辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9481号上诉人（原审原告）：辽宁恒隆地产有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路128号。法定代表人：涂家辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：于劼，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志宇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上市快车企业服务（横琴）有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-20381。法定代表人：卢勇敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙赑，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。上诉人辽宁恒隆地产有限公司因与被上诉人上市快车企业服务（横琴）有限公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁恒隆地产有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项内容，改判被上诉人支付违约金148,275元；2.撤销一审判决第四项内容，改判被上诉人支付租金、管理费、电费及服务费的滞纳金小计1568.46元（滞纳金暂计算至2019年11月15日起诉时，实际应计算至全部款项付清之日）、占用费46,887.35元、税金损失699.19元、中介佣金损失54,104.87元、律师费16,000元、保全责任保险费453.66元；3.被上诉人承担诉讼及保全费。事实和理由：1.合同约定违约金为三个月租金及管理费之和系双方考量经营风险及被上诉人违约后，上诉人需要承担损失后一致确认的。一审法院错误适用主观恶意的标准，破坏交易稳定性。2.空置期长达1年2个月有余，该期间的租金和管理费均为恒隆公司的实际损失。远超违约金数额。3.一审法院错误判定违约金和滞纳金、占用费、税金损失、中介佣金损失、律师费、保全责任保险费等损失之间关系，不存在重复，应予支持。承租方违约提前解除合同损害出租方期待可得利益。滞纳金是基于承租方逾期支付租金等款项，给恒隆公司造成的资金占用损失；占用费是因承租方在合同解除后没有及时将房屋恢复原状、实际占用房屋的期间给恒隆公司造成的损失；税金损失和中介佣金损失是因为承租方没有按照合同约定的期限完全履行租赁义务，导致恒隆公司多支付印花税、中介佣金的损失；律师费和保全责任保险费是因为承租方拒绝支付相关费用、导致恒隆公司不得不采取法律手段维护自身利益而发生的损失。上述损失均实际发生，承租方过错导致，合同亦有约定，承租方应予赔偿。4.一审法院判项超出被上诉人答辩范围，超出法院裁量权。被上诉人一审同意支付滞纳金，仅要求调低滞纳金标准（调整为LPR利率的4倍）；也同意支付违约金（相当于三个月租金管理费之和），仅要求违约金与保证金抵扣。5.法院应遵循“同案同判”的原则进行审理。6.保全费应由被上诉人承担。上市快车企业服务（横琴）有限公司辩称，一审法院认定被上诉人受疫情影响经营状况不佳，非主观恶意违约退场，有权调整违约金。违约金约定标准明显过高，没支付2019年10月1日至2019年10月21日租金就要承担3个月租金管理费之和149258.73元明显不合理。上诉人没通知被上诉人就将被上诉人近12万元的led大屏幕拆毁。关于场地占用费、税金损失、中介佣金损失、律师费、保全责任保险费没法律依据。上诉人于2019年10月12日就已对场地上锁，被上诉人没有继续占有。上诉人一审没提供税金损失详细计算方式。中介促成签订租赁合同后，上诉人向中介支付费用，被上诉人进场后，中介服务就已完成，上诉人无权向我方主张中介佣金损失。《房屋租赁合同》中没关于出现纠纷后谁负担律师费的约定；责任保险属于非必要支出。本案基本事实与上诉人发生的其他案件不具有相似性，不需要进行类案检索。本案背景是新冠疫情，上诉人强行拆毁了价值led显示屏和破坏装修。判令诉讼费由我方承担不合理。辽宁恒隆地产有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付基本租金24212.32元及滞纳金1113.77元（滞纳金暂计算至2019年11月15日起诉时，实际应计算至全部款项付清之日）；2.被告支付管理费9269.13元及滞纳金426.38元（滞纳金暂计算至2019年11月15日起诉时，实际应计算至全部款项付清之日）；3.被告支付电费及服务费967.37元及滞纳金28.31元（滞纳金暂计算至2019年11月15日起诉时，实际应计算至全部款项付清之日）；4.被告支付占用费46887.35元；5.被告支付违约金148275元；6.被告支付税金损失699.19元；7.被告支付中介佣金损失54104.87元；8.被告支付律师费16000元；9.被告支付保全责任保险费453.66元；10.被告注销或变更以租赁房屋地址取得的任何及所有执照、批准或许可证（包括但不限于营业执照等）；11.被告承担诉讼费、保全费。