上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪02执异85号案外人：黄祥吉，男，1980年12月23日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区北海市海城区白屋路XXX号亿海小区14栋2号。案外人：陈灼燕，女，1981年8月31日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区北海市海城区亿海路XXX号亿海小区14栋2号。以上两案外人共同委托诉讼代理人：陈春英，广西仁学律师事务所律师。申请执行人：华新建工集团有限公司(原南通华新建工集团有限公司)，住所地江苏省海安市。法定代表人：陶宝华，董事长。委托诉讼代理人：蔡祥，上海东方环发律师事务所律师。被执行人：合浦县美华置业有限公司，住所地广西壮族自治区北海市。法定代表人：俞进美，董事长。被执行人：俞进美，女，1971年9月24日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。本院在执行申请执行人南通华新建工集团有限公司(已更名为华新建工集团有限公司，以下简称华新公司)与被执行人合浦县美华置业有限公司(以下简称美华公司)、俞进美仲裁纠纷一案中，查封美华公司名下位于广西壮族自治区合浦县廉州镇还珠大道9号“美华新城”C幢二单元1402室房屋(以下简称案涉房屋)并裁定进行拍卖。黄祥吉、陈灼燕不服，对上述房屋主张所有权，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人黄祥吉、陈灼燕称，其于2013年11月19日与美华公司签订《商品房买卖合同》，向美华公司购买案涉房屋，价款为人民币318，528元(以下币种相同)，美华公司应于2014年3月31日前将该房屋交付黄祥吉、陈灼燕，并负责将该房屋的产权办至黄祥吉、陈灼燕名下。签约当日，黄祥吉、陈灼燕按照美华公司的指示，将购房款318，528元转入谭秀梅账户，美华公司出具收据，黄祥吉、陈灼燕还向美华公司支付了案涉房屋的办证费15，000元，并将合同办理备案登记。2014年2月19日，美华公司将案涉房屋及钥匙交付黄祥吉、陈灼燕，黄祥吉、陈灼燕于当日向美华公司缴纳维修基金、装修保证金等费用，向北海富超物业服务有限公司缴纳物业管理费和电梯费并占有案涉房屋至今。之后，黄祥吉、陈灼燕多次催促美华公司办理过户手续未果，遂诉至广西壮族自治区合浦县人民法院，该院于2020年9月1日判决美华公司协助将案涉房屋的不动产权证办理到黄祥吉、陈灼燕名下。美华公司不服，向广西壮族自治区北海市中级人民法院提起上诉，该院于2020年12月8日判决驳回上诉，维持原判。在本院查封案涉房屋之前，黄祥吉、陈灼燕已与美华公司就该房屋签订合法有效的《商品房买卖合同》并占有使用至今，已支付全部购房款，且非因黄祥吉、陈灼燕的自身原因导致未办理过户登记，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。故黄祥吉、陈灼燕申请中止对案涉房屋的执行，并解除对该房屋的查封。申请执行人华新公司辩称，黄祥吉、陈灼燕与美华公司之间就案涉房屋并无真实有效的房屋买卖合同。黄祥吉、陈灼燕在签约后向美华公司支付的款项，美华公司于当日全部返还给黄祥吉、陈灼燕，不能证明其已支付购房款，且与正常的交易行为相违背，不具有真实性和合法性。黄祥吉、陈灼燕在购房后长达六年的时间内，未向美华公司主张权利，案涉房屋未过户系其自身原因造成。黄祥吉、陈灼燕提交的另案判决在案涉房屋被查封后作出，依法不能排除对该房屋的执行。故华新公司申请驳回黄祥吉、陈灼燕的异议请求。被执行人美华公司、俞进美共同述称，认可黄祥吉、陈灼燕的购房事实，但对其所述付清购房款的事实有异议，该事项的争议尚在广西壮族自治区高级人民法院再审审理中。本院查明，关于华新公司与美华公司、俞进美仲裁纠纷一案，上海仲裁委员会于2019年9月27日作出(2019)沪仲案字第0372号仲裁裁决，明确美华公司应于裁决作出之日起十日内向华新公司支付工程款6，903，000元、逾期付款利息和违约金(2014年5月1日至2017年10月31日期间为5，888，835元，2017年11月1日至实际支付之日以6，903，000元为本金按照年利率24％计算)、律师费15万元；俞进美对美华公司上述债务承担连带保证责任；美华公司、俞进美应于裁决作出之日起十日内支付华新公司仲裁费135，436元。裁决生效后，因美华公司、俞进美未履行还款义务，权利人华新公司向本院申请强制执行，本院于2020年1月8日以(2020)沪02执45号立案执行。执行中，本院于2020年5月29日查封案涉房屋，之后委托评估该房屋。2021年4月22日，本院作出(2020)沪02执45号公告，内容为本院已裁定拍卖该房屋，房屋占有人应当自公告之日起十五日内迁出房屋，若认为对该房屋享有租赁权等合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议。