湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0321民初1141号原告：中国农业银行股份有限公司湘潭县支行，住所地湘潭县易俗河大鹏路577号。负责人：赵金伟，该行行长。委托诉讼代理人：赵晶晶，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霞芬，湖南云天律师事务所律师。被告：刘朋鑫（曾用名刘澎），男，1980年3月28日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：彭程，男，1989年7月20日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭县，系刘朋鑫表弟。被告：湘潭碧桂园房地产开发有限公司，住所地湘潭县易俗河镇天易路168号碧桂园综合楼。法定代表人：包兴建，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊世遥，男，1987年11月23日出生，汉族，湖南省华容县人，住湖南省华容县，系该公司法务。原告中国农业银行股份有限公司湘潭县支行（以下简称中国农行湘潭县支行）与被告刘朋鑫、湘潭碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月2日、2021年6月16日公开开庭进行了审理，原告中国农行湘潭县支行的委托诉讼代理人赵晶晶、黄霞芬，被告刘朋鑫的委托诉讼代理人彭程，被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人熊世遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农行湘潭县支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告刘朋鑫、湘潭碧桂园房地产开发有限公司于2013年10月28日签订的编号为43020120130086253号的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告刘朋鑫偿还原告借款本金228552.52元，利息6815.1元（暂计算至2021年5月28日止，后续利息、罚息、复利按照合同约定的计算方式计算至实际清偿之日止）；3、判令被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司在被告刘朋鑫所欠原告全部债务金额以内向原告承担连带清偿责任；4、判令原告对被告刘朋鑫的涉案房屋（地址：湘潭县易俗河镇天易路南湘潭××栋，房屋预告登记证明：潭房预湘潭县字第0××5号）享有优先受偿权；5、本案的全部诉讼费用等由两被告承担。事实与理由：2013年10月28日，原告与被告刘朋鑫、湘潭碧桂园房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，被告刘朋鑫为购买湘潭县××镇××道峰景1栋1单元160103号房屋，向原告借款人民币300000元，借款期限为240个月，贷款到期日期为2033年10月27日，还款方式为等额本息还款，还款周期为按月还款，执行利率为6.55%，逾期利率为9.825%。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。另外，被告刘朋鑫自愿以位于湘潭县××镇××道峰景1栋1单元160103号房产为上述债务提供抵押担保。被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司为被告刘朋鑫的借款提供连带责任保证，根据涉案合同第37条规定，保证期限为阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续情况完成之日止。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告刘朋鑫未按期还款，截至2021年3月12日止，被告刘朋鑫、被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司尚欠原告借款本金228552.52元，利息为4357.57元（含罚息、复利等）。经原告多次催促未果。原告认为，原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》系真实意思表示，现被告刘朋鑫违反涉案合同的约定逾期偿还贷款本息，原告有权要求被告刘朋鑫提前偿还未到期的全部贷款本金及逾期利息、被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任等。原告诉至法院。被告刘朋鑫答辩如下：原告所诉属实，没有异议。被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司辩称：一、涉案房屋抵押权已经设立，原告对该房屋享有优先受偿权可处置抵押物实现债权，湘潭碧桂园房地产开发有限公司无需再承担连带保证责任。首先，涉案房屋已经设立了以原告为抵押权人的抵押权，原告对房屋享有优先偿权。理由如下：1、本案满足《担保制度的解释》第五十二条规定的条件。该条规定：当事人办理抵押权预告登记后，并办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，应当认定抵押权自预告登记之日起设立。据此，只要满足2个条件：（1）已经办理建筑物所有权首次登记（2）预告登记有效，结论是：抵押权追溯至预告登记之日起设立。关于第一个条件，涉案房屋已于2013年11月6日办理了预告抵押登记与预告登记，且预告登记未失效。关于第二个条件，涉案房屋已于2013年12月23日办理了建筑物所有权首次登记。因此，涉案房屋满足抵押权溯及至预告登记之日的条件。第二根据《时间效力规定》第二条、第三条的规定，本案应当适用《担保制度的解释》第五十二条。