新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新31民终629号 上诉人（原审原告、反诉被告）：塔什库尔干县汇丰元贸易有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区塔什库尔干塔吉克自治县乔戈里路36号。法定代表人：孙学锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王霖，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗杰彬，新疆京喀律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘菲，男，1988年9月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区塔什库尔干塔吉克自治县。委托诉讼代理人：陈正伟，新疆叶尔羌律师事务所律师。上诉人塔什库尔干县汇丰元贸易有限责任公司（以下简称汇丰元公司）因与被上诉人刘菲房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区塔什库尔干塔吉克自治县人民法院（2021）新3131民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，并征询各方当事人同意后不开庭进行了审理。汇丰元公司的委托诉讼代理人王霖、罗杰彬，被上诉人刘菲及其委托诉讼代理人陈正伟接受询问。本案现已审理终结。汇丰元公司上诉请求：1．请求将新疆维吾尔自治区塔什库尔干塔吉克自治县（2021）新3131民初9号民事判决书第二项依法改判为被上诉人向上诉人支付违约金96,360元；第三项依法改判为上诉人不向被上诉人支付房屋装修损失476,000元；第四项依法改判为上诉人不向被上诉人支付违约金60,500元；或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以上诉人不同意被上诉人提出的评估申请为由不予评估，程序违法。被上诉人在一审庭审中申请对装修房屋进行评估后，一审法院征求了上诉人是否同意被上诉人的评估请求，得到上诉人不同意申请评估的答复后，径行以被上诉人不同意评估为由对该装修费用不予评估，并且将被上诉人提供的劳务合同、收款收据、购货清单作为认定装修费的依据违反鉴定程序。首先，是否决定对装修房屋评估鉴定属于法院根据当事人申请并结合案件事实的需要来确定的，并不能因为上诉人不同意申请鉴定就不对涉案装修房屋进行评估鉴定，因此一审法院对被上诉人申请评估的请求予以驳回不符合法律规定。其次，即使一审法院未同意被上诉人的评估申请，因被上诉人的装修费举证责任应当由被上诉人承担，如果法院认为因上诉人原因导致无法鉴定，也应当向上诉人进行释明无法鉴定的不利后果，从而由上诉人作出选择。基于以上原因上诉人认为，一审不予鉴定且未向上诉人进行释明不利后果径行作出判决，程序违法。二、一审判决认定主要事实错误，导致错误判决。（一）一审判决采信被上诉人提供的派出所证明，认定双方于2019年2月发生纠纷与事实不符，导致错误判决。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房租赁合同》，第一年房屋租金应当时在签订合同之日起2日内由被上诉人向上诉人缴纳，第一年被上诉人按照约定缴纳了该租金，合同同时约定了后续期间的租金缴纳时间应当在每年的3月1日前，逾期30日以内被上诉人应当支付当年全部租金的2％的违约金，逾期超过30日以上，上诉人享有解除权并有权要求被上诉人支付当年租金10％的违约金。本案中，双方除了租赁关系之外没有其他关系，产生纠纷也只可能因为被上诉人没有缴纳租金才产生纠纷，而2019年租金的缴纳时间是在2019年3月1日前，因此只有可能在3月份以后才因租金问题产生纠纷，且上诉人有新的证据能够证实双方产生纠纷的时间不是在2019年2月，而是2019年4月。