西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初11484号原告：西安三六九互联网产业园有限公司，统一社会信用代码：91610133MA6U0R9A8P，住所地：陕西省西安市曲江新区XX路XX号XX环XX中心XX座XX层XX室。法定代表人：王飞，该公司总经理。委托代理人：高浩波，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人：刘琰，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被告：陕西杨凌瑞豪生态环保科技有限公司，统一社会信用代码：91610403MA6TG3LK7P，住所地：陕西省杨凌示范区XX路XX苑XX号楼XX单元XX室。法定代表人：王梓豪，该公司总裁。委托代理人：王宁，男，汉族，1986年XX月XX日出生，住西安市新城区XX路XX号XX号楼XX单元XX号，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。系该公司员工。委托代理人：王华军，男，汉族，1961年XX月XX日出生，住西安市长安区XX大道XX号，身份证号码：340XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。原告西安三六九互联网产业园有限公司与被告陕西杨凌瑞豪生态环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制开庭进行了审理，原告西安三六九互联网产业园有限公司（以下简称“三六九公司”）的委托代理人高浩波、刘琰，被告陕西杨凌瑞豪生态环保科技有限公司（以下简称“杨凌瑞豪公司”）的委托代理人王宁、王华军均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告西安三六九互联网产业园有限公司诉称，2019年11月18日，三六九公司与杨凌瑞豪公司签订《独立办公空间服务合同（简装）》、《项目入驻协议》、《服务细则及条款》，合同约定三六九公司为杨凌瑞豪公司提供办公空间及相关服务，并依约收取租金、基础服务费及空调设备使用费及其他各项费用。2019年12月20日，双方将租赁办公室面积由520.2㎡变更为434.2㎡，其余合同条款未做变更。合同签订后，三六九公司依约组织交付案涉办公场所并提供相应服务，然杨凌豪瑞公司在仅缴纳了首期办公空间综合服务费、基础服务费、空调设备使用费的情况下一直占有使用至2020年9月16日。期间三六九公司多次对其进行催告，然杨凌豪瑞公司一直不予履行相应的付款义务。后杨凌豪瑞公司直到2020年9月16日才腾退案涉办公场地，但相关费用及违约赔偿等费用一直未予结清，严重侵犯原告合法权益，故原告现诉至法院请求判令：1、被告支付办公空间综合服务费80327元、基础服务费12917.45元、空调设备使用费5166.98元、违约196822.86元、费用免减期补交48847.5元、空租期损失111372.3元，合计455454.09元；2、本案诉讼费用、律师费、保全担保保险费由被告承担。被告杨凌瑞豪公司辩称，被告于2019年12月20日拿到钥匙，因疫情原因原告于2020年4月20日让被告进入场地，又于5月8日以被告公司欠费为由让物业将涉案场地大门张贴封条，不允许被告公司员工进入办公。后被告将此事反映给管委会和信访局，信访局安排公司和文旅局的韩局长协调，明确表示原告因此事赔偿被告10000元。后原、被告双方在曲江文化产业中心领导主持下面谈的结果是原告承诺不再收取被告公司任何违约金，20多万元的租金实际使用不到一个月。经审理查明，2019年11月18日，原告三六九公司（甲方）与被告杨凌瑞豪公司（乙方）签订编号为JHB191127162的《独立办公空间服务合同（简装）》及配套的《服务细则及条款》、《项目入驻协议》。其中服务合同第一条约定本合同的标的及内容为甲方为乙方提供独立办公空间及相关服务，乙方支付甲方服务费。第三条办公空间位置为西安市曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋，楼层、房号为11层1107、1108、1109、1110、1111，空间建筑面积共计520.2㎡…。又查，2019年12月20日，原告三六九公司与被告杨凌瑞豪公司签订编号为JHB191127162的《独立办公空间服务合同（简装）》就租赁办公空间面积进行变更，第三条办公空间位置为西安市曲江新区XX路XX号XX城XX环XX中心XX栋，楼层、房号为11层1107、1108、1109、1110室，建筑面积共计434.2㎡。