上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3757号上诉人（原审被告）：刘佩芳，女，1963年6月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张俊，系刘佩芳之子，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张翔龙，系刘佩芳丈夫，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：周圣恩，男，1952年8月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：上海市浦东新区周浦镇申盛百货商店，住所地上海市浦东新区周浦镇中大街3号。经营者：陈美珠。上列两名被上诉人的共同委托诉讼代理人：周黎郦，系周圣恩之女，住上海市浦东新区。上列两名被上诉人的共同委托诉讼代理人：张志海，上海市中天律师事务所律师。上诉人刘佩芳因与被上诉人周圣恩、上海市浦东新区周浦镇申盛百货商店（以下简称申盛商店）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初58538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘佩芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周圣恩、申盛商店的一审诉讼请求，判决租赁合同继续履行。事实和理由：一、一审判决忽略了双方订立合同的初衷，作出错误裁判。首先，双方的租赁合同明确约定了解除条件，若无另行协商，自条件成就时合同方可解除，并非“无固定期限合同”。房屋所有人与周圣恩、申盛商店的租赁合同以一年为期每年续签一次，并明确约定若遇动迁事宜须无条件服从安排。刘佩芳与周圣恩、申盛商店的租赁合同中也明确约定了类似条款，可知系将周圣恩、申盛商店与房屋所有人的约定条款予以延续，即系争租赁合同附解除条件，当拆迁条件成就时可依约解除，一审判决认定系争租赁合同为无固定期限合同当属错误。其次，双方的租赁合同尚在存续期间，周圣恩、申盛商店以事实行为表明违约意图，应足额赔偿刘佩芳的损失。根据2019年1月11日的通话录音，刘佩芳多次积极要求向周圣恩履行付款义务，甚至愿意重新协商合同内容，而周圣恩反复拒绝，致使刘佩芳耽误履行。周圣恩、申盛商店滥用诉权，影响刘佩芳的正常营业，应承担违约责任。根据租赁合同约定，当解除条件成就时，对方应提供3个月免租期，如此刘佩芳的库存才可能售完回本，一审判决认定刘佩芳的损失仅限于装修损失人民币（币种下同）21，667元，存在事实认定错误。二、刘佩芳无违约行为，无须承担诉讼费用。周圣恩、申盛商店辩称：不同意刘佩芳的上诉请求及事实理由。一、系争租赁合同违背了转租房屋应当事先征得甲方（即出租人）书面同意的约定。双方的转租合同未取得甲方即国有公房管理人上海A有限公司（以下简称A公司）的书面同意，对这一明显的违法行为刘佩芳故意避而不谈。对于A公司发送给申盛商店的告知书，一审法院并未充分调查，仅凭A公司一名工作人员的口头陈述不能否认该告知书。虽然目前A公司尚未终止与周圣恩、申盛商店的租赁合同关系，但此不能成为继续履行违法转租合同的理由。二、系争转租合同在租赁期限上仅约定“至动迁为止”，但是否动迁、何时动迁至今没有时间表，故应认定为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，只需在合理期限之前通知对方。周圣恩、申盛商店于2020年5月13日通知刘佩芳解除合同，并给予15天善后处理期，当属合理，即便按系争租赁合同约定的“3个月削价期”，则至一审起诉之时亦已足够。三、刘佩芳提出的15万元损失没有事实依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。周圣恩、申盛商店向一审法院起诉请求：1．