辽宁省沈阳市沈河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）辽0103执异114号 异议人（被执行人）：福建金宝树包装发展有限公司，住所地泉州市惠安县惠西工业区（黄塘）。 法定代表人：谢育忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李安娜，福建泉中律师事务所律师。 申请执行人：中信银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区大西路336号。 负责人：张北阳，该分行行长。 委托诉讼代理人：张世邈，该行员工。 委托诉讼代理人：刘佳欢，该行员工。 被执行人：辽宁宝树包装有限公司，住所地沈阳市沈北新区沈北路182号。 法定代表人：谢永军，该公司董事长。 被执行人：泉州宝树包装有限公司，住所地晋江市陈埭镇下村工业区。 法定代表人：谢永军，该公司董事长。 被执行人：谢永军，男，1960年4月14日出生，汉族，辽宁宝树包装有限公司董事长，住址福建泉州。 被执行人：刘敏冷，女，1960年10月7日出生，汉族，无职业。 本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司沈阳分行与被执行人辽宁宝树包装有限公司、泉州宝树包装有限公司、福建金宝树包装发展有限公司、谢永军、刘敏冷（2018）辽0103执恢357号金融借款合同纠纷一案中，异议人福建金宝树包装发展有限公司提出异议。本院于2020年4月14日作出（2020）辽0103执异79号执行裁定，驳回其异议申请。福建金宝树包装发展有限公司不服，提出复议。沈阳市中级人民法院于2020年8月20日作出（2020）辽01执复234号执行裁定，裁定撤销本院（2020）辽0103执异79号执行裁定书，指令本院对本案进行审查。现已审查终结。 异议人福建金宝树包装发展有限公司称，异议人与中信银行股份有限公司沈阳分行金融借款合同纠纷一案，贵院对异议人址在泉州市××××后西村土地使用权惠国用〔2014〕字第130011号进行拍卖，并委托辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司对拍卖物进行估价。辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司2018年8月27日出具了辽世信〔2018〕(估)字第056号《土地估价报告》，报告仅对宗地土地使用权21523平方米的价值进行估值，且特别说明“现场勘察时无建筑物”，但该评估报告所附的原有土地使用权证却备注“该地块有两栋钢结构厂房。”事实上，2008年间，异议人在宗地范围上建设3800多平方米的钢结构主体一幢及周边其他用房400平方米左右，共计约4200平方米，且宗地周边建设了围墙。评估机构遗漏了土地上的建筑物，直接导致评估价值严重低于标的物的现有价值，损害了异议人及强制执行申请人的利益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十一条“违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，人民法院应予支持。”的规定以及依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持:(一)由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解…(六)其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”故异议人于2019年11月28日向贵院提出执行异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产》第七条“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。”的规定，执行人员应当在拍卖前进行调查，但异议人在宗地上两栋面积4200平方米的建筑物竟被遗漏，不仅说明执行人员未进行现场检查测绘，同时也证明评估机构未到现场进行勘查径行作出评估，导致目前宗地及地上建筑物分离的情况。2019年9月10日，土地使用权买受人福建热爱新材料科技有限公司发函要求建筑物上的承租人腾空归还房屋，后经承租人反映异议人才知道土地使用权被拍卖的事实，但通过评估报告可知该宗土地上的建筑物并未在拍卖范围内，本次拍卖标的物为泉州市××××后西村的土地使用权。异议人认为，根据《物权法》一百四十六条、《中华人民共和国民法典》第三百五十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”之规定以及最高人民法院关于《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第二十一条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”的规定，土地使用权和土地上的建筑物所有权不可分割，不可分开处置。贵院于2019年2月16日仅对异议人址在泉州市××××后西村土地使用权惠国用〔2014〕字第130011号进行拍卖，未对该宗土地上的建筑物一并评估拍卖，违反上述相关法律规定，应予撤销。请求事项：撤销贵院于2019年2月16日对异议人址在泉州市××××后西村土地使用权惠国用﹝2014﹞字第130011号的拍卖。 申请执行人中信银行股份有限公司沈阳分行认为，一、异议人对《土地估价报告》提出异议,已经超过法定期限。第一，异议人应明确其异议申请的对象为评估报告，并非执行行为，二者不应混淆，异议指向的不同对象，有不同的救济规定。异议人不能以对评估报告存在异议转为对执行行为存在异议而进行救济。第二，根据《中华人民法院关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第六条：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内书面形式向人民法院提出。”评估机构是法院指定的评估机构，且依据法定程序作出，并依照法定程序对异议人进行了送达。异议人认为评估报告有瑕疵应当在法定期间提出，但其并未在法定期间对评估报告提出异议，怠于行使法律赋予的权利救济，本次异议申请的时间已经超过法定期限。二、异议人提出执行异议的依据的《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条不适用于本案，援引法律错误。首先，依据本法第二条“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法”。本条明确了本法适用的范围，即“城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理”，涉案土地[惠国用（2014）字第130011号]经核查为工业用地，并未取得房地产开发用地的土地使用权，本案案涉土地不适用上述法律，因此其提出异议的理由不充分，异议不能成立。