江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初1493号原告（反诉被告）：无锡市失重空间体育文化传播有限公司，住所地无锡市梁溪区梁东路55号，统一社会信用代码91320213MA200HD26X。法定代表人：张御风，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜博威，男，该公司员工。委托诉讼代理人：马玉涛，北京德恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏苏盟文化传播发展有限公司，住所地无锡市新吴区米兰花园63-420，实际经营地无锡市梁溪区梁东路55号，统一社会信用代码91320214MA1R0JG06J。法定代表人：曹克龙。原告无锡市失重空间体育文化传播有限公司（以下简称失重空间）与被告江苏苏盟文化传播发展有限公司(以下简称苏盟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，苏盟公司于2020年5月22日提出反诉，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告失重空间的委托诉讼代理人马玉涛、闫泽娟，被告苏盟公司的法定代表人曹克龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告失重空间向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令苏盟公司支付失重空间停业期间房租损失314583元(2019年10月2日至2020年3月1日期间共计151天，750000元÷360天×151天=314583元）；3.判令苏盟公司赔偿失重空间的装修改造损失、设备损失1452672元；4.判令苏盟公司支付违约金125000元。事实和理由：2019年9月，失重空间与苏盟公司签订房屋租赁合同，承租梁东路55号园区内的场地，随后进场装修，经营蹦床娱乐项目，2019年10月2日，被无锡市南长区消防救援大队查封，后经了解承租房屋因土地性质为工业用地，不能进行商业经营，承租房屋不能实现合同目的，故诉至法院，判如所请。被告苏盟公司辩称，失重空间被查封的原因是消防检查不过关，而非土地性质，至今未整改到位其产生的损失由其自己负责，与苏盟公司无关，且停业期间正好有几个月是疫情期间，故请求驳回失重空间的诉讼请求。反诉原告苏盟公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令失重空间支付按62500元／月自2020年3月11日起至实际返还房屋日即2020年9月12日的租金（同意减免一个月的租金），以及逾期支付租金、押金产生的违约金5700元；3.判令失重空间支付违约金125000元；4.判令失重空间支付安装费33500元、租赁期间电费19383元、卫生费2880元（360元／月＊8）；5.承担本案反诉费用。事实和理由：2019年9月，苏盟公司与失重空间签订房屋租赁合同，由失重空间承租无锡市××路××号内场地，但失重空间逾期支付租金，违反合同约定，故要求其支付租金及违约金。反诉被告失重空间辩称，对反诉请求要求解除合同无异议；其租金交至2020年3月10日，3月10日之后的租金，因双方发生纠纷，故不予认可，且苏盟公司与大房东的租赁合同也应在2020年6月底结束，之后的租金苏盟公司无权收取；违约金5700元无事实依据，不予认可；无法办理消防整改的根本原因是土地性质，苏盟公司签约时明知其开娱乐场所，合同无法履行苏盟公司是主要责任；安装费不存在，电费、卫生费不予认可；反诉费应由苏盟公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月1日，失重空间（乙方）与苏盟公司（甲方）签订房屋租赁合同，承租坐落在无锡市××路××号无锡汇聚智能仓库内房屋建筑面积约为2300㎡，约定：乙方应在取得相应的生产经营资质证书、经安全生产、环架、消防等有关监管部门批准后，（以上各有关部门的相关手续和费用由乙方自行申报办理和承担）开始从事生产经营活动；乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变房屋规划设计的生产使用性质，从事上款约定之外的其他生产经营活动；租赁日期自2019年9月10日期至2021年9月10日止；每年的房屋租金为750000元，乙方每半年向甲方支付房屋及土地租金，即第一年在2019年8月7日支付425000元（包含50000元押金），在2020年2月7日前支付租金375000元，第二年开始一年一付，先付后用，在2020年8月7日前支付租金750000元，每逾期一日，乙方按当期应付租金的1.2%支付违约金，逾期天数超过30日，则按当期应付租金的2.4%支付违约金；甲乙双方约定在交付房屋前，乙方应交付房屋租赁保证金50000元；卫生费360元／月（无发票）；乙方增设特种设备，或者另需装修、改变技术工艺或改造有关设施设备的，应事先征得甲方的书面同意，其中按规定必须报有关部门审批的，则还应报有关部门批准后方可进行；乙方应保证房屋完好如需对租赁房屋进行拆建、改造的，应将拆、改方案报经甲方批准后方可实施；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的15日内返还该房屋和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按5元／日／平方米向甲方支付占用期间的使用费；乙方返还该房屋和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态，返还时，甲乙双方根据合同的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。双方在合同中还约定“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的200%支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋危及安全生产或存在消防等级缺陷的。……（七）逾期不支付租金累计超过1个月的。”2019年8月6日至2019年8月8日，失重空间向苏盟公司支付租金共计375000元,租金交至2020年3月10日，保证金5万元未支付。2019年10月2日，无锡市公安消防支队南长大队向梁东路55号失重空间送达临时查封决定书，要求整改火灾隐患。双方一致确认房屋租赁合同在2020年8月19日解除。另查明：无锡市××路××号所有权人为无锡市东炬工业设备有限公司（以下简称东炬公司），用途为工业用地／工业、交通、仓储。2018年6月6日，东炬公司与苏盟公司签订房屋租赁合同，由苏盟公司承租梁东路55-1号内建筑面积4500㎡的房屋，租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止，租赁该房屋为仓库。2020年8月底，苏盟公司将承租房屋返还给东炬公司，东炬公司收取了苏盟公司2020年6个月的租金，并因疫情原因减免了苏盟公司1个月的租金，实际收取5个月租金。