贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2435号上诉人（原审原告）：杨小杰，男，1983年11月15日出生，汉族，住贵州省绥阳县。上诉人（原审原告）：周德萍，女，1984年9月24日出生，汉族，住贵州省绥阳县。共同委托诉讼代理人：李平平，贵州文乡律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈雪梅，贵州文乡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州唯中创展房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇诗乡大道**唯中酒店**，统一社会信用代码：91520323551933587Y。法定代表人：詹贵成，总经理。委托诉讼代理人：朱文清，贵州他山律师事务所律师。上诉人杨小杰、周德萍因与被上诉人贵州唯中创展房地产开发有限公司(以下简称唯中房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院(2020)黔0323民初3058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨小杰、周德萍委托诉讼代理人李平平、陈雪梅，被上诉人唯中房开公司委托诉讼代理人朱文清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨小杰、周德萍上诉请求：1.请求依法撤销（2020）黔0323民初3058号民事判决书，并改判支持杨小杰、周德萍的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由唯中房开公司承担。事实和理由：一、一审判决未查明案件事实，一审判决书在认定事实上将本案案涉地块、地号、地号与其他地块、地号混淆有将杨小杰、周德萍与唯中房开公司签订《房屋买卖合同》的时间及约定的办理产权证时间、唯中房开公司与县政府签订两份《国有建设用地使用权出让合同》的时间及唯中房开公司与县政府改变规划的时间明确，淡化模糊了其中的时间节点，导致认定的事实完全错误。1.一审判决书中“本案经本院审理查明如下事实：2××2年，唯中房开公司依法取得了位于绥阳县宗地编号为2××2-ＧＰ-02-01的土地使用权，地号，地号2-693-4“诗乡映象”项目2016年11月27日……”这一陈述明显错误。根据唯中房开公司在庭审中出示的2××2年《国有建设用地使用权出让合同》第二章第四条：“本合同项下出让宗地编号为2××2-ＧＰ-02-01，宗地总面积大写陆万伍仟玖佰柒拾柒点贰零平方米（小写65977.20平方米），其中出让宗地面积为大写陆万伍仟玖佰柒拾柒点贰零平方米（小写65977.20平方米），本合同出让宗地坐落于绥阳县……”，可以看到2××2年唯中房开公司取得的这块土地编号就是2××2-ＧＰ-02-01，坐落于绥阳县。而在2016年11月27日杨小杰、周德萍与唯中房开公司签订的《房屋买卖合同》中第二章第一条：“项目建设依据为出卖人以出让方式取得位于绥阳县洋川镇诗乡大道，总土地面积50408.00平方米，编号为2-693-4的地块的建设用地使用权……”由此可以看到，本案案涉地块的地号应为2-693-4号。后唯中房开公司出示的2014年取得的第1536号土地证中登记地号也是2-693-4号，综合唯中房开公司出示的土地证以及双方的购房合同可以确认杨小杰、周德萍购买的房屋应是建在地号为2-693-4号的土地上，而不是2××2年唯中房开公司与绥阳县政府签订的《国有建设用地使用权出让合同》项下的宗地编号为2××2-ＧＰ-02-01的土地。一审判决书中查明的事实，一开始就混淆本案事实，将与案涉地块完全不同且毫无关联的两块地认定为一块，在错误认定基础事实后逐渐完全偏离案件事实真相，故一审判决认定的事实完全错误。2.一审判决书中“另查明：2014年，由于诗乡大道东段设计方案的修改，占用了上述宗地内部分土地。案涉项目建设用地变更为土地使用权编号为绥国用（2014）第1536号和绥国用（2014）第1537号，面积分别为36088.47平方米和21141.73平方米（即Ａ、Ｂ两地块）。2016年，绥阳县人民政府以位于Ｂ地块的西北侧面积13.12亩的土地调整给唯中房开公司开发案涉项目，作为对修建诗乡大道东段道路占用土地的补偿。调整后的土地直至2019年12月15日才完善相关出让手续。唯中房开公司至此才取得案涉项土地的完整使用权”，这一陈述完全没有事实依据，也没有相关证据予以证明。