山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁13民终4094号上诉人（原审被告）：陈祥美，女，1976年2月22日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：马大山，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠瑄，山东博翰源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临沂国成置业有限公司，住所地山东省临沂市兰山区柳青街道北京路39号金玉山大厦9楼901室。法定代表人：李忠芳，董事长。诉讼代表人：临沂国成置业有限公司管理人。负责人：王存涛。委托诉讼代理人：卜庆慧，临沂国成置业有限公司职工。委托诉讼代理人：孔鹏，山东正之源律师事务所律师。上诉人陈祥美因与被上诉人临沂国成置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院(2020)鲁1302民初17025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈祥美上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定“让与担保是一种非典型性的担保物权形式，我国物权法并未明确让与担保或者后让与担保的效力，尽管案涉商品房买卖合同进行了备案登记，但是其并不具有物权的对世效力。综上，原、被告双方签订的《商品房预售合同》以买卖的方式规避了我国物权法定的原则和《中华人民共和国担保法》关于禁止流质的规定，故原、被告双方签订的《商品房预售合同》应属无效合同”，该认定属于适用法律错误。(一)一审法院依据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》认定案涉《商品房预售合同》应属无效合同，属于适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国民法典》以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》。3、根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条”民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”。案涉《商品房预售合同》，一审法院依据当时的《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》认定合同无效，但是一审法院若适用民法典的规定，则合同有效，故应适用民法典的相关规定。4、为正确适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的规定，最高人民法院结合民事审判实践，制定的《最高人民法院关于适用(二)根据《中华人民共和国民法典》以及《最高人民法院关于适用(三)实际上在本案一审立案之前，最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)就已经明确认定了让与担保的法律效力。一审法院在一审判决“本院认为”部分具体分析法律适用的理由时，没有根据《会议纪要》的相关规定进行说理是错误的。《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)第71条”【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持”。该规定明确列明了”让与担保”，并明确认定了让与担保具有优先受偿的法律效力。一审法院应当根据最高人民法院关于准确把握《会议纪要》的应用范围的要求，在一审判决“本院认为”部分具体分析法律适用的理由时，根据《会议纪要》的相关规定进行说理。二、一审法院认定“原、被告双方虽然形式上签订了《商品房预售合同》，但买受人并未实际支付购房款”，该认定属于事实认定错误。(一)现有在案证据根本无法证明双方是“形式上”签订《商品房预售合同》，双方并不存在“形式上”签订《商品房预售合同》的情形，一审法院认定双方属于“形式上”签订《商品房预售合同》，没有事实和证据依据。(二)一审法院认定上诉人并未实际支付购房款，明显错误。被上诉人2015年9月23日给上诉人出具了加盖被上诉人财务专用章的编号为N0.0032512收据，该收据载明”交款单位或个人：陈祥美””交款事由：收房款””金额大写叁佰贰拾陆万叁仟叁佰贰拾捌元整以及￥3263328.00””收款人章'刘晓””等内容。此外，上诉人中信银行业务凭证/客户回单证明，2015年9月23日，上诉人给被上诉人账户转账3263328.00元，备注购房款。因此，根据被上诉出具的收据和上诉人银行转账业务凭证足以证实上诉人实际向被上诉人支付了3263328.00元购房款，一审法院认定上诉人并未实际支付购房款，明显错误。