安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1623民初3350号 原告：张兰英，女，1953年1月20日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：李成（系张兰英之孙），男，1998年5月25日出生，汉族，住安徽省利辛县。 被告：利辛县上上置业有限公司，住所地利辛县永兴路南侧，统一社会信用代码91341623336728222A（1-1）。 法定代表人：李卫东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李颖，安徽宝诚律师事务所律师。 原告张兰英与被告利辛县上上置业有限公司（以下简称上上置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兰英及其委托诉讼代理人李成到庭参加诉讼，被告上上置业公司的委托诉讼代理人李颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张兰英向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行合同编号为201710250007的商品房买卖合同中约定的交房义务，向原告交付上品雅苑第0003幢6层602号房屋，并协助原告办理房屋不动产登记手续;2.依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金84753元（违约金以516000元为基数，按日万分之一点五计算，暂时计算至2020年12月31日，剩余违约金从2021年1月1日计算至被告按合同约定实际交付房屋之日止）;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月7日，原告与被告就位于利辛县××镇××路××路××幢××层××号商品房签订了合同编号为201710250007的《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价为516000元，首付款为280000元，余款236000元申请贷款支付，被告应当于2017年12月31前向原告交付商品房。双方于2018年4月26日签订了补充协议，对余款的付款方式进行了变更，原告于2018年4月26日向被告一次性支付余款236000元。根据商品房买卖合同第十二条约定逾期交付的，买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金的总额不高于买受人已付房款的百分之一。合同约定的最后交付日期是2017年12月31日，原告支付全部的购房款后，被告至今未按约定向原告交付房屋，使原告迟迟不能入住，被告应承担违约责任。合同是由被告提供的格式条款，被告也没有向原告尽到提示义务，对违约金的限制明显有失公平，违约金远远低于给原告造成的实际损失，故原告诉至法院要求以全部房价款为基数，按日万分之一点五计算违约金，望法院判如所请。 张兰英为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据： 证据一、原告的身份证，证明原告的身份具有诉讼主体资格； 证据二、商品房买卖合同、网上备案确认单、收据3张，证明：原、被告签订商品房买卖合同，原告已付购房款516000元，被告应按合同约定于2017年12月30日前交付房屋，被告逾期交房应承担违约责任； 证据三、补充协议，证明原、被告就236000元剩余购房款变更协议为一次性付款。 上上置业公司辩称：一、上上置业公司已经于2020年3月份通知业主收房，但张兰英一直拖延收房。双方约定付款方式为银行按揭贷款，但因为原告无法办理按揭贷款手续，原告出具保证书，保证于2018年2月20日缴纳余款，但原告逾期付款，原告应自2018年3月1日起至实际付清余款日2018年4月6日，按房总价款的日千分之一给付被告违约金28896元。二、关于逾期交房起算，因原告未缴纳购房款，被告可行使顺序履行抗辩权，在原告缴纳完毕房款后交付房屋，原告至2018年4月26日才缴纳完毕购房款，被告才开始负有交房义务。故逾期交房应从2018年4月27日起算，同时合同中对逾期交房违约责任进行明确约定，违约总金额不高于买受人已付房款的百分之一即5160元。商品房买卖合同每一章内容都采用空格加粗字体进行提示，在第四章第十二条逾期交付责任处理方式中针对逾期交付的，买受人不解除合同情形下违约条款又采用下划线的方式进行提示说明，进行双重提示，该条款针对双方产生合同拘束力。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 上上置业公司为支持其答辩理由，向法庭提交如下证据： 证据一、被告的营业执照、法定代表人身份证明书，证明被告系合法成立的企业法人； 证据二、原、被告签订的商品房买卖合同、网上备案确认单、原告于2017年10月25日签署的保证书，证明原、被告签订的商品房买卖合同，原购买的商品房价款516000元，首付款280000元，剩余款项236000元以银行按揭贷款方式支付；因原告无法办理银行按揭贷款，且未在2018提2月30日之前给付剩余款项，原告至2018年4月26日才支付剩余款项，原告构成违约，按照保证书内容日千分之一给付违约金，为28896元； 证据三、商品房房屋交接书6份，证明涉案房屋已达到交付条件，被告通过物业公司已经于2020年3月份向业主通知交房。 