山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4607号上诉人（原审被告）：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：胡长义，山东元序律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温红艳，女，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：姚建兵，男，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：裴文月，北京市盈科（济南）律师事务所律师。原审被告：山东住在房地产信息咨询有限公司济南历城分公司，住所地济南市。法定代表人：刘丹，经理。上诉人济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）因与被上诉人温红艳、姚建兵及原审被告山东住在房地产信息咨询有限公司济南历城分公司（简称住在历城分公司）商品房预约合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初10898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。帝华公司上诉请求：1.撤销(2021)鲁0112民初10898号民事判决；2.改判驳回温红艳、姚建兵的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由温红艳、姚建兵负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、本案事实，双方签订的预约合同《帝华鸿府回款单》合法有效，对双方具有约束力，任何一方不能随意解除。一审法院认定预约合同无法继续履行，确认解除，没有事实根据和法律依据。温红艳、姚建兵已经支付涉案房产首付款670509元，帝华公司出具房款收据，涉案房屋已经具备签订《济南市商品房买卖合同》的条件。帝华公司提供证据证明通知温红艳、姚建兵签订《济南市商品房买卖合同》，办理按揭贷款，继续履行预约合同。温红艳、姚建兵应恪守履行，足以能实现合同目的。双方签订的预约合同没有出现法律规定的解除情形和条件。因此，一审判决解除预约合同没有事实根据和法律依据，属于认定事实不清。2、因温红艳、姚建兵拒绝履行预约合同，拒绝签订《济南市商品房买卖合同》，导致不能办理银行按揭贷款。一审查明，双方签订预约合同后，温红艳、姚建兵又购买其他房产，并且已经有房屋居住(历城区王舍人万象新天北一区X房产)。上述事实是拒绝签订《济南市商品房买卖合同》的根本原因。温红艳、姚建兵有意要解除预约合同。二、一审法院适用法律错误。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”一审判决解除商品房预约合同关系没有法律依据。《中华人民共和国合同法》于2021年1月1日废止，一审法院判决适用《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第九十四条之规定属于适用法律不当。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明案件事实，维护帝华公司的合法权益。温红艳、姚建兵辩称，一审法院判决事实认定清楚、适用法律正确，应予维持原判，驳回上诉。一、本案回款单在商品房买卖合同主要内容缺失的情况下，显然存在法律或事实上的履行障碍，势必影响合同双方当事人权利义务的确定，涉案房屋交易涉及的权利义务还需要签订商品房买卖合同予以确定。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《帝华鸿府回款单》虽然载明了涉案房屋的房号、面积、单价、付款方式等内容，并且温红艳、姚建兵支付了774974元的款项，帝华公司也已接受，但该回款单未涉及剩余款项的付款时间、房屋的交付使用条件及日期、产权登记、违约责任等其他合同主要内容，在上述合同主要内容缺失的情况下，显然存在法律或事实上的履行障碍，势必影响合同双方当事人权利义务的确定，不利于合同履行，该回款单仅是双方在签订商品房买卖合同之前对双方交易房屋有关事宜的初步确认，涉案房屋交易涉及的权利义务还需要签订商品房买卖合同予以确定，因此，该《帝华鸿府回款单》属于预约合同，不属于商品房买卖合同。二、温红艳、姚建兵支付完首付款后，帝华公司至今没有通知温红艳、姚建兵签订商品房买卖合同，已经超出签订商品房买卖合同的合理期限，未能订立商品房买卖合同的责任在于帝华公司，应当解除合同，帝华公司构成违约，应当承担违约责任赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从上述规定可以看出，预约合同目的在于签订本约合同，本约合同未签订导致预约合同的目的不能实现，当事人有权要求解除预约合同。