贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初1455号原告：陈**，男，1984年5月5日出生，汉族，贵州省金沙县人，户籍地贵州省金沙县，现住金沙县。原告：罗文，女，1985年2月24日出生，汉族，贵州省金沙县人，户籍地贵州省金沙县，现住金沙县，二原告系夫妻关系。共同委托代理人（特别授权）：潘秦友，贵州恒发律师事务所律师。被告：贵州金沙金利达集团房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市金沙县城关镇玉屏村五组，统一社会信用代码：9152052358412492XH。法定代表人：秦方付，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张瑞，金沙县沙土法律服务所法律工作者。原告陈**、罗文与被告贵州金沙金利达集团房地产开发有限责任公司（以下简称：金利达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈**、罗文的委托诉讼代理人潘秦友，被告金利达公司的委托诉讼代理人张瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈**、罗文向本院提出诉讼请求：1、判令被告从2015年1月2日起，以房屋总价款322423元为基数按日万分之一的利率计算支付原告违约金至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2015年5月9日，原告作为买受人与被告金利达公司签订《金沙县商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告金利达公司开发建设的龙山水怡房屋（坐落贵州省金沙县城关镇玉屏村五组），该房屋房号为1-4-6-4，套内建筑面积81.33平方米，总价款为322423元。2015年5月10日，原告向被告交纳首付款96423元，该合同就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、房屋登记等作了明确约定。其中第二十二条第三款约定：转移登记（一）出卖人承诺于2015年1月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告通过办理按揭贷款交纳案涉房屋尾款226000元，并交付了办理房屋权属证书所需费用。金利达公司至今未将案涉商品房转移登记的有关文书交付给原告。从2015年1月2日起被告金利达公司的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告金利达公司辩称：1、原告所述违约时间的开始不应当以2015年1月2日计算，应当以原告向房管局交付房屋维修基金之日起计算，且所结本金应当以实际支付金额为准，不应以合同约定金额为准计算违约金。2、原告主张自2015年1月2日起计算违约金至今长达6年，已经超过民法典规定的民事权利保障的时间三年的诉讼时效，应当承担不利后果；3、原被告签订合同后，被告如期为原告办理了备案登记，只因原告未办理相关的房屋维修基金等手续，导致被告无法为其办理房屋产权登记。综上，原告的诉求无客观事实和法律支撑，理应驳回。本案经审理认定事实如下：2015年5月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买龙山水怡第1幢4单元6层4号房，建筑面积94.04m2，房屋总价款322423元，合同签订之日交付首付款96423元，余款226000元以公积金贷款支付，2015年10月1日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2015年1月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。原告向被告支付了首付款96423元、购房代收费10474元、水电入户费2000元、物业费282元。原告申请的公积金贷款226000元已通过中国农业银行股份有限公司金沙支行发放到被告账户。案涉房屋于2015年6月12日登记备案。被告至今未能依照合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。庭审过程中，被告陈述案涉房屋未能办理房产证系因之前商品房尚未经过验收，现房屋已经验收，大概6月份可以办理房产证。以上事实，有原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、《住房公积金委托贷款审批表》、《收据》等证据予以证明，上述证据具有证明效力，可作为定案依据。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告应按约定办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。双方合同约定被告于2015年1月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。该约定交付时间在双方2015年5月9日订立买卖合同之前，不符合逻辑，显然系笔误，而原、被告均不能明确具体交付时间，故本院推定办理商品房转移登记的有关文书的交付时间为2015年12月31日。被告因销售的商品房未经过验收，案涉房屋不具备办理产权转移登记的法定条件，无法向原告交付办理商品房转移登记的有关文书已构成违约，应当依照双方合同约定的计算方式向原告承担违约责任。双方约定的计算方式即以买受人已交付房价款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，被告应遵循诚实信用原则履行义务。关于诉讼时效。双方约定的交付办理商品房转移登记的有关文书时间早于购房时间，应当认定原告自本院推定时间之次日即2016年1月1日起开始知道被告违约，此时开始计算诉讼时效期间，本案中双方约定违约金的计算方式为自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，以日为单位计付，故违约金数额随着违约行为的持续发生而不断增长，守约方享有的违约金请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2021年3月17日提起本案诉讼，故对2018年3月17日之前的违约金应不予以支持。本案被告应以已付购房款总额322423元为基数，按日万分之一的标准从2018年3月17日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。被告辩称已为原告办理备案登记，系因原告未办理相关房屋维修基金等手续导致被告无法为其办理产权登记，违约时间应以原告缴纳房屋维修基金的时间计算的意见，因被告未提供证据证明，且被告庭审中陈述未能办理商品房房产证系之前商品房尚未经过验收的原因所致，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州金沙金利达集团房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告陈**、罗文违约金，以购房款322423元为基数，按日万分之一的标准从2018年3月17日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。二、驳回原告陈**、罗文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取的805元，由被告贵州金沙金利达集团房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  骆礼秋二〇二一年六月十一日法官助理庞燕君书记员程开莉