陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终1484号上诉人（原审原告）：乔国宁，女，汉族，住西安市新城区委托诉讼代理人：宋霞，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西瑞新升置业有限公司，住所地：西安市雁塔区法定代表人：杨武，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审第三人）：陕西瑞新升实业集团有限公司，住所地：西安市莲湖区法定代表人：杨武，该公司执行董事兼总经理。上诉人乔国宁因与被上诉人陕西瑞新升置业有限公司（以下简称：瑞新升置业公司），陕西瑞新升实业集团有限公司（以下简称：瑞新升实业公司）合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乔国宁及其委托诉讼代理人宋霞到庭参加诉讼。被上诉人瑞新升置业公司、瑞新升实业公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭。依法缺席审理。本案现已审理终结。乔国宁上诉请求：l.撤销(2019)陕0113民初12900号民事判决书第二项；2.改判瑞新升置业公司退还购房款245000元，瑞新升实业公司承担连带还款责任；或者改判瑞新升实业公司退还购房款245000元；3.本案一、二审案件受理费、公告费由瑞新升置业公司、瑞新升实业公司承担。事实与理由：一、一审法院过度加重了乔国宁的举证责任。乔国宁提交了《借款协议》、《收款收据》、《认购合同》等，这些证据形成证据链，完全可以证明乔国宁与瑞新升置业公司、瑞新升实业公司之间因借款到期未予归还、然后以房抵债的事实。一审判决是缺席审理，法官有严格审查证据材料的责任，但是被告缺席是自愿放弃答辩的权利。二、原审法院同案不同判。三、原审法院在确认合同无效后，又不支持返还的诉请，显然违反了法律规定。本案缘起于瑞新升实业公司不能按期归还上诉人出借的款项，才以乔国宁与瑞新升置业公司签订购房合同的方式代为清偿，购房合同的签订足以证明三方达成合意，乔国宁提交的证据及同类案件判决书，已经可以证实真实性，以房抵债合同被认定无效，出借款项仍然应予归还，请依法改判，支持乔国宁要求返还款项的请求。瑞新升置业公司、瑞新升实业公司经合法传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。乔国宁向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的109号《瑞新升商业广场公寓认购合同》无效；2.瑞新升置业公司向乔国宁退还购房款245000元，瑞新升实业公司承担连带还款责任；3.本案受理费、公告费等诉讼费用由瑞新升置业公司、瑞新升实业公司承担。一审经审理查明，乔国宁提交的五份《借款协议》复印件载明以下内容：2014年3月28日，陕西瑞新升投资有限公司（甲方）与乔国宁（乙方）签订了编号为A14-02076的《借款协议》，收款收据编号为4939980，约定就乙方向甲方出借资金相关事宜达成协议：第二条，1.乙方借款给甲方100000元；2.借款期限为12个月，即2014年3月28日至2015年3月28日止；借款合同到期后，甲方向乙方返还本金；第三条，1.借款利息按月计算并支付，每月计息基数为第二条第1款所约定的本金；2.甲方每月向乙方支付利息3500元；付息方式为：每月30日提取现金或转账支付。2014年4月29日，陕西瑞新升投资有限公司（甲方）与乔国宁（乙方）签订了编号为A14-02918、A14-02919的两份《借款协议》，收款收据编号分别为5954885、5954886，均约定就乙方向甲方出借资金相关事宜达成协议：第二条，1.乙方借款给甲方40000元；2.借款期限为12个月，即2014年4月29日至2015年4月29日止；借款合同到期后，甲方向乙方返还本金；第三条，1.借款利息按月计算并支付，每月计息基数为第二条第1款所约定的本金；2.甲方每月向乙方支付利息1400元；付息方式为：每月30日提取现金或转账支付。2014年6月5日，陕西瑞新升投资有限公司（甲方）与乔国宁（乙方）签订了编号为A14-04009的《借款协议》，收据编号为1954912，约定就乙方向甲方出借资金相关事宜达成协议：第二条，1.乙方借款给甲方40000元；2.借款期限为12个月，即2014年6月5日至2015年6月5日止；借款合同到期后，甲方向乙方返还本金；第三条，1.借款利息按月计算并支付，每月计息基数为第二条第1款所约定的本金；2.甲方每月向乙方支付红利1200元；付利方式为：每月5日提取现金或转账支付。2014年6月25日，陕西瑞新升投资有限公司（甲方）与乔国宁（乙方）签订了编号为A14-04559的《借款协议》，收据编号为3127579，约定就乙方向甲方出借资金相关事宜达成协议：第二条，1.乙方借款给甲方100000元；2.借款期限为12个月，即2014年6月25日至2015年6月25日止；借款合同到期后，甲方向乙方返还本金；第三条，1.借款利息按月计算并支付，每月计息基数为第二条第1款所约定的本金；2.甲方每月向乙方支付红利3000元；付利方式为：每月25日提取现金或转账支付。乔国宁提交中国工商银行借记卡账户历史明细清单证明第三人支付了部分利息。2015年4月29日，瑞新升实业公司作出陕西瑞新升实业集团有限公司《关于到期合同顺延的承诺书》决定：一、到期续单客户：2015年6月30日之前到期客户，签订新合同并附承诺书，续单6个月或12个月，利息一律按照公司现息执行（6个月2分，12个月2.5分），根据公司情况6个月或12个月内逐步解决利息及本金；二、到期不续单客户：与公司签订本承诺书，利息一律按照公司现息执行（6个月2分，12个月2.5分），根据公司情况6个月或12个月内逐步解决利息及本金；三、瑞新升集团以自有实体资产向客户保证兑付。