河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1391民初186号原告：河南盛德物业管理有限公司，住所地南阳市两相路96号，统一社会信用代码91411300MA46QD058F。法定代表人：李帆，任总经理。委托诉讼代理人：徐传海，河南威武律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：赵志周，男，1964年2月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：张秀芹，河南道睿律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告河南盛德物业管理有限公司（以下简称“盛德公司”）与被告赵志周物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告盛德公司的委托诉讼代理人徐传海，被告赵志周的委托诉讼代理人张秀芹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛德公司向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、被告向原告缴纳物业费1603.5元和违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年，中国石油化工集团有限公司响应国家政策，欲将南阳高新区百里奚街道办事处油田社区移交地方管理。2019年1月1日，南阳高新区百里奚街道办事处油田社区居民委员会代表油田社区业主与原告河南盛德物业管理有限公司签署物业服务合同。合同约定原告为油田社区业主提供物业服务，业主向原告缴纳物业费。服务期限自2019年1月1日起至2023年1月1日，物业费多层建筑按每月每平方米0.86元，高层每月每平方米1.30元。合同签署后，原告依据合同约定向社区业主提供了服务，但被告至今未交过任何物业费，经原告向其书面催要被告也拒绝支付，原告特提起诉讼。被告赵志周辩称，原被告间不存在物业服务合同关系，被告作为石油二机厂家属院的业主，从未与原告签订物业服务合同，原告仅依据油田社区居委会与其签订的合同，强行要求被告交纳物业费，被告有权拒绝。原告盛德公司成立于2019年5月10日，营业执照发证时间为2019年10月16日，其与油田社区居委会签订物业服务合同的时间为2019年1月1日，原告在签订合同时不具备法人主体资格。法律规定，仅有业主委员会及建设单位可以与物业公司签订物业服务合同，社区居委会与原告签订物业服务合同无法律依据。原告主张物业费多层建筑按每月每平方米0.86元，高层每月每平方米1.30元，没有法律依据，也未向全体业主进行公示。其所收取的标准远远高于周边同等小区的标准。小区内管理脏乱差，原告提供的物业服务与其收费不匹配。本院经审理认定事实如下：案涉油田社区系原南阳石油机械厂家属院，该家属院位于南阳市××路，始建于上世纪70年代，占地面积179000㎡，其中住宅占地面积69000㎡，小区场地总面积85000㎡，绿地面积13000㎡，小区道路总长2㎞，现有61栋多层住宅共255个单元2859户和小高层4栋8个单元352户居民。本案被告赵志周居住的52号楼属于多层住宅，面积为62.15㎡。南阳石油机械厂于1972年12月更名为燃料化学工业部第二石油机械厂；1975年3月，更名为石油化学工业部第二石油机械厂；1978年4月，更名为石油部第二石油机械厂；1988年12月，更名为中国石油天然气总公司第二石油机械厂；1992年1月，更名为南阳石油机械厂，直属河南石油勘探局领导。2004年6月,南阳石油机械厂改制为南阳二机石油装备(集团)有限公司，家属院等资产仍归河南石油勘探局，物业管理职能由河南油田社区服务中心承担。2018年10月29日，河南石油勘探局与南阳高新区管委会签订《分离移交协议》，河南石油勘探局将油田社区物业管理职能及相关资产移交南阳高新区管委会，协议中对于物业服务约定为“小区物业由南阳高新区管委会委托河南石油勘探局推荐1家物业公司进行前期物业管理，待小区改造后，成立业主委员会，由业主委员会选聘物业公司，实行社会化管理”。2019年4月，南阳高新区百里奚街道办事处油田社区居民委员会（以下简称“油田社区居委会”）与原告盛德公司签订《物业管理委托合同》，约定油田社区居委会将油田社区委托盛德公司实行物业管理，委托管理期限自2019年1月1日起至2023年1月1日止。成立业主委员会后随新的物业服务协议签订该合同自动终止。合同中对于物业费约定为多层建筑按每月每平方米0.86元，高层每月每平方米1.30元；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之一的标准交纳违约金。后原告盛德公司于当月入驻油田社区，从2019年10月起开始计收物业费，被告赵志周自2019年10月起欠交物业费。