贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1990号上诉人（一审原告）：李凌云，男，汉族，1982年10月18日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：唐贤江，贵州创汇咏诚律师事务所律师。执业证号：15270202010226646。被上诉人（一审被告）:毕节市淞榆房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区镇南路（华联商厦四楼）。统一社会信用代码：91520500741141628T。法定代表人:胡家贵。上诉人李凌云因与被告毕节市淞榆房地产开发有限责任公司（以下简称：淞榆房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人李凌云上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：2008年10月30日，上诉人与被上诉人签订《售房合同》约定：甲方以出让方式取得位于毕节原副食品厂内的地块的土地使用权，乙方购买的房屋为第C栋第一单元第三层，房号为C-1-3，本栋楼宇的结构为砖混结构，层高为3米，用途为住宅，建筑层数为地上八层，地下一层，该套商品房合同建筑面积约为120平方米，该房屋的单价为1248.00元每平方米。合同签订后，上诉人先后向被上诉人缴纳了90000.00元的首付款，剩余房款按银行贷款方式支付。款项支付后，被上诉人迟迟未能修建原告所购买的房屋导致一直未能交付上诉人。后查知，被上诉人未获得该房屋的预售许可证，至今被上诉人仍未对原告购买的房屋开工建设也未在约定的时间内将上诉人所购买的房屋交付上诉人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，双方签订的《售房合同》包括当事人名称或者姓名和住所、项目建设依据、买受人所购买房屋的基本情况、房屋单价及付款方式、面积确认与面积差异处理、乙方应承担的费用、竣工交付、甲方和乙方对房屋的保护和维修、双方的违约责任、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，且被上诉人也认可该合同为商品房买卖合同，故该《售房合同》应当识别为商品房买卖合同，一审认定为商品房预约合同事实不清，适用法律错误。被上诉人淞榆房开公司二审未作答辩。原审原告李凌云一审诉讼请求：1.判决确认原、被告2008年10月30日签订的售房合同无效；2.判令被告返还原告支付的购房款90000.00元及利息（利息损失以90000.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币存款利率的标准）并承担购房款一倍的赔偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年10月30日，原告作为买受人（乙方），被告作为出卖人（甲方），双方签订《售房合同》，合同约定：第一条：项目建设依据1、甲方以出让方式取得位于原毕节市副食品厂内的一宗土地使用权；2、该土地面积为400平方米。第二条：购买方所购房屋的基本情况乙方购买的房屋为第C栋第3层，房号为C-1-B；2、本栋楼宇的结构为砖混结构，层高为叁米，用途为住宅，建筑层数地上8城，地下1层。3、该商品房合同建筑面积约为120平方米。4、开工日期：2008年10月30日，计划竣工日期：2010年10月30日。第三条：房屋单价及付款方式1、该房屋单价为壹仟贰佰肆拾捌元（1248.00元）每平方米，乙方与甲方签订合同时，按以下第（1）种方式付款（1）分期付款：乙方在与甲方签订购房合同时，乙方须付首付购房款（人民币）大写叁万元整给甲。第四条：房屋质量与面积确认1、该商品房质量达国家合格标椎。外装饰（只作正立面）为涂料或外墙砖：室内粉糊为中级粉糊：楼、地面为毛地皮（即不压光）；2、房屋的面积是按建筑面积（含公摊而积）计算；3、合同签订面积与产权证核定的面积有差异时，均以产权证上的面积为准进行结算；第五：乙方应承担的费用1、契税、公共维修基金、印花税、工本费，结算时一起结算；2、所有门的制作和安装由乙方负责；3、水的安装及入户费壹仟伍佰元和电的安装入户费壹仟元由乙方负责。在交第二期款时一起交给甲方。第六条：竣工交付1、交付使用时，甲乙双方同时履行各自的职责：甲方交清所有房手续，乙方一次性付清所欠购房款的余款；2、若提前竣工，则由甲方通知乙方提前交付。第七条：甲方和乙方对房屋的保护和维修1、甲方在人为因素以外对管道的保修期为半年，屋面保修期为壹年；2、乙方不能改动该房屋的任何结构，若乙方擅自改动房屋的任何结构，如果整栋楼宇出现了质量问题，后果全全由乙方负责承担，甲方一概不负任何责任；3、屋面上不准加层，不准堆放重物等，否则引起的质量问题概由乙方负责承担。第八条：双方违约责任1、甲方在正常施工情况下，不能按时交付使用，超过六十天后，则从超出之日按每天壹拾元付给乙方作为房租费，合同继续履行；2、在双方签订合同后，甲方将按合同上签订的交付时间通知乙方，乙方若改变通信号码，必须通知甲方，乙方接到通知后七天内来公司办理交款手续。在正常情况下，甲方在这七天内不计任何利息，超过七天甲方则按乙方应交款的银行同期贷款利息的五倍计算利息，乙方把此息连同应交款一起交给甲方。