湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初3728号 原告：湖南长沙金房子物业管理有限公司，住所地长沙市天心区涂新社区****。 法定代表人：廖振华。 委托诉讼代理人：王燕莎，湖南唯楚律师事务所律师。 被告：唐军良，女，1980年12月23日出生，汉族，房屋所在地长沙市望城区取忠路兴邦花城小区****房，现住址长沙市岳麓区。 原告湖南长沙金房子物业管理有限公司（以下简称“金房子物业公司”）与被告唐军良物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金房子物业公司的委托诉讼代理人王燕莎、被告唐军良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金房子物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年1月至2020年10月拖欠的物业费11334.71元；2、判令被告向原告支付自2016年2月至2020年10月的违约金969.12元；【以上两项合计12303.83元】3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《前期物业管理委托合同》，根据《物业管理条例》第二十一条及司法解释规定建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。合同约定原告提供的物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按照建筑面积向原告支付物业管理服务费，业主逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按应收物业服务费的千分之三交违约金。非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带责任。自2016年1月起，被告一直拒绝交纳物业管理费，原告多次催交未果，故提出上述诉讼请求。为减轻被告负担，原告自愿按照日万分之一的标准计收违约金。截至到2020年10月31日，被告应向原告支付违约金969.12元。鉴于此，为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告唐军良辩称，因原告物业服务不好，电梯停休半年，监控形同虚设，被告住2栋3楼，其楼下酒家的油烟、其他粉店等门面的油烟直往上面冲，没有抽油烟机；水管堵了，三楼其他住户和四楼住户接了一跟水管，所有的油烟等臭水都排到被告窗户下面，裸露在外，形成一沟臭水，引来老鼠损坏了被告家家具；被告楼电梯下面走道，下雨就是一滩烂泥巴，将会导致人摔跤，原告从不维护等等，被告属于安置户，被告安置到该小区，物业费应按其他安置房的物业费0.8元/平方米/月标准收费，物业服务不好，不同意给付违约金。 本院经审理认定事实如下： 1、2016年5月24日，唐军良（甲方）与金房子物业公司（乙方）签订《业主前期物业服务协议》，第一章第一条约定乙方提供物业管理服务的受益人为本物业产权享有人或物业使用人；本物业的产权享有人或物业使用人对履行本协议享有相应的权利，并承担相应的义务。第二章约定物业服务事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、地下、地下车库共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运；物业区域内交通与地面车辆及地下车库停放秩序的管理；地下；地下停车场的管理（地面禁止停车ellip;等。第三章物业管理服务质量对房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、保洁服务、垃圾的处理与收集、排水排污管道疏通、二次供水的要求、家禽等的管制、绿化养护管理等事项进行了具体明确的约定。第四章物业管理服务费用约定，本物业的管理服务费根据物业的实际用途性质，按建筑面积大小收取，收费标准为住宅1.4元/平方米/月；甲方逾期缴纳物业服务费的，自逾期之日起每天按应交物业服务费的0.3%交违约金；非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。第七章服务期限约定，服务期限从协议签订生效日开始，直至兴邦花城小区业主委员会成立并与新选聘的物业管理公司签订《物业管理服务协议》生效当日，本协议自然终止。第八章附则约定，本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。协议签订当日，双方在协议上签字或盖章。 2、根据《业主前期物业服务协议》及望城区国土资源局不动产登记信息表所载，被告房屋座落2栋307，建筑面积为139.77平方米。被告收房后物业费已交至2015年12月，2016年1份至2020年10月份未交纳任何物业费。2020年10月，原告方向被告发出催费《律师函》，载明截止到2020年10月31日，被告已拖欠物业费11334.71元、滞纳金969.12元。 3、另查明，原告方为案涉房屋小区提供了日常物业服务。 4、再查明，本院在受理本案的同时，曾受理了涉案小区多起物业服务合同纠纷案件，均认为金房子物业公司在案涉小区服务期间，存在服务瑕疵，均对金房子物业公司主张的物业服务费核减10%进行了民事判决并已生效。经本案及另案查明，原告在案涉小区服务期间存在服务不到位：业主共有部分养护、清洁、维修不到位，存在垃圾满溢、电梯等设施未及时修缮等现象。 上述事实，有楼宇交接书、《业主前期物业服务协议》、望城区国土资源局不动产登记信息表、律师函、相片及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实，并在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的《业主前期物业服务协议》，对选聘原告为涉诉房屋所在小区的前期物业服务单位，及原、被告双方的权利义务进行了明确约定，上述合同系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。本案中，原告为涉诉项目提供了物业服务，而被告未按约支付物业服务费，故原告有权要求被告支付拖欠物业服务费。关于被告提出物业费约定标准过高，其属安置户，按安置房通用标准收费的抗辩意见，本院认为，双方签订的《前期物业服务协议》明确约定,住宅物业费为1.4元/平方米/月,该收费标准系双方当事人合意的结果,对双方均具有约束力。被告如认为协议中物业费约定标准过高，其可与原告方进行合理商谈、重新签订合同的方式进行沟通，亦可依照相关程序另行选聘物业服务单位，而并非能够成为拒绝交纳物业管理费用的理由，该抗辩意见与契约精神不符，本院不予采纳。关于被告称金房子物业公司未能按照要求提供相应物业服务的抗辩意见，本院已查明金房子物业公司提供的物业服务确系存在服务瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应进行调整。鉴于此前生效判决中均认为金房子物业公司在案涉小区服务期间，存在服务瑕疵，均对金房子物业公司主张的物业服务费核减了10%，又根据《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》的规定，为了统一裁判尺度，故本院亦按照10%的比例相应扣减被告应承担的物业费，即从2016年1月至2020年10月，被告应向原告缴纳物业费10214元（139.77平方米×1.4元/平方米/月×58个月×90%,四舍五入取整），故对于原告要求被告支付2016年1月至2020年10月拖欠的物业费11334.71元的诉讼请求，本院予以部分支持，即支持10214元。关于原告主张违约金的诉求，结合原告提供物业服务存在瑕疵等因素，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业公司提供更优质、更高效的管理和服务，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告唐军良于本判决生效后十日内向原告湖南长沙金房子物业管理有限公司支付自2016年1月至2020年10月止的物业管理费10214元； 二、驳回原告湖南长沙金房子物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费108元，因适用简易程序减半收取54元，由被告唐军良负担28元，原告湖南长沙金房子物业管理有限公司负担26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  李灵芳 二〇二一年六月十五日 法官助理 曾 怡 代理书记员  熊博闻 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。