云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云0502民初1653号 原告：云南天发物业管理有限公司保山分公司。 统一社会信用代码：91530502599316510K。 住所地：云南省保山市隆阳区兰城街道九龙路与下水河交汇处（佳龙园综合楼铺面）。 法定代表人：李军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨嘉，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：段继燕，代理权限为特别授权。 被告：郑永民，男，1974年7月27日生，汉族，保山市隆阳区人，住云南省保山市隆阳区。 委托诉讼代理人：陈东风，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：赵艳蓉，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告云南天发物业管理有限公司保山分公司诉被告郑永民物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨嘉、段继燕，被告委托诉讼代理人陈东风、赵艳蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云南天发物业管理有限公司保山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业费916元、二次加压费60元、生活垃圾清运费36元和违约金549元，总计1561元；2.本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2017年12月9日，保山华隆置业有限公司选聘云南天发物业管理有限公司保山分公司，并签订了一份《前期物业服务合同》，为锦绣兰城三期（锦绣家园小区）提供前期物业管理服务。2018年2月23日，原被告达成一份《物业管理委托协议》约定了双方的权利义务。但被告自2019年2月1日—2019年8月1日，拖欠了六个月的物业费916元、二次加压费60元、生活垃圾清运费36元、违约金549元，上述合计1561元。原告认为，被告无故拖欠上述费用，严重违背了双方达成的《物业管理委托协议》第四条第一款、第三款、第七条第一款、第九条第四款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，现依法向法院提起诉讼，恳请人民法院查明事实，支持原告的诉请。 被告郑永民辩称：1.请求驳回原告的诉讼请求；2.判决原告承担诉讼费用；3.判决原告退还被告多收、违法收取的各项费用合计：1279元。即二次加压费120元、装修管理垃圾清运费382元，装修期间服务费200元，公共设备及水电损耗费120元。退还多收6个月的物业费457元；4.判决因被答辩人没有尽到物业管理义务减免答辩人应当承担的物业管理费（除去多收取的物业管理费以外的），具体减免比例由法院自行裁决。事实和理由：一、依法应当驳回被答辩人的诉讼请求，理由如下：（一）被答辩人是非法入驻的物管公司，其与答辩人签订的《物业管理委托协议》因合同内容违法和程序违法而无效。依照《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条之规定，前期物业管理入驻的物业管理公司应当遵循规定的程序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，保山华隆置业有限公司没有依照法律规定选聘物业管理公司，而是在交房时以不签订《物业管理委托协议》、不缴纳2018年物管费等为由，拒绝交房、交钥匙，以此威胁全体业主，强迫业主签订了《物业管理委托协议》是无效的，因为1.被答辩人入驻锦绣家园物业没有依法遵循法律的规定招标或报备批准，在签订房屋买卖合同时没有依法告知，侵犯了买受人的知情权、强迫买受人缴纳违法收取的费用，根据《合同法》第七条的规定，该合同无效。2.被答辩人与答辩人签订的《物业管理委托协议》违反了法律规定，根据《物业收费管理办法》第六条、第七条及保山市物价部门规定物业管理费的收费标准为0.6元/㎡，被答辩人与答辩人签订的《物业管理委托协议》约定物业管理费为1.2元/㎡违反了规定，其他没有在政府指导价范围内的收费依法也不合法。