文书内容河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初1975号原告：刘佩等32人。（具体身份信息见附件一）诉讼代表人：路金潮，男，1986年8月4日出生，汉族，住河南省林州市。诉讼代表人：宋璐璐，女，1987年1月4日出生，汉族，住河南省唐河县。诉讼代表人：胡涛，男，1990年11月20日出生，汉族，住河南省新县。被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段1号210室。法定代表人：吴仁开,该公司董事长兼总经理。诉讼代理人：耿永超，河南昇融律师事务所律师。原告刘佩等32人与被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘佩等32人的委托诉讼代表人路金潮、宋璐璐、胡涛和被告元通公司的委托诉讼代理人耿永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘佩等32人向本院提出诉讼请求：1.判令被告元通公司协助原告刘佩等等32人办理涉案房屋产权登记证书；2.判令被告元通公司支付原告刘佩等32人逾期办理房屋权属证书的违约金302872.6元（具体每名原告的诉求违约金数额见附件二）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告已经按合同约定履行完合同义务，因被告原因导致合同违约至今未办理产权证，被告应按合同约定履行合同义务为原告办理涉案房屋不动产权登记。原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目（元通雅居小区）房屋，原告向被告支付完总房款后取得被告开具购房发票，房屋维修金及契税也先后缴纳并获得相关票据，至此原告已依约履行了合同义务。被告将没有取得竣工验收备案手续的房屋强制性交付，被告在2019年5月20日才完成首次登记。目前房屋已具备办理转移登记条件，因被告原因导致土地查封、被告非法以办证名义捆绑十年物业等形式造成原告房屋产权证书至今没能正常办理，故诉求被告协助原告办理涉案房屋不动产登记。二、被告违反合同约定，在办理不动产首次登记和转移登记中存在事实违约，应按合同约定支付违约金。1、不动产首次登记违约事实：合同附件四第六条、产权登记的约定：1、产权初始登记，出卖人应当在2015年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金。事实是2018年6月15日被告才完成涉案项目竣工备案，2018年7月21日被告才完成测绘工作，2019年5月20日完成不动产首次登记，比合同约定延期1266天，违约金为6759.4元。2、不动产转移登记违约事实：合同附件四第六条、产权登记的约定：2、转移登记，出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按照以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。买受人不解除合同，出卖人向买受人支付总房款0.001%的违约金。事实上至原告起诉之日（2021年3月5日）被告仍未为原告办理涉案房屋不动产转移登记，存在事实违约。三、不动产登记违约金诉求合理、合法作为合同积极履约方应得到支持；同时也有涉案小区同案判决支持案例可查。1、合同约定不动产登记包括首次登记和转移登记，按时间完成进度分别约定，分别违约应当分别承担违约责任。2、合同是被告提供的格式合同，本应本着公平原则制定双方违约责任，而实际从合同上被告利用格式合同制定优势，在违约金比例上以减轻自己违约责任。原告违约合同最低违约标准不低于日合同款万分之一标准，而被告则将自己办证违约金标准定为日合同款项十万分之一，比标准也远远低于行业标准，参见判决案例（2020)豫0103民初10483号，本案原告并没有按公平原则要求提高违约金比例而只是要求被告在违约事实存在后按合同履行。原告主张违约金要求合理。3、在最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）之前本物业区域已有同样集体诉讼归档，根据类案检索和同案同判原则，应当给予支持，原判决案例号：（2018)豫0102民初10400号、（2020)豫0103民初10483号、（2020)豫01民终16084号。四、案件不适用不可抗力和情势变更的利益和依据。1、《合同法》第一百一十七条第二款当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任此致。第一百一十八条不可抗力的通知与证明。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。结合本案原被告双方约定的首次登记日期在2015年12月份，而实际上被告履约则在2019年5月，虽然在2016年政府部门调整，但这些是被告延迟履行后发生的，不能免除其责任，并且被告也没有履行通知义务等。2、情势变更是不可规则与任意一方的重大事由，使合同基础或目的发生改变，但结合本案，双方的合同目的是完成不动产交易，而我国物权法规定的不动产转移登记是以登记为主，这一事实基础并没有因机构调整而变更，相反机构调整更有利于合同目的的达成，根据首次登记要求和被告办理不动产登记进度可以看出被告在2018年6月15日被告才完成涉案项目竣工备案，2018年7月21日被告才完成测绘，不动产登记在用5天时间调整对接于2016年8月份就已正常办公。但竣工备案和测绘恰恰是不动产首次登记的前提，是被告没有如期完成相关工作导致不动产首次登记延后，中华人民共和国国务院令第656号于2014年11月24日公布《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行；《郑州市人民政府关于郑州市主城区实施不动产统一登记的通知》；河南日报2016年8月26日第10版《郑州全面启动不动产登记》等证据资料。被告作为房地产从业者更应该明白清楚相关内容，原告和被告签订的合同也皆在相关政策实施之后，被告当然知道相关政策，另根据向证据资料显示机构调整时间段被告并没有。故不能简单地以情势变更进行认定。五、事实部分补充1、我们的相关的办证材料在交房时已经收走，合同一共签订六份。2、郑州市不动产机构调整实际开始时间为2016年8月20,结束时间为2016年8月24日，一共停止办公5天时间。暂停期间被告不具备竣工备案和测绘资料，故暂停及机构调整对其构不成实际影响。3、涉案小区被告对原告利用业主办证急迫心里，进行违法强迫交易。原告物业区域已选举产生业委会，被告以不动产登记左右原告签订10年物业合同不合理不合法，（参考证据：郑州元通雅居开发商被指“挟证要价”想办不动产证先签10年物业协议）事实上被告早就收到查封通知书，明知道办不了还一直刻意隐瞒事实。