洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0302民初588号原告：刘俊峰，男，1979年6月20日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。被告：吴梦千，女，1988年8月16日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。被告：张帅，女，1986年10月29日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：刘雅斌，河南晟阳律师事务所律师。原告刘俊峰与被告吴梦千、被告张帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘俊峰，被告吴梦千、被告张帅及其委托诉讼代理人刘雅斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊峰向本院提出诉讼请求，庭审中变更诉讼请求如下：1.依法解除2017年4月17日原告刘俊峰与被告吴梦千签订的《房屋租赁合同》；2.判令二被告将位于洛阳市九都路与新街交汇处西南角升龙天玺-A区2号楼底商110号房屋腾空并返还；3.判令二被告支付拖欠2021年1月、同年2月的物业管理费958.5元及自2021年3月1日至腾房之日的物业管理费（每月按479.25元计算）并支付延期付款利息（自2021年3月1日起按银行同期贷款利率算至实际腾房之日）；4.判令二被告支付占用房屋期间的租金（从2020年7月18日起，按建筑面积159.88㎡、65元/㎡/月算至返还房屋日止，暂计至2021.3.17日租金为83137.60元），并支付逾期交付租金的滞纳金（以83137.60元为基数，按2020年7月发布的一年期贷款市场报价利率四倍算至实际付清之日，暂计至2021年3月17日的滞纳金为9976.51元）。事实与理由：2017年5月17日，原告刘俊峰与被告吴梦千签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定了租赁物坐落、租期、租金交付方式，逾期交纳租金的违约金，出租方终止合同的条件等内容。合同签订后，被告吴梦千依约定交纳了第一、第二年的租金和押金3000元。2019年7月初，原告刘俊峰得知被告吴梦千未经其同意私自将其承租的商铺转租给被告张帅。被告张帅仅向原告交纳了2019年7月18日至2020年7月17日的租金，拖欠之后租金及2021年的物业管理费等未交，故诉至法院。被告吴梦千辩称，其与原告刘俊峰签订《房屋租赁合同》后，交纳了2017年7月18日至2019年7月17日的租金8万元。2019年2月24日经原告刘俊峰同意，其将“德艺画室”连同近30万元的装修一并转让给被告张帅。其不清楚被告张帅接收租赁物后交纳租金的情况。被告张帅辩称,1.被告吴梦千承租原告刘俊峰的房屋后，于2019年2月24日将德艺画室转让给被告张帅。2019年7月6日被告张帅向原告刘俊峰交纳了2019年7月18日至2020年7月17日的租金4万元、2020年9月8日（受新冠肺炎疫情影响，原告刘俊峰同意缓交两个月）交纳了2020年7月18日至2021年7月17日的租金5万元，原告刘俊峰分别出具了收据；2020年9月30日，被告张帅交纳了2020年10月1日至2021年7月31日的物业费4792.5元；不存在拖欠租金、物业费、水电费的情况。上述事实说明原告刘俊峰对被告吴梦千转让店铺是明知的，也是同意的。原告刘俊峰所诉不知道店铺转让、未交纳相关费用等均为虚假陈述。2.2021年2月28日原告刘俊峰以被告张帅拖欠房租为由不再租赁房屋，同年3月4日私自将租赁物房门上锁、在门口张贴出租通知及其电话。原告刘俊峰的行为已导致被告无法继续使用房屋，故同意解除2017年5月17日的《房屋租赁合同》。3.2021年3月4日，原告刘俊峰将租赁物房门上锁时已实际掌控租赁物，不存在返还房屋问题。被告吴梦千承租的房屋为毛坯房，已经进行了装修，形成附合，如强制恢复原状，将有可能造成涉案房屋价值贬损，原告刘俊峰要求恢复原状、返还房屋的诉求不应支持。本院经审理认定事实如下：1.2016年2月16日刘俊峰与洛阳海晨职业有限公司签订《商品房预售合同》，约定购买位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角升龙天玺A区2号楼底商110号商铺（以下简称110号商铺）,2018年7月3日洛阳海晨职业有限公司出具了90万元的购房发票。2.2017年5月17日刘俊峰与吴梦千签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：吴梦千承租110号商铺（上下两层）；租期五年（2017年7月18日至2022年7月18日）；前三年租金每年40000元，在每个计租期前一个月交纳，先交租金后使用（2017年5月18日至同年7月18日为装修期）；承租人逾期交纳租金按日3%元缴纳滞纳金、逾期超过一周本合同终止；承租人交纳3000元的租房押金，作为拖欠物业费、水电费、房租、室内附属物等费用的滞纳金、房屋损坏的保证金，若承租人在租期内提前退租，押金不退，若合同期满室内附属设施有损坏，从押金中扣除相应损失；租赁期内的水、电、消防、税收、物业费等各种费用由承租人承担，承租人连续2月不付相关费用、未经出租人同意直接转租或转让该商铺的，出租人可终止合同收回房屋等内容。合同签订后，刘俊峰交付了租赁物（交付时租赁物为毛坯房、被隔为两层）。吴梦千对租赁物进行了装修（将租赁物加装隔层，装修后为3层），交纳了押金3000元，还交纳了2017年7月18日至2019年7月17日的租金共计8万元。