山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终4417号上诉人（原审被告、反诉原告）：李德涛，男，1981年10月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吉光峰，济南历城彩石法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：樊长春，男，1978年2月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王书华，济南历下德义法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：湛林燕，济南槐荫律政法律服务所法律工作者。上诉人李德涛因与被上诉人樊长春房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李德涛上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院作出的（2020）鲁0112民初946号民事判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费、鉴定费由樊长春承担。事实与理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误，作出错误判决。1、一审法院依据（2017）鲁0112民初1333号判决书中认定济南市历城区唐冶街道程家庄村委会于2014年4月26日出具的证明作为樊长春已经付清24万购房款属于认定事实有误；（2017）鲁0112民初1333号判决书只是对房屋出售协议书的效力进行了确认，对购房款的交付及是否返还并未认定。从樊长春陈述的交付过程来看，村委会对房款交付没有参与，不具有证明交付房款的效力，樊长春称该证明只是村委会一工作人员允许将涉案房屋出售给樊长春，并承诺将房主姓名改成樊长春。结合该卷宗开庭笔录樊长春陈述的交付13万元的方式与证人证言相矛盾。李德涛父亲收到房款未出具收到条不符合交易习惯及带走11万现金等这些不符合常理的行为很难让李德涛相信樊长春付清购房款，在本次审理中樊长春负有举证义务，一审法院认定樊长春付清房款缺乏依据。2、一审法院判决李德涛支付樊长春房屋溢价损失属于判决错误；涉案房屋属小产权房，不得上市交易，樊长春亦不得再行购买小产权房，樊长春主张存在房屋溢价损失的诉讼请求没有事实及法律根据，理由如下：从交易机会的角度，樊长春再行购买商品房可能存在交易成本的上涨，但本案中樊长春所购属小产权房，难以认定樊长春确有再行购买商品房的需求。且樊长春对房屋性质非常清楚的，就因为涉案房屋为小产权房价格低廉才购买的，樊长春应就其购买小产权房预知并承担风险，从目前国家对小产权房的政策来看，国土资源部和住房城乡建设部陆续下发了数份紧急通知，多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得购买小产权房，在目前的大背景下，法院的判决更要注意法律效果、社会效果与国家政策相一致。若法院判决不给买受人增值补偿则更能对潜在的购买人产生震慑作用，有利于打击小产权房的非法交易市场，遏制小产权房的买卖，与国家政策相呼应。买受人不得因自身的违法购买行为而获利，合同无效之后应恢复原状、相互返还，房屋及土地的增值部分属于其自身的自然增值，应归原权利人即出卖人所有，与买受人无关。3、李德涛主张樊长春支付房屋占有使用费应获支持，一审法院不予支持认定事实有误，适用法律错误；李德涛认为房屋出售协议签订后，樊长春取得了合同约定的房屋使用权，应当认定樊长春因此取得了一定的使用权益，该利益虽不直接反应为货币或实物，但该使用权益可以物化为财产性利益，可以以使用费的方式体现，所以樊长春应支付占用房屋期间的使用费。综上所述，一审法院认定事实有误，适用法律错误，作出错误判决。樊长春辩称，李德涛的上诉及其请求明显缺乏事实和法律依据，其上诉理由和上诉主张均依法不能成立，理由如下：1.涉案房产并不是小产权房，涉案房产占地在双方交易时正处于土地出让手续办理过程当中，该房产系拆迁后的安置房产，拆迁安置的房产均可上市交易，产权所有人享有完全处分权，房产占地均是国有出让土地，而并非集体土地，这是众所周知的事实。2.