安徽省滁州市南谯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1103民初1302号 原告：张培，男，1964年7月25日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：李守浩，安徽环滁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：况相农，安徽环滁律师事务所律师。 被告：俞林，女，1987年10月8日出生，汉族，户籍地安徽省寿县。 被告：方龙，男，1988年9月7日出生，汉族，户籍地安徽省寿县。 原告张培与被告俞林、方龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告张培的委托诉讼代理人李守浩，被告俞林、方龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张培向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告俞林签订的《租房合同》；2、依法判令被告俞林、方龙立即将承租房屋恢复原状并返还给原告；3、依法判决被告俞林、方龙支付拖欠房屋租金12500元（2019年1月至起诉时2021年2月，月租金500元，计25个月）；4、依法判决被告俞林、方龙向原告支付2021年2月后至返还租赁房屋之日止按照月500元计算的承租房产占有使用费；5、被告俞林、方龙承担本案诉讼费用。 事实与理由：2016年5月28日原告与被告1签订《租房合同》，约定原告将自有的位于滁州市××路××号××幢××室住宅出租给被告，租期五年，自2016年5月30日至2021年5月30日，租金每月500元，以先交租金后居住为原则。合同签订后，承租房屋实际由被告1的小叔子被告2居住使用，房租由被告2缴纳。2016年至2017年被告承租房屋的头一年基本能够按照约定支付房屋租金，但2017年5月30日后被告就未按照合同约定支付年度租金，原告多次通知被告，被告2才于2019年2月2日支付了拖欠的2018年12月之前租金6000元，但是，2019年以后的房租被告以各种理由不履行支付义务。2020年4月25日原告再次催要房租，被告回复房子不租了，但是被告至今未将房屋交还给原告，也拒付房租，原告多次联系，被告置之不理。 俞林辩称：合同日期不对，我是2015年签的合同。原告说多次联系我们，我们没有接到电话。2015年签过合同空了一年多没住，期间断断续续住过。2015年9月1日后我带小孩到合肥上学，房子就给方龙住了，房子后面没有继续签合同。 方龙辩称：我于2018年2月4日支付宝支付了10000元给原告作为房租。但当时没有问什么时间段的房租，合同不是我签的，我当时要求看下合同原件，原告说合同丢了。我们是经过物业签的合同。 本院经审理认定事实如下：俞林与方龙系亲戚关系。张培（出租方）与俞林（承租方）签订《租房合同》一份，该合同主要约定：俞林承租张培名下位于南谯南路651号成业家园8栋204室房屋一套；租赁期五年，出租房从2016年5月30日起将出租房屋交付承租方使用，至2021年5月30日止；租金每月500元，以先交租金后居住为原则。合同签订后，张培将案涉房屋交付于被告俞林，后俞林将案涉房屋给被告方龙居住。2020年4月21日，张培通过短信通讯向方龙发送短信：“方总，你好，成业家园的房租什么时候给我”。方龙回复：“嗯，下月给你，物业可和你说房子不租了，我现在不在滁州了”。张培继续发送：“物业没有说，房子空出来了吗”。方龙回复：“去年就搬了啊”。2020年4月25日，张培于与方龙的短信通讯中陈述：“我下午到物业，他们没有与我说，钥匙交给谁了”。方龙回复：“放到那个门口了，门口下面不有一个”。2020年5月16日，张培于与方龙的短信通讯中陈述：“下午来找钥匙，从门下面缝，没有找到，你尽快把房租给我吧”。方龙回复：“好的，知道了”。其后，张培多次于短信通讯中向方龙主张房租，方龙回复知道了，但未予支付。俞林于庭审中陈述：其与张培于2015年签订过一份房屋租赁合同，但签订合同的具体日期记不清楚；其从未签订过5年的合同；其于2015年7月搬到所租房屋，2015年9月份到合肥小孩上学，房屋后续由方龙居住，东西也未搬走。原告张培于庭后向本院陈述：案涉租房合同主文内容系由其填好，被告俞林签字确认；俞林应该是在合同签订日期前后搬进案涉房屋；房屋钥匙还未返还，其也没有进去过。2021年3月22日，俞林提供说明一份，载明：本人俞林自2015年6月份从成业家园7栋101室搬至成业家园8栋204室。朱桂平在上述说明中签字确认。经本院向案外人朱桂平核实，朱桂平系成业家园小区物业客服，案涉房屋系由其为原被告双方联系租赁。朱桂平于电话通讯中向本院陈述：上述说明系由其本人签字确认；案涉租房合同系2015年张培与俞林签订，但签订案涉租房合同时其记不清楚合同是否有主文内容；成业家园房屋租赁期限一般为1-2年；俞林、方龙搬离案涉房屋时未正式告知物业，物业也未通知过张培。