北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6332号上诉人（原审被告、反诉原告）：纳什凯旋科技（北京）有限公司。法定代表人：张剑，执行董事。委托诉讼代理人：王宪礼，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯同，女，1970年9月2日出生。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟翠娜，北京市中产律师事务所律师。上诉人纳什凯旋科技（北京）有限公司（以下简称纳什公司）因与被上诉人侯同房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人纳什公司之委托诉讼代理人王宪礼，被上诉人侯同之委托诉讼代理人李顺涛、翟翠娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纳什公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、七项；2.依法改判纳什公司自2019年11月1日起至2020年1月23日按租赁合同25100元/月的标准向侯同支付租金，自2020年1月24日至2020年3月20日按照租赁合同标准的50%（即12550元/月）向侯同支付租金。3.依法改判侯同按照剩余租期对纳什公司补偿房屋装修残值76292.63元；4.依法改判侯同按剩余租期向纳什公司支付家具折旧费33997.2元；5.驳回侯同一审其他诉讼请；6.一审、二审诉讼费由侯同承担。事实和理由：一、一审判决事实认定不清。1.对侯同实际持有纳什公司押金人民币50200元没有确认，案涉合同解除后押金如何处理没有给予解决。2.对侯同2020年3月20日收房，于2020年3月21日就将房屋连同纳什公司的家具及遗留装修交给下一租户使用的事实没有给予确认，导致纳什公司要求侯同对其装修残值及家具折价补偿的诉请未获支持。3.对侯同自2020年4月1日对纳什公司的银行账号采取财产保全措施并已经全额保全的事实没有给予认定，在纳什公司银行账号被冻结无法支付的情况下，判决纳什公司自2020年3月21日以后依然要向侯同支付迟延付款滞纳金，显失公平。二、一审判决适用法律错误。1.判决纳什公司就2020年1月24日新冠疫情爆发以后的迟延付款行为承担违约责任，并驳回纳什公司2020年1月24日至2020年3月20日要求租金减半的诉求适用法律错误。2.同时判决纳什公司向侯同支付迟延付款滞纳金及合同解除违约金，系对纳什公司的同一行为处以两次违约“处罚”。3.一审判决违约金标准明显过高，不符合法律规定。4.一审判决驳回纳什公司要求侯同对装修残值及家具款折价补偿适用法律错误。侯同辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。侯同向一审法院起诉请求：一、请求判令纳什公司向侯同支付拖欠的2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金共计90893.55元及滞纳金（2020年3月20日之前的逾期付款滞纳金54169.5元，并按照90893.55元为基数，按照每日千分之五为标准，向侯同支付自2020年3月21日起至纳什公司实际支付完毕之日止的逾期付款滞纳金）；二、请求判令纳什公司向侯同支付自2020年3月21日至2020年5月23日期间的房屋使用费52629.03元；三、请求判令纳什公司向侯同支付违约金50200元；四、请求判令纳什公司向侯同支付电费2590.47元；五、请求判令纳什公司支付侯同律师费30000元；六、请求判令纳什公司向侯同支付未提前30天书面通知解除合同的一个月房租损失25100元。纳什公司向一审法院提出反诉请求：一、判决将2020年1月24日起至2020年3月20日期间的租金调整为原租赁合同约定租金标准的50%（2020年1月24日至2020年10月30日租金为12550元/月）；二、判令侯同支付纳什公司房屋剩余租期装修残值76292.63元；三、判令侯同支付纳什公司房屋现有家具折价款33997.2元。一审法院认定事实：2018年10月25日，侯同作为甲方、纳什公司作为乙方，双方签订涉案合同，约定甲方将坐落于北京市朝阳区建国路x号院x号楼x号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，建筑面积95.49平方米；期限自2018年11月1日至2022年10月31日止；第1个租赁年度合同免租期为：45天，自2018年11月01日至2018年11月30日，自2018年12月01日至2018年12月15日。第2个租赁年度合同免租期为：30天，自2019年11月01日至2019年11月30日。第3个租赁年度合同免租期为：30天，自2020年11月01日至2020年11月30日。