四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0402民初2196号 原告:李红，女，土家族，1983年9月30日出生，住四川省攀枝花市东区。 原告：徐瑞，男，汉族，1984年3月10日出售，住址同上。 以上被告共同诉讼委托人：李建剑，执业证号：××。 以上被告共同诉讼代理人：李晓丹，四川卓别律师事务所律师，执业证号：××。 被告：曾佑芳，女，汉族，1946年6月9日出生，四川省攀枝花市东区居民，住攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：吕学明，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：××。 第三人：攀枝花兴家房地产经纪有限公司。住所地：攀枝花市东区三线大道北段339号附11号，统一社会信用代码：91510402MA6211219F。 法定代表人：张建成，系执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李伟，男，汉族，1989年11月30日，四川省内江市兴东区石子镇石家村7组11号，住攀枝花市东区。 原告李红、徐瑞与被告曾佑芳及第三人攀枝花兴家房地产经纪有限公司（以下简称：兴家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李建剑、李晓丹；被告曾佑芳及诉讼代理人吕学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李红、徐瑞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告及第三人于2019年6月8日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金64000元；3、判令被告向原告支付佣金损失3200元。上述合计67200元。4.判令被告承担案件受理费。事实和理由：2019年6月8日，原告经第三人介绍与被告签订《房屋买卖合同》，并于当日支付购房款定金2万元。双方同意，被告在棚改款到帐后完成过户手续。2021年2月被告拿到棚改款项。2月下旬，第三人带领原告在市政务中心完成房屋上市申请，并通知被告继续履行过户手续，但被告以各种理由拒绝履行和。2021年3月15日，被告明确表示拒绝不执行合同。被告的违约行为给原告造成了严重损失，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求造成原告的诉讼请求。 被告曾佑芳答辩，1、原告所诉缺乏法律依据。原告及当事人只知道买方采用定金2万元作为担保，并未知道另有20%的违约金作为担保，故该条不能作为合同内容而对被告不具有法律约束力。2、买卖房屋合同是由第三人制作，在原告明知道有定金之外还有20%违约金条款的情况下，不提醒眼睛视力几乎失明的老年买方，属于欺诈，因而该条款依法应当撤销。3、第三人作为中介机构，在签订与原告的合同中，存在故意隐瞒20%违约金条款，依法应当承担赔偿责任。原告及第三人应当退回定金和中介费6400元。4、被告不存在违约，而是原告要求被告看房，被告不给看房。5、如果被告存在违约作为，违约金是对守约方造成损害的补偿，原告无实际损失，但已经可能获得了2019年6月8日被告交付的2万元定金；该定金可作视为违约金惩罚性。综上，原告的诉讼请求缺乏事实依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人兴家经纪公司陈述，原告要求按合同违约金条款金额执行，公司认为不退定金就算了。在事实部分，确实存在被告要求看房屋，原告在成都，确实没有看成的情形。对于此案，公司一直主张调解处理，也约了买卖双方进行了商谈，但就付款金额未达成一致意见。若调解不成功，请求法院依法判决处理。 原告李红、徐瑞围绕诉讼请求提交了《房屋买卖合同》《收条》《房产证》《告知书》等书证，以证明其主张的事实和诉讼请求成立。对于上述书证，被告曾佑芳质证意见：对上述证据“三性”无异议，但不能证明不买房的责任在于曾佑芳。第三人对于原告提交并出示的证据无异议。 被告曾佑芳针对答辩提交并出示了《身份证》（复印件）《房屋买卖合同》《中国农业银行银行卡交易明细清单》《攀枝花市第三人民医院病情证明书》《中国十九冶集团有限公司职工医院门诊病历》等书证，以证明被告曾佑芳与原告签订房屋买卖合同和交付定金及患有抑郁、视力低下等疾病的情况。对于上述书证，原告曾佑芳质证意见：对上述证据真实性和合法性无异议；但对存在关联不认可。被告曾佑芳提交的病例及诊断均在合同签订后发生，而且所说病情并不妨碍被告曾佑芳的民事行为能力。兴家经纪公司对上述证据质证意见：证据不能证明这些疾病是在签订合同前发生还是签订后，而且在签订合同时，被告曾佑芳完全具有自主能力的，也是在家人的陪同下签订的合同。 