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，虽然判决结果对于樊长春而言存在明显偏低的情形，但是樊长春与李德涛之间先后多个民事诉讼，诉讼时间长达近5年之久，给樊长春造成了巨额经济损失，樊长春认为钱是挣来的，而不是靠其他非法手段或者非法土地来获得的，为了节约国家诉讼资源，虽然一审结果偏低仍选择服判的方式没有提起上诉，服从一审判决。3.李德涛的上诉状事实理由部分所载明的上诉理由及主张尤其是涉案房屋购买款的交付事实及交付数额一审法院对该部分事实已经明确查清，一审案件中有确凿详细明确的证据证实该部分客观实质的存在，樊长春已经如数向李德涛支付了24万元购房款，李德涛从一审庭审期间到二审上诉状均一再否认，但并没有明确讲明李德涛支付出售房产的原因及被迫无奈的客观事实，事实上在樊长春购买涉案房产时李德涛之父处于重病期间，因无力支付巨额医疗费用，被迫将涉案房产卖掉，用于支付医疗费用，救治其生命，在双方交易期间，自始至终樊长春都不知道李德涛是何人，从未谋面，李德涛在其父生前一直也没有就该房产买卖事宜提起过任何异议，同时也没有主张过权利，在其父死亡后，在有关事实死无对证的情况下全面否认收取樊长春购房款的事实，明显不符合客观逻辑，无法得到法律支持。4.对于李德涛所主张的所谓房屋占用期间的使用费问题，樊长春依法不负有给付义务，理由是虽然此前的生效判决已确认双方买卖合同无效，但李德涛自始至终并没有通知樊长春办理购房款退还事宜，樊长春依法完全有理由继续占有涉案房产，以确保其合法权益，也就是涉案房产购买款的返还得到实现，李德涛要求占有使用费的同时就应当向樊长春支付资金占用利息，事实上涉案购房款24万元的资金占用利息为年息6%，远远超过李德涛所主张的所谓占有使用费，两者相互折抵之后李德涛仍然应当向樊长春支付差额部分的占用利息，樊长春并没有与李德涛斤斤计较，在诉讼期间并没有提起相关主张，李德涛应当很清楚的知道是樊长春作出了相应让步，所以李德涛一再请求法院判决占有使用费明显缺乏事实和法律依据。对其该项请求依法应予驳回，一审法院对此不予支持完全符合法律规定。鉴于上述事实及理由，对于李德涛的上诉应予驳回，维持原判。樊长春向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令李德涛立即返还樊长春购房款24万元；2.请求依法判令李德涛赔偿樊长春房屋溢价损失共计20万元；3.本案一切诉讼费用由李德涛承担。李德涛向一审法院反诉请求：1、请求法院判令樊长春支付其房屋占用费18288元及樊长春拒不履行交房造成的房屋贬值损失7800元，共计26088元；2、反诉费、鉴定费由樊长春承担。一审法院认定事实：一、李德涛于2017年3月16日将樊长春诉至一审法院，请求判令李德涛之父李某某与樊长春签订的房屋出售协议书无效。一审法院于2018年3月13日作了（2017）鲁0112民初1333号民事判决，该判决认定李某某与李德涛系父子关系，户籍所在地均为济南市。樊长春的户籍所在地为济南市。李某某之父李某某于2012年2月2日去世，李某某之母刘延珍于2003年1月12日去世。李某某的前妻程少田于2003年10月27日去世，后李某某与张学玲登记结婚。除李德涛外，李某某另育有一女李玲。因济南市历城区唐冶街道程家庄村进行村庄整合安置，李某某经抽签分得63平方米安置房一套，即位于济南市历城区唐城小区的10号楼1单元1102室（涉案房产），该房屋未办理产权证书。樊长春所在的济南市历城区唐冶街道安家庄也已进行拆迁安置，至本案法庭辩论终结之日，尚未回迁。2014年4月26日，李某某与樊长春签订房屋出售协议书一份。协议第一条约定李某某自愿将自有坐落于唐城小区面积为63平方米的xxxx号房屋出售给樊长春。协议第二条约定上述房屋总价款为24万元（含房屋地下室），房屋价款一次性付清。协议第三条约定李某某应自本合同签订之日起，连同房屋所有权等相关证件，点交樊长春。协议第四条约定该合同签订后，李某某协助樊长春办理房产证；李某某保证该房屋产权与子女没有任何关系。协议第五条约定该协议签订后，双方如有反悔，按房屋出售价加倍赔偿对方。协议第六条约定如遇拆迁，一切赔偿归樊长春所有。李某某及其证明人李某某、樊长春及其证明人xxx在落款处签字捺印。该房屋现由樊长春居住使用，由樊长春交纳电费、燃气费、暖气费等各项日常费用。关于涉案房屋购买的经过，樊长春述称，其看到涉案房屋的出售信息后，与李某某联系并见面商定了价格；济南市历城区唐冶街道程家庄村委会的工作人员允许李某某将涉案房屋出售给樊长春，并承诺将房主姓名改成樊长春。