广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1303民初2400号原告：宋世兴。委托诉讼代理人：宋剑文，北京京师（深圳）律师事务所律师。被告：惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司。法定代表人：夏宇飞。委托诉讼代理人：周淑婷，公司员工。原告宋世兴诉被告惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋剑文及被告委托代理人周淑婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋世兴向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签订的《珑禧花园认购书》；2.被告退还原告定金及首付款共计人民币97754元并支付利息(自2021年1月13日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项实际付清之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年5月1日，被告与原告在惠州市惠阳区签署了一份《珑禧花园认购书》（以下简称“认购书”），该物业认购价977541元，地址位于惠州市惠阳区××××××××××××××，建筑面积约85.82平方米。原告于5月1日交付10000元，5月8日交付87754元。认购书第一条约定定金50000元，已付10000元，剩余40000元于5月3日前付清；第一期楼款47754元于5月8日前付清；5月16日前签订《商品房买卖合同》同时办理银行按揭手续；第二期楼款199787元于7月30日前付清。2021年1月5日，原告赴至被告签约地址惠州市惠阳区××××××××，与被告共同商议签订商品房买卖合同事宜，原告与被告销售人员潘汉沟通，对签订商品房买卖合同（预售）进行协商。原告在查阅了商品房买卖合同模板后发现，该合同模板第十章4.1.2约定：“按揭贷款申请不获银行批准，90日内付清该物业按揭贷款款项”，因原告宋世兴作为在校大学生，没有参加工作，也没有经济支付能力支付银行按揭款，遂原告要求该将该条款修改为：“如果无法办理银行按揭贷款手续，买方有权解除合同，并退回已支付的购房款”。但，被告销售潘汉明确表示，无法修改买卖合同的条款，甚至无法以补充协议的方式进行约定。原告认为，原告与被告无法协商一致签订正式书面《商品房买卖合同（预售）》，被告应将原告支付的款项返还原告。现原告依据我国相关法律法规之规定，依法向人民法院提起诉讼，望贵院查清事实，依法判决。被告雅居乐公司答辩称，第一，原、被告双方已签订正式的书面商品房买卖合同，双方已就按揭贷款申请银行批准，如不获银行批准，则买受人应在出卖人发出通知时之日起九十日内付清按揭贷款购房款，原告诉状所述与事实不符。第二，原告拖欠被告购房款至今未付清，原告违反合同约定，原告没有理由行使合同解除的权利。本院经审理认定事实如下：2020年5月1日，原告（认购方）与被告（出售方）签订《珑禧花园认购书》约定，原告认购被告开发的珑禧花园******房，案涉房屋认购总价款为977541元，付款方式为：定金50000元，已付10000元，剩余40000元，须于2020年5月3日前付清；第一期楼款47754元须于2020年5月8日前付清；第二期楼款199787元须于2020年7月30日前付清；680000元的银行按揭手续认购方申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准，如因认购方自身原因造成银行批准的贷款金额低于认购方申请贷款金额的或不获银行批准贷款的，按以下方式处理：（1）银行批准的贷款金额低于认购方申请贷款金额的，认购方应在出售方通知发出之日（以快递公司寄出记录为准）起15日内付清差额部分款项；（2）认购方贷款申请不获银行批准的，认购方应在出售方通知发出之日（以快递公司寄出记录为准）起90天内付清该物业的按揭贷款款项。认购方须于2020年5月16日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件等。该认购书第7条约定，如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认从逾期之日起，本认购书解除，认购方所交纳定金不予退还，出售方有权另行出售该物业且无须通知认购方等。该认购书第9条约定，双方同意尚未签订《商品房买卖合同》之前，本认购书作为法律有效文件对认购方与出售方均具有约束力，双方签订的《商品房买卖合同》如与本认购书条款有冲突，以双方签订的《商品房买卖合同》为准。2020年5月8日,原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同第七条付款方式及期限约定：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款，即贷款方式付款，商业贷款买受人应当于2020年7月30日前分两期支付首期房价款297541元，（第一期首期款97754元已于2020年5月8日付清，第二笔首期款199787元应于2020年7月30日前付清）占全部房价款的30.44%，余款680000元向银行申请贷款支付。该合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）…（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金等。该合同附件十一补充协议第4.1.4条约定，若买卖合同及本协议签订后180天内，出卖人仍未收到银行为买受人发放的按揭贷款，或银行发放的按揭贷款不足以付清买受人全部购房款的，买受人应在出卖人通知后15个自然日内自行补足全部购房款；否则，出卖人有权解除买卖合同等。另查明，2020年5月1日，原告向被告支付定金10000元。2020年5月8日，原告向被告支付定金及首期款共计87754元。再查明，2021年1月8日，原告委托律师向被告邮寄送达一份《律师函》载明，因原、被告无法协商一致签订《商品房买卖合同》，原告要求解除案涉《珑禧花园认购书》并由被告向原告退还定金及首付款共计97754元。2021年1月6日本院立案受理惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司诉宋世兴商品房预售合同纠纷一案，案号：（2021）粤1303民初511号，该案因惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司未按时缴纳诉讼费而裁定按撤诉处理。庭审时，原告表示：1、被告在（2021）粤1303民初511号案提交的证据《商品房买卖合同》中没有被告的盖章且原告已在2021年1月8日向被告邮寄解除认购书的《律师函》，故不存在双方签订正式的《商品房买卖合同》的事实；2、对于被告所提交的《商品房买卖合同》是否是原告本人所签的问题，代理人经询问被告本人及被告父亲，两人均表示记不清楚了。上述事实有珑禧花园认购书、《商品房买卖合同》、客户收据（2020.5.1）、客户收据（2020.5.8）、中国银联签购单、律师函、EMS签收记录、邮件妥投记录、录音文字及光盘等及庭审陈述等为据。本院认为，原、被告签订本案的《珑禧花园认购书》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方应按照认购书约定的内容履行。首先，本案中，原告在签订《珑禧花园认购书》后，已按《商品房买卖合同》约定部分履行合同义务，被告对原告已履行的付款义务未提出异议。原、被告提交的《商品房买卖合同》内容相同且其中均有多处原告的手写签名；截止至2020年5月8日，原告已向被告支付定金及购房款共计97754元，该履行行为与《商品房买卖合同》第七条载明的第一期首期款的付款时间及金额一致。被告虽然在本院（2021）粤1303民初511号案中提交的证据《商品房买卖合同》中没有被告的盖章，但并不影响被告的追认行为，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，据此，即使被告未及时在《商品房买卖合同》上签名盖章，也不影响案涉《商品房买卖合同》成立；其次，原告向被告发出的解除《珑禧花园认购书》的《律师函》在双方已签订并开始履行案涉《商品房买卖合同》第一期款项付款义务之后，且原告未获得被告同意解除的明确意思表示。根据案涉《珑禧花园认购书》和《商品房买卖合同》的约定，案涉《商品房买卖合同》签订后，与案涉认购书不一致的地方，以案涉《商品房买卖合同》为准。综上，原告以双方就《商品房买卖合同》的条款未达成一致意见，未签订正式的《商品房买卖合同》为由解除认购书，本院不予支持。因此，原告要求解除案涉《珑禧花园认购书》及被告退还定金及首付款的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告宋世兴的全部诉讼请求。本案受理费1121元（原告已预交1121元），由原告宋世兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 李杏连二〇二一年五月十八日法官助理 张 婷书 记 员 钟艳玲