广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂0122执异9号 案外人：广西荣和企业集团有限责任公司，住所地南宁市青秀区佛子岭路11号荣和E中心A座22楼，统一社会信用代码：914500007114277807。 法定代表人：李斌，总经理。 委托诉讼代理人：庞聪，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢耀旭，广西广合律师事务所实习律师。 申请执行人：陆丽丽，女，1981年12月4日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 被执行人：欧文龙，男，1983年10月14日出生，壮族，住南宁市青秀区。 本院在执行申请人陆丽丽与欧文龙民间借贷纠纷一案中，案外人广西荣和企业集团有限责任公司（以下广西荣和公司）对本院查封南宁市青秀区屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人广西荣和公司称：2017年3月26日，欧文龙与异议人签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ10033890）及《商品房买卖合同补充协议》等，合同约定欧文龙向异议人购买南宁市青秀区（以下简称“案涉房屋”），房屋总价款1283401元。欧文龙须在签订合同及补充协议的同时支付257401元，其余购房款1026000元由欧文龙向广西北部湾银行股份有限公司南宁市南湖支行贷款支付，并以案涉房屋进行预抵押，异议人对房屋借款承担阶段性担保。2017年5月18日，《商品房买卖合同》取得备案证明。案涉房屋2017年6月21日办理预告登记至欧文龙名下，但案涉房屋至今并未过户登记到欧文龙名下。经了解，欧文龙因与陆丽丽房屋买卖合同纠纷案件，贵院对案涉房屋进行了预查封，现根据上述事实及有关法律规定，向贵院提出异议，理由如下： 一、案涉房屋系异议人所有，异议人为案涉房屋所有权人。 1、案涉房屋只办理了备案及预告登记，物权并未转移，异议 人仍为该案涉房屋的所有权人。异议人作为房地产开发企业，因合法的开发建设行为，原始取得了案涉房屋的所有权。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，依照法律行为而引起不动产物权变动的，以绝对办理登记为必要，如当事人不践行此种登记，纵有物权变动的事实，法律上也绝对不发生物权变动的效力。须注意的是，此所谓法律行为，包括买卖、赠与、互易以及在不动产上设定他物权的行为。“未经登记，不生效力”是指惟有当事人所实施的法律行为与国家登记机关的登记相结合（即合同+登记），才能实际发生物权变动的效果。此处的法律另有规定除外，是指非因法律行为而变动者，包括继承、征收、法院判决、仲裁委员会的法律文书等原因而取得物权的，不以登记为取得物权的生效要件。（《民法典》第229-232条）。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿、建设工程规划许可证、施工许可等相关证据判断”。欧文龙向异议人购买案涉房屋，虽然签订了买卖合同，并办理了备案以及预告登记手续，但在办理正式的所有权登记登记至欧文龙名下前，案涉房屋的所有权并未转移，仍归异议人所有。 2、预告登记本质上仍是债权，案涉房屋在办理正式登记之前仍未异议人所有。《民法典》第二百二十一条规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。通过预告登记取得的物权期待权本质上仍然属于债权，预告登记权利人（欧文龙）并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。预告登记立法的意义在于：1、为了保证将来实现物权，这说明其本质上是债权，物权仍然在异议人名下，只不过这个债权借助登记这一公示，使得被登记的债权请求权突破了债权的平等性，获得了优先实现力，即在出卖人此后又将不动产出售于他人时，经预告登记的债权请求权能够对抗其后发生的债权请求权而优先实现；2、预告登记立法的初衷是为了防止异议人把已经出售的房屋再次出售，是为了防止“一房二卖”，而非确定房屋的所有权自预告登记之日起属于买受人。结合本案，虽然欧文龙办理该案涉房屋的预告登记，但其仅对案涉房屋享有物权期待权。即使办理了预告登记，在欧文龙取得案涉房屋的不动产权证之前，案涉房屋的所有权人仍是异议人。 3、异议人与欧文龙签订的合同已经解除。因欧文龙拖欠广西北部湾银行股份有限公司南宁市南湖支行贷款本息，2017年7月20日广西北部湾银行股份有限公司南宁市南湖支行通知异议人承担担保责任；异议人于2018年7月30日欧文龙发出《告知函》，通知欧文龙偿还欠款本息，否则解除合同。2018年12月5日异议人向南宁市青秀区人民法院提起诉讼，请求判决解除与欧文龙签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS10033890）及《商品房买卖合同补充协议》，并要求欧文龙协助注销案涉房屋商品房备案登记及预告登记。南宁市青秀区人民法院于2019年12月30日作出（2018）桂0103民初15277号民事判决书，判决异议人与欧文龙签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS10033890）及《商品房买卖合同补充协议》于2019年3月31日解除。因此，自合同解除后欧文龙已经不再是案涉房屋的权利人。综上所述，异议人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，申请人申请执行的，只能是被执行人名下的财产，而不能直接执行案外人的财产。欧文龙仅就房屋办理了商品房买卖合同备案或者预告登记，并未办理所有权转移登记，且双方的商品房买卖合同已经解除，房屋仍然属于异议人所有。异议人具有足以排除强制执行的民事权利。因此，贵院不能执行该案涉房屋。 二、只有在案涉房屋过户登记到欧文龙名下，预查封才能转为正式查封，在此之前，法院不得对预查封的商品房进行拍卖。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称“协助执行通知”）第十五条规定，人民法院可以对“办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”进行预查封；第十六条规定，国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。并且《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第四百八十六条规定，“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。”本案中，贵院对办理了房屋预告登记的案涉房屋进行查封，查封的是欧文龙享有的在本登记（房屋不动产登记至欧文龙名下）完成之前的要求异议人履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。