广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1882民初832号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司连州分公司。住所地：连州市××××××××××××××××（自编号）03-3，统一社会信用代码：914×××××××××××063R。负责人：代涛。委托诉讼代理人：何华，系该公司员工。被告：何曲波，男，汉族，1980年1月29日出生，公民身份号码：441××××××××××××514，广东省连州市人，住广东省连州市××××××××××××××××××。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司连州分公司（以下简称碧桂园生活服务公司）诉被告何曲波物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，采用速裁方式公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何华到庭参加诉讼，被告何曲波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2021年3月的物业服务费共计人民币4148.1元；2.请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照1.38元每平方米标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2021年3月22日的违约金数额为1167元；3.请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月9日，连州市××××地产开发有限公司与原告签订《连州碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对连州碧桂园项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2018年12月22日购买连州碧桂园滨江壹号1座1801号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《连州碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费276.54元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2020年1月开始拖欠原告物业服务费，至2021年3月拖欠的款项已经达4148.1元。原告于2020年8月20日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告为证明其主张向本院提交了下列证据：1.《商品房买卖合同》；2.《连州碧桂园碧顺项目前期物业服务合同》；3.欠费明细；4.物业服务费催缴函、催收记录；5.入住登记表、入住须知、连州碧桂园物业及资料移交书。因被告何曲波未到庭发表质证意见，故本院对以上经核实的证据的真实性、合法性、关联性予以认可。被告何曲波未答辩，也未在举证期限内提交证据。本院经审理认定事实如下：碧桂园生活服务公司是经工商登记具备物业管理资质的物业服务企业，其前身为广东碧桂园物业服务股份有限公司连州分公司,2019年6月19日变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司连州分公司，2020年7月2日变更为现名称。2018年5月9日,连州市碧顺房地产开发有限公司（甲方）选聘广东碧桂园物业服务股份有限公司连州分公司（乙方）对连州碧桂园碧顺项目提供前期物业管理服务事宜,双方签订了《连州碧桂园碧顺项目前期物业服务合同》，约定电梯洋房的物业服务费由甲方或业主按房屋建筑面积1.38元/月·平方米计收；物业服务费、各项分摊费用按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用，自业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、实际收楼之日（以时间在前者为准）起，无论业主是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、各项分摊费用；甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。2019年8月29日，何曲波（买受人）与连州市碧顺房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定何曲波购买连州市××××××8×连州碧桂园滨江府1座1801号商品房，该商品房建筑面积199.39平方米，其中套内建筑面积156.06平方米，分摊共有建筑面积43.33平方米；出卖人应当在2019年9月29日前向买受人交付该商品房；该合同第二十一条“前期物业管理”约定，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司连州分公司，物业服务期间，物业服务费为1.38元/月·平方米（建筑面积）。2019年9月21日，连州市碧顺房地产开发有限公司与何曲波办理了滨江壹号1座1801号商品房的移交。被告何曲波收楼后，按照合同约定以276.54元/月的标准向原告交纳了2019年10月至12月共3个月的物业服务费。自2020年1月起，被告未向原告交纳物业服务费。在征得被告同意后，原告碧桂园生活服务公司员工邝美玲代被告交纳了2020年1月至2020年6月及2020年9月，共7个月的物业服务费。另查明，提起本案诉讼前，邝美玲已将对被告享有的债权全部转让给了原告碧桂园生活服务公司，其本人表示不再向被告追偿代缴的物业费。案件审理过程中，邝美玲已通知被告债权转让给原告的具体情况。因被告逾期交纳物业服务费，原告于2020年8月20日向被告发出物业服务催缴函，并每月通过短信催费方式向被告催收物业服务费，被告至今未能交纳拖欠的物业服务费。本院认为,本案是物业服务合同纠纷。虽然原、被告与案外人邝美玲之间的债权债务关系不属于物业合同法律关系，但是与本案物业合同纠纷有一定关联性，同时为避免造成诉累，维护当事人的合法权益，本院依法将以上各方的债权债务纠纷一并处理。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条之规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。本案中，碧桂园生活服务公司是具备物业管理资质的物业服务企业,其与开发商连州市碧顺房地产开发有限公司签订前期物业服务合同,被选聘为涉案物业小区提供物业管理服务,碧桂园生活服务公司事实上亦提供了物业管理,因此,碧桂园生活服务公司依法有权收取物业服务费。现碧桂园生活服务公司主张何曲波欠付2020年1月至2021年3月物业服务费4148.1元，何曲波并未提交证据证明其支付了上述款项，故对碧桂园生活服务公司的该主张，本院予以支持。何曲波未按合同约定履行交纳物业服务费的义务,在碧桂园生活服务公司发出物业服务费催缴函后,仍拒绝履行该义务,因此,何曲波的行为已构成违约,碧桂园生活服务公司有权请求何曲波依法承担违约责任。关于碧桂园生活服务公司主张的逾期支付物业管理费的违约金问题。鉴于《连州碧桂园碧顺项目前期物业服务合同》对逾期交费的违约责任约定从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金，按照该约定计算违约金超过造成损失的百分之三十,明显过高。因此,本院适当调整违约金金额应以每月拖欠物业服务费金额为基数,从次月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。碧桂园生活服务公司诉讼请求超出部分,本院依法不予支持。由于原告碧桂园生活服务公司员工如期代被告交纳了2020年1月至6月以及2020年9月的物业服务费，未给原告造成损失，原告主张该期间的违约金，理据不足，本院不予采纳。被告何曲波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证的权利，本院依法缺席审理和判决。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百四十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条、第五百四十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告何曲波应于本判决生效之日起五日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司连州分公司支付2020年1月至2021年3月的物业服务费合计4148.1元；二、被告何曲波应于本判决生效之日起五日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司连州分公司支付逾期交纳2020年7月至8月及2020年10月至2021年3月物业服务费的违约金（以当月所欠物业服务费为基数，自次月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）;二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司连州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告何曲波负担。本判决为终审判决。审 判 员  张 煜二〇二一年六月三日法官助理  胡健科书 记 员  成 彪附相关法律及其条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。第五百四十六条债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。