广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初9966号原告：欧秀花，女，1977年6月6日出生，汉族，住广东省中山市西区××××××××××××××，公民身份号码450××××××××××××944。原告：蒋豪能，男，1999年9月14日出生，汉族，住广东省中山市西区××××××××××××××，公民身份号码450××××××××××××317。上列两原告共同委托诉讼代理人：廖柱华，北京市京师（中山）律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：肖嘉豪，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：中山市鸿腾房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区×××××××××××××卡、2卡，统一社会信用代码91442000MA4UWAUM4M。法定代表人：雷某1。委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进（中山）律师事务所律师。原告欧秀花、蒋豪能与被告中山市鸿腾房地产开发有限公司（以下简称鸿腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧秀花（到庭）、蒋豪能共同委托诉讼代理人廖柱华、肖嘉豪，被告鸿腾公司委托诉讼代理人魏冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧秀花、蒋豪能向本院提出诉讼请求：被告支付原告逾期交楼违约金76398元（以1190000元为基数，按每天万分之三从2020年6月20日计至2021年1月20日，共221天）。诉讼中，原告欧秀花、蒋豪能明确其于本案主张的逾期交楼违约金计至2021年1月20日，2021年1月21日之后被告仍存在违约情形的违约金将另案主张。事实和理由：2019年10月12日，原告与被告签订商品房买卖合同，主要约定：原告购买被告所有的位于中山市西区×××××××××××××××××预售商品房（以下简称美和××1-1402房），该商品房建筑面积共106.77平方米，总金额为1190000元；被告应于2020年6月20日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人逾期付款构成违约，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；被告如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则原告有权解除合同。前述商品房买卖合同中关于原、被告的违约责任约定并不相同，原告的违约责任远高于被告的违约责任，违反了法律公平的原则，故原告要求按照日万分之三的标准计算逾期交楼的违约责任。另外，如果按照日万分之一的标准计算违约金并不足以弥补原告的损失，原告因购房所支付的商业贷款的利息亦远高于按日万分之一的计算标准，故按日万分之一计算违约金并不合理，故原告要求予以调整。原告已按合同约定支付了全部房款，但被告并未按合同约定时间交付房屋，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告特向法院起诉，请求判决支持原告的诉讼请求。被告鸿腾公司辩称，1.被告不存在逾期交房的违约行为。根据商品房买卖合同第6条的约定，原告欧秀花、蒋豪能应当在2019年11月12日前支付完毕购房款，但是原告在2019年12月19日才支付完毕，存在逾期付款行为，根据双方签署商品房买卖合同第7条的约定，原告应自逾期之日起按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。而双方签署的补充协议第3条第2、3款已明确，原告知晓采用按揭的方式履行合同所有风险，并且原告自愿选择以按揭贷款的形式履行合同。第6条再次明确原告逾期支付按揭贷款，同样按照合同第7条的约定支付逾期付款违约金。而合同第11条规定，在合同约定交房期限届满时，原告没有按照约定支付违约金，其可以顺延交房。另合同第11条约定，在原告没有缴纳专项维修基金及其他应付款项的情况下，其同样可以顺延交房；2.即使被告存在逾期交房的行为，也应免除被告在2020年10月20日之前的逾期交房的责任，因为根据双方签署合同第8条的规定，被告应当在2020年6月20日取得竣工验收备案登记证，并将涉案房屋交付给原告，但是由于2020年1月全国爆发新冠疫情，2020年1月24日广东省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，导致停工停业，耽误工期，所以其无法按照原合同约定的期限交付涉案房屋。在2020年2月20日，其已积极向有关政府部门申请尽早开工建设，但由于疫情防控形势依然严峻，无法复工，直到2020年4月20日，其部分管理人员才到岗进行一些书面的工作。而涉案项目总包方的建设工人根本无达到现场进行施工，一直到2020年5月底，施工工人才基本到位，尤其我国湖北省、四川省的有关工人，在2020年6月份才基本到岗，所以由于疫情的影响耽误工期至少4个月。2020年3月24日其通知原告受疫情影响，涉案房屋交付期限需要顺延至2020年10月20日之前，根据我国合同法第117条规定，由于发生不可抗力导致合同迟延履行的，应当免除违约方的相应责任；3.原告无权要求被告支付2020年10月20日之后的逾期交房违约金。由于原告在2020年10月20日已已经办理了收楼手续，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条的规定，原告无权向被告主张其办理收楼手续之后的逾期交房违约金；4.