陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终8000号上诉人（原审原告、反诉被告）:张文翠，女，汉族，住西安市灞桥区。被上诉人（原审被告、反诉原告）:陕西朝扬盛豪装饰工程有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：韩庆和，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫晨飞，北京市盈科（西安）律师事务所律师。上诉人张文翠因与被上诉人陕西朝扬盛豪装饰工程有限公司（以下简称朝扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初3774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张文翠上诉请求：改判支持张文翠的一审全部诉请。事实和理由：张文翠将碑林区XX巷XX居XX室房屋出租给朝扬公司使用，但合同到期收房时发现朝扬公司将张文翠房屋的电器及设备损坏，导致房屋无法继续正常使用，且朝扬公司偷盗张文翠室内的电热暖气，直至2020年7月31日尚未腾交房屋，未能搬走自己的生活物品和工业用品，导致张文翠无法正常支配涉案房屋，故请求二审法院确保张文翠的合法权益，依法改判。朝扬公司辩称，其二审答辩意见同一审答辩意见。张文翠向一审法院起诉请求：1.要求朝扬公司修复损坏的席梦思床垫，不能修复照价赔偿1000元；2.赔偿张文翠因朝扬公司损坏冰箱导致重新购买的费用1046元；3.赔偿张文翠因朝扬公司损坏洗衣机导致重新购买的费用799元；4.要求朝扬公司支付盗取的电热暖气800元；5.要求朝扬公司支付墙面修缮费用2680元；6.要求朝扬公司支付延期交房违约金3300元每月，2019年12月10日至2020年5月14日五个月共计是16841.5元，2020年1月1日至2020年7月31日的物业费、电梯费、垃圾费共计486.4元，以上共计17327.9元。7.要求朝扬公司承担张文翠误工费（6天×100元）共600元，精神损失费1400元，合计2000元；8.要求朝扬公司承担交通费400元；9.要求朝扬公司承担停车费72.65元；10.要求朝扬公司承担诉讼费460元；11.要求朝扬公司承担打印、复印费50元；12.更换门锁锁芯100元；13.修复水晶镜前灯，不能修复赔偿199元。以上费用合计26934.55元。朝扬公司反诉请求：1.判令张文翠退还租房保证金1550元；2.判令张文翠为朝扬公司开具租赁费增值税专用发票；3.反诉费由张文翠承担。一审法院认定事实，2016年12月11日张文翠与朝扬公司签订编号为0024964的海汇房产房屋租赁合同，合同载明“甲方（出租方）：张文翠（610104197204183467），乙方（承租方）：朝扬公司，丙方（中介方）：西安海汇万家实业有限责任公司……一、甲方自愿将其坐落在西安市碑林区XX路XX小区XX楼XX单元XX室，建筑面积53㎡（另有地下室/㎡）的房屋及其附属设施，设备（见合同附件）出租给乙方。房屋限做居住使用。二、该房屋租金为人民币（大写）壹仟伍佰伍拾元/月，租赁期限自2016年12月12日起到2017年12月11日止，租金按半年支付。第一次付款时间为2016年12月12日，金额为玖仟叁佰元（￥9300元），第二次付款时间2017年5月12日，金额为玖仟叁佰元（￥9300元）……三、签订本合同当日，乙方向甲方支付壹仟伍佰伍拾元作为房屋保证金，待租赁期满，乙方按时向甲方交房，该房屋各项设施没有损坏，并结清所有费用后按时退还给乙方。否则将按合同规定从中扣除，不足部分由乙方补足……”。甲方张文翠签字，乙方朝扬公司代理人签字，丙方西安海汇万家实业有限责任公司加盖公章。2017 年12月8日张文翠与朝扬公司签订续租协议载明“出租方：张文翠，承租方：朝扬公司，兹有海汇房产房屋租赁合同（NO：0024964），合同租期延长一年，使用用途为居住。房屋租赁期限延长至2018年12月11日，租金每月壹仟陆佰伍十元整（￥1650元）。第一次支付半年租金玖仟玖佰元整（￥9900元），第二次付款时间2018年5月12日，支付玖仟玖佰元整（￥9900元），所有原合同规定条款继续延用，真实有效”。张文翠签字，朝扬公司加盖公章。2018年11月5日双方再次签订续租协议载明“出租方：张文翠，承租方：朝扬公司，兹有海汇房产房屋租赁合同（NO：0024964），合同租期延长一年，使用用途为居住。房屋租赁期限延长至2019年12月11日，租金每月壹仟陆佰伍十元整（￥1650元）。第一次支付半年租金玖仟玖佰元整（￥9900元），第二次付款时间2019年5月12日，支付玖仟玖佰元整（￥9900元），所有原合同规定条款继续延用，真实有效”。张文翠签字，朝扬公司加盖公章。双方履行合同至2019年12月初，后张文翠与朝扬公司工作人员的微信聊天记录显示双方约定于2019年12月11日前去验收房屋。朝扬公司于2019年12月14日腾退房屋，张文翠认为房屋未按其要求腾退。庭审中，张文翠称其电冰箱，洗衣机，房屋墙面等损坏，其进行了更换，维修并产生费用。