黑龙江省红兴隆人民法院民 事 判 决 书（2021）黑8109民初442号原告：黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市友谊县红兴隆管理局局直4委高标准住宅小区80栋。法定代表人：杨俊国,该公司董事长。被告：王振东，男，1970年6月2日出生，汉族，住黑龙江省友谊县。原告黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司（以下简称和顺物业公司）与被告王振东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，因新冠××疫情影响，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告和顺物业公司法定代表人杨俊国到庭参加诉讼，被告王振东经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王振东给付2014年1月1日至2019年12月31日的物业费6851元，并按照年息24%支付滞纳金5445元；2.案件受理费由王振东负担。事实和理由：和顺物业公司与北大荒家园住宅小区业主委员会分别于2013年12月22日、2015年12月22日、2018年12月26日签订《北大荒家园住宅小区物业管理协议》，双方约定：由和顺物业公司给北大荒家园住宅小区提供物业服务，物业费按照每月每平方米0.75元交纳，延期付款每日按照千分之三缴纳滞纳金。王振东的住宅及车库面积共计136.49平方米，2014年按照每平方米0.70元计算，2014年物业费应为1147元，扣除应返还王振东的物业费436元，王振东欠2014年物业费711元，2015年至2019年按照每平方米0.75元计算，王振东欠这五年的物业费6140元，和顺物业公司多次催要物业费，他至今未给付，为此诉讼至法院。王振东未答辩。和顺物业公司提供的证据：证据1.《营业执照》1份，用以证明和顺物业公司于2010年8月24日依法成立,营业期限自2010年8月24日至2030年8月23日止，和顺物业公司是合法经营者。证据2.黑龙江省垦区物价局红兴隆分局［2013］3号文件1份，《关于北大荒家园住宅小区执行二级物业服务收费0.80元标准的报告》1份，用以证明和顺物业公司依据该文件应按照多层住宅二级标准收取每月每平方米0.80元的物业费，可实际上和顺物业公司是按照每月每平方米0.75元收取物业费。证据3.《前期物业服务协议》1份，《钥匙、电卡交接单》1份，《业主信息家庭卡》1份，《房产登记申请表》1份，用以证明2010年12月7日王振东与和顺物业公司签订前期物业服务协议，住宅面积109.88平方米，车库面积26.61平方米。证据4.《北大荒家园住宅小区业主历年欠缴物业费明细表》1份，用以证明王振东欠2014年至2019年共计72个月的物业费，欠款本金6851元，利息5445元，合计12296元。证据5.《物业维修派工单》4份，保洁、维护修理、修剪绿化带、安保巡逻图片共计12张，用以证明和顺物业公司为小区业主提供了服务。证据6.《北大荒家园住宅小区物业管理协议》3份，2011年《前期物业管理协议》1份，用以证明和顺物业公司与小区业主委员会签订的协议是真实有效的，2011年至2014年物业费收费标准是每平方米0.70元，从2015年1月至今收费标准是每平方米0.75元。对和顺物业公司提供的证据认证如下：对证据1，经本庭审核，证据的内容真实，证据的形式和来源符合法律规定，应予采信；对证据2，文件中的指导价格是规范物业服务企业收费标准，和顺物业公司并不能以此确定北大荒家园住宅小区的物业费收费标准，对其证明的问题不予采信；对证据3，房产登记申请表记载的王振东系案涉房屋的所有权人，予以采信；对证据4，该份证据系和顺物业公司单方制作，本院不予采信；对证据5，结合当事人陈述，可以认定和顺物业公司在北大荒家园住宅小区提供了物业服务，对该份证据应予采信；对证据6，和顺物业公司未能提供充分的证据证实北大荒家园住宅小区业主委员会是依法成立的，并有权代表全体业主签订三份物业管理协议，对该协议不予采信。结合本院查明的事实，和顺物业公司向北大荒家园住宅小区提供物业服务这一事实，应予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月危房改造安置工程红兴隆名苑小区由黑龙江省农垦总局城乡建设局红兴隆分局验收竣工。黑龙江省农垦红兴隆管理局局直城镇建设管理局让和顺物业公司为红兴隆名苑小区（改称北大荒家园住宅小区）提供前期物业管理服务。近几年该小区业主以和顺物业公司不是业主大会选聘、收费标准高、服务水平达不到标准为由向有关部门反映，要求和顺物业公司退出小区，但此问题一直未能得到解决。和顺物业公司成立于2010年8月24日，经营范围：物业服务、小区设施设备维修等。和顺物业公司在北大荒家园住宅小区提供物业服务时，存在服务质量瑕疵。同时查明，2010年12月，王振东购买了北大荒家园住宅小区60栋2单元302室及车库，房屋建筑面积总计136.49平方米，其中住宅面积109.88平方米，车库面积26.61平方米。黑龙江省农垦红兴隆管理局局直城镇建设管理局按照每月每平方米0.70元收取了两年的物业费，和顺物业公司从2014年开始向北大荒家园住宅小区的业主收取物业费，王振东自2014年至2019年未向和顺物业公司交纳物业费，和顺物业公司为此诉讼至法院。本院认为，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；”。第十二条第三款规定：“决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，和顺物业公司提供的证据不能认定北大荒家园住宅小区业主委员会是依照上述规定依法成立的，为此和顺物业公司依据双方签订的协议向王振东主张权利，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。和顺物业公司在服务过程中未完善之处，应尽快加以完善，但不能成为业主拒交物业费的理由。综合本案情况，本院酌定王振东可以减少支付物业费的10%。和顺物业公司在北大荒家园住宅小区实际提供了物业服务,王振东享受该服务并未提出异议，双方存在事实物业服务关系。和顺物业公司履行了物业服务义务，王振东作为小区业主应及时交纳2014年1月至2019年12月期间的物业费。和顺物业公司应按照前期物业服务收费标准收取物业费每平方米0.70元，如需改变服务项目或者提高标准，应当与业主进行协商，物业服务企业无权单方提高物业小区的收费标准。按照每月每平方米0.70元收费标准，王振东应向和顺物业公司交纳拖欠的2014年物业费595.86元（136.49平方米×0.70元×12个月×90%-436元）及2015年1月至2019年12月的物业费5159.32元(136.49平方米×0.70元×12个月×5年×90%)。因双方并未约定滞纳金，和顺物业公司主张滞纳金无法律依据，本院不予支持。综上所述，和顺物业公司作为王振东所在小区的物业服务企业，实际提供了物业管理服务，有权向业主收取物业费，王振东应向和顺物业公司支付物业费5755.18元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、王振东给付黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司自2014年1月至2019年12月止的物业费5755.18元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，由黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理负担29元，王振东负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  李苏里二〇二一年六月五日书记员  田秀雨