陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终1434号上诉人（原审原告）：西安茗趣艺术文化传播有限公司。法定代表人：刘纪军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丁然，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玮莹，陕西云德律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：西安研祥兴业电子科技有限公司。法定代表人：陈志列，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘晶，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李嘉嘉，女，该公司员工。上诉人西安茗趣艺术文化传播有限公司(以下简称“茗趣公司”)与上诉人西安研祥兴业电子科技有限公司（以下简称“研祥公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初12860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人茗趣公司之委托诉讼代理人丁然、何玮莹，上诉人研祥公司之委托诉讼代理人刘晶、李嘉嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。茗趣公司上诉请求：1.请求变更一审判决中对于茗趣公司存在违约行为的认定；2.撤销一审判决第三项，改判研祥公司赔偿茗趣公司停水停电期间的食品损坏损失500元，营业损失21143.32元（以每日5285.83元为标准，自2020年6月18日开始暂计算至2020年6月21日），品牌及商业信誉损失200000元，以上暂计221643.32元；3.一、二审案件受理费由研祥公司承担。事实及理由:1.一审判决认定事实有误。首先，租赁期内研祥公司对茗趣公司所租赁商铺实施停水、停电、强制清场等行为严重违反合同约定，属于违法解除合同，茗趣公司不存在违约行为。2017年6月9日双方签订租赁合同以来，茗趣公司一直按照合同约定履行义务，虽自2020年开始受新冠疫情影响，导致茗趣公司无法按照合同约定按时缴纳租金，但茗趣公司一直为继续履行合同做筹措资金之努力，且于2020年6月1日前缴纳足额物业费与126300元的商铺租金，并且双方有50580元的履约保证金可以冲抵商铺租金。剩余租金未能及时缴纳并非茗趣公司之原因，系因研祥公司将茗趣公司之前缴纳的租金当做违约金处理，故茗趣公司通过函件的方式告知研祥公司其将通过诉讼程序解决此事。2020年6月17日，茗趣公司足额缴纳全部物业费用，在有履约保证金可以冲抵商铺租金的情况下，研祥公司对茗趣公司所租店铺采取停水、断电的措施，致使茗趣公司无法进行正常经营，以上事实均发生在租赁合同有效期内，为使得合同继续履行，茗趣公司于6月28日提出继续履行合同之诉，但是研祥公司在明知被诉后仍然于7月10日将该商铺转租案外第三人，导致茗趣公司与研祥公司之间的《房屋租赁合同》陷入履行不能，研祥公司之行为已严重违反合同约定，属于恶意解约，应当承担全部违约责任。其次，研祥公司非法停水、停电的行为导致茗趣公司经营损失严重，侵害了茗趣公司使用、经营该商铺的权利，并客观上存在导致食品损坏、经营损失的事实，故茗趣公司有权依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，要求研祥公司采取其他补救措施，并有权要求其赔偿食品损坏、营业和商业信誉等损失。2.一审判决对法律适用存在错误。一审判决确认合同解除后，在未适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款之规定，即“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”茗趣公司系餐饮行业，受新冠疫情影响，2020年1月至3月没有收入，开业之后营业收入明显减少，无法按期支付租金为客观事实，现研祥公司以茗趣公司没有按照约定的期限支付租金为由停水停电及提前拆除装修之违约行为导致合同无法继续履行。茗趣公司在此期间不存在任何违约行为。一审法院未适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款之规定，认定茗趣公司存在违约行为，系适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审予以改判。研祥公司答辩称，1.