湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终782号上诉人（原审被告）：怀化万信房地产有限公司，住所地洪江市安江镇新建路（原公路局三楼），统一社会信用代码91431281591047563T。法定代表人：戈中华，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖桧晖，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋魏，男，1983年8月26日出生，汉族，住湖南省洪江市。委托诉讼代理人：魏华，湖南怀真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋名连，男，1955年10月6日出生，汉族，住湖南省洪江市。被上诉人（原审原告）：蒋丽文，女，1981年7月6日出生，汉族，住湖南省洪江市。原审第三人：洪江市自然资源局，住所地洪江市黔城镇玉壶路，统一社会信用代码1143128100664603X0。法定代表人：杨英为，局长。委托诉讼代理人：谢滔，洪江市自然资源局职工。上诉人怀化万信房地产有限公司（以下简称万信公司）因与被上诉人蒋魏、蒋名连、蒋丽文及原审第三人洪江市自然资源局合同纠纷一案，不服湖南省洪江市人民法院（2020）湘1281民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人万信公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：案涉《补充协议》应系无效协议，被上诉人采取欺骗手段虚构拆迁安置房屋面积100㎡，致使上诉人误以为原审第三人漏登了被上诉人拆迁安置房屋面积100㎡，上诉人基于重大误解才与被上诉人签订了《补充协议》。后经查实，原审第三人没有漏登《补充协议》中的房屋面积100㎡，该协议形式上看似合法，实际掩盖了被上诉人非法骗取国家安置补偿的目的，应自始无效。该协议如被确认有效，对其他拆迁户也是不公平的。上诉人与被上诉人签订案涉《补充协议》是以被上诉人获得原审第三人安置补偿面积为前提的，也就是说被上诉人应取得真实有效的安置补偿面积后才能与上诉人进行房屋置换，而一审法院已经查明了被上诉人置换的面积不真实、不存在，其没有置换房屋的前提条件。请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人蒋魏辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人蒋名连、蒋丽文未作答辩。原审第三人洪江市自然资源局述称：一、原审第三人与被上诉人2016年7月8日签订的《安江镇城中村改造项目（中山文化广场）区内房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效；二、补偿协议约定的置换补偿面积700㎡已补偿安置到位；三、原审第三人无违约行为；四、案涉《补充协议》系上诉人与被上诉人双方达成的协议，与原审第三人无直接利害关系。被上诉人蒋魏、蒋名连、蒋丽向一审法院起诉请求：一、判令被告立即履行《房屋置换协议》约定的义务，向三原告交付100平方米的商品电梯房；二、判令被告向三原告支付逾期交房违约金，违约金以2980元/㎡×100㎡为本金，按日利率3‰从2019年7月8日起计算至实际交房之日止；三、本案的诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告蒋名连与原告蒋魏、蒋丽文系父子、父女关系。2016年7月8日，拆迁人（甲方）洪江市自然资源局（原洪江市国土资源局）与被拆迁人（乙方）蒋名连签订了《拆迁安置补偿协议》。约定：一、乙方同意按照《安江镇城中村改造项目（中山文化广场）房屋拆迁补偿安置实施方案》的安置补偿标准，对自己房屋实施拆迁，并选择产权置换或货币补偿的方式。二、根据乙方提供的合法房屋产权证件和甲方实物测量调查结果，甲方本次拆迁乙方房屋坐落于洪江市安江镇中山××村××组，所处层次为第一二三层，面积700㎡（其中砖混结构为700㎡，砖木结构／㎡，纯木结构／㎡）。三、经双方协商（或者评估机构评估）核定：1、甲方补偿乙方被拆迁房屋的附属设施及装修补偿费311800元；2、甲方补偿乙方过渡安置补偿费18000元／年（过渡期为12个月，过渡安置费按腾空和搬出房屋为起始时间。3、甲方补偿乙方搬家（搬出、搬进各一次）补助费4200元；以上3项合计应补偿金额为334000元。四、搬迁期限约定及搬迁奖励、购房补助措施约定：乙方进入安置区进行产权置换集中安置，在签订本协议之日起30日内（即2016年8月8日以前）自行搬迁完毕，并交甲方实施拆房施工，按时完成搬迁的：1、甲方给乙方一次性奖励3000元／户×3户＝9000元。2、甲方按700㎡给予乙方200元／㎡的购房补助，共计140000元。