上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初2721号原告(反诉被告)：刘秀梅，女，1974年1月6日生，汉族，住甘肃省天水市。委托诉讼代理人：陈玉龙，上海申创律师事务所律师。原告(反诉被告)：张君军，男，1983年2月5日生，汉族，住上海市奉贤区。上列两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：菅亚琳，上海申创律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵智宏，男，1969年1月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李佳星，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告刘秀梅、张君军与被告赵智宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序审理。本院于2021年3月12日公开开庭进行了审理。审理过程中，被告提起反诉。本院依法受理后就本、反诉进行合并审理。本院于2021年4月22日、5月17日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘秀梅、张君军的委托诉讼代理人菅亚琳，原告(反诉被告)刘秀梅的委托诉讼代理人陈玉龙，被告(反诉原告)赵智宏及其委托诉讼代理人李佳星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秀梅、张君军向本院提出诉讼请求，判令：被告继续履行2020年3月24日签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称系争合同)，协助二原告办理过户登记。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告与原告协商变更系争合同，但如被告拒绝协商变更系争合同，要求人民法院判决变更系争合同；2.判令被告按照变更后的合同协助原告办理过户登记至两原告名下的手续；3.判令被告按照变更后的合同交付房屋。事实和理由：2020年3月24日，两原告与被告签订系争合同及《补偿协议》，约定被告将坐落于上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)作价3,450,000元出售给两原告。两原告按约定支付被告房款700,000元后，因原告张君军被逮捕，此系原、被告双方都无法预计的突发事件，导致系争合同无法继续履行。原告刘秀梅经多方了解后，向被告提出愿意变更系争合同，但被告拒绝协商、变更系争合同，反而于2020年11月16日解除系争合同。故原告诉至本院，望判如所请。被告赵智宏辩称，不同意原告的全部诉讼请求，系争合同及《补偿协议》系原、被告真实意思表示，之后双方也未就系争合同及《补偿协议》的变更协商达成一致。因此，两原告仍应按原合同履行。然而，原告未按系争合同的约定于2020年10月31日前支付房款1,000,000元，被告已于2020年11月16日将解除函送达给了原告。故系争合同已经于2020年11月16日解除。原告张君军因涉嫌诈骗犯罪被逮捕，系可预见的事件，并非法定变更合同的理由，且也未影响到两原告履行合同的能力。故反诉原告赵智宏向本院提起反诉请求：1.判令确认系争合同及《补偿协议》于2020年11月16日解除；2.判令反诉被告刘秀梅、张君军支付解约违约金及逾期付款违约金共计697,500元。事实与理由：反诉原告于2020年10月中旬意欲购买一套总价为3,500,000元的“学区房”，因这是被告的“二套房”，首付需要七成，如两反诉被告按约于2020年11月中旬前支付房款1,800,000元，则反诉原告就能凑齐首付款购买“学区房”，但因反诉被告违约导致反诉原告无法购买心仪的“学区房”，之后房价上涨到近600万元，导致反诉原告丧失了购买学区房的机会，因此给反诉原告造成了巨大损失。故反诉被告刘秀梅、张君军已经根本违约，反诉原告根据系争合同确认合同已经解除并主张解约违约金及逾期付款违约金。反诉被告刘秀梅、张君军辩称，不同意反诉诉请，反诉被告一直在积极协商变更、履行合同，但反诉原告拒绝沟通，且反诉原告在2020年11月16日立即解除合同，说明反诉原告违约，并非反诉被告违约。即使人民法院认定反诉被告违约，首先，要求退还房款；其次解约违约金的计算标准20%过高，且反诉原告只是意向另行买房，并未签订购房合同，没有实际交易，且系争房屋买卖不成并非必然构成被告另外购房的障碍，故反诉原告没有损失；第三，对于逾期付款违约金的计算基数、方式、标准均无异议。本院经审理认定事实如下，2020年3月24日，原告刘秀梅、张君军与被告赵智宏签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定被告将系争房屋出售给两原告，转让价款为3,000,000元，被告于2020年12月31日前腾出系争房屋并通知两原告进行验收交接，原、被告双方于2020年12月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；两原告于签约当日支付被告房款100,000元，于2020年5月31日前支付被告房款600,000元，于2020年10月31日前支付被告房款1,000,000元，于2020年11月15日前支付被告房款400,000元，以购房贷款形式向被告支付房款900,000元；两原告未按本合同付款协议约定期限付款的，应向被告支付赔偿金，赔偿金按两原告逾期未付款日万分之五计算，自本合同约定应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日两原告仍未完全履行付款义务的，被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的应当书面通知两原告，并有权要求两原告承担违约责任，两原告承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至被告发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，两原告承担违约责任的，被告可从两原告已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给两原告。