江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初2444号原告：周小珍，女，1995年10月1日出生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：朱晓玲，江苏瀛恒律师事务所律师。被告：江苏苏盟文化传播发展有限公司，住所地无锡市新吴区米兰花园63-420（统一社会信用代码：91320214MA1R0JG06J）。法定代表人：曹克龙。原告周小珍与被告江苏苏盟文化传播发展有限公司(以下简称苏盟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告周小珍及其共同委托诉讼代理人朱晓玲，被告苏盟公司的法定代表人曹克龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周小珍向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的房屋租赁合同于2020年5月20日解除；2.判令苏盟公司返还已经支付的租金及押金共计50000元；3.判令苏盟公司赔偿装修损失215700元及装修设计费56000元；4.本案诉讼费由苏盟公司承担。事实和理由：2019年8月，周小珍因开办跆拳道馆与苏盟公司法定代表人曹克龙签订房屋租赁合同，承租梁东璐55号园区内的场地，随后进场装修，2019年10月2日，先开业的无锡市失重空间体育文化传播有限公司因存在火灾隐患被无锡市南长区消防救援大队查封，后经了解承租房屋因土地性质为工业用地，不能进行商业经营，承租房屋不能实现合同目的，故诉至法院，判如所请。苏盟公司辩称，因为周小珍没有书面提出解除合同，所以不同意租赁合同在2020年5月20日解除，应是9月1日双方才解除合同，当时签订租赁合同时，周小珍是知道土地性质的，租金和押金是其应该支付的，不认可其提出的装修费和设计费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月19日，周小珍作为代表人以“无锡市腾飞国际武道”（乙方）的名义与苏盟公司（甲方）签订房屋租赁合同，承租无锡市梁东路55号无锡汇聚智能仓库内房屋建筑面积约为300㎡，约定：乙方应在取得相应的生产经营资质证书、经安全生产、环架、消防等有关监管部门批准后,（以上各有关部门的相关手续和费用由乙方自行申报办理和承担）开始从事生产经营活动；乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变房屋规划设计的生产使用性质，从事上款约定之外的其他生产经营活动；租赁日期自2019年9月1日起至2020年9月1日止；每年的房屋租金为100000元，乙方每半年向甲方支付房屋及土地租金，即第一年在2019年9月17日支付10000元押金，在2019年9月1日前支付租金50000元，先付后用，在2020年3月1日前支付租金50000元，每逾期一日，乙方按当期应付租金的1.2%支付违约金，逾期天数超过30日，则按当期应付租金的2.4%支付违约金；甲乙双方约定在交付房屋前，乙方应交付房屋租赁保证金10000元；乙方增设特种设备，或者另需装修、改变技术工艺或改造有关设施设备的，应事先征得甲方的书面同意，其中按规定必须报有关部门审批的，则还应报有关部门批准后方可进行；乙方应保证房屋完好如需对租赁房屋进行拆建、改造的，应将拆、改方案报经甲方批准后方可实施；乙方返还该房屋和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态，返还时，甲乙双方根据合同的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。双方在合同中还约定“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的200%支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋危及安全生产或存在消防等级缺陷的。……（七）逾期不支付租金累计超过1个月的。”合同签订后，周小珍支付了4万元租金和1万元押金。2019年9月19日，周小珍作为代理人以“无锡腾飞道场”的名义与无锡欣进装饰装潢有限公司（以下简称欣进公司）签订《室内装饰装修工程合同》，由欣进公司为梁东路55号进行装修，工程期限自2019年9月19日起至2019年10月6日止，约定合同总价185000元，之后周小珍一方支付装修款90000元，欣进公司进场装修。2019年10月2日，无锡市公安消防支队南长大队向梁东路55号无锡市失重空间体育文化传播有限公司送达临时查封决定书，要求整改火灾隐患。腾飞道场装修随即停止。再查明：2019年8月14日，周小珍与无锡市帜热飞腾体育文化有限公司（以下简称帜热飞腾公司）签订合作协议书，约定自2019年8月14日起至2021年8月14日止周小珍可以使用帜热飞腾公司相关标示的武道社的文字、图像、标志或标章公开营业，由周小珍支付相应的加盟费，协议还约定针对店铺装修设计由帜热腾飞公司提供设计方案，设计费用为250元/㎡,店铺面积大于300㎡时，设计费用为190元/㎡，周小珍分别在2019年8月9日、8月14日支付设计费共计56000元。另查明：无锡市梁东路55号所有权人为无锡市东炬工业设备有限公司（以下简称东炬公司），用途为工业用地/工业、交通、仓储。2018年6月6日，东炬公司与苏盟公司签订房屋租赁合同，由苏盟公司承租梁东路55-1号内建筑面积4500㎡的房屋，租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止。