广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终1143号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱子扬，男，1982年1月24日出生，汉族，住湖南省汝城县××××××××××。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市同好物业服务有限公司（变更前韶关市鑫金汇物业服务有限公司），住所地：韶关市浈江区×××××××鑫金汇建材家居广场条铺11栋三层303号。法定代表人：叶学军，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄静茹，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：游北灵，广东众同信律师事务所律师。上诉人朱子扬因与被上诉人韶关市同好物业服务有限公司（以下简称同好物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱子扬、被上诉人同好物业公司的委托诉讼代理人黄静茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱子扬上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判驳回同好物业公司全部诉讼请求；二、撤销一审判决第四项，改判同好物业公司返还朱子扬押金10000元及7个月租金6239.94元（2017年5月租金891.41元及2019年11月至2020年4月租金5348.52元）;三、本案一、二审全部诉讼费、保全费由同好物业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定朱子扬应向同好物业公司支付2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月的中央空调费，属事实认定错误，应予纠正。（一）合同条款应解释为只在中央空调开启制冷功能的时段收取空调费关于空调费的收取，《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》第3.5.1条约定“合同期内，乙方按人民币8元/m2月标准交纳中央空调费”；第3.5.2条约定“乙方按约定于每月1日-10日期间交纳当月费用”。根据《合同法》第一百二十五条（《民法典》第一百四十二条、四百六十六条）规定，对合同条款的理解，应结合所用词句、有关条款、合同目的、交易习惯、诚实信用原则等综合作出判断。另根据《合同法》第四十一条（《民法典》第四百九十八条）规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。首先，从文义解释角度，《租赁合同》第3.5.1条、第3.5.2条仅系关于空调费标准及支付时间的约定，并未明确在未开启空调制冷、制热功能的时段也需收取空调费。其次，从目的解释角度，同好物业公司的真实意思是在空调开启制冷功能的夏季按照每月8元/㎡的标准收取空调费，在不开启制暖功能的冬季不收取空调费。就《租赁合同》第3.5.1条、第3.5.2条，朱子扬曾在《租赁合同》签订时提出质疑，认为按照双方缔约的真实意思，只有在开启制冷功能的夏天才能收取空调费，因冬天并不开启制暖功能，同好物业公司承诺不收取空调费。对此，同好物业公司员工雷海雄表示系因《租赁合同》是格式文本，其保证冬天一定不会收取空调费，并就第3.5.1条中“如遇特殊情况，计费时间由双方另行约定”的注明内容向张增添进行解释。基于双方冬天不收取空调费的合意，朱子扬才签署《租赁合同》。最后，根据格式条款解释的特殊规则，因《租赁合同》系同好物业公司未与朱子扬协商、事先拟定的格式合同，第3.5条关于中央空调费的约定系格式条款，在朱子扬与同好物业公司理解不一致的情况下，应当作出不利于同好物业公司一方的解释，即仅针对开启制冷功能的夏季收取空调费。（二）同好物业公司未严格按照《租赁合同》第3.5.2条要求朱子扬每月交纳空调费，表明其亦认可不在未开启制热功能的冬季收取空调费。首先，中央空调费的支付情况与《租赁合同》约定并不完全相符，同好物业公司实际按照其口头承诺而非《租赁合同》书面内容收取空调费。除前述提及的冬天不收取空调费，同好物业公司在合同签订时还曾向上诉人承诺装修期间（2017年6月-8月）也不收取空调费。