贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2067号上诉人（原审原告）：王全胜，男，汉族，1969年6月28日出生，福建省泉州市人，住福建省泉州市洛江区。委托诉讼代理人：夏远成、郭进，贵州贵达律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王秋凤，女，汉族，1971年11月1日出生，福建省泉州市人，住福建省泉州市洛江区。委托诉讼代理人：夏远成、郭进，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄晖，男，汉族，1972年11月7日出生，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：秦晓熙、李佳真，贵州尚恩律师事务所律师。原审第三人：贵州全盛体育用品有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园沙坡路7号[湘雅社区]。法定代表人：王全胜。上诉人王全胜、王秋凤、黄晖因与原审第三人贵州全盛体育用品有限公司（以下简称全盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初17009号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人王全胜、王秋凤上诉请求：一、依法撤销七星关区人民法院作出的（2020）黔0502民初17009号民事判决；二、依法改判被上诉人支付上诉人房屋租赁费1，542，350.00元及滞纳金（按月利率2%计算，暂计至2020年9月25日为927，581.88元，具体数额以被告付清全部租金之日止算）三、本案一、二审案件受理费、财产保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、截止2021年1月31日，被上诉人尚欠上诉人的租金共计1，542，350.00元，一审认定为987，251.00元是错误的。1、截止2021年1月31日止被上诉人尚欠上诉人的租金计1，542，350.00元。2、一审存在以下几点认定错误，导致一审法院将尚欠租金错误地认定为987，251.00元，少计租金555099元。错误一：上诉人主张租金的起算时间是2014年7月15日起至2021年1月31日止的租金，而一审法院只计算到2021年9月30日，少计算了4个月的应收租金。上诉人在一审中主张的82000元/月档的租金截止时间为2021年1月31日（按照《租赁合同》约定该笔租金被上诉人应在2020年10月24日前支付），一审法院认定被上诉人欠付租金的截止时间为2020年9月30日错误，遗漏计算房屋租金358，504.00元【（82000元/月×4个月）+（41元/㎡/月×186㎡×4个月）】。错误二：一审法院将100000元的保证金认定为被上诉人支付的租金并予以扣减是错误的，合同还在履行期间，还达不到退保证金的条件。一审法院认定被上诉人已付租金为4439188元且对100000元保证金再次进行扣减是错误的。错误三：一审法院认定2014年7月15日-2018年4月30日64000元/月档的租期为45.5个月错误，实际租期应为45个月零17天，一审法院少计算了租期。二、被上诉人逾期支付上诉人的租金已经构成违约，应当支付上诉人滞纳金927，581.88元，一审没有认定是错误的。1、被上诉人逾期支付租金是客观存在的，按照合同约定被上诉人每逾期一天应当支付逾期租金每日千分之五的租金，因该违约金约定过高，故上诉人只要求按照月利率2%计算。滞纳金共计为927，581.88元。2、一审以上诉人未处理好与本物业的相邻关系、迟延交付新增出租房屋为由免除被上诉人的违约责任是错误的。一审法院认定的免除事由是否客观存在，需要调查核实，一审法院没有调查核实，径直认定显然错误。