河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终2895号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市吉利区河阳印象大酒店，住所地河南省洛阳市吉利区大庆路**。经营者：吕洪亮,男,1975年7月12日生,汉族,住洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：郭鹏飞，河南广文律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：席春晓，男，1987年3月27日生，汉族，住洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：周恒，河南佑嘉律师事务所律师。上诉人洛阳市吉利区河阳印象大酒店（以下简称河阳印象大酒店）、上诉人席春晓房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市吉利区人民法院（2021）豫0306民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人河阳印象大酒店的委托诉讼代理人郭鹏飞，席春晓的委托诉讼代理人周恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河阳印象大酒店上诉请求：1.依法撤销河南省洛阳市吉利区人民法院（2021）豫0306民初169号民事判决，改判支持河阳印象大酒店一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由席春晓负担。事实与理由:一、河阳印象大酒店不应向席春晓支付空调风机款32933元。席春晓在承租房屋时，河阳印象大酒店建议其使用柜式空调，但其坚持使用中央空调，为此双方约定，河阳印象大酒店支付一半风机款1.6万元，剩余由席春晓承担，合同到期时河阳印象大酒店不再补偿席春晓，风机由席春晓自行购买，更换的旧风机由席春晓处置。通过电话录音能够证明河阳印象大酒店支付了1.6万元风机款。二、席春晓应支付拖欠的2020年房屋租金1.8万元并按照每年5.8万元的标准支付2021年1月1日至房屋实际返还之日的房租。席春晓所承租的房屋所有权人为洛阳炼化宏达实业有限公司，河阳印象大酒店经所有权人同意转租给席春晓，2020因疫情席春晓与河阳印象大酒店商量房租金额，河阳印象大酒店承诺宏达公司减免房屋的情况下，按照相同比例给席春晓减免房租。一审法院因疫情酌定减免席春晓1个月房租，但宏达公司并未给河阳印象大酒店减免房租。三、席春晓应向河阳印象大酒店支付电梯维修费2705元。双方在合同里虽然仅约定了电梯使用费（维保费），但双方口头达成协议因电梯维修产生的费用由双方共同承担，河阳印象大酒店提交的微信聊天记录能够证明，电梯维修费共计5410元，双方应各承担2705元。席春晓辩称，1、空调及设备的安装是出租人应承担的义务，该费用不能由席春晓承担。2、截止一审起诉时席春晓已没有使用涉案房屋，且涉案电费是以印象酒店名义出具的，没有经过席春晓的确认，该电费不能由席春晓承担，应当由对方承担。3、减免房租是席春晓与印象酒店协商的，且因疫情原因，法律对减免房租有规定。另外河阳印象大酒店与原承租方的关系不能对抗席春晓，根据合同的相对性，仅是合同双方之间的关系。4、房屋的损失和漏水及高温电梯、空调等不能使用，均是印象酒店应承担的义务。根据席春晓提交的证据2020年7月19日温度达到30度，且内部营业均售温度和电梯以及下雨天漏雨的影响，且实际影响的期限应漏水耽误有两个月左右。电梯运行根据证人出庭作证证实2019年停运有三个月左右，2020年停运有半个月，空调和暖气不能正常使用，自2019年一直持续，导致不能正常经营期限有三个月左右。席春晓没有要求解除合同，仅是对租金和费用要求予以减免，因此一审判决错误，应发回重审，或者改判。席春晓上诉请求：1.撤销河南省洛阳市吉利区人民法院（2021）豫0306民初169号民事判决，发回重审或改判河阳印象大酒店继续履行《房屋租赁协议》，并支持席春晓的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费和反诉费由河阳印象大酒店负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定2020年12月至今，席春晓未支付承租房屋的电费，共计4605.13元，事实错误。河阳印象大酒店提供的证据是其单方制作，席春晓不认可，且该电费包含河阳印象大酒店自己使用的电费，不是席春晓独自使用。2.一审认定席春晓未向河阳印象大酒店支付2020年至今的电梯使用费的事实错误，由于河阳印象大酒店的原因导致席春晓从2020年至今不能正常使用电梯，电梯经常处于维修状态，席春晓经营受损，不应分担电梯使用费。3.2020年3月份，席春晓与河阳印象大酒店沟通减免3个月，河阳印象大酒店口头同意减免2个月房租，故此，席春晓才暂未支付1.8万元租金，加上房屋漏水、暖气和电梯不能正常使用等给席春晓造成损失，席春晓可以少交租金。