江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1479号上诉人（原审原告）：吴迪法，男，1950年8月14日出生，住如皋市。上诉人（原审原告）：周汉斌，男，1969年10月13日出生，住如皋市。上诉人（原审原告）：秦旺建，男，1967年9月23日出生，住如皋市。上诉人（原审原告）：李秉荣，男，1973年1月16日出生，住如皋市。被上诉人（原审被告）：如皋市×××园小区业主委员会，住所地如皋市如城街道海阳路×××园小区。负责人：王见山。委托代理人：吴迂，江苏冠华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏正大物业服务有限公司，住所地如皋市城南街道万寿南路999号亿联广场1908、1909。法定代表人：周永良。委托诉讼代理人：黄维民，系公司副总经理。上诉人吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣因与被上诉人如皋市×××园小区业主委员会（以下简称水绘曦园业委会）、江苏正大物业服务有限公司（以下简称正大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服如皋市人民法院(2020)苏0682民初2285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据合同法第四十七、四十八条规定，相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，水绘曦园业委会在2020年12月28日组织召开会议并形成的相关决议超过了法律规定的追认权时限，对先前违法行为不具有约束力。2020年12月28日组织召开的会议不符合相关规定，《物业管理条例》第十四条规定召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。然而广大业主对此次会议并不知情，会议通知的形式、方式、公开程度均不合理。参会人员在参会前并不知道会议议题，无法在会前根据《水绘曦园业主大会议事规则》第八条的规定，在会前提前3天就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见。因此所谓的“业主代表”作出的决定并未征求业主的意见，故其作出的决定也无法代表业主，对广大业主不具有约束力。选聘物业的招投标程序严重违法，2019年8月8日，在只有正大物业公司参加投标的情况下，水绘曦园业委会成员明知按照法律规定不符合开标条件的情况下，坚持开标，通过议标方式同意正大物业公司中标，严重违反《中华人民共和国招标投标法》相关规定，应当予以撤销。被上诉人水绘曦园业委会辩称，合同法第四十八条规定是由相对人催告被代理人在一个月内予以追认，被代理人未作表示的视为拒绝追认，上诉人所谓逾期行使追追偿权的问题显然与法律规定不符。上诉人所称2020年12月28日召开的会议不符合规定的说法不能成立。上诉人之一吴迪法是业委会成员，对业委会选聘物业单位的会议都参加并签字确认，因此他的起诉不具有善意。第一届业委会期间已经征求了该小区73%以上的业主，对原物业公司同意更换，第二届业主会选聘以后，对更换的问题实际上是对第一届业主委员会已经做出的决定继续实施。实施过程中，通过小区里面的公示栏向小区的业主进行过公示，没有收到不满意见，程序本身合法，据了解，案涉小区已经有55%以上的业主向新的物业公司交纳了物业费用，已经实际接受合同，履行合同义务，应当视为对合同的追认。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人正大物业公司辩称，上诉人主张被上诉人逾期行使追认权于法不符。本案物业服务合同的订立合法合规，也符合目前各级政府对物业管理的监管现实，从小区12月28日业主代表大会的测评结果和目前小区业主依照约定缴费情况也足以证明两被上诉人签订服务合同得到了大多数业主的认可，至目前为止也有占小区总户数56%，且占总面积55%以上的业主已按照本次签订的物业服务合同约定履行了缴费义务。即使合同在签订过程中存有瑕疵，根据已经履行缴费义务的情况和小区业主初评结果，也符合民法典第503条的规定，视为对合同的追认，从民法典来讲，合同也应被确认有效。上诉人主张2020年12月28日小区召开业主代表大会不符合相关规定，没有事实依据。小区公告通知日期是12月12日，提前了16天，符合相关规定。上诉人主张2019年8月8日选聘活动违反了相关招投标的法律规定不属实。《江苏省物业管理条例》第四章前期物业管理第32条规定是指住宅物业的建设单位，指的是前期物业，才必须通过招投标，小区成立业主委员会以后，应该是实行政府市场调节价，小区业主委员会有权利代表全体业主选聘物业服务企业，选聘的形式可以是协议选聘，也可以通过招投标选聘。本次选聘活动中，小区业主委员会也通过邀请四家物业服务企业参与，其他几家收到邀请以后均放弃，其中有一家在招标现场，并未投标。在这种情况下，小区业主委员会为了保证小区的正常秩序和维护广大业主的利益，对愿意投标的正大物业公司进行开标、议标，进行选聘活动合法，在议标过程中也得到了上诉人之一吴迪法的现场签字认可。