河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终3238号上诉人（原审被告）：洛阳广弘长信置业有限公司，地址：孟津县城关镇会盟大道河洛都会**商**房。法定代表人：潘剑辉，任该公司经理。委托诉讼代理人：岳鹤，河南开物律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅成，河南开物律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟津县城关镇康明眼镜行，地址：，地址：孟津县城关镇会盟大道休闲文化广场****iv>经营者：潘兆营，男，汉族，1969年4月29日出生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：焦绍军，河南津翔律师事务所律师。上诉人洛阳广弘长信置业有限公司因与被上诉人孟津县城关镇康明眼镜行租赁合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2021）豫0322民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人洛阳广弘长信置业有限公司的委托诉讼代理人岳鹤、张雅成，被上诉人孟津县城关镇康明眼镜行经营者潘兆营与委托诉讼代理人焦绍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳广弘长信置业有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回孟津县城关镇康明眼镜行的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用对方承担。上诉请求：一、2018年11月，在出售案涉房屋前，电话通知对方，因房屋出售价格过高，对方明确表示放弃购买，因此才将涉案房屋出售给案外人。随后，对方在2019年购买了案涉房屋对面的门面房。因此，不存在侵犯其优先购买权的情形。二、一审法院按照装修残值作为侵犯优先购买权的赔偿标准，属于错误的行使自由裁量权，不存在装修损失。根据《解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。双方《商铺经营租赁合同》约定，在本合同有效期内所实施的不能移动的装修部分，在对方不再续租或中途终止租赁的情况下，不得拆除，必须保证完好无损。现《商铺经营租赁合同》租赁期限届满，根据约定对方的装修应当归我公司所有，并且对方从2012年12月租赁案涉房屋长达八年之久，装修目的早已实现。因此，并不存在装修残值损失。孟津县城关镇康明眼镜行辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。一、上诉人在一审中提供的2019年催交房租时的录音，是在2018年10月将案涉房屋出售后的，出售时没有告知我方，侵犯了我方的优先购买权。我方在2019年购买案涉房屋对面的门面房，是在上诉人将案涉房屋出售后，我方还需做生意，不能继续使用案涉房屋的无奈之举，而且购买对面房屋价格并不低于案涉房屋。二、一审判决以委托评估机构对装修残值为基础，判决上诉人赔偿284716元并无不当。上诉人侵犯了我方优先购买权，致使已装修的案涉房屋不能使用，势必会造成我方不能再利用已装修的房屋的损失。一审法院根据评估报告，对装修已形成附合装修的物品，扣除了可移动的展柜、储物柜等，由于上诉人侵犯优先购买权造成的损失远不止只是284716元，对于未判决的展柜、储物柜因新经营房屋结构的变化，根本不能使用。孟津县城关镇康明眼镜行一审诉讼请求：1、被告因租赁房屋给付装修价值368321元；2、被告承担诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年12月，原告孟津县城关镇康明眼镜行做为承租方（乙方）与被告洛阳广弘长信置业有限公司做为出租方（甲方）签订了一份为期三年的《商铺经营租赁合同》租赁被告位于孟津休闲广场西楼铺位，建筑面积共计309.42平方米的毛坯房屋。2013年11月原告对租赁房屋进行装修后开始经营。2015年12月25日原告又续签租赁合同，合同约定期限自2015年12月25日至2020年12月24日止。合同期满时乙方（原告）提前三个月办理续签手续，并拥有优先承租权，乙方（原告）若放弃续租，则需在本合同到期后七个日历天数内撤离铺位，乙方（原告）在本合同有限期内所实施的不能移动的装修部分，在乙方（原告）不再续租或中途终止租赁的情况下，不得拆除，必须保证完好无损。2018年8月原告对室内部分进行了装修，2018年11月被告与案外人贾晓辉、张妙珍签订了商品房买卖合同，将涉案房屋出售给了贾晓辉、张妙珍，并办理了不动产房产手续。