海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2021）琼01民终2746号   上诉人（原审被告、原审反诉原告）：绿地公司海口置业有限公司，住所地海南省海口市龙华区滨海大道**中环国际广场**，统一社会信用代码91460100075720467X。   法定代表人：黄高山，总经理。   委托诉讼代理人：刘姣姣，海南海新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王康明，海南海新律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：徐艳飞，女，1987年7月16日出生，汉族，住江苏省沭阳县，公民身份号码XXX。   委托诉讼代理人：张广强，北京盈科（海口）律师事务所。   上诉人绿地集团海口置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人徐艳飞房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2020）琼0106民初5047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   绿地公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由徐艳飞承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院错误地将海口市建设工程质量安全监督站（以下简称海口质监站）2019年5月5日作出《建筑工程质量监督报告》的时间认定为房屋满足交房条件的时间，并由此错误认定绿地公司存在逾期交房的违约行为。   一、建设工程经竣工验收合格即可交付使用，海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》不是认定房屋是否满足交房条件的依据，绿地公司未逾期交房。首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程具备了竣工验收条件，经勘察、设计、施工、监理四方验收合格即竣工质量验收合格后，即可交付使用。海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》不是认定房屋是否满足交房条件的依据。其次，涉诉的3#、5#、8#、9#-13#、15#房经由绿地海德公馆项目的勘察单位中冶集团武汉勘察研究院有限公司、设计单位海南珠江建筑设计院有限公司、施工单位成都建工第二建筑工程有限公司、监理单位广东鲁班行技术管理有限公司于2019年3月28日进行竣工验收合格，形成了《工程竣工验收报告》，并于2019年3月28日取得海口质监站出具的《海口市建设工程质量安全监督站关于终止绿地海德公馆3#、5#、8#、9#-13#、15#楼项目施工安全监督告知书》。因此，涉诉的绿地海德公馆项目3#、5#、8#、9#-13#、15#房屋经四方验收合格，已达到法律强制性规定的交付标准，满足交付条件，可以交付使用。再者，海口质监站针对一审法院《关于建设工程质检验收有关问题的征询函》的《回函》已明确回复：“根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第4条、第6条，工程竣工验收由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位实施，监督机构对项目验收情况进行监督。”可见，房屋验收是否合格，是否达到交付条件，是由四方验收决定的，而不是海口质监站决定的。最后，海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》不是双方在《商品房买卖合同》第八条中约定的绿地公司应在约定交房期限届满前应获得的“质监站验收文件”。根据海口质监站针对一审法院《关于建设工程质检验收有关问题的征询函》的《回函》，2017年7月之前，按照有关规定，海口质监站对建设单位组织的四方验收进行监督后，会向建设单位出具《施工质量监督的意见》，确认工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合规定。该《施工质量监督的意见》即为绿地公司与徐艳飞在《商品房买卖合同》第八条中约定的“质监站验收文件”。但2017年7月之后，由于政策变化，质监站不再向建设单位出具《施工质量监督的意见》，而是在收到建设单位提交《终止安全监督申请书》后，向建设单位发放《终止施工安全监督告知书》，作为建设单位进行竣工验收的条件之一。在收到建设单位提交的《竣工验收报告》后，再向建设行政主管部门提交《建筑工程质量监督报告》，且该报告不会向建设单位提供。可见，双方在《商品房买卖合同》第八条中关于绿地公司应在约定交房期限届满前获得“质监站验收文件”（即《施工质量监督的意见》）的约定已经无法实现。此时，双方只能依据《建筑法》《建设工程质量管理条例》的规定确定交房条件，即满足竣工验收合格要件。以海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》为依据既不符合法律规定，也不符合合同约定。退一步说，海口质监站的《建筑工程质量监督报告》既然不对外出具，绿地公司便无从获得。