北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终6420号上诉人（原审被告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，1981年10月14日出生，北京江南投资集团有限公司员工。被上诉人（原审原告）：王禹，男，1973年10月25日出生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：牛雨师，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洁，北京市东友律师事务所律师。上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）因与被上诉人王禹商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初75824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江南公司上诉请求：1.依法撤销一审判决书并发回重审；2.一、二审诉讼费由王禹承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、关于因雾霾天气停工导致延期的问题。1.一审法院认定“在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，江南公司应有谨慎的预判。”，但事实上北京市在2016年以前因空气重污染发布的停工仅为阶段性、短期、仅限于停止土石方作业，但2017年、2018年北京市政府发布的停工不仅时间周期长（当年十一月至次年三月），且涉及停止土石方、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、装饰装修、建筑切割等施工作业。虽然江南公司为开发商并非为专业的气象单位，在签订与江南公司签订预售合同时无法对空气污染情况进行预测，同时江南公司也亦无法对于北京市政府的相关停工政策进行准确的预判。2.根据江南公司与王禹签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第1款“除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，……”的约定，本案逾期交房属于江南公司因遵守政府及相关部门法令造成，故无论根据法律规定还是依据双方签订的预售合同补充协议约定江南公司都不承担逾期交房违约责任。3.王禹因北京市政府停工令要求停止施工行为是为了北京市整体利益，也是为了充分保障大气环境及北京市全体民众的切身利益。因建设工程实际施工的工序要求、土石方运输等一系列需停工的作业与其他建设施工部分具有关联性，且施工方系应北京市政府及相关部门的要求停止土石方作业等一系列施工，对于工程施工进程确有较大影响，故江南公司认为无论依据双方预售合同约定还是根据合同法的相关规定对于因政府及相关部门要求停工的时间应当予以扣除。二、关于延期交房期限的问题。1.根据江南公司与王禹签订的《北京市商品房预售合同》约定房屋交付条件为“取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告”，本案涉案房屋于2019年11月8日取得规划验收、2020年3月25日完成竣工验收备案、2020年4月16日取得有资质房产测绘机构出具的面积实测技术报告。根据该约定，本案涉案房屋已于2020年4月16日达到了合同约定的房屋交付条件。2.一审法院认定涉案房屋于2020年4月16日满足交付条件，故依据《北京市商品房预售合同》约定，达到约定的交付条件后由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付房屋，出卖人不再承担延期交房的责任。在本案中江南公司于2020年4月12日向王禹发出交房通知要求其在20日内办理收房手续，但王禹因个人原因未办理收房，因此依据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十四条第（四）款及附件九《补充协议》第一条第3款之约定，就视为王禹收房。上述条款系双方真实意思的表示，同时也亦符合正常的商品房交易习惯，同时亦未违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效，对双方均有约束力；同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，本案涉诉房屋应当自王禹收到江南公司发出的交房通知之日起20日内办理收房，如未办理，则视为王禹已收房，故江南公司不再承担延期交房违约责任，由此造成的损失亦由王禹自行承担，与江南公司无关。一审法院对此未查清就判令江南公司承担至王禹收房之日止的迟延交房违约金严重损害了江南公司的合法权益。综上所述，江南公司认为一审法院在未查清江南公司因遵守北京市政府因环保政策导致停工是否符合双方签订预售合同约定据实顺延的条件及江南公司在达到交房条件是发出的交房通知书后王禹未按照通知时间内办理收房而导致的延期交房责任是否由江南公司承担的基本事实情况下，就判令江南公司承担违约责任，严重侵害了江南公司的合法权益。王禹辩称，同意一审判决，不同意江南公司上诉请求。环保问题不属于不可抗力。案涉项目停工不属于不间断的，整改通知并未要求必须停工，且针对土石方。延期交房是重大变更，施工工量变化不符合合同约定的免责事由，且未通知王禹。江南公司未安排正式收房，王禹也并非因装修拒收，是因为房屋未达到合同约定的交付条件。王禹向一审法院起诉请求：1.判令江南公司向王禹交付朝阳区××房屋；2.判令江南公司支付逾期交付房屋给王禹造成的损失（按照每月5533元的标准，自2019年1月1日起计算至江南公司实际交付房屋之日止）。