甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1940号上诉人（原审原告）：兰州昊业房地产开发有限公司,住所地甘肃省兰州市城关区箭道巷112号依河园25层2506。法定代表人：兰雁，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨燕，甘肃同心律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文君，甘肃同心律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：高小青，女，1978年5月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：张姣婷，甘肃达航律师事务所律师。上诉人兰州昊业房地产开发有限公司（以下简称：昊业公司）因与被上诉人高小青房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初11080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。昊业公司上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初11080号民事判决第二项，依法改判高小青向昊业公司支付剩余购房款39924.56元，剩余利息19529.57元，以上共计59454.13元；2.本案一、二审诉讼费用由高小青承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋的剩余房款为255600元，系事实认定错误。1.高小青提交的《住房缴付房款通知书》上的印章为案外人兰州勤力物业管理有限公司（以下简称：勤力公司）的而非昊业公司的，勤力公司并未得到昊业公司的授权，故高小青提供的证据不能作为认定剩余房款的关键证据；2.涉案房屋买卖的前期商议、办理手续及第一次房款的支付均是案外人代积文与昊业公司进行接洽的，代积文全程参与房屋的买卖及议价过程，故涉案房屋的剩余房款应当以昊业公司与代积文约定的295524.56元为准;3.勤力公司作为物业服务公司而非房地产开发公司，无权对昊业公司负责开发楼盘的销售价格及房款进行确定，其亦无法掌握确切的房屋销售价格。二、一审法院认定本案利息从2014年5月起计算错误，该时间为高小青的装修入住之日，但其何时装修入住与应当缴纳房款和其余费用的日期无关，双方对此也未约定，亦无行业惯例显示房屋买卖以买方实际入住时间为交付房款时间，故本案应当以295524.56元为基数自涉案房屋交房时的2013年12月27日起算利息。高小青辩称，一、本案经已发生法律效力的判决认定，高小青与昊业公司之间存在房屋买卖合同关系，与案外人代积文无关，故昊业公司主张的其与代积文的短信截图所确定的房款对高小青无效。二、勤力公司是昊业公司投资的服务于涉案房屋小区的物业管理公司，正是基于勤力公司的入户通知、住房缴付房款通知书等凭证高小青才得以入住房屋，若上述凭证不能代表昊业公司，未取得昊业公司的认可，昊业公司不可能容许高小青入住涉案房屋七年之久。三、关于利息数额，高小青虽主张先履行抗辩权，但为尽快案结事了，高小青接受一审判决关于利息的认定，昊业公司与高小青并未约定交付尾款的时间，其主张利息自交房时起算，无事实及法律依据。昊业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令高小青向昊业公司支付剩余房款及其他入住费用共计人民币308589.86元；2.判令高小青支付昊业公司房屋尾款295524.56元的利息至实际清偿完毕之日止，暂计算为136960.86元（自2014年1月1日至2020年9月15日），共计人民币445550.72元；3.本案诉讼费由高小青承担。一审法院认定事实：2013年11月，昊业公司与高小青就购买昊业公司位于兰州市城关区××单元××号房屋达成合意，高小青于2013年12月3日通过案外人代积文的银行卡向昊业公司现场刷卡首付100万元，约定尾款于办理入住时结清。后昊业公司于2013年12月27日向高小青发出《住户缴付房款通知书》，要求“高小青您购买的伊河园1单元11层01户楼宇，现已交付，并具备入住条件。您的住房面积108.24平方米，房屋总价125.56万元，尚欠购房款25.56万元，请务必在办理入住手续时结清房款。”同时昊业公司还向高小青发出《入住通知书》。高小青于2014年5月入住。后高小青一直未付尾款，昊业公司多次催收无果，双方发生纠纷。高小青要求昊业公司签订合同、网签备案、办理房产证为由，于2019年7月24日将昊业公司诉至甘肃省兰州市城关区人民法院。该院于2020年3月19日作出（2019）甘0102民初8341号民事判决书,判决:一、高小青与兰州昊业房地产开发有限公司之间存在房屋买卖关系,涉案房屋归高小青所有；二、驳回高小青的其他诉讼请求。高小青不服上诉至本院，本院于2020年10月19日作出（2020）甘01民终2963号民事判决书，判决：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初8341号民事判决第二项；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初8341号民事判决第一项；三、兰州昊业房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内协助高小青办理兰州市城关区箭道巷114号1单元11层1103室的房屋产权手续。另查，高小青于2020年4月27日向昊业公司转账购房尾款255600元，昊业公司于2020年4月28日将该款退回高小青。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律效力，对双方当事人具有约束力，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，昊业公司与高小青虽未签订书面商品房买卖合同，但就房屋价款及其支付方式和时间达成了合意，并对合同进行了实际履行，可以认定双方形成了事实上的房屋买卖合同法律关系，双方应按照约定忠实履行各自的义务。高小青在房屋交接入住后未能及时支付房屋尾款，经昊业公司多次催收未果，存在违约事实，应当承担逾期利息。