贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2631民初469号原告：黎平县明华房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631584127354B。法定代表人：石荣明，男，该公司负责人。地址：贵州省黎平县。委托代理人：杨正筠，男，贵州省黎平县尚重镇法律服务所法律工作者。委托代理人：吴家振，男，1943年12月9日出生，汉族，住贵州省黎平县，该公司员工被告：高尔辉，男，1977年1月6日出生，汉族，住贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。原告黎平县明华房地产开发有限公司诉被告高尔辉车位纠纷一案，于2021年5月25日立受理后，依法由审判员葛登琴独任审判，于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告黎平县明华房地产开发有限公司委托代理人杨正筠、吴家振，被告高尔辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎平县明华房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告排除妨害，停止侵权，将赣Ｊ×××××小轿车移出原告自建的五贵花园-1（负一楼）楼36号车位，将36号车位退还原告。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年11月10日在黎平县售楼部签订了一份编号为：2015007207的《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买“五贵花园”的商品房，即第2栋（又称2号楼）1单元13层1-13-6号房，建筑面积为134.06平方米，套内建筑面积112.19平方米，（购房合同并没有含停车位在内），价格为412905元。被告在2016年10月入住该商品房还并担任“五贵花园”小区业主管理委员会副主任。被告既担任该小区管理委员会副主任，不仅没有帮助协调好各业主与房开商的关系，而且带头把他车牌为赣Ｊ×××××的小轿车长期占据原告修建在负一楼的36号停车位，在被告的影响下，其他业主纷纷效仿，各自将私家车长期占据原告负一楼的停车位，并且不允许原告对停车位进行出售、出租，严重侵害原告的合法权益。为此，特向黎平县人民法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告高尔辉辩称：我停放车辆的车位不属于原告，因此不同意将我车牌号为赣Ｊ×××××的小轿车移出该车位。停车位属于业主所有，因为我的不动产权证上载明我有分摊的土地使用面积12.18平方米，所以我的车辆是停在自己使用的土地面积上，虽然我使用的土地面积不仅限于36号车位。原告在举证期限内向法院提交了12份证据：1、商品房买卖合同，证明被告与原告所签订的商品房买卖合同不包含车位在内的事实；2、被告强行停放小轿车在原告自建车位的照片，证明被告长期将车牌为赣Ｊ×××××号的小轿车停放在原告修建的五贵花园2号楼负一楼36号停车位；3、法定代表人身份证明，证明原告方的法定代表人的身份。4、石荣明的身份证复印件，证明石荣明个人基本情况；5、国有土地使用证，证明黎土国用（2011）第09313号土地使用证使用权人为原告，该宗地位于黎平县宗地，本案36号车位位于该宗土地位置内；6、建设用地批准书，证明黎平县国土资源局将五贵小区2号宗地批准为建设用地的事实；7、商品房预售许可证，证明黎平县建设局批准原告开发建设的“五贵花园”1-6号商住楼准予预售的事实；8、建筑工程施工许可证，证明黎平县住建局批准五贵小区2号宗地可进行建设工程施工的事实；9、建设工程规划许可证，证明黎平县住建局批准五贵小区2号宗地为建设工程规划区的事实；10、建设用地规划许可证，证明黎平县住建局批准五贵小区2号宗地规划为建设用地的事实；11、“五贵花园”小区建设效果图，证明36号停车位位于原告修建的“五贵花园”2号楼负一楼的事实；组合平面图，证明36号停车位位于原告修建的“五贵花园”2号楼负一楼的事实。12、五贵花园负一层组合平面图，证明36号停车位位于原告修建的“五贵花园”2号楼负一楼的事实。被告高尔辉向本院提交3份证据：13、被告高尔辉向本院提交3份证据：1、图片6张，证明原告侵犯业主的合法权益。双方签订的商品房买卖合同附件2第1项第3条中（第30页）明确表示，该车位所处位置属于“不分摊的共用部分”，认为车位所处位置归业主所有；2、不动产权证，证明被告的不动产权证上载明其购买的“五贵花园”2号楼1单元13层6号房享有分摊的土地使用面积12.18平方事实。3、经济技术指标表，证实“五贵花园”小区规划修建64个地下停车位的事实。经庭审质证，被告对原告提交的12份证据没有异议；原告对被告提交的3份证据有异议，认为该3份证据与本案无关。本院为查明案件事实，庭后去函黎平县不动产登记中心，原、被告对该中心的复函均没有异议。