广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0402民初1771号原告：郭金好，女，汉族，×××××××出生，身份证住址珠海市香洲区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××827。委托诉讼代理人：戴明，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健聪，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区×××××××××××××××，统一社会信用代码91×××××××F。法定代表人：黄某1。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××055W。法定代表人：董某1。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市×××××××××××，统一社会信用代码440××××××××5652。法定代表人：李某1。被告：中山永通商业运营管理有限公司，住所地中山市×××××××××××××××××××卡，统一社会信用代码91442000MA4UJEAQX5。法定代表人：谭某1。原告郭金好与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）、中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭金好的委托诉讼代理人戴明、王健聪到庭参加诉讼，四被告经本院依法公告送达应诉材料和开庭传票，均无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭金好向本院提出诉讼请求：⒈判令解除原告与诺德置业所签订的《商品房买卖合同》；⒉判令时代百货向原告返还已付购房款367800元；⒊判令中山永通对时代百货应返还的上述第2项所涉款项中150000元承担连带清偿责任；⒋判令时代百货向原告支付解除合同的违约金（以已支付房款为基数，按每日万分之三标准从原告支付房款之日2016年4月30日起计算至合同解除之日止，暂计至起诉日为187026.3元）；⒌判令金山房产对上述款项承担连带清偿责任；⒍判令上述被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年5月11日，原告与诺德置业签订了合同编号为6-216的《商品房买卖合同》及附件，购买位于珠海市香洲区×××××××××××房，建筑面积7.95平方米，每平方米单价为54792元，购买总价款为435600元。《商品房买卖合同》第一条载明，诺德置业已获得开发商时代百货及金山公司的授权，全权代理本项目的销售，商品房销售依据为原告购买的商品房已预告登记至时代百货名下。合同签订后，原告按合同约定向时代百货支付购房款217800元，向中山永通支付服务费150000元，共计367800元。其中，服务费是在诺德置业的销售中心按照诺德置业意思支付的，诺德置业声称为购房款中的一部分，并且是与购房款同时支付的。根据《商品房买卖合同》第七条的约定，出卖人应当于2016年10月01日前将商品房交付买受人使用，但时至今日，时代百货、诺德置业仍未将该房交付原告使用。2016年4月28日，金山房产与时代百货发出《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，愿就因产权分割不能承担法律责任。2016年5月5日，金山房产发出《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，承诺涉案商铺如产权分割不能，其愿承担合同约定的法律责任。至今，涉案项目商铺6层未竣工验收，未完成产权分割，且被案外人法院先后多轮查封，并未依约向原告交付房屋。根据《商品房买卖合同》第九条约定，原告有权解除合同，并要求被告承担累计已付房款的5%违约金。考虑到被告逾期交房已逾两年，合同约定的已付房款5%的违约金低于按照银行同期计算的银行利息。原告认为违约金明显过低，请求法院予以调整符为参照每日万分之三的标准计算违约金，从原告支付房款款之日起实际计算到合同解除之日止。综上所述，原告认为，依据《商品房买卖合同》第九条的约定“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”；第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。诺德置业、时代百货的违约行为早已致使合同目的不能实现，既符合《商品房买卖合同》约定解除的条件，亦符合《合同法》第九十四条第（四）项法定解除条件，再结合时代百货出具的《担保合同》所自愿承担的担保责任，因此，依据合同法第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条的规定，诺德置业、时代百货、中山永通应当分别向原告承担返还购房款及支付违约金责任，金山房产应对上述债务承担相应的连带责任。请求法院在查明事实的基础上，依法作出判决。原告郭金好提交了以下证据：⒈《商品房买卖合同》及其附件；⒉统一经营管理协议书；⒊担保合同；⒋关于时代广场六层商铺产权分割的说明；⒌关于时代广场商铺产权证办理的声明；⒍【时代广场】销售授权书；⒎收据；⒏催款函；⒐银行交易流水明细；⒑刷卡单。被告诺德置业、时代百货、金山房产、中山永通均未作答辩，亦未有提交证据。经审理查明，2016年5月11日，原告作为买受人与诺德置业作为出卖人签订了一份编号为6-216的《商品房买卖合同》及附件，就原告购买第六层435号商铺进行了约定。该合同及附件约定：出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；买受人购买的商品房已预告登记至时代百货名下；商铺总价为435600元，买受人应在2016年5月31日前向出卖人支付217800元（含定金10万元），在2017年9月30日前向出卖人支付第二期价款217800元；出卖人应当在2016年10月1日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2016年5月11日，原告作为委托人（乙方）与珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）作为受托人（甲方）签订了一份《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方委托甲方经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金。上述协议约定租金标准为：第1、2、3年每年支付租金26136元；第4、5、6年每年支付租金30492元；第7至第15年每年支付租金34848元，上述约定租金由甲方以转账方式汇入乙方指定的黎巧儿名下尾号5513银行账户。同日，时代百货作为甲方也与原告作为乙方签订了一份《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。