黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑民终191号上诉人（一审原告）：刘晓侠，女，1969年7月18日出生，汉族，住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人：任强波，黑龙江任强波律师事务所律师。上诉人（一审被告）：依安县双阳河水库保护中心，住所地黑龙江省依安县依龙镇镇直。法定代表人：孟祥媛，该保护中心主任。委托诉讼代理人：张万辉，该保护中心工作人员。委托诉讼代理人：卢月阳，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人刘晓侠因与上诉人依安县双阳河水库保护中心（以下简称双阳河水库保护中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院（2020）黑02民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘晓侠的委托诉讼代理人任强波，上诉人双阳河水库保护中心的委托诉讼代理人张万辉、卢月阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓侠上诉请求：撤销黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院作出的（2020）黑02民初105号民事判决第四项，判令双阳河水库保护中心给付刘晓侠利息损失1,741,181.39元。事实和理由：刘晓侠与双阳河水库保护中心所签订的《房屋买卖协议书》载明：“出卖人（系双阳河水库保护中心）与依龙镇德玉村民委员会（以下简称德玉村委会）签订了《还款协议书》经办理变更登记，取得案涉房屋所有权及土地使用权。”刘晓侠完全有理由相信其享有案涉房屋的所有权及土地使用权，已尽到必要的审慎核实义务，不存在过错。刘晓侠购房之后一直在对案涉房屋进行装修和添加附属设施，并未对外经营取得收益，一审判决认定刘晓侠占用房屋期间取得了收益，以此弥补购房款利息损失，属认定事实错误。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二十四条第四款的规定，买卖合同违约利息的支付，合同有约定的依据合同执行，合同没有约定的，按中国人民银行同期利率计算。刘晓侠以购房款本金为基数，按照五年期中国人民银行贷款利率主张房款利息的损失，于法有据。双阳河水库保护中心辩称，案涉《房屋买卖协议书》明确约定了房屋的位置、原始用途，刘晓侠购买案涉房屋后，自建了多栋别墅，经营养老服务中心，其明确知悉案涉房屋的权属情况及土地性质，双阳河水库保护中心不存在隐瞒未取得所有权的情况。案涉房屋已经交付刘晓侠使用多年，该灭失的风险应由刘晓侠承担。刘晓侠的损失不是源于双方的买卖合同，而是政府行政行为所致，双阳河水库保护中心不应承担损失。德玉村委会因欠工程款而将案涉房屋抵顶给双阳河水库保护中心，并允许其对案涉房屋及土地进行处分，由德玉村委会配合办理变更登记手续。双阳河水库保护中心对案涉房屋具有处分的权利并向刘晓侠交付了房屋，德玉村委会办理不动产登记证书后亦交付给了刘晓侠，双阳河水库保护中心已经履行了全部的合同义务。刘晓侠占有使用案涉房屋多年，直到案涉房屋灭失才提起诉讼，有违常理。刘晓侠主张依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二十四条的规定主张利息损失错误。双阳河水库保护中心作为出卖人没有付款义务，不会出现逾期付款的情况，刘晓侠主张利息损失没有事实和法律依据。双阳河水库保护中心上诉请求，撤销黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院（2020）黑02民初105号民事判决，驳回刘晓侠的诉讼请求，刘晓侠承担一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）案涉《房屋买卖协议书》合法有效。案涉房屋已经取得不动产登记证书，且依安县人民法院审理时，已经调取案涉房屋的全部档案资料，能够证明案涉房屋在建设时履行了合法的审批手续，一审判决认定案涉《房屋买卖协议书》无效错误。案涉房屋被认定为违章建筑，超出了双方在订立合同时的合理预见范围，双方均不存在过错。（二）刘晓侠的损失应由其自行承担。案涉房屋在交易时具备合法的外观，双阳河水库保护中心享有处分权，并履行了全部合同义务。刘晓侠完全知悉案涉房屋的性质及状态，其在案涉房屋附近自行添置了多栋建筑，均被认定为违章建筑。刘晓侠所受的损失与双阳河水库保护中心无因果关系，系政府行为所致，依据《中华人民共和国合同法》（１９９９年３月１５日第九届全国人民代表大会第二次会议通过）第一百四十二条之规定，在案涉房屋交付后毁损灭失的风险，亦应由刘晓侠自行承担。