广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂10民终1242号 上诉人（原审被告）：广西嘉元房地产有限责任公司,住所地:广西靖西市新靖镇城东路1051号,统一社会信用代码：91451025077147086F。 法定代表人:凌福远,该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨宁，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘励扬，上海汉盛（南宁）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）:梁睿，男，1990年7月29日出生，壮族，户籍地广西靖西市，现住广西靖西市。 被上诉人（原审原告）：姜苹，女，1991年6月17日出生，壮族，户籍地广西靖西市，现住广西靖西市。 共同委托诉讼代理人：韦正光，广西豪安律师事务所律师。 上诉人广西嘉元房地产有限责任公司因与被上诉人梁睿、姜苹商品房销售合同纠纷一案，不服靖西市人民法院（2020)桂1081民初3137号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。于2021年6月8日公开开庭审理本案。上诉人广西嘉元房地产有限责任公司的委托诉讼代理人杨宁、甘励扬，被上诉人梁睿、姜苹的委托诉讼代理人韦正光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2 广西嘉元房地产有限责任公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第二项、第三项,改判上诉人按《桂信司评报字(2020)第355号资产评估报告》确定的案涉3-112号商铺租金损失向被上诉人支付违约金。二、本案上诉费用以及一审相应的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审法院依据上诉人与被上诉人签订的合同中约定的逾期交付责任条款判决上诉人承担的违约金过高,一、《桂信司评报字(2020)第355号资产评估报告》系法院委托广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司对案涉3-112号商铺相同地段、相同面积的商业房地产自2019年1月1日至2020年12月31日止的市场租金进行的评估鉴定,该评估结果客观公正,应作为本案认定损失的标准。本案评估报告的评估对象为案涉商铺自2019年1月1日至2020年12月31日止的客观市场租金,租金市场价值为未考虑空置率的影响条件下的毛租金,而非纯租金,即出租房屋所应缴纳的各项税费按国家法律法规规定各自承担形式下的租金。二、比照案涉同类房屋市场租金,一审判决的违约金标准过高。根据《桂信司评报字(2020)第355号资产评估报告》,该地段同类房屋市场租金为每月每平方米55元,本案案涉房屋面积为54.54平方米,评估报告对案涉商铺自2019年1月1日至2020年12月31日止的市场租金评估结果为71992元,即被上诉人的实际损失应为71992元。如按一审判决第二项、第三项计算,判决的违约赔偿金额明显高于被上诉人的实际损失,一审判决结果显失公平,应予撤销并纠正。三、一审判决违约金远高于全国银行间同业拆借利率的标准。四、一审法院未遵循《民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于商品房买卖合同违约金过高应予调整的规定,二审法院应当予以纠正。一审法院的判决对于被上诉人的实际损失没有进行说理论述,仅机械的以“合同有约定按约定”径行判决,对于上诉人于一审开庭后提交的代理意见没有做出回应。综上所述,一审法院判决错误，请求二审法院予以纠正,依法做出改判。 梁睿、姜苹答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审维持原判。 3 梁睿、姜苹向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，判令被告返还首付购房款本金389369元及相应的利息73937.97元（截至2020年8月30日的利息），2020年8月30日之后的利息以389369元为基数，按年利率6.15%计算至被告付清之日止；2、由被告支付全部房价款10%的违约金；3、由被告赔偿原告损失389369元；4、本案诉讼费、保全费、评估鉴定费由被告全部负担。 一审法院审理查明：被告开发建设的位于靖西市新天地3＃楼于2016年1月22日办理得商品房预售许可证。原告于2017年7月19日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，向被告购买由被告开发建设的位于靖西市，建筑面积为54.54平方米，该商铺总价款为759369元，付款方式为2017年7月19日前支付首付款389369元，余款370000元由原告申请贷款支付。签订合同当日，原告付清了商铺首付款389369元。合同第十一条约定：“出卖人当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退回买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率6.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。”虽然被告开发的靖西市新天地3＃楼于2016年1月22日已经取得商品房预售许可证，但至原告于2020年9月9日向一审法院提起诉讼时被告开发的靖西市新天地悦江府3＃楼未动工，无法按合同约定于2018年12月31日向原告交付商铺。原告2020年6月27日向被告书面通知解除合同，被告确认于2020年6月28日已经收到原告解除合同书面通知，但被告拒绝退款。原告认为，被告的行为已严重损害了原告合法权益，给原告造成不可估量的经济损失。基于上述事实，请求法院依法支持原告前列诉讼请求。在诉讼过程中，原告申请诉讼保全，并提供担保。一审法院依法冻结被告广西嘉元房地产有限责任公司的银行存款50万元和查封了被告广西嘉元房地产有限责任公司位于靖西市新天地6栋2单元13Ａ02商品房一套和位于靖西市曼悦酒店7层18号、19号、9层13号房间等财产。原告申请对3-112号商铺相同地段、相同面积的市场租金进行评估，后经广西信达友邦资产土地房地产评估有限公 4 司评估，2019年1月1日至2020年12月31日的租金为71992元（即每年租金为35996元）。 根据原告的陈述和被告的答辩，一审法院归纳本案的争议焦点为：1、被告是否存在违约行为，合同是否应予解除？2、原告是否丧失解除合同的条件？3、原告的各项主张是否有事实与法律依据? 一审法院认为，原告与被告经自愿平等协商，签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同明确了双方的权利和义务，合同内容未违反法律规定，双方签订的合同合法有效，原、被告双方应当本着诚实信用和公平为原则全面的履行权利义务。原告按合同约定于2017年7月19日前支付首付款389369元，余款370000元由原告申请贷款支付。