北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初30406号原告：刘绍发，男，1962年7月3日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘远卓，北京观邦律师事务所律师。被告：刘珈，女，1986年5月29日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吕君，北京市智舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨霖霖，北京市智舟律师事务所实习律师。原告刘绍发与被告刘珈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘绍发及其委托诉讼代理人刘远卓，被告刘珈及其委托诉讼代理人吕君、杨霖霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘绍发向本院提出诉讼请求：1．请求确认《房屋租赁合同》于2020年6月28日解除；2．请求判令被告赔偿原告因解除合同而产生的损失41074元；3．请求判令被告向原告支付未搬离部分从2020年7月4日至2021年1月25日期间的占用费122670．91元；4．请求判令被告支付本案全部诉讼费。事实与理由：2016年8月1日，原、被告签订了租赁期限为十年的《房屋租赁合同》，约定被告从原告处承租位于北京市西城区xx-11的底商，用于商业服务业经营。合同签订以来，被告多次逾期支付租金，但为了维持租赁关系的稳定，原告一直宽容处理。然而，自2020年1月以来，被告每次逾期均超过一个月，尤其是在2020年4月25日支付租金的节点，被告不仅不理会原告的催要短信和电话，且在原告给予宽限期后仍不能在承诺的时间按时支付租金。在多次沟通无果之后，2020年6月28日，原告通过手机短信和在房屋内张贴告示的形式，明确告知被告解除《房屋租赁合同》。2020年8月19日，被告无故将租赁房屋的大门上锁，阻碍现承租人正常经营，且经多方劝阻仍拒绝开锁。因被告的行为严重影响了现承租人的正常经营活动，故现承租人向原告发出索赔通知，要求原告赔偿因被告锁门期间造成的损失，原告认为上述损失，因被告行为导致应由被告最终承担。根据双方《房屋租赁合同》第四条、第八条的约定，原告有权解除合同，原告解除合同的行为符合法律规定和合同约定，合同解除后，被告无权对租赁房屋进行任何形式的处置包括上锁。被告的上锁行为直接导致了原告的经济损失，且至今未按照原告要求将剩余的摊位清退，造成原告不断扩大的经济损失，故应当为此承担全部责任。刘珈辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，被告自2010年开始租赁原告房屋，2016年双方又续签了10年，被告实际承租原告房屋的11年时间里都是按时交纳房屋租金。由于疫情原因，被告的U盾遗留在北京无法转账，故2020年1月25日应交纳的租金经协商后已于2月27日交纳。因疫情影响被告资金困难，2020年4月25日应交纳的租金经协商后已于2020年6月30日交纳。根据《房屋租赁合同》第八条第三款第二项，被告逾期支付租金的，原告应先书面催告，因双方已就迟延支付租金达成合意，且2020年7月25日应交纳的租金被告如期交纳，租金已支付至2020年11月3日，因此，被告不同意原告以被告逾期交纳租金为由解除租赁合同。第二，被告也未收到原告所谓通过张贴告示形式的解除合同通知，原告当庭出具的告示上也没有原告签字，形式上也不符合合同约定。第三，鉴于合同尚未解除，原告不让被告使用租赁房屋而且截留被告转租的租户，构成违约。原告不仅将被告转租的凉皮店和久久鸭店赶走，还擅自与被告转租的7-11公司签订合同，导致7-11公司拒绝向被告支付租金，给被告造成经济损失。本院经审理认定事实如下：西城区xx10-10、10-11、10-12、10-13房屋，为刘绍发与刘延威按份共有。刘延威授权刘绍发代为办理房屋出租事宜。2016年8月1日，刘绍发（甲方）与刘珈（乙方）签订了《房屋租赁合同》，内容有：甲方将北京市西城区xx-11底商（以下简称诉争房屋），建筑面积277平方米，套内建筑面积247平方米租赁给乙方用于超市经营，租赁期限自2016年8月4日至2026年8月3日，乙方有权对部分场所进行招商或转租，租金标准为2016年8月4日至2021年8月3日年租金427000元，租金每三个月支付一次，分别于每年的1月25日、4月25日、7月25日和10月25日以前，以银行转账的方式预付下三个月租金。如果乙方逾期支付租金满15天，则甲方应书面通知乙方并要求支付。如果甲方自乙方收到通知之日起15日内仍未收到租金，甲方或者有权要求立即解除合同并得到应付租金及法院所判决的因合同解除而产生的损失；或者甲方有权选择继续履行合同，但乙方应按本条上述约定向甲方支付滞纳金。甲乙双方互相发出的全部通知及函件须采用书面形式并通过挂号或其他有送达记录的方式送达对方的法定登记地址。上述合同签订后，刘绍发依约向刘珈交付了诉争房屋。刘珈向刘绍发交纳租金至2020年11月3日。刘珈表示其承租诉争房屋后用于经营超市，后自用一部分经营美甲店，其他部分转租给四个商户，分别是711便利店、凉皮店、久久鸭店和水店。刘绍发主张刘珈存在四次迟延支付租金的情况，并提交了银行账户明细查询单予以证明。刘珈认可明细查询单的真实性，但表示未依约于2020年1月25日支付租金是因为银行U盾遗留在北京，因疫情原因无法及时返京转账，未依约于2020年4月25日支付租金是因为受疫情经营导致经营困难，且逾期支付行为取得了刘绍发同意。