北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6956号上诉人（原审被告）：刘占山，男，1971年9月4日出生。委托诉讼代理人：肖凡，北京市中坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：阙小玲，北京市中坤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王尊丰，男，1963年5月9日出生。委托诉讼代理人：谷娟，北京兴展律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：刘娜，女，1969年12月9日。原审被告：殷兰香，女，1970年3月6日出生。委托诉讼代理人：肖凡，北京市中坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：阙小玲，北京市中坤律师事务所实习律师。上诉人刘占山因与被上诉人王尊丰、刘娜及原审被告殷兰香房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初13894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘占山上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判由刘娜返还王尊丰房款1600000元、刘娜赔偿王尊丰违约金1500000元；3.本案诉讼费由王尊丰、刘娜共同承担。事实与理由：案涉房款由刘娜收取，刘娜也认可该事实，故应由刘娜承担返还房款的责任。王尊丰签订合同时明知房屋实际权利人为刘娜，其真实意思表示系与刘娜签订合同，因此案涉房屋买卖合同的双方是王尊丰与刘娜，一审判决刘占山承担违约责任显属不当，刘占山不应承担违约责任。王尊丰辩称，同意一审判决。刘娜辩称，同意赔偿王尊丰购房款及违约金。殷兰香述称，同意刘占山上诉请求。王尊丰向一审法院起诉请求：1.解除王尊丰与刘占山于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议书》；2.刘占山、殷兰香返还王尊丰购房款160万元；3.刘占山、殷兰香给付王尊丰经济损失190万元（房屋差价，因执行局拍卖房款为350万元，主张差价损失）；4.诉讼费由刘占山、殷兰香承担。一审法院认定事实：2013年8月1日，王尊丰（买受人）与刘占山（出卖人）签订《房屋买卖协议书》，约定：“现有北京市大兴区×××10-5-302室（即涉案房屋），面积87.66㎡，房主刘占山（身份证号：×××），房产证号X京房权证兴字第XXXX号商品房一套，卖给王尊丰（身份证号：×××），房款160万元整，一次性付清。双方约定房屋产权于2013年11月1日前过户到王尊丰名下，过户中发生的一切费用都由原房主刘占山承担。如到期未能于2013年11月1日前过户到王尊丰名下，房主刘占山按每日5000元违约金支付给王尊丰。过户后房屋交给王尊丰。如中途双方有一方在协议执行中违约，向对方支付2倍违约金，即3200000元整。”协议签订当日，王尊丰向刘娜的工商银行账户汇入1600000元。刘占山与刘娜共同向王尊丰出具收条，载明：“今收到王尊丰交来购买坐落大兴区黄村镇×××10-5-302室（即涉案房屋）房屋款1600000元。因王尊丰向刘占山转卡失败，改为王尊丰向刘娜卡号×××（工行大兴支行）转入人民币1600000元整。”收条尾部有刘占山、刘娜的签字及捺印。2016年7月26日，王尊丰因房屋买卖合同纠纷将刘占山诉至一审法院，一审法院于2016年10月14日作出（2016）京0115民初12440号民事调解书，内容为：一、王尊丰与刘占山于2013年8月1日就涉案房屋签订的房屋买卖协议有效；二、案件受理费9600元由被告刘占山负担。2017年8月4日，王尊丰又将刘占山诉至一审法院，请求一审法院判决刘占山协助王尊丰办理涉案房屋的过户登记手续、承担全部税费，并赔偿违约金200000元。但因涉案房屋已被一审法院查封且存在抵押登记，房屋买卖协议存在继续履行的障碍，客观上暂无法办理产权过户手续，且王尊丰经一审法院依法释明仍未变更诉讼请求，故一审法院于2018年3月30日作出（2017）京0115民初15509号民事判决书，判决驳回王尊丰的诉讼请求。另查，2012年12月24日，招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招行北京分行）作为抵押权人就涉案房屋设定最高额抵押权登记，该笔抵押于2014年2月18日办理注销登记，注销原因为贷款结清。2014年2月21日，汇富公司作为抵押权人就涉案房屋设定抵押权登记。汇富公司与刘占波、刘占山借款合同纠纷一案，一审法院于2016年7月15日作出（2016）京0115民初4501号民事判决书，判决：一、刘占波偿还汇富公司借款本金5000000元并支付借款利息；二、刘占波支付汇富公司律师代理费136600元；三、如刘占波未履行上述第一项、第二项义务，则汇富公司对刘占波名下位于北京市大兴区×××10层4-1001号房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权；如刘占波未履行上述第一项、第二项义务，则汇富公司对刘占山名下涉案房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权。判决书生效后，刘占波、刘占山未如期履行判决书确定的义务，汇富公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年8月25日立案执行，案号为（2016）京0115执5333号。执行过程中，一审法院于2016年11月1日查封涉案房屋。后杨秀英以其受让汇富公司就（2016）京0115民初4501号民事判决书享有的全部债权为由，申请变更为（2016）京0115执5333号执行一案的申请执行人，一审法院于2016年12月26日作出（2016）京0115执异90号执行裁定书，裁定变更杨秀英为（2016）京0115执5333号案件申请执行人。