云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0424民初565号原告：李伟，男，1971年11月22日生，回族，居民，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：骆绍国，云南建广律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：华宁县易城房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市华宁县。法定代表人：朱瑞锋，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李连军（，男，住云南省昆明市呈贡区。代理权限：特别授权代理。第三人：张丽萍，女，1984年12月23日生，汉族，农民，住址云南省玉溪市华宁县，现住云南省玉溪市华宁县。原告李伟与被告华宁县易城房地产开发有限公司（以下简称易城房地产公司）、第三人张丽萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李伟的委托诉讼代理人骆绍国、被告易城房地产公司的委托诉讼代理人李连军、第三人张丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告签订的《宁阳首座商品房认购协议》合法有效;2、依法判令原告享有“宁阳首座”项目4栋14层1403号房屋所有权；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，李伟曾向本院提出变更诉讼请求为判令易城房地产公司赔偿李伟购房款本金185060元，并按年利率4.9%承担至本金归还完毕之日止的利息，后又要求撤回该申请。事实和理由：原、被告于2016年10月13日签订《宁阳首座商品房认购协议》，约定由原告购买被告开发的位于华宁县的“宁阳首座”项目（住房）4栋14层1403号房屋。同日，原告一次性支付全部购房款185060元，履行了价款的全部支付义务。时至今日，被告一直借故拖延，未与原告签订《商品房购销合同》，且被告将上述房屋进行了一房二卖，甚至是一房三卖。被告的违约行为已经给原告造成了严重损失，故要求判如所请。被告易城房地产公司辩称，李伟请求确认2016年10月13日与易城房地产公司签订的《宁阳首座商品房认购协议》有效，并履行交付房屋的义务，与事实不符。理由如下:一、李伟出示的宁阳首座商品房认购协议和收据不是易城房地产公司的真实意思表示，易城房地产公司与李伟只有民间借贷关系，并不存在房屋买卖关系。易城房地产公司于2015年期间先后向侯某借款2234400元（该笔借款系侯某向类似李伟的社会人员筹集，这笔借款含李伟在内），当时应侯某、李伟的要求，易城房地产公司将四幢的25套房屋以认购协议的方式签在侯某和李伟名下。上述借款本金、利息，在2017年易城房地产公司与云南**有限公司签订开发托管协议时，已经在托管费用中赔还了（当时的托管费用是7800000元，其中含双方约定的2800000元系赔还侯某的借款）。二、从认购协议上价款来看，自楼盘开售以来易城房地产公司都没有以每平方米2000元（远远低于成本价）这个价格卖过房屋，也说明易城房地产公司在与李伟等人签订这些认购协议时，在经济利益上的权利义务是极不对等的，只是因资金严重短缺借了高利贷而通过这种方式处理。三、从李伟提交的证据来看，并没有其支付易城房地产公司的购房款认筹小票或转账凭证，认购协议不是真实的房屋买卖交易行为，只是民间高利贷行为。该份认购协议是李伟利用易城房地产公司处于危困状态，多次到公司催促纠缠，采取硬逼手段所签，是显失公平的，请求依法予以撤销。易城房地产公司与李伟的纠纷只能适用债权债务相关规定解决，且李伟并未出示持有与易城房地产公司借贷关系的任何凭证。易城房地产公司认可与第三人张丽萍的购房协议是真实有效的，请求依法驳回李伟的诉讼请求。第三人张丽萍述称，因没有房子住，张丽萍在不知情的情况下购买了案涉房屋，不清楚其他情况。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于当事人有异议的证据，本院综合进行认证。