新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新4223民初1444号 原告：宋文玲，女，1963年4月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 委托诉讼代理人：姜丽玲，系新疆沙泉律师事务所律师。 原告：马永安（宋文玲丈夫），男，1965年5月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 委托诉讼代理人：姜丽玲，系新疆沙泉律师事务所律师。 被告：张爽，女，1991年3月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 委托诉讼代理人：王伟方，系新疆庸和律师事务所律师。 被告：沙湾县小爽培训有限公司，住所地新疆维吾尔自治区沙湾县。 法定代表人：张爽，职务：总经理。 委托诉讼代理人：王伟方，系新疆庸和律师事务所律师。 原告马永安、宋文玲与被告张爽、沙湾县小爽培训有限公司（以下简称小爽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告宋文玲的委托诉讼代理人姜丽玲，原告马永安及其委托诉讼代理人姜丽玲，被告张爽及其委托诉讼代理人王伟方，被告小爽公司的法定代表人张爽，委托诉讼代理人王伟方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马永安、宋文玲向本院提出诉讼请求：1．要求解除并终止履行双方签订的房屋租赁协议，两被告向原告腾退承租的房屋；2．要求两被告连带偿付原告租金16万元及利息3696元（16万元×3.85％÷365×219天）；3．要求两被告连带支付原告因诉讼产生的律师代理费5000元，以上合计168696元；4．诉讼费及邮寄费由两被告承担。事实和理由：2018年9月6日原告与被告张爽签订房屋租赁协议，承租原告位于沙湾县某某路某某综合楼二楼约500平方米的房屋，由第二被告用于艺术培训经营使用。被告未按房屋租赁协议第三、四条约定向原告支付租金，至今仍拖欠原告160000元租金，经原告多次催要此款，被告总是拖延未予支付。现原告为了维护自身合法权益不受侵犯，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条及《中华人民共和国民法典》第722条之规定，特诉至法院，请依法给予公正判决。 被告张爽辩称，1.原、被告签订的房屋租赁协议已经于2021年5月14日经双方协议已经合意解除，该房已经退还给了原告，原告也同意接收走人，法院只需要对原、被告双方的解除行为进行确认即可；2.被告无需再向原告支付房屋租金，原、被告已口头协商将2020年9月6日至2019年9月5日的房屋租金调整为12万元，双方的房屋租赁合同已经解除，被告已经向原告交纳了租金3万元，同时被告还向原告交纳了2万元押金，且原告同意将2万元押金冲抵房屋租金，故2020年9月6日至2021年5月14日被告只需向原告支付租金3万元即可。因被告张爽在2019年9月6日提前交纳了2019年9月6日至2020年9月5日的租赁费15万元；2020年1月23日和2020年7月27日因沙湾县先后两次启动重大突发公共卫生事件一级响应，且均在假期，至今艺术培训一直被沙湾县政府叫停，致使被告无法获取营业收入，且原告不同意通过减免上一年度的租金和延长下一年度租期的方式予以解决，对被告明显不公，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款、第六条第二款的规定，按照公平原则原告应当向被告退还应当减免的2020年1月23日至2020年3月8日和2020年7月27日至2020年8月31日沙湾县疫情防控全封闭期间的80天的租金，驳回原告对被告张爽的诉讼请求。 被告小爽公司辩称，小爽公司不是本案适格的被告。涉案房屋租赁合同的签订人是张爽，签订时间是2018年9月6日；被告小爽公司的成立时间是2020年4月10日；签订房屋租赁合同时，被告小爽公司不存在；且被告小爽公司系公司法人，被告张爽是个人；原告要求两被告承担连带给付责任没有事实及法律依据，驳回原告对被告小爽公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告宋文玲与原告马永安系夫妻关系。原告马永安与被告张爽于2018年9月6日签订房屋租赁协议一份，合同中约定将原告宋文玲名下的位于新疆沙湾县某某镇某某路43-13号（原某某局对面）二层房屋出租给被告张爽用于艺术培训学校，出租期限为三年，自2018年9月6日至2021年9月5日。租金为2018年9月6日至2020年9月5日两年，每年租金为人民币150000元整，第三年（2020年9月6日至2021年9月5日）租金为180000元，三年共计480000元。合同约定第二、第三年的租金乙方必须在每年9月5日前一次性交清，如乙方对租赁房屋造成损坏或中途退房以及不按协议要求时间交纳租金，乙方交纳的押金甲方不予退还。