北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7352号上诉人（原审原告）：北京金华翰文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡东柳村368号。法定代表人：张起堂，总经理。委托诉讼代理人：苏海峰，北京肇文律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙云霞，北京冠领律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京中航天辰投资有限公司安信瑞和投资管理分公司，住所地北京市朝阳区石门村路二院24号楼1层。负责人：于建国。委托诉讼代理人：李德良，北京市中元律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中信装饰装修工程有限公司（曾用名称：中信室内装修工程公司），住所地北京市朝阳区光华西里5号4幢106-110室。法定代表人：田心，董事长。委托诉讼代理人：李文婷，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秀芬，北京市浩天信和律师事务所律师。原审第三人：北京卓为兴业投资管理有限公司，住所地北京市东城区和平里中街17、19、21号1号楼101室。法定代表人：王振文，执行董事。委托诉讼代理人：罗小来，北京市君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：常兆睿，北京市君合律师事务所实习律师。上诉人北京金华翰文化传媒有限公司（以下简称金华翰公司）、北京中航天辰投资有限公司安信瑞和投资管理分公司（以下简称中航公司）因与被上诉人中信装饰装修工程有限公司（以下简称中信公司）、原审第三人北京卓为兴业投资管理有限公司（以下简称卓为公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初35328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金华翰公司的委托诉讼代理人孙云霞、苏海峰，上诉人中航公司的委托诉讼代理人李德良，被上诉人中信公司的委托诉讼代理人刘秀芬到庭参加诉讼，原审第三人卓为公司的委托诉讼代理人罗小来、常兆睿。本案现已审理终结。金华翰公司上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，改判中航公司、中信公司共同赔偿改扩建损失12852919．8元；二、一审、二审全部诉讼费用、鉴定费由中航公司、中信公司承担。事实和理由：1．涉案房屋租赁合同第八条第8款适用的前提是中航公司（合同甲方）单方解除合同的情况，而本案一审认定涉案合同的解除是金华翰公司行使法定解除权，故一审法院仍适用涉案合同第八条第8款约定判定改扩建造价损失金额明显错误。2．中信公司应对金华翰公司主张的改扩建部分造价损失承担共同赔偿责任。中航公司针对金华翰公司的上诉辩称：金华翰公司的上诉请求没有道理，其主要理由说改扩建的费用按照15年计算，不到的作为违约赔偿，我方认为是没有道理的，因为合同约定是8年，不管有效无效，仅仅约定8年，虽然双方约定了超过600万元共同向房屋所有权人申请把合同增加到15年，但是是否增加到15年，是需要共同协议，协商未果，我方该做的工作都做了，我方没有责任，我方认为按照15年赔偿没有事实和法律依据，综上，我方对金华翰公司的上诉请求不认可。中航公司上诉请求：不服一审判决第二项、第三项、第四项。事实和理由：1．涉案房租由金华翰公司直接向中信公司支付，且在原审诉讼请求中明确要求中信公司连带返还。但是原判第二项只判决我方单独返还错误。2．多出原租赁协议期限的内容是违法的，原判第三项所谓违约错误。3．超期部分的财产损失应由双方承担，原判第四项赔偿金华翰公司扩建损失错误。