河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民初2号原告（案外人）：王化朋，男，汉族，1976年9月20日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王俊晓，河南子午律师事务所律师。被告（申请执行人）：南阳市建发工程有限公司，住所地，河南省南阳市工农北路。法定代表人：白大勇，任该公司总经理。委托诉讼代理人：徐传海，河南威武律师事务所律师。第三人（被执行人）：南阳市民一房屋拆迁有限公司，住所地，河南省南阳市天山路中段万正商务大厦5楼。法定代表人：王新亚，任该公司执行董事。委托诉讼代理人：温东旭，河南衡祥律师事务所律师。第三人（被执行人）：南阳市景弘置业有限公司，住所地，河南省南阳市梅溪路58号。法定代表人：史玉敏，任该公司董事长。委托诉讼代理人：单洪涛，男，汉族，1982年9月10日出生，住河南省南阳市卧龙区，系该公司员工。原告王化朋与被告南阳市建发工程有限公司（以下简称建发公司）、第三人南阳民一房屋拆迁有限公司（以下简称民一公司）、南阳市景弘置业有限公司（以下简称景弘公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王化朋及其委托诉讼代理人王俊晓、被告建发公司的委托诉讼代理人徐传海、第三人民一公司的委托诉讼代理人温东旭、景弘公司的委托诉讼代理人单洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王化朋向本院提出诉讼请求：1.依法撤销南阳市中级人民法院（2020）豫13执异36号民事裁定书。2.依法判决不得执行位于南阳市××蠡路北侧××楼财富广场××层××号商铺。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、建发公司给申请保全的“府院1号楼财富广场2层221号商铺”归原告所有。2014年4月28日，原告与景弘公司签订案涉商铺的买卖合同，面积为36.94平方米，约定价款506681元，原告已支付完毕。景弘公司已将案涉商铺交付原告，原告已合法占有案涉商铺。且案涉商铺未办理过户登记并非因原告自身原因。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案涉商铺应归原告所有，原告享有足以排除强制执行的民事权益。二、南阳中院裁定驳回原告的异议申请是错误的，应依法予以纠正，支持原告的诉讼请求。首先，该裁定认定事实不清。原告购买的案涉商铺位置确定，并已经办理了预售许可证。原告与景弘公司的买卖合同依法属于有效合同，应依法受到法律保护。其次，该裁定引用《物权法》第九条第一款规定属于适用法律错误。不应当以《物权法》第九条审查执行异议。正是存在登记所有人与实际所有人不一致的情况，才设定了异议之诉的救济渠道。再次，该裁定认定原告不是合法占有，认为案涉商铺没有竣工交付是错误的。依据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷适用法律问题的解释》第14条第三项规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日”，案涉商铺的发包人为景弘公司，承包人为建发公司，案涉商铺早已转移占有，购房户已经入住，显然该房屋已经竣工交付。综上所述，执行异议裁定认定事实不清，适用法律错误，裁定结果错误，严重侵犯了原告的合法权益。故原告依法提起诉讼，请求法院依法撤销执行异议裁定，不得执行南阳市宛城区范蠡路北侧府院1号财富广场2层221号商铺，维护原告的合法权益。建发公司辩称：1.原告无权撤销执行异议裁定。2.我们认为原告提交的裁定证据与现提交的不一致，要求原告提交驳回执行异议的裁定。3.景弘公司和王化朋之间签订的商铺买卖合同和商品房买卖合同确定的房号不一致。结合本案情况，景弘公司出售给王化朋后又于当日反租，该二楼现为整体大通铺，承租方为格瑞特学校，商铺并未按照房管局登记的房号、位置、面积进行分割，所以景弘公司从未向原告实际交付过商铺。4.景弘公司2016年获得预售许可证，至今原告没有办理网签登记手续，我们认为原告存在过错。民一公司述称：本案房产是因为景弘公司没有拆迁安置资质，宛城区政府将该项目部分建设手续以民一公司名义办理，民一公司并不享有该项目任何权益，目前民一公司按照政府相关部门的要求已经将该房屋的建设手续登记到景弘公司名下，本案争议与民一公司无关，列民一公司为第三人没有意义，请求依法处理。景弘公司述称：原告在我公司购买商铺是属实的，但法院存在超标的查封。景弘公司会争取自己的权益，要求解除超标的查封，归还原告的商铺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王化朋向本院提交如下证据：第一组：南阳市中级人民法院（2020）豫13执异36号执行裁定书。证明：王化朋符合案外人执行异议之诉起诉条件。第二组：1.