北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9189号上诉人（原审被告）：郭某，男，1988年4月14日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：胡楠，北京市达奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈某，女，1965年9月20日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈行法，北京市天元律师事务所律师。原审当事人（原审被告）：展某，女，1937年6月15日出生，汉族，住河南省正阳县。原审当事人（原审被告）：吴某，女，1983年4月25日出生，满族，住北京市昌平区。原审当事人（原审被告）：于某1，女，1991年9月18日出生，汉族，住北京市通州区。原审当事人（原审被告）：于某2，女，1998年2月4日出生，汉族，住北京市通州区。原审当事人（原审被告）：于某3，男，2017年11月12日出生，汉族，住北京市昌平区。法定代理人：吴某，于某3之母。原审当事人（原审被告）：于某4，女，2011年6月24日出生，汉族，住北京市昌平区。法定代理人：吴某，于某4之母。上诉人郭某因与被上诉人陈某，原审被告展某、吴某、于某1、于某2、于某3、于某4确认合同无效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初38978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭某上诉请求：请求撤销一审法院判决，依法改判驳回陈某全部诉讼请求。事实和理由：一审法院适用法律不当，一审法院认定于某5与郭某签订的《房屋转让合同》擅自对未付相应土地出让金、尚未办理房产证、尚不具有完备的市场交易条件的军队经济适用房进行市场交易，其行为有损房产管理单位的合法权益、有悖军队保障性住房建设的初衷、有违正常的房地产交易管理秩序，因此应确认《房屋转让合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。涉案《房屋转让合同》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效五种情形中任意一种，未违反法律行政法规强制性规定，不存在欺诈胁迫、恶意串通等行为，亦不存在损害社会公共利益的情形，不应认定为无效合同。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第六条规定，出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。涉案房屋系于某5于2005年购买，2015年8月出卖给郭某，双方明确约定：“由于本房产目前无法办理房本等手续，以后可以补办房本等手续时，甲方有义务积极配合乙方进行相关手续办理，相关费用由乙方承担”。依据上述法律规定，此情形下签订买卖合同应系合法有效。且相关土地出让金等费用应在办理产权证明时向房屋管理部门缴纳，涉案房屋尚不具备办理条件，待具备办理条件时，郭某将依照合同约定向房屋管理部门缴纳各项费用，目前并不存在有损房产管理单位合法权益的情形。陈某辩称，同意一审判决，不同意郭某的上诉请求。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，一审判决还应认定郭某构成恶意串通。对于郭某的第一项上诉请求和理由，一审判决适用法律正确，郭某的理由不成立；对于郭某的第二项上诉理由，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第六条规定，指的是已经具备上市交易条件但是仅受交易期限限制的房产，本案房产还未缴纳土地出让金，尚未办理房产证，且是否可以上市交易还需要得到军队的同意，还不具备上市的条件，不应该适用该条款的规定。于某1、于某2述称，不同意郭某的上诉请求和事实理由，同意一审判决。吴某、于某3、于某4、展某未答辩。陈某向一审法院起诉请求：1.确认郭某与于某5签订的涉案房屋（现为北京市通州区怡乐中街×号）的房屋转让合同无效；2.诉讼费用由郭某承担。一审法院认定事实：于某5生前与陈某于1989年登记结婚，二人婚后于1991年生育长女于某1、于1998年生育次女于某2。2005年12月20日，于某5（乙方）与中国人民解放军总参谋部陆航部综合局军务管理处（甲方）签订《陆航部通州区经济适用住房售房协议书（预售）》，约定：乙方购买甲方北京市通州区通环西路陆航部经济适用住房小区经济适用住房4号楼1单元5层10×号住房（以下简称涉案房屋），总建筑面积129.36平方米、计价面积120.60平方米，每平方米2365元（最终房价以上级批准的为准），预售房款为288071元，最终售房款多退少补。乙方向甲方交纳公共维修基金5704元。乙方将购房款及住房公共维修基金全部交付甲方后，甲方将房屋交付乙方。乙方付清全部购房款及其他有关费用，待条件具备时，按有关规定到地方房屋管理部门办理产权登记手续。办理“房屋所有权证”所需费用，甲乙双方按国家和军队的有关规定支付。乙方所购住房，依法进入房地产市场出租、出售时，按国家、军队及北京市有关规定执行。《陆航部通州区经济适用住房售房协议书（预售）》还约定了其他相关内容。2005年5月，于某5向中国人民解放军总参谋部陆航部后勤部预交了涉案房屋的房款60000元；2005年12月，于某5向中国人民解放军总参谋部陆航部后勤部支付了涉案房屋的房款及公共维修基金152420元；2006年3月31日，于某5向中国人民解放军总参谋部陆航部后勤部支付了涉案房屋的房款等81355元。此后，涉案房屋交付于某5。2013年1月19日，于某5与陈某离婚，离婚时双方签订《离婚协议书》并在民政局婚姻登记处进行了备案。