苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初2671号原告：黄**，女，1983年12月24日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：赵健，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：苏州嘉嘉商业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区。法定代表人：卫忠平，总经理。委托诉讼代理人：宋伟，江苏卓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑江南，江苏卓华律师事务所律师。第三人：苏州姑苏星觉医疗美容诊所有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区。法定代表人：刘仓珍，总经理。委托诉讼代理人：王小章，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。原告黄**与被告苏州嘉嘉商业管理有限公司（以下简称嘉嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。审理中，本院依法追加苏州姑苏星觉医疗美容诊所有限公司（以下简称星觉公司）作为本案第三人参加诉讼，并于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告黄**及其委托诉讼代理人赵健、被告嘉嘉公司的委托诉讼代理人宋伟、第三人星觉公司的委托诉讼代理人王小章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄**向本院提出诉讼请求：1.请求确认黄**与被告嘉嘉公司租赁协议于2021年2月4日解除；2.判令被告支付逾期付款违约金105173元；3.判令被告支付原告租赁优惠期减免的租金687065.59元（2018年10月1日至2019年7月31日）；4.判令被告交还租赁房屋，并判决被告自2021年2月5日期按照租金标准的2倍赔偿原告房屋占用费直至被告实际返还之日止；5.判令被告承担原告律师费30000元；6.被告承担本案诉讼费。审理中，原告撤回第4项诉讼请求。事实与理由：2018年8月1日原告向苏州中锐金汇置业有限公司（以下简称中锐公司）购买**路1060号、**路51号的商品房，并于2019年1月21日取得不动产产权证。2017年9月20日中锐公司（甲方）与被告（乙方）签订《**商业街租赁合同》，约定中锐公司将上述房屋出租给乙方使用。该租赁合同约定租赁期限为10个租约年，计租日自2017年10月1日至2027年9月30日。租金标准和租金支付约定，自实际交付日，在第一个租约年可享有10个月租赁优惠期。合同对租金金额有明确约定，租金支付方式为：以3个月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期到期前20日(遇到法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。租赁合同约定，如甲方将该房屋向第三方出售，并向乙方发出出售的通知，乙方应当按照甲方或者该第三方的要求出具确认继续履行本合同并向第三方交纳租金等费用的确认函或与甲方、第三方共同签署相关协议给予确认。租赁合同约定，乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之三的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次(含本数)，则甲方也有权单方解除合同。原告支付购房款取得不动产产权之后，2018年12月5日原告、中锐公司、被告三方签订《租赁主体变更协议》，原出租人(甲方)变更为黄**(丙方)新出租人，原承租人(乙方)不变，自变更日起《租赁合同》约定的租金由乙方直接支付给丙方，各方确认，与本协议有关的争议方式进行处理，乙方和丙方继续按照《租赁合同》规定的条款履行。租赁主体变更之后，2019年10月17日至2020年12月12日期间，被告先后六次逾期支付租金，无一次按时足额缴纳租金，严重违反合同约定。故原告于2021年2月2日向被告发出解除合同通知，被告于2021年2月4日回函。经原告按约统计，被告迟延支付租金的违约金计105173元。现因协商未果，故原告诉来法院，望判如所请。被告嘉嘉公司辩称，被告认为本案不存在合同解除事由，被告不同意解除合同，无需返还房屋，也无需支付巨额不合理的违约金。