广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0681民初833号 原告：白文雯，女，1987年10月17日出生，汉族，住广西东兴市。 委托诉讼代理人：陈柏任，广西广合律师事务所律师。 被告：东兴市和德房地产开发有限公司，住所地广西东兴市东兴镇北仑大道450号建材城。 法定代表人：梁会志，总经理。 原告白文雯诉被告东兴市和德房地产开发有限公司（以下简称“和德公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年4月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白文雯的委托代理人陈柏任到庭参加诉讼，被告和德公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告白文雯向本院提出诉讼请求：1.被告立即将办理和德城市广场2号楼1701号房权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2.被告向原告支付逾期备案违约金207657元（违约金计算方法：每日按原告已付房款379284元的万分之三计算，自2016年1月7日起计至2021年1月10日，之后的违约金原告主张继续进行计算，直至被告完成合同约定的办证备案义务之日止）；3.被告向原告支付瑕疵交房违约金11757元（违约金每日按原告已付房款379284元的万分之一计算，自2015年1月7日起计至2015年11月12日五方验收合格之日止）。事实和理由：2014年1月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。该合同约定被告将位于东兴市明江路8号和德城市出售给原告，房屋建筑面积114.38平方米，房款总价379284元。上述合同签订前，原告向被告支付了购房定金和首付款，余款通过银行贷款的方式向被告支付。被告于2015年1月7日向原告交付上述房屋，按合同第十五条的约定，被告应在房屋交付原告使用后365个工作日内，也即在2016年1月7日前，将办理权属登记需由被告所提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今仍未履行该合同义务。对此，根据该条合同约定，被告逾期未将资料报产权登记机关备案且原告不退房的，被告应按日向原告支付已付房款的万分之三的违约金。合同约定备案日期届满至今，被告一直未履行提交资料备案的义务，导致原告无法取得房产权权属证书，因此原告应按合同该条款的约定向原告承担支付违约金的责任。此外，被告的商品房在交付时尚未验收合格，根据我国《建筑法》等法律法规规定，建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。这是国家法律的强制性规定，必须遵守。因此，被告未经验收合格就向原告交房的行为仍属违约交房，其应按合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定向原告承担违约责任。 被告和德公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告和德公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。 经审理查明，2014年1月29日，原告白文雯与被告和德公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的东兴市明江路8号和德城市广场第2幢1701号房屋，房屋建筑面积114.38平方米，总价款379284元；被告应在2014年4月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用，逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告从最后交付期限的第二日起至实际交付之日，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；并在商品房交付使用后的365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如有特殊原因未能将相关资料按时报产权登记机关的，应事先告知买受人，被告应向原告支付已付房款万分之三的违约金等。 合同签订前，原告已交付完全部购房款，被告于2015年1月7日交房给原告。 另查明，2015年11月12日，施工、勘查、设计、监理、建设单位共同对和德城市广场2#楼建设工程质量竣工验收合格。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实在民法典施行前，适用当时的法律、司法解释的规定。 原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告已依约交付购房款，被告未按约在商品房交付使用后的365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，原告请求被告按合同约定将相关资料报备，于法有据，本院予以支持。本院依法确定被告在三十天的合理期限内，将办理房屋权属登记应由其提供的相关资料报登记机关备案。 被告交房时，房屋未取得工程质量竣工验收合格，属于瑕疵交付，原告入住到2015年11月12日，和德城市广场2#楼才经质量竣工验收合格。对此，被告从2015年1月7日起至2015年11月12日应承担瑕疵交付的违约责任，违约金计算：379284元×0.0001×309天＝11720元（取整），原告请求被告支付瑕疵交房违约金11757元，本院依法支持瑕疵交房违约金11720元。 被告未按约定在交付商品房后365天内将相关资料报备构成违约，依法应承担违约责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告请求逾期备案违约金207657元，显属过高，本院依法调整为支持逾期备案违约金102065元[购房款379284元×30%－瑕疵交房违约金11720元＝102065元（取整）]。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告东兴市和德房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十天内将办理东兴和德城市广场2号楼1701号房权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案； 二、被告东兴市和德房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告白文雯逾期备案违约金102065元； 三、被告东兴市和德房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告白文雯瑕疵交房违约金11720元； 四、驳回原告白文雯的其他诉讼请求。 如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费4592元，减半收取2296元（原告已预交），由原告白文雯负担1378元，被告东兴市和德房地产开发有限公司负担918元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4592元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 胡家铭 二〇二一年六月七日 法官助理 朱彦宏 书 记 员 曾繁媚