河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1681民初507号原告：韩银兰，女，汉族，1976年3月12日生，住项城市。被告：项城市福德置业有限公司。住所地：项城市西大街路南（人民会堂二楼）。统一社会信用代码：91411681580317396G。法定代表人：黄东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张红，河南旅途律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯民朋，该公司员工。原告韩银兰与被告项城市福德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩银兰、被告项城市福德置业有限公司的委托诉讼代理人张红、冯民朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩银兰向本院提出诉讼请求：一、呈请依法判决确认原告与被告于2016年元月19日签订的两份商品房买卖合同（第A座1层040、041号房）合法有效。二、判决确认被告迟延并拒不交付合同约定商铺的行为违约，并判决被告支付原告违约金606528元（自2016年6月30日至2020年10月30日，按日万分之三计算；2020年10月30日以后的违约金算至被告实际交房之日止，按日万分之三计算。）三、判决被告继续履行合同，向原告交付合同约定的商铺（两间价值2576000元）并给原告办理不动产登记证。四、判决被告赔偿因违约给原告造成的律师费等损失。五、诉讼费用由被告承担。本案在庭审过程中，原告把第二项诉讼请求变更为：判决被告支付原告违约金606528元（以1296000元为基数，自2016年6月30日至2020年10月30日，按日万分之三计算）以及2020年10月30日以后的违约金（以1296000元为基数，从2020年10月31日计算至房屋实际交付之日止，按万分之三计算）。第三项诉讼请求变更为：判决被告继续履行合同，向原告交付商品房买卖合同约定的商铺（A座1层040、041号房）并协助原告办理不动产登记证。放弃第四项诉讼请求。事实与理由：被告开发项城市中心广场项目，并向社会公开出售商铺。2011年11月份，原告就按约交付给了被告部分房款，订购了第A座1层040号房、041号房。由于被告原因，直至2016年1月29日，被告才把之前给原告出具的手续收回，与原告补签了第A座1层040号房、041号房商品房买卖合同。合同明确约定：040号房、041号房建筑面积均为61.44平方米，每平方米20963.54元，040号房、041号房，房款均为1288000元。按照约定原告支付040号房、041号房房款共计1296000元（其中040号房房款648000元、041号房房款648000元），剩余房款办理银行按揭手续，由出卖人协助买受人到银行办理相关手续，由于买受人原因不能办理银行按揭手续的，买受人应当将剩余房款在5个工作日全额支付给出卖人；出卖人应当在2016年6月30日前交房并于交房后180日内给买受人办理权属证，逾期交房买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。……。原告与被告签订的商品房买卖合同特别约定:该物业不参予返租，独立经营使用。合同签订后，原告积极履行了合同约定的义务，被告给原告开具了收款凭证，可由于被告的原因和责任，银行按揭手续没有办好，又由于被告不认真负责、不积极履行合同，时建时停，导致迟延交房；被告把合同约定的商铺建好后，原告就积极向被告提出交付剩余的房款并要求被告交付商铺，可被告却蛮不讲理，向原告提出各种无理要求，原告拒绝了被告的无理要求后，被告竟然无理拒不交房。综上所述，原告认为被告故意违约拒不交付合同约定的商铺，其行为已严重侵害了原告的合法权益。据此，原告特依据《民事诉讼法》第一百一十九条及相关法律之规定，诉至贵院，呈请贵院依法做出公正判决。被告项城市福德置业有限公司辩称：一、原告要求答辩人支付逾期交房违约金的理由不能成立。1、原告与答辩人之间所签订的是《商品房买卖预售合同》，而不属于正规的商品房买卖合同，预售合同只是先期达成的有关商品房买卖的事宜，虽然双方在预售合同第八条约定了房屋交付时间是2016年6月30日，但是该条同时约定必须达到交付条件后才能进行交付，由于包括原告购买的商品房在内的整个项城市中心广场工程至今未验收合格，达不到将房屋交付给业主的条件。因此，按照该条约定达不到交付条件，故至今未将房屋交付给原告使用不能证明答辩人存在违约行为的事实。原告在诉状中要求答辩人继续履行合同，限期向原告交付约定房屋，在房屋验收合格，且在原告足额缴纳购房款或者办理银行按揭贷款手续后，答辩人可以将双方约定的房屋交付给原告，并在原告提供手续齐全的前提下，协助原告办理相关房产证件。