（三）一审法院采信《房地产估价报告》，并据此支持刘晓侠关于装修、添附损失的部分诉请错误。该证据已经超过了法定有效期限，不具有证据效力，一审法院采信该证据错误。（四）一审判决超出刘晓侠的诉讼请求。刘晓侠依据《中华人民共和国合同法》（１９９９年３月１５日第九届全国人民代表大会第二次会议通过）第九十四条、第九十七条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）之规定，要求解除案涉《房屋买卖协议书》并由双阳河水库保护中心承担刘晓侠的损失。一审法院认定案涉房屋买卖协议无效，超出了刘晓侠的诉讼请求。刘晓侠辩称：（一）一审判决认定案涉《房屋买卖协议书》无效正确。案涉房屋因违反《中华人民共和国防洪法》《中华人民共和国河道管理条例》等规定而被认定为违章建筑并被拆除，案涉《房屋买卖协议书》无效。双阳河水库保护中心称该房屋已经履行了合法的审批手续属于合法建筑，相互矛盾且与事实不符。双阳河水库保护中心存在买卖违章建筑的情形，且不具有合法产权，其对案涉《房屋买卖协议书》无效具有过错，应赔偿刘晓侠损失并给付利息。（二）虽然《房地产估价报告》已经超过法定期限，但是该报告是依安县人民政府委托鉴定机构所作，且案涉房屋已经被拆除无法再次鉴定，一审法院以《房地产估价报告》作为裁判依据，符合本案事实，并未违反法律规定。（三）刘晓侠第一项诉讼请求即确认双方买卖合同无效，并赔偿损失、给付利息，一审判决并未超出诉讼请求。双阳河水库保护中心的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。刘晓侠向一审法院起诉请求：解除案涉《房屋买卖协议书》，判令双阳河水库保护中心返还购房款本金6,664,809.16元、赔偿房屋装修及添加附属设施的经济损失2,255,584.84元、购房款利息1,741,181.39元，合计：10,661,575.39元，并由双阳河水库保护中心承担诉讼费。一审法院认定事实，2015年5月10日，依安县双阳河水库管理处（以下简称水库管理处）与德玉村委会签订了《还款协议书》，内容为：2012年9月29日，水库管理处与德玉村委会之间签订了《依龙镇德玉村文体综合楼活动中心工程建设协议书》，协议约定将此工程委托给水库管理处帮建，建设资金三层楼房主体造价5,030,300.49元，后期投入锅炉房、库房、水、电、热等设备及安装费共计1,634,508.47元，总计6,664,809.16元，由水库管理处先行垫付，交付使用时一次性还清，但至今没还。经双方协商，就还款事宜达成如下协议：一、德玉村委会决定将三层楼房，附属设施及项下的6830.77平方米土地使用权一起给水库管理处，用于偿还上述工程欠款，相互不找价，水库管理处表示同意；二、本协议签订之日，即办理交付手续，房屋产权变更费用由债权人承担，土地使用权变更如需征收手续，征收费用不再向德玉村委会支付，含在偿还工程欠款内；三、债权人可以转让，如果在转让时，变更手续没有完成，德玉村委会有义务协助水库管理处完成或直接办到购买人的名下；四、虽然房屋及附属设施等交付给库管理处使用，如果没有完成土地、房屋等变更登记，水库管理处并没有取得房屋所有权和土地使用权，债权债务关系不能消灭；五、交付使用后，水库管理处不再承担村民文化活动的义务；六、如果债务人违约或村民上访，导致协议无效，德玉村委会除偿还上述工程款外，从2013年8月1日起按月以2分利计息，楼房等无偿使用。七、此协议一式两份，双方各一份。2015年5月15日，水库管理处作为出卖人与购买人刘晓侠签订了《房屋买卖协议书》，该协议约定：一、房屋位置：依龙镇德玉村农民公寓楼东南，双阳河水库北岸，原为德玉村文体综合楼活动中心；二、房屋结构及面积：砖混结构、三层、面积为2343.58平方米；三、锅炉房、车库、围墙、水、电、热等附属设施及项下的土地使用权一并转移给购买人；四、房屋价格：人民币陆佰陆拾陆万元整，包括上条锅炉房等内容价值，协议签订日交贰佰万元，房屋土地变更后交余款；五、室内外使用物品无偿归购买人所有，出卖人搬走使用的，要经购买人同意；六、交付期限：协商签订后五个工作日内交付给购买人，双方制作交接手续；七、有证房屋及土地使用权办理变更登记，由购买人负责，出卖人有协助的义务；八、此协议一式两份，出卖人、购买人各一份。2015年6月8日，刘晓侠通过与哈尔滨市锋华建筑工程有限责任公司、依安县文体局相互抹账的方式，由依安县文体局代为向水库管理处转账购房款6,664,809.16元。同月，水库管理处将案涉房屋及土地交付给刘晓侠占有使用。刘晓侠欲用该房屋开办养老服务中心，在占有使用期间对案涉房屋进行了改造和装修。2018年1月11日，依安县国土资源局为案涉楼房及锅炉房颁发了不动产登记证，记载案涉房屋的权利人为德玉村委会，权利类型为集体建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，用途为公共设施用地/其它。