如未能兑付，集团将以商铺或其他实体资本，向客户保证兑付。2015年8月10日，瑞新升置业公司（出卖人）与乔国宁（买受人）签订了《瑞新升商业广场公寓认购合同》（NO:0000109）约定，第一条，出卖人以出让方式取得位于丈八北路选字028号的土地产权……在上述地块上建设商品房暂定名瑞新升商业广场；第二条，买受人购买的商品房为瑞新升商业广场南楼10层20号公寓，买受人2015年8月10日付清全部认购款，即实际付款总额为245000元；第九条约定，出卖人承诺签订合同之日至2016年12月31日之内将合同约定的商品房交付买受人使用，并做完产权分割同时签订正式《商品房买卖合同》，办理产权备案及办理权属证书；如因买受人原因导致不能按本合同约定时间办理产权手续，则出卖人有权解除合同，收回本合同约定的公寓，全额退还买受人已付房款并按银行同期利息向买受人支付。如出卖人违约，双方同意按以下方式处理：1、双方解除合同，出卖人在解除合同之日起三十个工作日内将买受人已付房款全额退还给买受人，并按已付认购款的同期银行利率向买受人支付违约金。乔国宁当庭提交（2015）雁民初字第06677号民事判决书，在该案庭审中，瑞新升置业公司对其所售房屋未取得商品房预售许可证及其他证书的事实予以认可。另查，（2015）雁民初字第06677号民事判决书所涉案件争议房屋与本案涉案房屋均为丈八北路选字第028号土地产权，商品房名称均为“瑞新升商业广场”。另查，2014年11月12日，陕西瑞新升投资有限公司名称变更为陕西瑞新升实业集团有限公司。一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。乔国宁、瑞新升置业公司于2015年8月10日签订的《瑞新升商业广场公寓认购合同》（NO:0000109）中约定了商品房买卖合同的必要条款，具有商品房买卖合同的性质，瑞新升置业公司亦认可其所售房屋并未取得商品房预售证明，故乔国宁、瑞新升置业公司于2015年8月10日所签订的《瑞新升商业广场公寓认购合同》因违反法律强制性规定，应属无效。乔国宁诉称瑞新升实业公司将瑞新升置业公司所有的涉案房屋转让给乔国宁抵债，因乔国宁未举证证明其与陕西瑞新升投资有限公司签订的《借款协议》中所涉的借款，瑞新升实业公司已与瑞新升置业公司及乔国宁达成以房抵债协议，且三方均同意用涉案房屋进行偿还；亦无法认定乔国宁将涉案购房款支付给瑞新升置业公司，故对乔国宁诉请瑞新升置业公司向乔国宁退还购房款245000元，瑞新升实业公司承担连带还款责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告乔国宁与被告陕西瑞新升置业有限公司于2015年8月10日签订的《瑞新升商业广场公寓认购合同》（NO:0000109）无效。二、驳回原告乔国宁之其余诉讼请求。本案案件受理费4975元，由乔国宁承担。本案公告费560元，由乔国宁承担300元，瑞新升置业公司承担260元，公告费因乔国宁已预交，瑞新升置业公司在本案生效之日将其应负担的费用支付乔国宁。二审经审理查明，一审查明事实属实。二审中，乔国宁提交了瑞新升实业公司2015年8月10日出具的编号为33号的对接单，载明：合同号为A14-02076、02918、02919、04009、04559，姓名乔国宁，证件号610102196512031580，本金245000元，到期未付利息/元，合计245000元。”该对接单由乔国宁签字确认。本院认为，乔国宁与瑞新升置业公司2015年8月10日签订的《瑞新升商业广场公寓认购合同》（NO:0000109）中约定了商品房买卖合同的必要条款，具有商品房买卖合同的性质，瑞新升置业公司在另案庭审中对其所售房屋未取得商品房预售证亦予以认可。故一审认定乔国宁、瑞新升置业公司于2015年8月10日所签订的《瑞新升商业广场公寓认购合同》属无效合同依据充分。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。瑞新升实业公司2015年8月10日向乔国宁出具的对接单确定的金额为245000元，同日乔国宁与瑞新升置业公司签订的《瑞新升商业广场公寓认购合同》确定购房款项亦为245000元，且该认购合同载明买受人2015年8月10日付清全部认购款。另一方面，瑞新升置业公司、瑞新升实业公司经合法传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼，亦未提交书面意见或足以反驳乔国宁主张的证据，其应自行承担不利法律后果。故而，乔国宁现要求瑞新升置业公司返还245000元应予支持，但其要求瑞新升实业公司承担连带责任的诉请，缺乏依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12900号民事判决第一项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12900号民事判决第二项；三、陕西瑞新升置业有限公司应于本判决生效后十日内向乔国宁退还245000元；四、驳回乔国宁其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5803元、公告费820元（乔国宁已预交），由陕西瑞新升置业有限公司负担。二审案件受理费2487.50元、公告费300元（乔国宁已预交），由陕西瑞新升置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  姬 钊审判员  蒋 瑜二〇二一年六月一日书记员  张 茜