湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初5475号原告：谢宝乐，女，汉族，1987年10月21日出生，住湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人：李晓琦，湖南财瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：温小安，湖南财瑞律师事务所律师。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司，营业场所长沙市开福区通泰街街道中山路589号开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）29010号。法定代表人：刘锐。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市高新区沣惠南路16号金贸国际7号楼2401室。法定代表人：刘锐。原告谢宝乐诉被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称“陕西大城小屋公司长沙分公司”）、陕西大城小屋不动产管理有限公司（以下简称“陕西大城小屋公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告谢宝乐的委托诉讼代理人李晓琦、温小安到庭参加了诉讼，被告陕西大城小屋公司长沙分公司、陕西大城小屋公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢宝乐向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告陕西大城小屋公司长沙分公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令两被告向原告支付房屋租金9533.33元及起诉日起至腾房之日止的租金；3、判令两被告向原告支付违约金47729.6元；4、判令两被告向原告支付相应的资金占用利息244.69元；5、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年11月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于长沙市开福区××路××广场小区××栋××单元××室出租给被告，月租金2200元，每月20日支付当月租金，租赁期限自2019年11月30日至2025年1月29日止，租期为60个月，免租期（装修）2个月，从2021年2月开始收租。原告委托被告装修，总装修费用47729.6元。合同约定，如被告不支付或不按约支付租金达60日或二次以上拖欠费用达10000元的，原告有权解除合同，收回房屋，被告应当按照原告支付的装修款全额支付违约金。因疫情原因，原、被告还约定，2020年2月至4月的租金由被告每月分摊550元，分12个月付完，从2021年5月开始向原告支付。合同签订后，原告按约交付了房屋，并支付了全部装修费用，但被告从2021年开始即停止支付租金，经多次催告被告履行，被告均未履行，致使原告合同目的不能实现，综上所述，被告的行为已经违约，严重损害了原告的合法权益，现提出诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告陕西大城小屋公司长沙分公司、陕西大城小屋公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2019年11月26日，原告与被告陕西大城小屋公司长沙分公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：1、原告将其所有的坐落于长沙市开福区××路××广场小区××栋××室××室××出租给被告陕西大城小屋公司长沙分公司，该房屋为毛坯，建筑面积58.08平方米。2、租赁期限自2019年11月30日至2025年1月29日止，合计租期62个月，收租期60个月，装修免租期2个月。3、月租金2200元，自免租期结束后的次月20日支付首期租金，以后租金在每月20日支付。4、原告应于2019年11月30日前将房屋交付给被告陕西大城小屋公司长沙分公司，双方签订《房屋交割清单》并移交房门钥匙视为交付完成。5、原告委托被告陕西大城小屋公司长沙分公司装修，装修单价为900元每平方米，计算本房屋基础装修费用为50000元，装修增项费用为1880元，合计51880元，该装修费用在本合同签订当日一次付清。装修完成后，被告陕西大城小屋公司长沙分公司制作的《房屋装修清单》经原告签字确认后作为合同到期后房屋移交依据，装修结束后由被告承担物业、水电等费用。6、如被告陕西大城小屋公司长沙分公司不支付或不按约支付租金达60日或二次以上拖欠费用达10000元的，原告有权解除合同，收回房屋，被告陕西大城小屋公司长沙分公司应当按照原告支付的装修款全额支付违约金。同日，双方还签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定被告陕西大城小屋公司长沙分公司给予了原告部分装修款优惠，优惠后装修费为47729.6元。上述合同签订后，原告向被告陕西大城小屋公司长沙分公司交付了房屋，并向被告陕西大城小屋公司长沙分公司支付装修款47729.6元。装修免租期满后，被告陕西大城小屋公司长沙分公司向原告支付了部分租金。因疫情原因，双方约定，2020年2月至4月的租金由被告陕西大城小屋公司长沙分公司每月分摊550元，从2020年5月起按12个月进行分摊支付。后被告陕西大城小屋公司长沙分公司向原告支付了2020年12月前的租金，从2021年1月开始欠租，原告遂向本院起诉。庭审中，原告称被告陕西大城小屋公司长沙分公司将分摊租金已支付完毕。另查明，装修结束后，被告陕西大城小屋公司长沙分公司将房屋出租他人，被告陕西大城小屋公司长沙分公司与租客的合同于2021年6月1日到期后，原告与租客直接签订了《房屋租赁协议》，并约定租期从2021年6月1日开始计算，月租金为1100元。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、装修款收据及微信聊天记录等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告陕西大城小屋公司长沙分公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，被告陕西大城小屋公司长沙分公司未按合同约定于2021年1月20日向原告支付2021年1月及此后的租金，违反了合同的约定，且被告陕西大城小屋公司长沙分公司逾期支付租金已达60日，达到了合同约定的解除条件，现原告主张提前解除合同并请求被告陕西大城小屋公司长沙分公司支付欠租，本院予以支持。原告以起诉方式主张合同解除，原告的起诉状副本已通过司法程序在2021年5月12日送达，故应认定原被告间《房屋租赁合同》已在2021年5月12日解除。原告于2021年6月1日与租客直接建立了租赁关系，原告请求的租金及占用费应认定从2021年1月1日起计算至2021年5月31日止，具体核算为11000元（2200元/月×5个月）。本案合同因被告陕西大城小屋公司长沙分公司违约导致合同提前解除，应向原告承担违约责任。但本案中，被告陕西大城小屋公司长沙分公司对合同中有关装修的合同义务已履行完毕，并无违约行为，被告陕西大城小屋公司长沙分公司只是在履行房屋租赁义务上存在违约并导致租赁合同提前解除，该违约行为对原告造成的实际损失为原告合理期限内的房屋空租损失，故本案合同约定以原告装修出资款作为提前解除合同的违约金过高，原告虽于2021年6月1日将房屋出租，但另行出租的租金标准较原合同存在价差，本院酌情按三个月的租金价差3300元作为本案的违约金，对原告诉请超出部分不予支持。因合同中对租金迟延支付的违约责任没有约定，本院对原告相关租金利息的诉讼请求不予支持。被告陕西大城小屋公司长沙分公司是被告陕西大城小屋公司下属无独立法人资格分支机构，其民事责任由公司承担，故原告诉请被告陕西大城小屋公司承担本案责任，符合相关法律规定，本院予以支持。两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不应诉答辩，不举证质证的不利法律后果。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告谢宝乐与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司签订的《房屋租赁合同》于2021年5月12日解除；二、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司、陕西大城小屋不动产管理有限公司在本判决生效十日内向原告谢宝乐支付租金及占用费人民币11000元；三、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司、陕西大城小屋不动产管理有限公司在本判决生效十日内向原告谢宝乐支付违约金人民币3300元；四、驳回原告谢宝乐的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，就当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费619元，由原告谢宝乐承担459元，被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司、陕西大城小屋不动产管理有限公司承担160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年六月二十四日代理书记员  刘倩妮