湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初1258号 原告：沅陵县天宇物业管理有限责任公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇天宁南路39号，统一社会信用代码：9143122278804020X3。 法定代表人：钟剑云，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄正大（特别授权），男，1974年9月9日出生，汉族，湖南省沅陵县人，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李国展（一般代理），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号14312200010266291。 被告：向金，男，1987年2月12日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民。 委托诉讼代理人：谢齐（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师，执业证号14312201610126337。 原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司（以下简称“天宇物业公司”）与被告向金物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告天宇物业公司的委托诉讼代理人李国展，被告向金及其委托诉讼代理人谢齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付物业服务费8079元；2.判决被告赔偿原告因逾期缴费造成的损失2382元（按年度拖欠总额每日万分之五计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系依法成立的物业服务企业，自2012年3月15日起，就受托为沅陵县御鑫城国际商业广场商住小区提供前期物业服务管理工作（期限截止到小区业主委员会成立之日）。被告系御鑫城小区12栋1单元301号商品住宅的业主（建筑面积为128.24m2）。2015年9月10日，被告办理了签署商品房住宅的入住手续，与原告签订了由原告提供物业服务、被告按其住宅建筑面积每平方米1.2元的标准（每月154元）按月（或按季度、按年度提前缴纳）向原告缴纳物业管理费的《物业服务合同》。合同签订后，原告依约提供了物业管理工作，但被告自2016年11月16日至2021年3月31日止共拖欠原告物业管理费8079元。另，因被告逾期缴纳物业管理费的违约行为已造成原告实际经济损失2382元，被告理应赔偿。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。 被告向金辩称：答辩人未交物业费是事实，但原告计算的物业费过高；原告计算的经济损失费也过高；答辩人未交物业费主要是因为原告没有提供良好的物业服务导致的，例如：原告没有尽职尽责阻止小区内的学校违规搭建导致业主权利受到损害等，应该酌情扣减答辩人的物业费。 当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据（原告出示的营业执照、法定代表人身份证明、资质证书、被告身份证、收款收据复印件各一份），经审查，上述在卷证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明待证事实，本院均予以采信。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告出示的《商品房买卖合同》、《御鑫城交房流程单》、《入伙通知书》复印件各一份，拟证明原告购买了御鑫城小区的商品住宅一套，办理了交房入住手续，系该小区业主。被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能达到原告的证明目的。本院通过庭后核对原件，认为该组证据来源合法，内容客观真实，能证明本案的基本事实，与本案具有关联性，本院予以采信。 2.原告出示的《物业管理委托协议书》复印件一份，拟证明2012年3月15日，沅陵县天赐房地产开发有限公司委托原告为御鑫城小区提供前期物业服务。被告认为该组证据是复印件，不予发表质证意见。本院经庭后核对原件，认为该组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 3.原告出示的《物业服务合同》复印件一份，拟证明原、被告签订了《物业服务合同》，由原告为被告所居住的御鑫城小区提供物业服务，被告应依约支付物业服务费。被告对该合同真实性无异议，对关联性有异议，该合同落款的甲方是“御鑫城物业服务中心”，不是本案原告天宇物业公司。本院通过庭后核对原件，对该份合同的真实性予以认可。同时，本院经审查认为，小区内成立的“御鑫城物业服务中心”是原告天宇物业公司的内设服务机构，代表天宇物业公司提供物业管理服务。因此，该组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。 4.原告出示的催收物业费通知书复印件各一份，拟证明被告因未缴纳物业费，原告对其进行了书面催收。被告对该组证据的真实性有异议，认为原告出示的催收物业费通知书是照片的形式，且被告没有收到过该催收通知书，不能达到原告的证明目的。本院经审查认为，该催收通知书是照片的形式提供的，没有注明拍摄时间、地点，不能证明原告的待证事实，故对该组证据，本院不予采信。 5.