山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终1238号上诉人（原审被告）：邵秀丽，女，1970年9月29日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：苗永健，北京市京师（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秉正，北京市京师（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海苏宁易购销售有限公司，住所地威海市和平路6号。法定代表人：孙波，总经理。委托诉讼代理人：任照华，上海锦天城(青岛)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杨，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。原审被告：孙伟，男，1985年7月9日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：范振南，山东时中律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴汉珍，山东时中律师事务所律师。上诉人邵秀丽因与被上诉人威海苏宁易购销售有限公司（以下简称威海苏宁公司）及原审被告孙伟租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2021）鲁1002民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵秀丽上诉请求：1.撤销原判决第二、三、五、六项，并依法改判第二项为邵秀丽支付威海苏宁公司2019年12月16日至2020年12月15日期间欠付租金76667元、物业服务费10000元，改判第三项为邵秀丽支付威海苏宁公司2020年12月16日至2021年2月6日期间的房屋占用费55944元，驳回第五、六项诉讼请求；2.诉讼费用由威海苏宁公司承担。事实和理由：1.一审法院认定威海苏宁公司为邵秀丽减免2个月租金已对邵秀丽因受疫情影响带来的损失进行了弥补，系事实认定不清。威海苏宁公司减免的2个月租金并非因关闭商场连接通道对邵秀丽承租商铺客流量造成的损失所给予的弥补，而是对2020年1月26日至3月底苏宁商场内餐饮商户暂停营业的损失所进行的弥补。2020年1月26日威海市环翠区人民政府发布“我区大型商场暂停营业”通知，苏宁商场暂停营业；2020年2月26日威海市环翠区人民政府发布“市区11家商场恢复营业经营、防疫两不误”的通知，确认苏宁商场除餐饮堂食、影院、娱乐等商家暂未营业外，其余商家已恢复营业；2020年3月24日，苏宁商场内包括邵秀丽在内的餐饮堂食恢复营业。因此威海苏宁公司承诺减免的2个月租金系对上述停业期间损失的弥补，适用苏宁商场内所有餐饮商户。针对威海苏宁公司恢复营业后仍继续关闭连接通道，影响邵秀丽客流量的损失，威海苏宁公司并未给予弥补。2.因疫情防控需要，威海苏宁公司关闭商场与商铺的连接通道，符合情势变更情形，继续履行合同对于邵秀丽明显不公平，双方可以就合同履行期限、履行方式、价款数额等进行重新协商，协商不成的，法院应当结合实际情况，根据公平原则变更合同。邵秀丽在承租案涉商铺时，商铺有两个进客门，一个西门临街，一个南门连接商场内部。受疫情影响，2020年3月24日至2020年9月底，苏宁商场持续关闭商场连接南门的通道，导致客人无法通过商场直接进入商铺，这与邵秀丽承租该商铺时的基础条件发生重大变化，对由此导致的后果，一审法院亦认定势必影响案涉商铺的客流量，邵秀丽继续按《威海苏宁广场商铺租赁合同》约定支付租金明显有失公平。且案涉商铺在邵秀丽退出后，威海苏宁公司将租金降至38万/年对外招租，对比2020年疫情及疫情防控措施对餐饮业的影响，受疫情影响严重期间的租金反而比影响较轻期间的租金高，明显对承租人不公平。对此，邵秀丽多次找威海苏宁公司负责人徐建沟通减租，在双方协商不成的情况下，邵秀丽认为应当参照不高于现在38万/年的租金标准对《威海苏宁广场商铺租赁合同》中2019年12月16日至2020年12月15日的租金标准进行变更。