河南省博爱县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0822民初288号原告（申请执行人）：李进才，男，1970年9月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：葛小平，河南首鼎律师事务所律师。被告（案外人）：商路遥，男，1990年10月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：苗长伦，济源市正大法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：苗先正，济源市正大法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：刘军霞，女，1981年8月21日出生，汉族。原告李进才与被告商路遥、刘军霞申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李进才及其委托诉讼代理人葛小平，被告商路遥的委托诉讼代理人苗长伦、苗先正到庭参加了诉讼。被告刘军霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李进才向本院提出诉讼请求：1、请求撤销博爱县人民法院(2021)豫0822执异1号民事裁定书；2、请求博爱县人民法院继续执行查封济源沁园办愚公路东方国际花园8A楼1单元1802号房屋标的中的200000元；3、案件受理费由二被告承担。事实和理由：2020年9月9日，李进才与刘军霞民间借贷纠纷一案经博爱县鸿昌街道人民调解委员会主持调解，达成调解协议：1、刘军霞自2020年9月份开始每月归还李进才20000元借款，直至2021年9月底之前还清所借的250000元现金；2、2020年9月底之前所借250000元现金所产生的利息不再讨要；3、至2021年9月底之前如归还不完所借250000元本金，剩余借款按1%月息计息，若刘军霞未按约定履行，李进才可申请法院强制执行。2020年9月14日，博爱县人民法院作出(2020)豫0822民特142号民事裁定书，裁定如下：申请人李进才与刘军霞于2020年9月8日经博爱县鸿昌街道人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。调解后，刘军霞未按上述约定偿还李进才借款，李进才向博爱县人民法院申请强制执行，博爱县人民法院于2020年11月5日作出(2020)豫0822执1746号执行裁定书，依法查封了登记在刘军霞名下的位于济源沁园办愚公路东方国际花园8A楼1单元1802号房产，查封期限三年。2021年1月12日，案外人商路遥对执行标的提出书面异议，博爱县人民法院于2021年1月18日作出(2021)豫0822执异1号民事裁定书，裁定：中止对济源沁园办愚公路东方国际花园8A楼1单元1802号房屋的执行。原告认为,(2021)豫0822执异1号民事裁定书确有错误，应当撤销，理由如下：一、(2021)豫0822执异1号民事裁定书适用法律错误，该裁定书适用《最高人民法院》第二十九条的规定，中止对济源沁园办愚公路东方国际花园8A楼1单元1802号房屋的执行,属于适用法律错误。该条规定是:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告认为，在对二十九条的理解与适用时，首先应了解二十九条的立法目的，二十九条的立法目的是意在对抗在享有建设工程价款优先受偿的金钱债权中，立法者基于消费者生存至上的考虑，建设工程价款的优先受偿权仍然滞后于消费者买房人的物权期待权，立法者给于消费者享有排除执行的权力。因此，立法者在适用二十九条时明确加了一个前提条件，也就是：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房产在符合二十九条的相关规定时方能适用,且该条不能够扩大适用。但本案的事实是，被执行人刘军霞于2017年5月16日已经合法购买该房产，且办理了房产备案登记，目前仍登记于刘军霞名下，显然不符合该条规定仍登记在房地产开发企业名下的前提条件。如果该房产仍登记在房地产开发企业名下,博爱县人民法院怎么可能查封个不属于刘军霞的房产来实现李进才的债权呢？因此，博爱县人民法院应属适用法律错误。二、(2021)豫0822执异1号民事裁定书认定事实错误，在法庭调查过程中，法官向被告商路遥提问涉案房产装修了没有?被告商路遥支支吾吾回答不上来，其代理人辩称是其在外地打工不知道。