广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂08民终1092号 上诉人（原审原告）：王伦芳，男，1976年4月20日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：韦俊宇，广西五行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦中阳，广西五行律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：阳光城集团广西有限公司，住所地中国广西自由贸易实验区南宁片区体强路19号阳光城时代中心42层。统一社会信用代码91450100564015603D。 法定代表人：黄小达，董事长兼经理。 委托诉讼代理人：农连珠，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁干，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西松宇企业投资集团有限公司，住所地南宁市江南区白沙大道53号松宇?时代主楼21层21-2号房。统一社会信用代码914500006621204234。 法定代表人：李松炎，董事长。 被上诉人（原审被告）：贵港市恒信房地产开发有限公司，住所地贵港市港北区民主路88号。统一社会信用代码914508007968339472。 法定代表人：吴玉冰，经理。 2 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈逸洋，广西骏扬律师事务所律师。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴雨桐，广西骏扬律师事务所律师。 上诉人王伦芳因与被上诉人阳光城集团广西有限公司(以下简称阳光城公司)、广西松宇企业投资集团有限公司(以下简称松宇公司)、贵港市恒信房地产开发有限公司(以下简称恒信公司)商品房预售合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初4030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷，本案现已审理终结。 王伦芳上诉请求：1、请求二审法院依法撤销港北区人民法院（2020）桂0802民初4030号民事判决书。2、请求二审法院依法改判，并支持上诉人的上诉请求。事实与理由：一、一审法院认定项目命名为“阳光城?松宇公馆”没有构成隐瞒或者虚假广告，上诉人不服，理由如下：上诉人在购买时，看到的广告宣传标语中，显示的是“阳光城?松宇公馆”，在签的购房合同中，也是约定是“阳光城?松宇公馆”小区，现在被上诉人恒信公司私自变更小区的名称，这是明显的违背合同中的约定，在《商品房买卖合同（预售）》中第二章第一条第2款中也标明了出卖人经批准，在该地块上建设的商品房项目核准名称为阳光城?松宇公馆。现在该小区己经由被上诉人恒信公司私自变更为松宇公馆，基本没有了“阳光城?松宇公馆”的字样，且变更并没有跟业主们商量，己经损害到了业主们的合法权益，三被上诉人明显是违背了广告中的宣传以及合同中的约定，无法再交付出“阳光城?松宇公馆”小区给上诉人。“阳光城?松宇公馆”小区变更为松宇公馆小区，这与之前广告宣传中所做出的说明与允诺，应当认定为要约，商品房的开发规划也就包括小区的名称在内的，不能单单是商品房的房屋和相关设施所做的说明和允诺，才可以认定为要约邀请。一审法院认定该广告和宣传资料不能构成商品房买卖合同的内容，认定事实不清。二、 3 一审法院认定“阳光城公司终止委托不能认定为恒信公司对合同约定的违反，不能成为原告要求恒信公司赔偿损失的理由。”这也是认定的事实不清。在本案中，阳光城公司终止与恒信公司的委托，己经可以证明，“阳光城?松宇公馆”小区在后期的开发与建设中，没有了阳光城公司的开发、设计、建设、销售、物业等阳光城集团的技术，已经没有了之前合同中约定阳光城集团公司的管理。宣传资料中，己经完全不用“阳光城”的字样，完全是逃避了现实。这己经损害到了上诉人的合法权益，上诉人要求赔偿损失是有理由的。三、上诉人在一审时提供的商品房价格走势图，拟证明房屋的价格己经下跌，“阳光城?松宇公馆”小区的房价波动，唯一的途径只有通过现在的网络信息平台了解的，根本就不可能从“阳光城?松宇公馆”小区的内部，知道房价的波动信息，对于开发商来说，其小区的价格波动是有相关的材料证据来证明的，然后再作出相应的措施来应对。一审法院要求上诉人提供其他相应的证据证实这是上诉人不可能做得到的。