湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终874号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：靖州县顺福置业有限公司，住所地靖州县渠阳镇红星西路47号，统一社会信用代码914312290998648285。法定代表人：卿佑福，执行董事。委托诉讼代理人：贺榆琹，男，1973年10月14日出生，汉族，住湖南省长沙市，系靖州县顺福置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：韩妮娜，靖州苗族侗族自治县渠阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：储桂英，女，1963年1月10日出生，苗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，居民，住湖南省靖州苗族侗族自治县。委托诉讼代理人：李朝才，贵州群众律师事务所律师。上诉人靖州县顺福置业有限公司因与被上诉人储桂英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2020）湘1229民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人靖州县顺福置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，判决错误。（1）上诉人在与被上诉人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》、《房屋拆迁安置补偿补充协议》时，上诉人尚未取得被拆迁房屋地块所在土地的所有权。上诉人不能作为征收与补偿的主体，故与被上诉人签订的上述协议是无效协议。（2）上诉人与被上诉人之间签订《房屋拆迁安置补偿补充协议》，是利用不拆迁将会使开发项目陷入停顿，迫使开发商接受显失公平的条件而签订，属于乘人之危且协议内容显失公平。2、一审法院适用法律错误。一审法院确认上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》、《房屋拆迁安置补偿补充协议》为有效合同，并驳回上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，明显错误。上诉人作为本案的拆迁人不具备主体拆迁资格，所签订的拆迁安置补偿协议应视为无效。被上诉人储桂英答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。靖州县顺福置业有限公司向一审法院起诉请求：一、依法判令变更被告储桂英与原告靖州县顺福置业有限公司于2018年7月25日签订的《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》，将“甲方对于乙方房屋拆迁补偿的所有物业包含:3个商铺物业共计121.42平方米，位于靖州县××街××号××栋××号××栋××号××栋××号商铺;四套120平方米住宅，须位于靖州县××路××处；③两个停车位，位于住宅就近处地下停车位”，变更为“甲方对于乙方房屋拆迁补偿的所有物业包含:四套120平方米住宅，须位于靖州县××路××处;两个停车位，位于住宅就近处地下停车位”。二、依法判令被告承担本案的诉讼费用。储桂英向一审法院提出反诉请求：一、依法确认位于靖州县××街××号××栋××号××栋××号××栋××号商铺归被告所有；二、依法判令原告立即为被告办理位于靖州县××街××号××栋××号××栋××号××栋××号商铺的不动产登记手续并缴纳所有税费、登记费；三、依法判令原告赔偿被告逾期办理不动产登记手续的违约金至原告为被告办理完毕商铺的不动产登记手续并缴纳所有税费、登记费为止（截至2019年7月25日违约金为60000元）；四、依法判令本诉及反诉的诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：2018年7月25日，原告顺富置业（甲方）与被告储桂英（乙方）签订了《房屋拆迁安置补偿协议》及《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》。《房屋拆迁安置补偿协议》主要内容为：“根据靖州县人民政府城市建设发展总体规则，本着公平、公正、互惠、互利、自愿的原则，甲乙双方根据拆迁条例和湖南省城市房屋拆迁实施办法及靖政发（2011）2、3号文件的有关规定，甲乙双方就房屋拆迁补偿安置达成如下协议。第二条、拟被拆迁房屋标准及安置办法。1、根据乙方提供的房产证、土地证及房屋现状测量数据为依据，按实际面积补偿，原住房面积为221平方米，土地面积为227平方米，共补偿住房面积480平方米。2、安置房交付时，房屋安置后的剩余面积给予货币补偿，双方约定价格为2200元／㎡。差价部分一次性付给对方，如一方不付清房屋款差价，任何一方有权利处置对方的安置房。车位与安置房价格相同，每户限一个车位。3、乙方的房产证、土地证原件和身份证复印件等相关证件，在签订协议后，交甲方并协助甲方统一办理国有土地开发相关手续。第三条、房屋拆迁过渡安置补偿费用及其他（详见协议）。第四条、制约条件。4、乙方协议签字领取费用后，必须在规定时间内（7天）搬出，不得影响工程开发进度。”