湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0981民初1258号 原告：沅江市粤佳物业管理有限公司，地址在沅江市巴山西路金福现代城二栋一楼第22号商铺。 法定代表人：夏书林，总经理。 委托诉讼代理人：别超凡，沅江市和谐法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起反诉、上诉、代收法律文书，代收执行款项。 被告：周建丰，男，汉族，1973年8月23日出生，户籍地湖南省沅江市，现住沅江市。 原告沅江市粤佳物业管理有限公司与被告周建丰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沅江市粤佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人别超凡、被告周建丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沅江市粤佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的物业服务费5051元；二、判令被告支付逾期物业服务费的违约滞纳金1515元（违约滞纳按未交物业费金额5051元的30%收取）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：原告于2009年8月20日与沅江市金福现代城小区业主委员会（以下简称小区业委会）签订《物业管理委托合同》，由原告为金福现代城小区业主提供物业服务；合同约定，住宅高层物业服务费按建筑面积计算，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按1%/天交纳滞纳金；被告系金福现代城小区2栋5单元401房业主（房屋面积144.14㎡），自2017年1月1日起欠缴物业服务费，后经催缴仍未交纳，截至2020年12月31日止已连续欠缴48个月物业服务费5051.00元、违约滞纳金1515.00元，原告为维护自身权益故诉至法院。 原告粤佳物业公司为证明其主张，提交如下证据： 1.《物业管理委托合同》及补充协议，拟证明原、被告双方关于物业管理的约定； 2.会议记录，拟证明物业费收费标准的制定过程； 3.物业服务费催缴邮单及查询记录，拟证明原告向被告函告催收拖欠物业费的事实； 4.《物业管理服务合同》，拟证明被告系沅江市金福现代城小区业主。 被告周建丰辩称：1、被告与原告没有签订物业管理合同、被告购买金福现代城小区房产后只与沅江市福耀房地产开发有限公司于2009年8月20日签订一份《物业管理服务合同》，该合同中约定0.38元/㎡/月.原告要求按的0.73元/㎡/月不合理。 2、原告服务质量未达到其收费标准，业主不算拖欠物业费；被告房屋出现严重渗漏、脱落、霉变，已经影响到正常的生活，被告多次要求物业解决，但原告至今一未予处理；在被告不知情的情况下，原告动用了被告物业维修基金，但没有对被告房屋漏水部位进行维修整改，被告严重质疑原告对维修基金使用的合理性及真实性；原告基本处于不作为状态，绿化少，消防设施形同摆设，消防栓配件缺失，无消防供水，物业管理方案、账目不公示。 3、原告的物业管理收费标准制定程序不合法不合规，不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。被告人所在金福现代城小区第二届业委在换届选举中采用冒用业主姓名代替选举人投票不光彩手段获得被选举；在指定物业管理价格等重大事项上没有召开业主大会，没有取得大多数人同意，与沅江市粤佳物业管理公司暗箱操作，私定价格；被告与小区大多数业主一直对物业管理价格持不予认可意见；物业公司在收费过程中不透明，针对不同对象有不同的收费标准。 4、原告在没有尊重业主意愿的情况下，私自改变小区物业使用用途，侵占业主权益；私自把临街公共走道封闭后与底层连在一起，一同租赁给百惠超市，租金所得没有明细账目公布，更没有通过任何形式返给小区业主；临街走道改装后，直接影响到行人通行，埋下了消防隐患，这一行为严重侵害了包括被告在内的小区业主权益。 5、收取物业费不开具正规发票。 综上所述，被告认为：原、被告之间没有双方认可、受法律保护的、公平公正的合同关系，原告的服务质量也没有达到其单方制定的收费标准，同时原告还在本小区借物业管理之名侵害业主权益之实，因此，请求沅江市人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告周建丰为证明其主张，提交如下证据： 证据1、照片（7张），拟证明被告住房（小区2栋2单元401房）因严重渗漏导致霉变、脱落； 证据2、业主委员会备案申请报告及选票复印件，拟证明业委会与物业公司暗箱操作，没依法依规； 证据3、《物业管理服务合同》，拟证明被告于2000年8月20日与福耀房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，约定被告房屋按0.38元/㎡/月交纳物业管理服务费用。 证据4、小区公共区域以及楼道照片，拟证明被告的管理不到位，对消防和业主的出行均有影响。 证据5、小区消防设施的照片，拟证明原告对小区内消防设施管理不到位。 证据6、金福现代粤佳物业收款收据照片打印件，拟证明原告收费的标准不统一，未开具正规的税务发票。 