故2019年12月16日至2020年12月15日期间，免除两个月租金后，应参照38万/年的租金标准，邵秀丽共计支付租金数额为316667元（380000元+12个月×10个月），扣除已付的240000元租金，欠付租金数额为76667元。3.对于2019年12月16日至2020年12月15日期间的物业服务费。2020年1月26日至2020年2月26日期间，按疫情防控政策要求，威海苏宁公司暂停营业，期间并未提供任何物业服务。2020年2月26日至2020年3月24日期间，按疫情防控政策要求，餐饮堂食不允许营业，故这期间邵秀丽未享受威海苏宁公司提供的物业服务。2020年3月24日恢复营业后，威海苏宁公司虽继续提供物业服务，但物业服务人数、频率较正常营业期间已明显减少，再要求邵秀丽按《威海苏宁广场商铺租赁合同》约定全额支付物业服务费显示公平，也不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关精神。4.对于2020年12月16日至2021年2月6日期间房屋占用费的标准，应当参照2021年威海苏宁公司对外招租的租金标准计算，共计55944元（380000元+12个月+30天×53天）。5.一审法院适用法律错误。（1）根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，尽管本案纠纷发生在民法典施行前，但本案属于涉新冠肺炎疫情的民事案件，民法典规定与最高人民法院指导意见的相关精神相契合，更有利于维护社会和经济秩序，弘扬社会主义核心价值观。（2）根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，由于新冠疫情原因已导致邵秀丽营业收入明显减少，在这种不利的情况下，威海苏宁公司仍关闭了商场通往该租赁商铺的唯一通道，致使邵秀丽经营的商铺营业收入相较往年大幅下降，由此导致邵秀丽未按约定支付租金，邵秀丽不应当承担违约责任。且对合同基础条件发生重大变化的，邵秀丽可以拒绝按合同约定支付租金，与威海苏宁公司重新协商租金标准及支付时间，即使双方未协商一致，法院应当进行变更，不能要求邵秀丽继续按原合同履行，更不应当以邵秀丽未按原合同履行认定邵秀丽违约。威海苏宁公司辩称，1.一审认定事实清楚。邵秀丽曲解了一审法院给予其新冠疫情期间2个月减免租金补偿的事实，有意割裂疫情影响和关闭侧门之间存在的事实联系，邵秀丽在威海苏宁公司给予2个月减免租金补偿后，再主张所谓的关闭侧门导致的损失，严重与事实不符，其上诉理由属于同一事实上的重复补偿。（1）关闭侧门是由新冠疫情导致的政府采取的防控措施，该措施与威海苏宁公司无关，而是由新冠疫情引起，政府提倡经营期间出租人给予承租人2个月的减免租金的补偿，就是充分考虑到了因疫情影响造成承租人经营受到影响而给予的提倡性的补偿，其中疫情对邵秀丽经营的影响就包含了政府采取防控措施而关闭威海苏宁公司的侧门。现邵秀丽主张因疫情影响要求威海苏宁公司给予2个月减免租金的补偿，同时还要求威海苏宁公司赔偿因政府采取关闭侧门的措施而造成的所谓损失，与事实不符。一审判决威海苏宁公司给予邵秀丽2个月减免租金的补偿，已经充分考虑到了疫情对经营的影响，包括政府采取关闭侧门的措施。如再支持邵秀丽的主张，邵秀丽将会获得疫情影响的双重补偿，这与国家提倡减免2个月租金补偿的宗旨相违背。（2）根据租赁合同第17.3.11约定，在任何情况下，威海苏宁公司不需赔偿邵秀丽利润等经营性损失，在邵秀丽严重违反合同约定而拖欠租金、物业费、水电费等费用的情况下，一审判决给予邵秀丽2个月减免租金的补偿，已是给予其极大的优惠政策。（3）政府部门采取防控措施的行为与邵秀丽经营损失无因果关系。威海苏宁公司根据政府要求关闭侧门，但邵秀丽经营的店铺正门仍开放，在疫情之前其客流也主要是从正门进入。邵秀丽承租威海苏宁公司的网点房进行经营，正是充分考虑到该店铺正门面向商业街的优势和便利，侧门关闭不影响正常经营。邵秀丽经营受到损失的参与因素有经营管理问题、商业市场风险问题、因疫情影响消费等因素。疫情期间国内餐饮业受到不同程度的冲击是事实，并非只有邵秀丽受到影响。（4）威海苏宁公司同样因疫情受到重大经济损失，严重影响其正常房屋租赁经营业务，一审判决其给予邵秀丽2个月租金减免补偿的同时，威海苏宁公司本身也受到重大经济损失，在此情况下再要求威海苏宁公司给予所谓的经营损失，无事实和法律依据。