2、虽然双方在签订的《商品房买卖预售合同》约定了交房期限和逾期交房的违约责任，但是由于答辩人公司原实际控股人朱建峰在建设项城市中心广场工程期间涉嫌犯罪，致使该工程停滞多年未建设，属于烂尾工程，项城市人民政府考虑到广大业主的利益，积极组织相关人员并筹措资金，才将此工程恢复建设，也因前期出现问题，现在该楼盘属于问题楼盘，与正常建设完工的楼盘是完全不同的。双方签订的《商品房买卖预售合同》第八条第二款约定了出卖人可据实予以延期的四种情形，其中第四种情形为“逾期竣工以后出现法定的或者约定的免责事由，出卖人也可以主张免责”，实际控股人涉及犯罪，致使正在建设的工程停滞，造成工程延期，无法在合同约定的时间将房屋交付业主使用，应该属于该条款约定的免责事由。因此，别说答辩人不存在违约行为，即使答辩人没有将涉案房屋在约定的时间交付给原告，因存在免责事由，答辩人也不应承担逾期交房的违约责任，即不应承担支付违约金的责任。3、双方签订《商品房买卖预售合同》的时间是2016年1月19日，在合同签订之日原告分别支付了两个商铺的首付款648000元，合同第六条约定了付款方式及期限，双方选择的是支付首付、办理银行按揭手续的方式支付购房款。在协议签订后，由于原告没有提供完整的办理银行按揭贷款手续的资料，致使银行按揭款手续无法办理，按照双方在合同中的约定，原告应该将除支付的首付外剩余的房款在5个工作曰内全额支付给答辩人，可是原告没有按照合同中该条款的约定支付相应的房款。按照合同第七条的约定，答辩人是有权解除合同的，但是考虑到原告作为业主的不容易，同意继续履行合同，但是原告应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向答辩人支付逾期应付款万分之二的违约金。4、原告应该按照现在测量的面积78.2平方米补足购房款。原告与答辩人之间签订的两个《商品房预售合同》第三条约定当时的房屋建筑面积均是61.44平方米。因系预售合同，且当时的测量只是房地产开发商自己测量的，在房屋建成后，经不动产管理中心指定的正规的房屋面积测量机构测量，原告所购买的涉案商铺每一间现在实际面积均是78.2平方米，比预售合同中记载的商铺建筑面积均增加了16.76平方米。本着公平原则，原告应该按照现在测量的每间商铺的面积78.2平方米补足购房款。原告如果不按照不动产管理中心测量的面积计算的全部的房价款支付给答辩人，将造成房屋产权证无法办理的后果。答辩人可以按照双方在预售合同中约定的61.44平方米的面积在工程验收合格后将商铺交付给原告，超出的面积则留置，但是因房屋实际测绘面积与合同不一致，造成房屋所有权证无法办理的后果则由原告自己承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，经本院组织质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月19日，原告韩银兰与被告项城市福德置业有限公司签订商品房买卖（预售）合同二份，约定：原告购买被告开发建设的广场大厦第A座1层040号商品房、广场大厦第A座1层041号商品房，用途均为商业，该二套商品房建筑面积均为61.44平方米，单价均为每平方米20963.54元，总价款均为1288000元，付款方式均为首付648000元，剩余房款办理银行按揭手续，由出卖人协助买受人到银行办理相关手续。该两套商品房交付期限均为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房,出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；逾期交房不超过90日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金。该两套商品房被告取得了商品房预售许可，证号为项房预售证第2014009号。合同签订后，原告于2016年1月29日支付了广场大厦第A座1层040号商品房购房首付款648000元，支付了广场大厦第A座1层041号商品房购房首付款648000元，被告向原告出具了两份收据。由于剩余购房款银行按揭手续双方未予成功办理，被告未向原告交付该两套商品房。为此，原告诉至法院。本院认为，本案双方争议的焦点是：原、被告之间的《商品房买卖合同》是否成立有效，案涉房屋是否符合交付条件，被告应否协助原告办理银行按揭贷款；被告是否构成违约，应否承担逾期交房的违约责任。关于“原、被告之间的《商品房买卖合同》是否成立有效，案涉房屋是否符合交付条件，被告应否协助原告办理银行按揭贷款。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格的，方可交付使用。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举行证明责任的当事人承担不利的后果”。