广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂11民终640号 上诉人（原审原告）：海南海垦经典物业服务有限公司，住所地：海南省海口市龙华区世贸东路2号世贸中心D座1904房。 法定代表人：沈冬梅。 委托诉讼代理人：莫燕琪，女，汉，1986年12月21日生，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：黎春宁，广西贺江律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广西壮族自治区国有大桂山林场，住所地：广西贺州市八步区爱民南路59号。 法定代表人：邓永胜，场长。 委托诉讼代理人：潘明超，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琦琪，广西桂东律师事务所实习律师。 上诉人广西壮族自治区国有大桂山林场（以下简称大桂山林场）、海南海垦经典物业服务有限公司（以下简称经典物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2020）桂1103民初2024号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年4月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 大桂山林场上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人经典物业公司的全部诉讼请求。由被上诉人经典物业公司承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人明确约定因业主原因未收楼的免收空置房物业费，但一审法院仅以案涉小区属于保障性住房，将购房者未通过购房资格审核导致房屋空置单方归责于上诉人，认定不属于业主原因，属于认定事实不清。1、上诉人与被上诉人双方签订的《桂山新苑前期物业服务合同》第七条明确约定物业公司收取物业费的对象及例外情形，即（1）实际收楼的业主，无论其是否居住或使用均应全额交纳物业服务费、各项分摊费用；（2）纳入本物业管理范围的已峻工但尚未出售或尚未交付给业主使用的物业，物业服务费、各项分摊费用（因业主原因未收楼的除外，商铺除外）由上诉人大桂山林场全额交纳。纳入物业管理范围的“已峻工但尚未出售或尚未交付给业主使用的物业”，并进行了特别约定：因业主原因未收楼的除外，商铺除外。2、广西大桂山林场危旧房改造项目（桂山新苑小区）于2011年立项，于2012年开工建设，于2015年竣工，于2018年7月正式交房给业主。桂山新苑小区项目的性质为异地新建的保障性住房，购房人必须通过相关职能部门的购房资格审核并取得准购证，才能交付使用。桂山新苑小区共有住户700户，2018年7月正式交房时仅有144户业主通过保障性住房购房资格审核达到交房条件。桂山新苑小区出现众多空置房是因为审核购房资格严格，需要购房户提供各种各样的证明材料，需要核查购房人员是否存在已经购买过保障性住房或领取过住房补贴的情况，房改部分工作人员对该小区的住房性质界定前后存在差异，导致将原来已备案的400多购房户的购房人员资格推翻进而要求重新递交材料进行审核等诸多原因，导致该小区购房户保障性住房购房资格审核方面进展缓慢，进而影响实际交房入住。截至一审开庭前，桂山新苑小区实际收楼入住的也只有342户，还有超过一半的购房户尚未收楼入住。一审认定案涉小区属于保障性住房，认为上诉人在与被上诉人签订《桂山新苑前期物业服务合同》时明知桂山新苑属于保障性住房，应当充分预见到购房者需要资格审核导致房屋空置进而需要缴纳物业费的法律后果，一审法院上述认定属于认定事实不清，且显失公平。涉案合同中对空置房的收费特别约定“因业主原因未收楼的除外”，是合法有效的合同条款。本案中，业主因购房资格审核未通过导致房屋空置的，属于业主原因，应当按照约定免收空置房物业费。另外，对于已经通过房改部门资格审核但未到上诉人大桂山林场办理收房手续的购房户及已经通过房改部门资格审核且到大桂山林场办理收房手续但未到物业公司办理收楼手续入住的购房户，这两部分空置房的物业费同样属于业主原因，应当按照约定免收上诉人的空置房物业费，但被上诉人有权向上述两类业主另行起诉主张欠付的空置房物业费。最后，由于案涉小区入住率不到一半，被上诉人仅仅安排少数几个员工在该小区进行管理、服务工作，其实际投入的服务支出、服务工作量与全部入住存在较大差别，即服务与收费明细不对等，一审法院按照空置房的全额物业费判决上诉人支付，显失公平。二、涉案合同对空置房物业费的收取进行了特别约定，导致出现空置房的主要原因在于购房业主及政策因素，被上诉人物业公司主张上诉人大桂山林场支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法驳回该项诉讼请求。综上，请求二审法院查清案件事实，依法撤销原判，改判驳回被上诉人物业公司的全部诉讼请求。 经典物业公司辩称，大桂山林场的上诉事实和理由均不能成立的。 经典物业公司上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、请求撤销一审判决第二项，依法改判大桂山林场应向经典物业公司支付逾期交纳空置房物业服务费的违约金2745824.34元。三、本案上诉案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院对违约金的计算时间和计算标准错误，因为一审法院已认定双方签订的《桂山新苑前期物业服务合同》是合法有效的合同，付款时间在合同中己明确约定。被上诉人大桂山林场理应要按照合同约定向上诉人经典物业公司支付违约金2745824.34元。