河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初5162号原告：中国农业银行股份有限公司郑州中原支行，住所地郑州市中原区伏牛路101号。负责人：罗世峰，该支行行长。委托诉讼代理人：万泽勤，河南荣元律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴阳阳，河南荣元律师事务所律师。被告：徐海洋，男，1988年3月15日出生，汉族，住河南省桐柏县。被告：荥阳碧玺置业有限公司，住所地荥阳市豫龙镇荥泽大道与荥运路交叉口碧桂园龙城天悦销售中心。法定代表人：杨海波，该公司执行董事委托诉讼代理人：裴家佳，河南贞实律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司郑州中原支行与被告徐海洋、荥阳碧玺置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司郑州中原支行委托诉讼代理人万泽勤、被告荥阳碧玺置业有限公司委托诉讼代理人裴家佳到庭参加诉讼。被告徐海洋经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司郑州中原支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐海洋向原告偿还借款本金555240.84元、利息13886.68元、罚息54.49元、复利237.48元（暂计至2021年4月28日，此后按合同约定另计至实际清偿之日止），以上共计569419.49元；2.判令原告有权将被告徐海洋名下位于荥阳市××大道与荥××路交叉口东南侧碧桂园龙城天悦26号楼1单元13层1302号房产予以折价或者拍卖、变卖，并对该房产变现所得价款享有优先受偿权；3.判令被告荥阳碧玺置业有限公司对第一项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任；4.判令本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年10月10日，原告与被告徐海洋、荥阳碧玺置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》约定：被告徐海洋为购买房屋向原告借款570000元；贷款期限360个月，采用等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮25%后确定，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；借款担保为阶段性保证+抵押，由被告徐海洋以其所购房产为借款提供抵押担保，由被告荥阳碧玺置业有限公司作为保证人，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款的债务提供连带责任保证。合同签订后，原告向合同约定的账户发放了570000元贷款。合同履行中，被告徐海洋未按合同约定按期足额还款，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。被告徐海洋未作答辩亦未提交证据。被告荥阳碧玺置业有限公司辩称：根据原告与我公司签订的《按揭业务担保合作协议》中第五条第3（保证责任承担方式）第（1）项、第十三条第2项约定，原告逾期通知的，我公司对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款债务、逾期利息等不承担保证责任，本案中原告未按时通知我公司，故我公司对被告徐海洋自第5期起的贷款债务、逾期利息等不承担保证责任。原告围绕诉讼请求提交了证据，结合被告荥阳碧玺置业有限公司对原告提交的证据真实性不持异议，予以认可及原告、被告荥阳碧玺置业有限公司均保证真实的陈述，本院确认以下法律事实：1.2018年10月10日，原告（贷款人）、被告徐海洋（借款人）、被告荥阳碧玺置业有限公司（保证人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定：被告徐海洋因购买住房，向原告借款570000元，借款期限360个月（2018年10月10日至2048年10月9日）；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮25%后确定；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；合同的还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回发已放借款，有权提前行使担保权。被告徐海洋以位于荥阳市××大道与荥××路交叉口东南侧碧桂园龙城天悦26号楼1单元13层1302号房产为上述借款提供抵押担保，并办理了预售商品房抵押权预告登记［豫（2019）荥阳市不动产证明第0061198号］。被告荥阳碧玺置业有限公司为借款的保证人，向原告提供阶段性连带责任保证（自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担保证责任），保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同签订后，原告按约向被告徐海洋发放贷款570000元，合同履行期间，被告徐海洋未按期归还贷款本息，截至2021年4月28日，被告徐海洋尚欠原告借款本金555240.84元、利息13886.68元、罚息54.49元、复利237.48元。2.2017年6月22日，原告作为甲方与被告荥阳碧玺置业有限公司作为乙方签订《一手房贷款业务银企合作协议》，载明：乙方作为房地产开发企业，开发了碧桂园龙城天悦项目（合作项目），甲、乙经充分协商，同意就合作项目的个人购房贷款业务进行合作，合作项目坐落于荥泽大道与荥××路交叉口；（借款担保）乙方不可撤销做出如下承诺，为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。3.原告作为甲方与被告荥阳碧玺置业公司作为乙方签订《按揭业务担保合作协议》，载明：购房者连续未支付4期贷款债务的，甲方应在购房者连续未支付的第4期贷款债务还款期限届满之日起5个工作日7内书面通知乙方，甲方逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第5期起的贷款债务、逾期利息等不承担保证责任。如甲方主张时购房者所购房产的预抵押登记未办妥或无法办理的，乙方应在收到甲方书面通知的90个工作日内为购房者偿还包括已到期的逾期本息及未到期的应付贷款债务在内的全部购房者欠付贷款债务，如甲方主张时购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，甲方承诺先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则乙方应立即承担连带清偿责任。本院认为：被告徐海洋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证、辩论的权利，应承担对其不利的法律后果。原告和二被告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。原告已经按照约定向被告徐海洋履行了向其提供借款570000元的义务，但在合同履行过程中，被告徐海洋未全面按照约定履行按期足额向原告偿还借款本息的合同义务，原告有权根据合同约定要求被告徐海洋清偿未偿还款项以及产生的利息，截至2021年4月28日，被告徐海洋尚欠原告借款本金555240.84元、利息13886.68元、罚息54.49元、复利237.48元，被告徐海洋应当偿还上述款项，并应按照合同约定向原告支付自2021年4月28日之后的利息。涉案抵押房产办理的系预售商品房抵押权预告登记，但该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实的抵押权，故本院对原告要求对被告徐海洋提供的涉案抵押房产享有折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿的诉讼请求不予支持。被告荥阳碧玺置业有限公司系涉案借款的保证人，就涉案借款向原告承担阶段性连带责任保证，故本院对原告要求该被告承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。被告荥阳碧玺置业有限公司承担保证责任后，有权向被告徐海洋进行追偿。被告荥阳碧玺置业有限公司虽辩称对被告徐海洋自第5期起的贷款债务、逾期利息等不承担保证责任，但该公司提交的《按揭业务担保合作协议》未载明签订日期，而原告提交的《一手房贷款业务银企合作协议》签订于2017年6月22日，原告陈述因之前双方签订的《按揭业务担保协议》不符合原告与开发商合作的标准制式文本，双方又签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，本院认为该协议加盖有原告及被告荥阳碧玺置业有限公司的公章，应为双方真实意思表示，且被告荥阳碧玺置业有限公司亦未提供相反证据推翻该协议，故本院对被告荥阳碧玺置业有限的辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:被告徐海洋于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司郑州中原支行借款本金555240.84元、利息13886.68元、罚息54.49元、复利237.48元（截至2021年4月28日），之后的利息（罚息、复利）按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算至实际清偿之日止；被告荥阳碧玺置业公司公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，被告荥阳碧玺置业有限公司承担保证责任后，有权向被告徐海洋进行追偿；驳回原告中国农业银行股份有限公司郑州中原支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4748元，由被告徐海洋、荥阳碧玺置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  史艺娜二〇二一年六月二十四日书记员  卢 阳