文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0102民初2066号原告：重庆市涪陵区房地产事务中心，住所地重庆市涪陵区广场路58号，统一社会信用代码12500102MB1F7200XW。法定代表人：秦学，该中心主任。委托诉讼代理人：夏娟，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋卫东，男，1973年6月2日出生，汉族，该中心员工，住重庆市涪陵区。被告：重庆市涪陵翔正实业有限责任公司，住所地重庆市涪陵经桥路2号，统一社会信用代码91500102711612206J。法定代表人：代朝贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘小扬，重庆琪杰律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司重庆涪陵分行，住所地重庆市涪陵区人民西路3号，统一社会信用代码91500102208500020E。负责人：邓元超，该分行行长。委托诉讼代理人：郑龙新，男，1967年9月4日出生，汉族，该分行员工，住重庆市涪陵区。原告重庆市涪陵区房地产事务中心与被告重庆市涪陵翔正实业有限责任公司、第三人中国建设银行股份有限公司重庆涪陵分行借款合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市涪陵区房地产事务中心（以下简称涪陵房地产中心）的委托诉讼代理人夏娟、蒋卫东，被告重庆市涪陵翔正实业有限责任公司（以下简称翔正实业公司）的委托诉讼代理人刘小扬，第三人中国建设银行股份有限公司重庆涪陵分行的委托诉讼代理人郑龙新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涪陵房地产中心向本院提出诉讼请求：1.判决被告归还原告借款本金420.5万元及利息（2006年3月21日前所欠利息347490元；2006年3月22日至2017年4月24日期间利息3432887.70元；以420.5万元为基数从2017年4月25日起至付清时止按月利率5.58‰计算）；2.判决原告对抵押物XXX栋的商业用房2921.5平方米在前述债权范围内享有优先受偿权。诉讼中，原告明确本案利息的计算方式为：截至2006年3月21日的利息为347490元，从2006年3月22日起至2019年8月19日止以借款本金420.5万元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息；从2019年8月20日起至付清之日止以借款本金420.5万元为基数按LPR计算利息。事实与理由：2000年9月20日，原重庆市涪陵区住房资金管理中心、被告及第三人签订《单位购建住房委托贷款协议书》约定，由被告向原重庆市涪陵区住房资金管理中心借款500万元，原重庆市涪陵区住房资金管理中心委托第三人代为放款并收取相关利息，借款期限1年，利率为月利率5.85‰，如遇国家调整，按新贷款利率计算。同日，原重庆市涪陵区住房资金管理中心与被告签订《抵押协议》，被告以其拥有的位于涪陵区黎明三组的出让土地111173.39平方米为前述借款提供抵押担保。2000年9月22日，原重庆市涪陵区住房资金管理中心按照约定将款项划给被告。借款后，被告归还了部分借款。2006年5月11日，被告因抵押的土地需要进行开发，与原重庆市涪陵区住房资金管理中心协商将抵押物变更为其拥有的翔正丽湾商业用房，双方签订《抵押协议》，约定被告提供其XXX栋的商业用房2921.5平方米进行抵押物变更置换，为前述借款提供抵押担保。同时，该协议还对此前的借款进行了结算，截止2006年3月21日，被告尚欠借款本金440.5万元，利息347490元，并约定将借款利率固定为月利率5.85‰。此后，被告仅在2017年4月24日归还借款本金20万元，经多次催收，被告至今仍未履行其余还款义务。2020年8月，原重庆市涪陵区住房资金管理中心不再保留，其职能和权利义务由原告承继，原告遂向法院提起诉讼，请求支持原告诉请。被告翔正实业公司辩称，1.本案借款属实，但原告不具备放贷资质，且违反了公积金管理相关政策，故合同无效，利息也不应得到支持；2.即使合同有效，原告诉请已超过诉讼时效，超过诉讼时效的部分，不应得到支持。第三人中国建设银行股份有限公司重庆涪陵分行述陈，原告陈述放款的行为属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因原、被告及第三人对原告出示的单位购建住房委托贷款协议书、单位购建住房借款申请书、抵押协议、抵押登记资料、2015年7月7日的还款承诺及还款计划、催款通知书、银行回单、涪委编委2020年154号文件、事业单位机构编制方案、2020年7月27日还款承诺、情况说明及在建工程抵押物与房产现状对应表的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2000年9月20日，原重庆市涪陵区住房资金管理中心（委托方）、第三人（受托方）、被告（借款方）签订《单位购建住房委托贷款协议书》，约定借款方向委托方借款500万元用于房地产开发；借款期限为2000年9月20日至2001年9月20日；贷款利率自贷款之日起按月利率5.85‰计算，协议有效期内，如遇国家调整利率，从调整之日起按新贷款利率计算；借款方不按期归还贷款，按人行规定利率执行。同日，原重庆市涪陵区住房资金管理中心与被告签订《单位购建住房借款申请书》，载明：借款金额为500万元，借款期限为一年，月利率为5.85‰。2006年5月11日，原重庆市涪陵区住房资金管理中心（甲方）与被告（乙方）签订《抵押协议》约定，乙方于2000年9月20日向甲方申请房改资金贷款500万元，按当初约定月利率5.85‰，截止2006年3月21日，乙方尚欠本金440.5万元、利息347490元；乙方提供其XXX栋的部分商业用房2921.50㎡进行抵押物变更置换，作为前述借款本息的抵押担保物。2006年9月15日，原重庆市涪陵区住房资金管理中心与被告一起到房管部门针对被告用于抵押的位于涪陵区XXX等共计31套在建房屋办理了抵押登记，上述31个他项权证中的附记也均载明“在建工程抵押登记，在办理《重庆市房地产权证》后，应重新办理抵押登记”。