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 大桂山林场辩称，上诉人经典物业公司的上诉请求没有事实与法律依据。具体答辩理由与上诉状意见一致。 经典物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判决被告向原告支付空置房物业管理服务费1793549.47元（从2018年7月1日起计算至2020年5月31日止）；2.请求法院判决被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金2745824.34元；3.本案诉讼费用由被告负担。 一审认定事实：被告系桂山新苑小区的开发建设单位。桂山新苑小区属于保障性住房（共计有700套房屋），购房者需要通过政府相关部门的资格审核后才能购买该小区的房屋。截至2020年12月7日止，桂山新苑小区有342户已收房入住，有72户仍在购房资格审核当中，余下的286户中有一部分系已通过资格审核但未办理交房手续，另有一部分系已通过资格审核并在被告处办理了交房手续但未到原告处办理收楼入住手续。 原告通过公开竞标取得桂山新苑小区前期物业管理服务资格。2017年7月，以原告为乙方，被告为甲方，双方签订了一份《桂山新苑前期物业服务合同》，约定：合同期限为2017年8月1日至2022年7月31日，共5年。具体入场时间，以甲方书面通知时间为准，合同期予以顺延；本物业的物业服务费采用包干制方式。甲方或业主所有（使用）的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有（使用）的建筑面积计算交纳，计收标准为：步梯房，按房屋建筑面积0.7元/月/㎡计收；电梯房，按房屋建筑面积0.9元/月/㎡，电梯费按房屋建筑面积0.3元/月/㎡计收；计算物业服务费的面积以房管部门认可的《贺州市房产测绘成果报告》最终测绘面积为准。物业服务费、本合同约定的各项分摊费用按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日（节假日等原因顺延）前交纳当月物业服务费及上一个月本合同约定的各项分摊费用。业主自商品房实际收楼之日起，且无论其是否居住或使用均应全额交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售或尚未交付给业主使用的物业（因业主原因未收楼的除外，商铺除外），其物业服务费、本合同约定的各项分摊费用由甲方全额交纳。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费之日的次月一日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。双方在合同中亦就其他权利义务事项进行了相应约定。原、被告在签订《桂山新苑前期物业服务合同》时，对桂山新苑小区的购房者需要经过政府相关部门的资格审核后才能购买该小区房屋的事实双方均已明确知晓。 签订合同后，原告于2018年7月1日进入桂山新苑小区提供物业服务。因被告未向原告支付桂山新苑小区空置房的物业服务费，原告的贺州分公司于2020年6月3日向被告发送了一份《工作联系函》，要求被告支付自2018年7月1日起至2020年5月31日止桂山新苑小区空置房的物业服务资金共计1809040.75元。之后，被告开会讨论相关事宜，并在其会议纪要中载明“六、关于海南海垦经典物业有限公司申请支付桂山新苑空置房物管费事宜……桂山新苑小区截止2020年6月已通过资格审核458户，其中已办理交房手续322户，未办理交房手续136户，剩余242户未交房（含退房和未销售）。现海垦物业公司来函要求我场根据委托物业代管合同支付2018年7月1日至2020年5月31日的空置房物业及水电费共计1809040.75元。经后勤服务中心核定为1793549.47元，其中公摊水电费用155817.33元”。被告于2020年9月23日向原告的贺州分公司复函，复函载明“我场对此进行了调查核实，根据《大桂山林场2020年第八次管委会议纪要》讨论决定：同意向贵公司支付桂山新苑小区公摊部分水电费用155817.33元”。 该院认为，原告与被告于2017年7月签订的《桂山新苑前期物业服务合同》是双方当事人在平等自愿，协商一致的基础上签订的，协议内容未违反法律、行政法规的强制性，合法有效，依法应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。关于原告主张要求被告支付2018年7月1日起至2020年5月31日止桂山新苑小区空置房物业管理服务费1793549.47元是否具有事实和法律依据的问题。原告与被告签订的《桂山新苑前期物业服务合同》第七条明确约定“……纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售或尚未交付给业主使用的物业（因业主原因未收楼的除外，商铺除外），其物业服务费、本合同约定的各项分摊费用由甲方全额交纳”，上述合同条款系双方协商一致的结果，该约定对双方当事人均具有法律约束力。虽然被告辩驳主张桂山新苑小区的空置房系业主原因造成的，但双方当事人在签订案涉合同时均已明确知晓桂山新苑小区的购房者必须通过政府相关部门的资格审核后才能购买房屋，资格审核属于执行政府相关政策的范畴，并非购房者能够左右，如将其归于业主原因与事实不符且有悖常理，并且被告在明知桂山新苑小区购房者须要资格审核的情况下仍签订上述条款，就应充分预见到应承担的相应法律后果，故对被告的该辩驳主张，该院不予采信。现原告已经按照约定为桂山新苑小区提供相应的物业服务，被告亦应按照约定向原告支付相应的物业服务费。