江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2468号上诉人（原审原告、反诉被告）：常州市常红至信调味品有限公司，住所地：常州市新北区通江中路88号万达广场2号楼1210室。法定代表人：冯永强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王丽艳，江苏融畅律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：常州市江南华盛轴承有限公司，住所地：常州市新北区吕汤路3-3号。法定代表人：夏小丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卞煜波，江苏源博律师事务所律师。上诉人常州市常红至信调味品有限公司（以下简称常红公司）、常州市江南华盛轴承有限公司（以下简称华盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，两上诉人均不服江苏省常州市新北区人民法院（2020）苏0411民初5242号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。常红公司上诉请求：1.依法撤销常州市新北区人民法院（2020)苏0411民初5242号民事判决书；2.判决确认上诉人与被上诉人签订的租赁合同自2020年7月10日解除;3.判决被上诉人向上诉人退还剩余租金和定金897158元，并承担自起诉之日起至付清之日止资金占用期间的利息（以897158元为基数，按照LPR计算）；4.判决本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认为第一次组织双方调解之日为上诉人明确要求提前退租之日，系事实认定错误。一审判决书第七页“本院认定以下事实：……厂房租赁期间，如被告提前终止合同而违约，应赔偿原告三个月租金，如原告提前退租而违约，应赔偿被告三个月租金……2020年7月9日原告通过顺丰快递向被告寄送《退租告知函》一份……”，可以确认，上诉人与被上诉人在合同中约定了解约金条款，明确上诉人有权提前退租，该条款是双方平等、对等、合意作出的。一审判决书第八页法院认为中，再次明确，合同赋予了双方主动违约的权利，但要承担违约责任。一审中，上诉人提交了当时因搭建彩钢棚问题导致合同解除时，中介在微信上与被上诉人沟通，被上诉人早已知道退租事宜，甚至在微信中表示同意按照合同执行。上述法院确认的事实都可以说明，上诉人根据法律规定通过微信、挂号信、快递、张贴等各种方式向被上诉人送达了退租即解除合同的通知，合同自通知到达对方时解除。上诉人已经进行了穷尽可能的有效送达，通知于2020年7月10日已送达被上诉人，所以，提前退租之日应当认定为2020年7月10日。二、原审法院认为因被上诉人的原因导致的损失扩大部分应当由双方各半承担，系法律适用错误。上诉人提前退租事宜在2020年7月就已明确告知被上诉人，被上诉人当时交接涉案房屋，可以防止损失的扩大，但被上诉人没有采取任何措施，甚至置之不理，根据《民法典》第五百九十一条的规定，该部分扩大的损失应当由被上诉人承担。三、上诉人并非恶意退租，正是因为上诉人信任被上诉人的口头承诺，导致无奈承担损失。首先，上诉人向被上诉人租赁房屋时，明确要求搭建彩钢棚等设施，因为上诉人行业的特殊性，彩钢棚的搭建直接影响到能否正常使用租赁物，实现合同目的。当时被上诉人的法定代表人很爽快的答应了上诉人条件，所以上诉人本着诚信合作的原则，并未对被上诉人提供的合同做修改，也未多做限制。但后来因为客观原因，上诉人经营必要的设施并不能按被上诉人的口头承诺兑现，在多次交涉后，被上诉人才无奈退租。其次，上诉人已经在涉案房屋中花费十几万进行基础装修，按照法律规定，被上诉人同意利用的情况下，法院可以根据实际价值予以适当补偿。但经过一审法院的调解，避免损失再次加大，且从书面合同角度出发，确实是上诉人提前退租，上诉人自愿承担了该部分的全部损失。所以上诉人认为，客观事实中，上诉人也支付了中介费用，上诉人提前退租实属无奈，因缺乏书面约定，已经为此付出了沉重的代价，也自愿承担约定的违约金来避免双方的损失扩大，除支付相应租金外，上诉人不再承担其他任何费用。综上，原审法院部分事实认定不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，望贵院依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人华盛公司辩称，常红公司无权解除合同，约定违约条款并不代表其并不享有解除权，我方认为解除时间应当为退还钥匙的时间。