沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0102执异301号案外人：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区沈水东路370-3号9门，统一社会信用代码91210100788709049Y。法定代表人：黎家辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张美尊，男，1981年12月14日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省鞍山市台安县。申请执行人：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南京北街163甲1，统一社会信用代码912101003131322823。负责人：赵曾政，系该行行长。委托诉讼代理人：赵丽媛，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被执行人：高兴才，男，1979年4月20日出生，汉族，住辽宁省新民市。在本院执行申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行与被执行人高兴才金融借款合同纠纷一案中，案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司于2020年8月10日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司向本院提出异议请求：请求法院依法解除对沈阳市××××号2-11-1室商品房的预查封，并停止一切执行措施。异议理由：2015年，高兴才与案外人签订《商品房买卖合同》购买位于沈阳市××××号2-11-1商品房，高兴才为购买该房屋与中国邮政银行股份有限公司沈阳分行签订《个人购房贷款及担保合同》，案外人作为担保人。因高兴才房贷出现多期断供无法偿还，被中国邮政银行股份有限公司沈阳分行起诉至沈河法院，经沈阳市沈河区法院（2019）辽0103民初1826号民事判决书判决解除了高兴才与中国邮政银行股份有限公司沈阳分行签订的《个人购房贷款及担保合同》，高兴才需偿还全部借款及利息等，案外人承担连带保证责任，判决生效后申请执行人代替高兴才偿还了银行借款本金及利息等总计509,968.4元。根据高兴才签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议约定，案外人在此情形下有权解除《商品房买卖合同》，要求高兴才配合撤销合同备案、赔偿违约金等。综上沈阳市××××号2-11-11室商品房的所有权人是案外人，案外人虽然为高兴才办理了合同备案但是该房屋所有权并未登记在高兴才名下，该房屋所有权人仍是案外人，案外人基于所有权性质具有排除强制执行的权利基础。而且根据物权法第十五条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因本案中高兴才因违约案外人依据双方《商品房买卖合同》及合同补充协议的约定有权解除双方间的《商品房买卖合同》，要求高兴才撤销房屋备案手续。高兴才不具有取得该房屋所有权的可能性。而且该房屋已经具备符合不动产登记条件的时间也超过三个月。高兴才至今未办理房屋所有权登记证书，预告登记因此也依法失效。因此应停止该案件的一切执行措施。根据法律规定，土地、房屋权属需要在预查封期间登记在被执行人名下，预查封登记方能自动转为查封登记。而本案中案涉的房屋《商品房买卖合同》的相对方高兴才已经违约，案外人根据双方书面约定享有解除权和要求高兴才撤销该房屋备案的权利。所以高兴才已经失去了对该房屋享有所有权的法律基础及可能性。因此继续对该房屋采取预查封措施已经失法律依据，应该予以解除预查封。综上，请求法院依法支持案外人的异议请求。申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行答辩称，案涉房屋在查封及处置时均登记在被执行人高兴才名下，因此根据物权法的相关规定该房产应属高兴才所有，固法院的查封处置行为合法合理。案外人虽根据另案判决代替高兴才偿还了银行借款，但其仅仅享有追偿权，是债权而非物权。因此其权利不应优于申请执行人平安银行所享有的权利。本院查明，2019年12月10日，本院作出（2019）辽0102民初3248号民事判决书，判决：“一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告高兴才于2017年3月9日签订的《个人信用贷款合同》；二、被告高兴才于本判决生效后十日内一次性偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行借款本金59513.52元，利息、罚息、复利合计2978.99元（以上本金、利息、罚息、复利计算截止至2018年11月28日）,并自2018年11月29日起按《个人信用贷款合同》约定的计息办法给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、罚息、复利至本判决实际偿还之日止；三、被告高兴才于本判决生效后十日内一次性赔偿原告平安银行股份有限公司沈阳分行律师费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1412元、保全费645元、公告费800元，均由被告高兴才负担”。该判决书生效后，因被执行人高兴才未履行生效法律文书确定金钱给付的义务，平安银行股份有限公司沈阳分行行于2020年5月4日向本院申请强制执行，执行案件案号为（2020）辽0102执2928号。另查明，本院于2019年2月20日作出（2019）辽0102财保71号民事裁定书，查封了被执行人高兴才名下位沈阳市××××号2-11-11，建筑面积114.95平方米的房产。该涉案房屋于2015年5月14日办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行。2020年5月14日，中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行出具收款凭据，载明“今收到保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为高兴才（身份证2101811979××××××××3）偿还2019辽0103民初1826号民事判决书确认的所欠我行借款本金457325.52元，利息（含罚息）52642.88元，合计509968.4元（人民币伍拾万玖仟玖佰陆拾捌元肆角整）。现该笔贷款已结清”。案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被执行人高兴才签订的《商品房买卖合同》的附件四合同补偿协议中第三页第六项关于合同正文第六条“付款方式及期限”补充说明约定如下：“12.若买受人通过向银行及/或住房公积金管理机构申请按揭贷款的方式支付部分房价款的，则买卖人知晓并同意遵守以下规定：（一）乙方应于本合同签订时缴纳首期房款人民币221168元，余额人民币51万元采用[银行商业]贷款方式支付，并应于2015年7月16日前办理完毕房款到账”。异议审查过程中，案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.商品房买卖合同；2.（2019）辽0103民初1826号民事判决书；3.收款凭证、代偿凭证；4.诉讼费收据、民事起诉状、公告单；5.催款通知函及邮政回执。针对案外人的异议请求，申请执行人向本院提供如下证据材料：1.不动产电子登记查询证明；2.（2019）辽0102财保71号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证。3.（2019）辽0102民初3248号民事判决书。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，人民法院执行程序以生效法律文书作为执行依据，以生效法律文书确定的给付内容作为执行标的。本案系金钱债权纠纷，执行过程中本院查封登记备案在高兴才名下的位于沈阳市××××号2-11-1，建筑面积114.95平方米的房屋，现案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司请求法院解除对沈阳市××××号2-11-1室商品房的预查封，并停止一切执行措施。经审查，首先，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与高兴才之间的《商品房买卖合同》及其《补充协议》已经生效，且已经在房管局备案，双方都应当继续履行合同的约定。此时，对于购买方尚未交付的房款，属于开发商的债权，应根据合同内容向高兴才主张；其次，通过审查案外人向本院提交的证据材料，在双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补偿协议中第三页第六项中，双方约定“乙方应于本合同签订时缴纳首期房款人民币221168元，余额人民币51万元采用[银行商业]贷款方式支付，并应于2015年7月16日前办理完毕房款到账”。虽然案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司于2020年5月14日向中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行偿还了被执行人高兴才拖欠的贷款本金及利息509968.4元，但该款项仅是该涉讼房屋贷款部分的房款，而非全部购房款。综上，在《商品房买卖合同》及其补充协议仍合法有效且经房产部门备案的情况下，本院做出的查封行为符合法律规定，案外人请求撤销裁定、解除查封的异议事项和异议理由不具有阻却、排除执行的法律效力，依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长  李秋萍审判员  姚 宏审判员  赵 博二〇二一年六月三十日书记员  刘笑妍