甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2065号上诉人（原审被告、反诉原告）：王建光，男，1971年12月30日出生，汉族，兰州市城关区乔戈里艺术学校负责人，现住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：陶文甲，浙江近真律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘立志，男，1971年7月14日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：秋炳，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑跃海，甘肃金城律师事务所律师。上诉人王建光因与被上诉人刘立志房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王建光的委托诉讼代理人陶文甲，被上诉人刘立志的委托诉讼代理人秋炳、郑跃海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王建光上诉请求：1.撤销兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4447号民事判决，依法改判王建光与刘立志之间的《写字楼租赁合同》、《写字楼租赁合同补充协议》于2020年7月21日解除；刘立志赔偿王建光因搬离学校造成的装修损失2454400元(装修总投资3068000元×75%=2301000元)、艺术培训费525600元、合作方管理费1695000元，合计4521600元;刘立志退还王建光房屋租赁押金150000元，以上两项合计4671600元。2.本案一、二审诉讼费均由刘立志承担。事实与理由：一、一审判决对合同解除的时间认定错误。在本案刘立志提起诉讼后，王建光即提出了异议，刘立志并无合同的任意解除权，且在租赁合同的解除过程中，刘立志具有重大过错和明显恶意，应当以王建光向刘立志发出交房通知的时间，即双方对解除租赁合同具有共同意愿的2020年7月21日为合同解除的时间点。二、本案中刘立志与其合伙人李立新相互串通，将王建光支付的房租403560元，由刘立志退给李立新，又由李立新转回刘立志，制作虚假流水，以达到解除涉案合同、驱离王建光的目的，并且刘立志对上述情况在一、二审庭审中做虚假陈述，对造成纠纷以致解除合同具有重大过错和明显恶意，应当承担相应的赔偿责任。三、一审判决王建光承担四楼占用费至2020年10月21日腾交之日错误。王建光在2020年7月即向刘立志发出了交付搬离四楼的通知，并在7月6日进行了搬离，但因刘立志的阻挠未能搬离，故2020年7月6日应视为王建光已向刘立志交付了四楼房屋，之后的占用费应当由刘立志自行承担。四、一审判决认定刘立志收到租金后退还给王建光错误。从王建光提供的银行交易流水可以看出，银行标注的信息为卡错误退回，是刘立志从一开始就恶意拒收，而非收取后再退还，且李立新并无权限收取租金，从证据亦可以看出刘立志与李立新进行了串通。刘立志故意不及时告知其银行账户变更情况，在王建光支付租金后又不予承认，恶意设置障碍促成租赁合同所约定的解除条件成就，以合法形式掩盖非法目的。五、刘立志的行为已构成犯罪，应移交刑事处理，一审法院未移交且对刘立志的违法行为未进行否定性评价。刘立志的行为具有明显恶意和不正当性，其过错导致涉案合同的解除，故应退还王建光支付的押金并承担给王建光造成的装修损失、艺术培训费损失及合作方管理费损失。刘立志辩称，一、本案租赁合同因王建光长期迟延交付租金的违约行为，导致刘立志丧失了合同签订后的期待性及合同签订的目的，现王建光亦同意解除涉案租赁合同，一审法院判令解除双方之间的租赁合同合法有据。二、王建光所提刘立志违反合同约定，导致涉案合同的解除无事实和法律依据。涉案合同签订后刘立志依约提供了租赁房屋，王建光在使用过程中，不仅违反合同长期逾期交纳租金，并且为了躲避交纳租金的义务，其私自毁坏物业公司的物业设备、供电设备，非法使用发电设施，致使物业公司对其责令停电。三、关于租赁部分的损失，涉案租赁合同已有相关明确约定。综上，王建光的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。刘立志向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除刘立志与王建光之间的《写字楼租赁合同》及《写字楼租赁合同补充协议》；2.