贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初5968号 原告（反诉被告）：杨久丽，女，1989年2月28日生，汉族，住贵州省绥阳县。 委托诉讼代理人：林永强，贵州佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽。 被告（反诉原告）：贵州冠信置业有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区礼仪平庄花园，统一社会信用代码91520390MA6DKDEE8R。 法定代表人：薛行远，总经理。 委托诉讼代理人：黄慧君，贵州和辰律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨久丽与被告（反诉原告）贵州冠信置业有限公司（以下简称冠信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨久丽的委托诉讼代理人林永强、陈丽，被告冠信公司的委托诉讼代理人黄慧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告杨久丽向本院提出诉讼请求：1．请求判令原告2020年8月26日向被告发出了书面《解除合同通知书》已生效；2．请求判令被告返还已付购房款人民币219892元；3．请求判令被告支付违约金19658.34元（从2020年4月28日计算至2021年1月31日止），违约金计算至被告返还购房款日止；4．请求本案诉费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2020年4月12日签订了合同编号为XXX号《商品房买卖合同》，同时，原告向被告交纳了房屋首付款共计219892元。2020年4月8日，在原告按被告要求提交完按揭材料后，原告在交付上述款项时，被告承诺100％帮助原告办理按揭贷款，但后来的事实是被告无法帮助原告办理按揭，致使原告无法贷款购买该住房。原告认为，是被告没有履行承诺，造成合同实际无法履行。原告于2020年8月26日向被告发出了书面《解除合同通知书》，根据《民法典》第五佰六十五条的规定，该《解除合同通知书》送达被告后生效。根据《民法典》第五佰六十六条的规定，被告理应将首付款项退还给原告方，经原告多次催付，但被告至今以各种理由拒不履行退款义务。同时，由于被告违约，根据购房合同补充协议1.3.4条约定，被告应承担购房总价按日万分之三的违约金。即219892元×0.0003×298天=19658.34元(从2020年4月28日计算至2021年1月31日止)。请求人民法院依法支持我方诉请。 本诉被告冠信公司辩称，1．被答辩人于2020年8月26日向答辩人发送的《解除合同通知书》不能产生解除合同的效力。被答辩人依据《商品房买卖合同》补充协议第1.3.4条之约定，主张行使约定解除权，并要求答辩人支付违约金既无法律依据，亦无事实依据。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十条第二款之规定：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。在本案中，补充协议第1.3.4条约定内容为：因甲方(答辩人)原因，导致乙方(被答辩人)未能获得银行按揭贷款或贷款少于申请贷款数额的，被答辩人可选择解除案涉协议，并要求答辩人支付违约金。根据上述约定，被答辩人可解除合同的事由为：因答辩人原因，导致被答辩人无法办理按揭贷款。被答辩人据此主张享有合同解除权，且在向答辩人发送的《解除合同通知书》中亦明确载明系依据以上约定通知答辩人解除合同。但根据答辩人提交的证据，可证明，被答辩人无法办理款的原因系其个人征信逾期5次且存在当前逾期，多家银行均无法办理按揭贷款。被答辩人在明知该情况的前提下，仍坚持以贷款的方式购买案涉房屋，并要求答辩人的销售人员帮其询问其他银行。后在答辩人按揭专员的协调下，上海浦东发展银行(遵义分行)同意为其发贷款，并提出上调贷款利率与购买理财产品两种方式作为发放贷款的附加条件供被答辩人选择，被答辩人最终选择了购买理财产品，随后，被答辩人与答辩人订了正式的《商品房买卖合同》。综上所述，案涉房屋无法顺利办理按揭贷款，系因被答辩人个人征信问题及其临时反悔拒绝购买产品等原因导致的，并非因答辩人原因导致的，因此，被答辩人无法依据补充协议第1.3.4条之约定行使约定解除权，更无权要求答辩人支付违约金。2．答辩人不存在违约行为，被答辩人无权要求答辩人支付违约金。如前所述，答辩人一直尽力协助被答辩人办理贷款事宜，并不存在任何违约行为。亦不存在任何过错，因此答辩人不应支付违约金。综上，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。 反诉原告冠信公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》；2．