（5）邵秀丽要求按照每年租金38万元标准计算无事实和法律依据，且其主张每年租金为38万元与事实不符。（6）合同履行过程中，物业服务企业并未停止对邵秀丽提供物业服务，邵秀丽应按照约定支付物业费。威海苏宁公司要求邵秀丽交付水电费，是根据邵秀丽在经营期间据实使用水电而必须依约支付的费用。2.一审适用法律正确。一审中，邵秀丽已经同意案涉租赁合同于2020年12月16日解除，邵秀丽拒绝按合同履行义务并承担违约责任，与事实不符。一审根据邵秀丽的违约情况，依法判决其承担相应的违约责任，适用法律正确。综上，邵秀丽的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。孙伟述称，同意邵秀丽的上诉意见。关于孙伟承担担保责任的范围，同一审中的答辩意见，即：1.威海苏宁公司对邵秀丽的违约行为处理上存在过错，应当减轻孙伟的担保责任。截止威海苏宁公司起诉时，邵秀丽已有三期房租未缴纳，但威海苏宁公司未采取合理措施督促邵秀丽缴纳房租，也未向孙伟通知此事，威海苏宁公司存在过错，并且在邵秀丽连续未缴纳房租的情况下，威海苏宁公司仍然允许邵秀丽在案涉房屋内进行正常经营，应视为对邵秀丽违约行为的认可，不应再向邵秀丽主张违约金，更不应要求孙伟承担保证责任。退一步讲，根据民法典第五百九十一条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿，本案中威海苏宁公司即使要求孙伟对租金、违约金承担担保责任，也仅限于对第一期租金及对应的违约金部分承担责任，对损失扩大部分的第二、三期租金及违约金不承担担保责任。2.威海苏宁公司在合同履行中也存在违约行为，在该违约行为给邵秀丽造成损失范围内，孙伟不承担担保责任。民法典第七百零二条规定，债务人对债权人享有抵消权或者撤销权的，保证人可以在相应范围内拒绝承担保证责任。本案中，威海苏宁公司在租赁合同的履行过程中存在违约行为，且该违约行为给邵秀丽造成了损失，邵秀丽对此也提起诉讼予以确认。威海苏宁公司所主张案涉租赁合同产生的违约金与威海苏宁公司给邵秀丽造成的损失属于可抵消的债权，孙伟得以免除抵消部分的担保责任。威海苏宁公司向一审法院起诉请求：1.判令威海苏宁公司与邵秀丽签订的《威海苏宁广场商铺租赁合同》及补充协议于2020年12月16日解除；2.邵秀丽拆除案涉商铺内后厨、隔墙、操作间、冷库、吧台后，将房屋返还给威海苏宁公司；3.邵秀丽支付威海苏宁公司腾还房屋前占用的费用(自2020年12月16日起，按照每日2094元租金计算至实际腾还房屋之日止)；4.邵秀丽支付威海苏宁公司2019年12月16日至2020年12月15日期间欠付的租金496014.6元及物业费17928元；5.邵秀丽支付威海苏宁公司水、电费40367.84元；6.邵秀丽支付威海苏宁公司违约金（以367995.6元为基数自2019年11月15日至实际支付之日止，以145974元为基数自2020年5月15日其至实际支付之日止，均按照日千分之五计算）；7.邵秀丽支付威海苏宁公司律师费44316元；8.邵秀丽支付威海苏宁公司保全担保费2700元；9.孙伟对上述支付义务承担连带责任；10.本案诉讼费、保全费由邵秀丽、孙伟承担。一审法院认定事实：2015年6月15日威海苏宁云商销售有限公司（甲方、出租房）与孙伟（乙方、承租方）签订《威海苏宁广场商铺租赁合同》一份，该合同有如下约定，第一条关于出租商铺：甲方将坐落于威海市环翠区的威海苏宁广场（以下简称苏宁广场）第一层第106号商铺（以下称该商铺）出租给乙方使用；该商铺租赁面积为套内建筑面积249平方米，本合同中租金、租赁保证金、质量保证金、物业服务费、能源费等需要以面积作为计算依据的各项费用，均以本条约定的套内建筑面积为准；第二条关于租赁期限：本合同租赁期限为8年，自该商铺交付之日起计算；第三条关于商铺用途：该商铺仅供用于开展如下经营活动：经营行业为餐饮、经营品牌为庆丰包子铺、经营产品类别为中式快餐；第四条关于租金、费用及支付方式，本合同租金计算方式为固定租金，每个年度具体租金标准如下：2019年6月15日至2020年6月14日月租金为59838.6元，2020年6月15日至2021年6月14日月租金为62830.5元；租金采取“先付后租”的方式，每6个完整月支付一次，即每6个完整月为一个支付周期，除首期租金及末期租金外