海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终1155号   上诉人（原审被告）：北京豪展置业集团有限公司（曾用名北京豪展房地产经纪有限公司），住所地北京市朝阳区建国路**院**楼**906。   法定代表人：武小勇，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张媛媛，女，该公司职员。   上诉人（原审被告）：延吉市空港物流有限公司，，住所地吉林省延吉市延盛路**1001   法定代表人：丁圻平，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李昌，海南昌宇律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：常玉芹，女，1962年10月10日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。   委托诉讼代理人：李天来，海南华颂律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王亚辉，海南华颂律师事务所律师。   原审被告：儋州福安房地产开发有限公司，住所地海，住所地海南省儋州市白马井镇滨海花园商业城会所**7-4号地块）。   法定代表人：韩玉荣，该公司总经理。   委托诉讼代理人：邝继若，男，该公司法务助理。   上诉人北京豪展置业集团有限公司（以下简称北京豪展公司）、延吉市空港物流有限公司（以下简称延吉物流公司）因与被上诉人常玉芹及原审被告儋州福安房地产开发有限公司（以下简称儋州福安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2021）琼9003民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   北京豪展公司上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2021）琼9003民初103号民事判决，发回重审或改判北京豪展公司无需返还常玉芹居间服务费。2.案件诉讼费由常玉芹承担。事实与理由：1.一审认定事实错误，混淆了居间服务与商品房买卖合同两种法律关系。北京豪展公司作为涉案房屋的销售分销商与常玉芹之间属于居间服务关系，一审却将该关系包含在商品房买卖合同中处理，属于事实认定不清。2.常玉芹知晓涉案房屋的价格，是在知悉且自愿的情况下支出“信息费”和“中间费”，该笔费用并非其陈述的为避税而支付的费用。3.北京豪展公司与常玉芹于2017年11月22日形成居间服务的法律关系，常玉芹起诉时间为2020年12月，已超过三年诉讼时效，一审法院将该居间服务诉讼时效错误认定为商品房买卖合同诉讼时效，损害北京豪展公司权益。   常玉芹辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确。常玉芹向儋州福安公司购买涉案房屋，共支付总房款861045元。常玉芹因北京豪展公司称代儋州福安公司收取房款，故向其转账。北京豪展公司和常玉芹之间不存在任何居间服务的约定，也未被常玉芹授权委托，其无权收取常玉芹任何费用。现常玉芹和儋州福安公司解除签订的购房合同，北京豪展公司向常玉芹收取的房款应当予以返还。   延吉物流公司述称，同意北京豪展公司的上诉理由以及上诉请求，一审的判决是错误的。   儋州福安公司述称，北京豪展公司与儋州福安公司之间没有直接的委托代理销售关系，北京豪展公司系案外人杨艳秋自行委托的代理销售商。常玉芹与儋州福安公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，该合同第四条约定涉案房屋的总价款为531572元，儋州福安公司实际收到531572元，并依据该价款给常玉芹开具收款收据。至于其他款项，儋州福安公司不知情，不存在一审判决认定的避税事实。常玉芹支付超出531572元的其他款项，并非购房款，儋州福安公司无需承担其他款项的返还责任。   