四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川05民终607号 上诉人（原审被告）：康明莲，女，1971年11月29日生，汉族，住四川省合江县。 被上诉人（原审原告）：蒋声国，男，1972年10月29日生，汉族，住四川省合江县。 原审第三人：余承桂，男，1955年12月8日生，汉族，住四川省合江县。 原审第三人：裴申玉，女，1957年8月24日生，汉族，住四川省合江县。 上诉人康明莲因与被上诉人蒋声国、原审余承桂、裴申玉租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2020）川0522民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，上诉人康明莲，被上诉人蒋声国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人康明莲的上诉请求：撤销一审法院判决，依法驳回被上诉人蒋声国的诉讼请求。事实和理由：根据“买卖不破租赁”的原则，康明莲与余承桂之间的房屋租赁合同签订在先并已实际履行多年。康明莲按照合同约定向原所有权人余承桂提前预付了50000元房租，并且与余承桂之间达成了以房租抵扣借款12万元的协议，双方意思表示真实，内容合法有效。蒋声国虽然通过合江县人民法院司法拍卖取得了房屋的所有权，但康明莲在本案中并无过失，也没有损害蒋声国的经济利益，不应承担在租赁期间内再次向蒋声国支付租金的义务，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人蒋声国辩称：蒋声国通过合江县人民法院司法拍卖取得了原属余承桂所有的房屋，康明莲系该房屋承租人。蒋声国在取得该房屋所有权后自然取得了该房屋的收益权，所以有权向康明莲主张该房屋的2020年1-6月的租金。因此，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 蒋声国向一审法院起诉请求：判决康明莲支付2020年1-6月的房屋租金23000元。 一审法院经审理查明，牟应昌与余承桂、裴申玉民间借贷纠纷一案，合江县人民法院于2017年12月11日作出（2017）川0522民初3533号民事调解书，该民事调解书生效后，余承桂、裴申玉未按期履行其义务，牟应昌遂申请强制执行，合江县人民法院受理后，以（2018）川0522执1113号案件立案执行。在执行过程中，依法对余承桂、裴申玉所有的位于合江县（不动产证号：20××59、20××-2，建筑面积：26.32平方米）房产在淘宝网司法拍卖平台进行司法拍卖，被告康明莲参加了拍卖，但蒋声国以891160元的最高竞价买得。2018年12月26日，合江县人民法院以（2018）川0522执1113号之五执行裁定书裁定前述房屋的财产权自裁定书送达买受人蒋声国时起转移，并于2019年1月7日送达蒋声国。2019年12月5日，合江县人民法院以执行通知书方式通知康明莲：因你与余承桂于2016年12月10日签订《门面租赁协议，租赁期限2017年1月1日至2021年12月31日，经初步核实，你的租金已交至2019年。故从2020年1月1日起的租金按原《门面租赁协议》约定的支付方式，以每年46000元的租金标准向蒋声国交纳，或者双方另行协商租金标准进行交纳，并于租期届满后向蒋声国交付房屋。康明莲向合江县人民法院提出执行异议，法院受理后以（2019）川0522执异98号立案，审查后驳回康明莲的异议请求。康明莲向泸州市中级人民法院申请复议，要求撤销合江县人民法院（2019）川0522执异98号执行裁定书，并确认其不应当向蒋声国交纳房屋租金。经泸州市中级人民法院审查后，因康明莲系协助执行义务人，非被执行人，合江县人民法院向康明莲发送执行通知书的形式不当，遂裁定：一、撤销四川省合江县人民法院（2019）川0522执异98号异议裁定；二、撤销四川省合江县人民法院于2019年12月5日向康明莲发出的执行通知书。2020年3月30日，合江县人民法院向康明莲、蒋声国发出（2018）川0522执1113号告知书，告知双方，康明莲的租金已交至2019年，按照买卖不破租赁的原则，从2020年1月1日起的租金由康明莲按原《门面租赁协议》约定的支付方式、标准向蒋声国交纳，如双方因《门面租赁协议》产生争议另行诉讼解决。由于本院原以《执行通知书》、《通知书》的形式告知不当，予以纠正。 另查明，案涉房屋系营业门市用房，2016年12月10日，余承桂与康明莲签订《门面租赁协议》一份，将案涉房屋出租康明莲使用，该协议约定有：租赁期限从2017年1月1日至2021年12月31日；租金首先预付五万元（每年预付壹万元），租金随行就市，参照同楼邻居标准执行，六个月交租金一次（先付款后用房）；租期满后，在同等条件下享有优先租赁权等事项。协议签订后，康明莲承租了案涉房屋。2016年12月10日，余承桂向康明莲出具了收条一张，该收条载明：今收到康明莲预交门面五年空转费伍万元正，小写50000元。2016年11月23日，余承桂向康明莲出具了收条一张，该收条载明：今收到康明莲门市租金贰万壹陆佰元（21600元），（2017.1.1-12.31日）。2016年11月25日，余承桂向康明莲出具了借条一张，该借条载明：今借到康明莲人民币壹拾万元整，小写100000元，月利息百分之贰点五计算，每月付息一次，借用时间壹年。为了不让债权人（康明莲）受损失，债务人（余承桂）自愿将出租给康明莲房租（门面租金）做担保，如果出现逾期问题（不能按时结息还本），康明莲可以从租金中扣还，直至扣清本息为止。