当日，两原告与被告签订《补偿协议》，约定两原告同意就系争房屋内现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告450,000元：两原告于2020年11月15日前支付被告补偿款400,000元，于双方办妥系争房屋交接手续当日支付被告补偿款50,000元。2020年3月23日，被告收到房款30,000元；2020年3月28日，被告收到房款70,000元；2020年6月1日，被告收到房款600,000元。2020年11月16日，被告向两原告送达《解除房屋买卖合同通知函》，因两原告未按约支付房款1,000,000元，故要求解除系争合同及《补偿协议》，并要求两原告支付违约金697,500元，愿意返还两原告房款2,500元。另查明，原告张君军于2019年5月16日因涉嫌犯诈骗罪被刑事拘留，于2019年6月14日被取保候审，于2020年6月24日被逮捕，羁押于扬州市看守所。再查明，自2020年8月24日起至2020年10月下旬，原告刘秀梅多次与中介工作人员在微信中就如何办理系争房屋过户进行沟通、咨询。2020年11月1日晚至2020年11月15日晚，原告刘秀梅多次通过微信告知中介工作人员只要被告愿意配合迟延过户，原告愿意向被告支付全款，但是被告不配合延迟过户，原告不可能付款，因为按照合同履行，原告做不到；而且被告不配合延迟过户，那么只能尽快退款，这样拖着对大家都不好。2020年11月1日起，原告刘秀梅通过微信、短信与被告沟通，表达从11月1日起原、被告在中介见面协商不成，但希望被告考虑原告张君军的事情无法预料、事出突然，希望被告配合变更、履行合同，并表示可以付清全款，并非有钱不给。被告回复称原告要求延期过户时间、付全款这是对合同的变更，应双方协商一致，但被告并未同意变更合同，因此原告应按合同付款，但原告拒绝付款，故合同已经解除。2020年10月中旬，被告在微信中向房产中介工作人员询问首付金额，房产中介答复被告“二套不做低的话要首付7成”“按照现在的挂牌价格是252万的现金首付”，被告回复“估计11月中旬可以付”。以上事实，有上海市房地产买卖合同、补偿协议、收据、刑事判决书、微信聊天记录、短信聊天记录、解除房屋买卖合同通知函等证据以及当事人的陈述予以佐证。本院认为，原、被告就系争房屋买卖签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应尊重并严格、全面履行。本案的争议焦点在于原告张君军在房屋买卖合同履行过程中因涉刑被逮捕，羁押于看守所，丧失人身自由，该事项是否构成法定的合同变更事由。本院认为，法律规定合同变更有协商变更及法定变更两种方式，除非构成法定变更事由，否则合同变更应当由当事人协商一致变更合同。而构成法定变更合同事由的重要要件之一即事由应当是签订合同时当事人无法预见的客观情况，然而原告张君军2020年被逮捕是基于同一犯罪在2019年被刑事拘留之后被采取的刑事程序，因此并非事出突然，无法预见，并不构成法定变更合同事由。故原告在与被告协商变更合同不成后，要求人民法院变更合同，并要求被告按照变更后的合同继续履行，缺乏事实依据及法律依据，本院难以支持。在原、被告又未能协商一致变更合同的情况下，原、被告仍应严格、全面履行原合同。两原告未按合同约定于2020年10月底之前支付房款1,000,000元，之后也未支付该笔房款。因此被告有合同解除权，且被告在2020年11月16日向原告书面通知解除了合同，故被告关于要求确认合同已经于2020年11月16日解除的反诉请求，本院依法予以支持。合同解除后，被告应将房款返还给原告。因两原告违约导致合同解除，被告主张两原告承担违约金具有合同依据及事实依据，本院依法予以支持。对于逾期付款违约金，原告对于计算方式、计算基数、计算标准均无异议，故本院依法予以支持。对于解约违约金，本院认为首先，两原告违约导致合同解除，应当按约承担解约违约金；其次，虽因两原告的原因无法继续按原合同约定付款、过户，可能导致被告无法另外购房，但一则损失不确定，二则该损失并非原告在签约时可以预见或者应当预见到的损失。因此，本院在综合考量合同履行情况、原告的过错等情况后，酌情调低违约金为190,000元。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，判决如下：一、确认原告(反诉被告)刘秀梅、张君军与被告(反诉原告)赵智宏于2020年3月24日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《补偿协议》于2020年11月16日解除；二、被告(反诉原告)赵智宏于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)刘秀梅、张君军房款700,000元；三、原告(反诉被告)刘秀梅、张君军于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)赵智宏逾期付款违约金7,500元；四、原告(反诉被告)刘秀梅、张君军于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)赵智宏解约违约金190,000元；五、驳回原告(反诉被告)刘秀梅、张君军的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34,400元，减半收取计17,200元，由原告(反诉被告)刘秀梅、张君军负担(已付)；反诉案件受理费减半计收5,428元，由被告(反诉原告)赵智宏负担3,891元(已付)，由原告(反诉被告)刘秀梅、张君军负担1,537元(于本判决生效之日起七日内支付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  魏婷婷二〇二一年六月一日书记员  张曼婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。