请求判令被告立即向原告支付剩余购房款480000元；3．请求判令被告立即向原告支付违约金93840元(以剩余购房款为基数，按每日万分之五自2020年4月16日暂计算至2021年5月1日)；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年4月12日，原被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:2020406527)(以下简称买卖合同)，合同第三条约定：被告购买原告建设的紫荆国际一期D13＃楼X-X-X号房，第八条约定:被告以贷款方式付款，在买卖合同签订当日向原告支付首付款219892元，剩余480000元以银行按揭方式支付。在被告与原告签订该合同前，原告即明确告知被告需前往银行查询自身征信，经被告查询，其个人征信逾期5次且存在当前逾期，多家银行均无法办理按揭贷款。在此情况下，被告仍坚持选择以贷款方式购买案涉房屋。后经原告工作人员多方问询，得知上海浦东发展银行(遵义分行)可为其发放贷款，但其提出上调贷款利率与购买理财产品两种方式作为发放贷款的附加条件供被告选择，被告最终选择了购买理产品，随后，原被告方签订了正式的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告同时向原告出具了承诺函。此后，浦发银行即进入贷款审批流程，但在银行放款前，被告临时反悔拒绝购买产品，拒绝签字，最终导致银行拒签。原告认为，因被告自身征信问题及临时反悔拒绝签字的行为，最终导致无法顺利办理按揭贷款，已构成违约，依据原被告签订的买卖合同及补充协议，原告有权要求继续履行《商品房买卖合同》并要求被告支付约金，同时依据被告出具的承诺函所载内容，原告有权要求被告一次性付清剩余房款。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，望依法支持原告的反诉请求。 反诉被告杨久丽辩称，反诉原告所述两种发放贷款的方式，是不成立的，毕竟按揭合同就是以发放贷款为本质，在其合同之上添加附加条件并非正常一般贷款合同的流程，因此我方有权选择不接受银行按揭贷款的正常流程外的附加条件，所以我方认为是反诉原告违约，因此我方有权依据合同补充协议及法律规定解除商品房买卖合同。 本院经审理认定事实如下：2020年3月31日，本诉原告杨久丽为购买本诉被告冠信公司开发的位于遵义市红花岗区新蒲新区紫荆国际（一期）D13#楼2单元9层X-X-X号房屋，向冠信公司交纳购房款20000元，后杨久丽与冠信公司的工作人员刘凤珊就购房的相关事宜进行磋商。根据双方当事人提供的微信聊天记录可知，因杨久丽的征信存在逾期还款的问题，刘凤珊给杨久丽提供了几种办理按揭贷款的方式。2020年4月8日，杨久丽再向冠信公司交纳购房款199892元，并与刘凤珊就办理按揭贷款问题再次进行沟通，根据杨久丽谈话录音可知，刘凤珊告知杨久丽在购买理财或者上浮贷款利率的情况下，可以在上海浦东发展银行股份有限公司遵义分行（以下简称浦发银行遵义分行）办理按揭贷款。 2020年4月12日，杨久丽签署承诺函，承诺个人银行征信不存在任何会造成无法贷款的不良记录，可达到进行银行按揭的基本要求，若因个人银行征信出现任何问题而导致贷款无法顺利完成，签署合同后只能转成一次性付款或分期付款，所造成的一切后果由本人承担。2020年4月12日，冠信公司作为出卖人与杨久丽作为买受人签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：1．冠信公司将其开发的位于遵义市红花岗区新蒲新区紫荆国际（一期）D13#楼2单元9层X-X-X号房屋（建筑面积：104.65㎡）出售给杨久丽；2．房屋总价款为699892元，买受人采取贷款方式付款，合同签订当日买受人向冠信公司支付首期房款219892元，余款480000元以银行按揭方式支付，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后90日内将已付款退还买受人；3．合同还对其他相关事项进行了约定。同日，冠信公司作为甲方与杨久丽作为乙方签订《补充协议》（以下简称补充协议），该补充协议第1.3.3条约定：乙方提供的个人按揭资料不符合银行要求或者不良征信记录或每月收入额不满足申请的贷款或提供的资料不真实或按揭资料已通过审批而乙方不履行相关签字手续等其他原因，导致乙方不能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，则属于乙方责任。逾期60日仍未付清的，甲方有权解除本合同并将房屋另行销售，乙方应承担合同第十条第（2）款约定的责任。同日，杨久丽将房屋维修基金7535元转账给冠信公司的工作人员刘凤珊，该工作人员于2020年4月9日代杨久丽将该维修基金交纳给遵义市住房和城乡建设局。 