山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0883民初3444号 原告：王涛，男，1986年2月3日出生，汉族，系兖矿集团南屯煤矿生产准备工区职工，现住邹城市。 委托诉讼代理人：刘纯学，山东锦心源律师事务所律师。 被告：王振，男，1990年12月26日出生，汉族，住邹城市。 被告：赵荣跃，1991年12月13日出生，汉族，住邹城市。 二被告共同委托诉讼代理人：张继橹，山东治恒律师事务所律师。 被告：济宁恋上家房地产经纪服务有限公司，住所地：邹城市名仕豪庭4-107。统一社会信用代码：91370883MA3F1UFY76。 法定代表人：邓召芳，董事长。 委托诉讼代理人：张钦图，系济宁恋上家房地产经纪服务有限公司邹城分公司店长，男，1989年4月20日出生，汉族，现住邹城市。 原告王涛诉被告王振、赵荣跃、济宁恋上家房地产经纪服务有限公司（以下简称恋上家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告王涛及其委托诉讼代理人刘纯学、被告王振、赵荣跃及其委托诉讼代理人张继橹、被告恋上家公司委托诉讼代理人张钦图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告王振签订的房屋买卖合同；2、判令被告王振返还原告购房款差价140610元，被告赵荣跃及被告济宁恋上家房地产经纪服务有限公司负连带责任；3、诉讼费及其他涉案费用由被告承担。事实和理由：原告和被告赵荣跃（被告王振代理人）通过被告恋上家公司于2021年1月16日签订了房屋买卖合同，合同约定，被告王振将邹城市田园伟业1#1-202室房屋以90万元价格卖给原告，合同具体内容详见合同书。2021年2月7日原告与邹城市鲁兴房地产有限公司签订了商品房买卖合同（预售），合同房屋价款为759390元，合同具体内容详见合同书。合同签订后，首先该小区所有楼房包括案涉房屋，经验收后存在严重质量问题，邹城市鲁兴开发公司于2021年4月7日向业主发出公开信，停办了公积金贷款和商业贷款，认可业主有权解除售房合同，并给予经济补偿。根据原、被告签订的补充合同（编号为：0000263号）第一条约定，原告有权解除该案涉合同，退还购房款。其次，依据民法典及相关法律规定，被告赵荣跃与被告王振对案涉房屋无处分权，故提起诉讼。 被告王振辩称，原告的起诉没有事实及法定解除合同的依据，请求法院驳回原告的起诉。涉案房屋的建筑质量虽然存在瑕疵，但是经过相关部门的验收整改，得出的结论应当是合格产品。因为被告王振现在并非该房屋业主，无法取得相关的房屋质量结论。原告是基于被告王振的买卖行为成为该房屋的业主，原告作为该房屋的业主已经向开发公司主张了赔偿。因此，即便原被告双方合同解除，原告应当将该房屋返还给被告王振，并将取得的赔偿款转让给被告王振。综上，原告并不具备与被告解除房屋买卖合同的事实依据，且原告现在行使的业主权利是基于被告王振。原告起诉被告解除买卖合同就无权再向开发公司主张任何的赔偿，或解除合同的要求。 被告赵荣跃辩称，其系被告王振的委托人，代理被告王振处理了买卖房屋的事宜，不应当承担任何责任。 被告恋上家公司辩称，原告不应当起诉恋上家公司，恋上家公司作为买卖合同的居间方，原告至今没有向恋上家公司支付佣金。原告要求恋上家公司承担连带责任没有道理，房屋差价在签订房屋买卖合同的时候就已经明确告知了原告，恋上家公司不应该对房屋差价承担责任。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2020年7月4日，被告王振以其母亲田梅玲的名义向邹城市钦翌物业管理有限公司（以下简称钦翌物业）交纳购房款20万元，钦翌物业承诺以单价6333元／㎡、总价款759390元的价格出售位于邹城市田园伟业小区X号楼X单元XXX室的案涉房产，并保证购买方与房产开发公司邹城鲁兴房地产开发有限公司（以下简称鲁兴公司）签订商品房预售合同。钦翌物业出具的收据载明：“单位名称田梅玲品名及规格田园伟业X号楼X单元XXX室房款贰拾万元￥200000.00元”。该收据加盖钦翌物业财务专用章。2021年1月初，被告王振委托被告恋上家公司出售案涉房产。原告王涛通过恋上家公司了解到该房源信息，在恋上家员工陪同下看完房子后，王涛和王振在恋上家公司商谈价格，最终双方商定案涉房产的成交价格为90万元。因两者之间的房屋差价为140610元，王振要求王涛支付其预先交纳的房款20万元及差价14万元即可，同时承诺保证王涛能够与鲁兴公司签订一手合同。2021年1月15日，被告王振向被告赵荣跃出具委托书，委托其代为办理案涉房产的买卖合同签订、收购房定金、收购房款、物业交割等与出售案涉房产的相关手续。