宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2021）宁0402民初1047号原告：周治山，男，1965年3月23日出生，汉族，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：刘仁，宁夏朔北律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：王冬燕，女，1966年12月28日出生，回族，住宁夏银川市。被告：陈博华，男，1991年6月4日出生，回族，住宁夏银川市。被告：陈玮，男，1984年4月19日出生，汉族，住宁夏银川市。三被告的委托诉讼代理人：李国江，宁夏顺悦（西吉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告周治山与被告王冬燕、陈博华、陈玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周治山的委托诉讼代理人刘仁和被告王冬燕、陈博华、陈玮的委托诉讼代理人李国江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周治山向本院提出诉讼请求:1.依法确认原告对三被告所有的位于固原市××街)的不动产享有优先购买权；2.案件受理费由三被告承担。事实和理由：2018年12月7日，原告与陈现场签订《房屋租赁协议》，陈现场将其所有的位于固原市文化街88号的兴源宾馆原餐饮部一楼大厅350平方米及后厨125平方米出租给原告开金店和工艺礼品店及办公使用，双方约定租赁期限为五年，自2020年1月1日起至2024年12月31日止，并约定前三年年租金均为110万元，后两年每年租金逐年递增5％，即1155000元。合同签订后，陈现场将房屋交付给原告经营使用。2020年1月29日，三被告发函告知原告陈现场去世后上述房屋由三被告继承，且三被告已将房屋出卖给案外人，要求原告搬离。三被告该行为侵害了原告对承租房屋的优先购买权，给原告造成了其他经济损失。综上，原告为维护合法权益，督促被告及时履行法定义务，根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释规定，依法诉至你院，望依法裁判。王冬燕、陈博华、陈玮辩称，原告对涉案房屋没有优先购买权。王冬燕与陈博华、陈玮系母子关系。2002年，王冬燕的丈夫陈现场在固原购买房产一处，房屋建筑总面积为6365.79平方米，土地使用权面积为3413.62平方米，共办理了三个产权证和一个不动产证，产权证均办理登记在陈现场的名下。原告从2007年开始承租涉案房屋（承租面积为475平方米，有租赁合同为证）。2020年10月29日，陈现场突然病故。2021年1月4日，三被告办理了继承公证，并于2021年2月1日将陈现场名下的原房产权证0XXXX号、0XXXX号、0XXXX号、GXXXX号分别过户到三被告名下，产权证分别变为（2021）固原市不动产权第G0002054号、G0002055号、G0002056号、G0002002号。因种种缘故，三被告于2020年11月初决定将四本产权证涉及的全部房产整体出售，于2021年1月8日与陈义凯、林建涵、林国海以三千万元的净价格达成了房屋买卖协议。2021年2月2日，原告突然提出优先购买权并向原州区人民法院提起诉讼。被告认为，根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否有优先购买权的复函》，原告不享有优先购买权。理由为：三被告出售的房屋整体面积为6565.79平方米，而原告承租部分面积只有475平方米，原告承租部分面积不足房屋整体面积的十分之一，原告承租部分涉及的（2021）固原市不动产权第G0002056号（后变为G0002322号）的产权面积为5115.13平方米，原告承租部分面积亦不足该整体部分面积的十分之一，故原告不享有优先购买权。原告已放弃了对涉案房屋的优先购买权。退一步讲，原告自认为对涉案房屋享有优先购买权，三被告于2020年11月初决定整体出卖房屋时特意打电话告知原告及其妻子王惠琴，因其没有明确态度，三被告有理由认为原告放弃了其自认为的优先购买权，故三被告才与陈义凯、林建涵、林国海达成了房屋买卖协议，三被告的上述陈述有被告与原告和王惠琴的六段通话录音为证，故根据《中华人民共和国民法典》七百二十六条二款的规定，视为原告放弃了优先购买权。存在原告不能主张优先购买权的情形。根据《中华人民共和国民法典》七百二十八条的规定，再退一步讲，即使三被告未通知原告，原告也只能请求三被告承担赔偿责任，三被告与陈义凯、林建涵、林国海签订的房屋买卖合同效力不受影响。原告主张优先购买权已无法律依据和实际意义，法院应当驳回其诉讼请求。