盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0991民初2056号原告：刘玮，男，1989年11月10日生，汉族，住江苏省盐城市阜宁县。委托诉讼代理人：王浩，江苏一正律师事务所律师。被告：华润置业（盐城）有限公司，住所地盐城市盐南高新区新都街道人民南路36号。法定代表人：陈刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李聘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。原告刘玮与被告华润置业（盐城）有限公司（下称华润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日受理后，依法适用简易程序由审判员邵海峰独任审判，于同年10月28日公开开庭进行了审理。后转为普通程序并依法组成合议庭，于2021年6月7日再次公开开庭进行了审理。原告刘玮及其委托诉讼代理人王浩，被告华润公司的委托诉讼代理人李聘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玮向本院提出诉讼请求：1.判令被告华润公司赔偿原告租金损失77388.8元（241.84㎡×20元/㎡×16个月）；2.责令被告华润公司继续履行维修义务直至修理好；3.确认《解除认购协议通知书》对原告不发生法律效力，责令被告继续履行或退还定金5000元；4.诉讼费用由被告承担（审理中原告撤回第2、3项诉讼请求）。事实及理由为：2019年2月2日，原、被告订立一份《商品房买卖合同（预售版）》，约定：原告购买被告橡树湾花苑小区21幢1104室房产一套，建筑面积241.84㎡，总价款2729979元，约定交付日期为2019年6月30日，交付房屋质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。后原告按约支付了房款，被告交付的房屋存在墙面空鼓及屋面漏水等严重质量问题，原告无法入住。经与被告多次沟通未果，截止目前仍旧存在房屋漏水情况。原告购买房屋的目的是出租收入，目前导致原告巨大经济损失，且原告因房屋质量问题而拒绝与被告继续订立关于地下车库的认购协议，故被告认定原告违约而解除该协议并不予返还已缴纳的5000元定金，原告认为在房屋存在质量问题的情况下原告有理由拒绝订立地下车库认购协议，原告并未违约。目前，我尚未拿到钥匙，房屋尚未交付。为维护自身权益，故作如上诉请。被告华润公司辩称，我司已按约交付房屋，交付条件为该商品房取得建设工程竣工备案及房屋测绘报告，我司已经向原告书面催告限期领钥匙，不存在延期交房情况。房屋交付后，根据原告反映的轻微渗水现象，我司已经进行维修，并通知原告前来查验，现房屋已经可以正常居住，不存在原告所诉不能使用情况，原告租金主张无合法依据。案涉的房屋买卖合同与车位认购协议系两个不同的法律关系，车位认购协议约定如果原告未能在7个工作日内签订正式买卖合同和补充协议，我司有权解除认购协议，且所付定金不予退还。根据本案事实，原告未能按期前来订立本约，也未及时缴纳车位购买款，我司经催告后行使单方解除权于法有据。故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。现已查明：2019年2月2日，华润公司（出卖人）与刘玮（买受人）订立一份《商品房买卖合同（预售版）》，约定（摘要）：第一条，项目建设依据与预售依据：出卖人将橡树湾花园21幢1104室住宅，钢筋混凝土结构，阳台半封闭，建筑面积241.84㎡（套内面积202.05㎡、分摊面积39.78㎡），出卖给买受人；第四条抵押情况：该商品房未抵押；第六条计价方式与价款：该合同总价款为2729979元；第七条付款方式：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；贷款方式付款：商业贷款，买受人于2019年1月30日前支付首期房款人民币819979元，占全部房价款30％，余款人民币1910000元向银行申请贷款支付；第九条商品房交付条件与手续：应当符合第1、2项所列调减：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；。（三）查验房屋：2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起/日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用；。