贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0281民初4197号原告：贵州盘北经济开发区投资有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市盘北经济开发区（鸡场坪工业园区），统一社会信用代码91520222055005925M。法定代表人：赵金贵，贵州盘北经济开发区投资有限公司董事长。委托诉讼代理人：朱星，贵州八辩律师事务所律师，执业证号15202201810018025。委托诉讼代理人：龙国方，男，1994年11月2日出生，汉族，住贵州省盘州市。被告：赵兴应，男，1980年11月2日出生，汉族，住贵州省盘州市。原告贵州盘北经济开发区投资有限公司与被告赵兴应房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告贵州盘北经济开发区投资有限公司的委托诉讼代理人朱星、龙国方，被告赵兴应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州盘北经济开发区投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告租金99622.02元（租金计算至2021年3月15日，此后的租金按每日90.90元计算）、违约金7565.77元（违约金计算至2021年3月15日，此后的违约金以未付租金为基数，按照1年期LPR3.85%计算）；2.判决被告立即搬离盘州市鸡场坪镇盘北经济开发区安置小区52栋4号商铺；3.判决被告承担原告为维权而支付的律师代理费2500元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告增加一项诉讼请求，即要求解除与被告之间的租赁合同。事实及理由：2017年3月8日，被告赵兴应向原告承租盘州市鸡场坪镇盘北经济开发区安置小区52栋4号商铺，约定租期为2017年4月1日至2019年3月31日，租金第一年为27688.32元、第二年为32722.56元，租赁期内被告若有拖欠租金等行为，原告有权提前终止合同，并提出赔偿，违约方应赔偿守约方的一切经济损失。合同签订后原告向被告交付了案涉商铺，但被告自2018年4月1日起未向原告给付租金，且租赁期满后拒不搬离商铺，为此原告特委托贵州八辩律师事务所提起诉讼催收，并向贵州八辩律师事务所支付律师代理费2500元。截止2021年3月15日，被告尚欠原告租金99622.02元、违约金7565.77元，此后的租金按每日90.90元计算，违约金以未付租金为基数，按照1年期LPR3.85%计算。赵兴应辩称，1.被告确实是2018年4月1日后就没有向原告支付租金了，但签订合同时原告收取的租金较高，被告后来了解到，周边的商铺租金算下来才9元每平方米，但被告的租金算下来是25元每平方米，被告知晓该情况后也去找过原告，但是原告一直没有处理租金过高的这个问题，且与被告对接的工作人员现在已经离职；2.合同期满后原告也没有问被告是否续租或者重新签订合同的事宜，所以被告就一直在使用商铺，对于欠付的租金，应当参照周边的商铺价格，统一按照9元每平方米计算；3.合同中没有约定违约金和律师代理费，故被告不应当承担原告主张的违约金和律师代理费。本院经审理认定如下事实：2017年3月8日，原告作为出租方甲方、被告作为承租方乙方，双方签订《贵州盘北经济开发区安置小区商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于贵州盘北经济开发区，租期为2017年4月1日至2019年3月31日，租赁合同第四条约定“1.租赁金额：第一年27688.32元，第二年32722.56元；2.付款方式：自合同签订之日起7日内，乙方一次性向甲方支付第一年租金，第二年、第三年租金须提前一个月缴纳……”，第七条第4项约定“在乙方有以下行为：利用承租商铺进行违规、违章经营或非法活动，损害公共利益或甲方利益；拖欠租金。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。”，合同还对租赁期间商铺修缮、双方的权利义务等进行了详细的约定。合同签订后，原告向被告交付了涉案商铺，被告按照约定支付了第一年的租金27688.32元，自2018年4月1日起，被告未再按照合同约定向原告支付租金。2019年3月28日，原告向被告送达了商铺租金交租通知书，要求被告于2019年4月30日前支付租金32722.56元，但此后，被告一直未向原告支付租金。合同约定的租赁期限届满后，被告至今尚在使用涉案商铺。由于被告拖欠租金，原告遂委托贵州八辩律师事务所律师提起诉讼进行催收，为此，原告在本案中支付了贵州八辩律师事务所律师代理费2500元。