另查明，黄祥吉、陈灼燕提供的证据显示，其于2013年11月19日与美华公司签订《商品房买卖合同》两份，约定黄祥吉、陈灼燕向美华公司购买案涉房屋及“美华新城”C幢二单元1402室房屋，建筑面积均为113.76平方米，总价款均为318，528元，由黄祥吉、陈灼燕一次性付清；美华公司于2014年3月31日前将两套房屋交付黄祥吉、陈灼燕使用；美华公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案等。当日，黄祥吉向谭秀梅转账支付637，056元，美华公司分别开具该款、办证费15，000元、维修基金6，370元、装修保证金1，000元、装修垃圾清运费560元、可视对讲防盗系统费550元的收据，北海富超物业服务有限公司开具物业费和电梯费876元的收据。2020年5月，美华公司以黄祥吉、陈灼燕至今未支付购房款为由，向广西壮族自治区合浦县人民法院提起诉讼，要求判令解除与黄祥吉、陈灼燕就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》，由黄祥吉、陈灼燕承担违约金15，926元。在该院审理中，黄祥吉、陈灼燕提起反诉，要求美华公司继续履行上述买卖合同，将案涉房屋的产权登记至黄祥吉、陈灼燕名下，过户产生的税费由美华公司承担，美华公司为黄祥吉、陈灼燕开具金额为318，528元的购房款专用发票并支付逾期办证违约金109，319元。该院于2020年9月1日作出(2020)桂0521民初1123号民事判决，驳回美华公司的诉讼请求；判令美华公司协助黄祥吉、陈灼燕办理案涉房屋的过户手续并交付数额为318，528元的购房款税务专用发票；美华公司应支付黄祥吉、陈灼燕与其办理产权证的违约金等。美华公司不服，向广西壮族自治区北海市中级人民法院提起上诉，该院经审理，于2020年12月8日作出(2020)桂05民终2128号民事判决，驳回上诉，维持原判。异议审查中，美华公司陈述，案涉房屋于2012年登记至该公司名下，用途为住宅。黄祥吉、陈灼燕陈述，签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋已登记至美华公司名下。本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张所有权，可向执行法院提出书面异议，同时符合在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、人民法院查封前已合法占有不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等法定情形的，人民法院应予支持。本案中，已发生法律效力的广西壮族自治区合浦县人民法院(2020)桂0521民初1123号民事判决和广西壮族自治区北海市中级人民法院(2020)桂05民终2128号民事判决虽判令美华公司应协助黄祥吉、陈灼燕办理案涉房屋的产权登记，但因上述判决生效的时间在本院查封该房屋之后，故黄祥吉、陈灼燕依据上述判决要求排除本院对案涉房屋的执行缺乏法律依据，本院不予支持。同时，上述生效判决虽查明黄祥吉、陈灼燕向谭秀梅转账付款即为向美华公司支付购房款，但系基于美华公司的自认。因在案外人执行异议审查中，被执行人的自认并不能免除案外人的举证责任，故在黄祥吉、陈灼燕未举证证明美华公司委托谭秀梅收取购房款的情况下，本院对黄祥吉、陈灼燕主张的付款事实难以认定。根据本案查明的事实，黄祥吉、陈灼燕于2013年11月19日就案涉房屋与美华公司签订《商品房买卖合同》并办理了备案登记，本院对该事实予以确认。根据黄祥吉、陈灼燕与美华公司的陈述，双方就案涉房屋签订《商品房买卖合同》时，该房屋已登记至美华公司名下，具备了办理产权过户的条件。但自签约起至案涉房屋被本院查封之日已逾六年半，在此期间，黄祥吉、陈灼燕未提供证据证明其向美华公司要求办理案涉房屋的产权过户手续，也未通过法律途径积极主张权利，故该房屋未过户系因其自身原因所导致。据此，黄祥吉、陈灼燕对案涉房屋主张的物权期待权不符合法律规定应予支持的情形，不足以排除本院对该房屋的执行。综上，黄祥吉、陈灼燕的异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条规定，裁定如下：驳回黄祥吉、陈灼燕的异议请求。当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 胡晓东审 判 员 徐 江审 判 员 徐 庆二〇二一年六月十六日法官助理 何 冰书 记 员 何 冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。……第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。