贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3180号上诉人（原审被告）：罗时芳，男，1953年10月29日出生，土家族，住贵州省湄潭县。上诉人（原审被告）：罗贵江，男，1982年4月28日出生，土家族，住贵阳市观山湖区。二上诉人共同委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田小红，女，1967年5月4日出生，汉族，住贵州省湄潭县。系。委托诉讼代理人：陈建均，贵州名城律师事务所律师。上诉人罗时芳、罗贵江因与被上诉人湄潭迎湄医院经营者田小红房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初3750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗时芳、罗贵江上诉请求：一、撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、罗贵江不是涉案合同当事人，不是本案适格主体，不应承担合同责任。涉案合同系罗时芳与被上诉人签订，租赁房屋的权属人为罗时芳，因此应认定出租人是罗时芳，承租人是被上诉人。罗贵江作为罗时芳的儿子，仅是日常代为处理有关租赁事务，系罗时芳的代理人，不是涉案合同当事人，根据《民法总则》第一百六十二条规定，涉案合同依法对罗贵江无约束力，罗贵江无需承担合同责任。被上诉人诉请罗贵江承担合同责任，无事实依据、合同依据及法律依据。原审对此认定事实不清。二、被上诉人不享有约定解除权和法定解除权，故被上诉人诉请“确认涉案合同于2020年11月12日解除”，不应得到支持。原审判决将涉案合同中关于单方解除合同的违约责任认定为单方解除合同的条件，属认定事实有误。根据《合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条的规定，要确认合同自通知到达对方时解除，必须满足上述法律规定，并非所有解除合同通知到达对方即为解除。违法解除的通知不产生合同解除的法律效力。根据九民会议纪要，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除。本案中，被上诉人系因自身经营不善提出退租，不符合法定解除的情形；同时，涉案合同中虽约定“租赁期间任何一方不得提出提前终止合同，否则将向对方支付违约金，违约金金额为当年租金的20%”，该条款是对合同一方单方提前解约后违约责任的约定，是属于单方违约的法律后果。涉案合同的前述违约条款并非是被上诉人可以提前单方解除合同的条件和情形。原审判决将双方约定的违约责任认定为“双方均可承担按当年租金20％计算的违约金为代价提前终止合同，属于对合同解除条件的约定”，属认定有误。如果将违约责任的后果认定为单方可以随意解除合同的合理条件和正当理由，则交易秩序无法保障。另外，结合诚实信用原则及鼓励交易等合同法基本原则，对于一方违约导致合同无法继续履行的，应进行有利于守约方的体系解读，故违约方向守约方发送解除合同的通知，不能产生解除合同的法律后果，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易初衷，不利于经济秩序的稳定。三、原审判决认定上诉人未提供证据证明损失情况，属认定事实有误。（一）上诉人不予退还被上诉人剩余租金有事实依据、合同依据和法律依据。根据涉案合同约定，租赁期限为五年，自2017年3月12日至2022年3月11日止。被上诉人已缴纳至2021年3月11日的租金，现被上诉人在租赁期间内单方退租构成违约，导致上诉人预期租金收益无法实现。根据《合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定及合同约定，如果涉案租赁合同继续履行，上诉人在剩余租赁期将可获得约四十万元的租金收益，该租金收益是被上诉人订立合同时已经预见到的，如果其违约退租将给上诉人造成的直接损失。被上诉人现提前解约导致上诉人在剩余租赁期的预期租金收益已无法实现，从而造成上诉人预期收益损失。该预期收益损失符合上述法律规定，且无需上诉人再另行举证，因此如合同确实需要解除，则上诉人依法有权没收其已支付的租金作为部分损失赔偿。