辽宁省锦州市太和区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0792民初521号 原告：陈某，男，1951年3月20日出生，汉族，住锦州市松山新区。 被告：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里5-44号。 法定代表人：赵宝库，该公司经理。 委托诉讼代理人：秦岩，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：原某某，该公司员工。 原告陈某诉被告锦州宝地服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某，被告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司委托诉讼代理人秦岩、原某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1、要求被告按2008年11月11日与原告签订的《曼哈顿物业管理服务协议》（以下简称《协议》）第十三条第三款之规定，退还原告2016年7月-2017年6月间以欺诈手段，违规多收原告的物业费并支付违约金（《协议》规定违约金按违约金额的千分之三之取）计2005.92元。（其中要求退还的物业费530元，违约金1465元）；2、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告于2008年11月入住曼哈顿小区的时候，与被告签署了一份《曼哈顿物业管理服务协议》，属于前期物业服务合同。原告住房面积为138.38平方米，双方在《协议》的第一条第四款中明确规定，原告物业费标准为0.6元/平方米。2007年国务院修订后的《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定，缴纳物业服务费。当时原告按《协议》约定缴纳物业费。2013年6月锦州市物价局对我小区下发了锦价发（2013）127号文，规定原告居住的房屋物业费为0.7元/平方米，原告严格按127号政府文件规定交纳物业费。2016年末原告去交物业费时，被被告收费人员告知，物业费国家又有新规定，从2016年7月起，小区业主物业费在原标准基础上普涨0.2元/平方米。原告当时问物业费普涨有合法依据吗？收费人员说，屋外大厅里有物业服务收费标准公示牌，自己看。我当时看到公示牌上标注着物业费普涨后的价格，标注收费依据是锦价发（2011）77号文。原告于是按物业费普涨0.2元/平方米的要求向被告缴纳了物业费。2017年5月小区成立了业主大会，经小区业主委员会的调查，发现2016年被告在小区普涨物业费的行为不只是违法违规，还是一起严重的侵权事件。当原告针对此事质问被告时，被告又说是依据国家新规定，小区开业主大会后涨的价。被告解释因为当时小区还没有业主大会，因此由被告主持在小区召开了一次书面征求意见的业主大会，会议结果是小区业主51%同意涨价物业费，符合《物业管理条例》第十二条之规定。并说曼哈顿社区（即现在的东湖社区）知道此事，并在小区物业费涨价公告上盖了公章。为此，原告又找到街道和社区进一步质问。他们都说对于B1小区被告物业费涨价一事，这只是物业公司单方面的企业行为。社区还进一步解释说，因为B1区地域规划在东湖社区，故社区只是作为此事的知情者在公告上盖了公章，我们对此事的态度是即不反对也不支持。现在的问题是被告的违规行为发生在2016年3月30日以前，它只受2016年3月份以前相关法律法规的规范和约束，以后发布的法律法规除有特殊注明的以外，均不适用。那么原告查了几乎所有的2016年3月以前国务院、辽宁省、锦州市的《物业管理条例》和相关管理细则及相关管理办法，没有任何法律规定能说明物业公司有权在小区主持召开任何意义上的业主大会；也没有任何法律规定能说明街道和社区，有资格代行小区业主委员会职责和有资格替小区全体业主决定任何事情。2012年6月发布的《锦州市物业管理办法》第四条第三款关于街道的5项主要职责；第四款关于社区在街道的指导下应该履行的5项职责，都是要求他们指导小区业主大会和业主委员会的成立、换届和自治管理工作，连带调节物业纠纷等。2016年7月以后实施的《辽宁省最新物业管理条例实施细则及管理办法》第六条中关于街道和社区的职责与2012年《锦州市物业管理办法》第四条的规定内容基本一致。就是说2016年3月被告主持召开的所谓小区业主大会的合法性找不到任何法律依据，充分说明是一件侵权事件。2018年2月1日新颁布的《辽宁省物业管理条例》（以下简称《条例》）在第六条也规定了街道和社区应该履行的职责，其中有六项规定，没有一条规定小区业主的合法权益可以授权向街道和社区转移。该《条例》只是在第三十条中规定：不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备条件而未成立，且经街道指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道管理区域内的居民委员会（即社区）代行业主委员会职责。