贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3319号上诉人（原审被告、反诉原告）：闵中梅，女，1986年12月24日出生，汉族，遵义市人，住遵义市播州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龚波，男，1976年10月18日出生，汉族，遵义市人，住遵义市播州区。委托诉讼代理人：张文熙，贵州文熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭航铭，贵州文熙律师事务所律师。原审第三人：遵义金科房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市新蒲新区新蒲新城开发建设指挥部。统一社会信用代码91520390069947788X。法定代表人：陈桥，经理。委托诉讼代理人：衡量，公司员工。上诉人闵中梅因与被上诉人龚波及原审第三人遵义金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闵中梅上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审反诉请求、驳回龚波的全部诉讼请求。二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商铺联营协议》并非上诉人真实意思表示，存在欺诈行为，系无效协议，被上诉人的转租行为并未得到房屋所有权人或管理人授权，且第三人拒绝对被上诉人转租行为的追认。被上诉人与第三人及其授权的运营管理人签订的《租赁合同》已于2019年4月15日解除，被上诉人无权将案涉门面转租给上诉人。被上诉人应向上诉人退还收取的一切费用，并赔偿上诉人的装修和维权损失。黄林承诺的免租期的行为系职务行为，其向被上诉人推荐转租对象的行为属个人行为。二、上诉人签订《联营商铺解除协议》并非认可之前的协议有效且已解除，一审以该《联营商铺解除协议》认定上诉人与被上诉人之间的《联营商铺解除》有效且合同已解除系认定事实错误。三、黄林、遵义骏御商务咨询服务有限公司与本案存在利害关系，一审未追加程序违法。四、一审对上诉人提出的装修损失评估鉴定申请未作任何处理，程序违法。五、本案应等待第三人与被上诉人的租赁合同纠纷作出判决后再进行判决，一审援引在上诉人主张权利时尚未生效的判决事实程序违法。六、一审对黄林与被上诉人是否存在恶意串通未查清。七、被上诉人无权要求上诉人返还案涉商铺并支付占用费用。1.被上诉人主张返还财产、赔偿损失的主体不适格。2.被上诉人与第三人之间的合同纠纷未及时处理系造成商铺占有使用损失的主要原因，应承担主要责任。3.现上诉人已与第三人指定的运营公司签订合同，被上诉人无权主张相关费用。4.被上诉人转租给上诉人的3-30、31号商铺，被上诉人用其堆放杂物，直到2019年5月11日才搬出，被上诉人应退还上述门面收取上诉人的费用118987元。八、一审未支持律师费不当。九、自2020年1月至3月，因疫情不能开展经营活动，应免除该阶段租金。2020年3月起，遵义实行了疫情常态化防控，根据公平原则，应减少租金数额。龚波辩称：一审程序合法。原审查明的事实系与另一案件同时查明的事实，并非对判决书的援引。案涉商铺联营协议系双方真实意思表示，属有效协议。被上诉人的转租行为原出租人知情并认可，该事实有生效判决予以认定。上诉人认为黄林与被上诉人存在恶意串通应承担举证责任。关于疫情及扩大损失的租金调整，在双方没有达成调整的合意之前，上诉人主张减免的理由不能成立。金科公司二审辩称：请求二审依法判决。龚波向一审法院起诉请求：判令闵中梅立即向龚波返还租赁商铺，并按照《商铺联营协议》约定的标准向龚波支付自2019年8月1日起至实际返还商铺之日止的商铺占用费（截至2020年5月30日共欠付商铺占用费65727元）。闵中梅向一审法院提出反诉请求：1.确认闵中梅、龚波双方于2018年7月16日签订的《商铺联营协议》无效；2.判令龚波向闵中梅退还已收取的联营保证金、用水用电保证金、物业费、装修保证金、垃圾清运费、装修出入证费138589元、118987元；3.判令龚波向闵中梅偿装修损150000元（具体金额根据鉴定结果增加或减少）；4.判决龚波承担反诉人因维权而产生的律师费8000元；5.驳回龚波本诉诉请；6.本案所产生的所有诉讼费用由龚波承担。一审法院认定事实：位于遵义市人金科公司所开发。2017年8月30日，第三人金科公司与龚波签订房屋租赁合同，将案涉商铺在内的多处商铺出租给龚波。双方签订的合同约定：租赁期限为2018年8月1日至2028年7月31日，未经第三人金科公司书面许可龚波不得转租，还对租金、物管费、违约责任等进行了约定。同时查明，金科公司员工黄林，负责本案涉案商铺的管理事宜。龚波提供的其聘请管理商铺的工作人员周理花与金科公司员工黄林的短信聊天内容体现，金科公司员工黄林向龚波推荐商户经营人选。