质监站何时出具该报告，绿地公司也不得而知。可见，即便双方约定以海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》为房屋满足交付条件的文件，绿地公司也无法及时获悉该报告并及时通知徐艳飞，因此导致绿地公司不能及时通知交房的责任不应由绿地公司承担。事实上，绿地公司在获悉海口质监站已出具相应报告后即再次提醒徐艳飞收房。绿地公司的好心提醒反而成了一审判决认定绿地公司存在迟延通知、迟延交房的依据，这对绿地公司是不公平的。因此，涉案房屋在合同约定的交房时间之前已经四方验收合格，满足交付条件，可以交付使用。绿地公司在《商品房买卖合同》第八条约定的《施工质量监督的意见》因政策变化无法实现的情况下，以四方验收合格形成的《工程竣工验收报告》为依据通知徐艳飞收房符合法律规定，不存在逾期交房的事实。一审判决以海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》作为涉诉房屋满足交房条件的依据既没有法律依据，也不符合双方约定，据此认定绿地公司逾期交房完全错误。   二、一审判决以海口质监站2019年5月5日作出《建筑工程质量监督报告》的时间作为房屋达到交付条件的时间于法无据。如前所述，海口质监站为涉案房屋出具的《建筑工程质量监督报告》既不是法律规定涉案房屋满足交付条件的依据，也不是双方约定涉案房屋满足交付条件的文件。当双方在合同中约定的质监部门出具的《施工质量监督的意见》因政策变化无法取得时，只能依据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》规定，以《竣工验收报告》为依据确定房屋是否满足交付条件，即以2019年3月28日《工程竣工验收报告》出具的时间作为房屋满足交付条件的截止时间。因此一审判决认定“涉诉房屋满足交房条件的时间是2019年5月5日”，即海口质监站作出《建筑工程质量监督报告》的时间，既不符合双方合同约定，也缺乏法律依据。在涉案房屋经四方验收合格并形成《工程竣工验收报告》后，绿地公司在2019年3月27日向徐艳飞邮寄《绿地海南海德公馆项目交房通知书》，通知徐艳飞前来办理交房手续，将已达到交付标准的房屋交付给徐艳飞，符合法律规定，且不构成逾期交房。徐艳飞未及时收房应自担其责。   三、绿地公司在房屋经四方验收并形成《竣工验收报告》后已将房屋交付给大部分业主，业主接收房屋并出具《绿地海德公馆业主收楼意见书》，说明房屋已达交付条件并经大部分业主认可。绿地公司已经在合同约定期限内履行通知义务，徐艳飞逾期收房应自担其责。绿地海德公馆项目3#、5#、8#、9#-13#、15#楼房屋经四方验收合格，绿地公司于2019年3月27日通知购房人收房并集中办理收楼手续，事实上大部分业主已按通知要求与绿地公司办妥了交付手续，向绿地公司出具了《绿地海德公馆业主收楼意见书》。可见，涉案的房屋事实上已达到交付使用的条件并取得业主的认可。期间也有个别业主对房屋细节提出整改要求，但这并未影响双方办理房屋交接手续。本案中，徐艳飞与长城物业集团股份有限公司海南分公司（以下简称长城物业海南分公司）就涉案房屋进行改造，约定了徐艳飞应承担的改造费用，并约定长城物业海南分公司完成改造后在2019年7月31日前交房。绿地公司于2019年3月29日依照《前期物业管理协议》将房屋及钥匙等移交给长城物业海南分公司，以便其进行相应改造及物业管理。但是，包括徐艳飞在内的部分业主认为房屋尚未完成改造，因此在接到绿地公司2019年3月27日的交房通知后拒绝办理交房手续。绿地公司认为，房屋完成四方验收达到交付条件与完成改造达到交付条件的责任主体分别是绿地公司及物业公司，是徐艳飞在《商品房买卖合同》和《改造协议》中分别与绿地公司及物业公司约定的。徐艳飞因物业公司尚未依《改造协议》约定完成房屋改造而拒绝依《商品房买卖合同》约定与绿地公司办理交房手续，混淆了两个不同的法律关系和责任主体。事实上，绿地公司通知徐艳飞交房时，徐艳飞委托物业公司进行的改造刚开始施工，徐艳飞要求在其房屋完成改造后再与绿地公司办理交房手续与合同约定不符。徐艳飞由于自身原因不如期办理收房手续，应由其承担相应后果。绿地公司在2019年7月26日邮寄《房屋交付温馨提醒函》，是在徐艳飞收到2019年3月27日交房通知后迟迟不前来收房而再次进行的提醒。徐艳飞怠于收房，并以此要求绿地公司支付逾期交付的违约金，没有事实和法律依据。   综上所述，绿地公司不存在逾期交房的违约事实，亦不应该承担违约责任，一审法院认定事实不清，导致其适用法律错误。恳请二审法院查明事实，依法撤销一审判决第一项，驳回徐艳飞的全部诉讼请求。   徐艳飞辩称，一、一审中关于绿地公司逾期交房的事实认定清楚，但认定逾期时间的截止条件和时间有误，徐艳飞同意绿地公司的“一审将《建筑工程质量监督报告》的做出时间认定为房屋满足交房条件的时间是错误的”这一观点，但不同意其将四方验收合格时间作为满足房屋交付条件的时间节点，而应依据《海口市商品房买卖合同》中的约定，将满足房屋交付条件并且履行完毕交付流程后业主的收房时间认定为逾期交房的截止时间。   二、《海口市商品房买卖合同》中约定的交房条件无法成就，海口质监站根本无法履行合同约定的验收职能，更无法出具验收合格的文件。因此，合同约定自始无法成就，绿地公司作为一家知名房产开发企业，在拟定购房合同之初，就制定了一条无法成就的条款，且在海口质监站于2017年7月政策变化调整后，还不做修改地继续与业主签订同一版本的购房合同，其企图降低交房标准、规避自身违约责任的心态早已体现。