湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0923民初1357号 原告：湖南省新家园房地产经纪有限公司安化分公司，住所地：安化县城南区陶澍大道。 负责人：谌慧，该公司经理。 委托诉讼代理人：周茂林，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 被告：梁石桅，男，1960年10月7日出生，汉族，退休干部，现住安化县。 被告：罗锋，男，1981年9月17日出生，汉族，住湖南省长沙县。 被告：常向飞（被告罗锋之妻），女，1982年8月25日出生，汉族，住址同××罗锋。 原告湖南省新家园房地产经纪有限公司安化分公司（以下简称新家园安化分公司）与被告梁石桅、罗锋、常向飞中介合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新家园安化分公司的委托诉讼代理人周茂林，被告梁石桅到庭参加诉讼。被告罗锋、常向飞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告梁石桅向原告支付中介费8500元；2.被告梁石桅、罗锋、常向飞共同赔偿原告损失10000元；3.被告罗锋、常向飞向原告支付违约金16740元；4.本案诉讼费用全部由被告负担。事实与理由：2020年年中，被告梁石桅欲在东坪镇购买房屋，便委托原告为其提供居间服务，原告根据被告梁石桅的要求提供多套房供其挑选并多次看房。被告罗锋、常向飞欲将其所有的纯信豪苑1栋2503室房屋出卖，委托原告为其提供居间服务，原告也带包括被告梁石桅在内诸多客户前往其房屋看房。最后通过原告的居间服务，被告梁石桅与被告罗锋、常向飞对房屋买卖基本达成一致。2020年7月29日，原告与被告梁石桅签订《湖南省新家园房地产经纪有限公司购买意向书》，约定以568000元价格购买纯信豪苑1栋2503室房屋，另出中介费8500元；与被告罗锋、常向飞签订《房屋出售预定合同》，约定以558000元价格出售纯信豪苑的房屋。其中，房屋差价10000元，是作为居间服务费用。签订协议之后，被告拒绝签订正式的房屋买卖合同，之后，双方将原告避开，自行达成房屋买卖。被告构成违约且已经严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院。 被告梁石桅辩称：1.原告的主体资格是否适格，请法院审核；2.原告诉称与事实不符：被告梁石桅委托新家园房地产出售吴家湾的房屋，再行购买新的房产，由于他们只注重自己的利益，隔离买卖双方，导致房屋买卖失败，之后被告另外委托其他中介出售自己的房屋；与罗锋之间的事实也不符，当时被告并没有委托新家园买卖房屋，只是租赁房屋，与罗锋商量房屋是否能边租边卖，分期付款，当时就签订了意向书，约定7天内付款，但是新家园没有成功帮被告出售房屋，因此资金没到位，导致被告缴纳的5000元意向金赔偿给了罗锋，因此被告取消了新家园委托意向，双方之间的中介合同已经中止。之后被告筹集到了资金向罗锋购买房屋与原告无关；3.新家园除了收取中介费，还在其中赚取房屋差价，也是可能导致被告房屋出售失败的原因；4.被告与罗锋夫妇之间并没有串通，因为资金没有到位，被告还支付了5000元违约金。 被告罗锋、常向飞书面辩称：1.罗锋、常向飞没有私下与梁石桅交易房产的意图；2.因为双方中途交易没有达成，也未签订正式交易合同，因此中介无效；3.梁石桅之后筹集了资金，再找罗锋、常向飞购买的房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：1.原告提交的《购买意向合同》，被告梁石桅质证称该合同名称为《湖南省新家园房地产经纪有限公司购买意向合同》，现原告为安化分公司，对原告主体资格提出异议，且其在2020年8月份就已经解除了与原告的中介关系。经审查，该合同标题虽为湖南省新家园房地产经纪有限公司，但该合同为格式合同，合同甲方和加盖的公章均为新家园分公司，被告签订合同时亦明知对方为新家园安化分公司，对被告提出的主体资格异议本院不予采纳。该合同未约定单方解除的事由，也不存在法定解除的事由，被告梁石桅亦未与原告协商解除该合同，对被告梁石桅的质证意见本院不予采纳，该合同来源合法、内容客观真实且与本案相关联，本院予以采信；2.原告提交的案外人张跃琼与被告罗锋的录音记录，拟证明三被告在2020年10月8日前就签订了房屋买卖合同并支付了首付款10万元，被告梁石桅对该证据的真实性有异议，经审查，通话双方均未到庭，本院无法核实该录音记录真实性，对该证据不予采信；3.被告罗锋、常向飞提交的聊天记录，原告对真实性无异议，认为原告与被告罗锋、常向飞签订的协议约定“一个月内签订该房屋的房屋买卖合同”，但是一个月到期后罗锋的房屋还是在原告处出售。结合双方签订的《房屋出售预定合同》与该聊天记录，能够证实原告未按照与被告罗锋、常向飞的约定促成其与被告梁石桅签订房屋买卖合同，对被告罗锋等提交的该聊天记录本院予以采信，对原告的质证意见不予采信。 经审理查明：被告梁石桅因购房需要，委托原告寻找房源，原告根据被告梁石桅的需要带其看房。2020年7月29日，原告与被告梁石桅签订《购买意向合同》，约定：被告梁石桅委托原告代理购买被告罗锋、常向飞所有的安化县××栋××号房屋，房价为568000元，中介费8500元，被告支付5000元作为购买房屋意向金，付款方式为分期付款，备注条件为一个月内付100000元定金，半年内可再追加50000元，一年内付清所剩房款。 