贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初606号原告：陈民霞，女，1988年4月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：王万红，系原告丈夫，特别代理。被告：贵州澳马房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区市西路海文商城内。法定代表人：LOHPENGKON（罗柄坤），系该公司执行董事。被告：贵州龙马物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区市西路**海文商场**。法定代表人：LOHPENGKON，系该公司执行董事兼总经理。被告：贵州澳马房地产开发有限公司花溪区分公司，，住所地贵州省贵阳市花溪区磊花路******法定代表人：曹立，系该公司总经理。上列三被告共同委托诉讼代理人：毕驰，贵州鼎尊律师事务所律师，一般代理。上列三被告共同委托诉讼代理人：杨赟，贵州鼎尊律师事务所律师，一般代理。被告：贵州赛奇雅装修有限公司，住所地，住所地贵州省贵阳市云岩区北京西路金龙星岛国际广场**工程**楼****iv>法定代表人：吕志辉。原告陈民霞与被告贵州澳马房地产开发有限公司（以下简称澳马公司）、贵州龙马物业管理有限公司（以下简称龙马公司）、贵州澳马房地产开发有限公司花溪区分公司（以下简称澳马花溪分公司）、贵州赛奇雅装修有限公司（以下简称赛奇雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后适用普通程序，于2020年7月22日由审判员高燕独任公开开庭进行了审理。原告陈民霞委及其托诉讼代理人王万红，被告澳马公司、澳马花溪分公司、龙马公司共同委托诉讼代理人杨赟到庭参加诉讼，被告赛奇雅公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告陈民霞向本院提出诉讼请求：1判令撤销原告与第一被告之间合同编号为“房售735”号（1-0314商铺）《商品房买卖合同》；2.判令第一被告退还原告房售735”号（1-0314商铺）《商品房买卖合同》已付购房款56700元及资金占用利息暂定3699元（计算方法以已购房款总额56700元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利息标准2倍，自2019年3月17日起至实际付清之日止）；3.判令第一被告承担原告签订“房售735”号《商品房买卖合同过程中产生损失（居间服务费）20000元；4.判令解除原告与二被告之间1-0314的《商铺租赁及经营管理合同》；5.判令第三被告承担应退原告购房款及损失赔偿的连带责任；5、本案诉讼费、保全费由第一被告承担。事实及理由：2019年3月9日，原告通过花溪荟溪城户外广告“美食广场，财富旺铺5至8万/套，6年回本”了解到荟溪城负一楼打造“美食城”。被告告知原告需支付居间服务费才能享有购房优惠价。并于当日原告通过支付宝向居间公司交纳20000元居间服务费。2019年3月16日原告确认购买3套商铺，通过贵阳银行卡向居间公司补款40000元居间服务费并与居间公司订立居间服务协议，意向购买澳马荟溪城第1幢负一层1-0302号、1-0303号、1-0314号三个商铺，居间服务协议金额合计60000元，居间服务协议约定：一旦购买人与开发商签署“荟溪城”《商品房买卖合同》则居间公司提供的购房优惠服务协议义务即告履行完毕。2019年3月16日双方签订居间服务协议后，原告向第一被告购买1-0314商铺并签订了《商品房买卖合同》和《商铺租赁及经营管理合同》，由第二被告统一6年包租管理，并当日支付了房款56700元（房款收据由第三被告开具）。2019年3月17日第一被告完成《商品房买卖合同》和第二被告完成《商铺租赁及经营管理合同》的签署。原告购买的1-0314商铺建筑面积为8.10平方米，合同约定出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房，但2019年5月1日原告所购买商铺仍为封闭状态，并未交付。原告通过贵阳市花溪区建筑局、花溪区规划局查实，原告所买商铺负一层实际规划为车库。通过筑房网（贵阳住宅与房地产信息网）查询到原告向第一被告购买的“房售753”号（1-0314商铺）《商品房买卖合同》未正规网签备案，并且《商品房买卖合同》房屋平面图及位置图中，无商铺尺寸（长度、宽度），无相关柱子面积（与实际负一楼结构不符）。原告得知情况后与第一被告协商退房，第一被告不愿承认违约事实，多次协商无果，故原告诉至法院。诉讼中，原告增加诉讼请求：判令贵州澳马房地产开发有限公司、贵州龙马物业管理有限公司赔付《商铺租赁及经营管理合同》未给付租金及相应利息。租金计算期至合同解除时止，利息按中国人民银行同期贷款利息标准计算至实际给付日止。事实及理由：1.2019年5月1日起至今，只收到6个月租金（租金付至2019年10月31日），贵州龙马物业管理有限公司未履行《商铺租赁及经营管理合同》，拖欠租金暂计至2020年8月31日，拖欠租金10个月7533元，利息169元。2.《商铺房买卖合同》撤销后，《商铺租赁及经营管理合同》未付租金及利息为原告损失，由贵州澳马房地产开发有限公司承担连带责任。因原告未缴纳诉讼费用，按未缴费撤回该项诉请处理。诉讼中，原告撤回“判令第一被告承担原告为签订《商品房买卖合》同过程中产生的居间服务费20000元”的诉讼请求。被告澳马公司、龙马公司、澳马花溪分公司共同辩称，原告的诉请没有事实依据。被告销售给原告的案涉房屋是现房，在销售之前是租赁给惠民生鲜超市，对现房的销售现状原告是完全知晓的。案涉房屋最初规划确实是车库，因为花溪区商务局要在荟溪城负一层开生鲜超市，针对这个情况被告就与规划的相关部门对接，办理车库商业用途的手续，得到批准以后被告已向贵阳财政补交了土地出让金1184480元，之后遇到疫情该笔款项还没有交完，经与政府沟通将土地出让金交齐后就签订土地出让合同。被告赛奇雅公司未到庭答辩。本案经审理查询事实如下：被告澳马公司成立于1994年10月18日，类型为有限责任公司，注册资本350万美元，营业期限至2044年10月17日，经营范围为房地产开发、经营。