湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1115号上诉人（原审被告）：永州农村商业银行股份有限公司潇湘支行，住所地湖南省永州市冷水滩区清桥路10号。负责人：曾芙蓉，系该行负责人。委托诉讼代理人：田学军，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓斌，湖南湘鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：永州市冷水滩区总工会，住所地永州市冷水滩区兴旺路1号。负责人：胡蓉，系该工会负责人。委托诉讼代理人：蒋荣荣，湖南金州（永州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓一平（系该工会二级主任科员），男，汉族，1968年7月4日出生，户籍地湖南省永州市冷水滩区。原审被告：永州市金桥市场开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区潇湘西路。法定代表人：杨伟华，系该公司执行董事。上诉人永州农村商业银行股份有限公司潇湘支行（以下简称农村商业银行）因与被上诉人永州市冷水滩区总工会（以下简称区总工会）、原审被告永州市金桥市场开发有限公司（以下简称金桥公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成了合议庭。因本案事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。永州农村商业银行股份有限公司潇湘支行上诉请求：1、请求撤销永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初3915号民事判决书第一项；2、请求撤销永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初3915号民事判决书第7页第三行起“而被告金桥公司系2018年2月14日在涉案房屋上办理了抵押登记，原告区总工会与被告金桥公司签订拆迁安置协议和明确拆迁房屋位置在前，案涉房屋上的抵押权设定在后，故原告区总工会对该商业房享有的房屋置换产权应优先于被告农村商业银行的抵押权”的内容，或者确认该表述错误，明确上诉人的抵押权合法有效；3、请求确认永州农村商业银行股份有限公司所有的湘（2018）冷水滩区不动产证明第0××3号抵押权证合法有效，由此设立的抵押权优先永州市冷水滩区总工会与永州市金桥市场开发有限公司之间的纠纷赔偿款；4、判令一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实错误，案由认定错误，当事人身份也认定错误，一审判决将明显损害我银行合法合规设立的抵押权，严重损害善意第三人的利益。二、于上诉人而言，我方抵押权优先于被上诉人，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，确认被上诉人优先属于适用法律错误，被上诉人与原审被告永州市金桥市场开发有限公司的合作协议中的违约责任，不应优先于我银行方合法合规办理登记的抵押权，我方抵押权具有法定的优先受偿性。被上诉人永州市冷水滩区总工会辩称，一审法院认定事实清楚，案由认定正确。上诉人认为应认定为合作开发房地产合同纠纷系对法律的错误理解。二、答辩人对案涉房屋的所有权优先于上诉人的抵押权，系法律及司法解释的应有之义。在通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利。三、上诉人能否基于善意取得抵押权与本案并无关联。原审被告金桥公司未到庭参加诉讼，亦未作答辩。永州市冷水滩区总工会向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令位于冷水滩区湘永路北侧，兴旺路以东（滨江**府）第一层内带门面的商品房851.59平方米商业房屋归原告所有；2、请依法判决被告金桥公司按照应当安置给原告的商住楼上带空中花园的写字楼层内的商品房1161.94平方米的商业房屋的现行市场价对原告进行优先赔偿（房屋价以评估为准）；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年1月7日，原告区总工会（甲方）与被告金桥公司（乙方）签订了《冷水滩区总工会拆迁改造意向协议书》，意向协议书约定：一、原告区总工会出让工会办公大楼（1360平方米）和工会职教大楼（794平方米）给被告金桥公司，被告金桥公司按建筑面积1∶1比例置换；二、若被告金桥公司摘牌成交该项目土地，本协议即时生效，并转为正式协议。