广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初126号原告：陈丽莉，女，1961年8月6日出生，汉族。被告：曾钰淇，女，1986年7月10日出生，汉族。被告：惠州市中远汇房产信息咨询有限公司，住所惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑15号楼3单元1、2号商铺。法定代表人：谢某1。原告陈丽莉与被告曾钰淇、惠州市中远汇房产信息咨询有限公司（以下简称中远汇公司）居间合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告陈丽莉、被告中远汇公司的法定代表人谢某1到庭参加诉讼，被告曾钰淇经本院合法传唤无正当拒不到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告陈丽莉、被告曾钰淇到庭参加诉讼，被告中远汇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾钰淇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年8月2日签订的《房地产买卖和居间合同》；2.判令被告立即返还购房款272100元；3.判令被告支付违约金108400元；4.判令被告赔偿原告居间费7000元；5.判令被告承担律师费、交通费15000元；6.判令被告承担本案诉讼费。原告庭审中称购房款为271000元，起诉状写错了。事实与理由：2018年8月2日，原、被告与居间方共同签订《房地产买卖居间合同》，合同约定，被告曾钰淇将其所有的位于惠东县卖给原告，合同约定房屋总价款为542000元，原告依据合同约定于2018年8月7日前给付房款及居间费，双方约定待房屋办理过户时，交付剩余房款。原告多次催促被告及居间方要求赶紧办理房屋过户，但是被告一直称房产证还没有办下来，等办理下来就马上过户。2019年，原告在小区物业处了解到被告的房产证已经下发，并多次催促被告和居间方要求立即办理过户，但被告以种种理由推脱，不予办理，逾期数月之久，已经构成根本违约，被告虽同意退购房款，但一直不予支付。依据三方签订的合同约定，原告向被告及居间方书面通知解除该合同，要求被告立即返还房款并承担违约责任，即包括支付违约金、居间费用以及诉讼所产生的律师费及交通费。依据相关法律规定，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请法院查明事实后，支持原告诉请，维护原告合法权益。被告曾钰淇辩称，不同意原告的第一项诉请，要求继续交易，对原告的第二项诉请，被告曾钰淇仅收到22万元，另外被告不存在违约，不应支付违约金，对其他诉请也有异议。该房产在出卖前存在按揭，2018年8月被告已将房产交给原告使用至今。后原、被告沟通房产证出来后办理过户，在2019年10月份被告才知道房产证办出，准备到银行办理贷款结清手续，因原、被告均不在惠州，暂停按揭结清手续，现房产还在按揭状态。后原、被告协商于2020年年初办理过户，因疫情再次约定2020年6月28日过户，因疫情被告无法离开北京，每次过户的时间都是经双方协商确认的。2020年6月26日，原告询问能否将房子收回，被告称要看情况，现资金紧张，与家人协商后再决定。被告中远汇公司辩称，1.作为中介，原、被告在2018年通过第三方找到我司办理买卖合同操作流程，原告不是我司的直接客户，我司仅仅提供给了居间合同。2.办完公证后，我方要求卖方履行合同义务，后来原告称没关系私下协商，并由他们自行决定，我方仅是协调办事的中介，仅出示合同，原告不应起诉我，我希望原、被告能尽快解决纠纷，同时，有30000元的款押在我们这，以避免纠纷。当事人围绕诉讼诉辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合原、被告的诉辩意见、质证意见、庭审笔录等，本院经审理认定事实如下：2018年7月31日，原告通过POS机转账支付50000元案涉房产的定金给被告中远汇公司。2018年8月2日，原告陈丽莉（买方、受让方）与被告曾钰淇（卖方、转让方）、中远汇公司（居间方）签订《房地产买卖及居间合同》协议约定：1.原告陈丽莉以542000元的价款向被告购买案涉房产，定金50000元，除定金外的楼款，买方于2018年8月7日前支付250000元，剩余242000元买方一次性支付给卖方。2.