江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终6047号上诉人（原审被告）：苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇凯马大街88号1幢301室。法定代表人：王春连，总经理。委托诉讼代理人：岳丹丹，江苏德善（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭凯，男，1984年11月6日生，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区。委托诉讼代理人：谢玉峰，北京市天元（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司因与被上诉人郭凯房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者将本案发回重审。事实和理由：1、一审中我方代理人于2020年9月17日签收了开庭传票等诉讼文书，并向法院申请延期开庭及预留答辩期，我方后来在2020年9月18日递交了延期开庭申请书和调查取证申请书，原审法院无视我公司的合理请求，对本案缺席审理程序违法。2、被上诉人郭凯未缴纳截止到2018年7月31日的租金和物业费，经我公司多次催收均不予理睬。原审法院仅凭被上诉人郭凯提供的我公司的催收函，即推定其缴纳了2018年下半年的租金，实属枉法裁判。3、涉案的厂房虽然在2018年3月22日发生火灾，但是并不是因消防问题导致的，也没有殃及被上诉人郭凯，只是在消防员灭火时导致其租赁房屋的几块玻璃破碎。火灾发生后直到2019年初，被上诉人郭凯一直占有使用租赁房屋未予返还，因此我公司不应当承担返还租金的义务。另被上诉人郭凯未按时支付2018年下半年的租金，依法构成违约，根据合同约定保证金不应当退还。4、消防部门未对本案火灾事故发生的原因和责任作出认定，原审法院越俎代庖认定火灾是因房屋不符合消防安全标准导致的，适用法律明显错误。被上诉人郭凯的财产损失是因意外事故导致，我公司不存在任何的违约行为，依法不应当赔偿其装修损失。郭凯辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。请求驳回上诉，维持原判。郭凯向一审法院起诉请求：1、判令原审被告返还房屋租金27333元、物业费1400元及房屋租赁保证金5000元并支付利息(以33733元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，之后按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至支付之日止)；2、判令原审被告赔偿经济损失50801元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2017年8月2日，郭凯（承租方、乙方）与原审被告（出租方、甲方）签订厂房租赁合同一份，约定甲方将位于苏州市吴中区浦庄镇木东公路5577号(原新世纪厂房内)厂房租赁给乙方使用，厂房建筑面积800平方米(包括公摊面积)，具体位置位于整个厂区宿舍之间的钢结构厂房，在签订合同前乙方已经对整个厂房及附属场地有全面了解。租赁期限自2017年8月1日至2021年8月30日止共计4年。全年费用共计82000元，其中全年物业费4200元，实行先租后用每半年支付一次租金，首付42000元，下次提前一个月支付，即2017年12月1日前支付，以此推定。签订合同时须支付保证金5000元，待合同满期不欠任何费用予以退还，如若不满合同期限则不予退还。签订本合同时，乙方已经确认该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，乙方在租赁期间进行的装修期满后不得以任何理由拆除，须完好无损归甲方所有，不得妨碍房屋的安全使用，合同到期或者解除后，归甲方所有。签订合同时支付5000元保证金，中途不予退还，剩余全年费用于2017年8月10日前付清。合同另对其他条款进行了约定。2018年5月7日，苏州市公安消防支队吴中区大队出具火灾事故认定书，载明火灾事故基本情况为：2018年3月22日13时15分，位于苏州市××路××号厂区内陈浩东废品回收站露天堆垛发生火灾，经开发区中队赶赴现场处置，此次火灾造成厂房及厂房内租户的机器及物品受损、陈浩东废品站内的设备及其他财产烧毁，无人员伤亡。经调查，该火灾起火部位位于陈浩东废品回收站内北侧堆垛中间区域，起火原因可排除电气线路故障和外来火源引发火灾所致，不能排除遗留火种引燃周边可燃物所致。2018年7月25日，苏州市吴中区临湖镇两减六治三提升专项行动领导小组办公室公布通告，主要内容为，为进一步改善原苏州新世纪服装有限公司厂区(现址木东路5577号，原址木东路1号)综合环境质量，切实消除厂区内环境、安全等隐患，保护周边环境质量，防止环境安全事故发生。