吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2021）吉05民终497号上诉人（一审原告）：松原市三合房地产开发有限公司梅河口市分公司，住所地吉林省梅河口市梅河大街**。法定代表人：何晓玲，总经理。委托诉讼代理人：迟泽东，吉林诚信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：梅河口市报人热力有限公司，住所，住所地吉林省梅河口市新民路南侧div>法定代表人：李亚洲，董事长。委托诉讼代理人：赵长武，该公司副经理。一审被告：梅河口市民康供热有限责任公司，住所，住所地吉林省梅河口市滨河南街**div>法定代表人：潘海涛，董事长。委托诉讼代理人：朱涛，吉林昱诚（梅河口）律师事务所律师。上诉人松原市三合房地产开发有限公司梅河口市分公司（以下简称梅河口三合公司）因与被上诉人梅河口市报人热力有限公司（以下简称梅河口报人热力）、一审被告梅河口市民康供热有限责任公司（以下简称梅河口民康公司）占有物返还纠纷一案，不服吉林省梅河口市人民法院（2021）吉0581民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅河口三合公司上诉请求：依法撤销一审民事判决，将本案发回重审或判决梅河口报人热力返还占用的六个车库，并支付占用期间的租金。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律均有错误，二审应予纠正。1.关于梅河口报人热力应否返还六个车库的问题。梅河口三合公司与李亚洲（梅河口报人热力法定代表人）于2009年6月5日签订供热站转让合同书时，明确约定转让后由李亚洲负责投资建设小区供热管网及换热站。后期梅河口三合公司在上报一期三阶段规划方案时，因梅河口报人热力没有提出要建设换热站要求，所以规划方案没有将建换热站纳入到规划之内。三阶段建设过程中梅河口报人热力提出需要提供场地建设换热站，否则三阶段业主供热无法保障，因规划方案已经无法更改，所以经双方协商，梅河口报人热力同意以当时销售价购得这6个车库，进行改造当换热站使用，并且当年实测报告也已经将这6个车库标注为“换热站”。后因价格问题双方没有达成一致，故梅河口三合公司曾经起诉梅河口报人热力按销售价格给付车库款。但梅河口报人热力在诉讼中辩称不同意购买，一审法官认为诉讼请求没有依据，所以梅河口三合公司撤回起诉，重新诉讼要求返还。此间，梅河口报人热力已将供热经营权移交梅河口民康公司，在政府接收和转让中没有提到该部分资产。作为开发公司，没有法定和约定义务必须为小区居民提供换热应站房屋，所以，即便涉及民生，也不能以此损害企业利益。梅河口三合公司作为房屋所有权人，依法享有物权的占有、使用、收益、处分权利，国家和个人都不能干涉。梅河口报人热力既不购买，也不迁出的行为，明显损害梅河口三合公司的合法权益。2.关于租金问题。原有口头协议由梅河口报人热力使用，现梅河口三合公司已于2020年12月30日通知梅河口报人热力返还或购买涉案车库，要求自通知之日起给付租金，作为所有权人，该通知具有要约性质，即梅河口报人热力拒绝购买和迁出，就应视为继续占有使用，那么占用期间，所有权人对是否要租金有选择和决定权，故该通知具有一个法律确定性。另，租金价格是比照同类地段价格确定的，所以一审判决认为没有约定就不予保护错误，也显失公平。梅河口报人热力辩称，1.一审判决认定双方之间存在因梅河口三合公司未预留小区建设换热站场地，同意梅河口报人热力使用其六个车库安装换热站设备的口头约定与事实相符。当时梅河口三合公司为保证新建小区待售楼房按时供热，表示让梅河口报人热力使用案涉六个车库代替换热站房，这是梅河口三合公司迫不得已采取的补救措施。梅河口报人热力出于对梅河口三合公司小区房屋开发和销售工作的支持，克服了车库改装工房空间不方便等很多困难，及时安装了换热站设备，保证了小区预售楼房的供暖。事后，梅河口三合公司不思梅河口报人热力对其工作的支持，反倒是一再提出将该六个车库出售给梅河口报人热力，并提起诉讼，没有得到法院支持。2020年12月，梅河口三合公司通知梅河口报人热力后，梅河口报人热力立即提出要求梅河口三合公司提供建设换热站场地，但至今未能提供，造成梅河口报人热力不能建设换热站厂房。2.一审判决基于对以上事实的查证基础上，认定案涉六个车库属于梅河口三合公司所有，但梅河口报人热力占用是基于双方的约定等，驳回梅河口三合公司诉讼请求符合法律规定。另外，梅河口三合公司作为居民小区开发单位，不顾居民的生活大事，既不提供新建场地，还要强迫梅河口报人热力限期搬迁，客观上不能实现，责任在梅河口三合公司。3.梅河口三合公司主张租金无法律依据。双方之间从未就案涉车库签订房屋租赁合同进行协商，梅河口三合公司无权单方为梅河口报人热力设定租赁合同义务。梅河口报人热力多次要求梅河口三合公司解决两处站房用地未见回复，但是在2020年1月5日正值供暖期向梅河口报人热力下达最后通牒，要求一星期内迁走全部换热设备、交出车库，完全不考虑自己应当先行提供场地的义务，置广大居民利益于不顾。4.小区换热站是小区供热必备的配套设施，按惯例应由梅河口三合公司建设，投资金计入开发成本最终由业主买单，产权属于全体业主，这在梅河口市乃至吉林省都是这样操作的早已成为不成文的规定。