第4个租赁年度合同免租期为：30天，自2021年11月01日至2021年11月30日；房屋每月租金为25100元，房租按季交付，自第2个租赁年起，租金调整为25100.00元／月；自第3个租赁年起，租金调整为26200.00元／月；自第4个租赁年起，租金调整为26200.00元／月；每个租赁年度首笔支付金额为扣除免租期和维修保障金之后的房租金额，遇法定节假日顺延至法定节假日结束后5个工作日内，2018年11月01日支付押金50200.00元；2018年11月01日支付37454.84元（租金75300.00元，维修保障金600.00元）；对应周期2018年11月01日至2019年01月31日；2019年01月31日支付75300.00元；对应周期2019年02月01日至2019年04月30日；2019年04月25日支付75300.00元；对应周期2019年05月01日至2019年07月31日；2019年08月01日支付75300.00元；对应周期2019年08月01日至2019年10月31日；2019年10月31日支付49600.00元（租金75300.00元，维修保障金600.00元）；对应周期2019年11月01日至2020年01月31日；2020年01月30日支付75300.00元；对应周期2020年02月01日至2020年04月30日；2020年04月30日支付75300.00元；对应周期2020年05月01日至2020年07月31日；2020年07月30日支付75300.00元；对应周期2020年08月01日至2020年10月31日；2020年10月29日支付51800.00元（租金78600.00元，维修保障金600.00元）；对应周期2020年11月01日至2021年01月31日；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回标的房屋：……（3）经甲方书面催告后7日内仍不按照约定支付租金的……；乙方未按照本合同约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按欠付租金额的千分之五向乙方收取滞纳金。如因乙方原因主动违约的，则标的房屋装修、新配置设施、宽带成本由乙方自行承担，与甲方无关；因本合同第十一条第（一）款、第（四）款原因导致双方解除本合同的，乙方应结清合同履行期间应由乙方承担的各项费用，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按本合同项下标的房屋合同解除时月租金的2倍向甲方支付违约金；2020年3月18日，因纳什公司未按时交纳涉案房屋租金，侯同向纳什公司送达《解约通知函》：双方签订的涉案合同于2020年3月18日解除；2020年3月20日，侯同与纳什公司就涉案房屋办理交接，并签署《交接情况说明》：将涉案房屋门禁卡及钥匙交还给侯同，室内家具待纳什公司方便另约时间搬走；截止2020年5月23日，纳什公司遗留室内的家具仍然未搬离，侯同即将涉案房屋另行出租。纳什公司交纳涉案房屋租金至2019年10月31日。纳什公司拖欠2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金共计90893.55元未交纳。纳什公司拖欠涉案房屋电费2590.47元。侯同因本案诉讼聘请律师，支付律师费30000元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。侯同与纳什公司签订涉案合同后，侯同将涉案房屋交付给纳什公司使用，纳什公司应当根据合同约定按期足额支付侯同房屋租金及其他相关费用。纳什公司支付涉案房屋租金至2019年10月31日后未再向侯同支付过房屋租金。纳什公司虽然主张因疫情影响导致公司业务受损，但是就涉案房屋而言，纳什公司在疫情爆发前2019年11月1日起即不再支付涉案房屋租金，故纳什公司违约行为的产生并非因疫情导致，在其违约行为持续的过程中发生疫情，纳什公司再以疫情为由，主张的因不可抗力要求侯同减免租金的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。侯同与纳什公司于2020年3月20日办理房屋交接，视为双方就涉案合同于同日达成解除合意，纳什公司应当向侯同支付2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金共计90893.55元。纳什公司虽然于2020年3月20日将涉案房屋交付给侯同，但并未将涉案房屋腾空，截止2020年5月23日侯同另行将涉案房屋出租，纳什公司仍未将涉案房屋腾空，故纳什公司应当支付2020年3月21日至2020年5月23日期间的房屋使用费52629.03元。因涉案合同约定纳什公司未按照涉案合同约定支付租金的，每延迟1日，侯同可按欠付租金额的千分之五向纳什公司收取滞纳金，侯同要求纳什公司支付2019年11月1日至2020年3月20日期间的租金90893.55元的迟延履行金54169.5元及至实际付清之日止的滞纳金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据涉案合同约定，侯同要求纳什公司支付两个月的房屋租金50200元作为违约金，有事实依据，一审法院予以支持。纳什公司同意支付拖欠的电费2590.47元，一审法院不持异议。