广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1803民初1915号原告：江莉婷，女，1992年6月15日出生，汉族，住广州市南沙区××××××××××，身份证号码441××××××××××××562。委托诉讼代理人：朱文权、卢映珊，广东正肯律师事务所律师。被告：清远城建房地产有限公司，住所地清远市清新区×××××××××(帝景花园)B幢203#，统一社会信用代码914×××××××××××654Y。法定代表人：陈伟锋，总经理。被告：陈伟锋，男，1979年12月2日出生，汉族，住广州市海珠区××××××××××，公民身份号码441××××××××××××210。以上两被告委托诉讼代理人：郭庭佳、肖美兰，广东金亚律师事务所律师。原告江莉婷诉被告清远城建房地产有限公司（以下简称“城建公司”）、陈伟锋商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月26日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月1日公开开庭进行了审理，原告江莉婷委托诉讼代理人朱文权，被告城建公司、陈伟锋委托诉讼代理人肖美兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江莉婷向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告城建公司向原告支付逾期交楼违约金(违约金从2020年10月1日起以总购房款774041元为基数按每日万分之二标准计算至被告城建公司将竣工验收备案的房屋实际交付给原告之日止，暂计至2021年3月20日约为26317.4元)；2、请求法院判令被告陈伟锋对上述第一项诉讼请求承担连带责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年4月24日，原告与被告城建公司签订《商品房买卖合同(预售)》(简称“合同”)，约定被告城建公司将位于清远市清新区××××××××××××××××××××商品房(简称“房屋”)出售给原告，不动产单元号441803007004GB00847FOOOI0221，房屋预测建筑面积104.77平方米，房屋总价款为774041元，首期的房款为314041元，余款460000元申请贷款支付。合同第十一条约定，被告城建公司应当在2020年9月30日前将达到第九条（1、己取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、己取得房屋测绘报告)、第十条约定的交付条件的商品房交付给原告，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告城建公司承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定，被告城建公司未按第十一条约定的时间将商品房交付给原告的，原告要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日(2020年10月1日)起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之0.02的违约金等。合同签订后，原告依约向被告城建公司交清了总购房款774041元及相关费用，但房屋至今仍未竣工验收备案，被告城建公司未依约将房屋交付给原告使用，其行为己构成违约，应承担逾期交房的违约责任。然而，合同约定的逾期交房违约金(万分之0.02)明显过低、显失公平，根本不足以填补原告的损失和促使被告积极履行合同义务，应予以调高，应调整为按日万分之二标准计算逾期交房违约金更为合理，即被告城建公司应自2020年10月1日起至被告城建公司将竣工验收备案的房屋实际交付给原告之日止，以全部房价款为基数，按日万分之二标准向原告支付违约金。被告陈伟锋是被告城建公司的一人股东，根据《公司法》相关规定，其应当对被告城建公司的债务承担连带责任。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请予裁决。原告江莉婷向本院提交的证据有：1、原告身份证，拟证明原告诉讼主体资格；2、企业机读档案登记信息、被告陈伟锋身份证，拟证明被告诉讼主体资格、陈伟锋是城建公司的一人股东；3、商品房买卖合同（预售），拟证明原告向被告城建公司购买涉案商品房，并就涉案商品房买卖的相关事宜进行了约定；4、发票，拟证明原告依约向被告支付了购房款。被告城建公司、陈伟锋书面答辩称：一、被告不同意按原告第一项诉讼请求的标准支付逾期交楼违约金。l、因不可抗力影响，被告城建公司交付房屋时间应该相应顺延至少6个月，违约金计算起点应至少推迟6个月。2019年至今清远积极创建文明城市，创文期间因主管部门经常要求工地停工，影响了工期进度。2020年1月全国各地纷纷爆发新冠肺炎，疫情造成人员流动限制及政府出台的相关禁行、禁运、禁业等政策及措施，施工人员均无法按期到位，相关施工工作无法开展，极大地影响了工期进度。2、涉案房屋已于2021年4月6日完成各项验收，于2021年5月20日完成竣工验收备案手续，被告现通知原告自收到《收楼通知书》之日起10日（日历日）内前往城建世纪湾物业服务中心办理收楼手续。若法院认定被告存在违约行为，违约金应计至实际交楼之日止，原告逾期未前往收楼，则违约金应计至2021年5月31日止。