茗趣公司已经在一审阶段自认其缴纳租金的事实，其逾期缴纳租金的行为已经严重违反了租赁合同的约定，一审法院对茗趣公司违约行为的认定正确。2.茗趣公司无任何证据证明其存在食品损坏损失、营业损失及商业信誉损失，故一审判决第三项判决正确。3.研祥公司依法依约均有权行使解除权，不存在违约解除的情形。4.本案不宜适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款的规定。综上，请求驳回茗趣公司的上诉请求。研祥公司上诉请求：1.撤销原判第一、四项，改判支持研祥公司第一、二、三、四、五、七项反诉请求；2.一、二审案件受理费由茗趣公司承担。事实及理由：1.一审判决确认茗趣公司逾期支付租金属于严重违约行为，并认定该行为根据租赁合同约定已经达到研祥公司有权单方面解除租赁合同之条件，一审判决亦查明茗趣公司认可收到了研祥公司的解约通知，最终却以研祥公司没有给茗趣公司留足够异议期为由认定研祥公司解约行为不发生解除租赁合同的法律效力，是对合同解除权的错误理解，更是对违约方行使异议权的滥用，且其判决结论与其已查明的事实自相矛盾。一审判决第12页写明了租赁合同11.2.3条约定的研祥公司有权行使单方解除合同权的条件，解除权系形成权，既然一审判决认定茗趣公司逾期支付租金的违约行为已经达到租赁合同约定的解除条件，研祥公司就有权依约解除合同。研祥公司作为解除权人发出的解除合同通知到达茗趣公司时即发生解约效力。根据一审查明事实，研祥公司的解约通知已于2020年5月31日送达茗趣公司且茗趣公司确认收到，研祥公司的解约条件已经成就。一审判决认定涉案租赁合同于2020年5月31日并未解除，系对解除权的误解，应当予以纠正。2.茗趣公司实施逾期支付租金的根本违约行为在先，其作为根本违约人，滥用异议权，却得到一审法院的支持，该份判决对交易市场的稳定带来了恶劣的导向作用，实质是鼓励违约方滥用异议权，依法应当予以纠正。3.一审判决认定事实和适用法律均有错误，依法应当予以纠正。研祥公司已经给予了茗趣公司合理的异议期，研祥公司于2020年3月25日至5月13日期间共计49天之内5次向茗趣公司发送了催告函，催告函明确告知茗趣公司其逾期付款已经达到了研祥公司有权单方面解约的条件。茗趣公司均确认收到催告函，但并未支付欠付租金。茗趣公司以研祥公司未给予其合理异议期为由，认为研祥公司解除合同系违约，是对异议权的滥用，其理由不应被支持。一审判决适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，认定2020年5月31日合同未解除明显不当。茗趣公司对解除合同的异议应当在三个月内提出，但不能据此认定只要茗趣公司在三个月内行使了异议权，研祥公司依法依约行使的单方解除权就当然被认定为无效。本案新冠疫情不构成不可抗力，茗趣公司无权以疫情为由逾期缴纳租金。茗趣公司在一审庭审中确认其已经于2020年3月21日之后恢复营业，而本案纠纷起因于2020年3月20日前支付2020年4月20日至2020年10月19日期间的租金。结合茗趣公司开始营业时间，以及研祥公司直至2020年5月31日才解除租赁合同，已经给予了茗趣公司72天的履约期间。茗趣公司在合理期限内拒不支付租金，其行为已构成根本违约。4.一审判决认定研祥公司在合同解除前采取停水、停电、腾空涉案房屋的行为属于违约行为明显不当，且认定的事实与查明的事实自相矛盾，应当予以改判。一审判决一方面认定茗趣公司已经逾期支付租金超过2个多月，远远超过10天，已经构成违约，另一方面又判决研祥公司停水、停电属于违约行为，其判决自相矛盾。且研祥公司腾空涉案房屋并不构成违约，双方租赁合同已于2020年5月31日解除，停水、停电措施发生在6月17日，腾空房屋发生在7月5日，均是在合同解除之后，且根据租赁合同第11.2.1条之约定，因茗趣公司不腾空涉案房屋，研祥公司有权自行腾空房屋。故，研祥公司未违约，不应承担任何责任。综上，请求支持其上诉请求。茗趣公司答辩称，1.茗趣公司不存在任何违约行为，研祥公司无权单方解除合同。根据《最高人民法院关于妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1条第5款，茗趣公司未能按时支付租金系因受到疫情影响无任何营业收入，资金周转困难，不应当承担任何违约责任。茗趣公司已在资金可以周转时及时向研祥公司支付租金，但研祥公司却以未按照合同约定时间支付租金为由要求解除租赁合同，其行为已经违反法律规定，不应得到支持。因此双方签订的商铺租赁合同不因研祥公司寄发的《解除商铺租赁合同的通知函》而解除，其主张于法无据。2.茗趣公司无需向研祥公司支付自2020年6月1日至2020年7月5日占用租赁商铺的租赁费用、违约金以及不足优惠租金标准的差额。3.