湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1133号上诉人（原审被告）：肖卓，男，汉族，1982年11月4日出生，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴锐，男，1979年2月3日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，系肖卓表哥。被上诉人（原审原告）：怀化润兰物业服务有限公司，住所地怀化市经开区河西润兰路2号6楼602，统一社会信用代码：914312007853627992。法定代表人：向懿，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：赵时运，湖南五溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇文静，湖南五溪律师事务所实习律师。上诉人肖卓因与被上诉人怀化润兰物业服务有限公司（以下简称润兰公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院于2021年4月12日作出的（2021）湘1202民初1496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，上诉人肖卓的委托诉讼代理人吴锐，被上诉人润兰公司的委托诉讼代理人赵时运、仇文静到庭接受询问。本案现已审理终结。肖卓上诉请求：1.请求撤销（2021）湘1202民初1496号民事判决；2.依法改判支持上诉人诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。因被上诉人提供给一审法院上诉人的联系方式是错误的，所以一审开庭时上诉人没有到庭参加，致使一审法院认定事实不清。2.一审判决上诉人支付物业费4551元是不合理的。润兰公司没有按照物业服务合同对小区进行管理和维护，违反合同约定。此外被上诉人提交的怀房改（2015）第4号限期整改通知书的回复上所盖公章与签字，经小区业主委员会核实属于伪造的。3.被上诉人起诉已超过诉讼时效。润兰公司辩称：1.一审判决事实认定清楚。被答辩人一直居住在房屋内，答辩人是以被答辩人提供的联系方式提交法院起诉的，被答辩人不出庭系自身原因。2.根据《中华人民共和国民法典》第189条规定以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条，答辩人作为提供物业管理的一方，服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用履行期间届满之日起计算，且答辩人一直行使权利催促被答辩人交纳物业费，故答辩人起诉时未超过诉讼时效。润兰公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告给付2013年5月1日至2020年12月31日的物业管理费5676.4元及滞纳金791元，两项合计6467元；2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：被告肖卓系锦绣湘维小区10栋602号房屋业主。2011年10月24日，被告肖卓（甲方）由其母阳建华代为与原告润兰公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由原告为被告房屋所在的锦绣湘维小区提供物业服务，服务内容为“物业共用部位的维护与管理，确保物业使用功能正常；物业共用设施设备及其运行的维护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常使用；环境卫生、绿化管理服务。保持小区内物业共用部位和公共场地、绿地的整洁、美观；门卫24小时值班，对来访人员进行登记、查询及大件物品出入管理；小区内保安定时巡逻，协助公安及消防部门维持小区的治安秩序和消防安全，做好车辆进出管理等工作，维护小区正常交通秩序，维护小区内正常的工作、生活秩序；专项维修资金的代管服务，确保该项资金合理使用”等等；并约定原告房屋建筑面积为154.17平方米，物业服务费为0.4元/平方米/月，被告须于每月5日前付清上月的物业服务费，如不按收费标准和时间缴纳有关费用的，应从逾期之日起按每日千分之一加收滞纳金。合同签订后，被告按约交纳物业服务费至2013年4月。2013年5月起，被告等锦绣湘维小区业主认为润兰物业公司的物业管理服务存在严重质量问题而拒绝缴纳物业服务费。2015年怀化市房产管理局就锦绣湘维小区存在的“未依法组织成立业主大会、小区未实行封闭式管理、管理制度混乱、二期施工没有隔离施工车辆随意进入小区”等问题向原告下达《责令整改通知书》。2020年11月25日原告向怀化市房产局回函称已完成整改。2020年11月26日锦绣湘维小区业主委员会认可原告已完成整改的情况。因被告至今仍未交纳物业费，致原告诉诸该院。上述事实，有原告营业执照、内资企业登记情况表、被告户籍证明、《物业管理合同》、物业服务收费申报审核表、原告公司资质等级证书、《致业主告知书》、未交物业费公告表、收款收据、《关于怀房改[2015]第4号限期整改的回复》等证据及庭审笔录予以证实。