华盛公司本着诚实信用原则去常红公司调解，不能因为去调解，就导致我方产生损失，搭建彩钢棚并非合同解除的原因，且该理由不足以导致常红公司合同目的不能实现。一审判定的占用期限应当是租赁期间，即便是损失，也应当由常红公司承担，因为其是案涉合同的履约方，且交钥匙的时间持续至2020年12月15日，我方无法对外租赁房屋。退一步来说，解除合同与交付房屋是不同的性质，即便解除合同，但对交付房屋的占有费用理应由对方承担，我方从未有过口头承诺，如常红公司认为存在该事实，应当承担相应的举证义务。因常红公司违约，中介费、免租期的租金均为我方损失，应当由常红公司承担。上诉人华盛公司上诉请求：一、依法撤销江苏省常州市新北区人民法院（2020)苏0411民初5242号民事判决，发回原审法院重审或查明事实后径行改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：―、一审法院判决确认《厂房租赁合同》于2020年9月18日解除有误。被上诉人无法定、约定解除权，也未提出诉请解除《厂房租赁合同》，即便违约解除应当是法院鉴于损失扩大而作出自由裁量的确认解除，所确认的解除日应当是合理的期限。上诉人于2020年9月18日方才知晓被上诉人要求解除《厂房租赁合同》，要求上诉人立马答复同意解除合同，过于牵强，应当给予上诉人合理的考虑期限，上诉人于调解之日，并非完全不同意解除合同，所提出的意见是在不存在损失的情况下同意解除，这也符合《厂房租赁合同》第十条第4款：乙方在合同执行期间如自行购买厂房退租，在不造成甲方损失前提下，双方协商解决。鉴于当日为调解，上诉人也是本着解决问题的态度处理纠纷，但是在面临巨大损失前，必然希望解除与损失事宜一并解决。2020年11月27日，上诉人向一审法院提交《情况说明》，上诉人为避免双方损失进一步扩大，上诉人同意于本案一审判决之日（2021年1月15日）解除《厂房租赁合同》，而双方提前于2020年12月15日在一审法院组织下办理了房屋的交接手续，应当视为将解除日提前至2020年12月15日。另鉴于被上诉人未诉请解除《厂房租赁合同》，一审法院无需自由裁量解除日，实质上，双方解除合同的方式应当是保留违约追责权利的协议解除。退一步来说，即便解除日为2020年9月18日，那么2020年9月18日至2020年12月15日期间，被上诉人尚未交付钥匙，房屋依然在被上诉人的控制下，房屋内依然没有恢复至可出租的状态，也未主动办理交接手续，应当由被上诉人承担期间内的占有使用费，参照《厂房租赁合同》约定的租金标准执行。一审法院判决上诉人承担50%的损失，明显放任被上诉人的违约行为。二、一审法院认定案涉房屋的闲置费为三个月过低，也不符合事实情况。根据《厂房租赁合同》第十条第1款，厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方叁个月租金。根据《江苏高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的意见》第二十六条规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。根据《民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以增加。首先，鉴于双方所签订的《厂房租赁合同》没有明确约定闲置费的计算方式，第十条第1款的约定不应直接被认定为关于闲置费的违约条款；其次，上诉人为避免损失扩大，于2020年10月17日将案涉厂房的招租信息发送至同城网，至今已有3月余，确实无法妥善出租。故，为给予作为守约方的上诉人合理期限另行租赁房屋，法院应当根据实际情况直接将闲置费自由裁量至6个月。三、250KV变压器系为被上诉人购置，无法满足上诉人重型机械厂房配套使用的要求，系实际损失。虽然变压器是所有工业厂房必须配套的设施，但是变压器的型号较多，不同的企业所使用的要求并不相同，如案涉厂房本应当由机械行业的公司配套使用，而机械行业的公司应当配置500-1000KV的变压器，现上诉人所购置250KV的变压器无法满足机械行业要求。自上诉人发送招租信息以来，多次与致力于承租的公司洽谈，均要求配置500KV以上的变压器，如果要求上诉人限定承租对象仅能是使用250KV变压器的承租人，必将导致上诉人更大的损失。四、免租期、中介费的损失不应划分比例，应当全部由被上诉人承担。如被上诉人仅租赁几个月，上诉人是肯定不可能会给予免租期的，这也符合通常的交易惯例。上诉人支出居间费的目的是寻找长期、稳定的承租人，而并非短短几个月，上诉人另行租赁又将支出居间费。因被上诉人提前解约的行为造成了反诉人免租期租金、居间费的损失，理应由被上诉人全部承担。