即使存在，该事实既不是合同约定的免责事由，更不是法律规定的免责事由，且一审法院列举的事由均发生在被上诉人迟延支付租金之前，用发生在前的事由免除发生在后的违约责任，审判逻辑严重错误，因此一审判决免除被上诉人的违约责任是错误的。三、一审判决免除被上诉人三个月房屋租金错误。租赁合同因不可抗力事件影响的时间为1个月，原判决认定被上诉人受疫情影响的时间为3个月没有事实和法律依据。上诉人黄晖上诉请求：一、撤销一审判决。发回重审或依法改判。二、判决一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要的事实和理由是：一、王全胜、王秋凤不是合同相对人，主体不适格。本案出租人为第三人贵州全盛体育用品有限公司，应由第三人向上诉人主张合同权利，王全胜、王秋凤不是合同相对人，无权向上诉人主张合同权利，不是适格主体。二、一审对租赁合同的起租期计算认识错误，造成后续的租赁期限、租金顺延计算错误。《补充协议》的约定证明：一是由于王全胜、王秋凤未按约定交付租赁房屋，造成合同延期履行，责任在王全胜、王秋凤；二是王全胜、王秋凤应在2014年2月15日交付房屋；三是租金计算期限从2014年7月15日开始，将之前的4个月装修期限变更为5个月。根据《补充协议》的约定，相应的租赁期限和租金的计算应再结合《租赁合同》予以相应的顺延，以保障上诉人10年的租赁期限得以实现。首先，由于上诉人投资的是酒店业，酒店业是一次投资，需长期经营才能实现利润的产业，故对房屋租赁期限必须要求在10年以上，所以双方签订《租赁合同》的租赁期限是10年，这个期限是最基本的保障，由于出租人的延期交房，出租人应承担补足租赁期限的违约责任；其次，上诉人按10年的使用期限进行投资装修，投资了近700万元，所作投资巨大，应计入经营的折旧成本，如达不到10年的使用期限，肯定影响酒店的经营预算；第三，上诉人的所有经营管理活动，人员聘用均是按10年期限予以规划安排。所以涉案房屋10年的租赁期限是该租赁协议得以签订的前提，是不能减少的期限，也得到了双方的认可。由于被上诉人的违约行为，拖延至2014年5月中旬才交付房屋，由于被上诉人的原因造成房屋交付变更延期3次，第一次2013年5月1日，第二次2014年2月15日，第三次2014年5月中旬，故，涉案房屋的租赁期限和租金根据《租赁合同》的约定应变更为：租金应从2014年10月15日开始计算，按约定递增为：一期从2014年5月15日——2019年5月14日租金为6.4万元/月，每季度应付192000元（备注：需扣除5个月的装修期，第一季租金应从2014年10月15日开始计算）。二期从2019年5月15日——2021年5月14日租金为7.2万元/月，每季度应付216000元。三期从2021年5月15日——2023年5月14日租金为8.2万元/月，每季度应付246000元。四期从2023年5月15日一—2024年5月14日租金为9.2万元/月，每季度应付276000元。被上诉人的起诉暂计到2020年9月25日，根据被上诉人诉求的期限之前，上诉人共支付了如下费用：租金4339188.00元，租赁保证金10万元，合计4439188.00元。应付租金合计应付租金5185192元。一审判决以《补充协议》约定的租赁期限从2014年7月15日开始，与事实不符，涉案房屋于2014年5月中旬交付，加上5个月的装修期，应从2014年10月15日开始计算。租赁期限为10年，应从2014年10月15日计算至2024年10月14日。另，一审判决计算的租金错误：三、涉案房屋的减免租金，是由于新冠病毒的影响造成的严重不可抗力事件，酒店业损失巨大，应对房租给予减免。一审判决免除3个月的租金，但对疫情持续期间减收租金的事实未予以裁决，未体现法律关于不可抗力减免当事人责任和实现法律公平保护的规定，上诉人申请酌情按5个月减半收取房租的请求。四、上诉人为被上诉人支付了相关费用，应据实扣除。上诉人愿对所欠的租金承担责任。1、在租赁期间，由于房屋的屋顶、外墙等主体结构部分漏水、脱落，上诉人多次联系被上诉人维修，但，被上诉人一直未处理，为了不影响上诉人正常的经营活动，上诉人联系维修人员进行维修，支付了材料费、人工费等88812元。