广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0705民初2640号原告：中国银行股份有限公司江门新会支行。住所地：广东省江门市新会区×××××××××时代城。统一社会信用代码：914××××××××××××274。负责人：郭坚华。委托诉讼代理人：林立新，该行职员。被告：何海泉，男，1990年2月5日出生，汉族，住广东省江门市新会区××××××××××××。公民身份号码：440×××××××××××××××。被告：李玉玲，女，1989年3月10日出生，汉族，住广东省江门市新会区××××××××××××。公民身份号码：440×××××××××××××××。被告：江门市骏凯豪庭开发建设有限公司。住所地：广东省江门市新会区今古洲经济开发区。统一社会信用代码：914××××××××××××433。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：左达林，该司员工。原告中国银行股份有限公司江门新会支行（以下简称“中行新会支行”）与被告何海泉、李玉玲、江门市骏凯豪庭开发建设有限公司（以下简称“骏凯豪庭公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行新会支行的委托诉讼代理人林立新到庭参加诉讼，被告何海泉、李玉玲、骏凯豪庭公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行新会支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除JK201××××××××××093《公积金组合贷款合同》；2、判令何海泉、李玉玲立即偿还人民币贷款本金345604.80元、相应利息6589.87元及罚息123.04元，本息共计人民币352317.71元(暂计至2021年2月18日，2021年2月19日至清偿日的各项逾期利息及罚息按原《公积金组合贷款合同》约定支付给原告。对于商业贷款，就逾期贷款部分（包括本金及利息）按原合同约定的贷款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息[月利率4.9‰x（1+50%）=月利率7.35‰]。逾期期间，如遇中国人民银行调整利率或罚息计算办法，原告有权在中国人民银行规定的范围内确定新罚息利率]；3、判令骏凯豪庭公司对上述债务承担连带清偿债任；4、判令三被告不履行还款义务时，则以何海泉、李玉玲名下为上述贷款提供抵押的位于江门市新会区×××××××××××××××××××××屋折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还给原告；5、判令三被告承担本案一切诉讼费用。在审理过程中，原告中行新会支行变更第二项诉讼请求为：判令何海泉、李玉玲立即偿还贷款本金616643.66元、相应利息17431.88元及罚息，本息共计634548.99元（详见《何海泉公积金组合贷款欠款明细表》），本息暂计至2021年5月8日，2021年5月9日至清偿日的各项逾期利息及罚息按原《公积金组合贷款合同》约定支付给原告。对于公积金贷款，按中国人民银行规定的逾期利率计收逾期利息；对于商业贷款，就逾期贷款部分（包括本金及利息）按原合同约定的贷款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息[月利率4.9‰×（1+50%）=月利率7.35‰]。逾期期间，如遇中国人民银行调整利率或罚息计算方法，原告有权在中国人民银行规定的范围内确定新罚息利率)。原告事实和理由：2019年8月1日何海泉、李玉玲与原告签订JK201××××××××××093《公积金组合贷款合同》，约定何海泉、李玉玲向原告借款人民币630000元（其中：住房公积金贷款280000元，商业贷款350000元），用于购买坐落江门市新会区×××××××××××××××××××××屋，贷款期限30年，还款方式采用按月等额本息还款，还约定了违约责任等条款。原告于2019年8月1日办理抵押物“江门市新会区×××××××××××××××××××××屋”的抵押预告登记。合同签定后，原告于2019年10月1日已分两笔金额为280000元和350000元合计放款630000.00元贷款给何海泉、李玉玲指定的房地产帐户内[户名：江门市骏凯豪庭开发建设有限公司，帐号7159×××××965]。何海泉、李玉玲借款使用后，初时有依期偿还本息，并于2020年9月26日还清住房公积金贷款280000元，但从2020年11月1日第13供期起就没有依约偿还商业贷款本息。截止至2021年2月18日止，何海泉、李玉玲尚欠本金345604.80元、相应利息6589.87元及罚息123.04元，本息共计人民币352317.71元(暂计至2021年2月18日，2021年2月19日至清偿日的各项逾期利息及罚息按原《个人一手住房贷款合同》约定支付给原告。对此，原告曾多次向何海泉、李玉玲催收，未果。2019年9月27日中国银行股份有限公司江门分行与骏凯豪庭公司签订协议编号：江中银房协2019年60号《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，根据协议的约定：骏凯豪庭公司对上述何海泉、李玉玲所购买的房产在未办妥《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》前，承担全额不可撤销连带责任保证。