，乙方应于每个支付周期结束前30日前支付下一个支付周期的租金，即每年11月15日、5月15日前分别支付12月15日至6月14日、6月15日至次年12月14日期间的租金；乙方应向甲方交纳租赁保证金152170.13元，甲方在收取乙方租赁保证金的同时，应向乙方开具等额收据，双方确认，该租赁保证金不是乙方预付的租金、物业服务费或其他费用，仅是乙方履行本合同、全部附件及各项管理制度约定义务的保证；该商铺物业服务费按照租赁面积计算每月每平方米6元，物业服务费采取“先付后用”的方式，乙方支付物业服务的周期及时间与租金相同，即每6个自然月支付一次，每6个月为一个支付周期，除首期及未期物业服务费外，乙方应于每个支付周期结束前30日前支付下一个支付周期的物业服务费；水、电费自该商铺交付日起算，乙方按照该商铺独立安装的水表、电表的记载数据向甲方或物业服务企业支付费用；第五条关于店铺交付与验收，乙方应按照该商铺交付通知要求的日期与甲方办理交接该商铺手续，并签署交房确认书，交房确认书应当明确交接日期及交付状况，该商铺交付状况以交房确认书所载为准；第十三条关于商铺交还，乙方应将该商铺及固定设备、装置和设备恢复原状（如甲方与乙方在该商铺交付时签署交付确认文件的，以该确认书为准），并经甲方最终的检查和确认后，以良好整洁的状况将该商铺交还给甲方；甲方届时另行通知乙方甲方同意保留的任何内部装修、装潢、装置或设施设备除外；在符合本合同约定的情形下，甲乙双方应当签署该商铺交还交接单。第十四条关于合同变更、解除，自本合同解除之日起至乙方向甲方交还商铺之日止的期间，乙方应按占用该商铺期间的月固定租金标准（采用非固定租金时，按月预付租金标准）向甲方支付房屋占用费。第十六条关于乙方违约责任，乙方逾期支付租金、租赁保证金（含租赁保证金不足）、物业服务费、质量保证金、推广费（如有）、ＰＯＳ系统租金（如有）、能源费或其他费用的，每逾期一日，按照应付款金额的千分之五向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金等各项费用超过三十日或拖欠费用总额达到48555元时，甲方有权单方面解除本合同，并收回该商铺；甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因乙方违约而行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支；因乙方违约造成甲方损失时，乙方应就甲方遭受的包括但不限于如下损失提供足额赔偿：甲方直接损失及利息；甲方预期利益及其利息；甲方向乙方主张违约责任而支付的相关诉讼或仲裁费用及其利息（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、差旅费等）。第十七条关于免责，任何一方如在履行本合同时受到不可抗力事件之阻碍或拖延，应在此类事件发生后立即采取一切合理措施将影响减少到最低程度，同时以最快的方式及时通知对方，双方均应在条件允许的情况下采取一切必要的补救措施以减少由此造成的之间和间接的经济损失；在任何情况下，甲方不需要赔偿乙方的利润等经营性损失，该合同还对其他内容进行了约定。该合同附件二《商铺交付条件》约定，交还状态及标准：设备拆除后以干净整洁状态交付。2015年6月16日，威海苏宁云商销售有限公司与孙伟签订了《租赁物及附属设备设施交付确认书》一份，双方确认场地实际交付时间为2015年6月16日，正式计租日期为2015年6月16日。双方同时签订了《物业设备设施交接清单》一份。2015年7月25日，威海苏宁云商销售有限公司（甲方）与孙伟（乙方）签订《威海苏宁广场商铺租赁合同》之补充协议一份，该补充协议约定，鉴于租赁物的实际交付时间与合同约定不同，现甲乙双方协商一致，共同认可实际商铺交付时间为2015年6月16日，双方场地正式计租日期为2015年6月16日起，租赁期限相应顺延：其中2019年6月16日至2020年6月15日期间月租金为59838.6元，2020年6月16日至2021年6月15日期间月租金为62830.5元；租赁合同其他内容保持不变。孙伟在承租案涉商铺后用于经营“庆丰包子铺”，并向威海苏宁公司交纳租赁保证金152170.13元。