即使被告存在逾期交房的行为，也应按22元/月/平方米的标准向原告承担违约责任。同时，被告支付违约金总和不应超过购房总价款的1%。首先，在原告没有证据证明自己实际损失的情况下，则被告的违约行为给原告造成的损失主要是租金损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格房地产评估机构评定的同地段、同类房屋租金标准确定。而根据中山市住建局在2020年11月发布的《2020年中山市房屋租金参考价》，涉案楼盘租金标准为22元/月/平方米，所以合同约定被告以交付的购房款为基数，按日万分之一标准计算违约金的违约责任过高，应当依法予以调整，调整为按22元/月/平方米标准。其次，违约金的主要目的是弥补守约方的损失，在原告没有证据证明自己实际损失的情况下，原告更无法证明其主张的租金损失显著低于实际损失，所以原告无权要求调整违约金标准，对于合同约定的原、被告双方各自的违约责任，则是原、被告达成合意的结果，并不违法律的强制性规定。我国法律没有规定，合同各方违约责任不一致，就一定要调整为一致的规定，所以原告主张调整违约责任标准的请求，不应得到支持。再次，补充协议第4条约定，被告承担逾期交房违约金的总额不超过购房总价款1%，该违约是原、被告双方达成合意的结果，合法有效，应当适用。并且涉案房屋在2020年12月30日已取得竣工验收备案登记证，涉案房屋已符合交付条件。本案中无需用突破该违约金上限的方法来督促被告尽快使涉案房屋达到交付条件，所以被告承担逾期交房违约金不应超过购房总价款的1%；5.对于原告逾期支付购房款的行为，被告保留追究原告违约行为的权利；6.即使被告存在逾期交房违约行为，即使被告应按照合同约定期限交房，被告逾期交房违约责任起算时间应是2020年6月21日，并非2020年6月20日。原告主张的计算至2021年1月20日的天数应是213天，并非214天，更不是当庭陈述的221天。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月12日，欧秀花、蒋豪能（买受人）与鸿腾公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）及补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的美和馨苑1-1402房，建筑面积106.77平方米，总价款为1190000元；付款方式为银行按揭，于2019年10月12日现金支付首期款480000元，于2019年11月12日以商业贷款方式支付710000元；买受人逾期付款在30日内，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，超过30日后，出卖人随时有权在无需催告买受人情况下解除合同，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人同意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2020年6月20日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；在本合同约定交付商品房的期限届满时，若买受人未按合同约定支付房价款（包括买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项，以及因面积差异而应增补的房价款）、违约金（若有）、装修款（若有）给出卖人……或买受人未付清专项维修基金及其他应付的款项，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任。补充协议主要约定：出卖人所承担的逾期交付违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；买受人应当于出卖人发出的收楼通知书指定的收楼期限内履行收楼义务，如买受人未按收楼通知书指定期限前来办理收楼手续，则自收楼通知书指定的收楼期限届满之日起，视为出卖人已将该商品房交付予买受人；本合同的履行过程中，出卖人向买受人发出的任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料等通知），出卖人均可使用挂号信或特快专递邮寄、于商品房当地主要媒体刊登交付公告、电话/短信通知买受人，且均为有效通知；本补充协议经买卖双方协商一致后达成，并非出卖人提供的格式合同，是买卖合同的有效组成部分，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。该合同及补充协议还约定了其他事项。签订上述合同后，欧秀花、蒋豪能已向鸿腾公司付清购房款1190000元，其中欧秀花、蒋豪能于2019年12月18日通过银行贷款方式向鸿腾公司支付710000元。欧秀花、蒋豪能已于2020年10月16日支付专项维修基金。2019年11月7日，案涉商品房预告登记至欧秀花、蒋豪能名下。2020年3月24日，鸿腾公司向欧秀花、蒋豪能邮寄关于美和馨苑项目商品房受新冠肺炎影响延期交房的通知，称因新冠肺炎疫情影响将延迟交付案涉商品房，交房日期顺延至2020年10月20日前。2020年12月30日，案涉建设工程美和馨苑竣工验收合格，并于同日取得中山市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书（以下简称竣工联合验收意见书）。2020年10月20日，欧秀花、蒋豪能（甲方）与中山市××××物业管理有限公司西区分公司（乙方）签订美和馨苑物业服务协议，约定，双方就甲方坐落于美和馨苑的物业委托乙方实施前期物业管理服务。欧秀花、蒋豪能并于当日签署入住合约、业主消防安全责任书，办理收楼手续。