湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1245号上诉人（原审被告）：怀化世雄置业有限公司，住所：怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师，执业证号××。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师，执业证号××。被上诉人（原审原告）：向卫东，男，1989年4月20日出生，汉族，住湖南省洪江市。被上诉人（原审原告）：杨丽丽，女，1988年3月5日出生，汉族，住湖南省中方县。上诉人怀化世雄置业有限公司（以下简称世雄公司）因与被上诉人向卫东、杨丽丽商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人世雄公司上诉请求：1、撤销原判决第二项、第三项及第四项，依法改判或者发回重审；2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人系“按揭或者公积金贷款”，依照《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》的约定，对逾期办证应当不计违约责任。一审法院判决上诉人对此承担违约责任，存在错误。2、一审法院支持水电开户费3000元错误，应当予以纠正。3000元在《商品房买卖合同书》附件二明确约定：水电是每户一表，户外集中管理，单独开户费用业主自理。3000元是签订合同时就约定清楚了的，同时被上诉人也把3000元交清了。现在主张返还，诉讼时效已经超过了。3、本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。4、案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上所述，一审判决事实不清，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人向卫东、杨丽丽辩称，1、上诉人与政府相关部门因土地出让等相关问题产生的纠纷，与业主购买商品房无关。同时，这种纠纷也不属于合同履行中的不可抗力因素，因此造成相关违约责任也应当由上诉人承担。2、《商品房买卖合同书》关于产权登记的约定中违约金的问题。上诉人在合同中已明确按揭业主自按揭款到账之日已付清全部房款，被上诉人的首付款和按揭款已全部付清给了上诉人。上诉人违约应当依照合同约定承担违约责任。3、水电开户费用是双方约定缴纳的问题。这与网签合同有冲突，应当按照网签合同退回3000元。网签合同是保存在第三方房产登记部门的合同。该合同明确规定了购房款中已经包含此水电开户费用。被上诉人在不知情的情况下，才与上诉人在签订合同时交了3000元。上诉人违反《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条和2011年4月湖南省物价局《关于印发（湖南省商品房销售明码标价实施细则）的通知》的规定，属于违法收费。上诉人应当退回3000元水电开户费用。4、被上诉人的诉讼时效没有超过。被上诉人一直在维权，期间上诉人于2016年10月28日、2018年3月27日、2018年11月12日向维权业主出具了相关承诺书。诉讼时效多次中断，因此被上诉人没有超过法定诉讼时效期间。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求和理由，维持原判。向卫东、杨丽丽向一审法院起诉请求：1、判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区××路××栋××单元××房屋的《不动产权证》；2、请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币6300元整（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算;3、请求法院判定开发商退还不合理的水电开户费3000元、维修基金8017元;4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月26日，原、被告签订《绿海新城售楼合同书》约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于怀化市鹤城区××路××栋××单元××层××号房，总购房款399515元，优惠后395520元，银行按揭贷款方式支付27万元，余款原告现款支付；被告应在2014年4月30日前交房给原告；原告委托被告办理所购房屋的不动产权证，原告付清全部款项（含房产证、土地证代办费及维修资金等所有费用），该房屋交付给原告后，被告需在365个工作日内代办好房产证，再180个工作日内代办好土地使用证，如因被告原因逾期办证则补偿原告每满一个月100元，以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定。《绿海新城售楼合同书》附件二约定，水源每户一表，电源每户一表且单独开户费用业主自理。原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》（网签备案合同）约定,原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于怀化市××路××幢××号房，购房款395520元，银行按揭贷款方式支付27万元，余款原告现款支付,被告应在2014年4月30日前交房给原告，该商品房（不含工业厂房）售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通户”）。原告依约向被告交付了全部购房款、水电开户费3000元及相关办证税费和代办证服务费用。案涉房屋于2020年6月1日取得了《工程竣工综合验收备案表》。供水、供电均已单独开户到户。原告于2014年10月28日收房。因案涉房屋迟迟未办理好不动产权证，原告等小区业主向被告主张权利，2018年3月27日及2018年11月12日被告均做出了办理不动产权证的流程计划承诺，并承诺如被告未履行职责兑现承诺而影响办证流程进展，则小区业主有权向被告索取误工费。另查明，原告所购房屋在房产行政管理部门登记房号为“怀化市武陵南路茶园垄(绿海新城19号楼)6层608号”。根据《全国年节及纪念日放假办法》(中华人民共和国国务院令第513号)、《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》(劳社部发〔2008〕3号)，全年工作日为250天=365天-104天(休息日)-11天(法定节假日)。