一审法院认为：原被告签订的《物业管理合同》合法有效，合同双方应按约定严格履行各自义务。合同签订后，原告润兰公司一直为被告所在的锦绣湘维小区提供物业管理服务，作为物业管理服务一方，原告应根据合同约定为被告提供优质、高效的服务，也有权向被告收取物业管理费。但在提供物业服务的过程中，原告存在管理制度混乱、管理措施缺失等问题，在怀化市房产局2015年下达《责令整改通知书》后，原告于2020年11月才回函完成整改，因原告未按照合同约定全面履行义务，其履行行为为瑕疵履行。根据公平原则，润兰公司在存在履行瑕疵的情况下仍然要求业主按照合同的约定标准收取物业管理服务费用，对业主来说显失公平。参照该院对锦绣湘维小区物业服务合同的同类型判例，对2013年5月1日至2020年11月30日的物业费本院酌定润兰公司可按约定标准的80%向被告收取。因原告公司完成物业服务整改的情况已于2020年11月26日得到锦绣湘维小区业主委员会的认可，故2020年12月的物业费可按约定标准收取。据此计算，肖卓应交纳的物业费为4551元{154.17平方米×0.4元/平米/月×80%×91个月（2013年5月1日-2020年11月30日共91个月）+154.17平方米×0.4元/平米/月×1个月（2020年12月）}。对原告诉讼请求中超出该金额的部分，该院不予支持。因原告在履行物业管理服务合同中存在瑕疵，并导致双方因物业管理费的交纳产生纠纷，在纠纷解决前，被告未按照物业合同约定的数额、时间交纳物业管理费，具有正当理由，故对原告请求法院判令被告支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告肖卓于本判决生效之日起10日内向原告怀化润兰物业服务有限公司支付2013年5月1日至2020年12月31日的物业管理费4551元；二、驳回原告怀化润兰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告怀化润兰物业服务有限公司承担10元、被告肖卓承担15元。二审中上诉人肖卓提交了以下证据：1.肖卓身份证复印件一份，拟证明肖卓身份；2.《关于怀房改[2015]第4号限期整改的回复》，拟证明怀化市房管局要求润兰公司限期整改小区环境；3.锦绣湘维小区业主委员会《证明》，拟证明业主委员会从未在怀房改[2015]第4号限期整改的回复上加盖公章，润兰公司至今没有整改到位；4.锦绣湘维小区业主委员会《证明》，拟证明小区二期工程动工期间，昼夜施工扰民，小区道路被毁，润兰公司没有按照服务合同进行管理维护；5.《物业服务合同》，拟证明润兰公司违反合同第二章第三条第3项、第4项约定。润兰公司的质证意见为：对证据1没有异议；对证据2三性无异议，证明目的有异议，一审中提交该证据，房管科的签字、业委会的签字证明被上诉人进行了整改；对证据3三性有异议，同一类型案件只有本案当事人主张签章是伪造的，但业委会副主任刘光元出庭时陈述是小区业主逼迫他出具的《证明》；对证据4三性有异议，施工行为并不是物业不作为，是属于房产开发商的责任，若上诉人认为权益受到损害可向开发商主张权利；对证据5三性无异议，证明目的有异议，整改前确实存在一定瑕疵，整改后业主应交纳物业费。本院认证意见为对证据1予以采信；证据2属于一审已提交的证据，可以证明市房管局要求润兰公司整改的事实；证据3不能证明《关于怀房改[2015]第4号限期整改的回复》上的盖章和签字系伪造的，不予采信；证据4因肖卓未提供其他充分有效证据佐证，不予采信；证据5属于双方签订的物业合同，对其真实性予以认可，但该合同不能达到肖卓证明目的。二审中被上诉人润兰公司没有提交新证据。本院二审对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为肖卓拒绝交纳物业服务费的理由能否成立。根据查明的案件事实，2015年怀化市房产管理局向下达了《责令整改通知书》。2020年11月26日锦绣湘维小区业主委员会在《关于怀房改[2015]第4号限期整改的回复》上签字盖章确认润兰公司完成整改。现肖卓主张限期整改回复上的签字盖章系润兰公司伪造的，润兰公司实际并未完成整改，但其既未对案涉回复上的签字盖章申请鉴定，又不能提供充分有效的证据予以证明，故本院对其主张不予支持。关于本案诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，润兰公司作为提供物业管理服务的一方，提供的物业服务具有连续性，物业费分期交纳，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。因此，只有润兰公司撤离所服务的小区后主张物业费才适用诉讼时效，现润兰公司仍提供物业服务，肖卓提出润兰公司起诉超过诉讼时效的理由，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，肖卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人肖卓负担。本判决为终审判决。审判长  陈利建审判员  曹 阳审判员  夏英姿二〇二一年六月三十日法官助理陈若愚书记员张妍瑞