本院经审理认定事实如下：2016年10月13日，易城房地产公司作为甲方与李伟作为乙方签订了《宁阳首座商品房认购协议》，载明：甲、乙双方本着平等、自愿的原则，同意就下列事项订立本《商品房认购协议书》，以资甲、乙双方共同遵守：乙方自愿认购甲方开发之位于华宁县的“宁阳首座”项目（住房／商铺）4栋14层，房号为1403，建筑面积约㎡（最终面积以测绘为准）。乙方选择的付款方式为（按揭贷款，一次性付款），优惠为%，折后单价为2000元／㎡，总价为185060元。一、付款方式约定：乙方须于签订本商品房认购协议书当日支付定金（人民币：万元整，￥.00）。乙方须于签订本楼盘认购协议书日按双方约定的付款方式付清总房款的%，合人民币元整（不含定金），并签署《商品房购销合同》（按揭付款即日办理按揭手续）。二、甲乙双方约定：1.签订本认购协议书前，乙方须认真阅读宁阳首座项目相关认购文件，付款方式及认购须知；2.乙方须按约定付款方式按期如数缴付上述房款；3.乙方在上述期限内未前来签署《商品房购销合同》或未按时缴付应付之房款，视为乙方自动放弃其所认购该物业之权利，甲方有权将该物业另行出售，并不退还乙方已缴付之定金；4.在本协议约定的期限内，甲方不得将本协议所约定的房屋向第三方出售，否则甲方应双倍返还乙方已支付的定金；5.本认购书项下,买卖商品房所未详尽设定之双方任何一方之权利义务，双方同意以最后签署的《商品房购销合同》为据；6.立约双方于平等、真实、自愿的前提下签署本认购书，本认购书任何文字表达上的争议／歧议，由甲方保留解释权并负责阐释；7.认购协议书一式贰份，甲方壹份、乙方壹份，具有同等法律效力。甲方（签章）华宁县易城房地产开发有限公司，经办人:加盖易城房地产公司合同专用章乙方：李伟并捺手印。后,双方未签订《商品房购销合同》。另查明,李伟提交的2016年10月13日收款收据载明:今收到李伟交来宁阳首座住房4栋购房款185060元。支付方式华宁县易城房地产开发有限公司（加盖发票专用章）。再查明,因易城房地产公司资金链出现问题，工程项目曾处于停工状态，2018年11月，广大业主成立业主委员会进行自救，2019年5月7日、5月10日，易城房地产公司、华宁县宁州街道城关社区居民委员会、宁阳首座（华宁商业广场）业主委员会联名向华宁县委、县政府提交“关于宁阳首座（华宁商业广场）尾款收取事宜的请示”，请示意见：一、由易城房地产公司授权委托业主委员会收取尾款及销售房屋，所收款项全部进入业主委员会账户，用于项目建设；二、2019年5月25日前收取尾款的30%；三、2019年6月30日前收取尾款的30%；四、余款在交房时一次性付清；五、超过规定时间不交款的，视同放弃房屋的购买权，由业主委员会收回房屋，重新销售，销售后把已交金额退还给原购买业主。请求未获得回复后，易城房地产公司、通海一建工程建设有限公司、宁阳首座（华宁商业广场）业主委员会于2019年9月16日联名向认购业主发出《告全体业主通知书》，为结束烂尾楼工程，结合昆明、玉溪及其他地方烂尾楼工程重建的实际举措和宁阳首座的特殊情况，由易城房地产公司、通海*建、宁阳首座业主委员会特作出如下协议：1.全体业主必须全力配合宁阳首座重建工作的开展，积极主动的交付自己所欠购房尾款，推进工程建设；2.在2019年9月20日前没有交付尾款和没有来进行情况说明报备的业主，视为自动放弃已购房源的购买权，公司将另行出售你的住房，不含利息赔付你所交的购房本金；3.拒不交尾款和造谣惑众给公司带来不良影响的业主，自负法律责任，公司将不予配合个人后期相关证件的办理；4.2019年9月30日前全体业主各自交付自己所欠尾款的80%，春节前拿钥匙时，交付剩余尾款的20%；5.我们已将告业主全体通知书报送华宁县政府“宁阳首座工作领导小组”及相关联动单位，自2019年9月20日至9月30日止，不来交付购房尾款的业主，公司将于2019年10月1日起公告并执行决议，面向社会大众出售房源，用于后期工程建设。2019年10月10日，易城房地产公司、通海一建工程建设有限公司、宁阳首座（华宁商业广场）业主委员会联名发出《告全体业主通知书》，除2019年9月16日通知的1—4项内容外，同时告知一期工程1幢、5幢将于9月底交付业主，二期工程2幢、3幢已封顶，在做相关附属工程，4幢将于2019年9月15日前封顶，全部工程将于2020年春节前完工，交付业主，同时附未交尾款业主名单及未付款额，并告知未交购房余款业主应于2019年10月13日到宁阳首座办公室交付尾款，过时不交的，易城房地产公司将视同业主放弃采取自救方式建房的通知决议，公司将出售未交尾款的业主房源，赔付业主原交房源的本金。