广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0402民初8097号原告：余婷婷，女，汉族，*年*月*日出生，住×××××××，公民身份号码：××××××××××××。委托诉讼代理人：晏志峰，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯汉锋，广东大同（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市华驰科技有限公司，住所地：珠海市××××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××834H。法定代表人：邢某1。委托诉讼代理人：张光，系公司员工。第三人：厦门国际银行股份有限公司珠海分行，经营场所：珠海市香洲区××××××××××××泰福国际金融大厦首层B区及25-26层，统一社会信用代码：91440400X17501530X。负责人：张志荣，总经理。委托诉讼代理人：黄思悦，系公司员工。委托诉讼代理人：冉运益，系公司员工。原告余婷婷与被告珠海市华驰科技有限公司（以下简称“华驰公司”）、第三人厦门国际银行股份有限公司珠海分行（以下简称“厦门银行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余婷婷的委托诉讼代理人侯汉锋、被告华驰公司的委托诉讼代理人张光、第三人厦门银行的委托诉讼代理人黄思悦、冉运益到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告余婷婷向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告解除珠海市×××××××××××（南湾国际）3栋1单元303房的抵押登记；2.请求判令被告协助原告办理珠海市×××××××××××（南湾国际）3栋1单元303房的产权登记手续；3.请求判令被告向原告支付逾期办理解除抵押登记手续的违约金（自2019年10月16日起以3150548元为基数、按照每日万分之三的标准计算至被告实际办理解除抵押登记之日止）；4.请求判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金（自2020年10月21日起以1260548元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际办理产权登记之日止）；5.请求判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月16日，原告与被告签订《南湾国际房屋认购合同》，约定原告以总价3150548元的价格购买被告开发的珠海市×××××××××××（南湾国际）3栋1单元303房，其中首付款1260548元，原告在签订前述合同当天向被告支付了前述首付款。根据上述认购合同的记载，上述房屋存在抵押登记，被告承诺在签订上述合同之后6个月内办理解除抵押登记的手续，但被告迄今仍未办理解除前述抵押登记的手续。随后，双方签订《珠海市商品房买卖合同》，除了上述价款等内容之外，还约定被告应当在房屋交付之后365日内办理产权登记手续，但被告迄今仍未办理前述产权登记手续。签订上述合同之后，原告已办理了缴纳契税等手续。基于以上的事实和理由，被告既未办理抵押解除的手续，更未办理产权登记手续，已严重违约。鉴于此，原告为维护自身的合法权益，谨诉诸于贵院，恳请贵院查明事实，判如所请。原告余婷婷提供了如下证据：1.南湾国际房屋认购合同；2.珠海市商品房买卖合同；3.招商银行户口历史明细记录、收据；4.税收完税证明；5.入伙通知书。被告华驰公司辩称，针对原告要求解除抵押登记的诉求，被告主观上认可，但是受限于外部客观原因，暂时无能为力。由于被告需要对外融资，将房产抵押给了金融机构，对于这一点，在原告购房前，被告已给予知会及充分的风险提示。因新冠疫情影响，被告的资金情况一直不理想，债务不解决，融资项下的抵押手续也一时难以解除，当前，被告正在与外部机构谈判进行债务重组，一旦重组完成，该房产的抵押手续问题即可予以解决。针对原告要求支付解除抵押手续的违约金的诉求，被告不予认可。被告在原告购买房屋时已经向原告表明，该房产处于被抵押的状态，并做了充分风险提示：“购买此房不影响居住，但是办证会晚一些，开发商会力争快一点解除历史遗留问题”，原告在知道全部情况后，仍同意购买，表明原告早已对抵押房产的风险有预估。