湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初3893号原告（反诉被告）:北京金辉锦江物业服务有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区天顶街道环湖路1177号金茂广场北塔写字楼3608号。负责人：金梅。委托诉讼代理人：刘一玮，男，汉族，1990年3月11日出生，住长沙市，系公司员工。被告（反诉原告）:邓斌，男，汉族，1986年3月22日出生，住长沙市。委托诉讼代理人：莫湘，湖南开阳律师事务所律师。被告（反诉原告）:胡涵，女，汉族，1991年11月3日出生，住长沙市。委托诉讼代理人：莫湘，湖南开阳律师事务所律师。原告（反诉被告）北京金辉锦江物业服务有限公司长沙分公司（以下简称“金辉物业”）与被告（反诉原告）邓斌、胡涵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）金辉物业委托诉讼代理人刘一玮，被告（反诉原告）邓斌、胡涵的共同委托诉讼代理人莫湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金辉物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告交纳自2018年9月1日起至2020年6月30日物业费8151元；2、按照《物业服务协议》万分之五违约金，约1871.46元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系系长沙xx项目物业管理服务公司，被告系原告所管理的客户。根据商品房买卖合同第二十二条物业服务的约定，被告按建筑面积每平米每月2.6元（建筑面积142.86平方米）的标准交纳物业服务费。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业服务费，原告对其书面及上门催缴均无效果。被告拒不交纳物业费的行为已严重侵犯了原告的合法权益，现原告特依据相关法律法规向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告（反诉原告）邓斌、胡涵本诉辩称：一、被答辩人起诉状中述称物费按2.6元/月标准收取，及每万分之五的违约金标准无事实依据和法律依据。答辩人与被答辩人没有签订书面物业服务合同，仅仅只在商品房买卖合同出现关联物业服务收费标准的条款内容，该条款系开发商单方设定的格式条款，不能视同合同当事人对物业服务费用标准的共同约定，据此该前期物业服务收费标准应当适用《湖南省物业服务收费管理办法》第十条规定情形：“未通过招标方式确定的住宅前期物业服务收费由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，填列《住宅前期公共性物业服务收费审核表》。建设单位在核定的收费指导价范围内，在房屋交易合同中与物业买受人预先约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致”。本案中，开发商只在房屋买卖合同中笼统概括的将物业服务价格单方设定在2.6元每月，该标准结论未经申报审核，并非是与业主进行充分协商一致约定的意思合意，每月2.6元物业服务标准没有严格遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应原则，不能作为被答辩人收费标准依据。同理，被答辩人将与他人签订的《物业服务合同》、《前期物业服务协议》中违约责任条款作为向答辩人逾期缴费违约金的主张依据突破了合同相对性原则，片面加深了业主不可预见的责任负担，于法无据。二、被答辩人即便主体适格作为本案小区物业企业管理人，其不能按照物业合同约定提供物业服务，属于违约在先。答辩人已提交相关证据证明物业公司存在诸多不作为或是未全面履行物业服务义务，本身已是违约在先。物业服务合同中明确约定物业费用标准和服务质量，被告答辩人物业服务严重缺位，公司内部管理混乱，各种制度形同虚设。基于原告不能正确履行物业服务义务，对答辩人生活工作造成极大不便和困扰。在多次要求原告全面履行合同无果的情况下，答辩人被迫暂缓缴纳物业服务费，希望促使原告能认真全面履行合同，承担起应有的责任和义务，但被答辩人始终敷衍了事。因此，答辩人采取拒付或延迟交付物业费敦促被答辩人妥善履行物业服务并无不妥。三、物业公司采取中断提供水、电以及停运电梯等方式迫使业主交纳物业服务费严重违反我国相关法律规定规定，已侵犯物业使用人的合法权益，被答辩人应对损失结果进行赔偿。