河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0811民初1517号原告（反诉被告）：张玉琴，女，1970年11月27日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：牛建明，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：段孟肖，河南达成律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈秋英，女，1967年9月15日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：党仁杰，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜志凯，河南苍穹律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张玉琴与被告（反诉原告）陈秋英租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉琴委托诉讼代理人牛建明、段孟肖，被告陈秋英及其委托诉讼代理人党仁杰、姜志凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张玉琴向本院提出诉讼请求：1、确认被告于2021年3月15日向原告送达的解除合同通知书无效；2、要求被告继续全面履行合同，同时要求被告将涉案房屋位置的西北角门面房内的物品腾空；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于山阳区中星街道办事处陶三家属院东世邦商贸院内房屋，租赁期间二十年，每年租金10万元，押金5万元。原告在租赁房屋内与他人合伙开办了焦作市迪温娜老年乐园和中星街道迪温娜老年人日间照料中心，原告投入了大量人力和物力，焦作市迪温娜老年乐园得到当地政府的大力支持。租赁期间内，原告按时按约履行合同、缴纳房租，被告却在2021年3月15日向原告违法送达解除合同通知书。原告认为被告违法解除合同无效，被告应当继续履行房屋租赁合同，以维护原告的合法权益。故诉至法院。被告(反诉原告)陈秋英辩称，被答辩人擅自将房屋窗户改为门户，这个过程中被答辩人从未直接告知过答辩人，也未按照合同约定书面通知被答辩人，其装修改建方案也未经过答辩人本人的审核，被答辩人严重欺骗了答辩人，故答辩人发出了解除合同通知书。依据合同约定,答辩人发出的解除合同通知书内容合法，符合法律的相关规定，且合同却已解除。原告所述的西北角房屋并不在双方房屋租赁合同的范围之内，西北角的范围自始至终被告均未表示过交付给原告的意思且西北角的房屋有独立的出入口，其房屋内的设置与原告经营的内容也完全不相同，西北角的房屋是由被告的家属一直在使用，原告也从未提出过异议，所以被告认为原告将不属于本案标的的房屋放在同一个诉中进行诉讼不合适，故恳请法院判令驳回被答辩人的诉讼请求。被告（反诉原告）陈秋英向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金3万元；2、判令反诉被告将房屋破坏的部分恢复原状；3、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年8月，反诉原被告双方签订了房屋租赁协议，2020年12月份，被告突然电话告知原告(前夫)要将案涉房屋北边二楼的窗户拆除，直至今年3月份原告突然发现对方处理拆除房屋窗户外，还将案涉房屋的窗户的上横梁拆除、砖块拆除，致使原窗户面积拓宽至原来面积的1.5倍以上并严重影响了原房屋的主体结构。原告认为被告严重欺骗了原告,被告严重违约,故发出了解除合同通知书。合同第四款乙方的权利和义务的第3、4条明确约定：“未经甲方同意，乙方不得改变租赁物业的房屋结构，对房产内原有建筑物和设备、资产应尽维护、保养义务，并合理使用”；“乙方需对租赁物进行装修，改建扩建，乙方须通过书面文件向甲方提出需求，经甲方审核后方可施工，由此产生的费用由乙方承担”，合同第十款第4条明确约定了：“乙方擅自拆改变动或损害房屋主体结构的甲方有单方解除权”。合同第四款第3、4条明确约定：“乙方需对租赁物进行装修，改建扩建，乙方须通过书面文件向甲方提出需求，经甲方审核后方可施工，由此产生的费用由乙方承担”，故被告的行为属于违约行为应当按照合同的约定承担违约金。同时该合同中约定违约方应向守约方支付相应的违约金，故该笔违约金为年租金的30%即3万元。第十款第5条规定任意一方行使合同解除权的，合同自解除通知书送达另一方之日起即视为解除。综上所述，原告所做合理合法，恳请支持反诉原告诉求。原告（反诉被告）张玉琴辩称，其不存在违约的情形，在该租赁合同签订前的协商过程以及该租赁合同实际履行中原告均是与被告的前夫姜丑旦联系，包括2020年12月份因为原告需要加装电梯，电话联系姜丑旦，姜丑旦代表被告本人在现场指挥。二楼窗户改成门也是在姜丑旦同意的情况下才进行的增改，因此其已经履行了告知的义务，姜丑旦作为被告的前夫在整个合同的履行中，一直以被告代理人的身份出现，能够构成表见代理，姜丑旦同意就视为被告同意，因此不存在其未通知被告就擅自改变主体结构的情况。其只是将窗户改成了门，并未拆除上房梁，也并未拆除房屋的主体结构，原告与他人合办的迪温娜老年乐园本身就是为养老房屋，其更加注重房屋的安全性，不可能不顾房屋的承重结构擅自更改，因此要求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，陈秋英为甲方（出租方）、张玉琴为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》约定甲方将焦作市××路中星街道陶三家属院东世博商贸院的房屋租给乙方。2017年8月31日，陈秋英为甲方（出租方）、张玉琴为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定出租房屋坐落于焦作市中星街道办事处陶三家属院东世邦商贸院内，房屋所有权人为陈秋英。租赁期共20年，自2017年9月1日起至2037年8月31日止。