安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖03民终1522号 上诉人（原审被告）：蚌埠三阳房地产开发有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇党校院内，统一社会信用代码91340323MA2MTGF248。 法定代表人：薛凤复，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张金磊，安徽治邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马友飞，男，1947年10月3日出生，汉族，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：王玮，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。 上诉人蚌埠三阳房地产开发有限公司（以下简称三阳公司）因与被上诉人马友飞民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人三阳公司的委托诉讼代理人张金磊、被上诉人马友飞的委托诉讼代理人王玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三阳公司上诉请求：1．撤销安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初609号民事判决，依法改判驳回马友飞的一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由马友飞承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。2016年9月2日，三阳公司与马友飞签订《房屋拆迁补偿协议》，该协议约定马友飞负有两项义务：一是“在签约之日起2日内，将被拆迁房屋腾空后移交给甲方拆除”；二是“应在接到通知10日内到三阳公司办理购房手续”。协议签订后，马友飞未如约腾空房屋，而是在2016年10月11日与仲兴卫生院签订《收回协议书》并拿到购房款及利息后将房屋交付给仲兴卫生院。一审判决认定马友飞“已按《房屋拆迁补偿协议》履行了腾空房屋的义务”错误。马友飞亦未按照合同约定的时间到三阳公司办理购房手续，按照双方之间的协议约定，“甲方不再向乙方补偿本合同约定的面积的门面房”，一审判决既然认定《房屋拆迁补偿协议》是合法有效合同，又完全无视上述约定，自相矛盾。 马友飞辩称：一审判决书已对三阳公司的上诉理由作出了充分分析，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 马友飞向一审法院起诉请求：判令三阳公司支付房屋补偿款126821.5元。 一审法院认定事实：2006年6月，马友飞通过购买，实际取得了对位于仲兴卫生院面南街自西向东第四间门面房的占有。2016年9月2日，三阳公司为开发建设该房屋所占用的土地，与马友飞签订《房屋拆迁补偿协议》，约定：房屋所在地点面南街自西向东第四间，被拆迁房屋经甲、乙双方共同认定面积为45.6平方米，房屋的结构为砖混结构，房屋的用途为商业用房；房屋拆迁补偿选择产权调换方式；甲方提供位于原门面房位置的框架结构门面房，按原拆迁房屋面积的60%给予补偿，应补偿面积27.4平方米，扣除补偿面积后，超出门面房的面积，乙方按照隔壁门面房成交均价向甲方购买（隔壁门面房不包括6户拆迁户）；甲方提供给乙方的房屋每间一、二两层面积合计不超过100平方米，该房屋应当符合国家质量安全标准和国家有关建设标准，按照出售的商业门面标准配备齐水、电、消防设施等；甲方应在隔壁门面房成交3日内书面通知乙方办理购房手续，乙方应在接到通知10日内（最长不超过30日）到甲方办理购房手续；乙方可自行选择银行按揭或全款购买；若乙方不能按时向甲方支付超出补偿面积的房款，视为乙方自动放弃此门面房产权调换补偿，甲方有权处置该处房产，本合同自动失效，甲方不再向乙方补偿本合同约定的面积的门面房；乙方在签约之日起2日内，将被拆迁房屋腾空后移交给甲方拆除，因乙方逾期腾房造成甲方损失的，甲方有权强制拆除，并追究乙方的责任。2016年10月11日，仲兴卫生院与马友飞又签订一份《收回协议书》，写明：原仲兴卫生院2006年6月为筹措住院楼建设资金，以协议方式将卫生院的门面房出售，违反县国有资产处置管理办法。现经双方协商一致，将原甲方出售给乙方的房屋由甲方收回，并达成以下协议：一、甲方全额退回乙方购房款；二、甲方按照年利率7%付给乙方利息；三、本协议签署后2日内，乙方将房屋腾空交还给甲方；四、本协议签署7日内，甲方将购房款及利息一次性付给乙方，其中原购房款35000元，利息35458.5元，共计70458.5元；五、双方应全面履行本协议约定，甲方如有违约，应向乙方支付违约金，乙方如有违约，甲方有权强制收回房屋。次日，马友飞收到仲兴卫生院退还的房款及利息70458.5元并出具收条。后马友飞如约交出房屋，三阳公司在该土地上的房屋开发建成后，于2019年12月4日向马友飞发送一份《房屋价款说明》，写明马友飞购买房屋价格为7200元每平方米，马友飞至今未向三阳公司办理购房。 一审法院认为，一、马友飞对被拆迁房屋的购买虽然因违反法律规定而不能产生物权变动的效力，但其对该房屋的占有系支付了相应对价的占有，且三阳公司与之签订的《房屋拆迁补偿协议》不存在合同无效的法定事由，故该合同系有效合同。二、《收回协议书》签订日期在《房屋拆迁补偿协议》之后，可知马友飞是基于《房屋拆迁补偿协议》补偿的前提下，才同意《收回协议书》约定内容的，其对仲兴卫生院承诺的退还房屋与对三阳公司承诺的腾空房屋并不予盾，其实际已按《房屋拆迁补偿协议》履行了腾空房屋的义务。对于三阳公司关于合同双方均未履行的答辩意见，本院不予采纳。三、《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案争议合同中明确约定“若乙方不能按时向甲方支付超出补偿面积的房款，视为乙方自动放弃此门面房产权调换补偿，甲方有权处置该处房产，本合同自动失效，甲方不再向乙方补偿本合同约定的面积的门面房”，据此，该合同是一份附解除条件的合同，且条件的是否成就，是由乙方的行为决定的，故马友飞即使不按时支付房款，也不应当认定为不正当地促成条件成就。现三阳公司提供的证据足以证明，马友飞未按时支付超出补偿面积房款，《房屋拆迁补偿协议》的解除条件已经成就，该合同已经解除。