北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终6305号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市丰乐公寓管理有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道滨海社区高新南十道81、83、85号深圳市软件产业基地1栋B7层702A。法定代表人：李水丰，董事长。委托诉讼代理人：杨亭，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴蛟雷，北京市通商律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京恒晋华成酒店投资管理有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪地区枯柳树西(天龙宾馆)。法定代表人：刘哲，总经理。委托诉讼代理人：王淑娟，北京京乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳松杰，北京京乾律师事务所实习律师。上诉人深圳市丰乐公寓管理有限公司（以下简称丰乐公司）、北京恒晋华成酒店投资管理有限公司（以下简称恒晋公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初17851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员薛妍独任审理，于2021年5月24日公开开庭审理了本案。上诉人丰乐公司的委托诉讼代理人杨亭、裴蛟雷，上诉人恒晋公司的委托诉讼代理人王淑娟、柳松杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰乐公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持我公司的全部诉讼请求，驳回恒晋公司的全部反诉请求；本案一审、二审诉讼费由恒晋公司承担。事实和理由：一审判决对于我公司解除《房屋租赁合同》的主要理由未进行任何说理与评价，在此基础上认定我公司无权解除合同显属事实认定不清。一审判决错误地认定恒晋公司未从案涉地址迁出不影响丰乐公司完成注册并办理营业资格。一审判决确定我公司承担巨额赔偿责任明显违反法律规定，属于严重的适用法律错误的情形。一审判决错误地认定丰乐公司应向恒晋公司支付逾期付款违约金。一审判决结果已超出恒晋公司的反诉请求范围。恒晋公司辩称，丰乐公司无权单方解除房屋租赁合同。丰乐公司在签订租赁合同时已明知办理酒店公寓等营业执照比较困难，我公司不承担任何经营责任。有限电视费用处理有误。恒晋公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项；撤销一审判决第四项，改判丰乐公司向我公司支付自2019年8月28日起至2019年9月5日的逾期付款违约金38250元；判决丰乐公司向我公司支付违约金850000元；判决丰乐公司向我公司支付自2018年9月至2019年8月的有线电视费10368元；撤销一审判决第六项；本案的全部诉讼费用由丰乐公司承担。事实和理由：一审法院在已经认定“恒晋公司并不存在违约行为，丰乐公司在未与恒晋公司协商一致的情况下单方要求解除合同，已经构成根本违约”的情形下，忽略当事人之间合同的约定内容与逻辑，判决丰乐公司承担的违约责任以不退还丰乐公司未到期租金及不补偿装修损失为限无法律和事实依据。一审法院未查明事实，认为恒晋公司应退还丰乐公司保证金无法律和事实依据。丰乐公司应向恒晋公司承担根本性违约的违约金和逾期支付租金的违约金，一审法院认定丰乐公司违约后却只酌定判决了逾期支付租金的违约金，并未判决违反合同约定造成的违约金，法律赋予的自由裁量权被滥用。一审法院错误适用最高院的相关规定，且无权对超出丰乐公司的诉请范围对租金进行减免。丰乐公司辩称，丰乐公司不存在违约行为。即使存在，恒晋公司主张的赔偿数额过高。丰乐公司向一审法院起诉请求：1．确认《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；2．