山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5393号上诉人（原审被告）：山东友庭酒店管理有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370104MA3DKNJK0N。法定代表人：余章煌，总经理。委托诉讼代理人：张鑫，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨林，男，1977年8月28日出生，汉族，住山东省济南市，委托诉讼代理人：陈庆强，山东宸合宸律师事务所律师。上诉人山东友庭酒店管理有限公司（以下简称友庭公司）因与被上诉人杨林委托合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2021）鲁0104民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。友庭公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第二项；2.改判友庭公司支付杨林托管收益5180元（即自2020年6月1日至2020年8月10日按照每月2221.83元计算的托管收益）；3.改判友庭公司支付杨林违约金6665.49元[即违约金以每月托管收益2221.83元计算3个月（2221.83元/月×3个月=6724.74元）]。事实和理由：（一）一审判决未能充分考虑友庭公司解除合同的原因。因受新冠肺炎疫情影响，友庭公司所托管经营的友庭酒店，长期处于停业、半停业状态，出现严重亏损。友庭公司本想疫情很快过去，酒店能够恢复正常营业，但没想到疫情一直持续，根本无法正常经营，友庭公司向杨林提出适当减交托管收益的要求，杨林不同意，双方未能达成一致。在与杨林协商变更合同无果的情况下，不得已于2020年8月10日向杨林送达了《解除合同通知书》，通知杨林解除双方2017年7月9日签署的《物业委托经营管理合同》。杨林在一审诉讼中也认可双方的《物业委托经营管理合同》于2020年8月10日已解除。友庭公司并非是单方无故解除合同。（二）一审判决友庭公司支付杨林自2020年6月1日至2021年2月25日托管收益19906元，与客观事实不符。双方于2020年8月10日解除合同后，友庭公司已经不再对杨林房屋进行托管经营，依法不应当再支付托管收益。友庭公司同意支付自2020年6月1日至2020年8月10日托管收益5180元。（三）一审判决友庭公司支付杨林违约金1.82万元，远远高于杨林的实际损失，与政府文件规定相悖，友庭公司确实无力负担。新冠肺炎疫情是友庭公司和杨林在订立合同时无法预见到的，所造成的损失也是双方无法预见到的，属于不可抗力。疫情发生后，友庭公司在经营艰难的情况下，还是依照合同约定按季度向杨林支付托管收益。疫情期间的损失，友庭公司除承担合同解除前一个月托管收益外，再没有承担任何损失。合同解除后，杨林就将房屋整体出租给山东九万间管理运营公司，没有造成杨林损失扩大。山东省政府办公厅鲁政办发（2020）5号“关于应对新冠肺炎疫情支持生活服务业批发零售业展览业及电影放映业健康发展的若干意见”和鲁政办字（2020）77号“关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施”文件均明确规定，缓解企业成本压力，对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，对交通运输、餐饮、住宿、旅游、展览、电影放映六类行业纳税人租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）减半收取2020年12月31日前的房租，当地财政给予补贴或按规定减免业主（房东）相关税费。一审判决明显违背上述文件规定精神。杨林未作答辩。杨林向一审法院起诉请求：1.判令友庭公司向杨林支付托管收益5180元（自2020年6月1日起计算至2020年8月10日止）；2.判令友庭公司向杨林支付房屋占有使用费（使用费参照《物业委托经营管理合同》中所约定的托管收益2221.83元标准自2020年8月10日起计算至房屋实际交付之日止）；3.判令友庭公司向杨林一次性支付违约金55722元（违约金以总房款的6%为基数乘以剩余753天托管期限）；4.判令友庭公司赔偿杨林所垫付的物业费损失1767.15元（自2020年1月1日起计算至2020年12月1日止，以建筑面积53.55平方米，每平方米3元来计算物业费）；5.案件受理费由友庭公司承担。一审法院认定事实：杨林与友庭公司于2017年9月2日签订《物业委托经营管理合同》一份，协议约定：委托人杨林（甲方）、受委托人友庭公司（乙方），托管物业位于济南市槐荫区地平梦世界LOMO公馆2号楼5层04号房，建筑面积为53.55平方米，总价款444371元；甲方充分了解并同意乙方管理经营该物业用以一切商业经营，乙方有权根据该托管物业的户型、结构等实际情况自行决定该托管物业的使用方式，乙方还有权根据本合同的约定使用该托管物业所在建筑物包括外墙、外立面在内的一切公共部位、共用设施，由此所获得的收益归属于乙方所有，甲方不得单独主张；该托管物业设施设备、设备标准详见合同附件一《户内部分交付标准》；若交付时房间没有达到以上要求，甲方必须按照附件一的要求配齐或委托乙方代为配置，产生的相关费用由甲方承担；该物业托管期为5年，托管期限自乙方收到甲方物业之日开始计算；乙方每年向甲方支付总房款的6%作为委托物业经营收益。