安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1523民初3624号 原告：安徽枫丹物业管理有限责任公司舒城分公司，住所地舒城县开发区欧洲华城H26楼。统一社会信用代码:91341523683600274E(1-1)。 负责人：江龙胜，公司经理。 委托诉讼代理人：黄世聪，公司经理。 委托诉讼代理人：田昌海，舒城县城关镇法律服务所法律工作者。 被告：蔡震，男，1988年8月10日出生，汉族舒城县人，住舒城县，经常居住地舒城县开发区欧洲华城Ｈ3-501。 原告安徽枫丹物业管理有限责任公司舒城分公司（以下简称枫丹物业）与被告蔡震物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄世聪、田昌海、被告蔡震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 枫丹物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告缴纳物业服务费等各项费用人民币3683元、滞纳金人民币9535元，合计13218元。2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由:被告购买枫丹欧洲华城小区H3-501房屋一套，于2015年2月5日与原告办理了上述房屋的交接手续，被告在接收房屋后也就享受到了原告对欧洲华城的物业管理服务，被告自2016年以来，一直拖欠物业费达5年之久，被告非但不主动缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告置之不理。被告的行为严重的阻碍了原告的物业管理工作，影响了小区物业管理的正常运行，损害了原告及小区广大业主的利益。现提起诉讼，判如所请。 原告枫丹物业为证明其主张，向本院提供的证据为：证据1、原告营业执照、法人身份证复印件，证明原告诉讼主体适格。证据2、授权委托书、受托人身份证复印件，证明授权委托关系。证据3、前期物业服务合同，证明原、被告存在物业服务关系的事实。证据4、物价局签发的物业收费价格，证明原告收费的依据。证据5、交房手续，证明被告接收房屋的事实。证据6、住户登记表（欠费明细表），证明被告欠费的事实。 被告蔡震辩称，一、被告自2015年购买房屋装修入住后，发现次卧室飘窗处发霉，是房屋外墙渗水所致。2016年被告向原告反映情况，原告置之不理，原告已违约在先。2018年原告对外墙渗水问题进行维修后，被告花费二千余元进行重新装修，但到当年年底，又发现飘窗继续霉变，物业对此不管不问，对于被告的经济损失也没有确定赔偿方案。二、如果外墙渗水应当由开发商负责，原告作为物业企业应当起到桥梁与纽带的作用，帮助被告联系房屋开发商协商维修及赔偿事宜。 被告蔡震为证明其主张，向本院提供的证据为：证据1、房屋损坏照片一组，证明因房屋渗水导致室内装修受损的事实。证据2、前期物业服务合同、物业分户台账，证明被告已多次向原告反映室内装修受损的事实。 本院组织质证，被告对原告所举证据无异议，原告对被告所举证据1证明目的有异议，认为外墙渗漏是房屋质量问题，不在物业管理服务合同范围内。对证据2、3无异议。 被告所举证据1照片一组，不能反映拍摄的时间、地点及拍摄人员，不符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，亦不能达到被告证明案涉房屋存在质量问题的证明目的,对其证明效力不予认定，本院对原告及被告所举其他证据的证明效力予以认定。 本院经审理认定如下事实：原告枫丹物业于2008年12月3日成立，经营范围是受委托经营公司经营范围内的业务。2015年2月5日，被告购买舒城县开发区××室住宅房屋，房屋建筑面积93.84平方米。2015年2月5日，原、被告签订《枫丹欧洲华城前期物业管理服务合同》，原告提供枫丹欧洲华城小区前期物业管理服务，物业公共性服务费用自开发商发出入伙通知书之日起，开始向物业公司缴纳物业服务费。业主交纳费用周期为每半年预收一次，每次交费时间为该半年的第一个月内。物业公共性服务费收取标准，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.56元收取，联排别墅住宅按建筑面积每月每平方米0.98元收取，小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.96元（一楼0.56元，二楼0.76元）收取，经营用房按建筑面积每月每平方米1.26元收取，阁楼和半地下室用房按建筑面积和已定该楼物业服务费标准减半收取。