湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1545号上诉人（原审原告）：周平安，男，1967年7月24日出生，汉族，湖南省蓝山县人，现住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：谭青生，湖南谭青生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李国辉，女，1978年3月10日出生，汉族，湖南省蓝山县人，现住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。上诉人周平安因与被上诉人李国辉租赁合同纠纷一案，不服湖南省蓝山县人民法院（2021）湘1127民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。周平安上诉请求：一、依法撤销湖南省蓝山县人民法院（2021）湘1127民初121号民事判决，支持上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方当事人之间没有就解除租赁合同进行协商过，被上诉人也没有单方提出解除合同的请求权利；二、2000元的违约金不是双方当事人协商决定的，系被上诉人单方自愿支付的，且该数额无法弥补上诉人的损失；三、应不予解除租赁合同。被上诉人李国辉答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，作出维持判决。周平安向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告2020年12月28日至2021年12月28日的房屋租金39,988元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：原告周平安于2017年12月28日与被告李国辉签订了《房屋租赁合同》。约定原告周平安将其所有，坐落于正市乡正市村面积约160㎡的房屋租赁给被告李国辉作为商铺使用，租赁期限为5年，自2017年12月28日至2022年12月28日，年租金39,988元，每年12月28日一次性付完一年的租金。合同中原、被告双方未明确约定违约责任及违约金的数额。被告李国辉在租赁房屋期间交纳了2020年12月28日之前的租金。2020年10月中旬，被告李国辉在房屋租赁合同未到期的情况下，向原告周平安通知要求解除租赁合同，表示经营困难不再续租，并给付了2000元作为违约金协商解除合同，原、被告双方因违约金数额未达成一致意见诉至该院。一审法院认为，原告周平安与被告李国辉签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，应属有效。但合同未约定承租人可以以承担违约责任的方式而享有合同解除权，其实质是出租人不允许承租人提前解除合同，属加重承租人责任之情形。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”规定，本案中，作为承租人的被告于2020年10月中旬向原告及原告的爱人通知要求解除租赁合同，原告虽未明确表示同意解除，但被告通知作出后已交付承租房屋的钥匙及2000元违约金给原告，实际已经搬离承租房屋。考虑到承租人李国辉不愿意继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，将导致承租房屋长期闲置，被告李国辉在不占有使用房屋的情况下承担租金损失，租赁合同目的已无法实现，由此说明被告李国辉向原告周平安通知要求解除租赁合同，并搬离承租房屋，双方合同已实际解除。但被告李国辉以上述行为解除合同属违约解除，应承担违约责任。对违约解除承租房屋租金的损失承担问题，本案中，原、被告签订的房屋租赁合同租期为五年，被告在约定的租赁期未满的情况下，违约解除合同，致使原告签订合同可期待利益受损，出租房屋的目的未能实现。被告应对提前解除合同承担违约责任。但被告在临近2020年12月28日应当交付下一年度租金时的前一个月，当时明确向原告表示因经营困难不愿继续承租房屋，并愿意赔偿因违约造成的损失。该院认为，原、被告签订的房屋租赁合同未明确约定违约金条款，而被告后续给付的2000元违约金足以弥补原告的损失。从2020年12月28日之后的房屋租金，因被告搬离承租房屋后，原告对承租房屋具有完全掌控度，但原告未进一步采取积极措施办理房屋交接以及该房屋的再出租，未采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。因此对于原告诉请被告给付2020年12月28日至2021年12月28日的房屋租金39,988元的诉讼请求该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十一条规定，判决：驳回原告周平安的诉讼请求。案件受理费800元，由原告周平安承担。二审期间，上诉人周平安向本院提交了如下新证据：1、被上诉人发短信给上诉人妻子的记录，拟证明上诉人周平安并未同意双方之间解除租赁合同；2、李国辉的工商信息登记，拟证明被上诉人在涉案房屋对面开设超市，存在恶意抢占客源的行为。被上诉人李国辉发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，该短信时间是在被上诉人腾空了房屋、支付了2000元违约金并收到一审法院传票之后的事情。对证据2的三性均有异议，该超市的实际股东并不是被上诉人，被上诉人只系该超市的管理人员。结合当事人的举证、质证意见，本院认证如下：对证据1，因被上诉人李国辉对该证据的真实性并未提出异议，本院予以确认。对证据2，因该证据与本案并无关联，本院不予采纳。被上诉人李国辉未向本院提交新的证据。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷，其争执的焦点：双方当事人签订的租赁合同是否应解除及违约金应如何支付的问题。关于案涉《租赁合同》是否可解除的问题。涉案的《租赁合同》是有效合同，双方当事人对此亦无争议，本院予以确认。对上诉人周平安提出“被上诉人李国辉不具有合同单方解除权”的上诉理由，根据《合同法》第九十四条规定的合同单方解除权，是指守约方当事人在法定条件成就时可以单方解除合同的权利。被上诉人李国辉在租赁期限届满之前明确通知房主周平安不能继续承租房屋，并要求解除租赁合同的行为没有合同依据，构成违约。故李国辉并不具有《合同法》第九十四条规定的合同解除权。李国辉向周平安发出的解除合同通知亦不具有《合同法》第九十六条第一款规定的解除通知的效力，而是属于解除合同的要约，周平安同意后才能发生法律效力。但《合同法》并未明确禁止违约方主张解除合同，从《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定可以看出，一方面，在符合法定情形时，违约方可以提出解除合同的主张；另一方面，虽然违约方可以提出解除合同的主张，但是并不能免除违约方应承担的违约责任。结合本案，被上诉人李国辉已于2020年12月之前从涉案租赁房子搬出，可以证明其事实上已无法继续承租房屋用以经营，故被上诉人李国辉可以提出解除合同的主张。关于李国辉与周平安之间的房屋租赁合同解除后违约金如何确定的问题。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，结合本案，因李国辉与周平安签订的《租赁合同》中对违约责任并没有进行约定，又因李国辉已按合同约定向周平安支付租金至2020年12月28日，而李国辉于2020年12月之前已明确表示不愿继续承租且已搬离房屋，并支付了2000元违约金，周平安对收到2000元并未提出异议。同时，根据法律规定，周平安在合同解除后有及时接收房屋以防止损失扩大的义务，故在上诉人周平安未提交充分证据证明李国辉解除合同对其造成的具体损失之前，本院认为，一审法院认为被上诉人李国辉所支付的2000元违约金足以弥补上诉人的损失并无不当。综上所述，上诉人周平安提出的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人周平安负担。本判决为终审判决。审判长  屈中亚审判员  李 飞审判员  廉丽萍二〇二一年六月三十日书记员  谢 玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。