文书内容重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0152民初3470号原告：谢宜良，男，1989年6月30日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：唐冰冰，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。被告：重庆市潼南区鼎诚房地产开发有限公司，住所地重庆市潼南区桂林街道办事处秋月街10号，统一社会信用代码91500223577963215K。法定代表人：高晓红，执行董事。委托诉讼代理人：唐志强，重庆法洋律师事务所律师。原告谢宜良与被告重庆市潼南区鼎诚房地产开发有限公司（以下简称鼎诚房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢宜良的委托诉讼代理人唐冰冰，被告鼎诚房地产公司的委托诉讼代理人唐志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢宜良向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付逾期交房违约金33207.25元（以已付房屋价款为基数，自2016年1月1日起按每日万分之一的标准计算至2018年12月13日止）；2、请求判决被告向原告支付逾期办证违约金4717.46元（以已付房屋价款为基数，自2019年2月13日起按每日万分之一的标准计算至2019年7月15日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月24日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市潼南区XX街道办事处XX路X号X幢X房屋以预售方式出售给原告，成交价为308331元，被告在2015年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。此外，该合同还对被告逾期交房和逾期办证的违约责任进行了约定。合同签订后，原告按约履行了自己的合同义务，但被告却存在逾期交房和逾期办证的违约行为。被告鼎诚房地产公司辩称，原告的主张已过诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求，合同约定的交房时间为2015年12月31日，即使按原告实际交房时间2017年2月16日计算，原告主张的逾期交房违约责任已过诉讼时效；涉案房屋逾期办证时间为2017年10月16日，原告的主张也已过诉讼时效。另逾期交房的违约金应参照逾期办证违约责任减半处理。当事人围绕诉讼请求提供了如下证据：《重庆市商品房买卖合同》、《房屋装饰装修协议》、竣工验收备案登记证、收据、不动产权登记受理单及证书、（2019）渝0152民初1961号民事判决书等。经开庭审理和本院审查，对以上证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年12月24日，原告谢宜良作为乙方与被告鼎诚房地产公司作为甲方自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：鼎诚房地产公司将其开发修建的位于重庆市潼南区XX街道办事处XX路X号的XX小区X区X幢X房屋一套以预售的方式出让给谢宜良，建筑面积为94.58平方米，总成交金为308331元，付款方式为分期付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案的房屋交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”。该合同第八条“交房的手续办理”约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交房时，甲方应当出《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”。该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”。该合同签订后，谢宜良即按照合同约定于2015年12月31日前向鼎诚房地产公司支付了购房款278331元，于2017年2月16日向鼎诚房地产公司支付了购房款30000元。2017年2月16日，鼎诚房地产公司将涉案房屋交付谢宜良使用。2018年5月31日，X小区B区3号、4号楼通过取得建设工程竣工消防验收备案受理凭证。2018年12月13日，X小区B区通过竣工验收。2019年1月24日，X小区B区取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2019年7月15日，涉案房屋取得不动产登记受理单。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告谢宜良与被告鼎诚房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定履行合同义务，如一方违约的，应当承担违约责任。关于逾期交房违约金问题。房屋的交付使用必须达到合同约定的交房条件，且须经过竣工验收和消防验收合格，否则，不能作为房屋已交付使用。若未达到合同约定的交付条件，但同时具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，被告虽然于2017年2月16日将涉案房屋交付原告使用，但涉案房屋在2018年12月13日才通过竣工验收。此时，涉案房屋虽未达到合同约定的“已进行竣工验收备案登记”的交房条件，但该房已通过消防、竣工验收并已交付了房屋钥匙，可以安全使用。故应当将2018年12月13日视为该房屋的交付使用时间，被告到此时才具备了法定的交房条件，合同约定的交房时间是2015年12月31日前，因此，被告存在逾期交房的违约行为，应当承担逾期交房的违约责任，其逾期交房的违约期间应为2016年1月1日至2018年12月13日止，其中2016年1月1日至2017年2月15日，计412天，应以原告当时已付房款278331元为基数，2017年2月16日至2018年12月13日，计665天，应以原告已付房款308331元为基数，按日万分之一的标准计算违约金，共计31971.25元。被告辩解原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，因原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定该商品房实际交付之日起30日内被告向原告支付逾期交房违约金，因涉案房屋虽2017年2月16日被告亦将钥匙交付给原告，但该房屋于2018年12月13日竣工验收合格，才符合法定交房条件，交房时间应认定为2018年12月13日，故被告应向原告支付违约金的时间于2019年1月12日届满，诉讼时效期间应从2019年1月13日起算，原告于2021年5月25日起诉主张逾期交房违约金，没有过诉讼时效，故对被告此辩解，本院不予采纳。被告辩解逾期交房违约金应参照逾期办证违约责任减半处理，不符合双方约定，对被告此辩解，本院不予采纳。关于逾期办证违约金问题。涉案房屋交付时间为2018年12月13日，按约定被告应在2019年2月13日前取得不动产登记受理单，但涉案房屋实际于2019年7月15日才取得不动产登记受理单，被告已构成违约，应承担违约责任，其逾期办证的违约期间应为2019年2月13日至2019年7月15日止，即152天。则被告应支付的违约金金额以308331元已付房屋价款为基数，按日万分之一的标准计算152天，共计4686.63元。被告辩解原告主张的逾期办证已过诉讼时效，因双方在合同中约定被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金，被告于2019年7月15日才取得不动产登记受理单，被告支付逾期办证违约金的时间于2019年8月14日届满，诉讼时效期间应从2019年8月15日起算，原告于2021年5月25日起诉主张逾期办证违约金，没有过诉讼时效，故对被告此辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆市潼南区鼎诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢宜良支付逾期交房违约金31971.25元；二、被告重庆市潼南区鼎诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢宜良支付逾期办证违约金4686.63元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费371.38元，减半收取计185.69元，由被告重庆市潼南区鼎诚房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 徐旭二〇二一年六月二日法官助理 梁应书 记 员 屈缋