2、由于被上诉人没有对房屋的水管系统进行分开搭接，造成上诉人使用的水管被搭接到被上诉人的其它门面房内，造成上诉人每年为被上诉人支付水费，按每年1万元水费计，至今已逾6年，约6万元。3、被上诉人在交房之前，未结清之前所欠的水费约3153元，也是由上诉人代交。以上费用共计151965元，应据实扣除。根据上述计算，截止到被上诉人起诉之时，即从2014年5月15日至2020年10月14日，上诉人应付租金5185192.00元，已支付租金和押金4439188.00元，再扣除垫付的费用154965元，尚欠租金18039元。五、被上诉人未履行开具发票的义务，造成上诉人财务费用增加，租金计算误差，合同履行受阻，上诉人有权拒绝后续支付租金的义务。黄晖对王全胜、王秋凤的上诉请求答辩称，一、王全胜、王秋凤起算租金时间错误，按照合同应是2023年才正确，总共十年，起算租金时间因为一审原告逾期到2014年5月份，租金起算时间应为2014年10月15日开始起算。王全胜、王秋凤对于租金、租期计算，因为王全胜、王秋凤交房时间延迟，根据合同公平原则，从交房后计算。所以，对王全胜、王秋凤计算的租金不予认可，应从2014年10月15日后按照租赁合同约定期限、租金标准和递增时间进行计算。二、一审判决减免三个月的房屋租金有国家及地方各级政府的相关政策关于对疫情期间减免房屋租金的规定，所以减免三个月的租金应该予以认可，但是减租并未实际解决黄晖的亏损情况，所以，要求对租金进行减半收取。王全胜、王秋凤对黄晖的上诉请求答辩的主要理由是：一、王全胜、王秋凤是适格主体。王全胜、王秋凤作为房屋权利人，享有收取租金的权利。二、一审判决认定应从2014年7月15日计算租金正确，但一审法院认定的应付租金的截止时间分别为2020年9月25日、2010年10月15日错误。三、黄晖欠付租金的行为构成违约，应向王全胜、王秋凤承担违约责任。四、黄晖主张免除疫情期间3个月租金，减半收取5个月的租金没有任何事实和法律依据。原审第三人未答辩。一审原告王全胜、王秋凤向一审法院起诉请求：一、判令被告立即支付原告房屋租赁费1，592，350.00元及滞纳金（鉴于合同约定按照千分之五每日计算滞纳金过高，原告自愿调整为滞纳金按月利率2分计算，暂计至2020年9月25日为990，548.55元，具体金额以被告支付完全部租金之日止算）；二、案件受理费用由被告承担。一审法院经审理查明，第三人全盛公司的法定代表人系原告王全胜。2013年3月28日，二原告用第三人全盛公司的名义与被告黄晖签订《租赁合同》，约定由第三人全盛公司代表二原告将其所有的位于贵州省毕节市七星关区的房屋出租给被告黄晖用于开设酒店。租期为2013年5月1日至2023年4月30日。租金系分阶段及季度支付：2013年5月1日至2018年4月30日租金为6.4万元／月，每季度应付租金192000.00元；2018年5月1日至2020年4月30日租金为7.2万元／月，每季度应付租金216000.00元；2020年5月1日至2022年4月30日租金为8.2万元／月，每季度应付租金246000.00元；2022年5月1日至2023年4月30日租金为9.2万元／月，每季度应付租金276000.00元。租金每三个月支付一次，租金支付时间为：上一期租金到期前7天。乙方应于合同签订3日内向甲方交纳租赁保证金100000.00元。并在合同中指定了收款账户。合同约定甲方应于4月30日内向乙方交付租赁场地，并给4个月让乙方免租装修，甲方不收租金。合同还约定了原、被告双方的权利与义务。该合同中最后一页附图，并注明红线内为租赁面积。该红线图中显示租赁面积为Ａ栋3-6层、Ｂ栋3-4层、Ｃ栋3-4层、中空4层。第三人全盛公司与被告黄晖及原告王全胜均在该合同上签字盖章。2014年1月9日，原、被告双方又签订一份《补充协议》，协议内容为：“甲方为第三人全盛公司、乙方为黄晖。甲乙双方在原签订的《房屋租赁合同》的基础上订立此合同，此合同与原合同具有同等法律效力，此合同与原合同有冲突，以此合同为准。