（二）上诉人不予退还被上诉人押金有事实依据、合同依据和法律依据。涉案租赁合同约定“租房预缴押金人民币2万元，合同按约定履行完毕，被上诉人缴清租赁期内所产生的水、电、气、采暖等相关费用后，上诉人3个工作日内退还给被上诉人”。双方签订的《湄潭迎湄医院和罗时芳房屋租赁的补充协议》也约定“承租方在原协议押金贰万元基础上再增加贰万元，租赁期满承租方结清所有水电等相关费用后并严格遵守合同约定的相关条款交还房屋给出租方，出租方于交还房屋后三个工作日内全额退还押金肆万元”。上述合同均约定了押金退还的前提条件是被上诉人必须按照合同约定履行完毕、租赁期满后符合条件。现被上诉人未履行完毕其义务，在租赁期内单方解除合同构成违约，未达到押金退还条件，上诉人有权不予退还。（三）被上诉人虽在《律师函》中提出其已经腾空房屋，但事实上，在其所谓已经解除合同后并未腾空租赁房屋内的设施，其经营招牌至今仍然占用租赁房屋外立面及门头，因此，在合同依法解除前，其预交的租金上诉人有权不予退还；超过本次租金期限的，被上诉人应当继续向上诉人支付租金；合同依法解除后仍未腾空、清理的，被上诉人应当按照租金标准向上诉人支付占用费。（四）上诉人虽未同意解除涉案合同，但为防止损失进一步扩大，也先行将涉案房屋进行对外招租，但至今无人问津。如涉案合同解除，上诉人的租金损失客观存在。房屋空置期尚无法确定，即便顺利招租，按照行业惯例需给新租客两三个月的装修免租期。综上，上诉人的租金损失客观存在，即便需判决解除合同，被上诉人依法应当向上诉人作出赔偿。双方约定的违约金无法弥补上诉人的经济损失，故上诉人为弥补租金损失，有权不退剩余四个月的租金及四万元押金。湄潭迎湄医院经营者田小红答辩称，1.原审认定事实清楚，证据充分，应当依法予以维持；2.本案补充协议上有上诉人罗贵江的签字，租金也是由罗贵江收取，所以罗贵江是本案适格被告；3.租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定。按照合同约定，任何一方提出终止合同的，应当支付20%的违约金，所以被上诉人享有法定及约定解除权利，且被上诉人因疫情原因经营不善解除合同，不解除合同将导致损失扩大；4.上诉人不会产生租金损失，如被上诉人不租赁该房，上诉人积极出租房屋，也将带来新的租金收益。上诉人因自身原因不将房屋出租，扩大部分的损失应由其自行承担；5.按照相关法律规定及司法实践，被上诉人不存在恶意违约情形，继续履行合同显失公平，上诉人拒绝解除合同违反诚实信用原则，被上诉人主张解除合同应当得到支持。湄潭迎湄医院向一审法院起诉请求：1．确认原、被告2017年2月24日签订的《租房合同》于2020年11月12日解除；2．判令二被告退还原告租金83546.68元；3．案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：原告系经营医疗服务等业务的个体工商户。二被告系父子关系。2017年2月24日，被告罗时芳作为甲方与作为乙方的原告经营者田小红签订《租房合同》，主要约定：乙方租赁甲方所有位于湄潭县（盐业公司旁）1-7楼房屋为湄潭迎湄医院业务用房；租期5年：2017年3月12日至2022年3月11日；第一年、第二年租金均为280000元，第三年起每年租金在上一年租金基础上递增8%；乙方在合同签订之日交付首年租金，以后乙方每年提前一个月交付下年度租金；租赁期间，任何一方不得提出提前终止合同，否则将向对方支付违约金，违约金金额为当年租金的20%；乙方交付押金20000元，合同履行完毕，乙方交清租赁期间所产生的水电气暖等相关费用后，甲方3日内退还乙方。合同签订后，双方即开始按约履行。2019年7月20日，原告与二被告签订《湄潭迎湄医院与罗时芳房屋租赁的补充协议》，约定将押金增加为40000元，租赁期满后，原告结清所有水电等相关费用并严格遵守原合同约定的相关条款交还房屋后，二被告在3日内全额退还，原告一次性补偿二被告20000元用于消防工程及水箱等今后的拆除费用，双方共同委托第三方对房屋结构及水箱储水情况进行鉴定。2020年2月11日，原告向被告罗贵江交付2020年3月12日至2021年3月11日期间的租金326600元。