河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终576号上诉人（原审被告）：张振，男，1990年4月8日生，汉族，住河南省开封市金明区。系开封市禹王台区味正川火锅餐饮店经营者。委托诉讼代理人：王亚堃，男，住河南省开封市金明区，系开封市禹王台区味正川火锅餐饮店推荐公民。被上诉人（原审原告）：河南万纳商业管理有限公司。住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务步行街10区1层13号。法定代表人：王群，系该公司国控莱茵铭郡运营部总经理。委托诉讼代理人：林森，男，员工。上诉人张振因与被上诉人河南万纳商业管理有限公司（以下简称万纳管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市禹王台区人民法院（2020）豫0205民初1979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张振上诉请求:1.依法撤销一审民事判决或发回重审；2.截止2020年10月20日，终止合同，退还保证金11500元；3.退还装修押金6000元；4.根据国家针对电费的政策文件,退还这两年经营期间多收取的电费,退还电表押金700元以及电表存量；5.一、二审诉讼费用全部由万纳管理公司承担。张振认为一审法院判决明显不公,部分事实认定错误，且证据不充分。事实和理由:1.一审判决认定的开业时间是2019年1月25日,但是直到7月份商业街也没有达到开业的硬件建设,一是顶棚没有安装，二是下雨天各层出现大面积漏水,三是中扶梯长时间损坏无法正常运行。直到7月中旬才勉强达到开业的硬件建设,应认定为实际开业日期。2.同时租赁的商户,商场给商户免租期却不一样，明显不公，一般是三个月左右,但却没有给张振免租期，实属不公。3.2020年因新冠疫情原因,从大年初二开始无法开门营业（相关主管部门也强制要求不准开门营业),持续三四个月，根据市政府的指导文件，以及其他商场的参考，应给予至少3个月的租金免除。4.自装修完毕后,张振多次找商场要求退还装修保证金,但商场一直无理由不给于退还，至今没有退还。5.商场无理由锁闭店门，之后又停水断电，导致根本无法经营，应退还电表押金、电表内存量，并根据国家对电费的政策改革文件，根据定价返还多收的电费。综上，请求支持张振的上诉请求。二审期间张振变更上诉请求，即删除上诉请求第4条，其他上诉请求内容不变。万纳管理公司答辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,张振的上诉请求不能成立,应当驳回.事实与理由:1.一审判决认定的2019年1月25日开业时间是正确的。符合我们双方合同约定。2.免租期没有规定要求每一个商户都一样。如果有免租期，会签订在补充协议里。万纳管理公司没有和张振关于免租期签订补充协议。3.万纳管理公司针对正常履约的商户，在疫情期间给予租金的减免优惠。张振没有按照约定缴纳租金，万纳管理公司已经向张振征求过是否续约的意见，张振明确告知不再续约。4.装修保证金不应该退回，因为张振装修时已经对原有的房屋结构进行改变。综上,万纳管理公司认为应当维持原判。万纳管理公司向一审法院起诉请求：1.请求解除合同，归还商铺；2.扣除万纳管理公司缴纳的经营保证金11500元；3.依据合同约定，结清合同逾期至宣判之时所产生的租赁费用及物业管理费用。一审法院认定事实,2019年5月23日，万纳管理公司（乙方）与案外人开封宋都安居建设开发有限公司（甲方）签订《国控.莱茵铭郡商业项目招商运营合作协议》。约定，甲方将位于开封市五一路以东、五福路以南的生活广场及商业街商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场、商业配套车库车位、广告位等委托乙方进行经营管理，委托工作范围包括营运管理、企划推广、商业物业运营、收取商铺租金、收取商业物业管理费等；甲方委托乙方将商业物业中的商铺进行出租，在持续经营管理阶段前三年，由乙方向经营商户收取租金。2018年10月22日，万纳管理公司国控.莱茵铭郡运营部（甲方）与张振（乙方）签订《国控.莱茵铭郡商业广场经营协议书》。约定，甲方同意将位于开封市五一路与魏都路交汇处的国控莱茵铭郡商业广场商业街二层233a-235-236#号铺位交于乙方经营使用，建筑面积为208.99平方米；经营期为三年，经营期起始日以商业街实际开业日期为准；经营管理费标准为每月每平方米55元，第一年经营费用137933元，经营费用一年一付，采取先付后用的方式，提前两个月支付下年度经营费用，第一年交12个月用18个月；乙方向甲方缴纳经营保证金11500元；物业管理费由物业公司另行收取，以政府物价部门核定标准为准；未经甲方书面许可，乙方不得私自将铺位转让给其他第三方，严禁张贴“转租、转让”字样；合同终止如双方正常履约，甲方应在合同终止后两个月内全额无息退还乙方所缴纳的经营保证金。此后，张振向万纳管理公司交纳第一年租金137933元、经营保证金11500元和装修押金6000元，至庭审时，张振尚未缴纳第二年度租金。另查明，案涉商铺所属商业街于2019年1月26日举行开业仪式，该商业街的顶棚于2019年6月份安装完毕；张振租赁的商铺用于经营火锅餐饮，于商业街开业仪式前几天开业；2020年11月20日，万纳管理公司将张振承租商铺的门用锁锁上，至2020年12月1日才将门锁打开。一审法院认为：根据万纳管理公司、张振签订的《国控.莱茵铭郡商业广场经营协议书》的内容，双方约定的经营管理费实为租金。万纳管理公司将其受托经营管理的商铺交于张振经营使用，张振应按约支付租金及物业管理费。本案中，关于张振是否按约支付租金的问题。