安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初3351号 原告:浙江佳源安徽房地产开发有限公司,住所地安徽省合肥市滨湖区湖北路与洞庭湖路交口佳源(巴黎)都市小区商业1#楼,统一社会信用代码91340100060815746Q。 法定代表人:邓文平,该公司董事长。 委托诉讼代理人：张明胜，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜道好，安徽华人律师事务所律师。 被告:陶勇,男,1990年5月15日出生,汉族,住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：张苏婷，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告浙江佳源安徽房地产开发有限公司（以下简称“佳源公司”）与被告陶勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告佳源公司的委托诉讼代理人张明胜，被告陶勇及其委托诉讼代理人张苏婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳源公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告分别于2018年8月13日、2019年9月2日签订的《租赁合同》、《合肥佳源广场租赁合同补充协议书》于2020年9月15日解除;2.被告将位于合肥××广场室××街××＃楼××号商铺恢复原状后返还给原告;3.被告向原告支付租金32859元和违约金2442元（2020年7月1日至2020年9月15日期间的租金,以月租金21906元、日租金730.2元为标准;违约金按日22元计算,自2020年7月1日开始计算,暂计算至2020年10月20日,直至款清之日止）;4.被告向原告支付房屋占有使用费29208元（自2020年10月1日开始计算,按1460.4元／日为标准,暂计算至2020年10月20日,直至被告搬离房屋之日止）;5.被告向原告支付律师费4000元;6.本案的诉讼费用全部由被告承担。 事实与理由:2018年8月11日,原告与被告签订了一份《租赁合同》,该合同约定,原告将位于合肥××广场室××街××＃楼××号商铺出租给被告使用,实测面积为625.88平方米,租赁期限自2019年1月1日起至2024年12月31日止,每月每平方米35元,按3个月为一期支付,提前一个月支付,延迟支付的,每延迟一日,则支付欠费金额千分之一的违约金,延迟超过30日的,原告有权解除合同,如被告违约还应承担诉讼费、律师代理费、保全保险费等一切实现债权的费用,双方还对其他事项作出具体约定。2019年9月2日,原告与被告签订了一份《合肥佳源广场租赁合同补充协议书》,该补充协议书约定,双方同意将原租赁合同约定的租赁期限改为2019年5月1日至2025年4月30日止,在原租赁合同约定的免租期6个月的基础上,免租期另外增加5个月,放在第二个交租期内执行。上述协议签订后,被告一直拖欠2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金,2020年7月15日、2020年7月20日、2020年7月21日,原告分别向被告邮寄送达《租金催缴函》,以催缴所欠租金,均无果的情况下,2020年9月14日,原告向被告邮寄送达《解除合同通知函》,通知被告解除双方签订的合同,并限被告于2020年9月30日前搬离、返还房屋。但被告拒不支付拖欠租金和返还房屋。 被告陶勇辩称，原告与原告双方于2018年8月11日签订了《合肥万佳源广场租赁合同》，原告将位于合肥××广场室××街××＃楼××号商铺，约定租赁用途为餐饮，合同中第十一条11.1条明确指出自进场日起，乙方应当承担并支付的费用包含该房屋所发生的水、典、燃气、热力等能源费用，包括合同里15.1、15.3、16.6等均提到燃气能相关费用。且原告在被告承租房屋时也明确告知燃气会定点到户，由于被告承租房屋用来经营餐饮，燃气到户与否对被告来说极为重要，被告在反复确认且合同中约定费用包含燃气后才签订合同进场装修，装修期间，原告工作人员仍上门告知将很快进行燃气的定点安装，但是直至被告装修完毕燃气也没有到户，被告要求原告解决，原告一直拖延拒绝，被告在装修上已经投入巨大，只能另外进行改电，来促成开业。