湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6604号上诉人（原审第三人）：中融国际信托有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**科技创新城创新二路**。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：彭思远，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴贤钦，湖南天地人律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：彭奥宇，女，1993年8月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李同兵，湖南人和（娄底）律师事务所律师。原审被告：东业地产（长沙）有限公司，住，住所地湖南省长沙经济技术开发区漓湘路**/div>法定代表人：吴云，董事长。上诉人中融国际信托有限公司(以下简称中融信托公司)因与被上诉人彭奥宇、原审被告东业地产（长沙）有限公司（以下简称东业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2021)湘0102民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中融信托公司上诉请求：1、判决发回重审或在查明事实的基础上撤销一审判决第一项，改判驳回彭奥宇要求注销在长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房设定的在建建筑物抵押登记的诉讼请求；2、本案上诉费由彭奥宇承担。事实和理由：一、案涉在建建筑物上所设抵押权系合法设立，且优先于彭奥宇就案涉合同所享有的债权，彭奥宇无权要求中融信托公司涤除在建建筑物上设立的抵押。中融信托公司与东业公司于2017年11月7日签署了《信托贷款合同》，东业公司将案涉东业上城嘉苑在建工程抵押给了中融信托公司，并办理了在建建筑物抵押登记。中融信托公司所享有的抵押权设立于彭奥宇对东业公司享有的债权之前，且根据物权优先于债权原则，彭奥宇无权要求中融信托公司办理抵押权注销手续。二、彭奥宇与东业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》对中融信托公司并无约束力。东业公司所作出的承诺仅对其自身产生约束力，在未经中融信托公司授权或追认的情况下，东业公司无权代表中融信托公司向彭奥宇作出配合办理在建建筑物抵押注销手续的承诺。三、中融信托公司并未放弃对涉案房屋在建建筑物的抵押权，中融信托公司同意东业公司进行预售仅为获得行政许可需要，并非放弃也不应被视为放弃抵押权。四、案涉建筑物抵押权所对应的债权尚未清偿，办理抵押权注销的条件尚未成就，中融信托公司无义务办理案涉房屋在建建筑物的抵押权注销登记手续。被上诉人彭奥宇辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求维持原判，驳回中融信托公司的上诉请求。原审被告东业公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。被上诉人彭奥宇向一审法院起诉请求：1.判令东业公司立即办理注销长沙市芙蓉区远大二路679号东业上城嘉苑（晟悦国际）第8栋11层1102号商品房的在建建筑物抵押权登记，并办理该商品房的商品房买卖合同备案和预告登记；2.判令东业公司向彭奥宇支付违约金5512元（自2018年6月19日起暂计算至2021年1月10日止，之后计算至办理商品房买卖合同备案之日止，每日按彭奥宇已付房款的0.01‰计算）；3.本案诉讼费用由东业公司承担。一审法院认定事实：2018年3月18日，彭奥宇与东业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定彭奥宇购买东业公司建设的长沙市芙蓉区远大二路679号东业上城嘉苑（晟悦国际）第8栋11层1102号商品房（用途为住宅，建筑面积117.96平方米），购房价款为588974元，首期房款178974元于合同签订之日支付，剩余房款410000元向银行申请贷款，东业公司应协助办理，彭奥宇应在接到东业公司通知之日起七日内将申请办理银行按揭所需的全部资料提交；该商品房已设定在建建筑物抵押，抵押权人为中融信托公司，抵押权登记日期为2017年12月13日，东业公司保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记；买受人彭奥宇购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2018-0057，自合同签订之日起，出卖人东业公司应于90工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人东业公司应于90日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记，买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记，东业公司未能在约定期限内办理上述登记，自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按彭奥宇已付房款的0.01‰向彭奥宇支付违约金。