四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0402民初2415号 原告：刘元品，男，1987年6月13日出生，汉族，户籍所在地：四川省攀枝花市西区，现住：四川省攀枝花市东区。 原告：汪霞，女，1987年9月29日出生，汉族，户籍所在地：四川省攀枝花市东区，现住：四川省攀枝花市东区。 被告：攀枝花市思维实业有限公司，住所：攀枝花市东区临江路174号，统一社会信用代码：91510400731601918D。 法定代表人：栾伟鹏，董事长。 委托诉讼代理人：冯晓琴（特别授权），女，1988年1月13日出生，汉族，户籍所在地：四川省简阳市，系该公司职工。 委托诉讼代理人：王永先（特别授权），四川三才律师事务所律师，执业证号：15104201611572559。 原告刘元品、汪霞与被告攀枝花市思维实业有限公司（以下简称“思维公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘元品、汪霞，被告思维公司的委托诉讼代理人冯晓琴、王永先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘元品和汪霞共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付产权面积差异补偿金1656.3元；2.判令被告给付初始登记违约金4255.2元、给付转移登记违约金2856.6元，合计7111.8元；3.判令被告给付自2019年4月13日起至2021年5月13日应支付但未支付违约金8768.1元的利息800元（按同档次贷款利率计算）；4.判令被告给付自2021年5月14日起应支付但未支付违约金8768.1元的利息，至实际支付之日止（按同档次贷款利率计算）；5.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2015年7月20日，原告购买被告位于攀枝花市东区住房，当日双方签订《商品房买卖合同》。该合同第三条约定，原告购买住房套内建筑面积为97.803平方米，每平方米单价5521元，而原告取得不动产权证书中房屋面积为97.5平方米，与合同约定相差0.3平方米，被告应给付原告产权面积差异补偿金1656.3元。同时，该合同第二十条第（一）款约定，被告应于2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，被告应当按日计算向原告支付全部已付款的万分之0.1的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付，而被告实际办妥楼栋的权属证明为2019年2月29日，被告应给付原告初始登记违约金4255.2元。该合同第二十条第（二）款约定，如因被告的责任，原告未在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，被告应当按日计算向原告支付全部已付款的万分之0.1的违约金，并于被告实际取得房屋所有权证书之日起30日内向原告支付。被告于2015年9月13日交房，按约定被告应于2017年9月12日前交付房屋所有权证书，而被告实际交付房屋所有权证书为2019年3月14日，被告应给付原告转移登记违约金2856.6元。综上，被告的行为已违反合同约定，构成违约。为维护原告合法权益，现特诉至法院，请求判如所请。 原告刘元品和汪霞为证明其诉讼请求所依据的事实成立，于举证期限内向本院提交并于庭审中出示了下列证据： 一、《不动产权证书》，拟证明：被告在2019年3月14日才为原告办理了产权证；二、《商品房买卖合同》，拟证明：该合同第三条约定了商品房的测绘面积、套内建筑面积及面积单价，与产权证载明的面积存在差异，差异面积的计算方式在合同中有约定。原告在交房时已按时缴纳了相关费用，至于被告提出楼栋其他人员未缴纳的问题与原告无关。 被告思维公司质证认为：对原告所出示上述证据的真实性、合法性及关联性均认可，但上述证据不能达到原告拟证明逾期办证的责任和过错在于被告的证明目的，并且原、被告就面积补差以及办证责任等其他事项在补充协议中进行了明确的约定。 被告思维公司辩称，对原、被告之间就商品房买卖事项订立合同，并就双方权利义务进行明确的事实认可。但对面积差异的补偿，以及逾期办证的责任或者过错在于被告的陈述不属实，首先，双方在补充协议第二条中明确约定对面积差异不再进行结算和处理；其次，逾期办证的原因是原告及其楼栋其他业主逾期缴纳维修基金及税费，按照合同约定，被告应当免责；再次，不管是面积差异的补偿金还是逾期办证的违约金，均未约定支付利息。