湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终685号上诉人（原审原告）：黄凯，男，1981年5月10日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：李杰华，沅陵县光明法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：湖南德林房地产开发有限公司，住所地：湖南省怀化市沅陵县沅陵镇辰州中街118号（图书馆2楼），统一社会信用代码：91431222587038146F。诉讼代表人：粟宝珍，湖南德林房地产开发有限公司重整管理人湖南云天律师事务所负责人。委托诉讼代理人：刘秀芳，湖南云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沅陵县江楠房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省沅陵县建设东街124号，统一社会信用代码：914312227632911330。法定代表人：江德林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杜新春，湖南龚云树律师事务所律师。上诉人黄凯、湖南德林房地产开发有限公司（以下简称德林公司）因与被上诉人沅陵县江楠房地产开发有限责任公司（以下简称江楠公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄凯上诉请求：1、撤销原判决，依法改判确认预约合同有效，并由德林公司、江楠公司继续履行；2、一、二审诉讼费用由德林公司、江楠公司负担。事实和理由：一、一审法院对本案的事实认定有错误，请求上级法院依法应予撤销并依法改判，确认预约合同有效，由德林公司、江楠公司继续履行。一审法院没有认定德林公司、江楠公司为关联公司中的人格混同、财产混同的事实。黄凯所举的证据足以证明德林公司与江楠公司财产不能明确区分，即财产混同，关联公司丧失独立的人格，即人格混同，使江楠公司财产隐匿，已严重损害到债权人黄凯的利益。最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（又称九民纪要）第10条明确规定了关联公司人格混同的责任承担问题，参照我国《公司法》第20条第3款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。由于关联公司人格混同，突破了合同的相对性，应适用法人人格否认制度，故德林公司应对江楠公司合同义务承担连带责任。二、一审法院只判决黄凯与江楠公司签订的《预订门面协议》合法有效，没有判决德林公司承担依法连带履行合同义务，无法律依据。黄凯预订门面的协议由德林公司和江楠公司的共同法定代表人江德林亲自签字，虽只是加盖了江楠公司的公章，没有加盖德林公司的公章，但江德林又同是德林公司的法定代表人，公司的意思表示并非只能通过公司印鉴形式表征出来，法定代表人江德林的行为应视为两公司的职务代理，其代表行为有效，且协议的内容系两公司共同开发的辰州中央广场相关正常业务，江德林没有超越职权，为项目筹措资金，也没有损害公司的利益。因此，预订门面协议合法有效，与德林公司具有合同的相对性，该协议不仅对江楠公司有约束力而且对德林公司具有约束力。三、辰州大夏项目已基本竣工，德林公司与江楠公司已取得该楼盘所有权，同时德林公司已经取得《商品房预售许可证》，可以进行商品房销售。虽然德林公司进入破产重整阶段，并且重整的唯一项目也是辰州中央广场，作为破产管理人应该考虑继续履行合同，有利于双方，同时约定黄凯有优先购买权，并享有百分之五的优惠价值，黄凯已交纳了购房款，双方应该结算购房款，根据破产法的相关规定，继续签订购买门面合同，完成双方门面买卖的主合同。德林公司辩称，1、德林公司不是本案《预定门面协议》的合同主体，德林公司并非本案的适格被告。2、德林公司与江楠公司属于两个独立的公司法人，不存在人格混同。3、一审法院判决错误，江楠公司无权处分德林公司开发的辰州中央广场房产，德林公司并未追认和许可，故黄凯与江楠公司签订的《预定门面协议》无效。江楠公司辩称，全部赞同黄凯的上诉观点。