沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初132号原告：王鑫伟，男，1978年7月27日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：翟雷，辽宁紫泰律师事务所律师。被告：沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街199号，统一社会信用代码：91210100696504580L。法定代表人，于冰，系该公司董事长。委托代理人：侯胜利，辽宁江公律师事务所律师。原告王鑫伟与被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年9月14日作出（2020）辽0102民初13268号民事判决。宣判后，被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司不服民事判决提出上诉，沈阳市中级人民法院作出（2020）辽01民终13457号民事裁定，撤销本院（2020）辽0102民初13268号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，由审判员张伟担任审判长并主审，人民陪审员杜平、何鹏参加评议，公开开庭进行了审理。原告王鑫伟及其委托诉讼代理人翟雷到庭参加诉讼。被告公司的委托诉讼代理人侯胜利均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告诉称，原告王鑫伟于2020年6月14日认购被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司开发的和泓.长白府商品房（沈阳市和平区胜利南街371-3号楼1701室），并于当日签订商品房认购协议书。根据商品房认购协议书第二项付款方式第1项规定，原告向被告支付购房定金人民币贰万元整。根据商品房认购协议书第二项付款方式中按揭贷款中规定，原告于2020年6月23日去售楼处办理相关事项，在要求被告出具“五证”及签订《商品房买卖合同》时，得知要购买的商品房产权只剩下30年。因被告未提前告知原告要购买的商品房产权只有30年的事实，故导致原告与被告无法签订《商品房买卖合同》，因此原告要求被告退还定金，被告拒绝。故为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。诉讼请求：1、要求被告退还购房预约定金20000元；2、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告王鑫伟与被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司签订的《和泓长白府商品房认购协议书》；2、判令被告返还购房预约定金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原、被告双方于2020年6月14日签订的《商品房认购协议书》合法有效，是双方的真实意思表示，双方都应当依约履行，现原告违约不履行协议，要求退还定金，其诉讼请求不成立，缺乏法律和事实依据，请法院驳回原告的诉讼请求。具体答辩如下：我方不同意解除与原告签订的认购协议书，被告向原告预售的房屋已于2019年8月6日取得商品房预售许可证，原、被告之间是2020年6月14日签订的认购协议书，是合法预售，预售许可证号为沈房预售字××号；2、被告已在售楼处沙盘展示有楼盘的土地使用证沈阳国用（2011）第和平0014号以及预售许可证，这是国家对在售楼盘的硬性规定，所有新开发上市销售的楼盘，都必须在展厅展示这些证件，否则属于违规。这是开发商必须要做到的，我们也没有例外，已经尽到告知义务，所以不存在原告所说的要看土地使用证售楼员不给看的问题，该证件就在楼盘展示，随便翻阅；3、关于土地使用权届满的问题，物权法第149条以及即将实行的民法典第395条，已经明确规定，届满自动续期，此问题不构成其不履行协议的理由；4、双方签订的《商品房认购协议书》是在自愿平等的条件下签订的，是在买受人即原告对出卖人开发建设的长白府项目作了充分了解的前提下，与出卖人在自愿平等协商一致的基础上签订的协议书，并交纳了2万元定金。同时该协议在3.5、3.6条款中，已明确约定不退不换不更名；5、被告向原告销售的房屋是每平方米12447元，在长白岛同等品质的低密度洋房，价格均在17000-18000元之间，我们定在12000元，就是考虑到酒店式公寓和使用所限的问题，对此原告作为成年人具有正常民事行为能力的人，是明知的，他们为了低价位而选择购买被告楼盘，现在反悔不应当得到支持；6、现在是原告方无事实和法律依据，无故提出退房，使协议不能继续履行，已构成违约，所以定金不应返还。如原告继续履行协议，我方仍同意继续履行协议。经审理查明，2020年6月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《和泓.长白府商品房认购协议书》，约定：乙方沈阳市和平区胜利南街371-3号楼1701室，建筑面积130.89平方米房屋。房屋总价为1629223元。买受人签订本协议时，须向甲方交付购房定金20000元。买受人自签订本协议之日起15日内，即2020年6月29日前交付不低于全额房款的30%即489223元整，并签订《商品房买卖合同》及其附件，同时提供出卖人或银行指定的相关按揭全部有效证件资料。本《商品房认购协议书》所载房屋不能申请调房、退房……。同日，原告交纳购房定金20000元。另查明，被告于2011年5月13日取得和平区长白地区18406.1平方米土地使用权，终止日期至2050年4月22日。涉案房产项目于2019年8月6日取得《商品房预售许可证》。上述事实，有当事人向法庭提供的《和泓长白府商品房认购协议书》、收款收据、商品房预售许可证、土地使用权证及原、被告当庭陈述在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应依法适用当时的法律、司法解释的相关规定。另，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实守信原则。本案中，因房产剩余产权的年限问题发生争议，原告明确表示解除其与被告签订的协议书，协议已无继续履行的可能性，故针对原告提出的解除协议书的诉求，本院予以支持。关于认购协议解除的责任问题。本案中，原、被告签订的《和泓长白府商品房认购协议书》的性质系对于涉案楼盘房屋的预定，关于产权年限是买房人关注的涉及房屋占有、使用、收益、处分等重要内容，是决定买房人是否购买的重要指标。即便包括商品房预售许可证、土地使用证等在内的材料于售楼处有所展示，也不能证明被告已尽到讲解并使买房人享有充分知情权之义务。且，庭审中被告提供的证据亦无法证明售楼员已在签订协议向原告明示产权剩余年限的事实，故被告有误导消费者的嫌疑，其行为存在过错，应承担协议解除的相关责任。协议解除后，“根据合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的法律规定，对于原告要求退还20000元定金的诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、解除原告王鑫伟与被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司于2020年6月14日签订的《和泓.长白府商品房认购协议书》；二、被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内就位于沈阳市和平区胜利南街371-3号楼1701室房屋定金20000元退还给原告王鑫伟；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费19463元，由被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 张 伟人民陪审员 杜 平人民陪审员 何 鹏二〇二一年六月二十八日书 记 员 孙智萌本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚实诚信原则，秉承诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。