上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4805号上诉人(原审被告、反诉原告)：梁刚，男，1983年10月27日出生，汉族，住吉林省双辽市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王纯智，男，1962年11月15日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：李文华，上海市九汇律师事务所律师。上诉人梁刚因与被上诉人王纯智房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初21910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁刚上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：2020年5月1日起梁刚与王纯智变更租金支付方式为按月支付，并同意以押金冲抵租金。梁刚按照双方约定支付租金，但王纯智拒收。梁刚有优先购买权，王纯智应当赔偿梁刚房屋差价损失。被上诉人王纯智答辩称，不同意梁刚的上诉请求，梁刚违反合同的约定，逾期支付租金，且将房屋擅自改变结构、群租，王纯智有权解除合同。双方合同也明确约定，王纯智出售房屋只需提前告知梁刚即可。梁刚在知道王纯智要出售房屋之后，以各种理由讹诈款项，严重违反了合同义务和基本的道德，请求维持一审判决。王纯智向一审法院提起诉讼，请求判令：一、王纯智与梁刚签订的《房地产租赁合同》于2020年10月14日解除；二、梁刚支付欠付租金31，491.50元(2020年8月、9月租金各12，800元，2020年10月1日至2020年10月14日租金5，891.50元)；三、梁刚支付王纯智合同解除违约金12，800元；四、梁刚支付逾期付款违约金740.76元(以起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍计至2020年10月20日)，并以32，232.26元从2020年10月20日至梁刚实际付清之日止，以起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍计算逾期付款违约金；五、梁刚立即恢复房屋原状并腾退房屋，并自2020年10月15日至实际腾退房屋之日以每日420.82元支付房屋占有使用费；六、诉讼费、保全费等均由梁刚承担。审理中，王纯智申请增加一项诉讼请求：判令梁刚向王纯智赔偿损失200，000元。梁刚提起反诉，请求判令：一、王纯智赔偿各类损失费571，400元(包括因梁刚未行使优先购买权导致的购房差价损失400，000元、解除合同违约金12，800元、装修费及家电家具56，000元、剩余租期的租金差价93，600元、中介费9，000元)；二、诉讼费由王纯智承担。一审法院认定事实：2019年3月18日，王纯智(甲方、出租方)与梁刚(乙方、承租方)签订《房地产租赁合同》，主要内容为：甲方将上海市普陀区礼泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方使用；租赁期限自2019年4月1日起至2022年4月1日止；月租金为12，800元，乙方应在每个付款周期7日前足额支付，每逾期一日，乙方按逾期支付金额的1％支付违约金；押金为12，800元，租赁期满后，乙方将房屋及附属设施完好交还并结清一切应付款项时，甲方将押金无息返还乙方；租赁期内，若甲方出售房屋，应提前通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权；若甲方存在租赁期满前擅自收回房屋等行为的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付违约金12，800元；若乙方存在逾期支付租金超过15日或擅自退租、转租、分租等行为的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金12，800元，乙方应及时交还房屋；甲方将房屋出售提前三个月告知乙方。该合同第十四条载明甲方提供给乙方使用的设施及家具、家电清单。该合同签订后，王纯智向梁刚交付房屋，梁刚给付押金，并缴付租金直至2020年7月31日。王纯智与梁刚的微信聊天记录显示：2020年4月18日，王纯智发送消息称：“梁总您好，现在租用的这个房子我要出售，您要着手租赁其他的房子……”梁刚询问：“您打算什么时候出售，多少钱；要是便宜，我也有想法……”王纯智答复：“打算挂820万”，梁刚回复：“房子您现挂到中介然后下个月的房租就等您把房子处理掉我们在一起结算”；2020年5月23日，王纯智发送消息称：“梁总中午好，我这房子已经挂了一个月了，看房的也没几个……．这个房租您还是正常付吧……”梁刚回复：“可以上个月的就用押金抵吧，我就每个月月底给你转一个月的”；2020年6月12日，王纯智发送消息称：“……那就按您说的一个月一付……能月初就付吗？”梁刚回复称：“我每月20给您”，王纯智答复：“好的”；2020年10月16日，梁刚发送消息称：“房东大哥房子你说是你卖了七百零六万，你也别让我搬家了，这个价格我买了，省的让你为难，下周二你过来我先交你一部分订金，这样大家都不为难。”此外，双方在微信聊天中涉及梁刚多次配合中介带看房屋的内容。2020年10月13日，王纯智委托律师向梁刚出具《律师函》，载明因欠付租金且擅自装修房屋，梁刚已严重违反合同约定，通知解除上述《房地产租赁合同》，同时要求梁刚支付租金、违约金并返还房屋。梁刚于次日收到该函件。