合同签订后，被告按照合同约定支付了履约保证金，但是在被告撤场后原告也一直未返还该笔费用。被告在与原告签订租赁合同后进行招商，由于原告一直承诺有燃气，因此被告也和承租的商户们承诺有燃气，但是商户进场后，发现并没有燃气到户，被告只能自己出资进行电路铺设促成开业减少损失，但是商户在经营过程中由于没有燃气造成经营困难，纷纷要求解约，商户单方解约按照合同正常保证金被告可以不予退还，但是由于燃气等问题法院认定被告具有过错，要求被告返还所有商户的保证金，2020年9月14日，原告向被告邮寄解除合同告知函要求解除合同，理由是被告迟延缴纳租金，但是丝毫没有提及由于其未提供燃气到户给被告带来的损失问题，同时要求被告将商铺恢复原貌，但是被告已经进行装修，恢复原貌显然不现实，因此一直搁置，被告是一直同意解除合同的，但是希望原告就燃气问题给予补偿，但是原告一直未回应，由于没有燃气，承租商户也纷纷解除合同撤场，被告也只能撤场。但是由于燃气问题给被告导致的这些直接损失一直未能解决。 本院经审理认定事实如下：2018年8月11日,佳源公司与陶勇签订了一份《租赁合同》，约定：1.佳源公司将位于合肥××广场室××街××＃楼××号商铺出租给陶勇使用。2.租赁期限自2019年1月1日起至2024年12月31日止；3.2019年1月1日至2019年12月31日期间月租金为21906元，2020年1月1日至2020年12月31日期间月租金为21906元，2021年1月1日至2021年12月31期间月租金为22782元，2022年1月1日至2022年12月31日期间月租金为23693元，2023年1月1日至2023年12月31日期间月租金为24641元，2024年1月1日至2024年12月31日期间月租金为25627元，按3个月为一期支付,提前一个月支付。4.陶勇迟延缴纳租金的，每迟延一日应支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，迟延超过30日的，佳源公司有权解除合同，陶勇还应承担催告费用、诉讼费、律师费、保全保险费等费用。5.租赁期限届满之日或合同终止后7日内，陶勇应当按照本合同附件3的各项标准要求将房屋恢复原状交还给佳源公司，上述交还期内，陶勇仍应按照日租金标准向佳源公司支付占用费，交还期限届满后，若陶勇仍未交还房屋，应按合同终止时的月租金的两倍支付占用费，若交还期限届满30日后，陶勇仍未办理房屋，佳源公司有权自行清理并收回案涉房屋。6.合同附件3为租金、保证金付款书。7.合同第11.1条约定，“自进场日起，乙方应当承担并支付房屋所发生的水、电、燃气、热力等能源费用。”第15.1条约定“发生紧急状态是，物业公司可以在不通知乙方的情况下，自行决定中断对该房屋的水、电、燃气、热力等能源供应……”第15.3条约定“因乙方原因导致该房屋水、电、燃气、热力等能源供应中断……”第16.6条约定“对于因乙方原因导致的水、烟、燃气等相关物质外泄……”8.合同封面上签有阮仁士的签名。 2019年9月2日,佳源公司与陶勇签订了一份《合肥佳源广场租赁合同补充协议书》,该补充协议书：1.将原租赁合同约定的租赁期限改为2019年5月1日至2025年4月30日止,在原租赁合同约定的免租期6个月的基础上,免租期另外增加5个月,放在第二个交租期内执行。 此后至今，陶勇未付租金。佳源公司分别于2020年7月15日，2020年7月18日，2020年7月21日向陶勇发送租金催缴函。2020年9月14日佳源公司向陶勇发出解除合同通知函一份，陶勇于2020年9月15日收到该通知函，庭审中，陶勇表明一直同意解除案涉合同。 庭审中，陶勇称阮仁士曾向其保证案涉房屋会有燃气到户，佳源公司对此不予认可，并称阮仁士并非其公司员工。案涉房屋现未通燃气。 另查明，庭审中，陶勇称案涉房屋于2021年2月1日起空置，因佳源公司要求恢复原状，一直无法交还钥匙，佳源公司认可房屋自2021年2月1日起空置，因双方未对房屋恢复原状的费用及方式达成一致，双方一直僵持。 再查明，佳源公司为本次诉讼聘请了安徽华人律师事务所律师，并支出律师费4000元。 以上事实，有身份证复印件、工商登记信息、租赁合同及附件、合肥佳源广场租赁合同补充协议书、租金催缴函、解除通知函、聘请律师合同、发票、转账电子回单、录音，双方当事人的陈述等证据在卷作证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》及《合肥佳源广场租赁合同补充协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效。