贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终4486号上诉人（原审原告）：杨同松，男，1975年6月20日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。上诉人（原审原告）：王余欢，女，1977年1月18日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：杨同松，男，1975年6月20日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。系王余欢之夫。被上诉人（原审被告）：贵州家诚源生阁医药连锁有限公司。住所地：贵州省遵义市南部新区南关街道办事处遵义电子商务城一期D2#号楼5-1号至9、23至30号。统一社会信用代码：915203007553714240。法定代表人：张跃曦。被上诉人（原审被告）：贵州家诚源生阁医药连锁有限公司桃溪华庭店。住所地：贵州省遵义市南部新区忠庄街道办事处银河路桃溪华庭A憧4-5号。统一社会信用代码：915203000784842288。负责人：殷乾林。被上诉人（原审被告）：覃学，男，1977年10月2日出生，汉族，住贵州省遵义市务川仡佬族苗族自治县。上诉人王余欢、杨同松与被上诉人贵州家诚源生阁医药连锁有限公司（以下简称“家诚公司”）、贵州家诚源生阁医药连锁有限公司桃溪华庭店（以下简称“家诚公司桃溪华庭店”）、覃学租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初14676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年6月21日进行了二审调查询问，上诉人杨同松及其作为王余欢的委托诉讼代理人的身份和被上诉人家诚公司桃溪华庭店的负责人殷乾林、被上诉人覃学到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王余欢、杨同松上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初14676号民事判决，改判或发回重审；2、本案诉讼费用由家诚公司、覃学承担。事实和理由：1、承租方为乙方，签字栏明确表示为：贵州家诚源生阁药连锁有限公司、张跃曦、覃学，可见，一个有限公司、两个自然人为共同乙方，即承租方。但一审判决只判决家诚公司承担责任，遗漏了王余欢、杨同松的诉讼请求，即王余欢、杨同松要求张跃曦、覃学承担责任；2、根据当事双方签订的《出租合同》的第十一条，张跃曦、覃学作为自然人，是乙方的部分承租人，同时也是乙方的连带保证人，合同虽然注明了覃学不在职期间不承担保证责任，但覃学何时不在职，并没有明确约定，应视为约定不明。一审认为覃学离职后不用承担保证责任，有违法律规定的保证人应承担保证责任，促进交易安全的立法原意，根据《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十七条，本案保证人覃学的保证期间尚未经过，一审判定覃学不承担保证责任，于法无据。综上，请支持上诉请求。家诚公司桃溪华庭店辩称，上诉人的诉请不能成立，应该由公司来承担租金。我们家诚公司桃溪华庭店不应该承担责任，店内的所有开支和收入都上交家诚公司，殷乾林虽然是家诚公司桃溪华庭店的负责人，但是也只是挂名而已，其工资于2020年6月就停发了，保险从2020年10月就没有缴纳了，家诚公司所有分店在2020年11月25日就关门停业了，殷乾林也曾申请离职，但是公司还没有同意，请求将家诚公司桃溪华庭店的营业执照注销，至今未处理，涉案房屋于2021年3月25日已交还杨同松。覃学辩称，我不应该承担连带责任，我已经离职了，是因为王余欢、杨同松联系不上家诚公司的董事长，所以才与我联系的，我只是家诚公司的员工，家诚公司到现在还差欠我的工资。