湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0781民初468号 原告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市××社区××道××道交汇处。 法定代表人：张治华，该公司经理。 委托诉讼代理人：王业植，湖南津正律师事务所律师。 被告：皮振宏，男，1972年1月29日出生，汉族，津市家居建材广场商户，住所地澧县。 原告津市智博商业管理有限公司与被告皮振宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法由审判员周业平适用简易程序公开开庭进行审理，书记员周幸蓉担任记录。原告津市智博商业管理有限公司（下简称智博公司）委托诉讼代理人王业植、被告皮振宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智博公司向本院提出诉讼请求：1.要求皮振宏支付拖欠的租金、市场管理费等53906元，承担违约金10781元；2.皮振宏承担案件诉讼费。事实与理由：2016年7月7日智博公司与皮振宏签订一份商铺租赁合同，约定：皮振宏租赁智博公司具有出租、管理权的位于津市家居建材广场（下简称建材广场）的8栋1层108-110号商铺，面积129.14平方米，租期5年，租金共计130246元，每年一付。智博公司与皮振宏另签订了建材广场物业管理合同，约定市场管理费每平方米每月1元，每年一付。合同签订后，智博公司按约交付了商铺，皮振宏仅交纳2020年之前租金及市场管理费，其余拖欠至今未付，且经智博公司多次催讨未果，现智博公司为保护自身合法权益，特具状起诉。 皮振宏辩称：按照开发商的承诺皮振宏承租商铺所在区域的大门为建材广场正大门，但实际中为偏门，且商铺所在的一条区间，有几间商铺处于关门状态，另市场管理方承诺的每年几场大型营销活动也没有开展，以上均对皮振宏的经营存在很大影响，故导致房租等拖欠的情况。 智博公司就其诉讼主张向本院提交如下证据： 1.智博公司营业执照及法定代表人张治华身份证，拟证明智博公司主体资格； 2.皮振宏身份证，拟证明皮振宏主体资格； 3.建材广场商铺委托经营管理协议，拟证明智博公司对本案商铺享有出租权； 4.商铺租赁合同，拟证明智博公司与皮振宏签订商铺租赁合同及约定双方相关权利义务的事实； 5.建材广场物业管理合同，拟证明智博公司具有市场管理责任； 6.招商算价单，拟证明出租商铺相关费用明细； 7.租金确认单，拟证明皮振宏尚欠租金、市场管理费的明细。 皮振宏除庭审陈述外，未向本院提交其他证据。 上述证据，本院依法组织庭审质证，现本院依法认证如下： 一、智博公司提交证据2至7，皮振宏质证均无异议。经本院审查，上述证据形式与来源合法，内容真实，与本案存在关联，本院依法予以采纳。 二、智博公司提交证据1，皮振宏质证表示不清楚张治华为智博公司法定代表人的情况。经本院审查，上述证据形式与来源合法，内容真实，与本案存在关联，本院依法予以采纳。 本案诉讼过程中，本院依法自行调取如下证据： 1.津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司（下简称博联公司）租赁合同纠纷民事判决书； 2.常德市中级人民法院（2019）湘07民终2093号上诉人刘玲与被上诉人智博公司、原审第三人博联公司租赁合同纠纷案民事判决书； 3.津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书。 上述判决书均系生效判决，本院依法在本案中直接予以采纳。 根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下： 智博公司于2015年11月17依法登记成立，住所地为津市××社区××道××道交汇处，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。 智博公司经与相关商铺业主签订建材广场商铺委托经营管理协议，取得建材广场8栋1层108至110号商铺的出租权。 2016年7月7日智博公司与皮振宏签订一份建材广场商铺租赁合同，主要约定：皮振宏承租建材广场8栋1层108至110号商铺，建筑面积129.14平方米，租期2016年11月1日至2021年10月31日，租金共计130246元，每年一付。合同所附招商算价单明确108、109、110商铺每年租金额分别为：第一年2552元、2808元、3040元，第二年5615元、6126元、6609元，第三年9572元、10337元、11103元，第四年10720元、11486元、12293元，第五年11869元、12634元、13482元。另智博公司与皮振宏签订一份建材广场物业管理合同，主要约定皮振宏承租商铺的物业管理费为每平方米每月1元，建筑面积129.14平方米，每年1549元，共计7745元；物业管理费每年一付，于每年11月1日付清下年度费用。上述合同签订后，智博公司将出租商铺对皮振宏交付，皮振宏自行经营。经营期间，皮振宏对第一年租金交纳8400元，第二年租金交纳14150元，第三年租金交纳30000元，第一、二、三年物业管理费均交清，其后未再交纳租金及物业管理费。 津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决认定智博公司与博联公司关联至混同，共同对刘清梅与智博公司签订的商铺租赁合同承担民事责任，并基于其他认定事实判决：1.津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约事实造成刘清梅的经济损失，截至2020年8月5日判决之日止，由博联公司与智博公司连带赔偿4230.27元（42302.70元×10%）；2.判决之日后，在合同期内，至津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约事实消除之日止，刘清梅的经济损失继续由博联公司与智博公司按照双方租赁合同约定租金10%的金额予以即时连带赔偿；3.津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失，截至2020年8月5日判决之日止，由博联公司与智博公司连带赔偿3384.21元（42302.70元×8%）；4.判决之日后，在合同期内，津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失继续由博联公司与智博公司按照双方租赁合同约定租金8%的金额予以即时连带赔偿。