德林公司上诉请求：1、撤销原判决第一项；2、改判案涉《预定门面协议》无效，驳回黄凯的全部诉讼请求。事实和理由：1、江楠公司无权处分他人的财产，其与黄凯于2013年8月10日签订的《预定门面协议》属于无效协议。2、原判决第一项的内容与查明确认的事实自相矛盾，即已查明江楠公司不是辰州中央广场项目的开发商，其无权处分该项目的房产，但判决确定黄凯与江楠公司于2013年8月10日签订的《预定门面协议》有效。3、原判决适用法律不当。德林公司开发的辰州中央广场项目至今没有取得商业部分的预售许可证，江楠公司根本不可能取得辰州中央广场项目的预售许可证，原判决完全违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，明显适用法律不当，应当予以改判。黄凯辩称，在一审中已举出相关证据证实取得了商品房预售许可证；德林公司陈述江楠公司与黄凯签订的《预定门面协议》与德林公司没有关联不是事实，江德林是两个公司的法定代表人，他的行为同样代表德林公司。江楠公司辩称，1、江楠公司现任法定代表人江德林先后投资设立了两家公司，第一家公司就是江楠公司，第二家公司就是德林公司，在开发辰州大夏的项目的前期，江德林既代表江楠公司又代表德林公司，故江德林的行为，两个公司必须都要承担后果，签订的《预定门面协议》合法有效，不是物权处分行为。2、基于第一点，一审法院查明的事实与原判决第一项没有自相矛盾。3、一审法院适用法律适当。黄凯向一审法院起诉请求：1.要求确认原告与二被告预订的“辰州大厦”位于原林业局至原电影院之间的二间门面协议合法有效并继续履行；2.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：被告江楠公司成立于2004年7月30日，法定代表人江德林，企业类型：有限责任公司（自然人独资），注册资本：人民币伍仟零壹拾捌万元整，经营范围：房地产开发，商品房销售，建筑材料、五金交电零售。股东：江德林。被告德林公司成立于2011年12月19日，法定代表人王学刚（2017年10月24日由江德林变更为王学刚），企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本：人民币贰仟万元整，经营范围：房地产开发，商品房销售；建筑材料，五金交电销售。股东：江德林、王学刚、禹维武、袁梦、刘桥兴。2011年4月24日，县委常委、县人民政府副县长宋祖武在县政府主持召开会议，专题研究县林业局片区（辰州大厦）项目开发意向性招商投资开发单位竞选工作。县政府副调研员毛羽、原县政府调研员覃功友及县林业雅园重点项目协调办公室、林业局、人力资源和社会保障局、广电局等单位负责人参加了会议。该会议就有关问题形成了决议，沅陵县人民政府办公室于2011年8月1日作出《沅陵县人民政府专题会议纪要》（第28期），该纪要记载：“……一、明确项目开发原则。县林业局片区（辰州大厦）项目开发问题，必须坚持三个原则，一是政府不拿钱，开发商要尽快将资金存入工程账户；二是开发商要与各单位签订拆迁安置合同；三是整个开发工作必须服从规划。二、确定项目开发招商投资意向性谈判单位。为体现公正、公平、公开的竞选原则，经11名参会人员无记名票决，湖南兰波房地产开发有限公司得3票，四川眉山绿地房地产开发有限公司得8票。根据得票结果，决定四川眉山绿地房地产开发有限公司为县林业局片区（辰州大厦）项目开发招商投资意向性谈判资格单位。三、关于资金入账问题。为了确保按期与县林业局、劳动和社会保障局、广电局等三个单位谈判并签订拆迁安置合同，谈判资格单位必须向县政府交纳3000万元谈判保证金。保证金必须在2011年7月30日前打入县林业雅园重点项目协调办公室开设的专用账户，资金不到位，视同放弃。四、关于工作开展问题。资金到位后，由取得谈判资格的开发商与各单位签订拆迁安置合同，各单位要积极配合，县林业雅园重点项目协调办公室要组织相关单位与开发商进行谈判。三个单位的拆迁安置合同签订后，开发商再与县政府签订拆迁安置意向性合同，然后按照土地招拍挂程序进行公开挂牌，取得合法用地手续”。2012年7月6日，沅陵县人民政府作为甲方与被告德林公司作为乙方签订《沅陵县林业局片区旧城改造开发合同书》，该合同约定：为加快旧城改造沅陵县林业局片区重点项目开发建设，经甲乙双方共同协商，特订立本合同。第一条项目概况1、项目名称：沅陵县辰州大厦开发建设项目。