河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0104民初3298号原告：河南永恒凯悦地产开发有限公司，住郑州市管城回族区。法定代表人：李豪，执行董事。委托诉讼代理人：裴国卿，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王育环，男，该公司员工。被告：张爱华，女，1961年11月14日出生，汉族，住江苏省连云港市连云区。委托诉讼代理人：孙会敏，河南春屹律师事务所律师。原告河南永恒凯悦地产开发有限公司（以下简称河南永恒凯悦公司）诉被告张爱华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南永恒凯悦地产开发有限公司委托诉讼代理人裴国卿、王育环，被告张爱华委托诉讼代理人孙会敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南永恒凯悦地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付欠付房价款4000000元，并继续履行编号为20005974495的《商品房买卖合同》。2.请求依法判令被告向原告支付因迟延支付欠付房价款而产生的违约金61680元（上述违约金以4000000元为基数，按照每日万分之0.6的标准从2020年4月31日起暂计算至2021年1月12日，最终计算至被告实际付清欠款的房价款之日为止）。3.依法判令本案诉讼费、保全费、保函费等费用由被告承担。事实理由：2020年4月29日，原告与被告签订合同编号为：20005974495的《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）。依据购房合同相关条款约定，被告购买原告位于管城××区××西、航海路北××商业××号房屋，建筑面积为594平方米，房价款10005642元；付款方式为：2020年4月29日前支付房屋购房款5005642元，2020年4月30日支付房屋购房款100000元，余额4900000元于2020年5月7日前以银行按揭贷款方式支付。如被告逾期付款的，构成违约，应当按照购房合同第七条及补充协议等相关条款约定承担责任，即：被告未按合同约定的时间付款，逾期在90日之内的，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同；被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之0.6的违约金。在购房合同签订后，被告至今拖欠原告购房款4000000元未付，也未承担购房合同约定的逾期付款违约金，原告通过电话等方式多次向被告催要，被告无故推诿、拒不支付，已构成违约。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告张爱华辩称，一、张爱华系连云港人，在购买河南永恒凯悦公司涉诉房产时，因资金紧张预放弃购买意图时，永恒凯悦公司先是承诺首付可以分期，而后又告知其可以向张爱华提供案外人帮助，即永恒凯悦公司介绍黄永建向张爱华出借款项，并要求张爱华委托黄永建将出借的款项用于支付永恒凯悦购房款，购房款发票委托永恒凯悦公司持有保管；二、张爱华已经向案外人黄永建借款4000000用于支付永恒凯悦购房款，因此张爱华有可能已经支付购房款完毕，不产生违约责任；三、张爱华是否向黄永建履行还款责任系与黄永建的借款合同纠纷，并不产生张爱华对永恒凯悦的违约责任；四、永恒凯悦公司涉诉房产约定于2021年12月31日交付，但永恒凯悦公司于张爱华签订购房合同后即停滞施工，目前主体尚未完工，外墙保温、水电工程、内饰装修、道路、景观等尚未开始施工，根据常识，被答辩人确无法按照购房合同交付房屋，且交付房屋的时间尚不能确定。张爱华即便未支付购房款完毕，也系行使不安抗辩权；五、张爱华与黄永建本不相识，永恒凯悦公司介绍黄永建借款后，由张爱华与黄永建签订借款协议和借据，借款协议上载明的黄永建的电话0371-668××××7一直无法接通，永恒凯悦至今无法联系到黄永建，但借款协议和借据由黄永建持有。因黄永建与永恒凯悦公司关系甚密，应当存在资金往来，黄永建有极大可能以借款协议和借据向张爱华主张还款，张爱华极有可能陷入重复还款的诉讼；六、请求法院追加黄永建参加庭审或向黄永建询问向张爱华出借款项并支付永恒凯悦公司款项的情况，以此查明案件事实；七、如经审理查明案外人黄永建存在确未向张爱华出借借款用于支付永恒凯悦购房款，张爱华同意将涉诉款项提存至法院账户或法院指定的其他账户，待案件事实查清无疑，房屋交付时由法院发还永恒凯悦公司；八、永恒凯悦公司介绍黄永建出借款项给众多购房者，黄永建实际未出借的，将涉嫌黄永建与被答辩人串通实施首付分期方案，规避政府限制首付分期的政策和法规，因违反政府政策和法规的，请求法院依法移送相关部门进行查处。