广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1721民初1357号原告：黎家铭，男，汉族，1992年6月13日出生，住广东省阳西县×××××××××××××之二，公民身份号码：441××××××××××××513。委托诉讼代理人：陈光全，广东漠西律师事务所律师。被告：陈日润，男，汉族，1963年4月21日出生，住广东省阳西县×××××××××，公民身份号码：441××××××××××××059。被告：陈明志，男，汉族，1988年12月22日出生，住广东省阳西县×××××××××，公民身份号码：441××××××××××××05X。原告黎家铭诉被告陈日润、陈明志合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎家铭及其委托诉讼代理人陈光全、被告陈日润到庭参加诉讼，被告陈明志经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎家铭向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2017年6月12日签订的《宅基地转让协议书》和2018年2月3日签订的《宅基地转让协议书》是无效合同；二、被告返还购地款人民币共340000元及支付利息（其中16万元购地款以为160000为基数从2017年6月12日起至款项付清之日止，180000元购地款以为180000为基数从2018年2月13日起计至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告是父子关系，被告声称有大环平石村留用地出卖，位于阳西县××××××边，该地暂无地号，暂无规划，暂无指标，被告所售土地俗称地花。被告称政府已征收被告土地开发建设，按10%留用地返给被告，被告也购买了被征地村民部分留用地并与广东中骏工程建设有限公司签订了《合作开发留用地协议》，约定建好三通一平完成街道硬底化后用50%宅基地抵顶工程款，公司并保证该宅基地不低于3000元/㎡回收，现被告拥有部分留用地同意以宅基地转让给原告。原、被告于2017年6月12日签订《宅基地转让协议书》，协议约定：一、宅基地概况：政府已征收被告土地开发建设，按10%留用地返给被告，被告也购买了被征地村民部分留用地并与广东中骏工程建设有限公司签订了《合作开发留用地协议》，约定建好三通一平完成街道硬底化后用50%宅基地顶兑工程款，公司并保证该宅基地不低于3000元/㎡回收，现被告拥有部分留用地同意以宅基地型式转让给原告；二、宅基地地址：万佛路边。以政府指准的大环平石村留用地安署位置为准。三、宅基地面积：留用地面积8m×8m=64㎡；四、转让金额及付款方式：转让金额2500元/㎡合计金额16000元，签订协议时一次性付清。五、双方权利和义务：甲方保证该宅基地权属清楚，没有债权债务纠纷，在广东中骏工程建设公司建好宅基地时，甲方提供20条8m×8m的宅基地任乙方选择。乙方可按规划建房或转让。六、违约责任：任何一方违约，造成对方损失都要负赔偿责任。协议签订后，2017年6月12日签订的第一条地购地款共16万，原告已于2017年6月12一次性付清转账16万元给被告陈日润的儿子陈明志账户。原、被告又于2018年2月3日签订《宅基地转让协议书》，协议约定：一、宅基地概况：政府已征收被告土地开发建设，按10%留用地返给被告，被告也购买了被征地村民部分留用地并与广东中骏工程建设有限公司签订了《合作开发留用地协议》，约定建好三通一平完成街道硬底化后用50%宅基地顶兑工程款，公司并保证该宅基地不低于3000元/㎡回收，现被告拥有部分留用地同意以宅基地型式转让给被告；二、宅基地地址：万佛路边。以政府指准的大环平石村留用地安署位置为准；三、宅基地面积：留用地面积8m×8m=64㎡；四、转让金额及付款方式：转让金额180000元整一条64平方米宅基地，签订协议时一次性付清；五、双方权利和义务：甲方保证该宅基地权属清楚，没有债权债务纠纷，在广东中骏工程建设公司建好宅基地时，甲方提供20条8m×8m坐北向南的的宅基地任乙方选择。乙方可按规划建房或转让，也可按市场价兑换大街边地；六、违约责任：任何一方违约，造成对方损失都要负赔偿责任。2018年2月3日签订的第二条地购地款共18万，分几次打款。其中9万元是由原告母亲陈日四账号于2018年2月6号转到被告指定的陈爱莲名下账户；其中6万元是由原告于2018年2月13日转到被告指定的叶伙名下账户，余下3万元原告在当月支付清给被告陈日润。原告支付清购地款后，原告从2018年底开始询问是否有地的情况，被告都是以各种理由推脱，年底说明年有地，明年初又会说明年底，一直推脱至今。直到现在2021年4月第一条16万的地约3年又10个月未能交付，第二条地按照当月完成转账算约3年1个月未能交付。原告从2020年3月初开始要求被告退还本金，被告又以各种理由推脱，如：老婆不同意，卖给开发公司，转给其他人以及要等他的工程款等等各种理由。综上，被告至今未按照协议内容履行义务，也没有办理相关转让地的合法有效的手续，导致原告一直未取得该宅基地的使用权，导致合同的目的至今未能实现。本案诉争的安置土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该土地性质没经政府确认为建设用地，不予许转让流通。该土地买卖行为属无效的。为此原告起诉至法院，要求确认双方签订的2份《地基转让协议》无效，并要求返还购地款34万元及赔偿损失，要求被告支付占用上述款项的利息给原告。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请法院依法判如所请。被告陈日润辩称，一、确认原告与答辩人签订的《宅基地转让协议》有效；二、答辩人同意返还34万元购地款,但不同意支付利息；三、本案所有诉讼费由原告承担。事实和理由：答辩人陈日润与原告母亲陈日四是宗亲关系,也是高中同学。