广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0312民初1938号 原告：李某，男。 委托诉讼代理人:王雪昭，广西钧亚律师事务所律师。 被告：桂林某健康养老产业投资有限公司。 法定代表人：黄某浪，职务：总经理。 委托诉讼代理人：黄少宏，广西起航律师事务所律师。 原告李某与被告桂林某健康养老产业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，适用简易程序，由审判员石剑独任审理，于2021年4月25日进行了公开开庭审理。书记员谢翠花担任记录。原告李某的委托代理人王雪昭、被告桂林某健康养老产业投资有限公司的委托诉讼代理人黄少宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某的诉讼请求：1、被告立即办结信和•山水美庐36B栋3单元5层01号房该商品房所有权初始登记、房屋转移登记手续；2、被告向原告支付逾期办证违约金，以347616元为基数，自2018年4月25日起至实际办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日（每日为34.76元）向原告支付万分之一的违约金（暂计至2021年1月25日为990天，违约金为34412.4元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（简称“《买卖合同》”）（合同编号为00056），约定原告购买位于桂林市。《买卖合同》第十五条约定了关于房屋产权登记的相关事项“二、初始登记、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年4月25日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。（三）双方同意按照下列第2种方式办理房屋转移登记：2.买受人同意由买卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。”。《买卖合同》签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告于2015年12月23日向原告出具了销售不动产统一发票（发票号码为00372739）。根据《买卖合同》的约定，被告应当于2018年4月25日前将办理产权登记所需要的材料提交产权登记机关。但是，时至今日，被告仍然没有为原告办结该商品房的所有权初始登记手续，己经远远超过约定日期，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《买卖合同》第十五条第二款第（二）项第2(2)点的约定，被告应当向原告承担逾期办证的违约责任。为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼。 被告桂林某健康养老产业投资有限公司辩称：按照双方签订的商品房买卖合同约定逾期60天内按照已付房价款的千分之一支付违约金，超过60天后按照每日万分之一支付违约金，故原告李某的诉讼请求与事实不符。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告桂林某健康养老产业投资有限公司对原告李某提交的证据均无异议，故本院予以确认，并在卷佐证。被告桂林某健康养老产业投资有限公司未向法庭举证。 经审理查明，2015年12月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：第一条，项目建设依据……。第二条，商品房销售依据……。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：36B幢3单元5层01号房。该商品房的用途为住宅，建筑面积共74.84平方米，其中，套内建筑面积58.97平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积15.87平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明详见附件二）。最终数据以开发报建数据为准。第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米5894.79元，总价款347616元……。第五条，面积确认及面积差异处理……。第六条，付款方式及期限……。第七条，买受人逾期付款的违约责任……。第八条，交付期限。出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格。（是指经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五方验收合格）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、异常社会现象或政府及有关部门行为（如中考、高考等）造成施工中止的（政府及有关部门出台的公告、有关文件等依据）。3、连续停电、停水或内涝四小时以上的计一天，以施工记录和监理日记为准；4、工程施工期间如遇雨天，雨天天数以桂林气象局提供的雨天和监理日记记录的雨天为准（含大、中、小雨）。5、……。6、……。7、双方商定交付期限为预定交付时间加上因上述原因造成的施工期顺延时间为本合同商品房最终交付期限。由于以上原因造成的交房顺延不视作甲方违约。