吉林省扶余市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0781民初1264号 原告：付国才，男，1969年6月7日出生，汉族，个体，住吉林省扶余市。 委托诉讼代理人：唐丽影（原告妻子），女，1972年10月21日生，汉族，个体，现住吉林省扶余市。 被告：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司，住所地吉林省扶余市三岔河镇兴华路。 负责人：李彦伟，总经理。 被告：吉林省德卡房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉经济开发区城南街1-3-33-272。 法定代表人：李彦伟，总经理。 二被告委托代理人李月，男，1985年9月18日生，汉族，吉林省德卡房地产开发有限公司及德卡房地产开发有限公司扶余分公司经理助理，现住吉林省长春市二道区。 原告付国才与被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（以下简称德卡分公司）、吉林省德卡房地产开发有限公司（以下简称德卡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告付国才及其委托诉讼代理人唐丽影、被告德卡分公司及德卡公司的法定代表人李彦伟及委托诉讼代理人李月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付国才向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与德卡分公司签订的《德卡城市广场认购协议书》；2.请求判决二被告返还原告已支付的购房款466488元及利息损失，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自付款之日起计算至被告实际给付之日止。3.案件受理费由二被告承担。事实和理由：原告与德卡分公司于2014年7月28日签订了《德卡城市广场认购协议书》，约定原告向德卡分公司购买扶余市德卡城市广场1层1112号产权商铺。商铺总价款为466488元，双方约定原告以按揭方式向被告付款，协议书签订当日内向被告支付首付款236488元，余款230000元原告已经办理银行按揭贷款。在合同履行过程中，被告存在诸多违约行为：1.未办理合法的验收手续，消防不合格，超面积占用土地，违反规划批准的容积率，超面积建筑6万多平方米；2.由于手续不合法，被告未能按时向购房人交付商铺；3.未按期办理产权证，购房人多次催办未果；4.在建筑施工过程中，被告变更规划设计图纸，改变内部构造，原告所购买商铺位置不明确，面积不明确；5.被告在销售时承诺透明式商铺、地下停车场、欧亚入住、客源充足、肯德基入住等诸多都没有实现；6.被告巧立名目收取各种费用，不同意交费，不交商铺，各种费用高于商铺租金，业主根本无法经营；7.土地使用权的实际使用年限比销售宣传少了七年。综上，被告诸多各种违约行为，导致原告购买商铺的合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益。故请求法院判决支持原告上述的全部诉讼请求。 被告德卡分公司、德卡公司辩称，一、原告购买的商铺未能在约定的时间办理房照或是办理不动产登记，过错在于原告及扶余市政府下属扶余市自然资源局和不动产登记中心以及扶余市住房和城乡建设局出具与事实不符的《情况说明》和扶住建字（2019）69号文件，而不在于德卡公司。德卡公司所举2016年的房产证及2019年的不动产登记可以证明，购买商铺的业户在2016年和2019年已经办理房照（书证4:3户产权证照或不动产登记证），至于不能办理房照的原因，则是政府职能部门不作为造成的。德卡公司出具的《关于德卡城市广场办理不动产登记的情况说明》（见书证5）和在扶余市政务大厅四楼软环境办吴主任与不动产王**主任的沟通记录，也证明办理不了房照的原因是政府的不动产登记中心职能部门“不会、没办过，需要去外地学习”造成的。扶余市自然资源局2019年9月26日提供给原一审法院的《情况说明》（见书证6）内容：1.依据规定，项目工程竣工验收申请制。