2019年3月8日，威海苏宁公司（甲方）、孙伟（乙方）及邵秀丽（丙方）签订《主体变更协议书》一份，约定有以下内容：甲乙双方于2015年6月15日签订《威海苏宁生活广场场地租赁合同》（以下简称租赁合同），甲方将位于威海市方，套内建筑面积为249平方米，由于经营需要，乙方将其在租赁合同中的权利、义务转让给丙方，经甲乙丙三方协商，在平等自愿的基础上达成本协议；甲方同意自本协议生效之日起，乙方将租赁合同中约定的承租方的权利义务转让给丙方，甲方为租赁合同出租方，丙方为租赁合同承租方，丙方应依据租赁合同约定享有权利、承担义务，乙方应对本协议生效前其履行租赁合同的行为承担全部法律责任；乙方为丙方履行租赁合同、本协议及相关的全部义务承担连带保证责任，如果丙方未履行约定义务，甲方有权要求乙方承担连带责任，包括但不限于要求乙方履行支付款项义务、承担违约责任等；甲方确认，乙方租金已支付至2018年12月15日，物业费已支付至2018年12月15日，此后由丙方向甲方支付合同中约定的各项费用，乙方原保证金收据应在本协议签订后7日退还甲方，甲方收到后2日换开新的收据给丙方。上述《主体变更协议书》签订后，案涉商铺由邵秀丽使用，继续经营“庆丰包子铺”，威海苏宁公司未向孙伟返还保证金152170.13元，而是向邵秀丽换开了152170.13元的保证金收据，邵秀丽实际未另行向威海苏宁公司交纳保证金。邵秀丽已付清2019年12月15日前的租金。2019年12月16日至今，邵秀丽共计向威海苏宁公司支付24万元，其中于2020年6月15日支付6万元、于2020年7月24日支付6万元、于2020年8月17日支付2万元、于2020年8月28日支付10万元。邵秀丽主张，威海苏宁公司负责人曾口头与其商定，2020年6月15日前的租金及物业费每月共计6万元，另外威海苏宁公司承诺因新冠疫情减免其2个月租金，故其交纳前述24万元后已付清2019年12月16日至2020年6月15日其间的租金及物业费。威海苏宁公司对2019年12月16日至2020年6月15日期间租金及物业费按每月6万元标准收取的事实不予认可；邵秀丽对此未提供证据予以证实。邵秀丽另主张，因新冠疫情发生后，威海苏宁公司关闭了苏宁商场与案涉店铺南门相连的通道，影响其店铺的客流量，其多次与苏宁公司人员协商关闭通道期间减少其租金的事宜，故其未交纳2020年6月16日之后的租金。对此，邵秀丽提供与徐建之间的通话录音及与吕姓经理之间的短信记录各一份，在通话录音及短信中，邵秀丽要求对其租金予以减免，并对2020年下半年的租金予以优惠，对方则要求其付清欠付的租金，对于是否对租金予以调减并未予以回复。威海苏宁公司质证称，对上述证据的真实性不能确定，即使是真实的，也只能证明邵秀丽欠付租金的事实，并称其虽因新冠疫情原因对商户实施减免2个月租金的政策，但邵秀丽并未按照合同约定的期限支付租金，故不同意对其租金进行减免；新冠疫情发生后，其虽于2020年1月26日至2020年9月底期间关闭了苏宁商场与案涉店铺南门相连的通道，但其系应政府防疫要求而关闭该通道，且案涉商铺的正门（西门）是开放的，并不影响邵秀丽经营案涉商铺，故不应对租金予以调减。一审庭审中，威海苏宁公司出具日期分别为2020年9月7日、10月7日、11月7日、12月7日、2021年1月7日的案涉商铺水、电费付款通知书五份，载明2020年8月1日至2021年1月7日期间电费及2020年7月20日至2020年12月20日的水费共计40367.84元，并记载了水、电的用量，以此要求邵秀丽支付上述水电费。邵秀丽质证称，其认可上述期间的水、电费未向威海苏宁公司支付，之前的水、电费均是由威海苏宁公司向其出具交费通知书并经其签字确认后交纳，但上述交费通知书威海苏宁公司并未向其送达，也未经其签字确认，故不能确认水、电费欠费的具体数额。本案审理过程中，一审法院于2020年2月3日现场勘查了案涉商铺。案涉商铺位于威海苏宁生活广场一层，该商铺的正门（临街）位于一层西侧，商铺内的南门与同在一层的威海苏宁公司的商场相通，且在威海苏宁公司的商场与案涉商铺相连的通道上方悬挂有“庆丰包子铺”的招牌，顾客可从威海苏宁公司的商场内通过该通道经案涉商铺南门进入案涉商铺。新冠疫情发生后，威海苏宁公司于2020年1月26日至2020年9月底期间关闭上述通道。现场勘查时案涉商铺的现状为：商铺大厅内有吧台一处，后厨部位（商铺东北部位，商铺内吧台及南北过道以东部位）安装有两处抽油烟设备，后厨部位设有多道间隔墙，其中设有冷藏库一处。