甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初1682号原告：兰州和顺汽车修理厂，住所地兰州市西固区西固东路148号。投资人：徐波，该厂厂长。委托诉讼代理人：苗国飞，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：安雄杰，甘肃诺典律师事务所律师。被告：兰州市西固区蔬菜公司，住所地兰州市西固区西固中街203号。法定代表人：段泽利，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳明全，甘肃律格律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯会芳，甘肃律格律师事务所实习律师。原告兰州和顺汽车修理厂（以下简称和顺修理厂）与被告兰州市西固区蔬菜公司（以下简称蔬菜公司）建设用地使用权纠纷一案,本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告和顺修理厂的委托诉讼代理人安雄杰与被告蔬菜公司的委托诉讼代理人岳明全、侯会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和顺修理厂向本院提出诉讼请求：1.判令蔬菜公司将位于兰州市西固区××路××号××号××国有土地使用权证变更登记至和顺修理厂名下；2.本案诉讼费由蔬菜公司负担。事实和理由：2001年1月16日，蔬菜公司与和顺修理厂签订《联合开发办企业协议书》。协议书约定，蔬菜公司将位于兰州市西固区××路××号××房和约1470㎡的场地永久性投资给和顺修理厂，一切投资设备、固定资料、生产资料、资金永久归和顺修理厂所有，并约定在政策允许的情形下，蔬菜公司负责将房屋产权、场地使用权变更至和顺修理厂名下，办理变更登记的费用由和顺修理厂负担。协议签订后，蔬菜公司委托和顺修理厂办理土地使用权出让手续，和顺修理厂缴纳了468.8㎡土地出让金，将土地使用权登记至蔬菜公司名下。2002年，和顺修理厂经依法审批，在468.8㎡国有土地上投资修建了一幢四层综合办公楼。根据协议约定，该办公楼归和顺修理厂所有。协议名为联合开发办企业，实为转让土地使用权。和顺修理厂起诉前，涉案地块已经办理土地使用权出让手续。因此，土地使用权转让合同有效，蔬菜公司未履行权属变更登记义务，构成违约。蔬菜公司辩称，和顺修理厂的诉请应予驳回。一、《联合开发办企业协议书》未约定修建四层综合办公楼，而和顺修理厂在诉状中自认与蔬菜公司是委托合同关系。因此，双方在修建四层综合办公楼上成立委托合同；二、2003年6月11日，兰州市规划国土资源局与蔬菜公司签订国有土地使用权出让合同，将西国用（99）字地X0084号国有土地使用权证载地块内468.8㎡土地使用权出让给蔬菜公司，出让金为62,304元。蔬菜公司委托和顺修理厂缴纳土地出让金后取得了国有土地使用权证。蔬菜公司经济困难，委托和顺修理厂垫资建设四层综合办公楼。办公楼建成后，和顺修理厂一直占用办公楼至今。蔬菜公司基于委托合同关系，应向和顺修理厂支付费用，但和顺修理厂长期占用办公楼，双方应核算各自账目；三、蔬菜公司与和顺修理厂在修建办公楼问题上有委托合同关系，办公楼归蔬菜公司所有。根据“房地一体”主义，涉案地块理应登记在蔬菜公司名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。和顺修理厂提交的《联合开发办企业协议书》、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、《证明》、缴纳土地出让金的票据、建设费票据、改造费票据、测绘费票据、发票、建设手续、《兰州市房屋历史遗留问题产权登记发证受理凭证（回执）》，与蔬菜公司提交的《备忘录》，以上是当事人对真实性无异议的证据，客观、合法且与本案有关，可以作为定案依据，本院予以采信。和顺修理厂提交蔬菜公司的民事起诉状、（2021）甘0104民初647号应诉通知书及民事裁定书。本院对该组证据作如下认定：（2021）甘0104民初647号蔬菜公司诉请确认《联合开发办企业协议书》无效案与本案无关，因此，该组证据与本案无关，本院对此不予采信。和顺修理厂提交承包合同公证书、《协议书》。