贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1942号上诉人（一审被告）：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心-1层。统一社会信用代码：91520000587288487K。法定代表人：彭跃，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王天云，男，汉族，1989年12月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州翰林置业有限公司（下称：翰林置业）与被上诉人王天云商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初17949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人翰林置业上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人以逾期交房违约金抵扣物业费系双方真实意思表示，一审法院认定上诉人多抵扣了1330元逾期交房违约金错误，应予纠正。被上诉人以4735元的逾期交房违约金抵扣2019年4月25日-2023年8月25日期间的物业费用是双方在交付房屋时基于双方意思自治达成的合意，系财产性利益的相互交换，并不要求二者为对等金额，物业公司收取的物业费标准不能作为本案认定抵扣逾期交房违约金的标准，即无论物业费以何种标准收取，被上诉人选择抵扣后，上诉人所负债务消灭，被上诉人不得再行要求支付。2.被上诉人无权主张退还“三通费”，即便其主张成立，其退还“三通费”的诉求已经过诉讼时效。上诉人收取的“三通费”系水、电、闭路电视的开户费用，商品房价款包含的费用仅为水、电建设安装费用，二者有所不同，且至今我国并未出台任何效力性强制规定的法律条文禁止房开商收取业主的水、电、闭路电视的开户费用，被上诉人无权要求返还该费用。若上诉人收取“三通费”无法律依据，则上诉人收取该费用时已构成不当得利，被上诉人应在缴纳之日起三年内主张退还，而非适用履行期限不明，随时可以主张，因其缴纳时间已远超三年期限，则上诉人享有诉讼时效抗辩权拒绝其请求。3.双方已将办证时间变更至2020年6月30日，上诉人已经履行了相应的办证义务，不应承担违约责任。双方于2020年1月21日签订《补充协议》，将《商品房买卖合同》关于办理不动产权初始登记及转移登记的相关约定作了相应变更，改为上诉人于2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门，即视为上诉人已经履行完毕相应的办证义务，而上诉人早于2019年11月5日即告知被上诉人提交办理不动产权证书应由买受人提供的相关资料，故上诉人已在履行期限内履行了办理不动产权证书的义务，不存在任何的违约行为，一审法院判决上诉人从2020年7月1日起向被上诉人计付逾期办证违约金属于事实认定错误。被上诉人王天云二审未作答辩。王天云起诉请求：1.判决被告向原告支付由于被告违约导致原告多交的2%的房屋契税3,531.72元及该笔费用实际占用期间的利息暂计153.63元（契税计算以176,586.00元为基数，利息以3,531.72元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2020年1月17日起计算至“多交契税”的本息清偿完毕之日止）；2.判决被告向原告退还由逾期交房违约金强制抵扣2019年4月25日至2023年8月25日期间的物业费4,735.00元、公寓水费的300.00元及“公寓装修保证金”3,000.00元，合计8,035.00元，并赔偿原告所受损失24,105.00元，及该笔费用实际占用期间的利息暂计637.37元（利息以8,035.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2019年4月25日起计算至应退还逾期交房违约金的本息清偿完毕之日止）；3.判决被告向原告退还其违法、重复收取的“三通费”（即水开户费625.00元、电开户费625.00元、闭路电视开通费465.00元）1,715.00元及“三通费”实际占用期间的利息暂计504.21（利息以1,715.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2015年2月26日起计算至“三通费”的本息清偿完毕之日止）；4.判决被告向原告支付其违法、重复收取燃气开户费2,500.00元占用期间的利息654.15元（利息以2,500.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2015年2月26日起计算至2020年7月1日止），及被告所售房屋违约未配备天然气管道给原告造成的损失7,500.00元。5.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金暂计25,428.38元（违约金以申请人已付购房总价款176,586.00元为基数，按日万分之壹的标准从2016年12月31日起计算至被告向原告交付房屋权属证书之日止）及退还被告重复收取的“公寓办证费”470.00元；6.