陕西省靖边县人民法院民事判决书                       （2021）陕0824民初2042号 原告:华伟，男，1992年1月8日出生，汉族，住陕西省靖边县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告：贺文清，女，1994年8月13日出生，汉族，住址同上，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告:陕西延长化建房地产开发有限公司，住所地：陕西省杨凌示范区。法定代表人：高建成，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张磊，陕西富能律师事务所律师。原告华伟与被告陕西延长化建房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法通知贺文清为本案原告参加诉讼。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华伟、贺文清、被告陕西延长化建房地产开发有限公司委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》并向原告支付逾期交房产生的违约金1693元（违约金按照每日全部房款的万分之二计算，从2019年4月1日起至2019年4月20日止）； 2、依法判令被告支付原告逾期集中供暖产生的违约金41258元（违约金每日按购房款的万分之二计算，从2019年4月21日起至集中供暖义务履行完毕止。截止起诉之日产生违约金41258元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：20158年12月168日,原告与被告陕西延长化建房地开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。双方约定:原告购买被告开发的位于靖边县XX路以南、包茂高速以西、延长西路以东、XX路XX小区XX幢XX单元XX号商品房一套,建筑面积为120.42平方米,每平方米3700元,房屋总价为445554元。房屋基础设施设备包括供水、排水、供电、供暖、燃气等。其中供暖为小区采用集中供暖。在约定交付日未达到交付条件的，按照合同约定承担逾期交付责任，即按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。被告于2019年3月31日前向原告交付商品房，未按照约定的时间将该商品房交付原告的，被告将承担逾期交付责任即按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2018年12月18日支付了首付款185554元，并于同年12月24日办理了银行按揭贷款。被告却未在约定日期前交付商品房。后经原告多次催促，被告于2019年4月20日向原告交付了该商品房。在交付时，原告发现该房屋并非被告宣传的24小时集中供暖，经协商，被告承诺尽快修建。但直至今日，该房屋仍未实现集中供暖。给原告的生活造成了极大的影响。无奈之下，原告只能自行花钱购买安装壁挂锅炉取暖。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效, 现被告向原告交付基础设施不完备的商品房，属于瑕疵履行，其行为已构成违约，应承担违约责任。综上所述，原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼,请求依法支持原告前列之诉求!陕西延长化建房地产开发有限公司辩称：一、原告所买受的房屋不能如期交付系因不可归责于被告的不可抗力客观情况所致,被告不应当承担逾期交房的违约责任。被告与原告签订的《商品房买卖合同(预售)》约定:“…第十条商品房相关设施设备交付条件 (一)基础设施设备1、供水、排水:交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水标准…第十二条 逾期交付责任 除不可抗力外，买受人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列条第1种方式处理……”。2011年10月11日,被告与靖边县人民政府签订《协议书》约定被告开发建设的陕西延长石油(集团)有限责任公司驻靖个业务板块职工住宅及生活基地(分为A、B、C、D四个区块;延长·天和城商住小区位于B区块,属于一期开发项目)所需的市政道路配套附属设施由靖边县人民政府负责完成,其中第一条第(二)项第2款明确约定:“基地与县城连接的市政道路3条,分别为XX路、XX路、人民东路,上述3条市政道路同时作为基地内配套雨、污水、天然气、电力、电讯等市政设施的输入道路。基地一期工程完工前,甲方必须保证将公园路及其配套的市政设施修建完善。乙方按相关政策规定,依据开发面积向甲方交纳城市基础设施配套建设费用。延长·天和城商住小区项目开发建设后于2015年9月11日按进度完成了主体封顶,但由政府负责完成的市政道路附属供水、排水设施未能正常完工,导致项目小区供水、排水配套设施不能有效与城市管网连接,经被告多次向政府有关部门催促办理直至2018年才得以有效解决,小区房屋最终在2018年6月才具备交付条件。另，小区项目封顶后，被告通知认购及签订合同的广大业主支付购房款还办理按揭贷款时，出现大面积违约情况，项目资金发生短缺导致后期工程进度缓慢。