贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初3235号原告：柳昌顺，男，汉族，1979年10月15日生，住贵州省安顺市西秀区。原告：罗建琴，女，布依族，1982年12月23日生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：柳昌顺，本案原告，系原告罗建琴丈夫，代理权限：特别授权。被告：贵州大元房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区市东路远大公寓1栋2单元2楼1号，统一社会信用代码：915204007801895606。法定代表人：邓天福。委托诉讼代理人：吴长林，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：翟月，贵州联通律师事务所实习律师。原告柳昌顺、罗建琴与被告贵州大元房地产开发有限公司（以下简称大元房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柳昌顺、原告罗建琴的委托诉讼代理人柳昌顺，被告大元房开的委托诉讼代理人吴长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳昌顺、罗建琴向本院诉请判决：1、请求判决被告贵州大元房地产开发有限公司立即为原告办理安顺市开发区房屋的房屋产权证并交付原告。2、判决被告按原告购房总价462668元为基数，按日万分之一的约定支付原告逾期办证违约金至被告交付房屋产权证止，逾期840天的逾期办证违约金38864.11元。3、判决被告按原告购房总价462668元为基数，按日万分之一的约定支付原告逾期交房304天的违约金14065.10元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年2月23日签订商品房买卖合同，合同约定：一、原告购买位于安顺市开发区房屋。原告按约定全额支付购房款后，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋，但是由于被告的原因直到2019年11月1日被告才将房屋钥匙交于原告，逾期交房304天，按合同规定的交房之日起至实际交房之日，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，计14065.10元。二、被告应于2018年12月31日前为原告办理房屋转移登记，至现在2021年4月仍没有为原告办理该房屋转移登记，逾期共计840天，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，计38864.11元。综上所述，被告逾期交房，办证构成违约，侵害了原告的合法利益，特诉至人民法院。被告大元房开辩称：一、案涉房屋尚不具备办证条件，没有执行可能性，人民法院应当依法驳回原告的第一项诉讼请求。二、双方签订的《商品房买卖合同》未对办理产权证的时间以及逾期办理产权证的时间进行约定，故原告诉请要求支付逾期办证违约金无事实依据。若人民法院认定被告应当向原告支付逾期办证违约金，被告认为原告主张按照日万分之一计算违约金过高，应当调整为按照日万分之零点一五进行计算。三、因拆迁、政策变化、雷雨风雪等，被告不能向原告按期交房系不可抗力造成，并非由于被告主观过错，不可抗力等误工时间顺延后，被告并未向原告逾期交房。四、即便认定被告逾期向原告交房，但是被告与物业公司签订合同由被告代原告向物业公司缴纳自2019年12月1日至2021年12月31日物业费4133.88元用于抵扣逾期交房违约金，该金额应当在原告诉请的金额中予以扣减。同时，原告诉请要求被告支付逾期交房违约金过高，被告申请人民法院依法予以调整。违约金请求调整为每月1000元较为适合。经审理查明，原被告双方于2017年2月23日签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的开发区房屋，房号为1-19-4，建筑面积114.83平方米，购房总价款为462668元。被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之一的违约金。合同未约定办理不动产权属证的期限及逾期办理不动产权属证的违约金计算标准。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款462668元。被告于2019年11月1日向原告交付房屋。现该房屋尚未进行竣工验收，不具备办理房屋不动产权证的条件。因被告逾期交房且未向原告办理不动产权属证书，原告遂向本院提起诉讼。另查明，被告因拖欠深圳市公元物业管理有限公司的物业费被起诉，经安顺市中级人民法院审理后作出（2021）黔04民终97号民事判决书，判决：双方的物业服务合同及补充协议已于2020年10月31日终止，被告向深圳市公元物业管理有限公司支付拖欠至2020年11月30日止的物业费427417.89元及利息（以所欠物业费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清日止）等。后被告另聘请安顺市开发区永恒物业管理有限公司签订合同约定物业管理，约定免交一年物业费。案涉房屋小区尚未成立业主委员会，原告至今未向物业公司或被告支付过物业管理费。上述事实有原被告当庭陈述，原告提交的：二原告身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同复印件、商品房按揭借款（抵押）合同复印件、借款凭证复印件、合同备案情况查询表、POS机银行刷卡凭条复印件、收款收据复印件、金鼎广场项目合同确认表复印件、交房通知复印件，被告大元房开提交的：营业执照、法定代表人身份证复印件及身份证明等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。原告提交的：案外人谢某与被告签订的《商品房买卖合同》，拟证案涉房屋合同有办理产权证的时间及违约责任约定。被告对真实性无异，但认为该合同是被告在前期销售所订立的，且封面无二维码未经备案登记，而原、被告所提供的合同是在房管部门备案封面有二维码的合同，应当以后一份合同为准。