河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)冀0606民初1787号 原告：张泽鹏，男，汉族，1995年10月1日出生，住保定市阜平县。 被告：北京盈峰天佑房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区汤立路218号6层711。 法定代表人：徐忠华，该公司总经理。 委托代理人：宋金城，河北保师律师事务所律师。 委托代理人：黄帅斌，河北保师律师事务所实习律师。 被告：北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司，住所地保定市莲池区南大园乡西马池村。 负责人：刘华，该公司经理。 委托代理人同上。 被告：保定盈峰天佑房地产开发有限公司，住所地保定市三丰中路986号南关街道办事处前卫生活广场403室。 法定代表人：王振庄，该公司经理。 委托代理人：杨晓东，该公司职工。 原告张泽鹏与被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称北京盈峰天佑公司）、被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司（以下简称北京盈峰天佑保定分公司）、保定盈峰天佑房地产开发有限公司（以下简称保定盈峰天佑公司）为确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李娜独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张泽鹏，被告北京盈峰天佑公司及北京盈峰天佑保定分公司的共同委托代理人宋金城、黄帅斌，被告保定盈峰天佑公司的委托代理人杨晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效；2、请求法院依法判令三被告共同返还原告首付款229602元（以229602为基数，自2018年7月29日起至款项付清之日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）暂计至2020年7月29日19975.37元；3、本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：原告与被告北京盈峰天佑公司于2018年7月29日签订了《南湖春晓国际社区订购协议书》，购买位于保定市房屋，并于当日刷卡交付了首付款229602元，被告北京盈峰天佑公司向原告开具了首付款的收据。首付款交付给被告北京盈峰天佑保定分公司的银行账户。订购协议约定，剩余房款原告以银行按揭或公积金贷款的方式向被告交付。原告根据法院作出的（2020）冀0606民初4082号《民事判决书》了解：经被告北京盈峰天佑公司申请，政府部门批准，南湖春晓国际社区建设单位已经变更为保定盈峰天佑公司。被告保定盈峰天佑公司享有建设单位的权利，也负有订购房屋建设、竣工验收、交付、修缮，违约责任承担等义务。因此，被告保定盈峰天佑公司亦是订购协议的履行主体。因案涉房屋至今未取得预售许可证书。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的订购协议应认定为无效。根据《民法典》第157条之规定，三被告应向原告返还已交付的首付款229602元。原告多次向被告主张返还首付款，但被告均已各种理由推脱。原告为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告北京盈峰天佑公司及北京盈峰天佑保定分公司共同答辩称，一、对原告诉求无效合同无异议，但本案退房退款的责任应当由保定公司承担。二、原告主张的利息没有法律依据。 被告保定盈峰天佑公司辩称，首先，答辩人既不是合同相对方，也不是合同无效的承担责任主体，答辩人不应承担任何返还责任。本案中答辩人并非涉案《南湖春晓国际社区订购协议书》（以下简称《订购协议书》）的相对方，也并非实际收款人，与答辩人张泽鹏以及被答辩人北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司之间没有任何法律关系。2018年7月29日，被答辩人张泽鹏与北京盈峰天佑公司签订《订购协议书》，首付款也是全部转入了北京盈峰天佑保定分公司。《订购协议书》的责任主体只有三被答辩人，答辩人并未参与到协议的协商、签订、收款等任何环节，也没有委托、代表、代理等法律关系，因此，答辩人不是《订购协议书》的合同主体和责任主体，本案中不存在任何突破合同相对性的法定情形，答辩人不应承担任何返还责任。