（二）一审法院认定上诉人将涉案商铺租赁给喀什双子星文化传媒有限公司与事实不符。一审法院在市场监督管理局调取的租赁合同系复印件，其本身就不符合证据的法定形式，尤其是在上诉人对该份证据的真实性不认可的情况下，一审法院更不能将该份证据复印件作为认定案件事实的依据。该份复印件也与事实严重不符，因为被上诉人未按约向上诉人支付租赁费，上诉人依法享有解除权后，上诉人以自己的行为表示与被上诉人解除了该租赁合同并本着及时止损的原则于2019年4月中旬将该商铺租赁给他人用于经营酒店并非喀什双子星公司，被上诉人提供的喀什双子星公司租赁合同并不存在，喀什双子星公司也从未在涉案商铺进行过任何经营活动。一审法院错误的将被上诉人提供的喀什双子星公司租赁合同复印件作为认定上诉人违约的证据，得出上诉人应承担违约责任的结论导致本案认定事实错误，适用法律错误。（三）一审认定上诉人让被上诉人放弃房屋租赁并将被上诉人租赁的房屋上锁、干扰被上诉人使用租赁房屋严重背离客观事实。上诉人和被上诉人已经签订租赁合同，如果被上诉人能够按时支付房租，对于上诉人而言没有理由要求被上诉人放弃房屋租赁，更没有理由将房屋上锁、干扰被上诉人使用租赁房屋。假使出现上述情形，只有可能是在被上诉人没能按期支付租金、上诉人收不到租金按合同约定享有解除权的情况下才会有类似表述，否则上诉人在收到租金的情况下还作此表述显然不符合逻辑，一审法院仅依据被上诉人提供的无其他证据印证的照片及其自身陈述就认定上诉人让被上诉人放弃房屋租赁、上诉人采取了锁门措施、干扰被上诉人使用租赁房屋显属认定错误。另外，涉案商品房两侧各有一个上二楼的通道，被上诉人承租的商品房二楼通道畅通无阻，一审法院在未进行核验现场的情况下导致了错误认定。（四）被上诉人反诉要求上诉人承担装修费用，应当由被上诉人举证证明其装修费用的数额，其申请对该费用进行评估未得到法院准许，被上诉人亦未能提供充分的证据证明其装修费用的数额，在此情况下应当由负有举证责任的被上诉人承担不利后果。一审法院仅依据被上诉人提供的劳务合同、收款收据及购货清单就认定被上诉人装修费用476,000元没有依据。首先，被上诉人是否将涉案房屋装修承包给周建忠无法证实，周建忠是否签订过该合同、是否收到该款项、被上诉人为什么没有提供转账凭证都没有查明，甚至周建忠的签名是否其本人所签都无法确定。在诸多不确定的因素下，一审认定被上诉人产生的装修费用为476,000元证据不足。三、被上诉人至今未向上诉人交纳2019年度租金，已构成根本违约，上诉人有权依法行使合同解除权。一审法院认定上诉人违约属于事实认定错误，上诉人有新的证据足以证实双方产生纠纷的时间并非2019年2月而是在被上诉人未按期交纳租金的情况下才产生，因此是被上诉人违约在先。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房租赁合同》，被上诉人应于每年的3月1日前向上诉人一次性付清当年全额租金，逾期交纳超过30日以上的，上诉人有权解除合同，并有权继续索要欠付租金，被上诉人还应当向上诉人支付当年租金的10％违约金。被上诉人至今都未能向上诉人交纳租金，因此上诉人在2019年4月1日起就已经享有了解除权，被上诉人未按期足额交纳租金的行为已构成根本违约，上诉人按照合同约定诉请被上诉人支付当年租金10％的违约金符合法律规定。综上，请求法院在查明事实的基础上将本案发回重审或依法改判。刘菲辩称，1．一审判决程序合法，一审证据足以证明上诉人严重违约，应当承担违约责任。被上诉人也向法院提供了损失赔偿的证据，为查明案件事实，被上诉人向一审法院申请评估鉴定，但上诉人根本不认可其违约的行为，不同意评估鉴定，不配合法院的评估，故一审法院据此作出判决完全合法。2．