贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终4665号上诉人（原审被告）：吴递飞，男，汉族，1982年5月24日出生，现住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：遵义家鑫和物业管理有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道蓝水湾15栋一单元3层4号，统一社会信用代码：91520321356388448Y。法定代表人：刘秀屏，该公司总经理。上诉人吴递飞因与被上诉人遵义家鑫和物业管理有限公司（以下简称家鑫和公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴递飞上诉请求：1.撤销一审判决；2.家鑫和公司向吴递飞支付因应诉产生的误工费、交通费、文件费等直接损失2000元；3.家鑫和公司在本市报纸上书面以及口头向吴递飞赔礼道歉；4.确认家鑫和公司单方面自行实施的物业服务合同无效；5.案件受理费由家鑫和公司承担。事实与理由：一、业主委员会成立不合法，案外人章以鹏、王燕、梁正发无权代表业主与家鑫和公司签订物业服务合同；二、吴递飞未收到过催收物业费的通知，家鑫和公司也没有提供证据证明建设方公告的统一接房日期为2015年2月，物业费的起征日期不具有合法性；三、家鑫和公司没有收取物业费的法律基础，私自强行实施物业服务，并将吴递飞卷入诉讼中，应当赔偿给吴递飞带来的相应损失。家鑫和公司在一审的诉讼请求：1.判令吴递飞立即支付家鑫和公司物业费5,383.00元；2.本案诉讼费由家鑫和公司承担。一审法院认定事实：1.2017年2月1日，遵义市播州区龙湖富春居小区业主章以鹏、王燕、梁正发与家鑫和公司签订了《遵义市播州区“龙湖富春居”物业服务合同》，合同约定由家鑫和公司为遵义市播州区龙湖富春居小区提供物业管理服务，由业主按照建筑面积未入住业主每月0.80元每平方米、入住业主每月1.20元每平方米的标准交纳物业服务费，合同加盖了“龙湖富春居业主委员会”印章，2018年1月23日，遵义市播州区龙湖富春居业主梁正发、王燕与家鑫和公司签订了《遵义市播州区“龙湖富春居”物业服务合同》，合同约定由家鑫和公司为遵义市播州区龙湖富春居小区提供物业管理服务，由业主按照建筑面积住宅用房0.80元每平方米的标准交纳物业服务费，合同加盖了“龙湖富春居业主委员会”印章，2019年1月20日，遵义市播州区龙湖富春居业主章以鹏与家鑫和公司签订了《“龙湖富春居”物业服务合同》，合同约定由家鑫和公司为遵义市播州区龙湖富春居小区提供物业管理服务，业主无论是否接房、居住，均按照建筑面积住宅用房1.00元每月每平方米的标准交纳物业服务费，合同加盖了“龙湖富春居业主委员会”印章；2.2017年2月1日的合同签订后，家鑫和公司入住吴递飞所在小区为该小区提供物业服务，在提供物业服务过程中，家鑫和公司按照合同约定履行了公共安全服务、房屋建筑共用部位的维养护服务、公共设施和附属建筑构筑物维养护服务、共用设备维养护服务、公共环境卫生服务、交通车辆停放秩序管理服务、代收水电费等主要义务。吴递飞为遵义市播州区龙湖富春居小区14层2号房业主，其房屋面积为140.92平方米，吴递飞未交纳2017年2月1日至2020年8月31日的物业服务费；3.2019年3月13日，遵义市播州区住房和城乡建设局为遵义市播州区龙湖富春居小区业主委员会办理备案登记，并登记业主委员会主任为章以鹏、副主任为孙金洪、吴久凤、成员为王涛、杨远飞、王朝兵、徐福刚；4.2021年3月3日，遵义市播州区住房和城乡建设局出具《关于龙湖富春居物业服务有关事项的说明》，该说明载明龙湖富春居于2015年1月前修建完成，当时代收了业主2015年2月至2017年1月的物业服务费，2015年2月，遵义顺美洁物业管理服务有限公司签订合同后便进驻吴递飞所在小区提供物业管理服务，且代收的物业管理费已全部付清。2017年2月起各业主自行交纳物业服务费给物管公司。2021年2月28日，遵义家鑫和物业管理有限公司出具《关于“龙湖富春居”小区业主接房时间及相关事宜的情况说明》，该说明载明龙湖富春居于2015年1月建设完毕后，建设方（原遵义县住建局）曾公告在2015年2月统一接房，2015年2月建设方（原遵义县住建局）代表全体业主委托“遵义顺美洁物业管理服务有限公司”为该小区提供物业服务至2017年1月31日止，该公司物业服务费已经收取完毕。从2017年2月1日至2020年8月31日该小区由家鑫和公司提供物业服务，2021年2月28日，王燕在该说明上书写“情况属实”字样并加盖“遵义市播州区桂花桥街道桂花社区龙湖富春居业主委员会”印章，2021年3月9日，遵义市播州区住房和城乡建设局在书写有“情况属实，该小区统一接房时间为2015年2月”的字样上加盖“遵义市播州区住房和城乡建设局”的印章；5.2020年1月21日，家鑫和公司以吴递飞为被申请人向贵州省遵义市播州区人民法院申请关于物业服务费的支付令，后因故撤回申请。2020年8月1日，家鑫和公司在吴递飞住房门上张贴催收2017年2月1日至2020年7月30日物业服务费的《物业催交通知》。