经审理查明：2017年11月1日，张兰英与利辛县上上置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201710250007），合同约定张兰英购买利辛县上上置业有限公司开发的位于利辛县××镇××路××路××幢××层××号房，总价款为516000元。2017年11月27日，买受人张兰英就涉案商品房办理商品房网上备案确认。商品房合同第四条逾期付款责任约定：对于出卖人逾期交房超过60日后，出卖人要求继续履行合同的,合同继续履行,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；合同第十一条交房时间和手续约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第十二条逾期交付责任约定：逾期交付的，买受人不解除合同，出买人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不高于已付房款的百分之一。 另查明：张兰英于2017年11月1日签订商品房买卖合同时支付购房款280000元、2018年2月28日支付购房款130000元、2018年4月26日支付购房款106000元。2017年10月25日，张兰英在保证书上签名，保证书载明余款236000元于2018年2月30日前付清，全部付清给开发商，如未在指定的时间内付清，按千分之一违约金付给开发商。2018年4月26日，原、被告签订《补充协议》，协议约定买受人于2017年10月15日购买的上品雅苑3幢6层602号房屋，原总房款为516000元，首付款280000元，贷款金额236000元。现将合同第七条付款方式及期限变更如下：买受人一次性付款方式，买受人于2018年4月26日再付236000元，总房款已全部付清，合计总房款为516000元。 再查明：涉案房屋于2019年4月11日被告对测绘成果进行确认，2020年1月10日，涉案房屋楼房取得竣工验收报告。涉案上品雅苑小区已经于2020年3月份至4月份向业主交付房屋。 本院认为，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，双方形成商品房买卖合同关系，商品房买卖合同及补充协议合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同约定被告应在2017年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。但原、被告于2018年4月26日签订《补充协议》，视为双方重新对付款方式及期限进行了约定，被告答辩履行顺序抗辩权，被告应自原告交付完毕购房款后负有交房义务，本院认为，被告此节答辩有事实和法律依据，故此答辩意见予以采纳。被告的逾期交房期限自2018年4月26日起算。同时，被告答辩原告未按保证书约定的期限支付完毕购房款，应承担逾期付款责任。本院认为，原、被告双方重新签订的《补充协议》在后，双方对付款时间重新进行了约定，且原告按补充协议于2018年4月26日前支付完毕购房款，故被告的答辩意见不予采纳。原告按补充协议约定向被告支付了全部购房款后，被告未能及时交付房屋，其行为构成违约，应承担相应的民事责任，因此对原告主张被告履行商品房买卖合同中约定的交房义务,向原告交付涉案商品房,并协助原告办理房屋不动产登记手续，本院依法予以支持。合同第十二条逾期交付责任约定“逾期交付的，买受人不解除合同，出买人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不高于已付房款的百分之一。”被告辩称该条违约金的约定已用下划线标示，条款有效成立，被告支付的违约金不高于5600元，本院认为，该条款显对买受人不利，被告没有证据证明已向买受人尽到解释说明义务限制其权利，故该条款为无效约定，原告要求按日万分之一点五计算逾期交房金，本院参照涉案小区其他逾期交房违约金案件，酌情以日万分之一计算逾期交房违约金。同时涉案小区已具备商品房合同第九条约定的交房条件，但被告未能提交通知为业主收房而原告拒收房的证据，故本案的逾期交房期限自2018年4月27日计算至原告提起诉讼之日即2021年4月22日，即1091天，按日万分之一计算，原告交付房款516000元，每日违约金为51.6元，被告应支付原告逾期交房违约金56295.60元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告利辛县上上置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告张兰英交付位于利辛县××镇××路××路××幢××层××号商品房,并协助原告张兰英办理房屋不动产权登记手续； 二、被告利辛县上上置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张兰英逾期交房违约金56295.60元； 三、驳回原告张兰英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费959元，由原告张兰英负担259元、被告利辛县上上置业有限公司负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员 闫 侠 二〇二一年六月十五日 书记员 朱鑫鑫