2021年1月16日，恋上家公司作为居间方（丙方）提供格式文本，原告作为乙方（买受方），被告赵荣跃作为甲方（出卖方）即被告王振的代理人，三方就案涉房产签订了编号为0000263号的房屋买卖合同及编号为0000263的补充合同一份。房屋买卖合同载明：“第一条房产状况：（一）甲方自愿出售坐落于济宁市邹城市的房产给予乙方，房屋所有权人：王振；房屋建筑面积：119.9平方米；附属设施包括：毛坯、储藏室必绑定且不含房款内。（四）甲方保证该房屋权属真实性无异议，该房屋无任何权属等纠纷，其房屋共有人或夫妻相对方已同意将该房屋出售给乙方，并配合办理相关手续；如发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。（五）乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋现状和产权归属均无异议。第二条成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及附属设施的总价款为人民币（大写）玖拾万元整（小写）￥900000.00元。第三条定金：乙方在房屋买卖合同签订当日向甲方支付定金人民币（大写）壹万元整（小写）￥10000.00元整；甲方自本合同签订当日将《房屋所有权证》或《不动产权证书》或《商品房买卖合同》或相关手续交由丙方，用于办理房产交易的后续手续。第四条：付款方式：甲方同意乙方使用本条的第二种付款方式：（二）按揭贷款……第十三条违约责任：1.若发生甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，影响本合同履行的，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费用、交通费用等）；3.甲方不履行办证、过户、交房、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满30日后解除本合同。4.合同签订后，若甲方违约，则定金双倍返给乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方或者双方违约导致本合同解除、终止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等金额的赔偿责任。5.为保证公平、公正、公开，切实维护买卖双方的合法权益，如买卖双方对履行本合同发生争议，未经相关司法部门确认，丙方不得随意处分本合同约定的定金、物业交割保证金、售房保证金、房屋所有权证明材料等按照合同约定由丙方保管的款项或材料，除非甲、乙、丙三方达成新的协议。”补充合同载明：“1.甲方承诺乙方在田园伟业签一首合同，且保证乙方能组合贷款（公积金贷款肆拾万元整￥400000.00，商业贷款拾叁万元整￥130000.00），若因开发商原因造成不能组合贷，解除合同，甲乙双方免责，甲方无息退还乙方定金及房款共计叁拾肆万元整（￥340000.00），若因乙方个人原因，乙方自愿选择○1甲方无息退还房款叁拾叁万元整（￥330000.00），解除合同，○2乙方商业贷款购买此房。如因面积差等原因造成的贷款额度变化，实际贷款额以开发商为准。2.乙方于2021年1月16日支付甲方定金壹万元整（￥10000.00），于2021年1月24日前支付甲方房款叁拾叁万元整（￥330000.00）；否则视为乙方自愿放弃购买此房，甲方不退还乙方定金。3.若乙方在田园伟业于2021年7月30日未能签订一首合同，乙方自愿选择○1解除合同，甲乙双方免责，甲方无息退还乙方定金及房款共计叁拾肆万元整（￥340000.00）；○2签商品房买卖合同时间顺延，乙方继续按原合同成交价格玖拾万元整购买。”原告王涛在两份合同的乙方栏签名捺印，被告赵荣跃代王振在合同的甲方栏签名并在代理人栏签名捺印，被告恋上家公司在合同的丙方栏加盖了居间合同专用章。当日，原告向被告赵荣跃支付了购房定金1万元，被告赵荣跃代被告王振向其出具了购房定金收条一份，载明：“今收到买方王涛身份证号码3708831986××××××××，买卖房屋坐落于田园伟业X-X-XXX室的购房定金人民币（大写）壹万元整（小写￥10000.00）。收款人：王振赵荣跃（代）身份证号码：3708831991××××××××2021年1月16日”。被告赵荣跃在收条上签名捺手印。2021年1月20日，原告向被告恋上家公司负责人张钦图转款33万元，张钦图向原告出具收条并加盖邹城分公司公章。