黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0781民初217号原告：黑龙江远望建筑安装工程有限公司，地址：哈尔滨道里区新阳路****。法定代表人：赵兴，职务经理。委托诉讼代理人：刘敏，男，1965年7月12日出生，住铁力市，黑龙江远望建筑安装工程有限公司副经理。委托诉讼代理人：孙延龙，系黑龙江公盛律师事务所律师。被告：周天成，男，1975年5月15日出生，住黑龙江省海伦市。被告：霍昌明，男，1977年10月24日出生，住铁力市。第三人：伊春森工桃山林业局有限责任公司，地址：黑龙，地址：黑龙江省铁力市桃山镇>法定代表人：林宏伟，职务：董事长委托诉讼代理人：王恺琪，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。原告黑龙江远望建筑安装工程有限公司（以下简称远望公司）诉被告周天成、霍昌明、第三人伊春森工桃山林业局有限责任公司（以下简称桃林公司）物权保护纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告远望公司的委托诉讼代理人刘敏、孙延龙，被告霍昌明，第三人桃林公司的委托诉讼代理人王恺琪到庭参加了诉讼。被告周天成经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。远望公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认位于桃山金玉尚城小区×号楼××号车库归远望公司所有。2、请求法院确认二被告之间位于金玉尚城×号楼××号车库的买卖关系无效并且立即将该车库交还。3、案件受理费由二被告承担。事实与理由：原桃山林业局进行棚户区改造建设过程中，于2015年3月25日与远望公司签订了《桃山林业局住房改造建设协议书》约定:由远望公司承建桃山镇金玉尚诚小区×-××号楼工程，用于回迁改造。桃山林业局将所建房产确认归远望公司所有，作为远望公司的拆迁安置利益。远望公司按照该建设协议书将所建房屋及车库对外销售时，第三人予以确认并完全配合，远望公司作为房屋所有权人通过销售所建房屋实现了部分工程回款。施工过程中，远望公司将工程的×号楼、×号楼交由周天成组织施工。现远望公司、桃林公司已将周天成施工费全部支付完毕，并且超额支付。但远望公司发现，周天成在施工过程中，假冒刘敏签名，私自将×号楼、×号楼中共计××户车库擅自出售，侵害了远望公司的合法权益，故诉至法院。周天成庭前向本院提交书面答辩意见为：案涉车库应当由远望公司出示证据证明其具有所有权，金玉尚城小区6号楼、7号楼是其与刘敏签订补充协议后承包建设的，约定包工包料，工程价款的结算方式是50%现金，50%给期房，因刘敏没有及时拨款，工人上访后，桃山林业局拨给一部分工程款，但因为给的不足，便将车库卖掉用于支付工人的款项，案涉车库确实卖给霍昌明了。其与远望公司是挂靠关系，施工建设的房屋有处置权，远望公司无权干涉。且在出售时，桃山林业局和刘敏都没有干涉，桃山林业局组织结算时，一共18处车库已经抵偿工程款了。霍昌明辩称：因听说周天成手里有抵顶工程款车库出售，2018年4月18日与周天成签订了购买车库合同，当天交付60000元车库款后，周天成给出具了收条。双方约定剩余5000元在刘敏处开出票据后补齐。2019年12月30日，周天成称，在刘敏处无法开具收据，但桃山林业局认可，其便将剩余5000元支付给周天成。第三人桃林公司辩称：桃林公司并非本案适格的当事人，诉讼主体存在错误。本案系远望公司与周天成、霍昌明就案涉车库所有权归属问题产生的物权保护纠纷，桃林公司并非案涉车库物权主体。2015年3月25日，桃林公司委托远望公司开发建设金玉尚城小区项目，签署了《桃山林业局住房改造建设协议书》约定：远望公司负责金玉尚城小区的房屋改造建设，利用拆迁残值弥补建安成本和利润。故金玉尚城的开发建设单位是远望公司，桃林公司并非案涉车库的所有权人，远望公司就案涉工程的车库如何处分与答辩人无关。桃林公司未参与案涉车库的交易过程，远望公司提出的桃林公司对周天成销售车库的行为予以确认并完全配合的主张无事实依据。