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣向一审法院起诉请求：1.要求撤销水绘曦园业委会与正大物业公司于2019年8月14日签订的物业服务委托合同；2.诉讼费由水绘曦园业委会与正大物业公司负担。一审法院认定事实：如皋市×××园小区于2010年开发建设，总建筑面积56556.46平方米，其中：住宅房屋53722.66平方米（4套商品楼住宅、6排别墅住宅），计363套（户）；非住宅房屋2833.80平方米，有15套商铺。吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣为如皋市×××园小区业主。2014年11月，×××园小区成立首届业主委员会。2014年12月，业主委员会与南通通皋物业服务有限公司签订物业服务合同，合同期限至2017年12月31日，后延长一年至2018年12月31日止。合同期满前，因水绘曦园业主委员会任期届满，未选举产生新一届业主委员会，如皋市如城街道办事处于2018年12月23日向水绘曦园全体业主发出《关于物业服务相关事宜的通告》，通告明确“由通皋物业服务有限公司按照原合同约定继续提供服务，至按规定程序召开业主（代表）大会重新选聘物业服务单位后按照规定程序终止”。此后，由通皋物业服务有限公司继续为×××园小区提供物业服务。2019年7月14日，×××园小区业主通过召开业主代表大会选举产生第二届业主委员会即水绘曦园业委会，吴迪法为水绘曦园业委会副主任。第二届业主大会审议通过了《水绘曦园业主大会议事规则》和《水绘曦园业主公约》。《水绘曦园业主大会议事规则》第五条第（三）项规定，业主大会议事内容：选聘、解聘物业服务企业。第七条规定，本区域召开业主大会采取由业主推选业主代表参加会议。推选业主代表按本规则的第十三条执行。第十三条规定，本区域召开业主大会采取由业主推选业主代表参加会议，推选的业主代表按照4幢商品楼住宅、6排别墅区住宅、15套商铺三部分组成，其中4幢商品楼住宅部分：1号楼1单元产生3名代表……；此4幢住宅楼确保每一套型有一个代表，一共33名代表；别墅区住宅部分：别墅区共6排住宅，每排产生一个代表，共6名代表；15套商铺部分：商铺共15套，产生2名代表；本小区共计41名代表；如一名业主同时拥有若干套商品楼住宅的，只能在其中的一幢楼中参加选举，如果同时拥有商品楼住宅和别墅区住宅与商铺产权的，只能参加其中一项业主代表推选。第十七条第（二）项规定，业主委员会职责业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行以下职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，或与解聘的物业服务企业终止物业服务合同，办理交接手续。2019年7月23日，水绘曦园业委会召开会议，决定采取招标的方式选聘物业公司，并通过水绘曦园业主群告知业主已确定招标公告和招标文件。部分业主发表了意见，但业主群成员没有达成明确具体的一致意见。2019年7月24日至26日期间，水绘曦园业委会通过×××园小区信息栏、如皋市委新闻网、市镇两级城管平台、×××园小区业主群发布《如城街道水绘曦园物业服务项目招标公告》，招标公告明确了招标单位、招标内容、报名资格、资格预审等内容，并确定评审开标时间为2019年8月8日8:30。2019年7月25日至29日期间，南通通皋物业服务有限公司、正大物业公司、南通领航物业管理有限公司、金科物业服务集团有限公司如皋分公司到水绘曦园业委会领取了《招标文件》。2019年8月8日，只有正大物业公司参加投标，水绘曦园业委会成员通过议标方式一致同意正大物业公司中标。水绘曦园全体业委会成员均在《水绘曦园物业服务项目招标评审汇总表》上签字确认。同日，水绘曦园业委会在业主群中发布了《如城街道水绘曦园物业服务项目中标公告》，同时在小区信息栏进行了张贴。公告载明：根据水绘曦园物业服务项目招标公告要求，2019年8月8日开标评审，按物业服务三级管理标准，经评议，江苏正大物业服务有限公司中标。本中标公告期自2019年8月8日至2019年8月12日，公告期满，对中标结果没有异议的，招标人将签发中标通知书。部分业主在水绘曦园业主群中对招投标的程序提出质疑，并于2019年8月11日通过《如皋微报》对水绘曦园业委会未经业主大会授权选聘物业服务公司行为的合规性提出质疑。2019年8月14日，水绘曦园业委会与正大物业公司签订了《水绘曦园物业服务委托合同》，合同约定，由正大物业公司为如皋市如城街道×××园小区提供三级物业管理服务，内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理等共8个方面，合同期限暂定五年，自2019年9月1日至2024年8月31日止或下届业主委员会成立且与其所聘物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2019年8月19日，正大物业公司在如皋市综合行政执法局对上述物业服务委托合同进行了备案。2019年8月20日，水绘曦园业委会在小区信息栏和业主群内公布了上述物业服务委托合同。因南通通皋物业服务有限公司的撤出问题，正大物业公司实际于2020年1月1日起才进入×××园小区提供服务。