贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0201民初1766号原告：李兴俞，女，1979年7月3日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：冯成友，贵州滴水律师事务所律师，执业证号15202201910089705。被告：六盘水人和房地产开发有限公司，所在地：贵州省六盘水市钟山区碧云路**人和园地下部分吊****，统一社会信用代码91520200798805202M。法定代表人：梁红贵，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈学贵，男，1970年3月5日出生，汉族，住，住贵州省六盘水市钟山区/div>第三人：六盘水弘安物业管理有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区碧云路西段**凉都人和园**楼**，统一社会信用代码91520201337336116D。法定代表人：洪林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：高华，男，1972年6月14日出生，住，住西藏那曲县/div>原告李兴俞与被告六盘水人和房地产开发有限公司、第三人六盘水弘安物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兴俞的委托诉讼代理人冯成友，被告六盘水人和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈学贵，第三人六盘水弘安物业管理有限公司的委托诉讼代理人高华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兴俞向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即返还其向原告重复收取的五通开户费7366元、集中供暖开户费11255元，共计18621元。二、判决被告履行合同约定立即将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。三、判决被告立即支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金25875.22元[2018年4月1日至2021年3月17日]；自2021年3月18日起，以原告已付房款459664元为基数，按照日利率万分之零点五向原告支付违约金，直至将办理商品房转移登记的所有所需文书交付给原告之日止。四、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年12月13日，原告因住房需要与被告协商，商定由被告将其开发建设的凉都·人和园房地产建设项目中的第6幢7层703号商品房出售给原告，当日原、被告签订了合同编号为1512130002号的《商品房买卖合同》（下称合同）。合同约定被告将前述房屋作价459664元出售给原告，原告以公积金贷款方式完成付款，被告应当于2017年12月31日前向原告交付案涉商品房，并于2018年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。同时，合同还对商品房基本状况、商品房计价方式与价款、商品房交付使用条件及日期、商品房转移登记等事项进行了约定。前述合同订立后，原告按合同约定完成付款，后被告向原告补开了价税合计金额为459664元的增值税普通发票。根据合同第七条第2款之约定：“按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）459664元，（大写）肆拾伍万玖仟陆佰陆拾肆元整；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，但被告又于合同签订当日及2017年7月15日要求原告向其选聘的物业服务公司即第三人六盘水弘安物业管理有限公司分别交纳了“五通开户费”7366元、“集中供暖开户费”11255元，被告已构成违约。因第三人系被告所聘请的物业管理公司，原告应被告要求向第三人交纳了前述“五通开户费”及“集中供暖开户费”，故为查明案件事实，将六盘水弘安物业管理有限公司列为第三人参与诉讼。此外，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”及《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》、《六盘水市城市基础设施配套费征收使用管理办法》同时规定：“任何部门和单位不得再收取给排水、电、气、热、道路等各种名目的专项配套费”，《贵州省人民代表大会法制委员会关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题的答复》答复如下：“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”等规定，被告指示其选聘的物业管理公司收取原告交纳的“五通开户费”7366元、“集中供暖开户费”11255元，合计18621元属重复收费。