黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终4200号上诉人（原审被告）：哈尔滨富力城房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区中源大道5599号,实际经营地哈尔滨市道里区友谊西路660号富力中心B座41层。法定代表人：杨培军，执行董事。委托诉讼代理人：芦智海，黑龙江法昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐紫曦，女，1989年8月8日，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：苟学志，黑龙江磊源律师事务所律师。上诉人哈尔滨富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城公司）因与被上诉人徐紫曦商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初17010号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。富力城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决违约金明显过高。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。本案中徐紫曦于2017年10月19日正式收楼，在松北区供排水公司未开栓供水期间，富力城公司向全体小区业主提供免费桶装水予以解决生活用水问题，故此徐紫曦并未遭受实际经济损失，违约金应当减少。其次，根据《合同法》第一百一十四条、《合同法解释（二）》第二十九条及最高人民法院相关指导意见，由请求减少违约金的当事人举证，以证明约定的违约金高于守约方损失的30%，被主张调整违约金一方当事人否认约定的违约金过高，认为约定公平合理的，在主张调整违约金一方当事人提供相应证据后，也应当举证证明违约金约定的合理性。一审中富力城公司通过房屋交接表及徐紫曦的自认均能够证明徐紫曦所遭受的经济损失明显低于违约金，而徐紫曦并未提供实际损失的证据，一审法院却未对富力城公司的抗辩减少违约金请求予以审理。最后，违约金是一种合同的违约责任，是作为一种损失赔偿额的预定，是用来填补因违约造成损失的，是以赔偿性违约金为原则，以惩罚性违约金为例外。综上，违约金过高的调低请求权属于实体民事权利，一审法院未对富力城公司实体民事权利进行审理，剥夺了富力城公司的实体权利。徐紫曦辩称：1.富力城公司交付的房屋不满足合同约定的交付条件，应当承担违约责任。徐紫曦与富力城公司签订了商品房买卖合同，购买富力城公司开发的哈尔滨市松北区涉案房屋，合同约定2017年10月15日富力城公司应将符合交付条件的房屋交付徐紫曦，按照合同第14条约定，交付时与该商品房正常使用直接关联的水电满足使用功能，如果在规定的时间内未达到使用条件，是为出卖人违约。富力城公司交付的房屋没有生活用水，不符合约定的交付条件，直到2017年12月8日，涉案房屋才有生活供水，富力城公司应当承担违约责任。2.富力城公司应当按照合同的约定承担违约责任，支付违约金，合同约定的违约责任符合法律规定，对双方都有约束力。富力城公司违约，应当按照合同约定支付违约金，富力城公司主张违约金过高，应当承担举证责任，富力城公司并未提供充分的证据予以证明。当今社会人们对于幸福生活指数要求不断提高，对生活用水的使用，不仅仅是用水问题，更是包括使用的便利性、健康性、环保性的要求，不同品质的房屋价格相差巨大，徐紫曦支付了相应的对价，就应当获得房屋带来的生活品质和便利条件。富力城公司在配套设施不完备的情况之下，就交付了房屋，徐紫曦造成了房屋居住使用的不便利，损害了徐紫曦的权益。富力城公司不仅应当承担交付房屋的瑕疵担保责任，还构成了违约，应当按照合同约定承担违约责任，弥补徐紫曦受到损失。徐紫曦向一审法院起诉请求：判决富力公司支付徐紫曦逾期进户的违约金4440.36元（违约金期间从2017年10月15日至2017年12月8日止）。一审法院认定事实：2017年4月27日，徐紫曦与富力公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，合同主要约定：徐紫曦购买富力公司开发的哈尔滨市松北区规划133路-三环路-规划32路A-18栋1单元17层01号房，总价款822289元。第八条约定，出卖人应在2017年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房屋取得竣工工程备案证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十四条约定，出卖人承诺与商品房屋正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交付时与该商品房正常使用直接关联的水、电满足使用功能；……。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条第1种方式处理，视为出卖人违约。2017年9月21日，富力城公司向徐紫曦发出收楼通知。徐紫曦于2017年10月19日与富力城公司办理房屋交接，接收该房时房屋未供水，原因系富力城公司未及时向松北区供排水公司申请供水，小区供水管线未并入市政供水管网。2017年12月8日，徐紫曦购买的房屋开始供水。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。徐紫曦已经履行付款义务，富力城公司应当按照合同约定交付符合正常居住使用条件及配套功能的房屋，即包括正常的供水入户，否则应视为未完全履行交付义务。富力城公司辩称，未及时开栓供水非其原因，但相关证据显示未能正常供水系因富力城公司未申请供水手续，未并入市政供水管网导致，故富力城公司应当承担不能供水的法律责任。富力城公司辩称，违约金约定过高，徐紫曦未遭受损失，要求减少违约金。徐紫曦所主张的违约金源自双方合同约定，且富力城公司亦未提供违约金过高的相关证据，富力城公司关于违约金过高的抗辩不能成立，应当按照合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同》约定进户时间为2017年10月15日办理进户，小区正常供水日期为2017年12月8日，违约金自2017年10月16日起算，至2017年12月8日正常供水应为53天，违约金按合同约定计算，应为4358.13元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：1.哈尔滨富力城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付徐紫曦违约金4358.13元；2.驳回徐紫曦的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未举示新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，徐紫曦于2017年10月15日办理案涉房屋交接时，房屋没有生活供水，按照双方合同约定，富力城公司交付房屋时与案涉房屋正常使用直接关联对水、电满足使用功能，如不能交付满足前述功能的房屋，应当承担逾期交房违约责任。虽然富力城公司向徐紫曦提供了桶装水，但是，富力城公司在配套设施不完备的情况之下，就交付了房屋，给业主造成了房屋居住使用的不便利，已构成违约，一审按照双方合同约定的标准判决富力城公司承担逾期进户违约金并无不当。富力城公司主张违约金过高，未提供有效证据予以否定双方的合同约定。因此，富力城公司的上诉主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，哈尔滨富力城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由哈尔滨富力城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯（）二〇二一年六月二十四日法官助理张智慧书记员周小倩