四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1602民初3531号 原告：华蓥新源物业管理有限公司，住所地四川华蓥市华蓥山广场B区一楼，统一社会信用代码为91511681742294423W。 法定代表人：谢加财，董事长。 委托诉讼代理人：谢杰，男，生于1989年1月3日，汉族，住四川省广安市广安区，系华蓥新源物业管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：罗透平，女，生于1956年3月26日，汉族，住四川省华蓥市，系华蓥新源物业管理有限公司员工。 被告：兰国庆，女，生于1969年10月21日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告华蓥新源物业管理有限公司（以下简称新源物业公司）与被告兰国庆物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理，依法适用简易程序于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告新源物业公司的委托诉讼代理人谢杰、罗透平到庭参加了诉讼。被告兰国庆经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告新源物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付原告公共物业服务费4470.44元及违约金；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃主张违约金。事实及理由为：原告于2009年开始为广安区玉兔路社区上甲山水小区业主提供物业管理服务。被告违反原、被告之间的合同约定，从2014年1月1日起至2019年3月31日止共拖欠原告公共物业管理服务费4470.44元及违约金。经原告多次催收无果，严重损害了原告的合法权益，现诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告兰国庆未作答辩。 审理查明：2008年6月6日，四川上甲房地产开发有限公司（甲方）与华蓥新源服务管理有限公司（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，前期物业管理自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，合同主要约定：1.甲方将上甲山水小区委托乙方实行物业管理，订立本合同，委托管理服务事项为共用设施、设备维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、高压汞房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施等。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商；2.委托期限暂定于2008年6月10日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；3.物业管理服务费为住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.7元向乙方交纳，非住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.7元向乙方交纳，本物业管理费用每月交纳一次，每次交纳时间为每月20-30日。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交纳管理服务费的万分之五交纳滞纳金。 2012年11月12日，委托方上甲山水业主委员会（甲方）与受托方华蓥新源物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，主要约定：1.乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；2.委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼道、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，公共环境卫生，包括公共场所、房屋通用部位的情节卫生、垃圾的收集和清运等；3.委托管理期限为3年，即自2013年1月1日起至2015年12月31日止；4.物业管理服务费用为电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.85元向业主或物业使用人收取。从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。 2016年1月20日上甲山水小区业主委员会向华蓥新源物业管理有限公司发出了关于上甲山水小区《物业服务合同》延期的函，要求新源物业公司在2015年12月31日物业服务合同到期后延期至2016年3月31日。 合同期满后，委托方广安市广安区上甲山水业主委员会（甲方）与受托方华蓥新源物业管理有限公司（乙方）又于2016年4月20日签订了《物业服务合同》，主要约定：1.甲方将位于广安市广安区物业委托乙方管理，委托服务事项包括房屋建筑公共部位（包括：公共天台、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室）的维修、维护和管理，公共环境清洁、交通与车辆停放的管理、维护公共秩序等方面的管理；2.委托管理期限叁年，即自2016年4月1日至2019年3月31日止；3.物业采取包干制方式收取物业服务管理费，即电梯住宅0.82元／月·㎡、商业物业0.96元／月·㎡、湖西二路露天停车场90元／月·车、小区内露天停车位60元／月·车等；4.违约责任约定甲方违反合同约定，致使乙方未完成管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。任何一方违约，违约方应赔偿守约方伍仟元的违约金，造成经济损失的，还应给予经济赔偿。 另查明，新源物业公司于2002年9月13日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理、家政服务。被告兰国庆系上甲山水小区6幢1单元601室业主，其房屋面积为85.2平方米。被告兰国庆共拖欠原告2014年1月1日起至2019年3月31日止公共物业管理服务费4470.44元，原告自2014年12月至2018年12月每年对被告进行了催收，被告均未予缴纳，原告遂向本院提起诉讼。 上述事实，有不动产登记信息查询结果证明、《营业执照》、《物业管理合同》、《前期物业管理合同》、关于上甲山水小区《物业服务合同》延期的函、催收通知单照片及到庭诉讼参与人的当庭陈述等证据证实。 本院认为，原告与四川上甲房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、与广安市广安区上甲山水业主委员会两次签订的《物业管理合同》系合同各方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。被告兰国庆系广安区上甲山水小区业主，前述合同对其亦具有约束力，故原、被告均应按合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定履行了自己的义务，被告应当承担向华蓥新源物业管理有限公司交纳物业服务费的义务。《前期物业管理服务合同》与之后两次签订的《物业管理服务合同》中对物业管理费的收费标准约定不一致，应按照每次合同约定标准计收物业管理费，即2014年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费为85.2㎡×0.85元/㎡×27个月=1955.34元，2016年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费为85.2㎡×0.82元/㎡×36月=2515.1元，合计4470.44元。 需要说明的是，物业服务具有公共性和持续性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 被告兰国庆经本院传唤无正当理由未出庭参加诉讼，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利，由此产生不利的法律后果由其自行承担。 据此，本院依照《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告兰国庆向原告华蓥新源物业管理有限公司支付2014年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费共计4470.44元。 上述债务，限义务人于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告兰国庆负担，向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘武军 二〇二一年六月八日 书记员  王 雪 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。