贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初9220号原告：贵阳云岩信地置业有限公司，住所贵州省贵阳市云岩区友谊路21号1层。法定代表人：王易丁，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁刚平，贵州乾民律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴云，贵州乾民律师事务所律师。被告：文丹，女，1984年4月16日出生，汉族，住重庆市荣昌县。被告：刘地清，男，1982年5月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原告贵阳云岩信地置业有限公司（以下简称云岩信地公司）与被告文丹、刘地清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理。公开开庭进行了审理。原告云岩信地公司委托诉讼代理人袁刚平、被告刘地清到庭参加诉讼，被告文丹经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。因疫情原因，本院依法扣除相应审限，本案现已审理终结。原告云岩信地公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2015年4月1日至2017年3月31日所欠物业服务费4193.66元、二次加压费304元；2.判决被告向原告支付违约金2428.74元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年11月12日，原告与贵阳德天房地产开发有限责任公司签订了《小河·德天国际新城前期物业管理服务合同》，原告接受委托为小河·德天国际新城（大唐果）小区提供物业服务管理服务，上述合同签订后，原告已按照约定入驻案涉小区提供物业服务。服务费标准为:高层住宅1.75元／月／平方米，商业物业3.6元／月／平方米，空置房屋由业主按所在物业的物业服务费标准百分之百缴纳，水电分摊费逐月核算，实际发生的公摊费用由业主按户进行分摊缴纳，违约责任为：自逾期之日起，每日加收应当交纳费用的3‰的违约金，合同签订后，原告已按约入驻小河●德天国际新城（大唐果）小区提供物业管理服务。被告从贵阳德天房地产开发有限责任公司购买了贵阳市花溪区房屋，出于原告物业服务的范围内，房屋建筑面积为109.21平方米，根据合同约定被告负有向原告支付物业管理服务费的义务。然而，被告从2015年4月1日起便拒绝缴纳物业费。原告在继续提供物业服务的同时，多次催缴被告均置之不理。综上，原告为维护自身权益，遂诉至法院，诉请如前。被告文丹未到庭参加诉讼，但在庭前会议中表示答辩意见与被告刘地清答辩意见一致。被告刘地清辩称，1.原告在管理期间，没有尽到义务，卫生没有做好，我方还交纳了楼道修缮费，原告也没有修缮。2.整栋楼停电，原告也没有及时处理，服务不到位。3.电梯广告费的收入、停车位的收入都没有进行公示。既然原告有收入，就应当将物业费下调。4.小区内还有很多占到经营的现象、有违章建筑、幼儿园占了一部分公共场地，原告没有制止，没有尽到相应的责任。5.电梯有消防通道，但是原告作为了其办公用地，影响了大家的安全。应当减少物业费。6.绿化维护也不到位，应当减少物业费。7.部分地下负一楼可视门禁不能使用，有一些都没有安装可视门禁。8.我家的管道漏水，物业没有对房开进行督促，我家的漏水问题还没有修缮好。9.合同中约定小区内应当张贴小区面积平面图，但是原告没有张贴。10.没有对业主满意率进行征询。11.物业费的收入及开支没有进行公布。12.重大事项未征求2/3的业主同意，增加了停车场，并外包收取费用，获得的利益没有进行公布。竟然未公布，我方视为物业费够用，故我方没有交纳物业费，不属于违约。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落:贵阳市花溪区盘江路71号大唐果小区4栋2-23-4房屋。建筑面积109.21平方米。二、被告系房屋所有权人，《商品房买卖合同》约定交付时间2013年12月30日，房屋坐落于小河·德天国际新城（大唐果）。三、原告陈述于2011年11月12日起至2017年3月31日为上述小区提供物业服务。四、原告是否与被告签订过物业服务协议：原告陈述2011年11月12日，云岩信地公司（乙方）与贵阳德天房地产开发有限公司（甲方）双方就贵阳德天国际新城的前期物业管理事宜签订《小河·德天国际新城前期物业管理服务合同》，主要约定：小区名称为小河·德天国际新城，物业类型为住宅、商业，合同期限为自德天国际新城工程全部竣工验收且交付使用之日起，乙方依据本合同提供前期物业管理服务，委托管理服务合同有效期至德天国际新城业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》，本合同自行终止，委托管理事项包括前期入伙物业管理工作，房屋建筑本体共用部位的维修养护和管理等，高层住宅物业服务费标准为1.75元/月·㎡，该合同还对其他的相关权利义务进行了约定。