苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初8081号原告：苏州卫生职业技术学院，住所地苏州市科华路28号。法定代表人：吕俊峰，院长。委托诉讼代理人：朱永新，江苏新天伦（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭家骥，江苏新天伦律师事务所律师。被告：邵峰，男，1964年12月26日出生，汉族，住苏州市吴中区。被告：王**，男，1983年9月27日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告苏州卫生职业技术学院（以下简称卫生职业学院）与被告邵峰、王**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告卫生职业学院的委托诉讼代理人郭家骥、被告邵峰、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫生职业学院向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付租金629280元、滞纳金237427.35元（暂计至2020年9月30日，应支付至实际付款之日），扣除被告邵峰交纳的41952元保证金，上述合计824755.35元；2、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年5月，原告与被告邵峰签订了《书院校区门面经营户房屋租赁协议书》，约定由被告邵峰承租原告沿街商铺，商铺面积为174.8平米，租赁期间为2014年3月1日至2017年6月30日，租金先付后用，金额为251712元/年。同时，租赁协议第三条第2款约定，被告邵峰如不能在租期开始前一日付清下一年度租金，每逾期一天，应以欠付租金的千分之一支付滞纳金，现将滞纳金利率调整为LPR的4倍即15.4%/年。租赁协议签订后，租赁房屋经被告邵峰使用一段时间后，由被告邵峰转租给被告王**，并由被告王**向原告支付相应租金。租赁协议到期后，仍然由二被告继续使用案涉租赁房屋，直至原告于2020年12月18日正式函告被告，解除双方无固定期限的租赁合同，要求被告在2019年12月31日前归还租赁房屋并支付租金及欠缴水电费。然，二被告虽于2020年1月7日将租赁物归还原告并结清水电费，但至今仍未向原告支付2017年7月1日至2019年12月31日期间为期30个月的租金及相应滞纳金。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告邵峰辩称，1、其与原告不存在房屋租赁关系，谈不上合同纠纷；2、2014年3月到2017年6月30日期间，其与其他经营者未拖欠原告房租及水电费；3、其不认识王**，未将房屋转租给王**，其因为家里出了事情，无法经营，就将面馆转让给了郭建英，转给郭建英之前，其和郭建英一起去原告后勤部找贾处长告诉这个情况，贾处长说正常使用就好了，换不换名字都无所谓，只要正常缴纳水电费、房租就可以了。综上，在2017年7月1日后，其与原告之间不存在法律关系，拖欠房屋租金和滞纳金不实，请求驳回原告的诉讼请求。被告王**辩称，1、其享有涉案房屋的合法经营权，其是2015年3月1日正式从郭建英处以81万元的价格接手该店铺的，当时的转让协议中有提到租赁合同更名事宜，在2015年3月10日，邵峰、郭建英带其至原告处办理更名事宜，当时接待的是资产处的贾处长，贾处长当时告知合同上的名字是不能改的，改名的话等续签合同时再改。2、合同到期前，原告一直有意回避其，其于2017年5月、6月、7月、9月去原告处想沟通合同续签问题，均被保安以资产处无人被拒之门外，打电话给贾处长，也是一直通话中。由于不知道原告的意图是续签合同还是终止合同，所有一直没有升级店铺装修和搞促销活动，导致生意每况愈下，决定退还房屋，2017年10月又去原告处想与原告沟通退房事宜，同样被保安拒之门外，电话依据是通话中。直到2019年12月20日左右接到原告的律师函称房屋不再租给我们，合同不再续签，要求于2019年12月31日前归还房屋。综上，合同到期后对租房合同是否续签，原告完全有时间、有能力、有义务坐下来沟通，而不是有意去回避，在合同到期两年半的时间里作为房东没有一点音信，合同到期3年后企图选择法院起诉这一极端方式多获得两年半的租金和违约金，可见其居心叵测。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求，并退还其保证金41952元。本院经审理认定事实如下：2014年5月21日，卫生职业学院（出租方、甲方）与邵峰（承租方、乙方）签订《书院校区门面经营户房屋租赁协议书》，约定甲方将沿街用房（面积174.8平方米）租赁给乙方使用，租赁期限自2014年3月1日起至2017年6月30日止，本合同签约之时，乙方一次性支付租赁保证金41952元，乙方经营期满如无违约，甲方将租赁保证金一次性返还乙方。