广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终2681号上诉人（原审原告、反诉被告）：李剑峰，男，1976年5月24日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：曾茜茜，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳瑶，广东凯行律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：洪家在，男，1982年6月11日出生，汉族，住广东省阳江市×××××××××××××××。委托诉讼代理人：霍东华，广东中元（中山）律师事务所律师。原审第三人：蒋松，男，1975年7月15日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××。上诉人李剑峰因与被上诉人洪家在及原审第三人蒋松房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李剑峰上诉请求：撤销一审判决第一项，改判：一、解除李剑峰与洪家在2017年4月7日签订的《租赁合同》；二、洪家在返还位于中山市沙溪镇秀山工业区19号的厂房。事实与理由：一审法院事实认定错误，洪家在在一审中做出虚假陈述，不承认与“唐木匠”的租赁关系，并将涉案现场“中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂”的职业卫生公告栏、职业卫生管理制度、安全生产管理委员会职责等宣传图片全部撕毁，以毁灭其转租的证据，意图逃避转租事实。一、一审立案时，为证明洪家在将厂房转租给“唐木匠”使用，李剑峰提交了2019年12月在涉案厂房里拍摄的与“唐木匠”相关图片，其中一张带玻璃隔断的墙面周围张贴着“中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂”的职业卫生公告栏、职业卫生管理制度、安全生产管理委员会职责等宣传图片。为撇清与“唐木匠”的关系，洪家在撕毁现场图片，并在2020年3月20日开庭前向一审法院提交答辩状第三页最后一段和第四页第一段分开论述“唐木匠”的不存在及租赁涉案厂房的可能性，不承认其与“唐木匠”存在关系，但洪家在的答辩状中指明“中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂”这个名称。李剑峰立案时仅提供了与“中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂”相关的一张图片，该图片虽然是彩色打印，但因为像素缩小的缘故，字体比较小，尤其是“中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂”这几个字，仅从图片是看不出名称，一审法官开庭当天查看时看不清楚，要求李剑峰放大图片再打印出来。且李剑峰的起诉状、证据目录中均未提及“中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂”这个名称，洪家在却在答辩状第四页第一段直接写明“对被答辩人提供的照片资料中的‘中山市唐木匠家具厂’‘中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂’，答辩人经‘天眼’查后，上述主体均不存在”。且根据洪家在一审提交的证据四“天眼”查手机截屏记录，洪家在是直接在搜索栏手动输入“中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂”的具体名称。洪家在从如此模糊的图片中辨认出具体的“中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂”名称，说明图片真实存在于涉案场地，洪家在事先知道图片上的名称就是“中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂”。