在朱子扬于2017年仅支付9月-10月两个月空调费的情况下，同好物业公司并未提出异议且亦未在本案诉讼中以《租赁合同》第3.5.2条约定为依据主张2017年6月-8月的空调费。因此，在实际履行情况与《租赁合同》不完全相同的情况下，应当统一按照双方在合同文本外的合意确定中央空调费的支付义务。其次，合同履行过程中，朱子扬每月均按时交纳物业管理费、空调费，但在2019年9月10日同好物业公司向上诉人出具《中央空调欠费逾期通知书》之前，同好物业公司从未对朱子扬在冬季月份不支付空调费的行为提出异议。基于此，结合合同订立时双方的磋商情况，应当认为同好物业公司对朱子扬无需交纳冬季空调费亦持肯定态度。（三）不收取2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月中央空调费更符合公平原则首先，2017年11至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月2020年4月期间，因处于冬季且中央空调无法开启制暖功能，业主方并未因空调运转产生高额成本，即使在此期间开启了空调新风系统，相关水电费、维护费用的支出也远远低于制热功能开启时，因此，仍然按照《租赁合同》第3.5.1条约定的标准收取空调费有违公平原则。在中央空调没有提供制热功能，且同好物业公司事先未向朱子扬说明空调新风系统收费的情况下，为合理确定当事人权利义务，同好物业公司不应收取冬季空调费。其次，鉴于案涉商铺被同好物业公司强制断电，朱子扬自2019年11月起已自行撤场，2019年11月至2020年4月期间，朱子扬并未实际占有租赁商铺，亦因同好物业公司的原因无法实际享有中央空调运转的利益，即使在此期间中央空调开启了制暖功能或者新风系统，也不应向朱子扬收取费用。二、同好物业公司在朱子扬依约履行合同的情况下强制断电，导致其无法继续使用案涉租赁商铺从事经营，朱子扬有权拒绝支付相应物业管理费及空调费，并主张违约赔偿，一审法院认定朱子扬交纳的保证金可被抵扣、2019年11月至2020年4月租金不应返还，属事实认定及法律适用错误，应予纠正。(一）同好物业公司断电导致朱子扬无法营业，违反其在《租赁合同》项下义务，朱子扬有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付相应物业管理费及空调费如前所述，朱子扬在《租赁合同》项下并不负有支付冬季空调费的义务，鉴于朱子扬每月均按时交纳物业管理费、空调费（夏季）等相关费用，亦不存在其他违反《租赁合同》约定的行为，同好物业公司强制断电缺乏正当理由。《租赁合同》第12.1.9条规定：“甲方须尊重乙方的经营权利，不得干涉乙方的正常经营活动。”第12.1.10条规定：“甲方必须为乙方经营活动提供方便，共同维护本市场的正常经营秩序。”同好物业公司擅自断电的行为直接导致朱子扬无法正常开展经营活动，构成对前述条款的违反。根据《合同法》第六十六条（《民法典》第五百二十五条）规定，一方在对方不履行债务或者履行债务不符合约定时，有权拒绝履行相应义务，即享有同时履行抗辩权。同好物业公司提供物业管理服务、保障中央空调制冷制暖功能，分别与朱子扬按月支付物业管理费、中央空调费构成对待给付，因同好物业公司于2019年11月强制断电后迫使朱子扬无法继续使用租赁场所，同好物业公司实际已不再向朱子扬提供物业管理服务、空调保障服务，朱子扬有权基于同时履行抗辩拒绝支付2019年11月以后的物业管理费及中央空调费。(二）朱子扬未欠付租金、物业管理费、空调费等，亦未因被投诉而需要承担责任，同好物业公司应于合同到期后全额退还保证金10000元《租赁合同》签订时，朱子扬向同好物业公司交纳了10000元保证金。根据《租赁合同》第4.2、4.3条规定，同好物业公司仅在两种情况下有权扣收保证金：第一，朱子扬未在接到同好物业公司通知的规定时间内足额交纳租费、物业管理费、中央空调费及水电费，且逾期5天的；第二，合同期内，朱子扬被消费者、客户、其他经营户投诉，经查证应由朱子扬承担责任，但朱子扬不积极处理或赔偿的。另根据《租赁合同》第4.4条规定，合同期内朱子扬无违规违约行为，不需要保证金冲抵的，同好物业公司应于合同到期后10个工作日内无息全额退还。《租赁合同》已于2020年4月30日租期届满后终止，因朱子扬不存在前述需要以保证金抵扣相应费用或赔偿款项的情况，同好物业公司应当依约返还其收取的10000元保证金。