陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0881民初990号 原告：任五院，男，1969年12月出生，汉族，陕西省人。 委托诉讼代理人：康利军，陕西富州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李瑞霞，陕西英培律师事务所律师。 被告：陕西神木农村商业银行股份有限公司，住所地：神木市。 法定代表人：高长永。 委托诉讼代理人：郭军，系该公司员工。 被告：王荣昌，男，1953年8月出生，汉族，陕西省人。 被告：郭文辉，女，1954年9月出生，汉族，陕西省人。 被告：刘双喜，男，1962年9月出生，汉族，陕西省人。 原告任五院诉被告陕西神木农村商业银行股份有限公司、王荣昌、郭文辉、刘双喜案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任五院及其委托诉讼代理人康利军、李瑞霞到庭，被告陕西神木农村商业银行股份有限公司法定代表人高长永未到庭，由其委托诉讼代理人郭军到庭，被告王荣昌到庭，被告郭文辉、刘双喜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任五院向本院提出诉讼请求：1、依法撤销神木市人民法院作出的（2016）陕0821执115号民事裁定书、（2021）陕执异14号民事裁定，判令停止对原告所有的位于神木市西沙林业小区3号楼1单元702室房屋的执行，并解除查封；2、案件受理费由被告负担。审理中，原告撤回撤销神木市人民法院作出的（2016）陕0821执115号民事裁定书、（2021）陕执异14号民事裁定，并解除查封的诉讼请求。事实和理由：原告与被告王荣昌于2009年2月23日签订《房屋转让协议》，约定被告王荣昌将其在林业局西沙一套房屋（楼层未定、大套、统一集资建房）出卖给原告，原告支付被告王荣昌前期修建已缴纳的15万元房款及1.2万元转让费，后于2010年5月份开始装修房屋，于同年9月入住，2013年原告按照林业局要求缴纳地税、契税，后林业局向神木市不动产登记中心递交申请办理房屋产权登记手续，当时因被告王荣昌涉案，根据神木市处非办工作领导小组会议纪要“非法集资涉案人员房产过户须联合调查”的规定暂时不能办理过户。2017年，原告再次办理过户时，因被告王荣昌本人债务问题在神木市法院涉案亦未能办理。后原告得知神木市人民法院在执行被告陕西神木农村商业银行股份有限公司与被告王荣昌等金融借款合同纠纷一案中，于2019年4月9日将位于神木市西沙林业小区3号楼一单元702室房屋予以查封。因涉案房屋系原告出资购买，故原告向神木市人民法院提出执行异议申请，神木市人民法院经审理，认为原告提供的证据只能证明支付16.2万元房款，不能证明其余房款支付情况，且未能提供证据证明其在办理过户登记上不存在过错，异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，驳回原告异议请求，原告不服提起诉讼，理由如下： 案外人执行异议之诉的实质是比较异议申请人对执行标的物享有的权利与被申请人对执行标的物享有的权利的优先性，异议申请人对执行标的物享有的权利优先，则排除执行，被申请人对执行标的物享有的权利优先，则不能排除执行。本案原告与被告王荣昌在人民法院查封之前已签订《房屋转让协议》，该协议合法有效。在诉争房屋办理过户登记之前，原告则享有的是将诉争房屋的所有权变更登记至其名下的请求权，该请求权与被告陕西神木农村商业银行股份有限公司在若干方面存在不同。 首先，从成立时间上看，原告请求权早于被告陕西神木农村商业银行股份有限公司与被告王荣昌等金融借款合同纠纷所形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但是在若干情形下对该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。例如，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。 其次，从内容上看，原告的请求权系针对诉争房屋的请求权，而被告陕西神木农村商业银行股份有限公司的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为被告王荣昌的责任财产成为陕西神木农村商业银行股份有限公司的债权的一般担保。 第三，从功能上看，诉争房屋具有为原告及其家庭成员提供生活保障的功能。与陕西神木农村商业银行股份有限公司的金钱债权相比，原告具有优先性。 综上，原告认为，原告诉请的理由能够排除神木市人民法院的强制执行，神木市人民法院应当立即停止执行，并解除查封。 被告陕西神木农村商业银行股份有限公司辩称：本被告依照神木市人民法院裁定书，根据民事诉讼法第242条及第487条之规定，于2016年申请查封涉案房屋，2021年神木市人民法院出具的（2021）陕0881执异14号执行裁定书，裁定依法驳回了原告的执行异议申请，应坚持法院的裁定结果。涉案房屋一直登记在被告王荣昌名下，本被告的申请合法有效。 被告王荣昌辩称：2004年林业局集资修建涉案房屋，本被告是老职工，投资了15万元，后续单位又要交钱，本被告没有钱就说不要房子了，让给本被告退钱。