湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1073号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈久得，男，1976年3月17日出生，汉族，浙江省永嘉县人，现住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：肖焕，湖南中兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋卫民，男，1975年10月4日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。上诉人陈久得因与被上诉人蒋卫民租赁合同一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日受理后，依法组成合议庭，于2021年4月19日在第八审判庭组织双方当事人进行了询问。上诉人陈久得及其委托诉讼代理人肖焕，被上诉人蒋卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈久得的上诉请求：请求撤销原判决第一项，改判被上诉人蒋卫民退还门面押金40,000元整，一、二审案件受理费由被上诉人蒋卫民承担。事实和理由：1、涉案的门面产权属他人，上诉人在二次装修时将木隔楼拆除，当时被上诉人已上门交涉过，并非至上诉人退还门面时才发现。2、原判决认定不予退还押金不符合租赁合同第四条的约定，合同第1项仅表明甲方交付给乙方时有阁楼，但并未明确乙方交房时必须保持隔楼原状，故上诉人拆除原有装修无需承担民事责任。3、涉案门面的损失应当由被上诉人举证证实，其举证不能的后果应当由被上诉人承担，原判决以应当由上诉人承担举证责任为由驳回上诉人的诉请，不符合法律规定。被上诉人蒋卫民答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。陈久得向一审法院起诉请求：1.判令被告退还门面押金40,000元；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2017年1月17日，原告（反诉被告、乙方）陈久得与被告（反诉原告、甲方）蒋卫民签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、房屋的坐落及基本情况甲方出租给乙方的房屋位于湖南省永州市零陵区芝山路公交公司三号门面；二、租赁期限、用途1、该房屋租赁期限为三年一个月，自2017年2月1日起至2020年2月底止；2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业活动使用；3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应无条件如期将租赁房屋交还甲方；4.乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前主动告知甲方，并享有优先承租权。如不续租，甲方有权在租赁期满前三个月内在门头贴广告，乙方无权干涉；三、租赁房屋交付时间甲方于2017年1月17日内交付给乙方租赁房屋；四、租金支付方式1.门面年租金贰拾玖万元，期限为三年一个月，合同总金额捌拾玖万肆仟壹佰陆拾陆元（894,166元），每年到期提前2个月（11月30日）前一次性付清下年租金，每逾期一日应向甲方支付每天1000元的滞纳金……；3.签订合同时，乙方必须向甲方交纳房屋租赁合同押金（即违约保证金）肆万元，以收据为准……；5.如合同到期，不交门面租金，则应以提前2个月交租金日（即每年12月30日）为合同终止日，每逾期一天交还甲方门面，另按3000元/天的损失赔偿甲方；五、房屋修缮与使用……；2.乙方在使用该房屋期间，如需对房屋装饰，必须经甲方同意并按房屋结构的设计要求，不得影响房屋的结构及使用安全……；7.在租赁期内，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方除应立即负责修复外，造成损失的应予赔偿……；七、合同的变更、解除与终止……；4.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，并经甲方书面通知在规定的时期内仍不改正的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方承担违约责任。……；（2）乙方擅自拆改、变动房屋结构、设置设备、设施、设计规模、范围、工艺、用料等影响房屋的使用安全的；（3）乙方损坏承租房屋，在甲方提出的恢复期内仍未修复的……；八、房屋交付及收回1.甲方交与乙方的租赁房屋有玻璃地弹门、卷闸门、隔楼、地板砖、吊顶及灯具齐全，均处于正常使用状态；2.乙方应于房屋租赁期满后当天内，将所承租的房屋及附属的设施设备交还甲方，并且应当保持房屋及设施、设备完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经甲方书面同意留存的物品，甲方有权处置，乙方无异议；3.