第十六条商品房质量：（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含贷款部分），并自买受人付款之日起按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，因此发生的检测费用由出卖人承担；第十七条保修责任：（一）商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该合同后附附件十一份。2019年6月，华润公司向刘玮邮寄《交付通知书》，通知其于2019年6月30日前来盐城市城南新区人民南路36号欢乐广场一楼办理交房事宜。2019年7月23日，刘玮前往查验房屋，发现存在墙面空鼓及阳台、客厅等处漏水，并向华润公司反映，该公司随后派人进行了多次维修。2019年8月5日，华润公司再次邮寄函件给刘玮，通知刘玮务必于2019年8月31日前领取房屋钥匙及相关资料。11月21日，华润公司发函通知刘玮，关于橡树湾项目21栋1104室，您报修的屋面渗水问题，我司已于2019年11月5日整改结束，请您于2019年11月30日前至房屋报修中心办理复验确认手续，以便于我们今后能为您提供更好的保修服务。2020年1月17日，华润公司再次发函：关于橡树湾项目21栋1104室，您于2020年1月9日报修的排气管道处渗水问题，我司已于2020年1月16日整改结束，我司现正式通知您，于2020年1月23日前至房屋报修中心办理复验确认手续，以便于我们今后能为您提更好的报修服务。后刘玮认为所购商品房质量有问题应赔偿，与华润公司发生争议，至今未取得房屋钥匙，亦未办理不动产权证。2020年8月刘玮诉至本院。审理过程中，应刘玮的申请，经当事人双方摇号程序选定，本院依法委托盐城市九州工程服务有限公司对橡树湾花园21#1104室房屋渗漏水原因进行鉴定。2021年3月11日，盐城市九州工程服务有限公司向本院退卷并附函：刘玮诉华润公司房屋买卖合同纠纷一案，需对2020年10月28日原告诉状提及的盐城市橡树湾花园小区21幢1104室的漏水原因进行鉴定，2021年2月11日我司已将鉴定计划报给贵院，因现场不具备鉴定漏水原因的条件，现将相关卷宗退回盐城经济技术开发区人民法院。2021年3月29日，经本院调查刘玮陈述：请求的租金损失77388.8元是根据周边小区租金来算的，正常在200㎡左右的租金在4-5千元，还有跟周边寻访中介口头了解来的。租金从2019年7月23日第一次漏水开始，到2021年1月5日最后一次维修期间的租金。最后一次维修后至今没有发现存在漏水现象。2019年8月29日被告发出一份解除车位认购协议书的通知函给我，我已经向被告交了5000元认购定金，因房屋漏水，与被告沟通不成，现我方要求确认被告对认购协议书的解除无效。定金不退我无异议，但希望被告另行安排一个车位。华润公司陈述：最后一次维修时间公司不记得了，具体时间就以原告陈述为准。最后一次维修后至今没有发现漏水。关于房屋质量异议的处理方式，补充协议第8页第7条约定，除地基和基础、主体结构质量问题外，其他质量问题，经修复达到正常使用功能，且符合国家相关建筑规范，即视为问题已解决。我司解除的是406号车位认购协议，5000元定金收到，依照认购协议第4条约定，原告应当在订立认购协议书之日起7日内签订正式车位买卖合同及补充协议，第6条约定如原告未能在约定期限内订立本约，被告有权单方解除认购协议且定金不退。当日，刘玮书面申请撤回责令华润公司继续履行案涉房屋维修义务、确认华润公司所发《解除认购协议通知书》对原告不发生效力及责令被告继续履行《品房认购书（车位/储藏室）》或退还定金的诉讼请求。本院依法口头裁定准予该项申请。另查明：2019年7月21日，华润公司（甲方）与刘玮（乙方）订立一份《商品房认购书（车位/储藏室）》，约定（摘要）：一、认购物业：乙方认购盐城橡树湾三期406号车库，产品性质为有产权车位，按照第1.3种方式计价。1.3按套计算，该产品含增值税总价款为80000元整，但并非最终合同价格，最终合同价格以双方签订的《商品房买卖合同（车位/储藏室）》及补充协议为准；。三、签订本协议之时，乙方自愿向甲方支付立约定金5000元，甲方向乙方开具定金收据，在甲乙双方签订《商品房买卖合同（车位/储藏室）》、附件及补充协议（以下简称“车位/储藏室买卖合同”）后该定金自动转为产品总价款的一部分；四、乙方应在本协议签订之日起7日内，携带本认购协议、定金收据、应付产品价款、产权名义人身份证原件及项目所购住宅房屋的《商品房买卖合同向原件到盐城橡树湾销售中心盐都区人民南路36号橡树湾售楼处与甲方签订车位/储藏室买卖合同及其协议，产权名义人必须是本橡树湾花园项目房屋产权名义人，否则甲方有权拒绝向乙方出售该产品，并有权按照本认购协议书第六条要求乙方承担赔偿责任；。六、若乙方未能在约定期限内与甲方签订车位/储藏室买卖合同的，甲方有权单方解除本合同，切乙方所付定金不与退换，若甲方拒绝按照本协议约定同乙方签订车位/储藏室买卖合同，应双倍返还定金；。