2020年10月30日，原告经营者田小红以微信聊天方式告知被告罗贵江，愿意承担20%的违约金解除合同，并称房屋已清理、卫生已打扫、水电费已交清，要求当日下午交房，被告罗贵江以违约金不足以弥补损失为由未予同意。2020年11月12日，原告委托贵州名城律师事务所律师向二被告邮寄《律师函》，主要内容为：湄潭迎湄医院因疫情原因，根据《租房合同》约定要求解除合同，原告已将房屋腾空并通知二被告接房，截止2020年11月11日，剩余租期4个月，剩余租金为108866.68元，押金40000元，扣除20%的违约金65320元，二被告应退还租金及押金共计83546.68元。一审法院认为，被告罗贵江与其父即被告罗时芳共同与原告于2019年7月20日签订《湄潭迎湄医院与罗时芳房屋租赁的补充协议》，亦是被告罗贵江对罗时芳与田小红2017年2月24日《租房合同》的追认，被告罗贵江系案涉争议合同一方主体，被告罗贵江作为本案共同被告主体适格。上述《租房合同》及《湄潭迎湄医院与罗时芳房屋租赁的补充协议》体现了双方的真实意思，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定“租赁期间，任何一方不得提出提前终止合同，否则将向对方支付违约金，违约金金额为当年租金的20%”，亦即双方均可承担按当年租金20％计算的违约金为代价提前终止合同，属于对合同解除条件的约定，原告据此通知二被告解除合同，合法有效，二被告虽主张约定违约金不足以弥补损失，但并未提供证据证明，故案涉合同自2020年11月11日原告的解除合同通知送达二被告时解除。二被告收取的原告40000元押金，系原告使用水电等相关费用的保证金，合同已解除，二被告应退还该押金。从2020年11月11日至当年期满的2021年3月11日，剩余4个月，二被告应退还原告款项为83546.67元［326600元÷12月×4月（剩余租金）-326600元×20％（违约金）＋40000元（押金）］。综上所述，原告与二被告签订的《租房合同》及《湄潭迎湄医院与罗时芳房屋租赁的补充协议》已于2020年11月12日解除，二被告应连带退还原告剩余租金及押金共计83546.67元。被告的抗辩主张无事实依据，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告湄潭迎湄医院与被告罗贵江、罗时芳签订的《租房合同》及《湄潭迎湄医院与罗时芳房屋租赁的补充协议》于2020年11月12日解除；二、限被告罗贵江、罗时芳在判决生效后十日内一次性连带退还原告湄潭迎湄医院剩余租金及押金83546.67元；三、驳回原告湄潭迎湄医院的其余诉讼请求。案件受理费945元，由被告罗贵江、罗时芳负担。本院二审期间，上诉人提交以下证据：1.微信聊天记录及现场照片，用以证明：被上诉人实际未腾空租赁房屋；2.律师函及邮寄单，用以证明：为妥善处理纠纷，避免损失扩大，上诉人于2021年4月12日以律师函形式要求与被上诉人办理验房交房手续，但遭到被上诉人拒绝；3.被上诉人工商登记信息，用以证明：被上诉人于2021年4月19日注销工商登记，但在注销之前登记的经营场所一直是案涉房屋所在地。田小红质证认为，对第一组证据微信聊天记录三性均不认可，被上诉人医院负责人不是王文新，其认可和承诺对医院无效；微信聊天记录与现场照片均无时间，不能证明被上诉人未腾空房屋；对第二组证据律师函的真实性及合法性不持异议，但对关联性有异议，律师函发出时间是在2021年4月21日，是在一审判决之后发出的；对第三组证据工商登记信息三性无异议，证明目的有异议。另查明，《租房合同》第十一条“不可抗力”第三项约定“因乙方经营不善导致医院倒闭，该合同可终止”。2021年4月19日，湄潭迎湄医院注销工商登记。本院认为，本案二审争议焦点为：1.罗贵江是否为共同出租人；2.案涉《租房合同》应否解除；3.押金及剩余租金应否退还。关于焦点一。经查，《租房合同》为罗时芳与湄潭迎湄医院签订，明确出租方为罗时芳；2019年7月20日《湄潭迎湄医院与罗时芳房屋租赁的补充协议》载明的出租方仍为罗时芳，仅是在出租方落款的签名处有罗贵江的签名。虽然罗贵江认可收取租金和在补充协议上签字，但是其主张是代父亲罗时芳收取租金和代罗时芳在补充协议上签字。