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期处理，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条，规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品结构形式、户型、空间尺寸、朝向；…….在不影响买受人所购房屋质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对楼房外立面、园艺、绿化、构筑物等原规划设计方案作出细部调整，可不通知买受人。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当电话或在《桂林晚报》上通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：房屋交付以《桂林晚报》登报通知为准，办理房屋交接手续期限的届满之日视为买受人接收该商品房，该日视为出卖人已向买受人实际交付之日；与该商品房有关的权利、义务、风险、责任自该日起转移至买受人，该商品房所发生的相关费用（包括但不限于物业服务费）自次日起计收并向买受人承担，并开始计算该商品房的保修期。第十二条，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷……。第十三条，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任……。第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……。第十五条，房屋产权登记。……（一）出卖人承诺于2018年4月25日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起60日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）双方同意按照下列第2种方式办理房屋转移登记：1、双方共同向房屋登记机构申请办理房屋转移登记。2、买受人同意由出卖人指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。第十六条，保修责任……。第十七条，共有权益的认定……。第十八条……。第十九条……。第二十条……。第二十一条,本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十二条……。第二十三条……。第二十四条……。出卖人：桂林某健康养老产业投资有限公司（加盖合同专用章），买受人：李某（签名捺印），2015年12月22日。合同签订后，原告向被告交纳347616元房款，产权证代办费1000元。 另查明，36B栋楼未能办理初始登记（大证）。2018年6月，信和信·桂林智慧健康旅游产业园36栋、37栋、38栋、41栋、43栋、44栋的部分业主向被告申请《关于桂林智慧健康旅游产业园山水美庐31#-44#不在园区内建设车位的请求》：据我们了解山水美庐31#-44#组团，已经批准的组团规划图中有70多个露天车位。开发商正在开工建设这些车位。山水美庐31#-44#属于养生养老社区，老年人和儿童人数比较多，如果在组团园林绿地中建设这些车位，必然有较多车辆来来往往，对老人和小孩安全带来隐患。因此，我们请求：1、不在组团中心区建设露天车位。2、如果必须在组团中建设露天车位，请调整规划，将车位安排在组团周边。3、要求开发商负责向临桂区建设局申报，申办调整车位的规划手续。2018年6月6日，被告向桂林市临桂区住房和城乡建设局申请：已批准的信和信·桂林智慧健康旅游产业园31#-44#楼、131#-153#楼修建性详细规划总平图，定位为人车混流组团，组团中心规划有77个地面停车位。因该社区属于健康和养老社区，老人和小孩多，业主纷纷要求组团应该做到人车分流，将拟建地面车位移出组团中心区，安排至组团周边建设，以更好地保护老人和小孩活动中的安全以及业主有更舒适的环境。考虑到该组团是整个桂林智慧健康旅游产业园的一部分，其周边亦可以安排地面车位建设，特申请取消组团中心区室外地面停车位77辆；移至已建31B-44B#楼组团用地北侧道路位置。拟增设的路边地面车位数，与规划要求的总车位数量保持不变。现向贵局申请调整此规划总平图。桂林市临桂区住房和城乡建设局于2018年7月10日在桂林日报上刊登“公示”：桂林某健康养老产业投资有限公司拟调整的信和信·桂林智慧健康旅游产业园31#-44#、131＃-153＃楼总平面图已经我局规划业务会审查格局《广西壮族自治区实施办法》要求，现将该规划予以公示，公开征求相关利害关系人的意见。该项目位于，其他详细情况请到桂林市临桂区住房和城乡建设局咨询。申请人和规划地段内利害关系人如果对该规划有异议，请以书面形式将具体意见（署真实姓名和有效联系方式）于公示期内送达桂林市临桂区住房和城乡建设局（联系电话：0773-55××××6）.公示期，自公示刊登日起，至顺延满30日止。公示网站：××（详见临桂住建-公告公示栏），桂林市临桂区住房和城乡建设局，2018年7月10日。2018年8月13日，31＃-44＃楼、131＃-153＃楼的部分业主向桂林市临桂区住房和城乡建设局投诉，认为“被告变更规划，未经任何业主知情和同意”，请求桂林市临桂区住房和城乡建设局取消被告对31＃-44＃楼、131＃-153＃楼总平面图的规划变更申请。被告未经相关部门批准，开始施工建设。2020年3月13日，桂林市临桂区自然资源局向被告发出《关于信和信·国际智慧健康旅游产业园项目停工整改的通知》：经查，你公司开发建设的信和信·桂林国际智慧健康旅游产业园项目颐养阁居住组团未按照经依法批准审定的信和信·桂林国际智慧健康旅游产业园31＃-44＃、131＃-153＃修建性详细规划总平面图进行建设，存在擅自取消和改变消防车道位置、改变绿地位置和未按规划总平图配建停车位的问题，现责令你公司在建建设工程项目全部停止施工，并对上述存在进行整改。