湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0624民初1410号原告：湘阴县宇诚世家物业管理有限公司。地址：湘阴县石塘乡双桥村蒋家组。法定代表人：邵应朋，系公司董事长。委托诉讼代理人：蒋荣（特别授权），男，1983年8月30日出生，住湖南省长沙县，系公司职员。被告：徐超，女，1987年3月18日出生，汉族，住湖南省湘阴县。原告湘阴县宇诚世家物业管理有限公司（以下简称宇诚世家物业公司）与被告徐超物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋荣到庭参加了诉讼。被告徐超经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宇诚世家物业公司向本院提出了以下诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费人民币4，199元；2、判令被告承担本案的涉诉费用。事实和理由：2013年12月27日，原告与湘阴县东达房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向湘阴县东达时代公馆小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年1月1日至2021年1月31日止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该小区的全体业主及物业使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费，合同约定物业服务管理费用为每平方米每月1.1元人民币，缴费时间为每个月1号的第一个月上旬。被告系小区3栋1602号的业主，物业面积141.37平方米，按约定应该向原告缴纳从2018年11月1日至2021年1月31日的物业管理费用人民币4199元，但被告一直拒绝缴纳。合同履行至今，原告按合同的约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，没有效果，故向法院提起诉讼。被告徐超未向本院提交答辩状，但向本院提交了三组证据以证明原告服务质量存在瑕疵。经审理查明，一、涉诉小区物业服务情况。2013年12月27日，湘阴县东达房地产开发有限公司与宇诚世家物业公司签订了《前期物业管理合同》，合同约定由宇诚世家物业公司为东达时代公馆（一、二、三期）提供物业服务。合同中第三条中约定“前期物业服务期限前期物业服务管理自2014年1月1日起，至小区开发全部交付业主，且通过小区业主大会成立业主委员会后通过公开招投标与所选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效、新旧物业公司双方办妥费用结算和交接后本合同终止。”合同中同时约定住宅按1.1元/月/平方米的价格收取物业费。原告自2014年开始进驻东达时代公馆并提供物业服务。后因东达时代公馆二三期房屋交付使用时原告人力资源不够，2017年7月31日，湘阴县东达房地产开发有限公司与湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司签订了《物业托管合同》，合同约定由湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司为东达时代公馆小区一期提供物业服务，委托期限为2017年8月1日至一期业主管理委员会成立，三方交接后终止。合同签订后，湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司于2017年8月1日起为东达时代公馆一期提供物业服务。东达时代公馆的二期和三期仍旧由原告提供物业服务。在托管期间，2018年6月28日，东达时代公馆业主委员会（2018年6月5日成立）与湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司签订了《湘阴县文星镇东达时代公馆物业管理合同书》。因一个小区出现两个物业公司，2018年8月22日，湘阴县房地产管理局物业管理办公室向湘阴县东达房地产开发有限公司出具了限期整改通知书，要求停止宇诚世家物业公司在东达时代公馆的一切经营活动。2019年，湘阴县东达房地产开发有限公司、宇诚世家物业公司、湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司因物业服务纠纷向本院提起诉讼，本院依法作出了（2019）湘0624民初391号民事调解书，调解书中第一条约定“一、当事人一致同意，自本协议签订之日起，原告（反诉被告）湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司退出湘阴县东达时代公馆小区，不再为该小区提供物业管理服务。”第三条中约定“三、为了平衡利益，被告（反诉原告）湘阴县东达房地产开发有限公司、湘阴县宇诚世家物业管理有限公司同意给予原告（反诉被告）湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司760,000元作为退场费用及物业费、空置费的补偿，该费用结算至2019年5月10日止，扣减原告（反诉被告）湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司已收业主装饰、装修押金后，被告（反诉原告）湘阴县东达房地产开发有限公司、湘阴县宇诚世家物业管理有限公司自愿在2019年6月20日前支付300,000元，余款在2019年7月5日前付清……”。调解书签订后，各方当事人依约办理了交接手续。根据调解书可确定2018年8月1日至2019年5月10日这段期间，由湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司为东达时代公馆一期业主提供物业服务。之后东达时代公馆一期仍旧由宇诚世家物业公司提供物业服务至2021年1月31日止。宇诚世家物业公司庭后向本院提交了一份证明，证明的内容为湘阴县东达房地产开发有限公司将（2019）湘0624民初391号民事调解书中第三项他公司享有的权利全部转让给宇诚世家物业公司。二、被告购房情况。2014年，徐超与湘阴县东达房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，徐超购买了位于湘阴县××镇××路××幢××层××号房屋（一期），房屋面积为141.39平方米。在该买卖合同中第十九条和第二十条约定，由湘阴县东达房地产开发有限公司依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，徐超同意有湘阴县东达房地产开发有限公司依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，并按照合同约定的价格和方式缴纳物业服务费用，详细的服务内容详见附件四。同日，徐超在附件四上签名，宇诚世家物业公司同时在物业管理公司上加盖公章。三、物业费缴纳情况。截止至2018年10月30日之前的物业费，徐超已经缴纳完毕。2018年11月1日至2021年1月31日期间的物业费4,199元，被告徐超未缴纳。四、其他。结合徐超提交的证据以及宇诚世家物业公司在本院的其他两个民事案件，可确认原告宇诚世家物业公司在提供物业服务期间服务质量存在瑕疵。以上事实，有原、被告提交的证据（详见证据目录）以及本院的庭审笔录等在卷佐证证实，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与湘阴县东达房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。该份前期物业服务合同对业主具有法律约束力。本案诉争小区虽于2018年8月1日至2019年5月10日这段期间由湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司提供物业服务，但本院作出的（2019）湘0624民初391号民事调解书中确定湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司已将该期间未缴纳物业费的业主的债权全部转让给湘阴县东达房地产开发有限公司和宇诚世家物业公司。同时湘阴县东达房地产开发有限公司又将本案涉及到的债权全部转让给宇诚世家物业公司，故宇诚世家物业公司有权向被告主张该段期间的物业费。2019年5月11日至2021年1月31日期间，原告虽未再与湘阴县东达房地产开发有限公司或者涉案小区业委会签订物业服务合同，但宇诚世家物业公司客观上一直为东达时代公馆小区提供服务，该小区业主也实际接受服务，两者之间形成了事实上的物业服务合同关系，被告仍然负有缴纳物业费的义务。关于物业费的缴纳金额，结合被告提交的证据、庭审查明的情况以及其他两个民事案件的审理情况来看，可确定在原告提供物业服务期间存在服务质量瑕疵，但业主未及时缴纳物业费也是导致服务质量下降的原因之一。综上，本院酌情认定在原告主张的物业服务费的基础上酌情核减10%，确定按照合同约定标准的90%收取物业费即3,779元（4,199元×90%）。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对自己相关权利的放弃，不影响本院经审理查明确定的事实。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告徐超于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告湘阴县宇诚世家物业管理有限公司物业费3,799元；二、驳回原告湘阴县宇诚世家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（由原告湘阴县宇诚世家物业管理有限公司预交），减半收取25元，由被告徐超承担20元，原告湘阴县宇诚世家物业管理有限公司承担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  张中一二〇二一年六月三十日法官助理刘三妹书记员朱靖宇附：开户行：中国建设银行岳阳湘阴支行户名：湘阴县人民法院执行款专户账号：4300××××9871联系电话：0730-251××××附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会于业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。