甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1883号上诉人（原审被告）：北京幼儿之家教育科技有限公司，住所地北京市海淀区清河嘉园东区甲1号楼四层401-22号。法定代表人：宁婕，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李露，甘肃雷奇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州富润房地产开发有限公司，住所地兰州市七里河区瓜州路258号。法定代表人：杨世江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈志刚，北京德恒（兰州）律师事务所律师。上诉人北京幼儿之家教育科技有限公司（以下简称北京幼儿之家）与被上诉人兰州富润房地产开发有限公司（以下简称富润地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初3160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京幼儿之家上诉请求：1.撤销（2020）甘0103民初3160号民事判决，发回重审或直接改判变更《房屋租赁合同》第四条租金标准为2020年1月1日-2034年12月31日的租金为0元（零元），乙方无需支付租金及履约保证金、判令被上诉人立即返还上诉人已支付的租赁费用1070000元；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在一审期间依法提出反诉，一审法院既未审理上诉人的反诉请求也未按法律规定出具不予受理的裁定，剥夺了上诉人的诉讼权利，属严重违反法定程序。二、上诉人与被上诉人签订租赁合同后发生了无法预见的重大变化，继续履行合同对上诉人明显不公平。《房屋租赁合同》约定：被上诉人将位于七里河区××小区××房屋出租给被上诉人，租赁期限自2020年1月1日至2034年12月31日，租金标准从2020年1月1日至2022年12月31日的35元／月／㎡开始逐年递增。上述合同签订后上诉人投入大量资金开始装修并开办民办营利性幼儿园。2019年中旬开始，甘肃省政府、兰州市政府、七里河区人民政府相继下发了关于将现有幼儿园移交政府举办公办幼儿园或普惠性民办园的政策文件。其中2019年10月29日的《七里河区城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案》明确将上诉人开办的富润家园幼儿之家托护点列入移交政府名单，并要求在2019年11月30日前签订移交协议，2019年12月10日前正式挂牌公办幼儿园。同时相关政策规定小区配套幼儿园委托办成普惠性民办园的，原则上不得收取租金。上述政策系双向约束了租赁合同的两方当事人，就上诉人而言，因收费标准大幅降低，基本不再具有盈利性，如仍按双方合同约定的标准支付租金将对上诉人明显不公平。出现了重大情势变更后，双方理应友好协商，变更合同租金标的或者由被上诉人尽快将幼儿园房屋移交给政府，但被上诉人均以各种理由推脱拖延，同时罔顾公共利益和国家政策至今未按政策的规定将幼儿园房屋等资产移交给相关政府部门。同时上诉人所经营的幼儿园属民生教育领域，上诉人招收的百余学生已入园开学，如解除双方合同将致使大量儿童失学，进一步可能产生社会问题。三、一审法院以未经质证的证据作为定案依据属于程序错误、事实认定错误。上诉人于2019年1月21日向被上诉人预付房租100万元、于2020年6月24日支付租赁费7万元。上诉人在支付款项时均明确了用途，被上诉人也未提出异议，被上诉人所提供的收据系单方开具，并未经双方质证。四、上诉人开办的幼儿园，因新冠疫情影响近八个月未能开学，上诉人已承受巨大的经济损失，因疫情属不可抗力因素，被上诉人应适当减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。综上所述，一审法院违反法定程序；无视重大变化和疫情因素，判令合同解除属于事实认定错误、法律适用错误。恳请二审法院予以发回重审或依法判决支持上诉人的诉讼请求。富润房地产公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应当驳回上诉人的上诉请求。富润地产公司向一审法院提出诉请：1.判令解除富润公司与北京幼儿之家于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》；2.判令北京幼儿之家腾交租赁房屋;3.判令北京幼儿之家支付自2020年1月1日起至2020年7月10日止的房屋租金1134850.50元、违约金588515.77元;4.判令北京幼儿之家以日租金5895.33元为标准支付自2020年7月1日起至实际搬离期间的房屋占用费；5.判令北京幼儿之家承担律师代理费5万元；6.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年10月8日，原告富润公司（甲方）与北京幼儿之家（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于兰州市七里河区××小区××的房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积5424.9平方米，用途开办幼儿园；免租装修期12个月，租赁期限15年，自2020年1月1日至2034年12月31日；租金标准2020年1月1日至22年12月31日，每平方米月租金35元；履约保证金及租金支付：自本合同签订后十日内支付2278458.00元，其中1139229元为合同的履约保证金，另1139229.00元为2020年1月1日到1月30日房租。