河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫96民终343号上诉人(原审原告、反诉被告)：刘援朝，男，汉族，1952年12月11日出生，住济源市。委托诉讼代理人：于艳芹，河南九威律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：济源市聚鑫置业有限公司，住所地：济源市天坛办事处北潘居委会。法定代表人：刘肖锋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑晓丹，河南剑光律师事务所律师。上诉人刘援朝因与被上诉人济源市聚鑫置业有限公司（以下简称聚鑫置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2021）豫9001民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘援朝上诉请求：1、依法撤销济源市人民法院（2021）豫9001民初241号民事判决第三项,改判支持刘援朝要求支付利息、赔偿刘援朝涉案合同履行后可得预期利益损失30000元，承担已付购房款一倍的赔偿责任31602元的诉求。2．一、二审案件的诉讼费用由聚鑫置业公司承担。事实和理由：一、一审法院认为双方没有证据证明没有办理贷款按揭手续系对方违约造成，故不予支持刘援朝关于利息和逾期可得利益的诉求，明显系认定错误。本案合同签订后，刘援朝就依照合同约定和聚鑫置业公司要求缴纳了房屋首付款31602元，契税和办理按揭贷款所需要的手续。本案合同附件3第二条第三项约定：买受人应于购房合同签订后5日内向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭材料。如按揭银行需要增加文件，买受人应于出卖人通知后5日内提供应增加的资料。倘若本案中，刘援朝未提供贷款资料或者提供的不完整，那么聚鑫置业公司应通知刘援朝提供或补充提供贷款资料。但事实上，聚鑫置业公司从未接到通知，充分可以说明刘援朝提供了贷款资料，并非一审法院认定的无法查明。再者，本案导致合同不能履行的最根本原因是聚鑫置业公司将涉案房屋“一房二卖”。其一房二卖行为本身就属于严重的违约行为，仅针对该行为，聚鑫置业公司就要承担法律责任。但一审法院并未对此作出判决、说明，系明显错误判决。二、一审法院依据新法优于旧法的原则，不予支持刘援朝的一倍赔偿诉求，系法律适用错误。适用新法优于旧法原则的基础是法律之间对同一事项作出了明确规定才可引用。关于一房二卖行为，新的司法解释并未对此行为作出明确规定，故不符合适用该原则。而且《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条明确规定，法律事实发生在民法典施行前的，适用当时的法律、司法解释。故本案中，一房二卖行为应当适用当时的司法解释，支持刘援朝的一倍赔偿请求。同样《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》也明确规定，法律适用应当有利于保护民事主体合法权益，有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观。本案中聚鑫置业公司一房二卖的行为明显属于欺骗行为，若仅仅判决返还已付购房款，根本起不到制约、惩罚开发商的目的，购房者的权利也将得不到维护，有失社会公平正义原则。聚鑫置业公司辩称，本案中涉及到商品房买卖合同无法及时履行的原因就是刘援朝故意延迟履行合同约定的付款义务导致，刘援朝反而主张合同履行后可得到的逾期利益损失赔偿，其该主张完全没有事实和依据。根据相关法律规定，刘援朝如果主张逾期利益损失赔偿，首先其本身应作为合同的守约方，本案合同中约定的付款义务，刘援朝延迟履行长达10年之久，同时在整个过程中聚鑫置业公司不止一次的去寻找刘援朝，但均未找到，直至一审庭审过程中法庭当庭核实合同上预留的刘援朝的联系方式，仍然无法直接联系，因此刘援朝要求聚鑫置业公司赔偿其合同履行后逾期利益以及购房款一倍的赔偿责任没有法律依据。聚鑫置业公司认为一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。刘援朝向一审法院起诉请求：1、解除刘援朝、聚鑫置业公司于2011年11月13日签订的《商品房买卖合同》；2、聚鑫置业公司返还购房款31602元及利息（按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率4.65％，从2011年12月1日计算至实际付清之日止），返还所缴纳契税4104.08元，赔偿刘援朝涉案合同履行后的可达到预期利益损失30000元；3、判令聚鑫置业公司承担已付购房款一倍的赔偿责任31602元；4、本案诉讼费用由聚鑫置业公司负担。聚鑫置业公司向一审法院反诉请求：刘援朝向聚鑫置业公司支付违约金3550元。一审法院认定事实：2011年11月23日，刘援朝、聚鑫置业公司签订《商品房买卖合同》，刘援朝购买聚鑫置业公司开发的位于济源市济水大街和天坛路交叉口西南角济源未来大厦A幢1单元401室，价款为102602元。该合同付款方式及期限约定：按揭贷款。买受人应于签订本合同的同时付清首付款人民币31602元，余款7.1万元，办理银行按揭贷款。该合同还约定：出卖人应当在2011年12月30日前将符合本合同约定的房屋交付买受人使用。该合同附件3第二条第三项约定：买受人应于购房合同签订后5日内向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭资料。如按揭银行需要增加文件，买受人应于出卖人通知后5日内提供应增加的资料。买受人逾期提供按揭材料在30日内（含30日）的，应以按揭贷款金额按日0.03％的标准向出卖人支付违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除购房合同，买受人应以按揭贷款金额的5％向出卖人支付违约金。合同签订后，聚鑫置业公司于2011年11月30日给刘援朝开具了31602元首付款发票，济源市原地方税务局给刘援朝开具了日期为2012年2月2日的交纳契税4104.08元的契税完税证。2019年12月17日，济源市天坛安居乐业房屋信息部为中介，聚鑫置业公司将涉案房屋出卖给邓小合、史尚更，双方签订有《商品房买卖协议》，协议约定房款为215000元。史尚更已支付聚鑫置业公司房款115000元，并交纳天然气、暖气、有线电视初装费等费用，并对涉案房屋进行了装修和使用，剩余10万元房款待不动产证办好后交付。2020年4月17日，刘援朝向法院提起诉讼，要求聚鑫置业公司交付涉案房屋。后法院作出（2020）豫9001民初2164号民事裁定，准许刘援朝撤诉。