广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终1225号上诉人（一审被告）：珠海中航通用房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区。法定代表人：宋小瑞，执行董事。委托诉讼代理人：夏红玲，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈廉，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：谭秋生，男，1967年12月3日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。委托诉讼代理人：邓华锋，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秋艳，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所律师。上诉人珠海中航通用房地产开发有限公司（以下简称中航公司）因与被上诉人谭秋生商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中航公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谭秋生的诉讼请求；一、二审案件受理费由谭秋生负担。事实和理由：一、案涉房屋未能于2019年6月30日前满足燃气供应条件，系因市政燃气管道铺设工作、案涉小区市政燃气管道接驳工作延误导致，一审法院遗漏对该不可抗力事实的查明，认定基本事实不清。根据《珠海市燃气管理办法》第九条的规定可知，中航公司仅负责红线内燃气管道铺设，而红线外燃气管道即市政燃气管道铺设是由政府部门负责完成的。案涉房屋的管道燃气工程于2019年5月6日竣工验收备案，案涉房屋燃气已具备交付条件。在中航公司已完成红线内燃气管道铺设、案涉房屋燃气已具备交付条件的情况下，案涉房屋燃气能否正常供应取决于案涉小区市政燃气管道接驳。案涉小区市政燃气管道接驳工程只有在市政燃气管道铺设完成后才能施工。不管是市政燃气管道铺设，还是案涉小区市政燃气管道接驳，该两项工作并非中航公司所能控制，属于合同附件十一第二条第一项约定的不可抗力因素。2019年5月6日案涉小区燃气管道工程竣工验收备案后，珠海港兴管道天然气有限公司（以下简称港兴公司）应当立即开展案涉小区市政燃气管道接驳，但该公司拖延至2019年6月18日才向珠海市广华燃气消防工程有限公司（以下简称广华公司）发出接驳工程《工程联系单》，工期为20天，2019年6月20日至2019年7月10日。如果港兴公司在案涉小区燃气管道工程竣工验收备案后立即开展接驳工作，按照20天工期计算，那么2019年5月26日接驳工程即可完工，案涉房屋在2019年6月30日前满足燃气供应条件没有任何问题。根据广华公司于2019年7月30日发出的接驳工程《工作联系单》可以得知，广华公司是在“市政燃气管道试压及氮气置换已完成”的情况下于2019年7月30日申请进行接驳施工。由此可知，系因“市政燃气管道铺设”工作延误、“案涉小区市政燃气管道接驳”工作延误，导致案涉房屋未能于2019年6月30日前满足燃气供应条件。根据案涉合同第十条第（一）款第4项关于燃气的约定，遇不可抗力因素，导致无法正常供应，中航公司不承担责任。二、谭秋生在知道案涉房屋不具备“办理竣工验收备案”交付条件、燃气无法供应的情况下仍然于2019年6月27日同意接收案涉房屋，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条之规定，谭秋生无权主张逾期交房违约金，一审法院认定事实不当、适用法律错误。案涉合同对案涉房屋的交付条件有明确的约定，谭秋生在收楼前不可能不知晓案涉房屋交付条件。而且，按照日常生活经验，谭秋生在收楼时对涉及切身利益的交楼问题不可能不知情，更不会不闻不问。在中航公司未能提供合同约定的竣工验收备案证明文件且存在部分买受人明确拒绝收楼的情况下，谭秋生仍于2019年6月27日在《收楼意见书》上签名，应视为谭秋生知道案涉房屋尚不具备交付条件仍同意接收案涉房屋。另外，谭秋生在接收案涉房屋时完全知悉案涉房屋没有安装燃气表，既然燃气表都没有安装，燃气无法使用情况更加显而易见，而谭秋生对此项验收并没有提出任何异议，可见，无论是从谭秋生的客观行为而言，还是就常理逻辑及日常经验法则而言，都完全可以证实谭秋生对于案涉房屋在交付时燃气管道无法正常使用这一事实已经有了十分明确、清晰的认知，并且不持异议。