广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1225民初454号原告：陈少茂，男，汉族，1998年3月5日出生，住址广西梧州市长洲区。委托诉讼代理人，毛玉荣，女，汉族，1974年12月30日出生，系原告的母亲。被告：封开县恒业房地产发展有限公司，住所地封开县×××××××（县车站对面室内）。统一社会信用代码：914×××××××××××783G。法定代表人：雷亦全，该公司执行董事。原告陈少茂与被告封开县恒业房地产发展有限公司（以下简称恒业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈少茂及其委托诉讼代理人毛玉荣到庭参加了诉讼。被告恒业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈少茂向本院提出诉讼请求：1、依法判令原被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项约定内容无效；2、依法判令被告支付逾期交房违约金共78553.9元（其中：一、2018年2月1日至2018年9月1日共213天，以合同购房价款497334元为基数按日支付万分之一的计算标准（购房价×0.0001×213天），违约金额为10593.21元；二、2018年9月2日至2021年2月28日共911天，以合同购房价款497334元为基数按日支付万分之一点五的计算标准（购房价×0.00015×911天），违约金额为67960.69元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月7日，原告与被告封开县恒业房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同(预售）》和《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定原告购买被告开发的位于封开县×××××××××××××××××××××××××，该房屋为预售商品房。购房总价497334元，签订合同时，原告已按约定支付首期款149334元;其余款项348000元已通过银行贷款按揭方式于2018年9月20日支付给被告，被告亦开出了收到购房款的正式发票叁份。合同约定，被告应于2018年1月31日前向原告交付经有关部门验收符合合同约定条件的商品房屋，否则，被告应于自交房期限届满日次日起至实际交付之日止，按日向原告支付全部购房价款万分之一的违约金。其中《商品房买卖合同补充协议》第五条第2点约定内容与《商品房买卖合同(预售）》第二十八条内容有严重冲突，应当以《商品房买卖合同(预售）》第二十八条内容为准。2018年1月8日，封开县恒业房地产发展有限公司向封开县住房和城乡建设局回复，因多方面的原因，造成xx楼盘未能按合同约定时间交楼，在回复中明确在2018年7月10日前提交相关验收资料到县住建设局相关部门，进行有关综合验收的流程审批。2018年3月28日，时任封开县恒业房地产发展有限公司法人代表叶尚荣在县住房和城乡建设局领导和部份业主面前签署保证书，向全体业主保证在2018年9月1日前完成该楼盘的竣工验收备案及确权登记手续，并向业主交楼，逾期不履行的，由封开县恒业房地产发展有限公司承担一切法律后果，如未能在2018年9月1日前交楼的，封开县恒业房地产发展有限公司承诺按购房的合同价，从2018年9月2日起至交楼日止，以每天万分之一点五的利息向业主支付违约金。封开县住房和城乡建设局分别在2018年6月15日和2020年6月18日的业主信访回复中确认了该保证书的存在和法律效力，在2020年9月11日发给肇庆市中级人民法院的复函中再次确认了保证书内容的真实。《商品房买卖合同(预售）》签订后，原告已依约向被告支付全部购房款，但被告却未能按合同约定的期限将符合合同约定条件的房屋交付原告使用，原告认为，被告逾期交房的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。由于被告拒不支付逾期交房违约金给原告，为维护原告的合法权益，依法向法院起诉，望判如所求。被告恒业公司辩称，一、涉案房屋未能如期交付系因多方面原因导致,并非全因我司过错所致。因我司前法定代表人叶尚荣未经法定程序,擅自以公司名义为他人提供担保、公司原股东之间的纠纷等多种原因,导致我司资产被查封,多种我司无法预料和控制的客观因素交织在一起影响了案涉工程的进展,涉案房屋未能如期交付并非全因我司过错导致。封开县政府多次组织我司、施工方、投资方等多方开会协调,但协调未果,施工方因劳务费、工程款等原因,无法正常开展施工。二、根据合同约定,施工过程中曾发生不可抗力情形,我司逾期交楼的天数中应扣除发生“不可抗力”的天数。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第4款约定:“买受人同意在出现以下不可抗力情形之一时,交楼日期按照影响时间相应顺延,不视为逾期交付:(1)施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害;…(3)气象部门记录日降雨量达到中雨以上;…(5)政府的重大行为及庆典要求停工的;……若出现本条可延期交楼的情形之一,同时相应顺延达到本合同第十条关于商品房相关设施交付条件的期限”涉案工程自2015年12月开工,截止至当前,发生过多次水灾、台风等自然灾害及中雨以上降雨,属于双方约定的不可抗力情形,计算逾期交楼的天数时应扣除发生不可抗力的天数。关于发生水灾、台风等自然灾害及中雨以上天气的天数,因该等天文数据储存于封开县气象局,我司因客观原因无法取得,故申请贵院向封开县气象局调取封开县自2015年12月至今发生水灾、台风等自然灾害及中雨以上天气的天数。另外,因新型冠状肺炎疫情的发生,2020年广东省推迟至2020年2月9日复工,后封开县政府发布公告,对江口城区实行从严管理措施,工地地处江口镇,无法正常开工,直至2020年5月才全面复工。