湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6276号上诉人（原审原告）：胡兰，女，1978年8月28日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：刘大，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙辰龙房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦1613房。法定代表人：赵鑫，总经理。委托诉讼代理人：岳昊，男，1988年3月7日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，该公司员工。被上诉人（原审被告）：长沙中房科瑞网络科技有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道桐梓坡西路138号长房时代城20栋1901、1903、1904、1905房。法定代表人：周铁军，执行董事。委托诉讼代理人：胡小博，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹杰，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人胡兰和被上诉人长沙中房科瑞网络科技有限公司（以下简称中房公司）、长沙辰龙房地产开发有限责任公司（以下简称辰龙公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初8128号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡兰提出上诉请求：1.撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0103民初8128号民事判决书。改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审。2.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由;一、一审判决查明事实不清，证据不足。1、一审仅以《签约缴款单》上的标准总价与实际成交价格存在差距就认定被上诉人为上诉人提供了销售服务让上诉人享受到了购房折扣，明显证据不足。《签约缴款单》所列名的标准单价17979元系虚构单价。首先，根据《商品房销售明码标价规定》第六条和第八条规定，被上诉人应当在销售中心的醒目位置公布标价。其次，被上诉人公司内部销售群聊天记录载明君合天玺公寓目前对外报价带租约1.6万元，不带租约1.5万元。房屋销售网站（搜房网）载明房屋销售价款为一万三千元。综上，被上诉人虚抬房屋单价再打折的价格欺诈行为并没有享受团购优惠。2、被上诉人对其收取的4万元费用性质前后并未明确性质，认筹金、团购费并未讲明。一审法院径直认定该行为系销售服务，缺乏事实依据。事实上，中房科瑞公司系开发商辰龙公司的销售代理机构，类似于售房部的角色。中房科瑞公司的行为系对开发商销售义务的旅行，不构成独立的服务内容。3、如果认定中房科瑞公司提供了销售服务，则运营酒店跑路是否属于违约一审也并未查明。二、一审判决适用法律错误。被上诉人房价之外另收4万元属于变相涨价，规避了政府调控房价的公共政策，损害了社会公共利益不应受法律保护。1、《包销协议》约定中房科瑞公司的销售费用由其自行向客户收取，该行为系有意规避购房网签制度对商品房价格的限制，应当认定无效。2、本案并未做到类案同判。3、本案采用的引进酒店高额返租的销售模式，在酒店经营不久就直接跑路的情况下可能涉嫌欺诈等刑事犯罪，销售人员通过控制房源来索取团购费的行为涉嫌非国家工作人员受贿罪，希望中级法院能够及对案件事实进行审查。被上诉人中房科瑞公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.上诉人提出的商品房销售只能以备案合同价格为准、其他价格约束力和证据效力、营销过程中所有所谓优惠都应当纳入最终备案合同价格内的观点与事实不符，并且没有法律依据。2.上诉人提出中房公司从房地产公司和购房者处收取了两次费用损害了当事人的利益，完全是无稽之谈。3.上诉人接受中房公司提供的服务并支付了相应对价、取得收据，双方已经形成事实合同关系且履行完毕，上诉人要求返还有违诚实信用原则。4.涉案交易过程中两被上诉人没有恶意串通行为，没有损害上诉人的任何利益，三方都是自愿真实产生的交易。5.商品房买卖过程中，中房公司为上诉人提供了各项服务，并且上诉人也知道房价的构成，中房公司是商品房的包销主体收费，当时和上诉人讲清楚是分别缴纳，且在价格上没有对上诉人增加购房负担，价格明显低于市场价。6.中房公司是包销主体，有权独家对外销售，且前期投入巨大，上诉人也享受了价格优惠幅度，自愿刷卡缴纳了相关费用，是公平合理的交易行为，中房公司没有违反相关法律规定。7.不同的业主在2018年的时候，要么是付了首付款后申请贷款，要么是全部支付了购房款，但却在时隔近两年的时间才提起诉讼，中房公司认为是有意为之并且是恶意诉讼，严重损害了中房公司的合法权益，并且造成司法资源浪费，法律不应支持这种不及时行使权力的懒惰者。被上诉人辰龙公司答辩称：1.