江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1332号上诉人（原审原告）：如皋市搬经镇中心社区居民委员会，住所地如皋市搬经镇中心居。法定代表人：王正国，主任。委托诉讼代理人：章正建，如皋市高明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：南通鑫润紧固件制造有限公司，住所地如皋市搬经镇中心居28组，现住所地原场南乡政府南边。法定代表人：马卫东，总经理。委托诉讼代理人：张建华，江苏绘园律师事务所律师。上诉人如皋市搬经镇中心社区居民委员会(以下简称搬经居委会)因与被上诉人南通鑫润紧固件制造有限公司(以下简称鑫润公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院（2020）苏0682民初5918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。搬经居委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、虽然上诉人与被上诉人于2013年1月1日将双方于2012年6月19日签订租赁协议，改签为两份租赁协议，约定年租金数额分别为5万元/年和20万元/年，但从被上诉人于2015年11月5日向上诉人提出的《关于提请终止租赁合同的申请》来看，截止2014年度，被上诉人向上诉人交付的租金应为25万元/年，与双方于2012年6月19日签订租赁协议约定的租金标准以及双方于2013年1月1日的两份租赁协议租金标准之和均一致，并非被上诉人所称的20万元/年。由此可以证明，双方之间对于案涉厂房租赁的租金标准，无论是协议约定还是实际履行，都是25万元/年。一审法院仅依据被上诉人无证据的不认可,从而认定双方按租金20万元/年进行计算，是错误的。2、一审法院认为上诉人：“…以2012年6月19日签订的协议主张2012年7月1日至2015年12月31日期间的占用费没有依据”的说法是错误的。上诉人主张被上诉人所欠20万元租金，不仅仅依据双方于2012年6月19日签订的租赁协议，还有双方于2013年1月1日签订的两份协议。如前所述，虽然双方于2013年1月1日将原租赁协议改签为两份协议，但双方仍然按年租金25万元/年实际履行，该事实能够从被上诉人向上诉人提交的《关于提请终止租赁合同的申请》得到映证。被上诉人在庭审中不予认可，但并无任何证据能够推翻《关于提请终止租赁合同的申请》中自述的事实。3、一审法院既已认定上诉人所主张的被上诉人已支付租金68万元事实以及相应的收款收据及记账凭证，却又以上诉人所提供的证据不具有高度盖然性为由驳回上诉人诉讼请求，不符合逻辑，显然不当。本案事实其实并不复杂，从现有证据可以证明，双方之间约定的年租金标准就是25万元/年，以此计算，自2012年7月1日起至2015年12月31日止，被上诉人应缴纳租金88万元，已付68万元，欠20万元，事实十分清楚。被上诉人既未主张已付租金数额，亦未举证推翻上诉人就68万元主张的相关证据。故一审法院的相关判决理由，显然不当。4、提前搬迁协议中，虽然约定上诉人退还被上诉人租金87500元，但提前搬迁协议仅仅是双方就被上诉人搬迁事宜签订的协议，并不能排除上诉人就被上诉人的租金欠款主张自己的权利。一审法院认为“提前搬迁协议应当视为双方对过往租赁协议的总结算”的说法，有失偏颇，也是不当的。鑫润公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。关于租金约定的问题，事实上是2012年约定每年25万。在履行至2012年底时,因合同约定的道路平整交付等未完成，双方又对租金做了相应的调整，调整为20万一年计算。而且这种调低租金的做法，一是双方当事人合意，二是上诉人与案外人王继红签订租赁合同时，又将租金调整为15万一年。王继红签订的租赁合同仅仅是个形式。其实质还是上诉人/被上诉人包括案外人共同认可的，依然是由被上诉人实际租赁使用并支付相应的租赁费用，所以租金的调整一是基于约定，二是基于整个租金的流转态势而言，租金调整为20万能够令人信服。