关于侯同主张的律师费30000元，因涉案合同约定有一方存在违约行为的，另一方可向其主张包括律师费在内的损失，现纳什公司因其单方违约行为，导致涉案合同无法继续履行，故纳什公司应当支付侯同律师费30000元。侯同主张的纳什公司向侯同支付未提前30天书面通知解除合同的一个月房租损失25100元的诉讼请求，因纳什公司已经就其违约行为承担了相应的违约责任，故侯同不应当再向纳什公司主张该项损失，对于侯同该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于纳什公司要求侯同赔偿涉案房屋装修残值及现有家具折价款的诉讼请求，根据涉案合同约定，如果纳什公司单方违约的，侯同不予赔偿纳什公司上述损失，故一审法院不予支持纳什公司要求侯同赔偿上述损失的诉讼请求。据此，一审法院于2020年9月判决：一、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向侯同支付二〇一九年十一月一日至二〇二〇年三月二十日期间的房屋租金九万零八百九十三元五角五分及滞纳金五万四千一百六十九元五角；二、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向侯同支付滞纳金（以九万零八百九十三元五角五分为基数，按每日千分之五的标准，自二〇二〇年三月二十一日起计算至实际履行完毕之日止）；三、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向侯同支付违约金五万零二百元；四、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向侯同支付律师费三万元；五、纳什凯旋科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内向侯同支付电费二千五百九十元四角七分；六、驳回侯同的其他诉讼请求；七、驳回纳什凯旋科技（北京）有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2825元，由纳什凯旋科技（北京）有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费1250元，由纳什凯旋科技（北京）有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，侯同为佐证其损失情况，提供如下证据：一、《佣金确认书》《委托书》以及付款回单，用以证明为签订涉案合同，侯同及刘宇奇（侯同之夫，亦与纳什公司就其他房屋签订有租赁合同，已另案处理）将包括涉案房屋在内的4套房屋委托北京中晟物业管理有限公司（以下简称中晟物业公司）出租，二人委托大连哈建九辰建筑设施有限公司向中晟物业公司转账支付佣金共计13万元，根据本案租赁合同的租金，相应涉案房屋对应的佣金应当是19103.61元。二、侯同再次出租房屋的租赁合同，《委托书》及付款回单、中介公司的情况说明，用以证明在与纳什公司解除涉案合同后，将涉案房屋出租给第三方，给第三方11天免租期，并支付了19000元中介费，因为纳什公司违约，导致侯同再行出租房屋，造成租金差价损失84800元。另外，侯同将涉案房屋出租给纳什公司时，给纳什公司30天免租期，计25100元。纳什公司质证意见为：对第一组证据，形式真实性无异议，对内容真实性有异议，一审过程中，侯同从未提起过该份证据，不排除是二审过程中后补的，而且纳什公司在承租过程中并不知悉所谓第三方成交，纳什公司直接签约方是侯同本人。关于证据目的也不认可。付款不是侯同本人直接支付，而是委托第三方公司进行支付。该笔款项是否直接指定是纳什公司与侯同所签合同的服务费，无法予以证明；与本案的关联性也不认可。双方在合同中关于佣金损失没有做任何约定，关于合同解除后，要承担的违约责任包含所谓的佣金，纳什公司签约时无法预见。该份佣金确认书签字人是刘宇奇，与本案无关。对第二组证据，合同形式真实性认可，这个合同不是全部合同，还有附件，关于交付家具清单的附件，证明目的不认可。合同中关于免租期，侯同是否给新租户免租期，完全是自行决定，以及租金标准也是其商业决定，本案是侯同找到新租户后与纳什公司单方解约，纳什公司迟延付款行为不必然导致侯同给新租户免租期损失及租金差额损失，纳什公司无法控制侯同与新租户的成交条件。委托书形式真实性认可，证明目的不认可。付款回单、情况说明形式真实性认可，证明目的不认可。纳什公司未提交新证据。审理中，侯同主张其因合同解除所导致的违约损失包括：为签订涉案合同及后续租赁合同两份合同所分别支付的中介费损失及免租期损失，两份合同之间的租金差价损失。另，《补充协议》第六条约定“若乙方发生任何原合同约定的合同解除情形之一，甲方均有权立即解除合同并收回房屋，造成甲方损失，押金及租金不足以赔付因此给甲方造成的损失，甲方有权另行主张，如违约情形未甲方造成损失，甲方扣除押金作为违约金，未发生的租金需返还乙方”。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，涉案合同及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，纳什公司未按合同约定期限支付租金，2020年3月20日双方自行办理了房屋交接手续，一审法院据此认定双方就涉案合同达成解除合意，并无不当。