上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5246号上诉人(原审被告)：徐丰，男，1970年7月28日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。被上诉人(原审原告)：上海童云企业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金新雄，总经理。委托诉讼代理人：江建平，上海市江**律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗茜，上海市江**律师事务所律师。上诉人徐丰因与被上诉人上海童云企业发展有限公司(以下简称童云公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初21792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人徐丰、被上诉人童云公司的委托诉讼代理人江建平、罗茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐丰上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判双方签订的《租赁合同》于2020年7月11日解除；2．撤销一审判决第三项、第五项。事实和理由：一审法院对事实认定有误。童云公司于2020年7月10日用手机微信告知徐丰，若在2020年7月10日不付租金则终止合同，徐丰默认同意合同解除，故《租赁合同》解除日期应为2020年7月11日，双方的权利义务应按合同约定执行。童云公司辩称，不同意徐丰的上诉请求。徐丰在一审法院开庭时确认2020年12月8日为交房日期，并同意租金算至2020年12月8日。童云公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《租赁合同》，徐丰搬离位于上海市嘉定区城中路罗宾森购物广场3楼Y-1位置的商铺(以下简称系争商铺)并将该商铺返还童云公司；2．判令徐丰支付自2020年2月1日至2020年11月30日的租金及物业管理费人民币165，850.50元(按照16，585.05元／月，共计10个月，以下币种均为人民币)；3．判令徐丰支付自2020年5月1日至2020年7月31日电费1，588.50元；4．判令徐丰赔偿自2019年10月1日至12月31日期间的免租期租金损失49，755.15元(16，585.05元／月，合计3个月)；5．判令徐丰支付违约金24，585.05元(即徐丰支付的租赁保证金及押金合计24，585.05元)；6．判令徐丰支付滞纳金29，853.09元(该滞纳金以每期应付租金和物业管理费为基数，按照每日1‰的标准，乘以逾期天数，暂时是计算至2020年11月21日，详见附表)。一审法院审理中，童云公司将第2项诉讼请求变更为：判令徐丰支付自2020年2月1日起的租金、房屋占有使用费及物业管理费165，850.50元(租金按照16，585.05元／月计算，自2020年2月1日计算至合同解除之日止；使用费按16，585.05元／月计算，自合同解除次日起计算至腾退返还之日止)；并将第6项诉讼请求中滞纳金的标准由每日1‰自愿调整为日万分之五。一审法院认定事实：2019年8月31日，童云公司(甲方)与徐丰(乙方)签订一份《租赁合同》，约定由乙方承租系争商铺用于经营儿童游泳馆，建筑面积143.49平方米，实用面积90.40平方米。双方采用租赁的合作方式，甲方按3.8元／平方米／天收取租赁费及物业管理费。合同有效期自2019年9月1日至2024年5月31日止。装修免租期暂定30天(实际以开张营业为起租日，最多不超过30天)。租金先付后用，自第三个月开始，租赁和物业管理费按两个月为一期支付，乙方应于到期之日前10天内支付下两个月的租金。若乙方逾期5天以上(含5天)仍未交纳，每逾期一天，甲方按逾期金额的0.1％收取乙方滞纳金，直至付清为止；逾期超过10天的，甲方有权对乙方停水停电，在停水停电期间，乙方仍应按本合同的约定支付租金、物业管理费以及滞纳金，直至付清为止；如乙方一个月不付租金甲方有权终止合同。乙方需向甲方支付1个月的租赁费和物业管理费16，585.05元，押一个月的租赁费和物业管理费16，585.05元，另外需要向甲方缴纳注册地址押金3，000元及服务质量管理保证金5，000元，每个柜台甲方每年收取乙方每人600元员工管理费2，400元实际应付总计43，570.10元，此款项在合同签订后三天内付清。期满时乙方向甲方结清有关费用并在30天内注销经营主体注册地址，甲方免息将1个月的押金以及注销经营主体注册地址押金3，000元以及服务质量保证金5，000元并退还乙方，撤场后三个月无息退回。用电按实际用电量收费(自装电表)，电费及照明线路损耗费1.5元／度。在合同期内，未经甲方同意，乙方擅自将商品展销柜台及人员撤离或暂停营业，乙方同意自停止营业日起至恢复正常营业日或合同终止日，依甲方应得租赁费为标准计算并另加一倍作为违约金赔偿甲方。