北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初65号原告：张旭，男，1979年12月18日出生，汉族，东方银座有限公司职工，住北京市西城区。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：解紫东，男，该公司工作人员。原告张旭与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张旭、被告自如公司的委托诉讼代理人解紫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张旭向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《资产管理服务合同》；2.判令被告给付原告租金23986.98元（以月租金8085.5元为标准，截至2021年1月22日）；3.判令被告给付原告利息（以未支付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年10月25日至实际履行之日）；4.判令诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年8月25日，原、被告签订《资产管理服务合同》，约定：原告将房屋授权乙方进行管理运营，合同期限为2018年8月27日起至2027年6月17日止，租金为7850元/月，且从第二年起每年租金递增3%。合同生效后，原告依约向被告按时交付了标的资产，双方签署了《交割单》。2020年9月18日之前的付款账期内，被告一直正常按时支付租金。自2020年2月份以来，被告违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求原告同意降租或解约，但未得到原告同意。被告最后一次足额到账日期是2020年9月17日，此后再未支付过租金。2020年11月11日收到被告寄来的解约函，2020年11月13日收到被告所谓的解约结算款10540.88元，此金额仅够支付到10月25日的房租。事实上，被告并不具备合同第6.2条约定的单方解约条件，也不具备合同法第94条规定的法定解除事由；原告也从未同意解除合同，不符合合同第6.1条协商解约的约定。为维护合法权利，原告依法提起诉讼，要求被告继续履行合同，并支付拖欠的相应租金及逾期利息。被告自如公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告已于2020年11月11日以邮寄的形式寄送了解约通知函，确定不再履行该合同，并且将11月16日明确为合同的解除日，双方合同已解除。被告已向原告结算相关款项，清退房屋内的实际使用人，确保房屋具备可交还条件，并向原告下发永久密码。从实质上和形式上合同均无法继续履行。被告于2018年8月25日就案涉房屋的经营管理及租赁事宜签订了资产管理服务合同。双方就房屋经营管理居室数量和居住人数进行了约定，明确被告就案涉房屋可按照三室或两室予以经营并进行改造。被告明确房屋内的实际居住人数不超过六人，同时被告同原告签订了合同，系按照毛坯房屋进行交接。被告通过大量的改造，将房屋按照三居室进行出租。但是在合同履行的过程中，应相关行政部门要求，就隔断间继续拆除，导致被告每月收益减少2890元。被告在每月亏损的情况下，向原告支付租金8085.5元。对于被告改造房屋、装修房屋对外经营的行为没有违反强制性禁止性法律法规，且隔断间符合出租使用的安全条件和人均居住面积条件，符合北京市有关委办局在相关规定中的要求。被告已经结算完毕双方之间就履行合同产生的债权债务，房屋具备了交接验收的相关条件，现合同履约背景发生变更，被告不存在任何违约情况。本院经审理认定事实如下：2018年8月25日，张旭（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定：“……第1条标的资产交付及管理服务1.1标的资产。甲方委托乙方管理运营的房屋位于丰台区丰桥路7号院11号楼4-1103。标的资产的用途为居住。1.2资产管理。甲方授权乙方对标的资产进行管理运营供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间。本协议管理期间自2018年8月27日起至2027年6月17日止……1.5交付时间。甲方应当在本合同约定的交付日即2018年8月27日交付标的资产……第2条标的资产收益及费用结算2.1预期收益。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为7850元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%……2.2空置期……2.3实际收益。乙方管理运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本合同规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方……2.7结算方式。双方认可自2018年12月25日开始计收收益，每个履行年度内每月为一次结算周期，如遇需扣减甲方承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日……第3条标的资产的装修改造3.1标的资产的装修改造。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，并应符合国家的安全管理规范……第6条合同解除及续期6.1双方协商解除……6.2违约解除权（1）甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：（a）延迟交付标的资产达15个工作日的；或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的（包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等）；（b）不履行本协议约定的各项义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的（因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施费的违约责任，具体计算标准参照本合同7.2（1）、7.2（2）条）；（c）未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；（d）其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形，或者因为甲方原因导致乙方重大损失的（若因乙方或标的资产实际使用人违反法律法规给乙方或者资产使用人或者第三方造成损失的，甲方不承担责任。）