江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0602民初2761号原告（反诉被告）：李明，男，1970年12月30日出生，汉族，住南通市崇川区。原告（反诉被告）：李国华，男，1962年11月10日出生，汉族，住南通市通州区。原告（反诉被告）：陈玉清，男，1973年6月30日出生，汉族，住南通市崇川区。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：张咏，江苏濠阳律师事务所律师。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：保子霖，江苏濠阳律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：南通永途水产批发市场有限公司，住所地南通市通州区兴仁镇三庙村十一组。法定代表人：周银祥，总经理。委托诉讼代理人：陈建国，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪姝姝，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清与被告（反诉原告）南通永途水产批发市场有限公司（以下简称“永途公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月31日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清及其委托诉讼代理人张咏、保子霖，被告（反诉原告）永途公司的法定代表人周银祥及其委托诉讼代理人缪姝姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还房租9万元、保证金11万元、装修损失10万元。2.判令被告支付律师费1.5万元。上述两项合计31.5万元。3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年4月30日，原告向被告租赁简易房摊位，约定原告向被告租赁摊位，用于水产品批发销售，租赁1年，原告向被告支付租金12万元、保证金6万元。2018年6月8日，原告又与被告签订《摊位租赁合同》，约定原告向被告租赁摊位，位于永途水产批发市场内向东蓬坯的壹号摊位向南，共四间，用于水产品批发销售，租赁期限为4年，自2018年6月18日起至2022年6月17日止。租金每年为20万元，保证金5万元。上述合同签订后，原告向被告交付租金及保证金，并对租赁物进行装修花费113488.8元。2019年2月8日，被告贴出搬迁通知，于2019年2月11日搬迁。据原告了解，案涉房屋项下土地为农业用地，被告永途公司在未变更土地性质的前提下建造水产市场，违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定，案涉合同应属无效合同，故被告应该退回未到期的房租、保证金及装修损失。原告多次向被告催要无果，为维护其合法利益，提出前述诉请。被告（反诉原告）永途公司辩称：1.原、被告双方于2018年6月8日签订的《摊位租赁合同》中约定保证金为5万元，原告的诉讼请求中剩余6万元保证金是李明、陈玉清在被告处租赁其他摊位所缴纳的保证金，与本案无涉。2.被告从未单方解除合同，仅通知搬迁至新的地方经营，原告亦予以同意，故上述合同应当继续履行，保证金暂不予退还。3.时至今日，案涉房屋内仍存有原告机器设备，钥匙也未移交，故该租赁物仍然被原告占有使用。4.根据合同约定，即使合同解除，案涉租赁物装修价值应归被告所有，故原告提出的装修费损失没有事实和法律依据。5.原告已在其他地方经营新的水产生意，违反合同中的竞业禁止条款约定，构成违约。6.关于合同效力问题，因原告陈玉清和李明已搬迁至新摊位（三原告共同所有）继续经营，原告的继续经营行为表示其愿意继续履行原合同，故案涉合同效力应为有效。被告（反诉原告）永途公司向本院提出反诉请求：1.请求反诉被告按照合同要求支付拖欠的22个月房租暂计36.67万元。2.请求反诉被告支付反诉产生的律师费2万元。3.反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年6月8日签订《摊位租赁经营合同》，约定年租金20万元，租赁期4年。反诉被告只缴纳第一年租金，从2019年6月8日起的租金就未曾缴纳过。经反诉原告多次交涉未果后，为维护自身合法权益，提出前述诉请。针对被告（反诉原告）永途公司的反诉，原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清辩称：1.因案涉租赁物项下的土地性质为农业用地，而非商业用地，故案涉合同属于无效，租赁物的使用价值几乎为零。2.案涉租赁物是电动门，反诉原告在没有与反诉被告协商的情况下，关闭市场，停止供电，故案涉房屋已无使用价值且处于反诉原告控制下。