北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初4174号原告:刘希林，男，1969年8月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：辛雪松，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐翀霄，北京市隆安律师事务所律师。被告：张占峰，男，1975年4月16日出生，汉族，住河北省保定市安新县。委托诉讼代理人：王金贵，北京市中闻律师事务所律师。第三人：北京中润优鲜商贸有限公司，住所地北京市东城区东花市南里东区X号楼1层102部分及-1层-101至-106部分。法定代表人：郝文永，经理。委托诉讼代理人：王金贵，北京市中闻律师事务所律师。原告刘希林与被告张占峰、第三人北京中润优鲜商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，根据全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》以及北京市高级人民法院《关于在民事诉讼程序中扩大独任制适用范围的实施细则（试行）》的规定，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告刘希林的委托诉讼代理人辛雪松、徐翀霄，被告张占峰及其与第三人的委托诉讼代理人王金贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘希林向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年9月2日至2019年12月19日的租金1374952.4元；2、判令被告向原告支付滞纳金，以1150800元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年9月2日计算至实际给付之日，以224152.4元为基数，自2019年12月2日计算至实际给付之日；3、判令被告向原告支付违约金2301600元；4、判令被告向原告支付2019年物业费64981.488元。事实和理由：2017年8月4日，原、被告签订《商业租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区东花市南里东区X号楼首层部分及地下一层2874.27平方米房屋（以下简称涉案房屋）租予被告使用，租赁期限自2017年8月10日至2022年6月8日，并约定被告不得单方解除协议。如被告单方解除协议，需向原告支付拖欠租金、相关费用并按日万分之五的标准向原告支付逾期支付租金的滞纳金，同时需向原告支付相当于6个月租金的违约金。合同签订后，原告如约向被告交付标的物。被告交纳押金1096000元。2019年12月19日，原告到涉案房屋查看时，发现被告已搬离涉案场地，未予原告交接。被告至今尚欠2019年9月2日至2019年12月19日期间的租金未支付。为维护原告合法权益，故成此诉。被告张占峰辩称：原、被告之间并未建立租赁合同关系，涉案合同系被告接受拟共同出资设立公司的股东委托以拟设立公司法定代表人的身份与原告签署，签订合同的目的是为了登记注册公司，作为自然人被告并非涉案合同的签约主体和履约主体，不应承担合同责任。公司于2017年12月1日设立后实际利用涉案房屋开展经营活动的就是该公司北京中润优鲜商贸有限公司（以下简称中润优鲜公司），对此原告明知。原告系中润优鲜公司的股东，签约时提供的原告身份证复印件明确标注“只供办照”四个字，表明双方签署合同就是为了登记注册公司。原告起诉被告，系诉讼主体错误，应当驳回原告起诉。关于合同履行情况，2019年9月2日前的租金被告和中润优鲜公司均交纳过，未有拖欠。2019年9月2日后，因公司经营困难，被告从其个人账户分七笔向原告支付了租金22.5万元。原告所述交纳押金数额属实。2019年12月1日，原告向中润优鲜公司发送解除合同通知，要求中润优鲜公司三日内搬出，实际上中润优鲜公司在三日内就搬走了。被告认为合同解除时间为2019年12月1日。2020年1月25日，原告与中润优鲜公司、案外人赵哲军签订《债务转让协议》，将2019年12月20日前中润优鲜公司欠付原告的水电费、物业费进行结算，并将上述债务转让予赵哲军，故原告不应向被告主张物业费。另，即使被告存在违约行为，也不能多重适用违约金，而且合同约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。第三人中润优鲜公司述称：认可原告与第三人之间建立了租赁合同关系，涉案合同承租人是第三人，但第三人并不拖欠租金，不应承担原告追索租金的法律责任。