我公司至今未到自然资源局申请对该项目工程竣工验收；2.依据扶余市人民政府文件[扶政发（2019）7号]通知要求对全市部分房地产开发小区组织强制验收，并且由市规划局牵头，目前强制验收工作正在组织实施中。经德卡公司去政府索要【扶政发（2019）7号政府文件】[书证7：扶政发（2019）7号政府文件]，德卡公司才知道扶余市近十多年所有房地产开发的项目土地局均都没有验收和欠大量的土地出让金，竟只说我公司至今没到土地局申请对项目工程竣工验收。从【扶政发（2019）7号政府文件】内容和“情况说明”（书证6：扶余市自然资源局2019年9月26日提供给一审法院的情况说明）可以看出扶余市自然资源是有针对性的，信访事项处理意见书[书证8：扶住建字（2019）6号信访事项处理意见书]中，第三页的答复说我公司商业部分未验收和我公司欠土地出让金1980万元，超建筑面积64090.57平方米，以上内容建设局给原告提供虚假证明，捏造事实、制造德卡公司与原告之间矛盾的违法目的。真实情况是德卡公司的商业部分消防已验收合格（书证9：建设工程消防验收意见书）。而土地出让金德卡公司也不欠缴，（书证10：国有土地使用权出让合同）。建设工程规划许可证有总建筑面积122900平方米（书证11：建设工程规划许可证），扶余市发展和改革局文件，批复也是122900平方米[书证12：扶发改审批（2015）88号文件]，以上书证证明我公司没有超建筑审批总面积。二、德卡公司并未违约理由如下：(1)德卡公司与原告签订的认购协议（书证13：德卡城市广场认购协议书）中第六大项第二条：产权证办理日期即商场开业一年后办理产权证。德卡城市广场是2016年9月16日开业的，也就是说在2017年9月16日可以办理产权证。原告看到商业的经营状况不好，达不到他们的理想收益，在没有办理入户的情况下以各种借口和理由不接收商铺，原告不办理接收手续，不提交办理产权申请材料，不去办理产权，直接起诉我公司实属错误。办理产权需要到我公司财务窗口提交身份证、购房协议、购房款收据，我公司提供测绘报告、黄皮合同、不动产发票、介绍信后商户自己去不动产办理产权证。如果原告提交材料办理不了产权是我公司责任。原告不接收商铺，不提交办理产权材料。办理不了产权是原告的责任。原告应承担至今没有办理产权证的责任（书证14：办理产权的所需手续）。（2）德卡城市广场在2017年2月27日和2017年4月27日消防验收合格证、建筑工程竣工备案证和“五证一书”都交于房产处（书证15：有房产处给我公司的复印件加盖公章上写与原件相符），交档案馆存档时，档案馆人员必须看到原件才给予备案和房产的材料都是一致的。三、德卡公司在销售过程中没有欺诈行为，严格按照消防审查合格的图纸施工。德卡公司销售的房屋为商品房预售，在销售时也已取得了商品房预售许可证（书证16：商品房预售许可证）。宣传图册因为版面的原因不可能将所有建筑的设备设施均画入图中，而且答辩人在宣传图册中也明确告知具体业态以商场开业交付时为准（书证17：宣传手册标注具体业态以商场开业交付时为准）。消防审查图纸和竣工验收档案馆存档的图纸是一致的，并没有欺诈被答辩人，宣传彩页注明答辩人有最终解释权。故德卡公司依法设置的必要的消防安全设施不应是原告解除合同的理由。原一审法院参照扶余市自然资源局和扶余市住房和城乡建设局提供的虚假证据判决德卡公司败诉的有14户，明知消防法规是硬性法条原一审法院却枉法裁判。我公司上诉到松原中院，同类案件已有8户下判决，我公司胜诉（见书证20：松原中院判我公司8户胜诉判决书），重点说明的是与此案相同案由一共7户，原一审判决后我公司不服，上诉至松原中院。由于原一审法院法官说同类案件上诉一户就可以，我公司只将霍天云上诉至松原中院，导致现在审理的6户过了上诉期限。我公司提交了再审申请，松原中院将这6户发回重审，就是现在审理的6户。我公司将与此案同案由的霍天云上诉至松原中院，松原中院依据事实，撤销原一审判决，我公司胜诉。霍天云到高院申请再审[（2020）吉民申1819号]，也被高院驳回再审申请。被省高院驳回再审申请的还有马忠芝[（2020）吉民申2018号]、柏瑛林[（2020）吉民申1763号]、李明泽[（2020）吉民申1491号]、寇平城[（2020）吉民申1277号]，省高法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，均予以驳回再审申请。