综上，上诉人认为，一审法院认定事实错误，适用法律不当，特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的诉请。被上诉人常红公司辩称，关于解除合同的时间认定以及损失费用的计算均同常红公司的上诉状事实理由中的意见一致。其余对方主张的配套使用的变压器等其他损失，一审法院认定没有问题。常红公司向一审法院提起本诉请求：1.判令华盛公司向本公司退还房屋租金110万，退还保证金15万元，并支付自起诉之日起至实际付清之日止资金占用期间的利息（以125万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款利率计算)；2.案件诉讼费用、保全保险费由华盛公司承担。华盛公司向一审法院提起反诉请求：1.判令常红公司支付自2020年6月17日至判决解除之日的租金；2.判令常红公司支付房屋闲置费55万元；3.判令常红公司支付房屋恢复原状费用8万元；4.判令常红公司支付安装变压器损失275233.69元、房屋中介费30000元、2020年5月28日至2020年6月16日租金损失61111元，合计366344.69元；5.诉讼费用由常红公司承担。常红公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、2020年5月28日双方签订的厂房租赁合同原件一份，合同约定厂房租金为110万元/年，保证金15万元，租赁时间从2020年6月16日计算。又约定常红公司可根据自己的经营特点进行装修，同时约定租赁期如常红公司提前退租违约，应赔偿华盛公司三个月租金。唯一不退还租金及保证金的情形是常红公司擅自转租。二、银行交易明细两张，常红公司于签订合同当日支付125万元，履行付款义务。三、退租告知函及送达信息共八张，证明2020年7月9日常红公司通过顺丰向华盛公司寄送退租告知函，明确告知因华盛公司无法按照承诺提供常红公司经营必要设施，具体系在厂区内搭建彩钢棚，常红公司在投入装修的情况下无奈只能选择不再承租厂房，希望华盛公司能够及时交接厂房并退还相应租金，因之前常红公司已与华盛公司协商此事，该快件显示华盛公司拒收。2020年7月13日常红公司通过邮政挂号信向华盛公司寄送退租告知函，华盛公司再次拒收。最终常红公司只能于2020年7月16日将退租告知函贴在华盛公司厂门口，常红公司履行了通知义务，双方合同于2020年7月10日解除。四、华盛公司与中介张伟的微信聊天截图两张，证明2020年7月7日中介告知华盛公司因无法搭建问题常红公司无法使用厂房，并询问是否可以转租，但华盛公司并未回复。中介又于2020年7月24日明确告知解除租赁合同的原因，并希望协商。华盛公司明确回复协商不成按合同执行。华盛公司为证明其抗辩及反诉主张，向法院提供如下证据：一、屠清松与夏小丽微信聊天记录，证明华盛公司按照常红公司要求安装了变压器给予常红公司使用。二、银行交易明细，证明华盛公司与常红公司签订厂房租赁合同后向常红公司推荐的中介支付中介费3万元。三、受电工程技术总服务合同，证明华盛公司向常州通安能源管理有限公司购置250Kv变压器，该变压器价款系275233.69元，完全系因常红公司原因进行购置。华盛公司厂房系重型机械厂房，正常安装需500KV以上，而根据常红公司的企业情况，只需要250KV，因此因安装该变压器常红公司又提前解约，该变压器已变成实际损失。客户明细上证明华盛公司已向通安公司按约支付了15万元的价款。华盛公司对常红公司提供的证据质证认为，对厂房租赁合同真实性予以认可。但合同并未约定华盛公司需要帮助原告搭建彩钢棚，合同明确约定装修均由常红公司自行操作，华盛公司仅有配合义务，且合同并无约定常红公司可因此解除合同。对明细清单真实性予以认可，对退租告知函及送达真实性不予认可，华盛公司未收到常红公司所提供的告知函，我方不清楚常红公司系寄到何处的。对微信聊天记录真实性不予认可，按照法律规定提供电子证据应当提供原始载体，或提供公证材料。常红公司对华盛公司提供的证据质证认为，对证据一聊天记录真实性无异议，但聊天记录的内容并不能证明反诉人的反诉请求，仅是夏小丽与屠清松之间对于厂房的施工情况的讨论。对证据二系夏小丽与中介之间的，我方不清楚。对证据三服务合同是华盛公司与第三方之间的，我方不清楚。但从合同约定可见合同总价系27万余元，合同并无落款时间，而银行明细付款时间为2020年9月9日，且付款金额系15万元，与合同总价不一致。且合同约定的结算方式是送电完成后被告向第三方支付款项。说明常红公司并未使用该电箱，事实系常红公司装修尚未完成，未实际使用厂房，且装修时使用的电都是从其他地方临时借用。我方认为供水供电等是厂房使用基础，并非由华盛公司为常红公司定作，且该变压器可继续使用，并未产生实际损失，而租赁合同中仅约定常红公司需支付因使用产生的水电等费用，可见水电是本应由华盛公司提供的。