3、原告请求以总购房款为基数按每日万分之二的标准计算逾期交房违约金无法律依据。首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》第十二条约定出卖人逾期交房的违约责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.02的违约金。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正）》第十二条的规定，若原告认为合同约定的违约金过低而主张增加违约金的，应当提供证据证明。二、被告城建公司是有限责任公司，其成立时企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），2019年4月15日工商登记变更为有限责任公司（自然人独资），被告城建公司变更为有限责任公司（自然人独资）前股东有陈伟锋、陈伟强、陈伟辉。税务登记投资人至今未变更，至今仍是陈伟锋、陈伟强、陈伟辉。股东股权变更未完成。被告城建公司与原告签订《商品房买卖合同》为2018年，房款亦由被告城建公司收取，当时被告城建公司为有限责任公司（自然人投资或控股），并非一人公司,陈伟锋无需对被告城建公司的债务承担连带清偿责任。被告城建公司、陈伟锋向本院提交的证据有：1、单位（子单位）工程竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已于2021年4月6日完成各项验收，已于2021年5月20日完成竣工验收备案手续；2、企业机读档案变更登记资料，拟证明2019年4月15日，被告城建公司由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资），变更前股东有陈伟锋、陈伟强、陈伟辉；3、税务登记投资人信息，拟证明被告城建公司投资人至今仍是陈伟锋、陈伟强、陈伟辉，股东股权变更未完成；4、收楼通知书，拟证明被告通知原告收楼，原告于2021年5月22日已签收《收楼通知书》；5、测绘报告（当庭提交），证明涉案房屋已取得房屋测绘报告。被告城建公司、陈伟锋对原告江莉婷提交的证据质证如下：证据1、3、4无异议；证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告城建公司股东股权变更未完成,投资人至今仍是陈伟锋、陈伟强、陈伟辉，被告城建公司实际并非一人公司。原告江莉婷对被告城建公司、陈伟锋提交的证据质证如下：证据1，竣工验收备案表，从这个表的制作是原告是没有参与，不知道是否真实，无法核实其真实性，由法院来核实；证据2，是企业机读档案登记变更登记资料，对其三性没有异议，该证据能够证明被告城建公司是自然人独资企业；证据3，税务登记投资人信息，对其三性不认可,对其证明的内容不认可，股权变更登记是以具有行政职权的政府部门变更登记，我国是由市场监督管理局对公司的股权登记，并非税务机关；证据4，收楼通知书EMS快递单及查询结果，对其真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，被告虽然通知原告收楼，但是我们认为房屋并未达到交付条件；证据5，房屋面积测绘报告书，质证意见与证据1一致，由法院认定。本院经审理认定事实如下：2018年4月24日，被告城建公司作为出卖人与原告江莉婷作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》（预售），该合同主要约定：第三条，商品房基本情况：该商品房位于清远市清新区×××××××××××××××××××××屋，预测建筑面积104.77平方米；第六条，该商品房总价款为774041元；第七条，付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2018年4月24日前支付首期房价款314041元，占全部房价款的40%。余款460000元向预售款监管银行（贷款机构）申请贷款支付；第九条，商品房交付条件：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；第十一条，交付时间和手续：（一）出卖人应当在2020年9月30日前向买受人交付该商品房，（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；第十二条，逾期交付责任：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.02的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第(1)项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.02(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金等等。合同签订后，被告城建公司未能按约定的时间在2020年9月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告的房屋交付给原告江莉婷使用。涉案楼房于2021年5月20日办理竣工验收备案。被告城建公司于2021年5月22日向原告江莉婷送达《收楼通知书》，告知原告江莉婷从2021年5月22日起办理涉案房屋交付使用手续。