广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0402民初7012号原告：珠海市二城物业管理有限公司,住所：珠海市×××××××××××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××466Q。法定代表人：陈俊宏，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邓美莲，广东海鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓玲，广东海鸥律师事务所实习律师。被告：黄惠，女，汉族，1968年7月3日出生，住珠海市香洲区×××××××××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××765。原告珠海市二城物业管理有限公司（以下简称二城物业）诉被告黄惠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓美莲到庭参加诉讼，被告黄惠经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2013年8月至2019年12月物业管理费（管理费、代收垃圾费、公用电费、公用水费、对讲机费、其他）合计4547.84元及从2013年8月开始按每日1‰计算滞纳金2073.81元（暂计至2020年5月30日止），共计6622元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系为珠海市鸿运小区提供物业服务的公司，一直为含被告在内的鸿运全体业主提供整体相应物业管理服务。被告作为鸿运花园业主（香洲区创业路23号鸿运花园），一直享受原告提供的物业管理服务，却没有按时向原告支付物业管理费。根据《物业管理服务合同》约定的收费标准，各住宅业主应当于每月按0.85元/㎡标准、商铺业主按1.98元/㎡标准向原告缴清当月管理费，逾期缴纳物业管理费等其他费用时，从逾期之日起按每日所欠费用总额的1‰交滞纳金，即逾期按欠款金额×逾期天数×1‰的标准向原告支付滞纳金。被告于2013年8月开始拖欠物业管理费，原告多次催收，未果。2019年12月，被告业主委员会在小区公告栏中张贴补充通告，敦促各欠费业主按约定向原告缴清物业管理费和停车费，被告收悉至今未缴。2020年4月，原告向被告送达了催收管理费律师函，被告收悉后仍然不理。据此，根据《珠海经济特区物业管理条例》及最高人民法院司法解释，被告长期拖欠物业管理费，已严重损害了原告的合法权益。故，为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请法院支持原告全部请求。原告对其主张提供以下证据：1.物业管理服务委托合同；2.补充通告；3.2015年7月10日公告;4.照片;5.欠收费用明细表;6.不动产权登记表。被告辩称，一、对于二城物业主张2018年12月至2019年12月的物业费，期间被告已与二城物业解除了物业服务合同，被被告拒绝移交、退出小区，无权以事实上的物业服务关系主张此期间的物业费。第一，鸿运花园已选聘新的物业服务公司，《物业管理服务委托合同》已终止。被告为鸿运花园小区业主，二城物业为鸿运花园小区前期物业服务公司。2014年1月l8日，二城物业与鸿运花园业委会签订《物业管理服务委托合同》，注明合同期限为三年，到2016年12月31日止。合同期满后，双方未签订新的物业服务合同。2018年2月7日，鸿运花园小区成立第二届业主委员会。2018年8月20日，鸿运花园第二届业委会向梅华街道城管办发出通知函，注明因鸿运花园物业服务合同于2016年12月31日期满，故鸿运花园业委会决定于近期进行物业招标工作，采用邀标方式重新选聘物业服务企业，并召开业主大会进行投票表决，请求给予指导和监督。2018年8月21日，珠海市香洲区××××办城管办作出回复，称鸿运花园第二届业委会的通知函已收到，符合召开业主大会的要求，街道城管办将会监督和指导。2018年10月14日，鸿运花园小区召开业主大会，二城物业也参与招标，但未能中标。依据珠海市香洲区人民法院作出的(2019)粤0402民初609号民事判决及珠海市中级人民法院作出的(2019)粤04民终2171号民事判决已确认本次选聘新的物业服务企业没有违法法定程序，符合国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》相关规定。2018年11月25日，鸿运花园第二届业委会函告二城物业要求其撤场及办理交接手续。依据珠海市香洲区人民法院作出的(2019)粤0402民初863号民事判决及珠海市中级人民法院作出的(2019)粤04民终1903号民事裁定认定，二城物业确认已收到该函件，因此，《物业管理服务委托合同》合同关系已因选聘新的物业服务企业而终止。