山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5072号上诉人(原审被告、反诉原告)：济南市市中区世纪星幼儿园，住所地济南市。法定代表人：王乐庆，园长。委托诉讼代理人：丁振华，山东舜达律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞鹏飞，山东舜达律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王乐庆，男，1982年4月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：丁振华，山东舜达律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞鹏飞，山东舜达律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：山东浦文生物医药有限公司，住所地山东省济南市商河县。法定代表人：李红燕，经理。委托诉讼代理人：李旭东，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵世超，山东舜翔律师事务所实习律师。上诉人济南市市中区世纪星幼儿园（以下简称世纪星幼儿园）、王乐庆因与被上诉人山东浦文生物医药有限公司（以下简称浦文生物公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2021）鲁0103民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。世纪星幼儿园、王乐庆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.上诉费由浦文生物公司承担。事实和理由：一、关于涉案租赁合同的效力问题，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，俗称“小产权房”，无法办理产权登记证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，世纪星幼儿园、王乐庆与浦文生物公司就此订立的房屋租赁合同应为无效合同。一审法院仅依据济南市市中区白马山街道办事处袁柳西居委会（简称居委会）出具的一份证明说存在《建设用地规划许可证》就进而认定存在建设工程规划许可证是不客观的。居委会出具的证明中仅是陈述存在规划许可证，但并未附加相应的规划许可证。居委会不是规划许可证的发证机关，在其没有提供许可证的前提下，所作的证明是无效的。浦文生物公司也并没有提供证据进一步证明涉案房屋存在规划许可证的事实。因此，一审法院认定涉案房屋存在规划许可没有事实依据，双方签订的房屋应认定为无效合同。二、浦文公司不是房屋的实际产权人，不存在用益物权，因此不享有出租人的权利。一审法院仅依据居委会出具的一张并不连续的产权证明予以认定涉案房屋产权属于浦文生物公司没有事实依据。首先，2009年9月29日，涉案房屋原产权人龚兆平就将案涉房屋转让给朱之良、魏洪云所有，并经袁西居委会出具证明并盖章。2015年1月5日，袁西居委会出具证明，证实白马山西路16号北楼西单元1层1间40平方房屋为朱之良个人所有。至此，经袁西居委会同意，案涉房屋由朱之良、魏洪云所有，对房屋享有用益物权。其次，2017年3月18日，世纪星幼儿园法定代表人王乐庆与朱之良签订房屋租赁合同，双方就案涉房屋出租事宜达成一致，租赁期限自2017年6月16日至2020年6月16日。合同到期后，双方依据原合同继续履行，王乐庆于2020年5月29日、11月19日向朱之良支付房租，表明双方合同合法有效且继续履行。再次，根据本案的证据来看，涉案房屋由龚兆平转让给朱之良后并没有相应连贯性的流转证据予以证明后续继续进行转让。浦文生物公司提交的证据中，并没有相应的材料证实房屋是否从朱之良再继续流转的情况。居委会开具的证明也没有全部说明房屋转让的全部情况，而且还遗漏了朱之良拥有产权的客观事实。因此这份证明是不客观的，不全面，不真实的，不应作为本案的定案依据。总之，从房屋的性质及转让来看，房屋经袁西居委会参与并出具证明，案涉房屋已然由朱之良占有（所有）。案涉房屋虽然无法办理产权登记，但按照合同成立及占有的先后顺序，应当由合同签订在先或占有使用在先对房屋享有占有、使用、收益的权利。