湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1418号上诉人（原审被告）：永州市和壹房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区西区路北潇湘大道东（西南花园小区C2-B3）。法定代表人：周方军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐永明，湖南君义律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陶中正，男，1986年7月22日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：陈顺民，湖南新星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋秋兰，女，1981年8月3日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：陈文青，系蒋秋兰之夫，男，1982年10月24日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区（特别授权）。委托诉讼代理人：彭辉，湖南杰联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王建军，男，1972年11月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：蒋丽云，女，1959年1月20日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：刘美艳，女，1977年10月27日出生，汉族，住湖南省祁阳县。被上诉人（原审第三人）：邓亚平，男，1990年9月29日出生，汉族，住广东省东莞市常平镇。上诉人永州市和壹房地产开发有限公司（以下简称和壹公司）、陶中正与被上诉人蒋秋兰、王建军、蒋丽云、刘美艳、邓亚平商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。和壹公司上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1863号民事判决，并依法改判驳回被上诉人蒋秋兰的诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人蒋秋兰承担。事实和理由：一、上诉人和壹公司与被上诉人蒋秋兰之间的《商品房买卖合同》属意向合同，被上诉人蒋秋兰没有最后签字，合同未成立。一审认定该合同有效，属认定事实错误；二、一审认定被上诉人蒋秋兰已取得涉案房屋钥匙，及被上诉人蒋秋兰要求上诉人和壹公司办理不动产权证并已在涉案房屋内居住没有事实依据；三、一审认定的部分事实与被上诉人蒋秋兰要求交付水、电卡相矛盾，蒋秋兰提供的房屋照片不能达到证明目的；四、一审程序违法，在上诉人陶中正已取得涉案房屋不动产权证的情况下，被上诉人应提起撤销之诉，一审剥夺了陶中正的诉讼权利。陶中正上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1863号民事判决，改判上诉人陶中正与被上诉人刘美艳签订的《不动产入场交易合同》合法有效及上诉人是善意取得涉案房屋的不动产权证；二、本案上诉费用由被上诉人蒋秋兰承担。事实和理由：一、一审法院认定陶中正与被上诉人刘美艳签订的《不动产入场交易合同》无效是错误的，陶中正依约支付了购房款给刘美艳，从而依法取得涉案房屋的不动产权证；二、一审认定陶中正通过恶意串通取得涉案房屋不动产权证无事实与法律依据。蒋秋兰辩称，一、蒋秋兰与和壹公司签订的《商品房买卖合同》系合法有效的合同，双方已履行完毕，仅没有完成办理房屋产权证；二、在一审法院立案期间、财产保全期间、陶中正过户期间，蒋秋兰一直居住在诉争房子，陶中正从来没有看过房；三、刘美艳、陶中正没有支付任何购房款是恶意串通的直接证据；四、本案事实发生在《民法典》生效之前，不应适用《民法典》。王建军、蒋丽云辩称，一、合同主体不符。答辩人与被答辩人没有任何合同和经济关系；二、答辩人与杨俊荣、周方军和杨德刊签订的合作开发协议，名义上是合作开发，实际为土地转让关系；三、答辩人与刘美艳签订的《商品房买卖合同》及《不动产入场交易合同》是按杨俊荣、周方军（即有实际卖房权的人）的意思签订的；四、答辩人与杨俊荣、周方军及刘美艳签订了三方协议，一切责任与答辩人无关。刘美艳、邓亚平未到庭参加诉讼，未在法律规定的期限内予以答辩。蒋秋兰向一审法院起诉请求：一、判令被告王建军、蒋丽云与被告刘美艳于2019年6月26日签订的位于永州市冷水滩区新火车站西南花园C2-B3栋1105号的《不动产入场交易合同》无效；二、判令被告和壹公司继续履行双方于2010年10月28日签订的《商品房买卖合同》；三、判令被告刘美艳将湘（2019）冷水滩区不动产权第0013214号房过户至原告名下，并由上述被告承担办理过户手续所有费、税（包括原告名下的费、税）；四、判令被告和壹公司支付合同违约金91,093.34元;五、判令被告和壹公司立即向原告交付水电卡和充水电；六、由被告承担本案诉讼费和财产保全费。