根据双方提交的证据和庭审陈述，一审法院认定以下事实：2020年5月28日，原、被告双方经中介撮合签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租被告名下的坐落于常州市吕汤路3-3号房屋，面积4350平方米，期限自2020年6月16日至2023年6月15日，并给予2020年5月28日至2020年6月16日止的装修免租期，年租金为110万元，一年一付，保证金15万元；期间由原告提供门卫、保洁等厂区物业管理，原告另需装修或者增设附属设施和设备的应事先征得被告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则应由被告报请有关部门批准后方可进行；原告租赁期间不得将厂房转租，如果擅自中途转租转让，则被告不再退还租金和保证金；厂房租赁期间，如被告提前终止合同而违约，应赔偿原告三个月租金，如原告提前退租而违约，应赔偿被告三个月租金；原告在合同执行期间如自行购买厂房退租，在不造成被告损失前提下，双方协商解决。合同签订后，常红公司于当日向华盛公司付款125万元，华盛公司将厂房交于常红公司使用，常红公司开始对厂房进行部分装修。2020年7月9日常红公司通过顺丰快递向华盛公司寄送《退租告知函》一份，以华盛公司无法按照承诺提供常红公司经营必要设施，经慎重考虑决定不再承租厂房，希望华盛公司能够及时交接厂房并退还相应租金。该快件显示华盛公司拒收。2020年7月13日常红公司通过邮政挂号信向华盛公司寄送《退租告知函》一份，华盛公司再次拒收。常红公司于2020年7月16日将《退租告知函》贴在承租厂房门口，并于2020年9月1日向法院提起诉讼。一审法院另查明，华盛公司经中介签订合同向中介支付中介费3万元。华盛公司与常州通安能源管理有限公司签订《新建250KVA箱变受电工程（AB）技术总服务合同》一份，由常州通安能源管理有限公司为华盛公司承建购置250KVA箱变项目，项目总价275233.69元。本案在审理过程中，一审法院于2020年9月18日组织双方进行调解，调解中，经一审法院释明，华盛公司拒绝接收厂房。2020年11月27日，华盛公司向法院出具《情况说明》一份，同意解除双方之间的《厂房租赁合同》，要求常红公司承担华盛公司的各项损失；考虑到常红公司恢复原状可能对案涉房屋造成损坏或达不到预期，华盛公司同意不再要求常红公司履行恢复原状之义务，由华盛公司自行恢复原状。2020年12月15日，经法院组织，双方履行了涉案房屋的交接手续。一审法院认为，双方之间的房屋租赁合同依法成立，并合法有效，对双方均具有法律拘束力。根据合同约定，如华盛公司提前终止合同而违约，应赔偿常红公司三个月租金，如常红公司提前退租而违约，应赔偿华盛公司三个月租金，即合同赋予了双方主动违约的权利，但必须承担违约责任。双方合同中虽然约定了违约数额，但根据合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求增加。本案中，常红公司起初主张解除合同的《退租告知函》原因为“被告无法按照承诺提供原告经营必要设施”，并不是行使主动违约解除合同之权利，故该《退租告知函》即使有效送达华盛公司，也不构成合同的当然解除。常红公司向一审法院递交起诉状时方才行使主动违约解除合同之权利，考虑到送达、答辩期间，一审法院依法认定法院第一次组织双方调解之日（2020年9月18日）为常红公司明确要求提前退租之日，常红公司实际租赁时间为95天。因常红公司要求提前退租的理由不符合法定解除合同的条件，法院依法认定常红公司系根据合同约定行使主动违约解除权。由于华盛公司在调解当日拒绝接收涉案房屋，直到2020年12月15日方才正式接收涉案房屋，导致损失的扩大，故该期间（88天）的房屋租金损失由双方各半承担。考虑到华盛公司接收房屋后另行出租客观上需要一定的时间，该时间按双方合同约定为三个月，该期间的房屋闲置损失应当由违约方承担。华盛公司主张的恢复原状费用，因其主动承诺不需要常红公司履行该义务，该费用系华盛公司自愿放弃。华盛公司主张的免租期(19天)损失和中介费损失，法院依法按实际计算租金的期限(含合同约定的三个月)与合同承租期的比例20.91324%计算认定。华盛公司主张的变压器损失，因变压器系涉案房屋必须配套的设施，应当由其提供，并且后续出租中仍可使用，客观上不存在损失，故华盛公司该主张，法院不予支持。常红公司支付的保证金和租金扣除上述华盛公司损失后的多余部分应当由其予以返还。