文书内容重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0238民初1771号原告(执行案外人)：李仕余，女，1985年3年月4日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：胡光辉，重庆市城厢镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告（申请执行人）：周晓灯，女，1979年10月10日出生，住重庆市巫溪县。被告（被执行人）：郑吉兵，男，1984年11月27日出生，住重庆市巫溪县。第三人：巫溪县敏睿房地产咨询有限公司，住所地重庆市巫溪县柏杨街道广场西路106号水园商城一层45号门市，统一社会信用代码91500238MA600XWU7U。法定代表人：吴绍敏，系该公司经理。委托诉讼代理人：周定伟，重庆三真律师事务所律师。原告李仕余与被告周晓灯、郑吉兵，第三人巫溪县敏睿房地产咨询有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李仕余的委托诉讼代理人胡光辉，被告周晓灯，第三人巫溪县敏睿房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人周定伟到庭参加诉讼，被告郑吉兵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李仕余向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院不得执行、查封原告实际所有的位于巫溪县×小区×号房屋；2、依法确认巫溪县×小区×号房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年10月9日与被告郑吉兵及第三人签订房屋买卖合同，合同载明，原告以总价款64万元作为房屋成套转让的价格取得该房屋的实际所有权。签订买卖合同后，原告按照合同约定向被告郑吉兵支付了定金及剩余款项，并承担该房屋的按揭贷款，一直支付银行按揭款及利息至今。2020年7月1日，被告周晓灯以出借被告郑吉兵借款现金人民币10万元为由诉至法院，经巫溪县人民法院（2020）渝0238民初1769号判决被告郑吉兵返还被告周晓灯借款10万元，并支付利息40500元，共计140500元。判决生效后，被告郑吉兵一直未履行还款责任，被告周晓杰向法院申请强制执行。巫溪县人民法院（2021）渝0238执恢64号执行裁定书，查封登记在被告郑吉兵名下的巫溪县×小区×号房屋。查封后，原告向巫溪县人民法院申请执行异议，经巫溪县人民法院（2021）渝0238执异4号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，原告于2019年10月9日即与被告郑吉兵签订买卖合同，早于被告周晓灯提起诉讼的时间；原告向被告郑吉兵支付了所有房屋款项，并承担该房屋在银行的按揭贷款及其利息，取得了该房屋的实际权属；最后，该房屋至今未过户的原因系颐博园小区开发商正处理破产清算中。被告周晓灯辩称，请求法院审查涉案房屋是否能够买卖，且买卖过程合法及是否有发票等。2020年12月10日，法院对涉案房屋执行时，法院曾告知郑吉兵不能出售房屋；且该时间前后，被告郑吉兵一直没有陈述过涉案房屋已经出卖的事实。第三人巫溪县敏睿房地产咨询有限公司述称，原告李仕余的诉讼请求与第三人没有利害关系，第三人在本案中也不应承担任何责任。原告与被告郑吉兵签订的房屋买卖合同是具有合法性且已经实际履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案经审理认定如下事实：被告郑吉兵和其妻子王宜玲于2016年12月20日与巫溪县领先房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告郑吉兵和王宜玲购买巫溪县领先房地产开发有限公司开发销售的位于巫溪县×小区×号房屋，并于同日办理了重庆预购商品房买卖合同登记备案证明，郑吉兵、王宜玲支付首付款101660元，尾款23万元在重庆三峡银行股份有限公司巫溪支行办理按揭贷款。该房屋至今未能办理不动产登记。被告郑吉兵与王宜玲在巫溪县民政局登记离婚时，于2019年7月1日签订的《离婚协议》中约定，位于×小区×号的按揭房归男方所有，按揭房贷款由男方支付。2019年10月9日，原告李仕余与被告郑吉兵在第三人巫溪县敏睿房地产咨询有限公司签订《房屋买卖（转让）合同》约定，卖方自愿将巫溪县×小区×号房屋含室内家具家电出售给买方。同日还签订《补充协议》约定“1、交易此房屋时，因卖房房屋产权证还未办理，无法过户，现卖方、买方、经纪方签订三方合同，房屋现状郑吉兵、王宜玲跟开发商采取按揭贷款方式，办理重庆三峡银行巫溪支行商业贷款，经双方自行约定，以640000元（大写：陆拾肆万元整）卖给李仕余，买方接卖方银行按揭，银行现剩下贷款本金209890.72元，总房款支付方式为，于2019年10月4日已支付定金20000元，签订本合同当日买方支付390109元（大写叁拾玖万零壹佰零玖元整）于卖方，银行剩下本金由李仕余还款，每月还月供包括以后房屋解压，每月于20日之前打入郑吉兵账上（61×××147重庆三峡银行），每月按时还款，如有延期将赔偿总房款20%违约金给卖方，余下尾款20000元（大写贰万元整）于房产证过户时支付，过户时所产生的税费由李仕余负责，之前的由郑吉兵负责；在此其间，卖方无条件全权配合买方办理好房屋产权证的所有相关手续。