北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5501号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京大龙伟业投资顾问有限公司，住所地北京市密云区新北路15号投资促进局206北。法定代表人：陈兴明，总经理。委托诉讼代理人：毕建伟，北京市大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德淼，北京市大成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：美复凯（北京）投资顾问有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：周晓如，执行董事。被上诉人（原审被告）：周晓如，男，1977年4月30日出生，住河北省晋州市。被上诉人（原审被告）：朱晓宁，男，1985年8月19日出生，住河北省石家庄市裕华区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：宋军亮，北京市鑫诺律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘春晖，北京市鑫诺律师事务所实习律师。上诉人北京大龙伟业投资顾问有限公司（以下简称大龙公司）因与被上诉人美复凯（北京）投资顾问有限公司（以下简称美复凯公司）、周晓如、朱晓宁房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初73494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。大龙公司之委托诉讼代理人毕建伟、王德淼，美复凯公司、朱晓宁、周晓如之共同委托诉讼代理人宋军亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大龙公司上诉请求：改判朱晓宁对美复凯公司所负全部债务向大龙公司承担连带赔偿责任；撤销原判决第三项，改判美复凯公司、周晓如、朱晓宁向大龙公司连带支付违约金2064642.65元；撤销原判决第五项，改判驳回美复凯公司全部反诉请求；撤销原判决第六项，改判美复凯公司、周晓如、朱晓宁向大龙公司连带支付房屋占用费393867.44元；由美复凯公司、周晓如、朱晓宁承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、本案债务产生于朱晓宁担任美复凯公司股东期间，且股权转让后，朱晓宁仍为美复凯公司的实际控制人，其滥用公司法人独立地位和股东有限责任，恶意逃避债务，严重损害大龙公司利益，一审判决朱晓宁对美复凯公司债务不承担连带责任，认定事实不清，适用法律错误。二、本案酌定违约金金额过低，完全无法覆盖大龙公司因美复凯公司违约遭受的全部损失，一审判决既无视合同约定的违约条款，也未查明大龙公司的损失金额，迳行将违约金酌定为16万元，查明事实不清，适用法律错误。三、健身器材占据租赁房屋，持续产生房屋占用费，大龙公司处置健身器材符合合同约定，且为善意减损措施，并无过错，一审判决认定大龙公司存在过错，却无法说明具体过错原因，明显认定事实不清，应予纠正。美复凯公司、周晓如、朱晓宁辩称，不同意大龙公司的上诉请求。一审判决基本准确，请求二审维持。理由如下：1.应依法认定美复凯公司已足额支付2019年6月之前的租金，本案诉争租金发生在2019年6月以后。根据合同法司法解释（二）第20条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。大龙公司所主张被拖欠租金420480.84元，该金额对应大致是两个月的租期。根据其在2019年8月1日解除合同并即时控制租赁物的事实，拖欠租金对应的租赁期间应当在2019年6月1日至8月1日之间。2.大龙公司作为出租方比较强势。公司有限责任是基本原则，由于朱晓宁担任法定代表人时间短暂，不存在个人财产与公司财产发生混同。不存在朱晓宁滥用法人独立地位和公司有限责任恶意逃避债务的前提，即使朱晓宁是实际控制人，法律未有规定实际控制人对公司债务承担连带责任，本案纠纷是大龙公司和美复凯公司，所以不应该突破合同相对性。