广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初11734号原告：冯志远，男，1981年5月10日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区××××××方半岛花园B区1栋601房，公民身份号码为412××××××××××××434。委托诉讼代理人：苏炜，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。被告：袁丽，女，1979年3月16日出生，汉族，住湖北省枣阳市××××××××，公民身份号码为420××××××××××××729。被告：徐长保，男，1975年11月2日出生，汉族，住湖北省枣阳市××××××××，公民身份号码为420××××××××××××719。两被告共同委托诉讼代理人：沈自鸣，广东闻彰律师事务所律师。第三人：东莞市金喜房地产中介有限公司，住所地广东省东莞市×××××××××××，统一社会信用代码为914××××××××××××815。法定代表人：唐某1。原告冯志远与被告袁丽、徐长保、第三人东莞市金喜房地产中介有限公司（以下简称“金喜公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，分别于2020年10月28日、2021年4月29日公开开庭进行审理。原告冯志远到庭参加第一次庭审，原告冯志远的委托诉讼代理人苏炜，被告袁丽、徐长保的共同委托诉讼代理人沈自鸣，第三人金喜公司的法定代表人唐某1到庭参加两次庭审。双方庭外和解时间不计入审限内，本案现已审理终结。原告冯志远向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行与原告之间签订的《房地产买卖及居间合约》；2.两被告将涉案房屋售卖给原告，原告代为清偿债务涂销抵押权后，两被告配合办理过户手续；3.两被告向原告支付违约金（具体计算方式为：每日按照房产成交价的万分之四即每天1152元计算，一直计算至两被告实际继续履行合同之日即开始赎楼之日；自2020年7月13日暂计至2020年8月13日共32天违约金为36864元）；4.两被告向原告赔偿中介佣金费43200元；5.两被告向原告赔偿律师费30000元；6.两被告承担原告申请财产保全产生的担保费1500元；7.两被告承担本案的诉讼费、保全费。后原告变更诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖及居间合约》；2.两被告向原告双倍退还定金200000元；3.两被告赔偿原告中介费损失43200元、律师费损失30000元、担保费1500元；4.两被告向原告赔偿案涉房屋增值部分差额损失（该损失具体以评估机构评估的金额为准，暂计算为1000000元）；5.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2020年5月17日，原告与朋友韩双一同前往东莞市大岭山镇看房，最终看中了位于大岭山镇连马路140号山湖城花园4栋1单元2603房，并于当天与该房屋的产权人被告徐长保、袁丽签署了《房地产买卖及居间合约》，其中被告袁丽代表被告徐长保签名。合同约定：该房产的交易价格为2880000元。原告在签署合同后当天就向被告徐丽支付了100000的购房定金，该定金是原告的朋友韩双代原告支付的，被告袁丽收到后，向原告出具了收条。被告徐长保、袁丽是夫妻关系，上述房产是两人在婚后购买的，属于夫妻共同财产。因为疫情被告徐长保一直在国外无法回国，因此在签署《房地产买卖及居间合约》之前，被告袁丽当着原告和第三人的工作人员说，要先给其老公徐长保打个电话确认一下房产的交易价格。被告袁丽在打完电话后，才与原告签署了《房地产买卖及居间合约》。关于上述《房地产买卖及居间合约》的签署过程，第三人的工作人员可以作证。根据被告袁丽与第三人的工作人员最近三四个月的聊天记录可以显示，至少在2020年3月份的时候，两被告就已经将上述房产委托第三人进行售卖。第三人的工作人员每次向被告袁丽告知有购买方对房产有购买意向和意向价格时，被告徐丽都回复称，关于购买方的出价，要跟老公即被告徐长保汇报一下再做决定。