第一年租金（2014年3月1日至2015年6月30日）租金为298377元，第二年（2015年7月1日至2016年6月30日）租金为251712元，第三年（2016年7月1日至2017年6月30日）租金为251712元，合同签约三天后，第一年租金一次付清，先付后做。2015年7月1日前缴纳第二年租金，2016年7月1日前缴纳第三年租金。乙方如不能一次付清，每逾期一天，乙方每天以租金的千分之一支付滞纳金。月底由甲方后勤管理处负责对租赁经营户的水、电抄表。水、电费按实际使用数（计量）收费，每月5日前交纳上月水、电费，交纳地点为学院书院校区财务处。合同还对其他事项作了约定。2014年，邵峰与郭建英签订转让协议，约定邵峰将万昌福面馆转让给郭建英，2014年6月15日前发生的一切债权债务由邵峰负责，与郭建英无关。2015年2月5日，郭建英与王**签订转让协议，约定郭建英将坐落于苏州市书院巷20号-1号的东吴面馆（原万昌福面馆）转让给王**，2015年3月1日前发生的一切债权债务及其他费用由郭建英负责，与王**无关。2016年12月30日，王**向卫生职业学院支付租金125856元。审理中，卫生职业学院陈述，涉案房屋取得建设规划许可证后，因没有硬性要求，就没有办理不动产权属登记。其知道涉案房屋转租，未提出异议，只要租金支付就可以。合同到期后，其就在涉案房屋张贴到期不再续租的公示，也电话联系邵峰，邵峰称其面馆已转让，与其无关，向王**主张返还房屋，王**称刚装修，要再做一段时间，拒不返还房屋，最终王**于2019年12月底才在沧浪街道的组织下返还房屋，期间，其向王**催收租金，王**也没有支付。其认可收到保证金41952元，主张的租金是自2017年7月1日至2019年12月31日期间的，按照年租金251712元计算，主张的滞纳金是欠付租金额乘以滞纳金年利率15.4%。审理中，邵峰陈述，其将房屋转让给郭建英后，保证金就由郭建英支付的，其于2017年去过卫生职业学院，学院称合同到期就结束了，没有说返还房屋的事情。审理中，王**陈述，保证金是其支付的，其将款项支付给郭建英，要求在本案中一并处理保证金。合同到期后，其使用过几个月，后来想退房找不到人，实际经营至2019年12月30日，经营的时候也是有一天没一天的。另查明，涉案房屋坐落于书院巷20号，2004年1月16日取得建设工程规划许可证，建设单位为苏州卫生学校。2005年3月，经江苏省人民政府批准，苏州卫生学校与苏州第二卫生学校合并，建立卫生职业学院，同时撤销苏州卫生学校、苏州第二卫生学校建制。以上事实，有原告卫生职业学院提交的国有土地使用权证、关于苏州卫生学校学生食堂移建项目计划任务书的批复、建设规划许可证、建筑工程施工许可证、省政府关于建立苏州卫生职业技术学院、盐城卫生职业技术学院的通知、书院校区门面经营户房屋租赁协议书、银行转账凭证，被告邵峰提供的本院（2015）姑苏民一初字第01279号民事判决书、万昌福面馆转让协议及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告卫生职业学院与被告邵峰签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行各自的义务。双方合同到期后，原告卫生职业学院明确不再续租，双方的合同到期终止，被告邵峰作为承租人、王**作为实际使用房屋的次承租人负有返还房屋的义务，因二被告到期不返还房屋，原告卫生职业学院可依据原合同约定的年租金标准251712元共同向被告邵峰、王**主张房屋占有使用期间的费用，原告卫生职业学院主张房屋占有使用费629280元，于法有据，本院予以支持，上述费用扣除保证金41952元，被告邵峰、王**还应支付原告卫生职业学院房屋占有使用费587328元。房屋租赁合同到期后，原告卫生职业学院再依据房屋租赁合同向被告邵峰、王**主张滞纳金，于法无据，本院不予支持。关于被告邵峰提出其已将涉案店面转让，其与原告卫生职业学院已无法律关系的抗辩意见，根据合同法规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，被告邵峰仍应履行承租人应付的义务，返还房屋并支付房屋占有使用费，故对该抗辩意见，本院不予采纳。被告邵峰和王**共同支付房屋占有使用费后，双方内部之间的纠纷可以另行处理。关于被告王**提出其无法联系原告返还房屋的抗辩意见，被告王**未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故对该抗辩意见，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告邵峰、王**共同于本判决生效之日起十日内支付原告苏州卫生职业技术学院房屋占有使用费587328元；二、驳回原告苏州卫生职业技术学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12048元，减半收取6024元，由原告苏州卫生职业技术学院负担1734元，被告邵峰、王**负担4290元，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  孙丽丽二〇二一年六月八日书记员  陶 敏