新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0102民初649号 原告：王宁芳，女，1969年2月2日出生，住乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：洪涛，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：新疆凯纳拉生物科技开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。 法定代表人：阿里木阿布都卡德尔，该公司总经理。 被告：阿地拉阿布都卡德尔，女，1990年5月12日出生，住乌鲁木齐市天山区。 共同委托诉讼代理人：张世军，新疆金扬律师事务所律师。 原告王宁芳与被告新疆凯纳拉生物科技开发有限公司（下称凯纳拉公司）、阿地拉阿布都卡德尔合同纠纷一案，本院于2020年4月25日作出（2020）新0102民初268号民事判决。原告王宁芳、被告凯纳拉公司均不服一审判决，提出上诉。2020年12月26日新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出（2020）新01民终3839号民事裁定，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王宁芳及其委托诉讼代理人洪涛，被告凯纳拉公司、被告阿地拉阿布都卡德尔的共同委托诉讼代理人张世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王宁芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告将涉案房屋2、3、4、5、6层房产交付给原告使用，并支付违约金4,885,000元；2、负一层和一层西侧的违章建筑交付于原告，并交付违约金2,300,000元；3、要求判令被告将位于乌鲁木齐市天山区的房产过户至原告名下。事实及理由：原、被告于2019年1月20日，2019年1月27日分别签订了代为清偿协议和房屋买卖协议书，协议签订后，原告按被告要求将700万元转入新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区法院，买房款转入被告指定的账户，协议约定了双方的权利及义务。被告于2019年4月3日给原告出具承诺书，约定如不按期办理房产证和交付房产按房款的双倍赔偿原告。2019年10月22日，被告再次给原告出具了承诺函，并约定违约金如不按期办理一切手续，按总房款的四倍利息支付给原告。被告至今没有按协议和承诺将乌鲁木齐市天山区水渠巷26号楼1栋1层过户于原告和交付房产，26号1栋负一层不动产也没有办给原告，至此给原告经济造成了巨大损失，精神上打击很大。为了使原告的合法权益得到保护，诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告凯纳拉公司答辩称：1、原告请求交付2、3、4、4、5、6层的房产并承担支付违约金488,500元的诉求我方不认可。理由是2019年1月20日双方达成代为清偿协议，原告替被告偿还法院执行款7,000,000元，存在债权关系，原告提出位于乌鲁木齐市天山区水渠巷26号1层的房子作为抵债，双方存在两种法律关系，债权债务关系，以物抵债（抵押），同时约定上述房产的过户。根据法律规定，抵债和抵押、代为清偿协议是原告不得强行要求被告承担的义务；2、关于负一层，双方是另外一个法律关系，原告在本案中一并主张不妥当，原告无权主张。原告就此主张违约金23,000,000元，是没有事实依据和法律依据。我方不认可原告的诉讼请求。关于第一层，是在达成协议之前形成的权利，双方对于交付的方式及时间没有约定，所有没有交付的违约。因此对于原告诉求中的交付违约是没有事实依据的，更不承担原告所诉的违约金。对于西侧临时违章建筑的诉求，违章建筑不受法律保护，原告的起诉无法律依据；针对第二个诉讼请求，负一层没有行政机关颁发的产权证书，其物权主体不明，原告要求交付没有法律依据支持，同时负一层不在代清偿协议的约定里，更不存在支付23万元的违约金，故关于这一条我方不认可。关于事实部分，原告方陈述被告方出具的承诺书及承诺函与代清偿协议基础法律关系，不具法律效力。 被告阿迪拉阿布都卡德尔答辩称，认可第一被告的答辩意见，我只是公司的职员。