湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1374号上诉人（原审被告）：怀化金圆房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市舞水路，统一社会信用代码914312007968730170。法定代表人：杨志明，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪建军，湖南诚怀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王喜梅，女，汉族，1968年8月16日出生，住湖南省洪江市。委托诉讼代理人：罗晓玲，湖南启沃律师事务所律师。上诉人怀化金圆房地产开发有限公司（以下简称金圆公司）因与被上诉人王喜梅商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1116号民事判决。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金圆公司上诉请求：1.依法撤销一审法院（2021）湘1202民初1116号民事判决，改判金圆公司支付王喜梅逾期交房违约金13686元（不服金额为10857元）。事实和理由：原判决认定延期交房违约事件错误，导致违约金计算错误应予纠正。金圆公司于2020年7月27日取得案涉房屋竣工验收备案表后，随即通知了王喜梅前来收房，金圆公司已经履行了通知义务，但王喜梅因自身原因直到2021年1月8日才来办理收房，故在此期间不应计算延迟交房违约责任。1.金圆公司采用电话通知的形式更符合效率和便捷的要求，几年前签订的买卖合同文本的书面通知显然不符合信息时代的变化。通知收房义务系出卖方的附随义务，金圆公司将达到交房条件的信息传达给王喜梅，即应认定出卖人履行了通知义务，这也符合以行为的方式变更合同的履行，符合法律的规定。2.购房者交房收房过程中也应当全面适当履行合同的附随义务。3.根据日常生活经验法则，金圆公司在取得竣工验收备案表达到约定交房条件后，为减少违约责任，必然第一时间通知王喜梅，金圆公司主张本案的通知收房时间为2020年7月28日更符合客观实际，同时物业公司出具的证明符合法律规定的形式，能证明金圆公司完成了通知义务。4.在房地产市场不景气的当下，多数房企处于烂尾的边缘，而购房者购房时价格较低，系获利者，如果购房者群起起诉要求赔偿违约金，且如对违约时间从严认定，包括金圆公司在内的房企将不堪重负，因此导致案涉房屋烂尾，最终造成伤害的还是购房者自身，影响整个社会秩序。综上，王喜梅应得的违约金为658000元×0.0001×208＝13686元。请求二审法院查明事实，支持金圆公司的上诉请求。被上诉人王喜梅辩称，金圆公司的上诉请求不能成立。金圆公司认为是在2020年7月27日取得房屋竣工验收备案表就于7月28日通知了王喜梅交房验收，但并没有证据证明在2020年7月28日通知王喜梅交房验收。因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回金圆公司的上诉，维持原判。王喜梅向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付延期交房违约金65.8万元*0.01%/天*373天＝24543.4元（从2019年12月31日计算到2021年1月8日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的“东方名邸（二期）”项目中的第17幢3层304号房，总购房价658000元；被告应当在2019年12月31日前将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告收房，原告在收到书面通知之日起15天内对该房屋进行验收并办理交接手续，被告应出示《竣工验收备案表》并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则，原告可拒绝收房；被告逾期交房超过180日，如原告要求继续履行合同则合同继续履行，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金从最后交付期限的第二天至实际交房之日止。合同签订后，原告依约向被告交清了全部购房款658000元。2021年1月8日，被告向原告交付涉案房屋。2020年5月13日，“东方名邸（二期）”项目（17栋）取得《住宅工程质量保证书》、《商品房住宅工程使用说明书》；2020年7月27日，“东方名邸（二期）”项目（17栋）取得《竣工验收备案表》。另查明，因新冠肺炎疫情，2020年1月23日至2020年3月10日期间湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月10日晚调整为二级，2020年3月31日晚调整为三级。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告缴清了全部房款，被告应按照合同约定于2019年12月31日前向原告交付取得竣工验收备案表的房屋，但被告于2020年7月27日才取得涉案房屋的竣工验收备案表，并于2021年1月8日才向原告交付涉案房屋，被告构成违约应承担延期交房的违约责任。认定被告承担违约责任的期限为自2020年1月1日至2021年1月8日止。被告应承担违约金的数额为24543.4元（按总房款的日万分之一计算为658000元×0.1‰×373天）。因新冠肺炎疫情，2020年1月23日至2020年3月10日期间湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，但被告本应依约于2019年12月31日前交付原告符合合同约定条件的商品房，本次新冠肺炎疫情重大突发公共卫生事件与被告的逾期交房违约行为之间不具有因果关系之原因力，因此，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条第(一)项及《湖南省高级人民法院》第二条问题4的解答，被告以新冠肺炎疫情抗辩免除其相应期间逾期交房违约责任的理由不充分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告怀化金圆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王喜梅支付逾期交房违约金24543.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414元，减半收取为207元，由被告怀化金圆房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院基本一致，对一审认定的事实予以确认。另查明，怀化鑫旺物业管理有限公司出具证明：在该栋房屋于2020年7月27日取得《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》达到交房条件后，该物业公司随即电话通知了王喜梅前来收房并办理交房手续。本院认为，当事人之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据合同约定金圆公司应当于2019年12月31日前交付取得竣工验收备案表的房屋，逾期将承担延期交房的违约责任，对此双方均无异议。双方争议焦点在于违约责任期间的计算。金圆公司上诉提出在2020年7月27日取得案涉房屋竣工验收备案表后，即通知王喜梅前来收房，而王喜梅因自身原因直到2021年1月8日才来办理收房，故此期间不应当计算延迟交房违约责任。经查，关于2020年7月28日通知王喜梅来收房的事实，有物业公司出具的证明以及类案的判决等相互印证，能够证明该事实。故对2020年7月28日之后的期间不应计入逾期交房的期间。本案金圆公司逾期交房的期间自2020年1月1日至2020年7月27日止，共计209天，金圆公司应当承担的违约金数额为13752.2元（658000元×0.01%×209天）。综上所述，上诉人金圆公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1116号民事判决；二、上诉人怀化金圆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人王喜梅支付逾期交房违约金13752.2元；三、驳回被上诉人王喜梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费414元，减半收取为207元，由怀化金圆房地产开发有限公司负担105元，王喜梅负担102元；二审案件受理费71.5元，由王喜梅负担70元，怀化金圆房地产开发有限公司负担1.5元。本判决为终审判决。审判长  向敦来审判员  龚俊利审判员  夏英姿二〇二一年六月二十九日法官助理陈若愚书记员王**附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。