费，也不知道关于滞纳金中存在显示公平的条款。直到2018年12月，汇德物业公司将吴春蓉告至法院，要求支付滞纳金。才知道合同中关于滞纳金的条款显失公平。根据《民法典》第一百五十二条规定，吴春蓉可以行使撤销权。 汇德物业公司辩称，汇德物业公司收取物业费是按照双方签订的《金域首府前期物业管理服务合同》进行收取的，不存在擅自提高物业费用的情形；吴春蓉多次长期未支付物业费，汇德物业公司采取诉讼的方式主张权利，在此过程中，汇德物业公司未收取吴春蓉的任何违约金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回吴春蓉的全部上诉请求。 吴春蓉向一审法院起诉请求：1.依法判令汇德物业公司违规收费，退还多收物业费4719.80元，及同期银行贷款利息1112.34元；2.依法判令《金域首府前期物业管理服务合同》第四条中“甲方有权按应缴总金额的5%每日累计收取滞纳金”条款显失公平，撤销该合同内容；3.判令汇德物业公司支付吴春蓉因合同纠纷造成的误工费500元；4.本案诉讼费用由汇德物业公司承担。 一审法院认定事实：吴春蓉系位于四川省雅安市雨城区××道××号××期××组××栋××单元××楼××室的业主。汇德物业公司系雅安市房地产管理局物业管理科备案的物业公司。2013年10月16日吴春蓉与雅安市正黄置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同第22条对前期物业收费价格进行了约定，为1.65／月／㎡，物业管理企业为遂宁市北兴物业服务有限公司。2015年6月29日，吴春蓉作为乙方与作为甲方的汇德物业公司签订了《金域首府前期物业管理服务合同》，合同约定甲方实行乙方按季交或年交的方式收取物业服务费，乙方应在每季度的最后一个月结束前5日内向甲方缴纳下季度的物业服务费，否则甲方有权按应缴总金额的5%每日累计收取滞纳金。物业服务费计收标准，高层电梯住宅按照1.65元／月／㎡，商业一楼2.5元／月／㎡，其余商业1.8／月／㎡，住改商业主房屋按2.5元／月／㎡的标准收取。合同签订后汇德物业公司履行合同义务，吴春蓉作为业主接受物业服务。 《业主手册》载明汇德物业公司为国家二级资质物业企业，按照二级物业服务标准，实行承诺制服务。2014年2月16日与2016年10月8日汇德物业公司均在雅安市房地产管理局进行前期物业服务合同备案，备案表中均载明：物业服务费标准住宅1.65元/月/㎡，一楼商业2.5元/月/㎡，二楼及以上商业1.8元/月/㎡。 另查明，2017年8月31日雅安市雨城区发展和改革局和雅安市雨城区规划建设和住房保障局发布的《关于公布雅安市雨城区前期物业服务和保障性住房物业服务收费指导价标准的通知》（雨发改价格〔2017〕99号）载明物业服务等级有电梯四级1.6元/月/㎡、三级1.3元/月/㎡、二级1元/月/㎡，浮动幅度可上下浮动10%。 根据雅安市雨城区人民法院（2019）川1802民初2594号民事判决书可查明，2013年10月31日雅安市正黄置业发展有限公司在雅安日报上刊登公告，依法选定汇德物业公司提供前期物业服务。 一审法院认为本案争议焦点为：1.《金域首府前期物业管理服务合同》的效力问题；2.《业主手册》载明的按照二级物业服务标准是否是指服务等级二级，《金域首府前期物业管理服务合同》约定的收费标准是否合法的问题；3.《金域首府前期物业管理服务合同》第四条第二项约定的“…，否则甲方有权按应缴总金额的5%每日累计收取滞纳金”是否显失公平，吴春蓉要求撤销该条款的该撤销权是否已经消灭。为此，一审法院评判如下： 1.《金域首府前期物业管理服务合同》的效力问题。庭审中吴春蓉称其购房时与开发商雅安市正黄置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的物业公司并不是汇德物业公司，没有收取过相关的变更通知，也未对收费标准进行说明。一审法院认为，吴春蓉购房时与雅安市正黄置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的物业公司虽不是汇德物业公司，但2013年10月31日雅安市正黄置业发展有限公司在雅安日报上刊登公告，依法选定汇德物业公司提供前期物业服务。吴春蓉收房时与汇德物业公司签订了《金域首府前期物业管理服务合同》，其入住正黄小区后也一直接受汇德物业公司提供的物业服务，该合同约定的内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，应当成为规范业主与汇德物业公司之间物业服务权利义务关系的依据。故对吴春蓉的辩解意见，一审法院不予采纳。 2.《业主手册》载明的按照二级物业服务标准是否是指服务等级二级，《金域首府前期物业管理服务合同》约定的收费标准是否合法的问题。一审法院认为，业主手册中的二级物业服务标准的“二级”，是指物业服务等级“二级”，还是指物业管理资质“二级”，双方对此产生歧义。