李剑峰为证明“唐木匠”与涉案场地的租赁和使用关系办理了提货公证，购买人从“中山市沙溪镇唐木匠红木家具店”购买货物，并根据“中山市沙溪镇唐木匠红木家具店”的指示到涉案厂房进行提货。在一审庭审中，洪家在一开始否认提货场地是涉案厂房，但在李剑峰代理人一再追问到底认不认识“唐木匠”、并要求书记员将其回答记入笔录的情况下，洪家在才回答是“加工关系”，若洪家在与“唐木匠”真实存在加工关系，为何在答辩状中否认“唐木匠”的存在及与“唐木匠”的关系？为何要否认公证提货厂房是涉案厂房？二、洪家在以“中山家具业的行规是很多店家只有门店，没有自己的生产厂家，店家将客人带到生产工厂查看，并称该厂为店家的工厂以增加店家的实力”作为辩解的前提是店家自己带人去参观工厂向客户介绍，但李剑峰委托案外人去做公证之前，案外人一个人去到涉案厂房实地录像，该视频完整地录制了厂房外面的通道及厂房内情形。且在录像中，厂里的工人（刚来没多久的）亲口承认该场地是“唐木匠”的工厂，所有存放的东西都是“唐木匠”的库存，今年该厂“唐木匠”老板生意很好。工厂里的工人在自然状态下的表态是最原始的状态，其承认该厂房是“唐木匠”的，直接证明了该厂房为“唐木匠”租赁而来。三、“中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂”与“中山市沙溪镇唐木匠家具店”均为冯某所有的企业。虽然洪家在提交天眼查信息“中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂”为注销状态，投资人为“黎某”，但经过李剑峰查询，“中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂”实际为冯某创立的个体工商户，并于2012年7月18日成立的转型升级为个人独资企业，注销于2019年12月17日（该日期正是李剑峰已经与实际租用人冯某交涉过的时间），投资人虽于2018年2月5日进行变更，但实际控制人仍是冯某。正因为“中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂”是冯某的工厂，冯某承租涉案厂房后才将安全宣传栏布置为“中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂”，冯某经营的“中山市沙溪镇唐木匠红木家具店”出售货物时，理所应当宣传涉案厂房为其生产车间，并要求客户去车间提货。综上，一审法院仅凭洪家在一句“为增加店家的实力”，认定冯某与洪家在不存在转租关系，属于事实认定错误，对李剑峰不公平。李剑峰与洪家在签订的合同约定承租人“不得擅自将承租的厂房转让、转租、转借他人或擅自调换使用”，而洪家在在未经李剑峰同意的情况下将涉案厂房转租给了中山市沙溪镇唐木匠家具店（冯某），违反诚实信用原则，属违约行为，李剑峰依据合同法第224条规定解除合同，合法有据。被上诉人洪家在答辩称：一、一审庭审已查明涉案租赁物不存在转租情形。首先，租赁物实际使用人中山市森枫家具厂是洪家在实际自己自行经营的家具厂，李剑峰对此未提出异议。其次，经一审庭审对证人梁某、冯某询问笔录查明，唐木匠红木家具厂是经销商，洪家在为代加工关系，涉案物业是洪家在代加工家具的场地，经销商代客户前往租赁物业，代加工厂为个人厂房，代加工是红木行业惯用策略。再次，洪家在的举证责任为足以反驳李剑峰主张的事实即可，故在李剑峰一审未提交提货公证等补充证据的情况下，洪家在未披露与红木家具厂代加工关系也是合理的。最后，鉴于森枫家具厂是洪家在自行占有使用，无论唐木匠家具厂是否租赁使用物业，涉案物业最多构成分租，不构成转租。二、李剑峰既不享有约定解除权，也不享有法定解除权，无权单方解除合同。首先，一审庭审查明，李剑峰与洪家在之间并未在涉案租赁合同中明确约定转租行为的违约责任，即无论涉案租赁物是否转租，李剑峰均不享有约定解除权。其次，根据民法典563条规定，只有当事人迟延履行债务或有违约行为致使不能达成合同目的的情况下，即根本违约的情形下，另一方当事人才享有法定解除权。本案中，一方面，涉案租赁合同中洪家在支付租金的合同义务已经通过双方与第三人之间债务转移的方式履行完毕，李剑峰已经通过自愿承接蒋松300万元的方式收取了洪家在涉案租赁合同6年租金300万元。