湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民初2号原告：李军，男，1978年11月15日出生，汉族，住怀化市鹤城区。原告：胡大方，男，1984年7月7日出生，汉族，住怀化市。上述两原告共同的委托诉讼代理人：张学来（特别授权），怀化市鹤城区金鹰法律服务所法律工作者。上诉两原告共同的委托诉讼代理人：粟总常（一般代理），怀化市鹤城区金鹰法律服务所法律工作者。被告：怀化农村商业银行股份有限公司，住所地怀化市鹤城区大汉龙城电信智能小区二栋一层103号，统一社会信用代码91431200MA4LIW233T。法定代表人：张灵，该公司董事长。委托代理人：易建华（一般代理），怀化农村商业银行股份有限公司公司律师。原告李军、胡大方与被告怀化农村商业银行股份有限公司（以下简称怀化农商行）执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告李军、胡大方及其共同委托诉讼代理人张学来、粟总常，被告怀化农商行的委托诉讼代理人易建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军、胡大方提出诉讼请求：1、撤销湖南省怀化市中级人民法院（2020）湘12执167号;（2020）湘12执167号之一；（2020）湘12执102号执行裁定书；2、判决不得执行原告胡大方所有的怀化市××路××栋××单元××号住房。事实和理由：原告李军收到怀化市中级人民法院（2020）湘执167号腾空、搬离房屋通知书后，即电话转告涉案房主胡大方，胡大方从广东赶回怀化后,二原告即向怀化市中级人民法院提出执行异议,2020年11月20日还向法院提交了执行异议申请书。怀化市中级人民法院以（2020）湘12执异102号执行裁定书裁定“驳回案外人李军的异议请求”。因此,特向贵院提起诉讼。事实和理由如下：原告李军和胡大方系表兄弟关系,因原告胡大方长期在外打工,即委托表兄李军为其购买住房。被执行人李述源急需钱用,自愿将自己享有的山水阳光城2栋1单元1106号拆迁安置卷（顶购房款27万元）以152800元的价格转卖给李军。2014年12月22日李军代表胡大方与李述源签订《房屋转让协议》,并给李述源支付了转让费152800元。因拆迁安置对象是李述源,第二天即12月23日由李述源代表胡大方与开发商签订《怀化市商品房买卖合同》。由原告胡大方的母亲陈桂英向怀化市东鹏房地产开发有限公司补交了超面积购房款13507元,原告胡大方自交齐了全部购房款后即获得了山水阳光城2栋1单元1106号房屋的所有权。2、原告胡大方于2018年2月雇请邓文负责装修山水阳光城2栋1单元1106房,同年5月装修完毕,共花装修费128000元。为便于小孩上学,2018年7月原告胡大方全家入住新房,至今一直居住在该房屋内,不存在产权纠纷。3、按政策规定,安置房必须满5年后方可办理转户手续。今年元月虽然期限届满,但因疫情和李述源在外地打工不在怀化,所以未能办理转户手续,至今原告胡大方所有的山水阳光城2栋1单元1106房仍然登记在被执行人李述源名下。4、被告怀化市农村商业银行股份有限公司未经查证核实,错误申请中方县人民法院查封原告的住宅,且在被执行人李述源“现在虽然房子在我名下,实际房子不是我的”明确告知后,还申请法院拍卖原告所有的山水阳光城2栋1单元1106房,其行为侵犯了原告的财产权利。5、原告在中方县人民法院查封该房屋5年半之前就与李述源签订了《房屋转让协议》,支付了全部房款。且装修占用该房屋多年。虽未办理过户登记,是因政策规定而不是自身原因造成的。因此请求贵院依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《最高人民法院关于适用的解释》第三百十二条第（一）项之规定,判决不得执行怀化市××路××栋××单元××号（怀化市不动产权第0001306号）胡大方的房产。被告怀化农商行辩称：1、原告诉状中称“原告胡大方委托李述源与开发商签订房屋买卖合同，并且缴齐广电南路山水阳光城2栋1单元1106号房全部购房款”不能成立，房屋所有权的取得是根据原《物权法》的规定应当是房屋办理登记手续后，原告并未取得广电南路山水阳光城2栋1单元1106号房屋所有权；2、2014年12月20日李述源与胡大方签订的转让协议是无效协议，该房屋李述源与开发商签订房屋买卖合同购房款为28.35707万元，而原告与李述源只是简单的签订一个合同购房款为15.28万元，之中相差近45%，并且根据原告的陈述，李述源转让房屋时有其他的负债，原告与李述源有故意串通的恶意，损害了第三人利益，所以广电南路山水阳光城2栋1单元1106号房屋转让无效；3、本案原告没有证据证明已经支付15.28万元的购房款。