张文翠提交两张青岛增值税电子普通发票证明其更换洗衣机花费799元，更换冰箱花费1046.03元；张文翠提交草场坡福隆居3号楼301修缮报价单证明其修缮客厅走道和墙顶两处，客厅与厨房交汇处墙面以及墙顶两处共计四处，合计2680元；停车费发票及加油发票证明其因涉案房屋花费332.65元，张文翠庭审中提交的2020年1月1日至2020年9月30日西安德森物业管理有限公司景致雅居收款收据证明其缴纳电梯费、物业费、垃圾费合计502.4元，张文翠称其中代朝扬公司缴纳2020年1月1日至2020年7月31日电梯费、物业费、垃圾费等合计486.4元，张文翠还主张修复席梦思床垫1000元，支付盗取的电暖气费用800元，违约金五个月16841.5元，误工费600元，精神损失费1400元，交通费400元，诉讼费460元，打印复印费50元，更换门锁100元，赔偿水晶镜前等199元，共计26934.55元，庭审中张文翠与朝扬公司均不对涉案房屋的损失申请鉴定。一审法院认为，张文翠与朝扬公司房屋租赁合同系当事人真实意思表示，亦未违反国家法律法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人形成房屋租赁法律关系，均应严格按照合同履行各自义务。张文翠与朝扬公司签订的房屋租赁合同于2019年12月11日到期，朝扬公司实际于2019年12月14日腾退房屋，朝扬公司逾期交房三天，张文翠主张要求朝扬公司支付延期交房违约金每月3300元，无事实及法律依据，酌情按照双方签订的房屋租赁合同中约定的1650元/月，朝扬公司支付张文翠逾期交房的房屋占用费160元；张文翠诉请要求朝扬公司修复损坏的席梦思床垫，不能修复照价赔偿1000元，赔偿损坏洗衣机导致重新购买的费用799元，支付盗取的电热暖气800元，赔偿损坏冰箱导致重新购买的费用1046元，支付墙面修缮费用2680元，更换门锁锁芯100元，修复水晶镜前灯，不能修复赔偿199元，以上合计6624元，鉴于朝扬公司长期使用涉案房屋及屋内设施，造成磨损，因双方均不申请对房屋损失鉴定，本着公平原则，法院酌情确定朝扬公司承担涉案房屋损失的30%，即1987.2元。张文翠要求朝扬公司承担2019年12月15日至2020年5月14日房租，2020年1月1日至2020年7月31日的物业费、电梯费、垃圾费共计486.4元，误工费（6天×100元）共600元，精神损失费1400元，承担交通费400元，承担停车费72.65元，打印、复印费50元，无事实及法律依据，不予支持；朝扬公司要求张文翠退还租房保证金1550元的诉讼请求，因朝扬公司存在违约行为，交付不完全符合收房条件的房屋，对朝扬公司的诉请不予支持；朝扬公司要求张文翠开具租赁费增值税专用发票无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定,判决：一、本诉被告陕西朝扬盛豪装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告张文翠房屋占用费及洗衣机、电冰箱、墙面修缮费用等房屋各项损失共计2147.2元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回本诉原告张文翠其余诉讼请求；三、驳回反诉原告陕西朝扬盛豪装饰工程有限公司诉讼请求。本诉案件受理费460元，由张文翠负担414元（已缴纳），陕西朝扬盛豪装饰工程有限公司负担46元（陕西朝扬盛豪装饰工程有限公司在支付上述款项时直付张文翠）。反诉案件受理费50元，由陕西朝扬盛豪装饰工程有限公司负担（已缴纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张文翠与朝扬公司签订房屋租赁合同，约定朝扬公司承租张文翠位于碑林区XX巷XX居XX的房屋，承租期间朝扬公司应按半年为期支付租金，且合同到期时需及时返还房屋，并确保房屋内的各项设施没有损坏。然合同到期时，朝扬公司未能及时向张文翠返还房屋，且造成房屋内部分设施的损坏，故其应当承担因此给张文翠造成的损失，但考虑到房屋在出租过程中必然存在房屋装修及部分设施的正常损耗，而该部分损失应当由出租人张文翠自行承担，一审法院在综合考虑本案具体情况的基础上，判令朝扬公司参照双方约定的租金标准向张文翠支付迟延返还房屋期间的使用费160元及修缮、新购设施费用6624元的30%，并无不当之处。至于张文翠要求朝扬公司承担2019年12月15日至2020年5月14日房租、2020年1月1日至2020年7月31日的物业费、电梯费、垃圾费、误工费、精神损失费、交通费、停车费、打印复印费的请求，因缺乏相应的事实与法律依据，本院亦不予以支持。综上，张文翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费437元，由张文翠负担。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  秦  燕  燕                     审  判  员  卫  婉  莹 二○二一年六月九日                               法 官 助 理  同 江 龙书 记 员  张      佩 1