2020年6月19日，法院受理刘援朝另案起诉聚鑫置业公司商品房买卖合同纠纷案件，该案刘援朝的诉讼请求为：请求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，判令聚鑫置业公司履行收款义务并向刘援朝交付房屋。2020年10月12日，法院作出（2020）豫9001民初4201号民事判决，认为聚鑫置业公司已将涉案房屋出卖给他人，并已实际交付，客观上亦不能交付给刘援朝，合同实际上已不能履行，而刘援朝在该案中又不同意变更诉讼请求，因此，判决驳回刘援朝诉讼请求。诉讼中，刘援朝称合同签订后已将按揭贷款的相关资料交付给聚鑫置业公司，但聚鑫置业公司迟迟未办理按揭贷款手续。聚鑫置业公司对此不予认可，称自合同签订之日起一直到2020年双方发生诉讼，刘援朝一直未向聚鑫置业公司提供银行按揭资料，导致合同无法继续履行。一审法院认为，刘援朝与聚鑫置业公司签订的涉案《商品房买卖合同》，因聚鑫置业公司已将涉案房屋转让给他人，致涉案合同在客观上已无法履行，刘援朝的合同目的已无法实现，现刘援朝要求解除该合同，符合法律规定，聚鑫置业公司也表示同意，一审法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故刘援朝要求聚鑫置业公司返还已支付的购房款31602元，理由正当，亦予以支持。因刘援朝系向税务机关缴纳契税，故其要求聚鑫置业公司返还已缴纳的税款4104.08元的请求，一审法院不予支持。因双方均无证据证明没有办理按揭贷款手续系对方违约造成，因此，刘援朝要求聚鑫置业公司支付购房款31602元的利息和逾期可得利益损失以及聚鑫置业公司反诉要求刘援朝支付违约金3550元的请求，一审法院均不予支持。另2003年6月1日施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条虽然规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”但在随后修正并于2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，并无此项规定。因此，根据新法优于旧法的原则，刘援朝要求聚鑫置业公司承担已付购房款一倍的赔偿责任31602元的请求，法院也不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除刘援朝和聚鑫置业公司于2011年11月23日签订的《商品房买卖合同》。二、聚鑫置业公司于判决生效后五日内返还刘援朝购房款31602元。三、驳回刘援朝其他诉讼请求和聚鑫置业公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元2513元，减半收取为1256.5元，刘援朝负担848.5元，聚鑫置业公司负担408元。反诉费50元，由聚鑫置业公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：刘援朝和聚鑫置业公司于2011年11月23日签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款102602元，房屋付款方式是按揭贷款，刘援朝于合同签订后支付房屋首付款31602元。关于剩余房款贷款的问题，聚鑫置业公司称因刘援朝未交付贷款资料没有办理房屋贷款，刘援朝称其在签订合同时已经按要求交付了贷款资料。按照双方签订的合同附件3第二条第三项约定：买受人应于购房合同签订后5日内向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭资料。如按揭银行需要增加文件，买受人应于出卖人通知后5日内提供应增加的资料。买受人逾期提供按揭材料在30日内（含30日）的，应以按揭贷款金额按日0.03％的标准向出卖人支付违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除购房合同，买受人应以按揭贷款金额的5％向出卖人支付违约金,该条对于贷款资料的提交及通知方面的约定，说明双方均负有相应义务。2011年双方签订合同起距今已经长达十年时间，现双方均不能就自己的主张提供证据证明，故关于房屋剩余房款未交付的原因不能确定，刘援朝要求聚鑫置业公司赔偿其预期利益损失的请求，本院不予支持，聚鑫置业公司在2019年12月另行将房屋出卖他人，最终导致双方合同不能履行，聚鑫公司实际占用房屋首付款至今，故刘援朝要求按照全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率支付已付房款利息损失，应予支持。2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条虽然规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”但修正后的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并没有关于出卖人支付买受人已付房款一倍相应情形的规定，修正后的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2021年1月1日施行，本案一审于2021年4月9日作出判决，且本案并非适用《中华人民共和国民法典》的相关法律条文，故刘援朝上诉状中引用《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的相关条文认为本案适用法律错误的理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，一审法院认定基本事实清楚，但处理结果部分不当。本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销济源市人民法院（2021）豫9001民初241号民事判决；二、解除刘援朝和济源市聚鑫置业有限公司于2011年11月23日签订的《商品房买卖合同》；三、济源市聚鑫置业有限公司于本判决生效后五日内返还刘援朝购房款31602元及支付利息损失（从2011年12月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、驳回刘援朝的其他诉讼请求和聚鑫置业公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件案件受理费元2513元，减半收取为1256.5元，刘援朝负担716.5元，济源市聚鑫置业有限公司负担540元。反诉费50元，由济源市聚鑫置业有限公司负担。二审案件受理费1440元，由刘援朝负担1100元，济源市聚鑫置业有限公司负担340元。本判决为终审判决。审判长 商 敏审判员 林慧慧审判员 陈莎莎二〇二一年六月十六日书记员 秦玉杰