辰龙公司与上诉人之间仅存在商品房买卖合同关系，针对该商品房买卖行为，辰龙公司已经交付了房屋，且严格按照商品房买卖合同收取了商品房相应价款，并无任何合同外收费、加价的行为，故在本商品房买卖合同中，辰龙公司依法履行完毕。2.辰龙公司与中房公司之间系包销行为，实际上中房公司做的居间销售行为，中房公司以自身名义向业主提供了购房优惠，并且以自身名义向业主开具了收据，所以上诉人称中房公司是开发商的代理人与事实不符，因为整个销售过程都是以中房公司名义进行。3.针对上诉人提出的相应房地产市场的政策、收费问题，上诉人购买的公寓不属于长沙市住宅管理办法的规范范围，根据长沙市住建委信息公开的答复，公寓不一定严格按照备案价格销售，可以在备案价格以上销售，并不违反市场管理办法的行政法规，辰龙公司和中房公司给予业主的优惠有政策基础。4.至于分销是否符合规范，辰龙公司与中房公司之间的双方关系，与业主并没有直接关系。5.上诉人提及的包括租金问题、代租、销售问题，都是租约，该问题不属于本案的审理范围，都是业主与酒店方直接签的租赁协议，与辰龙公司无关，故一审判决中辰龙公司不承担相应连带责任与事实相符。胡兰向一审法院提出诉讼请求：1.判令被上诉人退还购房合同之价外款项40000元；2.判令被上诉人赔偿损失10000元；3.本案诉讼费用由中房科瑞公司和辰龙公司承担。一审法院认定事实：2017年11月24日，辰龙公司与中房科瑞公司签订《君合天玺公寓包销协议书》，约定中房科瑞公司包销辰龙公司开发的君合天玺1号楼商品房项目，包销期限为2017年12月18日至2018年7月15日，包销基价为12700元每平方米，高于包销基价的部分房款属于中房科瑞公司的收入，该部分款项中房科瑞公司有权直接向客户收取，产生的纠纷自行解决，与辰龙公司无关，销售中存在违规违法行为，由中房科瑞公司自行承担法律责任。2018年6月6日、2018年6月7日，胡兰分别支付14000元、6000元，共计20000元，辰龙公司为此出具两张收据，分别载明今收到胡兰交来君合天玺1栋2305号购房定金14000元、6000元。2018年6月25日，中房科瑞公司向胡兰出具《君合天玺签约缴款单》，主要内容为，胡兰购买1-2305房，建筑面积38.72平方米，标准单价17979元每平方米，标准总价696148元，成交单价14284.66元每平方米，成交总价553102元，按揭方式支付，首付款283102元，2018年6月6日支付定金2万元，2018年6月28日支付180000元，本次应缴款合计180000元。胡兰及中房科瑞公司工作人员在该缴款单署名。2018年8月17日，胡兰与辰龙公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定胡兰购买辰龙公司开发的君合天玺苑1栋2305房，规划用途为办公，建筑面积38.72平方米，单价14284.66元每平方米，总价款553102元，首付款283102元于2018年8月16日付清，余款申请按揭。2018年6月25日、2018年8月16日，胡兰共计支付购房款263102元及办证等费用1300元，辰龙公司分别出具收据；支付4万元，中房科瑞公司出具收据，载明今收到胡兰君合天玺1-2305号房4万元。另查明，一、涉案房屋为商业公寓；二、中房科瑞公司陈述，销售过程中，其开展了付3.6万元享受6.6万元购房款、付4万元享受8万元、付7万元享受12万元的优惠政策，向购房者进行了宣传，告知其该3.6万元、4万元、7万元不包含在商品房买卖合同的总房价中，并提交一份2018年4月20日公司内部销售群微信聊天记录为证。微信聊天记录主要内容为，君合天玺公寓目前对外报价带租约1.6万元，不带租约1.5万元每平方米，折扣体系：不返租产品交4万抵8万，按揭99折，一次性98折，5天内按时签约99折；返租交7万抵12万，按揭99折，一次性98折，5天内按时签约99折。对该证据，一审法院结合案情后再予以认定；三、君合天玺项目，有少部分购房者在缴纳定金时，与中房科瑞公司签订《君合天玺公寓认筹协议书》，约定其已知悉中房科瑞公司是涉案项目的销售代理商，须支付认筹诚意金3.6万元、4万元、7万元，用于保留意向房源，在项目开盘选房日成功购买公寓时，凭缴款收据和《公寓认筹协议书》可抵扣同等面值购房款6.6万元、8万元、12万元。一审法院认为，胡兰与辰龙公司之间系商品房买卖合同关系。胡兰与中房科瑞公司未签订书面合同，但从本案履行过程来看，双方形成了事实上的合同关系，均应依约履行。一、综合《君合天玺公寓包销协议书》、《君合天玺公寓认筹协议书》、《君合天玺签约缴款单》、支付涉案款项的收据等证据，可以认定中房科瑞公司系君合天玺的分销人，其为胡兰提供了销售服务。二、购房者在向开发商购买房屋签订商品房买卖合同后，需支付购房款（首付款）、办证等费用。本案中，商品房买卖合同及《君合天玺签约缴款单》明确了当日应支付的购房款、办证等费用的金额。但胡兰在支付前述购房款、办证等费用的同时，另行支付了4万元，该4万元的收据上收款单位为中房科瑞公司而非辰龙公司，即收款单位明显异于购房款。从常理可以推定，胡兰应当知晓该4万元系向中房科瑞公司支付的服务费而非购房款。三、中房科瑞公司为胡兰提供了销售服务，胡兰支付服务费后，胡兰以实际成交价格553102元购买了标价696148元的涉案房屋，优惠政策可抵扣房价款金额与实际成交总房价之和低于前述标价，中房科瑞公司辩称胡兰支付认筹金后已享受购房优惠，一审法院予以采信。