2020年6月9日，原告蒋秋兰申请追加陶中正为本案第三人并变更诉讼请求第三项为：判令第三人陶中正将湘（2020）永州市不动产权第1006762号房过户至原告名下，并由上述被告承担办理过户手续所有费、税（包括原告名下的费、税），同时增加第七项诉讼请求为：判令第三人陶中正与被告刘美艳于2020年5月19日签订的位于永州市冷水滩区新火车站西南花园C2-B3栋1105号的《不动产入场交易合同》无效。一审法院认定事实：2009年10月8日，被告蒋丽云、王建军(甲方)与案外人杨俊荣、杨德刊、周方军(乙方)签订《合作开发协议》，约定甲方提供其位于冷水滩区西南花园的C2地块供乙方开发销售，乙方支付甲方3,850,000元税外投资款，尔后的销售收入归乙方所有。后案外人杨俊荣、杨德刊、周方军以永州市皇冠房地产开发有限公司的名义开发并对外销售商品房。2010年10月28日，原告蒋秋兰与表弟邓亚平共同委托邓湘源（邓湘源系蒋秋兰舅父，邓亚平之叔）与原永州市皇冠房地产开发有限公司（被告永州市和壹房地产开发有限公司前身）签订《商品房买卖合同》约定：甲方将其开发的位于永州市冷水滩区新火车站西南花园C2-B3栋1106号（房产局测绘时将C2-B3栋1106号改为C2-B3a栋1105号）房屋出售给乙方，建筑面积139.98平方米，每平方米1,610元，折后总金额225,367元；上述房款未包括办理银行按揭相关手续费用、办理产权证、土地分户、网络及有线电视开户、物业管理、维修基金等相关税费，相关税费由乙方承担，甲方代为办理；付款方式为第三种方式支付购房款；甲方应当在2011年8月1日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方使用，但如遇不可抗力（如风、雨、水灾及政府干涉行为），且甲方在发生之日起十五日内告知乙方，甲方可据实予以延期；甲方逾期不超过30日，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；甲方逾期超过30日的，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之六的违约金；按揭付款方式的客户，如合同约定的交房之日按揭贷款没有到位的，房屋交付使用日期顺延至按揭贷款到位之日，甲方不作违约处理；商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续；因甲方原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由甲方承担全部责任；乙方必须按本合同约定的时间交清房款后，甲方方能办理产权手续；房屋产权证在交房之日起180个工作日内，由甲方统一向当地房产权登记处申请登记，并统一领取后再发放给乙方，土地分户使用证在交房之日起360个工作日内，由甲方统一向当地产权登记处申请登记，并统一领取后再发放给乙方，逾期未办理给乙方，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按协议交付了购房款。原告蒋秋兰在2013年11月1日交清最后一笔购房款130,000元，领取房屋钥匙，并交水电开户费4500元，由于水电卡和壹公司未及时制作而没有发给原告。2015年12月永州市皇冠房地产开发有限公司以新更名的永州市和壹房地产开发有限公司的名义，在永州新报登报公告，告知购房户其位于冷水滩区西南花园C2-B3栋房屋已通过验收，准予交付使用。交房时间为2015年12月10日至2016年1月10日止。原告多次要求和壹公司办理不动产权证，被告和壹公司以增容问题未处理好，法定代表人不在家等种种理由拖延。2019年9月原告蒋秋兰在涉案房屋中进行了水电装修，并购置部分家具居住其中。另查明，2019年6月26日，和壹公司法定代表人周方军、股东杨俊荣（乙方，房屋实际出售人），王建军、蒋丽云（甲方，协助方）、刘美艳（丙方，购买人）签订了《西南花园C2-B3a栋分户办理不动产证三方协议》约定：乙方将位于永州市冷水滩区新火车站西南花园C2-B3a栋1105号房屋出售给被告刘美艳。甲方配合乙方为丙方办理不动产分户手续1、该房产的质量、安全、水电、物业管理等由乙方负责，丙方表示无异议。2、房屋销售及分户办理不动产证所涉及买卖双方的一切税费按乙方与丙方约定处理，甲方概不负责。3、本协议所涉房产若因一房多卖产生的一切法律责任与经济损失由乙方和丙方承担，甲方概不承担。4、乙方和丙方承诺已经就本协议1至3款内容达成共识，认可了各自的责任和义务，不存在争议，不涉及甲方。5、甲方若与丙方签订商品房买卖合同后，乙方和丙方对本协议1至3款约定任何一方不能履行，甲方与丙方签订的商品房买卖相关的一切合同和协议自行作废，因此产生一切后果和损失由乙方和丙方负责，与甲方无关。