合同解除的法律后果是：“尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，马友飞已经履行了《房屋拆迁补偿协议》中约定的腾空房屋的义务，三阳公司应当对其拆除的房屋采取其他补救措施。三阳公司在答辩意见中认为，合同已失效，不能再依据该合同主张补偿，包括合同中未约定的货币补偿，该意见未考虑到合同解除的法律后果，也未考虑到马友飞已经履行了腾空房屋的合同义务这一情形，该院不应当采纳。四、在合同失效（解除）条件已成就的情况下，双方就产权调换亦未能达成新的协议。现可根据《收回协议书》、《房屋拆迁补偿协议》的履行情况及三阳公司向马友飞通知的购房价格确定对马友飞的其他补救措施为：三阳公司向马友飞支付补偿款7200元／平方米×27.4平方米-70458.5元=126821.5元。综上，在马友飞履行了《房屋拆迁补偿协议》约定的腾空房屋的义务之后，该合同因约定的失效（解除）条件已成就而解除，三阳公司应当对已拆除的房屋采取补救措施，即向马友飞支付补偿款126821.5元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十七条规定，判决：蚌埠三阳房地产开发有限公司支付马友飞房屋拆除补偿款126821.5元，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1419元，由蚌埠三阳房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审查，三阳公司对一审法院查明的事实中的“后马友飞如约交出房屋”有异议，对其余事实无异议；马友飞对一审法院查明的事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审争议焦点是附解除条件的合同的法律后果如何认定；三阳公司应支付的补偿款金额如何确定。 关于附解除条件的合同的法律后果。本案中，三阳公司与马友飞均系民事主体，本案没有证据证明三阳公司系基于房屋征收部门的委托实施房屋征收行为。2016年9月2日三阳公司与马友飞签订《房屋拆迁补偿协议》，并非为了实现行政管理或者公共服务目标，亦非具有行政法上权利义务内容的协议，故该协议并非行政协议，而系当事人基于各自目的而签订的民事合同。根据上述协议约定，房屋拆迁补偿选择产权调换方式，三阳公司提供位于原门面房位置的框架结构门面房，按原拆迁房屋面积的60％给予补偿，应补偿面积为27.4平方米，超出补偿面积部分，马友飞按照隔壁门面房成交均价购买。同时约定马友飞在接到三阳公司的书面通知10日内（最长不超过30日）办理购房手续，若不能按时支付超出补偿面积的房款，视为马友飞自动放弃此门面房产权调换补偿，三阳公司有权处置该房产，本合同自动失效，三阳公司不再向马友飞补偿约定面积的门面房。上述协议是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 从协议约定内容分析，马友飞主要负有两项合同义务：一是将占有的房屋交付拆迁以供三阳公司在案涉土地上进行房地产开发建设，二是在接到三阳公司的书面通知10日内（最长不超过30日）办理购房手续。三阳公司主要负有一项合同义务：按原拆迁房屋面积的60％给予补偿。马友飞以与仲兴卫生院签订《收回协议书》的方式将占有的房屋交仲兴卫生院收回，已实际履行了第一项合同义务，但马友飞以年纪较大、无法办理银行按揭贷款为由未履行第二项合同义务，按照协议约定，视为马友飞自动放弃此门面房产权调换补偿，三阳公司有权处置该房产，案涉合同自动失效。 三阳公司认为，案涉合同自动失效的法律意义是指“失效不是法律规定合同法中的解除，也不是不对双方产生任何法律效果。如果被上诉人接到上诉人通知后不来签订合同，那么合同中关于上诉人向被上诉人提供优惠购房的政策就自动失效，被上诉人也无权要求上诉人对其提供相应的优惠购房政策以及对应的房屋”。马友飞认为，案涉合同自动失效的法律意义是指“合同恢复到原来的状态，就是没有签订这个合同，我的土地依然不给你”。本院审查认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”规范的是附解除条件的合同，与《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规范的合同约定解除条件成就时，按照合同约定享有解除权的一方当事人还须将其解除主张通知对方当事人的情形存在明显区别，但是当合同约定解除条件成就且解除权人依法已经解除了合同的情况下，两者的法律后果并无本质区别。一审法院以《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”作为附解除条件的案涉合同解除条件成就后合同失效情形下的裁判依据，并无不当。因马友飞已将占有的房屋腾空交付拆迁，三阳公司已在案涉土地上进行了房地产开发建设，由仲兴卫生院所有、马友飞使用的房屋不可能恢复原状，故按照上述法律规定，马友飞有权要求合同相对人三阳公司采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三阳公司上诉主张《中华人民共和国合同法》第四十五条规定的“合同失效”不等于《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的“合同解除”，但依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”，故即便在案涉合同不发生效力的情况下，三阳公司也应依法承担返还财产、折价补偿和赔偿损失的民事责任。三阳公司以马友飞未履行第二项合同义务主张免除应当依法承担的民事责任，于法无据，本院不予支持。三阳公司主张一审法院认定事实错误，未对其主张提交相应证据予以证明，依法亦不能成立。 关于三阳公司应支付的补偿款金额。鉴于案涉房屋已经拆除，当事人之间就产权调换亦不能达成新的协议，三阳公司应当采取其他补救措施替代合同约定的给付，一审法院根据根据《收回协议书》、《房屋拆迁补偿协议》的履行情况及三阳公司向马友飞通知的购房价格判决三阳公司给付马友飞补偿款的金额并无不当。 综上所述，三阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2836元，由上诉人蚌埠三阳房地产开发有限公司负担。（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 凯 审 判 员  王宇堂 审 判 员  陈二伟 二〇二一年六月三十日 法官助理  马兆云 书 记 员  张智瑶 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。