江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初3707号原告：南通子木物业有限公司，住所地如皋市长江镇二案居12组21号。法定代表人：陈巧巧,总经理。委托诉讼代理人：孙玲玲、戴宇鹏（特别授权），系原告员工。被告：张圆圆，男，1984年5月26日生，汉族，户籍地如皋市，现住如皋市。原告南通子木物业有限公司（以下简称子木物业）与被告张圆圆物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告张圆圆曾提起反诉，本院已另行裁定不予受理。原告子木物业的委托诉讼代理人孙玲玲、戴宇鹏及被告张圆圆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告子木物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即给付欠付的物业费3999.41元以及自2020年1月起至实际给付之日止按日3‰计算的违约金；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月1日原告与南通同升房地产开发有限公司签订《天顺花苑小区前期物业管理合同》，由原告自2018年10月开始负责天顺花苑小区物业管理，合同约定了物业服务标准及服务内容、收费标准、公共能耗预收分摊标准、服务费交纳时间以及违约责任。被告为天顺花苑4号楼804室业主，从2020年1月开始未能履行缴纳物业管理费义务，按其住宅面积125.71㎡、车库9.65㎡及公共能耗费120元/年计算，至2021年12月止被告共结欠物业管理费3999.41元。经原告催缴，被告拒不缴纳物业费的行为违反了协议约定，为维护原告的合法权益，原告提出上述诉讼请求，要求判如所请。被告张圆圆辩称：1、原告确实为我居住的天顺花苑小区提供物业服务，但其未与我签订物业服务合同，且其所述我自2020年1月1日起未缴纳物业费不属实，我在2019年2月1日向原告交纳了2018年8月1日至2019年12月31日期间的物业费3200元（1200元现金+2000元装修押金抵算），其中多交了500元是2020年的物业费。2、原告主张我拒缴物业费不属实，我并未收到催缴通知，且我未足额缴纳物业费系因原告违约在先，主要体现在以下几个方面：原告未履行合同义务对收益、维修基金使用情况、能耗费收支等账务予以公示；原告未就我此前缴纳的物业费开具相应发票；我曾于2020年1月至原告处缴纳物业费，但被要求连同停车费一起缴纳，而其收取停车费没有依据；原告私自拖运我的车辆以致车面刮伤，给我造成了财产损害；原告提供的物业服务不到位，且会选择性地针对包括我在内的部分业主。本院经审理认定事实如下：2018年10月1日，南通同升房地产开发有限公司与原告签订《天顺花苑小区物业管理服务合同》一份，约定由原告为天顺花苑提供物业服务，物业服务收费为小高层住宅1.2元/月/㎡，车库0.6元/月/㎡，公共能耗的预收分摊标准1-11层按120元/户/年，物业服务费按年缴纳，在每年度的首月履行交费义务，服务期限自2018年10月1日至2023年9月30日。合同还约定如逾期未足额缴纳物业费，则按应交物业费的日3‰承担违约金。2020年9月1日，南通同升房地产开发有限公司与原告签订天顺花苑小区停车位《前期物业服务合同》补充协议，约定了租用停车位费用等内容。2018年8月6日，南通同升房地产开发有限公司与如皋市永华物业服务有限公司（以下简称永华物业）、子木物业就天顺花苑小区物业管理合同的相关事宜达成协议，约定永华物业与南通同升房地产开发有限公司的物业管理合同于2018年7月31日终止，永华物业2018年7月31日前未收的物业管理费由子木物业负责代收，2018年8月1日后的所有费用由子木物业负责。另查，被告张圆圆为如皋市长江镇天顺花苑4号楼804室业主，房屋面积125.71㎡，车库面积9.65㎡。被告张圆圆自2020年1月1日起未交纳物业费。审理中，原告明确被告2019年2月1日缴纳的物业管理费包括：2018年4月1日至2018年7月31日住宅物业费603元（125.71㎡*1.2元/㎡*4个月）、车库物业费23元（9.65㎡*0.6元/㎡*4个月）、能耗费40元（10元/月*4个月），计660元；2018年8月1日至2019年12月31日住宅物业费2564.48元（125.71㎡*1.2元/㎡*17个月）、车库物业费98.43元（9.65㎡*0.6元/㎡*17个月）、能耗费170元（10元/月*17个月），计2832.91元，以上合计应收3492.91元，原告对能耗费减免并对物业费优惠后，实际收取被告3200元。原告明确诉讼请求中物业管理费3999.41元的组成为：2020年1月1日至2021年12月31日住宅物业费3620.45元（125.71㎡*1.2元/㎡*24个月）、车库物业费138.96元（9.65㎡*0.6元/㎡*24个月）、能耗费240元（120元+120元）；违约金的计算方式为：以2020年1月1日至2020年12月31日未交物业费1810.22元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照日利率3‰计算；以2021年1月1日至2021年12月31日未交物业费1810.22元为基数，自2021年1月1日起至实际给付之日止，按照日利率3‰计算。另，原告以完善证据为由，撤回要求被告给付公共能耗费240元的诉讼请求。以上事实，有当事人的陈述、营业执照副本、如皋市长江镇综合执法局证明、天顺花苑小区物业管理服务合同、补充协议、物业费催交通知书、EMS快递单、如皋市城市综合管理委员会办公室文件复印件、门卫快递签收单等证据在卷佐证，可以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案被告所在小区建设单位与原告签订的《天顺花苑小区物业管理服务合同》不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同对原告及该小区内的所有业主均具有法律约束力。原告已按合同约定提供了物业服务，被告作为该小区业主应按合同约定如期足额缴纳物业费。因被告自2020年1月1日起未缴纳物业费用，故原告根据合同约定主张被告支付尚欠的2020年1月1日至2021年12月31日住宅物业费3620.45元（125.71㎡*1.2元/㎡*24个月）、车库物业费138.96元（9.65㎡*0.6元/㎡*24个月），合计3759.41元，于法有据，本院予以支持。关于被告所辩其于2019年2月1日缴纳的3200元物业费中多缴纳了500元，该500元系2020年的物业费，对此原告不予认可，被告亦未提供证据予以佐证。原告对被告缴纳的3200元的组成作了详尽说明，其中包含了原告代永华物业收取的部分物业费，并提供其与永华物业就物业费代收事宜达成的协议予以佐证。本院认为，原告有权就永华物业2018年7月31日前未收的物业费进行代收，被告所辩，无事实与法律依据，本院不予采信。关于被告反映的原告在物业服务中存在的问题以及提供的相关证据，说明原告在日常服务中确实存在不到位之处，但被告据此拒缴物业费，依据尚不充分，对于原告主张的违约金，本院不予支持。希望原告认真对待业主提出的问题，切实担负起小区物业管理服务的责任，进一步提升服务水平和质量，努力提高业主的满意度。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告张圆圆于本判决生效后立即给付原告南通子木物业有限公司2020年1月1日至2021年12月31日的物业管理费3759.41元。二、驳回原告南通子木物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张圆圆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元。审 判 员  李 茜二〇二一年六月八日法官助理  商晶晶书 记 员  马楠楠