同日被告王建军、蒋丽云（甲方协助办证人）与被告刘美艳（丙方购房业主）签订了《不动产入场交易合同》将位于永州市冷水滩区新火车站西南花园C2-B3栋1106号（房产局测绘时将C2-B3a栋1106号改为C2-B3栋1105号）房屋出售给被告刘美艳，建筑面积139.75平方米，总房价262,826元。被告刘美艳于2019年7月6日取得湘（2019）冷水滩区不动产权第0013214号《不动产权证》。还另查明，2019年12月2日被告刘美艳（甲方，出售方）与陶中正之父陶秧生（乙方，购买方）签订了《售房合同》：一、乙方购买甲方的房屋位于冷水滩区西南花园C2-B3栋1105房，面积为139.75平方米，共计人民币350,000元整，办证一切税费由乙方承担。二、甲乙双方签订合同时，乙方付给甲方50,000元整，作为购房定金，余款在办理过户手续后四天内付清，否则房屋所有权归属于甲方。三、房屋要求：室内为普通粉刷，门窗均留洞，室内无其他装修，水电开户、房产证由甲方配合办理。2020年5月18日陶秧生付清购房款，5月19日由陶中正替代其父陶秧生与刘美艳签订《不动产入场交易合同》，将位于永州市冷水滩区新火车站西南花园C2-B3栋1105号（房产局测绘时将C2-B3栋1106号改为C2-B3a栋1105号）房屋以总房价350,000元出售给第三人陶中正，第三人陶中正于2020年5月22日取得湘（2020）永州市不动产权第1006762号《不动产权证》。位于永州市冷水滩区新火车站西南花园C2-B3栋1106号、C-B3a栋1105号、C2-B3栋1105号为同一套房屋。一审法院认为，案件为商品房销售合同纠纷，争执焦点问题为：一、案外人和壹公司的法定代表人周方军，股东杨俊荣，被告蒋丽云、王建军与被告刘美艳之间订立的《西南花园C2-B3a栋分户办理不动产证三方协议》，被告蒋丽云、王建军与被告刘美艳之间订立的《不动产入场交易合同》是否构成恶意串通、损害蒋秋兰的利益。二、第三人陶中正是否属于善意取得。问题一、案外人和壹公司的法定代表人周方军，股东杨俊荣，被告蒋丽云、王建军与被告刘美艳之间订立的《西南花园C2-B3a栋分户办理不动产证三方协议》，被告蒋丽云、王建军与被告刘美艳之间订立的《不动产入场交易合同》是否构成恶意串通、损害蒋秋兰的利益的问题：1、周方军作为和壹公司的法定代表人明知涉案房屋已经出售给原告蒋秋兰，仍将房屋出售给被告刘美艳，损害了原告蒋秋兰的合法利益。2、和壹公司提出被告刘美艳购房款是以被告刘美艳之夫蒋某江所做工程款抵扣，但被告刘美艳未提供和壹公司出具的收据或财务账册予以佐证。3、2010年10月11日周方军、杨德刊等三人是以个人名义给蒋某江出具的工程结算单是否与和壹公司有关无证据证实。4、被告刘美艳未提交婚姻证明其与蒋某江的关系。5、涉案房屋钥匙已于2013年11月1日交给了原告蒋秋兰，2019年6月26日被告刘美艳在购房时不到涉案房屋查看现状，不合常理，并且双方未约定交房时间，明显存在恶意串通行为。故涉案的《西南花园C2-B3a栋分户办理不动产证三方协议》，《不动产入场交易合同》构成恶意串通，违反了法律规定，为无效合同。问题二、第三人陶中正是否属于善意取得的问题。1、2019年9月原告在涉案房屋中进行了水电装修，并居住其中。2019年12月2日陶中正之父陶秧生与被告刘美艳签订《售房合同》，至2020年5月18日付清购房款，5月19日由陶中正替代其父陶秧生与刘美艳签订《不动产入场交易合同》，5月22日陶中正取得房屋所有权证，这期间原告蒋秋兰居住于涉案房屋内。一个家庭购买房屋属于重大事件，在购房时不到涉案房屋查看现状，了解情况，违反常理。2、一个家庭购房必须要考虑的是交房时间，然而在陶秧生与被告刘美艳签订的《售房合同》中没有约定交房时间。在交清房款，陶中正取得不动产权证后，也不要求被告刘美艳交房，有悖常理。双方仍然存在恶意串通行为。被告刘美艳与陶秧生签订的《售房合同》、与陶中正签订的《不动产入场交易合同》亦无效，第三人陶中正陈述其属依法善意取得的意见，法院不予采纳。原告蒋秋兰与被告和壹公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同依法成立并有效。原告蒋秋兰在交清房款后，领取了房屋钥匙取得该房屋的使用权，被告和壹公司应按照合同约定履行为原告办理不动产证、水电卡的义务，现涉案房屋登记在陶中正名下，在被告和壹公司为原告办理不动产证书时陶中正有协助之义务。关于原告主张和壹公司从2014年11月1日以225,367元为基数，按日万分之二支付违约金91,093.34元的问题。对违约金的计算双方在合同中虽有明确的约定，但涉案房屋总价款为225,367元，原告也未提供相关证据证实被告和壹公司违约所造成的损失,并且在计算违约金时对工作日和自然天数未作区分。原告明知在2015年4月被告和壹公司就产生了违约，却不依法保护自己的权利，放纵被告和壹公司的行为也存在过错。案件的违约金应以原告的实际损失为基础，兼顾涉案房屋已交原告使用的情况、被告和壹公司的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定案件的违约金为5000元。