河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终2416号 上诉人（原审原告）：陈应征，男，1983年10月9日出生，汉族，户籍地河南省扶沟县。 委托诉讼代理人：张艳杰，女，1986年3月16日出生，汉族，户籍地河南省扶沟县，系陈应征之妻。 委托诉讼代理人：梁胜利，北京市易行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石晓燕，女，1978年12月28日出生，汉族，住河北省三河市。 上诉人陈应征因与被上诉人石晓燕房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初5834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 陈应征上诉请求：撤销三河市人民法院（2019）冀1082民初5834号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、关于租赁合同法律效力问题。被上诉人未取得建设工程规划许可证，其房屋建设不合法，所以其与上诉人签订的房屋租赁合同应为无效合同。二、关于上诉人实际使用涉案房屋的时间问题。2017年12月12日《三河市人民政府关于进一步规范出租房屋管理的通告》明令禁止违法出租房屋，并由政府职能部门将出租房屋贴上封条，涉案房屋不能再出租使用。三、一审法院计算应退还上诉人剩余房租数额存在错误。上诉人使用房屋的截止期限应当是政府发出通告之日即2017年12月12日。第二年房租起算时间是2017年11月1日，上诉人自认2017年12月25日其所有的承租人腾空，共使用了55天。每年房租200000元，被上诉人应退还上诉人租金为120864元，其中59000元是已经退还的房租，1万元是押金。四、关于双方的过错问题。被上诉人明知其房屋属于违法建筑仍公开招租、出租，应承担完全责任。五、关于被上诉人是否应当支付违约金的问题。一审法院既然已经认定租赁合同有效，被上诉人应当按照租赁合同约定支付上诉人50%的违约金。六、一审法院未考虑房屋内物品由上诉人拆除或自行移走有可能成为废品的事实，应根据物尽其用原则改判为折价赔偿。 石晓燕未发表答辩意见。 陈应征向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告于2016年8月30日签订的房屋租赁合同无效；2、请求依法判决被告返还原告租金120000元，赔偿原告损失54600元，支付原告违约金100000元，以上共计274600元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月30日，原被告双方签订一份房屋租赁合同，该合同约定原告将位于冯家府村公寓楼共42间房屋整体出租给原告用于租赁住房。租赁期限5年，前三年年租金为200000元。合同签订后，原告向被告交付了租金及押金210000元，并购买了窗帘、床、衣柜、书桌、抽油烟机、热水器、橱柜等，共花费54600元。满一年之后，原告又缴纳了200000元租金。2017年12月12日，三河市人民政府发出《关于进一步规范出租房屋管理的通告》，并将涉案房屋强制贴了封条，至此，原告无法正常经营，涉案房屋被确认不能用于租赁。原告多次找被告要求退还租金及要求赔偿，被告仅退还原告59000元现金，其余均遭拒绝。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。 一审法院认定事实：1、2016年8月30日，以石晓燕为出租方（甲方），以陈应征为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同，甲方将位于三河市楼1-5层共计42间房屋，整体出租给乙方出租使用，并承诺合同期内免费提供院内两间民房给乙方做办公使用。租赁期自2016年11月1日至2021年10月31日止，租赁期限五年。该房屋前三年每年租金20万元，之后每年按租金10%递增。房屋押金为10000元，双方并约定了其它权利和义务。2、合同签订后，原告陈应征交纳了押金10000元，交纳了第一年度租金200000元，于2017年10月1日交纳了第二年度租金200000元，收据载明的第二年度时间为2017年10月1日至2018年9月30日，根据合同约定，第二年度时间应为2017年11月1日至2018年10月31日。3、原告陈应征承租后，在房间内安装了抽油烟机和热水器、小衣柜、小办公桌、橱柜、窗帘，并安装三台空调和网络设备。3、原告陈应征主张政府有关部门于2017年12月12日张贴公告，腾房日期为12月25日。被告石晓燕主张封房日期为2017年12月28日。4、被告石晓燕于2017年12月28日退还原告陈应征房租49000元，于2019年2月2日退还房租10000元。