广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初6060号原告：广州竣勤行物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号1栋四层4145号商铺。法定代表人：罗宾，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰丽，广东广信君达律师事务所实习人员。被告：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区荔香路50号2416房。法定代表人：陈马权。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州竣勤行物业管理有限公司诉被告广州凯安物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张敏娟独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢海傲、李冰丽，被告的委托诉讼代理人王志健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州竣勤行物业管理有限公司诉称：2013年8月15日，被告（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定：物业名称为倾城汇婚庆广场，坐落于广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号1栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；停车场每个私家车位收取管理收费150元/月/车位;乙方就下列范围替甲方及本物业实行统一管理提供下列服务：6.本物业内之交通、车辆行驶及停泊的管理；而后，物业服务合同经（2018）粤01民终7594号判决确认已解除。原告是广州市海珠区江南大道中宝树新街13号（1）栋地下1层B101、103-164号车位（共计63个车位）的业主。按照上述合同约定，自2016年12月起至2017年5月止，原告共向被告支付车位管理费56700元（每月9450元的标准）；但实际履行中，被告至今并未依约负责原告车场的车辆停泊管理、垃圾清运、设备维修等职责，被告仅为原告上述车场提供电力管理服务而已，至今被告未提供任何车辆管理服务，却另案提起诉讼(2020)粤0105民初28929-28991企图侵占原告于2017年6月至2018年6月期间涉案车位管理费113400元合法财产。2016年10月15日，原告（甲方）与广州市群车宝汽车服务连锁有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》。该协议约定，甲方将位于广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号（1）栋地下一层11个车位的房屋出租给乙方使用，租期为6年，自2016年10月15日至2022年10月14日止。按照该协议2.3条约定，甲方提供房屋的用水、用电，必须确保16个千瓦以上的三相用电（电压380V)供应至租赁房屋内。为履行该协议约定，原告请求被告代为办理增加地下一层停车场供电容量业务，被告应允，原告于2017年4月14日向被告支付供电增容费27000元，但被告至今未向原告出示由电力公司办理该项增容业务所开具的费用收据。2018年6月3日，原告与广州康华物业管理有限公司签订《经营管理服务协议》时得知，该车场目前室内用电为220伏2千瓦，被告实际上未办理增加该车场供电容量的业务。2017年3月1日，原告与广州畅途汽车技术开发有限公司签订《租赁合同》，该合同约定：广州畅途汽车技术开发有限公承租原告位于广州市海珠区江南大道中宝树新街13号（1）栋地下1层的14个车位，租期6年，自2017年3月10日至2023年3月9日止。按照该合同3.2.5约定，原告应协助广州畅途汽车技术开发有限公司在使用及调整该物业水电、招牌广告位置等硬件设施时向物业管理方办理相关手续。为协助广州畅途汽车技术开发有限公司装修，原告事先告知被告关于该进场装修事项，但被告在无任何依据下，要求原告向其支付装修押金6000元。原告按照被告要求，于2017年3月31日向被告支付6000元装修押金。该装修事项完工后，经原告多次催促，被告仍不返还该装修押金6000元，即使原告与广州畅途汽车技术开发有限公司《租赁合同》经（2019）粤0105民初23313号判决确认2019年1月31日解除，但被告至今也未退还该装修押金6000元。