原、被告在上述协议签订时，同日还签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》，主要内容为：“1、甲方对于乙方房屋拆迁补偿的所有物业包含三个商铺物业共计121.42平方米，位于靖州县××街××号××栋××号××栋××号××栋××号商铺，规划图见附件；四套120平方米住宅，须位于靖州县××路××处，规划图见附件；两个停车位，位于住宅就近处地下停车位，规划图见附件。5、原告办理好三个商铺（靖州县××街××号××栋××号××栋××号××栋××号商铺）网签手续后经被告确认后，再签署房屋拆迁安置补偿协议，并甲方须在签订本协议之日起8个月内负责办理好三个商铺的不动产登记手续及缴纳所有税费、登记费。若甲方到期未办理好不动产登记手续及缴纳相关费用，则甲方须向乙方支付赔偿违约金每月15000元整。双方签署网签合同后，甲方不得私下更改或撤销网签合同或将此三个商铺出售或抵押贷款，如出现此类情况，甲方须一次性赔偿乙方人民币3000000元整。”原告公司总经理贺榆琹在以上协议及补充协议落款处签字摁手印并加盖了公司公章，被告储桂英在上述合同尾部签字并摁手印，在《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》的尾部，靖州苗族侗族自治县国有土地上房屋征收办公室作为见证方盖章。被告储桂英所持有的《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》尾部还有靖州苗族侗族自治县国有土地上房屋征收办公室工作人员舒柱及该项目拆迁工作组工作人员陈绪斌签字。原、被告签订上述协议后，原告依照协议书的约定将诉争的三套商铺网签登记在被告名下，被告依约向原告交付了产权证书及进行了搬迁。在被告被拆迁房屋所在地块，原告已进行了施工建设。另查明，2016年8月22日，靖州苗族侗族自治县发展和改革局给原告下达“关于靖州中央大街建设项目备案的通知”,同年8月30日，原告以出让方式取得坐落于靖州县吉祥南路以东、面积24529.76平方米的土地所有权。2019年9月25日，原告又以出让方式取得了坐落于靖州县××路××梅林路以南、面积5293.79平方米的土地所有权，被告被拆迁房屋所在地块包含在该土地范围内。一审法院认为：本案争议的焦点是原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》是否有效？在订立上述协议是否显失公平？是否可以变更合同内容？以及是否该由原告方赔偿被告反诉的违约金。结合本案事实证据，一审法院评析如下：一、原、被告双方订立的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》，是双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，对双方当事人均具约束力。原告以该协议书违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条关于“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”的规定为由，主张上述协议无效，而该条例第四条只是规定国有土地上房屋征收与补偿的职能是由市、县级人民政府负责，而并未是对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定，故原告的此项主张一审法院不予采纳。虽然原、被告在签订上述协议时，原告尚未取得被拆迁房屋地块所在土地的所有权（尚未办理出让手续），但根据一审法院现有的证据显示，原告在2016年8月22日已取得该项目备案文件，同年取得了该项目部分土地所有权，2019年9月25日又办理了案涉土地不动产权证，故该案涉土地性质条件已经成就，不影响该协议及补充协议的效力。二、本案中原、被告签订了《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》，被告选择了房屋产权调换的方式进行房屋拆迁安置补偿。原告以双方签订案涉合同时显失公平为由，要求变更合同内容。原告诉求的显失公平体现为：1、被告房屋未能及时拆迁，造成了原告工程停工损失；2、被告房屋拆迁，补偿安置了住房及门面，相对于周边的拆迁户，补偿条件过高。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的、在订立合同时显失公平的合同，当事人一方可请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所谓显失公平的合同，是指一方当事人利用其优势或者利用对方没有经验而与对方当事人订立的对对方当事人明显不利的合同。原告作为专业房地产开发公司,对于房地产开发建设所需具备的条件和政府规划许可等各种手续办理程序是清楚和了解的。原告对其规划许可范围内的房屋未完全拆迁前已进行施工建设，因被告房屋未能及时拆迁引发的停工损失风险应当进行预测评估，故该风险应由原告自行承担，不能据此请求变更涉案合同。针对原告主张被告房屋拆迁补偿标准高于其他拆迁户的诉求，一审法院认为，原告所提交的《靖州苗族侗族自治县人民政府办公室关于印发的通知》，该通知内体现的是拆迁安置补偿的最低标准，对最高标准并未进行限制。原、被告在签订本案所涉拆迁合同时，被告未采取威逼利诱等不正当手段，且《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》上既加盖有国有土地上房屋征收办公室的公章，又有该项目拆迁工作组工作人员作为证明人签名，由此可见，双方所签订的协议系双方真实意思表示。