新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新32民终213号 上诉人（原审原告）：新疆旺客隆普惠商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区和田市北京西路88号。 法定代表人：于金鹭，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张培荣，广东正大元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：和田金大地房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区和田市塔乃依北路24号1栋1单元1506室。 法定代表人：高玉玲，该贵公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘云峰，新疆沙舟律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：和田万家乐凯旋商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区和田市凯旋路2号。 法定代表人：孙建发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏婷，新疆沙舟律师事务所律师。 上诉人新疆旺客隆普惠商贸有限公司（以下简称旺客隆公司）因与被上诉人和田金大地房地产开发有限公司（以下简称金大地公司）、和田万家乐凯旋商贸有限公司（以下简称万家乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区和田市人民法院（2021）新3201民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月16日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月24日开庭进行了审理。上诉人旺客隆公司的委托诉讼代理人张培荣，被上诉人金大地公司的法定代表人高玉玲及其委托诉讼代理人刘云峰，被上诉人万家乐公司的委托诉讼代理人苏婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旺客隆公司上诉请求：1．请求撤销一审判决；2．判令金大地公司履行合同义务，向旺客隆公司交付位于和田市塔乃衣南路106号和田时代广场一期A区第二层、第三层超市区的11000㎡的租赁房屋。事实和理由：1．金大地公司和万家乐公司在一审提供的证据，不仅不能证明万家乐公司具有合法占有涉案房屋的事实，而且其所提供的证据还存在着虚假性。2．一审判决在万家乐公司没有提出任何相反证据的情形下，就否定了旺客隆于2020年3月20日通过邮寄方式向万家乐公司送达的《告知函》的证明效力，违背我国民事诉讼法律关于适用证据的有关规定。3.一审判决所认定的“万家乐公司已将涉案房屋装修，办理了营业执照，并且货物已经上架”等事实，不仅是其恶意为之，而且还具有违法性。综上，万家乐公司对涉案房屋不具有合法占有的事实，金大地公司应当依法向旺客隆公司履行交付租赁房屋的义务。 金大地公司辩称，金大地公司在一审中就涉案房屋占有的事实提供了与旺客隆公司解除合同及与万家乐公司签订合同的证据，万家乐公司依据合同合法取得了涉案房屋的承租权。旺客隆公司无法证明快递单中邮寄的内容，且快递单上送达人及收件人均与本案没有任何关联，一审否定告知函的证明效力是正确的。万家乐公司装修房屋、货物上架属于客观事实，旺客隆公司要求交付涉案房屋的诉求已经无法满足，故请求驳回上诉，维持原判。 万家乐公司辩称，1．万家乐公司与金大地公司签订的《房屋租赁合同》系合法有效合同，万家乐公司是基于合法有效合同产生的占有，不存在通过强占、欺骗等其他非法手段占有涉案房屋，且金大地公司在一审认可万家乐公司装修并营业的事实，故万家乐公司系合法占有该涉案房屋，应享有房屋的承租权。2．旺客隆公司未提供证据证明万家乐公司收到过告知函，仅凭一张快递单，无法证明向谁邮寄的快递及邮寄的是何物，且单凭一张告知函不足以让万家乐公司相信旺客隆公司与金大地公司存在租赁合同关系，告知函达不到任何的证明效果。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉、维持原判。 旺客隆公司向一审法院起诉请求：判令金大地公司履行合同义务，向旺客隆公司交付位于和田市塔乃依南路106号和田时代广场一期A区第二层、第三层的超市区的11000㎡租赁房屋。 一审法院认定事实：2019年8月30日，旺客隆公司与金大地公司签订《房屋租赁合同》，约定金大地公司将其位于和田市塔乃依南路106号和田时代广场一期A区第二层、第三层的超市区的11000㎡房屋租赁租给旺客隆公司使用，租赁期限为12年（2019年12月12日至2031年12月11日），总租金额为24，817，287.00元，实收租金为21，919，787.00元，并约定合同保证金为10万元、首期租金为50万元。合同签订后，旺客隆公司于2019年9月4日向金大地公司支付保证金10万元及首付租金50万元。2019年9月20日金大地公司以公证方式向旺客隆公司送达《解除合同通知》，理由是与金大地公司接洽过程中旺客隆公司有三个不一致的主体，对后续合同履约产生重大隐患，故要求解除双方2019年8月30日签订的房屋租赁合同。旺客隆公司于2019年9月26日以公证的形式向金大地公司送达回复函，告知金大地公司其不同意解除合同，认为金大地公司解除合同的理由没有事实和法律依据，“旺客隆”字号为我公司唯一标识，不可能产生主体混乱，双方签订《房屋租赁合同》落款处的租赁方所盖的印章是公司备案印章，该合同是金大地公司印制提供的格式版本，抬头部分出现“旺客隆商贸有限公司”是金大地公司所为，且其将60万元退回我公司，也并未造成主体混乱，解除合同的理由不能成立。