一审法院认定事实：2016年12月25日，王禹作为买受人、江南公司作为出卖人签订预售合同及附件，约定王禹购买江南公司开发的涉案房屋，预测建筑面积78.44平方米，总房款3526386元；买受人于签署预售合同时缴付首期付款1236386元（认购定金于签署预售合同时自动转作等额首付房价款），其余房款229万元以按揭贷款方式支付，预售合同签署之日起45日内，全部付至出卖人公司账户内；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，装饰和设备标准详见《装修委托协议》；出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金；除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。王禹称，在签订预售合同后双方还曾签订《补充协议》，但江南公司以盖章为由将王禹已经签字的该补充协议收回，未再交付王禹。王禹主张该补充协议中约定了真实的房屋面积和购房款数额。后一审法院要求江南公司提交该补充协议，江南公司以联系档案管理人员为由一直未提交。一审庭审中，王禹提交购房款发票、兴业银行借款借据，欲证明其已经支付全部购房款3722923元。江南公司对上述证据表示认可。关于王禹主张江南公司逾期交房，江南公司提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月1日期间发布的关于空气重污染预警措施通知（其中要求相关单位加强施工工地扬尘控制，全市停止土石方、建筑拆除、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、室外建筑工地喷涂粉刷等施工作业）、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、中咨工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。王禹对前述证据的证明目的均不予认可，主张江南公司对因环保原因停工应当有所预见，上述情形不能成为江南公司免责的理由。江南公司提交《设计变更通知单》若干，拟证明涉案房屋所属项目在2017年5月15日至2019年4月17日期间曾发生多项设计变更，而根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。王禹对《设计变更通知》的真实性不予认可，并称江南公司未曾就设计变更一事通知王禹。王禹认为附件九关于设计变更延期交房的约定属于格式条款，排除了王禹的权利，减轻了江南公司的责任，江南公司在签订预售合同时未对此提醒王禹注意。王禹另主张设计变更应是最初设计图纸的重大变更，江南公司提交的证据反映的均系在实际施工中出现的具体施工量的细微变动，不属于设计变更。江南公司提交其（乙方）与王禹（甲方）签订的《装修委托协议》，其中第一条约定“甲方同意所购置的1-2-304号房屋在楼栋整体五方验收合格后，由乙方代表甲方委托装修公司对房屋进行装修……装修期限自五方验收合格之次日起320日内完成装修及竣工验收手续；甲方同意乙方在完成五方验收即视为向甲方交房，无须办理收房手续，乙方即可进行装修”，江南公司据此主张双方约定五方验收后即视为交付房屋。王禹不认可该证据的真实性，认为前两页存在篡改。江南公司另提交《单位工程质量竣工验收记录表》，拟证明涉案房屋所在楼栋的五方验收的时间为2019年3月18日，该日期在双方变更后的交房时间之内。江南公司提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。王禹认为疫情系在2020年发生，不能免除江南公司的逾期交房责任。另查，涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》。另经王禹申请，一审法院委托评估机构对涉案房屋的市场租赁价格进行评估，后评估机构出具评估报告，认为涉案房屋2019年1月至11月的平均租金为5533元。王禹为此支付评估费6000元。一审法院认为，涉案预售合同及附件、补充协议等均系王禹与江南公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据一审庭审查明的事实，王禹已经全额给付了涉案房屋的购房款，江南公司应当依约履行交付房屋的义务，故一审法院对王禹要求江南公司向其交付符合法定和约定条件的房屋的诉讼请求予以支持。现双方争议焦点在于江南公司在交付房屋过程中是否存在逾期。预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但预售合同附件九同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。关于王禹主张预售合同附件九的约定属于格式条款，且免除江南公司责任，排除王禹权利，应属无效的意见，一审法院认为，格式条款系为了与不特定对象订立合同而预先准备以便重复使用的条款，应当严格掌握其适用范围。本案预售合同系房地产开发企业与购房人签订的买卖商品房的合同，合同对象并非不特定的社会公众，而系相关商品房的出卖人和买受人，双方合同地位平等，相关条款重复使用的范围亦十分有限，故对王禹认为该条款系格式条款的意见一审法院不予采纳。预售合同附件九作为预售合同的组成部分，系王禹、江南公司的真实意思表示，无法律、法规规定的无效情形，应属合法有效。根据江南公司提交的《设计变更通知单》，一审法院认为涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，现江南公司主张将交房日期顺延至2019年6月30日，符合预售合同附件九的约定，一审法院予以支持。关于江南公司主张因环保政策等原因停工并导致工程延期的答辩意见，一审法院认为，结合江南公司提交的证据可知，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定，故江南公司对其在合同中承诺的交房时间应有谨慎的预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除其逾期交房的责任，对于江南公司上述抗辩意见一审法院不予采纳。关于江南公司主张的五方验收日期即为房屋交付日期的意见，一审法院认为，江南公司提供的《装修委托协议》上未加盖骑缝章，王禹对该协议提出的异议合理。