未能按时搬迁完毕，交甲方实施拆房施工的，甲方取消对乙方的奖励及购房补助。五、安置房安置原则置换差额互补约定。乙方申请安置房面积原则上为：被拆迁旧房置换核准面积＋成本购房20㎡以内为限，超出成本购房20㎡按开盘价下浮10%购买。1、乙方同意将自己的安置房选定在中山文化广场项目安置区内，申请安置房面积为115㎡（2套），132.5㎡（4套）。待该工程竣工验收完毕时，由甲方召开安置房户主会议，办理房屋交接手续，将选择户型面积相同的安置户集中在一起，抽签定房。2、其中置换面积700㎡，成本价（1130元／㎡）购买面积60㎡，计67800元；销售下浮购买面积／㎡。（具体销售价格以开盘价为准，以上面积最终以房管局测量面积为准）。协议对资金支付约定、新建安置房室内设施标准约定、交房期限约定、两证办理约定及其他约定均作了规定。2016年7月8日，万信公司（甲方）与蒋魏（乙方）签订《房屋置换协议》，协议约定：乙方就与洪江市国土资源局签订的《拆迁安置补偿协议》中约定的几套安置住房，拟与甲方所拥有门面进行置换。一、拟置换住房、门面位置和面积。1、甲方门面（商品房）位置；2、乙方所获安置住房位置及面积：见拆迁安置补偿协议。二、置换原则：1、乙方同意将所获补偿安置住房、保留其中一套，其余均用于与甲方进行门面置换；2、乙方可以任意选择甲方所拥有的门面进行置换（除南街1—4号门面外）；3、乙方如不满意所置换的门面，可就甲方所拥有商品房进行置换，且对商品房楼层、户型任意选择；4、乙方所需门面，在开盘时按甲方关于开盘认购规定签订认购协议（签订认购协议时乙方不承担认购金等其他任何付款义务）；5、相关楼盘预售时，乙方应按甲方统一规定，与甲方签订《商品房买卖合同》，需申请办理银行按揭，办理银行按揭所发生的税费由乙方承担。三、置换方式及价格的确定与价款的结算。1、乙方“拆迁安置补偿协议”中约定的所获安置房价格按甲方该项目开盘时商品房同等房屋价格确定。2、价格的确定与价款的结算。甲乙双方的门面与商品房的价格均以相应楼盘开盘价为准；双方以各自相应房屋的开盘价乘以面积进行预结算，实行多退少补，最终以房管部门办证确认的为准。甲方门面按9.5折给乙方进行结算，甲方必须给乙方一期工程。3、如甲方该项目开盘时门面价格过高，乙方难以接受，乙方“拆迁安置补偿协议”中约定的所获安置房按1:1面积置换甲方该项目内商品房面积，最终以房管部门办证确认面积为准，多退少补。四、税费承担……。五、违约责任：1、乙方选定拟置换的门面或者商品房，如甲方反悔不同意置换或甲方在未经乙方书面同意的情况下私自转售或赠与第三人，甲方应以乙方选定拟置的门面或者商品房的开盘价确定价值向乙方承担违约责任。2、如甲方未按协议约定按期交房的，甲方按乙方选定拟置换的门面或商品房价值的千分之三每日向乙方支付违约金至实际交房之日（交房时间为2019年7月8日之前交房）。3、如甲方未按协议约定如期办理产权证并交付乙方的，甲方按乙方选定拟置换的门面或者商品房价值的千分之三每日向甲方支付违约金至向乙方交付有关产权证之日止。六、其他……2、本协议自双方签章后生效，待所置换门面、房屋相关手续、证照办结后自动终止……。协议对税费承担等其他事项作了约定。甲方法定代表人戈中华签字并加盖万信公司的印章，乙方蒋魏签字。2016年7月8日，万信公司向蒋明连出具《补充协议》。内容为：蒋明连安置户在安江镇中山园村集体土地上的私房一栋，在拆迁过程中有95（注：已划掉）更改为100㎡没有签到拆迁协议中，本平方面积是真实有效的，在安置时本平方面积与原协议共同置换房屋。（注：玖拾伍平方米由本公司按1:1的面积进行置换本项目内的商品房）。2017年7月25日，安置户蒋名连、蒋魏、蒋丽文与万信公司在《安置房结算单》上签字，共同确认：拆迁面积700㎡，置换价格2980元，金额2086000元，相抵后应收应退（退为“—”）—92670元；100㎡用于二期安置。安置户蒋名连、蒋魏、蒋丽文签字，万信公司法定代表人戈中华签署“同意结算”字样并加盖万信公司印章。自此，洪江市自然资源局与被拆迁人蒋名连所签《拆迁安置补偿协议》、万信公司与蒋魏签订《房屋置换协议》中约定的700㎡房屋已置换完毕。原告蒋名连、蒋魏及第三人的委托诉讼代理人谢滔当庭陈述，2016年7月8日在万信公司办公室签订三方协议时，蒋名连、蒋魏认为置换比例过低，不同意签订协议，万信公司为能尽早开发该项目，经双方协议，达成了《补充协议》。《补充协议》由万信公司提供格式合同，由时任洪江市国土资源局负责中山文化广场拆迁工作人员谢滔执笔，在空格处（即本文中的划线部分）进行了填写，后由万信公司加盖公章。涂改处100㎡由万信公司的工作人员捺下拇指。在诉讼过程中，三原告明确其诉讼请求就是要求被告置换《补充协议》中的100㎡房屋并承担违约责任。一审法院认为：本案原、被告争议的焦点为：一、《补充协议》的效力问题；二、《补充协议》中面积的确认问题。现分述如下：一、关于《补充协议》的效力问题。