天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初4499号原告：天津市沽上木业有限公司，住所地天津市津南区辛庄镇工业小区，统一社会信用代码91120112722987476C。法定代表人：左宪鹏，执行董事。委托诉讼代理人：韩政，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳明浩，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津亿铃汽车销售服务有限公司，住所地天津市津南区辛庄镇辛柴路2号（天津市沽上木业有限公司院内），统一社会信用代码91120112052062844M。法定代表人：邱宪道，董事长。委托诉讼代理人：陈文忠，男。被告：天津全顺江铃汽车销售服务有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）环河南路88号2-2315房间，统一社会信用代码91120118758120495P。法定代表人：邱宪道，董事长。委托诉讼代理人：张希正，男，该公司员工。委托诉讼代理人：段勇，男，该公司员工。原告天津市沽上木业有限公司（以下简称“沽上公司”）与被告天津亿铃汽车销售服务有限公司（以下简称“亿铃公司”）、被告天津全顺江铃汽车销售服务有限公司（以下简称“全顺公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案。本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。沽上公司的委托诉讼代理人韩政、亿铃公司的委托诉讼代理人陈文忠、全顺公司的委托诉讼代理人张希正、段勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沽上公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告亿铃公司签订的《房屋土地租赁合同》；2．判令被告亿铃公司支付自2021年1月至2021年4月的租金200,000元，并按照《房屋土地租赁合同》约定的租金标准支付原告租赁物占用费至租赁物实际交付完毕之日止；3．判令被告亿铃公司将工商登记信息中的企业地址迁出天津市津南区辛庄镇辛柴路2号（天津市沽上木业有限公司院内）；4．判令被告亿铃公司支付违约金600,000元；5．判令被告全顺公司就被告亿铃公司的上述债务承担连带责任；6．判令二被告共同承担案件受理费、保全费、保全担保费等。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求亿铃公司立即返还租赁物，并明确保全担保费为2,200元。事实与理由：原告与亿铃公司于2018年1月1日签订《房屋土地租赁合同》，约定亿铃公司承租原告名下坐落于天津市津南辛庄工业园天津市沽上木业有限公司院内1-5号区域，土地面积为1300㎡，房屋面积1567m㎡。租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日止，租期5年。年租金为600,000元，其中土地年租金320,000元，房屋年租金280,000元。亿铃公司按期足额支付2018年度、2019年度和2020年度租金，未支付2021年度租金。亿铃公司向原告出具《说明》，单方要求降低年租金至300,000元，并要求2021年6月31日退租。原告收到函件后多次与亿铃公司沟通未果。亿铃公司拒付租金已经超过一个月，属于《房屋土地租赁合同》第4.3.2条约定的合同解除情形。亿铃公司的行为已经构成违约，应按照合同第5.1条约定支付违约金600,000元。全顺公司系亿铃公司的法人独资股东，按照《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，全顺公司不能证明亿铃公司财产独立于全顺公司，应对亿铃公司的债务承担连带责任。综上所述，原告呈讼法院。亿铃公司辩称，同意解除合同，支付租金200,000元，返还租赁物，同意将企业登记地址迁出。不同意支付房屋占用费及违约金，不同意承担案件受理费、保全费、保全担保费。2020年、2021年发生疫情，属于不可抗力，我公司经营亏损，经与原告协商是否可以降低租金未果后，原告直接提起诉讼。租赁物存在安全隐患，主结构不稳定、漏雨、漏电、没有化粪池，原告拒绝维修，由我公司自行修复。此外，我公司装修改造花费100余万元。