根据《民法典》第九百四十四条及《湖南省物业管理条例》第四十一条规定，被答辩人可以采取合理方式、正当救济途径解决物业服务争议纠纷，答辩人无法接受被答辩人于2019年9月17日至2019年9月23日对其所居住的长沙市xx区xx小区xx栋xx房停水7天，并关闭5楼电梯，致使答辩人一家人丧失电梯使用权，全家老小无法正常生活，答辩人胡涵还带着一个一岁多的幼子，而且还怀孕待产，使得妊娠反应过大，被迫在外酒店开房以保证正常生活。被答辩人此举行为给答辩人全家造成了极大的伤害，遂提起本案反诉维护自身合未能权益，请求赔偿相关损失及赔礼道歉，鉴于本诉与反诉中当事人一致，并且事实具有因果关系，请求法院查明事实，合并处理，依法作出公正裁判。被告（反诉原告）邓斌、胡涵向本院提出反诉请求：1、判处反诉被告向反诉原告在本小区公示赔礼道歉及在地方电视台公开赔偿道歉；2、判处反诉被告赔偿停水、停电期间反诉原告为维持生活所支付的费用3000元；3、判处反诉被告支付反诉原告因物业纠纷所产生的误工费2000元；4、判处反诉被告赔偿停水、停电梯期间给反诉原告造成精神损害应赔偿精神抚慰金10000元；5、判处反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉被告与反诉原告因物业合同纠纷一案，反诉被告将反诉原告诉至贵院，要求反诉被告支付2018年9月10日至实际支付日为止的物业服务费，暂计至2020年6月30日共计为8151元，判令反诉原告支付违约金1871.46元。反诉被告服务于该小区以来服务质量不达标，情况更恶劣的是反诉被告于2019年9月17日至2019年9月23日对反诉原告所居住的长沙市xx小区x栋xx房停水7天，并关闭5楼电梯，致使反诉原告一家人丧失电梯使用权，导致反诉原告一家人无法正常生活，原告胡涵还带着一个一岁多的儿子，而且还怀孕待产，妊娠反应大，只能在外边酒店开房以保证正常生活。由于反诉被告的行为给反诉原告一家造成极大的伤害。鉴于本诉与反诉中当事人一致，并且事实具有因果关系，故根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第23条及233条，提起反诉，请求法院依法作出公正裁决。反诉被告（原告）金辉物业反诉辩称：停水停电事情不属实，反诉原告的房屋一直是属于未收房的状态，没有办理收房手续，但已实际入住。反诉原告主张的各项损失没有依据。原、被告围绕诉讼请求，依法向本院提交了相关的证据材料。本院依法组织各方当事人进行证据交换及质证，对当事人无异议的证据材料予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据材料及庭审情况，并结合当事人的陈述，本院确认事实如下：被告邓斌、胡涵与出卖人长沙鸿涛房地产开发有限公司于2016年12月12日签订《长沙市商品房买卖合同》，其中第二十二条约定出卖人依法选聘长沙品诚物业管理有限公司为物业服务企业，物业服务收费方式为包干制，物业服务收费价格为2.6元/月/平方米。2018年8月1日，长沙鸿涛房地产开发有限公司与长沙品诚物业服务公司签订《xxx项目一期物业前期管理中标资格解除协议》，双方协商一致放弃该项目的物业服务中标资格，并请长沙鸿涛房地产开发有限公司进行物业招投标。同日，长沙市品诚物业管理有限公司向长沙市开福区捞刀河街道办事处作出《关于我司自愿无偿放弃“xxx（一期）项目物业管理中标资格的情况说明》。该说明中载明“贵街道辖区‘xx（一期）’在建小区开发建设单位为长沙鸿涛房地产开发有限公司（以下称开发公司），2016年6月30日开发公司启动前期物业管理招投标工作，2016年7月11日完成评标工作并正式送达《中标通知书》至我司，根据《中标通知书》的要求我司应在收到中标通知书三十日内与开发公司签订合同。但截止至2018年8月1日，鉴于股东变更我司决定自愿无偿放弃（xx一期）的物业管理中标资格。同时，为确保广大业主正常的生产生活，望贵街道同意长沙鸿涛房地产开发有限公司重新启动新的物业管理企业招投标工作”。2018年8月份原告入驻xx小区，并于2018年9月开始收取物业费。被告邓斌、胡涵系长沙市xx号xx第x栋xx号房屋的业主，房屋面积为142.5平方米。两被告以原告服务不到位、收费标准不统一、停水停电梯等理由欠付2018年9月至2020年6月物业费。2019年8月23日，原告向两被告发出物业缴费通知单，要求两被告支付2019年9月至2019年8月物业费3420元（物业费标准为2元/月/平方米）。