上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4849号上诉人(原审原告)：邵樑，男，1982年8月3日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人(原审原告)：涂晶，女，1982年4月21日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨巧生，上海市申中律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：荣洁，女，1983年11月7日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：陈胜麟，男，1960年8月7日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原审第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王拥群，总经理。委托诉讼代理人：汤晶晶。上诉人邵樑、涂晶因与被上诉人荣洁、原审第三人德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初32006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人于2021年6月2日独任开庭审理。上诉人邵樑、涂晶之共同委托诉讼代理人杨巧生，被上诉人荣洁及其委托诉讼代理人陈胜麟，原审第三人德佑公司之委托诉讼代理人汤晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵樑、涂晶上诉请求：撤销一审判决主文第二项，改判荣洁支付违约金人民币171，200元(以下币种均为人民币)。事实与理由：1．一审法院对荣洁的违约行为轻描淡写、避重就轻，基本事实认定不清。本案是房屋买卖合同纠纷，《房地产买卖合同》签订后，邵樑、涂晶认真履行合同，为履行合同做了大量的准备工作。而荣洁在签订合同后，既不办理网签手续，也不支付房屋首付款，虽经中介多次协调仍无动于衷。邵樑、涂晶无奈向荣洁发出《律师函》，通知荣洁尽快履行合同，但荣洁不予回复。在合理履行期过后，邵樑、涂晶被迫解除合同。故荣洁系根本性违约。而一审法院在查明事实中未提及对方的违约行为，反复强调邵樑、涂晶将房屋转买他人的事实。似乎在说房屋已经出售了，违约也没有什么了不起。需要说明的是，上海市静安区延平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售他人是在与荣洁解除合同之后，并不能因此减轻荣洁的违约责任。况且，房屋转让他人给邵樑、涂晶造成了经济损失。2．一审法院判决违约金极低，适用法律错误。根据合同约定，一方根本性违约，应按房屋买卖合同的总价款支付20％的违约金，邵樑、涂晶要求85万元违约金有合同依据。在一审审理过程中荣洁并未要求调整违约金，只是要求按定金罚则再支付2万元。既然荣洁没有提出调整违约金，法院不能主动调整违约金。即便调整，一审法院调低违约金至4万元，显然过低。荣洁辩称，涉案《房地产买卖合同》上只有邵樑、荣洁的签名，没有涂晶的签名，故合同有瑕疵。合同签订后，荣洁的付款能力发生重大变故，无力支付房款，故于合同约定的第一期付款日前告知德佑公司，要求解除合同。荣洁同意按照定金罚则，支付邵樑、荣洁定金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。德佑公司辩称，尊重法院判决。邵樑、涂晶向一审法院起诉请求，要求判令：一、解除邵樑、涂晶与荣洁之间签订的《房地产买卖合同》；二、荣洁支付违约金856，000元。审理中，邵樑、涂晶增加诉讼请求，要求荣洁支付律师费10，000元。一审法院认定事实：系争房屋(建筑面积36.40平方米)的权利人原系邵樑、涂晶共同共有。2020年5月11日，卖售人(甲方)邵樑、涂晶与买受人(乙方)荣洁经德佑公司居间介绍，签订《房地产买卖合同》一份，该合同约定甲方将系争房屋以4，280，000元的价格转让给乙方。该合同第六条约定：2020年6月20日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款第五条约定：甲乙双方最晚不得晚于2020年6月19日前赴居间方处签订网签用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜；第十一条约定：乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过10个工作日，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20％的违约金；甲乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张法律责任的，违约方需额外承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师费。