2009年6月25日，被告金桥公司竞得原告区总工会土地，土地出让条件为按现状出让。2010年7月7日，原告区总工会（乙方）与被告金桥公司（甲方）又签订了《冷水滩区总工会机关的拆迁安置及移交协议书》，协议约定：一、拆迁补偿安置方式为原告区总工会以被拆迁房屋产权比例调换被告金桥公司提供的商品房产权；二、原告区总工会以被拆迁的商业门面调换处于商住楼第一层内带门面的商品房，该处安置房建筑面积为851.59平方米；原告区总工会以被拆迁的办公（活动）房屋调换处于商住楼上带空中花园的写字楼层内的商品房，该处安置房建筑面积为1161.94平方米，上述两处的安置房建筑面积合计2013.53平方米。2010年8月31日，原告区总工会按照协议约定将房屋等建筑物及相关资料移交完毕。2012年6月11日，原告区总工会（乙方）与被告金桥公司（甲方）签订《永州市财富国际广场旧城改造选房协议书》，协议约定被告金桥公司同意将原告区总工会的安置房位置和户型确定为：1、用于原告区总工会被拆迁的商业门面进行产权调换的安置房位于永州市××路××广场××层，总建筑面积为851.59平方米，具体位置见《冷水滩区总工会机关的拆迁安置及移交协议书》中的示意图；2、用于原告区总工会被拆迁的办公（活动）房屋进行产权调换的安置房位于永州湘永路市××广场××层，总建筑面积为1161.94平方米。协议签订后，被告金桥公司未按规划设计建设协议中约定的1161.94平方米安置房。2018年2月14日，被告金桥公司取得涉案房屋不动产权证。涉案房屋建成后，原告区总工会要求被告金桥公司履行拆迁补偿协议，将安置用房交付原告使用并办理权属登记，被告金桥公司拒绝履行，遂酿成纠纷。另查明，2018年2月14日，被告金桥公司将涉案房屋抵押给被告农村商业银行，并办理了抵押登记。再查明，2020年11月2日，法院委托湖南湘军房地产土地资产评估有限责任公司对位于永州市冷水滩区××路××路××处，建筑面积为1161.94平方米，上带空中花园的写字楼层内商品房的现行市场价值进行评估，评估的价值时点为2020年11月16日，评估对象的市场价值为人民币柒佰柒拾伍万叁仟陆佰贰拾陆元整（小写金额：7753626元），评估费用为48818元。一审法院认为,本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告区总工会与被告金桥公司签订的《冷水滩区总工会拆迁改造意向协议书》、《冷水滩区总工会机关的拆迁安置及移交协议书》、《永州市财富国际广场旧城改造选房协议书》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有约束力。一、关于位于冷水滩区湘永路北侧，兴旺路以东（滨江**府）第一层内带门面的商品房851.59平方米商业房的产权归属问题。本案中，原告区总工会与被告金桥公司于2012年6月11日签订的《永州市财富国际广场旧城改造选房协议书》中已明确约定用位于冷水滩区湘永路北侧，兴旺路以东（滨江**府）第一层内带门面的商品房851.59平方米商业房置换原告区总工会被拆迁的商业门面，而被告金桥公司系于2018年2月14日在涉案房屋上办理了抵押登记，原告区总工会与被告金桥公司签订拆迁安置协议和明确拆迁房屋位置在前，涉案房屋上的抵押权设定在后，故原告区总工会对该商业房享有的房屋置换产权应优先于被告农村商业银行的抵押权。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，因在拆迁关系中，被拆迁人丧失的是现存房屋的所有权，取得尚未建成房屋的期待权，被拆迁人处于弱势地位，其期待权能否实现将直接影响其基本的生存居住、使用权，应优先保障被拆迁人的利益，故原告区总工会应享有位于冷水滩区湘永路北侧，兴旺路以东（滨江**府）第一层内带门面的商品房851.59平方米商业房的所有权。二、关于原告区总工会诉请要求被告金桥公司按照应当安置给原告的商住楼上带空中花园的写字楼层内的商品房1161.94平方米的商业房屋的现行市场价对其进行优先赔偿的问题。