一审法院认定事实，2018年7月9日，原告作为“出租方（甲方）”、壹加壹公司作为“承租方（乙方）”签订《沈阳市府恒隆广场办公楼1座房屋租赁合同》约定，出租场地坐落于沈阳市沈河区，租赁面积约456.1平方米；用途只限于用作办公；交付日为2018年8月1日；合同期自交付日起至2021年7月31日止；租金起算日为2018年8月1日；每月含税租金为36069.91元、每月含税管理费为13683元、保证金149258.73元；乙方违约，甲方有权提前解除合同，收回房屋，在乙方不到场的情况下进入、占有租赁房屋并处理、移除乙方在租赁房屋内的任何遗留物品；乙方迟延履行支付义务的，每迟延1日支付迟延支付款项1‰的滞纳金；乙方未按时交回房屋义务的，每迟延1日支付相当于合同终止时所适用的每日租金2倍的占用费，并赔偿甲方因此遭受的一切损失。原告按约定向被告交付房屋，被告支付的合同保证金149258.73元。被告自2019年10月1日起拖欠原告租金、管理费等费用。2019年10月10日，原告向壹加壹公司发出《催款函》，催要欠付租金、管理费等费用。2019年10月11日，壹加壹公司从租赁房屋内搬离部分物品。2019年10月12日，壹加壹公司向原告发出《提前解除租赁合同告知函》，以公司经营不善为由要求与原告解除合同。2019年10月15日，原告向壹加壹公司发出《解除合同通知书》，通知壹加壹公司如未能于2019年10月20日前缴清欠款，将于2019年10月21日提前解除与被告订立的租赁合同。2019年10月23日，原告向壹加壹公司发出《关于未如期返还沈阳市府恒隆广场办公楼1座1902-1903单元相关责任的通知函》，通知壹加壹公司腾退房屋。原告欠付电费及服务费967.37元。另，壹加壹公司于2020年8月10日注销，被告为权利义务承受人。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《沈阳市府恒隆广场办公楼1座房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”。第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。双方租赁合同约定承租方违约，出租方有权解除合同，因壹加壹公司未支付2019年10月1日以后的租金及管理费，原告向被告发出催缴函，被告仍未支付；原告于2019年10月21日向被告发出解除合同通知，被告未表示异议，亦未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故，根据上述法律规定，应认定原告于2019年10月21日以被告违约为由发出解除合同通知符合合同约定和法律规定，合法有效，双方签订的《沈阳市府恒隆广场办公楼1座房屋租赁合同》于2019年10月21日解除，被告应承担合同解除的违约责任。被告应给付原告2019年10月1日至2019年10月21日期间租金24434.46元（36069.91元/31天×21天）、管理费9269.13元（13683元/31天×21天），电费及服务费967.37元。根据合同约定，原告提前解除合同后，有权在承租方不到场的情况下进入、占有租赁房屋并处理、移除承租方在租赁房屋内的任何遗留物品。依上述约定，原告解除合同后，即可收回租赁房屋，对场地占用费不予支持。关于原告主张提前解除合同违约金148275元的问题。双方在合同第二十三条第1款第（n）项约定，如被告发生上述违约情形的，原告有权提前解除本合同，收回房屋，并取消承租方装修期，承租方须全额向原告补交装修期租金。除此之外，被告还需向原告支付相当于届时三个月租金及管理费之和的违约金；但结合本案实际，承租方系在其经营状况不佳而导致营业亏损的情况下无奈退场，事出有因，并非主观恶意违约，一审法院结合本案具体情况，酌定被告以相当于解除合同后三个月的租金作为违约金，共计108209.73元（36069.91元×3个月）。原告主张上述违约金后，不应再重复主张迟延付款滞纳金、合同解除后的场地占用费、中介佣金损失、税金等损失。因双方租赁合同已经解除，故原告收取的合同保证金149258.73元应当返还被告，抵扣被告应向原告支付的各项费用。关于原告主张被告注销或变更以租赁房屋地址取得的所有执照、批准或许可证的问题。因证照注销或变更属相应行政机关管理范围，不属于法院审理范围，一审法院不予处理。一审法院判决：一、被告上市快车企业服务（横琴）有限公司于判决发生法律效力后15日内，给付原告沈阳恒隆地产有限公司2019年10月1日至2019年10月21日期间租金24434.46元、管理费9269.13元，给付电费及服务费967.37元；二、被告上市快车企业服务（横琴）有限公司于判决发生法律效力后15日内，给付原告沈阳恒隆地产有限公司违约金108209.73元；三、被告上市快车企业服务（横琴）有限公司在给付原告沈阳恒隆地产有限公司上述欠款时，应扣除辽宁壹加壹上市快车企业服务有限公司在原告沈阳恒隆地产有限公司的合同保证金149258.73元；四、驳回原告沈阳恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。如被告上市快车企业服务（横琴）有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5837元，由被告上市快车企业服务（横琴）有限公司负担。二审中，上诉人提交房屋租赁合同证明合同约定期限为2018年8月1日至2021年7月31日，承租人2019年10月违约逃铺后，至2020年12月31日才重新出租给第三人，空置期长达1年2个月有余，期间租金和管理费712590.06均为上诉人实际损失。上诉人仅主张合同约定的相当于三个月租金及管理费之和的违约金148275元远低于实际损失。被上诉人质证意见：真实性没异议，关联性有异议，我方没按期交付租金，上诉人已扣留保证金，上诉人合理损失已得到赔偿，上诉人2019年10月21日发出通知解除合同，解除后上诉人何时租赁给他人与我方无关。