天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2803号上诉人（原审原告、反诉被告）：邱焕平，女，1987年4月17日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王骏超，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙景新，男，1984年4月7日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：马芳芳，天津益清律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵丽娜，女，1983年10月15日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：马芳芳，天津益清律师事务所律师。原审被告：天津市绣锦昱珩房地产经纪有限公司，住所地天津市北辰区果园新村街东升里底商20-15。法定代表人：张振东，执行董事。上诉人邱焕平因与被上诉人孙景新、赵丽娜、原审被告天津市绣锦昱珩房地产经纪有限公司（以下简称“锦昱公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初8965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邱焕平上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求并驳回孙景新、赵丽娜的全部反诉请求，一、二审的诉讼费等由孙景新、赵丽娜承担。事实和理由：1．一审法院对邱焕平提出的要求解除案涉《房屋买卖合同》的诉请未在判决主文中予以判决；2．一审判决认定事实存在诸多错误，对此作出补正裁定不符合法律规定，一审法院补正的三项内容都是事实认定问题，而非笔误，不能进行补正；3．一审法院将其提交的微信聊天记录，与中介人员及孙景新、赵丽娜的短信记录等证据排除在判决依据之外；4．案涉《房屋买卖合同》应于一审起诉状副本送达孙景新、赵丽娜时解除；5．邱焕平并不存在预期违约的情形，预期违约的意思表示必须是明确、肯定地向另一方作出，但吴双全从没有明确表示解除合同，而是附条件也就是退定金的前提下协商解除合同，且邱焕平也于2020年8月6日在微信群中明确表示继续履行合同，也向中介人员打电话表明这一态度；6．一审法院认定孙景新、赵丽娜有权中止履行合同即不清偿房屋贷款没有任何事实和法律依据，合同应当继续履行；7．孙景新、赵丽娜没有按照合同约定时间进行清贷导致合同无法继续履行，构成根本违约，应双倍返还定金，并赔偿邱焕平已支付的服务费10,000元。孙景新、赵丽娜辩称，不同意邱焕平的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回邱焕平的上诉请求，维持原判。1．关于合同解除事宜，一审判决已经认定案涉合同于2020年12月3日解除，并不存在遗漏诉请的情况；2．一审法院认定邱焕平存在逾期违约行为，并判决邱焕平承担违约责任符合客观事实。合同履行期间邱焕平委派其爱人吴双全向中介公司提出解除合同，解除的原因是其自身资金问题，后邱焕平对吴双全的主张予以追认，应对吴双全的行为后果承担法律责任，孙景新、赵丽娜有理由认为邱焕平存在履约不能的风险，继续清偿贷款将给孙景新、赵丽娜造成巨大的损失，故孙景新、赵丽娜有权中止清债义务；3．根据邱焕平一审庭审自述，其购房计划和购买力仅准备在津购买一套房屋，邱焕平和其爱人向孙景新、赵丽娜提出解约后，邱焕平随即在津全款购买了一套房屋，并已经履行完毕，邱焕平以自己的实际行动表明自己不再履行案涉合同，其向中介人员所发信息属恶意磋商，不具有法律效力。邱焕平向一审法院提出诉讼请求：1．解除邱焕平和孙景新、赵丽娜签订的《房屋买卖合同》；2．孙景新、赵丽娜双倍返还邱焕平购房定金4万元；3．孙景新、赵丽娜共同赔偿邱焕平支付锦昱公司的服务费1万元；4．锦昱公司返还邱焕平评估费2,000元、过户费300元、贷款服务费600元；5．本案诉讼费由孙景新、赵丽娜、绣锦昱珩公司负担。孙景新、赵丽娜向一审法院提出反诉请求：1．确认双方签订的《房屋买卖合同》于2020年8月6日已经解除；2．