一审法院认定事实请求，双方的租赁合同刚签订，被上诉人租赁房屋的目的是经营餐馆，餐馆刚装修完毕，上诉人将大门上锁，堵上楼梯的通道，强行将被上诉人赶出所租赁的房屋，将涉案房屋租赁给案外第三人开设宾馆，上诉人严重违约。3．本案关键证据上诉人与案外人喀什双子星公司签订的租赁合同，被上诉人一审提交了复印件，但一审法院庭后向塔县市场监督管理局调取了该证据，该证据完全可以作为认定事实的依据，该合同显示2018年11月10日上诉人已将涉案房屋租赁给喀什双子星公司，并且在该合同中明确记载涉案房屋已被被上诉人刘菲租用，且租用尚未到期，并且由喀什双子星公司与刘菲协商解除原合同的事宜。4．上诉人是原审原告其主动向法院起诉的目的就是为了解除合同，是为了让案外人顺利的开始宾馆，其诉讼本身存在恶意。汇丰元公司向一审法院起诉请求：1．依据法律和合同约定判决解除与被告的商品房租赁合同；2．依据法律和合同约定判决被告支付违约金人民币96,360元；3．判决被告承担本案的全部诉讼费用。刘菲向一审法院提起反诉请求：反诉原告诉称：1．请求法院判令被反诉人向反诉人赔偿损失476,000元；2．请求法院判令被反诉人向反诉人支付违约金60,500元；以上项合计536,500元。3．本诉及反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2018年3月28日，原告（反诉被告）汇丰元公司与被告（反诉原告）刘菲签订一份商品房租赁合同，由被告（反诉原告）刘菲承租原告（反诉被告）汇丰元公司位于塔什库尔干县乔戈里路东侧，喀拉苏路南侧综合楼二层（门牌号：019-（101-112））12间房屋开设餐厅；合同约定租赁期为5年，自2018年3月31日起至2023年3月30日止；第一年及第二年的租金为60,500元；第一年的租金在签订本合同之日起2日内付清，其余年份租金在每年的3月1日前付清。合同同时还约定双方违约责任：合同第八条第一款“乙方应按照约定及时向甲方缴纳租金。如缴纳租金逾期30日以内，乙方除应补交所欠租金外，还应按日向甲方支付当年全部租金2％的违约金；如逾期超过30日以上，甲方有权解除合同、继续索要所欠租金及乙方按日向甲方支付当年全年租金的10％的违约金”。合同第八条第二款“租赁标的物交付后，在租期内甲方不得无故解除合同或无正当理由影响该合同的执行，否则，甲方应向乙方支付当年租金1倍的违约金；乙方不得无故提前解除合同或无正当理由影响该合同的执行，否则，乙方应向甲方支付当年租金1倍的违约金。”合同签订后，被告（反诉原告）刘菲于2018年3月29日向原告（反诉被告）汇丰元公司缴纳了第一年租金60,500元和租房押金5,000元，原告（反诉被告）汇丰元公司向被告（反诉原告）出具了收据两张。之后被告（反诉原告）刘菲即着手餐厅装修事宜，2018年4月20日被告（反诉原告）刘菲与周建忠签订房屋装修合同。合同签订后，周建忠即开始装修餐厅。到2018年7月，反诉原告刘菲将餐厅已装修完毕时，反诉被告汇丰元公司找反诉原告刘菲讲让反诉原告刘菲放弃房屋租赁，反诉原告刘菲不同意放弃房屋租赁；2018年8月份，反诉被告汇丰元公司将反诉原告刘菲租赁的房屋二楼上锁，直到2019年2月21日，反诉原告刘菲因反诉被告汇丰元公司锁门无法经营租赁的房屋，向塔什库尔干镇派出所报警，塔什库尔干镇派出所民警到现场时也无法解决反诉被告汇丰元公司锁门问题。后来经反诉原告刘菲多方调查得知，反诉被告汇丰元公司已于2018年11月10日与喀什双子星文化传媒有限公司签订商品房租赁合同，反诉被告汇丰元公司将涉案房屋即将坐落于喀什市塔什库尔干县乔戈里路东侧，喀拉苏路南侧塔什库尔干县汇丰元贸易有限责任公司名下的综合楼二层全部56间房屋及配套设施和部分场地与一层楼梯吧台间一间全部租赁给了喀什双子星文化传媒有限公司；二层门牌号：019-201-256，一层楼梯吧台间门牌号：019-034。租赁期为八年，自2019年4月1日起至2027年3月31日止，故反诉被告汇丰元公司坚决不将涉案房屋让反诉原告刘菲使用。