2015年7月7日，被告向原重庆市涪陵区住房资金管理中心出具《关于归还贷款的承诺》，承诺其将于2015年10月31日、2015年12月31日和2016年3月31日分别归还10万元、10.5万元、10万元；于2016年6月30日和2016年9月30日分别归还30万元；自2016年12月至2018年6月，分七次于每季度最后1日归还350万元，每次归还50万元，以上共计440.5万元，相应借款利息同步支付。2017年3月31日、2018年6月7日，原重庆市涪陵区住房资金管理中心分别向被告发出《催款通知书》，被告均盖章签收。2020年7月27日，被告向原重庆市涪陵区住房资金管理中心出具《还款计划》，载明：还款计划为2021年3月31日、2021年6月30日和2021年9月30日分别归还10万元；2021年12月31日和2022年3月31日分别归还20万元；2022年6月30日、2022年9月30日、2022年12月31日、2023年3月31日、2023年6月30日和2023年9月30日分别归还50万元；2023年12月31日归还50.5万元，共计420.5万元，相应借款利息同步支付。2020年8月，原重庆市涪陵区住房资金管理中心经调整设置而不再保留，其职能和权利义务由原告承继。事后，因被告未再偿还款项，原告遂诉至本院。另查明：2021年6月16日，经重庆市涪陵区不动产登记中心查档核实，上述在建房屋抵押与房产现状对应房产情况如下：1.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXXX号，房产证书号20071XXXX，位于涪陵区XXX，建筑面积49.95m2；2.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX1号，房产证书号20071XXX1，位于涪陵区XXX，建筑面积42.18m2；3.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX2号，房产证书号20071XXX2，位于涪陵区XXX，建筑面积42.18m2；4.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX3号，房产证书号20071XXX3，位于涪陵区XXX，建筑面积46.99m2；5.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX4号，房产证书号20071XXX4，位于涪陵区XXX，建筑面积55.12m2；6.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX5号，房产证书号20071XXX5，位于涪陵区XXX，建筑面积45.69m2；7.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX6号，房产证书号20071XXX6，位于涪陵区XXX，建筑面积49.8m2；8.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX7号，房产证书号20071XXX7，位于涪陵区XXX，建筑面积45.3m2；9.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX8号，房产证书号20071XXX8，位于涪陵区XXX，建筑面积45.49m2；10.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX9号，房产证书号20071XXX9，位于涪陵区XXX，建筑面积15.74m2；11.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX10号，房产证书号20071XXX10，位于涪陵区XXX，建筑面积15.36m2；12.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX11号，房产证书号20071XXX11，位于涪陵区XXX，建筑面积15.09m2；13.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX12号，房产证书号20071XXX12，位于涪陵区XXX，建筑面积13.83m2；14.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX13号，房产证书号20071XXX13，位于涪陵区XXX，建筑面积10.46m2；15.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX14号，房产证书号20071XXX14，位于涪陵区XXX，建筑面积17.86m2；16.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX15号，房产证书号20071XXX15，位于涪陵区XXX，建筑面积14.98m2；17.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX16号，房产证书号20071XXX16，位于涪陵区XXX，建筑面积20.74m2；18.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX17号，房产证书号20071XXX17，位于涪陵区XXX，建筑面积13.72m2；19.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX18号，房产证书号20071XXX18，位于涪陵区XXX，建筑面积13.42m2；20.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX19号，房产证书号20071XXX19，位于涪陵区XXX，建筑面积49.64m2；21.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX20号，房产证书号20060XXXX，位于涪陵区XXX，建筑面积607.56m2；22.