安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1523民初2348号 原告：安徽安天物业管理有限公司，住所地舒城县城关镇花桥路盛世名城物业会所，统一社会信用代码：91341523764756596R。 法定代表人：许明仙，总经理。 委托诉讼代理人：刘启山，舒城县城关镇法律服务所法律工作者。 被告：黄临丰，男，1963年1月21日出生，汉族，舒城县人，住舒城县。 原告安徽安天物业管理有限公司（以下简称安天物业）与被告黄临丰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘启山、被告黄临丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安天物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2016年12月12日至2019年12月31日期间物业管理服务费共计8781元。2、判令被告按拖欠物业费总金额的30%支付滞纳金，即2634元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系舒城县的业主，住宅建筑面积319.32㎡。原告系安天盛世名城小区的物业服务公司，依据被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》约定及2016年舒城县发改委的文件规定，原告按建筑面积0.75元／㎡／月对安天盛世名城业主收取物业管理费，逾期缴费的，原告按逾期总金额0.5%／日收取滞纳金。被告在享受原告物业提供服务的同时，自2016年12月12日开始拖欠原告物业管理费至2019年12月31日。在被告欠费期间，原告仍对其物业安全、垃圾及维护等进行了一系列的物业管理工作，所欠费用经原告工作人员多次催讨均无果。为维护原告自身合法权益，特提起诉讼，请求判如诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：证据1、原告营业执照、法定代表人身份证复印件、被告黄临丰人口信息查询单，证明原、被告的诉讼主体资格。证据2、《前期物业管理服务协议》、物业费缴款收据，证明原、被告之间存在管理服务合同及被告前期缴纳物业管理费的事实。证据3、舒城县发展和改革委员会文件，证明原告收取物业管理费的标准和依据。 被告黄临丰辩称，一、房子漏水严重，要求物业维修，物业维修了2年，后来就不管了。二、被告家门口有一个违章搭建，被告多次要求物业拆除，物业不管不问。三、被告已于2016年离婚，房屋产权归前妻所有，被告诉讼主体不适格。 被告黄临丰为证明其主张向本院提交离婚证、离婚协议各一份，证明被告已于2016年1月13日离婚，房屋归前妻汪时巧所有的事实。 本院组织质证，被告对原告所举证据无异议，原告对被告所举证据无异议，本院对原、被告所举证据的证明效力予以认定。2021年6月7日，本院向舒城县不动产登记中心查询，舒城县经开区花桥路安天盛世名城29幢-1至3层01室房屋登记房主系黄临丰、汪时巧。 本院经审理认定事实如下：安天物业于2006年11月18日与安徽安天国际置业有限公司签订安天盛世名城前期物业管理委托合同，后又于2010年12月1日续签前期物业管理委托合同，委托期限自合同签订之日起至小区业主委员会成立并重新选聘物业公司止。2009年10月18日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，对双方的权利义务进行约定，其中第九条违约责任第四项约定：“乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳各项费用的，甲方有权按逾期总金额0.5%／日向乙方收取滞纳金，逾期超过60日的，甲方有权采取其他措施催款或提请法律诉讼”。被告购买舒城县房屋，住宅建筑面积319.32㎡。2016年10月17日，被告缴纳2015年12月12日至2016年12月12日期间的物业服务费2873元，自2016年12月13日至2019年12月31日，被告拖欠物业管理费4701元（319.32平方米×0.75平方米／月×19.63月）。2020年1月1日，安天盛世名城小区业主委员会成立，重新选聘物业公司，原告安天物业停止物业服务业务。 本院认为，本案争议的焦点是原告是否完全履行物业服务合同约定提供规范服务的义务，其提供的物业服务质量与其收取的服务费用是否匹配。物业服务企业提供的服务质量决定了业主对物业服务企业的满意度与其交费的积极性，同时业主是否按约交纳物业服务费又影响了物业服务企业对提高服务质量的热情度与其管理运营的顺畅性。居住环境的美化和改善，离不开物业服务企业的尽职尽责，也离不开小区业主对公共秩序的自觉遵守和对美好环境的自觉维护。物业服务企业与业主之间互为依存、相互促进。只有物业服务企业和业主相互配合和支持，才能创造和谐美好的人居环境。物业服务费只有一部分是物业服务人的营收，而大部分用于物业管理区域内的绿化养护、清洁卫生、秩序维护，公共部位等公用设施设备的日常运行、维护，这部分费用只有通过业主缴纳物业费才能够正常养护、运行和维护。部分业主不缴纳物业费，对已缴纳物业费的业主来讲不公平、不合理，是不缴纳物业费业主借已缴纳物业费业主的费用来服务自己。原告安天物业系安天盛世名城小区的前期物业管理服务单位，为安天盛世名城的业主提供前期物业管理服务，与被告形成事实上的物业服务合同关系,被告应当按约定的金额、时间缴纳相关物业服务费。被告购买房屋后，也一度履行了如期缴纳物业管理费的义务，但自2016年12月起便没有再交费，已违反合同约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,被告依法应承担继续履行支付物业服务费的合同义务。故原告请求判令被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，符合法律的规定及合同约定，本院予以支持。 被告以要求物业维修房屋漏水、拆除违章搭建等为由拖欠物业管理费没有法律依据，被告未向本院提供证据证明其有足够理由拒交物业服务费，被告的抗辩理由，本院不予支持。至于被告与原告之间的房屋维修等问题，应当通过协商或者其他方式解决，亦可另行诉讼。原告系物业管理服务企业，无行政执法权，对于小区内违法建设拆除问题，可以向行政执法单位反映，要求依法解决。被告提出已离婚，房屋归前妻所有，认为其诉讼主体不适格，其虽提交离婚证，证明2016年1月13日已经离婚的事实，离婚协议亦证明案涉房屋不属于其所有的事实，但案涉房屋并未办理房屋过户手续，该房产仍登记在被告名下，被告诉讼主体适格。房屋产权变更以登记为准，当事人自行协议，不能对抗善意第三人。且被告已于2016年10月17日缴纳了2015年12月12日至2016年12月12日期间的物业服务费，故本院对被告认为其诉讼主体不适格的抗辩意见不予采信。因被告未按合同约定支付物业费，已构成违约，原告请求判令被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律的规定及物业服务合同的约定，本院亦予以支持，但原告计算的违约金偏高，应予调整，调整为以逾期交纳金额的20%为宜，即4701元×20%=940元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 被告黄临丰于本判决生效之日七日内向原告安徽安天物业管理有限公司支付物业服务费4701元、违约金940元，合计5641元。 汇款至户名：舒城县人民法院综合办公室；开户行：安徽舒城农村商业银行；帐号：2000××××0018。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄临丰负担。 本判决为终审判决。 审判员  余本兵 二〇二一年六月八日 书记员  晋 尧 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。