江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏05民终6828号上诉人（原审原告）：豆洪良，男，1989年4月10日出生，汉族，住安徽省明光市。上诉人（原审原告）：高军，男，1964年5月1日出生，汉族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：熊瑞成，江苏娄东律师事务所律师。（代理上列两上诉人）被上诉人（原审被告）：太仓市金仓华府业主委员会，住所地江苏省太仓市金仓华府。负责人：潘洪印，该业委会主任。原审第三人：江苏高成物业服务有限公司，住所地江苏省常州市新北区汉江路105号侨光苑侨晖阁3C、3D。法定代表人：钱静，该公司执行董事兼总经理。原审第三人：石奕非，男，1976年12月29日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。原审第三人：太仓市城厢镇西郊社区居民委员会，住所地江苏省苏州市太仓市城厢镇太丰路15号太丰新村内。法定代表人：李俊杰，该居委会主任。上诉人豆洪良、高军因与被上诉人太仓市金仓华府业主委员会（以下简称金仓华府业委会），原审第三人江苏高成物业服务有限公司（以下简称高成公司）、石奕非、太仓市城厢镇西郊社区居民委员会（以下简称西郊居委会）业主撤销权纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初7887号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。豆洪良、高军上诉请求：判令撤销太仓市人民法院（2020）苏0585民初7887号裁定，案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，不完整，裁定中法院审理查明部分未包含以下主要事实：1.2020年1月30日“西郊社区”向“太仓市金仓华府全体业主、业主代表大会、业主委员会、苏州久安物业管理有限公司”发出《告知书》，表明通知被上诉人暂停选聘物业公司的工作以及经“西郊社区”调查被上诉人在“9选4过程中存在未执行评标的标准”这一事实且过程中存在徇私舞弊行为，但被上诉人不接受“西郊社区”的监督建议并违法选聘出高成公司。2.一审中上诉人已然举证涉案总建筑面积为“279938.1m²”(物业服务合同中载明)，结合“西郊社区”2019年12月31日发出的《公告》中载明“4项全部同意的表决票913张，其专有建筑面积共119237.21m²”，因此金仓华府小区2019年12月1日至15日期间召开的业主大会表决事项并未达到法定的“双过半”。3.被上诉人组织召开的金仓小区2019年12月1日至15日期间业主大会表决事项中有违反《金仓华府议事规则》权限的事实，即《金仓华府议事规则》中业主代表权限为“续聘物业企业”，而业主大会在没有法定程序变更《金仓华府议事规则》内容的基础上授权“业主代表选聘物业”，裁定中并未对此予以体现。4.一审中上诉人有初步证据显示金仓华府小区2019年12月1日至15日期间召开的业主大会表决事项选票有造假行为并要求验票，裁定中并未对此予以体现；5、一审第三人石奕非持伪造的所谓“东台市物业管理办公室”出具的《推荐函》自荐，并经被上诉人“书面邀请”后参与了金仓华府选聘物业公司的实质性评标，经被告举证石奕非是江苏高成物业服务有限公司职工，两者之间存在利害关系，明显存在串标、围标情形，行为损害广大业主权益；6.被上诉人于2020年1月23日发布入围四家物业表决公告，该公告表明系业主代表决议，但依据2020年1月业主代表签到表签字可看出仅仅有16名代表做了选票统计，业主代表们并未依据《金仓华府议事规则》26.2条、《苏州市住宅区物业管理条例》第八条所确定的流程合法的作出决议。且2019年12月至2020年1月期间业主代表大会的召开均未依照《金仓华府议事规则》26条规定执行，违反“业主代表大会召开会议前15日，由业主委员会(或筹备组)将会议的形式、时间、地点、讨论事项以书面形式及时告知社区居(村)民委员会并听取其建议。在物业管理区域内向全体业主公告，并明确业主代表大会的期限。”的相关规定。在上述违法违规行为的基础上，被上诉人做出了聘请高成公司的决定，显然已经侵害广大业主对小区公共事务管理的合法权益，但一审法院认为不属于其管辖范围，上诉人坚决不予认可，理由如下：一、上诉人依据《物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的相关规定，撤销业委会擅自处作出聘请物业公司的决定应当属于民事争议。且《物业管理条例》十二条第五款中也予以了明确“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”可见对于业主撤销权虽然法律规定了行政主管部门可依法予以撤销，但业主通过法院提起撤销之诉也并无不当，向行政主管部门投诉或者请求法院撤销两者并非二选一，互不排斥，法律也并未规定只择其一。相反，《物业管理条例》十二条第五款对业主的撤销权作出了与《物权法》第七十八条完全相同的规定，更佐证业主撤销权的相关争议应当属于民事诉讼的管辖受理范围。二、《物业管理条例》十九条第二款“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”的规定更是为了使得物业纠纷多元化解，以便当事人可以向相关行政部门反映和投诉通过行政途径解决争议，增强社会稳定，创建和谐社会，而非基于“行政主管部门可依法予以撤销来限定业主诉权，进一步激化社会矛盾。三、其他省、市以及江苏省范围内，苏州各市基层法院、苏州中级人民法院已经在司法实践中有受理、审理了多起业主撤销权纠纷案件并予以了判决，进而明确了业主撤销权纠纷属于法院管辖受案范围。