重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初11855号 原告：冯一，女，2001年4月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：张莎莎，重庆谛威律师事务所律师。 原告：颜泽会，女，1973年4月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：张莎莎，重庆谛威律师事务所律师。 被告：苏怀勇，男，1987年1月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告冯一、颜泽会诉被告苏怀勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易诉讼程序于2021年5月14日公开开庭进行了审理。原告冯一、颜泽会的共同委托诉讼代理人张莎莎到庭参加诉讼。被告苏怀勇经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告冯一、颜泽会向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告拖欠的2020年6月至2020年12月的水费、电费、物业费等共计3643.6元，2020年6月至2020年12月的租金31113.6元，并支付违约金28268.4元；2.解除双方签订的《租赁合同》，被告将案涉房屋与旁边吊4-商业2房屋间的隔墙恢复后返还房屋；3.被告按4711.4元/月向原告支付2021年1月至实际返还房屋之日止的房屋占用费及水费、电费、物业费等；诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年12月29日，原、被告签订《租赁合同》，被告承租原告所有的位于重庆市渝北区回兴街道松鹤路73号复地花屿城C区9幢吊4-商业3一套，租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日。合同签订后原告向被告交付了房屋，自2020年7月起被告拒不支付租金及物业费等，经书面催告仍不履行，2020年1月4日，原告向被告致书面解除通知，后起诉来院。 被告苏怀勇未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：2018年12月29日，以原告为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方），签订《租赁合同》一份，主要约定：1.2租赁场地坐落重庆市渝北区回兴街道松鹤路73号，复地花屿城C区9幢吊4-商业3；2.1租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日；2.2自2019年1月1日起至2019年2月28日为物业改造期，乙方无需支付租赁费用；2.4物业改造期届满之次日，即2019年3月1日开始计租；3.1房屋租金为不含税租金，2019年1月1日-2019年12月31日4444.8元/月，2020年1月1日-2020年12月31日4444.8元/月，2021年1月1日-2021年12月31日4711.4元/月……3.3租金按半年支付，每半年到期日提前15日支付下一次房租；3.4租赁期内乙方需支付房屋履约保证金10000元，合同到期后，自交还物业起7日内甲方无息归还房屋履约保证金至乙方；3.5本合同签订后3日内乙方支付房屋的履约保证金，房屋正式交付给乙方后7日内乙方支付第一次半年房租给甲方，此后租金仍按半年支付，每半年到期日提前5日支付，乙方未能按合同规定提前足额支付的，每耽误一日按季度租金0.3%日收取滞纳金，如超过15日乙方还未能支付相关费用，则视为乙方违约；6.10乙方如物业改造需打房屋中间墙体，合同期满且不续租时乙方要将房屋主体恢复原貌；7.2根据本合同的约定及时向甲方交纳租赁费用；按时缴纳水费、电费、燃气费、物业费及应承担的各项税费；10.1合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救，否则从第八个工作日起视为逾期），违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失，如超过30日违约方的违约行为还未改正或补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿相关经济损失；10.2一方违约行为未改正（补救），造成本合同变更或无法履行的，或一方按合同规定已违约的，违约方应向守约方支付相当于违约时二倍季度租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的全部经济损失，同时守约方有权选择解除本合同。 被告还租赁了复地花屿城C区9幢吊4-商业2，将复地花屿城C区9幢吊4-商业2与复地花屿城C区9幢吊4-商业3之间的隔墙拆除，经营洗车。 原告称，2019年11月至2020年5月期间被告因经营情况不好，故按月支付租金，被告支付租金至2020年5月底，被告还欠付截止2020年12月物业费3643.6元，原告未代为支付。 