广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初6662号原告（反诉被告）：霍绮敏，女，1984年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××521。委托诉讼代理人：林荣华，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖展星，男，1977年1月26日出生，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××936。被告（反诉原告）：李容芳，女，1979年5月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××228。共同委托诉讼代理人：吕艳婷，广东共明律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：周宇，广东共明律师事务所律师助理。第三人：佛山市安然房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市高明区××××××××××之18铺，统一社会信用代码9144×××××××××××××5D3T。法定代表人：李某1。原告霍绮敏与被告肖展星、李容芳、第三人佛山市安然房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，两被告在诉讼中提起反诉，本院经审查决定与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2021年5月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人林荣华、被告肖展星及两被告共同委托诉讼代理人吕艳婷、第三人法定代表人李某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《不动产买卖合同》；2.两被告向原告返还购房定金20000元；3.两被告向原告支付违约金146000元；4.本案的案件诉讼费由两被告承担。事实和理由：2020年9月2日，原、被告在第三人促成下签订了《不动产买卖合同》，主要约定了被告将位于佛山市南海区西樵镇西岸新城区×××××××××××××××××××××××以成交价格为73万元转让给原告。因涉案不动产尚处于抵押状态，由原告使用第三方机构金融产品筹集赎楼款解押赎楼，被告需配合原告办理银行贷款和解押赎楼，并且双方一致同意，最终注销抵押登记完成的时间不得晚于2020年12月2日。原告按买卖合同约定在签订合同之日向被告支付了购房定金20000元后，寻找到同意协助办理解押赎楼的第三方，并已取得银行出具的同贷书。原告将相关情况告知第三人，并通过第三人通知被告尽快配合办理解押赎楼及后续手续完成交易。但是，被告在收到第三人的通知后，故意刁难和不配合。为尽快完成交易，原告只能迎合被告要求寻找多家第三方办理解押赎楼，但是被告都不予以理会。2020年11月4日，第三人向被告通过微信方式发出《敦促履行函》，要求2020年11月15日前能到相关垫资公司协商办理手续，被告也当天明确回复拒绝配合。综上所述，被告固执己见，拒绝与原告进行任何协商，以图侵吞原告的购房定金20000元。被告的上述违约行为严重损害了原告的合法权益，造成了原告严重经济损失。为此，原告诉至法院。两被告辩称：一、案件事实经过：两被告因名下位于佛山市南海区西樵镇西岸新城区××××××××××××××××××××××的房产需要出售，委托第三人进行居间服务。2020年9月2日，在第三人的促成下，两被告与原告进行了面谈，两被告再三强调：因房屋仍有二十六万贷款未还清，要原告负责筹集资金进行还贷赎楼，否则就不同意出售。原告同意由其向第三方筹集资金用于赎楼解押，视为支付房屋首付，剩余的房款由原告通过银行按揭贷款方式支付。双方谈妥后签订了一份《不动产买卖合同》，合同由第三人提供格式文本，其中第一条第（四）点约定：“出售人使用第三方机构金融产品筹集赎楼款解押赎楼的，应于本合同签署之日起15日内与第三方机构办理赎楼金融产品手续。解押赎楼费用承担方应按第三方机构要求的期限按时付清相关费用。出售人不能成功通过第三方机构提供的金融产品筹集赎楼款的，须自知道或者应当知道之日起15日内还清贷款。即便第一条第（四）款有关于解押赎楼各项业务办理时间的约定，双方一致同意，最终注销抵押登记完成的时间不得晚于2020年12月2日。”因合同该项条款与双方协商的内容不符，且该合同为电子格式文本，无法直接修改，双方便在合同第十一条第（三）点进行了补充约定：本合同第一条第四点“出售人使用第三方机构金融产品筹集赎楼款解押赎楼的”及该点下述包括内容的出售人变更为买受人。因此，房产应由原告使用第三方机构金融产品筹集赎楼款解押赎楼。合同签订后，两被告积极配合原告向银行申请同贷书，原告取得银行同贷书后，两被告即积极办理向银行申请提前还贷，银行在2020年10月23日同意了两被告的提前还贷申请。2020年10月29日，中介称已经找到了第三方机构筹集赎楼资金，在微信上通知两被告到第三方处办理手续，两被告到达现场后，发现原告根本没到场，而中介则要求两被告与小额贷款公司签订借款合同，由两被告向小额贷款公司借款筹资解押赎楼。两被告明确表示不同意。随后两被告添加了原告的微信，要求原告按照合同约定向第三方筹资赎楼，或者直接将赎楼资金转到还贷账户。原告在微信上称赎楼是两被告的义务，是两被告拒绝办理还贷手续，双方无法达成一致意见。2020年11月4日，中介在微信上向两被告发出了一份《致促履行合同通知书》，称受原告的委托通知两被告在2020年11月15日前往垫资方处履行合同。两被告要求中介先将垫资方的合同版本发来看看，发现合同仍然是要求两被告向小额贷款公司借款筹资。