由此可见，被告徐长保对于妻子被告袁丽出售共有房产一事是明显知情的，否则，被告袁丽不会多次表示要向被告徐长保汇报交易价格。被告袁丽的行为足以表明，被告徐长保作为房产共有人是明确知道并同意被告袁丽出售房产的。综上，两被告共同同意出售涉案房产的，被告徐长保对于此次交易价格也是知情的。2020年7月初，被告袁丽通过第三人的工作人员向原告明确表示要解除合同，房产不予出售给原告。原告迫于无奈于2020年7月12日约被告袁丽以及第三人一起就本次房产买卖交易事项进行商谈，被告袁丽仍然坚持要解除合同。2020年7月15日，原告通过微信的形式催促被告袁丽在7日内尽快配合原告，继续履行合同办理相关房产买卖手续。被告袁丽仍然表示，不会继续履行合同。根据《最高人民法院关于买卖合同的司法解释》的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原告作为善意第三人，与被告袁丽签署了案涉合同，该合同合法有效。需要说明的是：两被告之所以不愿继续履行合同，是因为从双方签署房屋买卖合同到7月初这段时间，因市场因素涉案房产的价格涨幅了700000元左右。两被告的行为已经构成严重违约，毫无诚信可言。两被告的违约行为给原告造成了损失，原告请求两被告承担原告因此事造成的损失即律师费30000元以及中介佣金费43200元、担保费1500元以及房屋增值部分差额损失。被告袁丽、徐长保共同辩称，一、被告徐长保是案涉房屋的产权人，被告徐长保没有委托中介出售房屋，也没有与原告洽谈买卖房屋事宜。二、被告袁丽与原告签订的案涉合同没有生效，需要等被告徐长保回来后追认才能生效，故案涉合同是效力待定的合同，且没有开始正式履行。三、两被告之间就是否出卖房屋事宜没有达成一致意见，被告徐长保知道被告袁丽与原告签订案涉合同后，明确表示不同意出售，并通过快递方式送达告知书给原告及第三人。四、原告主张案涉房屋价格上涨没有依据，两被告并非由于房价上涨而不出售，原告要求赔偿各项损失也没有依据；原告支付定金外，没有支付其他成本，交易必备的各项手续也没有开始履行，合同无法成立的原因是被告徐长保因疫情滞留国外，故逾期履行合同原因不能归因于两被告。第三人金喜公司陈述，一、案涉合同基于双方真实意思表示，合同有效。2019年8月、9月左右，被告袁丽与第三人沟通买卖案涉房屋事宜，但因2019年交易税金比较高故成交比较困难。2020年初，被告袁丽继续与第三人沟通售房事宜，因为其工厂需要资金周转需要售房，而且，被告袁丽只由第三人独家代理出售房屋。二、2020年5月17日，原告、被告袁丽以及被告袁丽的亲戚在第三人处签订案涉合同，原告当天支付100000元给被告袁丽，且签订合同时被告袁丽出示两被告的身份证原件。第三人与双方也有说明，合同履行所涉的交易流程需要被告徐长保回国，被告袁丽表示会尽快让被告徐长保回来，原告也同意等待。2020年6月27日左右，被告袁丽称被告徐长保暂时无法回国，怕耽误原告时间可以退定金给原告。2020年7月12日，双方到第三人处协商，但被告袁丽提出解除合同退还定金，原告则要求继续履行合同，故双方最终未能达成一致意见。据第三人所知，被告徐长保的生意大部分在越南，因为回国需要隔离，后也不一定能再回去越南，所以就一直没有回国。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于东莞市×××××××××××××××××××××2603[不动产权证号：粤（2018）东莞不动产权第0006484号]（以下简称“案涉房屋”）登记在被告徐长保名下，相应的不动产权证书出具时间为2018年1月10日。被告袁丽与被告徐长保为夫妻关系，两被告确认案涉房屋是双方结婚后购买，为夫妻共同财产。案涉《房地产买卖及居间合约》（编号为YJ0001627）由原告、被告袁丽以及第三人于2020年5月17日签订，该合同显示被告袁丽、徐长保作为卖方（甲方），原告作为买方（乙方），第三人金喜公司作为经纪方（丙方），其中第一条约定：物业坐落于东莞市××××××××××××××××××1××××××××（房屋权属证书为粤（2018）东莞不动产权第0006484号），建筑面积129.38平方米；该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款，抵押权人为金融机构，未结清的还款额为450000元，现双方同意注销处理方式为由买方支付部分楼款并用提前还款解押使用，不足部分由卖方自行负责，卖方承诺在签订本合同日起六十个工作日内，完成该物业解除抵押手续。