四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9161号 上诉人（原审被告）：北京鼎盛乐工投资有限公司，住所地北京市丰台区马家堡路180号2层260。 法定代表人：何建龙，总经理。 委托诉讼代理人：周春芝，浙江泰杭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都交投资产经营管理有限公司，住所地中国(四川）自由贸易试验区成都市高新区盛和一路66号城南天府大厦14楼。 法定代表人：全海涛，董事。 委托诉讼代理人：钟丹霞，四川君合律师事务所律师。 上诉人北京鼎盛乐工投资有限公司（以下简称鼎盛乐工公司）因与被上诉人成都交投资产经营管理有限公司（以下简称成都交投公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初9948号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人鼎盛乐工公司上诉请求：一、撤销一审判决并依法驳回成都交投公司一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由成都交投公司承担。事实和理由：成都交通枢纽站建设管理有限公司（以下简称成都交通公司）与成都交投公司签订《房屋租赁合同》约定成都交投公司代理成都交通公司管理案涉房屋，代理成都交通公司提供物业服务，故成都交投公司并非案涉物业合同相对方，成都交投公司并非本案适格被告，本案应当裁定驳回起诉；根据合同约定案涉房屋漏水成都交投公司应当进行维修且其承诺解决，但直至鼎盛乐工公司腾退房屋时仍未修理，同时因该漏水问题未解决鼎盛乐工公司未实际使用案涉房屋，故成都交投公司没有提供物业服务，未产生任何物业成本，物业服务费应当减免；一审法院判决支持的违约金高于成都交投公司的主张，且鼎盛乐工公司未有恶意拖欠物业费的故意，违约金应当予以调减。 被上诉人成都交投公司二审中未提交书面答辩意见。 成都交投公司向一审法院起诉请求：1.请求判决鼎盛乐工公司向成都交投公司支付2018年12月10日至2019年7月9日期间拖欠的物业服务费438182.50元（计算方式：2503.9平方米×25元/平方米·月×7个月）；2.请求判令鼎盛乐工公司向成都交投公司承担逾期支付物业服务费的违约金（自2018年12月26日以187792.50为基数按年利率4.2%计违约金，自2019年5月26日以62597.50为基数按年利率4.2%计违约金，直至付清日）；3.请求判决鼎盛乐工公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2018年9月10日鼎盛乐工公司（乙方）与案外人成都交通公司（甲方）签订《房屋租赁合同》。合同第一条第一款约定：“房屋位置及面积：甲方同意将坐落于××客站××广场地下配套服务区××房屋（以下简称出租房屋）出租给乙方。乙方亦同意租用上述房屋。该出租房屋建筑面积为2503.9平方米（包括乙方应分摊的附属通道、公共设施部分的面积）。”合同第二条第一款约定：“乙方租用出租房屋的期限为八年，即自2018年8月27日至2026年8月26日止，包括首尾两天。”合同第二条第四款约定：“免租金装修期：四个月。在该期限内，乙方应承担除租金外的房屋用水、用电、物业管理费、政府部门因乙方使用房屋而收取的一切费用及乙方对出租房屋造成损坏需维修的费用”合同第三条第三款约定：“甲方仅负责支付因收取租金及违约金所涉及的税、费等相关费用，除此之外的税、费一概由乙方负责支付，包括但不限于因使用房屋而产生的物业管理费、水费、电费、卫生费、从事经营活动应缴纳的税、费等相关费用，及政府部门因乙方使用房屋而收取的一切费用。”合同第十四条第一款约定：“甲方授权成都交投资产经营管理有限公司负责本合同内容的执行，并负责房屋日常租赁管理事务工作。”合同第十四条第二款约定：“该出租房屋的物业服务公司为成都交投资产经营管理有限公司，乙方承诺接受该公司的物业服务，并在本合同签订之日起五个工作日内与物业服务公司签订《物业服务协议》，并按期足额缴纳物业费、水电费及相关费用。”合同签订后成都交投公司作为案外人成都交通公司的委托代理人将租赁房屋的相关钥匙、资料等从2018年9至2018年11月陆续移交给鼎盛乐工公司，鼎盛乐工公司对该事实予以认可。2019年3月27日，成都交投公司（甲方）和鼎盛乐工公司（乙方）签订《成都××客站综合交通枢纽地方配套商业项目物业管理服务协议》（以下简称《物业管理服务协议》）。合同第三条约定：“（一）物业服务费1.乙方按承租物业租赁区域建筑面积2503.9平方米缴纳物业服务费，物业服务费的缴纳标准暂定为按建筑面积每平方米每月25元人民币。……3.物业服务费计收时间为乙方接收承租物业之日起。乙方应于签署本物业管理服务协议时一次性预缴三个月的物业服务费。此后的物业服务费按季度结算，乙方需在三个月的最后一个月的25日前（含25日）缴纳下三个月的物业服务费用。如当天为法定假日，则缴纳物业服务费的期限可顺延至法定假日后的第一天。乙方逾期交付的，按本协议第六条有关协议约定承担违约责任。……”合同第六条约定：“……（三）如乙方逾期支付物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的1%向甲方支付违约金。逾期达15日的，甲方有权按本协议第二条第（一）项有关约定中止或停止对其提供物业服务。”合同第十条约定：“……本合同期限为8年（有效期2018年9月10日至2026年9月9日），从《租赁合同》约定的租赁生效之日起计算。乙方承租物业租赁合同终止（或解除）时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。