安徽省合肥市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖01执异52号异议人（被执行人）：安徽联运房地产有限公司，住所地安徽省合肥市包河区花园大道与宁夏路交口西南角豫商大厦16楼1601室，统一社会信用代码9134010078716164T。法定代表人：张国栋，执行董事兼总经理。申请执行人：合肥市包河城市建设投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河工业区管理委员会院内，统一社会信用代码91340100743088146U。法定代表人：黄兴，执行董事兼总经理。在本院执行申请执行人合肥市包河城市建设投资有限公司（以下简称包河城投公司）与被执行人安徽联运房地产有限公司（以下简称联运公司）合同纠纷一案中，被执行人联运公司向本院提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人联运公司异议称：请求法院中止对位于包河区花园××道××宁夏路以西、面积为4705.85平方米土地使用权及地上建筑物（豫商大厦）共计十七层等附属设施房产的查封、拍卖。其理由如下：一、本案拟拍卖标的物评估报告不合法，不能作为拍卖依据。1、案涉评估报告已超出使用期限，依法应当重新进行评估。法院曾于2019年委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对案涉标的价值进行评估，该公司于2020年1月7日出具皖天源【2019】房估字第Ｓ0395号房地产评估报告，但上述评估报告的评估基准日为2019年11月5日，且明确载明报告使用期限至2021年1月6日止。因此，上述评估报告现已严重超出时限，不应再作为本次网拍的依据，应当重新评估。2、皖天源【2019】房估字第Ｓ0395号房地产评估报告对案涉标的物的评估结论，远远低于该标的物实际价值，不应作为拍卖的依据。上述评估报告对房地产评估价格仅为3703元／平方米，不仅低于周边同类建筑物的价格，更低于六、七年前的房屋价格。上述评估报告中对于案涉房地产评估价格，与该资产实际价值存在巨大差距，与该资产实际价值存在巨大差距，若按评估价格对案涉资产进行拍卖，必将严重损害异议人的财产权益。二、异议人目前未取得案涉标的的土地使用权，其责任不在异议人，法院在此种状态下开始拍卖，不合法律规定。1、异议人至今未取得上述土地使用权证照，该地块仍在包河城投公司名下，土地性质仍为工业用地。2、法院委托评估机构对案涉土地使用权进行评估时，该土地使用权并不在异议人名下，评估报告将其作为异议人资产进行评估，其合法性值得商榷。退一步说，在目前案涉土地使用权属未确定的情况下，法院仍然坚持网拍程序，即便拍卖成交，也会出现后续无法顺利办理产权证照。异议人目前正在积极协调办理相关事宜，很快就会办理完毕。综上，由于案涉房屋目前产权争议较大，价值也存在很大的争议，继续拍卖将会对异议人合法权益造成重大损害，异议人请求中止对案涉标的物的网拍程序。异议人联运公司提交下列证据：1、声明一份，证明包河城投公司将案涉土地不动产产权证遗失。2、商品房买卖合同三份、补充协议一份、汇款凭证若干，证明案涉房屋价格已达到6000元/平方米，远超3703元/平方米的评估价格。3、周边房价截图，同地段相类似建筑物的房屋单价已高达16000元/平方米。申请执行人包河城投公司答辩称：1、本案恢复执行所作出的（2021）皖01执恢60号执行裁定书认定事实清楚，申请拍卖依据的评估报告合法有效，执行程序合法合理。2、联运公司异议申请书所述“本案拟拍卖的标的物评估报告不合法，不能作为拍卖依据”与事实相违背。因评估报告经原评估单位作出“维持原评估价格的函”,申请执行人要求拍卖该标的物，执行程序合法合理。3、联运公司异议申请称其目前未取得案涉标的的土地使用权，法院拍卖不合法律规定，完全是在胡编乱造，系在恶意的提起异议以拖延拍卖的时间。已生效的合肥市中级人民法院（2017）皖01民初612号民事判决书及安徽省高级人民法院（2018）皖民终607号民事判决书、合肥市规划局2014年11月13日发证地字第340111201400033号建设用地规划许可证均能直接证明联运公司为豫商大厦土地使用权及地上建筑物、附属物的权利人。综上，异议人的异议请求不能成立，请求人民法院驳回异议人执行异议申请。本院查明，包河城投公司与联运公司合同纠纷一案，本院作出（2017）皖01民初612号民事判决书，认定合肥市国土资源局对外拍卖出让案涉土地使用权时，明确竞得人须在土地出让合同签订前，将经审计的在建工程费用38639260元支付给包河城投公司，且联运公司在竞拍成功后与合肥市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》及《补充协议（一）》，明确约定联运公司须向包河城投公司支付在建工程费用38639260元，故联运公司应当向包河城投公司履行支付义务。