河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1381民初1929号原告：张秀瑞，男，汉族，1975年10月4日出生，住邓州市。原告：王银芝，女，汉族，1977年7月4日出生，住址同上，（系张秀瑞妻子）。委托诉讼代理人：郭崇阳，河南光法（南阳）律师事务所律师，执业证号14113201810075039。被告：杨成怀，男，汉族，1963年9月10日出生，住邓州市。被告：王鑫，男，汉族，1967年9月19日出生，住邓州市。被告：张一凡，女，汉族，1968年12月14日出生，住邓州市。第三人：张春云，女，汉族，1965年1月22日出生，住邓州市都司镇户张村户张43号，公民身份号码41293019650122652X。第三人：张小玉，男，汉族，1968年5月11日出生，住址同上。委托诉讼代理人：张春云，基本情况同上（系张小玉妻子，特别授权）。原告张秀瑞、王银芝诉被告杨成怀、王鑫、张一凡，第三人张春云、张小玉为案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张秀瑞及二原告共同的委托诉讼代理人郭崇阳，被告杨成怀、王鑫、张一凡，第三人张春云到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告张秀瑞、王银芝向本院提出诉讼请求：1、排除对位于邓州市新华东路南侧013号4幢107室单元房的执行措施；2、请求法院依法确认原告对涉案房产享有所有权；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月3日，其与第三人张春云、张小玉经协商签订房屋买卖协议，约定以17万元的价格购买第三人将其位于邓州市新华东路南侧013号4幢107室单元房。签订协议当日，其向第三人支付了10万元购房款，并于2019年12月30日支付了剩余的7万元购房款。买卖协议签订后，其便对该房屋装修入住至今。2021年1月21日，贵院出具（2020）豫1381执恢364号之一执行裁定书，查封了原告的房屋，后其提出书面执行异议申请被驳回。其认为在人民法院查封之前就与第三人张春云、张小玉签订了合法有效的房屋买卖协议且装修居住至今，并按照协议约定全额支付了房款，也并非原告原因导致未能过户，故提起诉讼，望判如所诉。原告张秀瑞、王银芝为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件、结婚证复印件，以证明原告的身份信息；2、被告王鑫、张一凡与第三人张小玉、张春云签订的房屋买卖协议、收据、第三人张春云邮政银行交易记录，以证明被告将房屋出售给第三人，第三人已支付房屋全款且实际控制该房产并对外出租；3、原告与第三人签订的房屋买卖协议、收据，以证明原告在法院查封该房产前已签订了合法有效的房屋买卖合同且已支付全额房款；4、国家电网邓州市供电公司出具的电费明细、电费缴费凭证5张、邓州市自来水有限公司出具的日报表、支付宝缴费记录5张、房屋照片6张、淘宝交易记录2份、无房证明两份，以证明在购买房屋后法院查封房屋一年多以前原告已实际装修并居住该房屋，水电费缴费账户户名均是原告本人，同时淘宝购物记录也将涉案房屋地址作为快递送达的地址；5、邓州市房产档案信息中心出具的住房审批表、邓州市人民法院【2021年1月21日出具的】（2020）豫1381执恢364号之一裁定书、（2021）豫1381执异18号裁定书，以证明涉案房产在早些年登记时并未登记身份证号码，原告多次前往该房产局档案查询，根本查询不到房屋有房产证，且本案执行依据是2017豫1381民初4321号民事判决书，本次是恢复执行，可见法院在之前的强制执行程序中未能查询到该房产有房屋登记手续，作为一般个人也根本不可能查出该情况，故原告不存在任何过错。被告杨成怀辩称，其并不了解原告诉称的情况，只是向被告王鑫、张一凡要账。被告杨成怀未向本院提交证据。被告王鑫辩称，其是后来才知道第三人张春云、张小玉与二原告买卖房子的事，其已将案涉房子卖给第三人，被告杨成怀查封的房子已不是自己的了，故同意二原告的诉讼请求。被告王鑫未向本院提交证据。被告张一凡辩称，案涉房屋系王鑫与其在房改期间所购且其已于2008年3月卖给第三人，2015年4月26日房款已付清；案涉房屋未办理过户的原因是没有房权证，也查不到产权信息。