天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2056号上诉人（原审原告）：张立超，男，1977年3月4日出生,汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：王家喜，津南区天行健法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:天津睿吉置业有限公司，住所地天津市津**咸水沽镇聚兴道****楼503-78。法定代表人:辛甜，董事长。委托诉讼代理人：王殿标，泰和泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦爱芳，泰和泰（天津）律师事务所律师。上诉人张立超因与被上诉人天津睿吉置业有限公司（以下简称“睿吉公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张立超上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张立超一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由睿吉公司承担。事实和理由：1、原审认定事实错误，曲解合同目的。张立超购买睿吉公司附带小院的洋房是为提升生活品质，通过入住案涉洋房并拥有私家小院过上安静、舒适乃至充满诗意的生活，这才是张立超的合同目的，且张立超的合同目的与睿吉公司就案涉楼盘推广的价值理念完全契合。一审法院却将合同根本目的刻意限缩为只要交付房屋即可实现，进而在故意曲解合同目的的基础上作出错误判决。本案中睿吉公司依约交付案涉商品房为合同的主给付义务，在交付商品房的同时将能够独立使用的，具有封闭性和私密性的小院同时交付是睿吉公司的从给付义务。本案诉讼的发生恰恰是因为睿吉公司不能履行合同的从给付义务将能够独立使用的、具有封闭性的小院随房屋一同交付构成部分履行而违约以致成讼。2、违背证据裁判原则。一审法院偷换概念，把是否存在约定偷换为是否有明确的约定，但约定是否明确并不能否认约定的存在。3、一审法院适用法律错误。之前的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”现行新解释将“应当视为要约”修改为：“构成要约”，将“亦应当视为合同内容”修改为：“亦应当为合同内容”更加清晰明确。由于案涉房屋为睿吉公司开发的高品质洋房，洋房虽与一般商品房均为居住性房屋，但购房者在选购洋房时，不仅会考虑居住功能，而且会注重选购的洋房是否具有更高的生活品质。张立超对案涉房屋的小院可以独占使用的预期，属于合理预期。故张立超不服一审法院判决，望判如所请。睿吉公司辩称，不同意张立超的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。张立超向一审法院起诉请求：1、判令解除张立超、睿吉公司于2018年2月7日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0202163）。2、判令睿吉公司返还购房款2765115元，房屋维修金27651元、契税37366.4元。3、判令睿吉公司给付违约金829534.5元。4、判令睿吉公司承担代理费10000元、担保费4000元（以上合计3763666.9元）。5、诉讼费由睿吉公司承担。一审法院查明事实，张立超、睿吉公司于2018年2月7日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“张立超购买睿吉公司开发的坐落于津南区××镇××路××路××号楼××房屋一套，每平方米价格为21500元，价款为2765115元，建筑面积128.61平方米，套内建筑面积108.35平方米。睿吉公司应于2019年12月31日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付给张立超”。同日双方还签订了补充合同，补充合同第1条字体加黑约定，在签署本合同及补充协议前,买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议,且对于可能限制影响买受人权利的条款,出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明,经与出卖人进行充分协商,买受人明确理解本合同各条款的含义,知悉双方的权利和义务,并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。