原告现诉请的空置房物业服务费1793549.47元系经过被告核定后的数额，且原告提交了被告的会议纪要截图予以证实，原告对该数额亦予以认可，故该院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”及《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，原告主张要求被告支付2018年7月1日起至2020年5月31日止桂山新苑小区空置房物业管理服务费1793549.47元的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。 关于原告主张的违约金是否具有事实和法律依据的问题。因原、被告双方对案涉空置房物业费（2018年7月1日起至2020年5月31日止）的数额并未达成一致意见，原告发函给被告后，经被告重新核算从而确定了空置房物业费为1793549.47元，原告对该数额亦予以认可，因此，该院认为被告对原告复函的时间（2020年9月23日）应视为双方对付款时间达成了新的合意。之后，被告仍未付款的行为已构成违约，并且结合双方的合同约定即“甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费之日的次月一日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金”，故本案应从2020年10月24日起计算违约金。虽然合同明确约定每逾期一日按应付费用的3‰计算违约金，但该院认为该违约金的计算标准过高，结合本案的实际，该院酌情调整为按照2020年10月20日全国银行间同业拆借中心受权公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算违约金。 综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决：一、被告广西壮族自治区国有大桂山林场应支付原告海南海垦经典物业服务有限公司桂山新苑小区空置房2018年7月1日起至2020年5月31日止的物业服务费1793549.47元。二、被告广西壮族自治区国有大桂山林场应向原告海南海垦经典物业服务有限公司支付逾期交纳空置房物业服务费的违约金（违约金计付：以1793549.47元为基数，从2020年10月24日起按照年利率3.85%计算至被告广西壮族自治区国有大桂山林场清偿债务之日止）。本案受理费43115元（原告已预交21558元），由原告海南海垦经典物业服务有限公司负担23115元，被告广西壮族自治区国有大桂山林场负担20000元。 双方当事人对一审查明的事实均无异议。 双方当事人在二审期间均未提交新证据。 综合全案的证据及诉辩双方的意见，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，大桂山林场与经典物业公司于2017年7月签订的《桂山新苑前期物业服务合同》是双方当事人在平等自愿，协商一致的基础上签订的，协议内容未违反法律、行政法规的强制性，合法有效。双方应按照合同约定全面履行自己的合同义务。经典物业公司依合同约定进入桂山新苑小区提供物业服务，桂山新苑小区是否有房屋空置，经典物业公司均要提供物业服务。根据双方签订的涉案合同第七条明确约定“……纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费、本合同约定的各项分摊费用由甲方全额交纳”，该合同条款约定桂山新苑小区已竣工但尚未出售或尚未交付给业主使用的物业纳入经典物业公司物业管理范围，除外条款明确约定为“因业主原因未收楼的除外，商铺除外”，该除外条款明确是指因业主原因未收楼的除外情况，因业主原因未收楼导致空置，责任已经转嫁为业主，该除外条款无法推论出大桂山林场上诉主张“因业主购房资格审核未通过导致房屋空置的免收物业费”。且涉案空置房物业管理服务费1793549.47元系经过大桂山林场核定后的数额，且经典物业公司提交了大桂山林场的会议纪要截图予以证实，大桂山林场对该数额亦予以认可。至于因桂山新苑小区入住率不高，经典物业公司进行管理、服务工作量相对会比全部入住存在较大差别问题，因大桂山林场在与经典物业公司签订涉案合同时，明知因桂山新苑小区购房者须要资格审核会导致空置房的情况出现，否则双方不会对空置房物业费（因业主原因未收楼的除外，商铺除外）由甲方大桂山林场全额缴纳进行约定。双方签订上述条款，就充分预见到应承担的相应法律后果。故一审认定2018年7月1日起至2020年5月31日止桂山新苑小区空置房物业管理服务费1793549.47元的数额并无不当，本院予以维持。一审认为双方合同约定违约金的计算标准过高，符合本院查明的事实，一审结合本案的实际，酌情调整为按照2020年10月20日全国银行间同业拆借中心授权公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算违约金的处理并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人广西壮族自治区国有大桂山林场、海南海垦经典物业服务有限公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费56438元（上诉人广西壮族自治区国有大桂山林场预交43115元，上诉人海南海垦经典物业服务有限公司预交13323元），由上诉人广西壮族自治区国有大桂山林场负担43115元，由上诉人海南海垦经典物业服务有限公司负担交13323元。 本判决为终审判决。 审 判 长  苑 山 审 判 员  陈小坤 审 判 员  贺昌盛 二〇二一年六月二十八日 法官助理  蒙晓华 书 记 员  王文惠