解除双方之间就上海市浦东新区XX镇XX大街XX号房屋（以下简称系争房屋）签订的房屋租赁合同；2．刘佩芳将租赁房屋交还周圣恩、申盛商店。一审法院认定事实：周圣恩因他处的家庭房屋遇拆迁，取得系争房屋承租权。2009年1月，周圣恩与上海B有限公司签订公有非居住房屋租赁合同，约定后者将系争房屋（建筑面积86.3平方米）出租给周圣恩，用途为营业，月租金700元，租赁期限为长期，续签至动迁为止。合同尾部有周圣恩签字，盖有申盛商店印章。后上海B有限公司更名为上海A有限公司。2019年4月，申盛商店与A公司就系争房屋签订公有非居住房屋租赁合同，约定月租金1，350元，租赁期限一年，自2019年1月1日至2019年12月31日。2020年1月，续签租赁合同，续租合同月租金1，350元，期限自2020年1月1日至2020年12月31日。2013年9月10日，申盛商店（甲方）与刘佩芳（乙方）签订租房合同，约定甲方将系争房屋中西面一大间和东面里面一小间出租给乙方，卫生间厨房间、楼上双方合用，租赁期限从2013年11月18日起至甲方动迁为止。甲方每年净收租金5万元，由甲方开具收据，租金每年一次付清，先付后用。乙方有保护、管理房屋的责任，乙方如需装饰装潢，费用由乙方自理，甲方不予补偿乙方任何费用。如该房屋因国家建设征用拆迁，由甲方退回剩余租金，并且乙方不享受任何拆迁补偿（甲方给予乙方搬迁时间为不少于2个月不收租金），此时合同终止。合同另对其他事项作了约定。合同尾部甲方处盖有申盛商店印章以及周圣恩签字。2014年3月5日，周圣恩（甲方）与刘佩芳（乙方）签订租房合同，约定甲方将系争房屋中东面一间门面房（包括里面厨卫间及楼上全部）出租给乙方。租期从2014年4月28日起至动迁为止，付款方式为每年租金3万元，前3年一次性预付清，第4年起每年一次付清，先付后用，租金到动迁为止不变，动迁补偿均由甲方享受，与乙方无关。甲方承诺如遇拆迁提前3个月通知乙方并且给予乙方不少于3个月的削价期，不收租金，如在3年内动迁，甲方应退还剩余租金并给予3个月削价期，此前甲方与第三人发生的一切债权债务及纠纷均与乙方无关，由甲方本人全部承担。合同另对其他事项作了约定。租房合同签订后，系争房屋由刘佩芳用于经营服装和百货。2016年7月7日，周圣恩出具房租收款说明一份，内容为“因本人急需用钱，和刘佩芳协商，要求提前收取2017年2月3日至2019年2月3日的房租（原来租金到期日是一间，一年一付，2016年11月18日到期。另一间三年一付，2017年4月28日到期。现双方商定取平均日定为2017年2月3日）。合同上的租金为每年8万元，二年应该是16万元，因提前收取二年租金，协商该二年的租金为15万元。其他还按原合同收取。”该说明尾部为收条，内容为“收到刘佩芳15万元”，由周圣恩签名。2019年11月，原审法院立案受理了周圣恩、申盛商店分别起诉刘佩芳的房屋租赁合同案件，因周圣恩、申盛商店未在规定期限内预交案件受理费，案件按撤诉处理。此后，周圣恩、申盛商店又分别起诉刘佩芳，要求解除租赁合同等。2020年4月22日，周圣恩、申盛商店分别撤回了起诉。2020年4月24日，周圣恩、申盛商店向刘佩芳发送催收房租及修订合同的函，催收系争房屋西面门面房租金（2018年11月18日-2020年5月17日）75，000元，东面房屋（2018年4月28日-2020年4月27日）租金6万元，合计135，000元。逾期不付，将解除合同。另要求对租赁合同的租金标准进行修改等。刘佩芳收函后，于4月28日支付16万元。2020年5月13日，周圣恩、申盛商店向刘佩芳发送合同终止通知书，称转租系争房屋未征得房屋所有权人同意，现出租方（A公司）已要求停止转租，故通知刘佩芳双方间的租赁合同于2020年5月28日终止，届时将收回房屋。2020年7月，周圣恩、申盛商店退还刘佩芳25，000元。周圣恩、申盛商店称退还的是租金，因考虑到催收租金的金额是135，000元，且周圣恩、申盛商店要求收回房屋。刘佩芳称因双方之间另有借款关系，认为该款项是归还的借款。