上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5356号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海菁迈实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张茂亮，总经理。委托诉讼代理人：彭书斌，北京市炜衡(苏州)律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海车舟机电有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：叶辅忠，总经理。委托诉讼代理人：胡奎，浙江品和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楚楚，浙江品和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：段仁祥，男，汉族，1992年10月26日出生，住安徽省。被上诉人(原审被告)：张茂亮，男，汉族，1985年2月21日出生，住江苏省。上诉人上海菁迈实业有限公司(以下简称菁迈实业)因与被上诉人上海车舟机电有限公司(以下简称车舟机电)、段仁祥、张茂亮房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初15254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王伟独任审理，于2021年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人菁迈实业的委托诉讼代理人彭书斌，被上诉人车舟机电的委托诉讼代理人胡奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菁迈实业上诉请求：撤销一审法院判决，改判解除双方之间的《厂房租赁合同》，菁迈实业承担违约金的数额由法院根据租赁合同约定的剩余租期等等因素予以酌定。事实和理由：本次新冠疫情或者防控措施造成合同无法继续履行，应当认定为不可抗力。双方合同继续履行将导致显失公平或不能实现合同目的，可适用情势变更原则，对合同内容进行变更或者解除。菁迈实业并非故意违约，愿意在解除合同后承担违约责任。被上诉人车舟机电答辩称，双方租赁合同约定的租金是合理的，目前车舟机电将同一厂区内的另外一栋楼租赁给了案外人，租金涨至了每天每平米人民币(以下币种均为人民币)1.26元，故出租给菁迈实业的价格已经低于市场价了。2021年度的租金菁迈实业也未按约支付。车舟机电不同意的菁迈实业的上诉请求，请求维持一审判决。被上诉人段仁祥、张茂亮未做答辩。车舟机电向一审法院提起诉讼，请求判令：1．菁迈实业立即支付租金4，116，144.48元(2020年7月1日至2021年6月30日租金)及违约金(自2020年5月31日起以逾期未付金额为基数，按每日千分之二标准计算至实际履行完毕之日止)；2．段仁祥、张茂亮对上述第一项请求承担连带清偿责任；3．没收菁迈实业交付的保证金50万元。菁迈实业提起反诉，请求判令：1．变更或解除双方于2017年3月17日签订的《厂房租赁合同》；2．返还租赁保证金500，000元。一审法院认定事实：2017年3月17日，车舟机电(出租方、甲方)与菁迈实业(承租方、乙方)、段仁祥、张茂亮(担保人、丙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于上海市嘉定区安亭镇园大路XXX号北面一栋6层厂房整体及相关配套设施(以下简称系争厂房)出租给乙方有偿使用，总建筑面积13700平方米。乙方承租该厂房后应合法使用，甲方认可乙方对该厂房对第三方的出租，但乙方与第三方的所有问题与甲方无关(乙方需每月按时提供第三方相关信息给甲方)。租赁期限为10年，自2017年7月1日至2027年6月30日止，合同签约日至起算日作为甲方给予乙方的装修免租期，2017年7月1日为起算日。双方商定，承租该厂房不含税年租金为336万元，租金每年递增7％。签订合同后，乙方向甲方支付50万元作为租赁保证金，待合同期满后三日内全额无息退还给乙方。租金实行先付后用，2017年3月31日前支付2017年7月-2017年12月的租金168万元，2017年9月30日前支付2018年1月-2018年6月份的租金168万元，以后提前一个月支付一年的租金，即2018年5月31日前支付2018年7月-2019年6月的租金3，595，200元，2019年5月31日前支付2019年7月-2020年6月的租金3，846，864元，以此类推。乙方将保证金、租金按时汇入甲方指定账户。合同第六条变更和解除合同的条件约定：乙方如需提前解除合同，应提前六个月以书面形式通知甲方，将房屋退还给甲方后，并赔偿甲方300万元作为违约金，方可解除本合同；甲方如需提前解除合同，应提前六个月以书面形式通知乙方，乙方受理后，并赔偿乙方300万元作为违约金，方可解除本合同；因不可抗力(如地震、泥石流)致使该厂房及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的，双方互不承担责任；在租赁期内，该厂房经市或区政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况，则免除甲方的不能履行合同之责任。