而浦文生物所提交的《袁柳西居旧村改造房屋合同》是在2019年3月12日签订，故浦文生物的合同不能对抗先前成立的袁西居委会与朱之良签订的《袁柳西居旧村改造房屋合同》，因而不享有房屋的出租权。三、从维护稳定的角度考虑，应维持房屋现状，以保障幼儿园内学生正常就学及人身安全。2020年10月26日之前，浦文生物公司就派多人多次来到世纪星幼儿园处进行骚扰，对幼儿园的正常教学秩序造成了严重的不良影响。2020年10月26日，浦文生物公司派人再次来到世纪星幼儿园，胁迫世纪星幼儿园签订房屋租赁合同，该合同应予以撤销。若法院支持浦文生物公司的主张，将造成数百名孩子学习中断，无学可上，家长聚集闹事等安全问题，造成更大的安全隐患。综上所述，世纪星幼儿园与朱之良的房屋租赁合同合法有效且继续履行的情况下，浦文生物公司相关人员通过胁迫手段迫使世纪星幼儿园违背真实意思表示签订《房屋租赁合同》，该合同不仅与正在履行的合同相冲突，而且属于可无效合同。浦文生物公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，浦文生物公司提供的证据足以证明是涉案房屋所有人，其诉求于法有据，请求二审法院依法维持原审判决。浦文生物公司向一审法院起诉请求：1.判令解除浦文生物公司与世纪星幼儿园之间的房屋租赁合同；2.判令世纪星幼儿园立即腾空房屋，将房屋返还浦文生物公司；3.判令世纪星幼儿园支付拖欠的房屋租金3万元；4.判令世纪星幼儿园支付浦文生物公司房屋租金滞纳金（以3万元为基数，按照每日5%计算至实际支付之日）；5.判令世纪星幼儿园支付浦文生物公司房屋占用费（自2020年12月20日起计算至房屋实际腾空返还之日）；6.本案诉讼费由世纪星幼儿园承担；7.追加王乐庆与世纪星幼儿园承担共同责任。世纪星幼儿园向一审法院反诉请求：1、依法认定双方于2020年10月26日签订的房屋租赁合同为无效合同；2、判令浦文生物公司赔偿世纪星幼儿园经济损失10万元；3、诉讼费、保全费、保单保险费等由世纪星幼儿园承担。一审法院认定事实：2020年10月26日，浦文生物公司作为出租方（甲方）与世纪星幼儿园、王乐庆作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，内容为：一、甲方将其位于济南市白马山西路20号4号楼的房产一套（2231.96平方米），其中987平方米出租给乙方作经营使用。实测面积与合同面积有差异的，不影响租赁价格。二、租期六个月，从2020年10月26日起至2021年4月25日止。三、该房屋每半年租金为人民币13万元，优惠至10万元，乙方分三次向甲方缴纳租金，并于2020年11月2日前缴纳3万元，2021年1月1日前缴纳3万元，2021年3月1日前缴纳4万元至交清......六、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞约金，拖欠租金达10天以上，甲方有权解除合同并收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金。浦文生物公司在出租人处加盖了公章，世纪星幼儿园在承租人处加盖公章，王乐庆在承租人处签名捺印。世纪星幼儿园、王乐庆认为房屋所有权人并非浦文生物公司，而是案外人朱之良。为此，世纪星幼儿园、王乐庆向一审法院提交案外人龚兆平与济南市市中区白马山街道办事处袁柳西居居委会旧村改造办公室签订的《袁柳西居旧村改造房屋合同》（又称“白马家园房屋合同”，下同）一份、案外人朱之良与济南市市中区白马山街道办事处袁柳西居居委会旧村改造办公室签订的《袁柳西居旧村改造房屋合同》一份、济南市市中区白马山街道办事处袁柳西居居委会于2009年9月29日及2015年1月5日出具的证明两份、王乐庆于2017年3月18与案外人朱之良签订的《房屋租赁合同》一份、王乐庆支付租金的银行凭证一宗，证明涉案房屋所有权人已于2009年9月29日由案外人龚兆平变更为案外人朱之良，且济南市市中区白马山街道办事处袁柳西居居委会已经确认该事实；王乐庆于2017年3月18日与涉案房屋所有权人朱之良签订房屋租赁合同，且一直支付租金并使用涉案房屋至今，浦文生物公司并非涉案房屋所有权人，无权要求世纪星幼儿园、王乐庆支付租金、返还房屋等。