该合同附件三约定：在签署本合同时，乙方已向居间方支付购房意向金20，000元；乙方须于本合同签订后三日内自行或通过居间方支付甲方部分定金30，000元整；网签后当日内，支付房款2，560，000元。后荣洁支付意向金20，000元。因荣洁未与邵樑、涂晶网签合同，也未支付房款，邵樑、涂晶于2020年7月10日共同委托律师向荣洁发律师函，要求荣洁在七日内共同办理网签及房屋过户手续；若七日内未按照合同继续履行，邵樑、涂晶正式要求解除《房地产买卖合同》，由此产生的违约责任由荣洁承担。又查，2019年6月25日，湖北省武汉市洪山区人民法院出具(2019)鄂0111民初4716号民事调解书，邵樑、涂晶自愿离婚，上海市延平路XXX弄XXX号XXX室房屋由邵樑占有40％产权份额，涂晶占有60％产权份额。再查，2020年8月18日，邵樑、涂晶与案外人丁某、王某某签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定邵樑、涂晶将系争房屋以4，250，000元价格转让给丁某、王某某。丁某、王某某于2020年9月30日成为系争房屋的权利人。另查，2020年7月29日，上海市申中律师事务所收取邵樑律师代理费10，000元。审理中，邵樑、涂晶与荣洁均同意自2020年7月18日解除双方之间签订的《房地产买卖合同》。审理中，德佑公司称当时因邵樑、涂晶与荣洁未网签合同，确实和双方进行沟通，邵樑当时说只要50，000元的违约金，但荣洁觉得太多，没有同意。邵樑则称当时要50，000元违约金，还在合同期内；现荣洁以实际行动不履行合同，导致合同解除，要求荣洁按照合同条款支付违约金856，000元(房价款4，280，000元的20％)和律师费。荣洁则称现无力购买房屋，愿意按照定金罚则，支付邵樑、涂晶50，000元(含已支付的20，000元意向金)。一审法院认为，邵樑、涂晶与荣洁签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，因系争房屋现已重新转让，且邵樑、涂晶与荣洁均同意自2020年7月18日解除双方之间签订的《房地产买卖合同》，故法院应准许双方之间签订的《房地产买卖合同》于2020年7月18日解除。因荣洁以实际行动未履行合同，故应按合同约定承担相应的违约金，但违约金过分高于造成的损失，人民法院可以适当减少。本案中，邵樑、涂晶原以4，280，000元的价格转让系争房屋给荣洁，现实际转让给案外人丁某、王某某的价格为4，250，000元，其实际损失也只是前后两次系争房屋转让的差价，现合同中约定的违约金856，000元远远高于其实际损失，故法院应予以调整。鉴于荣洁愿意支付违约金(含律师费)50，000元，法院亦予准许。一审法院判决：一、就上海市延平路XXX弄XXX号XXX室房屋，邵樑、涂晶与荣洁《房地产买卖合同》于2020年7月18日解除；二、荣洁应于判决生效之日起十日内支付邵樑、涂晶违约金40，000元；三、荣洁应于判决生效之日起十日内支付邵樑、涂晶律师代理费10，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中当事人双方均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，邵樑、涂晶与荣洁均表示，荣洁已支付邵樑、涂晶的20，000元，可在法院最终判令荣洁支付邵樑、涂晶的违约金中予以抵扣。德佑公司表示，本次交易将不收取居间费用。本院认为，邵樑、涂晶与荣洁就系争房屋签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。荣洁未按约支付房款，亦未按约与邵樑、涂晶就系争房屋签订网签合同，在邵樑、涂晶向其发出《律师函》要求其履行合同后，仍未按约履行其合同义务，构成根本性违约。鉴于邵樑、涂晶已在行使合同解除权后，将系争房屋另售他人，且邵樑、涂晶与荣洁均同意解除合同，故涉案的《房地产买卖合同》应予解除。荣洁应当向邵樑、涂晶承担违约责任。一审中荣洁认为违约金过高，不同意支付，显然隐含要求调低违约金之意思。现一审法院根据本案实际情况，考虑到荣洁在合同签订后不久即向德佑公司表示不愿再继续履行合同，再结合邵樑、涂晶之实际损失等，酌情调低违约金至4万元，尚无不妥。综上所述，邵樑、涂晶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。另，一审收取的案件受理费高于法定标准，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费12，360元，减半收取6，180元，由邵樑、涂晶共同负担5，000元，荣洁负担1，180元；二审案件受理费2，924元，由邵樑、涂晶共同负担。本判决为终审判决。审 判 员 丁康威二〇二一年六月二日法官助理 张 煜书 记 员 夏 倩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……