2、项目地址：沅陵县××街××区。3、建设范围：项目建设涉及基本范围：县林业局、县电影公司、县人力资源和社会保障局三家单位所属土地及有合法产权的私人住宅户（具体位置与四至范围见附件规划图）。4、用地面积：实际面积以土地出让合同为准。5、项目投资：总投资约2.6亿元人民币。第二条建设方式该项目按整体规划、整体搬迁、整体建设方式进行；其资金来源由乙方自行筹措，项目建设由乙方按甲方规委会评审通过的方案自行组织实施。……该合同还就建设内容、建设周期、建设规划设计条件、拆迁及土地出让、征收成本及付款方式、责任和义务、违约责任等进行了约定。2013年8月10日，被告江楠公司作为甲方与原告黄凯作为乙方签订一份《预定门面协议》，该协议约定：一、乙方需一次性上缴甲方预定金100万元。二、对乙方所上缴预定金，若因乙方原因到时不认购门面的，甲方对其所缴预定金，从缴款之日起按4%月息计算利息。若能签订认购合同的，则按月息2%计算利息，并给予门面总价格三个点的优惠。三、付息时间为乙方与甲方签订认购合同时，或乙方放弃认购合同时。四、乙方所预缴订金及利息在与甲方签订认购时转为购门面款，甲方保证乙方在沅陵县“辰州大厦中央商业广场”项目中预定到辰州中街（天地人和大药房对面电影院至林业局段）门面二间，但门面面积，价格暂不定，到时甲方确定后一视同仁，在同等条件下，乙方享有优先购买权。五、乙方若因甲方到时门面售价太高或其他原因而自动放弃预定门面购买的，甲方将对所缴预定金，本息退还给乙方。六、本协议甲、乙双方签字盖章后产生法律效力。本协议一式两份，甲乙双方各持一份备存，到时凭此件签订认购合同并享受优惠。签订《预定门面协议》当天，原告黄凯预交了门面款100万元，被告江楠公司给原告出具了一份收据，该收据记载：“沅陵县江楠房地产开发有限责任公司收据（0007196）2013年8月10日今收到黄凯购辰州大厦预交门面款金额大写：壹佰万元整（￥1000000元.／）备注：大写币壹佰万元整（100万）月息2分，按季度付息，出纳杨红150××××2998，经手人江德林”。并加盖了被告江楠公司的财务专用章。2014年1月22日，沅陵县发展和改革局就辰州大厦一期建设工程项目备案发布通知【沅发改字（2014）7号文件】，该文件记载：“湖南德林房地产开发有限公司：你公司报来《关于批准辰州大厦一期建设工程项目备案的请示》及相关资料已收悉，经研究，现通知如下：一、依据《国务院关于投资体制改革的决定》【国发（2004）20号】、《湖南省人民政府贯彻国务院关于投资体制改革的决定的实施意见》【湘政发（2005）11号】和《湖南省企业投资项目备案暂行办法【湘政发（2005）36号】文件规定，同意该项目予以备案……”。2014年8月12日，沅陵县住房和城乡建设局就“辰州中央广场”项目初步设计进行批复【沅建复字（2014）13号】，该《批复》记载：“湖南德林房地产开发有限公司：你司报来的《关于沅陵县县城辰州中央广场项目初步设计的请示》收悉。根据县城总体规划要求，按照沅陵县规划委员会2014年第一期项目评审会议纪要精神，经我局审查，原则同意该项目初步设计。该项目规划总用地面积：7902㎡……”。2014年10月13日，沅陵县国土资源局给被告德林公司出具《成交确认书》，该确认书记载：“湖南德林房地产开发有限公司：你单位在2014年10月13日沅陵县国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得沅国土告字（2014）29号地块的国有建设用地使用权。现将有关事项确认如下：该地块总成交价为人民币捌仟柒佰贰拾贰万元整（小写8722万元），面积为7902平方米……”。2014年11月17日，沅陵县住房和城乡建设局给被告德林公司颁发《湖南省建设用地规划许可证》【建规（地）字第1711803号】，该建设用地规划许可证记载：“用地单位（个人）：湖南德林房地产开发有限公司，用地项目名称：辰州中央广场，用地位置：沅陵县××路××路××处（详见规划图），用地性质：商业、住宅，用地面积：柒仟玖佰零贰平方米，Ｓ＝7902㎡……”。2016年7月13日，沅陵县住房和城乡建设局给被告德林公司颁发《湖南省建设工程规划许可证》【建规（建）字第16071019号】，该建设工程规划许可证记载：“建设单位（个人）：湖南德林房地产开发有限公司，建设项目名称：辰州中央广场，建设位置：沅陵县××路××路××处（详见规划图）……”。