河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0823民初1721号原告（申请执行人）：河南长福裕地产有限责任公司，住所地：河南省郑州市金水区东风路********。法定代表人：翟公卫，执行董事。委托诉讼代理人：王燕文，女，1984年8月29日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：王煜烜，河南华云律师事务所律师。被告：赵贵才（案外人），男，1969年12月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：成强，焦作市武陟县法律服务所法律服务工作者。被告：郭金平（案外人），女，1969年6月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：成强，焦作市武陟县法律服务所法律服务工作者。被告（被执行人）：武陟县新时代置业有限责任公司。住所地：河南。住所地：河南省武陟县迎宾大道**法定代表人：左艳玮，总经理。委托诉讼代理人：左磊磊，男，1985年9月16日出生，汉族，系该公司员工。原告河南长福裕地产有限责任公司（以下简称长福裕公司）与被告赵贵才、郭金平、武陟县新时代置业有限责任公司（以下简称新时代公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长福裕公司的委托诉讼代理人王燕文、王煜烜、被告赵贵才及被告赵贵才、郭金平的委托诉讼代理人成强及被告新时代公司的委托诉讼代理人左磊磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长福裕公司向本院提出诉讼请求：一、依法撤销武陟县人民法院(2021)豫0823执异16号执行裁定，驳回被告赵贵才、郭金平提出的执行异议申请,并对歌乐园公馆的8-401号房产继续执行;二、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告长福裕公司与被告新时代公司借款合同纠纷一案,贵院依法受理后,原告长福裕公司向贵院申请财产保全。2020年4月22日,贵院裁定查封了被告新时代公司所有的价值9833000元的房产,其中包括涉案歌乐园公馆的8-401号房产(以下简称“涉案房产”)。该案经贵院审理，依法作出豫08**民初1295号民事判决，判令被告新时代公司偿还原告长福裕公司本金5900000元、利息3846466.67元,并支付自2020年4月17日起至实际清偿之日止以5900000元为本金按照月息2%计付的利息。由于被告新时代公司未履行上述判决确定的义务,故原告长福裕公司向贵院申请强制执行。执行过程中，被告赵贵才、郭金平提出异议,请求中止对涉案房产的执行。贵院审查后,于2021年3月19日作出（2021)豫0823执异16号执行裁定,支持了被告赵贵才、郭金平的异议申请,但原告长福裕公司认为,涉案房产应当继续执行,理由如下:一、涉案房产系被告新时代公司所有,被告赵贵才、郭金平无权申请中止对涉案房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五关于“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的规定,由于被告新时代公司系涉案房产的登记所有人,因此贵院此前的查封、执行行为并无不当,不应予以中止。二、被告赵贵才、郭金平与被告新时代公司所达成的合同内容有悖常理与市场行情,本案中,被告赵贵才、郭金平虽向贵院举证了其与被告新时代公司所签订的《商品房买卖合同》等证据,但该合同记载的签订时间为2018年9月30日,约定的房屋面积达144.29平方米,而总价款为200000元，折合每平方米仅1386.10元,与当年同地段、同小区、同楼层的市场价格严重不符，差价甚至达到3倍之多。其次,被告赵贵才、郭金平提供的银行转账凭证所显示的交易日期为2018年8月7日,但被告新时代公司开具《收据》的时间却在2018年9月30日，两者相差近两月之久,不符合正常购房的交易习惯;同时,转账凭证中也无任何与涉案房屋相关的内容，且“备注”一栏所载明的“签购单广告打印信息”进一步表明被告赵贵才、郭金平所转款项并非用于购买房屋。再者,上述《商品房买卖合同》第二十三条约定的登记备案时间为合同生效之日起30天内,但三被告在能够办理房屋备案及过户登记的情况下却至今仍未办理，显然有悖常理和逻辑。综上所述,原告认为，被告赵贵才、郭金平提交的证据不能证明其在贵院查封涉案房屋之前与被告新时代公司存在真实的房屋买卖交易并支付了房款和占有房屋,且因涉案房屋仍然登记在被告新时代公司名下,属于该公司所有,故应用于继续执行。为此,原告特诉至贵院,敬望判如诉讼请求。赵贵才、郭金平辩称，被答辩人的诉讼请求不成立,依法应驳回其诉讼请求。一、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因××自身原因未办理过户登记。第二十九条规定:金钱债权执行中,××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋;（三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中,经答辩人与新时代公司协商，由新时代公司将其开发的歌乐园公馆第8幢1单元4层401房屋以200000元的价格出售给答辩人,答辩人于2018年8月7日通过银行转账方式支付给了新时代公司标的房屋总价款200000元,双方于2018年9月30日签订《商品房预售合同》，新时代公司给答辩人开具了收据。新时代公司在房屋具备交付条件后将标的房屋交付给了答辩人,答辩人现已经进行装修并准备入住。在答辩人装修期间，发现答辩人购买的房屋被法院查封,经了解才知道系被答辩人与新时代公司因债务纠纷申请执行,武陟县人民法院将答辩人的房屋予以查封，答辩人遂向武陟县人民法院提出执行异议。答辩人认为:答辩人购买新时代公司的房屋签订有书面合同，且合同成立于人民法院查封之前;答辩人购买房屋是为了居住,且答辩人名下没有其他用于居住的房子;答辩人已向新时代公司全额支付了房款，且在法院查封之前就已经取得并占有了该房屋。法院查封答辩人房屋侵害了答辩人的合法权益,答辩人的异议足以排除法院的查封。武陟县人民法院据此裁定中止对位于武陟县歌乐园温泉公馆8-401号房产的执行于法有据。