辽宁省鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初1989号原告：鞍山嘉瑞置业有限公司，住所地：鞍山市立山区胜利北路667号3层S25号。法定代表人：刘欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金刚，男，该公司法务。被告：李蕤，男，1978年7月21日出生，汉族，住所地：鞍山市铁东区。被告：卢伟，男，1967年12月4日出生，汉族，住所地：鞍山市铁西区。原告鞍山嘉瑞置业有限公司(以下简称嘉瑞置业公司)诉被告李蕤、卢伟租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉瑞置业公司的委托诉讼代理人张金刚，被告李蕤、卢伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉瑞置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同，被告从租赁房屋中迁出并将租赁房屋恢复原状；2、请求判令被告支付拖欠的房屋租金，自2019年4月1日起计算至被告实际迁出租赁房屋之日止，至2021年2月28日，拖欠的租金暂为278713元；3、请求判令被告支付逾期支付租金的违约金，自2019年3月1日起至实际付清租金之日止，每日按应付租金的千分之三计算违约金；至2021年2月28日，违约金暂为391928元；上述金额合计为670641元；4、请求判令被告承担诉讼费用。庭审中，嘉瑞置业公司减少诉讼请求，租金和违约金主张到2021年2月28日。事实与理由：原告与被告签订房屋租赁合同，将鞍山市立山区华丰路恒大绿洲楼盘2号商铺-S12(自定编号为鞍山恒大绿洲6#12门-1号）出租给李蕤使用，用途为幼儿园，租期为10年，租金为每半年48258元至83946元，按半年为一个交租期，每个交租期末月1日前支付下一个交租期的租金，承租方逾期支付租金的，须按应交而未交金额的千分之三支付违约金，如逾期30天不交的，出租方有权解除合同。合同签订后，原告将商铺交付给被告使用。但被告未按合同约定履行支付租金的义务，被告自2019年4月1日起拖欠原告的租金，经原告多次催告，被告仍拒绝支付，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，己达到合同约定的解除条件，同时也符合法定的解除条件，原告有权解除合同。截止2021年2月28日，被告拖欠租金为278713元，违约金为391928元。鉴于被告的违约行为，原告无奈起诉，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。李蕤辩称，房子2016年我转租给了卢伟，在这期间他在经营幼儿园，我不知道实际经营情况和房租拖欠情况，卢伟也没有跟我说，之前的房租也是卢伟在交，转租的事恒大也知道。嘉瑞置业公司的诉讼请求1、是否解除我需要跟卢伟商量。2、欠租金的事我不知道，嘉瑞置业公司也没有通知过我欠租金。实际经营不是我，欠房租的事我也不知道。疫情期间从2020年1月份到6月份没有经营，这期间的租金按照国家规定应当减免，我们希望能够减免，嘉瑞置业公司在用电、物业等方面琐事未给解决。违约金我认为过高，应当按照国家规定的利率。卢伟辩称，因为没有给我提供电，我现在使用的是高价电，我承受不起租金。我从住进来就没有电，我用电是跟别人借的。第一次起诉我交了租金，现在还没有给电，对于本案1号的房屋嘉瑞置业公司告诉过我让我交房租，我跟嘉瑞置业公司也协商过电的问题，也没有给我解决。解除合同的前提是要赔偿我装修的损失，我可以恢复原状，拖欠的租金我也可以补交，对利息有异议。违约金太高不同意。关于疫情根据相关政策。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对嘉瑞置业公司提交的李蕤、卢伟无异议的商品房预售许可证、房屋租赁合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：嘉瑞置业公司提交的证据：一、租金收款发票复印件一份，拟证明目前租金交至2019年3月31日。自2019年4月1日起拖欠租金。交款人是李蕤。李蕤质证意见为：真实性没有异议，发票的交款人写的是我，但是是卢伟交的。卢伟对该证据无异议。