吉林省镇赉县人民法院民事判决书（2021）吉0821民初1036号原告：镇赉县家合物业有限公司。    法定代表人：曲金海，职务系经理。    统一社会信用代码：912208210646378602。住所地：吉林省镇赉县南湖街2区9段126号。    被告：霍军，男，1969年12月16日出生，汉族，无固定职业，现住吉林省镇赉县。    原告镇赉县家合物业有限公司（以下简称“家合物业公司”）与被告霍军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家合物业公司的法定代表人曲金海，被告霍军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    家合物业公司向本院提出诉讼请求：要求霍军给付拖欠的2019年10月31日至2021年10月31日的物业费1968元，承担诉讼费用。事实和理由：2017年8月9日，曲金海变更为家合物业公司的法定代表人，由该公司对霍军居住的富苑小区提供物业服务，从事物业管理。家合物业公司资质等级为三级，物业费收费标准为每平方米0.6元，楼梯照明费24元。霍军系家合物业管理的富苑小区1号楼3单元601室的业主，其房屋建筑面积为133.34平方米。霍军现拖欠2019年10月31日至2021年10月31日的物业费1968元未付。此款经多次索要无果，故家合物业公司现诉至法院，请求依法支持诉讼请求。    霍军辩称，我的确是从2019年10月31日开始没交过物业费，一次性交一年的物业费，之前我都积极交纳物业费，后来我不交物业费是有原因的。我家地板因为房顶漏水被泡，室内棚顶也被物业给拆了，找漏点，如果物业能将我的房子漏水问题处理好，我就同意交纳物业费。我家的橱柜底下的板子都被泡坏了，现在用胶布粘着呢，我不需要物业赔偿我的损失，只需要物业将房屋的漏点找到，处理好漏水的问题。楼道照明费不清楚是不是另外收费。我的房子是2014年购买的，买的二手房，买的时候房子不漏雨，楼房面积是133.34平方米。    针对霍军的答辩，家合物业公司抗辩称，第一，房屋防水对开发商来讲保修期是5年，5年后由住房维修基金来维修，而咱们富苑小区现在没有住房维修基金，可以到住建局综合办去查。第二，该房屋开发商建设房屋施工时已经存在瑕疵，因为顶层屋顶上没有任何防水，只是一层铁皮瓦，因此对霍军提出以上答辩意见我公司不承担任何责任。关于霍军提出的我公司去他家拆棚顶，是经过他允许的，我公司属于帮忙查清漏水点。    根据家合物业公司的起诉和霍军的答辩，本案的争议焦点问题是：1．霍军所主张的房屋漏雨及所需要进行的维修处理事项是否属于家合物业公司的物业管理服务的范围；2．家合物业公司的诉请是否符合法律规定。    家合物业公司向法庭提供了如下证据：    1．营业执照复印件1份（原件当庭质证后收回）；2．富苑小区物业管理委托合同复印件1份；3．缴费通知书打印件1份。    霍军对上述证据均无异议，本院对其予以采信。    霍军虽当庭播放了手机里的6段视频，但未在本院指定的期限内提交相应的光盘，故本院视其未向法庭提供证据。但因家合物业公司对霍军的房子漏雨一事并无异议，故本院对该事实予以认定。    本院确定如下本案事实：    霍军是镇赉县富苑小区业主之一，其楼房位于镇赉县富苑小区1号楼3单元601室，房屋面积为133.34平方米。2017年8月9日，家合物业公司与镇赉县顺达房地产开发有限公司签订富苑小区物业委托管理合同，约定由家合物业公司对富苑小区进行物业管理。物业费为住宅每平方米0.6元，楼道照明费每户每年24元。同时对委托事项、委托期限、双方权利义务等进行了约定。家合物业公司依约对富苑小区提供了物业服务。富苑小区的业主未缴纳过住房维修基金。霍军现欠2019年10月31日-2021年10月31日的物业管理费及楼道照明费计1968元未付。理由是自家房子存在漏水问题，而家合物业公司未能予以解决。家合物业公司在诉讼过程中申请财产保全，产生诉讼财产保全责任险保险费50元。    根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：    霍军于本判决生效后立即给付家合物业公司2019年10月31日-2021年10月31日的物业费1920元，楼道照明费48元，共计1968元。    《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”第九百三十八条规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款．．．．．．”第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁．．．．．．”本案中，家合物业公司与富苑小区的开发商顺达房地产开发有限公司签订的委托管理合同是双方真实意思表示，合同合法有效。霍军作为富苑小区业主，该合同对其具有约束力。在家合物业公司已提供相应物业服务的情况下，霍军应履行交纳物业费等费用的义务。    关于霍军应交纳物业费等费用数额确定问题。双方对霍军拖欠物业费等费用的时间无异议，对物业费每年都是一次性交齐亦无异议。故结合霍军的楼房面积及物业费收费标准，其应交纳的物业费为1920元（0.6元／平方米×133.34×24=1920元），楼道照明费为48元（24元／年×2=48元）。两项合计1968元。    关于霍军辩称的房屋漏水等问题，本院认为，其应属房屋质量方面的问题，与房屋开发建设有关，非物业管理不善所致，且富苑小区的业主未缴纳住房维修基金，上述问题霍军应该另寻途径予以解决，不能以此拒交物业费。    依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：    霍军于本判决生效后立即给付镇赉县家合物业有限公司2019年10月31日-2021年10月31日的物业费1920元，楼道照明费48元，共计1968元。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费50元，减半收取计25元，保全费41.68元，由霍军负担。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。    期满不上诉，则本判决生效。双方当事人必须自觉履行，逾期不履行，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请，本院将视为放弃权利。    审判员莫琳二〇二一年六月二十二日书记员徐瑶