广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终882号上诉人（原审原告）：蕉岭县星耀中介服务部，统一社会信用代码92441427MA54RTNB29，住所地广东省梅州市蕉岭县×××××××以北福星长寿新城骏业广场（福星二期）8号店铺。经营者：陈越辉，男，汉族，1992年3月2日出生，公民身份号码441××××××××××××032，住广东省深圳市龙岗区×××××××××首创八意府2栋B座16C。被上诉人（原审被告）：王进，男，汉族，1975年12月8日出生，公民身份号码342××××××××××××615，住广东省深圳市福田区×××××××××××××××××××××花雕醉鸭店。原审第三人：陈诗静，女，汉族，1988年10月4日出生，公民身份号码441××××××××××××124，住广东省梅州市蕉岭县×××××××××××。上诉人蕉岭县星耀中介服务部因与被上诉人王进、原审第三人陈诗静中介合同纠纷一案，不服广东省蕉岭县人民法院(2021)粤1427民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蕉岭县星耀中介服务部上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人王进向上诉人支付中介服务费12900元；3.本案受理费由被上诉人王进承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。本案发生在2020年12月18日至2020年12月31日期间，即《中华人民共和国民法典》实施之前。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法总则》第七条及《中华人民共和国合同法》第二十三章的规定。一审判决引用《中华人民共和国民法典》的规定，属于错误适用法律。二、在原审第三人陈诗静于2020年12月23日交付定金2000元时，房屋买卖居间合同已经成立。一审法院对合同成立的条件，理解不当。1.根据上诉人的陈述、聊天记录以及被上诉人王进的答辩，可以确定被上诉人王进已将房屋委托上诉人出售，并交付了房屋钥匙，上诉人将被上诉人王进的房屋居间介绍给原审第三人陈诗静。被上诉人王进与陈诗静以43万元的价格达成合意，系双方真实意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条至第四百二十七条的规定，居间合同是一种诺成、双务和不要式的合同。也就是说，只要委托人与居间人意思表示一致即可成立。合同一经成立，居间人就负有按照委托人的指示从事居间的义务，居间人的活动一旦取得结果，委托人就有支付报酬的义务。当事人可以采取口头或者书面形式订立居间合同，居间合同的成立不需采用特定的形式。据此，上诉人与被上诉人王进的中介合同已经成立，被上诉人王进应当向上诉人支付中介服务费。2.退一步讲，即使被上诉人王进与原审第三人陈诗静因其他原因没有履行合同义务，也不能归责于上诉人，被上诉人王进仍然需要向上诉人支付中介服务费。一审法院没有查明或者没有考虑及论证居间合同未能履行的归责原因。上诉人已经就被上诉人王进出售房屋居间介绍给了原审第三人陈诗静，被上诉人王进与原审第三人陈诗静已经达成了43万元买卖房屋的合意，上诉人的居间介绍服务已经完成。从被上诉人王进的答辩可以看出，其没有否认卖家需支付2%居间费。在被上诉人王进提交的证据6也提到，早在2020年6月，被上诉人王进在第一次委托上诉人提供居间服务时，就清楚约定了中介费2%。本案被上诉人王进拒绝支付中介费的原因，不是上诉人没有报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，而是被上诉人王进认为合同条款存在争议，拒绝签约。根据相关法律规定，被上诉人王进以自己行为阻碍合同的成立，应视为条件已成就，居间服务完全，合同成立。被上诉人王进除应支付卖家的2%居间服务费，还应支付买家1%的服务费，合计12900元。