广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终490号上诉人（原审被告）：谢添，男，1963年10月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人（原审被告）：曾传妥，女，1966年12月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：阳江市百时佳物业管理有限公司。住所地：广东省阳江市。法定代表人：杨立新，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦晓君，广东圣度律师事务所律师。上诉人谢添、曾传妥因与被上诉人阳江市百时佳物业管理有限公司（以下简称百时佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2021年1月21日作出的（2020）粤1702民初8480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢添、曾传妥上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回百时佳物业公司的全部诉讼请求；三、百时佳物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，处理不当，应予撤销。双方就商铺没有签订物业管理服务合同，百时佳物业公司实际没有向谢添、曾传妥提供过物业服务，一审判决谢添、曾传妥支付物业管理费不当，应予纠正。理由一，谢添、曾传妥实际与百时佳物业公司未签订商铺《前期物业服务协议》。理由二，百时佳物业公司未出示合法的价格审批文件原件，存在收费标准超出物价部分审核公示标准情况，请予以核实。理由三，①商铺面临失窃的问题，百时佳物业公司未提供商铺防卫重要出入口安装监控以及景观灯维修等一系列服务，从未有安保人员对商铺进行安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防设施设备配置检查、商铺内墙外墙检查维护，只能业主自主安装监控管理。百时佳物业公司从未派专人在商铺门口维持秩序，保证车辆有序停放，无行车线路标志。②另外未为商铺提供门前卫生服务，商铺业主自主为门前卫生额外支付卫生费，商铺门口绿化没有专人维护。综上，百时佳物业公司对于其服务范围内的治安，环保、物业装饰装修服务不作为，未履行过物业服务相关情况已反馈给百时佳物业公司，但未予以整改。理由四，开发商书面承诺在未把7、8、9栋业主资料放入不动产登记中心之前，所有物业费用仍然由开发商承担缴付，直至开发商把7、8、9栋所有资料放入不动产登记中心为止。故一审应当追加开发商为被告，至少是第三人参与诉讼，查明案件事实。综上所述，请二审法院支持谢添、曾传妥的上诉请求。百时佳物业公司辩称：一、谢添、曾传妥以其没有与百时佳物业公司签订商铺的《前期物业服务协议》而拒付物业服务费理由不能成立。谢添、曾传妥拒绝签订商铺的《前期物业服务协议》的原因是其与开发商阳江市富和房地产开发有限公司存在纠纷。谢添、曾传妥将百时佳物业公司与阳江市富和房地产开发有限公司错认为是一体的，因此谢添、曾传妥没有通过正确的法律途径向阳江市富和房地产开发有限公司主张其权利，而以拒付物业管理费对百时佳物业公司是依法无据的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，百时佳物业公司于20X年与阳江市富和房地产开发有限公司签订了《富和海岸城前期物业服务合同》合同约定，由百时佳物业公司提供物业服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，百时佳物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费用等，物业费标准按商品房的建筑面积每月每平方米0.96元，商铺为每月每平方米1.5元等等。这些约定对业主均具有约定力。再者，谢添、曾传妥购买7幢1单元X号商品房时，已与百时佳物业公司签订过前期物业服务协议，当初其已知晓百时佳物业公司需要提供何种服务，收费标准如何。且上诉人谢添在2020年2月10日已签收《业主临时管理规约》及《业主手册》，该两份文件均有条款约定相关的收费标准及其他事项。因此谢添、曾传妥以其没有与百时佳物业公司签订商铺的《前期物业服务协议》而拒付物业服务费理由不能成立。二、百时佳物业公司的物业收费标准均没有超过物价部门的收费标准。根据《阳江市物业服务收费管理实施细则》第七条“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。现在阳江市绝大部份小区商品房物业费在每月每平方1.5元，商铺为每月每平方3元。因此本案的收费标准已是远远低于市场价。