广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初9771号原告：中山市利和置业有限公司，住所地广东省中山市××××××××××利和灯博中心10145、10146、10147、11110、11111、11112卡。法定代表人：欧炳维，总经理。委托诉讼代理人：李攀，广东保信律师事务所律师。被告：张运朱，男，1976年8月1日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××××××××。原告中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）与被告张运朱房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告利和公司的委托诉讼代理人李攀到庭参加诉讼，被告张运朱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。利和公司向本院提出诉讼请求：1.解除利和公司与张运朱之间签订的关于中山市×××××××××利和广场购物中心三层3021商铺的商铺租赁合同及其补充协议；2.张运朱在租赁合同解除后7日内将租赁物恢复原状（毛坯状态）之后返还给利和公司，并在该期限内按照192元/日（5760元/月×12个月÷360天）的标准支付租赁物占用费。张运朱逾期返还的，应当按照合同解除之前的无折扣优惠的租金标准的200%即384元/日向利和公司支付租赁物占用费用直至依照约定返还租赁物之日止；3.张运朱立即向利和公司支付从2019年12月1日起至租赁合同解除之日止的租金（暂计至2020年6月30日为27048.09元）及从拖欠之日起至清偿之日止的租金的迟延支付违约金（以拖欠租金数为基准，按每日1‰计算，暂计至2020年6月30日为2401.01元）；4.张运朱立即向利和公司补交2020年6月30日前已经享受的暂免的附条件优惠租金28800.03元，并在法院判决确定的支付该租金的日期截止日后对没有按照判决确定的日期支付的款项部分，根据合同的约定按照每日1‰的标准向利和公司支付迟延付款违约金直至清偿之日为止；5.利和公司没收张运朱支付的租赁保证金17280元，以弥补利和公司与张运朱签订的租赁合同解除后，利和公司重新出租租赁物所遭受的租赁物空置损失；6.张运朱向利和公司支付违约金17280元；7.张运朱赔偿利和公司支付的律师费4000元。事实和理由：201×年×月1日，张运朱与利和公司签订《商铺租赁合同》，之后双方又签订了《商铺租赁合同》补充协议（一），约定张运朱承租利和公司所有的位于中山市×××××××××利和购物中心三层3021商铺，租赁期限自2019年8月8日至2022年8月7日，其中2019年8月8日至同年9月7日为装修期间；2019年8月8日至2020年8月7日每月租金5760元，其中2019年8月8日至2020年3月7日期间可享受租金折扣优惠，上述优惠期间，租金每月1645.71元；2020年8月8日至2021年8月7日期间的租金每月6720元；2021年8月8日至2022年8月7日期间的租金每月7680元。截止2020年6月30日，张运朱仅支付租金6211.23元，尚欠2019年12月1日至2020年6月30日止的租金（折扣优惠后租金）27048.09元。针对张运朱的欠款行为，利和公司多次向张运朱催收，但张运朱置若罔闻，为维护利和公司的合法权利，故利和公司诉至法院，请求判如所请。张运朱未提交答辩意见，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下:2019年8月1日，利和公司（甲方）与张运朱（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市×××××××××利和广场购物中心三层3021号商铺出租给乙方使用；租赁期限为2019年8月8日至2022年8月7日，双方约定2019年8月8日至同年9月7日为装修期；第五条租金标准和支付：2019年8月8日至2020年3月7日每月租金为5760元，租金折扣4114.29元/月，实交租金1645.71元/月；2020年3月8日至2020年8月7日每月租金为5760元，2020年8月8日至2021年8月7日每月租金为6720元，2021年8月8日至2022年8月7日每月租金为7680元；租金按自然月支付，在公历每月第5日前支付本月租金，但首年首月租金应与租赁保证金同时支付；如租赁合同租赁期的首月或尾月租期不足1个月的，则按首月或尾月租期的实际租赁天数支付租金；合同签署之日起7日内，乙方应向甲方支付租赁保证金17280元；第23.1条约定“乙方如有下列任一违约情形，则甲方有权单方无责终止本合同，不予退回保证金，取消给予乙方的所有折扣优惠条件（包括但不限于：租金、物业管理费等费用折扣优惠等），且乙方同意于收到甲方通知后3日内向甲方支付17280元作为违约金，并按本合同约定交还商铺给甲方”，23.1.8条约定“乙方违反本合同其他约定，甲方按约定单方终止本合同的”；乙方延迟交纳本合同项下租