从杨久丽与刘珊珊2020年7月24日、25日的微信聊天记录可知，杨久丽听李专员说其申请的贷款被拒签了，刘珊珊告知杨久丽，被拒签的原因是杨久丽不同意购买银行的理财产品，杨久丽回复称：那我买了就真没问题能贷款吗，我很担心。 2020年8月26日，杨久丽向冠信公司邮寄送达《解除商品房买卖合同通知书》，通知冠信公司解除合同，冠信公司于2020年8月27日收到该通知书后，于2020年9月1日回复杨久丽，要求杨久丽与冠信公司协商解除合同，并要求扣除违约金及损失费。冠信公司也向杨久丽邮寄送达《关于催办按揭贷款的函》，杨久丽签收，但从冠信公司提供的邮单无法看出寄出邮件时间及签收时间。 案外人浦发银行遵义分行于2021年5月20日出具的情况说明内容为：1．杨久丽于2020年5月向我行提交过住房按揭贷款申请；2．杨久丽不符合我行住房按揭贷款发放条件。 本院认为，本案的争议焦点为：1．本诉原告杨久丽于2020年8月26日向本诉被告冠信公司邮寄送达《解除商品房买卖合同通知书》是否产生解除合同的效力；2．案涉合同及补充协议现应继续履行还是解除。 关于该争议焦点１，根据查明的事实可知，杨久丽的征信存在逾期还款的问题，而杨久丽与冠信公司在签订合同前都对杨久丽的征信情况以及办理按揭贷款存在的风险情况完全知悉，虽然冠信公司向杨久丽提供了通过上浮利率或购买理财产品进行贷款的方案，但从案外人浦发银行遵义分行出具的情况说明看，该方案并未得到浦发银行遵义分行的确认，换言之，从现有证据看，该方案在当时或现在都不具备可行性，因此，杨久丽现在是无法通过按揭贷款的方式继续履行合同，合同陷入僵局。杨久丽与冠信公司在明知杨久丽的征信存在逾期还款的问题以及其他贷款方案是否可行都未确定的情况下，依然草率地签订合同的行为，是导致合同陷入僵局的根本原因，因此，双方均存在过错。在合同陷入僵局，双方均存在过错的情况下，双方应通过协商一致达成协议或者通过提起诉讼或申请仲裁的方式对合同的后续问题进行处理，本诉原告杨久丽也是过错方，并不享有法定或约定的解除权，其单方向本诉被告发出《解除商品房买卖合同通知书》的行为并不发生解除合同的效力，故本院对本诉原告请求确认其于2020年8月26日向被告发出书面《解除合同通知书》已生效的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点2，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，在一方当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的时，可以解除合同，而本案的情况是双方均存在过错导致案涉合同陷入僵局，致使合同目的现已无法实现，此种情况下，更应解除合同，故本院对反诉原告要求继续履行合同的诉讼请求不予支持，并对案涉合同及补充协议予以解除。 合同解除后，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一、二款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”之规定，本院对本诉原告要求本诉被告退还购房款219892元的诉讼请求予以支持，对反诉原告要求反诉被告支付剩余购房款480000元的诉讼请求不予支持。 关于本诉及反诉的违约金问题，因双方在合同签订及履行过程中均存在过错，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”之规定，本院对本诉原告要求本诉被告支付违约金的诉讼请求、反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百九十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）杨久丽与被告（反诉原告）贵州冠信置业有限公司于2020年4月12日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、被告（反诉原告）贵州冠信置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）杨久丽购房款人民币219892元； 三、驳回原告（反诉被告）杨久丽的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）贵州冠信置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2450元（已减半收取），反诉案件受理费4769元（已减半收取），合计7219元，由原告(反诉被告)杨久丽负担3609.5元，被告（反诉原告）贵州冠信置业有限公司负担3609.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 员  陈 果 二〇二一年六月八日 法官助理  时玲玲 书 记 员  喻佳佳