金华翰公司针对中航公司的上诉辩称：第一项上诉事实和理由不持异议；第二、三项我方认为不成立，我方认为金华翰公司与中航公司签署的涉案租赁合同是合法有效的，在原审过程中，中航公司对涉案租赁合同效力没有提出异议；原审判决中航公司支付违约金、赔偿扩建损失的依据是中航公司存在违约行为，该涉案合同期限由8年延长至15年是中航公司的合同义务。中信公司辩称：针对金华翰公司上诉，我方认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，金华翰公司和中信公司没有合同关系，金华翰公司无权向中信公司主张权利，请求法院驳回金华翰公司对中信公司的上诉请求，维持原审判决。中信公司没有向金华翰公司返还的义务。针对中航公司上诉，我方认为，中航公司上诉的第一点不认可，中航公司认为租金应该由中信公司跟金华翰公司一并返还，我方不认可，我方跟金华翰公司没有合同关系。卓为公司述称：原审判决认定中信公司收回房屋的时间有问题，影响返还租金起算点，不应该是2018年4月1日，我方认为应该是2018年10月5日。生效判决（2021）京03民终2100号系我方与中信公司诉讼，该判决认定了我方房屋腾退时间是2018年10月5日。因为我方整体转租的关系，金华翰公司在4月1日走的，中信公司转包给了卓为公司，卓为公司整体转租给了中航公司，该公司整体转租给金华翰公司，时间点统一才符合逻辑，我方是先被中信公司清退的。金华翰公司向一审法院提出诉讼请求：1．确认金华翰公司与中航公司于2010年7月9日签订的《租赁合同》、2013年2月1日签订的《租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）于2018年2月28日解除；2．判令中航公司和中信公司连带返还金华翰公司多付的租金2942306．09元；3．判令中航公司支付违约金69万元；4．判令中航公司和中信公司连带赔偿金华翰公司改扩建损失12992625．45元。一审法院认定事实：2010年7月9日，中航公司（甲方）与北京丽湾园餐饮管理有限公司（以下简称丽湾园公司）（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于北京市朝阳区××土地及地上建筑物（以下简称涉案房屋及场地）出租给乙方自主经营，租期8年，自2010年12月1日起至2018年11月30日止，2010年7月1日至2010年11月30日为免租期；第一期租金360万元（2010年12月1日至2012年11月30日），本协议签订时即交付第一期租金，第一期租金交付后，房屋及场地使用权即转移给乙方；第二期租金为69万元（2012年12月1日至2013年5月31日），第二期租金于第一期届满一个月前交付；第三期租金为69万元（2013年6月1日至2013年11月30日），第三期租金于第二期届满一个月前交付，以后以此类推；甲方同意乙方可在场地加盖房屋或原房屋基础上扩建，乙方在合同期内对所建房屋拥有使用权，合同到期后扩建增建的房屋的权利归甲方；乙方在合同期满时，应保证房屋和附属设施以及乙方添附的不可移动的附属物交还甲方，不可自行拆除；如甲方单方解除合同，需提前30天以书面形式通知乙方，应按折旧年限计算后的数额赔偿乙方实际装修、改造和新建的全部资金投入，同时须以半年租金作为违约金赔偿给乙方；乙方投入的全部装修改造费用的折旧期以本协议租赁期为限；如本合同的租赁期限在第二年内变更为15年时，租金从第九年起可一次性在20%的范围内上浮；如乙方在租期内新建房屋质量完好，乙方投资达600万元时，甲方同意与房屋所有权人协商，将合同延期7年，合计15年；如甲方不能在本合同的第二年内变更为15年时，则租金调整为69万元/年，即每期34．5万元。