2012年4月14日，被告文丹、刘地清与贵阳德天房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第二十三条约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为云岩信地公司，前期物业服务费价格为1.6/月·㎡（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、设备能耗等，物业服务企业按照年收取，买受人应当在每年的1月10日前缴费；物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件十；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定。五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限为2015年4月1日至2017年3月31日；在此期限之前的物业费被告已交纳。六、原告主张其于2017年3月5日及2018年10月26日在涉案房屋单元门及电梯内上张贴催收单的方式及2020年3月9日通过邮寄律师函向被告催交物业费，据此提交了律师函、邮寄单、照片等，证明其主张费用的诉讼时效未超过。七、原告主张违约金依据为：上述载明《小河？德天国际新城业主临时管理规约》第十三条约定。八、被告提交停车位外包收取费用、小区商户占到经营、电梯内张贴广告、小区内违章建筑、可视门禁损坏的照片若干张、小区图纸、收款收据1张、楼道未修缮的照片3张，证实原告服务不到位、原告外包的停车位是属于小区业主共有及答辩内容所述真实。九、其他：被告申请证人沈某、辜某到庭进行作证，沈某陈述：“我为案涉小区业主，于2015年11月左右入住，有时候楼道灯坏了，原告是修复的，业主装修的话，物业收取装修保证金，如果有损害是业主负责修缮，墙面有损坏，都没有修复。我入住时，路还很烂，之后就修好，弄成停车位了。原告为该小区提供物业服务，如绿化、卫生等”。辜某陈述：“我为案涉小区业主，于2016年8月左右入住，原告做了一些绿化，有些植物死了，原告没有每日对道路、广场、停车场进行打扫，电梯出现过不能使用的情况，从我入住至今不少于7、8次，原告提供物业服务，但对原告提供的服务不满意”。本院认为，原告与贵阳德天房地产开发有限公司签订的《小河?德天国际新城前期物业管理服务合同》、被告与贵阳德天房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律规定，协议合法有效，对签约双方均具有约束力，当事人应遵照履行。原告按照合同约定提供了物业服务，被告作为小区的业主，应当依照协议约定内容享有权利、承担义务。根据上述合同约定，被告应在每年的1月10日前向原告支付物业服务费用，现被告未履行，从2015年4月1日至2017年3月31日案涉房屋的物业费用为4193.66元（109.21㎡×1.6元/月×24个月），原告主张的该费用，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的二次加压费用，虽《小河?德天国际新城业主临时管理规约》中约定对于二次供水用水用电所需的费用约定：“逐月核算，实际发生的公摊费用由业主按户进行分摊交纳”，但原告并未提交证据证明该费用实际发生及其主张标准的依据，故该主张没有事实依据，本院不予支持。对于原告主张的违约金，被告虽然未按期向原告交纳物管费用，应承担违约责任，但原告云岩信地公司在被告拖欠物业管理费长达多年且已对案涉小区停止服务多年后，才提起诉讼，明显怠于行使自己的权利，故意扩大了被告的违约期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，考虑到被告的违约行为及违约时间、给原告造成的实际损失，从公平角度出发，本院酌情支持原告的违约金838.73元（4193.66元×20%）。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。关于被告提出的原告占用公共区域、小区广告费、停车场等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。关于房屋漏水的问题属于房屋质量问题，因与本案不是同一法律关系，被告可以另行主张权利。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故本院对该辩称亦不予采纳。被告文丹经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼权利，不影响本院依据已查明的事实作出判决。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告文丹、刘地清于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳云岩信地置业有限公司从2015年4月1日至2017年3月31日的物业服务费4193.66元及违约金838.73元。二、驳回原告贵阳云岩信地置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告文丹、刘地清负担。本判决为终审判决。审判员  吴怔秋二〇二一年六月十一日法官助理高现现书记员邹玉玲