2020年8月20日，王纯智与案外人徐某某、阳某(买受人)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为6，750，000元，同时约定于2020年10月30日前进行房屋验收交接。2020年12月16日，王纯智与案外人徐某某、阳某签订《解除协议》，协商解除上述《上海市房地产买卖合同》，并约定王纯智退还购房款1，200，000元、支付违约金200，000元。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。王纯智与梁刚就系争房屋租赁事宜签订《房地产租赁合同》，均系双方真实意思表示，协议内容于法不悖，故该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。作为承租人的梁刚在租赁期间，负有按约足额给付租金的义务。依据已查明的事实，双方自2020年5月1日起变更租金给付方式为逐月支付，并合意以押金冲抵2020年5月份租金，虽然王纯智已表示拟出售系争房屋，但在交易未成且租赁合同尚未解除前，此后梁刚仍应按变更后的给付方式履行付款义务。但梁刚并未如期给付，且逾期已超过15日，符合双方约定的解除合同的条件，故王纯智有权解除上述《房地产租赁合同》。梁刚于2020年10月14日收到王纯智委托律师出具的《律师函》，因此，上述《房地产租赁合同》于该日解除。合同解除后，梁刚仍应承担租金给付义务，即应给付自2020年8月1日起至2020年10月14日止期间的租金，王纯智所主张的租金金额并无不当，对该项主张予以支持。因梁刚存在违约行为，故应按照约定承担相应违约责任，即应给付解除合同违约金12，800元；针对逾期付款违约金，结合合同履行情况及违约程度，酌情调整为以欠付租金金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的四倍计付，自2020年10月14日起计算至租金付清之日止。因合同已解除，梁刚应及时恢复原状(依照双方合同中确认的设施及家具、家电状况)并返还房屋，鉴于至今尚未返还，故应承担自2020年10月15日起至实际返还之日止期间的占有使用费，王纯智主张参照租金标准计算于法不悖，予以支持。关于王纯智主张梁刚应予赔偿的损失，系王纯智在租赁期间拟向他人出售系争房屋所致，结合其提供的相关证据，可显示王纯智在租赁合同尚未解除、与梁刚尚未确定房屋返还时间的情况下，即与他人签订《上海市房地产买卖合同》并约定房屋交接期限，由此而造成交易未成的风险，并非系梁刚的违约行为所致，故对该项诉请难以支持。针对反诉部分，梁刚以王纯智违约为由所主张的违约金及损失赔偿，均无事实和法律依据，对此不予支持。就梁刚以未能行使优先购买权为由主张的购房差价赔偿，结合已查明的事实，可确认在王纯智已提前告知拟出售房屋的情况下，虽然梁刚曾表达购买意向，但并无证据显示双方曾就房屋买卖进行实质性磋商，且梁刚在此后配合中介带看房屋等行为可视为已放弃行使优先购买权，故对该项主张难以支持。判决：一、确认王纯智与梁刚就上海市普陀区礼泉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产租赁合同》于2020年10月14日解除；二、梁刚应于判决生效之日起十日内给付王纯智租金31，491.50元；三、梁刚应于判决生效之日起十日内给付王纯智合同解除违约金12，800元；四、梁刚应于判决生效之日起十日内给付王纯智逾期付款违约金［以欠付租金31，491.50元为基数，自2020年10月14日起计算至租金付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的四倍计付］；五、梁刚应于判决生效之日起十日内恢复原状并向王纯智返还上海市普陀区礼泉路XXX弄XXX号XXX室房屋，并给付占有使用费(按照每日420.82元的标准，自2020年10月15日起计算至上述房屋实际返还之日止)；六、对梁刚的反诉诉讼请求，均不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理中，梁刚陈述，租金有时转账支付，有时现金支付。自2020年8月开始未付租金是因为王纯智口头告知其可以不付租金，并拒收租金。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，梁刚与王纯智租赁合同履行期间，王纯智拟出售系争房屋，双方协商一致将租金支付方式改为每月20日付款、按月付清。此后，梁刚违反合同约定，自2020年8月份开始未再支付租金。梁刚认为是王纯智口头告知其可以不付租金，拒收租金。但双方租赁合同履行过程中，梁刚曾以转账方式支付过租金，且在2020年10月王纯智委托律师发函给梁刚后，梁刚仍然未付租金，故一审法院认定梁刚违约，并判决梁刚承担违约金，符合法律规定，本院予以维持。关于梁刚要求王纯智赔偿未能行使优先购买权而产生的房屋差价损失问题，本院认为，王纯智出售系争房屋时，已经明确告知了梁刚，梁刚如有意向购买，应与王纯智磋商交易的具体条件。但梁刚并未进一步与王纯智协商，故一审判决对梁刚要求赔偿损失的诉讼请求未予支持，符合法律规定。综上所述，梁刚的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，732元，由上诉人梁刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二一年六月三日法官助理 张文如书 记 员 李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……