湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1132号上诉人（原审被告）：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓春香，女，1968年3月13日出生，汉族，住湖南省邵东县。上诉人怀化世雄置业有限公司因与被上诉人邓春香商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或者发回重审；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人系“按揭或者公积金贷款”，依照《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》的约定，对逾期办证应当不计违约责任。一审法院判决上诉人对此承担违约责任，存在错误。2、一审法院支持水电开户费3000元错误，应当予以纠正。3000元在《商品房买卖合同书》附件中明确约定：水电是每户一表，户外集中管理，单独开户费用业主自理。3000元是签订合同时就约定清楚了的，同时被上诉人也把3000元交清了。现在主张返还，诉讼时效已经超过了。3、本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。4、案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上所述，一审判决事实不清，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人邓春香答辩称：1、上诉人与政府相关部门因土地出让等相关问题产生的纠纷，与业主购买商品房无关；2、上诉人违约应当依照合同约定承担违约责任；3、上诉人应当退回3000元水电开户费用。4、被上诉人的诉讼时效没有超过。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求和理由，维持原判。被上诉人邓春香向一审法院起诉请求：1、判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区××路××栋××单元××房屋的《不动产权证》；2、请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币5100元整（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算,（从2015年4月24日开始计算至2021年2月底，共51个月，每月100元,之后的违约金按照合同约定计算）;3、请求法院判开发商退还代收维修基金9274元、水电开户费3000元;4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月19日，原、被告签订《绿海新城售楼合同书》约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于怀化市鹤城区××路××栋××单元××层××号房，总购房款498597元，优惠后463695元，银行按揭贷款方式支付29万元，余款原告现款支付；被告应在2015年3月30日前交房给原告；原告委托被告办理所购房屋的不动产权证，原告付清全部款项（含房产证、土地证代办费及维修资金等所有费用），该房屋交付给原告后，被告需在365个工作日内代办好房产证，再180个工作日内代办好土地使用证，如因被告原因逾期办证则补偿原告每满一个月100元，以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定。《绿海新城售楼合同书》附件二约定，水源每户一表，电源每户一表且单独开户费用业主自理。原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》（网签备案合同）约定,原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于怀化市××路××幢××号房，购房款463695元，银行按揭贷款方式支付29万元，余款原告现款支付,被告应在2014年12月30日前交房给原告,该商品房（不含工业厂房）售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通户”）。原告依约向被告交付了全部购房款、水电开户费3000元及相关办证税费和代办证服务费用。案涉房屋于2020年6月1日取得了《工程竣工综合验收备案表》。供水、供电均已单独开户到户。原告于2015年4月24日收房。因案涉房屋迟迟未办理好不动产权证，原告等小区业主向被告主张权利，2018年3月27日及2018年11月12日被告均做出了办理不动产权证的流程计划承诺，并承诺如被告未履行职责兑现承诺而影响办证流程进展，则小区业主有权向被告索取误工费。另查明，原告所购房屋在房产行政管理部门登记房号为“怀化市武陵南路茶园垄(绿海新城17栋)6层603号”。根据《全国年节及纪念日放假办法》(中华人民共和国国务院令第513号)、《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》(劳社部发〔2008〕3号)，全年工作日为250天=365天-104天(休息日)-11天(法定节假日)。一审法院认为：《绿海新城售楼合同书》、《怀化市商品房买卖合同》均为当事人真实意思表示，合法有效，双方应予全面适当履行，原告依约向被告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，被告应予及时代为原告办理好所购房屋的不动产权证。《绿海新城售楼合同书》系被告提供的格式合同文本，就免除被告逾期办证违约金的约定内容未向原告予以提示或说明，因此，关于逾期办证违约金约定内容中的“以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定”内容无效。原告等业主就被告的逾期办证违约行为于2018年3月主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过三年诉讼时效期间规定，予以支持。原告于2015年4月24日收房，被告需在之后的545个工作日内为原告办理好不动产权证，即被告应在2017年6月28日之前为原告办理好不动产权证(545个工作日相当于包含节假日在内的796天,796天=365天/年×545天÷250天，2015年4月24日796天之后是2017年6月28日)。被告至今未为原告办理好案涉房屋不动产权证，已构成逾期办证违约，应支付原告逾期办证违约金4400元(2017年6月28日至原告主张的2021年2月28日相差1341天,相当于满44个月=1341天÷30天/月，44个月×100元/月=4400元)。