湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初2680号 原告：刘洪菊，女，1970年9月7日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。 被告：郴州华盛麓峰房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区××镇福城新区（郴州火车西站对面）。 法定代表人：宁兼友，该公司总经理。 原告刘洪菊与被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司（以下简称华盛麓峰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘洪菊的委托诉讼代理人黄亚梅到庭参加诉讼，被告华盛麓峰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告刘洪菊请求法院判令：1、判令被告立即支付原告逾期交房违约金41387.6元（违约金计算从2013年8月1日至2014年10月3日，按照已付房屋价款每日万分之三计算，322357元×0.0003×428天）；2、判令被告立即为原告房屋办理首次登记（初始登记）；3、请求判令被告支付逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成原告无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金53920.79元（暂从2016年2月1日计算至2021年4月1日，322357×0.0001×1673天，以后违约金的最终计算至首次登记之日止），以上两项共计：95308.39元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告刘洪菊当庭撤回第一项诉讼请求。 被告华盛麓峰公司答辩要点：一、关于对延期交房的答辩：1、本案中逾期交房诉请已过诉讼时效；2、郴州烟草公司领导及郴烟基建科代表组织业主开会就延期交房问题进行了沟通说明，由于当时应郴烟基建科要求做了大方向的设计变更，设计变更关系到层层报批手续，造成我方施工工期延期，郴州烟草公司领导及郴烟基建科代表明确表示责任与华盛麓峰地产公司无关;二、关于延期办证的答辩：1、由于后期实际成本高于预期成本，导致郴烟基建科与我司办理工程总成本决算未能达成一致，郴烟基建科不与我司结算工程款，我司垫资大量至今，后因超出我司承受能力，资金链断裂，从而造成恶性循环。其中还有部分业主房款至今都没有交清，基上原因使项目难以推进办理产权证；2、“华盛世纪新城一期项目”是我司与郴烟基建科共同管控开发建设成本，故郴烟购房职工事实上也是合作开发建房的股东之一（也就是说业主既是购房人也是开发人），所以我方认为未及时办理产权证的责任不在我方；3、我司认为郴烟基建科只代表广大业主行使了监督工程质量和开发建设成本的权力，没有按约定承担办理最终决算的责任，导致最终结算确定不了，工程款无法到账。此种条件下，我司为不激化矛盾积极配合业主委员会办理房产证一事，目前该楼盘已纳入历史遗留问题，产权证由业主委员会牵头正在办理中。 查明的事实 根据原告的诉讼主张、举证情况和庭审情况，本院确认如下事实: 一、2012年6月18日，原告刘洪菊（买受人）与被告华盛麓峰公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》及附件一至附件四，附件四为：《合同补充协议》。合同约定:原告购买被告华盛麓峰公司开发的位于郴州市北湖区××镇（福城新区）华盛世纪新城一期项目中的第13栋103号房，购房总金额322357元。合同第五条约定：买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日即2012年6月18日前向出卖人交付首期房款172357元，余款150000元向郴州市住房公积金管理中心申请贷款。合同第九条约定:出卖人应当在2013年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十六条约定：出卖人应在商品房交付使用后560日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。 二、合同签订后，原告依约向被告华盛麓峰公司支付了涉案购房款322357元。被告开发的涉案商品房所在栋至今未经相关部门验收合格，也未办理涉案房屋的不动产首次登记手续。 三、从2014年10月3日（原告收房时间）第二日起至560天后即为2016年4月16日，即被告华盛麓峰公司应在2016年4月16日前完成该幢商品房的初始登记。 判决的理由与结果 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原、被告之间签订的《郴州市商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 一、关于原告要求被告立即为原告房屋办理首次登记的问题：因涉案房屋所在项目至今未经商品房综合验收，办理涉案房屋的不动产首次登记的条件尚未成就，被告华盛麓峰公司履行上述义务的期限尚不确定，客观上尚不具备办理涉案房屋不动产首次登记条件，故对于原告要求被告立即为原告房屋办理首次的诉讼请求，本院不予支持，待涉案房屋具备办理产权登记条件后，原告可另行主张权利。 二、关于逾期办理产权登记违约金的问题：我国《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日公布，2015年3月1日施行。我国实施不动产登记统一制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记。2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请。根据原、被告在《郴州市商品房买卖合同》中第十六条约定，被告华盛麓峰公司应于商品房交付使用后560日内，完成该幢商品房的初始登记（现为不动产首次登记），逾期按已付房款的每日万分之一支付违约金。涉案商品房的交付时间是2014年10月3日，被告华盛麓峰公司应在商品房交付后560日内，即在2016年4月16日前办理涉案房屋的不动产首次登记，逾期应当自2016年4月17日开始向原告支付违约金，至2021年4月1日止，违约天数为1810天，原告诉请的天数为1673天，以原告诉请为限，违约金为53930.3元（322357元×0.0001×1673天），原告诉请的违约金为53920.79，以原告诉请为限，之后违约金按上述标准另行计算至不动产首次登记完成之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百七十九条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及第二百五十三条的规定，判决如下： 一、被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内支付原告刘洪菊逾期办理不动产首次登记的违约金53920.79元（自2016年4月17日起计算至2021年4月1日止），此后违约金按上述标准另行计算至被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司将涉案房屋不动产首次登记办理完毕之日止； 二、驳回原告刘洪菊其他诉讼请求。 如果被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1091元，由被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  谷奕葶 二〇二一年六月二十九日 书记员  曾 君 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： ……（九）支付违约金；…… 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。