陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕07民终699号上诉人（一审原告）：杨云东，男，汉族，1979年9月14日出生，大专文化，居民，住陕西省镇巴县。上诉人（一审被告）：郝伟，男，汉族，1983年1月14日出生，中专文化，居民，住陕西省镇巴县。上诉人杨云东因与上诉人郝伟房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省镇巴县人民法院（2020）陕0728民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨云东上诉及答辩称：请求撤销一审判决，查清事实，或发回重审。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决事实不清，程序违法。一审判决认为，2016年4月至2019年8月30日，房租共计136600元，被上诉人支付20000元，剩余116600元一直拒不履行。因被上诉人资金出现问题下落不明，迟延履行债务或经催告后在合理期限内仍未履行的，视为合同解除。但因是口头协商方式达成租赁合同，且被上诉人一直在使用房屋，故租赁关系一直存在。2019年8月双方签订了解除租赁协议，根据协议解除房屋租赁合同。上诉人不负任何法律责任，全部责任由被上诉人承担，并按上诉人要求清理垃圾，拆除指定的装修物品。故2016年4月至2019年8月30日是租赁关系，如果解除2019年8月双方也不会再签定解除租赁协议了。请二审撤销原判，依法改判。被上诉人装修了一半就失去联系了，两年后答辩人才去找的被上诉人父母，签了一份协议。被上诉人说是合伙，但没有合伙协议。被上诉人租答辩人的房屋这么多年一直没有给房租，答辩人到现在一直租不出去，别人一打听就认为房子有纠纷，给答辩人造成了较大的经济损失。郝伟上诉及答辩称：撤销一审判决，发回重审。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定基本事实不清，违反法定程序，对反诉组织调查，漏判了上诉人的诉讼请求。一审法院认为被告没有给原告说房子不租，导致原告房子租不出去。原告房子面积大，楼层高，租金贵，所以租不出去。一审判决赔偿3万元，但上诉人安装的消防设施价值3万元，水电支出1万多元，其他装修、楼梯封顶及天井封顶支出1万多元，这些都给了被上诉人，作为被上诉人所谓的赔偿。上诉人的家人及合伙人姜某某已经告知被上诉人没钱了，租不起了，但被上诉人还不让上诉人的合伙人租。因合伙人自己想做，上诉人是三个人合伙租房做生意，合伙三人为庞某某、姜某某、郝伟。其中一人是房东亲戚，但现在房东不承认了。当时去找房东也是三个合伙人一起去的，装修时三个合伙人也在现场，所以被上诉人要求赔偿也是三个人的事。一审判决不正确，答辩人和其他三人合伙租房，先给了被上诉人2万元，答辩人资金出现短缺，无法继续经营。合伙人找到被上诉人说接手房子，但是被上诉人不认，只让答辩人租。之后被上诉人去找答辩人父母，答辩人的父母也给被上诉人说答辩人没钱租不了。杨云东向一审法院起诉请求：1、支付原告2016年4月至2019年8月30日，三年零五个月的房租100000元。2、被告修复原告三楼房屋、清理三楼装修垃圾。3、本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月，被告郝伟因开设足浴店需要租赁房屋便通过招租广告找到原告杨云东，双方协商租赁原告位于镇巴县XX街道办事处XX社区XX房XX楼（房屋共三间七层，第三层房屋面积320平方米），并口头约定租金每年4万元，一年一租，租金根据实际情况逐年增加，其他约定不明确。2016年5月，原告将房屋交付给被告，后被告开始对该房屋进行装修，被告将房屋装修一半时支付原告租金2万元。同年8月，被告郝伟因资金周转困难停止对房屋进行装修并外出务工。2019年原告通过电话联系被告郝伟协商租赁房屋事宜，同年8月30日原、被告双方签订协议约定双方租房事宜及违约责任并约定从2019年8月起双方解除房屋租赁合同，清理房屋垃圾，腾退房屋，双方在协议上签名捺印。一审另认定，原告将房屋租赁给被告郝伟后，一直空置至今未再对外出租。镇巴县XX街道办事处XX社区XX路房屋系晏某某所有，原告杨云东与晏某某系母子关系。一审法院认为：本案的争议焦点为：1、原、被告双方的房屋租赁关系是否成立；2、房屋租赁的实际时间是多久；3、原告的具体损失有哪些？针对争议焦点一，原、被告之间的房屋租赁关系依法成立，双方未签订书面租赁合同，未约定租赁期限，视为不定期租赁关系。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方通过口头协商方式达成了房屋租赁合同，房屋也已经交付使用，并实际履行了合同，故原、被告双方的房屋租赁关系成立。原、被告之间达成的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。针对争议焦点二，原、被告2016年4月达成租房的合意，同年5月交付房屋被告开始装修，至此合同开始履行。2016年8月被告因资金出现问题外出务工下落不明，在支付两万元房租后剩余租金未再支付。