（二）驳回物业管理费违约金的理由：1.原告在收取物业管理费后，未依法履行物业管理义务，这是导致全体业主不满的主要原因。同时原告在管理期间违法、多收各业主的费用，原告存在违约行为，答辩人的违约行为以此进行抗辩，依法不承担违约责任。2.答辩人并没有拖欠原告的物业管理费。3.双方签订的《物业管理委托协议》无效，违约条款亦无效，原告不得以此提起违约金的请求。（三）驳回物业管理费的理由：原告在2018年向答辩人收取了物业管理费1832元，收费标准为1.2元/㎡，依法收费标准应当为0.6元/㎡，相当于原告向答辩人收取了两年的物业管理费，而原告实际管理了一年零6个月，依法应当退还答辩人6个月的物业管理费，故答辩人不欠原告物业管理费，依法应当驳回该诉讼请求。（四）驳回垃圾清运费的理由：1.垃圾清运费实际收取主体是环卫局，原告不是垃圾清运费的主张主体。2.原告没有向法庭提交代缴清运费的证据，没有追偿主体资格，故依法应当驳回。二、答辩人依法实施的抗辩请求符合法律规定，应当支持。事实及理由：（一）提起抗辩权的法律依据是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《物业管理条例》第四十条。（二）依法应当退还违法超标收取的部分物业管理费457元。原告向答辩人收取物业管理费的收费标准高于保山市物价部门规定的收费标准，原告依法应当收取的物业管理费为每年916元，每年每套多收取916元，原告解除管理合同时间为2019年8月1日，答辩人实际应当缴纳的物业管理费时间为一年零6个月，实际每套应当支付的物业管理费总计为1375元，原告应当退还一套房屋的物业管理费为457元。（三）依法应当退还二次加压费120元，二次加压费应当以实际用电损耗计算，按业主平方面积分摊，原告一次性收取二次加压费不符合法律规定，属于违法收取，依法应当退还。（四）依法应当退还公共设备及水电损耗费120元。《物业收费管理办法》第十一条的规定，公共设备及水电损耗费依法已经涵盖在物业管理费当中，答辩人已经缴纳了物业管理费，物业公司不应当再次另立名目收取，原告该行为为非法收取，依法应当退还。（五）退还装修管理垃圾清运费382元，装修期间服务费200元。原告对其收费标准并没有履行报备和批准程序，其收取该两项费用，违反了物价部门的法律规定，属于违法收取。原告在收取费用后没有履职，管理不到位，故依法应当退还给答辩人上述费用。三、被答辩人没有依照法律规定履行物业管理义务，依法应当适当减免答辩人的物业管理费，请求法院自行裁量。本案是先收取费用然后由被答辩人提供服务，被答辩人收取了物业管理费以及其他费用，就应当向业主按质按量的完成物业管理义务，但是物管公司收费以后并没有履行合同义务，没有按合同约定和法律规定提供物业服务，反而在业主接房进入之前乱收费，强制收费现象严重。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 原告云南天发物业管理有限公司保山分公司提交了下列证据： 1.前期物业服务合同，欲证实：原告同房地产开发商达成对锦绣家园小区提供前期物业服务的约定，约定双方的权利和义务，该小区业主也一并视为承受的事实； 2.物业费用及水电费明细，欲证实：被告拖欠相关费用，结合证据1依合同应给付上述费用的事实； 3.通知，欲证实：因被告拖欠相关物业费用及水电费的行为，经原告进行合理公示催告后，被告至今未支付的事实； 4.保发改收费（2012）847号《保山市物业服务收费管理实施细则》，欲证实：根据该实施细则第二十二条，结合本案物业服务合同第七条，原告主张的物业费及水电费的依据合理合法； 5.白塔社区关于业主、物业、社区专项问题处理会议记录，欲证实：案涉前期物业服务合同一一锦绣家园小区约定电费价格按0.48元/度收取的事实； 6.车位物管费用明细，欲证实：被告拖欠相关费用，结合证据前期物业服务合同，应给付车位管理服务费用的事实； 7.（2019）云0502民初5471号民事判决书、（2020）云05民终178号民事判决书、高压供电合同及发票、供水合同及发票，欲证实①原告在锦绣家园小区与供电企业供水企业达成合同及代为收缴水电费，并垫付了自2019年1-4月期间的水电费的事实、②原告经两审人民法院判令承担了自2019年5-7月的水电费285683.68元的事实，进而表明原告依证据2收取相关水电费合理的事实； 8.