辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽04民终1953号上诉人（原审原告）抚顺润泽物业管理有限公司，住所地辽宁省抚顺市新抚区永宁街**楼****。法定代表人：杨林林，该公司经理。委托诉讼代理人：樊伟，该公司员工。委托诉讼代理人：于捷，辽宁捷东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）辽宁省沈抚示范区高湾经济区高湾社区居民委员会，住所地，住所地辽宁省沈抚示范区高湾经济区高阳路**iv>法定代表人：潘娜，该社区书记。委托诉讼代表人：王泽成，辽宁凯业律师事务所律师。委托诉讼代表人：丁凯，辽宁凯业律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）杨清北，男，1968年1月28日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。上诉人抚顺润泽物业管理有限公司（以下简称润泽物业）因与被上诉人辽宁省沈抚示范区高湾经济区高湾社区居民委员会（辽宁省抚顺经济开发区高湾经济区高湾社区居民委员会更名为辽宁省沈抚示范区高湾经济区高湾社区居民委员会，以下简称高湾居委会）、杨清北物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初642号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。润泽物业上诉请求：1、依法撤销一审裁定，改判支持润泽物业的一审诉讼请求；2、案件受理费由高湾居委会、杨清北承担。事实与理由：润泽物业经过抚顺经济开发区高湾经济区管理委员会（以下简称高湾管委会）指定进入弃管的抚顺经济开发区高湾经济区君安小区（以下简称君安小区）进行物业服务管理。君安小区当时没有业主委员会，因此高湾居委会发布公告，对润泽物业进入该小区物业服务管理事宜征求业主意见，该小区业主均没有提出异议。故2018年8月15日，高湾居委会根据高湾管委会的指示，依据《辽宁省物业管理条例》第三十条规定，依法代行业主委员会职责与润泽物业签订了《物业委托服务合同》。该合同系平等主体之间的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。润泽物业提供了物业服务，大部分业主交纳了物业费，该合同已经实际履行。但杨清北作为业主接受了物业服务，却拒不交纳物业费，无事实及法律依据。一审裁定错误。君安小区当时没有业主委员会，不具备成立业主大会的条件，高湾居委会代业主委员会签订《物业委托服务合同》，是高湾管委会指示的，符合《辽宁省物业管理条例》第三十条的规定，且高湾居委会已经进行了公告，召开了业主大会，该合同合法有效。即使一审法院认为合同无效，润泽物业履行了物业服务义务，业主享受了物业服务，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百七十二条、第五百零三条的规定，业主应当给付物业费。如果合同无效，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十一条的规定，高湾居委会应承担给付物业费或赔偿损失的责任。本案润泽物业与高湾居委会作为《物业委托服务合同》双方当事人，因该合同产生纠纷，诉至法院，润泽物业主体资格适格，于法有据。高湾居委会辩称，尊重法院判决。杨清北未发表答辩意见。润泽物业向一审法院起诉请求:1、确认润泽物业与高湾居委会签订的《物业委托服务合同》有效；判令高湾居委会、杨清北共同承担物业费3064.38元(从2018年4月1日至2020年12月1日，共33个月)、滞纳金暂计6770.40元(按日千分之三计算，从2018年8月15日至2020年12月31日868天)，共计9834.78元的给付责任；2、高湾居委会、杨清北承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月1日，高湾居委会以君安小区业主委员会的名义在君安小区张贴公告，内容为：君安小区广大业主：定于2017年12月3日周日下午2点，在高湾社区二楼会议室召开业主大会，商讨小区入住物业管理问题，届时敬请广大业主和居民参加。高湾居委会未能提供君安小区召开业主大会的会议纪要、人员签到表、业主大会决议等相关会议资料。2018年8月15日，高湾居委会与润泽物业签订了《物业委托服务合同》，约定高湾居委会委托润泽物业对君安小区提供物业管理服务，服务期限为5年，自本合同签字之日起生效。物业管理服务费为0.5元平方米/月，管理服务费每年缴纳一次，于合同签订之日缴纳本年度管理服务费，每年8月15日缴纳当年服务管理费。杨清北的房屋位于抚顺经济开发区，建筑面积为185.72平方米，庭审中，润泽物业主张其从2018年4月1日起实际进驻君安小区进行物业服务，杨清北从2018年4月1日起未能交纳物业服务费。2018年11月7日，高湾居委会发布公告，内容为：君安小区的全体业主：根据高湾管委会的指示精神，为保持弃管小区改造成果，防止弃管小区改造后再次陷入“前治后乱”的恶性循环，高湾管委会研究决定对改造后的所有弃管小区进行物业管理。同时，由社区对辖区内所进驻的物业公司签订物业管理合同，润泽物业从2018年4月1日起，正式进驻君安小区进行物业管理。望广大业主周知，携手共建美好家园。2019年8月13日，高湾管委会出具一份证明，内容为：兹证明，由于本辖区内的弃管小区存在众多安全隐患，高湾管委会积极响应中央号召，为了弃管小区居民的人身安全及生活环境的改善，2016年至2017年间，高湾管委会投入大量资金对辖区内的所有弃管小区进行了维修改造。为了保持改造成果及改善居民的生活环境，对改造后的弃管小区进行规范管理，因此特责承社区与弃管小区(包括无业主委员会的小区)签订物业管理合同，其中包括(高湾居委会与润泽物业签订的物业管理合同)。