湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初6625号原告：李剑，女，汉族，1977年6月23日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所律师。被告：长沙创普房地产开发（集团）有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道含浦中路793号汀湘十里会所302号。法定代表人：向孝坤。委托诉讼代理人：曾宇扬，男，汉族，1988年4月10日出生，住湖南省津市，系公司员工。原告李剑诉被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称“创普公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李剑的委托诉讼代理人康宗辉、被告创普公司的委托诉讼代理人曾宇扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李剑向本院提出以下诉讼请求：1、被告立即为原告办理位于星语林·汀湘十里第IV岛S29栋101号房屋的不动产权证；2、被告向原告支付违约金490,557.99元（此违约金暂计算至2021年2月28日止，从2021年3月1日起至实际交付不动产权属证书之日止的违约金，以1,593,978元为基数按日万分之一的标准继续计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年7月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定，买受人购买的商品房为星语林·汀湘十里第IV岛S29栋101号。第四条约定商品房总价款为1,593,978元。第八条约定出卖人应当在2008年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：5、该商品房实体验收合格并开始备案。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3、出卖人从超出约定之日起按已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告未能按照约定期限交付该房屋，于2009年2月25日才通知原告办理涉案房屋的交付手续，2009年3月2日将上述房屋交付给原告使用。按照合同约定，被告应当在2010年7月28日前为原告办理上述房屋的权属证书。在被告多次违约，星语林·汀湘十里的业主多次集体维权后，被告于2012年上半年通知原告到被告处销售部交纳办理涉案房屋的产权所需的各种税费。原告于2012年9月6日到被告处就被告逾期交房事宜进行了协商，并与被告签订了补偿协议，并于当天在被告处交纳了契税、维修基金等办理涉案房屋的产权所需的各种税费，但至今被告仍未为原告办理上述房屋不动产权证书。基于上述事实与理由，原告认为被告行为明显构成违约，被告应按照合同约定按照已付房款每日万分之一向原告支付违约金，并立即为原告办理涉案房屋的不动产权证书。从原告交纳契税等各项税费之日（2012年9月6日）起至2021年2月28日止，逾期3097天，应支付违约金490,557.99元。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告创普公司辩称，一、原告要求被告立即办理不动产证，实际情况是被告开发的案涉房屋项目由于行政区划调整，由原望城县划归长沙市岳麓区管辖，在区划调整过程中由于业务移交、业务办理标准发生变化等多种原因耽误了办证业务，是被告无法控制的客观因素所致，不是被告的主观原因故意所致，被告会在能力范围内尽快履行该项义务。商品房买卖合同中关于产权的约定，第十五条约定了出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此条款中“商品房交付使用后360个工作日”的约定应认定为出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。二、因为行政区划的调整导致产权登记备案时间延长，但并未给原告造成实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人有权可以请求法院予以适当减少，因此即便要被告承担违约金，也请法院考虑予以减少。原、被告双方是2007年7月15日签订房屋买卖合同，2009年已办理交房手续，且双方已就逾期交房达成补偿协议，约定万分之一的标准计算至2009年3月2日止。原告在2021年3月12日再次起诉追究被告违约办证的责任，而违约责任应当适用相关法律关于诉讼时效的规定，其早已超过3年诉讼时效，因此被告请求法院依法适用有关诉讼时效的规定，驳回原告要求被告再次承担违约办证的责任诉求。三、因本小区产权证办理纠纷已由多起同类案件在一审或二审审理完结，已有相同的判令标准，因此法院酌情考虑。四、2012年9月26日才缴纳契税、维修基金，我们认为是要从2014年1月23日开始计算违约金。经审理查明：2007年7月15日，原告李剑（买受人）与被告创普公司（出卖人）签订商品房买卖合同（编号：GF-200020171），约定原告购买被告开发的星语林·汀湘十里第IV岛S29栋101号房屋，该房屋建筑面积共342.57平方米，房屋总价款为1,593,978元。