贵州省桐梓县人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）黔0322民初2325号 原告：唐永青，男，汉族，1990年7月6日生，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。 原告：石腊容，女，汉族，1987年11月29日出生，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。 共同委托诉讼代理人：周正君，贵州成其大律师事务所律师。 被告：遵义市乾豪房地产开发有限公司。住所地：桐梓县娄山关街道河滨南路少帅桥旁。统一社会信用代码：91520322666952892P。 法定代表人：杨国培，公司执行董事。 诉讼代表人：贵州子尹律师事务所，遵义市乾豪房地产开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡邦邦，贵州子尹律师事务所实习律师。 第三人：穆毅，男，汉族，1965年10月12日出生，贵州省遵义市红花岗区人，住遵义市红花岗区，现住遵义市红花岗区。 第三人：李虹，女，汉族，1965年8月10日出生，遵义市汇川区人，住遵义市汇川区，现住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：穆毅，系李虹之夫。 第三人：何飞，男，汉族，1970年1月3日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：焦宗文。 委托诉讼代理人：邹明刚。 原告唐永青、石腊容与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪公司”）、第三人穆毅、李虹、何飞商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐永青、石腊容及其共同委托诉讼代理人周正君，被告乾豪公司管理人的委托诉讼代理人丁小娅、第三人穆毅、第三人何飞及其委托诉讼代理人焦宗文、邹明刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐永青、石腊容向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告交付位于桐梓县并为原告办理不动产权证；2、判决被告立即酌定向原告支付逾期交房违约金及逾期办理不动产权证违约金76995.80元（以207536元为基数从2018年10月25日起至2020年11月4日止按日利率0.05%计算）；3、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年以前，第三人穆毅、李虹在被告处购买位于黔北风情××街××楼××单元××商品房，购房款已全部付清。2018年10月18日，第三人穆毅、李虹与原告签订《房屋买卖协议》，约定由穆毅、李虹将其购买位于贵州省桐梓县9元价格出售给原告，分两次付清购房款，合同签订当日，原告向穆毅、李虹支付了购房预付款10万元。2018年10月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以一次性付清的方式购买被告开发的前述案涉商品房，购房款总额为207536元。被告于2015年9月30日前取得该商品房所有权初始登记并办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已付房款0.05%的违约金；同时，该合同约定被告于2015年10月31日向原告交付房屋，逾期交付则按日计算向原告支付已付购房款万分之0.5的违约金。合同签订后，被告及穆毅、李虹为原告办理了预售签约登记，原告向穆毅、李虹支付完毕尾款。然而，合同签订后，被告并未向原告交付房屋，也未替原告办理不动产权证书，经原告多次催告，被告均未履行其合同义务。原告特以前述请求诉至法院。 被告乾豪公司辩称：一、乾豪公司已进入破产清算程序。贵州省桐梓县人民法院于2019年1月18日裁定受理了乾豪公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所为管理人。管理人已接管了乾豪公司资产，并对债权人的债权进行了登记审核，对购房户也进行了逐一统计，破产清算工作正在进行中。二、案涉房屋未经竣工验收，客观上不能办理相关产权手续。案涉房屋位于乾豪公司开发××花秋镇××风情××街项目××楼，经管理人核查，整个黔北风情一条街项目大多数楼栋均未办理相关的综合验收手续，因公司已进入破产程序，相关的后续完善手续工作事宜现目前管理人正与政府及相关部门积极开展交涉工作过程中。三、原告并未实际向被告支付购房款，案涉房屋涉及一房多卖的情形。根据原告向管理人提交的资料，不能证明原告向乾豪公司支付购房款，且根据合同来看，合同签订时间与约定交付的时间前后矛盾，其请求支付违约金的事实不能成立，不应得到支持。同时，经核查，案涉房屋涉及一房多卖的情形，案涉房屋最终的权属归属暂不能确定。请依法驳回原告的诉讼请求。 第三人穆毅、李虹述称：被告将案涉房屋预售给遵义楚兴投资有限责任公司（以下简称“楚兴公司”），楚兴公司于2018年3月28日转卖于我。我于2018年10月24日转卖给原告。从2015年2月21日，楚兴公司与被告签订商品房买卖合同并且按照商品房预售管理规定报桐梓县住建局办理了网签手续。2018年3月28日由楚兴公司转卖给我，也办理了商品房预售网签手续，再到2018年10月24日我方转卖给原告，也办理了相关手续。从商品房预售到转卖的整个过程，我认为是符合国家相关规定的。从程序上合规，时间上连续合理，国家施行房地产市场网签的规定就是防止一房二卖，同时明确商品房销售行为顺序为先网签后备案。 第三人何飞向本院提出诉讼请求：1、确认何飞与乾豪公司于2017年5月4日签订的《商品房买卖合同》有效；2、判决黔北风情一条街11号楼2单元3层2-3-2号房归何飞所有；3、判令乾豪公司为何飞办理产权手续；4、本案诉讼费由乾豪公司负担。事实及理由：2017年5月4日，何飞与乾豪公司签订《商品房买卖合同》，何飞以现金183120元购买案涉商品房，同日还支付了维修基金、办理水电、房产登记和工本费各项费用6758元。原告与被告及第三人穆毅、李虹的行为对何飞的合法权益造成了损失，要求乾豪公司为何飞办理相关手续。 