广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1405号上诉人（原审原告）：上海好房京选网络科技有限公司，住所地：上海市浦东新区东方路3601号7号楼五层。法定代表人：张哲。委托诉讼代理人：谢美琳，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶倩虹，广东君政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远华逸房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区石角镇广清产业园广州路1号。法定代表人：柴华。委托诉讼代理人：刘海林，广东羊城律师事务所律师。上诉人上海好房京选网络科技有限公司因与被上诉人清远华逸房地产开发有限公司缔约过失责任纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初8047号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上海好房京选网络科技有限公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判要求被上诉人向上诉人赔偿损失470953.73元；二、诉讼费由清远华逸房地产开发有限公司负担。事实与理由：一、原审法院认定的事实中遗漏上诉人与被上诉人于2020年4月22日《销售代理服务合同》已达成一致，且上诉人已按照被上诉人要求先行盖章的重要事实，从而错误认定“双方就核心条款一直在协商，但均未能协商一致”，“被告对核心条款修改较大，但属于被告提出要约的权利”等事实；二、原审法院对被上诉人恶意隐瞒合同未盖章，甚至虚构了合同已盖章的假象的事实置之不理，被上诉人欺骗上诉人的行为就可以充分证明被上诉人严重违反诚实信用原则；三、退一步讲，既然原审判决认定被上诉人向上诉人出具了授权委托书，认定双方存在委托关系，且原审法院认为双方对未协商一致均无过错，那么被上诉人作为委托人也应当承担上诉人未履行委托事项（即案涉项目销售代理）支出的全部费用。清远华逸房地产开发有限公司辩称：一、上诉人无视涉案双方并没有最终盖章签约这一基本事实，将双方协商过程错误地理解为双方已达成合意，将合同达成程序中的要约阶段错误的直接理解为承诺阶段。二、涉案双方未签约并非对双方合作没有达成任何合意，被上诉人无需支付任何服务费证实双方已达成合意的准确表示。三、被上诉人终止授权的原因是上诉人言而无信，上诉人在合作的50多天以来，不仅没有兑现过承诺的有效销售措施，没有一套房产的销售业绩，更是对其推广活动的承诺进行了直接否定，导致被上诉人对其诚信失望，进而决定即刻终止合作意向，撤销授权。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。上海好房京选网络科技有限公司向一审法院起诉请求：1.判令清远华逸房地产开发有限公司向上海好房京选网络科技有限公司赔偿损失470953.73元（其中团队工资157799.63元、租金、住宿费15186元、差旅、交通费13553.80元、办公费2000元、招待费28536元、现金奖6000元、佣金损失247878.30元）。2.诉讼费由清远华逸房地产开发有限公司负担。一审法院认定事实：清远华逸房地产开发有限公司是清远市广清产业园华越广场3幢的开发商。2020年4月9日，清远华逸房地产开发有限公司销售经理刁*科通过微信向上海好房京选网络科技有限公司销售总监殷*泉发送一份空白的华越广场的销售代理服务合同，合同的主要条款为委托人（甲方）华逸公司委托乙方受托人销售甲方开发的广清产业园华越广场3幢公寓项目共计260套，代理数量以实际成交为准。代理佣金为每套4万元人民币，成交后计付5000元现金奖给乙方，客户挞定或签订《商品房买卖合同》后甲方未能按合同约定收到全部购房款的，则乙方须于接到甲方通知之日起30日退回佣金等。次日，上海好房京选网络科技有限公司销售总监殷*泉通过微信向清远华逸房地产开发有限公司销售经理刁*科发送了一份营销执行方案，在该方案中有一份《资金回笼计划》，主要内容为：预计渠道每月导客不低于350批，按12%成交率换算，每月成交42套，截止至11月，渠道可成交252套；京东线上投放约60万次，网络投放按十万分之五换算，可带来有效成交30套，6月京东线上购物节预计可成交10套，以上合计可成交292套，以现场自然来访作为补充作出以下去化铺排：5月成交套数42，6月52，7月45，8月45，9月46，10月46，11月30，合计306。