自2019年10月至2020年3月为320.69元（0.86元/㎡/月×62.15㎡×6月），自2020年4月至2021年3月为641.39元（0.86元/㎡/月×62.15㎡×12月），自2021年4月至2022年3月为641.39元，以上共计1603.47元。后原告催要无果，起诉至本院。本院认为，2016年6月，国务院国资委、财政部《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》明确要求：国有企业办社会职能剥离移交2018年年底前要基本完成，2019年起国有企业不得以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用，不得在工资福利外对职工家属区“三供一业”进行补贴。这既是政治任务，又是发展的要求，也是国有企业一次难得的历史机遇和扭亏脱困的必由之路，企业不能背着沉重的“包袱”进行改革，去参与市场竞争。“三供一业”是在特定历史时期很多企业没有社会依托情况下的历史产物，在现阶段给企业增加了大量负担。“三供一业”分离移交工作，是国有企业发展的必然方向，目前仍承担办社会职能的国有企业大多是国有老企业，企业办社会职能管理粗放、服务水平低，不少企业家属区与当地城市发展脱节。将国有企业承担的与主业发展方向不符的公共服务职能归位于相关政府部门或单位，纳入社会基本公共服务体系，由专业化的服务机构实行集中管理运营，有利于统筹协调和优化公共服务资源配置，提高基本公共服务质量和水平，更好服务群众，惠及民生。本案中双方的矛盾就是在这样一种时代背景下产生的，对此双方都应当有一个清晰的认识。按照国务院办公厅《国办发【2016】45号》文件的规定,国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作,国有企业职工家属区的物业管理可由国有物业管理公司接收,也可由当地政府指定有关单位接收,支持实力强、信誉好的国有物业管理公司跨地区接收移交企业的物业管理职能。2018年3月20日，国务院国资委、财政部《关于印发的通知》中也提到，“接收方原则上应当是国有企业或政府机构，鼓励多渠道、多方式探索物业管理移交途径，对于将管理权移交给街道、社区或者业主委员会等组织，资产移交给县级以上人民政府的项目，可按现有中央国有资本经营预算三供一业分离移交补助政策申请支持”。由此可见，“三供一业”分离移交工作在顶层设计时，并未禁止将物业管理权移交街道、社区或者业主委员会等组织。具体到本案中，油田社区居委会与原告盛德公司签订《物业管理委托合同》，符合“三供一业”分离移交工作的相关政策。经工商登记查询，该公司成立日期为2014年3月18日，被告抗辩其签订合同时无民事主体资格与事实不符，本院不予采信。关于物业收费标准，自建的职工家属区与城市商业住宅区不同，物业服务成本与住房面积、楼层、整体楼间距、绿地、广场等公共区域面积、容积率、公摊面积等密切相关，根据现有证据，无法得出案涉小区物业收费标准畸高的结论。基于物业服务合同的特殊性,物业服务过程是一个长期的、不间断的持续过程,公共卫生需连续性清扫、公共设施需定期维修和养护,加之案涉小区“三供一业”改造工作尚未完成，被告所列举的业主对物业服务不满意的情形，某些与“三供一业”改造有关，某些不属于物业服务的范畴，不能认定物业服务企业的各项管理服务活动不达标。在审理本案过程中，三名合议庭成员对南阳石油二机厂的历史有了一个清晰的认识，从1969年在镇平遮山建起的三线厂，到1989年搬离遮山至南阳市，石油二机厂承载着几代石油工人的青春与回忆。老一辈石油人为了国家的石油建设，从未停下前进的脚步。伴随着南阳油田的横空出世，数万名建设者从全国各地汇集到南阳，“南阳油田高速建成投产，对中南地区的现代化建设具有重要意义（1979年9月26日，《人民日报》头版头条）”。但国企改革，唯有经历阵痛，方能破茧成蝶，广大国企职工也必须面对从“企业社会”向“公民社会”的转型。物业服务企业应当严守契约精神，听取业主呼声，不断提高管理服务水平，为广大业主营造良好的居住环境。同时，也应当注重对广大职工的人文关怀，将石油二机厂红色基因融入到服务工作中去，以获得广大职工的情感认同。本案中，虽然《物业管理委托合同》中约定有违约金条款，但油田社区职工众多，“三供一业”分离移交过程中各种利益、矛盾错综复杂，三名合议庭成员也能体会到国企职工在改革阵痛期的心理感受。为有效缓和双方矛盾,更好地营造和谐的居住环境,本院综合考虑，在本案中不适用违约金条款。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵志周于本判决生效后十五日内支付原告河南盛德物业管理有限公司物业服务费1603.47元（自2019年10月至2022年3月）。二、驳回原告河南盛德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告赵志周负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 李剑光审判员雷川人民陪审员吴森二〇二一年六月二十一日书记员 邬             月