安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1247号 上诉人（原审原告）：沈金苹，女，1969年2月6日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上诉人（原审原告）：邹小梅，女，1979年9月13日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：王雷，安徽子秀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴庆华，男，1967年10月17日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：江侠，涡阳县城关街道法律服务所法律工作者。 上诉人沈金苹、邹小梅因与被上诉人吴庆华房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初10887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈金苹、邹小梅上诉请求：1.依法撤销（2020）皖1602民初10887号民事判决并改判支持上诉人一审的诉求；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决错误，明显违反公平原则，请二审法院依法纠正。二上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，经谯城区人民法院及亳州市中级人民法院依法作出判决，认定被上诉人明显违约，上诉人起诉被上诉人要求支付房租及违约金损失的诉请应予支持。一审法院以上诉人“锁门至今导致被告不能使用租赁物”为由，判决不支持上诉人诉求错误。因被上诉人自开始不交租金时止，即不在此处经营。且上锁是被上诉人首先所为，其怕别人催要欠款、搬走其屋内东西。上诉人锁门是对被上诉人违约不交房租的合理处置行为，也是按照被上诉人承诺所为，同时被上诉人以自己的行为明确表示不履行合同义务，应承担违约责任。 吴庆华辩称，1.被答辩人诉称原审判决认定答辩人违约后其相关诉求应予支持，无事实和法律依据。双方当事人共签订两份协议，第一份合同履行过程中，2018年8月16日被答辩人要求答辩人一次性缴纳第二年房租20万元，答辩人当时因无经营收入，暂时不能拿出，便于2018年8月16日出具书面意见要求宽限两个月，双方协商签订一份补充协议，按该协议约定：答辩人先交付4万元押金，下余16万元租金于同年10月16日付清。同时约定，逾期交租达到6个月被答辩人有权解除合同等，后在约定交租期限届满的当天，被答辩人就对案涉房屋上了锁，远远未满6个月。被答辩人在上诉状中自认已锁门至今，致使答辩人无法装修和使用该租赁物，实属被答辩人侵权违约行为，答辩人有权拒绝支付2018年10月16日以后房租的同时履行抗辩权，没有继续支付房租是被答辩人锁门行为所致。即使答辩人构成违约，也是承担被答辩人锁门之前租房期间相应部分的法律责任，一审对此作出了相应的判决。二、被答辩人所称的上锁是答辩人首先所为，当时答辩人已不再此处经营等不是事实。答辩人对案涉房屋上锁是因当时正在装修阶段，屋内有装饰材料和其他物品，还没开始经营，被答辩人的锁门行为合情合理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 沈金苹、邹小梅一审起诉请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同;2、判令被告支付租金40.5万元(2018年度至2020年10月16日的租金);3、判令被告支付违约金12.15万元;4、判令被告支付因其违约行为给原告造成的实际损失8万元;5、判令被告支付自2020年10月16日至案件终结时的占用费暂计1年20万元；6、本案的诉讼费用由被告承担。在审理过程中，沈金苹、邹小梅撤回第一项诉讼请求。 一审法院查明事实：2017年8月16日，原告沈金苹、邹小梅（甲方）与被告吴庆华（乙方）签订《租房协议》，约定：甲方将建安路路西的两间门面，及二、三、四、五楼 的房子租给乙方使用，租期为10年，第一年(自2017年8 月16日至2018年8月16日)。租金前两年不变，租金为每年贰拾万元整，一年一付，两年以后，租金每年递增一万元。从第6年开始每年递增15000元。协议另约定了其他内容。协议签订后，吴庆华分别于2017年、2018年向沈金苹、邹小梅支付租金20万元、4万元（押金）。2018年8月22日，吴庆华向沈金苹、邹小梅出具《关于延迟付房租款的说明》，内容为：由于家庭里的特殊原因，原订于2018年8月16日所付房租款（贰拾万元）因故不能付。特请房东方宽限两个月，也就是2018年10月16付清，到时如付不清由房东安排处理。2018年9月19日，吴庆华（乙方）与沈金苹（甲方）签订《房屋租赁补充协议》，内容为：乙方因单方原因不能按期缴纳全年租金，原定于2018年8月16日所付房租款（贰拾万元）因故不能付给甲方，特请甲方宽限两个月，2018年10月16日付清全年房租，先交付肆万元作为押金，到期交付做房租时减收，乙方不可逾期，逾期按每日收取全年租金的10%做违约金。逾期房租达到六个月，甲方有权解除合同，处理房屋内所有设施，乙方不经甲方同意不可转租他人。双方分别签字确认。另查明，2018年10月份两原告以被告拖欠房租为由将涉案房屋上锁至今。涉案《租房协议》已经（2019）皖1602民初8316号案件和（2020）皖16民终2815号案件审理并判决解除。 一审法院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，原告自愿撤回第一项诉讼求系对自己民事权利的自由处分行为，不违反法律规定，一审法院予以认可。另外，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案吴庆华未按照约定支付房屋租金，已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。虽吴庆华未按约定支付租金构成违约，但原告于2018年10月份以被告拖欠房租为由将涉案房屋上锁至今，导致被告不能使用租赁物，原告要求锁门之后的租金无事实和法律依据，故被告仅应支付房租期间为自2018年8月16日至2018年10月31日的租金41643.8元（年租金20万元÷365天×76天），扣除被告已支付的租金4万元，被告还应支付租金1643.8元。因原告在本案合同履行过程中也存在一定过错，应自行承担相应责任，故对于原告要求的违约金、实际损失及占用费一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决：一、被告吴庆华于本判决生效之日起三日内向原告沈金苹、邹小梅支付租金1643.8元。二、驳回原告沈金苹、邹小梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9865元，减半收取4932.5元，由原告沈金苹、邹小梅负担4919元，由被告吴庆华负担13.5元。 双方当事人二审均无新证据提交。本院对一审法院查明事实予以确认。 根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：上诉人诉请被上诉人支付租金、违约金、实际损失、房屋占用费应否予以支持。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当保证租赁物符合合同约定的使用状态，租金是承租人为使用、收益租赁物而支付的对价。本案中，上诉人于2018年10月份以被上诉人拖欠房租为由将涉案房屋上锁至今，导致被上诉人不能使用租赁物，其主张锁门之后的租金无事实和法律依据。涉案《租房协议》已经（2019）皖1602民初8316号案件和（2020）皖16民终2815号案件审理并判决解除，租赁合同解除后，双方当事人就该合同的权利义务关系终止。出租人享有对案涉房屋的使用收益等相关权利，上诉人主张被上诉人赔偿房屋占用费于法无据。上诉人将涉案房屋上锁的行为实际上中止了案涉租房协议履行，其主张违约金及实际损失亦无事实和法律依据。一审法院判决支持其锁门之前被上诉人欠付租金并无不当，应予维持。 综上所述，沈金苹、邹小梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9049元，由沈金苹、邹小梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王文伟 审 判 员 安翠香 审 判 员 黄战营 二〇二一年六月二十一日 法官助理 高辛冉 书 记 员 张依隽