辽宁省鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初1350号原告：鞍山利美房地产经纪有限公司，住所地：辽宁省鞍山市立山区中华北路81-S4号。法定代表人：于浩淼，该公司总经理。委托诉讼代理人：高钢真，系该公司法律事务部部长。被告：黄继平，男，1966年10月2日出生，汉族，住所地：辽宁省鞍山市立山区。原告鞍山利美房地产经纪有限公司诉被告黄继平销售代理合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，2021年4月12日公开开庭审理了本案，经审理发现不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，2021年6月22日再次公开审理了本案。原告鞍山利美房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人高钢真、被告黄继平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞍山利美房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令黄继平承担违约金14,700元；2、请求法院依法判令黄继平承担本案的诉讼费、交通费100元。事实和理由：2020年12月12日，鞍山利美房地产经纪有限公司与黄继平签订3个月的独家代理委托合同。黄继平委托鞍山利美房地产经纪有限公司出售在鞍山市立山区，委托销售价为人民币490,000元（肆拾玖万元整），约定该房售出后在30日内腾房。鞍山利美房地产经纪有限公司按约定找到买方，经过多次搓商，买方愿意以495,000元购买此房，并向鞍山利美房地产经纪有限公司交纳了认购意向金为保证。鞍山利美房地产经纪有限公司第一时间联系黄继平告诉此情况，并重点提出30日内腾房的约定。黄继平却找理由不履行独家代理委托合同不能按约定腾房，违反代理销售合同第四条第十款30日腾房，黄继平应承担该代理销售合同第七条支付委托销售价490,000元的3%即14,700元违约金。因此请求法院依据《中华人民共和国民法典》合同编第九百一十九条、第九百二十八条、第九百三十条之规定，依法判令黄继平承担约定的违约金、本案的诉讼费及交通费。黄继平辩称，黄继平没有违约事实。在和利美签订独家代理协议之前，商定的房屋卖价为500,000元，而且必须黄继平自己先买到房后才能卖房。利美公司最终在合同上写下490,000的卖价，是在交谈中，黄继平谈到的本人在买到房之后可以接受的最低价。另外，房屋共有者不知情，代理合同应无效。卖的房屋是黄继平和妻子的共有财产。妻子始终不知情，此合同应视为无效。利美提供的格式合同责任条款中，甲方的责任共有十一款21项内容，并且几乎项项定性为违约责任，而规定的乙方的责任只有两项，均不涉及违约责任。合同中只规定了甲方的21项违约责任内容，而乙方却没有任何违约责任规定，责任和权利明显的不公平、不平等，属无效合同。关于赔偿，签订合同时对方没有向黄继平做任何提示和讲解，涉及价格和腾房时间的条款不应成为合同的内容。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对鞍山利美房地产经纪有限公司提供的黄继平无异议的证据通话记录一份、房产认购意向书一份、房产证复印件一份，以及黄继平提供的鞍山利美房地产经纪有限公司无异议的微信聊天记录截图一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：鞍山利美房地产经纪有限公司向本院提供的证据有：一、独家代理销售合同一份，欲证明黄继平签订的独家代理合同是合法有效的。黄继平的质证意见为，对该证据真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为构成霸王条款，合同对黄继平责任约定过重，对鞍山利美房地产经纪有限公司没有制约，且合同中约定的490,000元价格与事实不符，当时自己与鞍山利美房地产经纪有限公司工作人员约定的房屋卖价为500,000元。本院认为，该证据真实合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。二、鞍山利美房地产经纪有限公司工作人员与黄继平的通话记录和微信聊天记录一份，拟证明电话录音中关键词是通知黄继平签订合同是490,000元，公司给卖495,000元，比合同还多卖了5,000元，495,000元意向金鞍山利美房地产经纪有限公司也告知了黄继平，并强调30日内腾房，黄继平不同意，与签订合同不符，微信聊天记录和通话录音记录均证明黄继平违约。黄继平的质证意见为，对证据三性均无异议，但该微信聊天记录基于2021年正月初十之后再研究卖房事宜基础上进行的微信沟通，并不能证明自己不同意卖房，所以自己不存在违约。