判决被告向原告支付由于本次纠纷，原告所产生的差旅费暂计2,048.00元（原告的工作地在广东省广州市，常住地在广东省佛山市，车费以广州南至毕节的动车二等座的单次单向收费387.00元为基数计算，递交诉状来回各一次，出庭来回各一次，共计4次，费用1,548.00元，城市交通费及住宿费预估500.00元）；7.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：2015年5月9日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《远航七星万象城商品房买卖合同》。合同约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区，名义楼层为第12层，该房号为Ｂ1219，该商品房的规划用途为住宅；建筑面积为43.65平方米，套内建筑面积31.92平方米；商品房总价款为176586.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房53586.00元，余款123000.00元以银行按揭支付。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件为：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、电话通信：交付时线路敷设到户；4、有线电视：交付时线路敷设到户；5、宽带网络：交付时线路敷设到户。除不可抗力外，出卖人未按照上述约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款176586.00元。2015年2月26日，被告向原告出具专用收据一张，该专用收据载明，今收到王天云交来购公寓其他代收款8351.00元，该代收款的构成为：维修基金3532.00元、印花税88.00元、房屋所有权登记费80.00元、代他项权证费80.00元、土地证50.00元、抵押登记费80.00元、预告登记费80.00元、交易费87.00元、测绘费59.00元、燃气开户费2500.00元、水开户费625.00元、电开户费625.00元、闭路电视开通费465.00元。2019年4月25日，被告将涉案商品房交付给原告。原、被告双方签订了《收楼确认书》，收楼确认书载明，被告一共需赔付原告逾期交房违约金8,035.00元，其中逾期交房违约金4,735.00元以物业费抵扣需赔付给原告的违约金，抵扣时间为2019年4月25日至2023年8月25日，该笔违约金抵扣物业管理费后原告不得再以任何理由向被告索取逾期违约金。同日，被告向原告出具了三张收据，分别载明：今收到王天云交来公寓物业管理费（违约金抵）4,735.00元；今收到王天云交来装修保证金（违约金抵）3,000.00元；今收到王天云交来公寓水费300.00元（含10.00元卡费，违约金抵）。2019年8月7日，涉案商品房所属的“远航七星万象城城市综合体高级公寓B幢”取得了不动产权证（证号为：黔（2019）七星关区不动产权第0011714号）。2019年11月5日，被告向原告发送短信通知原告提交办理不动产权证所需的资料。2020年1月17日，原告向国家税务总局毕节市七星关区税务局缴纳了转移涉案房屋权属的契税5,297.58元（176,586.00元×3%=5,297.58元）。2020年1月21日，原告王天云作为乙方、被告翰林置业作为甲方，双方签订了《补充协议》，协议载明：乙方王天云购买甲方开发的位于毕节市七星关区，房号：Ｂ幢12层19号，甲、乙双方于2015年5月9日签订《商品房买卖合同》，为便于乙方能依法取得新的不动产权属转移（分户）登记证书，甲、乙双方就合同项下的商品房产权登记达成补充协议如下：一、合同签订时，商品房的权属证书是按照原《房屋登记办法》、《土地登记办法》办理，即土地使用证、房屋产权证分离办理。此后，国务院于2014年11月24日发布了《不动产权登记暂行条例》，实行土地使用证、房屋产权证“合二为一”办理，2016年9月19日，毕节市人民政府发布公告，在毕节市行政辖区范围内实施该条例，故办证条件也因此而发生了变化。原《商品房买卖合同》关于办理不动产权初始登记及转移登记的相关约定应作相应变更。乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方依照《不动产登记条例》的规定，于2019年12月31日提交办理不动产权属证书的资料给甲方，由甲方受托为乙方办理商品房产权转移登记手续。甲方于2020年6月30日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为甲方履行了相应的办证义务。因登记部门办理不动产权证的法定期限导致乙方迟延取得不动产登记证书的，甲方不担责。若甲方未在2020年6月30日前将办证资料提交到不动产登记部门，甲方应以购房款为基数，按日万分之一标准支付乙方逾期办理不动产权证的违约金。二、乙方需配合甲方办理不动产权证，由甲方以电话联系、手机信息或书面方式告知乙方提交办理不动产权证所需的相关资料，相关资料包括但不限于：乙方身份证复印件、契税发票、办理不动产权证的授权委托书等，具体资料以甲方的通知为准。