陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终8318号 上诉人（原审原告）：西安元盛物业管理有限公司，住所地西安市。法定代表人：赵磊落，该公司董事长。委托诉讼代理人：任宇，陕西格润律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐哲，陕西格润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潘琴，女，1984年12月7日出生，汉族，自由职业，住重庆市铜梁区，现住西安市长安区。上诉人（原审被告）：惠钊，男，1983年9月3日出生，汉族，西安市长安区村民，现住西安市长安区。 委托诉讼代理人：潘琴，简况同上。上诉人西安元盛物业管理有限公司（以下简称元盛物业公司）因与上诉人潘琴、惠钊物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初7427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。元盛物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为潘琴、惠钊向其支付2018年10月1日至2020年4月30日的物业服务费、垃圾处理费、电梯费、暖气空置费共计5452.63元 ；2.诉讼费由潘琴、惠钊负担。事实和理由：潘琴、惠钊与开发商之间商品房买卖合同纠纷一案的一审判决认定实际收房时间为2018年5月12日，双方当事人均提起上诉，该判决尚未生效，该收房时间不能作为本案的裁判依据。本案其主张交纳2018年10月1日至2020年4月30日的物业费，此间其一直为涉案英郡年华国际小区提供全面的物业服务，潘琴、惠钊已收房并接受服务，其要求潘琴、惠钊支付物业服务相关费用合法有据，应予支持。双方对已交纳2018年4月1日至9月30日的物业费无争议，一审扣算此间费用没有依据。即使按一审判决认定计算，各项费用合计应为5175.87元，一审判令支付5173.87元，计算错误。潘琴、惠钊辩称，商品房买卖合同纠纷一案尚在二审审理期间，应以该案的审理结果确定物业费的起算点。涉案房屋不合格，无法达到入住标准，一直是空置状态，即使交纳费用，也应按空置房的交纳标准计算物业费，不应全额收取费用。其他意见同其上诉意见。 潘琴、惠钊上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判。事实和理由：其与西安航天基地智昊房地产开发有限责任公司之间的商品房买卖合同纠纷一案尚在西安市中级人民法院审理中，因此，本案应驳回元盛物业公司的诉讼请求，待前述案件作出终审判决后，元盛物业公司再另行起诉。元盛物业公司辩称，本案为物业服务合同纠纷，潘琴、惠钊与开发商之间的商品房买卖合同纠纷案件的处理结果与本案无关联。其提供的物业服务大部分是针对公共部分的管理、共用设备设施的维护管理，收取的物业服务费大部分与公共服务有关，即使房屋空置，但小区的卫生清洁、公共秩序巡查、设施设备维护等费用均已经支出。因此，潘琴、惠钊应当按合同约定支付物业服务费。请求驳回潘琴、惠钊的诉讼请求，支持其诉讼请求。 元盛物业公司向一审法院起诉请求：要求潘琴、惠钊交纳时至2020年4月30日的物业服务费、垃圾处理费、电梯费、暖气空置费共计5452.63元，承担时至2020年4月30日的迟延交纳上述费用的违约金3111元，诉讼费用由潘琴、惠钊负担。一审法院认定事实：2017年3月1日，潘琴、惠钊与西安航天基地智昊房地产开发有限责任公司（以下简称开发商）签订《商品房买卖合同》，双方就潘琴、惠钊购买开发商建设的位于西安市XX区XX路XX号XX社区XX幢XX单元XX层XX号房屋达成一致。该合同约定房屋建筑面积为115.98平方米，出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，则视为买受人已对该商品房验收合格并接管，出卖人不再另行通知，买受人应从视同交付日之次日起向物业管理公司交纳物业管理费，该商品房的物业管理期及保修期限开始计算，商品房损毁等风险转移买受人；物业管理公司有权追讨买受人欠缴的物业管理费、水费和相关公摊费用以及滞纳金，并视为商品房已经交付；出卖人依法选聘的物业服务公司为元盛物业公司，物业服务时间从2015年1月15日到2025年1月14日，物业服务费为1.2元/月·平方米（建筑面积）。同时，双方对其他内容亦进行了约定。潘琴、惠钊通过首付款及公积金贷款形式向开发商交纳了房价款。2018年3月6日，开发商通过邮寄方式向潘琴、惠钊送达了房屋交付通知书。