另查明，被告城建公司于2019年4月15日将其企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更登记为有限责任公司（自然人独资）。变更前股东为陈伟锋、陈伟辉、陈伟强，变更后股东为陈伟锋一人。以上事实，有原、被告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。被告城建公司与原告江莉婷于2018年4月24日签订的《商品房买卖合同》（预售），是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，依法受法律保护，当事人应按照约定全面履行各自的义务。根据原、被告的诉辩意见及原、被告庭审陈述，本案主要争议焦点是：1、被告城建公司应否向原告江莉婷支付违约金；2、被告陈伟锋是否承担连带责任。关于第1个争议焦点。虽然《商品房买卖合同》（预售）约定于2020年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的讼争房屋交付原告江莉婷，但在2020年1月下旬，我国爆发新冠肺炎疫情，而该疫情对于国民当时的生产生活产生重大的影响，这是众所周知的事实，被告城建公司因受疫情影响可相应扣减其办理相关证照手续的时间，结合2020年2月8日清远市清新区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室下发《关于企业复工复产的紧急通知》关于“省外员工暂时不要返回清新，返回时间视疫情发展形势另行通知”的内容，本院根据案件的实际情况酌情确定被告城建公司扣减三个月的办证时间，至2020年12月31日被告城建公司完成涉案房屋的验收备案，取得房屋测绘报告并通知业主收楼，被告城建公司在2020年12月31日前未向原告交付房屋，属逾期交房，已构成违约，应承担违约责任，被告城建公司应支付原告违约金并从逾期日即从2021年1月1日起计付。至于计付违约金的截止日期，依照涉案合同第十一条约定该商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，被告城建公司在达到涉案商品房交付条件后才于2021年5月22日通知原告江莉婷于2021年5月22日起办理收楼手续，明显违反上述合同约定，交付日期应截至2021年5月31日，而原告未在2021年5月31日前办理收楼手续，亦存在违约，应自行承担该日之后逾期收楼损失，因此，逾期交房违约金应计算至2021年5月31日，被告城建公司实际逾期交楼时间为151天(从2021年1月1日起至2021年5月31日止)。对于违约金计算标准，双方在涉案合同第十二条约定逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，逾期交房违约金按每日万分之0.02计算，原告江莉婷主张按每日万分之二标准计算违约金，但没有提供充分证据证明，因此本院不予支持，鉴于违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能，被告城建公司逾期交房致使原告江莉婷无法按预期实现合同目的，结合本地实际情况酌情按日万分之一标准计算逾期交房违约金。综上，被告城建公司应向原告江莉婷支付逾期交房违约金11688.02元（774041元×0.01%/天×151天），原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。关于第2个争议焦点。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告陈伟锋作为被告城建公司的唯一股东，在本案中所提交的证据不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。因此，原告江莉婷要求被告陈伟锋对城建公司支付逾期交房违约金承担连带责任，合法有据，本院予以支持。对于原告江莉婷在庭审中提出供电、开通燃气问题，不属于涉案合同约定的商品房交付条件，原告可另循途径处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条，《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告清远城建房地产有限公司应付原告江莉婷逾期交房违约金11688.02元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告陈伟锋对被告清远城建房地产有限公司以上第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告江莉婷的其他诉讼请求。案件受理费228元，由原告江莉婷负担127元，由被告清远城建房地产有限公司负担101元。此款原告已预交228元，超过原告应负担的部分，可向本院申请退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 刘伟东二〇二一年六月十七日法官助理 郭焯斌书 记 员 黎昊明附法院标的款账户和相关法律、司法解释条文：一、户名：清远市清新区人民法院，开户银行：中国银行清新支行，账号：7146×××××391。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明，……（二）众所周知的事实六、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。