云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云04民终478号上诉人（原审原告）：褚刚静，女，1973年8月20日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。上诉人（原审原告）：郭永怀，男，1971年10月20日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。被上诉人（原审被告）：玉溪通程检测有限公司。住所地：云南省玉溪市江川区大街街道朱家庄社区廖家营村。法定代表人：王晓冬，总经理。委托诉讼代理人：徐琴艳，女。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：鲁遇辉，云南红塔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人褚刚静、郭永怀因与被上诉人玉溪通程检测有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市江川区人民法院（2020）云0421民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。褚刚静、郭永怀上诉请求：撤销原判，改判支持其一审的全部诉讼请求。诉讼中，褚刚静、郭永怀变更上诉请求为：一、撤销原判；二、判令被上诉人返还上诉人因交付层高小于合同约定多支付的房价损失80200元×3=240600元；三、判令被上诉人赔偿上诉人至今不能入住造成的银行利息损失5787.80元；四、判令被上诉人赔偿上诉人未按合同约定安装入户防盗门的费用5000元；五、判令被上诉人支付上诉人2020年8月1日至2020年9月17日逾期交房违约金5678.44元。六、本案一、二审诉讼费、测绘费、律师费等上诉人实现债权的费用26880元由被上诉人承担（一审诉讼费4760元、二审诉讼费9520元、测绘费600元、律师费12000元）。事实及理由：一、合同约定涉案商品房层高4.5米是双方真实意思表示，而非笔误。1.被上诉人对涉案房屋的宣传及其工作人员告知被上诉人的情况，涉案商品房的层高均为4.5米。该房屋为一至二楼的复式楼，上诉人选择的一个重要因素是层高比其他楼层都高，不会影响采光、空气流通及空间利用率等。上诉人居于对被上诉人的宣传信赖，选择按套计价的方式购买涉案房屋。2.被上诉人与物业公司签订的物业管理合同中，与涉案房屋相连的车库地面和楼顶均与涉案房屋处于同一水平面，车库层高4.5米；该项目类似涉案房屋的复式楼有23套，被上诉人与购房人签订的买卖合同中约定的层高为4.5米，因层高产生争议后，均对21份合同的买受人进行了不同金额的赔偿。3.被上诉人一审提供设计图纸欲证明买卖合同中约定4.5米层高系笔误，而该图纸是否是实际施工图纸、是否是向住建部门备案的图纸均无法核对，是否属于最初设计的图纸、中途有无变更均无法证明。即使该图纸真实性、合法性、关联性均没有问题，也不能推导出合同关于4.5米的约定属于笔误。综上，4.5米层高设计和合同关于4.5米层高的约定，以及被上诉人自认违约向21份合同买受人进行违约赔偿的事实，均能证明上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定“该商品房层高4.5米”系双方真实意思表示。一审以主观推断方式认定层高4.5米属于笔误，事实认定错误，依法应当纠正。二、涉案房屋层高缩水，被上诉人必须赔偿。被上诉人在出售涉案房屋时，销售人员的宣传、合同样本均明确涉案房屋层高为4.5米，“江川·紫明苑修建性详细规划设计方案”概论中明确5栋复式楼层高为4.5米，最终双方签订的《商品房买卖合同》约定的也是“该商品房层高4.5米”，但实际交付的房屋一层平均层高为3.6米，二层层高为3米，与合同约定的4.5米平均相差1.2米。据此，该房层高缩水，空间尺寸变小，计价参数变小，房屋价值与约定房屋空间尺寸的价值发生变化，导致价值减损、居住舒适度降低和空间利用率减小、买受人对出卖人的信赖遭到破坏、合同契约精神遭到践踏，层高减低与面积减少一样影响房屋价值和买受人的使用，故被上诉人应承担层高缩水的违约责任，赔偿因此给买受人造成的损失。至于如何计算层高缩水的赔偿金，涉案房屋的计价方式为按套计价，房屋总价为1120508元。交付房屋层高与合同约定层高4.5米平均相差0.9米，给上诉人造成损失80200元。计算方法如下：购房合同240平方米，价格1120000元，一层65平方米，层高4.5米，二层175平方米，层高3米，应得空间体积817.5立方米（65×4.5＋175×3=817.5），现在实际体积759立方米(65×3.6＋175×3=759)，计算可知，房价应该为1039800元（759×112/817.5=103.98），多收80200元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《侵害消费者权益行为处罚办法》第五条、第六条、第十六条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定，被上诉人对上诉人已构成“欺诈行为”，应三倍返还层高缩水损失240600元。