反诉原告刘菲因反诉被告汇丰元公司无正当理由影响合同的执行、锁门干扰反诉原告无法经营餐厅，故没有向反诉被告汇丰元公司缴纳2019年租金。原告（反诉被告）汇丰元公司与被告（反诉原告）刘菲签订商品房租赁合同后，被告（反诉原告）刘菲即着手餐厅装修事宜，2018年4月20日被告（反诉原告）刘菲与周建忠签订房屋装修合同。装修合同约定承包方式为清包工，合同价款为建筑面积426平方米，按包干650元／平方米。合同签订后，周建忠即开始装修餐厅。截至2018年8月份，餐厅已基本装修完毕，共计支出装修费用工钱276,900元，材料款199,100元，合计476,000元。一审法院认为，合法的商品房租赁合同受法律保护，合同双方当事人应按照诚实信用原则忠实履行合同。本案中，原告汇丰元公司与被告刘菲签订商品房租赁合同是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案中，被告刘菲依法租赁原告汇丰元公司房屋开餐厅使用，合同签订后，被告刘菲按合同约定及时向原告汇丰元公司缴纳了租金及保证金，并将所租赁房屋进行了装修。在房屋装修结束后，原告汇丰元公司在未与被告刘菲解除原商品房租赁合同、未告知被告刘菲要求解除原商品房租赁合同的情况下原告又与第三人喀什双子星文化传媒有限公司签订商品房租赁合同，将已租赁给被告刘菲房屋在内的楼房重新租赁给了第三人喀什双子星文化传媒有限公司，同时原告汇丰元公司实施锁门行为，干扰被告刘菲所租赁的房屋经营餐厅，原告汇丰元公司行为已严重违反了与被告刘菲签订的商品房租赁合同的约定，原告汇丰元公司已严重违约，鉴于以上情况，原告汇丰元公司与被告刘菲签订的商品房租赁合同已无实际履行的必要，因此原告汇丰元公司要求解除与被告刘菲签订的商品房租赁合同的诉讼请求，法院予以支持；因原告汇丰元公司严重违约在先，因此原告汇丰元公司要求被告支付违约金96360的诉讼请求，法院予以驳回；反诉原告刘菲与反诉被告汇丰元公司签订商品房租赁合同后，严格按照合同履行，及时缴纳合同约定的租金及保证金，但因反诉被告汇丰元公司不遵守合同约定，严重违约在先，按照反诉原告刘菲与反诉被告汇丰元公司签订的合同第八条第二款的约定，反诉原告要求反诉被告支付违约金60,500元的反诉请求，法院予以支持；因反诉被告汇丰元公司不遵守合同约定，严重违约在先，实际造成反诉原告刘菲装修餐厅的损失，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，反诉原告刘菲要求反诉被告汇丰元公司赔偿损失476,000元的反诉请求，法院予以支持，关于装修费用问题，反诉原告在庭审中，已提出对已装修房屋予以价值评估，庭后又向法院递交了对已装修房屋予以价值评估申请，法院及时与反诉被告汇丰元公司联系，反诉被告汇丰元公司在电话中明确表示不同意反诉原告提出的对已装修房屋予以价值评估，故法院无法对已装修房屋予以价值评估，装修费用法院只能以反诉原告刘菲当庭提交的证据476,000元予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十二条第一款，第一百三十四条第一款第七项、第八项、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告塔什库尔干县汇丰元贸易有限责任公司与被告刘菲签订的商品房租赁合同。二、驳回原告塔什库尔干县汇丰元贸易有限责任公司要求被告刘菲支付违约金96,360元的诉讼请求。三、原告塔什库尔干县汇丰元贸易有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿被告刘菲装修房屋损失476,000元。