黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终3758号上诉人（原审被告）：黑龙江维峰房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区邮政街**。法定代表人：潘希斌，执行董事。委托诉讼代理人：常英姿，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲日欣，女，1989年11月27日出生，汉族，中国铁路哈尔滨局集团有限公司公司律师，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：朱永旭，男，1983年6月14日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：杨磊，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人黑龙江维峰房地产综合开发有限公司（以下简称维峰公司）因与被上诉人朱永旭房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初7976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月26日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。维峰公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回原审人民法院重审或者改判，判决维峰公司按一年期贷款利率4.35%向朱永旭支付2016年7月2日至2017年8月4日期间的违约金，并相应扣减因主管部门落实“营改增”政策不能开具发票以及房产证与土地使用权证合并为不动产登记证而暂停办理权属证书的时间。事实和理由：一、按合同条款约定及法律规定，维峰公司作为开发商承担违约责任的情形应为因出卖人的原因导致买受人未能取得不动产权属证书。而本案，维峰公司开具发票时间延后的原因有政府主管部门因执行“营改增”政策所致，以及2017年年初房产证与土地使用权证合并为不动产登记证，主管部门暂停办理权属证书的时间。时间延后是多方原因所致，不仅是维峰公司单方原因，为此，因主管部门落实国家政策原因而不能开具发票的时间以及暂停办理手续的时间应予以扣减。原审判决只是机械地认定维峰公司承担逾期办证的违约责任，而没有考虑到国家政策的调整造成的时间延误以及主管部门为了落实国家“营改增”政策及房产证与土地使用权证合并为不动产登记证而实际耽误的时间，2016年7月2日至2017年8月4日期间，正是2016年五一前后全国包括黑龙江省执行“营改增”政策，销售不动产之前开具营业税发票，新政策落实后，销售不动产开具增值税发票，而在2016年五一至十一期间，税务机关不能开具发票，可以开具发票时，发票数量也严格受限制，并且，2017年年初房产证与土地使用权证合并为不动产登记证，主管部门也暂停办理了权属登记证，原审判决认定的2016年7月2日至2017年8月4日期间应当扣减因主管部门落实“营改增”政策及房产证与土地使用权证合并为不动产登记证，而不能开具发票的时间。二、原审判决认定维峰公司的违约金按照朱永旭已付购房款的总额，按照中国人民银行同期贷款一年期贷款利率标准年4.35%上浮50%没有依据，即使维峰公司有违约，该违约系逐年产生，并没有形成固定的违约期限，按一年期贷款利率标准年4.35%较为合理，不应当上浮50%。而且，维峰公司协助办理权属证书系商品房买卖合同的附随义务，维峰公司已经履行了房屋交付等合同主要义务，不应当过分加重维峰公司的合同义务。综上，原审判决事实认定不清，加重了维峰公司的合同义务，判决结果确有错误，请支持维峰公司全部上诉请求。朱永旭辩称：1.因双方对逾期办证的违约金未有明确的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，逾期贷款利率应当是在基础利率上加收30%到50%。2.维峰公司称税收政策导致其不能够及时为朱永旭办理房屋产权登记。首先，维峰公司提交的证据仅能够证明税收政策及产权登记政策变动，并不能证明政策变动导致维峰公司迟延办证，维峰公司提供的政策规定与本案缺乏关联性，而且黑龙江省地方税务局、黑龙江省国家税务局关于纳税人营业税涉税业务需要补开增值税普通发票有关问题的公告、增值税征收管理办法第17条和第24条的规定，均能够说明营改增政策的变化不会为维峰公司协助朱永旭办理房产证造成障碍。在政策变化前，维峰公司只要是进行了申报并且缴纳了营业税，便可以开具发票；其次，如果法院认为维峰公司提交的证据与本案有关，朱永旭认为还是有必要调查清楚政策变化是否实际上影响了办理不动产权证书，这个需要由不动产办理机构出具客观有效的证据、证言。综上，朱永旭认为营改增的变化，并没有影响到维峰公司履行合同约定义务，维峰公司应当按照合同及法律的规定承担违约责任。