太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2021）晋0108民初1146号原告：山西中环非凡物业管理有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：张某，山西晋丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳某1，住太原市。被告：靳某2，住太原市。原告山西中环非凡物业管理有限公司与被告靳某2物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西中环非凡物业管理有限公司的委托诉讼代理人张某、靳某1、被告靳某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告山西中环非凡物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告物业管理费用共计6808.76元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月1日原告与晋建中环花园业主委员会双方签订了《物业服务合同》，合同约定由原告向其所在的小区提供物业股务，合同期限至2020年12月31日。合同约定，原告提供物业股务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时问为每年的10月，逾期费的从逾期之日起按每天应缴费用的3‰缴纳滞纳金。被告系上述物业1-2-1902号的业主，物业面积118.42平方米，按约定应当向原告缴纳从2019年1月1日至2020年12月31日的物业管理费用人民币4764.70元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳全人民币2044.06元。合同履行至2020年12月31日，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，并按时全额向供电局交清小区公共电费用、向自未水公司交清全体业主水费，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告靳某2辩称，依法驳回原告的诉讼请求。第一，第一届业委会于2015年8月6日成立，任期三年，于2018年8月6日到期，到期后作为小区业主从未接到任何选举业委会的通知，也未选举业委会，因此小区从2018年8月7日起开始处于无业委会状态。根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，需业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。暖气费一直由物业公司代收，然而收取的暖气费未能按时足额交给供热公司，且欠款金额巨大，导致2020年冬季众多业主家中没有暖气或者暖气不热的情况。物业公司擅自决定将物业费与水费捆绑，对未交物业费的业主强制停水，甚至破坏管井内的水表，用钉子封堵管井防火门，损坏公共财产。第二，原告声称为小区业主提供了优质高效的物业服务，但事实并非如此，无理由收取物业费。第三，业主要求更换物业公司，于2020年完成了业委会换届并更换了物业公司后小区物业才步入正轨。第四，原告擅自拆除被告家中水表，导致被告被迫租房居住。被告自2013年购买此处房产后，至2018年12月一直按时缴纳物业费、水费和供暖费，直到2019年-2020年原告公司的不作为行为导致物业服务质量严重下降，家中水管漏水原告不帮忙关闭水闸，楼道应急灯坏了物业人员直接剪断电线，管道井漏水浸泡墙面物业没有答复和解决，故被告不缴纳物业费。原告山西中环非凡物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了2019年1月1日晋建中环花园物业服务委托合同、房屋基本信息、欠费明细单、物业服务缴费通知书、欣园社区出具的情况说明、无负压泵保养记录表、消火栓检查记录、公安消防巡查记录、日常维保费用单、电梯维保费用单、电梯年检发票、人员工资流水、垃圾清运、化粪池清理、公共区域垃圾清理签字书、水费发票、电费发票、新业委会成立告知函、申请换届选举函等作为证据。被告靳某2围绕诉讼请求依法提交了换届申请书、备案审批表、候补委员情况表、汇总表、筹备组织人员名单公告、业主大会会议讨论事项公告、公示、组成人员选举结果公告等、广告明细、太原市住宅物业服务四级标准、微信聊天截图、收费票据、照片、房屋租赁协议书等作为证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年原告公司作为主体为晋建中环花园小区业主提供物业服务，后由于第一届业主委员会任期到期，未及时选举新的业委会，故在业委会换届期间，由原业委会及物业公司在欣园社区及汇丰街道办事处的监督下为该小区服务。2019年1月1日，太原市晋建·中环花园业主委员会与原告山西中环非凡物业管理有限公司签订《晋建中环花园物业服务委托合同》，约定由原告对晋建中环花园小区实行专业化一体化的物业管理。合同期限为2019年1月1日至2020年12月31日。合同约定原告负责向业主和物业使用人收取物业服务费、电梯费，其他有偿服务费、代收代缴费等，其中第六条物业服务费用约定“物业服务费收取包含1.本物业的物业服务费按建筑面积计算，物业服务费为每月每平方米暂定按1.20元收取（包括未装修住人的房屋），电梯费均价0.4元/㎡/月。其他费用按照前期物业合同收取，物业服务费一年交纳一次，年初1-2月份交纳（第一季度内），但逾期交纳要收千分之3的滞纳金；空置房按现行行规收取。2.业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的按以下条款处理：（1）本年度6月30日前未交纳物业服务费的，按逾期一天应交纳年服务费千分之三计算交纳滞纳金；（2）本年度截止至9月30日未全额交纳物业服务费，乙方有权向人民法院起诉该业主或物业使用人……”合同签订后，原告继续在晋建中环花园小区提供物业服务。被告靳某2所有的的房屋位××区，建筑面积118.42平方米，自2019年1月1日原告提供物业服务开始未交纳物业管理费及电梯费等费用，并拖欠自2018年9月至2020年11月30日自来水水费，2020年12月16日，原告在被告房门张贴物业服务费缴费通知书，载明被告应当缴纳的各项费用，并要求被告及时交纳所欠费用，截止2020年12月25日仍欠费的业主，从2020年11月16日起计收钱款总额每日0.3%的滞纳金。被告每年应当缴纳物业服务费118.42㎡*1.2元*12月=1705元，电梯费118.42㎡*0.41元*12月=583元，被告应当按照实际用水量支付水费（234-183）吨*3.7元=188.7元。另查明，原告在提供物业服务期间曾对被告采取断水行为。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”以及《晋建中环花园物业服务委托合同》第六条的约定，原告向被告提供了物业服务，被告即应当按时足额支付物业费及电梯费，被告辩称合同签订时业主委员会已经期满应当由三分之二以上业主参与表决后选聘物业服务公司，但结合欣园社区出具的情况说明，且原告已经实际向该小区业主提供了两年的物业服务，故对于被告的上述抗辩意见本院不予采纳。现原告向被告主张2019年1月1日至2020年12月31日物业费3410元、电梯费1166元，水费188.7元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，合同中虽有约定，但结合上述合同签订过程及被告提供的证据，原告未能按照物业服务标准保质保量对业主提供服务,是被告未按期交纳物业服务费的主要原因,原告应当对其自身存在的过错承担责任，且原告私自对业主采取断水措施，导致被告无法正常居住，其行为激化了原告与业主之间的矛盾，故对原告主张物业服务费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告靳某2应当支付原告山西中环非凡物业管理有限公司物业管理费用3410元、电梯费1166元、水费188.7元，合计4764.7元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告靳某2于本判决生效之日起十日内支付原告山西中环非凡物业管理有限公司物业服务费3410元、电梯费1166元、水费188.7元，共计4764.7元；二、驳回原告山西中环非凡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告靳某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵玮二〇二一年六月二十八日书记员 甄配附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。