河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0823民初1552号原告：郑州旭辉博澳房地产开发有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区白沙镇商都路北、前程路西，统一社会信用代码：91410100MA3X93BL1R。法定代表人：邹学文，总经理。委托诉讼代理人：谢向涛，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳颖，金博大律师事务所律师。被告：张利明，男，汉族，1987年1月26日出生，住河南省武陟县。原告郑州旭辉博澳房地产开发有限公司（以下简称旭辉博澳公司）与被告张利明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旭辉博澳公司的委托诉讼代理人吴佳颖、被告张利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旭辉博澳公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：D190××××****）；2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：D190××××****）预抵押、预告登记、信息备案等注销手续；3.判令被告支付原告因担保而向按揭银行代偿的贷款本金、利息及罚息等暂计60421.7元（截至2020年11月30日，垫付金额为60421.7元，此后贷款银行划扣原告的保证金款项以实际划扣金额为准）。后原告将该项诉讼请求的金额变更为78341.92元；4.判令被告承担违约赔偿金72425.1元(原告明确违约金系按合同附件四补充协议第九条第四款规定，按总房款5%计算)。律师费5000元；5.判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2019年6月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：D190××××****），由被告购买原告开发的位于郑州市郑东新区白沙园区前程路东辅道东、白沙路南、慧通路西8号楼18层1804号商品房。合同约定房屋总价款为1448502元，被告于2019年6月18日支付购房首付款435502元，剩余1013000元购房款以申请银行商业贷款的方式支付。同时，根据合同附件四合同补充协议第三条第六款的约定：因被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应当偿还原告被按揭银行扣划的保证金全部款项（包括但不限于本金、利息、罚息、赔偿金等），并承担每日按上述款项万分之五的赔偿金；出卖人选择解除合同的，除有权扣除其代买受人向按揭银行支付全部款项外，还有权扣除买受人给出卖人造成的全部损失（包括但不限于利息损失、诉讼费或仲裁费、律师费、房屋价款3%的销售佣金等等）以及全部损失额的30%的违约金；根据附件四合同补充协议第九条第四款的规定：合同签订后因一方的违约行为导致合同解除的，违约方支付总房价款百分之五的违约金给守约方。后双方履行合同过程中，因被告连续逾期偿还贷款，无力承担该银行贷款，导致贷款银行持续扣划了原告的保证金，原告多次催告被告及时偿还原告被扣划的保证金，被告迟迟未能及时偿还，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告赔偿全部损失。现被告的持续断供行为已严重违约，导致原告被贷款银行强行划扣了该房屋的保证金，已承担保证责任，该行为严重侵害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特诉至贵院，望判如所请。被告张利明辩称，欠房款是事实，但别人欠我钱要不回来，资金困难，希望原告给点时间我尽快还款。不同意解除合同，代付的房款可以支付，违约金过高，我不认可。本院经审理认定事实如下：2019年6月18日，原告旭辉博澳公司作为出卖人，被告张利明作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：D190××××****），约定：被告购买原告开发的位于郑东新区××沙园区前程路××、××沙××、××通路西××房；屋总价款为1448502元；付款方式为2019年6月18日前支付购房首付款435502元，剩余购房款1013000元以商业贷款方式支付；买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的赔偿金；出卖人选择解除合同的，除有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项外，还有权扣除买受人给出卖人造成的全部损失（包括但不限于利息损失、诉讼费或仲裁费、律师费、房屋价款3%的销售佣金等等）以及全部损失额的30%的违约金；合同签订后因一方的违约行为导致合同解除的，违约方支付总房款百分之五的违约金给相对方，并在收到送达的解除通知之日起7日内共同办理解除合同手续（包括签署解除合同的补充协议、共同到当地房管局现场签字、办理解除《商品房买卖合同》备案手续）。被告的住址约××为河南省××龙源镇××号。2019年7月16日，被告作为借款人、抵押人，中国建设银行股份有限公司河南省分行作为贷款人，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人借款金额为1013000元，用于购置徐辉博澳公司开发的位于郑东新区××沙园区前程路××、××沙××、××通路西××房，借款期限自2019年7月16日起至2049年7月16日止；贷款年利率为在基准利率水平上上浮20%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还5995.52元。合同保证方式为抵押加最高额保证，原告作为保证人与银行另签有《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，编号为2019-020号。上述合同签订后，各方当事人开始履行。后因被告未按约定偿还购房贷款，原告分别于2020年6月27日以其保证金代被告向中国建设银行河南省分行偿还12024.62元，于2020年6月29日偿还30384.86元，于2020年11月30日偿还18012.22元，于2021年2月26日偿还17920.22元，共计偿还78341.92元。原告于2021年3月15日向被告邮寄告知函，告知被告因其未按期向按揭银行偿还贷款本息，按揭银行已扣划原告保证金60421.7元，催促被告还款。原告又于2021年3月28日向被告邮寄合同解除通知，通知被告解除合同。原告因本案诉讼支付律师代理费5000元。另查明，本院在审理(2020)豫0823民初2617号案件(李韬诉张利明民间借贷纠纷)过程中，涉案房产被保全查封。在该案执行中，本院对涉案房产进行拍卖过程中，原告提出案外人执行异议，请求中止对房产的强制执行。本院于2021年4月20日裁定：驳回原告的异议请求。原告于2021年4月28日向本院提起执行异议之诉。以上事实，有当事人当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、银行转账凭证、邮单及批条、告知函、解除合同通知、《委托代理协议合同》、代理费票据、执行异议裁定书、执行异议之诉起诉状等证据在案佐证。本院认为，原告旭辉博澳与被告张利明签订的《商品房买卖合同》，被告与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，原告与该银行签订的编号为2019-020号《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，均系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本案事实，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担了担保责任，原告承担责任后，有权向被告追偿。原告主张追偿款项，本院予以支持。原告选择了追偿款项，同时又主张解除商品房买卖合同，本院不予支持。被告断供行为构成违约，应承担违约责任。原告诉请第四项的违约金及律师费均系依据解除合同的情况下的约定，在不解除合同的情况下不适用，上述请求本院不予支持。根据合同约定，原告承担担保责任后，有权向被告主张代偿款项日万分之五的违约金，该约定高于原告的实际损失，被告也主张违约金过高，本院予以调整，以日万分之二点五计。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告张利明于本判决生效后十日内偿还原告郑州旭辉博澳房地产开发有限公司的代偿款78341.92元；二、被告张利明于本判决生效后十日内支付原告郑州旭辉博澳房地产开发有限公司违约金(1、以12024.62元为基数，从2020年6月27日起，按日万分之二点五计至被告实际清偿之日止；2、以30384.86元为基数，从2020年6月29日起，按日万分之二点五计至被告实际清偿之日止；3、以18012.22元为基数，从2020年11月30日起，按日万分之二点五计至被告实际清偿之日止；4、以17920.22元为基数，从2021年2月26日起，按日万分之二点五计至被告实际清偿之日止)；三、驳回原告郑州旭辉博澳房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3415.34元，减半收取计1707.67元，由郑州旭辉博澳房地产开发有限公司负担828.4元，张利明负担879.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  周中全法官助理张晓二〇二一年六月二十五日书记员  张嘉成