因为唯中房开公司在庭审中就提供了其在2014年取得的本案案涉土地的土地证，而不是判决书所述直至2019年12月15日才完善相关出让手续；同时，唯中房开公司也没有提供证据证明2019年12月15日完善相关出让手续的证明文件或2019年取得的土地使用证。本案中杨小杰、周德萍与唯中房开公司签订的《房屋买卖合同》是在2016年11月27日，而唯中房开公司提出免责抗辩理由所出示的证据：绥城管呈（2016）47号文件、《关于诗乡大道占用贵州唯中创展房地产开发有限公司土地补偿协议》、绥阳县人民政府（2014）182号文件，均是在与杨小杰、周德萍签订《房屋买卖合同》之前发生的事实，不能作为唯中房开公司免责的抗辩理由；唯中房开公司出示的其它证据：《关于诗乡大道规划建设占用出让土地的情况说明》、《关于诗乡大道规划建设占用出让土地的补充情况说明》及2019年《国有建设用地使用权出让合同》，也均是在唯中房开公司已违约（违约时间点是2018年12月31日）后发生的，同样不能成为唯中房开公司免责的抗辩理由。在一审判决中混淆这些时间节点，没有认真还原案件事实。3.唯中房开公司一审中提交的证据：绥城管呈（2016）47号文件、《关于诗乡大道占用贵州唯中创展房地产开发有限公司土地补偿协议》、绥阳县人民政府（2014）182号文件、《关于诗乡大道规划建设占用出让土地的情况说明》《关于诗乡大道规划建设占用出让土地的补充情况说明》及2××2年及2019年《国有建设用地使用权出让合同》，这些证据涉及的地块地号分别为2××2-ＧＰ-02-01号和ＧＰ-2019-075号，而本案案涉地块地号为2-693-4号。均与本案无关联性，不能作为本案证据使用，但一审判决却作为认定本案事实的证据，做出了错误的事实认定。二、一审判决不仅对本案事实做出了错误认定，同时也片面的适用法律，导致做出了错误的判决。1.一审判决认定的“《补充协议》第二条中，原、被告一致同意将政府规划调整纳入“不可抗力”范围，政府规划不是房开商所能掌控和预见的，政府规划调整于房开商来说属不可避免、不能克服的情况。因此，《补充协议》第二条约定未违反法律规定，亦未加重原告的责任。原告办证时间的迟延是项目开发中，政府规划调整所致，属《补充协议》约定的‘不可抗力’，并非唯中房开公司消极履行自身义务所致”这一事项是片面的和错误的。首先，杨小杰、周德萍与唯中房开公司确实签订了补充协议，也确实将政府规划调整和征收纳入了不可抗力，但必须注意的是“不可抗力”作为一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，即适用不可抗力条款须带有合同签订之后“不能预见、不能避免和不能克服”的特性。本案中杨小杰、周德萍与唯中房开公司签订协议与补充协议的时间均为2016年11月27日，即双方签订补充协议将政府规划调整与征收纳入“不可抗力”是指双方签订合同后（2016年11月27日以后）不能预见、不能避免、不能克服地发生了政府规划调整与征收的情况下唯中房开公司才可以适用不可抗力条款进行免责。根据本案中唯中房开公司出示的证据及一审法院查明的事实均可知，唯中房开公司提出的“政府规划调整”的一系列行为都是发生于2016年以前，即签订合同时唯中房开公司已然知晓政府规划变更一事、也可预见到存在的延迟办理产权转移登记的问题，故从时间点上来看，唯中房开公司所说的政府行为根本不适用于本案补充协议中双方约定的“合同签订后的不可抗力情形”。其次，一审判决忽略了杨小杰、周德萍与唯中房开公司签订的合同第十章第二十七条约定：不可抗力。双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。根据该条约定，即便合同签订后发生了不可抗力，唯中房开公司也有义务在知道所谓“不可抗力”事件后履行及时告知义务。庭审中，经法庭调查，唯中房开公司也明确其没有按合同约定就其所谓的“不可抗力”告知杨小杰、周德萍，导致杨小杰、周德萍在合同逾期1年多后才取得了合同约定的产权登记证，而一审判决漏查该项约定，没有对双方争议较大的该条款作出认定。因此，一审判决认定的“杨小杰、周德萍办证时间的迟延是项目开发中，政府规划调整所致，属《补充协议》约定的“不可抗力”，并非唯中房开公司消极履行自身义务所致”是错误的。2.一审判决认定的“杨小杰、周德萍在诉讼前已经办理了案涉房屋的不动产登记，取得了不动产权属登记。说明唯中房开公司在“不可抗力”结束后，积极履行了自身义务”这一事实是错误的。