既然合同约定的条件无法成就，则视为合同没有约定，无约定那就要从法定，合同的相应交付条款就自动转化为法定条款。根据《城市房地产管理法》27条，《建设工程质量管理条例》49、50条，《城市房地产开发经营条例》31条，《商品房销售管理办法》7条，以及其他法律规定，绿地公司必须取得海口市住房和城乡建设局颁发的《海口市建设工程竣工验收备案表》才能履行交付义务。   三、依据《海口市商品房买卖合同》第9条的约定（房屋交付流程）：商品房达到交付条件后，出卖人需书面通知买受人办理查验手续。而绿地公司在满足交付条件后，一直未依据购房合同的约定，履行完书面通知买受人办理查验的手续。因此，徐艳飞主张应将业主实际收房日期认定为逾期交房的截止日期。   徐艳飞向一审法院起诉请求：1.判令绿地公司向徐艳飞支付违约金206986元（计算方式：以1676000元为基数，自2019年4月1日起至2019年12月3日止按日万分之五计算）；2.本案案件受理费由绿地公司承担。   绿地公司向一审法院反诉请求：1.判令徐艳飞向绿地公司支付逾期付款违约金27260元（违约金计算方式：从2017年6月30日至2017年8月16日共47天，以欠付款1160000元为基数，按每日万分之五计算）；2.本诉、反诉的案件受理费由徐艳飞承担。   一审法院认定事实：2017年4月9日，徐艳飞（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，约定：徐艳飞购买绿地公司投资开发的位于海口市盐灶路北侧Y-01地块海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆5幢2单元3层305号房，房屋建筑面积128.13平方米，其中套内建筑面积为97.93平方米，房价为按建筑面积计价每平方米13080.47元，总金额1676000元。合同第五条约定：徐艳飞应于2017年4月30日前支付房款516000元，第二期房款1160000元徐艳飞应当自本合同签署之日起60日内，即2017年6月30日前完成贷款审批手续，并向绿地公司支付相应款项。合同第六条约定：徐艳飞如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，每逾期一天，绿地公司有权要求徐艳飞每日按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，绿地公司有权解除合同，绿地公司亦可要求徐艳飞继续履行合同，每逾期一天，绿地公司有权要求徐艳飞每日按应付而未付房价款部分的万分之五支付违约金，直至付清全部房价款之日。合同第八条约定：绿地公司应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口质监站验收合格取得验收文件，并符合本合同约定的商品房交付徐艳飞使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，绿地公司可据实予以延期：1.因不可抗力且绿地公司在事实发生之日起30日内告知徐艳飞的。2.徐艳飞未按本合同约定向绿地公司支付购房款或未履行合同约定的其他义务的。合同第九条约定：商品房达到交付使用条件后，绿地公司应当在合同约定的交付日3日前，书面通知徐艳飞办理查验手续及徐艳飞应当携带的证明文件。徐艳飞应在收到该通知之日起7日内，会同绿地公司对该房屋进行验收交接。在双方进行验收交接时，绿地公司应当向徐艳飞出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。徐艳飞购买的商品房为商品住宅的，绿地公司还应当向徐艳飞提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。绿地公司交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，徐艳飞有权拒绝交接。徐艳飞拒绝交接的，绿地公司应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知徐艳飞办理交房手续。合同第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，绿地公司未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，徐艳飞有权要求绿地公司每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，徐艳飞有权单方面解除合同，徐艳飞要求继续履行合同的，合同继续履行，绿地公司按逾期日数每日向徐艳飞支付已付房价款万分之五的违约金。合同第二十六条约定：本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知。双方确认任何一方均可按本合同首页的通讯地址，以书面方式向对方送达任何文件、回复及其他任何联系，且采用挂号或特快专递邮寄或直接送达。若任何一方变更地址须在5日内向对方发出书面通知，也以相同方式送达对方。若以挂号或特快专递邮寄的方式寄送的，在投邮后（以寄出的邮戳为准，无需以公证方式证明）第3日将被视为已送达对方，若以直接送达的方式送达，则以对方签收时视为已送达。