济南市历城区唐冶街道程家庄村委会于2014年4月26日出具证明一份，证明该村村民李某某将涉案房屋及地下室作价24万元卖给樊长春，房款交清后，房屋归樊长春所有。为证实樊长春已将房款交付给李某某，樊长春申请证人xxx出庭作证。证人xxx证言主要内容为：xxx听李某某说，李某某有癌症，家里急需用钱看病；签订涉案房屋出售协议书当天，其与李某某、樊长春、李某某在唐城小区商谈涉案房屋买卖一事；李某某与樊长春商定房屋价格为24万元，经四人斟酌后对协议书无异议；因李某某提出把房款的一部分存入农业银行，故四人带协议书至潘庄农业银行，樊长春将24万元支付给李某某，李某某收到现金并清点后，与樊长春签订了上述协议，xxx与李某某在协议证明人处签名捺印；关于款项的支付，李某某未向樊长春出具收条；协议签订后，李某某把13万元现金存入自己名下，将剩余11万元现金带走。李德涛以其不在场为由，表示对xxx证言的真实性不清楚。樊长春对xxx的证言予以认可。为证实李某某因长期有病，无力医治才将涉案房屋作价24万元出售给樊长春且24万元房款已经支付给李某某，樊长春提交李某某书面证明一份，李德涛以李某某未出庭作证为由，对该证明不予认可。该判决认为，本案系确认合同无效纠纷。樊长春户籍所在地为济南市，非济南市历城区唐冶街道程家庄村村民。该房屋系李某某通过济南市历城区唐冶街道程家庄村旧村改造安置所得，无房屋产权证书。对涉案房屋的买卖实质上是变相买卖农村宅基地。由于农村宅基地具有较强的福利和保障性质，由本集体经济组织成员无偿取得，非本集体经济组织成员无权取得。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”规定，李某某与樊长春之间签订的房屋出售协议书违反法律强制性规定，属无效合同。关于李德涛诉讼主体资格问题，因李某某已去世，其遗产应由其继承人依法继承。李德涛为李某某之子，在李德涛、樊长春未提供其他证据的情况下，李德涛为合法的法定继承人之一。遗产分割前，在知悉李某某生前的合法财产已被出卖且买卖合同可能存在无效情形的情况下，李德涛作为继承人之一，与本案有直接利害关系，系本案适格的原告。据此判决确认李某某与樊长春于2014年4月26日签订的《房屋出售协议书》无效。樊长春不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉要求撤销该判决。济南市中级人民法院于2018年6月7日作出（2018）鲁01民终3227号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。樊长春收到该（2018）鲁01民终3227号民事判决的时间为2018年6月21日。樊长春不服该终审判决，向济南市中级人民法院提起再审，济南市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）鲁01民申468号民事裁定书，裁定驳回樊长春的再审申请。二、李德涛于2018年7月5日将樊长春诉至一审法院，要求樊长春将涉案房屋腾空后予以交付。一审法院于2018年9月28日作出（2018）鲁0112民初5454号民事判决，以合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还为由，判决限樊长春于判决生效之日起十五日内将涉案房屋腾空后返还给李德涛。樊长春不服该判决，上诉至济南市中级人民法院，要求撤销该判决。济南市中级人民法院于2019年3月21日作出（2019）鲁01民终1151号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。樊长春于2019年11月26日将涉案房屋返还给了李德涛，李德涛向樊长春出具收到房屋的收到条一份。三、涉案房款24万元的交付经过，一审法院已生效的（2017）鲁0112民初1333号民事判决认定“济南市历城区唐冶街道程家庄村委会于2014年4月26日出具证明一份，证明该村村民李某某将涉案房屋及地下室作价24万元卖给樊长春，房款交清后，房屋归樊长春所有”。同时，该判决认定“xxx提供证言称其与李某某、樊长春、李某某在唐城小区商谈涉案房屋买卖一事；李某某与樊长春商定房屋价格为24万元，经四人斟酌后对协议书无异议；因李某某提出把房款的一部分存入农业银行，故四人带协议书至潘庄农业银行，樊长春将24万元支付给李某某，李某某收到现金并清点后，与樊长春签订了上述协议，xxx与李某某在协议证明人处签名捺印；关于款项的支付，李某某未向樊长春出具收条；协议签订后，李某某把13万元现金存入自己名下，将剩余11万元现金带走”。