首先，唯中房开公司在签订合同前就知晓了其所谓的“政府规划调整事项＂，已知晓且预料到会发生延迟办理产权转移登记的问题，不存在“不可预见、不可避免、不能克服”的“不可抗力”情形；其次，案涉不动产权属登记是在违反约定期限一年多才取得的，违约情形已然出现，契约精神与诚实信用原则已被打破，但一审法院仍然认定唯中房开公司在积极履行义务无事实依据和法律依据，故该认定是错误的。3.一审判决认定的“杨小杰、周德萍认为唯中房开公司提交的2××2年《国有建设用地使用权出让合同》与本案无关，不是本案争议地块，但未举证证明”是错误的。首先，在一审杨小杰、周德萍对自己的主张应承担举证责任，也对自己的主张（即唯中房开公司未按照合同约定按期办理不动产权属登记及减少20年土地使用权年限举证）完成了举证责任，而关于案涉地块是否系2××2年《国有建设土地出让合同》中的地块以及案涉地块出售前是否拥有合法建设手续，应属于唯中房开公司应当出示的证据，该证明责任应在唯中房开公司一方。一审法院认为应由杨小杰、周德萍承担该举证责任，加重了杨小杰、周德萍的举证责任，同时也弱化了唯中房开公司的举证责任，明显违反法律规定。4.一审判决认为的“《商品房买卖合同》记载涉案土地使用权为70年属于合同瑕疵，不影响合同据实履行，唯中房开公司并未构成违约”是错误的。首先，一审法院认为案涉合同中约定土地使用权为70年系合同瑕疵无事实依据和法律依据，因为《商品房买卖合同》中土地使用权年限并非不可更改的固定条款，唯中房开公司作为出具该格式条款的一方，在签订合同前应该明确了解了自己提出的合同条款并预料到相应的法律后果，一旦签署该合同就应当全面履行合同。而杨小杰、周德萍作为买受人，在签订合同时有考量到该房屋可以有70年土地使用权这一因素（即可以居住至2082年），而唯中房开公司和一审判决在无法履行合同时才提出该条款系合同瑕疵，与理不合。同时，即使该条款系合同瑕疵，作为提供该格式合同文本的唯中房开公司一方也应当承担瑕疵责任，而不是一审判决认为的“不构成违约”。其次，一审判决认为“涉案土地使用权为70年不影响合同据实履行”也是错误的，因为根据双方合同约定，案涉房屋的土地使用权可使用至2082年，但就目前的不动产权登记证来看，杨小杰、周德萍只能使用至2062年，2062年土地使用权使用期限届满后，杨小杰、周德萍就得面临土地使用权延期的问题，而不是一审判决认为的不影响合同据实履行。5.一审法院已查明案涉土地系综合用地，并认定“即使由此认定《商品房买卖合同》记载的土地使用权年限为七十年的行为构成违约，根据《中华人民共和国物权法》第149条第一款宅用地使用权期间届满，自动续期”规定和《中华人民共和国合同法》第112条“当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其它损失的，应当赔偿损失”的规定，结合唯中房开公司与绥阳县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第25条约定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”的事实，案涉商品房用地土地使用权期限届满后可自动续期”，这一段陈述中“唯中房开公司与绥阳县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》”是指哪一份合同？唯中房开公司与绥阳县国土资源局分别于2××2年、2019年签订了《国有建设用地使用权出让合同》，这两份合同项下土地不是本案案涉土地，且两份合同均约定合同项下宗地用于工业项目建设，一审判决对于合同第25条引用也不完整，第25条完整内容为：“本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。”由此可见，一审判决在事实不清的情况下，即未查明本案案涉地块又未查明唯中房开公司的《国有建设用地使用权出让合同》内容的情况下，片面引用法律和合同条款，草率做出了错误认定。而根据相关法律规定，显而易见的是案涉土地是综合用地且到期后要有偿使用。所以一审判决认定“土地续期时的土地出让金不属于杨小杰、周德萍的可预见损失。”是完全错误的。三、一审判决程序违法。庭审结束后，杨小杰、周德萍于2020年12月25日接到一审法院通知要求于12月28日下午到庭对绥国用（2014）第1537号土地使用证质证同时领取判决书。2020年12月28日下午，杨小杰、周德萍发表质证意见后于当日下午领取了本案一审判决书。由此可见，一审判决中唯中房开公司提交的证据绥国用（2014）第1537号土地使用证在未经杨小杰、周德萍质证前，就在一审判决中被采用。杨小杰、周德萍认为一审程序严重违法。四、一审判决文书中错字及文字不通顺，文书不严谨。