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX21号，房产证书号20060XXX21，位于涪陵区XXX，建筑面积277.92m2；23.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX22号，房产证书号20071XXX22，位于涪陵区XXX，建筑面积51.37m2；24.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX23号，房产证书号20136XXXX，位于涪陵区XXX，建筑面积352.6m2；25.在建工程他项权证编号涪房303他字第0XXX24号，房产证书号20071XXX24，位于涪陵区XXX，建筑面积75.58m2。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案法律事实发生于民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。结合本案，因原重庆市涪陵区住房资金管理中心经调整其职能和权利义务由原告承继，故原告有权享有本案权利。本案的争议焦点为：一、原重庆市涪陵区住房资金管理中心与被告于2000年9月20日签订的《单位购建住房委托贷款协议书》的效力；二、被告是否需要向原告偿还借款，以及借款的本金和利息分别为多少；三、原告对涉案抵押物是否享有抵押权。针对焦点一：原重庆市涪陵区住房资金管理中心、被告及第三人签订的《单位购建住房委托贷款协议书》是三方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故上述协议为有效协议，当事人均应按约全面履行合同义务。被告辩称，《单位购建住房委托贷款协议书》违反了法律禁止性规定及国家住房公积金相关政策规定，属无效协议，该抗辩与本案查明事实不符，且国家住房公积金的相关政策规定属国家管理性规范，其本身不影响协议效力，故对被告抗辩主张，本院不予采信。针对焦点二：本案中，原重庆市涪陵区住房资金管理中心已按约委托第三人实际向被告发放了500万元贷款，但是被告却未按期足额偿还借款本息，其行为实属违约，应承担偿还原告借款本息的民事责任。根据《抵押协议》约定，双方已确认截至2006年3月21日被告尚欠本金为440.5万元、利息为347490元，本院对此予以确认。因该协议签订后，被告仅偿还了本金20万元，故原告现主张要求被告偿还其借款本金420.5万元并支付截至2006年3月21日的利息347490元，于法有据，本院予以支持。诉讼中，原告明确从2006年3月22日起至2019年8月19日止以借款本金420.5万元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息，并从2019年8月20日起至付清之日止以借款本金420.5万元为基数按LPR计算利息，该主张符合法律规定，本院对此予以支持。被告辩称，原告诉请已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款规定“诉讼时效届满，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。”和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被告分别于2015年7月7日、2020年7月27日出具的《还款计划》系被告明确表明其承诺继续履行义务的意思表示，而被告现又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，明显违反上述法律规定，故被告的该抗辩主张不成立，本院不予采信。针对焦点三：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。结合本案，原重庆市涪陵区住房资金管理中心与被告签订《抵押协议》后于2006年9月15日一起到房管部门针对31套在建房屋办理了抵押登记。因在建工程抵押登记，需在办理《重庆市房地产权证》后，重新办理抵押登记，故根据被告提供的在建工程他项权证与房产证对应情况，本院确认原告对被告已办理的位于涪陵区XXX等共计25套房屋享有抵押权，在被告不能清偿债务时，原告对上述抵押物依法享有优先受偿权，对于原告主张超过部分，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告重庆市涪陵翔正实业有限责任公司于本判决生效后10日内支付原告重庆市涪陵区房地产事务中心借款本金420.5万元及利息（其中，截至2006年3月21日的利息为347490元；从2006年3月22日起至2019年8月19日止以本金420.5万元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算利息；从2019年8月20日起至付清之日止以本金420.5万元为基数按LPR计算利息）；二、原告重庆市涪陵区房地产事务中心对被告重庆市涪陵翔正实业有限责任公司所有的25套房屋（详见附件）在前述债权范围内享有优先受偿权；三、驳回原告重庆市涪陵区房地产事务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费67698元，由被告重庆市涪陵翔正实业有限责任公司负担（案件受理费原告重庆市涪陵区房地产事务中心已预交67698元）。