广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5131号原告：林群喜，女，汉族，1975年9月9日生，住阳江市江城区××××××。公民身份号码：441×××××××********。委托诉讼代理人：余飞，广东晋辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志彬，广东晋辉律师事务所律师。被告：陈结雄，男，汉族，1973年11月20日生，住阳江市阳**××××××××××××××。原告林群喜与被告陈结雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因被告陈结雄涉嫌诈骗罪一案尚未审结，本案不宜开庭，本院于2020年9月22日裁定中止审理。2021年4月29日，本院恢复本案审理。原告林群喜的委托诉讼代理人余飞，被告陈结雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林群喜向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款207000元给原告；2、判令被告赔偿银行按揭款132595元给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月18日，原告向被告购买阳江市江城区×××××××保利罗兰香谷1区x幢x单元x房，因该房屋尚未还清银行贷款，双方约定原告向被告支付207000元，余下银行贷款由原告偿还。原告依约向被告支付了购房款207000元，并每个月代被告向银行偿还贷款，原告每个月存款或转账至被告的银行账户偿还银行贷款，从2012年2月至2020年6月期间共存入132595元，银行贷款还款期数101期，银行扣款共122959.37元。被告因与案外人周板有民间借贷纠纷，阳江市江城区×××××××保利罗兰香谷A区x幢x单元x房被阳东区人民法院查封，原告提起执行异议之诉被驳回。涉案房屋将被法院依法拍卖，原告与被告之间的合同目的无法实现。为维护自身的合法权益，原告只好起诉至人民法院，请求判如所请。被告陈结雄辩称，一、原、被告之间达成的房屋转让协议，即原告提供的证据清单中第一项第一页是确实的，基于原、被告之间的朋友关系，为避免原告履约中出现违约但又不便于在协议中添注违约条款，故原被告在该交易中有口头约定：1、如果房屋不按协议中约定给付，不管任何原因即算违约，该协议将会被终止，房屋的买卖关系即转为租赁关系，原告所缴交的房款和银行供款，转为房屋租赁租金。租金按整个租赁期的市场平均价即算。2、原告履行该协议的实际情况时：第一笔定金款20000元，2018年1月18签订时即时给付。第二、第三笔应给付款，在约定的给付时间到期之后，一段时间之后分多次可能已经给付完成。第四、第五、第六笔应付款，至原告起诉被告之日止，该三笔款全部未收到。被告已多次电话、微信提醒或警告原告因房款未结清可能导致的法律后果或被告可能采取的应对方案，原告一直不予理会或重视。二、原告提交的《收据》是不真实的收据，要求原告提供更多的理据来支持或认证该收据的真实性。原告起诉称所有房款按协议约定时间给付完成的说法与实际不符，要求原告提供更多的按时结款证据来支持。三、事实上，原告已不按时或不能结清房款，履行协议不能，被告视原告自动终止协议。启动原告的口头约定，基于原告已给付部分房款和订金，且原告从交易之日起至起诉之日已入住该房屋，故房屋从买卖转为租赁关系，即便没有口头约定，用该租赁方案也合情合理合法。总租金按2000元/月×101个月（原告所交月供为标准）=202000元，原告总给付房款：订金20000元+35000元+35000元+月供共1300元×101期=221300元，原告总给付减总租金的余额为221300元-202000元=19300元，即被告应退还原告19300元。综上，请法院以证据事实为基础，公正判决。本院经审理认定事实如下，位于阳江市江城区×××××××保利.罗兰香谷********（产权证号：阳**）的房地产权证登记的权属人为被告陈结雄。该房屋抵押给中国农业银行股份有限公司阳江江城支行，债权数额为250000元整，抵押期限为2010年2月24日至2040年2月23日，房地他项权证书为（阳他押字第XX号）。该房屋被告阳江市阳东区人民法院依据（2018）粤1704执568号之一执行裁定书于2021年3月16日查封。2012年1月18日，原告林群喜（买方）与被告陈结雄（卖方）签订一份《房屋买卖合同》，其中合同载明：一、订购产品品名、规格，数量，金额：保利A区x幢x单元x房房屋一套，总价430000元，到1月银行欠款223000元，实付金额207000元。二、屋型：根据实样及开发商房屋合同。三、方式：2012年1月前先付定金20000元，余额在交收后6个月付一次，直到付完为止，付清房款后买卖双方需进行房屋过户，过户费用买方负责，卖方无条件配合买方的过户手续。四、双方责任：在没有办理过户前，卖方需配合买方完成小区索要进行的各种手续，卖方按时付款。付款时间：2012.01.18=200002012.6.30=35000212.12.30=350002013.06.30=350002013.12.30=350002014.06.30=47000。