陕西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初21452号原告:王立波，男，1979年X月X日出生，汉族，籍住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人:田冲,陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨雷,陕西维谨律师事务所律师。被告:西安昌隆房地产有限责任公司,住所地:陕西省西安市碑林区。法定代表人:朱传龙,该公司董事长。委托诉讼代理人:王伟，男，该公司员工。被告:陕西昌浩房地产开发有限公司,住所地:陕西省西安市雁塔区。法定代表人:杨昌寿,职务不详。原告王立波与被告西安昌隆房地产有限责任公司（以下简称“昌隆公司”）、陕西昌浩房地产开发有限公司（以下简称“昌浩公司”）房屋买卖合同纠纷一案,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用普通程序,由审判员独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨雷、被告昌隆公司的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼,被告昌浩公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王立波向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告立即返还原告已经交纳的购房款208170元及资金占用费125597.15元(资金占用费以208170元为基数,从2009年6月1日起按同期银行贷款利率计算至2019年8月20日、从2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的货市场报价利率计算至实际支付之日止)；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2009年5月31日购买二被告开发的位于西安市高新区XX街XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX室的房屋,并向被告交纳购房款208170元,被告向原告出具购房款收据,收据加盖“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章(2)”。原告于2010年2月4日办理房屋收房手续,并开始入住至今,被告却一直未给原告办理房屋产权证书。经原告多次催告均无果,后被告昌隆公司于2020年4月26日向原告发出腾房通知,并以断水停电的方式强制要求原告从涉案房屋搬出,并要求原告向其返还房屋。原告迫于无奈搬出涉案房屋,并要求被告退还其购房款,却被被告拒绝,故原告诉至法院。被告昌隆公司辩称,一、法院生效判决确认盖有“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章(2)”的收据属于被告昌浩公司所为,由被告昌浩公司承担相关责任,与被告昌隆公司无关。2006年3月21日,昌隆公司与陕西嘉里房地产开发有限公司签订合作开发合同,同日,嘉里公司取得“西安昌隆房地产有限责任公司合同专用章(2)”和“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章(2)”。2007年1月26日,经昌隆公司、嘉里公司、昌浩公司三方确定,嘉里公司把项目开发全部权利转让给昌浩公司。同日,嘉里公司把“西安昌隆房地产有限责任公司合同专用章(2)”“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章(2)”并移交给昌浩公司。以上事实,经(2012)陕民一终字第00067号判决书、(2012)雁民初字第01260号判决书、(2012)碑民三初字第00039号判决书、(2020)陕01民终6821号判决书等一系列生效判决,得到确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定,已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实,当事人无须举证证明。二、被告昌隆公司与被告昌浩公司签订的合作协议约定,被告昌隆公司授权被告昌浩公司销售,每套房屋销售必须签订国家规范格式商品房买卖合同和网签备案,开据国家正规销售发票,并且所有销售款必须打入双方共管账户。本案被告昌浩公司利用其掌控的“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章2”擅自出具收据,刻意规避所有双方合作协议约定的销售流程和国家规定,双方共管账户没有收到该房销售款,被告昌浩公司也无法提供原告付款流水,昌浩公司制造虚假的销售事实。三、被告昌隆公司与被告昌浩公司合作纠纷、官司不断,原告作为昌浩公司员工、项目的房产销售人员,在工作过程中,应该知道项目的开发主体是被告昌隆公司,而不是昌浩公司。应该知道商品房销售的流程——签订房管局专网下载的国家规范格式的商品房买卖合同、办理网签备案,开据发票,并且房款要付至开发商对公账户(监管账户)。而原告作为专业销售人员却完全未按照以上正规流程操作,明显有悖常理。而且原告没有付款流水,不能证明真实付款情况。考虑到被告昌隆公司与原告工作单位昌浩公司存在大量纠纷,完全存在虚假诉讼的可能。四、原告于2020年6月24日,与被告昌隆公司签订了《凯悦华庭房屋认购协议》,确认涉案房款系被告昌浩公司收取,退涉案房款与被告昌隆公司无关。2020年4月,被告昌隆公司找到原告,明确告知原告没有支付X号楼X单元XXXXX房屋购房款,该房仍在昌隆公司名下。后双方协商,昌隆公司同意原告以二十万元买下该房,双方签订《凯悦华庭房屋认购协议书》。原告确认盖有“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章2”的收款收据,系由原工作单位被告昌浩公司出具。原告与被告昌浩公司的纠纷,应由原告与被告昌浩公司解决,与被告昌隆公司无关。