安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0603民初1465号 原告（反诉被告）：淮北品富房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区任圩中心路1号。 法定代表人：王子文，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王宇，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：霍恺轶，男，1988年4月13日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市田家庵区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 原告淮北品富房地产开发有限公司（以下简称品富公司）与被告霍恺轶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，被告霍恺轶于2021年4月16日提起反诉，本院经审查决定合并审理并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）品富公司的委托诉讼代理人王宇、张丽，被告（反诉原告）霍恺轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 品富公司向本院提出诉讼请求：1.判令霍恺轶支付剩余购房款94万元；2.判令霍恺轶支付违约金125960元（以94万元为基数，按日万分之二的标准，从2019年6月18日暂计算至2021年4月18日，之后计算至款清时止）；3.判令霍恺轶支付律师费51000元；4.本案的全部诉讼费由霍恺轶承担。事实与理由：2019年6月17日，品富公司与霍恺轶签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定霍恺轶购买品富公司开发的位于安徽省淮北市××路××幢××层××号房屋；单价每平方米9294.02元，总价款1183129元；霍恺轶应于2019年6月17日支付首付款243129元，剩余94万元应于2019年6月17日前申请办理商业贷款，并按照贷款方式付款。补充协议约定霍恺轶必须在签约日期前办理完毕银行贷款申请手续并签署抵押贷款合同，如逾期办理贷款或逾期提供相关资料的，应以应付房屋总价款为基数，按日万分之二标准支付品富公司违约金，逾期10天以上的，品富公司有权解除合同，并要求霍恺轶支付房屋总价款的3%违约金等内容。合同签订后，霍恺轶未按约定时间办理银行贷款手续。2020年8月16日，品富公司向霍恺轶发出签约通知书，要求霍恺轶及时办理银行贷款手续，但霍恺轶未予理会。经品富公司催促，霍恺轶仍未办理银行贷款手续、未付清房款。品富公司为维护自身合法权益，依法提起诉讼。 霍恺轶辩称，一、根据买卖合同，双方于2019年6月17日签订合同，约定的交房日期为2020年6月30日前，而品富公司于2020年7月25日才向霍恺轶发出交房通知书，其违约在先。根据相关法律规定，霍恺轶有权行使不安抗辩权，拒绝继续履行合同，并要求品富公司承担违约责任。二、品富公司第一项、第二项诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。2019年6月17日，霍恺轶向品富公司支付第一笔房屋首付款243129元，按品富公司指定交付1万元所谓服务费用，并按合同约定至其指定银行办理按揭贷款手续，后于2020年初被银行告知贷款额度受限，霍恺轶征信不存在瑕疵，在此之后品富公司要求追加首付款，霍恺轶于2020年3月23日向品富公司又支付购房首付款12万元，至此共支付购房款373129元。根据品富公司于2020年7月25日向霍恺轶发出的交房通知书，未支付房款为821487元。另根据品富公司于2020年8月16日向霍恺轶邮寄送达的签约通知书，以及霍恺轶于2021年1月4日收到的品富公司的起诉状副本。品富公司已要求解除合同，其存在解除合同的意思表示，并已书面告知了霍恺轶，霍恺轶对此也未表示异议，该房屋买卖合同应予解除。此外，品富公司发出的签约通知明确表示将另行销售房屋及解除双方买卖合同，并主张定金罚则。根据民法典合同编规定，定金罚则与违约责任不能共同主张。即便法院认为霍恺轶存在违约行为，仅应罚没定金，品富公司应退还购房款35万。三、品富公司与霍恺轶未在买卖合同中约定律师代理费用的承担问题。品富公司要求霍恺轶承担所谓律师费用于法无据，依法应予驳回。四、品富公司上述三项诉讼请求均无事实和法律依据，本案诉讼费用应由品富公司承担。综上，请求依法驳回品富公司全部诉讼请求。 霍恺轶向本院提出反诉诉讼请求：1.解除品富公司与霍恺轶签订的房屋买卖合同；2.判令品富公司退还购房款373179元；3.本诉与反诉诉讼费用均由品富公司承担。事实和理由：品富公司延迟交房违约在先，并多次以签约通知书、民事起诉状等方式作出解除房屋买卖合同的意思表示，现霍恺轶要求解除双方之间的房屋买卖合同，并退还购房款373179元。 品富公司针对反诉请求辩称，一、品富公司不存在逾期交房违约行为。依据双方签订的商品房预售合同及补充协议第4条第2项约定“若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。”虽然案涉合同约定品富公司需在2020年6月30日前向霍恺轶交付房屋，但霍恺轶应当在2019年6月17日前就剩余房款办理商业贷款，并且在霍恺轶的按揭贷款未获得银行或公积金中心审批同意时，其需在银行通知的10日内付清剩余房款。但截至目前，霍恺轶在银行按揭贷款未获同意情况下，也未及时付清剩余房款，故品富公司有权不予交付案涉房屋，并不承担任何违约责任。二、品富公司从未书面通知霍恺轶解除案涉商品房预售合同。2019年8月16日，品富公司向霍恺轶邮寄的签约通知书表示的意思是因霍恺轶长期拖延，通知其尽快办理银行按揭贷款手续，并没有明确解除合同的意思表示。依据商品房预售合同补充协议第3条约定“因买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，出卖人在向买受人发出书面的解除通知后，可另行销售该房屋”，所以品富公司如欲解除合同，其应是向买受人邮寄书面的解除通知书而非签约通知书。 另霍恺轶称品富公司以民事起诉状的方式作出解除合同的意思表示。依据法律规定，以该种方式解除合同应当是法院判令解除合同后才具有解除合同的效力。霍恺轶所称的民事起诉状是在法院诉前调解阶段，法律文书并没有正式送达，且品富公司在法庭辩论终结前已经变更了该份民事起诉状的诉讼请求。 霍恺轶辩称定金与违约金不同时适用的原则，针对的是同一违约行为二者不能同时适用。