因此，本案应当适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条之规定驳回谭秋生全部诉讼请求。三、一审法院仅凭未经质证的2020年8月12日港兴公司的复函就认定“案涉房屋最早于2019年9月11日满足燃气供应条件”，应予纠正。案涉小区燃气管道工程已于2019年5月6日竣工验收备案，案涉房屋燃气已具备基本交付条件。在中航公司已完成红线内燃气管道铺设、案涉房屋燃气已具备基本交付条件的情况下，案涉房屋燃气何时满足供应条件取决于案涉小区市政燃气管道接驳。据中航公司向港兴公司了解，广华公司于2019年8月23日完成了案涉小区17栋、18栋、19栋市政燃气管道接驳工作，案涉房屋最迟于2019年8月23日满足燃气供应条件。即便2020年8月12日港兴公司复函内容真实，也只表明港兴公司是于2019年9月11日受理案涉房屋所在楼栋的通气点火业务，不能证明案涉房屋最早于2019年9月11日满足燃气供应条件，因为根据案涉合同约定和常理判断，是先满足燃气供应条件，后“由买受人自行办理燃气管道的开通手续”即受理通气点火业务。因此，一审法院认定案涉房屋最早于2019年9月11日满足燃气供应条件认定事实错误，应予纠正。四、海绵城市建设项目是涉案合同履行的不可抗力事件。（一）一审法院将未经举证质证的文件作为定案依据，违反法定程序。中航公司并未提交《关于加强试点区海绵城市建设项目管理的函》以及《关于部门建设项目报送建设方案审查的通知》，谭秋生未对该两份文件质证。一审法院将未经举证、质证的两份文件作为证据直接采纳并据此作出认定，显然违反了法定程序。（二）海绵城市建设项目属于案涉合同附件十一第二条第一项约定的不可抗力因素。首先，海绵城市的试点建设工作不仅对于中航公司而言是新任务、新要求，对珠海市海绵办而言也是首次进行实践探索的过程。案涉小区开始进行海绵城市建设时，海绵城市仅是一个概念，政府及建设主管部门以及中航公司、规划设计单位等均处于摸索状态，中航公司在与谭秋生签订合同时根本无法预见海绵城市建设对案涉小区以及合同约定的交付时间的影响。其次，中航公司于2018年4月完成园林景观施工图重新设计。2018年5月，景观园林施工单位进场施工。在施工单位进场后，由于中航花园海绵城市是试点项目，政府及企业各方均无此前经验可借鉴，故市海绵办特别要求施工时必须“样板先行”，后续工程按样板进行施工，且施工过程中每完成一道工序要先经过市海绵办验收通过后才能进行下一道工序，后续工程按样板进行施工，由政府与企业共同在每一个环节中进行探索和总结，为日后的海绵城市项目建设提供经验。因此，导致案涉楼盘竣工延误的真正原因，就在于案涉合同签订后的市海绵办要求增加的样板施工工序，而与一审法院认定的所谓案涉合同签订前迟延提交技术方案无关。一审法院仅凭《关于部门建设项目报送建设方案审查的通知》就认定中航公司对“因海绵城市建设项目导致案涉楼盘的整体建设进度存在迟延的情况”存在一定过错，与事实不符。一审法院以“即便系因海绵城市建设项目导致案涉楼盘的整体建设进度存在迟延的情况，中航公司对此也是存在一定的过错的”，推导出“这种迟延情况不属于不能避免和不能克服的情形”，存在逻辑错误，两者之间不存在必然的因果推理关系。最后，2020年2月7日《区土地工作联席会议纪要》及2020年2月14日《区政府常务会议纪要》明确，案涉小区是属于政府原因造成的竣工延迟，不追究中航公司的违约责任，案涉小区的竣工时间顺延112天。2020年9月24日，珠海市自然资源局金湾分局（以下简称资源局金湾分局）作出《关于中航花园二期申请延长竣工期限的复函》再次明确指出珠海市政府已同意不追究中航公司的违约责任。因海绵城市建设项目导致案涉楼盘的整体建设进度存在迟延的情况已经得到政府多次确认，一审法院却对此置若罔闻。综上，海绵城市建设项目属于不可抗力，造成的竣工验收备案延迟，依据双方的合同约定应当免除中航公司的违约责任。五、中航公司关于案涉小区档案预验收办理机构发生变更系不可抗力的抗辩，法院应予采纳。根据合同约定，案涉房屋应于2019年6月30日前竣工验收备案，实际上案涉小区已于2019年6月17日取得珠海市城市建设档案馆的预验收合格证书，根据以往经验判断，案涉房屋于2019年6月30日前竣工验收备案是没有问题的。但是，中航公司在办理案涉小区的竣工验收备案时，却被告知须到珠海市金湾区城市建设档案室（以下简称金湾区城建档案室）重新办理预验收。