综上，对原告所主张的案涉协议显失公平的诉求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。三、本案中《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》第1条约定“甲方对于乙方房屋拆迁补偿的所有物业包含1、三个商铺物业共计121.42平方米，位于靖州县××街××号××栋××号××栋××号××栋××号商铺，规划图见附件……”；被告提交的《靖州县不动产权属登记信息查询结果证明》显示，在被告名下有3套商业登记，正是上述约定的三商铺，且被告在与原告签订案涉拆迁协议时，选择的是房屋产权调换方式，故被告向一审法院请求确认以上商铺归其所有的主张，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条和第一百一十四条规定了合同一方当事人不履行合同义务时应当赔偿损失或者承担合同约定的违约金。根据《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》第5条的约定，原告需签订协议起8个月内负责办理好上述三商铺的不动产登记手续并缴纳所有税费、登记费，否则需向被告支付赔偿违约金每月15000元整。原、被告签订协议的时间为2018年7月25日，截至目前，原、被告约定办理不动产权证的时间已逾期。现该商铺所在工程已完成主体竣工验收，被告亦向一审法院主张要求原告立即办证，虽然双方均未向一审法院提供该工程已符合办证条件的证据，但原告应按照约定为被告办理上述商铺产权登记，故原告应当在工程竣工验收备案后90天内为被告办理以上房屋产权登记手续，办证税费由原告承担；被告诉请原告自逾期办证时间起至办理完毕为止按每月15000元的标准支付违约金，双方对办证逾期的违约责任约定明确，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、位于靖州苗族侗族自治县××路××街××栋××号商铺归被告（反诉原告）储桂英所有，由原告（反诉被告）靖州县顺福置业有限公司于在该工程竣工验收备案后90天内为被告（反诉原告）储桂英办理以上房屋产权登记手续，办证税费由原告（反诉被告）靖州县顺福置业有限公司承担；二、由原告（反诉被告）靖州县顺福置业有限公司按每月15000元的标准向被告（反诉原告）储桂英支付自2019年4月起至完成办证义务之日止的违约金；三、驳回原告（反诉被告）靖州县顺福置业有限公司的所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费9800元，反诉部分案件受理费9420元，由原告（反诉被告）靖州县顺福置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》是否有效；2、上诉人与被上诉人订立上述协议是否显失公平，是否可以变更或撤销合同内容？关于焦点一，上诉人与被上诉人订立的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁安置补偿协议补充协议书》，是双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，对双方当事人均具约束力。上诉人以《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条关于“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”的规定为由，主张上述协议无效，但该条规定只是规定国有土地上房屋征收与补偿的职能是由市、县级人民政府负责，并不是对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定。虽然上诉人与被上诉人在签订上述两份协议时，上诉人尚未取得被拆迁房屋地块所在土地的所有权（尚未办理出让手续），但上诉人在2016年8月22日已取得该项目备案文件，同年取得了该项目部分土地所有权，2019年9月25日又办理了案涉土地不动产权证，故该案涉土地性质条件已经成就，不影响上述两份协议的效力。上诉人关于案涉协议无效的上诉主张不成立，本院不予支持。关于焦点二，上诉人认为其与被上诉人签订的上述两份协议系被上诉人利用不拆迁会使开发项目陷入停顿，被迫接受显失公平的条件而签订。但上诉人作为专业房地产开发公司,对于房地产开发建设所需具备的条件和政府规划许可等各种手续办理程序是清楚和了解的。上诉人对其规划许可范围内的房屋未完全拆迁前已进行施工建设，因被上诉人房屋未能及时拆迁引发的停工损失风险应当进行预测评估，故该风险应由上诉人自行承担，不能据此请求变更或撤销涉案合同。因此，上诉人关于案涉协议显失公平的上诉主张，不能成立，本院不予支持。综上，上诉人靖州县顺福置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19220元，由上诉人靖州县顺福置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  武春毅审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年六月十四日书记员  周 燕附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。