广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0785民初1137号原告：中国建设银行股份有限公司恩平支行,住所地:恩平市××××××××建设银行股份有限公司恩平市支行办公大楼C幢、沿江中路30号A座及B座首层,统一社会信用代码:914××××××××××457XX。负责人：刘毅，职务：行长。委托诉讼代理人：莫月琴，系广东义轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐玉连，系广东义轩律师事务所律师。被告：陈少梅，女，1991年7月25日出生，汉族，住恩平市××××××××××××××××××，现住恩平市×××××××金峰楼903房，身份证号码：440××××××××××××***。被告：恩平市鳌峰世纪商业广场有限公司，住所地：恩平市××××××，统一社会信用代码：914××××××××708584E。法定代表人：冯某1。原告中国建设银行股份有限公司恩平支行（以下简称建设银行恩平支行）与被告陈少梅、恩平市鳌峰世纪商业广场有限公司（以下简称鳌峰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告建设银行恩平支行的委托诉讼代理人唐玉连到庭参加诉讼，被告陈少梅、鳌峰公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行恩平支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈少梅立即清偿贷款本金384591.74元给原告；2.判令被告陈少梅支付计至2021年3月23日尚欠利息、罚息、复利共15901.75元给原告，并自2021年3月24日起至贷款本息清偿之日止，继续按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款利率、罚息利率（约定的贷款利率上浮50%）向原告计付利息、罚息、复利；3.判令被告陈少梅赔偿原告为实现本案债权而支出的律师费损失27000元；4.判令被告鳌峰公司对上述第一、二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.确认原告对被告陈少梅名下坐落于恩平市×××××××金峰楼903房享有抵押权，并判令以该房屋折价清偿债务或以该房屋拍卖、变卖所得价款由原告优先受偿；6.判令本案受理费、保全费等全部诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2014年，原告与被告鳌峰公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》（以下简称合作协议）。合作协议主要约定：1.原告对被告鳌峰公司开发建设并销售的楼盘项目进行按揭贷款合作，原告为购买被告鳌峰公司楼盘的购房人提供相关的贷款业务。2.楼盘项目销售期间，被告鳌峰公司对原告向购房人发放的每一笔住房抵押贷款，提供无条件、不可撤销的连带责任保证。3.保证期限为原告将贷款划入被告鳌峰公司的银行账户之日起至购房者所购房产办妥《不动产权证书》（房地产权证）和《不动产登记证明》（他项权利证）交原告保管之日止。4.保证范围包括：借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金等，原告为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。5.合作期满后，被告鳌峰公司依照协议的约定，对购房人在《借款合同》中的有关义务所承担的连带责任保证条款，不受合作期限限制，继续有效。2014年9月，被告陈少梅向原告请求贷款42万元，用于购买恩平市×××××××金峰楼903房（以下简称案涉房屋）。经协商一致，原告与被告陈少梅于2014年9月18日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同），主要约定：1.原告向被告陈少梅发放贷款42万元用于购买案涉房屋，借款期限共三十年。2.贷款利率为浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。3.贷款利息自划款之日起计算，按日计息。4.被告陈少梅未按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告陈少梅立即清偿借款本息及相关费用，且被告陈少梅应自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的计算逾期罚息利率（即在约定的贷款利率的水平上上浮50%）和结息方式向原告计付逾期罚息和复利。5.被告陈少梅以案涉房屋向原告提供抵押担保，担保范围包括合同项下贷款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、被告陈少梅应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等）。2014年10月16日，原告依约向被告陈少梅发放了贷款42万元。2014年9月23日，原告与被告陈少梅办理了案涉房屋的抵押权预告登记手续。2020年7月起，被告陈少梅出现逾期还款的情况。经原告多次催促还款，无果。截止2021年3月23日，被告陈少梅拖欠到期借款本金5838.2元，拖欠利息15325.38元，拖欠罚息576.37元，合计到期本息21739.95元。至今，被告陈少梅未清偿的贷款本金余额为384591.74元。至今，案涉房屋尚未办理《不动产权证书》（房地产权证）。原告为实现本案债权，委托广东义轩律师事务所律师作为代理人代为提起本案诉讼。原告支付律师费27000元。基于上述事实，原告认为：一、原告与被告鳌峰公司签订的按揭合作协议以及原告与被告陈少梅签订的借款合同，均系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。二、原告已依约履行了提供借款的义务，被告陈少梅未按照借款合同约定的还款期限、还款金额还本付息，已构成违约。根据借款合同的约定，原告有权宣布贷款期限立即到期，被告陈少梅应当立即向原告清偿尚余的贷款本金及利息，并按照借款合同约定的贷款利率、罚息利率（在约定的贷款利率的水平上上浮50%）继续向原告计付利息、罚息、复利。三、根据借款合同的约定，原告为实现本案债权所支出的诉讼费、律师费等相关必要费用应当由被告陈少梅承担。由于被告陈少梅逾期还款构成违约，原告为维护自身合法权益委托律师代理原告提起民事诉讼，所支出的律师费属于实现债权所发生的必要费用，是因被告陈少梅的违约行为造成原告额外增加的损失，被告陈少梅依约应当赔偿原告相应律师费损失。四、根据按揭合作协议的约定，被告鳌峰公司自愿为被告陈少梅在借款合同项下的债务提供连带责任保证，现保证期限尚未届满，原告有权要求被告鳌峰公司对被告陈少梅的案涉债务承担连带清偿责任。