为证明证人xxx提供证言的真实性，樊长春申请一审法院调取李某某于2014年4月26日在农业银行存入13万元的存款记录，一审法院依法予以调取，证实李某某于2014年4月26日向其中国农业银行的账户存款13万元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、关于涉案房款24万元是否已交付，李德涛是否应返还购房款24万元的问题。樊长春为证明房款24万元已交付，提供证据1、樊长春之妻颜兰名下农业银行取款业务凭证一份，2014年4月26日取款51536.63元。证据2、樊长春名下农村商业银行定期存单取款信息一份，2014年4月26日取款114580元。证据3、柏宗兰农业银行交易明细清单一份，2014年3月22日取款20000元。证据4、柏宗芬中国工商银行存折一份，2014年3月3日取款20000元。樊长春主张其自银行取款206116元，剩余的全部款项系家中存放的现金，房款24万以现金方式交付给了李某某。李德涛质证后对证据1真实性无异议，但认为从取款凭证的数字来看取款51536.63元并不是用于购买李某某的房产使用，取款的数额准确到分，不符合正常的交易习惯。对证据2真实性无异议，该证明无法证实樊长春取款114580元，该信息载明的事实是2014年1月3日开户，销户日期为2014年4月26日。该存单属于定期存单，并不能说明樊长春将该款项用来支付购买房产。对证据3、4真实性无异议，从取款时间来看，2014年3月22日取款20000元，购买房屋的时间是2014年4月26日，从时间看该款项用于购买房款也不符合交易习惯，时间长达一个月。李德涛辩称其并非不认可樊长春支付了房款，因樊长春要求返还房款，而房款樊长春并没有交付给李德涛。经一审法院审查，一审法院已生效的（2017）鲁0112民初1333号民事判决对济南市历城区唐冶街道程家庄村委会于2014年4月26日出具的证明认定为有效证据，而该证明中明确载明房款已付清。樊长春申请一审法院调取的李某某于2014年4月26日存入13万元的银行存款凭证与xxx在（2017）鲁0112民初1333号民事案件审理过程中提供的证人证言及樊长春提供的取款凭证相互印证，能够证明樊长春现金支付房款24万元的事实。涉案房屋的买卖双方为樊长春、李某某。一审法院已生效的（2017）鲁0112民初1333号民事判决认定了李德涛作为李某某的遗产继承人而主张涉案房屋买卖合同无效系适格原告。李德涛作为遗产（该房产）的继承人，应在继承遗产的范围内对因该遗产产生的债权承担清偿责任。李德涛作为遗产继承人主张涉案房屋买卖合同无效，并要回了涉案房屋，应对樊长春主张的24万的房款承担返还义务。二、关于涉案鉴定结论是否予以采信的问题。1、本案在审理过程中，樊长春于2020年9月15日向一审法院递交了鉴定申请书，申请对涉案房屋及储藏室在2018年6月21日（房屋买卖合同认定无效的终审判决生效之日）的市场交易价格进行评估。一审法院依法进行了委托，山东方正土地房地产评估有限公司于2020年9月30日出具鲁方正房评估字［2020］第175号估价报告书，樊长春支付鉴定费3000元。结论为：确定本次估价对象于价值时点（鉴定基准日2018年6月21日）的房地产总价值为43.3万元，单价为6456元／平方米。该估价报告书进行质证后，樊长春对该鉴定报告的真实性没有异议，但对鉴定结论有异议，认为该鉴定结论数额明显偏低，每平方价值明显过低，正常的市场交易价值每平方在8000元至8300元之间，鉴定报告价值为每平方6456元，两者之间差额在1600元之多，明显显失公平。与李德涛申请的涉案房屋2019年11月份的价值差额仅仅为117元，按照市场房屋中介机构实际成交价差额在1300元到1500元之间，针对同一房屋，时间跨度一年半的时间，正常的市场交易价值差额在1300元到1500元之间，而鉴定结论差额只有117元，同样显失公平。同时，鉴定报告数额计算错误，并且鉴定报告总价值不包括储藏室价值，在鉴定书载明鉴定房屋为67.08平方米，地下储藏室面积为5平方米，按照鉴定书第十页，鉴定机构按每平方米6456元计算，67.08平方米价值数额为433068.48元，储藏室5平方米价值为32280元，而鉴定书确定的总价值为43.3万元，比67.08平方米的总价值还少计算了68.48元，很明显43.3万元并不包含储藏室价值32280元（每方6456元乘以5平方）。鉴于上述情况，当庭提交重新鉴定申请书，申请对涉案房屋委托其他鉴定部门重新鉴定或由该鉴定部门补充鉴定。