湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1023号上诉人（原审被告）：潘海荣，男，1984年4月27日出生，汉族，住怀化市中方县。被上诉人(原审原告)：湖南君天物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼。统一社会信用代码：91430102740628661Q。法定代表人：何强国，公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方晓，男，1968年7月13日出生，汉族，居住地长沙市芙蓉区。该公司项目经理。委托诉讼代理人：潘虹，女，1988年3月18日出生，汉族，户籍地湖南省中方县。该公司工作人员。上诉人潘海荣因与被上诉人湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省中方县人民法院（2021）湘1221民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年6月29日审理了本案。上诉人潘海荣，被上诉人君天物业公司委托诉讼代理人方晓、潘虹等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人潘海荣上诉请求：撤销一审判决第一项；诉讼费由被上诉人承担；彻查君天物业公司的涉黑行为。事实和理由：一审法院认定《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》、及《物业服务交费协议》合法有效，可是同一小区同一份合同湖南省高级人民法院（2019）湘民申4261号民事裁定书判定前期物业合同已终止，物业服务无合法收费依据。一审法院判决内容与湖南省高院的判决结果出现严重不符，请求依法改判。被上诉人湖南君天物业管理有限公司辩称，一审判决正确，请求维持原判。君天物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令潘海荣交纳拖欠的物业服务费等费用共计4116元，其中物业服务费3742元，违约金374元；2、由潘海荣承担本案的诉讼费用。原审法院查明：君天物业公司系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人。2007年9月12日，君天物业公司与万隆＆维也纳森林小区的开发商湖南万隆公司怀化分公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对物业服务内容及质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其他事项均作了约定，其中第七条约定“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用”；第二十八条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金”；该合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》之日止。合同签订后，君天物业公司成为万隆房地产公司选聘的对万隆&维也纳森林小区进行物业管理服务的服务机构，对该小区进行物业管理服务。2014年9月21日，潘海荣与湖南万隆公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，潘海荣购买了万隆&维也纳森林小区第326栋1单元601号房，2015年11月16日潘海荣与君天物业公司签订了一份《物业服务资费协议》，该商品房为第六期电梯洋房。补充协议第十条物业管理约定：“1、前期物业管理（指甲方通知交房期起至业主委员会成立并确定新的物业管理公司前），甲方依法确定适当的物业管理公司后，在甲、乙双方办理交房手续时，由乙方与物业管理公司签约并向物业管理公司交纳物业管理费。物业管理费标准按小区实际情况，报经房产管理机构备案后执行。乙方承诺：在甲方通知交房期起至业主委员会成立前，不论是否装修和搬入房屋居住，均按前述条款交纳物业管理费。如不及时交纳物业管理费时，物业管理公司有权依据本条款向乙方主张权利。2、正式物业管理，交房率达到规定比例后，由业主自行选举业主委员会，选聘物业管理公司，甲方不予干涉。”2015年1月10日，潘海荣与湖南万隆公司对房款及有关费用进行了结算，办理了交房手续，双方验收确认合同面积130.13平方米，核准面积为129.93平方米，潘海荣成为万隆＆维也纳森林小区的业主。2015年11月16日，双方签订了《物业服务交费协议》，约定电梯洋房别墅物业费标准为1.2元／月．平方米，按季度预交，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业服务费用。第五条的违约责任约定“乙方未能按时足额交纳相关费用的，每逾期一天按应缴费总额的千分之三的标准累计计算向甲方支付违约金……”。本协议还约定协议期限自签订之日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止。潘海荣购房后交纳物业服务费至2018年12月31日，自2019年1月1日至2020年12月31日止，潘海荣未交纳物业服务费3742元。现双方因物业服务合同的效力、物业服务质量、价格标准等原因发生纠纷。本案在审理过程中，潘海荣提交了前期物业合同到期告知函、关于业委会应邀君天物业重新签署服务合同的告知函、业委会关于督促君天物业服务达标的工作建议以及服务小区部分照片等证据，拟证明君天物业公司的收费无依据及物业服务质量存在瑕疵的事实。万隆＆维也纳森林小区业主委员会于2016年11月29日依法成立并登记备案。2021年2月1日，经过换届选举成立了第二届业主委员会。2016年12月11日、26日，2017年9月5日，业主委员会分别就物业管理存在的众多问题以及擅自提高收费标准向君天物业公司发出通知，要求对君天物业公司进行整改。2018年12月3日，该小区业委会向君天物业提出督促物业服务达标的工作建议，对小区物业存在的问题提出了意见。2016年12月21日、29日，君天物业公司就相关问题进行了回复。2017年3月10日、6月6日，湖南万隆公司二次致函维也纳森林小区业主委员会及君天物业公司，表示前期物业合同依约终止，要求业主委员会尽快落实选聘或续聘物业公司。2018年7月6日，小区81户业主联名向君天物业公司发出《前期物业服务合同到期，被告开发商依法解除已生效，业主拒绝事实物业服务及收费告知函》，要求签订新的物业服务合同，并拒绝君天物业公司提供物业服务。2016年以后，因国家政策调整，改为登记备案，收费标准执行市场调节价。2019年11月20日，中方县发展和改革局向君天物业公司关于收费许可证等问题进行了复函，回复君天物业公司不需要到价格主管部门办理收费许可证和收费备案。2019年12月9日，中方县住房保障服务中心向君天物业公司关于万隆维也纳小区业主和物业使用人提供服务资格和收费问题了答复，被告知该君天物业公司在万隆维也纳小区业委会成立后，没有签订物业服务合同，继续为物业使用人提供物业服务，按照前期物业管理约定收取物业服务费。原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。君天物业与万隆房地产公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》、双方签订的《物业服务交费协议》均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。君天物业依约为潘海荣在保洁、安保、公共设施维护等提供了物业服务，保障了业主的正常生活。根据合同约定和法律规定，潘海荣作为业主，在接受君天物业提供的服务内容后，应按照合同约定及时交纳物业服务费。君天物业要求潘海荣交纳2019年1月至2020年12月的物业费的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。因君天物业公司的物业服务质量存在一定瑕疵，其要求潘海荣按所欠金额的10％承担违约金的诉讼请求，法院不予支持。对于潘海荣提出的前期物业合同到期以及原告收费无合法依据的意见，理由不足，法院不予采信，理由是《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》以及《物业服务交费协议》均明确约定了该合同期限为自签订之日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止，该小区业主委员会虽然成立多年，但仍未与其他物业服务机构签订新的物业服务合同，故潘海荣主张前期物业合同到期对业主无约束力意见的理由不能成立，在没有签订新的物业服务合同的情形下，潘海荣提出的按1.2元／平方米收取物业服务费没有合法依据的辩解理由也不能成立，且该收费标准未超出原政府行政机关许可的价格，也未超过同时期同行业收费标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下：一、限潘海荣在判决生效之日起十日内支付湖南君天物业管理有限公司物业服务费3742元（2019年1月1日至2020年12月31日）；如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回湖南君天物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由潘海荣负担。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，万隆＆维也纳小区业主众多，因物业费交纳问题与君天物业公司发生纠纷的业主多达数十位，亦有数十起案件经一二审法院判决。与本案上诉人类似情形的案件的生效判决亦有多起，且均判决业主交纳物业费。本院认为，虽小区业主委员会成立多年，但业委会仍未代表业主与其他物业服务机构签订新的物业服务合同，小区业主仍在接受君天物业公司的服务，上诉人理应按照合同的约定的标准交纳物业费。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘海荣负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二一年六月二十九日书记员  申沁瑶