被告无法按合同约定于2018年12月31日向原告交付商铺，被告确实存在违约，应承担违约责任。根据双方签订的合同第十二条第一款第（2）项约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”。被告已经逾期交房超过90日以上，解除合同事由已经发生，原告于2020年6月27日向被告书面通知解除合同，被告确认于2020年6月28日已经收到原告解除合同书面通知，故一审法院确认原、被告于2017年7月19日签订《商品房买卖合同（预售）》，于2020年6月28日予以解除。 关于原告是否丧失解除合同的条件？按合同约定被告于2018年12月31日向原告交付商铺，但至原告于2020年9月9日向一审法院提起诉讼时被告开发的靖西市新天地悦江府3#楼未动工，被告无法交付买卖合同标的物，继续履行合同也无法实现买卖合同的目的，故原告解除合同未丧失解除合同的条件，被告辩称原告已丧失解除合同的条件一审法院不予采纳。 关于原告的各项主张是否有事实与法律依据问题。该《商品房买卖合同（预售）》于2020年6月28日予以解除，被告已收取原告的购房首付款本金389369元应予以返还，原告主张被告返还首付款389369元的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退回买受人已付全部房款（含已 5 付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率6.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。”根据该约定，现原告主张按照年利率6.15%从2017年7月19日起至2020年8月30日共计1138天，被告应给付原告利息为1138天×389369元×6.15%÷365天=74659.64元，现原告只主张利息73937.97元，是原告自行处分自己的民事权利，一审法院照准。2020年8月31日之后的利息以389369元为基数，按年利率6.15%计算至被告付清之日止，符合双方约定，且未违反法律相关规定，一审法院予以支持；双方约定，出卖人因违约按照全部房价款的10%向买受人支付违约金，未违反法律相关规定，一审法院予以支持。因违约金的性质既有补偿性，又有赔偿性。本案中，虽然原告申请对涉案3-112号商铺相同地段、相同面积的市场租金进行了司法评估，但一审法院在支持原告利息损失和违约金的赔偿后，已能够涵盖原告其他损失，故原告另外主张由被告给付房价款一倍的赔偿金389369元的诉求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告梁睿、姜苹与被告广西嘉元房地产有限责任公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年6月28日解除；二、被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告梁睿、姜苹返还已付房款389369元和给付利息73937.97元（从2017年7月19日起至2020年8月30日止，按照年利率6.15%计付）；从2020年8月31日起至款项付清之日止，以389369元为基数，被告按照年利率6.15%给付原告利息；三、被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内按房价款759369元的10%向原告梁睿、姜苹支付违约金75936.9元；四、驳回原告梁睿、姜苹的其他诉讼请求。一审案件受理费13086元，因适用简易程序审 6 理减半收取计6543元，保全费5000元，评估费8000元，共计19543元，由原告梁睿、姜苹负担8194元，被告广西嘉元房地产有限责任公司负担11349元。 本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。对一审查明事实各方当事人均无异议，对一审查明事实本院予以确认。 根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：1、一审判决确定上诉人向被上诉人支付的利息、违约金是否偏高？；2、上诉人要求按评估报告确定的租金损失向被上诉人支付违约金应否支持？ 本院认为，关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，合同内容未违反法律规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行权利义务。被上诉人已经向上诉人购房首付款本金389369元，余款370000元由被上诉人申请贷款支付，但直至被上诉人向一审法院提起诉讼时，上诉人开发的靖西市新天地悦江府3#楼未动工，至今上诉人无法交付买卖合同标的物，继续履行合同也无法实现买卖合同的目的，被上诉人要求解除合同具有事实和法律依据，应当予以支持。根据合同约定上诉人应当向被上诉人支付已付房款的资金占用费即利息损失，利息标准为年利率6.15%，而参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020修正）》第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。”，按一年期LPR为3.85%，四倍的利率明显高于双方约定的年利率6.15%，故本院认为上诉人主张双方约定的应赔偿的已付房款的利息并未过高，应予支持。由于上诉人未能按期交房，造成被上诉人的违约损失，上诉人亦应当予以赔偿。上诉人主张合同约定违约金按照全部房价款的10%支付过高，经被上诉人申请对涉案商铺相同地段、相同面积的市场租金进行评估，广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司评估，2019年1月1日至2020年12月31日两年的租金为71992元（即每年租金为35996元）。按合同约定上诉人当于2018年12月31 7 日前向被上诉人交付涉案商品房，逾期交房时间至今已经超过两年，涉案房价款759369元的10%为75936.9元，并未超过71992元加上71992元×30%的总和，故一审法院判决上诉人按照合同约定全部房价款的10%支付违约金并未过高。综上，上诉人主张一审判决上诉人向被上诉人支付的利息、违约金偏高的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，由于上诉人的违约行为不仅造成被上诉人资金占用费的损失即利息损失，同时其未能按约定向被上诉人交房的行为也使被上诉人受到租金损失，上诉人应当向被上诉人赔偿上述两项损失才足以弥补其违约造成被上诉人的经济损失，故上诉人主张只按照评估报告确定的租金损失向被上诉人支付违约金并不足以弥补被上诉人的经济损失，对于上诉人该上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9192元，由上诉人广西嘉元房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭   承   峙 审判员 凌文楼审判员罗翠航 8 二〇二一年六月十五日 书记员 何       映