广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初403号 原告：姜淑花，女，1957年12月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所律师。 被告：广西防城港德城实业集团有限公司，住所地：防城港市港口区市中心区南半部迎宾路德城超市商业大厦2单元4楼，统一社会信用代码：91450600711498132J。 法定代表人：张哨德，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：劳美琪，广西欣和律师事务所律师。 原告姜淑花与被告广西防城港德城实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邬江月，被告的委托诉讼代理人李陈羽扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助原告办理防城港市行政中心区迎宾路中段南侧德城新世界住宅小区第21幢2单元902号房不动产权证书；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金16452元（违约金的计算方式：以286968元为基数，按照年利率1.5%，自2016年12月15日起计至2020年10月10日为16452元，以后另计至房产证办理完毕之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月1日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的座落在防城港市行政中心区迎宾路中段南侧德城新世界住宅小区第21幢2单元902号房，房屋总价为286968元;被告在商品房交付使用后18个月内办理权属登记；因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可以要求退房并要求被告退还已付购房款和利息损失；合同还约定了其他事项，但没有关于房屋所有权登记期限届满未能取得权属证书而原告要求继续履行合同时，被告应当承担逾期办证违约金的约定。合同签订后，原告依约支付了全部房款286968元，案涉房屋于2015年6月15日交付。但收房至今已逾期1395天，被告并没有为原告办理房屋所有权登记。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为当事人的真实意思表示，合法有效，受国家法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同签订后，原告已足额履行给付房款义务，被告逾期未能办证，其依法应承担违约责任。综上，被告应为原告办理不动产权属证书，以及自办理房屋所有权登记的期限届满次日即2016年12月15日起，以286968元为基数按照年利率1.5%的标准向原告给付违约金至房产证办理完毕之日止；违约金截止2020年10月10日为16452元（286968元×1.5%÷365天×1395天）。为维护原告合法权益，遂诉至法院，望判如所请。 被告辩称，一、原告主张的违约金已超过诉讼时效；二、根据合同第十五条第三项的约定，违约金应当参照银行同期存款利息计算，依据同小区的商品房买卖合同版本，可以理解为此处指的是同期活期存款利息，原告要求按年利率1.5％来计算违约金没有事实和法律依据，原告不存在实际损失，调高违约金没有依据，我方已向原告交房同时也可办理商品房的更名手续不影响房屋流转；三、不能办证不是我方单方面的原因，有部分业主违建导致我方不能办证，逾期办证的责任不应由我方全部承担，请求法庭予以调低违约金；四、原告是2015年9月21日才付清全部购房款，根据合同约定及交易习惯因为原告逾期付款我方办证的时间可以顺延，我方依据先履行抗辩权要求顺延办证的起算时间。 本院经审理认定事实如下：2013年6月1日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号：ＤＣ13212902），约定原告购买由被告开发的位于防城港市行政中心区，面积为86.96平方米，总价款为286968元，合同对交付期限约定为2014年12月30日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、质监单位、监理单位验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第2种方式按期付款：2.分期付款：（1）首期付款：买受人在签订《商品房买卖合同》当天交付合同总价款的50%；（2）第二期付款：买受人在本项目21#楼封顶后7日内交付合同总价款的45%；（3）第三期付款：买受人在合同约定的交房时间之前10天付清余款。《商品房买卖合同》第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人交付商品房的日期，以交房通知书或《防城港日报》刊登的交房公告指定的日期为准，买受人须按指定日期办理接收房屋手续；逾期不办，自逾期之日起视为出卖人已将物业交付买受人，与该物业有关的权利义务及风险随之转移给买受人，并开始计算买受人的房屋保修期及相关物业管理费用。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.如出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失，利息可参照中国人民银行公布的同期存款利息计算。《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。2013年6月1日、2014年3月7日、2015年9月21日，被告向原告出具三张《收据》，确认收到原告购房款143484元、129136元、14348元，共计286968元。2020年10月14日，原告向本院提起诉讼。 另查明，2015年9月21日，原告与被告签订《住宅房屋交接确认书》，确认被告于2015年9月21日向原告交付案涉商品房。 再查明，被告至今尚未办理案涉商品房的不动产权属登记，即房产证初始登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。合同约定被告应当在商品房交付使用后18个月内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并办理权属登记。被告确有义务将办理权属登记需由其提供的资料交到产权登记机关，现原告已按合同约定支付完全部购房款，且双方均认可于2015年9月21日交房，故被告应于2017年3月20日前将办理权属登记需由其提供的资料交由产权登记机关备案。被告辩称原告逾期付款则办证时间顺延，但根据《商品房买卖合同》并未有关于原告逾期付款导致办证时间顺延的相关约定，故对被告的辩解，本院不予采信。现被告未在该时限内将需由其提供的资料交到产权登记机关备案，导致原告未能在规定期限内取得《不动产权证书》，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于原告请求被告为原告办理房屋《不动产权证书》的问题。根据合同约定，被告确有义务将办理权属登记需由其提供的资料交到产权登记机关，但是否能够办理备案登记（即初始登记），已涉及到产权登记机关的审批权限，本院不予处理。且又因被告尚未办理房产证初始登记，其为原告办理不动产权证的履行条件尚未成就，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可待履行条件成就后再行主张。 关于原告请求逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。本案中，被告应于2017年3月20日前协助原告办理不动产权证，原告于2020年10月14日起诉，故原告诉请2017年10月14日之后的逾期办证违约金并未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金的问题。原告主张按年利率1.5%计算逾期办证违约金，结合原告的实际损失情况，本院予以支持被告向原告支付逾期办证违约金，违约金以286968元为基数，按照年利率1.5%从2017年10月15日起计至本判决落款之日即2021年6月21日止。此后的逾期办证违约金，原告可视被告履行的具体情况，另行主张。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告广西防城港德城实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告姜淑花支付逾期办证违约金（违约金以286968元为基数，按照年利率1.5%从2017年10月15日起计至2021年6月21日止）； 二、驳回原告姜淑花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费311元，减半收取计156元（原告姜淑花已预交），由被告广西防城港德城实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 何瑞平 二〇二一年六月二十一日 法官助理 罗绍丽 书 记 员 庞 剑