2020年初，新冠疫情爆发，被告承租房屋之下众多经营户经营停顿数月之久，被告本着诚实信用的原则，积极履行合同，虽然略有延迟但不存在达不到合同解除的程度，且在原告寄发解除合同通知时，被告已付清了当季租金。被告同时认为原告律师费没有合同约定，法院应予驳回。至于逾期付款违约金，我方认为在疫情影响下迟延支付租金，情有可原，不应当支付违约金，违约金应当予以减免。第三人星觉公司陈述称，我方希望继续经营，可以与原告协商租赁经营事宜。经审理查明：2017年9月，中锐公司（甲方）与嘉嘉公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州**商业街1-3层商铺（建筑面积2429.70平方米）出租乙方经营，租期10年，自2017年10月1日至2027年9月30日。合同4.1条约定，乙方在第一年中自2017年10月1日至2018年7月31日可以享受优惠租金为100元/月，第二年中自2018年10月1日至2019年7月31日可以享受优惠租金100元/月（即合计20个月优惠期，收取租金2000元）；2018年8月1日至2018年9月30日租金为67.58元/月/平方米，计328398.25元，该费用于2017年9月30日前支付；2019年8月1日至2019年9月30日，租金为67.58元/月/平方米，计328398.25元，该费用于2018年9月30日前支付；2019年10月1日至2020年9月30日，租金为70.96元/月/平方米，共计2068938.14元；2020年10月1日至2021年9月30日，租金为74.51元/月/平方米，计2172443.36元……；租金支付方式为：以3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期到期前20日向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。合同第22.4条约定，乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次(含本数)，则甲方也有权单方解除合同。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方租赁优惠期和第4.1条项下优惠租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交租赁优惠期和第4.1条项下优惠的全部租金。合同签订后，中锐公司将租赁房屋交付嘉嘉公司，后由嘉嘉公司的关联公司苏州摩登之星商业管理有限公司(以下简称摩登之星公司)对外招租经营。2018年12月5日，因黄**向中锐公司购买**路1060号（建筑面积519.60平方米）、**路51号（建筑面积497.07平方米）的商品房，双方与嘉嘉公司签订租赁主体变更协议，约定由黄**作为上述两套房屋的产权人，承继中锐公司与嘉嘉公司2017年9月20日签订的苏州**商业街1-3层商铺租赁合同中相应房屋的租赁合同权利义务。2019年9月11日，嘉嘉公司按约应向黄**支付2019年第四季度租金216428.54元；然嘉嘉公司未按约支付，实际于2019年10月17日、10月28日分别向黄**支付16428.75元、200000元。2019年12月12日，嘉嘉公司按约应向黄**支付2020年第一季度租金216428.30元；然嘉嘉公司未按约支付，实际于2019年12月16日、2019年12月17日分别向黄**支付126428.3元、90000元。2020年3月12日，嘉嘉公司按约应向黄**支付2020年第二季度租金216428.30元；然嘉嘉公司未按约支付，实际于2020年3月28日、3月31日分别向黄**支付16428.3元、200000元。2020年6月11日，嘉嘉公司按约应向黄**支付2020年第三季度租金216428.70元；然嘉嘉公司未按约支付，实际于2020年6月28日、7月1日、7月7日分别向黄**支付56428.7元、140000元、20000元。2020年9月11日，嘉嘉公司按约应向黄**支付2020年第四季度租金227250.15元；然嘉嘉公司未按约支付，实际于2020年9月30日、10月19日分别向黄**支付111107.08元、116143.07元。2020年12月12日，嘉嘉公司按约应向黄**支付2021年第一季度租金227250.15元；然嘉嘉公司未按约支付，实际于2021年1月5日、1月12日、1月18日、1月23日、1月30日、2月1日分别向黄**支付27250.15元、20000元、50000元、30000元、30000元、70000元。2021年2月2日，黄**向嘉嘉公司发函，以嘉嘉公司多次违约支付租金，逾期支付租金次数超过3次，逾期时间超过30日，按合同约定通知解除合同，并要求返还房屋。