安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初3129号 原告：合肥盈富置业有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区庐州大道2868号，统一社会信用代码9134000005148675X3。 法定代表人：卢锋，董事长。 委托诉讼代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李永兵，安徽华人律师事务所律师。 被告:汪玲,女,汉族,1977年5月1日出生,住安徽省肥西县。 原告合肥盈富置业有限公司（以下简称“盈富公司”）与被告汪玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员倪友柱公开开庭进行了审理。原告盈富公司的委托诉讼代理人张乐明、李永兵到庭参加诉讼，被告汪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盈富公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》、《租赁合同变更协议》;2.被告向原告支付拖欠的租赁费用（租金323087.56元、物业费153231.78元、水费8188元、电费132595.7元）617103.04元（上述费用暂计算至2019.12.1,此后按照租赁合同约定标准计算至合同解除之日止）;3.被告向原告支付违约金249470.15元;4.被告向原告支付逾期应付的滞纳金47620元（滞纳金按欠缴金额以日千分之一标准,自2019年6月1日起暂计算至2019年12月1日,此后按照租赁合同约定标准计算至清偿之日止）；5.被告向原告支付律师代理费23284元;6.被告支付原告对租赁房屋产生的装修改造费15614.25元;7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告与被告于2018年7月25日签订《商铺租赁合同》，被告购租赁位于合肥市庐州大道2868号“合肥××购物中心广场××层××号商铺用于经营餐饮行业。于2018年10月9日,原被告对原租赁合同部分内容调整达成《租赁合同补充协议》。上述合同签订后,原告依约向被告交付了符合约定的商铺,全面履行了合同义务。被告亦接收了涉案商铺,并如期开始营业。被告自2019年6月1日开始拖欠应交的租赁费用（租金、物业费、水费、电费等）。原告多次催促,被告均未能支付。 被告汪玲辩称，2018年4月份左右，由悦方的尹经理联系我的前夫刘拥，通过优惠政策诱导进入悦方，以我前夫刘拥的店名食肆海里进驻。后来由于身体原因，我不同意进场，尹经理又以各种有利的条件诱导我们，说给我最好的商铺。后来我们知道悦方给我们的租金不是最优惠的，商铺位置也不是很好。我们签订第二份合同时，是我去签的，我把店名食肆海里改成那海，同时也申请要求把以个人名义签订的合同改成以光束公司的名义，但原告不同意。后来我才知道以个人名义签订合同与公司名义签订合同有很大的区别。2019年5月份左右我将公司股份转让给股东朱亮亮，签订了股东转让协议，我将截止到2019年5月份之间的房租结清后退出经营，以后这个店就与我无关了，我认为原告让我去交房租不合理，我已经退出经营了，店铺实际是由朱亮亮和刘拥经营。原告的条款是霸王条款，原告承诺我们的所有东西都没有兑现，六楼有四家商铺都已经倒闭，我认为商铺倒闭是商场管理不善的原因，是原告的责任，不是商户的原因。我与刘拥已经离婚，我与朱亮亮也在打官司，现在无力偿还高额的租金。 本院经审理认定事实如下：2018年4月23日，出租方盈富公司与承租方汪玲签订《商铺租赁合同》一份，约定:1.由汪玲承租坐落于合肥市滨湖区庐州大道合肥悦方IDMALL购物中心L610+611号商铺，用于经营食肆海里海鲜自助、烧烤、火锅，租赁面积为547.1平方米；2.租期期限为自交付日起5年，即从2018年6月28日至2023年6月27日止；3.出租方应于2018年6月28日或之前将该商铺交付给承租方；4.该商铺的装修期自该商铺交付日起90天，即2018年6月28日至2018年9月25日，承租方应在2018年9月26日之前完成装修并开业；5.