贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2816号上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义聚和房地产经纪有限公司香港路分公司。营业场所：贵州省遵义市汇川区香港路。负责人：颜玉楷。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐超，女，1988年4月10日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。上诉人遵义聚和房地产经纪有限公司香港路分公司（以下简称“聚和房产香港路分公司”）与被上诉人唐超中介合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2021）黔0303民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年6月2日进行了二审调查询问，上诉人聚和房产香港路分公司的负责人颜玉楷和被上诉人唐超到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。聚和房产香港路分公司上诉请求：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2021）黔0303民初352号民事判决，发回重审或改判驳回唐超的全部诉讼请求、支持聚和房产香港路分公司反诉请求；二、一、二审案件受理费由唐超承担。事实及理由：1、聚和房产香港路分公司不是本案适格被告，在更改合同事宜中，仅系唐超与房开公司工作人员张宜的居间人，返还更改合同费用的主体应为张宜；2、聚和房产香港路分公司已履行完毕《房屋买卖合同》中相应的义务，唐超应当依据合同约定足额支付中介费1.6万元。综上，请支持上诉请求。唐超辩称：1、4万元过户费是转给聚和房产香港路分公司，收据也是聚和房产香港路分公司开具的，故4万元应由聚和房产香港路分公司退还；2、我方在买房过程中，无任何过错，是聚和房产香港路分公司的原因导致本案纠纷，故我方不应承担中介费。综上，请驳回上诉请求。唐超向一审法院起诉请求：1、判令聚和房产香港路分公司退还唯一国际房屋过户费4万元整；2、本案诉讼费由聚和房产香港路分公司承担。聚和房产香港路分公司向一审法院反诉请求：1、判决唐超支付中介费（佣金）1.6万元；2、本案诉讼费用由唐超承担。一审法院认定事实：2020年9月17日，吴建平（卖方、甲方）、唐超（买方、乙方）与聚和房产香港路分公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将遵义市汇川区昆明路唯一国际9号楼1-32-4号房屋出售给乙方。该房屋规划用途住宅，建筑面积108.68平方米。双方协商后的实际成交价格为80万元。该房屋办理产权过户所需的相关过户税费由乙方负担。三方签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介服务费1.6万元。乙方支付丙方4万元，用于丙方代为办理房改合同所需要的费用。双方商定定金2万元。除定金外，剩余房款78万元为第二部分房款，该笔款项于房屋更改合同当日支付给甲方。甲乙双方约定于资料备齐后3个工作日内办理产权更改相关手续，过户所需材料于签订本合同当日交丙方保管。甲方将房屋实体于房屋房款结清当日交割给乙方。如甲方于签署本合同及收取上述定金后未能履行本合同之条款将房屋售予乙方，则甲方退还乙方双倍定金，且甲方须向丙方赔偿该房屋实际成交价的2%之金额作为服务费。如乙方于签署本合同及交付上述定金后未能履行本合同之条款购买此房屋，则甲方无需退还乙方定金，且乙方须向丙方赔偿该房屋实际成交价的2%之金额作为服务费（甲方须支付丙方该房屋定金的50%作为丙方的推广费用）。甲乙双方须无条件配合丙方办理过户相关手续，以便过户手续顺利办理。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本项上述（1）、（2）、（3）条违约责任，则视为违约。本合同之违约者，须向丙方赔偿该房屋实际成交价的2%之金额作为服务费。该合同还约定有其他的内容。2020年9月25日，聚和房产香港路分公司出具《收据》一份，载明今收到唐超购买唯一国际9号楼一单元32-4号房屋所需的改合同费用4万元。在诉讼过程中，聚和房产香港路分公司提供一份转账凭证并表示已于2020年10月31日将改合同费用4万元转账支付给房开商工作人员张宜，唐超对此不予认可。经一审法院询问，案外人吴建平表示：《房屋买卖合同》签订属实，买方唐超已交付定金2万元，中介说1个月内到房管局办理更改合同事项但没有办到。签订合同后2个多月，我被通知到汇川区政务中心的调解中心去签字，但签字时合同的情况发生变化，要我先把房子退给房开公司，一个月后再由买方与房开公司签订买卖合同，当时我从房开公司处买成65万元，现在卖出80万元，中间有15万元的差价，因一个月后才能签合同存在风险，我就让中介处理这个差价事宜，中介协商几次都没有协商好，我让中介出具书面的承诺，但其不出具。后时间一长因唐超着急买房子，而我这边没有去房开公司签字退房，故唐超表示不要房子了，我于2020年12月把定金2万元退还唐超，唐超也把钥匙返还我方，双方之间的房屋买卖就解除了。诉讼中，唐超称：合同怎么改当时没有说。2020年9月21日左右从中介处拿到钥匙去看房，后面又把钥匙返还卖方。当时卖方要求中介保证要卖80万元，并要求我方先拿差价15万元作为保证金，我方不愿意支付，2020年12月卖方吴建平将保证金2万元退还给我，双方之间的房屋买卖解除。聚和房产香港路分公司称：签订前述合同后不久便将房屋钥匙交付唐超，唐超又将钥匙返还卖方。我方告知卖方一个月左右更改合同，具体操作流程没有充分告知他，只有房开公司通知如何操作时我们才能通知，签订前述合同后2-3个工作日，我方收齐买卖双方的全部资料。