三、百时佳物业公司已按合同约定提供优质的物业服务，现在整个小区都是整然有序的，清洁、保安、物业维修等等都按质按量提供服务。如果确有不足的，百时佳物业公司也尽量与各业主沟通，以期提供更优质的物业服务。四、根据谢添、曾传妥提供的证据，阳江市富和房地产开发有限公司也仅承诺从2017年10月至2018年8月期间代付物业费。因此谢添、曾传妥不能依此来拒付2018年8月份过后的物业费。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。百时佳物业公司向一审法院起诉请求：一、判令谢添、曾传妥支付拖欠百时佳物业公司富和海岸城7幢1单元X房的物业管理费用1824元、公共分摊费用228.8元、代缴水费528.4元和代缴的垃圾处理费61.2元（以上合计2642.4元，自2019年12月1日至2020年11月30日，以后的实际发生费用另行计算）；二、判令谢添、曾传妥支付拖欠百时佳物业公司富和海岸城13幢4-8号商铺的物业管理费用8689.2元、公共分摊费用73.5元（以上合计8762.7元，自2019年12月1日至2020年11月30日，以后的实际发生费用另行计算）；三、判令谢添、曾传妥承担本案诉讼费。一审法院认定事实：20X年12月1日，百时佳物业公司（乙方）与阳江市富和房地产开发有限公司（甲方）签订《富和·海岸城前期物业服务合同》，合同约定：甲方将富和·海岸城商住楼（物业名称）委托于乙方实行专业化、一体化物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方与物业买受人签订的买卖合同应当包含本合同约定的内容，以便本物业的全体业主和物业使用人可对履行本合同承担相应的责任，乙方应与物业买受人再签订《前期物业服务协议》；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、代收代缴水电费及共用部分水电费分摊等；委托管理期限为从20X年12月1日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效止；业主所购买物业若为商品房的，物业服务费收取标准为按商品房的建筑面积每月每平方米0.96元；业主所购买物业若为商铺的，物业服务费收取标准为按商铺的建筑面积每月每平方米1.5元；等等。2015年1月6日，谢添、曾传妥向阳江市富和房地产开发有限公司购买位于阳江市江城区滨江东路8号富和海岸城7幢1单元X房（以下简称X房），该商品房建筑面积为158.35平方米，双方就此签订了《商品房买卖合同》，合同约定由百时佳物业公司负责物业管理。次日，百时佳物业公司（乙方）即与谢添、曾传妥（甲方）签订了《前期物业服务协议》，合同主要约定：1、甲方选聘乙方对富和海岸城7幢1单元X号房实施前期物业管理服务；2、乙方按以下标准向甲方收取物业服务费：甲方所购买物业若为商品房的，物业服务费收取标准为：按商品房的建筑面积每月每平方米0.96元；3、甲方有权监督乙方的物业管理服务质量与行为，就物业管理服务的有关问题向乙方提出意见和建议；4、甲方逾期缴纳物业服务费，逾期一天需向乙方支付所拖欠物业服务费的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予公布，情况严重时，乙方可向人民法院起诉。如甲方拖欠由乙方代收代缴的水、电、通讯、有线电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由乙方代为垫付的，则乙方有权向甲方追讨，甲方应及时清偿并支付相应的违约金（滞纳金），违约金（滞纳金）按相关行业的具体标准计收，情况严重的，乙方可循法律途径追偿；等等。谢添对上述商品房物业费计算标准没有异议，但主张其从未向百时佳物业公司缴交过物业费，因开发商尚欠其款项，该商品房的物业费是由开发商代其缴交，但未能提供证据予以证实。2017年12月13日，谢添、曾传妥向阳江市富和房地产开发有限公司购买位于阳江市江城区滨江东路8号富和海岸城13幢1层X号铺（以下简称X号铺）、13幢1层X号铺（以下简称X号铺）、13幢1层X号铺（以下简称X号铺），其中X号商铺建筑面积为126.8平方米、X号商铺建筑面积为42.37平方米、X号商铺建筑面积为116.88平方米，双方就此签订了三份《商品房买卖合同（预售）》，三份合同均约定谢添、曾传妥同意由阳江市富和房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业即百时佳物业公司实施前期物业管理。2019年7月，谢添开始经营上述商铺，但拒绝与百时佳物业公司签订《前期物业服务协议》，认为百时佳物业公司的物业服务不到位，且对物业费的计算标准有异议，并提供承诺书、业主联名抗议签名表、照片等证据予以证实。