清远华逸房地产开发有限公司销售经理刁*科则通过微信向上海好房京选网络科技有限公司销售总监殷*泉出具一份授权委托书，指定并认可上海好房京选网络科技有限公司为案涉项目的独家内场代理销售，联同清远华逸房地产开发有限公司开展联运销售服务，委托期限为2020年4月10日至2022年11月30日，上海好房京选网络科技有限公司有转委托权，可委托第三方公司进行销售，并备注具体合作细节以双方签订合同为准。上海好房京选网络科技有限公司销售总监殷*泉表示安排次日进场。4月11日，上海好房京选网络科技有限公司销售总监殷*泉通过微信向清远华逸房地产开发有限公司销售经理刁*科发送了一份《华越广场工作计划》，刁*科则于4月12日向殷*泉发送了一份以前用过的华越广场销售代理合同，4月14日，刁*科通过微信问殷*泉代理合同你们律师修改过没有？殷*泉回答在改。当晚，殷*泉通过微信将修改好的销售代理合同发回给刁*科，刁*科于4月15日表示合同看过，已经发给曾总了。4月16日，殷*泉又发送了一份代理合同电子版给刁*科，刁*科于4月17日发回一份代理合同给殷*泉，殷*泉问“可以直接签吗？”随后，刁*科又接连发送了两份销售代理合同给殷*泉，4月21日，刁*科又发送了一份销售代理合同给殷*泉，并表示合同不能再改。当晚，殷*泉在微信中答复刁*科两份合同都没问题，问你们先盖章吧？刁*科说公司说让你们先盖章，刁*科表示次日就走流程。4月22日，刁*科通过微信向殷*泉发送了一份修改过的销售代理合同，合同的主要条款为：合同约定代理期限自2020年4月10日起至2020年11月30日止，自来客由乙方协助成交的，按客户签订《商品房买卖合同》总价的5%计算佣金，若甲方向乙方推介中介渠道公司支付的每套佣金低于总价10%的，则差价部分佣金由甲方支付乙方，即支付给乙方及乙方推介的中介公司的代理佣金，每套房以《商品房买卖合同》“计价方式与价款”总价款的15%为限，甲方每两个月考核一次乙方的销售业绩，乙方每个考核期至少完成40套的销售任务，连续两个考核期不达标，甲方可单方面提前终止合同，但甲方仍应支付乙方已成功销售的佣金。4月29日，上海好房京选网络科技有限公司的销售人员通过其朋友冯*强、曹*军签订了华越广场3套房产的认购书并每套交纳了2万元共6万元的定金。4月30日，殷*泉通过微信向刁*科发送上海好房京选网络科技有限公司盖好章的4月22日合同并追问清远华逸房地产开发有限公司合同盖章的事，刁*科表示已经寄回公司，应该搞好了。5月7日，殷*泉又在微信追问刁*科合同盖章的事，刁*科表示曾总会带过来。其后，刁*科又将修改过的盖有清远华逸房地产开发有限公司公章的销售代理合同发送给殷*泉。该合同主要修改条款为：将4月22日的合同中5%的佣金比例修改为3%；将“甲方每两个月考核一次乙方的销售业绩，乙方每个考核期至少完成40套的销售任务，连续两个考核期不达标，甲方可单方面提前终止合同，但甲方仍应支付乙方已成功销售的佣金。”修改为“乙方每个月至少完成20套的销售任务，如乙方连续两个月不达标，或者截止至2020年6月30日的累计销售任务达不到40套，甲方可单方面提前终止合同且无需支付违约金，但甲方仍应支付乙方已成功销售的佣金。”5月15日，经清远华逸房地产开发有限公司同意，上海好房京选网络科技有限公司组织了一场东莞商会的两天一夜投资考察活动，上海好房京选网络科技有限公司提供三张东莞市新愿文化传播有限公司出具的发票，金额分别为9000元、9000元和2000元，开票项目说明均为“礼品定制”和一张东莞市裕安汽车租赁有限公司出具的金额为4000元的发票拟证明其为投资考察活动购买了礼品和租赁车辆接送投资客，但考察活动过程中并没有促成任何房产的交易。殷*泉在5月20日的微信中表示不同意截止至2020年6月30日的累计销售任务达到40套的条款。5月27日，清远华逸房地产开发有限公司向上海好房京选网络科技有限公司发出《告知函》，告知上海好房京选网络科技有限公司因其达不到其承诺的销售任务（每个月20套），也完不成销售考核目标，故终止双方继续合作意向，上述授权也即刻终止，要求上海好房京选网络科技有限公司的销售团队于2020年5月31日前撤离华越广场销售中心。