四、原告塔什库尔干县汇丰元贸易有限责任公司于判决生效之日起十日内支付被告刘菲违约金60,500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,209元，反诉费9,165元，由原告塔什库尔干县汇丰元贸易有限责任公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。汇丰元公司提交了以下九组证据：第一组证据：1．于2021年2月24日塔什库尔干镇派出所出具的《关于刘菲所持证明的情况说明》一份。2．于2021年4月12日塔什库尔干镇派出所出具的《处警证明》一份。3．塔什库尔干镇派出所签字盖章确认的2019年7月2日的出警记录截屏一份。拟证明，1．刘菲于一审中提供的塔什库尔干镇派出所出具的《证明》系前乡镇干部借调至警务站工作的陈鑫违规开具，系其个人行为，经该镇派出所调查出警记录后确定2019年7月2日汇丰元公司员工与刘菲因租房合同问题引发纠纷，派出所干警张文辉、托合塔洪等人于2019年7月2日10时25分到达现场处理警情。2．于2019年2月21日塔什库尔干镇派出所并未接到刘菲报警的记录，刘菲一审中出示的《证明》不属实。刘菲质证称，1．对情况说明真实性、合法性、关联性均不认可，该派出所于2020年5月6日出具证明，印章是该派出所的，后又在2021年出具该情况说明，推翻2020年的证据，前后反复的行为。2．对《处警证明》及出警记录截屏，真实性无异议，但对证明的问题不认可，同时该两份证据可以证实双方之间因房屋租赁持续在发生纠纷。本院对该组证据的真实性、关联性均予以认可。第二组证据：1.于2021年4月12日塔什库尔干镇派出所出具的《证明》一份；2.于2021年4月12日塔什库尔干镇派出所民警张文辉出具的《情况说明》一份。拟证明，塔什库尔干镇派出所民警于2019年7月2日接到指挥中心指令后携带11号警务站车巡组（托合塔洪、吾拉木艾依达尔）前往出警现场，经了解系刘菲与汇丰元公司员工因房屋租金问题引发纠纷，塔什库尔干镇派出所民警告知双方携带相关材料前往劳动监察大队进行处理。刘菲质证称，对该证据的真实性没有异议，但是该证据无法证实双方只是在报警的时间存在纠纷，同时该证据明显是为本案的诉讼出具的。本院对该组证据的真实性、关联性均予以认可。第三组证据：涉案承租房屋照片八张。拟证明，2019年2月涉案房屋空置，并不存在被占用的情况。刘菲质证称，对照片的真实性无异议，确实是该楼房的照片，对证明的问题不认可，该证据正好可以证实汇丰元公司将刘菲从租赁的房屋中强行赶走之后，已经在装修酒店，根据汇丰元公司与双子星公司签订的租赁合同，2018年11月10日至2019年3月31日为该酒店的装修时间，酒店名称为黑海洲际酒店，并且成立了新疆黑海洲际酒店有限公司（以下简称黑海公司），该组照片的拍摄人刘智，为该公司的股东、执行董事、总经理，该组证据正好可以证实汇丰元公司的严重违约行为。本院对该组证据的真实性予以认可，对证明的问题不予认可。第四组证据：1．喀什双子星文化传媒有限公司出具的《证明》一份。2．于2019年4月18日汇丰元公司与黑海公司签订的《商品房租赁合同》一份。3．于2019年10月15日汇丰元公司与黑海公司签订的《房屋租赁合同补充协议》一份，黑海公司与新疆公路工程监理中心签订的《房屋租赁合同》一份。拟证明，1．汇丰元公司并未将涉案商铺出租给喀什双子星公司，汇丰元公司与喀什双子星公司签订的合同并未实际履行。2．汇丰元公司于2019年10月15日以补充协议的方式将涉案房屋出租给黑海公司，租赁期限为2019年10月15日至2027年3月31日，黑海公司在承租涉案房屋后并未将该部分作为酒店使用，而是将包含涉案房屋在内由黑海公司承租的部分房屋出租给了新疆公路工程监理中心，转租期限为2019年11月1日至2020年12月1日。3．以上两组证据证实，刘菲未能按期交纳租金，违约在先，根据汇丰元公司与刘菲签订的《商品房租赁合同》第八条第1款“如交纳租金逾期超过30日以上，汇丰元公司有权解除合同，继续索要所欠租金及刘菲按日向汇丰元公司支付当年全年租金10%的违约金。”