为维护原告的合法权益，按照民事诉讼法的有关规定，特对三被告提出民事诉讼，请法院依法裁判。原告变更第二项诉讼请求，相应的事实和理由为：起诉时原告公积金贷款数据因系统之前升级迁移至江门市×××××××××新会管理部系统，在原告系统导出数据时系统出错导致欠款数据有误，经与江门市×××××××××新会管理部系统核对数据后确认要将何海泉、李玉玲的个人公积金住房贷款增加诉讼。被告何海泉、李玉玲未作答辩，在举证期限内亦未有证据提交，依法视为放弃答辩、举证的权利。被告骏凯豪庭公司辩称，1.案涉房产已办理抵押预告登记，符合《民法典》担保制度司法解释第五十二条预告登记权利人对抵押财产有权优先受偿的规定，原告有权就抵押财产申请优先受偿。涉案房产已于2019年9月4日办理预售商品房抵押权预告登记,原告为抵押权预告登记权利人。另涉案房产于2020年10月26日办理建筑物所有权首次登记,并登记至我司名下,截至目前,涉案房产因政府相关部门办证进度等原因暂未过户至何海泉、李玉玲名下,涉案房产不动产权证暂未办理,其抵押权正式登记(不动产登记证明)也随之未达到办证条件。根据《民法典》第二百二十一条:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。”故本案预告登记不符合失效情形,其预告登记仍有效力。根据《民法典》第五十二条:“当事人办理抵押预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形,导致不具备办理抵押登记条件的,人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,人民法院应予支持并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”故本案涉案房产自预告登记之日起抵押权已设立,原告有权就抵押财产优先受偿。2.抵押权已设立,我司不应承担连带担保责任。根据我司与原告于2019年9月27日签订的《个人房屋贷款合作协议》第六条第一款之约定,我司担保期限为“自原告将贷予购房借款人的款项划入我司的银行账户之日起,至原告取得购房借款人以所购房产办妥以原告为抵押权人的登记止。”根据第一点,因本案涉案房产符合《民法典》担保制度第五十二条所述情形,原告抵押权自预告登记之日起已经设立,故我司的阶段性担保责任已解除,我司不应承担连带担保责任。综上,请求法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月1日，原告与被告何海泉、李玉玲签订编号JK201××××××××××093《公积金组合贷款合同》，约定借款人何海泉、李玉玲向原告贷款630000元（其中公积金贷款280000元、商业贷款350000元），用于购买座落于江门市新会区×××××××××××××××××××××屋，贷款期限30年，还款采用等额本息还款方式；贷款利率分别按贷款发放日中国人民银行颁布的公积金贷款及商业贷款的利率执行，其中公积金贷款月利率为2.708333‰，商业贷款月利率在贷款基准利率4.083333‰的基础上上浮20%为4.9‰；经原告催告，被告在期限内未纠正其违约行为，原告可单方宣布贷款全部提前到期，并可以不通知被告的条件下以书面形式通过违约方解除合同等措施维护其合法权益；对于公积金贷款部分（包括本金及利息），逾期利息按人民银行规定的逾期利率计收逾期利息；对于商业贷款部分（包括本金及利息），按贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息；逾期期间，如遇中国人民银行调整利率或罚息计算办法，原告有权在中国人民银行规定的范围内确定新的罚息利率。2019年9月4日，原告与被告何海泉、李玉玲就案涉房产办理了预售商品房抵押权预告登记[粤（2019）江门市不动产证明第×××号]，权利人（申请人）为原告，义务人为被告何海泉、李玉玲。2019年9月27日原告与骏凯豪庭公司签订合同编号为江中银房协2019年60号《个人房屋贷款合作协议》，其中第六条约定“骏凯豪庭公司同意按下述第一款为购房借款人提供全额不可撤销连带保证责任，保证责任范围为购房借款人与中行新会支行所签订的借款合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金及甲方实现债权而支付的费用（该费用包括但不限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以各费用的实际支出为准）。当中行新会支行行使担保权利时，中行新会支行有权决定各担保权利的行使顺序，骏凯豪庭公司应按照本协议的约定承担担保责任，不得以存在其他担保及行使顺序等为由抗辩中行新会支行对担保权利的行使：一、自中行新会支行同意自原告将贷予被告何海泉、李玉玲的款项划入骏凯豪庭公司的银行账户之日起，至原告取得被告何海泉、李玉玲以所购房产办妥以原告为抵押权人的抵押权登记止（以《不动产登记证明》登记的日期为准）；······”。2020年10月26日，案涉房产办理了商品房权属登记证明书[粤（2020）江门市不动产权第×××号]，购房人为被告何海泉、李玉玲。2021年1月13日，骏凯豪庭公司向被告何海泉、李玉玲邮寄发出《关于办理不动产权证的通知书》，该通知于2021年1月14日签收，但被告何海泉、李玉玲未在指定日期到骏凯豪庭公司领取相关的办证材料。原告发放贷款后，被告何海泉、李玉玲自2020年9月出现逾期还款情况。截至2021年5月8日，被告何海泉、李玉玲尚欠原告贷款本金616643.66元、利息17431.88元和罚息473.45元。