其没有证据支撑银行流水等；4、关于过户，本案争议的广电南路山水阳光城2栋1单元1106号房，初始房屋登记2018年至今有3年之久，法律规定是可以办理二手房过户的，原告有明显的过错。根据最高院的相关意见，原告不符合法律规定的对李述源房屋的申请执行异议之诉的申请，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告李军、胡大方为支持其诉讼请求，提出如下证据：证据一李军身份证复印件，证明执行异议人李军本人身份；证据二胡大方身份证复印件，证明执行异议人胡大方本人身份；证据三内资企业登记基本情况表，证明申请执行人怀化农商行登记情况；证据四房屋转让协议复印件，证明李军代胡大方与李述源签订房屋转让协议，约定安置指标费152800元的事实；证据五李述源出具的借条，证明李军代胡大方给李述源支付拆迁安置购房款（卷）现金152800元的事实；证据六怀化市商品房买卖合同复印件，证明李述源收到购房卷款后，以安置户名义代胡大方与开发商签订商品房买卖合同的事实；证据七怀化市东鹏房地产开发有限公司收款收据，证明胡大方的母亲以安置户李述源的名义向开发商支付购房卷外所有欠房款的事实;证据八郑某书写的收条，证明胡大方购买广电南路山水阳光城2栋1单元1106号房请郑某装修，花费装修费128000元的事实；证据九怀化蓝天物业服务有限公司证明材料，证明执行异议人胡大方2018年2月23日办理装修，2018年开始在广电南路山水阳光城2栋1单元1106号房居住的事实；证据十山水阳光城居民用电收费收据一份，证明胡大方2018年2月至今一直居住山水阳光城2栋1单元1106号房的事实；证据十一微信聊天记录复印件，证明被执行人李述源接到法院对山水阳光城2单元1106号房拍卖询价时，已向向法官陈述“实际房子不是我的”；证据十二证人郑某当庭证言，证实胡大方2018年农历2月至5月房子装修全是证人做的，装修费12.8万元由胡大方以现金全款支付；证据十三中国邮政储蓄银行石门营业所开具的账户交易明细（一张），证明买房款是胡大方的母亲陈桂英同李军一起取的钱，一同为了给胡大方购房取款代付给的李述源房款。被告怀化农商行为支持其答辩理由，提交了如下证据：证据一湖南省中方县人民法院（2020）湘1221民初407号民事判决书，证明此判决书为我方的执行依据；证据二不动产房地产权情况证明；证据三国家税务总局怀化市鹤城区税务局存量房交易计税价格结果通知单；证据二三共同证明2019年1月本案涉案的房产已经办理产权登记，至原告提起执行异议之诉已经有一年多之久，是原告本身的原因逾期未办理产权。对于原告李军、胡大方提交的证据，被告怀化农商行质证认为：证据一至三没有异议，证据四对证明目的有异议，其证明李军代胡大方与开发商签订房屋买卖协议，我们认为该委托没有其他证据作证；证据五收条证明目的有异议，该证据只是一个意思表示，没有支付15.28万元的流水进行作证，我方认为不予成立；证据六证明目的有异议，1、不能证明李述源以代理人身份与开发商签订房屋买卖合同。2、收到购房款后签订合同不能成立，没有证明证明李述源收到李述源购房款；证据七该证据真实性合法性没有异议，关联性有异议开发公司注明支付款项的自然人为李述源，不能证明收据的款项由胡大方或李军支付；证据八合法性真实性有异议，郑某以个人的名义书写，郑某是何许人？并没有附有其身份的说明，我们认为该证据没有来源的合法性；证据九合法性不予认可，没有证明具体的事实，我认为其应当以证人身份出现，即使有刘晓英的签字，刘晓英应当以证人的身份作证，且应当附有其证明身份的信息；证据十我方认为其证明目的只能证明是以胡大方名义出缴的；证据十一与本案没有关联性。证据十三该证据落款处并没有交易对手的信息，并不知晓其交易对象具体是谁；对于被告怀化农商行提交的证据，李军、胡大方质证认为：对于证据一无异议，对于证据二真实性合法性没有异议，三性有异议，理由1、房屋登记在李述源名下，是因为他是拆迁安置人，但是产权已经不是李述源的，产权已经属于胡大方的；证据二三性没有异议，但关联性有异议，因为债权通知连李述源本人都没有签字，证明该通知没有送到原房主李述源手中，本案原告作为房屋产所有人的胡大方根本不知晓，所以不应该作为认定案件的依据，对原告胡大方没有约束力。