西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终508号上诉人（原审原告）：王晓红，女，1968年5月31日出生，汉族，经商，现住西藏自治区拉萨市。委托诉讼代理人：王梅，西藏顺源律师事务所律师。委托诉讼代理人：次仁仁青，西藏顺源律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴爱祥，男，1967年9月7日出生，汉族，经商，现住西藏自治区拉萨市。委托诉讼代理人：龚德江，西藏伟豪律师事务所律师。上诉人王晓红因与被上诉人吴爱祥房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王晓红的委托诉讼代理人王梅，被上诉人吴爱祥的委托诉讼代理人龚德江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓红上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院作出的（2020）藏0103民初2005号民事判决，改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由吴爱祥承担。二审庭审中王晓红确认上诉请求为：1.撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院作出的（2020）藏0103民初2005号民事判决，改判支持一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由吴爱祥承担。事实和理由：一审法院认定事实不清且错误。1.首先通过两张收款收据及吴爱祥在（2020）藏0103民初35号案件对收款收据的质证意见可以证明，王晓红已向吴爱祥缴纳了200 000元的事实；其次，在该判决中确认的事实及吴爱祥的自认，可以证明该200 000元为转让费，是王晓红将转让费平均分摊5年，现王晓红与吴爱祥之间的租赁合同仅履行了一年，吴爱祥便解除合同、收回房屋并将房屋交由第三方使用，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，吴爱祥已承认的事实无需其他证据证明，因此，一审法院关于200 000元“亦未明确该费用的性质”属认定事实不清且错误；2.一审法院驳回王晓红诉请所认定的事实错误。首先，王晓红的违约行为已经通过（2020）藏01民终593号《调解书》进行了处理。通过该裁判文书确认，双方当事人的租赁合同已于2019年5月13日解除，且吴爱祥收回了案涉房屋并另行出租已是事实，双方之间签订的租赁合同已无继续履行的可能，故吴爱祥继续持有王晓红缴纳的且剩余未履行的合同期间的转让费无事实及法律依据，王晓红应当返还缴纳的转让费，且案涉租赁合同及收据中并未注明合同解除或王晓红违约后转让费不退还，故根据权利义务一致原则，既然吴爱祥未提供五年租赁合同及五年期房屋使用权，则应当退还转让费。吴爱祥辩称，对王晓红主张200 000元实际上是装修费不予认可，该款项的性质双方都已明确为转让费，转让费是承租人为取得签订租赁合同的资格而支付的对价款，这是市场交易习惯，与租赁费没有关系，与合同履行时间的长短没有关系，至于这笔费用按年限如何分摊成本不是出租人的问题，因此王晓红主张不当得利不成立，同时，不是吴爱祥不交付案涉房屋，而是王晓红自己不交纳房租违约致使合同无法继续履行，王晓红丧失继续租赁案涉房屋的资格。所以一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回王晓红的上诉请求，维持一审判决。王晓红向一审法院起诉请求：1.判令吴爱祥向王晓红返还转让费200 000元；2.本案诉讼费由吴爱祥承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，吴爱祥与王晓红签订《房屋租赁合同书》，约定吴爱祥将位于青藏路地质六队对面的出租房租赁给王晓红经营使用，租赁期限从2018年4月1日至2019年3月31日止，每月租金17 000元，同时约定王晓红在租赁期届满后，享有同等条件下优先租赁的权利。合同履行期间，王晓红从2019年1月1日起就未支付房租，直至2019年5月13日吴爱祥向王晓红发出解除合同的通知。