湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0321执异29号异议人（案外人）：倪宇星，男，1979年3月4日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县杨嘉桥镇三湘村（原三合村）下余塘组。申请执行人：钱喜桃，男，1985年11月29日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。被执行人：湘潭金农投资有限公司，住所地湘潭县杨嘉桥镇三湘村（原三合村）上余组。法定代表人：文小洪，该公司董事长。第三人：何利亚，女，1970年1月4日出生，汉族，湘潭市人，身份证住址湘潭市岳塘区。第三人：冯强，男，1976年2月20日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。本院在执行钱喜桃申请执行湘潭金农投资有限公司（以下简称“金农公司”）建设工程施工合同纠纷一案过程中，裁定将被执行人金农公司所有的位于湘潭县××镇××村金农农资交易中心的3＃栋部分房屋（包括七单元地下室-1025、-1026号在内）以第二次流拍底价1158777.94元以物抵债交付钱喜桃，抵偿金农公司欠钱喜桃等额债务。将3＃楼七单元401、402、501、502四套房屋以第二次流拍底价304480元以物抵债交付冯强、何利亚，抵偿金农公司欠冯强、何利亚等额债务。案外人倪宇星认为3＃栋七单元-1025、-1026地下室及401、402、501、502四套房屋已归其所有，故提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。异议人倪宇星称，2015年10月8日其与金农公司、陈卫根签订了《执行和解协议》，约定湘潭县××镇××村金农农资交易中心3栋七单元第一层25、26、27、28号门面，单价为4180元／平方米，合计优惠价1928600元。3栋27、28号门面之下的地下室，单价2180元／平方米，合计305200元。3栋七单元第二层310平方米的2套房屋作价651000元及第三层138平方米2套房屋作价289800元，以上房屋抵给异议人，以抵偿其220万元的债权款及利息。以上房屋经法院下达执行裁定后，已由其实际占有、管理和使用。但在法院对金农公司其他门面及房屋进行评估、拍卖时，其得知金龙街所有门面评估价约为30万元／间，房屋的评估价约为89000元／套，且少有人竞买。2015年抵偿给异议人的门面、房屋价格远远高于上述的评估、拍卖价。为此，2018年12月1日陈卫根、金农公司与异议人达成《房屋抵偿协议书》，陈卫根、金农公司同意除已抵偿给其的门面、房屋、地下室外，再另外用3栋七单元4楼1、2号，5楼1、2号房屋及25、26号门面下的地下室2间抵偿给其以补足欠其的债权款差额。上述房屋、地下室已由陈卫根、金农公司交付给其，由其实际控制、占有及使用。只是由于国土证抵押给银行不能办理过户手续。现法院对上述涉案房屋予以评估、拍卖，直接将拍卖物裁定给第三人，侵害其权益。综上请求法院撤销（2021）湘0321执恢47号之四执行裁定书，解除对涉案房屋的查封。异议人提交了执行和解协议、《房屋抵偿协议书》等证据。申请执行人钱喜桃称，1、倪宇星所提异议没有法律依据，不应支持；2、倪宇星与金农公司之间的220万元债权债务关系仅有双方陈述，并无银行转账凭证等证据证实，是双方虚构债权债务关系以达到转移、侵占公司财产的目的，依法不应认定。即使该债权成立，也因2015年10月8日双方以房抵债而消灭，2018年的以房抵债是债务履行完毕后的赠与行为，并没有产生物权变更的效力，不能对抗执行，且涉案房屋已经由法院裁定以物抵债给钱喜桃所有；3、2015年倪宇星与金农公司达成以房抵债协议后，于2018年11月26日申请法院继续查封抵债房产。