贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0123民初1105号 原告：郭雁，女，1989年03月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市修文县。 被告：吉学宇，男，1997年06月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市修文县。 委托诉讼代理人：程智渊，贵州福万律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷蕾，贵州福万律师事务所律师。 第三人：贵州逸居房屋信息咨询服务中心，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇翠屏路3-1-1-6号。 法定代表人：潘祖银。 案由：房屋买卖合同纠纷 原告郭雁向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2．判令被告返还位于修文县（xx寨）地块xxx国际x期x栋x单元x层x号房屋；3．请求判令被告返还原告已经交付给被告的《商品房预售合同》、《备案登记表》、《契税发票》、《购房发票》、《维修基金收据》、《贷款合同》。事实和理由：2018年7月4日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告将自己所有的位于修文县（xx寨）地块xxx国际x期x栋x单元x层x号房屋出让给被告，房款为646000.00元，合同签订之日，被告支付定金20000.00元；2018年07月15日前被告支付原告首付款204100.00元；同时房屋尚欠银行贷款421900.00元，贷款由被告每月按时归还。原告在办理完产权证后30日内双方进行产权过户，过户完毕当日被告向原告支付剩余购房款20000.00元，并约定了违约责任。合同签订后，原告于签订合同当日交付房屋及《商品房预售合同》、《备案登记表》、《契税发票》、《购房发票》、《维修基金收据》、《贷款合同》给被告，被告支付了定金及首付款。原告于2020年07月08日办理房屋产权登记后，即与被告共同向贷款银行提出申请要求一次性偿还贷款后办理过户手续，贷款银行在2020年08月10日同意一次性偿还贷款，原告即告知被告要求其抓紧时间偿还贷款以办理过户手续，2020年08月起原告多次通过微信和电话催促被告还款后办理过户手续，但被告一直以资金紧张为由未还款亦不配合办理房屋产权过户手续。直至2021年03月，被告也未还款和办理房屋过户。根据原告与被告签订的合同约定，被告应于原告办理产权登记后30日配合原告办理过户手续，并支付尾款20000.00元。若在协议时间内不过户，拖延方超出时间每日以总房款1%计算违约金，超过15日以违约责任第一条办理。现被告违反合同约定，未进行房屋产权过户，原告为维护自身合法权益故提出如上诉请，请求人民法院依法予以支持！ 被告吉学宇辩称，1．被告无任何违约行为，原告诉请解除合同条件没有事实和法律依据。首先，根据双方于2018年07月04日签订的《房屋买卖合同》第六条“违约责任3．乙方应按约定每月还款，应在银行约定还款日提前3日将当月按揭转给甲方，由甲方代替还款．．．．．．”，且原告将自己用于偿还银行按揭的银行卡交由答辩人进行还贷的行为可以看出，对于案涉房屋的按揭贷款，双方约定的系由原告每月向银行进行偿还，并未约定原告需要一次性偿还银行按揭。被告每月均向贷款银行按时还贷，无任何违约行为。其次，根据合同第三条“付款时间与方法：甲、乙双方同意以分期支付方式付款．．．．．．甲方在办理完该房屋不动产证后30日内双方进行产权过户．．．．．．”只是约定了双方办理产权过户的时间，对银行按揭一次性偿还的主体、时间、方式均并未明确约定。如按照合同约定，即使按照原告的主张，其于2020年07月08日便已办理房屋产权登记，其应于2020年08月07日前让贷款银行同意一次性还贷并解除他项登记达到过户条件。其诉称于2020年08月10日贷款银行同意一次性偿还贷款明显不符合上述约定且没有相应证据印证。故即使存在违约行为，也系原告违约在先，现原告主张被告未按上述约定办理过户构成违约，没有事实与法律依据。最后，根据双方的合同第六条“违约责任4，甲乙双方应按约定办理房屋产权过户。不得故意拖延过户时间．．．．．．”第十一条“2．丙方无条件为甲乙双方办理过户所有事宜。”被告与原告办理过户所有事宜已经委托给第三人予以办理。被告未接到第三人任何任何通知，只是原告单方催促被告一次性偿还银行贷款，且在此期间也未向被告出示案涉房屋的不动产权证书证明案涉房屋不动产登记证书办理下来的情况下，被告无法相信案涉房屋已经达到过户条件。故在原告及第三人未正确履行告知义务的情况下，被告未按照原告的要求一次性偿还银行贷款并未违反合同约定，被告并非故意拖延过户时间。2．被告完全具备履行合同的能力，双方可以继续履行合同。如被告及第三人均能证明案涉房屋已达到过户条件，被告有能力一次性偿还银行贷款并配合原告办理过户手续。故双方的合同完全可以继续履行，无解除的必要。综上，原告的诉请均不能成立，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人贵州逸居房屋信息咨询服务中心述称，签合同当时的政策是还完款才能办不动产证，办完不动产证一个月后双方再办理过户，所以当时约定的是还款再办证，因此不存在违约行为。但后来政策改变，不用还完贷款就可以办理不动产权证，因此才导致目前办理了不动产权但不能过户的局面。 