贵州省黔西市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0522民初1524号 原告:贵州同心义乌市场管理有限公司。 法定代表人：龚郎平，系该公司执行董事。 委托代理人：刘洋。 被告：陈建，男，彝族，1971年8月29日出生，贵州省黔西县人。 被告：刘志超，男，汉族，1987年9月19日出生，贵州省黔西县人。 被告：张淼，男，汉族，1990年2月28日出生，汉族，贵州省毕节市人。 原告贵州同心义乌市场管理有限公司（以下简称“同心义乌公司”）诉被告陈建、刘志超、张淼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法由审判员汪霄朋适用简易程序进行审理。原告同心义乌公司的委托代理人刘洋，被告陈建、刘志超到庭参加了诉讼，被告张淼经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同心义乌公司诉称，2017年2月12日，原告同心义乌公司（甲方）与被告陈建（乙方）签订《同心商贸城商铺租赁合同》，约定被告陈建租赁原告同心商贸城B区B25-1-1-2-1~5,25~27号共8间商铺，租赁面积为421.26㎡。2017年2月16日原告与被告陈建签订《同心商贸城商铺装饰装修协议》，并将案涉商铺交付给被告陈建使用。被告刘志超、张淼作为该商铺共同使用人，与被告陈建利用案涉商铺从事装饰建材经营。根据合同约定，涉案商铺租赁期限自2017年3月1日至2022年2月28日，共计5年。租赁期内，甲方给予乙方优惠免租期为24个月，即乙方租金计算截止日期为2020年2月28日，但甲方从2017年3月1日起至2019年2月28日为免租期，并从2020年起，每年租金在上一年度基础上增加7%。租金按建筑面积计算，每平方米18元。根据合同约定，乙方逾期15日不缴纳年租金及其他费用，应当承担违约责任，支付违约金和赔偿金；甲方有权解除本合同收回商铺。因三被告逾期支付原告租金造成严重违约，原告于2020年6月20日通知解除租赁合同，并收回商铺。2019年3月1日至2020年6月20日的租金金额为120741.00元。被告陈建、刘志超于2018年3月8日支付租金65992.00元；2019年4月1日，被告张淼支付租金25000.00元。被告现共计欠付原告2020年3月1日至2020年6月20日的租金29749.00元，通过物业费折抵租金4950元，现三被告实际应支付原告租金24799.00元。根据先付租金后使用原则，但被告所欠付租金应当于2020年2月28日前支付，逾期15日以上应承担违约责任。 综上，原告诉至法院，请求：一、依法判决三被告共同支付原告自2020年3月1日至2020年6月20日的租金24799.00元及违约金27298.00元；二、本案诉讼费用由三被告承担。 原告为支持自己的诉讼主张，在举证期内向本院提供如下证据： 1、原、被告身份信息、《商铺使用协议》，证明原被告身份情况以及商铺实际使用人是被告张淼； 2、《同心商贸城商铺租赁合同》、《同心商贸城商户入场须知》、《同心商贸城商铺装饰装修协议》、《市场消防安全责任书》、《商品质量安全承诺书》，证明原、被告存在租赁合同关系及合同约定的权利义务，原告已根据合同约定交付商铺； 3、《解除租赁合同协议书》、《解除租赁合同告知函》及微信截图，证明原告通知被告陈建解除租赁合同且被告陈建知晓； 4、物业费收据1张，证明2020年4月15日被告仍缴纳物业费，仍在使用原告商铺。 5、租金收据及承诺函、欠条，证明被告已支付所欠原告2020年2月28日前的租金，尚欠原告自2020年3月1日至2020年6月20日租金24799.00元； 6、照片及收铺清单，证明原告解除合同收回商铺时，被告并无贵重物品，原告不存在扣留被告贵重物品的事实。 被告陈建、刘志超辩称，首先，被告陈建与原告于2017年2月12日签订的《同心商贸城商铺租赁合同》合法有效。合同签订后，2017年3月份，被告陈建与被告刘志超签订合伙协议，使用该商铺作为经营合伙地，被告陈建、刘志超于2018年3月8日向原告支付租金65992.00元。2019年3月，被告陈建、刘志超将案涉商铺转让给被告张淼经营；2019年4月，被告张淼向原告支付租金25000.00元。2020年1月6日，因案涉商铺使用期限即将到期，被告陈建通知被告张淼及时与原告协商是否继续租赁使用案涉商铺事宜。2020年1月6日，被告陈建与张淼协商以被告陈建的名义继续使用商铺并签订《商铺使用协议》；其次，案涉商铺欠付租金的时间是在2020年疫情期间，导致无法经营，故无法按时交纳租金，也不应当支付违约金；第三，被告陈建、刘志超于2019年3月将案涉商铺转让给被告张淼使用，原告同心义乌公司知情。