如果5天后的2018年12月1日《房屋抵偿协议书》属实，没有理由不申请法院查封，没有查封说明当时并没有《房屋抵偿协议书》，是事后伪造，目的是对抗执行；4、对被执行人所有的房产能够提出异议人的第三人只有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，才能得到支持，但本案明显不符合该条规定。综上，异议人的异议不能成立，请求驳回其异议。第三人何利亚、冯强称，1、异议人倪宇星与陈卫根、金农公司达成的《执行和解协议书》不能产生物权变更的效力，不能对抗本案执行。依据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条之规定，倪宇星对陈卫根、金农公司仅仅是享有债权，不能取得房屋的所有权；2、倪宇星与陈卫根、金农公司的纠纷已于2015年10月8日签署《执行和解协议书》，由人民法院确认，并已履行完毕。倪宇星对陈卫根、金农公司享有的债权数额为220万元，而抵偿倪宇星资产的价格为2547680元，并且赠送给倪宇星3栋28号门面至水渠中间约3分国有土地使用权。金农公司的赠与行为已严重侵害了何利亚、冯强的合法权益，何利亚、冯强有权予以撤销；3、倪宇星与陈卫根、金农公司的执行案件已于2015年以执行和解的方式履行完毕，倪宇星的债权已得到全额清偿，其不能再就已履行完毕的债权向被执行人主张任何权益。故倪宇星与陈卫根、金农公司于2018年12月1日签订的《房屋抵债协议书》属于无效协议；4、被执行人早已负债累累，被执行人对倪宇星的赠与行为，以及在履行完毕后，又与倪宇星签订《房屋抵偿协议书》的行为，不符合法律的规定，且严重侵害了对金农市场3栋享有优先受偿权的冯强、何利亚的合法权益，属无效行为；5、倪宇星与陈卫根、金农公司签订《执行和解协议书》的行为属于商品房买卖行为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故《执行和解协议书》属于无效协议，倪宇星对陈卫根、金农公司仅享有债权，倪宇星的债权不能对抗冯强、何利亚对涉案房屋的优先受偿权。综上所述，倪宇星对冯强何利亚在（2021）湘0321执恢47号之四裁定书所取得的房屋不享有任何权益，冯强、何利亚所抵偿的房屋符合法律的规定，裁定合法，应当予以维持。被执行人金农公司称,其对异议人倪宇星欠款经法院确认及执行，已经于2015年执行完毕，但建设房屋时占用的倪宇星田土和水塘的费用并未包括在内。2018年12月与倪宇星签订《房屋抵偿协议书》是补偿田土和水塘的费用，故支持倪宇星的异议。本院查明，钱喜桃诉金农公司建设工程施工合同纠纷案，本院于2019年7月2日作出（2019）湘0321民初308号民事判决书，判决：一、金农公司在本判决生效后三日内支付钱喜桃工程价款17812732.5元，并从2018年7月3日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至工程价款全部付清之日止；二、金农公司在本判决生效后三日内返还钱喜桃合同保证金1500000元，并从2013年8月15日起按照年利率24%计算利息至合同保证金全部付清之日止；三、钱喜桃在17812732.5元范围内，对其承建的湘潭金农农资交易中心5＃栋工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；四、驳回钱喜桃的其他诉讼请求。案件进入执行程序后，本院于2019年10月24日作出（2019）湘0321执1305号执行裁定书，裁定查封了被执行人金农公司所有的位于湘潭县××镇××村金农农资交易中心的房屋（包括3栋七单元-1025、-1026号地下室、四楼401、402、501、502号房屋在内，共房屋30套，门面14个，地下室18个）。2020年2月26日作出（2019）湘0321执1305号之三执行裁定书，裁定拍卖上述房屋。二次拍卖流拍后，本院于2021年2月9日作出（2021）湘0321执恢47号之一执行裁定书，裁定将金农公司所有的位于湘潭县××镇××村金农农资交易中心的3栋部分房屋（包括七单元地下室：-1025、-1026在内）以第二次流拍底价1158777.94元以物抵债交付本案申请执行人钱喜桃，抵偿金农公司欠钱喜桃等额债务。