广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0204民初1885号 原告：谭淑娥，女，1975年9月9日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：黄云峰，柳州市方正法律服务所法律工作者。 被告：钟小利，女，1965年11月20日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：袁缘，广西银正（三江）律师事务所律师。 原告谭淑娥与被告钟小利租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法适用简易程序,于2021年5月7日公开开庭进行了审理。原告谭淑娥及其委托诉讼代理人黄云峰，被告钟小利之委托诉讼代理人袁缘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭淑娥向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付2020年2月至4月的租金24000元；2.判令被告支付违约金24000元；3判令被告支付装修赔偿款27420元（装修赔偿51420元，押金抵扣后余27420元）；4.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2019年4月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于柳州市柳南区的房屋，期限从2019年4月1日至2021年7月15日，月租金8000元于每月8号前支付。合同签订后，原告按约定移交了房屋给被告使用。被告支付租金到2020年1月之后就不再支付，并于2020年4月单方提出解除合同。双方就装修赔偿、违约金等协商未果，原告提起诉讼，请求法院判如所请。 被告钟小利辩称：一、在2020年1月24日疫情爆发，广西启动一级响应，被告的经营严重受损，无力继续经营，因此被告认为疫情期间的租金应该减半收取；二、被告已经于2020年3月31日撤离了租赁场地，4月已经不再使用租赁场地，对于4月的租金被告不应继续支付，即使需要支付也应该减半收取，对于2-3月的租金也应该减半收取；三、疫情的爆发属于不可抗力，被告无法正常经营，租赁合同的目的基本无法实现，被告也已经及时的撤离租赁场地并告知原告，被告并非故意违约而且合同约定的违约金明显过高，加重了被告的损失，显失公平；四、被告从2015年开始就租赁了该房屋，并自己全额出资将房屋原先的毛坯状态装修成为后来的宠物医院，2019年原告购买了该房屋，因为被告与前房东的租约还未到期所以被告才与原告按照原来的租赁合同重新签署了原告与被告之间的租赁合同。原告并未见到过该租赁物装修前的原始状态就要求被告按照其诉求进行恢复，并不公平；五、原告提供的装修明细是其自行制作的，缺乏公正性，也没有考虑到租赁5年装修早已折旧；六、被告撤离时只是移动了可移动的装修部分，原告所提及的门窗水电等均为被告承租房屋后自行出资安装的，符合宠物医疗标准的设备均为可拆卸的，并未形成附合的装饰装修物，被告认为属于合同约定的可移动的装修且在移动的过程中也没有破坏房屋的结构，因此原告的赔偿主张缺乏依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，原告提交的《房屋租赁合同》（2019年4月1日）《微信聊天记录截图》及被告提交的《房屋租赁合同》（2015年7月15日）、《（2017）桂0204执1507号执行裁定书》《（2020）桂0205民初1194号民事判决书》《（2020）桂02民终4813号民事判决书》均客观真实，来源合法，且当事人并未对上述证据的真实性提出异议，故本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的《广西南宁聚缘装饰有限公司柳州分公司装修预算表》，因该份证据加盖有相关公司公章，且其中载明的工程地址为案涉房屋地址，故本院对该份证据的真实性亦予以认可。对于上述证据的关联性及证明目的，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月15日，作为甲方（出租方）的案外人覃丽娜、覃俊琪、覃丽莎与作为乙方（承租方）的钟小利签订《房屋租赁合同》一份，其中载明：“双方就乙方租赁甲方房屋一事，经协商达成如下协议，由双方共同遵守执行：第一条：出租房屋的坐落位置、面积以及其他情况1、本合同所出租房屋坐落在：广西柳州市柳南区2、房屋的建筑面积为477.4平方米，使用面积450平方米。第二条：房屋租赁的期限租赁期限为6年，从2015年7月15日起至2021年7月15日止。