涉案《帝华鸿府回款单》系预约合同，帝华公司未提交证据证实通知温红艳、姚建兵签订商品房买卖合同，但回款单载明的合同日期为2018年9月15日，至2020年3月27日温红艳、姚建兵一审起诉，已经超出签订商品房买卖合同的合理期限，未能订立商品房买卖合同的责任在于帝华公司，帝华公司构成违约，应当承担违约责任。另外帝华公司提供的置业顾问闫兰的微信聊天记录截图可以证实在2019年5月16日才首次通知温红艳准备银行面签材料，距离温红艳缴纳首付款2018年9月17日已经过去8个月，也已经超出了双方办理银行贷款的合理期限。另外2018年9月17日《帝华鸿府回款单》显示置业顾问为刘长远，微信聊天记录显示置业顾问为闫兰，备注长远哥客户。可以看出由于帝华公司内部人员流动导致没有在合理时间内通知温红艳、姚建兵签订商品房买卖合同和办理银行贷款。帝华公司和售楼处的工作人员作为专业并具有经验的企业和工作人员在交完首付款后，应当立即通知温红艳、姚建兵办理贷款和签订商品房买卖合同，因此帝华公司应当承担违约责任。在2019年5月份帝华公司置业顾问闫兰通知温红艳、姚建兵确定无法办理贷款并要求补齐30%首付款（接近80万）之后，温红艳、姚建兵果断回复根本没有钱补交，并且要求退钱，征得帝华公司同意后温红艳、姚建兵申请退款并填写了退款申请，后来帝华公司一直没有给予是否退款的确切答复，温红艳、姚建兵不得已在2020年3月27日提起诉讼，在长达两年多的时间内帝华公司占用资金进行使用，温红艳、姚建兵主张的利息作为温红艳、姚建兵的实际损失，帝华公司应当予以赔偿。三、双方已经失去了继续履行合同的可能性，购房的目和签订本约根本目的已经不能实现，亦符合法定解除的条件。在本案中温红艳、姚建兵继续履行合同必须支付60%的首付款，剩余的40%申请银行贷款，温红艳、姚建兵根本无法再支付30%首付款，失去了签订合同的基础，双方签订预约合同的根本目的亦不能实现。如果二审法院改判双方继续履行合同对于温红艳、姚建兵极不公平，温红艳、姚建兵无力再支付70多万首付房款，贷款也无法办理，房屋更将无法入住，购房意义不存在，而且温红艳、姚建兵也将白白损失已支付的794794元的房款。《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》第九条检索到其他类案的，人民法院可以作为作出裁判的参考。（2020）鲁01民终5386号生效判决书和本案事实和法律适用基本一致，请法院予以参考判决。综上一审法院判决事实清楚，适用法律正确，法院应予维持原判，驳回上诉。住在历城分公司未作陈述。温红艳、姚建兵向一审法院起诉请求：1.判令解除温红艳、姚建兵与帝华公司签订的帝华鸿府回款单（预约合同），并返还已支付的房款、车位款、储藏间款共计774974元；2.判令帝华公司支付资金损失费（以774974元为基数，自2018年9月17日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；3.判令解除温红艳、姚建兵与住在历城分公司间的服务合同并返还居间费2万元；4.本案诉讼费用由帝华公司、住在历城分公司承担。一审法院认定事实：帝华公司开发建设帝华鸿府项目，温红艳、姚建兵欲购买该项目的房产。2018年9月17日，温红艳、姚建兵自行前往售楼处选购了帝华鸿府X室房屋及车位、地下室，该房屋面积为139.94㎡，成交单价为15967.62元/㎡，地上总款2234509元，付款比例为30%，地上首付为670509元，地上贷款1564000元；车位编号为958，车位总款为16万，付款比例为30%，首付款为55000元，贷款额为105000元；地下室编号为X，面积为12.1㎡，成交单价为4088元，地下总款49465元。同日，温红艳、姚建兵向帝华公司转账支付了住宅款670509元、车位款55000元、地下室款49465元，上述共计774974元，帝华公司向其出具收据及回款单，且在回款单中载明成交途径为“自然”，系温红艳、姚建兵自发前往售楼处购房，未通过任何中介服务机构的记载。此外，温红艳、姚建兵通过POS机向住在历城分公司刷卡支付了2万元，住在历城分公司为其出具收据。此后，温红艳、姚建兵一直未办理银行按揭贷款，双方亦未能签订商品房买卖合同。温红艳、姚建兵主张帝华公司置业顾问在交纳首付款长时间后才通知其不能办理银行按揭贷款，需将首付款补交至60%，其无力补交要求退款，帝华公司同意退款后却久托不付，为此引起诉讼。一审法院认为，合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。预约合同是指为将来签订本约而签订的合同。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，温红艳、姚建兵与帝华公司口头协商商品房买卖事宜，温红艳、姚建兵向帝华公司支付首付款后，双方签署了回款单。该回款单中明确载明所购房产的坐落、房号、面积、单价、总价、付款方式等事项，回款单的签署应认定为双方之间达成了关于涉案房产的预约买卖合同关系。在预约合同履行过程中，温红艳、姚建兵与帝华公司就房屋按揭贷款事宜产生分歧，温红艳、姚建兵在此基础上明确表示不再与帝华公司签订商品房买卖合同（本约）。