湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终5120号上诉人（原审被告）：湖南顺丰速运有限公司，住所地湖南省长沙县黄兴镇合心路102号长沙顺丰丰泰产业园区内电商办公中心。法定代表人：徐丽平，总经理。委托诉讼代理人：欧阳彩云，湖南金凯华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江海丽，女，1975年10月20日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：吴风，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹妮，湖南芙蓉律师事务所律师。上诉人湖南顺丰速运有限公司（以下简称“顺丰公司”）因与被上诉人江海丽房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初13796号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。顺丰公司上诉请求：1、撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初13796号民事判决第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院对于当事人之间在2019年11月20日至2020年4月26日期间存在租赁关系的事实认定错误。本案不属于租赁期满，承租人继续使用租赁物原租赁合同继续有效的情形。涉案房屋在租赁期满后没有出租出去，与上诉人无关。上诉人遗留在涉案房屋的，只是纸箱、托盘等，没有继续使用涉案房屋。原审法院适用合同法第二百三十六条规定，适用法律错误。本案应当适用合同法第六十条及一百一十九条的规定，2020年11月30日之后的损失应由被上诉人自行承担。江海丽辩称，原审认定事实正确。双方存在不定期租赁关系，上诉人持续占用使用涉案房屋，导致涉案房屋无法出租。房屋内的货物属于上诉人。原审法院适用法律正确，被上诉人已采取适当措施，没有使损失进一步扩大。江海丽向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付租金人民币39000元；2.请求判令被告向原告支付门面物业费人民币1190元；3.请求判令被告按全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款利率3.85%,支付自2020年4月24日起算至清偿日止的逾期付款利息（暂计算至2020年8月25日人民币利息505.98元）；4.本案诉讼费等相关费用由被告负担。一审法院认定事实：原告系长沙市岳麓区坪塘路337号和顺逸品苑商业8栋109号门面（以下简称“109号门面”）的所有人。因原告与和顺逸品苑商业8栋110号门面（以下简称“110号门面”）的不动产所有人江黎清、余楚倩为亲属关系，故双方将109号、110号门面打通后共同对外出租，并由原告负责对外租赁事宜。2019年11月，因被告需使用涉案门面进行生产经营，经被告与109号、110号门面所有人协商并口头订立租赁合同，由被告租赁109号、110号门面，租赁用途为堆存货物，租赁期间为2019年11月9日至2019年11月18日（共10天），租金500元/天（109号门面250元/天、110号门面250元/天），并约定被告可免费使用门面至2019年11月20日，以便腾房。2019年11月14日，被告向109号门面所有人（即本案原告）通过转账的方式支付租金2500元。租期届满后，因原告在外地无法及时拿回钥匙，便委托被告保管钥匙，双方约定如有承租意向人来看房，由被告配合开门带领承租意向人看房，后因新冠肺炎疫情影响，原告较长时间未能及时取回房屋钥匙，在此期间，被告曾多次带领承租意向人看房，但涉案门面一直未租出。2020年4月24日，原告前往涉案门面，发现涉案门面内堆存被告剩余未搬离的若干个拉杆箱、若干个货架、若干袋物品、若干个纸箱。被告于当日将剩余未搬离物品搬离涉案门面，后原告要求被告支付占用期间的租金，因双方未达成一致意见，原告遂诉至法院。另查明：一、原告称109号、110号门面月租金共为9000元/月（两个门面各4500元/月），被告辩称109号、110号门面月租金共为8217.12元/月，因原告未提供有效证据证明涉案门面月租金，故采纳被告意见。二、2019年11月21日至2020年4月24日期间，原告并未要求取回涉案门面钥匙。三、2020年4月24日，被告腾空门面后至2020年11月26日本案一审开庭时，涉案门面一直未出租。四、涉案门面的物业管理费为每月238元（每平米7元/月×34平方米）。一审法院认为：原、被告口头达成房屋租赁合同，系真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。租赁合同到期后，被告应在2019年11月20日之前将涉案门店中被告所有的物品搬离，现被告未及时搬离物品，对涉案房屋构成了事实上的占有使用。被告辩称涉案房屋剩余未搬离的物品系一些垃圾，未构成占用。一审法院认为，被告未及时搬离涉案门面的拉杆箱、货架、纸箱等，种类和数量较多，并非腾房时遗留的废弃物，故被告应对原告门面支付合理的占用使用费。因原、被告双方就合同终止后未在涉案门面继续租赁达成合意，本案也符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定的情形，故原告无权主张被告支付租金。被告在保管涉案门面钥匙期间，曾多次带领承租意向人看房，但涉案门面一直未租出。因发生新冠肺炎疫情，导致双方均不能及时处理涉案门面退租后的事宜，是被告长时间占用涉案门面的客观原因，也是涉案门面在双方约定的租期届满后至2020年11月26日本案开庭时尚未租出的客观原因。综合考虑新冠疫情影响，原告损失大小等实际情况，酌情确定被告应按涉案门面月租金一半的标准向原告支付涉案门面占有使用费，计10613.78元（4108.56元÷30天÷2×155天）。原告主张被告支付物业费。被告占用涉案门面期间的物业费应按照上述占用费的分担标准由被告承担一半，计614.83元（238元/月÷30天÷2×155天），故原告诉请被告支付涉案门面占用期间的物业费1190元，予以部分支持。原告诉请被告承担逾期付款利息。原、被告双方对涉案门面占用费的支付金额、时间等没有约定，逾期付款利息的性质与占用费用的性质一致，故原告该诉请依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条规定，一审法院判决：一、被告湖南顺丰速运有限公司在本判决生效之日起十日内向原告江海丽支付门面占有使用费10613.78元；二、被告湖南顺丰速运有限公司在本判决生效之日起十日内向原告江海丽支付门面物业费614.83元；三、驳回原告江海丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费818元，适用简易程序减半收取409元，原告江海丽负担287元，被告湖南顺丰速运有限公司负担122元。本案二审期间,当事人没有提交新的证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，二审案件应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据上诉人的上诉请求及双方陈述，本案争议焦点在于上诉人在2019年11月20日之后是否与被上诉人存在房屋租赁关系。根据查明事实，本案当事人之间的原房屋租赁合同关系于2019年11月20日终止。被上诉人因在外地，委托上诉人保管钥匙，并带看租涉案房屋的意向客户。但直至2020年4月24日，上诉人还有拉杆箱、货架、纸箱等物品在被上诉人房屋内。因此，一审法院综合上诉人的带看情况及新冠肺炎疫情因素等，认定上诉人按原租金标准的一半，支付逾期腾房占有使用费、分担物业费，并无不当。原审法院一方面认定占有使用费、认为被上诉人无权主张租金，同时又适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，确有瑕疵，但实体结果处理得当。上诉人主张本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，缺乏事实基础。因为被上诉人在本案中并不存在违约行为。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81元，由上诉人湖南顺丰速运有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  闵俊伟二〇二一年六月二十九日书记员  廖亚娇书记员  谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。