山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终5178号上诉人(原审被告)：郑月娥，女，1951年10月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：管延茂，山东华剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜敏，山东华剑律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张洪菊，女，1946年12月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：常秀清，山东国曜律师事务所律师。上诉人郑月娥因与被上诉人张洪菊房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2021）鲁0104民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。郑月娥上诉请求：1.依法撤销济南市槐荫区人民法院于2021年4月21日作出的(2021)鲁0104民初1114号民事判决书，依法驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审判决事实认定错误。本案中涉案房屋系郑月娥之弟郑梦平出资购买，郑梦平顾及姐弟情深，念及其姐郑月娥与丈夫关系不和又无处可去，郑梦平便出资25000元购买本案中的涉案房屋，故本案中涉案房屋购买合同的实际出资人为郑梦平。郑梦平户籍所在地为济南市，属于郑家店村集体经济组织成员。郑梦平和郑月娥等于2007年左右多次到张洪菊家中，要求张洪菊等配合其办理房屋过户手续，张洪菊推说都是自家亲戚不会毁约而未能办理房屋过户手续。一审时由于郑月娥和郑梦平未亲临庭审现场，故而未能讲出该笔25000元购房款的来源。第二，涉案房屋转让合同签订于1998年，至今已逾20余年。之所以张洪菊选择在出卖房屋20余年后突然提起诉讼要求要回涉案房屋，是因为涉案房屋所在地郑家店村正面临拆迁。张洪菊垂涎于涉案房屋即将拆迁所能获得的巨大利益，才在该处房产即将拆迁之际提起诉讼要回房产。根据《济南市人民政府土地征收启动公告》济征启公告(2020)195号，涉案房屋所在的郑家店村正处于征收土地范围之内。此前，有相同情形的案件，法院就驳回了确认合同无效的诉讼请求。根据济南市槐荫区人民法院(2020)鲁0104民初2961号民事裁定书可知，该案件同样是由于多年前农村宅基地房屋买卖，现面临拆迁而使得房屋出卖方垂涎于拆迁可得的巨大利益而提起诉讼，在该案件中法院依法驳回了房屋出卖方确认房屋买卖合同无效的诉讼请求。第三，即使涉案合同被认定为无效，但是涉案合同签订于1998年，至今已逾20余年之久，该合同中的房屋转让费25000元早已今非昔比，现今的25000元与涉案房屋价值明显不对等，涉案房屋价值至少比1998年翻了几十倍，一审判决仅要求被上诉人返还25000元使得合同当事人双方的利益不能得到平衡，难以实现公平公正的司法目的，有违法律公平原则要旨。为实现涉案合同当事人双方的利益平衡，基于涉案房屋现值和济南市平均房产价格，涉案房产现值至少价值200万元人民币，故张洪菊想要回涉案房产，至少应当补偿郑月娥200万元人民币。第四，虽然涉案合同被法律所禁止，但被上诉人的失信行为同样令人不齿，言而无信、见利忘义、背信弃义的行为方式不仅应当受到道德的谴责，更重要的是不能让失信人在失信的行为中获利，否则将助长这种背信弃义的风气，与中国传统文化和社会主义核心价值观背道而驰，难以实现司法的教育功能。同时，张洪菊背信弃义的做法使得郑月娥的信赖利益受到巨大损失，因此，一审判决中仅仅判令被上诉人返还25000元是不合理的，基于涉案房屋现值和济南市平均房产价格，理应撤销一审判决并依法判决张洪菊补偿郑月娥200万元人民币。第五，上诉人郑月娥在涉案合同签订后，对涉案房屋进行了装饰装修以及扩建加盖，一审判决中对郑月娥装饰装修以及扩建加盖的部分未进行处理和补偿。郑月娥斥资对涉案房屋进行了一系列装饰和装修，包括室内吊顶、封装与拓宽阳台等。郑月娥还对房屋进行了扩建和加盖，在涉案房屋的东北面斥资加盖了两间房屋等。一审判决中对郑月娥装饰装修及扩建加盖的部分均未作出处理和补偿。