天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2804号上诉人（原审被告）：张凤友，男，1955年2月23日出生，汉族，户籍地天津市河东区，住天津市河东区。被上诉人（原审原告）：天津市汇贤市场管理有限公司，住所地天津市河东区大直沽后台（天津津丰汽车底盘部件有限公司院内）。法定代表人：王玉香，总经理。委托诉讼代理人：陈鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈玉田，天津长天律师事务所律师。上诉人张凤友因与被上诉人天津市汇贤市场管理有限公司（以下简称汇贤公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张凤友上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判驳回汇贤公司全部诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由汇贤公司承担。事实和理由：1．一审法院因错误认定事实导致错判此案，汇贤市场自2018年8月24日起已经与案外人天津津丰汽车底盘部件有限公司（以下简称津丰公司）解除了合同，因此张凤友与汇贤市场已经脱离关系。2018年8月9日津丰公司与张凤友签订了书面承诺书，明确与王玉香、陈克新及其家属无关，才允许继续经营，否则早就把张凤友轰走。（事实上张凤友在2018年8月9日就已经腾房了）。2．当时与汇贤市场签订的合同是十年费用不变，但汇贤市场在第三年就单方面反悔协议提升费用，但张凤友并没有在新的协议上签字，之后六年张凤友都没有签字。并且汇贤市场在一审提供的合同都是伪造的。3．汇贤市场违反了合同法第二百四十条之规定，他不是出租人，未经出租人同意不得将其租赁给第三方，但当时汇贤市场以出租人的身份自居，欺骗了张凤友十年，给张凤友造成了巨大损失，汇贤市场应承担责任。4．汇贤市场与津丰公司之间私自协商是他们两家之间的事，张凤友作为租房者不知情，不同意，更没有签字。2019年11月1日张凤友与津丰公司签订了继续租赁合同，并承诺之前所有费用取消。汇贤公司辩称，不同意张凤友的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确。汇贤公司向一审法院起诉请求：1．判令张凤友给付经营房屋使用费386,660元；2．判令张凤友负担诉讼费用。一审法院认定事实，2016年3月15日，汇贤市场张凤友签订《租赁合同》1份，约定：甲方（汇贤市场）将其坐落于河东区大直沽后台（津丰公司院内）汇贤里早市场旁独门小院及院内××承包给乙方（张凤友）兴办养老院，承包期限为2016年3月15日至2019年3月15日止，甲方按每年320,000元向乙方收取租金。另查，天津市河东区人民法院于2019年11月17日作出的（2019）津0102执2877号民事裁定书，其中“申请执行人为天津津丰汽车底盘部件有限公司，被执行人为天津市汇贤市场管理有限公司，双方达成执行和解协议，…被执行人（天津汇贤市场管理有限公司）于2019年11月30日前自行腾空坐落于天津市河东区××街××号××平方米，建筑面积7987.15平方米并返还申请执行人（汽车底盘公司），由被执行人（汇贤市场公司）按照原租赁合同的租金标准收取马香、张凤友…王琦七家租户自2018年8月1日至2019年11月30日的使用费，申请执行人则放弃（2018）津0102民初7880号民事判决书中的第三项对被执行人房屋使用费的执行请求…”。后张凤友于2018年9月15日至2019年11月30日未向汇贤市场交纳使用费，尚欠386660元。一审法院认为，汇贤市场、张凤友签订的《租赁合同》系其双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认；天津市河东区人民法院（2019）津0102执2877号执行裁定书上所约定的和解协议内容明确约定了本案汇贤市场按照租赁合同的标准收取张凤友自2018年9月15日至2019年11月30日的使用费，该《租赁合同》与此约定并不冲突；汇贤市场诉请符合法律规定，全部予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，判决：张凤友于本判决生效之日起十日内一次性支付天津市汇贤市场管理有限公司租赁使用费386,660元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,100元，减半收取计3,550元，由张凤友负担。二审中，张凤友提交了2019年11月5日天津市河东区明辉房屋租赁服务部（以下简称明辉服务部）与张凤友的租赁合同、明辉服务部负责人张明辉身份证复印件、津丰公司对明辉服务部享有房屋使用权的授权书、明辉服务部对张凤友享有房屋使用权的授权书、明辉服务部收取张凤友租金的收据，拟证明津丰公司授权明辉服务部对房屋进行租赁和使用，张凤友已经按合同约定支付了2019年11月至2020年1月的租金。