延吉物流公司上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2021）琼9003民初103号民事判决第四项，改判驳回常玉芹对延吉物流公司一审的全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由常玉芹承担。事实与理由：1.北京豪展公司销售涉案房屋时，涉案房屋是具备预售许可证的合法销售房产，之后因规划或其他原因成为不可销售房产，属于儋州福安公司与常玉芹之间的问题，常玉芹在涉案房屋具备预售许可证时给延吉物流公司损失的弥补和代替儋州福安公司支付佣金受法律保护，无需返还。2.延吉物流公司收取的费用是常玉芹对延吉物流公司的一种损失弥补，与常玉芹和儋州福安公司之间的商品房买卖关系不具有包含关系，无需返还。3.一审认定延吉物流公司、北京豪展公司和儋州福安公司之间存在委托代理关系，延吉物流公司和北京豪展公司收取的是居间费用，则常玉芹所有支付款项应均认定为购房款，由儋州福安公司承担连带返还责任。4.常玉芹的诉请已超过诉讼时效。常玉芹在2017年11月已发现涉案房屋不可售，却至2020年12月7日才提起诉讼，已超过诉讼时效。即使延吉物流公司和常玉芹之间形成居间服务关系，常玉芹请求返还居间费用的时间也超过三年诉讼时效。   常玉芹辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确。1.常玉芹向儋州福安公司购买涉案房屋，共支付总房款861045元。北京豪展公司未能提供《商品房预售许可证》原件予以核对，与政府公示内容相违背且未载明有效期，不能证明涉案房屋在销售时具有预售资格。2.涉案房产属于儋州福安公司开发建设，常玉芹无需就购买房屋向延吉物流公司支付补偿金。常玉芹因北京豪展公司称代儋州福安公司收取房款，故向其转账，后由于北京豪展公司未能开具收据，去银行打印流水时才知晓转账去向是延吉物流公司。常玉芹不知延吉物流公司存在，也无向延吉物流公司转账的意思。3.本案未超过诉讼时效，常玉芹在合同约定办理涉案房屋产权转移登记的期限未满时，无法确认自己的合法权益受到侵害，根据合同约定也无权要求解除、退还房款，故常玉芹的起诉并未超过诉讼时效。   北京豪展公司述称，对延吉物流公司的上诉没有异议，同意其意见。   儋州福安公司述称，延吉物流公司与儋州福安公司之间没有委托代理销售关系，也非涉案房产的买受人，其收取的212358元既没有合同依据，也没有法律依据。因此延吉物流公司收取的212358元，不是涉案房产的购房款，与本案无关，儋州福安公司对该款项没有返还的义务。   常玉芹向一审法院起诉请求：1.请求解除常玉芹与儋州福安公司于2017年11月25日签订的合同编号为FA·DZ0000202《商品房买卖合同》；2.请求判决儋州福安公司向常玉芹返还购房款捌拾陆万壹仟零肆拾伍（861045.00）元，并以此款为基数按照中国人民银行公布的同期一年期流动资金贷款基准利率计算，向常玉芹支付占用该款项期间（从2017年11月25日起至实际退还上述费用之日止）产生的利息；3.请求判决北京豪展公司、延吉物流公司就上述总房款及应向常玉芹支付的利息与儋州福安公司承担连带责任；4.案件诉讼费由儋州福安公司、北京豪展公司、延吉物流公司承担。   一审法院认定事实:儋州福安公司将包括涉案房屋在内的房屋委托杨艳秋进行分销。杨艳秋随后与北京豪展公司签订《代理合同》，合同约定杨艳秋将涉案房屋在内的房屋的独家销售权委托给北京豪展公司进行销售，北京豪展公司自行收取电商或购房差价。常玉芹经北京豪展公司的人员介绍后，欲购买涉案房屋。根据北京豪展公司人员的安排，常玉芹于2017年11月15日向北京豪展公司提供的POS机转账20000元、2017年11月22日向北京豪展公司提供的POS机转账641045元、于2017年11月25日向北京豪展公司提供的POS机转账200000元(该笔款项收款人实际为延吉物流公司)。常玉芹于2017年11月25日与儋州福安公司签订了编号为FA·DZ0000202《商品房买卖合同》，合同约定常玉芹购买儋州福安公司开发建设的“白马湾·滨海花园-泰隆酒店一期工程”的产权式酒店一套，房屋为5003客房，套内建筑面积44.24平方米，产权登记为交付后760个工作日，合同总价款为531572元，但常玉芹实际支付涉案房款为861045元。