天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初6090号原告：北京金地格林物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市津南区双港镇津沽路西侧格林小城橄榄苑1-202-A区。法定代表人：冯浩，总经理。委托诉讼代理人：赵丽莎，女，该公司职员。被告：林建红，女，1984年2月14日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：杨晓辉，系林建红之夫，1986年5月6日出生，汉族，住天津市津南区。原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司（以下简称“金地格林天津分公司”）与被告林建红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金地格林天津分公司之委托诉讼代理人赵丽莎，被告林建红及其委托诉讼代理人杨晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金地格林天津分公司向本院提出诉讼请求：1.判令林建红支付2016年11月1日至2020年12月31日物业费及滞纳金12838.5元（物业费10441.5元、滞纳金2397元）；2.判令林建红承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2013年7月12日，金地格林天津分公司与金地（集团）天津房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，签订合同之后，金地格林天津分公司为小区全体业主提供了优质的物业服务。但，林建红违反合同约定以各种借口拖欠物业费。经金地格林天津分公司多次催缴，林建红至今拒绝交纳。故，金地格林天津分公司依据法律、法规诉至本院。林建红辩称，金地格林天津分公司起诉的期间的内确实没有交纳物业费，但是物业服务存在诸多问题：1.林建红所有的案涉房屋存在漏水问题，物业公司告知找开发商解决，至今已有两年多的时间，仍未解决。2.案涉房屋电梯上方墙体由裂缝；3.物业管理服务不达标。例如小区脏乱差、草坪光秃、林木更换不及时、电梯贴小广告、监控存在问题、车位较少无法满足业主需要、公共区域安装娃娃机，道路加装隔离带，造成消防安全隐患。自助洗车机占用车位。4.没有见过物业服务合同。金地格林天津分公司向法庭提交证据如下：1.私搭乱建上报材料；2.保安巡视记录（电子打点记录）；3.外来人员车辆登记表；4.摄像头完好照片；5.电梯年检标志及维修保养记录6.民改商整改通知；7.清理楼道杂物通知；8.确认书；9.物业费催缴记录；10.公共设施设备维修记录；11.前期物业服务合同；12.绿化养护记录；13.卫生清洁记录。林建红对金地格林天津分公司提交的证据发表如下质证意见：对证据证据8签字真实性认可，内容不认可，对证据2、3、12、13不认可。金地格林天津分公司提交的证据符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。林建红提交了的照片和视频，金地格林天津分公司认可证据的真实性和合法性，对关联性不予认可。本院对林建红提交证据的真实性、合法性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林建红系天津市津南区号房屋的业主，该房屋建筑面积为83.53平方米。2013年7月12日，金地格林天津分公司与案外人天津褐石房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》（ＪＦ-2009-018），约定：金地格林天津分公司为案涉小区提供物业服务，期限自2013年7月12日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，业主按每月每平方米2.51元（本案中物业公司主张2.5元／平米／月）交纳物业费。交纳费用时间：业主于每月7日前交纳。林建红未交纳2016年11月1日至2020年12月31日的物业费。庭审中，金地格林天津分公司就林建红提出的问题进行了答复：1.房屋漏水问题，业主确实联系过不止一次，2015年联系过，2019、2020年已经维修完毕；2.卫生脏乱差问题，卫生属于动态化管理，如果业主发现不达标问题可以及时联系物业公司，物业公司可以解决；3.前期物业服务合同系物业公司与开发商签订，且在客户中心有公示。4.小区确实存在张贴小广告的问题，物业人员进行了及时阻止，并对粘贴的东西进行了清理，而且有相应的报警记录；5.墙体裂缝问题有计划的进行修复；6.绿化修复问题，分季节进行修复；7.娃娃机的问题，在2016年已经解决；8.一户一车位是开发商的承诺；9.监控增设问题，在协商解决阶段；10.小区消防通道的问题已向相关部门反映。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。依据上述规定，金地格林天津分公司与天津褐石房地产开发有限公司的《天津市住宅前期物业服务合同》对双方产生法律约束力。经本院对金地格林天津分公司提供的物业服务的小区进行实地考察，并结合金地格林天津分公司物业服务标准及等级整体交费比例等因素并结合林建红的抗辩理由，本院认定金地格林天津分公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，应适当酌减物业费，本院认为以减少10%为宜。经核算，林建红应支付金地格林天津分公司2016年11月1日至2020年12月31日的物业费9397元。现原告主张上述期间的物业费10441.5元，本院予以部分支持。关于金地格林天津分公司对违约金的主张，虽林建红在履行物业合同过程中存在逾期缴费的违约行为，但综合考虑本案的实际情况（金地格林天津分公司提供的物业服务、林建红的抗辩理由等），本院对金地格林天津分公司的该项诉讼请求不予支持。本院需要指出：金地格林天津分公司作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但金地格林天津分公司仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升物业服务，最终影响业主的生活环境。综上，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告林建红于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司2016年11月1日至2020年12月31日的物业服务费9397元；二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果被告林建红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计60.5元，由原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司35.5元，由被告林建红负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孙树胜二〇二一年六月二十九日书记员  张 悦附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。