安徽省绩溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1824民初1085号 原告：王宝珍，女，1945年5月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：吕琰晶，上海恒量律师事务所律师。 被告：安徽斯瑞投资集团有限公司绩溪分公司，住所地安徽省宣城市绩溪县瀛洲镇上河徽院徽文化长廊1号楼，统一社会信用代码91341824695733744K（1-1）。 法定代表人：宋兴旺，总经理。 委托诉讼代理人：卜兵，男，1969年10月14日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区，公司员工。 被告：华夏卡罗琳信息服务（北京）有限公司，住所地北京市海淀区农大南路88号2号楼南配楼1层1038，统一社会信用代码91110108339695331P。 法定代表人：樊炎冰，负责人。 委托诉讼代理人：程涛，男，1992年1月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区，公司员工。 原告王宝珍与被告安徽斯瑞投资集团有限公司绩溪分公司（以下简称斯瑞绩溪分公司）、华夏卡罗琳信息服务（北京）有限公司（以下简称卡罗琳公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用普通程序于2021年2月1日、3月23日两次公开开庭进行了审理。原告王宝珍委托诉讼代理人吕琰晶、被告斯瑞绩溪分公司委托诉讼代理人卜兵、被告卡罗琳公司委托诉讼代理人程涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：一、请求法院解除原、被告签订的《上河徽院龙悦府房屋认购合同》；二、请求法院判令两被告返还原告房屋预付款人民币40,000元。事实和理由：原告今年已满75周岁，丧偶。2019年12月28日，原告经案外人仓鹏卿介绍一同去安徽游玩，游玩期间被带去看房，在被告销售和仓鹏卿的不断游说下支付了200元。2020年1月5日，原告想将200元退款又去了安徽，结果被告经理不同意退还，并在被告销售的忽悠下向案外人仓鹏卿和被告毕总借款19,800元支付房屋预付款并签订了《上河徽院龙悦府房屋认购合同》，第二天原告回上海后将19,800元归还借款人。2020年5月23日，原告又去安徽退款，原告认为被告隐瞒了很多情况且多次跟自己说不要告诉家人，但被告吓唬原告如不继续付钱，之前的20,000元也拿不回去，原告不得已拿出随身携带的1,000元通过微信转账给案外人，案外人又凑了19,000元合计20,000元微信转账给被告。原告隔天回上海后将钱还给案外人。现原告认为自己受骗，理由如下：一、《上河徽院龙悦府房屋认购合同》仅仅是认购合同，正式的房屋买卖合同还未订立；二、该合同存在瑕疵，没有开发商的签字盖章，开发商和托管服务商不应列为一方；三、被告表示一定要付清全款才能签订正式合同，在未订立房屋买卖合同前就将房屋价款全部付清，显失公平；四、被告在知晓原告系75岁高龄老人的情况下，仍通过各种方式诱导原告签订认购书并交付房款，显有欺诈之故意。为维护原告的合法权益，起诉至法院，请求判决支持原告诉请。庭审中，原告变更诉讼请求：一、请求法院判令终止原告与被告卡罗琳公司签订的房屋认购合同；二、请求法院判令两被告返还原告房屋预付款人民币40,000元。第二次庭审后，原告方又以案涉的预约合同条款为格式合同，明显加重了原告的义务，应当认定为无效。 被告斯瑞绩溪分公司辩称：一、其从未委托过本案另一被告代理销售绩溪上河徽院徽文化长廊5#楼，同时原告提交的证据《上河徽院龙悦府房屋认购合同》并无其盖章，因此该合同与其无关。二、根据原告的证据收款收据三份，收款方分别为华夏卡罗琳信息服务（北京）有限公司（收款20,000元）、华创卡罗琳（北京）健康管理有限公司（收款20,000元），其从未收取过原告任何款项。三、因其与原告之间并无任何合同及法律关系，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。 被告卡罗琳公司辩称：一、其从未诱导和欺骗原告，与原告签订预约合同是双方真实意思表示，原告也经过了反复考察，诉状所述不实。二、原告出具了延期付款承诺书，并履行了部分义务（截止至2020年5月3日，合计付款40,000元）。三、其已向原告就预约合同内容作了全面说明。四、原告陈述一定要付清全款才能签正式合同歪曲事实。 原告王宝珍为支持其诉请，向本院提交了6份证据： 1．《上河徽院龙悦府房屋认购合同》，证明原、被告仅签订认购合同； 2．收据，证明原告已付40,000元； 3．收款证明以及银行流水，证明原告已还清案外人借的款项，用于认购该房屋； 4．