3.2019年2月24日，吴梦千与张帅签订《店铺转让协议书》，主要内容为：吴梦千将其在110号商铺经营的“德艺画室”转让给张帅；转让后张帅代替吴梦千向房东履行《房屋租赁合同》约定条款；转让后店铺现有装修、装饰及其他设备归张帅所有；转让费50000元，包含上述装修、装饰设备及其他相关费用等内容。该合同签订后，张帅向吴梦千交付了50000元后在110号商铺继续经营画室。刘俊峰与吴梦千签订的《房屋租赁合同》未解除，张帅也没有与刘俊峰签订书面合同。2019年7月6日，张帅通过银行转账方式，向刘俊峰转款40000元，刘俊峰出具了40000元的收据。因受新冠肺炎疫情影响，2020年4月张帅向刘俊峰提出缓交房租，刘俊峰同意。4.庭审中，吴梦千同意解除2017年5月17日签订的《房屋租赁合同》；张帅认可拖欠2021年1月、2月的物业管理费958.5元。2021年3月4日，110号商铺被关门上锁张帅不再经营。商铺门上张贴了招租便条，便条上留有刘俊峰的手机号码。关于是谁锁的门，刘俊峰和张帅陈述不一，称系对方上的锁。2021年5月6日刘俊峰交纳了2021年1月1日至同年5月31日的物业费2396.25元（每月物业费4798.25元）。2021年5月8日，刘俊峰与张帅共同到110号商铺，张帅搬走了部分物品，尚留存部分物品未搬离。5.关于张帅是否向刘俊峰交纳2020年7月18日至2021年7月17日租金问题。张帅称其于2020年9月8日通过微信转给案外人胡云霞50000元，胡云霞通过手机转付给刘俊峰50000元，刘俊峰当天出具了收据，其已向刘俊峰交纳了2020年7月18日至2021年7月17日的租金。提交证据如下：①2020年4月5日，刘俊峰与张帅的微信聊天记录、②2020年9月8日张帅向案外人胡云霞转账50000元的微信记录、③2020年9月8日张帅和胡云霞微信记录（主要内容为：胡云霞向“快乐漂游”交付50000“支付成功”的截图）、④收款人为“刘俊峰”、时间为“2020年9月8日”、内容为“今收到张帅古都天玺2号楼底商110号年租陆万元整”的收据一份、⑤2020年9月12日张帅与胡云霞的微信记录（主要内容为上述2020年9月8日的收据截图、和对交款50000元收据开成60000元的解释）。刘俊峰认可自己的微信名是“快乐漂游”，也承认2020年9月8日收到了胡云霞的50000元转款，但辩解该50000元与本案无关，是胡云霞预付租赁位于老城区××路××牡丹花园××号门面房的租金，后胡云霞要求退钱，因胡云霞违约其扣了5000元，于2021年3月7日退给胡云霞45000元。提交证据为：刘俊峰与胡玉霞的微信聊天记录。本院认为，1.原告刘俊峰与被告吴梦千签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，客观真实，合法有效。双方应依约履行各自合同义务。被告吴梦千在履行《房屋租赁合同》过程中，将其经营的“德艺画室”转让给被告张帅，实质上同时转让了涉案租赁物的使用权，但无证据证实转让时征得了原告刘俊峰的同意，已构成违约，原告刘俊峰要求解除《房屋租赁合同》的理由成立，且被告吴梦千也同意解除，原告刘俊峰的该项诉讼请求本院予以支持。2.被告吴梦千于2019年2月24日将其在110号商铺经营的“德艺画室”转让给被告张帅，原告刘俊峰于同年7月6日接受了被告张帅交纳的租金，原告刘俊峰在知道被告吴梦千转租的六个月内未提出异议，视为其同意转租。依据《店铺转让协议书》的约定，被告张帅未依约交纳实际使用租赁物期间的物业管理费，其拖欠2021年1月、同年2月的物业管理费958.5元，刘俊峰已垫付，被告张帅应予返还，可从被告吴梦千交纳的3000元租房押金中扣除。2021年3月初租赁物大门被锁，且租赁物门上张贴的招租广告上留有原告刘俊峰的手机号码，被告张帅造假坑害原告刘俊峰的可能性很小，故本院采信系原告刘俊峰上锁的辩解。原告刘俊峰的行为导致被告张帅无法使用租赁物，故原告刘俊峰要求支付2021年3月1日以后的物业管理费的理由不成立，其要求支付延期支付物业管费的利息没有事实和法律依据，本院均不予支持。3.本案庭审结束时，被告张帅尚有物品在租赁物内，故被告张帅应腾空房屋并返还租赁物。4.关于是否拖欠2020年7月18日之后租金问题，原告刘俊峰和被告张帅争议较大，双方也分别提交了相应证据。经核查：被告张帅提交的两份年租金收据，其中一份2019年7月6日的收据票号为0036239，另一份2020年9月8日的收据票号为0036240，该份收据上的字迹相同，而原告刘俊峰认同0036239号收据的真实性、不认同0036240号收据的真实性，对此未作出合理解释，同时也未提交其与案外人胡云霞之间存在租赁关系的书证；被告张帅提交的证据能够相互印证；原告刘俊峰在不能证实2020年9月8日收据是虚假的情况下，被告张帅的证据和陈述更具优势，本院据此认定被告张帅使用租赁物期间并未拖欠租金。故原告刘俊峰要求支付租金和逾期交付租金滞纳金的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条、第七百一十六条、第七百一十八条、第七百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告刘俊峰与被告吴梦千2017年4月17日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告张帅于本判决生效之日起十日将位于洛阳市九都路与新街交汇处西南角升龙天玺A区2号楼底商110号房屋腾空并返还原告刘俊峰；三、驳回原告刘俊峰的其他诉讼请求。案件受理费1079元(已减半收取)，原告刘俊峰负担979元，二被告负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李宣二〇二一年六月二十二日书记员  薛方