本院认为，该证据虽然为复印件，但双方对于缴纳租金的金额及时间均无异议，经本院审查实际交款人为卢伟，该证据能够证明已缴纳租金的情况，与本案具有关联性，予以采信。李蕤提交的证据：转租协议，拟证明房屋转租给了卢伟，价格也没有高于恒大。嘉瑞置业公司质证意见为：该证据我公司没有见过，与本案没有关联性，与我公司无关。卢伟未发表质证意见。本院认为，该证据真实合法，与本案具有关联性，予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：嘉瑞置业公司（甲方）与李蕤（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“1.1甲方同意将坐落在鞍山市立山区华丰路恒大绿洲楼盘2号商铺—S12房地产（自定编号为鞍山恒大绿洲6#12门-1号，以下简称该房屋）出租给乙方使用，该房屋建筑（或使用）面积为893.5477平方米，其中一层893.5477平方米；分摊共用建筑面积48.4112平方米。2.1甲方将该房屋出租给乙方作幼儿园用途，主要经营幼儿园。3.1本合同所约定租赁期限为10年，自2015年8月1日起至2025年7月31日止。租金、管理费及水电费等自租赁物交付乙方之日开始计算。3.2具体租金如下：2019.2.1—2019.7.31，半年租金额70302元，2019.8.1—2020.1.31，半年租金额72414元，2020.2.1—2020.7.31，半年租金额72414元，2020.8.1—2021.1.31，半年租金额74586元，2021.2.1—2021.7.31，半年租金额74586元。3.3租金按半年结算，乙方应在每半年最后一个月1日前按现金、支票、银行转账付款方式向甲方缴付下一半年度租金，甲方须向乙方提供相应的租金发票。3.4乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按未付租金额的3‰向甲方支付违约金，逾期期限超过30天，甲方有权解除合同并不退还租赁保证金。6.5乙方有权按约定用途及营业范围使用物业，未经甲方书面同意，不得转租”。涉案房屋开发企业为嘉瑞置业公司。再查，2016年11月24日，李蕤（甲方）与卢伟（乙方）签订转租协议，约定“2016年11月24日，甲方（原租赁方）李蕤将位于鞍山市立山区（自定编号为鞍山恒大绿洲6#12门-1号）转租给乙方。从本日起由乙方直接对该房屋进行租赁及经营。一切费用由乙方向鞍山恒大直接交纳。所涉及一切责任与风险与甲方无关。乙方应当遵守一切由原承租人（鞍山恒大）要求进行经营，履行原合同条款”。另查，嘉瑞置业公司对于李蕤将涉案房屋转租给卢伟经营幼儿园未提出异议，出租期间由卢伟向嘉瑞置业公司交纳租金。卢伟最后一次交纳租金时间为2018年12月17日，系2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金。2019年4月1日起，李蕤、卢伟均未再交纳租金。又查，涉案房屋用于经营幼儿园，分大、中、小班，没有假期，所有孩子都是固定按月缴纳托儿费。因疫情原因，卢伟经营的幼儿园于2020年1月末停园，于2020年6月末复工并经营至今。本院认为，嘉瑞置业公司作为涉案房屋的开发企业，有权利对涉案房屋占有、使用、处分，嘉瑞置业公司与李蕤之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同双方应按照约定履行各自的义务。李蕤承租涉案房屋后转租给卢伟，虽然李蕤与嘉瑞置业公司签订的租赁合同中约定未经嘉瑞置业公司书面同意不得转租，但是嘉瑞置业公司对李蕤转租涉案房屋，房屋系由卢伟实际经营幼儿园是知晓的，嘉瑞置业公司未提出异议，且在涉案房屋出租期间也是由卢伟向嘉瑞置业公司交纳租金，在欠缴租金时，嘉瑞置业公司亦是向卢伟催缴租金，嘉瑞置业公司以其行为表明其同意该转租行为，故李蕤与卢伟签订的转租协议合法有效。本案争议焦点为：一、嘉瑞置业公司与李蕤签订的《房屋租赁合同》应否解除。如应解除，返还租赁房屋的时间及由谁返还；二、李蕤应支付房屋租金的数额；三、李蕤应否支付逾期交纳租金的违约金及违约金起算时间、计算方式。一、关于嘉瑞置业公司与李蕤签订的《房屋租赁合同》应否解除。如应解除，返还租赁房屋的时间及由谁返还问题。《房屋租赁合同》中约定租金按半年结算，李蕤应在每半年最后一个月1日前向嘉瑞置业公司缴付下一半年度租金，逾期期限超过30天，嘉瑞置业公司有权解除合同。