贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初15072号原告：贵阳保利铁投房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区明珠大道609号保利溪湖B-5区GC2号楼2层。法定代表人：王浩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘元芳，特别代理。委托诉讼代理人：王世飘，特别代理。被告：张育豪，曾用名张磊，男，1987年2月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。第三人：中国银行股份有限公司贵阳市甲秀支行，住所地贵州省贵阳市南明区新华路89号乌江水电大厦。法定代表人：刘彦，系该公司行长。委托诉讼代理人：许艳群，贵州心典律师事务所律师，一般代理。原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司（以下简称保利房开公司）与被告张育豪、第三人中国银行股份有限公司贵阳市甲秀支行（以下简称中国银行甲秀支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法由审判员李艳阳适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理，原告保利房开公司委托诉讼代理人王世飘、被告张育豪、第三人中国银行甲秀支行委托诉讼代理人许艳群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利房开公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》，原告不再为被告购买涉案房屋的贷款承担保证人责任，被告返还保利溪湖B地块B6-6区GC7幢1单元2层1号房屋（房屋总价款为580944元）。2.判决被告配合原告办理撤销该套房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记手续，并承担相关撤销登记费（已实际收取为准）。3.判决被告支付原告违约金58094.4元。4.本案诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：1.解除《个人一手住房贷款合同》。2.在解除商品房买卖合同、贷款合同后原告需退还给张育豪的购房款由原告直接退还第三人全部到期未偿还的贷款本息、罚息及剩余未到期的贷款本息。3.购房款在扣除原告为张育豪代偿的贷款及违约金等后退还给被告张育豪。事实和理由：2017年1月21日，原被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的保利溪湖B地块B6-6区GC7幢1单元2层1号房屋，总价款580944元，被告于2017年1月21日向原告支付首付款共计120944元，余款460000元通过银行办理按揭贷款支付。被告与第三人、原告签订《个人购房借款/担保合同》，原告为被告的贷款提供担保，原告在合同中承担阶段性连带保证责任。但自2018年9月起，被告连续数月未归还银行贷款，导致第三人从原告的保证金专用账户扣划25645.81元用于清偿被告欠付的按揭款，现被告所购房屋已经因其它诉讼被法院查封，被告也明确表示不再归还剩余贷款。至此，原告的合同目的已经不能实现。根据《商品房买卖合同》补充协议约定，原告有权解除合同收回房屋，因此造成的损失由被告承担，被告还须向出卖人支付总价款10%的违约金，故原告提起诉讼。被告张育豪辩称，同意解除《商品房买卖合同》，同意原告的第二项诉讼请求，我没有收过房，我也没有对房屋进行装修、入住，也没有办理产权证，我也不想要房子了。第三人中国银行甲秀支行述称，不同意原告的诉讼请求，根据原被告和第三人签订的贷款合同，第三人已经履行了发放贷款的合同义务，现在是被告存在违约，擅自撤销抵押权预告登记，将损害作为权利人且不存在过错的第三人的合法权益。原告要求解除商品房买卖合同，根据贷款合同，原告承担的阶段性保证责任，房屋并未办理正式抵押权登记，原告应当承担保证责任，在其代为清偿所有贷款本息之前，不能解除合同。贷款合同约定无论贷款合同是否解除，原告的保证责任是不能免除的，如果法院支持原告的诉请，也应当一并解除贷款合同，并清偿所有贷款本息及承担我方损失，原告应当根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的解释25条规定，将购房款本息返还第三人，如果不足清偿的，原告仍应就不足部分向我方履行代偿责任。在原告清偿完被告欠付第三人的全部贷款本息、罚息后同意解除合同，具体应偿还的利罚息要以银行结算系统显示的为准，不能以判决书生效之日作为结息日。在本金及利罚息清偿完之前不同意解除抵押权预告登记。本院经审理认定事实如下：2017年1月21日，被告张育豪（买受人）与原告保利房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：保铁字2016-GC7054）约定买受人向出卖人购买位于花溪区明珠大道609号保利溪湖B地块B6-6区第7#楼1单元2层1号住宅，房屋套内建筑面积93.37平方米，总价款580944元。买受人以银行按揭方式付款，首期房款为120944元在合同签订之日支付，余款460000元以银行按揭贷款的方式支付，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，出卖人承诺于2021年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同附件十二1.3.3约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项或导致银行诉讼出卖人的，则出卖人可通知买受人解除《商品房买卖合同》，买受人须在出卖人发出通知之日起15日内将所购房屋无条件退还出卖人，买受人收回房屋无须承担买受人的任何损失（包括但不限于装饰装修费用、税费等）。出卖人扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本息、保全费、律师费等）后将购房余款返还给买受人。5.7约定：若因买受人原因产生本补充协议第一条之1.3-1.4条款约定责任，导致出卖人解除合同的或买受人在取得《房屋所有权证》前申请变更买受人的，经出卖人同意后，视为买受人退房或违约，买受人除承担该条款约定的费用外，还须向出卖人支付总房价款10%的违约金，同时产生的其他费用由买受人自行承担。该合同于办理商品房预售合同备案登记，预售合同登记号：Y17008249。2017年4月24日，中国银行甲秀支行（贷款人）与张育豪（贷款人）、保利房开公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2016年甲支房借字51023号），主要约定借款人向贷款人贷款460000元用于支付购买涉案房屋价款，贷款共计360期，还款方式为等额本息，保利房开公司提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再承担新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。