原、被告签订的商品房买卖（预售）合同，是双方的真实意思表示，双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况、购买房屋位置、面积、价格、违约责任等均进行了约定，具备房屋买卖的实质要件，且房屋已经竣工。原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，依法应受法律保护。原告请求被告在工程竣工验收合格之日起30日内向原告交付房屋，并办理房屋产权证明，由于被告辩称案涉房屋虽已竣工，但未经验收合格，不符合交付条件；依据原、被告提交的证据均不能证明案涉房屋已经验收合格，对目前尚未取得房屋验收合格证明的房产，尚不能交付使用，也不能办理房屋产权登记，原告的该项请求，本院不予支持，原告可待条件成就后另行主张权利。关于办理房屋按揭贷款，由于银行按揭贷款是买受人与出卖人相互予以协助提供相关资料，由银行批准后才能予以成功办理，而原、被告均未提交证据证明剩余房款未予成功办理银行按揭的原因，双方签订的的房屋买卖合同中明确约定“剩余房款办理银行按揭手续，由出卖人协助买受人到银行办理相关手续”，作为出卖人的被告应当按照合同约定履行协助作为买受人的原告办理剩余购房款1280000元的银行按揭贷款手续。被告辩称工程未经竣工验收合格，不具备交付条件，未能如期办理贷款手续并非被告过错，被告在为原告办理按揭手续时，只是提供相应的协助义务，具体按揭贷款手续是否能够办理，应当由银行予以审核原告的基本信息和信誉。由于双方均未提交证据证明案涉房屋已经验收合格，尚不具备交付条件；双方均未提交证据证明剩余房款未予成功办理银行按揭的原因，依据合同约定被告应当协助原告办理银行按揭贷款手续。关于“被告是否构成违约，应否承担逾期交房的违约责任。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告签订房屋买卖合同后，均应当按照约定全面履行自己的义务。原告于合同签订当日按照约定向被告支付了购房首付款，如剩余房款银行按揭不能成功办理，愿意在房屋交付前支付剩余房款，原告履行了自己的义务。而双方合同约定的房屋交付日期为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房，但至今被告未向原告交付房屋。依据双方合同约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。由于被告未在双方约定的期限内按时向原告交付房房屋，构成了违约，应当承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金606528元（自2016年7月1日起至2020年10月31日，并续计算至实际交房之日止），理由正当，本院予以支持。被告辩称合同履行过程中，因客观情形发生了变化，且被告已经采取了相应的措施，通知了所有业主进行协商，推迟了交付房屋的时间，被告并未违约，不应承担违约责任。由于被告未提交证据证明合同履行过程中发生的客观情形属于双方合同约定的免责事项，也未提交证据证明与原告另行协商了交房时间，而双方明确约定的交房日期为2016年6月30日前，被告至今未予交房，由于其逾期交房构成了违约，应当承担违约责任。其该项辩称意见本院不予采纳。综上所述，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案虽立案时间在《中华人民共和国民法典》实施之后，但该纠纷发生在民法典实施之前，故应适用以前的法律法规。原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定向被告交付了购房首付款，并一致同意剩余购房款办理银行贷款，被告也应当按照约定向原告交付经验收合格的商品房，被告逾期交房，应当承担违约责任。依据双方提交的证据均不能证明案涉房屋已经取得验收合格证明，该房屋尚不能交付，原告可待条件成就后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、原告韩银兰与被告项城市福德置业有限公司于2016年元月19日签订的两份商品房买卖合同（第A座1层040、041号房）合法有效。二、被告项城市福德置业有限公司支付原告韩银兰逾期交房违约金606528元（2016年7月1日至2020年10月31日），并自2020年11月1日始至实际交房之日止，按已付购房款1296000元日万分之三向原告支付违约金，于本判决生效之日起10日内履行完毕。三、驳回原告韩银兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费27408元，由被告项城市福德置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  韩 伟人民陪审员  陈子灵人民陪审员  张 红二〇二一年六月二十三日书 记 员  谢潇辉