云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0423民初592号原告：昆明容商物业管理有限公司。住所地：云南省昆明市宝善街与护国路交叉口银德大厦10层1003室。统一社会信用代码：91530102688550659G。法定代表人：杨基正，任总经理。委托诉讼代理人：杨霈璇，女，1972年4月1日生，汉族，系原告员工，住云南省昆明市西山区。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨彦坤，男，1974年4月22日生，汉族，系原告员工，住云南省昆明市五华区。代理权限：特别授权代理。被告：李杰，女，1972年11月22日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。原告昆明容商物业管理有限公司（以下简称容商物业公司）与被告李杰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨彦坤、被告李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告容商物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告2017年5月9日至2020年12月31日期间的物业管理服务费18,880元，并按同期银行贷款利率支付违约金至款项付清之日。事实与理由：2015年11月13日，原告与通海县丰和房地产开发有限公司签订《杞麓湖壹号前期物业服务合同》，约定由原告为杞麓湖壹号业主提供物业管理服务，并约定了物业费收费标准及其他相关费用收取事宜。双方约定按合同行使权利、履行义务，若构成违约，应承担违约责任。在合同履行期间，原告于2020年多次通知业主缴纳所欠费用，但被告至今仍欠费未付。为此，原告诉至法院。被告李杰辩称，1、原告没有按照约定整改庭院门锁，2、下水管道破损、堵塞，影响雨季排水，对房屋设施造成损坏；3、因原告管理不到位，致使有人在被告房屋内排泄大便，给被告造成了无法抹去的心理阴影，希望原告给予被告精神补偿费每年17,000元，并尽快解决以上问题。经本院释明后，被告将第3项答辩意见中的给予精神补偿费变更为免交物业费。本院经审理认定事实如下：通海县丰和房地产开发有限公司系通海县杞麓湖壹号小区开发商，被告系该小区E9号房屋（面积240.88平方米）的业主。2015年11月13日，通海县丰和房地产开发有限公司（甲方）与容商物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》（以下简称：《合同》）及《前期物业合同补充协议》（以下简称：《补充协议》）。《合同》约定：“第一条、物业基本情况。物业名称：通海杞麓湖壹号别墅。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运营、维护、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地清洁卫生，垃圾的收集及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他与物业管理有关的工作。第五条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准如下：住宅：2.8元/月?建筑平方米……生活垃圾处理服务费：10元/月/户。……第七条、业主应于本物业交付之日起全额交纳物业管理综合服务费。……物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于每年物业管理综合服务费到期前30日内按一年期一次性向乙方交纳，逾期缴纳物业综合服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。……第十三条、甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题，甲方应承担解决问题的责任，解决办法如下：甲方承诺在合理期限内予以解决，或由甲方督促施工方进行整改。……第十六条、甲方保证交付使用的物业服务国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。……第三十条、业主或物业使用人违反本合同第七条的规定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日应按欠交总额千分之三的标准向乙方支付违约金。……第三十二条、甲方违反本合同第十六条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的损失由甲方承担。……第三十五条、本合同期限自2015年11月13日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”《补充协议》约定：“因该楼盘（通海杞麓湖壹号），尚未全部完工。该期间物业公司对前期入住业主的物业费收费标准暂定为：住宅别墅：1.8元/㎡/月，商业（商铺）：2.8元/㎡/月，待二期完工交付使用后，收费标准以前期物业合同定价为准，最终收费标准按发改委批复指导价格执行。待二期完工整体验收交付使用后该协议自动失效，执行甲乙双方签订的前期物业服务合同。”合同签订后，原告入驻通海县杞麓湖壹号小区，为该小区业主提供物业服务至今。2016年5月12日，被告办理接房手续时与原告签订《物业管理服务协议》一份，该协议在《前期物业服务合同》及《补充协议》基础上对双方的权利义务进行了约定。另查明，被告现尚未入住，其物业费支付至2017年5月8日，此后未再向原告支付物业费。本院认为，前期物业合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，在杞麓湖壹号小区尚未成立业主委员会时，由通海县丰和房地产开发有限公司选聘原告为杞麓湖壹号小区提供前期物业服务，并签订《前期物业服务合同》及《补充协议》未违反法律规定，该前期物业合同成立并生效，对被告具有约束力，双方之间已形成物业服务合同关系，双方均应按合同履行。业主接房时，如房屋存在质量问题需要处理系房屋开发商的责任，原告作为物业服务企业，仅是协助开发商及业主办理接房手续，对房屋质量问题不负有修复义务，被告以其接房时房屋存在质量问题而原告未予修缮为由，认为原告履行合同义务不到位，其不应支付物业管理费的主张本院不予支持。被告房屋内有人排泄大便系原告管理不到位所致，虽然原告称系因小区内无公共卫生间才出现该情况，但小区公共设施设置是否完善并不能排除其履约瑕疵时应承担的法律责任，故本院结合本案实际情况酌情确定物业费减少10%。综上，被告应交纳的物业费计算为：（1.8元/月/㎡×240.88㎡×43个月+1.8元/月/㎡×240.88㎡÷30天×23天）×（1-10%）=17,078.9元。《前期物业合同》中虽然对违约金的计收有约定，但合同中约定的违约金过高，现原告仅要求按银行同期贷款利率计算违约金系其对自己权力的处分，本院予以准许；2019年8月20日，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心每月发布贷款市场报价利率，故原告主张的违约金，本院按其起诉时所适用的（即2021年3月22日公布的）一年期贷款市场报价利率进行计算。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告李杰于判决生效后十日内向原告昆明容商物业管理有限公司支付2017年5月9日至2020年12月31日期间的物业费17,078.9元，并按全国银行间同业拆借中心2021年3月22日公布的一年期贷款市场报价利率支付2017年5月9日起至款项付清之日止的违约金（违约金以每年度累计所欠物业费为基数进行计算）。二、驳回原告昆明容商物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，减半交纳170元，由被告李杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员  杨婷二〇二一年六月十一日法官助理黄蓉书记员朱红艳