三、被上诉人王进以合同违规，对王进不利为由，拒签房屋买卖合同，与事实不符，也不构成拒付中介服务费的理由。根据交易习惯，被上诉人王进以原审第三人陈诗静不能提供准贷书为由，拒签合同有违诚实信用原则。一审法院简单认定中介人未促成合同成立，属误解事实。1.关于交易流程和交易习惯，上诉人与被上诉人王进在多次语音或电话中已经沟通清楚，被上诉人王进也同意按照《房屋买卖居间合同》第二条的约定办理过户和银行按揭贷款。诚如被上诉人王进所称卖房“毕竟不是卖白菜”，被上诉人王进在2020年6月份开始接触上诉人，一直到12月决定委托上诉人代理卖房，完全可以揣测被上诉人王进在半年时间内货比三家，对蕉岭的房屋交易市场和交易流程进行了充分了解。被上诉人王进称，其在签合同时才知道在没有银行贷款承诺函的情况下，房屋要先过户给买家，与真实情况不符。蕉岭县作为几线小县城，二手房交易更多的是诚实守信和人情习惯，不能完全参照北上广深的交易流程。实际上，上诉人及原审第三人陈诗静已经多次当着被上诉人王进的面，与银行贷款人员确认，可以贷款，交易流程没有问题。但被上诉人王进临时提出需原审第三人陈诗静承诺“在房产证过户完成后20天内，银行若未能把尾款放出给王进，陈诗静需一次性现金补足”，以此阻碍房屋买卖合同签约。上诉人于2020年12月30日下午15时28分向被上诉人王进发出《房屋买卖居间合同》电子版，被上诉人王进于2020年12月30日15时42分回复，被上诉人王进也只是对其中第六条和第四条提出了意见，没有对第二条的交易流程提出了异议。从中可以看出，被上诉人王进不签约的真实原因，并不是交易流程问题。即使被上诉人王进提出交易流程的问题，也只是其单方的恶意臆断。银行贷款人员已确认交易流程不存在问题。对于被上诉人王进担心贷款不足的问题，《房屋买卖居间合同》第二条约定“如果银行按揭不足部分由乙方在10日内另现金支付”，可对被上诉人王进予以充分保障，即使存在被上诉人王进担忧原审第三人陈诗静付款的问题，被上诉人王进也可以依照合同约定通过民事诉讼等方式维权。四、上诉人为促成交易而支出必要费用。被上诉人王进从2020年6月份开始接触上诉人，至2020年12月上诉人促成交易，期间共计半年时间，上诉人不仅需要耗费时间和精力进行广告推广，还需要支付具体承办经纪人的工资报酬，12900元即为上诉人的必要费用。如被上诉人王进认为过高，应由被上诉人王进承担举证责任。被上诉人王进辩称，一、被上诉人王进自2020年7月6日微信转账500元（为讨回房屋钥匙）给上诉人之后，便删除了上诉人的全部电话及微信，期间无交集。直到2020年12月18日晚，被上诉人王进接到上诉人员工王小姐的电话（138×××××240），王小姐问被上诉人王进的房产还打算卖么，有客户可能感兴趣。被上诉人王进表示，只要价格合适，保证房款顺利到手就可卖，被上诉人王进是外地人，与前妻离婚后，在蕉岭没有亲人，又缺钱，留个房子在蕉岭没啥意义。后被上诉人王进加了王小姐微信，又交付了房屋钥匙。二、从上诉人提供的微信截图可看出，被上诉人王进是诚心卖房，在初步达成43万的成交价格及买方交了定金后，被上诉人王进专程回到蕉岭。三、被上诉人王进多次要求上诉人发买卖合同，王小姐直到12月30日下午4点才将合同发给被上诉人王进，被上诉人王进当时感觉合同明显偏袒买方，尤其是合同第六条。期间被上诉人王进又将合同发给亲戚朋友帮忙参考，均一致建议合同写详细点，毕竟此前出现过类似纠纷。2020年12月31日上午9点，被上诉人王进与买家等4人在蕉岭见面，被上诉人王进要求付款方式第二条增加约定“如果银行贷不到款，买家需一个月内想办法给清尾款或者把房产重新过户至王进名下。X年X月X日写清楚”。但是上诉人和买家不接受，说银行都答应了可以贷到款，如果贷不到那也是银行的责任。被上诉人王进表示，全部都是口头承诺，没有银行同意放贷函，不可信。最后，被上诉人王进对上诉人的员工王小姐说“如果中介能保证卖房尾款百分百顺利支付，买家给不了，中介担保，被上诉人王进立马签字”，王小姐不愿意。至此，基于对收取卖房款没有把握，被上诉人王进未同意签买卖合同。