第四条约定：卖方保证签约前已征得产权共有人、配偶、同住人同意、原租赁关系终止或相关优先购买人已放弃优先购买，并愿意提供出具书面委托书与放弃购买确认书。第五条违约责任约定：双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购房等房地产交易手续或违反合约约定的其他义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行；自违约行为发生之日起超过七个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求违约方按下列约定承担赔偿责任；1.如卖方违约的，须在三个工作日内除无息退还买方已付款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额作为违约赔偿给买方等；2.如买方违约的，须在七个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究未支付定金作为赔偿金等。第六条约定：基于买卖双方之信任独家委托经纪方提供房地产居间服务，经纪方并促成买卖双方签订本次合约，已完成了房产居间服务事宜，现双方同意经纪方支付收费服务项目与承担方式为买方支付居间服务佣金43200元。第七条约定：因本协议的履行已发生的纠纷，三方应协商，协商不成的，向法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税等。第八条约定：该物业成交价为2880000元，买方付款方式为商业贷款；第一部分房款定金为100000元，签约当天买方须向卖方一次性支付上述定金；第二部分房款为首期款770000元（不含定金），买方同意在银行按揭贷款申请审批通过且卖方银行已通知可提前还贷结清，办理结清扣款当日，将首期楼款转入卖方还款银行扣款银行账号内并用于卖方银行解押之使用，卖方不得挪作他用，否则将视为卖方违约；第三部分房款尾期款2010000元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方，如由垫资方垫资解押或垫付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算。第九条约定本合同自签字或盖章之日起生效。合同落款卖方处显示有“徐长保”、“袁丽”的签名字样，其中卖方代理人处有“袁丽”签名字样。原告、两被告以及第三人均确认上述合同签订时被告徐长保在越南，卖方签名“徐长保”是由被告袁丽签写。签订合同当天，原告向被告袁丽支付了定金100000元；原告向第三人支付了佣金43200元。被告袁丽、第三人确认收到上述款项。对于合同的签订情况，第三人陈述称，被告袁丽在委托第三人出售案涉房屋时有向第三人提供过房产证、两被告身份证及贷款合同原件等资料；签订合同前原告与被告袁丽已经达成一致意见，被告袁丽称还需要与被告徐长保确认一下，故被告袁丽用手机跟被告徐长保联系沟通，沟通后被告袁丽称其被被告徐长保骂了一顿，但在第三人再次询问之下，被告袁丽表示跟被告徐长保商量后其确定出售案涉房屋并签署了案涉合同；第三人已跟原告、被告袁丽说明清楚，合同所涉的交易流程需要被告徐长保回国后开始履行，被告袁丽表示会尽快让被告徐长保回来，原告也同意等待。两被告确认在签署案涉合同前，被告袁丽通过微信语音的方式与被告徐长保进行沟通，但被告徐长保不同意出售，双方并未就是否出售案涉房屋达成一致意见，且发生了争吵。