广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1834号上诉人（原审被告）：陈通兴，男，1974年12月29日出生，汉族，住四川省巴中市。委托诉讼代理人：梁炬标，广东广诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐泽，男，1995年9月3日出生，汉族，住湖南省邵阳县，现住中山市。委托诉讼代理人：王嘉，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：金骅，广东品政律师事务所律师。上诉人陈通兴因与被上诉人唐泽房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初5028号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈通兴上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判陈通兴立即向唐泽返还保证金165000元、租金405160元，并支付相应的利息（自2020年3月4日起计算至清偿之日止的利息，以尚欠未退还的保证金、预付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、改判驳回唐泽的其他诉讼请求；三、唐泽承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、陈通兴与唐泽于2019年12月24日签署《厂房租赁合同》、2020年1月4日签署《厂房租赁合同补充协议》。陈通兴在履行租赁合同的过程中并没有违约。陈通兴与案外人之间存在纠纷没有及时解决是意外，并非陈通兴违约。既然陈通兴没有违约，故不应当承担违约责任。一审判决陈通兴支付49840元违约金给唐泽，显然对陈通兴不公平、不合理、不合法。二、一审判决陈通兴支付唐泽律师代理费2万元，无事实和法律依据。陈通兴没有违约，唐泽不应当向陈通兴主张律师费，且唐泽要求的律师费2万元，也明显过高。如果二审支持唐泽的律师代理费，陈通兴认为5000元比较合理。被上诉人唐泽辩称：一、陈通兴在履行合同过程中违反了法定义务及诚信原则。陈通兴作为租赁合同的出租方，依法确保唐泽合法、正常使用租赁物，是陈通兴必须承担的法定义务。现因陈通兴与案外人的争议，导致唐泽虽然签署了厂房、水电交接确认手续，但却无法正常使用承租物。由此可以证明陈通兴没有确保唐泽正常、合法使用承租物，陈通兴的行为属于严重违约。对此违约行为，陈通兴在履行合同过程中是完全承认的，并基于此自愿承担违约责任而签署了终止协议。陈通兴在确认违约后又否认有违约行为，违反法定义务及诚信原则。二、一审法院以案涉租赁物未取得建设工程规划许可证认定租赁合同无效，但造成租赁合同无效的过错方是陈通兴。唐泽承租租赁物时，已询问过陈通兴，陈通兴明确回复已办理报建手续，并提供了建设主管部门出具的已办理报建手续的证明复印件给唐泽。唐泽作为承租人，已尽到审慎注意的义务，唐泽对合同无效无过错。而陈通兴在明知案涉房屋没有办理报建手续，未取得建设规划许可证却与报建部门串通作假，出具虚假报建证明，欺骗唐泽误认为承租物业已办理报建，陈通兴应对合同无效承担全部责任。三、《租赁关系终止协议》有效，陈通兴理应按照合同约定承担违约金及唐泽因本案产生的律师费用。唐泽承租案涉租赁物后，多次向陈通兴反映存在现有租客不愿意配合唐泽签订租赁合同、接受管理，导致唐泽无法接手租赁物的问题。因陈通兴明知上述情况属于违约行为，且自身无法解决后，双方于2020年3月4日签订《租赁关系终止协议》，并对唐泽已交纳的押金、预付租金以及相关损失的退还日期、方式予以约定。该约定系双方的真实意思表示，未违反公序良俗，虽然租赁合同及补充协议无效，但终止协议可以不受无效租赁合同影响，独立于《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》，属于有效的终止协议，陈通兴应严格按照协议约定履行应尽义务。一审判决陈通兴支付违约金及律师费，正是根据有效协议作出的正确判决，无任何不妥。虽然一审法院没有完全按有效协议支持唐泽的其他诉讼请求，但唐泽考虑平息纠纷，免受诉累之苦，没有提出上诉。综上，请求依法驳回陈通兴的上诉请求，维持原判。唐泽于2020年4月16日向一审法院起诉请求：一、陈通兴向唐泽双倍退还押金33万元（165000元×2）、租金810320元（405160元×2），共计1140320元；二、陈通兴承担唐泽发生的律师费2万元。一审法院认定事实：唐泽提交的两份《证明》（复印件）反映如下内容：中山市南头镇建设管理所于2012年7月19日出具《证明》一份，证明陈通兴租用中山市××××××第八经济合同社位于××村（××路段西侧）的工业用地，兴建工业厂房，该工业厂房的土地产权属于中山市××××××第八经济合作社，房产权属陈通兴；该所于同日出具了编号为201207-18-138《证明》一份，证明现有陈通兴（未有土地证）在××村兴建工业厂房工程，已办理报建手续，并注明仅限于办理临时供电手续使用，其他无效。