贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5003号上诉人（原审原告）：贵州森太林房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省道真仡佬族苗族自治县玉溪镇遵义路新城社区128栋2楼3号。统一社会信用代码：915203250806561804。法定代表人：陈果，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛永杭，贵州红籽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚琪，男，1976年12月27日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵州森太林房地产开发有限责任公司（以下简称“森太林房开公司”）因与被上诉人龚琪房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2021）黔0325民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年6月17日进行了二审调查询问，上诉人森太林房开公司的委托诉讼代理人盛永杭和被上诉人龚琪到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。森太林房开公司上诉请求：1、撤销贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2021）黔0325民初6号民事判决；2、改判解除森太林房开公司与龚琪之间的房屋租赁合同，森太林房开公司没收龚琪履约保证金50,000元，龚琪支付森太林房开公司违约金107,782.2元、全额支付拖欠的5个月房租和物业费21,550元；3、一、二审诉讼费用由龚琪承担。事实和理由：1、一审事实认定不清,森太林房开公司并未同意免除龚琪疫情期间的一个月房租，森太林房开公司将名下的商铺出租给业主，因疫情特殊原因，森太林房开公司曾发出公告，对小区按时缴纳商铺租金、物业费，遵守森太林房开公司的相应管理规约并办理相关手续后方可减免疫情期间的一个月房租，龚琪并不满足减免条件，故森太林房开公司并未同意减免龚琪疫情期间的一个月房租。2、《房屋租赁合同》第十条明确约定了物业费每月2,155元（2018年9月1日起交，物业管理费收取时间与房租同步），故森太林房开公司与龚琪之间关于物业费的收取有明确约定。3、龚琪共计拖欠5个月房租，2020年1月至5月，森太林房开公司多次以电话、短信、律师函等方式向龚琪催收，龚琪均恶言相向，拒不缴纳房租，直至目前也未缴纳，按照双方之间的《房屋租赁合同》，承租人承租的该铺面应先付租金后使用，如逾期10天未支付租金合同终止，出租方收回该门面，保证金视为违约金不予退还；承租人应遵守出租人和物管公司签订的物业管理协议，物业管理费在租期内由承租方承担。龚琪恶意拖欠房租的时间超过一年，严重违反了双方之间的《房屋租赁合同》的约定，属于根本违约，森太林房开公司要求解除房屋租赁合同、支付违约金、没收保证金所依据的事实与理由充分，且合同中有明确的约定。4、一审法律适用错误，龚琪的违约行为系一个持续性的状态，行为发生或持续时的法律法规进行调整，应适用新法优于旧法的原则，故本案不应援引《中华人民共和国合同法的规定》而应适用《中华人民共和国民法典》之合同编的规定，一审法院并未准确适用不可抗力规则，根据《最高人民法院印发关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知，第二条依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。具体到本案中，疫情不可抗力因素已经解除，龚琪依旧未主动履行合同义务，且对于未受疫情影响的部分租金也适用的不可抗力规则，龚琪也未在一审中就不可抗力的因素提供证据证明，故一审法院不应适用不可抗力规则；5、森太林房开公司已经担当一个企业的社会责任，主动为承租森太林房开公司商铺的几十户业主减免了一个月的房租，为租户分摊了损失，一审判决让同样受疫情影响的森太林房开公司承担了全部损失，显失公平。综上请支持上诉请求。二审调查询问过程中，森太林房开公司变更第二项上诉请求中主张的物业费为10,775元.龚琪辩称，一审尊重事实作出裁判，希望本案维持。森太林房开公司向一审法院起诉请求：要求解除与龚琪于2018年5月14日签订的房屋租赁合同；由龚琪支付2020年2月至2020年10月的房租323,346.6元、物业费21,550元，并按合同约定支付违约金107,782.2元，没收龚琪保证金50,000元。一审法院认定事实：森太林房开公司作为出租人与承租人龚琪签订房屋租赁合同，合同约定：出租人将2号楼3层共1,796.37平方米的铺面租赁给承租人经营。租赁期自2018年9月1日起至2025年8月30日止。承租人承租的该铺面应先付租金后使用，租赁期内该铺面租金单价为每月租金35,927.4元，如逾期10天未支付租金合同终止，出租方收回该门面，保证金视为违约金不予退还；承租人应遵守出租人和物管公司签订的物业管理协议，物业管理费在租期内由承租方承担。龚琪租赁该房屋后开办了“道真仡佬族苗族自治县丹砂足道养生体验中心”。2020年1月底因疫情致道真仡佬族苗族自治县丹砂足道养生体验中心停业，2020年6月，该丹砂足道养生体验中心重新开业，2020年7月12日，龚琪补缴了2019年11月至12月的房屋租金，2020年7月14日后，龚琪按月支付了房屋租金，现龚琪尚有2020年1月至5月共5个月的房屋租金计179,637元未缴纳。