(三）同好物业公司未履行其在《租赁合同》项下的义务，应承担相应违约责任，朱子扬有权要求其赔偿与2019年11月至2020年4月租金金额相当的损失，即有权要求同好物业公司返还前述6个月租金共计5348.52元因同好物业公司擅自断电的行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《合同法》第一百一十三条（《民法典》第五百八十四条）规定，违约责任以履行利益为限，在范围上包含直接损失及可得利益损失。因受疫情影响，商铺经营情况下的预期收入具有不确定性，故朱子扬在本案中不再对此提出主张，仅要求同好物业公司赔偿因其违约行为产生的直接损失，即2019年11月至2020年4月的租金损失。根据《租赁合同》，租赁期限为36个月，租金共计32091元，平均每月租金891.42元，同好物业公司应向朱子扬赔偿2019年11月至2020年4月期间的租金共计为5348.52元。此外，虽然《租赁合同》约定租期为2017年5月1日至2020年4月30日，但因朱子扬实际从2017年6月签订《租赁合同》后才实际租用案涉商铺，同好物业公司对于收取的2017年5月年租金891.42元应予返还。综上，同好物业公司因无理追讨不应支付的空调费不得，对朱子扬租赁的商铺采取强制断电措施，导致其无法正常经营。在朱子扬租赁商铺所在商场，前述情况并非个例，部分商户因同好物业公司断电后不让清退还曾向公安举报。自2019年11月起，朱子扬因无法正常经营，已遭受巨大损失。一审判决认定事实和适用法律错误，恳请贵院依法支持朱子扬的全部上诉请求。被上诉人同好物业公司答辩称：其提交了二审法院判决生效的类案,应同案同判。请求二审驳回上诉，维持一审判决。同好物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判决解除双方签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》，并判令朱子扬将商铺清场并返回给同好物业公司；二、判令朱子扬支付拖欠的租金10487.36元及滞纳金214.84元，暂计10702.2元（其中滞纳金暂从2020年5月11日计算至2020年6月15日，上述费用计算至朱子扬清场并返还商铺给同好物业公司止），三、判令朱子扬支付拖欠物业管理费4840.32元、滞纳金544.73元，物管费及滞纳金暂从2019年11月11日计算至2020年6月15日，合计为5385.05元，上述费用计算至朱子扬清场并返还商铺给同好物业公司止；四、判令朱子扬支付拖欠的空调费38292.75元、滞纳金20549.95元，合计58842.7元（暂从2017年6月11日计算至2020年6月15日），上述费用计算至朱子扬清场并返还商铺止；五、朱子扬承担本案案件受理费、保全费等一切诉讼费用。朱子扬向一审法院提出反诉请求：一、判令同好物业公司返还朱子扬押金10000元；二、判决同好物业公司返还朱子扬租金7131.36元；三、本案诉讼费用由同好物业公司承担。一审法院经审理查明：2017年6月9日，同好物业公司（出租方，甲方）与朱子扬（承租方，乙方）签订了《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》，载明：“甲方将韶关市×××××××广场（以下简称本市场）的展厅3栋D1259至D1262号商铺租赁给乙方经营晾衣架，租赁商铺建筑面积为201.68平方米。本市场开业时间暂定于2017年5月（具体开业时间以甲方书面通知或甲方在韶关当地主流媒体发布的公告为准），从本市场正式开业之日起计租。租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日止，共36个月，租费每月每平方米26元。乙方在甲方规定时间内签订正式租赁合同的,甲方给予乙方22%的月租费优惠；若乙方在延期10天以内签订正式租赁合同的，甲方给予乙方17%的月租费优惠；若乙方在延期20天以内签订正式租赁合同的，甲方给予乙方11%的月租费优惠；若乙方在延期40天以内签订正式租赁合同的，甲方给予乙方5%的月租费优惠；若乙方延期41天（含）以上签订正式租赁合同的，甲方不给予乙方月租费优惠。乙方在甲方规定时间内完成装修验收的，甲方给予乙方17%的月租费优惠；若乙方在延期15天以内完成装修验收的，甲方给予乙方11%的月租费优惠；若乙方在延期30天以内完成装修验收的，甲方给予乙方5%的月租费优惠；若乙方在延期31天（含）以内完成装修验收的，甲方不给予乙方月租费优惠。