中航公司按照金湾区城建档案室要求重新提交相关资料，导致案涉小区取得竣工验收备案表的时间晚于2019年6月30日。根据《城市建设档案管理规定》、珠海市住房和城乡建设局官网于2017年11月20日发布的办事指南、中航公司办理中航花园一期档案预验收经验，已对政府办理建设工程档案预验收的时间进行充分预见。因预验收办理机构的变更，导致案涉小区的预验收工作重复进行，所造成的取得竣工验收备案表时间的延迟完全是政府行为导致的，中航公司对此根本无法预见。案涉小区档案预验收办理机构发生变更属于不可抗力，造成的竣工验收备案延迟，依据合同约定应当免除中航公司的违约责任。中航公司主张可推迟交付房屋天数为56天，从2019年6月17日（即案涉小区取得珠海市城市建设档案馆的预验收合格证书之日）起计算至2019年8月12日（即中航公司将案涉小区的全部档案资料提交给金湾区城建档案室之日）止，合情合理。六、一审法院判决中航公司按照日万分之三的标准向谭秋生支付违约金，该计算标准明显过高，应予调低。中航公司主张合同约定的违约金过分高于谭秋生的损失，要求酌情调整为按照1年期贷款市场报价利率（LPR）或按照同地段同类房屋租金标准（不超过3000元/月）计算本案的违约金。谭秋生不能提交证据证明其因中航公司逾期交房所造成的实际损失金额，在谭秋生主张的逾期交房期间（73天）其没有损失产生，即便谭秋生有损失，该损失也不应超过房屋租金，在谭秋生没有损失产生的情况下，参照1年期贷款市场报价利率（LPR）或同地段同类房屋租金水平（不超过3000元/月）认定合同约定的违约金标准是否过高较为公平合理。恳请二审法院参照1年期贷款市场报价利率（LPR）或同地段同类房屋租金水平（不超过3000元/月）对违约金予以调整。谭秋生答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中航公司所引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条是规定在没有约定违约金的情形下适用，本案合同对此有明确约定，故不应适用该规定。中航公司主张谭秋生应承担实际损失的举证责任是对法律规定的错误理解。谭秋生向一审法院起诉请求：判令中航公司向谭秋生支付逾期交房违约金43527元（从2019年7月1日暂计至2019年9月11日）。一审法院认定事实：2018年1月28日，谭秋生作为买受人与中航公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定谭秋生向中航公司购买位于金湾区西湖城区山湖海路X号X栋X房，总房价为1987527元。该合同载明以下条款：第九条、商品房交付条件：该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十条、商品房相关设施设备交付条件：4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，遇不可抗力因素，导致无法正常供应，出卖人不承担责任；第4项需要买受人自行办理开通手续；如果在约定期限内基础设施未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：以上设施中的第4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：详见附件十一的第三条[三、关于房屋交付和交接。（1）在买卖合同第十一条约定的交付期限前，该商品房达到买卖合同和本协议规定的交付条件后，出卖人应以本协议第三条约定的方式向买受人发出该商品房交付（入伙）的通知（以下简称“交付通知”）。交付通知中的房屋交付期限届满之日为该商品房的正式交付日期，交付通知中的房屋交付地点为该商品房的正式交付地点。（3）买受人需按照交付通知中的时间、地点等办理该商品房的验房交接手续，签署房屋交接单并取得该商品房钥匙，且将买受人所需提供的资料交予出卖人。（4）如非因出卖人的原因，买受人未能按交付通知规定的交付日期、地点等要求办理该商品房交接手续的，则至通知交付期限届满之日，视为出卖人已履行完毕该商品房的交付义务。（6）买受人对交付的商品房质量有异议时，可向珠海市具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，除该机构出具的有效书面鉴定结论属于主体结构质量不合格外，其余均不构成买受人拒绝接受该商品房的理由。对于商品房非主体结构质量问题的，双方应在完成该商品房交接手续后，由出卖人按照珠海市法规和买卖合同相关约定对该商品房进行整改和处理。]