自起租日起，双方同意按下述方式计算该商铺的租金：保底租金或提成租金（取金额较高者为当月适用租金）：第一个租赁年：1-2月月租金0元，3-12月保底租金按租赁面积计算，每月每平方米为105元，月保底租金为57445.5元，或月提成租金为承租方于该历月营业额的7%；第二个租赁年：保底租金按租赁面积计算，每月每平方米为105元，月保底租金为57445.5元，或月提成租金为承租方于该历月营业额的7%；第三个租赁年：保底租金按租赁面积计算，每月每平方米为110.25元，月保底租金为60317.78元，或月提成租金为承租方于该历月营业额的8%；第四个租赁年：保底租金按租赁面积计算，每月每平方米为110.25元，月保底租金为60317.78元，或月提成租金为承租方于该历月营业额的8%；第五个租赁年：保底租金按租赁面积计算，每月每平方米为116.87元，月保底租金为63939.58元，或月提成租金为承租方于该历月营业额的9%。该商铺每月的物业费为46.68元/每平方米，合计25538.63元/月。该商铺的保证金金额为268434.63元；6.该商铺的装修保证金为5万元，装修期物业管理费为16413元；7.合同第9条约定，承租方应按月向出租方支付租金、物业管理费、宣传推广费及其他费用，逾期支付的，每逾期一日，承租方需按欠缴总额的千分之一向出租方支付滞纳金；出租方因向承租方追讨欠款或追究承租方其他违约责任而支出的任何费用均由承租方承担，包括合理的法律费用（包括不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费）；8.承租方应保持商铺处于良好状况，并按出租方不时提出的要求予以适当装修和维护，费用由承租方承担，如果承租方未能在规定时间内完成装修，出租方有权单方将商铺恢复至规定状态；9.合同第21条第2款约定，如有承租方未足额支付租金、物业管理费、或其他费用累计起过三十日、承租方未经出租方同意擅自中途退租的、擅自转租该商铺、转让该商铺承租权或与他人交换各自承租商铺或者擅自搬离该商铺的等情形，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求出租方退还已付保证金或其他费用，且承租方还应向出租方支付相当于合同终止时六个月承租方实际应付平均月租金、月物业管理费和月宣传推广费之和的六倍违约金。 租赁合同签订后，盈富公司交付案涉商铺给汪玲经营使用。2018年10月9日，盈富公司与汪玲签订《租赁合同变更协议》，将经营品牌变更为“那海”。 上述合同签订后，汪玲支付了盈富公司2019年6月1日之前的租金、物业费及租房保证金268434.63元、装修押金5万元，此后再无其他支付。庭审中，盈富公司称2019年11月，汪玲自行撤铺离场。 2019年12月20日，盈富公司诉至本院要求解除合同，案号为（2019）皖0111民诉前调8759号。 庭审中，盈富公司称在租赁期间，因汪玲对案涉房屋的改造不符合要求，且汪玲未在指定期限内重新改造，盈富公司自行委托了装修公司对案涉房屋进行改造并支付装修改造费12524.4元。 再查明，2019年12月18日，合肥绿饰家装饰工程有限公司向盈富公司出具发票三张，金额为2524.1元的发票载明项目为那海维修改造，金额为10000元的发票载明项目为那海维修改造，金额为3090.15元的发票载明项目为桃花厨维修改造。2020年3月19日盈富公司（甲方）与合肥绿饰家装饰工程有限公司（乙方）签订《建筑装饰工程施工合同》一份，约定乙方以包工包料的方式承包甲方位于××路××路××楼的合肥悦方ＩＤＭａｌｌ那海海鲜自助餐厅商铺修复施工，固定价款12524.4元。2020年3月27日，盈富公司向合肥绿饰家装饰工程有限公司转账15614.25元。盈富公司向本院提交的《滨湖悦方六楼那海改造装饰报价》表格上除项目报价外，载有“以上问题8月5日前解决，否则由商场指定第三方解决，款项甲乙双方协商后从保证金中扣除”、“装饰改造费用¥11490、税9%、1034.1、¥12524.1元”、“打勾项已完成。”字样及日期三个（分别为“2019.7.30”、“2019.11.7”、“12.17”），盈富公司称刘拥在表格上签字确认，汪玲于庭审中表示对装修不知情。 另查明，盈富公司与安徽华人律师事务所签订《聘请律师合同》，约定由该事务所指派律师担任其与汪玲房屋租赁合同纠纷一案一审代理人，代理费23284元。汪玲与刘拥于2019年9月3日登记离婚。 