上述《离婚协议书》第三条“夫妻共同财产的处理”中就涉案房屋约定：“位于通州区翠屏路陆航家属院内2号楼1单元502房产，该房屋目前无法办理权属证书，一旦该房屋能办理权属证书时，男方无条件配合办理二女儿于某2名下，女方负责房屋的管理与经营及相关责任，可使用与债务相应的房屋作抵押或变卖还账，多余部分归女儿于某2所有”。与陈某离婚后不久，于某5与吴某结婚，二人婚后于2017年11月生育一子于某3。此前，吴某还于2011年6月24日生育一女于某4。2015年8月19日，于某5（甲方）与郭某（乙方）在朱新世的见证下就涉案房屋转让事宜签订了《房屋转让合同》，吴某在房屋共有产权人处签字。上述合同约定：甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房屋拥有完全的所有权……由于甲方原始购房发票票据丢失，于陆航部财务处复印了原始收据票据，双方认同该复印件效力等同于原始票据，并确认原始购房票据失效作废（复印票据作为本合同一部分附在合同后）。双方商定该房屋转让价格为2000000元。甲方应于本合同生效之日起1日内，将上述房的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。由于本房产目前无法办理房本等手续，以后可以补办房本等手续，甲方有义务积极配合乙方进行相关的手续办理，相关费用由乙方承担。《房屋转让合同》还约定了其他相关内容。《房屋转让合同》签订当日（2015年8月19日），郭某通过郭唐生的账户向于某5转账支付购房款2000000元，随后于某5将涉案房屋交付给郭某。于某5在交房前后还将涉案房屋的购房款记账联复印件交付郭某，于某5在记账联复印件上注明“原始发票丢失，此复印件系2015年8月18日到陆航部财务处复印”。于某5于2018年9月左右去世。2018年9月下旬，陈某、于某1、于某2将涉案房屋更换门锁并占用，目前该房屋一直由陈某、于某1、于某2占有使用。2018年11月27日，中国人民解放军陆军航空兵学院陆军航空兵研究所政治工作处、管理保障处共同就涉案房屋出具《证明》，该《证明》载明：“位于北京市通州区怡乐中街99号院售房区×室，住房性质为经济适用房，此房产未办理产权证，根据军队的相关规定不允许对外出售”。2019年12月10日，中国人民解放军陆军航空兵学院陆军航空兵研究所管理保障处就涉案房屋出具另一份《证明》，该《证明》载明：“位于北京市通州区怡乐中街×室，由原陆航部分配给于某5，住房性质为军队经济适用住房，此房产还未办理房产证，暂时不能上市出售。”2020年10月20日，中国人民解放军陆军航空兵学院陆军航空兵研究所管理保障处再次就涉案房屋出具《证明》，该《证明》载明：“位于通州区怡乐中街99号×室，住房性质为经济适用房，此房产未办理产权证，具体办证时间无法确定。根据部队经济适用住房相关规定，现不能出售，若后续办理房产证，需领证满5年后，按规定上报并缴清军队土地出让金后才能进行出售。”一审法院认为，根据陈某所提供的证据，尚不足以认定郭某存在与于某5通谋损害第三人利益的恶意，故不足以从恶意串通损害第三人利益的角度认定于某5与郭某签订的《房屋转让合同》无效。涉案房屋系军队经济适用住房。军队经济适用住房是由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房，是具有保障性质的住房。根据中国人民解放军陆军航空兵学院陆军航空兵研究所政治工作处、管理保障处出具的证明可知，涉案房屋目前尚未办理房产证，根据军队的相关规定不允许对外出售，即使办理了相应房产证也只能在五年后按规定上报并缴清军队土地出让金后才能进行出售。于某5与郭某签订《房屋转让合同》，擅自对尚未缴付相应土地出让金、尚未办理房产证、尚不具有完备的市场交易条件的军队经济适用房进行市场交易，其行为有损房产管理单位的合法权益、有悖军队保障性住房建设的初衷、有违正常的房地产交易管理秩序。因此，陈某主张于某5与郭某签订的《房屋转让合同》无效，并无不妥，法院予以确定。判决：郭某与于某5于2015年8月19日签订的《房屋转让合同》无效。一审案件受理费70元，由郭某负担，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本案经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，涉案房屋系军队经济适用住房。军队经济适用住房是由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房，具有保障性质。根据中国人民解放军陆军航空兵学院陆军航空兵研究所政治工作处、管理保障处出具的证明可知，涉案房屋目前尚未办理房产证，根据军队的相关规定不允许对外出售，即使办理了相应房产证也只能在五年后按规定上报并缴清军队土地出让金后才能进行出售。于某5与郭某签订《房屋转让合同》，擅自对尚未缴付相应土地出让金、尚未办理房产证、尚不具有完备的市场交易条件的军队经济适用房进行市场交易，其行为有损房产管理单位的合法权益、有悖军队保障性住房建设的初衷、有违正常的房地产交易管理秩序。据此，一审法院认定于某5与郭某签订的《房屋转让合同》无效，并无不妥，本院予以确认。郭某所提涉案《房屋转让合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，且涉案原购房合同系2008年4月1日之前签订，故依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第六条规定，应属有效等上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，郭某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由郭某负担（已交纳）。公告费560元，由郭某负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 万丽丽审 判 员 沈 放二〇二一年六月二十四日法官助理 卢圆圆法官助理 陈亢睿法官助理 向 玗书 记 员 王 艳