广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0107民初3812号 原告：南宁市阳宾物流服务有限公司，住所：南宁市科德路25-2号。统一社会信用代码：914501003274022125。 法定代表人：林健，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏达英，女，住南宁市兴宁区，系。 被告：杨友敬，男，1977年8月21日出生，汉族，住河南省商水县。 原告南宁市阳宾物流服务有限公司与被告杨友敬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并于2021年4月26日公开开庭进行了审理，原告南宁市阳宾物流服务有限公司的委托诉讼代理人苏达英，被告杨友敬，证人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁市阳宾物流服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回仓库押金人民币12000元；2.判令被告支付逾期利息87元（以12000元为基数，按一年期贷款市场报价利率从2021年2月13日暂计至2021年4月13日，之后计至还清时止）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2020年2月10日，原告与被告签订了《仓库出租合同》，合同约定租金每年为276000元，押金为12000元，合同期限为2020年2月10日至2021年2月9日。合同约定，合同签订后原告需要一次性付清押金和租金，租期届满，乙方不再续租，甲方应在合同期满后三日内全额退还乙方押金。原告于2020年1月9日委托韦德顺转款10000元定金给被告（后转为租金）；2020年2月26日，委托韦德顺转款36000元租金给被告；2020年2月26日，又委托罗炫锐转款242000元（含租金230000元，押金12000元）给被告，合计转款288000元给被告。韦德顺和罗炫锐均为原告员工，代表原告支付租金和押金，履行了合同义务。现租期届满，原告已不再租赁被告仓库，被告一直未退回押金12000元，原告与被告多次协商均未果。 被告杨友敬辩称，原告违约在先，被告不同意退回押金，签订合同前被告已为原告安装了电表，原告未经被告的允许私自安装电表，也未经被告同意私自拆除电表，租赁期准备届满的一半个月的电费原告没有交给被告，也没有和原告进行电费的交接，原告已经把电表拆走了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年2月10日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《仓库出租合同》一份，约定甲方将位于南宁市科德路25-2号的仓库租赁于乙方使用；租赁期限为1年，从2020年2月10日起至2021年2月9日止。合同第三条约定，3.1租金每年为276000元，合同签订后乙方需要一次性付清租金。3.2乙方在签订合同后向甲方一次性交付押金12000元，押金不计利息，租期届满，如乙方不再续租，甲方应在合同期满后三日之内全额退还乙方押金。3.3为使乙方能够正常运作，甲方需提供水电到位，水电费由乙方承担，电费1.5元1度，水为5元1方。合同还约定了其他事项。 原告分别于2020年1月9日、2020年2月26日向被告支付定金10000元、租金和押金278000元，共计288000元。 被告辩称，原告私自拆除原有电表，私自安装新电表，在租赁期届满时，双方未进行电费结算且未抄表的情况下，原告就把电表拆走，造成被告电费损失。被告还提交视频材料主张原告损坏了仓库挡板，该视频显示，仓库挡板中部存在轻微变形。被告以此为由拒绝向原告退还押金。 证人陈某系原告员工，负责与被告对接水电费缴纳事宜。对于被告上述抗辩，陈某表示，原告曾多次与被告沟通原有电表存在电路故障，但被告均未帮助解决，已影响原告的日常运作，原告遂请电工进行检修并依据电工的建议对电表进行更换。对于欠付的水电费，陈某承认在租赁期届满时没有进行水电费抄表，也没有就水电费与被告进行结算，并表示平时的电费是每月3500元左右。原告表示同意在退回的押金中先扣减欠付的电费。 被告提交被告与陈某的聊天记录载明，陈某于2020年9月11日表示“对面的总闸晚上经常跳闸，你看是不是找个电工过去看看，是不是空开有问题了……”，2020年12月29日，原告通过微信向被告支付一个月的水费为335元（67方×5元／方）、电费2956元。 被告主张涉案仓库所占用土地为南宁市西乡塘区心圩街道大岭村四队二组所有的土地，并提交《土地租赁合同》一份主张被告已向南宁市西乡塘区心圩街道大岭村四队二组承租该土地。其中《土地租赁合同》载明，租赁物为高新区科德路旁（陈村路）一块4.6亩场地，租赁双方分别为大岭村四队二组与被告，租赁期自2016年7月30日至2021年7月30日。截止法庭辩论终结，被告未提交涉案仓库已办理建设工程规划许可证、临时建筑审批手续等相关证据。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告在法庭辩论终结前未能提交建设涉案仓库的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的材料，仅提交了被告向大岭村四队二组租赁涉案仓库所占土地的租赁合同，故，原、被告签订的《仓库出租合同》应属无效合同，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，被告因无效的租赁合同关系收取的押金应当返还给原告。退一步而言，即使本案仓库系合法建设的构筑物，原、被告签订的《仓库出租合同》合法有效，根据合同第三条第3.2款的约定，被告亦应在租赁期满后三日之内全额退还原告押金。综上，原告要求被告返还押金12000元，合法有据，本院予以支持。至于被告提出原告未结清水电费及撞坏仓库挡板撞坏等抗辩意见，因合同未约定出现前述情形时，被告有权没收押金，故，被告主张没收原告押金的意见，本院不予采纳。但因原、被告在租赁期间确有未结算的水电费用，被告当庭提出结算请求，原告亦同意从押金中进行扣减，现原、被告互负到期的金钱债权，可以相互抵销。关于水电费金额，因水电表已拆除，现已难以查清水电费的具体数额，原告提出以之前租期内水电费的平均值确定相应金额，符合公平公正原则，本院予以支持。根据原告证人陈述的每月平均用电费用为3500元，高于被告提交的微信聊天记录中实际交付的电费金额，本院采信原告自认的电费金额，同时，参照原告每个月67方的平均用水量，确定平均每月水费应为335元（即67方×5元）。据此核算得出原告在租期届满后应向被告结清的水电费金额为3835元（即3500元+335元）。被告还应向原告原告退还押金8165元（即12000元-3835元）。至于挡板损坏的问题，因被告提供的视频无法证明与原告的行为存在因果关系，挡板损坏造成的损失亦难以界定，且根据不诉不理的原则，在被告未提出反诉的情况下，本案不宜一并处理，被告可与原告协商处理，协商不成可另案起诉。 关于逾期利息。原告作为承租人，应承担向出租人支付水电费的义务。虽然原告因电路故障更换电表，但仍应在租赁期限届满前做好抄表工作，并积极向被告支付水电费。原告在未结清水电费的情况下拆除电表，导致无法核算实际用量，并且未及时结清欠付的水电费，已构成违约，被告基于先履行抗辩权，在原告未结清水电费的情况下，有权拒绝履行退还押金等租赁结算义务，因此，原告主张被告逾期退还押金构成违约，请求被告支付逾期利息，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百零九条、第七百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杨友敬向原告南宁市阳宾物流服务有限公司退还押金8165元； 二、驳回原告南宁市阳宾物流服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费51元（原告已预交、已减半收取），由原告南宁市阳宾物流服务有限公司负担17元，被告杨友敬负担34元。 本判决为终审判决。 审 判 员 卢晓曦 二〇二一年六月十二日 法官助理 江碧蓝 书 记 员 黄路瑶