上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4678号上诉人(原审被告)：薛蕾，女，1989年11月20日出生，汉族，户籍所在地江苏省。被上诉人(原审原告)：张正荣，女，1957年11月18日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：胡琦伟，上海市捷华律师事务所律师。上诉人薛蕾因与被上诉人张正荣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初16698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月1日公开开庭审理了本案。上诉人薛蕾，被上诉人张正荣及其委托诉讼代理人胡琦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛蕾上诉请求：撤销一审判决第四、五项，依法改判薛蕾不承担违约金人民币(以下币种均为人民币)11，000元及财产损失5，000元；上诉费由张正荣承担。事实和理由：一、关于违约金，薛蕾与张正荣在解除《租赁合同》过程中系双方协商解除，不存在薛蕾违约的事实。薛蕾和张正荣于2018年6月1日就上海市普陀区镇坪路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)签订了《租赁合同》，在合同第九条第一项中明确约定：双方如有特殊情况提前终止本合同，必须提前一个月通知对方及中介方，并经过对方同意即可。现薛蕾已于2020年6月8日下午，由薛蕾、张正荣以及中介三方协商，表示薛蕾将于该月月底搬出系争房屋，当月租金从押金扣除，也取得了张正荣同意，双方有协商录音以及微信聊天记录为证，且薛蕾也将该份录音证据及微信聊天记录提交一审法院审核，但是一审法院在民事判决书中并未说明是否采用该证据，因此薛蕾认为一审法院遗漏了关键性证据。薛蕾并未违反《租赁合同》的约定，不存在薛蕾支付违约金的情形。二、关于财产损失。在一审庭审中张正荣并未提供相应的损失明细，一审法院所谓酌情认定财产损失没有事实根据。事实上在薛蕾归还系争房屋时，已经按照合同签订时登记的家具家电进行还原，并且家具清单上的物品并没有缺失，部分家具家电也仅仅是因为年久失修或故障进行了更换，属于正常使用的损耗范围，是正常的租赁行为，并且在归还时也将所做隔断还原，因此薛蕾已经履行了房屋还原的义务，不应当承担相应的财产损失费用。请求支持薛蕾的上诉请求。张正荣辩称，不同意薛蕾的上诉请求。一、张正荣于2020年5月底因薛蕾没有按约支付租金，所以与薛蕾联系要求其支付相应的房租，但是薛蕾却以房屋内相关设备需要维修为由，而拒绝支付。故张正荣在2020年6月5日特意上门去查看了是否如薛蕾所述的房屋内有物品损坏，结果发现房屋内薛蕾不仅将张正荣原有的一些家具损坏，而且还存在分租现象。就此，2020年6月22日，张正荣通过微信向薛蕾提出要求其恢复房屋原状，并且杜绝分租现象，并且表示如果在2020年的6月底之前没有将房屋恢复原状，并且按照合同约定支付租金的话，张正荣将按照合同约定追究其相应的违约责任。薛蕾在收到张正荣上述信息后，不仅没有按照约定支付租金，反而直接以其实际行动表示不再继续租赁系争房屋。薛蕾直接表示到月底张正荣去系争房屋进行交接。基于这种情况，张正荣在2020年6月29日，特意到了系争房屋处去查看，到底是怎么回事。当时张正荣本身是想着既然薛蕾不愿意继续租赁下去了，那么就应当按照合同约定承担该承担的责任，进行交接，但是没有想到是过去以后，薛蕾并未出现在交接现场，只是把房屋的钥匙交给了中介，正是基于这个情况，张正荣并没有接收房屋，后面也是为此诉至一审法院要求薛蕾承担相应的违约责任。所以对于薛蕾在上诉状上所称双方是协商解除合同这个事实，张正荣不认可。二、一审中张正荣向法院提供了相关的系争房屋内出租前、后的视频以及相关照片，进行对比，而当时这些照片也是由房屋中介公司进行拍摄，所以能客观的反映出房屋内部的情况，很明显地可以看出房屋内的一些家具，包括一些格局，是薛蕾进行了破坏以及改动。张正荣其实对于一审法院酌定的损失5，000元也是有异议的。