河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2688号上诉人（原审被告）：袁富晓，男，1967年6月6日出生，汉族，住河南省唐河县。被上诉人（原审原告）：南阳恒诚物业服务有限公司，住所地河南省南阳市百里奚路南段。法定代表人：袁帆，任该公司总经理。委托诉讼代理人：王旭，男，该公司员工。委托诉讼代理人：曹建锋，河南恒阳律师事务所律师。上诉人袁富晓因与被上诉人南阳恒诚物业服务有限公司（以下简称恒诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（以下简称一审法院）（2021）豫1328民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁富晓上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判驳回恒诚物业公司的诉讼请求。3.上诉费用由恒诚物业公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。袁富晓在唐河县××大道东段惠农达农贸市场购买门面三间三层,用于经营利家居陶瓷店,购买店铺的时候,开发商并未告知有物业管理,袁富晓经营到2021年一直未听说有物业公司,接到一审法院的传票时才知道有一个物业公司,并非是恒诚物业公司所说2018年4月1日签订前期物业管理合同。2018年市场已经使用5年之久,一直是自己管理,不需要物业管理。袁富晓的房屋不在市场内部,在市场外边的北京大道东段的路边,门口每天24小时一直有营业员,但是没有物业等过来服务过,门店外卫生没打扫，没有保安服务、门前门后的绿化服务等,生活垃圾也不是物业外运和清理的，也没有电梯、健身器材、树木、花草等，卫生费、垃圾处理费等全部费用系由袁富晓交到县环卫处,并且有财政部印发的收据为证。上述事实可以证明恒诚物业公司没有尽到物业管理义务,甚至不存在物业管理的行为,恒诚物业公司提供的物业管理合同就是一个空壳，且物业费计算错误,诉求的5035.5元没有事实依据。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的是建设单位与物业服务单位签订的前期物业服务,明确了前期两字,可是本案争议的市场在2014年袁富晓已经投入使用了,至今已经长达7年之久,而恒诚物业公司提供的写明签订日期为2018年4月1日的物业服务合同,系在市场使用已经长达4年之后签订的,明显已经超出了法律规定的“前期”的期限。一审法院仅仅依据该条文就认定恒诚物业公司签订的物业管理合同合法明显是错误的。三、一审程序错误。本案的案由是物业服务合同纠纷,本案的判决结果直接影响到市场下余业主的利益，但一审法院以简易程序予以审理,明显错误。一审法院对袁富晓提供的证据置之不理,一个也没有认定，未进行质证,也未在判决书内予以合理说明，其行为明显违法。综上所述,一审法院认定事实错误,适用法律错误,应当撤销一审判决，改判驳回恒诚物业公司的诉讼请求。恒诚物业公司辩称，一审查明事实清楚,适用法律正确,程序合法，应予维持。1.恒诚物业公司与唐河县隆源农资有限公司签订了唐河县惠农达农资市场前期物业合同,恒诚物业公司已按合同约定进行了物业管理服务。2.《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”本案所涉唐河县惠农达农资市场的业主大会没有成立,在业主、业主大会也没有依法选聘物业服务公司前,恒诚物业公司与唐河县隆源农资有限公司签订的唐河县惠农达农资市场前期物业合同对业主具有约束力。综上,袁富晓的上诉理由不能成立,应驳回袁富晓的上诉请求。恒诚物业公司向一审法院起诉请求：1.依法责令袁富晓支付物业服务费5035.5元及滞纳违约金4684.5元（按日3‰计算至2021年1月）。2.诉讼费由袁富晓承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，恒诚物业公司与南阳隆源农资有限公司签订了《唐河县惠农达农资市场前期物业服务合同》，就物业服务事项、期限、收费标准、双方的权利义务、违约责任等作了明确的约定。袁富晓系唐河县惠农达农资市场业主。袁富晓自2019年6月1日至2021年1月拖欠恒诚物业公司费用5035.5元（含2020年公摊费用240元）。恒诚物业公司为此诉至一审法院。另查明，唐河县惠农达农资市场至今没有成立业主委员会。一审法院认为，本案的《唐河县惠农达农资市场前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对袁富晓具有约束力。恒诚物业公司依照合同约定，对唐河县惠农达农资市场提供物业服务，袁富晓作为该小区业主接受恒诚物业公司提供的服务，理应按合同规定的收费标准支付物业管理费。袁富晓拖欠恒诚物业公司物业服务费的行为显属违约，故恒诚物业公司要求袁富晓支付的物业服务费5035.5元（含2020年公摊费用240元），有合同及相关凭据予以证实，且低于前期物业服务合同的约定，按0.5元/月/平方米收费标准，其请求合理合法，一审法院予以支持。恒诚物业公司所主张的违约金，袁富晓迟延支付物业费，理应按合同条款向恒诚物业公司支付违约金。恒诚物业公司现要求按合同约定的每日千分之三的标准计算，过分高于恒诚物业公司的实际损失，袁富晓虽没提出要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院对违约金标准酌情予以调整，违约金按中国人民银行规定的同期贷款利率的计算为宜。关于袁富晓辩称，袁富晓与恒诚物业公司不存在物业服务合同关系，没有对物业服务内容进行约定的抗辩理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，南阳隆源农资有限公司与恒诚物业公司签订的前期物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。