至于结欠其租赁费的问题，一审其明确，因为其支付租赁费，上诉人并不开具相应的正式发票以便被上诉人入账使用甚至也不提供相应的手续。其自制账目当中所反映的已付68万的租金并不全面。双方最终的结算协议已经对租金予以最后的明确，明确的结论是上诉人退还被上诉人租金87500。退还的原因是提前搬迁，租金多支付。结算协议是对租金概括性的明确,从第一份协议、第二份的变更、第三份的三方认可的协议来看，实际承租人都是被上诉人。协议是双方租赁关系期间对租金总的认定方案，最终认定应还退给多收的租金。搬经居委会向一审法院起诉请求：1、鑫润公司给付其所欠租金人民币20万元，并自起诉之日起至实际给付之日止以20万元为本金，按年息5%承担违约金；2、诉讼费用由鑫润公司承担。一审法院认定事实:经审理查明，2012年6月19日，高明镇中心社区（甲方）与鑫润公司（乙方）签订《租赁协议书》约定，高明镇中心社区将其位于镇工业集中区，面积约为3100平方米，租期自2012年7月1日起至2017年7月1日止。租金第一年为24万元、第二年25万元、第三至五年租金为每年26万元。双方签订合同后，乙方应在合同签订之日起两日内向甲方支付厂房租赁保证金10万元，剩余第一年租金在甲方道路建设及大门安装到位后一次性结清，其他年份租金在当年6月30日前一次性付清。甲方承诺建设厂区内南北及东西道路，道路南北长约80m，东西长约35m，建设标准8m宽，18cm厚，道路及大门与2012年6月30日前建设到位，费用由甲方负责。上述合同签订后，鑫润公司即承租案涉厂房。搬经镇高明中心社区（出租方，甲方）与马卫东（承租方，乙方）就上诉租赁物再次签订房屋租协议两份，落款时间为2013年1月1日，约定租赁面积“厂房、办公用房及传达室”，租用期限2013年1月1日起至2016年12月31日，年租金一份协议约定5万元，另一份协议约定为20万元，付款方式均约定为按一次性支付，另付押金2万元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方。合同另约定厂房转租和归还等事项，两份协议除租金金额之外，其余约定均一致。搬经居委会向一审法院提交的前述金额为5万元的租赁协议落款时间为2013年1月1日。鑫润公司向一审法院亦提交了前述金额为5万元及20万元的租赁协议各一份，其中租金为5万元的租赁协议约定租赁面积表述为“厂房、办公用房及传达室面积2300平方米，水泥路及空地面积800平方米。水泥路往西不允许使用，厂权归社区所有”，租赁期限自2012年12月26日起至2016年12月25日。其余约定同搬经居委会提交的前述两份协议；其中租金为20万元的租赁协议与搬经居委会提交的相同金额的租赁协议约定完全一致，落款时间亦为2013年1月1日。2015年11月5日，鑫润公司想搬经居委会提出《关于提前终止租赁合同的申请》，申请载明“公司2014年产值仅有600万元，但在利润微薄的情况下，我们依然依法纳税25万，给予支付厂房租金25万元，养活中心社区20多名员工。而今年产值却与2014年同期下降50%，税负上涨20%。由于工人工资、税负、生产成本等不断增加，去年开始我们公司的资金周转就出现严重困难，再加上高额的房租，今年已经到了几乎不能运转的状态。鉴于以上原因，我公司决定提前终止与中心社区的标准化厂房租赁合同，如党委、政府领导在厂房租金问题上给予一定的减免我公司才有生存信心等”。2015年11月20日，搬经居委会向鑫润公司发出《通知》，载明拟同意前述申请，提出“需在与本居委会结清账目、缴清欠款时及时搬迁并向我居委会交还承租房屋。据此，特通知你司于2015年11月30日上、下午10时到本居委会结账交款并洽谈搬迁及交房事宜”。鑫润公司在该通知上加盖公司印章。此后，双方未终止租赁合同。2015年12月30日，搬经居委会与案外人王继宏达成皋搬调（2015）字第（56）号调解协议书，确认搬经居委会欠付王继宏上述租赁房屋的工程款97万元。约定搬经居委会将上述租赁房屋出租给王继宏，租赁期限为3年，三年租金总额为45万元，由甲乙双方一次性办理租金交付及欠款收讫手续，双方另行签订书面租赁合同。下余工程欠款52万元另行协商处理等。