……”2019年8月2日成都交投公司向鼎盛乐工公司发出律师函告知鼎盛乐工公司自2020年8月1日起解除与鼎盛乐工公司签订的《物业管理协议》。2019年9月6日双方签订了《××客站项目管理部租户退场表》，退场表验收内容中费用栏（客服部）载明物业费欠费金额为438182.5元，电表标号/读数栏(工程部)载明未入场营业，退场表租户确认处有手写鼎盛乐工公司并不拖欠任何物业费的相关说明。截止2019年7月9日，鼎盛乐工公司欠付成都交投公司从2018年12月10日至2019年7月9日的物业管理费合计438182.50元。一审庭审中双方一致确认的事实有：1.成都交投公司在2019年3月至2019年6月陆续向鼎盛乐工公司发出过催缴通知单、催缴函、律师函等函件要求鼎盛乐工公司支付欠缴物业服务费；2.鼎盛乐工公司已经缴纳了2018年9月10日至2018年12月9日的物业服务费；3.双方于2019年9月6日签订了《××客站项目管理部租户退场表》。庭审中鼎盛乐工公司举出现场照片、申请维修房屋漏水函等证据拟证明房屋存在质量问题，成都交投公司未按照合同约定予以维修也未按照鼎盛乐工公司要求提供经营办证所需资料，故承担交投公司未履行合同义务，鼎盛乐工公司无需支付租金及物业服务费。一审法院认为认为，关于鼎盛乐工公司抗辩成都交投公司主体不适格的问题。根据《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”该规定实际认可了物业服务的实际使用人直接向物业公司交纳物业费的行为，房屋所有权人仅对物业服务费用的交纳承担连带清偿义务。本案中鼎盛乐工公司与案外人签订的租赁合同中明确约定由鼎盛乐工公司向成都交投公司直接缴纳物业服务费，其后鼎盛乐工公司也以承租人身份与成都交投公司签订《物业管理服务协议》，该合同系双方真实意思表示，并未违反法律法规强制规定，当属合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行义务和主张权利。在鼎盛乐工公司经催收后仍欠缴物业费的情况下，成都交投公司有权提起本案诉讼，是本案的适格主体。对于鼎盛乐工公司抗辩成都交投公司主体不适格的意见一审法院不予采纳。现成都交投公司已经按照合同约定提供了物业管理服务，而鼎盛乐工公司未按照合同约定交纳物业费，故成都交投公司要求鼎盛乐工公司支付欠缴的物业管理费438182.5元的诉讼请求，具有事实基础和法律依据，一审法院予以支持。对于鼎盛乐工公司抗辩无需交缴纳物业费是因房屋出现漏水、渗水等质量问题，而成都交投公司未对房屋予以维修未履行合同义务的问题。因房屋质量并非物业服务范围，鼎盛乐工公司认为成都交投公司负有维修义务是基于成都交投公司作为实际业主即出租方的代理人的身份而应当承担的责任，并非成都交投公司作为物业管理人应当承担的责任，而本案案由是物业服务合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷，故对鼎盛乐工公司该抗辩意见一审法院不予采纳。若鼎盛乐工公司认为承租的房屋存在质量问题损害了鼎盛乐工公司合法权益导致鼎盛乐工公司承担了不应承担的损失，鼎盛乐工公司可以另行起诉维护自身合法权益。关于交投公司主张的违约金，一审法院认为结合全案证据，综合衡量交投公司实际损失、鼎盛乐工公司因案涉房屋漏水问题并无主观拖欠物业费恶意等案件具体因素，根据公平原则和诚实信用原则，违约金酌定20000元。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、鼎盛乐工公司于判决生效之日起十日内向成都交投公司支付物业管理费438182.5元；二、鼎盛乐工公司于判决生效之日起十日内向成都交投公司支付违约金20000元；三、驳回成都交投公司的其他诉讼请求。案件受理费7873元，减半收取3936.5元，由鼎盛乐工公司承担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，鼎盛乐工公司与成都交投公司签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，协议合法有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条以及《最高人民法院的解释》第四条之规定，成都交投公司为案涉房屋提供了物业服务，案涉房屋承租人鼎盛乐工公司应按约履行支付物业服务费的义务，经催告合理期限届满后鼎盛乐工公司仍未支付，成都交投公司有权提起诉讼，鼎盛乐工公司上诉称成都交投公司主体不适格，本院不予支持。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。若鼎盛乐工公司发现成都交投公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，未履行合同义务对其造成了损失，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，但以此为由拒缴物业服务费于法无据，一审法院判决鼎盛乐工公司支付2018年12月10日至2019年7月9日期间欠付的物业服务费438182.50元正确。关于违约金，根据鼎盛乐工公司提交的照片等证据显示案涉房屋存在漏水、渗水等问题且未被实际投入经营，鼎盛乐工公司并非无故欠缴物业服务费，一审法院结合合同履情况，将违约金调减为20000元并无明显不当。 综上，上诉人鼎盛乐工公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7873元，由北京鼎盛乐工投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年六月十八日 书记员  陈 悦