该判决已依法发生法律效力。上述判决所查明的刘清梅、智博公司之间的租赁事实与本案皮振宏、智博公司之间的租赁事实基本类同。津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的违约状态至今未消除，且10万㎡建设规模已不能实现。该判决还认定“基于建材广场目前的状况，博联公司与智博公司在建设规模与空中连廊之外可能还有部分广告宣传内容尚未实现，但该部分内容，或者属于非建材广场主要本质优势，或者属于市政配套工程，或者属于博联公司与智博公司未做到的瑕疵行为，故即便刘清梅在本案中同时主张博联公司与智博公司在建设规模与空中连廊之外的广告宣传内容上亦存在未兑现的违约，本院亦不能基于租赁合同本身之义及合同主要目的实现的考虑而联系认定相关行为属于博联公司与智博公司的合同义务，进而追究两公司的违约责任。亦即在红皮书与建材广场沙盘的广告宣传内容未能成为商铺租赁合同具体约定条款的情况之下，本院仅能基于前述的理由，且以最大限度的扩张，将建设规模与空中连廊依法联系认定为商铺租赁合同中的博联公司与智博公司的合同义务，进而追究两公司的违约责任。但这种扩张显然应受到限制，具体而言，即博联公司与智博公司就未能实现建设规模与空中连廊承担总计18%租金额度的违约责任，已经达到合同约定之外博联公司与智博公司所应承担责任的上限，若刘清梅持续就红皮书与建材广场沙盘或合同约定外的其他情形无限制主张博联公司与智博公司的违约责任，则致案涉合同目的无法实现，亦不利于当事人合同纠纷的有效解决”。 经本院查明，皮振宏五年租期按合同约定应交纳租金130246元。提起本案诉讼时，智博公司主动对第二年租金减免4200元，剩余租金比照上述生效判决的内容，给予18%的折扣，皮振宏现已交纳的租金总额为52550元，即皮振宏尚欠智博公司租金为50807.72元〔（130246元-4200元）×82%－52550元〕。智博公司于诉讼中主张的市场管理费即为物业管理费，皮振宏尚欠第四年、第五年的物业管理费为3098元。 另查明，津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷民事判决书以刘玲拖欠租金及违约为由判决：1.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付2017年11月1日至2018年10月31日租金36832元；2.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付违约金8839.68元；3.驳回智博公司其他诉讼请求。刘玲不服提起上诉，2019年11月28日常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号民事判决书，认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于违反商铺租赁合同义务，且系违约在先，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，不能以刘玲未及时交纳租金为由要求刘玲承担违约金，但亦不构成刘玲拒交租金的合法事由，应当各负其责，遂依法改判：1.维持津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第1项；2.撤销津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第2、3项；3.驳回智博公司其他诉讼请求。上述判决均已依法发生法律效力。皮振宏与刘玲均属于建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘玲、智博公司之间的租赁事实与本案皮振宏、智博公司之间的租赁事实基本类同。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。 皮振宏与智博公司签订的商铺租赁合同及物业管理合同形式合法，内容真实，系有效民事合同，依法应受法律保护。智博公司已经履行交付商铺合同义务，皮振宏应履行交纳租金与物业管理费的合同义务。双方约定租金一年一付，未定具体日期，故智博公司对当年租金主张后，皮振宏即应在合理准备期后予以支付，现双方合同已经在第五年履行期内，故皮振宏应全额支付全租期租金。物业管理费按照合同约定时间支付，且已经逾期。智博公司基于本院相关生效民事判决主动按照18%的额度对皮振宏减收租金的权利处分，本院依法予以认可。综上，对智博公司要求皮振宏支付拖欠租金与物业管理费的诉讼请求，本院依法应予支持，具体金额以本院事实查明中确认的为准。 已有人民法院就原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案作出生效判决认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于对商铺租赁合同义务的违反，且本案的租赁事实与刘玲、智博公司之间的租赁事实基本类同，故本院在本案中亦予以相应认定，即皮振宏未及时交纳租金与物业管理费存在智博公司违约在先的行为，故本院亦依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，认定智博公司违约在先的行为虽不构成皮振宏拒交租金与物业管理费的合法事由，但亦不能要求皮振宏因未及时交纳租金与物业管理费而承担支付违约金的违约责任，对智博公司要求皮振宏支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、皮振宏尚欠津市智博商业管理有限公司租金50807.72元、物业管理费3098元，共计53905.72元，于判决生效之日起五日内一次性偿清； 二、驳回津市智博商业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1418元，减半收取709元，财产保全费667元,实际收取30元，合计739元,由津市智博商业管理有限公司负担124元，皮振宏负担615元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  周业平 二〇二一年六月十八日 法官助理王茜茜 书记员周幸蓉 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履 行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。