上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初10385号原告：苏州众帆地产经纪有限公司，住所地苏州市。法定代表人：袁绪龙，执行董事。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云鹏，江苏孚佑律师事务所律师。被告：上海丰成房地产经纪有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：曾庆凯，执行董事。委托诉讼代理人：刘青青，男。委托诉讼代理人：白洋溢，上海正策律师事务所律师。原告苏州众帆地产经纪有限公司与被告上海丰成房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人袁绪龙及委托诉讼代理人纪慧、赵云鹏，被告委托诉讼代理人刘青青、白洋溢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付佣金人民币(币种下同)48万元，偿付逾期付款违约金27,427元(以48万元为基数，按照LPR的1.95倍计算自2020年7月3日起至2021年4月2日)；2、被告向原告支付奥迪牌A4L轿车的车辆购置款305,000元，并偿付逾期违约金139,999.39元(以305,000元为基数，按照LPR的1.95倍计算自2020年7月3日起至实际交付之日，暂计至2021年4月2日的违约金为139，999.39元)。事实与理由：2020年3月，原、被告签订《“XXX”项目分销代理协议》(以下简称分销合同)，约定原告向被告推荐客户,并促成潜在客户购买该项目的房屋。如原告推荐成功,被告按照每套房屋销售总价的5%作为销售代理服务费支付原告。此后，被告追加奖励,承诺如原告推荐成功后除按分销合同约定支付佣金外,还额外奖励原告一辆全新奥迪A4L轿车。2020年3月31日，原告工作人员袁绪龙推介客户蒋某至“XXX”项目现场看房,并于同日签订了客户确认书。2020年5月1日,客户蒋某与开发商苏州A置业有限公司签订了《房屋认购协议书》,约定蒋某购买太湖XX花园XX幢房屋,成交总价为1,600万元。按照原、被告约定,原告推荐成功客户购买房屋,被告应该向原告支付佣金80万元，并交付全新奥迪A4L轿车一辆。但被告仅支付原告佣金32万元。现为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。被告辩称：在原、被告签订分销合同后，原告推荐的蒋姓客户购买了XX花园XX幢房屋。开发商对该房屋备案的销售价格为2,151.6万元，但实际成交价仅为1,600万元。为了促成此次交易，开发商、客户、原告及被告一起进行了协商，最终确定由开发商支付被告佣金40万元，被告支付原告32万元，然后再由原告向客户返利12万元。因此，原、被告事实上已变更了佣金的计算方式。被告于2020年7月收到开发商支付的佣金40万元后，即截屏告知了原告，并于当日支付原告32万元，原告收到此佣金后还向被告表示了感谢。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告作为甲方(委托方)，原告作为乙方(受托方)，双方签订一份《“XXX”项目分销代理协议》，约定：甲方委托乙方销售代理“XXX”项目，项目地址为苏州市吴中区胥口镇孙武路，项目性质为别墅；委托期限自2020年3月10日至2021年3月9日；凡乙方客户在代理期间或期满后30天内与产权方与甲方签署《商品房预售合同》或《商品房出售合同》等证明买卖关系成立的有效合同后，即为乙方代理成功；乙方代理成功后,甲方将支付乙方相应比例佣金。具体支付方式如下：1、甲方向乙方支付每套销售总价的5%作为乙方销售代理服务费；2、乙方客户在与开发商签订《商品房预售/出售合同》后并支付全部房款,甲方将结清该套销售房屋的全部佣金(2019年7月24日苏州落地新的限购政策,若乙方推荐客户无购房资格,客户方在已知晓被限购的情况下仍同意全款购买或愿意首期支付80%及以上房款,视作乙方销售成功。