甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2068号上诉人（原审原告）：兰州东海明珠餐饮有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区段家滩454号欣欣茗园小区1号楼。法定代表人：赵青梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：许玲玲，女，1983年9月26日出生，汉族，该公司员工，现住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：甘肃信达物业管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区雁儿湾路246号欣欣嘉园东区5#楼一层。法定代表人：孟新华，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵爱军，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高巍，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师。上诉人兰州东海明珠餐饮有限公司（以下简称：东海明珠公司）因与被上诉人甘肃信达物业管理有限公司（以下简称：信达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初2674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。东海明珠公司上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初2674号民事判决；2.依法改判支持东海明珠公司一审诉讼请求即依法判决由信达物业公司为东海明珠公司开闸恢复供水供电;依法判决信达物业公司赔偿东海明珠公司停水停电期间的经济损失215430.5元(暂计算至2020年4月8日，具体以实际关闸日期为准。其中:菜品海鲜损失111336.5元，人员工资11566元)，或发回一审法院重审;3.一、二审诉讼费用均由信达物业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。信达物业公司系基于东海明珠公司与甘肃信通通利房地产开发有限公司（以下简称：信通通利公司）签订的《租赁合同》中关于物业服务的约定向东海明珠公司提供物业服务，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款规定，信达物业公司向东海明珠公司履行了物业服务义务，东海明珠公司未提出异议，虽然双方未签订书面合同，仍然认定物业服务合同成立，该物业服务合同的双方为东海明珠公司与信达物业公司，与信通通利公司无关。东海明珠公司接受信达物业公司提供物业服务期间，已全部交清物业费，双方并不存在物业服务方面的任何纠纷。东海明珠公司是否拖欠信通通利公司租金与信达物业公司违反法律强制性规定停水停电是两个法律关系，且信通通利公司因租金问题已将东海明珠公司起诉至管辖法院另案处理。信达物业公司作为独立经营的公司法人，依法独立从事民事活动，在东海明珠公司与信达物业公司并不存在任何物业纠纷的情况下，信通通利公司指示信达物业公司擅自对东海明珠公司停水停电没有法律依据，严重损害了东海明珠公司的合法权益，信达物业公司应当在物业服务范围内对东海明珠公司开闸恢复供水供电，并对其侵权行为承担赔偿责任。二、东海明珠公司在一审中并未诉请将其与案外人信通通利公司的其他法律纠纷一并解决，一审法院审理内容不属于东海明珠公司主张的诉讼范围，程序违法。三、信达物业公司对东海明珠公司突然停水停电超越了其管理职权，信达物业公司向东海明珠公司赔偿其在物业服务过程中肆意停水停电导致东海明珠公司遭受的各项损失，合法有据。信达物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，东海明珠公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、东海明珠公司与信通通利公司签订的租赁合同明确约定，在合同解除后，信通通利公司有权停止向东海明珠公司供水供电。由于东海明珠公司的违约行为，信通通利公司向东海明珠公司发出解除合同告知函，且东海明珠公司已签收。故在合同解除的情况下，信达物业公司按照信通通利公司的指示停止供水供电符合合同约定。