文书内容湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终884号上诉人（原审被告，反诉原告）：杨红刚，男，1977年7月20日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市天誉物业管理有限公司永州零陵分公司，住所地永州市零陵区。法定代表人：李仪彬。委托诉讼代理人：卿敬楷，湖南金钰律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪青元，男，系该公司总经理。上诉人杨红刚因与被上诉人广州市天誉物业管理有限公司永州零陵分公司（以下简称天誉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人杨红刚上诉请求：1.撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2977号民事判决；2．判决被上诉人自2008年8月起按0.82元/平方米的标准计算物业服务费；3.判决被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：2013年8月，上诉人与被上诉人签署了前期物业服务合同，约定被上诉人依据协议和政府相关职能部门批准的服务质量标准履行物业服务职责后，物业服务费按1.5元/平方米的标准计算。上诉人履行了合同交了一年的物业服务费后，被上诉人不按照协议和政府相关职能部门批准的服务质量标准提供服务，也未按照《湖南省物业服务管理条例》第四十三条的规定进行财务公示，严重违反物业合同和政府规定。根据政府相关职能部门批准的服务质量标准，被上诉人所提供的物业服务内容和质量应该调整为0.82元/平方米。请二审法院依据法律规定和客观事实，维护上诉人的合法权益。天誉物业公司辩称，1.双方的前期物业服务协议约定物业管理费按1.5元/平方米的标准收取，答辩人严格按标准收取，没有超出标准收取；2.答辩人在双方的商品房买卖合同中承诺已详细阅读并理解对《永州天誉·华府前期物业服务协议》内容无异议，也就是说被答辩人同意按1.5元/平方米/月收取物业管理费，并实际履行一年；3.答辩人不存在违约，被答辩人提出自2008年8月起按0.82元/平方米的标注计算物业费，没有法律、合同依据，与永州的物业收费状况不相符；4.答辩人的财务进行了公示，没有违反物业合同和政府的规定。综述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求维持一审判决。本诉原告广州市天誉物业管理有限公司永州零陵分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交纳物业管理费10,787.5元，滞纳金37,771.11元，共计48,558.61元；2、本案诉讼费由被告承担。反诉原告杨红刚向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告自2018年8月起按0.82元/平方米的标准计算物业服务费，并支付违约金37,771.11元；2、判令反诉被告承担本诉的诉讼费用。一审法院查明事实如下：2013年8月3日，杨红刚（买受人）与永州市天誉房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定杨红刚购买位于永州市零陵区阳明大道与荔枝路交叉口东北角天誉华府小区31栋27层2703号住房。该合同第二十条前期物业服务约定：（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为广州市天誉物业管理有限公司永州零陵分公司，资质证号为粤物管证字贰0100XXX；（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.5元/月/平方米（建筑面积153.01平方米）……（三）物业管理企业按照第4种方式收取物业服务费：4、按照月收取，买受人应当在每月5日前缴费……。2015年6月30日广州市天誉物业管理有限公司永州零陵分公司（甲方）与杨红刚（乙方）签订了《永州天誉·华府前期物业服务协议》，该协议第三条约定：根据《物业管理条例》等相关法律、法规，乙方足额缴纳物业管理服务费用的前提下，甲方按不低于《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》的物业服务第五级参考标准和内容提供物业服务。包括以下内容：一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集清运及雨、污水管道的疏通；四、公共绿化的养护和管理；五、车辆停放管理；六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；七、装饰装修管理服务；八、物业档案资料管理。该协议第四条约定：该物业的物业管理服务费用按照《湖南省城市住宅区物业管理条例》由乙方按建筑面积交纳，具体标准为1.5元/月/平方米。……四、乙方应从合同约定交收楼之日起缴交物业服务费，物业服务费、物业服务资金按月交纳，从合同约定交收楼之日的次月起每次缴交物业服务费用的时间为每月五日。第十一条违约责任第四款约定：逾期交费责任1、乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金，至乙方缴清拖欠的费用和违约金之日止。同日，杨红刚办理交付房屋手续、确认水表底度和预缴纳物业费（2015年7月至2016年6月金额2724元），二次加压水费（2015年7月至2016年6月金额200元）。涉案房屋产权证号为湘（2016）零陵区不动产权第0000536号，登记房屋专有建筑面积123.32平方米，分摊建筑面积29.69平方米。之后，原告按约定履行了自己的义务。从2016年10月1日至2020年11月30日，杨红刚共欠物业管理费11,475元。经查，杨红刚于2016年12月入住天誉华府小区，入住至今未向天誉物业公司缴纳物业管理服务费。天誉物业公司分别于2017年8月10日、2018年12月10日、2019年10月10日向杨红刚催缴物业管理费均未果。《湖南省城市供水价格管理办法》第二十二条“鼓励城市供水逐步推行统一的二次供水管理，二次供水设施建设或改造后交由供水企业的，运行维护费用计入供水企业成本。对暂未统一二次供水的居民住宅及其它高层楼宇供水，可根据实际加压电费计算加价标准，报当地价格主管部门备案后执行。”一审法院认为，原告天誉物业公司和杨红刚形成合法有效的物业服务合同关系，双方应按照合同主张权利和承担义务。针对本案本诉和反诉请求，分别评判如下：一、本诉部分依法签订的合同受法律保护。被告（反诉原告）作为业主分别与永州市天誉房地产开发有限公司自愿签订《商品房买卖合同》及与原告（反诉被告）签订《永州市天誉·华府前期物业服务协议》，该合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。原告（反诉被告）履行了相关物业服务，依法享有收取物业服务费的权利。被告接受原告（反诉被告）提供的物业服务，其应依约履行合同义务，故被告应缴纳拖欠的物业服务费。原告（反诉被告）要求被告给付拖欠物业费的诉求，符合法律规定，该院应予支持。关于物业管理费数额问题，因双方约定每月每平方米1.5元，被告房屋面积为153.01平方米，2016年10月1日到2020年11月30日物业费11,475元（153.01平方米×1.5元/平方米×50个月）；关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付二次加压费33.5元的诉请，根据《湖南省城市供水价格管理办法》第二十二条和天誉华府物业服务各项收费标准一览表第三条：二次供水价格在城市供水价格基础上加水损和加压电费0.5元/吨。故对原告该项诉讼请求，该院依法予以支持；关于本诉原告（反诉被告）要求本诉被告（反诉原告）支付违约金42,838.47元。被告杨红刚没有依照合同约定依约缴交物业服务费，已经构成违约，依法应承担违约责任。因原、被告约定的违约金为从逾期之日起按所欠物业费的每日千分之五标准计算违约金，至缴清拖欠的费用和违约金之日止。本诉被告认为违约金过高。该院认为，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，还应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。