湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0781民初452号 原告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市××社区××道××道交汇处。 法定代表人：张治华，该公司经理。 委托诉讼代理人：王业植，湖南津正律师事务所律师。 被告：蔡红，女，1984年4月15日出生，汉族，津市家居建材广场商户，住所地津市。 原告津市智博商业管理有限公司与被告蔡红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法由审判员周业平适用简易程序公开开庭进行审理，书记员周幸蓉担任记录。原告津市智博商业管理有限公司（下简称智博公司）委托诉讼代理人王业植、被告蔡红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智博公司向本院提出诉讼请求：1.要求蔡红支付拖欠的租金、市场管理费等43083元，承担违约金8616元；2.蔡红承担案件诉讼费。事实与理由：2016年11月18日智博公司与蔡红签订一份商铺租赁合同，约定：蔡红租赁智博公司具有出租、管理权的位于津市家居建材广场（下简称建材广场）的22栋1层104号商铺，面积42.17平方米，租期5年，租金共计32387元，每年一付。智博公司与蔡红另签订了建材广场物业管理合同，约定市场管理费每平方米每月1元，每年一付。合同签订后，智博公司按约交付了商铺，蔡红仅交纳2018年租金及2020年之前市场管理费，其余拖欠至今未付，且经智博公司多次催讨未果，现智博公司为保护自身合法权益，特具状起诉。 蔡红辩称：1.蔡红曾与智博公司法定代表人进行电话沟通，表明因有关单位的建设导致封路，商铺生意难做，希望按照82折优惠结清房租，并冲抵租赁保证金，第5年租金等不再承担，张治华表示享受82折优惠需结清全部5年租期租金，只交4年租金不享受折扣，双方在电话里未达成一致，并不了了之，蔡红遂将商铺关张至现在；2.房租等费用蔡红同意交纳，但对第5年租金等不应承担，且应享受82折优惠及抵减6000元租赁保证金。 智博公司就其诉讼主张向本院提交如下证据： 1.智博公司营业执照及法定代表人张治华身份证，拟证明智博公司主体资格； 2.蔡红身份证，拟证明蔡红主体资格； 3.建材广场商铺委托经营管理协议，拟证明智博公司对本案商铺享有出租权； 4.编号0000722建材广场22栋1层104号商铺租赁合同，拟证明智博公司与蔡红签订商铺租赁合同及约定双方相关权利义务的事实； 5.建材广场22栋1层104号商铺物业管理合同，拟证明智博公司具有市场管理责任； 6.建材广场22栋1层104号商铺招商算价单，拟证明出租商铺相关费用明细； 7.建材广场22栋1层103、104号商铺租金确认单，拟证明蔡红尚欠租金、市场管理管理费的明细。 蔡红除庭审陈述外，未向本院提交其他证据。 以上证据本院依法组织当事人庭审举证及质证，现本院依法认证如下： 一、智博公司提交证据1、2、5、6，蔡红质证无异议。经本院审查，上述证据形式与来源合法，内容真实，与本案存在关联，本院依法予以采纳。 二、智博公司提交证据3，蔡红质证表示不清楚情况。经本院审查，上述证据形式与来源合法，内容真实，与本案存在关联，本院依法予以采纳。 三、智博公司提交证据4，蔡红质证表示合同上的蔡红字迹签名及捺印非其本人所为，蔡红亦持有一份合同，合同中增加有智博公司每年进行一定宣传活动的约定，但是该合同未能找到。经本院审查，蔡红对签名捺印持有异议，经本院询问后，蔡红明确表示不申请相关鉴定，且认可其系建材广场22栋1层104号商铺的承租人，再结合蔡红对涉及该商铺的智博公司举证证据5、6均无异议，故本院认定建材广场22栋1层104号商铺的合同承租人为蔡红。综上，本院认为上述证据形式与来源合法，内容真实，与本案存在关联，本院依法予以采纳。 四、智博公司提交证据7，蔡红质证对相关金额不予认可。经本院审查，智博公司将商铺交付承租者后，即已经履行出租义务，承租者是否交纳租金，属于承租人的义务。蔡红主张对相关金额不予认可，应提交租金收据等充分的证据予以佐证，在蔡红仅有口头陈述否认，无其他充足证据予以佐证的情况下，本院对上述蔡红的质证异议依法不予采信。上述证据内容为建材广场22栋1层103、104号商铺的相关费用，对其中涉104号商铺的相关费用内容本院认为其证据形式与来源合法，内容真实，与本案存在关联，本院依法予以采纳，涉103号商铺费用的内容是否认定采纳，本院另行阐述认定。 本案诉讼过程中，本院依法自行调取如下证据： 1.津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司（下简称博联公司）租赁合同纠纷民事判决书； 2.常德市中级人民法院（2019）湘07民终2093号上诉人刘玲与被上诉人智博公司、原审第三人博联公司租赁合同纠纷案民事判决书； 3.津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告蔡红与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书。 