被告龙马公司成立于2003年3月26日，类型为有限责任公司，注册资本3050万，营业期限至2033年12月5日，经营范围为物业管理；房屋租赁、销售；装饰装修工程及咨询服务，酒店管理及咨询服务，建筑工程技术咨询服务，商业管理、策划、咨询服务；销售：日用品，建材，装饰品。被告澳马花溪分公司成立于2010年10月20日，类型外商投资企业分公司，营业期限至2034年10月16日，经营范围为为总公司接洽业务。2019年3月17日，原告（买受人）与被告澳马公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得花溪区总土地面积为12976平方米，编号为花溪区Ｇ（07）19号的地块的建设用地使用权，该建设用地使用权批准文件是土地使用权预登记证，合同编号是筑国土出字第2250号。出卖人经批准在该地块建设商品房，建设项目名称为“澳马·荟溪城”，建设工程规划许可证号为建字第2016-0048号，建筑工程施工许可证为筑【花】2015-013，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2016年9月1日。出卖人向买受人购买该项目第1幢负一层1-0314号房屋，该商品房规划用途为商业，建筑面积8.10平方米，总价款各56700元，买受人应于2019年3月16日前支付全部房价款，出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房。2019年3月16日，贵州澳马房地产开发有限公司花溪区分公司向原告出具收据载明收到原告交纳荟溪城商铺1-0314号房款56700元。原告与龙马物业公司于2019年3月17日签订的《商铺租赁及经营管理合同》，合同约定：为维护贵阳市贵筑路“澳马·荟溪城”项目（以下简称本项目）业主的整体利益，使本项目在统一经营管理的模式下良性运行，从而达到永续经营的目的，甲、乙双方经友好协商，就甲方将所持有的商铺经营权租赁给乙方统一经营管理的事宜，签订本合同，双方共同遵照执行。案涉商铺位于贵州省贵阳市，建筑面积为8.1平方米，租赁期间自2019年5月1日起至2025年4月30日止，共计6年。租赁期限内，乙方应按照本协议约定向甲方支付租赁收益。甲方租赁收益起算时间为2019年5月1日开始计算。自租赁收益起算时间起至2025年4月30日止，甲方所得租金为93元／平／月。签订本租赁协议2019年5月1日起七个工作日内，乙方需向甲方支付第一个季度租金为2260元整。该套商铺交付之日视为乙方对该套商铺的经营管理工作正式起算之日，商铺交付之日起计算租金，即从2019年5月1日起计算租金。双方还对其他的合同权利义务进行了约定。2019年3月28日，花溪区住房和城乡建设局出具一份证明，载明：“位于花溪区的“澳马·荟溪城”项目由贵州澳马房地产开发有限公司开发建设，近期房开公司公开向市场以商铺的名义销售负一层地下停车场，经我局核实，该项目负一层规划用途为地下停车场，截止目前尚未达到商品房现售条件，房开公司此行为违反了《商品房销售管理办法》第八条、第四十二条之规定，存在未按照规定的现售条件现售商品房和变相返本销售商品房的违法违规行为”。审理中，原告向本院申请诉讼财产保全，本院依法对被告名下价值80399元的财产采取了保全措施，产生保全费824元。审理中，经本院向原告释明案涉《商品房买卖合同》的效力，原告称由法院认定合同效力，不变更诉讼请求，对于其他诉请坚持要求判决退还购房款、支付利息。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证，被告工商登记信息、商品房买卖合同、收据、证明等证据在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，被告虽以现售房现售案涉房屋，但未提交符合现售条件的证据材料，且未办理预售许可，同时将车库作商铺销售，违规销售，故原、被告签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”原告主张撤销合同，经本院释明后，原告表示对其诉讼请求不予变更，由本院对合同效力进行审查，因此原告主张撤销《商品房买卖合同》的诉请本院不予支持。因案涉商品房买卖合同无效，《商铺租赁及经营管理合同》的合同目的不能实现，故对于原告诉请解除该合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告主张被告返还购房款56700元符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的利息，本院认定以56700元为基数自2019年3月16日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算至还清全部购房款时止。关于付款主体的问题，因案涉合同系原告与澳马公司签订，系由澳马花溪分公司出具收据收款，其作为澳马公司的分公司，民事责任应由澳马公司承担，因此被告澳马公司应当返还原告支付的购房款，龙马公司以及赛奇雅公司并非合同相对方以及实际收款人，故不应承担付款责任。综上所述，依照《最高人民法院关于使用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《《中华人民共和国公司法》第十四条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州澳马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈民霞购房款56700元及利息（利息以56700元为基数，自2019年3月16日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算至还清全部购房款时止）；二、解除原告陈民霞与被告贵州龙马物业管理有限公司于2019年3月17日签订的《商铺租赁及经营管理合同》；三、驳回原告陈民霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360元，由被告贵州澳马房地产开发有限公司负担；保全费824元，由原告陈民霞负担205元，被告贵州澳马房地产开发有限公司负担619元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  高燕二〇二一年六月七日书记员  李蓉