朱永旭向一审法院起诉请求:判令维峰公司给付朱永旭自2016年7月2日至2018年2月9日逾期办理房屋过户登记的违约金83,357元。一审法院认定事实：朱永旭与维峰公司签订商品房买卖合同，购买位于道外区景阳街、南马路、南和街第1栋4单元5层501号房屋。合同约定：“第三条、买受人所购商品房的基本情况：建筑面积103.96平方米，其中套内建筑面积85.05平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积18.91平方米……第四条、计价方式与价款：按套计算，该商品房总价款为717,498元……第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第1种方式进行处理：1.双方自行约定按套计价……第八条、交付期限：出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.商品房经验收合格……第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案……”签订合同后，朱永旭交纳了购房款717,498元。2011年2月22日，朱永旭办理进户手续。2016年8月29日，维峰公司取得案涉楼盘商品房销售许可证。2017年8月4日，维峰公司出具案涉房屋的不动产销售发票，显示购房金额为672,352元，2018年2月9日朱永旭取得不动产权利证书。一审法院认为，朱永旭与维峰公司签订了商品房买卖合同，双方系房屋买卖关系。朱永旭按照合同约定支付了全部购房款，其已履行完毕作为买受人支付价款的义务，维峰公司应当协助朱永旭办理案涉房屋权属证书。因维峰公司未及时履行案涉房屋在房产登记机关备案手续，故维峰公司应当承担迟延办证违约责任。按照双方合同约定，维峰公司应在案涉房屋交付365日内即2012年2月22日前履行完毕协助办证义务。因2019年7月2日，朱永旭向维峰公司主张逾期办证违约金，故2016年7月2日至2019年7月2日期间的请求并未超过诉讼时效。维峰公司为朱永旭开具商品房发票的时间是2017年8月4日，该日应视为维峰公司履行了协助办证的义务，故朱永旭诉请维峰公司支付2016年7月2日至2018年2月9日的逾期办证违约金，一审法院支持其中2016年7月2日至2017年8月4日的逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第四款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因合同未约定迟延办证违约金标准，违约金可按照朱永旭已付购房款总额，按照中国人民银行同期贷款一年期贷款利率标准年4.35%上浮50%，即逾期罚息利率6.525%计算。经计算，维峰公司向朱永旭支付违约金标准为每日120.19元（672,352元×每年6.525%÷360日）。综上，维峰公司应支付朱永旭自2016年7月2日至2017年8月4日的违约金47,835.62元（120.19元/日×398日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、待判决发生法律效力之日起，维峰公司立即给付朱永旭2016年7月2日至2017年8月4日期间违约金47,835.62元；二、驳回朱永旭其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、迟延履行金。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于一审判定维峰公司按照朱永旭已付购房款总额为基数，按照中国人民银行同期贷款一年期贷款利率4.35%上浮50%的标准支付案涉迟延办证违约金是否正确的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。本案中，朱永旭按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，维峰公司未及时履行案涉房屋在房产登记机关备案手续，构成违约，应当承担迟延办证违约责任。因双方对违约金没有约定，根据最高人民法院上述司法解释及中国人民银行前述通知，一审判定维峰公司按照朱永旭已付购房款总额为基数，按照中国人民银行同期贷款一年期贷款利率4.35%上浮50%的标准支付案涉迟延办证违约金并无不当。关于维峰公司主张因第三人的原因造成违约的问题，因其未举示充分证据加以证明，应承担举证不能的不利法律后果。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，即使维峰公司主张的此种事实存在，亦不影响其向朱永旭承担违约责任，故其此项主张不能成立。综上所述，维峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费996元，由黑龙江维峰房地产综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉（）二〇二一年六月二十二日书记员  于 杨