上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2897号上诉人(原审被告)：何赵强，男，1986年5月12日出生，汉族，户籍地内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：沈汇贤，上海融力天闻律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴天芮，女，1994年8月13日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：周超异，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人何赵强因与被上诉人吴天芮房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初15086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。何赵强上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三、四、五项，改判驳回吴天芮一审全部诉讼请求，或发回重审；2．本案一审、二审诉讼费用由吴天芮承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1．一审法院确认吴天芮与何赵强就上海市黄浦区自忠路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋转租合同》于2019年10月30日解除，原因是“系争房屋丧失了门面展示功能，经营使用的面积较之原先的期待面积有所缩减，从而无法实现合同目的”，该认定与事实不符。首先，吴天芮实际使用系争房屋至2020年3月，何赵强在一审中提供陈某的证言及陈某与吴天芮之间的微信聊天记录可予佐证。即便吴天芮曾于2019年10月30日书面要求解除合同，但其继续占有使用系争房屋直至2020年3月，说明系争房屋天井内的搭建被拆除未对吴天芮继续使用房屋造成根本性的影响，2019年10月30日之后《房屋转租合同》仍处于继续履行状态。其次，吴天芮在订立合同之时已知晓系争房屋沿街部位存在未取得建筑规划许可证之瑕疵，且吴天芮在收到《责令改正通知书》后仍继续支付租金，证明吴天芮对相关风险是明知且自愿承担的。最后，双方签订《房屋转租合同》时合同的填空处是空白的，手写部分是吴天芮事后添加的，且《房屋转租合同》载明系争房屋建筑面积160㎡，经一审法院现场勘测沿街天井占地面积单层14.8㎡，不足建筑面积的百分之十，且从何赵强提供的照片来看违法搭建被拆除也不影响系争房屋的使用。一审法院认定“系争房屋丧失了门面展示功能，经营使用的面积较之原先的期待面积有所缩减，从而无法实现合同目的”，有违常理。2．一审法院认定何赵强与吴天芮之间形成了租赁关系，该认定错误。租赁合同的内容是吴天芮与案外人陈某协商确定，租金也是由吴天芮直接支付给陈某，吴天芮与陈某之间已经建立事实上的租赁关系。因此，即使要退还租金和押金，也应由实际出租人和费用收取人陈某退还租金和押金。3．一审法院认定“转租费系为实现租赁目的而支付的费用”，并酌情确定何赵强应退还转租费人民币(以下币种均为人民币)62，400元，该认定自相矛盾。吴天芮实际承租系争房屋，租赁目的已经实现，且其自始知晓天井部位的搭建未取得建筑规划许可证，之后要求解除合同属于违约解除，无权要求何赵强退还转租费。4．一审法院认定“装修损失系因解除合同而产生，应由吴天芮与何赵强按照各自过错程度分担”，并酌情确定由何赵强赔偿吴天芮装修损失60，000元，该认定有违事实、有失公平。首先，吴天芮自始知晓天井部位的搭建未取得建筑规划许可证，仍自愿承租系争房屋并进行了装修，相应损失应当由吴天芮自行承担。其次，吴天芮主张支付装修费200，000元，但其提供的证据均不具有真实性和关联性。