广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初12881号原告:李苍岳，男，1974年5月9日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区×××××××××××,公民身份号码332××××××××××××81X。委托诉讼代理人:黄灿灿,广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人:彭杞盛,广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：广东奥丽侬内衣集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××820E。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：刘健萍，广东实德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘艳芬，广东实德（佛山）律师事务所律师。原告李苍岳诉被告广东奥丽侬内衣集团有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序，于同年6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭杞盛、被告的委托诉讼代理人刘健萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金7000.62元(以636420元为本金，按每日万分之一的标准计算，自2018年7月30日起计算至符合合同约定和法定交付条件之日止的2018年11月16日共计110天)；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告就以636420元的价格购买被告位于佛山市南海区×××××××××××“物业，并于2017年4月28日签订《商品房买卖合同》，约定被告应在2018年5月30日前向原告交付取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。被告如未能按本合同约定的期限将商品房交付给原告使用，原告给予被告60日宽展期，若宽展期届满后，被告仍未将房屋交付给原告，被告应自宽展期届满次日起按原告已交购房款日万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。后原告按合同约定付清房款，但被告未能在合同约定的交付时间向原告交付符合合同约定和法定交付条件的房屋，即自2018年7月30日起逾期交房。虽然原告于2019年1月20日收楼。但被告逾期交房的行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告辩称，一、原告与被告对涉案商品房另行约定了装修交楼标准，已对交付标准进行变更，被告进行装修的时间必定是在涉案商品房（毛坯房）建成后的合理期限内，即涉案商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付时间，被告不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的被告于2018年5月30日交付的商品房是毛坯房，是不包括商品房的装饰装修的。而被告于2018年5月21日已申报联合验收并通过各部门的合格验收。但涉案商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房并未进行装修，仍不能交付给各业主入住使用。而就涉案商品房的装饰装修问题，原告与被告已另行签订了《*商务大厦户内装修改造协议》，涉案商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房仍不能入住使用，毛坯房建成后被告仍应按照装修协议的约定对涉案商品房进行装饰装修，装修公司承诺完成装饰装修的期限为270日。也就是说被告将符合双方约定的已装修的商品房交付给原告使用的交付日期应该在毛坯房承诺建成的2018年5月30日之后的第270日。因此双方对房屋交付使用的时间已进行变更约定，交付使用的时间不是《商品房买卖合同》约定的2018年5月30日，被告进行装修必定是在涉案商品房（毛坯房）建成的2018年5月30日之后的合理期限内进行，即涉案商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付时间，被告不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。二、原告在2018年11月16日前即2018年9月25日已办理收楼手续，被告认为原告的收楼行为系对双方约定的交楼条件及交付时间作了变更，应视为原告知道被告未取得竣工验收备案证明文件、测绘报告的情况但未表示异议并愿意接收房屋，故依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条，原告以涉案商品房不具备交付条件为由要求被告承担逾期交房的违约责任，应予以驳回。三、双方签订的补充协议约定被告享有60天宽展期，即使认定被告违约，亦可依法享有60天宽展期并无需在该期间承担违约责任。四、原告存在逾期支付首期款及剩余房款的违约行为，应向被告支付违约金。即使被告存在违约行为，原告未按《商品房买卖合同》约定的日期支付首期款及向贷款机构申请贷款支付剩余房价款，应按《商品房买卖合同》第八条的约定逾期90日之内，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同约定首期款326420元应于2017年4月29日前支付，剩余房款310000元应于2017年5月5日前申请贷款支付，但原告于2017年6月6日才支付全部首期款，且申请贷款时间为2017年7月21日，存在逾期付款行为，即应付被告违约金7382.08元（首期款326420元×逾期日数39日×0.02%+剩余房价款310000元×逾期日数78日×0.02%）。