故无论是根据合同约定抑或是法规规定，被告均应当对向原告重复收取的18621元予以退还。在合同履行过程中，原告已履行了付款义务，被告交房后却迟迟未按约定履行合同第二十二条约定：“出卖人承诺于2018年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”之约定，该违约行为导致原告至今未能取得商品房相关权利证书，给原告完整的行使权利造成了极大的限制。故被告应当根据合同第二十二条：“2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金。”之约定承担违约责任向原告支付违约金。违约金暂计为25875.22元【（459664元+18621元）（已付房款）×0.05‰×1082天（2018年4月1日至2021年3月17日）】；自2021年03月18日起，被告以原告已付房款459664元为基数，按照日利率万分之零点五向原告支付违约金，直至将办理商品房转移登记的所有所需文书交付给原告之日止。综上所述，被告不仅向原告重复收取费用，还未依约履行合同义务，已构成违约。原告为维护自身合法权益，诉至法院，望支持原告诉请。被告六盘水人和房地产开发有限公司辩称，一、五通费用问题：房产销售期间我公司并不知道有文件规定“五通费用”包含在房价内的规定，也没有听说这个规定。所以房产销售时没有把五通费用纳入成本核算房价，双方商定以购房合同及置业决算表明确房价及应当由购房人承担的其他费用（含五通费在内），购房人即原告根据其持有的置业决算表自愿交付了五通费，所以不存在违规收费，不应返还。二、、地暖建设费问题原告诉请的“取暖开户费”，即供暖一、二级管网建设费。为了响应政策号召“集中供暖”提高市民生活水平进行项目“集中供暖”建设，建设费并未纳入成本计算房价，一、二级管网建设费支付建设方96元/平方米及设计费2元/平方米，计98元/平方米，对购房人仅收取95元/平方米。并以购房人持有的置业决算表明确由购房人承担，购房人已经同意并自愿交付，且该资金已经用于支付建设方，所以不存在返还。三、延期办理转移登记违约金：虽然由于政府净地出让的项目土地存放大量建筑垃圾须进行处理，导致影响工期进度，加之项目验收层层整改，我公司仍然如期完成项目建设，并根据《商品房买卖合同》约定提前向原告交房装修。我公司建设任务已经完成。延期办证即办理不动产转移登记系政府临时政策限制--未清缴项目土地出让金，不予颁发大证无法办理转移登记。土地出让金欠缴在项目预售之前一直存在，政府职能部门允许预售、允许签订《商品房买卖合同》，却在项目建设完工后不同意办理转移登记，系政策因素，属不可抗力，答辩人不应承担。即使按照合同约定计算，原告也明显计算错误，应当根据《商品房买卖合同》转移登记条款（二）、2、（2）约定计算，自2018年4月1日起算至起诉日的天数乘以总房款额乘以万分之零点五计。再说答辩人现在账户、资产、财产全部除法院执行外均被税务机关项目税金清算查封，无力、无法支付。四、原告诉请五通费用、取暖开户费等问题，此前已经有大量业主信访，答辩人将实际情况进行解释和书面回复后，政府职能部门也并未认为答辩人违规。经查询，全国商品房实行一价清政策自2018年后项目开始逐步实施，而本案项目为2013年启动的项目。本案不存在将转移登记文书交原告，实际操作是原告配合完善资料，被告统一代为向主管部门提交资料由主管部门办理分户。综上所述，请求依法驳回原告诉请。第三人六盘水弘安物业管理有限公司述称，我公司作为人和园项目前期物业管理公司，代表房开公司与业主对接购房相关事宜，当时受房开公司委托代为收取部分业主的五通费等相关代收费用，部分代收费由于现场房开盖章收据使用完毕，为了不耽误业主办事时间，临时使用我公司印章为业主出具收据，所收款项均全部移交给了被告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人无异议的证据有：原告提交的购房款发票、原告李兴俞身份证复印件及被告企业信用公示报告，上述证据具有合法性、客观性和关联性，本院予以确认。对各方当事人有争议的证据的分析和认定：原告提交的证据1、商品房买卖合同，能证明原被告于2015年12月13日签订了商品房买卖合同，合同对原被告的权利义务进行了明确，予以确认；2、五通费收据、集中供暖开户费收据，能证明原告交纳了五通开户费及集中供暖费，予以确认，但达不到原告的证明目的。被告提交的证据1、人和园客户置业结算表，能证明原告在购房时，被告已现场明确书面告知原告应当承担五通开户费、集中供暖费及契税等相关费用的事实，予以确认；2、凉都人和园发改备案通知，能证明本案涉案房屋的建设依据，但达不到被告的证明目的；3、涉案房屋验收资料，能证明涉案房屋项目于2018年1月10日已经通过竣工验收，但达不到被告的证明目的。