辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10382号上诉人（原审原告）：张超，男，1981年8月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：辽宁京丰置业有限公司，住所地沈阳和平区和平南大街中兴二巷5甲8号。法定代表人：肇华庚，系该公司经理。委托诉讼代理人：肖戈霏、丁岩，辽宁基源律师事务所律师。原审被告：周晓璐，女，1982年5月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人张超因与被上诉人辽宁京丰置业有限公司、原审被告周晓璐商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初21273号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张超上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任为“第1条”约定的违约金标准为日万分之二。“第2条”约定的最高不超过买受人已付房款的2%是一种限额条款，并非违约金计算标准。依据《民法典》第四百九十七条规定，本案中2%的限额条款系由被告提供的格式条款，该条款不合理的减轻了被告责任，限制买受人合法权利，故该条款应为无效条款。而一审判决却该2%的限额条款错误的理解为违约金计算标准条款，而进行调整，系适用法律错误。二、《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金标准只有一个，即日万分之二，该标准合法有效，且基本与银行罚息标准持平。一审判决对于合同中约定的日万分之二标准没有采纳，也没有论述未采纳原因。一审判决刻意回避日万分之二的违约金约定，显然有误。三、一审法院调整的日万分之一标准无任何事实依据。一审原告的合理损失都远超该标准。大部分购房者向银行支付的按揭贷款利息大约为年5.6%，大约日万分之一点七左右，万分之一标准远低于原告的实际损失。且日万分之二标准并非明显过高，不属于应调整的范畴，日万分之二的标准低于银行罚息标准，且开发商的资金成本也不可能是日万分之一。辽宁京丰置业有限公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决内容并无不当。二、合同9.2条款并非格式条款。首先，双方之间签订的《商品房买卖合同》的条款并不是未与上诉人协商的条款。本案的《商品房买卖合同》买受人个人基本信息、具体房屋信息、面积、房屋价款、支付方式等诸多下划线处的内容均为经协商后打印填写，包括本案争议的第九条第2款，以及第九条第1款，也系在“”下划线处后期打印填写，系双方协商后的结果,且在签订正式的《商品房买卖合同》之前，业主一方均签署了《商品房买卖合同》预览合同，并在预览合同首页明确写明内容已阅，同意备案等相关确认合同内容的字样，足以证明9.2条款系双方真实的意思表示。同时，结合第九条“出卖人逾期交房违约责任”整体条款的上下行文，也能够看出该违约条款系经过双方协商，对未来情形充分预判的情况下而确定，并未免除答辩人的责任，也未限制或加重上诉人责任，排除上诉人主要权利，仍约定答辩人在违约时须按照一定的标准支付违约金。且第九条第2款与第1款内容并无冲突，第2款是对第1款中具体采取哪种方式的补充和明确。其次，根据我国《民法典》第497条的相关规定，就本案而言，足以证明第九条第2款系在“”下划线处后期打印填写，并不属于格式条款，故不受上述法律规定的约束，且该条款并未免除答辩人的责任，也未限制或加重上诉人责任，排除上诉人主要权利，仍约定答辩人在违约时须按照一定的标准支付违约金。同时，本案也不存在无效的情形。三、上诉人的实际损失为逾期交房期间房屋同地段同类型房屋的租金，一审法院酌定将违约金调整至日万分之一具有事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，结合上诉人购买房屋的面积、单价及总价款，如果按照沈阳市房产局官方网站沈阳市住房租赁交易服务平台上公布的2020年上半年及下半年租金标准计算，2020年上半年的租金标准最高为27.6元/平/月，下半年的最高标准为30.6元/平/月。如果逾期交付房屋的违约金按照合同9.1条款的日万分之二计算，平均每个月每平米的金额高达100元以上，是租金的3—4倍，远远超出30%的法定约定过高情形。一审法院在9.1条款及9.2条款并存的情况下，结合上诉人一方实际损失，酌定将违约金标准调整至日万一具有事实及法律依据。四、关于某些业主提到房贷利息损失，该主张属于偷换概念，与本案不具有关联性。首先，无论是否逾期交房，上诉人的房贷利息均不会有变化，房贷利息不会因答辩人如期交房而减少或消失。贷款买房是上诉人选择的一种消费方式，系其自愿选择的行为，与答辩人无关；其次，房贷系上诉人与银行之间形成的借款关系，根据合同相对性，与答辩人不具有约束力。原审被告周晓璐未陈述。张超向一审法院起诉请求：1.被告以总房款2084212元为基数，按照日万分之二标准从2018年10月31日起向原告支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止，逾期交房违约金计算至起诉日（355天）暂计147979元；2.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2017年11月30日，原告张超、周晓璐（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区南京北街36-4号24-1号房屋，建筑面积129.29平方米，总价款为2084212元，买受人须在签订《商品房买卖合同》的同时，支付该商品房首付款784212元，贷款金额1300000元由买受人负责在5日工作日内前往银行办理贷款相关手续并在签订本合同之日起30日内付清；第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；2、买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本条第1种方式（2）约定要求合同继续履行的，出卖人须向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、详见本合同附件四《补充协议》第十一条约定……。合同签订后，原告按合同约定履行了交付购房款的义务。现诉争房屋尚未交付使用，原告要求被告按照已付购房款日万分之二标准支付逾期交房违约金，诉至一审法院。另查明，在包含本案的其他系列案件中，被告曾提出对同地段同类型房屋租金标准鉴定申请，因估价对象无具体的、明确的评估对象，不满足评估条件，评估公司予以退卷。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案原告按合同约定履行了交付房款的义务，但被告却未按合同约定的期限将房屋交付给原告，系违约行为，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约责任合同中的约定为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，买受人要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已交房价款的2%”。现原告主张以购房款日万分之二作为逾期交房违约金赔付标准，被告则抗辩逾期交房违约金不能超过已交房价款的2%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于逾期交房违约金，合同中约定按已交付房价款的日万分之二标准支付违约金，最高不超过买受人已交房价款的2%，但该违约金约定标准过低，一审法院酌定将逾期交房违约金标准调整为已付购房款的日万分之一，鉴于诉争房屋尚未交付使用，本案逾期交房违约金暂计算到开庭之日，即被告应给付原告2018年10月31日至2020年6月23日逾期交房违约金125261元（2084212元×601天×0.01%）。关于被告提出以“沈阳创城”要求导致园区工程无法施工以致无法按期交付的抗辩，因其未能提供相应的证据，故一审法院不予采信。关于被告提出的恶劣天气等抗辩亦非免除其违约责任的合法事由，一审法院不予采信。一审法院判决：一、被告辽宁京丰置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告张超、周晓璐2018年10月31日至2020年6月23日逾期交房违约金125261元；如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3260元，由原告张超、周晓璐承担489元，被告辽宁京丰置业有限公司承担2771元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被上诉人未按合同约定期限交付房屋，系违约行为，应承担相应的违约责任。虽合同约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，买受人要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人已交房价款的2%”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审法院结合本案证据、损失及实际情况，酌定将逾期交房违约金标准调整为已付购房款的日万分之一并无不当。综上，上诉人张超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3260元，由上诉人张超负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月三十日法官助理李春书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。