五、被告陈少梅以案涉房屋作贷款抵押担保，并办理了抵押登记手续，故原告对该房屋享有抵押权。为实现原告本案债权及抵押权，原告有权请求以案涉房屋折价或以案涉房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法处理。被告陈少梅、鳌峰公司未答辩及提交证据到庭。本院认为：本案属金融借款合同纠纷。原告主张的借款、担保事实证据确实，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，使用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，案涉纠纷应适用民法典的规定。根据《中华人民共和国民法典》第六百六十七条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”，第六百七十六条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。原告与被告陈少梅自愿签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，双方的借款合同关系应受法律保护。原告依合同约定向被告陈少梅发放贷款，但其多次出现逾期还款的情形，已构成违约，应承担违约责任。根据借款合同的约定，借款人未按照合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期及要求借款人立即清偿本息，因此，现原告主张被告陈少梅立即清偿贷款本金384591.74元及利息、罚息、复利[至2021年3月23日尚欠利息、罚息、复利共15901.75元，自2021年3月24日起至贷款本息清偿之日止，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款利率、罚息利率（约定的贷款利率上浮50%）计付利息、罚息、复利]给原告，符合合同约定，本院予以支持。关于律师费的问题。借款合同约定借款人发生不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约情形时，贷款人有权以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用由借款人承担。原告提供《委托代理协议》及发票证明该费用系原告为实现本案债权的实际支出，原告请求被告赔偿律师费损失27000元的请求理由充分，本院予以支持。关于原告主张被告鳌峰公司对被告陈少梅偿还款项承担连带清偿责任的问题。原告与被告鳌峰公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》明确约定被告鳌峰公司楼盘销售期间，鳌峰公司对原告向购房人（借款人）发放（包括未办妥抵押权预告登记或者抵押权登记）的个人住房（商业用房）贷款，同意为所有购房人之每一笔个人住房（商业用房）贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、实现债权的费用等；保证期间为原告将贷款划入被告鳌峰公司的银行账户之日起至购房者所购房产办妥《不动产权证书》（房地产权证）和《不动产登记证明》（他项权利证）交原告收执之日止。根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条的规定：“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的保证人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任”，由于案涉房屋未办妥《房屋他项权证》，在被告陈少梅需承担还款责任的基础上，原告主张被告鳌峰公司对被告陈少梅偿还的款项承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。另，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第十八条第一款的规定“承担了保证责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持”，保证人鳌峰公司在其承担的保证责任范围内，有权向债务人陈少梅追偿。关于案涉房屋抵押权及优先受偿的问题。本院认为，根据物权法定及不动产登记原则，抵押权是基于物权而设定的他物权，应当从属于主物权。根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定，抵押权自登记时设立。对于预售商品房，在办理产权过户登记前，购房者尚未取得房产的物权，更无法抵押该房产。预告登记的权利人享有的是当抵押登记条件成就时，对房屋办理抵押权登记的排他性的请求权，而非对房屋享有现实抵押权。本案中，原告提供的证据显示，涉案房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，原告该项请求理据不足，本院不予支持。被告陈少梅、鳌峰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第六百六十七条、第六百七十六条、第六百八十八条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈少梅应在本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金384591.74元及利息[利息含正常利息、罚息、复利，至2021年3月23日尚欠利息、罚息、复利共15901.75元，自2021年3月24日起至贷款本息清偿之日止，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款利率、罚息利率（约定的贷款利率上浮50%）计付利息、罚息、复利]给原告中国建设银行股份有限公司恩平支行；二、被告陈少梅应在本判决发生法律效力之日起七日内支付律师费27000元给原告中国建设银行股份有限公司恩平支行；三、被告恩平市鳌峰世纪商业广场有限公司对上述第一、二项的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司恩平支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3856.2元、保全费2720元，合计6576.2元（原告已预交），由被告陈少梅、恩平市鳌峰世纪商业广场有限公司负担。原告中国建设银行股份有限公司恩平支行预交的3856.2元、保全费2720元，合计6576.2元本院予以退回，被告陈少梅、恩平市鳌峰世纪商业广场有限公司应向本院补缴3856.2元、保全费2720元，合计6576.2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 马文娟二〇二一年六月二十三日法官助理 梁菊仪书 记 员 吴叠云