2020年3月27日，依安县依龙镇人民政府下发依龙政发［2020］4号《关于限期拆除违建的通知》，认定位于双阳河水库北岸依龙镇德玉村文体活动中心及附属物因距离双阳河水库主体工程周围不足500米，违反了《黑龙江省水利工程管理条例》第十一条第二款的规定，已被列为违建项目，要求2天内启动拆迁工作，一周内完成拆除违建及违建范围内所有设施。该通知下发后，案涉房屋及附属设施即被拆除。一审法院再查明，双阳河水库保护中心委托齐齐哈尔市荣诚房地产估价咨询有限责任公司对案涉房屋（办公楼、锅炉房、暖棚等）进行房产价格评估，该公司于2018年7月17日作出房地产估价结果报告，估价结果为：该建筑物在估价时点的价值为8,920,394元，具体明细包括暖棚办公室评估值142,120元，办公楼评估值7,654,132元，锅炉房、车库评估值710,412元，暖棚评估值71,736元，水泥地面两处评估值258,834元，铁围栏评估值83,160元。一审法院另查明，2019年，水库管理处更名为双阳河水库保护中心。一审法院认为，本案争议的焦点为：（一）案涉房屋买卖协议是否有效，应否解除；（二）刘晓侠所主张的购房款、利息及经济损失是否应予支持。关于案涉房屋买卖协议的效力问题。《中华人民共和国合同法》（１９９９年３月１５日第九届全国人民代表大会第二次会议通过）第五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效。《中华人民共和国防洪法》第二十二条规定：“河道、湖泊管理范围内的土地和岸线的利用，应当符合行洪、输水的要求。禁止在河道、湖泊管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物，倾倒垃圾、渣土，从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动……”。《中华人民共和国河道管理条例》第二十一条规定：“在河道管理范围内，水域和土地的利用应当符合江河行洪、输水和航运的要求；滩地的利用，应当由河道主管机关会同土地管理等有关部门制定规划，报县级以上地方人民政府批准后实施。”《黑龙江省水利工程管理条例》第十一条规定：“水利工程管理范围内禁止下列行为：（一）损毁堤坝、涵闸、抽水站、水电站等水利工程建筑物和防汛设施，水文、水工、地质监测设施以及通信照明等设施；（二）扒口、取土、打井、钻探、挖掘、埋坟、建房、垦种和破坏林木、草皮等其他危害水利工程安全行为；……”案涉房屋及附属物因违反上述法律规定，已被认定为违法建筑且被拆除，该楼房的建设影响了双阳河水域的管理，对河岸堤防安全亦构成了威胁，损害了社会公共利益，故案涉房屋买卖协议书无效。刘晓侠要求解除《房屋买卖协议书》的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。关于双阳河水库保护中心应否返还刘晓侠购房款、支付利息并赔偿装修损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》（１９９９年３月１５日第九届全国人民代表大会第二次会议通过）第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉楼房及附属设施已被拆除，无法返还，故双阳河水库保护中心需返还刘晓侠购房款6,664,809.16元。关于刘晓侠主张的购房款利息问题。因刘晓侠在签订协议时未对案涉房屋所有权人进行审查，未尽到必要的、审慎的核实义务，存在一定过错，同时考虑到其一直占有使用案涉房屋，故对其要求支付购房款利息的诉讼请求，不予支持。关于刘晓侠主张的装修损失的问题。因双方在签订案涉《房屋买卖协议书》时，刘晓侠作为买受人未尽必要核实义务存在一定过错，双阳河水库保护中心作为出卖人，同时作为双阳河水库的管理者，在未取得案涉房屋所有权及土地使用权的情况下与刘晓侠签订《房屋买卖协议书》，亦存在过错，故对于刘晓侠在案涉房屋上的装修、添附等损失应承担赔偿责任。虽然刘晓侠提交的房地产估价报告有效期截止时间为2019年7月15日，但由于该评估报告是由双阳河水库保护中心委托鉴定的，故该报告具有一定的客观性，现案涉房屋已被拆除，不具备重新评估鉴定的条件，且该评估报告有效期截止时间与房屋拆除时间相距较短，故应参照该评估价格确定刘晓侠的装修投入。双阳河水库保护中心虽然主张该评估价包含房屋及土地增值的价格，但未提交任何证据予以证实，一审法院不予采信。对于刘晓侠主张的房屋装修及添加附属设施的经济损失，一审法院酌定由双阳河水库保护中心承担1,578,909.39元，即（8,920,394.00元-6,664,809.16元）＊70%。