江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终4360号上诉人（原审被告）：苏州福万家物业管理发展有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区淞北路45号5幢516室。法定代表人：吕中华，总经理。委托诉讼代理人：乔永华，该公司员工。委托诉讼代理人：金建辉，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康为公，男，1970年10月15日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人苏州福万家物业管理发展有限公司(以下简称福万家物业)因与被上诉人康为公物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初15058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。苏州福万家物业管理发展有限公司的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人康为公的诉讼请求,或者将本案发回重审。事实和理由：涉案房屋外墙渗水系地基自然沉降后导致墙体裂缝而引起,并非是我公司管理不当造成的,与我公司没有任何关系。根据《江苏省物业管理条例》的规定，保修期满后物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。我公司和涉案小区业委会签订的《昆山市中楠双水湾花园物业服务合同》第三条中也约定“物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）的维修、养护等事项由业主自行承担；业主、物业使用人要求乙方提供服务的，服务报酬由双方另行约定。”涉案房屋的保修期已经届满，且发生质量问题的部位属于被上诉人康为公专有，相关的维修义务应当由其自行承担。我公司在不应当承担维修义务的情况下，多次进行检查维修并支付几千元，且适当减免了康为公应当缴纳的物业费。原审法院判决我公司赔偿被上诉人康为公9000元，并承担鉴定费1010元缺乏依据，依法应当予以纠正。康为公辩称：涉案房屋发生漏水后我方多次向物业公司反映，物业公司推诿责给开发商后就走了，我方无奈数次投诉给12345市民热线，但是漏水问题始终没人管，最后不得已自己找人维修。发生漏水的部位不是楼顶，而是外墙大理石连接胶老化导致的。物业服务合同中约定有物业服务范围，包括但不限于楼顶、楼盖、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊、门厅等部位的维修养护和管理，都应当由物业公司负责。康为公向一审法院起诉请求：1.判令原审被告承担中楠双水湾4号楼东面和南面外墙防水堵漏施工费5000元；2.判令原审被告赔偿中楠双水湾4号楼一号商铺内墙进水导致墙面腐烂翻新费8520元。本案诉讼费、鉴定费由原审被告承担。原审法院经审理查明：康为公系昆山市周市镇中楠双水湾4号楼1室的业主，福万家物业为该小区提供物业服务。2019年1月左右，康为公发现涉案房屋外墙存在渗水情况，之后房屋内墙涂料开始脱落，越发严重。后康为公联系福万家物业维修未果，于2019年9月8月就涉案房屋漏水情况向12345市民热线投诉，后经昆山市柏庐城市管理办事处白塔社区居民委员会的协调，第二天福万家物业派相关工作人员对涉案房屋的外墙进行了打胶处理。但后期降雨，涉案房屋又出现渗水情况，康为公分别于2020年9月26日、2019年10月9日、2020年3月18日、2020年4月1日、2020年4月2日向12345市民热线进行投诉，福万家物业以外墙已经维修完毕，且康为公一直拖欠物业费，另涉案房屋渗水部分为专有部分等为由，未对涉案房屋外墙进行再次维修。之后，康为公自行委托昆山卓林绿化工程有限公司对外墙进行维修，花费维修费5000元。因外墙渗水导致内墙涂料脱落严重，康为公要求福万家物业赔偿内墙进水导致的损失，并提出鉴定申请。该案在诉调阶段，原审法院依法委托江苏徽商保险公估有限公司苏州分公司进行公估，该鉴定机构于2020年8月14日作出公估报告，认定中楠双水湾4号楼一号商铺内墙进水产生的损失为8520元。康为公因申请鉴定，花费鉴定费2020元。之后，康为公要求福万家物业支付外墙维修费用及内墙进水产生的损失等未果，遂引起本案纠纷。另查明：康为公于2013年7月5日取得涉案房屋的所有权，双方均确认涉案房屋外墙发生渗水时已过房屋质保期。审理期间，原审法院组织双方当事人于2020年11月25日前往涉案房屋进行现场查看，发现涉案房屋一楼、二楼特别是二楼内墙存在严重的涂料脱落情况。后原审法院前往白塔社区居民委员会了解相关情况，该居委会工作人员赵利滨确认福万家物业有前往涉案房屋维修过外墙一次，当时其也在场，有到涉案房屋二楼看过情况，当时的涂料脱落情况没有现在这么严重。原审法院认为：本案中，康为公系昆山市周市镇中楠双水湾4号楼1室的业主，福万家物业作为该小区的物业服务企业，应对涉案小区的楼盖、屋顶、外墙面、承重结构等房屋建筑共用部位进行维修、养护和管理，以保障各业主的正常使用。本案中，康为公房屋外墙存在渗水情况，经与福万家物业多次沟通，并通过12345市民热线投诉后，福万家物业于2019年9月为涉案房屋进行外墙维修。但后期降雨，涉案房屋又出现渗水情况，康为公多次通过12345市民热线投诉，福万家物业一直未为涉案房屋外墙进行再次维修。后康为公为了减少其损失，自行委托昆山卓林绿化工程有限公司对外墙进行维修，并花费维修费5000元，经鉴定涉案房屋因外墙渗水导致内墙涂料严重脱落产生损失8520元，对于上述损失福万家物业应承担相应责任。但本案中，考虑到康为公确实存在未及时缴纳物业费的情况，福万家物业也有为涉案房屋进行过维修，故原审法院酌定福万家物业赔偿康为公损失9000元。据此，依照《物业管理条例》第三十五条之规定，判决：苏州福万家物业管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿康为公损失9000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，减半收取88元，由康为公负担35元，由苏州福万家物业管理发展有限公司负担53元；鉴定费2020元，由康为公负担1010元，由苏州福万家物业管理发展有限公司负担1010元。其中，康为公预交的案件受理费53元，原审法院予以退还，苏州福万家物业管理发展有限公司应当负担的53元缴纳至原审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户账号：32250198643600000811163412，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，原审法院将依法强制执行。康为公直接交付第三方的鉴定费2020元，苏州福万家物业管理发展有限公司应负担的1010元直接支付给康为公。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人之间存在物业服务合同关系，上诉人福万家物业作为物业服务企业，应当按照约定对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。涉案房屋的外墙面存在较为严重的渗漏水问题，而外墙面属于房屋建筑的共用部位，根据物业服务合同约定应当由物业服务企业负责维修、养护和管理。上诉人福万家物业怠于履行其义务，给被上诉人康为公造成了财产损失，应当依法承担民事责任。福万家物业二审主张渗漏部位属于康为公的专有部分，相关财产损失与自己无关，并无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏州福万家物业管理发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 赵 东二〇二一年六月二十四日书记员 吕思宏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。