原、被告依法向本院提交了证据。本院对原、被告提交的证据认定如下：原告和被告均提交的《租赁协议》1份来源合法，内容真实，能够证明陈现场与原告于2018年12月7日签订租赁合同，约定陈现场将位于固原市文化街88号的兴源宾馆原餐饮部一楼大厅350平方米及后厨125平方米出租给原告等事项，予以采信；原、被告均提交的《关于搬出租赁房屋的告知函》1份来源合法，内容真实，能够证明三被告于2021年1月29日书面告知原告三被告已将固原市文化街88号整体出售，限原告于2021年5月1日前搬出承租房屋，予以采信；原告提交的《关于要求履行优先购买权的告知函》1份、邮政快递回单1份来源合法，内容真实，能够证明原告于2021年1月31日向三被告邮寄信函要求优先购买固原市文化街88号，予以采信；原告提交的不动产登记证明1份来源合法，内容真实，能够证明原告于2021年2月2日向固原市自然资源局申请异议登记，该局予以登记，予以采信；被告提交的公证书复印件1份来源合法，内容真实，能够证明三被告继承了固原市文化街88号房屋，予以采信；被告提交的《房屋买卖合同》复印件1份、中国建设银行标准回单打印件1份、中国建设银行个人账户支出交易明细打印件1份、企业信息查询单复印件1份来源合法，内容真实且能够相互印证形成证据链，能够证明三被告与陈义凯、林国海、林建涵签订买卖合同，约定三被告将固原市文化东路45号（即固原市文化街88号）的房屋以3000万元出卖给陈义凯、林国海、林建涵，陈义凯、林国海、林建涵于2021年1月5日向三被告支付了15035343.75元，予以采信；被告提交的房屋产权证书1份来源合法，内容真实，能够证明兴源宾馆的房屋建筑面积为6565.79平方米，予以采信；被告提交的中国移动通信客户详单1份，原告不予认可，且无通话内容印证，不予采信；被告提交的录音6段来源合法，内容真实，能够证明被告王冬燕与原告及其妻子王惠琴通过手机通话协商三被告整体出售固原市文化街88号房屋等事项，予以采信。本院经审理认定的事实如下：被告王冬燕系陈现场之妻，被告陈博华、陈玮系陈现场之子。2018年12月7日，陈现场与原告签订《租赁协议》（甲方、出租方为陈现场，乙方、承租方为周治山），约定：甲方将固原市文化街88号的兴源宾馆原餐饮部一楼大厅350平方米、后厨125平方米出租给乙方；租赁期限为2020年1月1日至2024年12月31日；因为政策因素或者宾馆整体出售需要提前终止合同时，甲方应提前三个月通知乙方。原告承租了合同约定的兴源宾馆的大厅和后厨部分。陈现场于2020年10月29日亡故，三被告按份继承了兴源宾馆。2021年1月8日，三被告与陈义凯、林国海、林建涵签订《房屋买卖合同》（甲方、出卖方为王冬燕、陈玮、陈博华，乙方、买受人为陈义凯、林国海、林建涵），约定：甲方将固原市原州区文化东路45号房屋及该房屋占用范围内土地使用权转让给乙方；房屋建筑面积为6565.79平方米；转让价格为3000万元，该房屋价款包括房屋附属设施设备、装修；乙方向甲方支付1500万元，自房屋变更登记到乙方名下之日起30日内，乙方向甲方支付剩余1500万元。2021年2月1日，兴源宾馆的产权过户登记到三被告名下，同日，兴源宾馆的产权又过户登记到陈义凯、林国海、林建涵名下。2021年1月5日，陈义凯、林国海、林建涵向三被告支付了15035343.75元。原告于2021年2月2日申请异议登记，固原市自然资源局进行了登记，登记后原告未提起诉讼。本院认为，陈现场与原告签订的《租赁协议》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告承租期间，陈现场亡故，三被告依法继承了兴源宾馆，其因此承继了该《租赁协议》出租人的权利和义务。兴源宾馆房屋建筑面积为6565.79平方米，原告承租部分面积为475平方米，该部分面积只约占兴源宾馆房屋总面积的7.24%，同时，原告承租部分是兴源宾馆整体建筑内部的一部分，该部分未单独办理产权登记，在此情况下，如果允许原告对兴源宾馆整体享有优先购买权，则显然加重了作为出租人一方的义务，不利于出租人合法权益的实现，据此，原告要求确认其对兴源宾馆享有优先购买权的诉讼请求理由不能成立，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百零二条、第七百零三条、第七百二十六条第一款规定，判决如下:驳回原告周治山的诉讼请求。案件受理费100元，由原告周治山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 黑学贵审判员 刘汉龙人民陪审员 吴维香二〇二一年六月九日书记员 金小荣依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。