贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初14282号原告：罗彬斌，女，1981年11月24日出生，彝族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王正江，贵州天筑律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：于力，贵州天筑律师事务所律师，特别代理。被告：贵州班芙假日商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区田园路**七里香溪**团******。法定代表人：邓贵明。被告：贵州银地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区贵筑路**（气象局内）。法定代表人：聂兵。二被告共同委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。二被告共同委托诉讼代理人：杨华琪，国浩律师（贵阳）事务所律师，一般代理。第三人：贵阳花溪鲜源夜宵城，，住所地贵州省贵阳市花溪区法定代表人：肖赞辉。第三人：贵州升禾商业管理有限公司，，住所地贵州省贵阳市花溪区田园路**七里香溪******法定代表人：谢煌安，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：杨华琪，国浩律师（贵阳）事务所律师，一般代理。原告罗彬斌与被告贵州银地房地产开发有限公司（以下简称银地公司）、贵州班芙假日商业管理有限公司（以下简称班芙公司）、第三人贵阳花溪鲜源夜宵城（以下简称鲜源夜宵城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理，原告于2020年11月26日向本院申请追加第三人贵州升禾商业管理有限公司（以下简称升禾公司），本院予以准许后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的规定》，依法适用普通程序，由审判员李艳阳独任审理，并于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告罗彬斌及其委托诉讼代理人王正江、被告银地公司、班芙公司及第三人升禾公司共同委托诉讼代理人左为东、杨华琪、第三人鲜源夜宵城法定代表人肖赞辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗彬斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告班芙公司签订的《商铺租赁合同》及《班芙商业广场商铺租赁合同补充协议》、《班芙商业广场商铺租赁合同补充协议二》、《补充协议三》，并返还贵阳花溪区贵筑路16号七里香溪二期Ｂ栋1层7号商铺，租金计算至房屋恢复原样返还之日止。2.判令被告一、被告二连带向原告支付租金287619元，并以73630元为基数按中国人民银行同期利息支付利息暂从2017年7月1日计算至2020年11月10日为11952元，以欠付租金金额自从2020年1月15日起按年利率18%分别按季度计算违约金直至上述款项全部付清之日止（截止到2020年11月10日共计16127元）。3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年6月25日，原告向被告银地公司购买位于贵阳市花溪区。当日，经被告银地公司推荐，原告与被告班芙公司签订《商铺租赁合同》，将该商铺租赁给被告班芙公司，后原告又与被告班芙签订了三份补充协议，对租金支付时间、方式及逾期支付租金违约责任进行了补充约定，被告二承诺在被告一不能支付租金时，由其代付，并以停车场及设施对租金支付进行担保。鲜源夜宵城为该商铺的次承租人。2017年7月1日起，二被告欠付租金，原告催收未果，故诉至法院。被告班芙公司、银地公司共同辩称，1.原告单方面解除合同将给班芙公司带来巨大损失，也将对其他商家和社会造成巨大损失，引发群体事件，最终结果只能是两败俱伤，商场难以维持基本经营。原告通过和银地公司签订商品房买卖合同、和班芙公司签订商铺租赁合同的形式，将商铺交给班芙公司统一管理，以便打造一个统一的商场，双方借助该市场平台来赚取收益，班芙公司承担了巨大经营风险。班芙公司统一承租、管理后，分两次投入了近4000万元装修费用和品牌使用费，引进知名品牌，努力打造该商场。但因决策失误、电商经济的冲击和疫情等因素，导致市场衰退。如解除合同，会使得社会公共利益遭受损失，原告的债权也无法保障。