本院对该组证据作如下认定：被公证的承包合同是蔬菜公司与兰州西固永光汽车玻璃厂签订的，不能拘束蔬菜公司与和顺修理厂，与本案无关；《协议书》是李俊堂、李秋迎与赵和刚签订的，亦不能拘束蔬菜公司与和顺修理厂，与本案无关。总之，该组证据缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。通过对当事人提交的证据进行认定并结合庭审调查，本院查明如下案件事实：2001年10月16日，赵和刚为筹建和顺修理厂，与蔬菜公司签订《联合开发办企业协议书》。蔬菜公司根据协议书约定，将西固东路134号陈官营门市部约380㎡的房屋、菜窖、库房及约1470㎡的场地“永久性投资”给赵和刚用于开办和顺修理厂，并获得了58万元“补偿”。协议书约定，蔬菜公司仅“投资”房屋、场地，不参与新建厂的经营，亦不分配收益，同意和顺修理厂“以新建房产及土地做为（作为）生产经营资金贷款抵押”，提供和顺修理厂“改造、扩建开发时，所需的手续”。协议书还约定，“根据生产经营需要，在政策条件允许下，甲方（蔬菜公司）必须设法负责将投资房屋场地的产权及使用权变更到乙方新建厂子名下，过户、变更使用的手续，由甲方负责提供。过户变更所需费用由乙方承担”。协议签订后，和顺修理厂筹建完成。2002年，和顺修理厂在涉案468.8㎡地块上筹建四层综合办公楼。2003年6月11日，蔬菜公司与兰州市规划国土资源局签订《兰州市城镇国有土地使用权出让合同书》，载“甲方（兰州市规划国土资源局）将位于西固区西固东路以北、西固粮食局用地以东，经西国用（99）字第X0084号《国有土地使用证》载明的范围内，面积为468.8平方米（合0.703亩）土地使用权出让给乙方，作为商业、办公用地”。和顺修理厂缴纳土地出让金62,304元后，蔬菜公司于2003年7月31日取得上述468.8㎡地块的土地使用权，使用期限至2053年6月10日。兰州市政府开始解决房屋产权登记发证的历史遗留问题后，赵和刚取得蔬菜公司的委托，以蔬菜公司的名义办理办公楼的产权登记手续。2019年4月25日，蔬菜公司与赵和刚就办理办公楼产权证事宜以及核算经济账目、解决历史遗留问题进行协商，形成《备忘录》。本院认为，和顺修理厂向蔬菜公司主张《联合开发办企业协议书》上的权利，蔬菜公司以该协议书关于转让土地使用权的条款无效及与和顺修理厂之间为投资关系和委托合同关系为由对抗，因此，协议书约定的权利义务关系属于土地转让还是属于委托或者投资，以及协议书关于转让涉案468.8㎡土地使用权的约定是否有效是本案需要首先解决的问题。在明确前述问题的前提下，方可判断和顺修理厂的诉请应否得到支持。一、《联合开发办企业协议书》中权利义务内容的认定。蔬菜公司抗辩称，其与和顺修理厂在协议书中约定的权利义务内容为投资关系。本院对此抗辩意见不予采纳：协议书虽名为“联合开发办企业”，但协议书中约定蔬菜公司将房屋、场地“永久性投资”给和顺修理厂，和顺修理厂向蔬菜公司补偿58万元，蔬菜公司不参与经营，不分享收益，并约定蔬菜公司在条件允许的情形下，将房屋、场地的权属转移登记至和顺修理厂名下。通过分析协议书内容来探究当事人的真意可知，蔬菜公司并不是将房屋、场地投资给和顺修理厂并获取经营收益，也不是与和顺修理厂合作经营，而是将房屋、场地转让给和顺修理厂并取得对价。蔬菜公司抗辩称，《联合开发办企业协议书》未约定在468.8㎡地块上修建四层综合办公楼，和顺修理厂是受其委托垫资修建办公楼并受其委托办理土地出让手续、垫付土地出让金等，双方成立委托合同关系。本院对此抗辩意见不予采纳：首先，协议书虽未明确约定在468.8㎡地块上修建办公楼，但有和顺修理厂改造、扩建、开发的约定。可见，和顺修理厂在468.8㎡地块上修建办公楼未超出双方的约定；其次，主张法律关系成立的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实负举证责任。蔬菜公司主张与和顺修理厂有委托合同关系，但未举证证明产生该法律关系的基本事实，仅巧取和顺修理厂在陈述中用“委托”、“以蔬菜公司的名义”之语词，以当事人自认规则抗辩。和顺修理厂虽在陈述案情时采“委托”等字词，但其明确否认与蔬菜公司有委托合同关系。可见，和顺修理厂所述“委托”并非纯粹的法律概念，而只是生活用语。