山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终5623号上诉人（原审被告）：李中军，男，1972年5月4日出生，汉族，住郓城县，现住济南市天桥区柳行小区44号楼2单元602。被上诉人（原审原告）：徐春花，女，1971年10月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高霞，山东律雨人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛源，山东律雨人律师事务所实习律师。原审被告：高美，女，1993年1月16日出生，汉族，住济南市平阴县。上诉人李中军因与被上诉人徐春花及原审被告高美房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2020)鲁0102民初8816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。李中军上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院作出的(2020)鲁0102民初8816号判决，并依法改判或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费、保全费、律师费、保险费等费用由被上诉人承担。二审审理中，李中军将诉讼请求第一项明确为：2022年2月之前把50万元付清给被上诉人，可以按照银行最高的贷款利率给被上诉人支付利息。事实和理由：一审法院对被上诉人与一审被告之间房屋买卖居间合同履行情况，没有审查清楚，依法作出的判决属事实认定不清，未实施多元调解程序，违约金判付过高。本案在被上诉人与一审被告实际房屋买卖过程中，由于一审被告原系上诉人儿子的女朋友，上诉人便出资为其购买婚房。在整个房屋买卖过程中都是顺利的，协议签订、交付首付款、办理银行抵押贷款等也履约进行。2019年12月31日过户前，此次贷款手续已经审批通过，被上诉人同意办理过户手续。2020年1月6日，被上诉人、一审被告、上诉人、中介一起到房管局办理过户手续，将房屋过户到一审被告名下。被上诉人同意过户后由中介找银行办理抵押贷款手续，其他本案当事人予以配合，待银行贷款下来后，支付给被上诉人余款50万元。另约定春节后办理抵押手续，因抗疫期间，银行、房管局不上班，在这期间一审被告的银行征信无任何问题。2020年4月份，银行再次审核一审被告抵押手续时，发现一审被告征信不行，银行不给放款。这时一审被告才经查询得知，是之前为朋友借款担保而诉讼保全的原因失信。之后，中介找到被上诉人协商此事如何解决，经上诉人、被上诉人、中介多次友好协商，达成一致意见，就是将本案房屋抵押给被上诉人，剩余尾款50万元，按每月息0.4分，月计息2000元付给被上诉人，2年内房屋再过户，过户前，上诉人分批付清支付被上诉人余款50万元。被上诉人同时要求上诉人支付本约定之前的违约金25000元，上诉人也已支付给了被上诉人。这样，上诉人就觉得事情有了妥善的解决，便放心了。可万万没有想到的是被上诉人在没有告知中介、上诉人、一审被告的情形下，将上诉人、一审被告诉诸法院，是不诚信之举，有违常理。本案，因一审被告的意外，导致房屋抵押贷款未能实现，但上诉人、一审被告并没有故意之行为。上诉人恰恰是在第一时间通过中介和被上诉人友好协商处理此事，且达成上述约定，同时也把上诉人与被上诉人的共同风险降到了最低，双方应以诚相待，妥善解决，而不是叠加风险。换言之，上诉人从本心想买房居住，而不是恶意赖账。更何况意外在银行抵押贷款无果的情形下，上诉人第一时间与被上诉人协商解决，达成共识，把本案房产抵押给被上诉人，上诉人支付被上诉人月息2000元，2年内支付余款50万元，上诉人觉得这是个比较理性、符合法理的方案。法律最重要的是维护公平正义，而不是仅仅判定合同的有效性。本案上诉人并非恶意不履行房屋买卖合同的相关内容，是在意外银行抵押手续不能时，上诉人经与被上诉人、中介友好协商下把事情已谈妥并予以覆行。如果一审法院在诉前能把上诉人、被上诉人、一审被告叫在一起协商、调解，达成之前约定，或将违约金调控至同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，那么本案的处理结果就会与本案判决不同，各方当事人的风险就会大大降低，上诉人也就不会加重判决生效起10日内支付被上诉人购房款50万元及以50万元为基数的年利率10%的违约金。综上，为了维护上诉人的合法权益，恳请二审法院查明本案事实，依法支持上诉人的上诉请求。徐春花辩称，涉案合同明确约定乙方（即高美）应于过户当日向甲方（即徐春花）支付贷款申请额之外的剩余房款，若实际贷款金额低于50万元，乙方应当补足。