江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初11117号原告：金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司，住所地无锡市南湖大道城南世家小区中南路34号，统一社会信用代码913202030798754077。负责人：任南军，该分公司总经理。委托诉讼代理人：虞晓锋，江苏福庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧莹，江苏福庆律师事务所实习人员。被告：杨莉，女，1989年1月27日出生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：汪茁，男，1991年10月12日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司（以下简称金科物业公司）与被告杨莉、汪茁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，故裁定转为普通程序，于2021年6月22日公开开庭进行了审理。原告金科物业公司的委托诉讼代理人虞晓锋、被告汪茁到庭参加诉讼，被告杨莉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨莉、汪茁支付拖欠的物业费28657元（2018年1月1日至2020年6月30日）；2.杨莉、汪茁支付自拖欠物业费之日起至实际履行付款义务之日止的违约金9956元（2018年1月1日起至2020年6月30日）；3.本案诉讼费用由杨莉、汪茁承担。事实和理由：杨莉、汪茁向无锡金科嘉润房地产开发有限公司（以下简称金科地产公司）购买坐落于金科城南世家小区26-202号的商品房（以下简称案涉房屋），系小区业主，金科地产公司委托金科物业公司对城南世家小区进行物业服务，在为该小区提供物业服务的前提下依法有权向小区业主按约收取物业服务费，但杨莉、汪茁自2018年1月1日起至2020年6月30日止，共30个月，尚欠物业费28657元，违约金9956元，经多次催讨未果，遂诉来法院。庭审中，金科物业公司将违约金的诉请调整为8000元。杨莉、汪茁辩称：对物业收费标准有异议，房屋买卖合同中物业费收费标准是3.3元/平方米/月，前期预交的物业费又以3元/平方米/月计算抵扣，到底以什么标准收费。物业服务存在诸多问题，没有享受到服务，具体为：1.物业打扫卫生不到位，楼道里有碎屑，保洁阿姨直接用拖把擦其房屋门头；2.小区外围有餐饮商铺，经营时油烟跑进小区，影响环境；3.小区门禁和小门经常坏，物业维修时间慢；4.小区有两个地下车库出入口，但物业只开放一个，导致车辆进出不安全，容易发生事故，且小区内存在乱停车现象，物业监管不利；5.放在家门口的纸盒子、矿泉水瓶等物品物业工作人员不经业主同意便拿走；6.私家车轮胎被扎破，经报警处理系物业保安所为；7.房屋存在质量问题，自家地下室负一楼渗水；8.放在物业门卫的快递丢失，经查看监控发现是保安将快递扔掉了；9.与物业交涉时遭物业人员恐吓。本院经审理认定事实如下：金科地产公司与重庆金科物业管理有限公司（后多次更名，至2015年7月8日变更名称为金科物业服务集团有限公司）签订的《城南世家前期物业服务合同》（以下简称物业合同）中约定：花园洋房、高层住宅物业服务费分别为3.3元、2.8元每平方米每月（包括电梯费、公共水电费），业主应于开发商正式通知接房之日起按季度缴纳当季物业服务费，具体缴纳时间为每个季度第一个月10号前交纳当季物业费，如未能按时足额缴纳物业服务费的，则按每日应缴纳费用总额千分之三的标准向物业服务企业支付违约金；合同期限自2010年12月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。后金科地产公司与金科物业服务集团有限公司一致确认由金科物业服务集团有限公司成立金科物业公司实际为该小区履行前期物业管理服务，并有权依照前期物业服务合同约定向业主收取物业管理费。2016年6月22日，杨莉、汪茁与金科地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：由杨莉、汪茁购买涉案房屋，房屋建筑面积290.35平方米。2016年7月30日，杨莉、汪茁接收案涉房屋。在《接房手续书》中载明预交物管费的计算标准为花园洋房3元/平方米。庭审中，金科物业公司陈述，杨莉、汪茁在收房时交纳了物业费10452.6元，由于金科地产公司给予七折优惠折扣，杨莉、汪茁相当于交纳了14894.56元的物业费。这笔钱按照3元/平方米/月的物业费标准计算抵扣截止至2017年12月31日，尚余87.11元。按照物业合同的约定，如业主逾期缴纳物业服务费，应按欠缴费用总额的千分之三支付违约金，考虑到该标准过高，金科物业公司自行降低至每日万分之五收取违约金，计算出为9046.89元，但本诉中只主张8000元，其余部分予以放弃，不再另行主张。2018年1月1日至2020年6月30日，杨莉、汪茁未缴纳物业费。金科物业公司于2020年4月28日向杨莉、汪茁发出律师函催收物业费。庭审中，金科物业公司对杨莉、汪茁提出的问题作出回应：1.物业费收费标准问题，住建局的备案价格是3.3元/平方米/每月，收房手续中写的3元/平方米/月不包含公摊能耗费，如果业主正常缴纳物业费，其公司愿意承担0.3元/平方米/每月的费用，如果不正常缴费而发生诉讼的，则按3.3元/平方米/每月的费用追索；2.