2018年7月16日，龚波将从第三人金科公司租赁的位于遵义市间，建筑面积分别共计为101.34㎡（17号／18号）、82.16（30号／31号）㎡出租给闵中梅，同时龚波作为甲方与闵中梅作为乙方签订两份《商铺联营协议》，其中17号、18号房屋约定：租金每平方米80元，逐年递增8％与乙方共同经营，联营期限从2018年8月1日至2023年7月31日止，联营期限届满乙方在十日内腾空所有物品并将该商铺恢复原状撤离联营商铺，如乙方违约，甲方保证金不予退还，并追加乙方对甲方造成的损失，按占有联营商铺当时市场租赁价格的双倍赔偿及违约金人民币100000元。联营期限届满或本合同解除后，甲、乙双方未续签联营合同，乙方逾期不交回该房屋的，甲方有权要求乙方迁出和按本合同约定的联营金、管理费、水、电费等标准的200％缴交占用期联营金及管理费、水、电费等。约定的联营方式为：由甲方提供商铺，乙方实体经营，甲方以每年固定收取联营金的方式与乙方经营，其中，该协议第七条约定：乙方一年一付，第一次支付联营金人民币共计97286元，2018年8月1日至2019年7月31日联营金为97286元，2019年8月1日至2020年7月31日的联营金为97286元，2020年8月1日至2021年7月31日的联营金为105069元，2021年8月1日至2022年7月31日的联营金为113475元……，乙方须提前30日支付下一次联营金，如逾期甲方有权收回该商铺，合同解除、保证金不予退还。合同签订后，该两间门面闵中梅向龚波交纳了两间门面的第一年的租金共计97286元（2018年8月1日至2019年7月31日）、联营保证金20000元，用水保证金1000元，用电保证金4000元，第一年物业管理费5472元、装修保证金10000元（已退还闵中梅5000元）、垃圾清运费811元，装修出入证费20元，以上共计138589元。其中30号、31号房屋约定租金每平方米80元，逐年递增8％与乙方共同经营，联营期限从2018年8月1日至2023年7月31日止，联营期限届满乙方在十日内腾空所有物品并将该商铺恢复原状撤离联营商铺，如乙方违约，甲方保证金不予退还，并追加乙方对甲方造成的损失，按占有联营商铺当时市场租赁价格的双倍赔偿及违约金人民币100000元。联营期限届满或本合同解除后，甲、乙双方未续签联营合同，乙方逾期不交回该房屋的，甲方有权要求乙方迁出和按本合同约定的联营金、管理费、水、电费等标准的200％缴交占用期联营金及管理费、水、电费等。约定的联营方式为：由甲方提供商铺，乙方实体经营，甲方以每年固定收取联营金的方式与乙方经营，其中，该协议第七条约定：乙方一年一付，第一次支付联营金人民币共计78873元，2018年8月1日至2019年7月31日联营金为78873元，2019年8月1日至2020年7月31日的联营金为78873元，2020年8月1日至2021年7月31日的联营金为85183元，2021年8月1日至2022年7月31日的联营金为91998元……，乙方须提前30日支付下一次联营金，如逾期甲方有权收回该商铺，合同解除、保证金不予退还。合同签订后，闵中梅向龚波交纳了两间门面的第一年的租金共计78873元（2018年8月1日至2019年7月31日）、联营保证金20000元，用水保证金1000元，用电保证金4000元，第一年物业管理4437元、装修保证金10000元、垃圾清运费657元，装修出入证费20元，以上共计118987元。2019年6月5日，龚波作为甲方与闵中梅作为乙方签订《联营商铺解除协议》，约定解除龚波作为甲方与闵中梅作为乙方双方于2018年7月16日签订的《商铺联营协议》，并由龚波退还闵中梅所交联营保证金及相关费用，以收条为准。同时，龚波向闵中梅出具《承诺》，承诺退还69359元，暂退55487元，剩余款项待15日内一起到房开公司完善解除协议。剩余装修保证金、水电保证金未退。同时，闵中梅还向龚波出具《收条》，该《收条》上载明了，闵中梅收到龚波联营商铺保证金40000元，两个月联营金29357元，共计69359元，自收款之日起，双方再无经济、债务及一切纠纷，以前双方任何单据及合同全部自动作废。实际龚波仅向闵中梅退还55487元，其中退还联营商铺保证金40000元，退还联营金15487元，尚欠13872元未退还。还查明，2019年5月14日，闵中梅与案外人遵义骏御商务咨询有限公司（系金科公司全资子公司）签订《商业运营管理协议》意向协议书，对本案涉案房屋的营运管理费等进行了重新约定，还约定，闵中梅自接到案外人遵义骏御商务咨询有限公司的通知之日起三日内，签订《商业运营管理协议》，如闵中梅逾期未签订的，视为放弃权利。其后，本案涉案17／18号商铺，闵中梅与外人遵义骏御商务咨询有限公司签订商业运营管理合同，并实际经营。30／31号商铺截止至今闵中梅也未与案外人遵义骏御商务咨询有限公司签订《商业运营管理协议》，也未将房屋内的物品搬离，将商铺交付给龚波。一审庭审中，金科公司陈述，不知晓也不同意龚波的转租行为，但认可黄林是其公司员工。一审法院认为，结合双方当事人的诉辩及理由，归纳本案的争议焦点为：1.