陈通兴确认该证据的真实性，但案涉租赁物没有办理报建手续，只是用于安装水电。一审法院依职权向中山市住房和城乡建设管理局南头分局发函查询了上述编号为201207-18-138《证明》中陈通兴在××村兴建的工业厂房是否办理建设工程规划许可证，该局回复表示陈通兴未办理建设工程规划许可证。陈通兴确认案涉租赁物没有办理建设规划许可证。2019年12月24日，陈通兴作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的唐泽签订《厂房租赁合同》一份，约定：陈通兴将位于中山南头镇东福南路198号厂房出租给唐泽使用；租赁期限自2019年12月25日至2028年12月24日止（9年），每月租金55000元；陈通兴给予唐泽两个月免租期，即从2020年2月20日起租，陈通兴于2019年12月25日将厂房交付给唐泽；如遇陈通兴原因未能准时交付，则按签订起租日往后顺延，免租期不计算租金；唐泽在签订合约后向陈通兴支付厂房租赁保证金165000元，唐泽在合同生效后7天内支付9个月租金495000元；若陈通兴中途解除合同的，须向唐泽双倍返还厂房租赁保证金；陈通兴同意签订合同后，若前租户（王某）与陈通兴产生争议的，所产生的损失均由陈通兴承担等内容。同日，陈通兴出具《收款收据》一份，确认收到唐泽交来案涉租赁物的租赁保证金165000元。2020年1月14日，为对2019年12月24日《厂房租赁合同》进行补充、变更，陈通兴（甲方）与唐泽（乙方）签订《厂房租赁合同补充协议》一份，约定：厂房租赁期限为9年，即从2020年1月15日至2028年12月31日，起租日期为2020年4月1日，陈通兴于2020年1月15日将厂房交付唐泽使用，包括之前第三方已租的一楼两个铺面（现为修车商铺），从2020年1月15日开始已出租商铺租金由唐泽收取，2020年2月1日开始，已出租的铺面需与唐泽签订租赁合同；唐泽于签订本协议3个工作日内将2020年4月1日至2020年12月31日期间9个月的租金495000元转至陈通兴账户，其中修车铺面2020年1月15日至4月1日的厂租共计40040元及三个月押金46800元，唐泽之前已做广告及人工费3000元，唐泽在2020年4月至12月9个月租金中扣除，余款转给陈通兴等内容。同日，陈通兴出具《收据》一份，确认收到唐泽交来的案涉租赁物9个月租金405160元。当日，陈通兴与唐泽签订《厂房水电交接确认协议》，载明：经双方协商一致，确定于2020年1月14日将案涉租赁物交付给唐泽使用以及确认水、电表底数。2020年2月8日，唐泽向陈通兴发送微信，称由于疫情还未控制，公司未能开工，无法对其承租厂房进行招租，近期客户需求为零，为避免疫情大爆发，全国上下还得居家观察一个月，故请求能否延长免租一个月。2020年3月4日，陈通兴（甲方）与唐泽（乙方）签订《租赁关系终止协议》一份，其中首部载明：就2019年12月24日陈通兴将案涉租赁物出租给唐泽使用事宜，因陈通兴与前租客王某产生的租赁争议，导致唐泽无法按合同约定进场使用，现就原约定双方在和平自愿的原则上终止。双方具体约定：陈通兴原收到唐泽3个月押金165000元及提前预付的9个月租金405160元于2020年3月15日前一次性退回给唐泽，并于2020年3月15日前一次性补偿唐泽相关损失49840元。陈通兴将上述所有款项共计62万元分两次转入唐泽指定账号，其中于2020年3月15日前转32万元（不计算利息），剩余款项30万元（每月按百分之二利息计算）于2020年4月15日前转入指定账号。陈通兴未在约定时间内将上述款项62万元转入唐泽指定账号，陈通兴已严重违反租赁合同约定需无条件双倍退还唐泽所交的所有款项，并承担唐泽因此所产生的所有诉讼费用（包括唐泽请律师所产生的费用）。唐泽收到陈通兴以上所有款项后，原签订的租赁合同和相关补充协议终止，双方所造成的损失互不补偿。本协议履行完后，双方的租赁约定终止等。甲方（签名）处有“陈通兴”签名及指模捺印，乙方（签名）有“唐泽”签名及指模捺印。陈通兴主张其已将案涉租赁物交付唐泽使用，其同意在扣除2019年12月租金后返还保证金给唐泽，但认为双倍赔偿不合理，解除合同也是由唐泽提出，其没有违约，不应当承担赔偿责任。唐泽则主张其实际上并没有接收厂房使用。另外，陈通兴主张双方在《租赁关系终止协议》中约定的违约金过高。一审再查，唐泽与广东品政律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，约定由该所指派律师作为唐泽与陈通兴租赁纠纷一案一审诉讼程序的代理人，律师代理费2万元等。一审法院认为，唐泽与陈通兴签订《厂房租赁合同》《厂房租赁合同补充协议》，约定唐泽向陈通兴承租案涉厂房，双方由此形成房屋租赁合同关系。