广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初14号 原告：秦莹，女，1979年2月22日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 委托诉讼代理人：王振旭，该公司员工。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 原告秦莹与被告广西富乐华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾月英，被告的委托诉讼代理人王振旭、卢诗雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元15层1521号商品房；2.被告向原告支付逾期交房违约金51762.8元（违约金计算式：以362993元为基数，按万分之一每日从2017年1月1日暂计至2020年11月27日为51762.8元，以后产生计至实际交房之日止）。事实与理由：原告与被告于2015年10月28日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：3-2- 1521），约定由原告购买被告开发的广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元15层1521号商品房。《商品房买卖合同》约定该房的总价为362993元，付款方式为一次性付清，交房日期为2016年12月31日。《商品房买卖合同》签订前，原告已按照约定支付了全部购房款。交房期限届满后，该商品房一直未能取得建设工程竣工验收备案证明文件，被告也一直未能向原告交付该商品房。原告认为，原被告之间成立合法有效的商品房买卖合同关系，原告已按照合同约定完全履行了支付购房款的义务，被告至今未能交房的行为已构成违约，原告有权依据《商品房买卖合同》之约定要求被告履行交房义务、向原告交付合格的商品，并依据合同第十二条第1款要求被告按照全部房价款的万分之一每日从逾期交房次日起至实际交房之日止支付逾期交房的违约金。 被告辩称，1.被告已经于2019年1月6日至30日发送了材料，原告接受了被告的收房通知材料，合同的主要目的已经实现，合同履行完毕；2.原被告双方在商品房买卖合同和合作建房合同中均约定，特殊情况可以延期交房，被告实际可顺延511天，原告无权以合同约定交房之日起算要求我方支付违约金；3.原被告双方已经在补充协议中约定，原告同意向我方承担违约责任的起算时间自从约定的交房时间至五方验收合格之日止，所以原告请求违约责任的时间只能到2018年12月27日。 本院经审理认定事实如下：2013年4月19日，原告与广西金旺角投资置业有限责任公司签订《防城港市中央商务区CBD项目3#地块职工市场合作建房合同书》，约定原告购买被告开发的防城港市中央商务区CBD项目3#地块2号楼15层1521房，被告应当在2016年12月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘查五方竣工验收合格的合作建房交付原告使用。2015年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买防城港国际大酒店2单元15层1521号商品房，总价为362993元，原告应当在2015年10月28日前一次性支付全部价款；该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及已取得房屋测绘报告；被告应当在2016年12月31日前交付该商品房；如遇特殊原因被告可据实延期交付，包括施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误，因国家及自治区法定节假日、高考、中考等原因停工等；逾期交付超过360日后，继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同之补充协议》，约定原告同意被告按《合作建房合同》第九条约定交付商品房，只要提供该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格即可交付使用；原告同意向被告主张逾期交房违约责任的期间自《合作建房合同》约定的交房时间至五方验收合格之日。同日，被告向原告开具收据，载明收到原告交来全部购房款。 2018年12月27日，案涉国际大酒店工程经建设、施工、监理、设计、勘查五方竣工预验收，结论为竣工预验收存在问题已全部整改完成，工程质量合格。 2019年7月15日，防城港市住房和城乡建设局向被告发出《关于停止违法交付使用的紧急通知》，载明被告开发建设的防城港市国际大酒店项目未经竣工验收就已经交付使用，该行为违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”及《中华人民共和国消防法》第十三条：“依法应当经行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，要求被告立即停止交付使用。2019年9月16日，防城港市住房和城乡建设局向被告发出《建设工程消防验收意见书》载明综合评定防城港市国际大酒店工程消防验收合格。 本院认为，关于案涉商品房是否符合交房条件的问题。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，被告提供的2018年12月27日五方验收的材料载明该验收为预验收，防城港市住房和城乡建设局也于2019年7月15日以案涉项目未经竣工验收要求被告立即停止交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，建设工程竣工验收还应由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，防城港市建设工程质量安全监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否竣工验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，因此，涉案商品房即使五方竣工验收合格也未符合交房条件。 关于本案违约金计算的问题。被告超过合同约定的时间未能向原告交付符合交付条件的房屋，已构成违约，根据合同约定，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。又根据双方签订的《商品房买卖合同之补充协议》，原告同意向被告主张逾期交房违约责任的期间自《合作建房合同》约定的交房时间至五方验收合格之日，现原告主张从2017年1月1日起算予以支持，违约天数应为2017年1月1日至2018年12月27日共725天。被告主张因天气、节假日、中高考等原因可据实延期交付，但未提交证据证明确因前述原因停工的事实，不予采信。因此，本案的违约金计算为362993元×1/10000×725天=26317（取整）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告秦莹逾期交房违约金26317元； 二、驳回原告秦莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费1194元，减半收取计597元，由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担278元，原告秦莹负担319元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1194元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  覃姿婕 二〇二一年六月二日 书记员  庞 雯