广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初35416号原告罗萃，男，汉族，1974年3月5日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人陈菲菲、李军琴，广东德城律师事务所律师。被告深圳市瑞恒投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道22区怡园路东二巷建兴工业区一栋五楼五，统一社会信用代码91440300279314110E。法定代表人罗向民。被告深圳市勤诚达集团有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道灵芝园社区22区勤诚达乐园13号楼27层至30层，统一社会信用代码914403002793088373。法定代表人廖新源。两被告共同委托诉讼代理人尹德军、张洁平，广东淳锋律师事务所律师。上述原告罗萃诉被告深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）、被告深圳市勤诚达集团有限公司（以下简称勤诚达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李军琴、被告委托诉讼代理人张洁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、二被告连带向原告支付延迟办理《房地产证》违约金人民币674402.86元（按照自房地产交付之日2016-9-20日后第240日即2017-5-18日起至被告一完成初始登记之日2018年11月16日止，合计547天，每日按本购房总价款的万分之四计算违约金）；二、二被告承担本案诉讼费用。具体事实与理由：2015年4月20日原告与被告一签定《深圳市房地产买卖合同》（预售），而后，原告多次催促被告一办理《房地产证》，被告一以多种理由推拖，被告二独资设立被告一公司，应连带承担赔偿责任。被告辩称，一、被答辩人实施违法加建行为，导致涉案勤诚达悦园项目被政府相关主管部门实施权利限制，不得办理初始登记和转移登记等手续。二、答辩人为解除政府相关主管部门对勤诚达悦园项目的权利限制，付出巨大的代价。三、被答辩人诉请的违约金数额明显过高，请法院依法予以调整。四、答辩人依法、依约均不应承担延期办证违约责任。逾期办证的原因并非被告未履行合同义务，而是被答辩人违法加建，答辩人因此承担违约责任显示公平。五、经查询本案的立案日期为2020年9月24日，存在部分超过诉讼时效，请求法院依法驳回2017年5月18日至2017年9月24日超出诉讼时效部分的诉讼请求。综上，答辩人依法无需承担延期办证违约责任，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请法院驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2015年4月20日，原告作为买受人，被告瑞恒公司作为出卖人，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：1、原告购买被告瑞恒公司开发的深圳市宝安区新安街道勤诚达悦园涉案房产，用途为住宅，价款3082279元。2、合同第九条约定，出卖人应于2016年12月31日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。3、合同第十二条约定，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，应按逾期情况支付违约金。4、合同第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人应选择如下方式办理房地产证：待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。5、合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。6、合同第二十三条约定，本房地产仅作住宅使用，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。若违反此规定，买受人应承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应承担赔偿责任。7、合同附件五第八条第6项对合同第十二条修改如下：如出卖人不能按合同第九条约定时间交付的，可提前15日通知买受人。除双方另行协商一致外，买受人同意给予出卖人90天宽限期。超过宽限期30日的，视为逾期交付，按逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自宽限期届满30日后之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权在宽限期届满30日后起半年内解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自宽限期届满30日后之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金。8、合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。9、合同附件五第十四条就“通知与送达”约定如下：本合同中的通知应采用书面形式，书面通知通过特快专递邮寄至双方在本合同载明的通讯地址或住所地……如地址发生变更，应及时书面通知对方。未通知或延迟通知的，由其自行承担后果。上述合同签订后，原告已付清了购房款。庭审中，原告主张交房日期为2016年9月20日、初始登记日期为2018年11月16日，被告明确无异议。另，双方确认本案房产存在加建面积。据关联案件生效法律文书审理查明：2016年8月31日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发了勤诚达悦园项目的《深圳市建设工程规划验收合格证》。