《府院1号财富广场金街定购协议书》；2.《商铺买卖合同》；3.《商品房买卖合同》；4.商品房预售许可证。证明：王化朋与景弘公司在人民法院查封之前签订了合法有效的案涉商铺买卖合同。第三组：1.购房款收据；2.支付购房款的银行流水。证明：王化朋已经支付了合同约定的全部购房款。第四组：1.《府院1号财富广场商铺回购合同》；2.《委托经营管理协议》；3.《南阳市景弘置业有限公司房屋租赁合同》4.租金收据；5.景弘公司出具的占有证明一份。证明：王化朋在人民法院查封前已合法占有案涉商铺，且已获得租金收益。第五组：景弘公司出具的产权办理证明一份。证明：案涉商铺未办理房产证系景弘公司原因。第七组：南阳市中级人民法院（2020）豫13民初41号。证明：建发公司超标的查封。被告建发公司质证称，我们认为原告与景弘公司只有银行流水和认购协议，没有买卖合同，我们怀疑原告是在我公司起诉后重新找景弘公司签署的买卖合同。当时景弘公司没有预售许可证，没有资格签署商品房买卖合同，也不能办理网签。在买卖合同中没有明确交房时间，我们认为2014年的买卖合同是补签的，而且两份买卖合同上房号不一致，证明房屋没有确权确位。《委托经营管理协议》证明是景弘公司一直在占有使用。原告2014年购买案涉房屋，2016年案涉房屋建成，格瑞特学校从建成使用至今，原告称从2019年10年开始收租，明显不符合事实和常理。《回购合同》证明双方对房屋的债权一直在协商，一直归景弘公司占有。原告提交该证据证明景弘公司回购，应向景弘主张债权。对预售许可证真实性无异议，查封超标与本案无关，原告无权提出该请求。2016年的预售许可证与景弘公司出具的产权办理证明相互冲突，既然2014年签订买卖合同，2016年办理预售许可证，证明没有办理房产证的原因，是原告方存在过错。第三人景弘公司和民一公司对该证据均无意见。被告建发公司、第三人景弘公司、民一公司未向本院提交证据。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在卷；对双方当事人有异议的证据，本院在评理部分予以综合评判。根据双方当事人无异议的证据，本院认定如下事实：本院在审理建发公司与民一公司、景弘公司、单天才建设工程合同纠纷一案中，根据建发公司的财产保全申请，经审查于2020年6月18日作出（2020）豫13民初41号民事裁定，冻结民一公司、景弘公司银行账户人民币5500万元或查封、扣押民一公司、景弘公司相当于5500万元的等值财产。本院在执行（2020）豫13民初41号民事裁定的过程中，查封了被申请人景弘公司开发的位于宛城区范蠡路北侧府院1号项目1号楼、2号楼负一层全部房产，1号楼207、209、213、216、217、218、220、221、223、224、225、226、301、305、306、307、308、310、312、315号商铺，2号楼208、212、219号商铺；轮候查封了1号楼104、105、106、107、108、109、110、111、112、116、117、118、119、206、208、210、211、212、309号商铺，2号楼102、104、115、201、203、204、211、218、307号商铺。2020年6月29日，本院向南阳市不动产登记中心送达了本院（2020）豫13民初41号民事裁定书和（2020）豫13执保15号协助执行通知书；6月30日，向景弘公司送达了本院（2020）豫13民初41号民事裁定书和（2020）豫13执保15号查封财产清单。案外人王化朋不服，于2020年7月16日向本院提出书面执行异议，要求解除对南阳市宛城区范蠡路北侧府院一号1号楼2层221号商铺的查封。本院于2020年12月18日作出（2020）豫13执异36号执行裁定书，裁定驳回案外人王化朋的异议请求。案外人王化朋不服，于法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2014年4月28日，王化朋与景弘公司签订商铺买卖合同，购买位于南阳市××路与××路向东××米路××楼××号商铺，暂测建筑面积36.94平方米（最终面积以房管局实测办证为准），房屋单价为13716元/㎡，总房款为506681元。同日，王化朋与景弘公司签订府院1号财富广场商铺回购合同，约定对于王化朋所购买的府院1号1号楼2层234号商铺，景弘公司同意于2019年9月1日至2019年9月30日期间经王化朋书面申请予以回购，回购价格为按优惠后总房款的150%加以计算。2013年12月18日，景弘公司向王化朋出具收到认筹金50000元的收据。2014年4月13日、4月19日、4月28日、8月30日，景弘公司分别向王化朋出具收到购房款50000元、50000元、148341元、208340元的收款收据。景弘公司与王化朋签订商铺买卖合同后，对府院1号项目1号楼、2号楼商铺铺号重新进行了编排，王化朋原购买的府院1号1号楼2层234号商铺铺号调整为1号楼2层221号，经房管局实际测绘，建筑面积由36.94平方米增加至41平方米。景弘公司不认可王化朋已支付完全部房款，认为王化朋尚欠55688元房款尚未支付。