太原市万柏林区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋0109民初79号 原告（反诉被告）：乔某，住北京市石景山区。 委托诉讼代理人：张某1，太原市万柏林区神堂沟法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：山西智诚房地产开发集团有限公司。 法定代表人：郭某，董事长。 委托诉讼代理人：王某、张某2，北京中伦文德太原律师事务所律师。 原告（反诉被告）乔某与被告（反诉原告）山西智诚房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，于2020年6月19日作出（2020）晋0109民初513号民事判决书，原告（反诉被告）乔某与被告（反诉原告）山西智诚房地产开发集团有限公司不服判决，提起上诉，太原市中级人民法院于2020年9月20日作出（2020）晋01民终4313号民事裁定书，裁定撤销本院（2020）晋0109民初513号民事判决，发回本院重审。本院于2021年1月5日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乔某的委托诉讼代理人张某1，被告（反诉原告）山西智诚房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人王某、张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）乔某向本院提出诉讼请求：1.判决原告与山西后北屯置业有限公司签订的《房屋买卖合同》中房屋B部分（商业）无效，退还原告B部分购房款188999元；2.判令被告退还原告A部分购房款96142元，退还其他费用2000元，并赔偿原告损失100000元，以上共计387141元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告变更第一项诉讼请求为判决原告与山西后北屯置业有限公司签订的《房屋买卖合同》无效，退还原告B部分购房款188999元。事实和理由：2005年10月30日原告与山西××屯商业用房买卖事宜签订房屋买卖合同，2005年10月31日被告给原告出具《说明》说房屋买卖合同中约定的责任该公司均承担。房屋买卖合同约定山西××屯.14平方米，单价8324元，合计150997元，B部分（商业）1号楼3单元1层2号22.71平方米，单价8322.3元，合计188999元，卖给原告。原告于2005年10月30日至2006年3月23日先后向山西后北屯置业有限公司及被告交纳购房款339996元及其他款项5914元共计345930元。2019年9月B部分被政府有关部门认定为违法建筑，被政府强制拆除。房屋出卖方在签订房屋买卖合同时存在合同欺诈行为，致使原告的合同目的不能实现，给原告造成经济损失。当时房屋市场价为每平米3000元，按此计算，被告应退还A部分购房款差额96142元，A部分房屋办证费用收取过高应退还2000元，并以A部分购房款差额96142元、B部分的购房款188999元及A部分房屋面积每平方米3000元，按同期贷款利率加30%计算赔偿原告损失100000元。另外，涉案房屋的土地属于划拨，房屋的性质属于经济适用房，房屋的所有权属于工业设备安装公司公房，工业设备公司与被告签订了合作开发协议，后北屯置业无权出售房屋，经济适用房不能当商品房出售，该合同侵犯了国家集体及工业设备安装公司的利益，因此合同是无效的。请支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）山西智诚房地产开发集团有限公司辩称，原告与山西后北屯置业有限公司签订的房屋买卖合同,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定是合法有效的。该房屋买卖合同对B部分房屋遇到拆迁时如何处理进行了约定，原告对B部分房屋是在集体土地上建设的事实是知情的，即使原告要求被告退还B部分的购房款，原告也应先支付被告租金，所以原告的第一项诉讼请求无事实和法律依据。被告不存在欺诈原告的情形，原告关于A部分的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效。另外，被告与工业设备安装集团有限公司2013年6月25日签订协议书，在工业设备安装公司取得国有土地使用证、建设工程规划许可证的情况下，被告与工业设备安装公司合作建设玉河东街住宅小区1幢住宅楼。并且被告已经取得了包含涉案的1幢××元房屋的产权，并委托郭瑞卿、郭尚梅代被告自山西省工业设备安装公司受让取得、代被告持有涉案房屋的所有权，并领取了房屋所有权证。根据被告与郭瑞卿、郭尚梅签订的协议，二人承诺在被告要求将涉案房屋转让到客户名下时，二人无条件配合，因此现在有条件将房屋过户到原告及共有人名下，但经被告多次通知后，由于原告的原因始终未办理过户登记手续，被告在协助原告办理A部分房屋所有权过户登记的过程中，积极履行合同义务，不存在违约的情形及任何过错，故原告的第二项诉讼请求也没有事实及法律依据。