由于常红公司违约解除合同，故其要求华盛公司承担资金合理占用期间利息及诉讼保全保险费的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认常州市常红至信调味品有限公司与常州市江南华盛轴承有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年9月18日解除。二、常州市常红至信调味品有限公司应支付常州市江南华盛轴承有限公司租金286301元，并赔偿常州市江南华盛轴承有限公司各项损失476614元，合计762915元；与常州市常红至信调味品有限公司已经支付租金和定金125万元相抵，由常州市江南华盛轴承有限公司于判决生效之日起十日内返还常州市常红至信调味品有限公司剩余租金和定金487085元。三、驳回常州市常红至信调味品有限公司的其他诉讼请求。四、驳回常州市江南华盛轴承有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16050元，诉讼保全费5000元，反诉案件受理费8025元，合计29075元，由常州市常红至信调味品有限公司负担15204元，由常州市江南华盛轴承有限公司负担13871元（该款常州市常红至信调味品有限公司预交21050元，常州市江南华盛轴承有限公司预交8025元，由常州市江南华盛轴承有限公司于判决生效之日起十日内将5846元直接支付给常红至信调味品有限公司）。二审中，双方均未向法院提交新证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于合同解除。双方当事人签订租赁合同后，常红公司以搭建彩钢棚等问题要求退租，但根据双方合同约定，常红公司需装修或者增设附属设施的，需征得华盛公司书面同意，按规定需要相关部门审批的，还需由华盛公司报请有关部门审批后，方可进行。常红公司并没有提供其已经征得华盛公司书面同意并报请相关部门审批的证据，故常红公司以华盛公司违约解除合同不符合双方合同约定，常红公司以发出退租通知解除合同的行为不具有法律效力。常红公司主张双方合同约定了解约条款，但合同的任意解除权应当由法律予以规定，相关法律并未赋予合同当事人约定任意解除权。常红公司违约主张解除合同的行为效力，应当由法院根据案情综合予以认定。常红公司起诉后，一审法院组织双方当事人就厂房交接进行调解，此时，常红公司解除合同的主张华盛公司已明确知晓，一审法院综合案件情况认定双方的租赁合同于2020年9月18日解除之日并无不当。二、关于租金和损失的计算。双方合同于2020年9月18日解除，故常红公司应付租金计算至2020年9月18日。因合同约定了三个月租金的违约金，故常红公司应承担三个月租金的违约金。对2020年9月18日-12月15日的租金损失，一审法院在主持双方当事人进行调解时，华盛公司明确予以拒绝，并表示由此造成的扩大损失由其自行承担，故双方厂房未能交接的原因在于华盛公司，系华盛公司拒绝接受厂房的扩大损失，故一审法院判决该部分扩大损失由双方当事人各承担50%不当，该部分损失应当由华盛公司自行承担。对于厂房空置的闲置损失，双方合同对此并无约定，华盛公司也未举证证明其厂房闲置损失超出了三个月租金的违约金，一审法院对此不予支持并无不当。对于中介费和免租期损失，双方合同对此并无约定，一审综合本案实际情况酌情予以认定系一审法院行使自由裁量权，二审应予尊重。对于华盛公司提出的变压器损失，因提供水电设施系房屋租赁合同的出租人的附随义务，且变压器的产权归属于华盛公司，故华盛公司主张变压器损失缺乏事实和法律依据，一审对此不予支持符合法律规定。综上，上诉人华盛公司的上诉理由不能成立，本院均不予支持。常红公司的部分上诉理由成立，本院予以采信。一审判决认定事实清楚，但对部分损失计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省常州市新北区人民法院（2020）苏0411民初5242号民事判决第一、三、四项及诉讼费负担部分；二、变更江苏省常州市新北区人民法院（2020）苏0411民初5242号民事判决第二项为：常州市常红至信调味品有限公司应支付常州市江南华盛轴承有限公司租金286301元，并赔偿常州市江南华盛轴承有限公司各项损失344011元，合计630312元；与常州市常红至信调味品有限公司已经支付租金和定金125万元相抵，由常州市江南华盛轴承有限公司于本判决生效之日起十日内返还常州市常红至信调味品有限公司剩余租金和定金619688元。二审案件受理费24075元，由上诉人常州市常红至信调味品有限公司负担13000元，由常州市江南华盛轴承有限公司负担11075元。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  王 莹二〇二一年六月二十八日法官助理  骆云辉书 记 员  张 斐