三、关于上诉人诉请的违约金问题。1.交付标的物不符合合同约定的违约金。被上诉人交付的房屋层高不符合约定构成违约，依据合同约定应按已付房款千分之一承担违约金。上诉人基于事实和合同约定主张该权利应当得到支持。2.逾期交房的违约金，依据合同第十一条第一款约定，被上诉人应在2020年07月31日前，将满足国家规定交付条件的商品房，书面通知上诉人进行接房。因此，应满足合同第四章第九条的交付条件，且书面通知买受人接房。至今被上诉人未提供符合第九条交付条件的全部材料（缺少测绘报告、规划验收合格证），也未按约定书面通知接房，故应按合同第十二条约定的计算方法计算违约金至实际交房之日止。另，测绘费、律师费等上诉人为保护自身合法权利支出的费用，是因被上诉人违约行为造成的损失，应由被上诉人承担。玉溪通程检测有限公司答辩请求驳回被答辩人的上诉请求。事实及理由：一、《商品房买卖合同》第二章商品房基本情况第三条中的层高“4.5米”确系答辩人工作人员笔误。第一，答辩人开发的紫明苑项目严格按规划审批和设计图纸施工，未发生过规划和设计变更。紫明苑项目自取得建设工程规划许可证后，严格按照土地出让合同约定的开发条件和规划审批条件进行了施工图设计。其中，项目一幢至四幢设计标高为4.5米，一层设计层高为4.0米，项目五幢设计标高为4.1米，一层设计层高为3.6米，二层设计层高为3米。该施工图已经云南正元安泰建设工程设计咨询有限公司审查合格，取得审查合格书。此后，项目建设完全按照经审查合格的施工图严格施工，从未发生过设计变更。因此，项目建成竣工验收时，紫明苑项目通过全部验收，验收结论均为合格。竣工建筑物标高和层高均与施工图完全一致。第二，负责填写商品房买卖合同的销售人员不是建筑专业的设计和施工人员，在填写合同内容时，对施工图发生了两次误解：一次是误以为紫明苑项目5幢楼的设计图是相同的，所以将其他楼幢设计图纸等同于5幢的设计图；第二次是误将施工图中标注的一层标高等同于房屋层高。销售人员基于前述错误认识，在填写商品房买卖合同中层高约定条款时，就误将其他幢房屋施工图标的标高当作5幢的层高填写，故该条款内容构成笔误。第三，此内容构成笔误的事实已经同样存在笔误情况的其他21套商品房购买人确认，答辩人一审提交的21份《和解协议》充分证明了此事实。第四，答辩人没有虚构商品房层高、欺诈被答辩人的必要和主观故意。被答辩人与答辩人签订《商品房买卖合同》的时间是2019年7月14日，而被答辩人购买商品房的紫明苑项目早于2018年5月31日即通过规划审批，于2018年6月25日通过了施工图审查，于2018年9月12日取得建设工程施工许可证，2019年5月17日取得商品房预售许可证明。从前述时间先后关系来看，被答辩人与答辩人签订商品房买卖合同的时间晚于规划审批和施工图审查的时间，也晚于项目开工建设的时间，而答辩人在商品房买卖合同签订前和签订后严格按图施工，未改变过规划和设计直至竣工验收合格。因此，在项目规划审批和施工图审查已经通过、严格按图施工的基础上，答辩人完全没有必要虚构商品房的层高，更不具备欺诈被答辩人的主观故意。二、被答辩人主张的层高损失无法定和约定的依据，一审判决正确。第一，国家标准明确了住宅层高的设计规范，答辩人向被答辩人交付的商品房的层高符合国家标准，不会给被答辩人造成损失。住宅设计规范（GB50096-2011）5.5条“层高和室内净高”明确规定：住宅层高宜为2.8m。被答辩人购买的房屋一层层高为3.6米，二层层高为3.0米，已高于国家标准，并不会因为层高未达国家标准对被答辩人的居住和生活造成影响，也不会因此给被答辩人造成任何损失。第二，我国法律未对符合国家标准时的层高误差、笔误或与约定层高不符的情形规定过损害赔偿责任。现行关于房地产开发和商品房销售的法律、法规、规章和司法解释有：《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《商品房预售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。但是，没有任何一个条文对商品房符合国家标准层高但因存在误差、笔误或与约定层高不符时应当承担违约损害赔偿责任作出过规定。对于住宅层高这一重要问题，没有规定并不意味着立法的空白或是法律规定缺失，而是当住宅层高符合国家标准的情况下，立法和司法机关已充分评估了误差、笔误或与约定不符并不会对购买人造成实质损害，没有必要规定此类责任。第三，双方未在合同中对层高误差构成违约及违约损害赔偿责任作过约定。双方签订的《商品房买卖合同》仅在第五章规定了面积差异的处理方式和违约责任，整个合同中并未就层高误差、约定层高与实际层高不符构成违约和因此需要承担的违约责任作过任何约定。此外，双方签订的《商品房买卖合同》使用的是房地产管理机关要求使用的、由云南省住房和城乡建设厅和云南省工商行政管理局制定的示范合同，该合同的制定机关在制定合同条款时已充分考虑了商品房买卖交易中可能对购买者造成损害的违约行为的种类，并制定了相应的责任条款。