第二、二城物业拒不退场无法律依据，2018年11月25日之后的物业服务费被告无需承担。《广东省物业管理条例》第五十条第四款、《珠海经济特区物业管理条例》第七十一条第三款规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”2018年10月26日，鸿运花园小区已经选聘新的物业服务企业。2018年11月25日，鸿运花园第二届业委会已经函告二城物业要求其撤场及办理交接，二城物业应当依据业主大会的表决结果在收到函件后配合处理撤场及交接等事项。由此可知，双方签订的《物业管理服务委托合同》已于2018年11月25日终止。无论小区业主是否不满业委会或提起司法诉讼等问题与二城物业是否应当进行交接、退出管理区域无关。二城物业以此为由拒绝退场、不配合交接没有法律依据。因二城物业拒不退场，强行滞留小区的行为，小区业主反应强烈，面对新选聘的物业无法进驻，小区管理混乱等情况多次向政府部门投诉，自2019年初，政府有关部门多次劝退协调无果。2019年11月25日，珠海市住房和城乡建设局针对二城物业公司多次通知仍拒不退出鸿运花园管理区域不良行为造成的恶劣影响，要求香洲区住房和城乡建设局给予二城物业公司扣除企业信用，向社会披露，出具书面警告、责令限期改正等处罚措施。以上证据及事实足以认定二城物业拒不退场为恶意，没有合法依据。另已生效的(2020)粤0402民初9913号民事判决当中，也认定二城物业经通知后拒绝撤场，《补充通告》第l点并非合法有效管理，判决予以撤销。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，因此，被告无需支付2018年11月25日之后的物业服务费用。二、对于2013年8月至2018年11月的物业费，因二城物业存在单方面涨价、物业服务严重不达标等严重违约行为，另外部分时期不在合同期内，并且整个时期已超过诉讼时效，被告有权不交纳。第一，二城物业未能履行物业服务义务。双方签订的《物业管理服务委托合同》约定二城物业负责以下事项：l.应每天清扫每一栋楼梯、街道一次，楼梯间每星期拖二次，天台每月清理一次，草地无垃圾、纸张、胶袋、果皮等废物；2．维护小区治安公共秩序，保护小区业主、住户生命财产的安全;3．共用设施、设备的维护、养护。但合同签订开始至今，二城物业根本没有尽到管理好小区的责任，在此期间小区时常有失窃案件发生，小区安保形同虚设，仅2018年3到4月期间小区内就发生7起入室盗窃案件；不少业主被盗多部自行车，监控摄像头长期故障无法正常运行，二城物业也不及时维修；小区清洁不到位，垃圾、杂物没有得到有效清理；消防设施长期瘫痪，消防管道没有水，消防箱空空如也，完全无法使用，如果出现火灾，后果将不堪设想。正因为管理上的失职和不到位，业主大会投票表决广大业主才没有选择二城物业继续担任小区物管。第二，二城物业未经业主大会同意单方面上调物业费。除了未能尽到物业服务义务和责任外，二城物业还于2015年8月开始单方面违法上调物业费，由合同约定的0.66元涨至0.85元，而对此二城物业却在未召开业主大会由全体业主投票表决并达到双过半业主同意的情况下，单方面自导自演所谓的上门投票且在没有任何监督的情况下自行进行计票并张贴投票结果通知涨价，存在明显的程序违法，严重损害小区业主利益。第三，二城物业主张收取2013年12月到2018年3月16日期间的物业管理费用已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”本案立案时间为2021年3月17日，二城物业主张收取2018年3月17日之前期间的费用，该时期距其提起诉讼时已超过3年的诉讼时效，期间二城物业从未向被告主张催收物业管理费，法院应当驳回其诉讼请求。基于以上三点理由，被告未向其交纳物业费的原因完全是二城物业的过错导致的。所以二城物业无权向被告索要2010年12月至2018年11月的物业费及相应滞纳金。三、对于公用电费、公用水费、对讲机费及其他费，二城物业无权向被告收取，且收取滞纳金没有依据。根据双方签订《物业管理服务委托合同》，合同约定住宅的物业管理服务费为每月每平方0.66元收取，但合同并没有关于由被告交纳公用电费、水费以及“其他”费用的约定，公用电费、水费、对讲机费已包含在交纳的物业费用中，系物业的经营成本之一，二城物业却利用对被告的信息差，欺瞒被告。二城物业不仅无权向被告主张所谓欠付的公用电费、水费、对讲机费、其他费，被告还有权要求其退还之前交纳的部分。另外，物业服务合同只约定了逾期缴费的滞纳金标准，并没有约定缴纳物业管理费的时间，因此二城物业主张收取逾期滞纳金没有依据。四、二城物业强行滞留小区，还要求业主缴纳物业费，实属有强买强卖之嫌，违背了公平、诚信原则。在二城物业未能中标后，理应依照法规和合同约定配合办理退场和移交手续，让新的物业公司入驻更好地为业主服务，但二城物业不顾业主大会的表决结果，强行滞留小区，还要求业主缴纳物业费，实属有强买强卖之嫌，违背了公平诚信原则，且不利于小区的管理及社会的稳定，助长不正之风。