山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4558号上诉人(原审原告)：济南高木美装饰设计咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：高木水，经理。委托诉讼代理人：闫俊荣，山东华剑律师事务所律师。上诉人(原审被告)：于磊，男，1958年9月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李宁，山东瑞文律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：董家浩，男，1988年11月22日出生，汉族，住济南市。被上诉人(原审原告)：刘加明，男，1989年10月26日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：闫俊荣，山东华剑律师事务所律师。上诉人济南高木美装饰设计咨询有限公司（以下简称高木美公司）、于磊因与被上诉人董家浩、刘加明房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初6957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。高木美公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，并由依法改判支持高木美公司原一审阶段的全部诉讼请求或发回原重审；2.一、二审诉讼费用由于磊承担。事实和理由：一、一审法院就本案认定事实错误，定案证据不足。1.涉案商铺两层高木美公司已于2020年5月31日搬离，在退租时亦已经向于磊进行且完成了交付及交接，而且于磊已经在2020年6月1日将涉案商铺租给了新租户，于磊自始自终未产生任何损失。首先，于磊所提交的证据显示其交纳涉案水费5352.78元的时间为2020年6月8日、补电卡购电时间为2020年6月9日、找山东木兰倾城装饰工程有限公司进行装饰测量设计的时间为2020年6月24日、《木兰倾城家庭居室装饰装修工程施工合同》的形成时间2020年6月24日，找山东晨轩门业有限公司进行卷帘门维修开换遥控锁的时间为2020年7月1日，故仅凭于磊个人提交的证据就可证明高木美公司从涉案商铺中搬出的时间不可能是在2020年6月份，高木美公司已于2020年5月31日从涉案商铺中搬离且已与于磊双方完成了交接。关于高木美公司已经在2020年5月31日自涉案商铺已经搬离，双方之间已经完成了交接高木美公司及董家浩、刘加明在一审阶段所持有的主要证据如下：1.董家浩与二楼商铺新租客[微信名为原单潮品社（济南总店）]微信聊天记录可以证实，在涉案商铺门口挂招租横幅的时间为2020年5月28日，高木美公司已经在2020年5月31日将涉案商铺腾空，与新租客在2020年5月31日时进行了交接并把涉案商铺交付给新租客租赁使用，且新租客亦认可其已经经营使用涉案商铺，于磊对上述情况也是知情的。2.高木美公司的法定代表人高木水与于磊之间在微信聊天群（群名：太平洋店解决群）的聊天记录中可以证实，于磊亦完全认可高木美公司已于2020年4月19日通过短信方式通知其意想提前终止涉案《商铺租赁合同》提前退租，且于磊先前在2020年5月12日给高木美公司所下的通知是在3天后的2020年5月15日搬离，而后经高木水与于磊协商后，于磊才准许高木美公司将搬离时间拖延至2020年5月31日；而且于磊也已于2020年6月1日就涉案两层商铺与其新租户间签订了新的《商铺租赁合同》，于磊已自认一楼的租赁价格为16万元，二楼的租赁价格为11万元，二楼租户也已经在签订新的《商铺租赁合同》后，向于磊支付了租金，故于磊在2020年6月商铺正常租赁的情况下，收取新租客及高木美公司向其交付的两份租金，明显既不符合事实常理，亦违反了法律的强制性规定。关于二楼商铺，由于二楼租户，是经过高木美公司与于磊之间进行协商，于磊同意向二楼租户转租后，高木美公司才就二楼商铺对租户进行的租赁。而且楼上是住户，楼下是商铺，于磊就住在楼上，其经常来店里故其不能不知道二楼商铺的转租问题。且二楼租客也是挂牌经营，且其经营的商品种类与高木美公司在一楼经营的商品种类完全不同。因此，关于高木美公司向于磊支付的2020年6月租金15000元，于磊应当予以退还。2.