广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0203民初2062号 原告：沈枝柳，女，1970年11月26日出生，侗族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 原告：周悦，男，1969年11月15日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：朱保都，广西网盾律师事务所律师。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：严格格，广西网盾律师事务所实习律师。 被告：柳州恒大金碧置业有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区东环大道168号，统一社会信用代码：91450200079083717M。 法定代表人：沈治国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦翥，男，该公司员工。 原告沈枝柳、周悦与被告柳州恒大金碧置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告沈枝柳、周悦的共同委托诉讼代理人朱保都、严格格，被告柳州恒大金碧置业有限公司的委托诉讼代理人韦翥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈枝柳、周悦向本院提出诉讼请求：1.被告向二原告支付逾期交房违约金15745.52元（787276元×2%）；2.案件受理费由被告承担。 被告柳州恒大金碧置业有限公司辩称，不同意二原告的诉讼请求，理由如下：1.涉案房屋在合同约定的交房日期前已经达到国家规定的质量要求，被告已通知二原告收房，二原告领取了房屋钥匙，房屋交付已经完成。二原告在使用房屋没有发现任何质量问题的情况下，以被告未办理验收备案登记为由，要求被告支付逾期交房违约金，不符合公平原则，也无事实和法律依据。2.涉案房屋只是迟延办理竣工验收备案，并非逾期交付使用，对二原告居住、使用房屋未造成实质影响，本案的情况与逾期交付房屋具有本质区别，不应当适用逾期交房的合同条款。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于 适用若干问题的解释（二)》第二十九条的规定，违约金具有以补偿性为主，惩罚性为辅的性质，因二原告没有遭受任何损失，所以不应当再支持二原告主张违约金的诉求。3.涉案房屋未能按期办理竣工验收备案的原因并非房屋存在质量问题，而是由于规划部门在验收审核过程中发现小区配套的非机动车车位规划不足，导致验收不能通过。为解决该问题，被告与规划局等相关部门积极协商沟通，现相关部门同意被告以出让方式将小区旁公共用地的地下空间用于规划建设非机动车停车位，非机动车车位不足的问题已经得到解决，被告已经提交办理竣工验收的材料进行审核，目前相关部门正在审核中，相信不久便可以办理完毕竣工验收。 本案查明的事实如下： 一、涉案房屋坐落：柳州市翡翠龙庭办公楼12-1。 二、购房总价款：787276元，二原告已付清给被告。 三、《商品房买卖合同》关于交付房屋的约定及相关事实：《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……” 附件四《合同补充协议》第五条约定：“双方同意本合同第八条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）‘该商品房经验收合格’是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》……” 柳州市公安消防支队于2018年10月30日出具柳公消验字〔2018〕第0258号《建设工程消防验收意见书》，载明：综合评定该工程（位于柳州市的翡翠龙庭办公楼竣工工程）消防验收合 格。 被告提供了涉案办公楼电梯合格证，电梯《特种设备使用标志》载明：下次检验日期为2019年10月。 四、《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定：《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。” 附件四《合同补充协议》第六条约定：“双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。” 五、原告办理收房日期：2019年7月14日。 六、另查明：至本案开庭时止，涉案房屋尚未取得施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位对涉案工程的竣工验收合格意见。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1.被告是否构成逾期交房？2.逾期交房违约金如何计算？ 关于争议焦点1,本院认为,《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”前述规定属于效力性强制性规定，任何违反前述规定的约定属于无效约定。本案中，附件四《合同补充协议》第五条变更了《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，但不得违反前述法定交房条件。虽然二原告于2019年7月14日收房，但是至本案开庭时止，涉案房屋尚未取得五方单位（施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位）工程竣工验收合格意见，即涉案房屋未达到法定的交付条件，被告交房的行为不是有效交付，仍然构成逾期交房，应向二原告支付逾期交房违约金。逾期交房天数应从2020年1月1日起计算，截至本案开庭时已逾期485天。 关于争议焦点2，本院认为，本案被告逾期交房已经超过180日，依据《合同补充协议》第六条关于“逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”的补充约定，被告应向二原告支付逾期交房违约金15745.52元（787276元×2%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 被告柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈枝柳、周悦逾期交房违约金15745.52元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费97元（原告沈枝柳、周悦已向本院预交），已按减半收取，由被告柳州恒大金碧置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈莹 二〇二一年六月四日 书记员  吴微 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条 民法典 施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典 的规定。 民法典 施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典 施行前的法律事实持续至 民法典 施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用 民法典 的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。