根据租赁协议的约定，河阳印象大酒店承担房屋安全责任，承担水电暖气等正常供给、承担楼顶防水、电梯的维修维护。席春晓提交的八组证据和证人证言，证实河阳印象大酒店拒绝履行上述义务，致使席春晓不能正常经营，造成损失。二、一审法院适用法律错误。河阳印象大酒店未全面履行合同义务，构成根本违约，席春晓要求减免房租，席春晓正常履行合同，依法行使抗辩权。由于河阳印象大酒店的违约行为，给席春晓造成较大损失，依法应予赔偿5万元。三、一审法院举证责任分配错误，席春晓提出主张，一审法院未告知席春晓就申请损失鉴定，属于程序违法。河阳印象大酒店辩称：一、截止至2021年3月1日，席春晓共欠电费4605.13元。席春晓经营的儿童游乐场安装有单独的电表，每月一抄表，当月产生的电费在次月15日前支付，每月电表用电度数与上月相互对应，席春晓电费已支付至2020年11月，欠12月份电费2369.3元、2021年1月份电费1410.75元、2021年2月份电费825.08元，共计4605.13元，另外，因答辩人一审起诉时电费仅主张至起诉之日（2021年3月1日前），席春晓目前仍使用着涉案房屋，2021年3月至席春晓实际腾房期间的电费，待本案结束后答辩人另行向席春晓主张。二、席春晓应按合同约定向答辩人支付电梯使用费。电梯属于特种设备，每年需要维护保养，答辩人与席春晓签订的补充协议里明确约定，席春晓每年应支付电梯维护费2000元。电梯使用过程中偶尔会出现故障，但答辩人都是第一时间找人维修，保证电梯的正常使用，不存在席春晓所称经常不能使用的情形，因此席春晓应按合同约定向答辩人支付电梯使用费。三、答辩人从未承诺给予席春晓减免三个月房租。席春晓所承租的房屋，系洛阳炼化宏达实业有限公司所有，答辩人经房屋所有人同意将三楼转租给席春晓使用。2020年初受疫情影响，席春晓希望答辩人能对其减免房租，答辩人承诺如果房屋所有人给答辩人减免房租，答辩人按相同比例给席春晓减免，最终房屋所有人未给予答辩人减免房租，所以答辩人也未给予席春晓减免房租，席春晓应足额向答辩人支付房租。四、席春晓要求答辩人赔偿5万元损失无任何依据。租赁合同签订后，答辩人将租赁房屋交付给席春晓使用，出现房屋漏水、电梯故障时，答辩人及时进行了维修，保证游乐场正常经营，并且电梯故障时候有步梯可以通行，空调是席春晓自行购买，质量应由席春晓负责，答辩人在微信催要房租时，席春晓也未向答辩人反映房屋出现上述问题，席春晓经营的儿童游乐场一直是有序经营，游乐场出现亏损是其自身经营不善，经营过程中的亏损不应由答辩人承担。综上，席春晓上诉没有事实及法律依据，请二审法院驳回席春晓上诉请求。河阳印象大酒店向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告签订的房屋租赁协议；2.判令被告立即向原告返还租赁房屋；3.判决被告支付拖欠的租金22833元、电费4605.5元、电梯使用费2166元、电梯维修费2705元，共计32309.05元（按照5.8万元/年租金标准、2000元/年电梯使用费标准支付实际占用期间的费用，水电费和电梯维修费按照实际产生计算）；4.本案诉讼费由被告承担。席春晓向一审法院提出反诉请求：1.判决反诉被告赔偿因房屋漏水、暖气和电梯不能正常使用给反诉原告造成的经营损失5万元；2.判决反诉被告返还反诉原告空调风机款32933元；3.本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年12月14日，河阳印象大酒店与席春晓签订《房屋租赁协议》，约定河阳印象大酒店将该酒店三楼出租给席春晓经营儿童玩具游乐城，房屋面积610㎡，租金5.8万元/年，租赁期限自2017年2月1日至2022年1月30日，河阳印象大酒店负责水、电、暖气等设施正常供给，席春晓应在每年1月1日前支付下年度租金，并按月结清水、电、暖费用，双方共同承担电梯维保费5000元/年。当天，双方又签订补充协议一份，约定席春晓应负担的电梯维保费为2000元/年。后河阳印象大酒店将房屋移交给席春晓使用。2017年1月12日，因涉案房屋中央空调需要更换风机，席春晓通过郝辉辉向河南捷超机电设备有限公司支付风机款32933元。2020年度，席春晓仅向河阳大酒店支付了4万元的房租，余欠2020年度1.8万元租金及2021年度租金未付；2020年12月至今席春晓未支付承租房屋的电费，共计4605.13元（12月2369.3元、2021年1月1410.75元、2月825.08元）；席春晓未向河阳印象大酒店支付2020年至今的电梯使用费。受疫情影响，河阳印象大酒店曾与席春晓协商减免房租事宜，但由于房屋所有权人未减免河阳印象大酒店的房屋租金，双方未能就租金减免一事达成一致意见。以上事实有《房屋租赁协议》、补充协议、微信截图、通话录音、房屋照片、银行转账凭证、证人证言等证据在卷佐证，足以证明。一审法院认为，河阳印象大酒店和席春晓签订的《房屋租赁协议》及其补充协议不违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方均应恪守。席春晓拖欠房屋租金、电费、电梯使用费未付，应当承担向河阳印象大酒店付款的违约责任。