周晓如则没有滥用的时空条件。3.大龙公司断水断电，引发恐慌，滥用权力，不利于公众利益。一审法院支持违约金16万元，达到了租金40万余元的40%，该比例已经非常高，大龙公司主张200万元完全超出其实际损失，其不应将新冠疫情导致的损失转嫁到我方身上。4.我方未上诉，认可一审判决结果。健身器械的金额根据年限、折旧程度，远不如一审认定的金额。大龙公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令美复凯公司与大龙公司之间签订的两份《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年8月1日解除；2.判令美复凯公司向大龙公司支付拖欠房租420480.84元；3.判令美复凯公司向大龙公司支付房屋占有使用费393867.44元；4.判令美复凯公司支付大龙公司违约金2064642.65元；5.判令美复凯公司支付大龙公司垫付的物业费等422970.26元；6.判令周晓如、朱晓宁对上述第2项至第5项诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：2015年12月1日，大龙公司与美复凯公司签订《房屋租赁合同》，约定美复凯公司承租大龙公司位于北京市朝阳区利泽中一路1号望京科技发展大厦会所、停车场地下一层，其中建筑面积3243.73平方米，承租期为五年零三个月，即2015年12月5日至2021年3月4日，自起租日期起美复凯公司享有三个月的免租期，即2015年12月5日至2016年3月4日，大龙公司在此期间免收租金，但美复凯公司要向大龙公司全额缴纳各项公共设施等其他费用。本合同有效期内，租赁单元的租金标准为第一年、第二年1.3元每建筑平方米每日，第三年1.5元每建筑平方米每日，第四年1.6元每建筑平方米每日，第五年2元每建筑平方米每日。租金支付方式为预付式，每一个月为一个付款周期。美复凯公司需于签订本合同后，于2015年12月7日前向大龙公司支付2016年3月7日至2016年4月6日的房屋租金128262.49元。若美复凯公司未能按本合同的规定在每个付款日缴纳下个付款周期租金的，自每个付款日起5日内应补缴，超过5日的，每逾期一日应按当年月租金总的千分之五向大龙公司支付违约金，直至美复凯公司全数付清其所应付的租金之日为止，超过30日，大龙公司除可要求美复凯公司每逾期一日按当年月租金总额的千分之五支付违约金外，同时大龙公司有权单方解除本合同，并直接扣除美复凯公司所留押金，扣除的押金不冲抵美复凯公司所欠租金及物业费及其他费用，因美复凯公司超过30日导致大龙公司单方解除合同、扣除押金的，美复凯公司仍需足额向大龙公司缴纳所欠租金及其他费用、违约金及大龙公司损失。本合同一经签署，美复凯公司应向大龙公司交纳相当于2个月租金266524.98元，作为美复凯公司遵守和履行本合同所有义务和规定的押金。2017年6月4日，大龙公司与美复凯公司签订《补充协议》，约定《房屋租赁合同》租期由2015年12月5日至2021年3月4日调整为有效租期截止至2022年3月4日，新延长租期内租金按2元每建筑平方米每日执行。为支持美复凯公司经营，大龙公司减免美复凯公司2017年6月5日至2017年7月4日的租金128262.49元。2017年6月4日，大龙公司与美复凯公司签订《房屋租赁合同》，约定美复凯公司承租大龙公司位于北京市朝阳区利泽中一路1号望京科技发展大厦停车场地下一层，承租期为四年零九个月，即2017年6月5日至2022年3月4日。本合同有效期内，租赁单元的租金标准为350000元每年。租金支付方式预付式，每一个月为一个付款周期。美复凯公司需于签订本合同后，于2017年6月5日前向大龙公司支付2017年6月5日至2017年7月4日的房屋租金29166.67元。此后美复凯公司须于每个付款日前五日内向大龙公司支付下已付款周期的租金。若美复凯公司未能按本合同的规定在每个付款日缴纳下个付款周期租金的，自每个付款日起5日内应补缴，超过5日的，每逾期一日应按当年月租金总的千分之五向大龙公司支付违约金，直至美复凯公司全数付清其所应付的租金之日为止，超过30日，大龙公司除可要求美复凯公司每逾期一日按当年月租金总额的千分之五支付违约金外，同时大龙公司有权单方解除本合同，并直接扣除美复凯公司所留押金，扣除的押金不冲抵美复凯公司所欠租金及物业费及其他费用，因美复凯公司超过30日导致大龙公司单方解除合同、扣除押金的，美复凯公司仍需足额向大龙公司缴纳所欠租金及其他费用、违约金及大龙公司损失。