万纳管理公司称张振第一年缴纳的租金至2020年7月25日到期，依合同约定，张振应提前两个月即2020年5月份缴纳第二年租金，但张振在万纳管理公司起诉时仍未缴纳，已构成违约；而张振则称，万纳管理公司、张振双方约定的经营期的起始日以商业街实际开业日期为准，其认为在商业街的顶棚安装完毕后商业街才达到开业条件，为此，万纳管理公司应给予商户更长时间的免租期，加之疫情减免三个月租金，其缴纳第一年租金的租赁届满日期应为2021年2月28日。关于此，一审法院认为，张振虽辩称万纳管理公司承诺在商业街开业前安装顶棚及给予商户两到三个月的免租期，但未举证予以证明，且万纳管理公司不认可，其辩称，不予采信。根据张振庭审中认可的其经营的商铺于2019年1月26日前开业的事实，结合万纳管理公司举行商业街开业商演的时间，认定案涉商铺所属商业街的实际开业日期为2019年1月26日。根据万纳管理公司、张振双方关于第一年交12个月租金用18个月的约定，张振缴纳的第一年租金租赁期限应自2019年1月26日起计算18个月。众所周知，因2020年初新冠肺炎疫情防控措施需要，开封市餐饮业于2020年1月底陆续停业，各类集体聚餐活动场所于2020年3月中下旬方陆续开业，且前期不可堂食。故而，在此期间，张振经营的火锅店暂时无法营业或即使营业但经营收益会明显减少，根据公平原则，酌情减免张振一个半月的租金。据此，一审法院认定万纳管理公司缴纳的第一年租金租赁期限应自2019年1月26日起至2020年9月9日止。根据万纳管理公司、张振双方关于提前两个月支付下年度经营费用的约定，张振最迟应于2020年7月9日支付第二年度的租金，但至本案庭审时，张振仍未缴纳上述租金，已构成根本违约。故，万纳管理公司请求解除万纳管理公司、张振双方签订的《国控.莱茵铭郡商业广场经营协议书》，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故万纳管理公司要求张振归还案涉商铺的请求，亦予以支持。考虑张振搬运商铺内的物品需要一定时间，酌定给予张振十天的腾房期限。万纳管理公司请求的逾期租金于法有据，予以支持，根据万纳管理公司关于租金计算至宣判之日的诉请，考虑万纳管理公司将张振商铺的门进行上锁的事实，酌定租金应自2020年9月10日起按双方约定的租金标准计算至2020年11月29日止。关于万纳管理公司请求的扣除张振缴纳的经营保证金的问题。一审法院认为，根据万纳管理公司、张振双方关于退还经营保证金的约定，该经营保证金实为双方约定的张振违约时应向万纳管理公司支付的违约金数额。结合万纳管理公司、张振约定的经营期限、租金标准、经营保证金数额及张振的实际经营期限，万纳管理公司请求扣除张振缴纳的经营保证金，于法不悖，予以支持。关于万纳管理公司请求的物业管理费的问题。万纳管理公司、张振在经营协议中约定物业管理费以政府物价部门核定标准为准，但万纳管理公司未举证证明政府相关部门针对案涉商业街核定的物业费收费标准，且对万纳管理公司关于物业费按3元/平方米的标准收取的陈述，张振亦不认可。据此，无法核定张振是否欠付物业费及欠付物业费的具体数额，万纳管理公司的该项请求，不予支持，万纳管理公司可待完善相关证据后另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除河南万纳商业管理有限公司与张振于2018年10月22日签订的《国控.莱茵铭郡商业广场经营协议书》，河南万纳商业管理有限公司有权将张振交纳的经营保证金11500元予以扣除；二、张振搬离国控莱茵铭郡商业广场商业街二层233a-235-236#号铺位并将该铺位交付于河南万纳商业管理有限公司；三、张振向河南万纳商业管理有限公司支付自2020年9月10日起至2020年11月29日止按年租金137933元的标准计算的租金；四、驳回河南万纳商业管理有限公司的其他诉讼请求。上述二、三项，限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费527元，河南万纳商业管理有限公司负担20元，张振负担507元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，万纳管理公司与张振签订的《国控.莱茵铭郡商业广场经营协议书》系双方自愿达成的合同，双方应依约履行。万纳管理公司将其受托经营管理的商铺交于张振经营使用，张振应按约支付租金及物业管理费。一审法院以张振未缴纳租金构成根本违约为由，判决解除合同，并无不当。关于欠付租金问题。经查，一审法院根据张振认可的其经营的商铺于2019年1月26日前开业的事实，结合万纳管理公司于2019年1月26日举行商业街开业商演的事实，认定开业日期为2019年1月26日。双方约定第一年交12个月租金用18个月，第一年租赁期限应自2019年1月26日起计算18个月。因考虑餐饮行业受新冠疫情的影响，根据公平原则，一审法院酌定减免一个半月租金适当，即第一年度租金的租赁期限为自2019年1月26日起至2020年9月9日止。因张振缴纳第一年度租金后，未缴纳后续租金，结合万纳管理公司于2020年11月份锁门的事实，一审判决酌定张振支付自2020年9月10日起至2020年11月29日止，按约定的年租金标准支付租金，并无不当。根据双方关于退还经营保证金的约定，一审判决万纳管理公司扣除张振缴纳的经营保证金，并无不当。关于装修押金问题，因张振未提反诉，不属于二审审理范围，双方可协商或另诉解决。万纳管理公司的答辩意见成立，予以采纳。综上所述，张振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费993元，由上诉人张振负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  郭 桥审判员  张 洁二〇二一年六月二十八日书记员  王 萍