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”,因政府负责的市政配套基础设施未能如期完工,导致延长·天和城商住小区供水、排水配套设施不能有效与城市管网连接,进而导致被告不能如期向原告交付房屋,属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。故此,被告不应向原告承担逾期交房的违约责任，应当依法驳回原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。二、被告所买受的房屋已符合集中供暖配建标准,集中供暖系统无法使用系客观的政府行为所致,被告不应当承担逾期集中供暖的违约责任。延长·天和城商住小区项目开发初期,小区的供暖规划直接利用延长兄弟企业榆林炼油厂废气余热建设相应的供热设施进行集中供暖。为此,陕西延长石油(集团)有限责任公司作出《关于靖边生活基地项目一期工程拟采用集中供热方式供暖的批复》予以明确:“一、同意靖边生活基地项目一期工程采用集中供热方式采暖。二、同意对榆林炼油厂现有的工艺装置低温热挖掘改造及对低温热水系统优化,提供低温热水热源,经榆林炼油厂新建余热回收站换热后,外输至延长石油(集团)靖边生活基地B、C地块一期新建换热站,经换热站后输送至小区各住户及公建设施。三、同意榆林炼油厂负责榆林炼油厂界区内余热回收站及配套管线建设;榆林综合服务公司负责榆林炼油厂界区外至靖边生活基地界区XX线建设、靖边生活基内界区内的换热站及换热站前管线建设;延长化建房地产开发有限公司负责靖边生活基地小区内换热站后的二次管线及末端系统建设……”。小区建设过程中,靖边县人民政府在2016年发布《靖边县人民办公室政府常务会议纪要(第五次》确定:“一、审议并原则通过了县招商局关于引进陕西环保产业集团在靖建设集中供热项目意见。(一)原则同意引进陕西环保产业集团在靖建设集中供热项目,利用榆林炼油厂的废气余热先行在河东片区小范围内试点试验,待条件成熟后,再进行大面积的推广应用。所需环保资金由陕西环保产业集团承担…”。2018年,靖边县发展和改革局对靖边县东升环保热力有限公司实施的靖边县集中供热项目进行备案确认,其中明确:“计划开工时间:2018年4月,建设内容及规模:该项目分两期实施,一期主要对靖边县延长石油生活设施基地进行供热,二期向县城其他地区辐射,项目全部建成后供热面积可达约400万平方米”。因此,利用榆林炼油厂废气余热进行集中供暖已被政府纳入立项审批实施项目的范围,小区的集中供暖只能变更为连接城市集中供热管网进行供暖。原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》约定: “……第十条商品房相关设施设备交付条件(一)基础设施设备……3.供暖:交付时供热系统符合供热配建标准,使用城市集中供热的,纳入城市集中供热管网,采用自建集中供暖系统……”由此可见,被告向原告出售的延长·天和城商住小区房屋在小区集中供暖系统符合配建标准后需使用城市集中供热管网进行供热。在被告向原告交付所售卖房屋时,小区内部已符合集中供暖配建标准,但因政府主导实施的城市集中供热项目工程进展缓慢,导致小区至今无法使用集中供热系统进行供暖。目前,小区入住业主均暂时采用燃气锅炉进行分户供暖。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条:“合同成立后合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同”。基于政府立项审批实施的城市集中供热项目,被告与原告在签订合同时约定了售卖房屋采用集中供热系统供暖的条款内容,但因城市集中供热项目工程缓慢,导致延长·天和城商住小区无法使用集中供热系统进行供暖,如果继续履行集中供暖义务,对被告明显不公平。故此,应当对合同约定被告履行集中供暖义务的条款内容进行变更调整,且无法履行集中供暖义务系客观的政府行为所致,被告不应当承担逾期集中供暖的违约责任。三、基于原告严重迟延履行支付购房款的主要合同义务,按照合同约定被告有权拒绝交房且原告还应当承担相应的违约责任。被告与原告签订的《商品房买卖合同(预售)》约定:“……第七条付款方式及期限……(二)买受人采取下列第3种方式付款。贷款方式付款:按揭付款。买受人应当于2018年12月18日前支付首期房价款人民币185554元，占全部房款的41.65%余款人民币260000元向(贷款机构)申请货款支付……第八条逾期付款责任除不可抗力外,买受人未按照约定时间付款的,双方同意按照下列条第1种方式处理:1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在60日之内,买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之2的违约金。(2)逾期超过60日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,应当通知买受人。男受人应当自解除合同通知之日起10日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金,同时,出卖人退还买受人已付全部房款(含已付货款部分)。出卖人不解除合同的,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2(该比例不低于第(1)项中的比率)的违约金。