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。 被告思维公司为证明其所主张的事实成立，在举证期限内及庭审中提交并出示了下列证据在案予以证明： 一、合同相关权利及义务约定的证据材料：《商品房买卖合同》（合同编号93655）、《补充协议》，拟证明：1.《补充协议》第二条明确约定“对合同第五条的补充1.计价方式与价款：本套住宅为协商议价销售，不再进行面积差异的结算”，原告购买的是特价商品房，双方已约定不再进行面价的补差。2.《补充协议》第八条“对房屋专项维修基金的补充约定”明确约定“1.根据国家财政部、建设部、攀枝花市房管局的相关规定，买受人应在购房时按购房总款一定比例暂向出卖缴纳住宅公共部分、共用设施、设备维修基金。2、该维修基金属于全体业主所有，出卖人不享有所有权，由出卖人代收，并按国家和攀枝花市相关规定存至攀枝花市房地产管理局专项维修基金管理专户”。3.《补充协议》第九条“对合同第二十条补充约定”明确约定“1、买受人委托代为办理房屋产权证书时，办证所发生应由买受人交纳的税、费于交房时同时缴清。如因买受人原因导致产权登记手续未在合同约定期限内办理的，由买受人自行承担责任。3、本合同第二十条规定，出卖人除承担建造该商品房时不具备买受人办理房地产权属证书的条件而不能向买受人提交房地产权属证书的责任以外。双方补充约定，如因政府部门或买受人的原因，买受人不能在交房后730日内取得房产权权属证书时，出卖人免责”。 二、合同履行的相关证据材料：《君临江山客户结算单》、《攀枝花市规划和建设局、攀枝花市财政局关于落实的通知》（攀规建发[2009]246号）、《关于加强对新建商品房承购人交存的维修资金和办理房屋两证缴纳税费的资金监管的通知》（攀住规建发【2014】304号）、《合同法建造房屋所有权初始登记需准备的资料》、《新建商品房维修资金和税费缴款单》、《四川省行政事业单位资金往来结算票据》《不动产权证书》，拟证明：1.2019年3月26日，原被告依约进行了结算，其中包括对交付商品房面积确认后的结算。2.《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条规定“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，购房人按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积首次交存维修资金的数额为当地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”。同时，《攀枝花市规划和建设局、攀枝花市财政局关于落实的通知》第二条“代收代交”规定“开发建设单位应在交房时，代为收取购房人的维修资金，在办理房屋产权初始登记前将维修资金存入维修资金管理专户”，自2014年12月1日起攀枝花市东区、西区、仁和区范围内办理商品房预售许可证的项目，由承购人交存的维修资金和办理两证缴纳税费的资金一律纳入监管范围。3.办理房屋所有权初始登记需要向攀枝花市不动产登记中心提交攀枝花市房产维修资金管理中心出具的“房屋维修资金证明”。4.原告在2017年6月27日才缴纳完毕新建商品房维修资金和税费，在此之前被告亦无法办理案涉房屋楼幢的初始登记。5.直到2018年9月12日，原告所购房屋的楼幢（17幢）仍有购房者才交清案涉房屋楼幢的商品房维修资金和税费。6.2019年1月24日，因政府协调会后的要求，被告替案涉楼幢的购房者垫缴了维修资金，才使案涉房屋具备了办理初始登记的条件。至今为止，案涉房屋楼幢的购房者仍有未缴清维修资金的业主。7.2019年3月14日，案涉房屋办理完毕产权证。 三、原告权利处分的相关证据材料：《君临江山办证等系列问题工作协调会会议纪要》及会议照片（东区东华社区街道居委会加盖印章予以确认）、《君临江山业主结算确认书》，拟证明：1.2018年9月14日，原告作为案涉房屋小区的业主代表参加了由东区政府副区长陈康主持的“君临江山办证等系列问题工作协调会”，会上明确了案涉房屋手续完善的业主产权证在2019年2月4日前办完。案涉房屋楼幢业主未履行缴纳商品房维修资金和税费的义务。2.2019年3月26日，被告向原告交付案涉房屋的产权证并进行了结算。原告书面向被告表示，对被告履行的合同义务没有异议。 四、房屋办证资金监管公示截图，拟证明：攀枝花市城市商品房预售资金监管事务中心在被告售楼部就维修资金及税费缴纳事项进行公示，从可以预售起就开始公示。 