贵州省赫章县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0527民初1605号 原告：陈礼贵，男，1973年5月19日生，汉族，住赫章县。 被告：周开朝，男，1977年1月16日生，汉族，住赫章县。 原告陈礼贵与被告周开朝买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈礼贵、被告周开朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈礼贵向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的宅基地转让《协议书》；2.判决被告退还原告转让款100000.00元；3.判决被告给付原告建设花费8000.00元；4.判决被告赔偿原告违约金50000.00元；5.全部诉讼费用由被告承担。诉讼中原告陈礼贵将第一项诉讼请求变更为判令解除原告陈礼贵与被告周开朝于2016年3月5日签订的《协议书》中关于转让政府征地返还给被告周开朝的宅基地的协议部分，确认《协议书》中关于转让政府征地返还给被告周开朝的宅基地后面的土地的协议部分无效。事实和理由：经被告与原告协商，被告自愿将其在XX乡XX张家坟对面政府征地补偿返还的面积为160平方米的宅基地一块转让给原告，双方于2016年3月5日签订了宅基地转让《协议书》，约定每平方米1740.00元，口头约定以实测面积为准计算总价。付款方式为2014年5月13日支付价款15000.00元、8月16日支付35000.00元、2016年3月5日支付50000.00元，尾款在一年之内支付。若任何一方违约，则赔偿守约方违约金50000.00元。地基后是原告的地，面积有六七十平方米，双方口头约定按每平方米500元一并出售。协议上未约定地基交付时间，口头约定的是在政府办完手续后交付。原告已经按照约定合计给付被告价款100000.00元，并且按被告的要求进行建设打桩、拖砂共花费8000.00元。之后，被告找各种理由和借口要求加价不让原告使用宅基地进行建设。2020年8月份，原告再次要求被告交付宅基地给原告时，被告明确违约不让原告修建房屋。经多次找被告协商，被告仍然不让原告使用宅基地。被告不诚信的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告特依法起诉被告于法院，请依法判决支持原告的诉讼请求。 被告周开朝辩称，原、被告达成并签订协议转让地基是事实，转让给原告的有两百多平方米，其中部分是政府返还的地基，后面是荒山。双方签订的协议是有效的，双方应按照协议履行。2018年8月7日原、被告协商过，原告说算下来总价款为490000元，被告当时是同意的，但没有讲什么时候给钱。原告已支付价款100000元给被告是事实，但价款还没给付完，具体差多少钱没给，被告没有计算过。协议上没有约定地基的交付时间，口头约定的是原告将钱付完后交付。原告在被告不知情的情况下在宅基地里进行建设。被告没违约，不同意原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年3月5日原、被告签订了宅基地转让《协议书》，被告将XX镇XX张家坟对面的一块政府征地返还的宅基地转让给原告，约定宅基地每平方米1740.00元，口头约定以实测面积为准计算总价。付款方式为2014年5月13日支付价款15000.00元、8月16日支付35000.00元、2016年3月5日支付50000.00元，尾款在一年之内支付。若任何一方违约，则赔偿守约方违约金50000.00元。地基后是原告的地，面积有六七十平方米，双方口头约定一并转让，但原告陈述价格为每平方米500元，被告陈述每平方米1740元。协议上未约定地基交付时间，原告主张口头约定在政府办完手续后交付，被告辩称在付完价款后交付。原告已经按照约定合计给付被告100000.00元。2020年被告在朱明乡朱歪村明珠大道征地农户宅基统计表上签字，征地返还的宅基地为157平方米。原告要求被告交付宅基地未果，双方发生纠纷，原告诉来法院请求判如所请。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的协议书、通话录音及本院调取的朱明乡朱歪村明珠大道征地农户宅基统计表等在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，综合原、被告的陈述，可以认定双方转让的地基分为两部分，一是政府征地返还被告的宅基地，二是宅基地后面的土地。首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”及《中华人民共和国农村土地承包法》第四条“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。”之规定，可以看出我国禁止农村集体土地买卖。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原、被告间买卖宅基地后面的土地的行为无效。其次，政府征地返还被告的宅基地，宅基地的来源为政府征地返还，政府征地返还已改变了宅基地所占土地的集体所有性质，故双方的买卖的宅基地不在法律禁止买卖的范围，且宅基地转让《协议书》是双方当事人的真实意思表示，该部分有效。双方当事人签订的《协议书》未约定宅基地交付时间，协议签订时被告未实际取得转让标的物的使用权，双方当事人认可的政府已于2020年8、9月份将宅基地交付被告。根据交易习惯及协议约定，双方当事人应当按照协议计算价款，由原告支付完毕价款后将宅基地交付原告，但被告拒不按协议与原告计算价款，经原告催促仍未履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定的，原告请求解除原、被告签订的协议中关于转让政府征地返还给被告的宅基地的部分协议的主张本院予以支持。本案中，原告拒不履行协议的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，被告应当依照约定承担违约责任，支付原告违约金50000元。结合本案中协议部分有效、部分无效的事实，无效部分被告不应承担违约责任，结合两部分合同价款比例，酌定由被告承担违约金40000元，原告主张超过的部分，本院不予支持。关于原告主张的其建房花费的8000元，其未提供证据予以证明，原告应承担举证不力的法律后果，该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈礼贵与被告周开朝于2016年3月5日签订的《协议书》中关于转让政府征地返还给被告周开朝的宅基地的协议部分； 二、确认原告陈礼贵与被告周开朝于2016年3月5日签订的《协议书》中关于转让政府征地返还给被告周开朝的宅基地后面的土地的协议部分； 三、由被告周开朝于本判决生效之日起十日内退还原告陈礼贵转让费100000.00元，并支付违约金40000.00元，共计140000.00元； 四、驳回原告陈礼贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3460.00元，减半收取1730.00元，由原告陈礼贵负担197.09元，被告周开朝负担1532.91元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  杜建勋 二〇二一年六月十六日 法官助理金威 书记员张琨