判令恒晋公司向丰乐公司返还租金共计人民币1700000元；3．判决恒晋公司向丰乐公司返还租赁保证金共计人民币200000元；4．判决恒晋公司返还丰乐公司装修补偿款共计人民币2100000元；5．判决恒晋公司向丰乐公司支付上述款项自丰乐公司实际支付之日起至恒晋公司返还之日止的利息；6．判决本案诉讼费用由恒晋公司承担。恒晋公司向一审法院反诉请求：1．确认《房屋租赁合同》于2020年8月26日解除；2．判决丰乐公司向恒晋公司支付违约金人民币850000元；3．判决丰乐公司向恒晋公司支付2019年8月28日至2019年9月5日逾期支付租金产生的违约金38250元；4．丰乐公司向恒晋公司支付2018年9月至2019年8月的有线电视收视费10368元；5．判决丰乐公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：房屋坐落为顺义区的涉诉房屋登记于北京市京龙商贸有限责任公司名下，2013年7月25日涉诉房屋租赁给北京龙都瑞祥酒店管理有限公司，2014年4月15日北京市京龙商贸有限公司（甲方，出租方）与北京龙都瑞祥酒店管理有限公司（乙方，原承租方）、恒晋公司（丙方，现承租方）就涉诉房屋签订《房屋租赁合同补充协议》，约定涉诉房屋由北京市京龙商贸有限责任公司直接租赁给恒晋公司，租金结束日期为2028年7月31日。2018年9月恒晋公司（出租方，甲方）与丰乐公司（承租方，乙方）就涉诉房屋签订《房屋租赁合同》，约定：一、出租房屋情况，房屋位于北京市顺义区后沙峪地区枯柳树七天酒店位置，实际租赁房屋建筑面积约为1569平方米，范围是04号楼1层至3层。1．6鉴于目前市场情况，乙方也充分的调查了市场情况，如果重新办理酒店公寓执照特别是消防比较困难，且耗时较长。鉴于以上原因甲方的酒店证照愿意给乙方无偿使用，乙方只能用作经营使用绝不另作他用。但经营过程中乙方负完全责任，任何经营责任都与甲方无关。详见证照使用协议双方另行签订。甲乙双方同意租赁房屋作为酒店及公寓使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定……三、交付日期和租赁期限，3．1甲、乙双方约定，甲方于2018年9月16日（交房日）前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2018年9月16日（起租日）起至2028年7月31日止共计120个月，……四、租金、支付方式和期限，4．1甲、乙双方约定，自2018年9月16日（起租日）起，前3个租赁年度租赁范围租金不变，租金为??85万元/年，即第一年的租金为??85万元。每三年租金递增5%每年房租明细及递增见本同……4．2房屋租赁保证金：在本合同签订后3日乙方应向甲方支付??20万元作为租赁保证金，保证金作为乙方履行本合同规定义务的保证，甲方有权使用保证金充抵乙方欠付甲方的水、电、燃气费等费用。本合同租赁期届满，乙方结清所有费用后3日内，甲方应无息返还乙方交纳的保证金。……4．5后期甲方应于每年租金开始前30日内将下期租金总额的正规房租增值税专用发票交付到乙方，以便乙方安排付款，乙方应于收到发票后10日内支付甲方本期全部租金。如果由于甲方未能按时交付发票而导致乙方付款延迟，乙方不承担拖欠租金引发的违约责任，无需向甲方支付违约金。乙方未按照约定支付租金需要承担违约责任并支付违约金。4．6因甲方将房屋已进行装修装饰，甲方在出租给乙方时，不得搬离或拆迁任何装修及装饰物，后续乙方自行处理，乙方同意给付甲方??210万元作为装修补偿款。……6．6乙方办理消防、工商等相关营业手续时，甲方应积极给予配合并提供有关文件资料。甲方以（已）明确告知此项目如果重新办理消防等证件比较困难，并且甲方已经将证照无常（偿）给付乙方使用，所以甲方不承担办理证照的任何责任。……9．3．甲、乙双方同意，由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。……9．3．7乙方延迟支付租金，当甲方向乙方发出书面催款通知后，乙方自收到该催款通知超过15天仍未付款的。……9．5本合同签订后，非本合同约定的情况下，若乙方单方变更、终止或解除本合同的，需提前2个月向甲方提出，并向甲方承担相当于当年房屋12个月租金的违约金后方可解除合同，未到期的租金及押金不予退还。