现黑海公司与监理中心的合同期满，但仍由监理中心在承租使用，形成了事实上的租赁合同关系。刘菲质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。1．该证据不属于二审新证据，即使真实存在也应该向一审法院提交。2．塔县人民法院、塔县纪检委、巡视组向塔县市场监督管理局调取的证据并没有该租赁合同，黑海公司在市场监督管理局登记备案的租赁合同是与喀什双子星公司签订的合同。3．即使该证据真实存在，我方的租赁合同到期时间是2023年3月30日，汇丰元公司无权将我方承租的房屋进行出租转租。4．黑海公司股东之一为喀什双子星公司法定代表人买买提依明·吾不力卡生木，喀什双子星公司出具的证明与事实不符，该证明上签字的法定代表人买买提依明·吾不力卡生木同时为黑海公司的股东，存在利益关系，该证明的内容完全是虚构的。本院经核实认为，买买提依明·吾不力卡生木为黑海公司原股东之一，存在利害关系，因此本院对《证明》不予采信。黑海公司执行董事刘智与汇丰元公司的委托代理人对于《房屋租赁合同补充协议》的形成时间的表述不一，因此该补充协议的真实性本院不予认可，《房屋租赁合同》结合付款凭证予以认可，《商品房租赁合同》结合其他证据予以认定。第五组证据：2019年11月25日业务回单打印件一份及相应发票复印件两张，2019年12月31日网上银行电子回单打印件一份，2020年1月10日电子回单打印件一份。拟证明，黑海公司于2019年10月15日以《房屋租赁合同补充协议》的方式从汇丰元公司承租了涉案房屋，黑海公司承租涉案房屋后将该房屋以35万元/年的租金，转租给新疆公路工程监理中心（以下简称监理中心），并签订了《房屋租赁合同》，监理中心按照合同约定分别于2019年11月25日向黑海酒店指定的昌吉市千铭机械租赁部支付租赁费20万元、2019年12月31日向黑海公司支付租赁费10万元、2020年1月10日向黑海公司支付租赁费5万元，以上款项共计35万元。监理中心支付房屋租赁费的时间可以证实黑海公司将涉案房屋转租给监理中心是在2019年4月之后，因刘菲违约在先，黑海酒店为了及时止损，将涉案房屋转租给监理中心，并未侵害刘菲的承租权。刘菲质证称，汇丰元公司试图证明其在2019年4月18日与黑海公司签订房屋租赁合同，该合同中并不包括涉案的12间房屋，在2019年10月15日汇丰元公司与黑海公司签订补充协议，黑海公司承租了涉案12间房屋并转租给案外人新疆公路工程监理中心。2018年11月10日汇丰元公司已将房屋整体出租给他人开设酒店，假设黑海公司并没有承租本案12间房屋，汇丰元公司完全自行将12间房屋出租监理中心，没有必要汇丰元公司出租给黑海公司，黑海公司转租给监理中心，这严重不符合常理，以上事实完全不属实，对真实性、关联性都不认可，与本案无关。本院对该组证据的真实性及黑海公司转租给监理中心的事实予以认定。第六组证据：2019年7月2日通话录音纸质版打印件。拟证明，汇丰元公司多次找刘菲催要房租，刘菲也承认直至2019年4月底也未交房租，刘菲的行为构成违约。刘菲质证称，对录音的真实性没有异议，对证明的问题不认可，汇丰元公司截取的该部分内容应当放在整个电话录音中进行考察。该录音是刘菲的父亲刘平与汇丰元公司负责人王霖进行交涉形成的，录音的主要内容是涉案的房屋已经租赁给他人，王霖让刘菲退出，但是只是愿意给刘菲2万元-3万元的补偿，刘菲不同意。本院对该组证据的真实性予以认可，关联性结合整个录音内容和其他证据综合予以认定。第七组证据：1．汇丰元公司在一审中提供的起诉状。2．刘菲在一审中第一次提供的反诉状。拟证明，汇丰元公司在刘菲未能按约支付房屋租金且经过汇丰元公司一再催要未能支付的情况下，根据双方签订的《商品房租赁合同》之约定，以起诉的形式行使了解除权。3．刘菲在一审中第一次提交的民事反诉状载明其产生的装修费为120,000元，刘菲更换的反诉状将装修费变更数额至476,000元，而在两次提交反诉状期间刘菲均未再次对涉案房屋装修，刘菲多次反复变更装修费数额的行为足以证实刘菲装修费用不属实。