杨同松、王余欢向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2019年1月29日签订的《门面出租合同》；2、判令被告立即腾退其占有的原告房屋（遵义市南部新区忠庄街道办事处银河路桃溪华庭A幢4-5号门面）；3、判令被告向原告支付租金损失（以23,887元每月为标准，从2020年11月3日起计算至实际归还门面之日止），暂以3个月计算合计71,661元；4、判令原告不予退还保证金30,000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月，杨同松、王余欢共同购买取得位于遵义市红花岗区桃溪华庭Ａ幢1-4号商业用房（建筑面积国109.59㎡）、1--5号商业用户（建筑面积国73.15㎡）（1-4号商业用户、1--5号商业用户以下简称门面），并于次月取得门面不动产权证明。张跃曦系家诚公司的法定代表人，覃学系家诚公司的管理人员。2019年前，家诚公司承租了案涉门面及并实际使用门面，就门面地址登记设立了家诚公司桃溪华庭店。2019年1月19日，杨同松（甲方）与家诚公司（乙方）、张跃曦、覃学重新签订《门面出租合同》，该合同约定如下：第一条、甲方将门面出租给乙方开设药房使用，两间门面共计建筑面积为182平方米。第二条，租赁期从2018年11月3日起至2023年11月2日止，共计5年等。第三条、租赁保证金，甲、乙双方商定房屋租赁保证金为30,000元，在本合同签订之日起一次性支付。甲、乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对门面无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）。第四条、租金价格与租金交付时间乙方支付甲方的第一年度（2018年11月3日至2019年11月2日）的两间门面房租金（税后）共计260,000元，支付方式为按年支付，以后每一年度的租金按上一年度租金递增5％计算，乙方在上一年租金到期的2个月前（每一年的9月2日前支付）预付下一年租金，以上租金不含税费。上述所涉两间门面房的出租、承租等相关手续由乙方负责办理，所涉及的甲乙双方的所有税费均由乙方承担。第五条，租赁期间的商铺修缮和装修：1、乙方应妥善使用门面的设施（现在完好的卷闸门、水、电、下水道通畅），保护房屋原结构和设备不受破坏（因室内装修、装饰需要，经业主同意拆除室内隔墙及墙内设施、设备除外），租赁期内水、电、门、窗、下水道维修费由乙方负责，合同终止后保证以上设施完好地交给甲方。2、乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租商铺进行装修，装修费用由乙方承担。租赁期满后装修物的权属处理，双方商定：（1）租赁期满，甲、乙双方未达成商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物和搬离可移动设施、设备，乙方承担隔墙及室内设施恢复责任。（2）租赁期满，甲、乙双方未达成该商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物时，乙方应将承租范围内拆除的隔墙及室内设施复原。（3）租赁期内，若乙方整体转让未到期的该商铺使用权时，需经甲方同意，并满足甲、乙双方原签订的房屋租赁合同条件，并且租金不低于当年每平方米的单价。受让方需与杨同松重新签订房屋租赁合同，装修物归属乙方处置。第七条、违约责任：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：（3）未按时缴纳租金。2、若乙方未按时足额交纳房租，则乙方违约，合同截止于乙方的已付租金届满日当然终止。合同当然终止或到期终止后，乙方应立即搬离、清理租用门面内的一切物品，向甲方返还房屋，若乙方拒绝履行，则由甲方代为清理、搬离房屋内所有药品、物品，造成的损坏由乙方自己承担，和甲方无关。甲方将房屋内的所有物品搬离至该租赁房屋门前空地，由乙方自行带走，若乙方拒绝带走，则所有药品、物品的灭失及因占道可能面临的政府相关部门的处罚，由乙方自行承担，且乙方赔偿甲方因此而支付的搬运、拆离等所有费用，并双倍赔偿租金损失。第十一条、为保证合同的正常履行，乙方的保证人为张跃曦、覃学，若乙方违约由张跃曦和覃学（覃学不在职期间不承担）承担连带保证责任。前述合同签订后，家诚公司向杨同松一方支付了保证金30,000元及第一年度即2018年11月3日至2019年11月2日的租金。