李德涛对该鉴定报告的真实性无异议，认为评估报告特别提示评估总价中已包含了地下储藏室的价值。经一审法院审查，该评估报告明确载明估价对象为涉案房屋67.08平方米及地下储藏室5平方米，对涉案房屋进行实地勘验时亦对地下储藏室铁门、水泥地面的状况进行了勘验。在出具该鉴定报告时亦特别提示“本次评估总价中已包含地下储藏室”，樊长春主张该评估总价中未将储藏室的价值计算在内，且应按单价6456元／平方米计算储藏室的价值，无事实依据，一审法院不予采信。樊长春主张该鉴定结论的房屋单价偏低，未提供相关证据予以佐证。同时，鲁方正房评估字［2020］第175号鉴定报告书的鉴定人员具备鉴定资质，该报告书依据相关法律、法规和政策性文件及《房地产估价规范》（GB／T50291-2015）,并在实地查勘的基础上对估价对象附近房地产市场进行调查而出具，且该报告书不存在应予重新鉴定的法定情形，樊长春申请重新鉴定或者补充鉴定，于法无据，一审法院不予采信。根据该鉴定报告，一审法院依法认定涉案房屋及储藏室因房屋买卖合同被法院认定无效的判决生效之日（2018年6月21日基准日）的市场价值为43.3万元。涉案房屋自2014年4月26日起至2018年6月21日止的房屋增值价值为19.3万元（43.3万元-24万元）。2、李德涛为支持其反诉请求，申请对涉案房屋自2018年4月26日至2019年12月31日期间的市场租赁费用及2019年11月26日时的房屋市场价值（包含储藏室5平方米）进行鉴定，一审法院依法进行了委托。山东方正土地房地产评估有限公司于2020年9月30日出具鲁方正房评估字［2020］第176号估价报告书，结论为：本次估价对象于价值时点2019年11月26日（涉案房屋返还之日）的房地产总价值为42.52万元，单价6339元／平方米；本次估价对象于2018年4月26日至2019年12月31日的租金价格为21005元。李德涛支付鉴定费8000元。该鉴定报告质证后，李德涛对该鉴定结论无异议，认为2018年4月26日至2019年12月31日共计580天，根据报告鉴定的租金价格为21006元，除以580天为每天租金为36.21元，乘以樊长春占用期间的天数505天，樊长春应支付房屋占用费18288元。依据鉴定结论2019年11月26日房屋总价值为42.52万元，被反诉人申请的评估报告，涉案房屋2018年6月21日总价值为43.3万元，计算出被反诉人占用期间房屋贬值价格为7800元。樊长春的质证意见与对李德涛的反诉请求提供的答辩意见相同。经一审法院审查，涉案房屋买卖合同于2018年11月26日被法院的生效判决认定无效，根据法律规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，即樊长春应于2018年6月21日判决生效之日返还涉案房屋。樊长春于2019年11月26日才将涉案房屋予以返还，致使该房屋的市场价值产生了贬值，由此给李德涛带来的贬值损失应予赔偿。李德涛已对2018年6月21日至2019年11月26日的房屋贬值损失申请了鉴定并予以主张，而其对2018年6月7日至2019年11月26日的房屋占用费用同时予以申请鉴定并主张。一审法院认为，房屋租赁合同与房屋买卖合同的利益诉求基础不同，在房屋买卖合同关系中，出卖人的利益诉求并非通过出售房屋获取租金或房屋占用使用费，买受人也无接受使用房屋支付租金或房屋占用使用费的意思表示，李德涛要求樊长春支付房屋占有使用费，于法无据，一审法院不予支持。李德涛此次支付鉴定费8000元，一审法院要求鉴定部门对李德涛贬值损失、租金损失两项鉴定收取的鉴定费分别计算予以回复。鉴定部门于2020年12月29日回复一审法院：“2019年11月26日涉案房地产价值鉴定评估费为3000元，2018年4月26日至2019年12月31日租金价格鉴定费为5000元”。故李德涛对鉴定费中租金估价产生的鉴定费5000元，应自行承担。一审法院认为，根据已生效的（2017）鲁0112民初1333号民事判决，位于济南市历城区唐城小区10号楼1单元1102室的房产李德涛之父李某某与樊长春签订的房屋买卖合同已被认定为无效合同。涉案房产樊长春于2019年11月26日向李德涛进行了返还，樊长春要求作为该房产继承人的李德涛返还房款24万元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。