另外张正荣认为实际产生的损失其实远远高于这5，000元，但是一审法院却认为薛蕾已承担了违约责任，故再判决薛蕾承担5，000元的损失已属合理。但是张正荣认为违约责任针对的是薛蕾擅自解除房屋租赁合同，是对张正荣租金上的弥补，并不是对于财产上的损失的弥补，所以张正荣对一审判定的5，000元有争议。但是为了息事宁人，尽快处理本案，所以就没有提出上诉。现在薛蕾反而是恶人先告状，向二审法院提出上诉，张正荣认为其上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张正荣向一审法院起诉请求：1．张正荣、薛蕾就系争房屋签订的《租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)于2020年6月30日解除；2．薛蕾向张正荣支付拖欠的2020年6月1日至2020年6月30日的房屋租金11，550元；3．薛蕾向张正荣支付违约金11，000元；4．薛蕾以每日385元(11，550元／30天)为基数，自2020年7月1日起至将系争房屋恢复原状返还张正荣之日止的房屋占用费；5．薛蕾向张正荣支付拖欠的水费462元、电费229.05元、燃气费404.30元；6．薛蕾赔偿张正荣各项财产损失30，200元；7．要求薛蕾将系争房屋内薛蕾滞留的物品清空。一审法院认定事实：系争房屋产权登记在张正荣与案外人郑某1、郑某2名下。2018年5月，张正荣作为出租方(甲方)与薛蕾作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用；租赁期限为5年，自2018年6月1日起至2023年6月5日止；月租金为11，000元，租金以转账方式支付；每三个月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变；房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定、不作任何违法行为；乙方应按合同约定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金11，000元；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金；备注，租金前两年不变，第三年递增百分之五(即每月11，550元)等。合同签订之后，张正荣按约定交付了系争房屋。薛蕾向张正荣支付押金11，000元。2020年5月31日，张正荣通过微信向薛蕾催讨6月份租金，并表示根据合同租金即将增加。2020年6月3日，张正荣同意因疫情暂缓增加房租，要求薛蕾按照原房租标准支付这个季度的租金。薛蕾表示，张正荣将门修好当面转账。之后双方发生争议。2020年6月22日，张正荣向薛蕾发送微信表示，薛蕾未于2020年6月1日支付6-8月的房租34，650元，另外，经过6月5日现场查看，发现你们将房屋格局做了变动，并存在多人分租情况，要求薛蕾支付拖欠房租，并且恢复房屋结构原样，最后期限为6月29日，不然将终止合约，并追究法律责任。同日，薛蕾回复，之所以没有缴纳房租，是因为空调故障及房门损坏，关于房屋格局，已经及时拆除恢复原状，近几日会搬走。2020年6月29日，薛蕾向张正荣发送微信表示已经全部搬走，钥匙也在那边了，要求退还剩余押金。后薛蕾表示让中介与张正荣交接。后，张正荣与中介从门外牛奶箱中取出钥匙，进入系争房屋查看。张正荣向薛蕾表示系争房屋内物品没有清理干净。一审审理中，关于租金支付情况，薛蕾表示租金支付至2020年6月5日，每个月的租金支付周期都是从5日起算。2020年3月31日支付的是2020年4月5日至2020年6月5日的租金。并表示会于庭后一周之日提交支付凭证，后未提供。张正荣表示租金支付到2020年5月31日，每个月租金支付周期都是从1日起算。关于房屋原状，张正荣提供了中介拍摄的视频，薛蕾认为除了床和家具更换了，其他的格局都是一样的。张正荣表示主要是洗漱间原来有洗手台，有门。洗漱间的恢复需要10，000元，由张正荣自行恢复，由薛蕾承担恢复费用的损失。关于物品损失，张正荣提供了明细一份。