广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0406民初463号 原告：周基荣，男，1993年4月6日出生，汉族，住广东省珠海市。 委托诉讼代理人：刘洁敏，身份情况如下。 原告：刘洁敏（周基荣的妻子），女，1993年5月14日出生，汉族，公司财务，住广东省珠海市。 被告：梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司，住所地梧州市龙圩区龙圩镇龙城西路1号13A幢3号202房，统一社会信用代码91450400799737651P。 法定代表人：吴伟宁，董事长。 原告周基荣、刘洁敏与被告梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告刘洁敏及原告周基荣的委托诉讼代理人刘洁敏到庭参加了诉讼，被告金鼎公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周基荣、刘洁敏向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期交房的违约金122355元（违约金计算：以房款总价302783元为基数，按日万分之三，从2017年7月23日起暂计至2021年4月1日，之后的违约金另计至实际交房日止）；2．判令被告退回从2016年10月5日签订合同时收取的装修保证金5000元及利息1345元（利息从2016年10月5日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）；3．判决被告赔偿逾期交房造成原告的租房损失21047元（从2017年8月开始计算）。事实与理由：2016年10月5日，原告与被告金鼎公司签订《梧州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于梧州市，建筑面积82.39㎡，总房款302783元。合同签订后，原告依约支付了房款给被告。合同约定被告于2017年7月23日将商品房交付给原告使用，但逾期至今，被告未通知原告交房，被告需按合同约定，按原告已交房款日万分之三向原告支付违约金，被告也未交付违约金给原告。合同约定交房期限届满后，原告等业主向梧州市信访局等有关部门多次反映情况，被告也有承诺于2019年7月1日完成吉祥大厦工程，但均没有收到成效。截至2021年04月01日被告都没有向原告交房，逾期交房1347日，被告应向原告支付违约金122355元及2017年8月开始租房的损失21,047元。同时，签订合同时被告向原告收取的装修保证金5,000元，已占用原告资金及利息，也应一并返还。 被告金鼎公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月5日，两原告与被告金鼎公司签订合同编号为ＷＺ2016066450《梧州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于梧州市龙圩区，建筑面积82.39㎡，总房款302783元；买受人于签订合同后3日内向出卖人支付首期款60783元，余款242000元由原告向银行申请按揭贷款支付给被告；被告于2017年7月23日将取得建设工程质量竣工验收意见书验收合格的商品房交付给原告使用；出卖人延期交房的违约责任：被告逾期交房超过120日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金；被告逾期交房超过120日后，原告应从超过120日后的30日内作出是否退房的决定并以书面形式通知被告，如该期限内原告不以书面形式通知被告解除合同的，视为原告要求继续履行合同；若原告逾期付清购房款或逾期接收可交付的商品房，被告免除逾期交房违约责任； 合同签订后，原告支付首期房款60,783元给被告。原告交纳的房款中，除首期房款外，其余的242,000元采用商业按揭贷款的付款方式进行付款。商业按揭贷款242,000元，是原告向中国银行股份有限公司苍梧支行贷款，该行于2016年11月16日通过转账支付该商业贷款242,000元到被告账户。2016年10月5日，原告向被告缴纳了涉案房屋的装修保证金5,000元，被告出具收据给原告收执。梧州市市政和园林管理局、梧州市信访局、梧州市住房和城乡建设局分别于2018年11月15日、2019年2月26日、2019年4月23日，对涉案小区的部分业主信访反映被告延期交房的情况，予以书面答复。被告于2019年3月20日作出承诺其开发的吉祥大厦工程于2019年7月1日完工。 庭审中，原告表示愿意继续履行合同，并称至庭审结束涉案房屋尚未进行竣工验收，也未达到交付条件。 本院认为，原告与被告签订的《梧州市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。根据合同约定，被告应该在2017年7月23日将取得建设工程质量竣工验收意见书验收合格的商品房交付给原告使用，但是一直到原告起诉时被告都没有按此约定交房。被告逾期交房，构成违约，按合同约定被告应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，直至实际交房为止，但是，结合本案的实际情况，本院认为，约定的违约金过高，被告支付的违约金应从2017年7月23日起计至实际交房为止，按照年利率6%计算较为适宜，且支付违约金的总额不超过原告已付总房款302,783元的30%即90,834.9元。经核算，从2017年7月23日暂计至2021年4月1日，被告应支付的违约金为67,015.97元。 关于原告诉请的要求被告退回预交的装修保证金及计付资金占用费的问题。由于涉案房屋至本案庭审结束未能交付使用，且双方在合同中也没有约定可提前收取装修保证金，被告在与原告签订合同时即2016年10月5日收取原告装修保证金，缺乏事实和法律依据，被告应将装修保证金返还给原告，并赔偿损失即计付资金占用费，计付资金占用费应分段计算，自2016年10月5日至2019年8月19日按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付资金占用费，2019年8月20日之后至实际清偿之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付资金占用费。 关于原告要求被告赔偿逾期交房造成的租金损失21,047元问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。该条文内容诠释，如果守约方没有增加违约金的，就不足部分可以另行主张赔偿损失，即允许违约金和赔偿损失并用，但是应就违约金不足以弥补损失部分可以并用。结合本案，原告作为守约方向本院请求被告支付逾期交房违约金，本院支持违约金以已付房款302,783元为基数，按照年利率6%计至被告实际交房之日为止，暂计至2021年4月1日，被告应支付的违约金为67,015.97元，违约金足以弥补原告所提租金损失21,047元，因此，原告再另行主张请求被告赔偿损失即租金损失21,047元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第一款第八项、第九项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告周基荣、刘洁敏逾期交房违约金67,015.97元（违约金计算：以302,783元为基数，按年利率6%，从2017年7月23日计至实际交房之日止，但总额不超过原告周基荣、刘洁敏已付总房款302,783元的30%即90,834.9元，暂计至2021年4月1日为67,015.97元）； 二、被告梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告周基荣、刘洁敏装修保证金5,000元及资金占用费（资金占用费计算：以5,000元为基数，从2016年10月5日至2019年8月19日按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后至实际清偿之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告周基荣、刘洁敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3,294元，减半收取计1,647元（原告已预交法院），由原告周基荣、刘洁敏负担840元，被告梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司负担807元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄小戈 二〇二一年六月七日 法官助理 林伟怡 书 记 员 唐文玉 附适用法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高 -10- 于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。