浦文生物公司为证实其为涉案房屋的所有权人，向一审法院提交2012年2月3日案外人山东建德担保有限公司与济南市市中区白马山街道办事处袁柳西居居委会旧村改造办公室签订的《白马家园房屋合同》一份、2019年3月12日浦文生物公司与济南市市中区白马山街道办事处袁柳西居居委会旧村改造办公室签订的《袁柳西居旧村改造房屋合同》一份、济南市市中区白马山街道办事处袁柳西居居委会于2019年3月12日向浦文生物公司出具的合同变更费收据一份，证明涉案房屋所有权人已由山东建德担保有限公司变更为浦文生物公司；且济南市市中区白马山街道办事处袁柳西居居委会与浦文生物公司签订合同证明了该事实，浦文生物公司也已缴纳合同变更费等费用。此外，浦文生物公司在第一次庭审后向一审法院补充提交了济南市市中区白马山街道办事处袁柳西居居委会2021年3月8日出具的《关于白马山西路20号4号楼房产归属的说明》一份，内容为：“位于白马山西路20号4号楼的房产，依据2002年11月2日龚兆平《白马家园房屋合同》属于龚兆平所有。2012年2月3日龚兆平拿《白马家园房屋合同》以及龚兆平出具的《承诺书》将上述房产转让给山东建德担保有限公司。2013年5月5日，历下法院对龚兆平、董广海诉讼保全时，查封了上述房产，查封期限自2013年5月6日至2015年5月5日。2019年3月12日，山东建德担保有限公司将上述房产转让给山东浦文生物医药有限公司。上述房产现归山东浦文生物区药有限公司所有。历次转让，皆由我委与受让人重新签订购房合同，并进行登记存档，原房主的合同作废。关于该房产的建设规划许可，经查询留存档案，1999年9月2日济南市规划局曾颁发编号为（99）鲁01.02.98的《建设用地规划许可证》，具体情况需向当时承建人龚兆山查询原件。特此说明。济南市市中区白马山街道办事处袁柳西居居民委员会（公章）廖凤贵（签名）2021年3月8日”。廖凤贵系现任居委会主任。王乐庆还向一审法院提交2020年10月26日拨打12345电话记录一份、12345热线受理回执一份、12345通话录音一份、与龚兆平通话录音光盘一份、世纪星幼儿园办公室监控录像等，证明其与浦文生物公司签订涉案房屋租赁合同是受到浦文生物公司胁迫。针对上述证据，浦文生物公司认为12345的录音是今年的，反应的是去年的事情，录音内容不能反映有欺诈、胁迫的事实和行为；和龚兆平的录音当中也没有胁迫的内容，不能说明王乐庆签署合同是非自愿的，龚兆平劝王乐庆不要和朱之良签署合同，而要跟浦文生物公司签署，说明前后相关联的房屋权利人是知道房屋的权属归浦文生物公司所有。关于录像，录像画面显示双方在喝茶商谈，后来王乐庆加盖印章并亲笔签名，并没有欺诈、胁迫。世纪星幼儿园未举证证明其经济损失为10万元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据双方分别提供的数份《袁柳西居旧村改造房屋合同》可知，涉案房屋所有人的变动，除了与原买受人协商一致外，还需要与济南市市中区白马山街道办事处袁柳西居居委会重新签订《袁柳西居旧村改造房屋合同》，故济南市市中区白马山街道办事处袁柳西居居委会处存放的房屋合同和转让登记档案应是最完整的。根据济南市市中区白马山街道办事处袁柳西居居委会2021年3月8日出具的关于涉案房产归属的说明，对于浦文生物公司主张其为涉案房产的现所有人，一审法院予以采纳。关于浦文生物公司与世纪星幼儿园、王乐庆签订的房屋租赁合同的效力问题。一审法院认为，王乐庆主张该合同是由浦文生物公司胁迫其签订的，但其提供的证据不足以证实胁迫的存在，故一审法院不予采纳。世纪星幼儿园要求确认合同无效，但济南市市中区白马山街道办事处袁柳西居居委会2021年3月8日出具的说明中明确载明了有《建设用地规划许可证》，故对于世纪星幼儿园的无效主张，一审法院不予采纳。浦文生物公司与世纪星幼儿园、王乐庆签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应全面履行各自的义务。世纪星幼儿园、王乐庆未按合同约定支付租金，已构成违约，故对于浦文生物公司要求世纪星幼儿园、王乐庆支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据房屋租赁合同第六条“乙方必须依约交付租金。如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞约金，拖欠租金达10天以上，甲方有权解除合同并收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金”的约定，浦文生物公司有权解除合同并要求世纪星幼儿园、王乐庆返还房屋、支付房屋占有使用费。