示范合同中没有关于层高误差、笔误或与约定不符构成违约的条款，也能够证明行政管理机关不认为在商品房层高符合国家标准时，不会构成违约和因此需要承担违约赔偿责任。第四，以空间体积差异作为损失计算方法明显违背常理且与住宅销售的计价方法明显相悖。被答辩人主张层高不符导致商品房空间减少，并主张类比适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的面积误差的处理方法计算赔偿其损失。此损失计算和主张既无法律依据，也明显违背常理且与住宅销售的计价方法明显相悖：1.法律和司法解释的适用方法只有适用和参照两种，法律适用在我国法的体系和司法实践中并不存在被答辩人主张的所谓“类比适用”。2.层高与面积对于房屋而言是不相同的决定性因素，案涉房屋是按面积计算单价而非按层高计算单价，单位面积的房屋固然包含空间因素，但其价值是由面积而非空间决定的，而且面积还包含土地分摊的价值，面积的大小还决定着商品房交易契税税率的高低和住宅专项维修资金的数额等等。因此，在符合建筑规范要求的前提下，层高对房屋的价值不会构成实质性影响。3.如果答辩人与被答辩人双方在《商品房买卖合同》中约定的计价依据是空间而非面积，则被答辩人主张损失并无不当；甚至双方在合同中约定的计价方式包含面积和空间两个要素时，被答辩人提出本案主张亦并无不当。但问题的关键在于，双方在合同中约定的计价要素只有面积而无空间时，被答辩人再主张空间减少的损失就明显有悖于合同约定。4.一个正常且善意的普通人购买商品房时关注的是面积而非空间，其考量商品房价款的因素也是面积而非空间。被答辩人揪住合同约定层高填写笔误这一事实，抛开面积单独就空间来谈所谓损失，而且在笔误之处并未写每一层层高均为4.5米的情况下，其还按两层均为4.5米计算其所谓损失，已经明显背离了正常且善意人的标准，也确定地违背了诚实信用原则。5.《商品房销售管理办法》第十七条和十八条明确规定，商品房销售价格由当事人协商议定；商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。综观全部相关法律，没任何规定允许商品房按空间进行计价，所以被答辩人以空间作为其损失计算依据也明显违反了国家对商品房销售市场的监管。三、违约金的相关问题。（一）被答辩人与层高相关的违约金，该主张未得到一审法院的支持，一审法院对于该判项事实清楚，适用法律正确，二审法庭应当给予维持。关于与层高相关的违约责任，本案案由为商品房预售合同纠纷，被答辩人主张的权利系基于认为答辩人违反合同而产生的违约责任，因此，违约责任在本案中如何适用至关重要：1.违约责任产生的基础和依据，违约责任产生的基础只有一个，即违约行为的存在。我国法律规定的违约责任产生的依据有两个：一是当事人约定，二是法律规定。在当事人对违约责任有约定的情况下，优先适用约定的违约责任；在当事人对违约责任无约定的情况下，适用法律规定的违约责任。2.本案不存在违约行为，不产生违约责任。违约责任的发生以当事人存在违约行为为前提。但是，答辩人提交的规划审批、施工图审查、规划验收和项目验收备案等一系列证据充分证实，合同中关于层高的约定实属笔误，答辩人交付的商品房既符合国家标准，也与规划审批和施工图审查一致，并不存在违反法律规定和合同约定的违约行为，故本案不存在违约责任，答辩人无需对被答辩人承担赔偿损失的违约责任。3.层高误差不应当承担违约责任。假设合同中填写的4.5米层高不是笔误，那么答辩人是否应当承担被答辩人主张的赔偿损失和支付违约金的违约责任呢？答案是否定的：（1）不承担约定的违约责任。根据约定违约责任优先于法定违约责任的原则，首先应当在合同中寻找双方当事人是否就此约定了违约责任。结论应当是确定的：没有约定，不产生约定的违约责任。（2）不承担法定的违约责任。在当事人未就此约定违约责任的情况下，再寻找法律法规和司法解释是否就此类行为作出过违约责任的规定。结合第四点论证，结论也是确定的：没有规定，不产生法定的违约责任。（3）是否应当适用合同法第一百零七条之规定，即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结论同样是确定的：无违约行为，该条规定不得适用；空间不是商品房计价依据，空间差异不会对被答辩人造成损害；违约责任主要具有补偿性，在被答辩人无证据证明其损失确定存在的前提下，不得适用赔偿损失的违约责任。（二）被答辩人主张的逾期交房违约金，同样不能得到法庭的支持。案涉商品房所处的紫明苑小区已达到合同约定的交房条件且经竣工验收合格，答辩人已通过电话和短信的方式通知被答辩人接房，被答辩人也到达项目现场查验房屋。此事实有答辩人一审时提交的第三组证据加以证实，故答辩人并不存在逾期通知和逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。至于2020年9月17日答辩人才取得《云南省房屋建筑和市政基础实施工程竣工验收备案书》，是因为行政部门的行政流程所致。在2020年7月22日，答辩人已经向相关部门提交了《建设工程竣工验收申报表》，且答辩人提交申请时也受到了新冠疫情这一不可抗力事件的影响。褚刚静、郭永怀向一审法院起诉请求：1.