北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6657号上诉人（原审原告）：刘秀艳，女，1969年11月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文娟，北京市仁杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京浩德房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工体北路9号。法定代表人：刘晓林，董事长。委托诉讼代理人：张汝义，北京市瑞银律师事务所律师。委托诉讼代理人：石宏生，北京市瑞银律师事务所律师。上诉人刘秀艳因与上诉人北京浩德房地产开发有限公司（以下简称浩德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初89893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人刘秀艳的委托诉讼代理人彭鹏，上诉人浩德公司的委托诉讼代理人张汝义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘秀艳上诉请求：1.请依法撤销一审判决，并依法予以改判；2.一、二审诉讼费用由浩德公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决认定“原告曾于2018年9月3日要求与被告解除合同，被告同意，故本院认为双方就合同解除已经达成合意”系认定事实不清。依据刘秀艳与浩德公司于2017年10月11日所签订的《房屋买卖协议》中第十一条合同的解除或终止（一）“任何一方依据法律规定或本协议约定解除本协议，须向对方发出解除本协议的书面通知”及第八条通知（一）“出卖人、买受人因履行本协议所发出的包括但不限于通知、函件等文件均应采用书面形式”之规定，刘秀艳与浩德公司任何一方要求解除合同或者同意解除合同需采取书面通知的形式通知对方。本案中，刘秀艳与浩德公司确实在2018年9月3日讨论过合同履行或者解除事宜，但双方并未就此达成一致意见，刘秀艳没有向浩德公司发出过任何关于解除合同的书面通知，因此，不能认刘秀艳向浩德公司发出了有效的解除合同通知；同时浩德公司亦没有向刘秀艳出具过任何关于同意解除合同的函件，因此刘秀艳与浩德公司之间并没有就合同解除事宜达成任何合意，故一审判决对此认定有误。2.刘秀艳曾于2019年6月13日向朝阳区人民法院提起诉讼，要求解除本案所涉及的相关合同，朝阳区人民法院于2019年9月20日向浩德公司送达了该案起诉书。在该案审理过程中，浩德公司的答辩意见为：涉案合同已于2018年9月3日解除且该合同应属无效合同，并据此提出不应承担任何违约责任。一审判决对此认定有误。二、一审判决错误。1.一审法院以2018年9月3日刘秀艳要求与浩德公司解除合同，浩德公司同意，故双方就合同解除已经达成合意为由认为刘秀艳要求继续履行合同无事实及法律依据，是错误的。本案中，刘秀艳没有向浩德公司发出要求解除合同的通知，刘秀艳与浩德公司并没有就合同解除达成任何一致意见，不能以刘秀艳与浩德公司口头协商过解除合同事宜就认定双方就合同解除已经达成合意。虽然刘秀艳曾向北京市朝阳区人民法院起诉要求解除合同，但在该案审理过程中，刘秀艳已撤回起诉，对合同解除事宜人民法院未作出任何认定。因此，刘秀艳与浩德公司的合同并未解除。刘秀艳有权要求浩德公司继续履行合同。2.退而言之，即便人民法院认为刘秀艳曾起诉要求解除合同，在起诉书送达浩德公司时发生合同解除效力，亦应依据起诉书送达给浩德公司的时间确定合同解除时间，并据此认定浩德公司应承担相应违约责任的期间，一审法院对此仅支持2018年6月2日至2019年6月13日期间的违约金是错误的。同时，浩德公司虽然声称其已于2018年9月3日同意解除合同，但时至今日，未向刘秀艳退还任何款项，一审法院对认定浩德公司承担违约责任日期至判决其退还所收刘秀艳相应款项期间浩德公司应承担的相应责任未予处理是错误的。