河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1121民初1379号原告：漯河市东润物业管理有限责任公司。住所地：舞阳县张家港路与深圳路交叉口。统一社会信用代码：9141112178620125XD。法定代表人：张东豪，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡文丽，该公司员工。被告：陈克光，男，1982年4月5日出生，汉族，住舞阳县。委托诉讼代理人：陈艳菊，女，1981年1月25日出生，汉族，住址同上。系被告陈克光之妻。原告漯河市东润物业管理有限责任公司与被告陈克光物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。原告漯河市东润物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人蔡文丽、被告陈克光及其委托诉讼代理人陈艳菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告漯河市东润物业管理有限责任公司向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告支付物业费及公共照明费1478元及违约金300元，共计1778元；2、案件受理费、保全费等相关费用由被告承担。事实与理由：被告陈克光系原告漯河市东润物业管理有限责任公司管理的东润水榭花都小区15号楼3单元501室的业主。2012年7月1日按《物业管理条例》的相关规定委托业主委员会与原告签订了《物业服务合同》。合同到期后被告陈克光又委托业主委员会与原告续签《物业服务合同》，合同中均约定了物业费和公共照明费的收取办法。原告一直按合同对被告所在的小区进行物业安全、清洁及维护等物业管理工作，被告自2018年2月起未交物业费，并经原告的工作人员催促无果。原告为证明其主张成立，向本院提交了《物业服务合同》、收款收据、缴费催款通知书等，证明原、被告双方存在物业服务合同关系，并证明物业费及违约金的计算标准。被告陈克光辩称：1、答辩人的房屋在开发商所承诺的保修期限内，就出现了质量问题，顶层出现鼓包、凹陷、漏水等情况，被答辩人称负责处理、维修，但被答辩人越维修越漏，最终导致下雨天无法居住，房屋装修受损严重。此时，被答辩人称房屋已经超过质保期，开发商及物业都没有义务进行维修，没有义务赔偿室内损失。答辩人从发现房屋有问题就一直与原告进行交涉，原告的处理对于结果而言，就是没有处理，反而耽误了答辩人在开发商所承诺的质保期内行使该有的权利。在此期间，被答辩人要求支付物业费，称物业费交了之后就会进行修理，答辩人被误导，以为房顶漏水归物业管理，为使其维修，遂一直交纳物业费，在后期无法居住的情况下，决定自己找人进行屋顶全面维修，重做了防水层。答辩人找原告请求协助告知所在楼栋业主屋顶系共有部分，都有分担维修费的义务，原告拒绝协助答辩人。此时，答辩人居住的15号楼整栋楼雨天都无法居住，最东边的业主开始自己大修房屋，重铺顶层防水层，其与被答辩人约定不再支付物业费，被答辩人说到时从专项维修基金那里把钱支出来后顶替物业费。2016年，使用专项维修基金进行房顶的维修，但没有对最东户进行维修，原告违反专项维修基金的使用、管理规定。2018年起，答辩人房屋雨天又开始漏水，被答辩人承诺对漏水地方进行维修，一年后，又开始漏水，且维修面已经鼓起，此时被答辩人称房顶不归物业管理，没有责任进行维修且不告知由谁管，由谁负责，使答辩人找不到可负责此事件的人。致使业主房屋一直处于漏水状态，至今，被答辩人一直不告知答辩人专项维修基金15号楼房顶所承接的公司及工程结束后的质保期起止时间，多次联系被答辩人均得不到处理，请人民法院判定被答辩人是否有义务告知答辩人在质保期后是否归被答辩人维修（小范围、大范围等）。若有义务，请判定被答辩人承担超出质保期而产生的损失；2、根据《民法典》第九百四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，原告对于公共部位房顶漏水不维修，漏水造成的损失，公共房顶垃圾不清理，公共照明灯不亮，不装灯泡等未尽其合同约定的义务，请求人民法院判决其承担赔偿损失的责任，绿化区域变菜园、变荒地、变野草地、变光地，私扯电线充电，公共墙体外层脱落等情况随处可见，楼梯间到处写满广告，新栽树木、绿植没有10%的成活率，规划600多个专用车位供特别车主使用等，违反合同约定内容；答辩人认为，被答辩人挪用维修基金，误导主体责任，不作为、不负责的行为对答辩人造成非常大的损失，答辩人有权行使抗辩权，不支付物业费；3、《民法典》第九百四十三条规定了物业服务企业的信息公示义务，物业服务企业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益等以合理的方式向业主公示并向业主大会、业主委员会报告。