……3、因《物权法》规定，不动产权物的设立、变更、转让和毁灭，经国家相关部门依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但此房屋在未取得产权证的情况下已存在二次销售，只以经纪方签订的房屋买卖合同为准。4、……”。同日，被告郑吉兵将《重庆市商品房买卖合同》、代收产权工本费收据、代收契税收据、代收大修基金收据等材料交付给原告李仕余。原告李仕余以转账方式，于2019年10月5日向第三人支付2万元；2019年10月9日支付被告郑吉兵12万元、2019年10月10日支付被告郑吉兵20万元、2019年10月14日支付被告郑吉兵1万元、2019年11月4日支付被告郑吉兵1万元、2019年11月6支付被告郑吉兵3万元。另原告当庭称已向被告郑吉兵支付现金109元。2019年10月15日，原告与被告郑吉兵就案涉房屋签订《租房协议》，租期一年，租金2万元；原告以该租金抵扣房款2万元。2020年10月15日，原告李仕余与被告郑吉兵再次签订《租房协议》，约定租期半年，租金1万元。原告还于2019年10月14日向第三人巫溪县敏睿房地产咨询有限公司支付中介服务费7800元。原告李仕余与被告郑吉兵签订《房屋买卖（转让）合同》，除向被告郑吉兵支付房款外，还按约定按期归还重庆三峡银行股份有限公司巫溪支行按揭代款。因被告郑吉兵的还款账号被法院冻结，无法正常扣款，由重庆三峡银行股份有限公司巫溪支行与原告李仕余于2020年7月16日签订《保证合同》，原告李仕余自愿继续偿还该笔贷款并同意为被告郑吉兵提供连带责任保证担保，由重庆三峡银行股份有限公司巫溪支行按期直接在李仕余开立的结算账户中扣除本笔贷款的本息。2017年3月15日，郑吉兵向周晓灯借现金10万元，并出具借条，约定利息每年18000元，并口头约定借期一年。郑吉兵支付了一年的利息。因郑吉兵未及时还款，周晓灯于2020年7月1日向本院提起民事诉讼。本院于2020年7月21日作出（2020）渝0238民初1769号民事判决，由郑吉兵于判决生效后十日内返还周晓灯借款本金10万元，并支付2018年3月15日至2020年6月15日的利息40500元，共计140500元。该判决生效后，周晓灯向本院申请强制执行。本院于2021年2月22日作出（2021）渝0238执恢64号执行裁定书，查封被执行人郑吉兵名下位于巫溪县×小区×号房屋。原告李仕余提出书面异议，认为巫溪县×小区×号房屋系李仕余于2019年10月9日在郑吉兵、王宜玲处购买，约定购房总价款64万元，李仕余已支付首付款、定金共计410109元，且房屋按揭款一直由李仕余支付，因该房屋无房产证，一直未能办理过户登记，法院对该房屋查封、拍卖的行为侵害李仕余的利益。本院于2021年4月9日作出（2021）渝0238执异4号执行裁定书，以李仕余未按照人民法院的要求将剩余房款交付执行为由，驳回李仕余的异议请求。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、购房确认书、签订报告、登记备案证明、房屋买卖（转让）合同、补充协议、交接清单，收款收据、转账记录，保证合同、银行还款记录，租房协议，民事判决书，（2021）渝0238执恢64号裁定书、（2021）渝0238执异4号执行裁定书，第三人巫溪县敏睿房地产咨询有限公司提交的离婚协议（郑吉兵、王宜玲），以及当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，案外人提起执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的执行，案外人就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应当判决不得执行该执行标的。被告郑吉兵将其购买并分得的位于巫溪县×小区×号房屋出售给本案原告李仕余并签订了《房屋买卖（转让）合同》，该买卖和付款的事实均发生于周晓灯向法院起诉并向郑吉兵主张债权之前，该《房屋买卖（转让）合同》系原告李仕余与被告郑吉兵的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告李仕余按《房屋买卖（转让）合同》约定，向郑吉兵支付部分房屋转让价款，下剩的银行按揭贷款也按该合同约定进行了支付，包括在郑吉兵的银行账号被查封的情况下，以保证人的身份加入债务承担的序列以偿还按揭贷款。巫溪县×小区×号房屋因开发商处于破产清算中，未能办理房屋产权证，原告亦因此未能办理过户登记，本次交易暂未能产生契税。故本院认定原告李仕余已按《房屋买卖（转让）合同》约定向被告郑吉兵全额支付全部房屋转让款，即原告李仕余取得了涉案房产的所有权，且该权利能够排除法院执行。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第二百二十一条、第二百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：一、确认巫溪县×小区×号房屋归原告李仕余所有；二、对原告实际所有的位于巫溪县×小区×号房屋不予查封、执行。本案案件受理费40元，由被告周晓灯负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院人民法院。本院（2021）执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  胥仲伦审 判 员  李廷军人民陪审员  吴光华二〇二一年六月三日书 记 员  贺 琴