疫情之下政府采取管制措施导致公司停工,亦属不可抗力,逾期交楼的天数应扣除受疫情影响的天数。三、违约金总额不应超过总房价(497334元)的1%。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第2款约定:“出卖人逾期交房时,买受人同意不退房,本合同继续履行,出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金,违约金总额不超过总房价的1%”。《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人之间的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,该补充协议合法有效,双方应按约履行。涉案房屋总价款为497334元,我司应付的违约金总额不应超过4973.34元。原告要求按照总房价的日万分之一计算违约金至我司实际交付房屋之日止,没有任何依据。本院经审理认定事实如下：2017年9月7日，原告陈少茂（买受人）与被告恒业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的坐落于xx镇xx路xx号xx栋xx房，建筑面积128.51平方米，总房款497334元；陈少茂于2017年9月7日首付127334元，剩余370000元办理按揭贷款；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.0075%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。原被告双方在合同上签名盖章确认。同日，原、被告双方签订了《商品房买卖补充协议》，其中第五条关于出卖人逾期交房的约定（对本合同第十条、第十二条的补充）：2.双方同意对本合同第十二条“出卖人逾期交房的违约责任”约定为：买受人同意出卖人在约定的交房之日起三个月内安排将购买之物业交付买受人使用，不视为出卖人违约。出卖人逾期交房时，买受人同意不退房，本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之一的违约金，违约金总额不超过总房价的1%。4.买受人同意在出现以下不可抗力情形之一时，交楼日期按照影响时间相应顺延，不视为逾期交付：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、台风和其他自然灾害；……(3)气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；……若出现本条可能延期交楼的情形之一，同时相应顺延达到本合同第十条“关于商品房相关设施设备交付条件”的期限。……原被告双方均在补充协议上签名盖章确认。原告办理按揭贷款后，分别于2017年9月20日、2017年11月28日付清了全部购房款，而被告未能依约于2018年1月31日前将涉案商品房交付给原告。在庭审中，原告确认虽然案涉商品房未符合交付条件，但其已于2020年9月18日接收了该商品房并进行装修。现原告认为被告逾期三年多交房，已构成违约，应向其支付逾期违约金，故诉至法院，望判如所请。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、购房款完税发票等证据，原被告提供的《商品房买卖补充协议》以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。另查明，被告恒业公司于2015年取得该楼盘的预售许可证。被告恒业公司逾期交房期间，封开县政府曾多次组织恒业公司、施工方、业主等多方进行协调均无果。2018年3月28日，恒业公司法定代表人叶尚荣向封开县西堤领秀楼盘被拖欠工资的工人和全体业主出具《保证书》，就该楼盘逾期交楼造成的问题作出如下保证：1、……；2、在2018年9月1日前，完成该楼盘的竣工验收备案及确权登记手续，并向业主交楼；逾期不履行的，由封开县恒业房地产发展有限公司承担一切法律后果；3、如在2018年9月1日前未能向业主交楼，我公司承诺按购房的合同价，从2018年9月2日起至交楼日截止，以每日万分之一点五的利息向业主支付违约金。当时恒业公司的法定代表人叶尚荣在保证书签名并加盖指模。以上事实，有原告提交的《保证书》、封开县住房和城乡建设局出具的《关于西堤领秀楼盘商品房预售合同纠纷问题的复函》等证据予以证实，本院予以确认。另外，本院经收集证据查明，原、被告于2017年9月7日签订合同之日起至约定交房时间2018年1月31日期间发生六级以上台风2天，中雨以上天气8天，出现超江口镇（站）警戒水位0天，以上合共10天，综上，因台风、中雨和水灾以上影响被告施工的时间为10天。上述事实，有广东省封开县气象台出具的《气象实况证明》（封气[2020]第16号、17号）、封开县水利局出具的《西江江口站历年最高水位（珠江基面）》记录为证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的焦点有以下几方面：一、涉案合同的效力问题。1、原被告于2017年9月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，是有效的合同，具有法律的约束力。2、关于原告请求判令原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项约定内容无效应否支持问题。根据原告提供的协议内容显示除买受人的信息、房号、价款和签订的时间不同外，其他条款均是被告预先拟定，且具有反复利用的性质，故应当认为该补充协议属于格式条款合同。原被告在《商品房买卖合同（预售）》第十二条对出卖人在违约的情况下，约定了出卖人承担的违约责任是从违约次日起至履行交付符合质量要求的房屋给买受人之日止，以全部房价款按日万分之一给买受人支付违约金，即违约责任的大小按违约的时间长短来确定。