佳源公司于2020年9月14日发出解除通知函，陶勇于2020年9月15日收到该通知函并表示愿意解除合同，案涉合同应于2020年9月15日解除。 佳源公司主张陶勇将案涉房屋恢复原状并返还，根据双方约定，合同解除后，陶勇应当按照合同附件3的各项标准要求将房屋恢复原状交还给佳源公司，但合同附件3并未对交还标准进行约定，同时，双方亦未在此后对房屋恢复原状的标准达成一致。关于房屋恢复原状的标准，双方约定不明，且佳源公司亦未能提供相应证据证明交房时房屋状态，对此佳源公司应承担举证不利的法律后果，故对佳源公司要求恢复原状的诉请不予支持。就案涉房屋的返还问题，佳源公司主张陶勇返还房屋，符合合同约定，且陶勇亦予认可，本院予以支持。 租赁期间及房屋占有使用期间，陶勇以佳源公司未对案涉房屋定点安装燃气，不能如约提供符合合同约定条件的房屋为由，认为不应支付租金及房屋占有使用费。根据本案现有证据：1.双方签订合同及补充协议时，案涉房屋并未通燃气，合同中并未明确约定佳源公司应将燃气定点安装到户；2.此后双方未对燃气安装到户事宜形成明确的书面协议；3.陶勇提供的录音及证人证言，无法核实阮仁士的身份信息，不能明确佳源公司是否通过阮仁士向其承诺燃气定点到户。对此，陶勇应承担举证不利的法律后果。综上，对陶勇该项辩称不予支持。租赁期内，佳源公司向陶勇提供房屋，陶勇即应根据双方约定如期支付房租。现陶勇未付租金，已经构成违约。除应继续支付租金，还应承担相应的违约责任。2020年7月1日至2020年9月15日陶勇欠付租金54765元，佳源公司主张陶勇支付2020年7月1日至2020年9月15日期间租金32859元、律师费4000元及违约金，符合双方约定，应予支持，但违约金约定标准过高，本院综合考虑陶勇的违约情形、佳源公司重新招租期间的租金损失及佳源公司同时主张的房屋占有使用费，调整为按照佳源公司起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（3.85%）计算违约金。 关于房屋占有使用费，根据合同约定，合同解除后7日内，陶勇应交还房屋给佳源公司，交还期内，陶勇仍应按照日租金标准向佳源公司支付占用费，交还期限届满后，若陶勇仍未交还房屋，应按合同终止时的月租金的两倍支付占用费。2020年9月15日合同解除，陶勇应按约交还房屋，并支付相应的房屋占有使用费。因2021年2月1日，案涉房屋已经空置，仅因双方未能就恢复原状问题达成一致造成房屋未能办理交接，且本院亦未支持佳源公司关于恢复原状的诉讼请求，故2021年2月1日之后房屋占有使用费的产生不宜归责于陶勇，案涉房屋的占有使用费应计算至2021年2月1日止。双方约定交还期限届满后的占有使用费过高，应调整为按照月租金计算。2020年9月15日至2021年2月1日期间，占有使用费共计为99453元（21906*3.5+22782），此款应由陶勇支付。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定,判决如下： 一、确认原告浙江佳源安徽房地产开发有限公司与被告陶勇于2018年8月13日签订的《租赁合同》及于2019年9月2日签订的《合肥佳源广场租赁合同补充协议书》于2020年9月15日解除； 二、被告陶勇于本判决生效之日起三日内返还原告浙江佳源安徽房地产开发有限公司位于合肥××广场室××街××＃楼××号商铺； 三、被告陶勇于本判决生效之日起十日内支付原告浙江佳源安徽房地产开发有限公司租金32859元、房屋占有使用费99453元、律师费4000元及违约金（以32859元为基数，按照年利率3.85%的标准，自2020年7月1日起计算至款清时止）； 四、驳回原告浙江佳源安徽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计756元，由被告陶勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 周文生 二〇二一年六月十日 法官助理 陈 君 书 记 员 龚丽娟 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。