广东省茂名市茂南区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0902民初7133号原告(案外人)：纪泉文，男，1959年8月1日出生，汉族，住茂名市茂南区××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××913。委托诉讼代理人：李亚汉，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈润达，广东普罗米修（茂名）律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：蔡水平，男，1965年3月6日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××638。委托诉讼代理人：卢国桢、凌焕，广东诚挚律师事务所律师。第三人：何明，男，1967年9月4日出生，汉族，住高州市××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××010。第三人：黄玲玲，女，1976年10月23日生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××820。第三人：张志杰，男，2001年8月6日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××615。第三人：张铭杰，男，2006年10月24日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××216。第三人：张书宁，女，2012年11月19日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××627。第三人：张芷瑜，女，2010年1月2日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××62X。第三人：黄振稀，男，2007年12月26日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××617。第三人张铭杰、张书宁、张芷瑜、黄振稀的法定代理人：黄玲玲，女，1976年10月23日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××820。第三人：茂名市正大建设工程有限公司。住所地：茂名市×××××××××××××××。法定代表人：江军志，该公司经理。原告纪泉文诉被告蔡水平、第三人何明、黄玲玲、张志杰、张铭杰、张书宁、张芷瑜、黄振稀、茂名市正大建设工程有限公司（以下简称正大公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告纪泉文的委托诉讼代理人李亚汉、被告蔡水平的委托诉讼代理人卢国桢到庭参加诉讼。第三人何明、黄玲玲、张志杰、张铭杰、张书宁、张芷瑜、黄振稀、正大公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告纪泉文诉称，原告纪泉文通过第三人何明于2012年1月3日与陈一敏、陈定邦的代理人唐昊成签订了《房屋买卖协议书》，协议书约定陈一敏、陈定邦于其从被执行人处认购所得的茂名市××××《官山茗苑》1#号梯1302号房和西梯2号小车库转让给原告纪泉文，转让价格为总价670209元。合同签订后，原告纪泉文近合同约定向中介方支付20000元。后在第三人何明服务下，原告纪泉文于2012年2月20日与张喜芬分别签订了1号梯1302《官山茗苑》楼房买卖合同(总价￥419600元)及《官山茗苑》小车库房买卖合同(总价￥120000元及办证费20000元)。合同签订后，原告纪泉文根据与陈一敏、陈定邦的合同将转让款650209元支付给了陈一敏、陈定邦，至此，原告纪泉文的房产转让款支付完毕。由于本涉案房产是原认购人陈一敏、陈定邦溢价转让行为，故原告纪泉文支付所有款后，在陈一敏、陈定邦再将购房款向张喜芬支付后，张喜芬向原告纪泉文出具收据两份，数额分别为539600元及70945元。原告纪泉文与张喜芬签订合同后，《官山茗苑》1#号梯1302号房已经具备网签条件，所以本处房产已经办理网签，但是车库由于没有具备验收条件，所以没有网签。原告纪泉文认为，本案涉案的小车库即使没有网签办理房产证，但是由于其已经支付所有的对价，并且车库已经交付，所以本车库的所有权归原告纪泉文所有。请求判令：一、不得执行位于茂名市××××××官山茗苑11、13、15号首层14号房；二、本案诉讼费用由被告承担。被告蔡水平辩称，一、被答辩人提供的2012年1月3日签订《房屋买卖协议书》，被答辩人通过茂名市通达房地产中介服务部向案外人“陈一敏、陈定邦”购买涉案房产，同时，被答辩人又提供2012年2月20日签订的《官山茗苑楼房买卖合同》，主张被答辩人以及案外人“陈坤荣”共同向“张喜芬”购买涉案房产，由此可见，被答辩人无法证实其取得涉案房产的合法依据，且涉案房产的共有人“陈坤荣”未参加诉讼，被答辩人诉讼主体不适格。二、被答辩人提供的《房屋买卖协议书》、《官山茗苑车库买卖合同》约定“西梯2号小车库”、“2#小车库”与该案执行查封的房产并不吻合，被答辩人提供证据不足证实涉案车库包含在法院查封的房产中。三、被答辩人未能证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。被答辩人向法庭提交的《房屋买卖协议书》、《官山茗苑小车库买卖合同》虽然落款时间在人民法院查封之前，但是该合同属于无效合同。涉案房屋产权登记人为第三人正大公司，其未取得官山茗苑的预售许可证，对外签订销售房屋合同主体应为第三人正大公司，被答辩人仍未与第三人正大公司签订有效的合同，其自身存在重大过错。四、被答辩人未能举示入住证明、代收水电费收据、房屋租赁合同等证据能够证明其已实际占有使用涉案房屋，其关于案涉房屋在法院查封之前实际占有使用的主要，不应支持。五、被答辩人未能证明其已支付相应的价款。六、被答辩人自身存在过错导致未办理过户登记。被答辩人在明知黄玲玲并非是涉案房屋的所有权人或者实际控制人情况下还与黄玲玲签订房屋买卖合同，且涉案房屋产权登记人第三人是正大公司，被答辩人从未向第三人正大公司要求办理过户登记，怠于行使权利，被答辩人自身存在过错才导致未办理过户登记，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款：“非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。综上所述，被答辩人提供的证据不能证明其享有足以排除执行的权益，请求法院驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。第三人何明、黄玲玲、张志杰、张铭杰、张书宁、张芷瑜、黄振稀、正大公司不作陈述。本院经审查认为，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权利,请求法院不许对该标的进行执行的诉讼。案外人提起该类诉讼,须对执行标的提出书面异议申请,法院经审查作出驳回异议裁定后方可提起,即法院作出驳回异议裁定是案外人提起执行异议之诉的前置程序。本案原告纪泉文提出执行异议申请时所指向的执行标的为位于茂名市×××××××官山茗苑11、13、15号首层02房的房屋,原告纪泉文在本案诉讼中将诉讼请求申请变更为“不得执行位于茂名市××××××官山茗苑11、13、15号首层自编2#小车库（2号梯西侧第三间首层小车库，即16轴至18轴的首层小车库）”，后又再次将诉讼请求申请变更为“不得执行位于茂名市××××××官山茗苑11、13、15号首层14号房”，但该诉求并未经过执行异议前置程序的处理,因此,原告纪泉文提起本案诉讼,不符合执行异议之诉的提起条件。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条规定,裁定如下:驳回原告纪泉文的起诉。案件受理费2700元(原告已预付)，退回给原告纪泉文。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈 玲审 判 员  何秋玲审 判 员  李达洲二〇二一年五月二十八日法官助理  江 豪书 记 员  张晓敏