广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0204民初2550号 原告：柳州市万景房地产经纪服务有限公司，住所地柳州市柳邕路新翔小区6-3-5号，统一社会信用代码：91450204MA5NRPC17L。 法定代表人：吴炳昌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶师梅,广西银正（柳江）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨敏，该公司员工，特别授权。 被告：桂贵，女，1989年11月7日生，汉族，住杭州市江干区，现住柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：冯永恒,柳州市宏维法律服务所法律工作者，特别授权。 委托诉讼代理人：陈书,柳州市宏维法律服务所法律工作者，特别授权。 原告柳州市万景房地产经纪服务有限公司（以下简称“万景 公司”）诉被告桂贵委托合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告万景公司的委托诉讼代理人叶师梅，被告桂贵的委托诉讼代理人冯永恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万景公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付中介服务费7200元及违约金72000元；2.依法判令被告支付本案聘请律师所花律师服务费3000元；3.本案诉讼费由被告承担。以上共计82200元。 事实与理由：原告从事房地产代理销售业务，被告在2020年12月29日委托原告销售其坐落于航一路××海小区××单元××号房屋，并在当日签订了房地产委托销售协议，《房地产销售协议》约定了甲方自愿将座落于航一路××海小区××单元××号房屋委托给乙方销售；住宅建筑面积88.55平方。甲方净销售总价人民币柒拾贰万元整。甲方应积极配合乙方销售及办理过户相关手续，如果甲方恶意的不配合乙方销售此房产，或者私下与代理方客户成交，甲方则按该房屋代理销售总价10%作为违约金赔偿给乙方。如乙方违约则承担甲方可追究的法律责任，如有争议可在柳州市柳南区人民法院起诉，律师费、诉讼费由违约方承担。甲方同意支付乙方1%中介费人民币：7200元。代理销售期间原告积极的帮被告销售该房屋，被告却恶意不配合原告销售该房屋，经原告多次催促被告配合，但被告仍拒不配合，被告的行为已经构成根本违约，据此，原告特据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国诉讼法》之规定，诉至贵院，望贵院在查事实的基础上，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告桂贵辩称，原告所诉请的要求被告支付中介费及违约金无事实及法律依据，原告所诉请的律师费也没有事实依据，本案中，被告无任何违约行为，本案关键是由于原告把被告的房屋擅自抵押给他人，而造成双方无法继续履行，因此，违约责任应是原告而非被告，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对证据1中除《授权委托书》外的证据的真实性予以认可，对于证据2、3、4、5的真实性予以认可，对于证据6的三性不予认可，被告对原告所举证据3-5的证明目的均不认可。原告对被告提交的证据1、2真实性认可，但证明目的不认可。对于双方当事人对真实性均无异议的证据，本院予以采信，对于原告提交的证据6提供了电子数据原始来源供核对，故本院对其真实性予以确认，对于真实性予以采信的证据，本院对于其证据的证明目的，将结合庭审查明情况以及案件事实查明部分，予以综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2020年12月29日，桂贵（甲方、卖方）与万景公司（乙方、代理销售方）签订《房地产委托销售协议》，约定：1、桂贵自愿将座落于航一路××海小区××单元××号房屋委托给万景公司销售；住宅建筑面积88.55平米。桂贵净销售总价人民币柒拾贰万元整（￥720000.00元）；2、万景公司支付代理销售定金人民币贰仟元整（￥2000.00）元整，由万景公司通知下办理该房屋的买卖申请贷款过户等相关手续，首付款不低于人民币：壹拾万元整（￥100000.00）元，按银行最新政策办理。该房屋的过户名由万景公司指定。桂贵自愿授权万景公司代签该房屋的《房屋买卖协议》包括代收定金及认购金并在万景公司的通知下桂贵全力配合万景公司签订《房屋买卖协议书》及办理该房屋过户相关手续；3、桂贵同意万景公司以一次性或银行按揭代理销售该房产；4、桂贵应积极配合万景公司销售及办理过户相关手续，如桂贵恶意的不配合万景公司销售此房产，或者私下与代理方客户成交，桂贵则按该房屋代理销售总价10%作为违约金赔偿给万景公司。如万景公司违约则承担桂贵可追究的法律责任，如有争议可知柳州市柳南区人民法院起诉，律师费、诉讼费由违约方承担。本协议壹式两份，甲乙双方各执壹份，经签字并盖章后生效；5、补充协议：桂贵同意支付万景公司1%中介服务费人民币：柒仟贰佰元整（￥7200.00）元。