若乙方单方解除合同的，乙方房屋所有的装修归甲方所有。十、违约责任，……10．4乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0．5%支付违约金。违约金支付需要下个月租金一起支付，如果没有按照约定支付违约金参照9．3．7条款。……十三、其他条款，……13．3甲方出租给乙方房屋如已设立公司、代表处、分支机构（简称“法律实体”），甲方应协助乙方能够在此地址及时设立公寓管理有限公司。本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。双方均确认丰乐公司于2018年9月20日向恒晋公司给付房屋租赁保证金20万元，于2018年9月20日、2018年9月30日共计给付装修补偿款210万元，于2018年10月15日给付第一年房屋租金85万元，于2019年9月5日给付第二年房屋租金85万元。2020年7月29日丰乐公司向恒晋公司发送《解除合同通知函》，载明：因自2002年2月开始全国新冠肺炎疫情严重，北京市顺义区后沙峪镇人民政府于2020年2月26日至2020年3月12日将本租赁物作为隔离点使用，且本租赁物自政府2020年3月12日撤离到原合同解除之日就一直空置，无法正常对外营业，一直处于亏损状态。本公司已向贵公司支付了至2020年9月16日的全部租金，自政府征用本租赁物2020年2月26日起至2020年7月31日止，本公司实际租金损失为36．6万元。因新冠肺炎属于不可抗力事宜，从根本上导致原合同目的无法实现，本公司根据《合同法》第94条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”及《合同》第117条等规定，特通知如下：1、本公司主张原合同于2020年7月31日解除；2、贵公司应自收到本函之日起3个工作日内退还本公司已支付尚未到期的租金109153元（尚未到期的租金：2020年8月1日-2020年9月16日）；3、贵公司应自收到本函之日起3个工作日内退还本公司支付的租赁保证金20万元；4、贵公司应退还已支付尚未到期的装修补偿款168万元；5、本公司将于2020年7月31日将房屋交还贵公司，请贵公司届时做好准备，指派人员与本公司完成交接工作。2020年8月24日恒晋公司工作人员向丰乐公司送达《回复函》，回复函表示未同意丰乐公司的单方解除合同的行为，丰乐公司如单方面解除合同按照《房屋租赁合同》第9．5条执行违约金。丰乐公司认为恒晋公司未将其工商注册地址迁移，拒不提供经营证照、不配合丰乐公司取得合法经营资质，导致其无法完成注册登记并办理特种行业许可证，丰乐公司提供其代理人与北京市顺义区市场监督管理局工作人员的电话沟通记录证明2020年8月前不允许“一址多照”，内容为：裴蛟雷：今天8月份的时候我们去咱们那现场办营业执照，当时说是，这上面已经有一家公司了，我们当时没法办，后来我们听说这个政策好像放开了，现在咱们能办了是吧。工作人员：可以，……可以注册俩。裴蛟雷：当时八月份不行，咱们现在政策放开了是吧？工作人员：对，之前那是不允许，就是一个地址一个照，现在是允许的。丰乐公司表示疫情之后对行业监管更加严格，导致政策收紧使其无法继续经营。恒晋公司表示注册地址为一个区域，涉诉地址从未禁止“一址多照”，提交其与办证人员的微信聊天记录，证明涉诉地点可以迁入丰乐公司的营业执照。恒晋公司亦表示其已为丰乐公司办理营业执照提供相关资料，并提交双方微信聊天记录证明其积极配合丰乐公司办理注册登记等事宜，其中：“恒晋公司工作人员：丰乐自己申请个执照、自己办理银行、税控，合同范围内，想干什么都可以，这样不很好嘛；丰乐公司工作人员：是这样的，我们成立一个新的牌照非常非常的麻烦，要很多人签字，还要上会，最后总裁都要签字；恒晋公司工作人员：丰乐的执照迁址到枯柳树也可以呀；丰乐公司工作人员：用我们原来的这个牌照牵地址到枯柳树可以……”。恒晋公司还提交了多份企业信息信用报告用以证实在涉诉地址曾注册过多个营业执照，其中包含酒店、住宿等性质的企业。另，恒晋公司表示丰乐公司在疫情后已向政府申请复工复产，并未导致丰乐公司经营目的未能实现，并提交《复工复产申请书》、《酒店复工复产方案》等予以佐证。