淮安市淮阴区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0804执异34号案外人：淮安中业地产有限公司，住所地淮安市淮阴区。诉讼代表人：王耀新，该公司清算组组长。申请执行人：淮安市淮阴区开源中小企业信用担保有限公司，住所地淮安市淮阴区。法定代表人：孙勇，该公司总经理。被执行人：周金生，男，1964年2月13日出生，汉族，住淮安市淮阴区。本院在执行淮安市淮阴区开源中小企业信用担保有限公司（以下简称开源担保公司）与江苏海斯特特种玻璃有限公司（以下简称海斯特公司）、江淮建、郑云、周金生、朱鹏飞、薛传金担保追偿权纠纷一案,案外人淮安中业地产有限公司（以下简称中业地产公司）于2021年6月16日对本院查封淮安市淮阴区爱琴海花园21号楼601房屋（以下简称异议房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。开源担保公司与海斯特公司、江淮建、郑云、周金生、朱鹏飞、薛传金担保追偿权纠纷一案审理中，淮安市中级人民法院于2013年7月1日裁定查封了异议房屋，2013年9月24日作出（2013）淮中商初字第0164号民事调解书：一、海斯特公司欠开源担保公司代偿款人民币5136047.62元。海斯特公司从2013年11月起每月28日前偿还开源担保公司人民币50万元，直至5136047.62元全部还清。海斯特公司按照上述约定期限和金额还清全部款项，开源担保公司放弃其他诉讼请求。如海斯特公司有一个月不能按上述约定还款，开源担保公司可以立即申请执行海斯特公司全部剩余未付款和代偿资金占用费、律师代理费29890元；二、案件受理费47962元，减半收取23981元、财产保全费5000元，合计28981元，由海斯特公司承担；三、开源担保公司就海斯特公司位于淮阴××××路路北，面积27877.9平方米、土地使用权证书编号为淮Y国用（2012出）第098号的土地使用权享有优先受偿权；四、江淮建、郑云、周金生、朱鹏飞、薛传金、朱明对海斯特公司上述还款义务就上述抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款不足以清偿的部分承担连带偿还责任；五、双方其他无争议；六、调解书经双方当事人签字后即生效。上述民事调解书生效后，因几被告未能主动履行，根据开源担保公司申请，本院于2014年4月8日立案执行，执行案件号（2014）淮执字第0580号，后开源担保公司申请撤回执行申请，本院裁定终结本次执行。本院于2017年3月20日恢复执行，执行案号为（2017）苏0804执恢210号，后开源担保公司申请撤回执行申请，本院裁定终结本次执行。本院于2020年9月24日恢复执行，执行案号为（2020）苏0804执恢511号。本院于2020年10月23日作出（2020）苏0804执恢511号执行裁定：查封被执行人周金生名下异议房屋。案外人中业地产公司提出异议称：请求解除对异议房屋的查封措施。事实与理由：2015年9月24日，淮阴区法院受理中业地产公司破产清算，并于同日指定清算组为管理人。管理人在履职过程中，发现中业地产公司开发的爱琴海花园项目网签并预告登记在被执行人周金生及案外人屠桂英共同名下的异议房屋被淮阴区法院查封，而异议房屋不属于被执行人周金生财产，应解除相应查封。理由为，1、异议房屋属于中业地产公司财产。根据2021年5月8日淮安市淮阴区自然资源和规划局出具的编号为苏（2021）淮阴区不动产权字0014956号不动产权初始登记证明单记载，异议房屋登记的所有权人为中业地产公司。根据不动产物权登记原则，异议房屋的物权归中业地产公司所有，该财产属于中业地产公司财产。2、根据我国破产法第十六条和第十八条规定，破产受理后，债务人个别清偿无效；对于双方均未履行完毕合同，管理人可以决定解除。目前，司法解释及审判实践中，对于破产后能够继续履行且不构成个别清偿的合同，主要是指“消费者购房”。异议房屋网签并预告登记在周金生和屠桂英共同名下，系为屠桂英向中业地产公司出借款项的担保行为，屠桂英对此无异议，并申请解除网签和预告登记。