陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终6554号上诉人（原审原告）：张蓓，女，1991年10月20日出生，汉族，自由职业，住西安市长安区。委托诉讼代理人：张宪华，陕西明仓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐攀，男，1976年12月1日出生，汉族，自由职业，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：李红梅，陕西克利律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳芝，陕西克利律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：朱伯龙，男，1973年5月25日出生，汉族，自由职业，住甘肃省XX城县。委托诉讼代理人：李红梅，陕西克利律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳芝，陕西克利律师事务所实习律师。原审第三人：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：王嘉，陕西合恒律师事务所律师。上诉人张蓓与上诉人徐攀、上诉人朱伯龙及原审第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初23652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张蓓上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为徐攀、朱伯龙支付其租金31万元及违约金8726.99元；2.一、二审诉讼费由徐攀、朱伯龙负担。事实和理由：一审认定事实不清，根据买卖不破租赁原则，本案租赁合同期限至2025年10月15日止。原出租人诉徐攀、朱伯龙的租赁合同案件在2019年7月仍在审理中，（2019）陕01民终12582号判决书于2019年12月26日在中国裁判网上发布，故本案租赁合同于2019年12月26日才解除。虽然2018年2月11日涉案房屋所有权已转至其，4月25日其取得涉案房屋所有权证，但其将自己所有的房屋搁置了两年半，经济损失巨大，其不可能在合同解除前收回房屋，其不存在过错。西安市中级人民法院作出的（2015）西中执字第00117-4号通知张贴在房屋门口，虽其知道该通知的内容，但该通知不具有法律强制执行力，且告知的不是让徐攀、朱伯龙腾房，所以其仍不能自行解除房屋租赁合同，收回房屋。其依据租赁合同按最低标准主张违约金有事实依据，一审判决驳回其部分诉求无事实和法律依据。 徐攀、朱伯龙辩称，其二人与张蓓并未形成新的租赁关系，本案不适用买卖不破租赁原则，该原则的设立是为了保护弱势的承租人，该权利仅限于承租人有权主张并援引获得保护。（2015）西中执字第00117-4号通知（以下简称通知）是张蓓依据一审、二审法院作出的执行裁定向法院申请后发出的，根据民诉法242条，法院发出的执行通知是法院强制执行程序中所发出的具有法定效力的强制执行措施之一，因此该通知具有法律强制执行力。根据该通知内容，张蓓仅对涉案房屋内的物品具有三个月的保管义务，同时张蓓作为房屋新的所有人在承租人三个月内未搬离物品的情况下有权自行处置，该通知已明确要求房屋使用人西安经济技术开发区逸品长安旅社（以下简称逸品旅社）限期腾房，按通知要求，承租人无法实际占有使用房屋，故不形成新的租赁合同关系。其二人不存在过错，与房产使用人逸品旅社之间是投资关系，2018年4月4日西安市中级人民法院发出通知，其二人在得知通知内容后随即于2018年5月7日通知逸品旅社进行注销。其二人以实际行为表示不再继续承租涉案房屋，也履行了通知要求的内容，在此期间其二人从未主张或阻挡过张蓓使用或收回该房屋，是张蓓未及时止损。根据合同法119条减损规则，张蓓不履行减损义务是导致涉案房屋搁置的最终原因。张蓓违反诚实信用原则，没有采取措施，导致损失扩大的责任由张蓓自行承担，张蓓不得就扩大的损失要求赔偿。其二人与中登公司的房屋租赁纠纷因中登公司的过错导致涉案房屋一直无法正常使用，在此期间其二人未实际使用该房屋，其二人与中登公司的租赁纠纷中仅是对房屋租金的多少有争议，对租赁合同关系的解除没有争议。