广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1378号上诉人（原审被告）：袁文明，男，汉族，住连州市。被上诉人（原审原告）：连州市骏伟物业服务有限公司，住所地：连州市连州镇城南大道6号首层。法定代表人：张发燕，系该公司总经理。委托代理人：欧晓梅，广东北湖律师事务所律师。上诉人袁文明因与被上诉人连州市骏伟物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人袁文明上诉请求：1.撤销原判，依法认定案涉《城市春天物业管理服务合同》无效，改判上诉人无需向被上诉人支付2019年9月至2020年12月的物业管理费及违约金；2.诉讼费由连州市骏伟物业服务有限公司负担。事实与理由：一审法院适用法律错误，认定事实错误。一、关于案涉《城市春天物业管理服务合同》的效力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定、《物业管理条例》第十一条、《广东省物业管理条例》第四十四条、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第四条规定，案涉《城市春天物业管理服务合同》，选聘物业服务企业是业主享有对物业小区进行共同管理的权利，选聘物业服务企业应当召开业主大会投票决定，被上诉人未能提供证据证明签订合同时对方已经依法召开业主大会，并取得业主大会的授权决定，同意选聘被上诉人作为物业服务企业，也未举证证实在起诉前已取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数，同时占总人数半数以上的业主追认。《城市春天物业管理服务合同》不是城市春天小区业主真实意思表示。城市春天小区第一届业主委员会与被上诉人存在恶意串通，损害业主权益的行为，该合同损害业主合法权益，应认定合同无效，对小区业主不发生法律效力。《城市春天物业管理服务合同》违反法律行政法规的禁止性规定。综上，被上诉人在签订涉案物业服务合同过程中，不属于善意第三人，案涉物业服务合同因违反法律行政法规禁止性规定，应当认定无效。二、上诉人已无需向被上诉人交纳物业费。《城市春天物业管理服务合同》是无效合同，对小区业主不发生法律效力。业主委员会换届后，召开业主大会表决通过了聘请新的物业服务企业，且被上诉人提供的物业服务存在严重质量问题，远未达到《城市春天物业管理服务合同》的约定标准，侵害业主权益。连州市骏伟物业服务有限公司辩称：一、被上诉人与城市春天业主委员会签订的《城市春天物业管理服务合同》是合法有效的，并且该合同双方已经实际履行了很多年，上诉人在2013年7月11日购买了城市春天的房产入住后，按照《城市春天物业管理服务合同》的约定享受合同权利和履行合同义，直到2019年9月开始拖欠物业服务费，表明上诉人认可业委会与被上诉人所签订的物业管理服务合同，上诉人未依照合同缴纳物业服务费已经构成违约；二、《城市春天物业管理服务合同》其有效性以及其他的生效裁判文书所确认，是属于有效合同。生效的裁判文书的案号是连州市人民法院（2020）粤1882民初346号的民事裁定书，以及清远市中级人民法院（2020）粤18民终4103号的民事裁定书；三、上诉人所称的已成立新一届的业主委员会，并表决通过了聘请新的物业服务企业，上诉人并没有证据证明新的业委会合法有效成立的证据，并且本案的物业管理服务合同至今仍未解除，城市春天小区的物业管理任由被上诉人负责；四、上诉人所提交的照片不足以证明被上诉人提供的物业管理长期存在问题及重大瑕疵。即使被上诉人在提供物业服务的某个环节、区域做的不够好，最多也属于服务瑕疵，不应当成为上诉人拒交物业服务的理由。如果被上诉人存在服务瑕疵造成上诉人损失，依照法律的规定，上诉人应当另行法律途径解决，而不是拒交物业服务费。综上所述，请二审法院依法维持原判，驳回上诉。连州市骏伟物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令袁文明支付连州市骏伟物业服务有限公司2019年8月1日至2020年12月21日的物业管理费2285.12元；2.判令袁文明支付连州市骏伟物业服务有限公司物业服务费违约金2195.85元；三、诉讼费由袁文明负担。一审法院认定事实：2014年9月29日，连州市城市春天业主委员会（代表人：黄*航、钟*君、曾*洪）为甲方与连州市骏伟物业服务有限公司为乙方签订了《城市春天物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对城市春天实行物业管理。其中，第十六条规定：“本物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取：洋房类：每月每平方米建筑面积1元……业主和物业使用人逾期缴纳的，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之三交纳滞纳金。”第二十条规定：“本合同期限自签定之日起至业主委员会聘请新的物业服务公司时，本合同协议自行终止。”袁文明是连州市城市春天**郡**栋***房屋的业主，该房屋建筑面积142.82平方米。袁文明入住后，一直依约向连州市骏伟物业服务有限公司交纳物业管理费。2019年9月起，袁文明以城市春天业主委员会换届后，召开业主大会表决通过了聘请新的物业服务企业，根据合同规定，《城市春天物业管理服务合同》已终止等为由，未向连州市骏伟物业服务有限公司缴纳2019年9月起至2020年12月的物业管理费。连州市骏伟物业服务有限公司分别于2019年12月9日、2020年2月21日通过向袁文明发《物业综合服务费催缴函》和短信通知等方式向袁文明催缴物业管理费等。案件审理中，袁文明向连州市骏伟物业服务有限公司交纳了水费、电费、卫生费以及公摊电费，但物业管理费至今仍未交纳。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。综合连州市骏伟物业服务有限公司与袁文明双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、连州市骏伟物业服务有限公司与连州市城市春天业主委员会签订的《城市春天物业管理服务合同》是否有效；袁文明是否应当向连州市骏伟物业服务有限公司交纳2019年9月起至今的物业管理费；二、袁文明欠缴的物业管理费数额为多少，是否应当支付违约金。