全顺公司辩称，全顺公司的答辩意见同亿铃公司的意见，返还租赁物需要一定时间，同意对亿铃公司的债务承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告对原告提交的《房屋土地租赁合同》、天津市房地产权证、（2020）津0110民初8757号民事判决书均无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下证据存在争议，本院认证如下：1．原告提交的亿铃公司出具的说明，亿铃公司对其真实性无异议，可以证明亿铃公司于2021年1月以其经营亏损、房屋存在质量问题为由，与原告协商降低租金及合同解除事宜。2．亿铃公司提交的建筑工程施工合同及付款凭证、发票、录像，以此证明房屋存在质量问题及亿铃公司装修支出的费用，与本案缺乏关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年1月1日，原告（出租方、甲方）与亿铃公司（承租方、乙方）签订《房屋土地租赁合同》，约定原告将其名下的坐落于天津市津南区辛庄工业园天津沽上木业有限公司院内1-5号区域、场地面积1300平方米和房屋面积1567平方米出租给亿铃公司。租赁物用于车辆销售及与车辆维修及车辆相关经营活动。租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日，租赁期限5年。每年租金600,000元，自2018年1月1日起计租，合同生效3日内，乙方向甲方支付第一年租金，甲方收到租金后乙方方可进入租用场地开展工作，以后年度租金提前3个月支付。合同第4.3.2条约定，乙方拖欠租金超过应交租金时间一个月的，甲方可以解除合同并收回房屋场地，造成甲方的损失由乙方负责赔偿。合同第5条约定，任何一方违反本合同，即为违约，违约方应向对方支付600,000元违约金作为赔偿；因不可不抗力原因导致房屋损坏及造成的损失，双方互不承担责任；因不可抗力原因导致本合同终止的，双方互不承担违约责任。原告及亿铃公司均表示，签订案涉合同前，双方即存在房屋租赁合同，案涉合同签订时，原告即已交付租赁物，现租赁物仍由亿铃公司使用，用于销售汽车。亿铃公司已按照合同约定支付2018年、2019年及2020年租金，尚未支付2021年租金。2021年1月28日，亿铃公司向原告出具一份说明，表示受市场环境等各种因素影响公司一直亏损，尤其受疫情影响公司资金运转困难，无力经营，同时表示房屋存在质量问题，并表示2019年至2020年疫情期间原告未减免或降低租金，故申请年租金降至300,000元，合同于2021年6月31日终止。原告收到后，未予同意。另查明，全顺公司系亿铃公司的股东，持股比例100%。本院认为，原告与亿铃公司签订的《房屋土地租赁合同》，系当事人真实意思表示，亦无违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。原告要求解除合同，亿铃公司不持异议，本院予以准许。至于合同解除时间，依据合同第4.3.2条“乙方拖欠租金超过应交租金时间一个月的，甲方可以解除合同并收回房屋场地”之约定，亿铃公司延期支付租金已超过一个月，原告有权行使合同解除权要求解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条之规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方；当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同的，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案原告未通知亿铃公司，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，应自起诉状副本送达亿铃公司时合同解除。经本院核实，亿铃公司于2021年4月30日接收本院送达的起诉状副本，故合同应于2021年4月30日解除。至于二被告抗辩房屋存在质量问题，不能成为亿铃公司拒付租金的理由，且通过亿铃公司出具的“说明”，其未能按期支付租金的主要理由在于其经营困难，系其自身原因造成，对二被告的此项抗辩理由，本院不予采纳。原告提出要求亿铃公司支付2021年1月至2021年4月的租金200,000元，返还租赁物，工商登记信息中企业地址自租赁物处迁出的诉讼请求，亿铃公司均无异议，本院予以支持。至于返还租赁物的时间，考虑到亿铃公司使用租赁物的用途，应给予一定的合理期限，结合亿铃公司自认返还租赁物需要约两周时间，本院酌定该期限以14天为宜。至于房屋占用费一节。经本院确认，合同已于2021年4月30日解除。