江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0582民初5865号原告：栗小勇，男，1988年11月3日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：潘芬，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡琦凡，北京市隆安（苏州）律师事务所实习律师。被告：蒋观渝，男，1946年1月15日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：蒋萍，女，1976年9月27日出生，汉族，住江苏省苏州市，系被告蒋观渝的女儿。被告：蒋明，男，1972年1月10日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：王抗，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。被告：蒋萍，女，1976年9月27日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告栗小勇与被告蒋观渝、蒋明、蒋萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告栗小勇委托诉讼代理人潘芬、胡琦凡、被告蒋明的委托诉讼代理人王抗、被告蒋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栗小勇向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告蒋观渝及被告蒋观渝已故妻子陆美珍签署的编号为20200302号的《存量房买卖居间合同》合法有效；2.请求判令三被告继续履行上述合同并协助原告办理涉案房产即张家港市杨舍镇中凯城市之光花园6幢203号及C0700、C0701号汽车位产权变更登记；3.请求判令诉讼费由三被告承担。事实和理由：2020年7月2日，被告蒋萍作为被告蒋观渝及被告蒋观渝妻子陆美珍的代理人，与原告签订《存量房买卖居间合同》，合同约定：被告蒋观渝及陆美珍将坐落于张家港市杨舍镇中凯城市之光花园6幢203号房屋(产权证号：苏(2019)张家港市不动产权第8217335号)及C0700、C0701汽车位(产权证号：苏(2019)张家港市不动产权地8217337号、8217339号)以总价148万元出售给原告。双方约定原告于合同签订之日支付定金5万元，并于2020年7月31日前支付首付款625000元，剩余款项805000元以贷款方式支付，双方后约定于2021年4月8日前办理网签。合同签订后，原告依约于2020年7月31日按约支付了定金及首付款，被告蒋观渝将所售房产及车库交付给了原告，原告自2020年8月1日入住该房屋并进行了装修。原告现已按约准备好办理银行按揭手续材料，但是被告一直拖延办理房产过户手续，经原告了解系因涉案房产出卖人之一的陆美珍于2020年12月30日过世，无法办理过户。原告认为，原告与被告蒋观渝及陆美珍已就涉案房屋及两个车库买卖达成一致，买卖行为系双方真实意思表示，合法有效，原告已按照约定如数支付了购房款，履行了自己义务，且该房产及车位也已实际交付原告进行使用。现依据合同，案涉房屋过户条件已成就，被告应严格履行自身义务，协助原告办理案涉房屋及车位的过户手续。但因目前合同相对方之一的陆美珍在没有履行完房产买卖合同前已经过世，三被告作为陆美珍的合法第一顺位继承人理应协助原告办理案涉房产及车位的产权变更登记。被告蒋观渝、蒋萍辩称，同意原告的诉讼请求，愿意协助原告办理案涉房屋的过户登记手续。被告蒋明辩称，1.涉案房屋是由被告蒋观渝和陆美珍共同所有，被告蒋萍无权代理其出售房屋，其所提供的委托书及存量房买卖居间合同多处显示陆美珍的字迹明显不同，陆美珍的签字与生前签字也出现较大差异，存在人为伪造的可能，非陆美珍生前的真实意思表示；2.被告蒋明系陆美珍合法继承人之一，理应享有涉案房屋份额，处理涉案房屋应经过被告蒋明同意，现被告蒋明不同意转让涉案房屋，请求法院依法驳回原告的诉请。本院经审理查明事实如下：蒋观渝与陆美珍为夫妻，育有蒋明、蒋萍两子女，张家港市杨舍镇中凯城市之光花园6幢203号房屋、A区地下汽车车位C0700及C0701系由蒋观渝与陆美珍共同共有。2020年7月1日，蒋观渝、陆美珍（委托人）向蒋萍（受托人）出具《委托书》两份，载明：我们出售位于张家港市杨舍镇中凯城市之光花园6幢203室（含A区地下汽车车位C0700）、A区地下汽车车位C0701，因委托人不便亲自前往张家港市，兹委托受托人为我们的代理人，全权代理我们班里出售上述房产、车位的下列事项：一、前往不动产登记中心办理房产、车位出售过户等相关事宜；二、签署及领取销售合同、声明及其附件等相关文件；三、代为收取房源定金、房款；四、办理交房等一切后续手续。