被告与原告未办理租赁合同变更手续，租赁合同也未解除，原告仍租赁该房屋进行经营。2019年6月案外人催要房租，原告以租赁期间的装修问题与被告协商不一致为由不付房租，案外人起诉讨要房租，此案经洛阳市中级人民法院调解结案，案号（2020）豫03民终9059号民事调解书。2020年租赁合同到期后原告不再租赁该房屋，并起诉至法院要求被告赔偿损失。2020年11月经孟津县人民法院委托，洛阳市盛久翔价格评估有限公司于2020年12月23日出具盛评报字【2020】第54号资产评估报告，评估结论：“经履行评估程序，孟津县人民法院委托评估的原告孟津康明眼镜行申请对房屋装修的价值，在2020年11月20日评估价值为人民币368321元”，鉴定费4400元。一审法院认为，被告作为出租方在房屋租赁期间将自己的房屋出售给他人，应当在房屋买卖时的合理期限内通知原告（承租方），庭审中被告称已事先通知过原告，但所提交的证据是房屋买卖成立后的2019年催交房租时的录音，其不能证明自己一方的主张。因被告未在合理期限内通知原告，侵害了原告的优先购买权，致其不能行使购买房屋用于经营。原告在租赁期间对房屋进行的装修，是为了自身经营所需，但被告在出售房屋时，对原告装修已形成附合的物品一并出售，侵犯了原告的权益。现原告租赁期满退出经营后对装修的物品价值经鉴定评估为368321元，其中可移动的展柜、储物柜价值83605元由原告自行负担，其余不可移动的物品价值284716元由被告予以赔偿原告。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告洛阳广弘长信置业有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告孟津县城关镇康明眼镜行损失284716元；二、驳回原告孟津县城关镇康明眼镜行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3410元，原告孟津县城关镇康明眼镜行负担410元，被告洛阳广弘长信置业有限公司负担3000元。被告负担的部分，限其于本判决生效后七日内向本院缴纳，逾期本院移交强制执行；本案鉴定费4400元，由被告洛阳广弘长信置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：经过一、二审审理已查明，2012年12月，孟津县城关镇康明眼镜行承租洛阳广弘长信置业有限公司位于孟津休闲广场西楼铺位309.42㎡的毛坯房屋，2013年11月装修后开始经营，2015年12月25日双方又续签租赁合同至2020年12月24日止。2018年8月，孟津县城关镇康明眼镜行对室内部分进行了装修，2018年11月洛阳广弘长信置业有限公司将案涉房屋出售给案外人。2020年租赁合同到期后，孟津县城关镇康明眼镜行与新的房主未续租。关于洛阳广弘长信置业有限公司上诉事项，1、关于孟津县城关镇康明眼镜行的优先购买权问题，在双方2012年12月与2012年10月8日签订的两份《商铺经营租赁合同》中均约定：“合同期满时乙方（原告）提前三个月办理续签手续，并拥有优先承租权”。本院庭审中查明，在孟津县城关镇康明眼镜行的租赁合同尚未到期时，洛阳广弘长信置业有限公司于2018年11月将案涉房屋出售给案外人，在本案一、二审审理期间，洛阳广弘长信置业有限公司无证据证明将出售房屋的事项事先告知了承租人孟津县城关镇康明眼镜行，一审判决认定其出售租赁房屋的行为侵害了承租人的优先购买权，并无不当；2、关于孟津县城关镇康明眼镜行的损失数额问题，由于洛阳广弘长信置业有限公司未保证承租人的优先购买权，导致承租人在租赁房屋内的2018年8月进行装修、2018年11月房屋被出售，不存在上诉所称“2012年12月租赁案涉房屋长达八年之久，装修目的早已实现”的情形，洛阳广弘长信置业有限公司应当承担相应责任。一审法院从装修物是否能够移动拆除、实际使用时间、剩余使用价值等方面，结合洛阳市盛久翔价格评估有限公司受托作出的盛评报字【2020】第54号资产评估报告，确定由洛阳广弘长信置业有限公司赔偿，并无不当。综上所述，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，理由阐述充分。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院对洛阳广弘长信置业有限公司的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5570元，由洛阳广弘长信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二一年六月二十五日书记员  常冰莹