在本市场正式开业时，乙方具备开业条件并同时营业的，甲方给予乙方28%的月租费优惠；在本市场正式开业时，乙方在延期30天以内营业的，甲方给予乙方14%的月租费优惠；若乙方在延期31天（含）以内营业的，甲方不给予乙方月租费优惠。市场开业第一年内，乙方每月营业不低于28天的（法定节假日除外）、且每天营业时间不少于7小时的，甲方给予乙方16%的月租费优惠；乙方每月营业不低于25天的（法定节假日除外）、且每天营业时间不少于7小时的，甲方给予乙方减免9%的月租费优惠；乙方每月营业不足25天的（法定节假日除外）、且每天营业时间少于7小时的，甲方不给予乙方月租费优惠。乙方全部满足条件，最高可优惠83%的月租费优惠，优惠后实际缴纳的条铺租费为32091元,乙方应于签订本合同之日一次性交纳给甲方；若乙方不能满足前述所述优惠条件的，乙方应于本市场开业的次年第一月之内补交不能享受优惠全部租费。合同期内，乙方按每平方米1.5元于当月1日至10日之间缴交当月物业管理费，未按约定缴纳按每平方米3元计，中央空调费按每平方米8元于每月1日至10日期间缴交。乙方应于合同签订当日向同好物业公司缴交保证金10000元。乙方须在接到甲方通知的规定时间内缴纳足额的租费、物业管理费、中央空调费及水电费，若逾期5天未交缴，甲方有权从保证金中扣收相应费用额度、暂停乙方中央空调、水电使用并收取乙方欠费部分每日3‰的滞纳金，合同期内乙方无违规行为，不需保证金冲抵扣的，甲方于合同期到期10个工作日内无息全额退还保证金。”合同签订后，朱子扬一次性缴纳了租金32091元和履约保证金10000元，同好物业公司亦依约向朱子扬提供了约定的商铺供其经营使用。虽然合同约定租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日止，共36个月，但因双方签订时间为2017年6月9日，朱子扬实际能使用商铺实际为2017年6月9日至2020年4月30日。2019年9月10日，同好物业公司向朱子扬出具《中央空调欠费逾期通知书》，告知朱子扬尚欠26998.67元空调费未缴，2019年11月，因朱子扬尚欠同好物业公司空调费，导致无法充电，商铺处于断电状态，无法经营，朱子扬自行撤场。合同于2020年4月30日到期后，双方未续签合同，涉案合同终止。2020年5月29日，同好物业公司向朱子扬出具《告知函》，要求朱子扬于2020年6月9日前缴纳所欠的空调费35065.87元、空调费滞纳金56743.25元、物业管理费3630.24元、物业管理费滞纳金279.61元，以及2020年5月1日至2020年5月29日期间的租金4905.38元、租金滞纳金279.61元、空调费1509.35元，空调费滞纳金86.03元、物业管理费566.01元以及物业管理费滞纳金32.26元并办理退铺验收手续。双方协商未果，同好物业公司遂向一审法院提起诉讼。诉讼期间，朱子扬提出反诉。另查明，韶关市鑫金汇物业服务有限公司于2020年6月2日经核准变更登记名称为同好物业公司。关于同好物业公司主张冬春季空调费问题，其提供了包括2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日期间其开启空调新风系统、水费、电费、空调维护费用的相应材料佐证。朱子扬未能提供相反的证据予以推翻，仅是以新风系统相当于把外面的新鲜空气吸入进来，并没有调节温度的功能，同好物业公司作为出租方，有保证商场通风、消防、照明的义务，该新风系统的使用并不包含在双方约定的收取中央空调费的范围抗辩。一审法院对上述证据认证如下：朱子扬未提供相反的证据推翻同好物业公司提供的上述材料，一审法院对同好物业公司提供上述材料的证明力予以采信，并确认包括2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日期间同好物业公司开启了中央空调新风系统并支付了水费、电费、空调维护费用。一审法院审理后认为，本案为房屋租赁合同纠纷。同好物业公司、朱子扬签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。根据同好物业公司、朱子扬的诉辩意见及一审法院查明的事实，一审法院归纳本案争议焦点并论述如下：焦点之一：因同好物业公司未能提供充电服务，朱子扬商铺断电，朱子扬无法正常经营，提前自行撤场，合同是否提前终止。