湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0527民初792号原告：黄费亮，男，1965年7月27日出生，苗族，居民，住湖南省绥宁县。被告：熊仲福，男，1984年8月26日出生，苗族，居民，户籍地为湖南省绥宁县，现住湖南省绥宁县。原告黄费亮与被告熊仲福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月31日、6月9日公开开庭进行了审理。原告黄费亮、被告熊仲福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄费亮向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付租金共计119456元（2020年9月1日至2021年3月1日期间的租金尚欠80000元；2021年3月2日至2021年4月19日期间（合计48天）的租金尚欠39456元，按822元／天计算）；二、判令被告向原告支付逾期交纳租金所产生的违约金共计116537元（1、80000元租金的违约金:80000元×0.5%×逾期280天＝112000元；2、39456元租金的违约金：39456元×0.5%×逾期23天＝4537元，以上违约金逾期的天数暂计算至起诉之日即2021年5月13日止）；三、判令被告支付租赁商铺物业管理费14372元（即2019年9月1日至2021年4月30日止）；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求中计算所欠80000元租金的起算时间变更为2020年9月2日，将其计算39456元租金的违约金起算时间明确为2021年4月20日，并明确表示其不在本案中向被告主张物业费的诉讼请求，但保留该项权利，如绥宁大汉商业管理有限公司向其收取物业费，其将另行依法向被告主张权利。事实与理由：2018年9月1日，原、被告双方签订了一份商铺租赁合同书，合同约定由原告将其位于绥宁县××街××号楼××商铺租赁给被告，期限六年，自2018年9月1日至2024年9月1日；合同期总租金为1872000元，付款方式为半年一付（具体付款日期详见租赁合同第2条）；物业管理费、水电费由被告承担；如被告未按时向原告支付包括租金在内的所有款项，应向原告承担违约责任，即每逾期一天除付清所欠款项外，每天向原告支付所欠款0.5%的违约金。合同签订后，原告依合同约定向被告交付了商铺，但被告在租赁期间内却并没有按合同约定向原告履行租金等费用的支付义务，即2020年9月1日至2021年3月1日期间的150000元租金未付，其行为严重违反法律规定及合同约定。鉴于被告逾期支付租金的行为，原告于2019年11月23日向被告发送了催缴租金的通知函，被告在收到该通知函后仅支付了70000元租金，剩余80000元未付。2021年4月份，被告转换经营场地，腾空了租赁商铺内的东西，于2021年4月19日将商铺钥匙交于原告,其以实际行为提前解除了该租赁合同，但从2021年3月2日起至2021年4月19日期间尚欠原告租金39456元（822元／天×48天）未付。2021年4月20日，原告再次向被告送达了催缴租金通知函，但被告并未签收。被告所欠租金等费用经原告多次催收，被告均以各种理由拖延，原告的合法权益受到侵害。综上所述，原告为维护自身合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告熊仲福辩称，（一）答辩人与被答辩人的租赁关系实际已于2021年3月31日经协商终止，而非被答辩人诉称的2021年4月19日终止租赁合同。答辩人因转换经营场地于2021年3月初与被答辩人口头商定于2021年3月31日终止租赁合同，被答辩人于2021年3月中旬便贴出租赁公告对外公开招租。2021年4月2日，答辩人将租赁场地腾空并搬迁完毕，大汉物业工作人员拍照留有证据。后因答辩人在外忙于业务，回绥宁后于2021年4月19日才将涉讼商铺的钥匙交给被答辩人。因被答辩人的商铺没有另行出租，答辩人于2021年4月19日将商铺钥匙交给被答辩人并不影响被答辩人公开招租商铺。因此，答辩人向被答辩人交付商铺钥匙的时间并非双方租赁合同终止的时间，双方租赁合同终止的实际时间是2021年3月31日。（二）答辩人与被答辩人的租赁合同于2021年3月31日终止，答辩人应收租金只能计算到2021年3月31日，且2021年3月2日至2021年3月31日期间的租金不能计算违约金。