租金半年支付一次，先交租金后使用。在当期的租金到期的最后一个月内，乙方须向甲方支付下期的租金，甲方开具上期的房租发票；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按合同年租金的万分之五向甲方支付违约金；第十条乙方违约责任约定：2.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋，并扣除乙方已交租金的剩余部分和履约保证金：（2）乙方拖欠房屋租金或者各项费用累计三个月的；4.在租赁期间内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，自行承担违约相关责任，如给甲方造成损失的应予以赔偿。第十三条第3项约定，如因一方违约造成对方通过诉讼等方式主张权利的，违约方应该承担对方由此产生的一切费用（包括但不限于诉讼费，保全费，律师费等）。合同签订后，富润公司将涉案房屋交由北京幼儿之家。北京幼儿之家于2019年1月21日通过甘肃幼儿之家教育咨询连锁股份有限公司向富润公司转款100万元，24日富润公司向北京幼儿之家出具了履约保证金收据。2019年10月8日，双方又签订了《房屋租赁补充合同》约定：房屋建筑面积合计5123.32平方米，履约保证金及租金的支付：北京幼儿之家需向富润公司支付人民币2151794.40元，其中1075897.20为本合同履约保证金（注：房租不能从履约保证金中扣除）；另1075897.20元为2020年1月1日到6月30日期间的房租。2020年5月22日，富润公司致函北京幼儿之家法定代表人宁婕，内容为催缴租金及保证金，并限定5月30日前，就相关事宜进行协商。2020年6月19日，富润公司再次紧急函告，催缴履约保证金及租金。2020年6月24日，北京幼儿之家通过甘肃幼儿之家教育咨询连锁股份有限公司转款7万元，富润公司亦出具了履约保证金收据。2020年7月2日，北京幼儿之家向富润公司提交的房租减免申请书载明：新冠疫情在国外蔓延数月，富润家园幼儿园开学延期6个多月，春季学期接近结束才临近开园，本学期招生严重不足，现金流严重短缺，因此特向贵司申请：1.申请减免2020年1月1日-2020年3月31日总计3个月的场地租金;2.如贵司能同意减免我园新冠疫情期间3个月租金，我园将在2020年9月30日前向贵司一次性支付4月-6月日场地租金。2020年下半年租金需要等我园法定代理人宁婕女士近日回兰后与贵司当面协商敲定，望贵司谅解。同年6月23日，富润公司回函：1.公司对北京幼儿之家的申请不予认可；2.要求北京幼儿之家应严格按照2019年1月1日签订的合同履约，且必须于2020年6月24日交清所欠的2020年1月1日至6月30日房屋租金，逾期公司将采取相关措施;3.要求北京幼儿之家于2020年6月30日前交清下半年的租金。嗣后，因北京幼儿之家仍未执行合同，履行缴款义务，故原告提起诉讼。2020年7月15日，北京幼儿之家向七里河区政府提交申请，要求将幼儿之家富润幼儿园定为兰州市普惠性民办托护点。审理中，北京幼儿之家提交兰州市七里河区教育局文件七教发（2020）60号；七里河区普惠性民办托幼机构评估指标；兰州市七里河区人民政府办公室文件七政办发（2019）111号；《七里河区城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案》的通知；20所建成已投入使用的小区配套幼儿园统计表，拟证明幼儿园执行国家政策，变为普惠性幼儿园，需向政府移交。继续履行合同将对北京幼儿之家明显不公平，双方合同已不能履行，要求提起反诉，将合同中的2020年1月1日-2034年12月31日的租金标准变为0元，反诉被告立即返还反诉原告已经支付的租赁费用共计人民币107万元。一审法院认为，原告富润公司将涉案房屋交予北京幼儿之家，即履行了合同的义务，北京幼儿之家亦实际占有、使用了涉案房屋，应按合同约定履行付款义务。本案的焦点系北京幼儿之家主张幼儿园已享受国家普惠性政策，不能按原合同缴纳房租的理由是否成立。北京幼儿之家提交的证据材料，不能证明富润公司签订的租赁合同违反有关规定。其于2020年7月15日，向政府提出认定普惠性民办托护点的申请，即使该申请获批准，北京幼儿之家依据相关政策享受补贴，也与富润公司无关；北京幼儿之家提交的七里河区20所建成已投入使用的小区配套幼儿园统计表有关富润幼儿园性质系“协议出让”，对涉案房屋租金的减免，应由双方自行协商，也并非强制性规定要求富润公司执行；北京幼儿之家在2020年7月2日向富润公司提交房租减免申请书中并未提起因幼儿园涉及普惠性，要求降低房租，且富润公司在回函中，明确不同意降低租金，故北京幼儿之家应按合同约定支付租金。由于北京幼儿之家未按约支付租金，在原告的多次催促中仍不予执行，已经构成违约，原告富润公司要求解除与北京幼儿之家签订的房屋租赁合同及补充合同，以及要求北京幼儿之家返还涉案房屋，支付自2020年1月1日起至2020年7月10日的房屋租金1134850.50元、违约金588515.77元，并按日租金5895.33元为标准承担至返还房屋的房屋占用费的诉讼请求，有事实与法律依据，予以支持；要求北京幼儿之家承担律师代理费5万元，亦符合合同约定，予以支持。