广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初1506号 原告：梁君荣，男，1976年8月9日出生，壮族，户籍所在地：南宁市江南区，现住南宁市。 被告：防城港市东泰文化产业发展有限公司。住所地：防城港市港口区长泰路1号海都文化广场营销中心。 法定代表人：禤继斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨明月，广西维冠律师事务所律师。 原告梁君荣与被告防城港市东泰文化产业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案，依法适用简易程序进行审理。本院于2021年6月16日公开开庭审理了本案，原告梁君荣、被告防城港市东泰文化产业发展有限公司的委托诉讼代理人杨明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2020年8月25日签订的商品买卖合同；2.判令被告即日退还原告已交的房屋首付款和房屋维修维修资金共计人民币202781元（其中：房屋首付款195187元，房屋维修资金7594元），支付资金占用费4410元（利息：202781×4.35%/12×6，由2020年9月1日至2021年2月28日共6个月，按银行同期贷款利率计算）。以上金额合计207191元；3.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：一、在原告已明确要求公积金贷款购房的情况下，中介公司和房地产公司没有全部如实告知防城港市公积金贷款要求条件的真实情况。原告通过网上购房平台认识了购房屋中介人员李云波，在到防城港之前和他沟通了能否在防城港用公积金购房，同时也把自身情况跟他讲清楚，原告的公积金是南宁的，在南宁已有一套房产，并已用过公积金贷款，公积金贷款已还完，能否用公积金贷款购房和提取公积金，李云波明确明确答复是可以的。于是2020年8月19原告到防城港，由李云波带领看了几个楼盘，当时原告一再明确只看能用公积金贷款的楼盘。在海都文化广场也跟开发商的销售人员说明了自身的公积金、房产和贷款情况，在得到中介和开发商可以公积金贷款和提取公积金还贷的口头承诺后，才交了5万元定金，明确公积金贷款金额43万元。但是2020年11月10日房地产公司告知可贷款的金额为43万元（其中公积金为28万元，商业贷款15万元），并不是全部为公积金贷款43万元。原告咨询南宁的住房公积金中心，得到明确答复：在防城港购房，南宁市的公积金是提不出来了。原告感觉被骗，就想把房子给退了，但房地产公司不同意，认为退房可以，但首付不能退。二、由于房地产公司一直没有预约办理公积金贷款事宜，错过了原来可以办理公积金贷款的时间，公积金二套房首付由原来的30%升至50%，导致原告已无能力履行合同。2020年8月21日首付交完后，8月25日签完购房合同，开发商的业务员郭晴晴说贷款可以在11月份批下来，但到了2021年1月也没有信息。原告于1月份打电话咨询防城港市住房公积金中心，工作人员把原告信息录入系统后发现根本没有原告信息，原告向他说明8月25日购房合同就已备案，房地产公司应该帮预约了，那么久都排不上是不是人太多的原因。工作人员的答复是：就算人多，也不会超出两个月的时间，你回去问房地产公司到底是什么问题了。期间原告也问过中介李云波和房地产公司的郭晴晴，是不是房地产公司存在什么问题，他们的答复都是房地产公司很正常，没有问题，只是贷款的人很多，排队需要时间。2021年1月31日防城港公积金中心启动了红色预警调控措施，第二次使用公积金贷款的首付比例由原来的30%调整为50%，在调整之前，公积管理中心于2021年1月19日出台了《防城港市住房公积金资金流动性风险预案（修订）》的文件，并调预警等级及相应的调控措施的启用，由市住房公积金管理中心通过住房公积金网站、微信公众号、手机app等公开渠道提前10日向社会公布。2月2日公布了《关于启动资金流动性风险防控红色预警调控措施的通知》，并强调调控措施于2021年2月11日起实施，在此之前已受理的个人住房公积金贷款按原政策进行审批，以贷款申请录入住房公积金业务系统时间为准。原告将这两个《通知》告知了被告，但被告在知情，有时间办理手续，且承诺自身内部没有问题的情况下，并没有及时办理贷款申请，错过了机会，此责任应由被告来承担。之前原告已交了30%的首付，其中有11万元是借来的，本想提取公积金后再归还，但事与愿违，由于条件不符合，在南宁住房公积金的存款提不出来。在此期间原告也和开发商协商过，但开发商不同意退款，开发商要求要么补公积金贷款首付，要么就转为商业贷款。贷款43万元，20年二套房商业贷款与二套房公积金贷款利息总额相差约113345元，由于是开发商自身工作拖拉等原因造成的后果，不应由原告来承担损失。三、购房合同存在不平等条款，开发商要求买受人由原的公积金贷款改为商业贷款不符合合同要求。1.购房合同附件四第一条（关于银行、公积金按揭付款方式的约定）第1点只约定了买受人在不配合出卖人办理按揭的情况下要承担违约金，并有权解除合同。依据合同双方权利义务公平对等的原则，如果出卖人在合理的期限内不配合买受人办理按揭手续，由此导致买受人无法履行合同或给买受人带来损失的，买受人能否要求出卖人支付违约金，能否要求解除合同，能否要求退还首付款。从2020年9月至2021年，被告没有按合同附件四第一条的要求履行自身的义务。2.购房合同第七条规定，首付加贷款方式付款：余款人民币43万元向防城市公积金管理中心申请贷款支付。二套房屋公积金贷款首付升至50%后，原告已经无能力补充首付的情况下，被告要求原告由公积金贷款转为商业贷款不符合此条款的要求。四、由于身体不适，原告今后很长时间都急需用钱治疗。2021年1月21日，我去广西医科大医院检查，查出是肝硬化，现急需用钱治疗，医生说今后需要长期定期进行检查治疗，病情发展的不确定因素很多。如果今后每月还要还房屋商业贷款，以现在收入和身体状况是难以归还贷款的。综上所述，原告已无能力补充公积金贷款首付款，同时也无能力归还商业贷款月供，已无法继续履行购房合同，为维护自身合法利益，特向人民法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、原告不享有合同解除权。原告因违约不享有合同的约定解除权，根据商品房预售合同附件四的约定，在原告未按约定支付房款的情况下，仅被告享有合同的约定解除权。