北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9344号上诉人（原审被告）：高赫，女，1984年7月26日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘士栋，北京市京博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁春庭，男，1950年6月6日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李倩倩，北京金栋（天津）律师事务所律师。原审第三人：北京丽兹行房地产顾问有限公司，住所地北京市怀柔区乐园西大街13号院28号楼1层28-3（集群注册）。法定代表人：曲疏通，常务副总兼行政总监。委托诉讼代理人：那新，男，1988年4月27日出生，北京丽兹行房地产顾问有限公司员工，住北京市朝阳区。上诉人高赫因与被上诉人梁春庭、第三人北京丽兹行房地产顾问有限公司（以下简称丽兹行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初61008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高赫上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梁春庭的诉讼请求或发回重审。本案的一审、二审诉讼费由梁春庭承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。案涉租赁合同约定的违约金过分高于梁春庭的实际损失，依法应予减少。从租赁市场的角度来看，梁春庭名下房屋标的面积大，租金高昂，市场相对需求率低。在高赫与梁春庭签订案涉合同之前，房屋已有相当长的空置期，此亦印证前述事实。高赫认为，在案涉合同签订后，梁春庭未实际交付房屋，高赫也未收房入住，双方均无实质的租赁行为，而且梁春庭在一审中未提交其实际损失的相关证据。一审法院判决高赫支付租金于法无据。基于上述事实和《合同法》第一百一十三条规定，一审法院直接按照案涉合同约定的违约金金额裁判明显错误，8．5万元的高额违约金已经远远高于梁春庭所能获取的预期市场收益，且高赫秉持诚信原则，在一审过程中承认自身有违约行为，请求法院考虑综合情况，酌情减少违约金，但一审法院错误裁判。二、梁春庭已承诺将付款日期延后，高赫无须向梁春庭支付租金139838．71元，该诉求于法无据。根据梁春庭与第三人公司业务员魏欣利之间的微信沟通记录，梁春庭已承诺将付款日期延后，梁春庭在聊天记录中称“她真心租的话我就留给她，年后有钱了及时汇给我就行”、“希望她赶快定下来”。这说明梁春庭对高赫的情况予以理解，并适当延期，应视为双方对案涉合同达成了新的合意，高赫没有理由向梁春庭支付磋商阶段的租金，系一审法院认定事实错误。因高赫违约行为导致的损失已在一审判决书第三判项中处理完结，一审法院认定高赫向梁春庭支付139838．71元的租金于法无据。三、1．根据补充协议第一条，如未按时支付，高赫只要支付一个月违约金，不应再支付租金。一审判决既支持违约金又支持租金，违反法律规定，系违约金和损失并用。2．在高赫未支付租金超过10天梁春庭就可以解除合同，但是梁春庭2个月还没有处理，有扩大损失的过错，无权对扩大损失要求赔偿。3．从与中介聊天记录中可以看出，梁春庭已经同意延期付款，可见对于付款时间已经重新约定，所以高赫在1月11日未付款不是违约，不应支付违约金。梁春庭辩称，同意一审判决。不同意高赫的上诉请求。关于交付问题，因为高赫没有支付租金，高赫也没有要求办理交接手续，反而是梁春庭催促高赫继续履行合同，房屋没有交付是因为高赫引起的，高赫应该承担违约责任。丽兹行公司述称，一审认定事实正确。梁春庭向一审法院起诉请求：1．判令梁春庭、高赫于2019年1月5日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年3月20日解除；2．判令高赫向梁春庭支付租金141667元、违约金85000元；3．判令高赫向梁春庭支付房屋空置费74032元、律师费2万元；4．本案诉讼费用由高赫负担。一审法院认定事实：2019年1月5日，出租方（甲方）梁春庭与承租方（乙方）高赫、居间人（丙方）丽兹行公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，建筑面积约458．89平方米。房屋租赁期为2019年2月1日至2022年1月31日止，共计3年。甲方应于2019年1月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡、电卡、燃气卡、门禁卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为8．5万元／月，租金总计306万元。押1付12，各期租金支付日期2019年1月11日支付3个月租金，2019年3月1日前支付9个月租金，2020年2月1日前支付12个月租金，2021年2月1日前支付12个月租金。押金8．5万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。不按照约定支付租金达10日的甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方有9．4条约定的情形之一的，应按约租金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定时间支付租金但未达到解除合同条件的，每日应按2795元标准支付违约金。如达到解除合同条件的，只承担解除合同的违约责任。同日，出租人（甲方）梁春庭与承租人（乙方）高赫、居间人（丙方）丽兹行公司签订《补充协议》，约定：现三方经过友好协商，就合同补充相关事宜达成如下协议：该合同中约定乙方第一次支付租金时间为2019年1月11日，若乙方未能在当日支付该合同中约定的租金及押金（3个月租金25．