湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6077号上诉人（原审原告）：李熙，男，1986年8月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：汪玉，湖南崇民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤红兵，男，1971年12月5日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人李熙与被上诉人汤红兵因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2021）湘0103民初1584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。李熙上诉请求：撤销一审判决，改判支持李熙一审的全部诉讼请求。事实与理由:一、一审判决事实认定不清，依法应予以改判。一审法院在庭审过程中未向李熙和汤红兵询问承租人是否已经放弃优先购买权的问题。事实上，在李熙与汤红兵签订房屋买卖合同时已经通知了承租人，且承租人已经明示放弃了优先购买权。一审法院如认为这一事实属于重要的裁判依据，即使庭审中没有向双方确认，也完全可以在庭后向当事人核实确认，而不应当直接判决驳回李熙的诉讼请求，明显增加了当事人的诉累，浪费司法资源；二、一审判决适用法律错误，依法应予以改判。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。本案中，无论汤红兵是否通知了承租人行使优先购买权，都不影响李熙与汤红兵签订的房屋买卖合同的效力，汤红兵应当按照合同约定履行义务。即使李熙与汤红兵签订的房屋买卖合同最终侵害了承租人的优先购买权，承租人完全可以主张赔偿责任，或者申请法院撤销房屋买卖合同，而不应当判决驳回李熙的诉讼请求，明显属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，为维护李熙的合法权益，请求二审法院在查明事实的基础上,依法支持李熙的上诉请求。针对李熙的上诉，汤红兵辩称：卖给李熙卖便宜了，不想将房子卖给李熙了，想要卖给其他人。李熙向一审法院起诉请求：一、判令汤红兵立即配合将坐落于长沙市天心区××路××号××号（长房权证天心字第7××8号）房屋产权变更登记至李熙名下；二、判令汤红兵向李熙支付延期办理房屋产权变更登记手续的违约金27300元（以455万元为基数按照日万分之四的标准，暂计算至2021年1月15日，实际计算至房屋产权变更登记至李熙名下之日止）；三、判令由汤红兵承担本案案件受理费。一审法院认定事实：坐落于长沙市天心区××路××号××号房屋（权证号：长房权证天心字第7××**）的产权人为汤红兵。2020年12月18日，李熙（买受人、乙方）与汤红兵（出卖人、甲方）订立《房屋买卖合同》，双方在该合同中约定，第一条约定，1、乙方购买的房屋为甲方单独所有，不动产权证号码为长房权证天心字第7××8号。该房屋坐落于长沙市天心区××路××号××号，建筑面积为1304.92㎡，建筑层数地上4层。2、该房屋目前用地性质规划用途为教育用地，该房屋目前的用途为幼儿园。第二条约定，1、甲方自愿将该房屋以现房现状（装饰、设备等）方式整体转让给乙方，转让总价款为人民币860万元，乙方同意受让。2、乙方于本合同签订当日向甲方支付购房定金5万元，并于本合同签订后七日内支付房款人民币450万元，甲方收到前述款项后配合乙方办理房屋产权变更登记手续，乙方于房屋产权变更登记至乙方名下当天一次性支付剩余房款405万元。第三条约定，1、甲方承诺于收到乙方支付的455万元房款后3个工作日内，配合乙方办理房屋产权变更登记手续，产生的相关税费由甲方承担。2、鉴于该房屋已被甲方出租给第三方举办幼儿园，甲方承诺房屋承租方已经放弃优先购买权，并向乙方出具承租方放弃优先购买权的书面文件。第四条约定，1、甲方未按本合同约定的期限配合乙方办理房屋产权变更登记手续，或拒绝配合办理房屋产权变更登记手续的，需按照乙方已付房款总额日万分之四的标准向乙方支付违约金，且乙方有权立即向法院起诉要求甲方限期配合办理房屋产权变更登记手续。合同还约定了其他事项。合同订立后，2020年12月24日，李熙向汤红兵的银行账户转款5万元。