邱焕平向孙景新、赵丽娜支付违约金105,500元；3．本案诉讼费用由邱焕平承担。一审法院查明：2020年6月13日，各方当事人签订编号为ＴＪＪＹ0001317的《房屋买卖合同》，孙景新、赵丽娜为出售方，邱焕平为购买方，锦昱公司为居间方。合同主要条款约定：邱焕平购买孙景新、赵丽娜名下坐落于天津市北辰区××号房屋，房屋建筑面积66.98㎡，为6层顶楼，房屋成交价款1055000元，邱焕平以银行按揭贷款形式付款。邱焕平需于2020年6月13日交付定金2万元。房屋设有抵押，抵押权人天津银行股份有限公司瑞得支行，贷款余额约31万元。孙景新、赵丽娜需在2020年9月13日前还清贷款并办理注销手续。双方于2020年10月30日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》。在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买绿岛家园房屋，则构成根本性违约，则守约方有权解除合同（但需书面告知违约方），并要求违约方支付房款10%作为违约金。另，合同其他事项中约定，房屋拆除部分由邱焕平自行承担。对于房屋拆除部分，系指绿岛家园房屋露台处搭建的构筑物，该构筑物属违法建筑，需在房管局办理买卖手续前拆除。就拆除构筑物的费用问题，买卖双方在签订合同前进行了磋商，孙景新、赵丽娜让利部分房屋价款，确认由邱焕平负责构筑物的拆除事宜。签订合同时，居间方在场人员为锦昱公司工作人员，出卖方在场人员为孙景新、赵丽娜，买受方在场人员为邱焕平及案外人吴双全。签订《房屋买卖合同》当日，邱焕平向孙景新、赵丽娜支付定金2万元，向锦昱公司支付服务费1万元、评估费2000元、过户费300元、贷款服务费600元，共计12900元。合同履行过程中，邱焕平对拆除构筑物费用及清贷时间产生疑虑，委托吴双全与锦昱公司沟通相关事宜。2020年8月6日，吴双全至锦昱公司门店，表示因资金问题不再购买房屋并要求孙景新、赵丽娜退还定金2万元。锦昱公司工作人员任爱英电话联系赵丽娜，三方通过电话对相关事宜进行沟通。赵丽娜表述，如解除合同，可签订解约函，定金不退；如继续履行合同，双方应按照合同约定时间履行合同义务。当日，邱焕平电话联系任爱英，邱焕平对拆除构筑物费用提出异议，称吴双全系其爱人，其希望协商解决纠纷并继续履行合同，如协商不成，可能另购其他房屋。2020年8月18日，邱焕平与案外人签订房屋买卖协议，以全款方式购买了坐落于天津市北辰区××花园××号房屋，并于2020年8月20日办理了产权过户手续。2020年9月13日，孙景新、赵丽娜未按《房屋买卖合同》约定时间清偿剩余房屋贷款。2020年10月28日，邱焕平向锦昱公司、赵丽娜与孙景新邮寄《通知函》，通知函主要内容为督促对方继续履行买卖合同义务，否则有权解除合同。后，《房屋买卖合同》未再实际履行，赵丽娜、孙景新未退还邱焕平定金，现邱焕平提起诉讼。另查明，邱焕平与吴双全原系夫妻关系，双方于2018年1月2日离婚，后于2020年8月24日复婚。一审法院认为，各方当事人签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：1．《房屋买卖合同》未能履行，是孙景新、赵丽娜违约还是邱焕平违约；2．《房屋买卖合同》的解除时间；3．违约责任的承担主体及数额；4．锦昱公司是否应当返还邱焕平贷款代办费等费用。关于争议焦点1，2020年8月6日，《房屋买卖合同》约定的孙景新、赵丽娜清偿房屋贷款期限尚未届满，作为后履行合同义务的邱焕平，作出因资金问题及其他原因而不再继续购买绿岛家园房屋的意思表示并主张退还定金2万元，应属预期违约。因邱焕平的违约行为，孙景新、赵丽娜有理由相信邱焕平可能无力继续履行买卖合同，再行清偿贷款可能造成不必要的风险与损失，故作为负有先履行义务的出卖方，可以中止履行清偿房屋贷款义务。综上，《房屋买卖合同》未能实际履行，系因邱焕平的违约行为导致。关于争议焦点2，依法成立的合同在履行完毕前，可通过约定解除或法定解除权予以解除。合同约定解除是指各方当事人就合同解除事宜协商一致；合同法定解除是指合同履行中，一方存在当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务等情形，守约方可通过一定方式主张解除合同。本案中，双方于2020年8月6日后未再实际履行合同义务，且未就解除合同相关事宜达成一致，故双方合同未因协商一致而解除。