辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初11871号原告：沈阳麦恩物业有限公司，住所地沈阳市大东区望花南街25-3号。法定代表人：孙华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘成达，该公司员工。委托诉讼代理人：李晓玲，该公司员工。被告：郭大奇，1977年07月06日出生，汉族，住址沈河区。委托诉讼代理人：樊晓蕊，1982年1月10日，汉族，住址沈阳市铁西区。原告沈阳麦恩物业有限公司与被告郭大奇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳麦恩物业有限公司的委托代理人刘成达、李晓玲，被告郭大奇委托代理人樊晓蕊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳麦恩物业有限公司向本院提出诉讼请求：一、诉求判令被告支付自2008年1月1日起至2020年12月31日期间的物业管理服务费：15807元；滞纳金：16402元，合计：32209元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2006年12月9日起入住锦绣江南小区，先后与几届业主委员会签订物业管理委托合同，由原告为锦绣江南小区提供物业服务。合同约定按建筑面积每平方米每月收取物业管理费1.00元，物业服务费用按半年或一年交纳，逾期3个月不交纳物业服务费的，从逾期日起按日3%。交纳滞纳金。被告房屋面积:101.33平方米，诉求判令被告支付自2008年1月1日起至2020年12月31日期间的物业管理服务费：15807元;滞纳金：16402元，合计：32209元。在被告欠款期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列物业管理工作。在原告提供服务同时被告一直未交纳物业管理费。原告工作人员多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告郭大奇辩称，被答辩人未提供约定的物业服务内容和质量标准，其行为构成违约，无权要求被告支付物业费。物业服务收费是指物业管理企业接受业主的委托，按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。答辩人认为，依法依规提供优质物业管理服务是物业管理企业收取物业费的前提和条件，也是其法定和合同约定的义务。在涉案小区房屋交付使用后，答辩人随即发现小区管理松散存在安全隐患，被答辩人提供的服务不符合合同约定，就此园区业主曾多次与被答辩人建议均未果；2018年亦曾出现因物业履行合同不到位导致的房屋维修基金乱用情况（直接导致了当期业委会的罢免换届）。故被答辩人未依照合同提供约定的服务内容和质量标准，履行合同不符合合同约定，其行为构成违约，无权要求支付物业服务费。按照《民法典》第五百二十六条规定对其要求答辩人支付物业费及滞纳金的诉讼请求，请求法院不予支持。其违反合同约定义务行为如下：（一）不履行维护公用设施的服务。1、按电梯维修管理规定涉案园区电梯应当于2016年1月予以检修，但被答辩人并没有予以维修，电梯目前仍在继续使用。被答辩人疏于管理园区电梯的行为，导致电梯经常停运，经常有业主被困在电梯的情况发生，危及业主生命安全；2、园区楼栋单元门密码锁无法正常使用，楼栋单元门几乎常年敞开，无人检修，无人管理，外来闲杂人员可随便进出小区并进入楼栋，导致涉案园区发生多起入户盗窃事件；甚至答辩人于园区自行车棚内停放的车辆亦被盗窃，共丢失两辆电动自行车和一辆自行车，价值约12000元，被答辩人至今亦未予以赔偿；3、园区公用区域卫生清扫不及时，园区环境卫生不达标，甚至传销之类的小广告贴满入户门及墙面；园区一楼车库变库房、住宅变库房现象严重，园区环境脏乱差。（二）擅自改变公共建筑和共用设施用途，利用物业共用部位、共用设施设备盈利。被答辩人在未征得城乡规划主管部门、城市绿化行政主管部门依法审定、批准的情况下，违法占用园区内公共绿地，把公共绿地改为营利性的停车场用地，砍伐园区大树，破坏园区景观绿化，改变园区绿地面积，减少了园区绿地率，违反城乡规划行政主管部门批准的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的规划控制要求。依据《中华人民共和国城乡规划法》第八条，任何单位和个人都应遵守经依法批准并公布的城乡规划，第五十条，经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；第六十四条，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上、百分之十以下的罚款；违反《城市绿化条例》第十九条、第二十条，任何单位和个人都不得擅自占用城市绿化用地；不得损坏城市树木花草和绿化设施；《物业管理条例》第三十一条（六）、（八）款，物业服务企业不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的相关规定，被答辩人上述行为造成园区停车混乱，损害业主享用公共绿地权利，影响园区的安全环境。