其三，被拆除搭建部分面积不足租赁面积百分之十，结合双方过错程度和违法搭建面积占比，一审法院判决何赵强赔偿吴天芮装修损失60，000元，显属不公。最后，根据《房屋转租合同》第6-5条约定，吴天芮需装修房屋的，应事先通知何赵强，由何赵强按租赁合同的约定征得出租人的书面同意。吴天芮装修系争房屋未征得出租人的书面同意，相应损失由吴天芮自行承担。二、一审法院适用法律错误。1．一审法院认定《房屋转租合同》于2019年10月30日解除，系适用法律错误。首先，如前所述，吴天芮实际使用系争房屋至2020年3月，说明违法搭建部分被拆除并不影响吴天芮使用，不构成吴天芮解除合同的理由。其次，吴天芮不享有合同解除权。《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；(二)租赁物权属有争议；(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。本案中，吴天芮自始知晓天井部位的搭建未取得建筑规划许可证，且本案并不符合三种情形中任何一种情形。2．一审法院认定何赵强应退还2019年8月下旬到2019年10月30日期间天井部位对应的租金，系适用法律错误。首先，2019年8月下旬到2019年10月30日是在吴天芮实际使用系争房屋期间，且其自始知晓天井部位的搭建未取得建筑规划许可证。其次，吴天芮已于2019年5月15日收到《责令改正通知书》，对可能产生的法律风险是明知的，之后仍然向陈某支付了第二期租金，一审法院判令何赵强承担被拆除部分的全部租金损失，显失公平。其三，吴天芮称拆除工程自2019年8月下旬开始进行，但在一审中未提供证据证明。最后，违法搭建部分也非无偿使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。拆除工程涉及一楼沿街天井的装修和违法搭建的二楼部分，沿街天井仍然可以使用，一审法院按两层的面积计算退还的租金金额，与相关规定不符。三、一审法院程序错误。何赵强在一审中多次以书面和口头形式申请追加系争房屋权利人陈某为本案第三人或者以证人身某出庭作证，但一审法院未予准许。陈某可以证明多方面的事实，包括系争房屋使用情况、房屋租赁关系主体、押金支付情况等。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。吴天芮辩称，不同意何赵强全部上诉请求。一、何赵强主张吴天芮实际使用系争房屋至2020年3月，吴天芮不予认可。吴天芮事实上早已搬离系争房屋，只有部分物品遗留在系争房屋，直到2020年3月底。二、吴天芮在订立合同之时不知晓系争房屋存在违法搭建，更不知晓违法搭建部分可能被拆除。吴天芮事实上是在合同履行过程中才逐步知晓系争房屋存在违法搭建的情况，还为此与何赵强进行了沟通。三、拆除工程涉及一楼的沿街天井部分和二楼的对应部分，一审法院现场勘测沿街天井占地面积单层14.8㎡，被拆除部分面积29.6㎡，一审法院认定事实清楚，何赵强的主张没有事实依据。四、一审法院酌情确定何赵强退还转租费62，400元、赔偿吴天芮装修损失60，000元，有事实依据，且适当合理。吴天芮向一审法院起诉请求：1．确认吴天芮与何赵强之间的租赁合同中违章建筑的约定内容无效；2．确认吴天芮与何赵强之间的租赁合同中除违章建筑外的约定内容于2019年10月30日解除；3．何赵强退还吴天芮违章建筑部分对应的租金133，285.5元；4．何赵强退还吴天芮押金96，800元、转租费78，000元、违约金118，476元；5．何赵强赔偿吴天芮装修费200，000元。