乙方如有违反本合同各项规定，甲方应先以书面通知乙方限期整改，届时乙方仍未改正，甲方将终止本合同，乙方应赔偿甲方因此而产生的损失。乙方违反上述条款中任意一条之规定的，甲方有权终止合同，乙方同意依押金为标准另加一倍违约金赔偿甲方。合同另作了其他约定。合同签订后，徐丰通过微信转账方式分两笔向童云公司法定代表人金新雄支付43，570.10元(包含租赁保证金16，585.05元，注册地址押金3，000元及服务质量管理保证金5，000元，上述合计24，585.05元)，童云公司即将系争商铺交付徐丰装修使用。后徐丰于2019年12月24日向童云公司转账支付16，585.05元。2020年2月，系争商铺未开业，徐丰亦未按约支付租金。徐丰于2020年3月初通过微信向童云公司表示因疫情原因系争商铺未开业，要求减免疫情期间的租金，等系争商铺开业就支付租金；童云公司回复因2020年2月10日即可复工，目前罗宾森广场只同意减免2020年1月24日至2月9日期间的租金，但不免物业费，2020年2月和3月具体免多少租金尚不确定；2020年1月-2月两个月暂时不付可以多退少补，第三个月必须要支付租金，最晚月底前付款；涉案商城其他店铺已经开业，如果系争店铺不开业徐丰仍然需要支付租金，但若能提供疫情期间公共娱乐场所不能营业的相关通知则可以申请免租。之后，双方就疫情期间租金减免问题协商未果，系争商铺处于停止营业状态。2020年5月31日，徐丰向童云公司转账支付16，585.05元。2020年6月1日，系争商铺恢复营业。同日，童云公司微信询问徐丰租金发票的抬头是否为徐丰个人，徐丰要求开具抬头为干丰公司的发票，童云公司告知其需要出具徐丰的授权委托书，并提供了范本。干丰公司、徐丰曾向童云公司出具一份《确认函》，载明：徐丰系干丰公司的法定代表人，于2019年9月1日与童云公司签订租赁合同。位于系争商铺内的儿童游泳馆的所有业务系干丰公司的业务，并随函提供了以干丰公司为发票抬头的相应开票信息，落款时间为2019年12月18日。之后，因徐丰未支付自2020年2月至5月期间的租金，童云公司在2020年6月期间多次通过微信催要该租金，并于2020年7月1日通过微信向徐丰发送一份《限期付款通知书》及《租户付款通知单》，要求徐丰支付自2020年2月至2020年5月及7月的租金、电费及相应滞纳金，并告知徐丰若仍不支付，童云公司将采取暂停向商铺提供物业配套服务(包括但不限于水、电等)救济措施，并保留行使合同解除权及追究其他违约责任的权利。后童云公司于2020年7月10日再次向徐丰发送《限期付款通知书》催要租金，并通过微信通知徐丰租金最后付款期限截至当天的21：30，逾期不付则将终止合同并停水停电。2020年7月11日，童云公司采取停电措施。之后，系争商铺一直处于关门歇业状态，徐丰既未支付租金也未与童云公司办理房屋交接手续。因双方协商未果，遂涉诉。一审法院另查，1．位于上海市嘉定区城中路136弄、138号等房屋为案外人上海顶峰房地产开发有限公司所有。2019年5月，上海顶峰房地产开发有限公司将包括系争商铺在内的位于上海市嘉定区城中路XXX号上海罗宾森购物广场3楼S3-18-25、36商铺出租给童云公司用于经营贝沁儿童购物中心，面积为3031平方米，租赁期限自2019年6月1日至2024年5月31日。2．干丰公司为有限责任公司，成立于2012年，徐丰为该公司法定代表人。3.2020年1月24日，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，实行最严格的科学防控措施。2020年2月28日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室根据市委、市政府决策部署，通知各培训机构和托育机构自2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务，恢复时间将另行告知；同年5月，该机构发出一份《关于部分机构恢复线下服务的通告》，载明：本市未成年人室内培训、托育、婴幼儿早期发展指导服务等(密闭空间除外)，符合相应要求，并报服务场所所在区相应行业主管部门备案并作出承诺或者经其检查通过后，可于2020年6月2日起恢复线下服务。一审法院审理中，双方一致确认：1．免租期为三个月，自2019年9月1日至2019年11月30日。2．双方一致同意将各项押金与徐丰未付的租金等费用相抵扣，并无其他合同解除的后果需要在本案中一并处理。一审法院审理中，童云公司陈述其在2020年7月10日双方微信沟通中称“不付租金则终止合同”是要求徐丰继续支付租金，不然将通过诉讼途径解决；2020年7月11日系争商铺断电后已于次日恢复供电，从未停水，但徐丰经联系后并未继续经营。徐丰则称因童云公司已在微信中表示若在2020年7月10日不付租金则终止合同，故其默认合同已终止，未再继续经营；系争商铺的钥匙徐丰已交给一位员工，该员工亦是童云公司的员工，双方并未办理交接手续。一审法院审理中，徐丰于2020年12月8日庭审时表示其放弃系争商铺内的装饰装修及设施设备，童云公司可以随时收回该商铺。