文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0116民初6616号原告：徐登容，女，1968年8月26日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：陈盛富，重庆市江津区几江法律服务所法律工作者。被告：舒达彬，男，1970年3月21日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：舒丽莉，女，1992年12月7日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：舒达彬（系父女关系），男，1970年3月21日出生，住重庆市巴南区。第三人：重庆万亿邦房地产经纪有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道长风路834号华贵·沁园春A幢商业负2-A12号，统一社会信用代码91500116MA602AWMXY。法定代表人：万小龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁贞隆，该公司销售人员。原告徐登容与被告舒达彬、舒丽莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月14日公开开庭进行了审理，原告徐登容及其委托诉讼代理人陈盛富，被告舒达彬、被告舒丽莉的委托诉讼代理人舒达彬到庭参加诉讼。2021年5月19日，本院追加重庆万亿邦房地产经纪有限公司（以下简称万亿邦公司）为第三人，后于2021年6月10日再次公开开庭进行了审理，原告徐登容的委托诉讼代理人陈盛富，被告舒达彬、被告舒丽莉的委托诉讼代理人舒达彬，及第三人万亿邦公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐登容向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2019年12月10日签订的《房屋买卖合同》；2.被告支付原告违约金300000元；3.被告限期腾空房屋搬离并交付原告。事实与理由：二被告系父女关系。2019年12月10日，原、被告在第三人的居间下签订《房屋买卖合同》，合同由舒达彬代为签订，约定原告将位于重庆市江津区几江街道滨江大道112号某房屋出售原告，总价130万元，其中定金及首付款为30万元，余款在2020年6月30日前支付50万元，在2020年12月30日前支付50万元。在合同签订后，被告仅支付30万元，而原告已将房屋交付被告居住至今。之后，被告未按约支付房款。2020年10月30日，被告签收原告发出的《催告函》，之后双方多次协商均未果。根据《房屋买卖合同》第十一条第一款之规定，原告有权解除合同，并按房屋成交价的20%主张违约金，遂诉至法院提出上述诉请。被告舒达彬、舒丽莉辩称，《房屋买卖合同》是被告舒达彬代舒丽莉签订，被告舒丽莉亦认可，买方是舒丽莉。买卖所涉标的物包含楼顶搭建部分，按两层200㎡面积商定总价130万元，但为方便过户，合同上只写了有产权的建面116.26㎡。在签合同前，被告两次看房，也清楚二楼是违章搭建，但仅看了室内，因二楼有吊顶看不到结构，入住一个月左右下雨才发现屋顶是彩钢棚，卫生间堵塞发臭，二楼根本无法住人，被告一家五口住不下。在支付首付款后，被告即入住案涉房屋至今。在居住期间，被告将一楼大厅与阳台之间的隔断门卸下（注：可再装上），在一、二楼阳台加装塑钢窗。原告在合同中承诺二楼保持现状并过户，但据咨询只要有违章搭建，在没有接受处罚的情况下都不能办理过户。原告声称二楼已接受违章处罚，交纳15万元罚款，但一直未向被告提供交罚款依据，被告为避免二楼可能拆除及不能过户风险，有权拒绝继续支付购房款。合同约定20%的违约金过高，最多3%左右，按未付款金额计算违约金，案涉房屋属看江房，月租金不超过1500元。综上所述，在交易过程中，被告受到欺诈，买卖涉及违章建筑，导致案涉合同无效，被告拒绝继续支付购房款有正当理由，不存在违约行为，即使因违约需承担违约金，诉请的违约金也过高。被告同意解除合同并支付使用期间的租金，但原告须退还原告已交购房款并按银行同期存款利率支付占用利息，支付原告塑钢窗款。第三人万亿邦公司述称，对原、被告提交的证据三性均无异议。被告舒达彬代舒丽莉买房，经第三人带领看房后，被告舒达彬确定符合其购房需求，在签合同前，原告出示过处罚决定书和交款发票，当时怕影响下面的房子过户，遂在合同尾部由第三人补充“卖方承诺该房屋楼上层可维持现状不被拆除，可过户给买方产权”，原、被告才签订《房屋买卖合同》，在支付首付后即接房。原告交了楼上层违建罚款，能保持现状而不会被拆除，过户只针对有产权部分，因违建已交罚款，不影响有产权部分转移过户。