就樊长春要求的涉案房产增值损失是否应由李德涛赔偿的问题，因涉案房产系建设在集体所有土地上的“小产权房”，李德涛之父李某某将该房产出售给不是集体经济组织成员的樊长春，在济南市房地产价值大增、樊长春居住长达三年之久后仍通过诉讼要求确认房屋买卖合同无效并要求返还房屋，李德涛应对樊长春主张的损失承担主要责任；而樊长春明知自己并非李某某所在集体经济组织的成员却购买集体所有土地上的房屋，樊长春作为完全民事行为能力人，应对自己的民事行为特别是买卖不动产的交易行为有正常而充分的认识，樊长春应对其自身的损失承担次要责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，综合本案的实际情况，考虑平衡双方当事人之间的利益失衡情况，以李德涛承担70%的赔偿责任，樊长春对自身损失承担30%的责任为宜。故李德涛应向樊长春支付房屋溢价损失13.51万元（19.3万元×70%）。关于李德涛的反诉部分。涉案房屋买卖合同于2018年6月21日被认定无效后，樊长春应向李德涛交付房屋，而其于2019年11月26日才向李德涛交付房屋，对此期间该房屋的贬值损失，应予承担赔偿责任。李德涛反诉主张樊长春应向其支付拒不履行交房造成的房屋贬值损失7800元，并无不当，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李德涛于本判决生效之日起十日内向樊长春返还房款240000元；二、李德涛于本判决生效之日起十日内支付樊长春房屋溢价损失135100元（193000元×70%）及评估费2100元（3000元×70%）；三、樊长春于本判决生效之日起十日内支付李德涛房屋贬值损失7800元（433000元-425200元）及评估费3000元；四、驳回樊长春的其他诉讼请求；五、驳回李德涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7900元，由樊长春负担1166元，李德涛负担6734元；反诉案件受理费452元，减半收取226元，由李德涛负担159元，樊长春负担67元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一、樊长春是否已经付清24万元购房款。二、李德涛应否赔偿樊长春房屋溢价损失。三、樊长春应否支付李德涛房屋使用费。关于樊长春是否已经付清24万元购房款的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋出售协议书中约定的是房屋价款24万元一次性付清，樊长春提供的取款凭证及樊长春申请一审法院调取的李某某于2014年4月26日存入13万元的银行存款凭证、xxx在（2017）鲁0112民初1333号民事案件审理过程中提供的证人证言、济南市历城区唐冶街道程家庄村委会于2014年4月26日出具的证明等相互印证，能够证明樊长春付清房款24万元的事实。李德涛未提供欠条或者其他证据证实樊长春欠付房款，因此，一审判决认定樊长春付清了涉案房款24万元并判决李德涛返还，符合上述法律规定。关于李德涛应否赔偿樊长春房屋溢价损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院另案生效民事判决，以合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还为由，判决限樊长春将涉案房屋腾空后返还给李德涛，樊长春已于2019年11月26日将涉案房屋返还给了李德涛。本案中，一审法院结合李德涛之父李某某将该房产出售给不是集体经济组织成员的樊长春、樊长春支付购房款并居住3年后李德涛通过诉讼要求确认房屋买卖合同无效并要求返还房屋、济南市房地产价格大幅增长、涉案房屋现值和原买卖价格差异所造成损失等情况，认定李德涛应对樊长春的损失承担70%的责任，并判决李德涛应向樊长春支付房屋溢价损失13.51万元，并无不当。关于樊长春应否支付李德涛房屋使用费的问题。本案中，樊长春是在向李某某付清房款24万元后占有使用涉案房产，而非无偿占有涉案房产，李德涛主张樊长春支付房屋占有使用费，没有法律和合同依据，本院依法不予支持。综上所述，李德涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由李德涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二一年六月三日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