另外，一审判决后，郑月娥已将户口迁入济南市槐荫区美里湖办事处郑家店村，且郑月娥自购买该房屋后长期在该房屋居住。居住生活在该村，依法应当判决买卖协议有效。同时，郑月娥的配偶也系济南市村民，享受集体经济组织成员待遇。郑月娥本来就是济南市的村民，后来因出嫁户口迁走，现在又因嫁给济南市村民迁回去。综上所述，本案涉案合同中房屋的实际出资人为郑梦平而非郑月娥，郑梦平属于郑家店村集体经济组织成员。而且，距涉案合同签订已逾二十年，当年的25000元与现在的25000元不可同日而语，现今的25000元与涉案房屋现值明显不对等，如若仅仅要求被上诉人返还25000元，则使得被上诉人在失信的行为中获得了本不应得到的利益，助长了背信弃义的不正之风，难以实现司法裁判的教育功能。张洪菊的做法使得郑月娥的信赖利益遭受巨大损失，故应当判令张洪菊补偿郑月娥至少200万元人民币。另外，郑月娥装饰装修及扩建加盖的部分在一审判决中均未作出处理和补偿。张洪菊辩称，1.一审判决认定事实正确，判决正确，二审法院应予维持，并驳回上诉人的请求。2.对于上诉人在上诉状中所称涉案房屋实际出资人为上诉人之弟郑梦平，无论其是否真实都是另外的法律关系，与本案无关，不影响上诉人与被上诉人之间涉案房屋的买卖合同关系。另外上诉人之弟郑梦平在该村享有311号宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其弟也无权购买。3.上诉人在上诉状中称涉案房屋买卖合同签订已逾20年之久未办理过户手续，正是因为上诉人不是被上诉人所在村集体组织成员无法办理过户，而不是被上诉人不予配合。基于房地一体原则，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，在一定程度上具有福利性质和社会保障功能，与特定的身份关系相联系，只能在本集体经济组织成员之间流转，如果允许向非集体经济成员处分房屋，意味着同时也处分了宅基地，违反《中华人民共和国土地管理法》等相关法律强制性规定。故非同一集体经济成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益；另，2015年12月《最高人民法院第八次全国法院民事审判工作会议纪要》第19条意见精神，对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效，故无法办理过户。且在双方签订的《房屋转让协议》3中约定：房屋产权证的转让过户等手续均由乙方负责自行办理，一切与甲方无关，所以不存在被上诉人不予配合办理的情形。4.被上诉人与其配偶郑孟长年事已高，被上诉人被认定为限制民事行为能力人，其行动不便，其自己及其配偶无其他房屋可居住，一直居住在其女儿无电梯的7层楼房内，长年无法下楼，长期在狭小的空间内生活，对其心理、身体健康均不利，被上诉人无奈只想回到其涉案房屋内居住，而不是上诉人所说的为拆迁利益。一者涉案房屋现没有具体的拆迁计划，公告只是对相关片区拟拆迁；二者涉案房屋不一定在拆迁范围内；上诉人所提交的相关案例与本案情况不同，再说我国法律体系也不是判例法国家，该案例也不是最高人民法院公布的指导性案例，故对本案不具有任何意义。5.对于上诉人所要求的200万元补偿无事实和法律依据。首先，涉案房屋宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，在一定程度上具有福利性质和社会保障功能，做为农村一般建房不具有上诉人所述的巨大经济价值；其次，根据相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另根据2019年最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议经要》第34条:“双务合同不成立、无效或被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。”的内容，上诉人要求补偿无法律依据，上诉人一直在使用涉案房屋，对此上诉人在一审审理中也提交了相关视频。6.对于上诉人所称的装饰、装修是为自己多年居住利益所为，且在上诉人一审中提交的录像视频房屋现状看，并不是上诉人所称的斥资进行装修，与当初购买时看不出有什么大的变化，被上诉人无义务对其进行补偿；对其所称的扩建部分未经审批，属于临建，不在涉案房屋签订的买卖合同之内，也不在涉案房屋土地使用证及所有权证范围内，应予拆除，被上诉人无义务对其进行补偿。