如不服本判决，可以在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  周 慧人民陪审员  张明春人民陪审员  冉 启二〇二一年六月二十三日法官 助理  李 昊书 记 员  王 愉附件：抵押物明细表附件：抵押物明细表            序号              他项权证号              房产证号              坐落位置              面积（㎡）                  1              涪房303他字第0XXXX号              20071XXXX              涪陵区XXX              49.95                  2              涪房303他字第0XXX1号              20071XXX1              涪陵区XXX              42.18                  3              涪房303他字第0XXX2号              20071XXX2              涪陵区XXX              42.18                  4              涪房303他字第0XXX3号              20071XXX3              涪陵区XXX              46.99                  5              涪房303他字第0XXX4号              20071XXX4              涪陵区XXX              55.12                  6              涪房303他字第0XXX5号              20071XXX5              涪陵区XXX              45.69                  7              涪房303他字第0XXX6号              20071XXX6              涪陵区XXX              49.8                  8              涪房303他字第0XXX7号              20071XXX7              涪陵区XXX              45.3                  9              涪房303他字第0XXX8号              20071XXX8              涪陵区XXX              45.49                  10              涪房303他字第0XXX9号              20071XXX9              涪陵区XXX              15.74                  11              涪房303他字第0XXX10号              20071XXX10              涪陵区XXX              15.36                  12              涪房303他字第0XXX11号              20071XXX11              涪陵区XXX              15.09                  13              涪房303他字第0XXX12号              20071XXX12              涪陵区XXX              13.83                  14              涪房303他字第0XXX13号              20071XXX13              涪陵区XXX              10.46                  15              涪房303他字第0XXX14号              20071XXX14              涪陵区XXX              17.86                  16              涪房303他字第0XXX15号              20071XXX15              涪陵区XXX              14.98                  17              涪房303他字第0XXX16号              20071XXX16              涪陵区XXX              20.74                  18              涪房303他字第0XXX17号              20071XXX17              涪陵区XXX              13.72                  19              涪房303他字第0XXX18号              20071XXX18              涪陵区XXX              13.42                  20              涪房303他字第0XXX19号              20071XXX19              涪陵区XXX              49.64                  21              涪房303他字第0XXX20号              20060XXXX              涪陵区XXX              607.56                  22              涪房303他字第0XXX21号              20060XXX20              涪陵区XXX              277.92                  23              涪房303他字第0XXX22号              20071XXX21              涪陵区XXX              51.37                  24              涪房303他字第0XXX23号              20136XXX22              涪陵区XXX              352.6                  25              涪房303他字第0XXX24号              20071XXX23              涪陵区XXX              75.58