4、是因被告原因导致土地查封等事实造成原告不能办理转移登记，相关证据（（2019)豫0102民初613号任静静与河南元通纺织集团有限公司郑州元通房地产有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书、（2019)豫0102执2346号任静静河南元通纺织集团有限公司民间借贷纠纷执行实施类执行裁定书）见证据清单等。5、目前小区业主违约金赔付情况，第一批签字业主按合同约定违约金，参与集体诉讼的业主也得到了法院判决支持，也有部分单独起诉的业主被以机构调整对调整后的违约金不再支持，同样案件有很多不同结果，导致很多业主并不能感受到司法案件中的公平正义。6、根据相关法律法规和不动产登记流程要求，因办理初始登记需要先完成竣工备案验收和测绘，结合被告在2018年6月15日被告才完成涉案项目竣工备案，2018年7月21日被告才完成测绘的时间可以看出，机构调整实际开始时间为2016年8月20,结束时间为2016年8月24日，一共停止办公5天时间，被告不具备相关登记条件要求，其具备时不动产登记中心已正常运行进3年，加上政府放管服和只跑一趟周末加班办等办实事政策，没有任何理由可证明机构调整对其造成影响，相反机构调整有利于包括被告在内的更多人方便办事，如果被告主张情势变更应当提供机构调整对其造成影响的实际证据资料，不能口头表述一下就直接认定。综上，是被告在办理涉案房屋不动产登记的首次登记和转移登记中存在事实违约，且以办证为由强制绑定合同外10年非法物业合同为条件强迫业主违法交易，且自身其他原因造成土地查封不能办理情况下，使得原告被逼无奈才利用法律维护自己合法权益，转移登记不能完成，完全是被告责任，被告应当承担违约金，违约金标准依据合同见诉讼请求。被告元通公司辩称，一、办理产权登记政策的变化，系原被告在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不应再适用原合同的约定确定违约责任。在《商品房买卖合同》履行过程中，由于国家产权登记政策的调整，商品房的登记机关、登记内容、登记事项、登记流程均发生重大变化，在2016年8月20日之后，原合同约定的“房屋权属初始登记”事项被取消不存在，发生了合同订立时不能预料的重大改变，涉案《商品房买卖合同》关于“房屋权属初始登记”的约定（包括相应违约责任合同条款）的合同基础实际已丧失，完全符合法律规定的“情势变更”情形，在该“情势变更”情形下不应再继续适用原约定内容与期限界定违约和确定违约责任。案涉案房屋于2015年12月陆续交付给原告，并已经向原告支付在此之前逾期交房的违约金。即便承担逾期首次登记的违约责任，起算时间也应从实际交房之日往后推60日起计算。二、原告主张转移登记违约金无事实和法律依据。首先，关于转移登记，双方虽约定由被告办理，但同时也约定了买受人的先履行义务即在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料。在涉案房屋办理首次登记后，被告积极协助原告办理转移登记，多次催促原告提交办理转移登记所需资料，原告拒不提供，其过错严重影响了涉案房屋产权登记的办理。其次，办理首次登记和办理商品房转移登记均系办理产权证书的相关义务，逾期办理首次登记和逾期办理商品房转移登记系同一违约行为，不应重复计算违约金。另外，在办理转移登记过程中，涉案房屋所在土地遭第三人恶意查封，阻碍了涉案房屋产权登记的办理。综上，目前涉案房屋所在小区共610户业主，已有近500户取得不动产权证书，元通公司也正在积极化解矛盾，协助业主办理不动产权证书，寄希望短期内为全部业主办理产权登记。请求法院考虑元通公司的现状，避免造成司法资源的浪费，驳回原告主张违约金的诉求。争讼双方围绕证明、反驳依法提交了证据材料，经过庭审质证，本院合法性审查，认定事实如下：一、本案争讼各方成立商品房买卖合同。依据争讼各方提交的案涉《商品房买卖合同》书证及争讼各方对《商品房买卖合同》形式、条款的统一性质证意见，结合被告补充提交的（2015）郑房管预字第3478号《商品房预售许可证》中有关案涉商品房相关标的物预售许可的信息可以证明：2015年2月7日至2015年8月9日本案原告32人，其中郑丹丹及刘杰英作为共有人一方，由郑丹丹一人作为买方代表；郭宗伟与谷秀兰作为共有人一方，由郭宗卫一人作为买方代表；上述原告30人作为买受人与被告作为出卖人分别签订，由被告提供的格式文本《商品房买卖合同》各一份，合计30份；除每份《商品房买卖合同》合同编号、签订时间、合同标的物房屋、总金额及其作为合同逻辑常项有所不同外，其他约定一致为：原告购买被告的预售商品房位于中原区须水河东路东、迎欣南路南中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目（暂定名）中的1号楼或2号楼的成套住宅范围内；出卖人应在2015年9月30日前将房屋交付给买受人；逾期交房，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四第六条约定内容执行；“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”附件四第六条约定，“1.产权初始登记，出卖人应当在2015年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内为未报送上述申报材料或报送申报材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金。”“2.转移登记，出卖人取得商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：【√】买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。”“【√】买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付总房款0.001%的违约金。”上述《商品房买卖合同》对应的《合同信息备案摘要》最后一栏“以上商品房买卖合同信息已备案。”文字加盖有显示“郑州市房屋交易和登记中心联机合同备案专用章”印文和印章编号、代码等印纹。二、案涉30份《商品房买卖合同》履行事实。根据争讼双方提交的案涉《商品房买卖合同》关联付款、性质、金额、期限、方式的约定条款，原告方提交的《税收缴款书（税务收现专用）》、《销售不动产统一发票（自开）发票联》和《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》，以及争讼各方的统一性质证意见，可以证明：原告方已依约交（缴）纳了契税、预收购房款、购房款和专项维修资金。根据被告提交的21张《河南六合物业管理服务有限公司入住资料签收表》，原告提交的2页交房时间汇总表以及争讼各方有关被告逾期交房的统一性质证意见，可以证明：自2015年12月被告陆续向原告方交付案涉房屋，见后附件二；争讼各方已就逾期交房达成和解，未作本案争议事项。根据被告提交的案涉1号楼和2号楼其中成套住宅和城镇住宅用地一体登记后所颁发的（2019）郑州市不动产权第0188229号和（2019）郑州市不动产权第0187906号不动产权证书。该上述不动产权证书显示的缮证日期均为2019年5月29日。