卖方现在还在叫我们卖本案争议的房屋。一审法院认为，唐超、聚和房产香港路分公司与案外人吴建平签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守。本案中，鉴于唐超、案外人吴建平已实际终止履行前述《房屋买卖合同》，聚和房产香港路分公司作为中介方无法单独履行该合同。因此，前述合同所约定的更改合同的内容无法继续履行。聚和房产香港路分公司虽表示收取的该款项已转交房开公司，但提供的证据不足以证明自己的主张，故其应承担相应举证不利的法律后果。聚和房产香港路分公司收取唐超更改合同的费用（房屋过户费）4万元，而唐超并无违约行为，故在房屋买卖无法继续履行的情形下聚和房产香港路分公司理应依法将该款项退还唐超。因此，聚和房产香港路分公司依法应向唐超退还房屋过户费4万元。至于聚和房产香港路分公司是否向房开公司支付及能否退还属于另案的法律关系，其可以依法主张解决。如果聚和房产香港路分公司因此存在损失，可以依法向违约方主张赔偿。鉴于三方已签订前述合同，故聚和房产香港路分公司作为中介人已促成合同成立，虽然之后唐超与吴建平协商终止合同的履行，但该终止不影响合同已成立的事实。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”之规定，按照合同约定，唐超依法应向聚和房产香港路分公司支付相应中介费。关于中介费的金额，虽然合同成立但客观上合同已无法继续履行，聚和房产香港路分公司没有完成合同约定的全部内容，如更改合同等。况且，聚和房产香港路分公司作为中介人在订立合同时并没有明确告知买卖双方更改合同的流程、方式，导致买卖双方因更改合同的具体方式、风险产生争议，致使合同无法更改，故聚和房产香港路分公司对此存在一定的过错。故考虑聚和房产香港路分公司未充分履行合同义务等本案的实际情况，酌情确定唐超依法应向聚和房产香港路分公司支付中介费6,000元。综上，对于唐超其他的诉讼请求不予支持，对于聚和房产香港路分公司其他的反诉请求不予支持。一审法院遂依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、遵义聚和房地产经纪有限公司香港路分公司于本判决生效后十日内退还唐超房屋过户费4万元；二、唐超于本判决生效后十日内支付遵义聚和房地产经纪有限公司香港路分公司中介费6,000元；三、驳回唐超其他的诉讼请求；四、驳回遵义聚和房地产经纪有限公司香港路分公司其他的反诉请求。案件受理费已减半收取400元，反诉费已减半收取100元，合计500元，由唐超负担50元，聚和房产香港路分公司负担450元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中,聚和房产香港路分公司提交以下证据:证据1遵义千亿美房地产经纪有限公司于2020年11月2日出具的35,000元收条1张,证据2收款人王妍于2020年10月31日出具的35,000元收条1张。该两组证据拟证实唐超支付4万元改合同的费用，实际由开发商收取，并已告知唐超若因买卖双方原因导致改合同事宜未完成，则该4万元不予退还。经质证，唐超对上述证据的真实性及证明内容均有异议，并表示证据中载明的金额与其交给聚和房产香港路分公司的金额不一致，且不属于新证据。唐超提交以下证据：证据1装修公司（遵义世纪辉煌装饰工程有限公司）装修定金收据一份，证据2唐超与遵义世纪辉煌装饰工程有限公司装修师傅的微信聊天截图8页，证据3唐超与遵义聚和房产香港路分公司员工聊天记录截图1页，证据4装修效果图与装修预算17页。以上证据拟证明：唐超一直在积极促成买卖合同，且基于买卖合同成立已将案涉房屋进行装修，因此我方不存在不履行买卖合同的情形。聚和房产香港路分公司质证称，对上述证据的真实性无异议，但是达不到唐超的证明目的，卖方已将房屋钥匙交付给唐超后其有权进行装修，且卖方也明确表示其可以装修房屋。本院经审查认为，聚和房产香港路分公司提交的证据1为房地产经纪公司出具，与其主张改合同费用由开发商收取的陈述不一致，证据2无法核实出具人王妍的身份，该两份收条中载明的金额与本案中唐超支付的改合同费用金额不一致，不能证明该收条就是涉案房产的收据,且一笔费用开具两份收条也不符合交易惯例，故本院对聚和房产香港路分公司提交的证据不予采信；唐超提交的证据与本案不具关联，亦不予采信。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案聚和房产香港路分公司向唐超提供订立房屋买卖合同的机会并向唐超提供订立合同的相关媒介服务,双方构成中介合同关系，案涉合同签订后双方均应积极全面履行自己的合同义务。经审理查明，合同第四条“信息服务费及支付”条款记载“唐超支付聚和房产香港路分公司4万元用于聚和房产××路××公司代××房改合同所需要的费用”，后因卖方与房屋开发商就变更合同一事协商未果，导致聚和房产香港路分公司在约定的时间内未能为唐超成功办理改合同手续，使唐超不能顺利取得该房产的产权以实现合同目的，为此聚和房产香港路分公司应将其代为收取的改合同费用予以退还。聚和房产香港路分公司上诉称改合同费用已由开发商收取，而在案证据显示唐超交付的该笔款项系由聚和房产香港路分公司出具收条，并加盖有聚和房产香港路分公司财务专用章。为此，一审判由聚和房产香港路分公司向唐超承担返还责任并无不当。关于聚和房产香港路分公司主张的中介费。本案中，聚和房产香港路分公司虽居间成功，但一审法院考虑到买卖双方的合同解除，聚和房产香港路分公司存在一定过错，其也无需协助完成后续交易流程，故判由唐超向聚和房产香港路分公司酌情支付必要费用并无不当。综上所述，聚和房产香港路分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,000元，由遵义聚和房地产经纪有限公司香港路分公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二一年六月三日法官助理王莹书记员夏同英