安徽省蚌埠市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖03执异46号案外人：凡海峰，男，1977年12月10日出生，汉族，住安徽省太和县。案外人：付红梅，女，1976年10月29日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：凡少强（付红梅之子），1998年8月19日出生，汉族，住址同上。申请人：赵新勇，男，1958年9月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：赵丹丹（赵新勇之女），1984年11月26日出生，汉族，住址同上。被申请人：车洪前，男，1974年8月6日出生，汉族，住安徽省太和县。被申请人：太和县三建置业有限公司，住所地安徽省太和县建设路（北侧）**。法定代表人：车小青，该公司总经理。本院在执行赵新勇申请对车洪前、太和县三建置业有限公司诉前财产保全一案中，案外人凡海峰、付红梅对本院保全查封的标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人凡海峰、付红梅异议请求：停止对安徽省太和县××号楼××铺房屋的执行。事实和理由：凡海峰与付红梅系夫妻关系。2018年4月3日，凡海峰、付红梅与太和县三建置业有限公司签订《商品房内部认购协议》，购买了太和县房屋，约定房款为1043195元。2018年6月27日，凡海峰、付红梅与太和县三建置业有限公司正式就该商铺签订了《商品房买卖合同》，核定房款为1043195元，凡海峰按照合同支付了房款。同日，凡海峰与太和县三建置业有限公司办理了交房。2018年12月11日，凡海峰与太和县望和新城商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》。2020年11月18日，蚌埠市中级人民法院作出（2018）皖03执保42号协助执行通知书，查封了上述房屋。凡海峰、付红梅认为，该房屋虽登记在太和县三建置业有限公司名下，但查封前凡海峰、付红梅已与太和县三建置业有限公司签订了合法的《商品房买卖合同》，办理了交房，按照合同交纳了房款，取得了该房屋的所有权，故可以排除法院执行。本院经审查查明：申请人赵新勇因与被申请人车洪前、太和县三建置业有限公司民间借贷纠纷，向本院申请诉前财产保全。本院于2018年11月27日作出（2018）皖03财保11号民事裁定，冻结车洪前、太和县三建置业有限公司所有的共计1.5亿元的银行存款或者查封、扣押、冻结其总计价值1.5亿元的其他财产。2018年11月29日，本院通过太和县不动产登记中心，查封太和县三建置业有限公司名下位于太和县太亳路东侧等262套房产，查封期限为三年，自2018年11月29日起至2021年11月28日止。其后，太和县三建置业有限公司以本院查封的部分房屋已经出售为由，申请对相应房屋解除查封，并提供了其他自有房屋予以置换。本院于2019年3月5日作出（2019）皖03民初25号之一民事裁定：一、解除本院（2018）皖03财保11号民事裁定对太和县三建置业有限公司所有的坐落于安徽省太和县××镇××路××路××大厦××号××道××路××号楼××号房屋的保全措施；二、查封太和县三建置业有限公司所有的坐落于安徽省太和县××道××路北侧“望和新城”房屋；三、保留本院（2018）皖03财保11号民事裁定对车洪前、太和县三建置业有限公司其他财产的保全措施，并继续实施查封、扣押、冻结被申请人车洪前、太和县三建置业有限公司所有的共计1.5亿元价值范围内的其他财产。2020年11月10日，赵新勇向本院提出申请，请求继续对本院（2019）皖03民初25号之一民事裁定所确定的相关财产采取保全措施。2020年11月10日，本院作出（2020）皖03民初157号民事裁定：一、继续查封太和县三建置业有限公司所有的坐落于安徽省太和县××道××路北侧“望和新城”房屋；二、继续实施查封、扣押、冻结被申请人车洪前、太和县三建置业有限公司所有的共计1.5亿元价值范围内的其他财产。2020年11月18日，本院通过太和县不动产登记中心，查封了太和县三建置业有限公司名下位于太和县××路××号楼××铺在内的59间商铺，查封期限为三年，自2020年11月18日起至2023年11月17日止。另查，2018年4月3日，付红梅与太和县三建置业有限公司签订一份《商铺内部认购协议》，约定付红梅自愿认购太和县三建置业有限公司开发的位于望和新城项目的商铺，建筑面积63.67平方米，总价款1043195元；付款方式为按揭贷款，首付款在签订《商铺买卖合同》时交完；签订认购协议时支付认购定金521598元，签订正式《商铺买卖合同》后，定金抵作购房款等。2018年6月27日，凡海峰、付红梅与太和县三建置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定凡海峰、付红梅购买太和县三建置业有限公司建设的，建筑面积63.67平方米，总价款1043169元；付款方式为商业贷款，凡海峰、付红梅应于2018年6月27日前支付首期房款553169元，余款490000元向银行申请贷款支付。同日，双方以该房屋实测建筑面积61.97平方米，比合同约定的建筑面积少了1.7平方米为由，签订《商品房买卖合同补充协议》，最终确认房屋总价款为1015316元，按照实测建筑面积计算首付款为525316元。凡海峰、付红梅提供了相关付款凭证及太和县三建置业有限公司开具的金额为1015316元的收据。2018年7月23日，凡海峰、付红梅与太和县望和新城商贸有限公司就案涉签订了《房屋租赁合同》，约定凡海峰、付红梅将该房屋租赁给太和县望和新城商贸有限公司。本院认为，本案争议的焦点为：凡海峰、付红梅对案涉房屋享有的权利能否排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，凡海峰、付红梅在本院查封案涉房屋之前已经与太和县三建置业有限公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，占有该房屋，且已支付全部价款，故其就案涉房屋享有排除执行的民事权益。凡海峰、付红梅的异议理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款的规定，裁定如下：中止对位于安徽省太和县××号楼××铺房屋的执行。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 李永成审 判 员 白 峰审 判 员 张志荣二〇二一年六月二十八日法官助理 王亚群书 记 员 陈 序附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对被保全财产解除保全。