本院认为该证据真实合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。黄继平向本院提供的证据有：一、独家代理销售合同一份，欲证明黄继平认为合同是霸王条款，合同中对黄继平方的责任约定过重，对利美方没有制约。鞍山利美房地产经纪有限公司的质证意见为，对该证据三性无异议，但对证明内容有异议，被告说是霸王条款，不是霸王条款，原告的责任在合同中第7条有显示，所以在合同中双方是平等的，霸王条款说法不成立。本院认为，该证据真实合法，但不能证明黄继平的待证事实，本院不予采信。二、黄继平爱人毛杰证明材料一份，证明黄继平妻子并不知情所签订的独家代理销售合同，卖价和交房时间。鞍山利美丽房地产经纪有限公司的质证意见为，该证据没有黄继平爱人的真实身份和真实合法关系证据，且与答辩中陈述互相矛盾，不予认可。本院认为，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2020年12月12日，鞍山利美房地产经纪有限公司与黄继平签订了独家代理销售合同，该协议书主要内容如下：甲方黄继平将位于鞍山市立山区，小区名为鞍钢环山小区，产籍号为3-8-487-4021，建筑面积113.18平住宅委托给乙方鞍山利美房地产经纪有限公司代为出售，委托销售价格为490,000，并约定第四条甲方的责任第8条：此房屋如售出甲方负责在30个工作日之内将户口迁出；第10条：甲方承诺在该房屋售出后30日内将该房屋腾空，售出日期以签订《房屋买卖合同》之日为准。《房屋买卖合同》对腾房时间另有约定的从其约定。第七条违约责任：如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，须支付委托销售价格的3%（如低于5,000元，须按5,000元支付）作为违约金，责任方应承担约定的违约金。另查，房屋代理销售期间有买方以约定价格认购该房屋，但黄继平未按约定腾房。本院认为，本案争议焦点为：一、黄继平与鞍山利美房地产经纪有限公司之间是否形成中介合同法律关系；二、黄继平是否构成违约，如构成违约，其应承担的违约金是多少。一、关于黄继平与鞍山利美房地产经纪有限公司之间是否形成中介合同法律关系。本案中，黄继平向鞍山利美房地产经纪有限公司提供了房源信息，黄继平与鞍山利美房地产经纪有限公司之间对于《独家代理销售合同》均签字或盖章确认，该《独家代理销售合同》可以视为一份中介合同。因此，黄继平之间已形成中介合同法律关系。二、黄继平是否构成违约，如构成违约，其应承担的违约金是多少的问题。中介人促成合同成立后，委托人应当按照约定履行相应的义务。本案中，原黄继平签订的《独家代理合同》约定“该房屋的委托销售价格为490,000元”，有买方汪孔芬与鞍山利美房地产经纪有限公司签订《房产认购意向书》，同意以认购价格495,000元购买该涉案房屋，但黄继平拒绝出售该房屋。违反了中介合同中关于“房屋代理销售期间如有买方认购时，甲方应与乙方及买方签订《房屋买卖合同》，甲方不得无正当理由推诿”的约定，属于违约行为，应向鞍山利美房地产经纪有限公司支付相应的违约金。现黄继平主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。双方约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，考虑到鞍山利美房地产经纪有限公司仅提供房源信息，并未实际卖出房屋等情形，违约金应适当予以调整，数额以房屋委托销售价格490,000元的2%即9,800元为宜，对鞍山利美房地产经纪有限公司的过高主张不予支持。关于鞍山利美房地产经纪有限公司主张交通费100元一节，因鞍山利美房地产经纪有限公司未提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故对鞍山利美房地产经纪有限公司此项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第九百六十一条、第九百六十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、第四条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》（2020）第九十条之规定，判决如下：一、黄继平于本判决生效后十日内给付鞍山利美房地产经纪有限公司违约金9,800元。二、驳回鞍山利美房地产经纪有限公司其他诉讼请求。上述黄继平应给付鞍山利美房地产经纪有限公司的款项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，由黄继平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  刘小楠人民陪审员  赵宇泽人民陪审员  林乐宇二〇二一年六月二十九日书 记 员  刘 爽