于同年4月6日作出（2021）湘0321执恢47号之四执行裁定书，裁定将金农公司所有的位于湘潭县××镇××村××栋××单元××房屋以第二次流拍底价304480元以物抵债交付本案之外的第三人冯强、何利亚，抵偿金农公司欠冯强、何利亚等额债务。案外人倪宇星获悉后，遂向本院提起书面执行异议。另查明，冯强、何利亚与金农公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年7月15日作出（2020）湘0321民初1135号民事调解书，确认：一、金农公司自愿在2020年7月22日前一次性支付冯强、何利亚工程款10900395元；二、如金农公司未按上述协议履行给付金钱义务，则冯强、何利亚对湘潭金农农资交易中心3#栋拍卖、变卖后所得价款在10900395元范围内享有优先受偿权；三、冯强、何利亚自愿放弃其他诉讼请求。2020年8月6日本院对该案立案执行。2014年8月23日，出卖人金农公司与买受人倪宇星（即本案异议人）签订《房屋买卖合同》，约定：买受人购买的房屋为第3栋7单元一层25、26、27、28号门面，建筑面积480平方米。每平方4180元，总金额1928600元。付款方式为：买受人已一次性付款1000000元，其他余款可以双方的欠条及有关合同、协议抵购房款（包括组上征收款抵房款）。同日陈卫根在上述房屋买卖合同内注明，另加3#楼27、28号2个地下室140平方米，单价2180元/平方米，合计305200元。此后倪宇星与金农公司、陈卫根因债务纠纷于2015年6月16日经湘潭县杨嘉桥镇人民调解委员会主持调解，达成如下协议：一、倪宇星、金农公司、陈卫根确认欠款事实如下：1、金农公司为建设金农农资交易中心，自2011年起至2015年2月18日由陈卫根经手分数次从倪宇星处借款210万元；2、2012年12月8日因金农公司征用倪宇星承包的土地和渔塘按补偿协议所欠的补偿款10万元。总计220万元；二、金农公司、陈卫根自愿共同偿还上述欠款；三、金农公司、陈卫根自愿在2015年6月30日前将所欠倪宇星的上述欠款220万元全部还清。如未按时偿还，则倪宇星有权申请人民法院强制执行；四、此协议系三方真实意思表示，签字或盖章生效。同年6月15日本院作出（2015）潭民调确字第13号民事裁定书，对上述调解协议予以确认。经倪宇星申请，本院于2015年8月18日对该案立案执行，同年10月8日倪宇星（甲方）、金农公司（乙方）、陈卫根（丙方）签订了《执行和解协议书》，约定：“一、甲、乙、丙三方认同220万元的债权债务。二、甲、乙、丙三方在2014年8月23日签订的房屋买卖合同有效。三、甲、乙丙三方同意修改2014年8月23日签订的房屋买卖合同中的金农公司第3栋7单元一层25、26、27、28号门面单价和总价。四、1、乙、丙两方同意用2014年8月23日签订房屋买卖合同中金农公司第3栋7单元一层25、26、27、28号门面，建筑面积480平方米，单价为3100元/平方米，合计1488000元抵给甲方，第3栋27、28号门面下的两个地下室140平方米，单价1480元/平方米，合计207200元抵给甲方，和谈优惠价两处共计1600000元。2、乙、丙方同意，用金农公司第3栋7单元25、26、27、28号门面上第三层两套住房，每套住房面积138平方米，单价1480元/平方米，合计408480元，和谈优惠价400000元。3、乙、丙两方同意用2014年8月23日签订房屋买卖合同中金农公司第3栋7单元25、26、27、28号门面上第二层4份房屋约300平方米，单价1480元/平方米，合计444000元，甲、乙、丙三方和谈，乙、丙两方同意折价给甲方用于抵220000元债务，多出部分购房款，乙、丙方自愿放弃，赠送给甲方。4、乙、丙将金农公司第3号栋28号门面至水渠中间约2-3分土地赠予甲方（包括土地使用权、所有权）。