辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9016号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：杨阳，女，1980年10月9日出生，回族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：杨娜，辽宁万安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王永恒，男，1980年7月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：谯楠，辽宁邦言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘威，辽宁邦言律师事务所实习律师。上诉人杨阳因与被上诉人王永恒租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初10719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨阳上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、《经营所有权转让协议》确定的点交日虽为2019年9月20日，但第五条特约事项第一款已明确约定：2019年9月20日前的所有税款、水电费、房租、锅炉尾款、员工薪资等一切由甲方（上诉人）承担，只有分包承租人缴纳的“保证金”、“履约保证金”是由甲方交与乙方的，租金作为远远高于保证金及履约保证金的钱款不应包含在内，没有明确将“租金”写在应由上诉人交予被上诉人的款项内就应视为不需交付租金。而根据交易习惯，所有租金都应知道是“上打租”即提前收取下一年租金；《投资合作协议》可以看出上诉人对该体育馆内的全部建设及配套设施高达200万，而双方合作的近1年时间内所有运营费用都是上诉人先行垫付的；收取淘气堡租金10万元，被上诉人明知道是“上打租”到2020年8月的租金费用，被上诉人嫂子当时负责财务记账，也明知道该笔租金已全部用在场馆运营支出中。该项目转让时，被上诉人与上诉人已核对清算完毕，上诉人2018年10月-2019年9月运营费用支出约25.6万，淘气堡租金给付甲方作为垫付运营支出费用，亏损15.6万由甲方自行承担，淘气堡履约保证金1万元是待合同变更后由甲方转交给乙方，场馆内的跆拳道项目也是如此。《投资合作协议》中第三条第3项的“永恒室内足球俱乐部”是由被上诉人于2018年的6月1日以30万/年的价格在上诉人手中租赁的，后被上诉人于2019年的5月又将上述租赁场地以47万/年的价格租赁给他人用于开设蹦床项目，此笔款项是在双方合作期间由被上诉人自行收取案外人的下一年租金。综上，甲方之所以同意自己承担转让协议签订前的本应由合作双方共同承担的所有运营费用以及对该场馆200万的先期投资最后仅仅作价50万达成《经营所有权转让协议》是因为双方是在对之前的合作协议进行清算，最后才有《经营所有权转让协议》。二、原审认定的2019年8月2日至2019年9月20日点交日的租金为5205元没有计算依据，因为10万是一年的租金，2019年8月2日至2019年9月20日共计48天，正确计算应为100,000元-365天×48天=13150.68元。王永恒辩称，一、《经营所有权转让协议》根本目的是转让上诉人所有的50%的份额,包括经营管理权，分红权等各项权利，并确定点交日期及点交地点，即在点交后答辩人拥有场地100%的经营权及管理权，点交日之后租金当然应由答辩人收取，归答辩人所有，上诉人收取的理应返还。协议第五条是对点交日之前债权债务进行分割，当然不会涉及点交日之后的租金所有权问题。根据常理以及商业习惯，上诉人已将经营所有权转让，对于转让后收益应为答辩人所有，虽然租金是提前收取，但却不是点交日之前的收益，因此上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。二、上诉人描述的在《经营所有权转让协议》的签订过程中达成其他协议无事实及法律依据。上诉人认为在《经营所有权转让协议》签订过程中，双方就点交日之后的租金归属再次达成一致应提供证据证明，但在一审及在已经生效的（2019）辽0114民初19727号案件中上诉人均未提供证据证明，因此应承担相应不利后果。《投资合作协议》可以看出是答辩人投资100万元获得了50%的经营权，之后由于上诉人经营不善再次将其50%的经营权进行转让，作价50万。为获得场地经营管理权，答辩人前后共支付150万元，并投入大量人力物力。三、关于2019年8月2日至2019年9月20日租金，有50%属于答辩人。在《经营所有权转让协议》签订前，上诉人与答辩人签订《投资合作协议》正在履行，协议约定收益各自占50%，因此收取的相关租金中，应有50%属于答辩人，法院在计算时应计算在内。王永恒向一审法院起诉请求：1.被告返还其向沈阳奥斯健身俱乐部收取的租金40万元；2.被告给付其向陈淑波收取的租金10万元；3.被告给付其向陈淑波收取的履约保证金1万元；4.被告给付利息（利息以51万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年10月1日起至实际给付之日止，暂计到2020年7月16日为16,595.96元）；5.诉讼费、保全费由被告承担。杨阳向一审法院反诉请求：1.被反诉人给付剩余转让款30万元；2.被反诉人给付利息（以30万元为基数，按LPR利率标准，从2019年10月1日起计至实际给付之日止，暂计算至2021年2月8日为15400元）；3.被反诉人承担本诉及反诉费。一审法院认定事实，2018年10月18日，原、被告签订《投资合作协议》，就经营全民健身运动综合场馆达成合作协议，原、被告各占股50%及50%的分红权。2019年9月21日，原、被告签订《经营所有权转让协议》，被告将其全部份额转让原告，转让价格为50万元，包括经营管理权，分红等各项权利，原被告确定点交日为2019年9月20日。合同签订后，原告向被告支付了转让款20万元。2019年10月，被告与案外人奥斯健身达成协议，约定2019年10月1日至2020年9月30日年度租金为730,000元，并于当日收取案外人奥斯健身给付的房屋租金330,000元。被告减免的70,000元，2019年6月2日，被告与案外人陈淑波签订儿童淘气堡项目《房屋租赁（承包）合同》，合同约定租赁期限从2019年6月2日起租至2022年8月2日止(2019年6月2日至2019年8月1日为免租期)；租金首年100,000元，缴纳履约保证金10,000元。在合同签订后案外人陈淑波按照约定支付了租金及履约保证金。