贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初4979号 原告：余福英，女，汉族，1937年7月17日生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：杨先明，贵州于道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：云艳，贵州于道律师事务所律师。 被告：遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道3号小区10号楼，统一社会信用代码：91520302755375070U。 法定代表人：陈铭鼎，董事长。 委托诉讼代理人：杨丹，贵州上善律师事务所律师。 原告余福英与被告遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司(以下简称红花岗城投资公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2020年5月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余福英的委托诉讼代理人杨先明、云艳，被告红花岗城投资公司的委托代理人杨丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余福英向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即交付符合《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》约定的2套房屋，如不能交付，按同地段市场折价补偿1,508,220元；2、判令被告支付从2019年7月至房屋交付之日止的过渡费（截至2020年4月为59,535元）；3、判令被告支付违约金397,850元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2007年6月10日，原、被告签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，确认原告被拆迁房屋面积220.05㎡，约定被告于2009年6月前在本市红花岗区××小区安置原告住房两套，××户型××栋××楼××号，建筑面积116.30㎡、××户型××栋××楼××号，建筑面积82.15平方米，合计面积198.45㎡，原告被拆迁建筑剩余面积、堡坎、电话移机等作价30,305.25元，周转费、搬家费、奖金8,627.50元，共计45,078.97元已由被告支付给原告。但被告至今未能安置房屋，2020年被告通知接房，原告发现安置房屋（合同名为××小区现更名为××小区）与协议约定的户型不一致，且7楼步梯楼变成了23层的电梯楼，被告严重违反合同约定，致使原告目的无法实现，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告红花岗城投资公司辩称，我司根据红花岗区政府的工作安排，负责实施涉案工程改造项目还房安置工作，即使发生情势变更后，被告仍然在积极履行合同义务。××小区商品房7号楼已达到还房入住条件，被告与南关街道办共同进行了公告，何孔强等人不接房系自身原因，无权请求被告公司发放过渡费到交付房屋之日止。原告为促成被告接房，按照每平米30元向原告发放过渡费至2019年9月，因该标准是根据贵州省拆迁安置管理办法约定，而该管理办法已废止，原告的损失仅是房屋租金损失，30元/每平米/月过渡费标准过高，应当按房屋租金标准计算。被告支付了过渡费后原告无权要求被告再另行支付违约金，且2009年已经不能交房，原告主张的违约金已超过诉讼时效，请求驳回原告对违约金的诉请。 经审理查明，2007年6月10日，因实施××路建设工程需要拆迁原告等52户的住宅，原告之夫王茂才与被告于签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，合同拆迁人为被告（合同甲方），被拆迁人为王茂才（合同乙方），约定：甲方征收乙方的房屋，经丈量核定，房屋面积为220.05㎡；甲方于2009年6月前在本市红花岗区××路××小区地段安置乙方住房两套，××户型××栋××楼××号，建筑面积116.30㎡、××户型××栋××楼××号，建筑面积82.15平方米，合计面积198.45㎡；原告被拆迁建筑的剩余面积、堡坎、电话移机等作价30,305.25元；过度期24个月，甲方应先支付乙方6个月，计198.45（㎡）×5（元/㎡）×6（月）=5,953.50元，超期不能还房按贵州省《城市房屋拆迁管理办法》发放周转过渡费。协议签订后，原告将案涉房屋交付被告拆迁，被告按约定支付原告的过渡费，超过约定还房期限后，被告按约定过渡费标准的600%向原告支付了至2019年9月30日的过渡费. 2010年10月，遵义市祥和房地产开发有限公司取得了包括××路××小区在内的建设用地使用权，进行“××”项目建设，××路还房小区无法建设。2012年12月26日，被告与遵义市祥和房地产开发有限公司根据协议签订了《商品房回购合同》，约定被告向遵义市祥和房地产开发有限公司购买“××”小区1、2号楼临街营业房63.17㎡、办公用房1200平方米、住房122套11818.94㎡，总价款为37,324,732元，该合同签订后至2015年12月，被告陆续向遵义市祥和房地产开发有限公司支付了大部分购房款。2019年3月19日，贵州鸣道物业服务公司通知被告其购买的“××”7号122套房屋达到入住条件，可以接房。2019年5月20日，被告在《遵义晚报》刊登了还房公告，通知原告等被拆迁人于2019年6月30日前持相关证件、合同办理还房手续。2019年10月17日，被告与南关镇街道办事处制作了还房安置方案，以其购买的“××”7号楼房屋安置原告等被拆迁人，因被告所购买拟安置原告的7号楼房屋的结构、户型、面积与《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》的约定不符，且无《竣工验收备案表》，原告与部分被拆迁人拒绝接受安置房屋，另一部分被拆迁人与被告重新签订了《××路还房安置补偿协议书》，并在《交房通知》上签名，接受了被告安置的房屋。现原告以前述理由诉至本院。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为解除双方于2007年签订的拆迁安置补偿协议并折价补偿。 庭审过程中，被告申请对拟还房地段（即“××”小区范围内）房屋单价评估，本院委托了贵州国政评估造价集团有限公司对红花岗区××路××小区所在路段房屋单价进行评估，该公司出具的《评估报告》结论为评估对象所在房屋单价于估价时间2021年1月8日在本次估价目的下的公开市场价值为5,707元/㎡。