1、双方协商决定合同期从2014年2月15日开始计算，2014年7月15日开始计算租金，之前为甲方送给乙方的装修期。2、甲乙双方签订本补充协议后，甲方不再为此房产的施工办证，如（不含规划费用）、酒店的装修及开业支付费用，如果乙方需要对用电进行增容，应在乙方的装修期间提出，费用由甲方承担，装修期后甲方不再支付费用，由乙方自行承担，手续由乙方办理，费用由甲方承担。3、甲乙双方签订本补充协议后，乙方在施工过程中应协调处理好与本物业的相邻关系，由于乙方没有处理好相邻关系导致堵工，与甲方无关，甲方无义务进行协调。4、双方在合同期内按法律规定各自负责自己应缴纳的税费。5、在合同期内房屋的修缮义务，甲方只负责主体的修缮，主体以外的部分由乙方负责修缮。6、甲方增加的物业乙方按增加的实际面积计算，根据双方签订的原合同单价核定。7、本补充协议签订后，有关装修、消防、酒店开业及相关施工的手续由乙方自行办理。8、本补充协议一式两份，双方各持一份具有同等法律效力。”，第三人全盛公司与被告黄晖及原告王全胜均在该协议上签字盖章。《租赁合同》及《补充协议》签订后，二原告将涉案房屋交付给被告黄晖使用。2013年4月1日起至2020年9月25日止，被告黄晖支付二原告租金及保证金共计4439188.00元，其中保证金为100000.00元。另查明，二原告在交付给被告黄晖使用的涉案房屋中，除原、被告双方在《租赁合同》中圈定的红线面积外，被告黄晖实际使用面积已超出红线圈定面积。该红线图中显示租赁面积为Ａ栋3-6层、Ｂ栋3-4层、Ｃ栋3-4层、中空4层。其中，①Ａ栋3-6层对应房产证为：Ａ栋3层一黔（2018）毕节市不动产权第XXX号，坐落毕节市七星关区，建筑面积为230.40平方米；Ａ栋4层一一黔（2018）毕节市不动产权第XXX号，坐落毕节市七星关区，建筑面积为230.40平方米；Ａ栋5层一黔（2018）毕节市不动产权第XXX号，坐落毕节市七星关区，建筑面积为230.40平方米；Ａ栋6层一-黔（2018）毕节市不动产权第XXX号，坐落毕节市七星关区，建筑面积为230.40平方米。②Ｂ栋3-4层对应房产证为：Ｂ栋3层一黔（2018）毕节市不动产权第XXX号，坐落毕节市七星关区，建筑面积为227.83平方米；Ｂ栋4层-一-黔（2018）毕节市不动产权第XXX号，坐落毕节市七星关区，建筑面积为227.83平方米。③Ｃ栋3-4层对应房产证为：Ｃ栋3层一-黔（2018）毕节市不动产权第XXX号，坐落毕节市七星关区，建筑面积为227.83平方米195.42平方米、黔（2018）毕节市不动产权第XXX号，坐落毕节市七星关区，建筑面积为42.85平方米；Ｃ栋4层一黔（2018）毕节市不动产权第XXX号，坐落毕节市七星关区，建筑面积为195.42平方米、黔（2018）毕节市不动产权第XXX号，坐落毕节市七星关区，建筑面积为，42.85平方米。④中空4层对应房产证为：黔（2018）毕节市不动产权第XXX号，坐落毕节市七星关区，建筑面积为227.83平方，39.08平方米。上述①至④项中涉案房屋建筑面积共计为1892.88平方米。另，经一审法院组织原、被告双方于2020年12月25日现场实地勘察，实际新增面积为红线圈定图中Ｃ栋3-4层的第五层，该新增第五层共三间，建筑面积共计186平方米。在租赁过程中，被告黄晖因“新冠疫情”已多次向二原告提出减免租金的申请，因二原告认为被告黄晖尚欠新增房屋面积的租金而双方产生争议，故诉至一审法院。一审法院认为，第三人全盛公司与被告黄晖签订的《租赁合同》及《补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，二原告已按合同约定将租赁房屋交付给被告黄晖使用，但被告黄晖却未按合同约定支付原始房屋部分租金及新增房屋面积的租金给二原告，被告黄晖已违反合同的约定，故对二原告诉请被告黄晖支付尚欠租金的请求，一审法院予以支持。