山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2021）晋0602民初668号原告：闫某，朔州市人，现住朔州市。被告：朔州市恒瑞房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91140600MA0K3LPU3D。法定代表人：林某，职务：董事长。委托诉讼代理人：张某，山西省长子县人，现住山西省太原市。原告闫某与被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫某、被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司委托诉讼代理人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。闫某向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的编号000000000100号《商品房买卖合同》；2、请求人民法院依法判令被告返还购房款1080141元及利息35239.6元(按照银行同期贷款利率4.35计算)，共计1115380.6元；3、请求人民法院依法判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2019年12月8日签订朔城区恒大华府楼盘项目编号为000000000100号商品房买卖合同，合同约定原告购买朔城区恒大华府13幢1单元602号房屋，建筑面积148.85平方米，每平方米7256.575元，房屋总价1080141元，原告随后向被告全额支付购房费用。恒大集团面向全国对外的广告都是无理由退房。根据《中华人民共和国民法典》第473条之规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。拍卖公告、招标广告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。又根据《中华人民共和国民法典》第482条之规定，要约以信件或者电报作出的，要约以信件或者电报作出的，承诺期限自信件载明的日期或者电报交发之日开始计算。信件未载明日期的，自投寄该信件的邮戳日期开始计算。要约以电话、传真、电子邮件等快速通讯方式作出的，承诺期限自要约到达受要约人开始计算，据此，恒大集团无理由退房的广告成立并生效。同时最新据最高人民法院的民法典相关解释，在一定情况下，广告和宣传资料可以视为商品房买卖合同的内容。一定情况是指，开发商就商品房规划范围内的房屋，及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使该说明和允诺没有写入商品房买卖合同，也可以视为商品房买卖合同的内容。据此，恒大集团所开发楼盘对外宣称的无理由退房承诺，应当自动成为000000000100号商品房买卖合同项下条款，被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司应当秉持诚信，恪守承诺，准予原告享受无理由退房权利。但现如今，原告请求被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司依约解除合同，退还房款，但遭到被告无理拒绝。为了维护原告的合法权益，现向贵院起诉，请求人民法院查明案件事实真相，依法支持原告诉讼求。朔州市恒瑞房地产开发有限公司辩称：1、恒大集团铺设广告为要约邀请，原告闫某因逾期交付购房款，已构成违约，原被告双方未签署无理由退房协议书，双方就无理由退房未形成书面一致意见，不构成合同条款，因此原告不享有无理由退房权利。2、依据双方于2019年12月8日商品房买卖合同，补充协议第二条第二款的约定，在不动产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担赔偿责任，应当按照已付款的50%承担违约责任。原告单方违约不享有无理由退房权利，更无权主张返还购房款的权利。其无正当理由不支付剩余购房款，应当承担违约责任。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供彩页广告一份。审查该彩页广告，正中为恒大华府楼房效果图；左上角载明“朔州恒大华府”；右上角注有与其《商品房买卖合同》内容记载一致的“（2019）晋商房预售朔字第05号”预售许可证号；下方以红色加粗字体注明“买恒大华府，享无理由退房”；以黑色字体在下方注明“开盘在即火爆认筹交2万减5万”；“恒大集团世界500强”“T03495699999”项目地址注明“市××街交汇处东南角”。原告陈述该证据来源为销售人员微信宣传的截图。本院对原告提供证据的真实性及与本案的关联性予以采信。对被告抗辩该材料为复印件，因而不予认可的质证意见不予支持。被告主张原告缴纳房款存在违约，亦未与原告签订无理由退房协议书，原告不享有无理由退房的权利。本院认为，被告对享受“无理由退房”的条件所做的陈述并未提供相关证据，在案并无证据证实其所宣传的“无理由退房”或“包退”承诺附带约束性、限制性条件。本院对被告的质证意见不予采纳。根据当事人陈述和经过审查认定的证据，本院认定事实如下：原被告于2019年12月8日签订朔城区恒大华府楼盘项目编号为000000000100号商品房买卖合同，合同约定原告购买朔城区恒大华府13幢1单元602号房屋，建筑面积148.85平方米，每平方米7256.575元，房屋总价1080141元。合同约定买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。补充协议约定，在《不动产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。原告于2020年6月30日向被告支付房款1080141元。《商品房买卖合同》中约定的原告交纳购房款的时间为2020年2月17日，2020年2月22日被告向原告收取“滞纳金或违约金”21元。原告提供证据可以证实被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司在其广告中宣传买受人购买恒大华府房屋享有无理由退房权利。本院认为，本案争议的焦点为原告是否可以依据被告宣传的“无理由退房”解除原被告签订的《商品房买卖合同》。被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司开发的朔州恒大华府楼盘对外铺设大幅广告，通过多种方式与途径宣传的“无理由退房”及“包退”承诺对商品房买卖合同的订立具有重大影响，购房者系基于对“世界500强恒大”的“无理由退房”承诺的信任并将之作为其与被告签订商品房买卖合同的条件之一而与被告签订案涉《商品房买卖合同》并一次性付清房款。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该“无理由退房”的宣传及“包退”承诺，构成《商品房买卖合同》的组成部分，系合同内容，合同签署方应恪守履行。被告未提供“无理由退房”附约束性、限制性期限及条件的相关证据，未提供其向原告提示、说明“无理由退房”附约束性、限制性期限及条件的相关证据，应承担举证不能的法律后果。《补充协议》中“在《不动产权证》办理完毕前出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”之约定，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，该条款属格式条款，该条款与被告承诺的“无理由退房”或“包退”承诺不一致，被告未提供其对该条款履行提示或解释、说明义务的相关证据。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。故对于原告解除合同、退还房款的诉讼请求，被告应按照其“无理由退房”的宣传或“包退”承诺履行相应义务，被告应向原告返还已付购房款1080141元。但就有效合同的履行来说，原告无理由退房构成违约，亦应承担相应的违约责任。参照原被告签订的买受人违约、出卖人解除合同情形下买受人违约责任承担的约定，原告应按照累计应付款1080141元的1%向被告支付违约金即10801.41元。关于原告要求被告支付利息之诉讼请求，因导致合同解除系原告单方违约造成，原告应承担违约责任，其造成的利息损失应自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条规定，判决如下：一、解除原告闫某与被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司于2019年12月8日签订的编号为000000000100号《商品房买卖合同》；二、被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告闫某购房款1080141元；三、原告闫某在被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司退还购房款的同时向被告支付违约金10801.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14838元（原告已预缴7419元），由被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审判长 李吉平人民陪审员 宁保全人民陪审员 赵晓阳二〇二一年六月二十三日书记员 田守茂