广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1225民初466号原告（反诉被告）：梁锦艺，男，汉族，1978年12月1日出生，住址广东省封开县。被告（反诉原告）：李文球，男，汉族，1967年6月14日出生，身份证住址广东省封开县。原告（反诉被告）梁锦艺与被告（反诉原告）李文球建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案，李文球于2021年5月31日向梁锦艺提出反诉。本院对本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁锦艺，被告（反诉原告）李文球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梁锦艺向本院提出诉讼请求：1、判令解除李文球与梁锦艺签订的土地转让协议；2、判令被告把162000元购地款退回给梁锦艺；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告梁锦艺经与被告李文球协商，双方于2019年5月22日签订了宅基地转让协议书，协议内容如下：（协议书的甲方是本案的被告李文球，乙方是本案的原告梁锦艺）甲方将位于封开县××××××××的宅基地转让给乙方，该宅基地登记号：粤(2018)封开县不动产权第0004603号，面积83.5平方米;具体位置（以土地使用证红线图为准）；上述宅基地的使用权及该宅基地上的建设设施、水电户口等，归乙方就享有。甲方保证转让的宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，一概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。土地转让金为人民币200000元，乙方一次性付给甲方。2019年5月22日宅基地交付乙方。乙方在该宅基地建房，相关手续由甲方配合办理。违约责任……。签协议当天，梁锦艺便将土地转让金付给李文球。之后发现被告根本无法将该宅基地83.5平方米全部转让给原告，因为有部份已是政府规划用地。从2019年下半年开始，被告李文球表示出面办妥，保证如数转让，但至今还是无法将该宅基地83.5平方米全部转让给原告。因此，为维护我的合法权益，请求法院判令被告尽购土地转让金退回给原告，本案的诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）李文球辩称，我转让给原告的土地不属于宅基地,而是国有建设用地。虽然双方签订的《宅基地转让协议书》中约定转让标的为宅基地,但实为笔误,根据我提供的案涉土地不动产权证(粤xx封开县不动产权第xx号)证实,案涉土地权利类型明确记载为“国有建设用地使用权”,权利性质为“出让”,用途为“城镇住宅用地(xx)”,因此，我转让给原告的案涉土地使用权,是国家允许合法转让的国有建设用地,不是国家限制转让的宅基地。本案的土地转让协议是双方真实意思表示,是合法有效的,对双方具有法律约束力。原告说案涉土地已是政府规划用地,我无法将案涉土地使用权83.5平方米全部转让给他,是毫无根据的。我于2019年5月22日与原告签订《宅基地转让协议书》时,根本不清楚案涉土地的政府规划情况,在之后才了解到案涉土地中有一部分是列入了政府规划的红线范围,我知道后立即告知原告,原告当时明确同我说因当时转让土地的价格很低,远低于市场价格,即使有一部分土地被列入政府规划红线范围也是没问题的。而且,根据《宅基地转让协议书》第六条第3点:“房屋建成后,在法律政策许可的前提下,甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下,所涉的相关费用均由乙方承担”约定的内容,原告必须在案涉土地上建成房屋后,在法律政策许可的前提下,我才配合原告办理案涉土地的过户手续。但原告于2019年5月22日签订《宅基地转让协议书》后至今,仍未开始建房,因此在过户条件未成就的情况下,原告怎么知道我无法将案涉83.5平方米土地全部过户给他呢?退一万步来说,即使案涉土地中有一部分是列入政府规划红线范围,我最后因国家政策原因没能将案涉83.5平方米土地全部过户给原告,但对原告来说,也不会造成任何的损失。因为我转让给原告的83.5平方米国有建设用地,转让价格仅为人民币20万元,每平方米转让价格不到2500元,这个价格远远低于当时的市场价格,参考当时签订协议时的案涉土地附近的楼盘“佰隆山河”的商品房为5000元/㎡左右均价,我转让给原告的国有建设用地的价格比附近商品房的价格还要低50%,可想而知,这个转让价格是多么的低,原告是捡了多么大的便宜。如果当时我不是因为儿子读大学及新房装修急需用钱,我是根本不可能以这个如此低的价格转让给原告的。再且,我对案涉土地是拥有合法的不动产权证,该产权证记载的土地面积明确为83.5平方米,因此这83.5平方米土地已经明确是登记在我的不动产权证里了,已经属于我特权了,是归我所有的了,因此即使案涉土地有一部分已经列入政府红线范围,但不代表这部分土地是无偿归政府部门的,只是表明政府对这部分土地要进行统一规划,因此日后政府要用到这部分土地的话,是要对列入红线范围的这一部分土地进行征收的,由于我已将案涉土地转让了原告,如果征收的话,相关的征收补偿是归原告的,这对原告来说,无疑又是一笔可观收入。因此,原告说我无法将案涉土地83.5平方米全部转让给他,导致他遭受损失,完全是无稽之谈,毫无根据的。