但在本案中，原、被告双方约定的租金并未按照建筑面积收取，故一审法院对新增房屋面积单价的计算方式为：租金/月÷总面积，即2013年5月1日至2018年4月30日为64，000.00元/月，此期间的租金单价为：（64，000.00元/月÷1892.88平方米）=33.81元/月/平方米，但二原告只诉请按32.00元/月/平方米计算；2018年5月1日至2020年4月30日为72，000.00元/月，此期间的租金单价为：（72，000.00元/月÷1892.88平方米）38.04元/月/平方米，但二原告只诉请按36.00元/月/平方米计算；2020年5月1日至2022年4月30日为82，000.00元/月，此期间的租金单价为：（82，000.00元/月÷1892.88平方米）=41.00元/月/平方米，但二原告只诉请按32.00元/月/平方米计算。新增房屋面积实际租用起始时间为2014年7月15日起至二原告起诉时止（2020年10月15日），即新增房屋面积的租金为：（186平方米×32.00元/月/平方米×46个月）+（186平方米×36.00元/月/平方米×24个月）+（186平方米×41.00元/月/平方米×5.5个月）=476，439.00元。本案中，除新增房屋面积外，被告黄晖从2013年4月1日起至2020年9月25日止支付二原告租金共计4，439，188.00元（其中100，000.00元为保证金），但原、被告双方计算租金时间为2014年7月15日起至2020年9月25日止，被告黄晖应支付二原告原始房屋租金共计5，050，000.00元（64，000.00元/月×45.5个月+72，000.00元/月×24个月+82，000.00元/月×5个月），现尚欠原告房屋租金510，812.00元（5，050，000.00元-4，439，188.00-100，000.00元）。故被告黄晖实际尚欠二原告房屋租金共计987，251.00元（新增面积租金476，439.00元+原始面积租金510，812.00元）。对于二原告要求被告黄晖支付未按时交纳租金所产生的滞纳金的主张，根据原、被告双方签订的《租赁合同》中第五条第3条约定：“甲方按合同规定时间收取租金，如乙方未按时交纳租金，甲方每天将按月租金的千分之五收取乙方滞纳金。如乙方超期十日仍未缴纳租金及滞纳金，甲方有权收回房屋，并不返还保证金”，本案中，因原、被告双方所约定的滞纳金过高，但二原告在诉请中只要求按月利率2%计算滞纳金。但经本案审查，原、被告双方于2013年3月28日签订《租赁合同》后，在合同履行过程中由于二原告未处理好相邻关系致使被告黄晖装修房屋受阻，未能如期正常得到租赁房屋使用。且经双方协商，又签订了《补充协议》，约定租金计算时间为2014年7月15日，且新增房屋的交付时间较晚，客观上对被告黄晖整体的装修有一定的影响，被告黄晖延迟支付租金事出有因。加之，2014年10月以后，被告黄晖积极主动向二原告支付租金，二原告也未对被告黄晖交付租金的行为提出异议，故对二原告主张被告黄晖支付延迟缴纳租金所产生的滞纳金没有充分的理由，一审法院不予支持。对于被告黄晖请求因“新冠疫情”期间受影响应减免房屋租金的问题。根据2020年1月，我国出现新冠病毒疫情传播，受该疫情影响，全国各地不同城市遭受不同影响，使得大部分商业停工停产，根据本地政府出台的相关疫情文件，本地于2020年1月28日下发了政府令，很多商家均停业，直至2020年2月27日解除该政府令。此次疫情属于公共卫生事件，也属于不可抗力的事件，结合该事件，一审法院认为本案中，对于被告黄晖提出减免因新冠疫情期间所停业的租金，一审法院予以支持。结合本案实际情况及本次疫情影响，一审法院酌定减免被告黄晖2020年1月至2020年3月期间三个月的租金。即（72，000元/月×3月+186平方米×36.00元/月/平方米×3个月）=280，088.00元。故被告黄晖实际欠付二原告租金共计707，163.00元（987，251.00元-280，088.00元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄晖于本判决书发生法律效力之日起十五日内支付原告王全胜、王秋凤房屋租金共计707，163.00元；二、驳回原告王全胜、王秋凤的其他诉讼请求。