太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初1932号原告（反诉被告）：太原财旺贸易有限公司，统一社会信用代码91140109MAOKRWRE61。法定代表人：王某，执行董事。委托诉讼代理人：李某，山西君比德律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯某，山西君比德律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：臧某，住太原市。委托诉讼代理人：胡某，山西决疑律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟某，山西决疑律师事务所实习律师。原告（反诉被告）太原财旺贸易有限公司与被告（反诉原告）臧某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太原财旺贸易有限公司的委托诉讼代理人李某、侯某，被告（反诉原告）臧某的委托诉讼代理人胡某、孟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原财旺贸易有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告支付房屋租金84500元及迟延付款利息1925.21元（以84500元为基数，以同期LPR计算自2020年8月16日起至2021年3月20日止），实际支付利息至被告全部履行之日止，以上金额共计86425.21元。二、请求法院依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2020年7月13日签订《房屋租赁合同》约定，原告将位于太原市××区院内，建筑面积为700平方米的房屋出租给被告，租期三年，自2020年7月至2023年7月。同时合同明确约定，第一个租赁年度租金及保证金共计400000元，被告应于2020年7月25日前支付100000元，其中50000元为保证金，剩余300000元应于2020年8月15日前付清。截至原告起诉之日，被告实际向原告支付保证金及租金共计268500元，扣减原、被告共同确认的原告于房屋租赁合同签订之前已收取的47000元商户租金，被告仍欠原告租金84500元。被告逾期交付房屋租金的行为已经严重违反合同约定，原告多次催要租金未果。被告臧某辩称，一、被告实际支付269000元不是268500元，原告之前收取的4.7万元房租，合计31.6万元。二、被告进入租赁标的厂房内，原告与原来的产权人，因为原告欠付租金等原因，实际产权人太原市联丰工模具厂将租赁房屋收回，从被告进入厂区内不仅停水停电，临街门头不能使用，导致原被告双方签订的租赁合同根本目的无法实现，所以被告不欠付原告租金，原告应当返还相应租金及利息。反诉原告臧某向本院提出反诉请求：一、请求依法解除反诉原告与反诉被告之间的《房屋租赁合同》。二、请求依法判决反诉被告向反诉原告偿还31.6万元、利息7732.91元（2020年8月1日至2021年3月21日，共232天，按照年利率3.85%计算），前述金额总计323732.91元及以31.6万元为基础从2021年3月22日计算至实际支付完毕之日至的利息（按照年利率3.85%计算）。三、请求依法判决本案诉讼费、执行费等费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年7月13日，反诉原告与反诉被告及其实际控制人王某约定房屋租赁事宜，反诉被告及其实际控制人王某作为出租方，将万柏林区33号小区院内（原太原市××区联丰工模具厂）场地出租给反诉原告，反诉被告及其实际控制人王某与反诉原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期为三年，自2020年7月至2023年7月，保证金5万元，第一年租金35万元；反诉被告及其实际控制人王某保证出租市场良好且无纠纷，保证市场内外设施的建设正常供应。后反诉原告按约向王某及其配偶张国平支付保证金及其租金26.9万元，加上反诉被告及其实际控制人王某在合同签订之前已经收取的4.7万元，总计31.6万元。但反诉原告发现该市场根本无法使用，不仅停水停电，而且临街门头不能使用，最重要的是反诉被告及其实际控制人王某与原出租人存在纠纷，导致市场被收回，原告根本无法承租。反诉被告及其实际控制人王某的行为已经构成违约。反诉被告太原财旺贸易有限公司辩称，一、本案房屋租赁合同签订之前答辩人已将房屋交付于反诉原告，并且反诉原告已投入使用该房屋将近一年，答辩人的主要合同义务已经履行完毕，而反诉原告拖延履行主要合同义务拖延支付租金至今，已构成违约，本案中不存在反诉原告可依法或依约解除合同的情形。二、反诉原告实际向答辩人支付的租金为26.9万元而非31.6万元，而且反诉原告已实际占有使用租赁房屋将近一年，其要求答辩人返还31.6万元实际依据。三、因反诉原告违反租赁合同约定未按期支付租金，导致答辩人无法按期向房东支付租金，反诉原告所称的停电是因其自身违约导致，反诉原告亦应当向答辩人赔偿因违约造成的损失。四、答辩人因反诉原告未按合同约定支付房租，导致不能按时向房屋所有权人支付租金，确与房屋所有权人存在纠纷，但市场并未被收回，反诉原告至今仍在经营使用租赁房屋用于经营洗车行，反诉原告所述与事实不符。依法驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月20日，山西大众电子信息产业集团有限公司出具了证明，内容是太原市联丰工模具厂位于小井峪街17号，其房屋产权属于山西大众电子信息产业集团有限公司，房屋提供给该单位进行生产经营活动。原告太原财旺贸易有限公司陈述，其拟租赁上述厂房用于经营菜市场，后对厂房进行装修后招租经营。2020年6月至8月共收取了商户租金47000元。