云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云05民终538号上诉人（原审原告）：袁林，男，1972年3月21日生，汉族，四川省梓潼县人，住云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：左文明、张艳，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：保山泽耀市场管理有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区辛街乡邹里社区村民委员会。统一社会信用代码：91530502MA6NJRNA4W。法定代表人：韩美霞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨光祥，云南祥诺律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人袁林因与被上诉人保山泽耀市场管理有限公司（以下简称泽耀公司）商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初5508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人袁林上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。理由是：（一）案涉两份《预定协议书》不成立，上诉人前妻杨朝娟支付的预购款理应返还。1.上诉人与杨朝娟已于2017年12月离婚，上诉人没有委托杨朝娟代为签字按印，杨朝娟的行为不代表上诉人。2.两份《预定协议书》中“出卖方”一栏没有加盖被上诉人公章，也没有法定代表人韩美霞签字，仅有经办人“唐小勇”签名，另案中被上诉人否认“唐小勇”是其员工，该两份《预定协议书》不成立、不生效。（二）《预定协议书》不成立，不存在一方违约的情形，上诉人的主张应予支持。即使违约，也是被上诉人违约。1.被上诉人未取得《商品房预售许可证》就与客户签订《商品房预售合同》，合同无效。2.被上诉人将案涉两份《预定协议书》中的房产再次出售给他人，导致上诉人未能签订《商品房买卖合同》，被上诉人主张依据《预定协议书》第四条不予双倍返还定金10万元的理由不能成立。（三）一审判决认定事实错误。上诉人起诉的事实及理由均是围绕杨朝娟与被上诉人签订的《预定协议书》，一审认定事实均为《中商滇西（保山）国际农产品交易中心关于销售合作协议》的内容，该事实认定违背不告不理原则。（四）《预定协议书》系杨朝娟签字按印，并由杨朝娟转账10万元至被上诉人账户，杨朝娟是本案利害关系人，应作为第三人参加诉讼。一审遗漏当事人杨朝娟，程序违法，应发回重审。被上诉人泽耀公司答辩称：（一）一审认定事实清楚。上诉人与泽耀公司系预定商品房而非购买商品房，两者性质不同。2019年12月29日，上诉人主动要求与泽耀公司合作，双方签订《中商滇西（保山）国际农产品交易中心关于销售合作协议》，为获得合作协议约定的销售奖励，上诉人自愿缴纳10万元作为自己购买房源的定金，起到带头作用，双方于次日签订两份《预定协议书》，预定泽耀公司开发的4-113号、4-114号两套商品房。预定协议签订后，上诉人未在约定期限内与泽耀公司签订《商品房买卖合同》，也未支付销售总价一半的购房款，已构成违约，无权要求返还定金。（二）上诉人主动要求与泽耀公司签订《预定协议书》，并自愿向泽耀公司交付定金，《预定协议书》是双方真实意思表示，不存在合同无效的情形。预定协议签订三天后，泽耀公司即于2020年1月3日取得《商品房预售许可证》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《预定协议书》有效。（三）一审适用法律正确。本案约定定金仅为每套商品房5万元，没有超过商品房销售总价的20%，不违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条的规定，上诉人因无理要求泽耀公司支付劳务奖励并兑付代金券抵扣房款而未签订《商品房买卖合同》，无权要求泽耀公司返还定金，并双倍赔偿其20万元。（四）上诉人未告知泽耀公司其已与杨朝娟离婚，且杨朝娟的付款行为已得到袁林确认，袁林主张预定协议无效的理由不能成立。原审原告袁林一审诉讼请求是：1.由被告返还订金100000元；2.由被告赔付200000元；3.由被告承担本案诉讼费。原审法院经审理确认的本案事实是：2019年12月29日，被告泽耀公司与原告袁林签订合作协议约定：1.原告对被告4号楼整栋房源进行销售，协议约定的所有优惠条件均以整栋销售完毕为基础。2.原告自购房源需在签订本协议时缴纳100000元作为自己购买房源的定金，起到带头作用。3.原告在4号楼整体销售完成后，被告根据双方协商的奖励方案支付原告奖励。所有原告团体须在本项目开盘前购买指定房源才能享受奖励方案。4.奖励方案：100元／㎡×原告销售面积＝销售奖励，四号楼建筑面积为2445.74㎡。5.原告团队选择一次性付款客户不享受奖励方案，只有按揭客户才享受本协议约定的奖励方案。被告承诺：4号楼整体销售完成奖励不低于200000元。6.原告团队购房按揭者价格均价为7000元／㎡，一次性付款者价格均价为6900／㎡。7.团队购房全款者在签订购房合同时需一次性付清购房款项；按揭者在签订购房合同时需一次性支付一半购房款。在此基础上，被告根据本协议支付原告销售奖励，用于抵扣原告购房款。8.根据先来先定铺的原则开展4号楼的销售工作，即本购房团队先定房源者优先选择端头位置，后来者按照房源编号顺序选房。9.本协议自签署之日起生效，并具备法律效力。