研祥公司对茗趣公司采取停水、停电、腾空涉案房屋的行为属于违约行为，茗趣公司无需向研祥公司支付审计费、搬迁费等相关费用。故，请求驳回研祥公司上诉请求。茗趣公司向一审法院起诉请求：1.确认茗趣公司与研祥公司于2017年6月9日签订的《商铺租赁合同》依法成立并合法有效，并责令研祥公司按照《商铺租赁合同》约定继续履行其合同义务；2.研祥公司赔偿茗趣公司停水停电期间的食品损坏损失500元，营业损失21143.32元（以每日5285.83元为标准，自2020年6月18日开始暂计至2020年6月21日，并以每日5285.83元为标准，自2020年6月22日计算至恢复水电供应、茗趣公司正常营业之日止），品牌及商业信誉损失200000元，共计221643.32元；3、本案受理费由研祥公司承担。研祥公司向一审法院反诉请求：1.确认研祥公司与茗趣公司在2017年6月9日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月31日解除；2.茗趣公司按每天每平方米两倍于租赁合同约定的当期租金标准向研祥公司支付自2020年6月1日起至2020年7月5日期间实际占用租赁商铺的占用费人民币72450元；3.茗趣公司立即向研祥公司支付违约金人民币103069.35元；4.茗趣公司补足优惠租金标准的差额人民币138000元（自2017年4月20日至2019年4月19日期间，按照40元/㎡/月的租金标准补足相应阶段的优惠租金标准之间的差额）；5.茗趣公司立即向研祥公司支付因清空租赁商铺产生的审计费2000元、搬迁费12600元，共计14600元；6.茗趣公司立即将已注册在租赁商铺地址（陕西省西安市高新区商铺）上营业执照予以注销或变更；7.反诉诉讼费由茗趣公司承担。一审法院认定的事实：2017年6月9日，研祥公司（出租方、甲方）与茗趣公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定茗趣公司承租研祥公司所有的位于西安市高新区商铺，用于从事棋牌简餐店经营；租赁期为5年，从2017年4月20日起至2022年4月19日止；租金标准中，自2020年4月20日至2021年4月19日的租金总额为人民币372600元；租金实行先预付后使用的原则，每6个月为一个支付周期，每个支付周期到期前提前30天付清下一期的租金，即茗趣公司应当在2020年3月20日前向研祥公司支付2020年4月20日至2020年10月19日期间的租金人民币186300元。合同第10.5条约定：“自本合同终止或解除之日前，乙方应将其以租赁商铺为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更登记手续，并将上述注销或变更之证明提交甲方备案。”合同第11.2.1条约定：“乙方应当支付给甲方的所有款项（包括但不限于租金、履约保证金、物业管理费、水电费等其他费用），每迟延一天，乙方应向甲方支付应付款项万分之五的违约金，该违约金应根据乙方实际拖欠期限支付至乙方实缴日止。若累计逾期超过10日（含本数）的，则甲方有权按照本合同第11.2.3款约定解除合同并要求乙方承担违约责任，同时甲方有权书面通知乙方在合同解除之日起3日内办理租赁商铺，如乙方拒不搬离的，甲方有权聘请第三方强行开门见证，将租赁物业内物品视为无主财务予以处理后清空该租赁物业且无需承担任何责任，由此产生的相关费用由乙方承担，同时甲方有权停止水、电、通讯及采取甲方认为合适的相关措施和行动且无需承担任何责任。乙方在此承诺，放弃由于甲方停止水电、通信等供应所造成损失的抗辩权。无论甲方是否行使单方解除权，乙方逾期付款累计超过10日（含10日），从11天开始，甲方有权对乙方的承租物业采取停水、停电及限制乙方物品出入等措施，由此产生的后果由乙方自行承担。”合同11.2.3条约定：“乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁商铺，并有权没收乙方交付的履约保证金、已预付的租金，并要求乙方支付半年的租金（以当期租金为标准）作为违约金，且2017年4月20日至2019年4月19日期间的租金乙方还应按40元/㎡/月的租金标准补足本合同第2.1.1条约定的相应阶段的优惠租金标准之间的差额（即乙方不再执行本合同第2.1.1条约定的优惠租金标准）。若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应赔偿超出部分的损失。（1）乙方未按本合同约定交纳租金、物业管理费、暖气费、水、电、燃气、通讯等费用的超过10日（含10日）……”合同签订前，茗趣公司法定代表人刘纪军于2017年3月28日向研祥公司缴纳了50580元的租赁保证金。