威海苏宁公司提供案涉商铺内部照片一宗，称该宗照片是案涉商铺交付孙伟时所拍摄，拟证实其向孙伟交付商铺时，后厨部位并无间隔墙，故要求邵秀丽拆除后厨部位的间隔墙。孙伟、邵秀丽质证称，不清楚该宗照片的拍摄时间，后厨部位的间隔墙在威海苏宁公司交付给孙伟时即存在，故不同意拆除间隔墙。邵秀丽同意拆除商铺内吧台、后厨部位的抽油烟设备及冷藏库设备。邵秀丽称，其已于2021年1月6日搬离案涉商铺并要求与威海苏宁公司办理返还店铺手续，但因威海苏宁公司要求其拆除店铺内后厨部位所有的间隔墙，双方对此存在争议，导致双方未能交接。后在本案审理过程中，威海苏宁公司与邵秀丽双方于2021年2月6日签订案涉商铺交还确认书，威海苏宁公司认可邵秀丽已按照其诉请拆除了案涉商铺内的设施，并于2020年2月6日将案涉商铺交还威海苏宁公司。威海苏宁公司因本案委托上海锦天成（青岛）律师事务所为其诉讼代理人，支付律师费44316元，威海苏宁公司对此提供了相应委托代理合同、律师费发票及银行转账记录。威海苏宁公司因在本案中申请财产保全措施，支付保全担保费2700元、保全申请费5000元。另查，威海苏宁云商销售有限公司于2018年4月27日变更为威海苏宁易购销售有限公司，即威海苏宁公司现名称。一审法院认为，威海苏宁公司与孙伟双方签订的《威海苏宁广场商铺租赁合同》及补充协议、威海苏宁公司与孙伟及邵秀丽三方签订的《主体变更协议书》均系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，各方均应信守履行。根据《主体变更协议书》的约定，《威海苏宁广场商铺租赁合同》及补充协议中孙伟作为承租人的权利、义务概括转移给邵秀丽，故邵秀丽应按照《威海苏宁广场商铺租赁合同》及补充协议的约定内容享有权利并承担义务。邵秀丽未按照租赁合同约定的期限向威海苏宁公司支付租金，威海苏宁公司有权解除双方之间就案涉商铺形成的租赁合同关系，现双方均同意租赁合同关系于2020年12月16日解除，不违反法律规定，一审法院对此予以确认。在本案审理过程中，邵秀丽已按照威海苏宁公司的要求拆除案涉商铺内设施，并已于2021年2月6日将商铺返还给威海苏宁公司，威海苏宁公司要求邵秀丽拆除商铺内设施及返还商铺的诉讼请求，邵秀丽现已实际履行，故该项诉讼请求一审法院在本案中不再处理。威海苏宁公司因新冠疫情，对租赁商户实施减免2个月租金的政策，且新冠疫情发生后，其关闭自身商场与邵秀丽承租商铺之间的连接通道，客观上造成顾客无法从商场内部经该通道进入案涉商铺，势必影响案涉商铺的客流量，威海苏宁公司在关闭通道并承诺减免2个月租金情形下，又以邵秀丽拖欠租金为由对其租金不予减免，理由不当，一审法院不予支持，邵秀丽要求减免2个月租金的主张，一审法院予以采纳；威海苏宁公司关闭连接通道的行为，虽对邵秀丽承租商铺的客流量造成一定影响，但该关闭通道行为系因疫情防控需要而作出，且邵秀丽经营的案涉商铺的正门（西门）一直开放，其仍可正常经营，为其减免2个月的租金后，已对其因受疫情影响带来的损失进行了弥补，邵秀丽、孙伟再要求对关闭通道期间的租金予以调减，理由不当，一审法院不予采纳；故2019年12月16日至2020年12月15日期间，在免除前两个月租金后，按照租赁合同约定租金标准，邵秀丽共应支付租金数额为616337.4元（59838.6元×4个月＋62830.5元×6个月），扣除邵秀丽已付租金240000元后，邵秀丽还应支付威海苏宁公司租金376337.4元。案涉租赁合同虽于2020年12月16日解除，但邵秀丽直至2021年2月6日将案涉商铺交还威海苏宁公司，故邵秀丽还应按合同约定的每月62830.5元的租金标准，支付租赁合同解除日至返还商铺之日期间的占用费，经计算该期间的占用费为111000元（62830.5元÷30日×53天）。案涉租赁合同约定，承租人应按商铺面积，并按每月每平方米6元的标准支付物业服务费，邵秀丽未有证据证实其向威海苏宁公司支付了2019年12月16日至2020年12月15日期间的物业服务费，故威海苏宁公司要求其支付该期间的物业服务费共计17928元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。