丰乐公司表示2020年5月25日虽然申请复工复产，但后沙峪政府相关部门并未接收材料，原因是丰乐公司使用恒晋公司执照经营不合法，故其搬离涉诉房屋之前一直无法经营。双方均确认丰乐公司在涉诉房屋营业地址挂的是恒晋公司提供的营业执照复印件及特种行业许可证。法院于2021年1月14日向北京市顺义区市场管理局发函询问涉诉地址存在注册登记多个营业执照的限制、是否有注册酒店、住宿方面企业的登记限制。北京市顺义区市场监督管理局于2021年1月25日向法院回函：“经核实，对于北京市顺义区后沙峪地区枯柳树西地址注册登记多个营业执照，我局没有限制；对于北京市顺义区后沙峪枯柳树地址注册酒店、住宿方面，我局亦没有登记限制”。对该份证据双方认可真实性。丰乐公司表示该回函仅说明目前涉诉地址实行“一址多照”政策，在2020年8月前确存在“一址一照”限制。行政管理限制并非是指某一地址能否注册登记酒店公寓，而是指是否存在行政审批、行政许可等限制。在涉案地点经营酒店需要取得营业执照和特种行业许可证，故北京市顺义区市场管理局回函并不代表丰乐公司在涉诉地点经营酒店公寓无需经过行政审批并取得行政许可。恒晋公司表示其于2019年8月16日将下期房租85万元的增值税专用发票送达给丰乐公司，丰乐公司应于2019年8月26日之前支付房屋租金，但丰乐公司实际交纳租金的日期为2019年9月5日。丰乐公司认可收到增值税专用发票及交纳房屋租金的日期，表示其虽晚于收到发票十日内付款，但仍在交纳租金的期限内完成租金交纳，恒晋公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。丰乐公司表示涉诉房屋内的装修应当归其所有，并提交《补充协议》，《补充协议》约定丰乐公司向恒晋公司支付210万元装修补偿款后，视此装修为丰乐公司所有，后续如丰乐公司发现当地政府有拆迁行为的，恒晋公司承诺对政府或开发商补偿的属于丰乐公司的一次性投入补偿款及经营补偿款全部归丰乐公司，恒晋公司不作任何截留。协议下方有双方公司盖章，恒晋公司处有殷某签字。恒晋公司对《补充协议》的真实性不予认可，表示即便该协议是真实的，也仅是针对政府拆迁情形进行约定。恒晋公司表示其于2013年租赁涉诉房屋时花费加建及装修费用1600余万元，于2016年改造涉诉房屋花费300余万元，于2020年9月翻新涉诉房屋时更换了地板、墙面、床、软装，花费290余万元，且丰乐公司于2020年8月26日交接涉诉房屋时已将空调、洗衣机、电脑等可移动的家具家电搬走，并提供相应照片予以证明。丰乐公司表示其自行购置的冰箱、洗衣机搬走了，其他未动，其提交2020年8月26日双方签署《租房交接签收单》，“其他交接物品说明”载明：“房卡：58张，中控室钥匙壹把，电脑密码：××”，其表示如果搬走电脑不会向恒晋公司留下密码，丰乐公司提交对比照片，表示涉诉房屋被收回后，恒晋公司利用丰乐公司的装修继续进行公寓经营。从照片中可以看出涉诉房屋内壁纸、部分软装前后有变化，其余未看出明显变化。恒晋公司自行制作的说明无任何证据支撑，照片显示装修较为简陋，且租金非常低，可见恒晋公司称支出巨额装修费与事实不符。丰乐公司确认其于2018年9月至2019年8月确实使用了恒晋公司提供的有线电视服务，愿意以票据为准承担恒晋公司代为垫付的费用。恒晋公司提交广播影视服务、收看维护费发票10368元。庭审结束后恒晋公司称其开票错误，有线电视费应为12528元。因恒晋公司在法庭辩论终结后增加诉讼请求，对增加部分法院不予处理。一审法院认为，根据庭审情况及双方陈述意见，总结本案的主要焦点为：谁是合同的违约方及违约责任的承担。经查，恒晋公司已经将其营业执照及特种行业许可证无偿提供给丰乐公司使用，符合双方《房屋租赁合同》的相关约定，丰乐公司称还需要将经营资格一并交给其使用，包括以恒晋公司身份收取租金及开具发票等内容，但双方并未对此进行明确约定，丰乐公司主张无事实依据。丰乐公司表示恒晋公司未将其注册地址迁走导致其无法完成注册并办理营业资格的意见，恒晋公司提交了多份企业信用信息公示报告，可以证实并不存在丰乐公司主张的“一址多照”限制，且根据北京市顺义区市场监督管理局回函可知，涉诉房屋所在地的注册登记未限制有多个营业执照，对登记注册酒店、住宿方面也未有限制，故丰乐公司未完成注册登记及办理特种行业许可证与恒晋公司未将注册地址迁出并无关系。