贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初6191号 原告：贵州滕王阁物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路东园小区E8栋1-1-8号，统一社会信用代码：91520502308805630M。 法定代表人：严圣涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李梅（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：温蔺虹（一般授权代理）。 被告：魏娟，女，汉族，1984年4月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州滕王阁物业管理有限公司（以下至判决主文前称：腾王阁物业公司）与被告魏娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告腾王阁物业公司的委托诉讼代理人李梅、温蔺虹及被告魏娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告腾王阁物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付原告2019年1月1日至2021年2月28日期间的物业管理费6,719.96元及违约金暂计300.00元（该违约金以实际拖欠物业管理费为基数，按每日千分之三计算至实际支付之日为止）。2、请求判决本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：原告是毕节万晟置业有限公司开发“万晟阳光城”选聘的前期物业服务公司，并与该公司签订了《前期物业服务委托合同》和与业主签定了《前期物业管理服务协议》，合同约定了物业服务费为电梯洋房住宅每月每平方米1.8元；高层住宅、单身公寓房每月每平方米1.5元等条款。被告购买“万晟阳光城”XX号房屋（房屋建筑面积143.59平方米，为洋房住宅）交房后，物业管理费仅交至2019年1月1日，从2019年1月1日至2021年2月28日尚欠原告物业管理费用共计6,719.96元。原告认为，原告均依照法律法规的规定及物业服务合同的约定，对“万晟阳光城”小区进行了物业管理提供服务，被告应按照合同的约定支付物业服务管理费。然而，被告至今未交清物业服务费，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，恳请依法判如所诉。 被告魏娟书面辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，完全是只站在自己的利益出发，全然不顾业主的权益是否得到合理保障。第一、就万晟阳光城的整体楼房特征而言，目前已经交付给业主的住房主要有两种，一种是总楼层为7层的洋楼，一种是小高层。按物业公司定出的标准，洋楼的物业管理费为每月1.8元每平方米，小高层的物业管理费为每月1.8元每平方米。1到14号楼是洋楼，但是这14栋房子中，3到8号楼的电梯却无法到达地下停车库，甚至有些单元还没有步梯到达地下停车库，这给业主的生活带来了极不方便甚至是麻烦。试问，都是同样的付1.8元每平方米的物管费，得到的待遇却不一样，这样的收费，于3到8号楼的业主而言，是极为不公平的。第二、纵观毕节市所有小区，每个小区停车库都是打好地膜的，但就万晟阳光城的车库，看不到任何地膜的影子，地面灰尘扑扑，这对于业主的生活品质也是有影响的，曾为此多次与物业协商无果，因此拒缴物业管理费。第三、我住的3号楼，每一个楼层都没有消防设施，试问一个没有消防设施的楼，怎么让我的安全得到保障?如果发生火灾呢?连起码的救援设施都没有，我又凭什么要付1.8元每平方米的物业费?第四、万晟阳光城滕王阁物业工作人员的态度极为恶劣。一开始，我也是按照贵公司的要求，交了2018年整年的物业管理费的。其中包括装修保证金和垃圾处理费也如数缴纳清楚的，我没有欠物业任何一分钱。我的房子于2018年6月开始装修，就在2018年11月底，具体是哪一天我已经不太记得了，我一个亲戚给我请人拉了两车石材进小区，当时我也在车上，可是当我们来到万晟阳光城的大门处时，对方不抬花杆，要求我一车要缴納五元钱的进场费，我就不明白了，业主交了物业费了，交了垃圾处理费了，交了装修保证金了，拉点装修材料进场，还要另外收费，这是什么样的规定，是谁允许这样收费的?甚至对方还说，业主要拉东西进场，要么你自己把车开上去呀，如果你说车主是你亲戚，那出示你们亲戚关系的证明。个人觉得他们直接是“土匪行为”。我当时就问了，我说我是这里的业主，难道不该拉东西进小区吗?我说我交了物管费的，就该为我服务啊，那个曾经理就说:“你是业主你了不起啊，你交钱又不是交给我的，凭什么要我给你服务?”因此，当时我们发生了语言冲突，那个所谓的曾经理，有一米八的大个儿，还和我发生了肢体冲突，试问，这样的物业，我还会再交钱给他吗?我连最起码的服务都没有保障，我又有何理由要交物管费呢?此事我曾与物业进行过多次沟通，希望他们出面处理此问题，可这个曾经理以及物业的管理人员从未对此事向我回应以及道歉。第五、自房子于2018年1月份交到我手里以来，万晟阳光城一个小区却不同待遇，比如:1到8号楼，在2019年6月之前，连路灯都没有，每天晚上出门，黑灯瞎火的，至于其他服务更糟糕，比如卫生长期打扫，有时候一点垃圾，几天几夜都没有人能来扫一下.