本合同一经签署，美复凯公司应向大龙公司交纳相当于2个月租金58333.34元，作为美复凯公司遵守和履行本合同所有义务和规定的押金。经询，大龙公司与美复凯公司确认美复凯公司拖欠租金420480.84元。2019年7月31日，大龙公司作出《通知》，其内容为美复凯公司于7月6日应缴租金187028.2元，直至今日拖欠未付，另前期租金欠款30余万，以上两项欠款累计44万余元。美复凯公司承诺7月31日前支付缴清，但截至7月31日仍未支付，大龙公司决定于8月1日凌晨解除双方租赁合同，同时给予停水停电处理。因美复凯公司违约在先，由此产生的一切责任由美复凯公司承担。另查，美复凯公司系有限责任公司（自然人独资），法定代表人为周晓如，2009年12月18日股东为朱晓宁，实缴出资500000元，2018年11月21日，股东变更为周晓如。庭审中，双方的主要争议：1．健身器材问题。大龙公司提供2019年8月23日的《告知函》（其内容为依据《房屋租赁合同》第3.6条因乙方拖欠租金造成甲方单方解除本合同的，乙方遗留在承租单元的一切物品，包括装修、可移动物品和不可移动物品甲方均有权变卖，用于冲抵乙方给甲方造成的一切损失，现通知贵司于本函件送达至日起3日内向我司支付所欠租金、房屋占用费用、违约金等全部费用。逾期不支付或未全面支付的视为贵司同意我司处置，我司将依据《房屋租赁合同》第3.6条对贵司遗留物品进行变卖，并以所得价款冲抵处置开销及上述费用）、《德州骁健健身器材有限公司二手健身器械收购协议》（其内容为设备数量100台大件，回收总价55000元）、汇款单，以此证明大龙公司因美复凯公司欠付房租导致合同解除，大龙公司有权对美复凯公司遗留物品进行处置，并以所得价款冲抵损失。美复凯公司对上述证据均不予认可，其认为现有证据证明健身器材实际价值为540700元，根据器材折旧率器材可以使用十年，大龙公司以55000元出售给案外人，价格不合理，美复凯公司提供《健身器材购销合同》、《用户须知》、《N160621-1发货单》、购入健身器材转款记录、照片，以此证明其以540700元购入健身器材，现被大龙公司强制出售。大龙公司对上述证据均不予认可。2．物业费问题。大龙公司提供《关于代为支付美复凯（北京）投资顾问有限公司拖欠物业相关费用的函》、发票、物业公司催款函，以此证明其替美复凯公司支付了物业公司能耗费用422970.26元。美复凯公司对函、发票不予认可，大龙公司与物业公司是关联公司，若美复凯公司拖欠物业费，应由物业公司出面，对于催款函形式真实性予以认可，但是不认可其内容。3．转租损失问题。美复凯公司提供美复凯公司与北京启舞集文化发展中心有限公司签订的《房屋租赁合同》、美复凯公司与北京印佳美图文科技有限公司签订的《房屋租赁合同》、租金收取单据、通知函、回函，以此证明其转租损失。大龙公司对于两份《房屋租赁合同》、租金收取单据均予以认可，美复凯公司取得了近300万元的收益，对于其余证据均不予认可。一审法院认为，2015年12月1日大龙公司与美复凯公司签订的《房屋租赁合同》、2017年6月4日的《补充协议》和2017年6月4日大龙公司与美复凯公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。美复凯公司迟延缴纳租金，其违反了上述合同约定，其行为构成违约。针对本诉，关于解除合同一节，鉴于美复凯公司违约行为，大龙公司该项主张合法有据，法院对此予以支持；关于房租420480.84元一节，大龙公司与美复凯公司均予以确认，故法院对大龙公司该部分诉讼请求予以支持；关于房屋使用费一节，此需要考虑以下几点，第一、大龙公司主张2019年8月1日解除合同，且收回涉案房屋，第二、大龙公司《告知函》中对于遗留物品的处理意见，第三、大龙公司陈述实际处理健身器材的时间，鉴于上述情况，法院对大龙公司该部分诉讼请求不予支持；关于违约金一节，考虑保证金、大龙公司提交的证据等，法院酌定违约金为160000元；关于物业费等422970.26元一节，大龙公司提供证据证明其垫付了相关费用，美复凯公司对此不予认可，但未提供相关证据予以反驳，故法院对大龙公司该项诉讼请求予以支持；关于连带责任一节，大龙公司主张朱晓宁、周晓如应承担连带责任，考虑朱晓宁实缴出资、股权变更时间、周晓如就此未提供公司与个人财产独立的相关证据等因素，法院确定周晓如对上述美复凯公司之债务承担连带责任。