河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0192民初3133号原告：刘彩霞，女，1988年6月29日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：高新法，新郑市城关法律服务所法律服务工作者。被告：陈石头，男，1975年4月26日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：苏巧妮，女，1979年11月24日出生，汉族，住河南省新郑市。被告：陈浩男，男，2000年7月11日出生，汉族，住河南省新郑市。三被告共同委托诉讼代理人：牛慧涛，河南豫新律师事务所律师。原告刘彩霞与被告陈石头、陈浩男、苏巧妮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘彩霞及其委托诉讼代理人高新法、被告陈石头、陈浩男、苏巧妮的共同委托诉讼代理人牛慧涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彩霞向本院提出诉讼请求：1.确认原告刘彩霞与被告陈石头、陈浩男签订的《房屋买卖出售协议》以及与陈石头签订的《拆迁安置房买卖合同》房屋买卖合同合法有效，并依法予以解除；2.判令被告陈石头、陈浩男立即返还原告购房款250,000元；3.判令被告陈石头、陈浩男按合同总价款380,000元的30%向原告支付违约金114,000元；4.判令被告苏巧妮对被告陈石头、陈浩男应返还原告的购房价款和应支付违约金总额364,000元承担连带清偿责任；5.案件受理费由三被告负担。事实和理由：2019年9月8日，经原告之父刘玉昌介绍并协调，被告陈石头以及被告陈浩男与原告签订了《房屋买卖出售协议》，以380,000元价格将二人将要分配的安置房其中的120平方米出售给原告。协议签订后，原告以各种形式向被告陈石头支付购房款共计200,000元，被告陈石头给原告写有200,000元现金的收据一份。2019年10月份起，被告陈石头以其父陈金科名义分得位于郑州航空港经济综合××区××办事处××楼××单元××室、××室、××室、××楼××单元××室××套安置房共计420平方米。2019年12月1日，被告陈石头与原告签订了一份《拆迁安置房买卖合同》，合同明确约定所买卖的拆迁安置房位于一号地仁弘嘉园9栋2单元404，交易房面积和价格买卖房屋面积为120平方米，共计人民币380,000元整，原告当时向被告陈石头转账40,000元并另交付10,000元现金，被告陈石头给原告出具了收到50,000元现金的收据，双方口头约定剩余130,000元房款，以原告之父刘玉昌借给被告陈石头的30,000元(其中包括陈石头为胡成军代还的10,000元借款在内)及利息抵偿，至此原告已支付完毕全部购房款，被告陈石头当时也将该套房门及内部套房的全套钥匙交付给了原告，原告合法占有该套房产。2019年12月12日，经被告陈石头同意，原告持《拆迁安置房买卖合同》与仁弘嘉园的小区物业“郑州万嘉物业管理有限公司”就9号楼2单元404室签订了《前期物业管理服务协议》，郑州万嘉物业管理有限公司于2019年12月14日给原告出具了“仁弘嘉园已入住信息”名片，并加盖了公章，但因安置房暂未办理不动产权证，而无法办理房产权过户登记手续。2019年12月26日，新郑市人民法院在蔡流江申请执行陈石头追偿权一案中查封了陈石头位于郑州航空港经济综合××区××办事处××楼××单元××室、××、××室、××楼××单元××室，其中404室为本案原告所购买，并被更换了房门门锁，本案原告向新郑市人民法院提起的执行异议及执行异议之诉均被驳回。2020年5月12日，被告陈石头与被告苏巧妮在郑州航空港经济综合实验区人民法院(2020)豫0192民初598号一案中达成合议，被告陈石头将其出卖给原告的安置房另行处分给陈梦阳(苏桐)、陈亦菲及苏巧妮所有，原告认为其与被告陈石头、陈浩男所签订的《拆迁安置房买卖合同》为有效合同，且原告已支付了全部房款，被告陈石头、苏巧妮明知已将“仁弘嘉园9号楼2单元404室”出售给原告，不但不出面为原告排除法院的执行查封，帮原告实现合同目的，反而又在离婚协议中将该房产另行合意为其女儿和被告苏巧妮共有，该行为属于故意的、有预谋的严重的合同违约行为，使原告无法获得已购买房屋的所有权，已严重侵害了原告的合法权益，被告陈石头、陈浩男按合同约定应向原告承担违约责任，支付违约金，被告苏巧妮明知被告陈石头已将该套房产出售给原告，却又在离婚协议中将该套房产作为“夫妻共同财产”予以处分，证明其本人认可此涉案房屋为“夫妻共同财产”，被告陈石头及苏巧妮存在共同故意违约行为，故被告苏巧妮应向原告承担连带清偿责任。