因买方未按约付款，第三人作为中间人多次联系被告舒达彬，舒达彬的理由都是疫情隔离、未收到款，未提不能过户的问题。根据周边房租行情，案涉房屋月租金3000元左右。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有关证据和事实，本院认定如下：原告徐登容对坐落于江津区几江街道滨江大道某房屋（建筑面积116.26㎡）享有所有权。该产权房看江，原告在产权房之上违法搭建钢架棚50.7㎡（即楼上层或二层，顶为彩钢棚，墙体砌砖）。2018年10月26日，原重庆市江津区规划局作出行政处罚决定书，对徐登容所建面积50.7㎡的违法建筑按市场评估价处以没收违法收入52728元，原告在当月即全额交纳。被告舒达彬与舒丽莉系父女关系，受舒丽莉委托看房、买房。在第三人万亿邦公司居间下，被告舒达彬两次实地查看买卖标的物，也明知楼上层为违法建筑，于2019年12月10日代舒丽莉与原告徐登容的受托人刘伟签订《房屋买卖合同》，由舒丽莉（乙方）购买原告徐登容（甲方）名下坐落于江津区几江街道滨江大道112号某房屋及其楼上层，成交价130万元，但合同上载明的交易房屋基本信息仅为有产权证的部分，合同约定：“在签合同当日交付定金20000元，于2020年1月10日前支付购房款280000元，双方在2020年12月30日前办理该房屋权属转移登记申请手续”，合同第十一条违约责任约定：“（一）逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：……2.逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。”另外，在合同尾部补充约定：“1.买卖双方协商一致同意买方须于2020年6月30日前支付500000元给卖方，须于2020年12月30日前支付尾款500000元给卖方，过户当日付清全部房款；2.买方产权人自行拟定；3.因产权人在外地不能到场签订本协议，由代理人签订有同等法律效力；4.买方若2020年6月30日前不能按时支付房款，须改为按揭贷款方式支付；5.卖方承诺该房屋楼上层可以维持现状不被拆除，可过户给买方产权。”2020年1月3日，被告舒丽莉委托案外人魏小燕向原告徐登容转款支付案涉房屋定金及首付300000元后，接收了案涉房屋并居住至今，居住期间添附了阳台塑钢窗。后被告舒丽莉未按约支付房款，经原告和第三人多次催收未果，原告遂诉至本院。在庭审中，原告述称，在卖房时出示过处罚决定书和非税收入一般缴款书（收据），楼上层在交纳罚款后能够保持现状，但不能登记产权，也不影响下层有产权部分过户，合同中“可过户买方产权”只针对有产权部分。楼下层隔断门、窗帘已被拆除，两层月租金4000-5000元，主张的违约金按成交价20%和隔断门、窗帘损失计算，同意扣除违约金后，剩余的已收房款在本案中一并退还处理，不接受被告添附的塑钢窗，要求恢复原状后交还。另查明，本院于2021年4月24日向被告舒丽莉邮寄送达起诉状副本、开庭传票等。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因此，本案中有关合同效力的事实应适用当时的法律、司法解释，而有关合同解除及其后果的事实，应当适用民法典的规定。债具有相对性，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告舒达彬系受其女儿舒丽莉委托看房并签订《房屋买卖合同》，买方系被告舒丽莉，原告诉请被告舒达彬，本院不予支持。根据当事人的诉辩称意见，本案主要的争议：1.买卖合同效力；2.买方是否违约；3.合同能否解除；4.怎么调整违约金。本院现逐一评析如下：关于合同效力的问题。根据查明事实，本案买卖的建筑物包含有违法建筑，争议的核心在于违法建筑是否影响合同效力。本院认为，案涉《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。其一，根据城乡规划法的规定，违法建筑虽规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等行为的监管，破坏了城市规划秩序，进而损害了国家和社会公共利益，本身具有先天的违法性，但不会因买卖交易发生改变，并不能据以推定买卖交易违法建筑的行为及所达成的交易合同也损害了国家和社会公共利益，从而认定该合同无效。其二，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”上述区分原则，即以物权变动为目的的法律行为应当分解为“负担行为”与“处分行为”，应当根据其各自标准审查其各自的效力。