西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初12050号    原告：张利，女，汉族，1957年10月31日出生，住西安市雁塔区。    委托诉讼代理人：高战辉，陕西丰东律师事务所律师。    委托诉讼代理人：党睿，陕西丰东律师事务所实习律师。    被告：西安市雁塔区长延堡街道办事处西八里村村民委员会,住所地：西安市雁塔区。    法定代表人：淡军武，系该村民委员会主任。    被告：西安市雁塔区XX街XX道XX村XX村XX小组，住所地：西安市雁塔区。    负责人：淡建宾，男，汉族，1975年XX月XX日出生，住西安市雁塔区，系该村民小组组长。    原告张利与被告西安市雁塔区长延堡街道办事处西八里村村民委员会（以下简称西八里村委会）、西安市雁塔区XX街XX道XX村XX村XX小组（XX村XX组）合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张利及其委托诉讼代理人高战辉、党睿，西八里村委会的法定代表人淡军武，西八里村六组的负责人淡建宾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告与陕西中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）联建“中泰嘉苑”项目后期，联建双方就中泰公司多占被告土地一事，于2010年11月20日达成以七套开发房屋质押、偿还被告土地补偿款的《协议书》。但中泰公司并未按照该协议的约定，将该补偿款支付给被告。因此，被告按照上述协议的约定，将质押的七套房产向本村村民出售。原告获得了购买该质押房产的资格，于2011年11月20日和被告签订了《质押房产销售协议书》，购买了中泰嘉苑3-E-4面积为115平米的房产，并于当日向被告交付房款483000元。但时至今日，被告都未将该房产交付给原告。原告多次与被告协商解决此事，但是被告一直推诿至今，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告之间签订的《质押房产销售协议书》；2、被告退还原告支付的购房款483000元及利息260820元（该利息以483000元为基数按年利率6%从2012年1月1日计算至2020年12月31日）；3、被告支付原告购房款的利息（该利息以483000元为基数按年利率6%从2021年1月1日计算至被告实际退还房款之日）；4、被告承担本案的诉讼费用。 被告西八里村委会、西八里村六组共同辩称，房产是西八里村与开发公司就土地问题达成的协议，协议中约定了剩余土地补偿款返还时间。六组处置该房屋的行为是合法有效的，是由于中泰公司的原因造成原告无法收房，应当担负责任，与村民委员会无关。经审理查明，2010年11月20日，第一被告西八里村民委员会、XX村XX村XX小组(甲方)与案外人中泰公司(乙方)签订《协议书》（附件二）约定：经甲乙双方协商,现就甲方提出"中泰嘉苑"土地遗留问题达成如下协议。1、超出土地来源。依据“中泰嘉苑”小区（四号宗地）总用地28.668亩，其中征用23.647亩，代征路5.021亩；2、超出土地亩数、方位。乙方实际用地超出ZX-04H01合同约定部分除2.85亩预留地外的6.7亩土地，其中“中泰嘉苑”建设范围内增加2.598亩，XX路XX路XX路4.102亩（东侧规划路为准）；3、补偿款额。补偿款额为6625019元整，其中2625019元已先期支付给甲方（此款属52户业主房价款，中泰作为6.7亩地价款，先期付给六组），乙方再付400万元整。4、余款支付方式。余款400万元乙方分期支付。乙方在协议书签定当场首付20万元，2011年元月15日前付80万元，2011年6月15日前付100万元，2011年11月15日前付100万元，2012年1月15日前付清最后100万元。从2011年6月15日起，乙方每付100万元，甲方从房产质押中递减两套房屋，递减房屋遵循从小到大原则，付清最后一次款，递减后的房屋全部归还中泰。中途若质押房屋销售，房款必须由中泰及时转到六组帐号；5、房产质押。为了确保甲方款项按期收到，乙方愿提供“中泰嘉苑”如下七套房产质押。3-D-6-97㎡，3-E-4-115㎡，3-C-20-97㎡，3-C-15-97㎡，4-A-16-146㎡，4-B-1-142㎡，4-C-1-140㎡，共计七套834 ㎡。质押房产作为支付甲方款项的保证，款项支付完毕，质押房产解除，乙方出现延迟付款情况，甲方有权将834 ㎡面积的房屋以4000元/㎡销售，乙方办理业主的相关手续。质押手续：甲方核对记录登记楼层、房号、验房、当面对号入座、交钥匙试验（记录登记一式两份，签字后生效），写封条封管。2011年11月20日，XX村XX组签订《质押房产销售协议书》一份，协议内容约定：XX村XX组XX苑”项目后期，XX村XX组土地一事，于2010年11月20日达成中泰公司以七套开发房屋质押，偿还六组土地补偿款的协议。由于中泰公司未能按照协议约定XX村XX组支付欠款，西八里村六组多次催要无果，西八里村六组对质押房屋进行销售，原告遂购买其中一套房产（房号为中泰嘉苑3-E-4，房屋面积115平方米），并于2011年11月20日XX村XX组支付购房款483000元。上述事实有协议书（附件二）、质押房产销售协议书、收款收据及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。本院认为,公民的合法财产受法律保护。根据《中华人民共和国担保法》第六十三条规定，“本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。”而二被告与案外人中泰公司所签订的质押标的为房屋即不动产，所以二被告与案外人中泰公司于2010年11月20日签订《协议书》（附件二）中“四、余款支付方式；五、房产质押”条款，本院依法认定为无效条款。而XX村XX组2010年11月20日所签订《协议书》（附件二）中所约定其对质押房屋享有销售权，与原告签订《质押房产销售协议书》，依法确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其它部分效力的，其它部分仍然有效”，第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。XX村XX组返还其涉案房屋购房款483000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告主张利息，实为资金占用的损失，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十三条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告主张的以483000元为基数按照年利率6%计算自2012年1月1日至被告实际返还购房款之日的利息符合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年1月1日起至2020年12月31日暂产生利息260820元，XX村XX组明知不动产不能质押并且债权人第六村民小组对涉案房屋并无处分权，双方仍签订，均存在过错，应各自承担相应责任,本院依法认定原告对损失承担20%责任，XX村XX组对损失承担80%责任，故在实际计算被告向原告赔偿的损失时以年利率4.8%予以计算（6%*0.8=4.8%）。XX村XX组XX村委会下非独立法人组织，所以对原告张利诉请被告西八里村委承担连带责任的诉讼请求，依法予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条，《中华人民共和国担保法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告张利与被告西安市雁塔区XX街XX道XX村XX村XX小组签订的《质押房产销售协议书》无效；    二、被告西安市雁塔区XX街XX道XX村XX村XX小组于本判决生效之日起十日内返还原告张利购房款483000元并支付利息损失（利息计算以483000元为基数，按照年利率4.8%，自2012年1月1日起至实际返还购房款之日止）；    如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告西安市雁塔区长延堡街道办事处西八里村村民委员会对上述债务承担连带责任；四、驳回原告张利的其他诉讼请求。本案案件受理费11238元,减半后为5619元由原告张利承担619元,被告西安市雁塔区长延堡街道办事处西八里村村民委员会第六村民小组和被告西安市雁塔区长延堡街道办事处西八里村村民委员共同承担5000元，因原告已预交,故被告在给付上述款项时将其应负担数额一并支付原告。        如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时按照不服本判决部分的上诉请求数额,交纳上诉案件受理费,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    李  多  萌 二0二一年 五月 二十七 日 书  记  员    白      杨 打印：杜予诺       校对：杜予诺      2021年  月  日送达                                                                                                                                                                                                                1