另查，诉讼中，鸿腾公司为证明是由于疫情原因导致逾期交楼，案涉工程复工日期为2020年5月底，向本院提交了企业复工备案表、复工企业疫情防控承诺书、美和馨苑疫情防控工作方案及防控应急预案、员工分期分批有序返岗计划等证据。经质证，欧秀花、蒋豪能认为上述证据为鸿腾公司自行制作，无法确认鸿腾公司于2020年4月20日申请并有部分复工。广东省人民政府门户网站发布的信息显示：2020年1月23日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别启动一级响应，自2020年2月24日起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为二级响应。诉讼中，当事人双方申请庭外和解期间15天，但双方在和解期间未达成一致调解协议。本院认为,本案为商品房预售合同纠纷。鸿腾公司与欧秀花、蒋豪能签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、案涉商品房是否符合合同约定的交付条件；二、鸿腾公司是否构成逾期交付房屋，若构成，违约责任如何承担。关于焦点一。案涉商品房买卖合同约定，鸿腾公司应于2020年6月20日前，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的房屋交付欧秀花、蒋豪能使用。鸿腾公司于2020年12月30日取得工程竣工联合验收意见书。欧秀花、蒋豪能于2020年10月20日办理收楼手续。鸿腾公司抗辩主要是欧秀花、蒋豪能未支付迟延付款违约金和缴纳专项维修基金以及由于疫情原因导致案涉商品房延迟交付，交楼期限据此可以延期。对此，本院认为：1.关于欧秀花、蒋豪能未支付迟延付款违约金的问题。对于欧秀花、蒋豪能因迟延支付购房款而产生的违约金，鸿腾公司从未向欧秀花、蒋豪能明确主张，故鸿腾公司据此主张交楼期限可以延期不能成立，该辩解意见本院不予采纳；2.关于欧秀花、蒋豪能没有缴纳专项维修基金的问题。经查，欧秀花、蒋豪能已于2020年10月16日缴纳专项维修基金，故鸿腾公司该抗辩主张没有事实依据；3.关于新冠肺炎疫情影响的问题。2020年1月开始爆发的新冠肺炎疫情发生于鸿腾公司应交付案涉商品房期限届满前半年左右，各级政府部门、企业及个人都实行严格的疫情防控措施，客观上对鸿腾公司的正常施工以及政府部门的验收工作都造成了一定的影响，可以构成鸿腾公司延期交付案涉商品房的理由。鸿腾公司抗辩交楼期限因疫情影响应顺延至2020年10月20日，但其提供的证据均为其自行制作，员工分期分批有序返岗计划等证据中亦无相关员工签名予以证实，且无相关行政主管部门报备等证据予以佐证，不足以证明其就案涉商品房所在工程复工时间的主张，故其该项辩解意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。因此，根据上述规定，结合本案的实际情况，本院酌情变更鸿腾公司交付房屋的期限顺延至2020年8月20日前。在本院酌情变更鸿腾公司交付房屋的期限后，鸿腾公司依然存在迟延交付案涉商品房的事实。根据已查明的事实可知，案涉商品房于2020年12月30日取得工程竣工联合验收意见书，具备法定交付条件。而在鸿腾公司尚未取得工程竣工联合验收意见书的情况下，因欧秀花、蒋豪能已于2020年10月20日实际办理收楼手续，对案涉商品房享有完全的占有、控制、使用等处分权利，且欧秀花、蒋豪能未举证证明案涉商品房存在危及人身安全、影响正常使用的情形，故本院认定鸿腾公司已于2020年10月20日向欧秀花、蒋豪能交付案涉商品房。关于焦点二。关于鸿腾公司是否构成逾期交付房屋的问题。鸿腾公司未于2020年8月20日前将符合合同约定的商品房交付欧秀花、蒋豪能，其行为构成违约，应自逾期交房的次日（即2020年8月21日）起向欧秀花、蒋豪能承担相应的违约责任。关于违约责任如何承担的问题。如前所述，鸿腾公司已于2020年10月20日向欧秀花、蒋豪能交付案涉商品房，故欧秀花、蒋豪能主张案涉商品房的逾期交房违约金应计至2020年10月19日止。欧秀花、蒋豪能诉请违约金计算至2021年1月20日，没有事实依据，本院不予支持。如前所述，鸿腾公司应于2020年8月20日前交付涉讼房屋，但其于2020年10月20日交付案涉房屋，故违约金计算期间应自2020年8月21日起至2020年10月19日止；关于违约金计算标准问题。欧秀花、蒋豪能主张以房屋总价款为基数，按照日万分之三计算，但其未举证证明其实际损失，故本院酌情调整为以房屋总价款为基数，按双方签订的商品房买卖合同约定的标准（即日万分之一）计算。即，鸿腾公司应向欧秀花、蒋豪能支付逾期交楼违约金，以1190000元为基数按日万分之一的标准从2020年8月21日起计至2020年10月19日止为7021元（1190000元×0.01%/天×59天）。欧秀花、蒋豪能诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上所述，欧秀花、蒋豪能诉讼请求合理部分，本院予以支持。鸿腾公司抗辩有理之处，本院予以采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市鸿腾房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告欧秀花、蒋豪能支付逾期交房违约金7021元；二、驳回原告欧秀花、蒋豪能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1710元，减半收取855元（原告欧秀花、蒋豪能已预交），由原告欧秀花、蒋豪能负担776元，被告中山市鸿腾房地产开发有限公司负担79元。并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告欧秀花、蒋豪能。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴浩明二〇二一年六月三十日书记员  王 丽周晓文