一审法院因错误的适用已经废止的《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》，导致其错误的认定案涉《商品房预售合同》为无效合同。根据《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典)有关担保制度的解释》以及最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)的有关规定，假定《商品房预售合同》个别合同条款无效，也不能否定该无效条款仍具有担保的意思表示的效力，亦不能否定合同其他条款的效力。一审法院认定整个《商品房预售合同》属于无效合同是错误的，案涉《商品房预售合同》应认定为有效合同。此外，一审法院认定上诉人未实际支付购房款以及双方属于”形式上”签订《商品房预售合同》，明显属于事实认定错误。因此，一审法院适用法律明显错误，认定部分事实错误，判决案涉《商品房预售合同》是无效合同没有事实和法律依据。临沂国成置业有限公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判，本案因是民法典实施前因履行合同发生争议的，按照《最高院民法典关于时间效力的若干规定》第20条，应适用当时的法律、司法解释的规定，因此一审判决适用法律正确，其次，认定本案涉案合同的效力，应根据签订合同时双方的真实意思表示和客观事实，来进行判断，本案的商品房预售合同，在签订时存在被上诉人即出卖人在上诉人即买受人支付款项前，被上诉人向上诉人有大额转账，这与正常的商品房预售合同是明显不符合常理的，在被上诉人被受理破产重整期间，存在大量的实际购房者对备案在上诉人名下的房产主张权利，这些实际购房者，在差不多相同的时间内，购房的价款是上诉人支付所谓的购房款的价格的三到六倍，这也从另一方面证明，双方之间并不是真实的房屋买卖，而是一种非典型性担保，按照不诉不理的民事裁判原则，上诉人提出的其权利如何救济的问题，或其让与担保是否成立的问题，并不在本案审理的范围内。临沂国成置业有限公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方之间签订的《山东省新建商品房买卖（预售）合同》（合同号YS481492）无效，被告协助解除该商品房预售登记备案、注销商品房预告登记；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、案涉合同的签订情况。2015年9月21日，案涉合同编号为YS481492的《商品房预售合同》中载明的金玉祥和项目第2号楼155号等22套房办理了期房网上签约，出卖人为原告临沂国成置业有限公司，买受人为被告陈祥美。2015年9月22日，被告陈祥美（买受人）与原告临沂国成置业有限公司（出卖人）签订编号YS481492的《商品房预售合同》一份，该合同主要约定：商品房项目核准名称为金玉祥和，规划用途为商业用地，房号为2号楼155室、2号楼144室、2号楼182室、2号楼179室、2号楼180室、2号楼140室、2号楼141室、2号楼142室、2号楼143室、2号楼177室、2号楼178室、2号楼128室、2号楼129室、2号楼153室、2号楼154室、2号楼160室、2号楼161室、2号楼162室、2号楼175室、2号楼176室、2号楼181室、2号楼183室，预测建筑面积分别为61.12平方米、39.41平方米、23.56平方米、24.7平方米、50.1平方米、40.46平方米、36.75平方米、40.31平方米、40.31平方米、21.96平方米、21.96平方米、52.08平方米、22.11平方米、59.02平方米、61.12平方米、55.5平方米、62.53平方米、56.91平方米、36.47平方米、25.21平方米、51.33平方米、23.56平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3600元，总金额3263328元。第六条付款方式及期限为：一次性付款3263328元（自本合同签订并到临沂市房产管理局权属登记管理系统办理完毕预售房产备案登记后三日内付款）。第八条交付期限：出卖人应当在2015年12月22日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1-8种方式处理:1、买受人付清房款后，若出卖人未能按约定时间及标准交付房屋，则买受人有权要求出卖人将所有销售给买受人的房屋进行回购，出卖人应无条件回购，考虑到定价所含价格优惠及长期上涨趋势，故回购价格的确定应以成交价为基础，按每月上涨2.5%幅度计算。在此情况下，房屋销售及回购过程中应缴一切费用(包括但不限于出卖人应承担的费用和买受人应承担的费用等)均由出卖人承担。2、经买受人同意，出卖人不行使回购义务，出卖人应提供手续配合办理房产确权登记，并负责协调办理网签变更至买受人指定的第三人名下并进而办理确权登记，在此情况下，房屋销售确权及变更网签转让确权全程中应缴一切费用均由出卖人承担。