安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初2754号 原告：孙秀芳，女，1979年12月1日出生，汉族，户籍地为安徽省濉溪县,经常居住地安徽省淮北市濉溪县。 原告：孙作岭，男，1979年10月9日出生，汉族，户籍地安徽省濉溪县,经常居住地安徽省淮北市濉溪县。 委托诉讼代理人：孙秀芳，女，1979年12月1日出生，汉族，户籍地为安徽省濉溪县,经常居住地安徽省淮北市濉溪县，系孙作岭之妻。 被告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区民生路东段南侧1幢102。 法定代表人胡先会，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 原告孙秀芳、孙作岭与被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方城市广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告孙秀芳并作为原告孙作岭的委托诉讼代理人，被告东方城市广场公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙秀芳、孙作岭向本院提出诉讼请求：1、依法判令东方城市广场公司支付租金23879.54元、违约金756.89元，合计24636.43元;2.本案的全部诉讼费用由东方城市广场公司承担。事实和理由：我们和东方城市广场公司经友好协商于2015年4月29日签订《委托经营管理合同》，约定我我们将位于淮北市淮海中路与孟山路交汇处城市广场××栋××东方城市广场）1层1327号铺位委托东方城市广场公司经营管理，委托经营期限自2016年1月1日至2027年12月31日，东方城市广场公司承诺自托管第四年开始向其支付约定的经营收益作为租金。但时至今日，东方城市广场公司已拖欠2020年全年至2021年4月15日六个季度经营收益，铺号：1层1327铺，金额25278.12元，违约金658.67元，总合计26036.42元（2020年10月16日已支付1327铺1351.67元），还欠金额24636.43元。第一笔：2020年未付租金产生的违约金，自2020年1月16日至2021年4月16日共计443天，违约金金额为658.67元；第二笔2021年未付租金产生违约金，自2021年1月16日至2021年4月16共109天，98.22元。综上，我们与东方城市广场公司之间的合同，系双方真实意思表达，应当受到法律的保护。东方城市广场公司无故拖欠经营收益，严重侵害了我们的合法权益，现依法诉至法院，望依法支持我们的诉讼请求。 东方城市广场公司辩称，一，双方签订的《委托租赁管理合同》第四条经营收益及支付方式约定：“自托管的第四年起至第七年乙方每年分别按照购房总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益……”。本案应当以孙秀芳、孙作岭实际支付的购房总价为基数计算经营收益，在其未举证己方实际支付购房总款的情况下，孙秀芳、孙作岭的主张租金数额缺乏事实依据。二、从孙秀芳、孙作岭诉称看，其请求的租金、违约金为新冠肺炎疫情期间及后疫情期间的租金、违约金。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月份初政府明文要求涉案商铺在内诸多商家均不能开业经营，这是众所周知的事实，这属于政府的强制性要求，东方城市广场公司无法经营的情形属于不可抗力，不属于东方城市广场公司的责任。2020年3月中旬开始，商铺虽然部分恢复营业；但是后疫情期间商场仍然有较严格的防控措施，商场没有顾客，没有营业额或营业额严重减少；加之电商的冲击，淮北主城区大型商场的经营发生了严重的困难，这是众所周知的事实，上述情况和事实均为东方城市广场公司签订委托管理合同时无法预计、不可克服的。上述事实证明发生了满足情势变更的事件和情况。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条第二款以及合同法司法解释二关于情势变更的法律规定，东方城市广场公司请求法院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，免除因疫情闭店期间的租金，部分免除东方城市广场公司因疫情闭店以外的其他时间的50%以上租金并免除全部违约责任。三、孙秀芳、孙作岭租金计算不明确，部分计算没有事实根据。综上，孙秀芳、孙作岭的部分诉请与事实不符，东方城市广场公司请求法院准许部分或全部免除租金并免除违约金，请法院依据查明案件事实并依法作出公平的判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙秀芳、孙作岭提交的委托经营管理合同、商品房买卖合同、增值税发票、中国农业银行银行卡交易明细清单，均具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙秀芳、孙作岭系城市广场1栋（东方城市广场）1层1327号铺位的业主。购买合同总价360223元，实际支付购房款为180223元。 