贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔05民终2448号上诉人（原审被告、反诉原告）：林继峰，男，汉族，1985年1月11日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：陈杰，贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205201910141845。委托诉讼代理人（一般代理）：王玉，贵州威迪律师事务所实习律师，实习证号：230713011110769。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘访，男，汉族，1978年10月13日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（一般代理）：陆平，贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201711590582。原审第三人：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：陈会平，男，1964年6月24日出生，住贵州省毕节市，系公司员工。上诉人林继峰因与被上诉人刘访和原审第三人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称长弘房开公司）合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初18238号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月1日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。上诉人林继峰提出上诉请求：一、撤销原判改判支持上诉人的反诉请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定上诉人提交的证据没有达到证明租金减免一年的证明目的错误。首先，陆莲平与上诉人刘访系合伙关系，上诉人交付4年租金时分别都向刘访和陆莲平交付租金，被上诉人也认可该事实，只是合同签订双方为刘访和上诉人，但在实际情况中都是陆莲平向上诉人收缴租金，其地位与刘访是相同的，都是出租人。其次，上诉人主张因涉案商铺使用用途不符导致消防验收不合格一直未能得以开业经营，与被上诉人协商后被上诉人承诺叫上诉人按要求整改，房屋租金减免一年，租金金额也后推一年，上诉人在一审中提交的证据也说明了涉案网吧是在2016年11月份才办理了消防验收合格证与网络文某经营许可证。并且上诉人支付租金的时间也与《合作合同》中约定支付租金的时间不符，整整推后了一年，如若不是双方达成了口头的减免协议，被上诉人又怎会容由上诉人迟延一年交付租金，先用商铺在支付租金的行为呢，这不符合一般的交易习惯亦不符合一般的生活常理。最后，在上诉人提交的上诉人与陆莲平的聊天记录及微信录音中，时间为2017年10月15日下午2点12分，在上诉人支付租金166320元时还因为与《合作合同》中约定本该交付租金174636元不符，双方还在录音中争辩了一番，最后陆莲平在录音中承认刘访答应让了上诉人一年租金，那么今年的租金是16万多下年的租金是17万多。该录音内容与上诉人提交的历年转账记录中的租金支付时间与金额均相吻合，除减免的2016年未支付租金外，其余年份租金均按照双方协议减免后的时间与金额交付。上诉人认为，在双方发生争议时民事诉讼的证明标准是达到高度可能性，陆莲平虽然不是本案的当事人，但是其向上诉人收缴租金的行为足以证明其与刘访的合伙关系真实存在，两人均系出租人地位。上诉人主张的事实与上诉人提交的证据均能相互印证，被上诉人又无相反证据予以推翻，上诉人提交的录音、微信聊天记录、证人证言、消防验收合格证与网络文某经营许可证等证据均能相互印证，已然达到了高度可能性标准，一审法院认定上诉人提交的证据不足以证明其主张的事实应承担不利后果明显错误，请求二审支持其上诉请求。被上诉人刘访二审答辩称：没有减免上诉人一年房租的事实，涉案房屋系给长弘房开公司租来的，已慢支付租金的，不可能给上诉人减免租金，原判认定事实清楚，证据充分，请求二审维持原判。原审第三人长弘房开公司二审陈述：我们公司没有给被上诉人减免租金，本案与公司没有关系。原审原告刘访一审提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2015年10月6日签订的《合作合同》；2、判令被告立即腾空毕节市七星关区长弘星苑A栋负一楼约440平方米商铺，并交还给原告；3、判令被告向原告支付租金暂计176,491.00元（按照合同约定标准计算至实际交还涉案商铺之日止）；4、判令被告向原告支付违约金暂计10,000.00元（以192,536.00元为基数，从2020年1月1日起按每日1%计算至实际交还涉案商铺之日止）；5、本案诉讼费用由被告负担。反诉原告林继峰向本院提出诉讼请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告签订的《合作合同》；2、判令反诉被告退还反诉原告2020年7月6日至2021年12月31日期间租金89,422.81元；3、判令反诉被告退还反诉原告房屋租赁押金20,000.00元；4、判令反诉被告支付反诉原告违约金18,336.70元；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉事实及理由与答辩意见相同。一审法院认定事实：2015年10月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作合同》，约定：甲方与乙方合作的商场是长弘星苑，坐落在毕节市，使用该商场的建筑面积约为440平方米，合作期限为五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。合作金采取保底分红方式，分红支付时间及最低金额为：2016年158400.00元，交款时间2015年10月10日前；2017年166320.00元，交款时间2016年10月10日前；2018年174636.00元，交款时间2017年10月10日前；2019年183367.00元，交款时间2018年10月10日前；2020年192536.00元，交款时间2019年10月10日前。乙方应于本合同签订之日向甲方交纳合作保证金20000.00元，本合同到期后，且甲乙双方未续约时，甲方无息退还乙方保证金，乙方同时支付甲方前期地砖装贴款20000.00元。甲方有权按本合同的约定向乙方收取合作金。乙方应按本合同的约定支付租金。非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。但有下列情形之一的，除违约方承担下列相应的违约责任外，守约方有权解除本合同，合同自守约方发出书面通知书之日起即行解除：乙方对商场擅自进行转租的；乙方擅自拆改合作商场结构或改变其合作用途的；乙方拖欠合作应付金达一个月的。