上述判决书均系生效判决，本院依法在本案中直接予以采纳。 根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下： 智博公司于2015年11月17依法登记成立，住所地为津市××社区××道××道交汇处，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。 智博公司经与相关商铺业主签订建材广场商铺委托经营管理协议，取得建材广场22栋1层103、104号商铺的出租权。 2016年11月18日智博公司与蔡红签订一份编号0000722建材广场商铺租赁合同，主要约定：蔡红承租建材广场22栋1层104号商铺，建筑面积42.17平方米，租期2016年11月1日至2021年10月31日，租金共计32387元，每年一付；签订合同之日蔡红对智博公司交纳3000元履约保证金。合同所附招商算价单明确商铺每年租金额为：第一年1898元，第二年4301元，第三年7591元，第四年8729元，第五年9868元。另智博公司与蔡红签订一份建材广场物业管理合同，主要约定蔡红承租上述商铺的物业管理费为每平方米每月1元，建筑面积42.17平方米，每年506元，共计2530元；物业管理费每年一付，于每年11月1日付清下年度费用。上述合同签订后，智博公司将出租商铺对蔡红交付，蔡红承租经营。经营期间，蔡红交纳了3000元履约保证金及部分租金及物业管理费，尚欠部分租金及物业管理费未交纳。2020年12月因经营状况欠佳，蔡红曾与智博公司负责人沟通解除合同及交纳租金等事宜，但双方未能达成合意 津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决认定智博公司与博联公司关联至混同，共同对刘清梅与智博公司签订的商铺租赁合同承担民事责任，并基于其他认定事实判决：1.津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约事实造成刘清梅的经济损失，截至2020年8月5日判决之日止，由博联公司与智博公司连带赔偿4230.27元（42302.70元×10%）；2.判决之日后，在合同期内，至津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约事实消除之日止，刘清梅的经济损失继续由博联公司与智博公司按照双方租赁合同约定租金10%的金额予以即时连带赔偿；3.津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失，截至2020年8月5日判决之日止，由博联公司与智博公司连带赔偿3384.21元（42302.70元×8%）；4.判决之日后，在合同期内，津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失继续由博联公司与智博公司按照双方租赁合同约定租金8%的金额予以即时连带赔偿。该判决已依法发生法律效力。上述判决所查明的刘清梅、智博公司之间的租赁事实与本案蔡红、智博公司之间的租赁事实基本类同。津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的违约状态至今未消除，且10万㎡建设规模已不能实现。 经本院查明，智博公司提交的租金确认单中包含建材广场22栋1层103、104号商铺，该两个商铺相邻，面积相等，租金与物业管理费标准相同。根据以上事实，本院认定：租金确认单载明智博公司第二年减免租金1898元，即为103、104商铺各减免949元；租金确认单认可蔡红交纳第一年租金3796元，第二年交纳租金6704元，即为蔡红交纳第一年103、104商铺租金各1898元，第二年交纳103、104商铺租金各3352元；租金确认单载明的每年1012元物业管理费即为103、104商铺每年各506元。另智博公司主动认可比照上述生效判决内容给予租金18%的折扣。综上，本院确认涉及104号商铺蔡红尚欠租金及物业管理费明细为:五年应交租金32387元，第二年减免949元，余额给予18%的折扣，减去蔡红已经交纳租金5250元，尚欠租金20529.16元〔（32387元-949元）×82%－5250元〕；尚欠建材广场22栋1层104号商铺第四年、第五年的物业管理费1012元。智博公司于诉讼中主张的市场管理费即为物业管理费。 另查明，津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷民事判决书以刘玲拖欠租金及违约为由判决：1.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付2017年11月1日至2018年10月31日租金36832元；2.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付违约金8839.68元；3.驳回智博公司其他诉讼请求。