西  安  市  未  央  区  人  民  法 院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初26600号原告：王槐庆，男，1997年XX月XX日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：李晓花，陕西众致律师事务所律师。被告：绿地集团西安盛都置业有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码 91610135566014233J。法定代表人：安宝峰,经理。委托诉讼代理人：闫新盈，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李龙，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。原告王槐庆与被告绿地集团西安盛都置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王槐庆及其委托诉讼代理人李晓花，被告绿地公司的委托诉讼代理人李龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王槐庆向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告对其所购商品房（XX城XX幢XX单元XX层XX号）进行维修;2.判令被告向其赔偿租金损失人民币183333元;3.判令被告向其赔偿物业费损失57469.24元;4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：其与被告于2015年12月15日签订编号为9831750的《商品房买卖合同》一份，约定其购买被告开发的XX城XX小区的51幢3单元1层30102号商品房。双方签订合同后，其根据合同约定向被告履行了付款义务。根据合同约定，被告应当于2015年12月31日前向其交付符合交付条件的房屋，在被告于2016年通知其验收房屋的时候，其发现该房屋南面墙面下方漏水，属于严重的房屋质量问题，不符合交付条件，于是未能如期收房，其告知被告维修好后再来收房。后其多次到现场去看想要尽早收房以减少损失，但是被告迟迟未对房屋进行维修，且房屋门口堆放垃圾如山，故迟迟无法收房投入使用，给其造成巨大经济损失。经其多次协商无果.故诉至法院望判如所请。 被告绿地公司辩称，原告所述与事实不符，无据可依。该房屋原告已经办理了收房手续并将该房屋出租给他人，现房屋并不存在漏水情况。即使房屋存在漏水是装修原因还是房屋质量问题不得而知。原告将房屋已出租，不存在损失。针对原告主张违约金，无据可依，不应支持。本案中其并不存在违约行为，在房屋具备交付条件下其就通知原告办理入伙收房手续，房屋已经交付原告使用。原告既主张损失又主张违约金，法院不应予以支持。综上，其依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2015年12月15日，原告与被告于签订合同登记号为Y15157567的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的XX城XX小区的51幢3单元1层30102号商品房。付款方式为一次性付款，并约定被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房。附件12补充协议第2.2约定，房屋交付过程中如发现影响房屋的正常使用功能的情况（如防水层破损、墙地面大面积空鼓、上下水不通、电路不通等）出卖人应当在60个工作日内修缮，并承担买受人修缮期间的物业管理费。如在60个工作日内出卖人尚未修缮完毕，出卖人承担自61个工作日期至修缮完毕期间买受人所应缴纳物业费的双倍赔偿责任，但不再承担本合同第十二条逾期交房的违约责任。双方签订合同后，原告依约向被告履行了付款义务。在被告通知原告收房过程中，原告以该房屋存在漏水为由拒绝收房。直至2019年4月23日，原告才办理业主入伙手续和房屋结算及进户凭证，并领取了涉案房屋的钥匙。后原告将该房屋出租，并由承租人对该房屋进行了装修。现原告以房屋一直存在漏水现象为由诉至本院。庭审中，原告申请对涉案房屋渗水、漏水原因及渗水造成的损失进行鉴定。2021年4月23日，陕西中房建设工程监理有限公司出具陕中鉴字（2021）18号鉴定意见书认定，根据现场勘察情况，鉴定人员综合分析认为，涉案房屋室外东侧墙体防水结构不完善，依据《地下工程防水技术规范》中的要求，涉案房屋东侧外墙覆土区XX室顶板延伸至地坪500mm以上，而原有防水结构及后期修复均未满足该要求，导致每逢下雨时，该区域覆土层内汇集的雨水从无防水结构的砖砌墙渗入室内，侵蚀墙面使涂料层起皮脱落。建议修复方案：1.一层商铺地面整体加设防潮层，四周上翻300mm；2.卫生间清除原有防水结构，重新予以施工；3.