合同解除后，亿铃公司应返还租赁物。现亿铃公司仍使用租赁物，理应支付占用费至实际交还之日止。关于占用费的计算标准，应按照合同约定租金的标准计算。至于违约金600,000元。亿铃公司未按期支付租金的行为已经构成违约，应承担违约责任。亿铃公司抗辩违约金过高。本院认为，应依据原告的实际损失调整违约金数额。原告主张亿铃公司的违约行为，致使其需要三四个月时间重新招租产生的租金损失，及亿铃公司未按期支付租金产生的利息损失。至于合理空置期的租金损失，因亿铃公司的违约行为致使合同解除，应给予原告一定的时间另寻租户，而原告亦有义务采取积极措施，另寻租户避免进一步扩大损失，本院酌定合理空置期为1个月，按照租金标准计算，合理空置期的损失应为50,000元。至于利息损失，亿铃公司应按照合同约定提前三个月支付年度租金，亿铃公司未按期支付租金，应支付给原告造成的利息损失。利息的计算方式为，以200,000元为基数，自2020年10月1日起至款项实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，亿铃公司应支付原告违约金，违约金包括合理空置期的租金损失50,000元及利息损失。亿铃公司抗辩因疫情原因致使合同解除，属于不可抗力，不应支付违约金，亿铃公司的此项抗辩理由与本院查明合同解除的情形不相符，对亿铃公司的此项抗辩理由，本院不予采纳。全顺公司系亿铃公司的唯一股东，二被告未能举证证明亿铃公司的财产独立于全顺公司，且全顺公司同意对亿铃公司应承担的债务承担连带责任，本院予以准许。至于保全担保费一节，原告未提交证据加以证明，本院不予支持。至于亿铃公司抗辩房屋存在质量问题其自行修复及原告装修改造花费的费用，亿铃公司可另案主张权利。综上所述，原告提出的解除合同、支付租金20,000元、返还租赁物、合理的房屋占用费、工商登记信息中的企业地址自租赁物处迁出、合理的违约金，及全顺公司对亿铃公司应承担的债务承担连带责任的诉讼请求，合法有据，应予支持。原告提出的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、原告天津市沽上木业有限公司与被告天津亿铃汽车销售服务有限公司于2018年1月1日签订的《房屋土地租赁合同》于2021年4月30日解除；二、被告天津亿铃汽车销售服务有限公司于判决生效后15日内将承租的坐落于天津市津南区辛庄镇辛柴路2号天津沽上木业有限公司院内1-5号区域（场地面积1300平方米和房屋面积1567平方米）腾空并交还原告天津市沽上木业有限公司；三、被告天津亿铃汽车销售服务有限公司于本判决生效后5日内支付原告天津市沽上木业有限公司2021年1月至2021年4月的租金200,000元；四、被告天津亿铃汽车销售服务有限公司于本判决生效后5日内支付原告天津市沽上木业有限公司自2021年5月1日起至本判决生效之日止的房屋占用费；若被告天津亿铃汽车销售服务有限公司未履行本判决书第二项内容，则应于本判决书确定的返还租赁物之日届满后的次日，继续支付自本判决生效次日起至实际交还租赁物之日止的占用费；占用费的标准按照合同约定的租金标准计算；五、被告天津亿铃汽车销售服务有限公司于本判决生效后5日内办理将工商登记信息中的企业地址迁出天津市津南区辛庄镇辛柴路2号（天津市沽上木业有限公司院内）手续；六、被告天津亿铃汽车销售服务有限公司于本判决生效后5日内支付原告天津市沽上木业有限公司违约金，违约金包括租金损失50,000元及利息（利息计算方式：以200,000元为基数，自2020年10月1日起至款项实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；七、被告天津全顺江铃汽车销售服务有限公司对本判决第三项、第四项、第六项确定的被告天津亿铃汽车销售服务有限公司应付款项承担连带责任；八、驳回原告天津市沽上木业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元，减半收取计5,900元，由天津市沽上木业有限公司负担3,375元，天津亿铃汽车销售服务有限公司、天津全顺江铃汽车销售服务有限公司连带负担2,525元；保全费4,520元，由天津市沽上木业有限公司负担2,750元，天津亿铃汽车销售服务有限公司、天津全顺江铃汽车销售服务有限公司连带负担1,770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王丽清二〇二一年六月十六日书记员  李艳丽附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。