2019年10月22日，易城房地产公司通过微信再次通知未交尾款的业主于2019年10月24日前交付，否则公司将视为放弃购房权，转售业主认购房并退还原购房本金。易城房地产公司于2020年7月25日就案涉房屋与张丽萍签订《房屋认购协议》，张丽萍于2020年7月27日前向易城房地产公司支付款项300000元。另，易城房地产公司在与李伟签订《宁阳首座商品房认购协议》时未取得商品房预售许可证明，后因自身原因，至起诉时也未取得商品房预售许可证明。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，易城房地产公司在开发宁阳首座商住房工程项目过程中，在未取得商品房销售许可证明的情况下与李伟签订《宁阳首座商品房认购协议》，且协议书对房屋的坐落、付款方式、违约责任等内容进行了约定，该认购协议符合商品房预售合同的构成要件，故本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。李伟提交的收款收据虽显示其在与易城房地产公司签订《宁阳首座商品房认购协议》后，于当天向易城房地产公司支付了购房款185060元，但易城房地产公司在与李伟签订《宁阳首座商品房认购协议》时未取得商品房销售许可证明，且至起诉时也未能取得商品房预售许可证明，故应当认定李伟与易城房地产公司签订的《宁阳首座商品房认购协议》无效，对李伟提出确认其与易城房地产公司于2016年10月13日签订的《宁阳首座商品房认购协议》有效及要求享有案涉房屋所有权的主张，本院不予支持。无效的合同自始没有法律约束力，且易城房地产公司已与他人签订《购房认购协议》，将李伟预购的房源出售给他人，双方已无履行合同的可能性。易城房地产公司在开发宁阳首座商住房工程项目过程中，在未取得商品房预售许可证明的情况下与李伟签订《宁阳首座商品房认购协议》，收取了李伟的预购房屋款，后又因易城房地产公司自身原因未能取得商品房预售许可证明，易城房地产公司的行为是导致合同无效的原因，其行为存在过错，应赔偿李伟因此所造成的损失，李伟作为房屋认购人，不应当对易城房地产公司不能取得商品房预售许可证明的行为承担责任，故应由易城房地产公司退还李伟其认购房屋款本金及利息，因李伟并未明确起算时间，本院依法进行确认，即由易城房地产公司退还李伟认购房屋款本金185060元，并以185060元为基数按同期人民银行一年期贷款利率赔偿李伟自2016年10月13日起至2019年8月19日止的损失，以185060元为基数按一年期贷款市场报价利率赔偿李伟自2019年8月20日起至实际退还款项之日止的损失。易城房地产公司提出认购协议不是双方真实的房屋买卖交易行为而是民间高利贷行为及案涉认购协议系采取硬逼手段所签，但并未提交相关证据予以证实，故对该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李伟与被告华宁县易城房地产开发有限公司于2016年10月13日签订的《宁阳首座商品房认购协议》无效；二、由被告华宁县易城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告李伟款项人民币185060元，并以185060元为基数，按同期银行贷款利率计付原告李伟自2016年10月13日起至2019年8月19日止的资金占用费，以185060为基数，按一年期贷款市场报价利率计付原告李伟自2019年8月20日起至商品房首付款实际退还之日止的资金占用费；三、驳回原告李伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4002元，减半收取计2001元，由被告华宁县易城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期间为二年，自本案生效判决书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 文 琼二〇二一年六月十六日书记员 鲁冰花