综上，不论是从现行法律法规的明文规定，各省市最新的裁判观点来看，关于业委会作出的决定的纠纷或业委会作出的该等决定侵害业主合法权益或者违反了法定程序的，业主有权请求人民法院予以撤销。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请支持上诉人的上诉请求。被上诉人金仓华府业委会未作答辩，原审第三人高成公司、石奕非、西郊居委会未作陈述。豆洪良、高军向一审法院起诉请求：1.撤销金仓华府业委会做出的聘请第三人高成公司为太仓金仓华府小区提供物业服务的决定；2、本案诉讼费用由金仓华府业委会承担。一审法院查明认定事实如下：2019年10月，第一届金仓华府业委会向太仓市物业管理指导中心、太仓市城市管理局备案，该委员会委员九名，任期5年，主任为潘洪印，副主任为李振华、王婷、陆大华。2019年12月31日，第三人西郊居委会作出公告一份，载明：“金仓华府全体业主、业委会、苏州久安物业管理有限公司：金仓华府小区于2019年12月1日至12月18日召开了业主大会，应小区部分业主的要求，根据相关法律，西郊社区于12月19日至12月30日对业主大会的表决票进行了监督检查，现将相关情况公告如下：截至12月18日17时，西郊社区收到表决票共957张，经抽查核实有效票925张，无效票32张……，有效票中4项表决结果如下：是否同意第一届业主大会更换物业服务企业同意票数917弃权票数8；是否同意第一届业主委员会协调更换物业服务企业同意票数917不同意票数1弃权票数7；是否同意授权业主代表大会选聘物业服务企业同意票数914不同意票数3弃权票数8；是否同意业主委员会代表全体业主与业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同同意票数914不同意票数3弃权票数8。小区总户数1692户，专有总建筑面积226847.11平方米，以上4项全部同意的表决票共913张（户），占总户数的53.96%；其专有建筑面积共119327.21平方米，占专有总建筑面积的52.6%。希望全体业主、物业公司等利益相关人员共同参与监督，如需验票，请携带本人身份证、房产证……自本公告之日起5个工作日内至西郊社区查询……”。2020年1月7日，金仓华府业委会作出公告一份，内容为：“各位业主：经业主大会授权，业主委员会于2020年1月6日组织了新聘物业服务企业初筛评标会，在太仓市××××中心、城厢镇物管中心、西郊社区领导全程监督下，根据报名九家企业制作的标书、现场答辩情况，现公示初筛结果如下（按答辩顺序排列）：1.苏州金玉兰物业管理有限公司。2.江苏高成物业服务有限公司。3.太仓市博尔特物业管理有限公司。4.苏州沿江物业管理有限公司。”2020年1月23日，金仓华府业委会作出太金委（2020）公告，内容为：“根据……等相关规定，经全体业主代表大会会议表决，就入围4家物业表决结果进行公告：1.苏州金玉兰物业管理有限公司得票数25；2.江苏高成物业服务有限公司得票数68；3.太仓市博尔特物业管理有限公司得票数12；4.苏州沿江物业服务管理有限公司得票数35。说明：本小区的业主代表投票人数84人，专有本次业主大会投票权数为84票，本次参与表决票权数为70票、弃权14票，根据招标文件规定得票总数最高为中标物业企业，本次表决合法有效。特此公告！”2020年1月30日，金仓华府业委会作出中标通知函，内容为：“高成公司：经太仓市金仓华府业主大会授权、业主代表大会票选，贵公司为我金仓华府小区选聘的新的物业服务企业……”后金仓华府业委会(甲方、委托方)与第三人高成公司（乙方、受委托方）签订了太仓市物业服务合同，金仓华府业委会将太仓市金仓华府小区委托第三人高成公司实行物业服务……物业名称为太仓市金仓华府……座落位置为城厢镇县府西街170号。一审另查明，豆洪良系太仓市城厢镇县府西街170号3-14幢1003室所有权人，高军系太仓市城厢镇县府西街170号3-3幢101室所有权人之一。以上事实，有豆洪良、高军提供的不动产权证、备案表、服务合同、公告，金仓华府业委会提供的公告、通知书及当事人陈述等证据在卷予以佐证。一审法院经审查认为：业主和业主委员会之间因业主委员会的决议而发生的纠纷，应由当地政府房地产行政主管部门处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告应是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格。因业主的专属权益而发生的物业服务合同纠纷，由该业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。本案中，原告诉请的物业公司选聘事项涉及全体业主的利益，并非业主个人的专属权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，一审裁定如下:驳回豆洪良、高军的起诉。本院二审期间，当事人未提交新的证据，本院对一审经审查认定的事实予以确认。本院认为，是否撤销业主委员会做出的聘请物业公司为业主提供物业服务的决定,事关小区业主全体利益,而非业主专属利益。业主和业主委员会之间因业主委员会选聘物业公司的决议而发生的纠纷,应由当地政府房地产行政主管部门处理,不属于人民法院受理民事诉讼的范围。一审法院据此裁定驳回上诉人的起诉,并无不当。上诉人豆洪良、高军的上诉请求不能成立,应予驳回;一审裁定认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  蒋琦二〇二一年六月二十九日书记员  江静