涉案《商铺租赁合同》未履行至2020年6月30日，系因新冠肺炎疫情导致的，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，新冠肺炎属于不可抗力，因疫情引起的合同解除问题，高木美公司不承担违约责任。3.涉案《商铺租赁合同》系无效合同，且高木美公司已于2020年5月31日从涉案商铺中搬离，故关于2020年6月的租金15000元，于磊亦应退还高木美公司。4.因于磊存在违约行为，对高木美公司因提前腾房所造成的经济损失应当承担赔偿责任。高木美公司已经在2020年4月19日通过手机短信的方式向于磊发出终止涉案《商铺租赁合同》的通知，高木美公司已经履行了提前告知的义务，且在一审审理过程中于磊对此事实没有异议。是于磊让高木美公司在2020年5月31日搬出的，而高木美公司在先前向于磊已经多次履行了提前告知义务。根据双方《商铺租赁合同》约定：高木美公司若提前终止合同，需提前三个月通知于磊，但本案系由于于磊的原因，强制让高木美公司提前搬出，系于磊违约在先。自通知协商至搬出前后只有短短的一个多月时间，并没有给高木美公司导出库存货物的时间，且结合新冠肺炎疫情的影响，故高木美公司主张经济损失按董家浩及刘加明两人每人每月的工资各7000元，共计14000元予以主张，亦符合事实常理，并没有超出必要的限度。关于高木美公司员工的工资及因本次诉讼所产生的诉讼费用、律师费用等都是直接损失，系因于磊通知强迫高木美公司提前腾出涉案商铺是于磊的单方违约行为造成的，故于磊应当承担违约责任。二、一审法院就本案适用法律错误。根据高木美公司的陈述以及本案的真实情况，一审法院在审理该案时仅适用《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定作出本案一审判决结果错误。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，定案证据不足。于磊辩称，对一审判决中关于认定涉案租赁合同无效的部分不予认可，其他无异议。刘加明、董家浩述称，同意高木美公司上诉理由。于磊上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判或发回重审；3.判令由高木美公司、董家浩、刘加明承担本案一审、二审的诉讼费、律师费等相关费用。事实和理由：一审法院事实认定不清、适用法律错误，具体理由如下：一、于磊出租的房屋是集体产权，并不是违章建筑，不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”二、在一审中，于磊提供的开锁视频截图是6月23日，并不是判决书中所提到的7月1日，收据是7月1日，并不影响6月24日的房屋测量收据、装修施工合同，前后并不矛盾。一审判决中认为前后矛盾，不予确认，属于事实认定不清。三、在一审中，于磊提供的房屋损坏情况的照片，并不是形成于11月13日，都是于磊在开锁后自己拍摄的，一审判决中对证据的证明力不予确认，属于事实认定不清。高木美公司、刘加明、董家浩辩称，董家浩、刘加明是高木美公司的工作人员，其是履行职务行为。关于涉案房屋，于磊没有提交自己与村委会的购房协议，该房屋没有规划证，涉案租赁合同属于无效合同。关于开锁视频截图及损坏的照片，在一审开庭时，于磊及代理人已自认一审法院查明的时间没有错误。综上，一审驳回于磊的诉讼请求，适用法律正确，二审应予以维护。高木美公司向一审法院起诉请求：1.于磊返还位于济南市天桥区泺安路底商13号门面1-2号商铺2020年6月份的房租15000元及房屋押金15000元及利息（以3万元为基数，自2020年6月1日至给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.于磊赔偿高木美公司因提前腾房所造成经济损失14000元；3.本案产生的诉讼费及律师费6000元由于磊承担。于磊向一审法院提出反诉请求：1.判令高木美公司、董家浩、刘加明根据房屋合同约定承担租赁期间的水费5661.33元及利息；2.判令高木美公司、董家浩、刘加明根据租房合同约定承担租赁期间的电费及补电卡费用350元及利息；3.判令高木美公司、董家浩、刘加明承担在租赁期房屋期间对房屋的损坏维修费58286元；4.判令高木美公司、董家浩、刘加明承担租赁房屋期间对房屋的损坏维修测量费用600元及利息；5.判令高木美公司、董家浩、刘加明支付开锁费用及卷帘维修费用680元及利息；6.