超过三十天后，合同自然解除，而且甲方不退还乙方所交来的购房款给乙方；3、在遇到人力不可抗拒因素需顺延工期时，甲方应先通知乙方，按顺延的时间推迟竣工时间。第九条：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人共同协商解决。第十条：本合同未尽事宜则由甲、乙双方约定后签订充协议：注：1、签订本合同时交叁万元，在当时春节前交贰万元；2、本合同中第五条第三项由出售房承担。本合同共肆页，一式贰份，甲、乙双方各执壹份，自双方签字之日起生效，具有同等的法律效力，不得反梅，若有反悔，则反悔方负责赔偿另一方因此而造成的经济损失。另查明，被告公司原名称为毕节地区智宏房地产开发有限责任公司，因行政区划的变更，公司名称变更为毕节市智宏房地产开发有限责任公司。2014年8月4日，公司名称变更为毕节市淞榆房地产开发有限责任公司。一审法院认为，《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”经审查，原、被告签订的《售房合同》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定应当明确的主要内容，并未约定商品房的销售方式、涉案房屋的总价款、交付使用日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等主要内容，故原、被告签订的《售房合同》应认定为商品房预约合同，原告主张涉案《售房合同》为商品房预售合同，经释明，原告表示不变更诉讼请求，因本案《售房合同》为商品房预约合同，故对原告以商品房预售合同主张判决确认原、被告2008年10月30日签订的售房合同无效；判令被告返还原告支付的购房款90000.00元及利息（利息损失以90000.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币存款利率的标准）并承担购房款一倍的赔偿责任的诉请，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告李凌云的诉讼请求。案件受理费1025.00元，由原告李凌云负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：上诉人与被上诉人签订《售房合同》的时间为2008年10月30日。签订《售房合同》当日，上诉人向被上诉人交付购房订金30000元。2009年1月24日，上诉人向被上诉人支付购房款20000元。2013年9日，上诉人向被上诉人支付购房款40000元。此外，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：一审中，双方当事人均明确双方所签《售房合同》为正式的商品房买卖合同，并非认购、订购或预订等协议，该合同中也无将来还需另行签订正式的《商品房买卖合同》的意思表示，故该合同应当认定为双方之间正式的商品房买卖合同，无需依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，参照《商品房销售管理办法》第十六条的规定予以认定。被上诉人在未取得商品房预售许可证的情况下与上诉人签订商品房预售合同，且至今未取得案涉房屋的预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同应当认定为无效合同。上诉人诉请确认双方所签《售房合同》无效及判决被上诉人退还其购房款90000元并按中国人民银行公布的同期同类存款利率支付利息的请求，本院予以支持。对上诉人要求被上诉人承担购房款一倍赔偿责任的请求，经查，双方所签《售房合同》中并未记载被上诉人已取得案涉房屋的预售许可证，购房作为普通家庭比较重要的经济交易行为，上诉人作为购房一方，也需尽到必要的审慎义务，对案涉房屋的手续及建设情况进行必要的考察，现有证据并不能证明被上诉人存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可或提供虚假预售许可证的情形，故对上诉人的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15987号民事判决；二、确认上诉人李凌云与被上诉人毕节市淞榆房地产开发有限责任公司于2008年10月30日签订的《售房合同》无效；三、被上诉人毕节市淞榆房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还上诉人李凌云购房款90000元并支付利息，利息按中国人民银行公布的同期同类存款利率为标准，以30000元为基数，自2008年10月30日计算至2009年1月23日；以50000元为基数，自2009年1月24日计算至2013年9月4日；以90000元为基数，自2013年9月5日计算至实际清偿完毕之日；四、驳回上诉人李凌云的其他诉讼请求。一审案件受理费1025元，由上诉人李凌云负担200元，被上诉人毕节市淞榆房地产开发有限责任公司负担825元；二审案件受理费2050元，由上诉人李凌云负担400元，被上诉人毕节市淞榆房地产开发有限责任公司负担1650元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年六月七日书记员  秦 倩