判令玉溪通程检测有限公司向其二人支付交付房屋不符合合同约定的违约金1120.51元；2.判令玉溪通程检测有限公司返还其二人因层高小于合同约定的层高多支付的房价损失564063.73元；3.判令玉溪通程检测有限公司向其二人支付逾期交房的违约金，2020年08月01日至2020年09月30日按合同约定每日以房价的万分之一计算违约金6723.05元，自2020年10月1日起每日以房价的万分之二计算到实际交房日。以上金额合计：571907.29元；4.判令玉溪通程检测有限公司承担本案的测绘费、评估费、鉴定费、诉讼费、保全费、律师费等其二人实现债权的全部费用。一审法院认定事实：玉溪通程检测有限公司系成立于2011年4月25日的有限责任公司。2018年，玉溪通程检测有限公司以出让方式取得了位于玉溪市江川区大街街道朱家庄社区廖家营村地块的建设用地使用权，建设紫明苑商品房。并于2018年5月31日取得《建设工程规划许可证》（建字第江川区201800001号），于2018年6月25日取得《房屋建筑和市政基础设施工程勘察文件施工图审查合格书》（编号：11806200013），于2018年9月12日取得《建筑工程施工许可证》（玉江建许字5304212018091201010110），于2019年5月17日取得《商品房预售许可证明》（预许云字[2019]第（578）号）。褚刚静与郭永怀系夫妻，与玉溪通程检测有限公司协商购买该项目5幢2单元1层2-101号房屋，并于2019年7月14日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：201907140001。该合同后附有：《附件一房屋平面图》《附件二关于该商品房共用部位的具体说明》《附件三抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定》《附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》《附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定》《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》《附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》《附件八关于质量担保的证明》《附件九关于前期物业管理的约定》《附件十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》《附件十一补充协议》以及商品房买卖合同备案登记表。《商品房买卖合同（预售）》第三条约定：“商品房基本情况1.该商品房的规划用途为住宅……3.该商品房为第一条规定项目中的5幢2单元1层2-101号……4.该商品房的房产测绘机构为玉溪市江川区房地产交易中心，其预测建筑面积共239.3平方米，其中套内建筑面积193.92平方米，分摊共有建筑面积45.38平方米。该商品房共有部件见附件二。该商品房层高为4.5米，有3个阳台，其中0个阳台为封闭式，3个阳台为非封闭式……”第六条约定：“计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第3种方式计算该商品房价款：……3.按照套计算，该商品房总价款为人民币1120508元（大写壹佰壹拾贰万零伍佰零捌元整）。”第七条约定：“付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2019年7月14日前支付首期房价款人民币450508元（大写肆拾伍万零伍佰零捌元整），占全部房价款的40.21%。余款人民币670000元（大写陆拾柒万元整）向建设银行、工商银行、中国银行、玉溪市江川区农村信用合作联社（贷款机构）申请贷款支付。”第九条约定：“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.取得工程规划验收合格证；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“交付时间和手续（一）出卖人应当自2020-07-31前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：⑴视为已在所通知的交房日期交付；⑵由买受人承担交房后所应产生的全部费用和该房屋的毁损灭失风险。”第十二条约定：“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累积）。⑴逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1⑴项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1⑴项中的比率）。2.逾期超过60日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1⑴项中的比率）的违约金。”