和顺修理厂不因语词意义的多样性和措辞的选择而被蔬菜公司曲解真意并用于行法律上的对抗。总之，和顺修理厂未自认与蔬菜公司在修建办公楼、办理土地出让事宜上成立委托合同，蔬菜公司又未举证证明该民事法律关系的存在，应承担举证不能之不利后果。和顺修理厂基于与蔬菜公司在涉案468.8㎡地块上的土地使用权转让合同提起诉讼，向蔬菜公司主张债之请求。因此，本案案由应为合同纠纷下的建设用地使用权转让合同纠纷，而非物权纠纷下的建设用地使用权纠纷。二、《联合开发办企业协议书》的效力。《联合开发办企业协议书》是当事人的真实意思表示，其中关于涉案468.8㎡国有土地使用权转让的内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，受法律保护，对当事人就有拘束力。但是，在土地使用权转让合同中，当事人关于使用期限的约定不得超过建设用地使用权的剩余期限。蔬菜公司与和顺修理厂约定的期限为“永久”，超过了涉案地块使用权的剩余期限。简言之，蔬菜公司与和顺修理厂关于转让涉案468.8㎡国有土地使用权的约定有效，但不得超过剩余使用期限（剩余使用期限至2053年6月10日）。蔬菜公司抗辩认为，协议书有关国有土地使用权转让的约定违反划拨土地不得转让的强制性规定，协议应属无效。本院对此抗辩意见不予采纳：本案诉争的468.8㎡土地虽然于签订协议时为划拨地，但和顺修理厂已交纳了土地出让金、办理了出让手续，蔬菜公司亦已取得出让土地使用权证，划拨土地限制转让的规定已不适用于涉案地块。三、关于和顺修理厂提出的变更登记之诉请。协议书第六条约定，蔬菜公司将房屋、场地“永久性投资”给和顺修理厂，在符合转移登记的条件下，蔬菜公司应将土地使用权、房屋产权转移登记至和顺修理厂名下。和顺修理厂已经缴纳了土地出让金，将涉案的468.8㎡地块由划拨地转为出让地，并办理了国有土地使用权证，该地块具备了土地使用权转移登记的条件。本院对和顺修理厂提出的将涉案地块的土地使用权转移登记至其名下之诉请予以支持。但是，办理不动产权登记是不动产登记主管部门的职责，蔬菜公司无此职权，其所负义务为协助和顺修理厂办理涉案468.8㎡地块的土地使用权转移登记手续。四、其他问题。蔬菜公司提出“房地一体”主义的抗辩，认为蔬菜公司是土地使用权的登记权利人，地块上的办公楼是蔬菜公司委托和顺修理厂垫资建设，所有权归蔬菜公司。本院对此抗辩意见不予采纳：涉案地块使用权登记在蔬菜公司名下，但蔬菜公司负有协助和顺修理厂办理使用权转移登记之合同义务，使登记的权利外观状态与实际的权利状态相一致。因此，蔬菜公司提出的“房地一体”抗辩不能成立。蔬菜公司提出，如和顺修理厂所述，协议书名为合作开发，实为土地转让，构成以合法形式掩盖非法目的。以合法形式掩盖非法目的规则已被现行立法摒弃，取通谋虚伪表示规则代之。民事法律关系的性质、内容不能按照当事人的虚假意思表示确定，亦不能只考虑当事人对合同的命名，而应探究当事人的真意。当事人的真意为转让土地使用权的，则双方成立土地使用权转让合同。蔬菜公司与和顺修理厂在涉案468.8㎡地块上成立转让土地使用权的合意，此即双方真意，除此真意外，双方并无“投资”、“合作”等虚假的意思表示（协议书中虽有“投资”、“合作”之语词，但此语词与当事人在成立民事法律关系时作出的意思表示无关，仅为表意时选择的措辞）。因此，本案无通谋虚伪表示之情形。综上所述，和顺修理厂与蔬菜公司在涉案468.8㎡地块上成立的建设用地使用权转让合同合法有效，蔬菜公司负有协助将土地使用权转移登记至和顺修理厂名下之义务。依照《中华人民共和国民法典》第三百五十三条、第三百五十四条、第三百五十五条、第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项规定，判决如下：被告兰州市西固区蔬菜公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告兰州和顺汽车修理厂办理兰国用（03）自第X747号国有土地使用权证所载468.8㎡国有土地使用权的转移登记手续，将前述国有土地使用权转移登记至原告兰州和顺汽车修理厂名下。本案减半收取的案件受理费50元，由被告兰州市西固区蔬菜公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张倩倩二〇二一年六月二十一日书记员  张 楠