吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初1266号原告（反诉被告）：南关区蓝雀旅馆，住所地吉林省长春市南关区东天街1号。经营者：刘子千。委托诉讼代理人：张书伟，吉林开祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵茜，吉林中证律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉林省方圆资产管理有限公司，长春市朝阳区长青街26号3号楼。法定代表人：刘波，董事长。被告：吉林省国际信托投资有限公司，住所地长春市同志街72-1号。法定代表人：周世海，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：张前，吉林正基律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：王佳枪，吉林正基律师事务所律师。原告（反诉被告）南关区蓝雀旅馆与被告（反诉原告）吉林省方圆资产管理有限公司、吉林省国际信托投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，吉林省方圆资产管理有限公司于2021年2月22日提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭对反诉与本诉合并进行了审理。本诉部分，南关区蓝雀旅馆撤回起诉，反诉部分,本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条的规定继续审理。原告（反诉被告）南关区蓝雀旅馆委托诉讼代理人张书伟，被告（反诉原告）吉林省方圆资产管理有限公司、被告吉林省国际信托投资有限公司共同委托诉讼代理人张前、王佳枪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉林省方圆资产管理有限公司向本院提出反诉请求，1、请求判令被反诉人支付欠付的2016年6月1日起至实际支付之日止的租金及逾期付款违约金（暂时计算至2021年2月1日，租金为1796667元，逾期付款违约金为830900元，共计2627567元）；2、请求判令本案全部诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2016年5月28日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定由反诉人将位于长春市东天街1号的1-3层房屋出租给被反诉人，月租金为33333.33元，年租金为400000元，租金采用半年预付制，被反诉人应于2016年6月1日支付第一期租金，以后每期租金被反诉人必须在每年6月1日/12月1日前向反诉人全额支付，并约定了相应的违约责任。《房屋租赁合同》生效后，反诉人向被反诉人交付了上述租赁房屋，但被反诉人没有按合同约定履行支付租金的义务，仅仅在2016年11月4日和12月8日分别支付了租金人民币20000元和50000元。截止2021年2月1日，被反诉人尚欠反诉人租金1796667元[年租金400000元÷12（月）×56（月）-70000元]及逾期付款违约金830900元，共计2627567元。因反诉人不同意解除双方之间的房屋租赁关系，目前，反诉人与被反诉人间的法律关系为不定期房屋租赁关系。经反诉人多次催收，被反诉人仍然拒不支付上述款项。反诉人为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特反诉至贵院，恳请贵院依法支持反诉人的反诉请求。南关区蓝雀旅馆辩称，1、我方未支付租金是因在合同签订之后，房屋即将装修之前，已经收到了南关区拆迁办的拟征收通知，同时于2016年9月19日收到了方圆资产发送的告知函。告知我方应立即停止装修，我方基于方圆资产的告知，停止了后期的装修以及开业。为了防止损失的扩大，我方停止向方圆资产支付租金。2、方圆资产在2016年6月1日之后，并未如反诉原告所述多次向我方主张索要租金，按照其反诉状所陈述的在2016年9月19日，方圆资产向我方发送告知函时，也并未提到我方拖欠租金的问题。因此我方认为反诉请求不成立，请求驳回。庭审中，蓝雀旅馆同意支付合同租期内的房屋租金。吉林省国际信托投资有限公司述称，由于吉林国投与该租赁合同之间没有任何法律关系，不予答辩。本院经审理认定事实如下：2016年5月28日，吉林省方圆资产管理有限公司（甲方）与南关区蓝雀旅馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于长春市东天街1号一至三层，3067平方米房屋出租给乙方，每月每平方米租金10.87元，每月租金33333.33元，年租金40万元，租金支付采用半年租金预付制，第一期租金须在2016年6月1日前向甲方全额支付，即200000元，以后每期租金乙方需在租期内每年6月1日/12月1日前向甲方全额支付。该房屋租赁期共计18个月，即自2016年6月1日至2017年11月30日止。租赁期满，甲方有权即时收回全部出租房屋，乙方如要求续租，则必须在租赁期满三十日前向甲方提出书面申请，如双方经友好协商后同意续租的，应签订书面协议，否则租赁期满，本合同自动终止。方圆资产公司于2016年11月4日、2016年12月12日分别出具收据两枚，载明收到房租共计70000元。