贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2510号 上诉人（原审被告）：贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市民族路**西山新苑，统一社会信用代码91522701714326782U。 法定代表人：赵幼明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李华清，贵州星安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陶家翰，男，汉族，1988年3月5日生，住贵州省都匀市。 上诉人贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司（以下简称日月公司）与被上诉人陶家翰商品房销售合同纠纷一案，贵州省都匀市人民法院于2021年3月3日作出（2021）黔2701民初335号民事判决后，日月公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年6月9日公开开庭对本案进行了审理。上诉人日月房开公司委托诉讼代理人李华清，被上诉人陶家翰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 日月公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决对原市民政局的土地系划拨用地的遗留问题导致的土地手续的延误的该部分客观事实未予认定，属事实认定不清；二、一审判决对电网公司（都匀供电局城西分局）就项目所在地无大容量电网管线新建10ＫＶ文西线投运时间的证明不予认定为免责事由，属事实认定不清；三、一审判决对上诉人提供的政府（消防）职能调整导致的延期客观事实不予认定为免责事由，属事实认定不清；四、环西××××期工程地下综合管沟（含弱电、强电、供水、燃气等）建设导致逾期不予认定，属事实认定不清；五、一审对上述事由不予认定为不可抗力，属适用法律错误；六、被上诉人并未因逾期办证造成任何损失，一审判决认定的违约金没有事实依据；七、上述逾期办证原因上诉人不存在任何过错，一审判决违反公平原则。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 陶家翰二审辩称，日月公司主张的各项上诉理由均不成立，请求二审法院驳回日月公司的上诉，维持一审判决。 陶家翰向一审法院起诉请求：1.判令被告按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期办证的违约金37000.70元（以原告已付房款为基数，从2017年7月1日起至2019年9月19日止按日万分之一计付）；3.本案诉讼等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的都匀市民族路1号“西山新苑”1栋1单元10层附1003号房屋商品房，总价456064元，首付款137064元，余款319000元以银行按揭方式支付；双方还约定被告应于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过约定日期起90日以后，买受人不退房的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同签订后，原告依约支付了全部房款；2019年9月10日，被告日月公司取得该商品房所有权初始登记；2019年9月19日被告张贴关于提交办理不动产登记证有关资料公告，告知业主及时提交资料并办理相关手续。 一审法院认为，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并生效；2、原告依照合同约定履行了支付购房款的义务，被告未按约定向原告交付商品房转移登记有关文书，构成违约，依法应按约定承担违约责任，被告虽辩称造成违约的原因属历史遗留问题，虽有部分系客观原因，但不能作为其免责事由，对其辩解意见不予采纳；3、因案涉工程项目于2019年9月10日已取得该商品房所有权初始登记，并于2019年9月19日通过张贴公告或者短信的形式，通知全体业主可以办理商品房转移登记的相关文书，故被告支付违约金计算期限应自约定交付之日起至2019年9月19日止，但双方约定的违约金过高，根据被告申请及本案事实情况，调整为按原告已付房款日万分之零点五计算，违约金为：456064元×0.00005×810天（2017年7月1日至2019年9月19日）=18471元；4、原告已自诉被告于2019年9月19日通知业主可以办理商品房转移登记的相关文书，原告已可与被告办理该房产转移的相关文书，故对原告要求判令被告交付商品房转移登记的有关文书的诉讼请求不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告陶家翰支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金18471元；二、驳回原告陶家翰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，由原告陶家翰负担181元,被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司负担182元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的主要争议焦点为：上诉人逾期办证是否存在不可抗力因素以及上诉人应否承担逾期办证违约责任并支付违约金。 根据《中华人民共和国合同法》第一百七十一条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，上诉人主张逾期办证主要是因土地划拨性质遗留问题、电网改造、消防验收职能部门调整、地下综合管沟建设等不可抗力因素造成。本院认为上述因素不属于不可抗力或不能作为上诉人的免责理由，理由如下：1.对于土地划拨性质遗留问题。根据上诉人提供的政府相关会议纪要，产生该问题的原因是由于西山新苑项目存在商业部分面积超建及负一层变更为地下商业的情况，导致不能完善办证相关手续，该问题系上诉人自行导致，不属于不可抗力；2.对于电网改造问题。上诉人提供的《关于都匀城区供电局2015年10ＫＶ及以下文龙、文园线等配电网项目核准的批复》并不能证实电网改造与其逾期办证之间存在因果关系，故该因素不属于不可抗力；3.对于消防验收职能部门调整问题。该政策变化发生在合同约定的履行时间之后，因此不能免除其应当承担的违约责任；4.对于地下综合管沟建设的问题。虽然上诉人提供了《关于环西××××期地下综合管沟的情况说明》，但并不能证实地下综合管沟建设与其逾期办证之间存在因果关系，且在上诉人补交土地出让金之前，地下综合管沟已建设完成，该事由不能成为上诉人未按时办证的抗辩事由。因此，上诉人主张免除逾期办证违约金的理由均不成立，本院不予支持。另外，由于双方签订的《商品房买卖合同》中，已约定了逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，现被上诉人已按照合同约定履行了给付购房款的义务，而上诉人未能按照合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应当承担违约责任并支付违约金。故，上诉人主张被上诉人未因逾期办证造成任何损失，不应支付违约金的理由与合同约定不符，本院不予采纳。 综上所述，上诉人日月公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费262元，由上诉人贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年六月十六日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