湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终764号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：沅陵县中草药开发研究所，住所地湖南省沅陵县沅陵镇迎宾南路23号。法定代表人：佘上官，所长。委托诉讼代理人：蔡遗海，湖南泰阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：何兰，女，1966年11月1日生，苗族，沅陵县人，沅陵县粮食局退休职工，住沅陵县。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：何平，女，1964年4月1日生，苗族，沅陵县人，沅陵县粮食局退休职工，住沅陵县。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：何陵，女，1957年7月8日生，苗族，沅陵县人，居民，住沅陵县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：叶叙华，湖南天宇律师事务所律师。上诉人沅陵县中草药开发研究所因与被上诉人何兰、何平、何陵合同纠纷一案，不服湖南省辰溪县人民法院（2020）湘1223民初1253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人沅陵县中草药开发研究所上诉请求：一、撤销一审判决，改判：1、判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、判决确认上诉人沅陵中草药开发研究所与被上诉人何兰、何陵、何平于2018年1月5日签订的《房屋置换协议》无效；3、判决被上诉人何兰、何陵、何平返还上诉人沅陵县中草药开发研究所支付的租金120000元。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审查明的事实错误，客观事实为上诉人与被上诉人2018年1月5日签订的《房屋置换协议》不成立，属于无效合同。2017年11月23日，案涉门面登记已过户至上诉人名下，被上诉人三人拒绝交出门面，沅陵县人民法院也没有强制腾空，所以涉案门面一直没有交付上诉人。在2018年1月5日时，案涉门面的所有权人是上诉人，被上诉人作为《房屋置换协议》的合同当事人签字没有资格，没有任何基础法律关系支持，属于没有成立的合同，应当依法确认合同无效。二、一审判决认为签订《房屋置换协议》是上诉人真实意思的表示，这与本案的客观事实及《房屋置换协议》相矛盾，更加不能成立。1、执行回转中，案涉门面在2017年11月23日已经登记到上诉人名下，此时被上诉人对案涉门面已经没有任何权限，按照沅陵县人民法院（2017）湘1222执监1号的公告内容，沅陵县人民法院应依法强制腾空，并交付上诉人使用，但沅陵县人民法院没有强制腾空，仅在2017年11月23日对案涉门面过户登记，没有依照公告内容强制腾空门面交付上诉人使用，而是通过有关部门多次组织上诉人协商，最终签订《房屋置换协议》，显然违背沅陵县人民法院（2017）湘1222执监1号公告的内容，损害上诉人的合法权益，属于无效合同。2、从《房屋置换协议》的内容来看，属于房屋置换，被上诉人用其位于沅陵县城南23号小区的4门面交由上诉人拆出改造。一审判决却认为将该合同内容理解为“上诉人自愿将拟开发的两间门面予以置换涉案四间门面以解决当下何兰未清退租户问题”，显然与合同内容相悖，有失公正。3、退一步来说，根据（2017）湘1222执监1号公告的内容，解决案涉门面未清退租户的问题是沅陵县人民法院的法定职责。三、一审判决适用法律错误，应当依据合同法认定《房屋置换协议》不成立，属无效合同，依据规定应恢复原状，依法改判。被上诉人何兰、何平、何陵答辩称，一、《房屋置换协议》系在法院主持下达成的书面协议，上诉人的法定代表人及八名职工代表均已签名确认。该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反强制性法律规定，应当认定为有效。首先，上诉人按法院要求出资40万元购买四间门面的产权并无过错，至于法院在执行上诉人所抵押门面的过程中按怎样的程序操作，上诉人并不知情。其次，法院通过执行手段从被上诉人手中取得购房款40万元，用于上诉人给申请执行人农业银行还债，即被上诉人的购房款，上诉人受益了。后来法院执行回转，要收回被上诉人的四间门面，那么被上诉人当年的购房款也属于本次执行回转的内容，即本案的执行回转是双向的，法律不可能只保护上诉人的权利而损害被上诉人的利益。在此前提下，法院组织双方调解，被上诉人退回四间门面，上诉人给被上诉人置换两间新开发的门面或补偿现金300万元，属于双方执行回转，体现了公平、公正原则。再次，上诉人以四间门面被执行回转，被上诉人没有门面，失去了签订《房屋置换协议》的大前提的上诉理由是错误的。现在门面被执行回转了，不等于被上诉人当年支付的购房款就可以由上诉人无偿占有，不用退还了。十五年前的房价不到500元/平方米，现在是多少钱一平方米？二、《房屋置换协议》的内容是公平、公正的，上诉人应当履行《房屋置换协议》确定的义务，并承担不履行合同义务的违约责任。