商品房买卖合同签订前，彭奥宇分别于2018年2月11日、2月26日向东业公司支付完毕首期房款178974元。商品房买卖合同签订后，彭奥宇于2018年4月11日向东业公司支付完毕剩余房款410000元。但东业公司、中融信托公司未按合同约定注销案涉商品房的在建建筑物抵押权登记，东业公司也未按约定自合同签订之日起90工作日内向长沙市房屋登记机构办理案涉商品房的商品房买卖合同备案和预告登记，合同备案期限于2018年6月26日届满，自2018年6月27日至2021年1月10日东业公司依合同约定应向彭奥宇支付违约金5465.68元。一审法院认为，彭奥宇与东业公司于2018年3月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。关于办理商品房买卖合同备案、预告登记和支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，彭奥宇已依约履行了购房款的付款义务，东业公司未按照合同约定在自合同签订之日起90工作日内（即2018年6月26日前）向长沙市房屋登记机关办理合同备案和商品房预告登记，构成违约行为，应当承担违约责任。依据商品房买卖合同的约定，东业公司未在约定期限内办理合同备案和商品房预告登记的，自合同约定的期限的次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按已付房款的0.01‰支付违约金，故彭奥宇诉请东业公司办理商品房买卖合同备案和商品房预告登记并支付违约金，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。关于办理注销在建建筑物抵押权登记的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，虽案涉商品房已设定在建建筑物抵押，商品房买卖合同约定案涉商品房进行预售已经取得抵押权人中融信托公司同意，并取得行政主管机关的预售许可，鉴此，抵押权的效力应当仅及于案涉商品房转让后的价款，即应视为抵押权人已放弃案涉商品房的在建建筑物抵押权，且商品房买卖合同约定，设定在建建筑物抵押权登记的，东业公司应于90工作日内与抵押权人中融信托公司申请办理抵押权注销登记。故彭奥宇诉请东业公司办理注销案涉商品房的在建建筑物抵押权登记，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、在本判决生效后十五日内，东业地产（长沙）有限公司和中融国际信托有限公司注销长沙市芙蓉区远大二路679号东业上城嘉苑（晟悦国际）第8栋11层1102号商品房的在建建筑物抵押权登记；二、在本判决生效后三十日内，东业地产（长沙）有限公司在长沙市不动产登记机关办理完毕其与彭奥宇于2018年3月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》的备案和商品房预告登记；三、在本判决生效后十日内，东业地产（长沙）有限公司向彭奥宇支付违约金5465.68元（自2018年6月27日起暂计算至2021年1月10日止，之后至商品房买卖合同备案和商品房预告登记完成之日止，每日按彭奥宇已付购房价款588974元的0.01‰计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序已减半收取25元，由东业地产（长沙）有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：中融信托公司是否负有注销在建建筑物抵押权登记的义务。经审查，《长沙市城市房地产交易管理办法》第二十五条规定，房地产开发企业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经抵押权人同意不得进行预售。经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。本案中，案涉商品房进行预售已经抵押权人中融信托公司同意，东业公司亦取得商品房预售许可证。根据上述规定，中融信托公司应当注销相应部位的抵押权。其次，东业公司未能全部清偿中融信托公司的债务系东业公司的违约行为，亦是中融信托公司应承担的合同风险，彭奥宇作为房屋买受人，在购房时已尽相关注意义务，应当认定其已基于东业公司和中融信托公司的行为而产生合理的信赖利益，彭奥宇并不知晓中融信托公司与东业公司之间的债务关系，在此种情况下对房屋不能办理过户登记并非其自身原因，亦有权依照合同约定要求东业公司与中融信托公司对案涉商品房设定的在建建筑物抵押权办理注销登记。故一审判决东业公司和中融信托公司注销在案涉商品房设定的在建建筑物抵押权登记并无不当，本院予以维持。综上所述，中融信托公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人中融国际信托有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长  廖 征审  判  员  曾庆军审  判  员  金新贵二〇二一年六月二十二日法官助理向柳书记员(兼)  向 柳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。