上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初11248号原告：上海大至物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：任鹏，总经理。委托诉讼代理人：黄玲，上海道舍律师事务所律师。被告：董雁飞，男，1962年8月14日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：董权乘(系被告董雁飞之子)，住同被告董雁飞。原告上海大至物业管理有限公司与被告董雁飞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，并于2021年6月16日、2021年6月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄玲、被告董雁飞及其委托诉讼代理人董权乘两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大至物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2014年1月1日至2020年12月31日的物业管理费人民币12,256.02元、逾期滞纳金3,676.81元，共计15,932.83元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月16日，原告与上海市奉贤区百合苑小区业主大会签订了《物业服务合同》，由原告为奉贤区八字桥路158弄“百合苑”小区提供物业服务，合同期限为2013年4月1日至2018年3月31日止，约定本小区的高层物业费为1.5元/月/平方米(底层为1.1元/月/平方米)，合同另约定：若业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，原告可以从逾期之日起按应交费用日千分之三加收滞纳金。2018年4月，原告与百合苑小区业主大会续签了《物业服务合同》，合同期限为2018年4月1日至2022年6月30日止。被告系“百合苑”158弄221号1602室的业主。按照《物业服务合同》约定，被告应当于每月支付物业管理费，但被告一直拖欠，经原告多次催讨，被告均塘塞推诿，拒不支付。被告恶意拖欠原告物业管理费的行为，已经侵犯了原告的合法权益，并给原告的经营造成困难，故诉至法院，请求法院支持。被告董雁飞辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、对该两份《物业服务合同》的效力存在异议。2005年《物业服务合同》第三十四条提及两种争议解决方式，但合同中只列明了一种；2019年《物业服务合同》第二十三条、三十三条显示该合同还存在附件十，共22页，而原告并未提供；二、原告提供的物业服务不到位。小区内存在车辆管理混乱、电梯常常需要维修，且维修费用明细不公示、安全逃生门及公共通道无人维护、垃圾物品随处堆放、卫生环境差、流浪狗不驱逐等情况，故不同意按合同约定的标准支付物业服务费，要求进行部分减免。经审理查明，被告系上海市奉贤区八字桥路XXX弄XXX号XXX室业主之一，该房屋建筑面积为97.27平方米，系公寓。原告大至物业公司与上海市奉贤区百合苑小区业主大会先后签订了两份《物业服务合同》，合同约定原告自2013年4月1日起至2022年6月30日止为奉贤区八字桥路158弄“百合苑”小区提供物业管理服务；高层物业费为1.5元/月/平方米(底层为1.1元/月/平方米)，合同另约定：若业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，原告可以从逾期之日起按应交费用日千分之三加收滞纳金。原告按约服务至今。然，被告自2014年1月1日起至2020年12月31日期间共欠缴物业管理费12,256.02元。经原告催讨无着，故涉讼。以上事实由原、被告陈述、原告提供的二份《物业服务合同》、《上海市不动产登记薄》、物件移交单等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，被告提供照片一组，以证明原告提供的物业服务不到位。原告对被告提供的照片的真实性不予认可，认为照片只能反映一个时间点的状态，对物业是否没有及时处理并未举证，且被告提供的照片有原告发的整改通知及一些公示，足以说明原告发现问题后，也采取了整改措施。另，关于被告说的《物业服务合同》缺少附件十等问题，原告认为是笔误，并不存在附件十。本院认为，物业管理服务是物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。部分瑕疵并不影响合同的整体效力，原告上海大至物业管理有限公司与上海市奉贤区百合苑小区业主大会签订的两份《物业服务合同》均合法有效，对原、被告双方具有法律约束力，双方均应恪守履行。原告依法对被告所在的小区提供服务和管理，被告理应依据服务合同的约定按时支付物业费。被告逾期交纳物业费的行为已然构成违约。被告虽抗辩称原告在清洁卫生服务、公共秩序维护、物业共用设施设备的日常运行和维护等方面服务不到位，但被告提供的证据尚不足以证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，且反映的问题涉及整个小区全体业主的利益，不构成被告个人拒付或少付物业费的理由。原告诉请要求被告支付拖欠的物业费12,256.02元，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。根据《物业服务合同》的约定，业主逾期交纳物业费的，原告可按欠费总额每日加收3‰的违约金，故原告向被告主张违约金于法有据。原告自愿将违约金金额调整为按拖欠费用的30%标准计3,676.81元主张，在法律规定的范围内，本院予以准许。被告以《物业服务合同》存在瑕疵、原告提供物业服务不到位、不尽责等作为拒付物业管理费的理由，依据不足，本院不予采纳。需要指出的是，物业服务具有长久性、持续性等特点，服务内容和范围也较广泛，业主对物业服务需有一定的容忍度，被告不能因物业服务存在部分瑕疵而拒付物业费；而作为提供物业服务的原告，要端正服务态度，换位思考，改进工作方法，努力提高整体物业服务质量。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告董雁飞于本判决生效之日起十日内给付原告上海大至物业管理有限公司2014年1月1日至2020年12月31日期间物业管理费12,256.02元；二、被告董雁飞于本判决生效之日起十日内给付原告上海大至物业管理有限公司逾期付款违约金3,676.81元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费10元，由被告董雁飞负担。本判决为终审判决。审判员  胡耀群二〇二一年六月十八日书记员  徐艺闻附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。