吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0184民初2837号原告：高大勇，男，汉族，1986年9月12日出生，现住长春市绿园区。被告：公主岭弘盛房地产开发有限公司，住所地公主岭市大岭镇姜李村三屯。法定代表人：沈崇峻，系执行董事。委托诉讼代理人：龙晓平，系公司法务。委托诉讼代理人：邹建凤，系公司法务。第三人：中国工商银行股份有限公司长春兴城支行，住所地长春市朝阳区建设街1845号。负责人：宣立军，系行长。委托诉讼代理人：赵允忠，系公司职员。原告高大勇与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司（以下简称宏盛公司）、第三人中国工商银行股份有限公司长春兴城支行（以下简称工行长春兴城支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高大勇、被告宏盛公司委托诉讼代理人龙晓平、第三人工行长春兴城支行委托诉讼代理人赵允忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高大勇向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令原告与被告解除签订的商品房买卖行为以及商品房认购书;2.判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》;3.请求法院依法判令被告公主岭弘盛房地产开发有限公司退还原告缴纳的房款218725元及预缴税费660.00元以及专项维修资金3975.6元;4.判令被告支付原告已向第三人偿还的银行按揭344708.04元;5.判令被告向第三人返还《个人购房借款/担保合同》剩余未偿还的贷款；6.诉讼费等费用由被告承担。事实与理由:2019年9月30日，原告与被告签订商品房认购书，被告将公主岭恒大花溪谷楼盘第007地块26幢2单元804室楼房卖于原告，房屋面积99.39平方米，房屋价格为7332.25元每平方米，双方约定与2022年8月31日前交房。原告与被告同日签订了无理由退房协议，双方约定:乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款50%以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行办理审核通过。原告于2019年12月25日在工商银行长春兴城支行办理按揭，贷款510000.00元，原告已累计还款344708.04元。但至今被告尚未将房屋交付原告使用，乙方依照双方签订的《无理由退款协议书》的相关退房约定条款，要求解除双方所签订的商品房买卖行为以及商品房买卖合同,并且要求被告退还原告所缴纳的房款及银行按揭以及其他原告所支出的相关费用，起诉之日后的银行按揭由被告承担。弘盛公司辩称，原告符合双方签订的无理由退房协议约定的条件，同意解除商品房买卖合同，返还原告房款部分首付款218752元、物业维修基金3975.6元、产权代办费660元，银行贷款51万，共计733387.6元。返还房款部分，首先应用于偿还银行贷款，其余返还给原告。工行长春兴城支行陈述，根据开发商同意解除买卖合同意见，银行同意解除借款担保合同，请求法院保护第三人合法权益。同时法院判决由被告开发商返还剩余贷款本金及按照实际占用期限计算的利息。经审理查明，2019年9月30日，原、被告签订《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》（编号G0001023）、《商品房买卖合同（预售)》（合同编号为201909300713)、《无理由退房协议书》，约定原告购买被告开发的公主岭恒大花溪谷项目第007地块26幢2单元804室,房屋总价728752元,首付款218752元，余款支付方式为按揭付款;双方约定原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。合同签订后，原告支付了首付款218752元，物业维修基金3975.6元、产权代办费660元。原告、被告及第三人于2019年11月13日签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：04200000042019一手贷0005082），贷款金额510000元已支付给被告。原告逐月按合同偿还了部分贷款外，原告另提前偿还贷款300000元。上述事实有当事人陈述与辩解，当事人提交的《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》、《个人购房借款/担保合同》、缴款收据等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及原、被告同第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告起诉要求解除同被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及原、被告同第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，被告、第三人均同意解除，本院予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，第三人工行长春兴城支行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。被告弘盛公司应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还第三人工行长春兴城支行和原告,并办理商品房抵押登记的涤除手续。即被告弘盛公司应在商品房买卖合同解除后将原告剩余的贷款本金（贷款本金510000元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人工行长春兴城支行。原告应同时向第三人工行长春兴城支行清偿被告弘盛公司还款日前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。被告弘盛公司还应在商品房买卖合同解除后向原告返还购房首付款218752元，物业维修基金3975.6元、产权代办费660元及原告已向第三人工行长春兴城支行归还的银行贷款本金(具体金额以第三人系统显示数据为准）。有关《商品房买卖合同(预售)》及《个人购房借款/担保合同》解除后其他相关手续的处理问题，各方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定，判决如下：一、解除原告高大勇与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售)》（合同编号为201909300713)；二、解除原告高大勇与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司长春兴城支行签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号为A：04200000042019一手贷0005082)；三、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高大勇返还购房款223387.6元（含物业维修基金3975.6元、产权代办费660元）及原告高大勇已向第三人中国工商银行股份有限公司长春兴城支行归还的贷款本金(具体金额以第三人系统显示数据为准）；四、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司长春兴城支行返还原告高大勇至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金510000元减除原告高大勇已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）。未按上述确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司清偿至贷款本金付清为止；五、原告高大勇应于本判决发生法律效力之日起十日内，向第三人中国工商银行股份有限公司长春兴城支行清偿被告公主岭弘盛房地产开发有限公司还款日（本判决第四项确定的日期）以前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）；六、驳回高大勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5543元，由高大勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员  潘正龙二〇二一年六月二十四日书记员  孙 秀