按照答辩人与被答辩人所签租赁合同半年租金为150000元及租金交付时间的约定，答辩人实际租赁被答辩人商铺的时间至2021年3月31日止，即从2021年3月2日起计算到2021年3月31日止租金为24660元（822元/天×30天），双方口头协商解除租赁合同时没有约定该租金的交付时间及违约责任。因此，（被）答辩人主张违约金赔偿没有事实依据。（三）被答辩人主张的违约金过高，请求法庭予以减少。按照答辩人与被答辩人所签租赁合同约定计算出的违约金来看，租金80000元按日0.5%计违约金400元，远远超过了80000元按同期银行贷款年利率计算的利息，且在司法实践中，违约金一般不超过标的的20%。因此，被答辩人依照租赁合同约定比率计算的违约金过高，恳请法庭依法核减并按银行同期贷款年利率标准计算被答辩人主张的违约金。（四）被答辩人主张物业管理费没有事实依据。答辩人租赁被答辩人的商铺以来，都是答辩人直接与物业管理公司结算物业管理费，不与被答辩人发生关系，被答辩人也没有为答辩人垫付过物业管理费。因此，答辩人所欠租赁期间（2019年9月1日至2021年3月31日）的物业管理费只能由物业管理公司向答辩人主张权利，与被答辩人无关。综上所述，被答辩人所诉部分事实失实，违约金计算过高，恳请法庭采纳答辩人的答辩意见，对本案依法作出公正判决。本院经审理认定，2018年9月1日，原告黄费亮（甲方）与被告熊仲福（乙方）签订了《商铺租赁合同》，双方约定:1、甲方将位于绥宁县××街××号楼××商铺租给乙方。甲方对所出租的商铺具有合法的产权。甲方同意乙方所租商铺作为经营用，其经营范围以乙方的营业执照为准。2、甲方为乙方提供的商铺内有:水电入户、玻璃门等设施，以上设施的运行及维护费用由乙方负责；物业管理费、水电费均由乙方负责交纳；租赁期为陆年，自2018年9月1日起至2024年9月1日止；合同期总租金为￥1872000元，租金前三年不变，第四年递增8％；付款方式:签订合同时付清半年租金，具体付款时间为：2018年9月1日前付清2018年9月1日至2019年3月1日期间的租金15万元，2019年2月1日前付清2019年3月1日至2019年9月1日期间的租金15万元，2019年8月1日前付清2019年9月1日至2020年3月1日期间的租金15万元，2020年2月1日前付清2020年3月1日至2020年9月1日期间的租金15万元，2020年8月1日前付清2020年9月1日至2021年3月1日期间的租金15万元，2021年2月1日前付清2021年3月1日至2021年9月1日期间的租金15万元，2021年8月1日前付清2021年9月1日至2022年3月1日期间的租金16.2万元，2022年2月1日前付清2022年3月1日至2022年9月1日期间的租金16.2万元，2022年8月1日前付清2022年9月1日至2023年3月1日期间的租金16.2万元，2023年2月1日前付清2023年3月1日至2023年9月1日期间的租金16.2万元，2023年8月1日前付清2023年9月1日至2024年3月1日期间的租金16.2万元，2024年2月1日前付清2024年3月1日至2024年9月1日期间的租金16.2万元。3、水电保证金10000元，退铺时如欠缴水电费从中扣除，如未欠水电费如数退还。4、乙方如需对商铺进行装修或改造时，必须先征得甲方及“大汉商业街”商管部门书面同意，费用由乙方负责。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修及改造商铺有关的设施全部归甲方所有（可移动的除外）。5、乙方未按时向甲方支付所有款项属乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款0.5％的违约金。6、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。甲方应将剩余的租金退还给乙方。合同期满后乙方享有优先租赁权，但是租金需根据市场价格进行调整。7、……。8、……。9、乙方如需继续租赁或不租赁需提前2个月通知甲方。10、本合同未尽事宜由双方协商解决，并另行签订补充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。乙方提供身份证复印件一份。原、被告分别在合同尾部甲方、乙方栏签署本人姓名，并注明联系电话及签约时间“2018年9月1日”。签约当日，被告通过微信转账向原告支付定金20000元，原告出具了收条，收条载明“今收到大汉门面定金2万元整，是实收款人.黄费亮2018.9.1”。原告按约向被告交付了商铺，但被告在履行合同过程中多次未按约定期限及时、足额交纳租金，虽经原告催收，仍未按约及时付款。