一审法院认为，《绿海新城售楼合同书》、《怀化市商品房买卖合同》均为当事人真实意思表示，合法有效，双方应予全面适当履行，原告依约向被告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，被告应予及时代为原告办理好所购房屋的不动产权证。《绿海新城售楼合同书》系被告提供的格式合同文本，就免除被告逾期办证违约金的约定内容未向原告予以提示或说明，因此，关于逾期办证违约金约定内容中的“以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定”内容无效。原告等业主就被告的逾期办证违约行为于2018年3月主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过三年诉讼时效期间规定，本院予以支持。原告于2014年10月28日收房，被告需在之后的545个工作日内为原告办理好不动产权证，即被告应在2017年1月1日为原告办理好不动产权证(545个工作日相当于包含节假日在内的796天,796天=365天/年×545天÷250天，2014年10月28日796天之后是2017年1月1日)。被告至今未为原告办理好案涉房屋不动产权证，已构成逾期办证违约，应支付原告逾期办证违约金4900元(2017年1月1日至原告起诉之日2021年2月3日相差1494天,相当于满49个月=1494天÷30天/月，49个月×100元/月=4900元)。2021年2月4日之后，被告仍应支付原告每满一个月100元的逾期办证违约金至实际办妥不动产权证之日止。《绿海新城售楼合同书》附件二约定的“水源每户一表，电源每户一表且单独开户费用业主自理”，该项约定对费用承担的具体金额及项目未予明确，系约定不明，且，《怀化市商品房买卖合同》(网签备案合同)约定“该商品房(不含工业厂房)售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称开通户)”,因此，被告收取原告的水电开户费3000元没有事实和法律依据，应予退还原告。原告交纳物业专项维修资金是办理不动产权证的必交款项，其委托被告办证，现又要求退还该款项的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。被告以案外第三人的原因对本案原告诉讼请求予以抗辩没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百二十一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十八条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院若干问题的解释》第十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，《中华人民共和国发票管理办法》第二十条，判决如下：一、被告怀化世雄置业有限公司为原告向卫东、杨丽丽办理好所购位于怀化市武陵南路茶园垄(绿海新城19号楼)6层608号房的不动产权证，于本判决生效后90日内办好；二、被告怀化世雄置业有限公司支付原告向卫东、杨丽丽逾期办证违约金4900元，于本判决生效后7日内付清;三、被告怀化世雄置业有限公司支付原告向卫东、杨丽丽逾期办证违约金(按每满一个月100元的标准,从2021年2月4日计算至实际办妥不动产权证之日止);四、被告怀化世雄置业有限公司退还原告向卫东、杨丽丽水电开户费3000元，于本判决生效后7日内付清;五、驳回原告向卫东、杨丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取117元，由被告怀化世雄置业有限公司承担。二审中，被上诉人向本院提交2018年11月5日会议记录、2019年5月25日小区业主集体维权微信群消息、绿海新城针对未能准时办证书面诉求、给世雄房地产领导公开信及回复、鹤城区政府关于绿海新城办证项目指示等证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证，本院认为，该组证据真实性难以确定，且与本案没有关联性，不能达到其证明目的，故均不予采信。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案中，世雄公司与向卫东、杨丽丽签订的《绿海新城售楼合同书》及《怀化市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行，全面履行各自的义务。向卫东、杨丽丽依约向世雄公司交付了全部购房款（按揭）及相关办证税费和代办证服务费用，世雄公司应当及时代为向卫东、杨丽丽办妥相应不动产权证。然而，世雄公司未依约及时办理，构成违约，应当承担相应违约责任。关于世雄公司上诉称，依据合同第12条“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”之约定，世雄公司不应承担支付逾期办证违约金的责任。经查，《绿海新城售楼合同书》系世雄公司提供的格式合同文本，该合同文本第十二条就免除世雄公司逾期办证违约金的约定内容未向向卫东、杨丽丽予以提示或说明，而且该条款内容系不合理地免除世雄公司办证的违约责任，应认定为无效。因此，本院对世雄公司的该上诉请求及理由不予支持。关于双方争议的3000元水电开户费是否应当退还的问题。本院认为，水电开户费3000元已经包含在商品房销售价款内，世雄公司对该笔费用系重复收取，没有事实与法律依据，应当予以退还。关于世雄公司认为逾期办证的事实系政府原因所致，应当按照《绿海新城售楼合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免除责任。本院认为，当事人对自身提出的请求所依据的事实应当提供证据予以证明，而世雄公司在本案中未能向本院提交充分证据予以证实，应由其承担举证不能的法律后果。因此，本院对世雄公司所提的上述理由均不予支持。另外，关于退还水电开户费诉讼时效的问题，世雄公司对于向卫东、杨丽丽的该项诉讼请求在一审时并未提出诉讼时效抗辩，现二审再予以提出，本院依法不予支持。综上所述，上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求和理由均不能成立，依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  武春毅审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年六月二十一日书记员  龙星宇