此后，两被告与原告、中介多次沟通，原告均拒绝向第三方筹资赎楼或者直接将赎楼资金转到两被告的还贷账户。时间拖到2021年3月，早已过了合同约定的2020年12月2日的解押期限。2021年3月11日，两被告向原告发出了《解除合同通知书》，通知解除双方签订的《不动产买卖合同》。二、原告违反合同约定，其要求两被告退还保证金和支付违约金没有事实和法律依据。原告拒绝向第三方筹资赎楼和拒绝将赎楼资金转到两被告还贷账户的行为，已经违反了《不动产买卖合同》第一条第（四）点以及第十一条第（三）点的约定，因此，原告无权要求两被告退还保证金和支付违约金。相反，两被告有权依据合同第八条第（三）点的约定要求原告支付不动产成交价20%的违约金，同时依据合同第八条第（五）点，两被告因本案支出的律师费，两被告有权要求原告承担。综上，请法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求。第三人述称，第三人作为中介，如卖家无法偿还房屋贷款，由第三人找垫资公司帮卖家偿还，本案垫资公司利息由买家支付，买卖双方都要签订垫资合同，第一次第三人和被告去了桂城的垫资公司，但被告觉得垫资合同不合理，拒绝签订，后来又找了另一家垫资公司，发了垫资合同给被告看。这种情况在行规里所有垫资合同都是由卖家签名。原告起诉有依据。两被告向本院提出反诉请求：1.原告向两被告支付违约金146000元；2.原告向两被告支付律师费10000元；3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：与本诉答辩意见的事实经过一致，两被告认为，原告拒绝向第三方筹资赎楼和拒绝将赎楼资金转到两被告还贷账户的行为，已经违反了《不动产买卖合同》第一条第（四）点以及第十一条第（三）点的约定，两被告有权依据合同第八条第（三）点的约定要求原告支付不动产成交价20%的违约金，同时依据合同第八条第（五）点，两被告因本案支出的律师费，两被告有权要求原告承担。综上，请法院查明案件事实，依法公正判决。原告对反诉辩称，请求驳回被告的诉请。《不动产买卖合同》是双方真实意思表示，各方都应按合同约定履行义务，针对未约定、约定不明或者不适用的内容，应签订书面补充协议进行变更或补充。《不动产买卖合同》是由第三方提供的固定格式合同，双方在签订该合同时在第11条特别约定第三款针对合同第1条第四款进行内容变更，即原告在签订本合同之日起，15日内与第三方机构办理赎楼金融产品手续，解押赎楼手续应按第三方机构要求的期限按时付清相关费用。因选择第三方机构电子赎楼方式而额外产生的费用，由原告承担。同时也约定被告需配合原告办理银行贷款和解押赎楼。根据上述内容双方应积极相互配合完成解押赎楼手续，但被告却对条款的错误理解导致交易陷入僵局。原告为了尽快完成交易，已经一再让步，一方面如果被告认为原告选择的垫资公司不合适，原告表示接受被告另行选择的垫资公司以尽快办理解押赎楼手续，另一方面在被告故意刁难下，原告甚至再让步与被告协商由原告自行将解押赎楼款二十多万元支付给被告，因该行为是对买卖合同内容的变更或补充，需要与被告签订补充协议明确双方权利义务，但被告仍强词夺理拒不配合，由此可见原告在交易过程中一直按约定履行合同义务，并积极与被告联系，希望尽快促成交易，避免不必要的经济纠纷，但被告过于强势，多次不配合原告不办理手续，企图谋取原告的正当权益，其本身构成违约，理应由被告承担违约责任。第三人对反诉述称，在所有中介交易中，有按揭的房屋，如卖家无力偿还贷款，卖家才有权利签署垫资合同，房屋的所有权仍是卖家，金融公司怕业主不履行责任的情况下，金融公司可起诉卖家，有房屋可做担保。诉讼中，第三人无证据材料提交。原、被告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：两被告的证据7民事委托代理人合同、发票均为原件，本院对其真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2020年9月2日，两被告（出售人）与原告（买受人）签订一份《不动产买卖合同》，约定：买受人以总价730000元向出售人购买位于佛山市南海区西樵镇西岸新城区×××××××××××××××××××××××，建筑面积110.89平方米；该不动产处于抵押状态，抵押权人为中国建设银行股份有限公司佛山高明支行；出售人使用第三方机构金融产品筹集赎楼款解押赎楼，因选择第三方机构垫资赎楼方式而额外产生的费用（手续费、利息费、公证费等）由买受人承担，应于本合同签署之日起15日内与第三方机构办理赎楼金融产品手续；解押赎楼费用承担方应按第三方机构要求的期限按时付清相关费用；出售人不能成功通过第三方机构提供的金融产品筹集赎楼款的，须自知道或者应当知道之日起15日内还清贷款；即便第一条第（四）款有关于解押赎楼各项业务办理时限的约定，双方一致同意，最终注销抵押登记完成的时间不得晚于2020年12月2日；定金共计20000元，买受人应于本合同签订当日支付；按揭贷款买受人选择商业贷款，拟贷款金额为710000元，买受人应于本合同签署后15日内前往贷款机构办理贷款申请手续；（第八条违约责任）出售人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售人双倍返还定金或要求出售人支付不动产成交价20%的违约金，同时要求出售人退还买受人已支付的其他款项：……3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；买受人若出现下列情形之一的，构成根本违约，出售人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付不动产成交价20%的违约金：……3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；出售人与买受人在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。