原告为证明被告违约而提交并出示的证据，经审查，仅是双方所签买卖合同中的条款，没有相应证据予以印证，本院不予采信。《房屋买卖合同》《收条》《银行卡交易明细清单》等其他书证据，与案件相关联，本院予以采信。被告曾佑芳提出未在《房屋买卖合同》上签字的意见，没有相应证据证明，本院不予采信。被告提交的原告病情的书证，能够证明被告确实存在年老体弱，患有精神与视力疾病，其行为能力受限。按常理推断，被告相关诊断中的疾病均系慢性疾病，并非急××。根据上述经审查确认的证据及各方当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2019年6月8日，经兴家经纪公司中介，原告一方与曾佑芳签订的《房屋买卖合同》。该合同约定，原告一方将攀枝花市东区枣子坪下街3号14幢14楼3号住房一套（经济适用房）出售给曾佑芳，价款320000元，曾佑芳在合同签订当日向原告交付定金20000元，剩余房款在过户当日内一次性交付原告一方；过户办理为拆迁款下放后七个工作日内前往房地产交易中心办理过户手续，并在之前准备过户所需的相关证件、相关证明。其中该合同第十一条约定，“买方擅自解除合同或买方单方面毁约致使本合同解除的，须向卖方支付该房屋成交价的20%违约金，买方逾期支付房款或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按房屋成交价的5%支付卖方违约金。逾期30天，卖方有权解除合同，本合同解除的，买方须向卖方支付房屋成交价20%的违约金，并承担卖方的佣金损失”。此外，当事人双方还对房屋现状、房屋交付、税费支付等进行了约定。合同签订后，曾佑芳按照合同约定，向原告一方交纳定金20000元。后原告以曾佑芳不执行合同而违约为由诉来本院，提出如上诉讼请求。 本院认为，当事人双方对之间存在房屋买卖合同关系无异议，本院予以确认。双方主要争议为曾佑芳是否存在违约及是否应按20%标准支付违约金。首先，从原告一方提交出示的证据来看，并没有充分证据证明曾佑芳存在违约的事实。曾佑芳表示不买房，并不能直接推断其存在违约行为，被告存在违约，原告应提交出示违约的证据。根据双方签订的合同，双方约定过户的前提条件是“过户办理为拆迁款下放后七个工作日内前往房地产交易中心办理过户手续，并在之前准备过户所需的相关证件、相关证明”。原告一方在本案中并没有举证明过户条件已经成就和说明合同履行期限及被告不过户的相关证据，而仅仅依据合同条款来主张。第二、关于违约条款问题。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则签订当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提示注意免除或者减轻其责任等与对方有重大意义利害关系的条款，按照对方的要求，对该款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条对合同条款无效的情形也规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利。本案中，案涉的合同系格式合同，合同中有关解除合同及承担20%的违约金的条款与曾佑芳有重大的利害关系。而原告没有举证证明其向曾佑芳履行了提示和说明义务。因此，曾佑芳在抗辩中主张合同不成为合同内容而对其不发生法律约束力的意见，符合法律规定，本院予以支持；第三、违约金带有惩罚性的补偿性质。若被告存在违约，在未提供相应证据证明其实际损失的情况下，原告主张按照20%标准支付违约金，显然过高和不公平。被告一方主张要求退回中介费及定金的意见，系另一法律关系，双方可协商处理或通过诉讼另案解决。需要说明的是，《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方以请求赔偿超过定金数额的损失。原告主张严格按照合同履行义务这一主张没有错误，但必须是遵循公平原则，原告一方在已收取曾佑芳定金20000元的情况下，曾佑芳已口头表示放弃要回定金和在未有证据证明其损失或者超过20000元损失（3200元可为损失）的情况下，仍向一名年老体弱的自然人主张违约损失，实为不讲公平、不讲法、不讲理的行为。综上所述，综上，原告一方主张曾佑芳向原告支付违约金64000元及佣金损失3200元的诉讼请求，缺乏法律依据和证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认李红、徐瑞与曾佑芳之间签订《房屋买卖合同》解除； 二、驳回李红、徐瑞的全部诉讼请求。 案件受理费1480元，减半收取740元，由李红、徐瑞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  戴军 二〇二一年六月十九日 书记员  张利