广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1623号原告：四会市置安物业服务有限公司，住所地：四会市东城区小海口地段。统一社会信用代码：914×××××××××××672Y。法定代表人：杨永泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗志彩，该公司员工。被告：陈树佳，男，1957年7月9日出生，汉族，住广东省四会市××××××××××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××216。委托诉讼代理人：陈建清，其儿子，本案另一被告。被告：陈建清，男，1980年10月30日出生，汉族，住广东省四会市××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××131。原告四会市置安物业服务有限公司（下称“置安物业公司”）诉被告陈树佳、陈建清物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗志彩、被告陈树佳、陈建清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付四会市东城区××××××××××××××××物业服务欠费共计1605元人民币。（从2018年11月10日暂计至2020年12月31日止）2.依法判令被告立即支付四会市东城区××××××××××××××××欠费违约金645元人民币.（从2018年11月10日暂计至2020年12月31日止）3.依法判令由被告承担所有诉讼费。事实与理由：被告于2010年2月26日购买了本小区物业一套，房号是东海明珠豪庭11座202房，建筑面积128.71平方米。根据2013年8月15原告与被告订立的《前期物业服务协议》中约定,“乙方每次交纳费用时间为每月10日之前,乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日1‰追缴逾期付款的违约金。业主或非业主使用人无正当理由连续二个月不交物业服务费的，甲方有权暂停对乙方提供物业管理服务项目，必要时通过法律途径追收欠款及违约金”。物业服务费收费标准为：2010年2月26起，每平方米建筑面积为0.48元/月，根据被告与原告签订的《前期物业服务协议》达成之相关规定，原告一直履行相关权利义务。但被告在2018年11月10日至2020年12月31日长期无故拖欠物业服务费，共计1605元，产生违约金645元，共计欠费金额为2250元。原告以多种形式（电话、短信和书面）向被告催交，但其未予理睬。现根据双方签订的《前期物业服务协议》的规定，以及《物业管理条例》第四十二条第一款、《合同法》第一百零九条、第一百一十四条的相关规定，特向贵院提出诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉情。原告提交以下证据证实其主张：1.《前期物业服务协议》，证明①原告系涉案物业的物业服务企业，②根据同一区域同类物业（住宅）收取物业服务费的标准，被告应按建筑面积每月0.48元/平方米计算物业服务费用向原告支付，即每月物业服务费为62.0元，交费时间为每月10日前，若逾期缴费的，从逾期之日按每天1‰交纳违约金；2.陈树佳、陈建清的物业服务费欠费及违约金计算明细表，证明自2018年11月起，被告并未按约定向原告支付物业服务费用，至2020年12月被告共拖欠26个月物业服务费共1605.0元，计算至2020年12月31日的违约金为645.0元；3.催费凭证（催收短信、催费单），证明原告每月定期向被告催收物业服务欠费；4.广东公安人口信息查询资料，证明被告主体资格。补充证据：1.不动产登记资料查询结果证明，证明现时房屋还在被告名下；2.催费短信、上门催收图片、律师函，证明原告一直有对被告进行催收的事实。3.和居委上门协商处理的图片，证明有约居委上门协商处理的事实。被告陈树佳、陈建清辩称：对于原告方提出我们没有交物管费有几点异议：1.前期物业服务协议书对双方的权利与义务做了规定，但原告方没有尽到相关义务；2.物业服务收支情况没有公示；3.停车费约定1小时内免费，原来的约定为1-10小时收5元，但现在变更为10元，但未公示；4.部分篮球场的灯损坏后长期都没有修补；5.我目前住的涉案房屋，从2015年开始楼下一楼装修震动至外墙脱落，到至今都没有处理；6.楼上漏水报了之后一直不处理；7.楼梯口的电线和通讯线的门口的门坏了，一直没人维修，且楼下一直有油烟和电线向上而引起安全隐患。对于原告的诉讼的意见是：物管费按打折给付，其他违约金不同意支付。被告陈树佳、陈建清提交如下证据证实其辩称：手机上的图片，证明原告的物业服务的瑕疵。经审理查明：两被告是四会市××××××××××××××××××屋（自编地址：东海明珠××11×202房、建筑面积128.71㎡）的业主，原告是东海明珠××小区的物业管理企业。2013年×月15日，原告（甲方）与两被告（乙方）就涉案房屋签订了《××明珠前期物业服务协议》，约定物业管理服务内容包括：1.房屋共用部位的维护和管理、2.房屋共用设备设施及其运行的维护和管理、3.环境卫生、4.绿化养护、5.公共秩序及消防、6.交通秩序与车辆停放、7.房屋装饰装修管理；乙方交纳物业服务费时间为每月10日前；乙方交纳物业服务费的标准按住宅的建筑面积0.48元/月/平方米计收；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日按每日千分之一追缴逾期付款的违约金等内容。201×年11月起，两被告没有向原告缴纳物业服务费，原告向两被告催收未果，遂向本院提出了上述诉求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与两被告签订了《东海明珠前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是双方有无按协议履行相关的义务。两被告辩称其拒绝交纳物业费的原因是原告方没有尽到相关的管理和服务义务。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。根据现有的证据，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，两被告该理由不足以构成拒交物业费的正当理由。根据案涉的《东海明珠前期物业服务协议》，原告诉请两被告支付拖欠的物业管理费，符合法律规定和合同约定的情形，本院予以支持。对于原告主张的物业管理费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业服务费的期间，两被告没有提出异议和提供相反的证据。故本院认定两被告拖欠原告2018年11月至2020年12月的物业管理费1606.30元（128.71㎡×0.48元/㎡/月×26个月），原告主张两被告支付物业管理费1605元是在法律允许范围内对自身权益的处分，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况、平等地保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告向两被告书面催交后，两被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费之日起开始计算。综合本案案情，由于原告提交短信截图、上门贴单图片、律师函邮单等证据证明其自2020年8月开始以各种形式向两被告催收，故违约金应从2020年9月11日起计算为宜。《长江明珠前期物业服务协议》约定违约金按每日1‰的标准计付，但在原告未能举证证明存在其他损失的情况下,两被告迟延交纳物业服务费给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失。由此，本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，计算至两被告缴清相应的物业费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告陈树佳、陈建清于本判决生效之日起五日内向原告四会市置安物业服务有限公司支付2018年11月至2020年12月期间的物业管理服务费1605元及违约金[其中以1364元（2018年11月至2020年8月期间的物业管理服务费）为本金从2020年9月11日计起，其余从2020年10月11日起分段以每月应缴的物业管理费62元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，计算至缴清相应的物业费之日止]；二、驳回原告四会市置安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告陈树佳、陈建清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  卢经和二〇二一年六月一日书记员  刘如宁