违法建筑买卖合同仅是引发违法建筑发生所有权变动的一种方式，至于违法建筑所有权能否实际发生变动不会对合同效力产生影响。因此，案涉《房屋买卖合同》有效。关于买方违约的问题。本院认为，合同约定在2020年6月30日支付购房款500000元，被告舒丽莉未按约定期限支付购房款，构成实际违约。被告舒丽莉以违法建筑不能过户为由，拒绝继续支付购房款，本院不予支持，理由如下：其一，二被告系父女关系，被告舒达彬受委托看房、签合同，在签合同前两次看房，也明知楼上层系违法建筑，作为完全民事行为能力人，应当清楚违法建筑不能办理初始、变更登记等，合同上记载的交易房屋信息仅为有产权部分，即已表明楼上层并未办理初始登记，属于未依法登记领取权属证书的建筑物，不能办理转移登记，因此，合同尾部载明的“楼上层可以维持现状不被拆除，可过户给买方产权”，应理解为楼上层保持现状、楼下层可过户。其二，根据第三人的陈述，在第三人居间催款中，被告仅以疫情隔离、未收到款为由推迟，无证据表明其以无法过户为由提出不安抗辩。其三，根据第三人陈述，在交易过程中，原告出示过处罚决定书及交费收据，案涉违法建筑已经因不能拆除按没收违法收入处罚，行政机关不再以其他形式限制楼下层房地产交易。即使受托人舒达彬未看到交费收据原件，楼上层是否能维持现状、是否影响楼下层过户登记，作为理性的行为人，也应以职能部门的查询、答复为准，而不是简单以怀疑、疑问行使不安抗辩权。再退一步讲，即使以后楼上层不能维持现状，买方也有权主张赔偿损失。关于约定解除的问题。《中华人共和国民法典》（以下简称民法典）第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”在本案中，合同约定“逾期超过15日的，甲方有权解除合同”，现被告舒丽莉逾期付款超过15日，原告依约享有解除合同权利。民法典第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，本院于2021年4月24日向被告舒丽莉邮寄送达民事起诉状副本，因此，《房屋买卖合同》于2021年4月24日解除。关于调整违约金的问题。民法典第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”本案中，合同因被告舒丽莉违约解除，原告有权请求被告舒丽莉搬离并交付房屋，以及支付违约金。民法典第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”在本案中，原告主张损失为租金及隔断门、窗帘损坏，因买方尚未交还房屋，且买方陈述隔断门可再安装上，原告未提供证据证明窗帘已拆除，故隔断门、窗帘不能作为实际损失。买方在2020年1月3日支付300000元购房款，付款后即接房入住至今，卖方获得300000元资金占用利益，而买方获得房屋的占有使用利益，因买方未足额支付1300000元房款，买卖双方获益不对等，给卖方产生实际损失。该损失，应当参照原、被告及第三人提出的案涉房屋租金，经品迭300000元资金按LPR计算的资金占用利息确定。按上述损失计算方式，截至本判决预计的履行期届满之日，合同约定按房屋成交价的20%计算违约金明显过高。本院以截至本判决预计的履行期届满之日的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金为45000元，请买卖双方严格履行生效判决义务，避免扩大损失。关于塑钢窗的问题，该塑钢窗系买方自行添附，在交还房屋时可拆除，合同因买方违约解除且原告不同意折价补偿，故被告主张扣除塑钢窗价值，本院不予支持。若原告同意折价，双方另行协商处理。综上所述，《房屋买卖合同》已解除，被告舒丽莉应向原告腾退房屋并支付违约金45000元，原告在扣除违约金后退还舒丽莉255000元。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告徐登容与被告舒丽莉于2019年12月10日签订的《房屋买卖合同》于2021年4月24日解除。二、被告舒丽莉在本判决生效之日起十日内支付原告徐登容违约金45000元（从已付300000元购房款中扣除，剩余255000元由原告徐登容在本判决生效后十日内退还被告舒丽莉）。三、被告舒丽莉在本判决生效之日起十日内腾空位于江津区几江街道滨江大道112号某房屋及其楼上层并交付原告徐登容。四、驳回原告徐登容其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，减半收取为8250元，由被告舒丽莉承担。此款原告已预交本院，经其同意，由被告舒丽莉在履行上述判决义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  罗 勇二〇二一年六月十六日法官助理  梁利君书 记 员  朱 凤