合同签订之日，乙方须向甲方每年缴纳租金人民币100000元整；合同签订之日，乙方须向甲方缴纳50000元整作为押金，合同期满或解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的水、电、卫生、税务等费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方；合同第四条第3款约定：未经甲方同意，乙方不得改变租赁物业的房屋结构，对房产内原有建筑物和设备，资产应尽维护，保养义务，并合理地适用；合同第四条第4款约定：合同有效期内，乙方需对租赁物业进行装修，改建，扩建，包括对租赁物业进行装修，增设附属物以及拆除原有建筑物，新建新的建筑物等，乙方须通过书面文件向甲方提出需求，经甲方审核同意方可施工，由此多产生的费用由乙方承担。合同第七条第1款约定租赁期间，乙方可根据正常合理使用之需要进行装修，但必须在不得危害、破坏房屋结构安全的基础上进行装修，如需进行改动十强等有影响外观结构承重等技术工程的，必须将书面涉及图纸和专业报告提前30天通知甲方，未经甲方书面同意不得施工。合同第十条第四款约定合同约定的租赁期间，乙方有下列情况的，甲方有权解除合同：……（4）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；……合同第十条第五款约定：合同任意一方行使合同解除权的，合同自解除合同的书面通知送达另一方之日起即为解除。合同第十一条约定：乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按当年年租金的30%向乙方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2018年7月11日，焦作市迪温娜老年乐园注册登记，登记住所地为焦作市××路陶三家属院东邻。张玉琴承租期间，将承租房屋北侧二楼南部东数第二间进行了窗改门，并在该楼南部加装电梯及二层电梯平台。2021年3月15日陈秋英向张玉琴送达解除合同通知书。通知书载明：你方至少存在下列问题中的一项，因此我方将解除与你方的合同，请收到该通知的3日内来找陈秋英，电话185××××0889，协商解决此合同留下的后续问题。逾期不到视为同意本合同在15日后自动解除。A.构成违约，因未按时缴纳租金。B.擅自改变合同房屋主体。特此通知。2021年3月23日，张玉琴诉至本院，要求确认该解除合同通知书无效。诉讼过程中，陈秋英单方委托鉴定机构对案涉房屋进行加装电梯后是否损坏主体结构及影响房屋安全使用进行鉴定，张玉琴对该鉴定结论不予认可。本院询问陈秋英是否申请法庭组织对案涉房屋的主体结构是否遭到变动或损坏申请鉴定，陈秋英放弃申请鉴定。另查明，陈秋英与姜丑旦已于2015年12月16日离婚。2015年3月16日，姜丑旦为甲方，王冬为乙方签订房屋租赁合同，约定姜丑旦将其所有的位于西边两间、东两间，面积100㎡租给乙方。王冬为焦作市世邦商贸有限公司法定代表人，焦作市世邦商贸有限公司成立时间为2015年3月24日，住所地为焦作市××路南侧陶三家属院东门面房。该公司已于2017年7月21日注销。以上事实有张玉琴提交的房屋租赁合同二份、焦作市迪温娜老年乐园登记证书、解除合同通知书复印件、陈秋英提交的照片、离婚证、姜丑旦与王冬签订的房屋租赁合同等证据以及原被告的陈述予以证明。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈秋英、张玉琴之间签订的房屋租赁合同系双方在平等、自愿的基础上所达到的一种契约，该合同合法有效，依法应受法律保护。依据房屋租赁合同第四条第3、4款及第七条第1款约定，承租方张玉琴未经甲方书面同意将租借房屋进行窗改门，违反合同约定，应承担违约责任，张玉琴主张其已将上述事项告知陈秋英前夫姜丑旦，但证据不足，且姜丑旦与陈秋英已于合同签订前的2015年12月16日离婚，姜丑旦无陈秋英的代理权，故张玉琴的主张不成立，陈秋英主张张玉琴将房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。关于出租方陈秋英以承租方张玉琴窗改门的行为违反了合同第十条第4款第四项，向张玉琴送达解除合同通知书。关于陈秋英单方进行的鉴定，张玉琴辩称“其未参与鉴定的过程，对鉴定程序有异议，故对鉴定意见不予认可”，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许”，张玉琴的反驳理由充分，故该鉴定意见本院不予采纳。因陈秋英对于房屋的主体结构是否遭到变动或损坏承担举证责任，陈秋英放弃向法院申请鉴定，故房屋的主体结构是否遭到变动或损坏或是否房屋结构遭受严重损害无法查明，陈秋英应承担举证不能的后果，房屋租赁合同第十条第4款约定的甲方解除权行使条件未成立，陈秋英向张玉琴送达的解除合同通知书无效，陈秋英主张张玉琴支付违约金的反诉请求，本院不予支持。关于张玉琴主张陈秋英将案涉房屋位置的西北角门面房腾空并向其交付的诉讼请求，因房屋租赁合同约定的房屋坐落于陶三家属院东世邦商贸院内，张玉琴签订《房屋租赁合同》时应知晓案涉房屋处有世邦商贸公司租用的房屋，且西北角门面房有独立入口，并不与世邦商贸院内相通，故西北角门面房独立于陶三家属院东世邦商贸院内。2015年3月16日姜丑旦与王冬签订房屋租赁合同将“西边两间东两间”租给王冬，焦作市世邦商贸有限公司的住所地登记为焦作市××路南侧陶三家属院东门面房，也有效印证以上事实，故张玉琴不能证明其与陈秋英签订的房屋租赁合同包括案涉房屋位置西北角门面房，对于张玉琴该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款、第四十一条之规定，判决如下：一、陈秋英向张玉琴送达的《解除合同通知书》无效；二、张玉琴将其租用的位于焦作市山阳区中星街道办事处陶三家属院东世邦商贸院内北侧二楼南部东数第二间南墙处改建的门恢复为窗户（窗户宽2米*高1.5米，对照该院内北侧二楼南部其它窗户标准以及墙体结构予以恢复）；三、驳回张玉琴的其他诉讼请求；四、驳回陈秋英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计50元，由张玉琴负担；反诉费275元，由陈秋英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  司少华二〇二一年六月十八日书记员  秦 涵