广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂10民终1241号 上诉人（原审被告）：广西嘉元房地产有限责任公司,住所地:广西靖西市新靖镇城东路1051号,统一社会信用代码:91451025077147086F。 法定代表人:凌福远,该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨宁，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘励扬，上海汉盛（南宁）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）:陈旭,女,壮族,1963年11月15日出生,住广西合浦县。 被上诉人（原审原告）:叶冬生,男,汉族,1950年11月1日出生,住广西合浦县。 共同委托诉讼代理人：韦正光，广西豪安律师事务所律师。 上诉人广西嘉元房地产有限责任公司因与被上诉人陈旭、叶冬生商品房销售合同纠纷一案，不服靖西市人民法院（2020)桂1081民初3136号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。于2021年6月8日公开开庭审理本案。上诉人广西嘉元房地产有限责任公司的委托诉讼代理人杨宁、甘励扬，被上诉人陈旭、叶冬生及其共同委托诉讼代理人韦正光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西嘉元房地产有限责任公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第二项、第三项,改判上诉人按《桂信司评报字(2020)第357号资产评估报告》确定的案涉3-116号商铺租金损失向被上诉人支付违约金。二、本案上诉费用以及一审相应的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院依据上诉人与被上诉人签订的合同中约定的逾期交付责任条款判决上诉人 2 承担的违约金过高。一、《桂信司评报字(2020)第357号资产评估报告》系法院委托广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司对案涉3-116号商铺相同地段、相同面积的商业房地产自2018年1月1日至2020年12月31日止的市场租金进行的评估鉴定,该评估结果客观公正,应作为本案认定损失的标准。本案评估报告的评估对象为案涉商铺自2018年1月1日至2020年12月31日止的客观市场租金,租金市场价值为未考虑空置率的影响条件下的毛租金,而非纯租金,即出租房屋所应缴纳的各项税费按国家法律法规规定各自承担形式下的租金。二、比照案涉同类房屋市场租金,一审判决的违约金标准过高。根据《桂信司评报字(2020)第357号资产评估报告》,该地段同类房屋市场租金为每月每平方米55元,本案案涉房屋面积为68.53平方米,评估报告对案涉商铺自2018年1月1日至2020年12月31日止的市场租金评估结果为135690元,即被上诉人的实际损失应为135690元。如按一审判决第二项、第三项计算,判决的违约赔偿金额明显高于被上诉人的实际损失,一审判决结果显失公平,应予撒销并纠正。三、一审判决违约金远高于全国银行间同业拆借利率的标准。四、一审法院未遵循《民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于商品房买卖合同违约金过高应予调整的规定,二审法院应当予以纠正。一审法院的判决对于被上诉人的实际损失没有进行说理论述,仅机械的以“合同有约定按约定”径行判决,对于上诉人于一审开庭后提交的代理意见没有做出回应。综上，一审判决错误，请求二审法院予以纠正,依法做出改判。 陈旭、叶冬生答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审维持原判。 陈旭、叶冬生向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，判令被告返还原告购房款本金827000元及相应利息190726.88元（截止2020年9月9日的利息），2020年9月10日之后的利息以827000元为基数，按年利率6.15%计算至被告付清之日止；2、由被告返还原告已经交纳的公共维修资金2398.6元；3、由被告支付全部房价款10%的违约金；4、由被告赔偿原告损失827000元；5、本案诉讼费、保全费、评估鉴定费由被告全部负担。 一审法院审理查明：2016年12月29日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售 3 ）》，向被告购买由被告开发建设的位于靖西市商铺），合同对房屋价款、交房日期、违约责任等均作了明确约定。其中第十一条第（一）项约定：被告于2017年12月31日前向原告交付商品房；第十二条约定：除不可抗力外，被告未按第十一条约定的时间将该商品房交付给原告的，如逾期交付超过90日，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应自解除合同通知送达之日起15日内退回原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照年利率6.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，原告即于当日向被告一次性付清了购房款827000元，并于2017年1月11日向被告交纳公共维修基金2398.6元。但至2020年9月10日原告向一审法院起诉时，被告对涉案商铺所在的三栋未动工启建，无法按合同约定于2017年12月31日交付商铺。原告于2020年8月20日向被告书面通知解除合同，被告2020年8月20日收到解除合同通知书。原告认为，被告的行为已严重损害了原告合法权益，给原告造成不可估量的经济损失。遂向一审法院起诉，提出上列诉求。在诉讼过程中，原告申请诉讼保全，并提供担保，一审法院依法冻结被告的银行存款900000元和被告位于靖西市曼悦酒店10层16号、11层21号、12层16号、17号共四间房等财产，保全费5000元原告已预交。在审理过程中，原告又申请对涉案3-116号商铺相同地段、相同面积的市场租金进行司法评估，经广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司评估，2018年1月1日至2020年12月31日的租金为135690元。评估费8000元，原告已预交。 一审法院认为，原、被告双方通过自愿、平等协商，于2016年12月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同内容是双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，诚实守信地全面履行各自的义务。原告于合同签订当日即向被告付清房款827000元，履行了合同最主要的义务；而被告却无法按照合同约定的时间向原告交付涉案商铺。根据合同约定，被告逾期交付商铺超过90日，原告有权解除合同。