如一审判决书第4页查明的：“2××2年，唯中房开公司依法取了位于绥阳县宗地编号民为2××2-ＧＰ-02-01的土地使用权，地号，地号2-693-4“诗乡映象”象司依2016年11月27日，”第7页中认定“仍然符合《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款第一款条宅用地使用权期间届满，自动续期。”规定的条件......，可见该一审判决书的不严谨、草率和不认真。唯中房开公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回杨小杰、周德萍的上诉请求。根据绥阳县自然资源局向绥阳县人民法院作出的《关于诗乡映象熙园GP-2019-075地块的情况说明》，系因诗乡大道占用已出让的土地导致案涉项目土地手续不完整未能取得初始登记，并非唯中房开公司的责任。关于土地使用年限变更的问题，有相关法律规定住宅使用年限到期后自动续期，杨小杰、周德萍并无实际损失。杨小杰、周德萍向一审法院起诉请求：1、判决唯中房开公司支付迟延办理产权转移登记的违约金87,997.36元（计算至产权转移登记日2020年7月1日）；2、唯中房开公司赔偿杨小杰、周德萍因土地使用年限被减少20年所导致的损失70,691.68元；3、本案诉讼费由唯中房开公司承担。一审法院认定事实：2××2年，唯中房开公司依法取得了位于绥阳县宗地编号为2××2-ＧＰ-02-01地块的土地使用权，地号，地号2-693-4“诗乡映象”项目。2016年11月27日，杨小杰、周德萍与唯中房开公司签订《商品房买卖合同》，以每平方米4282.24元，总价款509244.00元的价格购买诗乡映象熙园73-2-7-02房屋一套，合同第三条约定：商品房土地使用年限自2××2年7月16日至2082年7月16日止；第二十二条约定：2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书，如不能按约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，双方同意由出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。经杨小杰、周德萍与唯中房开公司双方协商一致，同日签订了《补充协议》。《补充协议》明确，对《商品房买卖合同》中未作约定或与《商品房买卖合同》意思表示不一致的，以《补充协议》为准。《补充协议》第二条约定:双方同意将政府管制、征用或政府规划变更等政府行为限定为买卖合同释义第10条中的“不可抗力”。合同签订后，杨小杰、周德萍向唯中房开公司支付了购房款509244.00元。2020年7月1日，杨小杰、周德萍取得了案涉房屋的不动产权证书，不动产权证书中明确案涉房屋土地使用年限为2××2年7月16日至2062年7月16日。2020年11月4日，杨小杰、周德萍向一审法院提起诉讼。另查明：2014年，由于诗乡大道东段设计方案的修改，占用了上述宗地内部分土地。案涉项目建设用地变更为土地使用权编号为绥国用（2014）第1536号和绥国用（2014）第1537号的地块，面积分别为36088.47平方米和21141.73平方米（即Ａ、Ｂ两地块）。2016年，绥阳县人民政府以位于Ｂ地块的西北侧面积13.12亩的土地调整给唯中房开公司开发案涉项目，作为对修建诗乡大道东段道路占用土地的补偿。调整后的土地直至2019年12月25日才完善相关出让手续。唯中房开公司至此才取得案涉项目土地的完整使用权。案涉项目土地用途为商业住宅综合用地。使用期限至2062年7月16日止。一审法院认为，杨小杰、周德萍与唯中房开公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，《补充协议》中明确，《商品房买卖合同》中未作约定或者与《商品房买卖合同》意思表示不一致的，以《补充协议》为准。《商品房买卖合同》和《补充协议》均是双方真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，双方均应按照约定全面履行义务。唯中房开公司在取得案涉建设用地使用权后即开始案涉项目的开发工程，在开发过程中，由于修建诗乡大道占用了部分案涉建设用地，政府另行调整同面积土地给唯中房开公司作为案涉项目土地使用，调整后的土地直至2019年12月才完善了建设用地的相关手续。绥阳县自然资源局出具的《补充情况说明》也证明了绥阳县诗乡大道规划建设占用了已出让的部分土地，导致诗乡映象熙园项目房屋办理相关产权证书时间较《商品房买卖合同》约定迟延。