安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1502民初3036号 原告:姚传雨,男,1967年7月28日出生,汉族,户籍所在地安徽省寿县。 原告:李井美,女,1968年7月1日出生,汉族,户籍所在地安徽省寿县。 两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：曾传根，安徽皋城律师事务所律师。 被告:梁修奎,男,1972年7月28日出生,汉族,住六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：王丽丽，安徽晟成律师事务所律师。 被告:张善辉,男,1996年9月1日出生,汉族,住六安市金安区,现住新加坡××楼××单元402。 被告:王延福,男,1976年10月5日出生,汉族,户籍所在地安徽省寿县。 被告:李德玲,女,1997年10月11日出生,汉族,户籍所在地安徽省寿县。 委托诉讼代理人（特别授权）：权义云，女，1974年6月15日生，汉族，住安徽省寿县，系李德玲母亲。 被告:孙海燕,女,2000年9月12日出生,汉族,户籍所在地安徽省寿县。 原告姚传雨、李井美诉被告梁修奎、张善辉、王延福、李德玲、孙海燕房屋租赁合同纠纷一案，原告于2021年5月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人曾传根，被告梁修奎的委托诉讼代理人王丽丽，被告张善辉、王延福，被告李德玲的委托诉讼代理人权义云到庭参加诉讼，被告孙海燕经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚传雨、李井美向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告一、二立即返还两原告位于六安市开发区××号楼××室房屋；二、请求依法判令被告一、二支付原告自2018年1月1日至2021年3月31日期间房屋租金59500元（1500元／月×39个月年＝58500）；三、依法判令被告一、二支付原告房屋租赁期间水费共计1018.36元；四、依法判令被告三、四、五被告在各自承租范围之内对上述给付义务承担连带责任。事实与理由：2018年初原告将位于六安市开发区××号楼××室出租给被告一、二,双方约定月租金为1500元／每月。事后被告一、二未经原告允许擅自将上述房屋进行分割成三间卧室分别租给被告三、四、五。因两原告长期定居上海,对被告一、二转租事项并不知情。2021年3月因被告一、二长期未能支付房屋租金,原告回至六安得知被告一、二非法转租的事实,立即报案并要求被告三、四、五立即返还租赁房屋。现经原告多次与被告一、二电话协商,均被拒绝,且被告三、四、五拒绝返还房屋。原告被迫诉至贵院,请求法院依法查明案件事实,依法判若所请。 被告梁修奎辩称：一、梁修奎不是本案的适格被告，梁修奎与原告不存在房租租赁关系。梁修奎系为原告所属房屋进行装饰装修，涉案房屋原为六安市大伟装饰工程有限公司（以下简称“大伟装饰公司”）承建装修，梁修奎系大伟装饰公司的工作人员，负责为涉案房屋进行装饰装修。因梁修奎与原告系亲戚关系，被答辩人先前在外地，涉案房屋装修好后，就委托梁修奎顺便将装修好的房屋出租。梁修奎便从小区物业处联系到张善辉，后由张善辉承租被答辩人所属房屋。因此，梁修奎与原告之间不存在房屋租赁关系，不是本案适格被告，依法不应承担任何责任。二、梁修奎并未私自收取任何涉案房屋的租金。梁修奎先前为涉案房屋进行装饰装修，装修款实收为32400元。其中12400元为定金先行支付，工程结束后由姚佳磊支付了8000元，剩余12000元装修款系由涉案房屋一年的租金（2018年1月-2019年3）抵扣，且该12000元作为装修款抵扣是经过原告方认可的。实际上，该12000元梁修奎也未从张善辉处收齐。自此之后，梁修奎便从未收取张善辉任何房租，期间也帮着原告向张善辉催要过房租。综上，梁修奎并非本案适格被告，梁修奎与原告并不是租赁合同关系，也未收取过涉案房屋的租金，望法院依法查清事实后依法判决，以维护被告梁修奎的合法权益。 被告张善辉辩称：一、我不认识原告两人，房子是我从梁修奎手上租的，跟两个原告没有关联；二、原告请求返还租金这是我不知情的情况下，这个租金我是直接交给梁修奎；三、在我从梁修奎手上租到房子后，不欠任何房租和水电费，这个房子在2019年10月1号，原告的儿子姚家磊看到房子在我手上，对房子出租给了三户也是知情的。 被告王延福辩称：我认为原告不应该把我们列为被告，我们房子是从张善辉手上租的，我不承担任何责任。 被告李德玲辩称：现在这个房子2021年3月停水停电就没在里面住了，搬了出来。