综上，被告认为，二城物业起诉请求没有法律和事实依据，请求法院在查明事实的基础上驳回其诉讼请求。被告黄惠为其辩称提交以下证据：1.《致珠海市二城物业管理有限公司关于物业交接的告知函》、（2019）粤0402民初863号民事判决书、（2019）粤04民终1903号民事裁定书；2.《关于鸿运花园物业管理纠纷调处工作的复函》及相关的投诉记录；3.（2019）粤0402民初609号民事判决书、（2019）粤04民终2171号民事判决书；4.（2020）粤0402民初9913号民事判决书。经本院审理查明：被告为珠海市香洲区×××××××××××××××××的产权人，×001年6月被告为涉案房产办理不动产权登记，房屋建筑面积为69.01平方米。2013年7月10日原告（乙方）与珠海市××××业主委员会（甲方）签订了《物业管理服务委托合同》。合同约定，1.甲方委托乙方为鸿运花园提供物业管理服务；2.物业管理服务费：商铺按1.98元每月每平方米收取，住宅按0.66元每月每平方米收取；3、委托管理期限为叁年，自2013年6月1日零时起至2016年5月31日24时止；4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费等其它费用时，从逾期之日起每日按所欠费用的总额的1‰交滞纳金。2014年1月18日原告（乙方）与珠海市××××业主委员会（甲方）签订了《物业管理服务委托合同》。合同约定，1.甲方委托乙方为鸿运花园提供物业管理服务；2.物业管理服务费：商铺按1.98元每月每平方米收取，住宅按0.66元每月每平方米收取；3.委托管理期限为叁年，自2014年1月1日零时起至2016年12月31日24时止；4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费等其它费用时，从逾期之日起每日按所欠费用的总额的1‰交滞纳金。该份合同到期后至原告退出鸿运花园小区，原告再未签订物业管理服务合同。2015年7月10日原告发出一份《公告》，主要内容为鸿运花园小区共有住宅业主669户，业主专有部分建筑物面积60670.9平方米；调整物业管理收费价格新标准为住宅0.85元/平方米，业主表决同意379户，不同意14户（其余部分暂时联系不到），同意业主占56.65%。业主表决同意的占专有部分建筑物面积31001.64平方米，同意的面积占51.09%。根据相关法规规定，此次调整物业管理收费价格新标准为住宅0.85元/平方米，商业商铺2.00元/平方米，获得专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主和占总人数二分之一以上的业主同意。公告上加盖原告和鸿运花园小区业主委员会的公章，并有“张富基、陈潘磊、王志明、刘海宏”等人的签名。原告主张签名人员均为鸿运花园第一届业主委员会成员。原告称作出该份公告是在居委会指导下，由业委会成员和原告员工向小区业主发放意见征询表，征询小区业主意见后作出的。原告提交三份《意见征询表》，针对调价问题征询意见，但三份《意见征询表》仅有珠海市××××××××、珠海市建设工程质量监督检测站、中华人民共和国珠海海事局后勤管理中心三家产权单位的盖章确认同意调价。原告称对其余业主的意见征询表因为撤场而没有带走，无法提供。原告从2015年8月开始将物业服务费单价上调至住宅0.85元每月每平方米。2018年2月7日珠海市香洲区××××第二届业主委员会（以下简称鸿运花园第二届业委会）成立，2018年3月8日鸿运花园第二届业委会在珠海市香洲区××××办事处进行了备案。2018年10月14日鸿运花园召开业主大会，并于2018年10月14日至2018年10月21日期间对选聘鸿运花园新的物业管理公司进行投票。2018年10月26日鸿运花园第二届业委会向鸿运花园全体业主发布了《鸿运花园业主大会表决结果公示》，表决结果：珠海市三好物业管理有限公司实际得票数为396、推定得票数196，总得票数592，总得票数占票数比率88.36%，占总建筑面积比率88.02%，当选为鸿运花园新的物业服务企业。2018年11月3日鸿运花园第二届业委会向珠海市三好物业管理有限公司发出《中标通知书》，要求三好公司收到通知后在30天内与鸿运花园第二届业委会接洽商定服务合同事宜。2018年11月25日鸿运花园第二届业委会向原告发《致珠海市二城物业管理有限公司关于物业交接的告知函》，告知原告经业主大会表决结果，鸿运花园全体业主已选聘出新的物业服务企业，请原告做好交接准备工作，并请原告最迟于2018年12月10日完成办理交接手续，并配合新的物业服务企业做好交接工作。2019年1月11日李**向本院提起诉讼，起诉鸿运花园第二届业委会，要求1.确认鸿运花园第二届业委会举行的小区业主大会选聘物业管理公司投票过程违反法定程序，作出的《香洲区鸿运花园业主大会表决结果公示》无效；2.