江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初6068号原告：靖江市文体广电和旅游局，统一社会信用代码113212825546266707，住所地靖江市阳光大道1号。负责人：沈永红，局长。委托诉讼代理人：孙锐，江苏江豪海信（靖江）律师事务所律师。被告：陈振松，男，1966年9月4日生,汉族,住靖江市。原告靖江市文体广电和旅游局与被告陈振松为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告靖江市文体广电和旅游局委托诉讼代理人孙锐到庭参加诉讼,被告陈振松到庭参与第一次庭审，第二次庭审经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令立即支付管理费112000元及自2019年10月1日起至2021年1月15日止的占有使用费144526元（参照双方协议约定的第五年管理费112000元的标准计算）,合计256526元。事实与理由：2014年6月19日，靖江市体育局（以下简称体育局）和被告签订体校大楼合作开放协议一份，约定体育局将位于靖江市的体校大楼提供给被告，被告缴纳管理费，合作期限为2014年10月1日至2019年9月30日，前三年管理费为100000元/年，第四年为108000元，第五年为112000元。合同签订后，体育局即将体校大楼交付被告使用，被告仅按约缴纳了前四年的管理费，2018年10月1日至2019年9月30日的管理费至今未付。2019年7月16日，体育局撤销，相关行政职能划归原告。合同到期后，被告未能返还租赁房屋，原告多次催促下，双方于2021年1月15日办理交接手续，被告将租赁房屋返还原告，然拖欠的管理费以及合同到期后至交付之日的占有使用费至今未付。被告陈振松辩称，对原告所述双方签订合作开放协议、期限五年、2018年10月1日至2019年9月30日管理费没有缴纳、2021年1月15日双方办理交接手续是事实。合同虽约定合作协议，但是实际履行过程中未达成合作，仅为原告向被告提供租赁场地，合作协议本质为房屋租赁。合同到期后恰逢疫情，故一直未能与原告交接。2019年初至5月，因变压器损坏更换涉案房屋一直停电，被告无法正常经营，合同期限应当顺延四个多月。另为解决原告历史遗留问题，被告代原告支付涉案房屋旁彩票中心的装潢费用27888元，应予扣除。因疫情及停电的原因，故被告现仅同意支付第五年管理费112000元，并扣除装修费用27888元，其余占有使用费不同意支付。针对被告辩称原告补充陈述，双方确实虽签订合作协议，然未达成具体合作，本质为房屋租赁。2019年初至5月底，涉案房屋确实因为变压器更换导致停电四个多月，至于被告有无正常经营原告并不清楚，而涉及疫情期间的房租减免需要原告提供相关的符合减免的材料后由原告向国资委申请，国资委批准后再确定是否减免或返还。而被告所述装潢费用不在被告承租的房屋内，也与本案无关，被告可另行主张。本院经审理认定事实如下：2014年6月19日，靖江市体育局与被告签订《体校大楼合作开放协议》一份，约定体育局将位于靖江市的体校大楼提供给被告，合作期限为五年，前三年被告每年支付管理费100000元，第四年支付108000元，第五年支付112000元，协议签订以每年10月1日为准。协议签订后，体育局按约将体校大楼提供给被告，被告缴纳了前四年的管理费，2018年10月1日至2019年9月30日管理费未缴纳。2020年6月11日，原告向被告发送律师函，要求付清尚欠管理费并腾空交付涉案房屋。2021年1月15日，原、被告签订房屋交接协议一份，载明原告确认被告已于2021年1月15日交付涉案房屋。另查明，2019年3月29日，中共靖江市委办公室发文，确定靖江市文体广电和旅游局职能配置、内设机构和人员编制规定。2019年7月16日，中共靖江市委机构编制委员会发文，撤销原市文化广电新闻出版局下属事业单位市体育局，将其承担的行政职能划归市文体广电和旅游局。以上事实有原告提供的《体校大楼合作开放协议》、律师函及邮寄凭证、房屋交接协议、中共靖江市委办公室靖委办[2019]68号文件、靖江县人民政府靖政发[1984]65号文件、中共靖江市委靖发[2001]72号文件、中共靖江市委机构编制委员会靖编[2019]30号文件等证据在卷佐证，本院予以确认。被告为支持其主张，向本院提供了靖江市人民政府办公室靖政办发[2020]48号文件复印件（对承租市各行政事业单位及国有企业自有经营性房产从事生产经营活动、且受疫情影响较为明显的小微企业和个体工商户，免除2020年上半年3个月的租金，其中，对承租我市国有企业经营性用房且受疫情影响较为明显，从事批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业的服务业小微企业和个体工商户，免除2020年度上半年租金）。经质证，原告对上述证据真实性没有异议，但被告并非小微企业或个体工商户，而是个人，且审核权限在国资委。本院认为，体育局与被告于2014年6月19日签订的《体校大楼合作开放协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告在租赁涉案房屋后理应按照合同约定支付2018年10月1日至2019年9月30日的管理费，因政府机构改革，体育局相关职能划归原告，现原告主张所欠管理费的请求，符合合同约定及法律规定，应予照准，然原、被告双方均确认涉案房屋因变压器更换导致2019年初至5月底四个多月期间停电，原告作为出租人未能提供符合使用目的的租赁物，因维修影响被告的正常使用经营，故本院酌情予以扣减4个月的租金。合同到期后，双方并未再续签合同，被告仍实际使用涉案房屋至2021年1月15日，故应当支付上述期间的房屋使用费，原告主张参照合同约定的第五年管理费标准计算，于法无悖，应予支持。至于被告辩称后续使用期间恰逢疫情，相关使用费不同意支付，然未能提供其满足相关减免租金政策文件的证据，但综合考虑疫情初发期多数营业性商铺无法正常经营的实际情况，故本院酌定减免2个月的使用费。而被告抗辩其垫付的非涉案房屋的装修费用应予扣除的意见，与本案无涉，原告亦不同意扣除，被告可另行主张。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条《、中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告陈振松于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告靖江市文体广电和旅游局2018年10月1日至2019年9月30日的管理费74666.67元以及2019年10月1日至2021年1月15日的房屋使用费126000元，合计200666.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5211元，由原告靖江市文体广电和旅游局负担1201元，被告陈振松负担4010元。原告预交的案件受理费中4010元由本院退回，被告应负担的受理费4010元于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  夏 冬人民陪审员  徐大双人民陪审员  陈红军二〇二一年六月二十三日书 记 员  郑琪雯本案援引的法律条款：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按照判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。