广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初5339号原告：中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社，住所地广东省中山市×××××××××××。主要负责人：周煊堂，该社主任。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。被告：天济康**物科技（广东）有限公司,住所地广东省中山市×××××××××××茂安工业楼第二层（茂安物业：07007)。法定代表人：李某1。被告：温联标，男，1957年12月14日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××。二被告委托诉讼代理人：曾丽，广东盈进（中山）律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：范丽梅，广东载誉律师事务所律师。原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社与被告天济康**物科技（广东）有限公司（以下简称天济康公司）、温联标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社的委托诉讼代理人苏秋云，被告天济康公司、温联标的委托诉讼代理人曾丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除2019年8月14日签订的房地产租赁合同，被告天济康公司立即将位于中山市×××××××××××××工业楼第二层（茂安物业：07007)的房地产（以下简称涉案房地产）腾空交还给原告。2.被告天济康公司、温联标连带向原告支付租金95310.9元和违约金（每逾期1天，按逾期租金总额的3‰计算）。3.被告天济康公司、温联标连带向原告支付律师费12000元。诉讼过程中，原告变更第1、2项诉求为：1.解除2019年8月14日签订的房地产租赁合同，被告天济康公司将涉案房地产腾空并恢复原状交还原告；2.被告天济康公司、温联标连带向原告支付租金123268.9元（暂计至2021年5月31日）和违约金（每逾期1天，按逾期租金总额的3‰计算）。事实和理由：被告天济康公司与原告于2019年8月14日签订了房地产租赁合同，约定被告天济康公司承租原告涉案房地产（其中建筑物面积760平方米，每月每平方米13.4元），租赁期限自2019年9月1日起至2022年3月31日止，每月租金为10184元，电梯维护费每月350元，每月10日前支付当月租金。逾期支付租金的，每逾期一天被告天济康公司须向原告支付欠租总额千分之三的违约金。如拖欠租金达两个月以上（含两个月）的，原告有权单方面解除合同，没收租赁保证金及广告安装保证金，收回出租的涉案房地产，并有权停水停电，强行关门以及追讨所欠租金和违约金。合同还约定若被告天济康公司的违约导致原告起诉到人民法院主张权利的，被告天济康公司除了按合同相关条款约定承担违约责任外，还应承担原告聘请律师产生的律师费(不少于20000元）。被告天济康公司自2020年4月份起，一直未向原告缴纳租金，按照合同约定，原告有权收回出租的房地产，同时被告天济康公司应承担相应的违约责任。被告温联标作为租赁合同的担保人，应对被告天济康公司因违反本合同所产生的责任承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，依法向法院起诉，请求法院依法判决。被告天济康公司、温联标辩称，原告当庭增加租金的诉讼请求被告天济康公司、温联标不同意，被告天济康公司已按合同约定向原告支付租金，现只欠原告6个月租金63604元。被告天济康公司之所以没有按时支付租金，是因为自2020年1月24日起由于疫情的原因几个月无法复工营业，被告天济康公司遭受重大损失但是继续经营，即使再困难也继续支付租金。根据最高人民法院和广东省的相关应对新冠肺炎疫情指示意见、规定，原告应当给予被告天济康公司减免2020年2月、3月、4月的租金，让被告天济康公司可以继续持续经营。原、被告签订的租赁合同既约定滞纳金又约定了违约金，该部分关于滞纳金的约定不符合法律规定，应当认定为无效。原告与被告均为平等的民事主体，滞纳金是在行政管理中行政机构对行政相对人违反行政规定而作出的行政处罚。原告在2020年向被告天济康公司收取的滞纳金，应当视为被告天济康公司支付的房租。租赁合同约定违约金，根据民法典第577条的规定，违约金是因一方履行合同不符合规定给另一方造成损失应当承担的责任。在被告天济康公司已按合同约定支付租金的情况下，原告不应再向被告天济康公司收取该部分的违约金。被告天济康公司逾期支付租金，正如前述是因为遭遇不可抗力致使履行能力下降，依法不属于违约行为，不应当由被告天济康公司承担违约责任，即使要承担也应当按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率就租金未支付部分计算利息作为违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月14日，原告作为甲方（出租方）、被告天济康公司作为乙方（承租方）、被告温联标作为丙方（保证人）签订房地产租赁合同，主要约定：甲方出租涉案房地产给乙方使用，功能为工业；租赁期限自2019年9月1日至2022年3月31日；建筑物每月租金10184元，电梯维护费每月350元，即乙方每月应向甲方缴交10534元；乙方必须在每月10日前将当月租金及有关费用一次性支付甲方（如发生滞纳金的，将会先扣所欠租金的滞纳金，然后再扣所欠租金）；甲乙双方签订本合同后，乙方应交付甲方房地产租赁保证金30552元、电梯维护费保证金1050元，以保证合同的履行；逾期支付租金的，每逾期一天乙方需向甲方支付逾期租金总额千分之三的违约金（滞纳金）；若乙方拖欠租金或任何费用二个月以上（含二个月）的，甲方有权单方解除合同，没收租金保证金及广告安装保证金、收回出租的房地产，并有权停水、停电、强行关门以及追讨乙方所欠租金及违约金；若乙方的违约导致甲方起诉至法院主张权利的，乙方除了承担违约责任外，还应承担甲方聘请律师所产生的律师费（不少于20000元）；丙方作为保证人，若乙方不按约履行付款义务或者其他合同义务的，由丙方承担无限连带清偿责任；丙方的保证期间为两年，自主债务履行期满之日起计，丙方承担保证责任是无条件的，不可撤销的，不受主合同效力的影响。