广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终3012号上诉人（原审被告）：惠东县弘诚实业发展有限公司，住所地：广东省惠东县平山百丘田。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：魏展谦，广东扬鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊凯，广东扬鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：柯文燕，女，汉族，户籍地广东省惠东县。委托诉讼代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所律师。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司（下称弘诚公司）因与被上诉人柯文燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初8525号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人弘诚公司不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：一、请求依法撒销惠东县人民法院作出的(2020)粤1323民初8525号民事判决，依法改判或发回重审。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、房屋于2019年8月19日完成竣工验收备案，从该日起即为收房公示期。视为上诉人履行了交房义务，上诉人无需支付此日期之后的逾期交房违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条，明确约定房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件即符合交付条件。2019年8月19日，房屋完成竣工验收备案，相关部门也对此进行了公示，其邻居也陆续入住。对于购买房屋如此重要的事情，被上诉人理应对相关信息保持关注，并及时向上诉人领取钥匙、接收房屋。因此，应视为上诉人已于2019年8月19日履行了交房义务，无需再支付此日期之后的逾期交房违约金。况且，在与本案同一楼盘的其他商品房诉讼中，惠东县人民法院也认定逾期交房违约金应计至竣工验收备案之日止，惠州市中级人民法院对此也进行了维持。根据最高院类案同判的号召，故本案的逾期交房违约金也应计算至竣工验收备案之日，即2019年8月19日止。二、根据《补充协议》的约定，当事双方约定了90天的廷期交房宽限期。故本案的逾期交房免责期应为180天。根据《补充协议》第二十二条:“对于本合同第十一条的交付条件。由于交楼可能会受到一些不确定因素的影响，买受人同意当出卖人延迟交付商品房不超过90天的，不视为出卖人违约。超过90天，按照本合同第十二条的相关规定处罚。”考虑到存在不确定因素的影响，被上诉人同意给予上诉人90天的宽限期。本案中，上诉人因超强降雨水灾、台风“山竹”超强台风等不可抗力的影响而延期交房，存在合法免责理由。因此，不可抗力的免责期加上《补充协议》约定的宽限期，故本案的逾期交房免责期应为180天。三、被上诉人请求的逾期交房违约金总额明显过高，依法应当予以调整。1、被上诉人没有就其所受损失进行举证。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诫实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”可见，违约金过高的调整标准为“超过造成的损失30%”。然而在本案中，被上诉人没有就其所受损失进行举证。2、本案中，违约金标准应调整到万分之一至万分之二范围内。参考《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约贵任纠纷案件审判指引》第4条第二款:“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因紊，根据公平原则和诚卖信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。”和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条:“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民问借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”如今，年利率6%的标准又被修改为LPR标准。因此，该根据公平原则，考虑到业主的实际损失，兼顾合同的履行情况等因素，请求法院将违约金标准进行调整。综上所述，房屋已于2019年8月19日通过了竣工验收备案，行政机关对该备案的公示即上诉人事实上向被上诉人进行了交楼通知，因此从该日起不该再计算违约金。鉴于被上诉人没有就其所受损失进行举证，故违约金标准应进行调整到万分之一至万分之二范围内，并扣减不可抗力的免责期和《补充协议》约定的宽限期，共计180天。为维护各方合法权益，上诉人恳请人民法院根据相关事实和法律依据作出公正判决。被上诉人柯文燕答辩称：不予认可上诉人的上诉请求及意见。原审原告柯文燕向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房的违约金46284.3元【以购房总价款621266元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月27日止，并扣除不可抗力免责期90天，每日按万分之五的标准计付】；2.本案的诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：被告弘诚公司系成立于2009年9月2日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2017年6月8日，原告柯文燕（买受人）与被告弘诚公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：HT0046324）及十一个附件，约定原告购买被告开发的位于惠东县×××××××××××××××××××××××××，该商品房预测建筑面积133.26平方米，总价款621266元。