山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1003民初313号 原告（执行案外人）：孙志永，男，1971年1月17日出生，汉族，个体，住威海市文登区。 委托诉讼代理人：姜超，山东沛然律师事务所律师。 被告（申请执行人）：山东文登农村山东文登农村商业银行股份有限公司，住所地威海市文登区世纪大道86号。 法定代表人：丛培刚，董事长。 委托诉讼代理人：迟志磊，山东昀明律师事务所律师。 第三人：山东御临实业有限公司，住所地威海市文登区葛家镇东华路67号。 法定代表人：林宜荣，执行董事。 第三人：林宜文，男，1956年9月21日出生，汉族，居民，住威海市文登区。 第三人：潘碧珍，女，1957年2月28日出生，汉族，居民，住威海市文登区。 三第三人委托诉讼代理人：张浩，男，山东御临实业有限公司职工。 原告孙志永与被告山东文登农村山东文登农村商业银行股份有限公司、第三人山东御临实业有限公司、林宜文、潘碧珍案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙志永向本院提出诉讼请求：请求依法判令停止对位于威海市文登区的执行。事实和理由：孙志永与山东御临实业有限公司于2014年5月11日签订《商品房买卖合同》两份，约定孙志永购买山东御临实业有限公司开发的御临华府小区18号楼2003室及通和路甲8号乙10-38号地下车库一间。协议达成后，孙志永支付房款，山东御临实业有限公司将诉争房产交付给了孙志永。2019年，山东文登农村山东文登农村商业银行股份有限公司因与山东御临实业有限公司、林宜文、潘碧珍借款合同纠纷申请法院查封了涉案房产，孙志永于2020年8月提出执行异议申请，法院于2020年11月13日驳回了孙志永的异议申请。孙志永与山东御临实业有限公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，且孙志永在取得房屋后因山东御临实业有限公司原因没有办理产权变更登记手续。2014年7月7日，山东御临实业有限公司与山东文登农村山东文登农村商业银行股份有限公司签订抵押借款合同，以山东御临实业有限公司名下包括涉案房产在内的房产为山东文登农村山东文登农村商业银行股份有限公司的借款提供抵押担保，并办理了抵押权登记，孙志永对该抵押不知情。孙志永系涉案房屋的产权所有人，有权要求中止对涉案房屋的执行。 山东文登农村商业银行股份有限公司辩称，2014年7月7日，山东御临实业有限公司与山东文登农村商业银行股份有限公司签订借款抵押合同，山东御临实业有限公司用案涉房屋在内的房产作为抵押物向山东文登农村商业银行股份有限公司借款1880万元，由于山东御临实业有限公司未按合同约定偿还借款本息，山东文登农村商业银行股份有限公司向文登法院提起诉讼，要求山东御临实业有限公司偿还借款本息，并对其提供抵押的房产主张优先受偿权。2019年5月16日。文登法院作出（2019）鲁1003民初336号民事判决书，判决山东御临实业有限公司偿还山东文登农村商业银行股份有限公司借款本金1879万元及利息，并判决山东文登农村商业银行股份有限公司对山东御临实业有限公司提供抵押的房产享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，对孙志永的诉请人民法院应当予以驳回。另外，根据（2020）鲁1003执行异议140号执行裁定书查明的事实，孙志永对案涉房产并不享有足以排除执行的权益。综上，请法庭驳回孙志永的诉讼请求。 山东御临实业有限公司、林宜文、潘碧珍述称，请求法院依法审理。 孙志永围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、文登诚信建设监理有限公司于2013年4月出具的建设工程结算审核报告，东锦蓝湾售楼部及隔油池工程结算核定表、文登学休闲街景观铺装工程及零星工程、文登学休闲街景观铺装工程二期造价核定表各一份，证明孙志永与山东御临实业有限公司之间存在建设工程施工合同关系，山东御临实业有限公司欠付孙志永工程款；2、2010年8月至2014年5月，山东御临实业有限公司向孙志永支付工程款明细表及对应收据一宗，证明该时间段内山东御临实业有限公司通过支付现金及抵项房产等方式，共计支付孙志永工程款3822775元，其中包括以案涉18号楼2003室房屋抵项，抵项价格为1309556元；3、商业附房工程抵项确认单、商品房买卖合同、收款收据各一份，证明孙志永与山东御临实业有限公司于2014年5月11日就案涉18号楼2003室达成工程抵项协议，双方签署了买卖合同；4、案涉18号楼2003室（原编号为6号楼2003号）原始钥匙一组，证明商品房买卖合同签订后，山东御临实业有限公司将案涉房屋钥匙交付孙志永。 山东文登农村商业银行股份有限公司提交以下证据：1、（2019）鲁1003民初336号民事判决书一份，证明山东文登农村商业银行股份有限公司对山东御临实业有限公司提供抵押的包括案涉房产在内的房产享有优先受偿权；2、房屋他项权证一份，证明2014年8月19日，山东御临实业有限公司提供抵押的房产，办理了抵押权登记；3、（2020）鲁1003执行异议140号执行裁定书一份，证明孙志永所提异议被文登法院驳回。 山东御临实业有限公司、林宜文、潘碧珍未提交证据。 本院组织当事人对以上证据进行了质证，山东文登农村商业银行股份有限公司认为：对孙志永证据1的真实性无法确认，即便证实是真实的，也只能证明孙志永与山东御临实业有限公司之间存在建设工程施工合同关系，我方对于孙志永与山东御临实业有限公司之间的工程款、工程款金额及山东御临实业有限公司，是否欠付孙志永工程款不清楚。