丰乐公司亦未提供证据证明恒晋公司存在拒不提供经营证照，拒不配合其取得合法经营资质的情形，另结合其于2020年7月向恒晋公司提出解除合同时，也并未说明恒晋公司存在任何违约事由，仅以疫情无法经营一直亏损为解除合同理由。丰乐公司主张解除合同系因新冠疫情导致合同无法继续履行，但未提交证据予以证明。综上，恒晋公司并不存在违约行为，丰乐公司在未与恒晋公司协商一致的情况下单方要求解除合同，已经构成根本违约。关于合同解除的时间，丰乐公司于2020年7月29日向恒晋公司发送《解除合同通知函》，恒晋公司于2020年7月30日签收后于2020年8月24日向丰乐公司送达《回复函》，双方并未就合同解除事宜达成一致意见，因丰乐公司系合同违约方，无合同解除权，故其发送的《解除合同通知函》不发生解除合同的效力。双方均确认已于2020年8月26日完成涉诉房屋的交接，故法院确定《房屋租赁合同》于2020年8月26日解除。双方签订的《补充协议》作为《房屋租赁合同》的补充协议应与《房屋租赁合同》一并解除。2020年1月新冠疫情爆发以来，北京市为了应对新冠肺炎疫情，避免疫情的扩大，采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动和人员聚集，这些措施虽会给丰乐公司使用房屋带来一定影响，但随着防控趋势日渐好转，在2020年7月底时已经较大缓解，如确受疫情影响，丰乐公司可与恒晋公司就租金数额进行协商，而不是单方解除合同。丰乐公司要求恒晋公司返还房屋租金，因丰乐公司在2020年8月26日前实际占有使用房屋，应支付使用期间的租金，如确实存在未正常使用房屋情形也是丰乐公司自己未能办理相关证照及许可证导致，应自行承担不利后果。鉴于2020年3月13日至2020年5月25日期间因疫情原因丰乐公司使用租赁房屋确实受到一定影响，故法院对该期间的租金予以适当减免，具体金额法院酌情确定。双方一致认可丰乐公司已付租金至2020年9月16日，但双方合同约定如承租方单方解除合同，未到期的租金不予退还且房屋所有装修归出租方所有，故对于未到期的租金，恒晋公司无需退还。对于丰乐公司主张退还装修损失，法院亦不予支持。根据双方合同约定，不退还未到期租金、装修损失归恒晋公司及支付12个月租金作为违约金均属于丰乐公司单方违约应承担的违约责任，法院综合本案情况及恒晋公司实际损失情况，判决违约责任以不退还丰乐公司未到期租金及不补偿装修损失为限。双方对于保证金约定在结清欠付费用后无息退还。现恒晋公司主张存在欠付有线电视费10368元并提交了票据予以证实，恒晋公司应将10368元有线电视费扣除后将其余保证金退还给丰乐公司。恒晋公司主张丰乐公司支付的2019年8月28日至2019年9月5日逾期付款违约金38250元，根据合同约定，恒晋公司应于每年租期开始前30日内将下期租金总额的正规房租增值税专用发票交付给丰乐公司，丰乐公司在收到发票后10日内支付恒晋公司本期全部租金。恒晋公司在2019年8月16日将发票送达给丰乐公司，丰乐公司应在2019年8月26日之前支付房屋租金，但丰乐公司未按时交纳租金，应按照合同约定支付违约金，具体违约金数额，法院根据违约情况、恒晋公司实际损失大小等因素酌定确定为3150元。判决如下：一、确认深圳市丰乐公寓管理有限公司与北京恒晋华成酒店投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议于二〇二〇年八月二十六日解除；二、北京恒晋华成酒店投资管理有限公司于判决生效之日起七日内退还深圳市丰乐公寓管理有限公司租金五万元；三、北京恒晋华成酒店投资管理有限公司于判决生效之日起七日内退还深圳市丰乐公寓管理有限公司保证金十八万九千六百三十二元（已扣除有线电视费一万零三百六十八元）；四、深圳市丰乐公寓管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京恒晋华成酒店投资管理有限公司逾期支付租金违约金三千一百五十元；五、驳回深圳市丰乐公寓管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京恒晋华成酒店投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费20