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告王宁芳提交证据：1、原告与被告于2019年1月20日签订《代为清偿协议》，证明原被告于2019年1月20日就被告与案外人新疆百构典当有限公司音抵押乌鲁木齐市天山区水渠巷XX号一栋一层（房产证XXX）、乌鲁木齐市天山区水渠巷XX号X栋XXX层（产权证号XXX）借款纠纷执行案件案款偿还问题签订《代为清偿协议》；被告对该证据的客观性予以认可，关联性不予认可，认为第三方提债权债务关系，代为清偿协议是由他人代为偿还债务的事实，根据合同法的规定，在第三人履行债务后形成新的职务关系，由此可见，原告与被告在此协议上形成了原告为债权人，被告为债务人的事实，同时在该协议中被告将其房产让与原告事实上是一种以物抵债的法律关系，对此原告不享有物权请求权的法律关系，双方对于交付没有约定，所以原告要证明向被告要去交付但未交付的事实证据。2、原告与被告于2019年1月27日《房产买卖协议书》证实内容同上；被告对该证据三性不予认可，认为必须符合合同要件，房屋买卖纠纷是应该另诉。3、招商银行个人转账汇款受理回单4份，证实原告通过自己的招商银行账户给新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院和乌鲁木齐市天山区人民法院账号总计算8,801,388.85元，原告已经履行了上述合同的义务，被告已经构成违约，应当已具合同内容将原告所诉的房产交付于原告使用并按照合同约定的条款支付原告主张的违约金，承担本案诉讼费及保全费；被告对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为交款与原告的诉讼请求没有关联性，610,000元也是打到垦区法院的账户，关于200,000元打给天山区法院，也是替我们偿还的执行款，760000是拍卖款，本案没有任何关系。4、2019年3月12日收条200,000元，2019年4月3日收条，2019年5月13日的收条一份，证明原告按照合同约定履行了自己的付款义务，被告出具的收条；被告对该证据予以认可，但是关联性不予认可，2019年4月3日收条真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，2019年5月13日的收条真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。5、2019年4月3日承诺书，2019年10月22日的承诺函，证明被告自愿承诺如果不按合同的约定自愿承担房屋对应价款双倍的违约金；被告对该证据的真实性予以认可，合法性和关联性不予认可，认为三份承诺书、承诺函是基于代为清偿协议的基础上产生的。6、2020新0102财保73民事裁定书，证实原告在诉前已经采取诉前保全措施，查封了被告涉案房产手续；被告对该证据予以认可。7、2018年12月21日的乌鲁木齐垦区人民法院发布的拍卖公告，证明该房产属于被告的财产且被垦区法院查封配买的状况下起拍的价格是9,775,000元，根据双方的协议可以看到原告依照协议中购买该房屋的总价为9,775,000元；被告对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。8、2019年1月27日方的授权委托书及银行汇款单，证明被告授权阿里木阿布都卡德尔收取该房屋的定金7,000,000元；被告对该证据的三性不予认可，认为被告1属于正常营业状态，原告并将款打入被告1的账户，700,000元并没有进到被告1公司的账户。9、2至6层的房产证，证明被告将房产过户给原告，但没有交付使用，被告存在违约行为。被告对该证据认为2、3、层的房产证属于法院拍卖法院在执行中，不属于我们交付范围内，4至6层房产证的真实性、合法性、关联性不予认可。10、2019年10月15日不动产受理回执单一份，证明原告不动产局正对该一层的房屋缴纳了相关登记费用，但是未取得房产证。被告对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为过户和交付房屋没有关系。11、2005年3月16日乌鲁木齐市市建委办发的许可证，证明涉案房产经过规划地下室属于该综合楼的配套实施虽然没有不动产证书但是交易也是合法的。被告对该证据的三性不予认可，认为没有清楚的章子红印，无法确定。12、一份查询单及房屋转让合同一份，号码变更登记证明证明建设工程规划变更了门牌号；被告对该证据的三性均不予认可，认为没有档案专用章，不能证明合法性，原告证明的问题并没有准对，是相反。 