如果要解除合同，要么由原告直接和现租赁户签订租赁合同，要么我方就和原告解除商品房买卖合同，这样才能便于市场统一管理和经营。2.鲜源夜宵城租赁的场地涉及包含原告在内的多个业主，因统一装修，无法准确定位及区分涉案商铺，原告的主张将导致鲜源夜宵城无法经营，分散的经营方式也不利于商场的整体发展经营和推广。3.原告的行为系商业投资行为，在实体经济衰退的大背景下，被告面临破产的危机时，被告班芙公司愿意承担解除合同的法律后果，原告也因承担相应的风险。原告和二被告签订合同后，已经获得了两年多的租金以及因未付租金而产生的债权，在未投入金钱和精力的前提下，并未产生任何损失，原告主张违约金无事实依据。第三人鲜源夜宵城述称，我对原告起诉没有意见，我实际在使用门面，租赁面积是110平方米左右，我租用的商铺除了原告之外是否还有其他人的我不清楚，我是从商场里面租的，具体和哪家公司我忘记了，租期是从2017年6月份开始计算五年，租金按每平方米150元计算，按月缴纳，我是向青禾管理有限公司交纳租金，具体名字我记不清，我的租金一直都是付清的。第三人升禾公司述称，本案诉请与我方无关。本院经审理认定事实如下：原告罗彬斌向银地公司购买了位于贵阳市花溪区（建筑面积39.33㎡），并于2019年5月16日取得不动产权证书（编号黔（2019）花溪区不动产权第××号）。2015年6月25日，原告罗彬斌（出租方/甲方）与被告班芙公司（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上述商铺出租给乙方用于统一招商经营，租赁期10年，自2016年7月1日至2026年6月30日，除租金外，乙方转租该商铺或以其他方式使用、经营商铺的收入全部归属乙方，双方同意在商场进入正式营业后（起租日），乙方所租赁的商铺产生实际转租、使用、经营的收益时开始核算甲方的租金，乙方向甲方支付首期租金提前至在甲方向乙方提交正式的《商品房买卖合同》时先期支付第一年租金，以后租金在每年6月30日支支付，十年租金金额依次为187595.30元、187598.30元、214394.6元、214394.6元、241194元、241194元、241194元、267993.30元、267993.30元、267993.30元。2015年6月25日，原告（甲方）与被告班芙公司（乙方）签订《“班芙商业广场”商铺租赁合同补充协议》，主要约定第一年返租租金在2016年2月28日前支付，若乙方未按照双方签订原合同规定的租金支付时间向甲方支付租金，超过30日的，乙方按日计算向甲方支付应付租金款项万分之五的违约金，逾期超过三个月的，甲方有权解除合同并收回商铺，造成的损失由乙方自行承担。2016年5月4日，原告（甲方）与被告班芙公司（乙方）签订《“班芙商业广场”商铺租赁合同补充协议二》，主要约定鉴于甲方需要延期交房的情况，双方同意将原合同首付房租时间变更为2016年5月28日，以后每年9月30日为付租时间，原合同起租日变更为2016年10月1日至2026年9月30日，按该起止时间支付及结算租金。2017年8月29日，原告（甲方）与被告班芙公司（乙方）签订《补充协议三》，主要约定：“甲乙双方确认《商铺租赁合同》约定的租金标准保持不变，但一致同意对租金的支付方式进行如下调整：1、经双方确认，乙方转租商铺的租金为2017年7月1日至2018年6月30日止，每季度41296.50元，2018年7月1日至2020年6月30日止，每季度支付47196元，甲方同意乙方按此单价核算在租金按季支付予甲方。采取先付后租经营管理原则，乙方支付甲方时间为2017年6月30日、2017年9月30日、2017年12月31日、2018年3月31日（以上支付时间为10个工作日内），以后支付时间以此类推，对于未出租的商铺按同楼层同区域的出租价格的平均值给予租金。2、本协议期内（自2017年7月1日至2020年6月30日止），无论再发生任何情况，乙方必须保证按时支付不低于只可高于第1款所述租金给甲方。3、就本协议第1款所述租金与甲乙双方在《商铺租赁合同》中约定的租金之间的差额部分，经计算，自2017年7月1日至2020年6月30日止，共计73630.50元，乙方承诺在2020年6月30日前向甲方支付完毕，同时乙方将根据租金差额部分按银行定期利率分段利息计算进行补偿予甲方。4、2020年6月30日后的租金标准及支付方式按原《商铺租赁合同》约定执行。二、在乙方与担保方贵州银地房地产开发有限公司不能履行本协议所约定内容事项时，签约本协议的业主委员会有权直接接管、处置贵州银地房地产开发有限公司承诺的位于贵阳市花溪区七里香溪二期班芙商业广场地下负二层、负三层停车场及设施，乙方需支持、配合。”