第三条：租金及其他缴纳方式每月租金8000元。合同签订后乙方应支付给甲方3个月的押金，经双方协议甲方给乙方两个月的装修时间，从第三个月（2015男10月1日）开始乙方要支付给甲方第一个月的租金。以后每月8日前乙方向甲方支付下个月的租金。第四条：房屋修缮条款修缮房屋是甲方的义务。甲方对房屋及其设施应进行必要的检查、修缮……第五条：押金押金24000元，该押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款……第六条：房屋的改建、装修条款本合同有效期内，甲方确需要对出租房屋进行改建、扩建、装修的，须经乙方同意方可进行……合同到期后，可移动装修物乙方带走，不可移动装修物乙方无偿留给甲方……第七条：房屋出卖、合同的延续及优先权租赁期间如甲方出卖房屋，乙方又不愿意购买，则甲方应保证乙方可以继续租赁，直至租赁期间届满……第八条：违约责任1、租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任……如乙方确需退房，应提前两个月通知甲方，并赔偿甲方所造成的损失，并支付违约人民币叁个月房屋。” 2019年4月1日，作为甲方（出租方）的谭淑娥与作为乙方（承租方）的钟小利签订《房屋租赁合同》一份，其中载明的租赁期限为2019年4月1日起至2021年7月15日止，其余的合同内容与上述2015年7月15日签订的《房屋租赁合同》一致。 据原告提交的《微信聊天记录截图》显示，被告于2020年4月16日向原告发送《解除通知函》图片一份，其中载明：“谭淑娥房东你好：我是柳州市鹅山路五号租户钟小利。自从门前修轻轨封路以后，鹅山路五号门面生意受影响巨大，自从封路后一直处于亏损经营状态。后经你同意，我从2019年12月起就在58同城贴转让，但由于轻轨一直封路客户不方便进入加之2020年1月底我国爆发××，由于疫情爆发门面一直转让不出去。双重影响下我的经营亏损更加严重，2月份开始我们店业绩的下降严重导致店里的员工也不稳定了，店长和店员也陆续辞职了。万般无奈下我决定3月底就不继续经营了，3月31日我们已把门面清空并通知你先生去核实。在4月12日之前，我一直未收到你对我要求解除柳州市柳南区鹅山路五号门面的解除《房屋租赁合同》的回复。所以在4月12日我以微信形式与你发书面文字要求解除《房屋租赁合同》，至今4月15日也未收到你的答复。所以我将再次以此通知函形式，要求与你解除《房屋租赁合同》。我已在3月31日申请退租，决定从4月1日起不再租用鹅山路五号门面，需要和你谭淑娥解除柳州市柳南区鹅山路五号《房屋租赁合同》。”2020年5月17日至5月27日，原告与被告有如下微信聊天内容：“原：1.一至三楼小门15个×1000（不含部分大门）＝15000元2.二楼走廊及走道损坏的墙面刮腻子46平方×20＝820元3.部分损坏地面120平方×90＝10800元4.阳台玻璃窗户一扇2005.给主管排水管（未含全部）500元6.装电24000元以上是我找了三家师傅这家给出的最便宜的一家目前我也是按照最基本损坏房屋部分功能进行恢复，并没有过度要求做完这些最基本51420元……被：信息已阅，我们想核实一下，除了上述费用，还有哪些哪些费用？原：还有两个月租金被：我们还有24000元的押金在你那里怎么算？原：只能作为你们的违约金……原：老板娘，麻烦你这两天给个答复给我被：没好意思，这两天家里的人也是早出晚归，还没有得好好商量这事原：这个礼拜内吧，耽误太久了被：最多两万和解，你们考虑一下，要不然就走司法公正吧……原：老板娘，你看一下照片，这事你们搬 走后拆除房屋的水电、门窗、地板的样子，我已经区咨询过了，要恢复到你们拆除前的样子至少要花五万多……” 另据原告提交的《广西南宁聚缘装饰有限公司柳州分公司装修预算表》载明，要对上述微信聊天记录中原告提出的6项内容进行装修施工，总造价为51420元。 另查明，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组决定于2020年1月24日23时启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日20时起，上述响应级别调整为三级响应。 庭审中，原告表示案涉房屋从租赁之初就已经具备了基础装修，原告于2019年2月份向案外人覃丽娜等购买的案涉房屋并于2019年3月份取得不动产权证书。原告认可被告缴纳有24000元的押金在原告处，原告亦认可被告在与原告签订案涉《房屋租赁合同》时系用案涉房屋来经营宠物店，原告认为本案2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》的解除时间为2020年4月16日。被告认为其与原告签订的《房屋租赁合同》系于2020年3月31日解除，案涉房屋在旧的《房屋租赁合同》签订时是处于毛坯状态，相关的装修装饰、门窗水电等均为被告承租房屋后自行出资进行装修。