本院经审理认定事实如下：原告王宁芳与被告凯纳拉公司于2019年1月20日就原告王宁芳代被告凯纳拉公司清偿债权人新疆百构典当有限公司债务的相关事宜达成共识，签订一份《代为清偿协议》，协议上载明：“王宁芳替凯纳拉公司偿还债权人本息合计700万元，具体欠款本息以债权人确认金额为准；为此凯纳拉公司将抵押给债权人的其自己名下的位于乌鲁木齐市天山区和乌鲁木齐市天山区四至六层（房产证号：XXX）的房产过户并移交给王宁芳；还款程序为王宁芳将凯纳拉公司欠款本息相应款项人民币700万元转账支付至兵团二十师乌鲁木齐垦区法院账户；凯纳拉公司全力配合王宁芳将上述房产过户至王宁芳名下；上述房屋过户并移交后，王宁芳将剩余款项277.5万元一次性交付给凯纳拉公司”。协议下方双方签字盖章。2019年1月27日双方就位于乌鲁木齐市天山区一栋负一层地下室过户事宜达成共识签订一份《房产买卖协议书》，协议书上载明“凯纳拉公司以1,150,000元的价格将标的物整体转让给王宁芳；凯纳拉公司承诺签订该协议起，在规定时间内办理标的物的产权证；王宁芳需先支付700,000元，剩余款项450,000元在房产过户并移交后一次性支付；如凯纳拉公司于2019年8月18日未完成协议约定事项，视为将标的物700,000元的价格转让给王宁芳，不得任何理由终止交易，否则视为违约；如任何一方存在行为，以总价1,150,000元的基础上双倍赔付违约金。”该协议书下方双方签字盖章。 另查明，被告凯纳拉公司于2019年4月3日给原告王宁芳出具一份《承诺书》，承诺书上载明“将凯纳拉公司其名下的位于乌鲁木齐市天山区一栋一层和乌鲁木齐市天山区水渠巷26号一栋四至六层（房产证号：XXX）的房产转让给王宁芳；乌鲁木齐市天山区一栋一层西侧的违章建筑无条件赠送给王宁芳；上述房屋尾款在房屋过户并移交完毕后一次性支付完；如有违约按总房款的双倍赔付给王宁芳”。被告阿迪拉阿布都卡德尔签名并加盖被告凯纳拉公司的公章。 另查，被告凯纳拉公司于2019年10月22日给原告王宁芳出具一份《承诺函》，承诺函载明：“我公司转让给王宁芳的房产在办理过户过程中，因通过（2017）新0102民初第5259号民事调解书将转让标的物一层确权给乌鲁木齐肉孜买买提商贸有限公司（实际未办理过户），故该楼第一层出现无法过户，对此凯纳拉公司承诺并保证在2019年11月23日内将一层的问题解决，将房产过户并移交给王宁芳，如未按承诺约定履行其义务，承担经济、法律后果，并支付付款当日起至过户完成止银行贷款利息的4倍支付违约金”。 另查，原告王宁芳按照《代为清偿协议》通过自己的招商银行账户向新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院和本院转账共计8,801,388.85元，其中1,371,242.1元被告凯纳拉公司2019年4月3日给王宁芳出具一份《收条》，并盖公司公章。 另查，被告凯纳拉公司于2019年3月12日给原告王宁芳出具一份《收条》，收条载明“今收到王宁芳购买乌市天山区水渠巷26号房款200,000元”并盖凯纳拉公司公章及法定代表人私章。 另查，被告凯纳拉公司于2019年5月13日给原告王宁芳出具一份《收条》，收条载明“凯纳拉公司收到王宁芳代交凯纳拉公司支付的乌鲁木齐市天山区一栋一层和四至六层的拍卖辅助服务费用40,000元”，并盖公司公章。 另查，位于乌鲁木齐市天山区1栋二至六层房产的房屋所有权证已办理在原告王宁芳名下。 另查，阿迪拉阿布都卡德尔系被告凯纳拉公司股东。 另查明，2017年6月27日本院对乌鲁木齐肉孜麦麦提商贸有限公司与新疆凯纳拉生物科技开发有限公司租赁合同纠纷一案，作出（2017）新0102民初第5259号民事调解书，调解内容为：新疆凯纳拉生物科技开发有限公司将位于乌鲁木齐市天山区一栋一层面积为540.53平方米的房屋过户给乌鲁木齐肉孜麦麦提商贸有限公司名下。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”。本案所涉《合同》成立时间及履行合同发生争议时间均在民法典施行前，故应当适用当时的相关法律作为裁判依据。 本案中，原被告双方2019年1月20日、2019年1月27日分别签订《代为清偿协议》及《房屋买卖协议书》，2019年10月22日被告向原告出具《承诺书》。双方形成的纠纷是因房屋买卖中的涉案房屋的过户、移交引起并进行协商后，被告出具承诺书，因此本院将该案的案由确定为合同纠纷一并作出处理。 一、关于原告王宁芳要求判令被告凯纳拉公司将位于乌鲁木齐市天山区X栋二至六层房产交付给原告王宁芳使用，并支付违约金4,885,000元。