现因乙方个人原因，未达到期望贷款额，其应当于过户当日向被上诉人支付全部房款。根据合同法全面履行合同义务原则的规定，一审法院判令两人支付购房款具有事实与法律的依据。另外，上诉人与高美迟迟未支付房款的行为严重损害被上诉人的合法权益，被上诉人经协商沟通，两人仍未支付，被上诉人有权依法提起诉讼，其行为属于使用法律武器维护自己的权益，具有合法性，并非上诉人所述属于有违常理的不诚信之举。涉案房屋于2020年1月9日变更至高美名下，上诉人应于同日支付完毕购房款，但距今已有一年半的时间，其仍未支付，已致使被上诉人遭受严重损失；其次，本案上诉人属于违约方，且其应就其违约行为承担全部过错，被上诉人并未在此次违约行为中产生过错；再次，合同已明确约定，违约方应当向守约方支付合同价款30%的违约金。因此，基于考虑合同的履行情况、双方的过错及双方签订合同之时出于真实意思表示达成的合意，上诉人仍主张降低违约金明显违反了公平原则及诚实信用原则，不具有合理性。高美作为合同的相对方，应当履行合同义务，且被上诉人已配合将涉案房屋过户其名下。上诉人李中军作为涉案房屋的实际出资人其在涉案合同签订后实际装修并入住涉案房屋，且在补充协议中签字，应作为共同购房人。因此，一审法院判决两人共同支付购房款、偿还违约金并无过错。综上，上诉人的上诉请求无事实与法律的依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。高美述称，这个房子跟我没有关系。徐春花向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付购房款50万元；2.判令被告向原告支付违约金23.28万元；3.判令被告向原告支付律师代理费2万元；4.本案诉讼费用由被告承担(包括但不限于案件受理费、保全费、保全保险费)。一审法院认定事实：高美原系李中军之子李昭的女朋友，因高美、李昭打算结婚而购买案涉房屋。2019年9月10日，甲方（出售方）徐春花与乙方（买受方）高美、丙方（居间方）济南中合房地产经纪有限公司签订编号ZH5120566《房屋买卖居间合同》，约定甲方出售的房屋坐落于济南市天桥区柳行44号楼xxxx，建筑面积58.31平方米，地下室面积约为2.5平方米，交易价格为776000元，在交易过程中产生的税费支付为乙方承担。乙方在签订本合同当日，向甲方支付定金3万元（转入房款），乙方应于过户当日，支付除乙方贷款申请额之外的剩余房款，即首期房款（已付定金转为房款）。拟定贷款金额为50万元。甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费用等）。甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务，缴纳约定税费的义务，除承担上述违约责任外，守约方有权在履行义务期满后30个工作日后解除合同等条款。2019年12月30日，甲方徐春花与乙方李中军签订《补充协议》，约定：就中合地产居间合同zh5120566号合同，由于乙方拖延日期，造成合同违约，双方经过协商，乙方（高美、李中军）于2019年12月31日下午5点回复甲方是否过户购买，如乙方不能过户购买，则乙方2020年1月1日下午2点搬离济南市天桥区柳行小区44号楼xxxx室，当天搬离后，甲方扣除乙方因违约交纳的定金3万元整作为违约金，乙方交纳的10万元首付款，甲方于2020年1月1日下午两点乙方腾房完毕退还9万元整，剩余1万元整于乙方配合甲方去济南市不动产中心办理此房屋的网签协议撤约后退还，如乙方故意不搬离，则每天多扣除1000元作为违约金，双方协议一致，以供后期约定执行。2020年1月6日，税务机关出具个人销售住房免税证明，同日，徐春花作为出让方与李中军作为受让方填写个人住房交易纳税申报表，载明：卖方徐春花免税，买方高美应纳税额7760元。2020年1月9日，案涉房屋变更登记至高美名下，房产证号：济南20200007312，共有情况无，权属取得方式二手房买卖，有抵押，债权人中国工商银行济南市中支行，抵押金额50万元，债务履行期限2020年3月10日起2050年3月10日止。2020年4月17日，徐春花与山东律雨人律师事务所签订《委托代理合同》，约定代理费2万元。同日，山东律雨人律师事务所为徐春花出具2万元律师代理费发票。2020年4月21日，中华联合财产保险股份有限公司为徐春花出具诉讼财产保全责任保险保单保函及保险单，次日，中华联合财产保险股份有限公司为徐春花出具1800元保费发票。高美提交证明，载：济南市天桥区柳行小区44号楼xxxx室房屋是李中军用高美的名义购买。证明人：高志广，2020年6月13日。2020年1月6日，徐春花向李中军出具收条，载：今收到首付尾款16000元整。2020年4月20日，高志广向李中军出具收条，载：今收到李中军购买柳行小区44号楼xxxx房屋房款违约金6000元整，此款项为中合地产代收，于今日转给房主徐春花。