另查明，2019年9月21日，反诉原告杨阳与反诉被告王永恒签订《经营所有权转让协议》第三条约定反诉被告于2019年10月1日交付反诉原告20万元，其余款在与各分包承租人更名合同后一次性付清，现一审法院（2019）辽0114民初19727号民事判决书，判决奥斯健身向反诉被告履行给付2019年10月1日至2020年9月30日的租金义务，并且反诉原告杨阳向一审法院出具告知书，说明体育馆的租赁权已转让给反诉被告王永恒，奥斯健身俱乐部应按约定将合同约定剩余场地租赁费交给王永恒，案外人陈淑波的淘气堡项目也不再经营。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。原告与被告签订《经营所有权转让协议》，被告将其全部份额转让原告，确定点交日为2019年9月20日，被告收取的案外人给付2019年9月20日后的租金被告应给付原告，其中2019年10月1日至2020年9月30日年度被告收取案外人奥斯健身给付的房屋租金330,000元，2019年6月2日，被告收取案外人陈淑波2019年6月2日起租至2020年8月2日止(2019年6月2日至2019年8月1日为免租期)租金94795元（100,000元租金扣除2019年8月2日至2019年9月20日点交日的租金5205元），被告对上述租金424795元应给付原告。现因一审法院已判决租户奥斯健身向原告履行给付租金义务，并且反诉原告出具告知书，告知奥斯健身向原告（反诉被告）履行义务，因此，应视为被告（反诉原告）履行变更合同义务，原告（反诉被告）应按合同约定支付剩余转让款300000元，本案中，应付原告（反诉被告）的租金424795元，抵扣原告（反诉被告）应付被告（反诉原告）的300000元，被告（反诉原告）应给付原告（反诉被告）124795元，被告（反诉原告）未按约定给付原告（反诉被告）租金，属于违约，被告（反诉原告）应以124795元为基数，从2019年10月1日起至被告实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息，给付原告（反诉被告）利息。一审法院判决：一、被告（反诉原告）杨阳于判决发生法律效力之日起十五日内给付原告（反诉被告）王永恒124795元及利息（利息以124795元为本金，从2019年10月1日起至被告实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告和反诉原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9066元，由被告（反诉原告）承担7672元，由原告（反诉被告）承担1394元；反诉费2900元，公告费260元，由被告（反诉原告）承担。二审中，上诉人提交转账记录证明淘气堡10万元租金几乎都是由全民健身场馆经理即燕某进行支付部分运营费用，包括水电费，收钱不是他收的。被上诉人质证：真实性、合法性、关某均有异议，该组证据不能证明该运营费用使用的是10万元租金。发生时间均在一审开庭前，不符合新证据的规定。上诉人申请证人燕某出庭证明：我跟上诉人是雇佣关系，我是场馆经理，证明当初淘气堡租金去向都是投入场馆运营了，包括水电费人员开资。租金不是我收的，是杨阳收取后转给我的，然后我用于场馆费用开支。被上诉人对证人证言真实性、关某、合法性均有异议，其称所有金额都为上诉人交予其后支付，表示其并不了解是否使用的是案涉淘气堡租金，未提供雇佣合同及保险，无法证实其在场馆工作，存在利害关系，证词不应作为证据使用。本院对一审查明的基本事实予以确认。另查明，2019年9月10日，上诉人与案外人奥斯健身达成协议约定2019年10月1日至2020年9月30日年度租金为730,000元，并于当日收取案外人奥斯健身给付的房屋租金330,000元。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《经营所有权转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于上述协议签订前上诉人收取分包承租人租金应否退还被上诉人的问题，协议约定体育场馆内全部建设及配套设施作价50万元，并不包括上诉人主张的双方已清算结算完毕的已收取的租金部分，协议转让的标的就是经营管理权、分红等各项权利，即包括收取承租人点交日后租金的权利，上诉人主张协议约定的点交前分包承租人缴纳的保证金、履约金等上诉人全部交予被上诉人，并不包括租金的问题，因此处特别约定事项系针对已经履行的点交日前的其他钱款部分归属问题，与点交日后租金的收取并不矛盾，故一审判令上诉人给付被上诉人点交日后租金并无不当。关于租金数额问题，上诉人收取案外人奥斯健身给付的2019年10月1日至2020年9月30日年度房屋租金330,000元应由上诉人给付被上诉人，上诉人收取案外人陈淑波2019年9月20日至2020年8月2日租金86849元亦应由上诉人给付被上诉人（100000元-100000元÷365天×48天=86849元），一审计算数额不正确应予纠正，以上共计416849元，抵扣被上诉人应付上诉人的300000元，上诉人应给付被上诉人116849元。上诉人亦应给付116849元从2019年10月1日起至上诉人实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。关于被上诉人主张其享有2019年8月2日至2019年9月20日租金的一半分红权利的问题，因点交日前租金的分配并不属于本案审理范围，双方如有争议可另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初10719号民事判决；二、杨阳于本判决发生法律效力之日起十五日内给付王永恒116849元；三、杨阳于本判决发生法律效力之日起十五日内给付王永恒116849元的利息，即以116849元为本金，从2019年10月1日起至杨阳实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；四、驳回王永恒的其他诉讼请求；五、驳回杨阳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9066元，由杨阳负担7666元，由王永恒负担1400元。反诉案件受理费2900元，由王永恒负担。公告费260元，由杨阳负担。二审案件受理费2300元，由杨阳负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月二十四日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。