2019年8月21日，被告天济康公司、温联标向原告支付租金保证金30552元、电梯维护费保证金1050元。合同签订后，原告已交付涉案房地产给被告天济康公司占有使用。庭审中，被告天济康公司确认涉案房地产仍由其占有使用，并同意在2021年5月31日前搬走。2019年9月18日至2021年1月27日期间，被告天济康公司、温联标已向原告支付涉案房地产租金滞纳金39441.8元。2021年1月27日，被告天济康公司、温联标向原告支付涉案房地产2020年6月租金3139.1元。2020年12月，原告因本案诉讼委托广东永隆律师事务所律师，并支付律师费12000元。原告当庭述称，涉案厂房未办理权属登记，也未取得建设工程规划许可证；若法院认定房地产租赁合同无效的，同意租赁保证金、押金予以抵扣，但滞纳金不同意抵扣，即使抵扣的，也应先扣除相应利息损失后才予以抵扣还款。被告天济康公司、温联标当庭称，同意涉案房地产计算至2021年5月31日的租金；是否同意被告天济康公司搬走时将涉案房地产腾空并恢复原状，庭后确认（至今未提交书面意见）；确认拖欠原告2020年12月至2021年5月的租金，2020年6月的租金支付过一部分，2020年7月至2020年11月的租金没有单独支付过；如果法院认定房地产租赁合同无效的，要求租赁保证金、押金、滞纳金作为抵扣场地使用费，不同意抵扣利息。本院认为，原告与被告天济康公司就涉案房地产签订房地产租赁合同，双方由此形成房屋租赁合同关系。但没有事实和证据证明涉案房地产已办理权属登记或已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告与被告天济康公司就涉案房地产所签订的房地产租赁合同应认定为无效合同。虽然合同无效，但因双方已实际履行合同，被告天济康公司实际占有使用了涉案房地产，故根据前述司法解释第五条第一款规定，原告请求被告天济康公司参照约定的租金标准支付占有使用期间即2020年6月1月至2021年5月31日未支付的租金（应为占有使用费）有理，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，也不存在解除的必要，故原告诉讼请求解除合同无理，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故原告诉讼请求被告天济康公司将涉案房地产腾空并恢复原状后交还有理有据，本院予以支持。被告天济康公司、温联标已向原告交纳的租赁保证金、电梯维护费保证金及滞纳金从被告天济康公司尚欠原告的占有使用费中予以抵扣为宜，再扣减被告天济康公司已支付的2020年6月租金3139.1元后，被告天济康公司还需支付原告占有使用费52225.1元（10534元×12-3139.1元-30552元-1050元-39441.8元）。原告主张被告天济康公司、温联标已交纳的前述费用先予以抵扣利息无理，本院不予支持。至于被告天济康公司、温联标主张减免2020年2月至4月的租金问题，因该费用被告天济康公司、温联标已向原告交纳，故该主张无理，本院不予采纳。另外，原告诉讼请求被告天济康公司支付违约金、律师费，理据不足，本院不予支持。原告诉讼请求被告温联标承担连带清偿责任，因被告温联标非房地产租赁合同相对方，如前所述，本院亦已认定房地产租赁合同无效，且无证据证明被告温联标存在过错，故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条的规定，原告与被告温联标之间的保证合同约定作为从合同也应认定无效，原告的该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告天济康**物科技（广东）有限公司于本判决生效之日起十日内将位于中山市×××××××××××××工业楼第二层（茂安物业：07007)的房地产腾空并恢复原状后交还给原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社；二、被告天济康**物科技（广东）有限公司于本判决生效之日起三日内向原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社支付截至2021年5月31日的占有使用费52225.1元；三、驳回原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3066元，减半收取计1533元（已由原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社预交），由原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社负担954元，被告天济康**物科技（广东）有限公司负担579元，并直接向原告中山市小榄镇绩东一股份合作经济联合社支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员 张庆争二〇二一年六月一日法官助理 何尧敏书 记 员 潘健聪