上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初4610号原告：方东升，男，1967年1月3日出生，汉族，住浙江省。原告：楼伟建，男，1978年1月2日出生，汉族，住浙江省。上述两原告的共同委托诉讼代理人：吴春光。被告：陆治，男，1974年2月14日出生，汉族，住上海市松江区。被告：吴洁清，女，1975年1月15日出生，汉族，住上海市松江区。原告方东升、楼伟建与被告陆治、吴洁清民间借贷纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月7日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人吴春光、被告陆治、吴洁清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告方东升、楼伟建向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告借款本金115万元；2.判令被告支付原告利息和违约金(以115万元为基数，自2020年5月12日起至实际履行完毕之日止，按月利率2%计算)；3.判令被告名下的位于上海市松江区人乐四村XXX号XXX室的房屋折价、变卖、拍卖所得价款，原告享有优先受偿权。事实与理由：2020年3月10日，原告与被告签订《不动产抵押借款合同》，约定原告向被告放款115万元，借期为12个月，月利率为1.2%，按月付息，到期一次性还本，被告以其名下的位于上海市松江区人乐四村79幢507室的房屋(以下简称“涉案房屋”)作抵押，被告逾期十日未付清利息，原告可以宣布所有借款立即到期，被告应支付违约金等。遂后，原告按约支付被告115万元本金，双方办理了不动产房屋抵押权登记，被告按约支付两个月利息后，未再按期支付利息，也未归还本金,故原告诉至法院，要求判如所请。被告陆治辩称，确认向两原告借款115万元的事实，当天扣除了6万元的中介公司服务费，其通过现金方式支付给了姓戴的中介；确认支付了两个月利息，其对利息起算点无异议，但利息太高，现其经济困难，无力还款；确认涉案房屋办理了抵押登记，该房屋原系其外婆所有，其母系其外婆唯一继承人，其外婆去世后，其通过诉讼的方式将该房屋过户给其母，后来其哄骗其母去交易中心将房屋赠与其。被告吴洁清辩称，确认借条上的签字是其签的，但这是陆治逼其去签字的，实际借款与其无关；涉案房屋本来是陆治外婆的，外婆去世后只有陆治母亲是唯一的继承人，后来陆治通过诉讼的方式将该房屋过户给其母亲，又哄骗其母亲去交易中心，将房屋赠与了其，故不同意原告的全部诉请。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月10日，二原告作为出借人(抵押权人，甲方)、二被告作为借款人(乙方)、被告陆治作为抵押人(丙方)签订《不动产抵押借款合同》一份，约定：乙方因资金周转向甲方借款115万元；借期为12个月，自2020年3月10日起至2021年3月9日止，甲方于取得抵押权登记证明后7个工作日内以银行转账方式向乙方提供合同项下的资金，乙方户名为陆治，银行账号为XXXXXXXXXXXXXXXX，开户行为浦发银行上海市松江支行，合同约定的借款期限起始日与甲方实际向乙方提供借款之日不一致的，从甲方实际向乙方提供借款之日起计算借款期限和利息；月利率为1.2%；到期一次性还本，按月支付利息，甲方实际向乙方提供借款之日所对应的日期为每月的付息日；抵押不动产所有权人为被告陆治，不动产坐落于上海市松江区人乐四村XXX号XXX室，不动产现有抵押和租赁状况为无抵押、无租赁；甲、乙、丙三方同意，上述不动产抵押担保的范围为本合同约定的借款本金、利息、违约金(或滞纳金)、损害赔偿金和实现债权与抵押权的合理费用(包括但不限于公证费、律师费、执行费、见证费、搬家费、房屋租金等)；如乙方未按合同约定的还款期限和方式履行本金还款义务，或甲方依据本合同约定宣布的所有借款提前到期的，甲方不再按照本合同约定的利率计收利息，乙方应向甲方支付违约金，违约金从逾期之日起算，计算至借款完全清偿之日止，以每日逾期还款本金的0.067%来计算等。同日，二原告作为出借人(抵押权人，甲方)、二被告作为借款人(乙方)、被告陆治作为抵押人(丙方)签订《不动产抵押借款合同补充协议》一份，约定：甲方应在上海市房地产交易中心向其出具抵押房地产的《上海市房地产抵押权登记证明》当日放款，逾期七个工作日未放款的，甲方将按借款金额的2%支付违约金给乙方，《房地产抵押借款合同》签订之后，乙方不再需要以上借款的，需赔偿借款金额的2%作为甲方的利益损害赔偿金，另外一方所交付的意向金不予以退还；甲方实际向乙方提供借款之日为每月的付息日，首月利息在甲方实际向乙方提供借款之日当日支付，以后到期付息日以该日为准，若付息日为每月29-31日的、部分月份无该日的情况下，乙方应当在当月最后一天支付利息等。同日，二被告出具《借条﹠收条》两份，载明：收到方东升借给其的70万元，楼伟建借给其的45万元，用于资金周转，借款期限从2020年3月10日起至2021年3月9日止，借款以银行转账方式支付(实际借款起始日以实际借款提供之日为准)，借款利息按月利率1.2%计算等。