公示新栽树木、绿植没有10%的成活率，规划600多个专用车位供特别车主使用的原因，大门门禁卡收费收入等。原告从未对其应公示的内容进行公示和说明，严重侵害了被告在内的全体业主的知情权、财产监督权，对此其应承担赔偿损失等相应的民事责任；4、答辩人所持有的收据载明，答辩人已经支付了2018年2月至2019年1月的物业费，被答辩人称答辩人从2018年2月以来未支付物业费的说法是错误的。原告在起诉状中所列明的住所地与其工商信息中的住所地不一致，由此可见，物业公司对业主、对自身不负责任，请求人民法院查明情况，对原告捏造理由、不当得利进行批评教育，公平、公正、客观对待事实，对原告请求支付物业费及公共照明费的诉讼请求予以驳回；5、违约金在合同中没有约定，原告请求支付300元违约金无正当理由，应当予以驳回；6、请原告出示物业管理员名单及其所持物业管理证书、物业服务合同及15号楼建房日期及结构图。综上所述，鉴于被答辩人提供物业管理服务质量、服务态度、服务内容均不符合要求，答辩人无需支付被答辩人主张的物业管理费及滞纳金，应驳回原告的诉讼请求。被告陈克光为证明其主张成立，向本院提交了其持有的收款收据两份、照片，证明被告物业费及公共照明费已经支付至2019年1月，原告服务质量不达标等。经审理查明：2015年6月29日，原告与被告所在小区的业主委员会签订了《东润·水榭花都小区（一至老三期）物业服务合同》。该合同第九条约定了物业服务收费的具体标准，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.35元，公共照明费按照每户每月4元。被告系原告服务的水榭花都小区15号楼3单元501的业主。原告主张被告未支付2018年2月1日至2020年12月31日的物业服务费及公共照明费。原告于2020年8月25日向被告发出了缴费催款通知书，并把该通知书张贴在被告家门口。被告在庭审中向本院提交了收款收据两份，该两份收款收据载明被告已经向原告支付了截至2019年1月的物业费和公共照明费。本院认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。案涉《东润·水榭花都小区（一至老三期）物业服务合同》系被告所在小区的业主委员会与原告签订的合同，该合同对被告陈克光当然具有法律约束力。被告应当按照案涉合同的约定向原告支付物业费及公共照明费。关于物业费及公共照明费如何计算的问题，庭审中，原告主张与被告辩称的期限不同，因被告向本院提交有加盖原告印章的收款收据，原告在庭审中未对该收款收据的真实性予以否认，只是陈述向公司进行核实，后原告未向本院提交书面的核实意见。因此，本院对被告提交的两份收据的真实性予以确认。被告的物业费及公共照明费已经支付至2019年1月。因此，被告应当向原告支付2019年2月1日至2020年12月31日的物业费（0.35元/月/平方米×109.22平方米×23个月=879.22元）及公共照明费（4元/月/户×23个月=92元），以上两项合计971.22元。原告请求被告支付违约金，证据不足，本院不予支持。被告陈克光关于要求原告出示相关手续、出示从业资格证书等的辩称，不属于民事案件管辖的范围，本案对此不予处理。被告陈克光关于其房顶漏水、绿化区域变菜园、私扯电线、绿植成活率、车位、维修基金的使用情况、原告公示相关事项等的辩称，与本案不属于同一法律关系，本案对此不予处理，被告陈克光可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈克光于本判决生效后十日内支付原告漯河市东润物业管理有限责任公司物业费及公共照明费共计971.22元。二、驳回原告漯河市东润物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，财产保全申请费38元，合计63元，由被告陈克光负担（本判决生效后十日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须自觉履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。审判员  郭亚静二〇二一年六月十七日书记员  陈美丹