合同附件七补充协议第九条第6项约定：徐艳飞同意，绿地公司就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。上述合同签订后，徐艳飞依约支付了首付款，徐艳飞于2017年8月16日与中国建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额1000000元。   2019年3月29日，绿地公司（移交人）与长城物业海南分公司海德公馆管理处（接收人）签订《移交单》，内容为：根据移交人与接收人签订的《前期物业服务合同》相关约定，双方于2019年3月29日起组织对海德公馆项目Y01地块3#、5#、9#号楼进行承接查验。经现场查验，上述楼栋符合移交条件，接收人同意对上述物业进场开展物业服务。2019年3月26日，绿地公司作出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》，通知徐艳飞自2019年3月31日起至海德公馆售楼处办理涉案房屋交付手续，2019年3月27日，绿地公司向徐艳飞邮寄了该交房通知书。2019年7月，绿地公司作出《房屋交付温馨提醒函》，主要内容为：按照徐艳飞与绿地公司签订的《商品房买卖合同》相关约定，徐艳飞所购买的涉案房产已具备交付条件；提醒徐艳飞尽快办理房屋交付手续。绿地公司于2019年7月26日向徐艳飞邮寄了该提醒函。徐艳飞于2019年12月3日办理房屋交付手续。   另查明，本案所涉的绿地海德公馆5#楼，于2019年3月28日经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合竣工验收合格。2019年5月5日，海口质监站就绿地海德公馆项目向海口市住房和城乡建设局作出《建筑工程质量监督报告》，内容为：绿地海德公馆3#、5#、8#、9-13#、15#楼工程建设单位于2019年3月28日按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》，组织参建各方组成验收组进行了竣工验收；我站对该工程的建设和验收过程实施了监督。该报告载明：工程名称为绿地海德公馆3#、5#、8#、9-13#、15#楼，开工时间为2016年11月17日，竣工验收时间为2019年3月28日，实施质量监督起止时间为2016年11月17日至2019年3月28日；工程竣工验收监督意见为：经我站监督，绿地海德公馆3#、5#、8#、9-13#、15#楼工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》等有关规定；监督结论及意见为：根据我站对绿地海德公馆3#、5#、8#、9-13#、15#楼工程的监督情况，同意申请工程竣工验收备案。   一审法院认为，徐艳飞、绿地公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据徐艳飞、绿地公司双方的诉、辩意见，一审法院对本案争议焦点评析如下：   一、关于徐艳飞主张的逾期交房违约金。一审法院认为，双方合同约定，绿地公司应当于2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口质监站验收合格，并取得验收文件的商品房交付徐艳飞使用；在双方进行交接时，绿地公司应当向徐艳飞出示上述证明文件及有关资料，若交付商品房时不出示或出示不齐全，徐艳飞有权拒绝交接，徐艳飞拒绝交接的，绿地公司应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知徐艳飞办理交房手续。合同签订后，徐艳飞已支付完全部购房款，但绿地公司于2019年3月26日作出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》时，尚未取得海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》，涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，徐艳飞有权依据合同约定拒绝交接，绿地公司上述通知行为不能视为已履行交房义务。绿地公司辩称其发送通知之时四方验收已通过，房屋已符合交付标准，故其发出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》时已履行交房义务，该主张与双方合同约定的交付条件不符，一审法院不予采纳。绿地公司辩称其已于2019年3月29日依照《前期物业服务合同》将房屋移交给前期物业管理单位长城物业海南分公司，应视为其已将涉案房屋交付给徐艳飞，但绿地公司此后于2019年7月26日发出的《房屋交付温馨提醒函》，载明涉案房屋已具备交付条件，要求徐艳飞收到函件后尽快办理房屋交付手续，因此，对于绿地公司该抗辩理由，一审法院不予采纳。双方在合同中约定交房的条件是房屋经海口质监站验收合格并取得验收文件。虽政策变化后海口质监站不再向建设单位出具《施工质量监督的意见》或《建筑工程质量监督报告》，但不代表质监站不制作，绿地公司仍有义务主动跟进并获悉相关情况，合同约定的交房条件并非因政策变化不能实现。本案所涉的绿地海德公馆5#楼，海口质监站作出《建筑工程质量监督报告》的时间是2019年5月5日，虽政策变化后海口质监站对《建筑工程质量监督报告》不予主动公开，但即便公开也只能是2019年5月5日之后，故应认定涉案房屋满足交房条件的时间是2019年5月5日。