内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2021）内0502民初4527号   原告：通辽市笔克置业有限公司，住所地内蒙古自治区通辽经济技术开发区清沟大街以北库伦路以东（天域蓝湾****楼**）。   法定代表人：符奕斌，职务，董事长。   委托诉讼代理人：刘倩，女，1984年出生，蒙古族，系该公司员工。   委托诉讼代理人：包斯敏，女，1995年出生，蒙古族，系该公司员工。   被告：席建荣，女，1965年出生，蒙古族，个体业主，户籍地内蒙古自治区通辽市，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。   原告通辽市笔克置业有限公司诉被告席建荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告通辽市笔克置业有限公司的委托诉讼代理人刘倩、包斯敏，被告席建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告通辽市笔克置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付房屋租金73936元及房租违约金47599元（违约金自欠费之日至房屋租金实际交付之日止），物业费2592元，各项费用合计：124127元；2.请求法院判令被告腾退房屋；3.请求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告分别于2017年7月1日和2020年7月1日与被告签订那达慕风情园商业房A3号xx室的《那达慕风情园商业房租赁合同》，约定2018年6月30日前支付2018年7月1日-2019年6月30日的租金36666元，已交34667元，剩余1999元未支付，截止2021年3月31日仍未支付已逾期支付1005日，按合同约定则房屋租金的违约金为2009元（计算方式：1999元×0.001利率×1005天），按合同约定2019年6月30日前支付2019年7月1日-2020年6月30日的租金40333元，截止2021年3月31日仍未支付已逾期支付640日，按合同约定则房屋租金的违约金为25813元（计算方式：40333元×0.001利率×640天），按合同约定2020年6月30日前支付2020年7月1日-2020年12月31日的租金为20370元，截止2021年3月31日仍未支付已逾期支付274日，按合同约定则房屋租金的违约金为16744元（计算方式：20370元×0.003利率×274天），合同到期后被告非法占用此房屋，所产生的费用应在2021年1月1日前支付2021年1月1日-2021年3月31日的租金11234元，截止2021年3月31日仍未支付已逾期支付90日，则房屋租金的违约金为3033元（计算方式：11234元×0.003利率×90天）。上述所有款项合计：124127元。综上所述，被告不依照合同的约定履行，经原告多次催告后仍不支付，其行为不仅违反诚实信用，还严重侵犯了原告的合法权益，原告现依据双方签订的《那达慕风情园商业房租赁合同》第七条、第十一条及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条和第二百二十七条之规定请求贵院依法支持原告的诉讼请求。   被告席建荣辩称：对于原告说非法侵占我不认可，关于房租我们一共交了7万元，在元旦前后我们交了6万元，之前也分批交过11000元和7000多元，因为这几年生意不好，我们也积极和公司沟通还款计划，如果没有2020年疫情，我们打算今年将房租都清零，没想到2021年疫情复发，所有的业务停滞了做不了了，我们原定的业务在7月份落地实施，所以我和原告公司韩雪又一次沟通房屋清零在七月中下旬到八月中上旬，我们不是没有计划，从去年疫情发生，笔克集团没有给我们减免房租，如果说2020年的房租保持在2019年的状态，对于我们来说我们觉得万分感谢，业务不能做房租仍在上涨，就是在2020年疫情严重情况下，我们积极偿还房租，所以说我希望原告和法庭能考虑到我们小微企业的难处，最早我们能在七月下旬，最晚在8月20日前把所有的房租清零，关于物业费尽管没有给我们提供任何服务，包括地热管道坏了泡了很多东西我们自己花钱找施工人员维修，这些应该由物业承担的事故，应该由房东承担的责任，笔克置业公司没人管，2000多元物业费我认了，但是至于其他赔偿我不认可，请求法庭考虑小微企业的情况和疫情情况。另外一点关于房屋侵占问题我不认可，因为在年初笔克通辽分公司具体负责业务的副总韩雪找我签订2021年1月-6月底的合同，我们签字并盖章了，然后告诉我们签字后需要拿到总公司盖章，到了3月底，笔克通辽分公司通知我们说市委市政府要把这条街打造成中华牛街，说我们不符合业态，让我们另外找房子，我们认可同意，也说明了找房子需要时间，这就是你们所说的非法侵占的一个过程，所以说鉴于这样一个事实我不认可给我们扣上一顶非法侵占的帽子，我的想法很简单，欠的房租我们同意偿还，对于笔克集团在全国疫情期间企业都在减免房租的情况下，给予我们没有任何的减免，仍然以10%-20%的速度上涨，尽管我们不理解，但是我们认可房租，综上所述非常期待法庭能站在小微企业的角度替我们想一想，所以说对于违约金我无力承担，合同的内容不能以我们的意志，合同条款的制定也不以我们的意志，我们只能签字，尽管今天走到了法庭是我不希望期待发生的事情，但是我还是那个态度积极还款。   本院经审理认定事实如下：原、被告分别于2017年7月1日和2020年7月1日签订《那达慕风情园商业房租赁合同》，被告租赁原告的坐××区，2017年合同租赁期限为从2017年7月1日至2020年6月30日，第一年租金为33333元，第二年租金为36666元，第三年租金为40333元，现被告尚欠2018年7月1日至2019年6月30日租金1999元未缴纳，2019年7月1日至2020年6月30日全年租金40333元未缴纳；2020年合同租赁期限为从2020年7月1日至2020年12月31日，被告欠租金20370元；合同到期后被告占用房屋2021年1月1日至2021年3月31日，房屋租金是11234元，现被告共欠原告房屋租金73936元、欠物业费2592元。