综上，原告的诉讼请求既无约定解除依据，又无法定解除依据，请求人民法院依法裁判，驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：德卡公司与德卡分公司是总公司与分公司的关系，德卡分公司在2014年7月28日与付国才签订《德卡城市广场认购协议书》，约定：付国才认购德卡公司开发的德卡城市广场1层1112号产权商铺，该产权商铺用途为商业，该房屋预测建筑面积为31.69平方米（产权登记面积以测绘部门实测面积为准）。产权商铺总价款466488元，交付业户自行经营时间是2018年12月31日，原告于2014年7月28日支付236488元，房款余额230000元申请办理按揭贷款支付。协议还约定此协议为《商品房买卖合同》的前置协议，旨在买方提前获得理想位置的产权商铺。并根据产权商铺的特点加以约定，在办理产权证时还需根据房产部门要求签订商品房买卖合同，但与本协议并不冲突，同具法律效力。产权证办理日期即商场开业一年后。该商品房达到办理产权证条件后，甲方（卖方）及时通知乙方（买方）办理各项手续及缴纳各项税费。据新商场需要养成期的规律，乙方（买方）将前三年的经营使用权无偿交给甲方（卖方）。2018年12月31日乙方按该产权商铺现状接收。原告于2014年8月8日交担保费4140元。德卡城市广场开业时间2016年9月16日。双方对以上事实没有异议，本院予以确认。付国才为证实被告构成根本违约，导致合同目的无法实现有权解除合同进行了举证，二被告进行了质证。第一组证据认购协议书一份、工商服务业统一收款收据二枚，证明买卖商铺和交款的事实。被告没有按约定时间办理产权证，没有按约定交付商品，商铺位置不确定，属合同标的物不明确。二被告质证意见，对第一组证据的真实性没有异议，原告确实已付部分房款，但被告可以交付商铺，原告也可以到房产部门办理产权，商铺位置也确定。第二组证据城市广场宣传手册、商铺照片，证明宣传手册构成要约，宣传手册与商铺实际情况不符，宣传图册承诺的内容没有兑现。二被告质证意见，对第二组证据中的宣传手册真实性没有异议，否认宣传手册是认购协议书的组成部分。辩称宣传手册最后一页有说明，本手册业态和布局最终以商场开业为准。对商铺照片的真实性有异议。第三组证据信访事项处理意见书、录音、录像，证明商铺没有办理验收手续，不符合交付条件，无法办理产权证。二被告质证意见，对第三组证据中信访事项处理意见书真实性没有异议，但对证明内容有异议，商业部分消防已经验收合格，五证一书也办理存档，证明德卡城市广场各项手续完备，符合交付和办产权证条件。对录音和录像证据有异议。第四组证据建设工程规划许可证。证实按照建设规划许可，除1号楼外，被告销售的商铺用途不是商业，被告按照商业销售违法。二被告质证意见，对规划许可证真实性没有异议。图上的1号楼旁边标注4F是指1至4层规划为商场，被告向原告销售的商铺用途为商业，规划许可证不能证明商铺为非商业。第五组证据规划部门批准的德卡城市广场的1、2、3层平面图纸，证明被告私自设置分割隔断属于违反规划，无法办理产权登记。二被告质证意见，对图纸的真实性没有异议，对证明问题有异议，可以分割出卖，能办理产权。二被告为证明其没有违约，能办理产权证，提供证据建筑工程竣工工程备案证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程验收合格通知书、商品房预售许可证、建设工程消防验收意见书，以上证据均为复印件，被告未提供原件。证明1号楼1-4层为商场，消防验收合格，商铺验收合格，可以交付商铺，能办理产权证。后经本院在城建档案馆核实，只看到建设工程规划许可证和施工许可证原件。原告质证意见：对被告提供的证据均有异议，被告未提供原件无法确认证据的真实性，并且与2019年3月19日扶余市住建局出具的信访事项处理意见书调查的事实矛盾，意见书调查商业部分消防未验收。2016年9月16日被告单位试营业，2017年2月27日，被告单位消防验收合格，2017年4月21日，取得建筑工程竣工工程备案证。 