签订合同当天，原告支付了定金20000元给被告，被告将涉案房屋交付给原告使用，同时被告将涉案房屋银行供款的银行卡交给原告收执，原告按月支付银行供款。为此原告向法院提供了银行流水一份，显示原告每月向被告银行账户转账1300元不等，注明“交房贷”等，从2012年2月起至2020年6月止原告向被告共转账了130595元至被告的银行账户。涉案房屋一直没有办理过户手续。2014年7月10日，被告陈结雄出具一份《收据》给原告林群喜收执，内容为：林群喜购买我江朗大道保利罗兰香谷A区x幢x单元x房的房款，已全部结清特此证明。庭审中，原告称其签合同当天向被告支付定金20000元现金，之后分别于2012年7月31日、2013年2月21日向被告开设的阳东县东城镇莱科创新五金厂账户刷卡支付30000元、40000元，其余款项通过现金原告向被告分期支付，原告已向被告支付了207000元，故被告书写上述《收据》给原告收执。为此，原告提供两份刷卡存根拟以证明。被告确认上述《收据》为被告本人签名，确认其开设的阳东县东城镇莱科创新五金厂账户收到原告上述共70000元，但被告称其与原告的丈夫有生意来往，不确定上述款项为本案购房款。另查明，因陈结雄与案外人周板民间借贷纠纷一案，阳江市阳东区人民法院依据（2018）粤1704执568号执行裁定，于2018年5月29日作出查封了涉案房屋执行裁定，并于2018年5月30日将上述执行裁定书和协助执行通知书送达有关不动产登记部门。该院于2018年8月1日作出（2018）粤1704执568号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。2019年1月15日，原告林群喜因涉案房屋被查封向阳江市阳东区人民法院提起案外人执行异议之诉，请求确认登记在陈结雄名下的涉案房屋的房产所有权归原告所有。该院于2019年7月11日作出（2019）粤1702民初175号判决，认为原告林群喜并不具备排除强制执行的全部条件，驳回林群喜的诉讼请求。为此，原告遂向法院提起本案的诉讼，请求如诉称。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，同时本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告之间所签订的《购买房屋合同》，是双方真实的意思表示，内容合法，应为合法有效，双方应按协议约定全面履行各自的义务。原告主张其签合同当天向被告支付定金20000元现金，之后分别于2012年7月31日、2013年2月21日向被告开设的阳东县东城镇莱科创新五金厂账户刷卡支付30000元、40000元，其余款项通过现金原告向被告分期支付，原告已向被告支付了207000元，有其提供被告陈结雄签名确认的《收据》、刷卡存根予以佐证。被告对此不予确认，但未能提供足以反驳的证据予以推翻，结合双方的房屋买卖合同对付款时间分期的约定，对于原告已支付购房款207000元的主张，本院予以支持。对于原告的银行按揭款情况，从2012年2月起至2020年6月止，原告向被告银行账户共转账了130595元，该款被告应返还给原告。原告已依约履行其付款义务，但被告陈结雄因与其他人纠纷，涉案房屋被法院查封，至本案法庭辩论终结前，被告未能妥善处理与他人的纠纷，申请法院将涉案房屋解除查封。故被告的行为致使涉案房屋未能进行交易过户，双方的合同已无法履行，其已构成根本违约，被告应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”原告未通知被告解除合同而直接向本院起诉被告，故涉案合同的解除时间应为被告收到本案起诉状副本之日。现原告要求被告返还购房款银行按揭款，理据充分，应予支持，具体数额应以本院核定的为准。同时原告应将涉案的房屋退还给被告。至于被告抗辩原告应支付租金给被告的主张，被告可另行起诉，本案不宜处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条之规定，判决如下：一、限被告陈结雄在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款207000元给原告林群喜；二、限被告陈结雄在本判决发生法律效力之日起十日内返还银行按揭款130595元给原告林群喜；三、原告林群喜应在本判决发生法律效力之日起十日内将位于阳江市江城区×××××××保利罗兰香谷A区x幢x单元x房（产权证号：阳**）返还给被告陈结雄；四、驳回原告林群喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6394元，由原告林群喜负担50元，被告陈结雄负担6344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯喜元人民陪审员  李开茂人民陪审员  黄思常二〇二一年五月二十六日法官 助理  黄景青书 记 员  蔡欣倚附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十五条【合同解除程序】当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。