云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云04民终690号上诉人（原审原告）：刘云利，女，1955年4月26日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。上诉人（原审原告）：黄敬洋，男，1987年6月14日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：朱炳阳，云南铁城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：钏光曙，男，1940年9月21日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被上诉人（原审被告）：刘金仙，女，1942年4月17日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：杨跃文，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：魏清萍，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人刘云利、黄敬洋因与被上诉人钏光曙、刘金仙确认合同无效纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2021）云0402民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘云利、黄敬洋上诉请求：撤销原判，改判确认《建房分房契约》无效。事实及理由：一、一审法院在适用法律时所引用的事实错误。一审认定“原告主张的刘云利刘金仙签订《建房分房契约》时故意隐瞒权利人陶云仙，恶意串通，损害第三人陶云仙利益，而双方在一起居住长达30年之久，第三人陶云仙从未提出异议”错误。自1987年陶云仙就一直居住在玉溪市，从未与刘云利、黄兴祥、刘金仙、钏光曙共同居住过，且陶云仙1999年就死亡，故一审认定“双方在一起居住长达30年之久”错误，陶云仙无法知晓刘云利与钏光曙、刘金仙恶意串通损害自己的利益，当然无从提出异议。二、陶云仙作为红塔区房屋地基的申请人、第一层建盖人及房屋所有权人，拥有对该房屋范围内的地基、空间等权利的排他支配权。刘云利、刘金仙、黄兴祥、钏光曙基于亲戚关系恶意串通，瞒着陶云仙私下签订《建房分房契约》，约定在陶云仙的房屋上加盖刘金仙、钏光曙的房屋，把陶云仙的天井作为刘金仙、钏光曙过道等内容，均严重损害了权利人陶云仙的合法利益。三、一审法院认为“二被告从来不属于红塔区的成员，是无法取得农村宅基地使用权的”，不能取得的原因就是《建房分房契约》违反了法律规定，当然是无效合同。2006年，因黄兴祥办理了国有土地使用权证，无效了18年的《建房分房契约》就变为有效合同，该种认定违背了无效合同自始无效的精神。四、2006年9月5日办理的土地使用权人为黄兴祥的玉国用第8036号土地使用权证，不能成为《建房分房契约》有效的条件。该土地使用权属于国有划拨土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。2005年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经过有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。《建房分房契约》自签订以来，从未向任何组织、部门报告过，更未经任何部门审批、承认过。依据上述法律规定，刘金仙、钏光曙不能取得红塔区棋阳社区幸福巷××号房屋的国有划拨土地使用权。综上，《建房分房契约》是刘云利与其亲姐姐刘金仙、姐夫钏光曙、老公黄兴祥在没有处分权的情况下恶意串通，瞒着权利人陶云仙私下签订的，意在损害陶云仙的利益，应为无效合同。《建房分房契约》违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关司法解释的规定，刘金仙、钏光曙不能取得红塔区棋阳社区幸福巷××号房屋的宅基地使用权和国有划拨土地使用权。钏光曙、刘金仙答辩称，一审判决认定事实有小瑕疵，但适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：一、被答辩人以建房分房契约损害陶云仙的利益为由要求确认合同无效，无事实和法律依据。首先，从建房分房契约签订的背景看，幸福巷××号房屋第二、三层是答辩人在经刘云利、黄兴祥同意的基础上出资请工建盖的，房屋建盖后答辩人还请邻居和亲戚朋友庆祝房屋落成。在此之后答辩人一家在该房屋居住生活至今，陶云仙作为黄兴祥、刘云利的母亲是知道双方共同建房的事实的。自1987年房屋建成至1999年陶云仙死亡，在长达12年的时间里，陶云仙作为完全民事行为能力人，从未向答辩人表示过异议，也未向司法部门主张过权利，足以说明陶云仙是知晓并同意的。