江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0205民初85号原告：无锡市长庆物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市崇安区（现梁溪区）工艺路7号。法定代表人：王兴栽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林飞玉、秦琪，江苏行德律师事务所律师。被告：马晓梅，女，1988年12月2日出生，汉族，户籍地河南省信阳市平桥区。原告无锡市长庆物业管理有限公司（以下简称长庆公司）与被告马晓梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月11日进行了证据交换，于2021年6月22日进行证据交换并公开开庭进行了审理。原告长庆公司的委托诉讼代理人林飞玉，被告马晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长庆公司向本院提出诉讼请求：1.判令马晓梅支付物业服务费、公共水电能耗费、电梯使用费合计7852元及违约金（以3926元为基数，自2018年9月1日起至实际给付之日止；以3926元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止，均按每日千分之一计算）；2.判令马晓梅赔偿长庆公司律师费损失2500元；3.诉讼费由马晓梅负担。庭审中，长庆公司变更第一项诉请为：判令马晓梅支付物业服务费、公共水电能耗费、电梯使用费合计11778元及违约金（以3926元为基数，自2018年11月1日起至实际给付之日止；以3926元为基数，自2019年11月1日起至实际给付之日止，以3926元为基数，自2020年11月1日起至实际给付之日止，均按每日千分之一计算）。事实和理由：马晓梅向江苏长江置业发展有限公司（以下简称长江公司）购买坐落于无锡市锡山区××花园××幢××单元××室商品房，并签订了前期物业服务合同，约定由长庆公司提供前期物业管理服务，并对物业费的缴费标准、违约金等进行了约定，但马晓梅未按约支付物业费，现合计结欠物业费11778元未付，故长庆公司起诉至法院。被告马晓梅辩称，一、购房时房屋开发商长江公司承诺买房有“以老带新”优惠活动即介绍他人买房可以赠送苹果手机，此后长江公司又称可以减免两年物业费，其和长江公司也签订过相应协议，现要求长庆公司减免其两年物业费；二、案涉小区物业服务质量不到位，具体表现为：其房屋阳台、厨房下水道先后堵塞，但物业公司一直未予解决；小区南门只开小门，晚上十二点至凌晨五点关闭，造成进出小区不便；物业公司私自更改小区门禁权限，不缴纳物业费的业主不能进门；小区内地下停车位只卖不租且售卖价格不合理等；三；其认为2020年10月1日起至2021年9月30日止的物业费尚未到缴纳时间。经审理本院查明事实如下：一、2015年12月30日，马晓梅与长江公司签订商品房买卖合同一份，约定由马晓梅购买长江公司位于无锡市锡山区××花园××幢××单元××室商品房，房屋面积116.91平方米。商品房买卖合同第九章第二十一条约定依法选聘的前期物业服务企业为长庆公司。同日，长江公司与马晓梅签订前期物业管理服务协议，根据该协议:1.物业管理范围为房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.马晓梅交纳费用时间为每年交一次，每次提前一个月，收费标准物业服务费每月每平方米1.95元，公共水电能耗费及电梯使用费每月每平方米0.85元；3.马晓梅违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，马晓梅需补交并从逾期之日起按每日逾期金额的0.1%交纳违约金；4.物业管理企业可根据需要委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务。庭审中，马晓梅称交房时物业公司为金科公司，其不接受长庆公司为其小区物业公司，并举证了自2017年10月1日起至2018年9月30日止的物业费收据一份，收据出具日期为2017年9月11日，收据加盖长江公司财务专用章，并注明“金科物业费香颂花园住宅代收专用”字样。庭审中，长庆公司称系其委托金科公司管理案涉小区专项服务工作，并举证了金科智慧服务集团股份有限公司无锡分公司（以下简称金科公司）出具的证明一份，证明称2017年至2018年间，其受长庆公司委托在香颂花园小区内从事部分物业专项服务工作，并代位收取部分费用，其与该小区业主不直接发生物业服务合同关系。二、庭审中，马晓梅称长庆公司提供的物业服务不到位，并举证了相应照片、与香颂物业小管家的微信聊天记录，其提出的主要问题是：1.其房屋阳台下水道、厨房下水道于2017年、2020年先后堵塞，堵塞的具体原因不清楚，物业公司上门看过，但一直未予解决；2.