北京豪展公司收取常玉芹房款后，将其中的531572元转账给儋州福安公司，将12358元转账给延吉物流公司，至此北京豪展公司实际收取涉案房款为661045元-531572元-12358元=117115元，延吉物流公司实际收取涉案房款为200000元+12358元=212358元。2017年11月25日儋州福安公司向常玉芹交付房屋，后因合同约定的办理产权证的日期届满，儋州福安公司未能如期办证，产生纠纷，遂引发本诉。   一审法院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定权利和义务关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，北京豪展公司为涉案房屋销售的经纪人，经其介绍后，常玉芹欲购买涉案房屋，并与涉案房屋的出卖人即儋州福安公司签订了商品房买卖合同，常玉芹为涉案房屋所支付的款项共计861045元，其目的均是为了能够成功地购买涉案房屋，并办理产权登记。延吉物流公司辩称其所收取常玉芹的款项系因对其转让涉案房屋指标的补偿，然该补偿的性质应视为促进涉案房屋交易的中介费用。由此可见，北京豪展公司、延吉物流公司在常玉芹购买涉案房屋的过程中所起的是居间服务的作用。而该居间服务合同的基础又因被包含于常玉芹与儋州福安公司所签订的商品房买卖合同法律关系之内，即常玉芹与儋州福安公司系因商品房买卖而引起的纠纷，儋州福安公司、北京豪展公司、延吉物流公司之间的委托代理关系，不影响常玉芹与儋州福安公司、北京豪展公司、延吉物流公司之间的商品房买卖合同法律关系的建立，故常玉芹与儋州福安公司、北京豪展公司、延吉物流公司之间应按商品房销售合同的法律关系进行处理。因北京豪展公司、延吉物流公司违规以自己名义收取购房款，而非由涉案房屋的出卖人即儋州福安公司收取所有购房款，企图将房屋居间费用与出卖人所获取的购房款独立开来，其目的均是为了避税，不利于政府相关部门对房地产市场的价格调控，故常玉芹与儋州福安公司所签订的商品房买卖合同中约定的价格并非涉案房屋的真实交易价格，该价格约定应属无效，但并不影响合同其他部分的效力。一审本案的关键问题为:一、常玉芹的起诉是否已经过诉讼时效；二、涉案商品房买卖合同解除后，北京豪展公司、延吉物流公司所收取的房款是否应返还。   对于常玉芹的起诉是否已经过诉讼时效的问题。因常玉芹与儋州福安公司所签订的商品房买卖合同明确约定涉案房屋的产权登记日期为房屋交付后760个工作日，而涉案房屋的交付日期为2017年11月25日。只有待合同约定的办理涉案房屋产权登记日期届满未能办理后，常玉芹才有理由明知自己的权利被侵害的可能。即使常玉芹在合同约定的办证期限之前获悉涉案房屋未能办理产权登记的信息，因该信息不具有确定性，不排除其后儋州福安公司能办理好涉案房屋办证手续的可能。故，在合同约定办证的期限未届满前，不存在常玉芹明确地知道自己的权利被侵害的事实，故本案的诉讼时效应从合同约定的办证期限届满之日起算，至常玉芹的起诉之日，并未超过诉讼时效，故对于诉讼时效抗辩，一审法院不予采纳。   对于涉案商品房买卖合同解除后，北京豪展公司、延吉物流公司所收取的房款是否应返还。因涉案房屋无法办理产权登记，涉案合同的目的无法实现，常玉芹并不存在过错，故常玉芹诉请解除涉案合同的理由成立，一审法院予以支持。根据法律规定，合同解除的法律后果为返还原物、恢复原状或赔偿损失。故在涉案商品房买卖合同解除后，应将所收取常玉芹的购房款予以退回。而对于北京豪展公司、延吉物流公司与儋州福安公司之间居间代理纠纷，应由他们另行解决，本案不作处理。从北京豪展公司提供的代理合同及延吉物流公司的辩称意见可知，儋州福安公司、北京豪展公司、延吉物流公司并未有共同收取常玉芹总购房款861045元的故意，故儋州福安公司、北京豪展公司、延吉物流公司无需对常玉芹的总购房款即861045元承担连带返还的责任，仅需返还常玉芹实际支付的购房款即可。对于常玉芹主张的资金占用期间的利息损失请求。鉴于常玉芹已于签订合同当天接收涉案商品房，而其是否实际使用不影响涉案房屋系其占有的事实，该占有使用足可抵销其购房款被占用期间的利息损失，故对常玉芹的资金占用期间的利息请求，一审法院不予支持。   