在洪家在已经履行租赁支付义务的情况下，不可能存在法定的迟延履行租赁合同主要债务的根本违约行为。李剑峰不可能获得法定解除权。另一方面，民法典716条规定的立法目的是为了在承租人擅自转租造成租赁物损失情况下，保障出租人权益。本案中，涉案租赁合同约定的租赁用途为红木家具厂房使用，无论是否存在分租，租赁物实际都是作为红木家具厂房使用。在出租人基于租赁合同所应收取的租金已经全部收取，且承租人没有给租赁物业造成任何损失的情况下，李剑峰不应享有法定解除权。三、李剑峰擅自将租赁物业中部分场地收回出租给第三方的情形，属于违约行为，无论洪家在是否知悉，什么时候知悉，是否及时追究李剑峰违约责任，李剑峰擅自将租赁物中部分场地收回并出租给第三方的行为都是违约行为，洪家在基于自身家具厂经营现状，暂不需要那么多场地，从节约诉讼成本的考虑，暂未对李剑峰违约行为提起诉讼，或对一审判决驳回反诉请求提起上诉，是洪家在对自身权利的处分，但只要洪家在追究李剑峰违约责任，诉讼时效尚未届满，均可通过诉讼途径主张。原审第三人蒋松的意见为同意洪家在的意见。李剑峰向一审法院起诉请求：一、解除李剑峰与洪家在于2017年4月7日签订的《租赁合同》；二、洪家在返还位于中山市××的厂房；三、洪家在支付厂房租金（自2017年4月1日起至交还厂房之日止）。洪家在向一审法院反诉请求：一、李剑峰向洪家在支付违约金600万元；二、李剑峰向洪家在返还其收回并转租他人涉案土地的租金75万元。一审法院认定事实：2017年4月1日，李剑峰（甲方、出租方）与洪家在（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定：1.甲方出租的厂房坐落于中山市××，厂房面积4042.5平方米，占地11868.5平方米，租金按年租50万元人民币；2.乙方承诺用作红木家具厂房使用，不得利用该厂房从事各种违法活动，且必须遵守所在地的各项规章制度，如乙方需要再建厂房须取得甲方同意，乙方必须保证房屋的安全使用，杜绝各种事故发生；3.租赁期限共6年，自2017年4月1日至2023年3月30日止……8.在租赁期间，乙方不得有以下行为：1）擅自将承租的厂房转让、转租、转借他人或擅自调换使用；2）擅自拆改租赁厂房结构或改变承租厂房用途；3）利用承租厂房进行违法行为活动；4）空地部分乙方不得自行建造，如未经甲方同意自行建造，则视为乙方违约；5）故意损坏承租厂房……10.违约责任：1）租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，给对方造成损失，则违约方必须承担赔偿责任；2）甲方违约提前收回场地的，甲方需向乙方支付乙方所付租金的1倍作为违约金；3）乙方提前解除租赁合同的，乙方向甲方交纳的房租甲方不予以退回；该合同还约定了其他事项。李剑峰、洪家在分别在合同尾部甲方、乙方处签名。该合同尾部空白处有李剑峰手写《收据》，载明：“已收到合同约定期限的租金人民币叁佰萬元整。收款人：李剑峰20170401”。案涉租赁物原产权人为蒋松（曾用名为蒋道松），自2017年6月14日起变更为李剑峰。洪家在称其与蒋松2017年1月2日已签订租赁合同，蒋松已将案涉租赁物交付洪家在使用，后因李剑峰与蒋松处理债权债务而需变更案涉租赁物的产权人，李剑峰与蒋松一起找到洪家在，并由李剑峰与洪家在重新签订案涉租赁合同，因蒋松欠洪家在款项且洪家在租赁期内需付的租金已在蒋松欠洪家在的款项中予以抵扣，故洪家在无需向蒋松支付租金，同时，因李剑峰承继了蒋松在前述租赁合同中的权利义务，故洪家在亦无需向李剑峰支付押金及租金，因此李剑峰在案涉《租赁合同》尾部空白处出具了手写《收据》，确认收到案涉租赁合同租赁期内的租金300万元。洪家在提交《租赁合同》《关于双方债务及解决协议》等证据证明其主张。李剑峰称其与蒋松之间存在巨额债权债务，李剑峰没有承接蒋松与洪家在之间的债务，李剑峰是为了让蒋松将案涉租赁物过户到其名下，才同意将案涉租赁物免费给洪家在使用，并在案涉合同中备注收到租赁期内的租金300万元。正是因为洪家在使用案涉租赁物却未实际支付租金，故口头同意李剑峰将案涉租赁物中的空地出租以弥补损失，空地面积约3000平方米，李剑峰于2018年将空地出租给案外人，空地建筑围栏大概耗时半个多月，由于空地紧邻厂房只有一个道路出入口，因此空地的出入口都是经过厂房的正门，后来才专门为空地开辟了出入口。