根据涉案合同约定，租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日止，共36个月，2019年11月，因朱子扬尚欠同好物业公司空调使用费，无法在同好物业公司处充缴电费，造成朱子扬商铺停电，无法正常经营，朱子扬当月自行撤场。虽同好物业公司不为朱子扬提供正常供电服务有错在先，但朱子扬在租赁期限内自行撤场，非合同解除的原因，同好物业公司未提供供电服务，朱子扬可以循其他救济途径要求同好物业公司恢复供电或追究同好物业公司未提供供电服务的违约责任。因此，朱子扬反诉要求同好物业公司退还2019年11月至2020年4月租金的诉求，一审法院不予支持。涉案合同于2020年4月30日到期后，双方未续签合同，合同到期终止。故同好物业公司主张朱子扬支付2020年5月1日至2020年6月15日期间租金、空调费、物业费及其滞纳金，一审法院不予支持。焦点之二：同好物业公司提供的中央空调没有供暖功能，朱子扬应否向同好物业公司交纳2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日的中央空调费。朱子扬与同好物业公司签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》约定“合同期内，乙方（高清泉）按8元/平方米每月标准交纳中央空调费，乙方按约定于每月1日-10日期间交纳当月费用。”双方并未约定收取此费用的时段及条件即是否要开启了空调制冷或制热功能才能收空调费，而空调费实际上还包含了开启空调新风系统、水费、电费、空调折旧、维护等费用，是同好物业公司在经营过程中对成本进行计算后得出且朱子扬在签约时同意支付的费用，且同好物业公司亦提供了包括2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日期间其开启空调新风系统、水费、电费、空调维护费用的相应材料佐证。因此，朱子扬辩称冬天没有开启空调制暖功能即不应支付2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日的中央空调费，理由不成立，一审法院不予支持。焦点之三：关于同好物业公司主张按每日1‰计算中央空调费的滞纳金的问题。朱子扬与同好物业公司签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》虽然约定“乙方（承租方朱子扬）须在甲方（出租方同好物业公司）通知的规定时间内缴纳足额的租费、物业管理费、中央空调费及水电费，若逾期5天未交缴，甲方有权从保证金中扣收相应费用额度，暂停乙方中央空调、水电使用并收取乙方欠费部分每日千分之三的滞纳金。”但同好物业公司考虑到该滞纳金标准过高，因此未按照该合同约定主张权利，而是主动调低，即主张按每日千分之一的标准支付滞纳金，该标准并不会过高，一审法院予以支持。焦点之四：同好物业公司应否返还朱子扬履约保证金10000元和2017年5月的租金。同好物业公司、朱子扬于2017年6月9日签订租赁合同，约定租赁期限自2017年5月1月至2020年4月30日合计36个月，朱子扬并按此一次性交纳租金32091元，其实际只租用了35个月，故其多交纳的租金891.41元（32091÷36），同好物业公司应予退还。朱子扬与同好物业公司签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》，第3.2条约定：“乙方（承租方朱子扬）须在接到甲方（出租方同好物业公司）通知的规定时间内交纳足额的租费、物业管理费、中央空调费、及水电费，若逾期五天（含）未交纳，甲方有权从保证金中扣收相应费用额度。”因此，朱子扬欠交的2019年11月至2020年4月的物业管理费3630.24元（201.38平方米×3元/平方米×6个月），同好物业公司有权直接从保证金10000元中扣除，朱子扬无须交纳该费用的滞纳金；同理，朱子扬欠缴的2017年6月9-30日，2017年7-9月，2017年12月，2018年1-4月，2018年10月至2019年4月，2019年11月至2020年4月30日的空调费合计35013.24元，同好物业公司有权直接从剩余保证金6369.76元（10000元-3630.24元）中扣除，并折抵应退还的租金891.41元后，同好物业公司无须返还朱子扬履约保证金，但朱子扬仍欠同好物业公司空调费27752.07元（35013.24元-6369.76元-891.41元），应支付该款的滞纳金。