鉴于此，被告于2020年上半年在交纳租金外自愿补偿了原告10000元。此后，被告仍然未及时履行交纳租金义务。后经原告书面催收，被告仍只部分履行。其应于2020年8月1日前交纳的150000元租金中，至今尚欠80000元未付；应于2021年2月1日前交纳的当期租金，至今分文未付。2021年3月，被告向原告提出因生意不景气，门面只租到2021年4月1日。原告亦予同意，但要求把费用结清，并及时搬走店内物品。因被告已明确提前终止合同意愿，原告为降低租金损失，自2021年3月下旬开始公告招租。2021年4月，被告腾空涉讼商铺后，于当月19日将商铺钥匙交付给原告。庭审中，原、被告针对《商铺租赁合同》约定的交纳租金起止日期存在重复表述的情况，一致认可将从第二个计费周期开始的所有起算日中的“3月1日”、“9月1日”分别变更为“3月2日”、“9月2日”。另，原告称其于合同签订之日除收到被告20000元定金外还收到被告10000元水电保证金，并单独出具了保证金收据，但已记不清水电保证金的支付方式了；20000元定金已经抵扣被告前期相应金额的应付租金，10000元水电保证金尚未退还给被告。被告称20000元定金中包含10000元水电保证金在内，其未在定金之外向原告支付过水电保证金；10000元水电保证金尚未退还，另外10000元定金应该没有抵扣租金。经庭审反复询问，双方当事人均坚持前述陈述的事实。本院限期责令被告提交其自第一期支付租金以来的所有依据，但被告逾期并至第二次庭审宣判前仍未提交相应证据。上述事实，有原、被告的身份证复印件、商铺租赁合同、催缴租金通知函、银行流水、收据、扫二维码付款详情以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证、审核，足以认定。因原告已经放弃在本案中向被告主张物业费的诉请，其提交的物业费费用明细清单即与本案诉讼无关联，故在本案中不予认定。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告所签《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。被告对于原告主张其2020年9月2日至2021年3月1日期间尚欠租金80000元、2021年3月2日（含）以后的租金未付及该期间的尚欠租金按822元/天的标准计算均予以认可。本案的主要争执焦点是：一、租赁合同的终止日期是被告主张的2021年3月31日还是原告主张的2021年4月19日。二、原告应收租金的截止日期是2021年3月31日还是2021年4月19日，原告主张的租金额应否得到支持。三、原告主张的违约金是否过高，应否予以降低以及被告所欠2021年3月2日（含）以后的租金应否收取违约金。四、定金金额、定金收条中的款项是否包含水电保证金在内，定金是否已经抵扣前期被告应付租金。现逐一分析评判如下：关于争点一：租赁合同的终止日期是被告主张的2021年3月31日还是原告主张的2021年4月19日。原、被告所签《商铺租赁合同》约定租期自2018年9月1日起至2024年9月1日止，双方于2021年3月口头约定租赁合同提前终止，但被告没有证据佐证双方口头约定的合同终止日期为2021年3月31日，故应认定原告主张的2021年4月1日为双方口头商定的合同终止日。双方除对租期协商变更外，对合同其他内容未作变动，故除租期外的其他合同条款仍应按原约定执行。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条之规定，双方约定变更后的租期届满后，被告继续占有使用该商铺，原告亦未提出异议的，变更租期后的《商铺租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。被告于2021年4月19日向原告交付商铺钥匙前的十余日即为不定期租赁期限，涉讼商铺的实际控制、占用状态自商铺钥匙交付之日方由被告转移到原告方，故原、被告之间的不定期租赁合同终止日期依法应认定为商铺钥匙交付之日即2021年4月19日。被告主张租赁合同已于2021年3月31日终止的答辩主张既无事实依据，亦无法律依据，不予采纳。关于争点二：原告应收租金的截止日期是2021年3月31日还是2021年4月19日，原告主张的租金额应否得到支持。前已述及，原、被告所签租赁合同已于2021年4月19日终止，按照合同约定，租金应计算至合同终止日即2021年4月19日止。