前述按所欠物业费的每日千分之五标准计算违约金属过高，该院综合认定宜按年利率3.85%的标准，且依据所欠物业费金额和拖欠的时间分别计算违约金，如：229.5元/月×（3.85%÷12）×48月=35.35元（2016年10月的违约金），依次类推，详细如下表：杨红刚（2016年10月至2020年11月）物业管理费及逾期违约金：            序号              日期              面积（平方米）              单价（元）              物业管理费              逾期时间              违约金额                  1              2016年10月              153.01              1.5              229.515              48              35.35                   2              2016年11月              153.01              1.5              229.515              47              34.61                   3              2016年12月              153.01              1.5              229.515              46              33.87                   4              2017年1月              153.01              1.5              229.515              45              33.14                   5              2017年2月              153.01              1.5              229.515              44              32.40                   6              2017年3月              153.01              1.5              229.515              43              31.66                   7              2017年4月              153.01              1.5              229.515              42              30.93                   8              2017年5月              153.01              1.5              229.515              41              30.19                   9              2017年6月              153.01              1.5              229.515              40              29.45                   10              2017年7月              153.01              1.5              229.515              39              28.72                   11              2017年8月              153.01              1.5              229.515              38              27.98                   12              2017年9月              153.01              1.5              229.515              37              27.25                   13              2017年10月              153.01              1.5              229.515              36              26.51                   14              2017年11月              153.01              1.5              229.515              35              25.77                   15              2017年12月              153.01              1.5              229.515              34              25.04                   16              2018年1月              153.01              1.5              229.515              33              24.30                   17              2018年2月              153.01              1.5              229.515              32              23.56                   18              2018年3月              153.01              1.5              229.515              31              22.83                   19              2018年4月              153.01              1.5              229.515              30              22.09                   20              2018年5月              153.01              1.5              229.515              29              21.35                   21              2018年6月              153.01              1.5              229.515              28              20.62                   22              2018年7月              153.01              1.5              229.515              27              19.88                   23              2018年8月              153.01              1.5              229.515              26              19.15                   24              2018年9月              153.01              1.5              229.515              25              18.41                   25              2018年10月              153.01              1.5              229.515              24              17.67                   26              2018年11月              153.01              1.5              229.515              23              16.94                   27              2018年12月              153.01              1.5              229.515              22              16.20                   28              2019年1月              153.01              1.5              229.515              21              15.46                   29              2019年2月              153.01              1.5              229.515              20              14.73                   30              2019年3月              153.01              1.5              229.515              19              13.99                   