三、由于原告存在严重违反《宅基地转让协议书》的行为,对原告提出的违法单方强制解除协议的行为,我没有异议,但我要求原告承担违约责任。首先,根据双方签订的《宅基地转让协议书》约定,案涉土地转让价格为20万元,但原告只支付了16.2万元给我,尚欠3.8万元转让款迟迟未给,我亦多次通知原告付清余款,但原告至今仍未支付,因此构成了违约责任。其次,原告要求解除本协议,是毫无合法理由的单方强制解除协议,亦构成了严重违约,依法应承担违约责任。《宅基地转让协议书》第七条“违约责任”约定:“本协议签订后,任何一方均不得反悔”,现原告以我无法将案涉土地83.5平方米全部转让给他的这个毫无根据的理由要求解除本协议,是明显对本协议反悔不愿意履行了,因此根据《中华人民共和国民法典》规定,原告的行为构成了违约,应承担相应的违约责任。综上所述,我对案涉土地,拥有合法的不动产权证,权属也十分清楚,不存在任何的第三方争议,根据《中华人民共和国民法典》相关规定,我对案涉土地拥有合法的物权,依法可以转让,并可以办理过户手续,但原告以毫无根据的理由,要求解除本协议,是对本协议的反悔不履行,很明显构成了违约责任,依法要承担责任,对此我已经提起反诉,依法要求原告承担合同违约责任。被告(反诉原告）李文球提出如下诉讼请求：1、原告（反诉被告）梁锦艺《宅基地转让协议书》行为构成了严重违约,梁锦艺支付李文球违约金人20万元整,扣减李文球应返还给梁锦艺的16.2元土地转让款后,梁锦艺实际应支付违约金3.8万元给李文球；2、判令原告（反诉被告）梁锦艺承担本诉及反诉的所有诉讼费用。事实与理由:因被告(反诉原告）李文球孩子读大学及新房装修急需资金,李文球经与妻子商量后,一致同意以登记在李文球名下的国有建设用地以较低的价格转让给原告（反诉被告）梁锦艺。2019年5月22日,李文球(作为协议甲方)与梁锦艺(作为协议乙方)签订《宅基地转让协议书》,约定李文球将位于封开县××××××××的宅基地(实为国有建设用地),面积共83.5平方米,转让给梁锦艺,转让价格为20万元整,该协议第六条第3点约定:“房屋建成后,在法律政策许可的前提下,甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下,所涉的相关费用均由乙方承担”,第七条“违约责任”约定:“本协议签订后,任何一方均不得反悔”。协议签订后,梁锦艺当天支付了案涉土地转让款16.2万元整,对尚欠的余款3.8万元表示迟点再付清,由于李文球十分信任梁锦艺,因此在向梁锦艺出具的收据上写了收到全部转让款20万元。上述《宅基地转让协议书》签订后,由于梁锦艺的妻子想购买商品房,不同意梁锦艺向李文球买地建自建房,因此梁锦艺便反悔不履行协议,要李文球解除《宅基地转让协议书》及退回已支付的16.2万元转让款,在李文球明确表示不同意的情况下,梁锦艺竟然于2021年5月17日向封开县人民法院起诉,要求解除《宅基地转让协议书》及退回16.2万元转让款给梁锦艺。由于梁锦艺在履行《宅基地转让协议书》期间,不但迟迟不履行付清余下土地转让款3.8万元的义务,还无故单方提出解除协议,根据《中华人民共和国民法典》有关规定,梁锦艺的行为构成了严重违约,应承担相应的违约责任。由于《宅基地转让协议书》为梁锦艺提供,梁锦艺在拟定协议时,仅约定李文球的违约责任,而对梁锦艺因反悔不履行协议的违约责任却故意不提及,因此根据公平原则及合同双方的权利义务对等原则,参照《宅基地转让协议书》中第七条第二款李文球因反悔应承担违约金20万元的约定,李文球亦要求梁锦艺因反悔不履行本协议需承担违约金20万元的责任。综上所述,为维护被告（反诉原告）李文球的合法权益,特提起反诉,望判如所求。原告（反诉被告）梁锦艺反诉答辩称，我与被告（反诉原告）李文球签订的协议约定被告将83.5平方米的土地转让给我，但去报建准建的面积只有44.85平方米。我告诉李文球如他能将83.5平方米的土地全部转让给我，我才把剩余的土地尾款支付给他。如果现在李文球能按照协议将83.5平方米的土地转让给我，则我同意继续履行合同，如果不能，我要求与李文球解除合同。另，我不同意向其支付20万元违约金。本院经审理认定事实如下：位于封开县××××××××的土地使用权【证号：粤（xx）封开县不动产权第xxx号】登记的权利人为李文球，土地权利性质为出让，权利类型为国有建设用地使用权。2019年5月22日，梁锦艺（乙方）与李文球（甲方）签订一份《宅基地转让协议书》，约定：1、甲方将坐落于封开县××××××××的宅基地转让给乙方，该宅基地登记面积共83.5平方米。具体位置(以土地使用证红线图为准)。上述宅基地的使用权及附属设施包括：甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。2、保证此宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。3、转让金额，该宗地的转让价格为200000元。4、付款方式及期限，乙方向甲方一次性支付人民币贰拾万元(一次性以银行转账方式支付成交)【转账单为凭证】。5、宅基地交付时间：2019年5月22日。6、房产归属（1）.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房地产权归乙方所有。（2）.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。（3）.