江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1600号上诉人（原审被告）：张建荣，男，1981年10月12日出生，住如东县。委托诉讼代理人：顾军，江苏君哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：如东县掘港街道周店村村民委员会，住所地如东县掘港街道周店村十九组。法定代表人：季鹏飞。委托诉讼代理人：佐陈福，如东县掘港镇法律服务所法律工作者。上诉人张建荣与被上诉人如东县掘港街道周店村村民委员会（以下简称周店村委会）因租赁合同纠纷一案，不服江苏省如东县人民法院(2020)苏0623民初4446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建荣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回周店村委会诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人已经支付2019年度的租金。根据双方租赁合同的约定，上诉人从每年1月1日开始缴纳房屋租金，先交钱后使用，因此上诉人2019年1月31日的转账凭证可以证明所支付的22000元系2019年度的租金，而不可能是其他年度的租金。周店村委会否认该事实，则应当举证证明双方对房租付款时间进行了变更。2.案涉房屋存在质量问题，被上诉人未履行维修义务，应当减少租金。周店村委会辩称，1.上诉人认为其2019年1月31日转账交付的房租系2019年的租金无事实依据。协议约定2016年—2018年间的租金为22000元/年，2019年—2021年间的租金为25000元/年，上诉人并未能按照协议约定的时间缴纳租金。第一年的房租，张建荣直至2016年12月31日只缴纳了15000元；第二年的房租，张建荣直至2017年12月31日才缴纳了29000元，其中包括了拖欠第一年的租金7000元；此后，上诉人直至2019年才缴纳了2018年的租金22000元。从2019年至合同解除期间的租金未能缴纳。2.根据双方协议第四条的约定，上诉人承租房屋期间对房屋承担维修义务，维修费用自理，故即使房屋需要维修，也是上诉人的义务。综上，上诉人的上诉请求没有法律和事实依据，请求二审法院驳回一审判决。周店村委会向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年1月1日签订的租赁协议，张建荣将原城南影剧院门厅1-2楼及整个演出厅交还原告。2.张建荣给付周店村委会截止起诉之日的租金43750元。一审法院认定事实：张建荣自2009年起租用周店村委会所管理的原城南影剧院门厅1-2楼（6间房）及整个演出厅从事生产经营活动。2016年1月1日，双方续签租赁协议，约定租期自2016年1月1日至2021年12月31日，2016年至2018年的年租金22000元，2019年至2021年的年租金25000元。庭审中，周店村委会、张建荣共同确认（1）周店村委会已给付2016年1月1日至2018年12月31日的租金。（2）张建荣虽停产不再经营，但张建荣未将所租房屋交还周店村委会。（3）双方均认可租赁合同于2020年9月30日解除。另查明，（1）张建荣向周店村委会所交纳的租金等经营收入均由周店村委会提交如东县掘港街道农业农村与社会事务局统一代管。该局提供张建荣交纳租金凭证记载分别为：2016年12月31日，张建荣交大会堂房租费15000元；2017年12月3日，张建荣交大会堂房租费29000元；2019年2月28日，张建荣交大会堂房租费22000元。（2）2019年1月31日17时03分，张建荣向周店村委会会计转账交纳租金22000元。一审法院认为，周店村委会、张建荣对双方于2016年续签租赁合同，张建荣已交纳2016年1月1日至2018年12月31日的租金，未交纳2020年度租金的事实无异议。且周店村委会、张建荣均认可合同已于2020年9月30日解除。案件争议焦点：张建荣是否结欠周店村委会租金。对于张建荣是否欠付租金的问题，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当依照下列原则确定确定举证证明责任的承担：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。具体到本案，周店村委会主张与张建荣成立租赁合同法律关系，张建荣结欠周店村委会2019年1月1日至2020年9月30日的租金，由周店村委会对租赁合同法律关系存在，张建荣结欠周店村委会租金的事实承担举证责任。周店村委会提供双方于2016年1月1日签订的租赁合同及张建荣自合同签订以来在如东县掘港街道农业农村与社会事务局留存的租金记账凭证等，证明双方存在租赁合同法律关系，张建荣租金交纳至2018年底计66000元，且2019年1月31日张建荣所转款项系交纳2018年度的租金。故此，周店村委会已尽到相关举证责任与义务。张建荣抗辩已交纳2019年度的租金，应对此承担举证责任。张建荣仅提供2019年1月31日的转账凭证，经法庭询问，张建荣未能提供其他各年度交款凭证。单次的租金转账凭证只能证明其于当日向周店村委会交付租金的事实，但不能证明系交付哪一年度租金，故对张建荣主张已交付2019年度租金的事实证据不足，张建荣应承担举证不能的不利后果。另（1）张建荣陈述2016年至2018年均是先交租后使用，且每年均交付22000元现金，该陈述与如东县掘港街道农业农村与社会事务局所留存的租金交纳时间、数额有明显不同，经法庭询问，张建荣未能给出合理的解释。（2）双方租赁合同约定，2016年至2018年的年租金22000元，2019年至2021年的年租金25000元，周店村委会于2019年1月31日仅转账22000元，符合2016年至2018年的租金交付标准，张建荣抗辩系因房屋质量问题少交3000元，张建荣未能提供证据证明，一审法院不予采信。综上，周店村委会主张租赁合同于2020年9月30日解除，张建荣并无异议，周店村委会的主张不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以支持。张建荣未能举证证明其已给付2019年度的租金，且自认未给付2020年度的租金，故对周店村委会主张张建荣给付2019年、2020年租金43750元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、周店村委会与张建荣于2016年1月1日签订的租赁协议于2020年9月30日解除。二、张建荣给付周店村委会租金43750元，于判决生效后十日内履行。若张建荣未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费894元，由张建荣负担。二审中，张建荣提交了一组照片打印件，证明案涉房屋存在漏雨的事实，因此减少了部分租金，其陈述照片于2021年2月份拍摄。周店村委会认为该组照片并非本案二审中的新证据，且与本案没有关联性。本院审查后认为，照片不能证明案涉房屋在2019年时的状况，且仅有照片也不能证明房屋状况与应缴租金数额之间有何联系，故不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张建荣主张其系依据双方协议约定“先交钱后生产”缴纳租金，但其主张与周店村委会所提供如东县掘港街道农业农村与社会事务局出具的租金凭证记载的情况并不一致，且其在2019年1月31日转账的租金数额也与2019年应缴租金数额并不相符，而和2018年应缴租金数额相吻合，其虽然抗辩2019年租金系因房屋存在漏雨问题而减少，但未能提供周店村委会对此确认的证据，相反，双方协议第四条约定“乙方（张建荣）承担（租）期间，负责对承担（租）的房屋设施进行保护，维修费用自理”，故本院对张建荣的抗辩不予采信。鉴于张建荣未能提供其他各年度缴款凭证，仅凭单次的租金转账凭证并不能证明其具体系缴纳哪一年度租金，故本院对其上诉主张不予支持。综上，张建荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费894元，由张建荣负担。本判决为终审判决。审判长 高 雁审判员 陆海滨审判员 刘彩霞二〇二一年六月二十八日书记员 周伟伟