刘菲质证称，对该组证据的真实性、关联性均不认可。汇丰元公司一审提交起诉状的时间是2019年，汇丰元公司提交的该份起诉状是2021年1月7日的，起诉状是不真实的。刘菲在2019年收到汇丰元公司提交的起诉状。民事反诉状也不是我方提交的。本院对起诉状的真实性予以认可，对反诉状的真实性、关联性均不予认可。第八组证据：1.于2019年2月拍摄的刘菲对涉案房屋装修照片六张。2.于2021年4月26日拍摄的现有装修照片3张。拟证明，刘菲对涉案房屋只进行了地面铺砖、拆除部分墙体、安装洗手池及马桶等装修活动，所花费用不可能高达476,000元之多。刘菲质证称，真实性不认可。本院对该组证据的真实性予以认可，但根据该组证据无法确认装修费用，因此对该组证据的关联性不予认可。第九组证据：刘智的证言。用以证明2019年2月证人跟朋友到塔县玩，顺便到汇丰元的二楼看了一眼，当时证人和汇丰元公司洽谈差不多了，看到有装修痕迹，随手照了几张照片，刘菲装修的有地板砖、洗漱及马桶等，想作为证人的装修参考，证人与装修公司2019年3月18日以后签订装修合同，3月底开始进场装修。刘菲质证称，对证人证言部分认可部分不认可。对证人陈述的由证人办理设立公司的事宜并提交相关资料，提交的资料中有房屋租赁合同，前期与汇丰元公司沟通租赁事宜时已经存在部分房屋的装修迹象，涉案的房屋又转租给监理公司，监理公司进行了二次装修的事实予以认可。对其陈述的市场监督管理局的租赁合同显示的门牌号不知情的事实不予认可。证人对《房屋租赁合同补充协议》的签订时间进行虚假陈述，其证人证言可信度较低，本院结合本案事实综合予以认定。刘菲提交了一组证据：《商品房租赁合同》一份、黑海公司执行董事任职书一份、黑海公司总经理任职书一份、股东会决议一份、监事任职书一份。拟证明，2018年11月10日汇丰元公司已将包括涉案12间房屋在内的56间房屋出租给第三人开设酒店，该合同第10条第一款明确载明019-201-212已被刘菲租用并且合同未到期，由汇丰元公司与案外人协商配合处理与刘菲解除合同的事宜。2019年2月20日设立公司，案外人喀什双子星公司的法定代表人也是黑海酒店的合伙人、新设立公司的股东，该组证据明确证实在合同有效期内汇丰元公司将房屋租赁给第三人，不履行租赁合同，严重违约。汇丰元公司质证称，对该证据的真实性、合法性认可，对其证明目的中双子星公司法人也是酒店合伙人、新设立公司的股东部分认可，双子星公司法人曾确实是酒店的合伙人，对于刘菲的其他证明目的均不认可。该合同只是黑海酒店为了办理工商注册手续在听取了代办公司的建议的情况下，虚拟的合同，其目标并非为了承租合同项下房屋，只是为了办理工商注册手续，且双子星公司在本次庭审中出具的证明也能够证实该份合同并未履行。从该份合同第10条及刘菲一审提供的汇丰元公司与双子星公司签订的租赁合同第10条，均载明认可刘菲租用了涉案12间房屋，刘菲的承租权并未受到影响。另外涉案12间房屋截至目前，仍然没有作为酒店经营客房的一部分。根据合同约定，汇丰元公司在刘菲逾期交付租金30日后就享有了解除权，汇丰元公司在2019年10月将房屋租赁给他人及汇丰元公司起诉的行为都是行使解除权的表现，符合法律规定和合同约定。本院对该组证据的真实性、关联性均予以认可。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院对此予以确认。另查明，黑海公司原股东买买提依明·吾不力卡生木为喀什双子星文化传媒有限公司（以下简称喀什双子星公司）的法定代表人。黑海公司已将涉案12间房屋出租给新疆公路工程监理中心，该中心已对涉案房屋进行了部分改造。还查明，2019年7月2日汇丰元公司员工与刘菲因房屋租赁合同问题引发纠纷，刘菲报警后，警务人员到达现场并告知他们携带相关材料去劳动监察大队处理。