江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3675号上诉人（原审原告）：无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇双永路南侧。负责人：王蓉，总经理。委托诉讼代理人：李嘉嘉，该公司员工。委托诉讼代理人：陈丹，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王文清，女，1966年8月13日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王红卫，男，1965年5月18日生，汉族，住上海市普陀区，系王文清丈夫。上诉人无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司因与被上诉人王文清物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初17595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司的上诉请求：撤销原审判决，改判王文清向我方支付物业费35894.88元（自2017年6月1日至2021年5月31日）及代收代缴费3263.04元，并支付逾期付款违约金暂计13984.27元（暂计至2019年12月31日，按照日万分之五的标准计算至实际清偿之日），诉讼费由王文清承担。事实与理由：1.我方在一审中提供的证据足以证明我方全面合格地提供了物业服务，一审未充分考量这些证据即认定我方在物业服务方面存在瑕疵是错误的。一审免除王文清应当承担的逾期付款违约责任，没有法律依据。2.物业管理服务协议中约定的按照85%比例收取物业费的前提是二期工程施工给先入住的业主造成噪音、粉尘影响且该影响超出国家规定标准并造成环境污染，但已生效的（2019）苏民终11411号民事判决认定涉案小区的二期工程项目不存在噪音、粉尘污染已达到环境污染标准，且王文清也未就此提供证据。事实上，建设单位在建设开发过程中严格按照施工规定和标准进行施工，且二期工程早已于2018年9月17日即已完工，更是在2018年5月被江苏省住房和城乡建设厅评为星级工地，可以充分证明二期施工并未对业主产生影响。3.王文清提交的证据不足以证明我方存在临时脏乱差现象，即便偶有该情况发生，我方也及时组织人员进行了清扫。4.根据主管部门和居委会等开具的证明和情况说明显示，我方的物业服务水平优秀，历年评分均排名靠前。王文清应当按照物业管理服务协议约定缴纳物业费和代收代缴费。因王文清恶意拖欠上述费用长达三年半之久，扰乱我方正常工作管理秩序，给我方造成了较大损失，其应当按照协议约定支付相应的滞纳金，我方已酌情降低至按照每日万分之五的标准主张，该主张应当予以支持。王文清辩称：上诉人无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司的物业服务存在严重的质量问题。我们是第一批入住的业主，无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司毫无服务意识，本小区广大业主都怨声载道，原审判决理应在85折的基础上再打折才合情合理。涉案的房屋在购买时就有物业费按照85折收取的约定，因为小区是分期建设的，我们首批入住的一期业主长期遭受到噪音粉尘的困扰，还有光污染等其他的影响，物业公司给予物业费折扣的优惠合理合法。二期房屋建造时对一期入住的业主造成噪音、粉尘、光等困扰和影响是毋庸置疑的，我们也提供了录像、照片等证据。之所以物业费问题至今没有得到解决，这完全是由物业公司原因造成的。一审判决一定程程度上维护了实事求是和公平正义的法律原则，打击了不良物业仗势欺人，强行霸道的作风，有利于保护弱势群体的利益，符合法律规定，也有利于促进物业公司增强服务意识，改善服务水平，为广大业主提供良好服务。请求驳回上诉，维持原判。无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司向一审法院起诉请求：1.判令原审被告支付2017年6月1日至2021年5月31日期间物业服务费35894.88元及代收代缴费用3263.04元；2.判令原审被告支付违约金暂计13984.27元，违约金按照日万分之五标准自2017年6月1日起计算至实际支付之日止。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：昆山研祥智能科技有限公司与无锡风水隆物业管理有限公司签订《昆山市荷玛诗国际花园前期物业管理委托合同》，约定委托无锡风水隆物业管理有限公司对荷码诗国际花园实行物业管理服务，在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司按建筑面积向业主收取物业公共服务费(业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定)，住宅为3.3元/月•平方米，代收代缴0.3元/月•平方米；办公楼为3.85元/月•平方米，代收代缴0.95元/月•平方米；商业为3.3元/月•平方米，代收代缴0.95元/月•平方米；电梯、水泵等设施设备运行费和公共照明、公共用水等纳入代收代缴费，代收代缴费单独列帐，合理、公开分摊。2016年2月15日，昆山研祥智能科技有限公司（出卖人）与王文清（买受人）签订《昆山市商品房购销合同》，约定由王文清购买荷玛诗国际花园9幢1单元103号房，住宅面积226.61平方米，出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附商品房物业管理协议，载明买受人同意遵守由出卖人/建设单位选定的物业公司制定的业主《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》。落款处王文清予以签字确认。