基于案涉《商品房买卖合同》缔约时适用的案涉房屋及土地分项初始登记的规范与上述合同履行期间案涉房屋及土地适用首次统一登记规范的差异，尤其是争讼各方统一自认案涉房屋及土地2019年5月20日完成首次登记资料报送，本院从案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因买受人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照附件四第六条约定内容执行”的角度，在被告负有举证不利责任条件下，认定2019年5月20日为被告实际完成案涉房屋首次登记资料报送的履行行为评价基准日。相对案涉房屋首次登记后至今未能办理转移登记的原因及责任，原告方陈述系被告所售案涉房屋及关联土地被查封，被告以原告方不签十年物业服务合同就不接受原告委托和授权代理案涉房屋转移登记所致；被告抗辩为，因案外人恶意申请查封案涉房屋及土地，以及原告方没有向被告出具交付购房发票、契税发票、维修基金票据、委托书、身份证复印件所致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十八条第一款第（二）项、第（三）项之规定，基于前述被告逾期报备，尤其是被告在案涉房屋工程2018年6月15日方完成竣工验收报备，2019年5月20日方完成首次登记资料报送等争讼各方无争议的归属于出卖人被告的原因，本院认定：被告不仅构成约定违约，且构成法定违约情形。2016年8月20日因不动产登记的规范变化，郑州市范围内暂停不动产办理，根据原告方优势举证证明，自2016年8月25日郑州市适用新的不动产统一登记已不影响被告依法依规履行合同义务和关联的法定义务。本院认为，争讼各方所签《商品房买卖合同》有关案涉争议条款，没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，从实现合同目的之一的不动产转移登记方面，双方均应依法依约全面、诚实、信用地履行合同。针对原告方第一项诉讼请求，原告诉求判令被告协助原告等32人办理案涉房屋产权登记证书，从具体协助事项方面，在此确认为：被告协助原告向案涉房屋归辖不动产登记机构，相对被告已分别交付原告方的30套案涉商品房，由首次登记权利人为被告，分别进行转移登记权利人为原告方的，应由被告作为出卖人提供的，符合法定不动产统一转移登记所需必要文件及资料。原告方该项诉求符合《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，本院予以支持。针对原告方第二项诉讼请求，原告诉求判令被告支付原告刘佩等32人逾期办理房屋权属证书的违约金302872.6元。关于违约金问题，结合前述原、被告举证及相关陈述，比对案涉《商品房买卖合同》约定的违约事由与被告的履约行为，本院认为：关于被告违约期限争议。案涉《商品房买卖合同》“产权登记的约定”中有关“产权初始登记”约定：被告应在2015年12月1日前或房屋交付使用后60日内，将需其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，否则向原告方交付总房款0.001%日的违约金。原告主张上述条款中“房屋交付使用”日为案涉《商品房买卖合同》约定的交房日期，即2015年9月30日。经法庭询问，原、被告方庭审中均明确案涉《商品房买卖合同》第十五条办理权属的资料报送的起算日为实际交付房屋之日。结合原、被告举证及陈述的陈述性论述，被告自2015年12月至2016年8月20日前已陆续将案涉房屋交付原告（除2017年2月23日交付郑丹丹所购案涉房屋），具体交房时间详见附件二，该具体交房时间为相关违约期限的起算基准日。自2016年8月20日起，案涉房屋及关联土地实施两权一证的统一登记、缮证。故约定的初始登记和相应转移登记，在2016年8月20日以后的案涉房屋隶属行政区域，依法不能进行约定登记形式上的分项、单独登记，只能依法统一向专一的不动产登记机构申请案涉房屋及关联土地的统一两权一证的登记、缮证。案涉《商品房买卖合同》有关“产权初始登记”的约定权利、义务已无法履行。被告为此提出了2016年8月20日郑州市实施了不动产统一登记所带来的，因案涉房屋登记规范变化造成案涉房屋登记机构主体变化、登记事项由单一房屋登记改作房屋与关联土地统一登记的增项变化，登记申请所需提供文件资料范围的增量变化等正当抗辩理由。但是自被告向原告实际交付案涉房屋之日起至2016年8月19日期间，被告依法依约应承担逾期实际交房日后60日内未报送权属登记所需“申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理”的违约责任。因案涉房屋工程项目于2018年6月15日方才完成竣工备案，故2016年8月20日之前从初始登记程序材料提交角度，被告根本不具备完成初始登记申报的必要条件，因此2016年8月20日之前被告不具备其违约报备的减免违约责任的法定和约定条件。在2016年8月20日后适用新的不动产统一登记规范所带来的整合、转换、衔接、协调等影响统一登记效率的停滞过程中，被告作案涉房屋的首次登记的法定申请义务人，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》[法释（2001）33号]第二条、第五条第二款，被告作为履行义务人负有具体减免相应责任的举证义务及举证不利责任。相较原告方有关案涉房屋因不动产登记规范变化所带来的停滞登记期间的举证，尤其是2014年11月24日中华人民共和国国务院第650号令公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日期施行；2015年8月21日河南省人民政府办公厅《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》要求2015年9月底前各省辖市和省直管县（市）完成职责整合任务，2015年11月底前各县（市、区）完成职责整合任务，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作，及时将实施不动产统一登记的具体时间、登记地点、办理程序、申请材料、登记要求向社会公布；2015年11月7日郑州市人民政府办公厅《关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》要求本级职责整合于2015年9月底前完成，各县（市）、上街区职责整合于2015年11月底前完成，2016年12月底前完成全市资料移交和系统对接等工作，及时将本地实施不动产统一登记的具体时间、登记地点、办理程序、申请材料、登记要求向社会公布；2016年8月12日郑州市人民政府发布《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通知》，告知不动产登记启动时间节点为，自2016年8月20日起原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用证、房屋所有权证等相关登记证明，8月20日至8月24日相关部门与郑州市不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交，8月25日起，郑州市不动产登记中心及各区分中心各窗口开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》；2016年8月25日《河南日报》社会新闻版面刊发《郑州全面启动不动产登记》报道“郑州市全面启动不动产统一登记服务，即日起郑州市不动产登记中心及各区（开发区）分中心开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》”等系列证据，被告就该停滞期间抗辩举证证明力明显弱于原告方的相关举证证明力。