而《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项约定“……出卖人逾期交房时，买受人同意不退房，本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，违约金总额不超过总房价的1%”，即对被告承担的违约责任作不超过总房价款的1%的最高限额约定。根据本案中出卖人未依约将涉案房屋交付给原告的时间至今已逾3年多的事实，对比上述两条款的约定，《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项的约定明显存在减轻出卖人责任，排除买受人主要权利的情形。同时，由于该补充协议是被告提供的格式条款，根据出卖人与买受人在签订该条款时，出卖人对限制其责任的条款内容没有尽到了合理提醒买受人注意的义务。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”及《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”、第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”的规定，原被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项的约定应是无效条款，原告的该项诉请合法有据，本院予以支持。故本院对被告辩称其承担的违约责任，依照《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项的约定，不得超过涉案总房价的1%的意见不予采纳。另，补充协议的其他条款是当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应属有效。二、原告陈少茂主张被告恒业公司向其支付逾期交房违约金的诉请应否支持的问题。被告逾期交付商品房已构成违约。至于被告应如何承担违约责任的问题。根据原被告双方在补充协议中约定施工期间遭遇的水灾、台风等自然灾害以及气象部门记录日降雨量达到中雨以上的天气视为不可抗力，交楼日期可相应顺延，该约定是双方意思表示一致，且根据《建筑施工高处作业安全技术规范》3.0.8第二款“当遇有6级以上强风、浓雾、沙尘暴等恶劣天气，不得进行露天攀登与悬空高处作业。……”的规定，逾期交房天数应扣减6级以上台风天气和气象部门记录日降雨量达到中雨以上的天气天数。根据审理查明的事实，2018年2月1日至2020年9月18日被告逾期交房共计961天，其中2018年2月1日至2018年9月1日期间逾期天数为213天，2018年9月2日至2020年9月18日逾期天数为748天。2017年9月7日至2018年1月31日因台风、水灾和中雨以上影响被告施工的时间为10天，故被告在2020年9月18日前违约的时间应为951天（213天-10天+748天）。同时，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定以全部房价款为基数，按日万分之一标准计赔违约金。又根据已查明的事实，被告的法定代表人叶尚荣于2018年3月28日在向购房业主出具《保证书》中承诺“如在2018年9月1日前未能向业主交楼，恒业公司承诺按购房的合同价，从2018年9月2日起至交楼日截止，以每日万分之一点五的利息向业主支付违约金。”，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民法总则》第六十一条“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”的规定，叶尚荣出具保证书时是被告恒业公司法定代表人，其所作出的承诺在其权限范围内，属于职务行为，故产生的法律后果应由被告恒业公司承担。本案中，被告于2020年9月18日将涉案商品房交付给原告，原告在明知该商品房尚不具备约定或者法定交付条件而同意接收，故原告主张的逾期交房违约金应计至商品房实际交付之日止（2020年9月18日）。原告诉请超出部分，于理无据，本院不予支持。综上，本院确认被告自逾期交房之日起计至2020年9月18日止应给原告支付的违约金为65896.76元（497334元×0.0001×203天+497334元×0.00015×748天）。至于被告辩称其的违约时间应扣除施工过程中因台风、中雨以上天气和新冠疫情影响导致停工的主张，因2018年2月1日后发生的台风、中雨以上天气和发生疫情是被告延迟履行义务后发生的。对此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，本院不予采纳。被告恒业公司经本院依法送达传票无正当理由不到庭参加诉讼，应视其为放弃答辩及举证质证的权利，依法可缺席判决。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第九条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈少茂与被告封开县恒业房地产发展有限公司于2017年9月7日签订的《商品房买卖合同补充协议》中第五条第2项约定无效；二、被告封开县恒业房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内给原告陈少茂支付逾期交房违约金65896.76元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1763.86元，减半收取即881.93元，由被告封开县恒业房地产发展有限公司负担739.83元，原告陈少茂负担142.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。此页无正文审 判 员 莫湛慈二〇二一年五月三十一日法官助理 黎 英书 记 员 张 莉