2017年8月25日，沅陵县住房和城乡建设局给被告德林公司颁发《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（编号：怀建13-431222201708250101），该建筑工程施工许可证记载：“根据《中华人民共和国建筑法》第八条规定，经审查，本建筑工程符合施工条件，准予施工。发证时间：2017年08月25日，建设单位：湖南德林房地产开发有限公司，工程名称：辰州中央广场，建设地址：沅陵县××路××路××处，建设规模：85065.38㎡，合同价格：12034.8万元，施工单位：湖南凯乐建设工程有限公司……”。2019年1月4日，申请人湖南德林房地产开发有限公司以不能继续正常经营，不能清偿到期债务为由，向本院申请重整，本院经审查于2019年1月31日裁定受理申请人湖南德林房地产开发有限公司的重整申请，该案正在审理中。2020年1月9日，沅陵县住房和城乡建设局给被告德林公司颁发《商品房预售许可证》【沅建售许字（2020）第0020号】，该预售许可证记载：“售房单位：湖南德林房地产开发有限公司，项目名称：辰州中央广场，商品房屋结构：框剪，商品房层数：32，商品房总建筑面积（大写）：肆万零柒佰零陆点壹贰平方米，批准预售建筑面积（大写）：肆万零柒佰零陆点壹贰平方米，其中：住宅：40706.12㎡，332套，……经审查，上述商品房准许预售”。在庭审中，原告黄凯认可合同签订后，收到被告江楠公司支付四个季度利息（60000元/季度）共计240000元。一审法院认为，合同效力是指合同对双方当事人的法律拘束力，根据合同是否具备相关法律要件的区别，可以分为有效、无效、可撤销以及效力待定。确认合同有效纠纷，是指当事人诉至法院，要求确认合同依法有效，对双方产生法律约束力的纠纷。商品房预约合同纠纷，是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷。原告黄凯与被告江楠公司签订《预定门面协议》，该协议第二条约定：“对乙方（黄凯）所上缴预定金，若因乙方原因到时不认购门面的，甲方对其所缴预定金，从缴款之日起按4%月息计算利息。若能签订认购合同的，则按月息2%计算利息，并给予门面总价格三个点的优惠”。第四条约定：“乙方所预缴订金及利息在与甲方签订认购时转为购门面款，甲方保证乙方在沅陵县‘辰州大厦中央商业广场’项目中预定到辰州中街（天地人和大药房对面电影院至林业局段）门面二间，但门面面积，价格暂不定，到时甲方确定后一视同仁，在同等条件下，乙方享有优先购买权”。从以上协议的内容可以确定，双方签订的是门面买卖预约合同。另外，从双方履行情况来看，在协议签订的当日，原告黄凯即按协议约定支付了被告江楠公司预定门面款100万元，被告江楠公司出具的《收据》亦明确记载为预定门面款，并非借款。双方当事人的意思表示明确是预定门面并交付预定金，如果达成购买门面的合同，预定金即转为购房款。故原告黄凯与被告江楠公司签订的《预定门面协议》为门面买卖的预约合同，双方约定的利息是被告江楠公司占用原告预定金期间的损失补偿，并非民间借贷协议或以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的情形，故本案案由应确定为商品房预约合同纠纷。被告德林公司辩称“本案应按民间借贷纠纷进行审理，应驳回原告的起诉”的意见，本院不予采纳。原告的诉讼请求是确认原告与二被告预订的“辰州大厦”位于原林业局至原电影院之间的二间门面协议合法有效并继续履行，根据请求权基础思维，原告的上述请求要得到法律上的支持，必须满足下列条件：1.原告与二被告存在合法有效的门面预约合同，即原告与二被告存在合同法上的权利义务关系；2.二被告根据预约合同应当履行的缔约义务依法应当强制履行，并且在事实上或法律上能够履行。对涉及原告请求权能否成立的相关问题，本院具体分析评判如下：一、原告只是与被告江楠公司签订了合法有效的《预定门面协议》，被告德林公司不是该协议的主体，原告要求确认其与二被告之间的《预定门面协议》有效的诉讼请求错误。原告与被告江楠公司签订的《预定门面协议》的当事人甲方为沅陵县江楠房地产开发有限责任公司，乙方为黄凯，并由甲方法定代表人江德林签名、加盖江楠公司印章。