从主观角度看，基于前述有关不动产统一登记制度的公布时间，被告作为专业房地产公司，为依法依约全面、诚实、信用地履行合同，提前即应知晓并做好相应材料报送的准备工作；从客观角度看，因案涉房屋工程项目于2018年6月15日方才完成竣工备案，即说明于2016年8月20日起至2018年6月15日之间长达近两年时间里，被告根本无法进行首次登记的材料报送工作，故本院认为造成案涉房屋转移登记的房屋基础程序首次登记迟延长达近两年才得以办理的根本原因并非不动产登记规范变化。因此本院综合考虑后，认定被告因不动产登记规范变化所产生登记申请不被受理的免责宽延期为于2016年8月20日至2016年8月24日。该期间内被告不承担相应的违约责任。虽然因不动产登记规范的变化，原、被告双方有关转移登记的约定中“出卖人取得该商品房初始登记”这一转移登记前提条件已无法履行，但是从实现合同目的的角度，为全面、诚实、信用地履行案涉《商品房买卖合同》，被告应根据2016年8月20日之后实行的新的不动产统一登记规范，及时完成案涉房屋的首次登记，原告方随后方可就案涉房屋申请办理转移登记。同时，从法定的角度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十八条第一款第（二）项、第（三）项、第二款的规定，由于出卖人的原因，除当事人有特殊约定外，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人在自房屋交付使用之日起九十日届满未能取得房屋权属证书的，以及商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，出卖人应当承担违约责任。虽然被告于2018年6月15日方取得案涉房屋竣工备案表，但被告于2015年12月起即已陆续向原告方交付案涉房屋，原告郑丹丹与被告于2016年6月28日签订案涉《商品房买卖合同》之时，案涉房屋所属的两幢楼房为已竣工但未竣工备案的房屋。因此，自前述宽延期于2016年8月24日届满后至2019年5月20日的期间内，因出卖人被告的原因，买受人原告方（除郑丹丹外）未能取得房屋权属证书，出卖人被告应参照约定依法承担违约责任；原告郑丹丹因案涉《商品房买卖合同》签订时间为2016年6月28日，故出卖人对郑丹丹方自2016年6月28日起90日后，即2016年9月26日起至2019年5月20日参照约定依法承担违约责任。2019年5月29日被告完成案涉房屋首次登记后，虽然案涉《商品房买卖合同》中原、被告双方针对案涉房屋办理转移登记的事务成立无偿的委托合同，但是原告称因被告强制原告签署十年的物业服务合同，原告不同意签署上述物业合同而未向被告出具授权委托书等办理转移登记的部分所需材料。因委托合同的成立和生效并不当然就产生相对第三方不动产登记机构的代理权，只有在委托人作出授予代理权的单方行为之后代理权才确定，因此被告无法代理原告办理转移登记事务。故针对原告方要求被告承担案涉《商品房买卖合同》中约定的转移登记违约责任，自2019年5月20日，被告无需因无权代理而承担相应约定违约责任，原告可依法独立申请转移登记，但不排除因被告原因造成转移登记不能的违约责任。本院于2019年9月24日对被告名下的案涉房屋占用范围内的建设用地使用权进行了查封，于2020年5月28日解封，客观造成原告自2019年9月24日至2020年5月28日期间长达247天因此不能申请取得房屋转移登记。上述对案涉土地的查封，系被告与案外人之间的民事纠纷所致。被告主张上述案涉土地被查封系案外人恶意申请查封所致，经法庭释明，询问被告从相对性的角度，何方应承担本案责任时，被告认可其应承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，被告方因案外人的原因造成了相对原告方的违约，被告应向原告承担违约责任。被告与案外人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定另案解决。自2019年9月24日至2020年5月28日案涉房屋被依法查封期间已跨越案涉房屋交付日期九十日，因此，自2019年9月24日至2020年5月28日期间内，被告应依法承担因上述案涉土地被查封导致原告不能取得房屋产权转移登记的违约责任。综上，自被告案涉房屋实际交付原告（除郑丹丹外）后六十日起至2016年8月19日止，被告应向原告（除郑丹丹外）依约承担初始登记违约责任；自2016年8月25日起至2019年5月20日止，被告应向原告（除郑丹丹外）依法承担原告未能取得转移登记的相应违约责任；自2016年6月28日起90日后，即2016年9月26日起至2019年5月20日止，被告应向原告郑丹丹依法承担原告郑丹丹未能取得转移登记的相应违约责任；自2019年9月24日起至2020年5月28日止，被告应向原告刘佩等32人依法承担原告未能取得转移登记的相应违约责任。二、关于被告所应承担违约金的构成和计量争议。对于自被告案涉房屋实际交付原告（除郑丹丹外）后六十日起至2016年8月19日止的期间内，被告所应向原告（除郑丹丹外）依约承担的初始登记违约责任，依据案涉《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人被告应按日向买受人原告方支付总房款0.001%违约金。对于上述期间因被告原因导致原告方未能在法定期限内取得转移登记的违约金，原告现诉求“逾期办理房屋权属证书的违约金”中的“房屋权属证书”概念的内涵和外延，不完全包括争讼双方在签订《商品房买卖合同》时未预料、未约定的违约事由。原告仅依前述“逾期办理房屋权属证书”违约事由，主张两权一证的现不动产权证书逾期违约金，逾期申报材料的违约金，从约定违约事由的范围比对本案违约事实，进而适用本案约定违约金，逻辑不周延。即约定为“房屋权属证书”相较现首次登记和相应转移登记不动产权证书，在申报材料和申请登记内容方面，没有案涉房屋关联土地同时申报材料和同时申请登记内容的约定。2016年8月20日以后的案涉不动产权证书（首次登记和转移登记），被告必然要为实现合同约定目的在约定之外承担案涉房屋关联土地统一登记的材料整理报送行为。相对约定意思表示的目的意思不周延及规范性拓展，原告有关适用“违约金”的违约事由范围与民法的权利源于法定和约定的原则是相悖的，且为额外增加被告有关土地登记关联义务。