一审法院认定事实：1.2019年4月24日，何赵强(甲方)与吴天芮(乙方)签订《房屋转租合同》，约定甲方将自己承租的系争房屋转租给乙方，建筑面积160㎡；甲方已向乙方出示该房屋租用公房凭证，乙方承诺按租用公房凭证所载明的用途使用该房屋；转租期为30个月，自2019年4月24日至2021年10月24日，月租金59，238元；因合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按月租金的3倍向乙方支付违约金，如支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；违反合同的一方，应向另一方按月租金2％倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2019年4月24日，吴天芮向何赵强指定的案外人胡某、耿示萍、华某、陈某转账支付第一期房租共计177，714元；4月29日，何赵强向吴天芮出具《收条》，载明收到房屋押金96，800元；4月23日、5月10日、5月12日、5月13日、6月8日，吴天芮通过案外人向何赵强转账支付转租费共计78，000元。7月22日、23日，吴天芮向何赵强转账支付第二期房租。2．系争房屋系公房，对应的门牌号为自忠路XXX号，由四个案外人分某承租不同部位，包括：租赁户名华某，租赁部位二层东亭子间，面积12.6㎡；租赁户名肖展青，租赁部位二层前厢房，面积27.5㎡，底层前间，面积10.5㎡；底层后间，面积6.9㎡；租赁户名王孙宁，租赁部位二层前楼，面积24.6㎡，二层前楼阁，面积12.8㎡；租赁户名胡某，租赁部位底层东灶间，面积13.6㎡，上述四部位分某由四承租人对外转租。2016年4月20日、4月21日、10月24日，何赵强分某与案外人陈某、胡某、华某签订三份租赁合同，向三人承租系争房屋的三处部位。2016年6月12日，何赵强与上海贝玛投资咨询有限公司(以下简称“贝玛公司”)就系争房屋的另一处部位(二楼前层、前阁楼)签订《房屋租赁合同》及《转让合同补充协议》，约定贝玛公司将其与房东的租赁合同中所有的权利和义务转让给何赵强，贝玛公司每期支付给房东的房租由何赵强支付。3．系争房屋原由何赵强经营美容美发，沿街部位原系天井，经一审法院现场勘测沿街天井占地面积单层14.8㎡，双层29.6㎡，双方对此均予以认可。在何赵强承租之前天井部位搭建为上下两层，与内部店铺连通，成为店铺的一部分，门面安装了三扇落地玻璃，从外部可以看到店铺内部的经营内容。吴天芮承租后经营宠物店，在原有的基础上对店铺进行了重新装修，但未改变房屋结构，沿街天井的二层搭建继续使用。2019年5月15日，上海市黄浦区城市管理行政执法局发出《责令改正通知书》，载明系争房屋擅自违法搭建建筑物，责令于2019年5月23日前整改。2019年9月，沿街天井部位的搭建被拆除，上下两层被打通恢复成天井，对外展示的左右两面落地玻璃被砖墙封住，仅留中间一扇玻璃门进出，吴天芮称拆除工程自2019年8月下旬开始进行。目前系争房屋已入驻其他商铺。4．在吴天芮的合作伙伴金晶与何赵强的微信聊天记录中，2019年4月18日前的一则对话中，金晶表示“我还要塞红包。希望你也理解我”“我今天是在和黄浦区城管局联系”。2019年5月7日的对话中，金晶表示“对我来说，这个房子就是个烫手山芋，你看看，房屋性质，附近居民，再加上违章建筑问题，我弄了个随时会爆炸的炸弹回来，还他妈的死贵”。5月17日的对话中，金晶表示“陈某都收到违章建筑罚单了”，并将《责令改正通知书》的照片发送何赵强。10月30日，吴天芮向何赵强发出《解除合同通知书》，何赵强于同日收到。5．吴天芮提供《合同书》、工程预算表、微信转账凭证及收款收据，以证明吴天芮为装修系争房屋需支付装修费200，000元，目前已支出165，000元，何赵强对此不予认可，认为即便装修花费200，000元，也应该区分出违建部分和非违建部分。6．何赵强提供署名为陈某的字条一张，以证明系争房屋由吴天芮直接向陈某承租，何赵强退出租赁关系。吴天芮对此不予认可，称从未与陈某签订过租赁合同。经一审法院与陈某谈话，陈某称自己与吴天芮之间的合同是2021年10月之后的，与本案无关，且合同已经找不到了。一审法院认为，本案的争议焦点有二，一是吴天芮与何赵强之间形成的是租赁合同还是承租权转让合同。本案中，吴天芮、何赵强签订的《房屋转租合同》对租赁标的、租期、租金、出租人和承租人的权利义务等事项均做出了明确的约定，双方之间形成了租赁关系。