关于房屋租赁合同解除的时间，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式主张依法解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案起诉状副本送达世纪星幼儿园的时间是2021年2月2日，故涉案房屋租赁合同于2021年2月2日解除。关于浦文生物公司要求世纪星幼儿园、王乐庆支付房屋租金和房屋占有使用费的起止时间及金额表述的问题。一审法院认为，因房屋租赁合同于2021年2月2日解除，故世纪星幼儿园、王乐庆应支付自2020年10月26日起至2021年2月2日止共计100天，按照合同约定的租金标准计算的房屋租金，及自2021年2月3日起至实际返还房屋之日止，参照合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费。关于房屋租金滞纳金，一审法院认为，世纪星幼儿园、王乐庆未按合同约定及时支付租金，势必会给浦文生物公司造成一定的经济损失，但合同约定的滞纳金明显过高，一审法院支持以3万元为基数，自2020年11月3日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；对于该项诉讼请求的超出部分，一审法院不予支持。世纪星幼儿园主张因浦文生物公司多次到幼儿园侵扰正常的办学秩序导致学生退学，诉求赔偿其经济损失10万元，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定，判决：一、浦文生物公司与世纪星幼儿园、王乐庆2020年12月26日签订的房屋租赁合同于2021年2月2日解除；二、世纪星幼儿园、王乐庆于判决生效之日起三个月内腾空涉案房屋，并返还给浦文生物公司；三、世纪星幼儿园、王乐庆于判决生效之日起十日内向浦文生物公司支付自2020年10月26日起至2021年2月2日止的房屋租金54794.52元；自2021年2月3日起至实际返还房屋之日止，参照合同约定的租金标准（每半年10万元）计算支付房屋占有使用费；四、世纪星幼儿园、王乐庆于判决生效之日起十日内向浦文生物公司偿付滞纳金：以3万元为基数，自2020年11月3日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五、驳回浦文生物公司的其他诉讼请求。六、驳回世纪星幼儿园的反诉请求。案件受理费550元，由世纪星幼儿园、王乐庆负担。反诉案件受理费1150元，由世纪星幼儿园负担。二审中，王乐庆和案外人朱之良分别向本院提交书面申请，以涉案房屋的实际所有人系朱之良为由，请求追加案外人朱之良作为第三人参加诉讼。当事人未提交其他新证据。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，浦文生物公司虽未取得涉案房屋的不动产登记，但依据房屋合同、白马山街道办事处袁柳西居居委会出具的《关于白马山西路20号4号楼房产归属的说明》等证据，可以认定涉案房屋买受人现已发生变化，涉案房屋的买受人自2019年3月12日已变更为浦文生物公司，浦文生物公司自2019年3月12日起有权对涉案房屋行使权利。关于租赁合同的效力问题，一审法院已经充分听取各方意见，综合全案证据，准确认定了案件事实，依法阐明了判决理由，一审判决关于合同效力的认定正确，本院予以确认。世纪星幼儿园、王乐庆关于涉案租赁合同无效的上诉请求不能成立，相关理由与一审相同，二审不再赘述。租赁合同一经签订，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行。王乐庆以涉案房屋的产权人是案外人朱之良、租赁合同无效为由，拒绝向浦文生物公司支付租金，无事实及法律依据，世纪星幼儿园、王乐庆迟延支付租金的行为已构成违约，浦文生物公司有权依据租赁合同的约定行使合同解除权，并且租赁合同现已到期，世纪星幼儿园、王乐庆应当返还浦文生物公司涉案房屋。案外人朱之良主张其系涉案房屋的产权人，其主张涉及到房屋的权属争议，与本案不是同一法律关系，本院不予审理，对世纪星幼儿园、王乐庆的追加申请及案外人朱之良的参加诉讼申请，本院不予准许。综上所述，世纪星幼儿园、王乐庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由上诉人济南市市中区世纪星幼儿园、王乐庆负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年六月十六日书记员  刘彤