综上，被告陈建、刘志超不应再承担任何租金，所欠付的租金应由被告张淼自行承担。且在合同履行期间，被告陈建、刘志超积极履行合同义务，故原告应退还被告陈建、刘志超已经支付的履约保证金5000元。另外，被告刘志超补充答辩称，被告陈建与刘志超系合伙关系，案涉租赁合同是被告陈建与原告同心义乌公司签订的，与被告刘志超无关，被告刘志超不应当承担责任。 被告陈建为支持其抗辩主张，在举证期限内向本院提供如下证据： 1、《商铺使用协议》，证明案涉商铺已转让给张淼使用，由张淼独自经营； 2、微信聊天记录，证明同心义务公司通知被告陈建后，被告陈建通过微信通知张淼到同心义乌公司交费及返还商铺； 3、陈建与张淼的录音转换文字记录，证明在2020年5月6日，原告通过拆除电表、锁门等方式阻止案涉商铺的使用，故案涉商铺实际使用截止期限为2020年5月16日。 被告刘志超在举证期限内未向本院提交证据。 被告张淼未到庭参加诉讼，向本院提交书面答辩状称，一、被告张淼与原告之间无合同关系，根据合同相对性原则，原告无权要求被告张淼支付租金；二、2020年初，新型冠状肺炎疫情爆发，被告张淼无法正常经营，且被告张淼已向原告支付物业费7000多元。2020年5月16日，原告将案涉商铺的电表拆除并关闭案涉商铺门面，同时通知被告陈建不再出租案涉商铺；三、被告陈建通知过被告张淼去商铺搬走个人物品，但物品被原告强行扣留。综上，原告无权向被告张淼主张租金。 被告张淼在举证期限内未向本院提交证据。 经庭审举证、质证，被告陈建、刘志超对原告出示的第1、2、4、5组证据无异议；对第3组证据真实性无异议，陈建确实收到通知，但实际上未与原告签订解除合同协议书；对第6组证据有异议，其并不知情，原告确实通知过陈建，陈建也通知过张淼去搬东西。原告同心义务公司对被告陈建出示的第1组证据真实性无异议，但认为案涉商铺转让给被告张淼并未通知过原告，原告不知情；对第2组证据真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；对第3组证据有异议，认为达不到被告陈建证明目的。被告刘志超对被告陈建出示的第1组证据认为其不清楚，对第2、3组证据无异议。 经本院审查认定，被告陈建出示的第3组证据系被告陈建与被告张淼的通话记录，无其余证据予以佐证，本案不予采信；原、被告出示的其余证据，均客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，能够相互结合印证案件客观事实，可以作为本案的定案依据，本院依法予以采信。 经审理查明，被告陈建、刘志超合伙经营贵州尚庭泰居装饰设计建筑工程有限公司。2017年2月13日，被告陈建作为乙方与作为甲方的同心义乌公司签订《同心商贸城商铺租赁合同》，约定甲方将B区B25的商铺共计8间（建筑面积为421.26平方米）出租给乙方陈建使用。乙方经营范围为装饰建材。租期自2017年3月1日至2022年2月28日。租金计算标准为每月每平方米18元，共计90992.00元/年。租赁期内，甲方给予乙方优惠免租期为24个月，乙方租金计算截止日期为2020年2月28日。从2020年起，租金价格随行就市，甲方承诺每年最高递增幅度不超过7%。乙方在合同签订时应向甲方支付履约保证金5000元。该履约保证金5000元至今未退还。合同第八条约定：租赁期内，乙方如需转让商铺给第三方，必须事先取得甲方书面同意并办理有关手续，结清租金、水电费、物管费等费用。乙方无权以出租人身份与第三方签订租赁合同，承租权转让后，应当由甲方与第三方签订新的租赁合同。合同第十二条约定，乙方未按约定期限交付租金，超过15日的，甲方有权解除合同。合同对违约责任进行了约定。同日，原告与被告陈建签订《同心商贸城商铺装饰装修协议》、《市场消防安全责任书》及《商品质量安全承诺书》。上述协议、合同签订后，原告同心义乌公司依约将案涉商铺交付被告陈建使用。被告陈建、刘志超使用案涉商铺合伙经营贵州尚庭泰居装饰设计建筑工程有限公司。因双方约定免租期为24个月，即自2017年3月1日至2019年2月28日为免租期。自2019年3月1日起开始计算租金。2020年6月20日，原告同心义乌公司向被告陈建送达解除租赁合同告知函，要求解除双方签订的《同心商贸城商铺租赁合同》并通知被告陈建于2020年6月22日到被告同心义乌公司处办理解除合同事宜。2020年6月23日，原告同心义乌公司收回案涉商铺。庭审过程中，经原告同心义务公司及被告陈建、刘志超共同确认，案涉商铺根据双方签订的合同约定计算2020年3月1日至2020年6月20日的租金数额为24799.00元。 