确认鸿运花园第二届业委会向珠海市三好物业管理有限公司发出的中标通知无效，因此签订的合同无效。该案经审理后，本院于2019年5月9日作出（2019）粤0402民初609号《民事判决书》，判决“驳回原告李**的全部诉讼请求。”李**对上述判决不服上诉至珠海市中级人民法院，珠海市中级人民法院经审理后作出（2019）粤04民终2171号《民事判决书》，认定“鸿运花园第二届业委会通过组织召开业主大会投票表决选聘小区新的物业服务企业，业主大会的工作进程均是公开进行的，……没有违反法定程序，符合国务院《物业管理条例》第十五条和《广东省物业管理条例》第二十四条的规定。”判决如下：“驳回上诉，维持原判。”鸿运花园第二届业委会要求原告办理交接手续退场，但原告一直未退出鸿运花园。鸿运花园第二届业委会遂向本院提起诉讼，要求本案原告撤出鸿运花园小区物业服务区域并移交物业服务资料、移交物业管理用房，本院于2019年4月9日开庭审理（2019）粤0402民初863号案件。在案件审理过程中，鸿运花园第二届业委会将《致珠海市二城物业管理有限公司关于物业交接的告知函》作为证据提交至法院，二城物业公司当庭表示收到该份告知函，但具体收到时间不清楚，因为是鸿运花园第二届业委会邮寄的。本院于2019年4月15日作出（2019）粤0402民初863号《民事判决书》，查明如下事实：“鸿运花园第二届业委会于2018年11月25日告知二城物业公司，……要求二城物业公司最迟于2018年12月10日完成办理交接手续。后鸿运花园第二届业委会于2019年1月1日再次告知二城物业公司，要求二城物业公司最迟于2019年1月4日撤出鸿运花园小区。二城物业公司当庭表示收到上述两份告知函。”并判决如下：“一、珠海市二城物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内退出珠海市香洲区××××××鸿运花园小区的物业服务区域；……”。二城物业公司对上述判决不服提起上诉，珠海市中级人民法院作出（2019）粤04民终1903号《民事裁定书》，认定“本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。……鸿运花园业委会需要经过小区业主大会作出起诉二城物业公司上述事项的决议后，才有权提起本案诉讼。……现鸿运花园业委会没有证据证明其提起本案诉讼经过业主大会合法授权，故鸿运花园业委会提起本案诉讼，非适格的原告，应予驳回。”裁定如下：“一、撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初863号民事判决；二、驳回珠海市香洲区××××第二届业主委员会的起诉。”2019年12月31日鸿运花园第二届业委会向小区全体业主发出一份《补充通告》，主要内容为：1.2019年二城物业对小区进行有效事实管理，提醒欠费业主交纳相关费用。2.对于二城物业的预收费用，业主可于2020年1月15日前与二城物业办理清退手续。3.定于2020年1月15日上午10时二城物业、三好物业、业主委员会三方办理移交工作，移交完成后二城物业即时退出小区，三好物业正式进驻小区管理。2020年1月15日原告退出鸿运花园小区。2020年7月15日鸿运花园小区2栋2单元201房业主胡杨慧就其与鸿运花园第二届业委会之间的业主撤销权纠纷一案向本院提起诉讼，请求确认鸿运花园第二届业委会作出的《补充通告》违反法定程序并损害业主权益，并对上述《补充通告》予以撤销。本院经审理后作出（2020）粤0402民初9913号《民事判决书》，判决如下：“一、撤销被告珠海市香洲区××××第二届业主委员会于2019年12月31日作出的《补充通告》第1点；二、驳回原告胡杨慧的其他诉讼请求。”该案已于2020年9月12日发生法律效力。原告主张被告拖欠2013年8月至2019年12月的物业管理费3957.85元（2015年7月前按照每月每平方米0.66元计收，2015年7月前按照每月每平方米0.85元计收）、对讲系统维护费130元（按照每月2元计收）、公用电费311.85元（按照每月4.05元计收）、公用水费101.64元（按照每月1.32元计收）、其他8元（按照每月0.5元计收），至今未支付。原告于2020年8月18日向本院申请网上立案。本院认为：本案原、被告双方的争议焦点主要为两项：一、原告是否有权收取2018年12月至2019年12月期间的相关物业费用；二、2015年8月（包含8月）之后的物业服务费收费标准如何认定。对于上述两项争议焦点，本院分析如下：一、原告是否有权收取2018年12月至2019年12月期间的相关物业费用。原告与珠海市香洲区××××业主委员会于2014年1月18日签订的《物业管理服务委托合同》明确约定，委托管理期限为三年，自2014年1月1日零时起至2016年12月31日24时止。