合同约定该房屋按现状出租，水电暖消防等设施有乙方自行报请相关部门变更与维修，乙方租赁房屋的房门为该楼层的消防共用通道门，乙方不得私用占用，更不得限制同楼层的人进出，否则造成一切责任由乙方承担，费用也由乙方支付。合同约定乙方不按协议约定时间向甲方缴纳租赁费和押金的，乙方所欠各项费用达1000元人民币以上的等情况，甲方有权解除本协议，乙方所交的押金不予退还。合同中约定违约责任为双方任意一方不履行协议条款则应当承担协议总价款50%的违约金。乙方不按规定时间交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付年租金每日10%的违约金。乙方违反协议，擅自将房屋转租或承包给第三人，由此造成任何损失及后果，乙方应承担全部赔偿责任及相应的法律责任。合同签订后，被告张爽交纳押金2万元，并交纳了2018年9月6日至2019年9月5日第一年的租金15万元，2019年9月6日至2020年9月5日一年的租金14万元。被告张爽后又向原告交纳了第三年租金3万元。因第三年剩余租金被告张爽至今未全额支付，原告遂起诉至法院要求解除合同。被告张爽于2021年6月7日交纳被告小爽公司暖气费3846元。 另查明，被告小爽公司于2020年4月10日成立，法定代表人为被告张爽。 再查明，被告张爽于2021年5月14日与原告马永安及案外人刘亚鹏的对话录音中显示，被告张爽表示愿意解除与原告马永安签订的房屋租赁协议，并于2021年5月14日将房屋的钥匙及房屋交还于原告马永安。对话中双方对房屋租赁费用协商，原告马永安认可被告张爽第三年租赁费已交纳3万元，最终双方并未达成一致意见。 以上事实，由原告举证房屋租赁合同、企业注册信息查询单资料、住所使用证明、房屋所有权证书复印件、原告宋文玲与原告马永安结婚证，被告举证微信支付截图、与原告马永安的对话录音，及原、被告当庭陈述在案佐证。 本院认为，原告马永安与被告张爽签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，不违反相关法律行政法规的强制性规定，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定内容履行各自的义务。原告宋文玲系房屋所有权人，其认可原告马永安将房屋出租，其虽然没有签字，但本院认定其享有出租人权利。 一、被告小爽公司的主体资格是否适格。 原告主张被告小爽公司中注册地址是本案涉案房屋，且原、被告签订的房屋租赁合同中约定了房屋用途为“艺术培训学校”，被告张爽不能证明被告小爽公司的财产独立于被告张爽的财产，故被告小爽公司也应当承担相应的责任。本院认为，原告举证的房屋租赁合同是被告张爽以个人名义于2018年9月6日签订，合同中仅显示房屋用途为艺术培训学校，未明确该培训学校系后成立的被告小爽公司。且根据被告小爽公司的营业执照上记载，该公司成立于2020年4月1日，公司成立前，一直为被告张爽在履行租金给付义务。房屋租赁合同相对人为原告马永安与被告张爽；根据合同相对性原则，仍然由合同相对人即被告张爽承担租金给付义务，以上事实足以认定该房屋租赁合同产生的债务系被告张爽的个人债务，不属于公司债务。原告主张被告张爽与被告小爽公司财产混同，其前提条件应为对公司债务，本案房屋租赁合同产生债务系被告张爽的个人债务，原告主张被告小爽公司作为本案被告主体适格，本院不予采信。 二、房屋租赁合同中有无减免租金的情形，被告应支付的房屋租金的数额是多少。 1、被告主张第二年度应减免租金，按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，两次重大公共卫生事件一级响应期（2020年1月23日至2020年3月1日和2020年7月27日至2020年8月28日）的租金，按公平原则，给予被告张爽减免50%，则合计减免1.375万元，被告张爽共缴纳15万元(14万元现金及更换防火门部分1万元)，相当于多交1.375万元，可计算为第三年度租金。 2、原告马永安与被告张爽签订房屋租赁合同中约定，第三年房屋租金为18万元。被告举证对话录音中，被告张爽第三年已交的3万元房屋租赁费和预交押金2万元的事实，原告宋文玲、马永安当庭予以认可，本院予以确认。原告当庭亦认可该录音的真实性。原告主张被告张爽第三年已交租赁费中1万元折抵第二年度少交的1万元租金，被告张爽辩称该1万元部分为双方协商更换防火门部分减免一万元的事实。由于原告马永安在录音及庭审中已对被告第三年已交租金3万元部分予以认可，且原告未提交其他证据与其主张相印证，故对原告马永安主张已交第三年租赁费中1万元部分抵扣上一年度的租赁费的主张，本院不予认定。该份录音及原告当庭认可已足以证明，在被告张爽未给付的第三年房屋租金18万元中，已付部分3万元租金与押金2万元。另，原告要求解除该房屋租赁合同，被告张爽在接到解除合同的起诉状后，于2021年5月14日已将该房屋钥匙及房屋归还于原告马永安处，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”，根据上述情况，本院认定原告与被告签订的房屋租赁合同已于2021年5月14日约定解除。