依据上述查明的事实，案涉厂房并未取得建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方签订的《厂房租赁合同》《厂房租赁合同补充协议》应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力。该合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然双方签订的《厂房租赁合同》《厂房租赁合同补充协议》无效，但双方签订的《租赁关系终止协议》的出发点，是基于解决租赁案涉厂房过程中产生的纠纷，相关条款用于解决因租赁合同取得的财产的返还问题以及履行过程中产生的损害赔偿的争议，是可以独立于《厂房租赁合同》《厂房租赁合同补充协议》的协议。关于该协议的效力问题，首先，唐泽、陈通兴作为完全民事行为能力人，签订该协议时均具有相应的缔约能力，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；其次，陈通兴主张其是在情急之下签订的，但未举证证明其签订协议时存在重大误解、被胁迫、被欺诈等意思表示瑕疵的情形，故认定双方签订的该《租赁关系终止协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。陈通兴未依约向唐泽退还保证金、预付租金以及赔偿款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。唐泽要求陈通兴退还其保证金、租金，予以支持。关于唐泽要求陈通兴双倍退还其所交的保证金165000元、租金405160元的问题。陈通兴与唐泽签订《租赁关系终止协议》时，双方已约定陈通兴于2020年3月15日前一次性补偿唐泽相关损失49840元，该损失金额已经双方确认，应认定为唐泽于2020年3月15日前的实际损失，予以确认。除上述双方已确认的实际损失以及因陈通兴违约给唐泽造成的一般可预见利息损失外，唐泽并未举证证明其还有其他实际损失，故综合考虑本案合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，认定该违约金过高。故依法调整按49840元的实际损失以及未按约定时间退还保证金165000元、租金405160元造成的利息损失计算，利息损失以570160元为本金，自2020年3月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际清偿之日止。唐泽主张违约金超出上述认定部分，予以驳回。按照《租赁关系终止协议》的约定，陈通兴应承担逾期退款导致的律师费，现唐泽要求其返还律师费2万元，予以支持。至于陈通兴主张唐泽已实际使用案涉租赁物，需扣除2019年12月租金后再返还保证金的问题。因双方在《租赁关系终止协议》中已明确因陈通兴与前租客的争议导致唐泽无法按约定进场使用，而《厂房水电交接确认协议》中仅约定双方确认交付的日期，微信聊天记录亦仅反映唐泽请求再免租一个月的事宜，不足以证实唐泽已实际使用案涉租赁物，陈通兴亦未提供其他证据推翻双方在租赁合同中明确的内容。因此，对陈通兴上述主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、陈通兴于判决生效之日立即向唐泽返还保证金165000元、租金405160元，并支付相应的违约金（其中2020年3月15日前的违约金为49840元，自2020年3月15日起计算至清偿之日止的违约金，以尚未退还的保证金、预付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、陈通兴于判决生效之日立即向唐泽返还律师费2万元；三、驳回唐泽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15243元，唐泽负担6835元，陈通兴负担8408元（该款已由唐泽垫付，陈通兴应在判决生效之日一并迳付8408元给唐泽，一审法院不另行收退）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院再查：2020年4月26日，唐泽已向广东品政律师事务所交纳了一审诉讼律师代理费2万元，广东品政律师事务所也已向唐泽开具了金额为2万元的律师费发票。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”该条第二款规定：“当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因此，在双方均没有证据证明一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情况下，本院仅围绕陈通兴的上诉请求进行审理。对于双方没有提出上诉请求的，本院不予审理。根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是陈通兴是否应向唐泽支付案涉《租赁关系终止协议》中约定的应补偿损失49840元；二是陈通兴是否应承担唐泽为实现本案债权而支出的律师代理费2万元。