河北省石家庄市桥西区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0104执异85号 案外人：张江川，男，1959年9月22日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 申请执行人：华宸建设集团股份有限公司，住所地石家庄市新华区中华北大街298号颐宏大厦1单元1114号，统一社会信用代码91130000104332851X。 法定代表人：范定胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈建峰，河北冀华律师事务所律师。 被执行人：河北兆亿房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区育新路6号5层，统一社会信用代码91130100666577316U。 法定代表人：屈志刚，该公司总经理。 本院在执行华宸建设集团股份有限公司（以下简称华宸建设公司）与河北兆亿房地产开发有限公司（以下简称兆亿房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，查封被执行人兆亿房地产公司开发的位于石家庄市桥西区（以下简称案涉房产）。案外人张江川向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 案外人张江川称,案外人于2016年8月22日与兆亿房地产公司签订了《新大院认购协议》，并依合同约定支付了房款403940元。此后，兆亿房地产公司向案外人交付了房屋，案外人居住于此。由于案外人此前查询得知，因华宸建设公司与兆亿房地产公司之间存在债务纠纷，贵院将上述房屋查封。案外人已与兆亿房地产公司签订合同购买上述房屋，支付了房款且已实际入住，对该房屋享有所有权，贵院对该房屋的查封行为无事实法律依据，基于以上事实理由，案外人特向贵院提出异议，请求解除对上述案涉房产的查封。 申请执行人华宸建设公司辩称，一、张江川请求贵院依法解除对案涉房产的查封，该异议请求无法律依据。张江川对案涉房产不享有排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。依据该规定，张江川与兆亿房地产公司签订了上述房屋买卖合同时，兆亿房地产公司并未取得商品房预售许可证，张江川与兆亿房地产公司签订的《商品房预订合同》应为无效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议复议规定》”）第29条规定：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条之规定，本案张江川的异议请求不符合《执行异议复议规定》第29条第（一）项在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同要求。二、张江川主张其系案涉房屋所有权人，并以此为由排除对案涉房屋的强制执行，该主张无事实、法律依据。依据《中华人民共和国民法典》第209条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外之规定，结合本案，兆亿房地产公司系本案被执行人，案涉房屋所有权人系兆亿房地产公司。张江川与兆亿房地产公司双方只签订了《商品房预定合同》，未办理物权、转让手续，所以张江川对兆亿房地产公司仅享有普通债权，故不足以排除本案对案涉房屋的强制执行。综上，张江川请求贵院依法解除对案涉房产查封缺乏法律依据，对案涉房产不享有排除强制执行的民事权利。 本院查明，华宸建设公司与兆亿房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，石家庄市中级人民法院于2015年6月1日作出XX民事判决书，判令：一、原告华宸建设集团股份有限公司与被告河北兆亿房地产开发有限公司于2010年11月4日签订的《新大院西区工程施工补充协议》无效；二、被告河北兆亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告华宸建设集团股份有限公司工程款15412646.37元及其利息（利息自2012年5月20日始按人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；三、被告河北兆亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告华宸建设集团股份有限公司保证金50万元；四、驳回原告的其他诉讼请求。上述判决已发生法律效力。石家庄市中级人民法院于2015年8月31日立案执行，该院于2016年8月1日作出XX执行裁定书，将该案指定桥西区人民法院执行。执行程序中，本院于2020年9月4日作出XX执行裁定书，查封案涉房产，并于2020年9月21日向石家庄市自然资源和规划局送达协助执行通知书，查封期限自2020年9月21日至2023年9月20日止。 另查明，张江川于2011年参加团购认购案涉房产。2016年8月22日，张江川与兆亿房地产公司签订《新大院小区认购协议》，约定“张江川购买兆亿房地产公司开发的坐落于桥西区，房屋总价款403940元，付款方式为分期付款，已付定金200000元整和预付款187748元整，剩余房款16192元于2016年8月22日前付清。交房时间2016年8月22日”。同日，张江川与兆亿房地产公司签订《地下室协议书》，约定张江川购买地下室为XX金额为15519元当日付清，2016年8月31日交付。此前，2011年6月20日，张江川通过其名下中国银行XX向兆亿房地产公司转款200000元用于支付购房定金；2013年7月4日，兆亿房地产公司向张江川出具收据：部分房款387748元，包含购房订金200000元和预付款187748元。2014年7月12日，张江川向兆亿房地产公司交纳地下室款23970元，2016年8月22日，兆亿房地产公司向张江川退回地下室面积差额款8421元。2016年8月22日，张江川向兆亿房地产公司交纳剩余房款16192元，契税8389.2元，维修基金8398.7元，印花税214.7元,工本费80元，2016年暖气费2204元，张江川提交的杨月霞名下XX显示该信用卡于2016年8月22日消费27057.6元。交纳房款后，兆亿房地产公司向张江川交付案涉房产，张江川占有使用至今。石家庄市不动产登记中心《不动产查询证明》显示：张江川在石家庄市内四区及高新区房屋网签备案情况为住宅一套。 为证实上述事实，案外人张江川提交了以下证据：1、张江川与兆亿房地产公司2016年8月22日签订的《新大院小区认购协议》一份；2、张江川与兆亿房地产公司2016年8月22日签订的《地下室协议书》一份；3、张江川向兆亿房地产公司交纳房款20万元中国银行转账凭证，兆亿房地产公司向张江川出具的交纳房款387748元、房款尾款16192元的收据，张江川向兆亿房地产公司交纳契税8389.2元，维修基金8398.7元，印花税214.7元,工本费80元，2016年暖气费2204元的收据及杨月霞名下上海浦东发展银行信用卡消费明细；4、石家庄大成物业服务有限公司、河北亿达物业服务有限公司出具的张江川部分交纳水费、电费、物业费、暖气费、车位管理费、车位租金等费用的部分收据，用于证明张江川实际占有使用案涉房产；5、石家庄市不动产登记中心《不动产查询证明》一份。 2021年5月18日，石家庄市桥西区振头街道办事处向兆亿房地产公司发出《关于按解遗政策完善新大院项目手续的函》，该函中载明：“由你公司开发建设的新大院项目，现标准地名为“盛达鑫苑”，位于，于2019年列入我市房地产解遗“办证难”台账。该账目已按照解遗政策完成不动产首次登记，取得大证，现正在为业主办理不动产个人产权证”。案外人亦称案涉房产由于开发商手续不全一直无法办理过户。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，首先，在案涉房产查封之前，张江川已与兆亿房地产公司签订了书面商品房买卖合同，虽然案涉房产尚未取得预售许可证，但盛达鑫苑项目已经依照石家庄市房地产解遗政策完成不动产首次登记，故张江川与兆亿房地产公司已签订合法有效的书面买卖合同；其次，根据案外人提交的证据，可以相互印证其已经实际占有案涉房产且已付清全部房款；第三，未办理过户登记的原因系开发商一直手续不全，并非因买受人自身原因造成。根据上述规定,张江川对案涉房产享有的权利符合前述法律规定，能够排除法院的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对坐落于石家庄市桥西区不动产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向石家庄市桥西区人民法院提起诉讼。 审判长 季 磊 审判员 刘飞虎 审判员 刘奂军 二〇二一年六月二十九日 书记员 苏会肖