北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6400号上诉人（原审原告）：刘丽娟，女，1961年11月14日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张晶波（刘丽娟之夫），1961年1月6日出生，住北京市西城区。上诉人（原审被告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，1981年10月14日出生，北京江南投资集团有限公司员工。上诉人刘丽娟、上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初75646号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。刘丽娟上诉请求：撤销一审法院判决，改判《北京市商品房预售合同》（合同编号×××号，以下简称预售合同）无效，赔偿金额以每月7490元为准。事实及理由：1.江南公司依据《预售合同》附件中的条款主张因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。此条款系江南公司事先拟定的格式条款，是对合同中交房日期重要条款的重大变更，该变更等于免除江南公司延迟交房的责任、排除了刘丽娟按期收房的主要权利。对该格式条款，江南公司并未在合同订立时采取足以引起刘丽娟注意的文字、符号、字体、语言等特别标识和提醒，也未对该格式条款予以说明，并未对合同中设计改变对施工影响做更细致的划分，江南集团的工作人员说这是建委要求的格式合同无实际意义，买房就得签，不签就无法进行下一步，可见此合同不是双方真实意愿的表达，根据《中华人民共和国合同法》第40条的规定，该格式条款系无效条款。2.从该条款的文意理解看，能影响到工期顺延六个月的设计变更，应当是足以影响到规划备案的重大设计变更。在设计院提供图纸后，开发商、设计院及施工单位几方要共同进行图纸会审，目的就是将设计方案在可能出现的重大隐患进行提前修改，以保证工期的稳定性。江南公司提交的《设计变更通知表》系施工过程中具体施工方式的变化，对项目的主体施工没有直接影响。该通知表甚至列明此变更不计入工程费用，可见该变更与足以影响工期顺延六个月的设计变更有本质区别。《商品房销售管理办法》中明确规定，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。房地产开发企业在开发过程中，认为确有必要改变商品房的规划、设计的应当在批准后实施并以书面形式通知购房人。江南公司不能对设计变更作扩大解释。江南公司提出的各项改造出具的《变更设计表》只说明设计施工工艺的变更，但不能说明变更后的施工量与原计划的施工量有质的变更并且能影响到施工进度，如可能影响交付时间，江南公司更应该如实书面通知刘丽娟。3.在整个施工过程中，刘丽娟从未接到过设计变更的通知。不论是江南公司在另案中的陈述，还是其2018年12月底以来多次发布的《延迟交房通知书》中均没有提及因设计变更导致工期顺延的理由，江南公司也不认为现有的施工计划变更会影响交房时间。4.本次庭审中评估公司对房屋租金评估为每月5425元，但是只是对空房的评估，实际租赁有家具的房屋实际金额已远超评估价格，刘丽娟在房屋未交付前租房费用7490元远高于赔偿金额，因房屋延迟交付给刘丽娟造成了重大损失，江南公司应尽力弥补刘丽娟的经济损失，刘丽娟也因此精神压力过大并入院治疗，综上，请求二审法院支持刘丽娟的上诉请求。江南公司答辩称，不同意刘丽娟的上诉请求。具体答辩意见如下，第一，双方签订的商品房预售合同中对于违约金计算有明确约定，应当按照双方合同约定的违约金计算方式计算。双方商品房预售合同中还约定违约金赔偿数额合计应当不超过买受人已支付总房款的购房款的万分之五。第二，该补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。江南公司上诉请求：1.撤销一审法院判决并发回重审；2.一、二审诉讼费由刘丽娟承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、关于因雾霾天气停工导致延期的问题。1.北京市在2016年以前因空气重污染发布的停工仅为阶段性、短期、仅限于停止土石方作业，但2017年、2018年北京市政府发布的停工不仅时间周期长，且涉及停止土石方、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、装饰装修、建筑切割等施工作业。江南公司在与刘丽娟签订《预售合同》时无法对空气污染情况进行预测，同时也无法对于北京市政府的相关停工政策进行准确的预判。2.根据江南公司与刘丽娟签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第1款的约定，本案逾期交房属于江南公司因遵守政府及相关部门法令造成，故无论根据法律规定还是依据双方签订的预售合同补充协议的约定江南公司都不承担逾期交房违约责任。3.江南公司因北京市政府停工令要求停止施工行为是为了北京市整体利益，也是为了充分保障大气环境及北京市全体民众的切身利益。