经本院到产权交易管理中心、不动产登记中心、国土资源局等部门核实德卡公司开发的德卡城市广场中1-4楼商铺能否办理产权登记情况，根据信访处理意见，被告超用土地面积，超建筑面积，待补缴土地出让金按住宅用地面积计算得1980.40万元。德卡公司未到国土局申请验收，土地部门验收部分没有完成。被告对扶余市自然资源局的情况说明有异议，辩称不能办理房证是政府的原因，不动产中心答复没有办理过这种业务，正在向上级学习中。 另查明，德卡公司于2007年办理《建设用地批准书》，2014年7月分别办理了《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，2015年11月13日办理《建设工程验收合格通知书》，2017年2月27日办理《建设工程消防验收意见书》，2017年4月21日办理《建筑工程竣工工程备案证》，德卡城市广场1号楼2-2-1-338/2层138号商铺买受人汪井霞、霍志贵于2019年10月18日办理了《不动产登记权属证书》。 本院认为，原告作为买受人，德卡分公司作为出卖人，双方自愿签订了《德卡城市广场认购协议书》，约定原告向德卡分公司购买扶余市德卡城市广场1层1112号产权商铺。商铺总价款为466488元，双方约定交付业户自行经营时间是2018年12月31日，原告于2014年7月28日支付236488元，房款余额230000元申请办理按揭贷款支付。该协议具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，亦未侵犯国家、集体或他人的合法权益，因此双方签订的买卖合同合法有效。双方均应依约行使合同权利，履行合同义务。原告已向德卡分公司履行了交付购房款的义务。同时按照合同约定将前三年经营使用权无偿交给德卡分公司管理使用，三年后2018年12月31日原告应按该产权商铺现状接收，现德卡分公司如约提出交付房屋，合同目的得以实现。关于双方签订的合同应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致的，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”即约定解除，原告与德卡分公司对于解除合同没有约定解除条件，且未协商一致，故原告诉请解除合同没有合同约定的事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”即法定解除，根据《认购协议书》约定，双方买卖标的物是德卡城市广场商铺，出卖人德卡分公司已交付该商铺，买受人本案原告接受并已将该商铺委托给德卡分公司经营使用，德卡分公司也已完成代经营管理义务，商品房买卖合同目的已经实现，不存在合同目的不能实现的法定解除合同条件。关于原告提出德卡公司存在未办理合法验收手续、消防不合格、违反规划批准容积率、未按时交付商铺，变更设计图纸，改变内部结构以及销售不诚信、收取各种费用等诸多违约行为导致合同目的无法实现等理由因证据不足，不能构成解除合同的事实依据，因此其请求解除合同不能成立。关于涉案商铺能否办理产权证照问题，扶余市不动产登记中心于出具的《关于德卡城市广场办理不动产登记的情况说明》及《扶余市不动产登记回执》，及德卡公司取得的《建设用地批准书》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》《建设工程验收合格通知书》《建设工程消防验收意见书》《建筑工程竣工工程备案证》等手续，说明了德卡城市广场1-4楼商铺已经具备办理不动产登记的条件，不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”情形。原告又无证据证明未能办理不动产登记是出卖人德卡分公司未履行相关协助义务的过错所致，故出卖人德卡分公司或者德卡公司对此不应承担责任。综上原告诉求解除合同的理由，既无约定解除依据，又无法定解除依据，其请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回付国才的诉讼请求 案件受理费5015元，由原告付国才负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审 判 长  刘士权 人民陪审员  李宝峰 人民陪审员  李 茜 二〇二一年六月十八日 书 记 员  司传波