昆山研祥智能科技有限公司（甲方）、无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司（甲方选聘的物业管理公司）、王文清（乙方）签订《昆山市荷玛诗国际花园小区前期物业管理服务协议》，乙方所购房屋为住宅，坐落在荷玛诗国际花园小区9幢103室，建筑面积226.61平方米，约定双方签订《房屋买卖(预售)合同》时，就前期物业管理服务达成本协议，在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：住宅3.3元/*平方米，代收代缴0.30元/月*平方米；办公楼3.85元/月*平方米，代收代缴0.95元/月*平方米；商业3.85元/月*平方米，代收代缴0.95元/月*平方米。代收代缴费单独列帐，合理、公开分摊。协议内载明前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算，物业管理费每12个月为一个缴费周期，首期物业服务费在乙方办理入伙手续时缴纳，从第二期开始，在上一期到期前提前7日由乙方到物业中心以现金或以pos机刷银联卡缴纳或通过银行转账交付。因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%收取，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。落款处昆山研祥智能科技有限公司在甲方处、无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司在甲方选聘的物业管理公司处、王文清在9幢103室代表人处予以盖章签字。王文清于2016年5月29日在交房手续书上签字确认。无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司称王文清未按约在期限内缴纳物业服务费，王文清提供无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司张贴的关于停电停气的通知，显示接到昆山利通天然气有限公司、淀山湖供电局、苏州供电公司等通知，对于涉案小区进行停电停气的通知，称建造期间物业公司经常随意停水停电。同时王文清提供照片、聊天记录、意见书等称物业公司服务不到位，要求降低物业服务费。从而引发本案诉讼。另查明，2015年8月24日，昆山市淀山湖镇物业管理中心出具昆山市前期物业服务招投标中标单位确认书，载明无锡风水隆物业管理有限公司中标“荷玛诗国际花园”物业管理项目，于2015年8月17日至8月24日公示无异议，现予以确认。无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司提供昆山市物业服务合同备案表和备案证明，载明荷玛诗国际花园的物业服务企业为无锡风水隆物业管理有限公司，昆山市住房和城乡建设局物业管理科予以盖章确认，落款日期为2015年9月16日。2019年1月17日，昆山市淀山湖镇物业管理中心和昆山市淀山湖镇度假区社区居民委员会出具证明，无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司自2015年8月起根据《昆山市荷玛诗国际花园前期物业管理委托合同》约定接管荷玛诗国际花园至今，严格按合同约定提供物业服务，在日常管理过程中表现优秀。王文清提供昆山市淀山湖镇建设局于2020年11月16日出具关于荷玛诗湾物业服务水平证明的情况说明，载明2019年1月17日开具的物业服务水平证明系根据历年考核分值及镇内排名情况开具的文书，不作为个性问题和突发事项的证明依据。又查明，无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司及其委托的律师就逾期未交物业服务费和滞纳金事宜致函王文清，要求王文清尽快支付期间物业服务费和违约金。上述事实，由昆山市荷玛诗国际花园前期物业管理委托合同、商品房购销合同、昆山市荷玛诗国际花园小区前期物业管理服务协议、中标单位确认书、备案表、备案证明、交房手续书、证明、情况说明、催款函、快递凭证、聊天记录、照片、关于停电停气的通知等以及当事人陈述予以证实。原审法院认为：根据前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、中标单位确认书、备案证明可知，无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司为涉案小区提供物业管理服务符合法律规定，原审法院予以确认。无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司为王文清提供了相应的物业服务，王文清应当履行交纳物业服务费的义务。王文清辩称房屋存在质量问题要求减免物业服务费,原审法院认为房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，房屋质量不构成交纳物业费的抗辩理由,故对王文清的该项抗辩,原审法院不予采纳。王文清称物业公司随意停水停电，存在物业服务不到位的情况，鉴于王文清无证据证明物业公司长期不履行物业管理服务，王文清应该交纳物业服务费。关于物业服务费收费标准，涉案房屋于2016年5月29日交付，双方合意减免一年物业服务费，根据双方签订的前期物业管理服务协议，因涉案小区系分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%收取，以及按照合同约定付款方式。无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司主张2017年6月1日至2021年5月31日期间物业服务费原审法院酌情调整为30510.77元（[226.61平方米×3.3元/月/平方米×48个月]×85%）。关于主张的代收代缴费，协议明确约定该费用系电梯、水泵等设施设备运行费和公共照明、公共用水等，故无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司主张王文清支付2017年6月1日至2021年5月31日期间代收代缴费3263.04元(226.61平方米×0.3元/月/平方米×48个月）原审法院予以支持。