因建设工程实际施工的工序要求、土石方运输等一系列需停工的作业与其他建设施工部分具有关联性，且施工方系应北京市政府及相关部门的要求停止土石方作业等一系列施工，对于工程施工进程确有较大影响，故江南公司认为无论依据双方预售合同约定还是根据合同法的相关规定对于因政府及相关部门要求停工的时间应当予以扣除。二、关于延期交房期限的问题。1.位于北京市朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期×组团×住宅楼×层×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）已于2020年4月16日达到了合同约定的房屋交付条件。2.江南公司于2020年4月12日向刘丽娟发出交房通知要求其在20日内办理收房手续，但刘丽娟因个人原因未办理收房，因此依据双方签订的预售合同第十四条第（四）款及附件九补充协议第一条第3款之约定，应视为刘丽娟收房。同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，涉案房屋应当自刘丽娟收到江南公司发出的交房通知之日起20日内办理收房，如未办理，则视为刘丽娟已收房，故江南公司不再承担延期交房违约责任，由此造成的损失亦由刘丽娟自行承担。刘丽娟答辩称，认可一审判决，不同意江南公司的上诉意见。关于延期交房的问题，案涉项目因江南公司单方原因导致逾期交房，应由江南公司承担逾期交房的违约责任。江南公司主张因政策原因停工的理由不能成立。案涉项目不存在因规划设计变更导致交房延期6个月的情形，由此给刘丽娟造成的损失应由江南公司承担。关于交房条件问题，涉案房屋现在仍没有达到合同约定的装修标准，江南公司亦未组织业主进行验收活动。业主应当实际验收，如果不符合验收标准，也无法交付。根据合同约定，水电、装饰装修有相应标准，如果没有达到相应标准，应当整改后符合交付标准再进行交付。刘丽娟虽收到过江南公司的收房通知，但江南公司并未能实际办理收房。关于诉讼费用，江南公司存在不诚信诉讼的行为，请求二审法院在判令其承担违约责任的同时承担全部诉讼费用，并判令江南公司将《补充协议》《装修委托协议》《装修标准》返还给刘丽娟。刘丽娟向一审法院起诉请求：1.判令江南公司按《预售合同》及附件，向刘丽娟交付朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期×组团×住宅楼×层×单元×号房屋；2.判令江南公司向刘丽娟支付逾期交房违约金（按江南公司逾期交房给刘丽娟造成的租金损失，以每月7490元为标准，自2019年1月1日起至江南公司实际交付房屋之日止）。一审法院认定事实：2016年12月22日，刘丽娟作为买受人、江南公司作为出卖人签订预售合同（合同编号×××号）及附件，约定刘丽娟购买江南公司开发的涉案房屋，预测建筑面积76.65平方米，总房款3556307元；买受人于签署预售合同时缴付首期付款2176307元（认购定金于签署预售合同时自动转作等额首付房价款），其余房款138万元以按揭贷款方式支付，预售合同签署之日起45日内，全部付至出卖人公司账户内；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应已取得规划验收合格文件和建筑工程竣工验收合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金；除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。刘丽娟称，在签订预售合同后双方还曾签订《补充协议》，但江南公司以盖章为由将刘丽娟已经签字的该补充协议收回，未再交付刘丽娟。刘丽娟主张该补充协议中约定了真实的房屋面积和购房款数额。后一审法院要求江南公司提交该补充协议，但江南公司一直未提交。一审庭审中，刘丽娟提交购房款发票等证据，欲证明其已经支付全部购房款。江南公司对上述证据表示认可。关于刘丽娟主张江南公司逾期交房，江南公司提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月1日期间发布的关于空气重污染预警措施通知（其中要求相关单位加强施工工地扬尘控制，全市停止土石方、建筑拆除、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、室外建筑工地喷涂粉刷等施工作业）、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、中咨工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。刘丽娟对前述证据的真实性和证明目的均不予认可，主张江南公司对因环保原因停工应当有所预见，上述情形不能成为江南公司免责的理由。江南公司提交《设计变更通知单》若干，拟证明涉案房屋所属项目在2017年5月15日至2019年4月17日期间曾发生多项设计变更，而根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。刘丽娟对《设计变更通知》的真实性不予认可，并称江南公司未曾就设计变更一事通知刘丽娟。刘丽娟认为附件九关于设计变更延期交房的约定属于格式条款，排除了刘丽娟的权利，减轻了江南公司的责任，江南公司在签订预售合同时未对此提醒刘丽娟注意。刘丽娟另主张设计变更应是最初设计图纸的重大变更，江南公司提交的证据反映的均系在实际施工中出现的具体施工量的细微变动，不属于设计变更。