供热站转让合同第十一条第一款转让后梅河口三合公司负责投资建设供热管网和换热站的约定，就证明了小区换热站由梅河口三合公司投资建设的事实。换热站的布局、建设场地的设置是梅河口三合公司对小区开发整体规划的一部分，由梅河口三合公司根据实际情况作出。梅河口报人热力以此投资建设便是，没有任何责任和义务再向梅河口三合公司提出建站要求，转让合同中也没有这项规定。梅河口三合公司的诉求理由更加证明了其在一期三阶段工程规划中没有预留建设换热站房场地的事实。梅河口民康公司辩称，一审法院认定梅河口民康公司未占有、使用案涉六个车库事实清楚。一审法院在认定梅河口民康公司未实际占有、使用案涉车库的情况下，判决驳回梅河口三合公司对梅河口民康公司提出的诉请求正确。梅河口三合公司向一审法院起诉请求：1.判令梅河口报人热力、梅河口民康公司返还占用的梅河口三合公司开发的位于上河湾小区一期31#楼（南侧）22、23、24及（北侧）25、26、27号共六个车库。2.判令梅河口报人热力、梅河口民康公司给付占用期间房屋租金5400元（截至2021年3月31日），并自2021年4月1日起按每月1800元计算至返还之日止。一审法院认定事实：2012年10月，梅河口三合公司开发上河湾小区一期，梅河口报人热力为上河湾小区一期供热。因梅河口三合公司开发时未在小区预留用于建设换热站的场地，双方口头约定梅河口报人热力占用梅河口三合公司开发的位于上河湾小区一期31#楼（南侧）22、23、24及（北侧）25、26、27号共六个车库，作为保障一期三阶段和二期4栋楼供热的换热站使用。2020年9月，梅河口市人民政府办公室经开会研究决定，梅河口报人热力因资金紧张、设备老化、管理不善等问题从2019年冬无法正常供暖，引发多次大规模群众上访，市住建局挑选有资金实力和管理经验的单位对梅河口报人热力冬季运营进行管理。2020年至2021年供热期间，梅河口市住房和城乡建设局指定梅河口民康公司代为收取取暖费，但因梅河口民康公司与梅河口报人热力未进行资产清算，梅河口民康公司未实际接管梅河口报人热力名下任何业务和资产，未参与任何实际经营活动。梅河口报人热力占有、使用涉案车库至今，梅河口三合公司曾于2020年12月30日向梅河口民康公司、梅河口报人热力发出通知函，要求将涉案6车库清空归还，梅河口报人热力至今未归还。梅河口三合公司起诉至法院。一审法院认为，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；但是，应当支付善意占有人因维护不动产或者动产支出的必要费用。本案中，因梅河口三合公司开发时未在小区预留用于建设换热站的场地，双方口头约定梅河口报人热力占用梅河口三合公司开发的案涉六个车库，作为保障一期三阶段和二期4栋楼供热的换热站使用。从2012年至今，换热站持续为小区居民供暖，换热站是小区居民生活的必备设施，虽涉案六车库所有权属于梅河口三合公司，但梅河口报人热力占有该车库是基于双方的约定，梅河口三合公司称梅河口报人热力同意购买及租用该车库，但未向法院提交证据，法院不予支持。在梅河口三合公司没有提供新的换热站场地，且无法保障一期三阶段和二期4栋楼相关居民供热问题得到妥善解决的前提下，梅河口报人热力返还涉案六车库且把车库内换热站清空将严重导致下一年小区相关居民冬季供暖的民生问题，居民供暖无法得到保障，法院对梅河口三合公司要求梅河口报人热力、梅河口民康公司返还占用的案涉六个车库的诉讼请求不予支持。关于租金问题，因梅河口三合公司未提交证据证明双方对车库占用期间有关租金约定的证据，对梅河口三合公司要求梅河口报人热力、梅河口民康公司给付占用期间房屋租金5400元（截至2021年3月31日），并自2021年4月1日起按每月1800元计算至被告返还之日止的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百五十八条、第四百六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，遂判决：驳回梅河口三合公司的诉讼请求。案件受理费4927元（已减半），由梅河口三合公司负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案为占有物返还纠纷，因双方未约定使用期限，而梅河口三合公司对应由其提供建设换热站场地并无异议。在梅河口三合公司没有提供新的换热站场地情况下，梅河口报人热力基于与梅河口三合公司的约定使用案涉车库并无不当。梅河口报人热力如将案涉车库内换热站清空将严重影响相关居民冬季供暖问题。关于租金问题，因梅河口三合公司未提交证据证明双方对车库占用期间有关租金约定的证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因梅河口三合公司提供的证据不足以证明其主张，故对梅河口三合公司要求梅河口报人热力返还案涉六个车库及给付占用期间房屋租金5400元的上诉请求不予支持。综上，梅河口三合公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9854元，由上诉人松原市三合房地产开发有限公司梅河口市分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凤审判员 崔红霞审判员 黄智慧二〇二一年六月十八日书记员 单铄然