《时间效力规定》第二条规定“适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序的除外”。本案适用《担保制度的解释》第五十二条，则原告依法享有担保物权、优先受偿权，湘潭碧桂园房地产开发有限公司将免除代偿责任，避免诉累，更有利于节约司法资源。《时间效力规定》第三条规定“民法典施行前的法律事实银企的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定”。民法典施行前抵押预告登记是否具有优先受偿的效力并未明确，《担保制度的解释》首次对此进行了明确。因此，本案应当适用《担保制度的解释》第五十二条。其次，湘潭碧桂园房地产开发有限公司的保证责任因涉案房屋抵押权的有效设立而解除。原告要求湘潭碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任的保证期限截止至抵押登记之日目的是享有担保物权及优先受偿权。但是，如前所述，涉案房屋的抵押权已溯及至抵押预告登记之日，原告2013年11月6日起即对涉案房屋享有优先受偿权，合同目的已经实现。二、湘潭碧桂园房地产开发有限公司的阶段性保证已经解除，不应当对原告债权承担连带保证责任。虽然，依据《个人购房担保借款合同》第三十七条约定，湘潭碧桂园房地产开发有限公司对原告债权承担阶段性担保，保证期限自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。但是，这里不应当拘泥于字面的约定，而应当从订立合同的本意出发予以理解。该项约定的目的在于促成抵押权的成立，让原告享有优先受偿权，从而使原告的债权得到保障，湘潭碧桂园房地产开发有限公司可以解脱保证义务，也就是说抵押担保和保证担保两者是非此即彼的关系。依据《担保制度的解释》第二十五条第一款的规定，涉案房因办理了抵押预告登记、预告登记和所有权首次登记手续，抵押权推定自预告登记之日起设立，即不需办妥抵押登记手续，原告的合同目的已经实现，湘潭碧桂园房地产开发有限公司的阶段性连带保证已经解除，无需对本案承担连带保证责任。事实上，由于涉案房屋已经被人民法院查封，无法办理不动产权证书，当然无法办理以原告为抵押权人的抵押登记手续。湘潭碧桂园房地产开发有限公司对此没有任何过错，不应当为此承担责任。因此，湘潭碧桂园房地产开发有限公司不应当再承担连带保证责任。经审理查明：2013年10月28日，原告中国农行湘潭县支行与刘朋鑫、湘潭碧桂园房地产开发有限公司签订编号为43020120130086253《个人购房担保借款合同》，2013年10月28日被告刘朋鑫在原告出具的《借款凭证》上签字。合同主要约定:被告刘朋鑫为购买湘潭县××镇××路××道峰景1栋1单元160103房屋（该房屋预登记证地址为:湘潭县易俗河镇天易路南湘潭××栋××），向原告借款人民币30万元，借款期限为240个月，贷款到期日期为2033年10月27日，还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月,还款日为每期末月的20日。被告刘朋鑫自愿以其名下的位于湘潭县××镇××路××道峰景1栋1单元160103房屋为上述债务提供抵押担保。双方还约定，刘朋鑫未按约定按期足月偿还借款，原告有权限期纠正违法行为、停止发放贷款，提前收回已发放借款、提前行使担保权，宣布其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求刘朋鑫全额赔偿等等内容。合同签订后，原告履行了付款义务，被告刘朋鑫在《借款凭证》上确认借款30万元，执行利率为6.55%，逾期利率9.825%（按借款合同在执行利率基础上上浮50%），借款日期为2013年10月28日，到期日为2033年10月27日。原告、被告办理了房屋预告登记证和预抵押登记手续，房屋预告登记证号为《潭房预湘潭县字第0××5号》，抵押预告登记证为《潭房预湘潭县字第0××6号》。该预登记及预抵押房屋尚未办理房地产权属证书及不动产抵押登记证。被告刘朋鑫借款后按期还款至2019年5月17日。因被告刘朋鑫未还款，原告扣划了被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司35463.16元，用于被告刘朋鑫偿还原告2019年5月20日至2020年9月20日的借款。截至2021年6月3日止，刘朋鑫尚欠原告借款本金228552.52元，利息7006.51元。原告多次催促未果，诉至本院。另查明:被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司为被告刘朋鑫的借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金迟延利率债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实行债权的一切费用。《个人购房担保借款合同》第37条规定，保证期限为阶段性保证人自借款发放之日起至借款人（刘朋鑫）取得房地产权属证书，并办妥以贷款人（原告）为抵押权人的抵押登记手续情况完成之日止。《个人购房担保借款合同》第十条10.1.4第(3)项规定：未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务;贷款人依照法律法规或者合同约定，对保证人行使抵销权的，所抵销的债务及抵充顺序，由贷款人确定;贷款人依法行使代位权时，次债务人向贷款人的给付所清偿的债务及抵充顺序，由贷款人确定等等。上述事实有原告提供的原、被告身份信息、个人住房贷款申请书复印件、个人信贷业务申请表复印件、《个人购房担保借款合同》、贷款发放通知单复印件、借款凭证复印件、还款明细表复印件、业务凭证复印件、微信聊天记录、扣划保证金函、当事人陈述等证据证明，本院依法予以认定。