贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2766号上诉人（原审原告）：胡嘉榉，男，汉族，1989年3月4日出生，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：王治云，贵州若竹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州世纪龙腾房地产开发有限公司，住所地：贵州省桐梓县海校街道凤鸣路。法定代表人：赵正庆，该公司总经理。诉讼代表人：贵州与之律师事务所，该公司破产管理人。法定代表人：李学芬，贵州与之律师事务所主任。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈勇，贵州与之律师事务所律师。上诉人胡嘉榉因与被上诉人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初5181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。胡嘉榉上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判被上诉人继续履行《合作建房协议书》（合同编号RH2010字第141号）所约定的交房义务和办理产权登记，开具不动产发票等附随义务；2．判令确认上诉人对被上诉人享有因逾期交房所产生的违约金债权52794元；3．本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。上诉人与被上诉人互负债务，在桐梓县人民法院的主持下已达成抵销债务的协议，双方之间的民间借贷关系因债的抵销而归于消灭，一审还要明确上诉人主张这一债权，既是对抵销债务事实行为的否认，也是对人民法院依法执行案件这一事实的否认；二、一审判决显失公正，上诉人与被上诉人签订的《合作建房协议》既然真实有效，就应该按约履行，上诉人通过支付首付款和债务抵销行为，已履行了其该履行的主要义务，被上诉人未按期交房，依法应承担违约责任，一审以案涉房屋未竣工，不具有交房条件而认定被上诉人破产管理人解除《合作建房协议》，要上诉人另行主张债权，是对上诉人合法权益的巨大损害。此外，按照被上诉人破产管理人发布的［2019］龙管公和经2号《关于继续履行部分合同的公告》第1款所载内容“住宅类商品房买卖合同，购房人实际支付购房款占合同约定总房款50%以上，且购房人名下无其他住房的，无论该房产有没有抵押，均继续履行合同”，上诉人已实际支付购房款超50%以上，且不存在以房抵债的除外情形，应当继续履行合同。三、一审适用法律错误，本案应适用继续履行合同的裁判规则，被上诉人解除《合作建房协议》是对解除权的滥用，上诉人依法应当享有要求继续履行的权利，且上诉人的主张有充分的事实依据，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。龙腾公司二审未提交书面答辩意见。胡嘉榉向一审法院提出诉讼请求：1．判令按照龙腾公司破产管理人（2019）龙管公第2号《关于继续履行部分合同的公告》第一．1款之规定继续履行胡嘉榉与龙腾公司于2012年2月16日签订的《合作建房协议书》（合同编号为RH2012字第141号）所约定的交房义务和办理产权登记、开具不动产发票等随附义务；2．判令确认胡嘉榉对龙腾公司享有因逾期交房所产生的违约金债权52794元；3．本案诉讼费用由龙腾公司承担。一审法院认定事实：2012年2月16日，胡嘉榉（乙方）与龙腾公司（甲方）签订《合作建房协议书》，约定“甲方开发桐梓县‘一品龙腾’项目，同意乙方出资按每平方米4430元合作开发，优先预选该项目3号楼1单元22层4号房一套住宅，住宅面积83.36平方米，总出资额369285元，具体房型、面积以双方后期签订的《商品房买合同》约定为准。乙方在本协议签订当天，向甲方交付出资额86%，合计302893元，优惠后的总金额为350968元。交房时间是2014年8月30日前”。2012年2月16日，胡嘉榉母亲王金凤转账支付龙腾公司购房款100968元。龙腾公司向胡嘉榉出具收款收据，载明收到胡嘉榉302893元，备注“3号楼22-4购房”。2014年11月25日，经一审法院主持调解，胡嘉榉与龙腾公司达成调解协议，约定解除双方于2014年4月15日签订的借款合同；龙腾公司于2015年4月30日前支付胡嘉榉10万元，并从2014年4月15日起按月利率1.5%支付利息至清偿之日止。因龙腾公司未按约定履行还款义务，胡嘉榉于2015年5月6日向一审法院申请强制执行。