广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0784民初1793号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司，住所地：鹤山市××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××353R。负责人：肖智华，该公司项目经理。委托诉讼代理人：胡韵清，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晶，女，该公司员工。被告：罗小美，女，1975年6月11日出生，汉族，住重庆市南川市××××××××，公民身份号码：512××××××××××××425。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司（以下简称碧桂园生活服务公司）与被告罗小美物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务公司的委托诉讼代理人胡韵清到庭参加诉讼，被告罗小美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。本案现已审理终结。碧桂园生活服务公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年4月12日至2021年3月31日住宅物业服务费2007.9元给原告；2.判令被告支付2019年11月至2020年12月公摊费156.99元给原告；3.判令被告以实欠物业管理费为基数按每日千分之五从应付款期限之次日起至清偿之日止支付逾期付款违约金（截至2021年3月3日止的违约金为1349.88元），住宅物业服务费、违约金及公摊费三项费用合计3514.77元，之后的违约金以实欠物业管理费为基数按每日千分之五计付至清偿之日止给原告；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告是鹤山市沙坪德兴园城市×××××××××××商品房的业主，该商品房建筑面积为95.75平方米。原、被告于2018年10月15日签订的《德兴园前期物业服务协议》约定由原告提供物业管理服务，被告支付物业服务费，其中第四条约定物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.8元计收，除二次供水分摊电费按业主或物业使用人实际用水量分摊外，其他公摊电费按物业建筑面积分摊计收，以房管部门的最终测绘面积为准；第六条约定物业管理费的扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延）；第十六条约定被告逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应付物业管理费的千分之五交纳违约金。原告多次追收物业服务费无果，遂诉至法院。罗小美未作答辩，在举证期限内也无证据提供。本院经审理认定事实如下：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司与罗小美签订《德兴园前期物业服务协议》，约定：“……就甲方（即罗小美）已购买的由鹤山市××××地产开发有限公司负责开发建设的德兴园商品住宅区中的沙坪德兴园二期4幢1802房单位，交付后由乙方（即碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司）提供物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条：甲方同意由房产公司按照法律、法规和有关规定，选聘碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司并由其分支机构乙方对本园区提供物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共用部位、共用设施设备，并对本园区的物业共用部位（场地）、共用设施设备进行经营管理。第四条：乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元计收。该物业的套内建筑面积为80.81平方米；该物业的公用分摊建筑面积为14.94平方米；合计该物业的房屋建筑面积为95.75平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按172.35元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……本园区二次供水、电梯、消防、安防、发电机、公共照明等共用设施设备运行和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的公共水、电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。本园区二次供水共用设施设备运行所产生的水、电费用和按质监部门规定对二次供水共用设施设备进行检测的费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊。如本园区二次供水共用设施设备的运行、维修、维护移交由供水部门负责，则二次供水共用设施设备的运行、维修、维护费的计收方式及标准由供水部门与业主或物业使用人另行约定。本园区电梯、消防、安防、发电机等共用设施设备运行所产生的水、电费用和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊。除上述共用设施设备运行所产生的水、电费用外，本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的公共水、电费用和公共水电损耗费用，乙方单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊。甲方或物业使用人的实际用水量以甲方或物业使用人的计费水表计量的水量为准；甲方或物业使用人所有（使用）的物业建筑面积以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且无论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用。甲方应于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）前交纳当月物业服务费、上一月度产生的各项分摊费用。甲方同意采用银行代收方式交纳上述费用，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……第十六条：物业服务费、本协议约定的各项分摊费用按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”等等。罗小美于2018年10月15日办理涉案商品房的入住手续。后，原告依约向罗小美提供物业管理服务，罗小美每月按《德兴园前期物业服务协议》的约定支付物业服务费、公摊费用，但罗小美拖欠原告2020年4月12日至2021年3月31日的物业服务费、2019年11月至2020年12月的公摊费用未支付。鹤山市沙坪街道城市×××××××××××的权属人为罗小美，该房屋的建筑面积为95.75平方米。罗小美每月应按《德兴园前期物业服务协议》的约定支付物业服务费172.35元（95.75平方米×1.×元/平方米）给原告。2019年11月至2020年12月的公摊费用为156.99元。广东碧桂园物业管理有限公司鹤山分公司于2013年1月14日名称变更为广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司，于2015年12月29日名称变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司，于2019年6月20日名称变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司，于2020年6月12日名称变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司与罗小美签订的《德兴园前期物业服务协议》符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司名称已变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司（即原告碧桂园生活服务公司），故《德兴园前期物业服务协议》对碧桂园生活服务公司和罗小美均具有约束力，双方应依照上述合同的约定行使权利和履行义务。罗小美所有的物业在接受了碧桂园生活服务公司的物业管理服务后，理应按时支付物业服务费给碧桂园生活服务公司，故罗小美应向碧桂园生活服务公司支付2020年4月12日至2021年3月31日的物业服务费共2005.01元（172.35元/月÷30天×19天+172.35元/月×11个月）。关于碧桂园生活服务公司请求物业服务费的违约金问题。《德兴园前期物业服务协议》约定违约金从逾期之日起按每天0.5‰的标准计算，约定过高，本院酌定违约金按年利率15.4%计算至罗小美清偿物业服务费之日止为宜。碧桂园生活服务公司请求当月物业服务费的违约金从次月1日起计算，请求合理，本院予以支持。因此，计得2020年4月12日至2021年3月31日的物业服务费的违约金截至2021年4月30日止为162.79元［109.16元×15.4%÷12×12+172.35元×15.4%÷12×（11+10+9+8+7+6+5+4+3+2+1）］，从2021年5月1日起的违约金以实欠物业服务费为基数，按年利率15.4%的标准计算至清偿物业服务费之日止。关于碧桂园生活服务公司请求的公摊费用问题。《德兴园前期物业服务协议》约定“本园区二次供水、电梯、消防、安防、发电机、公共照明灯共用设施设备运行和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的公共水、电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊”，故罗小美应向碧桂园生活服务公司支付2019年11月至2020年12月的公摊费用156.99元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告罗小美于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司支付2020年4月12日至2021年3月31日的物业服务费2005.01元及违约金（截至2021年4月30日止的违约金为162.79元，从2021年5月1日起的违约金以实欠物业服务费2005.01元为基数，按年利率15.4%的标准计算至清偿物业服务费之日止）；二、被告罗小美于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司支付2019年11月至2020年12月的公摊费用156.99元；三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（已由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司负担8.46元，被告罗小美负担16.54元（经原告同意，被告负担的受理费于支付款项时迳付给原告，本院不再收退）。本判决为终审判决。审 判 员 余真盛二〇二一年六月十八日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