乙方客户签订购房协议后,首付款达总房价30%后甲方需按照约定支付乙方佣金总额的同比例佣金)；3、按揭客户：乙方客户在与开发商签订《商品房预售/出售合同》或草签协议后并支付首付款,若乙方客户草签/正签并支付30%首付款,甲方结50%佣金给乙方,剩余部分佣金待客户全款付清后结余下全部佣金。乙方客户正签协议并支付50%款项,甲方结给乙方全部佣金。代理服务费支付时间及方式：乙方销售成功后,凭有效报备截图,客户确认书(销售人员签字)及定购协议书,佣金申请表,向甲方申请佣金。乙方应向甲方开具相应金额的增值税专用发票/增值税普通发票，甲方将在收到发票后的10个工作日内以银行转账的方式向乙方结算销售佣金。合同另对退房、违约责任等亦作了约定。开发商就涉案的太湖XXX花园XX幢房屋备案的销售价格为2,151.6万元。此后，原告法定代表人袁绪龙带蒋姓客户于2020年3月31日至太湖XXX花园XX幢房屋实地看房。2020年4月26日，袁绪龙约了蒋姓客户，与被告的工作人员暨被告的委托诉讼代理人刘青青共同至太湖XXX花园的开发商处，与开发商协商上述房屋的交易价格。在商谈过程中，袁绪龙与蒋姓客户就房价进行了沟通，刘青青与开发商进行了沟通。蒋姓客户向袁绪龙表达了愿意购房的出价是1,568万元，最高1,588万元。2020年4月30日，刘青青通过微信询问袁绪龙是否联系蒋姓客户。袁绪龙回复表示“问题应该不大”。袁绪龙另在微信中发信息：到时候不奖励奥迪，奖励个手机总归可以的吧。刘青青对此予以婉拒。2020年5月1日，蒋姓客户与开发商签订了上述房屋的《房屋认购协议书》。协议约定的成交价为1,600万元。2020年5月26日，刘青青在微信中询问袁绪龙：你忙不忙，我过去找你把宣传的事情给办了。袁绪龙回复表示尽快安排。2020年5月28日，袁绪龙与刘青青在一家奥迪汽车销售店内以一辆白色奥迪轿车为背景拍摄了一组照片，并配送了《恭喜成交》的文案，主要内容是恭喜袁绪龙成交太湖XXX别墅一套，一单达百万佣并达成奖励活动赠奥迪轿车一辆。同日，被告工作人员武晓宁向袁绪龙发送微信《疯狂邀请函》，主要内容是销售太湖XXX别墅，佣金62.5万—268.85万元，另送新款奥迪A4L一辆。另，武晓宁向袁绪龙发送了《恭喜成交》的文案。2020年6月29日，刘青青将被告开发票所需的相关纳税人识别号、开户行及账号和地址电话等信息发送给了袁绪龙。2020年6月30日，苏州众帆地产经纪有限公司代开两张金额各为10万元，1张金额为2万元的增值税专用发票。7月2日，苏州众帆地产经纪有限公司代开1张金额为10万元的增值税专用发票。原告将上述发票寄给了被告。2020年7月7日，被告收到开发商支付的40万元佣金，刘青青将银行收款凭证截屏后发给了袁绪龙并表示给袁绪龙结佣。袁绪龙回复表示感谢。当日，被告向原告支付佣金32万元。原告收到该32万元佣金后，将其中的12万元作为返利转账支付给了蒋姓客户。此后，直至2021年2月，袁绪龙与刘青青在微信中再未提及有关涉案房屋的佣金问题。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，袁绪龙表示，2020年4月26日，在涉案房屋开发商处，蒋姓客户表示最多出价1,588元购买涉案房屋，刘青青提出佣金打折，但未说具体折扣，袁绪龙不同意佣金打折。最终开发商同意1,600万元出售房屋，因此袁绪龙同意在佣金中支出12万元补贴给蒋姓客户。其与刘青青之间没谈过佣金，但因时间长了现已记不清当时的情况。32万元的发票是根据刘青青的要求开具。原告不知道被告与开发商之间的佣金结算情况。其配合被告宣传和拍摄照片并不表示被告不再赠送奥迪轿车。本院在庭审中询问如何理解袁绪龙于2020年4月30日发给刘青青的微信“到时候不奖励奥迪，奖励个手机总归可以的吧”，袁绪龙表示此条微信仅是玩笑。