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）山西智诚房地产开发集团有限公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判决反诉被告向反诉原告支付自2006年3月24日起至2019年4月30日止，反诉被告实际占用太原市万柏林区御河东街9号天和园小区1号楼3单元1层2号B部分房屋的租金206467元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中，被告（反诉原告）变更第一项诉讼请求为依法判决反诉被告向反诉原告支付自2006年3月24日起至2019年8月31日止，反诉被告实际占用太原市万柏林区御河东街9号天和园小区1号楼3单元1层2号B部分房屋的租金211775元。事实与理由：2005年10月30日，反诉被告与山西后北屯置业有限公司签订房屋买卖合同，约定后北屯公司将太原市万柏林区御河东街9号天和园小区1号楼3单元1层2号房屋分为A、B两部分出卖给反诉被告。其中A部分的房屋是反诉被告与他人共有，办理共有的房屋所有权证，B部分在未办理产权登记之前，若遇到城市拆迁改造，房屋出卖方退还购房人购房款，购房人按照实际使用年限以当地商业用房租赁标准向房屋出卖人支付租金。2019年4月，涉案B部分房屋被政府有关部门认定为违法建筑，限期拆除，按照约定反诉被告应当向反诉原告支付实际使用B部分房屋期间的租金。2020年4月9日，后北屯公司出具情况说明，将房屋买卖合同的权利义务转让给反诉原告，根据2006年同小区、同楼层的业主对外出租的价格为1.5元/㎡/日，同小区同地段同楼层位置的商业用房在2010年-2014年对外出租的价格为88000元/年，折算为1.76元/㎡/日，在2014年-2017年对外出租的价格为120000元/年，折算为2.4元/㎡/日的情况，租金标准以1.9元/㎡/日确定比较合理，反诉被告2006年3月23日入住涉案房屋，自2006年3月24日起算实际使用时间，至2019年8月31日，反诉被告实际占用B部分房屋的租金为211775元，应支付反诉原告，请支持反诉请求。 原告（反诉被告）乔某辩称，房屋买卖合同无效，被告的反诉请求没有事实及法律依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年10月30日，出卖方（甲方）山西后北屯置业有限公司与买受方（乙方）乔某签订房屋买卖合同约定，双方就天和园小区商业用房买卖事宜，在平等、自愿、协商一致基础上达成如下协议，房屋座落A部分（住宅）××楼，建筑面积18.14平方米，单价8324元/平方米，金额150997元；B部分（商业）1楼3单元1层2b，建筑面积22.71平方米，单价8322.3元/平方米，金额188999元，合计339996元。乙方同意于签订合同之日向甲方预付购房款80000元，乙方于2005年11月30日前向甲方支付房款130000元，于2006年3月30日前向甲方结清剩余房款129996元，上述房款付清前，该房产的权利人为甲方，甲方应向乙方出据收款凭据，甲方应于2006年3月30日前将乙方所购房屋交付乙方使用。A部分住宅的产权登记，该部分房屋的所有权属于乙方，产权证与他人共有，不能办理独有的集资房房屋所有权证，甲方于乙方入住两年内协助乙方就该部分产权与他人共有情况进行公证或办理集资房共有权人证书，届时由甲方视具体情况确定。B部分商业的产权登记，甲方应当于开始办理“城中村”改造工程项目房屋产权之日起二年内为乙方办理房屋产权登记手续，产权未办理前，若在使用过程中遇城市拆迁改造，乙方应按使用年限和当地商业用房租赁标准向甲方支付租金，甲方退还乙方原购房款，乙方应当承担办理房屋产权登记的全部税费，并由甲方代收代缴。办理A部分房屋产权登记的契税1.5%计2265元，交易费3元/㎡计54元，维修基金2%计3020元，合同印花税0.5‰计75元，合计5414元，办证服务费500元，以上费用合计5914元。办理B部分产权的办证服务费1000元，此部分费用于办理产权证前交清，乙方应当于交接房屋之日前7日内与物业管理公司签订物业管理合同并按约定支付应付费用。2005年10月31日，山西智诚房地产开发有限公司向原告出具说明，说明载明：山西后北屯置业有限公司的主要投资人为我公司，其经营运作的主要负责人均为我公司负责人，你与其所签订的房屋买卖合同中约定的责任，我公司均承担。 2005年10月30日、11月23日、11月28日，2006年3月19日、3月23日原告分别向山西后北屯置业有限公司交付房款80000元、20000元、110000元、10000元、119996元，共计339996元。2006年3月23日，原告还向山西后北屯置业有限公司交付A部分产权费契税2265元、交易费54元、维修基金3020元、印花税75元、办证费500元、共计5914元。同日，甲方（物业管理企业）太原市安吉物业管理有限公司与乙方（购房人＜业主＞）乔某签订前期物业管理服务协议约定，乙方所购房屋位于天和园小区，座落位置太原市××街，建筑面积40.85平方米，入住时间2006年3月23日。原告自此取得上述合同约定的A、B两部分房屋开始出租使用。 另查明，2003年6月25日，甲方山西省工业设备安装有限公司与乙方山西智诚房地产开发有限公司签订协议书约定，甲乙双方联合将甲方位于××区平房改建为职工住宅楼和商品住宅楼。