中登公司述称，其与徐攀、朱伯龙签订的租赁合同合法有效，对合同主体具有约束力，双方应依约履行合同义务。合同的解除时间是2019年12月13日，解除方式是判决解除，在此期间其因被执行将涉案房屋以拍卖的方式出售给了张蓓，张蓓成为房屋权利人后有权主张自享有房屋所有权之日到判决解除之日的房屋租金。故其在西安市中级人民法院（2019）陕01民终12582号判决书中仅主张了涉案房屋在转移之前的房租，之后的房租并未主张，且其已经告知张蓓自行主张。徐攀、朱伯龙上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为驳回张蓓的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由张蓓负担。事实和理由：一审认定事实错误，（2015）西中执字第00117-4号《通知》是针对10401室房产使用人作出的，而当时涉案房屋使用人为逸品旅社，并非其二人。一审就同一法律事实既认定“徐攀、朱伯龙与张蓓之前存在租赁合同关系”，又认定“徐攀、朱伯龙与张蓓之间为保管合同关系”认定错误。其二人与中登公司的租赁合同纠纷，双方仅对租金数额的多少存在争议，对于租赁合同的解除双方已达成共识，均没有继续履行的意愿。另，一审适用法律错误。买卖不破租赁原则是承租人对取得租赁物所有权或他物权的人可主张其承租权，是承租权物权化的表现，在其二人放弃行使该权利时，张蓓即受让人无权依据此原则要求其二人继续履行原租赁合同。减损义务应当适用合同法119条规定的减损规则，一审在认定张蓓有权收回涉案房产但一直未收回的行为系未尽到及时止损义务时，错误适用了侵权责任法中的过错责任原则。张蓓辩称，一审认定事实不清，请求驳回徐攀、朱伯龙的上诉请求。逸品旅社与徐攀、朱伯龙存在租赁合同关系，与其无合同关系。（2015）西中执字第00117-4号通知张贴在房屋门口，虽其知道该通知的内容，但该通知不具有法律强制执行力。徐攀、朱伯龙作为转租人没有督促逸品旅社搬离涉案房屋中的物品，存在过错，同时证明徐攀与朱伯龙没有终止承租房屋的意思表示，徐攀、朱伯龙从未书面表示放弃租赁权，其在租赁合同未解除前，无法收回房屋。因本案租赁物在租赁期间发生所有权变动，但不影响租赁合同的效力，法院查封不产生解除租赁合同的效力，并不禁止租赁合同的履行，徐攀与朱伯龙从未向法院提出异议，且该查封因案件执行终结已于2017年12月解除。其余同其上诉意见。中登公司述称，其与徐攀、朱伯龙签订的租赁合同解除时间是2019年12月13日，解除方式是判决解除。在此期间，即便法院贴了通知，徐攀、朱伯龙从未向其请求解除租赁合同。经其与法院核实，因徐攀、朱伯龙二人无法找到，所占用房屋的物品无法搬离才走了法定的通知程序。徐攀、朱伯龙在上诉状中称实际租赁人是逸品旅社，该旅社的经营者是徐攀，注销时间是在2016年之后，徐攀作为承租人有权选择就承租的房屋进行使用，所以本案的租赁主体系徐攀、朱伯龙。买卖不破租赁的原则并未区分承租人和出租人，在法院行使了法定的通知程序后，徐攀、朱伯龙仍未请求解除合同，但是作为新的权利人张蓓在明知租赁期限未届满时也未收回房屋，张蓓的行为表明愿意继续履行其与徐攀、朱伯龙签订的租赁合同。其在本案中不存在过错。 张蓓向一审法院起诉请求：1.徐攀与朱伯龙连带支付张蓓租金872898.84元（自2018年4月25日至2019年12月26日），及逾期支付违约金8726.99元；2.本案受理费、保全费等由徐攀、朱伯龙负担。 一审法院认定事实：2010年4月12日，中登公司与徐攀签订西安市房屋租赁合同，约定中登公司将位于西安市经开区XX城XX路XX号房屋出租给徐攀，建筑面积为1988.29平方米，用途商用，月租金35789元，月租金单价每平方米18元，租期为2010年10月15日至2025年10月15日，每五年租金上浮10%，徐攀逾期交付房租30日，即视为不履行该合同，中登公司有权终止合同，亦要求徐攀按年租金1%支付违约金。2013年8月6日，中登公司与徐攀签订房屋租赁合同变更协议，约定自2013年7月1日起建筑面积变更为2204.29平方米，并按该面积向中登公司支付租金及其他相关费用。