广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17290号原告：广州市微笑鲨照明科技有限公司，住所地广州市白云区）。法定代表人：汪海波，执行董事。委托诉讼代理人：何东，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：丰巢（广州）物业管理有限责任公司，住所地广州市黄埔区）。法定代表人：陈冲，总经理。委托诉讼代理人：唐源，北京市康达（广州）律师事务所律师。原告广州市微笑鲨照明科技有限公司（以下简称微笑鲨公司）与被告丰巢（广州）物业管理有限责任公司（以下简称丰巢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告微笑鲨公司的法定代表人汪海波、委托诉讼代理人何东，被告丰巢公司的委托诉讼代理人唐源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告微笑鲨公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》中二、三层部分无效；2.被告按照同地段同类型参考租金在扣除涉案物业的二、三层占有使用费后向原告退还已缴纳的租金及押金共计255000元（其中原告对二、三层占有使用费共计241666.67元、原告已支付涉案物业二、三层的10个月租金366666.67元、押金11万元及水电押金2万元）；3.被告向原告按照银行同期同类型贷款利率支付第二项诉请的款项占用期间利息，自2019年8月1日起算至2019年8月20日；按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价率，自2019年8月21日起算至全部清偿之日止，暂计至2020年4月10日两项共计9358.49元；4.被告向原告赔偿因责令拆迁而需紧急搬迁所产生的损失共计169635元；5.被告向原告支付维权律师费10000元；6.被告承担全部诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告于2018年8月22日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市××栋整栋房屋（共3层1250㎡，每层416.67㎡）出租给原告，租赁期自2018年8月22日至2028年2月29日。合同签订后，原告立即投入装修工作，其中不可拆卸的装修费共计128600元。2019年7月中旬，广州市白云区城管在涉案房屋一楼粘贴了通告，通知涉案物业的租户该物业涉及违建，租户应当尽快搬离涉案房屋。2019年7月31日，城管通知原告需要在5天内搬离违建的三楼，同时城管告知原告，该物业的二层也涉嫌违建。经查询，该物业合法部分仅为一楼，二三层均为违建。因此原告不得不立即开始搬迁工作，由于搬迁时间极短，搬迁工程量太大，致使原告需要在城管拆违同时搬迁，共产生搬迁的人工费、租车费等共计35035元、租用临时仓库的租金6000元（租用使用一个月）。期间遗失和不得不抛弃的财产已无法统计。被告在签订合同时既未告知原告涉案物业存在物权瑕疵，租赁合同部分无效。被告隐瞒合同无效的情形，致使原告合法权益遭受损害，故诉至法院，望判如所请。被告丰巢公司辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。1.涉案租赁合同基于双方真实意思表示订立，被告已将租赁物的情况全面告知原告。2.即使租赁合同部分无效，原告也应当按照租金标准支付占用费，不存在需要返还费用的问题。3.原告主张的损失无充分依据，金额存在出入，也没有完整的转账付款凭证。4.原告主张的损失并非被告造成，原告应当意识到承租物业所可能产生风险，其应自行承担损失。原告主张的律师费不应得到支付。其主张的搬迁费不能认定为损失，装修费应当计算折旧。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的房屋租赁合同书、查册表、收据、装修合同、转账凭证、通知、发票、民事判决书等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2018年8月22日，丰巢公司（甲方，出租方）与微笑鲨公司（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同书》，约定：双方就位于广州市××号整栋房屋（以下简称涉案房屋）租赁事宜达成如下条款。该物业租赁面积约1250平方米，按照现状出租给乙方使用。乙方已到该物业察看并已清楚知道该房屋建筑面积、性能、配套设施。该物业合同期满后或乙方中途申请退场终止合同，该物业乙方所投资中不可移动的物品和附属设施全部无偿归甲方所有。租赁期（包含免租金装修期）从2018年8月22日起计算至2028年2月29日，免租金装修从2018年8月22日至2018年9月21日。每月租金55000元，管理费3750元，乙方须在签订租赁合同书同时，支付共110000元作为履约保证金和一个月租金，水电押金20000元。