同日，原告（甲方）与被告银地公司（乙方）签订《协议》，主要约定因班芙公司出现拖欠租金情况，乙方将全力督促班芙公司履行《补充协议三》，如班芙公司不能按《补充协议三》约定向甲方支付租金，乙方代班芙公司向甲方进行支付。”现原告以被告班芙公司未按时支付租金为由诉至本院，诉请如前。审理中，被告班芙公司称为打开市场，班芙公司引进了青禾品牌，升禾公司是作为品牌管理公司，2019年12月31日前的租金全部付完，，其中一笔73630元约定在2020年6月30日前支付，2020年以后的租金已在1月分由升禾公司向原告支付了租金1000元。原告认可该事实，并称该1000元已在起诉时扣除。审理中，原告向本院申请财产保全，本院依法对被告名下价值315698元的财产采取了保全措施，产生了保全费2099元。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的商铺租赁合同、“班芙商业广场”商铺租赁合同补充协议、“班芙商业广场”商铺租赁合同补充协议二、补充协议三、协议等证据在卷佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告与被告班芙公司签订的《商铺租赁合同》、《“班芙商业广场”商铺租赁合同补充协议》、《“班芙商业广场”商铺租赁合同补充协议二》、《补充协议三》、原告与银地公司签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告班芙公司逾期支付租金，应当承担违约责任，结合双方签订的《补充协议三》，被告班芙公司应在2020年6月30日前支付自2017年7月1日至2020年6月30日的差额73630.5元，现已逾期，故原告要求被告支付该笔租金的诉请，本院予以支持。根据《补充协议三》的约定，被告应从2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率标准分段支付利息给原告，分段计算至2020年11月10日利息共计7433.69元。2020年1月1日至2020年6月30日按《补充协议三》约定的租金支付标准应支付租金为47196元×2个季度=94392元；2020年7月1日至2021年6月30日应支付租金为214394.6元。所以被告班芙公司应支付原告截止2021年6月30日的租金共计382417.1元。根据《“班芙商业广场”商铺租赁合同补充协议》约定被告班芙公司逾期支付租金需按日万分之五支付违约金，原告要求按照年利率18%支付违约金符合双方约定，本院予以支持。从2020年1月15日至2020年11月10日，根据欠付租金的情况分段计算可知被告班芙公司应支付的违约金为16127元，2020年11月10日以后的违约金以382417.1元为基数按照年利率18%计算至实际付清全部租金时止。前述租金，因被告银地公司在《协议》中明确代班芙公司支付，且被告银地公司银地公司在出卖商铺时，对外宣传对商铺进行返租，统一运营，统一管理。本院认为，在案涉项目业主购买了商铺后，系由银地房开公司指定的班芙公司进行整体返租。银地房开公司与业主签订商品房买卖合同的同时，班芙商管公司与业主签订《商铺租赁合同》，银地房开公司对于其与班芙商管公司系各自独立的主体并没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。原告主张解除租赁合同、返还商铺，原告称涉案商铺包含在鲜源夜宵城承租的房屋内，鲜源夜宵城对所承租的商铺进行了统一装修，鉴于现租赁期限尚未届满，返还商铺存在客观上不能履行的情形，且原告签订涉案商铺租赁合同的主要目的系收取租金，对原告的该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告贵州班芙假日商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗彬斌支付截止2021年6月30日的租金382417.1元、利息7433.69元及截止2020年11月10日的违约金16127元，2020年11月10日以后的违约金以382417.1元为基数按照年利率18%计算至实际付清全部租金时止；二、被告贵州银地房地产开发有限公司对上述第一项付款义务承担连带责任；三、驳回原告罗彬斌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6036元及保全费2099元，由被告贵州班芙假日商业管理有限公司和被告贵州银地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李艳阳二〇二一年六月二十八日法官助理王丽书记员邓娜