山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5395号上诉人（原审被告）：山东友庭酒店管理有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370104MA3DKNJK0N。法定代表人：余章煌，总经理。委托诉讼代理人：张鑫，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘凤伟，女，1984年8月25日出生，汉族，住山东省梁山县，委托诉讼代理人：陈庆强，山东宸合宸律师事务所律师。上诉人山东友庭酒店管理有限公司（以下简称友庭公司）因与被上诉人刘凤伟委托合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2021）鲁0104民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。友庭公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第二项；2.改判友庭公司支付刘凤伟托管收益5230.40元（即自2020年6月1日至2020年8月10日按照每月2241.58元计算的托管收益）；3.改判友庭公司支付刘凤伟违约金6724.74元[即违约金以每月托管收益2241.58元计算3个月（2241.58元/月×3个月=6724.74元）]。事实和理由：（一）一审判决未能充分考虑友庭公司解除合同的原因。因受新冠肺炎疫情影响，友庭公司所托管经营的友庭酒店，长期处于停业、半停业状态，出现严重亏损。友庭公司本想疫情很快过去，酒店能够恢复正常营业，但没想到疫情一直持续，根本无法正常经营，友庭公司向刘凤伟提出适当减交托管收益的要求，刘凤伟不同意，双方未能达成一致。在与刘凤伟协商变更合同无果的情况下，不得已于2020年8月10日向刘凤伟送达了《解除合同通知书》，通知刘凤伟解除双方2017年7月9日签署《物业委托经营管理合同》。刘凤伟在一审诉讼中也认可双方的《物业委托经营管理合同》于2020年8月10日已解除。友庭公司并非是单方无故解除合同。（二）一审判决友庭公司支付刘凤伟自2020年6月1日至2020年12月1日托管收益13670元，与客观事实不符。双方于2020年8月10日解除合同后，友庭公司已经不再对刘凤伟房屋进行托管经营，依法不应当再支付托管收益。友庭公司同意支付自2020年6月1日至2020年8月10日托管收益5230.40元。（三）一审判决友庭公司支付刘凤伟违约金1.9万元，远远高于刘凤伟的实际损失，与政府文件规定相悖，友庭公司确实无力负担。新冠肺炎疫情是友庭公司和刘凤伟在订立合同时无法预见到的，所造成的损失也是双方无法预见到的，属于不可抗力。疫情发生后，友庭公司在经营艰难的情况下，还是依照合同约定按季度向刘凤伟支付托管收益。疫情期间的损失，友庭公司除承担合同解除前一个月托管收益外，再没有承担任何损失。合同解除后，刘凤伟就将房屋整体出租给山东九万间管理运营公司，没有造成刘凤伟损失扩大。山东省政府办公厅鲁政办发（2020）5号“关于应对新冠肺炎疫情支持生活服务业批发零售业展览业及电影放映业健康发展的若干意见”和鲁政办字（2020）77号“关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施”文件均明确规定，缓解企业成本压力，对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，对交通运输、餐饮、住宿、旅游、展览、电影放映六类行业纳税人租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）减半收取2020年12月31日前的房租，当地财政给予补贴或按规定减免业主（房东）相关税费。一审判决明显违背上述文件规定精神。刘凤伟未作答辩。刘凤伟向一审法院起诉请求：1.判令友庭公司向刘凤伟支付托管收益5230.4元（自2020年6月1日起计算至2020年8月10日止）；2.判令友庭公司向刘凤伟支付房屋占有使用费8443.36元（使用费参照《物业委托经营管理合同》中所约定的托管收益标准自2020年8月10日起计算至2020年12月1日案涉房屋收回之日止）；3.判令友庭公司向刘凤伟一次性支付违约金54545元（违约金以总房款的6%为基数乘以剩余730天托管期限）；4.判令友庭公司赔偿刘凤伟所垫付的物业费损失1905.42元（自2020年1月1日起计算至2020年12月1日止）；5.案件受理费及其他诉讼费用全部由友庭公司承担。一审法院认定事实：刘凤伟与友庭公司于2017年7月9日签订《物业委托经营管理合同》一份，协议约定：委托人刘凤伟（甲方）、受委托人友庭公司（乙方），托管物业位于济南市槐荫区地平梦世界LOMO公馆2号楼7层16号房，建筑面积为57.74平方米，总价款448329元；甲方充分了解并同意乙方管理经营该物业用以一切商业经营，乙方有权根据该托管物业的户型、结构等实际情况自行决定该托管物业的使用方式，乙方还有权根据本合同的约定使用该托管物业所在建筑物包括外墙、外立面在内的一切公共部位、共用设施，由此所获得的收益归属于乙方所有，甲方不得单独主张；该托管物业设施设备、设备标准详见合同附件一《户内部分交付标准》；若交付时房间没有达到以上要求，甲方必须按照附件一的要求配齐或委托乙方代为配置，产生的相关费用由甲方承担；该物业托管期为5年，托管期限自乙方收到甲方物业之日开始计算；乙方每年向甲方支付总房款的6%作为委托物业经营收益。