《补充协议》第二条中，杨小杰、周德萍与唯中房开公司一致同意将政府规划调整纳入“不可抗力”范围。政府规划不是房开商所能掌控和预见的，政府规划调整于房开商来说属不能避免、不能克服的情况。因此，《补充协议》第二条约定未违反法律规定，亦未加重杨小杰、周德萍的责任。杨小杰、周德萍办证时间的迟延是项目开发过程中，政府规划调整所致，属《补充协议》约定的“不可抗力”，并非唯中房开公司消极履行自身义务所致。杨小杰、周德萍在诉讼前已经办理了案涉房屋的不动产登记，取得了不动产权属证书。说明唯中房开公司在“不可抗力”结束后，积极履行了自身义务。杨小杰、周德萍认为唯中房开公司提交的《国有建设用地使用权出让合同》与本案无关，不是本案争议地块，但未举证证明。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对杨小杰、周德萍要求唯中房开公司支付迟延办理不动产权证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于杨小杰、周德萍认为所取得的不动产权证记载土地使用权年限较《商品房买卖合同》约定减少二十年的问题，案涉土地的用地性质属于商住综合用地，即包含了商业用地和住宅用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”的规定，案涉用地为综合用地，使用期限只能适用综合用地年限50年，但案涉房屋用地属于综合用地中的住宅用地部分，且杨小杰、周德萍取得的不动产权证书上已载明为城镇住宅用地，是住宅用地中的一种类别，与居住用地不是基于同一标准的用地分类，土地使用年限的规定并不影响案涉房屋用地为住宅建设用地的属性，仍然符合《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款‘住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”规定的条件，并不影响自动续期。唯中房开公司在取得案涉土地的国有土地使用权证后，涉案土地使用权的期限就已经确定，本案中关于土地使用权年限的记载并非双方的约定。《商品房买卖合同》记载涉案土地使用年限为70年属于合同瑕疵，不影响合同据实履行，唯中房开公司并未构成违约。即使由此认定《商品房买卖合同》记载的土地使用权年限为70年的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，结合唯中房开公司与绥阳县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第二十五条第二款约定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”的事实，涉案商品房用地的土地使用权期届满后可自动续期。因此，涉案房屋用地实际使用年限与合同约定不符合并未对杨小杰、周德萍造成实际损失。杨小杰、周德萍以签订合同时的土地出让金为续期时的损失标准，请求唯中房开公司赔偿，关于土地续期时土地出让金是否属于杨小杰、周德萍的可预见损失，因届时涉案土地是否需要缴纳土地出让金及土地出让金的数额在当前情况下均无法明确，且当事人双方在《商品房买卖合同》中亦无相关违约责任的约定，故土地续期时的土地出让金不属于杨小杰、周德萍的可预见损失。因此，杨小杰、周德萍要求唯中房开公司赔偿因土地使用权年限减少的损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回杨小杰、周德萍的诉讼请求。案件受理费3,474.00元，已减半收取1,737.00元，由杨小杰、周德萍负担。本案二审期间，唯中房开公司提交不动产权证书，用于证明案涉房屋于2020年3月31日取得所有权初始登记。杨小杰、周德萍对该证据的三性均予认可。本院经审理查明：2020年12月14日，绥阳县自然资源局向绥阳县人民法院作出《关于诗乡映象熙园ＧＰ-2019-075地块的情况说明》，该说明载明：贵州唯中创展房地产开发有限公司开发建设诗乡映象熙园项目，2××2年7月16日与我局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，宗地编号为2××2-ＧＰ-02-01，并于当年缴纳土地出让金后取得土地使用权，后因诗乡大道规划建设占用已出让部分土地，导致诗乡映象熙园项目土地手续不完备，不能取得项目规划认可证，且无法办理商品房所有权初始登记。绥阳县人民政府作出土地补偿约定调整土地，我局2019年11月取得土地指标后于2019年11月19日以挂牌方式出让国有土地使用权，公告号为绥自然资告字［2019］038号。