河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初7101号原告（反诉被告）：南阳市宛城区舒缓休闲吧，经营场所：宛城区工农路312号经营者：马玺，男，汉族，1985年2月10日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：潘广群，北京达略（南阳）律师事务所律师，系特别授权。被告（反诉原告）：南阳市中心医院，住所地：河南省南阳市宛城区工农路312号法定代表人：张保朝，任院长职务委托诉讼代理人：杨现志，河南新律律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：王海超，河南新律律师事务所律师，系特别授权。原告（反诉被告）南阳市宛城区舒缓休闲吧（以下简称舒缓休闲吧）与被告（反诉原告）南阳市中心医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）舒缓休闲吧向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告之间于2018年12月20日签订的《房屋租赁合同》。二、依法判决被告向原告（反诉被告）赔偿解除合同房屋造成的装饰装修损失7.98万元，设备等其他资产损失为5.68万元，剩余部分为可得利益损失和咖啡品牌加盟费用的损失共计20万元。三、本案诉讼费、鉴定费等由被告依法承担。事实和理由：2018年12月20日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于南阳市宛城区工农路312号南阳市中心医院院内1号病房楼三楼观景台，出租给原告使用，租赁期限自2019年1月1日至2022年12月31日止，并约定租金等相关内容。原告为此投入巨额资金对房屋进行装修、购置经营设备,并出资加盟品牌咖啡进行经营活动。2019年9月29日，被告以租赁房屋为违建项目为由，向原告下发停业通知并责令限期搬离。被告作为房屋的所有权人和出租者,在房屋租赁期限内，违反合同约定收回房屋，已对原告造成巨大的损失。无奈之下，原告特依据相关法律规定，诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）南阳市中心医院辩称：1、原告不具有本案的主体资格，依据司法解释59条相关规定，以经营者作为当事人和以营业字号作为当事人是两个不同的。中心医院与马玺个人签订合同，本案原告是马玺，南阳市宛城区舒缓休闲吧不能以《租赁合同》为依据提起诉讼。2、被告没有违反合同约定，是原告违反合同约定，在装修装饰不符合有关部门的要求下即开始营业。因此被告在本案中不存在过错，不承担任何损失。被告（反诉原告）提出反诉请求：1、依法判令被反诉人自2019年1月1日起按照每月5600元支付反诉人租金至恢复原状之日止；2、依法判令被反诉人限期拆除装修装饰物并恢复原状；3、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年12月20日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定反诉人将位于南阳市宛城区工农路312号南阳市中心医院院内1号病房楼三楼的观景台，出租给被反诉人使用，实用面积160平方米，租金每月5600元。在不影响大楼外观、不损害大楼结构、不破坏经营场地内的公共设施（如消防、空调、通讯等设施），并符合有关部门规定的前提下，根据反诉人的使用要求，对经营场所进行装修。被反诉人对场所进行装修并经营后，至今未向反诉人支付过租金。2019年7月18日，南阳市消防支队进行消防监督检查时，发现被反诉人的装修装饰不符合消防安全要求，要求停业整顿。现被反诉人向贵院请求解除双方之间签订的租赁合同。反诉人认为依照双方签订的合同约定，被反诉人应当向反诉人支付租金，其经营的休闲吧由其自行装修且装修装饰须符合有关部门的规定。其装修装饰不符合消防安全的原因完全在于被反诉人，与反诉人无关。现被反诉人既不按照合同约定向反诉人支付租金，也不按照消防支队的要求进行整顿，反而将其消防不符合安全要求的原因归责于反诉人。为维护反诉人的合法权益，诉至贵院，望判如所请。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉答辩意见：原告认可自2019年1月1日起至2019年9月29日被告下发停业通知书期间的租金，导致案涉休闲吧停业的责任和原因在于被告。在双方争议和纠纷没有确定之前，期间的租金费用不应当由原告承担。自2019年9月29日，被告下发停业通知书后至今，原告（反诉被告）对案涉房屋并未使用，且已经认定为违规设置，即便原告经营的物品没有撤离，也不影响被告另行出租使用，不存在租金损失。原告（反诉被告）为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组：营业执照、食品经营许可证、经营者马玺的身份证。证明原告的主体身份，原告为履行租赁合同进行经营活动注册成立个体工商户的事实。第二组：房屋租赁合同。证明原、被告就案涉房屋签订租赁合同，约定租赁期限、租金等权利义务。依据约定，案涉房屋租赁期限自2019年1月1日起至2022年12月31日止，现租赁期限尚未到期，被告因自身责任和过错违法解除合同。第三组：南阳市中心医院通知，证明解除合同的时间和原因。第四组：南阳市宛都公证处公证书，证明装修的事实和现状。