本院认为，汇丰元公司与刘菲签订《商品房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，各方均应按照合同约定履行义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，关于双方签订的《商品房租赁合同》的解除问题各方均无异议，故本院对此不再赘述。关于本案双方在履行合同的过程中哪一方先违约的问题。汇丰元公司与喀什双子星公司分别于2018年11月10日、2018年11月12日签订了内容不完全一致的两份合同，该两份合同约定的租赁标的均包括刘菲所租赁的12间房屋在内的56间房屋，且刘菲的租赁期限还未届满。虽然汇丰元公司提交的喀什双子星公司出具的《证明》载明，喀什双子星公司与汇丰元公司于2018年11月12日签订的房屋租赁合同并未实际履行，但2019年2月之后向登记机关提交备案的租赁合同并非2018年11月12日签订的租赁合同，而是2018年11月10日签订的租赁合同。汇丰元公司也未提交有效证据证明与喀什双子星公司的《商品房租赁合同》何时解除或者终止的事实，汇丰元公司在对于其跟刘菲签订的《商品房租赁合同》未得到解除或终止的情况下，就包括刘菲所租赁的12间房屋在内的租赁标的又与喀什双子星公司签订租赁合同，属于一房二租。另，喀什双子星公司的法定代表人买买提依明·吾不力卡生木为黑海公司原股东之一，黑海公司注册成立阶段向登记机关提交备案的《商品房租赁合同》最后一页分别书写刘智、买买提依明·吾不力卡生木两人的联系电话，据此可以认定，黑海公司的法定代表人刘智对汇丰元公司与喀什双子星公司签订的《商品房租赁合同》及其内容是知情的。现汇丰元公司提交了其与黑海公司签订的《商品房租赁合同》，且该租赁合同的租赁标的并不包括案涉12间房屋，从汇丰元公司分别与喀什双子星公司、黑海公司签订的《商品房租赁合同》内容来看，虽然该两份合同中关于二楼的承租房间数相差12间，但租金、租金递增计算标准等均为一致，这明显不符合常理。因此汇丰元公司提交的其与黑海公司2019年4月18日签订的《商品房租赁合同》的真实性存疑，本院不予采信。综上，汇丰元公司的先违约行为致使刘菲与其签订的《商品房租赁合同》的合同目的无法实现，故汇丰元公司关于刘菲先违约未交租金，并要求刘菲承担违约责任的上诉主张，本院不予支持。关于刘菲的装修损失如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”汇丰元公司作为出租人，负有将租赁物交付给承租人刘菲租赁使用的义务，现因汇丰元公司的原因致使与刘菲的合同无法继续履行，汇丰元公司对此具有过错。根据本案查明的事实，刘菲对案涉12间房屋进行了装修，存在装修费用的支出，现因汇丰元公司的原因致使刘菲无法租赁使用，故汇丰元公司应当赔偿刘菲相应的装修损失。虽然汇丰元公司对刘菲主张的装修损失金额提出异议，但一审主审法官先后两次联系汇丰元公司，通知对装修损失进行评估事宜，同时告知即不同意也不协助评估的法律后果后，汇丰元公司明确表示不同意评估，且案外人已对该12间房屋进行了部分改造并实际占有使用。因此一审法院根据刘菲提交的证据认定装修损失并无不当，本院予以维持。汇丰元公司的先违约行为致使刘菲与其签订的《商品房租赁合同》的合同目的无法实现，刘菲根据合同约定要求汇丰元公司向其支付60,500元有事实和法律依据，应予支持。综上所述，塔什库尔干县汇丰元贸易有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,128.60元，由塔什库尔干县汇丰元贸易有限责任公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   阿卜杜克热木图尔荪审  判  员   热依汗古 力阿布拉审  判  员   吴   炳   坤二 〇 二 一 年 六 月 十 八 日书  记  员   孟   艳   霞