2020年12月，原告向被告邮寄《催告函》，无人签收被退回。 2021年1月，原告向被告邮寄《解除函》，无人签收被退回。 庭审中，原告称2019年5、6月的时候就发现案涉房屋没有开门，原告向被告核实，被告称要继续经营；2021年4月原告去案涉房屋查看发现无人经营，锁了门，屋内装修设施设备还在，原告遂与被告见面沟通，被告仍拒付租金并拒绝在解除通知书签字；保证金10000元可以用于抵扣逾期付款的滞纳金；被告实际按月支付租金，故原告主张按月收取租金，每月底支付当月租金。 2021年4月22日，本院向被告短信送达了诉状。 上述事实，有《租赁合同》、不动产权证、微信支付交易明细证明、《催告函》及快递回执、《解除函》及快递回执以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。原告举示的微信聊天记录无手机原始载体核实，物业费情况截图无原始载体核实，真实性无法确认，本院不予采信。 本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于解除合同。被告作为支付租金的义务人，应当举示证据证明其按合同约定向原告支付了租金，其未对此举证的，应当承担相应的证明责任。故对原告主张被告仅支付租金至2020年5月的事实予以采信。被告逾期支付租金已超过30日，故原告有权解除合同。虽然原告向被告邮寄了《催告函》和《解除函》，但合同并未约定联系地址，该两封邮件也未能妥投，故不能发生解除合同的效力。原告称2021年4月当面向被告提出解除合同但无证据佐证。2021年4月22日，本院向被告短信送达了诉状，原告解除合同的意思表示到达被告，故原、被告签订的《租赁合同》于2021年4月22日解除。合同解除后被告应该返还房屋。按照合同约定，合同期满或解除后被告应将房屋主体恢复原貌。被告将案涉房屋与隔壁房屋间的隔墙拆除，应当予以恢复。故原告要求被告将案涉房屋与旁边吊4-商业2房屋间的隔墙恢复后返还房屋的诉讼请求本院予以支持。 关于租金、水费、电费、物业费。原告未举示证据证明被告欠付水费、电费、物业费的金额，且原告未代为支付，故原告要求被告支付水费、电费、物业费的诉讼请求本院不予支持。2020年6月至2020年12月租金被告应予支付，原告还要求被告支付从2021年1月起至房屋返还之日的占用费，2021年1月至2021年4月22日期间被告应向原告支付的是租金，租金和占用费均是占有使用房屋的对价，故被告应向原告支付2020年6月至2021年4月22日的租金4444.8元/月×7个月+4711.4元/月×3.73个月=48687.12元。 关于违约金。《租赁合同》约定，一方违约行为未改正（补救），造成本合同变更或无法履行的，或一方按合同规定已违约的，违约方应向守约方支付相当于违约时二倍季度租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的全部经济损失，同时守约方有权选择解除本合同。该约定是解除合同违约金的约定，违约金具有弥补损失的性质，其金额应与损失相当，被告违约导致合同提前解除，给原告造成了另行出租的寻租期空置损失，故本院酌情将违约金调整为按照三个月租金标准计算即14134.2元。 关于占用费。合同解除后被告逾期返还房屋的应向原告支付占用费，标准可参照合同约定的租金标准计算。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条约定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。虽然被告将租赁房屋与隔壁房屋间的隔墙拆除，需按合同约定恢复原状，但若被告未按约予以恢复，原告仍可自行恢复隔墙、及时收回房屋，并向被告主张恢复费用以减少房屋空置所产生的损失，隔墙未恢复并不导致原告不能自行收回房屋，故考虑原告负有的减损义务，本院酌情认定被告应向原告支付三个月租金标准的占用费即4711.4元/月×3个月=14134.2元。占用期间产生的水费、电费、物业费金额尚未确定，原告亦未代为缴纳，故对要求支付占用期间的水费、电费、物业费的诉讼请求本院不予支持。 被告苏怀勇无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 于2021年4月22日解除原告冯一、颜泽会与被告苏怀勇签订的《租赁合同》； 被告苏怀勇在本判决生效后十日内将复地花屿城C区9幢吊4-商业3与复地花屿城C区9幢吊4-商业2间的隔墙恢复后返还房屋； 被告苏怀勇在本判决生效后十日内向原告冯一、颜泽会支付2020年6月至2021年4月22日的租金48687.12元； 被告苏怀勇在本判决生效后十日内向原告冯一、颜泽会支付占有使用费14134.2元； 被告苏怀勇在本判决生效后十日内向原告冯一、颜泽会支付违约金14134.2元； 驳回原告冯一、颜泽会的其他诉讼请求。 如果被告苏怀勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3819.76元减半收取1909.88元，由被告苏怀勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  黄明真 二〇二一年六月三日 书记员  陈 实