次日，张钦图将33万元购房款支付给被告王振，被告王振将其20万元的购房款收据交付给张钦图，并出具收到条一张，载明：“今收到购房人王涛身份证号码3708831986××××××××购房款人民币（大写）叁拾叁万元整（小写￥330000.00）。房屋坐落于田园伟业1-1-202室。收款人（卖方）王振身份证号码：3708831991××××××××2021年1月21日”。王振在收条上签名捺手印。 经被告王振与钦翌物业协调后，2021年2月6日，原告交付了案涉房产的首付款差价29390元及储藏室款29349元。2021年2月7日，恋上家公司负责人张钦图陪同原告夫妇与鲁兴公司就案涉房产签订了编号为SDF-2015-0001的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。合同载明：“……该商品房为项目中的001幢1单元2层01-202号；建筑面积119.91平方米；该商品房单价为每平方米6333元，总价款为759390元；房产总价款为759390.00元；买受人按贷款方式付款，商业贷款530000元整，原告应于2021年1月27日前支付首期房价款229390.00元，占全部房价款的30%，余款530000元向金融机构申请贷款支付；……。”签订上述合同前，张钦图将被告王振的20万元交款收据交给了房产开发公司。 2021年3月，田园伟业项目因使用的钢筋存在质量问题被新闻媒体曝光。2021年4月7日，鲁兴公司向田园伟业项目的业主发出《邹城鲁兴开发公司致业主的公开信》。公开信载明：“3月17日以来，田园伟业项目受钢筋质量问题的影响，延误了正常的建设计划导致延期交房，并在房屋质量、如期入住、子女上学、办理房产证等方面给大家带来了诸多困扰，影响了大家的正常生活秩序，我公司深感愧疚，特向大家致以真诚的歉意！再此，我公司郑重承诺，将根据国家建科院复核结果和市政府有关工作要求，全力以赴做好善后处理工作，确保工程质量达到国家合格要求，并出具检测报告后交付给大家放心居住。为解决大家的实际困难和面临的困惑，经公司认真研究，现就业主比较关心的若干问题答复如下：一、延期交房支付违约金的问题……二、解除售房合同的补偿问题：田园伟业《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中，对解除合同都有明确的条款，虽然目前国家建科院还未出具复核结果，但是为充分尊重业主的意愿，同意业主本着自愿的原则申请退房，退房登记日期为2021年4月7日至2021年5月7日，登记地点为田园伟业售楼处。首付款：自首付款交款之日起至解除合同之日止，首付款原额退还，并按照首付款数额年化率4.9%的利息补偿。按揭款：按揭余款由邹城鲁兴房地产开发公司与银行结算，购房户负担的按揭本金及利息原额退还给购房户。一次性补偿金额：按照所购买房屋合同总价款的3%给予一次性补偿。三、继续履行售房合同的补偿问题：按照国家建科院出具的复核结果和质量检测报告，工程质量复核国家有关合格标准后，继续履行售房合同不退房的，按照所购买房屋合同总价款的3%给予一次性补偿，免除交房后一年的物业费（每平方米17.16元/年）。统一安装壁挂式太阳能，允许业主根据需要自行将暖气片改为地暖，不收取任何费用……”。 2021年4月26日，中国建筑科学研究院对田园伟业1#楼的安全鉴定复核作出了咨询报告，其中载明：“1.结构安全及抗震措施鉴定复核：该楼（东段、西段）在建筑形体及构件布置规则性、结构体系、混凝土等方面满足规范要求，在部分钢筋性能、楼板纵向受力钢筋最小钢筋率等方面不满足规范要求……3.处理建议：（1）对构造措施不满足要求的部位进行加强；（2）对承载力不满足要求的构件进行加固。” 2021年4月28日，鲁兴公司向业主公布《田园伟业小区业主补偿方案》，载明：“一、处置补偿工作原则：我公司完全接受市委市政府和有关部门对我公司的调查处理，完全认同山东省建科院和国家建科院对田园伟业项目的鉴定检测及复核结论，我们将公平、公正地对涉及有关问题进行分析研判，将在充分考虑业主合理诉求的基础上，以合同为依据，依法依规进行补偿。二、项目后续建设计划：对山东省建科院和鉴定检测、国家建科院技术复核后的最终结论中不满足规范要求的部位，我公司将委托具备资质的设计及施工单位，按照国家有关标准和规定，对问题部位进行加强加固，问题整改完成后，经检测满足安全及使用功能方可投入使用。同时我们也将尽快完成室外工程的施工，待工程达到交付标准后，按程序组织综合验收登记备案，争取尽快让业主能够拿到不动产权证书。三、履行合同的补偿标准……四、解除合同的补偿标准：1、首付款利息：自首付款交款之日起至解除合同之日止，将首付款原额退还，并按照首付款数额年化率4.9%的利息补偿；2、一次性补偿：按照房屋总合同价款的18%给予一次性补偿（包含合同约定的5%的违约金）。