判令高木美公司、董家浩、刘加明交还反诉人商铺钥匙；7.要求高木美公司、董家浩、刘加明支付一个月的房租15000元及利息；8.判令律师代理费10000元、诉讼费用由高木美公司、董家浩、刘加明承担。以上利息，从2020年7月1日开始按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。诉讼中，于磊撤回上述第六项诉讼请求，明确其第七项诉讼请求是指涉案商铺未出租出去造成的一个月的租金损失。一审法院认定事实：董家浩、刘加明系高木美公司的职工。因经营需要高木美公司向于磊承租位于济南市天桥区安路底商13号门面1-2号商铺（以下简称涉案商铺，其中包括一层及二层）。诉讼中，高木美公司、董家浩、刘加明称，涉案商铺的实际承租人为高木美公司，董家浩、刘加明仅是代高木美公司签订涉案商铺租赁合同及支付租金；于磊亦认可涉案商铺承租人为高木美公司。2018年6月11日，董家浩向于磊支付定金15000元。双方签订定金协议，载明：“今收到乙方董家浩租赁甲方于磊济南市洛安路溪翠苑小区底商（共计300平方，一楼100平方，二楼200平方）定金15000元，收款方式为网银转账。”2018年6月16日，刘加明向于磊支付2018年7月1日至2019年1月1日期间的涉案商铺租金9万元；同日，于磊向刘加明、董家浩出具房屋押金15000元的收款收据。2018年6月17日，于磊出具收条一份，载明：“今收到转让费柒仟伍佰元正”。上述款项支付后，于磊将涉案商铺一层及二层均交付给高木美公司使用；随后，高木美公司将涉案商铺的二层转租给案外人，截止至2020年5月31日涉案商铺的二层仍由案外人占有使用。2018年7月1日，刘加明作为承租方（合同乙方）与出租方于磊（合同甲方）签订《商铺租赁合同》，约定于磊将位于济南市天桥区泺安路底商13号门面1-2号商铺（该商铺具体地址以房产证中标示为准），在良好及可租赁的状态下租给刘加明作为商铺使用，出租商铺的建筑面积为两层约300m?；租赁期限为三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止；每年租金18万元，每半年付清一次，于磊收取一个月的房租15000元作为押金。该合同中还约定了双方的其他权利义务，但上述合同中并未对水电费的负担特别约定，且高木美公司、董家浩、刘加明亦认可从未交纳过水费。合同签订后，高木美公司、董家浩、刘加明依约向于磊支付租金至2020年7月1日，承租使用涉案商铺至2020年5月31日，并于2020年5月31日腾出涉案商铺一层。另查明，涉案商铺未办理产权登记，且未查找到相关规划审批手续。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，高木美公司与于磊虽订立了涉案商铺的租赁合同，但因该涉案商铺未办理产权登记，且未查找到相关规划审批手续，故涉案商铺租赁合同属于无效合同。关于高木美公司、董家浩、刘加明要求于磊返还2020年6月份的房租15000元及利息的诉讼请求，虽高木美公司、董家浩、刘加明主张其于2020年5月31日腾出涉案商铺一层，但因其与于磊签订的租赁合同包括涉案商铺的一层及二层，高木美公司、董家浩、刘加明并未能提交有效证据证明双方已于2020年5月31日办理完毕一、二层商铺的交接，且于磊对此亦不予认可，因此其主张退还2020年6月的房租15000元，于法无据，一审法院不予支持。关于高木美公司、董家浩、刘加明要求于磊退还房屋押金的诉讼请求，因涉案商铺租赁合同属于无效合同，故于磊再持有该押金亦于法无据，故于磊应当返还该押金15000元。关于该押金的利息，因高木美公司作为涉案商铺的承租人，理应对商铺性质进行了解，故对押金利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于高木美公司、董家浩、刘加明要求于磊赔偿因提前腾房所造成的经济损失14000元的诉讼请求，因双方租赁合同并未期满，系高木美公司首先提出提前终止合同，且其根据于磊要求的限期腾房亦属于双方协商变更合同履行期限的行为，因此高木美公司、董家浩、刘加明该项请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于高木美公司、董家浩、刘加明要求于磊承担律师费6000元的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。