和缘物业律师函，欲证实：案涉合同纠纷服务到期应为2019年7月25日，新的物业公司进场锦绣家园小区为2019年8月2日，故原告主张服务合同期内的相关费用时间段合理。 经质证，被告对证据1的真实性、关联性无异议，对合法性、证明目的有异议，认为原告的入驻程序不合法，前期物业合同部分内容不符合法律规定，因此不具有合法性；对证据2原告不能作为证据使用，没有证据的效力，是原告单方面统计的；对证据3的真实性、关联性、证明目的无异议，对合法性有异议，通知内容不合法；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不认可，原告选取的条款不适用本案；对证据5真实性、关联性认可，合法性和证明目的不认可，会议内容违反法律规定；对证据6原告不能作为证据使用，是原告单方面统计的；对证据7真实性认可，合法性不发表意见，关联性、证明目的不认可，两个判决涉及的水电费不能证明与本案有关；对证据8不发表意见，服务期限认可。 本院认为，原告提交的证据1、3、4、5、7、8来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，本院予以采信。证据2、6系原告自行制作，且未提交其他证据相互印证，故本院不予采信。 被告郑永民提交下列证据： 1.隆住建发（2019）46号保山市隆阳区住房和城乡建设局文件。欲证实：2019年1月28日经隆阳区住房和建设局现场调查核实，原告没有按照国家法律和合同提供相应服务，直接眼观卫生管理不到位、配套设施不到位，门禁系统未安装。 2.2019年6月21日保山华隆置业有限公司关于解除《前期物业服务合同》的通知。欲证实：2019年3月20日经几方协调，至2019年6月，原告依然存在对小区管理没有实质性改变的事实。 3.2019年2月12日隆阳区发展和改革局关于《锦绣家园小区业主反映物业公司收取水电费价格过高的信访事项》的回复。欲证实：原告乱收费，电费收取每度0.5元，电力公司电费为0.35元/度，依法应当退还多收取部分的电费。污水处理每月每户10元，依法应当退还。 4.保山市隆阳区业主委员会备案申请表。欲证实：锦绣家园于2019年10月12日成立业主委员会。 5.接待报警案件证明。欲证实：原告对进出人员、小区安全管理不到位，有人员死亡在小区4天左右未被发现的事实。 经质证，原告对证据1真实性、合法性不持异议，对关联性、证明目的持有异议，认为一是当时小区业主多，装修产生的建筑垃圾、生活垃圾以及开发商边建盖边售楼，同样产生建筑废料等垃圾的客观事实；二是小区配套设施不完善，门禁系统未安装系开发商的原因。导致业主信访的情况，并非系原告的原因，原告不予认可；对证据2的真实性、合法性不持异议，对关联性、证明目的持有异议，认为系建设单位向原告发出的解除合同通知，仅此而已，非所谓“实质性改变”，证明目的缺乏法律支持，不予认可其证明目的。对证据3真实性、合法性不持异议，对关联性、证明目的持有异议，认为隆阳区住建局、白塔社区等五部门共同达成《白塔社区关于业主、物业、社区专项问题处理会议》已表明自2019年1月1日约定电费价格为0.48元/度，该证据系2019年2月12日回复，与事实不符，原告诉求的计算标准也按其执行；原告未予实际收取污水收费10元/月/户；对证据4认为与本案无关；对证据5认为与本案无关，流浪汉死亡事件非物业管理范畴，且死亡四天不能证明物管不作为。 本院认为，被告提交的证据来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，本院对其真实性予以采信。关于证据3的证明目的，因无其他证据相互印证，故本院不予采信其证明目的。 经审理查明：2017年12月9日，原告与案外人保山华隆置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定保山华隆置业有限公司委托原告对其开发的锦绣兰城三期（锦绣家园小区）提供前期物业管理服务。《前期物业服务合同》关于物业服务费的约定为“交房之日起，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准由乙方向相关管理部门报批后在小区进行公示，双方约定：1.