2016年9月20日，涉案房地产项目取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年10月19日，深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队对涉案房地产项目巡查时发现该商住楼（共4栋）多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，已依法查处，同时函请深圳市不动产登记中心宝安登记科协助对上述房地产实施权利限制，上述房地产不得办理初始登记或转移、抵押登记。2018年9月7日，深圳市宝安区土地规划监察局向被告瑞恒公司作出《行政处罚决定书》（ＮＯ.1801451），内容如下：经查，你单位未取得《建设工程规划许可证》在宝安区阳台加建钢筋混凝土结构建筑物，上述行为违反了《广东省城乡规划条例》第四十条，我局已于2018年9月3日向你单位送达了《行政处罚告知书》，依据《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，决定处罚如下：1、没收违法收入人民币122485280.34元，并处罚款人民币2576610.5元，合计人民币125061890.84元。被告瑞恒公司于2018年10月18日、2018年12月25日、2019年1月3日分三次缴纳了上述款项。2018年9月19日，深圳市宝安区新安街道土地规划监察队去函深圳市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。2018年10月11日，深圳市不动产登记中心发布《房地产首次登记公告》如下：该中心拟对涉案房地产项目予以首次登记，现予公告，如有异议，请自本公告之日起三十日内将异议书面材料送达该中心，逾期无人提出异议或者异议不成立者，该中心将予以登记。2018年11月6日、13日，被告瑞恒公司向业主发送手机短信，告知勤诚达悦园项目已符合房产证办理条件，并通知带齐办证资料前往被告处办理。关联案件部分原告称已收到手机短信，本案原告主张被告并未履行相应的合同义务。2018年11月16日，涉案房地产项目办理了房地产初始登记。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。《深圳市房地产买卖合同（预售）》为原告与被告瑞恒公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应全面遵照履行。本案逾期办证事实清楚，根据合同约定，被告瑞恒公司应当支付延期办证违约金。（一）关于延期办证违约金的计付期间。双方确认交房时间为2016年9月20日，按合同约定，办证期满届满之日为第240日即2017年5月17日。原告主张应自2017年5月18日起算逾期办证违约金，本院予以采纳。另，据合同约定，瑞恒公司办理初始登记后由原告自行办证。经查实，瑞恒公司于2018年11月16日才完成初始登记，因此，原告主张逾期办证违约金计至2018年11月16日，符合合同约定，本院予以采纳。（二）逾期办证违约金的计付标准。本案存在加建情形，被告瑞恒公司以违法加建导致逾期办理房地产证为由提出抗辩。据该小区的其他类案生效法律文书查明，被告在销售涉案小区一手楼时对部分房产进行了加建宣传，而且指定装修方为购房者提供加建施工服务，购房者签订一手楼购房合同的同时与指定装修企业签订《房屋施工委托协议》，其后由该装修企业实施加建。施工完毕后，由于相关行政管理部门核查到该小区存在大量加建钢筋混凝土结构建筑物，依法进行了处罚和权利限制。权利限制客观上导致延迟办证，而加建行为系权利限制的直接原因，据上述事实的核实和认定，加建行为实质为原、被告共同所为，均存过错。因此，原告对被告瑞恒公司逾期办证存在一定的过错，故对加建造成的逾期办证后果不应当全部由被告瑞恒公司承担。结合双方的过错程度，本院酌情判令瑞恒公司应当按照购房总价款每日万分之二的标准向已实施加建行为的原告支付延期办证违约金。（三）关于被告勤诚达公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告瑞恒公司为一人有限责任公司，勤诚达集团公司为该公司唯一股东，被告未能提交证据证明上述公司财产独立于股东自己的财产，故勤诚达公司应对瑞恒公司的债务承担连带责任。（四）被告的时效抗辩是否成立。逾期办证违约金自逾期之日起即满足支付条件，持续拒不办证的违约行为不影响守约方主张已符合支付条件部分的违约金，故每日的逾期办证违约金应单独结算。因此，被告关于2017年5月18日至2017年9月24日期间的逾期办证违约金已超诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上，两被告应按连带按日万分之二的标准支付2017年9月25日至2018年11月16日期间的逾期付款违约金：3082279元×0.02%×418天=257678.52元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市瑞恒投资发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告罗萃支付延期办证违约金257678.52元。二、被告深圳市勤诚达集团有限公司对被告深圳市瑞恒投资发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任;三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10544元，由原告承担6515元，由两被告共同承担4029元。被告应缴之诉讼费用，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年六月二十一日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。