同日，二被告出具承诺函一份，载明：两被告以坐落于上海市松江区人乐四村XXX号XXX室的房产作为其在2020年3月10日与出借人方东升、楼伟建签订的《不动产抵押借款合同》项下向出借人申请金额为人民币115万元的房屋抵押借款，并承诺：在订立抵押合同之前，该抵押房产未以任何形式出租，如有不实或隐瞒，其愿承担全部责任并赔偿出借人一切损失；在订立抵押合同之后，如抵押房产需出租，必须征得出借人书面同意，否则出租行为无效，其自愿承担全部责任；上述借款系其本人用于资金周转之用，借款用途合法，不会用于违法犯罪或高风险投资等。2020年3月12日，上海市自然资源确权登记局出具沪(2020)松字不动产证明第XXXXXXXX号不动产登记证明一份，载明：证明权利或事项为抵押权登记(房地产抵押(现房)，权利人(申请人)为二原告，义务人为被告陆治，坐落于松江区人乐四村XXX号XXX室，债权数额为115万元，债务履行期限为2020年3月10日至2021年3月9日止。同日，原告楼伟建、方东升通过银行转账方式分别向被告陆治尾号为0036的浦发银行账户支付45万元和70万元。2020年4月12日、5月12日，被告陆治委托案外人张威通过银行转账方式支付二原告利息两笔各13,800元。另查明，二被告系夫妻关系。上海市松江区人乐四村XXX号XXX室的房屋权利人为被告陆治，共有情况为单独所有，核准日期为2018年12月3日。以上事实，有《不动产抵押借款合同》、《不动产抵押借款合同补充协议》、《借条﹠收条》、承诺函、不动产登记证明、不动产权证书、交易流水、结婚证及当事人陈述等证据证实。本院认为，公民之间合法的借贷关系受法律保护，二被告应当按约偿还借款本息。二被告未按期归还借款已构成违约，原告主张按照年息24%计算借期内利息和违约金，自2020年8月20日起原告主张的标准过高，本院依法调整后予以支持。被告吴洁清辩称实际借款与其无关，是陆治逼其去签字的，被告陆治对此亦予以了肯定，但因双方系夫妻关系，故对陆治的上述陈述，本院不予采信，吴洁清确认借条上的签字是其签的，亦确认其签字时原告在场，其并未向原告提出过其签字是受被告陆治胁迫，也未提供其他证据证明上述签字并非其真实意思表示，故对吴洁清的该节辩称意见，本院难以采信。被告陆治与原告就上述债务设立的抵押合法有效，在被告陆治、吴洁清不履行到期债务时，原告享有就抵押财产优先受偿的权利，故原告的此项诉讼请求于法有据，本院予以支持。二被告辩称涉案房屋原系陆治外婆所有，其外婆去世后，其通过诉讼的方式将该房屋过户给其母，后来其哄骗其母去交易中心将房屋赠与其，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，本案中涉案房屋经上海市不动产登记局核准，已于2018年12月3日登记至被告陆治名下，故对二被告的该节辩称意见不予采信。综上所述，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第四百一十条、第四百一十三条、第五百七十七条、第六百六十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十九条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告陆治、吴洁清于本判决生效之日起十日内归还原告方东升、楼伟建借款本金115万元；二、被告陆治、吴洁清于本判决生效之日起十日内支付原告方东升、楼伟建借款利息和违约金(以115万元为基数，自2020年5月12日起至实际履行完毕之日止，2020年8月19日前按月利率2%计付，2020年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的四倍计付)；三、若被告陆治、吴洁清未履行上述第一、二项付款义务，原告方东升、楼伟建可以与被告陆治协议以上海市松江区人乐四村XXX号XXX室房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陆治所有，不足部分由被告陆治、吴洁清清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,230元，减半收取计7,615元，由被告陆治、吴洁清负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 朱玲凤二〇二一年六月十日法官助理 王泽宁书 记 员 王泽宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。……第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第四百一十三条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。第二十九条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。第三十一条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。