关于于磊要求高木美公司承担租赁期间的水费5661.33元及利息的诉讼请求，因双方并未约定承租期间的水费由于磊负担，因此高木美公司作为涉案商铺的承租人，应负担占有、使用涉案商铺期间的水费，但因其中308.55元的水费系于高木美公司腾出涉案商铺一层后产生，如让其承担该费用，有失公允，故高木美公司应向于磊返还其垫付的水费5352.78元及利息，该利息以5352.78元为基数，自2020年7月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的2020年7月1日贷款市场报价利率计算。关于于磊要求高木美公司承担电费300元、补电卡费用50元及利息的诉讼请求，因涉案商铺用电为预付费，故于磊要求高木美公司支付电费的请求，未能提交有效证据，一审法院不予支持；关于电卡补卡费用，因高木美公司未能提交相关交接电卡的证据，应承担举证不能的后果，故于磊要求高木美公司返还补电卡费用50元及以50元为基数，自2020年7月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的2020年7月1日贷款市场报价利率计算的请求，一审法院予以支持。关于于磊要求高木美公司承担房屋损坏维修费58286元、损坏维修测量费用600元及利息的诉讼请求，因于磊提交的证据不足以证明高木美公司在承租涉案商铺期间给涉案商铺造成损失及为维修损失所花费的费用，应承担举证不能的法律后果，故对于磊的该项请求，一审法院不予支持。关于于磊要求高木美公司支付开锁费用及卷帘维修费用680元的诉讼请求，因于磊未能提交有效证据证明其开锁及维修卷帘门系由高木美公司所致，故该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于于磊要求高木美公司支付一个月房租损失15000元及利息的诉讼请求，因涉案商铺租赁合同系无效合同，于磊作为涉案商铺的出租方，对商铺的性质应充分知晓，且本案虽系高木美公司提前终止租赁合同，但其腾出涉案商铺系根据于磊的要求，属于双方协商变更合同履行期限的行为，因此于磊的该项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于于磊要求高木美公司支付律师代理费10000元的诉讼请求，亦没有法律依据，一审法院不予支持。关于于磊要求董家浩、刘加明承担上述付款义务的请求，因当事人均认可涉案商铺的承租人为高木美公司，因此于磊的该项诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、于磊于判决生效之日起10日内返还高木美公司押金15000元；二、高木美公司于判决生效之日起10日内返还于磊垫付的水费5352.78元及利息，该利息以5352.78元为基数，自2020年7月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的2020年7月1日贷款市场报价利率计算；三、高木美公司于判决生效之日起10日内返还于磊补电卡的费用50元及利息，该利息以50元为基数，自2020年7月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的2020年7月1日贷款市场报价利率计算；四、驳回高木美公司、董家浩、刘加明的其他诉讼请求；五、驳回于磊的其他反诉请求。案件受理费减半收取计450元，高木美公司、董家浩、刘加明负担300元，于磊负担150元；反诉案件受理费1032元，高木美公司负担100元，于磊负担932元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于高木美公司要求于磊返还押金15000元、租金15000元以及于磊要求高木美公司赔偿各项损失等诉讼请求，一审法院已充分听取各方意见，综合全案证据，准确认定了案件事实，依法阐明了判决理由，一审判决结果正确。高木美公司、于磊的上诉请求均不能成立，应予驳回，相关理由与一审相同，二审不再赘述。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4128元，由济南高木美装饰设计咨询有限公司负担2064元，于磊负担2064元。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年六月七日书记员  刘彤