因业主手册系双方签订《金域首府前期物业管理服务合同》的附件，双方对业主手册中的约定产生歧义时应以合同约定为准，合同明确约定：物业服务费计收标准:高层电梯住宅1.65元/月/㎡，商业一楼2.5元/月/㎡，其余商业1.8元/月/㎡。该合同约定的内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，汇德物业公司在登记备案时均按照合同约定备案，在合同履行过程中也没有擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的行为。综上，汇德物业服务公司并不存在违规收费情况，也无需退还吴春蓉物业费，故对吴春蓉请求退还多收物管费和相应利息的诉讼请求，一审法院不予支持。 3.《金域首府前期物业管理服务合同》第四条第二项约定的“…，否则甲方有权按应缴总金额的5%每日累计收取滞纳金”是否显失公平，吴春蓉要求撤销该条款该撤销权是否已经消灭。根据《民法典》第一百五十二条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；…当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有形式撤销权的，撤销权消灭”。吴春蓉与汇德物业公司于2015年6月29日签订《金域首府前期物业管理服务合同》，吴春蓉于2020年10月26日向一审法院递交诉状，经调解未果后提起诉讼，已经超过撤销权的行使期限，遂吴春蓉的撤销权消灭。且一审法院认为业主拖欠物管费，既是对物业服务企业经营积极性的挫伤，亦使物业服务企业无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施、共同部位的维修、养护，最终业主利益受到损害。汇德物业公司在《金域首府前期物业管理服务合同》中约定对不按照合同约定缴纳物业费的，有权按应缴总金额的5%每日累计收取滞纳金，是对拖欠物业费的业主的一种惩罚，也是对其他业主的补偿，进而促使业主能够积极主动维护契约精神，营造良好的社会环境。若拖欠物业费的业主认为滞纳金（违约金）过高，也可在具体案件中向人民法院或者仲裁机构请求予以调整减少，进而维护自己的权益。故一审法院对吴春蓉此诉讼请求不予支持。 吴春蓉在庭审中陈述小区环境脏乱差，汇德物业公司提供的服务质价不符。一审法院认为小区环境的维护并不是物业公司单方面的责任，小区业主也应当遵守相关规定，爱护小区卫生。只有物业公司，在职责范围内不断提高服务标准与水平，小区业主支持、理解物业公司的工作，遵守小区规章制度，双方共同努力，才能营造一个干净、整洁、有序、文明的和谐生活小区。 关于吴春蓉主张的误工费500元，因无证据证实无法律依据支撑，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第一百四十三条、第一百五十二条、第四百六十五条、第四百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决，驳回吴春蓉的所有诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据吴春蓉的上诉请求以及汇德物业公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.汇德物业公司是否违规收取物业服务费；2.吴春蓉对滞纳金条款的撤销权是否消灭。 一、关于汇德物业公司是否违规收取物业服务费的问题。首先，吴春蓉与汇德物业公司签订的《金域首府前期物业管理服务合同》对物业服务费计取标准、服务内容、管理服务质量等均进行了约定，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应予履行。其次，《四川省物业管理条例》仅对前期物业服务费标准的制定主体和基本要求进行了规定，并未明确具体的收费标准及对应的服务内容标准，汇德物业公司按照《金域首府前期物业管理服务合同》确定的物业服务费计取标准收取物业服务费，并不违反法律、法规、部门规章。因此，吴春蓉请求改判汇德物业公司违规收取物业费，退还多收取的物业费以及利息的上诉请求不能成立，本院不予支持。 二、关于吴春蓉对滞纳金条款的撤销权是否消灭的问题。首先，《金域首府前期物业管理服务合同》已明确了物业服务企业为汇德物业公司，吴春蓉在与汇德物业公司签订该合同时就应当知晓。其次，吴春蓉与汇德物业公司于2015年6月29日签订《金域首府前期物业管理服务合同》，于2020年10月26日向一审法院递交诉状，已经超过撤销权的行使期限，其撤销权依法消灭。因此，吴春蓉请求撤销《金域首府前期物业管理服务合同》滞纳金条款的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，吴春蓉的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由吴春蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 屹 审判员 陈振华 审判员 伍子刚 二〇二一年六月二十九日 书记员 池德娇