广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初22353号原告瞿全栋，男，汉族，1982年12月27日出生，身份证住址湖南省武冈市。委托诉讼代理人张**，广东国晖律师事务所律师。被告深圳市盛迪嘉房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区中心区金田路4036号荣超大厦12层01单元，统一社会信用代码914403000627280052。法定代表人陈健。委托诉讼代理人周瑜，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。第三人深圳市聚艺百纳叁企业咨询管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘家社区盛迪嘉光明壹号花园2栋2-01-05，统一社会信用代码91440300MA5FLP8Y1P。法定代表人刘主规。委托诉讼代理人张**，广东国晖律师事务所律师。上列当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张**（兼为第三人委托诉讼代理人）、被告委托诉讼代理人周瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、对原被告双方签订的《盛迪嘉壹号花园项目商铺租赁合同》进行变更，退还8-01-01号商铺（528㎡）及8-02-01号商铺（1029㎡），即将合同第2.1条变更为“甲方将位于盛迪嘉光明壹号花园2栋01层01号铺至2栋01层05号铺、8栋01层23号至8栋01层34号铺、8栋01层02号铺至8栋01层06号铺出租给乙方使用”；二、减免原告商铺自2020年2月1日至2020年5月31日期间的一半租金人民币283816元；三、被告赔偿原告因被告违约给甲方造成的损失人民币1419080元；四、被告承担本案诉讼费。具体事实与理由:2018年1月9日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《盛迪嘉壹号花园项目商铺租赁合同》，约定被告将位于深圳市光明新区铺出租给原告使用。《合同》第2.4条约定“甲方不得将其位于盛迪嘉光明壹号花园的其他商铺向任何其他开展与乙方经营范围相同或相关业务（详见第4.1条的经营范围）的机构出租，也不得以任何形式利用其他商铺自营或合营第4.1条经营范围内的业务；否则应当赔偿给乙方造成的损失，损失无法计算的，按照月平均租金的十倍计算。《合同》第4.1条约定“双方同意该商铺只供乙方作商业用途使用，经营业态为儿童业态，品牌为聚艺教育。经营范围：Ｋ12、少儿英语、成人英语、舞蹈、模特走秀、美术、书法、儿童早教…、形体、瑜伽、健身房…”。原告承租上述商铺后，组建设立了第三人深圳市聚艺百纳叁企业咨询管理有限公司用于运营上述商铺。原告运营上述商铺的主要方式为按照《合同》约定的经营范围，对商铺整体进行科学合理规划，并进行装修，以儿童教育培训机构为主，其他相关行业为辅，将商铺按照不同的经营内容招商分租出去。2020年1月，原告及第三人发现，被告将盛迪嘉光明壹号花园8-01-35号铺出租给他人经营健身房深圳市能超健身体育有限公司光明一号店。对此，原告及第三人多次与被告交涉，要求被告严格履行《合同》，保障原告的《合同》权利，但被告始终没有妥善处理，导致原告原本规划用于招商经营健身房的区域很难再招商出租。由于原告承租上述商铺的用途主要为儿童教育培训行业，而教育培训行业受本次新冠疫情的影响又尤为突出。2020年5月20日，深圳市新冠肺炎疫情防控指挥部办公室学生返校工作专班发布《关于做好教育培训机构有序开展线下培谢和疫情防控工作的通知》（深学生返校工作专班（2020）4号）。根据该通知的要求，“5月25日起，举办面向成人类、高考复读、高考艺考以及面向高三年级学生学科培训的机构可申请开展线下培训活动，6月2日起，除上述以外的其它各级各类教育培训机构可申请开展线下培训活动。”原告及上述商铺的分租机构要到2020年6月份才能陆续复工营业。商铺分租机构近半年没有营业收入，无法向原告缴纳租金，进一步导致原告在2020年1月份至2020年6月份的营业收入锐减。鉴于上述事实，原告认为，一方面，被告违反《合同》第2.1条的约定，将盛迪嘉光明壹号花园原营销中心出租给他人经营健身房，构成违约，应当按照约定承担违约赔偿责任。而且，被告的违约行为，导致原告无法实现《合同》中关于招商经营健身房的合同目的，因此应当对《合同》变更退租一部分商铺。另一方面，原告运营商铺主要用于儿童教育培训行业，属于受本次新冠疫情影响较大的行业，属于不可抗力因素，且与签订之时的情况发生了明显的变化，属于情势变更，如果继续按照原约定履行，则对原告显失公平。依据《合同法》第一百一十七条（不可抗力）、《民法总则》第一百八十条（不可抗力）以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条（情势变更）“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”疫情期间，最高人民法院发布了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》和《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，其中提到“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部力或者全部免除责任。”本次新冠疫情是世界范围内的一场重大突发公共卫生事件，新型冠状病毒是一种新型病毒，在疫情大面积爆发之前，以我国及世界目前的公共医疗卫生水准下都不能有效预见，不能避免，而且是不能迅速克服的实际情况，因此新冠疫情的发生符合不可抗力的所有法定构成要件，同时原告及其分租机构经营的是教育培训行业，又特别显著地受疫情及疫情政策影响而无法正常营业。因此，原告提出变更合同要求退一部分商铺是合情合理的诉求。对于疫情期间的租金支付问题，原告认为，原被告双方是合作共赢的命运共同体，面对本次新冠疫情的实际影响及损失，双方应当共同分担，只有这样才能谋求长远、稳定地共同发展。被告答辩称：一、不认可原告第一项变更合同的诉讼请求，双方并未就合同变更达成书面的协议。