2016年9月19日，方圆资产公司向蓝雀旅馆发出《告知函》一份，内容为：“我司职工已经出租给你方的房屋处发现征收部门于2016年9月17日下发征收通知，拟对我司与你方签订的《房屋租赁合同》中所涉房产进行征收。为保证各方财产不受侵害，我司正式将以下事项告知你方：第一，因我司房屋随时可能被政府征收，故我司将随时通知你方解除《房屋租赁合同》，届时，请你方收到我司解除合同通知后及时腾退我司房屋，我司将按你方实际使用房屋时间收取房屋租金，同时，我司不向你方承担任何违约责任；第二，郑重告知你方，如你方拟对我司房屋进行装饰装修施工，在收到本函后应立即停止，否则我司房屋被征收时，我司将不承担对你方的任何赔偿义务。望你方接到本函后速来我司，洽谈相关善后事宜。”2016年9月21日，蓝雀旅馆向方圆资产公司出具《回函》，内容为：“贵司发给我方的《告知函》，我方已收悉。对于贵司在该函中提出的告知事项我方已清楚。现向贵司作出如下回复：第一，虽然征收部门已经张贴征收通知，但由于政府征收工作尚未实际开展，因此，在政府相关部门具体实施现场拆迁之前我方不同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，如政府确定拆迁日期，则我方将无条件同意解除与贵司签订的《房屋租赁合同》、腾退房屋，并承诺不向贵司主张任何违约责任；第二，我方已清楚贵司提出的有关装饰装修工程施工方面的风险提示，我方承诺在政府征收时不向贵司主张任何装修装饰赔偿责任。”吉林省共建伟业房地产估价有限责任公司作出估价分户报告单提出日期为2019年9月2日的《房屋征收补偿分户估价报告》，评估价值时点为2016年7月20日，坐落于南关区东天街1号的房屋，装修及附属物、物品搬迁费、停产停业损失共计6008997元。2019年12月11日，蓝雀旅馆向方圆资产公司出具《函》，内容为：“我方已收到由吉林省共建伟业房地产估价有限责任公司出具的《评估报告》，对《评估报告》内房屋征收补偿分户涉及南关区蓝雀旅馆装修及附属物评估结果无异议。”2019年9月3日，长春市南关区房屋征收经办中心（甲方）与吉林省国际信托投资有限责任公司清算组（乙方）签订《征收补偿协议》，乙方同意甲方有偿征收其坐落于南关区东天街1号，产权证号2XXXX，丘地号1-12/124-156，建筑面积3237.2平方米，房屋补偿款为60798607元，其中包括房屋价值补偿54789610元，室内装饰装修补偿款5389225元，停产停业损失补偿437022元，设备设施物品搬迁补偿182750元。经查，截止开庭审理之日，上述补偿款未实际发放。另查，2001年3月1日，中国人民银行沈阳分行作出《关于撤销吉林省国际信托投资有限责任公司的决定》，撤销吉林省国际信托投资有限责任公司，收缴《金融机构法人许可证》和《金融机构营业许可证》，停止一切金融业务活动。公司撤销后由吉林省政府成立清算组进行清算。同日，吉林省国际信托投资有限责任公司清算组于《吉林日报》上刊登公告，公告吉林省政府成立清算组决定。2012年2月2日，吉林省财政厅（甲方）、吉林省方圆资产管理有限公司（乙方）与吉林省国际信托投资有限责任公司清算组（丙方）签订《委托经营管理抵顶中央专项借款资产总协议》，将清算组清收回的资产委托给方圆资产管理公司管理。本案案涉房屋系吉林省国迅企业股份有限公司用于抵偿给吉林省国际信托投资有限公司的资产。2019年7月1日，长春市中级人民法院作出（2018）吉01民初507号民事判决书，判决资产抵偿协议书及补充协议有效。本案案涉房屋亦在方圆资产管理公司受托管理范围。本院认为，吉林省方圆资产管理有限公司与南关区蓝雀旅馆于2016年5月28日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，2016年9月19日，方圆资产管理公司向蓝雀旅馆发出告知书，告知其租赁房屋被政府纳入征收范围，需随时解除合同，停止装修;蓝雀旅馆回函表示知晓征收一事，不同意解除合同。关于方圆资产公司主张自合同签订之日起至今的房屋租金，截止至2020年发出律师函之日止，未提供其他证据证明其向蓝雀旅馆主张过租金，而蓝雀旅馆亦抗辩称自收到告知函后一直未经营。从现有证据看，无法认定双方对拆迁通知下发后合同的继续履行达成何种合意，故蓝雀旅馆应给付双方签订书面合同期限内的租金53万元。关于方圆资产公司主张逾期付款违约金一节，蓝雀旅馆抗辩称其诉讼请求不能成立，应视为对违约金过高的抗辩，根据公平原则，兼顾实际损失，违约金应以53万元为基数，自每期租金应付之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算为宜。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、南关区蓝雀旅馆于本判决生效后立即支付吉林省方圆资产管理有限公司房屋租金53万元及利息（利息以13万为基数，自2016年6月1日起、以20万为基数，自2016年12月1日起、以20万为基数，自2017年6月1日起，均至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回南关区蓝雀旅馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13910元，由吉林省方圆资产管理有限公司支付9360元，由南关区蓝雀旅馆负担4550元（吉林省方圆资产管理有限公司已垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 丁文怡二〇二一年六月二十六日书记员 王 放