本条所称逾期应付款项是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与改期实际付款差额;采取分期付款的,按照相应的分期应付款与改期的实际已付款的差额确定……第十一条交付时间和手续……(三)3(1)如买受人未按期支付购房款及相关费用,出卖人有权拒绝交接,并按合同第八条承担责任……附件十一补充协议……七、双方就住房贷款事宜达成如下条款:1、需要贷款的买受人在合同备案后,买受人须在30日内向银行提供个人按揭贷款相关资料,因买受人原因不能通过审批的,买受人应在30日内以现金交纳所贷款金额,逾期按第八条承担逾期付款责任……”。合同签订后,原告向被告付清了购房首付款,双方于2018年12月18日办理了网签备案手续,但原告却未能如约在合同备案后30日的期间内向银行提供符合要求的个人按揭贷款相关资料,直至2019年4月18日向被告付清了全部购房款。故此,基于原告严重迟延履行支付购房款的主要合同义务,按照合同约定被告有权拒绝交房且原告还应当向被告支付逾期付款的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的《商品房买卖合同(预售）》的真实性及证明被告应当向原告购买的房屋采用集中供暖，但被告未按期向原告购买的房屋履行集中供暖义务的事实及被告应于20189年123月1831日向原告交付房屋的事实予以确认。对被告提交的《关于靖边生活基地项目一期工程拟采用集中供热方式供暖的批复》、《靖边县人民政府常务会议纪要》、《陕西省投资项目备案确认书》、《工程验收单》、《靖边县住建局关于“县长信箱”平台网友问题的答复函》的真实性及靖边县政府于2016年决议启动靖边城市集中供热管网项目的建设，项目备案确认的计划开工时间为2018年4月，项目一期建设主要是对延长·天和城商住小区项目进行集中供暖，因城市集中供热项目工程进展缓慢，导致延长·天和城商住小区无法使用集中供热系统进行供暖的事实予以确认。对其提交的《协议书》、《汇报材料》、《县长信箱答复资料》、《商品房买卖合同备案登记证明》、《收款收据》的真实性及合同约定需要贷款的买受人在合同备案后,买受人须在30日内向银行提供个人按揭贷款相关资料,因买受人原因不能通过审批的,买受人应在30日内以现金交纳所贷款金额的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月18日,原告华伟、贺文清与被告陕西延长化建房地开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。双方约定:原告购买被告开发的位于靖边县XX路以南、包茂高速以西、延长西路以东、XX路XX小区XX幢XX单元XX号商品房一套,建筑面积为120.42平方米,每平方米3700元,房屋总价为445554元。付款方式为：按揭贷款，买受人应当于2018年12月18日前支付首期房款185554元，余款26万元申请贷款支付。第八条，逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照时间付款的（1）逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当通知买受人。买受人应当自解除合同通知之日起10日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第十条第一款第3项约定：供暖，采用集中供暖（以上设施1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任）。第十一条约定，一、出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房。二、该商品房达到第九条、第十条约定的交房条件后，出卖人应当在交付日期届满前40日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照4.9%计算给付利息；同时出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同附件十一第七条约定，需要贷款的买受人在合同备案后，买受人须在30日内向银行提供个人按揭贷款相关资料。因买受人原因不能通过审批的，买受人应在30日内以现金缴纳所贷款金额，逾期按第八条承担逾期付款责任。合同签订后，原告于2018年12月1168日交付了首付款，于2018年12月18日办理了网签备案手续，2019年4月20日原告将剩余房款支付被告，同日被告向原告交付房屋。后原告以被告未按时交房涉诉本院。另查明，2016年5月31日，陕西延长石油(集团)有限责任公司作出《关于靖边生活基地项目一期工程拟采用集中供热方式供暖的批复》内容:“同意靖边生活基地项目一期工程采用集中供热方式采暖。二、同意对榆林炼油厂现有的工艺装置低温热挖掘改造及对低温热水系统优化,提供低温热水热源,经榆林炼油厂新建余热回收站换热后,外输至延长石油(集团)靖边生活基地B、C地块一期新建换热站,经换热站后输送至小区各住户及公建设施。三、同意榆林炼油厂负责榆林炼油厂界区内余热回收站及配套管线建设;榆林综合服务公司负责榆林炼油厂界区外至靖边生活基地界区XX线建设、靖边生活基内界区内的换热站及换热站前管线建设;延长化建房地产开发有限公司负责靖边生活基地小区内换热站后的二次管线及末端系统建设……” 2016年6月29日，靖边县人民政府发布《靖边县人民政府办公室常务会议纪要(第五次》内容:“一、审议并原则通过了县招商局关于引进陕西环保产业集团在靖建设集中供热项目意见。(一)原则同意引进陕西环保产业集团在靖建设集中供热项目,利用榆林炼油厂的废气余热先行在河东片区小范围内试点试验,待条件成熟后,再进行大面积的推广应用。所需环保资金由陕西环保产业集团承担…”。