审理中，周圣恩、申盛商店提供了日期为2020年3月25日的告知书，内容为A公司发送给申盛商店，称双方间于2020年1月签订了公有非居住房屋租赁合同，经查该房屋内有擅自转租的行为，要求停止对外转租。告知书尾部盖有“上海A有限公司”印章。经庭审质证，刘佩芳对告知书真实性持有异议，并提供了录音证据一份，以证明其向A公司核实，后者否认出具过告知书。原审法院向A公司核实，该公司称其与申盛商店就系争房屋的租赁合同一年一签，上一份合同租期至2020年12月31日，2021年的租赁合同正常情况下会签署；公司印章使用记录上没有关于“2020年3月25日告知书”的使用记录，且该告知书内容也非公司的真实意思，但不排除公章外借过程中有人私自加盖；公司未收到系争房屋处已立项的动迁项目。审理中，周圣恩、申盛商店与刘佩芳确认系争房屋处无拆迁信息、双方间的两份租房合同出租方均为周圣恩、申盛商店。周圣恩、申盛商店表示若涉案合同解除，刘佩芳应支付截止2021年1月17日的欠付租金21，667元，其他费用暂不主张；另同意补偿刘佩芳装修损失21，667元，与前述（刘佩芳）应付费用相抵。刘佩芳表示若合同解除，周圣恩、申盛商店应当赔偿刘佩芳装修、搬迁损失以及库存费用的损失。一审法院认为，周圣恩、申盛商店与刘佩芳先后签订的两份租房合同，约定的租期至动迁为止，而前述两份合同履行至今，系争房屋所在地块并无实质性拆迁事实发生。房屋是否拆迁、何时拆迁均非房屋租赁合同的当事人所能预料或确定，且目前周圣恩、申盛商店与刘佩芳均无法确认涉案合同的履行期限，故可视为不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同。鉴于周圣恩、申盛商店曾于2020年5月向刘佩芳发送过解除合同的通知，通知双方间的租房合同于2020年5月28日解除，故可以认定涉案两份租房合同于2020年5月28日解除。合同解除后，刘佩芳应搬离系争房屋，并将房屋交还周圣恩、申盛商店。周圣恩、申盛商店于2016年7月7日出具的收款说明以及收条，印证了刘佩芳彼时已结清了截止2019年2月3日的应付租金，此后周圣恩、申盛商店又收取刘佩芳租金135，000元，故周圣恩、申盛商店主张截止2021年1月17日刘佩芳应支付欠付租金（实为房屋使用费）21，667元，与合同约定不悖，予以支持。刘佩芳称周圣恩、申盛商店退还的25，000元系归还借款，其实际已支付租金16万元（即已支付截止2021年2月2日的租金），因周圣恩、申盛商店对退款性质予以否认，故对刘佩芳的主张不予采纳，双方之间若有借款纠纷未处理，可另行处理。周圣恩、申盛商店同意补偿刘佩芳装修损失21，667元，予以准许，于本案中一并处理。由于涉案合同系不定期的租赁合同，且双方间纠纷历时较长，刘佩芳主张的装修、搬迁以及库存费用的损失，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、周圣恩、上海市浦东新区周浦镇申盛百货商店与刘佩芳就上海市浦东新区XX镇XX大街XX号房屋签订的两份租房合同于2020年5月28日解除；二、刘佩芳于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区XX镇XX大街XX号房屋，并将房屋返还周圣恩、上海市浦东新区周浦镇申盛百货商店；三、刘佩芳于判决生效之日起十日内支付周圣恩、上海市浦东新区周浦镇申盛百货商店截止2021年1月17日止的房屋占有使用费21，667元；四、准许周圣恩、上海市浦东新区周浦镇申盛百货商店补偿刘佩芳装修损失21，667元（此款与上述第三项费用相抵）。案件受理费80元，由周圣恩、申盛商店与刘佩芳各半负担40元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。关于系争房屋的性质及承租情况，二审中本院走访了A公司。该单位表示：系争房屋系周圣恩家庭因他处拆迁而取得，性质为公有非居住房屋，周圣恩享有承租权。