第三人的公司章程明确约定公司法定代表人履行公司的日常经营管理职责，第三人虽未与原告签订书面合同，但原告是第三人的股东，双方对租赁事宜有口头约定。关于合同履行情况，合同签署后注册了中润优鲜公司，在涉案房屋从事经营活动，因第三人从设立开始就一直亏损，故至2019年9月确实出现迟延给付租金情况。因公司经营时一部分收入进入张占峰个人的银行账户，故租金大部分是从张占峰个人账户支付，2019年12月3日，第三人搬离涉案房屋。原告要求支付租金及违约金缺乏依据，不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于北京市东城区东花市南里东区X号楼首层部分及地下一层2874.27平方米房屋系原告向北京懋源恒泰商业资产管理有限责任公司承租，租赁期限自2017年6月10日至2022年6月9日。2017年8月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商业租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区东花市南里东区X号楼首层部分及地下一层2874.27平方米房屋租予被告使用。其中首层面积为378.68平方米，地下一层面积为2495.59平方米。租赁用途为商业。被告应在开业前确定所租房屋的品牌或商号，被告确定后应通知原告并不得随意更改。租赁期限自2017年8月10日至2022年6月8日，2017年8月10日至2017年9月17日为第一期免租期，2018年9月18日至2018年10月17日为第二期免租期。租金标准为地下日租金标准为3.6元/㎡/天（含物业费），年租金3279000元。首层日租金标准为8元/㎡/天（不含物业费，物业费14.3元/月/㎡），年租金1105000元。支付方式为押三付三（甲方不提供房租发票），第三年起每年递增5%。乙方应于本合同生效之日前15日支付自2017年9月18日至2017年12月17日的房屋租金109.6万元，此后应在每个租赁支付期的最后15日前支付下一支付期限的租金。物业费标准为地上14.3元/月/㎡。乙方应在合同生效日前支付自2017年8月18日至2018年3月17日的物业费37905.8元。此后应在每个支付期限最后15日前支付下一支付期限的物业费。保证金109.6万元。乙方应按合同约定及时支付租金及各项费用。逾期超过30日，甲方有权解除合同，保证金归甲方所有，并且乙方应赔偿甲方全部损失。除本合同约定乙方有权提前解除合同的情形外，乙方不得单方解除合同。乙方单方终止合同（乙方口头、书面通知甲方终止合同，乙方拖欠甲方租金等费用超过一个月视为乙方单方终止合同），乙方须补交应付租金、相关费用等，并承担逾期一日万分之五的违约金，同时乙方须向甲方支付6个月租金作为违约金。甲方作为出租方只提供与该房屋产权相关的手续。乙方自行向相关主管部门办理全部开业手续。乙方使用甲方房屋办理工商登记注册等手续用于商业经营，本协议终止后5日内乙方需提前注销该工商登记注册手续。合同落款甲方处由原告签字，乙方法定代表人处由被告签字。合同附件《基准租金水平表》对各期应付租金情况予以详细记载。合同履行期间，被告交纳了部分租金，因被告拖欠租金，原告于2019年12月1日发送解除合同通知书，主要内容为：中润优鲜商贸有限公司、法人张占峰：因你方拖欠租金构成违约，通知你方即日起三日内腾空室内物品。被告称其按照通知书的要求于三日内搬离，原告表示不知情，系在2019年12月19日到涉案房屋查看时发现被告已经搬走。庭审中，原告提交被告支付租金、物业费的全部银行流水，该流水显示被告交纳租金共计6484441元、押金1096000元、物业费8981元、违约金10000元。上述银行流水显示仅有两笔由中润优鲜公司支付，部分款项由案外人张顺心支付，大部分款项通过被告张占峰账户支付。被告另提供张占峰2019年9月29日至2019年11月23日期间的银行流水，表示因中润优鲜超市资金紧张，由张占峰在此期间支付租金22.5万元。原告表示认可收到上述款项，但系支付2019年9月2日之前拖欠的款项。被告为证明其主张，提交1、中润优鲜公司营业执照及工商登记信息、公司章程、股东身份证，显示中润优鲜公司于2017年12月1日成立，注册地址为北京市东城区东花市南里东区X号楼1层102部分及-1层-101至-106部分。2019年11月26日，该公司法定代表人及执行董事、经理进行了变更，变更前为被告张占峰。股东为6名自然人股东，包括原、被告。被告以此证明涉案房屋用于中润优鲜公司经营，被告系作为该公司法定代表人签订涉案合同，原告作为该公司股东对此明知。经质证，原告对其真实性认可，证明目的不予认可，原告表示其成为被告股东，是为了方便被告办理营业执照，原告并不实际参与公司管理。