苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0509民初第3089号 原告：沈梅娟，女，1990年1月2日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：田源，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄东培，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 被告：徐马根，男，1966年11月21日出生，汉族，住苏州市吴江区。 被告：余艳华，女，1969年5月10日出生，汉族，住苏州市吴江区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：钱惠金，江苏均锐律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：孙书婷，江苏均锐律师事务所实习律师。 原告沈梅娟与被告徐马根、余艳华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法由审判员姚燕彬适用简易程序于2021年5月11日公开开庭进行审理。原告沈梅娟及其委托诉讼代理人田源，被告徐马根、余艳华及其共同委托诉讼代理人钱惠金、孙书婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈梅娟向本院提出诉讼请求：1.徐马根协助沈梅娟将位于苏州市吴江区松陵镇横××社区××室房屋及××号车库的产权变更登记至沈梅娟名下，余艳华予以配合办理；2.徐马根、余艳华赔偿原告违约金5万元；3.本案诉讼费、保全费由徐马根、余艳华承担。事实与理由：2020年8月26日沈梅娟与徐马根、余艳华签订《房屋买卖合同》，约定：沈梅娟以100万元的价格购买徐马根、余艳华位于松陵镇横××社区××室房屋及××号车库；该房屋系拆迁安置房，徐马根、余艳华应在产证出来后立即办理房产交易过户手续。合同还约定如任何一方违约，则需承担房屋成交价的20％作为违约赔偿金等。后沈梅娟依约向徐马根、余艳华支付定金5万元及购房款25万元，徐马根、余艳华亦于2020年9月14日将该房屋交付给沈梅娟（车库仍由徐马根、余艳华使用）。后徐马根于2020年12月28日取得权属证书，沈梅娟虽多次催促，但徐马根、余艳华却拒绝履行过户义务。后沈梅娟再次通知徐马根、余艳华于2021年3月11日共同至房产交易中心办理网签和资金托管手续，但徐马根、余艳华仍未按期前往配合办理。沈梅娟认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。现徐马根、余艳华经沈梅娟催告拒绝办理过户手续，严重侵害了沈梅娟合法权益，为此，沈梅娟特至法院。 徐马根、余艳华辩称，1.案涉房屋是徐马根、余艳华的唯一住房，现二人无房可供居住，所以案涉房屋买卖合同不具有可履行性，故徐马根、余艳华已经提起另案诉讼要求解除案涉房屋买卖合同；2.沈梅娟主张的违约金过高，且沈梅娟没有按照约定的数额进行贷款，因此案涉合同履行过程中，存在过错的并非徐马根、余艳华一方，徐马根、余艳华无需承担违约责任；3.徐马根、余艳华不认识字，是根据沈梅娟的要求签字的，所以仅了解房屋成交价为100万元，并不了解合同中关于托管资金和税费的约定；4.关于补充协议，只知道双方将30万元托管资金变更为由购房人支付，关于税费的重新约定并不了解，但因徐马根已经在案涉补充协议上签字，故如法院判决继续履行的话，徐马根认可补充协议的约定。 本院经审理查明事实如下： 徐马根、余艳华系夫妻关系，二人于1990年1月18日登记结婚。 2019年6月10日，苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室作为甲方与徐马根作为乙方签订《太湖新城集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》一份，载明：因城市规划建设需要，甲方因星字湾田园乡村搬迁项目改造涉及星字湾村15组地段内乙方住宅需拆迁。甲方同意乙方购买**苑地段*幢***室住宅1套，建筑面积120.09㎡，其中拆迁安置基准120.09㎡，单价1641元，计197067.69元。另加10号（汽自）车库24㎡，单价2511元，计60264元。 