贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初13968号原告：贾宇，男，1992年1月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：罗红艳，贵州合兴律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州恒方房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区云上村兰馨桂馥花园（清溪路493号）。法定代表人：欧阳腾平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘光琳，贵州贵达律师事务所律师，一般代理。原告贾宇与被告贵州恒方房地产开发有限公司（以下简称恒方房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的规定》，依法适用普通程序，由审判员李艳阳独任审理，并于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告贾宇委托诉讼代理人李宗祥、罗红艳，被告恒方房开公司委托诉讼代理人刘光琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾宇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的《商品房买卖合同》。2.判令被告退还原告支付的首期购房款448780元、物业专项维修基金13654元，合计462434元。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月8日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以1448780元的价格购买被告开发的位于贵阳市花溪区明珠大道与花桐路交界处（花溪区政府旁）贵阳碧桂园印象花溪（44）1-9-1商品房，并约定原告支付首期购房款448780元，余款1000000元以银行按揭、公积金贷款方式支付。原告于合同签订当日支付了首付款和维修基金，但因原告自身原因无法办理贷款，导致合同无法继续履行，合同根本目的不能实现，故原告诉至法院。被告恒方房开公司辩称，不同意解除合同。根据合同约定，被告没有任何违约行为，合同应当继续履行。原告未支付完毕购房款系自身原因，和被告无关。原告应当按照约定一次性足额支付完毕剩余购房款。本院经审理认定事实如下：2019年8月9日，原告贾宇（买受人）与被告恒方房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号ＧＹＹＸＨＸ-44Ｈ-1-901），预售合同备案登记号Ｙ19066934，主要约定买受人向出卖人购买位于花溪区房屋，房屋总价1448780元，合同签订之日买受人向出卖人支付首期房款448780元，余款1000000元以银行按揭、公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。合同第十条约定买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。买受人根据本条第1款第（2）项约定要求合同继续履行的，买受人需向出卖人支付的逾期付款的违约金最高不超过总放宽到额5%。合同附件十二《补充协议》，第三条约定买受人必须于2019年4月3日前支付总房价款的10.01%，并向贷款银行办理按揭申请手续；在2019年5月3日前，支付总房价款的10.62%；在2019年8月9日前支付总房价款的10.35%；在2020年10月30日前支付总房价款的69.02%（银行按揭款项）。第四条约定，逾期不超过90日，按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，出卖人有权解除，出卖人解除合同的，买受人安按合同约定总房价款的5%向出卖人支付违约金，并协助出卖人办理商品房买卖合同的注销备案登记（针对已办理登记的），买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，但自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的5%。原告于2019年3月30日向被告支付20000元，于2019年4月2日向被告支付124878元，于2019年5月5日向被告支付153902元，于2019年8月9日向被告支付150000元。另，原告向花溪区住房和城乡建设局维修资金账户缴纳维修基金13654元。现原告以因自身原因不能办理银行按揭贷款，也无其他方式来支付剩余购房款为由诉至本院，诉请如前。审理中，被告表示，如法院审查决定解除涉案商品房买卖合同，则要求在被告应当退还原告的款项当中扣除违约金，违约金按总房价的5%计算为72439元，另解除合同后涉及办理解除预告登记等事宜产生的费用由原告自行承担。原告同意在应退还款项中扣除违约金，但认为应案未付购房款的5%计算。上述事实，有当事人陈述、身份信息、营业执照、商品房买卖合同、支付凭证、收据等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是否应解除。原告贾宇未按时支付剩余购房款，且明确表示已无力支付剩余款项，合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，原告要求解除案涉《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》解除，被告应协助原告办理撤销案涉商品房预售合同备案登记手续。二、《商品房买卖合同》解除的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《商品房买卖合同》解除后，恒方房开公司应当退还贾宇已支付的购房款448780元。原被告双方对应扣除的违约金存在争议，根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人解除合同的买受人按照累计的逾期应付款的5%支付违约金，附件补充协议约定按合同约定总房价款的5%支付违约金，《商品房买卖合同》和补充协议均是被告提供的格式条款，当约定不一致时，应做不利于格式条款做出一方的解释，故本院认定违约金应按照未付款的5%计算。原告未按时支付的款项总金额为100万元，故应向被告支付违约金50000元。原被告均同意违约金从被告应退还原告购房款中直接扣除，故被告需退还原告购房款金额为398780元。关于贾宇主张的维修基金，因该款项并非被告收取，故原告要求被告退还该款项的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、解除原告贾宇与被告贵州恒方房地产开发有限公司于2019年8月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号GYYXHX-44H-1-901）；二、原告贾宇于本判决生效之日起三十日内配合被告贵州恒方房地产开发有限公司办理撤销位于花溪区房屋的预售合同备案登记手续；三、被告贵州恒方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告贾宇购房款398780元；四、驳回原告贾宇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8237元，由原告贾宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李艳阳二〇二一年六月十八日法官助理王丽书记员邓娜