青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初2100号原告：青海家园物业管理有限公司，统一社会信用代码：916301007105488391，住所地：西宁市城中区南山路16号。法定代表人：张艳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周青、赵亚莉，青海竞帆律师事务所律师。被告：周静宇，女，汉族，1974年9月27日出生，公民身份号码：630103197409271628，住西宁市城中区南山路16号14号楼361室。原告青海家园物业管理有限公司（以下简称：家园物业公司）诉被告周静宇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告家园物业公司的委托诉讼代理人周青，被告周静宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告家园物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付自2019年1月1日至2020年6月26日期间的物业费1903.8元、电费30.7元、违约金26.18元，以上共计1960.7元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2006年8月13日，原、被告双方就被告所住的南山路16号鸣翠柳山庄小区14号楼361室物业服务事宜签订了《鸣翠柳山庄住宅小区物业管理服务合同》，该合同第四条“收、交费标准及期限”中明确约定了被告缴纳费用时间为：签订本合同之日起交纳初次物业管理费后，每半年交纳一次，即每年的1月1日至10日缴纳上半年物业费；6月1日至10日缴纳下半年物业费，逾期未缴纳者，将视为违约。上述合同签订后，原告即按照约定为包括被告在内的小区全体业主提供了物业服务，被告亦享受了该服务。但是，自2019年1月起，被告在没有正当理由的情况下，无故拖欠物业费、电费累计达1934.5元，原告曾多次催缴，均未果。被告拖欠物业费的行为，已经构成了违约，故被告应向原告支付违约金26.18元，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告周静宇辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。原告不能按照约定提供物业服务，其住在顶层，2018年始屋顶漏雨，造成其屋内墙皮脱落，其与原告多次沟通，原告虽答应修复，但一直未予修复。原告催缴物业费时，其与原告口头约定了待原告修复屋顶的漏水情况后再支付物业费。现原告已撤出了涉案小区，修复屋顶的义务至今未履行，待屋顶修复后支付物业费、电费及违约金。原告家园物业公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《鸣翠柳山庄住宅小区物业管理服务合同》、业主公约，证明原、被告之间系物业服务关系，被告应依约向原告交纳物业费，且根据合同约定，物业费可以调整及未按期交纳物业费应当承担违约责任。证据二、《催缴物业费通知函》、张贴催缴物业费通知函照片，证明由于被告未能按照约定交纳费用，原告进行催促交纳。证据三、《物业费调整标准征询表》、物业费调整标准征询表公示以及照片，证明原告将物业费从0.6元涨到0.9元，通过小区72.18%的业主认可，并在小区内进行了张贴公示，根据相关规定，原告调整物业费符合法律规定。证据四、2019年已交纳物业费的收据，证明物业费调整后，小区内已有超过90%的业主按照0.9元/平方米交纳了物业费。被告周静宇质证认为，对证据一的真实性及证明方向均认可；对证据二真实性认可，其收到了催告函；对证据三真实性认可，原告向其征询意见时，其当时表示同意，但对于征询的方式和涨价的内容提出了异议；对证据四不认可，不清楚。被告周静宇为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：房屋漏水照片四张，证明其所居住的房屋屋顶漏水，其要求原告进行修复，但原告没有进行修复。原告家园物业公司质证认为：对被告提交的证据真实性无异议，对证明方向不认可，认为该照片只能证明存在漏水的现象，但却无法判定拍摄地点，且无法证明被告通知过原告进行修复的事实。本院认为，对原告提交的证据一，被告予以认可，该证据能够证明原告在退出涉案小区前，双方具有物业管理法律关系，予以采信；对原告提交的证据二，被告予以认可，该证据能够证明原告就被告欠付的物业费进行过催收，予以采信；对原告提交的证据三，被告予以认可，该证据能够证明原告对物业费标准调整至每月每平方米0.9元征得了半数以上业主同意，予以采信；对原告提交的证据四，能够证明物业费调整至每月每平方米0.9元后，大部分的业主已按此标准交纳了物业费，该证据与本案具有关联性，予以采信；被告提交的房屋漏水照片，无法形成证据链，即不能证明其向原告主张过修复，原告未予修复的事实，且对其不交纳物业费的抗辩理由不具有证明力，故不予采信。经审理查明，2006年8月13日，原、被告双方就被告所住西宁市南山路16号14号楼361室物业服务事宜签订了《鸣翠柳山庄住宅小区物业管理服务合同》，该合同主要载明：被告周静宇的住宅建筑面积为117.52平方米，其自2006年9月1日起开始交纳物业管理费，住宅按建筑面积每月每平方米0.45元计算，该物业管理服务费用标准按物价局核定，届时做出必要的调整。每次交纳费用时间为每半年交纳一次，即每年的1月1日至10日交纳上半年的物业管理费，6月1日至10日交纳下半年的物业管理费。受有关部门或单位的委托，原告家园物业公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、采暖费、垃圾处理费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）收费标准执行政府规定，并从业主入住时计收。若业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，家园物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起每天按欠付款的10%计取违约金。2018年年底家园物业公司以《物业费调整标准征询表》的方式对该小区业主进行逐户征询意见，将物业费收费标准提高至每月每平方米0.9元，被告周静宇亦在征询表上勾选了0.9元/平方米。征得半数以上业主同意后大部分业主按每月每平方米0.9元的标准交纳了物业费。对拖欠物业费及电费的业主，家园物业公司均发出了《催缴物业费通知函》，并在业主家门上予以了张贴。庭审中，被告周静宇认可尚欠原告2019年1月1日至2020年6月26日期间的物业费及电费30.7元的事实。另查明，2019年8月该小区成立了业主委员会。2020年6月26日该小区业主委员会与原告家园物业公司解除了物业服务合同。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《鸣翠柳山庄住宅小区物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示,未违反法律及行政法规强制性规定,应为有效。原告家园物业公司依据合同约定向被告周静宇提供了物业服务，被告周静宇应按照合同约定向原告家园物业公司交纳物业费等费用。关于物业费收费标准，原告家园物业公司进行了调整，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第四十条的规定，亦符合《鸣翠柳山庄住宅小区物业管理服务合同》第四条第七项的约定，被告周静宇应按照调整后的每月每平方米0.9元的标准向原告家园物业公司交纳物业费，其住宅建筑面积为117.52平方米，故其应给付原告家园物业公司自2019年1月1日至2020年6月26日期间的物业费1889.72元，原告计算有误，本院予以纠正。关于电费，庭审中被告周静宇认可其欠付电费30.7元未交，故对原告家园物业公司主张电费30.7元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，被告周静宇未按合同约定交纳物业费及电费，应当承担支付违约金的责任，原告家园物业公司主张被告周静宇给付违约金26.18元，是原告家园物业公司主动降低合同中约定的标准主张的，符合相关法律法规的规定，本院予以支持。被告周静宇以其屋顶漏雨，原告家园物业公司未履行修复义务而拒绝交纳物业费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告周静宇自本判决生效之日起十日内给付原告青海家园物业管理有限公司物业费1889.72元、电费30.7元，并支付违约金26.18元，合计1946.6元。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告周静宇负担（此款原告已预交，被告随上述应付款项一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 张 静二〇二一年六月三十日法官助理 罗玉露书记员 刘亚丽附：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。