西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2021）陕0113民初13348号原告：张波，女，1982年11月9日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：李佳，女，1984年7月11日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：吕斌，陕西秀林律师事务所律师。原告张波诉被告李佳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告张波与被告李佳的委托诉讼代理人吕斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张波诉称：2020年10月初，原告因孩子上学便利需要在外国语大学雁塔校区家属院租房。经朋友介绍，被告将位于西安外国语大学雁塔校区XX号楼XX单元XX室（以下简称涉案房屋）出租给原告。因涉案房屋设施陈旧破败，原、被告双方协商由原告对房屋进行装修。2020年10月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》和附件《装修改造方案》，被告同意原告租赁期间的装修方案并予以实施。《房屋租赁合同》主要条款第一条房屋基本情况约定：甲方房屋地址为西安市外国语大学雁塔校区XX号楼XX单元XX室，房屋墙面、门窗、烟机灶具良好；第二条租赁期间自2020年11月1日至2024年6月30日止；第四条房屋租金约定涉案房屋租金为1500元/月，租期内不涨房租；第五条付款方式约定押金1500元，押一付六个月（上半年2020年11月1日至2021年5月1日合计9000元，下半年2021年5月1日至2021年11月1日合计9000元）租期内付款方式依次类推。先付款后租用，一年分两次付款，到期退房时甲方确认乙方租住期间未给房屋造成损坏时，押金退还乙方。涉案房屋装修后，原告于11月8日入住当天即发现燃气不能正常使用，遂请求被告处理，但无果，原告无奈自己找人修复了燃气。后又因涉案房屋电卡和气卡均在被告处，原告多次向被告索要电卡和气卡，被告均以各种理由推诿拒绝，直至12月14日涉案房屋停电，电表上再无电可用，原告再次向被告索要电卡，被告仍拒绝交付。因涉案房屋停气、停电直接导致原告孩子不能进行正常生活学习，原告被迫从刚装修好的涉案房屋搬离。被告在签订合同后擅自违反合同约定，造成原告多项经济损失，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还半年房租9000元、押金1500元并赔偿原告装修费18200元、百分之六的税费1092元、窗帘费700元、来回搬家费4000元，上述共计34492元；2、被告赔偿原告因租赁期间花费的交通费、通信费、误工费等费用共计5000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告李佳辩称：一、原、被告双方在租赁期间内虽有分歧，但合同总体履行情况较好。双方签订的《房屋租赁合同》系因原告未能按时交纳租金而被迫于2021年5月1日终止，合同终止并非被告原因，被告并未违约，原告交纳的租金不应返还。二、关于押金，按照约定押金退还的前提是经被告确认原告未给房屋造成损坏。客观上，原告至今未能交付涉案房屋及钥匙，故原告主张退还押金的条件未成就，依法不应予以支持。三、即便被告应当支付原告的损失，原告主张的部分费用也远高于市场行情或根本无事实和法律依据。1、原告主张的装修款应认定为11200元；2、原告主张的6%税费无法律依据；3、原告主张的搬家费建议酌定为1000元；4、原告主张的第2项诉讼请求无证据证明，更未实际发生，法院不应支持。四、按照合同约定，涉案房屋的取暖费、物业费应由原告承担，但原告至今仍未按照约定交纳2020年10月11日至2021年5月1日的物业费、取暖费，已经构成严重违约，该费用应当在退还押金时予以冲减或者由原告承担。 经审理查明：2020年10月12日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方房屋地址为西安市外国语大学雁塔校区XX号楼XX单元XX室，房屋墙面、门窗、烟机灶具、空调状态良好；2、租赁期限自2020年11月1日至2024年6月30日止；3、房屋租金1500元/月，租期内不涨房租；4、押金1500元，押一付六个月（上半年2020年11月1日至2021年5月1日合计9000元，下半年2021年5月1日至2021年11月1日合计9000元）租期内付款方式依次类推。先付款后租用，一年分两次付款，到期退房时甲方确认乙方租住期间未给房屋造成损坏时，押金退还乙方；5、租赁期间的水、电、暖等费用由乙方支付；6、房屋租赁期间，乙方若对租赁房屋进行装修、改善，应就装修、改善方案提前征得甲方同意，并就租赁房屋的装修、改善、增设他物的处理方法协商一致后，乙方方可实施装修、改善；7、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，合同仍有效；8、窗帘租户自配，使用后留存；9、合同未尽事宜，双方另行议定，并签补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。同日，原、被告签订《房屋租赁补充合同》，约定被告同意原告对涉案房屋的局部装修改造，费用由原告承担，租赁期满后装修改造涉及的全部设施无偿留给被告。被告于2020年10月1日收取原告押金1500元，于2020年10月31日收取原告半年房屋租金9000元，以上款项原告均通过转账支付，且均备注有款项的性质。