2013年2月1日，中航公司（甲方）与丽湾园公司（乙方）签订补充协议，约定：2013年1月10日，甲乙双方就双方签订的租赁合同及甲方与其上家签订的租赁合同履行中发现的问题交换意见，在甲方提供与其上家中信室内装饰工程公司签订租赁合同的基础上，甲乙双方达成如下补充协议：乙方同意自2012年12月1日起，依据甲方与其上家中信室内装饰工程公司于2010年7月8日签订的租赁合同，代甲方向中信室内装饰工程公司交纳递增部分的租金；甲方向中信室内装饰工程公司应交纳租金和递增部分，以甲方提供的与中信室内装饰工程公司的原始合同与资料为基础，经甲乙双方确认在补充协议中列表（其中2012年12月1日至2018年2月28日应付租金为4246662．74元）；双方确认，乙方2012年12月1日前应付甲方的租金已结清，甲方2012年12月1日之前应向中信室内装饰工程公司交纳的租金及调整增加部分已结清，此次租金调整不含2012年12月1日前部分；乙方向中信室内装饰工程公司交纳的递增部分租金后，由中信室内装饰工程公司出具发票，并由该公司向乙方出具函件予以确认；在本协议签订后，双方继续就租赁合同的租赁期限延长及其他条款的修改问题进行协商，甲方同意就合同延长问题积极与中信室内装饰工程公司进行协商，乙方给予积极配合，以使甲乙双方签订的合同期限争取达到15年。2015年11月16日，丽湾园公司变更名称为金华翰公司。另，中信室内装饰工程公司系中信公司的曾用名称。庭审中，金华翰公司提交取款凭条两份、中信公司向北京中投东方国际投资有限公司（以下简称中投公司）出具的租金发票若干、卓为公司向中投公司出具的租金收据一张，拟证明其在租赁合同及补充协议签订后向中航公司支付租金370万元（中航公司认可收到其中360万元，并称第一期租金360万元是金华翰公司从中航公司处转承租涉案房屋及场地的条件，中航公司亦系以类似条件从上一手出租人处承租的；其余10万元金华翰公司称系以现金形式交付中航公司负责人于建国，但中航公司对此未予认可），向卓为公司和中信公司支付租金4244806．09元，总计7944806．09元，租金交至2018年2月28日。金华翰公司称此后其向中信公司支付的租金被中信公司退回。金华翰公司提交中投公司出具的《代付租金证明》，称中投公司自2013年1月向中信室内装饰工程公司及卓为公司支付的租金均系代金华翰公司支付的涉案租赁合同及补充协议项下的租金。中投公司亦曾派工作人员到庭对上述事实予以确认。经询，金华翰公司称其公司与中投公司的法定代表人为同一人，之所以委托中投公司代为支付租金，是为了财务结算的方便。中信公司则主张中投公司系代卓为公司向其支付租金，其公司对于中投公司代金华翰公司支付租金的事实不知情。中信公司提交其公司（甲方）与鑫隆基业投资（北京）有限公司（以下简称鑫隆公司）（乙方）于2010年2月9日签订的《租赁合同》，显示中信公司将涉案房屋及场地出租给鑫隆公司，租期8年，自2010年3月1日起至2018年2月28日止，年租金70万元，每年递增3%，按季度支付；乙方擅自将房屋使用权转让他人的（乙方关联企业除外），甲方有权单方终止合同，收回房屋，并不承担违约责任。中信公司提交鑫隆公司于2010年9月1日向中信公司发出的《关于变更合同主体的函》，请求将上述中信公司与鑫隆公司签订的租赁合同中承租人变更为卓为公司。中信公司提交其公司（甲方）与鑫隆公司（乙方）、卓为公司（丙方）于2010年10月8日签订的《协议书》，约定将中信公司与鑫隆公司签订的租赁合同中承租人变更为卓为公司，由卓为公司享有鑫隆公司在租赁合同中的全部权利，并承担全部义务。经询，卓为公司表示其继承了鑫隆公司的承租人地位后，又将涉案房屋及场地出租给中航公司，中航公司对这一事实亦表示认可，但中航公司与卓为公司均未向法院提交双方就涉案房屋及场地签订的租赁合同。中信公司另提交卓为公司于2013年2月25日出具的说明，称中投公司系卓为公司的下属分公司，2013年1月1日起，由中投公司向中信公司支付租金，故要求中信公司将租金发票抬头变更为中投公司。金华翰公司认可该份证据的真实性，但称其中未体现出中投公司代卓为公司向中信公司支付租金的意思，仅系通知中信公司变更发票的抬头。