湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终868号上诉人(原审原告):湖南紫园物业服务有限公司，住所地湖南省怀化市经开区滨江路紫园别墅B7栋3楼，统一社会信用代码9143120066630203XA。法定代表人:崔世荣。委托诉讼代理人:米先洪(特别授权),怀化市鹤城区星光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:唐翠云，女，1968年11月13日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人:刘杰(特别授权),湖南五湖(怀化)律师事务所律师。上诉人湖南紫园物业服务有限公司（以下简称紫园物业公司）因与被上诉人唐翠云物业服务合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初5634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。紫园物业公司上诉请求为：1、撤销原审判决；2、判决被上诉人支付上诉人2012年8月至2019年9月20日的物业服务费38765元，逾期违约金3167元，共计41932元；3、依法判决被上诉人承担一审及本案诉讼费用。事实和理由：房屋已经竣工验收合格是客观事实，其他业主已经入住并办理房产证。开发商已经在2013年、2014年、2015年多次催告通知被上诉人收房，被上诉人拒不收房没有正当理由，因此在开发商第一次催告被上诉人收房的时间即2012年8月1日起，产生的物业费应由被上诉人承担。故特提起上诉。唐翠云二审答辩称：唐翠云并没有收到上诉人的交房通知，也没有进行收房，因此，在未进行收房之前不应当支付物业管理费。紫园物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2012年8月至2019年9月20日的物业服务费41932元;2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告原名为怀化紫园物业服务有限公司，与案外人怀化友盛电联房地产开发有限公司（以下简称友盛电联公司）签订了前期物业合同。2012年7月7日，被告唐翠云与案外人友盛电联公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告自愿认购了友盛电联公司开发的位于怀化市河西开发区项目的第D10幢102号住宅，建筑面积为377.09平方米；出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付被告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单；买受人同意将所购房屋委托怀化紫园物业服务有限公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理规定，按时缴纳物业管理费用；该房屋移交前，买受人应先同委托的物业管理公司签订有关物业管理合同，填写物业管理档案。该房至今未交付。原告向被告催缴物业费未果，故形成纠纷。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告认为涉案房屋在约定交房前已竣工验收合格，未交房是被告原因，认为被告欠付其物业费，但原告并无充分的证据证明涉案房屋何时竣工验收合格及友盛电联公司书面通知被告收房的事实，根据商品房买卖合同的约定，被告应在交房后缴纳物业费，但涉案房屋至今尚未收房，故原告主张没有事实依据，应承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告湖南紫园物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费848元，减半收取424元，由原告湖南紫园物业服务有限公司负担。二审期间，紫园物业公司提供《竣工验收备案表》、《通知》和分别是13年、14年和15年的快递单，证明案涉房屋已在2011年12月3日已经竣工验收，符合合同约定的交房条件，开发公司于2013年3月14日、2014年5月7日、2015年7月31日多次催告，但被上诉人不收房。唐翠云一方发表质证意见为:1.对于《峻工验收备案表》，对其真实性有异议，因为对案涉房产的工程管理审查意见章印不清楚，所以无法核实其真实性，类似证据在一审中提交过，不属于新证据。2.对于《通知》和快递单以对真实性有异议，刚刚经过代理人的核实，通过扫快递单的二维码，查出没有任何快递物流信息:证明目的有异议，该组证据无法证实当收到过交房通知，因为该份通知是开发商的单方行为，不能证实唐翠云收到过;该组证据在一审中，上诉人已经提交过通知，但快递单没有提交过。所以在二审中，通知不属于新证据，请求人民法院不予采信。本院认为，虽然紫园物业公司在一审提供了《竣工验收备案表》，但一审法院以系复印件、无法核实真实性为由未予采信，紫园物业公司二审再次提交该名称证据时，该证据上加盖有不动产登记中心的档案信息专用章，该证据即属政府部门档案资料，故应予采信。虽然紫园物业公司在一审提供了开发商向被上诉人催收案涉房屋的《通知》，但一审法院亦以上述理由未予采信，二审中紫园物业公司再次提交上述《通知》上，通知上加盖了开发商的印章，且另外配套提供了分别是13年、14年和15年向被上诉人送达上述通知的快递单，证据之间能够互相应证，故亦予采信。一审法院对证据的采信和对事实的认定正确。本院二审予以确认。另外，包括案涉房屋在内的紫园别墅D5-10栋整体于2011年12月3日验收合格并进行了竣工验收合格。开发商分别于2013年3月14日、2014年5月7日、2015年7月31日多次通过快递方式向唐翠云发出收房的催告通知，但唐翠云未予收房。紫园物业公司与开发商签订的《前期物业委托管理合同》约定物业费按1.2元每月每平方米。本院认为：包括案涉房屋在内的紫园别墅D5-10栋整体于2011年12月3日验收合格并进行了竣工验收合格，开发商分别于2013年3月14日、2014年5月7日、2015年7月31日多次通过快递方式向唐翠云发出收房的催告通知，但唐翠云未予收房，唐翠云应对自己不收房的后果承担相应责任。虽然紫园物业公司未与唐翠云签订物业服务合同，但紫园物业公司已与开发商签订了《前期物业委托管理合同》，并根据合同约定进住小区进行物业服务活动，该《前期物业委托管理合同》对紫园物业公司与唐翠云依法具有约束力，唐翠云应从应该接收房屋的时间开始向紫园物业公司交纳物业费。紫园物业公司明知唐翠云应该承担物业费，而不积极主张，直至2020年10月20日才向一审法院主张物业费，根据民事诉讼不得超过3年诉讼时效的制度规定，本院对其主张的物业费中从2017年10月20日到其自己主张的物业费截至时间即2019年9月20日止期间的23个月的物业费，即（1.2元每平方每月×377.09平方米×23个月）10408元予以支持，对其余部分的物业费因紫园物业公司超过诉讼时效故不予支持。又鉴于唐翠云在上述期间并未入住房屋，出于公平考虑，对紫园物业公司所提唐翠云应承担物业费逾期交纳违约金的上诉主张不予支持。综上，紫园物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初5634号民事判决；二、由唐翠云向湖南紫园物业服务有限公司交纳物业费10408元，该款限于本判决生效后10日内付清；三、驳回湖南紫园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费848元，减半收取424元，由湖南紫园物业服务有限公司负担212元，唐翠云负担212元。二审案件受理费848元，由湖南紫园物业服务有限公司负担424元，唐翠云负担424元。本判决为终审判决。审判长  武春毅审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年六月七日书记员  蔡厚羿