本院认证认为：对于原告李军、胡大方提交的证据，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采纳；对于被告怀化农商行提交的证据一，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采纳，证据二、三具备真实性，但不能达到证明目的。根据当事人陈述和经审查采信的证据，本院认定事实如下：原告李军和胡大方系表兄弟关系,因胡大方长期在外打工,即委托表兄李军为其购买住房。李述源因急需钱用,自愿将自己享有的山水阳光城2栋1单元1106号拆迁安置卷(抵购房款27万元)以152800元的价格转卖给李军。2014年12月22日李军代表胡大方与李述源签订《房屋转让协议》,并给李述源支付了转让费152800元（其中2014年12月23日胡大方的母亲陈桂英在中国邮政储蓄银行股份有限公司怀化市石门营业所取现122800元，与李军一起交付李述源；李述源欠李军借款抵账3万元），李述源向李军出具了收据（备注拆迁房安置购房卷壹张）。因拆迁安置对象是李述源,第二天即2014年12月23日由李述源代表胡大方与开发商怀化东鹏房地产开发有限公司签订《怀化市商品房买卖合同》，约定由怀化东鹏房地产开发有限公司将其山水阳光城2栋1单元1106号房作价283507元出售给李述源。同日，胡大方的母亲陈桂英向怀化市东鹏房地产开发有限公司补交了超面积购房款13507元并获得了开发商出具的收款收据，加上抵27万购房款的购房卷，胡大方交齐了全部购房款。房产完工交付后，胡大方于2018年2月雇请邓文负责装修山水阳光城2栋1单元1106房,同年5月装修完毕,共花装修费128000元。2018年7月胡大方家人入住新房,至今一直居住在该房屋内。按政策规定,安置房必须满5年后方可办理转户手续，至2019年元月期限届满可以办证,但因疫情和李述源在外地打工不在怀化,所以未能及时办理转户手续,至今胡大方居住的山水阳光城2栋1单元1106房(怀化市不动产权第0001306号)仍然登记在李述源名下。2012年8月23日，李述源以其位于怀化市鹤城区××乡××村××号××道南侧房产作抵押向怀化农商行借款12万元，并办理了他项权证。因李述源未及时偿还借款，2020年5月20日，湖南省中方县人民法院作出（2020）湘1221民初407号民事判决，判决李述源于判决生效之日起10日内偿还怀化农商行借款本金12万元及利息、罚息，该民事判决已经发生法律效力。同年，因李述源未履行还款义务，本院执行拍卖李述源位于山水阳光城2栋1单元1106号的房产，2020年9月28日，本院执行人员通过微信向李述源进行定向询价时，李述源回复称李军把他名下的购房卷拿去抵债了，该房产虽然在其名下，但实际不是他的。此后，李军收到本院（2020）湘执167号腾空、搬离房屋通知书后，即与胡大方一起向本院提出执行异议,本院以（2020）湘12执异102号执行裁定书裁定“驳回案外人李军的异议请求”，双方酿成纠纷。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，该规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。本案李军代替胡大方与李述源就山水阳光城2栋1单元1106房屋达成的《房屋转让协议》合法有效，但因所购房屋系安置房，故只能由安置户李述源与房屋开发商签订房屋买卖合同并将房屋产权登记在李述源名下。在法院查封拍卖该房产之前胡大方就实际占有使用该不动产，并在5年多以前就支付了全部房屋价款，且李述源对此并无异议。因安置房5年以内不能转让以及2019年开始的疫情影响，在该房产可以办理转户手续后未能及时办理，并非因胡大方自身原因造成，故案涉房屋现在虽然登记在李述源名下，但胡大方对诉争房产享有足以阻却执行的权利。因本案民事判决生效以后，相应的诉讼保全民事裁定或者执行裁定将自动失效，故无需在本案再行撤销。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于怀化市××路××栋××单元××号（怀化市不动产权第0001306号）房产；二、驳回李军、胡大方其他诉讼请求。本案案件受理费5553元，由被告怀化农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  陈利建审判员  夏英姿审判员  曹 阳二〇二一年六月一日法官助理陈若愚书记员张妍瑞