上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4418号上诉人(原审原告、反诉被告)：申成亮，男，1978年7月3日出生，汉族，住上海市虹口区，户籍所在地安徽省阜阳市。委托诉讼代理人：吴文杰，上海市功茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：支文琦，上海市功茂律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海鑫龙实业发展合作公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：林和勇，董事长。委托诉讼代理人：王锡荣，上海市光华律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：马良，男，1967年9月7日出生，汉族，住上海市静安区。上诉人申成亮与被上诉人上海鑫龙实业发展合作公司(以下简称鑫龙公司)、马良房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初23999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申成亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、申成亮与马良于2018年4月20日就上海市虹口区大名路XXX号(以下简称系争房屋)签订房屋租赁合同，马良向申成亮保证系争房屋可以开餐饮店，6年内不会动迁，并承诺帮助申成亮办理营业执照。二、申成亮投入了人民币16万元(以下币种均为人民币)对店面进行了装修，后经营遭遇疫情，损失惨重。三、系争房屋被动迁，申成亮作为实际经营者应有相应的动迁利益，鑫龙公司、马良违背承诺，没有给予申成亮任何经济补偿。鑫龙公司、马良曾同意免除2020年5月起至被拆迁人签订协议时止的房租，但在一审法院庭审中均予以否认。鑫龙公司辩称，不同意申成亮的上诉请求。一审判决事实清楚，适用法律正确。马良辩称，不同意申成亮的上诉请求。一审判决事实清楚，适用法律正确。申成亮向一审法院起诉请求：1．判令鑫龙公司、马良共同向申成亮返还已支付房租297，500元；2．判令鑫龙公司、马良赔偿申成亮租赁房屋装修费用16万元。马良向一审法院提起反诉请求：1．要求终止与申成亮的房屋租赁合同并要求申成亮搬离系争房屋；2．判令申成亮支付马良欠付的租金，2020年4月前欠付22，500元、2020年4月21日至申成亮搬出为止的租金(暂计至2020年11月期间的7个月的租金计122，500元)。一审法院认定事实：1.2018年4月6日申成亮(乙方)与马良(甲方)签订房屋租赁合同，约定：一、甲方将系争房屋，面积为83.62平方米，沿街街面房出租给乙方。租期从2018年4月20日至2024年4月20日止。二、租金从2018年4月20日至2024年4月20日止。每月租金17，500元，租赁期间的水、电、煤等所发生的费用均有乙方支付。三、付款方式：押1付6，先付后租，每次租金提前10天为下次支付款日。四、乙方在租赁期间，要合法经营，遵守国家法律法规。注意防火防盗等规定，如果发生意外，一切后果责任均由乙方负责。五、乙方在租赁期间应善意使用房屋，按时支付租金。若拖欠租金甲方有权终止合同并收回房屋，有权追究赔偿，押金不退。七、如果甲乙双方合同到期乙方中途违约，房屋恢复不了茶楼原结构，乙方按现状交付甲方不得擅动。九、如此房屋因拆迁或不可抗拒因素，乙方无任何条件搬走。十、甲方只提供门面一切事宜乙方自行解决。2．合同签订后，申成亮支付马良押金17，500元。从2018年4月至2020年4月20日期间，按照合同约定申成亮应付租金数额共计420，000元，申成亮实际共计支付马良租金297，500元。2020年4月21日起申成亮未再支付租金。3.2018年10月9日，申成亮经鑫龙公司同意将系争房屋上原有的上海三爱使仪器经营部的营业执照变更为上海虹口三爱使餐饮店，企业类型仍为集体所有制，法定代表人为钱士明。2019年2月2日上海虹口三爱使餐饮店取得食品经营许可证。4.2020年5月14日，上海市虹口区人民政府作出虹府房征(2020)2号房屋征收决定，系争房屋被列入征收范围。5.2020年11月30日申成亮收到马良要求解除租赁合同的反诉状。一审法院另查明：2020年12月4日，一审法院对鑫龙公司与马良就系争房屋的租赁合同纠纷作出(2020)沪1019民初18835号民事一审判决，解除了鑫龙公司、马良之间关于系争房屋的租赁合同，判令马良及申成亮与案外人刘某某系争房屋返还给鑫龙公司，申成亮与案外人刘军均不服，已提出上诉。一审法院审理中，案外人刘军至一审法院表示，刘军与马良曾就系争房屋签订的租赁合同已作废，认可系争房屋租赁合同以申成亮与马良签订房屋租赁合同为准，确认刘军向马良支付的押金及租金同意作为申成亮支付马良的押金和租金，由申成亮向鑫龙公司、马良主张权利，认可刘军与马良就系争房屋无争议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当恪守。在申成亮与马良签订的房屋租赁合同中，并未约定申成亮租赁系争房屋的用途为开餐饮店，仅约定了出租方只提供门面，一切事宜由承租方自行解决。