李剑峰主张洪家在将案涉租赁物转租给案外人，并提交个体户机读档案登记资料、照片、（2020）粤中香山第3246号《公证书》、中山市沙溪镇森枫家具厂工商内档资料、视频光盘等证据证明其主张。据李剑峰提交的个体户机读档案登记资料显示，中山市沙溪镇森枫家具厂于2019年12月21日登记成立，经营场所为中山市××首层第1卡，经营者为陈某。中山市沙溪镇唐木匠家具店于2014年6月4日登记成立，经营场所为中山市×××××××××××卡首层，经营者为冯某。对此，洪家在称：1.洪家在才是中山市沙溪镇森枫家具厂的实际经营者，陈某只是挂名职业经理人，并提交中山市沙溪镇森枫家具厂、陈某出具的《证明》为证，该证明载明洪家在为该厂实际经营者，陈某是挂名职业经理人。2.中山市沙溪镇唐木匠家具店是洪家在其中一个加工客户，其并未转租给冯某或中山市沙溪镇唐木匠家具店。中山家具业的行规是很多店家只有门店，没有自己的生产工厂，店家将客人带到生产工厂查看，并称该厂为店家的工厂以增加店家的实力。李剑峰主张洪家在未支付租金，且未经李剑峰同意转租案涉厂房，已构成违约，洪家在不予确认，并主张李剑峰违约收回案涉3000平方米土地另行转租，已构成违约，双方无法协商一致，李剑峰遂于2020年1月2日诉至一审法院，诉讼中洪家在提起反诉，双方分别主张前述实体权利。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。李剑峰与洪家在于2017年4月1日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于李剑峰本诉诉求。本案中，李剑峰主张洪家在将涉案厂房转租给案外人，提交中山市沙溪镇森枫家具厂个体户机读档案登记资料拟证明其主张，洪家在确认中山市沙溪镇森枫家具厂经营地址为案涉租赁物内，但其辩称其为该厂的实际经营者，登记的经营者陈某只是挂名职业经理人，并提交中山市沙溪镇森枫家具厂、陈某出具的《证明》予以佐证，李剑峰未提交证据予以反驳，亦未进一步提交证据证明其主张，故对李剑峰的主张不予支持，对洪家在的辩解予以采信。李剑峰另主张洪家在将案涉租赁物转租给中山市沙溪镇唐木匠红木家具店或冯某，并提交照片、（2020）粤中香山第3246号《公证书》、视频光盘等证据拟证明其主张。前述证据中，李剑峰提交的照片未显示拍摄时间、拍摄地点，《公证书》所载事实为案外人曾到中山市×××××××××××山市沙溪镇唐木匠红木家具店购买家具1件并到中山市沙溪镇秀山工业区17号后面一幢厂房提取家具1件，前述证据不足以证明洪家在已将案涉租赁物转租给中山市沙溪镇唐木匠红木家具店或冯某，且洪家在就中山市沙溪镇唐木匠红木家具店的客户到案涉租赁物提货予以解释并称中山市沙溪镇唐木匠家具店是洪家在其中一个加工客户，中山家具业的行规是很多店家只有门店而没有自己的生产工厂，店家将客人带到生产工厂查看并称该厂为店家的工厂以增加店家的实力。综上，李剑峰关于洪家在转租的主张，理据不足，不予认定，李剑峰据此要求解除其与洪家在的租赁合同并要求洪家在返还案涉租赁物，缺乏事实和法律依据，予以驳回。至于李剑峰诉求洪家在支付租金的请求，李剑峰已在庭审中确认其在签订案涉合同之日在洪家在持有的合同中手写了《收据》以确认收到了租赁期内租金300万元，李剑峰现再次主张洪家在支付租金，无事实和法律依据，亦予以驳回。关于洪家在反诉诉求。李剑峰主张其于2018年将案涉租赁物中的3000平方米空地另行出租给案外人得到了洪家在的口头同意，李剑峰对此未提交证据予以证明，但洪家在本案中已确认其系本人使用案涉租赁物且未转租，而前述空地紧邻洪家在正在使用的厂房，最初进出空地需经厂房正门，建筑围栏也需一定时间，且李剑峰自认2018年已对空地进行围蔽并另行出租，即空地被围蔽并另行出租的事实已存在长达1年多，洪家在却在反诉状中称其于2020年3月10日到案涉厂房现场调查才知晓空地被围蔽并另行出租，与常理不符，洪家在于2018年已知晓并同意李剑峰将案涉租赁物中的3000平方米空地另行出租给案外人，具有高度盖然性，洪家在未提交证据证明其在知晓李剑峰前述行为起至其提起本案反诉前长达1年多的时间内曾对李剑峰前述行为提出异议，洪家在现主张李剑峰未经其同意出租案涉3000平方米的空地，不予支持，洪家在据此要求李剑峰支付违约金并返还租金，亦不予支持。