协议签订后，原告是向被告江楠公司履行了交付预定金100万元的义务，被告江楠公司收款后也是以自己的名义出具收据。据此，原告与被告江楠公司之间成立了预定门面协议。该协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效的预约合同。根据合同相对性原则，该协议只对原告和被告江楠公司产生法律效力，被告德林公司不是合同的相对方，对被告德林公司不产生法律上的拘束力。原告要求确认与二被告之间的《预定门面协议》有效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。二、原告与被告江楠公司签订的《预定门面协议》属预约合同，被告江楠公司未按协议履行应当承担违约责任，但违约责任承担方式之一的继续履行，需具备合同有履行之必要及继续履行没有事实上或法律上的障碍，法院才可判决强制履行。本案中，从沅陵县国土资源局出具的《成交确认书》、沅陵县住房和城乡建设局项目初步设计《批复》、《商品房预售许可证》、《湖南省建设用地规划许可证》、《湖南省建设工程规划许可证》、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》等证据来看，“辰州中央广场”项目开发主体是被告德林公司，而非被告江楠公司，原告亦未提交直接证据证明“辰州中央广场”项目系被告德林公司与被告江楠公司联合开发。因被告江楠公司不是“辰州中央广场”项目的开发商，其无权处分该项目开发的房产，原告诉请履行《预定门面协议》存在法律上的履行不能。即使被告江楠公司与原告签订了门面买卖合同也无法履行，原告只能行使合同解除权对其权利进行救济，何况被告德林公司与原告不存在合同法上的权利义务关系，故原告请求二被告履行《预定门面协议》没有法律依据。原告与被告江楠公司签订的《预定门面协议》属预约合同，其理由已如上所述。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。从2013年8月10日双方签订《预定门面协议》至今，被告江楠公司一直未按照该协议的约定与原告签订门面买卖合同，其行为已构成违约。除此之外，原告用以支持其诉讼请求的理由是二被告是关联公司，存在严重的人格混同，故本案的处理还涉及关联公司人格混同，关联公司之间是否应当承担合同法上的连带责任？对该问题，分述如下：《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”。公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的独立人格也突出地表现在财产的独立上。当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。关联公司人格混同的结果因素是指人格混同的程度必须达到严重损害侵权人利益的后果时，法院才否认关联公司的法人人格，让关联公司之间承担连带责任。该结果因素包含两方面的内容：其一，债权人的利益因为关联公司人格混同而受到了严重的侵害；其二，如果不是用法人人格否认，将无从保障债权人的利益。关联公司人格混同，严重损害债权人利益的，关联公司相互之间对外部债务承担连带责任。关联公司人格混同承担的是侵权责任，而不是合同责任，即只在债务承担上承担义务，关联公司对债务承担连带责任，其在合同履行上不承担义务。因本案被告江楠公司和德林公司是否系关联公司以及是否存在人格混同与本案的合同履行没有关联性，本院在本案中不做评判。故原告要求二被告继续履行合同的理由不成立，本院对该诉讼请求不予支持。在庭审中，本院向原告释明，因本案合同相对方江楠公司没有取得涉案门面的相关物权，合同有可能无法履行，导致其诉讼请求不能得到支持，当庭征求原告是否愿意变更诉讼请求为解除《预定门面协议》，并要求被告退还预定金及承担违约责任？原告当庭表示不愿意变更诉讼请求。