河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初6217号原告（执行案外人）：许继新，男，1977年9月17日出生，汉族，现住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：黄月，河南鼎维律师事务所律师。被告(申请执行人)：冀运凤，女，1957年8月3日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：李君，大沧海律师事务所律师。第三人（被执行人）：安阳市德昌房地产开发有限责任公司，住所地安阳市文峰区文峰中路与东工路交叉口东南角（德昌商住楼）。法定代表人：邢玉彪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李军雷，河南兴邺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕飞飞，河南兴邺律师事务所律师。第三人（被执行人）：邢玉彪，男，1957年11月13日出生，汉族，住安阳县韩陵乡东见山村138号。第三人：张金旺，男，1970年6月14日出生，汉族，住安阳市北关区。原告许继新与被告冀运凤、第三人安阳市德昌房地产开发有限责任公司（以下简称安阳德昌公司）、邢玉彪、张金旺案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用普通程序，分别于2021年1月20日、2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告许继新及其委托诉讼代理人黄月，被告冀运凤及其委托诉讼代理人李君，第三人安阳德昌公司委托诉讼代理人李军雷、吕飞飞，第三人张金旺到庭参加诉讼。第三人邢玉彪经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许继新向本院提出诉讼请求：1.依法判令停止对位于安阳市××名士××小区××楼××单元××室房产的执行并解除对该房产的查封；2.依法确认原告对位于安阳市××名士××小区××楼××单元××室房产享有所有权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月10日，原告与第三人安阳德昌公司、张金旺签订了《购房协议》一份，购买了第三人安阳德昌公司所有的登记在张金旺名下的位于安阳市××名士××小区××楼××单元××室房产，总价款为62万元，双方约定原告先行支付60万元，剩余2万元待办理房产证时交纳，约定三年内办理房产证。协议签订后，原告通过其哥哥许立新账户支付购房款60万元，第三人安阳德昌公司向原告出具了60万元的购房款收据。后原告装修入住至今。2020年6月份，原告才得知该房产被法院查封。原告认为被告在申请法院对上述房产查封之前，原告已经与第三人安阳德昌公司签订了合法有效的书面买卖合同，并按照合同约定支付了购房款，该房产应当归原告所有，第三人张金旺无权以该房产进行担保，被告也无权查封上述房产，故法院应当依法停止对该房产的强制执行并解除查封。原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院依法判如所请。被告冀运凤辩称，原告请求依法停止执行案涉房屋并解除查封，以及确认房屋由其享有所有权，于法无据，应当驳回其诉讼请求。因为第三人张金旺是案涉房屋的购买人，并于2015年11月30日办理了备案登记，于2016年1月13日办理了抵押登记，张金旺是案涉房屋的权利人。张金旺将案涉房屋对被告提供担保合法有效，被告请求执行案涉房屋合法有据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告许继新与第三人安阳德昌公司的购买协议是在案涉房屋办理预告登记后签订，违反了《商品房销售管理办法》第十条“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的规定，因此被告认为，原告的购房协议违法，依法应当认定为无效合同，不符合第二十八条第一项的规定，因此原告的诉讼请求无法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。另外，安阳德昌公司在与原告签订购房协议时已不是该案涉房屋的权利人，安阳德昌公司无权再将案涉房屋出卖，其与原告签订的购房协议无效。原告提供的2020年12月17日的房屋登记信息查询情况表，虽然其在安阳市不动产档案馆没有登记有房产信息，但是原告是殷都区三家庄村民，安阳市殷都区三家庄村位于安阳市邺城大道以南、××铁路以西，也就是殷墟附近，原告在安阳市范围内有相应的住宅，案涉房屋并非其唯一住房，不应当按照唯一住房情况来认定本案的事实。如果认定原告的房屋买卖协议有效，判决停止执行案涉房产，被告要求法院依法追究第三人安阳德昌公司、邢玉彪、张金旺妨害诉讼的法律责任，并赔偿被告因参加执行异议和执行异议之诉所产生的损失。张金旺应当在案涉房屋的价值范围内向被告承担担保责任。根据《中华人民共和国民法典》第209条、210条、211条、221条和物权编的解释第4条，该案涉房屋不发生物权变动的法律关系。因此，应当驳回原告的诉讼请求，继续执行案涉房屋。第三人安阳德昌公司述称，认可于2016年与原告签订的购房协议，并将案涉房屋卖给原告，请法院依法判决。