该通知书上说明21幢楼的房屋集中交付时间为2018年3月31日，交付办理地点为物业服务中心，物业服务费自2018年4月1日起开始计收，物业服务费预收6个月，每月每平方米收取1.2元，生活垃圾费每月每户收取6元。同时，通知书上还对其他事项也进行了告知。潘琴、惠钊收到通知书后与开发商对房屋进行了查验，潘琴、惠钊认为屋顶有漏水被抹过的痕迹，达不到交房条件，要求开发商给予闭水测试。潘琴、惠钊要求未得到开发商同意，潘琴、惠钊没有接收房屋。2018年5月12日，潘琴、惠钊在房屋验收交接表上签字。该交接表上显示潘琴、惠钊在签字时写有“先收房，再处理”“进门上方有凹痕”“门锁内把手拉不上，无回弹”“西窗挂钩太松”“南阳台地漏处漏水、楼主要求闭水测试”等文字。当日，潘琴、惠钊接收了房屋钥匙。2018年4月1日，元盛物业公司与潘琴、惠钊签订了前期物业服务合同。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项进行了约定，其中对电梯运营费约定经核算运行成本后予以公示，供热取暖费约定以政府规定价格加小区运行机制收取，并依据相关部门或单位代收标准的变化进行相应的调整；垃圾处理费约定以政府规定价格收取；业主按季度交纳物业服务费，并于物业费到期前10日交纳；未能按时足额交纳相关费用的，每日按应付款的3‰的标准支付违约金。该合同的附件中记载住宅物业服务费1.2元/㎡*月，生活垃圾处理费为每月每户6元，水费每立方米3.5元，电梯费（洋房）7层为0.49元/㎡*建筑面积*月。同时，双方对其他内容亦进行了约定。当日，潘琴、惠钊向元盛物业公司交纳了2018年4月1日至2018年9月30日的物业费835.14元、垃圾费36元、电梯费341.04元、水费100元、预收公摊电费100元，共计1412.18元。此外，元盛物业公司就前期物业服务合同于2016年向西安市房屋管理局备案。元盛物业公司还就相关费用的收取标准进行了公示，其中采暖费居民每月每平方米5.8元。另外，未入住而空置的房屋采暖费按30%收取。2018年6月，潘琴、惠钊与开发商因其房屋内屋顶渗水产生矛盾，双方对于房屋渗水的起因说法不一，开发商对潘琴、惠钊房屋楼顶进行了维修，于2018年12月维修结束。潘琴、惠钊随后向一审法院起诉要求开发商保证屋面防水质保期5年，质保期限内再次漏水应承担相应损失，承担逾期交付房屋违约金及其未入住房屋而在外租赁房屋的租赁费，承担维修房屋期间的水电费，赔偿误工损失及交通费，赔偿房屋损伤及安全隐患造成的经济补偿款，承担逾期交付房屋期间的物业费（时至2020年4月30日下欠5452.63元）。开发商认为潘琴、惠钊私自在屋顶进行闭水测试，擅自向楼顶注水，封堵了屋面全部的落水口，因屋顶蓄水量超过了防水层的高度，导致水灌入屋顶的保温层、结构层，引发漏水，其在事发后本着负责的态度，先行维修并垫付了维修费用，要求潘琴、惠钊赔偿屋面防水翻修损失75562.72元。该案经一审法院审理认为，潘琴、惠钊与开发商在《商品房买卖合同》中约定开发商应于2018年3月31日前向元盛物业公司交付涉案房屋，开发商虽于2018年3月初向潘琴、惠钊送达了房屋交付通知书，但因涉案房屋存在一些质量问题潘琴、惠钊并未接收，潘琴、惠钊行为符合合同约定，并无不当。依据房屋验收交接表上的显示内容，双方于2018年5月12日就房屋进行了交付，房屋的实际交付时间认定为2018年5月12日。同时，一审法院认为依据双方的《商品房买卖合同》约定，自涉案房屋交付后潘琴、惠钊即应向元盛物业公司交纳物业管理费，潘琴、惠钊自2018年5月12日接收了房屋，此前的物业费管理由潘琴、惠钊支出显属不当，潘琴、惠钊仍下欠物业费管理费未交纳，其可与元盛物业公司另行协商，统一结算，潘琴、惠钊要求开发商承担物业管理费之请求，于法无据，不予支持。此外，一审法院还对潘琴、惠钊与开发商其他诉求进行了判处。该案判决后，潘琴、惠钊及开发商均提出上诉，该案仍未终审。由于潘琴、惠钊与开发商就房屋质量问题存在分争，潘琴、惠钊自2018年9月30日后再未向元盛物业公司交纳各项物业管理费及采暖费。2020年4月28日，元盛物业公司向潘琴、惠钊发送了催费通知书。该通知书说明潘琴、惠钊自2018年10月1日至2020年4月30日所欠的物业服务费、电梯费、垃圾处理费及违约金总额共计5452.63元，元盛物业公司多次催告未果，要求潘琴、惠钊于2020年4月30日前予以交纳，其中欠物业服务费2644.42元、电梯费1079.77元、垃圾处理费114元、采暖费（空置）1614.44元，共计5452.63元。