虽然原告蒋名连与第三人洪江市国土资源局签订的《拆迁安置补偿协议》及原告蒋魏与被告万信公司签订的《房屋置换协议》均约定了置换面积为700㎡，但根据原告蒋名连、蒋魏及第三人的委托诉讼代理人的当庭陈述，因原告蒋名连、蒋魏认为置换比例过低不同意按1︰1的比例进行置换，被告万信公司为了尽早开发该项目，同意在原来的基础上增加置换面积，并出具了加盖公司印章的《补充协议》。应当认定是原、被告经协商达成的合意。《补充协议》在形式上存在瑕疵，但内容系双方真实意思的表示。原告蒋名连与第三人洪江市自然资源局根据《安江镇城中村改造项目（中山文化广场）房屋拆迁补偿安置实施方案》的安置补偿标准签订的《拆迁安置补偿协议》，并未限制原、被告根据各自的商业目的所达成的合意。因此，该协议具有法律效力。二、关于《补充协议》中面积的确认问题。《补充协议》中大写的面积为玖拾伍平方米，小写涂改为100㎡，根据三原告与被告万信公司所签的《安置房结算单》来看，该结算单由被告万信公司出具，《安置房结算单》明确载明余下的100㎡用于二期安置。《补充协议》中的小写涂改面积与《安置房结算单》明确载明余下的100㎡用于二期安置面积完全吻合。故应认定《补充协议》中的真实面积为100㎡。被告向原告出具的《补充协议》系原、被告自行协商所达成的内容，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，被告应予履行。《补充协议》系《房屋置换协议》的补充合同，根据《房屋置换协议》的约定，原告可对被告开发楼盘的楼层、户型任意选择，故对三原告要求被告交付100平方米的商品电梯房的诉讼请求予以支持。关于违约金。根据原告蒋魏与被告万信公司所签订的《房屋置换协议》约定万信公司如未按期交房的，万信公司按拟置换的门面或商品房价值的千分之三每日向原告支付违约金至实际交房之日（合同交房时间为2019年7月8日）约定的违约金明显过高，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，应予调整，根据本案实际，酌定违约金为10000元。综上，依照上述所引用的司法解释及《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限被告万信公司在本判决生效后60日内向原告蒋魏、蒋名连、蒋丽文交付面积为100平方米的商品电梯房一套；二、限万信公司在本判决生效后60日内，向原告蒋魏、蒋名连、蒋丽文支付违约金10000元；三、驳回原告蒋魏、蒋名连、蒋丽文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10348元，财产保全申请费4020元，合计14368元，由原告蒋魏、蒋名连、蒋丽文负担5388元，由被告万信公司负担8980元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：虽然蒋名连与原审第三人签订的《拆迁安置补偿协议》及蒋魏与万信公司签订的《房屋置换协议》均约定了置换面积为700㎡，但根据查明的事实，蒋名连、蒋魏当时认为置换比例过低不同意按1︰1的比例进行置换，而万信公司为了尽早开发该项目，同意在原来的基础上增加置换面积，并出具了加盖公司印章的《补充协议》。而且，万信公司在2017年7月25日亦给蒋名连、蒋魏、蒋丽文出具了《安置房结算单》，进一步明确了案涉100㎡用于二期安置。上述事实有相应的证据证实，足以认定。综合以上情况来看，应予认定案涉《补充协议》系双方经协商达成的合意，该协议未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应予履行。万信公司认为案涉《补充协议》系被上诉人以合法形式掩盖其骗取国家安置补偿的非法目的以及案涉《补充协议》的签订存在重大误解，但案涉《补充协议》与《拆迁安置补偿协议》、《房屋置换协议》系经三方协商在同一日签订，万信公司当时应当知道《拆迁安置补偿协议》及《房屋置换协议》约定的置换面积为700㎡，其出于商业目的自愿补偿被上诉人100㎡系其对被上诉人权利主张的回应和对其自身权利的处分，不能认定为系被上诉人以合法形式掩盖非法目的，此情形也不构成重大误解。而且，即使案涉《补充协议》存在重大误解情形，万信公司亦未在法律规定的除斥期间内行使撤销权，其撤销权也已消灭，案涉《补充协议》也应予履行。故上诉人万信公司提出的案涉《补充协议》系被上诉人以合法形式掩盖非法目的以及案涉《补充协议》存在重大误解应自始无效等的上诉理由依法均不能成立，本院均不予支持。一审判决对于蒋名连、蒋魏、蒋丽文要求万信公司交付100平方米的商品电梯房等的诉讼请求予以支持具有事实和法律依据，并无不当，本院予以支持。综上，上诉人万信公司的上诉理由依法不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10348元，由上诉人怀化万信房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二一年六月十日书记员  沈慧娟