本院经审理认定事实如下：2015年1月21日，楚兴公司与乾豪公司签订《商品房买卖合同》，以207536元的价格购买乾豪公司开发的位于桐梓县。当日，乾豪公司向楚兴公司出具《收据》一份，注明交款单位为楚兴公司，收款方式为现金，收款事由为11号楼2-3-2号房。因第三人穆毅与楚兴公司存在借贷关系，穆毅出借了35万元给楚兴公司，2018年3月28日，经楚兴公司、穆毅、乾豪公司三方协商，楚兴公司将案涉商品房转卖给穆毅、李虹夫妇用于抵偿其对穆毅的部分债务。当日，穆毅与乾豪公司签订编号为2018001231号的《商品房买卖合同》，以207536元的价格购买案涉商品房，付款方式为一次性付款，买受人应当在2018年3月28日前支付全部房价款。同年10月24日，穆毅、乾豪公司、原告三方协商，穆毅、李虹夫妇将案涉商品房以207536元的价格转卖给原告唐永青、石腊容夫妇，由原告夫妇二人与乾豪公司签订编号为2018006444号的《商品房买卖合同》，约定：付款方式为一次性付款，买受人应当在2018年10月24日前支付全部房价款；出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房在15日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，逾期交房超过15日，买受人不退房的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金；出卖人承诺于2015年9月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期办理在30日内的，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.05%承担违约责任，超过30日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。同日，原告夫妇到桐梓县住房和城乡建设局对案涉商品房办理了预售签约登记手续。在合同签订前的6天即2018年10月18日，唐永青已通过银行向穆毅转账交付10万元，同日，穆毅向唐永青出具《收条》一份，确认收到唐永青的购房已付款。同时，编号为2018001231号的《商品房买卖合同》被穆毅和乾豪公司标注作废。 另查明，2017年5月4日，第三人何飞与被告乾豪公司签订《商品房买卖合同》，约定何飞以183120元的价格购买案涉商品房，约定：付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年5月4日前支付全部房价款；出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2018年12月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。同日，乾豪公司向何飞出具金额为183120元的《收据》一份，并在该《收据》上备注：收款事由为购花秋风情一条街11号楼2-3-2号房，收款方式为张齐强花秋工程款抵房款。当日，乾豪公司还向何飞出具金额为6758元的《收据》一份，并在该《收据》上备注：收款事由为维修基金、勘丈费、土地证工本费、水电、房产登记费、房产证工本费等，收款方式为现金。何飞当庭陈述：1、已付清购房款，其中现金13万元，有10万元系银行取款，其余购房款53120元系通过微信支付；2、现金全部交付给乾豪公司法定代表人杨国培之女杨清清，由杨清清转交案外人张齐强，微信付款由何飞直接支付给张齐强；3、已收到案涉房屋的钥匙并入住，但未办理书面接房手续，水电户头系由乾豪公司为其安装。根据何飞庭后补交的证据显示，2017年8月8日、8月14日，何飞通过银行卡现金分别取款15000元、20000元，合计35000元；同年8月9日，其银行账户代扣60000元、快捷支付5000元；同年8月14日，何飞通过其家属牟宗秀向案外人张齐强转账支付70000元；何飞于2016年7月23日在桐梓县花秋水管所办理了水户头开户，表号为08100495，又于2017年12月8日在桐梓县供电局花秋供电所办理了电户头开户，表号为0603006044683751。 再查明，遵义市乾豪房地产开发有限公司成立于2007年9月12日，法定代表人为杨国培，登记机关为桐梓县市场监督管理局，注册资本2200万元。因被告乾豪公司于2019年1月18日申请破产，本院作出（2019）黔0322破1号裁定书予以受理，并指定贵州子尹律师事务所为破产管理人。原告及第三人何飞均未向管理人登记权利或申报债权。管理人因案涉房屋涉及一房多卖而产生权属争议，并未实际交付任何一方。后经管理人查实，案涉“黔北风情一条街”项目11号楼主体已建成，但未取得综合验收，部分房屋已交付。案涉商品房仍登记在乾豪公司名下。 上述事实，有原、被告、第三人各方的当庭陈述和本院认定的证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院经审查认为：原告与被告签订了书面的《商品房买卖合同》，而第三人何飞与被告同样签订了书面的《商品房买卖合同》，虽然两份合同签订的时间不同，但均系合同相对方的真实意思表示。案涉商品房目前仍登记在被告乾豪公司名下，而乾豪公司现已进入破产程序，案涉商品房因涉及“一房多卖”产生多份《商品房买卖合同》而产生权属争议，原告及第三人何飞均主张对案涉商品房享有相关权属，实际相当于对乾豪公司均享有特殊的债权，即对案涉商品房的物权期待权。原告及第三人何飞各自所持的《商品房买卖合同》并未经乾豪公司破产管理人确定其效力及决定合同是否继续履行或具体选择哪一份合同继续履行。案涉商品房系乾豪公司的破产财产，原告及第三人如要主张对案涉商品房的享有权属，应当依法首先向管理人申报权利，请求继续履行合同，再由管理人对二者各自的合同进行审查后作出书面处理意见。但原告及第三人何飞目前均未向管理人申报权利，故对原告及第三人何飞各自的主张，本院不宜在本案中处理。故对原告及第三人的起诉，本院均予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 一、驳回原告唐永青、石腊容的起诉； 二、驳回第三人何飞的起诉。 案件受理费减半收取892元，退还原告唐永青、石腊容。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员 黎 洪 二〇二一年六月二十一日 书记员 刘美伶