2020年8月26日，徐马根、余艳华作为售房人（甲方）与沈梅娟作为购房人（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，载明：甲方同意将本人坐落于松陵镇横扇社区**苑*幢***室及*号汽车库出售给乙方，房屋建筑面积为120.09㎡，附加面积24㎡。房屋成交价格为人民币1000000元（大写壹佰万元整），乙方于签定协议当日支付给甲方购房总款50000元（大写五万元整）。相关税费按照相关政策规定，由甲方缴纳，如由甲乙方各自缴纳在补充约定事项中明确。任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方的利益。若房屋成交价低于市场评估价，相关税费根据有关规定，按照市场评估价缴纳，缴纳方式依本协议本条规定。乙方的付款方式和付款期限为首付加贷款。甲乙双方在签订本协议同时乙方支付房款后，甲乙双方若一方违约，需承担房屋成交价的20%作为违约赔偿金。本协议经甲乙双方签字后即行生效，协议生效后，乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金，该定金由甲方所得，另付相当于定金数额的违约金，该违约金由甲方所得；甲方中途违约，甲方应在违约之日起三日内将定金退还乙方，另付相当于定金数额的违约金，该违约金由乙方所得。房屋交付时间见附加协议。补充约定事项：包涵此房款内不在此房的附属用房，面积24㎡（10号汽车库）。补充约定：该房现属拆迁安置房（目前无产权证），如若将来国家允许办理产证，需要卖家配合办理产证的相关手续，卖家无条件及无偿配合办理相关手续。乙方于2020年8月27日支付定金五万元正，待甲方搬空房屋并交房乙方向甲方支付二十五万元整，剩余房款由银行贷款支付。甲乙双方协商等甲方不动产证出来后，立即办理房产交易过户相关手续，甲方必须全力无条件配合。在办理房产资金托管时，甲方拿出20万元，配合乙方办理托管手续，乙方产证下来，甲方必须归还乙方垫付的壹拾万元整，否则追究法律责任。甲方按照银行定期利率日付给乙方，作为赔偿金。该房名下的汽车库暂借甲方使用，承诺于2021年5月前搬出并交还乙方，否则按市场租金支付。徐马根，余艳华，徐马根、余艳华之子徐洁荣，徐马根母亲徐桂娜在甲方处签字，沈梅娟在乙方处签字。 2020年8月26日，沈梅娟向徐马根转账3万、2万元，并备注“房屋定金”。2020年9月12日，沈梅娟向徐马根转账6万元。2020年9月22日，沈梅娟向徐马根转账10万元。2020年9月23日，沈梅娟向徐马根转账9万元。以上合计30万元。 2020年9月，徐马根向沈梅娟交付案涉房屋，后进行了局部改造并购置了家电。 2020年12月28日，案涉房屋取得不动产登记权证，载明：权证号：苏（2020）苏州市吴江区不动产权第****号；权利人：徐马根；共有情况：单独所有；坐落：松陵镇横××社区××室房屋，房屋建筑面积为148.09㎡，其中主房建筑面积：120.09㎡，车库10面积：28㎡。 2021年2月18日，徐马根作为甲方与沈梅娟作为乙方签订《补充协议》一份，载明：双方于2020年8月26日签订房屋买卖合同，现对合同进行补充协议：一、托管资金30万元现由购房人出资。二、房屋税费由购房人出资叁万元整，售房人出资肆万元整，剩余零头两人平分。三、银行贷款下来，售房人立马将托管资金还给购房人。 2021年3月1日，沈梅娟致电徐马根： “。 沈梅娟：那上次2月18日，我们一起签订的补充协议，当时说好的，如果你们主动跟我们去办掉过户手续，那我承担3万多的税，你们自己承担4万元多，如果你们现在不主动去办，那我不承担税了。 徐马根：我已经问过他们的人了，税要好多钱了，所以我要返回。” … 沈梅娟：那上一次说好的，你主动配合我们去办过户手续，我会承担的，如果你们现在这样不主动办了，我不承担这点税了，上次说好的三万多的税，我也不承担了。 徐马根：我考虑考虑。” 2021年3月1日，沈梅娟委托江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所代理本案，并支付了律师代理费38000元。因本案提起诉讼保全，向江苏法拍诉讼保全担保有限公司支付担保费2000元。 2021年4月6日，徐马根、余艳华向本院提起诉讼，要求解除其与沈梅娟于2020年8月26日签订的《房屋买卖合同》，案号为（2021）苏0509民初3844号。 2021年5月31日，沈梅娟向本院转入剩余房款70万元。 本案争议焦点：一、案涉房屋买卖合同能否继续履行？二、被告徐马根、余艳华需承担的违约责任？三、案涉房屋买卖合同的税费如何分担？ 