当事人一方迟延履行债务或经催告后在合理期限内仍未履行的，视为合同解除。2016年8月被告外出务工导致合同无法再继续履行，但未书面或者口头通知原告给原告造成了一定的损失，导致房屋无法再次出租。2019年8月30日双方虽然补签了解除合同的协议，但是双方对租赁期限仍有争议。通过双方当事人的陈述，可以确定事实为租房合同为一年一签，第一年房租为4万元，而补签协议中也载明“预付给甲方（即原告杨云东）一半2万元房租”，根据以上内容可以推断出双方当时租赁期限为一年，之后的租赁期限仅为意向性质，不具有合同约束力。原告杨云东主张房屋空置至今，租金应计算至2019年8月30日，但租赁满一年后双方本应就之后的租赁意向进行协商，此时被告外出下落不明即以行动表明了后续意向无协商可能，则租赁合同在满一年后终止。而原告当时应当采取诉讼或其他合理措施及时减少损失而非空置房屋随意扩大损失。故一审法院考虑到双方就一年后续约曾有的意向和被告在一年期满时未提前通知原告会导致其未能提前另行寻租产生空置损失的实际，酌定原告的房屋空置损失期为3个月，则扣除已支付的2万元，被告还应向原告支付的租金及空置损失为3万元（4万元/年×1年3个月-2万元）。针对争议焦点三，除以上确定的房屋空置损失外，被告租赁原告房屋后进行装修，装修未完成便搁置，为此产生的建筑垃圾现在还堆放在上述房屋。合同期满后，被告未腾退房屋并清理垃圾，根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，被告还应负责将房屋修补并清扫装修垃圾。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决：一、被告郝伟支付原告杨云东房屋租金及空置损失共计5万元，除已支付2万元外，下余3万元限本判决生效后三十日内付清；二、被告郝伟将原告杨云东的位于镇巴县XX街道办事处XX社区XX路三楼房屋墙面修复并清除屋内装修垃圾，费用由被告郝伟负担，上述事项在本判决生效后十日内履行。三、驳回原告杨云东的其余诉讼请求。如未按判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，原告杨云东负担805元，被告郝伟负担345元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郝伟提交通话录音二份，证明郝伟与他人是合伙租房，期间合伙人姜某某要租，杨云东不让租。杨云东质证意见：对该组证据的真实性、证明目的不予认可，不能确定通话人的身份，郝伟朋友只是过来看了一下房，之后再没联系过。看房、付租金及装修都是郝伟在负责。本院对该组证据真实性、证明目的均不予采信。经审理查明的案件事实与一审判决认定案件事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人未采用书面形式签订租赁合同的，应视为不定期租赁合同。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方当事人未签订书面房屋租赁合同，应当视为不定期租赁。依法成立的合同，双方当事人应全面履行，但本案郝伟因自身资金出现困难，在未与杨云东进行协商的情况下，弃置装修一半的房屋离开现场，并欠付房屋租金2万元，该行为构成根本违约，其应当承担支付下欠租金及赔偿相应损失的违约责任。虽然郝伟辩称，当时已经给杨云东说了因资金问题租不起房屋了，不应对本案损失承担赔偿责任，但因其并未提交充分的证据予以证实，对该辩解本院不予采信。至于郝伟还提出案涉房屋租赁合同系其与他人合伙租赁，因郝伟并未提交有效证据予以证明，对此事实本院不予确认。虽然郝伟应向杨云东承担违约责任，但郝伟自2016年8月就停止房屋装修，且未按照约定支付下欠租金2万元，随后更是无法正常联系，郝伟的行为已经明显表明其不再继续履行租赁合同，作为出租人的杨云东应当在合理的期限内，采取诉讼或者其他合理措施及时减少损失。但本案中，杨云东在随后的三年内对案涉房屋采取空置处理，其措施明显不当，导致损失扩大，对于因杨云东自己的行为造成的损失扩大部分依法应不予支持。一审根据查明案件事实，酌定房屋租期届满一年后的空置损失期为3个月并无不当。根据《最高人民法院》第十一条规定，承租人经出租人同意装修的，合同解除时，双方对已形成附合的装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，郝伟因自身原因，在租赁期内弃置装修一半的房屋并欠付租金，其行为构成根本违约。因双方当事人并未对房屋装修物残值的归属做出约定，且杨云东并不同意利用，根据上述法律规定，其主张以装修残值抵偿房屋租金及应承担的赔偿额的请求没有事实与法律依据，本院依法不予支持。综上所述，杨云东、郝伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由杨云东负担600元，郝伟负担450元。因杨云东已预交案件受理费805元、郝伟已预交案件受理费2300元，故退回杨云东多预交二审案件受理费205元，退回郝伟多预交二审案件受理费1850元，由其分别持据到本院领取。本判决为终审判决。审 判 长 王永吉审 判 员 李俊霞审 判 员 曹建祥二〇二一年六月二十八日法官助理 魏佩媛书 记 员 陈 宁