河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初5533号原告：河南未来和谐物业服务股份有限公司，住所地河南自贸实验区郑州片区（郑东）商务内环路未来国际25号楼23层。法定代表人：胡凯，总经理。委托诉讼代理人：张元元，该公司员工。被告：吴萍，女，1987年9月21日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：赵祥（吴萍之配偶）。被告：吴瑞华，女，1982年12月13日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：吴群山（吴瑞华之父）。委托诉讼代理人：吴伟伟（吴瑞华之弟）。被告：冯运输，男，1981年7月15日出生，汉族，住河南省平舆县。原告河南未来和谐物业服务股份有限公司（以下简称未来公司）与被告祁正因、吴萍、吴瑞华、刘春燕、冯运输、王向齐、明会、李红珍、于静物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，原告未来公司申请撤回对被告祁正因、刘春燕、王向齐、明会、李红珍、于静的起诉，本院经审查予以准许，并依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告未来公司的委托诉讼代理人张元元，被告吴萍的委托诉讼代理人赵祥，被告吴瑞华的委托诉讼代理人吴群山、吴伟伟，被告冯运输到庭参加诉讼。本案现已审理终结。未来公司向本院提出诉讼请求：判令吴萍支付2020年1月1日至2021年5月31日物业费4004.73元及违约金1035.22元，吴瑞华支付2019年9月10日至2021年5月31日物业费4983.6元及违约金1569.83元，冯运输支付2020年1月1日至2021年5月31日物业费3338.95元及违约金863.12元。事实和理由：未来公司分别与吴萍、吴瑞华、冯运输签订《前期物业服务协议》，未来公司依约履行义务，提供物业服务，吴萍、吴瑞华、冯运输均未按照协议约定支付物业费。经未来公司电话、微信或发函多次催缴后，吴萍、吴瑞华、冯运输仍拒绝交纳。根据协议约定和法律规定，吴萍、吴瑞华、冯运输应支付违约金。吴萍辩称，其房屋墙面空洞高1.4米，宽1.1米，要求物业公司维修。小区绿化、卫生、消防等都达不到标准。拖欠物业费属实，可以交纳物业费，但需要物业公司将上述问题解决到位。吴瑞华辩称，所购房屋质量不合格，室内多处墙体裂缝，多处漏雨，造成室内家具变形，顶层上面一间房子两年租不出去损失16800元，维修墙面花费2093.92元。安全通道墙体多处裂缝，消防应急通道被占，很多配套设施损坏，防雷电设施不科学。物业公司服务质量差，服务态度蛮横，管理混乱，收支账目不公开。绿化树木枯萎，到处是垃圾，路灯不亮。未来公司应赔偿其维修墙体费和房租损失，退房费及装修费一百五十万元。冯运输辩称，房顶漏水、墙体裂缝导致家具被水泡，因漏水造成近两年房屋无法出租，每月损失2000元。因物业公司管理不到位导致绿化被破坏。小区存在安全隐患，该安置玻璃门的不安置，破碎的玻璃不更换，小区北门有小朋友翻门没人制止，安保不合格。小区楼道垃圾长时间不清理。小区保安存在黑社会性质，去年想成立业主委员会，业主签名期间小区保安多次进行阻挠、破坏。可以交物业费，但需将房屋修好并将问题解决到位。本院经审理认定事实如下：吴萍、吴瑞华、冯运输（乙方）分别于2017年12月20日、27日、28日与郑州未来和谐物业管理有限公司（甲方，2018年3月30日名称变更为未来公司）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方房屋分别坐落于龙湖镇××、××西××楼××单元××室、××楼××单元××室、××楼××单元××室，建筑面积分别为119.58平方米、122.21平方米、102.41平方米，甲方为乙方提供物业管理服务；甲方的权利和义务包括有权利对房屋共用部位、公共设施、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《临时管理规约》并书面告知对方等；乙方的权利和义务包括参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议等；物业管理服务的内容包括物业共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放及房屋装饰装修管理；物业管理服务质量包括房屋外观、设备运行、共用部位共用设施设备的维护和管理等；乙方交纳物业管理服务费用标准为高层住宅1.97元/月/平方米；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所交费用，退还利息。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额补交，并从逾期之日起按应交费用总额的日万分之五向甲方支付违约金。