2021年3月1日之后，被告仍应支付原告每满一个月100元的逾期办证违约金至实际办妥不动产权证之日止。《绿海新城售楼合同书》附件二约定的“水源每户一表，电源每户一表且单独开户费用业主自理”，该项约定对费用承担的具体金额及项目未予明确，系约定不明，且，《怀化市商品房买卖合同》(网签备案合同)约定“该商品房(不含工业厂房)售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称开通户)”，因此，被告收取原告的水电开户费3000元没有事实和法律依据，应予退还原告。原告交纳物业专项维修资金是办理不动产权证的必交款项，其委托被告办证，现又要求退还该款项的诉讼请求没有法律依据，不予支持。被告以案外第三人的原因对本案原告诉讼请求予以抗辩没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百二十一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十八条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院若干问题的解释》第十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告怀化世雄置业有限公司为原告邓春香办理好所购位于怀化市武陵南路茶园垄(绿海新城17栋)6层603号房的不动产权证，于本判决生效后90日内办好；二、被告怀化世雄置业有限公司支付原告邓春香逾期办证违约金4400元，于本判决生效后7日内付清；三、被告怀化世雄置业有限公司支付原告邓春香逾期办证违约金(按每满一个月100元的标准，从2021年3月1日计算至实际办妥不动产权证之日止)；四、被告怀化世雄置业有限公司退还原告邓春香水电开户费3000元，于本判决生效后7日内付清；五、驳回原告邓春香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取117元，由被告怀化世雄置业有限公司承担。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，二审的审理应当围绕上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求进行。本案中，上诉人怀化世雄置业有限公司与被上诉人邓春香签订的《绿海新城售楼合同书》和《怀化市商品房买卖合同》内容基本一致，双方当事人均认可合同的真实性，且合同内容不违反国家法律法规的强制性规定，双方当事人已按照合同约定履行大部分权利义务，因此两份合同均合法有效。双方当事人均应当按照合同全面履行完毕各自的义务。被上诉人邓春香依约向上诉人怀化世雄置业有限公司交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，上诉人怀化世雄置业有限公司应当及时代为被上诉人邓春香办理好所购房屋的不动产权证。然而上诉人怀化世雄置业有限公司逾期办理，应当承担相应的违约责任。上诉人怀化世雄置业有限公司上诉称合同第十二条约定“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”，因此上诉人怀化世雄置业有限公司不应当承担逾期办证违约金。本院认为，《商品房买卖合同书》系上诉人怀化世雄置业有限公司提供的格式合同文本。该合同文本第十二条就免除上诉人怀化世雄置业有限公司逾期办证违约金的约定内容未向被上诉人邓春香予以提示或说明，而且该条款内容是不合理地免除上诉人怀化世雄置业有限公司办证的违约责任，因此依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利”之规定，该条款内容无效。因此，本院对上诉人怀化世雄置业有限公司的此上诉请求和理由不予支持。关于上诉人怀化世雄置业有限公司上诉所称的3000元水电开户费不应当退回的问题。本院认为，依照《怀化市商品房买卖合同》第四条第4项：“该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)”之约定,水电开通到户建设的所有费用全部包含在了商品房的售价之中。然而《商品房买卖合同书》附件中却单独约定了水电单独开户费用业主自理。在两份格式合同同时都有效的前提下，双方当事人对格式条款的此项理解发生了争议。上诉人怀化世雄置业有限公司认为3000元水电开户费应当另行交纳，不包含在商品房的售价内；而被上诉人邓春香则认为商品房的售价中已包含了水电开户费，上诉人怀化世雄置业有限公司另行收取3000元系重复收费，是违法的，应当退回。本院认为，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十八条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。因此，本院认为双方争议应当适用《怀化市商品房买卖合同》第四条第4项之约定，房价中已包含了水电开户费用，故上诉人怀化世雄置业有限公司收取被上诉人邓春香的水电开户费3000元系重复收费，应予退还。上诉人怀化世雄置业有限公司上诉认为被上诉人邓春香的水电开户费3000元早已交清，且其从未向上诉人怀化世雄置业有限公司主张过权利，故其此诉讼请求已超过诉讼时效。本院认为，被上诉人邓春香于2021年3月2日本案起诉后才从第三方怀化市不动产登记中心调取的《怀化市商品房买卖合同》内容中知道，水电开户费3000元存在多交的情况，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，被上诉人邓春香的此诉讼请求没有超过法定的诉讼时效。上诉人怀化世雄置业有限公司上诉认为导致逾期办证的原因是政府原因造成，应当按照《商品房买卖合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免责。本院认为，上诉人怀化世雄置业有限公司未向本院提交相关证据证实，故本院对此不予采信。综上所述，上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求和理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十七条、第四百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭湘平审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二一年六月二十五日书记员  申沁瑶