被告并非主观故意拖延，不为原告解除房产抵押手续，确系因为外部的不可抗力所致，新冠疫情导致被告的资金情况一直不佳，系被告不能控制的原因，造成抵押手续一时难以解除。《认购合同》虽然有约定六个月后解除抵押手续，但是该合同并未就六个月届满后仍没解除如何追责作出明文约定，双方之间其它的合同也无相关约定，所以，原告索要的违约金标准按日万分之三，并无任何合同依据。由于该房的历史抵押手续未解除，导致该房的银行按揭手续也至今无法办理，时至今日，原告仅交纳了一笔首期款126.05万元，就从2019年开始使用该房至今，被告截至目前也仅收到原告的126.05万元，换句话说，此情形下，被告的利益同样在遭受损害，而原告却向被告索要违约金，并以315万为基数索要违约金，实属于法无据、于情无理。针对原告要求支付逾期办理产权登记的违约金的诉求，被告不予认可。根据《珠海市商品房买卖合同附件》第十条第一款约定“逾期办理房地产权证的，每逾期一天，按已付房款的万分之零点五支付违约金。”原告对该份文件也是同时持有的，但原告也许认为该证据对其自身不利，主观故意隐瞒了该文件，意图不当得利，被告对此当然不予认可。综上，被告对原告该项诉求不予同意。针对原告要求承担诉讼费用的诉求，被告不予认可。原告在购买房产时，已全面知晓该房产为抵押房产，被告也为其做了较为全面的风险提示，原告已有充分预估，后续，由于外部客观原因，导致被告受客观不可抗力影响，在办证上比原预定期限有一定延迟，但是，原告自2019年以来一直正常使用该房产，对其工作、生活并无大的影响。与此同时，由于此房一直未办理按揭，被告也同样未收到银行的按揭放款，被告同样是受害方。就该房的办证问题，被告与原告曾多次沟通，说明当前正在做债务重组，相信问题可以很快解决，希望原告再耐心等待，充分给予理解，但原告不顾被告的解释，一意孤行提起诉争，诉讼费用当然由其自担，双方并无任一合同约定被告需承担原告此类费用。综前所述，原告的该项诉求，于合同无据，被告不予认可。被告华驰公司提供了如下证据：1.珠海市商品房买卖合同；2.签收条。第三人厦门银行述称，珠海市美典装饰设计有限公司（以下简称“美典公司”）与厦门银行于2018年8月16日签署《流动资金借款合同》，贷款总金额为人民币80000000元，贷款有效期限自2018年8月16日起至2021年8月15日止。同日，华驰公司、珠海市华策集团有限公司、杨智雄、杨峰分别与厦门银行签署《保证合同》，为借款合同项下全部债务提供连带责任担保，华驰公司与厦门银行签署《最高额抵押合同》，华驰公司提供其名下的位于珠海市×××××××××××共计42处房产（包括案涉3栋1单元303房）及该房产相应的土地使用权为抵押权人为借款合同项下全部债务提供最高额抵押担保，并于2018年8月21日办妥抵押登记手续，不动产登记证明号为：粤（2018）珠海市不动产证明第0053282号。相关合同签署后，厦门银行于2018年8月22日向美典公司发放了贷款人民币8000万元整。根据《民法典》第四百零六条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”根据厦门银行与华驰公司签署的《最高额抵押合同》第4.1条约定“抵押权存续期间，未事先征得抵押权人书面同意，抵押人不得将该抵押物出租、出售、转让、再抵押、改变抵押物用途或以其他方式擅自处分。”根据原、被告提交的证据材料，被告华驰公司与原告于2019年4月16日就珠海市×××××××××××（南湾国际）3栋1单元303房签署《南湾国际房屋认购合同》、《商品房买卖合同》，但被告华驰公司在签署《南湾国际房屋认购合同》、《商品房买卖合同》前，并未事先征得厦门银行书面同意，也未告知厦门银行，厦门银行对此不知情。被告擅自出售珠海市×××××××××××（南湾国际）3栋1单元303房，违反与厦门银行签署的《最高额抵押合同》约定，已构成违约，厦门银行有权循法律途径依法维护自身合法权益。第三人厦门银行提供了如下证据：1.编号为151××××××××××068的《流动资金借款合同》；2.编号为151××××××××××068DY-1的《最高额抵押合同》；3.编号为粤（2018）珠海市不动产证明第0053282号不动产登记证明；4.珠海市不动产登记情况查询结果。