现被告逾期交付商铺已超过90日，合同解除事由已发生，且原告提出解除合同的通知已于2020年8月20日送达被告。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。 4 解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”以及第五百六十五条“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；…”的规定，一审法院确认原、被告双方所签订的合同于2020年8月20日解除。按合同约定被告应于2017年12月31日向原告交付商铺，但至2020年9月9日原告向一审法院提起诉讼时靖西市新天地悦江府3栋仍未动工，被告无法交付买卖合同标的物，继续履行也无法实现合同的目的，故被告提出原告没有在法律规定的一年除斥期内提出解除合同，客观上已丧失解除合同权利的辩解，一审法院不予采纳。 根据合同约定，逾期交付商铺超过90日，原告解除合同的，被告应退回已付全部房款，并自原告付款之日起，按照年利率6.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时按照全部房价款的10%向原告支付违约金。本案中，双方签订的合同已因被告违约而解除，故原告要求被告退回已付房款827000元及支付暂计至2020年9月9日的利息（2020年9月10日之后的利息以827000元为基数，按照年利率6.15%计付至款项付清之日止）并按房价款的10%支付违约金的诉求，符合双方合同约定，也有事实和法律依据，一审法院予以支持。从原告交付房款之日即2016年12月29日至2020年9月9日共1350天，一审法院确定被告应当支付的截止2020年9月9日的利息为188114元（827000元×6.15%÷365天×1350天），原告主张190726.88元，超出部分一审法院不予支持。违约金的性质既有补偿性，又有赔偿性。本案中，虽然原告申请对涉案3-116号商铺相同地段、相同面积的市场租金进行了司法评估，但一审法院在支持原告利息损失和违约金的赔偿后，已能够涵盖原告其他损失，故原告另外主张由被告赔偿损失827000元的诉求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 原告已按约定交纳公共维修基金2398.6元，因公共维修基金是基于住宅楼房的公共部位和公共设施、设备的维修养护基金，现双方签订商品房买卖合同已经解除，故原告要求返还，符合法律规定，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告陈旭、叶 5 冬生与被告广西嘉元房地产有限责任公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年8月20日解除；二、被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈旭、叶冬生返还已付房款827000元并给付利息188114元（从2016年12月29日起至2020年9月9日止，按照年利率6.15%计付）；2020年9月10日起至款项付清之日止的利息，被告以827000元为基数，按照年利率6.15%向原告陈旭、叶冬生计付；三、被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内按房价款827000的10%向原告陈旭、叶冬生支付违约金82700元；四、被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈旭、叶冬生交纳的公共维修基金2398.6元；五、驳回原告陈旭、叶冬生的其他诉讼请求。一审案件受理费11084元、保全费5000元、评估费8000元共24084元，由原告陈旭、叶冬生负担10817元，被告广西嘉元房地产有限责任公司负担13267元。 本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。对一审查明事实各方当事人均无异议，对一审查明事实本院予以确认。 根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：1、一审判决确定上诉人向被上诉人支付的利息、违约金是否偏高？；2、上诉人要求按评估报告确定的租金损失向被上诉人支付违约金应否支持？ 本院认为，关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，合同内容未违反法律规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行权利义务。被上诉人已经向上诉人支付全部的购房款，但直至被上诉人向一审法院提起诉讼时，上诉人开发的靖西市新天地悦江府3#楼未动工，至今上诉人无法交付买卖合同标的物，继续履行合同也无法实现买卖合同的目的，被上诉人要求解除合同具有事实和法律依据，应当予以支持。根据合同约定上诉人应当向被上诉人支付已付房款的资金占用费即利息损失，利息标准为年利率6.15%，而参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020修正）》第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。”，按一年期LPR为3.85%，四倍的利率明显高于双方约定的年利率6.15%，故本院认为上诉人主张双方约定的应赔偿的已付房款的利息并未过高，应予支持。由于上诉人未能按期交房，造成被上诉人的违约损失，上诉人亦应当予 6 以赔偿。上诉人主张合同约定违约金按照全部房价款的10%支付过高，经被上诉人申请对涉案商铺相同地段、相同面积的市场租金进行评估，广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司评估，2018年1月1日至2020年12月31日三年的租金为135690元，每年租金45230元。按合同约定上诉人当于2017年12月31日前向被上诉人交付涉案商品房，逾期交房时间至今已经超过三年，购房款827000元的10%为82700元，故一审法院判决上诉人按照合同约定全部房价款的10%支付违约金并未过高。综上，上诉人主张一审判决上诉人向被上诉人支付的利息、违约金偏高的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，由于上诉人的违约行为不仅造成被上诉人资金占用费的损失即利息损失，同时其未能按约定向被上诉人交房的行为也使被上诉人受到租金损失，上诉人应当向被上诉人赔偿上述两项损失才足以弥补其违约造成被上诉人的经济损失，故上诉人主张只按照评估报告确定的租金损失向被上诉人支付违约金并不足以弥补被上诉人的经济损失，对于上诉人该上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14680元，由上诉人广西嘉元房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭   承   峙 审判员 凌文楼审判员罗翠航 7 二〇二一年六月十五日 书记员 何       映