金的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应将该商铺还原为毛坯状态并经甲方验收确认后交还甲方，在上述交还期内，乙方仍应按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，若乙方未能在上述期限内交还商铺的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应按合同终止时该商铺租金标准的200%支付占用费；因乙方原因导致甲方提起诉讼的，就甲方聘请律师所产生的律师费、诉讼费、诉讼保全担保费等费用均由乙方承担；合同还约定了双方的联系方式，并约定文件、信函以特快专递方式发出的，以文件、信函交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。2019年8月8日双方签署房屋交接确认书，利和公司将案涉商铺交付给张运朱使用。张运朱已按商铺租赁合同的约定缴纳租赁保证金17280元，并按优惠后的租金标准支付租金至2019年11月30日，自2019年12月1日起未再支付租金。因张运朱未按时支付租金，利和公司于2020年3月30日向张运朱邮寄《要求限期改正违约行为的函》，要求张运朱收到函后2日内付清拖欠的租金、水电费等费且确保商铺内当班人员充足，严格按照合同约定的营业时间对外经营，不得擅自延迟开店、提前闭店等，该文件于2020年4月3日被张运朱签收。2020年3月31日，利和公司（甲方）与张运朱（乙方）签订补充协议（一），约定：截止协议签署日乙方仍欠甲方租金、物业管理公司物业管理费及水电费用、运营管理公司推广费等费用38286.97元，如乙方于2020年4月5日前付清上述欠费的，甲方同意给予乙方2020年2月1日至同年5月31日期间的部分租金折扣优惠，具体为：2020年2月实交租金为822.85元、2020年3月的实交租金为2415.48元、2020年4月的实交租金为2880元、2020年5月的实交租金为2880元，乙方妥善履行原合同及本补充协议是甲方给予乙方本补充协议项下租金折扣优惠的前提。协议签订后，张运朱未支付任何费用，但一直占用案涉租赁物。2020年5月9日，利和公司向张运朱邮寄《要求限期改正违约行为的函》，称张运朱拖欠截止2020年5月31日的租金等合计65163.47元，经多次催告，张运朱仍不支付，要求张运朱接函后2日内履行合同约定的义务，整改违约行为，该函于2020年5月10日被签收。利和公司为追收上述款项，委托律师提起本案诉讼，并为此支付律师费4000元。另查明，本案起诉状副本于2020年7月30日送达张运朱。本院认为，本案于2020年7月15日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典实施前的相关规定。利和公司与张运朱签订的《中山利和广场商铺租赁合同》及补充协议（一）合法有效，双方均应恪守履行。张运朱自2019年12月1日起未支付租金，已构成违约，经催讨后，张运朱仍未按其承诺支付，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定及《中山利和广场商铺租赁合同》的约定，利和公司有权要求解除合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。本案中，利和公司未通知张运朱，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，本案起诉状副本于2020年7月30日送达张运朱，故依据上述规定，案涉《中山利和广场商铺租赁合同》及补充协议（一）于2020年7月30日解除。张运朱自2019年12月1日起未支付租金，且一直占用案涉租赁物，应承担相应的付款责任和违约责任，故对利和公司诉求张运朱支付其2019年12月1日起至合同解除之日止的租金及迟延支付租金的违约金本院予以支持。上述已认定合同于2020年7月30日解除，故该期间的租金为32622.28元（计算方法：1645.71元/月×3个月+1645.71元/月÷31天×7天+5760元/月÷31天×24天+5760元/月×3个月+5760元/月÷31天×30天）。案涉租赁合同约定的违约金为每日1‰，但该标准过高，应予调整，根据公平原则，本院酌情调整为违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。即，逾期付款的违约金以1645.71元为基数分别自2019年12月6日起、2020年1月6日起、2020年2月6日起，以4830.96元（计算方法：1645.71元/月÷31天×7天+5760元/月÷31天×24天）为基数自2020年3月6日起，以5760元为基数分别自2020年4月6日起、自2020年5月6日起、自2020年6月6日起，以5574.19元（计算方法为：5760元/月÷31天×30天）为基数自2020年7月6日起均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际付清之日止。