虽然李蕤辩称将案涉房屋转租，但依据合同的相对性，李蕤仍为支付租金的义务主体，应当履行给付租金的义务。2019年4月1日起，李蕤、卢伟均未再交纳租金，李蕤辩解因为疫情原因未交纳租金，但李蕤自2019年4月1日开始拖欠租金，至2019年5月1日合同约定的逾期30天期满时止，疫情尚未发生，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”李蕤拖欠租金的行为构成违约，依据双方合同约定，嘉瑞置业公司有权行使解除权，故对嘉瑞置业公司要求解除与李蕤签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于返还租赁房屋的时间及由谁返还问题，经本院审理查明，案涉房屋由次承租人卢伟实际占有使用，用于经营幼儿园，幼儿园均是固定按月缴纳托儿费，本案既要保护守约方的合法权益，也要考虑次承租人卢伟经营幼儿园的经营现状，幼儿园涉及众多人员的利益，应给其时间进行通知、准备、搬迁等，本院认为，次承租人卢伟于2021年7月31日前将涉案房屋返还给嘉瑞置业公司为宜。二、关于李蕤应支付房屋租金的数额问题。根据《房屋租赁合同》的约定，2019.2.1—2019.7.31，半年租金额70302元，2019.8.1—2020.1.31，半年租金额72414元，2020.2.1—2020.7.31，半年租金额72414元，2020.8.1—2021.1.31，半年租金额74586元，2021.2.1—2021.7.31，半年租金额74586元，李蕤自2019年4月1日开始拖欠租金，至2020年2月28日，拖欠租金总额合计为70302元÷6×4+72414元+72414元+74586元+74586元÷6=278713元。但李蕤将案涉房屋转租后，因新冠疫情原因，卢伟经营的幼儿园在2020年1月末至2020年6月末期间停业五个月，期间的租金应为72414元÷6×5=60345元。本院认为，次承租人卢伟因受疫情影响导致幼儿园停业情况系属不可抗力，但对于嘉瑞置业公司收取房屋租金情况亦受到疫情冲击，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，本院依据公平原则，应免除李蕤两个半月的房租即30173元为宜，故对李蕤要求全部免除因疫情停业期间的房屋租金的主张，不应予以支持。李蕤应支付的租金为应付租金总额278713元-30173元=248540元，对嘉瑞置业公司过高的主张，本院不予支持。三、关于李蕤应否支付逾期交纳租金的违约金及违约金起算时间、计算方式的问题。嘉瑞置业公司主张的违约金起算时间及计算方式为：2019年4月1日至2019年7月31日拖欠租金为46868元，该笔租金的违约金自2019年3月1日起计算；2019年8月1日至2020年1月31日拖欠租金72414元，违约金从2019年7月1日起计算；2020年2月1日至2020年7月31日拖欠租金为72414元，违约金自2020年1月1日起计算；2020年8月1日至2021年1月31日拖欠租金74586元，违约金自2020年7月1日起计算；2021年2月1日至2021年2月28日拖欠租金12431元，违约金自2021年1月1日起计算。每日按应付租金的千分之三计算违约金。依据《中华人民共和国合同法》（１９９９年１０月１日起施行）第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”之规定，本院认为，违约金是指根据法律的规定或者合同的约定，当一方当事人违约时，应当向对方当事人支付一定数额的金钱。违约金有两种，即法定违约金与约定违约金，本条第二款的规定，体现了违约金的性质以补偿为原则，但也不排除其具有一定程度的惩罚性质，即当约定的违约金高于损失但又不属于“过分高于”损失时，当事人不能请求予以减少，此时高于损失部分的违约金，就具有了惩罚性质。结合本案嘉瑞置业公司与李蕤之间签订的《房屋租赁合同》中“租金按半年结算，乙方应在每半年最后一个月1日前按现金、支票、银行转账付款方式向甲方缴付下一半年度租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按未付租金额的3‰向甲方支付违约金”的约定，李蕤未按约定交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案在审理过程中，李蕤辩称违约金过高，应当按照国家规定的利率予以调整一节，依据《中华人民共和国民法典》第六百四十六条“法律对其它有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款“违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失”之规定，李蕤主张违约金的计算方式，没有法律依据，本院不予采信。