这种回答十分荒唐，自己的房屋是否装修难道自己不知道吗?就是在外地打工也应当知道自己的房屋是否装修。因此，从被告商路遥在法庭上的表现不难判断，其根本没有实际占有该房产。根据法律规定，被告商路遥不能排除博爱县人民法院依据(2020)豫0822执1746号执行裁定书的内容对济源济源办愚公路东方国际花园8A楼1单元1802号房产所采取的执行查封措施。三、本案应当适用《最高人民法院》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。根据以上法律规定与本案认定的事实不难看出，被告商路遥与被告刘军霞协议房价为1280000元，被告商路遥向被告刘军霞支付了房款777030元，仍有502970元房款没有支付,且被告商路遥没有实际占有涉案房产,另被告刘军霞目前仍在银行有按揭房贷没有归还,不符合以上两条法律规定的“已支付全部价款和已合法占有该不动产”的规定，被告商路遥的执行异议不能排除博爱县人民法院依据(2020)豫0822执1746号执行裁定书的内容对济源济源办愚公路东方国际花园8A楼1单元1802号房产所采取的执行查封措施。综上，原告认为，（2021)豫0822执异1号民事裁定书认定事实与适用法律均有错误，应当撤销。博爱县人民法院继续执行登记在被告刘军霞名下的济源济源办愚公路东方国际花园8A楼1单元1802号的房产并无不当。商路遥辩称，（2021）豫0822执异1号裁定查明事实、证据充分，认定事实正确，刘军霞在与商路遥和中介公司三方签订的房屋买卖合同中将其2017年5月16日以811706元（其中首付331706元，银行贷款480000元）购买的涉案房屋卖给商路遥是当事人的真实意思表示且不违反法律规定，因此该合同合法有效，应当受到法律保护，自刘军霞按照合同约定通过中介公司把买房手续和房门钥匙、门禁卡等转交给商路遥之时起，商路遥即依法取得该房产所有权，是否装修并不影响其对该房产享有的所有权和占有权，在执异1号案法庭调查中，当法官问该房是否装修时，代理人在没有进过该房也没有问过商路遥的情况下才回答可能没有装修，此事并非是认定商路遥是否合法享有该房产所有权的关键，如系关键性问题，当庭打电话一问便可做出肯定回答，经庭后核实商路遥并未对该房进行装修，原告吹毛求疵，以此否定执异1号裁定认定事实错误的理由不能成立，况且刘军霞买房的时间早于其向原告借款时间两年有余，卖房时间也早于其与原告达成还款协议的时间，不存在刘军霞借用原告的钱买房，也不存在其为逃避协议还款而卖房的行为；（2021）豫0822执异1号裁定书适用法律正确，对照最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第二十九条，法院查封时间是2020年11月5日，三方签订买卖合同时间是2019年11月26日，符合该条第一条规定，商路遥购买该房系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋，符合该条第二项规定，商路遥支付刘军霞的房款在执异1号裁定前已近64%，符合该条第三项规定，由于该房初始登记在开发商名下，刘军霞购买该房后，因开发商内部原因，不能办理产权证，等于该房仍在开发商名下，因此执异1号裁定适用《民诉法》227条和《规定》第29条完全正确，原告以其对该规定的理解，认为执异1号适用法律错误的理由不能成立，即使是用原告主张的规定28条相对照，其实体处理结果也是相同的，该条第一项与29条第一项相同，商路遥按房屋买卖合同约定于2020年1月24日前已支付刘军霞777030元房款后即取得该房产的所有权，符合该条第二项规定，按房屋买卖合同约定，截止2020年1月24日商路遥支付刘军霞60.7%房款，并承担偿还刘军霞剩余房贷，等于已支付刘军霞的全部房款，符合该条第三项规定，刘军霞付清开发商全部房款后，由于开发商内部原因导致不能办产权证，商路遥购买该房后，因刘军霞不能办产权证，导致其不能办过户手续，符合该条第四项规定，此外，涉案房产是一个不可分割的整体，随着市场房价不断增长，目前该房价值已远超购买时的价格，在商路遥已不欠刘军霞房款的情形下，原告继续请求执行查封该房产中标的的20万元，不仅毫无道理，而且也不具有可操作性，（2020）豫0822执1746号裁定还查封有刘军霞位于博爱博爱县××西××商业广场商住楼××房供执行，涉案房屋并不是唯一可执行的财产，综上执异1号裁定查明事实清楚，认定事实和适用法律正确，应当维持，原告的诉讼请求理由不能成立，应当依法驳回。