被告仅应依法依约在不动产权登记规范变化后的，两权一证中的房屋逾期报备登记行为的相当因素关系范围承担违约责任。参照两权一证的申报登记事项与《不动产登记暂行条例》实施前适用规定申报登记事项的项目一比二的比例，由被告按法定逾期贷款利率的二分之一承担法定违约金。若依法按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条，逾期罚息利率按照原、被告于签订案涉《商品房买卖合同》之时中国人民银行规定的贷款基准利率的基础上加收30％-50％。依据上述利率计算所得该违约金金额的二分之一远远已经超过了原告第二项诉讼请求中的违约金金额及计取违约金的逻辑项。因此，本院综合考虑法定和约定计量方法，尤其是合同相对人间的违约金计算比例项和变项的特别意思表示，确定适用原告请求的依据案涉《商品房买卖合同》约定的0.001%日计付相应违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十八条第一款第（二）项、第（三）项、第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》[法释（2001）33号]第二条、第五条第二款的规定，判决如下：一、判令被告郑州元通房地产有限公司自本判决生效之日起十五日内协助原告刘佩等32人办理案涉房屋产权登记证书；二、判令被告郑州元通房地产有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告刘佩等32人违约金248046.92元（各原告应得金额见附件三）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2196.24元，由被告郑州元通房地产有限公司负担。本判决连同附件共计24页。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长 刘 锋审判员 曹媛媛审判员 申 阳二〇二一年六月二十八日书记员 王恒博附件一：1.胡涛，男，1990年11月20日，汉族，身份证住址河南省新县田铺乡田铺村熊冲组。2.路金潮，男，1986年8月4日，汉族，身份证住址河南省林州市合涧镇万羊坡村郝街自然村36号。3.陈阳辉，男，1989年5月14日，汉族，身份证住址郑州市中原区西四环156号付1号院2号楼1单元2512号。4.周利平，女，1977年7月7日，汉族，身份证住址河南省济源市轵城镇良安新村六队260号。5.苏军平，女，1973年10月18日，汉族，身份证住址河南省中牟县大孟乡李南溪村70号。6.李灯坡，男，1958年3月24日，汉族，身份证住址河南省扶沟县白潭镇东白行政村东白村。7.杨兴书,男，1988年3月10日，汉族，身份证住址河南省鹿邑县高集乡解庄行政村南杨。8.刘书燕,女，1989年8月24日，汉族，身份证住址河南省太康县独塘乡郭楼行政村郭楼村。9.韩小龙,男，1990年2月26日，汉族，身份证住址郑州市中原区须水镇张家台村85号。10.齐亚彬,女，1989年4月18日，汉族，身份证住址郑州市中原区西四环156号付1号院1号楼2单元1902号。11.李惠景，女，1979年8月27日，汉族，身份证住址郑州市中原区须水镇孙庄村大街365号。12.莫保中，男，1990年4月20日，汉族，身份证住址河南省商水县魏集镇陈楼村九组。13.张建峰，男，1966年3月2日，汉族，身份证住址河南省新密市白寨镇柳沟村下沟06号。14.代许良，男，1962年8月24日，汉族，身份证住址河南省浚县新镇镇李马湖村230号15.刘佩，女，1984年7月30日，汉族，身份证住址郑州市中原区陇海西路387号。16.侯海锋，男，1988年1月7日，汉族，身份证住址河南省登封市石道乡侯沟村4号。17.张翠华，女，1989年1月2日，汉族，身份证住址河南省鹿邑县涡北镇梅辛行政村张寨108号。18.张振委，女，1987年11月2日，汉族，身份证住址河南省太康县芝麻洼乡张合营行政村张合营村。19.李幸福，男，1985年6月24日，汉族，身份证住址河南省西华县红花镇杜岗行政村新杜岗村七组。20.贾振敏，男，1985年4月8日，汉族，身份证住址河南省荥阳市贾峪镇邓湾150号。21.谷秀兰，女，1988年2月17日，汉族，身份证住址河南省新郑市郭店镇常家庄169号。22.郭宗卫，男，1987年9月17日，汉族，身份证住址河南省新郑市郭店镇常家庄169号。23.张东方，男，1981年7月6日，汉族，身份证住址河南省宁陵县程楼乡小庄村51号。24.李洋，男，1986年12月9日，汉族，身份证住址郑州市中原区西四环156号附1号院2号楼3单元2804号。25.任靖，男，1984年8月27日，汉族，身份证住址河南省沁阳市西向镇行口村11号。26.王柯飞，男，1989年10月2日，汉族，身份证住址河南省新郑市和庄镇小岗王232号。27.彭勇，男，1989年1月4日，汉族，身份证住址郑州市中原区西四环156号付1号院2号楼3单元1701号。28.郑丹丹，女，1989年10月20日，汉族，身份证住址河南省滑县新区后任庄村100号。29.刘杰英，男，1969年10月16日，汉族，身份证住址河南省滑县老店镇刘庄村116号。30.赵建新，男，1969年10月12日，汉族，身份证住址郑州市中原区西站路49号院4号楼72号。31.宋璐璐，女，1987年1月4日，汉族，身份证住址河南省唐河县桐寨铺镇惠老营村惠老营9号。32.张卫江，男，1978年4月1日，汉族，身份证住址河南省西平县芦庙乡张崔吴村委十三组。            附件二：                                                                                                      合同编号              诉讼请求额              合同签订日期              交付日期                  1              胡涛              15001931341              9295.51              2015/3/13              2015/12/17                  2              路金潮              15001952606              6959.3              2015/4/9              2015/12/13                  3              陈阳辉              15002045190              17310.84              2015/7/25              2016/1/8                  4              周利平              15001932075              8967.26              2015/3/15              2015/12/16                  