因截至2020年4月30日，朱子扬拖欠2017年6月9-30日，2017年7-9月，2017年12月，2018年1-4月，2018年10月至2019年4月，2019年11月至2020年4月30日空调费合计为35013.24元，除2017年6月9-30日拖欠1181.4元，其余每月拖欠1611.04元，截止至2018年1月11日，朱子扬的款项已经全部扣完，故从2018年2月11日起，朱子扬应以27752.07元为基数，按每日1‰计算至2020年4月30日止。焦点之五：关于同好物业公司应否返还租金891.42元的问题。朱子扬称2020年2-3月因疫情影响，导致商场无法正常营业关门，从而要求调低该二个月的租金为合同约定的50%。经查同好物业公司在此期间并无关门，而是根据规定采取调整商场出入口时间及进出商场测量体温等方式防疫。现出租方不同意调低租金，朱子扬申请调低租金返还50%的租金891.42元的诉求，一审法院不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、确认韶关市同好物业服务有限公司、朱子扬双方签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》于2020年4月30日终止；二、朱子扬应于判决发生法律效力之日起十日内向韶关市同好物业服务有限公司支付拖欠的空调费27752.07元，并从2018年2月11日起，以27752.07元为基数，按每日1‰计算至2020年4月30日止；三、驳回韶关市同好物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回朱子扬的其他反诉请求。案件受理费减半收取计837元，财产保全费780元，反诉费114.14元，合计1731.14元，由韶关市同好物业服务有限公司负担524.18元，朱子扬负担1206.96元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。另查明，本院对案涉商场另一租户吕航与同好物业公司房屋租赁合同纠纷一案作出的生效判决[（2020）粤02民终2100号]已经认定吕航应当按照合同约定履行缴费义务，应交纳中央空调没有供暖期间的空调费。二审期间，同好物业公司书面同意朱子扬要求返还2020年2-3月租金的50%的请求。朱子扬向本院提交证据材料：1.保证金、租金收据，拟证明朱子扬交纳租金和保证金的事实；2.2019年部分缴费单据，拟证明朱子扬准时交纳双方都认可的物业管理费和空调使用费，空调使用费也会在知情后准时交纳；3.朱子扬与林志伟聊天记录，拟证明朱子扬因同好物业公司追缴不合理的空调费而拒绝交纳电费和物业费；2019年11月，因同好物业公司强制停电，无法正常营业。4.朱子扬与原鑫金汇招商专员的电话录音，拟证明朱子扬在2019年11月前，已经交纳费用，未拖欠费用，并且签订合同时对空调费的收取问题已经达成共识。同好物业公司质证对证据1.2的真实性无异议，对其证实不用交纳相关空调费的目的不予认可；对证据3.4质证认为不能证实是鑫金汇的员工与朱子扬达成减免费用的事宜，且即使是鑫金汇的员工与朱子扬的通话，该员工也无得到作出减免费用的授权。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因引发本案纠纷的法律事实均发生在民法典施行前，故本案仍应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方当事人的上诉、答辩意见，本案争议的焦点是：一、承租人应否依照合同约定交纳中央空调费；二、同好物业公司应否退回相关履约保证金；三、承租人请求同好物业公司退还2019年11月至2020年4月租金及损失应否予以支持。关于焦点一。本案中，朱子扬和同好物业公司签订的租赁合同系双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,合同应属合法有效。朱子扬提出案涉合同中关于中央空调收费的约定属格式条款，同好物业公司未尽提示或者说明义务，不应成为合同条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”。本案中，案涉合同关于中央空调费的约定为“合同期内，乙方（朱子扬）按8元/平方米每月标准交纳中央空调费，乙方按约定于每月1日-10日期间交纳当月费用。”