因《租房合同》和补充协议载明的出租方均是罗时芳，且涉案房屋的所有权人是罗时芳，故仅凭罗贵江代收租金和代罗时芳在补充协议上签字，不能认定罗贵江是共同出租人，罗贵江的行为应属代理行为。一审对此认定不当，本院予以纠正。关于焦点二。虽然《租房合同》明确约定“租赁期间，任何一方不得提出提前终止合同，否则将向对方支付违约金，违约金金额为当年租金的20%”的违约责任，但是根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，合同解除权分为法定解除权和约定解除权，双方该条约定并非赋予一方享有任意解除合同的权利，而是在一方当事人提出提前终止合同的情况下，如另一方同意解除或符合解除条件，则守约方有权要求违约解除方支付违约金。虽然2020年10月30日湄潭迎湄医院经营者田小红以微信聊天方式告知罗贵江解除合同并在其后发《律师函》通知解除，但是湄潭迎湄医院提出解除合同并不符合约定解除的情形。考虑2020年新冠肺炎疫情的影响，湄潭迎湄医院已无继续租赁房屋开展经营的意愿，双方之间的租赁合同不宜强制继续履行，故一审判决解除双方的租赁合同并无不当。关于焦点三。案涉《租房合同》载明“乙方交付押金20000元，合同履行完毕，乙方交清租赁期间所产生的水电气暖等相关费用后，甲方3日内退还乙方”，之后签订的《湄潭迎湄医院与罗时芳房屋租赁的补充协议》约定将押金增加为40000元，租赁期满后，承租人结清所有水电等相关费用并严格遵守原合同约定的相关条款交还房屋后，出租人在3日内全额退还。案涉押金是保证案涉租赁房屋的水、电、气、暖等相关费用的交纳，因此，在湄潭迎湄医院明确表示已将相关水、电等费用交清时，罗时芳应将押金予以退还。针对租金的退还问题。经查，湄潭迎湄医院已交付2020年3月12日至2021年3月11日期间的租金326600元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案合同解除是因湄潭迎湄医院违约所致，故其应当承担违约赔偿责任。湄潭迎湄医院于2020年10月30日提出解除合同，客观上导致罗时芳的房屋不能及时出租由此产生闲置损失，综合本案实际情况，本院酌情确定由湄潭迎湄医院承担3个月的租金损失，即81650元（326600元÷12×3）。虽然双方约定了20%的违约金65320元，但是违约金是违约方承担违约责任的形式之一，也是对另一方损失的弥补，故湄潭迎湄医院只需承担81650元的赔偿责任即可。湄潭迎湄医院提出解除合同时剩余租金为108866.67元，加上押金40000元，扣除81650元赔偿款，罗时芳还应退还67216.67元。关于湄潭迎湄医院在二审期间注销的问题。因湄潭迎湄医院属于个体工商户，其注销后的权利义务应由经营者田小红享有和承担，故罗时芳应向田小红退还67216.67元。综上所述，罗贵江的上诉请求成立，应予支持；罗时芳的上诉请求部分成立，应予部分支持，其余部分应予驳回；一审判决认定事实部分不清，判决结果部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初3750号民事判决第一项“原告湄潭迎湄医院与被告罗贵江、罗时芳签订的《租房合同》及《湄潭迎湄医院与罗时芳房屋租赁的补充协议》于2020年11月12日解除”；二、撤销贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初3750号民事判决第三项“驳回原告湄潭迎湄医院的其余诉讼请求”；三、变更贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初3750号民事判决第二项为“限罗时芳在判决生效后十日内一次性退还田小红剩余租金及押金67216.67元”；四、驳回田小红的其他诉讼请求；五、驳回罗时芳的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费945元，二审案件受理费1890元，共计2835元，由罗时芳负担2300元，田小红负担535元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二一年六月二十九日法官助理黄和利书记员向应松