5              苏军平              15001932068              9192.55              2015/3/14              2015/12/14                  6              李灯坡              15001914085              6753.54              2015/2/7              2016/4/6                  7              杨兴书              15001936364              9378              2015/3/20              2015/12/17                  8              刘书燕              15001977372              9479.5              2015/5/14              2015/12/19                  9              韩小龙              15001931299              9307.49              2015/3/13              2015/12/10                  10              齐亚彬              15002003379              8988.59              2015/6/11              2015/12/16                  11              李惠景              15001931486              9486.95              2015/3/13              2015/12/17                  12              莫保中              15001933533              8705.17              2015/3/17              2015/12/18                  13              张建峰              15002059248              17074.11              2015/8/9              2015/12/15                  14              代许良              15001031933              8844.65              2015/3/14              2015/12/15                  15              刘佩              15001916447              6408.7              2015/2/10              2015/12/13                  16              侯海锋              15001929356              10301.22              2015/3/12              2015/12/12                  17              张翠华              15001990696              9407.11              2015/3/15              2015/12/25                  18              张振委              15001965084              11011.15              2015/4/28              2016/1/9                                              合同编号              诉讼请求额              合同签订日期              交付日期                  19              李幸福              15001931792              9163.23              2015/3/14              2015/12/13                  20              贾振敏              15001926599              9411.71              2015/3/9              2015/12/1                  21/22              郭宗卫/谷秀兰              15001934051              9327.4              2015/3/17              2015/12/15                  23              张东方              15001972863              9090.11              2015/5/8              2015/12/16                  24              李洋              15001931872              10451              2015/3/15              2015/12/17                  25              任靖              15001996117              10577.74              2015/6/3              2015/12/15                  26              王柯飞              15001970500              9357.91              2015/5/6              2015/12/17                  27              彭勇              15001981730              16896.39              2015/5/19              2015/12/15                  28/29              郑丹丹/刘杰英              1600523894              14227.46              