另，关于卓为公司称中信公司知道卓为公司与中航公司以及中航公司与金华翰公司之间的层层转租关系，并称在租赁场地内一直有中信公司的代表驻场，现场还有中信公司的办公室一节，卓为公司未提交证据佐证。中信公司则称其会定期对现场进行安全检查，但现场并没有其办公室。金华翰公司提交中信公司于2017年3月8日向卓为公司发出的《关于租赁合同到期不再续租的通知函》，称租赁合同已于2018年2月28日到期，经中信公司研究决定，合同到期后其公司将收回涉案房屋及场地不再出租，故提前通知卓为公司，要求卓为公司如期归还涉案房屋及场地。该通知函尾部显示“抄送：中投公司1份”。金华翰公司提交中信公司于2018年3月30日向中投公司做出的《函告》，称中信公司将于2018年4月1日对涉案房屋及场地实施腾退并正式接管。金华翰公司提交公证书，公证内容为2018年5月13日涉案房屋及场地的建筑外部及内部现状的视频资料。金华翰公司另提交照片及视频，拟证明在金华翰公司、中航公司与中信公司沟通租期事宜期间，中信公司对涉案房屋及场地进行了强制腾退并损坏了部分设备、设施。其中北京震翔和萱商贸公司（以下简称震翔公司）于2018年4月22日发布的通知称：震翔公司与中信公司于2018年3月31日签订《委托经营协议》，震翔公司系涉案房屋及场地的唯一合法经营者，故要求涉案房屋及场地的业主在一周内与震翔公司确立合法关系，并将对租金重新进行定价，否则将不再提供充电等任何服务并收回房屋。中信公司对上述证据不予认可。关于中信公司实际接管涉案房屋及场地的时间，中信公司称为2019年3月15日，金华翰公司则称系2018年4月15日，中航公司则称金华翰公司实际占有使用涉案房屋及场地至2018年5月，卓为公司则表示不清楚中信公司完整收回涉案房屋及场地的时间，但认为在中信公司委托的震翔公司于2018年4月1日采用暴力手段收回涉案房屋及场地后，其公司对涉案房屋及场地失去控制。中信公司于2019年以租赁合同纠纷为由将卓为公司诉至法院，后法院作出（2019）京0105民初5328号民事判决书，中信公司与卓为公司在该案中亦未提交明确的证据证明涉案房屋及场地的实际腾退日期，法院在该案中综合未能完成交接手续的原因和责任等具体情况，认定以2018年10月5日作为涉案房屋及场地完成交接的时间。该案目前正在二审审理中。因涉案房屋及场地被中信公司收回，金华翰公司与中航公司签订的租赁合同未能将租期延长至15年，金华翰公司要求确认其与中航公司签订的租赁合同于2018年2月28日解除，并主张租金应按照每年69万元计算，故其要求中航公司及中信公司退还多支付的租金2942306．09元，另要求中航公司支付违约金69万元。此外，金华翰公司提交《工程劳务分包协议》《工程承包协议书》《北京市建设工程施工合同》《科诺锅炉产品购销合同》、发票、《打井施工合同》《北京中投公司3号楼土建工程承包协议书》《北京中投公司3号楼装修工程协议书》《新盛春锅炉销售合同》《供暖合同》、转账支票存根等，以证明其在承租期间进行改扩建的情况。金华翰公司另提交中投公司出具的情况说明，其中称其公司受金华翰公司委托，以其公司名义对外签署的建设施工及装饰装修等合同，并向第三方支付相应款项，因此产生的一切权利义务均由金华翰公司享有和承担。另经金华翰公司申请，法院委托北京建基业工程管理有限公司对金华翰公司在涉案房屋及场地中扩建部分的建筑进行了造价鉴定。该鉴定机构于2020年4月24日出具鉴定意见书，认为本案鉴定工程造价金额为25147016．84元，包括1号-28号楼建筑工程、装修工程、安装工程和改1号-3号装修工程、安装工程及室外钢结构工程、室外水暖工程、室外电气工程、室外消防工程、室外铁艺大门及院墙。其中金华翰公司主张但中信公司不认可的金额为18345980．95元，具体为：中信公司认为改3的外挂楼梯为原有；沿街27号、新建4号、5号、改2、3、1号汽修+足疗、3号宾馆前台、21号餐厅前台、22号新建餐厅、25号小卖铺、28号网吧前台的装修等是实际使用房屋的商户所做，而非金华翰公司施工；路面硬化厚度不明。