何赵强辩称签订合同时合同的填空处是空白的，误以为是承租权转让合同，但何赵强作为理性成年人，在签署法律文件时理应核实文件内容，并对签字的法律后果承担责任。且根据何赵强提供的其与前手承租人签订的若干租赁合同及承租权转让合同，可以看出何赵强是能够辨别租赁合同和承租权转让合同之间的区别的。何赵强又称吴天芮已与案外人陈某建立租赁关系，何赵强已退出租赁关系，但根据一审法院查明的情况，吴天芮与陈某并未就系争房屋签订过本案租赁期间内的租赁合同，现有租赁关系仍然存在于吴天芮、何赵强之间，故应据此认定吴天芮、何赵强之间形成了合法有效的租赁合同，双方应承担出租人和承租人的各项义务。二是系争房屋天井搭建被拆除的过错方及责任承担。根据双方的微信聊天记录，在签订合同前，吴天芮的合作伙伴金晶即称“我还要塞红包。”“我今天是在和黄浦区城管局联系”，签订合同后，金晶又称“这个房子就是个烫手山芋……再加上违章建筑问题，我弄了个随时会爆炸的炸弹回来……”可见吴天芮、何赵强在订立合同之时均知晓系争房屋沿街部位存在未取得建筑规划许可证之瑕疵。而吴天芮在收到《责令改正通知书》后继续承租系争房屋，故对于拆除的损害后果吴天芮、何赵强均存在过错，应根据各自的过错承担相应的责任。关于吴天芮的各项诉请，一审法院认为，系争房屋天井内的搭建因未取得建筑规划许可证被拆除，但沿街天井部位与内部店铺并非各自独立而是作为一个整体共同出租，且天井所占的比例较小，故不宜因此确认合同整体无效。但考虑到天井内的搭建拆除后，系争房屋丧失了门面展示功能，经营使用的面积较之原先的期待面积有所缩减，从而无法实现合同目的，故吴天芮要求确认合同于2019年10月30日解除，一审法院予以支持。但搭建拆除之前吴天芮确因使用该部位获取了经营性收益，现吴天芮称拆除工程自2019年8月下旬开始，故2019年4月24日到8月下旬之间的租金不应予退还，但何赵强应退还2019年8月下旬到2019年10月30日期间天井部位对应的租金。双方未在合同中约定合同解除后押金的处理方案，根据交易习惯，押金应在合同关系终止后予以退还。转租费系为实现租赁目的而支付的费用，现吴天芮仅租赁6个月，一审法院酌情确定何赵强应退还转租费62，400元。吴天芮自始知晓天井部位的搭建未取得建筑规划许可证，收到《责令改正通知书》后继续承租，故合同的解除并非何赵强违约所造成，吴天芮主张违约金缺乏依据，一审法院不予支持。吴天芮主张的装修损失系因解除合同而产生，应由吴天芮与何赵强按照各自过错程度分担，由于系争房屋已经由新的商户重新装修，无法对装修残值进行评估，一审法院酌情确定由何赵强赔偿吴天芮装修损失60，000元。一审法院判决：一、确认吴天芮与何赵强就上海市黄浦区自忠路XXX号房屋签订的《房屋转租合同》于2019年10月30日解除；二、何赵强应于判决生效之日起十日内退还吴天芮房屋租金25，400元；三、何赵强应于判决生效之日起十日内退还吴天芮押金96，800元；四、何赵强应于判决生效之日起十日内退还吴天芮转租费62，400元；五、何赵强应于判决生效之日起十日内赔偿吴天芮装修损失60，000元；六、吴天芮的其他诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，何赵强、吴天芮一致确认：2019年4月24日，吴天芮向案外人胡某、耿示萍、华某、陈某转账支付第一期房租共计177，714元，该金额为《房屋转租合同》约定的三个月租金金额；2019年7月22日、23日，吴天芮向案外人胡某、耿示萍、华某、陈某转账支付178，041元，相较于2019年4月24日支付的第一期房租，向耿示萍多支付327元。吴天芮表示：该327元性质不明，不要求法院处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。何赵强与吴天芮签订《房屋转租合同》，明确约定何赵强将系争房屋转租吴天芮使用，该意思表示内容清楚、明确且无歧义。