薛蕾表示大理石角几、餐椅都在，主卧双人床是因为塌陷所以更换了床和床头柜，顶灯因为太暗更换了，但是更换后的这些物品薛蕾也都没有带走。一审法院认为，张正荣、薛蕾签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行各自义务。然薛蕾在合同履行期间，逾期支付房租，并自认对系争房屋擅自装过隔断，构成违约，应当对系争房屋租赁关系的解除承担违约责任。对薛蕾认为张正荣不修缮系争房屋内的空调、门以及押金抵扣租金的说法，均不足以构成拒付租金、房屋格局改动的理由，法院不予采信。现张正荣、薛蕾均确认双方签订的《租赁合同》已经解除，法院予以确认。关于合同解除的时间，根据张正荣要求于2020年6月29日终止合同的意思表示以及张正荣于2020年6月29日取回系争房屋钥匙进门查看等情节，涉案《租赁合同》的解除时间应以2020年6月29日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。薛蕾应当支付2020年6月1日至2020年6月29日的房屋租金。薛蕾亦同意支付张正荣主张的水费、电费、燃气费，并无不妥，法院予以支持。至于薛蕾抗辩支付租金的周期为每月5日且已支付租金至2020年6月5日的意见，未能提供相应证据予以证明，也与合同约定不符，法院难以采信。关于系争房屋的返还，为避免合同风险，出租方在收回租赁物前，有权要求承租方配合对租赁物及其附属进行清点、检验，以便于发现并固定财产损害或灭失的现状而进一步主张赔偿。2020年6月29日，薛蕾将系争房屋钥匙放在牛奶箱不到场交接房屋、清点物品确实存在瑕疵，然张正荣在明知薛蕾不到场的情况下，仍和中介进入系争房屋，这一行为可能在租赁物的价值贬损方面为张正荣带来风险，但也可能在及时回收租赁物方面为张正荣赢得收益，故应视为张正荣经利益权衡后作出的理性选择，加上合同中有关“屋内设施应按无主处理”的约定，结合张正荣有关自行修复房屋要求薛蕾承担损失的陈述，故对于张正荣认为系争房屋并未返还以及要求支付占有使用费的诉讼请求，不予支持。关于违约金标准，双方均表尊重合同约定，并无不妥，薛蕾应当承担合同约定的违约金11，000元。关于张正荣主张的实际损失，根据合同约定、张正荣对家具损失单据和年限的举证程度、双方对装修恢复内容的陈述、薛蕾有关隔断自认、家具更换的陈述、房屋现场照片、视频以及合同履行程度、交接房屋的过程，本着公平合理的原则，综合考虑薛蕾已经承担的违约责任，法院对薛蕾应当赔偿张正荣的财产损失酌定为5，000元。关于押金，双方均同意在本案中一并处理，为避免讼累，法院一并予以判明。判决：一、张正荣与薛蕾就上海市普陀区镇坪路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的租赁合同关系于2020年6月29日解除；二、薛蕾应于判决生效之日起十日内支付张正荣2020年6月1日至2020年6月29日的房屋租金人民币11，165元；三、薛蕾应于判决生效之日起十日内支付张正荣水、电、煤气费人民币1，095.35元；四、薛蕾应于判决生效之日起十日内支付张正荣违约金人民币11，000元(薛蕾支付的押金人民币11，000元用于抵扣该项违约金)；五、薛蕾应于判决生效之日起十日内赔偿张正荣财产损失人民币5，000元；六、对张正荣的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，张正荣、薛蕾签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约恪守履行。薛蕾在合同履行期间，逾期支付房租，并自认对系争房屋擅自装过隔断，构成违约，一审法院判决薛蕾承担违约责任，并无不当。另，一审本着公平合理的原则，综合考虑薛蕾已经承担的违约责任，对薛蕾应当赔偿张正荣的财产损失酌定为5，000元，亦无不当。薛蕾的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币200元，由上诉人薛蕾负担。本判决为终审判决。审 判 员 周刘金二〇二一年六月一日法官助理 朱 敏书 记 员 陆 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……