一、案涉房屋买卖合同能否继续履行？ 本院认为，原告沈梅娟与被告徐马根签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应为合法有效，双方均应恪守履行。本案中，合同约定,待不动产证办出后，被告徐马根应立即协助原告沈梅娟办理房产交易过户相关手续，但案涉房屋于2020年12月28日取得不动产登记证书后，被告徐马根并未及时履行相应的合同义务，已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告已向被告徐马根支付5万元定金、25万元房款，案涉房屋已于2020年9月交付原告沈梅娟，现原告亦将剩余房款70万元提存于本院,涉案房屋已具备过户条件,故原告的主张于法有据,本院予以支持。至于被告徐马根抗辩其不认识字，不了解合同内容,本院认为，被告徐马根已在案涉房屋买卖合同上签名确认交易,并收取了部分购房款,而且被告徐马根亦未提交相关证据予以证实，故对被告徐马根的上述意见本院不予采纳。至于被告余艳华，因案涉房屋由被告徐马根单独所有，故被告余艳华在案涉房屋买卖合同项下并无协助办理过户的合同义务。 二、被告徐马根、余艳华需承担的违约责任？ 关于徐马根、余艳华的违约责任，合同虽约定违约方需承担房屋成交价的20%作为违约赔偿金，但原告应当提供证据证明其所主张的违约金的数额与其由此遭受的损失相当。现原告主张违约金5万元，本院结合原告沈梅娟为本案诉讼支付了代理费38000元、保全担保费2000元,合计4万元，该4万元系原告沈梅娟的实际损失,故本院认定由被告徐马根向原告沈梅娟支付违约金4万元。被告余艳华虽与被告徐马根共同签署了案涉房屋买卖合同，但案涉房屋为被告徐马根单独所有，因此被告余艳华并非案涉房屋合同相关义务的相对方，故原告关于要求被告余艳华承担违约责任的诉请，本院不予认可。 三、案涉房屋买卖合同的税费如何分担？ 关于房屋交易过程中产生的增值税、契税、个人所得税等税费的承担，双方在合同中有明确约定的，应当按照约定履行。本案中，双方在房屋买卖合同中约定税费由被告徐马根承担，其后双方又对房屋买卖合同中关于税费的约定通过补充协议进行了变更，补充协议的签订系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应恪守履行，故双方应当按照约定，由原告沈梅娟支付税费3万元，由被告徐马根支付税费4万元整，余出款项由两人平均分担。至于原告现主张部分解除补充协议中关于税费的约定，仍按照房屋买卖合同的约定履行，但被告徐马根并不同意解除，亦不符合法定解除的情形，因此，本院不予支持。 综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下: 一、被告徐马根应于本判决生效之日起十日内协助原告沈梅娟将位于苏州市吴江区松陵镇横××社区××室的房屋权属登记[不动产权证号为:苏（2020）苏州市吴江区不动产权第*****号（房屋建筑面积为148.09㎡，其中主房建筑面积：120.09㎡，车库10面积：28㎡）]过户至原告沈梅娟名下（交易过程中产生的税费由原告沈梅娟承担3万元，被告徐马根承担4万元，剩余款项由二人平均分担）。过户手续完成后由被告徐马根至本院领取剩余房款700000元。 二、被告徐马根应于本判决生效之日起十日内支付原告沈梅娟违约金40000元(如采用转账方式支付,请汇入原告指定账号;或汇入苏州市吴江区人民法院,开户行:中国农业银行苏州长三角一体化示范区分行,账号:62×××66)。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取525元、诉讼保全费5000元,合计5525元,由原告沈梅娟承担125元,由被告徐马根承担承担5400元,被告徐马根负担部分于本判决生效之日起十日内交至本院(如采用转账方式支付,请汇入苏州市吴江区人民法院诉讼费专户,开户行:中国农业银行苏州长三角一体化示范区分行,账号:62×××68)。原告已预交的诉讼费用中的5400元本院于本判决生效之日起十五日予以退还。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  姚燕彬 二〇二一年六月十七日 书记员  庾杲淳 书记员  宋玲瑗 附录相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法.院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。