贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2820号 上诉人（原审被告）：贵州泽兴时达置业有限公司,住所地贵州省黔南州都匀市小围寨街道茶山路北侧剑江河西侧原电厂厂区,统一社会信用代码91520102MA6GXMDK9J。 法定代表人：田茂泽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘启飞，贵州君贞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙玉桂，贵州君贞律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴玉良，男，1974年8月16日生，苗族，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：罗中秋，女，1976年1月1日生，布依族，住贵州省都匀市。 上诉人贵州泽兴时达置业有限公司（以下简称贵州泽兴公司）与被上诉人吴玉良、罗中秋商品房销售合同纠纷一案，贵州省都匀市人民法院于2021年4月22日作出（2021）黔2701民初1248号民事判决后，贵州泽兴公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 贵州泽兴公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.没有证据证明存在买受人无法获得贷款的事实，即解除合同的事由不成立。且是否具备解除合同的条件应当由被上诉人进行举证，一审判决认定的举证责任错误。2.一审判决违反不告不理的原则，超越了被上诉人起诉的“事实和理由”认定上诉人违约要求解除合同的主张。3.从上诉人提供的证据看，双方签订《商品房买卖合同》后上诉人已经按照规定进行了网签备案，上诉人已经履行了房屋出让此阶段的全部义务，不存在任何违约行为，被上诉人要求解除合同属于违约行为，上诉人不同意解除合同，双方应继续履行合同。 吴玉良、罗中秋二审未答辩。 吴玉良、罗中秋向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款112260.90元。 一审法院认定事实：2021年1月5日，原告吴玉良与被告签订一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于都匀市，合同第七条约定，房屋总价款为528645元；合同第八条约定，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款108645元，余款420000元以银行按揭支付……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。合同签订后，原告分两次向被告支付房款108645元，且被告代收房屋维修基金3615.90元。后原告未能与银行订立商品房担保贷款合同。 一审法院认为，本案争议焦点：原告是否有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告退还购房款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”，《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”，第五百六十六条规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告吴玉良与被告贵州泽兴时达置业有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系消灭的一种行为。合同解除分为协议解除、约定解除权解除和法定解除。本案原告以银行不能办理按揭为由请求解除合同，而被告对此不予认可，认为原告无权解除合同，故本案争议焦点是，原告是否有权解除合同。约定解除权解除是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，没有履行或没有完全履行之前，当事人一方在某种解除合同的事由发生时享有解除权，并可以通过行使解除权，使合同关系消灭。结合法律规定和《商品房买卖合同》的约定，一审法院认为，原告有权解除合同。首先，法律规定当事人一方在解除合同的事由发生时享有解除权，有权解除合同；其次，《商品房买卖合同》第八条约定，原告交付首期房款108645元，余款420000元以银行按揭支付，因非归责于双方的原因，导致原告未能获得贷款的，原告应在30日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同。本案原告最终未能获得银行贷款，但双方均未能举证证明系归责于对方的原因，故认定原告最终未能获得银行贷款系因非归责于双方的原因，按照合同约定，原告应当补足房款，逾期，原、被告均可单方解除合同，原告已明确表示无力支付剩余房款，故原告有权单方解除合同；第三，《商品房买卖合同》第八条约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告可请求解除合同，被告应当将收受的购房款本金及其利息返还原告。被告收受的款项中包含购房款108645元和代收的房屋维修基金3615.90元，共计112260.90元，因原告未主张利息，故被告应当返还购房款108645元和代收的房屋维修基金3615.90元；第四，合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。合同解除后的法律效果即如此，同时基于合法有效的《商品房买卖合同》，原、被告负有通知、协助、保密等后合同义务，原告亦有义务协助被告办理房屋备案变更登记等。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告吴玉良与被告贵州泽兴时达置业有限公司于2021年1月5日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州泽兴时达置业有限公司于判决生效后三十日内退还原告吴玉良、罗中秋购房款108645元和代收的房屋维修基金3615.90元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1272元，由被告贵州泽兴时达置业有限公司负担672元，由原告吴玉良、罗中秋负担600元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》中约定购房款余款42万元以银行按揭的方式支付，但合同签订后二被上诉人至今仍未能办理银行按揭，且双方当事人均未举证证实不能办理银行按揭的原因，考虑到余款金额较大，现又不能办理银行按揭，客观上不能实现合同目的，故一审法院判决解除《商品房买卖合同》并无不当，本院予以维持。至于合同解除后，二被上诉人是否应当承担违约责任，上诉人贵州泽兴公司可以另行主张。 据此，上诉人贵州泽兴公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2546元，由上诉人贵州泽兴时达置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年六月二十九日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