遂判决如下：一、被告安徽联运房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥市包河城市建设投资有限公司38639260元；二、被告安徽联运房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥市包河城市建设投资有限公司资金占用损失（以38639260元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2017年10月19日起计算至款项全部付清之日止）；三、驳回原告合肥市包河城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。联运公司不服提起上诉，安徽省高级人民法院于2018年11月27日作出（2018）皖民终607号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后被告未能履行生效判决书确定的义务，本院于2019年1月10日立案强制执行，立案案号（2019）皖01执150号。在执行中，因诉讼中查封的涉案土地使用权及地上建筑物属于轮候查封，故终结本次执行程序。2020年3月5日，因首轮查封的（2015）合执字第00298号案件申请执行人书面承诺，将处置权移交本案执行，该案恢复执行，立案案号（2020）皖01执恢29号。在执行过程中，移交本院司法鉴定处委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司，对被执行人联运公司位于合肥市包河区花园××道××路××市场价值评估，评估结论为土地使用权价值为2123.75万元，在建工程及装修价值为7763.38万元、附属物价值102.48万元，合计总价值9989.61万元。评估报告有效期一年，至2021年3月19日。评估报告分别送达申请执行人包河城投公司和被执行人联运公司。2020年4月9日，本院作出（2020）皖01执恢29号执行裁定书，拍卖被执行人安徽联运房地产有限公司位于合肥市包河区花园××道××宁夏路以西商业用地的土地使用权及地上建筑物、附属物。2020年5月11日，因案外人徐**对执行标的提出执行异议申请，故暂停拍卖。本院作出（2020）皖01执异76号执行裁定，驳回徐**的执行异议申请。案外人徐**提出案外人异议之诉，因未交纳诉讼费，按撤回起诉处理。2020年9月18日，本案恢复拍卖。2020年9月30日，案外人安徽豫商投资管理集团有限责任公司对拍卖标的物提出执行异议申请，本案再次暂停拍卖。2020年10月28日，本院作出（2020）皖01执异109号执行裁定，驳回案外人安徽豫商投资管理集团有限责任公司的异议申请。案外人安徽豫商投资管理集团有限责任公司提出案外人异议之诉。2020年12月2日，本院立案受理，案号（2020）皖01民初2886号。2021年3月31日，安徽豫商投资管理集团有限责任公司申请撤诉，本院予以准许。2020年11月17日，本案终结本次执行程序。2021年4月8日，本院移交司法鉴定处委托原评估公司对评估报告进行重新评估。4月12日，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出《维持原评估价格的函》，确认原估价报告价值能代表估价对象现行市场价值，评估报告有效期至2021年9月19日止。2021年4月28日，本院根据申请执行人的申请，对本案恢复执行，立案号（2021）皖01执恢60号。4月29日，本院作出（2021）皖01执恢60号执行裁定书，裁定拍卖被执行人联运公司位于合肥市包河区花园××道××宁夏路以西商业用地的土地使用权及地上建筑物、附属物。联运公司遂提出执行异议申请。另查明，合肥市规划局2014年11月13日发证地字第340111201400033号建设用地规划许可证载明：建设项目名称豫商大厦，建设单位名称安徽联运房地产有限公司。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，根据建设用地规划许可证载明的情况，豫商大厦在安徽联运房地产有限公司名下开发建设，联运公司系豫商大厦土地使用权及地上建筑物、附属物的权利人。本院对被执行人联运公司所有的土地使用权及地上建筑物进行评估、拍卖，符合法律规定。联运公司异议称未办理涉案土地权属证明及无法办理竣工验收、房产权属证照手续等，法院不应拍卖的理由不能成立。关于联运公司提出评估报告超出有效期，评估价格过低的问题，由于本院在2021年4月12日委托评估公司重新评估，评估公司已出具维持原评估价格的意见，有效期延长至2021年9月19日止，因此，本院在评估报告有效期间内，对涉案土地及地上建筑物进行拍卖，并无不当。综上，联运公司的异议理由不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人安徽联运房地产有限公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向安徽省高级人民法院申请复议。审 判 长 杨曙华审 判 员 李昌文审 判 员 鄢隆伟二〇二一年六月十一日法官助理 程佳豪书 记 员 胡 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。