其次，合同无效，返还财产的主体是合同当事人，而并非合同外第三人，答辩人不是《订购协议书》当事人，答辩人没有共同承担返还责任事实基础及法律依据。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效意味着合同双方当事人之间没有任何合同关系存在，那么就应该让合同双方当事人的财产状况恢复到如同没有订立合同时的状态下的情形。合同无效的法律后果是因该合同取得的财产，应当予以返还，返还财产是指合同当事人在合同被确认无效或者被撤销以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已接受该财产的当事人则有返还财产的义务。答辩人不是《订购协议书》的合同当事人，没有代收涉案房屋首付款，也没有通过《订购协议书》取得任何利益，答辩人对合同的签订也不存在任何过错。因此，答辩人无需对合同无效承担任何法律后果。然后，被答辩人张泽鹏在明知北京盈峰天佑公司存在违法销售的情形下，仍与该公司签订《订购协议书》，存在过错，即使合同无效，其主张的利息也不应得到支持。《订购协议书》的签订时在被答辩人北京盈峰天佑公司违反行政管理规定进行的商品房销售行为，而被答辩人张泽鹏在明知北京盈峰天佑公司存在违法销售的情形下，仍与该公司签订《订购协议书》，因此，被答辩人北京盈峰天佑公司、张泽鹏均对合同无效的发生存在过错，也是因为双方无视行政管理规定，才会导致本案的发生，合同无效的法律后果也应该由作为合同双方的被答辩人承担。综上，答辩人不是合同当事人，不应承担合同无效的任何责任。 原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 1、原告身份证复印件，证明原告主体身份适格； 2、三被告企业信用信息，证明三被告主体适格； 3、2018年7月29日原告与被告北京盈峰天佑公司签署的《南湖春晓订购协议书》及刷卡凭证和收据各一份，金额为229602元；利息主张依据民法典第157条。 以上证据证明原、被告之间的买卖合同关系。 被告北京盈峰天佑公司及北京盈峰天佑保定分公司对原告证据质证认为，证据1、2均无异议，证据3微信转账需进一步核实。 被告保定盈峰天佑公司对原告证据质证认为，对证据真实性、合法性、关联性无异议，与我公司无关。 被告北京盈峰天佑公司及北京盈峰天佑保定分公司认可合同无效，但认为无效后的法律后果以及责任应当由保定盈峰天佑公司承担，理由是北京盈峰天佑公司已经通过股权转让、政府有关部门批复变更以及五证登记将南湖春晓项目整体转让给了保定盈峰天佑公司。证据有： 1、股权收购框架协议。 2、河北保定经济开发区经济发展局关于南湖春晓项目核准的批复。 3、南湖春晓项目的国有土地证、土地规划许可证、建设工程规划许可证、项目开工证和商品房预售许可证，均登记在保定盈峰天佑公司名下。 4、河北省保定市中级人民法院（2021）冀06终1401号民事判决书，南湖春晓项目同类案件均判决北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司、保定盈峰天佑公司共同承担返还购房款的责任。 5、莲池区人民政府处置南湖春晓项目遗留问题工作领导小组发布的第四号通报，与该项目有关的开发建设售楼等一切遗留问题均由保定盈峰天佑公司委托浩跃达地产进行后续开发运营，该项目与北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司对外来说没有任何关系了，应当由保定盈峰天佑公司承担责任。 原告对被告北京盈峰天佑公司及北京盈峰天佑保定分公司的证据质证意见为，证据1、2、3、4、5真实性均无异议，证明目的均认可。 保定盈峰天佑公司对北京盈峰天佑公司及北京盈峰天佑保定分公司的证据质证意见为，证据1真实性、合法性无异议，证明目的有异议，不认可，该协议是北京悦池科技有限公司收购管迎、田虹等人持有的保定盈峰天佑公司的股权，并非保定盈峰天佑公司收购北京盈峰天佑公司的股权，该协议与本案涉案协议无关，该协议是内部协议，即使该协议存在约定也是双方内部约定，并且该协议是有偿的股权转账，收购方支付了合理的对价，本案协议无效相应的法律责任仍应由北京盈峰天佑公司承担。协议第三条3.3（6）也明确约定如协议主体变更产生任何争议产生法律责任均由管迎、田虹等人北京公司承担，与保定盈峰天佑公司无关。证据2、3真实性认可，证明目的不认可。对证据4真实性认可，证明目的不认可，该判决书与本案无关联性。证据5真实性认可，证明目的不认可，保定盈峰天佑公司是经政府批复主体的变更，不存在权利义务的承接。 经审查，本院对原、被告提交证据的真实性予以确认。 