何赵强主张吴天芮与案外人陈某直接建立租赁关系，但未提供充分证据予以证明，且该主张与《房屋转租合同》约定不符，也与案外人陈某向一审法院作出的陈述不符。另从合同履行情况来看，何赵强出具收条确认收到吴天芮方支付的押金、吴天芮依据何赵强指示向案外人分某支付租金、吴天芮方与何赵强就违法搭建相关事宜进行沟通等情况，亦与何赵强提出的其已退出租赁关系的主张不符。故对何赵强提出的该项主张，本院实难采纳；一审法院认定吴天芮、何赵强之间形成租赁关系，并无不当，本院予以认同。吴天芮承租系争房屋期间，因违法搭建部分拆除，影响房屋使用，吴天芮于2019年10月30日向何赵强发函要求解除合同。对此，何赵强主张违法搭建拆除并未影响吴天芮使用。然，根据现已查明的事实，系争房屋沿街天井部位的搭建被拆除，上下两层被打通恢复成天井，对外展示的左右两面落地玻璃被砖墙封住，仅留中间一扇玻璃门进出。显然，该拆除工程会对系争房屋的整体外观造成实质性影响。而吴天芮承租系争房屋用作宠物店经营，系争房屋丧失门面展示功能将直接影响其商业经营价值，吴天芮主张合同目的不能实现并要求解除合同，有事实和法律依据，应予支持。因何赵强于2019年10月30日收到吴天芮发出的解除函，一审法院确认双方签订的《房屋转租合同》于当日解除，也无不当，本院予以维持。关于合同解除的后果以及双方的责任承担。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋转租合同》载明的建筑面积为160㎡，明显超出系争房屋所对应的租用公房凭证中载明的租赁面积，可见双方签订合同时已将违法搭建部分面积计入租赁面积。何赵强作为出租方，有义务保障租赁房屋的合法性；而吴天芮作为承租方，亦应当审慎核实租赁房屋的合法性，现租赁合同因违法搭建拆除而提前解除，双方均存过错，且何赵强作为出租方应承担主要责任。关于装修损失。系争房屋原用于美容美发经营，吴天芮承租后用作宠物店经营，经营用途的变化必然产生相应装饰装修支出，故对吴天芮诉请中的装修损失，应予支持。至于装修损失的赔偿数额，因系争房屋已由新的商户重新装修，无法对装修残值进行评估，一审法院酌情确定由何赵强赔偿吴天芮装修损失60，000元，该金额尚属合理，可予维持。何赵强主张吴天芮装修系争房屋未经出租人的书面同意，但未提供证据证明何赵强或案外人曾对此提出异议，故对其该项主张，本院不予采纳。关于转租费。因《房屋转租合同》约定的转租期为30个月，而实际履行时间仅为6个月，吴天芮承租系争房屋的合同目的未能完全实现，一审法院依据合同的履行程度酌情确定何赵强退还转租费62，400元，该处理结果并无不当，可予维持。关于押金。《房屋转租合同》因吴天芮的合同目的不能实现而解除，且双方对此均存过错。据此，一审法院判决何赵强将收取的押金返还，同时对吴天芮诉请中的违约金亦未予以支持，该处理结果也无不当，亦予维持。关于租金。因系争房屋中的违法搭建部分被拆除，实际影响系争房屋的商业经营价值，一审法院综合考虑拆除时间、拆除面积、双方的过错程度等因素，酌情确定何赵强退还2019年8月下旬到2019年10月30日期间租金25，400元，该金额也属合理，本院予以维持。至于何赵强就系争房屋的实际返还时间所提主张，因其在本案中并未主张2019年10月30日之后的房屋占有使用费，一审法院未对此进行认定和处理，并无不当。关于何赵强就一审程序问题所提异议，因案外人陈某并非本案租赁关系主体，也非必须参加诉讼的当事人，故一审法院未追加其为第三人参加诉讼，也无不当。综上所述，何赵强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，969元，由上诉人何赵强负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 周刘金审 判 员 徐 庆二〇二一年六月二日法官助理 沈 宸书 记 员 蔡剑燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……