综上所述，刘秀艳认为，一审判决认定事实不清，判决错误。为此，特向贵院上诉，请依法判决。浩德公司辩称：不同意刘秀艳的上诉请求和理由。浩德公司上诉请求：1.请求判令撤销一审判决第三项；2.请求判令驳回要求浩德公司支付2018年9月4日至2019年6月13日的违约金905402元的诉讼请求（计算方式：6398598元×0.0005/天×283天）；3.请求判令刘秀艳承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院确认双方之间的《房屋买卖协议》于2018年9月3日解除，该认定正确；但是，判决要求浩德公司支付《房屋买卖协议》解除后的违约金，属于适用法律错误。无论是根据现已失效的《合同法》第91条、97条的规定，还是根据《民法典》第557条、566条的规定，合同解除后权利义务关系终止，尚未履行的，终止履行。刘秀艳主张的违约金是根据《房屋买卖协议》第十条第一款约定的浩德公司逾期交房的，每日应向刘秀艳按照已付房款的万分之五支付违约金。如上所述，《房屋买卖协议》已经于2018年9月3日解除，此后权利义务关系终止，浩德公司就不再负有向刘秀艳交房的义务，更谈不上逾期交房。一审判决要求浩德公司向刘秀艳支付2018年9月4日至2019年6月13日的逾期交房违约金，就丧失了事实依据和法律依据，该认定完全是无源之水、无本之木。二、价格条款无效后，就不应再将约定价格作为计算违约金的依据。一审判决认定《房屋买卖协议》的价格条款无效，该价格就对双方没有约束力，即丧失了计算违约金的基数。一审判决再以该无效的价格作为计算违约金的依据，从法律逻辑上存在矛盾。三、不应由浩德公司承担全部诉讼费和保全费。一审判决既然判决驳回了刘秀艳的部分诉讼请求，却让浩德公司承担全部诉讼费和保全费，不符合公平原则和诚信原则。虽然诉讼费的分担由法院行使自由裁量权，但是法院行使自由裁量权也应当遵循民法的基本原则。本案是因为刘秀艳向浩德公司主张超出合同约定的过高的赔偿金额而产生的无谓诉讼，其诉讼费用应当由刘秀艳承担或根据刘秀艳的诉讼请求得到支持的比例，由双方分担。刘秀艳辩称：不同意浩德公司的上诉请求和理由。刘秀艳向一审法院起诉请求：1.请求法院判令浩德公司继续履行编号为HDDC-TQ-003的《房屋买卖协议》，将坐落于朝阳区工人体育场北路某房屋交付给刘秀艳；2.判令浩德公司给付刘秀艳自2018年6月2日起至2020年9月3日的违约金2639421.68元；3.判令浩德公司给付刘秀艳自2020年9月4日起至实际交房之日止的违约金（以6398598元为基数，按照日万分之五计算）；4.由浩德公司负担案件受理费。一审法院认定事实：刘秀艳提交2017年10月11日与浩德公司签订的《房屋买卖协议》，主要内容有：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售该房屋为楼房，坐落为：北京市朝阳区工体北路某号房屋（下称“该房屋”），该房屋所在楼栋建筑总层数为9层，其中地上7层，地下2层，该房屋所在楼层为2层，建筑面积共148.58平方米。（二）该房屋规划设计用途为：住宅。第二条房屋权属情况（一）该房屋所在楼栋所有权证号为：X京房权证朝字第XXXX号。第三条成交价格及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币6398598元整（以下简称“购房款”）。上述购房款包括获得该房屋的所有权及该房屋相应的公共区域共有权，以及该房屋原有的附属设施设备、装饰装修、相关物品所应支付的款项和费用，但不包括买受人在签署本协议的同时，委托第三方进行室内精装修、公共区域改造升级所需相关费用。第四条房屋买卖交易方式（一）买卖双方同意，买受人应于2017年10月11日前向出卖人支付购房定金，定金金额为人民币3600000元。（二）买卖双方一致同意采取全额付款，买受人应于2017年11月30日前向出卖人支付全部购房款的100%（含已付购房定金），计人民币6398598元整。第六条房屋交付（一）出卖人应于2018年6月1日前将该房屋交付给买受人。