双方签订的《商铺联营协议》的性质及效力如何认定；2.龚波、闵中梅双方各自主张的损失及责任负担如何认定。（一）关于双方签订的《商铺联营协议》的性质及效力如何认定的问题。首先，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《商铺联营协议》约定的内容可知，龚波提供涉案商铺供闵中梅使用，并按照每平方米的价格固定收取所谓“联营金”，同时对联营金每年的递增方式及其他权利义务进行了约定。故该协议符合租赁合同的法律特征，即名为联营，实为租赁，双方亦是按照租赁关系在履行各自的权利义务。其次，闵中梅反诉认为双方签订的《商铺联营协议》未获得第三人的授权或追认，且龚波与第三人签订的房屋租赁合同明确禁止转租，故该协议应属无效。但根据庭审查明的事实可知，金科公司员工黄林，负责本案涉案商铺的管理事宜，并向龚波推荐商户经营人选，故第三人对龚波等人将涉案的商铺转租给闵中梅及其他人员的事实是明知或默认的。因此，双方签订的《商铺联营协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效。对闵中梅的该抗辩和反诉理由，与查明的事实不符，不予支持。（二）关于龚波、闵中梅双方各自主张的损失及责任负担如何认定的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，龚波、闵中梅双方已于2019年6月5日签订了《联营商铺解除协议》，表明双方已协商解除了租赁合同关系。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，龚波可以在租赁合同解除后要求闵中梅返还店铺，本案中，龚波仅主张的3﹟楼-1-30、31号商铺，故对龚波的该部分诉讼请求予以支持。合同解除后闵中梅理应返还涉案房屋，但其至今仍占用该房屋，必然给龚波造成相应损失，结合《商铺联营协议》的约定，两间商铺2019年8月1日至2020年7月31日的联营金为78873元，2020年8月1日至2021年7月31日的联营金为85183元，对龚波要求闵中梅按照协议约定支付2019年8月1日起至实际返还商铺之日止的商铺占用费的诉讼请求，予以支持。其次，闵中梅在承租涉案商铺时，理应就相应的经营风险和商业因素进行考量，其并未提供证据证明无法继续经营并解除协议的原因系龚波的过错所致，故在闵中梅已经使用了涉案房屋及协商解除协议的情况下，对其要求龚波退还垃圾清运费、物业管理费及赔偿装修等损失的反诉请求，不予支持。关于联营金，双方在解除的合同中已进行了约定，对未退还的联营金部分即13872元，予以支持，对其余部分，理由同前所述，不予支持。第三，根据双方于2019年6月5日达成的《联营商铺解除协议》的约定，龚波应当退还闵中梅相应的保证金等费用。结合龚波出具的《承诺》和闵中梅出具的《收条》载明的内容，对闵中梅反诉要求龚波退还装修保证金、用水保证金、用电保证金的请求，予以支持，关于联营保证金龚波已退还，不予支持。第四，关于闵中梅反诉主张的律师费，双方对此并无特别约定，其亦并未提供证据证明产生诉争的过错在于龚波。因此，闵中梅的该主张，没有事实和法律依据，不予支持。综上，关于龚波应退还联营金13872元、装修保证金15000元、用水保证金2000元、用电保证金8000元，共计38873元，在闵中梅支付给龚波的租金中扣除。关于第三人金科公司要求将涉案商铺由闵中梅直接返还给其公司的请求，因第三金科公司就该项请求已提起诉讼，且该案正在审理过程中，故对该请求本案中不作处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决：一、由被告（反诉原告）闵中梅在本判决书生效之日起十日内将位于遵义市返还给原告（反诉被告）龚波；二、由被告（反诉原告）闵中梅于本判决生效之日起十日内支付原告龚波租金损失（3﹟楼-1-30、31号商铺），从2019年8月1日起至商铺实际退还之日止按双方签订的《商铺联营协议》第七条约定计算租金损失（扣除38873元）；三、由原告（反诉被告）龚波退还被告（反诉原告）闵中梅联营金13872元、装修保证金15000元、用水保证金2000元、用电保证金8000元，共计38873元，在本判决主文第二项租金损失中抵扣；四、驳回反诉原告闵中梅的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元（已减半收取），反诉费3770元（已减半收取），共计4490元，由原告（反诉被告）龚波承担385.91元，被告（反诉原告）闵中梅承担4104.09元。二审期间，龚波向本院提交遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初9935号、9937号、11951号、11952号民事判决书及生效证明。证明：龚波提起本案诉讼主体适格。龚波与上诉人签订的合同系得到原出租人认可。上述判决作出后，当事人未上诉，现已发生法律效力。