判决：一、确认案涉房屋买卖协议书无效；二、双阳河水库保护中心返还刘晓侠购房款本金6,664,809.16元；三、双阳河水库保护中心赔偿刘晓侠装修损失1,578,909.39元；上述两项合计8,243,718.55元，于判决生效后十日内履行；四、驳回刘晓侠的其他诉讼请求。案件受理费85,769.03元，由刘晓侠负担16,263.03元，由双阳河水库保护中心负担69,506.00元。二审中，双阳河水库保护中心依法提交了《合伙协议书》复印件一份，欲证明刘晓侠丈夫冯晓军曾与德玉村委会签订合伙协议，约定合伙经营旅游餐饮住宿场所，刘晓侠在购买案涉房屋时完全知悉房屋所在土地及房屋的性质，双阳河水库保护中心不存在隐瞒及虚构事实的行为。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘晓侠的质证意见为，对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议。刘晓侠购买案涉房屋与冯晓军无关，该证据无法证实刘晓侠知悉案涉房屋的具体情况，不能证实双阳河水库保护中心的主张。本院认证意见为：该《合伙协议书》为复印件，无法核实其真实性，内容上，不能证明双阳河水库保护中心对案涉《房屋买卖协议书》无效不存在过错，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，刘晓侠和双阳河水库保护中心均未针对依安县依龙镇人民政府下发依龙政发［2020］4号《关于限期拆除违建的通知》主张撤销或确认违法，亦未主张行政赔偿。本院认为，关于案涉《房屋买卖协议书》的效力问题。案涉房屋及附属物因距离双阳河水库主体工程周围不足500米，被依龙镇人民政府认定为违建项目并被拆除。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条和《中华人民共和国防洪法》《中华人民共和国河道管理条例》的规定，案涉《房屋买卖协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，同时违背公序良俗，属无效合同。一审判决认定案涉《房屋买卖协议书》无效并无不当。关于双阳河水库保护中心应否承担缔约过失责任的问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉《房屋买卖协议书》无效，双阳河水库保护中心应当返还刘晓侠购房款，刘晓侠返还双阳河水库保护中心房屋。但因案涉房屋属违法建筑被依法拆除，刘晓侠对案涉房屋被拆除并无过错，其无需再履行返还义务，仅由双阳河水库保护中心单方返还刘晓侠购房款6,664,809.16元。关于刘晓侠主张的装修、添附的损失问题。双阳河水库保护中心作为出卖人，同时作为双阳河水库的管理者，在未取得案涉房屋所有权及土地使用权的情况下，与刘晓侠签订《房屋买卖协议书》，且买卖的房屋被认定为违章建筑，双阳河水库保护中心存在过错。刘晓侠在签订合同时，对案涉房屋位置、状态是知悉的，其应当知晓案涉房屋买卖协议存在违反法律规定、损害公共利益情况，且未对案涉房屋权属情况进行必要审查，亦存在一定过错。一审法院酌定由双阳河水库保护中心对装修、添附的损失承担70%的赔偿责任即1,578,909.39元是适当的。虽然双阳河水库保护中心主张刘晓侠自建了部分违章建筑的损失与其无关，但刘晓侠系基于对案涉《房屋买卖协议书》的信赖而进行装修、添附，且一审法院已经酌定减免了其部分责任，对于剩余的1,578,909.39元损失双阳河水库保护中心应当赔偿。关于刘晓侠主张的利息问题。虽然刘晓侠交付购房款后造成了利息的损失，但是其一直占有使用案涉房屋，依据公平原则，亦应支付一定的使用费用，且刘晓侠亦存在一定过错，一审法院酌情未支持其该项诉讼请求是适当的。至于一审判决是否超出诉讼请求的问题。合同的效力是基于对国家利益、社会公共利益的保护，而对当事人的合意进行法律上的评价，属于人民法院依职权审查的范围，不受当事人诉讼请求限制。刘晓侠的一审诉请解除案涉合同、返还购房款、赔偿损失、给付利息，一审法院依职权确认案涉《房屋买卖协议书》无效，并在此基础上审核其他的诉讼请求是适当的。关于一审判决应否采信《房地产估价结果报告》的问题。虽然案涉《房地产估价报告》有效期截至2019年7月15日，但案涉房屋已被拆除，不具备重新鉴定的条件，且该评估报告有效期截止时间与房屋拆除时间相距较短，又是由双阳河水库保护中心委托鉴定的，具有客观性，一审法院参照该评估价格确定装修、添附的投入并无不当。综上所述，刘晓侠和双阳河水库保护中心的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89,974元，由刘晓侠负担20,470元，由依安县双阳河水库保护中心负担69,506元。本判决为终审判决。审判长  徐凤良审判员  孙仕富审判员  赵 璞二〇二一年六月七日此件与原本核对无异法官助理张萌萌书记员何屏