二、关于答辩人购买新时代公司房屋价格问题，系买卖双方之间达成的合意,期间具有答辩人一方对新时代公司提供帮助等情况，新时代公司为了报答人情将其房屋低于市场价出售给答辩人又不违法,“法无禁止即合法”。关于交付房款和签订合同时间，在于买卖双方协商,与他人无关。关于房屋备案及过户登记情况,众所周知,新时代公司因资金短缺而不能将抵押于银行的房屋解封办理备案手续的多了,这不能归责于答辩人,根本不存在什么“有悖常理和逻辑”的说法。如果说“有悖常理和逻辑”的话，那只能说房地产开发商不挣钱或赔钱“有悖常理和逻辑”了。综上，答辩人与新时代公司之间的房屋买卖合同真实有效，答辩人已交付了全额房款并已经占有房屋开始装修并准备入住，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。新时代公司辩称，本公司与被告赵贵才、郭金平签订的合同是真实有效的，是真实意思表达，关于房价提出异议过低情况是因为之前借王正旺一千万元，在武陟县人民调解委员会调解下，王正旺自愿放弃利息一百四十万元，违约金二百万元，王正旺声明亲戚朋友出20万元购买一套房屋，在此情况下出具的商品房买卖合同和收据，情况就是这样的。关于房产合同备案时间的问题，是公司因为资金紧张，已抵押的房屋不能及时进行银行解押造成的。关于对方提出的转账信息POS机上的打印信息，是POS机系统打出来的，所有刷卡支付房款显示的都是消费。根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、被告赵贵才、郭金平与武陟县新时代置业有限责任公司是否存在真实的房屋买卖交易关系？是否支付房款并实际占有该房屋？2、涉案房产是否系赵贵才、郭金平所有？是否能够排除对涉案房产的执行？根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月30日，新时代公司（出卖人）与赵贵才、郭金平（××）签订《商品房买卖合同》，约定赵贵才、郭金平购买新时代公司开发的歌乐园公馆第8幢1单元4层401号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积为144.29平方米，每平方米1386.10元，总金额为200000元。双方约定合同自双方签订之日起生效。2018年8月7日，被告赵贵才、郭金平通过转账的方式分四次向被告新时代公司转账支付200000元。2018年9月30日，被告新时代公司向赵贵才、郭金平开具收据，加盖新时代公司财务专用章。在本院审理长福裕公司与新时代公司借款合同纠纷一案中，长福裕公司于2020年4月22日向本院申请财产保全，本院于2020年4月22日作出（2020）豫0823民初1295号民事裁定书，裁定查封新时代公司所有的价值9833000元的房产，查封期限二年。本院于2020年4月29日向武陟县房产管理中心送达（2020）豫0823执保57号协助执行通知书，查封了新时代公司名下歌乐园公馆第8幢1单元4层401号房，查封期限从2020年4月29日至2022年4月28日止。在本院执行长福裕公司与新时代公司借款合同纠纷一案中，赵贵才、郭金平对执行歌乐园公馆的8-401号房产于2021年3月18日向本院提出书面异议，请求中止歌乐园公馆的8-401号房产的执行。本院于2021年3月19日作出（2021）豫0823执异16号执行裁定书，中止对位于武陟县歌乐园温泉公馆的8-401号房产的执行。另查明，经不动产登记档案信息检索，被告赵贵才、郭金平截止至2021年4月22日在武陟范围内没有办理不动产权登记记录。以上事实，有原告提供的（2020）豫0823民初1295号民事判决书、（2020）豫0823民初1295号民事裁定书、（2020）豫0823执保57号协助执行通知书、（2021）豫0823执异16号执行裁定书各一份，原告和被告赵贵才、郭金平提交的《商品房预售合同》、银行转账凭证四张及《收据》一张，被告赵贵才、郭金平提交的《武陟县不动产登记查询证明书》一份及当事人陈述在案佐证。被告赵贵才、郭金平对原告提交的（2019）豫0823民初842号民事判决书有异议，该判决书涉及的房屋为歌乐园公馆第7幢1单元10层1003号房，与本案不具有关联性，本院不予采信。原告对被告赵贵才、郭金平提交的房屋室内现状照片10张和房屋钥匙照片一张有异议，该证据未显示时间、地点等，不能证明、地点等有关联性，本院不予采信。原告对被告新时代公司提交的人民调解协议书及和解执行协议各一份有异议，本院认为该证据系新时代公司与王正旺之间的纠纷，无法证明与本案的关联性，故对该证据本院不予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，应由被告赵贵才、郭金平提供证据证明其对案涉房屋享有的民事权益足以排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告赵贵才、郭金平与新时代公司于2018年9月30日签订《商品房买卖合同》，本院于2020年4月29日向武陟县房产管理中心送达（2020）豫0823执保57号协助执行通知书，查封了新时代公司名下歌乐园温泉公馆第8幢1单元4层401号房。案涉《商品房买卖合同》签订于案涉房屋查封之前，赵贵才、郭金平已全额支付购房款，涉案房屋的用途为住宅系用于居住的房屋且赵贵才、郭金平在武陟无其他用于居住的房屋。综上所述，赵贵才、郭金平对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告主张对歌乐园公馆的8-401号房产继续执行，依据不足，本院不予支持。原告对被告新时代公司与被告赵贵才、郭金平之间的交易是否真实有异议，但三被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，本院予以采纳。同时房屋销售合同备案登记属于行政管理手段，并不是合同生效的条件，三被告签订的《商品房买卖合同》约定自双方签订之日起生效，故该合同虽未备案登记，但不影响合同的效力。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告河南长福裕地产有限责任公司的诉讼请求。案件受理费4300元，由河南长福裕地产有限责任公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审 判 长  张永庆人民陪审员  陶建军人民陪审员  牛小军二〇二一年六月二十三日书 记 员  冯英英