第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十一第二条规定：关于“推迟交付”：一、“遭遇不可抗力”包括如下不能避免并不能克服的客观情况：1.遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震等，2.遭遇普遍性的流行疾病，例如类似“非典”的疾病，3.政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等，4.遇到突发性的社会事件等，若以上事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须在事发后书面通知买受人；二、除买卖双方均认可的合理原因外，买受人若未按买卖合同及本协议约定付清全部应付房价款（包括逾期付款的违约金）、购房费用和办理完所有与购房相关的手续，出卖人有权推迟该商品房交付至买受人缴清上述费用及办完所有手续。合同附件十一第三条规定：关于“通知”：出卖人以挂号信或特快专递邮寄送达的，通知的送达时间为挂号信或特快专递派送人回执上注明的收件日期。谭秋生于2017年12月21日付清涉案房屋首期款。谭秋生称剩余房款通过贷款已全部付清。2019年6月21日，中航公司向谭秋生寄送《房屋入伙通知书》。2019年6月27日，谭秋生对涉案房屋进行验收，在《收楼意见书》上签名，《收楼意见书》中燃气表一栏（方数为0）是空的，列明了一系列质量问题，注明：该商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及住宅质量保证书和住宅使用说明书，并在《收楼意见书》上签名。2019年8月17日，中航公司再次作出《房屋入伙通知书》，通知谭秋生于2019年8月27日前办理房屋入伙相关手续。2019年9月22日，谭秋生领取涉案房屋的门钥匙、空调遥控器、门禁卡、信报箱钥匙。中航公司称，谭秋生接收到中航公司交付的房屋，且在该意见书中并未对燃气交付提出异议，且收楼意见书中燃气表一栏（方数为0）是空的，所以谭秋生是应当知道的，谭秋生收楼之日即为案涉房屋交付之日。谭秋生称，其并不知道燃气管道是没有开通的，实际上燃气表是要在业主向燃气公司申请开通燃气后，燃气公司才到涉案房屋安装燃气表，所以谭秋生发现燃气表没有安装，当时并不知道燃气未开通，同时，中航公司将不能通燃气的房屋交付给谭秋生，已经违反了法定的义务，因此中航公司应承担逾期交楼的责任。《珠海市建设工程规划条件核实合格证》显示：涉案建设项目中航花园二期于2019年4月22日符合规划条件。《珠海市房屋工程档案预验收合格证书》显示：涉案房屋于2019年6月17日完成工程档案预验收。《单位（子单位）竣工验收备案表》显示：涉案房屋于2019年8月16日办理工程竣工验收备案。一审法院另查明，2019年6月11日，珠海市金湾区建设工程质量监督监测站向中航公司出具《管道燃气验收监督情况告知书》，载明：“2019年5月6日，建设单位珠海中航通用房地产开发有限公司组织设计、施工、监理等单位对珠海中航花园二期燃气管道工程进行验收，验收范围为庭院管、户内管（不包括表后阀部门，共1163户）。在我站监督下，验收组织、验收程序和验收执行标准符合要求。验收组认为该项目技术资料基本完整，工程质量合格，一致同意通过验收。”2019年9月11日，中航花园物业服务中心作出《关于中航花园二期开通管道天然气的温馨提示》，显示：“现17栋、18栋、19栋业主可提交燃气开户资料，提交资料后可自行电话预约开通燃气。”2019年6月18日，珠海港兴管道天然气有限公司向珠海市广华燃气消防工程有限公司发送《工程联系单》，内容为：我司拟将金湾区中航花园（二期）小区市政燃气管道接驳工程施工任务交贵司承担，工期2019年6月20日-2019年7月10日。2019年8月7日，珠海市广华燃气消防工程有限公司对中航花园（二期）燃气管道接驳工程申请进行接驳施工，珠海港兴管道天然气有限公司于2019年8月15日审批同意。2019年9月11日，中航花园物业服务中心作出《关于中航花园二期开通管道天然气的温馨提示》，显示：“现17栋、18栋、19栋业主可提交燃气开户资料，提交资料后可自行电话预约开通燃气。”中航公司称，市政燃气管道接驳工程最迟应于2019年6月20日开始施工，但受“市政燃气管道”不可抗力影响导致2019年8月5日才同意进行接驳施工，燃气开通时间为2019年8月5日，故最少可推迟交付房屋天数46天。