决定对厂区内乱搭乱建、“散乱污”企业(作坊)，雨污水管网缺失、“三合一”场所等问题开展集中整治。自通告公布之日起至2018年8月5日，由厂区产权所有人及各承租户自行整改。2018年8月6日起，将启动强制清理程序，对该厂区实施停水、停电强制措施，设置检查岗亭并配备检查人员，确保物料只出不进，对拒不配合整改或搬迁的实施强制清理取缔。另查，郭凯与陈浩东曾于2018年4月11日签订赔偿协议一份，主要内容为，因陈浩东在苏州市吴中区浦庄木东路5577号(永天辰院园内)经营的废纸回收站于2018年3月22日失火，造成郭凯经营的板材加工车间生产区域过火，导致郭凯财产损失，经双方确认郭凯的财产损失为350000元，陈浩东同意赔偿郭凯250000元，并约定陈浩东先行支付50000元，剩余款项由陈浩东尽快支付郭凯，厂房出租人依法应当承担的赔偿责任由郭凯自行主张，与陈浩东无涉。后郭凯以陈浩东在协议签署后未支付任何款项为由诉至法院，要求陈浩东支付所欠赔偿款250000元并支付逾期付款利息损失。原审法院于2020年4月21日立案受理，并于2020年9月10日作出(2020)苏0506民初2612号民事判决书，判决陈浩东支付郭凯赔偿款人民币250000元并支付相应逾期付款利息损失（以250000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年8月7日起至实际支付之日止）。审理中，郭凯称，其主张的房屋租金、物业费是自2018年4月1日起计算至7月31日的费用，全年的房屋租金及物业费合计为82000元，故其要求原审被告返还房屋租金、物业费合计27333元及房屋租赁保证金5000元并支付相应利息；其主张的经济损失构成如下：装修损失38211元、叉车费600元、工人劳务费200元、卸货费1351元、卡车费950元、卸车叉车费300元、移机费用6200元、移机工人食宿及劳务费3000元，合计50801元。其中移机工人食宿及劳务费3000元无支付凭证，其余均通过微信支付。其租房时原审被告提供了土地使用权证复印件，土地所有权人为苏州新世纪服装有限公司，原审原告称该工业园都是原审被告负责运营管理对外出租，故其与原审被告签订了厂房租赁合同，签订合同时即缴纳了5000元保证金，但凭证已遗失。发生火灾后第二天厂区被消防部门查封，后2018年7月25日又开始331整治，一直到8月6日通知清场，期间厂区无法使用，也无法正常经营生产。其曾口头向原审被告提出解除合同，但原审被告称相关事宜还未协商完成，需要等，对此无书面证据。其认为原审被告未能提供消防合格的租赁场地，应当赔偿其装修损失及搬迁费用。为此，郭凯提供如下证据：1、家庭装饰工程合同、装修费用收据，显示系郭凯与苏州金伙伴装饰工程有限公司签订，约定工程总造价38200元，工期自2017年8月10日至2017年9月10日，证明郭凯装修投入的费用38200元。2、微信转账记录，因火灾导致产生搬迁费用，其中叉车费600元、货车司机装车的工人劳务费200元、卸货费1351元、卡车费950元、卸车叉车费300元、移机费用6200元，以上费用均通过微信支付，转账说明或付款方留言中均注明了款项性质，转账时间为2018年8月6日至8月11日。3、现场照片打印件，证明原审被告出租场地消防通道堵死，存在重大消防隐患。3、原审被告2018年7月18日向郭凯发出的催收函，主要内容为，郭凯已拖欠下半年租金，要求于2018年7月25日前付清下半年租金及相关费用，否则解除合同要求郭凯搬离厂区。证明原审被告要求郭凯支付2018年下半年的租金及相关费用，郭凯2018年8月1日前的费用已经结清，没有拖欠。审理中，原审法院至涉案厂区调查，该厂区内相关人员均称系新来的，不清楚2018年发生火灾的情况。以上事实，由郭凯提供的厂房租赁合同、火灾事故认定书、通告、家庭装饰工程合同、装修费用收据、微信转账记录、现场照片、催收函等证据及原审法院调取的赔偿协议、民事判决书及本案庭审中的笔录在卷予以证实。原审法院认为：本案双方租赁合同约定“租金先租后用每半年支付一次租金，首付42000元，下次提前一个月支付，即2017年12月1日前支付，以此推定，签订合同时须支付保证金5000元。”结合原审被告出具的催收函称郭凯已拖欠2018年下半年租金，要求郭凯支付，能够推定郭凯已向原审被告缴纳了截至2018年7月31日的租金及物业费，并已按约缴纳保证金5000元。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据郭凯提供的证据，能够证实涉案厂区内陈浩东废品回收站露天堆垛于2018年3月22日发生火灾事故，后郭凯承租的房屋又于2018年7月25日被相关政府部门通告整改并要求强制搬离，原审被告未到庭提供证据证实其出租的房屋符合相关消防安全标准，故原审法院采信郭凯的主张，即涉案承租房屋因不符合消防安全标准而导致郭凯无法使用，双方厂房租赁合同已实际无法继续履行，郭凯合同目的无法实现。