原告现将30,000元借款及利息抵偿130,000购房款的部分暂时搁置，另行处理，三被告除应退还原告实交房款250,000元，还应按合同约定和法律规定以购房总价款的30%向原告支付违约金114,000元。原告为维护自已的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉请，以切实维护原告的合法权益。被告陈石头辩称，其名下的60平方米房屋已经法院确认出售给刘迎瑞，且案涉房屋已在陈石头和本案被告苏巧妮的离婚诉讼中分配给苏巧妮和两个女儿所有，自己无权处分该房屋，故所签订的买卖合同无效，关于违约金条款也自始无效，被告陈石头只需返还购房款250,000元。被告陈浩男辩称，其虽然曾经和原告签订房屋买卖合同，但其所签订的房屋买卖合同无房屋具体位置，且陈浩男本人未收到任何购房款，故认为其与本案无关。被告苏巧妮辩称，其对买卖房屋一事并不知情，且其本人和本案被告陈石头已经离婚，案涉房屋也在离婚诉讼中分配给了苏巧妮和两个女儿，故应驳回原告对苏巧妮的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月8日，原告与被告陈石头、陈浩男签订《房屋买卖出售协议》，约定甲方（陈石头、陈浩男）自愿将其房屋出售给乙方（刘彩霞），总房款为380,000元，首付款200,000元，后续等房到乙方手后，支付剩下的180,000元；同日，原告通过支付宝转账130,000元，微信转账20,000元，现金交付50,000元的方式共计支付给被告陈石头200,000元，被告陈石头向原告出具收据，载明“今收到刘彩霞现金200,000（贰拾万元整），陈石头，身份证：,2019.9.8号”。2019年12月1日，原告与被告陈石头签订《拆迁安置房买卖合同》，合同约定甲方（陈石头）拆迁安置房屋坐落在一号地仁弘嘉园9栋2单元404安置点，安置房屋面积为120平方米，本合同所述房屋为甲方拆迁安置房，是甲方陈石头和父子的共同财产，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵，交易房屋面积和价格买卖房屋面积为120平方米，共计人民币380,000元整，双方同意在订立本合同及交房屋钥匙时一次付清；约定该房产为甲方父子共同财产，签订购买合同后与任何人无关，甲方违约须向乙方支付违约金50万元整，如果甲方出现一房二卖的情况，或者其他导致合同目的不能实现的情况，甲方承担连带责任，并支付连带责任违约金50万元整。同日，原告通过支付宝向被告陈石头转账40,000元，并称另交付现金10,000元，被告陈石头向原告出具收据，载明“今收到刘彩霞现金50,000（伍万元整）,陈石头，身份证：,2019.12.1”。2019年12月12日，原告与仁弘嘉园物业服务企业郑州万嘉物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务的房号为9号楼2单元4层404户，建筑面积为120平方米。同时查明，本案被告陈石头与蔡流江追偿权纠纷一案中，河南省新郑市人民法院于2015年1月8日作出（2014）新民初字第2863号判决，在执行阶段，该法院依法查封陈石头位于仁弘嘉园9号楼2单元501室、9号楼2单元502室、9号楼2单元404室、4号楼2单元2602室四处房产，并于2019年12月28日在涉案房产现场张贴了执行裁定、查封公告、查封清单和封条；本案原告刘彩霞向新郑市人民法院提起执行异议和执行异议之诉，均被驳回，后本案原告不服判决结果上诉至郑州市中级人民法院，郑州中院以刘彩霞提交证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益为由驳回其上诉，维持原判。另查明，被告陈石头所在村的安置政策为60平方米/人，陈金科家庭符合安置房回购条件的安置人员7人，仁弘嘉园9号楼2单元404室分配在陈石头名下。