江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终6318号上诉人（原审被告）：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人：陈荣荣，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：沈娟，女，1989年8月7日出生，汉族，住苏州市吴江区。被上诉人（原审原告）：金勇，男，1988年5月12日出生，汉族，住苏州市吴江区。上诉人吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）因与被上诉人沈娟、金勇商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的（2020）苏0509民初16046号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。财智公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由沈娟、金勇承担。事实与理由：1.合同已经明确约定了违约金的计算方式，应当按照该约定计算违约金。涉案商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.03%向买受人支付违约金；2.被上诉人未提交证据证明其未办理房产证实际遭受的损失，一审法院调高违约金计算标准没有依据。3.中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准,一审法院将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍没有依据。沈娟、金勇向一审法院起诉请求：判令财智公司支付逾期办证违约金102526.54元（以1229888元为基数，自2019年5月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年9月30日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。一审法院认定事实如下：2018年5月4日，财智公司（出卖人）与沈娟、金勇（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，合同约定买受人向出卖人购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元1016室商品房，建筑面积139.75平方米，房屋总价款1229800元。合同第十七条（房屋交付时间）约定，出卖人定于2018年10月1日前将商品房交付给买受人，最早不得早于2018年5月4日。合同第二十一条（不动产登记）约定，买卖双方在该商品房交付使用后，由买受人委托出卖人依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。买受人委托申请办理、申领不动产权证书的，买受人应于房屋交付后十五日内将办理不动产权证书的材料提供给受托方，并办理交接手续。合同第二十二条（逾期办理不动产登记的违约责任）约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理：2.出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金。合同第三十八条（送达的方式和地址）约定，任何根据本合同发出的文件，均应以面呈、快递或邮寄挂号信的方式送达至对方在本合同第一部分所列地址，任何一方变更送达地址应及时书面通知对方，若因怠于通知造成无法送达的，视为送达。第三十九条（送达）约定，通过面呈或快递方式发出的文件在送到对方的送达地址并由对方签收时视为送达；若对方不能或不愿签收文件，而文件发出方能以公证形式证明送达行为及送达的文件内容的，则在公证机构为该事实出具公证书之日起3日视为送达。不可抗力除外。沈娟、金勇于2018年5月30日缴纳了涉案房屋的物业费等费用。财智公司于2018年11月17日向沈娟、金勇开具了价税合计金额为1229888元的江苏增值税普通发票（上面注明面积为139.76平方米）。财智公司于2020年7月17日通过特政EMS向沈娟、金勇发出通知函，要求沈娟、金勇于收到通知函之日起五日内至财智公司领取办证所需材料。特快专递于2020年7月18日至达沈娟、金通所在小区的丰巢专递柜，并向沈娟的手机发出取件通知，2020年7月20日再次发出取件通知，后于2020年7月25日发出取消派件提醒,通知包裹已被快递员从丰巢取出，取件码失效。后沈娟、金勇于2020年9月30日取得案涉房屋不动产权证书。以上事实，有沈娟、金勇提供的《苏州市商品房买卖合同》、江苏增值税普通发票、不动产权证书、EMS快递查询、丰巢智能柜通知截图，被告提供的办证明细表（自办）、通知函、EMS邮寄凭证、给其余业主的退件以及当事人的相关陈述予以证实。一审法院认为：沈娟、金勇与财智公司签订的《苏州市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉房屋于2018年5月30日交付，按照双方合同约定，如因出卖人财智公司的原因，买受人无法在房屋交付之日起360日内取得不动产权证书的，出卖人应负逾期办证的违约责任。现财智公司于2020年7月17日才发出领取办证所需材料的通知，沈娟、金勇于2020年9月30日取得案涉房屋不动产权证书，故财智公司存在违约行为，应当承担违约责任，但逾约责任的起算点应为2019年5月26日。关于逾期办证违约金的截止时点，沈娟、金勇主张计算至实际办出产证之日，财智公司主张计算至2020日7月23日。本院认为，根据双方合同约定，买卖双方在该商品房交付使用后，由买受人委托出卖人依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。现财智公司通过邮政速递于2020年7月17日发出领取资料通知，通知于次日即2020年7月18日到达沈娟、金勇所在小区的丰巢专递柜，但沈娟、金勇未领取该通知，后该邮政信件被退件。根据双方合同第三十九条的约定，该通知不能被视为送达。故沈娟、金勇主张逾期办证违约金计算至2020年9月30日，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金的标准。沈娟、金勇要求调高违约金，财智公司认为应按合同约定。一审法院认为，沈娟、金勇与财智公司在房屋买卖合同中约定每日万分之0.5的逾期办证违约金。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金过低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给沈娟、金勇造成损失，故沈娟、金勇要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算较为合理，一审法院予以支持。综上，经一审法院核算，逾期办证违约金应为93222.1元。财智公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：吴江财智置业发展有限公司应给付沈娟、金勇逾期办证违约金93222.1元，于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取1068元，由沈娟、金勇负担3元，由吴江财智置业发展有限公司负担1065元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实相一致。本院认为，沈娟、金勇与财智公司签订的涉案《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。涉案合同明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担相应的违约责任。由于财智公司不能按照前述约定办理房屋权属登记，故财智公司应当承担违约责任。逾期办证行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等事项并导致买受人遭受相应损失。本案中，合同虽然约定出卖人逾期办证的每日按照总房款的万分之0.5计算向买受人支付违约金，但经核算后相应的违约金数额明显过低，无法客观反映买受人实际遭受的损失。现沈娟、金勇起诉请求调高逾期办证违约金，一审法院综合考虑案件实际情况后参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定将逾期办证违约金调整为按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）至本案不动产权属登记至沈娟、金勇名下之日止尚属合理，本院予以维持。综上所述，财智公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2136元，由吴江财智置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二一年六月四日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。