其次，从建房分房契约签订的情况看，该契约是在房屋建成后大约一年双方为避免日后发生争议，在充分协商一致的基础上请朱士贵代笔，在邻居及双方亲属等多人在场的情况下签订的，不存在隐瞒，也不存在恶意串通。按照建房当时答辩人支出的建房费，也足以在红塔区内购买一套面积相当的住房，不存在答辩人为了谋取私利与被答辩人相互勾结，采取不正当方式共同实施损害他人合法权益的行为。再次，根据合同法第52条的规定，若合同当事人恶意串通损害第三人利益的，有权提起确认合同无效的应仅为第三人，刘云利作为建房分房契约的合同主体之一，并不具备以损害第三人利益为由要求确认合同无效的资格。且时至今日，在陶云仙、黄兴祥均已死亡的前提下，按照我国继承法的相关规定，若该合同无效，最大的得利者就是刘云利，也正因如此，刘云利才会在提起物权保护纠纷之诉无法达到将答辩人赶出已居住了三十多年房屋的情况下，又提起确认合同无效之诉，其目的都是想把答辩人赶出共同建造的房屋，以达到独自占有幸福巷××号房屋的目的。本案诉讼期间，被答辩人采用恶意制造矛盾、更换锁具的方式，阻止答辩人在幸福巷××号的房屋居住生活，致使八十多岁的被答辩人钏光曙病倒住院，送至ＩＣＵ病房。为减少纷争，答辩人曾试图租房居住，但因年事已高，房东害怕老人有什么意外，怕担责，都不愿意出租房屋。若确认合同无效，被答辩人因高房价高溢价获得巨大经济利益，答辩人却将面临老无所居的困境。二、被答辩人提出建房分房契约违反法律规定，其所列举的法条是房地产管理法第40条及最高院关于土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释第11条。首先，该法系在本案法律事实发生多年后才颁布实施，按照法不溯及既往的一般原则，不应适用于本案合同效力的认定。其次，房地产管理法第40条的规定不属于效力性强制性规定。最高院关于土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释第11条是规范直接以国有土地使用权为标的的买卖合同，而本案建房分房契约系双方共同建房后对共同所建房屋使用权及所有权进行分割和确认，也不应适用于本案合同效力的认定。本案的法律事实发生在1988年，应当适用86版的土地管理法，该土地管理法对共同建房分房并无禁止性规定。综上，双方签订的建房分房契约是双方真实意思表示，无其他无效事由，应当认定有效。刘云利、黄敬洋向一审法院起诉请求：确认黄兴祥、刘云利与钏光曙、刘金仙于1988年签订的《建房分房契约》无效。一审法院认定事实：玉溪市红塔区玉兴街道棋阳社区居民黄忠吉（生于1912年，于1986年死亡）与陶云仙（生于1927年，于1999年死亡）系夫妻关系，共生育子女黄兴祥一人。黄兴祥与刘云利于1985年结婚，共生育子女黄敬洋一人。1987年，黄兴祥、陶云仙在原州城××号（现红塔区）建盖三层砖木结构房屋。该房屋于1995年8月17日在玉溪市房产管理所办理了所有权登记，登记所有权人为陶云仙；于1995年10月2日在玉溪市土地管理所办理了土地使用权登记，登记土地使用者为黄兴祥；2006年9月5日在玉溪市国土资源局办理了土地使用权登记（土地使用权证号为：玉国用（2006）第××号），登记土地使用权人为黄兴祥。2020年7月11日黄兴祥因病死亡。另查明，1988年7月，黄兴祥、刘云利（甲方）与钏光曙、刘金仙（乙方）签订了《建房分房契约》，载明：“（一）甲方经玉溪市城建局州城镇房屋科批准在幸福巷占用七拾壹㎡宅基地建盖房屋。因经济困难别无得处与乙方共同协商同意立下为业共建砖木结构房屋两间壹耳倒座共三层拾贰间（每层肆间）。（二）甲方建盖第壹层时由乙方补助人民币叁仟元作为地基建造费。在建盖第贰层第叁层时由乙方出资人民币壹万贰仟元，房屋建好后双方协商同意第贰层（肆间）房产权永远归乙方所有。第壹层第叁层房产权归甲方所有，但甲方应赔偿乙方建盖第叁层房屋时出资的人民币陆仟元。在此款未赔偿清前第三层房屋产权暂由乙方管理使用，待款还清乙方后即将第叁层房产权归还甲方。（第叁层房产权另立凭证）（三）走道、楼梯同走、天井共用。房屋有损坏需要修补和重建时由甲乙双方协商共同负责。为避免口角特立此约为证，永世不得反悔。各持一纸为凭。”该《建房分房契约》全部内容字迹均由朱士贵代书，由黄兴祥、刘云利与钏光曙、刘金仙在各自的名字上按手印。见证人潘某、秦某、杨某、刘某的名字上按有手印。落款日期为“公元一九八八年七月卄日”。《建房分房契约》签订后，两份原件一直均由钏光曙执持。同日，还由朱士贵代书签订了《凭证》，载明：“根据建房分房契约第贰条规定：第叁层房产权归甲方所有但甲方无能力赔偿乙方建房出资的人民币陆仟元在此款未还清乙方前第叁层房产权归乙方管理使用，不受时间限制。待甲方将款还清乙方后，乙方应将房产权归还甲方。特立此证为凭，不得违约反悔。双方各执一份。”该《凭证》全部内容字迹亦均由朱士贵代书，由黄兴祥、刘云利与钏光曙、刘金仙在各自的名字上按手印。见证人潘某、秦某、杨某、刘某的名字上亦按有手印。落款日期亦为“公元一九八八年七月二十日”。1988年7月20日还出具了《收条》，载明：“今收到钏光曙地基建造费叁仟元正（3000.00元）此据收款人：黄兴祥1988年7月20日”在“收款人：黄兴祥”处按有手印。