2018年5月15日，中国银行甲秀支行取得涉案房屋抵押权预告登记证明（黔（2018）花溪区不动产证明第0004508号）。前述贷款已于2017年4月26日发放，借款人自2017年5月23日开始还款。截至2021年3月17日，已正常还款19期，逾期25期，保利房开公司代偿23期共计53880.72元，未结清欠款期数2期，未还金额4560.20元、本金1475.73元、利息3054.47元、罚息30元。2019年4月8日，保利房开公司向本院起诉张育豪，经本院作出（2019）黔0111民初3290号民事判决书判决张育豪支付保利房开公司代偿款7080.27元。2020年5月20日，保利房开公司向张育豪发出“解除《商品房买卖合同》通知书”，载明解除涉案商品房买卖合同，要求张育豪自收到本通知书之日起15日内将所购房屋无条件退回，并承担相应费用及损失。保利房开公司提供EMS邮件封面，但未体现具体投递、签收日期及人员。被告至今未接收案涉商品房。现原告以被告逾期偿还借款导致其代偿为由诉至本院，诉请如前。诉讼中，保利房开公司向本院提出保全申请，本院依法裁定查封了涉案房屋，产生保全费3424元。上述事实，有当事人陈述、身份信息、《商品房买卖合同》、收款回执、收款收据、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、商品房买卖合同预告备案登记表等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点为：一、《商品房买卖合同》和《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是否符合约定或法定解除条件？二、合同解除后，各方如何承担责任？针对焦点一，保利房开公司要求解除《商品房买卖合同》，张育豪亦表示同意，根据合同约定，买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项的，出卖人可通知买受人解除《商品房买卖合同》，保利房开公司要求解除与张育豪签订的《商品房买卖合同》符合双方约定和法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，原告要求解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的诉请，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》解除，被告张育豪应协助原告办理案涉预售合同备案登记撤销手续和抵押权预告登记撤销手续，产生的相关费用（以实际产生为准）由被告张育豪负担。针对焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。”之规定，因张育豪违约导致案涉合同解除，被告张育豪应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，被告张育豪应承担总房价款10%及58094.4元的违约金。保利房开公司需退还给张育豪的购房款，由保利房开公司直接退还中国银行甲秀支行全部到期未偿还的贷款本息、罚息及剩余未到期的贷款本息，之后再扣除保利房开公司为张育豪代偿的贷款本息及违约金，如尚有剩余，由保利房开公司退还给张育豪，如不足，由被告张育豪补足。原告要求被告返还案涉房屋，但原被告双方均认可被告并未实际接收案涉房屋，故原告的该项诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，经审委会讨论，判决如下：一、解除原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司与被告张育豪于2017年1月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：保铁字2016-GC7054）；二、被告张育豪于本判决生效之日起三十日内协助原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司办理案涉《商品房买卖合同》的注销备案登记手续（登记号为Y17008249），产生的费用由被告张育豪负担；三、解除被告张育豪与第三人中国银行股份有限公司贵阳市甲秀支行及原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司于2017年4月24日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2016年甲支房借字51023号）；四、被告张育豪于本判决生效之日起三十日内协助原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司及第三人中国银行股份有限公司贵阳市甲秀支行办理案涉房屋的抵押权预告登记手续（黔（2018）花溪区不动产证明第0004508号），产生的费用由被告张育豪负担；五、原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国银行股份有限公司贵阳市甲秀支行剩余贷款本息（利息按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的标准计算，具体金额以第三人中国银行股份有限公司贵阳市甲秀支行于本判决生效之日当月出具的还款明细清单为准）；六、原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司已收取被告张育豪购房款580944元，扣除本判决书主判决中第五项款项后，剩余款项，需先扣除原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司代被告张育豪向第三人中国银行股份有限公司贵阳市甲秀支行偿还的贷款本息及被告张育豪应支付给原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司的违约金58094.4元，扣除前述款项后如尚有剩余购房款，由原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告张育豪；如张育豪已付购房款不足以扣除前述款项，由被告张育豪于本判决生效之日起十五日内将不足部分支付给原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司；七、驳回原告贵阳保利铁投房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5095元及保全费3424元，由被告张育豪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李艳阳二〇二一年六月二十五日法官助理王丽书记员邓娜