河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1002民初851号 原告：张伟，男，1990年8月6日生，汉族，现住河北省廊坊市香河县。 委托诉讼代理人：张涛（系张伟之兄），1989年1月7日生，汉族，现住河北省廊坊市安次区。 被告:廊坊市大家商业城房地产开发有限公司，住所地廊坊市安次区杨税务乡北小营村，统一社会信用代码91131000787007467K。 法定代表人：李寅,该公司经理。 委托诉讼代理人：张静，该公司员工，女，1982年12月28日生，汉族，现住廊坊市广阳区。 原告张伟与被告廊坊市大家商业城房地产开发有限公司（以下简称“房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月31日公开开庭进行了审理。原告张伟委托诉讼代理人张涛、被告廊坊市大家商业城房地产开发有限公司委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还购房款275692元，并解除购房合同；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告于2019年4月认购被告开发建设的位于廊坊市安次区，签订了认购协议，并于2019年9月6日前向被告支付房款225692元、购房礼券电商费50000元，共计275692元。原被告于2019年4月23日签订商品房买卖合同，编号：ＧＦ20190423007，并办理银行按揭贷款，银行于2019年4月26日放款830000元。目前由于原告资金链断裂多次逾期拖欠银行贷款。故原告申请退房。原告于2020年7月确认向被告提出退房请求。被告一直没有为原告办理退房，期间导致费用原告不承担。目前经多次沟通协商。根据商品房买卖合同第八条、逾期付款责任。被告要求扣除原告首付分期违约金22626元，退房违约金190969元（总房款的10%），共计141695元，已缴纳印花税595元，共计147790元，并配合被告到廊坊房管局办理退房合同流程。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，向法院提起诉讼。 房地产公司辩称，同意原告解除合同的诉求，不同意全部退还首付款225692元，认可根据合同条款执行，购房礼券电商费5万元，并没有支付给被告，所以被告不负责退还该5万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据和事实认定如下： 2019年4月10日，张伟与房地产公司签订《认购协议》，认购房地产公司开发的廊坊市安次区商品房，房屋总价1190692元，首付款360692元，剩余房款由张伟向银行办理按揭贷款支付。4月10日，张伟向房地产公司支付购房款2万元，4月11日张伟向房地产公司支付购房款160692元，4月16日张伟向房地产公司支付购房款45000元，以上张伟合计支付购房款225692元。张伟另于4月11日向案外人廊坊市大胤房地产经纪有限公司交付了购房礼券款5万元。4月23日，张伟与房地产公司就案涉房屋签订了正式的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》。《商品房买卖合同（预售）》第7条约定首付款360692元应予4月23日前付清，第8条约定逾期付款超过30日，房地产公司有权解除合同，买受人（张伟）在解除合同送达之日起15日内按累计应付款的10%承担违约金。4月25日，张伟与案外人华夏银行股份有限公司廊坊分行（以下简称“华夏银行”）签订《个人房屋抵押借款合同》，贷款83万元用于支付剩余房款。房地产公司为张伟贷款的保证人。合同签订后，华夏银行已按合同约定将83万贷款转入房地产公司账户。2019年12月26日至2021年4月30日，因张伟未按时偿还贷款，房地产公司代张伟向华夏银行偿还贷款78918.38元。张伟因无力偿还银行贷款向房地产公司申请退房，房地产公司于2020年10月1日同意了张伟的退房申请。 以上事实，有《认购协议》、《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》、购房款收据和小票各4张、《个人房屋抵押借款合同》、华夏银行转账凭证和客户回单共17张、房地产公司同意张伟退房的审批单据及当事人庭审陈述在卷可证。 房地产公司提交了张伟和案外人郑建斌的《借款合同》，主张商品房买卖合同解除后，房地产公司退还的购房款应扣除张伟欠郑建斌的借款。该《借款合同》系出借人郑建斌、借款人张伟和保证人张海坡签订。虽然《借款合同》载明张伟借款目的系支付案涉购房款，且写明借款由郑建斌直接转入房地产公司账户。但房地产公司不是借款合同的当事人，张伟也未主张该笔借款已作为购房款交付房地产公司。据此，本案为房屋买卖合同纠纷，案外人郑建斌与张伟间是否存在民间借贷关系，与本案无关。本院不在本案中对此予以审理，相关纠纷可由当事人另行解决。 