执行过程中，胡嘉榉称其与龙腾公司自行达成和解协议，将尚欠借款折抵房款（金额为10万元借款＋2014年4月22日至2015年5月22日的利息19500元+案件诉讼费1150元），并撤回执行申请，一审法院裁定终结执行。龙腾公司开发的一品龙腾3号楼于2016年8月23日取得商品房预售许可证，现仍未竣工，不具备交付使用条件。2019年4月9日，该院作出（2019）黔0322破5号民事裁定，裁定受理贵州省桐梓县城市投资建设开发（集团）有限公司对龙腾公司的破产清算申请。2019年6月8日，龙腾公司管理人作出（2019）龙管公第2号《关于继续履行部分合同的公告》，载明“根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定及管理人掌握的材料，管理人决定继续履行破产申请受理前成立而龙腾公司和对方当事人均未履行完毕的下列类别的合同：一、商品房买卖合同（一）住宅类商品房买卖合同（包括认购协议、合作建房协议、商品房买卖合同，不包括以房抵债类签订的商品房买卖合同），购房人实际已付房款占合同约定总房款比例达50%及以上，且购房人名下无其他住房的，无论该房产有无设定抵押，均继续履行合同”。2019年11月19日，龙腾公司管理人作出（2019）龙腾破债确第220号《破产清算债权确认书》，确认胡嘉榉享有债权本金200968元、利息19500元、其他1150元，共计221618元。2019年12月4日，胡嘉榉不服该确认书并书面提出异议。2019年12月13日，龙腾公司管理人作出（2019）龙破债复核第220号《债权审核异议之复核意见书》，载明因胡嘉榉申报的购房实为部分抵债、部分实付购房款，不符合（2019）龙管公第2号《关于继续履行部分合同的公告》规定的继续履行合同的情形，2012年2月16日签订的RH2012字第141号《合作建房协议》自2019年6月10日起依法解除；胡嘉榉享有债权本金210968元、利息19500元、其他1150元，共计231618元。一审法院认为，胡嘉榉与龙腾公司自愿签订《合作建房协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。但根据查明的事实，涉案房屋尚未竣工，不具备交付条件，龙腾公司管理人解除《合作建房协议书》并无不当，故对胡嘉榉要求继续履行《合作建房协议书》、支付违约金的请求不予支持。对于享有的合法债权，胡嘉榉可依法主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回胡嘉榉的诉讼请求。减半收取的案件受理费943元，由贵州世纪龙腾房地产开发有限公司负担。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。首先，胡嘉榉与龙腾公司签订的《合作建房协议书》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。就胡嘉榉已支付款项的组成分析，一部分是直接支付的购房款，另一部分原系基于借款合同关系所形成的借款本金及利息，经借款合同双方当事人协商一致后转化为购房款，本质上仍是龙腾公司对其基于借款合同关系所负债务的一种清偿方式。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，结合龙腾公司破产管理人[2019]龙管公和经2号《关于继续履行部分合同的公告》所载内容，胡嘉榉部分抵债、部分实付购房款，不符合公告中继续履行合同的情形。其次，胡嘉榉起诉请求继续履行合同约定的交房义务和办理产权登记、开具不动产发票等随附义务，但龙腾公司进入破产程序之时，涉案房屋为在建工程，尚未修建完成，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件。因此，龙腾公司破产管理人有权解除《合作建房协议书》，一审未支持胡嘉榉继续履行《合作建房协议书》的诉讼请求并无不当。《合作建房协议书》解除后，胡嘉榉对龙腾公司享有的系债权，胡嘉榉可作为债权人向龙腾公司破产管理人申报相应的债权，并按照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定主张权利。综上所述，胡嘉榉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1886元，由胡嘉榉负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇二〇二一年六月四日法官助理杨豪书记员胡汝静