合同解除后尚未履行的租期的租赁费应该终止履行，由于合同约定最后履行之日2021年9月5日，故2021年5月15日至2021年9月5日之间的租金应终止履行。被告张爽举证的对话录音中，与原告马永安协商时，原告马永安提出愿意给被告张爽减免6万元租赁费，但最终双方并未对本案争议达成一致意见，被告张爽辩称该录音证明原告马永安已在对话协商中口头协议将第三年租金18万减免至12万，要求将第三年约定租金按12万元来计算。本院认为，原告马永安与被告张爽就租金减免事宜是在双方自愿的情形下庭外进行的协商，最终对欠付款项并未达成一致意见，且二原告对协议减免6万元事宜当庭不予认可，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条规定“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议做出的妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的证据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外”，本院认为，原告马永安在庭外协商中为了达成和解适当的让步做出的意思表示，不应该视为双方达成的口头协议，且在庭外协商过程中，双方当事人并未最终达成一致意见，当事人在庭审过程中反悔的，不应该作为判决时的依据。且根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十条规定，“调解协议具有下列情形之一的，人民法院不予确认：（一）侵害国家利益、社会公共利益的；（二）侵害案外人利益的；（三）违背当事人真实意思的；（四）违反法律、行政法规禁止性规定的”，本案中，原告马永安做出的适当让步同意减免6万元所附的条件是被告张爽应向其给付剩余房租7万元，而双方当事人最终并未对给付7万元房屋租赁费达成合意，如将该让步视为双方达成的口头协议，违反原告马永安真实的意思表示，故被告辩称已与原告马永安达成口头协议减免6万元租金的事实，本院不予采信。 综上，被告张爽实际应支付的剩余房屋租金应调整为60750元（18万元÷12个月×租赁期8.3月－已付3万元－押金2万元－1.375万元，2020年9月6日至2021年5月14日）。 三、被告有无违约行为。 被告辩称由于2020年1月23日和2020年7月27日，因沙湾县先后两次启动重大突发公共卫生事件一级响应，且均在假期，艺术培训一直被叫停，致使被告无法获取营业收入，无法按时交纳房租。本院认为，沙湾县先后两次启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上造成的租金周转及营业收入受到不利影响，系租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有失公平。被告举证微信聊天记录中显示，被告在疫情防控要求下处于停课状态，原告称对内容真实性有异议，应该提供相应书面文件。但本院结合当地疫情防控实际，在居家期间对相关工作事项的通知更多是通过手机下发，而并非书面送达，且原告从事的系舞蹈方面的培训，在疫情期间开展线下教学确实困难。根据公平原则，认定免除被告张爽延迟付款及逾期交房的违约责任，故对原告主张二被告支付逾期付款的利息部分，本院不予支持。原告主张被告未交纳水费1525元系被告违约，原告举证的水费收据中显示缴费时间是2021年5月26日，而原、被告合同解除时间为2021年5月14日，该票据中无法区分合同存续期间与解除后的用水量分别是多少，原告亦未提交其他证据证明其主张，故对原告主张被告未交纳水费违约，本院不予认定。原告主张要求被告连带支付因诉讼产生的律师代理费5000元的诉讼请求，因没有合同约定，也缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条第一款、第七百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十条的规定，判决如下： 一、确认原告宋文玲、马永安与被告张爽2018年9月6日签订的房屋租赁协议于2021年5月14日解除。 二、被告张爽于本判决生效后十日内给付原告宋文玲、马永安房屋租赁费60750元。 三、驳回原告宋文玲、马永安对被告沙湾县小爽培训有限公司的诉讼请求。 四、驳回原告宋文玲、马永安的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼标的168696元，案件受理费1837元，由原告宋文玲、马永安负担多诉部分1176元，由被告张爽负担661元(本案受理费已由原告预交，被告负担的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。  审 判 员 潘吉萍  二〇二一年六月二十九日  法官助理 于 捷 书 记 员 张佳磊