江南公司提交其（乙方）与刘丽娟（甲方）签订的《装修委托协议》，其中第一条约定“甲方同意所购置的×号房屋在楼栋整体五方验收合格后，由乙方代表甲方委托装修公司对房屋进行装修……装修期限自五方验收合格之次日起320日内完成装修及竣工验收手续”，江南公司据此主张双方约定五方验收后即视为交付房屋。刘丽娟不认可该证据的真实性，认为前两页存在篡改。江南公司另提交《单位工程质量竣工验收记录表》，拟证明涉案房屋所在楼栋的五方验收的时间为2019年3月18日，该日期在双方变更后的交房时间之内。江南公司提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。刘丽娟认为疫情系在2020年发生，不能免除江南公司的逾期交房责任。一审另查，涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》。另经刘丽娟申请，一审法院委托评估机构对涉案房屋的市场租赁价格进行评估，后评估机构出具评估报告，认为涉案房屋（户型二居室）自2019年1月至11月的平均租金为5425元。刘丽娟为此支付评估费6000元。一审法院认为，涉案预售合同及附件、补充协议等均系刘丽娟与江南公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，刘丽娟已经全额给付了预售合同中所约定的涉案房屋的购房款，江南公司应当依约履行交付房屋的义务，故本院对刘丽娟要求江南公司向其交付符合法定和约定条件的房屋的诉讼请求予以支持。现双方争议焦点在于江南公司在交付房屋过程中是否存在逾期。预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但预售合同附件九同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。关于刘丽娟主张预售合同附件九的约定属于格式条款，且免除江南公司责任，排除刘丽娟权利，应属无效的意见，一审法院认为，格式条款系为了与不特定对象订立合同而预先准备以便重复使用的条款，应当严格掌握其适用范围。本案预售合同系房地产开发企业与购房人签订的买卖商品房的合同，合同对象并非不特定的社会公众，而系相关商品房的出卖人和买受人，双方合同地位平等，相关条款重复使用的范围亦十分有限，故对刘丽娟认为该条款系格式条款的意见一审法院不予采纳。预售合同附件九作为预售合同的组成部分，系刘丽娟、江南公司的真实意思表示，无法律、法规规定的无效情形，应属合法有效。根据江南公司提交的《设计变更通知单》，一审法院认为涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，现江南公司主张将交房日期顺延至2019年6月30日，符合预售合同附件九的约定，一审法院予以支持。关于江南公司主张因环保政策等原因停工并导致工程延期的答辩意见，一审法院认为，结合江南公司提交的证据可知，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定，故江南公司对其在合同中承诺的交房时间应有谨慎的预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除其逾期交房的责任，对于江南公司上述抗辩意见一审法院不予采纳。关于江南公司主张的五方验收日期即为房屋交付日期的意见，一审法院认为，江南公司提供的《装修委托协议》未加盖骑缝章，刘丽娟对该协议提出的异议合理。且江南公司自身提供的证据也可以证明，五方验收人员在《单位工程质量竣工验收记录表》上签字确认之后，施工单位人员又于2019年4月23日在《设计变更通知》上签字确认，而该工程直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案。因此，仅凭五方验收手续很难认定涉案房屋在2019年4月18日已经实际达到了国家规定和合同约定的房屋交付条件。故对江南公司的此项抗辩意见一审法院不予采信。另根据预售合同关于房屋装饰和设备标准的约定，江南公司向刘丽娟交付的房屋应为按照《装修委托协议》约定的标准装修完毕的房屋，故江南公司主张装修期应在房屋交付日期后开始计算的意见，一审法院亦不予采纳。综上，江南公司应在2019年6月30日以前将涉案房屋交付刘丽娟，否则即构成违约。根据预售合同的约定，涉案房屋交付的必要条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。因涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》，故涉案房屋于2020年4月16日方满足交付条件，已经超出上述一审法院确定的应当交付房屋的最晚期限，故江南公司逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约责任的确定标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，刘丽娟主张因江南公司逾期交房，给其造成了经济损失，要求按照每月5425元的标准进行赔偿。预售合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照已付购房款的万分之零点一进行赔偿，该计算标准明显低于刘丽娟主张的租金损失。