上海好房京选网络科技有限公司则于次日向清远华逸房地产开发有限公司发出一份《告知函》，告知清远华逸房地产开发有限公司在双方已就正式销售代理合同达成一致的前提下擅自变更合同条款，甚至在2020年5月27日提出终止双方继续合作，其行为违反诚信原则，要求清远华逸房地产开发有限公司赔偿其在合作期间的所有损失475605.89元。2020年5月31日，双方办理了撤场确认手续，在撤场确认书中，清远华逸房地产开发有限公司代表签字确认上海好房京选网络科技有限公司营销团队驻场人员闵*、莫*杰、夏*妖、许*、胡*洋、龙*已于当日全部撤场。2020年6月15日，清远华逸房地产开发有限公司向认购房产的曹拥军发送律师函，告知其认购的华越广场房产超过45天未及时办理购买手续，要求其于6月22日前办理购房手续，否则视为放弃购买，作挞定处理，已交付定金不予退还。2020年7月16日，清远华逸房地产开发有限公司向认购房产的冯*强发送律师函，告知其认购的华越广场房产超过75天未及时办理购买手续，要求其于7月24日前办理购房手续，否则视为放弃购买，作挞定处理，已交付定金不予退还。曹*军、冯*强收到上述律师函后均没有按照律师函指定的日期办理购房手续。上海好房京选网络科技有限公司认为，其按照清远华逸房地产开发有限公司要求开展了下述工作：（1）组建了销售、策划、渠道团队在案涉项目进行驻场；（2）为案涉项目制定销售代理方案、策划方案等方案；（3）自费拓展多家渠道公司，清远华逸房地产开发有限公司已与部分渠道公司签约；（4）用自有渠道为案涉项目推介客户；（5）自费举办了商会投资考察活动。在实际开展工作的过程中，上海好房京选网络科技有限公司与清远华逸房地产开发有限公司已对销售代理合同条款达成一致，拟正式签约之际，清远华逸房地产开发有限公司却无端反悔，擅自变更合同佣金比例等核心条款，并要求与上海好房京选网络科技有限公司重新磋商核心条款，同时又要求上海好房京选网络科技有限公司继续进行销售代理工作完成商会投资考察活动。但商会投资考察活动结束后，清远华逸房地产开发有限公司却在2020年5月27日突然发函要求终止合作。上海好房京选网络科技有限公司在整个合同订立过程中，为案涉项目组建团队并驻场实际支出了人员工资共计157799.79元、团队人员住宿费15186.00元、办公费2,000元，自费拓展渠道公司及举办投资考察活动等支出了交通费、招待费共计13553.80元，推介3名自有渠道客户与清远华逸房地产开发有限公司实际成交产生的佣金损失为247878.3元，向销售人员支出了现金奖6000元，合计470605.89元，清远华逸房地产开发有限公司应予以赔偿，为此，向一审法院提起诉讼，并提出以上诉讼请求。一审法院认为，虽然清远华逸房地产开发有限公司向上海好房京选网络科技有限公司出具授权委托书，指定并认可上海好房京选网络科技有限公司为案涉华越广场项目的独家内场代理销售，联同清远华逸房地产开发有限公司开展联运销售服务，但授权委托书同时备注具体合作细节以双方签订合同为准。其后，双方就代理销售佣金和每月销售任务等核心条款一直在协商，但均未能协商一致，清远华逸房地产开发有限公司不同意上海好房京选网络科技有限公司提出的合同主要条款，上海好房京选网络科技有限公司也不同意清远华逸房地产开发有限公司提出的合同主要条款，虽然清远华逸房地产开发有限公司盖章的销售代理合同对上海好房京选网络科技有限公司盖章的销售代理合同中的代理销售佣金和每月销售任务等核心条款修改较大，但这属于清远华逸房地产开发有限公司提出要约的权利，上海好房京选网络科技有限公司不同意清远华逸房地产开发有限公司提出的代理销售佣金和截止至2020年6月30日累计销售任务达不到40套甲方可单方面提前终止合同且无需支付违约金等条款，而清远华逸房地产开发有限公司也认为上海好房京选网络科技有限公司在接受授权后开展销售工作50天都没有任何销售业绩，达不到其营销方案所承诺的每个月20套的销售任务，也完不成销售考核目标，为此提出解除对上海好房京选网络科技有限公司的授权并无不当，上海好房京选网络科技有限公司并未举证证明清远华逸房地产开发有限公司违反诚信原则，通过提出显失公平的明显不合理的条款故意拖延合同的订立，双方终止合作系因对合同主要条款无法达成一致，对此双方均无过错，根据清远华逸房地产开发有限公司均确认的条款，甲方（即清远华逸房地产开发有限公司）在乙方（即上海好房京选网络科技有限公司）未完成销售任务单方解除销售合同的情况下，甲方只需支付乙方已成功销售的佣金，而上海好房京选网络科技有限公司请求清远华逸房地产开发有限公司赔偿的团队工资157799.63元、租金、住宿费15186元、差旅、交通费13553.80元、办公费2000元属于其自身的经营成本，在清远华逸房地产开发有限公司不存在过错的情况下，上海好房京选网络科技有限公司请求清远华逸房地产开发有限公司赔偿上述损失依据不足，一审法院不予支持。