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我们均予以承认，此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担等。2020年7月2日，蒋萍代表蒋观渝、陆美珍（出卖人、甲方）与栗小勇（买受人、乙方）、张家港市贰壹世纪不动产经济有限公司（居间方、丙方）签订《存量房买卖居间合同》，约定蒋观渝、陆美珍自愿将张家港市杨舍镇中凯城市之光花园6幢203号房屋【房屋建筑面积为126.58㎡，不动产权证书：苏(2019)张家港市不动产权第8217335号】、A区地下C0700、C0701汽车位汽车位【面积12.1㎡，不动产权证书：苏(2019)张家港市不动产权第8217337号、苏(2019)张家港市不动产权第8217339号】转让给栗小勇，转让价款为148万元。乙方于本合同签订时向甲方支付50000元定金，于2020年7月31日前支付首付款625000元，以贷款方式支付805000元，放款时间以银行为准。合同第十五条补充协议约定：1.甲方保证此套房屋网签时产权清晰，无抵押；2.乙方保证夫妻双方征信、流水无任何问题；3.经双方协商，甲方同意乙方支付房屋首付款时当日做最高额抵押；4.2021年4月30日前必须配合办理过户，否则乙方违约。双方还对其他合同条款进行了约定。上述合同签订后，栗小勇支付了购房定金5万元，并于2020年7月31日支付首付款625000元。蒋萍将案涉房屋钥匙交予栗小勇。2020年12月30日，陆美珍因病去世。因蒋明拒绝配合栗小勇办理案涉房屋过户手续，故引起本案纠纷。审理中，蒋明认为蒋观渝、陆美珍出具的《委托书》中陆美珍的签名系伪造，并申请对该签名的真实性进行司法鉴定。蒋萍明确陆美珍生前与其居住在一起，蒋明明确陆美珍未与其一起居住。以上事实，有当事人提交的委托书、不动产权证书、房屋买卖合同、收据、银行流水、居民死亡医学证明以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。被告蒋萍持蒋观渝、陆美珍共同签署的《委托书》以蒋观渝、陆美珍的名义与原告签订房屋买卖合同，该合同合法有效，对蒋观渝、陆美珍发生效力。因陆美珍去世，被告蒋观渝、蒋明、蒋萍作为陆美珍的法定继承人应当继续履行合同义务，配合原告办理案涉房屋及车位的过户登记手续。现案涉房屋及车位已具备过户登记条件，故原告的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。被告蒋明认为委托书中陆美珍的签名系伪造，并申请司法鉴定，本院认为，即使委托书中陆美珍的签名系伪造，原告依据被告蒋萍与蒋观渝、陆美珍的身份关系和委托书，也有理由相信被告蒋萍具有蒋观渝、陆美珍的授权，被告蒋萍构成表见代理，案涉房屋买卖合同对蒋观渝、陆美珍仍具有法律约束力，故本院对被告蒋明的鉴定申请不予准许。至于被告蒋明辩称的案涉房屋尚未进行遗产继承分配，不能办理案涉房屋过户手续，系三被告之间的遗产继承纠纷，与原告无关，三被告可另行处理，被告蒋明以此为由拒绝办理过户手续，违反诚实信用原则，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用一、原告栗小勇与被告蒋观渝、陆美珍（已故）于2020年7月2日签订的《存量房买卖居间合同》合法有效；二、被告蒋观渝、蒋明、蒋萍于本判决生效之日起十日内配合原告栗小勇办理张家港市杨舍镇中凯城市之光花园6幢203号房屋【不动产权证书：苏(2019)张家港市不动产权第8217335号】及A区地下C0700【不动产权证书：苏(2019)张家港市不动产权第8217337号】、C0701汽车位【不动产权证书：苏(2019)张家港市不动产权第8217339号】的不动产权过户登记手续，将上述不动产过户登记至原告栗小勇名下。案件受理费减半收取9060元，由被告蒋观渝、蒋明、蒋萍分别负担3020元，限于本判决生效之日起十日内缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 曾宪佳二〇二一年六月二十八日法官助理 谢佳桐书 记 员 周雪妍张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州张家港分行营业部，账号：蒋明：6228400407429348562；蒋萍：6228400407429348760；蒋观渝：6228400407429348869。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州张家港分行营业部，执行款账号：。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院