一审法院认为，江南公司迟延交付涉案房屋，直接导致刘丽娟不能如期使用房屋或将房屋出租赚取租金收益，故以刘丽娟所购涉案房屋的租金价格作为确定刘丽娟相应损失的依据较为公平合理。一审法院参照本案评估意见，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月4300元作为计算江南公司逾期交房违约责任的标准，江南公司应自2019年7月1日起按每月4300元的标准向刘丽娟支付逾期交房违约金至实际交付涉案房屋之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、江南公司于判决生效之日起十五日内向刘丽娟交付符合×××号《北京市商品房预售合同（住宅类）》项下位于北京市朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期×组团×住宅楼×层×单元×号房屋；二、江南公司于判决生效之日起七日内按照每月4300元的标准，向刘丽娟支付自二○一九年七月一日起至江南公司履行判决第一项项下义务之日止的迟延交房违约金；三、驳回刘丽娟的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘丽娟向本院提交北京市住房和城乡建设委于2021年4月7日发布的关于禁止房地产开发企业违规收取契税和住宅专项维修金有关问题的通知，用以证明本案应撤销预售合同中第十四条第五项的约定。经庭审质证，江南公司发表质证意见称，对该通知真实性认可，但是对其关联性与证明目的不予认可，并认为刘丽娟的该诉求并不属于一审诉求中的诉讼请求，不应在二审中受理。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：关于江南公司所主张的因环保政策停工导致的工程延期是否应扣除该期间的迟延交房违约金一节。根据江南公司提交的证据显示，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，江南公司作为专业的房地产开发公司，在签订预售合同前就应当对此有所预判，并应审慎就交房时间作出承诺。合同履行期间，停工令发布时间相对集中和固定，停工要求并非全时、无间断的，上述原因不属于不可抗力，并不必然导致合同无法按期履行的相应后果，因此不能免除江南公司逾期交房的责任。江南公司上诉主张根据双方签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第1款的约定，本案逾期交房属于江南公司因遵守政府及相关部门法令造成。该条款约定因遵守法律规定和政府法令导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任。本案中，江南公司提交的证据不足以证明其无法按时交付与遵守政府及相关部门法令之间必然的因果关系，上述条款的约定不应成为江南公司未履行其合同义务的理由，江南公司不符合合同约定的不承担逾期交房违约责任的条件，故本院对于江南公司的上诉意见不予采纳。综上，江南公司所主张的应扣除因环保政策停工期间的迟延交房违约金的意见，本院不予支持。关于江南公司称2020年4月12日已向刘丽娟发出交房通知书，其是否还应承担延期交房的违约责任一节。一审法院综合本案事实情况，确定江南公司应在2019年6月30日以前将涉案房屋交付刘丽娟，本院予以确认。根据预售合同的约定，涉案房屋交付的必要条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。涉案房屋于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》后，方才满足上述交付条件。江南公司未能在2019年6月30日以前将涉案房屋交付刘丽娟，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。江南公司所称2020年4月12日发出交房通知时，未能证明其已符合上述房屋交付条件，故江南公司主张购房人未在规定时间内收房，应自行承担损失扩大的部分的意见，本院亦不予采纳。关于刘丽娟主张《预售合同》无效并要求提高违约金计算标准为每月7490元的上诉意见，本院经审查认为，根据庭审查明的事实，刘丽娟已经全额给付了预售合同中所约定的涉案房屋的购房款，江南公司应当依约履行交付房屋的义务，现刘丽娟主张涉案《预售合同》无效，该合同对象并非不特定社会公众，双方合同地位亦平等，本院对刘丽娟的相应上诉意见不予采信。关于违约金标准，一审法院参照本案评估意见，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月4300元作为计算江南公司逾期交房违约责任的标准亦不存在不妥之处，本院亦予以确认。刘丽娟的相应上诉意见缺乏充分依据，本院亦不予采纳。综上所述，刘丽娟、江南公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7790元，由北京江南投资集团有限公司负担3895元（已交纳），由刘丽娟负担3895元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 石 煜审 判 员 蒋 巍二〇二一年六月三十日法官助理 常 欣书 记 员 刘怡然