上述事实，由房屋租赁合同、临时查封决定书、电话录音、微信聊天记录、律师函、邮寄凭证、银行流水、收据及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。审理中，本院依失重空间申请委托江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司对其承租的房屋装饰装潢及室内动产进行评估，评估结论为：在评估基准日2020年6月18日的评估价值为1452672元，评估结论使用有效期限自评估基准日起一年有效。此次评估产生评估费14000元，由失重空间预交。失重空间对评估报告无异议。苏盟公司对评估报告的真实性无异议，但对评估结论有异议，认为墙面装饰未用乳胶漆而是喷的涂料，有些装修物品成新率达90%，可以再次利用，而且评估报告中有一份欠款证明在2020年5月1日开具，应是造假。庭审中，失重空间提供了与无锡市梁溪区住建局、消防大队工作人员的录音，以证明因承租房屋的土地性质，导致其不能进行商业经营。苏盟公司对录音的真实性无异议，但是认为失重空间在签订合同时就已经知道了土地的性质。苏盟公司提供了证明及收据，以证明其为失重空间支出的墙体窗户的安装费用以及失重空间应该承担的电费、卫生费。庭审中，关于租赁房屋用途，失重空间陈述，苏盟公司明确知情其承租房屋用于对外经营蹦床等娱乐活动，其营业执照、对外招牌都系苏盟公司帮忙办理；苏盟公司陈述，其知晓失重空间承租房屋是开蹦床的店，用于对外经营，但具体不清楚。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，失重空间与苏盟公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应按合同约定履行义务。失重空间与苏盟公司签订的房屋租赁合同虽未明确约定租赁用途，但失重空间租赁该房屋的目的是为了开办体育娱乐设施所用，因该房屋土地性质为工业用地不能作为商业使用致消防无法通过，其租赁房屋的目的无法实现，失重空间起诉要求解除合同，苏盟公司亦同意解除合同，且双方一致确认解除合同时间为2020年8月19日，是双方真实意思表示，本院予以认定。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款的规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。本案中苏盟公司出租给失重空间的房屋附着的土地为工业用地，苏盟公司未经相关行政部门的批准，将工业用地上建筑出租给失重空间用于体育娱乐设施经营从事商业活动，不符合土地管理法及相关条例规定。苏盟公司作为案涉房屋的出租人，对外出租房屋应首先确认房屋具备出租条件，能够用于承租人使用，以实现合同目的。现苏盟公司明知土地性质，也知晓承租人承租房屋用于商业经营的用途，仍向其出租，存在过错，而失重空间作为承租一方，承租房屋时未查看房产证、土地证等相关信息，同样对案涉房屋是否可实现合同目的未尽到充分调查核实之职，未通过消防验收即开业经营，同样存在过错。综合全案情况，因此对本纠纷产生的损失失重空间承担40%的责任，苏盟公司承担60%的责任。关于失重空间主张的停业期间的房租损失与苏盟公司反诉要求失重空间支付拖欠租金问题，在本案中由于案涉合同无法实现合同目的，因此无论对于合同解除之前还是解除之后的房租损失均应作为当事人的实际损失按照当事人的过错予以分担。本诉中，关于失重空间要求苏盟公司返还2019年10月2日至2020年3月1日的租金，经核算应为750000元÷365天×151天＝310274元，根据双方的过错比例，苏盟公司应承担186164.4元。关于失重空间的装修损失、设备损失，经本院委托相关评估机构确定为1452672元，本院对评估报告予以采纳，苏盟公司虽对提出异议，但未提供证据予以佐证，本院对此不予支持。根据双方过错比例，苏盟公司应承担871603.2元。反诉中，苏盟公司要求失重空间支付自2020年3月11日起至2020年9月12日的租金，并同意减免一个月的租金，因苏盟公司并非案涉房屋的所有权人，案涉房屋所有权人东炬公司表示案涉房屋在2020年8月底左右已经交还，且其仅向苏盟公司主张了2020年半年的房租，故苏盟公司要求失重空间支付的租金及使用费应计算至2020年8月底为宜，苏盟公司自愿减免一个月的租金是其真实意思表示，故经核算为62500元×4+750000元÷365天×21天=293151元，根据双方的过错比例，失重空间应支付的租金为117260.4元。至于苏盟公司主张的电费、卫生费、安装费等费用未有相关证据予以佐证，不予支持。关于违约金，根据合同约定，违约金不足抵付损失的还应该赔偿损失与违约金的差额部分，课件违约金系损失的一部分，现双方均按实际损失主张，且双方对纠纷的产生均有过错，故双方互不支付违约金。而苏盟公司主张失重空间承担逾期支付租金及押金的违约金请求，因双方在第二期租金支付前对租赁合同能否继续履行已产生争议，故对苏盟公司主张失重空间承担逾期支付租金及押金的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百二十六条，判决如下：一、无锡市失重空间体育文化传播有限公司与江苏苏盟文化传播发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月19日解除；二、江苏苏盟文化传播发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还无锡市失重空间体育文化传播有限公司租金186164.4元；三、江苏苏盟文化传播发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市失重空间体育文化传播有限公司装修损失、设备损失871603.2元；四、无锡市失重空间体育文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏苏盟文化传播发展有限公司租金117260.4元；五、驳回无锡市失重空间体育文化传播有限公司的其他本诉请求；六、驳回江苏苏盟文化传播发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21830元、反诉费3455元、评估费14000元，合计39285元（已由无锡市失重空间体育文化传播有限公司预交35830元、由江苏苏盟文化传播发展有限公司预交3455元），由无锡市失重空间体育文化传播有限公司负担15714元、江苏苏盟文化传播发展有限公司负担23571元，江苏苏盟文化传播发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接向无锡市失重空间体育文化传播有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  姜 海人民陪审员  袁玉珠人民陪审员  林红金二〇二一年六月七日法官 助理  钱丽丽书 记 员  赵蕴怡本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。