故应驳回远望公司将桃林公司列为本案第三人的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即本院依职权调取的铁力市人民政府作出的，铁政发[2015]6号文件、建设用地规划许可证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据和事实本院认定如下：1、远望公司出示的与桃林公司签订的住房改造建设协议书一份，根据协议第四条第二项约定，拆迁回迁安置补偿，及房屋拆除等安置工作，均有乙方自行开展，乙方利用建安残值，弥补建安成本和利润，案涉房屋如桃林公司所述，所有权为远望公司所有。证明其为拆迁施工方，作为拆迁施工的拆迁安置利益，桃山林业局将房产确认归其所有，实现部分工程回款。霍昌明对该份证据质证认为与其无关，不予质证。桃林公司对该证据的真实性无异议，远望公司和桃林公司对金玉尚城小区共计××栋建设，是委托开发建设合同关系，原告是涉案工程的开发建设主体，远望公司对开发建设的房屋，基于开发建设拥有所有权，通过本协议内容不能证明其所要证明的问题。2、远望公司出示的2015年7月20日与周天成签订的的施工协议一份。证明远望公司的项目经理刘敏，将金玉尚城6号楼、7号楼交由被告周天成组织施工，同时证明与周天成之间签订的以50%期房支付工程款，并不包括涉案的房屋，因协议约定给付50%期房的房屋是二至五层，不包括案涉一层车库，所以周天成没有处置权。霍昌明对该证据认为不知情，不予质证。当时周天成称是刘敏给其车库抵顶工程款的。桃林公司对该证据质证认为，该协议是刘敏非法分包给周天成承建6、7号楼的建设施工合同，其不知情，根据双方签订的住房改造建设协议书的约定，不得将工程发包给没有资质的单位或个人，否则桃林公司有权按照合同中关于违约责任的约定追究其违约责任。3、远望公司出示的周天成本人给桃山林业局基建科的卖出房屋的统计表，由远望公司在基建科摘抄，证明周天成将统计表中的17套车库擅自出售（其中××-××号库显示为霍昌明）。霍昌明对该证据质证称，桃山林业局已经承认该车库归其所有，其他不知情。桃林公司质证认为，该证据的内容和证明问题，均与其无关，不予质证。4、远望公司出示的2018年11月25日桃山林业局棚改办给其下发的通知书，证明涉案房产所有权归远望公司所有，桃山林业局通知远望公司，暂时不允许出售包括本案争议×号、×号楼在内的剩余房源。霍昌明对该证据质证认为，其是在2018年4月18日购买的案涉车库，与该通知无关。桃林公司对该证据质证认为，桃林公司为完成双方按照合同约定的回迁户安置，而向远望公司下发的通知，是暂时要求不予销售。该通知与本案物权纠纷无关，无法证明原告所要证明的问题。5、远望公司出示的×号楼、×号楼工程造价支付汇总表，证明2021年元旦前，林业局组织远望公司与周天成结算，双方虽然没有达成一致的数据，但大致的数据是可以认定的，工程总造价1623.04万元，已付周天成期房及现房面积840.2平方米，支付现金319.03万元，此日期之后，远望公司又付周天成39万元元，加上林业局付给周天成的683.12万元，周天成收到的款项已经超出应收款项，具体详细数额待汇总核对后向法庭提供。霍昌明对该证据认为与其无关，不予质证。桃林公司对该证据真实性有异议，该汇总表是远望公司单方提供与周天成的付款明细，与本案物权纠纷及第三人无关，无法证明远望公司主张的诉讼请求。6、霍昌明举证的2018年4月18日与周天成签订的《房屋买卖合同》及2019年12月30日周天成出具的收据一份，证明霍昌明购买了位于金玉尚城小区×号楼北侧自西向东数第×户车库。远望公司对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，从买卖合同的内容可以证实，霍昌明明知房屋所有权人是刘敏及远望公司，周天成擅自出卖案涉车库属于无权出售，该合同自始无效。桃林公司质证认为该合同和收据以及涉案车库的买卖行为，均与其无关，不予质证。7、周天成在庭审前向法庭提交的五份证据：2018年桃山林业局出具的情况说明加盖公章及未加盖公章的各一份、2015年7月20日、2016年8月31日周天成与刘敏签订的补充协议各一份以及2021年桃山林业局出具的结算协议一份。该五份证据分别证明：因刘敏不支付工程款，桃山林业局接手回迁事宜，要求将金玉尚城×号楼1、2、3单元，×号楼1、2、3、5、6、7单元，2至5层108户的钥匙交给桃山林业局，桃山林业局暂借其150万元工程款，用于给工人开支，其卖车库是桃山林业局认可的。