且永恒凯悦公司不得因违法行为获取本案违约金也即不可因违法行为而获益。另补充：本案张爱华购买原告的涉诉房产，且已经完成大于50%的付款责任，房屋备案在张爱华名下，本案确没有必要进行财产保全，因此因本案保全产生的费用，应由原告自行承担；原告在售卖房屋时，违反政府限制首付贷、分期等政策、法规，原告基于此，主张违约金无法律依据。经审理，本院认定事实如下：2020年4月29日，被告张爱华（××）与原告河南永恒凯悦公司（出卖人）签订合同编号为20005974495《商品房买卖合同》一份，主要约定：张爱华购买管城××区××西、航海路北××商业××号房；该商品房的用途为商业服务；该商品房建筑面积共594平方米，其中套内建筑面积381.22平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积212.78平方米；房屋按照建筑面积计算，单位为每平方米人民币16844.52元，总金额壹千万零伍千陆百肆拾贰元整；付款方式为以现金方式于2020年4月29日支付5005642元，交纳比例50.03%;备注：余款500万元应于2020年5月7日前以贷款方式支付，××未按附件四第九条约定时限按时办理贷款手续或者按揭款未按时到账的，视为××违约，××按本合同第七条及补充协议等相关约定承担违约责任；另以黑色签字笔书写：××于2020年4月30日支付给出卖人壹拾万整（￥100000），余款490万元应于2020年5月7日前以贷款方式支付，××未按附件四第九条约定时限按时办理贷款手续或者按揭款未按时到账的，视为××违约，××按本合同第七条及补充协议等相关约定承担违约责任。张爱华签字并按手印。交付期限：出卖人应当在2021年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得房地产开发项目竣工验收备案证明文件并符合本合同约定的商品房交付××使用；××逾期付款违约责任：××逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.6的违约金……合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2020年6月10日将本案商品房买卖合同向郑州房地产市场和产权交易管理中心进行备案，上述事实《合同信息备案摘要》等予以佐证。另，2020年4月29日、4月30日案外人季杰代被告共向原告支付购房款1105642元；原告提交季杰出具的“声明”两张，主要内容为：本人季杰（附身份证号），通过网上银行转账至河南永恒凯悦地产开发有限公司1005642元（壹佰万零伍仟陆佰肆拾贰元整）、100000元（拾万元整）代为支付张爱华（附身份证号）购买2#226首付款（首期款费用），秉承自愿原则，后期产生一切纠纷由本人独自承担；原告另提交2020年4月29日、4月30日上海浦东发展银行业务凭证/回单三张，显示:付款人均为季杰，收款人为河南永恒凯悦地产开发有限公司，回单金额分别为1000000元（壹佰万元整）、416541元（肆拾壹万陆仟伍佰肆拾壹元整）、100000元（壹拾万元整）。原告另提交2020年5月2日维修基金收据一份，显示被告支付维修基金38610元。被告另通过银行按揭贷款方式向原告支付购房款490万元。被告张爱华提交张爱华与案外人黄永建签订《借款协议书》照片打印件两张、案外人季杰与黄永建签订的《借款协议书》及“借据”照片打印件四张、案外人洪飞的《借款协议书》照片打印件两张，用于证明原告介绍黄永建向被告出借款项用于支付房款，出借方式由黄永建直接支付至原告账户，支付房款后开具的发票由原告持有，被告实际有可能已支付房款完毕或者欠款不足原告涉诉主张。其中张爱华（借款方乙方）与案外人黄永建（出借方甲方）“借款协议书”照片打印件显示：乙方拟购买河南永恒凯悦地产开发有限公司所开发的永恒理想中心A-05地块一期项目2#商业幢2层226号房屋一套，应付首付款5005642元，乙方已支付河南永恒凯悦地产开发有限公司首付款1105642元，因暂时资金周转不可，无法在约定期限内付清全部首付款，特向甲方申请借款4000000元，用于支付差额部分的首付款；借款期限自本协议签订之日起至2021年12月15日止；乙方按期偿还借款的，则在借款期限内无需向甲方支付利息；如乙方逾期或者未足额还款的，则应当自甲方提供借款且乙方出具借据之日起，按照日万分之五的标准支付借款利息，并从逾期还款之日起按逾期款项的日万分之八向甲方支付逾期利息；乙方应在2020年8月15日前偿还借款人民币1000000元，在2020年12月15日前偿还借款人民币1000000元，在2021年6月15日前偿还借款人民币1000000元，在2021年12月15日前偿还借款人民币1000000元……被告另提交涉诉房屋照片5张，证明原告涉诉工地停工数月，至今未开工，现状确无法在约定的交付日期交付房屋，被告依法具有不安抗辩权的行驶权利，被告不构成违约。