辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9525号上诉人（原审被告）：王丁一，女，1983年2月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王纪元，男，1950年10月26日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：辽宁君临物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区北一西路31甲6号3门。法定代表人：高雅娴，该公司经理。委托诉讼代理人:刘露，女，1991年11月21日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。上诉人王丁一因与被上诉人辽宁君临物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王丁一上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：业主未与君临签署任何服务合同，开发商违背承诺将高层和洋房打通，迟迟办不了房证。物业管理混乱，围墙栅栏多处洞开，行人随意进出，安全不能保证，卫生环境差，路灯昏暗，南卧南阳台窗框下沿严重凹陷，物业让我找开发商，后未解决问题我自费4000余元更换。辽宁君临物业管理有限公司辩称，请求维持原判。上诉人入住当日本人签署并收到《业主公约》，确认已对其内容和答辩人公司名称、所属的物业公司、所管辖的“顶盛国际花园”小区悉知。我方与建设单位港联房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。在接收该小区后，已完全履行了物业服务合同义务。上诉人提出的办房证的抗辩理由与答辩人物业服务公司无关。上诉人反映称安保、卫生等管理上服务质量不达标，且提供了相关照片，但这些照片反映的所属环境并不明确，即便是反映物业服务存在某个问题，但仅是某一个时间点，不具有连续性，难以形成证据锁链认定答辩人公司提供的服务长期不达标，不足以构成根本违约的程度，而答辩人公司目前亦针对服务管理不断完善和作出努力。辽宁君临物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2016年2月1日至2021年1月31日物业费14967.88元及滞纳金，滞纳金分别自2016年1月16日、2017年1月16日、2018年1月16日、2019年1月16日、2020年1月16日以被告每年欠付物业费2944.56元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止，滞纳金暂计1000元，共计15967.88元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2014年2月，原告中标由沈阳港联房地产开发有限公司在沈阳市苏家屯区南京南街1028号开发的沈阳“顶盛国际花园（一期）”住宅区前期物业项目。2014年3月15日，原告与沈阳港联房地产开发有限公司签订《“顶盛国际花园一期”前期物业服务合同》，约定由原告为顶盛国际花园一期提供前期物业服务，物业费收费标准为洋房按每月每平方米2.5元收取（含电梯费），合同期限自2014年6月30日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。被告为沈阳市苏家屯区南京南街1028-8号顶盛国际花园2单元2层2号房屋的业主，房屋建筑面积98.15平方米。被告从2016年5月4日起至2021年1月31日止共拖欠物业费13962元。原告向被告催要无果后，诉至一审法院。一审法院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经传票传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。一审法院根据原告提供的证据对原告主张的案件事实予以认定。依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与沈阳港联房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同效力及于全体业主。原告依据合同对被告所居住的园区提供了物业服务，有权获得物业管理费，被告作为业主，接受了原告提供的服务，亦应履行按时交纳物业费的义务，现被告拒交物业费已构成违约，故对原告要求被告给付拖欠物业费的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因该合同系格式条款，该项约定加重了业主的负担，故对该请求不予支持。一审法院判决：一、被告王丁一于判决发生法律效力之日起五日内给付原告辽宁君临物业管理有限公司从2016年5月4日起至2021年1月31日止的物业费13962元。二、驳回原告辽宁君临物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，已减半收取，由被告王丁一负担。二审中，上诉人提交1.照片证明物业服务质量不达标，单元门楼道不及时打扫，打扫不干净，路灯不亮，杂草丛生，没有消防栓。2.收据证明我于2016年12月27日交纳2016年2月-2016年6月31日四个月物业费1025元。被上诉人质证：证据1真实性、关联性均不予认可，大部分照片没有时间、地点，其次该组照片没有时间连续性，图片仅能证明是某一个时间点，且上诉人提供的照片现象目前完全不存在，被上诉人公司已经进行了改善和修复，且被上诉人公司已经针对公区部分进行彻底的维修和整改。证据2，收据所写2016年2月1日至2016年6月31日系书写有误，五个月物业费应为1226.875元，实际仅收取1025元。被上诉人提交光盘证明物业公司持续不断进行物业服务，包括绿化养护、维修管理、安保秩序、环境卫生清洁、疫情期间的消杀和外来人员登记以及冬季除雪，物业公司按照物业合同履行义务。上诉人对真实性有异议，151张不能证明多年连续，要求物业提供维修单和巡视记录。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与沈阳港联房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。被上诉人已按约定为案涉园区提供物业服务，即享有按照约定收取物业费的权利。上诉人作为业主接受了被上诉人提供的物业服务即负有向被上诉人交纳物业服务费的义务。故一审对被上诉人要求上诉人交纳物业费的诉讼请求予以支持并无不当。关于物业费的数额，二审中上诉人提交收据证明其交纳物业费至2016年6月31日，故应对被上诉人要求上诉人交纳2016年7月1日至2021年1月31日物业费的诉讼请求应予支持，即98.15平方米*2.5元/平方米/月*55个月=13496元。关于上诉人提出开发商违背承诺将高层和洋房打通，迟迟办不了房证，南卧南阳台窗框下沿严重凹陷，物业让我找开发商，后未解决问题上诉人自费4000余元更换的问题，上诉人该项主张涉及的办证及房屋质量问题与本案不属同一法律关系，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人提出物业管理混乱，围墙栅栏多处洞开，行人随意进出，安全不能保证，卫生环境差，路灯昏暗的问题，上诉人虽向法庭提供案涉园区照片等证据，但上述证据仅能够证明园区物业服务曾经存在一些问题，但无法证明问题始终存在，被上诉人亦提交证据证明其积极提供物业服务，并对存在不足加以改进，且上述瑕疵即便存在亦尚未达到根本违约的程度，故一审法院判决上诉人履行交纳物业费义务并无不当。当然，被上诉人作为物业服务企业，需要以收取物业费保证园区物业服务的正常运行，但必须严格按照服务合同履行义务，保证服务质量，为业主营造一个良好的生活环境。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初872号民事判决；二、王丁一于本判决发生法律效力之日起五日内给付辽宁君临物业管理有限公司2016年7月1日至2021年1月31日的物业费13496元。三、驳回辽宁君临物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，已减半收取，由王丁一负担。二审案件受理费200元，由王丁一负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月二十一日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。