除已经处分的××户车库外，其余几十户车库钥匙全部交给桃山林业局了；与刘敏签订的补充协议证明，刘敏同意每平方米补偿50元的停工、误工损失，经计算应在78万元左右，签订补偿协议后，刘敏只给其开了7处车库，后因工人催的急，才卖的车库；另外的补充协议，证明其挂靠远望公司，按总造价0.5%向远望公司缴纳管理费，所以有对车库的处置权。桃山林业局基建科和棚改办给其出具的结算协议，证明桃山林业局欠工程款、赔偿款数额现在有变化，因为结算后，桃山林业局又给其一部分工程款。证明案涉的×号、×号楼没有结算完毕。远望公司对该组证据质证认为，对桃山林业局盖章的情况说明真实性无异议，但对证明事项有异议，该证据仅体现桃山林业局向周天成借款1500000元，并未确认案涉车库归周天成所有和具有处置权。情况说明中显示的周天成向桃山林业局交付房屋钥匙，并未包括车库的。另外的情况说明是周天成单方阐述，不予认可。对周天成提交的两份补充协议无异议，但对证明的问题有异议，协议中的每平方米增加50元，是因为周天成与远望公司约定的工程造价较低，远望公司同意给周天成增加施工费。另外，车库不包含在抵偿50%期房之内。远望公司与周天成是分包关系。对周天成举证的结算协议不予认可。霍昌明对该组证据不予质证。桃林公司质证称，对证据中盖有桃山林业局章的情况说明，代理人无法确认真实性，需与桃山林业局相关部门进行核实。但从内容看，时间为2018年，且内容体现的是由于刘敏拒付周天成施工的工程款导致回迁户无法回迁，为此桃山林业局垫付农民工工资150万元后，协调对2到5层共计108户回迁户回迁，全文内容与本案争议事实没有任何的关联性，也无法证实周天成所述的将剩余车库的钥匙交给林业局。对周天成提供的另一份情况说明，是周天成本人对工程情况的陈述，不能作为证据使用。对2016年8月31日的补充协议与桃林公司无关不予质证。对2015年7月20日远望公司与周天成签署的协议不知情，远望公司将工程转包给周天成违反桃林公司与远望公司签署的住房改造建设协议书，应当依法承担违约责任。对周天成提交的结算协议的真实性、合法性、关联性均有异议，该结算协议无任何主体签字确认，无法证明其内容的真实性。本院对各方当事人提交的上述证据认定如下：对证据1远望公司出示的与桃林公司签订的住房改造建设协议书，因签订合同的相对方对该证据的真实性无异议，故本院予以确认；对证据2远望公司出示的与周天成签订的施工协议，结合周天成的答辩意见和其他证据，本院对该证据的真实性予以确认；对证据3远望公司出示的周天成本人给桃山林业局基建科的卖出房屋的统计表。本院结合其他证据及周天成的答辩意见，可以确认证据中所列明的车库确实由周天成出售，故本院对该证据的真实性予以确认；对证据4远望公司出示的桃山林业局棚改办给其出具的通知书因桃林公司未予否认，故本院对该证据的真实性予以确认；对证据5远望公司出示的×号楼、×号楼工程造价支付汇总表，因无相对人签字确认，且其内容与本案争议的焦点问题无关联性，故本院不予采信；对证据6霍昌明举证的与周天成签订的《房屋买卖合同》及周天成出具的收据，本院结合周天成的答辩意见，对霍昌明在周天成处购买了案涉车库的事实予以确认。对证据7周天成在庭审前向法庭提交的五份证据中，2018年桃山林业局出具的情况说明，因加盖了桃山林业局公章，桃林公司亦未否认其真实性，且该证据的内容与本案争议焦点具有关联性，故本院予以采信；对周天成提交的另一份情况说明，因无其他相对人签章确认，且桃林公司予以否认，故本院对该证据的真实性不予采信；对周天成与刘敏签订的补充协议，结合远望公司及周天成的诉辩意见，本院予以采信；对周天成提交的结算协议，因协议中无任何主体签字盖章，无法证明该协议的证明效力，故不予采信。依据当事人在庭审中的陈述和上述有效证据，结合本院已经生效的（2018）黑0781民初××××号民事判决书中确定的相关事实，本院确认本案以下案件事实：案涉的桃山林业局金玉尚城小区，系桃山林业局申请立项的，由铁力市人民政府于2015年3月3日以铁政发[2015]6号文件,批准桃山林业局建设的棚户区改造项目。该文件规定:项目的征收工作由桃山林业局自行负责，开竣工日期为2015年4月30日至2015年10月30日。同年3月20日，远望公司出具授权委托书，授权该公司副总经理刘敏以远望公司的名义主持案涉小区工程项目的经营事宜，并承认刘敏签署的相关文件。同年3月25日，桃山林业局作为甲方与远望公司签订了《桃山林业局住房改造建设协议书》约定：由远望公司对金玉尚城小区建设中的拆迁、回迁、安置、补偿工作自行开展，利用拆迁残值弥补建安成本和利润等内容。