原告区总工会与被告金桥公司签订的三份协议中也明确约定了原告区总工会用被拆迁的办公（活动）房屋调换被告金桥公司位于永州湘永路市××广场××层，总建筑面积为1161.94平方米的安置房，但被告金桥公司并未按规划设计进行建设，故原告诉请的标的物不复存在，原告区总工会诉请要求享受1161.94平方米的安置房的所有权已是履行不能，故对原告要求被告金桥公司按照应当安置给原告的商住楼上带空中花园的写字楼层内的商品房1161.94平方米的商业房屋的现行市场价对其进行赔偿的诉请，法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，判决：一、判令位于冷水滩区湘永路北侧，兴旺路以东（滨江**府）第一层内带门面的商品房851.59平方米商业房屋归原告永州市冷水滩区总工会所有；二、判令被告永州市金桥市场开发有限公司在本判决生效之日起三十日内按位于永州市冷水滩区××路××路××花园××楼层××商品房××市场评估价赔偿原告永州市冷水滩区总工会7753626元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费141800元，评估费48818元，由被告永州市金桥市场开发有限公司负担。上诉人农村商业银行在二审期间向本院提交一组新证据，一是2016年6月28日永州市商品房预售登记申报表；二是2018年5月29日商品房预售许可变更登记申请表；三是房预许字（2016）第0058号商品房预售许可证。这组证据拟证明：1、案涉的新桂园101号房屋于2016年已办理预售证，2016年总工会应当知道自己的权利受到侵害，但直到2020年才向法院提起诉讼，其怠于行使权利，明显存在过失，优先权利应不予保护。2、冷水滩区总工会与金桥公司签订的《冷水滩区总工会拆迁改造意向书》、《冷水滩区总工会机关的拆迁补偿安置及移交协议》、《永州市财富国际广场旧城改造选房协议书》，该三份协议非冷水滩区总工会取得涉案房屋的物权，本质上仍然属于债权，应当受诉讼时效期间约束，冷水滩区总工会的诉请已超过诉讼时效。被上诉人冷水滩区总工会质证认为：一、对该证据的来源及真实性无法核实。二、就算该证据是真实的，那也只能证实商品房预售的情况，商品房预售的情况是开发商向房产局申请办理的，本案的总工会是不知情的，也是未经过总工会同意的，总工会亦无法知道2016年自己的权益被侵害，我方与金桥公司签订合同，约定竣工验收后才能交付，竣工验收与商品房的预售是两个概念。三、总工会因为安置房的问题，无数次向区政府报告，冷水滩区政府也发函处理了该问题。本院认证认为，涉案房屋2016年办理了预售，并不能证明2016年总工会就知道自己的权益被侵害，这组证据不能达到上诉人的证明目的。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，根据本案一审判决和农村商业银行上诉的事实和理由，本案二审的主要争议焦点为：农村商业银行对位于冷水滩区湘永路北侧，兴旺路以东（滨江**府）第一层内带门面的商品房851.59平方米商业房屋享有的抵押权是否优先于总工会对该拆迁补偿安置房屋的享有的权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据该规定，在拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，应对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特殊保护，即对被拆迁人享有的补偿安置房屋的权益赋予了对抗第三人物权的优先权。本案中,区总工会与金桥公司先后订立了三份协议书，明确了约定了置换比例，补偿安置房屋的位置、用途，金桥公司未经区总工会同意，在取得涉案房屋不动产权证的当天就将涉案房屋抵押给农村商业银行，并办理了抵押登记，侵犯了区总工会对拆迁补偿安置房屋享有的权益，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，认定区总工会所享有的拆迁安置补偿权益应优先于农村商业银行的抵押权，并根据区总工会与金桥公司的协议约定，判决冷水滩区湘永路北侧，兴旺路以东（滨江**府）第一层内带门面的商品房851.59平方米商业房屋归永州市冷水滩区总工会所有，处理得当，本院予以维持。一审法院花大篇幅讨论优先权问题，是为了确定区总工会对拆迁补偿安置房屋享有的权益与农村商业银行享有的抵押权哪个权利应在先保护的问题，不存在超出一审诉请范围的情形。另农村商业银行的抵押权是否合法有效不属于本案的审理范围。综上，永州农村商业银行股份有限公司潇湘支行的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51308元，由上诉人永州农村商业银行股份有限公司潇湘支行负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  万竹婷二〇二一年六月二十五日法官助理李婷书记员邓雅玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。