谭秋生称，燃气开通时间是2019年9月11日。2020年7月28日，一审法院向珠海港兴管道天然气有限公司发函，2020年8月12日，珠海港兴管道天然气有限公司复函：第17、18、19共3栋楼，计324户，经安全检查合格后，我司在2019年9月11日受理通气点火业务。另经一审法院向珠海港兴管道天然气有限公司查询，燃气表是业主申请通气时同步申请安装。一审法院又查明，关于海绵城市，《珠海市金湾区建设项目海绵城市专项工程验收报告》显示，2019年7月29日，中航花园二期海绵专项工程竣工验收合格。2020年2月7日的《区土地工作联席会议纪要》（珠金府土联〔2020〕1号）显示：“三、研究珠海中航通用房地产开发有限公司用地竣工事宜。会议认为，中航公司位于西湖城区金城路西侧、山湖海北侧商住用地的中航花园项目，已于2013年4月动工建设，应于2018年12月31日前竣工。由于该项目二期于2017年8月被纳入海绵城市建设项目试点管理，中航公司按照市海绵办审查要求进行多轮设计变更，导致二期工期滞后，直到2019年4月22日才取得规划验收核实合格证，据此申请竣工延期。会议明确，中航花园二期项目为配合我市推进海绵城市建设试点工作，对项目作出多次修改并增加建设资金，属政府原因造成竣工延迟，决定不予追究该司违约责任，同意该用地竣工时间延长至该用地取得规划验收合格证之日。”2020年2月14日的《区政府常务会议纪要》（珠金府常字〔2020〕4号）显示：“四、研究珠海市海斯比船舶工程有限公司、珠海中航通用房地产开发有限公司两宗用地竣工延期事宜。会议同意四届区政府21次土地工作联席会议关于珠海市海斯比船舶工程有限公司、珠海中航通用房地产开发有限公司两宗用地竣工延期事宜，由金湾自然资源分局牵头推进后续工作。”中航公司称，其于2017年9月份之后才知道海绵城市建设项目相关要求，案涉小区是作为首批进行海绵城市的建设工作，且当时政府部门关于海绵城市如何验收均没有经验，而珠海市直到2018年5月2日印发管理办法才对具体的内容进行规范，中航公司在案涉合同签订时是无法预见海绵城市建设，对房屋交付产生多大的影响，造成多久的延期，海绵城市建设发生在案涉合同的履行期内，案涉合同履行完毕后直到2020年2月10日政府才明确海绵城市建设对本项目的影响，以及可以延长的期限，该工期经统计为112天。谭秋生称，该证据只是中航公司以政府主管部门之间有关土地出让合同的行政管理事宜进行的沟通，无关中航公司与谭秋生之间签订的民事合同，且海绵工程没有纳入竣工验收备案表的竣工验收项目，海绵工程是针对小区绿化部分，对涉案房屋竣工验收备案没有影响。关于政府行为，《珠海市房屋工程档案预验收合格证书》显示：中航花园二期于2019年6月17日通过预验收，并于2019年8月12日将中航花园二期建设工程档案移交给珠海市金湾区城市建设档案室。中航公司称，中航公司在办理案涉小区竣工验收备案时，被要求重新在珠海市金湾区城市建设档案室办理案涉小区档案预验收，即受“政府行为”不可抗力影响而导致案涉小区取得竣工验收备案表的时间远晚于竣工验收合格的时间，可推迟交付房屋天数为56天（2019-6-17至2019-8-12）。关于政府政策，《关于全市房屋市政工程停工半天开展施工安全培训和检查的紧急通知》显示珠海市住房和城乡规划建设局要求全市范围内所有在建房屋市政工程于2018年3月13日上午停工半天。《关于中秋节停止施工作业集中精力做好文明施工整治工作的紧急通知》显示，2018年9月24日，全市房屋市政工程安排半天时间，停止施工作业，全力抓好工地清理整治，确保各项工作落实到位。关于恶劣天气，中航公司提供了2017年10月至2019年9月的《珠海市气象资料查询服务》和自行制作的《恶劣天气统计》，以证明在2017年10月1日至2019年6月30日期间，台风或暴雨等恶劣天气共79天，并主张涉案房屋因暴雨、台风等恶劣天气停工79天，交付时间可延后79天。经一审法院核查，2018年6月8日、6月12日、8月11日、9月15日至17日，2019年5月27日，共7天，为橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨。