辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9300号上诉人（原审被告）：张万蛟，男，1989年5月3日出生，汉族，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：李英勇，辽宁良友律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨沛涵，辽宁良友律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：康立冬，男，1990年11月25日出生，汉族，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：康永利，男，1969年12月25日出生，汉族，住辽宁省法库县。上诉人张万蛟因与被上诉人康立冬房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市法库县人民法院（2021）辽0124民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张万蛟上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、原审判决涉案合同解除系法律适用错误。合同签订后，上诉人按约定履行义务，不存在《合同法》第九十四条第四款规定的情形。上诉人未偿还被上诉人信用卡是由于原告有买回房屋的意向，双方处于磋商阶段。合同履行中上诉人并未产生迟延履行债务的行为，更没有导致合同目的无法实现。且该《卖楼契约》应属于保留所有权的分期付款买卖合同，根据《合同法》第一百六十七条，上诉人未支付款项未达到合同总价款的五分之一，被上诉人不能依据此要求解除合同。双方合同应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，即约定解除而非法定解除。上诉人一审时已经提出，若解除合同，被上诉人需返还上诉人已经支付的15万元，此为上诉人在庭审过程中提出的涉案合同约定解除的条件，而被上诉人并未同意，即双方并没有达成解除合同的合意，故该房屋买卖合同并未解除。且被上诉人现已无法偿还本人的信用卡及房屋贷款，若解除合同将严重损害上诉人利益。二、原审法院未认定上诉人已经给付被上诉人8万元的事实，属事实认定错误。首先，原审认为被上诉人提供的电话录音中上诉人仅要求返还10万元系错误理解。上诉人已于一审时陈述其要求被上诉人返还15万元。上诉人在录音中的本意为在被上诉人返还上诉人已支付的价款外，额外支付10万元才可以解除合同。原审中被上诉人提供的电话录音缺乏完整性，不能证明被上诉人所主张的事实，也不能反映上诉人真实意思表示。其次，根据双方的合同签订方式、履约方式、银行流水及证人证言，可以证明上诉人已经支付被上诉人8万元。双方在房屋买卖合同的签订及履约方式中，其约定的由上诉人偿还被上诉人的信用卡贷款、房贷贷款均是通过口头。得知，双方交易方式往往是采取较为简便、无书面协议的方式，故上诉人所陈述的其已经支付给被上诉人现金8万元的事实也符合逻辑。并且《卖楼契约》中明确记载证人为薛某并有本人签字，双方也都签字确认，故原审中薛某作为中证人的证明也应予采纳。被上诉人在交易过程中，不可能在没有收到上诉人钱款的前提下，就将房屋交付给上诉人并将相关权属证明交付给上诉人。被上诉人主张其未收到上诉人8万元现金的说法也不符合常理。康立冬辩称，请求维持原判。康立冬向一审法院起诉请求：1.解除房屋买卖合同；2.张万蛟返还法库县绿野花园小区11号三单元601；3.原告将被告已还房贷及信用卡还款52,571.27元退还；4.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2019年8月15日，原告康立冬与被告张万蛟签订《卖楼契约》，约定原告将其所有的位于法库县的楼房3单元601室（114.58平方米）卖给被告，售价为300,000元，并口头约定由被告张万蛟为原告偿还信用卡欠款140,000元及涉案房屋的剩余房贷抵顶房屋价款。随后原告康立冬将涉案房屋交付给被告张万蛟，但双方未作房屋所有权证变更登记。被告一直占用该房屋至今。截至2020年6月，被告张万蛟为原告康立冬偿还信用卡31,000元和房屋贷款21,989.27元。之后被告张万蛟未再偿还信用卡欠款及房屋贷款。一审法院认为，合法的房屋买卖合同受法律保护。原告康立冬与被告张万蛟之间的买卖合同关系是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。买卖合同成立后，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，出卖人负有交付货物的义务，买受人负有支付价款的义务。现被告张万蛟未按约定按时偿还信用卡欠款及房屋贷款，被告张万蛟的行为已构成违约，致使合同的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原告康立冬请求解除《卖楼契约》的条件已具备。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告康立冬到法院起诉被告张万蛟，被告张万蛟应诉，属已将解除《卖房契约》的意思表示通知被告张万蛟，被告张万蛟已知悉。综上，原告康立冬要求解除《卖楼契约》，《卖楼契约》已具备了解除条件，且已通知被告张万蛟，故《卖楼契约》应予以解除，故原告康立冬要求解除原、被告房屋买卖合同并要求被告将涉案房屋返还给原告的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告康立冬要求解除合同，被告张万蛟同意解除合同，但要求原告给付150,000元，具体包括装修钱（换瓷砖16,000元及窗户定金3,900元）、现金80,000元、已偿还信用卡31,000元和房屋贷款21,989.27元。原告康立冬同意将被告已偿还信用卡31,000元和房屋贷款21,989.27元（合计52,989.27元）返还被告张万蛟，一审法院予以支持。关于被告要求原告给付装修钱（换瓷砖16,000元及窗户定金3,900元）的问题，因被告未提供相关证据证明，故对其该项主张，一审法院不予支持。关于被告主张合同签订后其在楼下给付原告现金80,000元，现要求原告给付现金80,000元的问题，因其仅提供证人薛某的证明，而该证明并不能证明被告的主张，且原告提供的其与被告通话录音中显示被告张万蛟要求原告给付100,000元。而如果被告张万蛟给付原告现金80,000元，加上被告已偿还信用卡31,000元和房屋贷款21,989.27元，总数额达到130,000元以上。被告张万蛟不可能仅要求原告给付100,000元。这与常理不符。故对被告该项主张，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除原告康立冬与被告张万蛟于2019年8月15日签订的《卖楼契约》；二、被告张万蛟于判决发生法律效力后三十日内将位于法库县的住宅返还给原告康立冬；三、原告康立冬于判决发生法律效力后三十日内返还被告张万蛟52,989.27元（偿还信用卡31,000元和房屋贷款21,989.27元）；四、驳回原告康立冬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1,114元，减半收取557元，由被告张万蛟负担。二审中，上诉人提交明细清单证明2019年8月15日上诉人方朋友吴思文取款8万元用于给付被上诉人。被上诉人质证意见：真实性没异议，但户名是吴思文不是上诉人，与本案没关系。上诉人提交证人证言的视频，证明上诉人已给付8万元现金。被上诉人认为真实性有异议，未收到该款。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的卖楼契约系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人未按双方口头约定按时偿还信用卡欠款及房屋贷款，构成根本违约，一审以合同的目的不能实现，符合法定解除条件为由判令解除合同并无不当。上诉人主张因为被上诉人想把案涉房屋买回去故未再履行还款义务，因双方并未就该协商达成一致，上诉人仍应继续履行还款义务，上诉人以此为由拒绝履行还款义务缺乏法律依据，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张其已按双方口头约定支付被上诉人首付款8万元现金的问题，上诉人仅提交证人证言及案外人的取款凭证，不足以证明其已向被上诉人支付了8万元房款的事实，故对上诉人该项主张不予支持。如有本案未予处理的其他款项，双方可另行解决。综上，上诉人张万蛟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1114元，由上诉人张万蛟负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月二十五日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。