第四条交付日期为2019年11月18日之前，第五条合同期限为2019年11月18日至2022年11月17日，为期三年。第六条费用减免期为2019年11月18日至2020年1月2日，为期45天。第七条办公空间综合服务费标准为2020年1月3日至2022年1月2日，办公空间综合服务费标准为75元/㎡·月，办公空间综合服务费为32565元/月，2022年1月3日至2022年11月17日，办公空间综合服务费标准为78.75元/㎡·月，月办公空间综合服务费为34193.25元/月，支付方式为半年预付，乙方需在本合同签订之日起三日内，向甲方缴纳2020年1月3日至2020年7月2日的办公空间综合服务费，具体金额为195390元，此后每满半年，乙方需提前一个月预付下一个半年的办公空间综合服务费。第八条约定基础服务费是指曲江369互联网创新创业基地提供的前台服务、公共保洁服务、公共安防服务，收费标准为7.5元/㎡·月，乙方每月需缴纳的基础服务费为3256.5元，支付方式为半年预付。乙方需在本合同签订之日起三日内，向甲方缴纳2019年11月18日至2020年5月17日的基础服务费，具体金额为19539元，此后每满半年时，乙方需提前一个月预付下一个半年的基础服务费。第九条空调设备使用费约定甲方统一安装办公室空调设备，乙方缴纳空调设备使用费，收费标准为3元/㎡·月（不含空调运行所需电费），乙方每月需缴纳的空调设备使用费为1302.6元，支付方式为半年预付。乙方需在本合同签订之日起三日内，向甲方缴纳2019年11月18日至2020年5月17日的空调设备使用费，具体金额为7815.6元，此后每满半年时，乙方需提前一个月预付下一个半年的空调设备使用费。第十条约定其他费用标准中用电代收代缴费用标准为1.53元/度，在服务期内，所产生的各种费用皆由乙方自行承担。《项目入驻协议》第四条约定如因乙方原因致使实际入住期限不足3年的，乙方同意给予甲方的优惠条件（包括各项费用减免）全部取消，乙方应按照优惠前的标准补足全部费用。第十条约定乙方逾期不支付各项费用，甲方除有权要求乙方支付欠付费用外，另行支付违约金，违约金数额为欠付费用总额的双倍，逾期一个月不支付的，甲方除要求乙方按照上述标准支付违约金和欠付费用外，有权解除本协议及《办公空间服务合同》，同时有权没收履约保证金不予退还，乙方还应赔偿因此给甲方造成的损失。第十五条约定若出现如下情形之一，甲方有权单方面解除本协议及《办公空间服务合同》，扣除履约保证金，并有权将乙方已经支付的各项服务预付款作为违约金，同时乙方应当赔偿给甲方造成的全部损失…。第十六条约定甲乙双方一致确认，本协议及《办公空间服务合同》所指的甲方损失包括但不限于：办公空间装修、改造、装饰费用，向第三方支付的赔偿款、补偿款；为解决纠纷而产生的律师费、诉讼费、执行费、保全费、保全担保保险费、公告费等，以及合同解除后甲方在寻找下一个办公空间使用人期间（甲乙双方共同确认为三个月）的办公空间综合服务费、基础服务费用、空调设备使用费的损失等。再查，原、被告双方均认可实际交付房屋的时间为2019年12月20日。但双方就解除合同时间无法达成一致，原告主张合同解除时间为2020年5月18日其向被告发送解除合同通知书之日，并就此向本院提供了其向被告送达的《解除合同通知书》；被告主张合同解除时间为7个月租金用完之日。原告主张2020年年初因新型冠状病毒引起的肺炎疫情影响房屋无法正常使用的期间为2020年春节至2020年3月2日，并出具《关于明确入住企业安全有序复工复产工作的通知》予以佐证。被告辩称无法正常使用期间为2020年春节至2020年4月20日，但未提供证据佐证。被告称因原告对涉案房屋的断电行为导致被告自2020年5月8日之后再未使用过涉案房屋。原告称因被告未依约缴纳费用，其曾于2020年5月采取过半个月的断电措施后又恢复供电，后因催费未果又于8月停止供电。另原告提供《物品（出门）单》用以佐证被告实际搬离涉案房屋的时间为2020年9月14日，被告对上述搬离时间无异议。另查，2019年11月12日，被告通过银行转账方式向原告支付20000元用于办公楼租赁。2019年12月23日，被告通过银行转账方式向原告公司支付235309.6元。原告称目前被告尚欠原告办公空间综合服务费80327元、基础服务费12917.45元、空调设备使用费5166.98元、违约金196822.86元，费用减免期补交（2019年11月18日至2020年1月2日）共48847.5元，三个月空租期损失111372.3，合计455454.09元。