；（e）合同约定的其他乙方可单方面解除合同的情形……第7条违约责任及争议解决办法7.1一般违约责任。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应予赔偿……7.3乙方违约责任。乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失……”。合同附件一载明：涉案房屋建筑面积100平方米，房源类型为毛坯。合同签订后，张旭向自如公司交付了涉案房屋，自如公司依约向张旭支付了截至2020年9月18日的租金。自如公司提交的付款计划显示涉案房屋在2020年2月18日至2021年1月18日期间的月租金标准为8085.5元。2020年10月6日，自如公司向张旭发送如下短信：“尊敬的张旭业主您好！您同自如于2018年8月25日共同签署了编号为BJGYWD187309886的《资产管理服务合同》，感谢您一直以来对自如的信任和支持，现因您房屋中的一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经我公司前期同您沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，因此公司将同您办理解约手续，大致方案为，双方互不承担违约责任（互不支付违约金），我们装修配置折旧的损失由公司承担，然后租金收益正常计算到解约日，已经打给您的服务保证金需退还公司。”张旭回复：“我不同意解约。贵司单方面解约属于违反合同。”2020年10月11日，张旭收到自如公司发出的《解约通知函》，该函载明：“……服务合同履行过程中，房屋内一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经我公司前期同您沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，鉴于以上客观事实，我公司特向您发出本解约通知函，通知如下内容：一、我公司决定于2020年11月16日（以下简称“解约日”）与您解除服务合同，解约日前的租金预期收益正常向您支付……”。2020年12月29日，自如公司通过短信向张旭发送涉案房屋的永久密码。张旭认可收到房屋密码，但称其未收回房屋。另，自如公司于2021年11月13日向张旭支付10540.88元。自如公司称上述款项系解约后的结算款。张旭不认可上述款项系解约结算款，认为应当抵扣未付租金。本案审理过程中，自如公司称：其接收房屋后对房屋进行隔断将房屋改造为三居室，双方基于三居室的出租条件确定了房租价格；后房屋隔断被拆除，导致其每月租金收益减少，合同履行的基础已经变更，但考虑公司的运营模式，其依然正常履行合同；后因疫情的影响及类似企业的暴雷事件，公司收紧业务开展，其先行与业主沟通，因双方就租金减少事宜不能达成一致，故发出解除合同的通知。本院认为，张旭与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。合同履行过程中，一方当事人要求解除合同的，应当具有合同约定事由或法定事由。自如公司单方向张旭发送解约通知函并要求解除合同，不符合双方关于合同解除的相关约定，亦不符合法定解除的情形，其单方提出解除合同的行为构成违约。关于张旭要求继续履行合同的诉讼请求，需考虑涉案合同是否具备继续履行的条件。在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。自如公司要求解除合同等一系列行为的起因，一是自合同签订后涉案房屋不具备自如公司预期的以四居室出租的条件，租金收益未达到预期标准；二是2020年疫情对出租行业造成重大影响，存在经营困难。可见自如公司虽是违约方，但其不存在明显恶意违约的情形，继续履行合同，对其显失公平。且双方所签租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方相互配合，在自如公司已经实际腾退房屋的情况下，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，故本院对于张旭要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。关于张旭要求自如公司支付租金的诉讼请求，因自如公司于2020年10月11日向张旭发送了解约通知函，张旭虽不同意解除，但对自如公司的意思表示已知晓，双方沟通无果，自如公司于2020年12月29日将涉案房屋门锁密码告知张旭。在自如公司反复告知解除意愿、腾退房屋并告知张旭房屋密码的情况下，张旭应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。故本院对张旭主张的租金，暂支持至2020年12月29日。其中关于自如公司于2020年11月13日向张旭支付的10540.88元，张旭同意抵扣未付的租金，本院不持异议。张旭对后续的合理损失，可另行主张权利。关于张旭主张的逾期利息，本院根据合同约定予以确定。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下：一、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向张旭支付截至二〇二〇年十二月二十九日的租金16680.3元及逾期利息（以5630.12元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自二〇二〇年十一月十九日至实际履行之日；以8085.5元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自二〇二〇年十二月十九日至实际履行之日；以2964.68元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自二〇二〇年十二月三十日至实际履行之日）；二、驳回张旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 汪芬丽二〇二一年六月一日法官助理 阚 爽书 记 员 辛 靖