前述已支付租金的租赁期间届满，家诚公司逾期未按合同约定的期限继续支付租金，杨同松于2019年11月中旬通过微信向覃学催促支付门面租金，家诚公司才向杨同松支付了第二年度即2019年11月3日至2020年11月2日的租金。此后，家诚公司逾期未再支付租金。第二年度已支付租金的租赁期间届满，家诚公司又逾期未支付租金，在2020年10月，杨同松通过微信多次向覃学发送催促支付租金的信息，覃学回复“这几天在搬迁办公室很忙，医保款到了我一定追他们支付”等，但就支付租金问题仍没有结果。2020年11月11日、16日，杨同松通过手机电话短信向家诚公司法定代表人张跃曦发送了催促支付租金、张跃曦约定杨同松面谈门面租赁事宜但张跃曦未到场等信息，张跃曦回复正在开会或有事耽误了等。2020年11月18日，杨同松通过手机电话短信向张跃曦发送了“你方已严重违约，我方根据《租赁合同》约定，与你立即终止合同，另行招租，一切损失由你承担。限你10日内搬迁腾房，门面给我并结清租金和水电费”的信息。2020年11月23日，杨同松通过手机电话短信向张跃曦发送了“经我多次催促交给租金，你们严重违约，我方视为你们不再租用我方门面，再次催告你们尽快搬迁后装饰门面归还给我”的信息。同日，因家诚公司未就是否支付租金等问题给与杨同松一方明确回复，杨同松为此向家诚公司员工发送了“门面已经租给别人，你转告他尽快搬迁”的手机短信。2020年12月7日，杨同松来到家诚公司正在经营的门面内，从包中摸出一份《通知》并张贴了于门面处，该通知载明，源生阁药房张跃曦：经我多次催交移，你们即不缴纳租金又不返还门面给我的已严重违约，我决定不再将门面租赁给你使用，根据合同第七条规定，已于2020年11月18日告知你们解除合同，限你10日内搬离本门面，你方置之不理的行为严重违约，现再给你5天时间搬离门面，若你拒绝搬离门面，我方将代为清理店内所有物品至门面前空地，一切后果由你承担。2020年12月24日，杨同松通过手机电话短信向张跃曦发送了“你那天说的最迟明天（2020年12月25日搬迁完毕），你说话算话吗”、“虽然你是大老板，但是诚信不是不能丢”等信息，张跃曦回复“你一天说些什么，我都安排搬家了，你还要怎样”。2020年12月26日，杨同松通过手机电话短信向张跃曦发送信息，询问门面是否搬迁。同日，杨同松来到门面处催促家诚公司支付租金，家诚公司桃溪华庭店的店长张仕梅向杨同松出具了一份书面材料，该材料载明：杨同松于2020年12月26日，到桃溪华庭店搬迁门面，我再次请他给我们两天时间商量，最迟2020年12月28日给杨同松回复，如2020年12月28日无果，再来搬迁。杨同松在向张跃曦发送前述信息的同时，也分别向家诚公司桃溪华庭店的负责人殷乾林、覃学发送了催促支付租金、返还门面等信息。在诉讼过程中，一审法院组织双方当事人对门面现场进行了查看，现场情况为：家诚公司租赁门面开办的药店现处理停业状态，在门面内还摆放有货架、药品等物品，且门面的门头一部分为家诚公司的、一部分为“宝妈时光”的，“宝妈时光”涉及的部分门面已由家诚公司收回控制。一审法院另查：1、2020年9月，覃学向家诚公司递交离职申请表，申请辞职；该公司于同月25日同意其离职。家诚公司为覃学缴纳基本养老保险等社会保险截止至2020年10月；2020年12月起，覃学开始享受社会保险部门的失业待遇。2、家诚公司逾期支付租金后，在2020年10月，案外人舒黔昆（原系家诚公司员）欲从家诚公司处接手门面经营，张跃曦告知舒黔昆只要能够谈下来就同意；同月20日，舒黔昆等与杨同松协商了由舒黔昆接手门面经营的事宜，杨同松同意由舒黔昆接受门面经营，但最终没有结果。一审法院认为，杨同松一方主张违约行为的法律事实发生于2020年9月，该法律事实一经发生就已结束，并不存在持续状态，此后只涉及被告是否承担该法律事实所带来的法律后果的问题，且该法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用法律事实发生当时的法律、司法解释对前述行为和事实的后果进行处理。从法院查明的事实及合同约定内容反映，门面系由家诚公司承租，张跃曦、覃学为合同的履行提供了保证担保，由此，家诚公司与杨同松一方形成的租赁合同关系，张跃曦、覃学与杨同松一方形成的保证合同关系，法院对此予以认定。