7.上诉人在上诉状中请求该房屋实际人购买人为其弟郑梦平，又请求给予上诉人返还房屋补偿，两项请求互相矛盾，恰好证明上诉人对自己的主张无事实和法律依据是清楚的，请求二审法院对其上诉请求予以驳回。补充内容：上诉人与被上诉人签订该房屋买卖合同时，不是房屋所在村集体组织成员。现即使其将户口迁入该村，但也并不是村集体成员，也不享受该集体组织成员待遇。综上，二审法院应维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。张洪菊向一审法院起诉请求：1.请求法院确认双方于1998年10月30日签订的《房屋转让协议书》无效，并判决郑月娥返还该房屋给张洪菊；2.本案诉讼费用由郑月娥承担。一审法院认定事实：张洪菊与郑孟长系夫妻关系。张洪菊因脑血管疾病导致精神障碍，被一审法院宣告为限制民事行为能力人，并指定郑孟长为其监护人。张洪菊为济南市（以下简称郑家店村）集体经济组织成员。郑月娥出生于郑家店，后出嫁至济南市槐荫区段店镇（现玉清湖街道办事处）龙王庙村，与该村村民梁士明结婚，并于1991年4月30日将户籍迁入该村。张洪菊享有位于郑家店村25号院的宅基地使用权，并取得了该院落的《济南市槐荫区宅基地使用证》。1992年5月15日，张洪菊家庭在该院落建造的房屋办理了《房屋所有权证》，取得该院落上建造房屋的所有权登记。该院落房屋的所有权证号为济房（槐）字第5-01068号。所有权证书记载，该院落有两幢房屋，分别为3间混合平房29.78平方米，5间砖木平房85.24平方米，房屋总面积为115.02平方米。1993年3月25日，张洪菊又取得了该宅基地《集体土地建设用地使用权证》，证号为槐荫集建（93）字第1212025号。该证书记载，25号院宅基地用地面积为208平方米。1998年10月30日，张洪菊作为甲方，郑月娥作为乙方，双方签订《房屋转让协议书》一份，约定：甲方张洪菊在郑家店村25号有北屋五间，双锁壁厅，西屋两间，大门房一间，南屋一间半带迎壁。车棚一间，东墙9.5米，均为砖木结构。现将此房转让给乙方郑月娥，特定如下协议：1.房屋转让费25000元，并由乙方一次性付给甲方。2.乙方付清转让费后，甲方应将房屋产权证交给乙方。3.房屋产权证的转让过户等手续均由乙方负责自行办理，一切与甲方无关。4.甲乙双方同时定有出租合同，但是以转让协议为准，出租合同无效。5.此协议自双方签字起生效。签订上述协议后，郑月娥向张洪菊支付了转让费25000元，张洪菊将上述院落及房屋交付郑月娥居住使用。现上述院落仍由郑月娥占有。郑月娥称其之所以购买涉案院落及房屋，系因其与梁士明感情不和，购房后其带孩子居住于此。郑月娥提交的涉案院落现场情况显示，郑月娥在原房屋登记范围及合同约定外进行了部分加建，其自认加建房屋未取得审批手续。张洪菊称，因其与郑孟长年时已高，且张洪菊已为限制民事行为能力人，双方在济南市除涉案院落及房屋外无住房，为晚年生活方便，故要求索回已经出售的院落及房屋。郑月娥则称，张洪菊要回房屋的目的系因涉案房屋即将面临拆迁。涉案院落为集体土地上的房屋，张洪菊为获取拆迁利益，提起的诉讼应当裁定驳回起诉。为证明其主张，其向一审法院提交济征启公告【2020】第195号《济南市人民政府土地征收启动公告》一份，公告称2020年4月6日至2020年5月5日期间，济南市槐荫区自然资源局对拟征收土地权属、地类、面积进行清点确认，被征收土地村（居）的具体土地征收补偿安置方案，待勘测调查完成后，由济南市人民政府制定并公告。拟征地范围：东至美里湖街道办事处郑家店村、段庄村，西至美里湖街道办事处郑家店村，南至美里湖街道办事处美里村，北至美里湖街道办事处郑家店村、段庄村。经一审法院限期，郑月娥未对上述土地征收启动公告的具体土地四至范围，以及政府是否正式作出征收决定提交证据。一审法院认为，本案双方争议的合同签订于《中华人民共和国民法典》施行之前，应当适用当时的法律规定进行裁判。《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款、第二款、第三款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第四条第一款规定：“国家实行土地用途管制制度。”