请求依法判令王建光向刘立志支付2019年9月1日至2020年5月31日期间的租金、物业费1220710元，并支付自2020年6月1日至合同解除之日的租金、物业费以及合同解除之日至实际向刘立志腾交房屋之日的房屋占有使用费、物业费（均按照每月141010元计算）；并支付自2019年9月1日起以欠缴租金、物业费为基数至实际付款之日的利息；3.请求依法判令王建光返还兰州市城关区五泉街道民主西路245号四层、五层房屋；4.请求依法判令王建光向刘立志缴纳的150000元押金不予退还。王建光向一审法院提出反诉请求：1.判令王建光与刘立志签订的《写字楼租赁合同》、《写字楼租赁合同补充协议》于2020年7月21日解除；2.判令刘立志配合王建光搬离学校教材教具、家具、办公用品、装饰物品及个人物品；3.判令刘立志赔偿王建光损失4675000元；4.判令刘立志退还王建光房屋租赁押金150000元；5.本案诉讼费由刘立志承担。一审法院认定事实：2017年11月15日，刘立志作为甲方、王建光作为乙方签订了《写字楼租赁合同》，双方于2018年9月25日又签订了《写字楼租赁合同补充协议》。根据合同和补充协议，双方约定：王建光承租刘立志位于城关区××街道××路××号××层××层房屋用于开办教育培训机构，租期自2017年11月16日至2028年2月28日，2017年11月16日至2018年2月28日为装修免租期。约定租金自2018年3月1日至2020年2月29日每月每平方米55元（月租金为129800元），自2020年3月1日起每年递增5%，物业费每月每平方米2元（月物业费为4720元）。租金的交纳方式为“乙方第一期交纳8个月租金（2018年3月1日至2018年10月31日）以后每期租金乙方仍以半年方式提前三十日向甲方交纳半年租金。即每年度4月15日和10月15日前向甲方交纳半年租金。”合同第八条约定“该合同约定租赁期内因乙方原因不能继续履行合同或拖欠支付租金十五日以上，甲方有权解除合同，乙方所交纳的押金作为补偿甲方因合同未履行完毕所造成的经济损失，甲方不予退还。”合同约定的房屋面积为2360平方米，房屋实际面积为2361.58平方米，四、五层均为1180.79平方米。合同签订后，刘立志按照约定向王建光交付了房屋，王建光开始尚能依约履行合同，付清了2018年3月1日至2018年10月31日的房租及物业费。2018年10月24日，刘立志向王建光发出催费通知书，要求王建光收到该通知后3日内补交所拖欠的房租及物业费、王建光于2018年10月31日予以交纳。按照合同约定，王建光应当在2019年4月15日前交纳半年的房租778800元及物业费28320元，两项共计807120元，但王建光未按期缴纳，刘立志于2019年4月29日向王建光发出催费通知书，要求王建光于2019年4月30日前交清房租及物业费。王建光接到通知后于2019年4月30日向刘立志交纳房屋租金及物业费的一半403560元。刘立志认为王建光未按照合同约定按期、足额交纳6个月的房屋租金，于2019年5月15日委托甘肃善业律师事务所向王建光发出律师函，要求解除与王建光签订的房屋租赁合同。2019年6月4日，王建光将2019年8至10月的房租403560元转账至刘立志账户，刘立志认为双方的合同已解除，遂将该笔款项转回至王建光账户，王建光又退回至刘立志，刘立志将该笔款转至王建光合作伙伴案外人李立新的账户。刘立志于2019年7月诉至法院，请求确认刘立志与王建光之间签订的《写字楼租赁合同》、《写字楼租赁合同补充协议》已解除，法院于2019年8月2日向王建光送达了起诉状副本。双方诉讼期间，王建光仍占有使用刘立志的房屋，刘立志多次向王建光发出催费通知书，王建光于2019年11月27日向刘立志缴纳1个月房屋占用费129800元及3个月物业费14160元。2020年3月，案外人李立新将403560元退回刘立志。2020年4月10日，王建光向刘立志发出交房通知，将承租房屋的五楼交付刘立志，并将剩余装修部分赠与刘立志。2020年10月21日，王建光将承租房屋的四楼腾交刘立志。一审法院认为，刘立志与王建光签订的《写字楼租赁合同》、《写字楼租赁合同补充协议》内容合法、意思表示真实、为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。双方约定的交纳房租的时间为每年度4月15日和10月15日前交纳半年租金。刘立志已按约将房屋交付王建光使用，但王建光在使用过程中，存在未按时交纳房租的情形。2019年4月15日前，王建光应交纳2019年5月1日至2019年10月31日的房租及物业费807120元，但王建光未按期交纳，经刘立志催告后，王建光于2019年4月30日向刘立志交纳房屋租金及物业费的一半，未依约足额履行合同义务，已构成违约。