庭审中，吴递飞未提交证据证明家鑫和公司在提供物业服务费时获取了小区公共设施相关收益。一审法院认为，本案审理焦点如下：1.吴递飞和家鑫和公司之间是否存在物业服务合同关系。2.家鑫和公司诉请的物业服务费是否已过诉讼时效。3.家鑫和公司诉请的物业服务费是否合理，是否应当得到支持。关于吴递飞和家鑫和公司之间是否存在物业服务合同关系，家鑫和公司提供了三份物业服务合同以及两份情况说明以及家鑫和公司为吴递飞所在小区提供物业服务合同的各项记录和照片予以证明，吴递飞辩称对业主委员会的合法性不予认可，且业主委员会备案时间在签订物业服务合同之后，物业服务合同无效。经审理查明，家鑫和公司提供的三份物业服务合同均签订于播州区龙湖富春居小区业主委员会备案前，且三份合同加盖的“龙湖富春居业主委员会”印章并非业主委员会的“遵义市播州区桂花桥街道桂花社区龙湖富春居业主委员会”印章，因此，案外人章以鹏、王燕、梁正发代表小区业主与家鑫和公司签订的物业服务合同的行为效力待定，现吴递飞对该合同不予认可，该合同不能约束吴递飞。但家鑫和公司提供的两份证明及其为吴递飞所在小区提供物业服务的各项记录和照片足以证明，吴递飞确实为家鑫和公司所在小区提供了物业服务，因此认定吴递飞和家鑫和公司之间存在事实物业服务合同关系。关于家鑫和公司诉请的物业服务费是否已过诉讼时效，家鑫和公司诉请的物业服务费为从2017年2月1日开始，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定，本案中，家鑫和公司于2020年1月21日以吴递飞未交纳物业服务费为由向一审法院申请支付令，其在三年诉讼时效内向吴递飞主张权利，导致诉讼时效中断，中断后至今未过三年，认定家鑫和公司诉请的物业服务费未过诉讼时效。关于家鑫和公司诉请的物业服务费是否合理，是否应当得到支持。由于吴递飞和家鑫和公司之间存在物业服务合同关系，家鑫和公司履行了为吴递飞提供物业服务合同的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主交纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，吴递飞所在小区的建设方已于2015年2月统一公告接房，且本案诉争房屋2015年2月至2017年1月的物业服务费已经交清，吴递飞应当交纳2017年至2020年8月31日的物业服务费，结合本地住宅小区物业服务费收取标准及本案的实际情况，酌情认定由吴递飞按照0.70元每月每平方米的标准交纳从2017年2月1日至2019年2月1日的物业服务费、按照0.90元每月每平方米的标准交纳从2019年2月2日起至2020年8月31日止的物业服务费，即吴递飞应当交纳物业服务费4,777.19元（0.70元×24月×140.92平方米＋0.90元×19月×140.92平方米）。吴递飞辩称家鑫和公司获取了吴递飞所在小区公共设施的收益未公示用途，但未提供证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对吴递飞的该项主张依法不予采信。关于吴递飞的其余辩称，无事实和法律依据，依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、由吴递飞在本判决生效后十日内支付遵义家鑫和物业管理有限公司2017年2月1日至2020年8月31日的物业服务费4,777.19元；二、驳回遵义家鑫和物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由吴递飞负担。双方当事人二审未提价新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽然案涉三份物业服务合同均签订于播州区龙湖富春居小区业主委员会备案前，且吴递飞不认可物业服务合同的效力，但根据家鑫和公司一审提交的证据，足以证明其为吴递飞所在的小区提供了物业服务，吴递飞接受了相关服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。家鑫和公司提供了物业服务，并以在吴递飞住房门上张贴催收通知的方式进行了催交，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主交纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，一审认定吴递飞应该交纳物业费以及确定的交纳物业费金额都并无不当。吴递飞的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。对于吴递飞上诉提出的要求家鑫和公司赔偿损失问题,吴递飞一审未对此提出反诉，不属于本案审查范围。综上所述，吴递飞的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴递飞负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇二〇二一年六月二十八日法官助理杨豪书记员郑宏愿