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：证据一、原告身份证复印件：证明原告身份情况；证据二、被告户籍信息：证明被告身份情况；证据三、不动产登记证：证明六安市开发区××号楼××室为两原告所有；证据四、原告姚传雨和被告二的通话录音三段（第一段时间：2020年9月7日、第二段是2020年9月9日、第三段是2021年1月18日）、两原告儿子姚家磊与被告二的微信聊天记录：证明被告一二租赁两原告房屋以及被告一二欠付原告房屋租金58500元的事实；证据五、租房合同：证明被告二将上述房屋转租给被告三、四、五；证据六、用水情况查询单：证明原告缴纳水费1018.36元。被告梁修奎质证：对证据一的三性没有异议，对证据二的被告二、三、四、五的身份信息没有异议，对被告一的身份有异议，不是本案适格被告，对证据三请法院核实，对证据四的三段录音不是原始载体，对其三性均持有异议，根据录音的内容可以了解原告对于出租给被告二是知道的，且原告多次都是找被告二要房租，被告二在录音中也默认应当是自己交房租。对聊天记录也没有原始载体，对其三性也持有异议，但从聊天记录可以看出，原告一直找的是被告二交付房租，且根据聊天记录的第三张上面有一条是原告算的房租，被告二的回答，这段话表明被告一仅是帮原告将涉案房屋对外出租，自身并非承租人，对其证明目的有异议，被告一并不承担房屋的租金，对证据五没有看到原件，请法庭核实，也可以看到没有看到被告一的签字，上面只有被告二的签字，对证据六的三性均持有异议，原告仅出具了一组3月29号的水费票据，实际款项应该没有和原告所述一致。被告张善辉质证：对证据一没有异议，对证据二被告二不应作为被告，对证据三没有异议，对证据四的通话录音被告二从未与原告一有过任何通话记录，通话录音其中一个人是我，另一个人不是姚传雨，因为我从未跟姚传雨通过话，但是我也不知道是谁；微信聊天记录属实，是与原告儿子的记录，我是通过被告一租到的房子，如果交租金也是在房子到期以后交给被告一，原告在我房屋租期未到期之前，就对房子断水断电需要承担房屋租客也就是被告三、四、五租金的损失责任，对证据五属实，均由我租给被告三、四、五，对证据六有异议，以上所有的水费、电费的缴费记录都是我个人通过我手机支付的。被告王延福质证：这个房子约好租到9月7号，我们从3月28到就没住了，因为停水停电，小孩在里面不能住了，搬出来又另外租的房子，租房合同是真实的，他们之间的情况我也不知道，我在租房的时候也就是2020年9月7号找被告二要房产证，他讲这个房子是他老爸的，房产证也一直没给我看过，我找物业查了，说房主叫姚传雨，后来我跟原告一联系，原告一讲既然房租交了，他能保证我们租房期间我们不受损失，所以我就把钱给张善辉了。被告李德玲质证：租房合同是真实的。本院认证如下：原告证据证明两原告是涉案房屋的所有权人。两原告委托被告梁修奎将房屋出租，被告张善辉从梁修奎处租来房屋后又将房屋分三部分转租给王延福、李德玲、孙海燕三被告。2019年1月至2021年3月共产生水费1018.36元。 被告梁修奎举证：证据一、装饰装修合同一份及证明一份，证明当时涉案房屋装修款实际为32400元。原告质证：对该组证据的三性没有异议，但原告说是用房租抵扣了一万元，其他已经实际支付过了。被告张善辉质证：对该组证据我不知情。本院认证如下：原告之子姚家磊与大伟建筑装饰有限公司签订装修合同，被告梁修奎作为公司员工签字确认。合同约定装修款实收32400元，姚家磊已付定金12400元。 被告张善辉举证：证据一、两笔支付宝转账记录，证明我不该为本案被告，我未与原告签署任何协议，没有租原告的房子，所以没有理由让我承担原告的诉讼请求。原告质证：对该组证据的三性没有异议，对其证明目的有异议，被告一收取款项后，仅于原告的儿子姚家磊说只收取10000元，且该10000元抵付房屋装修金，作为原告的受托人其收取多余的房屋租金应当向原告返还，且该15000元的房租仅是用于2018年一年的租金，被告二仍欠2019年1月1日至2020年3月31日的房租未付。被告梁修奎质证：对转账记录是没有异议的，刘伟是当时的大伟装修公司的法定代表人，这也是梁修奎指定的，直接抵付原告欠付的装修款，一共是13250元，还有一笔1250元在微信里，也是梁修奎认可的，所以一共应该是15000元。本院认证如下：被告张善辉共支付15000元房屋给梁修奎，该15000元房屋系两原告抵付大伟装饰有限公司的装修款，梁修奎因此指定张善辉将房租直接支付至大伟装饰有限公司法定代表人的账户。 被告王延福、李德玲举证：租房合同各一份，证明被告三的房租交到了9月7号，被告四的房租交到了6月20号。原告质证：对租房合同无异议，但有没有支付我们不知情。被告梁修奎质证：没有异议，但我也是不知情。被告张善辉质证：没有异议，房租是都交给我本人了。本院认证如下：被告王延福、李德玲均与张善辉签订房屋租赁合同，并已将房屋租赁期内租金支付给张善辉。 被告孙海燕未向本院提交证据。 