2020年3月15日，被告向颐养阁业主：……当前，颐养阁小区还面临着如何尽快办理房产证的问题。大中华养生谷养心阁（一组团）已顺利领到了房产证。颐养阁办证是具备办证基础的。目前主要的问题是，经政府审批颐养阁的建设规划图上，除了由地下车库以外，地面上还规划有70多个车位。作为开发商的我们，一直不希望在小区中心区施工建设这批车位。这一点是与广大业主们的意见是一致的。开发商与业主们有着共同的认识。为此，我们向临桂区政府、建设局申请将这批车位移往小区东侧的山边建设，临桂区建设局规划审批会上也同意了这一申请，公示后即可执行。由于众所周知的原因，这一规划胎死腹中。如今，颐养阁的小区面临着这样的难题，要办房产证，必须按已批准的规划执行，就应该建设这70多个车位。如果不建这70多个车位，就意味着无法办证。面对这一状况，我们希望与业主携手，共同面对这一难题，共同想出解决问题的办法。但无论怎样，小区都要实现人车分流，让业主有一个良好的环境……。2020年3月16日，信和信·山水美庐小区31＃-44＃业主向桂林市临桂区人民政府投诉，认为：被告多次在业主不知情的情况下私自改变小区规划，破坏已经建成的小区绿化，就建露天车位，导致小区未能完成规划验收，业主至今未领取属于自己的不动产权证。2020年5月20日，桂林市临桂区自然资源局作出《建设工程竣工规划条件核实整改意见通知单》：……根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《广西壮族自治区实施办法》第四十六条的约定，经我局现场规划条件核实，且与出具的测绘报告内容进行对比后，认为：你（单位）在桂林市临桂区项目，未按照建字第450322201300018号、450322201600196号《建设工程规划许可证》及其附件、附图和经审批的总平面图的要求进行建设，存在以下问题：1、擅自取消和改变消防车道位位置及回车场。2、改变绿地位置。3、未按规划总平图配建停车位。现请你（单位）严格对照建字第450322201300018号、450322201600196号《建设工程规划许可证》及其附件、附图和经审批的总平面图的要求进行整改并说明。整改完毕，再向我局申请规划条件核实。 2020年6月18日，桂林市临桂区自然资源局对被告拟调整信和信·桂林国际智慧健康产业园31#-44#楼、131#-153#楼修建性详细规划总平面图予以公示，公开征求利害关系的意见（2020年6月18日在小区内张贴，2020年6月19日在桂林日报公示）。 再查明，根据中共桂林市临桂区委员会、桂林市临桂区人民政府《关于印发的通知》（临委[2019]4号）和中共桂林市临桂区委办公室、桂林市临桂区人民政府办公室《关于印发的通知》（办发[2019]61号）文件精神，2019年9月1日桂林市临桂区住房和城乡建设局的城乡规划管理职能正式划转至桂林市临桂区自然资源局。 本院认为，原告与被告桂林某健康养老产业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同没有违反法律的规定，是合法有效的合同，依法受法律保护，双方当事人应恪守各自约定的义务。 原告诉请被告支付原告自2018年4月25日起至实际办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日（每日为34.76元）向原告支付万分之一的违约金（暂计至2021年1月25日为990天，违约金为34412.4元）的问题。被告认为：原告诉请的事实我们认可，没有办证的原因是因为规划问题，且原告的违约金计算方式应为60天内按照已付房价款的千分之一计算，违约金金额为201元；超过60天按照已付房价款每日万分之一计算。本院认为，原、被告签订的合同第十五条约定，房屋产权登记。……（一）出卖人承诺于2018年4月25日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起60日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告虽向相关部门申请规划调整，但未经批准就擅自违规施工，被桂林市临桂区自然资源局通知：停工整改，是造成涉案临桂信和信·山水美庐36B栋楼未能进行初始登记（办理大证）的主要原因，被告应承担违约责任。故原告诉请2018年4月26日-2018年8月24日期间逾期办证违约金为：201.18元[(347616元*1‰）60天内（2018年4月26日-2018年8月24日）]；2018年8月25日-2021年4月30日期间办证违约金为：34031.60元（347616元*1%00*979天）。至于原告诉请逾期办证违约金从2021年5月1日起至办理好临桂信和信·山水美庐36B栋楼初始登记（大证）止的请求，原告可另行起诉为妥。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林某健康养老产业投资有限公司支付逾期办证违约金34232.79元给原告李某； 二、驳回原告李某其他诉讼请求。 义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费660元，减半收取330元，由原告李某负担109元，被告桂林某健康养老产业投资有限公司负担221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费660元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 石 剑 二〇二一年六月十五日 书记员 谢翠花