协商调解时，上诉人的法定代表人佘上官及其八位职工代表均在场并在协议上签了名，其参与调解的人数远远多于被上诉人，不可能胁迫。十三年前沅陵的房价仅500元/平方米，现在房价至少5800元/平方米，翻了十几倍。涉案四间门面当时的评估价仅为487085元（含地价评估83366元），被上诉人是在法院发布公开竞价无人报名的情况下，按照法院的要求出资40万元购买的，而且并未比评估价低很多。现在沅陵门面平均单价为25000元/平方米，涨了近二十倍，上诉人与被上诉人达成300万元的补偿协议，完全是被上诉人吃亏的情况下妥协让步的结果，并未有失公平、公正。故请求驳回上诉，维持原判。何兰、何平、何陵向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告沅陵中草药研究所给三原告何兰、何平、何陵补偿门面租金12万元（租金暂计算至2019年12月31日，2020年1月1日后的租金不再提出诉讼请求）；2、请求法院判决被告沅陵中草药研究所赔偿三原告经济损失300万元人民币；3、诉讼费由被告承担。沅陵中草药研究所向一审法院提出反诉请求：1、请求依法确认反诉人沅陵县中草药开发研究所与反诉被告何兰、何陵、何平于2018年1月5日签订的《房屋置换协议》无效；2、判令反诉被告何兰、何陵、何平返还反诉人（本诉被告）湖南省沅陵县中草药开发研究所支付的租金12万元。3、本诉、反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。一审法院认定事实：沅陵中草药研究所系沅陵县中草药医院于1998年10月16日开办的集体所有制企业，注册资金由沅陵县中草药医院筹集。该所曾被工商部门注销登记，于2011年4月12日再次办理注册登记，2016年4月25日经工商部门核准登记。2004年，中国农业银行沅陵县支行与沅陵中草药研究所抵押借款合同纠纷一案，经沅陵县人民法院作出（2004）沅民二初字第3号民事判决，由沅陵中草药研究所偿还中国农业银行沅陵县支行借款本金30万元及利息。因沅陵中草药研究所未按以上判决内容履行还款义务，中国农业银行沅陵县支行向沅陵县人民法院申请执行，该院于2006年12月11日作出（2004）沅执字第31-2号民事裁定，将沅陵县中草药医院中草药开发所所有的位于沅陵镇迎宾南路已查封的四间门面予以变卖偿还欠款。变卖过程中，何兰以40万元价格购得，沅陵县国土管理局、沅陵县房产局分别根据沅陵县人民法院（2002）沅执字第36号《协助执行通知书》、（2007）沅执字第29号《协助执行通知书》将以上四间门面土地使用权、房产过户给何兰。后沅陵中草药研究所以变卖的房产未经法定机构评估、程序违法等为由向怀化市中级人民法院申请执行监督，怀化市中级人民法院以沅陵县人民法院对该四间门面进行变价处理时未采取拍卖方式违背法律规定等为由，于2015年3月25日作出（2014）怀中执监字第2号执行裁定，撤销沅陵县人民法院（2004）沅执字第31-2号民事裁定。沅陵县人民法院于2017年3月7日作出（2017）湘1223执监1号执行裁定，将沅陵中草药研究所四间门面变卖给何兰的执行行为予以纠正，对原执行结果予以恢复原状，并恢复沅陵县人民法院（2004）沅执字第31号案件的执行。2017年8月31日，沅陵县人民法院作出（2017）湘1223民初执监1号之二执行裁定，将目前尚为何兰所有使用的位于沅陵县城南23号小区的四间门面（房屋产权证号：沅房权证字第0××9号，土地使用权证号：沅国用（2006）第1××8号；房号为104、105、106、107）过户给沅陵中草药研究所，但何兰未清退所有租赁户。2017年9月19日沅陵县人民法院《执行座谈笔录》中载明：一、沅陵县中草药开发研究所自愿补偿给何兰返还门面四间的补偿款二百七十万元（2700000元），此款限2017年9月30日前打入沅陵县人民法院执行款专户；二、沅陵县中草药开发研究所将二百七十万元打入沅陵县人民法院执行款专户后，限何兰在2017年10月10日之前从四间门面中迁出，然后在沅陵县法院领取二百七十万元补偿款。何兰、何平及沅陵中草药研究所法定代表人佘上官在《执行座谈笔录》中签字。2017年11月23日，因中国农业银行沅陵县支行将其对沅陵中草药研究所的债权转让与怀化市国有资产经营有限公司，沅陵中草药研究所与怀化市国有资产经营有限公司委托的长沙如正法律咨询有限公司签订《还款协议》（已于2019年3月11日清偿完毕），并于协议签订之日将涉案四间门面重新登记在沅陵中草药研究所名下。因沅陵中草药研究所未按《执行座谈笔录》履行，该所（甲方）与何兰、何陵、何平（乙方）于2018年1月5日签订《房屋置换协议》：一、置换内容。1、何兰将位于沅陵县城南23号小区的4间门面（房屋产权证号：沅房权证字第0××9号，房号为104、105、106、107）建设面积111.83平方米（套内建筑面积106.99平方米、共有分摊面积4.84平方米）交由沅陵县中草药开发研究所拆除改造。二、置换时间。1、何兰应于2018年1月15日交出四间门面，清退所有租赁户，交出房屋土地使用权证及房屋所有权证。2、沅陵县中草药开发研究所应于2019年6月30日给付何兰门面两间。四、补偿标准。1、沅陵县中草药开发研究所从2018年1月5日起每月补偿何兰10000元的租金至两间门面交付时止。