王尊丰就涉案房屋提出案外人异议，一审法院于2019年5月9日作出（2019）京0115执异69号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。杨秀英不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院于2019年9月26日作出（2019）京0115民初13265号民事判决，判决：准许执行北京市大兴区黄村镇×××10号楼3层5-302房屋。王尊丰上诉后，北京市第二中级人民法院于2020年5月28日作出（2020）京02民终664号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。一审庭审中，针对刘娜陈述涉案房屋系其用其弟弟刘占山的名义购买，购房款系其实际收取及使用，其愿意承担本案相关法律责任，王尊丰称：我方认为法律上不存在借名买房的事儿，我方是和刘娜联系，但房主为刘占山，后续多项判决主体均为刘占山，具体刘娜与刘占山之间对房屋的约定与我方无关，虽然刘娜当庭认可是其原因导致没有过户，愿意承担各项责任，但本案中我方仍要求由刘占山、殷兰香承担责任，不要求由刘娜承担相关责任，其内部之间的关系由其内部自行解决。刘占山、殷兰香称：我方认为应由房屋实际权利人刘娜承担相应责任，借名买房的行为并不为法律所禁止。刘娜称：王尊丰当时知道我是用我弟弟的名义买的，他也没有异议，希望王尊丰实事求是，我愿意承担本案的责任。一审法院认为，根据庭审查明的事实情况和相关证据及已生效判决，可以判定刘占山未按房屋买卖合同约定履行过户义务，导致无法实现合同目的，属于违约行为。关于刘娜与刘占山之间借名买房的问题，并不妨碍王尊丰行使其向房屋买卖合同相对方主张违约责任的权利。故，王尊丰要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求刘占山退还房款160万元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。对于王尊丰要求刘占山赔偿经济损失190万元（房屋差价，因执行局拍卖房款为350万元，主张差价损失）的诉讼请求，因刘占山系违约方，应对王尊丰的合理实际损失予以赔偿，但对于具体赔偿数额，法院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定为由刘占山一次性赔偿王尊丰实际损失150万元。王尊丰要求殷兰香共同承担本案给付责任的主张，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，一审法院于2021年3月判决：一、自判决生效之日起解除王尊丰与刘占山于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议书》；二、刘占山于判决生效之日起十日内返还王尊丰房款1600000元；三、刘占山于判决生效之日起十日内赔偿王尊丰经济损失1500000元；四、驳回王尊丰的其他诉讼请求。二审诉讼中，当事人均未提交与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对于《房屋买卖协议书》的解除均不持异议，本院不再赘述。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，二审中双方争议焦点为：一、《房屋买卖协议书》解除的法律后果承担主体；二、经济损失赔偿数额标准。关于焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。刘占山与王尊丰签订的《房屋买卖协议书》合法有效，双方应依约履行。依据双方的约定，买受人王尊丰支付完毕房款后，作为出卖人的刘占山并未履行协助办理过户的义务。根据查明的事实及生效判决的确认，因刘占山原因致使房屋买卖协议存在履行障碍，无法办理房屋产权过户手续，合同目的无法实现。故王尊丰提出解除《房屋买卖协议书》及要求返还购房款应予支持。一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。关于焦点二，本案中，虽王尊丰因刘占山的违约行为导致房屋无法办理产权转移登记手续而给其造成损失，但王尊丰与刘占山签订房屋买卖协议时涉案房屋存在抵押情形，王尊丰对于房屋因存在抵押不能过户的风险应有预见，并且案涉房屋的实际价款相对较低。基于违约过失相抵原则，考量本案的具体情形，本院以房屋买卖价款与解除合同时房屋市场价之差价为基础，兼顾当事人对合同不能履行的过错程度、当事人损害原因力大小等因素，酌情确定刘占山一次性赔偿王尊丰经济损失800000元。一审判决对此认定有失妥当，本院予以纠正。至于刘占山所述刘娜应承担相应的法律责任一节，系其二人之间关系，刘占山可另行解决。综上所述，刘占山的部分上诉请求成立，本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初13894号民事判决第一、二项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初13894号民事判决第三、四项；三、刘占山于本判决生效之日起十日内赔偿王尊丰经济损失800000元；四、驳回王尊丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21900元，由王尊丰负担12679元（已交纳）；由刘占山负担9221元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费31600元，由刘占山负担24332元（已交纳）；由王尊丰负担7268元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖大明审 判 员 陈 妍审 判 员 霍翠玲二〇二一年六月二十二日法官助理 宋 佳法官助理 段国清书 记 员 刘欣欣