针对反诉，关于装修残值损失一节，鉴于美复凯公司之行为构成违约，且双方自行交接物品等因素，法院对美复凯公司该部分诉讼请求不予支持；关于健身器材损失一节，美复凯公司构成违约，但考虑大龙公司解除合同的时间、收回涉案房屋的时间、后续处理的情况等，大龙公司在处理健身器材一事上存在过错，综合考虑美复凯公司提供的证据、大龙公司的证据，结合使用年限等，法院酌情确定健身器材损失为100000元；关于转租租金损失291186元一节，鉴于美复凯公司持续违约、涉案合同约定等，故法院对其该项诉讼请求不予支持。一审法院判决如下：一、确认北京大龙伟业投资顾问有限公司与美复凯（北京）投资顾问有限公司于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》、2017年6月4日签订的《补充协议》、《房屋租赁合同》于2019年8月1日解除；二、美复凯（北京）投资顾问有限公司、周晓如于判决生效后七日内连带支付原告（反诉被告）北京大龙伟业投资顾问有限公司房屋租金420480.84元；三、美复凯（北京）投资顾问有限公司、周晓如于判决生效后七日内连带支付北京大龙伟业投资顾问有限公司违约金160000元；四、美复凯（北京）投资顾问有限公司、周晓如于判决生效后七日内连带支付北京大龙伟业投资顾问有限公司物业费等422970.26元；五、北京大龙伟业投资顾问有限公司于判决生效后七日内赔偿美复凯（北京）投资顾问有限公司健身器材损失100000元；六、驳回北京大龙伟业投资顾问有限公司其他诉讼请求；七、驳回美复凯（北京）投资顾问有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大龙公司提交：1.朱晓宁与蒋秀平微信聊天记录、朱晓宁与蒋秀平、许殿民谈话录音，拟证明朱晓宁与周晓如之间系虚假转让股权，其仍实际控制公司经营管理，应承担连带责任；2.大龙公司拆除租赁房屋内装修及附属结构的《施工合同》、发票、付款凭证，拟证明因美复凯公司未按约拆除，大龙自行拆除的支出构成实际损失；3.宁津骏腾建设器材有限公司就收购健身器材进行报价的微信聊天记录、德州骁健建设器材有限公司、宁津骏腾建设器材有限公司、山东迈宝赫健身器材有限公司工商登记信息机注册地址网页截图，拟证明大龙公司处置健身器材时已多方询价，出售价格公允，是避免损失扩大的合理减损行为。美复凯公司、周晓如、朱晓宁质证称：证据1的证明目的不认可；证据2、3的真实性及证明目的均不予认可。本院经审理查明：2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》第3.6条约定，因乙方拖欠租金造成甲方单方面解除本合同的，乙方遗留在承租单元的一切物品，包括装修、可移动物品和不可移动物品甲方均有权变卖，用于冲抵乙方给甲方造成的一切损失。美复凯公司于2018年11月21日将股东朱晓宁变更为周晓如前，美复凯公司即存在拖欠租金行为，股东变更后，美复凯公司及朱晓宁个人均曾向大龙公司补付前期拖欠租金。2019年8月12日，朱晓宁与大龙公司蒋秀平、许殿民就协商解除后违约赔偿及后续处理事宜进行协商，内容中显示其一直参与公司经营。2019年8月，大龙公司将涉案房屋锁闭，美复凯公司健身器材未能搬出。当月28日，大龙公司通过微信联系朱晓宁，向美复凯公司发函允许其自行处理健身器材，但提出价格要合理且价款应直接支付给大龙公司，现不具备开门通电条件，房屋占用费用按照法律规定、合同约定条款处理。美复凯公司于当月30日回函，函件中表示如需美复凯公司变卖物品冲抵费用需要足够时间，如大龙公司认为有权自行变卖，所出价格及款项要得到美复凯公司及会议认可。二审诉讼中，经本院询问，朱晓宁及周晓如未回答周晓如是否向朱晓宁支付股权转让款，也未提供相应证据。周晓如称其在公司只是担任法定代表人，不实际参与经营。