经审理查明：“五贵花园”小区系原告黎平县明华房地产开发有限公司经黎平县建设局批准建设开发的楼盘，座落于黎平县宗地，该宗地的地形呈倾斜状态，修建了6栋层数不等的商品房，其中2、3栋（号）商住楼处于该宗地最高处，第一层是临大街门面，第一层下面修建了二层地下车库。2015年11月10日，原、被告签订了编号为2015007207的《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买五贵花园2号楼的商品房，合同第三条基本情况约定：买受人的商品房为“第2栋1单元13层1-13-6号房，建筑层数地上16层，地下2层，该商品房位于地上第13层。……建筑面积为134.06平方米，套内建筑面积112.19平方米（有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）……”。合同附件二该商品房共用部位及设施具体情况第一条第（3）项“不分摊的共用部位”约定：“独立使用的地下室，车棚、车库都不计入共有建筑面积”。本案争议车位位于2号楼负一层。被告向原告购买了“五贵花园”2号楼1单元13层6号房，已入住并办理了不动产权证，该不动产权证“宗地图”上载明“该户分摊土地面积为12.18平方米”，被告认为虽然车库不计入共有建筑面积，但车库是共用部分，自己享有分摊土地面积，因而共用部分的车库属业主所有，尽管自己分摊的12.18平方米并不一定是36号车位的位置，但赣Ｊ×××××小轿车是停在业主自己的区域，故将赣Ｊ×××××小轿车长期停放在2号楼负一层的地下车库36号车位而引发诉讼。本院认为：建筑物区分所有权是指权利人即业主对于一栋建筑物或者居住小区中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利。《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物，构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上独立单元房间对地上空间资源利用一样，都有自己的使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外的投资，是相对独立的建筑物。诚然，地下车库是一种公共配套设施，但是它与其他供电、给水、消防等配套设施完全不同，地下车库划分出独立的车位，具有一定的可分性、独立性，而供电、给水、消防等配套设施是每个业主必须使用的，具有不可分性。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记不发生法律效力”，第七十四条规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定．．．”。有登记产权的按登记；没有办理产权登记的，则看开发商与购房者签订的房屋买卖合同对地下车库的产权是否有明确约定，有约定的从其约定；既没有登记，也没有约定的，根据建设车库的费用是否摊入购房款，或地下车库的建筑面积是否作为房屋的公摊面积予以确定。费用包括购房款或公摊面积包括地下车库的，产权归全体业主所有，反之，归开发商所有。本案中，地下车库没有进行产权登记，原、被告签订的2015007207的《商品房买卖合同》对地下车库的产权没有明确约定，但该《商品房买卖合同》附件二该商品房共用部位及设施具体情况第一条第（3）项“不分摊的共用部位”约定：“独立使用的地下室，车棚、车库都不计入共有建筑面积”，即车库是不分摊部分，其建筑面积没有分摊进业主的公摊面积，既未计入公摊面积，修建费用就没有摊入购房款；同时，在我院致黎平县不动产登记中心的回函中，黎平县不动产登记中心明确答复：在登记务实中，地上一旦形成建筑物，土地使用权分摊面积即为虚拟数据，不能确定具体位置和范围。因此，业主不动产权证上分摊的土地使用权面积是虚拟数据。综上所述，无论从原、被告双方的合同约定，还是法律规定，原告黎平县明华房地产开发有限公司作为五贵小区的建设用地使用权人，修建车库的投资者，对该车库享有所有权，且原、被告并未对36号车位的归属有出售、附赠或出租的约定，故原告关于被告停止侵权，排除妨害，将其赣Ｊ×××××小轿车移出“五贵花园”2号楼负一楼车库内的36号车位，将车位退还原告的请求，本院予以支持。被告高尔辉关于其享有分摊土地使用面积12.18平方米，其车辆是停在自己分摊使用的土地上的辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告高尔辉在本判决生效之日起十日内将其赣Ｊ×××××小轿车移出“五贵花园”2号楼负一楼36号车位，将36号车位退还原告黎平县明华房地产开发有限公司。如果未按本判决书指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费60元，减半收取30元，由被告高尔辉负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年之内，向本院申请执行。审判员  葛登琴二〇二一年六月二十五日书记员  吴念念