刘军霞未辩称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李进才向本院提交的证据有：1、博爱县法院（2020）豫0822执1746号裁定书，证明2020年11月3日根据申请执行人李进才的申请查封了被告刘军霞位于济源济源案房产，查封期限为三年；2、博爱县法院（2020）豫0822执异1号裁定书，证明中止了对涉案房产的执行。商路遥质证后认为，对证据真实性均无异议，但第二组证据证明了法院对该房产已经中止执行。刘军霞未到庭，未对证据进行质证。本院经审查认为，原、被告对证据的真实性无异议，本院予以采信。商路遥向本院提交的证据有：1、2017年5月16日出卖人济源济源置业有限责任公司与买受人刘军霞签订的商品房预售合同和2019年11月26日卖方刘军霞与买方商路遥、居中方河南同诚伟业房产经纪有限公司签订的房产买卖合同及刘军霞给李文斌出具的代办卖房事项的委托书各一份，证明刘军霞2017年5月16日以总房款811706元（其中首付款311706元、贷款480000元）购买涉案房产后，于2019年11月26日以总价128万元将该房产及地下车位卖给了商路遥；2、2019年11月25日商路遥通过银行给居中方会计转买房定金2万元的转账记录、2019年6月26日商路遥妻子梅盼盼给刘军霞在中国建设银行博爱支行的账户转买房款58万元的凭单和李文斌代刘军霞给商路遥出具收到60万元房款的收据及相关附件各一份、2020年1月9日至24日商路遥给刘军霞的中国建行账户转款电子回单四份计款177030元、商路遥通过银行依约于2019年12月2日至2021年2月4日每月给刘军霞转付还房贷款3000元的电子回单十五份计4.5万元、商路遥委托其父亲商金贵2021年2月20日代刘军霞还银行房贷款回单一份计本息2980.73元，证明截止2021年2月20日，商路遥共计付给刘军霞房款825010.73元，占总房款的64.45%，根据双方房产买卖合同的约定，商路遥在法院查封该房产11个月之前，已合法取得了该房产的所有权，依法能够排除法院对涉案房产的执行；3、2021年2月20日中国银行河南省分行个人贷款业务还款通知书、商路遥及其父亲商金贵常住人口登记卡、2021年3月10日中国银行济源分行贷款还款回单各一份，证明在刘军霞还银行房贷账户被法院冻结后，商路遥为按照房产买卖合同约定履行还房贷款，委托其父亲商金贵代刘军霞逐月办理还房贷款，截止2021年3月10日，商路遥已累计支付刘军霞房款827984.84元，占总房款64.6863%；4、2021年3月15日济源济源产登记中心出具的房屋信息查询告知单一份，证明截止2021年3月15日商路遥名下在济源济源内无登记用于居住的住房；5、商路遥微信截图两份、刘军霞2017年6月19日报买房契税票据一份，证明刘军霞与商路遥签订房屋买卖合同生效后，将购买房屋相关手续和入户钥匙、门禁卡进行移交，商路遥当即已合法占有该涉案房屋；6、网上下载焦作市中院（2020）豫08民初20号、21号判决书、济源女房产商股权官司新闻各一份，证明因开发商股权纠纷及其与承包方内部问题导致涉案房屋不能办理过户手续，焦作市中院在同类案件判决中对规定第二十八条、第二十九条的审查与适用。原告李进才质证后认为，对第一组证据中三方签订房产买卖合同有异议，系复印件，对合法性有异议，其他证据无异议；对第二组、第三组证据均系复印件，对合法性有异议，请法庭依法核实，对证明指向有异议，不能证明商路遥在法院查封之前已合法取得该房产所有权，不能排除法院对该房产的执行；对第四组证据有异议，系复印件，请法庭依法核实；对第五组证据微信截图合法性及证明指向均有异议，不能证明商路遥目前合法占有涉案房产，对契税票据无异议，但对证明指向有异议，该份票据恰恰证明了该房产目前登记于刘军霞名下，并非登记于开发企业名下；对第六组证据真实性无异议，判决书的被执行人为房地产开发企业，与本案事实不符合，因此不能排除涉案房产的执行。庭后被告商路遥提交了相关证据的原件，原告李进才的委托诉讼代理人葛小平质证后无异议。刘军霞未到庭，未对证据进行质证。本院经审查认为，原告李进才对第一组证据中的商品房预售合同、第五组证据中的契税票据、第六组证据无异议，本院予以采信。对于原告李进才有异议的证据，本院认为，第一组证据中被告商路遥与被告刘军霞及居间方河南同诚伟业房产经纪有限公司签订的房屋买卖合同、委托书属于双方真实意思的表示，本院予以采信；第二、三、四组证据真实记载了被告商路遥支付房款和还房贷的事实，本院予以采信；第五组证据中截图记载了二被告之间交付钥匙和门禁卡的事实，本院予以采信。