其次，《物权法》/《民法典》中规定的房地一体的适用对象，应该为经过确权且取得相关管理部门权利登记的在建工程、房屋或/及建设用地使用权。异议人主张的土地上的建筑物，并未取得建设审批文件或相关管理部门的登记，不属于《民法典》或《物权法》中“房屋”的范畴，没有取得相应的物权。三、评估报告的瑕疵，并未影响拍卖行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参见竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”经核实，案涉[惠国用（2014）字第130011号]土地使用权于2019年1月19日起在网上阿里拍卖进行公开拍卖。一拍起拍价4,821,180元，流拍；2019年2月17日在阿里司法拍卖平台，二拍起拍价3,856,944元，8人报名，经77次竞拍出价，土地拍卖成交5,326,944元成交，另执行法院在扣除来拍网手续费千分之八72,945元后，于2019年3月29日，向我行划转执行款5,284,329元，我行已就该部分债权实现清偿。上述竞拍流程及竞拍结果证实，案涉土地经过拍卖实现了溢价（505,764元），并未造成拍卖物价值减损甚至流拍的不良后果。四、异议人是对评估报告提出的异议而非是对执行行为提出的异议。第一，异议人应明确其异议申请的对象为评估报告，并非执行行为，二者不应混淆，异议指向的不同对象,有不同的救济规定。异议人不能以对评估报告存在异议转为对执行行为存在异议而进行救济。第二，如果异议人针对执行行为提出异议，案涉土地使用权已经拍卖完毕,且我行已就该部分债权实现清偿，且沈河法院已就该执行案件以（2018）辽0103执恢357号执行裁定书终结了本次执行，本次执行行为合法有效。根据《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》规定“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定对终结执行行为提出异议的，应当自收到终结法律文书之日起六十日内提出；未收到法律文书的，应当自知道或者应当知道人民法院终结执行之日起六十日内提出。”异议人要求撤销法院拍卖行为的申请，应当在收到终结法律文书之日起六十日内提出，异议人本次申请也已经超出该法定期限。综上，我行请求沈河法院驳回异议人的异议申请。 本院查明，中信银行股份有限公司沈阳分行与辽宁宝树包装有限公司、泉州宝树包装有限公司、福建金宝树包装发展有限公司、谢永军、刘敏冷金融借款合同纠纷一案中，本院依中信银行股份有限公司沈阳分行申请，于2016年7月28日以（2016）辽0103民初6049号民事裁定书及协助执行通知书,查封了福建金宝树包装发展有限公司名下位于泉州市××××后西村两块土地，土地使用号﹝2014﹞字第130011号，21523平方米，﹝2006﹞字第130013号，34560平方米，为首封，查封期三年2016年7月28日至2019年7月27日。本院于2016年11月11日作出（2016）辽0103民初6049号民事判决，判决：“一、被告辽宁宝树包装有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，一次性给付原告中信银行股份有限公司沈阳分行贷款本金14830000元；二、被告辽宁宝树包装有限公司于本判决生效之日起15日内，一次性给付原告中信银行股份有限公司沈阳分行自2016年5月26日起至本判决确定的债务实际清偿之日止（按合同约定计算）的贷款利息、罚息（已支付116558.95元）；三、被告泉州宝树包装有限公司、福建金宝树包装发展有限公司、谢永军、刘敏冷对本判决书第一、第二项被告辽宁宝树包装有限公司所负的义务承担连带责任；四、驳回中信银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。”上述判决生效后,辽宁宝树包装有限公司、泉州宝树包装有限公司、福建金宝树包装发展有限公司、谢永军、刘敏冷未按期履行义务，中信银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行。辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司受本院委托对福建金宝树包装发展有限公司名下坐落于泉州市××××后西村的﹝2014﹞字第130011号，面积为21523平方米的土地使用权价格进行评估。辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司于2018年8月27日出具辽世信〔2018〕(估)字第056号《土地估价报告》，估价结果面积：21523.00平方米，单位面积地价：320/平方米，宗地地价：688.74万元。该评估报告已向当事人送达。本院于2018年11月5日本院于2018年11月5日作出（2018）辽0103执恢357-1号执行裁定书，裁定拍卖福建金宝树包装发展有限公司名下坐落于泉州市××××后西村（土地使用号为﹝2014﹞字第130011号，面积21523平方米）的土地使用权。本院依法在淘宝司法拍卖平台发布拍卖公告，并于2019年1月18日进行第一次公开拍卖，流拍。本院于2019年1月22日依法在淘宝司法拍卖平台发布第二次拍卖公告，并于2019年2月16日进行第二次拍卖，起拍价：3856944元，买受人福建热爱新材料科技有限公司以5326944元的价格竞得。本院于2019年3月4日作出（2018）辽0103执恢357-2号执行裁定书，裁定坐落于泉州市××××后西村（土地使用号﹝2014﹞字第130011号，面积21523平方米）的土地使用权及相应的其他权利归买受人福建热爱新材料科技有限公司所有，土地使用权自裁定送达买受人时起转移。本院于2019年4月19日向惠安县自然资源局不动产登记中心下达协助执通知书，将位于泉州市××××后西村惠国用﹝2014﹞出字第130011号土地使用权转移给福建热爱新材料科技有限公司所有。异议人福建金宝树包装发展有限公司于2019年11月29日向本院提出执行异议。 本院认为，异议人请求撤销本院的拍卖行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”本案中，本院通过网络公开平台依法公告对案涉土地使用权进行司法拍卖，拍卖程序并无上述规定应当撤销的严重违反拍卖程序的情形。故异议人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人福建金宝树包装发展有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向本院递交申请书，复议至辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  高 红 审 判 员  黄耀宇 审 判 员  佟 殊 二〇二一年六月二十五日 法官助理  张家乐 书 记 员  周禹岑 本案裁定所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。