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告是具有金融贷款业务经营权的主体，其与被告何海泉、李玉玲签订的《公积金组合贷款合同》以及与骏凯豪庭公司签订的《个人房屋贷款合作协议》是在协商一致、平等自愿的基础上达成的，意思表示真实，内容符合法律规定，是有效合同，依法应受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。一、对于中行新会支行诉请解除合同的问题。中行新会支行与被告何海泉、李玉玲在《公积金组合贷款合同》中约定，若被告何海泉、李玉玲任意一起供款违约，即为对全部借款的违约，在中行新会支行催告之下，被告何海泉、李玉玲未纠正违约行为的，中行新会支行有权单方面宣布贷款全部提前到期。本案中，被告何海泉、李玉玲未按照约定还款付息，且经中行新会支行催讨之下，仍未履行义务，符合双方约定合同解除的条件，中行新会支行诉请解除双方签订的《公积金组合贷款合同》，符合法律规定，本院予以支持。二、对于中行新会支行诉请还款付息问题。被告何海泉、李玉玲未依约履行按期还款义务，其行为已属违约，在《公积金组合贷款合同》解除的情况下，中行新会支行诉请被告何海泉、李玉玲偿还拖欠的借款本金、利息、罚息，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。经核算，截至2021年5月8日，被告何海泉、李玉玲尚欠原告贷款本金616643.66元、利息17431.88元和罚息473.45元。2021年5月9日起至贷款本息清偿日止的利息，以实际尚欠的借款本金为基数，商业贷款利息按月利率2.708333‰计付，公积金贷款利息按月利率4.9‰计付）及相应罚息（暂计至2021年5月8日是473.45元；从2021年5月9日起至贷款本息清偿日止的罚息，以实际尚欠的贷款本金为基数，商业贷款罚息按月利率7.35‰计付，公积金贷款罚息按人民银行规定的逾期利率计收）。三、对于中行新会支行诉请抵押物优先受偿权的问题。涉案房产虽然只办理了预售商品房抵押权预告登记，未办理正式的抵押登记，但办理了首次登记手续，且不存在预告登记失效的问题，依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，应认定涉案房屋的抵押权自预告登记之日起设立，中行新会支行作为房屋的抵押权人，有权就该房屋折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿。四、对于中行新会支行诉请骏凯豪庭公司承担保证责任的问题。根据中行新会支行与骏凯豪庭公司签订的《个人房屋贷款合作协议》第六条的附条件约定，骏凯豪庭公司承担保证责任自中行新会支行同意自中行新会支行将贷予被告何海泉、李玉玲的款项划入骏凯豪庭公司的银行账户之日起，至中行新会支行取得被告何海泉、李玉玲以所购房产办妥以为抵押权人的抵押权登记止，本案中中行新会支行已取得案涉房屋的抵押权，骏凯豪庭公司免除保证责任的条件业已成就，中行新会支行再主张骏凯豪庭公司承担保证责任，缺乏依据，对该诉请本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百零二条、第四百一十条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第第六百九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定释》第一条第三款、第二十条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司江门新会支行与被告何海泉、李玉玲于2019年8月1日签订的编号为JK201××××××××××093《公积金组合贷款合同》；二、被告何海泉、李玉玲应于本判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司江门新会支行共同偿还贷款本金616643.66元(其中商业贷款本金345604.80元、住房公积金贷款本金271038.86元)、相应利息（暂计至2021年5月8日是17431.88元；从2021年5月9日至贷款本息清偿日止的利息，以实际尚欠的借款本金为基数，商业贷款利息按月利率2.708333‰计付，公积金贷款利息按月利率4.9‰计付）及相应罚息（暂计至2021年5月8日是473.45元；从2021年5月9日起至贷款本息清偿日止的罚息，以实际尚欠的贷款本金为基数，商业贷款罚息按月利率7.35‰计付，公积金贷款罚息按人民银行规定的逾期利率计收）；三、原告中国银行股份有限公司江门新会支行在被告何海泉、李玉玲不履行本判决第二项债务的情况下，有权就被告何海泉、李玉玲提供抵押的坐落于江门市新会区×××××××××××××××××××××屋在折价、拍卖或变卖所得价款中优先受偿；四、驳回中国银行股份有限公司江门新会支行的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6584.78元，减半收取计3292.39元、保全费2276.09元，合共5568.48元，由被告何海泉、李玉玲共同负担。原告中国银行股份有限公司江门新会支行已预交的上述诉讼费用5568.48元，由本院予以退回；被告何海泉、李玉玲应向本院补缴上述诉讼费用5568.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 陈晓建年六月十八日法官助理 林   佩   媚书 记 员 吴   婉   莹