原告提交的收据显示，中山永通于2016年4月30日向原告出具了编号为№17825122、金额为150000元的“时代百货6F435铺位服务费”收据；时代百货于2016年4月30日向原告出具了编号为№17640658、金额为217800元的“认购商铺6-435首期（含定金）”收据。原告提交的相关银行明细显示，时代百货名下尾号6363账户于2016年10月起至2017年7月期间每月向黎巧儿名下尾号5513账户支付两笔款项，金额均分别为1280元和1089元，原告对此陈述黎巧儿本人也有购买商铺并已起诉，案号为（2021）粤0402民初1775号，金额较小的1089元系案涉租金标准。原告提交的编号为6-217《商品房买卖合同》显示，2016年5月11日黎巧儿作为买受人也有与诺德置业作为出卖人签订合同，就购买第六层424号商铺事宜进行了约定，合同约定商铺总价为550440元，原告并提交了黎巧儿与百盛时代、时代百货签订的相应《统一经营管理协议书》和《担保合同》，协议约定的相应租金标准分别为33026元、38531元、44035元。另查明，2016年4月28日，金山房产、时代百货出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，载明“…如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，我公司自愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”2016年5月5日，金山房产出具《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，载明“…如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”再查明，位于珠海市香洲区×××××××××[时代广场]项目的开发商为金山房产，时代百货于2014年1月向金山房产购买涉案6层商铺，并办理了预告登记。涉案商铺至今仍未完成产权分割，且时代广场项目至今尚未竣工验收。本院认为，根据时代百货的授权，诺德置业于2016年5月11日就案涉商铺（第六层435号）与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为6-216），符合各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，原告与诺德置业签订的《商品房买卖合同》已载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系。原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述《商品房买卖合同》应直接约束原告与时代百货。时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。原告要求诺德置业承担相应责任，缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除。时代广场项目未竣工验收。案涉商铺不具备交付条件，至今未完成产权分割。原告依据《商品房买卖合同》第九条的约定要求解除其与诺德置业签订的《商品房买卖合同》，理据充分，本院予以支持。关于款项退还。上述合同解除以后，时代百货应将其收取的购房款项退还给原告。涉及中山永通的款项150000元，本院认为，根据中山永通出具的收据，上述费用系中山永通以服务费的名义收取，但并无证据显示原告曾向中山永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，也没有证据显示中山永通有就案涉房屋交易提供过实际服务，亦没有证据显示中山永通在收取款项时向原告特别告知收款主体和付款性质，因此，虽然该款项的收款方为中山永通，但对于原告等购房者来说，在付款时主观上是向销售方时代百货支付的房款，而非服务费或团购费。综上，原告请求时代百货返还包括上述150000元在内的全部已付购房款367800元，本院予以支持。中山永通作为上述150000元款项的实际收取方，应就其收取的款项承担连带清偿责任。关于解除合同违约金。按照《商品房买卖合同》第九条约定，因出卖人原因导致合同解除的，出卖人应向买受人按已付款的5%支付违约金，考虑到被告逾期交房已逾三年，如按合同约定计算违约金相较低按照银行同期同类资金贷款利率计算的利息仍显偏低，综合当事人的合同约定和履行程度，考虑当事人的过错程度、实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告请求调整违约金计算标准为以已付房款为基数按日万分之三标准自房款支付之日起计至合同解除之日止，本院予以支持。从原告与百盛时代签订的《统一经营管理协议书》和原告与时代百货签订的《担保合同》内容来看，约定租金的支付条件尚未成就但时代百货已实际支付部分款项，该部分款项应认定为时代百货就逾期交付商铺所支付的违约补偿，应在原告主张的违约责任中予以抵扣。根据原告提供的有关银行流水明细，时代百货以租金或补偿名义已向原告支付的案涉商铺款项共计10890元（1089×10）。经计算，截止至解除通知（本案应诉资料）送达被告之日即2021年4月23日，时代百货尚应向原告支付违约金189818.46元【367800×0.0003×1819（2016年4月30日-2021年4月23日）-10890】。关于金山房产的连带责任问题。根据金山房产出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》以及《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，金山房产明确涉案商铺如未能进行产权分割或依时完成产权登记的，金山房产按照买卖合同的约定承担法律责任。现涉案商铺因上述原因无法交付导致合同解除，原告要求金山房产就退还房款及支付违约金等诉讼请求承担连带责任的主张，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告郭金好与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭金好返还购房款367800元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭金好支付违约金189818.46元；四、被告中山永通商业运营管理有限公司对第二项判项中的150000元承担连带清偿责任；五、被告珠海金山房产有限公司对上述第二、三项判项确定的债务承担连带责任；六、驳回原告郭金好的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10026元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈龙飞人民陪审员  康仲元人民陪审员  李锡武二〇二一年六月八日书 记 员  陈儒敏何倩