宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初5678号原告：金万财，男，1949年6月27日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：金虎，系金万财之子。原告：金虎，男，1977年1月19日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏通和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清河北街1039号义通汽车城A区7号商业楼44号营业房。法定代表人：陈志杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张涛，宁夏天盛律师事务所律师。原告金万财、金虎与被告宁夏通和房地产开发有限公司（以下简称通和房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2021年4月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金万财的委托诉讼代理人金虎、原告金虎，被告通和房地产公司的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金万财、金虎向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金185800（按照3000元/月标准计算2016年1月22日至2021年3月10日），并主张至实际办理不动产转移登记之日止；2.被告宁夏通和房地产开发有限公司协助原告办理该营业房不动产转移登记；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月28日，原告金虎与被告签订了拆迁安置补偿协议书，约定原告用拆迁返还面积327.65平方米调换被告在汽车城建设的营业房面积131.06平方米。后原、被告又签订了换房协议和换房补充协议。约定被告在三个月内为原告办理营业房的过户手续，逾期不能办理就向原告支付10000元违约金，直至办理完房产证。被告先后在2016年1月22日支付了原告部分违约金，后被告不再支付违约金。被告的违约行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。通和房地产公司辩称，被告在签订置换协议后就将房屋交付给了原告，并由原告使用至今，被告没有给原告造成实际损失。同时，被告已向原告支付了12万元的违约金。综上，被告认为已没有必要再向原告支付违约金。因为涉案房屋一直处于抵押状态，所以无法为原告办理过户手续。另外，原告所主张的违约金过高，且没有实际造成损失，故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年9月27日，原告金万财、金虎（乙方）与银川市兴庆区丽景街街道办事处（甲方）签订《北塔东路改造工程拆迁安置补偿协议》，协议约定，农户拆迁房屋安置地点：八里桥村7队小高层框架结构，安置时间：2012年10月10日前；拆迁房屋采取实物返还及货币补偿相结合的安置方式；需拆迁乙方房屋砖混结构800.08平方米；经测算应返还安置房屋480.05平方米；一次性搬家补助费：搬迁人口6人，每人60元共计360元；拆迁奖金3000元；以上拆迁房屋货币补偿及各项费用合计3360元；房屋安置后，农户应安置面积与实际面积出现剩余面积时按1500元/平方米结算赔付；甲方按本协议约定向乙方支付安置补助费。2012年9月28日，原告金虎（乙方）与被告（甲方）签订《换房协议》及《换房补充协议》各一份，主要约定：就乙方安置在甲方开发的金水花苑住宅小区安置房调换事宜，达成协议如下：1.乙方用拆迁返还安置面积327.65平方米，调换甲方汽车城一期建设的A区某号营业房，建筑面积130.06平方米，调换房屋的产权手续在（甲方抵押在银行贷款）解除后3个月内办理。办理产权的费用甲乙双方各自承担应承担的部分；2.如果甲方在2013年10月25日前不能为乙方办理房屋产权证，每超一个月支付乙方壹万元直至办理完房产证为止。协议签订后，被告将案涉房屋交付给原告使用，后原告将该房屋出租收取租金。2014年2月至2016年1月期间，被告分5次向原告支付违约金合计120000元。因被告至今未协助原告办理房屋产权过户手续，故原告诉至法院。另查明，涉案营业房抵押尚未解除，并被石嘴山市中级人民法院、银川市兴庆区人民法院查封、冻结。本院认为，原、被告签订的《换房协议书》及《换房补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性禁止规定，按照合同约定，被告应当协助原告办理涉案房屋的不动产权利转移登记，但涉案房屋抵押给案外人，客观上无法办理不动产权利转移登记，故对原告要求被告协助办理房屋不动产权利转移登记的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，根据原、被告签订的《换房补充协议》，被告未按约定为原告办理房屋产权证构成违约，故被告应向原告支付违约金。因《换房补充协议》约定的违约金10000元/月标准过高，考虑到被告已将涉案房屋交付给了原告出租经营，以及被告自2014年2月26日至2016年1月22日自愿支付原告违约金120000元的事实，本院认为原告按照3000元/月标准主张违约金，符合法律规定，故被告应支付原告违约金184479.45元（至2021年3月10日），并按照3000元/月支付自2021年3月11日至被告协助原告办理产权转移登记之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决如下：一、被告宁夏通和房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告金万财、金虎违约金184479.45元，并按照3000元/月向原告金万财、金虎支付自2021年3月11日至协助原告金万财、金虎办理不动产转移登记之日止的违约金；二、驳回原告金万财、金虎的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2008元，由被告宁夏通和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 王 娜二○二一年六月三十日法官助理 金 娟书记员 周佐葡附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。