本院认为，本案中房地产公司虽然在2020年10月1日同意张伟解除商品房买卖合同，但双方并未就退款事宜达成一致，本案审理时，双方合同并未解除，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。本案中，张伟诉请解除合同，房地产公司已在2020年10月1日同意解除合同，且当庭辩称同意原告解除合同的诉求，认可根据合同条款执行。据此，本院认定原被告双方均同意解除案涉《商品房买卖合同（预售）》。对张伟解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。本案中，张伟诉请房地产公司退还购房款275692元，其中5万元系张伟于4月11日向案外人廊坊市大胤房地产经纪有限公司交付的购房礼券款，房地产公司不应负返还义务。张伟于2019年4月10日至16日共分三次向房地产交付了购房款225692元。房地产公司于2019年12月26日至2021年4月30日代张伟向华夏银行偿还贷款78918.38元。根据《中华人民共和国民法典》第七百条的规定，房地产公司作为保证人，代债务人张伟偿还债务后，有权向张伟追偿该78918.38元。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十八条的规定，房地产公司主张退还张伟的购房款应扣除该78918.38元，系对抵销权的行使，本院对房地产公司的该主张予以支持。 关于案涉合同解除后，张伟应承担的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金过分高于违约行为造成的损失的，法院可以根据当事人的请求适当予以减少。张伟诉请房地产公司退还购房款275692元，其真实意思表示显然是不同意支付违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》第三章第7条和第8条的规定，张伟未按合同约定于2019年4月23日前交付首付款360692元，仅交付225692元，尚欠135000元，房地产公司有权解除合同，并要求张伟按应付款135000元的10%承担违约金，如房地产公司不解除合同，张伟按应付款的日万分之一承担违约金。同时根据《商品房买卖合同（预售）补充协议》第十二条第2项的约定，因买受人原因解除合同，若出卖人在发出入住通知书前行使解除权，买受人承担购房总价10%的违约金119069.2元（1190692乘以10%）。从上述合同及补充协议约定的内容来看，上述合同条款系适用于买受人违约，出卖人单方行使解除权的情形。本案中，买受人张伟向本院起诉解除合同，出卖人房地产公司系同意解除合同，而非单方行使解除权解除合同，不应直接依据上述合同条款确定张伟应承担的违约金数额。且案涉房屋总价1190692元，房地产公司已收到张伟交付的购房款225692元及张伟办理的购房按揭贷款83万元，即房地产公司已实际收到了大部分购房款，张伟已基本履行了《商品房买卖合同（预售）》的合同义务。即使张伟逾期偿还贷款导致房地产公司代偿，房地产公司也完全可以在履行保证责任后，依法向张伟追偿，以此维护自己的合法权益。在双方均同意解除案涉合同的情况下，如果同时适用案涉合同及补充协议中的违约金条款，将导致违约金的总数过分高于合同解除给房地产公司造成的损失。据此，根据以上民法典的规定和民法的公平原则，本院酌定合同解除后，张伟应承担的违约金按房屋总价的6%计算，即71441.52元（1190692乘以6%）。该违约金在房地产公司退还的房款中抵扣。因此，合同解除后，房地产公司应退还张伟的购房款为75332.1元(225692-78918.38-71441.52)。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条第一款、第五百六十八条、第七百条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、解除原告张伟与被告廊坊市大家商业城房地产开发有限公司2019年4月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及相应的《认购协议》、《商品房买卖合同（预售）补充协议》； 二、本判决生效后3日内，被告廊坊市大家商业城房地产开发有限公司退还原告张伟购房款75332.1元； 三、驳回原告张伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2818元，由原告张伟负担1409元，由被告廊坊市大家商业城房地产开发有限公司负担1409元，并于本判决生效后向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  扈文海 二〇二一年六月十五日 书记员  来 欢 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百六十八条当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。