陈金科与陈石头系父子关系，陈石头与陈浩男系父子关系，陈石头与苏巧妮系夫妻关系（2020年5月12日解除）。庭审中，被告陈石头自认其收到250,000元购房款，原告提交其与陈浩男录音三份，证明被告陈浩男对两份房屋买卖合同的签订均知情，并愿意承担法律责任，被告陈浩男认为该录音不能证明其应承担责任。本院认为，关于案涉合同是否有效，是否应解除。原告主张其与被告陈石头、陈浩男签订的《房屋买卖出售协议》、与被告陈石头签订的《拆迁安置房买卖合同》有效，被告陈石头辩称其对案涉房屋无处分权，合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，案涉两份合同为有效合同，因案涉房屋已被新郑市人民法院查封，且原告未能通过执行异议之诉排除执行，该房屋买卖合同目的明显不能实现，故对其主张解除《房屋买卖出售协议》和《拆迁安置房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告陈石头应及时返还原告购房款，故对原告主张被告陈石头返还购房款250,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告陈石头支付违约金114,000元的诉请。本院认为由于被告陈石头的原因致使案涉合同目的已不能实现，被告陈石头需承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，本院酌定被告陈石头应按原告主张房款的30%（250,000*30%=75,000）向原告支付违约金。关于被告陈浩男是否应当承担还款及违约责任的问题。本院认为陈浩男在《房屋买卖出售协议》中签字，具备出售房屋的意思表示，且该合同签订当日，原告即通过微信、支付宝、现金方式向被告陈石头支付200,000元购房款；2019年12月1日，原告虽仅与被告陈石头个人签订《拆迁安置房买卖合同》，该协议约定的房屋面积和房屋总价与《房屋买卖出售协议》相同，结合《房屋买卖出售协议》签订时案涉安置区安置房具体房屋位置尚未确定的情况以及所在村每人60平方米的安置政策，该合同应视为对《房屋买卖出售协议》的补充扩展，故被告陈浩男辩称其所签订的房屋买卖合同无房屋具体位置，且其本人未收到任何购房款，与本院查明事实不符，本院不予采信，对原告主张被告陈浩男承担返还购房款及违约责任的诉讼请求，本院予以支持。关于被告苏巧妮是否应当承担还款及违约责任的问题。原告主张案涉房屋为苏巧妮与陈石头的夫妻共同财产，因此陈石头的处分行为所产生的债务应为夫妻共同债务。本院认为夫妻共同债务应当为“夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务”，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中，两份房屋买卖合同均以被告陈石头个人名义签订，原告所提交的证据不足以证明被告苏巧妮对此知情，或被告陈石头所得购房款用于家庭共同生活，故原告主张被告苏巧妮对购房款及违约责任承担连带还款的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，确认原告刘彩霞与被告陈石头、陈浩男于2019年9月8日签订的《房屋买卖出售协议》、与被告陈石头于2019年12月1日签订的《拆迁安置房买卖合同》解除，被告陈石头、陈浩男应当返还原告购房款250,000元，并支付原告违约金75,000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告刘彩霞与被告陈石头、陈浩男于2019年9月8日签订的《房屋买卖出售协议》、与被告陈石头于2019年12月1日签订的《拆迁安置房买卖合同》解除；二、被告陈石头、陈浩男于本判决生效之日起十日内返还原告购房款250,000元，并支付违约金75,000元，以上共计32,5000元；三、驳回原告刘彩霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,760元，减半收取计3,380元，由原告刘彩霞负担362元，被告陈石头、陈浩男负担3,018元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵世英二〇二一年六月二十六日书记员  郝艳君