租赁期满后，或因乙方原因导致中途解除合同的，乙方对房屋的装修无偿归甲方所有，乙方不得拆卸或损毁……。合同签订后，被告于2017年1月17日将涉案门面交付给原告，原告并于当日支付门面押金40,000元、租金314,166元、水费1000元给被告，后被告写下收条“今收到陈久得交来门面押金（合同保证金）人民币肆万元整（40,000元）”、“今收到陈久得交来门面租金314,166元、水费1000元，合计315,166元（叁拾壹万伍仟壹佰陆拾陆元，时间2017年2月1日至2018年2月30日）”。合同期满后，原告于2020年2月29日将涉案房屋交付给被告。后被告发现出租的门面内部结构被原告擅自改变，木隔楼等被拆除，双方就门面的恢复及赔偿事宜进行过协商但未果，原告遂诉本院。本案在审理过程中，因双方对涉案门面押金的退还问题存在争议，本院告知双方当事人对涉案门面的损失进行鉴定，但原告不申请鉴定，被告申请鉴定后没有在规定期限内交纳鉴定费又撤回了申请。因双方当事人就本案是否需进行门面损失鉴定产生分歧，故本院无法委托进行鉴定，也无法对涉案门面的损失进行计算。一审法院认为，原告（反诉被告）陈久得与被告（反诉原告）蒋卫民签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应是合法有效的，应受法律保护，对双方均有法律约束力，双方应严格依约享受权利、履行义务。依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第二款、第七款，第七条第四款第二项、第三项，第八条第一、第二款、第三款的约定“乙方在使用该房屋期间，如需对房屋装饰，必须经甲方同意并按房屋结构的设计要求，不得影响房屋的结构及使用安全；乙方擅自拆改、变动房屋结构、设置设备、设施、设计规模、范围、工艺、用料等影响房屋的使用安全的；乙方损坏承租房屋，在甲方提出的恢复期内仍未修复的；甲方交与乙方的租赁房屋有玻璃地弹门、卷闸门、隔楼、地板砖、吊顶及灯具齐全，均处于正常使用状态；乙方应于房屋租赁期满后当天内，将所承租的房屋及附属的设施设备交还甲方，并且应当保持房屋及设施、设备完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经甲方书面同意留存的物品，甲方有权处置，乙方无异议；租赁期满后，或因乙方原因导致中途解除合同的，乙方对房屋的装修无偿归甲方所有，乙方不得拆卸或损毁”，在合同履行过程中，原告未经被告同意擅自改变涉案门面状况，拆除木隔楼等，违反了合同约定，应承担违约的民事责任。又因双方对涉案门面的损失存在争议，在法院告知双方进行鉴定的情况下，双方均坚持不申请鉴定，致使涉案门面的损失无法进行计算，故对于原告要求被告退还门面押金40,000的诉请，法院不予支持，予以驳回。同时对于被告要求原告支付滞纳金、违约金、经济损失及不退还押金的诉请，因被告此前均未提出原告迟延交纳租金的异议，且本案在未进行涉案门面损失鉴定的情况下对门面的损失无法进行计算，被告亦未对自己提出的其它损失提供证据予以证实，故对于被告的反诉请求，法院同样不予支持，予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）陈久得的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）蒋卫民的反诉请求。本诉案件受理费800元，反诉案件受理费2660元，共计3460元，由原告（反诉被告）陈久得负担800元，由被告（反诉原告）蒋卫民负担2660元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方当事人的争议焦点系：押金是否应当退还。经查，上诉人陈久得与被上诉人蒋卫民签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同效力合法有效，对双方均应受到合同的约束，双方均应在合同约定的内容下履行各自的权利和义务。本案中，上诉人陈久得在合同履行过程中，未经同意擅自改变涉案门面状况，拆除木隔楼等，其行为违反了双方之间的合同约定，损害了被上诉人蒋为民的利益，也违背了双方订立合同时的诚信原则，应当承担违反合同约定的民事责任。关于涉案押金的法律性质，本案的押金因未约定定金性质，故其不具有定金的作用，其性质更应当认定为保证金，即根据当事人的约定，债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予抵扣；债务不履行时，债权人得就该款项优先受偿。故涉案押金因上诉人陈久得的违约行为而不予退还。综上所述，上诉人陈久得的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人陈久得负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二一年六月十八日书记员  唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。