陈日四知道大环村委会平石村等集体留用地是广东中骏工程建设有限公司协助办理手续开发,答辩人也有部分留用地,陈日四多次向答辩人提出想购买留用地地花,答辩人明确告知陈日四和原告:现在留用地未开发好,只能订地,待依法完善手续时就能像黎昌㙟村的留用地那样对外转让。双方也签订了《宅基地转让协议》,协议约定建设好留用地时答辩人提供20条地给原告选择,当时有16万元转让款是借用被告陈明志银行帐户交易。近期原告打电话给我说想买房不要留用地了,叫我按原价34万元比钱他,他这样做虽然违反了《宅基地转让协议》约定,但是我同意收到工程款时比钱他。现在工程款在结算中,我对他讲有人买就卖给其他人,无人买等我收到工程款时比钱他,但他向法院提起诉讼。综上所述,答辩人与原告签订了《宅基地转让协议》有效,原告违约要求答辩人返还34万元转让款本人同意,答辩人不同意支付利息。被告陈明志辩称，一、驳回原告所有诉讼请求,由原告和被告陈日润履行《宅基地转让协议》约定的权利义务和责任；二、本案所有诉讼费由原告或被告陈日润承担。事实与理由：被告陈日润与答辩人是父子关系,答辩人不认识原告,也没有与原告见过面。原告与被告陈日润签订了《宅基地转让协议》,将转让款存入答辩人银行帐户原告和被告陈日润都没有告知答辩人,答辩人也没有使用过宅基地转让款,更没有与原告签订过《宅基地转让协议》。因此,原告诉讼请求原告与答辩人签订的《宅基地转让协议》是无效合同和要答辩人返还转让款及支付利息给原告没有依据。综上所述,《宅基地转让协议》的权利义务和责任应该由原告和被告陈日润履行,诉讼费由原告或被告陈日润承担。本院经审查认定事实如下：2017年6月12日、2018年2月3日，原告黎家铭分别以160000元、180000元的价格向被告陈日润购买位于大环平石村的留用地共两块，面积均为64㎡（8m×8m），双方为此于相应的时间签订了两份除价款外（对应的价款分别为160000元、180000元）其他内容、样式基本一致的《宅基地转让协议》。协议约定：“一、宅基地概况：政府已征收陈日润土地开发建设，按10%留用地返给陈日润，陈日润也购买了被征地村民部分留用地并与广东中骏工程建设有限公司签订了合作开发留用地协议，约定建好三通一平完成街道硬底化后用50%宅基地顶兑工程款，公司并保证该宅基地不低于3000元/㎡回收，现陈日润拥有部分留用地同意以宅基地型式转让给黎家铭；二、宅基地地址：万佛路边。以政府指准的大环平石村留用地安署位置为准；三、宅基地面积：留用地面积8m×8m=64㎡；四、转让金额及付款方式……签订协议时一次性付清；五、双方权利和义务：陈日润保证该宅基地权属清楚，没有债权债务纠纷，在广东中骏工程建设公司建好宅基地时，陈日润提供20条8m×8m的宅基地任黎家铭选择。黎家铭可按规划建房或转让；六、违约责任：任何一方违约，造成对方损失都要负赔偿责任。”签订上述两份协议书后，黎家铭分别于2017年6月12日、2018年2月6日、2018年2月13日通过银行转账160000元、60000元、90000元给陈日润指定的陈明志及他人的银行账户。黎家铭不是大环村委会村民。庭审中，黎家铭与陈日润共同确认协议约定的两块土地未有具体的四至、范围及地号，也没有进行规划，陈述其于2018年2月份还支付了30000元给陈日润。陈日润确认收到黎家铭支付的340000元购地款。另查明，全国银行同业拆借中心2021年3月22日公布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。本院认为，本案应为合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，黎家铭和陈日润就大环平石村留用地签订两份《宅基地转让协议》，而黎家铭不具备当地农村集体经济组织成员资格，亦无证据证明转让留用地已经过当地农村集体经济组织同意，当事人基于前述情形下达成的两份《宅基地转让协议》已违反法律强制性规定，为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，陈日润与黎家铭签订的两份《宅基地转让协议》均无效，陈日润因合同取得的340000元财产应予以返还给黎家铭。基于利息具有本金法定孳息的性质，陈日润在取得购地款后必然获得利息收益，故其对该转让款衍生的利息也应一并予以返还。现原告请求陈日润返还340000元购地款及按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%付清购地款之日起（其中，160000元从2017年6月12日起算，180000元从2018年2月13日起算）计付利息，合法合理，本院予以支持。另外，陈明志并非涉案两份《宅基地转让协议》的相对方，原告请求陈明志承担还款付息的责任并无依据，本院不予支持。被告陈明志经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未作任何答辩，应视为放弃抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的的规定，判决如下：一、确认原告黎家铭与被告陈日润分别于2017年6月12日、2018年2月3日签订的两份《宅基地转让协议书》无效；二、限被告陈日润在本判决发生法律效力之日起十五日内返还购地款340000元及支付利息（按年利率3.85%计算，其中160000元从2017年6月12日起算，180000元从2018年2月13日起算，分别计至付清款时止）给原告黎家铭；三、驳回原告黎家铭的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元（原告已预交），由被告陈日润负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员 柯文婷二〇二一年六月三十日法官助理 林利智书 记 员 杜雪兰附相关法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。