河北省承德市双滦区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0803民初801号 原告：承德市乐佳房地产经纪有限公司，住所地承德市双桥区。 法定代表人：董海超，经理。 委托诉讼代理人：彭长江、吴玉华，河北山庄律师事务所律师。 被告：承德翡翠城房地产开发有限公司，住所地承德市双滦区。 法定代表人：王学仁，经理。 委托诉讼代理人：吴海江，河北华川律师事务所律师。 原告承德市乐佳房地产经纪有限公司与被告承德翡翠城房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告承德市乐佳房地产经纪有限公司委托诉讼代理人彭长江、被告承德翡翠城房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴海江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德市乐佳房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除委托合同；2.判令被告支付代理费73700元及逾期违约金36432.80元至代理费付清之日止（违约金按照3.85%的四倍即年利率15.4%从2017年11月11日起暂时计算至2021年1月26日）；3.判令被告赔偿原告损失50万元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月29日，原、被告签订了《承德市翡翠城项目独家营销代理委托合同书》（以下简称合同），合同约定原告独家营销代理被告双滦区双塔山镇大元宝（山）村翡翠城（暂定名）项目。合同签订后，原告积极履行合同义务，但由于被告项目进展缓慢，迟迟未能达到预售条件，合同至今未履行完毕。但是，经过原告积极努力，仍然以内部认购的形式，在2017年10月底前销售了335万多元的房产，应支付代理费金额为73700元。按照合同约定，被告应当于下个月5日内审核完毕代理费，并于5日内支付完毕。但是，被告至今未支付上述代理费。按照合同第十一.3条约定被告“未按本协议约定向乙方支付营销代理费的，每逾期一日，甲方应按照应付未付代理费的1%向乙方支付违约金”。考虑每日1%的违约金过高，原告参照最高人民法院关于修改《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的决定（法释[2020]6号）第20条和第26条规定，按照起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算违约金主张权利。另外，被告提前解除合同应当按照合同第十一.6条约定支付违约损失50万元。 承德翡翠城房地产开发有限公司辩称，一、原、被告双方2017年9月29日签订的承德市翡翠城项目独家营销代理委托合同书，由原告代理销售被告开发的翡翠城商业地产项目，但是当时签订合同时，被告方并未取得商品房预售许可证，在此种情况下，商品房尚不能进行出售。本案中原告明知被告未取得商品房预售许可的情况下，双方签订的房屋委托销售合同属于无效合同，无效合同自始没有法律约束力。二、原告未实际履行合同，其要求解除合同无实际意义。合同签订以后，原告未组织任何销售团队进行实质性的销售工作，未制定任何的营销方案经被告批准实行，被告方以认购的方式销售的房屋，被承德市城市综合行政执法局认定为违法销售给予了处罚，原告未进行任何的实质性的工作，原告始终未予工作，后此事不了了之，因此双方的合同一方面是无效的，一方面是原告未进行任何实质性的销售工作，因此原告提出的解除合同的诉讼请求无任何意义，实质上原告早就已经自行解除了合同，不再履行合同。三、原告起诉的要求支付代理费及违约金不成立，依法应予驳回。原告在签订合同后，未进行任何的实质性销售工作，被告被处罚的案件销售是被告自行完成的，对此有政府的处罚材料及相关案卷材料为准，如果原告说是原告销售的，那么为什么政府不处罚原告而处罚被告，至少应当原被告都处罚才对。即使按照原告所述的是原告销售的，那么原告从事的是违法行为，已经被政府处罚，其也不应当得到任何的代理费更不用说是违约金，因为违法行为是不受法律保护的。四、原告要求被告赔偿50万元的损失无任何事实依据。本案双方签订的就是无效合同，合同条款就是无效的，违约条款约定对双方没有法律约束力。被告没有任何的过错，原告无任何证据证明其造成了损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年9月29日，原告与被告签订《承德市翡翠城项目独家营销代理委托合同书》一份，合同约定：“委托方（以下简称甲方）承德翡翠城房地产开发有限公司，受托方（以下简称乙方）承德市乐佳房地产经纪有限公司，甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国合同法》有关法律法规和承德市有关约定，就甲方委托乙方为其开发的翡翠城项目提供独家营销代理事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。第一条项目概况1.项目名称：翡翠城（暂定名）。2.用地位置：承德市双滦区双塔山镇大元宝山村。3.用地性质：商业……第二条合作期限1.本合同代理期限自取得预售许可证后2年或项目销售至98%面积后……”。 2019年1月29日，承德市城市管理综合行政执法局作出《责令停止违法行为通知书》，内容为：“当事人：承德翡翠城房地产开发有限公司经查明：你单位因开发建设的承德皇家珠宝文化城项目一期，未取得《商品房预售许可证》，擅自预售商品房的事实……我机关决定责令你（单位）立即停止违法行为。” 2019年4月30日，承德市城市管理综合行政执法局作出《建设行政处罚事先告知书》，内容为：“承德翡翠城房地产开发有限公司：你单位因开发建设的“承德皇家珠宝文化城项目一期”商品房在未取得《商品房预售许可证》的情况下，擅自预售商品房的事实……本机关拟对你单位作出（已收取的预付款1%的罚款）人民币陆万陆仟陆佰柒拾元整罚款的行政处罚……”。 2019年5月8日，承德市城市管理综合行政执法局作出《行政处罚决定书》，对承德翡翠城房地产开发有限公司上述违法行为作出罚款66670元的行政处罚。 2019年5月27日，承德翡翠城房地产开发有限公司缴纳该罚款。 2020年3月30日，承德市行政审批局印发《商品房预售许可证》，载明：建设单位为承德翡翠城房地产开发有限公司，项目名称为承德皇家珠宝文化城项目一期…… 本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。2017年9月29日，原告与被告签订的《承德市翡翠城项目独家营销代理委托合同书》系双方的真实意思表示，但该合同第五条销售价格第1项约定：“乙方根据甲方的委托，在内部认购期间（取得预售许可证前），签订销售代理合同15日内，30日内的销售均价为5000元/平方米。在取得预售许可证前的其他时间销售房源均价由甲乙双方协商确定。”可见，双方在签订合同时，在未取得预售许可证前提下预售房屋是双方达成的共识，后被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自预售商品房的行为被认定为违法行为且已经受到行政处罚，故该合同关于内部售房部分约定无效。原告主张被告支付代理费73700元及逾期违约金违反法律规定，本院不予支持。该合同第十一条违约责任第4项虽约定了违约损失50万元，但前提是“任何一方单方非客观原因提出终止本协议的给对方造成损失的”，原告作为受托人未能举证证实被告解除委托合同给其造成损失的具体情况，故原告主张被告赔偿原告损失50万元缺乏事实依据，本院不予支持。原告在诉状中陈述“被告提前解除合同应当按照合同第十一.6条约定支付违约损失50万元”，另原告所举电话录音亦证实双方上述委托合同已经在本次诉讼前解除，故原告主张解除委托合同本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，判决如下： 驳回原告承德市乐佳房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费9901.32元，减半收取计4950.66元，由原告承德市乐佳房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  王楠 二〇二一年六月十七日 书记员  李妍