第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”依照该法律规定，我国将集体土地主要限定在农业使用和特定范围的建设使用上。并将农村宅基地使用权的取得确定为“一户一处宅基地”原则。村集体经济组织成员以家庭为单位仅能在本村集体经济组织内获得一处宅基地，并有权以该宅基地使用权建设房屋用于居住。非本村集体经济组织成员，无权取得该村宅基地使用权。基于“房地一体”的不动产转让原则，宅基地上的房屋也禁止向非本村集体经济组织成员进行转让。如允许非本村集体经济组织成员购买宅基地上房屋，将导致农民利益受损，破坏农村稳定，使得农村经济社会的可持续发展受到破坏。按照《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神，非本集体组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应当认定为无效。本案中，张洪菊系郑家店村集体经济组织成员，且取得了该村25号院的宅基地使用权，在该宅基地上合法建造了房屋，取得了房屋所有权登记，应当认定其系该宅基地的合法使用权人以及登记房屋的所有权人。但郑月娥并无证据证明其系该村集体经济组织成员，双方1998年10月30日签订的《房屋转让协议书》，应当认定为无效。张洪菊要求确认该协议无效的诉讼请求，有理有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依照该法律规定，因《房屋转让协议书》无效，郑月娥应当将其基于该无效合同所取得的25号院落及地上房屋返还张洪菊，张洪菊要求返还房屋的诉讼请求，有理有据，一审法院予以支持。同时，因双方签订的合同自始无效，张洪菊应当将取得的购房款25000元返还郑月娥，张洪菊对此亦表述同意，一审法院对此予以支持。因郑月娥未能对涉案房屋已被正式征收进行举证，一审法院对其提出的本案系集体土地上房屋拆迁引起纠纷的抗辩意见不予采纳。因涉案合同相对人为郑月娥，张洪菊基于合同无效仅起诉郑月娥并无不当。因确认之诉不适用诉讼时效制度，郑月娥提出的张洪菊提起的本次诉讼超过最长诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于郑月娥提出的张洪菊有违诚信原则的抗辩意见。诚信原则的适用系在没有法律明确规定时方可适用的法律原则。涉案房屋为宅基地上房屋，该房屋禁止向非本村集体经济组织成员进行转让，是法定的禁止性规定，更是我国土地制度和农村社会经济制度的基础性规定。郑月娥购买该房屋时对该禁止性规定应属明知。其以合同当事人之间的诚信原则抗辩法律禁止性规定和社会公共利益的意见，一审法院不予采纳。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款、第二款、第三款、第四条第一款、第六十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认张洪菊与郑月娥于1998年10月30日签订的有关济南市25号院《房屋转让协议书》无效；二、郑月娥于本判决生效之日起三十日内济南市25号院房产证登记范围内的房屋返还张洪菊；三、张洪菊于郑月娥向其返还房屋之日向郑月娥返还购房款25000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，减半收取计213元，由郑月娥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郑月娥提交证据一、户籍证明常驻人口登记卡原件及复印件一份，以证明郑月娥户口已迁入济南市；证据二、郑月娥及其配偶郑绪林结婚证复印件一份，以证明郑月娥合法成为济南市村民。证据三、郑家店村委会向济南市槐荫区房产管理局开具证明的原件，以证实郑家店村委会对房产过户知情。张洪菊质证认为，对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议。其户口随迁入涉案房屋村集体，但并不代表其就是该集体经济组织成员或享受该集体经济组织成员待遇，其应提供相关证据。对证据二的真实性无异议，但对其证明目的有异议。上诉人于一审判决后为获得涉案房屋与郑绪林仓促地结婚，有假结婚的嫌疑。