后由唯中房开摘牌并与我局于2019年12月19日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，宗地编号为ＧＰ-2019-075，土地用途为商业、住宅。该宗地编号与编号为2-693-4的地块同属于诗乡映象熙园地块。另查明，案涉房屋于2020年3月31日取得所有权初始登记。本案二审中，经本院释明，唯中房开公司请求对违约金予以调整。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于宗地编号为2××2-ＧＰ-02-01与编号为2-693-4的地块的关系问题，根据绥阳县自然资源局作出的《关于诗乡映象熙园ＧＰ-2019-075地块的情况说明》，该两宗地块均同属于诗乡映象熙园地块。关于一审判决认定的2014年绥阳县人民政府因诗乡大道修改占用唯中房开公司宗地的事实，有绥阳县城镇管理局与唯中房开公司于2014年12月1日签订的《关于诗乡大道占用贵州唯中创展房地产开发有限公司土地补偿的协议》在卷佐证，该证据真实、合法，与本案具有关联性，足以认定。根据本案查明的事实，绥阳县人民政府占用唯中房开公司宗地的事实发生在2014年，而杨小杰、周德萍与唯中房开公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》的事实发生于2016年11月27日，此时，绥阳县人民政府占用唯中房开公司宗地的事实已发生。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条关于“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款关于“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”之规定，因双方当事人签订《商品房买卖合同》时，绥阳县人民政府占用唯中房开公司宗地的事实已发生，该事实不具备不能预见的特征，故该事实不构成不可抗力。唯中房开公司关于不可抗力的答辩意见不成立，本院不予采信。二审庭审中，经本院释明，唯中房开公司认为合同约定的违约金过高，请求予以调低。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条关于“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判”之规定，本院结合合同履行情况、预期利益、违约因素等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为自约定的2018年12月31日至实际取得所有权初始登记之日止，唯中房开公司按日向杨小杰、周德萍支付已交付房价款万分之零点一的违约金。因案涉房屋于2020年3月31日取得所有权初始登记，据此，杨小杰、周德萍应获得的逾期办证违约金为509244元×0.001%/日×456日=2322.15元。一审判决未支持杨小杰、周德萍关于逾期办证违约金的请求不当，本院予以纠正。关于土地使用年限减少应否赔偿损失的问题：根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款关于“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”之规定，案涉房屋建设用地在期满后，可自动续期，该土地上修建的房屋亦一并续期。杨小杰、周德萍未举证证明案涉土地实际使用年限与合同约定使用年限不符给其带来何种损失，故对其损失赔偿的请求不予支持。综上，杨小杰、周德萍的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省绥阳县人民法院(2020)黔0323民初3058号民事判决；二、贵州唯中创展房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付杨小杰、周德萍逾期办证违约金2322.15元；三、驳回杨小杰、周德萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1737元，由贵州唯中创展房地产开发有限公司负担1300元，杨小杰、周德萍负担437元；二审案件受理费3474元，由贵州唯中创展房地产开发有限公司负担2800元，杨小杰、周德萍负担674元。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  喻 茜二〇二一年六月四日法官助理周晓易书记员田林