但对如下问题，双方存在争议：一、杨同松是否存在阻止家诚公司经营的行为及门面的经营或承租是否已转让给案外人舒黔昆；二、家诚公司逾期支付租金是否构成违约及该违约行为是否导致合同解除；三、家诚公司、家诚公司桃溪华庭店、覃学是否继续支付租金及合同解除后的房屋占用费，是否返还门面及由谁返还门面；四、如合同解除，杨同松一方是否应退还保证金。前述问题也是本案的主要争议焦点。关于争议焦点一。被告主张原告杨同松存在阻止门面药店经营的行为及门面的经营或承租已转让给案外人舒黔昆的事实，但原告并不认可。被告对该问题所主张的事实，虽然提供了证据证明，但证据中仅有证人证言证实原告存在阻止行为，其他证据不能证明该事实，且证人证实的事实以与证人持有的视频资料反映的不一致，同时，就门面的经营或承租的转让，原告与案外人进行过协商，但被告未提供证据证明达成了合议，因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应承担举证不能的法律后果，故对被告主张的前述事实，不予认定，即原告杨同松不存在阻止门面药店经营的行为及门面的经营或承租未转让给案外人舒黔昆。关于争议焦点二。依据合同第四条约定及被告家诚公司实际支付租金的情况，其应在2020年9月2日前履行支付第三年度租金的义务，但其逾期未履行支付租金的义务。被告家诚公司逾期交纳租金后，原告在同年10月、11月分别多次催促被告家诚公司支付租金，被告家诚公司仍未向原告交纳租金，且被告在庭审中提出的抗辩事由不能成立及也进一步提供证据证明存在不履行合同义务的事实，表明被告家诚公司拒绝向原告履行支付租金的合同义务，违反了合同约定，被告家诚公司逾期拒绝支付租金的行为违反《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，已构成违约。被告家诚公司违约后，原告多次催促支付租金，被告家诚公司仍未支付，导致原告的出租门面收取租金的合同目的无法实现，被告家诚公司已构成根本违约。原告为此于2020年11月18日通过手机短信向被告家诚公司法定代表人张跃曦送达了终止合同及限期腾房的通知，还于此后多次向被告家诚公司送达腾房及明确合同于2020年11月18日已解除的通知，被告家诚公司收到前述通知后，没有证据证明其曾提出过异议，并结合2020年12月24日原告杨同松与张跃曦的手机短信内容（其中，张跃曦回复“你一天说些什么，我都安排搬家了”），表明原告于2020年11月18日通知被告家诚公司解除合同及被告家诚公司已同意解除合同，且原告前述通知解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；“的规定及合同第七条约定，对原告与被告家诚公司之间的门面租赁合同已于2020年11月18日解除的事实，法院予以认定，即被告家诚公司的违约行为合同已导致其与原告之间的合同解除。因原告与被告家诚公司之间的门面租赁合同已于2020年11月18日解除，原告在本案的第1项诉讼请求系重复主张权利，故对原告的该请求，法院不再进行审理。关于争议焦点三。合同履行期间，被告家诚公司经催告逾期拒绝支付租金，且原告与被告家诚公司之间的合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，并结合合同第四条的约定、第七条的约定、合同解除系被告家诚公司违约行为所致及被告家诚公司承租门面具有返还的现实性，被告家诚公司应将门面腾空返还给原告，故对原告的第2项诉讼请求，法院予以支持。被告家诚公司未按约定向原告支付2020年11月3日起的租金，根据前述法律规定、被告家诚公司至今仍占有门面的事实，且依据租赁合同约定的第三年度每月租金标准23,887元（260,000元×1.05÷12个月），被告应从2020年8月17日起按每月23,887元的标准向原告支付租金损失（租金、逾期返还房屋占有使用费）至将门面腾空返还给原告之日为止，故对原告的第3项诉讼请求中要求被告家诚公司支付租金损失的请求，法院予以支持。被告家诚公司桃溪华庭店虽然系被告家诚公司依法注册登记设立的分支机构及实际使用门面的主体，且该店也非合同一方当事人，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，该店不应直接对被告家诚公司违反合同约定的后果承担民事责任，故对原告的第3项诉讼请求中要求该店支付租金损失的请求，法院不予支持。