河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0108民初177号原告：任雪婷，女，1991年3月26日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张圣涛、郭蕾（实习），系河南锦盾律师事务所律师。被告：河南广海房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914101000754463223，住所地：郑州市惠济区江山路36号。法定代表人：方东兴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王仁江、赵佳佳，系上海市建纬（郑州）律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，统一社会信用代码：914101009718599507，住所地：郑州市金水区郑花路11号。负责人：杨**，系该行行长。委托诉讼代理人：刘磊，系该行员工。委托诉讼代理人：韩会婷，系河南瀛豫律师事务所律师。原告任雪婷与被告河南广海房地产开发有限公司（以下简称广海房地产公司）、第三人交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交行河南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序（独任审理），公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张圣涛、郭蕾，被告广海房地产公司委托诉讼代理人王仁江、赵佳佳，第三人交行河南分行委托诉讼代理人韩会婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令解除原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》；3.判令被告返还原告已付购房首付款390550元及利息58007.48元（以10000元为基数，自2017年6月16日起计算至实际清偿之日止；以350549元为基数，自2017年6月21日起计算至实际清偿之日止；以30001元为基数，自2017年9月14日起计算至实际清偿之日止。2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年9月25日），以及暂计至2020年9月25日的月供167349.61元，共计615907.09元；4.判令被告支付违约金41312.08元；5.判令被告赔偿原告维修基金、按揭服务费等损失共计6445元；6.判令被告偿还原告尚欠第三人的贷款本息；7.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年9月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告正在建设的惠济区江山路西、邮运南路南14幢1单元26层2608号房，房屋面积为82.54平方米，房屋总价款为1190550元，被告应于2019年5月31日将房屋交付原告使用。原告按照约定支付了首付款390550元，并与第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：原告授权第三人将800000元购房款转入被告指定的账户内。第三人也按照上述合同约定履行了合同义务。截止到2020年9月25日，被告并未履行交房义务，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款“逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”及《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原、被告签订的《商品房买卖合同》应当予以解除，并由被告向原告支付违约金，同时应返还原告已支付的购房款本息、月供，并由被告偿还原告尚欠第三人的贷款本息；原告因购买房屋所产生的维修基金、按揭服务费等各项损失应由被告承担。为维护原告合法权益，诉至法院。被告辩称，原告的解除权已超过约定和法定的行使期限，该权利已经消灭，解除权属于除斥期间，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定；被告已经实际交付房屋，原告的合同目的能够实现，案涉房屋买卖合同不应予以解除；被告逾期交房系受到不可抗力因素导致的，存在合法的延期交付情形，原告以逾期交付为由要求解除合同不应予以支持；原告已经接收被告逾期交房违约金，视为认可被告逾期交房行为，不应再次主张合同解除；原告要求被告支付利息并无任何合同依据，不应予以支持；从社会和谐效益来界定，也应当驳回原告的诉讼请求。第三人述称，双方的商品房买卖合同是否达到解除条件，由法院依法判决；对于原告与第三人之前签订个人贷款合同，如原告要求解除，需与被告共同承担相应的还款责任，原、被告双方对第三人承担连带责任。本院根据当事人的陈述、举证，结合有效证据，对本案事实确认如下：2017年9月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于惠济××、××单元××房屋××套，建筑面积为82.54平方米，房屋总价款1154104元，其中首付款为354104元，商业贷款为800000元。合同第八条对交付期限约定如下：出卖人应当在2019年5月31日前，将符合约定的商品房交付买受人使用；但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期交款的，则出卖人交房期可相应推迟；3、详见附件四：补充协议。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定如下：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件四第十条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策法法律法规的改变等行为而引起的延期；遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工；遇到昼夜降雨超过50MM及风力六级以上的大风天气造成无法正常施工；遇到停水、停电等情况造成无法正常施工；遇到政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。合同签订后，原告向被告支付了购房款1154104元，并于2017年9月14日缴纳了维修基金5365元。原、被告还签订了《购房合同补充协议二》一份，协议第十三条约定：买受人根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。另查明：2017年9月28日，原告任雪婷（借款人、抵押人）与第三人交行河南分行（贷款人、抵押人）、被告（保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：贷款金额为80万元，贷款期限自2017年9月28日至2047年9月28日。借款用途为购买住房，房产为惠济区江山路西、邮运南路南14号楼1单元26层2608号。贷款以等额本息还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。被告为本合同项下债务提供连带保证担保。再查明：为防治大气污染，被告在2017年-2019年期间被政府部门责任停工。被告于2019年5月20日、2019年12月20日两次向包括原告在内的涉案房屋所属楼盘的买受人发出《延期交房通知书》，称因响应政府扬尘治理号召导致项目整体工期收到很大影响，故需延期交房，并依约承担违约责任。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，郑州市发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，要求具备复工复产条件的企业经审核通过方能复工复产。2020年5月25日，被告向业主发出的《致郑州绿地璀璨天城北区业主的公开信》中表明：璀璨天城北区计划复工时间为2020年6月15日，计划交付时间为2020年12月31日。现涉案房屋于2021年2月9日竣工验收合格并备案，后被告于2021年3月1日向业主发出交房通知书。被告分别于2020年4月30日、2020年6月15日、2020年8月20日、2020年9月25日向原告支付逾期交房违约金7262.35元、3690.71元、3571.65元、3690.71元。本院认为，原、被告及第三人签订的《商品房买卖合同》《购房合同补充协议二》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。虽然被告未按照协议约定于2019年5月31日前向原告交付房屋，但是因原、被告约定“买受人根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。”原告既未在约定时间内行使其解除权，而且已经接受被告支付的违约金，故其已经丧失解除买卖合同的权利。同时，涉案房屋所属楼盘已经验收合格，于2021年3月1日向业主发出交房通知书，未出现合同目的无法实现的情况，故原告提出的解除与被告签订的房屋买卖合同等诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。关于原告提出的上述条款为格式条款应为无效的意见，本院认为，上述条款并未免除原告的主要权利，也不会引起合同履行显失公平，且原告在签订该协议后亦未提出异议，故对原告该意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告任雪婷的诉讼请求。案件受理费10437元，由原告任雪婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王精一二〇二一年六月三十日书记员  史 磊