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同依法成立并生效，双方租赁合同关系明确，应受法律保护，双方亦均应依法履行自身的合同义务。同时，本院认为，新冠肺炎疫情属于突发的公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，疫情期间的社会生活和经济秩序是非常规的，具有不能避免和不能克服的客观情况，已构成法律规定的不可抗力。广西于2020年1月24日23时启动重大突发公共卫生事件一级响应，并于2020年2月24日20时起将响应级别调整为三级响应。案涉房屋系被告用于经营活动，受疫情影响，合同目的基本不能实现，客观上经营收入显著降低，面临较大经济损失，且在广西将响应级别调整为三级之后较长一段时间内的相关生产生活及经营秩序并未恢复到正常状态。因此，根据公平原则及妥善解决纠纷原则，对于因不可抗力而导致的损失，应由原、被告双方共同负担较为适宜，双方应共担风险、共克时艰。因原告在微信聊天记录中明确表示被告尚欠2个月的租金，原告的该意思表示与被告抗辩的案涉《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除相一致，且原告并未在收到被告发出《解除通知函》之时及之后的合理期限内否认该通知函中载明的相关内容，由此亦可以看出被告主张的2020年3月31日这一退租时间属实，故本院依法认定本案中被告尚欠原告2020年2月至2020年3月共计两个月的租金。原告向被告主张2020年4月的租金没有事实及法律依据，本院不予支持。根据合同约定，案涉房屋的月租金为8000元，本院依据公平原则及妥善解决纠纷原则酌定该2个月期间的租金减半收取共计8000元（8000元×2÷2）。 对于原告主张的违约金问题。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，如被告需要提前退房的，应提前两个月通知原告并赔偿所造成的损失及支付3个月的房租作为违约金。本院认为，虽然本案中不存在原告以被告因疫情原因无法按时支付房租而提出解除租赁合同的情形，但如上文所述，被告因为疫情原因导致经营活动面临客观困难，其提出解除与原告签订的《房屋租赁合同》的期限虽然明显违反了合同约定，但依据公平原则及妥善解决纠纷原则，综合被告提前解除租赁合同的违约情形及给原告造成的逾期租金损失等因素，本院酌定被告应向原告支付的违约金数额为16000元。 对于原告主张的装修赔偿款问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告的该项装修赔偿款诉请没有事实及法律依据，本院不予支持，理由如下：（一）根据“买卖不破租赁”原则，结合案涉两份《房屋租赁合同》的合同内容，明显可以看出案涉两份合同具有延续性；两份合同均未对案涉房屋的原始状况及装饰装修状况进行明确，原告提交的证据无法证明被告搬离后案涉房屋的状况与原始状况存在何处、何种程度的不同，亦无法证明被告在搬离案涉房屋过程中有对案涉房屋的门窗、水电、地面、墙面、水管等造成损坏，且被告对于原告提出的装修赔偿款所主张的事实及依据均不予认可；（二）案涉两份《房屋租赁合同》均明确约定可移动装修物由承租人带走，不可移动装修物由承租人无偿留给出租人，承租人不得破坏；结合上述合同约定内容及房屋装修日常经验可以推断出，案涉房屋在最开始出租给被告时的原始状态符合被告主张的毛坯状态，即不存在可移动装修物及不可移动装修物，否则案涉租赁合同无需特别约定“不可移动装修物由承租人无偿留给出租人”，因为若案涉房屋本身在出租前就存在不可移动装修物，则该装修物本身即是出租人在出租前享有的财产，该财产不因案涉租赁合同的签订（除非有合同明确约定）而发生所有权转移，因此也就无需特别约定“不可移动装修物由承租人无偿留给出租人”这一内容。 综上所述，因被告已经缴纳有24000元的押金在原告处且被告亦同意将该款项用于支付所欠原告租金及相关损失，而本案中被告依法应向原告支付的尚欠房屋租金及违约金共计24000元（8000元+16000元），在二者相抵扣后，被告在本案中已经无需再向原告支付相关租金及违约金款项。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告谭淑娥的全部诉讼请求。 案件受理费843元（原告已预交），由原告谭淑娥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  黄其威 二〇二一年六月十一日 书记员  甘学亭 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007