金科公司质证认为，上述案件判决后，金科公司未上诉，已经发生法律效力，对上述判决书的真实性、合法性无异议，证明目的由人民法院依法评判。闵中梅质证认为，真实性、合法性与关联性无异议，证明目的有异议。根据判决书载明的落款时间，自己是在生效之前提起上诉，本案援引（2020）黔0302民初9937号判决书认定的事实，在未发生法律效力之前，其援引无效。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释规定。上诉人与被上诉人签订的《商铺联营协议》约定被上诉人提供案涉商铺给上诉人使用，按照商铺面积的固定单价收取“联营金”，该协议符合租赁合同的法律特征，双方形成租赁合同法律关系。关于《商铺联营协议》的效力，首先，根据本案查明的案件事实，金科公司员工黄林负责本案涉案商铺的管理事宜，向龚波推荐商户经营人选，故金科公司对被上诉人等人将涉案的商铺转租给上诉人及其他人员的事实是明知或默认的。其次，上诉人主张黄林与被上诉人存在恶意串通，但并未对此举证证明，应承担举证不能的法律后果。同时，《商铺联营协议》也不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，双方签订的《商品联营协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效。上诉人主张《商品联营协议》系无效协议的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人与被上诉人于2019年6月5日签订的《联营商铺解除协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方应按协议约定履行相应的义务。根据《联营商铺解除协议》约定，上诉人与被上诉人于2018年7月16日签订的《商铺联营协议》已于2019年6月5日协议解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被上诉人可以在租赁合同解除后要求上诉人返还店铺，上诉人拒不返还，被上诉人有权请求上诉人赔偿租金损失。因案涉商铺的权利人系被上诉人,上诉人无权在与被上诉人签订《联营商铺解除协议》后与遵义骏御商务咨询有限公司签订租赁合同并向遵义骏御商务咨询有限公司支付租金，一审支持被上诉人主张按照《商铺联营协议》约定的租金标准，支付2019年8月1日起至实际返还商铺之日止的商铺占用费的诉讼请求并无不当。关于上诉人一审的反诉请求，上诉人未提供证据证明双方解除《商铺联营协议》的原因系被上诉人的过错所致，因此，在上诉人已经使用了案涉商铺及协商解除协议的情况下，对其要求被上诉人退还垃圾清运费、物业管理费及赔偿装修等损失的反诉请求，不应支持。根据双方《联营商铺解除协议》约定及被上诉人出具的《承诺》载明内容，被上诉人应向上诉人退还69359元，装修保证金与用水保证金、用电保证金未退。经审查，被上诉人实际退还55487元，尚欠13872元未予退还。一审已依据被上诉人出具的《承诺》，认定被上诉人应向上诉人退还联营金13872元、装修保证金15000元、用水保证金2000元、用电保证金8000元，共计38873元。对于上诉人一审其余的反诉请求，一审未予支持并无不当。上诉人主张应支持一审全部反诉请求的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人在案涉门面堆放杂物的问题，根据上诉人主张案涉门面堆放杂物的时间，因堆放杂物的事实发生在《联营商铺解除协议》签订时间即2019年6月5日之前，《联营商铺解除协议》约定从签订该协议之日起双方互不干涉、互不追责，应视为上诉人对此放弃了对被上诉人对方杂物的责任追究。因此，上诉人主张被上诉人在案涉门面堆放杂物应退还相关费用的上诉理由不能成立。关于上诉人主张一审审理程序违法问题，黄林与遵义骏御商务咨询服务有限公司并非本案必须参加本案诉讼的当事人，一审未追加其为当事人并无不当。上诉人主张应追加其作为当事人参加诉讼的上诉理由不能成立，本院不予采纳。金科公司及重庆骏御公司诉被上诉人租赁合同纠纷案件，现已发生法律效力。上诉人主张等待上述案件审结后本案再进行审理的理由亦不能成立。上诉人主张装修损失因不予支持，装修损失也无需鉴定。因此，上诉人主张一审审理程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人主张律师费，无合同约定，一审未支持正确。上诉人与被上诉人签订《联营商铺解除协议》的时间为2019年6月5日,此时,新冠肺炎疫情尚未爆发,上诉人以新冠肺炎疫情要求减免租金的上诉理由不能成立,本院不予采纳。综上所述，闵中梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8780元，由闵中梅负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇二〇二一年六月二十一日法官助理杨豪书记员郑宏愿