且江南公司自身提供的证据也可以证明，五方验收人员在《单位工程质量竣工验收记录表》上签字确认之后，施工单位人员又于2019年4月23日在《设计变更通知》上签字确认，而该工程直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案。因此，仅凭五方验收手续很难认定涉案房屋在2019年4月18日已经实际达到了国家规定和合同约定的房屋交付条件。故对江南公司的此项抗辩意见一审法院不予采信。另根据预售合同关于房屋装饰和设备标准的约定，江南公司向王禹交付的房屋应为按照《装修委托协议》约定的标准装修完毕的房屋，故江南公司主张装修期应在房屋交付日期后开始计算的意见，一审法院亦不予采纳。综上，江南公司应在2019年6月30日以前将涉案房屋交付王禹，否则即构成违约。根据预售合同的约定，涉案房屋交付的必要条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。因涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》，故涉案房屋于2020年4月16日方满足交付条件，已经超出上述一审法院确定的应当交付房屋的最晚期限，故江南公司逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约责任的确定标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，王禹主张因江南公司逾期交房，给其造成了经济损失，要求按照每月5533元的标准进行赔偿。预售合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照已付购房款的万分之零点一进行赔偿，该计算标准明显低于王禹主张的租金损失。一审法院认为，江南公司迟延交付涉案房屋，直接导致王禹不能如期使用房屋或将房屋出租赚取租金收益，故以王禹所购涉案房屋的租金价格作为确定王禹相应损失的依据较为公平合理。一审法院参照本案评估意见，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月4300元作为计算江南公司逾期交房违约责任的标准，江南公司应自2019年7月1日起按照每月4300元的标准向王禹支付逾期交房违约金至实际交付涉案房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内向王禹交付符合Y1995369号《北京市商品房预售合同（住宅类）》约定的位于北京市朝阳区××号的房屋；二、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起七日内按照每月4300元的标准，向王禹支付自二○一九年七月一日起至北京江南投资集团有限公司履行判决第一项义务之日止的迟延交房违约金；三、驳回王禹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案上诉争议焦点在于：一、江南公司所主张的因环保政策停工导致的工程延期是否应扣除该期间的迟延交房违约金。二、江南公司称曾向王禹发出交房通知书，其是否还应承担延期交房的违约责任。本院具体阐述如下：关于争议焦点一，根据江南公司提交的证据显示，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，江南公司作为专业的房地产开发公司，在签订预售合同前就应当对此有所预判，并应审慎就交房时间作出承诺。合同履行期间，停工令发布时间相对集中和固定，停工要求并非全时、无间断的，上述原因不属于不可抗力，并不必然导致合同无法按期履行的相应后果，因此不能免除江南公司逾期交房的责任。江南公司上诉主张根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第1款的约定，本案逾期交房属于江南公司因遵守政府及相关部门法令造成。该条款约定因遵守法律规定和政府法令导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任。本案中，江南公司提交的证据不足以证明其无法按时交付与遵守政府及相关部门法令之间必然的因果关系，上述条款的约定不应成为江南公司未履行其合同义务的理由，江南公司不符合合同约定的不承担逾期交房违约责任的条件，故本院对于江南公司的上诉意见不予采纳。综上，江南公司所主张的应扣除因环保政策停工期间的迟延交房违约金的意见，本院不予支持。关于争议焦点二，一审法院综合本案事实情况，确定江南公司应在2019年6月30日以前将涉案房屋交付王禹，本院予以确认。根据预售合同的约定，涉案房屋交付的必要条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。涉案房屋于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》后，方才满足上述交付条件。江南公司未能在2019年6月30日以前将涉案房屋交付王禹，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。江南公司主张其曾向王禹发出交房通知要求其办理收房手续，但未举证证明已提供充足证据证明当时涉案房屋符合合同约定的交付条件，故江南公司提出王禹因自身原因未收房，应自行承担损失扩大部分的意见，本院亦不予采纳。现王禹起诉请求江南公司向其交付涉案房屋，江南公司理应承担自逾期交房之日起至法院判决确定的实际交付之日止的违约金。一审法院参照本市房屋租金价格一般水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月4300元作为江南公司支付逾期交房违约金的计算标准，并无不当，本院予以维持。此外，根据已经查明的事实，王禹已经支付全部购房款。综上所述，江南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2956元，北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  付 辉审 判 员  于洪群二〇二一年六月三十日法官助理  王玮玮法官助理  黄晓宇书 记 员  何昕燏