乙方应于每季度首月的20日前支付甲方上一季度经营收益；甲方不承担乙方经营业务风险，无论盈亏乙方均应如约向甲方支付约定的经营收益，乙方不能以经营方面的任何风险、费用或损失为由拒不支付约定的经营收益；本合同签订生效后，任何一方均不得擅自变更或解除本合同，否则即视为违约，应当向守约方支付违约金，违约金的计算标准为违约行为发生时本协议剩余的托管时间×房屋总价百分之六；在托管期满后，该托管物业内的装饰、装修及增加的各种添附设备、设施的所有权归属于甲方所有，乙方可不予拆除而直接移交给甲方，无需将物业恢复原状；由于国家政策或地震、台风、水灾及动乱、战争等其他不可抗力的因素影响本协议的执行或造成双方损失，甲、乙双方互不承担责任。双方还约定了其它事项。合同签订后，刘凤伟按友庭公司要求向友庭公司支付了装饰装修和设施设备费用6万元，并及时将房屋交付给了友庭公司。此后友庭公司即开始经营，并按约定向刘凤伟支付收益。至2020年初新冠肺炎疫情期间，友庭公司向刘凤伟提出减免1个月房屋经营收益，刘凤伟同意了。2020年5月12日，友庭公司向刘凤伟发送通知书一份，要求降低40%托管收益至合同终止。刘凤伟未同意。2020年8月10日，友庭公司向刘凤伟送达《解除合同通知书》，提出解除双方的委托经营合同关系。2020年12月1日，友庭公司与刘凤伟办理了涉案公寓等的交接手续。涉案合同至此解除。但双方对赔偿问题协商未果。友庭公司向刘凤伟支付该公寓经营收益到2020年6月1日。一审法院认为，本案系合同纠纷，合同内容为房产托管经营。经审核，涉案合同合法有效，双方依法应当恪守。涉案合同履行过程中，虽然发生了新冠肺炎疫情，但该情况相对于本案合同的履行并非不可抗力，仅是影响了友庭公司经营的收益率。按照本案合同约定，友庭公司应自行承担该损失。因此，友庭公司并未取得本案合同的法定和约定的解除权；友庭公司提出解除合同，构成违约，应该承担违约责任。亦因此，合同实际解除的时间应以刘凤伟与友庭公司交接房产的时间确定。刘凤伟要求友庭公司支付自2020年6月1日起至2020年12月1日的托管收益或参照托管收益计算的“房屋使用费”（实际仍为托管收益），合法有据，予以支持。关于刘凤伟主张的违约金54545元。本案中友庭公司并未依法提出调低的要求。但为维护同类案件裁判标准的统一，依法予以调低。根据相关司法解释，违约金的高低应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，刘凤伟的可得利益损失为54545元，该数额同时也为按合同约定计算的违约金数额。关于实际损失，刘凤伟主张装修款项损失6万元。但涉案合同已经履行过半，装修费用6万元的大部分并未损失，实际损失比例可参考合同未履行的期限占合同总期限的比值。合同解除系双方自愿达成，刘凤伟虽然因此失去了合同履行的可得收益，却也提前收回了涉案房产的占有、使用、收益和处分权利，而且客观上友庭公司经营中为涉案房产添附了部分装修和设备，有一定残值。此外，疫情背景显然较大幅度降低了友庭公司违约行为的过错程度。综合考虑上述因素，认定涉案合同约定的违约金过高，并将违约金调整为1.9万元。刘凤伟要求友庭公司承担涉案房产2020年1月1日起至2020年12月1日的物业费，事实依据不足，刘凤伟并未垫付该笔费用，因此对刘凤伟该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条和第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、友庭公司于判决生效之日起十日内支付刘凤伟济南市槐荫区地平梦世界LOMO公馆2号楼7层16号房托管收益13670元；二、友庭公司于判决生效之日起十日内支付刘凤伟违约金1.9万元；三、驳回刘凤伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1654元，减半收取827元，由友庭公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对于一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，因为新冠疫情影响，刘凤伟与友庭公司经协商，已于诉讼前减免了1个月的房屋经营收益。鉴于2020年8月10日友庭公司发送《解除合同通知书》后，并未向刘凤伟交付房屋，故一审判决刘凤伟参照托管收益支付自2020年8月11日起至实际交付之日的房屋使用费并无不当。依照《物业委托经营管理合同》的约定，违约金的计算标准为违约行为发生时剩余托管时间×房屋总价百分之六，一审判决综合考虑疫情、装修残值等因素，将违约金调整为1.9万元亦无不当。综上所述，友庭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费617元，由上诉人山东友庭酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 孙 潇二〇二一年六月二十九日书记员 孙红杰