12月30日，被告泽耀公司与原告妻子杨朝娟签订预定人为袁林的两份预定协议书〔其中一份预定协议书编号为0000334，载明预定房号为4栋113号，建筑面积为94.43㎡，销售总价1138165元（单价12053元／㎡）。另一份预定协议书编号为0000335，载明预定房号为4栋114号，建筑面积为94.43㎡，销售总价为1112669元（单价11783元／㎡）〕。该两份预定协议书均约定：1.本预定书已确定双方买卖要约，预定方为取得本预定房屋的购买权，在签订本协议时自愿交付定金50000元；2.预定方签定本协议书后，在2019年12月30日前，本公司有义务为预定方保留预定房屋，此间如本公司擅自另行出售该房屋即为违约，应按定金双倍金额罚赔预定方；3.预定方签定本协议书后，应在2020年1月20日前预付购房首期款，本项目正式开盘后七个工作日内与本公司签订《商品房买卖合同》，同时办理相关手续；4.预定方未能按时与本公司签定《商品房买卖合同》的，视为预定方违约，放弃预定权利，本预定书自行失效，其已付定金不予退还，预定方对此结果在填写本预定书时已明白并没异议；5.《商品房买卖合同》签定时，已付定金将全数转为应付部分首期款，本预定书自行失效；6.本预定书一式三份，预定方持一份，本公司持二份，经双方签字，预定方支付定金后本预定书生效。当天，原告袁林向被告泽耀公司支付4-113、4-114两间商品房定金共计100000元，并参与砸金蛋活动中得两张奖券15776元（代金券，不作现金使用、不兑现、不找零，仅用于购买房源时抵扣总房款的购房专用券）。2020年1月18日，滇西（保山）国际农产品交易中心开盘。原告袁林共计完成房源预订任务15套并要求被告支付其销售奖励，被告以其未完成合作协议约定的4号楼整栋（26套）房源销售任务为由拒绝支付。9月14日，原告提起诉讼请求被告支付其劳务奖励金141645元并兑付代金券15776元。10月21日，保山市隆阳区人民法院作出（2020）云0502民初654号民事判决书，驳回原告袁林的诉讼请求。原告袁林对该判决不服并提起上诉。保山市中级人民法院作出（2020）云05民终1172号民事判决书，驳回上诉，维持原判。11月3日，原告袁林提起本案诉讼。双方至今未签订购房合同。原审认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告袁林起诉前，被告泽耀公司已取得商品房预售许可证明。原被告于2019年12月30日签订的预定协议书系双方真实意思表示，该协议对原被告均具约束力。根据该协议第3条和第4条的约定，原告袁林应在2020年1月20日前预付购房首期款，并于开盘后七个工作日内与被告签订《商品房买卖合同》，否则视为原告违约，其已付定金不予退还。滇西（保山）国际农产品交易中心于2020年1月18日开盘至今，原告袁林既未预付购房首期款，也未与被告签订《商品房买卖合同》，其关于返还订金的主张与上述约定不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，原审判决如下：驳回原告袁林的诉讼请求。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。归纳当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：袁林与泽耀公司签订的两份《预定协议书》是否有效？杨朝娟交纳的订金10万元是否予以退还？二审中，袁林向本院提交其与泽耀公司员工的微信聊天记录、本院另案保全裁定书、其他购房人退款申请书，证明泽耀公司销售的同类房产退房、泽耀公司退还他人定金的情况。泽耀公司对证据的真实性不持异议，但认为他人退款情况与袁林不同，对袁林的证明目的不认可。本院认为，袁林提交的证据与本案无关，本院不予采信。袁林为获取泽耀公司劳务报酬而与泽耀公司签订《中商滇西（保山）国际农产品交易中心关于销售合作的协议》，约定“袁林为泽耀公司销售4号楼整栋房源（26套房），袁林在协议签订时需缴纳10万元定金，以起到带头作用。销售完成后，泽耀公司给予袁林20万元奖励并按购房单价6900元-7000元售房。”在此背景下，袁林与泽耀公司签订两份《预定协议书》，并由杨朝娟向泽耀公司交纳了定金10万元。根据双方基于合作协议而签订预定协议的事实，袁林与泽耀公司签订的两份《中商滇西（保山）国际农产品交易中心预定协议书》中约定的购房单价12053元并非袁林的真实意思表示，其因销售完成4号楼15套房未完成26套房的销售任务而未取得20万元奖励，双方合作协议终止后，继续履行《预定协议书》对袁林而言已构成重大误解和显失公平，袁林主张由泽耀公司返还定金10万元的本质是不再履行双方签订的《预定协议书》，该主张不违反《中华人民共和国民法典》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，本院对袁林要求返还定金10万元的主张予以支持。袁林主张泽耀公司构成欺诈和违约的理由无事实和法律依据，其要求泽耀公司双倍返还定金的理由不成立，本院不予支持。据此，一审认定事实清楚，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初5508号民事判决。二、由保山泽耀市场管理有限公司退还袁林定金10万元，于判决生效之日起15日内付清。三、驳回原审原告袁林的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，由泽耀公司负担2800元，袁林负担3000元；二审案件受理费5800元，由泽耀公司负担2800元，袁林负担3000元。本判决为终审判决。如果负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向一审法院申请强制执行。审判长  陈继鹏审判员  张 燕审判员  施 红二〇二一年六月二十三日法官助理项坤书记员施婷