北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7141号上诉人（原审被告、反诉原告）：王连春，男，1961年7月17日出生，汉族，住山东省淄博市淄川区。委托诉讼代理人：宋飏，北京昂宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炜，北京昂宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温春波，女，1985年3月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李恒德，北京市一法律师事务所律师。上诉人王连春因与被上诉人温春波房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初43646号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王连春上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项，并依法改判驳回温春波的全部诉讼请求；2.一审本诉和反诉案件受理费、二审案件受理费由温春波负担。事实与理由：1.一审判决确认双方的《房屋租赁合同》于2020年4月10日解除并酌减租金退还四万元，没有事实和法律依据。2.王连春主张的违约金75900元合法有据，一审以押金足以弥补其损失为由不予支持，没有法律和事实依据。3.王连春给予温春波2019年6月16日至2019年7月9日的装修免租期，是基于租期五年给予的优惠，温春波租期仅半年且2019年6月16日至2019年7月9日期间不属于疫情期间，温春波违约的情况下应据实向王连春支付2019年6月16日至2019年7月9日装修期间的租金32876.71元。4.一审法院适用法律错误，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案应当适用合同法的有关规定，只有在上述规定明确规定需有民法典的情况下才能适用民法典。一审法院在有明确规定的情况下以温春波腾退时间确认本案合同为解除的时间是错误的，合同解除的时间是王连春提起反诉，人民法院送达到温春波时。合同解除前，温春波应当按照约定履行其支付租金的义务。温春波辩称：同意一审判决，不同意王连春的上诉请求。温春波向一审法院起诉请求：1.确认温春波与王连春签订的《房屋租赁合同》于2020年4月10日解除；2.判决王连春退还温春波2020年1月24日至2020年4月10日期间的房租合计105479.45元；3.判令王连春退还温春波租赁押金83334元。王连春向一审法院反诉请求：1.判令解除双方于2019年6月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令温春波支付王连春2019年6月16日至2019年7月9日房屋租金32876.71元；3.判令温春波支付王连春2020年4月10日至2020年5月20日房屋租金56164.38元及利息（以52164.38元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2020年5月21日起算至实际给付之日）；4.判令温春波支付王连春单方解除合同违约金75900元。一审法院认定事实：涉案房屋登记在王连春名下。2019年6月10日，王连春（甲方）与温春波（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定王连春将涉案房屋出租给温春波，租赁期限共五年，自2019年7月10日至2024年7月9日止（装修期2019年6月10日至2019年7月9日）。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为花店、服装店使用。第一年租金五十万元；第二年租金50万元，第三年租金五十万元，第四年租金51万元；第五年租金五十二万元，乙方必须支付两个月押金。提前终止合同押金不退还乙方。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退房的，乙方应按合同总租金的3%的额度向甲方支付违约金。支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同签订后，王连春向温春波交付了涉案房屋，温春波支付了押金83334元及2020年4月9日前的租金。2020年4月3日，温春波向王连春发送通知，载明：“现因新冠肺炎疫情原因，我已连续两个半月无法正常营业，更没有收入，我的店面已面临倒闭，无力再向您支付房租，现正式通知您，我与您解除房屋租赁合同，请您接到通知后五日内与我办理交接手续，逾期不办理交接责任由您自己承担，并退还我的押金83333元。”2020年4月10日，温春波从涉案房屋搬走。2020年4月11日，温春波向王连春发送房屋腾退后的照片。王连春称因其不同意解除合同故未及时接受房屋，于2020年5月21日才将房屋钥匙取回，随后其于2020年10月已将涉案房屋另行出租。