2020年12月28日，李熙向汤红兵的银行账户转款450万元。汤红兵至今未将房屋过户至李熙名下。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案中，涉案房屋已出租，有承租人。汤红兵与李熙订立《房屋买卖合同》约定汤红兵将涉案房屋出售给李熙，但李熙未向本院提交涉案房屋的承租人放弃对涉案房屋的优先购买权的相关证据，故李熙不具有购买涉案房屋的资格，且在未确定承租人放弃对涉案房屋的优先购买权之前，涉案房屋亦不能办理过户，故一审法院对李熙的全部诉讼请求，依法均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决如下：驳回李熙的全部诉讼请求。本案一审案件受理费481元，适用简易程序减半收取241元，由李熙承担。本案二审期间，李熙向本院提交如下新的证据：《行使优先购买权告知函》。拟证明：本案案涉房屋的承租人已经明确表示放弃了优先购买权，李熙不存在侵犯承租人优先购买权的事实。针对李熙提交的新的证据，汤红兵发表如下质证意见：对该份证据的真实性无异议，当时卖房的时候是询问了承租人的，承租人明确表示放弃优先购买权，对该证据无异议。汤红兵二审并未向本院提交新的证据。根据当事人的举证、质证，本院对李熙向本院提交的新的证据认定如下：因汤红兵对该证据无异议，且该证据加盖有长沙市天心区紫荆花锦绣幼儿园印章，故本院对该证据予以采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院二审另查明，本案案涉房屋的承租人明确表示放弃了对涉案房屋的优先购买权。本院认为：李熙与汤红兵签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按约履行合同义务。李熙按约向汤红兵支付455万元后，汤红兵并未按约配合李熙办理房屋产权变更登记手续，根据汤红兵的陈述，其拒绝配合办理过户系因其事后认为房屋售价较低，意图反悔。综上，本院认为，汤红兵拒绝配合办理过户的行为构成违约，应承担违约责任。汤红兵应当继续履行配合过户的合同义务，并向李熙支付违约金。关于违约金数额的问题。双方签订的《房屋买卖合同》第三条第1项约定：“甲方承诺于收到乙方支付的455万元房款后3格工作日内，配合乙方办理房屋产权变更登记手续，产生的相关税费由甲方承担”。该合同第四条第1项约定：“1、甲方未按本合同约定的期限配合乙方办理房屋产权变更登记手续，或拒绝配合办理房屋产权变更登记手续的，需按照乙方已付房款总额日万分之四的标准向乙方支付违约金，且乙方有权立即向法院起诉要求甲方限期配合办理房屋产权变更登记手续”。汤红兵于2020年12月24日收到李熙转款5万元，于2020年12月28日收到李熙转款450万元，故汤红兵应于2021年1月1日配合李熙办理房产过户手续，故汤红兵应支付给李熙违约金（以455万元为基数，从2021年1月1日开始按每日万分之四标准，计算至汤红兵配合办理过户义务履行完毕之日止）。根据本案现有证据，涉案房屋承租人已经明确放弃优先购买权，李熙不存在无购房资格的情形。另，在汤红兵协助办理涉案房屋产权变更登记至李熙名下之日，李熙应按照合同约定的方式支付剩余购房款405万元。综上所述，上诉人李熙的上诉请求部分成立。本院依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2021）湘0103民初1584号民事判决；二、汤红兵于本判决生效之日起三日内协助李熙将坐落于长沙市天心区××路××号××号（长房权证天心字第7××8号）房屋产权变更登记至李熙名下；三、汤红兵于本判决生效之日起三日内向李熙支付逾期配合办理房屋产权变更登记手续违约金（以455万元为基数，从2021年1月1日开始按每日万分之四标准，计算至汤红兵配合办理过户义务履行完毕之日止）。四、驳回李熙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费481元，因适用简易程序减半收取240.5元，由汤红兵负担。本案二审案件受理费481元，由汤红兵承担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年六月二十九日法官助理冷子剑书记员毛韧《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。