中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》显示：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，蓝色：停止露天集体活动和高空等户外危险作业；黄色：停止室内外大型集会和高空等户外危险作业；橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中，黄色：切断低洼地带有危险的室外电源，暂停在空旷地方的户外作业，转移危险地带人员和危房居民到安全场所避雨；橙色：切断有危险的室外电源，暂停户外作业；红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”一审法院再查明，谭秋生提供了Q房网、58同城网和安居客租房网等网站截图，显示案涉中航花园（二期）90-110平方米户型的月租金约为2500元。一审法院认为，一、关于案涉房屋的交付时间。谭秋生于2019年6月27日对涉案房屋进行验收，并在《收楼意见书》列明了一系列质量问题，且注明案涉商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及住宅质量保证书和住宅使用说明书，后谭秋生于2019年9月22日接收了涉案房屋的门钥匙，实际占有案涉房屋并取得案涉房屋的管理权，故一审法院认定案涉房屋已于2019年9月22日交付给谭秋生。二、关于案涉房屋何时符合交付条件。案涉合同约定：“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”由此可见，案涉房屋的交付条件主要由案涉合同第九条和第十条共同约定。本案争议的交付条件主要为第九条约定的“取得建设工程竣工验收备案证明文件”和第十条第4点约定“燃气”等两项交付条件。关于竣工验收备案证明。案涉房屋于2019年8月16日取得竣工验收备案，届时案涉房屋符合案涉合同第九条约定的交付条件。关于燃气。案涉合同对燃气管道交付条件的约定为：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；买受人自行办理燃气管道的开通手续。经一审法院调查，珠海港兴管道天然气有限公司于2019年9月11日受理案涉房屋所在的楼栋的通气点火业务，即案涉房屋最早于2019年9月11日满足燃气供应条件。虽然中航花园二期燃气管道工程于2019年5月8日验收合格，但根据《管道燃气验收监督情况告知书》的内容，验收范围仅为庭院管、户内管，无法证明已完成市政网管接驳并满足供气条件；而涉案房屋为精装交付，根据常理判断，中航公司向谭秋生交付房屋后，谭秋生应当能够直接居住并且使用燃气设施，故一审法院认定案涉房屋燃气管道于2019年9月11日开通运行时符合案涉合同第十条第4点的交付条件。综上，一审法院认定案涉房屋于2019年9月11日满足约定和法定的交付条件。三、关于不可抗力。涉案合同约定：除不可抗力外，中航公司逾期交付房屋，应承担违约责任，可见，不可抗力可作为中航公司逾期交付涉案房屋的免责理由。中航公司抗辩称因海绵城市、政府行为、政府政策、恶劣天气等不可抗力原因，可以顺延交付案涉房屋。关于不可抗力，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”可见，不可抗力应包括“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素。“不能预见”是指当事人无法知道事件发生的时间、地点及后果，“不能避免”是指当事人无论采取什么措施都无法防止事件的发生，“不能克服”是指当事人根据自身的条件和能力无法战胜事件所致后果。（一）关于海绵城市。首先，从2017年9月4日《关于加强试点区海绵城市建设项目管理的函》可知，珠海市海绵办于2017年8月份要求中航花园二期报送海绵城市建设方案，且中航公司称其在2017年9月之后已经知道了涉案楼盘被纳入海绵城市建设项目试点管理，而双方签订案涉合同的时间为2018年1月28日，由此可见，在双方签订案涉合同之前，中航公司实际已经知悉案涉房屋的建设将受到海绵城市建设项目的影响，一审法院难以认定中航公司不能预见海绵城市建设项目的发生。其次，虽然中航公司抗辩称无法预测该项目将给涉案房屋造成多久的延迟，但是从珠海市金湾区住房和城乡建设局《关于部门建设项目报送建设方案审查的通知》可知，中航公司实际未按照政府要求的时间节点准时提交海绵城市的技术方案，造成政府迟延审查中航花园二期的海绵城市建设方案，由此可见，即便系因海绵城市建设项目导致案涉楼盘的整体建设进度存在迟延的情况，中航公司对此也是存在一定的过错的，这种迟延情况不属于不能避免和不能克服的情形。综上，一审法院不予认定中航公司关于海绵城市建设项目系不可抗力之抗辩。（二）关于政府行为。