黑龙江省依安县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0223民初22号原告:王某，男，1984年5月25日出生，汉族，无职业，住黑龙江省依安县。委托诉讼代理人：王明清（原告父亲），男，1960年2月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省明水县。被告：依安县农村信用合作联社，住所地黑龙江省齐齐哈尔市依安县依安镇明安路**。统一社会信用代码91230223702614306M。法定代表人：臧仕国，该社理事长。委托诉讼代理人：宋东峰，该社员工。委托诉讼代理人：于富国，该社员工。被告：贺某某，男，1977年11月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省依安县。被告：于某某，男，1985年6月19日出生，汉族，职业不详，住黑龙江省依安县。被告：常某某，男，1984年10月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省依安县。原告王某与被告依安县农村信用合作联社（以下简称依安县信用社）、贺某某、于某某、常某某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人王明清，被告依安县信用社委托诉讼代理人宋东峰、于富国，被告贺某某、常某某到庭参加诉讼，被告于某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令不得执行原告所购买的位于依安名仕国际小区C2栋东侧4号商服楼；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年，案外人李兆杰经营的黑龙江润鑫房地产开发有限公司在依安县开发建设了依安名仕国际小区。因此前亏欠原告父亲王明清工程款未付，故于2013年8月1日向原告出具了《抵房协议》，约定将依安名仕国际小区C2栋东侧4号商服楼抵账给原告，并于2014年5月13日与原告签订了《名仕国际销售合同书》，约定诉争房产的抵账数额为514402元。原告自签订《名仕国际销售合同书》之日起便开始居住于涉案房屋，一直占有该房屋至今。在此期间，原告无数次找李兆杰及黑龙江润鑫房地产开发有限公司其他工作人员主张过户，但对方始终以各种理由进行推脱、哄骗，致使诉争房屋至今未能登记在原告名下。2019年9月27日，依安县人民法院执行局在诉争房屋门处张贴了（2019）黑0223执112号拍卖公告，告知将对诉争房屋进行拍卖，原告由此得知诉争房屋已涉及相关借贷合同纠纷。原告为保障自己的合法权益不受侵害，遂向依安县人民法院执行局提出书面执行异议，后经审查，依安县人民法院作出（2019）黑0223执异22号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。原告对该执行裁定书不服，认为依安县人民法院对诉争房屋的强制执行行为系执行错误，且在审查执行异议案件时存在事实不清、适用法律错误的情形，原告对诉争房屋的实体权利明显足以排除本次执行，依法应予支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，结合本案事实，可知原告已经在依安县人民法院查封诉争房产之前签订了合法、有效的书面合同，并已经以抵账工程款的方式支付了全部房款，且自签订《名仕国际销售合同书》之日起已经对诉争房屋进行了合法占有，虽最终未办理过户登记，但绝非原告自身原因所致，因此原告就诉争房产有足以排除强制执行的民事权益，依法不应对诉争房产进行强制执行。被告依安信用社辩称，原告诉争的房产已于2012年12月21日在依安房产处办理了房产证，登记的权利人为贺某某，登记的坐落位置为依安东北街名仕国际小区6号楼30号，后贺某某于2012年12月26日在依安信用社申请贷款，并以诉争房屋作为该笔贷款的抵押物。贷款逾期未还后，依安县信用社于2017年向依安县人民法院提出实现担保物权的申请，经审理于2017年11月8日作出（2018）黑0223民特61号民事裁定书，依法裁定准许依安信用社拍卖、变卖贺某某名下的争议房产。2013年8月1日原告与黑龙江润鑫房地产开发有限公司签订《抵房协议》时，争议房产已经在依安信用社作为贷款抵押物，并且在依安房产处办理了相应的抵押登记，原告方至今未取得房屋的所有权，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告贺某某辩称，不同意原告的诉讼请求，同意被告依安信用社实现抵押权，执行争议房产。