在交房条件成就后，绿地公司于2019年7月26日以邮寄《房屋交付温馨提醒函》的形式通知徐艳飞办理交房手续，根据双方合同约定，应视为该函于2019年7月29日送达徐艳飞，绿地公司已履行了通知交房义务，故绿地公司逾期交房时间应自2019年4月1日起计算至2019年7月29日止，共计120天，但双方关于违约责任的约定过高，绿地公司辩称其不存在逾期交房的行为，应视为其对逾期交房违约金的约定提出异议，徐艳飞也未就其实际损失进行举证，考虑合同履约情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，一审法院根据公平原则酌情将逾期交房违约金调整至按日万分之一计算，即绿地公司应向徐艳飞支付逾期交房违约金20112元（1676000元×0.1‰×120天=20112元），对徐艳飞请求中超出的部分，一审法院不予支持。   二、关于绿地公司反诉主张的逾期付款违约金。徐艳飞、绿地公司双方在合同中约定“徐艳飞应于2017年6月30日前完成贷款审批手续，并向绿地公司支付相应房款；逾期在90日之内，每逾期一天，绿地公司有权要求徐艳飞每日按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金，合同继续履行”，本案徐艳飞于2017年8月16日完成贷款审批手续，比合同约定的2017年6月30日逾期了48天，构成违约，但双方关于逾期付款违约责任的约定过高，绿地公司也未就其实际损失进行举证，考虑一审法院已对徐艳飞主张的逾期交房违约金进行了调整，综合合同履约情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，一审法院根据公平原则酌情将逾期交房违约金调整至按日万分之一计算，即徐艳飞应向绿地公司支付逾期付款违约金为4800元[1000000元×0.1‰×48天=4800元]，对绿地公司反诉请求中超出的部分，一审法院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、绿地公司于本判决发生法律效力之日起十日内向徐艳飞支付逾期交房违约金20112元；二、徐艳飞于本判决发生法律效力之日起十日内向绿地公司支付逾期付款违约金4800元；三、驳回徐艳飞的其他诉讼请求；四、驳回绿地公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4404.8元，由徐艳飞负担3976.8元，绿地公司负担428元；反诉案件受理费240.75元，由徐艳飞负担42元，由绿地公司负担198.75元。   本院二审期间，各方当事人未提交新证据。   本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为：绿地公司应否向徐艳飞承担逾期交房的违约责任。徐艳飞与绿地公司签订的《海口市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护，双方均应依约履行自己的义务。上述合同第八条约定房屋交付的条件为商品房经海口质监站验收合格，并取得验收文件。虽然双方当事人未明确约定验收文件的具体名称，但可以确定涉案项目的验收应当经过海口质监站的审查并取得该站出具的验收文件，而代表质监站验收合格的文件应理解为《施工质量监督的意见》或《建筑工程质量监督报告》。绿地公司主张“2017年7月之后，由于政策变化，质监站不再向建设单位出具《施工质量监督的意见》，而是在收到建设单位提交《终止安全监督申请书》后，向建设单位发放《终止施工安全监督告知书》，作为建设单位进行竣工验收的条件之一”，对此，本院认为，虽政策变化后海口质监站不再向建设单位出具《施工质量监督的意见》或《建筑工程质量监督报告》，但不代表质监站无需对建设工程验收提出监督审查意见，绿地公司仍有义务主动跟进并获悉相关情况，故合同约定的交房条件并非因政策变化不能实现。海口质监站于2019年5月5日出具《建筑工程质量监督报告》，该文件即便公开也只能是2019年5月5日之后，故一审认定涉案房屋满足交房条件的时间2019年5月5日，并无不当，本院予以确认。绿地公司主张“四方验收并形成《竣工验收报告》后已将房屋交付给大部分业主，业主接收并出具收楼意见书，说明房屋已达交付条件并经大部分业主认可”的意见，不符合合同约定，本院不予采纳。一审以合同约定的交房时间作为起点，以绿地公司《房屋交付温馨提醒函》送达徐艳飞之日作为截止点，由此计算逾期交房的违约责任并无不当，本院应予维持。   综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费303元，由绿地集团海口置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 陈桂华   审判员 何姿玲   审判员 陈杰林      二〇二一年六月十日   法官助理 汪 伟   书记员 陆 云   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   风险提示   1．根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。   2．根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。