现郭凯主张要求原审被告返还其搬离前未使用承租房屋期间的租金等费用及保证金5000元，原审法院予以支持。涉案房屋全年费用共计82000元，该金额已含全年物业费4200元，故2018年4月1日至7月31日的费用应为27333.33元，另有房屋租赁保证金5000元，合计为32333.33元，原审被告应当返还。郭凯另主张上述款项相应的利息，郭凯虽称口头向原审被告提出要求解除合同，但未能提供证据证实，亦未提供证据证实其曾向原审被告主张上述款项，郭凯可自本案起诉状副本送达原审被告之日即2020年9月2日起按按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张利息至实际支付之日。郭凯为主张装修损失提供了其与案外人签订的装修合同、费用收据，装修时间在郭凯租赁期限内，金额亦未超出合理范围，可采信度较高，原审法院对郭凯主张的装修投入费用38200元予以确认。本案原审被告提供的房屋不符合消防安全标准，导致郭凯未能按照约定的租赁期限承租使用房屋，存在一定过错，应当赔偿郭凯为承租房屋投入的合理装修损失。但郭凯作为承租人，在签订租赁合同时亦应尽到相应审慎义务，确认该房屋符合消防安全标准，属于正常的可使用和安全的状态，对此郭凯亦存在一定过错。综合双方的过错程度、郭凯使用承租房屋的时间、双方约定的租期等因素，原审法院酌定郭凯装修损失为16315.58元。关于郭凯主张的搬迁费用的损失，该费用并非本案纠纷所导致的必然损失，原审法院对郭凯主张的搬迁费损失不予支持。原审被告经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩的权利，承担相应的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还郭凯租金、物业费、保证金合计人民币32333.33元及该款自2020年9月2日起至实际支付之日止按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿郭凯装修损失人民币16315.58元。三、驳回郭凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费957元、公告费600元，合计人民币1557元，由郭凯负担406元，由苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司负担1151元。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：原审法院在审理本案过程中，于2020年9月17日向苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司送达了开庭传票，苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司虽然在第二天递交了延期开庭的申请，但是并未获得法庭准许，其在指定日期无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院缺席判决符合法律规定，审理程序并无不当。根据《厂房租赁合同》的约定，涉案房屋的租金和物业费实行先租后用，每半年支付一次，上诉人苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司于2018年7月18日向被上诉人郭凯发送的催租函，也是催缴2018年下半年的租金及相关费用，原审判决认定被上诉人郭凯已经实际缴纳了保证金和截止到2018年7月31日的租金、物业费，应属正当、合理。涉案的厂房在发生火灾之后即被公安消防机关查封，后来又因为不符合消防安全标准被有关政府部门通告整改及强制搬离，在此期间被上诉人郭凯无法正常占有使用房屋，并最终导致《厂房租赁合同》解除，故其要求上诉人苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司返还相应的租金、物业费和保证金，具有事实和法律依据，依法应当得到支持。双方当事人对于导致合同解除均有一定过错，原审法院判决上诉人苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司酌情赔偿被上诉人郭凯部分装修损失亦属合理，本院同样予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1913元，由上诉人苏州市永天辰房地产信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 赵 东二〇二一年六月二十八日书记员 吕思宏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。