汇贤公司对合法性、证明目的不认可，即便明辉服务部与张凤友签订了租赁合同，但也不能够视为津丰公司放弃了收取租金的权利，而且明辉服务部与张凤友签订租赁合同时尚未享有出租权，后续也未得到津丰公司追认，因此张凤友不能以向明辉服务部交纳租金来抵销应付汇贤公司的使用费。本院经审查认为，该证据与本案具有关联性，能够证明待证事实，本院予以采信。二审查明，本院作出（2019）津02民终3639号民事判决书，其中判令汇贤公司与津丰公司2013年8月15日的《租赁合同》于2018年10月12日解除。津丰公司出具授权书，内容为：津丰公司将天津市河东区大直沽后台租赁给明辉服务部，在租赁期间内明辉服务部拥有该使用权和租赁权。张凤友与明辉服务部于2019年11月5日签订了《租赁合同》，约定张凤友承租河东区大直沽后台前进胡同用于经营养老院，租赁期限为一年，自2019年11月1日起至2020年10月31日止。张凤友将2019年11月1日至2019年11月30日的租金已给付明辉服务部。明辉服务部出具授权书，内容为：明辉服务部将天津市河东区大直沽后台（天津市河东区大直沽后直沽街×号）租赁给张凤友经营养老院，且已签订租赁合同。在租赁期间张凤友具有该承租房屋的使用权。本院经审理查明的其他事实与一审法院一查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，汇贤公司与案外人津丰公司间的《租赁合同》已经法院生效的判决文书确认于2018年10月12日解除。汇贤公司向张凤友主张的房屋使用费自2018年9月15日起至2019年11月30日，而2018年9月15日至2018年10月11日期间的费用，因汇贤公司与津丰公司、与张凤友的《租赁合同》未解除，实为正常租赁期间的租金。该部分租金汇贤公司主张以张凤友《租赁合同》约定的年租金320,000元的标准支付，符合合同约定，本院予以支持。2018年10月12日之后，因汇贤公司与津丰公司《租赁合同》解除，汇贤公司与张凤友之间的《租赁合同》便失去了合同基础，处于履行不能的状态。案外人津丰公司因其为房屋所有权人，有权直接要求房屋实际占有使用的次承租人张凤友搬离房屋，并主张搬离前的房屋使用费。天津市河东区人民法院（2019）津0102执2877号执行裁定书上所约定的和解协议内容，明确约定了津丰公司将收取房屋使用费的权利让渡给了汇贤公司。张凤友虽主张未参与上述执行裁定的和解，但该裁定的和解约定只是涉及权利让渡，且该权利所指向的债务并未超出张凤友应承担的责任范围，故汇贤公司有权向张凤友收取房屋使用费至实际搬离之日止。现该房屋状态为张凤友与明辉服务部重新签订了《租赁合同》，开始时间为2019年11月1日，明辉服务部出具说明，张凤友已经按约支付该月租金。津丰公司出具授权书载明：津丰公司将河东区大直沽后台前进胡同租赁给明辉服务部，在租赁期间内明辉服务部拥有该使用权和租赁权。故，针对案涉房屋，张凤友重新签订了新的租赁合同、支付了租金，自2019年11月1日起已经合法占有使用，对于2019年11月1日至11月30日期间，汇贤公司再主张房屋使用费，将使张凤友为使用该房屋支付两次费用，对张凤友明显不公。故，《租赁合同》签订之日应认定为张凤友重新进驻之时，实际搬离的日期应认定为2019年10月31日为宜。汇贤公司主张张凤友支付2019年11月1日至2019年11月30日的房屋使用费，缺乏事实基础，本院不予支持。关于房屋使用费的支付标准问题，该房屋使用费是张凤友未及时搬离而给权利人造成的损失，汇贤公司主张房屋使用费的标准参照《租赁合同》中年租金320,000元的标准给付，并未超出张凤友的支付预期和应承担的给付范围，一审法院判令张凤友按每年租金标准履行上述义务，并无不当，本院予以支持。故，汇贤公司有权主张的租金和房屋使用费自2018年9月15日起至2019年10月31日止，共13.5个月的费用，总计应为360,000元。综上所述，因二审期间出现新的证据，一审认定事实不清，本院予以调整。张凤友的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3889号民事判决；二、张凤友于本判决生效之日起十日内一次性支付天津市汇贤市场管理有限公司360,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,100元，减半收取3,550元，由天津市汇贤市场管理有限公司负担245元，张凤友负担3,305元；二审案件受理费7,100元，由天津市汇贤市场管理有限公司负担490元，张凤友负担6,610元。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  常 静审判员  郭 矗二〇二一年六月二十九日书记员  唐 啸