综合以上意见,原告对被告昌隆公司的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回原告对其诉讼请求。被告昌浩公司未到庭、未答辩、亦未提供证据。本院经审理认定事实如下:被告昌隆公司与陕西嘉里房地产开发有限公司于2006年3月22日签订《昌隆·澳丽花园合作项目印章及授权委托书的使用说明》,载明双方就昌隆·澳丽花园A、B、C座住宅及裙房商铺合作开发合同之约定共同刻制:“西安昌隆房地产有限责任公司合同专用章(2);”、“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章(2)”,由昌隆公司法人签发出具授权委托书,印章及授权委托书限于本项目合作范围建设、销售、报批、报建、财务管理、竣工验收及办理房地产等合作开发过程中所有法律文件上签字盖章,不得超范围使用。陕西嘉里房地产开发有限公司和被授权人对印章的所有使用及被授权人行使授权行为承担经济和法律责任。2007年1月26日,昌隆公司(甲方)与陕西嘉里房地产开发有限公司(乙方)及昌浩公司(丙方)签订《协议书》，经昌隆公司同意,陕西嘉里房地产开发有限公司将与昌隆公司在西安市XX街XX号凯悦华庭(原昌隆·澳丽花园)项目中合作开发的全部权利、责任及义务转让于昌浩公司。昌隆公司与昌浩公司并于同日签订了《合作开发合同》。2007年2月6日,昌隆公司（甲方）与昌浩公司（乙方）签订《凯悦华庭销售合同共管协议书》,约定：一、“凯悦华庭”项目（A、B、C、E座）的对外销售合同全部使用甲方公章,由甲方指定专人在“凯悦华庭”项目售楼部现场负责合同签订事宜；由甲方法人代表授权乙方法人代表李淳朴使用印鉴人印章（或签名）。二、“凯悦华庭”项目（A、B、C、E座）的全部销售合同均留一份交由甲方备案。三、“凯悦华庭”项目（A、B、C、E座）售前、售中、售后过程中,若因甲方原因导致法律、经济纠纷的,则相关责任由甲方承担;若因乙方原因导致法律、经济纠纷的,则相关责任由乙方承担。另外,被告昌隆公司提供其与业主签署的凯悦华庭小区之商品房买卖合同样本,证明销售凯悦华庭房屋需签订正规的买卖合同。庭审中,原告称其于2009年5月31日购买了被告开发的位于西安市高新区XX街XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX室的房屋,被告昌浩公司当日向原告出具208170元购房款收款收据一份,并加盖有“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章(2)”。2010年2月2日,被告昌浩公司向原告出具证明一份,载明:XX城XX街XX号楼XX单元XX号房屋已由我开发公司出售给业主王立波,身份证号码:232XXXXXXXXXXXXXXX.出卖手续已办理完毕,该房屋《商品房买卖合同》及产权证正在办理中。”加盖有“西安昌隆房地产开发有限责任公司合同专用章(2)”及凯悦华庭物业中心证明情况属实(并加盖物业服务中心章)。之后被告昌浩公司向原告交付了涉案房屋。2020年4月26日,被告昌隆公司向西安新宇物业服务有限责任公司发出《告知函》一份,载明凯悦华庭X号楼3-XXXXX、X号楼4-XXXXX号房入住人员没有签订商品房买卖合同,没有正规发票,没有房屋产权证,现房屋属于昌隆公司的资产,该住所入住人员限期从房屋搬离。2020年6月24日,原告（乙方）与被告昌隆公司补签《凯悦华庭房屋认购协议书》一份,载明乙方自愿购买甲方开发的凯悦华庭X号楼X单元X层XXXXX号房,房款总价20万元（不包括契税、维修基金、办房产证等费用）;签订本协议当日乙方一次性支付给甲方20万元;乙方持有的盖有“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章(2)”的收款收据,系由昌浩公司出具,甲方未收到上述款项,甲方不予认可,乙方有权要求昌浩公司退还。同时查明,原告曾系昌浩公司员工,具体从事房屋销售工作。上述事实,有《昌隆·澳丽花园合作项目印章及授权委托书的使用说明》、《协议书》、《合作开发合同》、购房款收款收据、证明、《告知函》、《凯悦华庭房屋认购协议书》等证据及当事人陈述在卷佐证,并经当庭核对无异,可以作为认定本案事实的依据。本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。本案中,原告主张其与二被告就案涉房屋存在买卖合同关系,并向二被告缴纳了购房款,2020年4月26日被告昌隆公司向原告发出腾房通知,原告迫于无奈搬出涉案房屋,故二被告应向其退还购房款208170元及资金占用费。王立波对其主张的事实提供的证据包括加盖有“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”的购房款收据,以及加盖有“西安昌隆房地产开发有限责任公司合同专用章(2)”的证明及凯悦华庭物业中心之证明及物业费的收款收据。而昌隆公司对王立波主张的事实予以否认,并提供了相关合作协议,合同等证据,表明案涉房屋产权归昌隆公司所有,对外销售由昌浩公司负责,“西安昌隆房地产开发有限责任公司合同专用章(2)”、“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章(2)”系昌浩公司持有。对此本院认为,房屋买卖交易具备交易金额大、交易形式和流程较为严格的特点。原告作为昌浩公司的销售人员应知晓商品房买卖之规范,但其既未与昌隆公司就案涉房屋签订书面买卖合同,也未能说明购房款大额款项现金支付的合理性;另外,王立波提供的证据中涉及昌隆公司名义的印章,在当时均由昌浩公司持有,而王立波同时又是昌浩公司的员工。基于此种特殊情况,王立波提供的证据存在合理怀疑,并不足以证明其向昌隆公司实际支付购房款。王立波主张其与昌隆公司就案涉房屋存在房屋买卖合同关系的事实证据不足,本院不予采信。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下：驳回原告王立波的诉讼请求。本案案件受理费6307元、公告费300元,由原告王立波负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  史伟萍二〇二一年六月八日书记员  史艺华打印：史艺华校对：张梦雪2021年月日送达1