基于以上事实，原告认为被告至今未依照《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》约定向原告提供车场的车辆停泊管理、垃圾清运、设备维修等服务，其行为已构成违约，根据《物业管理条》第三十五条第二款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定，被告应立即返还2016年12月至2017年5月期间，原告已向被告预交的车位管理费56700元。被告超出物业管理合同约定的费用收取范围，向原告收取供电增容费27000元及装修押金6000元的行为，构成违规收费，依法应予以退还。被告逾期支付款的行为给原告造成了资金占用损失，应向原告支付逾期付款利息。综上，为维护原告合法权益，原告诉请：1.判令被告立即向原告退还供电增容费27000元；2.判令被告立即向原告退还装修押金6000元；3.判令被告立即向原告返还2016年12月1日至2017年5月31日期间的车位管理费56700元；4.判令被告支付以89700元为基数，自2018年6月3日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，暂计至起诉日为35569.6元；5.本案诉讼费用由被告承担。被告广州凯安物业管理有限公司辩称：根据原告提供的支付凭证记载，增容费是案外人谢仕伟所支付，原告并非用电增容费的支付主体，其无权主张返还该费用。而且，被告已为当时的租户提供了相应的用电增容服务，原告及当时的租户均未对用电增容事宜提出过异议。案涉停车场原本只有照明系统，仅能作为停车场使用，无法满足洗车店的经营条件。因为洗车店的污水处理设备运行、汽车维修设备运行、汽车升降台运行、加压器的使用、水枪使用、吸尘器使用、店铺照明、停车场出入口闸机、办公设备的使用等均需要另行用电增容方能运行。原告与租户一直使用案涉停车场，并一直如常经营洗车店多年，其多年来均未提出过异议，可以见被告已经提供了用电增容服务。被告已于2018年6月3日与案涉物业业委会完成场地交接，并将有关设备移交新的物业公司，被告退场至今已有两年半之久，被告有充足由怀疑原告擅自拆改用电增容装置，恶意提起本案诉讼。因此，原告诉请退还用电增容费的诉请缺乏事实和法律依据。根据原告所提供的《租赁合同》及民事判决书可知，装修主体是租户广州畅途汽车技术开发有限公司（以下简称“畅途公司”），即使装修费用是原告所支付，其支付行为应视为其代畅途公司所支付。对于被告而言，装修报装主体及装修押金支付主体仍应为畅途公司，故原告并非主张返还该费用的适格主体。畅途公司对车位进行装修时并没有按照其备案的施工图进行装修，而且还未经过验收合格。在车位的实际使用过程中，原告出现多项违规情形，包括但不限于擅自改动停车场位置阻塞商场主要逃生出口及供配电房出口，擅自改变停车场规划，封闭其中一个主要主入口、违规增加停车位、填平观光电梯门前防水带及降低防水带高度。因此，被告有权没收畅途公司的装修押金。退一步说，即使被告无权没收装修押金，但在畅途公司或原告恢复原状并对装修验收合格之前都有权不予退还该装修押金。原告所主张的车位管理费56700元实质为63个车位所对应的物业管理费。根据被告与业委会所签订的《物业管理委托合同》约定，被告在实际提供了相应的物管服务的情况下，依法依约均有权收取该费用。被告在合同有效期内已依约实际提供相应的物业管理服务，并已得到生效判决认定。原告缴纳该费用后，在长达4年以来均未提出过任何异议。被告无需返还供电增容费、装修押金和车位管理费，原告关于该三项费用的利息主张同样缺乏事实和法律依据。原告所主张的供电增容费、装修押金和车位管理费及相应利息均已超过诉讼时效，应予以驳回其诉讼请求。其中供电增容费和装修押金属于被告在物管服务过程中所提供的额外有偿服务，不属于原物业管理服务范畴以内的义务，被告基于提供额外服务而收取报酬并未违反法律强制性规定，不属于扩大收费范围、提高收费标准或重复收费。经审理查明：2013年8月15日，被告（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定：物业名称为倾城汇婚庆广场，坐落于广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号1栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；停车场每个私家车位收取管理费150元/月/车位；业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。原告于2017年取得海珠区江南大道中路宝树新街13号（1）栋地下1层B101、103-164车位的产权。2018年6月3日，被告（乙方）与倾城汇业委会（甲方）签订《交接协议》，并于当日退出海珠区倾城汇婚庆广场物业管理。