关于北京幼儿之家提出的降低租金的反诉请求，不具备合并审理条件，北京幼儿之家应与其他事项一并另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决解除原告兰州富润房地产开发有限公司与被告北京幼儿之家教育科技有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议；被告北京幼儿之家教育科技有限公司于本判决生效之日起二十天内将租赁房屋返还原告兰州富润房地产开发有限公司；被告北京幼儿之家教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告兰州富润房地产开发有限公司拖欠租金1134850.50元（2020年1月1日至2020年7月10日）、违约金588515.77元，以日租金5895.33元为标准支付至涉案房屋返还期间的房屋占用费；被告北京幼儿之家支付原告兰州富润房地产开发有限公司律师代理费5万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10430元，已减半收取，由被告北京幼儿之家教育科技有限公司负担。本院审理期间，上诉人提交了《关于要求城镇小区开发企业对配套的幼儿园减免房屋租金函》。证明参照城关区教育局对相关开发商企业出具的公函，明确载明相关政策规定了小区配套幼儿园办理为普惠幼儿园，开发商应当正确理解相关政策的普惠性意图，减免房屋租金，使得普惠落到实处，故而开发企业在相关政策的要求下，应当作出减免租金的配合行为，该义务并不是由政府收购之后的政府义务。被上诉人质证意见：对于证据的三性均不认可，首先该函是复印件，其次该函件针对的是城关区公益性幼儿园，而本案涉案幼儿园位于七里河区××。上诉人提交的证据不影响本院的审理认定，本院对上述证据的真实性不作确认。一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见及证据交换的情况，归纳本案争议焦点是：一审法院对北京幼儿之家的反诉请求的处理是否违反法律程序；一审判决解除双方当事人签订的房屋租赁合同及补充协议并返还房屋有无事实及法律依据；一审判决北京幼儿之家支付富润地产拖欠的租金、违约金、律师费有无事实及法律依据。关于一审法院对北京幼儿之家的反诉请求的处理是否违反法律程序的问题。经查，本案的本诉请求与反诉请求都是基于房屋租赁合同的法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，一审法院应当合并审理。一审法院没有合并审理，但不构成程序违法、发回重审的理由，且一审法院已经释明北京幼儿之家可以另行起诉，并没有剥夺北京幼儿之家的诉权。关于一审判决解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》并返还房屋有无事实及法律依据的问题。经查，《房屋租赁合同》第四条2、（1）约定：自本合同签订后10日内乙方向甲方支付2278458元。《房屋租赁补充合同》根据合同的约定对履约保证金及租金进行了变更：乙方需向甲方支付2151794.4元，其中1075897.2元为履约保证金，另1075897.2元为2020年1月1日至6月30日的房租。合同第十条乙方违约责任2约定：租赁期间，乙方拖欠房屋租金或各项费用累计3个月的，甲方有权单方解除本合同并收回该房屋，并扣除乙方已交租金的剩余部分和履约保证金。合同签订后，北京幼儿之家于2019年1月21日向富润地产支付100万元，2020年6月24日支付了7万元。北京幼儿之家在《国内支付业务付款回单》内，用途是预付房租。富润地产在出具的收据中，收款事由履约保证金。根据以上约定和付款情况，北京幼儿之家拖欠房屋租金或各项费用至富润地产起诉之日已经超过了3个月，富润地产有权单方解除合同并收回房屋。因此，一审判决解除合同、返还房屋的事实清楚、证据充分。关于一审判决北京幼儿之家支付富润地产拖欠的租金、违约金、律师费有无事实及法律依据。经查，合同约定有履约保证金，北京幼儿之家支付的100万元时间是在合同签订后的不久，又在装修免租期内，而且富润地产在收据中表明是履约保证金。因此，这100万元应当定性为履约保证金，另外的7万元应当认定为是对100万元的补充，均为履约保证金。由于北京幼儿之家一直没有支付租金，其行为已经构成了违约，按照合同约定应当支付租金并承担违约金，律师费合同也有明确约定。但由于在此期间爆发了新冠疫情，应当适当减免承租人的租金，根据本院之前的判例，酌情减免上诉人2020年4个月的租金。上诉人的该上诉理由成立。关于上诉人提出七里河政府要求将其幼儿园办成普惠性幼儿园的政策属于“重大情势变更”的问题。经查，关于普惠性幼儿园的政策各级政府早就已经出台，而且在上诉人签订本合同的时候，包括七里河在内的各地都在落实，上诉人是专业的机构，对此应该是清楚的，对发生的“重大情势变更”应当有预判，由此产生的后果属于商业风险，由上诉人自担。上诉人的该上诉理由不能成立。综上所述，北京幼儿之家教育科技有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初3160号民事判决第一、二、四项；二、变更兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初3160号民事判决第二项为被告北京幼儿之家教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告兰州富润房地产开发有限公司拖欠租金417619.24元（2020年1月1日至2020年7月10日，减免3、4、5、6四个月的租金717131.26元）、违约金588515.77元，以日租金5895.33元为标准支付至涉案房屋返还期间的房屋占用费；三、驳回兰州富润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费10430元，由原告兰州富润房地产开发有限公司负担4341元，由被告北京幼儿之家教育科技有限公司负担6089元；二审案件受理费20860元，由上诉人北京幼儿之家教育科技有限公司负担12178元，有被上诉人兰州富润房地产开发有限公司负担8682元。本判决为终审判决。审 判 长 冯稼耘审 判 员 石 林审 判 员 张煜枫二〇二一年六月十八日法官助理 冯照阳书 记 员 孙 晴书 记 员 王柏斌