第十三条约定：“面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理……3.根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中表明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：合同约定的参考建筑面积与产权登记面积中的建筑面积有误差的，合同继续履行，总价款不作调整。”第二十五条约定：“送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”第二十九条约定：“合同生效本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。”该合同落款“出卖人”处有玉溪通程检测有限公司法定代表人王晓冬的签章及该公司印章，“买受人”处有褚刚静、郭永怀签名。合同签订后，褚刚静、郭永怀于2019年7月14日支付首付款450508元，余款670000元采用贷款的方式支付，合计支付购房款1120508元，并于2019年7月14日办理了商品房买卖合同备案登记手续。2019年3月11日，案涉项目取得房屋面积预测绘报告。2020年6月16日，本案诉争房屋竣工。2020年7月21日，案涉项目通过工程规划验收，由玉溪市江川区自然资源局出具《江川紫明苑建设项目规划意见》。2020年7月23日，玉溪通程检测有限公司以短信、电话的形式通知褚刚静、郭永怀接房。2020年7月25日，案涉项目通过工程竣工验收，并于2020年9月17日取得竣工验收备案证书。褚刚静、郭永怀查验房屋后，于2020年9月27日委托云南诚远房地产土地评估有限公司对诉争房屋的楼层高度进行测量，开支测量费600元。云南诚远房地产土地评估有限公司测量后出具楼层高度测量情况说明，经测量，房屋层高为一层层高3.6m，二层层高3m。案涉项目中共有22套复式楼房，该22套商品房的买卖合同在层高处有书写4.5m，有书写3m的，除本案诉争房屋外，其余21套房屋的买受人已经就房屋层高问题与玉溪通程检测有限公司达成和解协议，由玉溪通程检测有限公司进行了相应补偿。褚刚静、郭永怀为本案诉讼开支律师代理费12000元。一审法院认为，《商品房销售管理办法》第三条第三款规定：“本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，褚刚静、郭永怀与玉溪通程检测有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行。关于本案诉争的焦点有：1.合同第三条约定的“层高4.5米”是否为笔误，玉溪通程检测有限公司是否存在违约，是否应承担违约及赔偿损失的责任；2.玉溪通程检测有限公司是否存在逾期交房的违约行为以及违约金的计算；3.褚刚静、郭永怀主张的测绘费、律师费应由谁承担。关于对合同第三条的理解以及玉溪通程检测有限公司是否存在违约的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，玉溪通程检测有限公司提出合同中约定的层高4.5米系笔误，工作人员误把施工图纸中标注的标高当做层高进行了书写。通过对紫明苑项目施工图进行查验，5幢楼房的施工图中，标注的一楼层高确为3.6米，二楼层高为3米，根据规划验收意见和工程竣工验收证据显示，玉溪通程检测有限公司在对紫明苑项目的施工过程中未进行过设计变更。对于玉溪通程检测有限公司提出的层高4.5米系笔误的主张，予以支持。关于褚刚静、郭永怀提出在购买房屋时，就是因为玉溪通程检测有限公司对4.5米的层高进行过宣传和介绍，才选择购买的主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”因二人未提交证据证明，对其二人主张，不予支持。综上，对褚刚静、郭永怀提出的因诉争房屋层高不够要求玉溪通程检测有限公司承担违约责任并支付空间减少损失的主张，无事实依据，不予支持。关于玉溪通程检测有限公司是否存在逾期交房的违约行为以及违约金的计算问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中，褚刚静、郭永怀与玉溪通程检测有限公司签订合同后，已按照约定向玉溪通程检测有限公司支付了房屋价款，玉溪通程检测有限公司亦应按照合同约定于2020年7月31日前向褚刚静、郭永怀交付房屋。双方在《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件中有“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，玉溪通程检测有限公司虽然在双方约定的交房时间前已经通过电话、短信形式通知褚刚静、郭永怀接房，但本案诉争房屋所属的江川紫明苑项目工程直至2020年9月17日才取得《云南省房屋建筑和市政基础实施工程竣工验收备案证书》，才符合双方约定的交房条件。玉溪通程检测有限公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算。