但是，当被上诉人王进表示不卖房后，上诉人的员工王小姐和买家陈诗静立马变脸，一个要违约金4000元，一个要中介费12900元，被上诉人王进最后还拨打110。整个过程，上诉人的老板陈越辉在幕后，直到110到场，他才出现。原审第三人陈诗静未作陈述。蕉岭县星耀中介服务部于2021年1月25日向一审法院起诉请求：1.判令被告王进向原告支付居间服务费人民币12900元；2.本案受理费用由被告承担。一审法院认定事实：原告蕉岭县星耀中介服务部于2020年6月8日注册成立，经营范围为房屋中介服务。被告王进于2020年12月18日口头同意把蕉岭县×××××××以北福星长寿新城骏业广场（福星二期）11栋1001号房委托原告蕉岭县星耀中介服务部出售。2020年12月22日，原告经过与被告、第三人的磋商，达成将被告房屋以43万元价格出售给第三人的口头约定，第三人在2020年12月23日转账2000元给被告。原告通过微信将拟好的《房屋买卖居间合同》发给买卖双方查看，初步协商于2020年12月31日签字。2020年12月31日上午，被告与第三人准备签合同时，因房屋贷款尾款问题未达成一致意见，导致被告与第三人未能达成《房屋买卖合同》，原告与被告亦未签订书面《房屋买卖居间合同》。后因被告是否双倍返还第三人双倍“定金”的问题，被告当场拨打110报警，在110民警的调解下，被告当场将第三人支付的2000元返还给第三人。原告认为被告反悔卖房并提出不合理要求增加第三人的义务，致使合同无法签署和履行，构成根本违约，遂提起本案诉讼。一审法院认为，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十四条规定“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用”。本案中，原告作为中介人，虽然为被告与第三人的房屋买卖合同交易提供了相关的媒介服务，但是最终未能促成被告与第三人房屋买卖交易的成立，原告作为中介人不得请求支付报酬。且原告未能提供证据证明其在从事中介活动中支出必要费用，其承担举证不能的不利后果。原告要求被告支付中介服务费人民币12900元的诉请，于法无据，不予支持。被告王进、第三人陈诗静经依法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2021年3月17日判决：驳回原告蕉岭县星耀中介服务部的诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币61元，由原告蕉岭县星耀中介服务部负担。经查，一审判决查明事实部分属实，本院予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点：被上诉人王进是否支付中介服务费12900元给上诉人蕉岭县星耀中介服务部。首先，上诉人蕉岭县星耀中介服务部为被上诉人王进出卖房屋，提供居间服务。但上诉人蕉岭县星耀中介服务部与被上诉人王进对中介服务费用，没有达成书面约定。其次，被上诉人王进最终没有签订房屋买卖合同，上诉人蕉岭县星耀中介服务部未促成合同成立。再次，即使按上诉人蕉岭县星耀中介服务部主张，涉案法律事实发生在民法典实施之前，适用当时的法律。那么，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。上诉人蕉岭县星耀中介服务部未充分举证证明12900元是其从事居间活动支出的必要费用，应对此承担举证不力的不利后果。因此，一审判决驳回蕉岭县星耀中介服务部的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人蕉岭县星耀中介服务部的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122元（已由上诉人预交122元），由上诉人蕉岭县星耀中介服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长 陆宝华审 判 员 张孟棋审 判 员 陈国华二〇二一年六月三十日法官助理 范宜洪书 记 员 巫锾宇