呼和浩特市新城区人民法院   民事判决书   （2021）内0102民初2845号   原告：内蒙古嘉泰物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。   法定代表人：苗某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：兰某，内蒙古典源律师事务所律师。   被告：内蒙古易轩信息技术有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。   法定代表人：杨某，该公司总经理。   原告内蒙古嘉泰物业服务有限公司与被告内蒙古易轩信息技术有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古嘉泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人兰某、被告内蒙古易轩信息技术有限公司法定代表人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告内蒙古嘉泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年6月1日至2019年7月15日期间的物业费262168元、二次垃圾清运费22472元，合计284640元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月1日，原告与呼和浩特市新西美房地产有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为坐落于新城区海东路的东方银座项目住宅、写字楼、商业、公寓提供物业服务，并约定商业的物业费为3.5元/月/平米，由业主按其使用的建筑面积交纳。合同签订后，原告按照合同约定入驻了该物业项目，被告在2018年6月1日至2019年7月15日期间承租了东方银座A座商业楼1、2、3层，面积为5548.52平米，被告在租赁期内一直未向原告缴纳物业费以及由原告代收代缴的卫生费、水费，合计284640元，经原告多次催要，被告仍拒绝支付，现为维护自身合法权益，原告遂提起诉讼。   被告内蒙古易轩信息技术有限公司辩称，1、原告与呼和浩特市新西美房地产有限责任公司签订《前期物业服务合同》对被告没有任何法律约束力。被告与原告没有签署任何服务合同，不存在服务与被服务的关系。该大厦属于已竣工但尚未销售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费应由建设单位缴纳，在被告与双创园区签约使用东方银座该物业空间期间，该物业一直属于未售物业状态，无论原告与开发商怎么样的约定对被告都没有任何法律约束力。2、被告是总部设在上海自贸区的易轩（上海）信息技术有限公司，2017年2月被告通过政府招商引资进入内蒙古，落户呼和浩特新城区双创园区，并成立独立法人的子公司内蒙古易轩信息技术有限公司。被告与园区签约时，并不知享受的投资优惠政策之一即免物理空间，东方银座是烂尾楼。被告在运营期间，政府派人在东方银座一层大厦玻璃上贴的风险告知函，说明该大厦不具备合法手续。被告多次到园区找政府要求解决该物业合法合规使用问题。2018年10月底，被告接到消防大队的整改通知和罚款通知，才知该大厦并没有通过消防使用的一次验收。根本不具备使用条件，按国家规定，开发商私下销售并与原告签署所得的《前期物业服务合同》属于无效行为，不能投入使用的物业更不能收取物业费。3、被告作为外地招商引资到内蒙古投资的企业，5000多平米的场地装修耗资近千万，被告在使用期间的所有物业工作，修灯、修门、楼梯走廊装灯、冬天楼道加棉门帘、打扫卫生、安全保卫等工作都是被告自行完成，但是在经营过程中，原告以各种停水、停电等方法限制被告的正常经营，这样的营商环境显然无法持续经营。就投资损失，被告目前还在和双创园区协商、沟通解决。   本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，原告与呼和浩特市新西美房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对东方银座项目提供物业服务，类型为住宅、写字楼、商业、公寓，服务期限为5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止，收费标准为住宅5号楼1.5元/平方米/月；住宅4号楼2元/平方米/月；写字楼3元/平方米/月；商业3.5元/平方米/月；公寓2.8元/平方米/月。   2017年2月1日，呼和浩特市新城区创新创业服务中心作为甲方与乙方易轩（上海）信息技术有限公司签订新城区创新创业服务中心入驻协议书，约定呼和浩特市新城区创新创业服务中心将位于××楼、二层、三层），免房租使用二年半（2017年2月1日-2019年9月1日）提供给乙方。并约定乙方及时交纳水、电、空调制冷（热）、物业管理等各项费用。   另查明，2018年6月1日至2019年7月15日期间被告是东方银座A座1、2、3层房屋的使用人，房屋面积为5548.52平方米，房屋性质为写字楼。被告尚欠原告2018年6月1日至2019年7月15日期间的物业服务费、二次垃圾清运费。   本院认为，原告与呼和浩特市新西美房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告为被告提供了物业服务，被告亦接受了原告的物业服务。该合同对原、被告双方均具有约束力。被告辩称前期物业服务合同对其没有约束力，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，被告的抗辩意见，本院不予支持。被告辩称该房屋不具备合法手续，与本案不是同一法律关系，被告以此为由拒交物业费本院不予支持。被告辩称原告的物业服务不到位，未提交证据予以证明，本院不予支持。被告应向原告支付物业费及二次垃圾清运费。   综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：   一、被告内蒙古易轩信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古嘉泰物业服务有限公司2018年6月1日至2019年7月15日期间的物业服务费224715.06元（3元/平方米/月×5548.52平方米×13.5月）、二次垃圾清运费22471.51元（5548.52平米×13.5月×0.3元/月）；   二、驳回原告内蒙古嘉泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取计2785元，由原告内蒙古嘉泰物业服务有限公司负担366元，由被告内蒙古易轩信息技术有限公司负担2419元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员 高飞宇      二○二一年六月二十四日   书记员 麦丽莎   附：相关法律条文   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《物业管理条例》   第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。