成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初4292号 原告：李明全，男，1968年8月18日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：王智勇，四川顺泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张嘉瑞，四川顺泰律师事务所律师。 被告：罗文龙，男，1971年5月28日出生，汉族，住四川省威远县。 原告李明全与被告罗文龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明全及其委托诉讼代理人张嘉瑞到庭参加诉讼，被告罗文龙经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李明全向本院提出诉讼请求：1.确认李明全与罗文龙2017年12月1日签订的《国栋南园五星城房屋租赁合同》于2021年3月6日解除；2.判令罗文龙立即返还李明全出租的位于成都市双流区东升街道广都大道6号5栋2单元11层1101号、5栋2单元11层1103号、5栋2单元11层1105号三套房屋；3.判令罗文龙向李明全支付三套租赁房屋租金39841.67元及李明全代罗文龙支付的房屋物业费2285元； 4.判令罗文龙向李明全支付自通知解除《国栋南园五星城房屋租赁合同》次日（2021年3月7日）起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费，暂计至2021年3月20日为2578.33元；5.判令罗文龙以欠付租金39841.67元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（1年期）4倍向李明全支付自2019年11月24日至罗文龙实际付清之日止的违约金，暂计至2021年3月20日为8401.91元； 事实和理由:2017年12月1日,李明全与罗文龙签订了《国栋南园五星城房屋租赁合同》，约定李明全将自己位于成都市双流区东升街道广都大道6号5栋2单元11层1101号、5栋2单元11层1103号、5栋2单元11层1105号三套房屋出租给罗文龙使用。租赁期限自2017年12月1日起至2029年11月30日止。三套房屋的租金每三年按上年度租金的5%递增，首个三年（2017年12月1日至2020年11月30日）租金为每年68000元。第二个第三年（2020年12月1日至2023年11月30日）租金为每年71400元。租赁支付方式为先支付租金后使用房屋，以一年为周期在付租日前一周内支付，约定租金金额不包含物业管理费、水电气费、清洁费等费用，由承租人按需使用后支付。根据双方签订的合同第6条约定，罗文龙逾期未付租金，李明全有权收回房屋，罗文龙除将房屋恢复交付时状态和补足所欠租金外，还应承担所欠租金的每日1%的违约金。合同成立生效后，李明全按约将租赁房屋交付给罗文龙使用。在履约过程中，罗文龙在2020年中断断续续支付2020年租金仅47000元，未按合同约定“以一年为周期在付租日前一周内”向李明全支付2020年房屋全部租金。经李明全催告后，罗文龙仍未自觉履行支付租金及其他费用的义务，李明全于2021年2月24日接物业服务公司催缴通知后代罗文龙支付了部分物业费。罗文龙已经构成违约，李明全根据合同约定，于2021年3月6日向罗文龙邮寄送达了解除合同通知书，但罗文龙至今仍占有使用该房屋。李明全为维护自身合法权益，诉至法院。 罗文龙未作答辩，亦未提供相关证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月1日,李明全与罗文龙签订了《国栋南园五星城房屋租赁合同》，约定李明全将自己位于成都市双流区东升街道广都大道6号“国栋南园五星城”小区5号楼2单元11层01.03.05号三套房屋出租给罗文龙使用。租赁期限自2017年12月1日起至2029年11月30日止。三套房屋的租金按每年68000元计算，租金每年交一次，每三年递增一次，每次递增额在上年租金基础上递增5%，合同中租赁费不含物业管理费、水费、电费、气费、清洁费等。罗文龙应于应付租金日的前一周内，按时足额支付当期应付房租，若逾期未支付，李明全有权收回房屋，要求罗文龙将房屋恢复原样并同时补足所欠的租金和每日1%的违约金。 2021年3月6日，李明全通过特快专递向罗文龙邮寄送达了《解除通知书》，并于2021年3月8日通过微信向罗文龙送达了该通知书。 罗文龙2020年度（2019年12月1日-2020年11月30日）实际向李明全支付租金57000元。罗文龙至今未向李明全支付2021年度租金（2020年12月1日-2021年11月30日）。 李明全已经缴纳2020年9月21日至2021年2月28日的相应项目物业费2285元。 上述事实，有房屋产权证明、房屋租赁合同、解除合同通知书、转账凭证、收据、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，李明全与罗文龙于2017年12月1日签订的《国栋南园五星城房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对双方均具有法律约束力，各方均应按照合同履行相关义务。虽《中华人民共和国合同法》已于2021年1月1日起废止，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案中部分法律事实及相关后果发生于《中华人民共和国民法典》实施以前，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。本案的争议焦点在于李明全的各项诉请是否能够得到支持。