黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终3915号上诉人（原审被告）：刘丽丽，女，1983年11月13日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：杨玉秋，黑龙江恒金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:郭静，女，1994年6月8日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：孟梦，北京市东元（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高梓淇，北京市东元（哈尔滨）律师事务所律师。原审被告：樊现伟，男，1988年11月27日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。上诉人刘丽丽因与被上诉人郭静,原审被告樊现伟房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初3691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘丽丽上诉请求：1.撤销一审判决；2.在查清事实的基础上，改判驳回郭静的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决事实认定错误，违约在先的是郭静而不是刘丽丽。在签订租赁合同前，郭静不仅自己多次看房，还多次带领设计师等相关人员看房，在确定案涉房屋符合要求的情况下，于2019年1月29日签订的房屋租赁合同。刘丽丽将房屋钥匙交付给郭静，已经完成房屋交付义务，在接收房屋时，郭静并未提出异议。刘丽丽同意配合郭静办理营业执照，但因郭静拒不缴纳房租，无法推进工商注册事宜，因为公司一旦提前注册成功，如果双方没有租赁成功，后续将涉及公司地址迁移、注销等各种事宜，还将影响刘丽丽对外出租。租赁合同第八部分中约定：本合同自签订之日起成立，2019年11月11日乙方交付第一年房租时生效。因此，根据合同约定，在郭静没有交付第一年租金的情况下，该合同没有生效，只是定金条款生效，郭静在没有交付第一年房租、合同没有生效的情况下，要求提前办理工商注册属于无理要求。2.一审判决适用法律错误。郭静无权要求返还定金。为了订立主合同，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保，符合法律规定。本案中，双方在签订合同同时并没有商谈拆除隔层事宜，而是在签订后，郭静考虑装修效果与刘丽丽协商要求拆除隔层，并承诺租期届满后恢复隔层，刘丽丽当时考虑做生意不容易的实际情况，同意郭静的要求，但要求郭静提供2万元保证金，但郭静不同意。后刘丽丽让步，同意郭静提出的“双方签个拆除后恢复原状的合同”的意见，刘丽丽不再收取保证金，但后来郭静一直没有音讯，因隔层拆除问题发生在合同签订之后，双方协商是对合同条款的变更，对于合同没有约定的增加事项，刘丽丽没有义务必须满足郭静的要求。依据原担保法司法解释第一百一十五条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的乙方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。因此，郭静无权要求返还定金。郭静辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。樊现伟述称，同意刘丽丽上诉意见。郭静向一审法院起诉请求：1.刘丽丽、樊现伟双倍返还定金40000元；2.刘丽丽、樊现伟支付违约金33333元；3.刘丽丽、樊现伟因缔约过失造成的装修设计费损失30000元。庭审中，郭静变更诉讼请求为：刘丽丽、樊现伟返还定金20000元。一审法院认定事实：2019年10月28日，樊现伟与郭静就刘丽丽名下位于南岗区××路单独所有房屋协商房屋租赁及签订该房屋租赁合同事宜，双方达成一致意见先签订定金合同，2019年10月29日，樊现伟与郭静签订房屋租赁合同，樊现伟、刘丽丽为出租方（甲方），郭静为承租方（乙方），樊现伟、郭静在合同上签名，刘丽丽的签名由樊现伟代为书写，该房屋租赁合同第三条约定租赁期限三年，自2019年11月11日起至2022年12月10日，免租期1个月（2019年11月11日至2019年12月10日）；第四条租金约定4.1该房屋租金第一年和第二年为20万元，第三年为22万元；4.2转账支付，汇款账号：姓名刘丽丽，账号52×××22招商银行宣化支行；第五条定金及履约保证金5.1约定乙方在签订本协议时支付甲方定金20000元（贰万元），甲方收到定金后书面签收；5.2约定本协议签订后，但未生效前（乙方2019年11月11日交付第一期房租前），如甲方违约，则双倍返还上述定金于乙方，并赔偿相当于2个月房租的违约金及其缔约损失；如乙方违约，则定金由甲方没收不退还；5.3约定2019年11月11日正式签订合同后，20000元定金转为房屋附属设备履约保证金押金；第八条约定合同效力，本合同自签订之日起成立，于2019年11月11日乙方交付第一年房租时生效。