广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初12912号原告:冯耀红，男，1981年6月21日出生，汉族，住广东省阳山县××××××××××××××,公民身份号码441××××××××××××138。委托诉讼代理人:黄灿灿,广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人:彭杞盛,广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：广东奥丽侬内衣集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××820E。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：刘健萍，广东实德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘艳芬，广东实德（佛山）律师事务所律师。原告冯耀红诉被告广东奥丽侬内衣集团有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，于同年6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭杞盛、被告的委托诉讼代理人刘健萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金32144.49元(以686848元为本金，按每日万分之三的标准计算，自2018年5月31日起计算至符合合同约定和法定交付条件之日止的2018年11月2日共计156天)；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告就以686848元的价格购买被告位于佛山市南海区××××××××××*物业，并于2017年3月22日签订《商品房买卖合同》，约定被告应在2018年5月30日前向原告交付经竣工验收合格及已办理竣工验收备案的商品房。被告如未能按本合同约定的期限将商品房交付给原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。后原告按合同约定付清房款，但被告未能在合同约定的交付时间向原告交付符合合同约定和法定交付条件的房屋，即自2018年5月31日起逾期交房。虽然原告于2018年10月2日收楼。但被告逾期交房的行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告辩称，一、原告与被告对涉案商品房另行约定了装修交楼标准，已对交付标准进行变更，被告进行装修的时间必定是在涉案商品房（毛坯房）建成后的合理期限内，即涉案商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付时间，被告不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的被告于2018年5月30日交付的商品房是毛坯房，是不包括商品房的装饰装修的。而被告于2018年5月21日已申报联合验收并通过各部门的合格验收。但涉案商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房并未进行装修，仍不能交付给各业主入住使用。而就涉案商品房的装饰装修问题，原告与被告已另行签订了《*商务大厦户内装修改造协议》，涉案商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房仍不能入住使用，毛坯房建成后被告仍应按照装修协议的约定对涉案商品房进行装饰装修，装修公司承诺完成装饰装修的期限为270日。也就是说被告将符合双方约定的已装修的商品房交付给原告使用的交付日期应该在毛坯房承诺建成的2018年5月30日之后的第270日。因此双方对房屋交付使用的时间已进行变更约定，交付使用的时间不是《商品房买卖合同》约定的2018年5月30日，被告进行装修必定是在涉案商品房（毛坯房）建成的2018年5月30日之后的合理期限内进行，即涉案商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付时间，被告不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。二、原告在2018年11月2日前即2018年10月2日已办理收楼手续，被告认为原告的收楼行为系对双方约定的交楼条件及交付时间作了变更，应视为原告知道被告未取得竣工验收备案证明文件的情况但未表示异议并愿意接收房屋，故依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条，原告以涉案商品房不具备交付条件为由要求被告承担逾期交房的违约责任，应予以驳回。三、原告逾期支付首期款及剩余房款的违约行为，除应向被告支付违约金之外，被告可相应顺延交楼期限。即使被告存在违约行为，原告未按《商品房买卖合同》约定的日期向贷款机构申请贷款支付剩余房价款，应按《商品房买卖合同》第六条的约定逾期90日之内，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同约定首期款346848元应于2017年3月22日前支付，剩余房款340000元应于2017年3月22日前申请贷款支付，但原告于2017年4月28日才支付首期款，且申请贷款时间为2017年5月25日，存在逾期付款行为，即应付被告违约金7056.04元（首期款346848元×逾期日数38日×0.02%+剩余房价款340000元×逾期日数65日×0.02%）。该部分违约金应在被告应向原告支付的违约金中抵扣。而且，根据《商品房买卖合同》第7条第2款第2项的约定：“乙方未按合同约定足额按期付款的，甲方可相应顺延交楼期限”，即原告逾期付清首期款、剩余房价款的违约行为，除应向被告支付违约金之外，被告可相应顺延交楼期限103日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：被告出示的*商务大厦4-18层公寓室内精装修工程投标文件、*国际ITI商务大厦精装工程项目施工程序及施工方案、佛山市××××××××装修施工进度计划，为被告与案外人签订的合同，未显示与本案相关，本院对其证明效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年9月25日，被告出具收据，确认收取原告定金30000元。