（二）该房屋具备交付条件后，出卖人及装修单位应当共同通知（下称“首次通知”）买受人对该房屋及该房屋的装修工程进行验收和移交。其中，出卖人负责向买受人交付该房屋，该房屋的交付标准为本协议及其附件约定的该房屋交付标准。第七条特殊约定（二）为达到该房屋所在楼宇的整体品质及价值提升，买受人委托具备资质的装修单位对该房屋进行精装修并对该房屋所在楼宇的公共区域进行改造升级。买受人同意上述装修单位由出卖人选聘。该房屋具体的装修内容及标准以买受人与装修单位签署的《装修装饰工程施工协议》为准。第十条违约责任（一）出卖人的违约责任若因出卖人原因导致该房屋未能按照本协议约定日期进行房屋交付，则每逾期一日，出卖人应按买受人已付房价款的万分之五向买受人支付违约金；如逾期超过90日出卖人仍未完成房屋交付手续，买受人有权解除本协议及双方所签署的其他相关协议。出卖人应在收到买受人发出的解除通知之日起10个工作日内向买受人无息返还买受人已支付的全部房价款。第十三条附则（一）就该房屋的买卖事项，买卖双方除了签署本协议以外，在双方办理该房屋网签登记手续时，应按照相关规定另行签署《北京市存量房屋买卖合同》。本协议与《北京市存量房屋买卖合同》（包括其他协议，其他协议以及附件的附录）构成关于该房屋买卖事项的双方当事人之间的全部协议和谅解。《北京市存量房屋买卖合同》与本协议规定不一致的，以本协议的规定为准。刘秀艳提交2017年12月14日双方之间的《北京市商品房现房买卖合同》（住宅类）网签合同。浩德公司对上述证据的真实性表示认可。刘秀艳提交浩德公司出具的收据，分别为：2017年8月7日预留金10万元，2017年8月11日定金100万元，2017年9月11日130万元，2017年10月11日定金120万元，2017年11月22日尾款9197195元。另提交北京同路钧合房地产经纪有限公司出具的收据，优惠款100万元。浩德公司对其收取的款项金额认可，两个合同中的金额没有进行严格区分，北京同路钧合房地产经纪有限公司出具的收据与其无关。浩德公司亦提交除上述北京同路钧合房地产经纪有限公司出具的收据外其余三组证据，刘秀艳予以认可。浩德公司提交2019年6月13日刘秀艳签署的《民事起诉状》，证明双方已经于2018年9月3日就刘秀艳提出的解除《房屋买卖协议》并退还购房款达成一致。刘秀艳认可起诉过，当时最后就合同解除没有达成一致意见。该笔录显示刘秀艳称于2018年9月3日要求浩德公司解除合同并退款。根据浩德公司申请，一审法院依法调取了刘秀艳诉请解除合同案件中有关庭审笔录，刘秀艳对该证据真实性认可，该笔录明确记载浩德公司没有出具同意解除合同的确认函。浩德公司称即使当时没有达成协议，在起诉时双方也已经达成合意，只是刘秀艳要求补偿过高，所以没有达成一致。浩德公司提交照片证明涉案房屋正在装修过程中，无法进行交付。刘秀艳对该证据的真实性不认可，照片的形成时间和地点无法确认，但是认可现在房屋还在装修状态中，但表示即使浩德公司无法继续装修其也坚持要求浩德公司交房。浩德公司提交北京市住房和城乡建设委员会北京市房地产交易权属管理系统显示信息截图，证明涉案房屋处于限制登记状态。刘秀艳称看不清截图，现在房屋无法过户是因为刘秀艳申请了保全，不能证明该房屋装修完毕后不可以过户。针对浩德公司所称限制登记状态，一审法院至北京市朝阳区不动产登记中心调查，案涉房屋除本案保全外，未有异常。一审法院认为，刘秀艳与浩德公司签订《房屋买卖协议》和《装饰装修工程施工协议》，将购房款拆分为两部分，即买卖协议中的购房款和装修协议中的装修款，并签订《北京市商品房现房买卖合同》（住宅类）网签合同，当事人为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但不影响其他部分的效力。合同的解除是当事人之间权利义务终止的重要方式，是合同效力状态的重大变化；当事人为合同解除的意思表示应当审慎，法律未规定该意思表示达到对方后仍可撤销。