合同第七条约定采取贷款方式支付购房款，买受人应于2017年5月12日前支付首期房价款191266元，余款430000元向中国农业银行股份有限公司惠东县支行申请贷款支付。合同第九条约定该商品房在交付时应当符合下列两项条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。合同附件十一的《补充协议》第二十二条约定：“对本合同第十一条的交付条件。由于交楼可能会受到一些不确定的因素影响，买受人同意当出卖人延迟交付商品房不超过90天的，不视为出卖人违约。超过90天，按照本合同第十二条的相关规定处罚”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。2017年7月11日，上述《商品房买卖合同》在惠东县房产管理局办理了房屋预售登记备案。2017年9月13日，被告出具一份购房款发票给原告收执，确认其已向原告收取了全部购房款621266元。2019年7月11日，厚园A地块22-29栋及地下室经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，并于2019年8月19日取得惠东县住房和城乡规划建设局的竣工验收备案。2019年8月21日，被告向原告发出《弘诚.厚园收楼通知书》，通知原告于2019年8月28日到被告弘诚厚园物业客户中心办理收楼手续，逾期未办理收楼手续的视为已入住，业主仍需依法按2019年8月28日开始支付物业费。庭审时，原、被告双方均同意对逾期交房时间予以扣减因天气情况而发生的90天的不可抗力免责期。原审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原告柯文燕与被告弘诚公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按合同约定履行自己的义务。原告在本案中已按照合同约定向被告付清了全部购房款及相关费用，而被告未按合同第十一条约定在2018年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，依法构成违约，理应按合同约定承担违约责任。对于被告弘诚公司主张涉案合同约定的违约金过高，要求予以调低的辩解。本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方当事人均应当依约履行，且该合同文本是弘诚公司自行提供的，如其认为过高，则应当在与业主订立合同时就此进行协商，现其在违约行为发生后主张予以调低，没有事实与法律依据，本院不予支持。故按照合同第十二条的约定，被告应从2019年1月1日起按日向买受人计付全部房价款万分之五的逾期交房违约金。关于如何确定逾期交房时间的问题。涉案地块虽于2019年8月19日取得竣工验收备案，但根据原告提交的《收楼通知书》记载，涉案房屋的交房时间为2019年8月28日，故原告要求的逾期交房违约金可支持计算至交房前一日即2019年8月27日。原、被告双方在庭审时均同意对逾期交房时间予以扣减因天气情况而发生的90天的不可抗力免责期，本院予以照准。故经本院核算，本案逾期交房的违约金时间从2019年1月1日起计至2019年8月27日止共计为239日，扣减因天气情况而发生的不可抗力免责期90日，被告在本案中应向原告支付的违约金为46284.3元【621266×0.05%×（239—90）】。综上所述，原告的诉请和被告的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起7日内向原告柯文燕支付逾期交房违约金46284.3元。本院经审理查明：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：上诉人弘诚公司的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：上诉人弘诚公司上诉主张涉案房屋已于2019年8月19日取得竣工验收备案，应视为上诉人弘诚公司履行了交房义务；但根据被上诉人提交的《收楼通知书》明确记载涉案房屋的交房时间为2019年8月28日，逾期交房违约金应计算至交房前一日即2019年8月27日，一审法院对此处理无误，本院予以维持。上诉人弘诚公司该上诉主张没有事实及法律依据，本院不予采纳。本案中，上诉人及被上诉人在一审庭审时均同意对逾期交房时间予以扣减因天气情况而发生的90天的不可抗力免责期。现上诉人主张本案的逾期交房免责期应为180天，根据《补充协议》第二十二条:“对于本合同第十一条的交付条件。由于交楼可能会受到一些不确定因素的影响，买受人同意当出卖人延迟交付商品房不超过90天的，不视为出卖人违约。超过90天，按照本合同第十二条的相关规定处罚。”协议中约定的90天逾期交房免责期的原因即是不确定因素，原审已经对此不确定因素确定为受天气情况影响已经予以扣除，现上诉人在扣除90天免责期后再继续扣除90天，没有事实和法律依据。故弘诚公司的该主张，本院亦不予支持。对于上诉人弘诚公司认为涉案合同约定的违约金过高，要求予以调低的主张，本院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方已对逾期交房的违约金数额作出明确约定，双方当事人均应当依约履行。且该合同文本是弘诚公司自行提供的，如其认为过高，则应当在与业主订立合同时就此进行协商，现其在违约行为发生后主张予以调低，没有事实与法律依据，一审不予支持，处理无误，本院予以维持。综上所述，上诉人上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费957.11元，由上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年六月二十二日法官助理  陈佳汝书 记 员  张婉婷