第五组：装修合同、装修清单、收据，证明装修的费用。第六组：特许经营合同，加盟意向书，收据、银联交易凭证，证明特许经营的事实。第七组：资产评估报告及评估费发票，证明评估的损失价值和鉴定费用。对原告（反诉被告）提交的证据，被告（反诉原告）发表以下质证意见:第一组真实性无异议，证明方向有异议。租赁合同的相对人是马玺，不是舒缓休闲吧，舒缓休闲吧不能作为本案原告提起诉讼。第二组真实性无异议，证明方向有异议。对房屋进行装修符合消防安全的义务属于马玺而不属于被告，因此本案被告不存在任何过错。第三组真实性无异议，证明方向有异议。被告通知马玺搬离的原因在于，其装饰装修不符合消防安全的要求，而该部分义务在合同中约定属于马玺应当履行的义务，因此案涉合同解除的原因不在于被告。第四组公证书真实性无异议，证明方向有异议。这个只能证明房屋现状，不能证明购置设备加盟品牌。第五组装修合同真实性有异议。该合同不具有真实性，按照常理来说先签订租赁合同，再签订装修合同。但是本案中房屋租赁合同签订时间2018年12月20日，装修合同签订时间为2017年12月16日，且装修合同注明的开工时间为2017年12月16日，竣工时间为2018年2月10日，通过对比两个合同可以看出在没有签订租赁合同的情况下就已经签订了装修合同，而且早已经装修完毕，这不符合常理。所以认为该合同不具有真实性。装修清单也不具有真实性。4张装修工程款收据显示的时间为2018年4月25日之前，在租赁合同签订之前，因此收据也不具有真实性。第六组特许经营合同不具有真实性。该合同签订双方当事人为广州谷胜饮食管理有限公司和王松，该合同与本案当事人马玺没有任何关系，且加盟合同的合同有效期显示为1年，于2017年10月16日至2018年10月15日，同样是在马玺和被告签订租赁合同之前。收款收据显示的是王松缴纳，时间2017年10月16日，与本案马玺没有任何关系。因此该组证据不具有真实性和关联性。对第七组证据的真实性没有异议，原告鉴定时未提供评估对象、装饰装修的施工设计图纸，装修款的转账的单据及发票，以及有关经营设备详细的规格型号及装修所用材料的合格证、质量证明书、进货单、采购单等鉴定资料，鉴定的结果有问题，装修的损失计算是按照合同期，然后平均下来多长时间来得出的装修，这个结算方式是有问题。证明方向有异议。因为有过错才能承担损失，本案被告不存在任何过错，对原告的损失不承担任何责任。被告（反诉原告）向本院提交以下证据：第一组：房屋租赁合同，证明合同的主体和约定的内容。第二组：南阳市公安消防支队责令立即整改通知书。证明解除合同的原因在原告。第三组：南阳市建设工程竣工验收备案证书、南阳市建设工程规划许可证（副证）、南阳市发改委文件《关于对南阳市中心医院综合病房大楼可行性研究报告的批复》，证明原告有权出租案涉场所。对被告（反诉原告）提交的证据，原告（反诉被告）发表以下质证意见:第一组证据，双方在租赁合同第一条中明确约定开设“舒缓休闲吧”，马玺在合同上签字是以原告实际经营者的身份签订合同，其主体仍是原告，只是未加盖原告公章。同时，南阳市中心医院2020年10月19日向原告发出了通知，说明被告所认可的案涉房屋承租人为原告。房屋租赁合同第四条约定，舒缓休闲吧装修方案由甲乙双方共同协议制定，因此该装修方案是否属于违建并非原告单方责任。第二组证据真实性无异议，该证据中所附的消防违建清单中涉及1号楼第十项明确写明消防违建的原因为违规设置休闲茶座，并非原告内部装饰装修原因。第三组证据真实性无异议。根据原、被告的举证、质证，本院认证如下：对于原、被告双方无异议的证据本院予以采信，对双方有异议的证据，本院在评理部分予以评析。根据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证及庭审调查，确认以下事实：2018年12月20日，原告（反诉被告）舒缓休闲吧的经营者马玺与被告（反诉原告）南阳市中心医院签订《房屋租赁合同》，约定，被告将位于南阳市宛城区工农路312号南阳市中心医院院内1号病房楼三楼，实用面积为160平方米的观景台出租给原告开设舒缓休闲吧，为医院医护人员、病人及家属提供休闲场所，租赁期限自2019年1月1日至2022年12月31日止，租金每月5600元，以一年为单位支付。装修方案由双方共同协议制定，在符合有关部门规定的前提下，根据使用要求对经营场所进行装修。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，协商后签订终止合同。2019年7月23日，南阳市公安消防支队向南阳市中心医院下发责令立即改正通知书，对消防监督检查中发现的被告消防安全违法行为，要求限期改正。其中指出案涉租赁场所1号病房楼3层中庭的消防安全违法行为和火灾隐患：“3层中庭与手术部、信息科未做防火分隔，违规设置休闲茶座；”2019年9月29日，被告南阳市中心医院以原告舒缓休闲吧在南阳市消防隐患大排查中被定为违建项目，向原告下发停业通知并责令限期搬离。2020年10月19日，被告再次向原告下发通知，要求2020年10月底彻底搬离完毕，否则相关部门处罚及一切后果由原告自行承担。原告在被告下发停业通知后停止营业，因双方对解除合同的责任归属、房屋租金的给付，经营损失的承担协商不成，原告诉至本院。案件审理期间，原告向本院提出鉴定申请，申请对案涉休闲房屋装饰装修设备等资产，因租赁合同解除造成的损失进行资产评估，并预交了3000元的鉴定费。2021年4月12日，南阳君广信联合资产评估事务所出具宛君评报字[2021]第15号资产评估报告。