一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除常玉芹与儋州福安房地产开发有限公司于2017年11月25日签订的合同编号为FA·DZ0000202的《商品房买卖合同》；二、儋州福安房地产开发有限公司应于判决生效之日起五日内返还常玉芹531572元；三、北京豪展置业集团有限公司应于判决生效之日起五日内返还常玉芹117115元；四、延吉市空港物流有限公司应于判决生效之日起五日内返还常玉芹212358元；五、驳回常玉芹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6205元，由儋州福安房地产开发有限公司负担4000元、北京豪展置业集团有限公司负担900元、延吉市空港物流有限公司负担1305元。   二审期间，各方当事人均未提交新证据。   二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：1.常玉芹对北京豪展公司、延吉物流公司的诉请是否已过诉讼时效。2.北京豪展公司、延吉物流公司是否应向常玉芹返还相关的款项，如需返还，款项该如何认定。   关于第一个争议焦点，常玉芹于2017年11月25日与儋州福安公司签订编号为FA·DZ0000202的《商品房买卖合同》，虽该合同约定总价款为531572元，但杨艳秋与北京豪展公司签订的《代理合同》第三条、第四条约定：“合作方式：甲方（杨艳秋）将可受房源按照底价（海景房11000元/㎡，园景房10500元/㎡）不计佣金独家销售权委托给乙方（北京豪展公司）。乙方（北京豪展公司）自行收取电商或购房差价；乙方（北京豪展公司）销售时必须以甲方（杨艳秋）的实时价格6折签订商品房买卖合同，甲方（杨艳秋）协调开发商开具购房发票给客户，如客户需要提供全款发票，则6折余额发票由乙方（北京豪展公司）协调客户解决。”即杨艳秋和北京豪展公司已约定由北京豪展公司自行收取购房差价，且北京豪展公司需按实际价格6折签订商品房买卖合同，结合常玉芹实际支付款项的相关票据等，可以认定常玉芹实际支付购房款861045元。而该购房款861045元，北京豪展公司实际收取117115元，延吉物流公司实际收取212358元，儋州福安公司实际收取531572元。且北京豪展公司并未提供证据证明常玉芹与其签订中介合同，延吉物流公司亦未提供证据证明其损失情况及常玉芹与其达成弥补损失合意，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，北京豪展公司、延吉物流公司应当承担举证不能的不利后果，故一审法院认定北京豪展公司和延吉物流公司收取的相应款项系常玉芹基于其和儋州福安公司签订的《商品房买卖合同》而支付的购房款，并无不当。一审基于房屋买卖合同的法律关系认为根据编号为FA·DZ0000202的《商品房买卖合同》中关于办理涉案房屋产权登记的相关约定，只有待合同约定的办理涉案房屋产权登记日期届满未能办理后，常玉芹才有理由明知自己的权利被侵害的可能，在合同约定办证的期限未届满前，不存在常玉芹明确地知道自己的权利被侵害的事实，从而认定本案的诉讼时效应从合同约定的办证期限届满之日起算，并无不当。常玉芹起诉之日未超过诉讼时效。   关于第二个争议焦点，常玉芹和儋州福安公司签订的《商品房买卖合同》已解除，一审认为儋州福安公司、北京豪展公司、延吉物流公司并没有共同收取常玉芹总购房款861045元的故意，故儋州福安公司、北京豪展公司、延吉物流公司无需对常玉芹的总购房款即861045元承担连带返还的责任，仅需返还各自收取的常玉芹的购房款具有事实根据和法律依据，并无不当。   综上所述，北京豪展公司和延吉物流公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7128元，由北京豪展置业集团有限公司负担2643元，由延吉市空港物流有限公司负担4485元。   本判决为终审判决。   审判长 雷琼艳   审判员 管 娜   审判员 王天琳      二〇二一年六月二十九日   法官助理 涂盼盼   书记员 陈小科   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。