根据上述法律规定，只有案涉房屋登记至欧文龙名下后，预查封才能转化为正式查封，执行法院非经正式查封的案涉房屋不得处分，因此贵院不能直接拍卖预查封的案涉房屋。只有当案涉房屋完成本登记（产权人为欧文龙），陆丽丽才能请求对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。 三、从公平原则的角度出发，强行拍卖案涉房屋严重侵害了异议人的权益。在商品房交易市场中，开发商出售房屋需要承担较大风险，购房人多数以按揭贷款方式购买，在购房人逾期偿还按揭贷款，往往会导致开发商收取全部售房款合同目的无法完全实现，开发商不仅要向银行承担阶段性连带担保责任，还要在承担担保责任后为追索代偿款等合法利益产生的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。在购房者已经断供的情况下，银行追究开发商的连带保证责任，属于开发商所有的房屋仍因后发生的其他债务被法院查封、拍卖，开发商再向购房者追索代偿款、违约金等合法利益产生的各种成本将无法得到保证。本案中，因欧文龙逾期偿还贷款本息，2021年5月18日广西北部湾银行股份有限公司南宁市南湖支行直接从异议人银行账户扣划了1042223.42元用于偿还欧文龙欠付贷款本息。如法院继续拍卖案涉房屋，将导致异议人房子、房款两空，对异议人而言显示公平。综上所述，现特向贵院提出执行异议，请求依法审查并裁定中止对案涉房屋的执行。 案外人广西荣和公司为证明其主张成立，向本院提交了以下证据材料：1.南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民初15277号民事判决书复印件，拟证明2017年3月26日，欧文龙与异议人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》等，合同约定欧文龙向异议人购买南宁市青秀区银行股份有限公司南宁市南湖支行按揭贷款1026000元，异议人提供阶段性连带责任保证、欧文龙与异议人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2019年3月31日解除；2.商品房买卖合同登记备案证明复印件，拟证明欧文龙与异议人签订的商品房买卖合同于2017年5月18日取得备案证明；3.不动产登记证明复印件，拟证明案涉房屋仅完成了预告登记，未完成本登记至欧文龙名下，欧文龙不是案涉房屋的所有权人；4.南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民初15277号民事判决书复印件复印件，拟证明欧文龙因拖欠广西北部湾银行股份有限公司南宁市南湖支行本息，被银行起诉至法院，法院判决解除贷款合同，欧文龙偿还贷款本金1000493.07元及利息；5.代偿通知书、贷款还款凭证复印件，拟证明2021年5月18日广西北部湾银行股份有限公司南宁市南湖支行直接从异议人银行账户扣划了1042223.42元用于偿还欧文龙欠付贷款本息。 被执行人陆丽丽未答辩，也未提供证据材料。 经审查查明：2017年3月26日，案外人广西荣和公司与被执行人欧文龙签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ10033890），合同约定被执行人欧文龙向案外人广西荣和公司购买位于南宁市青秀区，商品房预售许可证号为南房预字（2016）第056号。同日双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，合同签订当日，被执行人欧文龙向案外人广西荣和公司支付首期款257401元，余款以银行按揭贷款方式支付。案涉房屋于2017年5月18日办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201705150471），并于2017年6月21日办理了预告登记【桂（2017）南宁市不动产证明第××号】，权利人为被执行人欧文龙。 另查明，2019年9月12日，南宁市青秀区人民法院作出（2019）桂0103民初5306号民事判决书，判决：“一、解除原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市南湖支行与被告欧文龙签订的编号为ＨＴ253017042605237号《个人购房借款／担保合同》；二、被告欧文龙给付原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市南湖支行贷款本金1000493.07元；三、被告欧文龙给付原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市南湖支行贷款利息（计算方式：至2018年12月6日止，利息为3796.33元，此后至实际清偿之日止，按编号为ＨＴ253017042605237号《个人购房借款／担保合同》约定的利率计算）”；四、驳回原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市南湖支行的其他诉讼请求。2019年12月30日，南宁市青秀区人民法院作出（2018）桂0103民初15277号民事判决书，判决：“一、原告广西荣和企业集团有限责任公司与被告欧文龙于2017年3月26日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ10033890）及《商品房买卖合同补充协议》于2019年3月31日解除；二、被告欧文龙向原告广西荣和企业集团有限责任公司支付合同解除违约金256680元；三、被告欧文龙向原告广西荣和企业集团有限责任公司赔付律师费5000元；四、驳回原告广西荣和企业集团有限责任公司的其他诉讼请求。”2020年7月20日，陆丽丽向南宁市武鸣区人民法院就其与欧文龙民间借贷纠纷一案申请强制执行。2020年11月4日，本院作出（2020）桂0122执1659号执行裁定书，裁定：一、查封欧文龙名下的位于南宁市青秀区（不动产权证号：桂（2017）南宁市不动产证明第××号）；二、查封欧文龙名下的位于南宁市青秀区车位；三、查封期限为三年。上述裁定查封房屋包括了案涉房屋。案外人广西荣和企业集团有限责任公司以其为案涉房屋所有人为由，向本院提出执行异议申请，请求终止南宁市武鸣区人民法院（2020）桂0122执1659号案件执行，解除对南宁市青秀区产的查封。 本院认为，关于本院查封涉案房产是否适当的问题，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，涉案房产属于被执行人欧文龙购买的办理了商品房预告登记的房产，本院可以进行查封，故本院对涉案房产采取的查封的执行措施，符合上述法律规定，并无不当。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定裁定如下： 驳回广西荣和集团有限责任公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄成果 审判员  陈 瑜 审判员  陆子贤 二〇二一年六月二十五日 书记员  莫淑丽