上述事实，由房屋租赁合同、付款凭证、室内装饰装修工程合同、合作协议书、设计费付款凭证及收据、临时查封决定书、视频、微信聊天记录及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。审理中，本院依周小珍申请委托江苏求实土地房地产资产评估咨询有限公司对其承租的房屋装饰装潢及室内动产进行评估，评估结论为：经实施必要的评估程序评定估算，周小珍与江苏苏盟文化传播发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案所涉及的资产价值在评估基准日2020年6月18日的评估价格结果为215700元，评估报告使用有效日期为2020年6月18日至2021年6月17日。此次评估产生评估费3138元，由周小珍预交。周小珍、苏盟公司对评估结论均无异议。审理中，周小珍表示在2020年5月20日法院组织证据交换时，已经向苏盟公司明确表示要求解除合同，苏盟公司就该意思表示做出了明确的回应，因此双方之间的租赁合同在2020年5月20日就已经解除。双方一致确认2020年9月8日，周小珍将承租房屋内物品及装潢拆走搬离。庭审中，关于租赁房屋的用途，周小珍陈述，苏盟公司明知其承租房屋是开设跆拳道馆，为此周小珍申请证人李某到庭作证，李某陈述：其是做攀岩的，找到了梁东路55号的场地，看到蹦床在经营，跆拳道馆也在施工建设，就去找曹克龙谈房屋租赁的事，当时问了消防的事情，曹克龙说认识人，消防没有问题，其就签了合同支付了3万元预付款，还没开始装修，2019年10月2日就被查封了，当时其和大房东、曹克龙以及另外两个租户为了解决消防问题都去找关系，但是后来没有成功，其觉得攀岩搞不起来了，就找曹克龙退了预付款。曹克龙表示确实知道周小珍承租房屋是为了开设跆拳道馆，其也明确告知周小珍土地是工业用地。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，周小珍与苏盟公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应按合同约定履行义务。周小珍与苏盟公司签订的房屋租赁合同虽未明确约定租赁用途，但周小珍租赁该房屋的目的是为了开办跆拳道馆，因该房屋土地性质为工业用地不能作为商业使用致消防无法通过，其租赁房屋的目的无法实现，周小珍起诉要求解除合同，应予支持，关于合同解除时间，周小珍在本案2020年5月20日第一次组织证据交换时明确提出，苏盟公司也予以了回应，应认定合同解除时间为2020年5月20日。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款的规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。本案中苏盟公司出租给周小珍的房屋附着的土地为工业用地，苏盟公司未经相关行政部门的批准，将工业用地上建筑出租给周小珍用于体育娱乐设施经营从事商业活动，不符合土地管理法及相关条例规定。苏盟公司作为案涉房屋的出租人，对外出租房屋应首先确认房屋具备出租条件，能够用于承租人使用，以实现合同目的。现苏盟公司明知土地性质，也知晓承租人承租房屋用于商业经营的用途，仍向其出租，存在过错；而周小珍作为承租一方，承租房屋时未查看房产证、土地证等相关信息，同样对案涉房屋是否可实现合同目的未尽到充分调查核实之职，同样存在过错。综合全案情况，因此对本纠纷产生的损失周小珍承担40%的责任，苏盟公司承担60%的责任。关于周小珍要求退还租金40000元，因在本案中案涉合同无法实现合同目的，因此该房租应作为当事人的实际损失按照当事人的过错予以分担，即苏盟公司应返还的租金为40000元×60%=24000元，而关于10000元押金，应双方合同已经解除，理应由苏盟公司予以返还；关于周小珍的装修损失，经本院委托相关评估机构确定为215700元，本院对评估报告予以采纳，根据双方过错比例，苏盟公司应承担129420元。关于装修设计费56000元，系周小珍为开设跆拳道馆的实际支出，其也提供了相关的已支出证据予以佐证，应作为其损失予以支持，根据双方过错比例，苏盟公司应承担33600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、周小珍与江苏苏盟文化传播发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月20日解除；二、江苏苏盟文化传播发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还周小珍租金24000元、押金10000元；三、江苏苏盟文化传播发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿周小珍装修损失129420元、装修设计费损失33600元；四、驳回周小珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8520元、评估费3138元，合计11658元（已由周小珍预交），由周小珍负担4663.2元、江苏苏盟文化传播发展有限公司负担6994.8元，江苏苏盟文化传播发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接向周小珍支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  姜 海人民陪审员  袁玉珠人民陪审员  林红金二〇二一年六月七日法官 助理  钱丽丽书 记 员  赵蕴怡本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确定解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。