邵秀丽未按照租赁合同约定期限支付租金及物业费，威海苏宁公司要求其支付违约金，理由正当，一审法院予以支持，但威海苏宁公司主张按照合同约定的每日按应付款数额的千分之五支付违约金，该违约金计算标准明显过高，一审法院予以调整，由邵秀丽按应付款数额自应付款之日起按照银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.3倍计算支付违约金为宜。邵秀丽此前支付水、电费，均是通过威海苏宁公司向其提供交费通知书，经其确认后交纳，威海苏宁公司提供的交费通知书虽未经邵秀丽签字确认，但该交费通知书上记载了欠费起止日期、用水、用电的数量及欠费金额，邵秀丽并未提供相反证据证实交费通知书上记载的欠费数额存在错误，故威海苏宁公司要求邵秀丽支付相应水、电费共计40367.84元，理由正当，一审法院予以支持。根据案涉租赁合同的约定，出租人因向承租催要租金或其他费用及主张违约责任，因此支出的所有费用和开支（包括律师费、诉讼费用）均由承租人承担，本案系因邵秀丽违反合同约定，未按期支付租金及物业费所引起，且威海苏宁公司对其支出的律师费、保全担保费均提供了相应证据予以证实，故其要求邵秀丽支付律师费44316元、保全担保费2700元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。因案涉租赁合同的权利、义务已由孙伟概括转移给邵秀丽，故在租赁合同解除后，威海苏宁公司应向邵秀丽返还租赁合同保证金152170.13元。威海苏宁公司与孙伟、邵秀丽三方签订的《主体变更协议书》明确约定，孙伟应对邵秀丽履行租赁合同的全部义务承担连带保证责任，威海苏宁公司依据该约定，要求孙伟对邵秀丽在本案的支付义务承担连带清偿责任，符合法律规定，一审法院予以支持；孙伟主张威海苏宁公司未及时向邵秀丽主张欠付的租金，从而要求减轻其保证责任，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、威海苏宁易购销售有限公司与邵秀丽之间的《威海苏宁广场商铺租赁合同》及其补充协议于2020年12月16日解除；二、邵秀丽支付威海苏宁易购销售有限公司2019年12月16日至2020年12月15日期间欠付的租金376337.4元、物业服务费17928元；三、邵秀丽支付威海苏宁易购销售有限公司2020年12月16日至2021年2月6日期间的房屋占用费111000元；四、邵秀丽支付威海苏宁易购销售有限公司水费、电费共计40367.84元；五、邵秀丽支付威海苏宁易购销售有限公司逾期支付租金、物业费的违约金（以248318.4元为基数自2019年11月15日起至实际支付之日止，以145947元为基数自2020年5月15日起至实际支付之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率的1.3倍计算）；六、邵秀丽支付威海苏宁易购销售有限公司律师费44316元、保全担保费2700元；七、威海苏宁易购销售有限公司退还邵秀丽租赁保证金152170.13元；八、孙伟对上述邵秀丽的支付义务承担连带清偿责任；九、驳回威海苏宁易购销售有限公司其余诉讼请求。以上二、三、四、五、六、七项付款义务，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9099元、保全申请费5000元，由威海苏宁易购销售有限公司负担9259元，邵秀丽、孙伟负担4840元。二审中，邵秀丽提交如下证据：证据一、威海苏宁公司企业信用报告一份及2021年5月19日邵秀丽委托诉讼代理人与威海苏宁公司工作人员的通话录音一则，录音中威海苏宁公司工作人员对徐建系威海苏宁电器对外出租负责人的身份予以确认，拟证实徐建对外公布的租金系代表公司内部决定，并非其个人自身观点；证据二、邵秀丽2019年与2020年营业收入对比表一份，拟证实2020年第一、二、三季度与去年同期相比分别下降58%、45%、43%，而威海苏宁公司将主要客流通道打开后，同比只下降了38%，威海苏宁公司关闭通道的行为造成邵秀丽营业收入明显减少，双方签订租赁合同时的合作基础就是互不影响各方营业，现威海苏宁公司相应国家号召关闭主要客户通道的行为虽非其本意，但足以导致合同基础丧失，应对此期间的租金予以变更；证据三、2021年4月6日邵秀丽与徐建的通话录音、2021年5月17日案外人与徐建的通话录音各一则，徐建自认案涉房屋目前的租金价格低于40万元，其中徐建与邵秀丽通话时认可38、39万也可以，徐建与案外人通话时对案外人提出的35万元租金的要求答复说认为有点少，先向总部申报，拟证实目前疫情对日常生活的影响已经微乎其微，且案涉房屋主要连接通道已经全部打开，在此前提下威海苏宁公司的租金不增反降，足以证明2020年期间邵秀丽租赁案涉房屋时合同基础已经丧失，继续按照合同履行对邵秀丽极不公平，应以不高于现在38万元/年的租金标准对2019年12月16日起的租金予以降低；证据四、打印自威海市环翠区人民政府网站的新闻公告一宗，拟证实苏宁停业两个月。