沈阳市辽中区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0115民初1496号原告：马继彬，男，1973年9月25日出生，汉族，现住辽宁省鞍山市立山区，系电工.委托诉讼代理人：高联国，男,系辽宁律鑫律师事务所律师。被告:沈阳宝仓房地产开发有限公司，住所在地沈阳市辽中区。法定代表人：佟宝仓,系经理。委托诉讼代理人：张冀飞，男，系辽宁稳稳律师事务所律师。原告马继彬诉被告沈阳宝仓房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人高联国、被告委托诉讼代理人张冀飞均到庭参加诉讼，被告经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求判令原、被告解除房屋买卖合同；2、请求判令被告返还原告购房款1，706，960元整（大写:壹佰柒拾万零陆仟玖佰陆拾元整）、违约金85，348元、房屋缴纳专项维修基金26，885元。3、诉讼费及其他等费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年2月23日签订二份《房屋买卖合同》，并于2016年3月15日在辽中县房产管理处交易科登记备案，备案号分别为:*、*，原告并于2016年3月15日缴纳该2处房屋维修基金合计为:26，885元。二份《房屋买卖合同》房屋分别坐落在辽中县（房价款为:863，880元）和辽中县近海滨水新城蒲文街16-19号第19幢网点4号房（房价款为:843，080元）。被告并于《房屋买卖合同》签订当日向原告2份由加盖被告财务专用章的《收款收据》，分别为《收款收据》登记号为:0074781、付款人为原告、收款项为:购房款863，800元，《收款收据》登记号为:0074778、付款人为原告、收款项为:购房款843，080元，上述购房款系经原、被告于2016年2月25日签订的《房产抵顶合同》:“甲方拖欠乙方人工费抵顶购房款”。原、被告在《房屋买卖合同》第八条和第九条约定:“交付期限为2016年12月30日前、逾期90日后买受人有权解除合同，出卖人应按买受人已付款0.5％向买受人支付违约金”。但时至今日，被告并没有按合同约定日期向原告交房，随经原告多次联系无果，无奈诉至贵院。综上所述，为了维护原告合法权益，原告根据《合同法》《民事诉讼法》等相关法律法规及司法解释之规定，恳请贵院依法查清客观事实，支持原告上述3项诉讼请求。被告辩称，1、答辩人与原告之间不存在房屋买卖合同关系。2016年2月23日，答辩人与原告签订两份《房屋买卖合同》，答辩人将爵士公馆开发项目中的19#楼的第3、第4门市转让给原告。该转让行为不是基于房屋买卖关系，而是答辩人应当向原告支付人工费。虽然原告完成的施工部分没有进行结算，但原告主张160万元。因此，答辩人与原告约定将上述房屋以170余万元的价格顶账给原告。两处门市房并不是对原告的销售行为，原告也没有支付购房款，因此，答辩人与原告之间不存在房屋买卖合同关系。2、原告主张解除房屋买卖合同没有法律依据。如前所述，答辩人与原告之间没有房屋买卖合同关系。原告取得房屋是基于答辩人用房屋抵消债务的行为。在建筑合同履行中，由于开发企业资金紧张，使用以房抵顶工程款是惯例。本案中，原告与答辩人协商一致，同意答辩人以两处门市房抵顶人工费，是完全自愿及意思表示真实的行为。至于原告提出没有办理产权证的问题，不是答辩人拒绝履行义务。19#楼所在的范围属于爵士公馆的二期工程，因工程没有完工和交付验收。为了保证原告的人工费得以落实，答辩人在政府部门的协调下，单独将答辩人抵顶给原告的门市房进行了备案，明确了原告取得房屋所有权。双方签订《房屋买卖合同》，是用于对抵顶的门市房进行备案的必要手续，也包括收款收据。3、抵顶的门市房没有办理产权证属于客观原因。爵士公馆二期工程进展以达80%以上，但施工方一些人以索要农民工工资为借口，向政府施压，妨碍工程进展。原告作为该项目的实际施工人，完全清楚工程进展的情况以及答辩人是否取得二期房屋销售许可的事实。在二期房屋没有交付验收及取得销售许可情况下，暂时无法办理门市房的产权证。但是，19#楼的第3、第4门市房已经备案到原告名下，在法律上已经取得该门市房的所有权。房屋具备交付条件后即可为原告办理门市房的产权证。综上，答辩人向原告转让门市房，是基于抵顶工程款，不是房屋买卖合同关系。答辩人已经将顶账门市房备案到原告的名下，原告对门市房的权属得到法律上的确认。原告主张解除房屋买卖合同没有法律依据。请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供1、商品房买卖合同（备案号：16-1-29），价款843，080元；2、商品房买卖合同（备案号：16-1-30）价款863，880元；3、收款收据（编号：0074781、0074778）；4、辽宁省住宅专项维修基金交款通知单；5、辽宁省住宅专项维修基金专用收据（编号：1400008532、1400008526）和现金交款单；6、房产抵顶合同；7、爵士公馆三期工程24#楼工资表；8、委托书；9、工人工资表（复印件）。被告提供1、房产抵顶合同一份。本院均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因被告拖欠原告工资款约180万元，原告向沈阳市辽中区信访局等部门反映要求被告给付工资款180万元。后经沈阳市辽中区信访部门调解，原、被告双方达成调解协议。被告以俩套案涉楼房抵顶拖欠原告的工资款1，706，960元。双方签订商品房买卖合同及房产抵顶合同。商品房买卖合同第八条约定：“被告应予2016年12月30日前交付原告使用。”同时合同第九条第（2项）约定：“逾期交付超过90天，原告有权解除合同，被告并于30天内退还全款，并按照买受人累计已付款0.5％向原告支付违约金。”原、被告签订合同后，被告未按照约定交付房屋。故原告诉至法院要求解除房屋买卖合同，并返还购房款1，706，960元、专项维修基金26，885元及违约金85，348元。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同系以房抵债所签的买卖合同，就合同所涉及的房屋价格较为合理，且合同也无违反法律法规等情形，依照买卖合同等价有偿原则应依法认定双方商品房买卖合同合法有效。被告未按照合同约定交付楼房，应认定被告存在违约行为，故原告可依据合同约定的第八、九条解除买卖合同，并向被告主张违约金。案涉房屋总价值1，706，960元，被告应付违约金为85，348元。故本院对原告要求解除商品房买卖合同以及返还购房款1，706，960元、违约金85，348元的诉讼请求予以支持。因案涉楼房未交付，本院不作返还处理。原告要求被告返还房屋缴纳专项维修基金26，885元一节，因原告未实际交纳该笔费用，故本院不予支持。关于被告抗辩称被告拖欠原告人工费应以实际结算为准一节，因双方在签订合同过程中已经双方核算，核算人工费约180万元，远超房屋价格，故本院对案涉房屋价格暂按1，706，960元处理。如双方日后核算人工费不足1，706，960元，被告可另行向原告主张差额部分。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、解除原告马继彬与被告沈阳宝仓房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（合同备案号：16-1-29、16-1-30）；二、被告沈阳宝仓房地产开发有限公司返还原告马继彬购房款1，706，960元；三、被告沈阳宝仓房地产开发有限公司给付原告马继彬违约金85，348元；上款限于本判决生效后30日内履行。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原、被告其它诉讼请求案件受理费20，930元，由被告承担，公告费400元由原告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  赵天齐审 判 员  曹健刚人民陪审员  张文飞二〇二一年六月二十五日书 记 员  肇 林