三方签订案涉合同后，由原告及原告的前妻韩双、被告袁丽以及第三人的法定代表人唐某1组建“山湖城4栋1单元2603交流群（5）”的微信群组以及被告袁丽与唐某1之间就案涉房屋买卖事宜进行沟通；被告袁丽与唐某1之间的微信聊天记录显示：2020年6月27日，被告袁丽称由于不确定其老公回来的时间，希望唐某1沟通并表示要是原告急的话其可以退定金，唐某1回复称原告能理解的，原告也是等第三人的通知（履行合同）；三方微信群组显示：2020年7月11日后原告对被告袁丽、唐某1称“作为买方，今天再最后一次敦促卖方袁女士尽快履行合同，在约定期内完成合同约定内容，同时再一次奉劝卖方诚信守约”、“如今日上午9点前无回应，视为卖方已经收到本通知，且拒绝履行合同，严重违约”、“请在七天内主动联系我，配合办理房屋买卖相关手续，逾期不予配合办理的，我方将追究您的违约责任”，被告袁丽回复“实在不好意思，抱歉了，跟我老公一直有沟通，但是他不同意卖”、“能否把你们的转账账号发给我一下，我把10万元定金转给你”，原告则回应，我不同意你单方面终止合同的请求，要求继续履行合同”，被告袁丽称“7月12日在金喜地产公司办公室我已明确告知你这个房子卖不了了，我老公一直都没有同意卖房，合同是我签的，也表明我愿意承担违约责任”，原告则称“签署合同时，你已当我及中间人面打电话与你丈夫沟通，取得其同意后，你才签署的合同，现你及你丈夫单方面毁约、拒绝履行合同的约定事宜的行为，违反合同约定”、“签署合同之前，你提出要打电话与你丈夫商议，经数十分钟后回来，并经中介人员询问你老公同意不？你确认后才签署的合同，你是在你丈夫同意后才签署的合同，事实清楚，无可抵赖的”。2020年7月20日、8月9日，被告徐长保通过邮寄的方式分别向原告、第三人送达《告知函》，该告知函载明：本人徐长保自2020年2月19日离开中国至今未回，期间从未参与房屋的买卖活动，也未授权过他人签订任何合同、文本、收取款项等，本人一直未明确表示同意出售名下的房产，妻子袁丽所签订的《房地产买卖及居间合同》系其未经本人同意所签，合同约定非本人真实意思表示，本人也未收到任何合同款项。原、被告及第三人均确认被告袁丽于2020年7月12日明确表示解除合同，不卖案涉房屋。庭审中，原告主张两被告逾期未赎楼且明确表示不履行合同，构成违约。两被告同意解除合同，但主张原告逾期未申请贷款。对于案涉合同效力问题。两被告主张，房屋买卖是重大的财产处置行为，被告袁丽未取得被告徐长保的同意签订了案涉合同，故案涉合同为效力待定合同，需要等被告徐长保追认后才生效。原告则主张，被告袁丽在签订合同前联系被告徐长保并在取得被告徐长保同意的情况下，代被告徐长保签名，故案涉房屋的买卖事宜是两被告基于共同的意思表示同意出售，而且案涉房屋在此前已经在第三人处挂售，每次第三人向原告汇报购买意向及价格时，被告袁丽均表示需要跟被告徐长保沟通后才能做决定，可见，被告袁丽出售案涉房屋被告徐长保一直是知情且同意的，为此，原告提交了被告袁丽与第三人的法定代表唐某1的微信聊天记录为证，微信聊天记录显示案涉合同签署之前，被告袁丽问其老公不在家能否卖（房子），唐某1表示只要被告袁丽老公同意就可以，被告袁丽表示跟其老公沟通一下；在唐某1向被告袁丽汇报房屋购买意向及价格等情况时，被告袁丽均有“我问一下我老公”、“你问一下再回复我，我再问一下我老公”、“太少的话我老公不想卖”等回复。两被告对该微信聊天记录的真实性确认。另，原告提交了委托代理合同、律师费发票、诉讼财产保全责任保险发票拟证明其为案涉诉讼产生了律师费损失30000元、担保费损失1500元。又，原告主张由于两被告违约的行为导致案涉合同无法履行，现案涉房屋的市场价值已提高，故其产生了房屋的溢价损失，并申请对案涉房屋的增值进行评估。本院经审查后认为，房屋价值因市场因素存在波动，即使对案涉房屋价值进行评估，该结论仅是体现评估基准日案涉房屋的价值，不能直接反映原告的实际损失，故对于原告的上述申请不予准许。另，根据原告的申请，本院裁定保全两被告的财产，并予以实施。以上事实，有原告提供的《房地产买卖及居间合约》、收据、情况说明、收款收据、产权证书、微信聊天记录、委托代理合同、发票，两被告提交的微信聊天记录、出境签证记录、快递单及快递详情、告知函，以及双方当事人的陈述附卷为据。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。因本案《房地产买卖及居间合约》的签订时间为《中华人民共和国民法典》施行前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案原、被告双方的房屋卖合同纠纷应适用签订《房地产买卖及居间合约》当时的法律及司法解释的规定。本案的争议焦点：一、案涉合同的效力如何；二、原告与两被告是否存在违约情况；三、原告诉请的违约责任是否合法有据。关于焦点一。第一，关于合同当事人的问题。