现申成亮以因办理餐饮店证照导致其无法正常经营，故要求马良返还从签订合同之时起至证照办出期间的租金，无合同及法律依据，一审法院不予支持。申成亮诉称，鑫龙公司曾于2018年11月向申成亮出具证明一份，鑫龙公司同意其下属的上海虹口三爱使餐饮店无偿使用系争房屋，故认为申成亮亦无需支付马良2018年11月之后的房租，鑫龙公司则认为该份证明系因为申成亮当时称开餐饮店办理工商执照变更手续所需，因此而出具过，但不能证明申成亮无需向马良支付租金，且马良认为从不知晓该份证明的存在。一审法院认为，合同具有相对性，申成亮虽经鑫龙公司同意借用上海虹口三爱使餐饮店的营业执照开餐饮店，鑫龙公司即使同意上海虹口三爱使餐饮店无偿使用系争房屋，并不等同于申成亮可以无偿使用系争房屋而无需向马良支付租金，故对申成亮的该项主张因无事实依据，不予支持。申成亮另称鑫龙公司、马良同意免除2020年5月起至被拆迁人签订协议时止的房租，现鑫龙公司、马良均否认，申成亮未提供证据予以证明，一审法院不予采信。经申成亮与马良结算，原告共计支付马良租金为297，500元，申成亮认为曾用现金方式支付了马良22，500元，马良否认，申成亮未提供相应证据证明，一审法院不予采信。根据马良与申成亮之间的房屋租赁合同约定：如此房屋因拆迁或不可抗拒因素，承租方无任何条件搬走。现申成亮以其为房屋的实际经营者应当享有动迁利益，故要求鑫龙公司、马良支付装修损失16万元，既无事实依据也无合同依据，一审法院不予支持。2020年5月14日，上海市虹口区人民政府作出虹府房征(2020)2号房屋征收决定，系争房屋被列入征收范围。马良要求申成亮按照合同约定提前解除合同，无任何条件搬离，有合同依据，应予支持。马良要求申成亮支付2020年4月21日至搬离时止的房租及占用费，有事实与法律依据，应予支持。申成亮称2020年1月至4月因疫情原因无法正常经营，要求减免租金的辩称意见，一审法院认为，2020年2月及同年3月确为疫情期间，对申成亮餐饮店的经营有一定影响，申成亮应支付马良的房租的数额可给予一定的减免，故申成亮尚欠付马良2020年4月之前的租金22，500元可不再支付。申成亮要求鑫龙公司、马良共同返还租金及装修费用的诉请，没有法律依据，不予支持。考虑到鑫龙公司、马良在(2020)沪1019民初18835号房屋租赁纠纷案件中已一致同意解除鑫龙公司、马良就系争房屋所签订的租赁合同，马良同意将系争房屋腾退给鑫龙公司，故申成亮应将系争房屋腾退给鑫龙公司。据此，一审法院判决如下：一、确认申成亮与马良签订的房屋租赁合同于2020年11月30日解除；二、自判决生效之日起7日内，申成亮应携其物品从系争房屋迁出，并将该房屋返还给上海鑫龙实业发展合作公司；三、申成亮要求鑫龙公司与马良共同返还已支付房租297，500元的诉讼请求，不予支持；四、申成亮要求鑫龙公司及马良共同赔偿房屋装修费用16万元的诉讼请求，不予支持；五、自判决生效之日起7日内，申成亮应按照每月17，500元的标准支付马良自2020年4月21日起至房屋返还之日止的房屋租金及占用费；六、马良的其余反诉诉请，不予支持。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据，申成亮、鑫龙公司、马良一致确认系争房屋并未签订动迁协议。本院经审理查明，一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正，认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，马良与申成亮签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，房屋租赁合同第十条约定，马良只提供门面，一切事宜由申成亮自行解决，现申成亮以马良未及时协助办理餐饮店证照为由，要求马良返还从签订合同之时起至证照办出期间的租金，无合同及法律依据，故一审法院驳回其请求，于法不悖。房屋租赁合同第九条明确约定，如房屋因拆迁或不可抗拒因素，承租方无任何条件搬走，现上海市虹口区人民政府对系争房屋作出征收决定，马良有权行使单方解除权，申成亮于2020年11月30日收到马良要求解除租赁合同的反诉状，故一审法院认定房屋租赁合同于2020年11月30日解除，并无不当。租赁合同解除后，申成亮无权继续占有使用系争房屋，故一审法院判令申成亮返还系争房屋，并考虑疫情影响判令申成亮支付自2020年4月21日至房屋返还之日的房屋租金及使用费，于法有据，本院予以维持。现系争房屋动迁协议并未签订，申成亮主张相关的动迁利益，既无事实依据，又无合同和法律依据，故本院不予支持。另外，申成亮提出鑫龙公司、马良曾同意免除2020年5月起至被拆迁人签订协议时止的房租，却未能提供任何证据予以证明，故本院不予采信。综上所述，申成亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8，162.50元，由上诉人申成亮负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 徐 江审判员 张常青二〇二一年六月四日书记员 谢牝牝书记员 王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……