本院分别作出（2015）淮商初字第00002-18和0002-47号民事裁定书，裁定解除异议房屋的网签和预告登记。以上事实，充分说明异议房屋的所有权人系中业地产公司，被执行人周金生自始未取得异议房屋权利。特提起异议请求。本院查明，异议房屋为中业地产公司开发。2010年11月16日，中业地产公司和屠桂英签订《借款协议》，约定：中业地产公司向屠桂英借款408000元，中业地产公司将异议房屋抵押给屠桂英；编号为1024980001928的销售合同只作抵押用，不作为正式销售合同，借款期满，中业地产公司将借款全额归还屠桂英后，中业地产公司有权单方解除抵押的上述合同；借款到期后中业地产公司不能在一个月内按期还款，抵押房屋降价40%销售给屠桂英等。2011年10月19日，屠桂英与中业地产公司签订编号为1024980001928《商品房买卖合同》，约定中业地产公司将异议房屋以62万元价格出售给屠桂英。双方办理了网签及预告登记，将异议房屋预告登记在屠桂英、周金生名下。2015年9月24日，淮阴区法院受理中业地产公司破产清算，并于同日指定清算组为管理人。屠桂英向管理人申报债权，双方确认屠桂英实际债权额为30万元。屠桂英向中业地产公司管理人书面同意解除对异议房屋的商品房买卖合同并注销预告登记，根据管理人申请，本院于2019年4月1日作出（2015）淮商初字第00002-18民事裁定，确认中业地产公司与屠桂英关于异议房屋的房屋买卖网签合同解除；本院于2019年7月8日作出（2015）淮商初字第00002-47民事裁定，确认中业地产公司与屠桂英关于异议房屋的商品房买卖合同预告登记解除。2021年5月8日，淮安市淮阴区自然资源和规划局出具编号为苏（2021）淮阴区不动产权字0014956号不动产权初始登记证明单记载，异议房屋登记的所有权人为中业地产公司。另查明，异议房屋被多轮查封。因本案被淮安市中级人民法院首轮查封，查封文号为（2013）淮中商初字第0164号，查封时间为2013年7月1日至2015年6月30日，后过期后未及时续封。第二轮查封为淮安市中级人民法院（2014）淮中执字第0027号，查封时间为2014年2月20日至2016年2月19日，过期后未及时续封。第三轮查封为原淮安市清河区人民法院（2016）苏0802执保374号，查封时间为2016年8月3日至2019年8月2日；后淮安市清江浦人民法院以（2019）苏0812执589号执行裁定书进行续封，查封时间自2019年7月31日至2022年7月30日；2021年4月13日淮安市清江浦人民法院解除对异议房屋的查封。第四轮查封为淮安市中级人民法院(2014)淮中执字第0027号，查封时间为2017年3月28日至2020年3月27日，过期后未及时续封。因此上述查封均已结束。第五轮查封即为本案的（2017）苏0804执恢210号，查封时间为2018年5月29日至2021年5月28日；本案以（2020）苏0804执恢511号进行续封，查封时间为2020年10月22日至2023年10月21日。综上，现异议房屋的首封为本案。本院认为：执行标的上存在多个查封行为的，案外人只能针对首封行为提起执行异议及执行异议之诉。中业地产公司和屠桂英的借款协议上明确载明涉案房屋买卖是为民间借贷作担保，因此中业公司与屠桂英签订的商品房买卖合同构成虚假表示，应属无效。中业地产公司与屠桂英之间的房屋合同是虚假意思表示且双方已自愿解除，屠桂英、周金生关于异议房屋的预告登记亦已解除，且屠桂英的债权已进行清偿，因此周金生对于异议房屋不享有物权期待权。综上，异议房屋的所有权人为中业地产公司，屠桂英、周金生对于异议房屋亦不享有物权期待权。本案中周金生因欠他人债务被法院强制执行，而异议房屋不应作为周金生的责任财产被执行。中业地产公司的执行异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：中止对淮安市淮阴区爱琴海花园21号楼601房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  杜希荣审 判 员  钱晓晖人民陪审员  陈晓华二〇二一年六月二十二日书 记 员  张 云