原告在上述合同约定的委托管理期限到期后再未与鸿运花园小区业委会签订物业管理委托合同，但原告在上述合同到期后至2018年11月期间仍为鸿运花园提供物业管理服务，对鸿运花园存在事实管理。2018年10月26日鸿运花园小区经召开业主大会选聘了鸿运花园新的物业服务企业，可见鸿运花园小区业主已经以召开业主大会、选聘新物业服务企业的方式解除原告与鸿运花园之间存在的事实上的物业服务合同关系。鸿运花园小区其他业主提交的鸿运花园第二届业委会向原告发出的《致珠海市二城物业管理有限公司关于物业交接的告知函》，可证明鸿运花园第二届业委会已依据业主大会的决议向原告提出了退场并办理物业移交的通知。虽然原告在本案中不认可收到上述告知函，但结合原告在（2019）粤0402民初863号案件开庭审理时的陈述、（2019）粤0402民初863号《民事判决书》、（2019）粤04民终1903号案件中查明的事实可以证明，鸿运花园第二届业委会已向原告寄送了上述告知函且原告已经收到上述告知函。依据上述证据，本院对上述事实予以确认。原告应当在收到上述告知函后，在告知函规定的最迟期限（即2018年12月10日）之前完成物业移交手续，但原告未及时办理交接手续并拒不退出涉案小区，则依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，原告无权要求被告支付2018年12月11日至2019年12月的物业服务费、公用水电费、对讲系统维护费及其他费用。原告提交鸿运花园第二届业委会于2019年12月31日发出的《补充通告》，用以证明鸿运花园第二届业委会认可原告在2019年对鸿运花园进行了有效事实管理，但该份补充通告中确认的事实管理已被（2020）粤0402民初9913号《民事判决书》撤销，故本院对原告依据该份《补充通告》而主张的事实管理期间不予采纳。原告要求被告支付2018年12月11日至2019年12月的物业服务费、公用水电费、对讲系统维护费、其他费用及滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。二、2015年8月（包含8月）之后的物业服务费收费标准如何认定。原告与珠海市香洲区××××业主委员会于2014年1月18日签订的《物业管理服务委托合同》中约定的物业服务费单价为0.66元/月/平方米，但2015年7月10日原告和珠海市香洲区××××业主委员会共同盖章确认发布《公告》，将物业服务费单价上调至0.85元/月/平方米。珠海市香洲区××××业主委员会在《公告》中确认涨价是经过向全体业主发放意见征询表，并获得占户数和专有面积二分之一以上业主的同意而做出。原告在本案中虽无法提交全部的意见征询表，但鸿运花园大部分业主已按照0.85元/月/平方米的价格向原告交纳了物业服务费，可见鸿运花园的大部分业主已经以向原告交费的行为认可调价的事实。故被告应当按照住宅0.85元/月/平方米的收费标准向原告交纳2015年8月至2018年12月10日期间的物业服务费。被告在本案中提出诉讼时效抗辩，原告于2020年8月18日向本院申请网上立案，但原告未举证证明在提起本案诉讼之前已向被告进行了有效催收，故原告主张被告拖欠2013年8月至2017年8月物业服务费已超过三年诉讼时效，本院对原告主张的上述期间的物业费等其他服务费的诉请不予支持。原告诉请被告支付2017年8月至2018年12月10日的诉请未超过三年的诉讼时效，被告应向原告支付该期间的欠费。按照建筑面积69.01平方米×0.85元/月/平方米的标准计算，被告每月应交纳的物业服务费为58.66元，但原告自愿将每月物业服务费调整为55.25元，该调整不损害被告的利益，为原告自行处分权利的行为，故本院按照原告的主张认定被告每月应当交纳的物业服务费为55.25元。被告应当向原告支付2017年8月至2018年12月10日期间的物业服务费884元。对于2017年8月至2018年12月10日公用电费、公用水费、对讲系统维护费及其他费用，原告并未提交证据证明上述费用已实际发生，原告要求被告支付公用电费、公用水费和对讲系统维护费无合同依据，证据不足，本院不予支持。对于滞纳金，被告欠费期间已超过合同期限，原告主张收取滞纳金无合同依据，本院亦不予支持。综上所诉，被告应当向原告支付2017年8月至2018年12月10日期间的物业服务费884元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告黄惠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市二城物业管理有限公司支付物业管理费884元；二、驳回原告珠海市二城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，由被告黄惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  黄淑芳二〇二一年六月十一日书记员  吴小溪