关于无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司主张逾期付款的违约金，根据无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司服务现状,无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司物业现场确实有临时脏乱现象存在,故该部分原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条之规定，判决：一、王文清于本判决生效之日起十日内支付无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司2017年6月1日至2021年5月31日期间物业服务费30510.77元及代收代缴费3263.04元。二、驳回无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司的其他诉讼请求。如果义务方未按照本判决指定的期间履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行的时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费750元，减半收取375元，由王文清负担。案件受理费于本判决生效之日起十日内缴纳至原审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811162106，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，原审法院将依法强制执行。二审查明事实与一审查明事实一致。二审中，风水隆公司提供如下证据：1.江苏省住房和城乡建设厅于2018年5月颁发的《证书》，证明涉案小区二期项目的噪音、粉尘并未污染环境，整个施工期间不存在因粉尘、噪音影响一期先入住业主的情形；2.《竣工验收备案表》一份，证明小区二期工程在2018年9月17号就已经完工，从2018年9月18日开始就更加不可能产生噪音、粉尘污染；3.（2019）苏05民终11411号民事判决书，证明王文清应当全额支付物业服务费。王文清经质证认为，上述证据未经过调查研究，与事实不符，不应当采信。被上诉人王文清二审中未提供新证据。本院认为，业主以物业公司服务管理不到位、存在瑕疵为由抗辩主张减少物业费的，一般不予支持；但业主举证证明因物业公司违反物业服务合同约定的作为或不作为行为，给其造成客观实际损失的，物业管理费可适当减少。本案中，王文清系荷玛诗湾国际花园小区业主，该小区由风水隆公司提供前期物业管理服务，双方因物业费缴纳事宜等发生争议。根据一、二审当事人举证情况，风水隆公司提供的工作现场照片、物业维保记录等证据能够证明其持续提供了相应的物业服务，王文清提供的证据反映出风水隆公司在提供物业服务过程中，就绿化管理、河道清理等方面存在一定瑕疵，但该瑕疵程度较轻，亦未给王文清造成实际损失，故王文清以此作为拒交物业费的抗辩理由，本院不予采纳。《昆山市荷玛诗国际花园小区前期物业管理服务协议》约定“因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%收取”，该合同条款适用的前提是小区开发商在二期建设过程中造成噪音、粉尘污染，而本案中风水隆公司是在二期工程已经完工、业主实际入住后，经主管部门要求对小区河道进行整改过程中产生一定程度的“噪音、扬尘”，属于物业服务提供过程中发生的事实，并非开发商建设过程中施工不当的情形，不适用前述合同条款，故一审以该合同条款为依据认定物业费应当按照约定标准的85%支付，无充分依据，王文清应按合同约定标准全额支付物业费，经计算为35895.02元（226.61平方米×3.3元/月/平方米×48个月）。虑及风水隆公司在提供物业过程中存在绿化管理、河道清理等方面服务瑕疵，结合本案案情，本院对于风水隆公司要求支付滞纳金的主张不予支持。关于代收代缴费用。《昆山市荷玛诗国际花园前期物业管理委托合同》明确电梯、水泵等设施设备运行费用和公共照明、公共用水等费用纳入代收代缴费，《昆山市荷玛诗国际花园小区前期物业管理服务协议》亦对代收代缴费的具体收费标准予以列明，该项费用是基于小区公共维运成本合理分摊至小区各户，风水隆公司主张代收代缴费3263.18元(226.61平方米×0.3元/月/平方米×48个月），有事实依据，本院予以支持。综上，风水隆公司上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初17595号民事判决；二、王文清于本判决生效之日起十日内支付无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司2017年6月1日至2021年5月31日期间物业服务费35895.02元及代收代缴费3263.18元；三、驳回无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费750元，减半收取375元，由王文清负担325元，由无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司负担50元。二审案件受理费284元，由上诉人无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司负担200元，由被上诉人王文清负担84元。上诉人无锡风水隆物业管理有限公司昆山分公司多预交的二审案件受理费763元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审判员 赵 东二〇二一年六月十一日书记员 吕思宏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。