合同签订后，研祥公司将涉案商铺交付给茗趣公司使用，茗趣公司向其缴纳租金，直至2020年初新冠××疫情爆发。2020年1月27日，陕西省政府办公厅发布《陕西省人民政府关于加强新型冠状病毒感染的××防控工作的通告》，载明全省范围内启动突发公共事件Ⅰ级应急响应，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施。同年2月20日，西安市新冠××疫情防控指挥部发布《关于有序恢复生产生活秩序的通知》。同年2月27日，西安市高新区发布《关于优化企事业单位复工复产审批服务管理办法的通知》；陕西省应对新冠××疫情工作领导小组办公室发布公告，自2020年2月28日0时起陕西省新冠××疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为省级三级应急响应。根据《商铺租赁合同》约定，茗趣公司本应于2020年3月20日前支付2020年4月20日至2020年10月19日期间的租金人民币186300元，但其未按照合同约定按期支付该笔租金。研祥公司于2020年3月25日向茗趣公司送达了《关于尽快缴纳租金的催告函》，要求茗趣公司于同年4月3日前付清全部租金及违约金。茗趣公司认可收到该催告函，但未按照催告函要求支付租金及违约金，亦未对该催告函予以回复。同年4月3日，研祥公司再次向茗趣公司送达了《关于尽快缴纳租金的再次催告函》，要求茗趣公司于同年4月13日前付清全部租金及违约金。茗趣公司认可收到该催告函，但仍未按照催告函要求支付租金及违约金，亦未对该催告函予以回复。同年4月14日、4月28日、5月13日，研祥公司分三次陆续向茗趣公司发送关于尽快缴纳租金的催告函，并三次告知茗趣公司其逾期付款的行为已经达到研祥公司有权单方解除租赁合同的条件，研祥公司保留按照合同约定单方解除租赁合同的权利。茗趣公司认可收到该催告函，但未按照催告函要求支付租金及违约金，仍未对该催告函予以回复。2020年5月26日，研祥公司向茗趣公司发送《关于解除的通知书》，载明因茗趣公司应于2020年3月20日前支付2020年4月20日至2020年10月19日期间的租金人民币186300元，但未按期支付，经研祥公司五次书面催告后仍未履行合同义务，故依据《商铺租赁合同》第11.2.3条约定解除合同，解除合同之日为2020年5月31日，并要求茗趣公司于2020年5月31日前清空该租赁商铺。茗趣公司认可收到该通知书。上述《关于解除的通知书》未约定异议期。同年6月1日，茗趣公司对研祥公司单方解除合同的行为提出异议，明确表示不同意解除合同。当日，茗趣公司通过刷卡方式向研祥公司缴纳租金126300元。同年6月2日，研祥公司向茗趣公司发送《关于尽快清空研祥城市广场2-05-02号商铺并办理交接手续的再次催告函》，称双方之间的合同关系已经于2020年5月31日解除，并要求茗趣公司于6月10日前清空涉案商铺内全部设施及物品，否则自6月11日起有权对商铺采取停水停电等措施。2020年6月4日，茗趣公司向法院递交起诉状，要求判令双方继续履行《商铺租赁合同》。同年6月17日晚23:58分，研祥公司对茗趣公司所承租商铺采取停水、停电措施。庭审中，研祥公司称涉案房屋内的物品已经于2020年7月5日被其搬离，暂保管于仓库，涉案房屋内的硬装于当日全部拆除。庭后，研祥公司称于2020年7月10日，已经就涉案商铺与案外人西安佳又安商业运营服务管理有限公司签订房屋租赁合同，并实际收取案外人西安佳又安商业运营服务管理有限公司保证金658788元。上述事实，有商铺租赁合同、录音、茗趣茶楼停水断电视频、催告函、EMS快递底单、物流签收记录、短信送达截图、《关于解除的通知书》《关于尽快清空研祥城市广场2-05-02号商铺并办理交接手续的再次催告函》《西安研祥城市广裙楼二、三层办公室装修施工合同》、现场施工照片、房租租赁合同、收款收据、收款回单、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，茗趣公司与研祥公司自愿签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当遵循诚信原则全面履行各自义务。根据合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但当事人一方依此主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，研祥公司主张依据《商铺租赁合同》约定，在茗趣公司存在逾期付款行为时，研祥公司享有单方解除合同的权利。然而，研祥公司在行使合同单方解除权时仍应给对方留够异议期。