陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终11239号上诉人（原审被告）：西安舜诚商贸有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人:冯占国,该公司董事长。委托诉讼代理人：张瑞春，陕西国友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘顺良，男，1979年2月1日出生，汉族，个体工商户，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：陆刚毅，北京市力行律师事务所律师。上诉人西安舜诚商贸有限公司（以下简称舜诚公司）因与被上诉人刘顺良房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。舜诚公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.一、二审诉讼费由刘顺良负担。事实和理由：双方签订的租赁合同未到期，但其积极主张租赁优先权，在租赁优先诉讼期间，租赁优先权存在不确定的情况，刘顺良既未告知其，也未向其办理交房手续，未结清租赁期间的水电等费用及按合同约定提前一个月向其交纳下期租赁费，就与案外人另行签订了租赁合同，给其行使优先权诉讼造成影响，故一审判决4万元违约金错误。一审以其没有证据为由，对其提出的拖欠水电费扣减不予支持亦错误，作为租赁方的刘顺良应该承担是否交纳水电费的举证责任。刘顺良辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。舜诚公司上诉请求无事实及法律依据，舜诚公司构成违约，一审未按照双方约定的20万元违约金标准判决，将违约金调低到实际损失的4万元，对舜诚公司而言已经足够公平，舜诚公司理应感谢一审法院，一审判决的4万元违约金仅仅是其直接损失，并未包含其二审支出的代理费、差旅费损失，且未对舜诚公司判决支付惩罚性违约金，对其反而是不公平的，舜诚公司滥用上诉权利。如果舜诚公司不能保证按照合同约定续签或两年的承租期限，当时就不应签约并作出承诺，否则就应承担违约责任。 刘顺良向一审法院起诉请求：1.判令舜诚公司退还刘顺良履约保证金75000元整,并按照同期银行贷款利率支付自2019年10月4日起至实际退还之日止利息；2.判令舜诚公司向刘顺良支付违约金20万元整；3.诉讼费由舜诚公司负担。一审法院认定事实：2011年9月16日，舜诚公司与西安博水商务有限公司（以下简称博水公司）签订房屋租赁合同，承租位于西安市碑林区XX大街XX号、西安博水商务大厦1606平方米的房屋，租赁期限为2011年10月1日至2019年9月30日止，并约定了租赁期满后同等条件下，舜诚公司有优先租赁权。该房屋属中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司（以下简称电建公司）名下总建筑面积为11962平方米房屋（其另有的待审批房屋面积1695.59平方米）的其中一部分，博水公司系电建公司的子公司，电建公司将上述房屋交予博水公司自行管理及收费。2018年3月17日，刘顺良与舜诚公司签订《房屋租赁合同》，约定：舜诚公司将上述房屋中南大街3号一楼附5号房屋租给刘顺良作为经营服饰使用，面积500平方米，租赁期限两年，自2018年4月1日至2020年3月31日止，每年租金86万元，正式合同签订当日,刘顺良向舜诚公司支付履约风险保证金7.5万元（该保证金在合同期满刘顺良结清各种费用办理腾房手续后三日内,退还刘顺良,不计利息），并向舜诚公司支付首期租金43万元。如刘顺良违约造成本合同无法履行,或刘顺良在履行合同中单方面终止合同,履约风险保证金归舜诚公司所有。租金按半年支付，每次提前1月交下次租金。若刘顺良未能按约定时限付清租金及水、电、暖等费用,舜诚公司有权停水停电,由此造成的一切损失由刘顺良承担。刘顺良承租范围内的水、电、暖、排污费用,刘顺良按西安市政府规定的现行价格标准按月向舜诚公司交纳,由舜诚公司向有关市政部门统一支付。因舜诚公司原因提前终止合同,舜诚公司应支付违约金20万元，因刘顺良原因提前终止合同,刘顺良应支付违约金20万元。上述合同签订后，刘顺良向舜诚公司支付了7.5万元保证金，并分三次交纳房租（至2019年9月30日）共计129万元。2018年6月21日，电建公司在采购与招标网、中国电建网上发布招租公告，对其所有的上述共计13657.59平方米房屋进行统一招租。2018年12月25日，电建公司与华住酒店管理有限公司（以下简称华住公司）签订房屋租赁合同，将其13657.59平方米房屋整体统一出租给华住公司，租赁期限为2019年1月1日至2036年12月31日。涉案房屋统一出租给华住公司后，XX酒店筹XX组于2019年8月30日向刘顺良在涉案租赁房屋内经营的杭州丝绸馆（韦小宝丝绸店）发出《通知》：“华住酒店管理有限公司与中国电建集团西北勘测设计院有限公司于2019年1月1日签订了有关西安南大街3号西北水电大厦的整体房屋租赁合同，届时，西北水电大厦（地上**包括**商铺及其地下停车场）的承租管理权将由华住酒店管理有限公司西安南大街分公司全权负责。由于西安博水商务有限公司与西安舜诚商贸有限公司签署的房屋租赁合同将于2019年9月30日到期，并予以解除，即2019年10月1日起该物业将由华住酒店管理有限公司西安南大街分公司负责管理。如贵公司有续租意向，请于2019年9月2日至6日，携带原租赁合同复印件、营业执照复印件、法人身份证复印件到华住酒店管理有限公司西安南大街分公司物业处进行备案登记，如未按期备案登记，待原合同到期后，我公司将按照无租户状态进行处置，且原合同到期后不再续租”。接上述通知后，为继续经营丝绸店，由刘顺良经营的涉案韦小宝丝绸店登记的经营者项孔辉，于2019年10月1日就租赁的涉案房屋重新与华住公司西安南大街分公司签订《房屋租赁合同》，租赁面积仍为500平方米，租赁期限自2019年10月1日至2022年12月31日止，租金每月每平米143.33元，物业费每月每平米10元，保证金7.5万元。