宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁0121民初1916号 原告：翟静，女，1975年12月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：施建勋，系宁夏宁北律师事务所律师。 被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇阳光100综合市场24号楼A415室。 法定代表人：金昌福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗锦凤，女，该公司员工。 被告：中国银行股份有限公司银川市金凤支行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街21号。 负责人：李雪皎，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵文千，系宁夏朔方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜超，系宁夏朔方律师事务所实习律师。 原告翟静与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）、被告中国银行股份有限公司银川市金凤支行（以下简称中国银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟静的委托诉讼代理人施建勋、被告金色阳光公司的委托诉讼代理人罗锦凤、被告中国银行的委托诉讼代理人杜超、赵文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翟静向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告金色阳光公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告金色阳光公司返还原告已付购房首付款111144元，并支付利息50081.02元（按照2015年10月执行的中国人民银行五年以上的贷款基准年利率4.90%再上浮50%，即按照年利率7.35%计算，从2013年8月4日计算至2019年8月20日。2019年8月21日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率4.5%计算至判决书确定给付之日止），返还原告已经向银行偿还的贷款本金63267.58元，及利息57947.24元，暂计算至2021年3月10日；3.判令解除原告与被告中国银行签订的《个人一手住房贷款合同》；4.判令被告金色阳光公司向中国银行返还剩余贷款本息并承担相关担保责任；5.本案受理费由被告金色阳光公司承担。事实与理由：2013年8月4日，原告与被告金色阳光公司签订了《银川市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告金色阳光公司开发建设的位于永宁县望远工业园区俊园×××号房屋，建筑面积49.53平方米，每平米价格为5629.85元，房屋总价为278846元。付款方式为原告于2013年8月4日首付111144元，剩余165000元由原告向被告中国银行按揭贷款款支付。被告应当在2015年1月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告使用。合同第十七条约定，被告金色阳光公司应当在商品房交付使用后90日内办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因被告的责任，造成原告不能办理房屋登记权属证书，原告退房，被告应当退还全部已付款并承担违约金。2013年10月23日，原告与被告中国银行签订了《个人一手住房贷款合同》，由原告购买被告金色阳光公司的房屋向被告中国银行借款165000元。贷款合同签订后，被告中国银行按照合同约定将165000元贷款划入被告金色阳光公司指定的账户，被告金色阳光公司向原告出具了发票。原告向中国银行贷款后，截止2021年3月10日，原告已偿还中国银行贷款本金63267.58元及利息57947.24元，尚欠部分贷款本金及利息未偿还。上述合同签订后，原告按照合同约定完全履行了合同义务，被告金色阳光公司没有按照合同约定的商品房交付原告使用，也没有为原告办理房屋产权证书，至今涉案房屋没有办理竣工备案手续。故诉至法院，请求判如所请。 被告金色阳光公司辩称，一、原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》不应当被解除。按照原被告签订的合同第九条、十条约定：原告在2015年2月1日起取得解除权，在取得解除权后须受合同法第九十五条解除权消灭的规定及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定，根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定经对方当时人催告后解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使解除权消灭的限制。原告以延期交房为由的解除权应当在2016年2月1日前行使，现原告解除权已消灭，其不能再以延期交房为由解除合同。2021年4月2日，涉案房屋经过永宁县建设工程质量监督站审核备案取得竣工验收备案表，案涉房屋符合交付的所有条件，2021年4月20日，被告取得了俊园A、B座不动产权证书，案涉房屋的办证条件已经成就，已实现合同目的，2021年4月22日，被告登报公告通知俊园业主办理房屋不动产权证书，至此被告已经履行完成了合同义务。综上，不同意解除案涉房屋买卖合同；二、合同在不应当被解除的条件下，原告只可以按照合同约定的违约责任条款要求被告承担相应的违约责任。 被告中国银行辩称，一、中国银行不是本案的适格主体，2013年9月20日原告与被告中国银行、金色阳光公司签订个人住房贷款合同，合同附件一第三条第一款约定（详见合同），现原告及金色阳光公司已违反该款十一项的约定，中国银行依据该合同附件一第三条第二款第五项约定，委托宁夏朔方律师事务所向原告及金色阳光公司告知并送达，关于解除个人一手住房贷款合同的通知，现该合同已解除，原告的诉请无法实现，因此，中国银行不是本案的适格主体。二、原告应向中国银行支付借款本金利息及罚息，金色阳光公司应对该借款承担连带责任。因个人一手住房贷款合同已解除，根据法律规定原告应当向中国银行支付剩余借款本金、利息及罚息，截止2021年4月25日，原告尚欠中国银行借款本金100822.69元，具体以原告还款时在银行打印的逾期未还查询清单为准。根据贷款合同附件一第四条第五款约定，在主合同双方解除主合同时，保证人应当对主合同项下发生的债务承担保证责任，故金色阳光公司应对上述债务承担连带担保责任。