原告主张要求变更合同的理由有两点，一是认为被告违约，二是认为受疫情影响，应当根据公平原则进行合同变更。我方认为被告在本案中并不存在违约行为，并未违反租赁合同中关于不得将租赁物租赁给他人从事与原告相同或相似业务的规定，本案中所涉的健身房区域是被告租赁给第三人周纯丽，所以本案中所涉健身房区域与被告没有关系。另外原告要求退还的商铺系其从签约后尚未出租出去的，所以原告企图将其自身应承担的商业风险、运营风险转嫁给被告承担被告不予认可。从疫情的角度，根据最高人民法院关于依法妥善审批涉疫情民事案件若干问题的指导意见一第三条第二项规定，可以变更的范围系合同履行期限、履行方式、价款数额，并不包括对合同标的物的数量进行调整。另外，原告要求变更合同退还商铺租赁的面积达1557平方米，约占其租赁总面积的52.9%，很难说是适用公平原则对合同进行变更，其结果是对被告产生了严重的不公平。二、针对原告的第二项诉讼请求不予以认可，疫情发生后被告主动在2020年2月份减免了其当月应缴纳的租金，积极响应国家相关的号召，不应再承担该期间一半的租金。三、原告第三项诉讼请求我方不予以认可，被告并未有违约的行为，且原告并未就其所产生的损失提供证据材料。该条约定的违约金相当于原告一年的租金，我方认为极其不合理。第三人对原告的事实陈述无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2018年1月9日，被告为甲方（出租方），原告为乙方（承租方），签订《盛迪嘉壹号花园项目商铺租赁合同》，约定被告将位于深圳市光明新区铺出租给原告使用。合同相关内容包括：（一）第2.4条，甲方不得将其位于盛迪嘉光明壹号花园的其他商铺向任何其他开展与乙方经营范围相同或相关业务（详见第4.1条的经营范围）的机构出租，也不得以任何形式利用其他商铺自营或合营第4.1条经营范围内的业务；否则应当赔偿给乙方造成的损失，损失无法计算的，按照月平均租金的十倍计算。（二）第4.1条，双方同意该商铺只供乙方作商业用途使用，经营业态为儿童业态，品牌为聚艺教育。经营范围：Ｋ12、少儿英语、成人英语、舞蹈、模特走秀、美术、书法、儿童早教…、形体、瑜伽、健身房…。（三）第3.1.1条，固定租赁期限自2018年10月1日至2024年9月30日，不出售的情况下合同期为2024年10月1日至2026年9月30日。（四）第5.1条，2018年4月1日至2018年9月30日为免租装修期，2018年10月1日至2021年9月30日期间月总基本租金为141908元，2021年10月1日至2023年9月30日期间月总基本租金为156098元，2023年10月1日至2025年9月30日期间月总基本租金为171702.80元，2025年10月1日至2026年9月30日期间月总基本租金为188867.20元。合同签订后，被告向原告交付租赁物业，原告装修后分租收益。2020年6月5日，盛迪嘉光明壹号花园8栋-01-35号商铺注册经营深圳市能超健身体育有限公司光明一号店。原告认为被告违反合同约定，遂酿纠纷。庭审中，被告为证明其未违反合同约定，提供其与承租方周纯丽就盛迪嘉光明壹号花园8栋-01-35号商铺签订的《盛迪嘉壹号花园项目商铺租赁合同》，该合同显示，租赁期限自2019年12月15日至2025年12月14日，其中2019年12月15日至2020年6月14日为免租装修期，2020年6月15日起计租，月总基本租金为76537.90元，自2021年12月15日起递增。该合同第4.1条约定：“双方同意该商铺只供乙方作商业用途使用，具体经营范围由乙方自行决定，但用于开办K12、少儿英语、成人英语、舞蹈、模特走秀、美术、书法、儿童早教…、形体、瑜伽、健身房…除外”。证据并附有承租方周纯丽的商铺诚意金、押金、租金的转账支付凭证。本院认为，原、被告签订的《盛迪嘉壹号花园项目商铺租赁合同》，为双方真实意思表示，具备法律约束力，双方应当遵照合同全面履行。被告依约提供租赁物业予原告使用，原告应当支付租金。鉴于2020年年初的新冠疫情对教育培训经营的严重影响，据公平原则，出租方应当适当减免承租方的租金，原告主张2020年2-5月租金按50%标准减免至70954元/月，合情合理，本院予以采纳。根据合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告未遵守涉案租赁合同第2.4条约定，出现其他商铺经营与原告范围相同或相关业务的情况，导致原告经营遭受不利影响，被告应当向原告承担违约责任。被告辩称其与其他承租方签订合同时已履行第2.4条约定的义务，本院不予采纳，因为被告负有恪尽出租方监管责任的义务，且被告有条件履行监管义务以确保第2.4条、第4.1条的实施。退而言之，即使如被告所述，违约系因案外人所致，亦不影响被告作为合同相对方承担违约责任。考虑到约定按月租金十倍赔偿损失的标准过高，且被告亦提供证据证明其违约系因监管不到位的过失所致，本院酌情将赔偿金额调整为六个月的租金金额：141908元/月×6个月=851448元。至于原告诉求部分退租，其单方变更合同主要条款，于法无据，本院不予支持：（一）被告已就其违约行为承担违约责任，足以弥补原告所预期此违约情形下的经济损失。（二）新冠疫情对经营产生一定的影响，但尚不足以导致合同无法全面履行，本院已酌情调整疫情严重期间的租金，原告进而诉求部分退租，有欠公允。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告瞿全栋就涉案《盛迪嘉壹号花园项目商铺租赁合同》所应向被告履行付租义务的2020年2月至5月的月租金标准调整至70954元/月。二、被告深圳市盛迪嘉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告瞿全栋款项851448元。三、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费20126元，由原、被告各承担一半。原告预交20126元，本院退还原告10063元；被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费10063元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年六月十七日书记员 邱果（兼）书记员 林   倩附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。