北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10148号上诉人（原审被告）：张某1，男，1970年12月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：武雪梅，北京市法度律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭一飞，北京市法度律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张某2，男，1963年1月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贾岩岩，北京嘉论律师事务所律师。委托诉讼代理人：松嵩，北京嘉论律师事务所实习律师。上诉人张某1因与被上诉人张某2房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初36981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某1上诉请求：1.撤销（2020）京0105民初36981号民事判决书第一、二、三项，在依法查清事实的基础上，改判驳回张某2的全部诉讼请求；2.由张某2承担本案诉讼费用。事实和理由：第一，本案一审诉讼主体不全，应将张某3追加为本案有独立请求权第三人。一审将张某3作为证人违反民事诉讼法的规定，直接剥夺了作为房屋所有人张某3的诉权。1.房屋由来：涉案房屋系张某3名下房产，该房产是其单位所分公房，后使用工龄等福利政策购买。张某3名下有此套房产，且当时的购房款系张某1交纳。2.房屋第一次所有权变更：张某3之所以过户给张某2，不是真的赠与行为，是为了办贷款。因张某3年龄过大，张某2相对年轻，从张某2名下可以方便贷出款来做些生意有个生存之法。张某2未支付任何房款。3.房屋第二次所有权变更：张某2擅自抵押给个人借高利贷，因张某3担心这套房产被债主拿走抵债，张某1及其配偶凑钱还的高利贷后，张某3才决定房屋过户给实际居住人张某1，目的是为保住这套房产。张某3知道自己的房子是不可能给张某2的，太不安全。给张某1而未直接收回到自己名下，一是涉案房屋的初始购房款系张某1支付，张某1三口之家在该房屋居住了二十多年；二是张某1夫妻俩一直为维护父亲及兄长的家庭而承担了照顾张某2的责任，这次张某2借的高利贷也是张某1及配偶凑钱支付的，张某3当年没有支付能力；三是张某3及老伴的赡养重任均系张某1及配偶承担，同时张某1夫妻俩还义务照顾张某2多年，过户给张某1是父亲张某3对张某1付出的认可。第二，一审法院认定“双方签订房屋买卖合同是为了实现将房屋从张某2过户至张某1名下，所进行的通谋虚伪行为”，从各方举证情况、陈述的事实以及判决书中记录的文字内容可以看出，若存在通谋虚伪也不是张某2与张某1做的通谋。将房屋由张某2名下改为张某1名下，绝非是张某2和张某1二人达成的合意，是房屋主人张某3召开的家庭会议，对该房屋的这种过户处理有老伴崔某的同意，有张某1、张某2的同意。张某2与张某1是无法通谋决定这个房子的产权人的。本来也不是这兄弟俩的财产。因此，一审法院在认定这一事实上存在着错误。实际上通谋决策者是本案的证人以及案外人，张某1与张某2只是个执行者而已。第三，一审法院适用合同法第五十二条、第五十八条确属错误。但本案不符合第五十二条规定的无效情形。本案中一审法院并未适用民法总则第一百四十六条，只适用了合同法第五十二条、第五十八条，却又在行文中采用了通谋虚伪将合同无效，适用法律错误。第四，在张某2并未主张的情况下，一审法院进行了主动审理与主动处理，违反了民事诉讼法的基本原则。张某2的主张是基于认可涉案合同有效的前提下，提出解除合同拿回房屋。一审法院认定合同非真实的买卖合同，认定无效。但是，一审庭审中并未释明无效后张某2是否变更诉讼请求，张某2也确实未变更诉求，依旧是基于合同有效主张解除合同。一审判决的第二、三项判决内容没有法律依据。一审法院审理案件时割裂开事实断章取义，未依法追加当事人，案件事实不清，适用法律错误，又超出原告诉求径自做出主观裁判，请求二审法院在查清事实的基础上改判驳回张某2全部诉讼请求。张某2辩称，同意一审判决。不同意张某1的上诉请求。合同效力法院可以主动审查，一审判决并未超判。张某2向一审法院起诉请求：判令解除张某2与张某1于2012年2月11日签订的房屋买卖合同及附件，张某1将×号房屋恢复登记至张某2名下并腾退房屋。一审法院认定事实：张某2与张某1均系张某3之子。×号房屋原登记在张某3的名下。