河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1103民初1915号原告：李艳红，女，汉族，1990年7月6日生，住漯河市郾城区。被告：郑州美泰酒店管理有限公司，住所地，郑州经济技术开发区经北路66号54号楼1单元7层702号，统一社会信用代码：91410100MA3X5KME9R。法定代表人：丁朋，该公司负责人。被告：漯河市美银置业有限公司，住所地，漯河市郾城区太行山路城区农村信用社办公楼，统一社会信用代码：91411100597642267Y。法定代表人：宋亚丽，该公司负责人。委托诉讼代理人：吴航，该公司员工。原告李艳红诉被告郑州美泰酒店管理有限公司（以下简称美泰酒店）、漯河市美银置业有限公司（以下简称美银置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告李艳红、被告美银置业公司委托诉讼代理人吴航到庭参加诉讼，被告美泰酒店经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李艳红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告三方签订的售后返租协议，并交付房屋，房屋达到交房标准。2、判令被告支付拖延租金37560元及违约金80982元，按约定支付至被告履行交付房屋完毕止，二被告承担连带清偿责任，合计暂定118542元；3、办理房产证；4、本案诉讼费由被告承担。（庭审中，原告放弃第三项诉讼请求办理房产证。）事实与理由：原告与被告美银置业公司于2016年3月14日签订了《商品房买卖合同》，原告购买美银置业公司房屋一套4号楼1单元1014号。2016年1月9日，原告与二被告签订售后返租协议，约定原告将房屋租赁给被告美泰酒店经营管理，租期十五年，合同约定如果美泰酒店不能营业，美银置业公司自愿承担该期间约定应当支付给原告的返还租金。协议签订后，美泰酒店支付被告了4个月租金后就不再继续支付租金。二被告已经构成违约。被告美银置业公司答辩称：美银置业公司作为租赁关系的担保方，依据4号楼售后返租协议的约定，美银置业公司自愿承担因美泰酒店不能营业时支付给业主的房屋租金仅是对房屋租金承担一般担保责任，原告要求美银置业公司承担相应的违约金，不符合双方的约定及相关法律规定。被告美银置业公司已支付原告2017年9个月的租金8667元，至2018年1月1日未再支付租金。被告美泰酒店未到庭，未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：2016年2月28日，原告李艳红与被告美银置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告波普e墅家4幢1单元10层1014号房屋。房屋面积40.12平方米，房屋总价款275201元，首付款83201元，下余房款192000元以银行按揭方式支付。2016年2月29日，原告李艳红（乙方）与被告美泰酒店（甲方）、被告美银置业公司（丙方）签订《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，约定：1、乙方认购的丙方开发的美银.波普艺墅家4号楼10层1014号房屋返租给甲方使用，由甲方进行经营和管理，由甲方统一向业主支付租金。2、甲方认定乙方总房款为192641元。3、租赁期限15年，自2017年4月至2032年3月。4、租金支付方式：自约定的交房日的第二年即2017年4月起，甲方开始返还乙方租金，前三年返还总房款的6%，连续返三年；返房款起第四年开始每年返还房款的7%，连续返三年；返房款起第七年开始每年返还总房款的8%，连续返三年；返房款起第七年开始每年返总房款的9%，连续返三年；返房款起第十三年开始每年返还总房款的10%，连续返三年；直至十五年合同到期返租结束，返租的方式为按月返还，即：2017年4月至2020年3月，每月返还人民币963元整；2020年4月至2023年3月，每月返还人民币1124元整……5、甲方将每月租金分期支付给乙方，具体支付日期为每月月底前一日，如逢节假日顺延至节假日后第一个工作日。6、甲方美泰酒店是丙方美银置业的全资子公司。2017年4月甲方旗下酒店因客观原因不能营业时，丙方自愿承担该期间本协议约定支付给乙方的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止。7、违约责任：甲、乙、丙三方任何一方违反本协议约定都应当承担违约责任，除赔偿因其违约造成对方的经济损失（包含直接、间接损失）外，还应当支付给对方相当于购房款数额的违约金。协议签订后，被告美泰酒店支付原告李艳红4个月租金后，自2017年8月开始，被告开始拖欠原告租金。后原告起诉至本院，本院作出(2018)豫1103民初2312号民事调解书，被告美银置业公司自愿支付原告2017年8月至2017年12月5个月的租金4815元，原告认可该调解书已履行完毕。即被告已将租赁费支付至2017年12月底。庭审中，原告确认被告拖欠其2018年1月1日至2020年9月的租赁费32745元（963元/月×27个月＋1124元/月×6个月）；原告表示违约金可按照拖欠租金的20%计算为6549元。本院认为，原、被告三方签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，本院予以确认。按照协议约定，原、被告双方应诚实信用地履行合同约定的权利义务。原告李艳红将购买的美银·波普e墅家4幢1单元10层1014号房屋租赁给被告美泰酒店使用，被告美泰酒店应当如约每月向原告李艳红支付租金。美泰酒店自2018年1月开始拖欠租金，原告请求解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”该法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，被告自2018年1月后一直未向原告支付租金，已构成根本违约，故对于原告要求解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的主张，本院予以支持，合同解除后，应当将房屋恢复原状交付给原告。原告庭审中确认要求二被告支付自2018年1月至2020年9月共计33个月的租金32745元。按照双方合同约定，被告应当支付原告自2018年1月至2020年9月共计33个月的租金32745元。对于原告违约金的请求。原、被告三方协议约定若被告美泰酒店2017年4月不能营业，被告美银置业公司自愿承担该期间应当支付给原告的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止，系美银置业公司自愿代美泰酒店履行债务义务，故被告美银置业公司对上述债务应当承担共同清偿责任。关于原告主张被告支付违约金的请求，返租协议违约责任约定，“甲、乙、丙三方任何一方违反本协议约定都应当承担违约责任，除赔偿因其违约造成对方的经济损失（包含直接、间接损失）外，还应当支付给对方相当于购房款数额的违约金。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”本案中，美银置业公司及美泰酒店未按上述约定支付原告租金，属根本违约，理应承担违约责任。据此，原告请求违约金按照拖欠房租32745元的20%计算6459元，于法有据，理由正当，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李艳红与被告漯河市美银置业有限公司、郑州美泰酒店管理有限公司2016年2月29日签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》。二、被告郑州美泰酒店管理有限公司和漯河市美银置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告李艳红自2018年1月至2020年9月共计33个月的房屋租金32745元及违约金6549元。三、被告郑州美泰酒店管理有限公司、漯河市美银置业有限公司对上述债务互负连带责任。四、被告郑州美泰酒店管理有限公司于本判决生效后30日内将美银·波普艺墅家4号楼1单元10层1014号房屋恢复原状返还原告李艳红。五、驳回原告李艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1340元，由被告郑州美泰酒店管理有限公司和漯河市美银置业有限公司承担670元，由原告李艳红承担670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  许凤梅二〇二一年六月十一日书记员  张 豪