河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1402民初6060号原告范醒,女,汉族,1980年10月1日出生,住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人荣晶晶，河南圣璞律师事务所律师。被告河南麦尚置业有限公司，住河南省商丘市示范区中州路与方域路交叉口西南角国奥玫瑰园二期9号楼2层206室，统一社会信用代码9141140059242261XG。法定代表人杨俊玲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人刘刚，河南永秀律师事务所律师。原告范醒与被告河南麦尚置业有限公司（以下简称麦尚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告范醒的委托诉讼代理人荣晶晶，被告麦尚公司的委托诉讼代理人刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同（预售）。2、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金21350元（自2019年4月1日计算至2021年4月30日，共计760天）。3、请求依法判令被告向原告支付逾期交房补偿金7000元（自2020年10月1日至2021年4月30日）。4、本案因诉讼产生的费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年8月24日签订商品房买卖合同（预售），原告购买被告位于商丘市示范区××路与××路交叉口××玫瑰园××楼××单元××号房屋，建筑面积118.28平方米，总价款561830元，约定被告应在2018年12月30日前交付房屋，但未交付。后被告于2020年7月1日向包括原告在内的全体业主出具承诺书，承诺于2020年9月30日交付房屋，若无法交房，按照商品房买卖合同逾期交房条款执行并自2020年9月30日开始每月每户补偿1000元直至交房为止。现被告违反商品房买卖合同及承诺书的约定，至今未交房，原告无奈提起诉讼，要求被告继续履行与原告之间的商品房买卖合同（预售），要求被告支付逾期交房的违约金和补偿金，望判如所诉。被告辩称：一、逾期交房是因为涉案住房在建设期内遇到不可归责于开发商的因素，造成建设周期延长，从而影响到交房期限。这些因素包括：因响应政府大气污染防控而停工、因中州路侯恂路市政道路施工无法进入施工场地而停工、因雨雪天气无法施工而停工，因新冠肺炎疫情防控而停工等等。这些因素均是答辩人无法预见无法避免无法克服的。二、双方签订的商品房买卖合同附件十一即补充协议第二条对特殊原因影响交房的因素进行了约定，其中包括遭遇不可抗力（比如新冠疫情）、连续阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气、政府规划变更（比如市政道路施工）、突发性公共事件等。这些因素均已排除在逾期交付天数之外，不需要开发商承担违约责任。双方这一约定公平合理，意思表示真实，对双方均具有约束力。三、部分业主采取非理性手段维权，进而影响项目建设，给开发商造成了不良影响和不可估量的损失，开发商承诺每户每月支付1000元补偿金的前提条件被破坏，不能根据承诺书要求开发商承担违约责任。请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年8月24日，原告范醒与被告麦尚公司签订《商品房买卖合同(预售)》一份，该合同主要约定内容为：“原告范醒购买被告麦尚公司开发的位于商丘市××区××街道办事处××路西方域××·玫瑰园××楼××单元××号房屋，建筑面积118.28平方米，总价款561830元。原告应于2017年8月24日支付首付款261830元，剩余房款300000元向银行申请贷款支付。被告河南麦尚置业有限公司应当在2018年12月30日前向原告范醒交付该商品房。逾期交付责任项下约定为：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期90日内，出卖人不承担违约责任；逾期超过90日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金”。合同附件十一补充协议第二条交付期限项下约定：“合同第八条约定的特殊原因指以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相关规划变更导致延期的；4、遇到连续阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素”。该商品房买卖合同(预售)还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告范醒按照约定履行了自己的义务，被告麦尚公司未能按照合同约定时间向原告范醒交付房屋。2020年7月1日，被告向包括原告在内的购房户发出开发商承诺书，承诺交房时间最迟为2020年9月30日，如2020年9月30日之前交不了房，按每月每户1000元现金补偿，不得抵物业费。承诺交房期限届满后，被告仍未按约定向原告交付房屋，双方形成纠纷。另查明：商丘市气象科技服务中心证明商丘市自2014年12月1日至2020年10月30日共出现459天降水日数。商丘市城乡一体化示范区环境污染防治攻坚战领导小组办公室出具的关于政府信息公开申请的答复记载，2016年10月20日至2019年10月31日，我市因污染天气应急管控，累计管控天数391天，其中，轻中度管控27天、大风扬尘管控13天、重污染天气黄色预警106天、橙色预警149天、紧急管控20天、封土行动76天，管控措施为全面停止土石方作业。商丘市商务中心区管理委员会出具情况说明：侯恂路(归德路-中州路)第一合同段道路工程开工时间约为2017年3月1日，通车时间约为2018年10月1日。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对原告要求被告继续履行商品房买卖合同的诉讼请求，本院依法予以支持。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告麦尚公司未按照约定期限向原告交付房屋，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告未提交双方约定的违约金低于造成损失的有效证据，故违约金应按双方约定的日万分之零点五计算。按照原、被告关于遭遇不可抗力，遇到连续阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气及突发性公共事件影响工期不计入逾期交房期限的约定，结合本案实际，被告麦尚公司在案涉房屋开发建设过程中，确实存在因大气污染防治、道路施工、新冠肺炎防控、连续阴雨恶劣天气等不能施工的情形，故应部分免除被告的违约责任。因上述天数存在重叠现象，本院酌定扣减违约期间300天。按照原、被告除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期90日内，出卖人不承担违约责任的约定，在被告麦尚公司逾期交房90日内，被告麦尚公司不承担违约责任，此期间应从违约期间内扣除。案涉合同约定交房期限为2018年12月30日，原告范醒请求支付违约金的日期至2021年4月30日，共计850天，扣除合同约定的不承担违约责任的90日及因大气污染防治、道路施工、新冠肺炎防控、连续阴雨恶劣天气等原因扣减的300天，被告麦尚公司实际违约期间为460天。按上述计算，被告麦尚公司应向原告支付逾期交房违约金12922.1元（561830元×日万分之零点五×460天）。综上，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。被告麦尚公司未按承诺期限向原告范醒交付房屋，故被告麦尚公司应按照承诺书约定向原告支付逾期交付补偿金，对于原告要求被告支付逾期交房补偿金7000元的诉讼请求，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条规定，判决如下:一、被告河南麦尚置业有限公司继续履行2017年8月24日与原告范醒签订的商品房买卖合同(预售)；二、被告河南麦尚置业有限公司支付原告范醒逾期交房违约金12922.1元,于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告河南麦尚置业有限公司支付原告范醒逾期交房补偿金7000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告范醒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254.37元，原告范醒负担105.34元，被告河南麦尚置业有限公司负担149.03元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员 苏 君二〇二一年六月十六日书记员 王瑞乾