经审理查明,2019年4月16日，余婷婷（乙方）与华驰公司（甲方）签订《南湾国际房屋认购合同》，约定：乙方自愿认购由甲方开发的位于珠海市××××××××××××××××××××，建筑面积130.46平方米，总房款3150548元，购房定金945164元；自本合同签署之日起十天内，即2019年4月26日前，须付清总房款之40%，即1260548元，并与甲方签订《珠海市商品房买卖合同》；购房余款1890000元由乙方向银行申办六成30年的银行按揭贷款；双方签订《珠海市商品房买卖合同》后，本合同即告终止，双方应按照正式签署的《珠海市商品房买卖合同》全面履行合同义务；等等。该认购合同下方备注：乙方在签订本合同时已知悉并同意，该房屋已经被抵押，但甲方承诺在签订本认购合同后6个月内办妥解除抵押手续，乙方不得以该房屋被抵押为由拒不履行本合同，否则视为乙方违约，甲方有权没收定金，补充抵押条款在签订正式商品房买卖合同时将有详细约定。2019年4月16日，余婷婷（买受人）与华驰公司（出卖人）签订《珠海市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为南湾国际公馆3栋1单元303房，建筑面积130.46平方米，该商品房属现房，总价款为3150548元；结算方式为现金，约定金额为1260548元，约定日期为2019年4月16日，贷款金额为1890000元，买受人应按约定的付款方式将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户；出卖人应当在2019年7月16日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记，出卖人应如实告知买受人为办理产权登记需要由买受人提供的申请资料，出卖人未告知或告知的内容不完备、不准确，致使买受人未能及时提供申请资料的，买受人不承担责任，出卖人已如实告知买受人为办理产权登记需要由买受人提供的申请资料、且告知内容完备、准确，但买受人未及时提供产权登记机关要求的需由买受人提供的申请资料的，出卖人不承担责任；等等。余婷婷（买受人）与华驰公司（出卖人）同时签订了《珠海市商品房买卖合同附件》，该附件中的补充协议约定：出卖人无正当理由未在约定的期限内为买受人申请办理产权登记的，每逾期一天，应按买受人累计已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金，违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人累计已付房款的5%；买受人未在约定的期限内向出卖人提交申请资料、支付相应金额的款项的，每逾期一天，应按买受人累计已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金，违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人累计已付房款的5%；如因买受人原因导致未能及时或者无法办理产权登记的，均由买受人承担全部责任，该原因包括但不限于：买受人未充分及时提交各类资料、买受人未及时换领发票、买受人未按照规定支付各项税费、买受人未完全按照约定支付房价款、买受人不具备受让该商品房资格、买受人未按照约定对面积误差支付增加面积的房款、因买受人的债务纠纷使得该商品房权属处于受限制状态，若因买受人原因导致未能及时或者无法办理产权登记导致出卖人为买受人向银行承担担保责任的期限延长，则每延长一日，买受人按担保债权的万分之零点五向出卖人支付违约金；本补充协议是买卖合同不可分割的一部分，与买卖合同具有同等法律效力，本补充协议由买受人和出卖人在签订买卖合同时同时签署，如本补充协议与买卖合同有任何不符之处，均以本补充协议的约定为准；等等。2019年4月16日，余婷婷向华驰公司支付了1260548元，华驰公司向余婷婷开具了945164元的定金收据和315384元的购房款收据。2019年8月5日，余婷婷缴纳了买卖房屋的契税45007.83元。2019年10月，华驰公司向余婷婷发出《南湾国际公馆入伙通知书》，华驰公司将房屋交付给余婷婷使用。另查明，2018年8月16日，美典公司与厦门银行签订《流动资金借款合同》，约定厦门银行同意提供流动资金贷款8000万元予美典公司使用。同日，华驰公司与厦门银行签订《最高额抵押合同》，约定华驰公司愿意为厦门银行与美典公司依《流动资金借款合同》所形成的一系列债权提供最高额抵押担保，华驰公司以茂丰路133号3栋1单元303房等不动产抵押予厦门银行，作为主合同项下美典公司所欠厦门银行全部债务偿还的抵押担保，抵押权存续期间，未事先征得厦门银行书面同意，华驰公司不得将该抵押物出租、出售、转让、再抵押、改变抵押物用途或以其他方式擅自处分。