童云公司表示同意，并在庭后自行收回系争商铺。一审法院认为，徐丰与童云公司签订的《租赁合同》系当事人双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，当属合法有效。《租赁合同》中乙方(承租人)为徐丰个人，且并无证据表明双方协商一致将干丰公司变更为承租主体，故徐丰作为被告主体适格，徐丰就其主体问题提出的抗辩意见，一审法院不予采纳。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《租赁合同》约定“如乙方一个月不付租金甲方有权终止合同”，现徐丰长期拖欠租金，童云公司要求解除合同的条件已成就，《租赁合同》应予解除。因童云公司在诉讼前并未发送书面的解除通知，故合同解除的时间以诉状副本送达之日即2020年10月29日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。现童云公司已自行收回系争商铺，故合同解除后房屋返还问题不再处理。童云公司应将徐丰支付的各项保证金合计24，585.05元予以退还。徐丰在承租期间应按约支付租金及物业管理费，在合同解除后仍占用系争商铺的应当向童云公司支付占有使用费及物业管理费，该费用可参照双方约定的租金标准，计算至2020年12月8日童云公司收回商铺之日止。同时，鉴于新冠疫情期间确实对徐丰实际使用系争商铺产生不利影响，一审法院综合合同履行情况、疫情对于合同履行的影响等因素并根据损失共担原则酌情确定徐丰自2020年2月1日至2020年12月8日止应支付的租金、房屋占有使用费及物业管理费为12万元。因徐丰认可并同意支付自2020年5月1日至2020年7月31日电费1，588.50元，一审法院予以照准。关于违约责任，即便双方就2020年2月至5月因疫情影响租金是否减免问题存在争议，双方亦应友好协商，但徐丰自2020年6月1日恢复正常经营后仅支付了当月的租金，在童云公司催要后亦未继续支付租金，且在双方就租金减免问题协商未果情况下即采取停止营业的方式，既不支付后续租金也未与童云公司办理交接手续，徐丰的行为构成根本性违约，应当承担违约责任。童云公司主张的违约金、滞纳金均属于违约责任，一审法院综合合同履行情况、违约情形、疫情对于合同履行的影响以及造成的损失等因素对上述违约责任一并予以考虑，酌情确定徐丰应支付的违约金为25，000元。童云公司主张的免租期租金损失缺乏合同依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、童云公司与徐丰于2019年8月31日的签订的《租赁合同》于2020年10月29日解除；二、童云公司应于判决生效之日起十日内返还徐丰各项保证金合计24，585.05元；三、徐丰应于判决生效之日起十日内支付童云公司自2020年2月1日至2020年12月8日止欠付的租金、房屋占有使用费及物业管理费120，000元；四、徐丰应于判决生效之日起十日内支付童云公司自2020年5月1日至2020年7月31日的电费1，588.50元；五、徐丰应于判决生效之日起十日内给付童云公司违约金25，000元；六、童云公司其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，徐丰向本院提供了两份证据，证据一：徐丰与童云公司财务负责人于2020年6月30日至2020年7月10日的微信聊天记录，证明双方在解除合同之前有过协商，童云公司在7月10日明确告知徐丰终止合同，并且停电停水；证据二：现场照片两张，证明系争商铺名字已更改，并被收回营业。童云公司的质证意见如下：1．证据一的真实性无异议，证明目的不认可，童云公司只是催付租金，最终没有停水停电；2．证据二的关联性不予认可，该证据于2021年1月拍摄，徐丰于2020年12月8日一审庭审时承诺放弃系争商铺的一切物品。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《租赁合同》明确约定，如徐丰一个月不付租金童云公司有权终止合同，现徐丰未支付2020年2月至5月期间的租金，童云公司于2020年7月10日向徐丰发送《限期付款通知书》进行催告，并告知若不继续履行合同可能要承担的法律责任，但徐丰既无明确表示同意终止合同也未办理交接手续，故徐丰主张其于2020年7月11日默认合同已终止并无事实与法律依据，本院不予采信。基于徐丰构成根本性违约，一审法院综合考虑合同履行状况、违约情形、疫情对于履行合同的影响并根据损失共担原则酌情确定徐丰支付欠付租金、房屋占有使用费及物业管理费120，000元和违约金25，000元，于法不悖，本院予以维持。综上，徐丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，200元，由上诉人徐丰负担。本判决为终审判决。审判员  张常青二〇二一年六月三日书记员  谢牝牝书记员  朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……