大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0212民初1127号原告（反诉被告）：大连英联华物业管理服务有限公司，住所地大连市沙河口区莲青巷4-1-1号。法定代表人：金涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁雪峰，辽宁畅法律师事务所律师。被告（反诉原告）：王有和，男，1980年7月8日出生，汉族，个体，住大连市旅顺开发区。原告（反诉被告，以下以本诉称谓）大连英联华物业管理服务有限公司与被告（反诉原告，以下以本诉称谓）王有和物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁雪峰、被告王有和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连英联华物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年9月1日至2019年10月31日间的物业费6463.86元;2.判令被告支付滞纳金5914.43元；合计12378.29元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更其第一项诉讼请求为判令被告支付2014年9月1日至2019年12月17日间的物业费6625元，并减少第二项滞纳金的主张，合计金额不变。事实与理由：被告系原告提供物业服务的湾德里华府小区业主，被告自2014年9月1日开始欠交物业费至2019年12月17日，己拖欠61.5个月，拖欠金额6625元。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第二十三条约定，自逾期之日起按日千分之三缴纳滞纳金，考虑到本案实际情况，原告自愿放弃大部分，只主张日千分之一滞纳金，既按月3%计算。自被告发生欠费以来，原告多次电话及上门催要，被告拒不缴纳拖欠至今。为维护自身合法权益，原告提起诉讼。被告王有和本诉辩称：在原告进入小区后我交过几年的物业费，法律规定的追诉期是两年。根据民法典规定，原告应对我交的物业费提供对等服务。我的后阳台是在二楼公建的路面，杂草丛生，从2015年到2019年原告从来没有收拾过。由于原告不打扫卫生，我后窗的公共平台上的垃圾把排水口都堵死了，每次下雨都会积水，水排不出去，通过外墙渗到我的阳台和小卧室。18楼的阳台也常年不打扫，水泥垃圾和泡沫垃圾被雨水冲到雨水管里，雨水管堵到我家阳台位置，雨水管裂了导致我墙面损坏，地板也破损。被告王有和向本院提出反诉请求：判令原告赔偿被告房间水淹造成的财产损失17200元。事实与理由：1.原告经理与员工常年在小区内搞违法犯罪经营项目，暴力敛财，放弃小区日常维护工作。长年累月不打扫广源街XX号XXX室次卧后窗外公共平台（一楼公建的屋顶），造成垃圾成堆，杂草丛生，阻塞平台排水口；长年累月不打扫楼顶屋顶，造成204室雨水管阻塞、爆裂。2015年每逢下雨天污水淹没204室次卧与阳台，造成卧室墙面渗水污损，地板泡水污损，造成财产损失17200元。被告曾多次上门找物业经理要求维修，物业公司经理口头答应后却不了了之。次年被告前往旅顺开发区城市建设管理处投诉，工作人员当场给物业公司打电话询问情况，物业经理承诺马上上门维修，并派工人将装修材料（大白粉，乳胶漆等）运到我家让我等待工人来施工，可是直至物业公司经理被捕判刑之后也没等到物业的维修工人。2.被告认为是由于原告经理及员工在小区内违法犯罪暴力敛财经营项目，放弃小区日常维修养护工作，造成被告房屋因水淹受损，造成财产损失。3.根据民法通则135条向人民法院请求的保护民事诉讼时效期为两年，请法院予以支持。原告大连英联华物业管理服务有限公司反诉辩称：不同意被告的反诉请求，经代理人与原告联系，原告公司对被告所述事实并不知情，湾德里华府项目组从未就被告损害情况向公司报备。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了前期物业服务委托合同及补充协议、商品房买卖合同及补充协议、前期物业管理服务协议、交房资料及物品领取清单，物业费收据复印件及催缴物业通知照片打印件、物业管理服务委托合同、承诺书。被告提交了照片打印件20张。经庭审质证，被告对原告提交的房屋买卖合同无异议，对其他证据有异议；原告认为被告的证据无法证明其主张。本院认为，原告的证据符合证据的形式与内容要件，具有证明力，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的照片，可以一定程度上反映出案涉小区的管理状态，但无法证明被告的全部主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月7日，大连锦阳房地产开发有限公司（甲方）与大连英联华物业管理服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，将湾德里华府项目委托原告实行前期物业服务管理。