该证明并未载明出具人及联系方式。2019年10月8日，高湾居委会出具情况说明一份，内容为：我社区居委会根据高湾管委会的指示，发布召开业主大会选聘物业公司的通知，并召开了会议。该证明没有载明出具人及联系方式。2020年10月12日，高湾居委会再次出具证明一份，内容为：兹证明，由于本辖区内的弃管小区存在众多安全隐患，高湾管委会积极响应中央号召，为了弃管小区居民的人身安全及生活环境的改善，2016年至2017年间，在高湾管委会投入大量资金对辖区内的所有弃管小区进行了维修改造。为了保持改造成果及改善居民的生活环境，对改造后的弃管小区进行规范化管理，因此特责成高湾居委会(无业主委员会的小区)和润泽物业签订物业管理合同。该证明亦无出具人签字及联系方式。另查，君安小区于2011年9月21日成立了第一届业主委员会，任期5年，并于2011年10月25日至抚顺经济开发区房产管理局物业办备案。庭后，一审法院到抚顺经济开发区高湾经济区城市综合管理部(机构改革后物业办的职权范围归属该部门)未查询到之后的业主委员会信息，未查询到高湾管委会指导高湾居委会为君安小区选聘物业服务企业的相关文件、会议纪要等资料，未能核实到2019年8月13日高湾管委员会出具证明的情况及工作人员。再查，润泽物业曾于2019年7月起诉杨清北，要求其交纳2018年4月1日起的物业费及滞纳金共计2334元，一审法院作出(2019)辽0404民初2252号民事裁定，驳回了润泽物业的起诉。润泽物业不服上述裁定，提出上诉，2020年3月27日，抚顺市中级人民法院作出(2020)辽04民终281号民事裁定，维持了一审法院的裁定。润泽物业不服上述裁定，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院作出(2020)辽民申4087号民事裁定，驳回了润泽物业的再审申请，该裁定指导润泽物业可另行起诉主张权利，并申请追加高湾居委员会参加诉讼，进一步举证证明涉案《物业委托服务合同》的签订是否符合相关法律、法规的规定及该合同对君安小区全体业主是否具有法律约束力问题。润泽物业依据辽宁省高级人民法院的裁定向一审法院重新提起诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为，高湾居委会与润泽物业签订《物业委托服务合同》是否符合相关法律、法规的规定及该合同对君安小区全体业主是否发生法律约束力。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同仅对当事人具有法律效力，但法律另有规定的除外；第九百三十九条规定建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。也就是说，物业服务企业与建设单位或业主委员会、业主大会依法订立的合同对业主具有法律效力，系物业合同对合同当事人以外的人发生法律效力的特殊规定。虽《辽宁省物业管理条例》第三十条规定不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇政府指导物业管理区域所在的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责。但《物业管理条例》及《辽宁省物业管理条例》同时规定的业主委员会的职责为：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。也就是说无论是业主委员会还是居(村)村民委员会代行业主委员会职责，其均应当与业主大会选聘的物业公司签订。本案中，虽润泽物业与高湾居委会均提交了高湾居委会在君安小区张贴的召开业主大会的公告，但业主大会是否召开，召开时参与的业主有多少人，业主是否同意选聘润泽物业在君安小区进行物业服务，同意的业主是否达到了人数过半、面积过半的法定要求等其均未能提供证据予以证明，故对润泽物业要求确认其与高湾居委会签订的《物业委托服务合同》合法有效的诉讼请求，一审法院无法支持。该合同无法对君安小区的业主发生法律约束力，润泽物业以物业服务合同纠纷提起诉讼，不符合诉讼主体资格，润泽物业诉讼杨清北承担物业费用于法无据。虽《物业委托服务合同》系润泽物业与高湾居委会签订，高湾居委会并非本合同的义务方，现润泽物业以物业服务合同纠纷为由提起诉讼，亦不符合诉讼主体资格，要求高湾居委会承担物业费亦无法律依据，一审法院无法支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第九百三十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第三条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定之规定，裁定如下：驳回原告抚顺润泽物业管理有限公司的起诉。案件受理费25元，返还原告抚顺润泽物业管理有限公司。本院认为，润泽物业与高湾居委会签订《物业委托服务合同》，润泽物业作为合同一方当事人，起诉主张合同权利，符合《中华人民共和国民事诉讼》第一百一十九条规定的起诉条件，关于该合同是否发生法律效力，属于实体审理的内容，一审法院裁定驳回润泽物业的起诉处理不当，应予纠正。本案应通过实体审理，查明该合同的签订过程，是否体现业主意思，判断合同效力及润泽物业提供物业服务的情况，业主交纳物业费的情况，依据事实作出正确裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初642号民事裁定；二、本案指令抚顺市望花区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 张明明审 判 员 王 炜审 判 员 王 爽二〇二一年六月二十三日法官助理高扬代书记员 尤 雅