（三）未能正确使用专项维修基金且未尽到公示义务。按照《沈阳市物业专项维修资金管理办法全文(2016)》第二十二条相关规定，专项维修基金使用应遵循法定程序并及时对其使用情况予以公布，因被答辩人未能正确使用专项维修基金导致2018年的屋顶维修项目纠纷不断，其委托施工单位偷工减料，导致维修项目改变园区建筑原有屋顶设计，破坏园区整体景观风貌，维修工程变成“豆腐渣”工程的事故发生，且针对如此重大事件被答辩人亦未及时向业主予以说明原因及公示处理情况。（四）擅自提高物业服务收费标准。依据《沈阳市物业管理条例》第三十五条，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准，物业服务不得擅自将电梯使用、汽车停放、办理不动产登记等与物业服务费相捆绑。答辩人在未征求地下车库业主意见的情况下，擅自提高地下车位服务费。擅自单方面修改《物业服务合同》，将第十二条的720元/年的服务费，修改为1300元/年，并强迫地下车位业主缴费、换门卡，否则禁止其进入园区及使用地下车位；甚至地下车库门时常无法打开，答辩人请求物业帮助，要么无人接听，要么服务态度恶劣，未能履行物业服务应尽的义务和责任。上述行为系被答辩人利用其强势地位的侵害业主的严重违约行为，依据《民法典》第五百零九条，第五百八十三条答辩人主张其擅自修改合同条款不发生法律效力并返还多收取服务费及支付资金占用损失（按照《锦绣江南小区物业管理委托合同》第三十五条规定，双倍返还多收取服务费6380*2=12760元）。综上，被答辩人诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院在查明案件事实的基础上，依法驳回其诉讼请求，以维护答辩人合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告麦恩物业与赛维莱房地产开发有限公司签订《锦绣江南小区前期物业管理服务合同》，合同期限：自2007年9月26日起至小区业主委员会成立并与物业公司签订“物业管理委托合同”生效时终止。2010年12月1日原告麦恩物业与锦绣江南业主委员会签订《锦绣江南小区物业管理服务合同》，合同期限：2010年12月1日-2015年11月30日。之后，于2016年5月5日，原告麦恩物业与锦绣江南业主委员会又签订另一份《锦绣江南小区物业管理服务合同》，服务期限：2016年5月5日-2021年5月4日。物业费为每平米1元（不包含电梯费）或1.2元（包含电梯费）。物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。原告麦恩物业依据其提供的合同的服务期限为：2007年9月26日至2015年11月30日，2016年5月5日至2021年5月4日。合同期间不连续，其中有6个月未签订物业委托合同，故应将该6个物业费不予计算到欠缴物业费中。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。故从2008年1月1日起至2020年12月31日（共计156个月，扣除未签订物业委托合同的6个月，拖欠物业费150个月）被告拖欠物业费共计15199元（101.33平方米×1元/平方米/月×150个月）。关于被告抗辩原告服务不达标，园区停车位规划不合理，影响正常通行，消防设施存在隐患等问题。被告所述房屋存在质量问题，楼上下雨漏水导致其房屋被淹，长时间未解决等问题因系房屋开发商建设的房屋质量问题，不应由被告物业公司承担相应的质量责任。但作为服务企业，原告为园区服务多年，对于被告所在房屋存在的问题应知晓，并应针对业主反映的问题予以重视，根据实际情况采取合理的解决措施。针对小区管理方面，物业公司应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据本院掌握的情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费，故被告应向原告给付物业费13679元（15199元×90%）。关于被告提出的其他抗辩问题，因缺乏事实及法律依据，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告郭大奇于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳麦恩物业有限公司2008年1月1日起至2020年12月31日物业费13679元二、驳回原告沈阳麦恩物业有限公司、被告郭大奇的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费303元（已减半收取），由被告郭大奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  刘 禹二〇二一年六月二十五日法官助理  门泽辉书 记 员  张炜恺