原告与金色阳光公司之间签订的《银川市商品房买卖合同》不应当解除，原告起诉解除的期限已超过一年，综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告翟静围绕诉讼请求向法庭提交了如下证据：一、《银川市商品房买卖合同》、借款借据和销售不动产统一发票，证明在2013年8月4日，原、被告双方签订了《银川市商品房买卖合同》，原告购买被告金色阳光公司开发的位于永宁县俊园B-818号房屋一套，房屋总金额278846元，付款方式是原告首付111144元，剩余165000元由原告以银行按揭贷款方式支付。被告金色阳光公司给原告出具了发票；二、个人一手住房贷款合同和贷款已还明细清单，证明2013年10月23日，原告、被告金色阳光公司及被告中国银行签订了《个人一手住房贷款合同》，合同约定原告购买涉案房屋向中国银行申请按揭贷款165000元，被告金色阳光公司作为保证人，承担连带保证责任。合同签订后，中国银行按照合同约定将165000元划入被告金色阳光公司账户。截止2021年4月6日，原告已偿还被告中国银行本金63267.58元及利息57947.24元；三、房屋照片，证明涉案房屋地板裂缝严重，没有经过验收合格，原告无法装修居住。经法庭质证，被告金色阳光公司、被告中国银行对证据一、二的三性均没有异议，对证据三的三性及证明目的有异议。 被告金色阳光公司围绕抗辩主张提交了：一、宁夏高级人民法院（2015）宁民提字第33号民事判决书打印件，证明永宁县从未实行过新建住宅交付使用证制度，合同约定的交付条件在客观上无法实现，该约定应当认定为无效条款；二、工程竣工验收备案表、不动产权证书、新消息报各一份，证明2021年4月2日被告案涉房屋项目通过永宁县建设工程质量监督站备案审核并取得工程竣工验收备案表。2021年4月20日取得由永宁县自然资源局发放的俊园A、B座不动产权证书。综合证明案涉房屋已经具备办证条件，可以办理不动产权证书，并于2021年4月22日登报公告俊园A、B座业主办理房屋权属证书。经法庭质证，原告对证据一的真实、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为高院的判决书与本案无关。对证据二的工程竣工验收备案表、新消息报三性没有异议，对证明目的有异议，认为该证据显示竣工备案资料不齐全，且该份证据只能证实涉案工程验收合格，行政主管部门进行备案登记，房屋是否达到交付条件还应当符合配套设施相关条件，拿到配到设施交付使用证后方可交付使用。证据二中的不动产证书系复印件，真实性应当与原件核实，且该证据与本案无关，不能证实案涉房屋能够办理房产证书。被告中国银行对该证据三性及证明目的均无异议。 被告中国银行围绕抗辩主张提交了：《个人一手住房贷款合同》、授权委托书、解除《个人一手住房贷款合同》告知书两份、EMS快递单两份、贷款还款明细清单一份（原件）、手机短信截屏照片一张。证明原告与中行签订的《个人一手住房贷款合同》现已解除中行不是本案的适格主体，截止2021年4月25日翟静应向中行偿还借款本金100822.69元，金色阳光应为该笔借款承担连带清偿责任。经法庭质证，原告对《个人一手住房贷款合同》、授权委托书、贷款还款明细清单的三性及证明目的均没有异议；对解除《个人一手住房贷款合同》告知书三性没有异议，对证明目的有异议；对EMS快递单、手机短信截屏的三性有异议，签收人不是本人签收，三方签订的《个人一手住房贷款合同》。相关条款规定，被告中国银行通知解除合同的条款不具备，原告并非擅自解除合同，只是被告金色阳光公司存在逾期办证的违约责任，原告向法院起诉解除，且起诉行为并没有影响被告中国银行的利益，在起诉后原告继续向被告中国银行还款，且被告中国银行通知解除的EMS快递单签收人并非翟静本人。合同是否解除原告已经向法院起诉，由法院依法判决，被告中国银行通知解除的条件不具备，不产生法律效力。 经审理查明，2013年8月4日，原告与被告金色阳光公司签订了《银川市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告金色阳光公司开发建设的位于永宁县望远工业园区俊园B座8层18号房屋，建筑面积49.53平方米，每平米价格为5629.85元，房屋总价为278846元（含房屋面积差价）。付款方式为原告于2013年8月4日首付111144元，剩余165000元由原告向被告中国银行按揭贷款款支付。被告应当在2015年1月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告使用。合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因被告的责任，造成原告不能办理房屋登记权属证书，原告退房，被告应当退还全部已付款并承担违约金。2013年10月23日，原告与被告中国银行签订了《个人一手住房贷款合同》，由原告购买被告金色阳光公司的房屋向被告中国银行借款165000元。贷款合同签订后，被告中国银行按照合同约定将165000元贷款划入被告金色阳光公司指定的账户，被告金色阳光公司向原告出具了发票。截止2021年3月10日，原告已偿还中国银行贷款本金63267.58元及利息57947.24元。2021年4月2日，案涉房屋所在的蓝山帝景（俊园）B座工程项目通过永宁县建设工程质量监督站的备案审核，取得蓝山帝景（俊园）B座的工程竣工验收备案表，2021年4月20日取得由永宁县自然资源局发放的俊园B座不动产权证书。现原告以案涉房屋无法办理房屋产权证为由向本院诉讼，请求判如所请。 本院认为,原告与被告金色阳光公司签订的《银川市商品房买卖合同》第十七条约定，被告金色阳光公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告金色阳光公司提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告的责任，造成原告不能办理房屋权属证书，原告退房，被告应当退还全部已付款并承担违约金。现案涉房屋项目已于2021年4月2日通过永宁县建设工程质量监督站的备案审核，取得蓝山帝景（俊园）B座的工程竣工验收备案表，已于2021年4月20日取得由永宁县自然资源局发放的俊园B座不动产权证书，并于2021年4月22日登报公告告知俊园B座业主办理房屋权属证书。本案中，虽然被告金色阳光公司存在违约行为，但其在开庭前已取得永宁县自然资源局发放的俊园B座不动产权证书，案涉房屋因被告金色阳光公司原因不能办理房屋产权证书的违约事由已经消除，已不影响合同目的实现，故对原告解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求和基于解除案涉房屋买卖合同的其他诉讼请求，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 驳回原告翟静的诉讼请求。 案件受理费5537元，减半收取计2769元，由原告翟静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  黄建兴 二〇二一年六月七日 书记员  穆志霞 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。