其认可原告的诉求。被告张一凡为证明其辩称事实，向本院提交如下证据：1、身份证复印件一份，证明本人身份信息；2、房屋买卖协议一份，证明其已将案涉房屋出售给第三人；3、房屋收款记录单一份，证明第三人支付房款的情况；4、中国建设银行对账单，证明第三人已经实际支付房款；5、离婚证、离婚协议书复印件各一份，证明其与被告王鑫已经离婚且财产分割情况；6、手机照片一张，是执行局工作人员发给王鑫的微信照片，证明案涉房产证上没有被告王鑫的身份证号，所以一直查不出来，房屋卖出之后没有办理过户不是买卖双方及第三人的过错。第三人张春云、张小玉辩称，涉案房产是其夫妻于2008年3月购买，总价款11万元，是分期付给被告王鑫、张一凡的，并于2015年4月份付清全部房款。因查不到房屋产权信息，未办成过户；2019年10月3日，涉案房屋已卖给了二原告还是因房管部门查不到产权登记信息，一直没有办理产权变更手续。2021年初，其听说法院执行局找到了产权登记证存根，案涉房产被法院查封，二原告找其不依，其也很为难。故其同意二原告的诉讼请求。第三人张春云、张小玉为证明其辩称事实，向本院提交如下证据：1、房屋买卖协议，以证明其是从被告王鑫、张一凡处购买的案涉房产；2、收据一张，以证明其已经支付房款；3、付房款记录一份，以证明其支付房款经过；4、房屋买卖协议，以证明其已将案涉房产出售给二原告；5、中国邮政储蓄银行交易明细单一份，以证明将案渉房产曾租给李娜，收其房租一年3500元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合其他证据予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：被告王鑫系中国建设银行股份有限公司邓州市支行（以下简称为邓州建行）的职工，其与被告张一凡原系夫妻关系，后于2016年10月24日在本市民政部门协议离婚。被告张一凡与第三人张春云系同胞姐妹关系，第三人张小玉、张春云与二原告之间或者二原告与被告王鑫、张一凡之间有无亲属或利害关系不详。案涉房屋位于本市××路（邓州建行家属院内）013号4幢4层1-007室，面积69.48平方米，是被告王鑫在职期间购买的单位房改房，属于其与被告张一凡夫妻关系存续期间的夫妻共同财产。王鑫、张一凡主张其二人于2008年3月份已将案涉房产卖于当事人张小玉、张春云，双方签订有《房屋买卖协议》，约定房款11万元，其中原欠借款15000作为首批房款冲抵，以后可分批付款。张一凡和张春云均提交个人记账单据，主张购房款11万元于2015年4月份已全部付清，但是双方经济往来中仅有2014年10月13日、2015年2月7日、2015年4月26日三笔付款是通过张小玉（当时在江苏省昆山市务工）尾号为2566的建设银行龙卡通账号转账至张一凡尾号为4029的建设银行龙卡信用卡账户，金额分别是21000元、10000元、12000元，其余房款的支付均无银行交易明细。当事人张春云当庭陈述其夫妇购房后基本没住，未对案涉房屋进行装修，曾将该房屋于2013年——2018年租赁给一个叫李娜的女子住了5年，李娜曾于2017年8月30日向其支付房租3500元，存在银行交易记录，但双方未签订租赁合同，现在也找不到该名女子了。被告王鑫、张一凡和第三人张春云均主张转让房屋后其共同到本市房管部门查找不到案涉房产的产权登记手续，不能办理过户。二原告主张2019年10月3日以17万元的价格从第三人张小玉、张春云处购买了案涉房产，以现金形式分两次支付了全部购房款，并进行简单装修，于2020年2月份入住案涉房产，将用电户名、用水户名变更为张秀瑞并开始缴纳水电费。据电费票据和支付宝缴费凭证显示，张秀瑞于2020年3月份开始以本人名义缴纳电费、水费；案涉房屋在2019年9月份之前，持续存在用电消耗，在2019年10月、11月、12月至2020年1月期间，未产生用电消耗，有无用水消耗不详。案涉房屋登记在被告王鑫名下，房权证号为32××81，于2021年1月21日被本院执行局查封；原告张秀瑞向本院提出执行异议，被本院以（2021）豫1381执异18号民事裁定书裁定驳回执行异议。2021年3月11日，二原告诉至本院。另查明：二原告张秀瑞、王银芝在本市无房屋产权记录。