江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初6720号原告：程柳艳，女，1981年4月3日出生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：胡明（系程柳艳配偶），男，1980年1月8日出生，汉族，住无锡市新吴区。被告：无锡百家阁房地产营销策划有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道丹山路173。法定代表人：姜文熙，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜乐平，男，该公司员工。原告程柳艳与被告无锡百家阁房地产营销策划有限公司（以下简称百家阁公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年12月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告程柳艳的委托诉讼代理人胡明及被告百家阁公司的委托诉讼代理人姜乐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程柳艳向本院提出诉讼请求：1.判令百家阁公司退还89950元；2.判令百家阁公司支付10%的过错损害赔偿金8995元；3.判令本案诉讼费用由百家阁公司承担。本案审理中，程柳艳将诉讼请求1变更为：判令解除程柳艳与百家阁公司签订的居间服务合同，百家阁公司退还89950元。事实和理由：为购买位于无锡市新吴区××道××路××地块（春暖商业中心）2-214房屋，程柳艳与百家阁公司于2020年5月16日签订《春暖商业中心》项目认购确认单，购房价格为310000元，首付金额为199975元。其向百家阁公司预付20000元后签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》中百家阁公司称因优惠会低开发票，所以除低开票部分89950元后的220050元，程柳艳付款199975元之后，并未告知细节的情况下签订了《居间服务协议》。签订《商品房买卖合同》之后，程柳艳发现其购买的案涉房屋已经网签，该房屋已经备案网签到苏州工业园区长城投资管理有限公司（以下简称长城公司）名下，且案涉房屋所在的土地已被无锡市中级人民法院查封，百家阁公司在销售房屋中存在欺诈，合同目的无法实现，故诉至法院。被告百家阁公司辩称，其不同意解除《居间服务协议》，也不同意退还居间服务费和支付损害赔偿金。其与中程盛佳（天津）国际贸易有限公司（以下简称中程公司）有委托销售协议，中程公司委托其销售案涉房屋，相关材料也都是中程公司提供的，销售给程柳艳案涉房屋时并没有存在隐瞒或者夸大的情节，程柳艳是在自愿的情况下向中程公司购买案涉房屋，且双方已签订房屋买卖合同，百家阁公司已实际履行居间服务义务。本院经审理查明如下事实：一、2020年5月16日，程柳艳与百家阁公司签订《春暖商业中心》项目认购确认单，程柳艳认购春暖商业中心2幢214室房屋，房源建筑面积为48.9平方米，成交价为310000元，定金金额20000元，付款方式为分期付款，首付金额为199975元，分期金额为110025元。销售代表江何慧、销售经理朱会仙及程柳艳代理人胡明代在认购单上签字，百家阁公司在认购单上加盖公章予以确认。当日，程柳艳按百家阁公司要求通过微信向无锡欧来克电器科技有限公司（以下简称欧来克公司）转账20000元，又于2020年5月23日通过微信向欧来克公司合计转账69950元。程柳艳称百家阁公司收取上述89950元并向其出具收据，载明服务费89950元。2020年5月23日程柳艳代理人胡明与百家阁公司签订《居间服务协议》，约定程柳艳自愿加入百家阁公司组织的居间服务活动，同意购买无锡春暖商业中心2-214，房源面积48.9平米，并同意向百家阁公司缴纳89950元居间服务费，以获取参与居间活动的资格及享有购房价格优惠的权利。百家阁公司的退款义务中约定如程柳艳不愿再继续参与居间购房活动，或参与居间购房活动后，未能与开发商达成意向房源交易的（以签署《购房认购书》、《房源确认单》等类似协议为标准），百家阁公司应当无息退还居间活动服务费；如程柳艳通过百家阁公司居间购房活动，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购确认书》后，居间活动服务费将不再予以退还。二、2020年5月23日程柳艳与中程公司签订《商品房买卖合同》，合同内容为购买案涉2-214室房屋，房款为220050元，程柳艳于签订该合同时支付110025元，于2021年1月23日前向中程公司支付110025元。程柳艳称第一期110025元已支付至中程公司账户中。上述合同出具后中程公司出具《商品房买卖合同补充协议》一份，载明：“现约定出卖人于2020年12月31日前完成房号2-214网签，逾期视为出卖人提出终止的，应当履行相应违约责任”。程柳艳称签订《商品房买卖合同》后，其发现合同中违约条款约定不明，遂想退房，要求退还20000元定金，百家阁公司不同意，其进行报案处理，后收到《商品房买卖合同补充协议》，该协议及《商品房买卖合同》都是百家阁公司销售人员出示给他的，百家阁公司认可上述两份合同，但陈述该两份合同均是中程公司在销售中心的办公人员出具给程柳艳的。