河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初5693号原告：中国工商银行股份有限公司郑州金水支行，营业场所郑州市金水区金水路219号，统一社会信用代码：914101006147462377。负责人：崔卫军，行长。委托代理人：苏昕，系银行员工。委托代理人：郭庆，河南泰豫恒律师事务所律师。被告：吴灌峰，男，汉族，1987年8月10日出生，住河南省新密市。委托代理人：陈红伟，河南良承律师事务所律师。委托代理人：孟欢，河南良承律师事务所实习律师。被告：河南乾鹏置业有限公司，住所新密市嵩山大道西段北侧，统一社会信用代码：91410183579225478D。法定代表人：郭旭照，总经理。委托代理人：周亚光，河南豫商律师事务所律师。委托代理人：穆顺起，河南豫商律师事务所实习律师。原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行（以下简称“工商银行金水支行”）诉被告吴灌峰、河南乾鹏置业有限公司（以下简称“乾鹏公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行金水支行委托代理人郭庆，被告吴灌峰和被告乾鹏公司委托代理人周亚光、穆顺起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行金水支行诉称：2018年1月23日，被告吴灌峰与中国工商银行股份有限公司郑州未来支行（以下简称“工商银行未来支行”）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定被告吴灌峰申请贷款额度41万元，贷款期限自2018年1月23日起至2048年1月23日止。被告乾鹏公司在保证人处签章，依法应负连带清偿责任。合同签订后，工商银行未来支行依约向被告吴灌峰发放了贷款，根据郑州分行及省分行的批复文件，工商银行因业务区域调整，将工商银行未来支行降格为二级支行，由原告工商银行金水支行对其业务出具相应手续。被告吴灌峰长期拖欠贷款，严重违反合同约定。原告工商银行金水支行向本院提出诉讼请求：1、被告吴灌峰偿还本金394097.45元，2021年1月19日之后利息、罚息、复利等按照《个人购房借款/担保合同》的约定标准计算至全部贷款本息还清之日止；2、被告吴灌峰承担本案诉讼费、公证费、保全费、评估费、拍卖费等一切费用；3、被告乾鹏公司对第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、原告工商银行金水支行对被告吴灌峰名下位于新密市××××大道西段北侧××小区××号楼××层××房产拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。被告吴灌峰辩称，第一、被告吴灌峰现在确实无力偿还剩余全部本金和利息。2020年疫情期间，因工作受疫情影响收入不稳定，导致房贷逾期。这套房子是我名下唯一的一套住房，也是我准备结婚用的婚房，对我来说非常重要。自2018年签过工商银行房贷合同后，至今并没有见过本合同，由于当时购房时开发商委托中介让我办理贷款合同手续，签署合同时对合同详细约定没有看清楚急于签署名字，现在对于贷款合同内容并不知情。从2020年3月-6月逾期，在7月5日和9月2日有两次正常还款，10月-12月有逾期。在2021年1月开始2月、3月每月正常还款，在逾期期间工商银行未来支行按照合同约定扣除被告乾鹏公司的保证金抵扣被告吴灌峰每月房贷，被告乾鹏公司的保证金我在1月2日已还上，由收款证据可以证明。现在没有拖欠任何工商银行未来支行的贷款，在征信上可以体现出来，贷款账户状态为正常状态。我保证在后面的还款周期，按时还款，可以与工商银行签署保证书。第二、关于被告吴灌峰承担本案的诉讼费、公证费、保全费、评估费、拍卖费等一切费用，被告吴灌峰不能接受，现在工商银行房贷还在每月正常还款。第三、现在房子还处于正常借贷关系，房子的所有权还归属于被告吴灌峰。请求法院判决原告工商银行金水支行可以让被告吴灌峰正常按时还款，保留房子归属权属于被告吴灌峰。被告乾鹏公司辩称，第一、被告乾鹏公司已将本案房屋办理至符合办理不动产登记手续的条件，本案房屋未办理不动产登记不是被告乾鹏公司的原因，被告乾鹏公司不应当承担还款的连带责任。第二、本案借款合同是银行方提供的格式合同，相关条款即使被告乾鹏公司不同意也不能进行更改，合同中关于提前收回贷款的条款显失公平，请求驳回原告工商银行金水支行的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月5日，被告吴灌峰与被告乾鹏公司签订《商品房买卖合同》一份，被告吴灌峰购买新密市××××大道西段北侧××小区××号楼××层××房屋，总金额521410元。2018年1月23日，工商银行未来支行（贷款人）与被告吴灌峰（借款人）、乾鹏公司（保证人）共同签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定：贷款金额为410000元，贷款用途购买位于城区××大道西××北侧××楼××号。贷款期限360个月，自2018年1月23日起至2048年1月23日止。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。还款方式为按月等额本息还款。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。保证人自愿为贷款人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，当正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的不动产抵押登记证明后，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。新密市不动产登记资料查询结果证明显示：新密市××××大道西段北侧××小区××号楼××层××，2018年1月29日，预售商品房买卖预告登记，权利人吴灌峰；2018年1月29日，预售商品房抵押权预告登记，权利人中国工商银行股份有限公司郑州未来支行。2018年2月1日，工商银行未来支行向被告吴灌峰发放贷款410000元，实际执行利率5.73%。后被告吴灌峰未能按时还款，原告工商银行金水支行诉至本院，其提交的还款明细显示：截止2021年3月1日，被告吴灌峰尚欠借款本金393091.27元，积欠利息0元。另查明，2020年9月23日，中国工商银行股份有限公司郑州分行出具工银豫郑发［2020］86号文件，载明：中国工商银行股份有限公司郑州未来支行降格为二级支行，归属金水支行管理。本院认为，涉案《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。工商银行未来支行如约履行了发放贷款的义务，被告吴灌峰未按时履行还款义务，构成违约。工商银行未来支行被将为二级支行，归属原告工商银行金水支行管理，原告工商银行金水支行作为原告起诉并无不当。原告工商银行金水支行依据合同约定要求提前收回贷款本息并无不当。原告工商银行金水支行主张被告吴灌峰偿还剩余全部贷款本息，合法、有据，本院予以支持。被告吴灌峰自愿以其购买的涉案房屋提供抵押担保，办理了预告抵押登记证明，涉案房屋已办理了所有权首次登记。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条中“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，原告工商银行金水支行请求就涉案抵押物行使优先受偿权，合法、有据，本院予以支持。被告乾鹏公司自愿作为保证人提供阶段性连带责任保证，保证期间至办妥房屋抵押手续并收到不动产抵押登记证明之日，即保证期间至原告工商银行金水支行实现优先受偿权之日。现本院依照相关法律规定支持了原告工商银行金水支行的优先受偿权，其主张被告乾鹏公司承担连带保证责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百八十六条、第三百九十二条、第三百九十四条、第四百零二条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条并参照《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、被告吴灌峰于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行借款本金393091.27元（利息、罚息暂计算至2021年3月1日，之后的利息、罚息按照《个人购房借款/担保合同》计算至本息全部清偿完毕之日止）；二、被告吴灌峰不履行本判决第一项确定的债务时，原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行有权以位于新密市××××大道西段北侧××小区××号楼××层××房产（不动产权证号：豫（2020）新密市不动产权第××××号）的房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3724元、保全费2940元，由被告吴灌峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  雷海娜二〇二一年六月三日书记员  刘 云