原告对涉案房屋进行装修后入住，于2020年11月8日发现涉案房屋的天然气无法使用，联系被告维修未果后，原告自行联系天然气公司进行了维修，双方自此产生纠纷。2020年12月14日，涉案房屋因被告赠送给原告的电费使用完毕后停电，原告通过微信向被告索要电卡，但被告在微信中未理会。2020年12月15日，原告告知被告方因无电使用故要搬离涉案房屋，被告方表示同意，原告要求当面交接钥匙等，被告方表示没有必要见面交接，钥匙其会更换，但要求原告将其装修支出等列清单交由其核查。审理中，原告为证明其损失，向本院提交以下证据：1、其与陕西万业鑫诚建筑工程设计有限公司签订的工程总价为18200元的《装修施工合同》、《预算书》、发票、其与名为“蒲某某装修工长”的微信聊天记录及11200元（其中2020年10月12日的5000元标注为定金，2020年11月6日的6200元标注为装修尾款）的微信转账记录和落款时间为2020年10月26日由“蒲某某”书写的7000元的收据，证明其因装修涉案房屋花费装修费18200元；2、其与“徐彤花窗帘”的微信聊天记录、其于2020年11月4日向“徐彤花窗帘”转账700元“窗帘费”的付款凭证及发票，证明其因给涉案房屋安装窗帘花费700元；3、西安鸿盛居福祥搬家有限公司出具的2000元的搬家运输费发票，证明其搬走时花费搬家费2000元；4、胡某某于2020年10月4日出具的2000元搬家费手写收据，证明其搬来时花费搬家费2000元。经询，原告表示其提交的《装修施工合同》、窗帘及搬家费的发票均为后补，其实际搬离涉案房屋的时间为2020年12月23日。原告表示其除了涉案房屋装修一事与陕西万业鑫诚建筑工程设计有限公司及“蒲某某”再无其他关系。原告另表示其与胡某某同系陕西锦晟拾代文化传媒有限责任公司的股东。经本院与胡某某电话核实，胡某某承认其系陕西锦晟拾代文化传媒有限责任公司与陕西万业鑫诚建筑工程设计有限公司的股东。经查国家企业信用信息公示系统，陕西锦晟拾代文化传媒有限责任公司的住所地在陕西省西安市高新区XX路XX号汇鑫IBC-C-305，陕西万业鑫诚建筑工程设计有限公司的住所地在陕西省西安市高新区XX路XX号XX座XX层XX。另外，被告提交学校收费情况的说明及费用明细，证明原告应承担6个月的物业费及4个月的暖气费共计1096.34元，但以上证据均未加盖公章，无法确定其真实性。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、微信聊天记录、转账记录等证据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依约履行。原告作为承租人应足额支付租金，被告作为出租人也应保证原告在合同约定的租赁期内能正常使用租赁房屋。《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2020年11月1日至2024年6月30日止，被告已按每月1500元的标准收取了原告半年房屋租金9000元及押金1500元，但2020年12月14日涉案房屋停电后被告拒绝向原告交付电卡，导致原告无法正常使用涉案房屋，原告于2020年12月15日提出解除合同，被告亦予以同意，故双方彼时已经协商一致解除租赁合同关系。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告作为违约方，应对原告承担违约责任并赔偿原告合理合法的损失。原告实际于2020年12月23日搬离涉案房屋，故对于2020年12月24日之后的房屋租金6387元，被告应当向原告退还。关于押金1500元，因双方合同已解除，被告继续占有已无合法依据，应当予以返还。关于装修损失，租赁合同原约定的租赁期限至2024年6月30日止，原告在2020年10月对涉案房屋进行装修，装修后不久双方合同即因被告违约而解除，故被告理应承担原告的装修损失，但根据本院查明的事实，本院仅对原告有转账记录的11200元装修费予以认可，其余的7000元虽开具有发票，但无转账记录相佐证，与原告的交易习惯也不相符，况且原告自认《装修施工合同》系后补，经查原告又与装修公司存在关联关系，故不予认可。关于窗帘费700元，由被告承担，理由不再赘述。关于搬家费4000元，胡某某出具的收据落款时间在2020年10月4日，此时原、被告尚未签订租赁合同，涉案房屋也未装修完毕，故该收据与本案的关联性无法认定，形式要件也不合法，本院不予认可，另外经本院调查原告的主张确实远高于一般市场价格，本院酌情认可2000元。关于原告主张的百分之六的税费1092元及交通费、通信费、误工费等，无事实及法律依据，本院不予支持。至于被告辩称原告应承担6个月的物业费及4个月的暖气费共计1096.34元一节，因被告未提出反诉，且其提交的证据也无法证明其主张，故本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条  、第六十条  、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下:一、被告李佳于本判决生效之日起十日内向原告张波返还租金6387元及押金1500元，共计7887元。二、被告李佳于本判决生效之日起十日内向原告张波赔偿装修费11200元、窗帘费700元、搬家费2000元，共计13900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张波其余诉讼请求。本案案件受理费787元，由原告承担353元，由被告承担434元。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员     梁  梦  艺 二〇二一 年 六 月 三十 日 书  记  员    史   丽  娜打印：贺倩             校对：贺倩         2021年  月  日送达 1