2019年12月3日，原告再次催缴，要求两被告支付2018年9月至2019年12月物业费5943元（物业费标准为2.6元/月/平方米）。2019年6月13日，长沙市住房和城乡建设局物业监管处作出《长沙市前期物业管理招投标备案证明》，就长沙鸿涛房地产开发有限公司申报的xx（二期）及一期地下室前期物业管理项目，由原告金辉物业公司中标并予以备案。与两被告同栋的302、602号业主分别于2018年11月、2018年8月与原告金辉物业签订了《xx小区前期物业服务协议》，约定洋房部分物业费为2.6元/平方米/月。关于物业收费标准不统一的问题，原告述称为了更好与业主签订前期物业服务协议，确实会给业主一些减免，按照2元/月/平方米的标准来收取物业费，但在业主签订前期物业服务协议后，都是按照协议约定的2.6元/月/平方米来收取物业费。另2020年4月26日，长沙市开福区捞刀河街道办事处证明：“xx小区业主胡涵、邓斌”等业主与北京金辉锦江物业长沙分公司因物业管理问题发生纠纷，该物业公司对业主停水七天（停水时间为2019年9月17日-23日），经街道、社区调解，双方未达成一致意见。”原告解释称因为两被告没有办理收房，统一将未收房空置房屋（包含被告，共九户）的入户水阀进行关闭，以保障空置房水电安全，并就出具了《关于xx一期未收房水阀关停事项的说明》。庭后，经核实原告承认停水行为属实。本院认为，一、因开发商长沙鸿涛房地产开发有限公司选聘的长沙品诚物业管理有限公司自愿放弃xx一期物业管理中标资格，原告金辉物业自2018年8月正式入驻xx一期小区，提供物业服务至今。原、被告之间存在事实上物业服务合同关系。两被告享受了物业服务，应当支付物业费。《长沙市商品房买卖合同》、同栋业主签订的《xx小区前期物业服务协议》均约定物业服务费标准为2.6/月/平方米。因原、被告未签订物业服务合同，参照上述标准，本院认定物业费标准为2.6元/月/平方米为宜。因原告金辉物业在催缴2018年9月至2019年8月物业费（3420元）是按2元/月/平方米的标准计算，该系原告对自身权利的处分，本院予以确认。二、关于物业服务瑕疵的问题。1、关于停水的问题。原告解释称因为被告没有办理收房手续才将入户水阀进行关闭以保障空置房水电安全。结合长沙市开福区捞刀河街道办事处出具的《证明》、《关于xx一期未收房水阀关停事项的说明》及原告自认的情况，原告对被告停水行为属实，且原告以没有办理收房手续为由关闭水阀的解释也缺乏合理性。2、关于停电梯的问题，被告不予认可，且原告没有提交证据证明，本院不予采信。因此，原告提供的物业服务确有瑕疵。因停水行为发生在2019年9月，故本院对之后的物业费酌情减免20%。因此，被告应向原告支付物业费5700元（(3420元+10月×2.6元/月/平方米×142.5平方米)×0.8）。三、关于违约金。因为物业服务确有瑕疵，对原告主张的违约金不予支持。对于反诉请求：一、关于反诉请求第一项及第四项。因本案系物业服务合同纠纷，赔偿道歉及精神损害抚慰金系侵权责任纠纷范畴，本院对该两项反诉诉请不予支持。二、关于反诉请求第三项的误工费。被告没有提交证明证据，应承担举证不利的后果，本院不予支持。三、关于反诉请求第二项。原告提供了一张2019年9月17日一张住宿费发票，价格为237元。结合停水时间及生活用水等各项合理开支，本院酌情认定损失为600元，对于超过的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邓斌、胡涵于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京金辉锦江物业服务有限公司长沙分公司2018年9月至2020年6月物业费5700元；二、原告（反诉被告）北京金辉锦江物业服务有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）邓斌、胡涵停水损失600元；三、驳回原告（反诉被告）北京金辉锦江物业服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）邓斌、胡涵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序减半收取受理费25元，反诉受理费87.5元，共计112.5元，由原告（反诉被告）北京金辉锦江物业服务有限公司长沙分公司承担25元，被告（反诉原告）邓斌、胡涵承担87.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  曹 慧二〇二一年六月一日代理书记员  黄晶晶