吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0291民初781号 原告：北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司，住所地吉林市丰满区。 负责人：郎雨春，总经理。 委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜波，该公司员工。 被告：赵艳芳，女，1967年3月23日生，汉族，职业不详，住吉林市。 原告北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司（以下简称万科吉林市松花分公司）与被告赵艳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科吉林市松花分公司的委托诉讼代理人孙姝婷、姜波到庭参加诉讼。被告赵艳芳经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 万科吉林市松花分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令赵艳芳支付拖欠我公司物业费人民币4773.06元（自2019年1月1日至2021年3月31日）及违约金人民币5221.37元；2.诉讼费由赵艳芳负担。事实与理由：我公司与吉林市万科滨江房地产开发有限公司双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由我公司向其开发的吉林万科城小区提供物业管理服务，我公司提供的物业服务的受益人为该小区全体业主和使用人。受益人按房屋面积向我公司支付物业管理费用，每月每平方米1.9元收取。《前期物业服务合同》第十三条约定：“逾期缴费的从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。” 赵艳芳系我公司服务的吉林万科城小区6-13栋1单元602室业主，该房屋建筑面积为93.04平方米。合同履行至今，我公司按照合同约定为赵艳芳所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但赵艳芳却拒不履行自己的缴费义务，我公司多次催缴未有结果。由于赵艳芳拖欠物业费导致我公司正常运营困难，严重损害我及其他业主的权益。 为维护我公司合法权益，督促赵艳芳履行支付物业费的义务，根据《前期服务合同》第四章第十一条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十一条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决，维护我公司合法权益。 赵艳芳未到庭参加诉讼亦未提出书面答辩意见。 本院经审理查明：赵艳芳系高新区滨江南路99号万科城6-13号楼1-6-11号房屋所有权人，建筑面积93.04平方米。吉林市万科滨江房地产开发有限公司与北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司签订《前期物业服务合同》一份，约定万科房地产开发有限公司委托万科吉林市松花分公司提供前期物业服务事宜。物业名称吉林万科城（一期），坐落位置吉林市高新区滨江南路99号。物业服务内容包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.公共绿化养护及管理；5.车辆停放服务；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。在《前期物业服务合同》附件四中对：物业共用部位的维护、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；综合管理服务标准方面进行了明确的约定。物业收费标准：多层、高层及公寓物业1.9元/月/平方米。物业使用人于每季度15日前向物业公司交纳当期物业费，下季度首日及以后交纳视为逾期交纳，逾期一日按欠费总额0.3%支付违约金。合同有效期自2010年7月1日至2013年12月31日，如履行期间业主委员会代表全体业主与万科吉林市松花分公司或其他物业公司签订新物业合同，本合同自动终止。如合同到期未出现重新签订合同的情况，则同时具备万科吉林市松花分公司同意继续履行原合同及未经业主依照法定程序续聘或解聘并重新签订物业服务合同的，原合同继续有效。 自2019年1月1日起，赵艳芳未向万科吉林市松花分公司按照合同约定交纳物业费，万科吉林市松花分公司向其催缴物业费未果。 认定上述事实的证据有房产证复印件、《前期物业服务合同》、催缴物业费律师函、催费函、当事人当庭陈述、庭审笔录等为证。 本院认为：关于法律适用的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律及司法解释，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷的案件，适用民法典的规定。本案物业服务合同纠纷2021年1月1日前应适用当时的法律及司法解释，2021年1月1日后应适用民法典的规定予以裁判。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一、二款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供物业服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”本案中万科吉林市松花分公司提供证据证明其与吉林市万科滨江房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，并向赵艳芳进行了物业费的催缴，赵艳芳应就其拒交物业费提出合理的抗辩理由，因赵艳芳未到庭参加诉讼且未提出书面答辩意见，应视为其放弃答辩及举证、质证的权利，故本院对万科吉林市松花分公司主张物业费的诉讼请求予以支持。 关于应交纳物业费的具体数额，应以《前期物业服务合同》的约定为依据，赵艳芳房屋面积93.04平方米，每月每平米1.9元，物业费按季度收取每季度为530.32元（93.04平方米×1.9元/月/平方米×3个月），赵艳芳自2019年起至2021年3月31日欠交物业费共计4772.88元。以上物业费万科吉林市松花分公司有权向赵艳芳收取，本院予以支持。 关于违约金部分，万科吉林市松花分公司按照欠费总额0.3%按日收取明显过高，赵艳芳虽未到庭参加诉讼，但考虑到物业服务合同是一种长期性、继续性的合同，物业服务人与业主之间是一种长期的服务与被服务的关系，公平起见不应由业主承担过高的违约金，也有利于双方之后物业服务合同的顺利履行，故本院对万科吉林市松花分公司主张的物业费收取标准予以调整。具体为：2019年第一季度物业费违约金自2019年4月1日起至2019年8月19日以530.32元本金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日至2021年3月31日按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付；2019年第二季度物业费违约金自2019年7月1日起至2019年8月19日以530.32元本金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日至2021年3月31日按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付；2019年第三季度违约金自2019年10月1日起以530.32元本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至2021年3月31日；2019年第四季度违约金自2020年1月1日起以530.32元本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至2021年3月31日；2020年第一季度违约金自2020年4月1日起以530.32元本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至2021年3月31日；2020年第二季度违约金自2020年7月1日起以530.32元本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至2021年3月31日；2020年第三季度违约金自2020年10月1日起以530.32元本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至2021年3月31日；2020年第四季度违约金自2021年1月1日起以530.32元本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至2021年3月31日。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告赵艳芳于本判决生效之日起十日内支付原告北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司2019年1月1日至2021年12月31日的物业费4772.88元； 二、被告赵艳芳于本判决生效之日起十日内支付原告北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司2019年第一季度物业费违约金自2019年4月1日起至2019年8月19日以530.32元本金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日至2021年3月31日按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付；2019年第二季度物业费违约金自2019年7月1日起至2019年8月19日以530.32元本金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日至2021年3月31日按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付；2019年第三季度违约金自2019年10月1日起以530.32元本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至2021年3月31日；2019年第四季度违约金自2020年1月1日起以530.32元本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至2021年3月31日；2020年第一季度违约金自2020年4月1日起以530.32元本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至2021年3月31日；2020年第二季度违约金自2020年7月1日起以530.32元本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至2021年3月31日；2020年第三季度违约金自2020年10月1日起以530.32元本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至2021年3月31日；2020年第四季度违约金自2021年1月1日起以530.32元本金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至2021年3月31日； 三、驳回原告北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46元，由被告赵艳芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二一年六月十七日 书记员 宋泓莹