被告罗锋、常向飞夫妇系安化县××栋××号房屋所有权人，委托原告出售该房屋，原告带被告梁石桅等客户看过该房屋。2020年7月29日，原告与被告罗锋、常向飞签订《房屋出售预定合同》，约定：原告预定两被告的安化县××栋××号房屋，出售价格为558000元；原告客户在原告处预定两被告所出售的房屋后，原告客户授权原告向两被告转交定金，两被告同意收取该房屋5000元的房屋定金，并确定两被告收取定金后即双方确立了买卖关系；签订此合同后，若两被告单方面解除与原告的委托关系，则须按照前述出售价格的3%向原告支付报酬及必要费用；一个月内签定该房屋的房屋买卖合同，签定当日原告客户支付90000元房款给两被告，一年之内付清所有房款。 另查明，原告公司员工谌慧于2020年7月29日将被告梁石桅支付的5000元购房意向金通过微信转账转交给被告罗锋。 再查明，三被告未按照上述两合同的约定在一个月之内签订房屋买卖合同。被告梁石桅于2020年11月实际入住案涉2503号房。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告梁石桅签订的购买意向合同是否解除，被告梁石桅是否应支付原告中介费8500元；二、三被告是否应共同赔偿原告损失10000元；三、被告罗锋、常向飞是否违约并承担违约金16740元。 一、原告与被告梁石桅签订的购买意向合同是否解除，被告梁石桅是否应支付原告中介费8500元的问题。 依法成立的合同受法律保护，原告与被告梁石桅签订的《湖南省新家园房地产经纪有限公司购买意向合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同当事人应按照合同的约定履行各自的义务。被告梁石桅主张该合同已经解除，但双方签订的合同中并未约定单方解除的事由，也不存在合同法定解除的事由，被告梁石桅亦未提交证据证实其与原告协商解除该合同，故对被告梁石桅的主张本院不予采信。 被告梁石桅跟随原告实际查看了房屋，原告在三被告之间进行沟通、撮合，并确定了三被告之间房屋买卖的细节及条件，上述行为可以认定原告为被告梁石桅报告了订立房屋买卖合同的机会并提供了订立合同的媒介服务，履行了中介合同的主要义务，被告梁石桅接受了上述行为并支付了购房意向金。 后被告梁石桅与被告罗锋等虽未在中介人的主持下签订合同，但现在被告梁石桅已经实际入住案涉房屋，是否应当支付中介费的问题，《中华人民共和国合同法》及司法解释中没有明确规定，而《中华人民共和国民法典》第九百六十五条对此进行了规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定:民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。本案中被告梁石桅一方面利用中介人提供的信息和服务，一方面又绕开中介人与相对人直接订立合同使中介人得不到报酬，其行为违背了诚信原则，故适用《中华人民共和国民法典》第九百六十五条之规定不存在明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的情况，本案依法适用《中华人民共和国民法典》的规定进行处理。 综上，被告梁石桅应当支付原告中介费8500元。 二、三被告是否应赔偿原告损失10000元的问题。原告主张的损失10000元为案涉房屋买卖的差价，但原告系中介机构，其作为居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，赚取房屋差价的行为严重违背了诚实信用原则，损害委托人利益，且原告未向本院提供证据证实其损失及其数额，故原告请求三被告赔偿损失10000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 三、被告罗锋、常向飞是否违约并承担违约金16740元的问题。 原告与被告罗锋、常向飞签订的《房屋出售预定合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同当事人应按照合同的约定履行各自的义务。被告罗锋、常向飞按照合同约定履行了配合原告客户看房的义务，并收取了购房意向金，原告未按照合同的约定促成三被告在一个月内签订涉案房屋的买卖合同，已经先行违约，且被告罗锋、常向飞不存在双方合同约定的单方面解除委托关系需要承担违约责任的情形，因此，原告请求被告罗锋、常向飞支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第九百六十二条、第九百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告梁石桅在本判决生效后十日内支付原告湖南省新家园房地产经纪有限公司安化分公司中介费8500元； 二、驳回原告湖南省新家园房地产经纪有限公司安化分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费682元，减半收取341元，原告湖南省新家园房地产经纪有限公司安化分公司负担316元，被告梁石桅负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  曹波 二〇二一年六月二十八日 法官助理蒋悠 书记员何畅