此外，由于现场装修大部分已拆除，鉴定机构只能依据金华翰公司单方提交的装修做法说明来进行鉴定，室外工程亦系依据金华翰公司单方提交的资料来鉴定，对此中信公司均不予认可，故均列为金华翰公司主张金额。金华翰公司为上述鉴定支付鉴定费344759．51元。庭审中，金华翰公司提交照片、报警记录，拟证明中信公司自2018年4月便开始对涉案房屋及场地进行腾退，并拆除了金华翰公司所做的几乎全部装修。金华翰公司另提交《西直河159号院房屋装饰明细》《西直河宾馆装修项目（设计平面布局图）》《新建1号汽修跃层装饰装修预算书》及平面图、《新建1号二层足疗店尺寸标注图》《怡佳惠装饰一层平面图》《新建27号楼（东方玉足建筑及装饰说明）》《改建1（中投办公、路遥办公建筑及装饰说明）》《改建1（饺子馆建筑及装饰说明）》等，拟证明上述中信公司不认可的装修系其出资施工。中信公司称上述证据系金华翰公司单方制作，故对上述证据不予认可。另查，金华翰公司在涉案租赁场地上扩建的建筑未办理相应的建设规划审批手续。一审法院认为，《租赁合同》及补充协议系金华翰公司与中航公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依约履行各自的义务。现有证据显示，金华翰公司所使用的涉案房屋及场地自2018年4月1日起便由中信公司委托震翔公司采取积极措施进行收回，即从该日起，金华翰公司已经无法对涉案房屋及场地进行正常使用。因中航公司未能在《租赁合同》约定的租赁期限内保证金华翰公司对涉案房屋及场地的正常使用，导致金华翰公司的合同目的不能实现，构成根本违约，金华翰公司有权解除《租赁合同》。现金华翰公司要求法院确认《租赁合同》及补充协议于2018年2月28日解除，但其并未提交证据证明其曾向中航公司发出解除通知并于其主张的日期送达中航公司。金华翰公司在起诉书中提出该项请求，可视为其通过起诉的方式行使解除权，故法院将起诉书送达中航公司的日期，即2018年5月23日，确定为《租赁合同》及补充协议解除的日期。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于金华翰公司要求中航公司及中信公司返还多支付的租金的请求，因中信公司与金华翰公司之间并不存在直接的合同关系，相应的租金虽系金华翰公司委托中投公司向中信公司支付，但中信公司并不因此与金华翰公司成立租赁合同关系。卓为公司虽称中信公司对于其与中航公司以及中航公司与金华翰公司之间的转租关系知情，但其并未提交证据对此加以证明。中信公司提交的卓为公司于2013年2月25日出具的说明中称，中投公司系卓为公司的下属分公司，2013年1月1日起，由中投公司向中信公司支付租金，要求中信公司将租金发票抬头变更为中投公司，中信公司据此主张中投公司系代卓为公司向其支付租金，虽与事实不符，但符合一般理性人的认识和判断，具有合理性，法院不持异议。综上，中信公司不应承担向金华翰公司返还租金的责任。关于中航公司是否应当向金华翰公司返还租金一节，《租赁合同》约定的租期为8年，自2010年12月1日起至2018年11月30日止，其中2010年12月1日至2012年11月30日租金为360万元，此后每半年租金为69万元；《租赁合同》还约定，如中航公司不能在本合同的第二年内（将租期）变更为15年时，则租金调整为69万元/年，即每期34．5万元。根据本案实际情况，中航公司显然未能成功通过与卓为公司、中信公司协商将与金华翰公司《租赁合同》的租期延长为15年，故金华翰公司与中航公司《租赁合同》的租金应当按照约定进行调整。因《租赁合同》约定中航公司应在“第二年内”将租期延长为15年，另根据金华翰公司与中航公司签订的补充协议中金华翰公司实际代中航公司交纳的中航公司应向上一手出租人交纳的租金数额，根据整体解释的原则以及公平原则，法院认为《租赁合同》的租金应当从第三年，即2012年12月1日起调整为每年69万元，并应计算至金华翰公司正常使用房屋的2018年3月31日，金额应为368万元。