三、2013年4月12日，无锡景泰置业咨询有限公司（以下简称景泰公司）取得坐落于国际一花园以南、春华路以西、泰伯广场公园以北的土地使用证书，后取得建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，于2015年取得商品房预（销）售许可证。2019年8月29日，青岛海圣时皓投资合伙（以下简称海圣时皓公司）与苏州枫景园农业科技有限公司（以下简称枫景园公司）签订《无锡景泰置业咨询有限公司股权转让协议》，枫景园公司将其持有的景泰公司100%股权转让给海圣时皓公司。2019年11月17日，海圣时皓公司与中程公司签订房产买卖协议，约定将春暖商业中心房产项目出售给中程公司。四、中程公司与百家阁公司签订销售代理销售合同，约定中程公司授权百家阁公司负责代理销售春暖商业中心项目项下房屋，代理销售期限自2019年11月28日起至2020年4月30日止。双方约定，中程公司授权百家阁公司自行向客户收取超出项目房产成交底价以外的溢价部分，作为包销该项目房产的收益。2020年5月6日，中程公司出具《补充协议》一份，载明：“春暖商业中心项目因与无锡百家阁房地产营销策划有限公司原销售代理合同合作时间到期。现将合同期限延长2020年7月31日。双方约定的其他条件和原销售代理合同保持不变，特此声明。”中程公司在补充协议上盖章确认。五、审理中，程柳艳述称与中程公司签订的《房屋买卖合同》后，其了解到其购买的案涉房屋已经被长城公司备案网签，其追问销售人员网签进展，销售人员称销售中心在装修，但其到了售楼处发现已经人去楼空，且门上张贴了查封公告等相关材料，其中落款日期为2019年12月31日的无锡市新吴区住房和城乡建设局行政告诫书载明：景泰公司，接投诉举报，你公司位于新吴区××路××道交叉口开发的春暖商业中心项目正在销售过程中。经核实，该项目房产目前正处于法院查封状态。依据《中华人民共和国城市管理法》第三十八条规定，你公司的销售行为已违法相关法规。请立即停止所有销售行为并到我局接受质询。另，落款日期为2020年1月15日的无锡市中级人民法院查封公告载明：······依法查封被执行人景泰公司位于无锡市新吴区××花园××路××广场××，土地使用权证号为锡新国用（2013）第009号的土地使用权，查封土地使用权的效力及地上建筑物（春暖商业中心）。查封期间非经本院同意，任何人不得将被查封财产转移、变卖、隐匿、抵押等处分行为。程柳艳称其了解到虽案涉房屋没有被无锡市中级人民法院查封，但案涉房屋所在的土地已经被查封，且案涉房屋已经网签，无法再进行二次网签。百家阁公司称中程公司交给其房源清单时，其进行了查询，发现80%的房源没有网签，案涉房屋虽有网签，但中程公司给其的解释是该网签是中程公司与其关联公司进行的网签，只要解除就可以过户，其不清楚业务员有无告知程柳艳或其代理人上述情况，但因案涉房屋没有办理产证，只要把网签解除，就可以过户至程柳艳名下上述事实，有居间服务协议书、认购确认单、微信付款记录、收据、商品房买卖合同及补充协议、备案网截图、开发商已售房清单、工商登记信息、查封公告、告知书、行政告诫书、销售代理合同、土地使用证书、商品房预（销）售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、股权转让协议、房产买卖协议及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，程柳艳与百家阁公司签订的《居间服务协议书》合法有效，程柳艳与百家阁公司的居间合同关系成立。根据案涉项目认购确认单签订的时间，此时该项目房产已经被案外人进行网签及土地使用权也已被法院查封，百家阁公司无权销售已被法院查封的财产。居间合同为双务有偿合同，居间人向委托人报告订约机会或提供订约媒介，促成委托人与相对人订立合同，委托人向居间人支付报酬，两者互为对价。因此，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中百家阁公司未提供证据证明其已履行向程柳艳告知案涉房屋已被网签，且土地被查封的状态，导致程柳艳签订房屋买卖合同目的无法实现，现程柳艳主张解除双方之间的居间服务协议书并退还居间服务费89950元，于法有据，本院予以支持。关于程柳过错损害赔偿金，虽双方未有合同明确约定，但百家阁公司因未尽到如实告知义务，应承担损害赔偿赔偿责任，程柳艳主张的按居间服务费10%即8995元的过错损害赔偿金，在合理范围之内，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、解除程柳艳与无锡百家阁房地产营销策划有限公司之间的《居间服务协议》；二、无锡百家阁房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起10日内返还程柳艳居间服务费89950元；三、无锡百家阁房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿程柳艳8995元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2274元，由百家阁公司负担（程柳艳同意其预交的上述费用2274元本院不再退还，由中程公司、百家阁公司于本判决生效之日起10日内向其直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  邹吟冰人民陪审员  缪燕萍人民陪审员  黄锡瑛二〇二一年六月十一日书 记 员  于潇慧