四川省沐川县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1129民初604号 原告：韦明星，男，生于1965年3月9日，汉族，住四川省沐川县。 被告：艾作英，女，生于1974年12月5日，汉族，住四川省沐川县。 原告韦明星与被告艾作英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告韦明星、被告艾作英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告韦明星向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告退还租房保证金1000.00元；2、请求判决被告赔偿因违约给原告造成的直接经济损失4280.00元，租房损失28000.00元；3、请求责令被告向原告赔礼道歉；4、请求判决被告承担代理诉讼费用1000.00元。事实和理由：原告与被告于2019年10月7日签订《房屋租赁合同》，约定自2020年1月1日至2024年12月31日原告承租被告位于沐川县沐源路水沐天城Ａ区房屋，每年房租4500.00元，每年一付；租房保证金1000.00元，退租时退还。 2020年5月起，被告提出已付租金到期后不再将房屋出租给原告，经多次微信确认后（被告常住成都），原告于2020年12月28日将自己物品搬离（因空调和床涉及二次拆安、搬运费用、未搬离），然后通过微信告知被告，并同时将委托代理人基本情况告知，捉其尽快依法解除合同。 2021年1月被告自成都回沐川后，经多次协商，被告拒不履行依法解除合同义务，私自强开、更换原告居住房间门锁，并以种种借口拒不退还租房保证金，期间沐川1**两次出警，在沐溪派出所协调时，被告以到原告所在单位服农药相威胁，拒不依法解除合同（沐川1**及沐溪派出所有全程视频记录可查）。综上，现向沐川县人民法院依法提起诉讼，请求判决被告依法履行合同责任，赔偿原告损失并赔礼道歉。 原告为支持自己的诉讼请求，提交了如下证据 原告身份证、受托人身份证复印件、租房合同，付房租保证金依据、雨棚制作费收据、空调迁移费票据、换锁支付依据、与被告微信联系、通知、租房协议书、微信支付依据、住房租金交纳情况表。 被告辩称：2019年10月7日，答辩人在原告的反复要求下，在原告事先拟好《房屋租赁合同》签订了字，约定将答辩人位于沐溪镇××路水沐天城Ａ区9栋1单元18-6号住房中，主卧室旁边一间出租给原告使用。后来原告在使用中，将自己的各种杂物堆放在其未租用的空间内，并将室内弄得很脏、很乱、引发纠纷后，双方于2020年口头解除了《房屋租赁合同》、原告也搬离了该房屋。在原告离开后，答辩人发现其将屋内多处损坏，要求原告给予修复并解除《房屋租赁合同》，受到原告拒绝，一直拖延至今，原告指使他人强闯答辩人住宅暴力索要保证金。这就是全部案件事实。二、关于本案法律关系（一）《房屋租赁合同》生效后，原告将自己的各种杂物堆放在其未租用的空间内，属于违约使用房屋，双方于2020年12月口头解除《房屋租赁合同》符合双方的意愿。答辩人在其中无任何违约事实，原告主张答辩人违约没有事实根据。（二）原告在搬离租赁房屋时，未按按约结清使用租赁房屋期间的水、电、气等费用、未按约结清使用租赁房屋期间水、电、气等费用，未对损坏的地面瓷砖、卫生间的面盆未修复。属于违约行为，应当由原告承担赔偿责任。（三）原告在违约使用房屋后，自愿解除租赁合同并自觉搬离后交还答辩人的房屋，属于原告的自主行为，不属于答辩人的侵权行为所致。原告诉讼主张答辩人承担赔偿责任没有事实根据，应当驳回。（四）答辩人对解除《房屋租赁合同》没有异议，事实上于2020年底前已经解除；对退还原告1000.00元保证金没有异议，但是，原告应当修复其租赁期间造成的损坏。 被告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据： 被告身份信息复印件、《房屋租赁合同》、原告违约堆放杂物图片、原告损坏地面及面盆图片、原告指使他人强闯住宅图片。 本院经审理认定如下事实：2019年10月7日，被告艾作英作为甲方与原告韦明星作为乙签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将拥有的房屋位于四川省沐川县沐源路水沐天城Ａ区方使用。房屋租赁期限自2020年元月1日至2024年12月31日，共计五年。房屋租金为每年肆仟伍佰元。合同第三条约定，甲乙双方应当共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；1、对于房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应及时通知甲方。2、因乙方保管不当或不合理使用、致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或者故障的，乙方应负责维修或者承担赔偿责任。 合同第四条约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。第五条违约和违约责任。若出租方提前解除合同或者将访房租给他人，视为出租方违约、负责赔偿承租方相应损失。若承租方提前解除合同或将该房租给他人，视为承租方违约，负责赔偿出租方相应损失。附加条还约定若乙方根据自己需要在屋顶搭建构筑物、退租时不得向甲方索取任何费用。甲方交房时，乙方须向甲方支付壹仟元租房保证金，退租时由甲方退还。 合同签订后，原告向被告交纳2020年1月1日至2020年12月31日房租4，500.00元，租房保证金1，000.00元入住涉案房屋。 另查明，被告在涉案房屋户关上缴存有水费41.63元、气费98元，原告在租赁期间交纳天气费93.74元，电费270.00元，被告用手机缴电费两次，每次50.00元，共计100.00元。 