桂贵在甲方处签字并捺手印，杨敏在乙方处签字并捺手印。 2020年12月29日，桂贵出具《收条》壹份，交由万景公司收执，载明：“今收到杨敏交来位于航一路××海小区××单元××号房屋委托销售定金人民币：贰仟元整（￥2000.00）元。收款人：桂贵，身份证：4311211989××××××××。” 前述协议签订后，万景公司业务员杨敏与被告桂贵通过微信沟通房屋委托销售的事实，2020年12月31日，桂贵通过微信将案涉房屋的房产证及个人的身份证发送给杨敏。2021年1月3日，桂贵发微信说：“希望你们认真对待事情不要以忽悠我，要按规矩来”，杨敏答复“小桂，你这个放心哦，这个啊，不是什么忽悠，那我们现在也在做事情啊，都没有，如果忽悠你的话，我们还跑上跑下”、“你放心……客户，他那两天要放假啊，他又没有回来，他今天打电话过来，他说明天”桂贵回复“明天可以打过来吧。”2021年1月4日，桂贵发信息“年前手续一切可以搞定吧，比较急，你们也答应好的。”杨敏答复“你今天下午2点钟左右过来公司要钱就得了”桂贵说：“我知道，我在问的是这个问题你还没有答复我，请你认真看答复我，不是敷衍我”杨敏答复：“应该没问题的。”桂贵复：“知道了”。 2021年1月5日16:45，桂贵申请查询不动产相关权利信息，柳州市不动产登记中心出具《柳州市不动产查询结果证明书》载明：“坐落：航一路××海小区××单元3-1，权利人：桂贵，在我局登记信息：有2笔抵押登记，……抵押信息：1.不动产登记证明号：桂（2017）柳州市不动产证明第××号，权利人为交通银行股份有限公司柳州分行，权利价值为448000元，登记时间：2017年8月7日15:33:02，起始时间：2017年8月4日，终止时间为2037年8月4日；2.不动产登记证明号：桂（2020）柳州市不动产证明第××号，权利人：李志，权利价值：400000元，登记时间：2020年12月29日18:41:05，起始时间：2020年12月29日，终止时间为2021年2月28日。” 2021年1月5日10:21，桂贵发微信给原告员工杨敏称：“家里不同意卖了，不卖了”，11:06分，杨敏称：“评估公司要到房子评估，客户的材料我们已经收集好了，争取年前帮你办好来，我们一直都在帮你办的”。桂贵复：“不用你们帮了”……11:30分，杨敏复：“你之前喊客户补交1万元定金的，现在客户已经交钱过来了，我们要给你的呀，你到我们公司来拿，我们再喊客户和你当面谈谈列。”11:40分，桂贵复：“是你们没诚意，拖了那么久的”，杨敏称“元旦放假3天呀，不是和你说了吗”。2021年1月5日16:57分，桂贵称：“退你两千块钱，我家里不同意卖了。”……2021年1月7日，杨敏发微信称：“辛苦你今天到我们公司来和客户补签三方合同，客户也想和你聊聊，客户之前补交的8仟元定金，我们要补给你呀，你过来拿就得了，谢谢”桂贵复：“不卖了，被你们欺骗太深了”杨敏复：“你误会了”……2021年1月12日杨敏称：“请你2021年1月13日上午9点半钟到房产局办理过户手续（带上你本人的身份证，房产证，户口本）谢谢”。 案涉座落于航一路××海小区××单元3-1的所有权人为桂贵，该房屋于2017年8月7日办理抵押登记，抵押权人为交通银行股份有限公司柳州分行，权利价值为448000元，抵押起始时间为2017年8月4日，终止时间为2037年8月4日。之后该房屋于2020年12月29日18：41:05办理抵押登记，抵押权人为李志，权利价值为400000元，抵押起始时间为2020年12月29日，终止时间为2021年2月28日。 原告陈述，由于被告单方不继续履行《房地产委托销售协议》，故原告已委托案外人李志办理了前述房产的注销抵押登记，并于2021年1月6日申请注销了该房屋的抵押登记。 2021年2月2日，原告为向被告桂贵追索中介服务费，与广西银正（柳江）律师事务所签订了《委托代理合同》约定由广西银正律师事务所、广西银正（柳江）律师事务所指派律师作为诉讼代理人代理原告进行诉讼，原告为此向广西银正（柳江）律师事务所支付了律师费3000元。 庭审过程中，被告主张《授权委托书》中于委托人处签写的“桂贵”并捺手印并非桂贵本人所签及手印，并就该《授权委托书》中“桂贵”的签名及手印申请司法鉴定，对此，本院认为，该《授权委托书》的内容为“因本人没有时间去签订航一路××海小区××单元××号的房屋买卖协议，现特委托……代签该房地产的《房屋买卖合同》；收集客户资料；确定买卖价格……委托书期限为办理完该房屋的过户相关手续为止。”即原告拟以该证据结合《房地产委托销售协议》、《收条》共同证明被告委托原告代为销售房屋的事实，结合双方的微信聊天记录，且被告亦确认了其委托原告代为销售房屋的事实，故被告申请该司法鉴定并不影响该待证事实的认定，故本院对于被告提出的该司法鉴定申请不予准许。 本院认为，本案《房地产委托销售协议》及支付定金的时间虽然在《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）正式实施前，但双方在签订合同后，在合同履行中产生争议，未能达成一致意见，直至向法院起诉，双方对合同履行产生的争议的法律事实持续至《民法典》实施之后，跨越了《民法典》的实行时间，且《民法典》中对委托合同有更为明确的规定，适用《民法典》的相关规定没有明显减损当事人合法权益，从更有利于维护社会和经济秩序的角度考虑，本案适用《民法典》的相关规定。 