二、涉案租赁合同已于2018年11月份解除，且信通通利公司于2019年向甘肃省兰州市城关区人民法院提起诉讼，要求东海明珠公司支付欠付的租金，东海明珠公司于2020年4月份仍在进货，明显未采取相应措施导致损失扩大，对其公司损失存在放任的态度，信达物业公司对此不承担责任。东海明珠公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决信达物业公司为东海明珠公司开阀恢复供水供电；2.依法判决信达物业公司赔偿东海明珠公司肆意停水停电期间的经济损失215430.5元(暂计算至2010年4月8日，具体以实际关阀日期为准。其中：菜品海鲜损失111336.5元，人员工资11566元)；3.本案诉讼费由信达物业公司承担。一审法院认定事实：2013年7月24日，信通通利公司与东海明珠公司签订租赁合同1份。双方约定：信通通利公司为出租人即甲方，东海明珠公司为承租人即乙方。甲方将坐落于兰州市城关区段××路××号“欣欣茗园”小区1号楼地上一层1487.45平方米、地上二层3068.92平方米（合计4556.37平方米）、地下一层1231.31平方米，地下二层533.30平方米（合计1764.61平方米）的商铺出租给乙方用于经营高档餐饮。商铺的面积系指建筑面积，如出租面积与证载面积不符，以证载面积为准计算房屋租赁费用及其他费用。乙方需支付租赁保证金500000元。免租期半年，自2013年8月1日至2014年1月31日。租赁期限10年，自2014年2月1日至2024年1月31日。租赁前5年，地上一层、二层每平方米每月租金70元，后5年每平方米每月租金按85元计算；地下一层、二层在10年的租期内每平方米每月租金均为12元。前5年，一层、二层租金每月318946元，地下一层、二层租金每月21175元，总计每月租金340121元（自2019年2月1日起地上一层、二层每平方米租金按85元计算，每月租金应为387291元）。按季支付，每季度初7日内向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方按所欠租金总额的1%向甲方支付违约金。甲方向乙方提供商铺门前停车位，由乙方自行管理使用，每年度车位租金30000元。乙方承担本合同项下的税金及相关物业费、水电暖费用。乙方承租区域内的物业管理服务包括水电服务由信达物业提供，乙方另行与信达物业签订物业服务合同；乙方租赁区域内必须使用集中供暖，不得自行采暖或在租赁区域内自用火炉采暖。双方就商铺装饰装修及安装、改动的附属设施约定在合同期满后归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，乙方返还的租赁商铺应完好、适租。关于合同解除双方约定了如乙方逾期30日未支付租金、税金或水电暖等费用时，甲方有权解除租赁合同。双方还约定了其他解除的情形。解除方式为甲方的解除通知自到达乙方时发生合同解除的效力，甲方有权在解除生效后停止向乙方提供水电暖等服务，乙方应返还商铺，如乙方未返还商铺，甲方有权在第三方的见证下清点房屋内乙方财产后，自行收回商铺，由此给乙方造成的经济损失甲方不予承担。双方还约定了其他事宜。该合同成立后在履行过程中由于东海明珠公司拖欠租金及其他费用，后信通通利公司和东海明珠公司签订《补充协议书》1份。主要内容为：东海明珠公司确认截止2017年12月22日拖欠信通通利公司房租3499499元，就2018年度的租金，双方约定按月支付，即4月30日前支付333722元，5月至10月，每月支付500583元，11月和12月各支付333722元。如东海明珠公司未按期付款，则每逾期一天，按应付款项1‰向信通通利公司支付违约金，并承担信通通利公司为实现债权而产生的包括但不限于诉讼费、保全费及律师代理费。租赁合同项下其他权利义务仍按合同履行。空调费146260元双方另议。该补充协议生效后，东海明珠公司在2018年陆续支付了拖欠的2017年度的部分租金及其他费用，未依补充协议约定按月支付2018年度的租金且尚欠部分2017年度的租金。信通通利公司于2018年10月29日向东海明珠公司发出《解除合同告知函》1份。该告知函主要内容：截止2018年10月31日，东海明珠公司拖欠2018年1月1日至2018年10月31日的租金总计为3202036元，停车费30000元、物业费394446.23元、空调使用费292520元，总计3919002.23元，违约金8741558.28元。要求东海明珠公司告知后三日内办理交纳拖欠租金事宜，如不履行则双方间租赁合同解除，终止提供物业服务，因终止提供物业服务等导致食品变质、海鲜死亡、商铺不能正常经营等损失及责任全部由东海明珠公司承担，信通通利公司有权收回商铺。东海明珠公司收到该告知函后，未按催告的期限履行支付拖欠各种费用的义务。