该合同对物业基本情况、委托服务事项、双方权利义务、物业管理服务费、法律责任等内容作出约定。由原告按住宅房屋建筑面积每月每平方米1元（不含电梯费），非住宅房屋建筑面积每月每平方米1.5元（不含电梯费）的标准向物业产权人或使用人收取；电梯费每月12元/户。2014年9月30日，大连锦阳房地产开发有限公司与原告签订《补充协议》，约定双方签订的《前期物业服务委托合同》期限至小区成立业主委员会之日止。2018年10月29日，大连锦阳房地产开发有限公司与原告签订《物业管理服务委托合同》，约定委托服务期限自2018年10月29日至2019年12月17日止。期间，若本物业成立业主委员会并与物业服务企业签订《物业服务委托合同》，则本合同自动终止；若未成立业主委员会，则本合同到期终止，双方也可另行协商续签合同。庭审中，原告自述其在合同到期后于2019年12月18日撤离湾德里华府小区，此前案涉小区尚未成立业主委员会。另查，2013年5月14日，被告与大连锦阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买旅顺口区广源街22号2层4号房屋，建筑面积82.87平方米。该合同附件四补充约定，在业主委员会成立之前，买受人同意出卖人选聘的大连英联华物业管理有限公司对该商品房进行前期物业管理，前期物业管理费按每月1元/平方米（不含电梯费）。另，大连锦阳房地产开发有限公司与购房人签订的《前期物业管理服务协议》第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为普通住宅1元/月.平方米；电梯住宅1.3元/月.平方米。被告在办理交房手续并签署《交房资料及物品领取清单》时一并领取了该协议。2013年9月1日，被告按1.3元/月/平方米的标准向原告交纳了2013年9月1日至2014年8月31日间的物业费及电梯费1292元。2014年9月1日至2019年12月17日间被告未向原告交纳物业费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告在实际接受原告的物业服务后，逾期不交纳物业服务费，系违约行为，依法应承担违约责任，故被告应向原告交纳2014年9月1日至2019年12月17日间所欠的物业费。因被告在办理房屋接收手续时一并领取了《前期物业管理服务协议》，且已按1.3元/月/平方米的标准向原告交纳了2013年9月1日至2014年8月31日间的物业费，故本案物业费（含电梯费）的标准应为1.3元/月/平方米。关于被告提出的诉讼时效抗辩意见。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案原告提交了其于2017年2月13日向被告房屋张贴催费通知书的照片打印件，催缴被告交纳2014年9月1日至2017年1月30间所欠的物业费，构成诉讼时效中断，对2015年2月13日至2017年1月30日未超过诉讼时效部分的物业费，本院予以支持。本案原告于2020年1月15日向本院申请诉前调解，构成诉讼时效中断，对2017年1月15日至2019年12月17日间未超过诉讼时效部分的物业费，本院予以支持。故被告应向原告交纳2015年2月13日至2019年12月17日间的物业费6248元（82.87平方米×1.3元/月/平方米×58月）。关于原告提出的滞纳金请求，虽然《前期物业管理服务协议》对逾期交纳物业费的违约责任作出约定，但因《前期物业服务委托合同》并无此约定，且为化解物业与业主之间的矛盾，对于原告提出的该项请求，本院不予支持。关于被告提出的排水口堵塞导致其房屋被水淹，并要求原告赔偿损失17200元的反诉请求。根据《前期物业服务委托合同》的约定，原告对物业共用部位和共用设施设备负有日常维护和管理义务，被告现有证据不能证明系因原告履行合同不当而造成其财产损失，且被告自认其主张的17200元为估价，而非实施损失或维修花费，故被告要求原告赔偿损失17200元的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王有和于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连英联华物业管理服务有限公司2015年2月13日至2019年12月17日间的物业费6248元；二、驳回原告（反诉被告）大连英联华物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王有和的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计55元，原告已预交。由被告负担25元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行；原告负担30元，应予退还25元。反诉案件受理费减半收取计115元，被告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 岳 媛二〇二一年六月三十日书记员 苗雪婷