西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终499号上诉人（原审被告、反诉原告）：西藏天知投资股份有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区北京大道以西1-1路以北滨河路以南，统一社会信用代码915400006868262。法定代表人：李尤，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈岗，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李伟，男，1971年8月26日出生，汉族，现住西藏自治区拉萨市。委托诉讼代理人：杨晓菲，西藏冈仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐小民，西藏冈仁律师事务所律师。上诉人西藏天知投资股份有限公司（以下简称天知公司）因与被上诉人李伟商品房预售合同纠纷一案，不服拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人天知公司的委托诉讼代理人陈岗，被上诉人李伟及其委托诉讼代理人杨晓菲、唐小民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天知公司上诉请求：1.撤销（2020）藏0103民初2775号民事判决第一项、第三项。2.判决李伟向天知公司支付 47 812元购房款和14 343元违约金。3.判决李伟承担一审、二审诉讼费用。事实和理由： 1.一审法院并没有查清天知公司与李伟签订的《商品房预售合同》的实际情况。在2014年7月4日双方签订了天知世界城商品房认购书，认购雪域天街3层134号商品房。李伟支付10万元的定金。按照认购书的约定李伟应当在2014年7月12日18时前与天知公司签订《商品房买卖合同》及其他合同并按照双方约定一次性支付购房款，但李伟没有按照认购书约定签订《商品房买卖合同》并一次性支付购房款。李伟、天知公司和案外人西藏藏北工程建设有限责任公司（以下简称藏北公司）三方口头约定藏北公司以拖欠李伟的工程款直接向天知公司支付李伟应付购房款，在出现工程款不足支付购房款由李伟承担。天知公司与李伟在2017年6月27日正式签订《商品房预售合同》。但藏北公司没有全额支付该购房款，案涉134号商品房至今仍有47 812元购房款未付。在2017年12月至2018年5月初，天知公司多次向藏北公司索要购房款，藏北公司称已经不拖欠李伟工程款，未缴纳购房款应当由天知公司向购房者李伟索要。天知公司虽然在2015年4月8日向李伟出具的收据注明换票，但李伟没有尚欠购房款47 812元。根据《合同法》65条之规定本案系部分债务转移，在债务履行的辅助人藏北公司履行债务不符合约定的情况下，天知公司仍然可以向李伟要求履行债务。天知公司在2018年6月后向李伟多次索要该购房款未果导致该商品房没有交付给李伟。2.一审法院以天知公司的反诉请求无事实和法律依据为由不予支持，明显没有查清本案基础事实，而且适用法律有误。按照《商品房预售合同》第八条逾期付款责任第一款第（2）项约定，李伟的尚欠47 812元购房款未付行为系违约行为，理应承担违约责任，一审法院以无事实和法律依据为由对天知公司的反诉请求不予支持属于认定明显不当。李伟未全额支付购房款的违约行为导致天知公司未交房，李伟的损失系其自身过错造成。一审法院在没有查清该违约责任双方过失大小的情况要求天知公司承担资金占用利息189 253元，明显错误，没有合同约定和法律依据。3. 一审法院在李伟存在违约且没有解除案涉合同的情况下判决天知公司承担资金占用利息明显错误。李伟起诉要求解除《商品房预售合同》合同，返还购房款及资金占用利息。一审法院以李伟解除权消灭为由对李伟诉请不予支持，要求《商品房预售合同》继续履行并依据案涉买卖合同第十二条约定逾期交付责任认定天知公司支付 189 253元的利息。一审法院不解除该《商品房预售合同》的同时又用该解除合同条款中的利息约定认定支付利息，存在自相矛盾。一审法院在认定《商品房预售合同》不解除的情况下，只有按照双方合同约定天知公司按日向李伟支付全部房价款万分之一的违约金，而李伟主张按照中国人民银行同期贷款利率承担资金占用利息，诉请并不是要求支付违约金。因此一审法院对利息的判决没有合同依据，认定明显错误。李伟辩称，2014年7月4日双方签订认购书当日，李伟认购雪域天街134号商铺并支付10万元定金。按照商品房买卖合同约定，2017年11月30日应交付，但至今未交付。一审判决依据李伟申请判令天知公司支付资金占用利息符合法律规定。案外人与本案无关联性，即便案外人与天知公司存在债务相抵，天知公司一审所有证据不能达到其证明目的。一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，一审判决合理合法，请求二审法院驳回天知公司全部上诉请求，维持一审判决。李伟向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》；2.天知公司返还李伟购房款694 489元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担资金占用利息189 253元；3.天知公司承担本案全部诉讼费。天知公司辩称，李伟并未全额支付购房款，存在违约行为，李伟要求解除合同已经超过1年的期限，不应支持李伟的诉讼请求。天知公司向一审法院提出反诉请求：1.李伟支付购房款47 812元；2.李伟支付违约金14 343元；3.李伟承担反诉诉讼费。一审法院认定事实：2014年7月4日，李伟与天知公司签订了《天知·世界城商品房认购书》，协议书约定李伟认购天知公司修建的位于拉萨市柳梧新区香格里拉大道雪域天街 3层134 号商铺，预测建筑面积89.18平方米，单价8750元每平方米。该协议载明，如李伟一次性付款，双方在签订《商品房买卖合同》时房价予以优惠。2015年 4月 8日，天知公司向李伟出具一份《收据》，载明其收到李伟694 489元，并加盖天知公司财务专用章。2017年6月27日，双方签订《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》，约定李伟购买的商铺总价为694 489元，天知公司应于2017年11月30日向李伟交付商铺，若迟延交付超过30日，李伟有权解除合同，天知公司应退还李伟已付全部房款，并支付利息、违约金。至今，天知公司未向李伟交付涉案房屋。另查明，李伟购买涉案房屋并未缴纳现金，而是以其对案外人藏北公司享有的债权进行抵扣。