还查明，原告在涉案楼顶搭建钢棚支出3，600.00元。空调迁移安装支出300.00元，换门锁支出160.00元。 又查明，原告承租的涉案房屋并非水沐天城A区9栋一单元18-6号住房的整套房屋，被告的儿子和被告在原告期间均在涉案房屋内有过居住。因被告认为原告将自己的杂物堆放在其未租用的空间内，并将室内弄得很脏、很乱，提出解除《房屋租赁合同》，2020年12月底原告搬离涉案房屋，另行租房居住。双方因解除《房屋租赁合同》发生纠纷，原告遂于2021年5月26日诉至本院，请求判如所请。 本案认为，被告作为房屋出租人与原告作为房屋使用权的承租人，双方于2019年10月7日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示、主体适格、内容合法，系合法成立并生效的合同，各方当事人应当按照约定履行合同义务。本案争议的焦点：一、《房屋租赁合同》是否已经解除。按照原告与被告签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限为五年，但未约定有双方解除合同的条件，现合同履行尚在合同房屋租赁期限内。被告认为双方于2020年口头解除了《房屋租赁合同》、原告也搬离了该房屋。原告认为，解除合同没有协商一致。根据1999年《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，被告主张合同已经解除，但未向法庭提交合同解除通知对方的证据，且原告提出异议，本院认为涉案合同因不具备合同解除的法定程序，并未解除，被告应当承担举证不能的法律后果。鉴于本案在审理中，原告与被告均同意解除合同，且原告也搬离了涉案房屋。根据意思自治原则，本院支持原告与被告2019年10月7日签订的《房屋租赁合同》至此已解除。二、合同解除的性质。根据1999年《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”规定，被告提前解除合同，存在一定程度的违约行为，故应当承担提前解除合同的相应违约责任。根据庭审情况，对解除合同后，对原告损失作如下认定： （一）关于原告请求被告退还租房保证金1，000.00元，被告抗辩“对退还原告1，000.00元保证金没有异议，但是，原告应当修复其租赁期间造成的损坏”，但被告未向法庭提交双方交接承租房屋时损坏物件的原始原貌图片，且又未提出反诉，以致于要求原告修复其租赁期间造成的损坏没有一个客观标准，不具有操作性，因此本院对被告的抗辩理由难以采纳，故对原告诉请保证金1，000.00元的诉讼请求，本院予以支持。 （二）关于原告请求被告赔偿因违约给原告造成的直接经济损失4，280.00元，租房损失28，000.00元，其中关于楼顶搭建钢棚损失3，600.00元。原告搭建楼顶钢棚，从双方《房屋租赁合同》载明“若乙方根据自己需要在屋顶搭建构筑物、退租时不得向甲方索取任何费用。”的约定，可认定被告系同意原告搭建楼顶钢棚的。基于生活常理，原告系基于五年租赁期而进行搭建楼顶钢棚的，现被告提前解除合同，使原告使用楼顶钢棚五年的目的不能实现，故应当承担相应的违约损失。而原告与被告在涉案《房屋租赁合同》对违约责任并未约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也没有约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，因此，本院酌定损失为2，880.00元（原告搭建彩钢棚花费3，600.00元，按五年使用期平均计算）。至于原告搭建彩钢棚是否经过有关部门批准，是否应当撤除以及撤除的费用应当怎样计算和分摊等，本院认为与本案系不同的法律关系，不属于本案审理的范围。关于原告空调迁移安装费300.00元，换门锁费160.00元，本院认为，因原告在安置空调和换门锁时双方合同未约定，故对以上二笔费用本院不予支持。关于原告另行租房费用差价损失28，000.00元，如前所述，双方签订的《房屋租赁合同》已不再履行，原告交给被告的房屋租金仅是已租房屋的租金，租金并未多交，原告另行租房的面积、位置、价格与本案涉案房屋并不当然具有同一性，原告请求被告承担租房差价损失的请求于法无据，故本院难以支持。 （三）关于原告请求责令被告向原告赔礼道歉，本案系房屋租赁合同纠纷，原告的请求缺乏法律依据,况且双方在履行合同过程中发生矛盾，原告也有一定责任，故对原告的该项请求，本院不予支持。 （四）关于原告请求被告承担代理诉讼费用1000.00元，原告未向法庭提交支付代理诉讼费用1000.00元的相关依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张有责任提供证据”的规定，原告应承担举证不能的法律后果，故对原告的该项请求，本院不予支持。 综上,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下: 一、被告艾作英于本判决生效之日十五日内退还原告韦明星租房保证金1，000.00元； 二、被告艾作英于本判决生效之日十五日内支付原告韦明星经济损失费2，880.00元； 三、驳回原告韦明星的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费316元（已减半收取），由被告艾作英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  舒晓红 二〇二一年六月二十一日 书记员  魏 路 附:本判决书相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张有责任提供证据。