2020年4月7日，吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣提起本案诉讼。审理中，水绘曦园业委会于2020年12月12日在小区张贴公告，明确定于2020年12月28日下午在迎新社区会议室召开业主代表大会，并对小区环境、物业服务、居民幸福感等情况进行评议。2020年12月28日，×××园小区业主代表大会在迎新社区会议室召开，41名业主代表中有23名代表参加会议，另有6名代表书面委托其他代表参加会议，会议征求了所有参会代表对正大物业公司提供服务的满意度及是否继续聘请正大物业公司提供服务。其中，有25位代表对正大物业公司的物业服务表示满意，并同意继续聘请正大物业公司提供服务。25位代表共代表业主专有部分面积34679平方米，占小区总面积56556.46平方米的61.3%，共代表229户业主，占小区总业主378户的60.6%。一审法院认为，一、本案应适用《中华人民共和国物权法》及相关司法解释。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的法律事实发生在民法典施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。二、吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣的诉讼主体适格。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。从以上规定可见，法律没有限制请求撤销业主大会或者业主委员会作出决定的业主资格和条件，只要业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了其合法权益或者违反了法律规定的程序，即可请求撤销。吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣均是×××园小区业主，他们认为业主委员会作出聘用正大物业公司为小区服务企业的决定侵害了他们的合法权益，可以诉至法院要求撤销。水绘曦园业委会于2019年8月8日通过议标决定正大物业公司中标，吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣于2020年4月7日起诉，未超过法定的一年期间。综上，吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣有权诉至法院，要求撤销业委会作出的聘用正大物业公司为小区服务企业的决定。三、吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣要求撤销水绘曦园业委会与正大物业公司签订的物业服务委托合同之主张难以支持。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项规定：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。该条第二款规定，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十五条第（二）项规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。选聘物业服务企业是业主享有的对小区进行共同管理的权利，是否选聘、如何选聘、选聘何企业均应由业主大会决定。业主委员会作为业主大会的执行机构，只能在业主大会的授权下，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主大会未确定物业服务企业时，业主委员会无权自行决定是否选聘、如何选聘、选聘谁为物业服务企业。水绘曦园业委会在业主大会未授权的情况下，私自决定采取招投标的方式选聘物业服务企业，既违反了以上法律规定，也与《水绘曦园业主大会议事规则》第十七条第（二）项不相符合。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案在审理中，水绘曦园业委会于2020年12月28日组织召开了业主大会，有专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主代表对正大物业公司服务表示满意，且同意继续聘用正大物业公司提供物业服务。据此，可以认定业主大会对业委会选聘的正大物业公司行为的追认。水绘曦园业委会与正大物业公司签订的物业服务委托合同自业主大会追认后即具有法律效力，吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣要求撤销依据不足，难以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款，第七十八条第一款之规定，一审判决：驳回吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣的诉讼请求。案件受理费200元，由吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣负担。