湖南省邵阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0523民初538号原告：李君祥（又名李军祥），男，1964年5月5日出生，汉族，住邵阳县。原告：陈菊英（李君祥之妻），女，1967年2月25日出生，汉族，住邵阳县。两原告委托诉讼代理人：张**，广东德城律师事务所律师。被告：李湘祥，男，1958年7月21日出生，汉族，住邵阳县。被告：白丽君，女，1969年12月28日出生，汉族，住邵阳县。委托诉讼代理人：莫新华，邵阳县五峰铺法律服务所法律工作者。原告李君祥、陈菊英诉被告李湘祥、白丽君确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月7日作出（2020）湘0523民初1024号民事判决，原告李君祥、陈菊英不服该判决，向邵阳市中级人民法院提出上诉。邵阳市中级人民法院于2020年11月6日作出（2020）湘05民终1796号民事裁定，撤销原判发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李君祥、陈菊英及其委托诉讼代理人张**、被告白丽君及其委托诉讼代理人莫新华等到庭参加诉讼，被告李湘祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李君祥、陈菊英向本院提起诉讼请求：1.请求判决二被告签订的房屋买卖合同中关于二原告所有房屋部分内容无效；2.由两被告返还原告房屋产权证书，并恢复房屋原状；3.由被告白丽君自2013年11月20日起至2020年5月8日止支付原告房屋占有使用费5万元，以后每月按650元支付至实际归还之日止；4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告李君祥与被告李湘祥系同胞兄弟。原告李君祥、陈菊英夫妇所有的产权证号为“五092300328”的一间二层混凝土结构房屋，坐落在邵阳县××镇××路××号。2013年前二原告外出做生意，将房屋产权证交给父亲保管（在2020年5月8日的起诉状中表述为“2013年前二原告外出做生意，将房屋托交给李湘祥保管，并将房屋产权证交于李湘祥”）。2019年回家发现被告李湘祥将原告房子出售给被告白丽君一直使用至今，被告李湘祥将原告房产证交于被告白丽君。二原告认为该房屋系自己的合法财产，被告李湘祥无权出售，二被告的买卖行为无效。被告白丽君占有使用原告房屋八年之久，未支付任何费用给原告。2019年10月二原告要求被告归还产权证，恢复房屋原状，支付房屋占有使用费，被告李湘祥置之不理。被告李湘祥辩称，被告经父亲同意将登记在原告李君祥、被告李湘祥及弟弟王红九(又名李红九，下同)名下的房屋以128万元卖给被告白丽君，被告愿意拿出68万元给原告李君祥、弟弟王红九及小姐姐，余下60万元归被告及大姐姐平分。被告白丽君辩称：1.被告湘祥将登记在原告李君祥、被告李湘祥及其弟弟王红九名下的房屋以128万元卖给被告白丽君，签订书面合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效；2.被告白丽君善意取得该房屋后，正当行使自己的管理权、使用权，被告既未非法占用原告房屋，也未与原告存在租赁关系，故被告无需向原告支付房屋占有使用费；3.原告起诉已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李君祥（又名李军祥）与被告李湘祥、案外人王红九系同胞兄弟，原告李君祥、陈菊英系夫妻。1991年，在父亲李忠信的要求下，原告李君祥、被告李湘祥、案外人王红九共同在邵阳县××镇××路××号修建房屋。房屋建成后，分别办理了房屋产权证“李湘祥建筑面积227.6㎡、李军祥建筑面积199.2㎡、李红九建筑面积99.3㎡”，三人房产证由父亲李忠信保管，后李忠信将房产证交给侄子王桂祥保管。2013年3月28日，被告李湘祥在没有告知被告白丽君该栋房屋系三人共有的情况下以自己的名义将整栋房屋卖给了被告白丽君，双方签订了“房屋出售合同书”，约定房屋价款为128万元，同时约定了付款期限及违约金计算方式。2013年11月20日，被告李湘祥收到白丽君购房款121万元后从堂兄王桂祥处拿走三兄弟的房产证交给被告白丽君，同时口头约定待被告李湘祥父亲过世后再办理房屋产权过户手续。后被告李湘祥又分别于2014年2月17日、2014年2月20日分别收到房屋价款1万元，总计收到房屋价款123万元。2019年底，被告李湘祥父亲过世，但至今双方尚未办理房屋产权过户手续。2018年2月份，二原告得知被告李湘祥将自己的房子卖给了被告白丽君，遂告知被告白丽君该栋房屋自己有份，被告白丽君要求二原告找被告李湘祥协商，但三方协商未果。本院认为：1.本案法律事实发生在民法典施行以前，因此本案应当适用民法典施行前的有关法律和司法解释。2.被告李湘祥未经原告同意以自己名义将原告房屋出卖给被告白丽君，构成无权处分。被告李湘祥无处分权处分原告房屋后未经原告追认，因此被告李湘祥与被告白丽君签订的“房屋出售合同书”中关于原告房屋的部分内容无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”的规定，原告有权追回其所有的房屋。3.被告白丽君主张其受让原告所有的房屋系善意取得，其与被告李湘祥签订的“房屋出售合同书”合法有效。首先，被告李湘祥与被告白丽君签订“房屋出售合同书”后，被告李湘祥将被告李湘祥、原告李君祥、案外人王红九的房屋产权证交给被告白丽君时，被告白丽君就应知道其受让的房屋包括原告李君祥及案外人王红九的房屋，应主动要求被告李湘祥联系原告李君祥及案外王红九，确认被告李湘祥是否有处分权，但是被告白丽君未提出相关请求，存在重大过失，因此被告白丽君不构成善意。其次，被告白丽君受让该房屋后至今未办理房屋产权变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“除法律规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；……（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，被告白丽君未取得讼争房屋所有权，不构成善意取得。4.被告白丽君主张原告起诉已经超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条关于“下列请求权不适用诉讼时效的规定：……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；……”的规定，本案不适用诉讼时效的规定。5.原告请求被告白丽君自2013年11月20日起至2020年5月8日止支付原告房屋占有使用费5万元，以后每月按650元支付至实际归还之日止，但未提供上述费用计算的标准和依据，故对其该主张本院不予支持。综上所述，本案不适用诉讼时效的规定。被告李湘祥未经原告同意将原告所有的房屋出卖给被告白丽君，事后原告拒绝追认，且被告白丽君占有使用该房屋至今未办理房屋产权变更登记手续，被告白丽君不构成善意取得，因此被告李湘祥与被告白丽君签订的“房屋出售合同书”中关于原告房屋的部分内容无效，被告李湘祥应当返还原告房屋产权证书，并恢复到房屋未出卖前未被非法占用状态。原告要求被告白丽君自2013年11月20日起至2020年5月8日止支付原告房屋占有使用费5万元，以后每月按650元支付至实际归还之日止，因未提供上述费用计算的标准和依据，故对其该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李湘祥与被告白丽君签订的“房屋出售合同书”中关于原告李君祥、陈菊英房屋的部分内容无效；二、被告李湘祥、白丽君于本判决生效之日起三十日内返还原告李君祥、陈菊英房屋产权证书，并恢复房屋原状；三、驳回原告李君祥、陈菊英的其他诉讼请求。本案受理费80元，由被告李湘祥、白丽君各负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（本院接收上诉状部门为立案庭），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  刘伯清审 判 员  尹邦武人民陪审员  王少华二〇二一年六月十六日法官助理李梦思书记员陈淑媛