2011年8月6日，张某2与张某3签订存量房屋买卖合同，约定：张某3将×号房屋出售给张某2，房屋成交价格为39万元。2011年8月8日，双方签订房屋所有权转移登记申请书。次日，张某2取得了该房屋的房屋所有权证。2012年2月11日，张某2与张某1签订房屋买卖合同，约定：张某2将×号房屋以1006000元的价格出售给张某1，双方在合同中未对购房款交付时间、方式、房屋的交付时间、产权变更时间、违约责任等具体事项进行约定。当日，双方办理了过户手续，现该房屋登记在张某1名下并由张某1居住使用，但张某1未给付购房款。2020年3月6日，张某2向张某1邮寄了律师函，要求张某1给付购房款。截止到目前为止，张某1尚未给付张某2购房款。案件一审审理过程中，张某1请张某3出庭作证，证明：张某3与张某2签订存量房屋买卖合同的本意并非将×号房屋出售给张某2，而是为了将该房屋过户至张某2的名下，以张某2的名义申请抵押贷款资助张某2。张某3当庭表示，目前其并不想把×号房屋给两个儿子，还要看哪个儿子赡养他。张某1还提供了张某2向案外人邹某出具的欠条，张某1向邹某账户付款的凭证及张某2向张某1出具的欠条，证明：张某2将×号房屋抵押给他人借高利贷，张某1帮助张某2偿还了高利贷，在此种情况下张某3要求张某2将房屋过户给张某1，由张某1代为保管该房屋。张某1认可上述证据的真实性，但表示张某1向邹某付款是为了解除抵押完成买卖过户。案件审理过程中，张某1提供了网络截图，证明：其与张某2签订房屋买卖合同时×号房屋的价格为每平方米25200元，高于合同的约定价格。张某2认为：该份证据不能反映×号房屋的真实价格：房屋买卖合同签订时×号房屋的价格约为260万元左右，考虑到房屋系分给两个儿子，所以双方约定以一半的售价订立房屋买卖合同。案件审理过程中张某2表示：其与张某3签订存量房屋买卖合同后，张某3放弃了向其主张购房款，但是其从2014年开始为张某3租房子，四年的租金共计48万元，已实际付清了购房款。张某3表示，张某2是怕自己搞对象时被人瞧不起才为其租了房子。一审法院认为，张某2与张某1签订房屋买卖合同约定的房屋价格明显低于市场价格，且合同虽然约定了售价，但对购房款的交付时间、方式、房屋的交付时间、产权变更时间、违约责任等基本内容未作任何约定。合同签订当日，张某2便在张某1未给付购房款的情况下完成了产权过户，且购房款多年未付也未主张权利。即便买卖双方为亲兄弟关系，上述事实仍明显违背房屋买卖合同订立和履行的常理。结合上述事实和相关证据一审法院可认定，双方签订房屋买卖合同，是为了实现将房屋从张某2过户至张某1名下，所进行的通谋虚伪行为，房屋买卖合同应认定无效。合同被认定无效后，因该合同取得的财产应该予以返还。现张某2要求张某1腾退×号房屋，并将该房屋恢复登记至张某2名下的诉讼请求合法有据。至于张某3与张某2之间所签订北京市存量房屋买卖合同的效力和履行情况，不属于本案的审理范围，一审法院不予处理。综上，一审法院判决：一、张某2与张某1于2012年2月11日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、张某1于判决生效之日起十日内，将位于北京市朝阳区×楼×门×号房屋返还给张某2；三、张某1于判决生效之日起十日内到房屋权属部门协助张某2将位于北京市朝阳区×楼×门×号房屋过户至张某2的名下；四、驳回张某2的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，合同效力是处理合同类纠纷的前提，应属人民法院依职权审查的范围。本案中，关于张某2与张某1签订的房屋买卖合同的效力问题，一审法院根据合同约定的具体内容、合同实际履行情况、双方当事人的相关陈述等，认定双方签订房屋买卖合同是为了实现将房屋由张某2过户到张某1名下的通谋虚伪行为，进而认定双方之间签订的房屋买卖合同无效，认定正确，就合同无效后的处理亦无不当，本院予以确认。但一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条，适用法律不当，本院予以纠正。就本案应否追加张某3作为第三人的问题，本院认为关于张某3与张某2之间的房屋买卖合同问题，双方可另行解决，一审法院不予处理并无不当，本院对其该项请求不予准许。综上所述，张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由张某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 于洪群审 判 员 孙 京审 判 员 付 辉二〇二一年六月二十九日法官助理 张 羽法官助理 邱 江书 记 员 何昕燏