褚刚静、郭永怀与玉溪通程检测有限公司在《商品房买卖合同（预售）》第十二条已经对逾期交房责任进行了约定，该约定系双方当事人真实意思表示，应按照双方约定进行计算。对于违约金计算的截止时间。褚刚静、郭永怀提出至今未收到玉溪通程检测有限公司要求其二人接房的书面通知的主张，结合全案证据显示，褚刚静、郭永怀在接到接房的电话通知后已到达现场并对诉争房屋进行了查验，因层高问题还委托第三方对到诉争房屋进行了实地测量，玉溪通程检测有限公司已经履行了接房的通知义务，对于褚刚静、郭永怀的该项主张，不予支持。本案诉争房屋于2020年9月17日后未能交付系褚刚静、郭永怀未按照合同约定履行接房义务所造成，故玉溪通程检测有限公司向褚刚静、郭永怀支付违约金的截止时间应确定为本案诉争房屋满足合同约定的交付条件之日，即2020年9月17日。对于褚刚静、郭永怀认为违约金应计算至本案诉争房屋实际交付之日的主张，无事实和法律依据，不予支持。关于褚刚静、郭永怀主张的测绘费、律师费的承担问题。双方在《商品房买卖合同（预售）》中并未对此做出约定，褚刚静、郭永怀要求由玉溪通程检测有限公司承担的主张，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：“一、玉溪通程检测有限公司于本判决生效后15日内支付褚刚静、郭永怀2020年8月1日至2020年9月17日的逾期交房违约金5678.44元；二、驳回褚刚静、郭永怀的其他诉讼请求。”本院二审期间，褚刚静、郭永怀提供了下列证据：一、申请本院向玉溪市江川区自然资源局调取涉案项目详细规划设计方案第一章项目概况篇，证明涉案商品房的层高是4.5米，《商品房买卖合同（预售）》上的4.5米不是笔误，如果玉溪通程检测有限公司按照3.6米建设，既违反规划法的规定，也损害了其二人利益。二、《江川紫明苑修建性详细规划设计方案》，证明3#、4#、5#楼为地上17层，地下一层，地上一层临小区内院一侧为住宅，临小区内部道路一侧为车库，层高为4.5米，2-17层为住宅，层高均为3米，建筑总高度52.6米。三、江川区自然资源局《关于实名举报函的回复》两份，证明江川紫明苑商品房是按照层高4.5米规划建设，但玉溪通程检测有限公司是按照层高3.6米建设。四、褚刚静等人与玉溪通程检测有限公司代表协商层高问题的录音一份，证明玉溪通程检测有限公司代表明确表示“我们承认的，我们的销售部的确是说过，层高是4.5米，合同上也是4.5米，走到哪里，我们也是说过4.5米，这是事实……这个是工程上造成的”。五、在售楼处拍摄的“江川紫明苑商品房”宣传图片，证明一层层高为4.5米。六、从江川区住房和城乡建设局房管所调取的备案合同，证明合同中明确写明该商品房层高为4.5米。七、购房合同中的规划设计总平面及经济指标图，图中标明1#，17F/1D，H=52.6m；3#，17F/1D，H=52.6m；4#，17F/1D，H=52.6m；5#，17F/1D，H=52.6m。证明1#、3#、4#、5#楼完全一致，都是地上十七层，地下一层，楼高52.6米。八、购房合同附件《紫明苑前期物业服务合同》，证明该合同第2页也写明“3#楼、4#楼、5#楼为地上十七层，地下一层。地上一层临小区内院一侧为住宅，临小区内部道路一侧为车库，层高为4.5米，二至十七层为住宅，层高均为3米，建筑总高度52.6米”。玉溪通程检测有限公司质证称，褚刚静、郭永怀提供的证据不属于新证据，一审就应当提交。对第一组证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，该证据工程规模中明确住宅的层高均为3米，证明合同中的层高4.5米系笔误。对第二组证据的三性予以认可，对证明目的不予认可，该证据中的剖面图是1栋和4栋，而褚刚静、郭永怀购买的是5栋，1栋和4栋剖面图可以证明一层有两个数据，一个数据是层高，一个数据是标高，工作人员把1栋、4栋一层的标高误写为5栋一层层高。对第三组证据的三性及证明目的不予认可，相关行政部门出具的回复属于证人证言，单位作证应当加盖单位印章，负责人或经办人签字认可，该组证据并无相关人员签字。对第四组证据的三性及证明目的不予认可，无法确认视听资料的完整性及原始性，特别是文字整理材料中选取了录音2、3，证明有剪辑的情况。此外，无法确认录音双方的身份，双方使用的是方言，无法明确谈话内容与本案有关系。采取的方式是偷录，取证手段不合法。对第五组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，该证据只是部分，不能反映1-5栋楼盘标高、层高、所在栋数等客观实际情况。对第六组证据的三性及证明目的不予认可，该合同内容不完整。对第七组证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，该图不能反映1-4栋各自的设计户型及相应的数据。对第八组证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，合同书上的层高4.5米明确的是商铺，2-17层为住宅，住宅层高均为3米。