聊天记录，证明被告员工明确表示先付全款后签订合同，与房屋认购合同上面约定的支付定金20,000元，后签订房屋买卖合同条款自相矛盾； 5.一个pos机的签购单，证明原告曾向案外人仓鹏卿借款，后由案外人仓鹏卿使用其银行卡刷卡支付用于认购该房屋； 6．催款函、EMS快递盒，证明被告斯瑞绩溪分公司出具了相关催款函，且寄件人为安徽省绩溪县上河徽院龙悦府，所以被告斯瑞绩溪分公司是不可能不知晓原告与被告卡罗琳公司签订的认购合同和相关购房事实。 被告斯瑞绩溪分公司未向本院提交任何证据。 被告卡罗琳公司为支持其辩解，向本院提交了原告签名捺印的延期付款承诺书，证明原告没有在签订的认购合同规定的时间点内付清款项。 经质证，被告斯瑞绩溪分公司对原告所举的6份证据真实性均无异议，但表示与其无关，被告卡罗琳公司均无意见。对被告卡罗琳公司提交的证据，原告王宝珍对真实性无异议，对关联性有异议，因为不是最终的催款，不能达到其证明目的，被告斯瑞绩溪分公司无异议。 本院经审核认为：原告方提交的证据1.2.3.5.6本院予以认定，证据4不能达到原告方的证明目的。被告卡罗琳公司提交的延期付款承诺书本院予以认定。 本院认定本案事实如下：2020年1月5日，原告王宝珍与被告卡罗琳公司签订《上河徽院龙悦府房屋认购合同》，合同第二条约定“乙方预定的商品房为上河徽院龙悦府徽文化长廊5#楼441号房。该商品房建筑面积暂测为24.21平方米，实际面积以房产权证面积为准。”第三条约定“乙方签订本合同时，支付定金人民币20,000.00元（大写：人民币贰万元整）作为甲、乙双方订立《商品房买卖合同》《享老托管服务合同》的担保，签订《商品房买卖合同》《享老托管服务合同》后，乙方支付的定金转为合同总价款，合同总价款为147,075.75元，折后单价为5,782.73元/建筑平米，折后总价为140,000.00元（大写：人民币壹拾肆万元整），合同总价款包含房款及享老托管服务费。”第四条约定“乙方应于签订本合同后10个工作日内至甲方处付清合同总价款。此期间乙方未付清合同总价款，视为乙方违约，甲方有权将乙方预定之商品房转售他人，并不予退还乙方支付的定金。”同日，原告王宝珍又出具了一份延期付款承诺书，内容如下：“本人王宝珍于2020年1月5日认购上河徽院龙悦府5号楼441号房源，总价140,000.00元，因个人资金周转原因，无法按时缴纳全部购房款项，现对延期付款事项做出如下承诺：1、于2020年1月5日缴纳20,000.00元；2、于2020年2月4日缴纳80,000.00元；3、于2020年3月4日缴清全部余款40,000.00元。如未按本协议履行，本人同意按照《上河徽院龙悦府公寓享老服务预定协议书》中约定，房源另行出售，定金不退。”并于当日付定金19,800元（另原告于2019年12月28日付定金200元）。2020年5月23日，原告又付款20,000元，余款未付。2020年8月23日，安徽斯瑞投资集团有限公司向原告发出催款函，内容如下：“业主王宝珍您好！首先，感谢贵方对本公司的支持，定购了我司开发的绩溪上河徽院龙悦府项目5号楼441号房，根据贵我双方2020年1月5日签订的《房屋认购合同》及《延期付款承诺书》约定，贵方应于2020年8月23日前支付全部剩余房款，且我司已多次致电通知贵方前来付款，但至今没有收到《房屋认购合同》约定的应收房款，请贵方务必于2020年8月30日前至我司售楼处付清剩余房款，否则我司将视为您无理由终止合同，采取诉诸法律，定金没收，房屋另行出售等必要措施。为了双方的合作，避免造成一些不必要的影响，请慎重考虑，务必如期办理房屋相关手续，否则我司将有权追究贵方法律责任，谢谢！” 另查明，案涉商品房有合法商品房预售许可证，即（绩）房预售证第2014-0001号。 本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释［2015］5号）第一百零九条规定“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”从本案原告提交的证据分析，根本达不到上述证明标准，对原告关于两被告对原告实施欺诈的诉请本院不予采信。原告与被告卡罗琳公司于2020年1月5日订立的《上河徽院龙悦府房屋认购合同》属于双方当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同，而不是正式的商品买卖合同，一方当事人不履行预约合同约定的订立合同义务的，应承担预约合同的违约责任。从本案事实分析，原告于2020年1月5日与被告卡罗琳公司订立预约合同时，于同日又出具了个人签字并捺印的延期付款承诺书，但其并未按承诺书及时付款，仅于2020年5月23日付款20,000元，直至2020年8月23日，安徽斯瑞投资集团有限公司向其发出催款函后仍未履行承诺书付款义务，应认定原告的行为构成了违约，依法应承担相应的违约责任。