中航公司称：案涉房屋的工程竣工验收备案比工程档案预验收晚56天，涉案房屋应顺延交付56天。由于办理工程竣工验收备案是商品房建设的必经手续，中航公司作为商品房建设企业，理应对政府办理工程竣工验收备案的时间进行充分预见，也可以在充分预估工程竣工备案手续的时间上采取合理措施防止竣工验收备案延期，故一审法院难以认定中航公司所称的政府迟延办理竣工验收备案的行为属于不可抗力。况且，案涉房屋迟延交付的原因在于燃气管道并未实际接通，而竣工验收备案并不会影响案涉房屋燃气管道的实际建设，与案涉房屋迟延交付没有必然的因果关系。综上，一审法院不予支持中航公司关于工程竣工验收备案延期可以致使中航公司迟延交付案涉房屋的抗辩。（三）政府政策。中航公司提供《关于全市房屋市政工程停工半天开展施工安全培训和检查的紧急通知》及《关于中秋节停止施工作业集中精力做好文明施工整治工作的紧急通知》显示，2018年3月13日、9月24日，全市房屋市政工程安排半天时间，停止施工作业，全力抓好工地清理整治，确保各项工作落实到位。上述事宜应认定为不可抗力，故一审法院认定涉案房屋可因政府政策据实顺延交付1天。（四）关于自然灾害影响的天数。暴雨、台风天气是一种自然力因素，但不是任何自然力因素或者常年不遇的自然力因素的出现就构成不可抗力。珠海是暴雨、台风频发的地区，但是，《气象灾害预警信号发布与传播办法》纳入管理的恶劣天气的危害程度、紧急程度和发展态势，一般是根据现有的技术难以预见的，符合不可抗力的“不能预见”要件。即便是中国气象局，一般也只能通过气象灾害预警信号的发布，防御和减轻各类气象灾害，无法避免其所实际造成的影响，符合不可抗力的“不能避免”要件。可见，《气象灾害预警信号发布与传播办法》纳入管理的恶劣天气一般满足“不能预见”和“不能避免”两个条件。然而，恶劣天气并非是完全不能克服的。根据中国气象局《气象灾害预警信号发布与传播办法》可知：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”即上述规定对台风蓝色、黄色预警信号以及暴雨黄色、橙色预警信号建议户外停业，但显然涉案房屋所在楼宇不可能全部在户外进行施工，只有橙色、红色预警信号的台风以及红色预警信号暴雨才达成“停业”的程度，才对中航公司施工造成“不能克服”的影响。因此，橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨一般是建设单位根据自身条件和能力无法克服的，同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，应认定为不可抗力。经核算，2018年1月28日至2019年6月30日期间满足不可抗力条件的恶劣天气的天数为2018年6月8日、6月12日、8月11日、9月15日至17日，2019年5月27日，共7天，故一审法院认定涉案房屋可因恶劣天气据实顺延交付7天。综上，涉案房屋因政府政策和恶劣天气可顺延交付8天。四、关于逾期交房违约金。关于违约金的标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，如果中航公司主张合同约定的违约金过分高于非违约方的损失，根据“谁主张谁举证”原则，中航公司应举证证明非违约方的实际损失，但中航公司并未就此举证。中航公司逾期交房，对其自身而言，相当于在未支付对价的情况下无偿使用买受人交纳的房款，在购房人没有其他损失的情况下，参照民间借贷利率水平认定合同约定的违约金标准是否过高较为公平合理。本案合同约定的日万分之三的违约金，即使与法律允许的民间借贷通常利率水平比较并不过高。综上，一审法院认为，中航公司主张合同约定的逾期交房违约金标准过高，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于违约金的数额。本案中，中航公司于2019年9月22日向谭秋生交付案涉房屋，届时，案涉房屋已符合约定和法定交付条件。谭秋生有权主张截止至案涉房屋符合约定和法定交付条件之日即2019年9月11日的逾期交房违约金。违约金的计算天数为逾期交房之日2019年7月1日至2019年9月11日期间的73天，并扣减因不可抗力可顺延交付的8天，为65天。故逾期交房违约金1987527元×0.0003×65=38757元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、中航公司于判决生效之日起七天内向谭秋生支付违约金38757元；二、驳回谭秋生的其他诉讼请求。