第三人张金旺述称，其是贷款买的房，无论签署的购房协议，还是抵押合同，现在其没有收到房也没有收到购房款。其对原、被告所陈述的内容均有异议。第三人邢玉彪未到庭，亦未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交《购房协议》一份、房款收据一张、中国工商银行汇款凭证一张、《商品房预售合同》一份、中国工商银行存单一份、装修购买材料单据共九张、中国电信股份有限公司河南分公司业务登记单一份、物业费以及水、电费缴费票据共十张、安阳市文峰区西关街道办事处三角湖社区居民委员会证明两份、照片五张、房屋登记信息查询情况表一张、安阳市德昌房地产开发有限责任公司承诺书一份、安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初3646号以及（2018）豫0502民初4025号民事判决书各一份，被告提交和解协议书复印件一份、商品房预售合同书复议件一份、预告登记情况记载表复印件一份、担保承诺书复印件一份；第三人安阳德昌公司未提交证据；第三人张金旺未提交证据；第三人邢玉彪未到庭亦未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.冀运凤与安阳德昌公司、邢玉彪民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月3日作出（2018）豫0502民初5256号民事调解书，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：“一、经原告冀运凤与被告安阳市德昌房地产开发有限责任公司、邢玉彪确认截至2018年11月30日，被告安阳市德昌房地产开发有限责任公司、邢玉彪尚欠原告冀运凤借款本金402万元，利息217.08万元，本息合计619.08万元；二、被告安阳市德昌房地产开发有限责任公司、邢玉彪分八次偿还原告冀运凤借款。第一期10万元于2018年12月3日前偿还，第二期50万元于2018年12月30日前偿还，第三期100万元于2019年4月30日前偿还，第四期100万元于2019年5月30日前偿还，第五期100万元于2019年6月30日前偿还，第六期100万元于2019年7月30日前偿还，第七期100万元于2019年8月30日前偿还，第八期59.08万元于2019年12月30日前偿还；三、如被告安阳市德昌房地产开发有限责任公司、邢玉彪按照上述期限偿还原告冀运凤借款，原告自愿放弃2018年12月1日后的利息；四、如被告安阳市德昌房地产开发有限责任公司、邢玉彪逾期偿还原告冀运凤上述款项，原告冀运凤有权就被告安阳市德昌房地产开发有限责任公司、邢玉彪尚欠原告冀运凤借款全部余额申请人民法院强制执行，并从申请执行之日起以被告安阳市德昌房地产开发有限责任公司、邢玉彪尚欠原告冀运凤未付金额为基数，按月息一分五计算至清偿完毕之日止。”因安阳德昌公司、邢玉彪逾期未按调解协议内容履行义务，冀运凤向本院申请强制执行。在执行过程中，冀运凤与安阳德昌公司、邢玉彪于2019年5月16日达成和解协议，冀运凤委托代理人张燕（系冀运凤女儿）于当日收取邢玉彪和解执行款50万元。同日，张金旺提供案涉房产作为担保，并出具担保承诺书，自愿将位于安阳市××名士××小区××楼××单元××室房屋即案涉房产作为履行执行案件的担保，如安阳德昌公司、邢玉彪在约定期限内未能如期如数履行，自愿将该房产评估、拍卖用于清偿邢玉彪执行案件所负债务。同年5月17日，本院查封案涉房产。案外人许继新以案涉房产系其购买所得为由，向本院提起执行异议申请，请求中止对案涉房产的执行并解除查封，本院于2020年12月14日作出（2020）豫0502执异169号执行裁定书，裁定驳回案外人许继新的异议请求。许继新对该裁定不服，向本院提起本案诉讼。2.安阳德昌公司与张金旺于2015年签订《商品房预售合同》，约定张金旺购买位于安阳市文峰区××与××交叉口西侧名士××小区××商业住宅楼××单元××室的房产，预测建筑面积共154.73平方米，房款总金额733420元，首付房款183420元，并于同年11月30日在安阳市房产管理局登记备案。原告称案涉房产实际所有人为安阳德昌公司，备案到张金旺名下仅是为了使用银行贷款的事实，第三人张金旺亦未提交关于案涉房屋首付款收据及房屋按揭贷款还款手续等证据。2016年10月10日，卖方（甲方）安阳德昌公司与买方（乙方）许继新、房屋原登记注册方张金旺签订《购房协议》，约定：“一、乙方同意购买甲方坐落在安阳市××德路名士豪庭小区的住宅，该住宅位于2号楼2单元23层2302室，建筑面积154.73平方米。二、房屋的交易价格共计总额人民币（大写）陆拾贰万元整（小写）62万元，乙方在签订协议时一次性付清款项（免三年物业费）。三、甲方应在小区业主办理房产证时给乙方办理过户手续，政策规定的正常费用及维修基金由乙方承担，超出政策规定的费用由甲方承担。四、该房屋已由张金旺在房管局登记注册，故张金旺应同意办理过户手续，甲方担保并负责手续的办理及承担过户费用，并3年内办理房产证。五、本协议发生争议时，由双方协商解决，未尽事宜甲乙双方可另行约定。六、本协议一式三份，签字人各执一份。”该《协议》签字人为：出卖方（甲方）安阳市德昌房地产开发有限责任公司（已加盖公章），购买方（乙方）许继新（已按手印），房屋原登记注册方张金旺（已按手印）。