按2020年1月5日的预约合同第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释［2000］44号）第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收取定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”原告王宝珍无权要求返还定金。由于2020年1月5日的预约合同已对定金数额作了明确约定（20,000元），所以即便2020年5月23日被告卡罗琳公司认可的收据又注明原告微信转账的20,000元标明是定金，本院也不予支持。关于原告主张的2020年1月5日的预约合同第三条、第四条属格式条款，明显加重了原告义务的主张。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。从双方订立合同时的情况分析，原告与被告卡罗琳公司是经过充分协商的，对付款的具体期限也出具了承诺书且履行了部分义务，本院也认定原告方不存在受到了被告斯瑞绩溪分公司、卡罗琳公司的胁迫或欺诈而签订了预约合同及分期付款承诺书，同时，原告也未举证证明预约合同的第三、第四条系向不特定买房人重复使用，故本院认为《上河徽院龙悦府房屋认购合同》第三、第四条并不属于格式条款。其实，格式合同的认定不应简单以合同条款是否由一方提前拟写为标准，而应以合同条款的最终拟定或者合同的最终签署是否体现了合同双方的真实意思表示为标准，即便合同条款由一方提前拟定，只要另一方充分知情并同意，亦不应认定其为格式条款，故对原告该项主张本院不予采纳。从原告出具分期付款承诺书看，其是明知预约合同第四条内容的，该条内容对付款时间作了明确约定，本院对原告方认为的付了20,000元定金即应签订正式买卖合同，现原告已付了40,000元还没签订合同，违约方应是两被告的主张不予采纳。由于原告与被告卡罗琳公司于2020年1月5日订立的是预约合同，预约合同不存在强制履行问题，合同双方均可提出终止或解除，守约方只能请求违约方按合同约定承担违约责任，故对原告请求终止该项预约合同本院予以支持，对被告卡罗琳公司请求继续履行合同的抗辩本院不予支持。虽然被告斯瑞绩溪分公司未在预约合同上盖章，但2020年8月23日安徽斯瑞投资集团有限公司向原告发出催款函，应视为该公司对预约合同的事后追认和认可，从公司法角度分析，分公司并无独立人格，无论被告斯瑞绩溪分公司与被告卡罗琳公司是否存在包销协议，只要安徽斯瑞投资集团有限公司认可预约合同，而原告又选择向斯瑞绩溪分公司主张权利，结合预约合同甲方（开发商）：安徽斯瑞投资集团有限公司绩溪分公司及卡罗琳公司答辩状陈述签订商品房买卖合同的卖方主体为斯瑞绩溪分公司，被告斯瑞绩溪分公司不承担责任的抗辩本院不予采纳。原告于2019年12月28日、2020年1月5日总共向被告卡罗琳公司支付定金20,000元，于2020年5月23日向华创卡罗琳（北京）健康管理有限公司支付20,000元，虽然收款人主体并不一致，但在被告卡罗琳公司的答辩中，其自认收款40,000元，应视为债务共担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释［2000］44号）第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释［2015］5号）第九十条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、自本判决作出之日起终止原告王宝珍与被告华夏卡罗琳信息服务（北京）有限公司于2020年1月5日订立的《上河徽院龙悦府房屋认购合同》； 二、被告安徽斯瑞投资集团有限公司绩溪分公司、华夏卡罗琳信息服务（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王宝珍购房款20,000元； 三、驳回原告王宝珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由原告王宝珍负担400元，被告安徽斯瑞投资集团有限公司绩溪分公司、华夏卡罗琳信息服务（北京）有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  许家永 审 判 员  汪国栋 人民陪审员  高建慧 二〇二一年六月三日 法官 助理  胡小萍 书 记 员  章 婷 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞ 时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉 若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收取定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。