潘琴、惠钊接到上述通知后与元盛物业公司相关人员进行过联系，表示其房屋存在质量问题未予解决，其不能居住房屋，只要房屋没有问题，其肯定交纳相关费用。此后，潘琴、惠钊未向元盛物业公司交纳相关物业管理费和采暖费。元盛物业公司于2020年6月底向一审法院递交了起诉状，要求潘琴、惠钊支付2018年10月1日至2020年4月30日的物业服务费、垃圾处理费、电梯费、暖气空置费共计5452.63元，支付逾期交费的违约金3111元，诉讼费用由潘琴、惠钊负担。元盛物业公司认为潘琴、惠钊于2018年4月1日接收了房屋，自2018年9月30日后，潘琴、惠钊再未交纳各项物业管理费和采暖费，其应交纳时至2020年4月30日各项物业管理费和采暖费；依据前期物业服务管理合同的约定，潘琴、惠钊应按下欠费用日3‰标准承担违约金。潘琴、惠钊在答辩中认为其未入住所购买的房屋，元盛物业公司提供的物业服务不到位；该案应待其与开发商的房屋买卖合同纠纷案件终审后方可审理；其此前向元盛物业公司交纳过物业管理费，因房屋出现质量问题才停止交纳，不同意元盛物业公司的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，元盛物业公司与潘琴、惠钊签订的前期物业服务合同出自双方的自愿，该协议中除违约责任条款外的内容不违反相关法律强制性的规定，现双方均无异议，应为有效，对双方均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，依据双方前期物业服务合同约定，在潘琴、惠钊收取房屋后即应向元盛物业公司交纳相应的物业服务管理费，除采暖费外，其他费用均以季度形式交纳，并于物业费到期前10日交纳。潘琴、惠钊于2018年4月1日向元盛物业公司交纳了6个月的管理费，此后再未交纳已构成违约，现元盛物业公司要求其交纳时至2020年3月31日的各项物业管理费，于法有据，依法应予以支持。对于各项物业管理费的数额，由于潘琴、惠钊实际于2018年5月12日接收了房屋，各项物业管理费应自2018年5月12日起算。潘琴、惠钊所交纳的2018年4月1日至2018年5月11日的各项物业管理费应在2018年10月1日至2018年12月31日应交纳的各项物业和管理费中予以扣减。经核算，2018年4月1日至2018年5月11日的各项物业管理费为276.76元。潘琴、惠钊2018年11月1日至2018年12月31日应交纳的各项物业管理费为329.27元。经核算，时至2020年3月31日，潘琴、惠钊应交纳的各项物业管理费为3359.42元。潘琴、惠钊2018年至2019年度、2019年至2020年度的采暖费应交纳数额为1614.44元。潘琴、惠钊时至2020年3月31日应向元盛物业公司交纳的各项物业管理费、采暖费共计4973.86元。元盛物业公司要求潘琴、惠钊交纳的物业管理费截至时间为2020年4月30日，依据前期物业服务合同约定及元盛物业公司对违约金的计算方式，2020年4月1日至2020年6月30日的各项物业管理费应于2020年6月20日前交纳，元盛物业公司起诉之时，该季度的各项物业管理费交纳时间已到，元盛物业公司要求潘琴、惠钊交纳2020年4月的各项物业管理费之请求并无不当，应予支持。经核算，潘琴、惠钊每月应交纳的物业管理费、垃圾处理费、电梯费共计202.01元，潘琴、惠钊应向元盛物业公司予以交纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依据双方所签前期物业服务合同约定，潘琴、惠钊应于每季度物业费到期前10日交纳各项物业管理费，该文字表述对各项物业管理费的交纳时间为预先交纳还是季度末交纳约定不明，依据元盛物业公司对潘琴、惠钊各项物业管理费迟延交纳违约金的计算方式，可以推定为季度末交纳，故潘琴、惠钊交纳各项物业管理费的时间应为每季度末的10日前。由于潘琴、惠钊自2018年9月30日后未向元盛物业公司交纳过各项物业管理费，已构成违约。元盛物业公司要求潘琴、惠钊承担2018年10月1日至2020年3月31日各项物业管理费迟延交纳至2020年4月30日违约金之请求，于法有据，依法应予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。同时，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，依据前期物业服务合同约定，逾期交纳物业费的违约金标准按应付款每日3‰计算，潘琴、惠钊在答辩中虽未明确表态，但其总体意见是不愿意承担，且该标准约定明显过高，应予以调整，按应付款每日1‰计算违约金较为合理。由于物业费按季度交纳，潘琴、惠钊应向元盛物业公司承担的违约金也应分段计算。