袁富晓此抗辩理由有悖上述司法解释，一审法院不予支持。关于袁富晓辩称，恒诚物业公司未提供任何物业服务的观点。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。袁富晓并无充分证据证明恒诚物业公司未依照合同约定履行义务，袁富晓应承担举证不能的不利后果，一审法院对袁富晓的抗辩不予采信。综上，一审法院认为，恒诚物业公司就唐河县惠农达农资市场与南阳隆源农资有限公司签订前期物业服务合同以来，按照该合同约定提供各项物业服务的客观事实存在，可以认定恒诚物业公司已经履行了主要合同义务。恒诚物业公司的服务行为并非义务服务，其服务之举就是为了营利，业主自然在享受服务的同时，也应当承担缴纳费用的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。正当理由，应理解为物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。显然在案证据不能证实恒诚物业公司履行合同中存在有重大瑕疵。业主对物业服务不满意，应当通过合法途径解决，而不应以拖欠、拒缴物业费的方式。因此，袁富晓针对恒诚物业公司诉求的抗辩理由均不能成立，一审法院不予支持。案经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、袁富晓于判决生效后十日内支付南阳恒诚物业服务有限公司物业服务费5035.5元（含2020年公摊费用240元）；二、袁富晓自本案起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算向南阳恒诚物业服务有限公司支付违约金至款付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由袁富晓负担。本院二审期间，袁富晓提交了以下证据：1.发改委文件，拟证明所有商铺要交垃圾处理费；2.照片一张，拟证明袁富晓的店铺2014年就已经装修使用了，当时没有说有物业费的事。恒诚物业公司质证称，对证据1真实性无异议，但文件显示的生活垃圾处理收费与物业公司向业主提供服务收取的垃圾处置费是一致的。对证据2真实性无异议，但并不显示袁富晓是什么时候开始使用商铺的。恒诚物业公司提交一组照片，拟证明恒诚物业公司提供了物业服务，垃圾是恒诚物业公司负责清理的。袁富晓质证称，照片是真实的，但照片上的垃圾桶不是恒诚物业公司的，清理卫生的是森远公司的工作人员，垃圾桶也是森远公司配置的，该证据不能证明恒诚物业公司提供了物业服务。综合双方举证质证意见，本院对上述证据认证如下：对袁富晓提交的证据1予以采信，对证据2真实性予以采信，但不足以达到其证明目的。对恒诚物业公司提交的证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.一审程序是否合法；2.恒诚物业公司与袁富晓之间是否形成了物业服务合同关系，恒诚物业公司向袁富晓主张物业费应否予以支持。关于一审程序问题。基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，可以适用简易程序。一审法院结合本案事实及权利义务关系，适用简易程序进行审理并无不当。结合一审庭审笔录，袁富晓提交的证据已经过对方质证，故对袁富晓关于一审程序问题的上诉理由本院不予支持。关于恒诚物业公司与袁富晓之间是否形成了物业服务合同关系，恒诚物业公司向袁富晓主张物业费应否予以支持的问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系物业服务合同纠纷，引起纠纷的法律事实持续至《中华人民共和国民法典》施行后，故本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定，一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务人之前，由房地产建设单位与物业服务人签订的合同。本案中唐河县惠农达农资市场至今没有成立业主委员会，业主并未选聘物业服务人，故恒诚物业公司与建设单位南阳隆源农资有限公司签订的前期物业服务协议属于前期物业服务合同，对袁富晓关于该协议超出了“前期”的期限，不是法律规定的前期物业服务合同的上诉理由本院不予采信。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”袁富晓作为唐河县惠农达农资市场的业主，应当受到前期物业服务合同的约束，在恒诚物业公司举证证实其已经为该市场提供了物业服务的情况下，袁富晓不能以其未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，故袁富晓关于其未接受、不需要相关物业服务，故不应支付物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决依据合同约定判决袁富晓支付相应的物业费正确，本院予以维持。因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，一审判决对违约金标准的表述不当，本院予以纠正。在本案执行过程中应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率执行，本院对一审判决主文不再予以变更。综上所述，袁富晓的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由袁富晓负担。本判决为终审判决。审判长 孙 娟审判员 刘 洋审判员 李君彦二〇二一年六月十八日书记员 周道佳