另该《协议》左下角处手写“双方签定协议时交现款陆拾万元，余贰万元欠款待办理房产证时交纳”，张金旺称在签名时没有此手写内容，但未提交证据予以证明。2016年12月10日，安阳德昌公司向许继新出具收据一张，内容记载为“交款单位许继新，收款方式刷卡，人民币（大写）陆拾万元整，￥600000，收款事由2-2-2302室房款，安阳市德昌房地产开发有限责任公司财务专用章，2016年12月10日，记账靳。”除上述房款收据外，同日，安阳德昌公司向许继新出具物业费2190.98元及垃圾清运费618.92元收款收据。许继新提交其哥哥许立新名下中国工商银行汇款凭证一张，显示收款人为安阳市德昌房地产开发有限责任公司，汇款金额600000元，证明许继新已按照三方签订的《购房协议》中的约定实际向安阳德昌公司支付案涉购房款600000元的事实。之后，许继新对案涉房屋进行了装修并入住至今。2021年2月2日，许继新向中国工商银行储存20000元，用于安阳德昌公司、张金旺共同协助为其办理案涉房屋不动产权证书时应交纳的剩余购房款。3.2020年12月17日，安阳市不动产档案馆出具房屋登记信息查询情况表，未查询到许继新名下不动产登记信息。4.2020年12月18日，安阳市文峰区西关街道办事处三角湖社区居民委员会出具证明，该证明内容显示：“许继新……从2017年至今，居住在文峰区彰德路××名士××小区××楼××单元××室”。本院认为，案外人执行异议之诉是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，虽然案涉房屋预告登记在张金旺名下，但张金旺对安阳德昌公司向许继新销售预告登记在其名下房产以及收取购房款的相关事项明知并签约接受，三方共同签订的《购房协议》均为本人真实意思表示,且在人民法院查封之前签订，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。冀运凤称该《购房协议》违反了《商品房销售管理办法》相关规定，因系管理性规定，故该辩解理由不能成立。第二，许继新在签订《购房协议》后，即对案涉房屋进行了装修并入住至今，结合其提交的物业费票据、水电费票据等证据，能够说明许继新已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，冀运凤、张金旺对此亦均无异议，应认定许继新在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。第三，许继新、安阳德昌公司、张金旺共同签订《购房协议》后，许继新已按约实际向安阳德昌公司支付购房款600000元。按照当事人的约定，许继新应支付剩余购房款20000元的条件是在办理案涉房屋不动产权属证书时交纳。但目前案涉房屋尚不具备办理不动产权属证书的条件，现许继新将20000元储存于中国工商银行的行为，其目的是为按约交付执行，且冀运凤、张金旺对此真实性亦均无异议，据此，视为许继新已支付了全部购房款。第四，安阳德昌公司提交的承诺书显示：因部分拆迁户要求过高，致使拆迁工作未全部完成，影响了名士豪庭业主房产手续的办理，公司保证在2020年12月底为名士豪庭业主办理完毕房产手续，即案涉房屋未能办理过户登记，并非许继新自身原因导致，其并无过错。综上所述，许继新、安阳德昌公司、张金旺之间签订了合法有效的《购房协议》，许继新支付了全部购房款，并已实际占有案涉房屋，故许继新对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应停止对位于安阳市××名士××小区××楼××单元××室房产的执行。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”本案中，案涉房屋属于不动产，依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力，故许继新要求确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。因案外人执行异议之诉的处理方式是对是否能够强制执行案涉执行标的予以评判，而解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销，则系执行部门的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故许继新主张解除查封措施的诉讼请求，不属于本案审理范围。第三人邢玉彪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等相关诉讼权利，依法应承担对其不利的法律后果。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行安阳市文峰区名士豪庭小区2号楼2单元2302室房产；二、驳回原告许继新的其他诉讼请求。案件受理费10000元，由被告冀运凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。本院（2020）豫0502执异169号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审  判  长 杜文君审  判  员 张 伟人民 陪 审员 乔继增二〇二一年六月十五日代理书记员代 云 琪