根据有效的证据和审理查明：原告与被告北京盈峰天佑公司于2018年7月29日签订了《南湖春晓国际社区订购协议书》，原告购买了位于保定市房屋，房屋首付款229602元。原告于当日刷卡转入了被告北京盈峰天佑保定分公司的银行账户219602元，另有10000元通过手机银行转入被告指定的郑志峰收款账户，被告北京盈峰天佑保定分公司为被告北京盈峰天佑公司的保定分公司。2018年8月31日，河北保定经济开发区经济发展局作出经发局核字［2018］3号《河北保定经济开发区经济发展局关于南湖春晓项目核准的批复》，同意建设南湖春晓项目，项目建设单位为北京盈峰天佑公司，并就建设地点、建设内容、项目总投资及招标事项等内容作出了规定。2019年6月5日，河北保定经济开发区经济发展局作出《关于南湖春晓项目立项变更建设单位的回复》，同意南湖春晓项目立项变更建设单位（由原北京盈峰天佑公司变更为保定盈峰天佑公司）。2020年5月21日，保定盈峰天佑公司与保定市住房和城乡建设局、保定市莲池区人民政府签订《雍和佳苑小区重房户安置协议书》，就安置雍和佳苑小区重房户是保定盈峰天佑公司办理南湖春晓项目施工许可的前置条件等问题达成协议。2021年4月7日，莲池区处置南湖春晓项目遗留问题工作领导小组作出的《莲池区处置南湖春晓项目遗留问题工作领导小组关于工作进展情况的通报（四）》，由保定盈峰天佑公司委托浩达地产进行南湖春晓项目后续开发运营。 另查明，涉及南湖春晓项目的国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证中的用地、建设、销售方均为保定盈峰天佑公司。原告购买的上述房屋至今未取得房屋预售许可证书，被告也未将房屋实际交付于原告。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告签订的订购协议书中，约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况等信息，并且原告支付了首付款229602元，故本院认定原告与被告北京盈峰天佑公司签订的订购协议书为商品房预售合同。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告与被告北京盈峰天佑公司签订《商品房订购协议书》，约定原告向被告北京盈峰天佑公司购买保定市房屋，原告支付了首付款229602元，但被告所开发建设的保定市利民路南湖春晓国际社区至今未取得房屋预售许可证，故原告起诉要求确认原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《商品房订购协议书》无效，本院予以支持。 案涉南湖春晓国际社区项目虽由原告张泽鹏与被告北京盈峰天佑公司签订，保定盈峰天佑公司并非最初的合同当事人，但该项目已由北京盈峰天佑公司、北京盈峰天佑保定分公司整体转让给了保定盈峰天佑公司。故在原告依法请求确认合同无效时，对于原告交付的首付款229602元，应由合同相对方北京盈峰天佑公司，实际收款人北京盈峰天佑保定分公司，承接了南湖春晓项目的保定盈峰天佑公司三方共同承担还款责任。 原告与被告北京盈峰天佑公司签订的《商品房订购协议书》第十条约定，“买受人知道并了解出卖人正在办理该项目的相关证件及预售手续”，可以看出，原告在与被告北京盈峰天佑公司订立该协议书时，明知该房屋并未取得商品房预售许可证明，但原告仍与被告北京盈峰天佑公司订立该协议书，原告对于该协议书的订立存在过错，应当承担相应责任，故原告要求被告支付利息的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、原告张泽鹏与被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司签订的《南湖春晓国际社区订购协议书》无效； 二、被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司、保定盈峰天佑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同返还原告张泽鹏购房首付款229602元； 三、驳回原告张泽鹏其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4744元，适用简易程序减半收取2372元，由被告北京盈峰天佑房地产开发有限公司、北京盈峰天佑房地产开发有限公司保定分公司、保定盈峰天佑房地产开发有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 李 娜 二〇二一年六月十七日 书记员 韩晶晶