北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8106号上诉人（原审原告）：茂华控股集团有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街201号及甲201号201室。法定代表人：刘尧，董事长。委托诉讼代理人：刘志敏，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘衡，北京市金台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区UHN国际村（广华园）小区业主委员会，住所地北京市朝阳区。负责人：李晓静，主任。委托诉讼代理人：王龙兴，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茂，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111楼302室。法定代表人：陈楠，总经理。委托诉讼代理人：程颖聪。上诉人茂华控股集团有限公司（以下简称茂华公司）与被上诉人北京市朝阳区UHN国际村（广华园）小区业主委员会（以下简称国际村业委会）、原审第三人北京金地格林物业管理有限公司（以下简称金地公司）因业主撤销权纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初27180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。茂华公司上诉请求：撤销原审判决，改判：撤销业主大会临时会议作出的“确认物业管理服务委托合同（酬金制）”的决定。上诉理由：一、原审法院认为茂华公司行使撤销权已经超过一年的除斥期间基本事实认定不清，法律适用错误。首先，茂华公司委托耿某报名并参加的业主大会临时会议于2018年11月24日召开，此次会议是对国际村业委会候选人进行表决，而通过涉案决议的业主大会临时会议于2018年12月12日开始召开，二者不是同一个会议，不能混为一谈。其次，原审法院基于茂华公司知晓2018年11月24日业主大会临时会议这一事实推定茂华公司对2018年12月12日业主大会临时会议的召开“应当知情”，对会议结果“应当知晓”是错误解释并适用法律规定中“应当知道”的结果。国际村业委会没有履行法定的提前15天通知义务，茂华公司也因不知道有这次会议的召开而没有派代表参加，没有适用“应当知道”的前提。二、涉案业主大会临时会议存在诸多程序违法问题。首先，国际村业委会没有履行提前15天通知全体业主的法定义务，违反《物业管理条例》第十四条的明文规定。其次，国际村业委会也没有对拟召开的业主大会会议相关事项进行两次公告，违反了北京市的地方性部门规章。再次，临时会议表决票的发放和回收都存在弄虚作假，程序不公正，会议结果不被左家庄街道曙光里居委会所承认。最后，2018年12月12日临时会议中的委员与候补委员、监事与候补监事的人选问题存在内定与弄虚作假。茂华公司并不请求法院撤销国际村业委会作出的所有决定，只是请求撤销其中损害了茂华公司利益的部分。三、原审法院认为“小区地下车库中部分车位为开发商茂华公司所有，部分车位为小区其他业主所有，部分车位为人防车位，无法进行整体区分，故应由全体业主来决定地下车库的经营和管理方式”，既不符合法律规定，也与本小区的实际情况完全相悖，最终将严重损害小区业主的利益。首先，涉案地下车库属于建筑物的专有部分，茂华公司对整个地下车库具有完整的使用权、管理权和经营权。其次，涉案地下车库自2006年小区建成以来，从来就不是物业管理公共区域，一直采用与小区物业分开管理的模式，而且管理得非常好，不受小区物业公司更迭和物业服务影响。最后，如不撤销国际村业委会的侵权决定，国际村业委会要强行接管小区地下车库的经营管理的话，只可能管理不善，茂华公司也只能采取其他手段维护自身合法权益，可能使得目前秩序良好的地下车库管理出现严重问题，最终导致小区停车出现困难，损害小区业主的利益。国际村业委会坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。金地公司同意国际村业委会的意见，未提出上诉。茂华公司在原审法院诉请：请求法院撤销北京市朝阳区UHN国际村（广华园）小区2018年业主大会临时会议作出的“确认物业管理服务委托合同（酬金制）”的决议。