太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2021）晋0107民初2802号   原告：靳某，住太原市。   被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司太原分公司。   法定代表人：刘某。   被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司。   法定代表人：刘某。   原告靳某与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司太原分公司（以下简称陕西大城小屋公司太原分公司）、陕西大城小屋不动产管理有限公司（以下简称陕西大城小屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳某到庭参加诉讼。被告陕西大城小屋公司太原分公司、陕西大城小屋公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   靳某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2019年8月29日签订的编号为DCXW2019-（0351）112的《房屋租赁合同》，并将案涉房屋返还原告；2、判令被告立即向原告支付拖欠的2021年一月到四月的房屋租金12457.98元；3、判之被告支付供暖费、物业管理费、电梯费等费用2156元。4、判令被告向原告支付违约金114704元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月29日，原被告双方签订编号为DCXW2019-（0351）112的《房屋租赁合同》，约定：原告将位于太原市××区房屋出租给被告，租赁期限自2019年8月30日至2023年10月29日（含免租期两个月）；租金每月4152.66元，并于免租期结束后的次月20日支付第一次租金，以后每月20日支付租金；原告委托被告对房屋进行装修，装修单价为900元/㎡，房屋装修款总价为114704元；装修结束后，由被告承担供暖费、气费、物业管理费、电梯费等各项费用。合同同时约定，若被告不支付或者不按照约定支付租金达60日的，原告有权解除合同，收回房屋，被告应按照装修款全额向原告支付违约金。上述合同签订后，原告按照约定向被告支付了全额装修款114704元，但是被告却未按照合同约定向原告支付租金，经原告多次催要未果，现原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请。   陕西大城小屋公司太原分公司与陕西大城小屋公司均未到庭，共同提交书面答辩如下：1、陕西大城小屋公司太原分公司同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》。2、太原分公司系依法设立并领取营业执照的机构，涉案合同是由太原分公司签订，租金也是由太原分公司支付，根据合同的相对性，即使原告主张权益，也应向太原分公司主张，陕西大城小屋公司不承担责任。3、原告要求被告支付违约金的数额过高，其要求支付欠付的租金已弥补实际损失，不应再向其支付违约金或支付少量违约金。被告虽未按合同约定履行支付义务，但原告的实际损失就是未支付的租金。即使原告称其向被告支付了装修款，但被告也按照要求完成了房屋装修，履行了装修相关的权利义务，故原告支付的装修款并不是原告的损失。并且被告也向原告支付租金至2020年底，支付的租金也是高于市场价的，原告除了欠付租金外，便不再有其他任何损失。根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。原告要求被告支付高额违约金的前提是其确实受到大量损失，在原告也已就损失部分主张的前提下，同时要求被告支付违约金没有事实依据，并且违约金数额明显过高，不符合相关法律法规，不应再向其支付违约金或仅支付少量违约金。违约金主要性质在于弥补对方的损失，是一方受到损失时的救济条款，不能简单按照双方约定来认定，应秉持着公平公正的原则来看待，而非利用违约金获利。本案中合同约定的违约金数额明显过高，不应支持原告利用违约金获取利益的主张。综上，应由陕西大城小屋公司太原分公司承担责任，同时，原告主张的违约金数额明显过高，请求贵院判决陕西大城小屋公司太原分公司无须支付违约金或仅承担少量违约金。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年8月29日，原告与被告陕西大城小屋公司太原分公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于太原市××区房屋出租给被告，租赁期限自2019年8月30日至2023年10月29日（含免租期两个月），租金每月4152.66元，自原告将房屋交付给被告陕西大城小屋公司太原分公司起两个月为免租期（装修），并于免租期结束后的次月20日支付第一次租金，以后每月20日支付租金。关于房屋装修约定：原告委托被告陕西大城小屋公司太原分公司对房屋进行装修，装修单价为900元/㎡，房屋装修款总价为114704元。装修结束后，由被告承担供暖费、气费、物业管理费、电梯费等各项费用。若被告陕西大城小屋公司太原分公司不支付或者不按照约定支付租金达60日的，原告有权解除合同，收回房屋，被告应按照装修款全额向原告支付违约金。   合同签订后，原告已按约支付被告陕西大城小屋公司太原分公司装修款114704元。2020年12月之前的租金，被告陕西大城小屋公司太原分公司已付清原告。2020年12月25日之后，被告陕西大城小屋公司太原分公司未再支付原告租金。   2020年11月1日至2021年3月31日的取暖费2231元，原告已交付物业。2021年1月至3月的物业费409元、电梯费149元，现尚未支付。上述三项费用合计2789元，原告主张2156元。   上述事实有《房屋租赁合同》、收据、微信截图、付款凭证及原告当庭陈述在卷佐证。   本院认为，原告与被告陕西大城小屋公司太原分公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。合同约定被告陕西大城小屋公司太原分公司不支付或不按照约定支付租金达60日，原告有权解除合同，被告陕西大城小屋公司太原分公司已逾期超过60日，现合同解除条件成就，原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》并返还房屋，符合双方约定和法律规定，且被告陕西大城小屋公司太原分公司亦表示同意，本院予以准许。原告主张被告陕西大城小屋公司太原分公司支付2021年1月至3月的租金12457.98元、物业费、电梯费及2020年11月1日至2021年3月31的供暖费，符合合同约定，本院予以支持，其中物业费、电梯费、供暖费的数额，经本院核实为2789元，现原告主张2156元，本院予以支持。关于违约金问题，合同约定按装修款全额114704元支付违约金过高，被告请求减少合法有据，本院根据合同履行情况、过错程度酌情认定，具体计算为：从每笔租金应付时间之日起算，以每笔欠付租金为基数，按一年期贷款市场报价利率标准年利率3.85%的4倍即15.4%计算。被告陕西大城小屋公司太原分公司系被告陕西大城小屋公司设立的分公司，不具有法人资格，其民事责任由被告陕西大城小屋公司承担。被告陕西大城小屋公司太原分公司、陕西大城小屋公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院根据查明的事实依法裁判。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百八十五条、第七百零三条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：   一、解除原告靳某与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司太原分公司于2019年8月29日签订的《房屋租赁合同》；   二、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司太原分公司于本判决生效之日起十日内将位于太原市××区的房屋返还原告靳某；   三、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司太原分公司、陕西大城小屋不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告靳某2021年1月至3月租金12457.98元及违约金（从2021年1月21日起，以4152.66元为基数，按年利率15.4%计算至实际付清日止，从2021年2月21日起，以4152.66元为基数，按年利率15.4%计算至实际付清日止，从2021年3月21日起，以4152.66元为基数，按年利率15.4%计算至实际付清日止）；   四、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司太原分公司、陕西大城小屋不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告靳某物业费、电梯费、供暖费共计2156元；   五、驳回原告靳某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取1443元（原告已预交），由原告靳某负担1276元，被告陕西大城小屋不动产管理有限公司太原分公司与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司共同负担167元(与上述款项一并支付原告）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 陈 娟      二Ο二一年六月二十二日   法官助理 韩彦梅   书记员 耿珮华   附：相关法律条文   《中华人民共和国民法典》   第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。   第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《中华人民共和国公司法》   第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。