庭审中，被告张爱华称，因原告销售人员拒绝向被告提供黄永建的联系方式，被告不知道黄永建履行借款协议的情况，未向黄永建进行过还款；另涉案房屋无论是原告自行销售还是委托代理公司销售，销售人员进行的各种模式的营销，销售人员的行为均视为原告的行为，本案中销售人员引荐案外人黄永建出借款项，并明确告知被告张爱华按照借款协议约定的时间点进行还款即可，因此本案张爱华对原告并没有产生逾期付款及违约责任；针对被告首付尚欠数额请求法庭查明；销售人员的销售行为产生的后果应由授权人原告承担；首付分期的销售模式系违法违规，原告无法律依据向被告主张违约责任。原告称，案涉房屋目前主体基本上已经封顶，正在做其他分项的工程，但鉴于政府的管控，施工无法达到连续的状态；原告除了收到张爱华之前支付了1105642元外，至今未收到张爱华剩余欠付的购房款400万元，也没有收到其他人代张爱华支付的剩余欠款情况。原告庭后向法庭提交“情况说明”称，河南永恒凯悦委托代理公司对包括涉案房屋在内的商品房对外销售，张爱华购买房屋时曾表示其资金暂时需要周转，问销售人员能否联系拆借资金，销售人员为成销拿提成，联系了案外人黄永建，张爱华与黄永建签订《借款协议》后，黄永建因自身资金缺口较大，实际并未向张爱华提供借款，该借款事实并未发生；如果黄永建确实向被告支付了出借款，按其双方约定还款时间早已届满，但黄永建至今未向被告主张还款，审理中，被告也认可该事实；河南永恒凯悦自始至终从未收到案外人黄永建代为张爱华支付的400万元购房款，被告也无证据证明原告公司已收到购房款的事实。原告公司再次确认，该公司从未收到案外人黄永建代被告支付的400万元购房款，如有虚假陈述，愿意承担相应法律责任。审理中，原告向本院提出诉讼保全，并提交相应担保，为此支付相关保险公司保函费4000元，有相应票据。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违背相关法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约将本案房屋买卖合同信息登记备案，而被告应按约定支付购房首付款，余款以贷款方式向原告公司支付。本案的争议系被告未向原告公司支付全部购房首付款，被告张爱华由案外人季杰代其向原告支付房屋首付款共计1105642元后，尚欠4000000元未付；现原告主张被告张爱华支付尚欠的4000000元首付款，并继续履行涉案《商品房买卖合同》的主张有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，双方虽对逾期付款的违约责任进行了约定，但结合被告辩称及原告出具的“情况说明”载明内容，造成被告逾期付款的原因的确存在系原告委托的销售代理公司的工作人员为被告介绍案外借款人黄永建，被告在双方签订《借款合同》后误认为案外人黄永建已代其向原告公司支付部分购房款，从而导致未在继续支付首付款的事实，故被告不存在故意违约的情形；但截止本案诉讼时，被告应知情案外人黄永建未代其支付房款的事实，至今仍未支付，属于违约；基于以上情况，本着双方利益均衡的角度，本院酌定违约金自原告起诉之日起计算，即自2021年4月1日起计算，按双方约定的违约金标准日万分之0.6的标准，以未支付款项400万元为基数，计算至实际付款之日止。对原告公司主张过高部分，不予支持。关于原告主张的保函费4000元，原告为此提交相应证据，本院予以支持。被告的部分辩称成立，本院予以采信。被告的其他辩称与查明事实不符，且无充分证据予以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他有关法律规定，判决如下：一、被告张爱华于本判决生效后十日内向原告河南永恒凯悦地产开发有限公司支付购房款4000000元及违约金（以款项400万元为基数，按日万分之0.6的标准，自2021年4月1日起计算至实际付款之日止），并继续履行编号为20005974495《商品房买卖合同》；二、被告张爱华于本判决生效后十日内向原告河南永恒凯悦地产开发有限公司支付保函费4000元；三、驳回原告河南永恒凯悦地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费39293元，减半收取计19647元，保全费5000元，由被告张爱华负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张健华二〇二一年六月二十八日书记员  李 钰