上诉人提交（2019）辽0103民初15551号民事判决、（2019）辽0103民初6937号民事判决、《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，证明上诉人诉仙宜岱股份有限公司房屋租赁合同纠纷案件中，沈河法院支持了沈阳恒隆地产有限公司的全部违约金（相当于三个月基本租金及三个月管理费之和）、律师费等的诉讼请求。沈阳恒隆地产有限公司诉杭州同乾餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷案件中，沈河法院支持了相当于沈阳恒隆地产有限公司将涉案商铺另行出租之前的空置期租金及管理费之和的违约金、律师费等的诉讼请求。最高院发布《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，要求对于同类案件采用同一审判标准。案件的基本事实、争议焦点、法律适用问题、恒隆公司的诉讼请求等均具有相似性，属于类案，人民法院应当采取同样的审理标准。被上诉人质证意见：对真实性没有异议，关联性有异议，背景是出现新冠疫情，我方经营不佳导致无力继续支付租金，我方主观不是恶意违约，客观上上诉人没通知我方情况下强行拆毁我方LED显示屏，造成巨大损失，上诉人提供案例基本事实上不同，不属于类案。上诉人提交保全费收据2张，证明上诉人申请保全并支付保全费2032元。其后因立案时的被告辽宁壹加壹上市快车企业服务有限公司注销，上诉人申请追加其股东上市快车企业服务（横琴）有限公司作为被告，并重新申请了对新被告的保全，支付了保全费2032.19元。根据《诉讼费用交纳办法》，案件受理费、保全费等诉讼费用由败诉方负担。本案因承租方违约导致，法院在判决承租方承担相应支付义务的同时应当判决案件受理费、保全费等由被告承担。被上诉人质证意见：一审没全部支持上诉人的诉求，我方认为一审判决诉讼费全部由我方承担不合理，从结果上看上诉人获利，诉讼费总数应包含保全费。上诉人提交本院三份民事裁定，证明同类型相关案件沈河法院曾出现过调整违约金的相关判决，此类判决经上诉人上诉后均有本院作出发回重审处理。被上诉人质证意见：真实性没异议，关联性有异议，法院在特殊情况下有权调整违约金，是法院职权。被上诉人提交LED显示屏消费凭证、安装凭证、室内装修合同，证明我方入场后花费91080元对房屋装修，购买安装LED显示屏花费130160元，上诉人强行拆毁我方价值昂贵设备，损失很大。上诉人质证意见：真实性不认可，无法核对，关联性不认可，不能显示被上诉人确有LED显示屏购买行为以及该显示屏安装在案涉房屋内，与本案没关联性，2019年10月12日被上诉人向上诉人递交三份文件，其中告知函明确被上诉人同意将其交纳的保证金149258.73元以及其他预先交的费用作为违约金而无需上诉人返还，办公家具办理清单就被上诉人需要搬离物品进行列举式说明，上述文件以及搬离清单中加盖被上诉人公章，没有涉及过LED显示屏。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《沈阳市府恒隆广场办公楼1座房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同履行期间，被上诉人应按合同约定标准给付租金等费用。关于上诉人主张被上诉人给付违约金148275元的诉讼请求，合同约定，因被上诉人违约，上诉人有权提前解除合同，收回房屋，并取消承租方装修期，承租方须全额补交装修期租金。除此之外，被上诉人还需支付相当于届时三个月租金及管理费之和的违约金，故上诉人该项诉讼请求符合合同约定，一审予以酌定降低违约金标准不当，应予纠正。关于上诉人要求被上诉人支付租金、管理费、电费及服务费的滞纳金小计1568.46元、占用费46,887.35元、税金损失699.19元、中介佣金损失54,104.87元、律师费16,000元、保全责任保险费453.66元的诉讼请求，因被上诉人未按时支付租金导致合同提前解除，已判令被上诉人承担前述148275元的违约金，不宜再由其承担滞纳金。合同约定上诉人提前解除合同后，有权在承租方不到场的情况下进入、占有租赁房屋并处理、移除承租方在租赁房屋内的任何遗留物品，故一审根据上述约定认定上诉人解除合同后，即可收回租赁房屋，对场地占用费不予支持并无不当。在被上诉人已承担148275元违约金的情况下，一审对税金损失、中介佣金损失、律师费及保全责任保险费的诉讼请求未予支持并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初2079号民事判决第一、三项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初2079号民事判决第四项；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初2079号民事判决第二项“被告上市快车企业服务（横琴）有限公司于本判决发生法律效力后15日内，给付原告沈阳恒隆地产有限公司违约金108209.73元”为“上市快车企业服务（横琴）有限公司于本判决发生法律效力后15日内，给付沈阳恒隆地产有限公司违约金148275元”；四、驳回沈阳恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费5837元，上市快车企业服务（横琴）有限公司负担3837元，沈阳恒隆地产有限公司负担2000元。保全费4064.19元，由上市快车企业服务（横琴）有限公司负担。二审案件受理费5837元，由上市快车企业服务（横琴）有限公司负担3837元，沈阳恒隆地产有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月二十三日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。