关于争议焦点一，2014年9月29日，连州市城市春天业主委员会（代表人：黄*航、钟*君、曾*洪）为甲方与连州市骏伟物业服务有限公司为乙方签订了《城市春天物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对城市春天实行物业管理。城市春天业主委员会是经过城市春天小区业主大会决定成立和在有关部门备案的组织，其主体适格，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。袁文明以第一届城市春天业主委员会在未召开业主大会决定的情况下，违反法律规定擅自与袁文明签订《城市春天物业管理服务合同》为由，而主张该合同无效。但袁文明入住后，一直依约向连州市骏伟物业服务有限公司交纳物业管理费直至2019年8月，即表明袁文明亦认可接受连州市骏伟物业服务有限公司的物业管理服务，故关于袁文明的该抗辩意见不予采纳。另，袁文明还以城市春天业主委员会换届后，召开业主大会表决通过了聘请新的物业服务企业，根据合同规定，《城市春天物业管理服务合同》已终止为由，拒绝向连州市骏伟物业服务有限公司缴纳2019年9月起至2020年12月的物业管理费。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条中关于业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的事项，有明确的程序要求，即需专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意和占总人数过半数的业主同意两个条件同时具备、缺一不可。连州市骏伟物业服务有限公司并未提供充分的证据证明，城市春天业主委员会与新的物业公司签订物业服务合同满足上述条件，而袁文明所称的新的物业服务公司亦未进入城市春天小区进行物业服务管理，截止本案开庭之日，城市春天小区的物业管理仍由连州市骏伟物业服务有限公司负责，故关于袁文明的该抗辩理由，一审法院亦不予采纳。综上，连州市城市春天业主委员会与连州市骏伟物业服务有限公司签订的《城市春天物业管理服务合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。袁文明作为城市春天**郡**栋***房屋的业主享受了其提供的物业服务，应按照物业服务合同约定，按时、足额交纳相应物业服务费用。关于争议焦点二，袁文明作为城市春天**郡**栋***房屋的业主，该房屋建筑面积142.82平方米。《城市春天物业管理服务合同》第十六条规定：“本物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取：洋房类：每月每平方米建筑面积1元。”袁文明自2019年9月起至2020年12月止共16个月未交纳物业管理费，数额共计2285.12元。故连州市骏伟物业服务有限公司诉请要求袁文明支付2285.12元物业管理费的诉讼请求于法有据，予以支持。《城市春天物业管理服务合同》第十六条同时规定，“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天应按费用的千分之三交纳滞纳金。”此项约定虽然名为滞纳金，其实质是对迟延支付物业管理费约定了迟延履行的违约金，该违约金标准过高，一审法院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。故本案的违约金计算应以每月逾期支付的物业管理费（即142.82元）为基数从逾期之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至一审辩论终结之日止（即2020年12月22日），共计56.33元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、袁文明于判决生效之日起十日内向连州市骏伟物业服务有限公司支付2019年9月至2020年12月的物业管理费2285.12元；二、袁文明于判决生效之日起十日内向连州市骏伟物业服务有限公司支付2019年9月至2020年12月的物业管理费违约金共计56.33元；三、驳回连州市骏伟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由袁文明负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕袁文明的上诉请求范围进行审理。连州市城市春天业主委员会与连州市骏伟物业服务有限公司于2014年9月29日签订《城市春天物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定。该合同签订后，连州市骏伟物业服务有限公司即入驻城市春天小区，依合同的约定为小区所有业主提供物业服务管理至今。袁文明于2013年7月11日在城市春天小区购买房屋后，亦按《城市春天物业管理服务合同》的约定向连州市骏伟物业服务有限公司交纳物业管理费直至2019年8月，表明在此其间其作为小区业主已认可小区业主委员会与连州市骏伟物业服务有限公司签订的上述《城市春天物业管理服务合同》的效力，故《城市春天物业管理服务合同》对其具有约束力。袁文明在本案中虽以城市春天第一届业主委员会违反法定程序，未召开业主大会作出决定，擅自与连州市骏伟物业服务有限公司签订《城市春天物业管理服务合同》为由主张该合同无效，但其在本案中并未能提交足以认定上述《城市春天物业管理服务合同》无效的证据，故对其此节意见，本院不予采纳。连州市骏伟物业服务有限公司依据《城市春天物业管理服务合同》的约定，为城市春天小区的业主提供了物业服务，作为小区业主的上诉人袁文明，亦应按合同的约定向连州市骏伟物业服务有限公司交纳物业管理费。袁文明自2019年9月起未向连州市骏伟物业服务有限公司交纳物业管理费，其行为已构成违约，一审法院结合连州市骏伟物业服务有限公司的诉讼请求，判决袁文明向连州市骏伟物业服务有限公司交纳拖欠的物业管理费并承担相应的违约责任并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人袁文明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人袁文明负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年六月二十三日法官助理 张聪聪书 记 员 周 莹本案适用的法律法规及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。