原审法院经审理查明：国际村业委会系UHN国际村（广华园）小区（以下简称国际村小区）依法成立的业主委员会，2013年1月8日，国际村业委会在北京市朝阳区人民政府太阳宫街道办事处备案。另查，茂华公司系该小区业主。2018年11月18日，国际村业委会发出《UHN国际村（广华园）小区2018年业主大会临时会议召开方案》，载明业委会召集本次业主大会临时会议，表示事项，1、表决《物业管理服务委托合同》（酬金制）（修订案）；2、表决《物业服务机构的选聘方案》；3、补选业主委员会委员与候补委员；4、补选监事会监事与候补监事。会议时间，预计于2018年11月25日召开2018UHN国际村业主大会临时会议启动仪式，预计于2018年12月12日正式召开2018UHN国际村业主大会临时会议，会期为90天，如未完成，延期15天，视情况可提前结束。该方案后附业委会及监事会补选候选人公示、《物业管理服务委托合同（酬金制）》（修订稿、表决稿）、《物业服务机构的选聘方案》（表决稿）。其中，《物业管理服务委托合同（酬金制）》（修订稿、表决稿）中载明了：乙方提供物业服务内容包括：维持物业区域内车辆行使秩序，对车辆停放进行管理……乙方代为管理物业费、停车管理费等相关费用。地下车库车位收费：车位费金额处为空白，车位管理费（包括自有车位）处也为空白（与前期物业管理期间一致，见招标文件）。在政府出台新的相关法律法规时，地面车位和地下车库的收费标准将及时调整，并进行相应的合理变更。庭审中，国际村业委会表示于2018年11月25日上午在小区广场上召开了2018年业主大会临时会议启动仪式，会议于2018年12月12日正式召开。2018年12月23日，国际村业委会发布《UHN国际村（广华园）小区2018年业主大会临时会议决议公告》载明：2018年12月22日上午，在太阳宫地区办事处规划科和尚家楼社区居民委员会的共同监督和见证下，2018年业主大会临时会议投票结果统计工作在尚家楼社区居民委员会多功能厅进行。本小区户数1842人（含商用），票权（面积）数242046.46㎡,参与投票户数为1424人（含商用），参与投票票权（面积）数189727.02㎡,参与投票的户数和票权（面积）数均超过50%，本次业主大会会议有效。经统计，2018年业主大会临时会议表决结果如下：议题一：确认物业管理服务委托合同（酬金制）。同意户数1420人，占比77.09%，同意票权（面积）数183290.06㎡，占比75.73%。议题二：确认物业服务机构选聘方案。同意户数1421人，占比77.14%，同意票权（面积）数183392.10㎡,，占比75.77%。议题三：补选业主委员会委员与候补委员（后附各个委员的票数和对应面积的数量和比例）。议题四：补选监事会监事与候补监事（后附各个监事票数和对应面积的数量和比例）；根据有关法律法规和本次业主大会召开工作方案的规定，修订物业管理服务委托合同（酬金制）基础文本、物业服务机构选聘方案议题表决通过，业主委员会委员、候补委员候选人和监事会监事、候补监事候选人均获得双过半业主同意，业主委员会委员、候补委员候选人中得票排名前3位的候选人获选委员。其他9位候选人获选候补委员，监事会监事、候补监事候选人中得票排名前4位的候选人获选监事，其他8位候选人获选候补监事。2019年2月1日，国际村业委会作为甲方与金地公司作为乙方签署了《北京市朝阳区UHN国际村（广华园）小区物业管理服务委托合同》，约定，乙方提供的物业服务内容包括维持物业区域内车辆行使秩序，对车辆停放进行管理。乙方代为管理物业费、停车管理费等相关费用。停车费用由乙方向车位使用人收取。地下车库车位收费：目前暂定车位费为650元/月（向建筑单位租赁），其中车位管理费（包括自有车位）为100元/月（与前期物业管理期间一致）。在政府出台新的相关法律法规时，地面车位和地下车库的收费标准将及时调整，并进行相应的合理变更。2019年7月30日，国际村业委会向茂华公司委托的北京广华轩商贸有限公司（以下简称广华轩公司）发出《关于移交朝阳区UHN国际村（广华园）小区地下区域管理权的通知》，载明国际村小区通过决议依法选聘新的物业服务企业金地公司，将全部物业管理区域委托给金地公司管理并签订《北京市朝阳区UHN国际村（广华园）小区物业管理服务委托合同》，该物业管理服务委托合同中的服务范围包含所有的地下区域，金地公司已于2019年2月1日入驻本小区。