2、2018年1月15日支付120000元（2018年1月至12月的租金）以后的租金推迟一个月在当月月底由沅陵县中草药开发研究所支付。五、拆迁和建设期间双方的权利和义务。4、新门面交付后由法院裁定到不动产中心办理不动产权证，不动产权证上办何兰、何陵、何平户名。六、违约责任。1、甲方逾期给乙方交付门面，应向乙方按月支付房屋按每月支付10000元的租金。如2020年1月5日交付不了两间门面，由甲方赔偿乙方300万元。何兰、何陵、何平、沅陵县中草药开发研究所法定代表人、职工代表均在该协议上签字确认，并由沅陵县中草药开发研究所加盖公章，沅陵县人民法院执行局亦在该协议中盖章予以见证确认。2018年1月8日，沅陵中草药研究所按协议向何兰支付了120000元租金（2018年1月至2018年12月）。2019年，沅陵中草药研究所将其地块已转让给沅陵县万利房地产开发有限责任公司，涉案四间门面现已拆除，沅陵中草药研究所已无法履行合同交付何兰两间门面义务。一审法院认为：本案争议焦点在于2018年1月5日双方签订的《房屋置换协议》是否有效。现评议如下：一、《房屋置换协议》之日，何兰已不具备涉案四间门面所有权，其处置涉案四间门面的行为为无权处分，但协议相对方即为当时涉案四间门面所有权人沅陵中草药研究所，其在已知晓涉案四间门面所有权由何兰转移为其所有前提下仍签订《房屋置换协议》，其自愿将拟开发的两间门面予以置换涉案四间门面以解决当下何兰未清退租赁户问题，系其真实意思表示；二、沅陵中草药研究所系集体所有制企业而非国有企业，其在签订协议时亦征得职工代表同意签字确认，且其将拟开发的项目转让与沅陵县万利房地产开发有限责任公司亦获得了一定利益，并不存在恶意串通损害国家、集体利益，未违反法律、行政法规的强制性规定；三、沅陵中草药研究所主张《房屋置换协议》系其法定代表人及职工代表在受胁迫下签订，但其未提交证据予以证明，故对该主张，一审法院不予采纳。综上，《房屋置换协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按协议内容履行义务，故对反诉原告沅陵中草药研究所主张《房屋置换协议》无效及由反诉被告何兰、何陵、何平返还12万元租金的诉讼请求，一审法院不予支持。沅陵中草药研究所已按《房屋置换协议》向三原告支付了自2018年1月至12月的租金12万元，但未履行交付两间门面义务（因沅陵中草药研究所将项目转让与他人而履行不能），故沅陵中草药研究所应按《房屋置换协议》违约条款第六条第一款履行义务，其应向三原告按月租金10000元支付2019年1月至同年12月租金120000元并赔偿三原告损失3000000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告沅陵县中草药开发研究所于判决生效之日10日内向原告何兰、何陵、何平支付租金120000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告沅陵县中草药开发研究所于判决生效之日10日内赔偿原告何兰、何陵、何平损失3000000元；三、驳回反诉原告沅陵县中草药开发研究所反诉请求。本案案件受理费32080元，反诉案件受理费2700元，合计34780元，由被告（反诉原告）沅陵县中草药开发研究所负担。本院二审期间，上诉人沅陵县中草药开发研究所提交证据如下：证据1、调查笔录两份，拟证明沅陵法院变卖案涉门面有违规行为。证据2、湖南公共频道2009年11月23日新闻，拟证明案涉门面违规操作，没有招拍挂就直接内部协商变卖给被上诉人。对于上诉人提交的证据，被上诉人质证称：对证据1、2的真实性均不予认可。被上诉人未向本院提交新的证据。对上诉人提交的证据，本院认定如下：证据1系证人证言，被上诉人不予认可，且证人未出庭接受质证，本院不予采信；证据2不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉四间门面被执行回转后，三被上诉人虽不再是案涉四间门面的所有权人，但三被上诉人因案涉四间门面的执行回转产生的后果也一直在诉求法律上的权益。上诉人在明知其四间门面的所有权已由被上诉人名下转移到自己名下的前提下，仍自愿与三被上诉人签订《房屋置换协议》，约定将拟开发的两间门面予以置换案涉四间门面，以解决其与被上诉人之间的矛盾，系上诉人真实意思的表示；且《房屋置换协议》签订时亦征得上诉人职工代表的同意，职工代表在协议上签字确认，该协议没有损害国家、集体利益，未违反法律、行政法规的强制性规定。故上诉人关于《房屋置换协议》无效的上诉主张，不能成立，本院不予支持。另，上诉人关于《房屋置换协议》系被胁迫所签的上诉主张，未提供证据予以证明，本院亦不予支持。综上，上诉人沅陵县中草药开发研究所的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32080元，由上诉人沅陵县中草药开发研究所负担。本判决为终审判决。审判长  武春毅审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年六月十一日书记员  周 燕附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。