本庭审中，原、被告确认案涉63车位2016年12月1日至2017年5月31日期间的管理费56700元，原告已经支付。根据原告提供的个人账户汇总信息清单显示，原告于2017年5月18日通过案外人谢仕伟账户向被告支付了2017年5月的车位管理费。另，本院作出的并已生效的（2020）粤0105民初28929号民事判决书判令本案原告向本案被告支付从2017年6月1日至2018年6月3日的物业管理费（每月按9450元的标准计）及逾期支付2017年6月1日至2017年7月27日期间物业管理费的违约金。根据该判决书查明事实显示，原告在该案庭审中确认每月收到被告交费9450元的通知，2017年5月前已经交齐。为证明原告自行聘用员工负责案涉63个车位的垃圾清运、车辆停泊管理等事务，原告提供了其公司与案外人黄国栓签订的《劳动合同》，该合同显示劳动合同期限自2017年3月1日至2021年2月28日，岗位职责为服从秩序维护组主管领导和指挥，收取停车场停车费，维护停车场停车环境及车辆交通及停入秩序，等。被告就上述《劳动合同》质证认为，该证据无法证实原告自行聘请员工提供车场相关服务，该证据与本案诉请无关。为证明已提供物业服务，被告提供了如下证据：1.灭鼠杀虫服务承包合同书；2.中央空调循环水系统水质处理服务合同书；3.消防设施维修保养合同；4.倾城汇婚庆广场日常清洁服务合同；5.保安服务协议书；6.地铁导向发布与制作合同；7.倾城汇电梯保养合同；8.倾城汇婚庆广场玻璃破损维修施工合同；9.(2018)粤0105民初18693号民事判决书；10.(2019)粤01民终16793号民事判决书。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为上述证据中的合同仅从形式上表明被告为倾城汇广场物业公司，但实际上被告并未按照合同约定提供物业服务，被告未能提供其履行对应合同项目所支付的费用凭证，未能证实其按约定提供物业服务。另查明：2016年10月15日，原告与广州市集群车宝汽车服务连锁有限公司（以下简称集群车宝公司）签订《房屋租赁协议书》，约定，原告将案涉车位中的11个车位出租给集群车宝公司，用于商业经营；原告需保证16个千瓦以上的三相用电供应至租赁房屋内；等。2017年3月6日，原告与广州畅途汽车技术开发有限公司（以下简称畅途公司）签订《租赁合同》，约定将案涉63个车位中的14个出租给畅途公司经营汽车服务，原告要提供物业内有不少于20千瓦电力（20KW容量，380V和220V），并同意畅途公司对租赁物业进行装修装潢；等。为履行上述合同，原告委托被告办理用电增容，并于2017年4月14日通过谢仕伟平安银行账户向被告转账支付了车场用电增容费27000元。为协助畅途公司装修施工，原告于2017年3月31日通过谢仕伟平安银行账户向被告转账支付了装修押金6000元。2017年4月1日，原告向被告出具承诺书，其上载明的主要内容为，原告现对自有物业倾城汇婚庆广场地下停车场，增建洗车功能设备实施，原告承诺按照国家相关法律规定向相关政府部门申请改造……如因为没有及时向相关政府职能部门申请而造成倾城汇婚庆广场物业管理公司的损失，一概由原告承担由此引起的法律责任和经济损失。本案庭审中，关于用电增容费，被告确认曾接受原告办理停车场用电增容的请求，也收到了27000元用电增容费，但其认为该费用的支付主体是租户而非原告；关于装修押金，被告确认已收到装修押金，但认为付款人是谢仕伟，而非原告，根据原告所提交的与畅途公司的《租赁合同》约定，装修主体和费用缴纳主体是畅途公司，即便装修押金是原告支付，也仅能证明原告是代畅途公司支付，如果要退还，也应当由畅途公司来主张和接收退款。原告与畅途公司在履行上述《租赁合同》过程中发生纠纷，畅途公司向本院提起诉讼。本院经审理，于2020年8月12日作出（2019）粤0105民初23313号民事判决书，该判决已生效。根据该判决查明事实显示，畅途公司在签订合同后，进行装修并使用案涉场地；2017年9月18日，广州市海珠区工商行政管理局作出对当事人陈未在2017年8月1日至2017年8月24日期间，未经工商行政管理机关核准登记办法营业执照，在广州市海珠区江南大道中宝树新街13号（1）地下一层，擅自以个人名义对外从事汽车清洗服务的经营活动，作出《行政处罚决定书》。原告于2021年3月25日向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，原告申请对被告的财产采取了保全措施。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为原告关于退还2016年12月1日至2017年5月31日期间的车位管理费56700元、供电增容费27000元、装修押金6000元的主张能否成立。