5、被告石晓燕在诉讼中提起反诉，但经法院传票传唤未到庭参加诉讼，对此将另行解决。 一审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同在签订时并不违反法律和行政法规规定，应为有效合同。在当地政府有关部门根据国家政策对房屋进行查封，要求进行整改的情况下，双方的房屋租赁合同已无法继续履行，依法应予解除。但原被告双方在政府有关部门对房屋进行查封的情况下，双方并未明确解除房屋租赁合同，被告石晓燕只是退还了部分房租，原告陈应征也未迁出房屋，并将自己购置的设施移走，原被告双方对此均存在过错。原告陈应征在第二年度实际使用期限至2017年12月25日，租金应为30137元。对于原告陈应征已交纳的未到期的房租169863元，根据原告未迁出房屋的实际情况，由被告石晓燕返还50%，即84931.50元，扣除被告已返还的59000元，仍应返还25931.50元。原告陈应征交纳的押金10000元应予返还。原告陈应征自己购置的设施由原告自行移走。对于原告陈应征要求被告石晓燕赔偿损失54600元的主张，不予支持。原告陈应征主张的违约金100000元，不予支持。综上所述，对于原告陈应征合理的诉讼请求，应予维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条规定，判决：一、解除原告陈应征与被告石晓燕签订的房屋租赁合同；二、被告石晓燕于本判决生效后三日内返还原告陈应征房租25931.50元和押金10000元；三、原告陈应征于本判决生效后三日内将在被告石晓燕房屋处的设施自行移走，被告石晓燕予以配合；四、驳回原告陈应征其它诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定事实一致。另查明，陈应征向三河市人民法院提起本案诉讼后，石晓燕在法定期限内提出反诉，因经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，三河市人民法院裁定按反诉原告石晓燕撤诉处理。 本院认为，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《解释》第一条第二款规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。被上诉人石晓燕至今未能提供证据证明涉案房屋符合以上规定，故其与上诉人陈应征签订的双方签订房屋租赁合同为无效合同。一审法院适用法律错误，本院依法予以纠正。石晓燕明知涉案房屋未办理合法建设手续的情况下进行招租、出租，应负有相对较大的过错责任，陈应征在合同签订前未尽到合理的审查义务，亦应承担相应的责任。陈应征认为石晓燕应承担全部责任，理据不足，本院不予支持。根据陈应征的陈述，其自认2017年12月25日其所有的承租人腾空，第二年度租赁期内实际使用涉案房屋55天。一审法院据此认定陈应征在第二年度实际使用期内租金应为30137元、陈应征已交纳的未到期的房租为169863元，并无不妥，陈应征主张使用房屋的截止期限应当是政府发出通告之日即2017年12月12日，一审法院计算应退还上诉人剩余房租数额存在错误，本院不予支持。根据陈应征未迁出房屋的实际情况和双方过错程度，本院酌定由石晓燕返还陈应征已交纳的未到期的房租的70%，即118904元，扣除石晓燕已返还的59000元，仍应返还59904元。陈应征主张石晓燕应支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于房屋内物品折价问题，因目前不能确定物品的折旧程度、市场价格等，且石晓燕未明确表示同意，本案中不宜直接确定，上述问题双方当事人可另行解决。综上所述，陈应征的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年）第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初5834号民事判决第三、四项； 二、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初5834号民事判决第一、二项； 三、上诉人陈应征与被上诉人石晓燕于2016年8月30日签订的房屋租赁合同无效； 四、被上诉人石晓燕于本判决生效后三日内返还上诉人陈应征房租59904元和押金10000元。 一审案件受理费3459.5元，由陈应征负担1383.8元，由石晓燕负担2075.7元；二审案件受理费4880元，由陈应征负担3904元，由石晓燕负担976元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 代述平 审 判 员 张 欣 二〇二一年六月十四日 法官助理 杜振辉 书 记 员 韦 丹