本院针对李明全的各项诉讼请求逐一评判如下： 一、关于李明全与罗文龙签订的《房屋租赁合同》是否解除的问题 本院认为，罗文龙未按照合同约定支付租金，构成违约，李明全可以根据合同约定解除与罗文龙签订的房屋租赁合同。李明全通过邮政快递于2021年3月5日向罗文龙发送了解除合同通知书，但根据快递签收单显示，该通知书并非罗文龙本人签收，不能证明解除合同的通知在2021年3月6日到达罗文龙处，故2021年3月6日李明全邮寄的解除合同通知书并未发生解除的效力。李明全于2021年3月8日通过微信向罗文龙送达解除合同通知书，故双方签订的房屋租赁合同于2021年3月8日解除。 二、关于罗文龙是否应向李明全返还房屋的问题 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”之规定，双方的房屋租赁合同解除后，罗文龙应向李明全返还租赁房屋，故本院对李明全要求罗文龙返还房屋的诉请予以支持。 三、关于罗文龙是否应向李明全支付房屋租金39841.67元及物业费2285元的问题 本院认为，李明全向罗文龙履行了交付房屋的义务，罗文龙应当按照约定向李明全支付租赁费用。双方签订的租赁合同于2021年3月8日解除，故罗文龙应向李明全支付合同期内的租金，由于罗文龙并未举证证明已向李明全履行了支付合同存续期间房租租金的义务，应当承担不利后果，因李明全主张的房屋租赁费截止日期为2021年3月6日，不违反法律规定，本院予以支持。故罗文龙应向李明全支付2019年12月1日至2021年3月6日期间房屋租金。2019年12月1日至2020年11月30日期间，罗文龙已向李明全支付租金57000元，故还应向补交租金11000元。根据合同约定，2020年12月1日至2023年房屋租金为71400元/年（68000元×1.05%），故罗文龙还应向李明全补交2020年12月1日房屋租金18779.18元（71400元/年÷365天×96天）；以上合计29779.18元（11000元+18779.18元）。 虽然罗文龙与李明全就物业费应由谁分担的问题并未作出明确约定，但根据合同约定的租赁费并不包含物业费，且根据公平原则，应由实际使用人承担物业费，由于罗文龙未缴纳物业费，李明全已支出物业费2285元，给李明全造成了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，本院对李明全要求罗文龙承担物业费损失2285元的主张予以支持。 四、对于罗文龙是否应向李明全支付房屋占有使用费的问题 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，双方的合同解除后，罗文龙并未履行返还房屋的义务，给李明全造成了实际损失，根据公平原则，罗文龙应自2020年3月9日起参照第4年的租金标准即71400元/年向李明全支付占有使用费直至罗文龙实际交还房屋之日为止。 五、对于罗文龙是否应向李明全支付违约金的问题 本院认为，根据合同“罗文龙逾期未付租金，李明全有权收回房屋，要求罗文龙将房屋恢复原样并同时补足所欠租金和每日1%的违约金”的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，罗文龙违约导致合同解除，应当承担违约责任。李明全要求罗文龙以欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍向李明全支付违约金的主张不违反法律规定，也在双方约定的违约责任范围内，本院予以支持。故罗文龙应自2019年11月24日起，以11000元为基数，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支付违约金至实际付清房屋租金之日为止；自2020年11月24日起，以18779.18元为基数，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支付违约金至实际付清房屋租金之日为止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、李明全与罗文龙于2017年12月1日签订的《国栋南园五星城房屋租赁合同》于2021年3月8日解除； 二、罗文龙于本判决发生法律效力之日起三日内将位于成都市双流区东升街道广都大道6号5栋2单元11层1101号、5栋2单元11层1103号、5栋2单元11层1105号三套房屋退还给李明全； 三、罗文龙于本判决生效之日起十日内向李明全支付2019年12月1日至2021年3月6日期间的租金29779.18元及违约金（违约金分段计算：以11000元为基数，自2019年11月24日起，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支付违约金至实际付清房屋租金之日为止；以18779.18元为基数，自2020年11月24日起，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支付违约金至实际付清房屋租金之日为止）； 四、罗文龙于本判决生效之日起十日内向李明全支付物业费2285元； 五、罗文龙于本判决生效之日起十日内参照71400元/年的标准向李明全支付自2021年3月8日起至罗文龙实际交还房屋之日为止的房屋占有使用费； 六、驳回李明全的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费564元，由罗文龙负担400元，李明全负担164元（李明全已预缴564元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 张翼龙 二〇二一年六月十八日 法官助理 张 婷 书 记 员 赵 玲