2018年3月23日,靖边县发展和改革局对靖边县东升环保热力有限公司实施的靖边县集中供热项目进行备案确认,其中明确:“计划开工时间:2018年4月,建设内容及规模:该项目分两期实施,一期主要对靖边县延长石油生活设施基地进行供热,二期向县城其他地区辐射,项目全部建成后供热面积可达约400万平方米”。2019年8月13日，靖边县住建局关于“县长信箱”平台网友问题的答复函，内容为“靖边县住建局关于‘县长信箱’平台网友问题的答复函 ，县‘百姓问政’工作领导小组办公室：关于网友反映的‘关于延长天和城小区集中供暖’问题的信件已收悉，现函告如下：贵小区的设计供暖方式为集中供暖、延长天和城开发商及政府已经对供暖的热力公司招投标完成，但是由于管线铺设用地原因，目前集中供暖工程进度缓慢、请您耐心等待！如有咨询的问题仍不清楚，请拨打电话0912-461XXXX.专此函告。靖边县住房和城乡建设局，2019年8月13日”。时至本案开庭之日，该小区未采用集中供暖，但小区总体采暖管网已经实施完毕，且验收合格。又查明，2011年10月11日，被告与靖边县人民政府于签订《协议书》一份，约定被告开发建设的陕西延长石油(集团)有限责任公司驻靖个业务板块职工住宅及生活基地(分为A、B、C、D四个区块;延长·天和城商住小区位于B区块,属于一期开发项目)所需的市政道路配套附属设施由靖边县人民政府负责完成。 2016年9月1日被告向靖边县人民政府发出《关于恳请协调延长集团靖边生活基地项目自来水接入问题的汇报材料》及《关于恳请协调延长集团靖边生活基地项目天然气接入问题的汇报材料》。2017年8月11日因天然气、自来水、排水道路等问题被告作出《关于延长集团靖边生活基地项目存在问题汇报》。本院认为，关于逾期交房违约金的诉讼请求。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，依法认定有效，对双方均具有法律约束力。被告陕西延长化建房地产开发有限公司未能在合同约定期限内向原告交付房屋，原告也未在约定时间内办理按揭手续也未按时交清房款。原、被告约定的交房时间为2019年3月31日，而原告于2019年4月20日交付余款，被告即向原告交付了房屋，双方均有过错，应各自承担各自的损失。故对原告的诉讼请求不予支持。关于逾期集中供暖产生违约金诉讼请求。虽被告与原告签订的《商品房买卖合同(预售）》中约定了集中供暖系统，但因2016年6月29日靖边县人民政府办公室常务会议纪要，确定启动靖边城市集中供热管网项目建设，且在2018年3月23日经靖边县发展和改革局对靖边县东升环保热力有限公司实施的靖边县集中供热项目进行备案确认,并明确了计划开工时间为2018年4月，项目备案确认的计划开工项目一期建设主要是对延长·天和城商住小区项目进行集中供暖。因城市集中供热项目工程进展缓慢，导致延长·天和城商住小区至今无法使用集中供热系统进行供暖。且靖边县住建局关于“县长信箱”平台对此在2019年8月13日网友问题的答复函中进行了说明。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，“合同成立后合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同”。本案中，被告基于政府立项审批实施的城市集中供热项目,致延长·天和城商住小区现无法履行集中供暖义务。合同不能履行该义务的直接和根本原因非被告所致, 属于合同成立以后客观情况发生当事人在订立合同时无法预见的重大变化的情形，故被告不应当承担集中供暖的违约责任。双方可对该约定进行协商、变更或者解除。综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零二条、第五百三十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告华伟的诉讼请求。案件受理费646元,由原告华伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                   (此页无正文)                         审  判  长  姬登峰审  判  员  田  苗人民陪审员  马建军   二〇二一年六月二十四日 书  记  员  高耀廷   202108242042199218612XXXXXXXXXXXXXXX1994813612XXXXXXXXXXXXXXX24202141202157116932019412019420241258201942141258320151216145021204237004455542019331201812181855541224201942024112011101123320159112018201862016201820184400332018121818555441652600001112160226011052131130302018121830201941820181218201620184303020182019331201512161450212042370044555420181218185554261602601052019331401011121602601549130302018121820194202011101120169120178112016531201662920183232018440020198130912461292620198132018121830201653120166292018323201846461