四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0192民初1582号 原告（执行案外人）：杨婕婧，女，1996年10月15日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：何仕钟，四川果然律师事务所律师。 被告（申请执行人）：四川省第四建筑有限公司，住所地四川省德阳市嘉陵江西路299号。 法定代表人：李兵，董事长。 委托诉讼代理人：符海春，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：孙钧，男，系该公司员工。 被告（被执行人）：成都英英房地产开发有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳镇正西街13号。 法定代表人：林意，董事长。 委托诉讼代理人：王志强，男，系该公司员工。 原告杨婕婧与被告四川省第四建筑有限公司（以下简称四建司）、成都英英房地产开发有限公司（以下简称英英公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨婕婧的委托诉讼代理人何仕钟，被告四建司的委托诉讼代理人符海春、孙钧，被告英英公司的委托诉讼代理人王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨婕婧向本院提出诉讼请求：判令停止对杨婕婧购买的位于成都市天府新区华阳街道正西街88号1栋1单元21层22号（不动产单元号：510122051000GB00944F00013980）房屋的强制执行程序并解除对上述房屋的查封。事实和理由：2009年11月28日，英英公司与杨婕婧签订《商品房买卖合同》《“成南领寓”补充协议》，约定杨婕婧向英英公司购买位于成都市天府新区华阳街道正西街88号1栋1单元21层22号房屋，房屋总价为280,000元。后法院查封了登记在英英公司名下的案涉房屋。杨婕婧提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封，法院于2021年3月1日作出（2021）川0192执异14号执行裁定书，裁定驳回杨婕婧的异议请求。杨婕婧与英英公司已于法院查封案涉房屋前签订合法有效的书面买卖合同，且已支付全部购房款。杨婕婧于2010年5月至2020年5月将案涉房屋出租，后其将案涉房屋收回，从2020年5月至今居住在案涉房屋，且在居住期间，物业费、电费均由其缴纳。杨婕婧除案涉房屋外无其他房屋用于居住。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故不得执行案涉房屋。 四建司辩称，案涉房屋仍登记在英英公司名下，所有权仍属于英英公司，杨婕婧对案涉房屋享有的权利不足以排除强制执行，故请求驳回杨婕婧的诉讼请求。 英英公司辩称，英英公司一直催促杨婕婧对案涉房屋办理所有权转移登记，但杨婕婧均未办理，故案涉房屋仍登记在英英公司名下。 本院经审理认定事实如下：2009年11月28日，杨婕婧（买受人）与英英公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人位于成都市天府新区华阳正西街88号1幢1单元21层22号房屋；2.用途为住宅；3.商品房总价款为280,000元；4.出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付案涉房屋。同日，杨婕婧与英英公司签订《“成南领寓”补充协议》，约定杨婕婧在合同签订当日付款250,000元，余款30,000元于2009年12月31日前付清。杨婕婧分别于2009年11月21日、2009年11月28日、2010年1月16日向英英公司支付房款20,000元、230,000元、30,000元。 2020年12月9日，英联华成南领寓客户服务中心出具《证明》，载明：杨婕婧现居住在案涉房屋，案涉房屋于2010年5月至2020年5月之间出租，杨婕婧于2020年5月将案涉房屋收回自行居住至今，在居住期间，物业费、电费由杨婕婧缴纳。 因英英公司未履行生效法律文书确定的给付金钱义务，四建司向本院申请强制执行，本院立案执行，案号为（2020）川0192执772号，立案执行标的为940,000元，申请执行费为11,800元。2020年11月20日，本院作出（2020）川0192执772号执行裁定书，裁定查封案涉房屋。2020年11月25日，本院查封案涉房屋。杨婕婧向本院提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封，本院于2021年3月1日作出（2021）川0192执异14号执行裁定书，裁定驳回杨婕婧的异议请求。杨婕婧不服，遂提起本案诉讼。 另查明，1.案涉房屋仍登记在英英公司名下；2.截至2021年3月12日，杨婕婧在成都市22个区（市）县无房屋查询记录。 上述事实有《商品房买卖合同》《“成南领寓”补充协议》《证明》、银行POS凭证、收据、个人住房信息查询记录及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条；二、杨婕婧对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评判如下： 一、关于本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题 本院认为，在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。故杨婕婧主张本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，本院予以支持。 二、关于杨婕婧对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案中，审查杨婕婧对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需从以上三个条件进行分析，对此，本院评述如下： 关于是否在查封案涉房屋前签订合法有效书面买卖合同的问题。案涉房屋于2020年11月25日被本院查封，而杨婕婧与英英公司于2009年11月28日签订了《商品房买卖合同》，且该合同对房屋买卖内容要素约定齐全，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉《商品房买卖合同》签订于人民法院查封案涉房屋前，且合法有效。 关于所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。本案中，杨婕婧提交了《证明》，能够证明其于2010年5月即在查封案涉房屋前已合法占有了案涉房屋。而杨婕婧亦于2020年5月居住在案涉房屋，且杨婕婧在成都市22个区（市）县无其他用于居住的房屋，四建司也未举证证明杨婕婧有其他用于居住的房屋。 关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。杨婕婧与英英公司签订的《商品房买卖合同》中约定房屋总价款为280,000元。根据查明的事实，杨婕婧实际已支付全部房款280,000元。 综上，杨婕婧对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故不得执行案涉房屋。另外，杨婕婧关于解除查封的诉讼请求，本院认为，解除查封不属于案外人执行异议之诉的审理范围，故对杨婕婧的该项诉讼请求，本院不予处理。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条规定，判决如下： 一、不得执行位于成都市天府新区华阳街道正西街88号1栋1单元21层22号的房屋； 二、驳回原告杨婕婧的其他诉讼请求。 案件受理费5500元，由被告成都英英房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本院（2021）川0192执异14号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  罗秦瑶 人民陪审员  王爱华 人民陪审员  林 琼 二〇二一年六月九日 书 记 员  徐 萌