A公司是公房管理单位，与取得承租权的租赁户签订租赁合同，但签订租赁合同仅为形式上的手续，动迁时间大概是1988、1989年左右，最早是十年一签，后来改为三年一签，现在是一年一签，该处房屋的承租权是默认延续的，因为房屋来源是拆迁取得的，并非不签租赁合同就丧失承租权。本院认为，周圣恩系因家庭的他处房屋拆迁而取得系争房屋的承租权，房屋性质为公有非居住房屋，并与公房管理部门签订了公有非居住房屋租赁合同，故系争房屋实质上是周圣恩家庭所获得的动迁利益。A公司与周圣恩之间的房屋租赁合同虽为一年一签，但根据公房管理部门的陈述，因系争房屋来源为拆迁取得，该处房屋承租权是默认延续的，签订租赁合同仅为形式上的手续，故周圣恩、申盛商店取得的是长期公房租赁权，从其所付租金远低于市场标准来看，亦符合公房租赁的特征，其将系争房屋出租，不存在需要取得公房管理部门同意的问题。2013年9月10日及2014年3月5日，申盛商店、周圣恩与刘佩芳先后签订了一份租赁合同，均约定租赁期限至甲方动迁为止，前一份合同年租金为5万元、后一份合同年租金为3万元，租金为每年一付，先付后用，且后一份合同前3年的租金要求一次性预付清，第4年起一年一付。上述约定明显区别于不定期的房屋租赁合同，结合系争房屋来源为周圣恩家庭他处拆迁获得以及其与公房管理部门所签公有非居住房屋租赁合同之内容，应认定申盛商店、周圣恩与刘佩芳签订的两份房屋租赁合同为附解除条件的长期租赁合同，租赁期限应至系争房屋遇动迁为止，当然此租赁期限应受法定最长租赁期限的限制，一审判决将系争房屋的两份租赁合同认定为不定期的租赁合同，与合同内容及实际履行情况不符，该认定当属错误。2020年4月24日，周圣恩、申盛商店向刘佩芳发出房租催收函，催收房租135，000元，其中西面门面房租金75，000元（2018年11月18日-2020年5月17日）、东面房屋6万元（2018年4月28日-2020年4月27日），但根据周圣恩之前出具的房租收款说明，两份合同的房租已付至2019年2月3日，故周圣恩、申盛商店对所欠房租的起算时间有误。刘佩芳收到催收函后支付了16万元，系一次性支付两年的房租，后周圣恩退还了25，000元，并明确表示退还的是房租，结合催收函的内容，应认定周圣恩、申盛商店收取了刘佩芳2019年2月3日后的房租135，000元。刘佩芳认为，双方之间另有借款关系，退还的25，000元是归还借款，此说法缺乏证据证明，且遭到周圣恩否认，故不予采信。周圣恩、申盛商店于2020年5月13日向刘佩芳发送合同终止通知书，以双方的转租合同未征得房屋所有权人同意、现出租方A公司要求停止转租为由，通知刘佩芳租赁合同于2020年5月28日终止，并提供了落款日期为2020年3月25日的A公司告知书。经一审法院调查核实，A公司表示从未发送过此告知书，且告知书内容亦非其公司的真实意思，故本院对该告知书不予认定，周圣恩、申盛商店以出租方A公司要求停止转租为由单方解除租赁合同，该主张不能成立，一审判决根据周圣恩、申盛商店的合同终止通知书，认定两份租赁合同于2020年5月28日解除，当属错误，予以纠正。本案的两份租赁合同为附解除条件的租赁合同，所附条件为到动迁为止，目前该处不存在动迁，故两份租赁合同双方应继续履行，周圣恩、申盛商店要求解除租赁合同的诉讼请求不能成立，应予驳回。综上所述，上诉人刘佩芳的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初58538号民事判决；二、驳回周圣恩、上海市浦东新区周浦镇申盛百货商店的一审全部诉讼请求。一审案件受理费人民币80元，由周圣恩、上海市浦东新区周浦镇申盛百货商店共同负担。二审案件受理费人民币80元，由被上诉人周圣恩、上海市浦东新区周浦镇申盛百货商店共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯卫清审 判 员 潘春霞审 判 员 寻增荣二〇二一年六月十六日法官助理 吴 晔书 记 员 吴 晔附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……