综上，胡兰与中房科瑞公司的合同关系未违反法律、行政法规强制性规定，亦未违反国家关于住房销售价格的调控政策，双方均应依约履行。对胡兰诉请中房科瑞公司和辰龙公司退还4万元及赔偿损失1万元的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回胡兰的全部诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由胡兰负担。二审期间，上诉人胡兰围绕上诉请求提交证据如下：1、行政处罚决定书-长天市监罚字[2021]5号、6号，拟证明中房公司、辰龙公司以高额返租为卖点，违反国家有关规定变相售后包租方式，销售未竣工商品房。酒店返租作为重要的房屋销售条件是吸引上诉人购房的主要因素。2、广告实图，拟证明中房公司、辰龙公司对投资收益做了明确承诺。3、销售人员承诺书。拟证明酒店返租是被上诉人明确承诺的。4、委托经营管理协议，拟证明在广告指引下业主与被上诉人指定的酒店运营商签订委托经营协议，租金、期限与广告宣传一致。5、物业公告，6、运营酒店告知函，拟共同证明上诉人宣传的酒店已违约跑路。7、酒店运营方之前其他项目的违约证据，拟证明被上诉人选择酒店运营合作方时存在重大偏差，应当承担不能履行广告承诺并承担违约后果的责任。8、一房一价表，9、一房一价表与实际网签购房合同成交价格比。拟证明上诉人并未享受到相对于返租模式的优惠。被上诉人伪造虚假的售房价格制造优惠假象，存在价格欺诈的行为。10、君合天玺业主维权沟通会会议纪要（2020-3-9），拟证明被上诉人即便面对街道、区政府等部门专题协调处置，仍然互相推诿没有解决问题的态度和诚意，不愿承担合同责任。11、认购协议书的照片打印件，拟证明认购协议已经确认了房屋的价格，最终协议房屋成交价格与认购协议上的价格一致，多交的四万元系案外款。中房公司、辰龙公司发表质证意见均认为，对证据的真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的有异议；对证据2、证据3的三性均有异议；对证据4的真实性无异议，对其关联性有异议；对证据5的真实性、合法性没有异议，对其关联性、证明目的有异议；对证据6的真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的有异议；对证据7的三性均有异议；对证据8、证据9、证据10的三性均有异议；对证据11、对认购协议书的三性均不予认可，其自身未在一审中提交，并非新证据。上述证据均无原件核对，无法证实其真实性。无论是认购协议书还是签约缴纳单均是在双方确认折后价格的一个书面确认。因此无论是签约缴纳单还是得认购协议在先，均不能否认双方就价格达成了一致。中房科瑞公司质证意见与辰龙公司相同。本院经审查，胡兰提供的前述十组证据不能证明广告宣传、酒店返租等与胡兰决定购买案涉房屋之间的直接关联，也不能证实胡兰提供的一房一价表系实际有效、实际执行的一房一价表，不能达到其证明目的，本院不予采信。对证据11，该证据无法提供原件，无法证明其真实性，本院不予认可。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点系上诉人要求两被上诉人退还购房合同价外款项40000元并赔偿损失10000元是否应予支持。针对该争议焦点，本院评析如下：首先，案涉《君合天玺签约缴款单（公寓）》上载明了标准单价、标准总价、成交单价、成交总价等信息，胡兰在客户签名处签名、捺印，本案现有证据不能证实胡兰作为完全民事行为能力人在签署该份交款单时意思表示不自由、不真实，结合案涉《长沙市商品房买卖合同》、《收据》，可以认定胡兰在购买案涉公寓过程中对是否缴纳相应款项、是否参与优惠活动的意思表示自由、真实，且胡兰对是否享受活动优惠具有认识，依据胡兰签字确认的《君合天玺签约缴款单（公寓）》可以认定胡兰购买的案涉公寓房屋标准总价与成交总价之间的差价为143046元。其次，案涉《收据》载明中房公司收到胡兰君合天玺1-2305号房屋咨询服务费40000元，应当认定该40000元系中房公司向胡兰收取的咨询服务费，而非辰龙公司在案涉《长沙市商品房买卖合同》外收取的购房款。最后，中房公司在履行其与辰龙公司签订《君合天玺公寓包销协议书》约定的包销义务过程中，与购买君合天玺公寓的业主实际接触，并为业主提供销售服务，胡兰通过中房公司提供的销售服务购买了案涉房屋并享受相应优惠，中房公司收取胡兰支付的该40000元咨询服务费并开具《收据》，胡兰与中房公司之间存在的事实合同关系，并不违反法律规定。故一审对胡兰要求退还该40000元及赔偿损失10000元的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，胡兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由胡兰负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 何豪杰审判员 刘 刚审判员 易伟玲审判员 姚贤辅二〇二一年六月二十九日书记员 彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……