补充合同第4条约定，出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本补充协议的约定为准,出卖人通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌,楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传、资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等,凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的,对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项,或据以提出任何主张或要求,双方同意:出卖人雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件或所口头表达的与该房屋及该房屋买卖有关的内容,均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息,与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的,不构成合同内容。买受人确认:对于本合同的订立以及对于该商品房交易条件有重大影响的因素,买受人已充分知悉,并已全部列入合同中。补充合同第十六条对庭院、露台、地下室、阁楼、设备间、平台其他空间的补充约定。1、买受人对其他购买（或自行改建）附带底层或顶层庭院、露台、地下室、阁楼、设备间等附带使用空间的商品房的业主享有相应上述部位的使用权没有任何异议并不主张任何权利，买受人不可撤销的放弃对其他购买人附带的上述部位的所有权利。2、买受人所购买商品房附带的庭院、露台、地下室、阁楼、设备间等附带使用空间自房屋交付使用后所产生的维修、维护费用由使用的业主自行承担，已布置的公共管线、通风口等公共设施，买受人不持异议并不得损害或影响使用并提供维修方便。购买带庭院、露台、地下室、阁楼、设备间等附带使用空间商品房的买受人在使用时不得改变其形状，大小及用途，不得损害任何第三方的利益，不得私搭乱建，不得开挖地下室，不得封闭阳台、露台，不得放置可能损害建筑物本身的物品，全面遵守物业公司等单位的各项规定。买受人不得改变、移动出卖人原建隔离墙或绿篱（包括形式、位置和高度等）。买受人不得损坏或移动庭院内外设置或预埋的公共设施，不得私自移动、毁坏庭院内种植的植物，不得侵占小区的公用绿地。买受人违反上述义务的，应当立即恢复原状并赔偿由此造成的损失。3、买受人享有使用权的所购商品房附带的庭院、露台、地下室、阁楼、设备间等附带使用空间的大小、形状、面积等以交付时的现状为准，买受人对其不持异议。”同日，张立超签订了一份改造协议，该改造协议起始部位甲方（业主）为张立超，乙方空白，双方签字处甲乙写错应该是办事人员疏忽问题，甲方委托乙方对该房屋户外进行改造，乙方接受甲方的委托，实施该改造工程。第一条约定，甲方将该房屋委托乙方按照如下方式进行改造施工。若因政府及相关部门原因影响上述改造实施的，甲方予以充分理解，并同意乙方按上述相关部门意见执行：...2、户外使用面积的确认方式为:该空间所在层建筑物外墙勒角及其附属物（门廊、阳／露台）水平投影以外的绿化区域＋硬质场地（地上／地下）,原则上该空间将由前院（如有）、侧院（如有）及后院（如有）三部分构成,户外使用面积为前述三部分面积之和,具体以现场呈现实况为准。确定使用面积的具体原则包括但不限于:Ａ、该空间与建筑相邻的边界:边界线为该空间所在为该空间所在层建筑物外墙勒角及附属物（门廊、阳／露台）水平投影线。Ｂ、该空间与公区及相邻该空间之间的边界:边界线为绿篱内沿。Ｃ、无绿篱的该空间边界:ａ相邻该空间之间,若有高差挡墙的以挡墙内沿作为该空间边界线。ｂ靠近小区用地红线,该空间围合形式为小区绿篱的,以为小区绿篱的,以小区绿篱的内沿作为该空间边界线。ｃ若该空间之间设计有实体围界（绿篱、栏杆等）,以实体围界内沿作为该空间边界线。第三条约定，基于改造工程的存在,改造后的该房屋可能与购房合同约定的交付标准或附图存在差异,甲方对此不持异议,不会影响按购房合同的约定收房,且不会因此要求开发商承担逾期交房或主张其他任何权利。甲方进一步明确并承诺,本协议项下户外空间改造工程,均为甲方自身的真实意思表示,甲方不得因此事宜向开发商、物业管理单位、其他业主等主张任何权利或要求承担任何责任。对改造后的使用区域,如未来小区其他业主对其主张权利或相关行政部门责令恢复原状的,甲方自行处理,且承诺不向受托人或开发商主张任何权利。甲方在使用空间过程中,与任何第三方产生任何争议的（包括但不限于相邻关系纠纷、违规占用风险、或因高空抛物引起的侵权纠纷等）,均自行处理并承担责任。合同签订后，张立超缴纳购房款2765115元，并向相关收缴机构缴纳了房屋维修基金27651元、契税37366.4元。睿吉公司的销售现场沙盘中房屋外显示出外部有绿地空间，空间上摆放了桌椅样式。刘振东妻子徐宝艳多次与睿吉公司销售及客服人员电话沟通诉争房屋院落问题，睿吉公司销售及客服人员均陈述该公司努力将院落为业主实现。诉争房屋于2019年10月24日取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2019年10月睿吉公司电话通知张立超可以于2019年10月31日办理诉争房屋的入住手续。诉争房屋外部规划用途为宅旁绿地。