茂丰路133号3栋1单元303房办理了抵押登记，厦门银行于2018年8月21日取得了不动产登记证明，载明抵押权人为厦门银行，抵押方式为最高额抵押，担保债权数额为8000万元，债务确定期间自2018年8月16日至2021年8月15日。原告在庭审中称，因案涉房产存在抵押，剩余189万元购房款的按揭手续无法办理，故原告仅支付了1260548元购房款，剩余款项没有支付。被告在庭审中称，案涉房产属于笋盘，出售时价格较低，原告通过关系人向被告求购房屋，被告向原告说明了案涉房产存在抵押的情况，并告知了原告购买的风险，但原告愿意容忍，所以双方才达成了交易；被告曾预估在与原告签订合同后约半年时间即可协助原告办理按揭手续，并与原告口头约定，若无法办理按揭，双方可解除合同。第三人在庭审中称，被告尚欠付贷款本金余额6383.63万余元及相应的利息，在被告未还清贷款的情况下，第三人不同意解除包括案涉房产在内的不动产的抵押手续。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案的法律事实持续至民法典施行后，故应适用民法典的规定。余婷婷与华驰公司签订的《南湾国际房屋认购合同》、《珠海市商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《南湾国际房屋认购合同》中约定双方在签订正式商品房买卖合同时对补充抵押条款进行约定，但双方签订的《珠海市商品房买卖合同》并未对此进行约定，故认购合同中的备注条款并未被取代，该备注条款继续有效。华驰公司未按照合同约定在签订认购合同后6个月内办妥案涉房产的解除抵押手续，华驰公司应承担相应的违约责任。案涉认购合同及商品房买卖合同对于华驰公司的违约责任均未进行约定，余婷婷诉请参照认购合同的其他条款约定的违约责任要求华驰公司给付违约金没有依据，本院不予支持。案涉商品房买卖合同签订至今余婷婷仅支付了1260548元购房款，且华驰公司在2019年10月已将案涉房屋交付给余婷婷使用，结合余婷婷的损失情况，本院酌定华驰公司以1260548元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向余婷婷支付自2019年10月16日至案涉房产解除抵押之日止的逾期办理解除抵押登记手续的违约金。华驰公司在案涉认购合同和商品房买卖合同签订前已将案涉房产抵押给厦门银行，余婷婷在签署认购合同及商品房买卖合同时也已知悉案涉房产已被设置抵押的情况，现案涉抵押权并未消灭，厦门银行亦表示在主债务尚未清偿的情况下不同意解除案涉房产的抵押手续，故余婷婷诉请解除案涉房产的抵押登记手续没有依据，本院不予支持。华驰公司与厦门银行签订的《最高额抵押合同》中约定在抵押权存续期间，未事先征得厦门银行书面同意，华驰公司不得出售、转让案涉房产，故华驰公司无权在未经得厦门银行同意的情况下将案涉房产出售给余婷婷，余婷婷也不能依据案涉商品房买卖合同取得案涉房产的所有权，且余婷婷现仅支付了部分购房款，余婷婷亦无权依据合同约定要求华驰公司协助办理案涉房产的过户手续。案涉商品房买卖合同虽约定华驰公司应在商品房交付后365日内协助余婷婷办理产权登记手续，但结合整个合同的约定内容及商品房买卖的交易惯例，华驰公司在余婷婷支付完毕全部购房款后才有该项义务，现余婷婷仅支付了部分购房款，余婷婷诉请华驰公司支付逾期办理产权登记的违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告珠海市华驰科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余婷婷支付以人民币1260548元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2019年10月16日起至珠海市香洲区××××××××××××××××解除抵押登记之日止的违约金；二、驳回原告余婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币16002元，由原告余婷婷负担人民币15585元，被告珠海市华驰科技有限公司负担人民币417元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二一年六月二十三日书记员 卢燕婷何倩