广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0784民初1735号原告：李红伟，男，1974年9月16日出生，汉族，住广东省鹤山市×××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××715。原告：谭利英，女，1975年5月8日出生，汉族，住广东省鹤山市×××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××820。被告：江门市绿骁房地产开发有限公司，住所地：鹤山市×××××××××××，统一社会信用代码：91440700MA4WR4PG1U。法定代表人：孟伟。委托诉讼代理人：江秋榕，女，该公司员工。原告李红伟、谭利英与被告江门市绿骁房地产开发有限公司（以下简称绿骁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红伟、谭利英、被告绿骁公司的委托诉讼代理人江秋榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李红伟、谭利英向本院提出诉讼请求：1.判令被告自2020年4月26日起向原告支付违约金至案涉房屋供电纳入城市供电网络并正式供电之日止[违约金以总房款1112255元为计算基数，按每日0.01%计算，现暂计至2020年11月26日止（共215天）为23913.5元]；2.判令本案的诉讼费由被告支付。事实和理由：原、被告于2018年5月20日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201801520222），约定包括如下内容：原告向被告购买位于鹤山市×××××××××4号××××房的商品房，购房总金额为1112255元，被告应于2020年3月31日前将完全符合《商品房买卖合同》约定交付标准的房屋交付给原告。2020年3月20日，被告向原告邮寄《顺延交付通知书》声称，由于新型冠状病毒的蔓延，导致严重影响施工材料、施工人员等各项事项的安排和复工，《商品房买卖合同》约定的2020年4月25日。合同签订后，原告已按合同约定支付全部购房款，而被告于2020年4月25日交付给原告之房屋，却并未纳入城市供电网络并正式供电。按双方签订的《商品房买卖合同》的约定，如被告出售的房屋尚未具备《商品房买卖合同》第7页第十条第（一）款第2项“供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电”之交付条件，被告按日以全部房价款万分之二的标准向原告计付违约金（合同第十二条第1款）。又根据原、被告签订的《补充协议》第四条第（二）款“甲方逾期交房违约责任的补充约定”第2项对涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条进行了修订，约定如因甲方自身原因导致未按照《商品房买卖合同》以及本补充协议约定将该商品房交付乙方的，甲方每日按乙方实际支付房价款0.01%标准向乙方支付违约金，合同继续履行且乙方不得退房，延期交房违约金总金额最高不超过乙方实际支付房价款的3%。截至2020年11月26日止，被告仍未按约定将案涉房屋纳入城市供电网络并正式供电。按照约定，被告应支付违约金给原告。原告为维护自身合法权益，依法起诉，望判如所请。绿骁公司辩称，1.被告已将符合约定的房屋交付，不存在逾期交楼。（1）根据原、被告签署的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第四条约定：被告办理预售许可证时提交给鹤山市住房和城乡建设局的鹤山市商品房预售资料申报卡中的房屋测绘面积已满足《商品房买卖合同》第九条约定的交楼条件；商品房所在楼栋取得工程竣工验收报告即视为商品房达到质量合格法定标准，且已符合商品房买卖合同第九条约定的交付条件。被告于2019年6月28日取得了绿地公园城住宅区15#房屋的工程竣工验收报告。被告并向原告发出交楼通知书，被告已将符合合同约定的房屋交付原告。（2）被告已完成交楼的义务，根据被告提交的证据，原告已与被告签署《收楼确认书》，确认房屋已符合商品房买卖合同约定的标准，同意收楼，并办理了交接手续。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十二条规定：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。本案中，原告需举证因为被告何种原因导致其何种具体的损失，但原告并没有举证证明其遭受的实际损失，法院不应支持原告的诉请。2.关于原告所主张的临电事宜，已于2020年11月19日通永久电。被告与供电局签署了《供用电合同（临时）》，该合同1.4条约定：用电期限至2021年7月25日；第2.2.1条约定：供电方应按《供电营业规则》《供电监管办法》及国家或电力行业标准规定的电能质量标准（包括电压和频率的允许偏差等）向用电方供电。第2.2.4条约定：在电力系统正常运行和用电方依法用电的情况下，供电方应向用电方连续供电。案涉房屋的用电措施正常、稳定、安全。案涉楼栋的永久电为1号配电箱控制，该1号配电箱已建成，且高压电线已完成通电，供电方案已通过，被告已与供电局签署《供电方案协议》（永久电），待供电局现场验收配电箱，便可实现永久供电，已于2020年11月19日通电。关于电费标准，被告尚未向原告收取任何费用，客观上尽管不是永久电，但目前处于通电状态可以满足原告的生活需要，没有给业主造成额外的经济负担，没有影响原告的正常生活，原告也没有提交任何证据证明临时电影响了正常的居住，且根据被告与供电局签署关于临电的延期合同约定，临电的使用期限至2021年7月25日。另被告已提供证据证明在现阶段的临电具备稳定性以及永久用电即将可以实现，现阶段的临电与永久用电区别不大，均是使用永久供电线路、永久配电箱，只是供电局是否验收的区别，不影响而且不会长期影响原告的正常生活。