……”。同年10月19日本院作出（2015）潭执字第855号结案通知书，本案执行完毕。异议人另提交了2018年12月1日甲方倪宇星、乙方金农公司、丙方陈卫根签订的《房屋抵偿协议书》，约定：“一、2015年10月8日签订的原三方确认的乙、丙方以乙方所有的第3栋7单元第一层25、26、27、28号门面，单价4180元/平方米，合计优惠价1928600元抵给甲方。第3栋27、28、号门面以下的地下室，单价2180元/平方米，合计305200元抵给甲方。第3栋7单元第二层310平方米的二套房屋作价651000元及第三层138平方米2套房屋作价289800元。金农公司所有的位于金农大市场自编号3号栋28号门面至水渠中间约3分国有土地所有权以抵偿欠甲方220万元的债权款及利息。上述门面及房屋和地下室经法院下达执行裁定后，已由甲方实际占有、管理和使用，但在法院对乙方另外的门面及房屋进行评估、拍卖时。甲方得知乙方位于金龙街所有门面评估价约为30万元/间，房屋的评估价约为89000元/套，且少有人竞买。故乙、丙方于2015年抵押给甲方的门面价482150元/间和房屋325500元/套的抵偿价远高于上述评估、拍卖价。为此现三方共同达成此约定：乙、丙方同意除上述已抵偿的门面、房屋及地下室外，乙方再另外拿出第3栋7单元4楼1、2号，5楼1、2号房屋及25、26号门面下的地下室2间抵偿给甲方以补足欠甲方的债权款差额。二、此协议经三方签字后，乙、丙方十天内应将补足的四套房屋及地下室2间及时交给甲方占有和使用。……”。再查明，被执行人金农公司成立于2012年4月17日，2016年1月12日该公司法定代表人由陈卫根变更为文小洪，陈卫根系金农公司实际控制人。2013年2月5日湘潭县发展和改革局作出潭政发改招（2013）2号关于核准金农农资交易中心工程建设项目招标事项的批复，称金农农资交易中心工程建设项目已经我局潭政发改基（2011）61号文批复同意建设，项目总建筑面积41517平方米，其中住宅面积26445平方米，商业面积15072平方米…核准委托邀请招标。2012年12月12日湘潭县人民政府向金农公司颁发位于湘潭县××镇××村土地的国有土地使用权证，用途为商业住宅用地。2012年12月3日金农公司领取了《建设用地规划许可证》。本院认为，一、倪宇星申请执行金农公司、陈卫根民间借贷纠纷案，在法院主持下，经双方协商，倪宇星原支付的款项，已经转化为购房款，且获得了《执行和解协议书》约定的房屋，本院于2015年10月19日作出结案通知书，表明该案已经执行完毕，当事人双方的债权债务关系终止；二、2018年12月1日倪宇星与金农公司、陈卫根签订的《房屋抵偿协议书》属于新的法律事实和法律关系，金农公司、陈卫根依据该协议给予倪宇星房屋的行为因未办理过户登记而没有完成，也就不能对抗人民法院对该房屋的执行。异议人倪宇星依据该协议主张涉案房屋所有权，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；三、金农公司称2018年签订《房屋抵偿协议书》是补偿占用倪宇星的田土和水塘费用，但2015年6月杨嘉桥镇人民调解委员会组织调解过程中，在确定倪宇星的债权时已经包括征用倪宇星承包的土地和渔塘补偿款10万元，金农公司申辩意见与事实不符。本院对涉案房屋采取司法拍卖措施流拍后，根据申请执行人及案外第三人的申请，已经将房屋裁定以物抵债的方式交付给申请执行人和案外第三人。综上所述，倪宇星对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：驳回异议人倪宇星的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向湘潭县人民法院提起诉讼。审 判 长  赵紫剑人民陪审员  陈楚银人民陪审员  朱立华二〇二一年六月三日书 记 员  毛里莎附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。