被告常某某辩称，与被告贺某某的答辩意见一致。被告于某某未到庭应诉，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示的《抵房协议》一份、《名仕国际销售合同书》一份、收据一份，用以证实争议的房屋系黑龙江润鑫房地产开发有限公司因欠原告父亲王明清的工程款无钱给付，用争议房屋抵顶工程款，与原告签订房屋销售合同并出具收据的事实。被告依安信用社对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，称争议房屋在2012年12月21日已经在依安房产处办理了所有权登记，确定了争议房屋的权属，房屋的所有权人为被告贺某某，并非原告，且该房产因被告贺某某在依安信用社贷款已经作为抵押物办理了抵押登记手续。被告贺某某称原告举示的以上证据其不知情，是黑龙江润鑫房地产开发有限公司的法定代表人李兆杰找到被告贺某某，让贺某某向依安信用社贷款，房子是黑龙江润鑫房地产开发有限公司的，是用贺某某的名字办理的所有权证，就是为了办理贷款使用。被告常某某的质证意见与被告贺某某的一致。被告于某某未到庭质证，视为放弃质证权利。因被告依安信用社对以上证据的真实性无异议，本院对以上证据予以认定。2.原告举示的工程施工合同两份、人工费结算书两份、分部分项工程投标报价本两本、已给付工程款数额清单一份，用以证实原告取得争议房屋系由工程款抵账而来。被告依安信用社称该证据系原告与黑龙江润鑫房地产开发有限公司之间的工程款的相关证据，与本案无关，被告不予质证。被告贺某某称不知情，不予质证。被告常某某称工程款一事常某某不知情，其只知道贷款的事，就是用常某某的名办理房屋所有权证用于贷款。被告于某某未到庭质证，视为放弃质证权利。因以上证据与原告举示的《抵房协议》的内容能够相互印证，本院对原告举示以上证据欲证实的事实予以认定。3.原告举示的食品流通许可证一份，用以证实2013年原告购买争议房屋后，一直在争议房屋中居住，用来经营依安宝齐超市。被告依安信用社对以上证据的真实性无异议，对证明目的有异议，称原告举示的证据仅能证实原告使用争议房屋经营超市，并不能证实房屋的所有权人是原告，对于原告实际占有使用争议房屋的事实无异议。被告贺某某称对原告欲证实的事实不清楚，不发表质证意见，原告何时占有争议房屋贺某某不知道。被告常某某称对原告占有房屋及用争议房屋经营超市的事不清楚。被告于某某未到庭质证，视为放弃质证权利。因原告举示的该证据系黑龙江省依安工商行政管理局颁发，详细记载了经营场所、名称、负责人等事项，本院对以上证据予以认定。4.原告举示的2013年至2021年原告入住争议房屋后产生的取暖费、物业费及水电费的明细、证明及票据，用以证实原告自2013年6月开始在争议房屋中居住的事实。被告依安信用社称原告举示的以上证据与该案无关，被告贺某某向依安信用社贷款系在2012年12月，房屋抵押登记在先。被告贺某某、常某某、于某某未到庭质证，视为放弃质证权利。因原告举示的以上证据能够相互印证，结合《抵房协议》中约定《抵房协议》签订后房屋使用权归王明清，本院认定原告自2013年8月1日签订《抵房协议》后开始占有争议房屋。5.被告依安信用社举示的2012年12月26日贺某某在依安信用社贷款时提供的五处抵押物的房屋他项权利证书复印件、房屋产权证书复印件、2017年依安不动产登记中心出具的不动产权证书及不动产登记证明，用以证实争议房屋于2012年12月27日已经在依安房产处办理抵押登记的事实。原告称以上证据与其无关，原告不予质证。被告贺某某及常某某对以上证据无异议。被告于某某未到庭质证，视为放弃质证权利。因以上证据系依安房产处及不动产登记中心依据事实出具，本院对以上证据予以认定。6.被告依安信用社举示的（2018）黑0223民特61号民事裁定书，用以证实被告依安县信用社向依安县人民法院提出实现担保物权的申请后，依安县人民法院依法确认依安信用社对争议房屋享有优先受偿的权利。原告对证据的真实性无异议，但称争议房屋上附有抵押原告并不知情。被告贺某某及常某某对以上证据无异议。被告于某某未到庭质证，视为放弃质证权利。因以上民事裁定书系生效法律文书，本院对以上证据予以认定。7.被告依安信用社举示的（2019）黑0223执异22号执行裁定书，用以证实依安县信用社向依安县人民法院申请执行争议房产时原告提出执行异议被驳回的事实。原告对以上证据的真实性无异议，对裁定书的结论有异议，因此原告提起了执行异议之诉。被告贺某某及常某某对以上证据无异议。被告于某某未到庭质证，视为放弃质证权利。因原、被告对以上执行裁定书的真实性无异议，本院予以认定。