关于尾款数额，昊业公司与高小青分别提供了证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定：双方当事人对同一事实分别举出相反证据，但都没有足够依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否明显大于另一方提供的证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中高小青提供的有力证据为昊业公司出具的盖有其印章的《住户缴付房款通知书》，明确记载房屋总价125.56万元，尚欠购房款25.56万元。高小青还提供了生效的(2019)甘0102民初8341号民事判决和（2020）甘01民终2963号民事判决，查明事实部分为高小青尚欠购房款25.56万元。昊业公司则提供了其与案外人代积文的短信截图，内容为“购房尾款295524.56元，物业费（两年），维修基金等合计41838.32元欠款一共合计：337362.88元。”案外人代积文的意思表示并不能代表高小青，也未取得高小青的授权。故高小青提供的关于尾款数额的证据的证明力明显大于昊业公司，对其主张的255600元尾款予以采信。关于其他入住费用，即：有线电视安装费360元、天然气初装费5000元、房屋维修资金7655.30元、单元门IC卡费50元，合计13065.3元，根据商品房预售房屋买卖交易习惯和高小青所购房屋所在楼栋和户型的其他业主，对于上述费用均有收取。另关于有线电视安装、天然气安装等均为开发商代收代缴，房屋维修基金及单元门IC卡费的收取也符合交易习惯，故昊业公司的此项诉求，予以支持。关于昊业公司诉求的利息损失，因高小青已于2020年4月27日支付了尾款，被昊业公司退回，因此，高小青只应承担自2014年5月（高小青入住、昊业公司要求付清尾款之日）起至2020年4月的利息，计6年（72个月），年利率按2014年银行同期贷款利率6.55%计算，利息总计：255600×6.55%/12×72=101450.8元。关于高小青辩述因为买房主体未确定，双方房屋买卖关系未确定而未支付尾款，高小青一直认为其是购房者和口头房屋买卖合同的相对方，高小青认为案外人代积文系代付100万元购房款，购房人并非代积文，故高小青更应积极支付剩余购房款和办理后续相关购房手续。另高小青知悉昊业公司地址及账户信息等，高小青完全可以以汇款转账的方式缴纳剩余购房款。高小青未支付剩余购房款的行为并不构成履行不安抗辩权和同时履行抗辩权，故高小青的辩述不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决：一、高小青于判决生效后三日内向兰州昊业房地产开发有限公司支付购房尾款255600元、利息101450.8元及收房入住费13065.3元；二、驳回兰州昊业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3992元（已减半），由兰州昊业房地产开发有限公司承担1330元，高小青承担2662元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人提交了新证据。本院组织双方当事人进行了质证。高小青提交昊业公司与勤力公司的关系图一份，用以证明勤力公司是昊业公司投资的一家公司，占股30%。昊业公司质证后对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为昊业公司并非勤力公司的控股公司，两个公司是相互独立的主体，且该证据不属于新证据，不应被采纳。本院对高小青提交的证据审核后认为，因昊业公司对该证据的真实性不持异议，且其所证明内容与本案当事人诉争内容具有关联性，故本院予以采信。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案依据已生效法律文书确认，涉案房屋买卖合同关系是发生在高小青与昊业公司之间，而非案外人代积文与昊业公司之间，现双方当事人争议的核心焦点为，高小青应向昊业公司支付的剩余房款的数额及相应利息的问题。昊业公司主张剩余房款数额应为295524.56元，为此向法庭提交了其与案外人代积文的短信截图予以证明，但该截图因系发生于昊业公司与案外人之间的，首先其真实性无法核实，其次代积文在本案中充当的角色仅为购房款的代付人，并非房屋买卖合同的合同相对人，在本案无相关授权证据的前提下，其无法代表涉案房屋的真正购买人高小青的意思表示，故代积文与昊业公司之间的短信内容无法作为认定本案事实的依据。而高小青主张的剩余购房款为255600元，昊业公司和勤力公司共同出具了加盖有勤力公司印章的《住户缴付房款通知书》、《入住通知书》等，上述两份通知书上虽未加盖昊业公司的公章，但根据企业信息查询情况来看，昊业公司持有勤力公司30%的股权，两公司之间存在关联性，且昊业公司对该两份通知的内容从未向勤力公司提出过异议，亦未在高小青已入住涉案房屋七年之久的时间里进行过主张，故应认定上述两份通知书所载内容系昊业公司和勤力公司的共同意思表示，对双方当事人均具有法律效力。一审法院以高小青所提交的证据作为认定本案剩余购房款的支付依据并无不当，本院予以确认。昊业公司主张以295524.56元认定本案剩余购房款及勤力公司出具的相关通知不能代表昊业公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于昊业公司提出的本案剩余购房款支付利息的时间应自交房之日起算的上诉请求，根据《住户缴付房款通知书》所载，高小青应在办理入住手续时结清房款，而本案高小青入住涉案房屋的时间为2014年5月，其拖欠剩余购房款的违约行为系从2014年5月开始，故一审法院以该时间节点作为本案利息起算时间并无不当，本院予以确认。昊业公司的该项上诉请求因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人兰州昊业房地产开发有限公司的上诉请求及理由依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1286元，由上诉人兰州昊业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 靳文丽审判员 王志娟二〇二一年六月十六日书记员 徐梦君