案件受理费13，732.00元、财产保全费5，000.00元，由被告黄晖负担。本院二审期间，王全胜、王秋凤新提交的证据有：第一组：民事判决书，证明：1、该判决就案外人全盛公司是受王全胜、王秋凤委托与黄晖签订租赁合同已经予以确认。2、根据该份判决，黄晖在该案中提出要求案外人全盛公司承担案涉房屋逾期交付的违约责任被驳回，因此，其主张逾期交房的事实不属实。第二组：庭审笔录一份，证明：黄晖在庭审中，法官询问办理营业执照是否提供产权证，黄晖回答提供的有很多产权证，记不清楚了，王全胜说产权是他的，与全盛公司签订合同，对于案涉房屋系王全胜、王秋凤所有，全盛公司受该二人委托，与其签订合同是知情并认可的。第三组：不动产登记查询回复，证明：贵州全盛体育用品有限公司在毕节市七星关区域内名下没有不动产。黄晖质证认为，对第一组三性无异议，但是达不到其证明目的，该判决查明王秋凤、王全胜委托全盛公司的行为是双方之间的内部约定，不能对抗全盛公司作为合同相对人与黄晖签订合同的事实，也不能因此突破合同相对性原则，所以，基于全盛公司与黄晖签订房屋租赁合同，双方互相承担权利义务，租金应为全盛公司，产权人王全胜、王秋凤不具有适格的主体资格，同时该判决书也证明全盛公司向黄晖交付房屋时间为2014年5月中旬，该认定是全盛公司自认的事实。对第二组，产权证是否为王全胜、王秋凤所有，与是否为租赁合同的出租人无关，不是产权人也可以基于其他原因出租房屋，黄晖是基于全盛公司法定代表人王全胜的信任签订合同，所以，该证据达不到被上诉人的证明目的。对第三组，对真实性无异议，但全盛公司在区域内没不动产不能说明全盛公司不能从事租赁活动，所以该组证据与本案无关联系。黄晖二审中新提交的证据有：第一组：八部委关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见、《关于印发贵州省做好人民群众就地过年服务保障工作的若干措施的通知》、《毕节市七星关区应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案》、《毕节市七星关区应对新冠肺炎疫情帮扶中小微企业和个体工商户减免房租的情况》。证明因疫情影响，造成不可抗力，对全世界经济发展造成严重影响，我国采取有力措施进行管控，国家和地方各级政府出台保保障鼓励振兴经济的政策，对房屋租赁市场，鼓励出租人减免房租金、延长租期或延期支付租金，疫情至今仍未得到有效控制。第二组：最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）。证明最高人民法院为进一步贯彻落实党中央关于统筹推进新冠肺炎情防控和经济社会发展工作部署，指导各级人民法院依法妥善审理涉新冠肺炎疫情合同、金融、破产等民事案件，维护人民群众合法权益，维护社会和经济秩序，维护社会公平正义，制定指导意见。要求依法准确适用不可抗力规则，根据公平原则引导当事人参照有关租金减免的政策减免租金、延长租期。第三组：营业执照、营业明细统计单、营业额统计。证明黄晖租赁涉案房屋从事酒店经营，通过对2019年和2020年的营业额对比，疫情期间营业额同比减少10898374元。同比下降40%，但成本费用没有减少。黄晖因疫情受到重大经济损失。第四组：退回函件，证明：黄晖由于疫情导致酒店经营持续下滑，酒店难以维系，将房屋退回出租人。王全胜、王秋凤质证认为，对第一组，真实性请求法庭核实，系复印件，但是达不到其证明目的，第一，疫情并不能作为在任何的协议中认定为不可抗力事件，还应当综合案涉租赁合同实际能否履行作为认定不可抗力事件发生的合同的时间，疫情在2020年得到有效控制，黄晖所称至今仍未得到控制与事实不符，与国情不符。对第二组证据，对真实性请求法庭依法核实，达不到黄晖的证明目的，疫情并非导致任何合同均不能履行，受疫情影响在本案中是否是不可抗力事件需要法院审理，并且根据上述两个法律文件规定，承租人请求减免租金系对国有或事业单位承租人进行的规定，案涉房屋并非上述性质。