安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初2808号 原告：孙思玲，女，1986年12月16日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 原告：陈明，男，1983年12月5日出生，汉族，住安徽省濉溪县。（系原告孙思玲之夫） 二原告共同的委托诉讼代理人：陈若信，男，1960年3月15日出生，汉族，住安徽省淮北市濉溪县。（系原告陈明之父） 被告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：胡先会，该公司经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙文件，安徽锦相邑律师事务所律师。 原告孙思玲、陈明与被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方城市广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙思玲、陈明共同的委托诉讼代理人陈若信、被告东方城市广场公司的委托诉讼代理人孙文件到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙思玲、陈明向本院提出诉讼请求：1、依法判令东方城市广场公司支付租金16111.73元，违约金509.06元，共计16620.79元；2、本案的全部诉讼费用由东方城市广场公司承担。事实与理由：孙思玲、陈明与东方城市广场公司经协商于2015年5月13日签订《委托经营管理合同》，约定孙思玲、陈明将位于淮北市相山区××路××路××广场××栋××东方城市广场）3层3367号铺位委托东方城市广场公司经营管理，委托经营期限自2016年1月1日起至2027年12月31日，东方城市广场公司承诺自托管第四年开始向其支付约定的经营收益，但时至今日，东方城市广场公司已拖欠2020年全年至2021年4月15日六个季度经营收益，铺号：3层3367铺，金额17023.72元，违约金509.06元，总合计17532.78元（2020年10月16日已支付3367铺911.99元，17532.78-911.99＝16620.79元），还欠金额16620.79元。第一笔：2020年未付租金产生的违约金，自2020年1月16日至2021年4月19日共计442天，违约金金额为443.40元;第二笔2021年未付租金产生违约金，自2021年1月16日至2021年4月19日共108天，108元。综上，现孙思玲、陈明依据相关法律规定诉至法院，望依法支持孙思玲、陈明的诉讼请求。 东方城市广场公司辩称，1、孙思玲、陈明与东方城市广场公司双方签订的《委托租赁管理合同》第四条经营收益及支付方式约定：“自托管的第四年起至第七年，乙方每年分别按照购房合同的签约总价的8％、9％、10％、11％支付当年的经营收益…”即本案应当以孙思玲、陈明实际支付的购房总价为基数计算经营收益；在孙思玲、陈明未举证己方实际支付购房总款的情况下，其主张租金数额缺乏事实依据；2、从孙思玲、陈明诉称看，其诉讼请求的租金、违约金为新冠肺炎疫情期间及后疫情期间的租金、违约金。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求涉案商铺在内诸多商家均不能开业经营，这是众所周知的事实，这属于政府的强制性要求，答辩人无法经营的情形属于不可抗力，不属于答辩人责任。3月中旬开始，商铺虽然部分恢复营业；但是后疫情期间商场仍然有较为严格的防控措施，商场没有顾客，没有营业额或营业额严重减少；加上电商的冲击，淮北主城区大型商场的经营的确发生了严重困难，这是众所周知的事实。上述情况和事实均为答辩人签订委托管理合同时无法预计、不可克服的。上述事实证明发生了满足情势变更的事件和情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见(二)》第6条第二款以及合同法司法解释二关于情势变更的法律规定，答辩人请求法院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，免除因疫情闭店期间的租金，部分免除答辩人因疫情闭店以外的其他期间的50％以上租金并免除全部违约责任。3、孙思玲、陈明单方计算的租金有误，部分计算没有事实根据。综上，孙思玲、陈明的部分请求与事实不符，答辩人请求法院准许部分或全部免除租金及违约金，请法院依法查明案件事实并作出公平的判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙思玲、陈明提交的商品房买卖合同、发票、委托经营管理合同、银行流水等证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月13日，孙思玲、陈明与淮北市新中原置业有限责任公司签订商品房买卖合同，约定淮北市新中原置业有限责任公司将城市广场1栋（东方城市广场）3层3367号商品房以226712元的价格出售给孙思玲、陈明，签订合同当日首付房款116712元，余款110000元采用按揭方式支付。之后，孙思玲、陈明（甲方、委托方）与东方城市广场公司（乙方、经营方）签订委托经营管理合同，约定：甲方同意将坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处的备案名即城市广场1栋（东方城市广场）3层3367号铺位委托乙方经营，该商铺总建筑面积为11.54平方米，购买合同总价226712元；委托经营期限自2016年1月1日起至2027年12月31日止，共12年；甲、乙双方约定本合同委托经营期间，托管经营收益与支付方式如下，托管的第一年至第三年（即：2016年、2017年、2018年）乙方无须向甲方支付经营收益；自托管的第四年起至第七年（即2019年、2020年、2021年、2022年）乙方每年分别按照购房合同签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益；自第八年至第十二年根据物业收益执行9：1分成，即甲方拥有实际物业收益的90%，乙方拥有实际物业收益的10%；支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；在合同履约期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任；乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金；因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付不少于按委托经营标的总价值（甲方签定的购房合同总价款）的20%计算的违约金等内容。在合同履行过程中，东方城市广场公司按照约定支付了2019年经营收益，2020年10月16日，东方城市广场公司支付经营收益911.99元，此后未再支付租金，孙思玲、陈明催要未果，遂提起本案诉讼。 本院认为，孙思玲、陈明与东方城市广场公司签订委托经营管理合同，系双方真实意思表示，亦未违反法律规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，2020年东方城市广场公司按照购房合同签约总价的9%向孙思玲、陈明支付当年的经营收益。孙思玲、陈明主张的租金即合同约定的经营收益。现东方城市广场公司支付了2019年的经营收益，2020年仅支付911.99元，其他的经营收益未支付，已构成违约，孙思玲、陈明主张其支付自2020年全年及至2021年4月的经营收益16111.73元，未超出合同约定，本院应予支持。 2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，导致涉案商铺所在商场经营收入减少，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免东方城市广场公司2020年2月至3月的经营收益3400.68元。现孙思玲、陈明主张的经营收益亦未超出扣除上述金额的应付经营收益，故以孙思玲、陈明主张金额为准。 孙思玲、陈明主张违约金509.06元（2020年1月至2021年4月19日），因合同约定东方城市广场公司逾期支付商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向孙思玲、陈明支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金，经计算截止2021年4月19日违约金应为371.53元，故对孙思玲、陈明主张超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条之规定，判决如下： 一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付孙思玲、陈明经营收益16111.73元并支付违约金371.53元； 二、驳回孙思玲、陈明的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费216元，因适用简易程序减半收取计108元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员 徐继东 二〇二一年六月十六日 法官助理 余颖秀 书 记 员 董雨龙 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。