同年7月20日，刘敏与周天成签订了协议约定：周天成使用远望公司资质，承建金玉尚城小区×号楼、×号楼的施工建设，按工程总价的0.5%交纳管理费，工程单价为1070/平方米，结算方式为50%支付期房，50%支付现金，同时注明了二层至五层的期房单价。2016年8月31日，刘敏与周天成签订了补充协议约定：“因金玉尚城小区×号楼、×号楼不能按时拨付工程款，停工造成的损失由甲方刘敏补偿给乙方周天成50元/平方米。”2017年7月4日周天成与霍昌明签订了《房屋买卖合同》约定：周天成将位于金玉尚城小区×号楼北面由西向东数第六户车库以65000元的价格出售给霍昌明。现该车库已交付霍昌明使用。2018年11月25日，桃山林业局棚户区改造办公室向远望公司下发通知书，主要内容为：“对金玉尚城小区×-×号楼、××-××号楼剩余房源，不允许继续销售商品房，不允许以房低工程款，暂时不安置回迁，待林业局整体安置。”同年，桃山林业局与周天成共同签署了《情况说明》，主要内容为：“因建筑商刘敏未支付周天成工程全额款，刘敏与周天成在对账过程中产生异议，刘敏拒不支付工程款。经林业局协调，刘敏不予算账，导致回迁群众不能及时回迁入住，现桃山林业局接手回迁事宜。一、桃山林业局暂时借付给周天成壹佰伍拾万元整，用于支付农民工工资。二、周天成应在支付农民工工资的同时，将金玉尚城小区×号楼1、2、3单元，×号楼1、2、3、5、6、7单元二至五层的各回迁户钥匙交给桃山林业局（共计108户）。三、待群众安置结束后，林业局组织工程决算，结算尾款。四、周天成交给桃山林业局的楼房应是各种设施完备，具备入住条件的楼房。”至本案庭审时，远望公司与桃林公司就本案案涉工程尚未结算，远望公司与周天成亦为结算。另查明，2015年6月8日，桃山林业局取得金玉尚城小区建设用地规划许可证。2018年9月6日，黑龙江省桃山林业局更名为伊春森工桃山林业局有限责任公司。金玉尚城小区至今未竣工验收，但回迁户已实际入住。案涉车库亦未办理产权登记。本案争议的焦点为：1、远望公司主张案涉车库所有权归其所有，有无事实及法律依据。2、远望公司主张周天成与霍昌明的买卖协议无效，要求返还车库的主张应否得到支持。本院认为，远望公司依据其与桃山林业局签订的《桃山林业局住房改造建设协议书》的内容，主张其作为金玉尚城小区拆迁施工方，应获得拆迁安置利益，所建房产已被桃山林业局确认归其所有。本院认为，该协议中既无工程价款结算的约定，也无以所建楼房抵顶工程款的约定，故远望公司主张依债权取得案涉房产所有权不予支持。关于桃林公司提出的案涉工程由远望公司负责改造建设，远望公司作为金玉尚城小区开发建设单位，对案涉小区房产拥有所有权，其公司并非案涉车库所有权的辩解意见。本院认为，案涉车库尚未办理产权登记，依据《中华人民共和国民法典》第三百五十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。桃山林业局作为金玉尚城小区棚户区改造项目建设用地使用权人，依法对该土地上建造的房屋享有所有权。桃林公司未举证将案涉工程建设用地使用权转让给远望公司，亦未提供证据证明案涉房屋所有权归远望公司，故对桃林公司上述辩解意见不予采信。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，周天成未取得所有权出售案涉车库属无权处分，但并不影响其与霍昌明签订的买卖合同效力，即该合同有效。故远望公司作为案涉工程的承包方，主张周天成与霍昌明就案涉车库的买卖关系无效，要求返还车库的诉讼请求本院不予支持。周天成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃在庭审中享有的权利，应由其自行承担对己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百三十一条、第二百三十四条、第二百三十五条、第三百五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：驳回黑龙江远望建筑安装工程有限公司的诉讼请求。案件受理费2698元，由黑龙江远望建筑安装工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审 判 长  孙 平人民陪审员  陈艳秋人民陪审员  郑桂琴二〇二一年六月二十八日书 记 员  宋梓淇