该合同第十条违约责任第四项约定，乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额补交，并从逾期之日起按应付金额每天加收千分之三的违约金，逾期三个月仍拒绝缴纳的，甲方可以向法院提起诉讼追缴。 被告实际取得并占有使用枫丹欧洲华城房屋并按物业服务合同约定向原告支付物业服务费。自2016年2月5日起，被告以原告没有尽到基本服务义务，提供的物业服务达不到合同约定的物业服务质量，原告未解决外墙维修及室内装修赔偿事宜为由，拒绝缴纳物业服务费，至2021年6月4日，被告已拖欠原告物业服务费3363元（93.84㎡×0.56元/㎡/月×64个月）、公共区域费320元（5元/月×64个月），合计3683元。 本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案争议的焦点是原告是否完全履行物业服务合同约定提供规范服务的义务，其提供的服务质量与其收取的服务费用是否匹配。原告为被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定支付物业服务费。被告接收案涉房屋后，自2016年2月便没有再交费，已违反合同约定，依法应承担继续履行支付物业服务费的合同义务。物业服务费只有一部分是物业服务人的营收，而大部分用于物业管理区域内的绿化养护、清洁卫生、秩序维护，公共部位、电梯等公用设施设备的日常运行、维护，这部分费用只有通过业主缴纳物业费才能够正常养护、运行和维护。部分业主不缴纳物业费，对已缴纳物业费的业主来讲不公平、不合理，是不缴纳物业费业主借已缴纳物业费业主的费用来服务自己。被告以原告没有尽到基本服务义务，提供的物业服务达不到合同约定的物业服务质量，原告未解决外墙维修及室内装修赔偿事宜等为由，拖欠物业管理费没有法律依据，被告未向本院提供证据证明其有足够理由拒交物业服务费，被告的抗辩理由，本院不予支持。至于被告房屋外墙维修及室内装修赔偿问题，应当与原告通过协商或者其他方式解决，亦可另行诉讼。原告请求判令被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。民法典规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付。合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本院对原告要求被告支付逾期交纳滞纳金的请求不予支持。 物业服务企业提供的服务质量决定了业主对物业服务企业的满意度与其交费的积极性，业主是否按约缴纳物业服务费又影响了物业服务企业对提高服务质量的热情度与其管理运营的顺畅性。本案中，原告在提供物业服务期间，对案涉小区的公用设施设备以及公共区域的管理和维护确实存在瑕疵，对业主反映的小区管理上存在的问题没有及时回应与改善，导致业主以此为由拒绝缴纳物业服务费，形成恶性循环，不利于社会的和谐与稳定。原告作为物业服务企业，应当提高服务质量与水平，加强对案涉小区共用部位、共用设施设备的维护和管理，环境卫生、公共绿化、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、安全防范、消费管理等方面有待进一步提升，为案涉小区及业主提供美好的居住环境。居住环境的美化和改善，离不开物业服务企业的尽职尽责，也离不开小区业主对公共秩序的自觉遵守和对美好环境的自觉维护。物业服务企业与业主之间互为依存、相互促进。只有物业服务企业和业主相互配合和支持，才能创造和谐美好的人居环境。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告蔡震于本判决生效之日起七日内向原告安徽枫丹物业管理有限责任公司舒城分公司支付舒城县开发区××室2016年2月5日至2021年6月4日期间的物业服务费3363元、公共区域费320元，合计3683元; 二、驳回原告安徽枫丹物业管理有限责任公司舒城分公司的其他诉讼请求。 汇款至：舒城县人民法院综合办公室；开户行：安徽舒城农村商业银行；账户：2000××××0018。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告蔡震负担。 本判决为终审判决。 审判员  余本兵 二〇二一年六月二十八日 书记员  晋 尧 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。