上述明细查询单显示：刘珈分别于2019年5月1日、2019年8月17日，2020年2月27日、2020年6月30日支付租金106750元。刘绍发与刘珈的短信沟通记录显示：刘绍发于2020年4月29日、5月2日向刘珈催付租金，刘珈于5月14日表示因疫情没有收入要求宽限几天，刘绍发回复好的知道什么情况了。后，刘绍发再次催付租金，并于6月28日表示再不回复直接解除合同，通知你今天解除。刘珈回复要求再宽限几天，最晚下周三给一部分。刘绍发主张其于2020年6月28日在诉争房屋内张贴了《房屋租赁合同解除通知书》，双方合同应于该日解除，后其授权案外人与711便利店签订租赁合同并收取租金，但刘珈于8月19日私自将711便利店的大门上锁，导致711便利店向其索赔。刘绍发就此提交了其解除合同通知书、房屋租赁合同、锁门照片及711便利店向其发送的索赔通知函予以证明。对于该组证据，刘珈认可其锁门行为，不认可其他证据的真实性，表示刘绍发提交的解除合同通知书落款处无署名，不具有法律效力，且送达方式不符合合同约定，其并未收到该通知；锁门是因为刘绍发私自截留711便利店签订租赁合同，清退了其转租的凉皮和久久鸭商户，构成违约，其确于8月19日将711便利店大门上锁，后为避免矛盾激化，于9月7日将门锁打开。庭审中，刘绍发表示其自2018年起占用诉争房屋约10平方米用于存放物品，当时告知刘珈该部分面积从租金中扣除。刘珈表示刘绍发实际占用面积约40平方米，相应租金应予扣除。经本院现场勘验，双方确认刘绍发占用面积为26．82平方米。双方另确认711便利店租用面积为126平方米。刘绍发就此主张刘珈应在扣除其占用面积及711便利店租用面积后向其支付占用费。刘珈表示其已支付租金至2020年11月3日，对于刘绍发主张的2020年11月4日至2021年1月25日租金，其同意支付，并同意就刘绍发自行收取的711便利店租金与其应付租金进行抵扣。经询，刘珈表示其未按照双方合同于2020年10月25日支付租金是因为双方存在诉讼，如果法院判决双方继续履行合同，其同意支付后续租金。本院认为，刘绍发与刘珈签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。现刘绍发以刘珈存在四次迟延支付租金情形为由要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，根据双方租赁合同约定租金每三个月支付一次，如果乙方逾期支付租金满15天，甲方应书面通知乙方支付，如果乙方收到通知之日起15日内仍未支付，甲方有权解除合同。根据已查明的事实，刘珈在2019年存在两次迟延支付情形，逾期支付天数分别为6天和23天，考虑到逾期时间不长，且刘绍发并未在当时提出异议，故可以认定刘珈的违约程度显著轻微，未影响刘绍发合同目的的实现，根据诚实信用原则，刘绍发以此为由要求确认双方合同解除，本院不予支持。另，刘珈在2020年存在两次迟延支付情形，刘绍发据此认为合同约定的解除权已成就。对此，本院认为，刘珈承租诉争房屋先后用于经营超市和美甲店，双方合同履行过程中发生新冠肺炎疫情，由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应管控措施，客观上对刘珈正常使用房屋造成一定影响，刘绍发提交的短信沟通记录中亦能显示出双方曾对租金延期交付进行协商，考虑到刘珈已陆续足额支付了欠付租金，按期支付了后续租金，且在诉讼过程中明确作出了同意支付租金继续履行合同的意思表示，可见刘珈并不存在拒绝履行合同义务的重大违约行为，并未实质影响合同目的的实现，双方签订的《房屋租赁合同》尚有继续履行的基础。故本院认为，刘绍发不具有合同解除权，其以此为由要求确认双方合同于其张贴通知之日起解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，对刘绍发要求刘珈赔偿因解除合同而产生的损失的诉讼请求，本院亦不予支持。刘绍发认为双方合同已解除，主张刘珈向其支付未搬离部分的房屋占用费，存在认识错误，诉讼过程中，刘珈表示同意支付，为避免诉累，本院对刘绍发的该项诉讼请求一并处理，但刘绍发主张的房屋占用费实为租金。根据查明的事实，刘珈已支付租金至2020年11月3日，对于2020年11月4日至2021年1月25日的租金，刘绍发主张扣除其占用面积及711便利店占用面积后，刘珈向其支付，刘珈予以认可，系双方对自身民事权利的处分，本院不持异议，并根据双方确认的面积结合租金标准予以确定，对刘绍发诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。需要说明的是，刘绍发误认为双方合同已解除，并委托案外人与711便利店签订租赁合同收取租金，实属不当，在后续合同履行过程中，双方均应积极协商，互谅互让，全面、勤勉地履行合同义务，避免产生不必要的纠纷。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，刘珈支付刘绍发二〇二〇年十一月四日至二〇二一年一月二十五日的租金36765元；二、驳回刘绍发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1787元，由刘绍发负担1497元（已交纳），由刘珈负担290元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二一年六月三日法官助理 任旋旋书 记 员 苏晓明