合作期内双方必须信守合同，任何一方违反合同规定，按年度需向对方交纳年度租金100%违约金，并承担对方的一切经济损失。乙方逾期未交纳合作金的，每逾一日甲方有权每日按年度合作金的1%向乙方加收滞纳金。如逾期30天以上未支付合作金的，甲方将不退还其保证金且有权解除合同。合同还约定了其他事项。因被告未向原告支付2020年租金，原告诉至本院。另查明，涉案商铺系原告在2018年12月12日从第三人处承租再转租给被告，原告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定租期为五年，自2019年6月2日起至2024年6月1日止，第三人知道转租的事情。再查明，庭审中，原告自认向第三人支付租金到2020年6月1日。2020年7月6日，第三人以张贴通知的方式，告知原告已逾期交付房租，根据双方签订的《租赁合同》，若继续逾期，第三人将按合同约定强制收回商铺。后第三人将涉案商铺收回，并于2020年7月9日与案外人冯雄、谭佳兴签订《房屋租赁合同》，将涉案商铺租赁给冯雄、谭佳兴，租期为五年，自2020年8月1日起至2025年8月1日止。一审法院认为，原告与被告签订的《合作合同》系双方的真实意思表示，对房屋租赁内容的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。合同签订后，原告已将房屋交付给被告管理、使用，被告应当按照合同约定向原告支付房屋租金。涉案商铺系原告从第三人处承租再转租给被告，因原告逾期支付房租，第三人已将涉案商铺收回，现已出租给案外人冯雄、谭佳兴，原、被告签订的《合作合同》事实上已不能再继续履行，故对原告要求被告交付涉案商铺，并支付涉案商铺被收回之后租金的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告支付租金的诉讼请求，计算租金期间应为2020年1月1日至2020年7月8日共计189天。被告应向原告支付的租金计算为99,696.72元（192,536.00元÷365天×189天）。对原告要求解除与被告签订的《合作合同》的诉讼请求，如前所述，原、被告签订的《合作合同》事实上已不能再继续履行，原告要求解除《合作合同》，被告提出反诉也要求解除《合作合同》，故对此诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，以及被告提出反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，原、被告双方均存在违反《合作合同》的违约行为，应当由各自承担相应的责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，以及被告提出反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对被告提出反诉要求原告返还2020年7月6日至2021年12月31日期间的租金89422.81元的诉讼请求，被告主张“经原、被告双方协商，原告同意减免涉案商铺2016年租金，并将租金金额后推一年，2015年支付的是2017年租金，2017年支付的是2018年租金，2018年支付的是2019年租金，2019年支付的是2020年租金。”被告提交的其与案外人陆莲平的微信聊天语音、出庭证人夏某的证人证言、文某经营许可证、消防验收合格证不足以证明其主张的事实，被告作为对诉争事实负有举证证明责任的一方，应当承担举证不利法律后果，故对被告的该反诉请求，本院不予支持。对被告提出反诉要求原告退还房屋租赁押金20,000.00元的诉讼请求，原、被告签订的《合作合同》约定“乙方应于本合同签订之日向甲方交纳合作保证金20,000.00元”,原告向被告收取的该合作保证金实为房屋租赁押金，如前所述，双方签订的《合作合同》应予解除，合同解除后，原告应当退还房屋租赁押金20,000.00元，故对被告的该反诉请求，本院予以支持。关于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》的有关规定予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）刘访与被告（反诉原告）林继峰于2015年10月6日签订的《合作合同》；二、被告（反诉原告）林继峰于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）刘访2020年1月1日至2020年7月8日期间的房屋租金99,696.72元；三、原告（反诉被告）刘访于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）林继峰房屋租赁押金20,000.00元；四、驳回原告（反诉被告）刘访的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）林继峰的其他诉讼请求。本诉案件受理费2,015.00元，由原告（反诉被告）刘访负担938.00元，由被告（反诉原告）林继峰负担1,077.00元；反诉案件受理费1,428.00元，由原告（反诉被告）刘访负担223.00元，被告（反诉原告）林继峰负担1,205.00元。在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明：原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人与被上诉人是否约定减免一年租金的事实，其上诉理由是否成立。经查，从上诉人与被上诉人签订《合作合同》看，约定合作期限为五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，合同对每一年的付款金额、付款时间及违约责任均作出明确约定，现被上诉人认为上诉人未支付2020年租金向一审法院提起本案诉讼。而上诉人认为其装修开设网吧时因房屋的消防验收不合格导致近一年未经营，被上诉人同意减免一年租金，并提出反诉要求被上诉人退还多交租金，对此被上诉人不认可。虽然上诉人提供了与陆莲平的聊天记录及微信录音，但陆建平不是案涉《合作合同》的当事人和权利人，不能代表被上诉人处分权利。且从上诉人支付第一年租金和占有使用涉案房屋的时间看，已不能得出被上诉人同意减免一年租金的结论。按常理，如上诉人在租房期间被上诉人同意减免一年租金，应当出具书面的凭据或有第三人参与，而上诉人在本案中不能提供证据证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人对其反诉称被上诉人同意减免一年租金的事实不能提供证据支持，应当承担举证不能的不利后果，故对上诉人所提上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,428.00元，由上诉人林继峰负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 吴 丹审判员 代 珊二〇二一年六月十五日书记员 宗航程