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”因《关于解除的通知书》未约定异议期，且茗趣公司已经于2020年6月1日就解除合同一事向研祥公司提出异议，并于2020年6月4日向法院递交起诉状要求继续履行合同，故双方之间签订的《商铺租赁合同》并未于2020年5月31日解除。研祥公司提出反诉，要求确认《商铺租赁合同》于2020年5月31日解除，依法不予支持。研祥公司在合同未解除前采取停水、停电、腾空涉案房屋的行为，属于违约行为。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行情形的除外。本案中，研祥公司已经将涉案房屋腾空并将硬装全部拆除，同时其提交了与案外人西安佳又安商业运营服务管理有限公司就涉案房屋重新签订的房屋租赁合同及收款收据，故研祥公司与茗趣公司签订的《商铺租赁合同》实际已经无法继续履行，应予以解除。茗趣公司要求继续履行合同，依法不予支持。《商铺租赁合同》的解除日应确定为2020年7月5日。茗趣公司要求研祥公司赔偿停水停电期间的食品损失500元、营业损失（以每日5285.83元为标准）及品牌商业信誉损失200000元，但未提供证据佐证停水停电期间实际造成食品损坏及其价值，未提供证据证明实际存在营业损失及其计算标准，亦未提供证据证明存在品牌商业信誉损害及其价值，故对茗趣公司的上述本诉请求，不予支持。研祥公司主张茗趣公司应按每天每平方米两倍于租赁合同约定的当期租金标准，向研祥公司支付自2020年6月1日起至2020年7月5日期间实际占用租赁商铺的占用费72450元。因上述期间，双方合同关系并未解除，故研祥公司主张房屋占用费于法无据，不予支持。因本案中，研祥公司与茗趣公司均存在违约行为，故依法应当各自承担相应的责任。研祥公司要求茗趣公司支付违约金，不予支持。研祥公司要求茗趣公司补足优惠租金标准的差额138000元，因双方合同关系并未因研祥公司行使单方解除权而解除，故研祥公司的该项诉请依据不足，不予支持。研祥公司要求茗趣公司支付因清空商铺产生的审计费2000元、搬迁费12600元，因该行为本身不具有合法性，对该项反诉请求，不予支持。因双方在《商铺租赁合同》中对合同解除后注销或变更证照的事项有明确约定，现双方合同关系已经解除，故依据《商铺租赁合同》约定，茗趣公司应将以陕西省西安市高新区商铺为注册地址的西安茗趣艺术文化传播有限公司营业执照变更或注销地址登记。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）西安茗趣艺术文化传播有限公司与被告（反诉原告）西安研祥兴业电子科技有限公司于2017年6月9日签订的《商铺租赁合同》于2020年7月5日解除；二、反诉被告西安茗趣艺术文化传播有限公司应于本判决生效之日起十五日内将以陕西省西安市高新区商铺为注册地址的西安茗趣艺术文化传播有限公司营业执照变更或注销地址登记；三、驳回原告西安茗趣艺术文化传播有限公司的全部本诉请求；四、驳回反诉原告西安研祥兴业电子科技有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费5525元，由西安茗趣艺术文化传播有限公司承担；反诉案件受理费3111元，由西安研祥兴业电子科技有限公司承担。二审中，双方均未提供新证据，且双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定行使权利履行义务。本案中，茗趣公司与研祥公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案中，根据《商铺租赁合同》约定，茗趣公司本应于2020年3月20日前支付2020年4月20日至2020年10月19日期间的租金人民币186300元，但茗趣公司未按照合同约定按期支付该笔租金。现茗趣公司上诉主张涉案房屋承租后用于经营期间，因疫情防控措施导致其资金周转困难，依据最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》精神，研祥公司主张解除合同属于违法解除，茗趣公司不存在违约的情形。本院认为因“新冠××”疫情属于突发公共卫生事件，属于《中华人民共和国民法总则》以及《中华人民共和国合同法》规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。但结合2020年1月27日，陕西省政府办公厅发布《陕西省人民政府关于加强新型冠状病毒感染的××防控工作的通告》，载明全省范围内启动突发公共事件Ⅰ级应急响应，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施。同年2月20日，西安市新冠××疫情防控指挥部发布《关于有序恢复生产生活秩序的通知》。