湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 湘1126民初1533号 原告：宁远萨维尔物业管理有限公司。 住所地：湖南省宁远县舜陵街道九嶷南路159号。 法定代表人：付爱民该公司执行董事。 委托诉讼代理人：于志明，湖南君义律师事务所律师（代理权限：特别授权）。 被告：欧阳甜恬，女，1984年10月22日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住湖南省宁远县舜陵街道宁郡华府8栋2单元2002室。公民身份号码：431126198410221321。 委托诉讼代理人：李国泉，男，1984年11月30日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住湖南省宁远县舜陵街道宁郡华府8栋2单元2002室。公民身份号码：431126198411300814（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人与被告系夫妻关系。 原告宁远萨维尔物业管理有限公司诉被告欧阳甜恬合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁远萨维尔物业管理有限公司的委托诉讼代理人于志明、被告欧阳甜恬及其委托诉讼代理人李国泉到庭参加诉讼，原告宁远萨维尔物业管理有限公司的法定代表人付爱民经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁远萨维尔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告立即向原告支付2017年1月1日起至2020年9月30日止物业管理费6,324元；请求法院依法判令被告立即向原告支付欠缴物业管理费的违约金（从2017年1月1日起暂计算至2020年9月30日止为2,182元，之后仍按每日万分之五计算至欠缴费用付清之日止）；本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年1月1日，原告与宁远金泰置业有限公司签订《宁郡华府前期物业委托服务合同》，约定由原告向被告所居住的“宁郡华府”小区提供物业服务；收费标准为高层住宅按每月1.1元/月/㎡收取；合同还约定，入小区业主欠缴物业费，原告有权从欠缴之日起以应付物业费为基数按每日千分之三计算违约金。被告系“宁郡华府”小区8栋2单元2002室业主，该户业主房屋面积为140.53㎡。现被告按物业合同约定应向原告缴纳2017年1月1日至2020年9月30日的物业费6,324元，但被告却拒不履行自己的缴费义务。据此，原告为维护自身的合法权益，特向提起诉讼。 被告欧阳甜恬辩称，物业费我会交的，但我与物业有合同，我是2016年8月31日前入住的，我应该享受交1年物业管理费赠送1年物业管理费的优惠，我向物业公司上交装修押金2,000元，物业公司同意抵物业费的。现物业的消防、卫生不过关，我的摩托车放在小区遗失，我不交物业费有理由。 原告宁远萨维尔物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、《金水湾宁郡华府收楼程序确认》、《房屋交付验收表》、《业主领取钥匙登记表》、《室内装修竣工验收单》、《宁郡华府室内装修要求及规则》，拟证明被告系宁郡华府府小区8栋2单元2002室的业主，所住房屋面积为140.53米的事实；2．《金水湾宁郡华府前期物业委托服务合同》两份及《证明》一份，拟证明原告系宁郡华府小区的物业公司，并就涉案物业合同依法向相关部门，进行了备案；原告与被告之间系物业服务合同关系，原告有权向被告收取欠缴物业费；被告所住房屋的物业收费标准为1元/月的事实。3．欠费统计表，拟证明被告拖欠原告2017年1月1日至2020年9月30日物业管理费6,324元，违约金2,182元； 被告欧阳甜恬为支持自己的主张向法庭提供如下证据：1．宁远金泰置业合同，拟证明自己是享受交一年物业赠送1年物业管理费的事实；2．照片，拟证明物业安保、卫生脏乱差的事实；3．交付物业费2000元票据，拟证实交物业费用2,000元的事实。 被告欧阳甜恬对原告宁远萨维尔物业管理有限公司提供的证据质证意见如下：1号证据，我只与金泰物业签订了合同，我交了2,000元物业管理费，我享受交1年赠送1年物业费的；2号证据不知情；3号证据如果是事实，我会支付。原告宁远萨维尔物业管理有限公司对被告欧阳甜恬提供的证据质证意见为：1号证据没有异议，2号证据不是事实；3号证据收据我们不知情，押金可以退的，是装修押金。 通过庭审，本院对证据认证如下： 原告宁远萨维尔物业管理有限公司提交的1号、2号和被告欧阳甜恬提供的1号、3号证据，符合证据的客观性、合法性、关联性特征，本院予以采信；原告宁远萨维尔物业管理有限公司提交的3号证据和被告欧阳甜恬提供的2号证据与事实不符，本院不予采信。 根据以上采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：被告欧阳甜恬系“宁郡华府”小区8栋2单元2002室业主，该房屋面积为140.53㎡。2016年8月1日被告欧阳甜恬从宁远金泰置业有限公司（原宁远金泰房地产开发有限公司）收房。按照宁远县金泰置业有限公司（原宁远金泰房地产开发有限公司）与永州市泰丰物业管理有限公司签订的物业管理合同约定：凡在2016年8月31日前收房的业主将享受1年物业管理费赠送1年物业管理费的优惠。2016年6月15日，被告欧阳甜恬向永州市泰丰物业管理有限公司宁远分公司交装修押金2,000元，后经永州市泰丰物业管理有限公司宁远分公司同意折抵物业费。2017年1月1日，原告宁远萨维尔物业管理有限公司与宁远金泰置业有限公司签订《宁郡华府前期物业委托服务合同》，约定由原告宁远萨维尔物业管理有限公司居住的“宁郡华府”小区业主提供物业服务；收费标准为高层住宅按每月1.1元/月/㎡收取（其中0.1元由开发商承担）；物业管理服务费按年交纳，每年首月15日前交完当年费用；合同还约定，入小区业主欠缴物业费，原告有权从欠缴之日起以应付物业费为基数按每日千分之三计算违约金。被告欧阳甜恬以原告宁远萨维尔物业管理有限公司服务质量不符合约定拒交物业费，原告宁远萨维尔物业管理有限公司向被告欧阳甜恬多次下发催费通知书，但被告欧阳甜恬均不予理睬。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案为物业服务合同，宁远县金泰置业有限公司与原告宁远萨维尔物业管理有限公司签订的《宁郡华府前期物业委托服务合同》，对业主具有法律约束力，被告欧阳甜恬作为“宁郡华府”小区8栋2单元2002室业主有忠实执行合同的义务。宁远县金泰置业有限公司（原宁远金泰房地产开发有限公司）与永州市泰丰物业管理有限公司签订的物业管理合同约定：凡在2016年8月31日前收房的业主将享受1年物业管理费赠送1年物业管理费的优惠，合法有效。被告欧阳甜恬应当享受优惠，被告欧阳甜恬交给永州市泰丰物业管理有限公司宁远分公司的装修押金，永州市泰丰物业管理有限公司宁远分公司同意折抵物业费，是其自由处分自己的民事权益。故原告宁远萨维尔物业管理有限公司要求被告欧阳甜恬交付的物业费应从2018年11月1日开始计算。原告宁远萨维尔物业管理有限公司要求被告欧阳甜恬按拖欠的物业管理费支付约定的滞纳金的请求，符合法律的规定，本院予以支持，但违约金的约定不得过高，应当不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，应按年利率15.4%计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、限被告欧阳甜恬在本判决生效之日起3日内支付原告宁远萨维尔物业管理有限公司自2018年11月1日起至2020年9月30日止的物业管理费3,232.19元及违约金（以欠缴的物业费为基数，按年利率15.4%从2018年11月1日起计算至履行完毕止）； 二、驳回原告宁远萨维尔物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告欧阳甜恬承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应当书面向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员  何俊斌 二〇二一年六月七日 法官 助理  梁理燕 代理书记员  朱丽莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。