安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0824民初1766号 原告:中国农业银行股份有限公司潜山市支行。住所地:安徽省潜山市梅城镇南岳路544号。 负责人:余华开,该行行长。 委托诉讼代理：聂莉萍，该行员工。 委托诉讼代理：汪中柱，该行员工。 被告:涂晓明,女1966年4月16日出生,汉族,住安徽省潜山市。 被告:安徽天鼎房地产开发有限公司。住所地：安徽省潜山市源潭镇源庆路6号。 法定代表人:程祥。 原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行与被告涂晓明、安徽天鼎房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行的委托诉讼代理人聂莉萍、汪中柱到庭参加诉讼，被告涂晓明、安徽天鼎房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告借款人立即偿还拖欠贷款本金人民币245072.23元，并自2021年5月19日起按年息4.557%支付利息至实际还清日止。同时自2021年5月19日起至实际还清日止按欠贷本金数额日万分之五比例向原告支付违约金；2.判决原告对被告预告登记抵押的位于潜山市××花园××幢××单元××室房屋享有优先受偿权；3.判决被告保证人对借款人上述全部债务承担连带清偿责任。事实和理由：2016年10月24日，被告涂晓明向原告借款32万元用于购买住房，双方订立了借款合同，还款方式为等额本息还款。借款担保为阶段性担保＋抵押，阶段性担保由被告安徽天鼎房地产开发有限公司为借款提供连带责任保证担保。原被告双方并办理了商品房预售抵押预告登记。借款合同并约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回贷款。现被告自2020年5月起就有违约行为，至今，尚欠原告借款本金245072.23元及相应利息未还，故提起诉讼，请求支持原告之诉讼请求。 被告涂晓明未作答辩。 被告安徽天鼎房地产开发有限公司未作答辩。 原告围绕本案的诉讼请求提交了相关证据，被告未提交证据。综合原告提交的书证及庭审陈述等证据，本院认定事实如下：2016年10月24日，被告涂晓明、安徽天鼎房地产开发有限公司与原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行订立了一份《个人购房担保借款合同》约定:被告涂晓明向原告借款32万元用于购买位于潜山经济开发区××路××号××花园××幢××单元××室房地产，借款期限为180个月;借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮7%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，利率按自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，按调整后相应期限档次的基准利率（或1年期ＬＰＲ）和本合同约定的借款利率浮动幅度／加减点确定;还款方式为等额本息还款;借款担保方式为阶段性保证＋抵押担保，被告涂晓明以购房合同约定购买的潜山经济开发区××路××号××花园××幢××单元××室房地产为抵押担保，自借款合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向申请办理抵押登记。阶段性保证由被告安徽天鼎房地产开发有限公司自借款发放之日起，至办妥以原告为抵押权人抵押登记手续后二年止，为借款人的债务承担连带保证责任。 合同还约定了违约责任：11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的,贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息,直至本息清偿为止。逾期期间,如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率(或一年期LPR)调整,自基准利率调整之日(或1年期LPR调整后一个工作日)起罚息利率相应调整；11.3对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。11.4发生下列情形之一的,贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款,有权提前行使担保权,有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施,并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：……(2)借款人未按约定按期足额偿还借款;……(6)借款人、担保人违反本合同其他约定;11.6非因贷款人原因造成房地产权属证书未在本合同第三十三条约定的期限内办妥,或以贷款人为抵押权人的抵押登记申请未在本合同第三十三条约定的期限内提出,或贷款人为抵押权人的抵押预告登记未在本合同第三十三条约定的期限内办妥的,借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起,对借款剩余本金按每日万分之伍的比例向贷款人支付违约金……。 合同签订后，原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行于2016年11月4日，以将32万元款项汇入借款合同指定的被告安徽天鼎房地产开发有限公司的银行账户的方式，向被告涂晓明发放了贷款32万元，贷款利率为年利率4.557%。 原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行与被告涂晓明于2016年11月1日办理了预购商品房抵押预告登记并取得了《不动产登记证明》，权利人为原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行、义务人为被告涂晓明。 被告涂晓明自2020年5月份起，就陆续存在未按约定按期足额偿还借款本息的情形。原告于2020年7月29日向被告涂晓明发出《债务逾期催收通知书》，要求被告立即清偿逾期债务。诉讼中，原告通过划转保证人保证金的方式收取了部分贷款本金及利息计29019.30元，现被告涂晓明尚欠原告借款本金245072.23元及自2021年5月19日起的相应利息未还。 另，自2021年1月1日起，依据合同的约定，被告的该项借款利率根据贷款市场报价利率（LPR）调整确定为年利率4.407%。 本院认为,原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行与被告涂晓明、被告安徽天鼎房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》,系当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,双方因此形成借款合同、担保合同的法律关系，依法受法律保护。原告依约向涂晓明发放了贷款，被告涂晓明应当承担清偿借款本金及利息等的民事责任；被告安徽天鼎房地产开发有限公司在出现合同约定的情形时，对被告涂晓明的债务承担连带保证责任。 被告涂晓明自2020年5月起，就陆续有多期次未按双方订立的借款合同的约定按期足额偿还借款行为，原告于2020年7月29日向被告涂晓明发出《债务逾期催收通知书》，要求被告立即清偿逾期债务后，被告涂晓明仍未积极履行义务。现原告主张提前收回已发放借款，符合双方的合同约定和法律规定，本院予以支持。 《中华人民共和国担保法》规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。当事人以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当在县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行与被告涂晓明于2016年11月1日办理的预购商品房抵押预告登记，并非《中华人民共和国担保法》所规定的的抵押登记，故原告提出的对被告预告登记抵押的位于潜山市××花园××幢××单元××室房屋享有优先受偿权的主张并无事实依据，本院不予支持。 因案涉的以原告为抵押权人的抵押登记手续至今尚未办理完结，被告安徽天鼎房地产开发有限公司依据合同约定应当对被告涂晓明的债务承担连带保证责任，同时被告安徽天鼎房地产开发有限公司及被告涂晓明亦应依据合同的约定对借款剩余本金按每日万分之伍的比例向原告支付违约金。故对原告提出的被告安徽天鼎房地产开发有限公司对被告涂晓明的上述债务承担连带清偿责任及被告对借款剩余本金按每日万分之伍的比例向原告支付违约金的主张，本院均予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告涂晓明于本判决生效后15日内归还所欠原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行的借款本金245072.23元，并支付该款自2021年5月19日起至实际还清日止的利息[利息按年利率4.407%计算。对逾期借款从逾期之日起在年利率4.407%的基础上上浮百分之伍拾计收罚息，逾期期间,如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率(或一年期LPR)调整,自基准利率调整之日(或1年期LPR调整后一个工作日)起罚息利率相应调整。对应付未付利息，根据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利]，同时自2021年5月19日起至实际还清日止按所欠贷款本金数额日万分之五比例向原告支付违约金； 二、被告安徽天鼎房地产开发有限公司对上述第一项被告涂晓明应偿还的款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司潜山市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5394元减半收取2697元，由被告涂晓明、安徽天鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  王成林 二〇二一年六月二十四日 书记员  严彩勤 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供据。…… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 履行义务告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入失信人员名单； 3、对被执行人限制高消费、限制出境； 4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。