31              2019年4月              153.01              1.5              229.515              18              13.25                   32              2019年5月              153.01              1.5              229.515              17              12.52                   33              2019年6月              153.01              1.5              229.515              16              11.78                   34              2019年7月              153.01              1.5              229.515              15              11.05                   35              2019年8月              153.01              1.5              229.515              14              10.31                   36              2019年9月              153.01              1.5              229.515              13              9.57                   37              2019年10月              153.01              1.5              229.515              12              8.84                   38              2019年11月              153.01              1.5              229.515              11              8.10                   39              2019年12月              153.01              1.5              229.515              10              7.36                   40              2020年1月              153.01              1.5              229.515              9              6.63                   41              2020年2月              153.01              1.5              229.515              8              5.89                   42              2020年3月              153.01              1.5              229.515              7              5.15                   43              2020年4月              153.01              1.5              229.515              6              4.42                   44              2020年5月              153.01              1.5              229.515              5              3.68                   45              2020年6月              153.01              1.5              229.515              4              2.95                   46              2020年7月              153.01              1.5              229.515              3              2.21                   47              2020年8月              153.01              1.5              229.515              2              1.47                   48              2020年9月              153.01              1.5              229.515              1              0.74                   49              2020年10月              153.01              1.5              229.515                                              50              2020年11月              153.01              1.5              229.515                                              合计                                                        XXX75.75                            830.61       故对原告要求被告支付违约金830.61元的诉讼请求，该院予以支持，对超过此金额的违约金诉讼请求，该院依法不予以支持。二、关于反诉部分。反诉原告杨红刚分别与永州市天誉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及与原告（反诉被告）签订《永州天誉·华府前期物业服务协议》，均约定物业费用收费标准为每月每平方米1.5元。而反诉原告要求反诉被告自2018年8月始按0.82元/平方米的标准计算物业服务费并支付违约金37,771.11元的诉讼请求，没有法律和合同依据，证据不足，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，该院判决：一、限本诉被告杨红刚自本判决生效后三日内支付给本诉原告广州市天誉物业管理有限公司永州零陵分公司截止2020年11月30日的物业管理费11,475元、二次加压费33.5元及违约金费830.61元，前述三项共计12,339.11元；二、驳回本诉原告广州市天誉物业管理有限公司永州零陵分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨红刚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1158元，由本诉原告广州市天誉物业管理有限公司永州零陵分公司承担864元，由本诉被告杨红刚承担294元；反诉案件受理费372元，由反诉原告杨红刚承担。本案二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，审查双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：物业费计算标准。现评析如下：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人与被上诉人之间签订了《物业服务合同》，约定了物业费的计算标准为每月每平方米1.5元，一审法院依据合同判决物业费，符合法律规定，上诉人提出物业费应该按照0.82元/平方米的标准计算物业服务费的上诉理由，证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人杨红刚的上诉请求不能成立，本院不予支持。认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1158元，由上诉人杨红刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐向东审 判 员 刘久平审 判 员 周文静二〇二一年六月九日法官助理 陈 楠书 记 员 吴惠民附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。