仍不支付的，物业服务企业可依法向人民法院起诉。协议还约定了车位使用维护管理、维修资金的管理与使用等内容。未来公司依约为涉案小区提供物业服务。因吴萍、吴瑞华、冯运输拖欠物业费，未来公司以短信形式分别向吴萍、吴瑞华、冯运输催收2020年1月1日至2021年5月31日、2019年9月10日至2021年5月31日、2020年1月1日至2021年5月31日的物业费，催收无果后诉诸本院。未来公司提交冯运输2020年9月14日签署的房屋维修确认单（载明：冯运输确认2019年1月1日至2019年12月4日的物业费2240元作为该房屋维修的全部补偿费用，以后房屋再出现问题由其自行解决），用于证明未来公司对冯运输的漏水问题维修多次并进行了补偿，补偿费已抵物业费，现不存在漏水问题。冯运输称款项是对墙体裂缝的处理，不是对漏水问题的处理，现在还存在漏水现象。另查明，1.吴瑞华提交一份赔偿协议（载明：业主家中窗户漏水渗水造成的损失，现达成一致意见，赔偿金额为1500元，过后家中再次出现类似问题，业主自行负责与门窗无关，以后不再以此事为由寻求赔偿），用于证明因房屋漏水问题，未来公司同意赔偿其1500元，但并未支付。未来公司称需核实协议的真实性，若确系公司与业主签订的，愿在业主交纳物业费时抵扣。2.吴瑞华提交若干电费缴纳凭证，用于证明未来公司限制业主用电，每次只允许交纳10元，不许多交。吴萍、冯运输称小区电费每天限额，每次只能交纳10元。未来公司称交费方式为物业公司一种管理方式，不能对抗业主不交纳物业费的行为。3.吴萍、吴瑞华、冯运输提交照片、视频，用于证明房屋漏水、墙体裂缝、小区绿化破坏、垃圾清理不及时等一系列问题。未来公司对此不予认可，称物业服务是一种持续性行为，照片和视频仅显示当前的状态，不能证明物业公司未履行服务义务。吴瑞华、冯运输分别提交租房合同，用于证明吴瑞华房屋因漏水问题前两年租不出去，未来公司应赔偿损失；冯运输因房屋漏水问题造成租户提前退房，给其造成损失。未来公司称租房合同与本案无关。吴瑞华提交郑州龙泊装饰工程有限公司衣柜核算、维修结算表，用于证明因房屋漏水造成衣柜及墙体损失13217.92元且已支出，未来公司应予赔偿。未来公司称与本案无关。本院认为，吴萍、吴瑞华、冯运输分别与未来公司（原郑州未来和谐物业管理有限公司）签订的《前期物业管理服务协议》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。未来公司依约为涉案小区提供了物业服务，业主吴萍、吴瑞华、冯运输应当按照约定支付相应的物业费。因此，未来公司要求吴萍、吴瑞华、冯运输支付物业费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据合同所载明的房屋面积、物业费收取标准及支付时间，吴萍应支付2020年1月1日至2021年5月31日物业费4004.73元，吴瑞华应支付2019年9月10日至2021年5月31日物业费4983.6元，冯运输应支付2020年1月1日至2021年5月31日物业费3429.71元。鉴于未来公司要求冯运输支付3338.95元，本院予以照准。物业服务合同作为一种持续性、服务性合同,在履行过程中会存在不尽如人意的问题。业主发现物业公司存在服务瑕疵时,应通过及时有效的沟通予以解决,物业公司也应切实履行自己的职责,对业主的合理要求及时回应。业主如果通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵,则势必会进一步导致物业服务质量的降低,损害自身利益的同时更会影响小区全体业主利益。吴瑞华、吴萍、冯运输提交的证据可以证明，未来公司在提供物业服务中确有一定瑕疵，未来公司应当改善和提高服务质量。但鉴于未来公司已提供基本的物业服务，吴萍、吴瑞华、冯运输不能以此为由拒绝支付物业费。本案系物业服务合同纠纷，如吴萍、吴瑞华、冯运输认为其权益受损，可向侵权人主张权利。关于未来公司主张的违约金，双方虽约定从逾期之日起按应交费用总额的日万分之五支付违约金，但综合考虑未来公司的服务质量、业主迟延支付物业费的时间和数额以及物业公司与业主之间的关系等诸多因素，本院对未来公司该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告吴萍于本判决生效后五日内支付原告河南未来和谐物业服务股份有限公司物业费4004.73元；二、被告吴瑞华于本判决生效后五日内支付原告河南未来和谐物业服务股份有限公司物业费4983.6元；三、被告冯运输于本判决生效后五日内支付原告河南未来和谐物业服务股份有限公司物业费3338.95元；四、驳回原告河南未来和谐物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取计225元，由原告河南未来和谐物业服务股份有限公司负担166元，被告吴萍负担20元，被告吴瑞华负担19元，被告冯运输负担20元。本判决为终审判决。审 判 员  陈卫东二〇二一年六月二十九日代理书记员  王慕曦