2017年4月28日，被告出具收据，确认收取原告首期款316848元。2017年3月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区××××××××××“；价款686848元，原告在2017年3月22日前支付首期房价款346848元，余款340000元须于2017年3月22日前向贷款机构申请贷款支付。逾期付款在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；原告须于收到被告通知办理银行按揭手续通知之日起7日内申请办理银行按揭手续；商品房交付时应当符合下列第2种条件（2.该商品房已办理竣工验收备案），并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告应当在2018年5月30日前向原告交付该商品房；原告未按合同约定足额按期付款的，被告可相应顺延交楼期限，由此造成的损失由原告承担。被告如未约定的时间将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金；逾期超过90日……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；关于装饰、设备标准按合同附件三执行。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签房屋交接单；等等。合同附件三未约定装饰、设备标准。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告发出商品房交付的书面通知后，原告未按通知约定的日期办理交付手续的，自通知约定的交付日期届满之日起，视为原告验收合格、被告已交付该商品房，商品房毁损、灭失的风险、物业管理费等相关费用，概由原告承担，且该商品房各部位保修期不顺延；等等。同日，原告与被告签订《*商务大厦户内装修改造协议》，约定原告同意被告或委托相关单位按照附件一《【*商务大厦】豪华装修交楼标准》方案统一进行施工；如因实施上述改造施工导致房屋交付标准与合同及其补充协议约定的交付标准、设施设备标准出现差异，原告同意以本协议约定或实际交付时状态为准，不得以此为由拒绝办理房屋交付手续；等等。2017年5月25日，涉案房屋尾款340000元由南海农商行支付至被告账户。2018年6月7日，被告通过SF向原告寄送《交楼通知书》，通知原告于2018年6月21日前办理房屋交付手续。2018年10月2日，原告签订《收楼确认书》，载明涉案房屋已移交原告，并经原告确认验收无异。2018年11月2日，涉案楼宇经竣工验收备案。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》约定被告应在2018年5月30日前将已办理竣工验收备案的商品房交付原告使用，双方之后签订的《*商务大厦户内装修改造协议》约定原告同意被告或委托相关单位同意按照附件一《【*商务大厦】豪华装修交楼标准》方案统一进行施工，即被告亦承担涉案房屋的装修工程义务，但装修房的交付时间并无明确约定。为此，根据《商品房买卖合同》约定经竣工验收备案的毛坯房的交付实为买受人对涉案房屋的查验，装修后的交付为真实交付。装修后的交付不影响买受人对房屋的查验，被告无权剥夺原告查验房屋的权利。同时，涉案《商品房买卖合同》第七条明确约定，原告未按合同约定足额按期付款的，被告可相应顺延交楼期限。已查明事实显示，合同约定原告应于2017年3月22日前支付首期房价款，但其实际在2017年4月28日才支付全部首期房价款，逾期38日，故按合同约定，被告交付涉案房屋予原告查验的时间应顺延至2018年7月7日前。原告于2018年10月2日办理收楼手续，接收时涉案房屋尚未竣工验收备案，被告自2018年7月8日至2018年10月2日期间存在逾期交付竣工验收备案的房屋予原告查验的行为，已构成违约，被告应当承担相应的违约责任。合同约定验收交接时被告应出示竣工验收备案的证明文件，但原告作为买受人，在接收房屋时亦应当查验被告的文件是否齐全，是否符合约定的交付条件，原告在被告未能出示竣工验收备案证明文件时，仍签收《收楼确认书》并确认房屋经验收无异议，即被告逾期交付房屋予原告查验的行为应计算至该日止。被告虽然主张其已于2018年6月7日通知原告于6月21日办理房屋交付手续，但此时涉案房屋尚不符合约定交付原告查验的条件，本院对该项抗辩不予采纳。因本案中原告主张被告承担逾期交楼违约责任的诉请包含了被告向其赔偿逾期交付查验的损失内容，为了避免诉累，本院按合同约定的违约金标准确定被告应以已付房价款686848元为本金按逾期交付查验期间[从2018年7月8日起至2018年10月2日止（未超过90天，共87日）]按日万分之二计付违约金11951.16元予原告。涉案房屋装修后的交付为真实交付，而双方又未约定装修交付的时间，本院在前述中已处理了涉案房屋逾期交付查验的内容，故对原告主张被告承担2018年10月3日至2018年11月2日期间的逾期交房违约责任，本院不予支持。被告主张原告未按约定期限支付涉案房屋尾款，交楼期限应作顺延。经审查，涉案合同虽然约定购房余款须于2017年3月22日前向贷款机构申请贷款支付，但同时亦约定原告须于收到被告通知办理银行按揭手续通知之日起7日内申请办理银行按揭手续，但本案中在案证据并不能反映出被告曾向被告发出过办理银行按揭手续的通知，此其一；其二，涉案房屋的余款已在2017年5月25日支付至被告账户，考虑到银行发放贷款前须对原告贷款申请进行审批等流程需要一定时间，可推定原告已在合理期限内申请银行贷款支付。同时，考虑到银行发放贷款的时间具有一定不确定性，本院结合以上情况，对被告主张房屋尾款存在逾期支付的抗辩，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东奥丽侬内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金11951.16元予原告冯耀红；二、驳回原告冯耀红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计301.81元（原告已预交），由原告冯耀红负担189.6元，被告广东奥丽侬内衣集团有限公司负担112.21元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁启星二〇二一年六月二十四日书记员  陈晓欣