3、为了保障买受人的合法权益，防止出卖人应回购而无能力如期回购房产，故出卖人提供相关回购担保人，担保人与出卖人共同承担该回购义务并承担连带责任。4、出卖人在合同约定交房日后一周内如未按时履行回购义务则视为出卖人自愿放弃回购权。5、本条款约定的手续配合及费用承担，出卖人如有拒绝或故意拖延，自出卖人应自回购之日起，出卖人每日应按总房款2‰承担违约金。6、为保证出卖人回购权，买受人承诺于回购期满前不得擅自实施入住使用、转让、抵押、装饰等实质性处分行为。7、回购期间，出卖人不得收取任何物业管理费用及其他相关费用。8、在放弃回购权的情况下，出卖人如有擅自转卖、抵押、转借、租赁等实质性处分行为，或隐瞒此类情形的，应按房屋正常市值双倍赔偿买受人损失。合同还对其他权利义务进行了相应约定。二、案涉合同的备案情况。上述合同签订当日，临沂市房产和住房保障局在上述合同的备案机关落款处加盖了商品房备案专用章。三、款项支付情况。（一）被告陈祥美向原告临沂国成置业有限公司付款情况。2015年9月23日16:50:21，被告陈祥美通过临商银行转账方式向原告临沂国成置业有限公司支付3263328元。（二）原告临沂国成置业有限公司向被告陈祥美付款情况。1、2015年9月23日15:39:00，原告通过临商银行转账方式向被告付款244749.6元，付款用途为利息网银转账、有误即退；2、2016年2月19日，原告通过临商银行转账方式分六次向被告付款共计293141.7元，付款用途为利息；3、2016年5月26日，原告通过临商银行转账方式分六次向被告付款共计293141.7元，付款用途为利息；4、2016年11月2日，原告通过临商银行转账方式分六次向被告付款共计293141.7元，付款用途为利息；5、2017年3月22日，原告通过临商银行转账方式分六次向被告付款共计300000元，付款用途为货款。6、2017年8月11日，原告通过临商银行转账方式向被告付款300000元，付款用途为货款网银转账、有误即退；7、2018年5月31日原告通过临商银行转账方式向被告付款500000元，付款用途为货款网银转账、有误即退；8、2019年9月4日，原告通过招商银行向被告转账付款3263328元，摘要为退房款；9、2019年9月4日原告通过招商银行向被告转账付款1642868.98元，摘要为租金补助；10、2019年9月5日，原告通过招商银行向被告转账付款428476元，摘要为利息；上述付款共计7558847.68元。四、案涉房屋的交付使用及产权登记情况。截至庭审时，原告临沂国成置业有限公司未向被告陈祥美交付案涉22套房屋，尚未办理不动产权登记。另查，2018年5月9日，临沂市住房和城乡建设局出具《备案工程基本情况》，载明：建设单位为临沂国成置业有限公司，工程名称为金玉祥和南地块4#商业公寓楼、商业裙楼、地下车库工程，建设规模为52430平方米，开工日期为2015年12月15日，竣工日期为2017年12月15日。已经建设单位组织有关参建单位组成的验收组验收，工程质量达到合格标准。2020年3月18日，临沂国成置业有限公司管理人向被告陈祥美发出《通知书》，内容：“山东省临沂市兰山区人民法院于2020年1月19日以（2020）鲁1302破申2号民事裁定书，裁定受理临沂国成置业有限公司重整申请，并于同日作出（2020）1302破2-1号决定书，指定临沂国成置业有限公司清算组担任国成置业有限公司管理人，王存涛担任临沂国成置业有限公司管理人负责人。根据管理人掌握的材料，你与临沂国成置业有限公司签订的《商品房买卖合同》实为借款合同的无效担保，双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系意思表示，故前述商品房买卖合同为无效合同。现通知你于收到通知书七日内协助债务人解除上述房屋的网签备案手续，否则我们将依法诉诸法律寻求解决之道，届时由此产生的一切经济损失将由你承担。特此通知”。庭审时，原告为证实案涉合同约定的交易价格明显低于市场正常交易价格，向法庭提交了原告针对金玉祥和项目与其他买受人签订的八份《商品房预售合同》予以证实，具体为：1、编号为YS559356的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》载明：房号2-605、总面积174.57平方米、单价5154.24元、合同签订时间2016年8月1日；2、编号为YS558545号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》载明：房号2-509、总面积175.6平方米、单价5349.95元、合同签订时间2016年8月15日；3、编号为YS555400号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》载明：房号2-503、总面积404.94平方米、单价5516.82元、合同签订时间2016年7月15日；4、编号为YS554894号