因金华翰公司在2012年12月1日以后实际支付租金4244806．09元，故中航公司应返还租金564806．09元。关于金华翰公司主张的违约金，《租赁合同》约定，如中航公司单方解除合同，须以半年租金作为违约金赔偿给金华翰公司。现《租赁合同》因中航公司未能保证金华翰公司在租赁期限内对涉案房屋及场地的正常使用而解除，与中航公司单方解除合同的性质和严重程度相当，故中航公司依约应当支付违约金。违约金的金额应当依据变更后的租金计算，即为34．5万元。关于金华翰公司要求中航公司及中信公司连带赔偿其改扩建损失的请求，首先，因金华翰公司与中信公司之间不存在直接的合同关系，而本案系租赁合同纠纷案件，故中信公司不应承担相应的赔偿责任。至于中航公司是否应当承担赔偿责任，《租赁合同》约定，如中航公司单方解除合同，需提前30天以书面形式通知金华翰公司，应按折旧年限计算后的数额赔偿金华翰公司实际装修、改造和新建的全部资金投入，金华翰公司投入的全部装修改造费用的折旧期以本协议租赁期为限。根据上述约定及本案查明的事实，金华翰公司在《租赁合同》到期前的2018年4月1日起就无法正常使用涉案房屋及场地，彼时距离《租赁合同》到期终止尚余8个月，根据上述约定，中航公司应当赔偿金华翰公司租期剩余的8个月内，相应改造建筑物不能正常使用的资金投入损失。法院综合评估报告确定的造价金额，并对其中争议部分结合实际使用房屋过程中的通常情况进行合理考虑，同时扣除已经判决的违约金，认为中航公司应赔偿金华翰公司的改扩建损失数额为110万元。一审判决如下：一、北京金华翰文化传媒有限公司与北京中航天辰投资有限公司安信瑞和投资管理分公司于二○一○年七月九日签订的《租赁合同》及二○一三年二月一日签订的《租赁合同补充协议》于二○一八年五月二十三日解除；二、北京中航天辰投资有限公司安信瑞和投资管理分公司于判决生效之日起七日内返还北京金华翰文化传媒有限公司租金564806．09元；三、北京中航天辰投资有限公司安信瑞和投资管理分公司于判决生效之日起七日内给付北京金华翰文化传媒有限公司违约金345000元；四、北京中航天辰投资有限公司安信瑞和投资管理分公司于判决生效之日起七日内赔偿北京金华翰文化传媒有限公司改扩建损失1100000元；五、驳回北京金华翰文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费121550元，由北京金华翰文化传媒有限公司负担98672元（已交纳46540元，其余52132元于判决生效之日起七日内交纳）、北京中航天辰投资有限公司安信瑞和投资管理分公司负担22878元（于判决生效之日起七日内交纳）；鉴定费344759．51元，由北京金华翰文化传媒有限公司负担300000元（已交纳）、北京中航天辰投资有限公司安信瑞和投资管理分公司负担44759．51元（北京金华翰文化传媒有限公司已预交，北京中航天辰投资有限公司安信瑞和投资管理分公司于判决生效之日起七日内给付北京金华翰文化传媒有限公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卓为公司提交（2019）京0105民初5328号民事判决和（2021）京03民终2100号民事判决，拟证明涉案房屋收回时间是2018年10月5日。金华翰公司对于判决书的真实性予以认可，对于证明目的不予认可，认为中信公司已经在2018年4月1日起开始接手涉案场地和房屋。中航公司质证称：该判决书认定以2018年10月5日作为涉案房屋完成交接的时间与事实不符，中信公司早在半年前就强制收回房屋，导致承租方无法正常经营造成损失，超过合同期限的租金计算也存在问题。中信公司质证称：真实性、合法性认可，该案与本案的当事人不同、合同条款约定不同、案件具体情况也不相同，该案生效判决认定的腾退时间是全部租户的最终腾退时间，与本案情况不同。