而品富公司所称的定金罚则指的是买受人交付定金，签订了商品房认购协议后，未及时签订商品房预售合同的违约行为，因此二者指的不是同一违约行为对应的违约条款。综上，案涉商品房预售合同合法有效，是双方真实意思表示，霍恺轶应当按照合同约定履行相应的义务，作为合同违约方，其无权要求解除合同，请求依法驳回其反诉诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年6月17日，品富公司（出卖人）与霍恺轶（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：出卖人向买受人出售其开发建设的富力相城府30幢15层1501号房屋；该商品房单价为每平方米9294.02元，总价款为1183129元；买受人在2019年6月17日前支付全部房款的20%，金额243129元，剩余房款94万元应于2019年6月17日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款；出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房等内容。该合同附件十一补充协议中另约定买受人必须在《认购书》约定签约日期前办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行按揭所需全部的真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，买受人按日以应付总房款的万分之二向出卖人支付违约金；如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行，公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，否则视为逾期付款，买受人应按日以应付总房款的万分之二向出卖人支付违约金，逾期10天以上，出卖人有权解除本合同，并要求买受人向出卖人支付该商品房总价款的3%作为违约金。出卖人在向买受人发出解除通知后，可另行销售该商品房；买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人按总房款的3%向出卖人支付违约金等内容。同日，霍恺轶向品富公司交付房屋首付款243129元。后因霍恺轶个人征信原因未能按约办理房屋贷款。2020年3月23日，霍恺轶按照品富公司要求补交12万元房屋首付款。2020年7月25日，品富公司向霍恺轶发出交房通知书，通知其案涉房屋已具备交房条件，将于2020年8月9日办理房屋交付相关手续，如有房款未付清，按认购时约定的付款周期，房款结清后，方可办理收房。2020年8月16日，品富公司再次向霍恺轶发出签约通知书，载明：经我司多次催告，您仍未办理《商品房预售合同》的签字及贷款手续，现再次通知您于2020年8月31日17时前来淮北富力相城府销售接待中心办理《商品房预售合同》签字手续，带齐贷款资料至银行办理贷款手续。若您未在指定的时间内来办理相关手续，我司有权另行销售该房屋，您所交纳的购房定金将不予退还等。后霍恺轶仍未办理房屋贷款亦未缴纳剩余房款，品富公司经催要未果，遂提起本案诉讼。 以上事实，有品富公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、淮北市商品房预售许可证、微信聊天记录、签约通知书、委托代理合同，霍恺轶提供的购房款专用收据、徽商银行交易明细、交房通知书、购房发票以及当事人陈述予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。霍恺轶提交的服务协议与本案不具有关联性，不予认定。 本院认为，品富公司与霍恺轶签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，不违反法律，行政法规强制性规定，合法有效。双方均应严格按照约定履行该合同。霍恺轶支付购房首付款后因个人征信原因未能按约办理房屋按揭手续，亦未支付剩余房款，已构成违约，应承担继续支付房款的合同义务及承担相应违约责任。违约后，霍恺轶并未积极按揭支付房款，其以自身行为表明不再履行合同义务，案涉合同客观上已无法继续履行，且案涉房屋亦未交付，品富公司请求支付剩余房款的合同目的不能实现，现霍恺轶请求解除合同，有合同及法律依据，应予准许。 关于违约金问题。霍恺轶因个人原因要求终止合同，按照合同约定，买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人按总房款的3%向出卖人支付违约金。品富公司亦存在逾期交房的违约行为，但其晚于约定交房日期不足60日，此行为对霍恺轶未造成实质性损失，故品富公司有权请求霍恺轶按照合同约定支付违约金35493.87元（1183129元×3%），其请求超出部分，无合同及法律依据，本院不予支持。 关于购房款问题。合同解除后，品富公司收取的购房款应予退还。霍恺轶已支付房款合计363129元，品富公司应予退还，对其该项请求，予以支持。霍恺轶称其另交付1万元服务费亦是购房款并提供服务协议予以证明，但该协议并非与品富公司签订，品富公司对该笔款项不予认可，故对该笔款项不予认定，霍恺轶该请求无事实及法律依据，不予支持。 品富公司另主张律师费由霍恺轶承担，无合同及法律依据，故品富公司该项诉讼请求，不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除淮北品富房地产开发有限公司与霍恺轶于2019年6月17日签订的商品房买卖合同（预售）； 二、霍恺轶于本判决生效之日起十日内向淮北品富房地产开发有限公司支付违约金35493.87元； 三、淮北品富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还霍恺轶购房款363129元（其中需扣除霍恺轶应支付的违约金35493.87元）； 四、驳回淮北品富房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回霍恺轶的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14853元，由淮北品富房地产开发有限公司负担2500元，霍恺轶负担12353元；反诉案件受理费3448.5元，由霍恺轶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  丁 敏 人民陪审员  周艳凤 人民陪审员  徐 芳 二〇二一年六月三十日 法官 助理  孙 莹 书 记 员  吕 晴 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。