合同第八条第二项约定“该合同约定租赁期内因乙方原因不能继续履行合同或拖欠支付租金十五日以上，甲方有权解除合同。”刘立志因不能实现合同目的，于2019年7月向法院起诉，请求确认刘立志与王建光之间签订的《写字楼租赁合同》、《写字楼租赁合同补充协议》已解除，法院于2019年8月2日向王建光送达了起诉状副本，视为刘立志的解除通知已到达王建光，双方的租赁合同及补充协议于2019年8月2日解除。王建光在合同解除后，应当向刘立志返还涉案房屋，但其没有返还，故应承担相应的占用费及物业费，刘立志主张王建光支付房屋占用费、物业费的诉讼请求成立，予以支持。对于房屋占用费的数额，因刘立志转账给案外人李立新的403560元，李立新于2020年3月已退回刘立志，且王建光在诉讼期间又交纳了一个月的房屋占用费及三个月物业费，房屋占用费交纳至2019年11月30日，物业费交纳至2020年1月31日。王建光于2020年4月10日将五楼腾交刘立志，故王建光应向刘立志交纳自2019年12月1日至2020年4月10日的房屋占用费及2020年2月1日至2020年4月10日的物业费。房屋占用费计算为：562467元（129800×4月＋129800÷30天×10天＝562467）、物业费计算为：11013元（4720×2月＋4720÷30天×10天＝11013）；2020年4月11日以后王建光只使用四楼，故只承担四楼至2020年10月21日腾交时止的相应费用。四楼的房屋面积与五楼相同，均为1180.79平方米，合同约定总面积为2360平方米，以合同约定为准，故四楼面积为1180平方米。因租赁合同于2019年8月2日已解除，合同约定的自2020年3月1日起租金每年递增5%不再履行，故王建光四楼的房屋占用费仍以原合同约定的每月每平方米55元计，每月占用费为64900元（1180×55＝64900），王建光应付四楼房屋占用费为：411033元（64900×6月＋64900÷30天×10天＝411033）、物业费为：14946元（1180×2×6月＋1180×2÷30天×10天＝14946）；关于刘立志主张王建光支付欠付费用利息的诉讼请求，没有合同依据，不予支持；关于刘立志主张的判令王建光返还涉案房屋的诉讼请求，因王建光已将房屋实际腾交刘立志，故不再处理；关于刘立志主张王建光缴纳的150000元押金不予退还的诉讼请求，因合同第八条约定“该合同约定租赁期内因乙方原因不能继续履行合同或拖欠支付租金十五日以上，甲方有权解除合同，乙方所交纳的押金作为补偿甲方因合同未履行完毕所造成的经济损失，甲方不予退还。”在合同履行过程中，王建光构成违约，故对刘立志的该项诉讼请求予以支持；对于王建光所述在合同履行过程中，刘立志未按照租赁合同约定解决西大门的更换和通道清理，主动提出给予王建光5000元作为违约赔偿金，但从未履行的辩称理由，以及刘立志通过代理人景晓军同意可分两次缴纳租金的辩称理由，因其未举证证明，不予采信。关于王建光主张的判令刘立志配合其搬离学校教材教具等物品的反诉请求，因王建光已实际搬离涉案房屋，故不再处理；对于王建光主张的判令刘立志赔偿其装修损失2454400元、艺术培训费525600元、合作方管理费1695000元、合计4675000元的反诉请求，因租赁合同第六条约定“若乙方对租赁的写字楼进行装修，装修内容须合乎相关部门要求，费用自理。所形成新装修物（墙面、隔断和屋顶不可移动的附着物及灯饰）无论租赁合同终止和期满，乙方都不得拆除，均无偿归属甲方（物品及可移动设备除外）”，且王建光在2020年4月10日向刘立志发出的交房通知中告知将剩余装修部分赠与刘立志，根据合同的约定、王建光的赠与、及王建光在合同履行中违约的事实，对王建光要求刘立志承担房屋装修费的反诉请求不予支持；对于王建光要求刘立志承担其他损失的反诉请求，因证据的真实性及关联性均无法确定，且王建光违约在先，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十八条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决：一、刘立志与王建光签订的《写字楼租赁合同》、《写字楼租赁合同补充协议》于2019年8月2日已解除；二、王建光向刘立志支付2019年12月1日至2020年4月10日的房屋占用费562467元、物业费11013元；支付2020年4月11日至2020年10月21日的房屋占用费411033元、物业费14946元，共计999459元（本判决生效之日起十日内一次性付清）；三、王建光向刘立志缴纳的150000元押金不予退还。四、驳回刘立志的其他诉讼请求。