被告刘美艳，第三人陶中正不是《商品房买卖合同》的相对权利义务人，原告要求第三人陶中正承担湘（2020）永州市不动产权第1006762号房过户手续所有费、税（包括原告名下的费、税），于法无据，法院不予支持。第三人邓亚平是《商品房买卖合同》的签订人，但其自愿放弃因合同产生的权利，符合法律规定，法院予以采信。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干规定》第一条第二款；《中华人民共和国合同法》第八条，第五十二条第一、二、五项，第六十条，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条，第一百三十八条，第一百五十条；《中华人民共和国物权法》第四条;最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，第一百四十四条之规定,判决:一、被告蒋丽云、王建军与被告永州市和壹房地产开发有限公司法定代表人周方军、股东杨俊荣，被告刘美艳之间订立的《西南花园C2-B3a栋分户办理不动产证三方协议》，被告蒋丽云、王建军与被告刘美艳签订的《不动产入场交易合同》无效；二、被告刘美艳与第三人陶中正签订的《不动产入场交易合同》无效；三、自本判决生效后六十日内被告永州市和壹房地产开发有限公司将位于永州市冷水滩区新火车站西南花园C2-B3栋1105号（原C2-B3栋1106号）的房屋不动产证办理至原告蒋秋兰名下（办证费用由原告蒋秋兰负担），第三人陶中正予以协助；四、自本判决生效后三日内被告永州市和壹房地产开发有限公司将位于永州市冷水滩区新火车站西南花园C2-B3栋1105号的水、电卡交付给原告蒋秋兰，并准许原告蒋秋兰购水、购电；五、被告永州市和壹房地产开发有限公司自本判决生效后三十日内向原告蒋秋兰支付违约金5000元；六、驳回原告蒋秋兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,077元，诉讼保全费2,770元，公告费560元，共计5,407元。由被告永州市和壹房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：一、上诉人和壹公司与被上诉人蒋秋兰签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？二、案外人周方军、杨俊荣与被上诉人王建军、蒋丽云、刘美艳签订的《西南花园C2-B3a栋分户办理不动产证三方协议》及被上诉人王建军、蒋丽云与被上诉人刘美艳签订的《不动产入场交易合同》是否合法有效？三、上诉人陶中正与被上诉人刘美艳签订的《不动产入场交易合同》是否合法有效？现评析如下：焦点一，上诉人和壹公司与被上诉人蒋秋兰签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人蒋秋兰虽未在《商品房买卖合同》上签字，但其已委托案外人邓湘源签字确认，邓湘源作为委托代理人，合同中的权利义务由委托人即被上诉人蒋秋兰承担。故本院对上诉人和壹公司主张合同未成立的上诉理由不予采纳。本案被上诉人蒋秋兰已按照合同约定，支付了购房款，上诉人和壹公司也应当履行为被上诉人蒋秋兰办理涉案房屋不动产权证及交付水电卡等合同义务，鉴于涉案房屋已登记在上诉人陶中正名下。故一审法院判令上诉人陶中正协助办证处理恰当。同时，上诉人和壹公司构成违约，应当承担违约责任，一审法院综合实际损失、过错程度等因素，酌情确定上诉人和壹公司支付违约金5,000元处理恰当。焦点二，案外人周方军系上诉人和壹公司的法定代表人，其在明知涉案房屋已出售给被上诉人蒋秋兰的情况下，仍将房屋出售给被上诉人刘美艳，损害了被上诉人蒋秋兰的合法利益。上诉人和壹公司及被上诉人刘美艳在一审中未提交财务账册、购房款收据，仅以工程款抵付购房款为由，尚不能达到已支付购房款的证明目的。另从双方签订购房合同而不约定交房时间及被上诉人刘美艳未实地查看涉案房屋现状等事实来看，一审法院认定西南花园C2-B3a栋分户办理不动产证三方协议》及《不动产入场交易合同》构成恶意串通，为无效合同并无不当。焦点三，上诉人陶中正与被上诉人刘美艳签订的《不动产入场交易合同》未约定交房时间，不符常理，且双方于被上诉人蒋秋兰提起诉讼期间，将涉案房屋所有权转移至陶中正名下。故一审法院认定上诉人陶中正与被上诉人刘美艳恶意串通，损害被上诉人刘美艳的合法利益，《不动产入场交易合同》为无效合同并无不当。综上，上诉人永州市和壹房地产开发有限公司、陶中正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人永州市和壹房地产开发有限公司、陶中正各负担300元。本判决为终审判决。审 判 长 李振湘审 判 员 万竹婷审 判 员 李秋云二〇二一年六月二十八日法官助理 胡嘉辉书 记 员 杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。