证据7、建设工程造价编审确认定案表及附件照片打印件，拟证明启动金福现代第2栋屋面维修资金程序不合理，被告系第2栋业主确不知情，且并未对被告房屋进行维修，与实际维修的项目不相符。 证据8、小区公共区照片，拟证明该小区的环境脏、乱、差，原告物业管理不到位。 在各方充分发表质证意见后，本院根据举证情况并结合当事人的质证意见，对证据效力进行了认定。具体情况叙述如下： 原告粤佳物业公司提交的所有证据及被告周建丰提交证据被告住房渗漏导致霉变、脱落照片、小区公共区域及楼道照片、小区消防设施照片、《物业管理服务合同》，均能证明本案的基本事实，对其真实性、合法性、关联性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告根据与开发商达成的前期物业服务协议，自2009年7月起负责从事金福现代城小区的物业服务工作。被告周建丰在该小区购买一了套位于2栋5单元，房号401，面积为144.14㎡的住房，因当时该小区业主委员会尚未成立，被告与开发商签订了一份《物业管理服务合同》。金福现代城业主委员会成立备案后，小区业委会先后于2016年1月1日、2018年10月18日与原告粤佳物业公司签订了两份《物业管理委托合同》，委托原告对金福现代城小区进行物业管理，委托管理期限分别为2016年1月1日至2018年12月30日、2019年1月1日至2021年12月30日，合同均约定物业服务费参照省、市物价部门与省建设行政主管部门文件确定的收费标准执行，逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天1%交纳违约金。2015年12月18日，小区业委会通过讨论决定，自2016年1月1日起物业服务相关收费标准为住宅多层（含2栋）0.73元/㎡/月。 被告周建丰系金福现代城小区2栋5单元401房业主，该物业建筑面积为144.14㎡。被告的物业服务费交纳至2016年12月31日，之后再未交纳物业服务费，经原告多次催收未果，故双方酿成纠纷。 另查明，本院在审理原告与金福现代城小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，查明原告在履行上述合同时存在瑕疵。 本院认为，小区业委会代表全体业主与原告粤佳物业公司签订的《物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告作为物业服务企业，与业主委员会签订的物业服务合同，在未经法定程序撤销前，对金福现代城小区的全体业主及原、被告双方均具有约束力。原告提供物业服务后，被告作为小区的业主依合同约定交纳相应物业服务费系其基本义务。由于被告未按约定向原告履行缴付物业服务费的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。 物业服务关系中，业主与物业公司各有权利、义务；物业公司应遵守合同，进行管理、提供服务，但小区环境、秩序等各方面的维护，不仅只是物业公司的职责，业主是小区的主人，同样有管理、爱护、监督的责任，在引发纠纷时，物业公司与业主均应加强沟通。基于上述理由，物业服务费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护；仅仅因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不高等，即允许作为个体的被告或部分业主不交、少交物业费，则对已全额缴纳物业服务费的业主而言也不公平，故即使原告存有未尽合同义务的违约行为，也应由所在小区的业委会代表全体业主主张权利。 综上，原告提出由被告支付相应物业费并依约承担违约责任的诉求，并无不当，依法予以支持；原告诉请被告拖欠物业服务费的期间为2017年1月1日至2020年12月31日，该费用为5050.67元（144.14㎡×0.73元/㎡/月×48月）；合同中未约定物业服务费支付时间，根据《湖南省物业服务费收费管理办法》（湘价服[2010]76号文件）规定，物业服务费按月计收，故违约金从被告未如期交纳物业服务费当月起开始计算,因双方约定从逾期之日起每天按费用的1%计算违约金，该计算标准过高，本院确定为按每月2%的标准计算，且基于原告履行物业服务合同确有瑕疵的事实，故对其违约责任予以调整，本院酌定减少违约金金额，以按每月2%的标准计算的金额的50%来确定。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、由被告周建丰支付原告沅江市粤佳物业管理有限公司物业服务费5050.67元及违约金（2017年1月1日起至2020年12月31日止产生的物业服务费，每月物业服务费的违约金以当月应缴物业服务费105.22元为基数，按每月2%的标准，计算总额的50%），于本判决生效之日起10日内付清。 二、驳回原告沅江市粤佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案案件受理费25元，由被告周建丰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 刘泽华 二〇二一年六月二十八日 法官助理 肖晓蓉 书 记 员 谭 俊 附：有关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (五)按时交纳物业服务费用; 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。