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》载明：房号2-502、总面积120.09平方米、单价5731.21元、合同签订时间2016年7月15日；5、编号为YS562048号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》载明：房号2-407、总面积171.8平方米、单价6331.78元、合同签订时间2016年9月18日；6、编号为YS560403号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》载明：房号2-408、总面积172.14平方米、单价5978.05元、合同签订时间2016年8月8日；7、编号为YS555382号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》载明：房号2-507、总面积171.8平方米、单价5718.39元、合同签订时间2016年7月15日；8、编号为YS561502号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》载明：房号2-508、总面积172.14平方米、单价5262.59元、合同签订时间2016年8月8日。另，上述八份《山东省新建商品房买卖合同（预售）》关于逾期交付责任的条款中，均未载明类似案涉合同中回购条款的约定。一审法院认为，本案争议焦点为：原告主张案涉《商品房预售合同》为无效合同的诉求能否成立？一审法院认为，判断法律关系的性质，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，在当事人一方主张系房屋买卖合同关系，另一方主张系民间借贷关系，且双方证据均有缺陷的情况下，应结合双方当事人提交的证据，探究当事人的真实意思表示和合同的实质内容来判定。结合本案情况，从以下四个方面分析案涉法律关系的性质。1、从双方签订合同约定的交易价款看，原、被告双方签订的《商品房预售合同》中所涉22套房屋，不论楼房位置，商品房的交易价格一律定位每平方米3600元，且从未开具销售不动产统一发票，明显违背一般的房产交易规则。2、从合同约定的回购条款看。买卖合同的本质是转让所有权，即买受人的真实意思是取得所有权。但是，如果当事人签订房屋买卖合同约定，出卖人在约定期限内回购房屋，并向买受人支付利息的，这不符合买卖合同的典型特征。3、从合同签订后的资金流向看，通常情况下房产交易的款项支付为单向行为，即买受人向出卖人支付合同约定的购房款，出卖人向买受人出具相应金额的收款收据，之后出卖人向买受人出具销售不动产统一发票。而案涉合同签订后，原、被告双方的资金流向是大额资金的双向行为，并不符合一般房产交易的款项支付习惯。4、从合同签订后的交付使用和产权登记情况看，案涉房屋均已具备商品房交付使用条件，但合同签订至今，被告亦未提交证据证实其要求原告向其交付房屋并协助办证，按正常交易规则，买受人在支付大额财产用于购买住房时，往往对于交付使用的需求比较强烈，而案涉合同系2015年9月份签订，合同签订至庭审时，原、被告双方并没有办理案涉房屋的商品房移交协议手续，亦不符合一般的房产交易习惯。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价目的在于取得房屋所有权时买卖房屋买卖合同关系的基本法律特征。根据上述法律规定，原、被告双方虽然形式上签订了《商品房预售合同》，但买受人并未实际交付购房款，出卖人亦未履行交付房屋及办证义务，结合双方在合同签订后的资金来往情况看，双方当事人上述一系列行为明显既不符合房屋买卖的一般交易习惯，亦不符合上述房屋买卖合同的基本特征。故，应认定原、被告双方签订的《商品房预售合同》是原告如不能按时归还借款时以房屋担保抵债的意思表示，并非双方形成真实买卖房屋的意思表示，名为房屋买卖实为借贷的让与担保。让与担保是一种非典型性的担保物权形式，我国物权法并未明确让与担保或者后让与担保的效力，尽管案涉商品房买卖合同进行了备案登记，但是其并不具有物权的对世效力。综上，原、被告双方签订的《商品房预售合同》以买卖的方式规避了我国物权法定的原则和《中华人民共和国担保法》关于禁止流质的规定，故原、被告双方签订的《商品房预售合同》应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告亦应协助原告办理案涉《商品房预售合同》的解除备案登记手续。如双方发生民间借贷纠纷，均可另行主张权利。