安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1226民初3652号 原告：同策房产咨询股份有限公司，住所地上海市松江区泖港镇兴乐路51号，统一社会信用代码913100006311244217。 法定代表人：孙益功，该公司董事长 委托诉讼代理人：傅萧杨乐，该公司员工。 被告：安徽鑫都置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍上县慎城镇颍阳社区前进西路88号丽景阁二新路商业房，统一社会信用代码913412267901029324。 法定代表人：张晓红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭冬青，该公司法律顾问。 原告同策房产咨询股份有限公司与被告安徽鑫都置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人傅萧扬乐，被告的委托诉讼代理人彭冬青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 同策房产咨询股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付逾期交付两套涉案房屋（位于颍上县××新区××路××路××期××＃楼××）的违约金（以已付房款2656490元为基数，按合同约定的每日万分之一为利率，从2018年9月1日起计算至实际交付之日，暂计算至2021年4月30日为258210.83元）；2、请求依法判决被告将两套涉案房屋恢复至毛坯房状态并交付给原告；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月15日，原告与被告签署了《鑫都华庭项目和解协议》，约定被告将其所有的“皇府上郡Ｃ2＃108”、“皇府上郡Ｃ2＃109”、“皇府上郡二期22＃103”商铺转让至原告，以折抵应向原告支付的欠款4199370.81元。原告与被告于2018年8月10日就前述商铺分别签订了《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）并办理了相应产权登记手续。买卖合同第八条规定，被告应于2018年8月31日前以毛坯房状态向原告交付“皇府上郡Ｃ2＃108”、“皇府上郡Ｃ2＃109”（地址：颍上县××新区××路××路××期××＃楼××，以下简称“涉案房屋”）。但是，被告至今未将两套涉案房屋交付给原告。买卖合同第九条规定，被告逾期交付的违约责任如下：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。买卖合同第四条表明，两套涉案房屋各自总价款均为人民币1328245元，由于涉案房屋用于抵扣欠款，因此原告为两套涉案房屋已交付的房价款合计为2656490元。综上所述，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，望予支持原告诉讼请求。 安徽鑫都置业有限公司辩称：1、原告系恶意虚假诉讼，原告曾在2020年起诉被告，案号2020皖1226民初6376号，在6376号案件中原告明确表示了完成产权登记转移手续后知晓涉案房屋被租赁给案外人余军，基于买卖不破租赁的原则，原、被告约定仍由案外人承租，但相关租赁以产权转移为界，产权转移至原告名下后所产生的租赁归属原告，而本次诉讼，原告又提出了被告不交房的情形，与上一诉讼中的陈述有很大的出入，原告本次诉讼系虚假诉讼，应追究其责任；2、房屋已经完成过户，同时原告也知晓房屋被第三人承租的事实，在房屋完成过户后，原告就应当自行收取房租，也应当对房屋进行管理和招租，被告没有义务再替原告完成上述工作；3、在房屋完成过户后原告知悉房屋状况后，原告认可已出租的事实，即视为原告已接收了房屋，并对房屋的状况进行了了解，故而原告的本次诉讼请求不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《鑫都华庭项目和解协议》《商品房买卖合同》《中华人民共和国不动产权证书》、（2018）皖1226民初2333号民事调解书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（2020）皖1226民初6376号案件民事起诉状、照片3张，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月15日，原告与被告签署了《鑫都华庭项目和解协议》，约定被告将其所有的“皇府上郡C2#108”、“皇府上郡C2#109”、“皇府上郡二期22#103”商铺转让给原告，以折抵其应向原告支付的欠款4199370.81元。原告与被告于2018年8月10日就上述商铺分别签订了《商品房买卖合同》并办理了相应产权登记手续。《商品房买卖合同》第四条约定“皇府上郡C2#108”总金额1328245元，“皇府上郡C2#109”总金额1328245元……，第八条约定，交付期限：出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人……，第九条出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……。2020年8月10日，原告在本院（2020）皖1226民初6376号案件民事起诉状中陈述：原告与被告于2018年8月10日针对前述房源签署《商品房买卖合同》并完成相应产权转移手续，但前述房产完成产权转移后原告方才知晓被告已将“皇府上郡C2#108”、“皇府上郡C2#109”租赁给案外人余军，基于买卖不破租赁原则，原告与被告约定针对“皇府上郡C2#108”、“皇府上郡C2#109”仍由案外人承租，但相关租赁以产权转移为界，产权转移至原告名下后产生的所有租赁均归属于原告所有……。“皇府上郡C2#108”于2019年2月15日、“皇府上郡C2#109”于2019年2月13日办理了产权转移登记手续。原告以被告违约为由，向本院提起本次诉讼。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照约定被告应于2018年8月31日前将案涉房屋交付，在（2020）皖1226民初6376号案件原告陈述“产权转移至原告名下后产生的所有租赁均归属于原告所有”，说明“皇府上郡C2#108”于2019年2月15日、“皇府上郡C2#109”于2019年2月13日已经交付。故原告请求被告支付逾期交房违约金应从2018年9月1日起至交付时止，按约定的已交付房价款日万分之一计算。“皇府上郡C2#108”逾期交房违约金21916元（1328245元×0.01%×165天），“皇府上郡C2#109”逾期交房违约金22182元（1328245元×0.01%×167天），合计44098元。在《商品房买卖合同》中，双方并未约定以毛坯房状态交付给原告，而是约定具备商品房验收合格条件，故原告请求被告将案涉两套房屋恢复至毛坯房状态交付给原告，本院不予支持。被告辩称原告系恶意虚假诉讼，本院认为，原告对房屋的交付存在不同的认识，没有意识到其收取房屋租金时案涉房屋已交付的事实，不属于虚假诉讼，本院对被告此辩称不予采信。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、安徽鑫都置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付同策房产咨询股份有限公司逾期交房违约金44098元； 二、驳回同策房产咨询股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30118元，减半收取15059元，同策房产咨询股份有限公司负担14608元，安徽鑫都置业有限公司负担451元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 赵 锐 二〇二一年六月八日 书记员 莫旭东 附法律条文：《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 特别告知：本案标的款履行义务人将标的款汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官赵锐，电话0558-445××××。开户银行：中国工商银行颍上支行 开户名称：颍上县人民法院 开户账号：1311××××4597