上述事实有《贵州盘北经济开发区安置小区商铺租赁合同》、2019年3月28日盘北经济开发区安置小区商铺租金交租通知书、商铺门面照片、《关于盘北经济开发区改造项目立项报告的批复》、《关于盘北经济开发区棚户区城市改造项目可行性研究报告的批复》、《关于盘北经济开发区改造项目初步设计的批复》、编号为2013字626Ａ号的《建设工程施工合同》、编号为2013字626Ｂ号的《建设工程施工合同》、审计报告、委托代理合同、代理费发票、转账凭证以及原被告的陈述在卷予以佐证。对于原告提交的2018年4月25日、2020年3月18日的盘北经济开发区安置小区商铺租金交租通知书，因原告陈述并非被告本人签字，且被告也不认可收到过该通知，故不作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方约定的租赁期限届满后，被告继续使用该商铺，原告也未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期租赁，现原告提出解除与被告之间的租赁合同，被告也同意解除合同，并同意搬离商铺，故双方签订的租赁合同应予解除。本案的争议焦点为：1.被告尚欠原告的租金为多少；2.原告主张的违约金及律师代理费是否应当得到支持。关于被告尚欠原告的租金为多少的问题。被告认可自2018年4月1日起未向原告支付租金，其拖欠租金的行为已构成违约，原告有权要求被告支付。根据合同约定，2018年4月1日至2019年3月31日的租金为32722.56元，此后，双方转为不定期租赁，其租金的计算方式应当参照合同约定的最后一期租金进行计算，故2019年4月1日至2020年3月31日的租金为32722.56元，2020年4月1日至2021年3月15日，被告应当支付的租金计算为31288.15元（32722.56元÷365天×349天＝31288.15元），上述租金合计96733.27元，对于原告主张的租金超过上述金额的部分，本院不予支持。被告虽辩解双方在合同中约定的租金过高，应当按照周边商铺的价格支付租金，但被告并未提交任何证据予以证实，且原告也陈述，租赁价格与所处位置、面积、竞租人的报价等均有关系，被告既认为租金过高，却在双方未对租金进行协商变更的情况下一直继续使用商铺，基于上述情况，被告的辩解理由不能成立，不予支持。对于2021年3月15日之后的租金按照每日89.65元（32722.56元÷365天≈89.65）计算至被告赵兴应搬离商铺之日止。关于原告主张的违约金及律师代理费是否应当得到支持的问题。原被告在合同中并未明确约定违约金的计算方式，但双方约定每年的租金须提前一个月缴纳，被告自2018年4月1日起未支付租金，给原告造成了资金被占用的利息损失，故原告主张自2018年4月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率3.85%计算违约金，未违反法律规定，予以支持。截止2021年3月15日，被告应向原告支付的违约金为7340.43元（32722.56元×3.85%+65445.12×3.85%+96733.27元×3.85%÷365天×349天≈7340.43元），对于原告主张的违约金超过上述金额的部分，本院不予支持。自2021年3月16日起，被告仍应以欠付的租金为基数，按照年利率3.85%向原告支付违约金，直至所有租金付清之日止。关于原告主张的律师代理费，由于双方在合同中并未进行明确约定，故原告要求被告承担律师代理费2500元的理由不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州盘北经济开发区投资有限公司与被告赵兴应于2017年3月8日签订的《贵州盘北经济开发区安置小区商铺租赁合同》；二、被告赵兴应于本判决生效后十五日内搬离贵州盘北经济开发区安置小区52栋4号商铺；三、被告赵兴应于本判决生效后十五日内支付尚欠原告贵州盘北经济开发区投资有限公司2018年4月1日至2021年3月15日的租金96733.27元，2021年3月15日之后的租金按照每日89.65元计算至被告赵兴应搬离商铺之日止；四、被告赵兴应于本判决生效后十五日内支付原告贵州盘北经济开发区投资有限公司2018年4月1日至2021年3月15日的违约金7340.43元，自2021年3月16日起，被告赵兴应以欠付的租金为基数，按照年利率3.85%向原告贵州盘北经济开发区投资有限公司计算支付违约金，直至所有租金付清之日止；五、驳回原告贵州盘北经济开发区投资有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1247元，由原告贵州盘北经济开发区投资有限公司负担64元，由被告赵兴应负担1183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  包彦龄二〇二一年六月二十三日法官助理吴凯书记员王玲