河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初7493号原告：陈禹彤，女，1971年8月10日出生，汉族，现住址：河南省郑州市。被告：郑州锦荣喜鹊公寓管理有限公司，住所地：河南省郑州市二七区大学南路99号中国电商港7号楼801号。统一社会信用代码91410103MA47L2334T。法定代表人：王丹。委托诉讼代理人：常耀旭，河南鼎德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李扬，河南鼎德律师事务所实习律师。原告陈禹彤诉被告郑州锦荣喜鹊公寓管理有限公司（以下简称“喜鹊公寓管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈禹彤，被告喜鹊公寓管理公司的委托诉讼代理人常耀旭、李扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈禹彤向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与原告签订的委托托管经营管理合同；2.判令被告向原告退还原告所缴纳的预缴管理费30000元（人民币叁万元整)，并将被告新增软装设施及后期添置的家具家电全部无偿交付原告；3.判令被告向原告支付应支付的2021年一季度租金6000元（大写人民币陆仟元整），滞纳金：每日执行未付总租金金额224000的1%，从2021年4月1日开始计算，赔偿费：按违约时房租标准的6个月租金计算；4.判令被告赔付原告因委托托管经营造成的房屋室内及物品破损费；5.判令被告报销原告因被告违约在先的协商而产生的误工费、电话费等费用；6.判令被告在合同解除后七天内交付给原告房屋钥匙、水电物业卡及其他与房屋相关的配套物品，并将水、电、物业费等费用结清；7.判令被告承担诉讼费用、资产保全费用。事实与理由：2019年10月30日，原告与被告签订了《委托托管经营管理合同》。原告陈禹彤所有的位于二七区锦荣轻纺城UI公寓A座6层619号的房屋，建筑面积41.44平方米，委托托管期限共10年，自2020年2月1日至2029年10月31日，第1-5个委托管理年（2020年2月1日至2024年10月31日），租金为2000元/月；第6-10个委托管理年（2024年11月1日至2029年10月31日），租金为2200元/月。根据该合同的约定，被告应在每季度最后一个月的最后一个工作周向原告支付本季度房租，逾期需在15日内向原告同时支付应付租金和滞纳金（合同规定滞纳金每日按未付总租金金额的1%支付）；若超过15日未付，视同被告违约，按合同第八条第四项需赔偿原告违约时房租标准的6个月房租（人民币捌仟肆佰元整），同时退还原告所缴纳的预缴软装款（被告开票管理费人民币叁万元整），并将被告新增软装设施及后期添置的家具家电全部无偿移交给原告。截止2021年4月1日，原告未收到被告应当支付的2021年一季度租金。被告逾期的违约金按《委托托管经营管理合同》中约定的日期即2021年4月1日起计算。根据被告逾期不支付租金的事实以及双方关于违约金的约定，被告应当向原告支付自2021年4月1日起至支付租金日止的违约金及未支付租金的利息。被告在应支付租金日起原告多次要求被告支付租金，被告始终不予支付，截止4月15日24:00仍未支付，已构成违约。综上所述，为维护原告合法权益，故诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告喜鹊公寓管理公司辩称：一、答辩人与被答辩人的合同已经解除，根据合同约定及法律规定答辩人不应承担违约责任。1、答辩人与被答辩人于2019年10月31日签订《委托托管经营管理合同》，后在合同履行过程中因突发的新冠疫情影响导致双方履行合同的基础发生了重大变更，答辩人坚持履约至今年后实在无以为继，遂于2021年4月6日向被答辩人发出协商变更合同的通知，并经与业主充分沟通之后于4月14日向被答辩人发出变更（解除）方案，因被答辩人不同意调解方案遂于4月16日起诉至贵院要求解除合同，后答辩人以通知形式确认解除合同并办理房屋交接事宜。故根据法律规定答辩人与被答辩人的《委托托管经营管理合同》已经解除。2、答辩人与被答辩人签署的《委托托管经营管理合同》中第八条第五项规定：本房屋所在项目整体托管，当托管项目内甲方解约数量大于全部托管经营房间数的30%以上时，乙方有权解除当前项目其余托管甲方所签署的房屋托管合同，且签约甲方与乙方均互不承担违约责任。因新冠疫情的影响，答辩人与大部分业主互谅互让已经达成合意，签署了《解除合同协议书》，且人数已远超过业主总人数的30%，故答辩人不应承担违约责任。二、被答辩人主张房屋租金仍按2000元/月属于显失公平，应予调整。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若调整。干问题的指导意见(一）》第三条第二项规定：疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。答辩人与被答辩人于2019年10月31日签订《委托托管经营管理合同》，后因突发的新冠疫情直接造成答辩人长期无法经营，并影响整个租房市场持续低迷，同地段的租金标准目前已降低至1000—1300元/月，本案中答辩人自疫情以来的营业收到严重冲击，为了履行合同一直在苦苦支撑，现已无以为继。若被答辩人房租仍按原来的水平去收对答辩人明显不公平，双方应按照市场价格协商变更。三、被答辩人要求全额返还支付的30000元费用无理无据。答辩人与被答辩人签订《委托托管经营管理合同》第七条中明确约定甲方在本合同签订时向乙方缴纳30000(大写：叁万元整）的费用，用于本合同项下房屋的硬装升级改造和家具、家电、布草等费用，用于该屋内的装修装饰升级、消耗品、工艺品的购买，托管期满且甲方无违约责任，乙方在托管结束日起的15个工作日退还50%该款项并将家具家电《配置清单》(见附件一）赠送给甲方。