甘肃省张掖市甘州区人民法院执 行 裁 定 书（2021）甘0702执异82号异议人（案外人）：袁锋，男，1962年10月26日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。委托代理人：白璞、周丽，甘肃金都律师事务所律师。申请执行人：王绪保，男，1970年6月6日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。被执行人：樊力清，男，1972年12月11日出生，汉族，四川省简阳市人，住简阳市，现住甘肃省张掖市甘州区。现下落不明。本院在执行申请执行人王绪保与被执行人樊力清借款合同纠纷一案中，案外人袁锋对本院查封的位于甘州区××号楼××单元××室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。异议人（案外人）袁锋称：甘州区人民法院在执行申请执行人王绪保与被执行人樊力清借款合同纠纷一案过程中，作出执行裁定，将位于甘州区××号楼××单元××室予以查封。但所查封的房屋系案外人所有的财产，并非被执行人的财产，该房屋在法院查封前已由案外人与被执行人签订抵顶协议，将该涉案房屋抵顶给案外人，被执行人已将房屋交付案外人居住使用至今，并由案外人偿还银行按揭贷款，案外人已履行全部买受义务，现未办理不动产过户登记手续，是因该房屋已办理抵押预告登记，而无法办理。该房屋案外人实际享受所有权。故，请求解除查封，并停止对该涉案房屋的执行。本院查明，申请执行人王绪保与被执行人樊力清借款合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理，同年7月31日作出（2017）甘0702民初2662号民事判决书，判决如下：被执行人樊力清于本判决生效后三十日内偿付申请执行人王绪保借款80000元，承担利息2600元，合计82600元。案件受理费1920元，公告费560元，合计2480元，由申请执行人负担55元，被执行人负担2425元。该判决书生效后，被执行人未按生效法律文书所确定的期间履行义务。申请执行人向本院申请强制执行，本院于2018年1月12日以（2018）甘0702执662号案件受理。在执行过程中，本院于同年7月6日作出（2018）甘0702执662号执行裁定书，裁定对被执行人樊力清名下的位于甘州区××号楼××单元××室予以查封，后因被执行人再无可供执行财产，申请执行人亦未提供可供执行财产线索，本院遂作出裁定，终结本次执行程序。另查明，2014年10月，被执行人樊力清与张掖市金安房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同一份，约定：被执行人樊力清购买该房产公司开发的位于金安润园4号楼2单元602室一套（建筑面积130.4㎡），价款528312元，首付30%，其余办理按揭贷款。此后，被执行人支付首付后，向中国银行股份有限公司张掖分行申请办理按揭贷款，并签订个人一手住房贷款合同，由被执行人以该房屋作抵押、张掖市金安房地产开发有限责任公司作担保向银行借款30万元，并于同年10月9日直接转入金安房地产开发有限责任公司账户。2015年12月16日，被执行人与案外人签订还款协议一份，约定被执行人于2016年5月30日前偿还案外人借款165000元，否则，被执行人将其位于金安润园4号楼2单元602室房屋一套抵顶案外人。2016年4月1日，双方再次签订房屋抵债协议一份，约定将案外人按揭贷款购买的位于金安润园4号楼2单元602室房屋一套（其中首付20.5万元，按揭贷款30万元）抵顶给案外人，偿还案外人借款16.5万元，扣除应承担费用后多退少补，被执行人所欠银行按揭贷款由案外人负责偿还。合同订立后，被执行人将涉案房屋交付案外人，由案外人居住使用至今。另，房屋交付后该房屋2017年-2020年度的暧气费、水费、电费、物业费等均由案外人向金安物业公司交纳,且自2016年9月-2020年3月，银行按揭贷款由案外人予以偿还。再查明，位于甘州区××号楼××单元××室房屋在张掖市不动产登记事务中心所登记的预告登记权利人为樊力清，所有权人为张掖市金安房地产开发有限责任公司，该房产已办理预告抵押登记，预告登记权利人为中国银行股份有限公司张掖分行，预告义务人为樊力清。还查明，中国银行股份有限公司张掖分行诉樊力清、张掖市金安房地产开发有限责任公司、袁锋借款合同一案，在已生效的本院（2017）甘0702民初12136号和张掖中级法院（2019）甘07民终244号民事判决书中，对甘州区××号楼××单元××室房屋由案外人袁锋居住的事实予以认定。在审查期间，案外人向本院提交了其与被执行人签订的还款协议一份、房屋抵债合同一份、向中国银行张掖分行出具的更换还款账户申请、还款交易明细及其向涉案房屋物业公司交纳相关费用（物业费、水费、电费、暧气费等）的票据、张掖市中级人民法院（2019）甘07民终244号民事判决书等；本院依职权调取的涉案房屋在不动产登记事务中心的登记信息及相关案卷材料等。本院认为,发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，因被执行人未能履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人依法向本院申请强制执行，本院受理并执行，在执行过程中对被执行人樊力清已购买的并办理了预售登记的房屋予以查封，符合法律及司法解释的规定，并无不妥。本案所争执的焦点是案外人是否系本院所查封该涉案房产的权利人，该权利能否排除执行。首先，根据法律及司法解释的规定对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案所涉不动产现中登记在房地产开发企业名下，但在不动产的预售预告登记信息中显示权利人系被执行人，且被执行人亦将房款全部付清，被执行人系该涉案房产的权利人；其次，被执行人作为该涉案房产的权利人，在本院查封之前，已与案外人签订以房抵债协议，实质为房屋买卖合同，且案外人已按约代为清偿了被执行人所拖欠涉案房屋所在小区物业的相关费用，并按约清偿以该涉房屋设定抵押预告登记的按揭贷款，协议内容系双方当事人真实意思表示，并不违反法律的规定，亦未损害其他人的合法权益，该买卖合同（以房抵债协议）应为有效合同，案外人应系涉案房产的买受人；第三，案外人在支付相应价款（抵顶被执行人所欠借款），被执行人已向案外人交付涉案房屋，案外人在该涉案房屋亦居住生活近四年时间，并向物业公司交纳相关费用（暧气、水、电及物业管理费用等），对该事实当事人无异议，且在已生效判决中对此事实亦予认定，案外人已合法实际占有该房屋；第四，案外人在按约支付价款并实际占有该涉房屋后，尚未办理过户登记，是因被执行人樊力清外出无法联系，不动产管理部门认为已办理了预抵押登记，且该涉案房产现已被本院查封，依法不能办理过户登记，故未办理过户登记，并非案外人自身原因未能办理。综上，本院所采取执行措施的涉案房产因案外人与被执行人已签订书面买卖合同，并已按约支付价款，仅未办理过户登记亦未案外人自身的原因，该涉案房产的实际权利人系本案案外人袁锋，并非被执行人樊力清。案外人所提异议，符合法律及相关司法解释的规定，其权利能够排除执行，本院应予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条之规定，裁决如下：一、解除本院（2018）甘0702执662号案件中对位于甘州区××号楼××单元××室房屋一套的查封；二、停止本案中对位于甘州区××号楼××单元××室房屋一套的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 陆 军审判员 郑 华审判员 李建华二〇二一年六月二十一日书记员 张 慧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书所确定的义务，人民法院有权查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。