一审法院认为， 2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（于2020年12月29日被修改）第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，本案涉及的纠纷发生在该司法解释有效期内，故在天知公司逾期交付房屋超过30日李伟可以要求解除合同。该合同约定交房时间为2017年11月30日，故李伟自2017年12月30日至2018年12月30日可以行使解除权，超过该时间解除权消灭。本案李伟诉请解除合同之日为2020年 11月30日，解除权的行使已经逾期，故其要求解除合同、退还购房款的诉请一审法院不予支持。因天知公司并未按期向李伟交付房屋，故其应当承担相应的违约责任。双方签订的买卖合同第十二条约定：“逾期超过30日后，并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”，李伟付款之日为2015年4月8日，一审法院以694 489元为本金，参照2015年3月中国人民银行公布的贷款基准利率5.35%，对李伟主张至2020年12月31日的利息189 253元予以支持，多余部分视为李伟放弃。针对反诉诉请一审法院分析如下：天知公司向李伟出具《收据》、签订《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》并将该合同在房屋管理部门办理登记的行为足以说明其认可并同意李伟以合法债权抵扣的方式支付房款，此后天知公司又以案外人藏北公司工程款核减47 812元为由拒不交付房屋，并无事实和法律依据，天知公司的反诉请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、西藏天知投资股份有限公司于本判决生效之日起七日内向李伟支付利息189 253元；二、驳回李伟其他诉讼请求；三、驳回西藏天知投资股份有限公司全部反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院查明的事实及依据的证据一致。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.一审判决天知公司承担资金占用利息189 253元而非按日支付全部房价款万分之一违约金是否合理合法的问题；2.李伟是否应当向天知公司支付47 812元购房款并支付违约金14 343元的问题。本院评析如下：一、关于一审判决天知公司承担资金占用利息189 253元而非按日支付全部房价款万分之一违约金是否合理合法的问题。李伟在一审中诉讼请求为要求解除与天知公司签订的《西藏自治区商品房（预售）合同》，天知公司返还李伟购房款694 489元并按照中国人民银行同期贷款利率承担资金占用利息189 253元。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，认定李伟基于按照约定及天知公司逾期超过30日未交房的事实而产生的房屋买卖合同解除权因超过一年未行使而丧失，一审法院对李伟要求解除合同、退还购房款的诉求未予支持。对于李伟所主张的189 253元的资金占用利息，一审法院认为天知公司未按照约定如期向李伟交付房屋应承担相应的违约责任，并根据双方房屋买卖合同第十二条之约定，以李伟付款之日2015年4月8日为起点，以 694 489为本金，参照同期中国人民银行公布的贷款基准利率5.34%，对李伟所主张的2015年4月8日至2020年12月31日资金占用利息予以支持。本院认为，依据李伟与天知公司签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》第十二条 “（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”之明确约定，天知公司已经逾期超过30日（逾期5年多）未向买受人李伟交付房屋，违约责任应适用双方所约定的购房合同第十二条第二款第二项规定，买受人李伟因超过一年未行使房屋买卖合同解除权而丧失解除权，但并不免除出卖人天知公司的违约责任，即依据双方约定天知公司应自李伟付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利息向李伟支付资金占用利息并按照全部房价的1%向买受人支付违约金。李伟一审诉求中只要求天知公司支付资金占用利息而没有同时要求天知公司按照全部房价的1%支付违约金，视为李伟对其诉讼权利的放弃。一审法院的处理方式合理合法，本院予以确认。二、关于天知公司所主张的李伟应当向天知公司支付 47 812元购房款并支付违约金14 343元的问题。天知公司主张一审法院驳回其上诉请求无事实和法律依据。一审法院结合天知公司向李伟出具的《收据》、双方签订《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》并办理房屋登记的事实，认定天知公司同意李伟以合法债权抵扣方式支付房款。天知公司与李伟双方于2014年7月4日签订《天知·世界城商品房认购书》，认购案涉商铺，约定买卖商铺面积、单价、优惠事项。天知公司于2015年4月8日向李伟出具一份《收据》并加盖公章，载明其收到李伟全额购房款694 489元。该收据与双方当事人所陈述的李伟以对案外人藏北公司享有的债权进行抵扣购房款的事实能够相互佐证。在天知公司无相反证据予以证明的情况下，天知公司要求李伟支付47 812元购房款及支付违约金14 343元的反诉请求因无相关的证据支持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，则由天知公司承担举证不能的法律后果。一审法院对天知公司以案外人藏北公司工程款核减47 812元为由要求李伟支付 47 812元购房款及违约金14 343元的诉请因天知公司举证不能而未予支持。本院认为，天知公司对其反诉请求负有举证责任，在其举证不能的情况下应承担相应的不利后果，一审法院依法驳回天知公司的反诉请求，与事实相符，于法有据，本院予以确认。综上所述，西藏天知投资股份有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第六十四条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4098.6元（西藏天知投资股份有限公司已预交），由西藏天知投资股份有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   常 德 鹰审  判  员   索朗德吉审  判  员   四朗多杰二〇二一年六月十四日书  记  员   次仁达娃