790元，由深圳市丰乐公寓管理有限公司负担19644元（已交纳），由北京恒晋华成酒店投资管理有限公司负担1146元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费6393元，由北京恒晋华成酒店投资管理有限公司负担5230元（已交纳），由深圳市丰乐公寓管理有限公司负担1163元，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒晋公司提交该公司工商信息，显示2020年9月7日该公司股东全体进行了变更，拟证明因丰乐公司导致涉案合同被迫解除，造成该公司股东全体变更，损失预期合同利益，带来巨大损失。丰乐公司质证称真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：合同违约主体应如何确定；违约责任应如何承担；一审判决是否存在超范围裁判问题。首先，合同违约主体应如何确定。丰乐公司与恒晋公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据该协议的约定，恒晋公司将涉案房屋出租给丰乐公司，在丰乐公司充分调查了市场情况，知晓重新办理酒店公寓执照特别是消防比较困难，且耗时较长的情况下，双方协商恒晋公司将其原有的酒店执照无偿出借给丰乐公司使用。合同履行近两年的时间内，丰乐公司一直在利用恒晋公司的执照进行经营，并无证据显示双方在丰乐公司提出解约之前曾就此产生过纠纷，也没有证据证明丰乐公司在经营过程中存在向工商行政管理部门申请登记注册公司受阻的情形。另，根据丰乐公司在2020年7月29日向恒晋公司发出的《解除合同通知函》来看，丰乐公司并未提及解除合同的原因包括不能同址注册新公司。综合上述情况，本院不能认定双方合同不能履行是由于带照租赁违法所致。丰乐公司无正当理由单方提出解除合同，原审法院认定其根本违约，认定正确，本院予以确认。第二，违约责任应如何承担。其中包括迟延支付租金的违约责任及丰乐公司违约解除合同的违约责任承担。根据合同约定，恒晋公司应于每年租期开始前30日内将下期租金总额的正规房租增值税专用发票交付给丰乐公司，丰乐公司在收到发票后10日内支付恒晋公司本期全部租金。恒晋公司在2019年8月16日将发票送达给丰乐公司，丰乐公司应在2019年8月26日之前支付房屋租金，但丰乐公司未按时交纳租金，应支付违约金。原审法院根据丰乐公司违约情节、恒晋公司实际损失情况等因素酌定具体数额，并无不当。关于违约解除合同违约责任的承担，双方争议较大。根据双方合同约定，在丰乐公司单方解除合同的情况下，恒晋公司享有不退还剩余租金、押金的权利，丰乐公司所有的装修亦归恒晋公司所有。就此本院认为，违约金的确定应以弥补守约方的实际损失和对违约方适当惩戒相结合为原则。本案中，在丰乐公司单方解除合同的条件下，恒晋公司在较短的时间内即将房屋另行出租，出租时利用了已归属于丰乐公司的装饰装修，在此情况下，本应在利用价值范围内向丰乐公司适当补偿，而恒晋公司根据合同约定不予退还的剩余租金业已转化为违约金，原审法院综合上述案件情况，认定承担违约责任以不退还丰乐公司未到期租金及不补偿装修损失为限，较好地平衡了双方当事人利益，双方就此提出上诉均不能成立。第三，一审判决是否存在超范围裁判问题。丰乐公司在一审中诉请退还2018年9月16日至2020年9月15日的租金，原审法院结合2020年3月13日至5月25日期间丰乐公司因新冠疫情对使用房屋造成影响的情况，判决恒晋公司返还部分租金，未超出恒晋公司诉讼请求。关于有线电视费，一审诉讼中恒晋公司主张丰乐公司存在欠付有线电视费10368元并提交了票据予以证实，丰乐公司表示可凭票据向恒晋公司支付。原审法院根据庭审情况予以判决，并无不当。综上所述，丰乐公司、恒晋公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54326元，由深圳市丰乐公寓管理有限公司负担41580元（已交纳），由北京恒晋华成酒店投资管理有限公司负担12746元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  薛 妍二〇二一年六月二十九日法官助理  李 越法官助理  孙亚男书 记 员  王 艳