山西省原平市人民法院民事判决书（2021）晋0981民初695号原告：弓某，男，1992年8月27日出生，汉族，原平市人，现住原平市。委托诉讼代理人：闫某，忻府区南城法律服务所法律服务工作者。被告：王某，女，1986年3月7日出生，汉族，原平市人，农民，现住原平市。委托诉讼代理人：石某，男，现住原平市，由原平市崞阳镇上石寺村民委员会推荐。被告：张某，男，1984年8月8日出生，汉族，原平市人，中国电建集团山东电力建设第一工程有限公司职工，现住原平市。委托诉讼代理人：刘某，山西晋荣律师事务所律师。原告弓某与被告王某、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弓某及其委托诉讼代理人闫某，被告王某的委托诉讼代理人石某，被告张某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弓某向本院提出诉讼请求：1、依法确定原、被告经济适用房转让协议无效；2、判令被告返还原告购房款406800元，并赔偿违约金40680元，共计447480元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年10月29日，原告与二被告签订经济适用房转让协议一份，约定二被告将位于原平市永康北路西侧迎宾小区6号楼3单元15层1504号的房屋出卖给原告，房屋售价406800元。原告依约将购房款支付给二被告后，被告王某出具收据一支。涉案房屋系经济适用房，二被告尚未取得契税完税凭证或房屋所有权证。因二被告被执行，原平市人民法院于2021年1月11日作出（2020）晋0981执1066号之二执行裁定书，裁定依法查封涉案房屋，导致协议根本目的无法实现，原告多次要求被告返还购房款，但被告均以现在没钱为由拒不退还购房款。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。王某辩称，被告与原告签订的《经济适用房转让协议》合法有效。1、双方签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释一》第4条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，属于部门规章，显然不能作为认定合同无效的根据。《城市房地产管理法》相关规定属于行政管理性规范而非合同效力性规范。《城市房地产管理法》第38条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定属于行政管理性规范而非合同效力性规范，是法律对房屋出卖人的强制性要求，其效力范围仅及于房屋出卖人而不能及于合同的相对方即买受人，该项规定不应作为认定合同效力的依据。未取得经适房的产权证书，只是尚未产生物权公示的法律效果，但不影响其以原始取得方式获得该房屋的所有权。2、双方签订的合同未损害国家和社会公共利益。案涉房屋名义上是经济适用房，但是原平市人民政府允许房屋开发商原平市燎原房地产开发有限公司对社会销售，原告依法购买，具有对价性，并不涉及扰乱社会公共利益的问题。建设部等七部委2007年发布的《经济适用住房管理办法》第三十条规定，在经济适用房购房人缴纳土地收益等价款后，可以取得完全产权，这时购房人就可以自由处分房屋。也就是经济适用房与普通商品房的差别只在于土地收益等价款。既然如此，国家或地方政府完全可以通过收取土地收益等价款的方式挽回相关损失。这样既尊重了合同自由，维护了交易安全，又保障了国家在经济适用房上的投入。因此，当事人只要遵照相关法律规定缴纳土地收益等价款后转让经济适用房就未损害国家和社会公共利益。被告王某购买本案房屋时支付房屋总价款283660元，购买阁楼总价款29000多元，交纳住房维修资金3315.2元、配套费30000多元，房屋装修费约90000元，总计约435975.2元。但是，被告王某出售给原告的总价款仅为406800元，并未从中谋取利益，损害国家和社会公共利益。3、物权变动并不影响合同的效力。法律没有完全禁止经济适用房上市，只是其上市交易需要满足一定的条件。也就是说，经济适用房并非禁止流通物，不会因为买卖合同标的不合法导致合同无效。经济适用房在满足一定的条件后会转化为商品房，其在禁售期五年内本质上是附一定上市条件的商品房。这些限制性条件限制了经济适用房所有权人的使用权和处分权，其中与经济适用房买卖行为相关的是对物权变动的限制。但根据《物权法》第十五条规定的区分原则，物权变动的禁止并不影响买卖合同的效力。所谓的强制性规定针对的仅仅是经济适用房购房人5年内对房屋的物权变动行为，而并不直接规范经济适用房买卖合同效力的问题。经济适用房5年内不得买卖的规定不影响双方的合同效力。被告王某于2015年12月20日取得该房屋，到2020年12月19日，涉案房屋已满5年，现已超过5年，已经达到可以出售的条件。故双方签订的《经济适用房转让协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。被告王某不存在违约行为，原告要求赔偿违约金没有事实和法律依据。双方签订《经济适用房转让协议》时，原告明知交易房屋系经济适用房，并承担相关房屋差价及各种税费。原告已经履行了全额付款义务，被告王某也将本案房屋完全交付了原告，且原告取得本案房屋后一直占有、居住、使用至今。原平法院查封本案房屋系法律行为，不是被告王某的违约行为。原告违背诚实信用原则，其行为不应得到法律支持。原告的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。张某辩称，关于合同效力问题，原、被告之间的合同是双方的真实意思表示，合同没有违反法律法规的强制性规定，也没有违反公共秩序和公序良俗，也不存在恶意串通损害国家、集体或者其他第三人利益，因此本案合同应为有效合同。国家并没有禁止性规定经济适用房不能买卖，涉案房屋已经超过五年，可以出售，而且双方合同第六条约定，原、被告签订合同时对国家的某些限制性规定已经了解，在此情况下仍然作出意思表示。关于违约金的问题，违约金的产生是因为约定，本案合同签订后，原告已经占有、使用房屋长达两年，被告张某并不存在违约行为。关于原平法院的涉及涉案房屋的执行裁定书，这一裁定到目前为止没有实施，原告并未受到实际损害，因此原告所述的因为查封导致协议目的无法实现并不存在，原告的损害结果并没有出现。综上，原告的诉请没有事实和法律上的依据，依法应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：二被告于2011年12月5日登记结婚，于2020年10月15日经本院调解离婚。2015年12月20日，被告王某（乙方）与原平市燎原房地产开发有限公司（甲方）签订《原平市迎宾小区经济适用住房认购合同》一份，约定根据乙方取得原平市经济适用住房认购证明，甲方向乙方出售座落于永康北路西侧迎宾小区6号楼3单元15层1504户经适房，该房屋建筑面积为94.72平方米，房屋总价为283660元，购买的经济适用住房，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。2019年10月29日，原告（乙方）与被告王某（甲方）签订《经济适用房转让协议》一份，约定甲方同意将以甲方名义购买的位于原平市永康北路迎宾小区6号楼3单元1504号住宅楼，建筑面积94.72平方米的经济适用房转让给乙方，总价格为406800元，该房屋符合相关法律法规规章规定的上市出售要求时，甲方必须协助乙方办理所有权变更登记，将产权过户到乙方名下。原告及妻子和二被告在协议上签字。合同签订后，原告依约向二被告支付房款，被告王某向原告出具收据一支，载明收到原告房款406800元。被告王某将房屋交付原告。双方未办理房屋过户手续。另查明，2021年1月11日，本院作出（2020）晋0981执1066号之二执行裁定书，查封上述房产。弓某不服，提出书面异议，本院于2021年3月17日作出（2021）晋0981执异23号执行裁定书，驳回弓某的异议请求。本院认为，原告与二被告签订的《经济适用房转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效合同。原告诉请确认其与被告王某签订的《经济适用房转让协议》无效，并以此主张二被告返还购房款并赔偿违约金，于法无据，本院不予支持。本案合同事实发生于2021年1月1日民法典施行前，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回原告弓某的诉讼请求。案件受理费4006元，由原告弓某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判员 孙树仁二〇二一年六月十日书记员 杨宇峰