上述事实，有工商登记信息、身份证复印件、《商铺租赁合同》、《租赁合同变更协议》、《商铺交接书》、财务账单、聘请律师合同、律师费发票、律师费转账回单、不动产权证、催告函、《建设装饰工程施工合同》、转账记录、发票、《滨湖悦方六楼那海改造装饰报价》表格、银行流水等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，盈富公司与汪玲签订的《商铺租赁合同》、《租赁合同变更协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。 关于案涉合同，汪玲辩称其已经于2019年5月退出店铺经营，此后店铺都是由刘拥和朱亮亮实际进行经营和管理，故2019年5月之后的合同不应由其继续履行，租金等费用也不应由其继续支付。本案中，汪玲以其个人名义与盈富公司签订租赁合同及变更协议，汪玲是否退出经营是其店铺经营问题的内部纠纷，不影响盈富公司向其主张合同约定的租金、物业费等费用。同时，即便汪玲已经退出经营，其也未与盈富公司解除租赁合同或者办理相应的交接手续对案涉房屋的租赁关系进行妥善处理，仍应支付合同约定的租金、物业费等费用。现汪玲自2019年6月1日开始欠付租金等费用，已构成违约，除应继续支付租金、物业费等费用，还应根据合同承担相应的违约责任。 盈富公司诉请解除案涉合同，因汪玲已经欠付租金等费用超过30日，根据合同约定盈富公司可以不经汪玲同意立即解除合同，2019年12月20日盈富公司诉至本院要求解除合同，符合合同约定的解除条件，应予准许，案涉合同于2019年12月20日解除。 关于盈富公司诉请主张的租金、物业费等费用。2019年6月1日至2019年12月20日期间，汪玲共计欠付租金381734.61元（57445.5*6+57445.5/31*20），物业费169708.32元（25538.63*6+25538.63元/31*20），此款汪玲应予支付，扣除租房保证金268434.63元、装修押金5万元后，汪玲仍应支付租金63299.98元、物业费169708.32元。关于水电费，盈富公司虽称是根据使用量计算，但根据盈富公司现有证据，无法看出其诉请主张金额的计算依据，盈富公司对此应承担举证不利的法律后果，故对该部分金额不予支持。 合同约定违约方承担的违约金为六个月租金及物业管理费之和即497904.78元，该约定过高，本院依据合同实际履行情况、汪玲违约情形、盈富公司重新招租期间的租金损失，酌定违约金为三个月的租金及物业管理费之和，即248952.39元。关于盈富公司诉求的滞纳金，系与违约金重复主张，本院不予支持。盈富公司诉请的律师费23284元，符合合同第9条约定且费用符合安徽律师行业收费标准，依法予以支持。 关于盈富公司主张的装修改造费15614.25元。根据盈富公司所举证据，一、无法明确《滨湖悦方六楼那海改造装饰报价》表格形成时间、各段文字书写时间及刘拥签名形成时间，无法确定双方是否对装饰报价协商一致；二、《滨湖悦方六楼那海改造装饰报价》上并无汪玲签字，汪玲和刘拥已于2019年9月3日登记离婚，因无法确定刘拥签字形成时间，不能明确刘拥签字效力是否应及于汪玲；三、盈富公司诉请主张金额与发票金额及合同约定金额之间存在不一致，无法明确装修改造费具体金额。对此，盈富公司应承担举证不利的后果，故驳回其关于装修改造费的主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告合肥盈富置业有限公司与被告汪玲于2018年4月23日签订的《商铺租赁合同》及2018年10月9日签订的《租赁合同变更协议》于2019年12月20日解除； 二、被告汪玲于本判决生效之日起十日内支付原告合肥盈富置业有限公司房屋租金63299.98元、物业费169708.32元及违约金248952.39元、律师费23284元； 三、驳回原告合肥盈富置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6587元，由原告合肥盈富置业有限公司负担1911元，被告汪玲负担4676元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 倪友柱 二〇二一年六月十五日 法官助理 陈 君 书 记 员 龚丽娟 附：本判决引用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。