重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0102民初2177号原告：重庆恒大涪城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91500102563482189F，住所地重庆市涪陵区马鞍街道聚业大道XX号恒大山水城综合楼第2层。法定代表人：彭善荣，公司总经理。委托诉讼代理人：汪玥，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：林桂珍，女，1961年4月17日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被告：袁贤荣，男，1956年5月6日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告重庆恒大涪城房地产开发有限公司（以下简称恒大涪城公司）与被告林桂珍、袁贤荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了缺席审理。原告恒大涪城公司的委托诉讼代理人汪玥到庭参加了诉讼。被告林桂珍、袁贤荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大涪城公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方于2015年4月21日签订的CQYJ-59XX84《重庆市商品房买卖合同》已解除，并判令被告在十日内协助原告办理注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），注销网签；2.判令被告向原告支付代为偿还的利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费等费用共计9，844.42元；3.判令被告向原告支付违约金36，647.2元（总房款10%）。事实和理由：2015年4月21日，被告与原告签订了CQYJ-59XX84《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），购买原告开发建设的涪陵区李渡XX大道XX号XX号房屋，房屋总价款为366，472元。买卖合同约定，被告采取按揭付款方式支付房款。被告于2015年4月21日前支付首期房款110，472元，与交通银行涪陵支行（以下简称按揭贷款银行）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》（以下简称个人贷款合同），采取按揭付款方式支付余款，被告有义务按期足额清偿按揭贷款。因被告怠于履行个人贷款合同，按揭贷款银行起诉要求被告偿还借款本金、利息、罚息、复利，并承担诉讼费，原告承担连带清偿责任。（2019）渝0102民初3839号重庆市涪陵区人民法院民事判决书生效后，被告未主动履行生效判决，原告于2019年9月26日向按揭贷款银行支付185，765.05元。被告怠于履行个人贷款合同，致使原告承担了担保责任，原告有权按买卖合同补充协议第二条第（二）款第5项约定解除买卖合同，并要求原告承担违约金，追偿已垫付款项，有权要求被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），解除网签。被告林桂珍、袁贤荣未作答辩。原告为证明自己的主张，向本院提交了CQYJ-59XX84《重庆市商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、预告登记证明、登记备案证明、本院（2019）渝0102民初3839号民事判决书、转账支票、代偿证明，上述证据具有真实性、合法性，且与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的证据，结合原告的当庭陈述，本院对事实确认如下：2015年4月21日，原告恒大涪城公司与被告林桂珍、袁贤荣签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买其开发建设的涪陵区李渡XX大道XX号XX号房屋（以下简称讼争房屋），建筑面积81.26平方米，房屋总价款为366，472元。被告于2015年4月21日支付首付款110，472元，余款256，000元采取银行按揭贷款方式支付。该合同附件五《合同补充协议》约定：“……如因乙方（被告）无法付清房款致使合同被解除，则乙方应按房屋总价款10%向甲方（原告）支付违约金。在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按照银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了担保责任的，甲方享有下列权利：甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还；同时乙方必须在甲方履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。2015年5月13日，原、被告与交通银行股份有限公司重庆涪陵支行（以下简称交行涪陵支行）签订《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定被告向交行涪陵支行贷款256，000元，贷款期限120个月，被告以讼争房屋为该贷款抵押担保，被告未按时足额还款，交行涪陵支行有权单方面宣布贷款本金提前到期，并要求立即偿还所有到期贷款本息，计收逾期贷款罚息、复利，原告为该贷款提供连带责任担保，如交行涪陵支行宣布贷款全部提前到期，则交行涪陵支行有权处理抵押物、优先受偿。因讼争房屋尚未取得产权证，故仅于2015年5月13日在重庆市涪陵区土地房屋登记中心办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案（303字第201505121150157号）和重庆市土地房屋预告登记（303渝预告[2015]字第05657号），而未办理抵押登记。2015年5月22日，交行涪陵支行向被告发放贷款256，000元，被告用以向原告支付购房余款。后因被告未能按时足额履行个人贷款的还款义务，交行涪陵支行将本案原、被告诉至本院，本院审理后以（2019）渝0102民初3839号民事判决书判决：林桂珍、袁贤荣归还交行涪陵支行贷款本金175，920.63元及截至2019年6月13日的利息2，990.81元、罚息107.93元、利息复利43.24元，罚息复利0.99元；并支付从2019年6月14日起至付清时止以未付本金为基数按逾期贷款的罚息利率即中国人民银行规定的同期同类贷款的基准利率上浮5%再上浮50%为标准计算的利息，并以罚息利率对应未付利息计收复利；恒大涪城公司对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，被告林桂珍、袁贤荣未履行义务，原告于2019年9月24日代为向交行涪陵支行偿还了贷款本金175，920.63元以及利息、罚息、复利等费用共计185，765.05元。事后，经原告多次敦促被告履行合同义务未果。原告遂诉至本院。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在该合同附件《合同补充协议》中约定：“在《房地产权证》办理完毕前，乙方（被告）未按照银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方（原告）承担了担保责任的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》。”该条款意思明确，约定内容不违法，具有法律效力。本案中，因被告未按期偿还交行涪陵支行的按揭贷款，导致原告承担了担保责任，并于2019年9月24日代为偿还了贷款本金175，920.63元及利息、罚息、复利等费用共计185，765.05元。因此，原告请求解除与被告之间的商品房买卖合同的条件成就。被告应承担相应的违约责任，故本院依法确认双方于2015年4月21日签订的CQYJ-59XX84《重庆市商品房买卖合同》于起诉状副本送达被告之日即2021年5月5日解除。合同解除后，根据法律规定和合同约定，双方因合同取得的财产应当同时予以返还，因本案讼争房屋尚未交付，被告应协助原告办理相关的注销登记；至于被告已支付的房款，因被告未到庭应诉，其相应的权利可另行主张。对原告主张被告支付代为偿还的利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费等费用共计9，844.42元的诉讼请求，因上述款项系原告履行担保责任所致，与本案不属同一法律关系，故本院不予支持，相应权利可另案主张。原告请求被告按照合同总价款的10%支付违约金36，647.2元，系双方在合同中的明确约定，且不违反法律和行政法规的强制性规定，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃提出抗辩、举证质证和发表辩论意见的权利，由此可能产生的不利法律后果，应由被告自行承担，本院可依法缺席判决。综上，对原告合理的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆恒大涪城房地产开发有限公司与被告林桂珍、袁贤荣于2015年4月21日签订的CQYJ-59XX84《重庆市商品房买卖合同》于2021年5月5日解除。二、被告林桂珍、袁贤荣在本判决生效后十日内协助原告重庆恒大涪城房地产开发有限公司注销该房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案登记、重庆市土地房屋预告登记和网签。三、被告林桂珍、袁贤荣在本判决生效后十日内支付原告重庆恒大涪城房地产开发有限公司违约金36，647.2元。四、驳回原告重庆恒大涪城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行付款义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，494元，减半收取3，747元，由被告林桂珍、袁贤荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员  陈 鸽二〇二一年六月十日法官助理  代文芳书 记 员  赵永民