该房产有抵押，卖方承诺于收到楼款于11月31号（2018）之前解除抵押。该房产楼款：280000元付清，卖方承诺于2018年11月31日前付清。3.在签署本合同时，卖方已向其出示了本次交易所需的资料的原件（如不动产证、购房发票、契税发票）。卖方声明：卖方需在签署本合同当日按居间方要求将不动产权证原件、购房发票原件、契税发票原件托管于居间方处，作为办理过户手续之用。4.买卖双方须接到居间方通知之日起10天内备齐办理该房产过户所需相关资料，并同时到该房产所属不动产登记局办理产权过户手续并签署相关文件，否则视不配合方违约。5.买卖双方同意卖方向买方交付房产。买卖双方同意在交付使用前该房产名下发生水电费、物业管理费、燃气费、电话费、有线电视费、网络使用费等费用由卖方付清，交楼后费用由买方承担。买卖双方签订《交楼确认书》后，即视为已交付完毕。6.因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭贷款等相应手续、逾期交付房产、逾期支付居间服务费、逾期支付楼款及不履行配合本合同项下其他义务的，则：逾期未超过十个工作日的，违约方须按逾期每日该房产总楼价千分之五支付违约金，本合同继续履行。逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方若为受让方，受让方有权以书面通知的方式解除合同，并要求转让方双倍返还定金或按本合同约定的总房价款20%支付违约金；守约方若为转让方，转让方有权以书面通知的方式解除合同，并不予退还定金或要求受让方按本合同约定的总房价款20%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。7.若一方违约导致合同解除，若居间服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用。8.无论在任何情况下，卖方、买方任何一方或双方违约的，均不构成任何一方要求退还或拒付居间服务费的理由。9.本合同未约定明确履行期限的，以居间方发出督促履行通知之日起10天内为履行期限。定金和违约金责任按上述约定支付。10.三方约定，如一方违约最终导致诉讼的，则守约方因主张权利产生的费用（该费用包括但不限于诉讼费、诉讼保全费及担保费、律师费、交通费等费用）应由违约方承担。同时下方手写备注：“买方于2018年8月7日支付3%的佣金人民币壹万陆仟贰佰元整，卖方应收完首期款当日付清物业所有费用、水费、电费、物业费等相应费用。另注：地产中介方协助办理交易中所有过程，直到过户。”原告陈丽莉在买方（受让方）签名并捺印，被告曾钰淇在卖方（转让方）处签名并捺印，被告中远汇公司在居间方处加盖印章。2018年8月2日，被告中远汇公司法定代理人谢某1将定金50000元转账支付给被告曾钰淇。被告曾钰淇在时间为2018年8月2日，内容为“今收到23号2单元605室买家陈丽莉女士购房定金50000元”的收据经手人处签名并捺印。2018年8月6日，根据原告提交的POS机签购单，原告陈丽莉向被告中远汇公司转账两笔，分别为200000元，22100元。2018年8月6日，被告曾钰淇在内容为“今收到陈丽莉女士购买惠东县xxxxxx房款50%271000元整”的收据经手人处签名并捺印。2018年8月6日，原告在内容为“今收到中远汇收曾钰淇惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑23号楼2单元605室（广东省商品房买卖合同）编号：0070025楼款发票两张，编号：xxxxxx，契税发票1张编号：04344288。”的《收据》经办人处签名并捺印。2018年8月6日，原告陈丽莉与被告曾钰淇签订《转名声明》，声明约定，陈丽莉于2018年8月6日向曾钰淇购买了案涉房产，该房产交易行为经中远汇房地产主管部门核准，并由双方自行承担一切法律责任，案涉房产所产生的物业服务费自2018年9月1日起由原告陈丽莉全额负担。2018年8月7日，被告中远汇公司向被告曾钰淇转账支付170000元房款。2018年8月7日，原告陈丽莉与被告曾钰淇签订《委托书》，即自2018年8月6日至2020年8月6日止，被告曾钰淇委托陈丽莉代理更换大门锁芯、信箱锁等业务。该委托书经案涉房产所在物业中心盖章。原告提交：1.案涉房产所在物业服务中心出具的证明及明细，证明2018年6月至2021年3月期间的物业费及水电费由其支付；2.原告与案外人于2019年6月25日签订的《房地产买卖及居间合同》及房产证复印件，证明原告已另购房产，并已于2019年办理出房产证，案涉合同无法继续履行。