本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。根据《异议复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，二原告对于上述四点负有举证责任。结合二原告诉求，本案需要审查三项内容，其一是案渉房屋买卖是否真实？二原告是否基于购买案涉房屋并合法入住？其二，二原告对案涉房屋是否享有所有权？其三，本案能否排除执行？分析如下：一、案渉房屋买卖是否真实以及二原告是否基于购买案涉房屋并合法入住的问题。首先，根据二原告、被告王鑫、张一凡和第三人夫妇陈述，案涉房屋发生过两次转让交易，第一次转让发生在王鑫、张一凡和其姐姐张春云、姐夫张小玉之间，既有抵债1.5万元，也有9.5万元付款，但是购房一方的付款时间长达七八年，而王鑫多次向他人付息举债却未催促第三人尽快付清购房款，不符合常理；张小玉在外地务工，却仅有三笔支付购房款的银行转账交易记录，大部分购房款的发生不能得到证实，而且两家系亲戚，存在经济往来的可能很多，上述三笔转款是否系支付购房款也不能确定；其次，第二次房屋转让发生在三原告与第三人夫妇之间，虽然两家有无利害关系不明，但是买卖房产涉及购房款17万元，交易金额不小，全部以现金支付不合常理，而且原告张秀瑞主张其将现金存放在家中用已支付购房款却未能提供其资金来源等有效证据，举证不力；第三，据原告张秀瑞陈述，其购房后自己对案涉房屋进行了简单装修，从日常生活经验可知，无论是重新排电线、贴瓷砖或是其他装修项目，均会产生用电消耗，但是原告自2020年3月份才开始缴纳电费，也说明案涉房屋在2019年10月份至2020年2月份期间未产生用电消耗，这一点与原告张秀瑞的陈述相冲突。从日常生活经验同样可知，居住使用租赁房屋也会产生水电消耗，仅凭更换电表、水表用户名和短期内交纳水电费、淘宝购物等记录并不能排除二原告租赁房屋的可能。故对上述两次房屋交易尤其是第二次交易的真实性，本院不予认定；则对于二原告是否基于购买案涉房屋并合法入住，本案也不能认定。二、二原告对案涉房屋是否所有权的问题。案涉房屋的两次转让，房屋买卖合同的双方均未到房产管理部门办理房屋产权过户登记，该房屋的产权仍在被告王鑫名下，这一事实清楚。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，则案涉房屋的所有权未发生转移。三、本案能否排除执行的问题。案涉房产至今仍登记在被告王鑫名下属实，虽然被告王鑫、张一凡及第三人张春云均辩称房屋转让后未办理过户手续是因为房产登记部门查不到房屋产权登记信息所致，但是该辩称理由不符合常理。首先，被告王鑫系建行职工，对于本单位房改房能否办理房权证以及同一批购房职工有无办理产权证的情况属于知道或应当知道，张一凡与其曾系夫妻关系，二人也在案涉房屋居住过，对上述情况理应知情，现二人借口因查找不到产权登记信息无法过户不符合常理。其次，如果房屋转让虚假，自然不存在房屋过户问题。第三，即使房屋转让属实，第三人夫妇和二原告作为购房人在未见到案涉房产有无产权登记手续的情况下即付款购房而且未要求出售一方及时配合办理过户，对于房屋未能办理过户在主观上有一定的过错，不符合《异议复议规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要求。故上述当事人的辩称理由不能成立，本院不予采信。综上，案涉房屋转让的真实性存疑，二原告是否全额支付购房款和基于购房合法入住案涉房屋也不能认定，二原告对于房屋未过户存在过错，不符合《异议复议规定》第二十八条的规定，不能排除执行。故二原告诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持；被告杨成怀辩称理由正当，本院予以支持；被告王鑫、张一凡、第三人张春云、张小玉的辩称理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张秀瑞、王银芝的诉讼请求。案件受理费3700元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  陈金玲审判员  王 嗅审判员  赵玉涛二〇二一年六月二十二日法官助理孙占文书记员丁光鸿