乙方因自身原因无法履行合同或提前终止合同，由此造成甲方损失，由乙方承担。乙方逾期支付租金的，每逾期一日按逾期金额每日千分之二的标准计算违约金；逾期超过30日的，甲方有权罚没保证金；逾期超过60日的，甲方有权单方解除合同并由乙方承担300万元作为违约金。丙方对乙方应承担的履约、违约责任承担连带保证责任。甲乙丙三方在履行本合同过程中发生争执，应协商解决；协商不成，应向该厂房所在地法院提出诉讼。上述合同签订后，车舟机电按约向菁迈实业交付了厂房，菁迈实业向车舟机电支付了50万元租赁保证金，并陆续支付了2017年7月1日至2020年6月30日的租金。因菁迈实业未按约于2020年5月31日之前支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金4，116，114.48元，车舟机电涉讼。一审法院另查明，菁迈实业承租房屋后用于转租，目前房屋仍由菁迈实业使用。一审法院再查明，为应对新冠肺炎疫情，上海市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月24日调整为二级响应。一审法院认为，双方之间签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，当事人均应按约履行。关于双方争议的2020年7月1日至2021年6月30日的租金，一审法院认为菁迈实业未按约支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金，显属违约，理应承担相应的违约责任。虽然菁迈实业承租厂房主要用于转租，但考虑到新冠疫情确实对于厂房的租赁市场有一定的影响，可予以酌情减免疫情防控阶段一个月的租金320，572元，考虑到疫情一级防控阶段的租金菁迈实业已于2019年预付，故可将减免的320，572元在菁迈实业应支付的2020年7月1日至2021年6月30日的租金4，116，144.48元中予以扣减，扣减后的金额为3，795，572.48元。关于车舟机电主张的逾期付款违约金及罚没保证金的诉请，一审法院认为该两项诉请均系针对菁迈实业逾期支付租金这一行为的违约责任，合同约定的违约金标准过高，故酌情确定菁迈实业应按每日万分之三的标准向车舟机电支付逾期支付租金的违约金，对于车舟机电要求罚没保证金的诉请不予支持。车舟机电要求保证人对菁迈实业的付款义务承担连带责任符合合同约定和法律规定，予以支持。关于双方争议的合同是否能变更或解除，一审法院认为双方签订租赁合同时，对于租赁市场价应当有一个合理预判，即便该预判与实际市场价不符，也属于市场风险，不属于不可抗力或显失公平的范畴。虽然新冠疫情对于厂房租赁市场有一定的影响，但是菁迈实业承租厂房系用于转租而非自用，新冠疫情对于菁迈实业转租的厂房的经营业态的影响程度无法确定。即便新冠疫情对系争厂房的经营业态有一定的影响，该影响也主要集中在本市启动一级响应期间，现疫情已得到有效防控，菁迈实业以疫情影响为由要求变更剩余合同期内7年的全部租金标准缺乏依据，难以支持。至于菁迈实业以合同的履行基础不存在、履行费用过高而要求解除合同的诉请，一审认为系争房屋目前仍由菁迈实业继续使用，其所称的履行基础不存在没有事实依据，按照合同约定的标准支付租金也并不属于履行费用过高的情形，故菁迈实业要求解除合同缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，判决：一、上海菁迈实业有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海车舟机电有限公司租金3，795，572.48元；二、上海菁迈实业有限公司应于判决生效之日起向上海车舟机电有限公司支付逾期支付上述租金的违约金(以3，795，572.48元为基数，按每日万分之三自2020年6月1日计算至实际支付之日止)；三、段仁祥、张茂亮应对上海菁迈实业有限公司的上述付款义务承担连带责任；四、上海车舟机电有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、上海菁迈实业有限公司的全部反诉请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，菁迈实业与车舟机电之间的租赁合同是双方真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。菁迈实业上诉认为疫情构成不可抗力，但一审法院已经按照相关规定减免了菁迈实业一个月的租金。此外，租赁市场价格等的变化属于正常的经营风险范畴，菁迈实业承租厂房用于转租，理应知晓在赚取租金差价的同时可能存在的空置成本，且菁迈实业也未举证证明目前其承租厂房的市场租金价格过分低于其承租价格，故本院对菁迈实业的上诉理由不予采纳。综上所述，菁迈实业的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19，864.50元，由上诉人上海菁迈实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 伟二〇二一年六月三日法官助理  张文如书 记 员  姚君君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……