原告出示的御鑫城小区室外排污管井巡查记录、消杀毒工作记录表、一期消防泵房保养记录、电梯故障报修处理记录表、房屋维修保养记录表、部门（维修）明细账、绿化养护合同、电梯维护保养合同复印件各一份及照片10张，拟证明原告依约履行了物业服务合同的内容，对小区绿化、公告设备设施维修养护等进行了管理，提供了绿化、水电、水管、铺设下水道、排污、巡查等物业服务活动。被告对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告的服务质量并没有达到合同约定的标准，没有按照合同约定提供服务。本院经审查认为，原告出示的该组证据来源合法，内容客观真实，与本案基本事实具有关联性，予以采信。 6.被告出示的照片12张，音频资料一份，拟证明原告没有按照合同约定提供物业服务。幼儿园违规建设简易房，对被告的通风、采光、排水造成了影响，原告没有予以制止，没有尽到管理职责，被告的物业费应该予以扣减。原告对该组证据真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议。认为小区幼儿园违建应该找城管部门，与原告无关，被告提供的该组证据也不能证明原告没有按合同约定履行义务。本院经审查认为，被告出示的该组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告天宇物业公司系自然人投资或控股有限责任公司，成立于2006年5月29日，经营范围：房地产物业管理，房屋修缮，室内外装饰、装修，园林绿化，家政服务，日用杂品，百货、针棉织品、文化用品的批零兼营。注册资本伍拾万元整。2012年3月15日，沅陵县天赐房地产开发有限责任公司与天宇物业公司签订《物业管理委托协议书》，由天宇物业公司对御鑫城国际商业广场（以下简称御鑫城小区）提供物业管理服务。被告向金购买了御鑫城小区12栋1单元301号商品住宅，共128.24平方米。2015年9月10日，原告天宇物业公司（甲方）与被告向金（乙方）签订了《物业服务合同》，约定物业服务费的收取标准是每平方米1.2元/月，乙方每月应缴纳物业管理费（大写）壹佰伍拾肆元。乙方违反本合同相关条款，甲方限期纠正，如乙方无故拒绝，不予改正，甲方可强行纠正，由此造成的损失，由乙方全部承担等。 另查明，被告自2016年11月16日起至今再未交纳物业服务费。原告在提供物业管理服务期间,对小区内违规建筑对部分业主的通风、采光、排水等方面造成不便等问题的协助处理方面存在一定的不足。 本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原、被告于2015年9月10日签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法、有效。合同签订后，被告应当按照合同的约定及时、全面履行合同约定的义务，即按时交纳物业服务费。故原告要求被告交纳2016年11月16日至2021年3月31日共52个月15天的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，被告应交纳的物业服务费为8085元（154元/月×52个月+15天×154元/30天），现原告向被告主张的物业费是8079元，是其自愿行使处分权的体现，符合法律规定，本院予以支持。 关于赔偿逾期交纳物业费造成的损失的问题。原告称《物业服务合同》第九条第四款约定了：“乙方违反本合同相关条款，甲方限期纠正，如乙方无故拒绝，不予改正，甲方可强行纠正，由此造成的损失，由乙方全部承担。”因此要求被告按年度拖欠总额每日万分之五的标准赔偿原告因逾期缴费造成的损失2382元。但该条款并没有明确约定被告承担违约责任的方式，原告也没有提供证据证明因被告违约所造成的损失是多少。因此，对于原告要求被告赔偿逾期交纳物业费造成的损失2382元的诉讼请求，本院不予支持。 被告辩称原告对小区内学校违规修建建筑物没有进行制止，对违规建筑对其房屋的通风、采光、排水等方面造成的不便等问题没有进行妥善管理，没有尽到物业服务的职责，属于违约。因此，被告的物业服务费应该予以扣减。该主张针对的是原告是否依照合同约定履行职责，是否存在有原告违约的行为，应由被告向原告另行主张权利，况且，小区内学校违规修建建筑物对原告的通风、采光等造成的影响属于另一法律关系，不宜在本案中评判。因此，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第六百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、限被告向金在本判决生效之日起十日内向原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司交纳尚欠的2016年11月16日起至2021年3月31日的物业服务费8085元； 二、驳回原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62元，减半收取31元，由原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司负担6元，被告向金负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  瞿 哲 二〇二一年六月十七日 法官助理  周 腾 书 记 员  王丽娜 附相关法律条文： 《中华人民共和民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典实施后的法律事实引起的法律纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。