被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司提交了《个人购房担保借款合同》复印件、《潭房预湘潭县字第0××6号》、《潭房预湘潭县字第0××5号》、《潭房权证湘潭县字第0××5号》复印件，证明该房屋已办预登记证和预抵押证,湘潭碧桂园房地产开发有限公司不再承担担保责任。对这证据的真实性、合法性、关联性本院依法予以认定，但不能达到证明目的。本院认为，1、原告中国农业银行股份有限公司湘潭县支行与被告刘朋鑫、湘潭碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，且不违反法律有关规定，双方之间的借款合同法律关系合法有效，原告已按照合同约定向被告刘朋鑫发放了贷款，被告刘朋鑫应按合同约定偿还借款本金及利息。被告刘朋鑫未按合同约定还款已构成违约，原告根据合同约定有权解除合同，并要求被告刘朋鑫立即清偿借款本金利息及承担相关费用。对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。截至2021年6月3日止，刘朋鑫欠原告借款本金228552.52元，利息7006.51元及后段利息,后段利息从2021年6月4日起至清偿之日止按照2021年中国人民银行五年期贷款利率年利率4.65%计算，应由被告刘朋鑫偿还给原告。2、被告刘朋鑫以其购买的房屋为该笔借款提供了抵押，双方办理了房屋抵押权预告登记，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，原告要求按照法律规定在拍卖、变卖该抵押财产的所得价款中优先受偿，本院予以支持。3、关于被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司抗辩认为办理了预抵押证原告就实现了抵押权，享有优先受偿权利，所以公司不应再承担担保责任的问题。预抵押登记，就是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签订的同时在房管部门的备案系统上生成的预抵押登记，以排斥第三人对房产行使权力。主要是针对银行按揭贷款的购房者，房产抵押给银行，银行在未获得房产证做正式抵押手续之前进行的预抵押登记。处于排斥第三人对房产行使权力,限制房屋进行交易的状态,不是法律意义上的担保物权。故预抵押登记不等于抵押登记，所以对于被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司该抗辩，本院不予支持。4、依据该案借款合同的约定，被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司对被告刘朋鑫的债务承担连带清偿责任，保证期限为阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续情况完成之日止。因该涉案房屋借款人即被告刘朋鑫未取得房地产权属证书未办理房屋抵押登记手续。原告请求被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司对被告刘朋鑫的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。对被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司抗辩本院不予支持。被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，根据法律规定有权向被告刘朋鑫追偿。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第三百八十六条、第三百九十四条、第三百九十五条、第四百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司湘潭县支行与被告刘朋鑫、湘潭碧桂园房地产开发有限公司于2013年10月28日签订的编号为43020120130086253的《个人购房担保借款合同》；二、由被告刘朋鑫在本判决生效后五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司湘潭县支行借款本金228552.52元，利息7006.51元及后段利息,后段利息从2021年6月4日起至清偿之日止按照2021年中国人民银行五年期贷款利率年利率4.65%计算；三、如被告刘朋鑫未按上述期限履行清偿义务，原告中国农业银行股份有限公司湘潭县支行对被告刘朋鑫名下的位于湘潭县××镇××路××道××栋××单元××号房屋（预告登记证号：潭房预湘潭县字第0××5号，预抵押证号：潭房预湘潭县字第0××6号）享有优先受偿权，在拍卖、变卖后的所得价款中优先受偿；四、被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司对被告刘朋鑫的债务承担连带清偿责任，被告湘潭碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任后有权向被告刘朋鑫追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4794元，减半收取2397元,由被告刘朋鑫负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  李晓红二〇二一年六月十六日法官助理张清代理书记员  熊 厚附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法典》第三百八十六条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、***等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十一条保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。