《房屋买卖合同》约定，在合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买绿岛家园房屋，则构成根本违约，守约方有权以书面告知形式解除合同。作为守约方的孙景新、赵丽娜，未在2020年8月6日向邱焕平发出书面解除通知，故《房屋买卖合同》亦未在2020年8月6日因法定解除权而解除。现孙景新、赵丽娜于2020年12月3日庭审中提起反诉并主张合同已解除，且双方当事人均表示无法继续履行合同，故《房屋买卖合同》已于2020年12月3日解除。关于争议焦点3，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，孙景新、赵丽娜作为守约方选择适用违约金条款，按照房屋价款10%向邱焕平主张违约金，现邱焕平主张其未违约，综合考虑合同履行进度、双方磋商解除合同时赵丽娜拒绝退还2万元的意思表示，且孙景新、赵丽娜未提供证据证明其损失的数额，故本院酌定因邱焕平的违约行为造成的孙景新、赵丽娜损失为2万元，该款应由邱焕平赔偿孙景新、赵丽娜。因孙景新、赵丽娜已选择适用违约金条款，其已收取邱焕平的定金2万元应予退还。该款相互折抵后，双方无需另行给付对方款项。对于邱焕平主张赵丽娜、孙景新双倍返还定金并赔偿服务费1万元的请求，因其系违约方，该请求于法无据，不予支持。关于争议焦点4，根据《房屋买卖合同》履行进度，锦昱公司预先收取邱焕平的评估费、过户费、贷款服务费尚未发生，现合同已解除，锦昱公司应将上述款项返还邱焕平。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：“一、邱焕平于本判决生效之日赔偿孙景新、赵丽娜违约损失2万元，孙景新、赵丽娜于本判决生效之日返还邱焕平定金2万元，该款相互折抵后，双方无需另行支付对方款项；二、天津市绣锦昱珩房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内返还邱焕平评估费2,000元、过户费300元、贷款服务费600元，共计2,900元；二、驳回邱焕平的其他诉讼请求；三、驳回孙景新、赵丽娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计561元，由邱焕平负担386元，由孙景新、赵丽娜负担150元，由天津市绣锦昱珩房地产经纪有限公司负担25元；反诉案件受理费减半收取计1,205元，由孙景新、赵丽娜负担1,055元，由邱焕平负担150元。”本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，在孙景新、赵丽娜办理清贷手续之前，吴双全向中介人员表示因资金问题不再购买房屋，中介人员亦将该意见告知孙景新、赵丽娜。后续邱焕平在与中介人员沟通时，亦认可吴双全系其爱人，且吴双全对买房一事具有决定权，在此情况下，中介人员告知邱焕平因吴双全表达了不再继续购买房屋的意见，故邱焕平需与吴双全协商达成一致意见后再行与孙景新、赵丽娜签订补充合同，对合同是否继续履行一事达成新的合意。此时，孙景新、赵丽娜虽然负有先履行清贷手续的义务，但鉴于吴双全与邱焕平的特殊关系，孙景新、赵丽娜为避免产生损失中止履行合同并不构成违约。但此后邱焕平并未与吴双全一道与中介及孙景新、赵丽娜协商合同继续履行事宜，故邱焕平对合同未能继续履行存在过错，应当承担相应的违约责任。关于案涉《房屋买卖合同》的解除问题，在一审诉讼前，双方并未就解除合同达成一致意见，后邱焕平起诉要求解除合同，孙景新、赵丽娜在2020年12月3日的庭审中提起反诉并主张合同已经解除，故一审法院以2020年12月3日作为合同解除之日并无不妥，对此已经在一审判决中予以明确认定，并不存在遗漏当事人诉请的情况。关于邱焕平主张一审判决认定事实存在错误一节，一审法院已经通过补正裁定的方式对判决中的笔误予以更正，并不违反法律规定，故对邱焕平的该项主张不予采纳。综上所述，邱焕平的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人邱焕平负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  刘睿审判员  王晶二〇二一年六月三十日书记员  王欣