2020年7月13日，原告太原财旺贸易有限公司（甲方）与被告臧某（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将上述万柏林区33号小区院内（原太原市××区联丰工模具厂）在良好及可租赁状态出租给乙方作经营使用，建筑面积700平米。该房屋为甲方向他人承租，甲方保证其有权利转租。租赁期限三年，2020年7月至2023年7月。“租金约定”，房屋第一个租赁年度即2020年7月11日至2021年7月10日租金为35万元，以后两个租赁年度每年增加5000元。乙方在该市场经营，出租的柜台或者门面价格为5000元、25000元，若在第二个租赁年度出租的金额高于上述价格，则额外向甲方支付超出部分30%。乙方在签订合同后向甲方支付50000元保证金，待合同期满或者本合同解除后，乙方付清甲方相关费用后，甲方将保证金全额退还乙方。第一个租赁年度租金及保证金400000元，乙方于2020年7月25日前向甲方支付100000元，剩余300000元于2020年8月15日前付清，如到期未付清余款，前期所交100000元及保证金不予退还。“甲方责任及义务”，甲方保证有权出租并使用该房屋，若有纠纷，由甲方负责处理，因此给乙方造成的损失，应予赔偿；甲方在合同签订后将房屋交付乙方使用；甲方同意乙方在承租期内将房屋进行转租、分租，进行经营使用；甲方保证市场内外设施的建设，如临街门头等，保证房屋的水、电、暖、天然气的正常供应。“乙方责任及义务”，乙方按合同约定按时交付租金及其它各项费用，且合法使用房屋；乙方对房屋的装修及使用应以不损坏整体结构及设施为原则。“合同的履行情况”，双方一致确认原告之前收取的商户租金47000元视为被告向原告支付的租金，另截止2020年12月，被告又支付了原告租金269000元。原、被告签订合同之后，2020年8月25日，原告太原财旺贸易有限公司与国营大众机械厂劳动服务公司签订了房屋租赁合同，房屋即上述和平南路小井峪街17号联丰工模具厂、建筑面积700平米。租赁期限从2020年7月1日至2021年6月30日，租金140000元；租金支付期限与方式为按年现金支付；房屋用途为菜市场。合同约定不得转租或者变相转租，合同解除的条件包括：1、乙方不交付或者不按约定交付租金达5个工作日以上；2、乙方欠各项费用达500元以上；3、乙方擅自改变房屋用途；4、乙方不承担维修责任致使房屋或设备严重毁损的；5、未经甲方书面同意，乙方将出租房屋进行装修的；6、未经甲方书面同意，乙方将出租房屋转租第三人；7、乙方利用房屋存放危险品或者在出租房屋进行违法活动的。同日，双方又签订补充协议，约定租金140000元、房屋押金10000元，乙方已向甲方缴纳50000元，其中10000元作为房屋押金，40000元作为房租抵扣，剩余100000元，待乙方正式营业后缴清。如未正式营业，乙方务必于2020年9月16日前将剩余100000元全额缴清，否则甲方无条件收回经营场地。2020年12月7日，国营大众机械厂劳动服务公司、太原市联丰工模具厂联合盖章张贴通知，称太原财旺贸易有限公司违反租赁合同的付款等多项条款，故决定终止合同，要求三日内将场地腾出。原告称未见到该通知。2021年2月3日，被告臧某向太原市联丰工模具厂支付房租30000元，同年3月22日又向太原市联丰工模具厂支付房租30000元。以上事实，有房屋租赁合同、收据、转账凭证、通知、证明等证据在案佐证。本院认为，山西大众电子信息产业集团有限公司出具的证明，显示诉争租赁房屋是由太原市联丰工模具厂用于生产经营活动，该证明可以认定租赁房屋的权益享有者系太原市联丰工模具厂，但原告未与太原市联丰工模具厂签订书面的房屋租赁合同。原告对诉争房屋装修并用于菜市场经营，后又与被告签订了房屋租赁合同，从原、被告合同的履行看，原告将之前从商户收取的租金充抵被告的租金，又约定根据柜台或者门面经营价格的上涨收取超出部分的30%，以上情形可以视为租赁合同是对包括菜市场经营权的整体转让；因此，原、被告之间签订的房屋租赁合同，实质上包含经营权转让合同，是双方的真实意思表示，合同应为有效。原、被告签订合同之前，原告尚未与房屋使用权人太原市联丰工模具厂签订书面的房屋租赁合同，但是基于原告装修、经营的事实，可以认定双方存在租赁关系，但无法确定租赁期限，应视为不定期租赁。针对诉争租赁房屋，原告又与国营大众机械厂劳动服务公司签订了房屋租赁合同，因太原市联丰工模具厂、国营大众机械厂劳动服务公司均系独立法人，国营大众机械厂劳动服务公司是否享有诉争房屋的使用权，原、被告均未向本院提交相应的证据。太原市联丰工模具厂、国营大众机械厂劳动服务公司发出合同终止的通知，原告以未收到为由不予认可，基于当事人存在异议，太原市联丰工模具厂、国营大众机械厂劳动服务公司也均非本案的当事人，故本次诉讼不宜对该解除合同通知的效力作出认定，原告应先行处理与太原市联丰工模具厂、国营大众机械厂劳动服务公司之间的房屋租赁合同关系，该合同的存续是原告主张被告支付租金的事实基础，故基于该事实存在争议，原告此次诉讼主张属于证据不足，本院不予支持。反诉原告臧某与反诉被告太原财旺贸易有限公司之间的合同是否能够履行，也是基于反诉被告与太原市联丰工模具厂、国营大众机械厂劳动服务公司之间的房屋租赁合同关系，故反诉被告与原出租方解除合同的争议尚未处理之前，反诉原告主张解除合同、赔偿损失的诉讼请求，也属于证据不足，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零七条、第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告太原财旺贸易有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告臧某的反诉请求。案件本诉受理费980元，由原告太原财旺贸易有限公司负担，反诉受理费3078元，由反诉原告臧某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 吴 军二〇二一年六月二十九日书记员 白浩森