四、在一审法院开庭审理的时候，恒信公司提供了一份《房地产项目开发委托管理合同书》，该份证据中第22页第十七条第4款说到“甲方（恒信公司）在使用范围内使用‘阳光城’品牌时，应当尽到合理的提示义务，不能故意误导任何第三方”，而在广告宣传中，并没有出现相关的提示义务，并没有说明‘阳光城’是提供项目管理服务，现在己经出现了误导消费者的情形，明显是欺骗消费者。在该份证据的第23页第二十条品牌使用终止第1款也讲到：“在本项目外甲方（恒信公司）不得使用‘阳光城’品牌，项目内己使用的标识标牌、案名等拆除或变更会引起业主不良反应的部分，不得拆除和变更，项目结束后，双方应继续遵照履行本合同关于品牌使用的所有约定”。从这里也可以证明，不得随意拆除相关的标识、标牌、案名，而现在“阳光城?松宇公馆”小区的案名已经变更为松宇公馆小区，确实是损害到了上诉人的合法权益，对于这种损失，上诉人只能根据市场价格的波 4 动来要求三被上诉人承担，至于阳光城公司撤走，那是阳光城公司与恒信公司的内部违约问题，至于他们的内部损失，应该也要对业主公布，不能说他们内部产生矛盾，私自解决，上诉人作为该小区的业主，也是拥有知情权的，而现在他们两者的内部矛盾，己经损害到了上诉人的合法权益，不能因为被上诉人之间的内部矛盾导致的损失要求上诉人去承担。综上所述，上诉人作为阳光城?松宇公馆小区的业主，现在被上诉人之间的内部矛盾，导致阳光城公司撤走，而且在恒信公司提供的《房地产项目开发委托管理合同书》证据中，也证实不能损害阳光城?松宇公馆小区业主的合法权益，不得随意拆除相关的标识、标牌、案名，导致的损失由恒信公司承担，现上诉人无法计算这损失，只是要求三被上诉人按“阳光城?松宇公馆”小区的房价跌价来计算损失，这也是合理的。 恒信公司、松宇公司辩称，一审判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 阳光城公司辩称，阳光城公司确实参与了楼盘开发的工作，阳光城公司不是合同当事人，上诉人请求阳光城公司赔偿损失，没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。 王伦芳向一审法院起诉请求：请求法院依法判令恒信公司、阳光城公司、松宇公司共同支付因“阳光城?松宇公馆”楼盘跌价导致该房屋价值损失98042.4元。 一审法院经审理认定事实如下：2018年12月31日，恒信公司（出卖人）与王伦芳（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定王伦芳购买恒信公司开发建设的坐落于贵港市，预测建筑面积共128.160平方米，其中套内建筑面积100.9平方米，分摊共有建筑面积27.26平方米。按照建筑面 5 积计算，该商品房单价为每平方米7565元，总价为969530元。2018年12月31日前支付首期房价款291530元，余款678000元向商业银行申请贷款支付，于2021年9月30日前交房。合同还对违约责任、商品房交付、面积差异处理方式、商品房质量信保修责任等事项进行约定。 2018年7月6日，恒信公司（委托方、甲方）与阳光城公司（受托方、乙方）签订《房地产项目开发委托管理合同书》，约定甲方拥有位于贵港市亩国有土地使用权，并可依法进行房地产开发建设，甲方委托乙方进行项目的全过程开发管理工作，包括前期管理工作、规划设计管理、成本管理、工程管理、营销管理、竣工验收和交付管理、客户服务及房产保修管理、前期物业服务督导、人力资源管理、行政管理。合同还对委托期限、委托管理目标、委托管理服务费用及支付方式等进行约定。 2020年7月18日，恒信公司向阳光城?松宇公馆业主公告，公告写明，阳光城?松宇公馆是恒信公司开发建设的项目，恒信公司委托阳光城公司对项目的前期策划、设计、招标、销售、物业等工作与恒信公司共同管理。 以上事实，有当事人陈述、营业执照、电脑咨询单、《商品房买卖合同》、《房地产项目开发委托管理合同书》、广告宣传标语等证据证明，足以认定。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同、亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述法律规定,对商品房广告和宣传资料的性质认定是判断其是否构成合同条款的关键。本案中，恒信公司是案涉项目的开发商，其委托阳光城公司 6 对案涉项目进行开发和管理，阳光城公司在授权范围和期限内对项目进行前期策划、设计、招标、销售、物业等工作，因此，项目命名为阳光城?松宇公馆没有构成隐瞒或是虚假广告。诉讼中，王伦芳主张对阳光城品质的信赖才选择阳光城?松宇公馆，但是案涉项目以“阳光城公司”以及“阳光城?松宇公馆”作为宣传广告和宣传资料并不属于恒信公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，而应认定为要约邀请，因此，该广告和宣传资料不能构成商品房买卖合同的内容。