一审法院判决：一、确认原告临沂国成置业有限公司与被告陈祥美于2015年9月22日签订的合同编号YS481492的《商品房预售合同》为无效合同；二、被告陈祥美于判决发生法律效力之日起十五日内协助原告临沂国成置业有限公司办理解除临沂市兰山区金玉祥和2号楼155室、2号楼144室、2号楼182室、2号楼179室、2号楼180室、2号楼140室、2号楼141室、2号楼142室、2号楼143室、2号楼177室、2号楼178室、2号楼128室、2号楼129室、2号楼153室、2号楼154室、2号楼160室、2号楼161室、2号楼162室、2号楼175室、2号楼176室、2号楼181室、2号楼183室共计22套房屋的网签备案登记手续；三、驳回原告临沂国成置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费32907元，由被告陈祥美负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈祥美提交两份证据：证据一，2015年9月23日，编号为NO.0032512收据一张，拟证明该收据加载临沂国成置业有限公司财务专用章，载明交款单位或个人为陈祥美，交款事由为收房款，金额为3263328.00元，收款人章处有刘晓的签名，证据二，中信银行业务凭证客户回单一张，拟证明2015年9月23日，陈祥美给临沂国成置业有限公司账户转账3263328.00元，备注购房款，以上两证据共同证明，陈祥美实际向临沂国成置业有限公司支付了3263328.00元购房款，陈祥美履行了双方签订的商品房预售合同约定的支付购房款的义务。临沂国成置业有限公司质证称，对两份证据真实性无异议，2015年9月23日15点43分36秒，被上诉人向上诉人预先支付244749.6元，按照以月息2.5%，本金3263328元计算，扣除了3个月的利息，同日16点50份21秒，上诉人才向被上诉人转款3263328元，2019年9月，被上诉人返还了3263328元本金和违约利息4295519.68元给上诉人，该笔借款已经全部还清，其中还包含其中预先扣除的利息，也已经预先还清。被上诉人临沂国成置业有限公司提交两份证据，提交证据一《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同号ＹＳ2019119096、ＹＳ2019122138、ＹＳ2019122150）三分及《商品房买卖合同备案证明》三份；认购协议、签约信息表、提前收房通知、物业费装修垃圾明细表三份；购房款缴纳财务凭证一宗；金玉祥和楼盘表房屋平面图一份，拟证明：一、上述三份合同涉及房屋位置与被上诉人西沿街借款担保房源位置相同，上述房产位于临沂市兰山区，与上诉人名下借款担保部分房源处于同一沿街。二、上诉人与被上诉人签订“房屋买卖合同”中房屋单价明显与正常交易市场价值不符，上述房产总面积174.53平方米，2014年10月成交总房款3000125元，平均单价为17189.74元／平方米，而上诉人与被上诉人之间于2015年9月22日签订的“房屋买卖合同”中的沿街及内铺单价均为3600元／平方米，明显与正常房屋交易市场价值远远不符。三、房屋买卖合同中约定交房时间与正常房产预售约定不符，上述房产及其他正常交易房屋买卖合同中均约定交房时间为2018年6月30日，而上诉人与被上诉人之间签订“房屋买卖合同”中约定交房时间为合同签订后3个月即2015年12月22日，显然与正常的房产预售合同约定相矛盾。证据二，金玉祥和2号楼借款担保商业用房上诉人房源实际业主销售交房明细表、经营生态照片一宗、实际业主签字捺印照片一宗及监控视频光盘一张；已购房源位置、收据、认购协议、签约信息表原件一宗，拟证明临沂国成置业有限公司向上诉人备案借款的金玉祥和2号楼一层房源大部分已经出售及实际业主已认购房源实际位置、签约认购信息及相关房款缴纳情况。综上，上诉人与被上诉人双方之间达成的是借款的合意，而不是房屋买卖的合意，上诉人与被上诉人之间签订的“房屋买卖合同”仅是作为借款的担保，而不是真正的商品房买卖合同，本案系明显的“名为买卖，实为借贷”，上诉人与被上诉人之间签订的“房屋买卖合同”应当为无效合同。上诉人质证称，对证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可，上诉人并非涉案相关材料的参与者，无法确认该组证据中的相关材料的真实性，该组证据与本案诉争的合同效力问题，没有任何关联性，上诉人注意到三份商品房买卖合同，实际的签订日期都是2019年，其主张的价格与本案没有参考的价值，无论被上诉人销售给其他第三方具体多少价格，都不影响双方签订的商品房预售合同的真实性和合法性。对证据二的真实性、合法性、关联性不予认可，上诉人无法确认该组证据的真实性，该组证据能够证实被上诉人存在严重的一房二卖的违法行为，被上诉人违反与上诉人签订的商品房预售合同，关于禁止其对外出售合同所涉房屋的约定，在获得上诉人的全额购房款之后，以及对涉案房屋二次出售获得巨额利益之后，又通过法院诉讼主张与上诉人签订的商品房预售合同是无效的，这属于违法行为人恶意主张确认合同无效的情形。本院对上诉人、被上诉人提交证据的认证意见将结合其他证据在本院认为部分一并论述。其他一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对陈祥美上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。