在授权代理销售期间，上海好房京选网络科技有限公司虽然通过其销售人员推介了3套涉案房产，但其后购买这3套房产的购房者均拒绝办理相关的购房手续，按照清远华逸房地产开发有限公司确认的条款，以此情况下清远华逸房地产开发有限公司无需支付佣金给上海好房京选网络科技有限公司，上海好房京选网络科技有限公司请求清远华逸房地产开发有限公司赔偿推介3名自有渠道客户与清远华逸房地产开发有限公司实际成交产生的佣金损失247878.3元和向销售人员支出的现金奖6000元依据不足，一审法院不予支持。鉴于上海好房京选网络科技有限公司举办的投资考察活动是为清远华逸房地产开发有限公司开发的房产销售进行推广，清远华逸房地产开发有限公司是该项活动的直接获益者，而上海好房京选网络科技有限公司已经举证证明其支出了交通费4000元、购买礼品费20000元合共24000元，该费用并未明显超过举办一场投资考察活动所需活动经费的合理范围，根据公平原则，该费用支出应由清远华逸房地产开发有限公司平均分摊，则清远华逸房地产开发有限公司应赔偿12000元给上海好房京选网络科技有限公司，上海好房京选网络科技有限公司主张的超出该款项的部分依据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十三条、第十四条、第二十条的规定，作出如下判决：一、清远华逸房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿12000元给上海好房京选网络科技有限公司。二、驳回上海好房京选网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4182元，诉讼保全费2875元，合共7057元，由上海好房京选网络科技有限公司负担6877元，清远华逸房地产开发有限公司负担180元。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系缔约过失责任纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上海好房京选网络科技有限公司的上诉请求范围进行审理。缔约过失是指在合同订立过程中，一方当事人因违背其应依据诚实信用原则所应负有的义务，而使另一方当事人信赖的利益受到损失而应当承担民事责任的情况。缔约过失责任的构成需满足以下要件：1.缔约一方当事人有违反法定附随义务或先合同义务的行为；2.违反法定附随义务或先合同义务的行为给对方造成了信赖利益的损失；3.违反法定附随义务或先合同义务一方在主观上存在过错。4.一方当事人违反法定附随义务或先合同义务的行为与对方所受到的损失之间必须存在因果关系。本案中，清远华逸房地产开发有限公司虽向上海好房京选网络科技有限公司出具了授权委托书，但该委托书同时备注了具体合作细节以双方签订合同为准，此后，双方就代理销售佣金和每月销售任务等合同主要条款内容一直处于磋商阶段。因双方最终未能达成一致意见，合同未能成立。清远华逸房地产开发有限公司以上海好房京选网络科技有限公司在接受授权后开展销售工作50天未达销售考核目标等原因为由，提出解除对其授权，并无不当。关于清远华逸房地产开发有限公司在本案中是否违反诚实信用存在过错的问题，一审法院已作了充分的阐述，本院认同一审法院的观点，不再赘述。鉴于清远华逸房地产开发有限公司未违反诚实信用原则，且对终止双方之间的合作无过错，一审法院对上海好房京选网络科技有限公司主张的属于其经营成本的团队工资、场地租金、住宿费、差旅、交通费、办公费不予支持并无不当，上诉人上海好房京选网络科技有限公司的上诉请求理由不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人上海好房京选网络科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8364元，由上诉人上海好房京选网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年六月二十八日法官助理 张聪聪书 记 员 周 莹本案适用的法律法规及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。