为此，王晓红分别以房屋租赁合同纠纷及装饰装修合同纠纷作为案由向法院提起诉讼，经法院审理作出（2020）藏0103民初32、35号《民事判决书》，其中对房屋租赁合同纠纷案件中王晓红拖欠吴爱祥房租25 129元予以认定，并通过西藏自治区拉萨市中级人民法院二审作出（2020）藏01民终593号《民事调解书》对该款予以支付，但对装饰装修合同纠纷案件中王晓红主张装修费200 000元未予认定，对其全部诉请予以驳回，据此王晓红以吴爱祥应向其返还转让费200 000元为由再次向法院提起诉讼。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，后因王晓红在履行合同过程中存在未按期足额交纳房租的情形导致双方产生纠纷，但经调解双方现已就拖欠房租事宜达成支付协议，故法院对该合同已于2019年5月13日实际解除予以确认。对于王晓红请求吴爱祥向其返还转让费200 000元的诉请，虽吴爱祥认可收取王晓红转让费200 000元的事实，但未在《房屋租赁合同书》中对该费用进行约定，亦未明确该费用的性质，法院认为该行为应视为双方为达成各自的合同目的，自愿作出的商业行为，未违反相关法律、法规的禁止性规定，故属于当事人商业经营风险的一部分。另依据《房屋租赁合同书》第四条之约定：“超过半月交不齐房租视为乙方（即王晓红）自动放弃租赁权，甲方（即吴爱祥）有权收回房屋解除本合同”，王晓红的违约行为系导致合同解除或者无法重新续约的根本原因，王晓红应对其违约行为承担不利后果，且吴爱祥在履行过程中不存在任何过错，故法院对王晓红的该项诉请予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十四条之规定，判决：驳回王晓红的全部诉请。本案诉讼费4300元减半收取2150元，由王晓红承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点为：王晓红的诉请能否得到支持的问题。对此本院评析如下：关于王晓红的诉请能否得到支持的问题。王晓红主张在签订案涉租赁合同时向吴爱祥支付的200 000元系五年房屋租赁合同的转让费，现在案涉合同因为吴爱祥的转租行为已经无法继续履行，故，吴爱祥应当返还200 000元。吴爱祥对王晓红的该主张不予认可，认为200 000元系王晓红为了取得签订案涉合同资格而支付的对价款项，是市场交易习惯，该款项与案涉合同履行的时间长短无关、与房租无关，在具体履行案涉房屋租赁合同期间，是因为王晓红欠付房租违约而导致合同不能继续履行，非吴爱祥不履行案涉合同，所以，吴爱祥不应返还该款项，王晓红的该项主张无事实和法律依据。对此本院认为，在双方当事人签订案涉合同时未对200 000元款项作出具体约定的情况下，应根据本案证据并结合双方当事人签订案涉合同时的具体情况综合予以分析，首先本案案涉房屋系具有经营性质的出租房，双方当事人对房屋租金及相关权利义务以合同形式进行了具体约定，但在合同之外，就案涉房屋租赁又有200 000元款项的口头约定，并且王晓红已经向吴爱祥支付了该笔款项，对于该笔款项的性质，在二审庭审调查阶段双方均认可为案涉房屋转让款，但对于该款项是为了取得签订合同资格还是为了实现五年租期而支付，双方当事人各执一词，但均未能提供证据证明各自的主张。对此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，按照案涉合同内容及一般市场交易习惯分析，本院认为，该笔款项的用途及目的既体现了五年租期也体现了取得签订合同资格的双重属性，正是因为吴爱祥对该笔款项的确认，且由王晓红支付了该笔款项后，才促成了案涉租赁合同的签订，王晓红支付该笔款项的目的已实现，对此，本院予以确认。其次，在双方当事人签订合同后，王晓红因欠付数月的房租，致使双方当事人发生纠纷并诉诸法院，在此期间无证据证明吴爱祥存在过错，据此，王晓红违约在先，按照案涉合同约定吴爱祥有权解除合同收回房屋。同时需要提出的是，在二审法庭调查阶段，王晓红主张案涉200 000元款项的性质为转让款，但在法庭辩论阶段，又主张该款项的性质为房屋装修费，其后的主张实际上又否定了前述主张，属王晓红不能准确表达真实主张，在王晓红不明确表达其意思时，本院认定王晓红的主张不成立。综合以上分析，本院认为王晓红关于返还200 000元款项的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予认可，一审法院对王晓红的该项诉请未予支持并无不妥，本院予以确认。综上，上诉人王晓红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（上诉人王晓红已预交），由上诉人王晓红负担。本判决为终审判决。审 判 长 四朗多杰审 判 员 索朗德吉审 判 员 常 德 鹰二〇二一年六月二十八日书 记 员 次仁达娃