原告主张被告徐长保同意、被告袁丽有权代表被告徐长保签订案涉合同。首先，本案中，没有证据能够直接证明被告袁丽签署案涉合同时经得被告徐长保的同意或取得被告徐长保的授权；其次，被告徐长保并未参与合同沟通、签订以及收款等过程；最后，案涉合同第四条已约定被告袁丽签约前需提供征得配偶同意的书面委托书，原告未核实被告袁丽是否有相关的书面委托书，且在两被告用手机沟通时，原告有机会向被告徐长保核实是否同意出售房屋，但其并未尽适当的核实义务，原告仅凭其并无当面听清的两被告手机沟通即判断被告袁丽有代理权或被告徐长保同意签署案涉合同，理由不充分，故本院以对原告上述主张不予采纳。本案中，被告袁丽的行为，对被告徐长保不发生法律效力，应由被告袁丽自行承担相关合同责任。第二，案涉《房地产买卖及居间合约》系原告、被告袁丽以及第三人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，为依法成立的合同。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，两被告抗辩案涉合同效力待定，于法无据，本院不予采纳。故案涉合同合法有效，原告、被告袁丽及第三人均应依约履行合同。关于焦点二。第三人称三方已明确案涉合同的交易流程等被告徐长保回来后才推动进行，本案中，三方并无催促对方履行相关合同义务，并结合案涉合同签订的情况，本院对第三人该陈述予以采信，故对原告关于被告袁丽逾期赎楼、被告袁丽关于原告逾期申请贷款的主张，本院均不予采纳。被告袁丽在没有解除权的情况下提出解除合同，明确表示不履行合同，构成违约。关于焦点三。诉讼中，原告与被告袁丽均同意解除案涉《房地产买卖及居间合约》，本院予以确认。如上所述，被告袁丽无合法依据拒绝继续履行合同，已构成根本违约，应承担相应的违约责任，原告支付的定金数额没有超过主合同标的额的20％，故本案可适用定金罚则，原告诉请被告袁丽双倍返还定金200000元，符合合同约定及法律的规定，本院予以支持。关于中介费损失43200元、律师费损失30000元，案涉合同明确约定由违约方承担，故原告诉请被告袁丽承担，合法有据，本院予以支持。关于担保费损失1500元，该费用属于因本案诉讼所产生的费用，故原告诉请被告袁丽承担，符合双方合同约定，本院亦予以支持。关于房屋增值的经济损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，考虑到上述合同的履行仍处于定金阶段，原告付出的交易成本较小，被告袁丽违约对其交易机会的负面影响有限，且原告并未再次购买与案涉房屋同类型的房屋，故无法确认原告的实际损失情况，故本院综合考虑双方合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素及基于公平原则，对于原告诉请房屋增值的经济损失，本院不予支持。至于被告徐长保的责任问题，承上所述，被告徐长保不是案涉合同的相对方，合同的相对方仅是被告袁丽，虽两被告是夫妻关系，但是房屋作为家庭重大财产，处分房屋不属于因家庭日常生活需要，也不属于夫妻共同债务。因此，原告要求被告徐长保承担案涉合同责任，于法无据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告冯志远与被告袁丽签订的《房地产买卖及居间合约》（编号为YJ0001627）；二、限被告袁丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯志远双倍返还定金200000元；三、限被告袁丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯志远赔偿中介费损失43200元、律师费损失30000元、担保费损失1500元；四、驳回原告冯志远的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为14920元、保全费2020元，合计16940元，由被告袁丽承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  伦雪莹二〇二一年六月二十三日书记员  李蕙儒强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。