广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1735号原告：肇庆华盈物业服务有限公司，住所地：肇庆高新区迎宾大道西、广佛肇城际轨道南面阳光未来城A2幢A2-01房下（物业用房），统一社会信用代码：914××××××××××××838。法定代表人：梁燕玲，该公司行政部经理。委托诉讼代理人：罗文敏，女，1983年10月24日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区×××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××026。该公司员工。委托诉讼代理人：温宝琪，女，1996年7月19日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区×××××××委会红岭5队，公民身份号码：441××××××××××××223。该公司员工。被告：谭慧芳，女，1978年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××428。被告：伍时威，男，1974年8月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××119。原告肇庆华盈物业服务有限公司（以下简称“华盈公司”）诉被告谭慧芳、伍时威物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告华盈公司的委托诉讼代理人罗文敏、温宝琪到庭参加了诉讼，被告谭慧芳、伍时威经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华盈公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费2958元，违约金4850.60元（违约金以每月应交本金金额为基数，自逾期之日起，按日千分之三的标准，暂计至2020年12月31日，具体以被告实际付清全部物业服务费之日止），合计7808.60元。2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年6月5日，被告购买了肇庆市高新区××××××、广佛肇城际轨道南面东方阳光来城A1B1幢B1-1823号房屋，建筑面积为42.51平方米，并与原告签订了《阳光•未来城前期物业管理服务协议》（下称该协议）。根据该协议第四条约定：被告应按住宅及商业公寓交付使用前两年按建筑面积每月每平方米1.8元，从第三年起按建筑面积每月每平方米2元的标准向原告缴纳物业服务费，每月的五号前支付当月的物业服务费。根据该协议第十一条第四款约定，若被告违反协议，不按该协议约定收费标准和时间交纳物业服务费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同签订后，原告一直按协议约定向被告提供物业服务，但从2018年1月起被告开始拖欠物业服务费。自2018年1月起，原告多次通过电话、短信、寄送《物业服务费催缴通知书》及上门张贴《缴费通知单》的方式通知被告交纳物业服务费，但被告一直借故拖延。截至2020年12月31日，被告共拖欠36个月的物业服务费2958元，违约金4850.60元（违约金暂计至2020年12月31日，标准按每天千分之三计算，具体金额计算至实际付清全部物业服务费之日止），合计7808.60元。为维护原告合法权益，督促被告尽快履行缴纳物业管理费的义务，依据相关法律特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告递交证据如下：1.原告营业执照，证明原告的诉讼主体资格；2.被告谭慧芳、伍时威居民身份证，证明两被告的诉讼主体资格；3.《广东省商品房买卖合同》，证明被告谭慧芳、伍时威是阳光来城A1B1幢B1-1823号房屋所有权人且已收楼的事实；4.《前期物业管理服务协议》，证明原告与被告谭慧芳、伍时威签订了物业管理服务协议，协议约定了被告缴纳物业服务费的标准及违约金计算标准的事实；5.《物业交接表》，证明被告谭慧芳、伍时威已于2014年10月3日办理收楼手续的事实；6.物业服务费催缴通知书、上门张贴通知、挂号信、网上投递跟踪截图，证明原告多次催促被告谭慧芳、伍时威缴纳物业服务费，被告谭慧芳、伍时威知悉其长期拖欠物业服务费已构成违约，但仍然拒绝缴纳的事实；7.物业服务费及违约金计算表，证明被告谭慧芳、伍时威的欠费情况、起止时间和违约金计算方式等。补充证据：不动产登记资料证明，证明涉案房屋的所有权是两被告的事实。被告谭慧芳、伍时威没有提出书面答辩意见及递交证据。经审理查明：2013年6月5日，被告谭慧芳、伍时威与案外人肇庆恒隆置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买肇庆市高新区××××××、广佛肇城际轨道南面东方阳光未来城A1B1幢B1-1823号房屋，房屋面积为42.51平方米。同日，两被告与原告签订了《阳光•未来城前期物业管理服务协议》，约定：原告为两被告的位于东方阳光未来城A1B1幢B1-1823号房屋所在小区提供物业服务，两被告房屋面积为42.51平方米；从交楼日起预收六个月的物业服务费，以后按每月收费，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅交付使用前两年每月每平方米1.8元，从第三年起每月每平方米2元；两被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求两被告补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。2014年10月3日，两被告在《物业交接表》业主对房屋验收无异议，同意接收房屋处签字确认。2018年1月起，两被告无故拖欠原告物业管理费。原告一直通过邮寄、电话、微信等向两被告进行催缴，但催缴无果。2020年6月11日，原告向两被告户籍地邮寄《物业费缴费通知书》催缴2018年1月至2020年4月的物业管理费，该邮件于2020年6月15日已签收。不动产登记资料查询结果证明显示，位于肇庆高新区迎宾大道2号阳光未来城A1B1幢B1-1823号房屋的权利人为两被告，房屋面积为42.51平方米。本院认为：被告谭慧芳、伍时威是肇庆市高新区××××××、广佛肇城际轨道南面东方阳光未来城A1B1幢B1-1823号房屋的业主，原告华盈公司是该小区的物业管理企业，本院认为，被告享受了原告物业管理服务并因此受惠，双方之间已构成了物业服务合同关系。被告拖欠原告2018年1月6日至2020年12月31日的物业管理费3060.72元（2元/㎡/月×42.51㎡×36个月），原告主张物业管理费2958元是在法律允许范围内对自身权益的处分，本院予以支持。故两被告应向原告支付物业管理费2958元。关于原告主张违约金的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。虽然原告一直有向两被告催收物业管理费，但两被告于2020年6月15日签收催缴邮件，知悉原告催收2018年1月至2020年4月的物业管理费。故本院酌定违约金应从2020年7月6日起计算为宜。《阳光·未来城前期物业管理服务协议》约定违约金按每日3‰的标准计付，但在原告未能举证证明存在其他损失的情况下,两被告迟延交纳物业服务费给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失。由此，本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，计算至被告缴清相应的物业费之日止。被告谭慧芳、伍时威经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院对本案审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告谭慧芳、伍时威应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆华盈物业服务有限公司支付2018年1月至2020年12月期间的物业管理服务费2958元及违约金[其中以2278元（2018年1月至2020年4月期间的物业管理服务费）为本金从2020年7月6日计起，其余从2020年8月6日起分段以每月应缴的物业管理费85元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，计算至缴清相应的物业费之日止]。二、驳回原告肇庆华盈物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告谭慧芳、伍时威负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员  卢经和二〇二一年六月一日书记员  刘如宁