2、原告身份证复印件，其上书写有“只供办照”文字。被告以此证明签订涉案合同的目的系为了注册公司经营。经质证，原告对其真实性认可，证明目的不予认可。3、中润优鲜公司与案外人签订的供应商合同及购销合同，被告以此证明中润优鲜公司在涉案场地开展经营活动。经质证，原告对其真实性、证明目的均不予认可。5、证人丁某证言。丁某表示其曾在第三人处从事出纳工作，工作期间，从前任出纳王春晓处接管该项业务，同时接管了法定代表人张占峰名下用于公司结算的银行卡。证人未到庭，原告不予认可。另查，2020年1月25日，案外人赵哲军（甲方、新债务人）与原告（乙方、债权人）、中润优鲜公司（丙方、原债务人）签订《债务转让协议》，约定甲乙丙三方一致确认，截至2019年12月20日，丙方欠乙方共计112万元物业费、水电费。三方一致同意，丙方将上述全部债务转移给甲方，由甲方向乙方履行全部支付义务。协议生效后，乙方不再向丙方主张债权及其他权利，或追究相关责任。另，对于第三人设立时的公司选址问题，涉案合同承租方问题，被告及第三人表示股东之间应该有约定，但是没有书面约定，原告表示没有约定。对于由第三人承担涉案合同义务问题，当事人之间亦未有约定。经询，原告表示其仅向被告主张相关权利，不向第三人主张。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。原、被告签订《商业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应当遵照执行。被告及第三人所称涉案合同承租人系第三人中润优鲜公司一节，首先，签订涉案合同时，被告虽在承租人法定代表人一栏签字，但当时第三人尚未成立，被告亦未提交证据证明双方达成一致，由被告作为第三人的法定代表人代其签订合同，原告不予认可，被告应当承担不利后果。其次，从合同履行情况情况看，支付租金这一承租人主要义务大部分由被告履行，仅从第三人账户支付过两笔租金，被告以第三人实际占有使用场地主张第三人为承租人，缺乏依据，故被告及第三人的上述抗辩意见，本院不予采信。被告作为承租人应依约支付租金，根据已查明事实，被告仅支付了部分租金，且于租赁期内，已自行搬离涉案房屋，故涉案合同应予解除。被告虽称其于2019年12月3日搬离，但未提交证据予以佐证，本院不予采信，原告自认于2019年12月19日到涉案房屋查看时，被告已搬离，故涉案合同应于该日解除。合同解除前，被告欠付租金应予支付，根据相关证据，截至2019年9月2日，被告实际交纳的租金仍有不足，原告仅要求被告支付2019年9月2日至2019年12月19日期间租金的诉讼请求，本院予以支持。合同约定被告拖欠租金等费用超过一个月视为被告单方终止合同，被告须补交应付租金、相关费用等，并承担逾期一日万分之五的违约金，同时须向原告支付6个月租金作为违约金。原告主张的滞纳金实为被告逾期支付租金的违约金，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。鉴于涉案合同系因被告违约导致解除，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于被告提出合同约定的违约金标准过高，要求法院依法予以调整，故本院将综合考虑合同履行情况、被告违约行为、原告损失等因素，对违约金予以酌定。被告交纳的押金1096000元应予抵扣。另鉴于原告与第三人及案外人赵哲军签订了《债务转让协议》，将被告承租期间欠付原告的水电费、物业费进行结算，并将上述债务转让予赵哲军，故原告要求被告支付物业费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条之规定，判决如下:一、被告张占峰于本判决生效后七日内向原告刘希林支付2019年9月2日至2019年12月19日的租金1328700元（保证金1096000元予以抵扣，尚须支付232700元）；二、被告张占峰于本判决生效后七日内向原告刘希林支付滞纳金，以1328700元为基数，按照按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年12月2日计算至实际给付之日；三、被告张占峰于本判决生效后七日内向原告刘希林支付违约金826719元；四、驳回原告刘希林的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38856元，由原告刘希林负担27962元（已交纳），由被告张占峰负担10894元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二一年六月七日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