黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终4895号上诉人（原审被告）：哈尔滨市北兴房屋开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**永胜路**。法定代表人：石来，总经理。委托诉讼代理人：崔岩，男，1979年12月1日出生，汉族，该公司依兰县项目部负责人，住黑龙江省哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：王鹍鹏，黑龙江日晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白金朋，男，1977年8月9日出生，汉族，农民，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李维库，男，1976年4月7日出生，汉族，依兰县维权法律服务所法律工作者，住黑龙江省依兰县。上诉人哈尔滨市北兴房屋开发有限公司（以下简称北兴公司）因与被上诉人白金朋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省依兰县人民法院（2020）黑0123民初1562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。北兴公司上诉请求：一、依法撤销黑龙江省依兰县人民法院（2020）黑0123民初1562号民事判决第二项，对本案重新审理；二、本案上诉费用由白金朋承担。事实和理由：一审法院认定部分事实不清，适用法律错误。在一审诉讼过程中，北兴公司与白金朋已就供热费的承担达成约定，双方约定供热费由白金朋承担，因此一审法院判决由北兴公司赔偿供热费违反了意思自治原则。二、一审法院判决由北兴公司赔偿房屋看护人员工资没有法律依据，一审法院并未明确，应当由北兴公司赔偿房屋看护人员工资的法律依据。北兴公司认为房屋看护人员工资不属于直接损失，不应当由北兴公司赔偿。综上所述，一审法院认定部分事实不清，适用法律错误，请求依法改判。白金朋辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，北兴公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回北兴公司的上诉请求，维持一审判决。事实与理由：白金朋从未承诺北兴公司自行承担供热费，所以第一项上诉请求不成立；本案北兴公司与白金朋于2013年6月20日签订征收补偿协议，协议签订后第二天北兴公司就将白金朋的房屋拆除，双方约定一个月内为白金朋办理土地使用证，但北兴公司一直未给白金朋办理，北兴公司在2013年5月份，就已取得回迁区域的土地使用权，在2013年9月13日，北兴公司自行办理的土地使用证，但该土地使用证没有注明、也没有给白金朋办理白金朋应得的土地使用证，导致白金朋一直未取得土地使用权。在2015年该回迁楼建成后，北兴公司仍然没有给白金朋办理土地使用证，导致回迁的房屋一直闲置，无法出租出售，造成白金朋每年需要交纳取暖费6万多元，而且需要雇人看护，给白金朋造成了100多万元的损失。双方在协议中约定，如果北兴公司未给白金朋办理土地使用证（期限是一个月），一次性赔偿白金朋1000万元。一审支持了部分损失，符合法律规定，这些损失也是由于北兴公司违约、不履行双方的约定、未给白金朋办理土地使用证，而给白金朋造成的直接损失。综上，一审法院判决并无不当，请求二审法院查明事实，维持一审判决。白金朋向一审法院起诉请求：1.判令北兴公司支付违约金50万元；2.判令北兴公司继续履行合同，补足200余平方米土地面积差额，并协助办理土地过户手续；3.本案诉讼费由北兴公司承担。一审法院认定事实：2013年6月20日，白金朋与北兴公司签订《征收（拆迁）补偿协议》。甲方为北兴公司，其代表人处加盖“哈尔滨市北兴房屋开发有限责任公司依兰指挥部”公章及“王春海”签字，该指挥部系北兴公司的下设机构；乙方为白金朋。该协议约定：一、乙方同意甲方征收（拆迁）自己在朝阳××××路南侧的房屋及土地。乙方临街住改非房屋有照面积为285.93㎡，无照临建面积为70.2㎡，土地面积为2645㎡，其中有证面积为1571.43㎡。二、乙方临街住改非房屋有照面积为285.93㎡，甲方按政策还给乙方90％，应还面积为257.337㎡，在原区域就近还一楼门市，为了配合甲方拆迁，该协议另签。三、甲方在朝阳新城三期西南角还给乙方土地3000㎡，该地西临通坝路，南临围墙三米处，东侧、北侧临朝阳新城三期，东西宽82.2米，用地红线五米处（楼前脸）南北宽39.9米，东侧边线南北宽30.6米，具体见附图。四、乙方在该地上的建筑物必须符合规划要求。五、甲方负责为乙方无偿办理在该地上建筑的一切规划手续。六、甲方无偿将该3000㎡土地的使用权办理到乙方名下，乙方只承担工本费。