广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0404民初1861号原告：珠海市康诚物业管理有限公司，住所地：珠海市××××××××××××办公-10。法定代表人：吴大银，总经理。委托诉讼代理人：钟晓琳，女，该公司职员。被告：程真，男，1991年1月26日出生，汉族，住湖北省谷城县×××××××××。公民身份号码：420××××××××××××517。原告珠海市康诚物业管理有限公司与被告程真物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市康诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人钟晓琳到庭参加诉讼，被告程真经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告珠海市康诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费共计1577.97元（包括2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费1324.56元、2019年11月至2020年10月的公摊电费169.89元、2020年1月1日至2020年12月31日可视对讲门禁维护费72元、电梯维修费11.52元）；2.判令被告支付违约金397.37元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭撤回第二项诉讼请求。事实与理由：被告系原告所管理的海泉湾花园的业主，被告与原告于2017年2月22日签订《前期物业管理服务协议》，全面委托原告对其所购买的物业海泉湾花园×栋×单元×房（建筑面积68.99平方米）进行物业管理。根据《前期物业管理服务协议》约定，被告应按建筑面积1.6元/平方米的标准向原告缴纳管理费，逾期付款应根据欠款金额，按照每日千分之三的标准支付违约金。截止2020年12月31日，被告欠下物业管理服务费1324.56元、公摊电费169.89元、可视对讲门禁维护费72元、电梯维修费11.52元，共计1577.97元。因《前期物业管理服务协议》约定的违约金计算标准过高，原告按照物业管理费的30%计算违约金，也即397.37元。被告拒不交纳上述物业管理费的行为，已经严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。原告珠海市康诚物业管理有限公司向本院提交的证据：《业主使用人资料登记表》、《商品房买卖合同》、《海泉湾花园物业交接表》、《工程服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《欠费明细》、邮寄单、电功数据表、电流数据表、电费发票、通知、公示、维修发票、照片、公摊电费明细表、《住宅质量保证书》。被告程真未向本院提交答辩意见和证据。经审理查明：2016年12月16日，被告与港中旅（珠海）海泉湾有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的海泉湾花园×栋×单元×房，房屋建筑面积为68.99平方米；上述房屋于2016年12月30日交付给被告；该商品房为住宅的，港中旅（珠海）海泉湾有限公司自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。原告提交的《海泉湾花园物业交接表》显示，被告于2017年2月22日对涉案房屋进行验收，并接收了房屋钥匙。2017年2月22日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，被告在开发商通知业主交楼期限内办理交楼手续的，从办理交楼手续之日起，开始向原告交纳物业管理服务费；物业管理服务费按产权登记建筑面积收取，高层住宅每月每平方米1.6元计算；小区公共用电费用（如小区路灯、公共智能化系统用电、设施设备机房等），由小区全体业主按房屋建筑面积分摊；楼宇内公共水电费用，由该栋楼的业主按房屋建筑面积分摊；住宅楼内电梯等共用设备的运行电费，由本楼业主按房屋建筑面积分摊；交纳费用的时间为每月10日前交清当月费用，被告未按时交纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金；可视对讲门禁系统日常维护费每月每户6元，于开发商保修期满后开始收取。合同还约定了其他事项。原告提交港中旅（珠海）海泉湾有限公司于2016年4月出具的《住宅质量保证书》显示，海泉湾花园房屋智能化对讲系统的保修期限为1年，保修期自合同约定之交付日期开始计算，保修期内因产品或施工质量问题出现防盗及系统失灵的问题，港中旅（珠海）海泉湾有限公司无偿进行维修。原告提交其于2019年12月17日制作的《通知》，内容为：由于小区电梯已达到必要的各项安检时段和配件更换，电梯维保单位已预算各项费用，为了大家安全正常使用电梯，现予以公示每户按每平方米0.167元筹集，所有公摊费用将在下月物业服务收费单显示。原告提交其于2020年3月4日制作的《公示》，内容为：2019年12月公布的电梯各项维修已经完成，现将维修费用发票的复印件予以公示。原告提交珠海市昱奥电梯工程有限公司分别于2020年2月10日、2020年2月12日向原告开具的发票显示，货物或应税劳务、服务名称包括对讲机电源、平衡系数测试服务费及光幕等，费用共计9400元。原告据此主张被告应于2020年1月支付上述电梯维修费11.52元。原告提交的电功数据表、电费发票及公摊电费明细表显示，被告于2019年11月至2020年10月应交纳的公摊电费为169.89元。上述事实有原告提供的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与被告于2017年2月22日签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当按照协议的约定，履行各自的义务。关于物业管理服务费。《前期物业管理服务协议》约定，被告应从办理交楼手续之日起向原告交纳物业管理服务费，物业管理服务费按产权登记建筑面积收取，高层住宅每月每平方米1.6元计算，被告房屋的面积为68.99平方米，每月应交的物业管理服务费为110.38元，故被告应交纳的2020年1月1日至2020年12月31日物业管理服务费为1324.56元。关于公摊电费。《前期物业管理服务协议》约定，公摊电费包括小区路灯、公共智能化系统、设施设备机房及电梯运行等用电，由业主按房屋建筑面积分摊。原告提交的电功数据表、电费发票及公摊电费明细表显示，被告应交纳2019年11月至2020年10月公摊电费为169.89元。关于可视对讲门禁维护费。《前期物业管理服务协议》约定，可视对讲门禁系统日常维护费每月每户6元，于开发商保修期满后开始收取。《住宅质量保证书》显示，海泉湾花园房屋智能化对讲系统的保修期限为1年，保修期自合同约定之交付日期开始计算。被告于2017年2月22日对涉案房屋进行验收，并接收了房屋钥匙，故其应交纳的2020年1月1日至2020年12月31日可视对讲门禁系统日常维护费为72元。关于电梯维修费。原告提交的《通知》、《公示》及发票显示，原告因海泉湾花园小区电梯维修和更换配件，向珠海市昱奥电梯工程有限公司支付共计9400元，上述费用由业主按房屋建筑面积分摊，被告应向原告支付电梯维修费11.52元。原告主张被告应向其支付上述费用，有事实和法律依据，且被告未提出抗辩，现无证据显示被告已经交纳了上述费用，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告程真于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市康诚物业管理有限公司支付2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费共计人民币1324.56元、2019年11月至2020年10月的公摊电费共计人民币169.89元、2020年1月1日至2020年12月31日的可视对讲门禁系统日常维护费共计人民币72元及电梯维修费人民币11.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由原告珠海市康诚物业管理有限公司负担人民币5元，被告程真负担人民币20元。本判决为终审判决。审 判 员  许 金二〇二一年六月二十四日法官助理  李 伟书 记 员  赵友祺