综上所述，原告要求确认原告与被告江楠公司签订的《预定门面协议》有效的诉讼请求成立，本院予以支持；原告与被告德林公司之间没有合同关系，原告要求确认原告与二被告签订的《预定门面协议》有效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告与被告江楠公司签订的《预定门面协议》履行不能，故原告要求履行原告与二被告预订的“辰州大厦”位于原林业局至原电影院之间的二间门面协议的诉讼请求不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黄凯与被告沅陵县江楠房地产开发有限责任公司于2013年8月10日签订的《预定门面协议》有效；二、驳回原告黄凯的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告黄凯负担40元，被告沅陵县江楠房地产开发有限责任公司负担40元。二审中，黄凯向本院提交《请求退还押金的报告》及付款凭证一组证据，拟证明2011年6月1日江楠公司为了完成辰州大厦项目林业局单位的拆迁工作，加快工程进度，向林业局交纳押金20万元的事实，同时证明江楠公司与辰州大厦项目的关联性。德林公司质证认为对该组证据的真实性有异议，没有原件核对，该证据源自本案另一当事人江楠公司，并且付款凭证所附进账单上没有备注进账款项的用途，不能证明是江楠公司代德林公司垫付的，达不到上诉人的证明目的。江楠公司质证认为对该组证据三性均无异议，该押金是付给辰州中央广场项目的被拆迁人之一沅陵县林业局的，在拆迁的时候也就是交押金的时候，德林公司尚未成立，辰州中央广场的拆迁工作是江楠公司做的。本院认定，该组证据不属于二审新证据，且不影响本案审理，本院不予采信。一审查明的事实与二审查明的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点有：一、德林公司是否是本案适格被告；二、黄凯与江楠公司签订的《预定门面协议》的效力；三、黄凯请求继续履行《预定门面协议》订立门面认购合同的诉讼请求能否支持。对此，本院分别评述如下：关于德林公司是否是本案适格被告。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”根据该条规定，民事诉讼中原告列明的被告须是明确的，且有具体的诉讼请求和事实、理由。本案中，德林公司虽然不是《预定门面协议》的合同当事人，但黄凯在一审起诉状中明确将其列为被告，且载明了具体的诉讼请求和事实、理由，因此，德林公司作为本案被告符合法律规定，本院对德林公司提出其并非本案适格被告的抗辩理由不予采纳。关于黄凯与江楠公司签订的《预定门面协议》的效力。当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。本案中，黄凯与江楠公司在《预定门面协议》中约定，在将来一定期限内，江楠公司保证黄凯在沅陵县“辰州大厦中央商业广场”项目中预订到门面二间，故一审认定该《预定门面协议》系预约合同正确。该预约合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，故德林公司提出一审法院未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条确认《预定门面协议》无效，适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于黄凯请求继续履行《预定门面协议》订立门面认购合同的诉讼请求能否支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，黄凯与江楠公司虽就购买沅陵县“辰州大厦中央商业广场”门面达成预约合同，但预约合同系为订立本约合同提供磋商机会，并不具有强制订立本约的效力，且江楠公司亦未取得涉案项目的建设工程施工许可证、规划许可证、商品房预售许可证等，该预约合同事实上不能履行，因此，本院对黄凯请求继续履行《预定门面协议》订立门面认购合同的上诉请求不予支持。关于黄凯提出江楠公司与德林公司人格混同等上诉理由，因与本案诉讼请求的审理没有关联性，本院不予审理，黄凯因江楠公司不履行预约合同约定的订立合同义务造成的损失可另行依法主张权利。综上所述，黄凯和德林公司的上诉请求均不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由黄凯负担40元，由湖南德林房地产开发有限公司负担40元。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年六月十日书记员  龙星宇