同日，搬经居委会（甲方）与王继宏（乙方）签订《房屋租赁合同》约定将原鑫润公司承租的厂房及传达室东首两间出租给乙方，大门西侧东西长40米、南北长100米，面积6亩土地及所有花木及传达室西首一间仍归甲方使用。租赁期限三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。甲方及时与鑫润工资办理终止房屋租赁合同手续，及时向乙方交付租赁房屋等。同日，搬经居委会（甲方）、王继宏（乙方）、鑫润公司（丙方）在前述租赁合同下方手写达成协议，约定甲乙丙三方经协商达成如下协议：一、甲乙双方同意签订于2015年12月30日的“房屋租赁合同”中乙方所涉的权利义务由丙方承继。二、租赁合同所涉45万元租金，由丙方向乙方直接支付。三、本协议甲乙丙三方签章后生效。该协议由钣金居委会加盖印章、乙方王继宏、丙方马卫东分别签名。2018年，搬经居委会（甲方）与鑫润公司（乙方）签订《提前搬迁协议》，约定：由于中心社区标准化厂房出售，乙方租赁中心社区标准化厂房租期未到，乙方需提前搬迁。经协商1、标准化厂房租金时间未到期退还租金87500元。2、当时出售厂房时，评估的鑫润公司所投资的固定资产价值46048元。3、提前搬迁安置过渡补偿费26500元。合计160048元。乙方需在2018年10月12日前搬出标准化厂房。如未在此事件内搬出，此协议作废。所有赔偿金于2019年6月30日前结清。此后，鑫润公司于2018年10月12日搬迁结束，并将案涉厂房交付。但，搬经居委会未能按约支付鑫润公司前述款项。2020年4月1日，鑫润公司诉至一审法院，要求搬经居委会支付前述款项。2020年6月22日，一审法院作出（2020）苏0682民初2130号民事判决书，认为搬经居委会应当按照《提前搬迁协议》约定支付各项费用160048元。搬经居委会辩称鑫润公司欠付其租赁费20万元，系另一法律关系，搬经居委会可另行主张处理。遂判决搬经居委会于该判决生效后十日内给付鑫润公司固定资产投资费、退还租金及搬迁安臵过渡费，合计160048元及利息。另查，搬经居委会提交的凭证及收据显示自2012年6月20日至2018年5月22日，鑫润公司共计向搬经居委会支付租金68万元，其中2012年6月20日支付10万元、2012年9月7日支付4万元，2013年分两笔合计支付24万元，2014年分三笔合计支付20万元，2015年支付10万元（搬经居委会账目记载支付时间为2018年5月22日）。搬经居委会主张的2018年5月22日支付的租金10万元凭证记载交款人为王继宏。对该笔租金的交付，鑫润公司认为该笔款项系其于2015年5月12日支付给王继宏，提供了王继宏出具的欠条复印件一份。另查，案涉厂房无规划许可证及建设许可证，亦没有产权证。本案主要争议焦点：2012年7月1日至2015年12月31日期间，鑫润公司是否还欠付搬经居委会厂房占有使用费未支付，如果欠付，具体金额多少？一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，搬经居委会将未取得建设工程规划许可证的案涉厂房出租给润鑫公司及案外人王继宏的租赁合同均为无效。搬经居委会可向润鑫公司主张厂房占有使用费。关于本案争议焦点，搬经居委会于本案中主张2012年7月1日至2015年12月31日期间的占用费，认为该期间的占用费总额为88万元，润鑫公司已经支付68万元，还欠20万元未支付。提供的主要依据为双方于2012年6月19日签订的租赁协议及搬经居委会单方制作的财务凭证。鑫润公司认为不欠搬经居委会占用费，提供的主要证据为落款时间为2012年12月26日，年租金为5万元的租赁协议，落款时间为2013年1月1日，年租金为20万元的租赁协议及《提前搬迁协议》为证。一审法院认为，搬经居委会主张以2012年6月19日签订的租赁协议主张2012年7月1日至2015年12月31日期间的占用费没有依据，双方租赁协议已经于2013年1月1日重新签订，但因该日签订过两份租赁，搬经居委会按两份租赁协议年租金之后即25万元主张年占用费标准，鑫润公司不予认可，仅认可年租金为20万元租赁协议。