乙方应在每月10号前向甲方支付当月租金。物业租金从第2年开始递增，在上一期的基础上每年递增3%。合同期间违约方除了赔偿守约方的经济损失外，还需承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用。该合同第十一条争议解决方式约定：本合同在履行过程中如发生争议，双方应首先通过友好协商解决，若协商不成，提交北海国际仲裁院（广州）管辖仲裁。上述合同签订当日，微笑鲨公司向丰巢公司支付押金110000元押金和水电押金20000元，并支付了第一个月的租金55000元和管理费3750元。丰巢公司将涉案房屋交付给微笑鲨公司使用，此后微笑鲨公司向丰巢公司支付租金（不含管理费）至2019年7月22日。后因涉案房屋第二层、第三层涉嫌违建，被城管部门发出通知要求拆除，微笑鲨公司于2019年8月搬离了涉案房屋。涉案房屋第二层、第三层现已被拆除。微笑鲨公司陈述其第四项诉讼请求所涉损失169635元包括装修费128600元、空调搬运和拆装费6500元、搬迁办公室雇佣搬运人员支出23507元、为搬迁租用货车花费1505元、租用临时仓库花费6000元、为搬运人员购买高温饮料及餐食花费3523元，为证明上述各项费用，微笑鲨公司向本院提交了以下证据：1.《商铺装修合同书》，载明：甲方微笑鲨公司，乙方广州市伟凡装饰工程有限公司，工程地点××号，承包方式包工包料，总造价14万元，装修合同承包项目不包括办公家具、空调及其他电器等。施工期为2018年8月11日至2018年9月11日。第一期甲方应付乙方工程款70000元，完工后一年内无质量异议，付70000元。该合同乙方落款处由周政纯签名。微信转账记录、支付宝转账记录、手机银行汇款记录显示微笑鲨公司法定代表人汪海波在2018年9月至2019年9月期间向周政纯转账、汇款合计128600元。2.微信聊天记录及微信转账记录，微信聊天对方的备注名称为“空调刘师傅”，内容是拆两台空调400元/台、拆两台挂机120元/台，两台风扇100元，高空作业3台100元每台。合计1440元，并有微信转账记录1440元（2019年8月7日，空调拆卸）、4600元（2019年9月3日，空调安装）、500元（2019年9月2日，空调搬运）。3.支付宝、微信转账记录若干，金额合计23507元。4.货运订单截图若干，起至地点为微笑鲨公司至康乃馨商贸大厦、天德花园至康乃馨商贸大厦，订单发生时间为2019年8月14日至2019年9月2日，金额合计1505元。5.微信转账记录一份，时间为2019年9月2日，金额为6000元。6.支付宝转账记录三份，转账时间发生于2019年8月13日至8月19日期间，金额合计4123.4元，微笑鲨公司主张其中3523元为搬运人员购买高温饮料及餐食花费。另查明，丰巢公司于2020年1月3日以案外人陈思明为被告，广州市白云区同德街同德村第十经济合作社（以下简称同德十社）为第三人提起房屋租赁合同纠纷诉讼，本院于2020年7月23日作出（2020）粤0111民初465号民事判决书，该案中查明以下事实：白云区××10、12、14、16号权属人为同德十社，1986年新建，共用地面积2183.3平方米，建基面积1727.56平方米，使用性质厂房。同德十社（出租人、甲方）与陈思明（承租人、乙方）于2018年4月27日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在白云区××号整栋房号的房地产出租给乙方作为商业综合用途使用，建筑面积1248.72平方米。租赁期限自2018年5月1日至2028年2月29日。2018年5月4日，丰巢公司（承租方，乙方）与陈思明（出租方，甲方）签订了《租赁合同书》，约定甲方将同德街××号1至3层仓库写字楼，该物业为一栋三层合共建筑面积约1248.74平方米。租赁期从2018年5月5日至2028年2月29日。2019年7月30日，广州市白云区城市管理和综合执法局同德执法队发出《通知》，内容为：。我队已于7月2日向同粤实业有限公司发出《责令限期改正通知书》责令其限期自行拆除，至今同粤实业有限公司仍未拆除。我街将于8月5日9时组织对××号第三层进行清拆，现责令同粤实业有限公司、××号三楼租户于8月5日9时前搬离和清空物品，一楼、二楼租户清理室内物品或者做好室内物品安全防护措施，清拆前搬离所有人员，否则一切后果由你方承担。2019年8月底，丰巢公司搬离涉案场地。2019年11月27日，丰巢公司申请本院调取涉案房屋登记资料、城管部门拆除违建的通知、处罚通知等资料。经本院调查，广州市白云区城市管理和综合执法局同德执法队于2020年3月27日口头回复本院：当时通知要求拆除是第三层，后街道办发现第二层也属于违章建筑要求一并拆除，故同时拆除第二、三层，由于第一层为历史原因未拆除，确认内部电梯还在场地内未拆除，呈裸露状态。2020年3月27日，本院致函广州市规划和自然资源局白云区分局，查询涉案物业的产权和规划报建信息，广州市规划和自然资源局于2020年6月1日复函本院，涉案物业权属人为广州市白云区同德街同德村第十经济合作社，使用土地面积2183.3平方米，建基面积1727.56平方米。