另外，根据诚信监理公司报告书显示工程的承包商是文登市正阳建筑钢构有限公司而非孙志永；对证据2的真实性无法确认，我方对山东御临实业有限公司欠付孙志永工程款的数额不清楚，与本案没有关联性；对证据3的真实性无法确认，即便是真实的，也不能证明孙志勇与山东御临实业有限公司签订了合法有效的合同，根据孙志永的陈述，案涉房产实质上是用来抵项山东御临实业有限公司欠付的工程款，该证据形式上为商品房买卖合同，实质上为以物抵债合同。对证据4是否是案涉房产的钥匙我方不清楚。即便是案涉房产的钥匙，也不能证明孙志永对案涉房产已经合法占有，通过执行听证程序查明的事实，孙志永并没有装修入住，也没有办理物业手续。按照一般情况，孙志勇作为包工头，抵项案涉房屋之后，其本人真实意图是将抵项的房屋再出售给他人，而并不是想购买案涉房屋，孙志勇与山东御临实业有限公司之间并不存在买卖案涉房产的合意。山东御临实业有限公司、林宜文、潘碧珍对孙志永提交的证据真实性无异议。山东御临实业有限公司、林宜文、潘碧珍认为：对山东文登农村商业银行股份有限公司证据1真实性无异议，但山东文登农村商业银行股份有限公司与山东御临实业有限公司之间借款发生在孙志永与山东御临实业有限公司签订商品房买卖合同之后，孙志永对山东御临实业有限公司办理房产抵押并不知情；对证据2真实性无异议，但是山东文登农村商业银行股份有限公司在办理抵押登记之时并没有履行审查抵押物权权属的义务，事实上在2014年8月19日办理他项抵押登记时，案涉房产的钥匙是由孙志永保管，山东文登农村商业银行股份有限公司只是在房管局办理了抵押登记并没有对抵押物进行实际考察；对证据3真实性无异议，但孙志永对该裁定不服，遂提起诉讼。山东御临实业有限公司、林宜文、潘碧珍认为：对山东文登农村商业银行股份有限公司提交的证据无异议。经本院审查，孙志永提交的证据与本案待证事实有关，本院予以确认。山东文登农村商业银行股份有限公司提交的证据真实、合法，且与本案待证事实相关联，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月11日，山东御临实业有限公司与孙志永签订《商品附房工程抵项确认单》，确认孙志永为山东御临实业有限公司施工的商品附房及农资农产品物流中心等工程款项以山东御临实业有限公司御临华府小区住宅、车库抵项。住宅坐落与文登区通和路××华府××楼××室，建筑面积242.08㎡，原价5880元／㎡，按照0.92折价计算为5409.60元／㎡，总价1309556元，车库……。山东御临实业有限公司承诺该房屋销售登记手续应于2014年7月30日前办理网签备案手续，逾期山东御临实业有限公司按日支付孙志永已付购房款总额的0.01%违约金。同日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定的主要条款与《商业附房工程抵项确认单》确认的主要内容一致。山东御临实业有限公司向孙志永开具了收款收据，收据中交款事项栏注明：“文登市通和路××华府××楼××室购房款，双方约定以工程抵项，详见《抵顶清单》。”合同签订后，孙志永未按约定在2014年7月30日前提出办理房屋网签备案手续，案涉房屋孙志永至今尚未装修入住。 2014年7月7日，文登市农村信用合作联社（后更名为山东文登农村商业银行股份有限公司）与山东御临实业有限公司签订《流动资金合同》约定山东御临实业有限公司向文登市农村信用联社借款18800000元。同日，文登市农村信用联社与山东御临实业有限公司签订《抵押合同》约定山东御临实业有限公司以其所有的位于威海市文登区，（其中含案涉房屋）为借款提供抵押担保，并于2014年8月19日办理了抵押登记。借款到期后，山东御临实业有限公司未按合同约定偿还借款本息。2019年1月11日，山东文登农村商业银行股份有限公司向本院提起诉讼。2019年5月16日，本院作出（2019）鲁1003民初336号民事判决书，判决山东御临实业有限公司偿还山东文登农村商业银行股份有限公司借款本金18790000元及利息；文登市商业银行股份有限公司有权对位于威海市文登区变卖后的价款在合同约定的抵押范围内享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，文登市商业银行股份有限公司依法申请对该案强制执行。执行过程中，案外人孙志永对本院查封的案涉房产提出执行异议，要求解除对该房产的查封、执行。2020年11月13日，本院审查后作出（2020）鲁1003执异140号执行裁定书，裁定驳回案外人孙志永的异议。孙志永不服，向本院提起诉讼。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，孙志永应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，孙志永在办理抵押登记前未将案涉不动产变更登记至孙志永名下，相应的物权仍属于山东御临实业有限公司。孙志永虽然主张其基于《商品附房工程抵项确认单》、《商品房买卖合同》取得案涉不动产物权，但即使上述合同真实有效，以物抵债的目的也是消灭债权，并不当然产生物权变动的法律效果。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。孙志永在案涉不动产抵押登记之前，未完成不动产权属转移登记，未完成的原因系自身怠于行使权利所致。孙志永仅凭该确认单、商品房买卖合同及案涉不动产钥匙由其保管，不足以证明孙志永在本院查封之前已实际占有该不动产，且不能形成优先于文登市商业银行股份有限公司享有优先受偿权的权益，不能据此排除对案涉不动产的强制执行。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下： 驳回孙志永的诉讼请求。 案件受理费16586元，由孙志永负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  孙 波 人民陪审员  孙书阳 人民陪审员  徐梅林 二〇二一年六月十五日 书 记 员  张 璐