西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0103民初4369号原告：西安怡利物业管理有限责任公司，住所地：西安市南二环。法定代表人：任忠辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆全，陕西简能律师事务所律师。委托诉讼代理人：于乔碧，陕西简能律师事务所实习律师。被告：陕西自信美业健康管理有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：姚文静,该公司经理。委托诉讼代理人：史强峰，男，该公司总经理，住西安市鄠邑区画展街。原告西安怡利物业管理有限责任公司（以下简称怡利物业）与被告陕西自信美业健康管理有限公司（以下简称自信美业）物业服务合同纠纷一案。本院于2021年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡利物业委托诉讼代理人陆全、于乔碧及被告自信美业委托诉讼代理人史强峰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告怡利物业向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业费80581.9元及违约金（按日千分之一标准计算至被告实际支付之日止）；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年12月，被告与原告签订的《租户迁入申请表》，约定由被告承租XX大厦A座XX层D、E户，面积分别为361.18平方米、517.07平方米，承租期限为2018年12月12日至2022年12月31日止，在承租期间保证按时交纳物业管理费等其他费用，若未按时交纳则原告有权停止服务，且被告须承担每日1‰的违约金。直至今日，被告的物业管理费等费用仅交纳至2020年4月，经原告多次催交，被告仍拒不缴纳。故现起诉要求被告支付物业费及违约金。被告自信美业辩称，欠付物业费的事实认可，但对原告主张的金额有异议。D户物业费应算至6月份，E户物业费不同意支付，因为在2021年12月底其就无法进入E户房间了。其证据都在店里，现在取不出来，正和业主协商。原告在没有下达停止服务的通知前已经给其断电，导致其产品全部损坏，停止供电导致其公司从2020年5月份到年底因为没有电无法运营，一直是关门状态。经审理查明，2018年12月12日，被告（承租方乙方）与潘文佳（出租方甲方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的位于西安市碑林区南二环西段XX大厦A座XX层D、E区域出租给乙方使用，建筑面积为878.25平方米；乙方向甲方承诺，该房屋租赁用途为办公；租赁期限共三年，自2019年1月1日至2022年12月31日止；每月租金26347.5元，年租金为316170元；被告在租赁期限内，使用的物业管理费等费用由被告按有关规定自行承担。2018年12月14日，被告向原告递交《租户迁入申请表》，载明“我公司承租XX大厦A座XX层D、E户，承租期限为2019年1月1日至2022年12月31日止。。。。在承租期间，我公司愿意遵守西安怡利物业管理有限责任公司制定的《租赁户管理规定》，若违反规定，接受《租赁户管理规定》内相关条款处理；保证按时交纳物业管理费等其它等费用，若未按时交纳物业管理费等其它费用，西安怡利物业管理有限公司有权停止服务，并愿意承担每日1‰的违约金”。其中XX层D户的物业费为每月4540.4元，16层E户的物业费为每月6500.1元，被告交纳上述房屋物业费至2020年4月，之后再未支付物业费用。庭审中，原告称，16层D户的房屋业主于2020年8月收房，因业主于2021年5月18日缴纳了2020年7月份的物业费，故要求被告支付2020年5月、2020年6月的物业费及2020年5月至2020年7月物业费的违约金；XX层E户的房屋因业主在2021年4月1日租给案外人，故要求被告支付物业费至2021年3月31日并支付相应违约金。对此，原告提供业主与新租户签订的租赁合同及新租户向原告递交的迁入申请表予以佐证。被告对此不予认可，称其已在2020年5月底将XX层D户的物品搬至XX层E户，故认为XX层D户物业费应算至6月份；并称原告从2020年5月起开始控制其购电，到2020年8月彻底不供电，2021年2月底业主换锁，其自此就进不了XX层E户房间了。但对此均未提供证据予以佐证。庭后，业主潘文佳委托代理人到庭称，业主于2020年7月10日从被告处收回16层D户房屋，于2021年3月12日从被告处收回XX层E户房屋。以上事实，有庭审笔录，《租户迁入申请表》、物业费收据、催费联系函及物业管理收费标准等证据存卷佐证。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，被告与业主潘文佳签订了《房屋租赁合同》约定被告从业主处承租XX层D户房屋及16层E户房屋，物业费由被告自行负担。被告还向原告递交《租户迁入申请表》，亦承诺由被告向原告支付物业费等费用。因被告仅交纳物业费至2020年4月，故现原告要求被告支付欠付物业费及相应违约金，符合法律规定，应依法予以支持。对于16层D户，业主潘文佳称被告于2020年7月10日腾交房屋，被告自此不享受原告的物业服务，故物业费应支付至2020年7月10日。被告称其已于2020年6月搬离，但未提供相应证据予以佐证，故本院对此不予采信。因业主潘文佳已于2021年5月18日向原告支付2020年7月的物业费，故现原告要求被告按每月4540.4元的标准支付2020年5月、2020年6月的物业费9080.8元，符合法律规定。对于违约金，原告要求按日千分之一的标准支付明显过高，酌情调整为按照银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，因被告欠付2020年5月、2020年6月的物业费至今，逾期支付2020年7月1日至2020年7月10日的物业费1513.5元，故违约金应按上述标准，以4540.4元为基数自2020年6月1日算至实际支付物业费之日止，以4540.4元为基数自2020年7月1日算至实际支付物业费之日止，以1513.5元为基数自2020年8月1日算至2021年5月18日止。对于16层E户，业主潘文佳提供移交手续，证明被告于2021年3月12日腾交房屋，故物业费被告应付至2021年3月12日。被告称2021年2月底门锁被换，其无法进入房屋内，但未提供相应证据予以佐证，故本院不予采信。因此，被告应以每月6500.1元为标准向原告支付2020年5月1日至2021年3月12日的物业费67517元（6500.1元/月×10个月＋6500.1元/月÷31天×12天）。对于违约金，应以6500.1元为基数，分段计算至实际支付之日止。被告提出原告停电给其造成损失，对此被告可另案向原告主张赔偿，本案不予涉及。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，及《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告陕西自信美业健康管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西安怡利物业管理有限责任公司XX层D户物业费9080.8元及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，以4540.4元为基数自2020年6月1日算至实际支付物业费之日止，以4540.4元为基数自2020年7月1日算至实际支付物业费之日止，以1513.5元为基数自2020年8月1日算至2021年5月18日止）；二、被告陕西自信美业健康管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西安怡利物业管理有限责任公司XX层E户物业费67517元及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，以6500.1元为基数自2020年6月1日算至实际支付物业费之日止，以6500.1元为基数自2020年7月1日算至实际支付物业费之日止，以6500.1元为基数自2020年8月1日算至实际支付物业费之日止，以6500.1元为基数自2020年9月1日算至实际支付物业费之日止，以6500.1元为基数自2020年10月1日算至实际支付物业费之日止，以6500.1元为基数自2020年11月1日算至实际支付物业费之日止，以6500.1元为基数自2020年12月1日算至实际支付物业费之日止，以6500.1元为基数自2021年1月1日算至实际支付物业费之日止，以6500.1元为基数自2021年2月1日算至实际支付物业费之日止，以6500.1元为基数自2021年3月1日算至实际支付物业费之日止，以2516元为基数自2021年4月1日算至实际支付物业费之日止）；三、驳回原告西安怡利物业管理有限责任公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1642元减半收取821元,由被告陕西自信美业健康管理有限公司负担（此款原告西安怡利物业管理有限责任公司已预付，被告陕西自信美业健康管理有限公司于支付上述款项时直付原告西安怡利物业管理有限责任公司821元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 梁 媛二〇二一年六月十七日书记员 樊宏慧