若乙方未按约定交付房屋，本合同不发生法律效力，但不影响定金、缔约金及违约金条款的执行。合同签订后，郭静通过手机银行转到刘丽丽名下尾号222招商银行银行卡20000元定金，刘丽丽未按合同第五条5.1约定出具书面签收定金收据，樊现伟将房屋钥匙交给郭静后，郭静对案涉房屋未进行改动及装修。自2019年10月30日开始，郭静向樊现伟提出给房产证照片及授权书在工商局开户，工商登记需房产证原件，郭静就房屋租赁合同需房主刘丽丽亲笔签名及房屋隔层是否拆除等问题一直与樊现伟协商，樊现伟未提供刘丽丽的授权委托书，亦未协助办理郭静工商登记事宜。2019年11月9日，郭静关于案涉租赁房屋通过微信向樊现伟提出两点声明：1.请抓紧将房东本人签名的合同文本交付我方，你本人的签名是无权代理行为，所收定金属于不当得利；2.看房及签订合同前已经提出要改楼梯和隔层，你方并没有提出异议，现在提出不能拆除隔层，拆除需要给你方加钱，显然是无理要求，基于此分歧引发合同延迟履行或无法继续履行，由你方承担责任。后樊现伟与郭静就隔层问题进行了进一步协商，并就房主（被告刘丽丽）合同签名问题、交付房租问题、配合工商注册问题进行协商，未达成一致意见，2019年11月11日郭静未给付樊现伟、刘丽丽租金。2019年11月14日，郭静委托律师向刘丽丽、樊现伟就郭静与刘丽丽、樊现伟之间签订房屋租赁合同相关事宜以邮寄方式发出律师函，邮寄给刘丽丽的律师函被退回，樊现伟自认收到律师函后没有和刘丽丽沟通，而是和刘丽丽丈夫进行了沟通。案涉房屋于2019年12月5日已由他人帮忙出租给其他案外人占有使用。樊现伟自认与郭静签订房屋租赁合同关于租金、期限等合同事宜均与刘丽丽丈夫孙国栋见面商量，并未与刘丽丽商量。刘丽丽、樊现伟授权委托书由樊现伟于2020年8月7日到法院提交，庭审中，刘丽丽、樊现伟委托代理人杨玉秋明示刘丽丽对樊现伟的代理行为予以追认。一审法院认为，2019年10月29日郭静与樊现伟及樊现伟代刘丽丽签订的房屋租赁合同，虽然约定了租金、租赁期限、付款方式、违约责任等内容，从合同约定的生效条款及合同履行情况分析双方之间房屋租赁合同并未生效，而从合同性质及郭静与樊现伟微信协商内容分析该合同实际为定金合同，定金合同签订后，郭静将定金20000元通过手机银行转账到由樊现伟提供的刘丽丽名下招商银行账户（尾号2222），定金交付后定金合同已经生效，双方应按定金合同约定全面履行定金合同义务，但樊现伟、刘丽丽并未按合同约定出具收到定金的书面签收字据。定金合同签订后郭静、樊现伟对房屋租赁合同内容及履行又进一步进行磋商，未达成一致意见，郭静主张因樊现伟不提供刘丽丽出具定金签收字据、未出具刘丽丽书面授权委托书、未提供交付刘丽丽作为出租人签名的合同文本，并且刘丽丽从未出现过，使郭静无法辨明签约真假，只能行使不安履行权利，不能按合同约定在2019年11月11日支付租金，一审法院认为，由于樊现伟、刘丽丽未按房屋租赁的交易习惯及合同约定出示房产证原件、授权委托书、收取定金的书面字据，樊现伟、刘丽丽存在过错，违约在先，使郭静产生合理怀疑，未按约支付第一年租金，致使不能签订正式房屋租赁合同，不能实现双方租赁房屋的合同目的，郭静该主张符合客观事实及法律规定，一审法院予以支持。法律规定定金作为债权的一种担保形式，是为了实现债权及达到合同目的实现，构成根本性违约才能适用定金罚则，案涉房屋已由他人帮忙于2019年11月5日出租，双方继续签订房屋租赁合同及履行给付房租，交付房屋已不可能，亦属于合同约定的免租期2019年11月11日至2019年12月10日内出租，并没有给出租方造成租金及财产损失，郭静主张刘丽丽返还定金20000元，符合法律规定，且20000元已实际转至刘丽丽名下账户，一审法院对郭静返还定金20000元的主张予以支持，樊现伟、刘丽丽抗辩不予退还定金没有证据及事实和法律依据，且存在违约情形，一审法院对抗辩理由不予支持。因在签订合同及履行过程中，樊现伟均与刘丽丽丈夫孙国栋见面商量合同内容及合同履行，又由樊现伟提供的刘丽丽账户给郭静，鉴于案件整个审理过程中及提交授权委托书等诉讼材料刘丽丽均未亲自到法院，因此樊现伟应承担刘丽丽返还定金20000元的连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘丽丽于本判决生效之日起十日内返还郭静20000元定金，樊现伟承担返还郭静20000元定金的连带给付责任；二、驳回郭静的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于一审判决刘丽丽返还郭静20000元定金是否得当问题。案涉合同签订后，郭静与樊现伟对房屋租赁合同涉及相关内容又进一步进行磋商，由于樊现伟、刘丽丽未按房屋租赁的交易习惯及合同约定出示房产证原件等相关凭证，郭静才未按约支付第一年租金。后案涉房屋及时另租他人，刘丽丽未举示证据证明郭静构成根本性违约，且对其造成实际损失。因此，郭静要求刘丽丽返还定金，一审对此予以支持并无不当，亦符合公平原则。刘丽丽不同意返还无事实和法律依据。综上所述，刘丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由刘丽丽负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯（）二〇二一年六月二十三日法官助理张智慧书记员张**