上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2643号上诉人（原审原告）：上海张江生物医药科技发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区哈雷路899号207室。法定代表人：楼琦，总经理。委托诉讼代理人：包方，上海致格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海新生源医药集团有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区蔡伦路780号208室。法定代表人：任军，董事长。上诉人上海张江生物医药科技发展有限公司（以下简称张江生物公司）因与被上诉人上海新生源医药集团有限公司（以下简称新生源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初40123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张江生物公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付逾期支付房屋使用费的违约金（以每日300元标准计算，从2019年4月25日起算至本案判决之日）。事实和理由：被上诉人既未依约返还房屋，又未依约支付房屋占用费，存在复合型的违约事实；一审中上诉人选择了被上诉人未依约支付占用费作为主张违约金的依据，然未获法院支持而造成上诉人合法权益受到损害，故请求二审法院再行考量认定。被上诉人新生源公司辩称，其与上诉人本有很好的合作关系，但大股东浙江XX股份有限公司要求其关闭公司；本案应追加浙江XX股份有限公司偿还债务，其对上诉请求不表态。张江生物公司向一审法院起诉，请求判令：1、新生源公司支付张江生物公司2019年4月25日至2020年4月27日房屋占有使用费人民币（下同）2，257，494.53元；2、新生源公司向张江生物公司支付2019年9月至2019年12月期间欠付的水、电费共计21，193.70元；3、新生源公司向张江生物公司支付逾期付房屋使用费的违约金（以每日300元标准计算，从2019年4月25日起算至本案判决之日）。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号房屋的权利人登记为张江生物公司。2016年5月26日，由张江生物公司作为出租方（甲方）与新生源公司作为承租方（乙方）签署《办公楼租赁合同》，约定甲方向乙方出租系争房屋，建筑面积为1，917.03平方米，作为乙方项目办公的场所；租期自2016年4月25日起至2019年4月24日止；租金为每天每建筑平方米3.20元；本合同为续租合同，乙方应支付给甲方559，772.76元作为履约保证金，……；待租赁期满，乙方按本合同规定将办公楼交还甲方并履行本合同完毕后，履约保证金由甲方全额退还乙方；……乙方在租赁期间内，使用的水、电、通讯等的公用事业费，将根据政府有关部门、《物业管理协议》的收费标准计收；……在租赁期满或提前终止租赁时，乙方应当将其财产搬离办公楼，并将办公楼以租赁交房时的状态返还甲方；甲乙双方在租赁期满之日后七天内正式办理办公楼退租交接；……若乙方未能按照本合同约定向甲方返还该办公楼，在甲方给予乙方合理的1个月的搬离期（在搬离期内乙方支付本合同的租金）后，若乙方仍未办理，双方同意，甲方有权进入该办公楼并对该办公楼内的物品做如下处理后，将该办公楼收回：……；如乙方要求延长本合同租赁期限的，应在不迟于办公楼租赁期满前三个月向甲方提交书面申请及有关文件，经双方协商一致后，应重新订立合同；如乙方在租赁期满后不再续租的，应在不迟于租赁期满前三个月向甲方提交书面通知，甲方应于接到乙方的退租通知后一个月内与乙方接洽，协商具体退租事宜；因乙方原因使得甲方在乙方办公楼租赁期满后无法按照本合同规定收回办公楼的，乙方除应支付违约金外，还需按本合同所定租金标准支付租赁期满后占用期间的占用费；乙方有下列情况之一的，构成违约：……3．未按规定将租赁办公楼交还甲方；4．未按期支付租金及其他费用；……6．违反本合同其他条款；……违约方应向另一方支付违约金，违约金按日违约金计算，违约金将用以下计算方法得出金额：1．日违约金为300元；2．违约天数为违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数；违约金金额为日违约金乘以违约天数；……。张江生物公司确认收到履约保证金559，772.76元。该合同履行到期后，双方未再订立租赁合同。原审另认定，张江生物公司确认系争房屋于2020年4月27日予以收回。2019年9月至2019年12月，新生源公司未付水电费为21，193.70元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方就系争房屋建立租赁合同关系，相关约定为双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应予以严格恪守。系争房屋的租赁期限至2019年4月24日已行届满，新生源公司未在合同约定期限内提出续租的申请，双方未签署续租合同，合同到期后新生源公司并未继续支付房屋使用费，由此可见，双方就系争房屋的租赁关系在合同到期时自动予以终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。张江生物公司直至2020年4月27日才确认将系争房屋收回，张江生物公司参照租金标准主张2019年4月25日至2020年4月27日期间的房屋占用费2，257，494.53元，于法有据且在约定的范围内，一审法院予以支持。张江生物公司要求新生源公司支付房屋使用期间的水电费，新生源公司对水电费金额及承担均不持异议，一审法院予以支持。另外，张江生物公司要求新生源公司承担逾期支付占用费的违约金，对此一审法院认为，合同履行到期后合同自然终止，占用费系合同到期后产生的相关费用，除非双方在合同中对该费用支付的时间、结算方式及责任条款存在明确的约定，否则不再适用租赁合同约定，因而张江生物公司依照租赁合同中违约条款主张新生源公司逾期支付占用费的违约金，于法无据，一审法院不予支持。就租赁合同的履约保证金，张江生物公司同意抵扣于新生源公司未付款项中，并无不可，一审法院予以准许，对此在本案中一并处理。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条规定，于二〇二〇年十月二十六日判决：一、新生源公司应于判决生效之日起十日内向张江生物公司支付2019年4月25日至2020年4月27日的房屋占用费2，257，494.53元（其中抵扣履约保证金559，772.76元，实际应支付1，697，721.77元）；二、新生源公司应于判决生效之日起十日内向张江生物公司支付2019年9月至2019年12月房屋水电费21，193.70元；三、驳回张江生物公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24，008元，诉讼财产保全费5，000元，由张江生物公司负担794元，新生源公司负担28，214元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，双方的争议焦点在于新生源公司是否应当支付违约金。对此本院评述如下：其一，原审中，张江生物公司坚持其所主张的系逾期支付房屋使用费的违约金；其二，涉讼租赁合同约定的承租人构成违约的情形包括未按规定将租赁办公楼交还出租人，未按期支付租金及其它费用等；其三，房屋占用费系合同到期后产生的费用，有别于租赁合同存续期间产生的费用，未支付占用费显然不属于租赁合同约定的支付违约金的情形。因此，本案中，张江生物公司主张的逾期支付房屋使用费的违约金缺乏合同依据，难以成立。综上所述，上诉人张江生物公司关于撤销一审判决第三项，改判新生源公司支付逾期支付房屋使用费的违约金（以每日300元标准计算，从2019年4月25日起算至本案判决之日）的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，768元，由上诉人上海张江生物医药科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二一年六月二十八日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……