（第十一条特别约定）1.卖方需配合买方办理银行贷款与解押赎楼，若卖方不配合需承担违约责任；2.贷款金额以银行审批为准，贷款金额高于成交价，则卖方在收到银行贷款金额后，当天将高出成交价部分以转账形式退还给买方指定账户；3.因买方购房名额问题，卖方同意将该房产过户到买方指定人员名下；4.本合同第一条第四点“出售人使用第三方机构金融产品筹集赎楼款解押赎楼的”及该点下述包括内容的出售人变更为买受人；5.因出售人征信原因导致买受人未能委托第三方赎楼的，本合同解除，出售人应在合同解除之日起三个工作日内向买受人无息全额退还定金。同日，两被告出具收据确认收到原告定金20000元。2020年10月23日，被告李容芳向中国建设银行申请提前还款，该行已批准其申请。2020年11月4日，第三人向两被告发出《致促履行合同通知书》，告知：2020年10月29日通知卖方（与）垫资公司签订垫资还贷合同，约定10月30日上午签订，后续因阁下原因推迟到下午进行，事后由于阁下不愿意签垫资合同，导致交易暂停；现买方委托我司通知阁下于2020年11月15日前前往垫资方履行合同；等等。同日，被告肖展星向原告及第三人发出《关于的复函》，告知：应按照双方签订的合同第3页“出售人使用第三方机构金融产品筹集赎楼款解押赎楼的该点内容”及第9页“特别约定”第三点的约定的内容履行合同筹款并支付赎楼的义务；请贵方按合同约定的内容履行合同约定的义务；等等。2021年3月11日，被告肖展星通过微信向原告发出《合同解除通知书》，告知：贵方应负责在2020年12月2日前筹集赎楼款用以办理抵押登记注销手续，否则应承担合同约定的违约责任，但截至今日，贵方仍未履行前述义务，鉴此，你方的行为已造成根本违约……特致函通知你方双方于2020年9月2日签订的《不动产买卖合同》于2021年3月1日解除。2021年4月30日，两被告（甲方）与广东共明律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方因与原告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，甲方向乙方支付律师费10000元。广东共明律师事务所已向被告肖展星开具律师费10000元的发票。2021年3月12日，原告提起本案诉讼。2021年4月30日，两被告提起反诉。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案合同是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依合同约定全面履行各自的义务。涉案合同约定“出售人使用第三方机构金融产品筹集赎楼款解押赎楼，因选择第三方机构垫资赎楼方式而额外产生的费用（手续费、利息费、公证费等）由买受人承担，应于本合同签署之日起15日内与第三方机构办理赎楼金融产品手续”，合同第十一条特别约定“‘出售人使用第三方机构金融产品筹集赎楼款解押赎楼的’及该点下述包括内容的出售人变更为买受人”，即双方已变更约定为买受人即原告使用第三方机构金融产品筹集赎楼款解押赎楼。虽然原告及第三人均认为应由两被告使用第三方机构金融产品筹集赎楼款解押赎楼，即由两被告与垫资公司签订垫资合同，但涉案合同并未明确应由两被告签订垫资合同，原告及第三人的上述要求与合同约定并不相符。现涉案合同未能继续履行并非两被告过错导致，而原告又未按约定履行筹集赎楼款解押赎楼的义务，其行为构成根本违约。两被告于2021年3月11日向原告发出《合同解除通知书》具有解除合同的效力，本院确认涉案合同于原告收到该解除通知当日即2021年3月11日解除。合同因原告根本违约而解除，原告主张两被告承担违约责任，支付相应违约金，于法无据，本院不予支持。合同虽约定原告逾期履行本合同约定的义务超过十五日，两被告有权没收原告的定金或要求原告支付不动产成交价20%的违约金，但原告仅支付定金20000元，本院综合考量合同的履行及解除情况、原告在合同履行过程中的违约行为、两被告的损失情况及房地产交易市场情况，确定原告按已付的定金标准向两被告支付违约金20000元，两被告诉请超出核定部分，本院不予支持。因合同已解除，两被告应返还原告已付定金20000元，经抵扣，两被告可径予没收该定金，而原告无须另行支付违约金。涉案合同约定守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用，包括律师费，即在承担违约责任之外，双方还明确约定了律师费的承担，两被告请求原告支付律师费，符合双方约定，本院予以支持，但本院已调低原告应承担的违约责任，故本院酌定原告应支付律师费5000元予原告，两被告诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）霍绮敏与被告（反诉原告）肖展星、李容芳于2020年9月2日签订的《不动产买卖合同》于2021年3月11日解除；二、原告（反诉被告）霍绮敏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费5000元予被告（反诉原告）肖展星、李容芳；三、驳回原告（反诉被告）霍绮敏的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）肖展星、李容芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6280元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费1710元（两被告已预交），由原告负担212.5元，由两被告负担1497.5元。原告负担的反诉受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二一年六月二十五日书记员  陈嘉瑜