其就郑绪林年龄大将近10岁，且郑绪林在该村享有381号宅基地及房屋，根据农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，上诉人也不应该取得涉案房屋。对于证据三的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。在一审、二审期间，上诉人均没有提供该证据。对于上诉人口口声声所称多次找被上诉人办理涉案房屋过户手续，如此重要的证据在开庭时上诉人却无法提供，其也没有作出合理解释，其应承担相应的法律后果。对于该证据的形成时间及怎样形成等事实，被上诉人无法判断。且该证据用胶布多处黏贴，无法辨别真伪，该证据没有相关负责人员的签名，形式上也不具备作为证据的有效条件。故对其真实性、合法性不予认可，法院应不予采信，根据民事诉讼法司法解释第102条第一款规定，当事人因故意或重大过失逾期提供的证据人民法院不予采信。即使是真实的，其与本案没有关联性。正是上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为违反法律强制性规定，才一直不能办理过户手续。村委会同意与否涉案房屋均无法办理相关过户手续，且该证据中也无村委会同意买卖的相关表述，故其与本案无关联性，不能达到上诉人的证明目的。上诉人在一审判决结果对其不利的情况下，迅速与比自己小将近十岁的郑绪林结婚，是不合常理的，其行为是对抗涉案房屋诉讼而为，其真实性值得怀疑。即使上诉人户口迁入该村，也不能因此可以取得涉案房屋。只有村集体经济组织成员且享受村集体经济组织待遇的人员才有权利享有。另一方面，假设上诉人与郑绪林结婚是真实的，郑绪林在该村享有381号宅基地及房屋（根据一审中被上诉人提供证据郑店村住宅户-新村建设统计图中，郑绪林即上诉人刚刚结婚的配偶享有381号宅基地及房屋）其可以居住该房屋，不能再取得宅基地及房屋。根据相关法律规定一户只能一宅，另2019年9月农村宅基地管理新政出炉，中央农村工作组办公室、农业农村部印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》该通知要求严格落实一户一宅规定，为此上诉人也不能取得涉案房屋。合同无效，自始无效。不能因为上诉人的欺诈行为而有效。综上，该证据应不予采信。本院二审查明，2008年5月6日，郑家店村委会向济南市槐荫区房产管理局开具证明：兹有我村张洪菊通知经与郑月娥双方协商把自己的房产转让给郑月娥，房屋坐落：济槐吴家堡镇郑家店xx号，房屋所有权证济房（槐）字第5-01068号。现前往贵局办理房屋过户手续，请给予办理是荷。2021年5月28日，郑月娥与济南市郑绪林结婚。当日，郑月娥因夫妻投靠落户于济南市。本院查明的其他事实同一审审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点是：案涉《房屋转让协议书》的效力应如何认定。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，郑月娥出生于案涉房产所在地济南市，后出嫁至济南市槐荫区龙王庙村，并于1991年4月30日将户籍迁入该村。1998年10月30日，张洪菊与郑月娥签订的案涉《房屋转让协议书》，系双方真实意思表示，且双方签订协议后实际交付了房产。虽然郑月娥在签订案涉《房屋转让协议书》时，已经不是郑家店集体经济组织成员，但2021年5月28日郑月娥因夫妻投靠重新落户于济南市，因此，案涉房产转让仍属于集体经济组织成员内部转让，并不违反法律、行政法规的强制性规定。郑家店村委会介绍张洪菊、郑月娥前往济南市槐荫区房产管理局办理过户手续的证明，亦可以证实郑家店村委会对案涉房产的转让知情且同意过户。因此，张洪菊以案涉房屋转让协议违反了国家强制性规定为由要求确认《房屋转让协议书》无效，与上述事实不符，亦没有法律依据，本院不予支持。综上所述，郑月娥的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院(2021)鲁0104民初1114号民事判决；二、驳回张洪菊的诉讼请求。一审案件受理费426元，减半收取计213元，由张洪菊负担。二审案件受理费426元，由张洪菊负担。本判决为终审判决。审 判 员 亓雪飞二〇二一年六月二十五日法官助理 李敬星书 记 员 赵冬梅