一审法院认为，就相同的租赁物签署两份不同金额租赁协议的行为本身不符合一般交易习惯，搬经居委会未就出现两份租赁协议的事实说明合理的理由，一审法院依据鑫润公司的认可，自2013年1月1日起按照年20万元的标准确定年度占用费，由此计算2012年7月1日至2015年12月31日期间的占用费总额应为72万元，具体是2012年12万，2013-2015年每年20万元。依据搬经居委会提供的记账凭证显示鑫润公司已经支付该期间的占用费68万元，差额4万元是否支付，就该事实，所举证据达不到高度盖然性，让一审法院能够确信鑫润公司未支付该款，理由：首先，搬经居委会所举证据本身无法直接证明鑫润公司欠付占用费的事实。搬经居委会虽然举出租赁协议及记账凭证，记账凭证均为搬经居委会单方提供，无法判断这是否系鑫润公司所有的支付凭证，双方往来期间并无就占用费支付问题形成过任何结账手续，鑫润公司亦不予认可，单凭前述证据无法直接证明鑫润公司欠付占用费及欠付的具体金额；其次,如果鑫润公司欠付占用费，搬经居委会应当及时向鑫润公司主张相关权利。搬经居委会于本案中未提交任何证据证明曾向鑫润公司主张过欠付的占用费，直至鑫润公司于2020年4月提起（2020）苏0682民初2130号案件才提出鑫润公司欠付占用费的抗辩意见。2016年1月1日起，搬经居委会、王继宏、鑫润公司签订三方协议时，搬经居委会亦未提及鑫润公司是否欠付占用费的事实，直至2018年搬经居委会与鑫润公司签订《提前搬迁协议》时，仍未主张鑫润公司欠付占用费的权利，并且还承诺退还鑫润公司未到期租金87500元，搬经居委会的上述行为和做法完全不符合一般交易习惯。《提前搬迁协议》应当视为双方对过往租赁协议的总结算，搬经居委会在该协议上仍需退还鑫润公司租金的情况下，再认定鑫润公司还欠付搬经居委会租金的事实，在无具有证明力的证据情况下，一审法院碍难认定鑫润公司欠付占用费的事实，对搬经居委会于本案中的诉讼请求，一审法院碍难支持。依照《中华人民共和国民法总则》（2017年3月15日中华人民共和国主席令第66号公布）第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决：驳回搬经委员会的诉讼请求。案件受理费4300元，搬经委员会负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实正确，本院予以确认。二审的争议焦点为：双方自2013年1月1日约定的租金数额；《提前搬迁协议》是否是对双方所涉所有租金的结算。本院认为，双方在2013年1月1日签订两份房屋租赁协议，双方各持两份协议，分别为5万元及20万元，双方所持5万元合同对租赁面积约定不一致，20万元租赁协议内容完全一致，上诉人主张租金为两份协议金额相加，仍应按照两份协议签订之前，即2012年6月19日所签订的协议金额计算租金，但2013年签订的协议在该协议之后，已经改变该协议所约定的租金金额，且双方所持5万元租赁合同的内容并不完全一致，鑫润公司亦不认可该主张，故一审法院认定租金变更为20万元并无不当。退一步讲，即便上诉人主张成立，但根据双方签订的《提前搬迁协议》，因鑫润公司租期未到，搬经居委会向鑫润公司退多余租金，如租金为25万元，鑫润公司尚欠其租金，搬经居委会无必要签订该协议向鑫润公司退租金，一审法院根据该协议内容认定系双方对租金的结算正确。搬经居委会上诉称，根据鑫润公司2015年11月5日申请，可以认定鑫润公司认可租金25万元，经审查，该申请中内容为“给付厂房租金25万元”，鑫润公司并未认可每年租金为25万元，鑫润公司解释为其当年支付总租金数额，并不代表为一年的租金，鑫润公司亦陈述租金有部分系现金缴纳，搬经居委会所提供的票据并不能认定为所有租金数额，本院难以一一对照，故综合双方2013年1月1日所签订的协议及《提前退租协议》，鑫润公司证据较搬经居委会具有明显优势，一审法院根据优势证据原则，判决驳回搬经居委会诉讼请求并无不当。综上所述，搬经居委会上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人如皋市搬经镇中心社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  刘彩霞审判员  高 雁审判员  陆海滨二〇二一年六月十一日书记员  李 熹