三、本补充协议自双方签字盖章之日起生效，本补充协议作为《商品房买卖合同》的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。至今，被告尚未为原告办理涉案房屋权属登记证书。另查明，2017年10月8日，被告为甲方，案外人毕节恒安物业有限公司为乙方，双方签订了《物业服务合同》，合同约定，甲乙双方就远航七星万象城城市综合体高级公寓B栋物业服务事项达成共识，并订立合同。本物业管理区域物业服务费按包干制形式收取，即物业服务费用由甲方按其拥有物业的建筑面积支付，其收费标准为商业物业1.5元/月/平方米，住宅物业1.5元/月/平方米。一审法院认为，原告王天云与被告翰林置业于2015年5月9日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第二十二条载明：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。期限届满180日以后，出卖人仍不能交付有关文书的，其自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告依据该条之约定，以被告未能在合同约定的期限内向其交付办理商品房转移登记的有关文书为由，向被告主张逾期办理房屋权属证书的违约金。原被告双方又于2020年1月21日签订了《补充协议》，依据协议约定，原告不再追究被告取得商品房初始登记以及交付办理商品房转移登记的有关文书的时间；被告收到原告交付的应由买受人提交的办证所需资料后，于2020年6月30日前将完整的办证资料提交到不动产权登记部门，即视为被告履行了相应的办证义务；若被告未在2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门，被告以原告已付房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金。上述内容实质上变更了原被告双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及违约责任等内容。双方变更合同内容的行为符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定。原告以不知道该补充协议内容，在被告以办理房屋权属证书的必要条件诱导下签订为由，不认可。经审查认为，补充协议经原告签名捺印，在其主张缺乏有效证据证明的情况下，只能认定该补充协议系原告的真实意思表示。《补充协议》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，应当作为认定双方权利义务的依据。《补充协议》约定，原告需配合被告办理不动产权证，由被告以电话联系、手机信息或书面方式告知原告提交办理不动产权证所需的相关资料。结合本案被告未举证在2020年1月21日后通知原告提交办理不动产权证所需的相关资料的证据，应视为原告已于2020年1月21日前按被告的要求提交了办理不动产权证所需的相关资料，被告应于2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门为原告办理涉案商品房的转移登记。被告具备办理商品房转移登记条件但未按补充协议约定于2020年6月30日前履行义务，其于2020年7月1日即构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，故对原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉请，部分予以支持。违约金的计算方式为，以原告所支付的购房款为基数，按日万分之一的标准从2020年7月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书至办证部门之日止。关于原告主张被告退还470.00元公寓办证费用的问题。据《补充协议》的约定，原告委托被告为其办理涉案商品房的不动产权证，应支付相应的办证费用，原告可待被告为其办理涉案商品房不动产权证后与被告据实结算，另行主张。故对原告该诉请，不予支持。关于原告主张被告退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告称所出售的房屋价款中不包含开户费，但被告并无证据证明。故被告另行向原告收取各项开户费共计1,715.00元（闭路电视开通费465.00元、电开户费625.00元、水开户费625.00元），无事实及法律依据，理应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告主张被告支付开户费利息的诉请，对该利息原被告双方没有进行约定，亦无相关法律规定，故不予支持。同理，对原告主张被告支付其燃气费占用期间利息及赔偿损失7,500.00元的诉请，不予支持。关于原告主张被告退还逾期交房违约金的问题。被告未按《商品房买卖合同》约定的期限向原告交付涉案商品房，经结算，被告应支付原告逾期交房违约金8,035.00元。原、被告签订的《收楼确认书》确认逾期交房违约金中的4,735.00元抵扣2019年4月25日至2023年8月25日的物业管理费。