刘云利、黄敬洋至今尚未将加盖第三层的6000元借款赔还钏光曙、刘金仙。1996年，钏光曙（系刘云利姐夫）退休后，居住在红塔区房屋第二层其中一间。在刘云利母亲去世后，其在第二层居住的房屋也被钏光曙借住，目前有钏光曙及其保姆居住着该层房屋及第三层一个房间。2020年8月10日刘云利、黄敬洋以物权保护向一审法院起诉钏光曙，要求钏光曙搬出红塔区房屋，经一审法院（2020）云0402民初3357号判决书判决驳回刘云利、黄敬洋的诉讼请求，现刘云利、黄敬洋以合同无效为由，再次起诉到法院。一审法院认为，双方在1988年签订的《建房分房契约》属合作建房合同，所涉房屋的第二层、第三层是钏光曙、刘金仙经刘云利、黄兴祥同意，在其所建第一层房屋的基础上钏光曙、刘金仙出资请工建盖的，《建房分房契约》是对共同所建房屋的所有权及使用权进行分割确认，是当事人的真实意思表示，刘云利、黄敬洋主张的刘云利、刘金仙签订《建房分房契约》时，故意隐瞒权利人陶云仙，恶意串通，损害第三人陶云仙利益，而双方在一起居住长达30年之久，第三人陶云仙从未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故《建房分房契约》不存在损害第三人陶云仙利益的情形。虽然1986年颁布的《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”及第六条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于集体所有”，该规定贯穿于之后的各版《中华人民共和国土地管理法》。对于具体的农户来说，只有宅基地的使用权而没有所有权，宅基地使用权又是农村本集体的集体经济组织成员才享有的特定权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，钏光曙、刘金仙从来不属于红塔区的成员，是无法取得农村的宅基地使用权的，但随着社会的进步，城市的发展，1984年12月29日批给陶云仙建盖该房屋的农村宅基地在2006年9月5日黄兴祥在玉溪市国土资源局办理土地使用权登记时，土地使用权证号已变更为：玉国用（2006）第××号，土地所有权发生了变更，已变成了国有土地，不再是农村宅基地，但土地的使用权仍为黄兴祥，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该《建房分房契约》并没有以上合同无效的情形，故双方于1988年7月20日签订《建房分房契约》合法有效，对刘云利、黄敬洋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条之规定，判决：“刘云利、黄兴祥与钏光曙、刘金仙于1988年7月20日签订的《建房分房契约》合法有效。”本院二审期间，刘云利、黄敬洋提交陶云仙身份证复印件一份，证明陶云仙生前一直居住在玉溪市，未在幸福巷××号居住过，也未与刘云利、黄兴祥共同居住。钏光曙、刘金仙质证称，该证据与本案无关，陶云仙已死亡多年，无法核实其生前的居住情况，且达不到刘云利、黄敬洋的证明目的。本院审查认为，仅凭该身份证复印件，不足以证明陶云仙生前的实际居住情况，故不予采信。经二审审理，查明的案件事实与一审认定相一致，本院依法予以确认。本院认为，黄兴祥、刘云利与钏光曙、刘金仙之间的《建房分房契约》签订于1988年7月，应适用当时的法律规定，而当时我国的法律、行政法规以及国家政策并不禁止城镇居民购买农村房屋，且涉案房屋所占用的土地性质2006年已变更为国有土地，故刘云利、黄敬洋以《建房分房契约》违反法律规定而要求确认无效的理由不能成立，不予采纳。其次，钏光曙、刘金仙是在与黄兴祥、刘云利协商后出资建盖二、三层房屋，并于事后签订了《建房分房契约》，契约签订当天还请亲属、邻居在场见证，故应认定该契约系双方真实意思表示，钏光曙、刘金仙已经尽到了注意义务，其二人动机是善意的。虽然陶云仙未在《建房分房契约》上签名按印，但从建盖房屋到陶云仙去世长达10余年，陶云仙应当能从家人、亲戚、邻居等多种途径得知，但其从未提出异议，故黄兴祥、刘云利以协议双方恶意串通，损害陶云仙利益而要求确认无效的理由亦不能成立。最后，钏光曙一方在涉案房屋实际居住多年，已对该房屋形成了稳定的占有关系，且在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，刘云利一方在签订《建房分房契约》并履行多年后，又要求确认合同无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。因此，一审认定《建房分房契约》合法有效并无不当，对刘云利、黄敬洋要求确认契约无效的诉请，本院不予支持。综上所述，刘云利、黄敬洋的上诉请求不能成立，应予驳回；原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘云利、黄敬洋负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 吴析咛审判员 吴晓琳二〇二一年六月三十日书记员 白子益