按照双方当庭确认的822元/天的标准计算，原告主张2021年3月2日至2021年4月19日期间48天的租金为39456元，加上2020年9月2日至2021年3月1日期间尚欠租金80000元，合计119456元。原告要求被告支付该部分尚欠租金符合合同约定和法律规定，依法应予支持。被告辩称租金只能计算至2021年3月31日止的主张没有事实依据和法律依据，不予采纳。关于争点三：原告主张的违约金是否过高，应否予以降低以及被告所欠2021年3月2日（含）以后的租金应否收取违约金。原告按约将商铺交付给被告后，被告多次迟延交付租金，已经构成违约，原告要求被告支付违约金符合合同约定和法律规定。被告辩称2021年3月2日（含）以后的租金因双方口头协商解除租赁合同时没有约定该租金的交付时间及违约责任，原告主张该期间租金的违约金没有事实依据。原、被告口头约定提前终止合同时，未涉及合同其他条款内容的变更，其他包含违约条款、租金标准等合同条款依然对合同双方具有法律拘束力，双方均应遵照执行。原告要求被告承担该期间逾期支付租金的违约金符合约定和法律规定，应予支持。被告的该项辩解理由不成立，且于法无据，不予采纳。但原、被告约定每天按欠付款项的0.5％计算违约金的比例过高，被告要求降低违约金的理由符合法律规定，本院予以采纳。但被告要求按照银行同期贷款利率计算违约金的标准太低，既不能达到惩治违约方的法律效果，亦不能体现维护守约方合法权益的立法宗旨，显然对守约方不公，且不利于我国社会主义核心价值观的传承。结合被告欠付金额及期限等因素综合考虑，本院认为原告主张的逾期交付租金的违约金酌定为20000元为宜，对于原告超出部分的违约金请求不予支持。关于争点四：定金金额、定金收条中的款项是否包含水电保证金在内，定金是否已经抵扣前期被告应付租金。原告自认在收取被告20000元定金外还收到被告10000元水电保证金，而被告则辩称20000元定金中已包含10000元水电保证金在内，其未在定金外单独支付水电保证金。双方对相同事实均作出不利于己方的陈述。结合原告出具的定金收条中“今收到大汉门面定金2万元整，是实”的内容分析，收款名目并未涉及水电保证金，故应从字面理解认定该收条所涉款项系定金。由于原告自认收取的定金数额高于被告自认支付的金额，则意味着按照原告主张的定金数额在后期结算时扣抵的租金数额要高于按被告主张的定金数额扣抵的租金金额，故应按照不利于原告的认证原则确认定金收条所涉款项均为定金，不包含水电保证金在内。双方均认可10000元水电保证金未退还，而定金收条载明的款项并未包含水电保证金，根据上述证据采信原则，亦应按照原告的自认认定其在定金外收取被告水电保证金10000元。租金交付依据由被告保管，被告经本院第一次庭审时限期责令其补强租金交付证据，但其逾期并至第二次庭审宣判前仍未提交相应证据，应承担不能举证证明其已全额缴清前期租金、定金没有抵扣相应租金等事实的法律后果，依法应认定原告主张的事实成立，即被告所交定金已经扣抵相应金额的商铺租金。同理，即便被告所述20000元定金包含10000元水电保证金在内的事实属实，亦应作出定金已经抵扣相应租金的认定。现租赁合同已经解除，被告又已交清水电费用，原告收取的10000元水电保证金应扣抵相应金额的租金和违约金。原告放弃在本案中向被告主张物业费的诉讼请求，同时明确声称保留该项诉权，系原告对自己的诉讼权利依法行使处分权，符合相关法律规定，本院予以准许。综上所述，并根据案涉合同成立于民法典施行前，且因民法典施行前、后履行合同发生争议的事实，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百三十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告熊仲福支付原告黄费亮2020年9月2日至2021年4月19日期间的商铺租金119456元；二、由被告熊仲福向原告黄费亮支付逾期交纳商铺租金的违约金20000元；三、驳回原告黄费亮的其他诉讼请求。以上第一项、第二项合计139456元，扣抵被告熊仲福所交水电保证金10000元后，尚欠129456元，限被告于本判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5056元，减半收取2528元（原告已预交），由原告负担983元，被告负担1545元，限本判决生效后5日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  黄家俊二〇二一年六月九日法官助理刘娜书记员钟颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。