关于2016年12月1日至2017年5月31日期间的车位管理费56700元应否退回的问题。首先，关于诉讼时效问题。被告辩称原告的该项诉请已超过诉讼时效期间。对此，本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据已查明事实，对于2016年12月1日至2017年5月31日期间的车位管理费，原告确认每月收到被告交费9450元的通知，且其最后一笔管理费是在2017年5月18日支付。即，如果被告未提供物业服务，那么，原告最晚应在2017年5月18日知悉权益受到侵害，原告关于返还管理费的权利主张应在2020年5月18日之前提出，原告于2021年3月25日才提起本案诉讼，已超过三年的诉讼时效期间。其次，退一步来讲，即便原告的该项诉请未超过诉讼时效期间。根据被告与倾城汇业委会签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的内容显示，原告的案涉63个车位在被告的物业管理范围，结合（2020）粤0105民初28929号民事判决书判令本案原告向本案被告支付从2017年6月1日至2018年6月3日的物业管理费及违约金的事实以及被告所提供案涉物业提供物业服务所签订的各项合同，已足以认定原告履行了合同义务的事实，原告所提供的《劳动合同》只能反映其聘用员工管理车位的事实，并不能据此免除按照《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》约定向被告支付车位管理费的义务。因此，原告诉请被告退还车位管理费56700元并支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于供电增容费27000元应否退还的问题。首先，被告确认接受原告请求办理案涉车位供电增容的事实，原告亦提供了通过谢仕伟账户支付27000元的付款记录，该付款方式与原告支付2017年5月车位管理费的方式一致，被告亦确认收到该两笔款项，故本院对供电增容费系原告支付的事实予以认定。现并无证据显示，原、被告就供电增容事项约定了履行期限，故原告可以随时主张，被告关于供电增容费超过诉讼时效的主张，不能成立。根据原告先后与集群车宝公司、畅途公司签订的案涉车位租赁合同可知的事实可知，原告有将车位出租给两家公司用于经营汽车服务。而从原告与两家公司签约内容来看，经营汽车服务必须使用三项（380V）供电。也就是说，如被告未完成供电增容，则集群车宝公司、畅途公司将无法使用场地经营汽车服务。但是，从（2019）粤0105民初23313号民事判决书查明事实可知，畅途公司在签订合同后，进行装修并使用案涉场地，且曾因无证经营，在2017年9月18日受到行政处罚。这一事实与原告所主张的被告未完成电量增容明显不符。故，本院对原告关于被告未完成供电增容的事实主张，不予采信。原告要求被告退还供电增容费并支付利息的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于装修押金6000元应否退还的问题。原告提供了向被告支付装修押金6000元的付款记录为证，该付款方式与之前原告向被告支付租金、供电增容费的付款方式一致，被告虽辩称该款项的支付主体系畅途公司，但并未提供证据对其该主张予以证明，再结合原告以自己名义向被告出具装修的承诺书的情节，本院对6000元装修押金的支付主体系原告的事实予以确认。原、被告双方并无关于押金的退还期限约定，原告可以随时要求退还。被告关于装修押金所提诉讼时效抗辩，本院不予采纳。原、被告间并无没收装修押金情形的合同约定，被告亦未能举证证明因畅途公司装修给其造成损失，且被告已在2018年6月3日退出海珠区倾城汇婚庆广场物业管理，原、被告间的物业服务合同关系已经解除，故被告收取原告的装修押金6000元应予退还。至于原告所主张的自2018年6月3日起计付装修押金的利息，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州凯安物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内退还装修押金6000元给原告广州竣勤行物业管理有限公司；二、驳回原告广州竣勤行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案诉讼费2490元（其中受理费1403元，财产保全费1087元），由原告负担2371元，由被告负担119元。上述诉讼费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的诉讼费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张敏娟二〇二一年六月十七日书记员  陈 勤庄钊豪