一审案件受理费444元，谭秋生负担50元，中航公司负担394元。二审中，双方均未提交新证据。二审庭审中，中航公司对港兴公司就涉案小区燃气开通时间、市政燃气管道接驳工程延期施工的原因向一审法院出具的复函进行了质证。中航公司对该证据的真实性、合法性和关联性无异议，但认为该复函未回应法院发函要求说明的市政燃气接驳工程延期施工的原因。本院二审查明，一审判决“审理认定事实”部分存在错误，本院予以更正：一、该部分第三段第一句话应为“2019年6月20日，中航公司向谭秋生邮寄《房屋入伙通知书》，通知谭秋生于2019年6月30日前办理房屋入伙相关手续。”二、该部分第六段第四行至第六行中“2019年8月7日，珠海市广华燃气消防工程有限公司对中航花园（二期）燃气管道接驳工程申请进行接驳施工”应为“2019年7月30日，珠海市广华燃气消防工程有限公司对中航花园（二期）燃气管道接驳工程申请进行接驳施工。”三、一审法院再查明部分“谭秋生提供了Q房网、58同城网和安居客租房网等网站截图”应为“中航公司提供了Q房网、58同城网和安居客租房网等网站截图”。本院二审查明，一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉商品房买卖合同约定中航公司交付的商品房包括需满足商品房交付条件和商品房相关设施设备交付条件，前者为取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，后者包括本案争议的燃气部分应符合“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，……”。因此，根据查明的事实，一审判决认定中航公司在2019年8月16日取得建设工程竣工验收备案证明时符合合同约定的商品房交付条件、在2019年9月11日满足燃气交付条件时符合商品房相关设施设备交付条件正确，本院亦予以认定。本案中，谭秋生虽于2019年6月27日对房屋进行了验收，但其在《收楼意见书》上提出了诸多质量问题，而非表述同意接收房屋，且实际上未领取房屋钥匙、门禁卡等，故中航公司主张谭秋生明知未通燃气情况下在该日已经同意接收房屋，与查明事实不符，本院对其此项上诉意见不予采纳。中航公司上诉主张案涉房屋未在约定期限内通气系市政管道未完成敷设及接驳导致，且该事由应认定为不可抗力，中航公司应予免责。对此本院认为，在案证据证明中航公司在2019年6月11日已通过小区内燃气管道工程验收，但是，依据合同约定房屋交付条件是“与城市燃气管网连接”，中航公司作为房地产开发企业，应当清楚开通燃气必然包括与市政燃气管网的连接，相关工程的配套、协作、施工也必然需要一定的时间，故中航公司列举的市政燃气接驳工作的迟延尚不足以认定为“不能预见”的客观情况，本院对中航公司该项上诉主张不予采纳。同理，中航公司上诉提出因政府档案部门内部职权调整和行政管理要求的变化导致迟延完成竣工验收、该事项构成不可抗力的主张亦不能成立，本院不予采纳。案涉合同签订于2018年1月，中航公司认可其于2017年8月已经知悉案涉楼盘纳入海绵城市建设试点项目，故合同签订于确定海绵城市建设试点之后，并非合同签订后新增加的不利因素。虽然政府对海绵城市建设的试点要求客观上可能影响中航公司的施工进度，但是现有证据不足以认定此事项构成案涉工程迟延交付“不能预见”“不能避免”“不能克服”的不可抗力情况，本院对中航公司该项上诉主张不予采纳。中航公司上诉提出应将蓝色预警信号以上台风天气、黄色预警信号以上暴雨天气均认定为不可抗力，本院认为，一审判决对此已有细致分析，本院予以认可，对中航公司此项上诉主张不予采纳。关于每日万分之三的违约金计算标准是否过高的问题，本院认为，修正前后的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十三条均是针对商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，而本案商品房买卖合同对违约金的计算标准作了明确约定，且每日万分之三的标准未超过本地区司法实践在同类型案件中支持的违约金标准，故本院对中航公司此项上诉主张不予采纳。综上所述，上诉人中航公司上诉理据不充分，对其上诉请求本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费769元，由上诉人珠海中航通用房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年六月二十八日书记员  高培翔王莉