另，依玉溪通程检测有限公司申请，本院向云南营造工程设计集团有限公司杜家柱和江川区自然资源局国土空间和城乡规划股副股长常继辉进行了调查，并制作了两份调查笔录。杜家柱陈述，其系紫明苑项目规划设计的项目总负责人，该项目5＃楼1层住宅大体层高是按3.6米规划的，因为1层一边是车库一边是住宅，住宅部分一般都要比院子高，所以需要回填土，如果不回填层高必然加大，但导致的问题是建筑面积会加大。因为按照相关管理规定，如果层高大于3.6米，可能就会按双倍或1.5倍计算建筑面积。江川紫明苑修建性详细规划设计方案第一章项目概况篇中载明的“层高为4.5米”指的是车库，并不是指一楼的住宅，因为从剖面图就可明显看出住宅高于车库，Ａ－Ａ剖面图并非5＃楼的剖面图。就江川紫明苑5＃楼，该公司没有接到过玉溪通程检测有限公司要求变更规划设计的申请，也没有出具过变更规划设计的相关材料。常继辉陈述，郭永怀曾就层高问题向该局举报过，该局进行了书面回复，是按照剖面图回复的。从总平面图来看，1、3、4、5＃楼总高度都是52.6米，层数为17层。规划文本中Ａ－Ａ剖面图在1、4＃楼标注了剖切符号，5＃楼没有标注剖切符号。建筑限高符合《玉溪市规划局江川分局关于玉溪市江川区宗地规划条件控制的函》中“4.建筑限高：地坪高度以下20米，地坪高度以上100米”的要求。紫明苑5＃楼没有发生过规划设计变更。褚刚静一方质证称，杜家柱是玉溪通程检测有限公司委托的规划设计单位即云南营造工程设计集团有限公司工作人员，故与该公司存在利害关系，故其陈述存疑。杜家柱陈述住宅的层高一般不低于2米7，不高于3.6米，但紫明苑项目1、2、3、4号楼一层的层高都超过3.6米，《玉溪市城乡规划管理技术规定》中“多高层住宅建筑结构层高不应超过3.6米”影响的是容积率的计算问题，且其购买的房屋并不单纯是住房，一层一边是车库一边是住宅。按照规划设计，1、3、4、5号楼的总高度都是52.6米，如果一层的层高不是4.5米，总高度就达不到52.6米。对杜家柱陈述“Ａ-Ａ剖面图是该项目东西向的剖面图，从示意图就可以看出，该剖面图并非5号楼的剖面图”予以认可，但概况篇中记载的3、4、5号楼一层的层高都是4.5米。杜家柱陈述“层高是以一楼的地面到一层顶板上表面的高度。标高是以黄海高程某一点为正负零作为起算点确定高度”是正确的，但其购买的房屋标高和层高是一样的，都是以一楼地面为起点。杜家柱陈述“如果把一楼的垫土层降低，层高必然会加大”不对，1、2、3、4、5号楼都是在同一水平面上，且公司的销售人员张云燕曾经告诉褚刚静，车库与一层客厅是在同一个水平面上，买下车库可以打通为一体。正因如此其才决定一定要买下车库。如果将其购买的房屋一层垫土层降低，一楼地面就低于车库的地面了。对杜家柱陈述的“如果层高大于3.6米，可能就会按双倍或者1.5倍来计算建筑面积”予以认可，所以公司就将其购买的房屋一层层高故意限定在3.6米。对于常继辉笔录中提到的回复内容“审批的5＃楼室外地面至二层餐厅地板上表面高度为4.5米，一层客厅地板面高室外道路0.5米，一层客厅地板面至二层餐厅地板上表面高度为4米”不予认可，因为规划图中明确表明是以室内地面，而不是以室外地面为起点。建筑上一般不会以室外地面为层高起点，且现在也没有达到一层客厅地板面至二层餐厅地板上表面高度为4米的规划要求。如果一层是按车库的高度来算层高，也只有4米，不够规划的楼高52.6米，只有52.1米，和规划不一致。对常继辉陈述“5号楼没有标注剖切符号”予以认可，常继辉陈述的《玉溪市规划局江川分局关于玉溪市江川区宗地规划条件控制的函》中“4、建筑限高：地坪高度以下20米，地坪高度以上100米”的要求与本案没有关系。常继辉陈述应该以图为准，但未明确是以哪一份图为准，如果以剖面图为准，5号楼并未标注剖切符号，既然5号楼没有标注剖切符号，就只应该以文字描述为准。如果以1、4号楼为标准，层高也不足4.5米。对常继辉陈述江川紫明苑5号楼没有发生过规划设计变更予以认可，既然没有变更过，为什么实际建设的层高、楼高与规划设计不一致。玉溪通程检测有限公司质证称，对杜家柱的陈述无异议，通过杜家柱的陈述可以明确规划设计方案概论中的4.5米并不是住宅的层高。对常继辉调查笔录中的陈述无异议，只是针对其中涉及到的回复内容有异议，回复是按照剖面图进行回复，但仅有1、4号楼剖面图，没有5号楼的剖面图。回复中表述的地板上表面高度为4.5米，建筑专业中没有这样的表述方式，4.5米的数据与实际不符，应以施工图纸为准。本院审查认为，玉溪通程检测有限公司对褚刚静、郭永怀提供的第一、二、五、七、八组证据的真实性予以认可，应予采信；褚刚静、郭永怀提供的第三组证据即江川区自然资源局两份《关于实名举报函的回复》上加盖了公章，证据来源合法，对真实性予以认定；第四组证据录音及第六组证据备案合同与双方签订的《商品房购销合同（预售）》关于“层高为4.5米”的约定相印证，对真实性予以认定。至于上述证据能否达到褚刚静、郭永怀的证明目的，综合全案证据在说理部分评析认定。对于本院制作的两份调查笔录，采信与其他证据相印证的部分。经二审审理，褚刚静、郭永怀提出，一审认定“合同签订后，褚刚静、郭永怀于2019年7月14日支付首付款450508元，余款670000元采用贷款的方式支付，合计支付购房款1120508元”有误，其二人实际分批支付首付款480508元，余款640000元采用贷款的方式支付，合计支付购房款1120508元。