现因情势变更和超过30%以上业主解除了托管合同，而答辩人与被答辩人的合同也已经解除，且互不承担违约责任，涉案房屋已经按照合同标准予以装修，故答辩人应返还的金额15000元，被答辩人要求全额返还无理无据。四、被答辩人要求支付滞纳金、违约金及误工费的主张应予以驳回。如前所述，因符合情势变更和超过30%以上业主解除了托管合同，答辩人与被答辩人的合同也已经解除，且互不承担违约责任，故不应支付滞纳金、违约金及误工费等，且答辩人已及时通知被答辩人进行交接房屋，因被答辩人自身原因未办理的后果应有其自身承担。综上，请求人民法院查明以上事实并依法做出公平、公正的审理。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，本院经审理认定事实如下：2019年10月30日，原告陈禹彤（委托方/甲方）与被告（托管方/乙方）签订《委托托管经营管理合同》，约定原告陈禹彤所有的位于二七区锦荣轻纺城UI公寓A座6层619号的房屋委托给被告全权经营和管理，委托托管期限，自2020年2月1日至2029年10月31日，第1-5个委托管理年（2020年2月1日至2024年10月31日），租金为2000元/月；第6-10个委托管理年（2024年11月1日至2029年10月31日），租金为2200元/月。租金支付方式：季付（税费由甲乙双方按照国家法律规定各自承担），在每季度最后一个月的最后一个工作周支付本季度房租。若乙方未能及时支付甲方租金，每日按照未付总租金金额的1%支付滞纳金，且须在15日内同时支付应付租金和滞纳金，若超过15日仍未付，则视为乙方违约，违约责任按照本合同第八条（四）款执行。房屋交付：本合同项下的房屋交付标准为开发商公示的精装修标准，甲方在开发商交付当日通过乙方验收合格后将托管房屋整体交付乙方。需要整改的房屋，托管期限自实际交付之日起计算，免租期和租赁期限开始的开始日期相应顺延，届满日期不作顺延。合同第七条第二款规定：甲方在本合同签订时向乙方缴纳30000元的费用，用于本合同项下房屋的硬装升级改造和家具、家电、布草等费用，用于该房屋内的装修装饰升级、消耗品、工艺品的购买，托管期满且甲方违约责任，乙方在托管结束日起的15个工作日退还50%该款项并将家具家电《配置清单》（见附件一）赠送给甲方。第八条合同的解除及违约条款;如甲方在托管期限内违约，甲方需赔偿乙方本合同项下违约时房租标准的6个月房租，同时乙方不退还甲方所缴纳的预缴软装款，但可将乙方新增软装设施及后期添置的家具家电全部无偿移交给甲方，如乙方在托管期内违约，乙方须赔偿甲方本合同项下违约时房租标准的6个月房租，同时乙方退还甲方所缴纳的预缴软装款，并将乙方新增软装设施及后期添置的家具家电全部无偿移交给乙方。本合同所在项目整体托管，当托管项目内甲方解约数量大于全部托管经营房间数的30%以上时（计算方式为：违约户数/托管总户数＞30%），乙方有权解除当前项目其余托管甲方所签署的房屋托管合同，且签约甲方与乙方均互不承担违约责任……。合同签订当天，原告向被告喜鹊公寓管理公司交付了房屋。被告喜鹊公寓管理公司自2021年1月1日起拖欠原告的租金未付。2021年4月14日，喜鹊公寓管理公司给原告发出短信通知，就房屋继续履行合同的租金问题或解除合同的问题告知原告。原告不同意，于2021年4月26日诉至本院。2021年5月8日，被告喜鹊公寓管理公司向原告陈禹彤发出解除合同的通知。本院认为，原告陈禹彤与被告喜鹊公寓管理公司签订的《委托托管经营管理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。原告将涉案房屋交付给被告后，被告应按照约定向原告支付租金。因被告拖欠租金，原告主张解除双方签订的《委托托管经营管理合同》，被告亦于2021年5月8日向原告发出解除合同的通知，故原告要求解除的诉求，本院予以支持。原告要求被告支付2021年5个月租金10000元的诉讼请求，合同于2021年5月8日解除，拖欠的实际租金应为8516元。原告要求按1800元支付6个月违约金的请求，不违反双方合同约定，本院予以支持。原告要求被告赔付因委托托管经营造成的房屋室内及物品破损费，证据不足，本院不予支持。原告要求判令被告报销原告因被告违约在先的协商而产生的误工费、电话费等费用，依据不足，本院不予支持。原告要求判令被告在合同解除后七天内交付给原告房屋钥匙、水电物业卡及其他与房屋相关的配套物品，并将水、电、物业费等费用结清的请求，本院予以支持。被告违约在先且其提交的部分《解除合同协议书》发生在原告起诉之后，其辩称不承担违约责任的请求，本院不予支持。原告要求被告支付滞纳金，因本院已经支持违约金，故该请求，本院不予支持。原告主张被告退还30000元，因被告已承担违约金且实际进行了装修和家具家电的配置，故本院酌定被告退还15000元，但被告配置的家具家电归原告所有。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第（二）款、第五百六十六条、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈禹彤与被告郑州锦荣喜鹊公寓管理有限公司签订的《委托托管经营管理合同》；二、被告郑州锦荣喜鹊公寓管理有限公司于判决生效后十日内返还原告陈禹彤15000元，并将其新增软装设施及后期添置的家具家电全部无偿交付给原告陈禹彤；三、被告郑州锦荣喜鹊公寓管理有限公司于判决生效后十日内支付原告陈禹彤租金8516元；四、被告郑州锦荣喜鹊公寓管理有限公司于判决生效后十日内向原告陈禹彤支付违约金10800元；五、驳回原告陈禹彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取667元，由原告陈禹彤负担321元，被告郑州锦荣喜鹊公寓管理有限公司负担346元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张彦鹏二〇二一年六月十八日书记员  巴鑫涛