再查，原告提供《民事委托代理协议》及《中国建设银行单位单户专用回单》用以佐证其支出了律师费29300元。上述事实，有《独立办公空间服务合同（简装）》、《服务细则及条款》、《项目入驻协议》、《关于明确入住企业安全有序复工复产工作的通知》、《物品（出门）单》、《曲江369互联网产业园创新创业基地疫情期间减免房租的公告》、《民事委托代理协议》、《中国建设银行单位单户专用回单》、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《独立办公空间服务合同（简装）》、《服务细则及条款》、《项目入驻协议》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，双方均应依约履行各自的权利义务。原告依约向被告出租了涉案商铺，并于2019年12月20日向被告实际交付房屋，故合同所涉费用均应自该日起算。因被告未依约向原告支付租赁期间的各项费用，原告于2020年5月18日向被告发送了解除合同通知书，被告未提出异议，故本院依法确认双方合同已于该日解除。被告理应依照合同约定向原告支付2019年12月20日至5月18日期间的综合服务费162825元、基础服务费16282.5元、空调设备使用费6513元。此外，考虑到新型冠状肺炎疫情停产停工政策的影响，2020年春节过后即（2020年2月3日）至3月2日期间因疫情防控政策导致房屋无法正常使用期间的租金应在应付费用中予以减免，该段期间的应减免费用经计算为综合服务费31479.5元、基础服务费3147.95元、空调使用费1259.18元；又因，原告认可2020年5月停电半个月，故该段时间的各项费用亦应予以减免，经计算为综合服务费16282.5元、基础服务费1628.25元、空调使用费651.3元；综上，在扣除疫情影响减免29天租金及停电减免15天租金情形下被告共计应向原告支付2019年12月20日至2020年5月18日期间的剩余综合服务费115063元、基础服务费11506.3元及空调设备使用费4602.52元。另因《项目入驻协议》第四条约定如因被告原因致使实际入住期限不足3年的，原告同意给予被告的优惠条件（包括各项费用减免）全部取消，被告应按照优惠前的标准补足全部费用。故依据上述合同约定，被告应补足的减免费用为48847.5元。原告主张的2020年5月19日至实际搬离之日即2020年9月14日期间的费用一节，被告虽辩称其自2020年5月8日起便未再实际使用房屋，但被告的所有办公物品均系2020年9月14日搬离，故本院对被告的上述辩称依法不予采信，被告理应参照合同约定的费用标准向原告支付上述期间内的各项费用，唯因原告认可2020年8月开始对房屋采取了断电措施，故房屋占用费应计算至2020年7月31日止为宜。综上，经计算该段期间被告应向原告支付的综合服务费79241.5、基础服务费7924.15及空调设备使用费3169.66元。原告主张违约金196882.86元一节、双方约定违约金明显过高，且综合考虑到新型冠状肺炎疫情影响企业经营困难、全国各地复工复产政策出台及原告在租赁期断电影响被告公司实际经营行为，故本院酌情将违约金调低为原告主张金额的30%，即被告应向原告支付违约金59064.86元。原告主张的律师费29300元系出自合同约定，且附有《委托代理协议》及律师费转账凭证予以佐证，本院依法予以支持。原告主张的空租期损失111372.3元一节，因未提供对应的损失依据，本院依法不予支持。综上所述，被告在扣除疫情减免29天租金及停电减免15天租金情形下共应向原告支付2019年12月20日至2020年7月31日期间的综合服务费194304.5元、基础服务费19430.45元及空调设备使用费7772.18元。违约金59064.86元、费用免减期补交48847.5元、律师费29300元，合计358719.49元。又因原告已经预交255309.6元，故被告仍应向原告支付103409.89元。综上所述，兹根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付103409.89元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费8132元，由原告承担6132元，由被告承担2000元。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  李晓婷二〇二一年六月二十二日书记员  张雨濛打印：相丽华校对：李宏艳2021年月日送达1