孙秀芳、孙作岭（甲方、委托方）与东方城市广场公司（乙方、经营方）签订委托经营管理合同，约定：甲方同意将坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处的备案名即城市广场1栋（东方城市广场）1层1327号铺位委托乙方经营，该商铺总建筑面积为9.47平方米，购买合同总价360223元；委托经营期限自2016年1月1日至2027年12月31日止，共12年；甲、乙双方约定本合同委托经营期间，托管经营收益即租金与支付方式如下，托管的第一年至第三年（即：2016年、2017年、2018年）乙方无须向甲方支付经营收益；自托管的第四年起至第七年（即2019年、2020年、2021年、2022年）乙方每年分别按照购房合同签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益；自第八年至第十二年根据物业收益执行9:1分成，即甲方拥有实际物业收益的90%，乙方拥有实际物业收益的10%；支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；在合同履约期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任；乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金；因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付不少于按委托经营标的总价值（甲方签定的购房合同总价款）的20%计算的违约金等内容。双方均认可以实际支付购房款计算相应的经营收益。 合同签订后，东方城市广场公司已将2019年度经营收益全额支付给孙秀芳、孙作岭。2020年10月16日，该公司支付给孙秀芳、孙作岭2020年1个月的经营收益1351.67元。上述经营收益款，东方城市广场公司未按购房合同签订的购房总价，而是按孙秀芳、孙作岭实际支付购房款180223元为基数计算支付的经营收益。孙秀芳、孙作岭未提出异议，且孙秀芳、孙作岭向本院提起诉讼也是按实际支付购房款180223元为基数计算要求支付相应的经营收益。东方城市广场公司应支付孙秀芳、孙作岭自2020年全年的经营收益（租金）为16220.07元（180223元×9%），每个月的经营收益（租金）为1351.67元（180223元×9%÷12个月），东方城市广场公司未支付孙秀芳、孙作岭2020年度经营收益为14868.4元。东方城市广场公司应支付孙秀芳、孙作岭自2021年全年的经营收益（租金）为18022.3元（180223元×10%），每个月的经营收益（租金）为1501.86元（180223元×10%÷12个月），2021年4月15日前该年度1月至6月二个季度的经营收益未支付（每三个月前15日给付一个季度的费用）。孙秀芳、孙作岭催要未果，遂提起本案诉讼。 本院认为，孙秀芳、孙作岭与东方城市广场公司签订的委托经营管理合同，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 东方城市广场公司拖欠2020年度共计11个月的经营收益14868.4元（16220.07元-1351.67元）没有支付。2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，导致涉案商铺所在商场经营收入减少，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免东方城市广场公司2020年2月至3月的经营收益。故东方城市广场公司应当向孙秀芳、孙作岭支付2020年度经营收益为12165.06元（14868.4元-2703.34元）。2021年东方城市广场公司应当按照购房合同签约总价的10%向孙秀芳、孙作岭支付当年的经营收益。东方城市广场公司拖欠2021年度二个季度共计6个月的经营收益9011.15元（180223元×10%÷12个月×6个月）没有支付。以上合计经营收益为21176.21元。东方城市广场公司要求减免疫情以外的租金及违约责任，疫情过后商场已逐步恢复正常营业，依法不应再以新冠肺炎疫情为由再要求减免，东方城市广场公司的该答辩意见，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持 关于经营收益违约金问题。根据双方的约定，孙秀芳、孙作岭有权要求东方城市广场公司以欠付的经营收益总额为基数，按日万分之一的标准支付违约金。截至2021年1月15日，东方城市广场公司应付违约金为371.03元（以本金12165.06元为基数，按照日万分之一的标准，从2020年1月16日起计算至2021年1月15日，扣除2020年度2月份及3月份两个月）；截止2021年4月16日，东方城市广场公司应付违约金为190.58元（以本金21176.21为基数，按照日万分之一的标准，从2021年1月16日起计算至2021年4月16日），以上合计违约金为561.61元，此后的违约金，以本金21176.21元为基准，按照日万分之一的标准继续计算至款项付清之日止。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告孙秀芳、孙作岭经营收益21176.21及违约金561.61元，并继续按照日万分之一的标准支付自2021年4月16日起计算至上述经营收益付清之日止的违约金； 二、驳回原告孙秀芳、孙作岭的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费416元，减半收取计208元，由原告孙秀芳、孙作岭负担10元，由被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担198元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  蒋树良 二〇二一年六月十七日 书记员  孙 瑾 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。