对于第三组证据，真实性请求法院核实，该证据与本案无关，毕节腾飞管理有限公司并非租赁合同的合同相对人，对于营业明细表统计单及营业额统计三性均不予以认可，达不到证明目的，系被告单方制作，且并未加盖七天酒店公司总部公司印章，对其真实性不予认可，黄晖承租房屋经营酒店是否盈利和亏损，与黄晖的经营策略有关，不能全部系受疫情影响。对第四组，对于该组证据三性均不予认可，该组证据与本案无关，本案系对黄晖是否应当向王全胜、王秋凤支付租金，应当支付多少租金，是否承担违约责任进行审理，案涉租赁合同是否解除与本案无关，且王全胜、王秋凤不同意解除案涉的租赁合同。就王全胜、王秋凤二审中新提交的证据，第一组、第二组，证据真实，与待证事项相关联，予以确认。第三组，达不到其证明目的，本院不予确认。就黄晖二审中提交的证据一，从文件内容上，不能得出必须减免、减少租金的结论，本院不予确认。第二组，属于司法文件，不作为证据。第三组，达不到其证明目的，本院不予确认。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。对于黄晖的上诉请求，就其上诉理由一，王全胜、王秋凤系以原审第三人的名义出租案涉房屋，王全胜、王秋凤系真正的出租人，在原审第三人不反对的情况下，其二人主张租赁合同的相关权利义务符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”的规定，本院对该理由不予支持。对于上诉人黄晖的上诉理由二，双方的补充协议仅对开始计算租金的时间作出变更，并未对租赁合同约定的租金调整时间节点作出变动，故一审按照租赁合同约定的相应时间段内的租金标准计算租金并无不当。但一审在计算新增部分租金时计算的月数有误，本院在之后统一纠正。对于上诉人的上诉理由三，黄晖要求疫情防控解除后的租期内的租金标准下调的理由，没有法律依据和合同依据，本院不予支持。对于上诉人的上诉理由四，黄晖该主张本质上属于抵销，但其主张的金额是否成立、数额是否准确尚不能确定，本院不支持抵销，黄晖可以另行起诉解决。对于上诉人的上诉理由五，开具发票与支付租金不具有对价关系，不能成为拒付租金的理由，黄晖如认为对方未依法开具发票的，可以向税务部门反映，本院对该理由不予采纳。综前所述，黄晖的上诉请求不能成立，本院不予支持。对于上诉人王全胜、王秋凤的上诉请求，就其上诉理由一，王全胜、王秋凤二审中主张租金要计算至2021年1月31日，对此，王全胜、王秋凤在一审起诉状中陈述其主张的租金是截止2020年9月25日应付的租金，一审中，没有证据显示其变更了诉讼请求要求黄晖支付截止2021年1月31日的租金，故本院对该理由不予采纳。但在王全胜、王秋凤主张的2020年9月25日前，根据合同约定的租金三个月一付并在上一期租金届满前7天支付的约定，黄晖应当在2020年7月8日前支付8、9、10三个月的租金（即至2020年10月14日的租金），一审计算的原始房屋租金数额实际只到2020年10月1日，本院予以纠正。据此，租金应计算至2020年10月14日，租金总数应为：新增房屋面积的租金（186平方米×32.00元/月/平方米×45.5个月）+（186平方米×36.00元/月/平方米×24个月）+（186平方米×41.00元/月/平方米×5.5个月）=473463元。2、原始房屋租金共计（64，000.00元/月×45.5个月）+（72，000.00元/月×24个月）+（82，000.00元/月×5.5个月）=5091000元。共计：5564463元。王全胜、王秋凤要求精确到天以天为单位计算租金，本院不予支持。因本案证据尚不能证明案涉合同已经依法或依约定解除，故履约保证金10万元不能用于抵扣租金。同时，一审重复扣减保证金10万元，计算有误，本院予以纠正。对于王全胜、王秋凤的上诉理由二，黄晖欠付租金未付，确实构成违约，应当承担违约责任，王全胜、王秋凤主张的滞纳金应予支持，但其主张的滞纳金计算标准过高，本院只支持按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。