合同第十一条约定被告覃学就租赁合同为原告提供保证担保，还约定“覃学不在职期间不承担”；从该约定表明，被告覃学为原告提供了附解除条件的保证担保。原告提起本案诉讼之前，被告覃学就已向被告家诚公司申请辞职，该公司已同意被告覃学的申请及在从2020年11月起就未再为被告覃学缴纳相关社会保险，被告覃学在同年12月开始享受社会保险机构的失业待遇，前述事实表明被告覃学与被告家诚公司协商解除的劳动合同关系即被告覃学已从被告家诚公司离职；就被告覃学离职是否是为逃避承担前述保证责任，原告未提供充分的证据证明，且被告覃学离职后继续与原告沟通租赁合同相关事宜，这与被告覃学原系被告家诚公司管理人员及其处理离职后的善后工作并不矛盾，也符合常理，原告未进一步提供证据证明被告覃学此时与其沟租赁合同相关事宜仍保持有与被告家诚公司的劳动关系，因此，根据《中华人民共和国公司法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，对被告覃学从被告家诚公司离职后原告与被告覃学之间的保证合同解除的事实，法院予以认定。基于前述事实和事实，原告第3项诉讼请求中要求被告覃学支付租金损失的请求，缺乏事实基础，法院不予支持。关于争议焦点四。根据合同第三条、第七条约定，被告家诚公司向原告支付了门面租赁保证金30,000元，是为保证被告家诚公司按约履行支付租金及在租赁期满或合同正常终止后返还不影响房屋二次租赁的义务，且被告家诚公司违约，导致原告解除合同及收回本房屋，保证金不予退还。从该约定反映，保证金具有定金的性质，在被告家诚公司违约情况下，原告可不予退还已收取的保证金，该保证金具有弥补原告相关损失的作为，且被告家诚公司因其违约行为，租赁合同已解除，并鉴于原告在本案中未提出要求被告家诚公司承担其他违约责任的请求及保证金数额等事实，对原告的第四项诉讼请求，法院予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州家诚源生阁医药连锁有限公司在判决生效后十日内将位于遵义市红花岗区内的物品从前述商业用房内搬出，并将前述商业房在腾空后返还给原告杨同松、王余欢；二、被告贵州家诚源生阁医药连锁有限公司在判决生效后十日内向原告杨同松、王余欢支付从2020年11月3日起至门面腾空返还给原告之日止的租金损失（租金、逾期返还房屋占有使用费，前述损失按每月23887元标准计算）；三、确认原告杨同松、王余欢不再向被告贵州家诚源生阁医药连锁有限公司退还租赁前述商业用房时支付的租赁保证金30000元；四、驳回原告杨同松、王余欢的其他诉讼请求。案件受理费795元（已减半收取），由被告贵州家诚源生阁医药连锁有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为以下两点：一、张跃曦应否承担案涉租赁合同项下的责任。杨同松、王余欢上诉提出，张跃曦属于部分承租人和家诚公司的连带保证人，应当对本案产生的债务承担责任。经查，一审中，张跃曦以家诚公司法定代表人的身份参加本案诉讼，杨同松、王余欢在一审未对张跃曦提起诉讼，系其对自身权利的处分。二审中，杨同松一方认为张跃曦个人应承担相应责任，属于新的诉讼请求，已超出了一审诉讼请求范围，本院依法不予审理。二、覃学应否承担案涉租赁合同项下的责任。首先，案涉合同第十一条约定“为保证合同的正常履行，乙方（承租人）的保证人为张跃曦、覃学，若乙方违约由张跃曦、覃学（覃学不在职期间不承担）承担连带保证责任”，覃学在合同落款“乙方委托的租金支付人”处签字确认。从合同约定的内容来看，覃学并未作出共同承租案涉门面的意思表示，应视覃学为保证人。其次，覃学在本案中提供的担保系附条件担保，覃学已提交于2020年11月与家诚公司解除劳动合同关系的相关证据，足以证明其承担担保责任的条件未成就，故一审判决覃学不承担担保责任并无不当，杨同松一方虽对覃学提交的离职证据不予认可，但并未提交反驳证据证明其主张成立，因此，对杨同松一方提出覃学应对本案承担保证责任的上诉请求，本院不予采纳。综上所述，杨同松、王余欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,590元，由王余欢、杨同松负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二一年六月二十八日法官助理王莹书记员夏同英