俞林另提交孟献宝的证明一份，证明其于2015年大约6月份从成业家园7栋101室搬家。 另查明：2018年2月4日、2019年2月2日，被告方龙分别通过微信转账和支付宝转账的方式向张培支付房租共计16000元。 上述事实，有《租房合同》、短信聊天记录、付款截图、物业说明等证据证实及双方当事人的陈述在卷为凭，予以认定。 本院认为，因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告张培与被告俞林签订《租房合同》属实，且张培已将案涉房屋交付给俞林承租使用，双方之间成立租赁合同关系。张培主张案涉合同于2016年5月签订，但俞林陈述租赁合同于2015年签订、其于2015年6月搬至租赁房屋，结合案外人朱桂平的说明和孟献宝的证明，本院对俞林的陈述予以采信。张培主张合同租赁期限为5年，但案涉租房合同的主文内容系由原告张培自己填写，俞林对合同租期不予认可，结合朱桂平的陈述，以及本小区住房租赁市场的通常做法，本院对案涉合同的租赁期限不能确定，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。承租人俞林将案涉房屋交由方龙继续租赁使用，未办理房屋交接或转租等手续；方龙入住案涉房屋，未签订新的租赁合同或对租赁内容进行明确约定，且方龙已向张培转账支付部分房租，张培亦承认是方龙实际居住并向方龙催要房租，故方龙作为案涉房屋的实际使用人，已概括承受了原租房合同的权利义务，享有占有使用案涉房屋的权利并负担给付房屋租金的义务。根据张培提交的短信通讯记录及当事人陈述，方龙于2020年4月21日告知张培房子不租了、其已搬离租赁房屋，且于4月26日告知张培钥匙放在房屋门口下面；张培于2020年4月25日前往物业并向方龙询问钥匙下落，且于2020年5月16日前往案涉租赁房屋处寻找钥匙未果，根据两人的聊天内容及行为表现，本院有理由相信张培已于2020年5月份知晓方龙不再租赁房屋并表示同意接受房屋钥匙，故可以认定为双方就解除租房合同已达成合意，案涉租房合同应于2020年5月份解除。对于案涉房租金额，原、被告于庭审中一致确认为500元/月，本院予以采纳。现被告举证证明的已支付房租为16000元，少于实际应付的2015年至2018年12月租金数额；因张培自认被告已支付房租至2018年底，故对张培主张自2019年1月起支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。因案涉租房合同于2020年5月份解除，方龙尚欠张培自2019年1月至2020年5月的房屋租金计8500元（17个月×500元/月），应及时给付。合同解除后，方龙负有返还租赁房屋的义务，但现有证据不能证明方龙已将房屋钥匙交还给张培或已办妥了房屋交接手续，故张培诉请返还房屋，本院予以支持。对于张培诉请的后续房租及房屋占有使用费，因方龙自行搬离并未与张培办妥腾房及交接手续，案涉房屋仍应视为由方龙实际占有使用，故方龙应支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。因房屋租赁合同是转移房屋使用权的合同，张培在明知方龙已搬离租赁房屋的情况下，理应采取适当措施减少房屋闲置时间，避免损失的扩大，故结合本案合同履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情确定房屋实际占用费按原租金标准，自租赁合同解除次月起至本案庭审当月，即按照每月500元的标准计算，自2020年6月1日起至2021年3月31日止的房屋占用费由原、被告双方各承担50%（10个月×500元/月×50%=2500元），后续房屋占用费由方龙承担至房屋实际返还之日止。对于张培主张房屋恢复原状的诉讼请求，并无事实与法律依据，本院不予支持。方龙于庭审中辩称，其从案涉房屋搬离已有两年半，当时系通过物业同意，但其未提供相关证据证明，且在搬离时也未与原告办妥交接手续，故本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告张培与被告俞林签订的《租房合同》； 二、被告方龙于本判决生效后十日内将滁州市成业家园8栋204室房产返还原告张培； 三、被告方龙于本判决生效后十日内给付原告张培房屋租金8500元、房屋占用费2500元及后续房屋占用费（自2021年4月1日起，按每月500元支付至房屋实际返还之日止）； 四、驳回原告张培的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费273元，减半收取计136.5元，由被告俞林、方龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  顾 陶 二〇二一年六月一日 法官助理  张双燕 书 记 员  许庆青 附相关法条： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。