湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终5430号上诉人（原审被告）：罗茂盛，男，汉，1963年4月16日出生，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：刘小芬，社区推荐的公民。委托诉讼代理人：李春花，社区推荐的公民。被上诉人（原审原告）：长沙万商物业管理有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道开元路**电信大楼**。法定代表人：李又新。委托诉讼代理人：焦芳，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。上诉人罗茂盛因与被上诉人长沙万商物业管理有限公司（以下简称万商公司）物业服务合同纠纷一案，不服长沙县人民法院（2020）湘0121民初12030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗茂盛上诉请求：撤销一审判决，一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。被上诉人与少数业主控制小区物业服务，在新的物业公司入场后，拒绝移交物业资料等，造成小区脏乱差。本案物业服务合同及临时管理规约无效，没有证据证明被上诉人提供了物业服务，根据同时履行抗辩权规则，上诉人有权拒交物业费。被上诉人的工作人员没有从业资格证书，多次被评比为不合格物业企业，没有资格所要物业管理费。万商公司辩称，本案成立事实上的物业合同关系。前期物业服务合同到期后，公司多次找到小区业主委员会要求续签物业合同。业主委员会也向公司发出过招标邀请函。至第三届业主委员会成立后，双方未能达成一致意见，公司于2017年撤场。上诉人所称的公司拒绝移交物业管理资料，没有事实依据。上诉人接受了物业服务，应当支付物业费。万商公司向一审法院起诉请求：1.被告罗茂盛向原告万商公司支付凯旋帝景小区3-906房物业费3368.74元；2.被告罗茂盛承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.被告罗茂盛系长沙县榔梨街道办事处土岭社区凯旋帝景小区****房屋的产权人，房屋建筑面积为89.93㎡。被告罗茂盛现已入住该房屋。2.2010年1月8日，案外人增辉公司与原告万商公司就坐落于长沙××道××道××小区的物业服务事项，签订了前期的物业管理合同，合同期限为3年即2010年1月10日至2013年1月10日。2013年1月29日，双方就该小区物业管理事宜，再次签订《增辉凯旋帝景物业管理合同》。约定由案外人增辉公司委托原告万商公司对坐落于长沙××道××道××小区物业服务等事项进行管理。3.2011年11月16日，被告罗茂盛与原告万商公司签订了《增辉·凯旋帝景前期物业管理服务协议》，并由被告罗茂盛签订《承诺书》一份，以确认被告罗茂盛已详细阅读并同意遵守《凯旋帝景业主临时管理规约》的约定。依该协议与规约的约定，由原告万商公司为凯旋帝景小区提供物业服务，物业管理服务的内容包括：房屋共有设施设备及其运行的维护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集和清运；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、消防安全管理，安全岗实行24小时值班与巡逻；机动车、非机动车停放有序，定期维护停车场各项设施，确保停车场设施正常运行等。约定由业主或物业使用人于每季度首月15日前交纳当季的物业管理服务费，其中住宅按1.2元/月/平方米的标准收取服务费；逾期交纳的，逾期部分从逾期之日起按每天万分之五支付违约金。另，合同约定的合同期限为本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时终止。当日，被告罗茂盛办理了交房手续。4.原告万商公司在为凯旋帝景小区提供物业服务期间，就其物业服务的质量问题与小区业主及业委会发生过多次冲突。另，凯旋帝景小区在长沙县人民政府办公室组织的关于长沙县2013、2014年度住宅小区物业服务等级评比活动中，分别被评为三等、四等物业服务项目，其中物业服务等级评定为四等的，相关部门对其物业服务企业给予通报批评和黄牌警告，责令物业服务企业限期整改，整改不到位的，清除出长沙县物业服务市场。原告万商公司在长沙县××房保障局组织的2013年度物业服务企业资质年检工作中被评为Ｃ类企业，该局要求其限期整改。2017年长沙县住宅项目物业服务考核评选中，凯旋帝景小区再次被评为不合格。5.被告罗茂盛以原告万商公司的物业服务不到位为由，据向原告万商公司支付自2015年5月1日至2017年12月15日止的物业费。2017年12月15日，原告万商公司因业主拖欠物业费等原因导致其亏损严重而退出凯旋帝景小区。