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、中航公司对2018年4月1日后合同不能正常履行是否应承担违约责任以及违约责任应如何承担；二、中信公司是否应对中航公司退还租金及赔偿改扩建损失承担连带责任。关于争议焦点一。据已查明的事实，中信公司与卓为公司就涉案房屋签订有租赁合同，租赁期限截止至2018年2月28日。中航公司主张其向金华翰公司转租的房屋是从卓为公司租赁取得。从中航公司和金华翰公司签订的房屋租赁合同及补充协议的内容来看，双方当事人对于租赁房屋产权人系中信公司以及中信公司出租房屋的截止期限是知晓的，在此情况下，中航公司仍与金华翰公司签订租赁合同，约定租赁期限超出中信公司与卓为公司签订合同的租赁期限，其应能够预判到在2018年3月之后租赁合同有可能因权利人主张腾退而不能履行。2018年4月始，由于中信公司委托案外人采取行动欲收回租赁房屋，造成金华翰公司无法正常使用租赁物，中航公司与金华翰公司的合同不能正常履行，金华翰公司根据合同相对性，要求中航公司承担违约责任，具有合同依据。有关中航公司主张双方签订的转租合同超出中信公司对外出租的剩余租赁期限，超出部分无效一节。经本院审查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第十五条确有相应法律规定，但本案二审诉讼期间，《中华人民共和国民法典》已施行，上述司法解释失效，而《中华人民共和国民法典》及相关司法解释不存在该规定，故本院对于中航公司此项上诉意见不予采纳。关于违约责任的承担，除违约金外，金华翰公司另主张其在租赁期间内改扩建及装饰装修工程损失应由中航公司承担。对此，本院认为，现有证据可以证明2018年4月后由于中信公司委托案外人采取行动欲收回涉案房屋，现有证据虽不能证明金华翰公司已在2018年4月1日后进行了完全的腾退，但可以证明案外人的行为造成金华翰公司在租期内不能正常使用房屋，金华翰公司要求中航公司赔偿租赁期限内装修改扩建损失，于法有据，其合理的诉讼请求应当予以支持。对于该部分损失的认定标准，应结合双方剩余租赁期限、租赁合同中中航公司同意协助金华翰公司延长租期的约定、装修改扩建工程造价情况、造价争议项产生的原因等案件情况予以确定。根据双方签订租赁合同的内容，中航公司同意金华翰公司扩建房屋，并约定租赁合同到期后扩建增建的房屋及附属设施等交还中航公司，而金华翰公司扩建房屋并未办理合法建设手续，故该部分费用应由双方按照过错分担。经本院审查，原审法院确定的赔偿金额并无明显不当，且较好的平衡了双方当事人的利益，中航公司就此提出上诉不能成立。关于金华翰公司主张中航公司承诺其可续签十五年合同，故装修改扩建造价损失应按15年期限进行折旧计算一节。因双方合同约定金华翰公司投入的全部装修改造费用折旧期以租赁期为限，且对金华翰公司投入达到600万元由中航公司与房屋所有权人协商延长租期，及延长不能的情况下采取降低租金的方式予以解决，故可以判断双方在签订合同时即知晓合同存在不能延续租期的可能性并就此协商了解决方法，加之本院在计算中航公司应赔偿的改扩建损失时已考虑了双方关于约定延长租期的情况，故金华翰公司此项意见，本院不予采纳。关于争议焦点二。合同具有相对性。本案中，合同的履行主体系金华翰公司及中航公司，而中信公司并非合同相对人，故原审法院对金华翰公司要求中信公司与中航公司连带退还租金、连带赔偿改扩建损失均未予支持，并无不当。综上所述，北京金华翰文化传媒有限公司、北京中航天辰投资有限公司安信瑞和投资管理分公司的上诉请求均不能成立。一审法院判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费37578元，由北京金华翰文化传媒有限公司负担14700元（已交纳），由北京中航天辰投资有限公司安信瑞和投资管理分公司负担22878元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年六月三十日法官助理 孙亚男法官助理 李 越书 记 员 王 艳