该案中，本院经审查后认为：白云区同德街××号权属人为同德十社，陈思明承租涉案场地后转租给丰巢公司，因集体土地房产证记载涉案场地建筑层数仅为一层，丰巢公司和陈思明基于该场地一层所作的约定有效，丰巢公司和陈思明基于该场地二、三层所作的约定违反国家法律、法规的强制性规定为无效约定，而该场地二、三层所作的约定无效已导致合同目的无法实现，应认定为合同整体无效。该案经广州市中级人民法院二审，2021年4月22日，该院作出（2021）粤01民终2609号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审法院认为本院认定陈思明与丰巢公司所签《租赁合同书》整体无效并未不当。还查明，广州市中级人民法院于2021年4月12日作出(2020)粤01民特731号民事裁定书，确认微笑鲨公司与丰巢公司于2018年8月22日签订的《房屋租赁合同书》第十一条仲裁协议无效。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据本案查明的事实可知，同德十社将涉案房屋出租给陈思明，陈思明将涉案房屋转租给丰巢公司，丰巢公司又将涉案房屋转租给微笑鲨公司。本院已生效的（2020）粤0111民初465号民事判决书已经认定陈思明与丰巢公司就涉案房屋所签署的租赁合同整体无效，故丰巢公司与微笑鲨公司之间所签署的《房屋租赁合同书》亦整体无效。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，故微笑鲨公司要求丰巢公司退还押金11万元及水电押金2万元合理合法，本院予以支持。对于押金和水电押金的利息，鉴于微笑鲨公司于2019年8月底已搬离涉案房屋，故本院判令丰巢公司自2019年9月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息，计算至实际清偿之日止。合同虽然无效，但微笑鲨公司自2018年8月22日开始占用使用涉案房屋至2019年8月底，其应当参照双方约定的租金标准向丰巢公司支付房屋占有使用费，其已支付的租金和管理费应视为其占用涉案房屋期间的占有使用费，微笑鲨公司要求丰巢公司返还第二、三层占有使用费并支付占用期间利息依据不足，本院不予支持。涉案租赁合同整体无效，对于微笑鲨公司主张的各项损失，其中搬迁人工费、租车费、临时仓库使用费、搬迁人员饮料及餐食费均不属于因合同无效导致的直接损失，微笑鲨公司要求丰巢公司予以赔偿本院不予支持。对于装修费，微笑鲨公司提交了《商铺装修合同书》及转账凭证，以及原被告双方租赁合同中对于装饰事宜的约定、微笑鲨公司实际经营的需要，本院对微笑鲨公司为涉案房屋装修支付128600元的事实予以确认，从装修合同的内容来看，本院确认相关装修为已形成附合的装饰装修。原、被告双方约定的租赁期限从2018年8月22日起至2028年2月29日，共计114个月，微笑鲨公司于2019年8月底搬离，使用涉案房屋的时间为12个月，故已形成附合的装饰装修残值应为115063.16元[128600元×（114月-12月）÷114月]，故微笑鲨公司的装修损失为115063.16元。对于微笑鲨公司主张的空调拆装费用，同时考虑到上述设备在安装于涉案房屋及拆除过程中存在一定的人工费用并已无法回收，本院酌情认定金额为2500元，并计入已形成装饰装修损失中。综上，微笑鲨公司实际发生的装饰装修损失合计117563.16元。涉案租赁合同整体无效，丰巢公司作为出租人未提供合法建筑物，微笑鲨公司作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，对合同无效均有过错，本院酌情判令双方各承担50%的责任。因此，丰巢公司应赔偿微笑鲨公司装修损失58781.58元，微笑鲨公司主张的超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告广州市微笑鲨照明科技有限公司与被告丰巢（广州）物业管理有限责任公司于2018年8月22日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、在本判决生效之日起三日内，被告丰巢（广州）物业管理有限责任公司向原告广州市微笑鲨照明科技有限公司退还押金11万元、水电押金2万元，以上合计13万元；三、在本判决生效之日起三日内，被告丰巢（广州）物业管理有限责任公司赔偿原告广州市微笑鲨照明科技有限公司装饰装修损失58781.58元；四、驳回原告广州市微笑鲨照明科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3980元，由原告广州市微笑鲨照明科技有限公司负担1942.18元，被告丰巢（广州）物业管理有限责任公司负担2037.82元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年六月二十五日书记员  林嘉仪