5万及1个月押金8．5万，总计34万）则乙方应赔偿1个月租金标准的违约金，该合同继续履行。另查，涉案房屋所有权人为梁春庭。庭审中，梁春庭还提交了梁春庭之子梁俊与丽兹行公司业务员魏欣利之间的微信聊天记录，证明2019年1月10日至3月10日期间，梁俊与丽兹行公司员工魏欣利多次沟通，要求高赫支付房屋租金，魏欣利告知高赫确认继续承租涉案房屋，并会尽快付款，但最终以各种理由未实际支付房租。高赫与丽兹行公司对该证据的真实性、关联性、证明目的均认可。双方确认：签订《北京市房屋租赁合同》后，高赫未交纳租金，也未收房入住。梁春庭多次通过丽兹行公司员工魏欣利与高赫沟通，魏欣利称高赫由于资金出现问题无能力支付租金，虽表示还想继续承租，但一直未支付租金。2019年3月20日，梁春庭向高赫发出解除合同通知书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。梁春庭与高赫签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方之间已经形成了租赁合同关系，该租赁关系无违反法律、行政法规强制性规定的情形，受法律保护。根据法律规定，主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中双方确认梁春庭于2019年3月20日向高赫发出解除合同通知书，故一审法院对梁春庭要求确认《北京市房屋租赁合同》自2019年3月20日解除的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定，高赫未依约交付租金已构成违约，应承担相应的违约责任，故法院对梁春庭要求高赫支付违约金8．5万元的诉讼请求予以支持。关于租金，双方约定的租赁起始时间为2019年2月1日，现因高赫违约导致梁春庭未交付房屋，故高赫应向梁春庭支付2019年2月1日至合同解除之日即2019年3月20日的租金，但梁春庭主张的金额有误，经核算，一审法院对梁春庭要求高赫支付租金139838．71元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。关于梁春庭主张的房屋空置费及律师费，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、梁春庭与高赫、第三人北京丽兹行房地产顾问有限公司于2019年1月5日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年3月20日解除；二、高赫于判决生效后七日内向梁春庭支付租金139838．71元；三、高赫于判决生效之日起七日内支付梁春庭违约金85000元；四、驳回梁春庭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审确认的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人的主要义务是按照合同约定将租赁物交付给承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的主要义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。梁春庭与高赫及居间方丽兹行公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，各方均应依约履行己方义务。根据《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》约定，高赫应当支付第一期租金时间为2019年1月11日，而梁春庭应交付房屋的时间为2019年1月15日，租赁起始时间为2019年2月1日。合同签订后，高赫未履行交付租金的义务，且在催告后仍未支付租金，已经构成违约。高赫主张梁春庭同意其延迟支付租金其不构成违约，缺乏事实依据，本院不予采信。根据查明的事实，高赫未能按期支付租金，其属根本违约，梁春庭有权与其解除合同，一审法院确认《北京市房屋租赁合同》于2019年3月20日解除，合法有据。高赫上诉主张涉案房屋未完成交付，其不应当支付租金。根据双方合同约定，高赫交付租金义务在先，梁春庭交付房屋义务在后，而高赫未能按时交纳租金，且未能提供证据证明向梁春庭主张过交付房屋，亦未能证明系因梁春庭原因造成房屋未能交付。故一审法院认定系因高赫违约导致房屋未能交付，具有事实依据。高赫上述主张显属不当，本院不予采信。高赫上诉主张，梁春庭未在高赫违约十日解除合同，而是在二个月后解除合同，系扩大损失。对此本院认为，首先，当事人应依约全面履行合同义务，梁春庭作为出租方并未存在违约行为，其所享有的合同权利受法律保护；其次，高赫根本违约在先且并未明确告知梁春庭解除房屋租赁合同，高赫亦自认曾在未按时交付租金后与梁春庭磋商延期支付租金，再次，现有证据不能证明高赫在未付租金时表示放弃承租房屋，高赫亦未提供证据证明梁春庭存在扩大损失的行为，高赫上述主张缺乏依据，本院不予采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。违约金具有赔偿性和惩罚性双重功能。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定违约金数额，合法有据。高赫上诉主张一审认定的违约金过分高于梁春庭的实际损失，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，高赫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4277元，由高赫负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年六月三十日法官助理 何 平法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