2020年5月1日，显示号码为130××××****的朱女士求助本市88908890热线，求助内容为“市民购买的津南区××路××路交叉口龙湖紫宸33号楼2门101，购买时合同带小院，且价格高于其他楼层，2019年10月收房，开发商表示小院不能装修，市民没有领钥匙，市民对此不认可，为何出价购买的小院不能使用，希望核查给予治理答复”，办理结果为“经和开发企业了解核实，目前因规划和综合执法管理的原因，小院无法使用，建议咨询规划和综合执法部门；一楼价格高于其他楼层，如何定价的问题，建议咨询市住建委；开发商如果涉嫌虚假宣传可以使用小院的问题，可以咨询市场监管部门，也可以依据合同对小院的约定，通过法律途径解决”。2020年8月17日，天津市津南区区委在人民网领导留言板块回复“...反应的小区（龙湖紫辰）内10号楼和25号楼地面硬化的问题确实存在，咸水沽镇工作人员现场联系了该小区物业人员，确认上述两处地面硬化分别为业主和开发商共同建设，没有经过相关部门行政许可，咸水沽镇当场对上述两处违法侵占绿地问题下达了责令限期整改告知书。...工作人员立即联系了该小区物业和业主，在物业和业主的见证下对上述两处硬化地面进行了依法拆除。...＂。张立超与津南区天行健法律服务所订立了委托合同，委托该所为张立超代理本案诉讼活动，代理费100000元。张立超本案中申请诉讼财产保全，购买诉讼财产保全责任险花费4000元。以上事实，有张立超、睿吉公司均认可真实性的证据及双方陈述为凭。一审法院组织张立超、睿吉公司现场勘验，诉争房屋外围有绿篱及铁栏杆围挡了部分绿地形成封闭空间，外部无进入该空间的通道，诉争房屋内窗户不是落地窗，屋内也没有通道通向屋外围挡的绿地。经一审法院调取诉争房屋所在楼栋已销售备案的其他房屋合同可知，该楼栋已销售备案的房屋面积与诉争房屋均一致，楼层和方位不同单价不同，诉争房屋所在一楼单价最高。庭审中，睿吉公司陈述诉争房屋外部由绿篱围合的封闭空间即为该公司销售时承诺赠送使用权的小院，该部分系全体业主共有的绿地，但所有购房业主均以合同约定形式认可该小院归张立超专属使用，张立超签订的改造协议中外部空间已经改造完毕。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。张立超签订《天津市商品房买卖合同》的根本目的是通过支付房屋对价款，获得诉争房屋的所有权，从而享有对诉争房屋占有、使用、处分、收益、转让的权利，现诉争房屋取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，符合相关行政法规及双方合同约定的交付条件，睿吉公司亦通知张立超可以办理诉争房屋的收房手续，其合同根本目的可以实现。张立超主张因睿吉公司销售时承诺购买房屋赠送小院，其由于对小院的喜爱而签订商品房买卖合同，但双方签订的商品房买卖合同中没有对附赠小院进行明确约定（包括附赠小院面积范围、是否由睿吉公司构筑隔断设施、小院是否存在通道入口及个数），张立超亦未举证证明睿吉公司在销售诉争房屋时对其承诺附赠小院的具体内容及附赠小院业主享有所有权。张立超签字的改造协议中记载诉争房屋外部绿篱空间存在行政部门责令恢复原状的可能性，其对于附赠小院不具有所有权应有所预见。且睿吉公司在庭审中认可张立超对诉争房屋外部绿篱围合的空间享有使用权，张立超所主张小院的相关问题不影响合同根本目的实现。故张立超主张要求解除双方签订的天津市商品房买卖合同的诉讼请求不予支持。张立超的其他诉讼请求系以解除天津市商品房买卖合同为前提，亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回张立超的全部诉讼请求。案件受理费36909元，保全费5000元，均由张立超负担。”二审期间，张立超提交了本小区的部分房屋价格表，以证实被上诉人销售房屋时，附带小院与不附带小院存在价格差别。还提供了天津市津南区委对网友反映艳澜山苑项目一层小院使用权的答复。睿吉公司对该证据的真实性和证明目的不予认可。本院的认证意见为，上述证据不足以证实上诉人的证明目的。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，故对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的《天津市商品房买卖合同》是否应予解除；2、睿吉公司是否应给付张立超违约金。双方签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于张立超主张睿吉公司交付的庭院不符合合同约定，已构成根本违约问题，因案涉商品房附属的庭院，双方对此无明确具体的约定，故张立超主张解除合同并支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张立超的上诉请求，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36909元，由上诉人张立超负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年六月八日书记员  刘熙钰