若要彻底解决涉案房屋室内渗漏水问题，本应在实施以上修复措施前，将该房屋室外墙体防排水措施予以完善，但鉴于现场查看室外过窄不具备修复条件，故需在室内做防水处理，商铺防潮层材料为3mm厚SBS卷材，防潮层敷设时应拆除现有的地砖及粘接层、墙面装饰层等，设水泥砂浆找平层、保护层，最后再予以原状恢复。鉴定意见:1.XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房的渗水、漏水原因是因外墙防水结构不满足国家相关规范，导致具体分析及修复方案详见正文。2.针对涉案房屋目前情况，经鉴定人员核算，室内维修费用应为34240元。本次鉴定损失费用仅考虑了室内维修费用，对于当事人主张的租金及物业费等其他损失费用，已超出我公司的资质范围，本次鉴定不予发表意见。该次鉴定产生鉴定费4万元。原告庭审中根据鉴定意见要求变更诉讼请求，主张室内的维修费用由被告给付原告34240元，由原告自行维修，室外的漏水由被告维修；第三项诉讼请求变更为自2016年1月1日至2021年6月16日期间以原告所交纳物业费的双倍赔偿违约金,另提交名称为陕西科远机械设备有限公司所交物业费票据28734.62元；其余没有变更。被告表示不同意原告的变更请求，本案鉴定之前涉案房屋原因未能确认，经鉴定确认系防水层缺陷，按照合同约定是由被告承担维修责任，而非承担相关费用。对双方物业费的违约金，合同约定的支付双倍物业费的情形是因质量问题无法正常使用房屋未能交付的情形，而涉案房屋已经交由原告使用，因此不符合承担双倍物业费的情形。被告不予承担租金损失，房子于2015年12月31日交付后，原告2019年4月办理入伙手续将房屋出租，在此期间原告有权就房屋进行出租或其他处置。在房屋未发生变化的情况下，2019年原告将房屋出租获取租金，由此可知，房屋不妨碍出租使用，只是原告未行使该权利，原告主张的租金数额无据可依，远高于同地段市场行情。本院认为，根据原被告签订的《商品房买卖合同》，原告按照合同约定价款购买被告所开发的房屋后，被告应向原告交付符合国家相关质量标准的、能够正常居住使用的房屋，现被告给原告交付的房屋存在漏水、渗水等质量问题，并经陕中鉴字（2021）18号鉴定意见书认定涉案房屋漏水原因系室外东侧墙体防水结构不完善所致，明显属于房屋质量问题。因交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据鉴定意见，修复方案为：一层商铺地面整体加设防潮层 ，四周上翻300mm；卫生间清除原有防水结构，重新予以施工；在室内做防水处理，商铺防潮层材料为3mm厚SBS卷材，防潮层敷设时应拆除现有的地砖及粘接层、墙面装饰层等，设水泥砂浆找平层、保护层，最后再予以原状恢复。若被告在本院规定的时间内未按上述方案对涉案房屋进行修复，则按鉴定中心鉴定的修复费用34240元向原告支付。对原告主张被告对室外进行维修，鉴定意见书已经明确本应在实施以上修复措施前，将该房屋室外墙体防排水措施予以完善，但鉴于现场查看室外过窄不具备修复条件，故需在室内做防水处理，故对该诉请本院不予支持。因被告原因导致涉案房屋漏水，鉴定费4万元应由被告承担。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不理后果。本案中，原告在收房后即将涉案房屋出租并由承租者对房屋进行了装修，现无直接证据证明其存在租金损失，故对该诉请本院不予支持。原告主张被告自2016年1月1日至2021年6月16日期间以其所交纳物业费的双倍赔偿违约金，因原告提交的物业费票据显示并非原告本人，故对原告主张本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉司法解释》第九十条之规定，判决如下：一、                   被告绿地集团西安盛都置业有限公司于本判决XX城XX小区的51幢3单元1层30102号商品房漏水部分，具体修复方案为一层商铺地面整体加设防潮层 ，四周上翻300mm；卫生间清除原有防水结构，重新予以施工；在室内做防水处理，商铺防潮层材料为3mm厚SBS卷材，防潮层敷设时应拆除现有的地砖及粘接层、墙面装饰层等，设水泥砂浆找平层、保护层，最后再予以原状恢复。若被告在本院规定的时间内未按上述方案对涉案房屋进行修复，则向原告王槐庆支付修复费34240元；二、                   被告绿地集团西安盛都置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王槐庆鉴定费4万元；二、驳回原告王槐庆其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3966元（原告已预交），现由被告承担1983元并于上述同一时间支付原告，剩余由原告自行支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员      赵  冰  二〇二一年六月二十一日  法 官 助 理    李  雪 书  记  员    冀  星 1