另查明，2019年3月份，被告陈建与被告张淼协议约定将案涉商铺转让给被告张淼经营。2020年1月6日，被告陈建与被告张淼补充签订《商铺使用协议》。双方未就该转让行为书面通知原告同心义乌公司，被告张淼也未与原告同心义乌公司签订任何书面协议，原告同心义乌公司对被告陈建、张淼之间的商铺转让行为并不知情。 本案的争议焦点为：1、本案的责任主体；2、原告起诉的租金及违约金是否有事实及法律依据。 本院认为，本案系平等民事权利主体之间因订立、履行城镇房屋租赁合同产生的纠纷，应根据《中华人民共和国民法典》中关于合同的相关规定予以调整。首先，对于本案责任主体的问题。本案中，被告陈建与原告同心义乌公司订立《同心商贸城商铺租赁合同》后，即与被告刘志超共同使用租赁房屋合伙经营生意，虽然被告陈建、刘志超、张淼均认可案涉商铺转让给被告张淼使用的事实，且被告陈建、张淼于2020年1月6日签订了《商铺使用协议》，但双方的转租行为事前未经过原告同心义乌公司同意，双方也未就此转租行为通知过原告同心义乌公司，而被告陈建与原告同心义乌公司签订的《同心商贸城商铺租赁合同》明确约定被告陈建不得将案涉商铺转租给第三方。故本院认定被告陈建、刘志超向张淼转租案涉商铺的行为原告同心义乌公司不知情，双方签订的《商铺使用协议》对原告同心义乌公司不具有法律约束力。故本案承担案涉租赁房屋租金的责任主体系被告陈建、刘志超。其次，对于租金数额的计算及违约金支付问题，庭审过程中，被告陈建、刘志超均认可根据合同约定计算自2020年3月1日至2020年6月20日的租金数额为24799.00元。虽然被告陈建辩称案涉商铺实际使用截止日期为2020年5月16日，但因其未充分举证证明该事实，结合原告同心义乌公司于2020年6月20日通知被告陈建、解除案涉商铺租赁合同的事实，本院认定案涉商铺使用截止日期为2020年6月20日。但因2020年2月份至6月份正值全国新型冠状冠状肺炎疫情期间，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于合同案件的审理的规定：5、承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持......承租非国有用房用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因此，若本案由被告陈建、刘志超继续按照合同约定向原告支付新型冠状肺炎疫情期间租金显失公平、合理，故本院酌情调整案涉房屋2020年3月1日至2020年6月20日的租金为12340.00元；对于原告同心义乌公司要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据合同相对性原则，原告同心义乌公司与被告张淼之间无合法有效的合同关系，被告陈建、刘志超与被告张淼之间的《商品使用协议》系双方自行签订的协议，故对于原告要求被告张淼与被告陈建、刘志超共同承担案涉房屋租金的诉讼请求及被告陈建、刘志超认为案涉房屋租金应由被告张淼自行承担的抗辩主张，因无事实及法律依据，本院均不予支持。被告陈建、刘志超与被告张淼之间存在的权利义务关系，可另案主张权利。对于被告陈建向原告交纳的履约保证金5000元，原告表示同意在欠付租金中予以扣除，本院予以同意。故被告陈建、刘志超现应向原告支付的租金数额为7340元（12340.00元－5000元）。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十四条、第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百零九条、第七百一十六条、第七百一十七条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈建、刘志超于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州同心义乌市场管理有限公司案涉房屋租金7340.00元（已扣除被告陈建向原告贵州同心义乌市场管理有限公司交纳的履约保证金5000元）； 二、驳回原告贵州同心义乌市场管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费551元（已减半收取），原告贵州同心义乌市场管理有限公司已预缴纳，由原告贵州同心义乌市场管理有限公司负担276元，被告陈建、刘志超负担275元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  汪霄朋 二〇二一年六月四日 书记员  颜修云