其间，龚琪与森太林房开公司的有关负责人联系要求免除疫情其间的房屋租金，同时以道真县丹砂足道的名义向森太林房开公司提出要求免除疫情期间的房屋租金的书面申请，森太林房开公司只同意免除1个月房屋租金，因双方对免除疫情期间的房屋租金未达成协议，致森太林房开公司提起诉讼。一审法院认为，森太林房开公司与龚琪之间签订的房屋租赁合同依法成立，对双方当事人均有约束力。因受疫情影响，龚琪未能按照合同约定时间缴纳疫情期间的房屋租金，属于不可抗力因素，并非其主观原因，故对森太林房开公司要求解除与龚琪签订的房屋租赁合同及支付违约金、没收龚琪保证金的请求，不予支持。森太林房开公司对龚琪尚有2020年1月至5月共5个月的房屋租金计179,637元未缴纳不持异议，龚琪要求为其减免3个月的房租，森太林房开公司只同意为其减免1个月的房屋租金，因疫情受行政管控政策导致龚琪无法实现房屋的使用目的，应酌情对龚琪免除疫情期间的房屋租金，结合本地的防控时间，为龚琪免除2个月房屋租金计71,854.8元，对其余房屋租金107,782.2元龚琪应予缴纳。森太林房开公司要求龚琪支付物业费21,550元，双方在房屋租赁合同约定“承租人应遵守出租人和物管公司签订的物业管理协议，物业管理费在租期内由承租方承担”，但该约定中未明确龚琪应承担的物业服务费用是由物业管理公司直接收取还是由出租人代收代缴，故森太林房开公司要求龚琪支付物业费21,550元无相关约定或为约定不明，对森太林房开公司的该请求在本案中不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十七条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、龚琪支付尚欠的房屋租金107,782.2元（限判决生效后10日内付清）。二、驳回贵州森太林房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费8,165.16元，减半收取4,082.58元，由贵州森太林房地产开发有限责任公司负担1,082.58元，龚琪负担3,000元。本院二审期间，森太林房开公司提交一份道真自治县彩虹物业管理有限责任公司于2021年6月18日出具的证明，以证明森太林房开公司与该公司签订了物业合同，由该公司对美美地小区的商业区提供物业服务，租户的物业费由森太林房开公司向租户代收，然后交给该公司，龚琪所承租的房屋物业费一直由森太林房开公司代收。龚琪质证表示，与森太林房开公司签署租赁合同至今没有收到过关于物管公司要求其代收物管费的申请及补充协议，根据平时物管公司的实际工作产生的费用，都是物管公司直接对接，由其与物管公司将账目算清楚后才打款至指定账户，另该份证明系2021年6月18日出具，物管公司与森太林房开公司之间具有利益关系，一审时森太林房开公司当庭向表示没有与物管公司关系的相关证据，现二审提交证明，无证明效力。二审调查询问时，龚琪称前期的租赁费和物业费都是打在森太林公司的账户。就森太林房开公司提交的新证据，本院将结合处理意见一并分析。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为以下两点：一、案涉租赁合同是否应当解除。本案中，龚琪于2020年4至7月期间就免除新冠疫情期间房屋租金的事宜多次与森太林房开公司进行沟通，虽然龚琪未按期交付2020年1月至5月的房屋租金,但龚琪于2020年7月向森太林房开公司补交了2019年11月至12月及2020年7月以后房屋租金,可见龚琪不存在主观故意拒交租金,不履行合同义务的行为，龚琪逾期交付部分房屋租金的行为属于违约程度轻微，不影响森太林公司合同目的实现,不构成合同的根本性违约,加之龚琪自2018年5月14日起租赁案涉房屋开办“丹砂足道养生体验中心”至今，其按照租赁期限的预期投入了资金对案涉房屋进行装修，如现在解除合同，会对其造成较大损失，不仅不符合双方的合同预期，也有失公平，且龚琪也表示愿意继续履行合同，故森太林房开公司请求解除合同并基于龚琪违约主张龚琪承担违约金和没收龚琪交纳的保证金，一审法院未予支持并无不当,本院予以维持。二、龚琪应否向森太林公司交付物业管理费。案涉房屋租赁合同中约定由了物业管理费收费标准、时间和交付方式，二审中森太林房开公司出具代为收取物业管理费的证明与龚琪认可租赁合同签订以来一直是向森太林房开公司支付相应的物业管理费的事实吻合,故森太林房开公司请求龚琪支付物业管理费符合合同约定。一审已认定，因疫情受行政管控政策导致龚琪无法实现房屋的使用目的，故免除其2个月的房屋租金，若继续按照合同支付物业管理费对其明显不公平,结合疫情影响程度以及合同履行情况,根据公平原则,亦应免除龚琪在该期间交纳物业管理费的责任，则龚琪应承担的物业管理费为6,465元（2,155元×3个月）。综上所述，森太林房开公司二审提交新证据证明其部分上诉主张成立，本院予以相应采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2021）黔0325民初6号民事判决第一项为龚琪自本判决生效后十日内支付贵州森太林房地产开发有限责任公司房屋租金107,782.2元、物业管理费6,465元；二、变更贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2021）黔0325民初6号民事判决第二项为驳回贵州森太林房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4,082.58元，由贵州森太林房地产开发有限责任公司负担1,082.58元、龚琪负担3,000元；二审案件受理费5,067元，由贵州森太林房地产开发有限责任公司负担4,054元、龚琪负担1,013元。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二一年六月二十六日法官助理王莹书记员夏同英