刘青青在庭审中表示，2020年4月26日，在涉案楼盘的开发商会所内，袁绪龙带着蒋姓客户，以及刘青青本人与开发商的范总就房屋售价进行协商。蒋姓客户最终愿意出价1,588万元，但开发商的最低售价为1,800万元。开发商在与刘青青的沟通中表示如果能降低佣金则可以考虑再降低房屋售价。最后，开发商同意涉案房屋的合同价为1,600万元，支付被告佣金40万元。由于蒋姓客户仅愿意出价1,588万元，因此在40万元的佣金中需要返利给蒋姓客户12万元。刘青青明确告知袁绪龙不能按双方约定的标准计算佣金，也不可能奖励奥迪轿车，袁绪龙到手的佣金只有20万元，并且还需要配合被告做后续的宣传工作，并询问袁绪龙是否愿意继续此交易。袁绪龙同意此方案。因此才会发生袁绪龙在4月30日向刘青青发送“到时候不奖励奥迪，奖励个手机总归可以的吧”的微信。以上事实，由原告提供的分销代理协议、客户确认书、房屋认购协议书、微信截屏、增值税专用发票等，被告提供的微信截屏、银行业务回单等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，本案争议焦点在于原、被告是否变更了佣金的计算方式。分销代理协议约定被告按照每套房屋销售总价的5%与原告结算佣金，且根据原告工作人员发送的微信内容证明被告除结算佣金外还奖励分销代理商奥迪品牌轿车一辆。经原、被告双方的斡旋，最终蒋姓客户与开发商就涉案房屋签订了价格为1,600万元的买卖合同进行交易。如果根据原、被告签订的分销代理协议约定，按1,600万元的房屋买卖合同价格计算佣金，则被告确需应向原告支付共计80万元佣金并应兑现奖励轿车的承诺。开发商销售涉案房屋的备案价格2,100余万元，但蒋姓客户实际的购买价仅1,588万元，即使以1,600万元合同价计算，其中的12万元差价亦由销售代理方返利给了蒋姓客户，即开发商的备案价格与实际成交价格相差逾500万元。本院注意到，在该笔交易成功后，开发商支付了被告40万元佣金，被告支付了原告32万元的佣金，原告又将其中的12万元支付给了蒋姓客户。在袁绪龙与刘青青的微信截屏中，无微信记录显示刘青青提出要求原告或袁绪龙将所收到的32万元佣金中的12万元返利给蒋姓客户，而且刘青青在将被告开发票所需的信息发送给袁绪龙时也未提及开票金额，而是由原告向被告提供了共计32万元佣金的发票，且在收到被告支付的32万元佣金后，即自行将其中的12万元返利给蒋姓客户。原、被告以及开发商、蒋姓客户于2020年4月26日就交易价格进行磋商，然后袁绪龙作为原告的法定代表人于4月30日向刘青青发送“到时候不奖励奥迪，奖励个手机总归可以的吧”的微信，此条微信足以确信被告于之前已向原告明确取消了涉案房屋的交易成功后向原告奖励车辆的承诺，原告对此是明知的。正因为如此，自2020年7月后直至原告诉讼前，袁绪龙再未于微信中向刘青青提出涉案房屋的佣金问题。结合上述细节，本院有理由相信，原、被告在2020年4月26日的磋商中就佣金的结算达成了新的合意而变更了分销代理协议中佣金的计算方式，即在蒋姓客户与开发商以1600万元合同价进行涉案房屋交易，被告支付原告32万元佣金，且由被告在此笔佣金中支取12万元返利给蒋姓客户，原告亦不再奖励轿车。因此，被告的辩称意见符合逻辑和事实，本院予以采信，原、被告之间就涉案房屋的佣金已结清。综上所述，原告现提出的诉讼请求，不符合1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告苏州众帆地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币11,050元，减半收取计5,525元，由原告苏州众帆地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇二一年六月四日书记员  陈晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。