本院经审理认定事实如下：2018年5月20日，李红伟、谭利英作为买受人，绿骁公司作为出卖人，双方签订编号为201801520222的《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于鹤山市××××××××××号×××××的房屋，合同主要内容有：第六条“计价方式与价款”约定，按照套内建筑面积计算，该商品房总价款为1112255元；第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时，应当取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》和房屋测绘报告。第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定，交付时纳入城市供电网络并正式供电，该项设施在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条“交付时间和手续”约定，出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房。第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。第二十八条“补充协议”约定，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，绿骁公司作为甲方（卖方），李红伟、谭利英作为乙方（买方），双方签订附件十一《补充协议》，《补充协议》第四条第（二）款“甲方逾期交房违约责任的补充约定”第2项约定：如因甲方自身原因导致未按照《商品房买卖合同》以及本补充协议约定将该商品房交付乙方的，甲方每日按乙方实际支付房价款0.01%标准向乙方支付违约金，合同继续履行且乙方不得退房，延期交房违约金总金额最高不超过乙方实际支付房价款的3%。《补充协议》第十一条“其他事项（对《商品房买卖合同》第二十二条的修订）”第21项约定：本补充协议是对《商品房买卖合同》的补充和修改，视为《商品房买卖合同》的不可分割的组成部分，本补充协议约定的事宜与《商品房买卖合同》约定有区别或不一致的，按照本补充协议执行。等等。上述合同签订后，李红伟、谭利英按合同约定向绿骁公司支付了涉案房屋总房价款1112255元。2019年9月25日，涉案房屋所在楼栋项目经验收合格取得《工程竣工验收报告》，并提交鹤山市住房和城乡建设局备案，该局于2019年9月30日在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中出具意见：“经核查，位于鹤山市××××××××××××、15座、16座高层住宅、岗亭工程的竣工验收备案文件已于2019年9月29日收讫，文件齐全，……符合备案条件，予以备案”。2020年3月20日，绿骁公司通过EMS快递向李红伟、谭利英邮寄《顺延交付通知书》，载明：由于新型冠状病毒的蔓延，导致严重影响施工材料、施工人员等各项事项的安排和复工，《商品房买卖合同》约定的2020年3月31日的交付日期将顺延，拟将交付日期定于2020年4月25日，具体交付时间以绿骁公司发出的交付通知书为准。其后，绿骁公司向李红伟、谭利英发出《收房通知书》，告知李红伟、谭利英须于2020年4月25日前办理收楼手续等事项。广东电网有限责任公司江门鹤山供电局沙坪供电所于2021年4月27日向本院复函确认，已在2020年11月13日为涉案商品房在内的房屋进行了永久用电的电表安装工作。本院认为，本案立案案由为商品房销售合同纠纷，经审查，本案应属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，除《补充协议》有个别含有不合理的减轻或免除《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的条款无效外，其余均合法有效，受法律保护，当事人应按约定全面履行各自的权利和义务。《商品房买卖合同》约定涉案商品房应当在2020年3月31日前交付，因新型冠状病毒疫情的影响，绿骁公司向李红伟、谭利英邮寄《顺延交付通知书》，将交付日期顺延至2020年4月25日，后向李红伟、谭利英发出《收房通知书》，通知李红伟、谭利英于2020年4月25日前收楼，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，本院确认涉案房屋的交付日期为2020年4月25日。但即使如此，涉案房屋于2020年11月13日才接入永久供电，可见，涉案商品房在此日期之前并未符合《商品房买卖合同》第十条约定的“商品房相关设施设备交付条件”，即涉案商品房交付时纳入城市供电网络并正式供电，故绿骁公司构成违约，其仍应按合同约定承担相应的违约责任。由于《补充协议》第四条第（二）款“甲方逾期交房违约责任的补充约定”第2项约定：如因甲方自身原因导致未按照《商品房买卖合同》以及本补充协议约定将该商品房交付乙方的，甲方每日按乙方实际支付房价款0.01%标准向乙方支付违约金。故绿骁公司承担的违约金应从本院认定的交楼日期次日即2020年4月26日起至涉案商品房供电纳入城市供电网络并正式供电之日即2020年11月13日止，按房屋总价款1112255元以每日0.01%计算，计算得22467.55元（1112255元×0.01%×202天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江门市绿骁房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李红伟、谭利英支付违约金22467.55元；二、驳回原告李红伟、谭利英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取198.92元（已由原告李红伟、谭利英预交），由原告李红伟、谭利英负担12.03元，被告江门市绿骁房地产开发有限公司负担186.89元（经原告同意，被告负担的受理费于支付款项时迳付给原告，本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余真盛二〇二一年六月二十一日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