其所在小区的南门只开小门，晚上十二点至凌晨五点关闭，造成业主进出小区不便；3.物业公司私自更改小区门禁权限，不缴纳物业费的业主不能进门；4.小区内地下停车位只卖不租且售卖价格不合理等。长庆公司认为，1.关于下水道堵塞问题，物业公司已经上门进行了处理，且马晓梅主张的维修已超过开发商保修时间；2.关于小区大门开放时间，夜间关闭部分出入口是为了小区全体业主安全考虑。三、庭审中，马晓梅举证了其与茅佳明的微信聊天记录，马晓梅称茅佳明系长江公司的销售人员，以此证明存在“以老带新”减免物业费的情况。上述事实，有商品房买卖合同复印件、前期物业管理协议、证明、物业费收据、照片打印件、微信聊天记录及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为：长江公司与马晓梅签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，亦未违反法律规定，该合同合法有效。买卖合同中约定由长庆公司提供前期物业管理服务，该约定亦属有效。现长庆公司已提供了相应物业服务，马晓梅应按期缴纳物业费用。关于马晓梅提出的“以老带新”减免物业费的问题，该项约定即使真实存在，系马晓梅与开发商长江公司间形成的约定，与长庆公司无关，马晓梅不能据此要求长庆公司来履行长江公司作出的物业费减免的承诺。关于马晓梅提出的物业服务不到位的问题，马晓梅提出的阳台、下水道堵塞问题，并没有明确具体的堵塞原因，通过马晓梅与物业公司一方的微信聊天记录看出，物业公司确实就马晓梅的上述问题堵塞问题上门进行过处理，但处理并不及时；马晓梅提出的小区出入口关闭问题，夜间关闭部分出入口确实也是为了小区全体业主的安全考虑，但物业公司在作出关闭决定部分出入口时，应充分考虑到由此带来的影响，作出决定前应与业主沟通、协商，使业主和物业公司间能够形成良性互动。本院认为，设立物业公司的目的是为小区全体业主创造一个更适宜生活的外部环境，而小区的公共秩序、公共环境、公共卫生等需要物业公司及小区全体业主的共同维护，物业服务质量是否达到合同约定的要求不能仅依据个别业主提出的标准来判断。同时，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费用于整体物业设施的维护和保养、正常秩序所必须的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务物业的利益，也损害了其他正常缴费业主的利益，不利于物业整体管理，业主不能因对物业服务质量不满而不按时缴纳物业管理费。关于2020年10月1日起至2021年9月30日止的物业费是否已到缴纳时间的问题，前期物业管理协议中约定的“每年交一次，每次提前一个月”，缴纳时间为2019年9月1日还是2020年9月1日并不明确，但结合马晓梅以往缴纳物业费情况，即已在2017年9月就已经缴纳了2017年10月1日起至2018年9月30日止的物业费来看，自2020年10月1日起至2021年9月30日止的物业费缴纳时间应为2020年9月1日。马晓梅商品房买卖合同和前期物业管理协议上的房屋面积均为116.91平方米，现长庆公司按房屋面积116.84平方米计算物业费，系其自身对权利作出的处分，本院予以确认。经计算，自2019年10月1日起至2021年9月30日止的物业费合计金额为11778元（每年物业费取整计算为3926元），马晓梅理应及时支付，因马晓梅未按时缴纳物业费，应按协议约定支付违约金，马晓梅对前期物业管理服务协议约定的违约金计算方式及标准明确表示无异议，违约金标准以3926元为基数，自2018年9月1日起；以3926元为基数，自2019年9月1日起；以其中的3926元为基数，自2020年9月1日起，上述违约金均计算至实际付款之日止，按每日千分之一的标准计算。关于律师费损失，双方间未约定具体承担方式，现长庆公司主张律师费损失2500元的诉请，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、马晓梅于本判决发生法律效力之日起10日内向无锡市长庆物业管理有限公司支付物业费11778元并支付违约金（以其中的3926元为基数，自2018年9月1日起；以其中的3926元为基数，自2019年9月1日起；以其中的3926元为基数，自2020年9月1日起，上述违约金均计算至实际付款之日止，按每日千分之一的标准计算）；二、驳回无锡市长庆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由长庆公司负担4元，由马晓梅负担21元（长庆公司同意其预交的上述21元本院不再退还，由马晓梅于本判决生效之日起10日内向长庆公司直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  姚 坚二〇二一年六月二十四日法官助理  孙玉龙书 记 员  安梦琪