关于双方签订的《房屋租赁协议》是否应予解除，一审法院认为，席春晓拖欠2020年度的部分租金及2021年度的全部租金未付，已经构成根本违约，《合同法》也明确规定了承租人逾期不支付租金时，出租人有权解除合同，且双方对合同履行过程中产生的问题争议巨大（租金交纳及营业损失等问题），因此，河阳印象大酒店要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。席春晓应当向河阳印象大酒店支付2020年度余欠租金1.8万元,但由于2020年疫情必然导致席春晓收入明显减少，要求其继续按照原租赁合同支付房租对其明显不公平，根据本案实际情况及公平原则，本院酌情减免席春晓1个月租金，即4833元（全年租金5.8万元，每月租金4833元），因此席春晓应向河阳印象大酒店支付2020年余欠租金13167元；席春晓应按照年租金5.8万元支付2021年1月1日至房屋返还之日的租金；支付2020年度电梯使用费2000元，并按照年使用费2000元支付2021年1月1日至房屋返还之日的电梯使用费；支付实际拖欠的电费4605.13元。房屋租赁合同中并未约定席春晓应承担电梯维修费用，因此河阳印象大酒店要求席春晓承担电梯维修费没有事实和法律依据，本院不予支持。席春晓虽反诉称承租房屋存在屋顶漏水、电梯及空调不能正常使用等情况，但其所交证据尚不足以证明上述情形对其经营造成严重影响，且其未向本院举证证明其经营损失的有效数据，对其提出的赔偿营业损失5万元的诉讼请求也无法作出明确合理的说明，故席春晓的该项反诉请求证据不足，一审法院不予支持。河阳印象大酒店作为出租人，应当保证出租房屋及相应配套设施能够达到正常使用条件，因此席春晓席春晓支付的32933元空调风机款，河阳印象大酒店应予退还。河阳印象大酒店称双方曾协商该风机款各负担一半，且其已经向席春晓支付16000元的主张，没有证据证明，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条第三项、第二百一六十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除河阳印象大酒店与席春晓2016年12月14日签订的《房屋租赁协议》。二、席春晓于本判决生效后十五日内向河阳印象大酒店返还该酒店三楼房屋（面积610㎡）。三、席春晓于本判决生效后十日内向河阳印象大酒店支付2020年度房屋租金13167元并按照5.8万元/年支付2021年1月1日至房屋返还之日的房屋租金。四、席春晓于本判决生效后十日内向河阳印象大酒店支付2020年度电梯使用费2000元并按照2000元/年支付2021年1月1日至房屋返还之日的电梯使用费。五、河阳印象大酒店于本判决生效后十日内向席春晓返还空调风机款32933元。六、驳回河阳印象大酒店的其他诉讼请求。七、驳回席春晓的其他反诉请求。案件受理费304元（减半后），由河阳印象大酒店负担71元，席春晓负担233元；反诉受理费936.5元（减半后）,由席春晓负担564.5元，河阳印象大酒店负担372元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.一审判决核定的租金、电梯使用费等费用是否准确；2.空调风机款如何处理；3.席春晓提出的5万元损失是否应当支持。关于争议焦点（一）、席春晓与河阳印象大酒店签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。河阳印象大酒店按照合同约定将房屋交付给席春晓，席春晓占有、使用房屋至今，应当向河阳印象大酒店支付房屋租金，故一审法院判令席春晓按照合同约定的租金向河阳印象大酒店支付房屋租金至实际返还之日，并无不当，考虑到疫情影响，一审法院酌情减免席春晓1个月租金，本院予以确认。双方另行订立的《补充协议》约定每年电梯维护费2000元和每年房屋租金一起缴纳，故一审法院判令席春晓承担电梯使用费并无不当。关于电费，席春晓辩称该电费系双方共同用电产生，但并未提交证据，本院不予支持。故一审法院认定的房屋租金、电梯使用费和电费数额，符合双方合同约定，本院予以确认。关于争议焦点（二）、河阳印象大酒店作为出租人，应当保证出租房屋及相应配套设施能够达到正常使用条件，应当负担空调风机款。河阳印象大酒店称双方口头约定空调风机款共同负担，且已经向席春晓支付过1.6万元的空调风机款，证据不足，本院不予采信。关于争议焦点（三）、席春晓为证明因河阳印象大酒店空调运转异常，给己方造成经营损失，提交了案外人李辉辉的邮政储蓄银行卡2017年10月1日至2018年3月30日的对账单，本院认为，该银行卡的所有人既非席春晓本人，亦不能证明与席春晓经营的项目之间的法律关系，不能证明相应的对账单中的项目与席春晓有关，且对账单中的各项收入均不显示用途，不能证明系席春晓经营的游乐场的营业收入。故席春晓主张河阳印象大酒店应当赔偿营业损失5万元，证据不足，本院不予支持。综上所述，河阳印象大酒店和席春晓的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2080元，由洛阳市吉利区河阳印象大酒店负担851元，由席春晓负担1229元。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二一年六月十八日书记员  常冰莹