本院经审理确认事实如下：2018年07月04日，以原告郭雁为卖方（甲方）、被告吉学宇为买方（乙方）、第三人贵州逸居房屋信息咨询服务中心为中介方（丙方）签订了《房屋买卖合同》，合同主要内容为“第一条乙方同意购买甲方拥有的房产，该房产为住宅，位于修文县（xx寨）地块xxx国际x期x栋x单元x层5号住房。房屋面积148.4平方米。甲方于2017年09月26日在贵州xxxx房地产开发有限公司购买该房，并以此房在贵州省xx银行xx分行办理按揭贷款，现还欠贷款本金421900.00元。第二条上述房屋的交易价格为646000.00元（含维修基金），甲方名下该房的按揭贷款由乙方按时每月归还。该房屋土地使用权随房同时转让。该房为未装修毛坯房。合同签订之日乙方向甲方支付购房定金20000.00元。第三条付款时间与办法：甲乙双方同意以分期支付方式付款，并约定在2018年07月15日前乙方向甲方支付首付款（含定金）204100.00元，甲方在办理完该房屋不动产权证后30日内双方进行产权过户。过户完毕当日乙方向甲方支付购房剩余尾款人民币20000.00元，双方完成交易。第四条甲方在收到乙方首付款当日将房屋将于乙方使用。第五条税费分担。甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担过户所需全部税费。第六条违约责任1．甲、乙双方合同签订后，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内以乙方所付房款的双倍返还给乙方。若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方不退还乙方购房款并有权另行处理交易房屋．．．．．．3．乙方应按约定每月还款，应在银行约定还款日提前3日将当月按揭款转给甲方，由甲方代替还款，如乙方不能按时还款造成甲方征信问题，甲方在约定还款到期日还未收到乙方支付的按揭款时，为保护自己征信记录自行将当月按揭款还清，乙方将以当月还款额双倍支付给甲方以作违约金，如乙方有三次以上故意拖欠按揭款，视作乙方违约，以违约责任第一条办理。4．甲乙双方应按约定办理房屋产权过户。不得故意拖延过户时间，若故意拖延过户时间。在协议时间以内不过户，拖延方超出时间每日以总房款1‰计算作违约金。若超过15日以违约责任第一条办理。5．因乙方将在双方未办理过户手续之前对房屋进行装修。如甲方违约，甲方将全额赔偿乙方在房屋装修时发生的所有费用。”。合同签订当日，被告向原告支付购房定金20000.00元，同月12日被告向原告支付购房款184100.00元，原告将案涉房屋交付给被告，并将相应的《商品房预售合同》、《备案登记表》、《契税发票》、《购房发票》、《维修基金收据》、《贷款合同》、按揭贷款银行卡交付给被告，前述房屋银行按揭贷款每月扣款日为15日，被告自2018年07月13日起向按揭贷款账户存款，直至2021年03月，除2019年02月、05月存款日超过按揭还款日一天外，其余均在按揭还款日前足额存款。2020年07月08日，该房屋办理了《不动产权证书》，所有权人为原告郭雁单独所有，原告未提交证据证明其将已取得不动产权证书告知被告。2020年08月27日、11月10日，原告通过微信要求被告一次性偿清银行按揭贷款以便办理房屋过户，被告称资金紧张，对此原告未提出异议并要求被告想办法筹钱，在原告向本院提起诉讼前，其未向被告要求解除合同。诉讼中，被告提交银行流水，证明其在2021年04月01日有银行存款余额40余万元。 以上事实有原告提交的《房屋买卖合同》、收款收据、微信聊天记录、不动产权证书照片、通话录音，被告提交的《房屋买卖合同》、银行卡照片、还款记录截图、修文农商行流水、微信聊天记录等证据予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告将其房屋出卖给被告，被告向原告支付购房款，双方成立房屋买卖合同关系，就此双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依照合同约定，在卖方办理完该房屋不动产权证后，买卖双方应在30日内进行产权过户，如因买方故意拖延过户时间超过15日的，卖方可另行处理房屋并不退还购房款。原告以此为由要求解除合同，被告不予认可。对此，本院认为，首先，原告并无证据证明其已向被告示明其已经取得房屋产权证书的事实；其次，当原告向被告主张一次性偿清银行贷款时，被告抗辩理由为资金紧张，原告并未提出异议，而是要求被告想办法筹钱，原告亦未提交证据证明被告未办理过户系主观上的故意；最后，原告向本院提起诉讼后，被告提交证据证明其有履行合同相应能力，合同目的并非不能实现。综上，虽本案起诉前未能办理房屋过户系因被告资金不足原因造成，但并不必然导致合同解除，为了维护交易的稳定性，对原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》、返还房屋及相应证件、票据的诉请，本院不予支持。现被告已经明确表示其具有履行合同的能力，如案涉房屋符合过户条件，原告可要求被告按照合同约定或法律规定及时办理过户手续，第三人贵州逸居房屋信息咨询服务中心应当做好相应的协助工作，如再次因被告原因造成房屋未能办理过户，原告可依据合同约定和法律规定要求被告承担相应的违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告郭雁的诉讼请求。 案件受理费10260.00元，减半收取计5130.00元（原告已经预交），由原告郭雁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  肖冬 二〇二一年六月十九日 法官助理张维 书记员李建