刘玲不服提起上诉，2019年11月28日常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号民事判决书，认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于违反商铺租赁合同义务，且系违约在先，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，不能以刘玲未及时交纳租金为由要求刘玲承担违约金，但亦不构成刘玲拒交租金的合法事由，应当各负其责，遂依法改判：1.维持津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第1项；2.撤销津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第2、3项；3.驳回智博公司其他诉讼请求。上述判决均已依法发生法律效力。蔡红与刘玲均属于建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘玲、智博公司之间的租赁事实与本案蔡红、智博公司之间的租赁事实基本类同。 还查明，蔡红于诉讼中认可，建材广场22栋1层103号商铺由其实际经营，但系其从他人手中转租而来。智博公司于诉状中主张的诉讼请求金额中包含建材广场22栋1层103、104号两个商铺的费用，但于诉状中主张的事实与理由部分未涉及103号商铺，诉讼中亦未向本院提交涉该商铺的租赁合同、物业管理合同、招商算价单等相关租赁事实的证据。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。 建材广场22栋1层103号商铺虽由蔡红实际经营，但系蔡红从他人手中转租而来，可能涉及案外他人权益，且智博公司在本案中亦未做涉该商铺的基本事实主张及基本证据举证，故本院对103商铺的争议在本案中不做认定与处分，可由智博公司另行依法主张权利解决。 蔡红与智博公司签订的编号0000722建材广场22栋1层104号商铺的租赁合同及物业管理合同形式合法，内容真实，系有效民事合同，依法应受法律保护。智博公司已经履行交付商铺合同义务，蔡红应履行交纳租金与物业管理费的合同义务。双方约定租金一年一付，未定具体日期，故智博公司对当年租金主张后，蔡红即应在合理准备期后予以支付，现双方合同已经在第五年履行期内，故蔡红应全额支付全租期租金。物业管理费按照合同约定时间支付，且已经逾期。智博公司基于本院相关生效民事判决主动按照18%的额度对蔡红减收租金的权利处分，本院依法予以认可。综上，对智博公司要求蔡红支付建材广场22栋1层104号商铺尚欠租金与物业管理费的诉讼请求，本院依法应予支持，具体金额以前述本院事实查明中认定的为准。 前述商铺租赁合同蔡红与智博公司未能协商一致解除或者法定依法解除，故蔡红应依法全面履行合同约定义务，对蔡红关于不应承担第五年租金等费用的抗辩主张，本院依法不予采信。 按照前述商铺租赁合同的约定，蔡红对智博公司交纳的履约保证金（即蔡红辩称中的租赁保证金）功用为履约保证，故在蔡红与智博公司的租赁合同尚在履行期内的情形下，对蔡红关于在尚欠租金等费用中抵减履约保证金的抗辩主张，本院依法不予采信。 蔡红在本案中虽未有相关抗辩主张，但已有人民法院就原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案作出生效判决认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于对商铺租赁合同义务的违反，且本案的租赁事实与刘玲、智博公司之间的租赁事实基本类同，故本院在本案中亦予以相应认定，即蔡红未及时交纳租金与物业管理费存在智博公司违约在先的行为，故本院亦依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，认定智博公司违约在先的行为虽不构成蔡红拒交租金与物业管理费的合法事由，但亦不能要求蔡红因未及时交纳租金与物业管理费而承担支付违约金的违约责任，对智博公司要求蔡红支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、蔡红尚欠津市智博商业管理有限公司津市家居建材广场22栋1层104号商铺租金20529.16元元、物业管理费1012元，共计21541.16元，于本判决生效之日起五日内一次性偿清； 二、驳回津市智博商业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1092元，减半收取546元，财产保全费667元,实际收取30元，合计576元,由智博公司负担336元，蔡红负担240元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  周业平 二〇二一年六月二十三日 法官助理王茜茜 书记员周幸蓉 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履 行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。