七、甲方无偿配合乙方办理房屋产权证，契税由乙方承担。八、甲方无偿帮助乙方协调建设过程中的其他事宜。九、如甲方将该土地转让他人或自己盖楼，乙方没有得到该地的使用权，则甲方必须在一个月内一次性赔偿乙方1000万元。合同签订后，白金朋向北兴公司支付350万元工程款，北兴公司在案涉土地上为白金朋建设3300㎡建筑物，并于2015年12月交付白金朋。案涉土地现仍登记在北兴公司名下的土地使用证范围内。白金朋于2016年至2020年期间，交纳案涉土地上的房屋取暖费共计252,503元（其中2016-2017年度取暖费共计63,125元；2017-2018年度取暖费共计63,126元；2018-2019年度取暖费共计63,126元；2019-2020年度取暖费共计63,126元）。2016年1月起，白金朋分别雇佣更夫张宝贵与侯传宝看护案涉土地上房屋，其二人分别为白班与夜班更夫。另查明，经黑龙江省恒泰测绘科技有限公司测量，案涉土地的宗地面积为3029.61㎡。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。白金朋与北兴公司签订的《征收（拆迁）补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。依据双方约定，将案涉3000㎡土地的使用权办理到白金朋名下，并无偿配合白金朋办理房屋产权证系北兴公司应履行的合同义务。协议虽对办理上述证照的时间未作明确约定，但北兴公司应遵循诚实信用原则，在合理期限内积极为白金朋办理案涉土地使用证及房屋产权证。北兴公司实际交付案涉土地及地上房屋的时间为2015年12月份，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，北兴公司应在2016年3月末前履行上述合同义务。由于我国现已实行房屋所有权证和土地使用证两证合一的不动产登记制度，故北兴公司应协助白金朋办理不动产权证。白金朋虽已实际占用案涉房屋及土地，但由于北兴公司怠于履行上述合同义务，造成白金朋无法取得土地使用证和房产证，建成的房屋无法正常出租出售，并承担案涉房屋闲置期间的供热费用。白金朋现要求北兴公司赔偿案涉房屋未办证期间的供热费，并赔偿雇佣他人看护房屋发生的费用，一审法院予以支持，参考本地雇佣更夫费用标准，酌定白金朋主张的看护工资标准为每月每人1500元。经黑龙江省恒泰测绘科技有限公司测量，案涉土地的宗地面积为3029.61㎡，故白金朋要求补足200余平方米土地面积差额的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、北兴房屋于判决生效后三十日内协助白金朋办理案涉土地及地上房屋的不动产权证；二、北兴公司于判决生效后十日内赔偿白金朋供热费252,503元，房屋看护人员工资168,000元；三、驳回白金朋其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。北兴公司举示证据一份：2017年1月3日白金朋给北兴公司出具的2015年—2016年取暖费欠据（复印件）一份。拟证明：北兴公司于2015年已经将案涉房屋交付白金朋使用，今后的取暖费用应由白金朋承担。白金朋质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，因为该证据是复印件，不是原件，而且该证据也不是出具给北兴公司的，所以该证据不能作为定案证据。本院认证意见：因该证据是复印件，白金朋对其真实性不予认可，北兴公司未举示其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，一审认定白金朋与北兴公司签订的案涉《征收（拆迁）补偿协议》有效正确，本院予以确认。关于一审判令北兴公司赔偿白金朋供热费252,503元是否正确的问题。对此，北兴公司上诉称“在一审诉讼过程中，北兴公司与白金朋已就供热费的承担达成约定，双方约定供热费由白金朋承担”，白金朋不予认可并称从未向北兴公司承诺供热费由其自行承担。根据法律规定，北兴公司对此负有举证责任。但北兴公司并未举示有效证据对其该项主张加以证明，应对此承担举证不能的不利法律后果。关于一审判令北兴公司赔偿白金朋房屋看护人员工资168,000元是否正确的问题。由于北兴公司怠于履行案涉合同义务，未在合理期限内为白金朋办理案涉土地和房屋产权证照，导致案涉房屋建成后无法正常出租出售，产生看护闲置房屋的人员工资损失，此种损失系北兴公司违约所致，一审予以支持并无不当。综上所述，北兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7607.54元，由哈尔滨市北兴房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王晓东审判员宋彦辉审判员梁红玉（）二〇二一年六月十五日书记员 于             杨