电梯房物管费：不高于1.2元／月／㎡（含基础服务费、电梯维保、年检、运行费用等）；2.二次供水加压：10元／月／户；3.生活垃圾清运费：按政府规定；4.地下车位物管费：不高于50元／月／个（含服务费、卫生费、照明费，不含车辆保险）；5.联排、别墅物管费：不高于1.2元／月／㎡；6.商铺物业管理费：不高于2元／月／㎡；7.公共设施设备电费：按实际分摊。” 另，原告与案涉锦绣家园小区的部分业主签订《物业管理委托协议》；对物业管理服务内容、双方的权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、维修基金的管理与使用、保险、其它约定事项、委托管理期限、违约责任等内容进行约定。其中第四条约定“物业管理服务费用（以下各项费用：不包括房屋共用部位共用设施设备大中小修、更新、改造费用），1.物业管理费用：（1）综合物业服务费：包括电梯电费年检维保费：1.2元／㎡／月。（2）商业物业费：2元／㎡／月。（3）办公物业费2元／㎡／月。（4）二次加压：10元／月／户。（5）公共设备用电及水电损耗公摊费：按实际分摊到户。（6）消防系统、配电系统、维护检测费：按实际分摊到户口。（7）业主地下车位：50元／个／月，业主地上车位：25元／个／月（停车场公共设施维护费和卫生费24小时公共照明费物业管理费），不包括维修及更换设施设备费。（8）以上所有费用属于分项固定包干制，不需要向业主和业主委员会公开各项开支，亏损或盈余由物业公司承担，与业主和业委会无关。（9）智能卡有效期和综合物业服务费有效期捆绑同步。2.生活垃圾清运费（代环卫部门收取）：每月每户72元（注：根据查明事实，应当是笔误，应为每月每户6元）。住宅、商铺（根据政府核定标准，代环卫部门收取）。3.水、电费受相关单位的委托，由物管公司依据规定代为收取；物业公司于每季度30日抄表，次月1日开始收费，各位业主看到催费通知5日内到物业办公室交纳费用，到期未交者，每天加收3%的滞纳金，超过10天不交费者停水停电处理……”原被告于2018年2月1日签订了《物业管理委托协议》。 原告自2017年12月9日起至2019年7月15日止向锦绣家园小区提供物业管理服务，2019年8月2日，保山和缘物业管理服务有限公司入驻锦绣家园小区。2019年10月12日，锦绣家园小区成立了业主委员会。在原告向锦绣家园小区提供物业管理服务期间，多数业主认为原告管理不到位和收费过高，拒绝继续交纳物业管理各项费用。部分业主就不同问题向相关职能部门进行信访，2019年2月12日，隆阳区发展和改革局做出《关于锦绣家园小区业主反映物业公司收取电费价格过高的信访事项》中明确指出“经核实，一是锦绣家园小区为云南天发物业管理有限公司保山分公司进行物业管理，该物业公司向业主确实按0.5元／度的标准向业主进行收取居民生活用电电费，物业公司向电力公司缴纳电费的标准为0.41元／度。实际每度居民生活用电多收0.09元。二是多收部分主要由线路损耗、发票税金等部分组成。三是隆阳区新建设的小区，供电部门大多数都没有实现抄表到户，都是抄小区总表，由物业公司一次性交付总费用，然后由物业公司一户一户的上门抄表收各户的费用。”2019年2月14日，隆阳区住房和城乡建设局做出《关于梅鑫鑫反映锦绣家园物业不作为信访事项的答复意见书》指出，由于装修人数多物业管理卫生打扫不到位，开发商配套设施不完善，门禁系统未安装。并要求物业整改，建议业主成立业主委员会。该《答复意见书》在处理意见中提到“因地下停车场即将使用，从2019年1月起禁止再向业主收取污水处理泵等产生的公摊电费每户10元的费用，对2019年已收的费用进行清退。”2019年3月21日，白塔社区召集相关当事人就案涉小区存在的问题进行协调，并形成《白塔社区关于业主、物业、社区专项问题处理会议》会议记录。 本案被告郑永民的房屋位于锦绣家园小区18-1604室，房屋面积为127.21㎡。现原告以被告拖欠物业管理费、二次加压费、生活垃圾清运费为由，向本院提起诉讼。 另查明，《保山市物业服务收费管理实施细则》第十四条规定的电梯房物业管理费收费标准的政府指导价为0.6元/㎡，但不含电梯维保、年检、运行费用等，原告以1.2元/㎡收取，含电梯维保、年检、运行费用等。