关于上诉人主张一审法院适用禁止流押（流质）条款认定案涉房屋买卖合同无效系适用法律错误的理由是否成立的问题。其一，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”法律之所以禁止流质契约，主要基于以下原因：一，为了体现民法的公平、等价有偿原则。在很多情况下，债务人为经济上困难所迫，会自己提供或请求第三人提供高价值的抵押财产担保价值较小的债权，而债权人可能乘人之危，迫使债务人订立流质契约，从中获取暴利，从而损害债务人或第三人之权益，明显有失公允。因此，禁止流质契约的目的主要是体现民法的公平、等价有偿原则。这与案涉房产合同价明显低于市场价是相吻合的，也与案涉房产实际已销售给不特定的第三人故本案流押条款可能损害不特定第三人的权益是相吻合的。二，流质契约禁止也是抵押权的本质属性所要求的。抵押权是一种变价受偿权，抵押财产未经折价或变价，就预先约定抵押财产移转于抵押权人所有，违背抵押权的价值权属性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款亦作出了相同的规定。其二，《中华人民共和国民法典》施行以来，《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》均已失效。但对流质条款、流押条款的效力，《中华人民共和国民法典》均作出了规定。《中华人民共和国民法典》第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”第四百二十八条规定：“质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。”这表明当事人订立流押条款的，发生实现抵押权的情形时，抵押财产不能直接归债权人所有，而是应当根据《中华人民共和国民法典》规定的实现抵押权的方式就抵押财产优先受偿；如果承认流押条款的效力，债务人届期不履行债务时，债权人不经过任何清算程序即可获得抵押财产所有权，有违抵押权的担保物权本质，仍应当否认抵押权人可以取得抵押财产所有权的事先约定的效力。对此，《中华人民共和国民法典》的规定是明确的，不产生存在流押条款的情形下抵押财产直接归债权人所有的问题。即，《中华人民共和国民法典》施行以来，流押（流质）条款有效的部分仅限于抵押物折价受偿部分有效；抵押财产直接归债权人所有的约定，仍然是无效的。故，一审法院认定双方签订的《商品房预售合同》以买卖的方式规避了我国物权法定的原则和禁止流质（流押）的规定，故双方签订的《商品房预售合同》应属无效合同，适用法律正确。抵押物折价与流质契约性质完全不同，因此，上诉人主张若适用《中华人民共和国民法典》的规定，则案涉《商品房预售合同》有效，该主张等同于“抵押财产直接归债权人所有”，实际超越了流押（流质）条款有效的部分仅限于抵押物折价受偿部分，明显没有法律依据。另，当事人之间订有流押条款的，债权人是否可以依法就抵押财产优先受偿，系另案审查范围，本案不作审查。关于上诉人主张一审法院认定买受人并未实际支付购房款系事实认定错误的主张是否成立的问题。该问题的判断，涉及当事人之间基础法律关系的认定。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价目的在于取得房屋所有权，是房屋买卖合同关系的基本法律特征。案涉《商品房预售合同》签订后，当事人双方之间的资金流向是大额资金的双向行为，确实不符合一般房产交易的款项支付习惯，表现为：案涉合同签订次日，临沂国成置业有限公司先行于2015年9月23日15:39:00通过临商银行转账方式向陈祥美付款244749.6元，之后2015年9月23日16:50:21，陈祥美通过临商银行转账方式向临沂国成置业有限公司支付3263328元，临沂国成置业有限公司的先行付款金额244749.6元与陈祥美的付款金额3263328元按照月利率2.5%计算3个月利息的数额完全吻合；之后临沂国成置业有限公司陆续向陈祥美还款合计7558847.68元，这明显与真实的房屋买卖不相符。故，一审法院认定当事人之间的基础法律关系系借贷关系、双方签订的《商品房预售合同》名为房屋买卖实为借贷的让与担保，定性准确。尽管当事人之间的基础法律关系较为隐蔽，如上诉人二审提交的收据及流水亦可佐证其隐蔽性，但是一审法院从四个方面分析了真实的法律关系的性质，本院二审与一审法院观点一致，不再赘述。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”一审法院认定案涉《商品房预售合同》应属无效合同，并无不妥，上诉人上诉理由均不成立。当事人之间的真实的法律关系同样系另案审查范围，本案不作审查。综上所述，陈祥美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32907元，由上诉人陈祥美负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 刘瑞娟审判员 武 威二〇二一年六月十八日书记员 牛坤益