原告也不享有法定解除权，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，在原告违约的情况下，仅在因不可抗力不能实现合同目的时，原告才享有法定解除权，但本案中并不存在不可抗力导致合同无法实现目的的情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干解释》第二十三条规定，仅在不可归责于双方当事人事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以请求解除合同。但本案不存在未能办理担保贷款合同的情况，而是原告自己未去办理，原告认为办理贷款合同不能满足自己的预期收益，因而未去办理，而非不能办理。二、原告存在违约行为。案涉楼盘不存在无法使用公积金贷款的情形，只不过公积金贷款的金额需要根据当事人的具体情况确定，至本案开庭当日，该楼盘仍可以进行公积金贷款，因买受人个体情况差异巨大，公积金贷款政策仍在变动。因此，双方才在商品房合同附件四中约定，买受人能否办理公积金贷款以及贷款的额度应由自己根据自身情况进行申办和确定，并且办理公积金贷款是买受人的责任，开发商仅能协助，根据商品房预售合同第七条以及附件四、防城港市住房公积金管理中心贷款审批服务指南第九条规定，申请贷款手续及材料提交只能由买受人自行处理，但至今原告并未提交相关申请手续，导致无法办理贷款。自2020年9月1日起至今，原告有多次可以申请贷款的机会，但其并未积极处理。三、案涉合同可以继续履行，也应继续履行。双方签订的商品房预售合同是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，双方应按合同约定履行各项义务，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条规定，原告至今未能依约通过贷款方式向被告支付剩余房款，属于违约，应当承担继续履行的违约责任，本案因原告未积极办理公积金贷款，导致合同未能履行完毕，其仍可通过补救措施继续履行合同，如按照公积金贷款审批服务指南规定，前往相关部门办理公积金按揭贷款、选择商业贷款或一次性支付完毕剩余房款。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：1.经与防城港市住房公积金管理中心官方微信公众号发布的文章核对，原告提交的《防城港市住房公积金资金流动性风险预案（修订）》《关于启动资金流动性风险防控红色预警调控措施的通知》内容属实，本院予以采信；2.原告提交的公积金贷款和商业贷款利息费用对比表、病历资料、银行交易流水明细清单与本案无关联性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2020年8月19日，原告向被告支付海都文化广场5-1801号房定金5万元。2020年8月21日，原告向被告支付海都文化广场5-1801号房款145187元及公共维修资金7594元。2020年8月25日，原告与被告签订《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的海都文化广场二期5号楼18层1801号房，房屋总价款625187元，付款方式为首付加公积金贷款，首付款为195187元，余款43万元向防城港市住房公积金管理中心申请贷款支付，买受人应当于2020年9月1日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。案涉合同附件四约定，由买受人自行前往与出卖人签订有按揭合作协议的银行办理按揭贷款，出卖人协助买受人办理按揭贷款，买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准。案涉合同还对其他事项作了约定。签订合同之日至原告提起本案诉讼前，原告未向防城港市住房公积金管理中心申请贷款，亦未向被告提交贷款所需材料。2021年2月1日，防城港市住房公积金管理中心发布《防城港市住房公积金管理中心关于启动资金流动性风险防控红色预警调控措施的通知》，将第二次申请住房公积金贷款的最低首付比例从30%上调至50%。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当遵循诚信原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）》为双方的真实意思表示，合同内容未违反法律的效力性强制性规定，未违背公序良俗，为有效合同。原告认为被告未为其办理公积金贷款手续，未向其告知公积金贷款可得额度，将至今尚未办理公积金贷款手续的责任归咎于被告，本院对其观点不予认可。根据合同约定，购房者负办理按揭贷款的义务，出卖人仅提供协助。双方签订合同后，原告未向防城港市住房公积金管理中心提交材料申请贷款，亦未向被告提供办理贷款所需材料。2021年2月11日，防城港市第二次申请住房公积金贷款的最低首付比例上升，但双方签订合同之日至2021年2月11日的时间间隔接近六个月，并非在签订合同后的短期内出现政策调整，原告在签订合同后应当依约及时申请贷款支付剩余房款，但其怠于履行该项义务，致使贷款手续未能完成，责任在于原告一方，原告应自行承担未办理贷款手续及房屋首付款比例上升的后果。 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告不具有《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定的可以解除合同的情形，且其未证明案涉合同已不能继续履行。原告主张解除合同并由被告退还已付房屋首付款、房屋维修资金和资金占用费，其诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下: 驳回原告梁君荣的诉讼请求。 案件受理费4407.87元，减半收取2203.93元，由原告梁君荣负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状及上诉状副本（副本份数为对方当事人的人数再加六份），上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费4407.87元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不另行通知）。 审判员  杨训杰 二〇二一年六月二十八日 书记员  刘春晓