经质证，威海苏宁公司认可证据一、三中的录音系其员工徐建的声音，邵秀丽曾以租房为名咨询案涉房屋租金问题，但邵秀丽一审未提交该证据，且以解除合同之后形成的证据来证明合同解除前的事实行为，不符合证据规则，不具有证据效力。上述录音中邵秀丽只是询问房屋租金价格，徐建回复的价格也仅是意向价格，最终价格需报上苏宁南京总部决定，且须在签订相关租赁合同时予以约定，录音中双方并不构成合同的邀约和承诺，不具有合同法律效力，没有确认合同解除后房屋租赁价款，且合同解除之后威海苏宁公司具有租赁房屋价格的决定权，邵秀丽无权干涉威海苏宁公司的合法经营行为，上述证据不能证明邵秀丽的上诉主张。根据苏宁南京总部经营规划调整，案涉房屋优先出租给非餐饮业经营使用，租金价格仍确定在每年70-80万之间，现未出租。威海苏宁公司认为证据二为未盖章确认的打印件，为邵秀丽自行制作，属于自证行为，不符合证据形式要求，邵秀丽如在疫情期间产生经营损失，系受疫情、经营管理和大众消费的影响等多种因素影响，与威海苏宁公司的行为无因果关系，且关闭侧门是政府采取的防控措施，与威海苏宁公司无关，且该证据一审时已提交，对该证据不予认可。威海苏宁公司对证据四不认可，认为该证据系打印件，并非政府部门行政决定书，不具有证据效力，威海苏宁公司疫情期间并未停业，邵秀丽称停业2个月与事实不符且该证据无法显示邵秀丽暂停营业两个月，租赁合同约定对于邵秀丽经营期间的所有损失，威海苏宁公司均不予赔偿，一审判决减免2个月租金，已对邵秀丽受疫情影响进行了补偿。孙伟对上述证据的真实性和证明内容均无异议。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，第一，关于租金的认定问题，双方当事人于租赁合同中对租金有明确约定。邵秀丽主张其营业收入因威海苏宁公司关闭连接通道的行为而明显减少。从其举证情况看，邵秀丽关于营业收入变化的依据系单方制作或出具，证明力不足。且威海苏宁公司关闭连接通道系为疫情防控所需，邵秀丽经营的餐饮商铺营业收入的波动，本身亦受疫情、大众消费心理及市场经营风险等多方因素影响，故难以确认关闭连接通道对邵秀丽营业收入的影响后果及具体程度。且邵秀丽期间支付了部分租金，亦表示其同意继续承租房屋用于经营。而对于邵秀丽主张的威海苏宁公司在双方合同解除后对外招租的租金变化，其举证所涉仅为双方询价协商初步阶段，且威海苏宁公司于合同解除后招租系其自主行为，与本案中租金的认定亦无必然联系。综上，考虑疫情因素影响，在一审已减免2个月租金的情况下，邵秀丽关于调整租金的主张依据不足，一审对邵秀丽应付租金及房屋占用费的认定并无不当，本院予以维持。第二，关于物业服务费。案涉租赁合同中对于该费用有明确约定，邵秀丽现主张酌减物业服务费，但现有证据不足以认定威海苏宁公司未提供或提供明显不符合同约定的物业服务的情形，邵秀丽之主张依据不足，对一审之认定，本院予以维持。第三，关于违约金，根据已查明的事实，邵秀丽未按合同约定期限支付租金及物业服务费，且其违约行为始于疫情发生之前，在此情况下，一审支持威海苏宁公司对违约金之主张，并无不当，且对违约金标准作出合理调整，本院对此予以维持。第四，关于律师费、保全担保费，一审结合威海苏宁公司的举证及双方合同条款之约定，判令邵秀丽支付相关费用，并无不当，本院予以维持。另，孙伟于二审中对其保证责任提出异议，但未于法定期间内提起上诉，依法不属于二审审理范围，本院对此不予处理。综上，邵秀丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7445元，由邵秀丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 金永祥审 判 员 于大海审 判 员 许 萍二〇二一年六月二十九日法官助理 赵 娟书 记 员 唐亚敏