2016年12月23日，余承桂向康明莲出具了借条一张，该借条载明：今借到康明莲人民币贰万元（20000元），月利息每月陆佰元。（以门面租金抵扣，未还清门面租期延长）。 一审法院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权。而本案中，康明莲与余承桂约定以租金抵债，可见是余承桂以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，从合同内容来看，康明莲为了使自己的债权得到清偿，同意余承桂以让渡案涉房屋使用权的方式抵偿借款。债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人和承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，康明莲与余承桂之前的约定仅对约定双方有法律约束力，不能对抗第三人。而蒋声国在淘宝网司法拍卖平台上以最高价竞买得余承桂、裴申玉所有的租赁给康明莲的门市房，该门市房的所有权至（2018）川0522执1113号之五执行裁定书送达时发生转移，蒋声国即依法取得案涉房屋的占有、使用、收益、处分的物权权利，排它性是物权的基本属性，即使康明莲基于债权取得案涉房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗蒋声国对案涉房屋所享有的物权，康明莲继续使用案涉房屋则需向蒋声国支付租金。加之康明莲与余承桂以租金抵借款，未经司法确认，同时也未得到房屋现所有权人蒋声国的认可，康明莲可另案主张。综上，对康明莲抗辩的意见不予采纳。康明莲向泸州市中级人民法院提起复议时并未对租金46000元/年提出异议，并当庭认可了该事实，故蒋声国主张2020年1-6月的租金为23000元并无不当。余承桂、裴申玉经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相关诉讼权利，不影响一审法院根据已查明的事实依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：康明莲在判决生效后十日向蒋声国支付房屋租金23000元。案件受理费200元，由康明莲负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。2016年11月25日、26日，康明莲分两次以银行转账方式向余承桂交付了100000元借款。2019年4月8日，余承桂在出具租房情况说明内容中认可已预收房租50000元，向康明莲借款120000元，并以案涉房屋租金（月付部分）抵借款利息的事实。本院二审查明的其他案件事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院综合一、二审已经查明的案件事实及双方当事人在本案中诉辩情况，确定双方在本案中的争议焦点是：康明莲是否应向蒋声国支付2020年1-6月租金23000元。蒋声国主张自己在取得原属余承桂房屋所有权后。康明莲应向自己支付相应租期的租金。上诉人康明莲则主张自己已经向房屋原所有人余承桂支付了71600元房屋租金，并与余承桂达成以借款12万元抵扣租金的协议。这些行为均在蒋声国获得该房屋所有权之前就已经成立并实际履行，故而自己不应再承担向蒋声国支付2020年1-6月租金的支付义务。本院认为，租赁合同是出租方将租赁物交付承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。以房租抵债的合同，首先要审查合同双方是否存在真实的债权债务关系，是否存在恶意串通损害第三人利益的情形，若双方之间系真实债权债务关系，通过签订房屋租金抵扣债务的合同或约定类似条款。在此情形下承租方取得房屋使用权，出租方收取租金或者直接抵扣借款，那么抵债仅是对租金支付方式的特别约定，符合房屋租赁合同的特征。本案中，康明莲承租案涉房屋多年，其与原产权人余承桂因签订的案涉《房屋租赁协议》形成的房屋租赁关系和后来余承桂与康明莲之间因民间借贷行为达成的以房屋租金抵扣借款的民间借贷法律关系均发生该房屋被司法拍卖之前，且真实有效已经履行。康明莲认可案涉房屋的租金为每年46000元，在2017年1月1日至2021年12月31日的租期间，该房截止2020年6月应产生租金收益为161000元。而康明莲在该房被人民法院司法拍卖之前已向原产权人余承桂预付租金71600元，另向原产权人余承桂出借借款本金120000元共计191600元，足以抵扣该房至2020年6月产生的全部租金收益，上述事实证明康明莲在不能预见该房屋将被法院司法拍卖的情况下，主观上不存在与串通余承桂设立虚假法律关系损害蒋声国权利的恶意，客观上也没有因为房屋拍卖发生产权变更而获得不当利益，康明莲与余承桂之间约定以其出借给余承桂的借款抵扣自己应付房租应认定为房屋租金的支付方式的特别约定，本案应适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。康明莲在本案中不存在过错也未获得不当利益，不应再次承担向现产权人蒋声国支付2020年1-6月房屋租金的义务。一审法院适用法律有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省合江县人民法院（2020）川0522民初856号民事判决书； 二、驳回蒋声国的诉讼请求。 一审案件受理费200元由蒋声国负担，二审案件受理费375元由康明莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒲卫东 审判员  胡 艳 审判员  刘 静 二〇二一年六月十八日 书记员  银 宇