同年2月27日，西安市高新区发布《关于优化企事业单位复工复产审批服务管理办法的通知》；陕西省应对新冠××疫情工作领导小组办公室发布公告，自2020年2月28日0时起陕西省新冠××疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为省级三级应急响应。再依据最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，虽茗趣公司承租房屋期间适逢我国疫情全面爆发，企业停产停工，结合茗趣公司的经营范围，势必会给茗趣公司的经营造成影响，但研祥公司向茗趣公司就房租催告事宜送达函件的时间分别为2020年3月25日、4月3日、4月14日、4月28日、5月13日，并三次告知茗趣公司其逾期付款的行为已经达到研祥公司有权单方解除租赁合同的条件，研祥公司保留按照合同约定单方解除租赁合同的权利。茗趣公司认可收到上述催告函，但未按照催告函要求支付租金及违约金，未对该催告函予以回复。直至2020年5月26日，研祥公司向茗趣公司发送《关于解除的通知书》，载明因茗趣公司应于2020年3月20日前支付2020年4月20日至2020年10月19日期间的租金人民币186300元，但未按期支付，经研祥公司五次书面催告后仍未履行合同义务，故依据《商铺租赁合同》第11.2.3条约定解除合同，解除合同之日为2020年5月31日，并要求茗趣公司于2020年5月31日前清空该租赁商铺。茗趣公司才于2020年6月1日向研祥公司缴纳租金126300元。故，结合公平原则，虽疫情防控会影响茗趣公司的经营，但结合茗趣公司逾期付款的期限及陕西省应对新冠××疫情工作的调控通告，茗趣公司拖延支付租金的行为亦属违约，根据双方合同约定，研祥公司享有单方面解除合同的权利。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，因茗趣公司已于2020年6月1日就解除合同一事向研祥公司提出异议，并于2020年6月4日向一审法院递交起诉状要求继续履行合同，而在法院就双方之间签订的《商铺租赁合同》解除条件是否成立及解除时间并未认定的情形下，研祥公司单方面采取不恰当的行为强行将涉案房屋腾空并将硬装全部拆除，并与案外第三人重新签订房屋租赁合同，显然存在过错。最终一审法院以涉案《商品租赁合同》已无法继续履行为前提，判决解除该租赁合同，并认定研祥公司实际收回房屋之日即2020年7月5日为租赁合同解除之日，认定准确，并无不当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”现涉案《商铺租赁合同》于2020年7月5日解除，对于研祥公司在涉案合同解除前对茗趣公司租赁的商铺进行停水停电的行为虽构成违约，应对茗趣公司由此造成的损失承担赔偿责任。但茗趣公司在研祥公司多次送达要求支付租金的函件后仍未积极及时履行支付租金的义务，明显存在过错。且茗趣公司就其主张的停水停电期间的食品损坏损失500元，营业损失21143.32元、品牌及商业信誉损失200000元的事实，亦未提交充分的证据予以证明，故本院对茗趣公司此节上诉请求，不予支持。至于研祥公司主张的茗趣公司应支付占用租赁商铺的占用费72450元之上诉请求，因涉案租赁合同于2020年7月5日解除，尽管茗趣公司从2017年11月开始存在迟延支付租金的事实，但研祥公司对此并未提出异议，且在收取租金后双方继续履行合同，故研祥公司主张茗趣公司存在迟延支付租金故就茗趣公司2020年6月1日向研祥公司支付租金126300元中扣减违约金的抗辩意见，本院不予采纳。现茗趣公司已于2020年6月1日向研祥公司支付2020年4月20日至2020年10月19日租金126300元，经核算，茗趣公司已向研祥公司支付了此期间的租金，故对研祥公司此节上诉请求不予支持。至于研祥公司主张的违约金103069.35元、补足优惠租金标准的差额人民币138000元及审计费2000元、搬迁费12600元之上诉请求，因涉案租赁合同于2020年5月31日并未解除，故在一审法院并未就该解除条件是否成立的前提下，研祥公司以不恰当的行为造成了相应的费用应自行承担。研祥公司此节上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，茗趣公司与研祥公司的上诉请求均不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11050元，由西安茗趣艺术文化传播有限公司负担5525元，由西安研祥兴业电子科技有限公司负担5525元。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  姬 钊审判员  蒋 瑜二〇二一年六月七日书记员  周 燕