经核算，潘琴、惠钊时至2020年4月30日应承担的违约金为841.19元。元盛物业公司要求潘琴、惠钊承担迟延交纳采暖费违约金之请求，因该费用为元盛物业公司代收代缴性质，双方在前期物业服务合同中对违约责任并未约定，元盛物业公司既未提供相关违约金计算标准之规定，也未提供其已代潘琴、惠钊承担了相应违约金之证据，对其此节请求，不予支持。潘琴、惠钊认为涉案房屋存在质量问题，其未实际居住而不应交纳各项物业费管理及采暖费之理由，因各项物业管理费的交纳以接收房屋为前提，房屋质量问题为其与开发商间的房屋买卖合同关系，与物业服务合同关系无关联，对其理由不予采纳。潘琴、惠钊认为其与开发商间的房屋买卖合同诉讼案件并未终结，此案不应处理之理由，于法无据，且在该案中要求开发商承担时至2020年4月30日的各项物业管理费，该费用数额与元盛物业公司请求数额相同，说明其对应向元盛物业公司交纳各项物业管理费及采暖费不持异议，只是认为房屋因存在质量问题而使该费用成为其损失，对其理由不予采纳。潘琴、惠钊认为元盛物业公司未提供完好服务之理由，因其所称问题均属其与开发商间的矛盾，并非元盛物业公司服务不到位之依据，对其理由不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及相关民事法律规定，判决：一、被告惠钊、被告潘琴于本判决生效后10日内向原告西安元盛物业管理有限公司支付时至2020年4月30日的物业服务费、垃圾处理费、电梯费、暖气空置费共计5173.87元；二、被告惠钊、被告潘琴于本判决生效后10日内向原告西安元盛物业管理有限公司承担2018年10月1日至2020年3月31日物业服务费、垃圾处理费、电梯费迟延缴纳至2020年4月30日的违约金841.19元；三、驳回原告西安元盛物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，西安元盛物业管理有限公司已预交，由潘琴、惠钊负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，元盛物业公司与潘琴、惠钊签订的前期物业服务为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。经查，潘琴、惠钊于2018年4月1日向元盛物业公司交纳了6个月管理费后，再未交纳相关费用。本案元盛物业公司要求潘琴、惠钊交纳截至2020年3月31日的各项物业管理费，符合合同约定及法律规定，应予以支持。关于各项费用的具体数额，一审认为潘琴、惠钊实际于2018年5月12日接收了房屋，因此各项费用应自该日起算，而潘琴、惠钊已交纳的2018年4月1日至2018年5月11日的各项物业管理费276.76元应予以扣减，并无不当。经核算，截至2020年3月31日，潘琴、惠钊应交纳各项物业管理费为3359.42元，应交纳2018年至2019年度、2019年至2020年度采暖费为1614.44元，共计4973.86元。根据前期物业服务合同约定，2020年4月1日至2020年6月30日的各项物业管理费应于2020年6月20日前交纳，而元盛物业公司提起本案诉讼时间为2020年7月6日，故对元盛物业公司要求潘琴、惠钊交纳2020年4月的各项物业管理费的请求予以支持，经核，此间物业管理费、垃圾处理费、电梯费共计202.01元。潘琴、惠钊自2018年9月30日后未交纳各项物业管理费的行为已构成违约，元盛物业公司要求潘琴、惠钊承担违约责任，于法有据，应予以支持。因合同约定的违约金标准明显过高，一审酌情调整后，判决潘琴、惠钊向元盛物业公司支付截至2020年4月30日的违约金841.19元，并无不妥。采暖费系元盛物业公司代收代缴，元盛物业公司未提供证据证明其已代潘琴、惠钊支付了相应的违约金，故对元盛物业公司要求潘琴、惠钊承担迟延交纳采暖费违约金的诉讼请求，不予支持。潘琴、惠钊主张的房屋质量问题与本案非同一法律关系，其以此为由要求驳回元盛物业公司的诉讼请求，理由不能成立。 综上所述，元盛物业公司与潘琴、惠钊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由西安元盛物业管理有限公司负担50元，由潘琴、惠钊负担50元。本判决为终审判决。    审 判 长  姜 亦  君                    审 判 员  赵  羽  嘉                    审  判  员  林      瀚                            二○二一年六月十七日                           法 官 助 理  高 喜 平书 记 员   张  小  赛