根据上述对证据的分析认定，结合庭审中双方当事人的陈述，审理查明的事实为：原告姚传雨、李井美系开发区东都雅苑14号楼4单元602室不动产产权人。2017年10月28日，姚传雨之子姚家磊与大伟建筑装饰有限公司签订装修合同，合同约定装修款实收32400元，姚家磊已付装修定金12400元。装修完工后姚家磊另支付了8000元，剩余12000元未付装修款，姚家磊与大伟公司的工作人员梁修奎约定以出租房屋一年的租金抵扣，租赁期限自2018年1月至2019年3月。后被告梁修奎将房屋出租给被告张善辉，租期自2018年1月16日至2021年1月16日，张善辉分三笔向梁修奎支付一年期房租15000元，之后的房租因已将装修款抵扣完毕，故自2019年起梁修奎未再向张善辉收取房租，房租由姚家磊直接向张善辉收取。2020年7-9月，张善辉又分别与被告王延福、李德玲、孙海燕签订房屋租赁合同，约定了房屋的租赁期间，租金，以及租赁期间内水电费由被告张善辉负担等。王延福、李德玲、孙海燕在与张善辉签订合同后也如约交付了一年期的房租。但张善辉经姚家磊多次催要，至今未支付2019年3月之后的房租，故原告诉至本院。 另查明：1、庭审中被告张善辉不认可在承租房屋时知道两原告是租赁房屋的所有权人；2、庭审中两原告及被告梁修奎共同确认2018年房租为15000元，折合每月1250元；3、被告张善辉至今未将案涉房屋钥匙交还给原告。 本院认为，本案的争议焦点一，两原告的主体是否适格问题。原告姚传雨、李井美系开发区东都雅苑14号楼4单元602室不动产的所有权人，与被告梁修奎之间形成委托合同关系。被告梁修奎以自己的名义向被告张善辉出租房屋，被告张善辉即使不知道两原告与梁修奎之间的代理关系，因被告张善辉拖欠房租导致梁修奎不能向两原告转交房租，两原告依法可以行使受托人梁修奎作为合同相对人对张善辉的权利。同时，通过庭审中提交的聊天记录可以看出，张善辉在2019年已经知道了两原告和梁修奎的委托租赁关系，并承诺将房租直接支付给原告的儿子姚家磊，两原告的主体身份适格。 争议焦点二，被告欠付房租及水费的金额。被告张善辉抗辩称其向梁修奎支付的15000元是三年期的租金，但在2019年3月姚家磊与张善辉的聊天记录中，张善辉承诺会向姚家磊支付房租；同时，张善辉将房屋拆分成三间向王延福、李德玲、孙海燕出租，一年期的租金达20400元，故张善辉的抗辩不符合常理。同时张善辉亦未向本院提交其与梁修奎的租赁合同或其他证据来支持其抗辩意见，故本院认定案涉房屋租金每年15000元，每月1250元。原告仅认可抵付10000元，但未提交相关证据证明，本院不予采信，本院认定张善辉已向梁修奎支付一年的租金15000元抵付装修款。关于原告诉请的租金的计算期间，通过庭审查明2018年1月1日至2019年3月的房租张善辉已经实际交付，故对此期间原告诉讼请求的租金本院不予支持。 关于水费，原告主张房屋租赁期间的水费共计1018.36元，但仅提交发票金额为263.6元，且提供的发票亦不能证明其缴纳水费的事实，故本院对此不予支持。 争议焦点三，原告诉请被告王延福、李德玲、孙海燕承担连带给付义务，经庭审查明的事实是原告方知晓张善辉将房屋分割后转租给王延福、李德玲、孙海燕后未在法定期限内，视为其同意转租，同时三转租租客已向张善辉足额缴纳房租，故原告的该诉请于法无据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百八十三条、第五百八十五条、第七百一十六条、第七百一十七条、第七百一十八条、第七百二十一条、七百二十二条、九百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告张善辉于判决生效之日起十日内返还原告姚传雨、李井美位于六安市开发区东都雅苑14号楼4单元602室房屋； 二、被告张善辉于判决生效之日起十日内支付原告姚传雨、李井美2019年4月至2021年3月的房租30000元（24个月×1250元/月）； 三、驳回原告姚传雨、李井美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按简易程序已减半收取的案件受理费910元，由两原告负担450元，被告张善辉负担460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  王颖颖 二〇二一年六月十日 书记员  马晓倩 附：相关法条 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。 第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第九百二十六条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。