吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0202民初1565号 原告:吉林市兴吉物业服务有限责任公司，住所地吉林市昌邑区解放大路东昌小区3号楼。 法定代表人:印良杰，总经理。 委托诉讼代理人：马洪志，员工。 委托诉讼代理人：金成锁，吉林玖领律师事务所律师。 被告：刘伟，女，1978年4月20日生，汉族，住吉林市丰满区。 原告吉林市兴吉物业服务有限责任公司（下称兴吉物业公司）与被告刘伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴吉物业公司的委托诉讼代理人马洪志、金成锁，被告刘伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴吉物业公司请求法院：一、判令被告给付原告：1、住宅物业服务费3428元，滞纳金1028元,合计4456元；2、车库物业服务费：740元，滞纳金222元，合计962元。住宅、车库欠物业服务费合计5418元。二、判令被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2011年吉林市伊利房地产开发经营有限责任公司签订了《前期物业服务委托合同》，由原告为被告居住的吉林市伊利新居小区提供物业服务。2013年8月20日又签订了《延长前期物业委托合同协议》。合同约定物业服务费标准为：住宅0.8元/月/平方米，业主应当每年12月31日前缴纳当年度的物业服务费，未按时缴纳的，按每日千分之三的标准支付违约金。被告房屋面积X平方米，拖欠2017年1月1日至2020年12月31日，48个月物业费3428元，滞纳金1028元。被告车库面积X平方米，拖欠2017年1月1日至2020年12月31日，48个月物业费740元，滞纳金222元。合计5418元。原告多次催要，被告以种种理由拒绝交费。无奈，原告根据《中华人民共和国物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的各项诉讼请求。 刘伟辩称：房屋是我2010年购买，2012年7月入住的，物业费我一直都有交。2017年物业服务有问题，我从入住开始就发现房屋质量有问题，窗户密封不严，常年长毛发霉。我与物业沟通过，对方处理过一次，有效果但不彻底，后期依旧长毛、发霉。这个现象在我们小区很普遍，据我所知因此不缴费的人有很多。我可以和小区从前的邻居沟通取证，小区整体管理水平不高，楼道卫生地面不干净，垃圾多，夏季蚊虫干扰大，冬季也有蚊子，楼道下水井没有清理过，造成下水反水，楼道墙壁被拍死的蚊子特别多，楼道窗户没有清理过，楼道消防通道是堵塞的。以上现象常年如此，是普遍现象。防盗门常年不闭锁，因此小区业户有被盗的，物业应当知道。我家二号楼车库的卫生和冬天清雪都是我们自己在做，因为家有老人和孩子，怕行走不便利，雪天都是我们自己清雪。小区地面破损严重，去年调解的时候我已经整理了证据，但是调解员没有看。小区草坪夏季几乎杂草丛生。因多种原因，我在2018年7月搬到了原来江南的房子住了。我没在江南房子住的时候，江南房子那边的物业费我都没有拖欠，因为服务到位我就会履行义务，江南那边房屋虽然空置，但是每次回去有问题物业都会马上解决，且江南那边房子的物业费还要低于原告公司的收费标准，我可以提交缴费凭证。 经审理查明：2011年6月20日，甲方吉林市伊利房地产开发公司与乙方吉林市兴吉物业服务有限责任公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由乙方为伊利新居小区提供前期物业管理服务，至2013年8月20日止。2013年8月20日，双方签订协议延长前期物业服务委托合同至该小区成立业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。物业服务费用标准中约定，多层住宅物业服务费按建筑面积0.8元/月/平方米收取。同时还约定：业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。 刘伟系伊利新居小区业主。刘伟自2017年1月1日至2020年12月31日期间未缴纳上述房屋和车库的物业费。2016年5月14日，兴吉物业公司向兴华街道东厂宅社区申请启用维修资金对小区路面部位进行大修，但因未达到有表决权住户三分之二以上同意，故未能启用资金维修道路。 认定上述事实的证据有：业主信息表、业主入户资料签收记录、前期物业服务委托合同、延期前期物业委托合同协议、照片、物业费催缴通知单、申请维修资金请求、维修资金入户表决结果，以及当事人陈述。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。据此，吉林市伊利房地产开发公司与兴吉物业公司签订的《前期物业服务委托合同》是合同双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同的效力及于全体业主，合同内容对全体业主均具有约束力，兴吉物业公司与刘伟均应按照合同约定履行合同义务。 刘伟举证的照片一定程度上反映出小区内存在公共区域堆放杂物堵塞消防通道、楼道内卫生差，以及因房屋质量问题导致的室内窗户发霉等问题，但根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条的规定，属物业管理区域内共用部位及公用设施，在保修期满后的维修和更新、改造需动用专项维修资金，不属于物业服务支出的费用，业主应向相关部门按照法定程序启用专项物业维修基金解决；另物业服务企业不具有执法权，无法强制整治其他业主的堆放杂物。小区居住环境的提升与改善，不仅需要物业公司的服务与管理，还需要所有业主自觉遵守公约规范。综上，刘伟所抗辩的问题均不能构成其拒交物业费的正当理由。 依据《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故刘伟作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。物业服务合同是一种综合性较强的特殊服务合同，刘伟长期拖欠物业费，必然会使物业服务企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降，同时，因物业管理服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益受到损害。因此，刘伟长期拖欠物业费的行为，已构成违约，兴吉物业公司要求刘伟依约缴纳物业费，有合同约定，且于法有据。关于兴吉物业公司主张的违约金问题，结合庭审情况，因兴吉物业公司在提供服务期间内的物业服务确存在一定瑕疵，故对于其所主张的违约金不予支持。 按物业服务合同约定，多层住宅物业服务费为0.8元/月/平方米，车库的物业服务费虽无明确约定，但兴吉物业公司和刘伟双方均认可费用为0.8元/月/平方米，且刘伟在入住后至2017年前均已按此标准缴纳。刘伟应缴纳2017年1月1日至2020年12月31日期间4年房屋物业服务费为3431.42元（89.36平方米×0.8元/月/平方米×48月），但兴吉物业公司请求3428元，依请求应予确认。车库物业服务费为741.50元（19.31平方米×0.8元/月/平方米×48月），但兴吉物业公司请求740元，依请求应予确认。上述费用合计4168元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、刘伟于本判决生效后五日内一次性给付吉林市兴吉物业服务有限责任公司物业费4168元。 二、驳回吉林市兴吉物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由刘伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  刘忠军 二〇二一年六月二日 书记员  丛 琳 提出执行申请期限为二年