另查明，2013年1月24日，凯旋帝景小区第一届业主委员会既已成立，案外人增辉公司与原告万商公司于2013年1月29日签订《增辉凯旋帝景物业管理合同》前、后均未曾与业委会签订过物业管理合同。一审法院认为，本案的争议焦点有三：一是原、被告间是否形成了物业服务合同关系；二是如果物业服务合同关系已形成，原告万商公司是否存在物业服务不到位的违约情形；三是物业费的支付。一、关于原、被告间是否形成了物业服务合同关系的问题。首先，就原告万商公司与案外人增辉公司于2013年1月29日签订的《增辉凯旋帝景物业管理合同》的效力问题。因凯旋帝景小区第一届业主委员会已于2013年1月24日成立，故业委会应系物业管理合同的签订主体。本案中，原告万商公司并未提交证据证明案外人增辉公司享有签订物业管理合同的代理权或者业委会对该合同的签订作出了追认的意思表示，故原告万商公司与案外人增辉公司于2013年1月29日签订的《增辉凯旋帝景物业管理合同》对案涉小区业委会及业主不发生法律效力。其次，虽然《增辉凯旋帝景物业管理合同》对业主不发生法律效力，但原告万商公司与被告罗茂盛间签订的《增辉·凯旋帝景前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。因原告万商公司主张的物业服务期间在双方合同约定的合同期限内，且其已为案涉房屋所在小区提供了物业服务，被告罗茂盛也接受了其物业服务，故双方已形成了事实上的物业服务合同关系。二、关于原告万商公司是否存在物业服务不到位的违约情形的问题。被告罗茂盛为证明原告万商公司物业服务质量不符合要求，提交了多份业主协调会记录、业委会及各业主与原告万商公司间的往来公函和公告、小区状况的照片以及民意调查汇总报告等证据材料。从该多组证据材料所显示的内容以及案涉小区与原告万商公司在多个政府部门的年度物业服务等次评定中的考核结果可知，在原告万商公司主张被告罗茂盛欠交物业服务费的期间内，小区确实存在公共区域的设施设备、儿童游乐设施、绿化的养护、垃圾处理和外墙维护、电梯维护、车辆停放及安保工作等方面的物业服务均不到位的情形。原告万商公司在提供物业服务过程中存在服务不到位的违约行为。三、关于物业费支付的问题。被告罗茂盛作为业主应履行支付物业费的合同义务，依约定的1.2元/月/平方米的标准计算，被告罗茂盛自2015年5月1日至2017年12月15日期间尚欠物业费为3368.74元。但如前所述，原告万商公司在实施物业管理服务过程中确实存在服务不到位的情形，其应对瑕疵服务承担相应责任。故酌情认定被告罗茂盛按照约定标准的60%向原告万商公司支付自2015年5月1日至2017年12月15日期间的物业服务费即2021元（3368.74元×60%），对原告万商公司主张超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，一审法院判决：一、被告罗茂盛于本判决书生效之日起五日内给付原告长沙万商物业管理有限公司物业服务费2021元；二、驳回原告长沙万商物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告长沙万商物业管理有限公司负担10元，由被告罗茂盛负担15元。本案二审期间，上诉人提交业委会证明一份，拟证明被上诉人2017年12月15号退场时拒绝移交相关物管资料。经审核，该证据与被上诉人主张的2017年12月15日之前的物业费交纳问题无关，不采纳为本案证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，二审案件应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据上诉人的上诉请求及其陈述的具体内容，本案争议焦点在于被上诉人是否有权向上诉人收取物业费。经审查，在前期物业服务合同期限于2013年1月10日届满后，被上诉人与本案小区业主委员会之间没有另行签订物业服务合同。但是，被上诉人继续在小区内提供物业服务，小区业主委员会于2013年3月19日与被上诉人协商过合同续签问题、于2014年2月24日向被上诉人发出过招标邀请函、于2017年10月29日向被上诉人发送过物业问题整改公函。由此可见，本案小区业主委员会认可被上诉人继续提供物业服务的基本事实。被上诉人继续提供物业服务，有权参照前期物业服务合同收取物业费。鉴于被上诉人提供的物业服务存在较大瑕疵，一审法院酌定以前期物业服务收费标准的60%计付物业费，并无不当。综上所述，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗茂盛负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  闵俊伟二〇二一年六月二十四日书记员  廖亚娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。