故预约合同（回款单）无法继续履行，一审法院确定解除预约合同。温红艳、姚建兵要求帝华公司返还已支付购房款、车位款、地下室款的诉讼请求，一审法院予以支持。温红艳、姚建兵与帝华公司签订预约合同（回款单）未就商品房买卖合同（本约）的签约时间做出明确约定，在合理期限内帝华公司未通知温红艳、姚建兵签订商品房买卖合同，导致因首付款比例问题不再履行本约的签约行为，帝华公司应承担其占用资金期间的利息，一审法院对温红艳、姚建兵的该项诉讼请求予以支持。一审法院判决：一、温红艳、姚建兵与济南东城帝华房地产开发有限公司于2018年9月17日签订的预约合同（帝华鸿府回款单）于判决生效之日起解除；二、限济南东城帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还温红艳、姚建兵已付首付款、车位款、地下室款774974元；三、限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付温红艳、姚建兵利息损失（以774974元为基数，自2018年9月17日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、限山东住在房地产信息咨询有限公司济南历城分公司于判决生效之日起十日内返还温红艳、姚建兵已付居间费2万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5875元，由济南东城帝华房地产开发有限公司负担5727元，由山东住在房地产信息咨询有限公司负担148元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。帝华公司提供温红艳银行按揭贷款手续，2019年1月7日，温红艳从山东栖霞农村商业银行股份有限公司按揭贷款25万元，贷款到期日期2028年12月2日。拟证明2019年4月份，涉案房产首付30%无法办理按揭贷款的责任在温红艳；只能首付60%才能办理按揭贷款，但温红艳又以没钱支付为由拒绝办理，双方未签订《济南市商品房买卖合同》的责任在温红艳，温红艳构成违约。温红艳、姚建兵对该证据的真实性没有异议，在一审结束之后法官询问温红艳、姚建兵是否有房产，温红艳、姚建兵已经在笔录中明确说明在烟台栖霞已经有贷款记录。另外，该证据是温红艳、姚建兵在2019年5月16日接到帝华公司置业顾问通知办理银行贷款手续时一并交给帝华公司的，双方都清楚涉案房屋如继续履行温红艳、姚建兵需要再补交30%的首付。在合同无法继续履行的情况下帝华公司应当及时办理退款手续。因帝华公司没有及时办理退款手续导致温红艳、姚建兵资金被占用而产生的利息应当由帝华公司承担，另外本案中在温红艳、姚建兵缴纳完毕首付款之后帝华公司没有立即通知温红艳、姚建兵办理银行贷款，也没有在合理期限之内通知温红艳、姚建兵办理贷款，导致温红艳在不知情的情况下，在不了解银行贷款政策的情况下又购买了栖霞的房子。所以，帝华公司应当承担没有在合理期限之内通知温红艳、姚建兵办理银行贷款而导致出现涉案房屋无法进行购买的违约责任。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，温红艳与帝华公司签订的《帝华鸿府回款单》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案中，双方均认可回款单性质为预约合同，预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成的协议，是当事人在本约内容达成一致前作出的有约束力的意思表示。在双方未明确约定签订本约合同期限情形下，双方应在合理期限内履行签订本约的义务。帝华公司没有证据证实2018年9月17日至2019年4月22日期间通知温红艳签订商品房买卖合同，其在2019年4月22日通知温红艳已经超出合理的履行期限，导致付款比例改变，双方无法按照预约合同的内容签订商品房买卖合同，签订正式商品房买卖合同存在事实上的履行障碍，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。回款单为预约合同，现温红艳不同意签订商品房买卖合同，不能强制缔结本约，回款单应予解除，一审法院判决解除涉案回款单并无不当，本院予以维持。关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案案件事实发生于民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。一审法院适用《中华人民共和国合同法》的有关规定并无不当。综上所述，帝华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11750元，由上诉人济南东城帝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 焦玉兴二〇二一年六月八日法官助理 周晓菲书 记 员 李璐瑶