应补偿金额=首付款利息＋一次性补偿，应退金额=首付款＋已支付银行的按揭款＋已购车位款……如有未尽事宜，敬请广大业主原谅，请大家根据自身选择，签订《继续履行合同及补偿协议书》或《解除合同及补偿协议书》。我公司郑重承诺，我们将严格按照补偿方案，尽快完成合同约定内容及相关赔付工作。” 2021年4月30日，原告夫妇作为乙方，与作为甲方的鲁兴公司签订了《解除合同及补偿协议书（按揭）》，载明：“一、甲乙双方确认，自本协议签订之日，双方签订的编号为：20210203015的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》解除。二、甲乙双方确认，1.自本协议签订之日后，乙方配合甲方办理合同备案登记注销、抵押登记注销、按揭合同解除等手续。2.上述手续办理完毕后15个工作日内，甲方将乙方实际支付的购房首付款及乙方实际偿还的按揭贷款本息258739元退还乙方。3.甲方将乙方剩余按揭贷款本息直接支付给按揭贷款银行，乙方对此不提异议。4.甲方一次性补偿乙方损失共计人民币139920元，甲方补偿分两部分进行计算，其中一部分以乙方缴纳购房首付款为基数，按照年利率4.9%，自乙方实际缴纳首付款之日计算至本协议签订之日；其中第二部分以商品房买卖合同总价款为基数乘以固定比率18%计算。5.一次性补偿由甲方退还乙方购房首付款及按揭贷款时一并支付给乙方。6.上述补偿款甲乙双方协商确定的最终补偿数额，本协议签订后，商品房买卖合同约定的其他赔偿条款、违约条款不再执行……五、本协议为甲、乙双方平等、自愿协商的结果，是双方真实意思的表示，乙方确认已经全文阅读本协议并理解无误。”同日，原告夫妇在《田园伟业业主参考表》的业主意见栏处签字捺印，该栏目载明：“本人同意终止合同，赔偿金额共计：小写142198.00元，大写：壹拾肆万贰仟壹佰玖拾捌元”。原告在取得房款退款及赔偿款后，以被告王振无权处分案涉房产为由，要求解除双方签订的合同并退还房屋差价140610元。被告王振拒付，遂酿成纠纷，原告诉至本院。 另查明，2021年5月2日，鲁兴公司向田园伟业小区的业主出具说明，载明：“我公司正式承诺如下：2021年10月份完成加固整修工作，10月31日之前出具合格的加固检测报告，并组织完成综合验收备案。2021年11月份我公司组织交房，交房时每户业主一份合格报告。2021年11月30日前我公司负责完成小区的房屋首次登记，首次登记完成后，将配合各位业主办理房屋首次转移登记，取得不动产权证书。如11月30日前未能完成房屋首次登记，我公司将以合同总价款为基数，按照日万分之一的标准向业主支付逾期付款违约金。” 上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、付款凭证、补偿协议书及被告提交的收据、田园伟业小区房产证办理时间的说明等证据证明，本院予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订的房屋买卖合同及补充合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。庭审查明，被告王振通过向案外人钦翌物业交纳购房款20万元取得案涉房产的购买资格，在与原告签订合同时，被告王振并未与鲁兴公司签订商品房买卖合同，案涉房产尚未（预告）登记在其名下，其转让的实际是案涉房产的认购名额。被告王振赚取原告的所谓“房产差价”14万元，实质是案涉房产的认购名额转让费。该转让行为并未侵害国家、集体或第三人利益，并无不当。被告在收取原告34万元后，将其20万元的交款收据交付给居间方，并通过协调关系，使原告与鲁兴公司在约定的期限内签订了商品房买卖合同（预售），至此，原告与被告王振的合同义务已履行完毕。原告与鲁兴公司签订合同后，因案涉房产所属的田园小区开发项目中使用的钢筋存在质量问题被媒体曝光，造成广大购房业主心理恐慌。此后，鲁兴公司积极进行整改并提出两种解决方案供购房业主选择，原告是选择与鲁兴公司继续履行合同还是解除合同，和原、被告之间的合同没有关联性。原告以被告对案涉房产没有处分权为由请求解除其与被告王振签订的房屋买卖合同并返还房屋差价，没有事实和法律依据，本院不予支持。赵荣跃为被告王振的委托人，恋上家公司为居间方，原告请求赵荣跃、恋上家公司共同返还房屋差价款，于法无据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告王涛的诉讼请求。 案件受理费减半收取1556元，由原告王涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 员 周文清 二〇二一年六月二十九日 法官助理 宗 华 书 记 员 李 晓