被告出具给原告的两张收据载明，逾期交房违约金中的3,000.00元抵扣装修保证金，300.00元抵扣公寓水费。原告以受被告胁迫进行抵扣为由，不认可。经审查，收楼确认书经原告签名捺印，装修保证金、水费收据原告亦已接收，在其主张缺乏有效证据证明的情况下，只能认定该抵扣系原告的真实意思表示。但据被告与案外人毕节恒安物业有限公司签订的《物业服务合同》载明涉案商品房的物业管理费收费标准为1.5元/月/平方米，2019年4月25日至2023年8月25日期间的物业管理费应为3,404.70元（1.5元/月．平方米×43.65平方米×52个月=3,404.70元），多抵扣的1,330.30元（4,735.00元-3,404.70元=1,330.30元）被告理应退还原告。对于3,000.00元的装修保证金，原告可在涉案商品房装修完毕后向被告主张退还。对于300.00元的水费，原告与被告据实结算后，再行主张。故对原告主张被告退还逾期交房违约金8,035.00元的诉请，以1,330.30元为限予以支持，其余部分不予支持。对于原告主张被告赔偿其24,105.00元及支付相应利息的诉请，于法于约无据，不予支持。关于原告主张被告支付其多交的2%的房屋契税及利息的问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”、第三条：“契税税率为3-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。”的规定，原告作为涉案商品房权属转移的承受人，其向国家税务机关依法缴纳契税，是其法定的义务，其缴税税率亦在法定幅度内，故对原告的该诉请，不予支持。关于原告主张被告支付其差旅费的诉请，因差旅费不是诉讼必然产生的费用，故对原告的该诉请，不予支持。对于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》的有关规定予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州翰林置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王天云逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款176,586.00元为基数，按日万分之一的标准从2020年7月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书至办证部门之日止）；二、被告贵州翰林置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日退还原告王天云开户费1,715.00元；三、被告贵州翰林置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日退还原告王天云逾期交房违约金1,330.30元；四、驳回原告王天云的其他诉讼请求。案件受理费866.00元，由原告王天云负担841.00元，被告贵州翰林置业有限公司负担25.00元。二审中各方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：关于逾期交房违约金问题。双方在收楼确认书中明确逾期交房违约金中的4735元抵扣2019年4月25日至2023年8月25日的物业管理费；上诉人与毕节恒安物业公司向一审法院出具《情况说明》明确上诉人与被上诉人商定物业管理费按2元/月/平方米的标准收取，抵扣逾期交房违约金4735元。但是上诉人及案涉楼栋的业主委员会分别于2017年10月、2018年11月与毕节恒安物业公司签订的物业服务合同均约定物业管理费按1.5元/月/平方米收取，上诉人以2元/月/平方米的标准计算抵扣逾期交房违约金不当，一审据此对抵扣的逾期交房违约金予以调整并无不当，本院予以确认。关于各项开户费应否退还的问题。上诉人代收的各项开户费，于双方当事人而言，属于上诉人委托被上诉人代为缴纳的费用，双方未约定委托期限。在履行过程中，在上诉人尚未代被上诉人完成委托事项的情况下，被上诉人主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人应向被上诉人退回该代缴费用，不须再代被上诉人缴纳该费用。上诉人关于已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于逾期办证问题。2020年1月21日双方签订《补充协议》，约定上诉人在2020年6月30日前将完整的办证资料提交到不动产权登记部门，即视为其履行了相应的办证义务。若上诉人未在2020年6月30日前将办证资料提交到不动产登记部门，上诉人应以购房款为基数，按日万分之一标准支付被上诉人逾期办理不动产权证的违约金。现无证据证明上诉人按《补充协议》的约定履行了办证义务，故上诉人应当承担违约责任。上诉人2019年通知被上诉人提交资料的时间在补充协议签订之前，不能以此认定上诉人履行了《补充协议》的义务，上诉人关于其不存在违约行为的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州翰林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年六月九日书记员 赵 莉