旺客隆公司于2019年10月8日对其已经交付金大地公司被退回的60万元进行了提存。2020年3月24日，金大地公司与万家乐公司签订了《房屋租赁合同》，万家乐公司承租后已将涉案房屋装修完毕，采购超市所需的全套设备，办理了营业执照，且已经将货物上架完毕。 一审法院认为，本案争议的焦点为：1．涉案房屋租赁合同是否已经解除。2．第三人是否合法占有租赁房屋。 双方在《中华人民共和国民法典》颁布实行之前履行合同发生争议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案适用当时的法律、司法解释，不适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。 旺客隆公司与金大地公司签订的《房屋租赁合同》并不因金大地公司单方向旺客隆公司送达《解除合同通知书》而解除。通知解除只有发出通知的一方享有法定或者约定解除权的情况下向另一方发出通知才能以通知方式解除合同；反之，发出通知的一方不享有解除权的情况下，收到通知的一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”另依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的《房屋租赁合同》中约定的第七条：“有下列情形之一的，甲方有权提前终止本合同，并要求一方赔偿其遭受的直接经济损失：A．一方以明示或行为表明单方解除或者终止合同的；B．乙方违约导致合同目的不能实现的；C．乙方利用房屋存放危险物品或从事违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的；D．乙方拖欠租金达30天的。”本案中金大地公司主张旺客隆公司使用多个名称与其进行合作，且迟延交付首期租金及保证金，但旺客隆公司的名称并不影响合同目的的实现，可通过双方协商解决，且旺客隆公司延迟向金大地公司交付首期租金及保证金时，金大地公司依然向其出具了收据，视为认同了其履行合同的行为，故本案中并不存在金大地公司可单方解除合同的法定或者约定事由，金大地公司不享有法定或者约定解除权，其单方发出的《解除合同通知书》不发生合同解除的效果。 在金大地公司与旺客隆公司的房屋租赁合同尚未解除的情况下，金大地公司又将涉案房屋租赁给万家乐公司，现万家乐公司已将涉案房屋装修，办理了营业执照，并且货物已经上架。金大地公司在向法庭提交其与万家乐公司签订的《房屋租赁合同》，旺客隆公司对该合同签订日期的真实性不予认可，其认为该合同无论何时签订、有效与否都不能否定金大地公司与旺客隆公司签订的涉案合同中约定的金大地公司应当履行的义务。旺客隆公司虽在庭审期间向法庭提交其已向万家乐公司告知涉案房屋存在纠纷的证据，但该证据并不能证实万家乐公司收到其告知内容，也没有证据证明金大地公司向万家乐公司告知涉案房屋的租赁现状，和涉案房屋租赁存在争议的情况，故万家乐公司在本案中系善意第三人，其承租并占有该涉案房屋未违反法律规定，为合法占有。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提高证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，旺客隆公司证明万家乐公司明知标的物存在争议的证据不足，理应承担举证不能的法律后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理”。万家乐公司已经合法占有涉案房屋，已依法取得了涉案房屋的使用权，故旺客隆公司已不能取得涉案房屋的使用权。综上所述，原告新疆旺客隆普惠商贸有限公司的诉讼请求，不予支持。经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告新疆旺客隆普惠商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费300元，由新疆旺客隆普惠商贸有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审认定的事实与一审认定的事实基本一致。 另查明，万家乐公司已经使用涉案房屋并正常营业。 本院认为，本案中，金大地公司分别于2019年8月30日、2020年3月24日与旺客隆公司、万家乐公司对同一房屋的出租签订了《房屋租赁合同》，两份合同均系合法有效的合同，但在涉案合同的实际履行中，万家乐公司签订合同后即对房屋进行装修、采购设备并办理了营业执照，且现在已经开始营业，系涉案房屋的合法占有人。旺客隆公司提出万家乐公司不具有合法占有的事实，但其在二审期间并未提供万家乐超市存在恶意、违法占有涉案房屋的证据，其在一审期间虽提供了向万家乐超市送达了告知函的快递单，但该证据系个人之前的邮寄往来，既不能证明邮寄的内容系告知函，也不能证明万家乐公司收到了该快递，一审不予采纳该份证据并无不当，旺客隆公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院在两份合同均有效的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款规定，在万家乐公司已经合法占有涉案房屋的情况下，确定万家乐系履行合同的承租人并无不当，予以支持。 综上所述，新疆旺客隆普惠商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人新疆旺客隆普惠商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邱红成 审 判 员  常喜盈 审 判 员  吴东冬 二〇二一年六月二日 书 记 员  黄 鑫