后中登公司与徐攀、朱伯龙另行签订补充协议，约定经三方同意，将原租赁合同中承租人徐攀变更为徐攀与朱伯龙，原合同的租赁费计算方式、单价均不变，2011年4月11日之前的租赁费用由徐攀承担，2011年4月11日至原合同租期届满的租赁费由徐攀、朱伯龙共同承担，徐攀、朱伯龙对原合同中涉及的权责承担无限连带责任。合同签订后，中登公司与徐攀、朱伯龙依约履行。徐攀使用案涉房屋开设了逸品旅社。另查，依据一审法院（2016）陕0112执719号执行裁定书、（2017）陕0112执异70号执行裁定书，西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00117-14号执行裁定书，2018年2月11日上述房屋所有权转移至张蓓，2018年4月25日张蓓办理了上述房屋产权登记手续，取得房屋不动产权证书。2018年4月4日西安市中级人民法院将（2015）西中执字第00117-4号通知张贴于上述房屋门口，该通知载明“10401室房产使用人：关于本院执行的陕西永联典当有限公司与西安中登房地产开发有限公司房产抵押典当合同纠纷一案中，本院已将位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116008-6-1-10401）的房已交付申请执行人张蓓抵偿欠款。现通知上述房产使用人将存放在上述房产的物品自行搬离，张蓓作为财产保管人保管期限为自本通知张贴之日起三个月，逾期存放物品由张蓓自行处置，损失由房产使用人自行承担。”本案中，张蓓称因徐攀、朱伯龙未腾交上述房屋，其向法院告知情况后，西安市中级人民法院遂作出以上通知，其在该通知作出后已知晓该通知内容。又查，2019年中登公司以徐攀、朱伯龙未按期支付租金向一审法院提起诉讼，一审审理后依法作出（2019）陕0112民初249号民事判决书，判令解除中登公司与徐攀、朱伯龙签订的案涉西安市房屋租赁合同、房屋租赁合同变更协议、补充协议，并判令徐攀、朱伯龙支付中登公司2015年1月1日至2018年4月30日期间租1745797.68元及违约金5237.39元。后该案徐攀、朱伯龙提起上诉，西安市中级人民法院审理后依法作出（2019）陕01民终12582号民事判决书，判决维持上述一审判决，驳回了徐攀、朱伯龙上诉请求。经一审法院核实，上述二审判决于2019年12月13日生效。现张蓓与徐攀、朱伯龙就2018年4月25日至2019年12月26日期间租金发生争议，张蓓诉至一审法院，形成本案。一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2018年2月11日案涉房屋所有权已转移至张蓓，2018年4月25日张蓓取得案涉房屋不动产产权证。依据买卖不破租赁原则，张蓓取得案涉房屋所有权后成为案涉租赁合同出租人，有权依据原租赁合同向徐攀、朱伯龙主张其取得案涉房屋所有权后至合同解除期间未付的租金。徐攀、朱伯龙与中登公司签订的西安市房屋租赁合同、租赁合同变更协议、补充协议，经（2019）陕0112民初249号民事判决及（2019）陕01民终12582号民事判决，于2019年12月13日已解除。但依据西安市中级人民法院于2018年4月4日张贴的（2015）西中执字第00117-4号通知，张蓓对案涉房屋内财物保管期限为三个月，且从本案审理情况看张蓓对于西安市中级人民法院作出该通知已知晓，张蓓有权自2019年7月4日起收回案涉房屋，但张蓓一直未收回房屋，未尽到及时止损义务，存在过错，应承担部分责任。（2019）陕0112民初249号民事判决已判令徐攀、朱伯龙向中登公司支付租金至2018年4月30日，故一审对张蓓要求徐攀、朱伯龙支付2018年4月25日至2018年4月30日期间租金，本案不予支持。2018年5月1日至2018年7月3日期间，徐攀、朱伯龙未按（2015）西中执字第00117-4号通知搬离案涉房屋内物品，给张蓓造成损失，徐攀、朱伯龙应向张蓓支付该期间租金93109.21元。就2018年7月4日至2019年12月13日期间租金损失，因张蓓未尽到及时止损义务，该期间租金损失由张蓓自行承担31万元，徐攀、朱伯龙共同承担456696.11元。综上，徐攀、朱伯龙应向张蓓支付租金549805.32元。