当时主管领导给本被告联系了原告，本被告就转让给了原告，转让费为1.25万元，并向本被告退还了已缴纳的15万元房款，双方签订了房屋买卖合同。之后本被告再未过问涉案房屋，单位选楼层也未参与。在2017年原告让本被告协助办理房产证，本被告就去把字签了，当时也没有说查封房子的事情。几天后原告问本被告是不是在银行有贷款，本被告说贷款着了，但查封事情不清楚，2017年之前原告未要求本被告协助办理房屋过户手续。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院依法予以确认，对有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的房屋转让协议1份、收据3支、打款单3支、神木市农业税收管理局出具的涉案房屋缴款明细单两份及契税完税证明两份，来源合法、内容真实、与本案具有关联性，能证实原、被告签订的房屋转让协议合法有效。合同签订后，被告王荣昌再未交房款，经本院核实，该小区的房款已经全部交完，应当认定原告已支付了涉案房款，本院对真实性及证明目的予以采信；对原告提交的神木市林业小区业主委员会出具证明一份、物业费水电费收据18支，供暖费收据发票8支及神木市美能天然气收费明细表1份，来源合法、内容真实、与本案具有关联性，能证实原告从2010年5月份至今一直对涉案房屋占有且缴纳相关费用，本院依法予以采信；对原告提供的海山窗业门窗生产作业表1份，因并未明确工程名称及房屋具体位置，故本院不予采信。对原告提供的神木市处非办文件一份，与本案无关联性，本院不予采信；对原告提供的涉案房屋产权证，来源合法、内容真实，本院予以采信。 本院经审理查明：2009年2月23日原告任五院与被告王荣昌签订《房屋转让协议》，约定被告王荣昌在林业局西沙（林业系统住宅小区）有单元楼一套（楼层未定，大套，属局统一集资建房）自愿转让与原告出资修建。被告王荣昌前期修建中已给林业局交款15万元一次性由原告支付给被告王荣昌，另外，原告一次性付被告王荣昌转让费1.2万元，被告王荣昌将原来的交款收据提供给原告。此后将剩余的建房款全部由原告按林业局的规定交纳。同时约定在房屋分配和办理房产等手续时，需要被告王荣昌出面时尽量给予配合，费用由原告承担。协议签订当日，原告向被告王荣昌支付了房款15万元及转让费1.2万元，共计16.2万元，被告王荣昌向原告出具了收据一支。当日，原告又以现金方式向林业系统住宅小区交纳房款6万元，2010年4月20日，原告通过中国农业银行以转账方式向西沙住宅小区交纳房款共计7.1658万元。2010年起原告一直在涉案房屋居住，并交纳了房屋契税、物业费、供暖费等相关费用。2015年7月27日涉案房屋办理了房产证，房产证登记的所有权人为被告王荣昌，该产权证原告持有。 另查，被告王荣昌向被告陕西神木农村商业银行股份有限公司贷款80万元，贷款到期后，被告王荣昌未偿还借款本息，被告陕西神木农村商业银行股份有限公司将被告王荣昌及案外人郭文辉、刘双喜诉至本院，本院于2015年4月26日作出（2015）神民初字第01305号民事判决书，判决被告王荣昌、郭文辉偿还被告陕西神木农村商业银行股份有限公司借款本金80万元及利息，刘双喜承担连带偿还责任。判决生效后，被告王荣昌未履行偿还义务，被告陕西神木农村商业银行股份有限公司申请执行，2019年4月9日，本院作出（2016）陕0821执115号执行裁定书，查封了被告王荣昌所有的位于神木市神木镇西沙林业小区3号楼1单元702室。原告为此向本院提出执行异议，本院于2021年1月18日作出（2021）陕0881执异14号裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告又于2021年2月1日向本院提起本案诉讼。 本院认为：本案争议的焦点为原告就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告于2009年2月23日与被告王荣昌签订了《房屋转让协议》，该转让协议合法有效，原告已依约向王荣昌支付了房款以及转让费，剩余房款也已向林业系统住宅小区交纳，且涉案房屋交付于原告由原告居住至今。被告陕西神木农村商业银行股份有限公司与被告王荣昌金融借款合同纠纷一案经本院判决并于2015年4月25日出具民事判决书，后在执行过程中本院于2019年4月9日查封房屋，可见原告购买房屋事实在前、房屋被查封在后，王荣昌并无转移财产之可能。另经本院审查，涉案房屋产权于2015年7月27日办理了登记，2015年被告王荣昌已涉案，致使原告无法办理过户登记，故本院认为房屋至今未办理过户登记，原告不存在过错。故此，原告作为涉案房屋买受人符合上述规定的情形，其请求停止对涉案房屋的执行措施，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行被告王荣昌名下位于神木市神木镇西沙林业系统住宅小区3号楼1单元-702号（不动产权证号：09151977、09151978）房屋。 案件受理费11800元，由被告王荣昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  乔广艳 审 判 员  杨惠萍 人民陪审员  刘美丽 二〇二一年六月二十八日 书 记 员  贺 培