本院出示不动产查询证明一份，原告李进才、被告商路遥质证后均无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年5月16日，被告刘军霞同济源绿城置业有限责任公司签订了商品房预售合同，被告刘军霞购买位于济源济源办愚公路东方国际花园8A号楼1单元1802号房屋，该房价款811706元，首付331706元，贷款金额为480000元。2019年11月26日，被告刘军霞和被告商路遥及居间方河南同诚伟业房产经纪有限公司签订了房产买卖合同，商路遥以128万元购买案涉房屋，含地下车位A60，合同约定：1、商路遥于签订合同之日向刘军霞支付部分房款陆拾万元整（600000元含定金），于2020年1月25日之前商路遥在向刘军霞支付除银行贷款与此房屋押金五万元（50000元）之外的首付尾款，刘军霞在收到上述房款后，商路遥拥有此房屋的所有权；2、商路遥在此房产不动产证没办下来时，商路遥给刘军霞银行贷款每月还月供，还款日为每月5日之前。从2019年12月5日开始；3、商路遥负责刘军霞的银行解压款，之前的物业费由刘军霞承担，装修保证金2000元归商路遥所有，刘军霞无条件配合退钱；4、此房屋如能办理不动产证，刘军霞在10日内无条件办理；5、如商路遥超过3个月没有向刘军霞支付每月还款月供，刘军霞不再退还商路遥之前首付房款，房屋所有权归刘军霞所有，如因刘军霞原因导致没还月供，刘军霞承担商路遥所有损失。该合同由被告刘军霞的委托代理人李文斌签字。商路遥于2019年11月25日转账给河南同诚伟业房产经纪有限公司2万元定金，2019年11月26日转账给刘军霞58万元，同日，李文斌为被告商路遥出具了60万元的收据。2020年1月9日至2020年1月24日分四次向刘军霞转款177030元，2019年12月起至2021年2月，每月向刘军霞还房贷的账户转款3000元。2021年2月20日，被告商路遥的父亲商金贵向中国银行河南省分行承诺，自愿替刘军霞归还贷款。商金贵于2021年2月、3月分别向中国银行支付2980.73元、2974.11元。2020年11月3日，博爱县人民法院作出（2020）豫0822执1746号执行裁定书，裁定查封被告刘军霞位于济源济源办愚公路东方国际花园8A号楼1单元1802号房产。2021年1月12日，被告商路遥对查封房产提出执行异议，本院于2021年1月18日作出（2021）豫0822执异1号执行裁定书，裁定中止对济源济源办愚公路东方国际花园8A号楼1单元1802号房屋的执行。2021年1月29日，原告李进才向本院提起执行异议之诉。经查，涉案房屋登记在被告刘军霞名下；被告刘军霞将涉案房屋的钥匙、门禁卡、税收交款书交付给被告商路遥。本院认为，本案争议的焦点是被告商路遥对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋登记在被告刘军霞名下，故该案应当使用该条规定进行审查，即依据该条规定的四个构成要件，审查被告商路遥对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。2019年11月26日，被告商路遥与被告刘军霞签订了买卖合同，该合同是双方真实意思的表示，合法有效。2020年11月3日，博爱县人民法院作出（2020）豫0822执1746号执行裁定书，对涉案房屋进行了查封。故应当认定被告商路遥与被告刘军霞在人民法院查封之前已签订了书面买卖合同。就被告商路遥提交的聊天记录、税收缴款书、涉案房屋钥匙以及门禁卡等证据，可以认定被告商路遥已经在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。依据被告商路遥提交的支付价款、归还房贷的证据，可以认定被告商路遥按照买卖合同的约定支付了大部分价款。依据本案查明的事实，涉案房屋未办理过户登记非被告商路遥自身原因。综上，被告商路遥对涉案房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个要件，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告李进才的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李进才的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告李进才负担。如不服判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王云峰人民陪审员  高晓国人民陪审员  毕艳永二〇二一年六月二十二日书 记 员  郭璐璐