特别是新冠疫情期间，全中国人都在为抗击疫情而努力，但是万晟阳光城的物业却不作为，进出小区的人员检测不做，小区消毒不做，据我所知，在当时全国各地都在奋力排查从武汉返黔人员的时候，7号楼有从武汉返黔的人，可是滕王阁物业居然不作为，更别说排查了，是人家洪山社区那边核实出来的，因为这些返黔人员同时也在洪山社区去了。纵观整个毕节市，整个贵州省，整个中国，大家都在打着一场没有硝烟的战争，但是万晟阳光城的物业却要等后河社区来打招呼，警告、提醒，才开始小区进出管理和排查。试问这样的服务，我凭什么要给1.8元每平方米的物业费?综合小区的服务，问题很多，比如:卫生打扫不及时、服务不周到，小区管理不到位等，我就不在这里一一赘述，有图片和视频为证(图片和视频附于U盘)。此外，原告提出的支付物业管理费违约金无任何法律支撑。综上所述，答辩人的所有行为均为正当维护自身权益的行为，没有无理取闹，更没有蛮不讲理。请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。 被告魏娟口头辩称，我去退过两次装修保证金和三通费用，因我未交物业费，至今未退我。 本院经审理认定事实如下：原告是毕节市七星关区万晟阳光城小区的物业管理公司，被告是该小区业主。2014年12月4日，原告（乙方）与毕节万晟置业有限公司（甲方）签订《贵州省毕节市万晟阳光城一期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对万晟阳光城一期进行物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.60元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；单身公寓：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；商业物业：3.50元/月/平方米。合同还约定其他事项。2018年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用等事项进行了约定。其中，乙方交纳物业服务费用的时间为：甲方自乙方与发展商在商品房买卖合同约定的商品房交付时间（若发展商逾期交付的以实际交房时间为准）之次日起计收物业管理费，乙方应按年交纳物业管理费，具体是每年1月31日前交纳本年度全年的物业服务费用。甲方按照包干制收取物业服务费用，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.50元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；单身公寓：1.50元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；住宅单身公寓房：1.50元/月/平方米；商业物业：3.50元/月/平方米。被告房屋的建筑面积为143.59平方米，属于电梯洋房，其物业管理费仅交至2018年12月31日，从2019年1月1日起至2021年2月28日的物业管理服务费未支付。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方诸如消防设施不规范、杂物及垃圾堆放不规范、垃圾处理不及时等问题。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 上述事实有原、被告的陈述，以及原告所举营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《前期物业服务委托合同》和《前期物业管理服务协议》、物业专用收据、物业服务的相关照片等证据,被告所举光盘一张，上述证据已经庭审举证质证，本院予以确认在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应按合同约定的交费标准交纳物业服务费，其只交至2018年12月31日，从2019年1月1日起至2021年2月28日的物业管理服务费未支付。已构成违约，应承担违约责任，被告欠原告从2019年1月1日至2021年2月28日期间(共26个月)的物业费为6,720.00元（1.80元/平方米×143.59平方米×26个月），被告应当向原告交纳。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑、该小区的现状，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告承担90%的物业管理费，即6,720.00元×90%=6,048.00元，原告诉讼请求超过部分，本院不予支持；对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原告及被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告魏娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州滕王阁物业管理有限公司交纳2019年1月1日至2021年2月28日期间（共26个月）的物业管理服务费人民币6,048.00元； 二、驳回原告贵州滕王阁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由被告魏娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二一年六月十一日 书记员  李长江