2016/6/28              2017/2/23                  30              赵建新              15001930741              9031.51              2015/3/13              2015/12/15                  31              宋璐璐              15001995991              9283.8              2015/6/3              2015/12/13                  32              张卫江              15001930801              9182.7              2015/3/13              2015/12/12                  总计                                          302872.6                                              附件三：                                                                                                                    总房款              初始登记违约天数              初始登记违约金              法定违约情形违约天数              法定违约情形违约金              总计                  1              胡涛              533918              186               993.08748              1245              6647.2791              7640.37                   2              路金潮              399734              190               759.4946              1245              4976.6883              5736.18                   3              陈阳辉              994305              164               1630.6602              1245              12379.09725              14009.76                   4              周利平              515064              187               963.16968              1245              6412.5468              7375.72                   5              苏军平              528004              189               997.92756              1245              6573.6498              7571.58                   6              李灯坡              373562              75               280.1715              1245              4650.8469              4931.02                   7              杨兴书              538656              186               1001.90016              1245              6706.2672              7708.17                   8              刘书燕              544490              184               1001.8616              1245              6778.9005              7780.76                   9              韩小龙              534606              193               1031.78958              1245              6655.8447              7687.63                   10              齐亚彬              516289              187               965.46043              1245              6427.79805              7393.26                   11              李惠景              544914              186               1013.54004              1245              6784.1793              7797.72                   12              莫保中              500010              185               925.0185              1245              6225.1245              7150.14                   13              张建峰              980707              188               1843.72916              1245              12209.80215              14053.53                   14              代许良              508021              188               955.07948              1245              6324.86145              7279.94                   