一审另查明，阳江市江城区滨江东路8号富和海岸城13幢1层X号铺（以下简称X号铺）、13幢1层X号铺（以下简称X号铺）的买受人为谢志杰，其中X号铺建筑面积为95.36平方米、X号铺建筑面积为101.24平方米，该两间商铺亦由谢添于2019年7月开始经营管理。在一审诉讼中，百时佳物业公司提供的《收费通知单》显示谢添、曾传妥拖欠X房2019年12月至2020年11月的物业管理费1824元、代收公共分摊费228.8元、代收水费528.4元、代收垃圾费61.2元，X至X号铺2019年12月至2020年11月的物业管理费8689.2元、2020年6月至2020年11月代收公共分摊费73.5元。对于上述费用计算标准，百时佳物业公司主张X房及X至X号铺的物业管理费均按商品房、商铺的建筑面积收取，其中商品房按0.96元/平方米收取，商铺按1.5元/平方米收取，另外代收公共分摊费、代收水费、代收垃圾费等均按户数分摊收取，并提供了公共分摊明细予以证明。一审法院认为：百时佳物业公司与阳江市富和房地产开发有限公司签订的《富和·海岸城前期物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。由于合同所涉富和·海岸城商住楼尚未成立业主委员会，该合同对两被告产生约束力，百时佳物业公司与谢添、曾传妥双方均应严格按照该合同约定履行义务。依上述合同约定，20X年12月1日至首届业主大会成立与新选聘的物业管理企业签订服务合同生效的期间，百时佳物业公司对谢添、曾传妥所居住的富和·海岸城实行物业管理服务，有权按合同约定向谢添、曾传妥收取X房、X至X号铺物业管理费、代收公共分摊费、代收水费、代收垃圾费等。现百时佳物业公司请求谢添、曾传妥支付X房2019年12月至2020年11月物业管理费、代收公共分摊费、代收水费、代收垃圾费和X至X号铺2019年12月至2020年11月物业管理费、2020年6月至2020年11月代收公共分摊费，合法合理，一审法院予以支持。结合百时佳物业公司的诉请，谢添、曾传妥应支付X房的物业管理费为1824元（158.35平方米×0.96元/平方米/月×12个月）、代收公共分摊费228.8元、代收水费528.4元、代收垃圾费61.2元，合共2642.4元；X至X号铺的物业管理费为5148.9元[（126.8平方米+42.37平方米+116.88平方米）×1.5元/平方米/月×12个月]、代收公共分摊费44.1元（73.5元÷5户×3户），合共5193元。对于X、X号铺，虽然谢添不是业主，但均是由谢添经营管理，谢添在庭审中亦予以承认，根据本案《富和·海岸城前期物业服务合同》的约定及国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条规定，物业使用人也负有缴纳物业管理费及应缴的其他费用的义务。现百时佳物业公司请求谢添支付X和X号铺2019年12月至2020年11月的物业管理费及2020年6月至2020年11月公共分摊费用，合法合理，一审法院亦予以支持。结合百时佳物业公司诉请，谢添应支付X至X号铺物业管理费为3538.8元[（95.36平方米+101.24平方米）×1.5元/平方米/月×12个月]、代收公共分摊费29.4元（73.5元÷5户×2户），合共3568.2元。而曾传妥既不是X和X号铺的业主，也不是物业使用人，百时佳物业公司请求其支付该两间商铺的物业管理费及公共分摊费，理据不足，一审法院不予支持。对于谢添、曾传妥主张百时佳物业公司物业服务不到位问题，谢添、曾传妥所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在问题，即使百时佳物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，谢添、曾传妥等业主也可以根据《前期物业服务协议》等约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据相关法律法规要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。当然，百时佳物业公司也应虚心听取谢添、曾传妥等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。对于谢添、曾传妥主张的办证及退还车位费等问题，谢添、曾传妥可另行通过法律途径主张，本案不作处理。