原告刘元品和汪霞质证认为：对证据一的真实性、合法性及关联性认可，但认为原告未收到补充协议，且商品房买卖合同中并未载明以补充协议为准。对证据二的真实性、合法性及关联性认可，但原告多次问被告是否缴纳契税，被告回复不用，他们说会通知原告缴纳契税，此后被告一直未通知原告，后原告咨询房管局，房管局回复可以不用通过开发商缴纳契税，原告才自己去缴纳的契税。对证据三中原告未参加会议，对会议纪要不清楚；对结算确认书中本人签名属实，但原告未看过，不清楚。对证据四的三性均不认可。 本院结合当事人双方的举证、质证及当庭陈述，对如下事实予以确认：2015年7月20日，原告刘元品和汪霞（买受人）与被告思维公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：93655）。该合同约定原告刘元品和汪霞购买思维公司开发的位于东区（“君临江山”17幢第4层3单元4-1号）商品房；该商品预测建筑面积共116.190平方米，其中套内建筑面积97.803平方米，分摊的共有建筑面积18.387平方米；按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5521元，总价款为540000元；买受人可以首期支付购房总价款的20%，其余价款可以向攀枝花市工商银行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人在2015年3月30日前向买受人交付该商品房；实测面积与第三方载明的预测面积发生误差的，双方同意按产权登记面积进行结算；出卖人应于2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，出卖人应当自取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同时，合同还对规划、设计变更、交付条件、交接手续及前期物业服务等事项进行了约定。同日，双方签订了《补充协议》，对《商品房买卖合同》条款补充约定：新宏路11号17幢三单元4-1号房屋为协商议价销售，不再进行面积差异的结算；买受人在签订合同当日支付首付款壹拾壹万元整，余款肆拾叁万元整采用银行贷款方式支付；买受人委托代为办理房屋产权证书时，办证所发生的应由买受人交纳的税、费、产权分户测量由买受人于签订购房合同时缴清，如因买受人原因导致产权登记手续未在合同约定期限内办理的，由买受人自行承担责任；出卖人除承担在建造该商品房时不具备原告办理房地产权属证书的条件而不能向买受人提交房地产权属证书的责任以外，双方补充约定，如因政府部门或买受人的原因，买受人不能在730日内取得房地产权属证书时出卖人免责。合同签订后，原告按约定交纳了购房款。 2018年9月14日，君临江山小区业主代表、开发商、物业公司、阳城社区以及政府相关部门在攀枝花市东区召开了关于办理房产证协调会，业主代表参加了该协调会。政府房管和住建部门在会议中提出要求：全体业主必须按栋全部缴纳维修资金，维修资金交纳完毕后才能办理房屋产权初始登记，初始登记办理完毕后，才能办理分户产权（需交纳契税）；维修资金的缴纳必须在办理产权初始登记时一次性缴纳到位。被告在会议上承诺：被告再发通知未缴纳维修基金和契税的业主在9月30日前缴纳，逾期不缴纳的，被告将垫付资金办理大产权，大产权办理后，先行办理缴纳了契税和维修基金的分户产权。 2017年6月27日，原告向攀枝花市房地产管理局缴纳契税8100元、维修资金8133元、房屋登记费80元、土地证工本费10元、印花税票10元，合计16333元。2019年3月14日，原告取得不动产权证书。2019年6月26日，原告刘元品在被告思维公司的《君临江山业主结算确认书》上签字，确认其收到了被告思维公司向其转交的不动产权证书和增值税发票、税收缴款书、房屋专项维修资金交存凭证、税收完税证明等票据，对票据金额及结算金额确认无误，找补差正确，至此关于此房屋的所有账务结算完毕，并确认被告思维公司已履行完毕所有的合同义务，双方对合同履行无异议。 另查明，购买攀枝花市东区（君临江山17幢）房屋的其他业主存在2018年9月12日交纳房屋维修资金和税费的情况;2019年1月24日，被告向攀枝花市房产维修资金管理中心交纳君临江山16、17、19-29幢维修资金1396432.9元。 本院认为，被告思维公司作为房地产开发企业将其开发的商品房出售给原告刘元品和汪霞，双方签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，因此，本案的案由应为商品房销售合同纠纷。