庭审中，温春波提交进货单证明其经营韩国服饰，因疫情原因导致其无法至国外进货，故合同因不可抗力因素无法继续履行，合同终止。王连春主张温春波无权解除合同，不符合不可抗力情形，其发出的解约通知不发生法律后果，未经同意提前解约构成违约，现由于温春波已经搬离，其提出解除合同，合同解除时间由法院依法判决。一审法院认为：不可抗力指的是不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。本案中，王连春与温春波签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。双方合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，确会对温春波的经营产生影响。但双方签订的系长达五年期的租赁合同，疫情的影响并不足以导致合同目的完全无法实现。因此，温春波不享有合同解除权，其发送的解除合同通知不能发生解除合同的法律效力。现王连春因温春波主张解除合同，由于温春波已于2020年4月10日从涉案房屋中搬离，故法院认定双方之间的《房屋租赁合同》于该日解除。温春波提前解除合同，构成违约，应当向王连春承担违约责任。根据双方合同关于违约的约定，温春波提前退租，押金不予退还，法院对温春波要求退还押金的诉讼请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，根据案件查明的事实，温春波支付租金至2020年4月9日，其自2020年1月24日至4月9日期间占有使用房屋，应当支付房租，另，因双方为五年期租赁合同，现温春波提前搬离，应当按比例支付免租期租金。法院考虑到新冠疫情的发生使得温春波的经营影响，故对1月24日至4月10日期间的租金予以酌减，故法院结合合同履行情况及免租期的约定酌情确定王连春退还温春波租金四万元。因温春波已经于4月10日搬离涉案房屋并告知王连春，故温春波无需支付4月10日之后的房屋租金。关于王连春主张的违约金，因押金不予退还足以弥补其损失，故法院对于王连春主张的违约金不予支持。综上，一审法院判决：一、确认温春波与王连春于二〇一九年六月十日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年四月十日解除；二、王连春于判决生效之日起七日内退还温春波租金四万元；三、驳回温春波的其他诉讼请求；四、王连春的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王连春提交：证据一，房屋招租信息照片，证明为了避免损失扩大，王连春2020年5月21日收回涉案房屋钥匙当日，即张贴的涉案房屋的招租信息。证据二，租赁合同，证明王连春为避免损失扩大，经过数月不间断招租，于2020年10月30日与民生银行签订了租赁合同，且涉案房屋空置长达数月之久，温春波的违约造成了巨大的经济损失，押金明显不足以弥补王连春的损失。温春波表示：对证据一，真实性不认可，没有原件，照片也不能反映出在涉案房屋中粘贴，而且涉案房屋实际上在2020年4月10日已经交付给了王连春，王连春从4月11日就可以对外招租了，王连春没有积极进行减损所产生的损失，由王连春自己承担；对证据二，真实性不认可，证明目的不认可，一审判决已经判定了温春波承担一定的违约责任，押金不退已属于承担相关责任，王连春没有将房屋出租出去所造成的损失，应该由王连春来自行承担。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自的义务。关于合同的解除问题。合同履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，疫情防控措施确实会对温春波的经营产生影响，但租赁合同期间长达五年，疫情影响并不足以导致合同目的完全无法实现，故温春波不享有合同解除权，其发送的解除合同通知不能发生法律效力。温春波已于2020年4月10日从涉案房屋中搬离，双方合同已实际不能履行，故一审法院认定双方《房屋租赁合同》于2020年4月10日解除并无不当。关于租金的问题。温春波租金已支付至2020年4月9日，因2020年1月24日至4月9日期间经营活动受新冠疫情影响，同时因双方为五年期租赁合同，温春波提前搬离应按比例支付免租期租金，一审法院综合考虑新冠疫情对温春波经营的影响并结合合同履行情况及免租期的约定等因素，对1月24日至4月10日期间的租金予以酌减，酌情判决王连春退还温春波租金四万元并无不当。因温春波已于4月10日搬离涉案房屋并告知王连春，故温春波无需支付4月10日之后的房屋租金。关于违约责任的问题，温春波提前解除合同构成违约，应承担违约责任，一审法院综合考虑疫情影响因素及合同履行情况，认定押金不予退还，且因押金不予退还足以弥补相应损失，故一审法院对于王连春主张的违约金不予支持并无不当。王连春的上诉主张，没有依据，本院不予支持。综上所述，王连春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2599元，由王连春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二一年六月三十日法官助理 张 立书 记 员 席 颖