关于争议焦点一，即陈通兴是否应向唐泽支付案涉《租赁关系终止协议》中约定的应补偿损失49840元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，虽然陈通兴与唐泽签订的《厂房租赁合同》《厂房租赁合同补充协议》，因案涉房屋建设时未取得建设工程规划许可证而无效，但是，案涉《租赁关系终止协议》是双方在平等基础上自愿签订的，是其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，陈通兴上诉提出其因与案外人之间存在纠纷没有及时解决是意外，并以此主张案涉《厂房租赁合同》《厂房租赁合同补充协议》无法履行并非是其违约。但是，案涉《租赁关系终止协议》已明确载明“因陈通兴与前租客王某产生的租赁争议，导致唐泽无法按合同约定进场使用”。由此可见，造成唐泽无法按合同约定进场使用，责任不在唐泽，而在于陈通兴没有按照约定时间将案涉房屋交付给唐泽使用。依法，陈通兴的行为明显构成违约。同时，根据上述法律规定，即使陈通兴不能向唐泽交付案涉房屋违约是因案外人的原因，但陈通兴依法仍应当向唐泽承担违约责任。至于陈通兴与案外人之间的纠纷，依法陈通兴可以另行主张权利。因此，陈通兴上诉主张其在履行《厂房租赁合同》《厂房租赁合同补充协议》中没有违约，理据不足，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”如上所述，案涉《租赁关系终止协议》合法有效，双方均应恪守履行。根据该《租赁关系终止协议》约定，陈通兴除了应向唐泽返还已交纳押金165000元及预付租金405160元外，还应于2020年3月15日前补偿唐泽相关损失49840元。而该49840元实际上是双方在协商终止租赁关系时而商定的因陈通兴未依约交房违约导致唐泽经济损失应承担的违约责任。但是，在该《租赁关系终止协议》签订后，陈通兴并未按照该协议约定履行义务，已构成违约。在此情形下，一审判决陈通兴向唐泽支付双方在《租赁关系终止协议》中约定的该损失49840元，并无不当，本院予以维持。虽然双方在《租赁关系终止协议》中也明确约定如陈通兴未在约定时间内将唐泽已付押金、预付租金及应补偿损失共计62万元转入唐泽指定账号时，陈通兴需无条件双倍退还唐泽所交的所有款项，但该“双倍退还”的款项明显是双方针对陈通兴不履行退还唐泽已付押金、预付租金及应补偿损失情况下约定的陈通兴应承担的违约责任。由于双方约定的该违约金过高，根据陈通兴的请求，一审判决在综合考虑本案合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素的基础上，将其调整按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，并无不妥，本院亦予以维持。陈通兴上诉主张一审判决其支付唐泽49840元违约金不当，理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二，即陈通兴是否应承担唐泽为实现本案债权而支出的律师代理费2万元的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，陈通兴与唐泽于2020年3月4日签订《租赁关系终止协议》，约定陈通兴原收取唐泽押金165000元及提前预付的租金405160元于2020年3月15日前一次性退回给唐泽，并于2020年3月15日前一次性补偿唐泽相关损失49840元。如陈通兴未在约定时间内（至迟2020年4月15日前）将上述62万元款项转入唐泽指定账号的，陈通兴应承担唐泽因此所产生的所有诉讼费用（包括唐泽请律师所产生的费用）。但是，该《租赁关系终止协议》签订后，陈通兴并未按其承诺将上述62万元款项转入唐泽指定账号。在此情形下，唐泽通过提起本案诉讼的方式向陈通兴追索债务，并委托广东品政律师事务所指派律师代理本案一审诉讼，是法律赋予唐泽的一项基本救济途径。同时，唐泽在与广东品政律师事务所签订《民事委托代理合同》后，已于2020年4月26日向广东品政律师事务所交纳了律师代理费2万元，广东品政律师事务所也已向唐泽开具了金额为2万元的律师费发票，并已指派律师代理唐泽参加了本案一审诉讼活动。而且，该2万元律师代理费亦符合广东省有关律师代理民事诉讼收费标准的规定。由此可见，该2万元律师代理费属于唐泽为实现债权合理而必要的支出，唐泽依约有权要求陈通兴承担。在此情形下，一审判决陈通兴承担唐泽为实现本案债权而支出的律师代理费2万元，亦无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人陈通兴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1546元（上诉人陈通兴已预交），由上诉人陈通兴负担。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  赵 娟审判员  蔡惠群二〇二一年六月二十九日书记员  廖建锋