根据当事人的陈述及对证据的分析认定，本院认定事实如下：2015年12月13日，原告李兴俞与被告六盘水人和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告在六盘水市钟山区大连路以东、碧云路以南编号为市国用（籍）第20150001号的地块上建设的凉都·人和园6号楼703室的商品房，总价459664元；商品房总价款已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用（合同中附件五未约定），出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款159664元，余款30万元以公积金贷款支付。《商品房买卖合同》第八章第二十二条房屋登记第三转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2018年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生数额凭据支付，由买受人承担。”合同附件十二补充协议约定：“房屋供暖是否需要提供，交房之前60日内买受人自行选择，如买受人选择提供供暖，相关费用由买受人自行承担，出卖人协助办理手续”。合同签订当日，原告向被告指定的第三人六盘水弘安物业管理有限公司交纳了五通开户费7366元。2017年7月15日，原告向被告指定的第三人交纳了集中供暖开户费11255元。2019年9月16日，被告给原告开具增值税普通发票，金额为459664元。凉都·人和园客户置业结算表载明原告应交费用包含五通开户费、集中供暖费及契税等相关费用。因被告未按约定期限为原告办理商品房转移登记，原告诉至本院。另，本院依职权函询六盘水市不动产登记中心关于涉案房屋是否具备办理房产证的条件，六盘水市不动产登记中心复函称：“截止2021年1月27日，我中心尚未接到涉案项目的不动产首次登记申请。因不动产登记依申请启动，在申请人未提交相关材料向登记机构提出登记申请前，登记机构无法掌握项目是否具备不动产登记的条件。”本院认为，原告李兴俞与被告六盘水人和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告所提因被告欠缴土地出让金导致延期办证系政府职能原因，属于不可抗力的辩称，被告欠缴土地出让金系被告自身原因，并非能归责于政府职能部门的原因，故对被告的辩称，本院不予采信。关于原告所提要求被告立即返还向原告重复收取的五通开户费7366元、集中供暖开户费11255元的诉请，因双方明确约定由原告承担，故原告的该诉请不能成立，本院不予支持。关于原告要求判决被告履行合同约定立即将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的诉请，经本院函询六盘水市不动产登记中心，该中心回复尚未收到涉案项目的不动产首次登记申请，故本案尚不具备办理商品房转移登记的条件，本院不予支持。关于原告要求判决被告立即支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金25875.22元[2018年4月1日至2021年3月17日]；自2021年3月18日起，以原告已付房款459664元为基数，按照日利率万分之零点五向原告支付违约金，直至将办理商品房转移登记的所有所需文书交付给原告之日止的诉请，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告逾期交付不动产权证书的行为构成违约，应当向原告支付违约金，本院予以支持违约金24844.84元（按日以原告已付房款459664元的万分之零点五，从逾期之日2018年4月1日计算至原告诉请的2021年3月17日），超出部分不予支持；2021年3月18日起的违约金，以原告已付房款459664元为基数，按照日利率万分之零点五计算，直至被告办理商品房不动产权属证书交付给原告之日止。关于本案的法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定……”，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用《中华人民共和国合同法》。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于的解释》第十四条第一款第一项、第二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告六盘水人和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李兴俞支付2018年4月1日至2021年3月17日的逾期办理商品房转移登记的违约金24844.84元；2021年3月18日起，每日向原告李兴俞按已付房价款459664元的万分之零点五支付违约金，直至被告将房屋不动产权属证书交付给原告之日止；二、驳回原告李兴俞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，由被告六盘水人和房地产开发有限公司负担211元（原告已预交，被告在上述期限内连同上述款项一并返还给原告），由原告李兴俞负担245元（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  石登艳二〇二一年六月十六日法官助理余艳青书记员陈瑞珏