因嘉瑞置业公司未提供因李蕤迟延交付房屋租金造成的具体损失，且嘉瑞置业公司向本院主张李蕤应支付的租金计算至2021年2月28日，故该租赁合同中约定的违约金为逾期交付金额的日3‰系属过高，应当予以调整。根据合同约定，该涉案房屋的租金每半年为一个支付期，且各个支付期的租金不完全一致，本院兼顾双方合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，李蕤应以每个阶段所欠租金为基数，按逾期交付金额的年利率5%计算违约金为宜，故李蕤的违约金起算时间及计算基数应为：（1）2019年4月1日—2019年7月31日，李蕤应交纳租金46868元，故李蕤应自2019年4月1日起至2021年2月28日止，以46868元为基数支付违约金；（2）2019年8月1日—2020年1月31日，李蕤应交纳租金72414元，按合同约定应于2019年7月1日前交纳，如果李蕤按时交纳租金，不可能预测到2020年1月份会发生疫情，本期租金李蕤应全部交纳，故李蕤应自2019年8月1日起至2021年2月28日止，以72414元为基数支付违约金；（3）2020年2月1日—2020年7月31日，李蕤应交纳租金72414元，但因新冠疫情原因，本院依公平原则，酌定李蕤应减少租金30173元，李蕤本期应交纳租金为42241元，故李蕤应自2020年2月1日起至2021年2月28日止，以42241元为基数支付违约金；（4）2020年8月1日—2021年1月31日，李蕤应交纳租金74586元，故李蕤应自2020年8月1日起至2021年2月28日止，以74586元为基数支付违约金；（5）2021年2月1日—2021年2月28日，李蕤应交纳租金12431元，故李蕤应自2021年2月1日起至2021年2月28日止，以12431元为基数支付违约金。对于嘉瑞置业公司主张应从每个交付期上一个月月初开始起算违约金时间，因那时下一租期尚未开始，租金未实际发生，尚未到应当交付租金的日期，不应开始起算违约金，故对嘉瑞置业公司主张过高部分，本院均不予支持。关于李蕤、卢伟辩称嘉瑞置业公司在用电、物业等方面琐事未给解决及应赔偿装修损失一节，嘉瑞置业公司在租赁期限内应保持租赁物适租，若李蕤有证据证明其在承租期间受到了损失，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”、第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除鞍山嘉瑞置业有限公司与李蕤签订的《房屋租赁合同》；二、卢伟于2021年7月31日前将坐落在鞍山市立山区华丰路恒大绿洲楼盘2号商铺—S12（自定编号为鞍山恒大绿洲6#12门-1号）的房屋返还鞍山嘉瑞置业有限公司；三、李蕤于本判决书发生法律效力之日起十五日内支付鞍山嘉瑞置业有限公司房屋租赁费248540元；四、李蕤于本判决书发生法律效力之日起十五日内向鞍山嘉瑞置业有限公司支付违约金：（1）自2019年4月1日起至2021年2月28日止，以46868元为基数，按年利率5%计付；（2）自2019年8月1日起至2021年2月28日止，以72414元为基数，按年利率5%计付；（3）自2020年2月1日起至2021年2月28日止，以42241元为基数，按年利率5%计付；（4）自2020年8月1日起至2021年2月28日止，以74586元为基数，按年利率5%计付；（5）自2021年2月1日起至2021年2月28日止，以12431元为基数，按年利率5%计付；五、驳回鞍山嘉瑞置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10506元，减半收取5253元，由鞍山嘉瑞置业有限公司负担3306元，由李蕤负担1947元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  梁冰二〇二一年六月二十四日法官助理付名书记员刘爱萍