甲方所提供的土地应为住宅用地，且持有合法、有效的国有土地使用证。甲方职工住宅楼占用必要的土地以外部分的土地使用权，由甲方在土地管理部门办理出让手续后依法转让给乙方，由乙方用于房地产开发，最终双方实际占用土地面积以国土资源局办理的土地使用权证核准面积为准。本协议签订生效后甲方提供有关文件并协助乙方办理3#、4#、5#楼所占土地的出让转让手续。乙方为甲方在其自留地块上新建2栋6层砖混结构职工住宅楼（即1#、2#楼），1#楼的一层产权归乙方，具体由甲方按职工购房方式为乙方购房人办理产权，二层至六层产权归甲方所有，2#楼一至六层产权归甲方所有。甲方最终所得建筑面积和住宅套数以双方实际核定的拆迁安置面积及户数确定，产权归甲方所有。协议还约定了其他内容。山西省工业设备安装公司于2003年6月28日取得编号为并规建证新字（2003）第0585号建设工程规划许可证，于2007年9月28日取得并政地国用（2007）第20510号土地使用权证，该证载明的座落为玉河东街、地类为城镇单一住宅、使用权类型为划拨、使用权面积为6205.28㎡。 再查明，2011年5月6日，甲方山西智诚房地产开发有限公司与乙方郭瑞卿、郭尚梅签订协议书约定，甲方对位于××街的房屋拥有处分权，目前暂登记在山西省工业设备安装公司名下，因业务需要，经双方协商乙方和配偶同意将该房产过户登记在其名下；甲方要求将该房转让在客户名下时，乙方和配偶同意无条件配合甲方转让该房产，所有转让收入由甲方收取；甲方与客户在该房产问题上产生纠纷，与乙方没有任何牵连，由甲方协调解决，承担责任；该房产过户在乙方名下以及由乙方名下转让客户名下时，产生的全部费用由甲方或客户承担，乙方不承担任何费用。晋房权证并字第XXXX号与F201206307-2号房屋所有权证显示，房屋所有权人为郭瑞卿与郭尚梅，共有情况为二人共同共有，房屋坐落为玉河东街9号（天和园小区）1幢3单元1层3号，登记时间2012年10月24日，房屋性质为以经济适用房价购山西省工业设备安装公司公房，产权比例个人100%，建筑面积96.61平方米，套内建筑面积86.94平方米。另外，本院审理的与本案同类型纠纷案件的生效判决书中查明，与原告购买的同类型的A部分房屋也取得了房屋所有权证书，房屋所有权也系以被告与其他个人签署协议书的方式登记在其他个人名下。 还查明，上述房屋买卖合同约定的B部分房屋因没有合法手续于2019年9月被有关部门拆除。2018年5月4日，山西智诚房地产开发有限公司名称变更为山西智诚房地产开发集团有限公司。2020年4月9日，山西后北屯置业有限公司出具情况说明，主要内容为我公司与买房人乔某于2005年10月签订了房屋买卖合同，我公司将房屋买卖合同中约定的权利和义务转让给山西智诚房地产开发集团有限公司。诉讼过程中，被告申请撤回对原告提出的反诉。 本院认为，原告与山西后北屯置业有限公司签订的房屋买卖合同涉及了A、B两部分房屋买卖的内容。关于A部分房屋，原告已依约履行了支付购房款、契税、维修基金、办证费等费用的义务，并接收房屋出租使用多年，现原告未提供充分的证据证明原告与山西后北屯置业有限公司恶意串通签订履行合同，损害国家、集体或第三人利益，且被告提供的证据可以证明现被告具备让原告取得A部分房屋产权的条件，故应认定涉案房屋买卖合同中涉及A部分房屋的条款有效，被告不应退还原告要求的A部分房屋房款的差额。由于目前原、被告未办理A部分房屋的产权过户登记，故原告以交付的办证费用过高为由，要求被告退还2000元，无事实依据，双方可在办理产权过户登记时对实际产生的费用进行多退少补。关于B部分房屋，因未取得合法手续于2019年被拆除，故应认定涉案房屋买卖合同中涉及B部分房屋条款为无效条款。《中华人民共和国合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据涉案房屋买卖合同对B部分房屋约定的内容，可以说明，原告在明知B部分房屋存在被拆除风险的情况下仍向山西后北屯置业有限公司支付房款接收房屋，并在房屋拆除前出租房屋多年取得了相应收益，故B部分房屋的拆除风险应由原告自行承担，被告不应退还原告B部分购房款。另外，由于涉案房屋买卖合同并未明确确定A部分房屋的办证时间及逾期办证的违约责任，原告也未提供充分的证据证明原告现在未取得其名下的房屋权属证书是由于被告的原因而导致，同时结合上述认定，原告要求被告赔偿损失，无事实及法律依据。被告撤回对原告的反诉，属于自行处分其民事权利的行为，不违反法律规定，应予准许。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）乔某与山西后北屯置业有限公司签订的房屋买卖合同中涉及B部分房屋的条款无效。 二、驳回原告（反诉被告）乔某的其他诉讼请求。 本诉案件受理费7108元，由原告（反诉被告）乔某负担7008元，被告（反诉原告）山西智诚房地产开发集团有限公司负担100元；反诉案件受理费2199元，由被告（反诉原告）山西智诚房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。 审 判 长  马晓鹏 人民陪审员  邓爱珍 人民陪审员  李志荣 二〇二一年六月四日 书 记 员  索国蕊