被告思维公司与原告刘元品和汪霞签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约履行各自的义务。 对原告要求被告给付产权面积差异补偿金1656.3元的诉请，原被告虽在《商品房买卖合同》中第五条约定“按产权登记面积进行结算”，但在《补充协议》中对该条款补充约定“本套住宅协商议价销售，不再进行面积差异的结算”，加之原告刘元品在《君临江山业主结算确认书》中签字确认对案涉房屋的所有账务已结算完毕。本院认为，原、被告在补充协议中对面积差异不再进行结算的约定有效，现双方确认已结清案涉房屋的所有账务，故原告主张产权面积差异补偿金，与本院查明认定的事实不符，本院不予支持。 对原告刘元品和汪霞作为房屋的买受人，以在合同约定期限内被告未取得楼栋权属证明、原告未取得不动产权证为由，主张被告思维公司承担违约责任的诉请，被告思维公司提出未在合同约定期间内办妥楼栋的权属证明及原告未取得不动产权证，并非被告原因造成，而是因为原告及其所购房楼栋的其他购房人未按时缴纳房屋维修资金导致案涉房屋无法办理楼栋的初始登记所致，其不应承担违约责任的抗辩意见。针对双方争议的焦点：被告思维公司是否承担逾期取得权属证明及办理不动产权证违约责任？本院认为，其一、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，……，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算买受人支付全部已付款万他之0.1的违约金”、“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……，买受人不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，以及《补充协议》约定“出卖人除承担在建造该商品房时不具备买受人办理房地产权属证书的条件而不能向买受人提交房地产权属证书的责任以外。双方补充约定，如因政府部门或买受人的原因，买受人不能在730日内取得房地产权属证书时出卖人免责”，因此，被告思维公司是否承担逾期办证违约责任应首先考虑在办理权属证明及不动产权证的过程中，被告思维公司是否存在过错，从而导致逾期办证。根据本院查明的事实，被告接受原告委托为其办理不动产权证，而办理不动产权证必须先行办理房屋所在楼栋的初始登记，房屋产权办理部门办理楼栋初始登记要求该楼栋缴纳完毕全部维修资金，而原告所购买的攀枝花市东区房屋所在楼栋的其他购房人最后交纳房屋维修资金的时间延迟至2018年9月12日，造成了被告思维公司延迟办理案涉房屋楼栋初始登记，也造成了被告思维公司不能及时为原告办理案涉房屋不动产权证。被告思维公司提交的证据证明了其在办理案涉房屋楼栋初始登记及为原告办理不动产权证过程中不存在过错，延迟办证不是因被告思维公司的原因所造成。其二，被告依据政府协调会上的承诺，在2019年1月24日将包括案涉楼栋在内的未缴纳的维修资金垫资交付攀枝花市房产维修资金管理中心，在办证条件成就后，被告思维公司向房屋产权办理部门递交了办理初始登记的申请，并于2019年3月14日为原告办理了不动产权证。从上述办证时间过程看，被告思维公司不具有恶意拖延或懈怠办理情形。其三、原告是案涉房屋的买受人，在签订购房合同时未缴清全部应缴纳的税、费，其缴清税、费的时间延迟至2017年6月27日，原告延迟缴纳税、费亦导致案涉楼栋的权属证明及不动产权证的延迟办理，因此按照合同约定，被告思维公司免责的条件成立。 综上，案涉房屋虽存在逾期办理楼栋权属证明及不动产权证的事实，但逾期办证并非是被告思维公司原因造成，双方合同约定的承担违约责任的条件并不成就；且原告逾期缴纳购房契税及维修资金，被告思维公司免责条件成就；因此，原告主张被告思维公司承担逾期办理楼栋权属证明及不动产权证的违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。因原告主张被告逾期办证构成违约的事实本院未予认定，故对原告基于该事实而主张的利息，本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院全部不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回刘元品和汪霞的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由刘元品和汪霞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  欧阳梅 二〇二一年六月三十日 书记员  窦薇薇