阳光城公司终止委托不能认定为恒信公司对合同约定的违反，不能成为王伦芳要求恒信公司赔偿损失的理由。 诉讼中，王伦芳提供从网络下载案涉项目商品房的价格走势图，拟证明房屋价格已经下跌。商品房是一种特殊商品，其价格应当受到所处地段、房屋设计、房屋楼层及开发商的商誉、物业服务、市场供需、国家政策调控等多种因素的影响。该证据不能证明阳光城公司与恒信公司构成委托关系或者终止委托关系对案涉项目商品房价格的确定起到决定性的影响，根据规定应由王伦芳承担举证不能的法律后果。因此王伦芳主张**光城公司退出委托导致案涉商品房价值下跌，造成其损失98042.4元，一审法院不予确认。 恒信公司是案涉项目的开发商。恒信公司与阳光城公司是委托合同关系，阳光城公司在恒信公司授权范围内完成的委托事项，法律后果应由恒信公司承担。松宇公司亦非合同的当事人，王伦芳主张项目由阳光城公司、松宇公司共同开发与事实不符，王伦芳请求阳光城公司、松宇公司对本案债务承担共同责任，不符合法律规定。 综上所述，王伦芳主张由恒信公司、阳光城公司、松宇公司赔偿其房价下跌造成的损失98042.4元没有事实和法律依据，对该诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三 7 十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回王伦芳的诉讼请求。案件受理费2252元，减半收取计1126元，由王伦芳负担。 二审期间，当事人未提交新的证据，本院查明的事实与一审法院查明的上述事实一致，本院予以确认。 本院认为，一、关于恒信公司、阳光城公司是否存在虚假广告、宣传的问题。阳光城公司与恒信公司确实签订了《房地产项目开发委托管理合同书》和补充合同，约定由恒信公司委托阳光城公司对涉案楼盘进行项目的全过程开发管理工作，包括前期管理工作、规划设计管理、成本管理、工程管理、营销管理、竣工验收和交付管理、客户服务及房产保修管理、前期物业服务督导、人力资源管理、行政管理。恒信公司公告中也明确告知业主，“阳光城?松宇公馆”是恒信公司开发建设的项目，恒信公司委托阳光城公司对项目的前期策划、设计、招标、销售、物业等工作与恒信公司共同管理。且事实上，阳光城公司也基本上按照委托合同约定履行了主要义务。与包括上诉人在内的业主签订《房屋买卖合同（预售）》是恒信公司，而非阳光城公司、松宇公司。因此，恒信公司、阳光城公司在广告宣传中使用阳光城公司的品牌元素和内容，符合事实，并不构成虚假广告宣传，也不会导致业主误认为阳光城公司开发或由阳光城公司、松宇公司共同开发。上诉人以涉案楼盘为恒信公司、阳光城公司、松宇公司共同开发，且存在虚假广告宣传的主张，与事实不符，本院不予采信。对上诉人由此要求三公司赔偿其经济损失的主张，本院不予支持。二、1.由于《房屋买卖合同（预售）》是由恒信公司与上诉人签订，合同主体为恒信公司和王伦芳，且不存在恒信公司、阳光城公司、松宇公司共同开发楼盘的事实，根据合同相对性原则，上诉人无权请求非合同当事人阳光城公司、松宇公司承担合同义务，因此，上诉人请求阳光城公司、松宇公司承担违反《房屋买卖合同（预售）》的违 8 约赔偿责任，没有事实和法律依据，应予驳回。2.首先，关于阳光城公司退出楼盘管理、恒信公司将涉案楼盘“阳光城?松宇公馆小区”的案名已经变更为“松宇公馆小区”是否构成违约的问题。首先，阳光城公司退出楼盘管理时，楼盘的规划设计已基本完成，上诉人所购买的商品房所在的位置、结构、质量等已确定，阳光城公司退出楼盘管理和小区名称的变更，并不影响房屋的品质。上诉人主张被上诉人已不能交付“阳光城?松宇公馆”品质的房屋，因此构成了违约，与事实不符，本院不予采信。其次，王伦芳提供的从网络下载案涉项目商品房的价格走势图，虽可证明案涉项目商品房下跌，但不能证明此与阳光城公司的退出及“阳光城?松宇公馆”更名为“松宇公馆”有直接的因果关系，因此，上诉人主张**光城公司退出委托导致案涉商品房价值下跌，造成其损失98042.4元，没有事实依据，一审法院不予确认，并无不当。 诚然，作为房地产开发企业，恒信公司、阳光城公司应该本着诚实信用原则，依照法律法规规范自己的广告宣传、房地产开发和销售行为，做到公开、透明、公平合理，避免造成购房者误解。而对于开发商与品牌企业以合作、委托开发等名义开发楼盘的行为，亦有待管理部门进一步予以规范。 综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，实体处理恰当，应当维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2252元（上诉人已预交），由上诉人王伦芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  张德升 9 审判员  黄钰雄 审判员  苏洁平 二〇二一年六月十五日 书记员  莫 霆