案涉《中山利和广场商铺租赁合同》约定，本合同因任何原因而终止后7日内，乙方（即张运朱）应将该商铺还原为毛坯状态并经甲方（即利和公司）验收确认后交还甲方，在上述交还期内，乙方仍应按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，若乙方未能在上述期限内交还商铺的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应按合同终止时该商铺租金标准的200%支付占用费。故利和公司诉求张运朱在租赁合同解除后7日内（即2020年8月6日前）将租赁物恢复原状后交还给其，并在该期间内支付租赁物占用费符合双方约定，本院予以支持，经核算，该期间的占用费应为1325.59元（5760元×12个月÷365天×7天）。张运朱并未在上述期限内返还案涉租赁物，故对利和公司诉求张运朱自逾期之日即2020年8月7日起至实际返还之日止支付租赁物占用费本院予以支持。但《中山利和广场商铺租赁合同》约定的逾期返还房屋的占用费实际是张运朱逾期返还房屋的违约责任，而张运朱逾期返还租赁物给利和公司造成的是租赁物占用期间的租金损失，利和公司并未提交证据证实有其他损失，故该约定的违约金过高，应当予以调整，本院根据公平原则，酌情确定逾期返还房屋的占用费按合同约定的2020年8月8日至2021年8月7日期间的租金标准即6720元/月计算。利和公司还要求张运朱补交租金折扣优惠28800.03元及支付逾期支付该部分折扣优惠的违约金、另行支付违约金17280元、没收保证金17280元。案涉租赁合同约定“乙方如有下列任一违约情形，则甲方有权单方无责终止本合同，不予退回保证金，取消给予乙方的所有折扣优惠条件（包括但不限于：租金、物业管理费等费用折扣优惠等），且乙方同意于收到甲方通知后3日内向甲方支付17280元作为违约金”，从该款约定的内容看,双方约定张运朱在违反本合同,导致本合同提前终止的情况下,应补交的租赁期内已享受的租金优惠折扣,明显属于因一方违约导致合同被提前解除而应向对方支付的违约金,保证金亦有违约金的性质，即针对张运朱迟延缴纳租金导致租赁合同被提前解除的情况案涉租赁合同既约定了补交租金折扣优惠条款、又约定了没收保证金及另行支付违约金三项违约条款，但该约定明显高于对利和公司造成的损失，根据公平原则，本院酌定租赁保证金17280元由利和公司予以没收，对利和公司关于补交租金折扣优惠及另行支付违约金诉求，本院不予支持。鉴于本院对补交租金折扣优惠不予支持，故对利和公司关于迟延支付租金折扣优惠的违约金亦不予支持。案涉租赁合同约定，因张运朱原因导致利和公司提起诉讼的情形下由张运朱承担律师费，该约定具有法律效力，且利和公司提供了民事案件委托代理合同及律师费发票为据，因此利和公司主张张运朱承担律师费4000元的诉讼请求理据充分，本院予以支持。张运朱经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对利和公司诉讼请求和事实理由抗辩的权利，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告中山市利和置业有限公司与被告张运朱签订的《中山利和广场商铺租赁合同》及补充协议（一）于2020年7月30日解除；二、被告张运朱于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付2019年12月1日至2020年7月30日期间的租金32622.28元及迟延支付租金的违约金（以1645.71元为基数分别自2019年12月6日起、2020年1月6日起、2020年2月6日起，以4830.96元为基数自2020年3月6日起，以5760元为基数分别自2020年4月6日起、自2020年5月6日起、自2020年6月6日起，以5574.19元为基数自2020年7月6日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际付清之日止）；三、被告张运朱于本判决生效之日起七日内将位于中山市×××××××××利和广场购物中心三层3021号商铺恢复至毛坯状态后返还给原告中山市利和置业有限公司，并支付占用费（2020年7月31日至同年8月6日期间的占用费1325.59元，自2020年8月7日起至实际返还之日止按6720元/月计算占用费）；四、原告中山市利和置业有限公司没收被告张运朱支付的租赁保证金17280元；五、被告张运朱于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付律师费4000元；六、驳回原告中山市利和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2220元，减半收取计1110元，诉讼保全申请费988元，合计2098元，由原告中山市利和置业有限公司负担839元，被告张运朱负担1259元（该费用原告中山市利和置业有限公司已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二一年六月十五日书记员  廖静怡