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。7、违约责任，本协议签订后，任何一方均不得反悔。如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款贰拾万元，并偿付违约金贰拾万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分)。8、在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将宅基地使用证和相关手续办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金壹佰贰拾万元。9、本协议一式二份，双方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。双方在协议书上签名确认。另，2010年5月22日，李文球作为收款人在协议书后手写了一份收据，记载“今收到梁锦艺土地转让金人民币小写：￥200000.00元正，大写贰拾万元整，立此为据。”。诉讼中，双方确认以下事实：1.梁锦艺向李文球支付了16.2万元的土地转让款；2.双方均称案涉土地上无建筑物。以上事实，有原告（反诉被告）梁锦艺提供的《宅基地转让协议书》、不动产权登记证书等以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。另查，原告（反诉被告）梁锦艺主张签订上述协议后到规划部门办理报建手续时，其被告知案涉土地有部分已被规划为道路用地。对此，梁锦艺提供了申请本院调查收集的由封开县自然资源局出具的《关于协助调查函的复函》为证。该复函记载：经核查已通过专家评审的《封开县城东区控制性详细规划》,该地块（案涉土地）的控制性详细规划的用地性质为居住用地和规划道路用地,其中允许土地使用权人建房的占地面积44.85平方米,不允许建房的属于规划道路用地占38.65平方米。庭审中，被告（反诉原告）李文球明确表示对上述复函无异议。综上，本院对该证据《关于协助调查函的复函》予以采信，确认案涉土地中38.65平方米属于政府规划用地，允许土地使用权人建房的面积为44.85平方米。现梁锦艺主张李文球无法将案涉土地的83.5平方米全部转让给其，故诉至本院，提出本诉诉讼请求。李文球认为梁锦艺单方解除合同构成违约，遂提起反诉诉请。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。主要焦点在于：1、合同效力；2、原告（反诉被告）梁锦艺诉请解除双方签订的《宅基地转让协议书》是否应予支持的问题；3、原告（反诉被告）梁锦艺是否存在违约行为，是否应承担违约责任。一、案涉合同的效力问题。梁锦艺与李文球于2019年5月22日签订的《宅基地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。梁锦艺主张双方签订的土地使用权有偿转让协议书为无效合同，理据不充分，本院不予支持。二、关于原告（反诉被告）梁锦艺诉请解除双方签订的《宅基地转让协议书》是否应予支持及原告（反诉被告）梁锦艺是否存在违约行为的问题。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。……”的规定，本案双方均确认案涉土地上无任何建筑物，即未达到完成开发投资总额的百分之二十五以上的法定转让的条件。其次，案涉土地中有38.65平方米已被政府规划为道路用地，从而导致李文球事实上不能履行合同义务。故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，案涉合同在法律上和事实上均不能继续履行，故梁锦艺单方要求解除合同理据充分，亦不构成违约，本院对梁锦艺请求解除合同的诉请予以支持。反之，李文球认为梁锦艺主张解除合同构成违约，并要求梁锦艺支付20万元违约金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。另，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉《宅基地转让协议书》解除后，李文球应向梁锦艺返还土地转让款162000元。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）梁锦艺与被告（反诉原告）李文球于2019年5月22日签订的《宅基地转让协议书》；二、被告（反诉原告）李文球在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）梁锦艺返回土地转让款162000元；三、驳回被告（反诉原告）李文球的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3540元减半收取1770元，反诉受理费4300元减半收取2150元，合共3920元，由被告（反诉原告）李文球承担。胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，可在本判决生效后向本院申请退还，由败诉方向本院交纳,但胜诉方自愿承担或同意败诉方直接向其支付的除外。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。此页无正文审 判 员 莫湛慈二〇二一年六月二十四日法官助理 黎 英书 记 员 张 莉