综上，李剑峰本诉诉求及洪家在反诉诉求，均缺乏依据，均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决：一、驳回李剑峰本案诉求；二、驳回洪家在反诉诉求。本诉案件受理费17175元（李剑峰已预交），由李剑峰负担；反诉案件受理费5902元（洪家在已预交），由洪家在负担。本院二审期间，洪家在未提交证据。李剑峰提交中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂核准设立登记通知书、核准变更登记通知书，证明中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂为中山市沙溪镇唐木匠红木家具店老板冯某设立并实际经营，涉案租赁物是冯某租赁，并非洪家在使用。对李剑峰二审提交的证据，洪家在的质证意见为：对该证据的真实性、合法性予以认可，但该证据并非一审庭审后新产生的证据，也并非客观原因不能收集的证据，李剑峰未在一审举证期限内提交，二审不应予以认可，证据形式上不构成新证据。另，该证据显示中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂企业住所及送货单显示，企业住所均非涉案物业所在地。原审第三人蒋松的质证意见为同意洪家在的质证意见。本院对李剑峰提交证据真实性、合法性予以确认，对关联性的认定详见下文。本院查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查：冯某于2020年8月7日前往一审法院说明情况，一审法院就此制作笔录。笔录显示，冯某称其在沙溪××经营唐木匠红木店。冯某在笔录中陈述：“我们是洪总帮加工的经销商，带客人去洪总的工厂，正常说是我们自己的工厂”。二审中，李剑峰对冯某上述笔录的质证意见为：对笔录真实性予以确认，对合法性、关联性不确认。根据李剑峰一审提交的证据可以证明租赁物由唐木匠家具厂在使用，冯某所说并不属实。本院认为，本案二审双方的争议焦点是本案《租赁合同》是否应予解除，洪家在是否应返还厂房。李剑峰主张洪家在违反合同约定将案涉厂房转租给冯某开办的中山市沙溪镇唐木匠家具店或中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂，但冯某陈述称其是“洪总帮加工的经销商，带客人去洪总的工厂，正常说是我们自己的工厂”，与李剑峰主张的事实并不一致。另，李剑峰一审提交的个体户机读档案登记资料、照片、（2020）粤中香山第3246号《公证书》、视频光盘及二审提交的中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂核准设立登记通知书、核准变更登记通知书等证据不足以证明其主张。中山市沙溪镇唐木匠家具店工商登记的住所为中山市×××××××××××卡首层；中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂工商登记的住所为中山市××××××××××第1卡（李剑峰在二审中称中山市沙溪镇唐木匠红木家具厂的实际经营地址为××），均非本案租赁物的地址中山市××。故本院对李剑峰主张转租的事实不予采信。综合考虑本案中洪家在已支付完毕6年的租金，李剑峰自2018年已对涉案租赁物中的3000平方米的空地进行围蔽并另行出租收取租金，洪家在本已交纳全部租金，李剑峰却起诉称洪家在未支付租金等事实，一审判决不支持李剑峰解除合同并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人李剑峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（李剑峰已预交），由李剑峰负担。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年六月二十四日书记员 勾华吴歌