玉溪通程检测有限公司对此予以认可，故本院予以纠正。一审认定的其余案件事实，双方均无异议，本院予以确认。二审另查明，郭永怀于2021年1月9日向玉溪市江川区自然资源局实名举报玉溪通程检测有限公司违反规划设计建设紫明苑小区项目，该局于2021年1月29日作出回复，主要内容为：“经我局核实，审批的5#楼室外地面至二层餐厅地板上表面高度为4.5米，一层客厅地板面高室外道路0.5米，一层客厅地板面至二层餐厅地板上表面高度为4米。现完成的一层客厅地板面至二层餐厅地板上表面高度为3.6米。由于完成的一层客厅地板面至二层餐厅地板上表面高度为3.6米符合《玉溪市城乡规划管理技术规定》（2016年版）‘多、高层住宅建筑结构层高不应超过3.6米’的规定，建筑总高度符合宗地规划条件控制地坪高度以上100米的要求。根据《玉溪市建设工程规划批后管理办法》第二条的规定，建筑工程竣工后，其建设符合规划条件以及有关设计规范、技术规定要求，但与规划许可要求不完全一致的，属于在总平面布局、建筑层数不变的前提下，建筑高度与规划许可不一致但符合玉溪市规划管理技术规定的情形，城乡规划行政主管部门可以验收。”郭永怀对该回复提出异议意见，玉溪市江川区自然资源局于2021年3月23日再次作出回复，关于层高问题的回复内容为：“审批的5#楼室外地面至二层餐厅地板上表面高度为4.5米，一层客厅地板面高室外道路0.5米，一层客厅地板面至二层餐厅地板上表面高度为4米。现完成的一层客厅地板面至二层餐厅地板上表面高度为3.6米。完成的一层客厅地板面至二层餐厅地板上表面高度为3.6米符合《玉溪市城乡规划管理技术规定》（2016年版）‘多、高层住宅建筑结构层高不应超过3.6米’的规定。”本院认为，案涉房屋系紫明苑项目5幢2单元一、二层复式楼房，而双方签订的《商品房购销合同（预售）》仅约定“层高为4.5米”，未分别明确一、二层的层高。对此，褚刚静一方称当时玉溪通程检测有限公司销售人员告诉其合同约定的层高4.5米就是一层的层高，二层的层高就是3米。玉溪通程检测有限公司则辩称，《商品房购销合同（预售）》系格式合同，该格式合同只有一个地方可以写层高，公司员工就将其他楼幢的标高4.5米误认为一层的层高，填写了层高4.5米，二层的层高为3米。经审查，《商品房购销合同（预售）》明确约定“层高为4.5米”，根据双方当事人陈述和涉案项目修建性详细规划设计方案和售楼处宣传图片等证据，可以明确双方合同中约定的“层高为4.5米”应为一层的层高，二层的层高依双方意见按3米认定。现经云南诚远房地产土地评估有限公司测量，涉案房屋一层层高3.6米，二层层高3米，故可认定玉溪通程检测有限公司交付的房屋一层层高与合同约定不符，该行为构成违约，玉溪通程检测有限公司应当承担相应的民事责任。双方未约定层高不足的违约责任，而褚刚静、郭永怀未提交充分的证据证明其因此而造成的损失，其要求按减少的空间体积三倍赔偿损失的主张亦无依据，鉴于一层层高符合《住宅设计规范》关于“住宅层高宜为2.80米”的规定，综合考虑层高降低对褚刚静、郭永怀居住的舒适性和实用性影响不大的实际，本院酌情确定由玉溪通程检测有限公司赔偿褚刚静、郭永怀经济损失20000元。关于褚刚静、郭永怀二审要求玉溪通程检测有限公司赔偿其至今不能入住造成的银行利息损失5787.80元及未按合同约定安装入户防盗门费用5000元的诉请，超出其一审诉讼请求范围，二审不予审查。关于褚刚静、郭永怀主张的测绘费600元、律师费12000元，测绘费600元确系褚刚静、郭永怀为维护自身权益所产生的必然支出，本院予以支持；律师费12000元并非必然支出，且双方合同中未进行约定，本院不予支持。关于逾期交房违约金，褚刚静、郭永怀二审对一审认定的逾期交房违约金5678.44元予以认可，玉溪通程检测有限公司虽对该项认定提出异议，但因其未提起上诉，二审对其异议不予审查，故对一审该项认定予以确认。综上所述，褚刚静、郭永怀的上诉请求部分成立，成立部分予以支持；一审判决处理有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省玉溪市江川区人民法院（2020）云0421民初1230号民事判决第一项；二、撤销云南省玉溪市江川区人民法院（2020）云0421民初1230号民事判决第二项；三、由玉溪通程检测有限公司于判决生效后15日内赔偿褚刚静、郭永怀经济损失20000元、测绘费600元，合计20600元；四、驳回褚刚静、郭永怀的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4760元，由褚刚静、郭永怀负担4541元，玉溪通程检测有限公司负担219元；二审案件受理费5098元，由褚刚静、郭永怀负担4689元，玉溪通程检测有限公司负担409元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向人民法院申请执行。审判长 卢 伟审判员 吴析咛审判员 吴晓琳二〇二一年六月二日书记员 刘 骐