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案当事人在平等、自愿、协商一致的情况下签订了《代为清偿协议》，该协议未违背法律的强制性规定，均是当事人真实意思的表示，该协议为有效协议。该协议约定了双方的权利及义务，当事人均应全面履行约定的义务。本案中，原告王宁芳按照协议已履行代为清偿义务，被告凯纳拉公司虽然按协议和《承诺函》将乌鲁木齐市天山区一栋二至六层过户于原告王宁芳，但上述房屋至今未向原告王宁芳交付使用，故本院支持原告提出的被告凯纳拉公司将位于乌鲁木齐市天山区1栋二至六层房产交付给原告王宁芳使用的诉讼请求。关于被告凯纳拉公司是否承担支付违约金4,885,000元的问题。原、被告虽然在《代为清偿协议》中对于违约责任未作出明确规定，但被告凯纳拉公司承诺并保证在2019年11月23日将房产过户并移交给原告王宁芳，如未按承诺约定履行其义务，承担经济、法律后果并付款当日起至过户完成止银行贷款利息的4倍支付违约金。原告王宁芳亦不反驳被告凯纳拉公司对履行《代为清偿协议》的承诺，由此可见双方均同意按《承诺函》所约定的违约责任承担方式。原告王宁芳主张违约金4,885,000元的计算方式有误，本院予以改正。应按照人民银行同期贷款利息的四倍计算被告凯纳拉公司的违约责任，即8,801,388.85元＋200000＝9,001,388.85元×4.875‰×14个月（2019年3月至2020年5月）×4＝2,457,379.16元。 二、关于原告王宁芳要求被告凯纳拉公司将位于乌鲁木齐市天山区1栋负一层和一层西侧的违章建筑交付于原告王宁芳并交付违约金2,300,000元的诉求。被告凯纳拉公司承诺将位于乌鲁木齐市天山区1栋负一层和一层西侧的违章建筑赠送给原告，该建筑虽然属于违章建筑，但该建筑被拆除之前有一定的使用价值，按照双方约定被告应当交付给原告使用。对于原告要求被告支付违约金2,300,000元，没有合同依据，本院不予支持。 三、关于原告要求被告将位于乌鲁木齐市天山区1层的房产过户其名下的诉求。本案中，2019年1月20日双方签订《代为清偿协议》约定被告将位于乌鲁木齐市天山区1层的房产过户给原告，但2017年6月27日本院作出的（2017）新0102民初第5259号民事调解书中已确定新疆凯纳拉生物科技开发有限公司将该房屋过户给乌鲁木齐肉孜麦麦提商贸有限公司名下，该房屋不具备过户条件。因此，原告要求将位于乌鲁木齐市天山区1层的房产过户其名下的诉求，本院不予支持。 四、被告阿迪拉阿布都卡德尔系被告凯纳拉公司股东，被告阿迪拉阿布都卡德尔在《承诺书》、《承诺函》及《收条》上签名是公司法人授权的职务行为，且《代为清偿协议》系原告王宁芳和被告凯纳拉公司之间签订的协议，不能将公司股东列为诉讼主体，故本院驳回原告王宁芳要求被告阿迪拉阿布都卡德尔承担连带责任的诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院＜关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定＞》第二十九条第二款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、被告新疆凯纳拉生物科技开发有限公司限判决生效十日内将位于乌鲁木齐市天山区1栋二至六层房产交付给原告王宁芳； 二、被告新疆凯纳拉生物科技开发有限公司支付原告王宁芳违约金2,457,379.16元； 三、被告新疆凯纳拉生物科技开发有限公司限判决生效十日内将位于乌鲁木齐市天山区1栋负一层和一层西侧的违章建筑交付给原告王宁芳； 四、驳回原告王宁芳要求被告新疆凯纳拉生物科技开发有限公司违约金2,300,000元的诉讼请求； 五、驳回原告王宁芳要求被告新疆凯纳拉生物科技开发有限公司将位于乌鲁木齐市天山区1层的房产过户其名下的诉讼请求； 六、驳回原告王宁芳对被告阿迪拉阿布都卡德尔的诉讼起诉。 上述被告给付原告款项2,457,379.16元，限判决生效后立即付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案请求标的7,185,000元，本院核定标的2,457,379.16元，占请求标的34.2%，案件受理费62,095元（原告已预交31,047.50元，需补交31,047.50元），原告承担65.8%即40,858.51元，被告承担34.2%即21,236.49元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 古丽加瓦尔 审 判 员 美 丽 达 人民陪审员 木 萨 江 二〇二一年六月十九日 书 记 员 夏 热 帕