，虽然该约定内容在同好物业公司与数名承租人签订的租赁合同中反复使用，但是不能将“反复使用”作为格式条款的特征，应审查该条款是否存在免除、减轻出租人责任或加重承租人义务的情形。本案中案涉租赁场地韶关市×××××××广场配套的中央空调的作用不仅仅是调解室内外温差，还需用新风系统排出室内浑浊的空气，达到舒适的状态。因此，中央空调费实际上还包含了开启空调新风系统、水费、电费、空调折旧、维护等费用，同好物业公司亦提供了其开启空调新风系统、水费、电费、空调维护费用的相应材料佐证。而且从该约定的内容看，已明确计费方式和交费时间，未约定收取此费用的时段和条件，并不存在歧义，不符合格式条款的特征。朱子扬作为承租人，应已对合同条款约定的交费责任尽到谨慎的审查义务，其在合同上签名，是其同意支付同好物业公司计算出的中央空调运营成本费用的意思表示，朱子扬以同好物业公司未提供空调供暖功能而拒绝支付相关中央空调费的理由不成立，本院不予采纳。且本院已生效判决对同一场地的租赁合同纠纷案中，已认定承租人应当支付上述中央空调费。因此，同好物业公司要求朱子扬支付案涉中央空调费的请求，有合同依据，一审予以支持并无不当。关于焦点二。经查，朱子扬已交纳履约保证金10000元和36个月的租金，但是其实际只租用了35个月，故同好物业公司应退还2017年5月租金891.41元给朱子扬。但由于朱子扬拖欠同好物业公司物业管理费、空调费，根据双方签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》第3.2条约定：“乙方（承租方）须在接到甲方（出租方同好物业公司）通知的规定时间内交纳足额的租费、物业管理费、中央空调费、及水电费，若逾期五天（含）未交纳，甲方有权从保证金中扣收相应费用额度。”因此，朱子扬欠交的费用应从10000元履约保证金和应退的891.41元租金中扣减，扣减后朱子扬仍欠同好物业公司空调费，由于履约保证金和应退租金已经抵扣了上述费用，故同好物业公司不需承担返还责任。一审依照合同约定对此扣减计算方式妥当，本院予以维持。关于焦点三。经查，本案合同约定的租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日止。在合同内履行期间，因2019年11月朱子扬尚欠同好物业公司空调使用费，无法在同好物业公司处充缴电费，造成商铺停电无法正常经营，朱子扬当月自行撤场。对于未提供供电服务，朱子扬可以循其他救济途径要求同好物业公司恢复供电或追究同好物业公司未提供供电服务的违约责任，但朱子扬在租赁期限内自行撤场，其以此要求退还租金的理由不成立。因此，朱子扬要求同好物业公司赔偿损失，是因其未按照合同约定交纳空调费造成商铺无法充电而停止经营，其主张的损失是其违约行为导致，一审对其该请求不予支持亦无不当。同好物业公司二审期间，因同好物业公司书面同意朱子扬提出退还2020年2-3月租金的50%的请求，未违反法律规定，本院予以确认。据此，朱子扬每月租金为891.41元，同好物业公司应返还891.41元租金给朱子扬。综上所述，朱子扬的上诉请求部分成立，本院予以支持；无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1766号民事判决第一、二项；二、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1766号民事判决第三、四项；三、韶关市同好物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱子扬返还891.42元租金；四、驳回韶关市同好物业服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回朱子扬其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费837元，财产保全费780元，反诉费114.14元，合计1731.14元，由韶关市同好物业服务有限公司负担524.18元，朱子扬负担1206.96元；韶关市同好物业服务有限公司已经预交案件受理费、财产保全费合计1617元，一审法院退回多收的1092.82元给韶关市同好物业服务有限公司，朱子扬已经预交反诉费114.14元，其应收到本判决书之日起七日内向一审法院交纳案件受理费1092.82元。二审案件受理费899.8元由朱子扬负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二一年六月二十八日书记员  陈敖明