依据双方当事人的诉辩主张及已经查明的事实，本案二审争议焦点主要在于：一、纳什公司欠付的租金是否受新冠疫情影响予以减免以及逾期支付租金的滞纳金标准；二、涉案合同解除的违约责任如何承担，纳什公司已交纳的押金如何处理；三、侯同所主张的律师费损失应否支持；四、侯同应否赔偿纳什公司装修残值及家具折价款。对于焦点一，纳什公司上诉主张其对涉案房屋的经营使用受新冠疫情影响，并据此要求对欠付租金及滞纳金等违约责任予以减免。对此，本院认为，纳什公司2019年11月1日起即未再向侯同支付任何房屋租金，彼时新冠疫情尚未爆发，其违约行为亦非受新冠疫情影响导致，而在其违约行为持续的过程中发生疫情，现纳什公司以疫情为由要求减免租金及逾期付款的滞纳金等违约责任缺乏事实及法律依据，一审依据涉案合同约定的租金标准判决纳什公司支付欠付2019年11月1日至2020年3月20日期间租金正确，本院予以维持。关于滞纳金，依据合同约定，纳什公司未按合同约定支付租金的，每延迟1日，侯同可按欠付租金额的千分之五收取滞纳金，本案中纳什公司未按约定期限支付前述租金，侯同有权要求其支付滞纳金至租金实际给付之日。因合同约定滞纳金过高，本院结合合同履行情况、纳什公司过错情况以及侯同损失情况，酌情确定截止2020年3月20日的滞纳金数额及后续滞纳金计付标准。对于焦点二，双方在《补充协议》中约定，因纳什公司违约导致解除合同，造成侯同损失的，押金及租金不足以赔付因此给侯同造成的损失，侯同有权另行主张。本案中，综合涉案合同的履行情况，纳什公司的违约情形，以及在案证据所表明的因纳什公司违约给侯同造成的中介费、免租期损失及租金差价等具体损失情况，本院酌定在抵扣已付押金之外纳什公司另行赔付2.5万元作为违约损失。关于纳什公司认为解除合同违约金与逾期付款滞纳金系因同一违约行为产生，不应对同一行为处以两次违约处罚，本院认为，解除合同违约金系双方基于因纳什公司违约行为导致合同提前解除所造成侯同相关损失的约定，而滞纳金则系双方基于纳什公司逾期支付租金所导致侯同资金占用损失等违约损失承担的约定，即上述两种违约责任系基于涉案合同分别针对不同违约损害后果的约定所产生，两者并不冲突，故对纳什公司的该项上诉主张，本院不予采纳。对于焦点三，涉案合同中明确约定一方存在违约行为的，另一方可向其主张包括律师费在内的损失，本案争议系纳什公司违约行为所致，一审判决纳什公司赔偿侯同律师费正确，本院予以维持。对于焦点四，关于装修残值问题，双方在合同中对单方违约情况下的相应损失赔偿有明确约定，因本案系纳什公司违约导致合同解除，其要求侯同赔偿装修残值损失缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于家具款折价问题，现有证据显示纳什公司系自行放弃家具，对其该项诉求，本院亦不予支持。综上所述，纳什凯旋科技（北京）有限公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29952号民事判决；二、纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向侯同支付二○一九年十一月一日至二○二○年三月二十日期间的房屋租金九万零八百九十三元五角五分及滞纳金五千二百七十九元；三、纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向侯同支付滞纳金（以九万零八百九十三元五角五分为基数，按每日万分之五的标准，自二○二○年三月二十一日起计算至实际履行完毕之日止）；四、纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向侯同支付违约金二万五千元；五、纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向侯同支付律师费三万元；六、纳什凯旋科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向侯同支付电费二千五百九十元四角七分；七、驳回侯同的其他诉讼请求；八、驳回纳什凯旋科技（北京）有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2825元，由侯同负担1000元（已交纳），纳什凯旋科技（北京）有限公司负担1825元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1250元，由纳什凯旋科技（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费5650元，由侯同负担2000元（于本判决生效之日起七日内交纳），纳什凯旋科技（北京）有限公司负担3650元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 夏二〇二一年六月三十日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞书 记 员  卢园园