二审中，上诉人吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣提交17位业主代表的书面情况说明，拟证明2020年12月28日召开的业主大会是不真实的，所谓的追认是假的。水绘曦园业委会质证称，真实性无法确认，不符合证据规则的要求，证人必须到庭作证。正大物业公司质证称，对书面情况说明真实性无法确认，且书面情况说明的取得没有合法渠道，不予认可。正大物业公司提交《2020年度物业费收缴统计》，拟证明小区大多数业主认可物业服务合同并履行了合同约定的缴费义务。吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣质证称，真实性无法确认，水绘曦园业委会质证称，对《2020年度物业费收缴统计》真实性认可。吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣另申请证人冒某、刘某、张某、芦某出庭作证。冒某陈述，其是水绘曦园的业主代表，参加了2020年12月28日召开的业主代表大会，没有填写业主代表意见征询表，因为其要接孩子，提前走的。刘某陈述，其是水绘曦园的业主代表，参加了2020年12月28日召开的业主代表大会，提前通知的，其不会签字让李翠玲帮填的业主代表意见征询表。张某陈述，其是水绘曦园的业主代表，参加了2020年12月28日召开的业主代表大会，填写了业主代表意见征询表，其写了意见，没有签字。芦某陈述，其是水绘曦园的业主代表，参加了2020年12月28日召开的业主代表大会，填写了业主代表意见征询表，其在业主群里。吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣质证称，表决结果不能代表所有业主的意见，应为无效。水绘曦园业委会质证称，几位业主都参加了会议，除一位提前离开没有填表，其余都填过表，说明填表的事实客观存在，会议也不是临时通知的，小区公示栏也有公示，业主没有关注不等于没有公示。正大物业公司质证称，证人证言证实会议是真实的。本院经审查认为，17位业主代表的书面情况说明真实性难以确认，且相关人员未出庭作证，故对17位业主代表的书面情况说明不予采信。正大物业公司提交的《2020年度物业费收缴统计》真实性亦难以确认。对几位出庭证人的证人证言结合全案案情综合评判。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，合同法第四十七条规定“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”第四十七条显然不适用于本案，第四十八条中的追认系相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。就本案而言，如上诉人认为水绘曦园业委会在未经业主大会授权的情况下与正大物业公司签订物业服务合同，则应由正大物业公司催告业主大会在一个月内予以追认，而非上诉人主张的业主大会应在一个月内追认，上诉人对上述合同法条文理解有误，其主张水绘曦园业委会逾期行使追认权的理由无法律依据。水绘曦园业委会于2020年12月12日在小区公示栏张贴公告，明确定于2020年12月28日下午在迎新社区会议室召开业主代表大会，公告中亦载明了“对小区环境、物业服务、居民幸福感等情况进行评议。”可见，水绘曦园业委会已经履行了提前十五天通知的义务，不能以业主未注意到为由主张水绘曦园业委会未尽通知义务。会议经表决，有专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主代表对正大物业公司服务表示满意，且同意继续聘用正大物业公司提供物业服务。业主代表本身负有代表业主行使权利、发表意见的职责，其意见即应作为其所代表的业主的意见，在并无充分证据推翻表决结果的情况下，可以视为业主大会对业委会选聘正大物业公司行为的追认。上诉人主张2020年12月28日组织召开的会议不符合相关规定的理由不能成立。2019年7月23日，水绘曦园业委会召开会议，决定采取招标的方式选聘物业公司，通过水绘曦园业主群告知业主已确定招标公告和招标文件，后公开发布《如城街道水绘曦园物业服务项目招标公告》，招标公告明确了招标单位、招标内容、报名资格、资格预审等内容，并确定评审开标时间为2019年8月8日8:30，2019年7月25日至29日期间，有四家物业服务企业到水绘曦园业委会领取了《招标文件》。2019年8月8日，只有正大物业公司参加投标，水绘曦园业委会成员通过议标方式一致同意正大物业公司中标。水绘曦园全体业委会成员包括本案上诉人吴迪法均在《水绘曦园物业服务项目招标评审汇总表》上签字确认。并于同日在业主群中发布了《如城街道水绘曦园物业服务项目中标公告》，同时在小区信息栏进行了张贴。上述程序并无明显不当，吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣主张招投标程序违法依据不足。综上，上诉人吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人吴迪法、周汉斌、秦旺建、李秉荣负担。本判决为终审判决。审判长 钱 锋审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年六月二十一日书记员 何梦玲