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、美复凯公司是否应当向大龙公司支付2019年8月之后的房屋占用费；二、一审法院确定的违约金数额是否合理；三、朱晓宁是否应承担连带责任；四、大龙公司是否应当赔偿美复凯公司健身器材损失。首先，关于房屋使用费。2019年8月1日，大龙公司与美复凯公司解除合同，随后将租赁场地锁闭，并切断房屋水电供应，美复凯公司虽将健身器材滞留于该房屋内，但并非出自于美复凯公司自身的意愿，在此情况下，大龙公司要求美复凯公司继续支付房屋使用费，对美复凯公司有失公平，大龙公司相应上诉请求，本院不予支持。第二，关于违约金数额。美复凯公司长期存在拖欠租金的行为，其行为构成违约并导致合同解除，确应承担违约责任，但违约责任的确定应综合双方约定、美复凯公司违约情节及大龙公司实际损失等案件情况予以确定。原审法院充分考虑上述案件情况以及大龙公司已通过不退还美复凯公司保证金弥补了部分损失，酌定违约金数额，并无明显不当，大龙公司此项上诉意见，本院亦不予采纳。第三，朱晓宁是否应承担连带给付责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。第二十条第三款规定：公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，美复凯公司原为朱晓宁为唯一股东的有限责任公司，工商登记显示其担任股东期间，美复凯公司存在欠付大龙公司租金的行为，而现有证据也不能证明其财产与美复凯公司相互独立。2018年11月21日，其虽将股权转让给周晓如，但无证据证明朱晓如支付对价，也不参与公司经营，公司仍由朱晓宁管理控制，上述行为足以认定朱晓宁虚假转让股权，恶意逃避债务。考虑到公司人格否认制度旨在校正有限责任制度在特定情形下对债权人利益保护的失衡，非公司股东但与公司存在关联或控制关系的其他主体通过操作或控制公司而损害公司债权人利益，与公司股东滥用公司人格损害债权人利益具有同质性，故应基于公平及诚信原则，类推适用《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定予以规制，以实现实质公正。现大龙公司基于上述事实及法律规定，要求朱晓宁承担连带责任，于法有据，其相应上诉请求应当予以支持。第四、关于大龙公司是否应当赔偿美复凯公司健身器材损失一节。根据双方合同约定，大龙公司有权将美复凯公司遗留的物品变卖冲抵欠付费用。据已查明的事实，双方租赁合同解除后，大龙公司将租赁场地锁闭，导致美复凯公司自行变卖困难，而大龙公司提供的证据也不足以证明其按照当时的市场价值处理了美复凯公司的物品，故原审法院酌情判决大龙公司赔偿损失，并无不当，本院予以确认。综上所述，北京大龙伟业投资顾问有限公司的上诉请求部分成立，本院对合理部分予以支持。因涉案法律事实引发的纠纷发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初73494号民事判决第一、二、三、四、五、七项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初73494号民事判决第六项；三、朱晓宁就本案确定的美复凯（北京）投资顾问有限公司欠付北京大龙伟业投资顾问有限公司的全部债务承担连带清偿责任；四、驳回北京大龙伟业投资顾问有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33665元，由北京大龙伟业投资顾问有限公司负担19834元（已交纳），由美复凯（北京）投资顾问有限公司、周晓如、朱晓宁负担13831元（于本判决生效之日起7日交纳）。反诉案件受理费8315元，由美复凯（北京）投资顾问有限公司负担7165元（已交纳），由北京大龙伟业投资顾问有限公司负担1150元（于本判决生效之日起7日交纳）。二审案件受理费26338元，由北京大龙伟业投资顾问有限公司负担12507元（已交纳），由朱晓宁负担13831元（于本判决生效之日起7日交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  林存义审 判 员  薛 妍审 判 员  赵 霞二〇二一年六月十六日法官助理  孙亚男法官助理  李 越