因该证据与本案无关联，且无进行备案登记的标识，故本院不予采信。被告大元房开提交的：《国有建设用地使用权出让合同》复印件、《工作日志》复印件、《监理通知单》（附停工时间记录）复印件、《气象资料证明》复印件，拟证案涉项目被告施工建设过程中存在不可抗力因素，开发区管委会承诺出让宗地于2013年11月7日前拆迁完毕，但实际为2015年2月9日才拆迁完毕；被告按照安顺市开发区住建部门要求2016-2018年因故停工时间共计58天；施工期间因雷雨风雪等原因停工81天，三项共应顺延598天，被告没有逾期交房的事实。原告对真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的，合同约定不可抗力的情况下30日内要告知原告，但至今都没有进行告知。本院认为，拆迁是在合同签订之前发生的，不应当作为顺延的理由，被告主张的其他情形，因被告未提前30日书面通知或电话告知二原告，故被告主张顺延交房时间的理由不成立，该组证据达不到被告的证明目的，本院不予采信。被告大元房开提交的：2019年11月8日《补充协议》、2019年12月27日《通知》复印件、2020年11月12日《通知》复印件、2021年1月20日《补充协议》复印件、《抵扣违约金名单》复印件、（2021）黔04民终97号民事判决书复印件、（2021）黔0402执1309号《执行通知书》复印件。证明即便被告存在逾期交房的情况，被告自2019年11月8日至2021年1月20日分别与深圳市公元物业管理有限公司及安顺市开发区永恒物业管理有限公司签订物业管理服务合同，约定由被告向物业公司支付物业费用于抵扣被告逾期向业主交房的违约金，被告已向物业公司支付了相应的物业费并且该抵扣得到了包括原告在内大部分业主签字同意，原告应抵扣的逾期交房违约金金额为4133.88元的事实。原告认为这些费用与本次诉讼的违约金无关，我们也没有与该证据的物业公司签订合同，合同也未约定用物业费抵扣违约金，与我们无关。本院认为被告大元房开与物业公司之间达成的物业服务费是否代付和免除未取得本案购房人的同意，如因被告大元房开已经代付，原告不同意抵扣的情况下，分属不同的法律关系，该组证据达不到被告的证明目的，本院不予采信。本院认为，当事人应当按合同约定全面诚信地履行合同约定的义务。原告诉请判决被告立即为原告办理案涉房屋的不动产权属证，但因房屋尚未竣工验收，不具备办理不动产权属证书的条件，故对该诉请本院暂不予支持，待该房屋符合办证条件后，原告可另行主张权利。本案焦点一、逾期办证违约金的计算时间和标准问题。合同虽未约定办证时间及违约责任，但逾期办证，因原告不能完全行使房屋所有权客观上必然会有损失，且该损失是被告的违约导致，故被告对此应承担违约责任。至于违约金的起算时间，合同虽未约定办证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”，故本院以2019年11月1日实际交房日起第90日开始计算逾期办证违约金，逾期办证违约金从2020年1月30日起算。违约金的计算标准，因双方无约定，且被告逾期办证给原告造成的损失数额难以确定，鉴于涉案房屋已交付，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，按本辖区的经济状况，本院酌情将逾期办证违约金的标准调整为按已付购房款462668元为基数，以日万分之0.15从2020年1月30日起计算至被告将案涉房屋不动产权证书交付原告之日止，截止2021年6月30日的逾期办证违约金为462668元×517×日万分之0.15=3588元焦点二、原告诉请的逾期交房违约金应予支持多少的问题。因双方对原告收房时间无异议，本院按合同约定交房次日起至原告实际收房日计逾期交房的天数。按合同约定的标准，逾期交房的违约金按原告已付购房款462668元的日万分之一计算，一个月（按30天计）的逾期交房违约金为1388元；被告认为过高请求调整；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十二条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”及第十三条第三款的规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本院将原告的诉请金额与同地段同类房屋租金相比较，原告主张的租金标准不过高，本院不予调整。逾期交房天数为2018年12月31日之次日2019年1月1日起至原告收房之日2019年11月1日计304天，逾期交房违约金为462668元×304天×万分之一/天=14065元。被告辩称物业费用充抵违约金。本院认为，被告大元房开与物业公司之间达成的物业服务费是否代付和免除未取得本案原告的同意，如因被告大元房开已经代付而向原告主张物业费，与本案分属不同的法律关系，被告可另行向原告追偿，故对被告上述辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条、第十三条第三款，第十四条第一款第（二）项、第十四条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告柳昌顺、罗建琴支付逾期办证违约金（以已付房款人民币462668元为基数、按日万分之零点一五从2020年1月30日起计算至被告将案涉房屋不动产权证书交付原告之日止，截止2021年6月30日违约金为3588元）；二、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告柳昌顺、罗建琴支付从2019年1月1日至2019年11月1日止的逾期交房违约金人民币14065元；三、驳回原告柳昌顺、罗建琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1228元，减半收取614元，原告柳昌顺、罗建琴负担25元，被告贵州大元房地产开发有限公司负担589元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  李霞二〇二一六月三十日法官助理谭雅露书记员顾安甜