本小区地下区域目前由贵司管理，按照法律规定和本小区目前的状况，贵司无权占有并管理本小区的地下区域，为了贵司与我委能够通过协商的方式妥善解决此问题，我委已经与贵司多次沟通本小区的地下区域管理交接事宜，但贵司却并未撤场、移交。现我委限贵司在接到本通知后10日内撤出本小区全部地下区域，并向业委会移交地下区域的管理权及相关资料。庭审中，茂华公司表示其系小区的开发商，亦系小区最大的业主，系小区会所及小区地下车库中200多个车位的所有权人，并表示该小区地下车库之前一直由其委托的广华轩公司进行管理，而国际村业委会召开本次业主大会临时会议，并未提前15日通知全体业主，也未通知茂华公司，导致其没有参加投票。2018年11月18日的会议方案后附的业主委员会委员和候补委员名单系提前拟定好的，委员候选人存在提前内定的嫌疑，业委会委员和监事成员存在弄虚作假；业主大会临时会议召开方案中明确载明会议期为90天，但是实际上会议的召开时间只有10天，10天内收集1420户业主的选票不符合常理，对于唱票过程，并没有进行公示，仅提供了唱票现场的几张照片，对于参会人员以及签字人员的身份亦无法确认，并以此主张议召开程序违法。另外，茂华公司表示此次业主大会的决议结果中的议题一“确认物业管理服务委托合同（酬金制）”中对小区的车位委托其他公司进行管理，侵犯了其对小区地下车库所有权、经营权和管理权。因为该小区地下车库系由茂华公司开发建设，该地下车库应当与小区的其他停车位区分对待，地下车库作为符合区分建筑物所有权、构造独立、使用排他、也能登记为所有权的独立客体，系独立物，并非商品房的从物，地下空间的利用权的归属要根据规划来确定，该区域在初始规划时即为茂华公司所有并经营的地下车库，经营管理权应当属于茂华公司。茂华公司可以自行决定出租或出售车位，即使部分车位出售了，对于整个地下空间的利用权，并不因为小业主取得了部分车位的所有权而改变，车位的管理权还应当属于茂华公司。另外，地下车库属于独立空间，对于地下车库的经营管理的决定权不属于小区全体业主，而是属于购买车位的业主这个小的群体，业主大会无权决定地下车库的经营管理权。物业管理区域是由建设单位和前期物业服务企业在住房和城乡建设主管部门的指导下共同确认的，国际村小区的前期物业管理范围内并不包含地下车库部分，故现在的物业公司也无权管理地下车库部分。业主大会的决议侵犯了茂华公司对地下车库的经营管理权。国际村业委会对于茂华公司的上述主张不予认可，其表示在2018年11月18日即将临时会议召开方案和其他文件在小区的公示栏进行了公示，告知了业主将要召开临时会议的事实。而茂华公司还委托了耿某参加了业委会委员候选人的报名工作，说明其对于将要召开业主大会会议的事情是知情的。而会议的召开过程中均按照法律规定的程序进行，将选票送达了业主，并有工作人员对选票进行回收。投票过程和表决过程都有专门的工作人员审核、统计和监督。社区居委会和街道办事处的工作人员人也给予了指导和监督。决议的四项议题均经过了小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，符合法律规定的标准，对于决议结果也在小区的公示栏进行了公示，并将决议结果向街道办事处进行了备案，不存在程序违法的问题。关于地下车库的经营权和管理权，虽然茂华公司拥有地下车库部分车位的所有权，但是大部分车位均已经出售给小业主，应当由所有业主通过业主大会决议的方式来决定车库的管理方式，并进行统一的管理，故决议结果并不侵犯茂华公司的权益。另，国际村业委会表示2018年业主大会临时会议的业主大会决议于2018年12月23日进行了公示，茂华公司在会议召开之前委托耿某参加了业委会委员候选人的报名，关于业委会委员候选人报名的通知上明确载明了后续会召开业主大会，而在业委会委员初选的过程中，相关工作人员也告知耿某后续会召开业主大会对业委会委员进行表决，说明其对于将要召开业主大会是知情的，会议的决议结果于2018年12月23日在国际村小区公示栏进行了公示，茂华公司对于决议结果在公示的时候就应当知晓。而新选聘的物业公司金地公司在进驻小区后，就小区地下车库和其他部位的移交问题多次与茂华公司进行交涉，也从侧面反映出茂华公司对于决议结果早就知晓，而茂华公司直至2020年1月份才提起诉讼，超过了法律规定的一年的撤销权的行使期间。