2020年7月10日徐春花向李中军出具收条，载：今收到李中军违约金19000元整。庭审中，徐春花述称，当时买房的时候高美也在场，买卖合同是高美本人所签，支付房款是李中军或通过中介给我们支付；当时不知道高美顶房的事情，大约2020年3月份左右知道的；当时签订买卖合同有个3万元的定金，于签订合同当天转为了首付款，2020年1月1日支付了2万元、1月3日支付了1万元，1月6日支付了16000元，1月9日前转账支付10万元，共计176000元；起诉后5月9日支付5万元，6月11日支付3万元，7月10日支付2万元，共计10万元；另外支付了25000元违约金，以被告的收到条为准；高美作为购买人、李中军作为共同购买人应承担违约责任，二被告共同承担连带责任。高美述称，原告及李中军均知道高美只是顶名字，房子是李中军的，和高美无任何关系。李中军述称，因为高美和我儿子是男女朋友关系，买房子是为了给他们结婚使用，因为高美是济南人便于买房，以高美作为买受人，所以使用了高美的名字，实际出资都是李中军出资；后来因为购买房子我儿子和高美发生分歧，双方分手了，现在关系也闹僵了；因为双方已经分手，所以房子应属于李中军，两被告均认为房子和高美无任何关系；涉案款项2年之内给付徐春花。徐春花于2020年5月15日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，根据原、被告提交的证据，结合双方在法庭上所作的陈述，徐春花与高美签订的房屋买卖居间合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律强制性规定，房屋买卖居间合同合法有效。合同签订后，徐春花完成了房屋交付及过户的义务，但高美未能按期依约给付首付款，并因个人征信问题未能办理完毕贷款手续，已构成违约，现原、被告均未提出解除合同，故双方应按上述合同约定继续履行。徐春花要求高美支付剩余房款50万元，并支付违约金，一审法院予以支持，但其约定的违约金数额过高，一审法院依法予以调整，仅支持违约金以50万元为基数，自起诉之日即2020年5月15日起至实际支付之日止，自按年利率10%计算。高美辩称，案涉房屋与其没有关系，其不应承担责任，但其系合同签订方且房屋已过户至其名下，故对其辩论意见不予采纳。因李中军在房屋买卖居间合同签订后已实际装修并入住案涉房屋，且首付款276000元及违约金25000元均由李中军实际交付，李中军还在高美违约后与徐春花签订了补充协议，故李中军应作为共同购房人，其应就支付剩余购房款50万元及违约金与高美承担共同责任。徐春花因本案诉讼支出律师费2万元、诉讼保险费1800元，现要求高美、李中军共同承担，符合约定且不违反法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告高美于本判决生效之日起十日内向原告徐春花支付剩余购房款50万元；二、被告高美于本判决生效之日起十日内向原告徐春花支付违约金，以50万元为基数，自2020年5月15日起至实际给付之日止，按年利率10%计算；三、被告高美于本判决生效之日起十日内向原告徐春花支付律师费20000元、保险费1800元；四、被告李中军对上述第一、二、三条款项承担共同还款责任；五、驳回原告徐春花的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5673元，保全费5000元，由徐春花负担2400元，高美、李中军共同负担8273元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：涉案房款的违约金应如何认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，李中军对一审判决认定的事实无异议，《房屋买卖居间合同》约定：如甲、乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费用等）。2019年12月30日，甲方徐春花与乙方李中军签订的《补充协议》中，明确认可乙方拖延日期造成合同违约。因此，李中军应当依法承担违约责任。一审法院基于双方约定的违约金数额过高，将违约金调整为以50万元为基数，自起诉之日即2020年5月15日起至实际支付之日止，自按年利率10%计算，符合上述法律规定，本院予以确认。徐春花因本案诉讼支出律师费2万元、诉讼保险费1800元，一审判决李中军予以承担，亦符合双方合同约定。综上所述，李中军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12328元，由李中军负担。本判决为终审判决。审 判 员 亓雪飞二〇二一年六月十八日法官助理 李敬星书 记 员 赵冬梅