景弘公司未向王化朋交付府院1号1号楼2层221号商铺。景弘公司于2016年5月13日取得宛房预售证第2016008号商品房预售许可证，预售项目为府院1号项目1号楼、2号楼（1-3）层商业部分，预售总建筑面积为7004.19平方米。府院1号项目1号楼、2号楼尚未进行竣工验收。景弘公司与南阳市格瑞特教育科技有限公司于2018年10月24日签订房屋租赁合同。2019年10月1日，王化朋与景弘公司签订了案涉商铺的《委托经营管理协议》，约定甲方王化朋委托乙方景弘公司经营管理，委托经营期限为2019年10月1日至格瑞特教育集团合同终止，委托经营期间，王化朋按照每月20元/平米收益，每四年上涨8%。2021年1月8日，王化朋出具收条“今收到府院1号楼2层221号商铺（2019.10.1-2020.9.30）税后租金捌仟叁佰贰拾肆元整”。本院认为，本案的焦点问题是王化朋对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据王化朋的诉讼请求和理由及建发公司、景弘公司的答辩意见，结合本案的事实和证据，本院从以下几个方面进行分析：一、关于本案法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条对金钱债权执行中买受人能够排除执行的情形予以规定,第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护,第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。从适用对象可以看出,第二十八条对所有类型被执行人均可适用,而第二十九条是针对房地产开发企业为被执行人的特别条款，且该条规定是法律基于生存权至上考虑所作的特殊规定，应当严格把握，不宜扩大适用。对于房屋的性质应当限定在居住用房，商业用房不在保护之列。本案中王化朋购买的是商铺，不能适用第二十九条之规定，应当参照适用第二十八条之规定审理本案。二、关于王化朋对案涉房屋是否享有足以排除强制执行民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。参照该条规定，具体到本案中，首先，王化朋是否在人民法院查封之前已支付全部价款存疑，王化朋称双方签订的商铺买卖合同的时间为2014年4月28日，约定支付房款的方式是一次性付清全部房款，但是王化朋实际支付房款是分五次支付且其中两次支付时间发生在合同签订之前，明显不符合交易习惯。且在王化朋原购买的府院1号1号楼2层234号商铺铺号调整为1号楼2层221号后，经房管局实际测绘，建筑面积由36.94平方米增加至41平方米。王化朋至今未支付增加面积的差价，景弘公司不认可王化朋已支付完全部房款，认为王化朋尚欠55688元房款尚未支付。其次，王化朋在人民法院查封之前未合法占有该案涉房产。案涉商铺所在项目属于府院1号项目，该项目尚未进行竣工验收，且景弘公司也称其至今未向王化朋交付该商铺。现王化朋主张其依照双方签订的商铺回购合同及委托经营管理协议以占有改定的方式取得所购商铺的占有。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十七条规定，“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力”，占有改定是指转让动产物权时，让与人与受让人约定，由让与人继续占有该动产，受让人取得该动产的间接占有，以代替现实交付。本案中查封标的为景弘公司开发的位于宛城区范蠡路北侧府院1号项目1号楼、2号楼负一层全部房产，查封标的为不动产，并非动产。同时，双方于2014年4月28日在签订商铺买卖合同的同日即签订商铺回购合同，并明确约定于五年后的2019年9月1日至2019年9月30日期间经王化朋书面申请予以回购，该行为明显不符合常理，该回购合同的真实性存疑。再次，购房对于个人而言属于重大事项，购买前必定对房屋性质、位置、房屋是否被限制交易、如何办理过户手续等情况充分了解，王化朋所购商铺所在项目至今未通过竣工验收，但王化朋购买时却未对相关情况予以核实，其对不能办理过户登记，自身存有一定过错。综上所述,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于由案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任的规定，王化朋提供的证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。王化朋要求不得执行案涉房产的理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回王化朋的诉讼请求。案件受理费8866.81元，由王化朋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年六月二十五日法官助理向巧巧书记员邢舒妍