原告认为评估价格与市场价不相符，评估在评估时是对被告方准备要安置给原告方的位于××7号楼的房屋进行的勘察，没有对××路段的其他房屋进行勘察，且××7号楼手续不齐全，不具备评估的条件，故评估在评估时参照××的房屋不合理。被拆迁的房屋位于现在的××园小区，因此应参照与××较近的××园的房屋价格进行评估，但是评估报告却参照的是嘉怡小区的房价进行评估不合理，要求重新评估。被告对该评估报告无异议。贵州国政评估造价集团有限公司向本院提交情况说明载明：围绕法院“红花岗区××路××小区所在路段房屋单价”的内容开展工作；选择了具有同类交易性质且较近的××园交易1套房屋、嘉怡小区交易4套房屋案列比较，认为结论符合标的物实际情况。同时，本院委托贵州世强价格评估有限公司对案涉所在路段即红花岗区××路××的房屋租金市场价值进行评估，结论为于评估时点2021年5月17日的公开市场价值为14.05元/㎡，双方质证后对真实性无异议。 另外查明，余福英系王茂才之妻，二人婚后生育了王某1、王某2、王某3、王某4、王某5、王某6，王茂才于2018年5月去世，王某1等六子女均明确表示放弃继承，由其母余福英继承。 还查明，贵州省遵义市中级人民法院于2019年11月28日受理了遵义市祥和房地产开发有限公司的重整申请，“××”7号楼因拖欠施工费用，无法组织工程质量验收，2019年12月9日贵州省建筑科学研究检测中心对“××”7号楼进行安全性鉴定后出具了《鉴定报告》，其结论为“××”7号楼的安全性登记评定为Bsu级,其安全性略低于标准对Asu级的规定，尚不显著影响整体承载。 上述事实，有原、被告提供的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》、《××路还房安置补偿协议书》、《××路还房小区总平面图》、《户型标准层平面图》、《红花岗区××路改造项目还房安置方案》、《遵市三房办通（2020）1号关于封闭下放中心城区问题房开、经济使用住房突出问题项目后续处置工作手续办理权限的通知》、鉴定报告、情况说明、评估报告、照片、户口本、死亡证明、放弃继承说明等书证，以及原、被告当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告余福英系王茂才之妻，王茂才去世后，二人婚生子女均明确表示放弃继承，故原告余福英作为本案原告主体适格。王茂才与被告签订的《房屋拆迁安置协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”之规定，双方均应当按约定履行各自义务。本案中，由于规划调整，原还房小区项目无法继续建设，且原、被告双方未能就被告购买的“××”7号楼房屋重新进行安置达成一致意见，故双方签订的《房屋拆迁安置协议书》事实上已不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，本院对原告要求解除王茂才与被告于2007年6月10日签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》的诉讼请求予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”之规定，被告应当折价赔偿原告，对于赔偿标准，本院委托了贵州国政评估造价集团有限公司对红花岗区管井路××小区所在路段房屋单价进行评估，该路段并非原告被拆迁房屋位置而是拟建还房小区位置，与协议约定位置相符，且贵州国政评估造价集团有限公司具有评估资质，评估程序合法，对拟安置原告还房的路段房屋，参照较近的嘉怡小区交易4套房屋与××园交易1套房屋系根据其专业技术知识为本院委托事项作出的评估结论，符合客观事实，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定，故对原告要求重新评估的请求，本院不予准许，被告应以约定安置路段还房在评估时间2021年1月8日的市场价值1,132,554元（198.45㎡×5,707元/㎡）赔偿原告，对超出部分，本院不予支持。由于被告长期未能按照合同约定安置被告，构成根本违约，导致本案诉讼发生，故鉴定费由被告承担。 被告长时间未按约定向原告交付还房，违反合同约定，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，原告因房屋被拆迁后的损失为被拆迁房屋产生的租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，由于被告支付的过渡费足以弥补原告因被拆迁所产生的租金损失，原告并未提交证据证明其除房屋租金之外还存在其他损失，且双方合同约定按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》的规定支付过渡费，而该办法已废止，故对原告要求被告支付过渡费的诉讼请求，本院以同地段租金14.05元/㎡为标准，即2,788.22元/月（198.45㎡×14.05元/㎡）从2019年10月1日起计算至本判决确定的履行期限止。同样基于原告未提交证据证明除了过渡费之外的其他损失，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除王茂才与被告遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司于2007年6月10日签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》； 二、由被告遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司在本判决生效后十日内向原告余福英赔偿1,132,554元； 三、由被告遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司在本判决生效后十日内支付原告余福英过渡费（按2,788.22元/月计算，从2019年10月1日起至本判决书确定的履行期限之日止）； 四、驳回原告余福英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22,490元，由被告遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司承担13,560元，原告余福英承担8,930元，原告已预交11,245元，由本院退还原告2,315元，剩余部分在执行中收取。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 长  刘远贵 人民陪审员  杨玉平 人民陪审员  刘 静 二〇二一年六月十日 法官 助理  沈 妍 书 记 员  张 进