合同签订后，刘顺良向华住酒店交纳了保证金7.5万元，并支付了2019年10月1日至12月31日一季度房租23万元。另查，舜诚公司曾于2019年9月另案起诉要求确认其对包括涉案刘顺良承租面积在内的西安市XX大街XX号XX大厦XX层1606平方米商铺在同等条件下享有优先受偿权。本案审理过程中，该案尚未审结，故经舜诚公司申请，一审法院曾裁定中止审理本案。后另案经（2020）陕0103民初1482号生效民事判决书驳回了舜诚公司请求确认其于2019年10月1日起对上述商铺在同等条件下优先租赁的诉讼请求，本案依法恢复审理。庭审中，舜诚公司称刘顺良拖欠水电费但并未提交相应证据证明，刘顺良亦不认可；刘顺良称因舜诚公司原因导致涉案合同终止，其与新出租方签订的合同每月增加5000元租金，与舜诚公司之间剩余半年租赁期限，故额外成本损失计3万元，另有差旅费、律师费等维权损失不低于1万元，因系事后付款，现无证据提交。另，对于租赁主体，刘顺良称其为经营韦小宝丝绸店与舜诚公司签订房屋租赁合同，因当时尚未办理营业执照，故以刘顺良名义签订涉案租赁合同，与新的出租方即华住公司签订租赁合同时，已有营业执照，故应新出租方要求，便以工商登记的经营者项孔辉作为租赁方签订了新的租赁合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘顺良与舜诚公司签订《房屋出租委托合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。现舜诚公司与案外人的房屋租赁合同于2019年9月30日已到期且未能续约，故其未按照其与刘顺良之间的合同约定向刘顺良提供自该日起剩余半年期的涉案房屋，导致双方合同无法继续履行，应退还刘顺良交纳的7.5万元保证金，并承担相应违约责任；对于刘顺良要求舜诚公司支付逾期未退的保证金利息一节，双方合同约定合同终止后3日内退还，但舜诚公司并未在约定期限内退还，故刘顺良主张舜诚公司支付自2019年10月4日起至实际退还之日止的逾期退款的利息，有事实及法律依据，依法酌情予以支持，因中国人民银行贷款基准利率这一标准自2019年8月20日起已取消，故对应付利息的基本标准变更为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；对于刘顺良要求舜诚公司支付违约金20万元一节，刘顺良在舜诚公司自身租赁合同到期丧失转租权限之后，与新的出租方重新签订了租赁合同并仍持续使用涉案房屋至今，且租赁权限、租赁期限系房屋租赁合同的重要条款，对是否能实现合同目的具有重要影响，刘顺良作为承租方，在与舜诚公司签订租赁合同时，亦应注意审查上述事项，故综合考虑上述情况，及双方合同剩余期限、刘顺良损失程度等案情，酌情确认舜诚公司应支付刘顺良违约金4万元（本案诉讼中，舜诚公司虽未提出调整违约金请求，但其以其未违约等为由，对刘顺良提出的支付违约金的诉讼请求提出了抗辩，经审查，认为舜诚公司确系违约但合同约定的违约金过高，故综合上述案情予以调整）；对于舜诚公司辩称其在其租赁合同到期后积极主张了租赁优先权，但案外人仍将房屋另租他人，刘顺良与舜诚公司之间房屋租赁合同的解除非系舜诚公司原因造成，其未违约一节，系其与案外人另一法律关系，且已被另案生效判决书驳回其主张同等条件下优先租赁权的诉讼请求，不能因此对抗其对刘顺良的违约事实，故依法不予采信；对于舜诚公司主张刘顺良尚拖欠水电费应予扣减一节，未提供相应证据证明其主张，故依法不予采信。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、本判决生效之日起十五日内，被告西安舜诚商贸有限公司一次性退还原告刘顺良保证金75000元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年10月4日起至实际退还之日止的利息；二、本判决生效之日起十五日内，被告西安舜诚商贸有限公司一次性支付原告刘顺良违约金40000元；三、驳回原告刘顺良其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5425元,由刘顺良负担3158元，西安舜诚商贸有限公司负担2267元（此款刘顺良已预交，由西安舜诚商贸有限公司在支付上述款项时一并直付刘顺良）。 本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。刘顺良与舜诚公司租赁合同的期限为2018年4月1日至2020年3月31日，但舜诚公司与博水公司的租赁合同已于2019年9月30日届满，该合同期限届满后博水公司将包含涉案租赁面积在内的13657.59平方米房屋统一出租给华住公司，导致刘顺良与舜诚公司的租赁合同无法履行，合同目的无法实现，故刘顺良要求舜诚公司退还保证金75000元及保证金利息，于法有据，应予支持。涉案合同约定，因舜诚公司原因提前终止合同，舜诚公司应支付违约金20万元。舜诚公司违法诚实信用原则导致合同提前终止，应当承担违约责任，但刘顺良作为承租人亦未完全尽到审慎注意义务。对此，一审结合本案实际情况及合同约定等，酌定舜诚公司支付刘顺良违约金4万元，并无不妥。舜诚公司上诉称刘顺良未结清水电等费用，未提供相应证据证明，本院依法不予采信。综上所述，舜诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由西安舜诚商贸有限公司负担。西安舜诚商贸有限公司已预交5425元，本院退还西安舜诚商贸有限公司4625元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年六月二十一日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳 婧