河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终2539号上诉人（原审原告）：裘怡斐，男，1983年10月6日出生，汉族，住河南省西平县。委托诉讼代理人：武梅花（系上诉人母亲），女，1955年10月20日出生，汉族，住河南省西平县。委托诉讼代理人：裘景春（系上诉人父亲），男，1956年5月1日出生，住河南省西平县。上诉人（原审被告）：西平新天利房地产开发有限公司，住所地：西平县柏城大道中段路南。法定代表人：焦莲英，该公司总经理。委托诉讼代理人：单强，河南新义律师事务所律师。原审第三人：河南省驻马店市西平县柏城街道南关社区居民委员会一组（以下简称南关一组），住址：西平县柏城镇东后街。负责人：李冰，该组组长。原审第三人：董莲，女，1945年12月20日出生，汉族，住河南省西平县。上诉人裘怡斐、西平新天利房地产开发有限公司因与原审第三人南关一组、董莲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省西平县人民法院（2020）豫1721民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人裘怡斐的委托诉讼代理人武梅花、裘景春，上诉人西平新天利房地产开发有限公司委托诉讼代理人单强到庭参加诉讼。原审第三人南关一组、董莲经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裘怡斐上诉请求：被上诉人应当在原判决基础上增加赔偿上诉人房屋拆迁款308869元，另增加租金5000元，合计313869元。事实和理由：一审判决认定房屋已安置完毕错误，新天利公司7号楼房屋建成后，上诉人第一家到现场实地丈量划线确定地点，该公司垒墙界开后，上诉人与该公司才签订协议，拆除房屋。一审判决认定置换面积应该按照房产证104.1平方米进行补偿，因为测量时候墙、柱子剔除，套内实际面积91.04平方米，差13.06平方米。新天利公司既然不能交付协议约定的7号楼一层临柏城大道东北角东至西11.2米，北至南8.13米91.04平方米的门面房，就应当按照上诉人原房产证104.1平方米给付赔偿。在原一审判决执行时，新天利公司同意补偿安置临柏城大道的房屋，且查封的也是临柏城大道的房屋。从开庭到判决这一时间的租金应该支付，应判决至2021年4月30日，应在一审判决的基础上增加5000元。西平新天利房地产开发有限公司辩称，新天利公司7号楼一层门面房既有面朝北临柏城大道的，也有面朝东和面朝西不临柏城大道的。不是上诉人不愿意为裘怡斐安置房屋，是其违反合同约定，不愿意要答辩人为其安置的房屋。执行和解是答辩人为了解除不良征信，解封公司账户。查封房屋时，答辩人提出了异议申请。南关一组和董莲签订的协议在先，且协议明确约定门面房的位置是面朝北临柏城大道。驻马店市中成资产评估事务所作出的资产评估报告书不能作为认定案涉房屋价款的依据。评估报告显示的房产是虚拟房产，评估面朝北门面房没有依据，评估时也没有通知答辩人。同时，上诉人要求多增加13.06平方米的补偿也缺乏事实根据。西平新天利房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销河南省西平县人民法院（2020）豫1721民初509号民事判决；二、判决给被上诉人裘怡斐安置上诉人开发的7号楼一楼门面房（不应判决支付房屋拆迁补偿款）；三、判令扣除一审多判的租金334733.67元。事实和理由：驻马店市中成资产评估事务所作出的资产评估报告书不能作为认定案涉房屋价款的依据。评估报告显示的房产是虚拟房产，评估面朝北门面房没有依据，评估时也没有通知上诉人。双方协议仅约定补偿7号楼一楼门面房，没有约定必须是面朝哪个方位，本案可以继续安置，无需货币补偿。上诉人愿意补偿7号楼一楼门面房。一审判决给付租赁费过高，本案的发生是被上诉人不接受上诉人给其交付的房屋，从上诉人通知被上诉人接收房屋之日起，租赁费就不应再继续计算。退一步讲，即便是判决也应当截止到被上诉人起诉之日，不应截止到2021年3月30日，一审判决多判租赁费334733.67元。裘怡斐辩称，7号楼建成后，答辩人是第一家实地定点的，实地垒墙在先，双方协议在后。一审判决给付货币补偿正确，应予维持。评估报告书是法院依法对查封期内案涉91.04平方米门面进行的评估。房租应判决至下发判决之日2021年4月30日。裘怡斐向一审法院起诉请求：请求法院依法判令被告立即向原告交付拆迁补偿安置协议书中所载明的门面房91.04平方米，被告如无法向原告交付安置房屋，则要求被告除按评估报告向原告支付该房屋的市场价2,153,096元外，并应支付出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，在本案中的赔偿责任就是双倍支付2,153,096元，并支付所欠租金至2021年3月30日，被告欠原告租金441,666.67元；要求本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告位于西平县柏城大道中段路南的城隍庙营宿楼一层建筑面积104.1平方米的门面房，面朝北临柏城大道中段路南。