报告设定的装修经济使用年限计算起点，自2018年4月装修完毕试运营起至2022年12月共57个月。鉴于原告没有提供评估对象装饰装修的施工设计图纸、装修款转账单及发票、设备的详细规格型号，以及装修所用材料的合格证等鉴定材料资料，故评估对象的装饰装修设定按照中档或一般装饰装修标准进行评估。评估意见：南阳市宛城区舒缓休闲吧的房屋装饰装修、设备等资产，因租赁合同解除造成的损失价值为13.66万元，其中房屋装饰装修损失7.98万元，设备等其他资产损失为5.68万元。另查明，在原、被告签订书面租赁合同之前，双方已经达成口头租赁合同，原告先行对案涉休闲吧进行装修、购置经营设备，并自2018年4月装修完毕开始试运营。资产评估后，原告现已搬离中心医院。本院认为，本案系租赁合同纠纷，争议焦点为:1、原告的诉讼主体资格是否适格；2、合同无法履行的原因和责任在于原告还是被告；3、双方的诉求能否得到支持。原告南阳市宛城区舒缓休闲吧系个体工商户，马玺作为该户的实际经营者，与被告南阳市中心医院签订案涉场所的租赁合同从事商业经营，合同上即便不是以舒缓休闲吧名义签署，但其本人签字可以代表该户，舒缓休闲吧有权以原告的身份向被告提出起诉。中华人民共和国住房和城乡建设部发布的国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）明确规定：民用建筑内的中庭内不应布置可燃物。该标准系国家强制标准。南阳市公安消防支队基于该强制规定，向被告下发责令立即改正通知书，明确指出案涉租赁场所的消防安全违法行为和火灾隐患：“3层中庭与手术部、信息科未做防火分隔，违规设置休闲茶座；”原告在案涉中庭场所装修和摆放经营所需的物品，不可避免的存在可燃物，对公共安全造成火灾隐患。基于法律规定和消防部门的意见，“违规设置休闲茶座”是该场所并不允许设置，并不是被告辩称的装修方案违规造成的。原告作为房屋的出租方，其有义务保证出租的房屋具有适租的义务，现因法律法规禁止性规定无法出租，其应当承担合同无法履行的责任。针对原告诉求的赔偿经营损失，被告辩称鉴定意见和装修添附问题，本院认为，原告（反诉被告）舒缓休闲吧与被告（反诉原告）南阳市中心医院签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定。在合同履行中，消防部门发现案涉出租场所违反关于房屋使用条件强制性规定，向南阳市中心医院下发改正通知书，南阳市中心医院以此为由，向舒缓休闲吧发出解除合同的通知，解除原因属于法定解除条件，自通知到达时即产生合同解除的法律效果。但合同解除后，不影响守约方向违约方主张损失的权利。针对装饰装修的添附，南阳市中心医院称没有同意装饰装修，要求拆除装饰物并恢复原状。经查，原、被告在合同签订之前已经装修完毕并试运营，在合同签订之时明确约定装修方案由原、被告双方共同协商制定，在合同签订前和签订之后九个月的经营期间，被告对原告的装修添附没有提出异议，现提出没有协商合意，不符合情理，应当推定其是明知和视为同意的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：一、因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。现因被告的原因导致合同无法履行，原告有权要求被告赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失，被告无权要求原告拆除装饰装修物并恢复原状。评估机构基于案涉场所损失评估能够提供的评估材料，采取按照中档或一般装饰装修标准进行评估的方法，客观真实的对双方争议的损失评估。被告虽然提出异议，但在本院指定期间没有提出重新鉴定的申请，故对其异议，本院不予采纳。原告请求合同解除后可得利益损失，没有提供证据支持。咖啡品牌加盟的加盟方与本案无关联性，且即便舒缓休闲吧无法继续经营，尚可在其他经营场所经营。原告的损失136600元应当由被告承担。关于被告反诉请求的租赁费用，自2019年1月1日起至被告通知停业的2019年9月29日，共计九个月，按照每月5600元的标准计算，共计50400元。鉴于合同解除的原因、责任归属以及合同解除后房屋没有实际使用的情况，南阳市中心医院请求舒缓休闲吧支付后期的租赁费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）南阳市中心医院于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）南阳市宛城区舒缓休闲吧的损失136600元；二、限原告（反诉被告）南阳市宛城区舒缓休闲吧于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）南阳市中心医院租赁费50400元；三、驳回原告（反诉被告）南阳市宛城区舒缓休闲吧的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）南阳市中心医院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，鉴定费3000元，由原告（反诉被告）负担1400元；被告（反诉原告）负担5900元。反诉案件受理费3550元，由原告（反诉被告）负担1100元；被告（反诉原告）负担2450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  秦 柯审 判 员  李**鲲人民陪审员  王希山二〇二一年六月三日书 记 员  王 倩