供电部门收取电费的标准为0.35元/度—0.45元/度，供水部门收取水费标准为2.7元/吨。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，因本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用《中华人民共和国合同法》和当时的司法解释。根据原告的诉讼请求、被告的答辩及庭审查明的事实，本案的争议焦点为： 争议焦点一，本案原被告签订《物业管理委托协议》对被告是否具有约束力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告与被告签订的《物业管理委托协议同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告提出签订《物业管理委托协议》系受到胁迫，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，被告未提交证据证实，对被告的抗辩，本院不予采信。故原被告签订的《物业管理委托协议》对被告具有约束力，双方应当按照约定履行各自的义务。 争议焦点二，关于被告抗辩原告物业管理费收费标准过高的理由是否成立及主张退还多收物业管理费的抗辩是否应当支持。本院认为，原告主张的物业管理费收费标准包含基础服务费、电梯维保、年检、运行费用等，保山市政府的指导价为0.6元/㎡，但不含电梯维保、年检、运行费用等，故原告根据《物业服务合同》的约定收取物业管理费的标准未违反法律强制性规定，其收费标准在合理范围内。关于被告要求原告返还多收物业管理费的抗辩观点，本院认为，被告提出的抗辩理由不成立，本院不予支持。 争议焦点三，关于原告主张各项费用的违约金的诉讼请求是否成立。本院认为，根据《关于锦绣家园小区业主反映物业公司收取电费价格过高的信访事项》《关于梅鑫鑫反映锦绣家园物业不作为信访事项的答复意见书》《白塔社区关于业主、物业、社区专项问题处理会议》会议记录等证据，原告对案涉小区的物业管理存在管理不到位，服务质量有瑕疵，故其主张的违约金，本院不予支持。 争议焦点四，关于原告要求被告支付拖欠的物业服务费是否应当支持。本院认为，根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。业主应当按时交纳物业费，如违反该义务，应当按《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定承担相应的违约责任。本案原告向被告提供了物业管理服务，被告应当按原被告签订《物业管理委托协议》中约定的费用进行交纳，且被告对未交物业服务费的时间段无异议。故，对原告要求被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。 争议焦点五，关于原告要求被告交纳二次加压费、生活垃圾清运费是否应当支持。本院认为，原告的该项诉讼请求有合同的约定，该约定未违反法律强制性规定，且原告向案涉小区提供物业管理服务时，该二次加压服务客观存在，生活垃圾清运费系原告代其他部门的代收行为，故本院予以支持。被告提出要求返还二次加压费的抗辩理由不成立，本院不予采信。 争议焦点六，关于被告提出要求原告退还装修期间收取的费用及其他公摊费用的抗辩是否应当支持。本院认为，原被告针对装修期间的相关问题进行专门约定，该约定未违反法律强制性规定。被告未举证证实其在装修期间，原告未履行管理职责，故对被告的该项抗辩，本院不予支持。关于其他公摊费用，双方当事人在合同中均有约定，故本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告郑永民于判决生效之日起二十日内一次性支付给原告云南天发物业管理有限公司保山分公司自2019年2月1日起至2019年8月1日止的物业管理费916元、二次加压费60元、生活垃圾清运费36元，合计1012元； 二、驳回原告云南天发物业管理有限公司保山分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半征收25元，由被告郑永民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  李永森 二〇二一年六月十一日 书记员  杨永泽