原告万景公司与被告桂贵签订的《房地产委托销售协议》（以下简称“协议”）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。 关于原告诉请要求支付中介服务费的诉请。根据《民法典》第九百三十三条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可规则于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。”之规定，本案中在《房地产委托销售协议》中约定了“被告同意支付原告1%中介服务费7200元”，故本案所涉的委托合同系有偿委托合同。被告在与原告的微信聊天记录中称：“家里不同意卖了，不卖了，……不用你们帮了……你们做的好假忽悠人不按规矩来办事……是你们没诚意，拖了那么久……退你两千块钱，我家里不同意卖了”并在庭审中称其不继续履行合同系因原告将被告的案涉房屋擅自抵押给他人造成。但原告收到被告发送的前述信息后，原告即指示案外人李志于2021年1月6日办理了案涉房屋的抵押登记解除手续。对此，本院认为，根据原告提供的通过微信登录柳州市不动产登记中心的网上大厅即柳州不动产微信服务大厅进行办理抵押登记业务办理的全流程，可以看出，办理抵押登记系需要提供房屋所有权人的相关身份证件材料及对所有权人的人脸识别并在人脸识别过程中进行了相关文字提示，被告作为完全民事行为能力人应当知晓进行相应操作后所产生的法律后果而尽相应的注意义务。故被告于2020年12月29日配合原告完成了案涉房屋的抵押登记，应当视为被告知晓并同意原告将案涉房屋抵押给原告的相关工作人员李志，故，本院对于被告的前述主张不予采信。被告向原告的员工通过微信发送“家里不同意卖，不卖了”、“不用你们帮了”系属于被告单方解除与原告签订的《房地产委托销售协议》的意思表示，即拒绝继续履行前述协议，且从原告在微信中向被告发送的信息可以证明，原告一直为被告积极寻找案涉房屋的买受人，且通知被告签订房屋买卖三方合同、办理过户，补交定金等积极履行《房地产委托销售协议》所负的义务，但被告一直拒绝配合，故根据《民法典》第九百三十三条之规定，因被告拒绝履行《房地产委托销售协议》而导致原告无法取得中介服务费，故原告诉请被告向其支付中介服务费7200元，于法有据，本院予以支持。 关于原告主张支付违约金的问题。被告至今拒绝向原告支付中介服务费，已构成违约，根据《民法典》第五百八十三条之规定，应当承担违约责任。但原告没有提交证据证明其因被告拒绝履行合同而遭受的损失，也无法看出原告为履行合同而支出的必要支出，被告亦提出原告所主张的违约金过高的抗辩，根据《民法典》第五百八十五条之规定，本院对于原告主张的违约金予以 调整，该违约金的计算以7200元为基数，按照银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的四倍标准，从原告起诉之日即2021年4月1日起计算至实际付清之日止。 关于要求支付律师代理费之诉请。根据《房地产委托销售协议》约定：“……如有争议可在柳州市柳南区人民法院起诉，律师费、诉讼费由违约方承担”。结合庭审查实，本案诉讼系因被告未依约向原告支付中介服务费等所致，原告在本案中因委托广西银正律师事务所、广西银正（柳江）律师事务所指派律师作为其诉讼代理人参加诉讼而为此支付了律师代理费3000元，有原告提交相应的《委托代理合同》及广西银正（柳江）律师事务所开具的律师代理费发票为凭，故原告诉请被告支付律师代理费3000元于法有据，本院对此予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告桂贵向原告柳州市万景房地产经纪服务有限公司支付中介服务费7200元及违约金（以7200元为基数，按照银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的四倍标准，从2021年4月1日起计算至实际付清之日止）； 二、被告桂贵向原告柳州市万景房地产经纪服务有限公司支 付律师代理费3000元； 三、驳回原告柳州市万景房地产经纪服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费因适用简易程序减半收取计928元（原告已预交），由被告桂贵负担115元，由原告柳州市万景房地产经纪服务有限公司负担813元。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  杨雪莹 二〇二一年六月二十一日 书记员  李 蕾 法律适用： 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条第一款：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可 以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九百三十三条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第三款：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007