乙方应于每季度首月的20日前支付甲方上一季度经营收益；甲方不承担乙方经营业务风险，无论盈亏乙方均应如约向甲方支付约定的经营收益，乙方不能以经营方面的任何风险、费用或损失为由拒不支付约定的经营收益；本合同签订生效后，任何一方均不得擅自变更或解除本合同，否则即视为违约，应当向守约方支付违约金，违约金的计算标准为违约行为发生时本协议剩余的托管时间×房屋总价百分之六；在托管期满后，该托管物业内的装饰、装修及增加的各种添附设备、设施的所有权归属于甲方所有，乙方可不予拆除而直接移交给甲方，无需将物业恢复原状；由于国家政策或地震、台风、水灾及动乱、战争等其他不可抗力的因素影响本协议的执行或造成双方损失，甲、乙双方互不承担责任。双方还约定了其它事项。合同签订后，杨林按友庭公司要求向友庭公司支付了装饰装修和设施设备费用6万元，并及时将房屋交付给了友庭公司。此后友庭公司即开始经营，并按约定向杨林支付收益。至2020年初新冠肺炎疫情期间，友庭公司向杨林提出减免1个月房屋经营收益，杨林同意了。2020年5月12日，友庭公司向杨林发送通知书一份，要求降低40%托管收益至合同终止。杨林未同意。友庭公司向杨林支付该公寓经营收益到2020年6月1日。2020年8月10日，友庭公司向杨林送达《解除合同通知书》，提出解除双方的委托经营合同关系，并要求收到通知后三日内前来协商有关合同解除的善后事宜。杨林虽然收到了友庭公司该通知，但是未按通知要求与友庭公司办理交接手续。双方对解除合同和赔偿问题协商未果。2021年2月20日杨林提起本案诉讼，一审法院于2021年2月25日向友庭公司送达了载明杨林同意解除涉案合同的起诉状，涉案合同至此解除。一审法院认为，本案系合同纠纷，合同内容为房产托管经营。经审核，涉案合同合法有效，双方依法应当恪守。涉案合同履行过程中，虽然发生了新冠肺炎疫情，但该情况相对于本案合同的履行并非不可抗力，仅是影响了友庭公司经营的收益率。按照本案合同约定，友庭公司应自行承担该损失。因此，友庭公司并未取得本案合同的法定和约定的解除权；友庭公司提出解除合同，构成违约，应该承担违约责任。亦因此，合同解除的时间应以杨林作出同意解除的意思表示或实际与友庭公司交接房产的时间确定。杨林要求友庭公司支付自2020年6月1日起至2021年2月25日的托管收益或参照托管收益计算的“房屋使用费”（实际仍为托管收益），合法有据，予以支持。杨林要求友庭公司承担此时段后的收益，依据不足，不予支持。关于杨林主张的违约金。本案中友庭公司并未依法提出调低的要求。但为维护同类案件裁判标准的统一，依法予以调整。根据相关司法解释，违约金的高低应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，杨林的预期利益损失为55722元，该数额同时也为约定的违约金数额。关于实际损失，杨林主张装修款项损失6万元。但涉案合同已经履行过半，装修费用6万元的大部分并未损失，实际损失比例可参考合同未履行的期限占合同总期限的比值。合同解除系双方自愿达成，杨林虽然因此失去了合同履行的可得收益，却也提前收回了涉案房产的占有、使用、收益和处分权利，而且客观上友庭公司经营中为涉案房产添附了部分装修和设备，有一定残值。此外，疫情背景显然降低了友庭公司违约行为的过错程度。综合考虑上述因素，认定涉案合同约定的违约金过高，并将违约金调整为1.82万元。杨林要求友庭公司承担涉案房产2020年1月1日起至2020年12月1日的物业费，事实依据不足，杨林并未垫付该笔费用，因此对杨林该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条和第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、友庭公司于判决生效之日起十日内支付杨林济南市槐荫区地平梦世界LOMO公馆2号楼5层04号房托管收益19906元；二、友庭公司于判决生效之日起十日内支付杨林违约金1.82万元；三、驳回杨林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1466元，减半收取733元，由友庭公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对于一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，因为新冠疫情影响，杨林与友庭公司经协商，已于诉讼前减免了1个月的房屋经营收益。鉴于2020年8月10日友庭公司发送《解除合同通知书》后，并未向杨林交付房屋，故一审判决杨林参照托管收益支付自2020年8月11日起至2021年2月25日的房屋使用费并无不当。依照《物业委托经营管理合同》的约定，违约金的计算标准为违约行为发生时剩余托管时间×房屋总价百分之六，一审判决综合考虑疫情、装修残值等因素，将违约金调整为1.82万元亦无不当。综上所述，友庭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费753元，由上诉人山东友庭酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 孙 潇二〇二一年六月二十九日书记员 孙红杰