15              刘佩              368105              190               699.3995              1245              4582.90725              5282.31                   16              侯海锋              591684              191               1130.11644              1245              7366.4658              8496.58                                               总房款              初始登记违约天数              初始登记违约金              法定违约情形违约天数              法定违约情形违约金              总计                  17              张翠华              540328              178               961.78384              1245              6727.0836              7688.87                   18              张振委              614053              163               1000.90639              1245              7644.95985              8645.87                   19              李幸福              526320              190               1000.008              1245              6552.684              7552.69                   20              贾振敏              540592              202               1091.99584              1245              6730.3704              7822.37                   21/22              郭宗卫/谷秀兰              535751              188               1007.21188              1245              6670.09995              7677.31                   23              张东方              522120              187               976.3644              1245              6500.394              7476.76                   24              李洋              600353              186               1116.65658              1245              7474.39485              8591.05                   25              任靖              607567              188               1142.22596              1245              7564.20915              8706.44                   26              王柯飞              537502              186               999.75372              1245              6691.8999              7691.65                   27              彭勇              970499              188               1824.53812              1245              12082.71255              13907.25                   28/29              郑丹丹/刘杰英              967197              0               0              1213              11732.09961              11732.10                   30              赵建新              518754              188               975.25752              1245              6458.4873              7433.74                   31              宋璐璐              533251              190               1013.1769              1245              6638.97495              7652.15                                               总房款              初始登记违约天数              初始登记违约金              法定违约情形违约天数              法定违约情形违约金              总计                  32              张卫江              527438              191               1007.40658              1245              6566.6031              7574.01                   总计                                                        30309.69164                            217737.2323              248046.92