通过原、被告陈述及对以上证据的分析与认证，本院认定以下事实：2010年，黑龙江润鑫房地产开发有限公司在依安开发建设名仕国际小区。因资金短缺，经时任公司经理李兆杰及时任公司销售经理张宝安商议后，将5户（包括争议房屋）未出售的商服楼落户到李兆杰亲属贺某某、于某某、常某某名下，用于抵押贷款。2012年12月21日，本案争议的房屋名仕国际小区6号楼30号商服（C2栋东侧4号商服）在依安房产处办理了房屋产权登记手续，登记在被告贺某某名下，不动产权证号黑（2017）依安不动产权第0002998号，原依房权证依字第**，用途商服，建筑面积177.38㎡。2012年12月27日，李兆杰和张宝安以贺某某名义，以争议房产及其他四处房产（贺某某名下一处、常某某名下两处、于某某名下一处）作为抵押物向被告依安信用社下属阳春信用社贷款2000000元，并办理了抵押登记，房屋他项权利证号黑（2017）依安不动产证明第0001533号，原依房他证依字第××号。该笔贷款到期后，2017年6月21日，办理续贷手续，继续以争议房产及其他四处房产作为抵押物向依安信用社下属阳春信用社贷款1900000元。2013年8月1日，因李兆杰欠原告王某父亲王明清工程款，与王明清签订《抵房协议》一份，约定以争议房屋抵顶所欠工程款，抵顶工程款572002.40元，并约定合同签订后房屋使用权归王明清，原告王某于2013年8月1日开始占有争议房屋。2014年5月13日，黑龙江润鑫房地产开发有限公司与原告王某签订《名仕国际销售合同书》，并出具收款收据。2014年5月19日，原告王某以争议房屋（房屋性质为商业服务）为经营场所，使用争议房屋经营依安宝齐超市。2018年11月8日，经依安信用社申请，依安县人民法院作出（2018）黑0223民特61号民事裁定书，准予拍卖、变卖包括争议房屋在内的五处抵押物，依安信用社对所得款项在1900000元借款本金及利息范围内优先受偿。2019年7月12日，依安县人民法院作出（2019）黑0223执112号执行裁定书，裁定查封争议房屋。2019年9月27日，依安县人民法院作出（2019）黑0223执112号拍卖公告，原告王某对该执行不服，提出执行异议申请，依安县人民法院于2020年11月6日作出（2019）黑0223执异22号执行裁定书，驳回原告王某的异议申请，后原告王某提起执行异议之诉。本院认为：该案为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为原告是否享有排除法院的强制执行，停止对争议房产进行拍卖程序的权利。关于该争议焦点，原告主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其享有排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、黑龙江润鑫房地产开发有限公司与原告王某在争议房屋被查封前签订《名仕国际销售合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，双方签订的房屋买卖合同合法有效；二、李兆杰与王明清签订《抵房协议》后，原告王某开始占有争议房屋，占有行为发生在房屋被查封前；三、原告王某以王明清工程款抵楼房价款，原欠款关系终止，双方建立新的房屋买卖关系，房屋价款已经全部给付；四、该房屋未能过户的原因系房屋已经抵押给被告依安信用社，并非原告王某原因造成。因此，原告王某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，但该规定所保护的权利为一般不动产买受人的物权期待权，其优先于普通债权，可以排除普通债权的执行，而本案被告依安信用社享有的权利系抵押权，并非普通债权，在同一不动产上既存在抵押权，又存在建设工程优先权或一般不动产买受人的物权期待权或消费者物权期待权的情况下，应按照消费者物权期待权、建设工程优先权、抵押权、一般不动产买受人的物权期待权的权利顺位予以保护，原告王某购买的房屋性质为商服楼，并非住宅，其购买该房用于经营依安宝齐超市，因此，原告王某并非商品房消费者，其为一般不动产买受人，故被告依安信用社享有的抵押权在权利保护顺位上优先于原告王某享有的一般不动产买受人的物权期待权，故原告王某所享有的权利不能排除法院的强制执行，无法阻却对争议房产进行拍卖。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费8944.02元，由原告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  李丽娜审判员  徐冬华审判员  韩凤波二〇二一年六月十八日书记员  杨光远