王全胜、王秋凤在一审中未明确滞纳金的起算时间、计算基数，因此本院只能将黄晖已经支付的租金视为优先抵扣在先到期的租金，抵扣完毕后剩余的租金从租金应付之日起按前述标准计算滞纳金。经计算，黄晖支付的租金对应的租金取整月确定最多到2019年8月1日。根据合同约定的租金三个月一付并在上一期租金届满前7天支付的约定，在2019年7月7日，黄晖应支付2019年8、9、10三个月的租金。据此，租金滞纳金应当从2019年7月8日起按照中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算滞纳金至2019年8月19日，至2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金付清时止。计算滞纳金的租金基数随时间按下列方式确定(以月计）：1、2019年7月8日起至2020年7月7日期间，计算基数按以下确定，即2019年7月8日起为（36×186元+72000元）/月×2.5个月，2019年10月8日起再增加（36×186元+72000元）/月×3个月，2020年1月8日起再增加{（36×186元+72000元）/月×3个月-180000元（疫情应该扣除的租金，理由后面论述）}，2020年4月8日起再增加{（36×186元+72000元）/月×0.5个月+（41×186元+82000元）/月×2.5个月）}。2、从2020年7月8日起至付租金付清时止，计算基数为1045275元（计算方式后面详述），利随本清。对于王全胜、王秋凤的上诉理由三，双方均系商业经营主体，疫情期间的损失，黄晖亦应当分担一部分，一审全额扣除3个月疫情期间的租金显失公平，本院酌情调整为扣除180000元的租金。综上所述，王全胜、王秋凤主张的租金，本院支持5564463元-4339188元-180000元=1045275元，滞纳金按照上述确定的标准予以支持。黄晖的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，但判决结果不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初17009号民事判决。二、黄晖于本判决发生法律效力之日起十五日内支付王全胜、王秋凤房屋租金1045275元及滞纳金，滞纳金按照下列方式计算：从2019年7月8日起按照中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算滞纳金至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算滞纳金至租金付清时止。计算滞纳金的租金基数随时间按下列方式确定：1、2019年7月8日起至2020年7月7日期间，计算基数按以下确定，即2019年7月8日起为（36×186元+72000元）/月×2.5个月，2019年10月8日起再增加（36×186元+72000元）/月×3个月，2020年1月8日起再增加{（36×186元+72000元）/月×3个月-180000元}，2020年4月8日起再增加{（36×186元+72000元）/月×0.5个月+（41×186元+82000元）/月×2.5个月}。2、从2020年7月8日起至租金付清时止，计算基数为1045275元，利随本清。三、驳回王全胜、王秋凤的其他诉讼请求。四、驳回黄晖的上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13732元、财产保全费5000元，由黄晖负担15000元，王全胜、王秋凤负担3732元。黄晖交纳的二审案件受理费27464元由其自行负担；王全胜、王秋凤交纳的二审案件受理费27464元，由王全胜、王秋凤负担20000元，黄晖负担7464元。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  刘光全审判员  徐 洪二〇二一年六月十八日书记员  郑勤文