2.与原告曾钰淇的微信聊天记录截图，主张在2020年9月4日沟通解除合同后的退款事宜，截图显示：8月25日，被告曾钰淇发送：“阿姨，款可能还要晚两天，这周一定给您，来得及吗？”，9月4日，被告曾钰淇发送“阿姨，我如果有钱不给是属于拖，您说不买了，我也同意了，大家都是困难，我也是着急，确实回了一笔钱，但是孩子上幼儿园，交学费了，我不可能不给孩子上学啊。”被告曾钰淇对原告提交的上述证据无异议。被告中远汇对原告提交真实性无异议，但对微信聊天记录内容有异议，认为原告与被告曾钰淇未经允许私下加微信沟通。为查明案涉房产的信息，本院发函惠东县自然资源局，2021年6月2日，惠东县自然资源局予以回复并附《惠东县不动产登记资料查询结果证明》。证明记载：案涉房产位于惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑23号楼2单元6层05号，2018年11月1日转移登记（买卖），登记权利人为被告曾钰淇，不动产证(明)号为粤（2018）惠东县不动产权第xxxxx号。经本院询问，原告称因朋友想买房，我看了案涉房产认为合适，告诉朋友，我先买下来，到时办过户时直接过户到朋友名下，如果朋友不买，就我自己买。看房时中介并不是中远汇公司，但房款是交给中远汇了。在办出房产证后，多次催促曾钰淇办理过户，被告一直推脱，后疫情爆发，朋友已经另外买房，我也买房了，所以要求解除合同、返还购房款，不同意继续履行合同；对解除合同曾钰淇是同意的，但以各种理由推脱，不支付购房款，无奈之下才起诉；对于协商退款，三方有微信聊天，协商先退一部分款及存放在中远汇公司的30000元押金，但最后还是没有退；案涉房产中我有购置家具、空调、冰箱等电器设备，并居住不到半年，现房屋一直空置，钥匙、契税发票还在我这，对我的相关损失已经没有主张，要求被告按起诉状要求返还购房款并承担相应责任；2020年7月通过快递的方式邮寄解除合同通知书给被告曾钰淇和中远汇公司，且2020年6月23日，被告曾钰淇未与我协商过户；诉请的中介费7000元是支付给另一中介公司。被告曾钰淇称，对原告支付的房款，实际仅收到中远汇公司转支付的22万元，收据是2018年8月6日签名，款项次日才收到；根据合同约定在办出房产证后1个月办理过户，尾款办理过户后支付；因每次的过户时间都是经双方协商确认故认为被告没有违约；在2020年6月8日协商过户后因身处北京疫情高风险区，无法离京，后原告要求解除合同，在2020年10月16日收到原告邮寄的解除合同材料，收到材料后认为按流程走，看法院怎么判；如果合同确认解除，现由原告保存的契税发票、房屋钥匙等可以直接邮寄到被告北京的地址；如果法院认为我违约，我认为原告诉请的违约金过高，要求法院调整；与被告中远汇公司之间没有约定中介费，中介费都是原告负担，案涉房款中的30000元用作押金放在中远汇公司，在办好房产证后支付，未承诺给21000元好处费给中远汇公司。被告中远汇公司称确认收到原告支付的271000元房款，其中220000元已支付给被告曾钰淇，剩余51000元仍在中远汇公司，其中30000元是押金，21000元是曾钰淇给的好处费；确认案涉合同于2020年7月解除，收到解除通知书后于2020年10月16日发送给被告曾钰淇，曾钰淇对是否解除合同没有意见，只是需要具体方案，此前原、被告三方协商退还房款，曾钰淇同意将中远汇收执的30000元押金退给原告，因押金收据还在曾钰淇处，所以没有退。本院认为：本案原定案由为房屋买卖合同纠纷，经审理认为案由应为居间合同纠纷，本院予以变更。原、被告签订的《房地产买卖及居间合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效本院予以确认。根据原告提交的微信聊天记录，对原告解除合同要求退房款，2020年9月4日被告曾钰淇表示同意不买房的要求，但因资金困难，无法退还的内容及庭审中被告中远汇公司确认案涉合同于2020年7月解除的陈述，案涉合同在2020年9月4日时，各方已就案涉合同解除达成一致意见。故对原告诉请判决解除案涉《房地产买卖及居间合同》，本院不予支持。合同解除后，涉及案涉房产的交付等问题由原告与被告曾钰淇自行协商，本案不作处理。根据原、被告的陈述，原、被告并未完全按照合同约定进行履行，如：案涉房产的契税票据由原告保管；办理过户时间由原告陈丽莉与被告曾钰淇协商确定；剩余购房款在办理案涉房产过户后支付；购房款支付形式上，并非由买方即原告陈丽莉直接支付给卖方即被告曾钰淇，而是通过居间方即被告中远汇公司转支付；被告曾钰淇与中远汇公司约定30000元房款作押金使用。