吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0802民初2024号原告：白城市智城物业服务有限公司，统一社会信用代码：91220800MA143NFK05。法定代表人：董倩，系经理。委托诉讼代理人：梁晶，女，系公司员工。被告：张玉玲，女，1988年11月7日出生，满族，现住吉林省白城市。原告白城市智城物业服务有限公司（以下简称“智城物业公司”）与被告张玉玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告智城物业公司委托诉讼代理人梁晶，被告张玉玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。白城市智城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币3279元、滞纳金人民币3391元；共计6670元。欠费时间：2018年6月1日-2021年6月1日，物业费为：1.5／㎡。（另外加公共能耗100元，电梯保养100元，二次供水50元）二、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年5月25日原告与白城市铂金时代业主委员会双方签订了《物业管理服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的6月1日，逾期缴费的从逾期之日起按合同规定缴纳滞纳金。被告系上述物业铂金时代D1114室，物业面积46.81平方米，按约定应当向原告缴纳从2018年6月1日至2021年6月1日的物业管理费用人民币3279元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金人民币3391元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。张玉玲辩称，物业服务不好，2018年1月9日入住，物业费从2017年4月1日开始收的，没有入住就收物业费了，供热费多收2016年-2017年的，我是2018年1月份去办理入住，然后空调当时说没有了，我去了3、4次，也都给我登记了，说以后给，后来说的空调没有了，说给钱，1350还是1450，我忘记了，我说那也行，给我登记了，说到时候还给我，然后到最后也没有结果了，完了现在我去找就是让你找开发商去。还有防水问题也让我找开发商，正常都是物业管。开始办理入住是不是一个物业我也不清楚，物业费涨了，有线电视初装费也是不合理，沟通过，没有返还。不同意交物业费，物业费金额过高，有公共收益，要求看公共账目，小区公共支出的账目，包括公共耗能的，滞纳金不同意交。经审理查明：被告张玉玲的房屋面积为46.81平方米。2018年5月25日，经济开发区铂金时代业主委员会与白城市智城物业服务有限公司签订小区物业管理委托合同一份，该合同第十三条约定：“委托管理期限为五年。自2018年5月25日起至2023年5月24日止。”合同第十六条第一款约定：“住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；”第三款约定：“业主和物业使用人逾期交纳的，按下列防范处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。”合同第十七条第一款约定：“房屋的共有部位、公用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按照下列标准执行：日常小修、养护费用，从房屋共有部位和共用设施日常维修费用中承担；大中修费用、更新费用，由乙方指定计划，报甲方审核，由全体业主共同承担。”第二款约定：“公共耗能：100元/户/年；”第三款约定：“电梯维护保养费：100元/户/年；二次供水加压：50元/户/年。”本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”之规定，2018年5月25日，经济开发区铂金时代业主委员会与智城物业公司签订小区物业管理委托合同合法有效，对业主张玉玲具有约束力。智城物业公司按照物业合同第十条履行了管理义务，被告应按照合同约定交纳物业费。被告张玉玲主张未按照约定向其交付空调，该项是开发商与业主之间的事宜，不是物业服务合同内容；关于被告张玉玲主张多收了物业费、供热费、有线电视初装费并非本案智城物业公司收取，可另行主张权利。关于被告张玉玲提到的房屋漏水，根据法律规定，在质保期内属于开发商维修范围，质保期后，其可申请公共维修资金予以维修，该内容亦不属于物业合同的服务范围。关于被告张玉玲主张的物业服务合同第四章第八条，向业主公布上年度相关管理经费的使用情况，依据物业合同及《中华人民共和国民法典》第九百四十三条：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”之规定，该项属于业主的权利，如侵害其合法权益，可另行主张其民事权益。关于物业费的数额，被告张玉玲的房屋面积为46.81平方米，每平方米1.5元，故原告请求的物业费为2,527.74元（46.81平方米×1.5元/㎡×12个月×3年）。该合同内约定了公共能耗100元每年、电梯维护保养费100元每年、二次供水加压费50元每年，故被告应按照合同约定交纳上述费用，三年共计750元。共计3,237.44元（2,527.74元+750元），故张玉玲应向智城物业公司交纳物业费3,237.44元。关于智城物业公司要求被告交纳违约金的请求，因物业服务合同内，未就交纳物业费的时间进行约定。本院认为，根据物业行业的物业费收费习惯，物业服务合同具有持续履行的特点，双方合同没有约定需在一个物业服务年度开始前交纳物业费，张玉玲在一个物业服务年度内交纳物业费均符合合同约定，但张玉玲在该服务年度内未能交纳物业费存在违约行为，故张玉玲应从该服务年度期满次日起支付违约金。因合同约定的违约金过高，本院适当调整至日万分之五。故2018年6月1日至2019年5月31日物业费产生的违约金从2019年6月1日开始计算至2021年5月31日，经计算被告张玉玲应支付违约金393.33元。故2019年6月1日至2020年5月31日的物业费产生的违约金从2020年6月1日开始计算至2021年5月31日，经计算被告张玉玲应向原告支付位违约金196.66元。原告主张2020年6月1日至2021年5月31日年度物业费的违约金，智城物业公司本次主张物业费违约金计算日期截止到2021年5月31日，故该年度物业费被告不应支付违约金。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十三条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告张玉玲于本判决生效之日起七日内给付原告白城市智城物业服务有限公司物业费3,237.44元，违约金589.99元；二、驳回原告白城市智城物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张玉玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  李立群二〇二一年六月二十五日书记员  赵 洋