茂华公司对此不予认可，其表示对于后续召开业主大会并不知情，直至国际村业委会在2019年7月通过书面函件告知其移交地下车库的管理权时才知晓业主大会决议，故并未超过一年的时间。原审法院判决认定：按照法律规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。关于茂华公司的起诉是否超过了一年的撤销权的行使期间的问题，根据法院查明的事实可知，茂华公司在会议召开前期已经委托耿某参加了业委会委员候选人的报名工作，业委会委员候选人报名的通知上载明了最终候选人通过业主大会会议进行表决，在业委会委员的初选过程中，相关工作人员也向耿某说明了将召开业主大会对业委会委员候选人进行表决，而业主大会临时会议就在国际村小区内召开，还举行了启动仪式，决议结果亦在国际村小区公示栏进行了公示，根据上述情况可以看出，茂华公司作为小区业主，对于国际村小区召开业主大会临时会议应当知情，对于会议决议结果在公示的时候亦应当知晓，而其直至2020年1月才提起诉讼，其行使撤销权的行为已超过了一年期间。退一步讲，即使茂华公司行使撤销权未超过一年的期间，根据法院查明的事实可知，针对国际村小区的2018年业主大会临时会议，国际村业委会于业主大会召开前发布公告，就该小区2018年业主大会临时会议的召开方式、具体时间、主要内容等进行了公示，并委派相关人员进行了选票投放和回收工作，后续选票统计过程中，唱票、验票、监票和计票环节有专门的工作人员进行统计和监督。国际村业委会已经履行了就业主大会进程向小区全体业主告知的义务，而根据其提交的选票统计数据，参加投票和针对议题作出决议的业主比例均达到法律规定，表决内容亦经过了该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，符合法律规定的上述表决内容的通过标准。该决议的形成过程和决议结果满足了相关法律规定的业主大会决议有效性的要件，故2018年业主大会临时会议召开程序合法，虽然会议召开过程中有不完善之处，但不足以影响业主大会临时会议的整体程序和决议结果的有效性，故法院对于茂华公司主张的业主大会临时会议程序违法的意见不予支持。另，小区地下车库中部分车位为开发商茂华公司所有，部分车位为小区其他业主所有，部分车位为人防车位，无法进行整体区分，故应由全体业主来决定地下车库的经营和管理方式，茂华公司主张业主大会决议结果侵犯其对地下车库的所有权、经营权和管理权，没有依据，法院对其该项意见亦不予支持。综上，茂华公司要求撤销“确认物业管理服务委托合同（酬金制）”的决议，无事实和法律依据，法院对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：驳回茂华控股集团有限公司的全部诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。本院认为：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。茂华公司作为部分地下车库的所有权人，对其所有部分属于其专有，由其自行使用或租赁，因此，物业合同未侵害其对专有部分的车位使用和经营的权利。地下车位也属于该小区内的一部分物业，茂华公司也仅是该小区的一名业主，其要求将其所有的物业部分从该小区内独立出来，由其单独进行物业管理，不符合相关规定，没有相应依据。另外，茂华公司所有的地下车位属于其专有部分，由其自行使用、经营，但小区公共部分的物业管理，茂华公司作为业主有义务负担相应的物业管理费用，酬金制的方式也是物业管理费用负担的一种方式，并不侵害茂华公司的合法权益。对于茂华公司所主张的知情权问题，从诉讼中提供的证据来看，茂华公司在业主大会召开前期，其委托耿某参加了业委会委员候选人的报名工作等，茂华公司已经知道并委托代表参加，其未参加之后的程序，属于茂华公司自身的问题，不足以认定国际村业委会剥夺其参加业主大会的权利，故茂华公司主张剥夺其知情权的问题，本院不予采纳。综上所述，茂华公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由茂华控股集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二一年六月三十日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月