卫生问题，小区卫生工作总体是好的，一次的打扫不到位不能否定整个卫生工作，至于保洁人员用拖把擦门头，可能是存在操作欠妥但出发点是好的，并不是故意污损大门，而是在清洁大门；3.油烟问题，两年前，物业已经出资对小区周围的商铺油烟排放进行了统一的改造，基本消除了影响，杨莉、汪茁不应过分苛求；4.门禁问题，门禁和小门损坏物业都予以维修的，且损坏也是由于有部分业主的不文明现象导致的，不可能存在不会坏的门禁；5.车库进出口及停车问题，地产当初的设计就是如此，也通过审批验收，不存在问题，即便启用另一个进出口，也是双向进出的，并无差别，至于乱停车问题，这是小区全体业主都应该共同努力的事情，物业只能起到秩序管理和提醒作用，不能采取扣车罚款等强制措施，且乱停车问题只是个别现象，不是普遍问题；6.门口纸盒、矿泉水瓶等物品被拿问题，恰好显示了物业在认真履行保洁服务，且避免杂物堆放引起消防隐患；7.车胎被扎问题，该事情已经经过派出所处理了，系保安个人行为，与物业公司无关；8.房屋质量问题，房屋买卖合同的相对方是业主与地产，如果房屋在保修期内发生质量问题，物业公司会及时转告地产公司进行维修，物业公司只是起到一个联络作用，并不是房屋修缮的相对人，杨莉、汪茁不应以该理由拒缴物业费；9.快递丢失问题，并不能确认是物业工作人员所为，且不能作为不交物业费的理由；10.遭物业人员恐吓问题，真实性不能确定，即使确实存在该事件，也是物业个别人员与业主的个人恩怨问题，业主可以向物业公司进行投诉，金科物业公司会严肃处理违纪员工，而以此为由拒交物业费无道理。杨莉、汪茁不交物业费不仅影响了物业公司的正常运作，也侵害了其他交费业主的合法权益。上述事实，有物业合同、证明、工商变更登记信息、商品房买卖合同、收接房手续书、律师函、寄送面单、物流信息截图、情况证明、照片、视频、微信聊天记录及当事人陈述等证据在卷作证。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。业主拒付物业费需有正当理由，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。本案中，金科地产公司与金科物业服务集团有限公司订立的物业合同明确了相关的权利义务，金科物业公司为杨莉、汪茁所购房屋所在小区实际提供了物业服务，杨莉、汪茁理应交纳相应的物业管理费。杨莉、汪茁虽提出其不缴纳物业费系因物业服务有质量问题、服务不达标，但并未提供充分证据予以证明，且现有证据难以认定金科物业公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，故杨莉、汪茁拒交物业费并无正当理由。杨莉、汪茁作为涉案小区的业主，接受了金科物业公司提供的物业服务，但未按约及时支付物业费，应承担相应民事责任。经核算，杨莉、汪茁尚欠2018年1月1日至2020年6月30日的物业费28657元（按3.3元/平方米/月标准计算），应予支付。金科物业公司主张违约金8000元，但本院结合双方约定的违约金标准、逾期时间、逾期原因确系因金科物业公司提供的服务存在瑕疵等情况，酌定违约金为1500元。需要指出，小区环境建设需要业主和物业管理企业相互协调配合，物业服务的对象系全体业主，内容涉及环境清洁、设施维护、安全防范等各方面，小区如存在物业服务瑕疵，作为物业服务企业应改进服务质量，作为业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费的行为，既不符合权利义务对等原则，也不利于业主所期待的更好物业服务的目的的实现，在一定程度上也会影响物业公司的物业服务能力，进而损害全体业主的利益。如果金科物业公司在工作中违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对金科物业公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向金科物业公司主张权利。综上所述，本院对金科物业公司诉讼请求中合理部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：杨莉、汪茁应于本判决发生法律效力之日起10日内向金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司支付2018年1月1日至2020年6月30日的物业管理费28657元及违约金1500元，合计30157元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为716元（金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司已预交），由金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司负担162元，杨莉、汪茁共同负担554元，杨莉、汪茁将其负担部分于本判决发生法律效力之日起10内支付给金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  姜 海人民陪审员  窦登丰人民陪审员  徐 健二〇二一年六月二十二日法官 助理  张丹路书 记 员  张曙滨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。