十三、本次销售的车位安个数计价，总价款与建筑面积成套内建筑面积无关，买受人所购车位最终以测绘机构所出具的实际测量面积为准，其反映的建筑面积、公摊仅作为办理权证的数据，若实际测量面积与合同约定面积有任何差异，双方互不找补，合同价款不发生变化。当日，刘玮向华润公司缴纳5000元购地下车位定金5000元，华润公司出具《收款收据》一份，载明：交款单位刘玮，收款方式自筹金转定金，收款事由三期车位406，定金。后刘玮以所购橡树湾21#1104室商品房存在墙面空鼓及屋面漏水等质量问题为由，拒绝按约定期限前往售楼处与华润公司订立正式《商品房买卖合同（车位/储藏室）》。8月22日，华润公司发函给刘玮（摘要）：您与本公司签订的《商品房认购书》，因您未能按照认购书约定的时间内办理《商品房买卖合同》签订事宜，本公司再次通知您按下列要求办理：1.签约日期2019年8月25日前；2.签约地点盐城市城南新区人民南路36号橡树湾欢乐广场一楼售楼处。此后，刘玮未按通知前往与华润公司订立《商品房买卖合同》。同年8月29日，华润公司向刘玮发出《解除认购协议通知函》：阁下与我司于2019年7月21日签订的认购协议，约定阁下购买我司开发的盐城橡树湾2号地下车库406号物业单位，并应于2019年7月28日前（含当日）前与我司签订《商品房买卖合同》及相关协议，根据认购协议的约定，如阁下未在认购协议约定时间内与我司签订正式的《商品房买卖合同》及相关协议并支付房款，则视为阁下自动放弃物业单位购买权，我司有权将物业单位另行出售并无需另行通知阁下，阁下所交定金不予退还；阁下自签署认购协议后，至今尚未与我司签订《商品房买卖合同》，我司已于2019年8月22日向阁下发送《商品房销售合同催签函》，催促阁下及时履行合约义务，阁下已收悉但至今未能履行签约义务。我司认为，阁下的行为已经构成违约，我司有权行使单方解除权，为避免阁下的违约行为导致我司进一步的经济损失，我司向阁下发函告知：1.阁下与我司签署的关于盐城橡树湾项目2号地下车库406号物业单位的认购协议于2019年8月29日解除；2.我司有权将该物业单位另行出售并无需另行通知阁下，阁下所交定金5000元整不予退还。特此函告。本案经本院组织调解，因双方当事人分歧较大，致调解无果。本院认为：合法的民事权益受法律保护。原告与被告于2019年2月2日订立的橡树湾花园21#1104室《商品房买卖合同（预售版）》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约全面履行各自义务。本案中，原告自2019年7月发现橡树湾花园21#1104室存在墙面空鼓及屋面漏水，经向被告反映，被告先后进行多次维修，至2021年1月最后一次维修完毕，现已不再漏水，对此事实双方均无异议。按照双方上述合同第十六条商品房质量第（二）条约定“发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照下列方式处理：（1）及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。”原告主张自2019年6月应交房之日起至2020年10月期间16个月的租金损失77388.8元，对此本院认为，案涉房屋质量问题致原告未能正常装修使用，经济损失客观存在，被告应当予以赔偿，参照本地的住宅租赁市场行情、被告履行维修义务的情况，本院酌定该项损失为人民币32000元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告华润置业（盐城）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘玮人民币32000元；二、驳回原告刘玮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2400元，由原告刘玮负担1300元，被告华润置业（盐城）有限公司负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李呈蕴审 判 员  邵海峰人民陪审员  蔡月胜二〇二一年六月二十一日书 记 员  赵明慧附录相关法律条文1.《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有规定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违法该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百一十七条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。