贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2595号上诉人（一审被告）：贵州建安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县鼓场街道建安壹号小区1栋2楼。统一社会信用代码：91520523080696799F。法定代表人：袁安国，该公司负责人。委托诉讼代理人（一般授权）：张主红，公司职工。被上诉人（一审原告）：孙均齐，男，汉族，1977年10月06日出生，住金沙县。被上诉人（一审原告）：徐芳，女，汉族，1981年10月11日出生，住金沙县。上诉人贵州建安房地产开发有限公司因与被上诉人孙均齐、徐芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2021）黔0523民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人贵州建安房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或改判驳回上诉人主张违约金的诉讼请求。事实及理由：一、一审认定违约金以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效，没有法律依据。《民法典》第188条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。上诉人与被上诉人之间签订商品房买卖合同的时间是2016年3月27日，合同约定该商品房出卖人应于2017年3月28日前将办理转移登记的有关文书移交给被上诉人，由此可见，被上诉人应于2017年3月29日知道或者应该知道其权利受到损害，截止2020年3月28日本案3年的诉讼时效期间已经届满。为了解决持续侵权行为的诉讼时效问题，最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分：关于房地产纠纷的审理，其中的第（四）项：关于违约责任问题，第18条进一步明确规定，买受人请求开发商支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。由此可见，商品房买受人主张逾期办证的违约金的诉讼时效期间的计算时间是明确的。违约金是基于同一违约行为而产生，违约责任的整体性大于每日累计计算违约金的独立性，应作为整体适用诉讼时效。按日累计的违约金作为一个整体，并不意味着只要违约状态一直持续，违约金一直计算，其违约金的诉讼时效就一直未超过，否则将使诉讼时效制度失去意义，也将导致商品房买卖双方权利义务的失衡。违约金虽然是按日累计，这只是确定违约金数额的方法，从中看不出“一日一结”的意思，因而并不是关于违约金债务履行期限的特别约定。因此，依据《民法典》第192条规定：诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。所以，上诉人愿意继续履行协助被答辩人办证义务，但是拒绝履行承担逾期办证违约金的义务符合法律规定。二、即便上诉人应该承担违约责任也应按照合同约定执行。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项第2点约定：约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理。该第（1）项约定：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息。由此可见，被上诉人有权退房，如果被上诉人决定不予退房，也只能按照双方的约定，按照人民银行同期活期利率计息。《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，应当得到保护。至于被上诉人是否决定退房是被上诉人的自治权利，不能因为被上诉人自己放弃合同约定的退房权利，而导致违约金计算方式改变的法律后果由上诉人承担。被上诉人孙均齐、徐芳未作答辩。原审原告孙均齐、徐芳一审诉讼请求：一、判令被告为原告办理房屋转移登记相关手续；二、判决被告支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金，暂计算至起诉之日违约金为人民币72728元（计算标准为：从2017年04月28日起，按日支付已付房款304，915元的中国人民银行同期五年以上贷款利率的1.3倍计算，支付至被告实际办理商品房转移登记相关文书止）；三、本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2016年6月25日，被告取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告取得了建安壹号土地使用权证，使用面积为13，631.00平方米。2016年3月27日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第3幢6层2号房屋，建筑面积96.37m，房屋总价款304，915.00元，合同签订当日交付首付款61，915.00元，余款243，000.00元以公积金贷款支付，2016年12月28日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。后双方又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，12-3条约定“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”。原告于2016年3月27日向被告支付了首付款61，915元，并于合同签订当日向被告缴纳代收费11，103.00元。被告于2016年3月10日为原告在金沙县房产管理局办理了预售备案登记。原告向公积金中心申请的贷款243，000.00元于2016年6月2日通过中国工商银行金沙支行发放到被告账户。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。原告遂以前述诉讼请求向法院提起诉讼。一审认为：本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷，对被告称已向原告交付房屋，何时办理产权证不损害原告任何利益的答辩意见不予采纳。但根据金沙县不动产登记中心向法院回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，按照《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理不动产登记证事实上履行不能，不予支持。关于被告是否违约及违约期限问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。对于被告方庭审时提出的本案已过诉讼时效的问题，由于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年3月28日前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。即从2017年3月29日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随着时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2021年1月5日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，原告于2018年1月6日前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2018年1月6日起的违约金，因未超过三年诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告称原告提起诉讼已超过诉讼时效的抗辩，部分具有事实及法律依据，予以采纳。对于违约责任承担问题，被告主张合同约定的是在约定日期即2017年3月28起30日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起10日内按照中国人民银行同期活期存款利率计算利息，但原告未向被告申请退房。现若原告要被告承担违约责任，只能依照合同约定。该约定实质上只是赋予了原告对《商品房买卖合同》的解除权，但在原告不选择解除合同的情况下，被告应如何承担违约责任并未约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，结合中国人民银行关于逾期贷款利率的规定，本案被告应向原告支付违约金。且本案原告所购房屋已经装修入住，退房不仅不现实，更可能对原告权益再次造成损失，被告作为违约企业，交易中的“强势方”，理应积极妥善处理为宜，结合法律和情理，本案被告的责任承担根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项第二点第（2）项约定买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。故本案被告应向原告支付违约金，违约金以已付购房款总额304，915.00元为基数，按双方购房合同约定的万分之一支付违约金。对被告不予支付违约金的主张，无法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，一审判决：一、被告贵州建安房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告孙均齐、徐芳违约金，违约金以购房款304，915.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年1月6日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。二、驳回原告孙均齐、徐芳的其他诉讼请求。案件受理费810元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.被上诉人的违约金诉请是否已过诉讼时效；2.一审适用的违约金标准是否恰当。关于诉讼时效问题，一审判决论证翔实，说理充分，本院予以确认，故不再赘述。对上诉人提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。关于违约金标准问题，上诉人所称买受人有权退房，并按照中国人民银行同期活期存款利率主张支付利息，系《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期30日内的违约责任，但本案被上诉人主张上诉人承担的是逾期超过30日的违约责任，双方在《商品房买卖合同》中对此并未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，可以被上诉人已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算上诉人逾期超过30日的违约金。一审适用日万分之一的标准计付违约金，并未损害上诉人的利益，对上诉人关于违约金标准的上诉意见，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1620元，由上诉人贵州建安房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年六月一日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青