五、驳回王建光的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费21192元，由王建光负担15145元（于本判决生效后三日内向刘立志支付），刘立志承担6045元；反诉费22750元，由王建光承担。二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘立志与王建光签订的《写字楼租赁合同》、《写字楼租赁合同补充协议》已依法成立并已生效。因双方当事人在涉案房屋租赁的过程中产生了纠纷，导致租赁合同已实际不能履行，现王建光与刘立志均同意解除涉案租赁合同，但王建光主张以其向刘立志以公证书形式发出的交房通知上载明的2020年7月21日作为解除涉案合同的时间，经查阅一审卷宗，王建光在一审中所提交的2020年7月21日的一份（2020）甘兰公内字第7637号公证书，系针对涉案房屋的现状及电路测量过程进行保全证据的公证，其内容并不涉及交还涉案的四楼房屋，故王建光所提以该时间节点作为涉案合同的解除时间无事实依据，本院不予支持。一审法院以刘立志提起本案诉讼后，向王建光送达起诉状副本的2019年8月2日，作为认定双方当事人之间的《写字楼租赁合同》、《写字楼租赁合同补充协议》的解除时间并无不当，本院予以确认。关于王建光提出其在2020年7月即向刘立志发出了搬离四楼的通知，并于7月6日搬离，但因刘立志的阻挠未能搬离，故应以该7月6日视为王建光向刘立志的交房时间，之后的占用费应由刘立志自行承担的上诉主张。如前所述，王建光提交的相关公证书中并未涉及有关交付四楼涉案房屋的情况，即本案并无证据显示王建光在2020年7月向刘立志发出了交房通知，且刘立志对该情况亦予以否认，同时根据相关出警记录及询问笔录，亦无法认定刘立志在王建光搬离涉案房屋时，存在相关阻挠行为，而本案双方当事人对涉案四楼房屋的实际腾交时间均认可为2020年10月21日，故一审法院以该时间作为认定王建光承担四楼占用费的时间节点并无不当，本院亦予以确认。关于王建光提出的刘立志的行为具有明显恶意和不正当性，刘立志与其合伙人李立新相互串通，对涉案合同的解除存在过错，刘立志应退还王建光支付的押金并承担给王建光造成的装修费、艺术培训费及合作方管理费等损失的上诉请求。首先根据庭审查明的内容，本案涉案租赁合同签订之后，刘立志按约向王建光交付了符合使用条件的涉案房屋，在合同履行过程中至发生本案诉讼时，刘立志并不存在违约行为和相关过错。其次根据法律规定，王建光应对其主张的刘立志与其合伙人李立新相互串通，对涉案合同的解除存在恶意及不正当性的情况提交相应证据予以证明，但其所提交的银行流水证据并不足以支撑其上述主张，不能认定刘立志与李立新之间的相互转账行为，与恶意解除涉案合同之间存在关联性，故王建光应依法承担举证不能的法律后果。而本案涉案合同解除的原因系由王建光未按约足额交纳房屋租金，构成合同根本违约造成，在合同解除后，依据涉案合同第八条的约定，王建光无权要求返还已支付的合同押金。同时，在刘立志不存在相关违约行为且对解除涉案合同不存在过错的情况下，刘立志亦无义务承担王建光所主张的装修费、艺术培训费及合作方管理费的损失。综上，王建光的该项上诉请求与事实不符，更于法无据，本院不予支持。一审法院判令驳回王建光关于返还押金及由刘立志承担相关费用的诉求并无不当，本院予以确认。关于王建光所提对涉案房屋的装修价值及剩余残值进行鉴定的申请，因涉案租赁合同第六条对合同终止和期满后有关装修等附着物的归属问题进行了明确的约定，且王建光在2020年4月10日向刘立志发出的交房通知中亦明确将五楼剩余装修部分赠与刘立志，从该赠与的内容来看并未附加相关条件，故王建光所提之鉴定申请已无实际意义及相关必要性，本院依法不予准许，一审法院对王建光的该项鉴定申请未予处理不当，本院予以纠正。关于王建光在二审辩论阶段所提本案租赁合同为先租后付，王建光并未拖欠房屋租金，涉案租赁合同不存在解除基础的主张。经查，王建光与刘立志先后签订了两份涉案房屋的租赁合同，根据前一份《写字楼租赁合同》第三条二项租金交纳方式的约定，可以明确涉案合同采用预付租金的方式进行租赁，后一份《写字楼租赁合同补充协议》仅为应王建光的要求变更前一份合同中每期房租的交费时间而签订，其中对租金以预付的方式交纳并未进行变更，且根据通常交易习惯，出租人为尽快实现其租赁获取收益之合同目的，通常采取先付后租之交易习惯，这也符合一般的大众认知，故本院对王建光的该项主张亦不予支持。综上所述，上诉人王建光的上诉请求及理由依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37895元，由上诉人王建光负担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 靳文丽审判员 王志娟二〇二一年六月十六日书记员 徐梦君