东海明珠公司接到该解除函后，于2018年11月2日复函信通通利公司称：一因三楼楼梯对接处防水有问题及信通通利公司物业办公室施工时，漏水浸泡损坏了商铺一楼女卫生间、二楼男卫生间、二楼大厅口、二楼楼梯口处吊顶；信通通利公司在施工时未对消防管道、排污管道穿墙处的防水处理好，泡坏酒店二楼包厢洗手间及致墙面开裂、负一楼包厢、大厅、车库、洗菜间、负二楼多处吊顶和墙体损坏。二因信通通利公司对案涉商铺未做外墙保温，商铺无单独供暖管道，且供暖管道管径过小，负二层无供暖设施，存在供暖不达标的事实，供暖不达标已造成消防水管冻裂，并致商铺吊顶大面积破裂，收银台前方多处吊顶受损。暖气不达标亦造成酒店客人投诉，影响酒店声誉。正因租赁商铺硬件设施设备存在上述重大瑕疵，致酒店生意萧条，收入减少，资金周转困难，故未支付相应租金。其公司已申请2017年度-2018年度采暖季停止供暖，且之后仍申请停止供暖，故信通通利公司所称欠付暖气费不实。信达物业提供的服务不符合合同要求，且经常停电，影响酒店生意。综上，东海明珠公司认为未支付租金等费用的行为不构成违约，不同意解除租赁合同。如信通通利公司收回租赁商铺，则应赔偿其装修损失5500万元。信通通利公司收到该回函后实际未采取停电停水的措施，东海明珠公司随后陆续结清了所欠物业费、停车费，但就拖欠的租金及暖气费等未能全部清欠。东海明珠公司因“新冠疫情”于2020年1月底停业，信达物业公司遂停止了供水供电。2020年4月1日，信通通利公司通知信达物业公司，由于东海明珠大酒店长期拖欠租金，现已起诉至法院，按照合同约定，停止一切对承租人的物业服务（包括水、电、暖的供给）。东海明珠公司亦在该通知上盖章。因信达物业公司按通知未恢复供水供电，遂酿成纠纷。另查明，2015年7月份，信通通利公司与信达物业公司签订了《欣欣茗园小区物业服务合同》，合同约定，信通通利公司将己方所有的物业委托信达物业公司提供物业管理服务。2011年5月5日，信通通利公司与兰州威立雅水务（集团）有限责任公司签订《供用水合同》一份，约定由兰州威立雅水务（集团）有限责任公司为欣欣茗园小区供水。信通通利公司与甘肃省电力公司兰州供电公司签订《供电合同》一份，约定由甘肃省电力公司兰州供电公司为欣欣茗园小区供电。又查明，由于东海明珠公司拖欠信通通利公司租金，信通通利公司将东海明珠公司诉至甘肃省兰州市城关区人民法院，要求解除双方签订的租赁合同并支付租金，甘肃省兰州市城关区人民法院已于2020年10月12日作出（2019）甘0102民初255号民事判决书，现该案上诉中。一审法院认为，东海明珠公司、信达物业公司间签订的物业服务合同，是基于信通通利公司的委托向东海明珠公司提供物业服务，由于东海明珠公司拖欠信通通利公司的租金长期未付，信达物业公司受信通通利公司的指示停止包括供水、供电等物业服务，符合信通通利公司与东海明珠公司签订的租赁合同的约定。关于东海明珠公司要求赔偿损失的诉讼请求，基于上述理由，信达物业公司并无过错，且信通通利公司多次通知未付租金将解除合同停止物业服务，东海明珠公司应当预见该风险，应当自行防止损失的发生，故对该请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：驳回兰州东海明珠餐饮有限公司的诉讼请求。案件受理费2266元由兰州东海明珠餐饮有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，东海明珠公司是基于物业服务合同基础法律关系提起诉讼的，经查，东海明珠公司、信达物业公司之间并未签订书面的物业服务合同，双方之间的物业服务关系基于信通通利公司与东海明珠公司签订的《房屋租赁合同》以及信通通利公司与信达物业公司签订的《欣欣茗园小区物业服务合同》而产生，即信达物业公司系接受案涉房屋产权人信通通利公司的委托向东海明珠公司提供物业服务，现因东海明珠公司拖欠信通通利公司的租赁费，信通通利公司于2020年4月1日向信达物业公司发出《通知》，要求信达物业公司停止对东海明珠公司的物业服务（包括水、电、暖的供给），即信达物业公司系依据产权人的通知停止供水供电，并未违反合同约定，一审驳回东海明珠公司的诉讼请求并无不当。如东海明珠公司认为信通通利公司、信达物业公司的断水断电行为给其造成损失，其可通过侵权之诉另案主张。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4532元，由上诉人兰州东海明珠餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  靳文丽审判员  张海东审判员  王志娟二〇二一年六月二十二日书记员  杨 琦