2021年2月4日，嘉嘉公司回函黄**，称因疫情影响，且黄**未对嘉嘉公司作出任何租金减免优惠，而其对相应承租商户减免了部分租金，因部分经营户欠付租金，致使向产权人迟延支付租金，希望理解，认为合同应继续履行。另查明：黄**所有的案涉房屋，由嘉嘉公司的关联公司摩登之星公司将一楼部分房屋出租给案外人经营牙科诊所，一楼其余部分及二、三楼与其他业主房屋一并出租给星觉公司经营。再查明：黄**为本案诉讼，委托律师代理，支出律师费30000元。审理中，黄**陈述称，其要求与嘉嘉公司解除合同，对房屋内实际经营户星觉公司及另一个牙科诊所，不要求实际腾让房屋，其自行与实际经营者进行后续房屋租赁事宜的对接。其现向嘉嘉公司主张的逾期付款违约金系根据嘉嘉公司实际付款的逾期天数，按应付金额，根据合同约定的每日3%计算。审理中，嘉嘉公司陈述称，其对黄**主张的逾期付款时间及金额不持异议，但认为合同约定的逾期付款违约金过高，请求法院综合疫情影响因素，酌情调整。以上事实，由原告提交的商品房买卖合同、不动产权属证书、租赁合同、租赁主体变更协议，证明原告取得房产后与开发商、被告签订了变更协议、银行流水、租金支付明细表、解除合同通知、邮寄记录、被告回复函、律师费发票及各方当事人庭审陈述予以证实。本院认为，黄**自中锐公司购买案涉房屋后，作为房屋产权人，承继中锐公司与嘉嘉公司签订的房屋租赁合同中案涉房屋出租人的权利义务，故嘉嘉公司作为承租人，应按约向黄**支付租金。根据庭审查明事实，嘉嘉公司自2019年9月11日至2020年12月12日期间，在6个季度租金的支付时间上均未按合同约定提前20日支付下一季租金，构成违约；虽合同约定迟延支付租金超过3次出租人有权行使合同解除权，然因2020年1月24日起江苏省就新冠××疫情启动一级响应，2020年6月后虽疫情发展形势趋缓，然对于商业性房屋经营确有相应的不利影响，且本案中出租人亦未就疫情影响对嘉嘉公司就租金减免达成过任何合意。纵观嘉嘉公司在2020年度租金支付情况，其在2020年第一、二、三季度租金虽有迟延支付，但均在约定付款时间届满的一个月内完成了支付，2020年第四、2021年第一季度，亦在约定付款时间的两个月内完成支付，而在黄**向嘉嘉公司于2021年2月2日发出解除合同通知函时，嘉嘉公司已结清当期租金。截至2021年2月2日，嘉嘉公司虽有六期迟延支付租金，然在疫情影响下，在出租人未给予任何租金减免的情形下，嘉嘉公司可以在当季租期内完成相应租金的支付，尚不足以认定为影响出租人出租房屋收取租金的合同目的实现，嘉嘉公司逾期支付租金的行为，亦不宜认定为根本违约，故从保护交易安全及公平原则出发，本院认定黄**据此于2021年2月2日以书面形式通知嘉嘉公司解除合同，超出必要限度，鉴于嘉嘉公司对合同持应继续履行之意见，故本院采纳嘉嘉公司的抗辩意见，对黄**主张确认租赁合同于2021年2月4日解除的诉讼请求，不予支持。因案涉房屋租赁合同应继续履行，故对黄**主张因嘉嘉公司违约导致合同解除而需补交优惠租期内租金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于黄**主张的逾期付款违约金。本院认为，嘉嘉公司未按约支付2019年第四季度租金、2020年第一季度租金、2020年第四季度租金、2021年第一季度租金，因上述四季租金的应付时间分别在新冠××疫情发生前及疫情发展明显得到控制后，故嘉嘉公司逾期支付上述四季租金，构成违约；然因合同约定的违约金计算方式畸高，本院酌情予以调整，根据嘉嘉公司的实际付款情况，按LPR的1.95倍计算。经本院核算，逾期付款违约金计5532元；2020年第二季度、2020年第三季度租金，虑及新冠××疫情影响，本院不再认定嘉嘉公司缓交租金行为构成违约，故对该两季租金的违约金，亦不予支持。关于黄**主张的律师费。因该费用并无合同的明确约定，且黄**主张确认合同解除的主要诉讼请求亦未得到本院支持，故其主张律师费缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告苏州嘉嘉商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告黄**逾期付款违约金5532元。二、驳回原告黄**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50020元，减半收取25010元，由原告黄**负担24985元，被告苏州嘉嘉商业管理有限公司负担25元。被告苏州嘉嘉商业管理有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接向原告黄**履行。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  李 尧二〇二一年六月二十五日法官助理  王 璇书 记 员  凌佳欣