这里主要强调的是经街道出面指导成立业主大会而仍不能成立的小区，这一条明显不适用原告当时的小区。再说2018年辽宁新的《条例》实施后，2008年辽宁的《条例》才告废止。另外，2007年国务院《物业管理条例》第十三条明确规定，小区如果召开临时业主大会，必须经小区全部业主20%以上的提议，这是召开小区临时业主大会的首要前提。这一硬性规定从2007年开始一直到2018年，国务院、辽宁省、锦州市几次修订《物业管理条例》，唯有这一条从来没有修改过。任何法律法规从来没有规定过街道、社区或小区物业公司可以避过这一条硬性规定强行去召开所谓的小区业主大会（小区有业主委员会的除外）。被告在2016年3月5日的所谓的小区业主大会的公告中说:“依照相关法律法规及文件要求，现就曼哈顿B1区物业费调整事宜，对曼哈顿B1区业主以书面征求意见的形式召开业主大会，进行业主意见表决。”被告作为物业公司，他们不能不知道《物业管理条例》中这一针对性的规定。所以被告这种行为不只是简单的违规，已经涉嫌欺诈。再说，就是任何一个合法组织在小区召开业主大会，如果程序违法，那会议结果也一定是不合法的。既然是业主大会的表决会议，就要有1、向小区业主公告说明，小区出现了什么重大或紧急的事件需要及时解决。写明大会参加人、开会时间、地点。2、公布成立的小区临时业主大会的临时组织机构，临时机构成员及职责，并报备监管部门。3、会后大会期间业主签署意见的表决票全部原件存档备查。4、会议过程、会议结果的全部原始鉴证资料存档备查。被告如果没有这些鉴证资料，就拿一纸自己写的公告，就说开业主大会了，还说根据《物业管理条例》相关规定，会议决议有效。这不只是自欺欺人，仍然是涉嫌欺诈。因为被告在小区属于前期物业，小区业主委员会为了维护小区业主的合法权益，认真落实《辽宁省物业管理条例》的相关规定，尽早与被告签订《物业服务合同》，2017年11月召开了小区第二次业主大会，该次会议对小区物业存在的问题进行了表决。会后小区业主委员会将会议决定及时通知了被告。但一直以来，被告无视签订的《协议》和《条例》的相关规定，拒不执行小区业主大会的决定，始终坚持肆无忌惮的侵害业主的合法权益。原告依《协议》第十三条第三款之约定，多次向被告讨要违规多收的物业费无果。为此，原告依据《协议》中双方签订的第十八条款，诉讼到锦州市太和区松山法庭，要求法院秉公审理，保护原告的合法权益。 被告辩称，1、原告所主张的2016年7月-2017年6月间多收取物业费已经超过法律规定的三年的诉讼时效，因此已经不具有提起诉讼的权利；2、在2013年该区收取物业费是经过锦州市物业行政机关收取，当时锦州市最低人员工资是900元，而到了2016年锦州市最低平均工资是1200元，在该种情况下物业公司应按原来的收取标准将无法提供物业服务，因此其增加物业服务费收取价格，有合理性；3、在2016年案涉小区不具有业主委员会，在这种情况下我们将物业费涨价的合理性和必须性，向当地的街道进行通告，街道根据住建部业主大会和业主委员会指导规则第五十三条，锦州市物业管理办法第七十一条，对于小区需要提高物业费的情况于2016年3月5日在小区内张贴物业费调整事宜进行公告，在公告之后社区委托物业公司进行书面征求意见，在3月30日将征求意见的结果在小区内进行公告，公告从2016年7月上调0.2元，因此整个小区调整物业费价格合理、合法，原告的诉讼请求没有法律依据，应驳回。 当事人围绕诉讼请求原告依法提交了房照复印件、收款收据、服务协议、物业调整公告，经查证属实本院予以采信。关于原告的曼哈顿B1区第二次业主大会公告，该证明只是业主大会表决结果，做为会下一步洽谈物业服务合同的依据，而并未决定物业费收费标准，对原告提供的公告本院不予采信。 根据当事人的陈述及确认的证据本院认定事实如下：原告陈某居住的锦州市松山新区房屋，由被告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司提供物业服务。2016年7月起，被告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司将物业管理费每平方米上调0.2元，并进行公示。原告陈某在经被告方示明后，按照上调的标准足额缴纳了物业费，现原告来院告诉请求被告退还2016年7月-2017年6月间多交纳的（上涨部分）物业费530元，并支付违约金1465元。 本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年，法律另有规定的，依照其规定，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日算起。原告在明知被告上调物业费三年之后主张权利，明显超出法律规定的诉讼时效，故原告陈某的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下: 驳回原告陈某的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告陈某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审判员  徐保东 二〇二一年六月四日 书记员  张 楠