河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初1216号原告：刘某某，女，1974年5月14日出生，汉族，住焦作市解放区。被告：赵某某，男，1975年7月28日出生，汉族，住焦作市解放区。被告：苗某某，女，1978年1月6日出生，汉族，住焦作市解放区。原告刘某某与被告赵某某、苗某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某到庭参加诉讼，被告赵某某、苗某某经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款60000元及利息6000元；2.判令被告违约，按合同赔偿原告20000元违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告刘某某和被告赵某某、苗某某于2020年8月5日通过中介（焦作市铭源房地产经纪有限公司）签订房屋买卖合同。合同约定，原告以618000元购买被告位于新××街北环路××小镇××楼××单元××楼东户的房屋，并于当日付给被告定金60000元。2020年9月17日，原告通过焦作市不动产登记中心查询到被告该房产有三个法院查封，原告要求被告返还购房款，但是被告以没钱为由迟迟不肯归还购房款。被告隐瞒该房产被多家法院查封的实际情况，其行为严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特诉至法院。被告赵某某未作答辩，亦未提交证据。被告苗某某未作答辩，亦未提交证据。原告刘某某为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.定金收条一张，证明被告收到购买房屋的定金60000元；2.《房屋买卖合同》一份，证明双方存在买卖房屋关系；3.不动产信息查询情况表（复印件），证明涉案房产已经被法院连续查封；4.微信转账记录，证明原告以微信方式支付给被告苗某某20000元购房款的事实。本院依法调取的证据为：焦作市不动产登记中心出具的《不动产信息查询情况表》，证明涉案房屋被查封的情况。本院对当事人提交的证据分析认证如下：被告赵某某、苗某某经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃了举证、质证等相关诉讼权利。原告刘某某提交的证据能够证明其主张，本院对该证据予以确认。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2020年8月5日，被告赵某某、苗某某作为出卖人（甲方）与原告刘某某作为买受人（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将其位于新××街北环路××小镇××楼××单元××楼东户的房屋以618000元的价款出售给乙方，乙方在2020年8月7日付给甲方第一笔房款60000元……；甲方应保证在交接前该房没有产权纠纷和债权债务，如签约或交接后，发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责处理并承担相应的民事责任；合同生效后，甲方不得再将该房产另售他人及赠与、抵押等有害乙方拥有该房产产权的任何行为，双方均须按此合同约定的价款执行；如甲方违约应按违约时该房产市场评估价总价的二倍赔偿乙方。同日，赵某某、苗某某作为收款人向原告出具一份《定金收条》，载明：“今收到刘某某购买新××街北环路××小镇××楼××单元××楼东户房屋定金陆万元整（60000），星期五十二点之前”。原告于当日向被告苗某某微信转账20000元，于2020年8月6日将40000元现金交付至被告。原告认为，二被告隐瞒涉案房产被多家法院查封的事实，严重损害了原告的合法权益，二被告应返还原告购房款并支付利息和违约金，为此诉至本院。另查明，涉案房产于2018年10月18日被焦作市山阳区人民法院预查封、于2020年3月23日、2020年7月9日被本院轮候预查封。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告自愿协商签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，合法有效，各方应当按照合同约定履行各自的义务。《房屋买卖合同》签订后，原告向二被告交付购房款共计60000元。根据协议规定，二被告应当对房屋无其他权利争议负责，但在合同签订前，该房屋已被多家法院查封，鉴于此，原告不能依据《房屋买卖合同》取得涉案房屋的所有权，原告签订合同的目的不能实现，对此二被告应负违约责任，原告要求被告返还已付购房款60000元的请求，依法应予支持。关于原告要求被告支付20000元违约金的请求，根据原、被告双方在《房屋买卖合同》中的约定：因被告原因导致合同无法履行，被告应按违约时该房屋市场评估价总价的二倍赔偿乙方。原告要求被告支付违约金的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。但关于违约金的数额，因原、被告双方约定的违约金标准过高，本院综合原告实际支付房屋价款的比例、原告的实际损失等因素，酌定违约金标准为：以60000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍自2020年8月6日起计算至实际清偿之日止（以原告主张的20000元为限），原告要求过高部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付6000元利息的请求，因该利息请求实际是原告已经支付购房款的利息损失，该利息主张与双方约定的违约金，均是基于二被告的违约行为产生，二者在性质上、功能上相当，根据合同法约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款，故对原告要求支付利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告赵某某、苗某某于本判决生效后十日内向原告刘某某返还购房款60000元，并向原告刘某某支付违约金（违约金计算方式为：自2020年8月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际清偿之日止；违约金的最高限额为20000元）；二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为975元，由原告刘某某负担200元，被告赵某某、苗某某共同负担775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  党莉二〇二一年六月十五日书记员  杨扬附：本案适用的相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。