合同第六条约定，支付方式为银行按揭。第八条约定，出卖人应当在2008年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房具备实体验收合格并开始备案条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，出卖人从超出约定之日起按已付房价款（不含花园款）每日的万分之一向买受人支付违约金。合同附件五约定，1、2007年7月15日签约时付清30%的首期款（483,978元），另外70%余款（1,110,000元）买受人在接到出卖人办理银行按揭手续通知日15日内办理还银行按揭手续。2、买受人须于接到出卖人通知后15日内支付契税和物业维修基金（交付金额按国家具体规定为准）。2009年2月25日，被告公司向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2009年3月2日办理房屋交付手续，房屋交付条为：1、已签署《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》确认函等文件；2、在公司向业主交付房屋之前，应将全部购房款及其他相关费用付清。2012年9月6日，原告（乙方）与被告公司（甲方）就逾期交房违约金达成补偿协议书，约定乙方购买的星语林·汀湘十里IV岛S29栋01号房，未能按照甲乙双方签订的《商品房买卖合同》如期交付给乙方，根据双方签订合同中第八条和第九条第一款，甲方承担相应违约责任。乙方购买该房屋的总房款1,583,978元，实际到账1,583,978元，按合同约定条款，从2008年7月1日起至2009年3月2日，甲方向乙方支付违约金金额158.3978元/天，合计38,807元。同日，原告交付案涉房屋契税、印花税、维修基金、印花税、燃气开通共计60,011元.上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《商品房买卖合同》、入伙通知书、补偿协议书、湖南省长沙市地方税务局往来结算统一凭据予以证实，本院予以认定。本院认为，买卖双方在平等自愿的基础上就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告于2009年3月2日交付房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人从超过约定之日起按已付房价款每日的万分之一向买受人支付违约金的约定。被告应于2010年7月20日前为原告办理产权登记，但被告至今未履行办理权属登记的义务，故原告要求被告公司办理不动产权证的诉求，本院予以支持，被告应在合理期间向原告交付不动产权属证书，本院酌情认定由被告在2021年12月24日前为原告办理好不动产权属证书。对原告请求赔偿逾期办证违约金问题。被告至今未履行办理权属登记的义务，存在逾期履行相关备案义务的行为，应承担相应的违约责任，故原告对被告承担违约责任的诉请，本院予以支持。被告辩称原告诉请的逾期办证违约金已过诉讼时效，本院认为，原告请求被告承担违约金属于债权请求权，合同约定自逾期之日起每日按万分之一的标准计算违约金，应以每个个别的债权单独计算诉讼时效，在无诉讼中断事由的情况下，违约金的保护范围为原告起诉之日（2021年3月21日）前三年，故本院认为超过诉讼时效的抗辩理由部分成立，被告应自2018年3月12日起计算违约金。被告抗辩称存在延期办理登记的情形及延期办理权属证书未给原告造成实际损失等因素，考虑双方的利益平衡，对被告要求违约金支付比例进行降低的抗辩请求予以支持并酌情认定被告承担违约金比例为已付房价款的万分之零点三，故计算至2021年3月12日止被告应承担的违约金为52,410元（1,593,978元*0.03‰*1096），从2021年3月13日起至被告实际向原告交付不动产权属证书之日止的违约金按前述标准另行计算。综上所述，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在2021年12月24日前为原告李剑办理并交付星语林·汀湘十里第IV岛S29栋101号房的不动产权属证书；二、被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起的十日内向原告李剑支付违约金52,410元并支付自2021年3月13日起至实际交付不动产权证书之日止以1,593,978元为基数按日万分之零点三计算的违约金；三、驳回原告李剑其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8,658元,因适用简易程序减半收取4,329元，由原告李剑负担3,867元,被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司负担462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨正权二〇二一年六月二十九日法官助理刘晓倩书记员王金璐附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。