2013年元月6日，原告裘怡斐与被告西平新天利房地产开发有限公司达成《营业房拆迁补偿安置协议书》以及《补充协议》。《营业房拆迁补偿安置协议书》第三条拆迁安置方式，1、除国家另有规定外，根据乙方自愿原则，乙方选择产权置换方式。甲方在新天利商业金融中心新建的7号楼一层东至西11.2米，北至南8.13米的房产置换安置乙方，面积91.04平方米，面积以实际建筑面积为准，大于或小于双方互找差价。第四条甲方支付乙方一年租金三间共计43,200元。《补充协议》约定，根据乙方房产的实际情况，对乙方的房产的租金每年增补16,800元，以后顺延直至交付使用。另查明，案涉房屋经原告裘怡斐申请评估，由驻马店市中成资产评估事务所出具资产评估报告书一份，评估范围：位于柏城大道中××楼东北角××大道的商业（虚拟的商业房地产位于第一层，东西11.2米；南北8.13米，共计91.04平方米）房地产，市场参考价值为：2,153,096元。另查明，至2021年3月30日，被告欠原告租金441,666.67元。上述事实，有原、被告陈述，《营业房拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》、原告裘怡斐西房权证柏城字第××号房产证、（2019）豫17民再55号民事裁定书、领款单、西平县恒达房地产测绘服务有限公司出具的西平新天利商业金融中心5#6#7（实测）面积测绘报告、新天利5-7号楼1-06变更报告、房屋面积分户明细表、房屋分户平面图，《评估报告》等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，原告裘怡斐的三间房产是营业用房，面朝北临柏城大道中段。被告西平新天利房地产开发有限公司的新天利商业金融中心的7号楼一层面朝北临柏城大道门面房面积共计346.92平方米，在原告与被告签订拆迁补偿安置协议之前已安置完毕。案涉房屋经原告裘怡斐申请评估，由驻马店市中成资产评估事务所评估：位于柏城大道中××楼东北角××大道的商业（虚拟的商业房地产位于第一层，东西11.2米；南北8.13米，共计91.04平方米）房地产，市场参考价值为：2,153,096元。故被告应当赔偿房屋拆迁款2,153,096元。根据《补充协议》中关于租金的约定，载明“对乙方的房产的租金每年增补16,800元，以后顺延直至交付使用。”故原告要求被告给付租金至2021年3月30日的诉讼请求，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同》第六十条、第六十一条的规定，经审判委员会讨论决定判决：一、被告西平新天利房地产开发有限公司于本判决生效后7日支付给原告裘怡斐房屋拆迁赔偿款2,153,096元。二、被告西平新天利房地产开发有限公司与本判决生效后5日内支付原告裘怡斐房租金441,666.67元（至2021年3月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,280元，财产保全费5,000元，评估费15,000元，合计51,280元，由被告西平新天利房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、西平新天利房地产开发有限公司应否向裘怡斐进行货币补偿，一审判决补偿面积是否正确；2、一审判决租赁费是否有事实根据；3、驻马店市中成资产评估事务所出具的资产评估报告书能否作为定案依据。关于第一个争议焦点问题，双方对安置补偿房屋位置具有分歧，结合上诉人裘怡斐原被拆迁房屋位置、执行和解协议、以及法院查封等事实，西平新天利房地产开发有限公司主张安置补偿房屋位置并非面朝北临柏城大道无事实根据。且裘怡斐原拆迁房屋面积大于实际安置补偿面积，如安置房屋地段不如其原有房屋地段，也不合常理。关于补偿房屋面积，裘怡斐被拆迁房屋面积虽为104.1平方米，但双方《营业房拆迁补偿安置协议书》明确约定安置补偿房屋建筑面积为91.04平方米，其起诉时亦以此面积主张，评估时亦是按照此面积申请进行评估，现其上诉主张按照104.1平方米进行补偿无事实根据。关于第二个争议焦点问题，即一审判决租赁费是否正确。本案经再审程序发回重审后，裘怡斐此项起诉请求变更为截止到2021年3月30日，一审法院依据双方的协议据此作出判决具有事实根据。裘怡斐上诉称租金应判至2021年4月30日，其上诉请求超出一审诉讼请求，本院不予支持。关于第三个争议焦点问题，即评估报告书能否作为定案依据问题。如上所述，西平新天利房地产开发有限公司应在7号楼一层面朝北临柏城大道位置给予裘怡斐补偿安置房屋，现因安置补偿房屋不能，应进行货币补偿。评估报告虽载明为虚拟的商业房地产，但地段地点、面积确定，能客观反映应补偿房屋的市场价值，一审法院据此判决具有事实根据。综上所述，裘怡斐、西平新天利房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32711元，由上诉人裘怡斐负担6008元，上诉人西平新天利房地产开发有限公司负担26703元。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  刘 东审判员  李 峰二〇二一年六月二十九日书记员  刘丹丹