曾传妥经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条、《物业管理条例》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限谢添、曾传妥在本判决生效之日起十日内支付所拖欠的阳江市江城区滨江东路8号富和海岸城7幢1单元X房2019年12月至2020年11月物业管理费1824元、代收公共分摊费228.8元、代收水费528.4元、代收垃圾费61.2元，合共2642.4元给百时佳物业公司；二、限谢添、曾传妥在本判决生效之日起十日内支付所拖欠的阳江市江城区滨江东路8号富和海岸城13幢1层X号铺、X号铺和X号铺2019年12月至2020年11月物业管理费5148.9元、2020年6月至2020年11月公共分摊费44.1元，合共5193元给百时佳物业公司；三、限谢添在本判决生效之日起十日内支付所拖欠的阳江市江城区滨江东路8号富和海岸城13幢1层X号铺和X号铺2019年12月至2020年11月物业管理费3538.8元、2020年6月至2020年11月公共分摊费29.4元，合共3568.2元给百时佳物业公司；四、驳回百时佳物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由谢添、曾传妥共同负担。二审中，谢添、曾传妥向本院提交了如下证据：证据一，谢添、曾传妥拍摄的小区现场照片，拟证明百时佳物业公司提供的物业服务存在问题。证据二，《2020年10月至2021年2月的阳江市百时佳物业管理有限公司水费清单及2021年4月公共分摊明细》，拟证明百时佳物业公司乱收费。百时佳物业公司向本院提交了由己方拍摄的小区现场照片，证明百时佳物业公司按约提供环保、治安、维修等服务，在百时佳物业公司的管理下，整个小区整然有序，清洁安全。经质证，百时佳物业公司对谢添、曾传妥的证据质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但对其中第9、10页两份文字的表述有异议，该内容显示与之前物业公司自行拍的内容事实不符。《关于地下消防水管爆裂费用分摊的通知》，该份证据是因为水管爆裂而进行分摊，平常是没有对该部分进行分摊的。对证据一的关联性均有异议。从照片上看，并不能证明百时佳物业公司存在管理不善问题，反而显示小区很整洁，且谢添、曾传妥也有提供百时佳物业公司物业服务收费一览表，该表是百时佳物业公司在小区公示的收费标准，因此，谢添、曾传妥是清楚小区的收费标准的。针对证据二，对其真实性、合法性无异议，根据该证据显示，百时佳物业公司是一起代表业主代缴水电费的（整个小区的水电费，并不仅仅是公摊部分），然后再由百时佳物业公司向业主收取水电费。百时佳物业公司已正常缴交水电费至今，但是谢添、曾传妥至今都没有缴交水电费。小区的电是供电公司直供的，水费是物业公司代各住户缴交的，没有收取差价。谢添、曾传妥对百时佳物业公司提供的照片认为是真实的，但是百时佳物业公司为诉讼摆拍的，百时佳物业公司一年都没有对小区清洁一次，百时佳物业公司仅在小区内清理蟑螂和搞清洁，从来没有对外围商铺进行清洁。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，涉案小区至今未成立业主委员会。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅围绕谢添、曾传妥的上诉请求进行审查。综合当事人的上诉及答辩意见，本案当事人上诉争议的焦点，是谢添、曾传妥是否有权拒交物业服务费及相关公摊费用的问题。百时佳物业公司与楼盘开发商阳江市富和房地产开发有限公司签订的《富和·海岸城前期物业服务合同》有效，百时佳物业公司为涉案楼盘所在小区提供了物业服务，谢添、曾传妥作为小区的业主，依法受上述合同的约束。谢添、曾传妥以其没有与百时佳物业公司签订物业服务合同而拒交物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。本案的前期物业服务合同有效，谢添、曾传妥接受了百时佳物业公司提供的服务，理应按约支付物业服务费及其他公摊费用给百时佳物业公司。本案中，谢添、曾传妥没有按约缴交物业服务费及相关费用给百时佳物业公司，一审认定谢添、曾传妥已构成违约，应承担违约责任正确，本院予以支持。至于谢添、曾传妥于二审中提出的抗辩理由，其中的谢添、曾传妥主张百时佳物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，属于涉及到全体业主的问题，应由相关业主依法维权，而百时佳物业公司的收费许可证是否过期、收费标准是否合法，亦属于行政管理层面的问题，应先由相关的行政机关依法处理，均不能成为谢添、曾传妥拒交物业服务费的理由，故此，谢添、曾传妥拒交物业服务费的理由并不成立。综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥。谢添、曾传妥的上诉理据不足，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由谢添、曾传妥负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二一年六月二十八日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。