同时在2017年7月1日合同中约定违约金计算方式为每日为拖欠总额0.1%计算违约金，自款项应付之日起直至款项到达之日止；在2020年合同中约定违约金计算方式为每日为拖欠总额0.3%计算违约金，自款项应付之日起直至款项到达之日止。   另查明：按照不超过同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）4倍计算，2018年7月1日至2019年6月30日未给付房屋租金1999元，截止2021年3月31日仍未支付，已逾期支付1005日，则房屋租金的违约金为864元（计算方式：1999元×0.00043利率×1005天），按合同约定2019年6月30日前支付2019年7月1日-2020年6月30日的租金40333元，截止2021年3月31日仍未支付已逾期支付640日，则房屋租金的违约金为11100元（计算方式：40333元×0.00043利率×640天），按合同约定2020年6月30日前支付2020年7月1日-2020年12月31日的租金为20370元，截止2021年3月31日仍未支付已逾期支付274日，则房屋租金的违约金为2400元（计算方式：20370元×0.00043利率×274天），合同到期后被告占用此房屋，所产生的费用应在2021年1月1日前支付，2021年1月1日-2021年3月31日的租金为11234元，截止2021年3月31日仍未支付已逾期支付90日，则房屋租金的违约金为435元（计算方式：11234元×0.00043利率×90天），以上违约金共计14799元。   上述事实，有原、被告陈述及原告方出示的《那达慕风情园商业房租赁合同》两份，证明双方签订合同明确合同期限、租金、物业收费标准以及违约责任，双方是在平等、自愿条件下签订的；出示租户缴纳房租费用的明细，证明截止开庭日期，商户共缴纳房屋租金68000元。被告质证对二份合同没有异议；对缴纳租金的费用明细有异议，我一共交了78000元租金，而不是68000元。本院对原告出示的两份《那达慕风情园商业房租赁合同》予以确认；原告出示的租户缴纳房租费用的明细是其自行制作，被告不予认可，不予确认。   本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。民事主体依法享有债权。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告通辽市笔克置业有限公司与被告席建荣签订的《那达慕风情园商业房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告应当按照合同约定的期限履行支付租金的义务，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。截止2020年12月31日，双方签订的房屋租赁合同期限已届满，但被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，被告应按期支付房屋租金。现原告主张被告腾退涉案房屋，被告应将涉案房屋返还给原告。被告逾期未支付房屋租金属于违约，应承担相应的违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在新冠肺炎疫情期间经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。经本院释明，被告要求对违约金数额进行调整。原告未提供证据证明其有实际损失，也未提供证据证明存在其他损失，原告的实际损失应为逾期利息损失，而双方合同中的违约金计算方式约定每日按拖欠总额0.1%和0.3%支付违约金，明显超过了法律规定的利息限额，构成“过分高于造成的损失”，应当依当事人请求，对违约金数额依法予以调整。本院依法将违约金数额调整为：自欠付租金之日起的违约金以未支付房屋租金为基数参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）四倍计算至房屋租金实际付清之日止。   综上所述，原告通辽市笔克置业有限公司要求被告席建荣给付房屋租金和物业费的诉讼请求符合法律规定，予以支持；原告通辽市笔克置业有限公司要求被告席建荣腾退返还涉案房屋的诉讼请求，因双方合同期限已届满，符合法律规定，予以支持；原告通辽市笔克置业有限公司要求被告席建荣给付违约金的诉讼请求符合法律规定和双方合同约定，但要求的违约金数额过分高于造成的损失，本院依法予以调整。因本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：   一、被告席建荣于本判决发生法律效力后立即给付原告通辽市笔克置业有限公司房屋租金73936元，给付物业费2592元，支付违约金14799元（计算至2021年3月31日），2021年4月1日以后的违约金以未给付房屋租金为基数参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）四倍计算至房屋租金实际付清之日止；   二、被告席建荣于本判决发生法律效力后10日内腾退返还原告通辽市笔克置业有限公司坐落于通辽经济技术开发区天域蓝湾的××园。   三、驳回原告通辽市笔克置业有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费2784元，减半收取计1392元，由原告通辽市笔克置业有限公司负担350元；由被告席建荣负担1042元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区通辽市中级人民法院。   本判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。   本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况，如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活和工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审判员 齐德春   二〇二一年六月七日   书记员 王 则