该部分违约金应在被告应向原告支付的违约金中抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：被告出示的*商务大厦4-18层公寓室内精装修工程投标文件、*国际ITI商务大厦精装工程项目施工程序及施工方案、佛山市××××××××装修施工进度计划，为被告与案外人签订的合同，未显示与本案相关，本院对其证明效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定原告向被告购买位于佛山市南海区×××××××××××“*商务大厦705房；价款636420元，首期款326420元自本预售合同网上签订之日1日内支付，剩余房款310000元应于2017年5月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。逾期付款在90日内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过90日……被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之四的违约金。商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件（1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告）；被告应当在2018年5月30日前向原告交付该商品房；被告如未约定的时间将该商品房交付原告使用，逾期在90日内，自约定交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金；等等。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定若原告申请办理按揭贷款，应于签署买卖合同当天与按揭银行办理按揭贷款等所有相关手续，按揭款应于签订本合同之日起三个月内全部到达被告账户，否则即为原告逾期付款（由于被告原因除外），原告承担逾期付款的违约责任；被告因自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，则双方一致同意：原告给予被告60日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任，如宽展期届满后被告仍未将该房屋交付原告，被告应自宽展期届满之次日起按原告已交购房款日万分之一向原告支付违约金，合同继续履行；等等。同日，原告与被告签订《*商务大厦户内装修改造协议》，约定原告同意被告或委托相关单位按照附件一《【*商务大厦】豪华装修交楼标准》方案统一进行施工；如因实施上述改造施工导致房屋交付标准与合同及其补充协议约定的交付标准、设施设备标准出现差异，原告同意以本协议约定或实际交付时状态为准，不得以此为由拒绝办理房屋交付手续；等等。2018年6月7日，被告通过SF向原告寄送《交楼通知书》，通知原告于2018年6月20日办理房屋交付手续。2018年9月25日，原告签订《收楼确认书》，确认涉案房屋已移交原告，并经原告确认验收无异。2018年11月2日，涉案楼宇经竣工验收备案。2018年11月16日，佛山市南海区×××××××出具涉案楼宇测绘报告。另查明一，2017年7月21日，原告与南海农商银行签订《购房借款及担保合同》用于支付涉案房屋的尾款310000元。另查明二，被告开具购房发票显示原告已付清涉案房屋全部款项。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》约定被告应在2018年5月30日前将已办理竣工验收备案的商品房交付原告使用，双方之后签订的《*商务大厦户内装修改造协议》约定原告同意被告或委托相关单位同意按照附件一《【*商务大厦】豪华装修交楼标准》方案统一进行施工，即被告亦承担涉案房屋的装修工程义务，但装修房的交付时间并无明确约定。为此，根据《商品房买卖合同》约定经竣工验收备案的毛坯房的交付实为买受人对涉案房屋的查验，装修后的交付为真实交付。装修后的交付不影响买受人对房屋的查验，被告无权剥夺原告查验房屋的权利。原告虽然于2018年9月25日办理收楼手续，但查明事实显示涉案房屋截止2018年11月16日取得测绘报告前尚不符合合同约定的交付查验的条件，被告事实上亦未能于2018年5月30日前向原告交付房屋，故根据《商品房买卖合同补充协议》关于60天宽展期的约定，被告在宽展期届满之次日即2018年7月30日起至2018年9月25日期间存在逾期交付符合约定交付条件的房屋予原告查验的行为，已构成违约，被告应当承担相应的违约责任。合同约定验收交接时被告应出示竣工验收备案证明文件、测绘报告等，但原告作为买受人，在接收房屋时亦应当查验被告的文件是否齐全，是否符合约定的交付条件，原告在被告未能出示竣工验收备案证明文件、测绘报告时，仍签收《收楼确认书》并确认房屋经验收无异议，即被告逾期交付房屋予原告查验的行为应计算至该日止。被告虽然主张其已于2018年6月7日通知原告于6月20日办理房屋交付手续，但此时涉案房屋尚不符合约定交付原告查验的条件，本院对该项抗辩不予采纳。因本案中原告主张被告承担逾期交楼违约责任的诉请包含了被告向其赔偿逾期交付查验的损失内容，为了避免诉累，本院按《商品房买卖合同补充协议》约定的违约金标准确定被告应以已付房价款636420元为本金按逾期交付查验期间[从2018年7月30日起至2018年9月25日止（共58日）]按日万分之一计付违约金3691.24元予原告。涉案房屋装修后的交付为真实交付，而双方又未约定装修交付的时间，本院在前述中已处理了涉案房屋逾期交付查验的内容，故对原告主张被告承担2018年9月26日至2018年11月16日期间的逾期交房违约责任，本院不予支持。被告主张原告未按约定期限支付涉案房屋首期款和尾款存在违约，相应的违约责任应在本案作抵扣处理。因在案证据未能反映出原告首期款付款时间、是否按《商品房买卖合同补充协议》的约定时间办理按揭贷款手续及相关尾款的具体到账时间，且被告关于违约金抵扣的请求与本案诉争焦点不存在关联性，在其未提起反诉的情况下，本院对其该项抗辩不予采纳。被告若认为原告存在逾期付款行为，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东奥丽侬内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3691.24元予原告李苍岳；二、驳回原告李苍岳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告广东奥丽侬内衣集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁启星二〇二一年六月二十四日书记员  陈晓欣