关于案涉合同解除的责任问题。原告主张因被告曾钰淇未按合同约定办理房产过户手续导致合同解除。被告抗辩其于2019年10月才知道办证结果，此前的过户时间双方协商确定，后因疫情影响，耽误过户。根据惠东县自然资源局复函，案涉房产于2018年11月1日完成登记，被告曾钰淇作为案涉房产的登记权利人，根据日常生活经验法则，对房屋产权证的办理情况、何时能办理过户手续具有主动性，故从举证责任角度及公平原则看，被告应当先行履行通知义务，被告未提交证据证明已经向原告履行协助过户义务，故认定被告曾钰淇对案涉房产因未能及时办理过户而解除负有责任。关于原告诉请退还271000元房款的问题。根据原告提交的POS签购单，原告陈丽莉向被告中远汇公司共转账支付272100元，原告确认诉请购房款为271000元，被告中远汇公司确认收到271000元购房款，本院对原告支付给中远汇公司的271000元购房款予以确认。案涉合同业已解除，原告诉请被告退还的271000元，本院予以支持。被告曾钰淇虽出具收据确认收到上述款项，但该收据出具时间在被告中远汇公司转账支付之后，被告曾钰淇实际收到的购房款为220000元，故由被告曾钰淇向原告陈丽莉返还购房款220000元，本院予以支持。对剩余51000元房款，仍由被告中远汇公司收执，其中30000元，两被告共同确认系为保证合同履行的押金，过户后支付给被告，因合同已经解除，无法履行，由被告中远汇公司退还原告陈丽莉；其中21000元，被告中远汇公司称系被告曾钰淇给的好处费，被告曾钰淇予以否认，对此本院分析如下：首先，案涉合同并未约定被告曾钰淇应支付给中远汇公司费用，其次，被告中远汇公司未提交证据证明被告曾钰淇有承诺给予中远汇公司因卖出房屋给予一定的报酬，应承担举证不能的法律后果，最后，结合本案房款由被告中远汇公司转支付的实际履行情况，对被告中远汇公司关于21000元的辩解，本院不予支持。综上，被告中远汇公司应向原告陈丽莉返还购房款51000元。关于原告诉请被告赔偿违约金108400元问题。被告主张原告诉请违约金过高，请求法院予以调整。原告未举证证明其因被告违约而造成的具体损失金额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对原告诉请的违约金，本院予以调整。结合被告曾钰淇2020年9月4日关于退款的微信聊天记录陈述，违约金以被告应退还的款项为基数，计自2020年9月5日起至付清款日止，按2020年9月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基数加计40%计算违约金。关于原告诉请被告赔偿居间费7000元，律师费、交通费15000元问题。案涉合同虽约定违约方应支付守约方前述费用，但原告并未提供证据证明支付上述费用，应承担举证不能的法律后果，故对原告上述诉请，本院不予支持。综上所述，对原告陈丽莉、被告曾钰淇、中远汇公司的主张及辩解，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告曾钰淇于本判决生效之日起5日内退还原告陈丽莉购房款220000元并支付违约金（违约金以220000元为基数，按2020年9月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基数加计40%计自2020年9月5日至还清款日止）。二、被告惠州市中远汇房产信息咨询有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告陈丽莉购房款51000元并支付违约金（违约金以51000元为基数，按2020年9月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准为基数加计40%计自2020年9月5日至还清款日止）。三、驳回原告陈丽莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7338元（原告陈丽莉已预缴），由原告陈丽莉负担2397元，由被告曾钰淇负担4011元，被告惠州市中远汇房产信息咨询有限公司负担930元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  叶 璐人民陪审员  林运新人民陪审员  薛秀琼二〇二一年六月二十三日法官 助理  何钰营书 记 员  林晓晴