因中登公司以徐攀、朱伯龙未按期支付租金已在（2019）陕0112民初249号案件中主张过违约金，该民事判决书亦予以支持，且因张蓓未尽到及时止损义务存在过错，故本案对张蓓要求徐攀、朱伯龙承担违约金一项不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，判决：一、被告徐攀、朱伯龙于本判决生效后十日内共同向原告张蓓支付租金549805.32元；二、驳回原告张蓓其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费12616元（张蓓已预交），由张蓓负担4748元；由徐攀、朱伯龙负担7868元，于履行上款时一并支付张蓓。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，二审中张蓓认可其在取得涉案房屋所有权后，该房屋大门贴有封条，无法进入。徐攀、朱伯龙称其自2016年法院查封涉案房屋后再未使用涉案房屋；中登公司对涉案房屋大门贴有封条的事实认可。本院认为，徐攀自2010年从中登公司处承租涉案房屋，之后承租人由徐攀变更为徐攀、朱伯龙二人。2019年徐攀、朱伯龙与中登公司租赁合同纠纷一案经一、二审判决，解除了徐攀、朱伯龙与中登公司的租赁合同并判决该二人支付2015年1月1日至2018年4月30日的租金、违约金。此间，涉案房屋抵押权人将抵押权转让给张蓓。2018年2月9日，本院作出（2015）西中执证字第00117-14号执行裁定，将中登公司名下的涉案房屋抵偿给张蓓，同年4月25日张蓓取得涉案房屋不动产权证书。现张蓓要求徐攀、朱伯龙支付2018年4月25日至2019年12月26日的租金及违约金，徐攀、朱伯龙以涉案房屋被法院查封，大门贴有封条并被加锁使其无法使用为由，拒绝支付租金。经查，2018年4月25日至2018年4月30的租金已经生效判决确认支付给中登公司，故一审对张蓓该部分的主张不予支持，并无不妥。又查，张蓓在涉案房屋执行过程中知晓涉案房屋的查封情况，张蓓称其向承租人主张过租金，但承租人未向其腾交房屋，无法找到承租人。在张蓓告知法院上述情况后，本院于2018年4月4日将（2015）西中执字第00117-4号通知张贴于上述房屋门口，载明“10401室房产使用人：……本院已将位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室已交付申请执行人张蓓抵偿欠款。现通知上述房产使用人将存放在上述房产的物品自行搬离，张蓓作为财产保管人保管期限为自本通知张贴之日起三个月，逾期存放物品由张蓓自行处置，损失由房产使用人自行承担。”从以上事实可知，徐攀、朱伯龙在房屋被查封后未积极主张其承租权益；张蓓在徐攀、朱伯龙以自己的行为表明不履行合同义务，租赁合同目的已无法实现及法院作出上述通知给予房屋使用人搬离存放物品合理期限至2018年7月3日的情况下，张蓓至2020年11月才起诉要求徐攀、朱伯龙支付房屋租金，张蓓没有采取适当措施致使损失扩大。对此，张蓓应就其损失承担主要责任，徐攀、朱伯龙承担次要责任。综合上述事实、各方陈述及房屋实际情况，本院酌定徐攀、朱伯龙承担2018年5月1日至2018年7月3日期间的租金93109.21元，其余部分租金不予支持。张蓓要求徐攀、朱伯龙支付违约金，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，张蓓的上诉请求不能成立，应予驳回；徐攀、朱伯龙的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初23652号民事判决第二项；二、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初23652号民事判决第一项为：徐攀、朱伯龙于本判决生效后十日内支付张蓓租金93109.21元；三、驳回张蓓其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12616元，由张蓓负担10000元，由徐攀、朱伯龙负担2616元；二审案件受理费15378元，其中张蓓已预交6080元，徐攀、朱伯龙已预交9298元，由张蓓负担13378元，由徐攀、朱伯龙负担2000元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年六月二十一日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳 婧    1