当事人关于合同解除的意思表示具有独立的法律效果，即权利义务终止，“尚未履行的，终止履行”当事人依法或者依约获得合同解除权的情况下，其关于解除合同的通知到达对方时即发生合同解除效力；即使当事人随该通知一并提出的关于恢复原状、采取其他补救措施或者赔偿损失的要求并非合法或者合约，亦不影响合同的解除。刘秀艳曾于2018年9月3日要求与浩德公司解除合同，浩德公司同意，故一审法院认为双方就合同解除已经达成合意，现刘秀艳要求继续履行合同无事实及法律依据。但不影响刘秀艳主张浩德公司承担未按期交房的违约责任。在前述案件中，浩德公司已经同意解除合同，法院向刘秀艳释明后，刘秀艳坚持撤诉，并另行主张权利，因此针对刘秀艳主张的违约金，一审法院仅支持2018年6月2日至2019年6月13日（刘秀艳第一次起诉之日）期间。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十六条之规定，判决：一、刘秀艳与浩德公司之间的《房屋买卖协议》于2018年9月3日解除；二、浩德公司于一审判决生效之日起七日内退还刘秀艳购房款6398598元；三、浩德公司于一审判决生效之日起七日内赔偿刘秀艳违约金1206136元；四、驳回刘秀艳的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，刘秀艳向本院提交如下证据：EMS送达回单，证明一审法院送达时间为2019年9月20日。浩德公司当庭发表质证意见，表示对上述证据的真实性、合法性认可，但认为该份证据不属于新证据，且与本案无关联性。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1.刘秀艳与浩德公司签订的《房屋买卖协议》（以下简称案涉协议）是否系协议解除；2.浩德公司应否向刘秀艳支付违约金及违约金计算的起止日期。本院具体分析如下：关于争议焦点一，刘秀艳主张其与浩德公司之间并没有就案涉协议解除事宜达成一致意见，双方均未向对方发送过任何关于解除合同的书面通知，故刘秀艳要求继续履行案涉协议。对此本院认为，根据一审法院调取的刘秀艳诉请解除合同案件中庭审笔录显示，刘秀艳于2019年11月13日庭审中陈述“我于2018年9月3日要求跟对方解除合同并退款”，庭上浩德公司称“对方于2018年9月要求与被告解除合同，被告也同意解除合同，双方对退款完毕后补偿金无法谈拢”。鉴于上述笔录，可以看出2018年9月3日双方已就解除案涉协议达成了合意。现刘秀艳主张继续履行案涉协议无事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，鉴于争议焦点一的阐述，案涉协议解除后，浩德公司应将已收取的购房款6398598元退还给刘秀艳，浩德公司表示同意退还，故本院予以支持。但本案合同履行过程中，浩德公司确实存在未按期交付房屋的情形，根据案涉协议约定，因出卖人原因导致该房屋未能按照本协议约定日期进行房屋交付，则每逾期一日，出卖人应按买受人已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。关于违约金计算的起止日期，浩德公司主张案涉协议已于2018年9月3日解除，尔后浩德公司不再负有向刘秀艳交房的义务，故违约金计算的截止时间应为2018年9月3日。对此本院认为，因浩德公司未及时退还已收取的全部购房款，其获有资金占用期间的利益，故一审法院认定浩德公司应承担违约责任日期至刘秀艳第一次起诉之日止并无不当，本院予以维持。一审法院核算的违约金的金额正确，本院予以确认。关于浩德公司主张一审法院判令其承担一审诉讼费和保全费的判决不符合公平原则的上诉意见，缺乏相应依据，本院不予采信。综上，刘秀艳及浩德公司的上诉请求及理由均不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40694.02元，由刘秀艳负担27840元（已交纳），由北京浩德房地产开发有限公司负担12854.02元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  刘 茵审 判 员  田 璐二〇二一年六月二十九日法官助理  王亚楠书 记 员  刘 爽