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清举证的《摊位租赁经营合同》、收据（编号分别为0325158、0325159、0325160）、江苏银行借记卡活期交易明细、（2020）苏06民终1751号民事判决书、律师费发票等，被告（反诉原告）永途公司举证的照片、律师费发票等，双方对上述证据的真实性予以认可或未能提出反驳，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清举证的收据（编号为0325245、0325246、0325264、0325265、0087281、0087282、0087283、0087284），证明原告李明、陈玉清另行租赁过被告的两处简易摊位，并支付租金合计12万元、保证金合计6万元及电费等款项。经质证，被告（反诉原告）永途公司对其关联性不予认可。本院认为，原告李明、陈玉清与永途公司另行签订的租赁合同所缴纳的相关费用的事实不属于本案审理范畴，本院对其关联性不予认定。2.原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清举证的收条、水产品批发装修结算单，证明原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清支付过装修费113488.8元。经质证，被告（反诉原告）永途公司对其不予认可。本院认为，原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清提供的水产品批发装修结算单上无个人或公司签字（盖章）予以确认，亦无证据证明收条中载明的“三号桥水产批发装潢”为案涉房屋装潢，且其未提供相应支付凭证加以佐证，故本院对该组证据的真实性无法确认，关联性亦不予认定。3.原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清举证的搬迁通知照片，证明永途公司在2019年2月8日关闭市场。经质证，被告（反诉原告）永途公司对其不予认可。本院认为，因原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清未提供该组证据的原始电子介质，本院对其真实性难以认定。4.被告（反诉原告）永途公司举证的《市场合作协议》两份（李明、陈玉清）、收据（编号为0037349），证明李明和陈玉清两位个人分别与永途公司于2018年4月29日签订过另外两份租赁合同，且已履行完毕，其中约定的3万元保证金不可与本案的诉讼请求混同。经质证，原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清对市场合作协议的真实性予以确认，对收据的真实性不予认可。本院认为，原告李明、陈玉清个人分别与永途公司另行签订的租赁合同，因租赁房屋、租赁期限等条款均与三人合伙签订的合同内容不一致，不属于本案审理范畴，本院对该组证据关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月8日，被告（反诉原告）永途公司（作为出租方、甲方）与原告（反诉被告）三合伙人李明、李国华、陈玉清（作为承租方、乙方）签订《摊位租赁经营合同》，约定甲方同意将其管理的位于永途水产批发市场内向东蓬坯的壹号摊位向南，共4间出租给乙方，具体用途为高低档海鲜及水产品批发销售，乙方承诺不得开展除前述用途外的其他业务。合同租赁期为4年，自2018年6月18日起至2022年6月17日止…经营摊位年租金为20万元，本合同签订之日即一次性付清全部租金…经营保证金5万元…合同终止或解除后，乙方装修无偿归甲方所有。甲方要求恢复原状的，乙方应当按照甲方要求恢复原状且承担由此发生的费用…如因乙方违约导致诉讼的，甲方由此发生的诉讼费、差旅费、律师费等费用均由乙方承担。合同签订后，原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清向被告（反诉原告）永途公司缴纳了一年摊位租金20万元（现金1万元、转账19万元）、保证金5万元、冷库转让费4万元，永途公司将案涉摊位交付给三原告使用。2019年2月上旬，永途公司发出搬迁公告，通知各商户永途水产批发市场将于2019年2月11日由南通市通州区兴仁镇三庙村十一组迁至南通市。后因双方就租金退还等问题发生纠纷，原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清遂提起本案之诉。另查明，江苏省南通市中级人民法院作出的（2020）苏06民终1751号民事判决书载明：“案涉通州区兴仁镇三庙村十一组土地系农业用地，该地转为非农建设应办理转用审批手续。永途公司并未提交证据证明已经办理相应的转用审批手续或经相关部门批准使用，故其擅自改变农业用地的用途违反了法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，应认定无效。”诉讼中，对于永途公司通知搬迁后，案涉租赁摊位由谁控制的事实，被告（反诉原告）永途公司陈述：通知发出后，原告也同意搬迁的，被告派车帮原告搬东西，但时至今日，三原告仍未将案涉房屋腾空交付给永途公司，亦未将房屋钥匙交还被告。同时，永途公司已在南通市预留新摊位等待原告搬迁，但因三原告内部意见不一致，迟迟未给被告答复，且在此期间原告从未提出过解除合同的意思表示，导致被告预留的新摊位一直空置。对此，原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清陈述：2019年2月11日，永途公司派车配合原告将案涉租赁房屋部分设备搬离，被告在双方未协商好的情况下将市场关闭，造成原告无法经营的损失，租赁摊位房屋电动卷闸门因被告停电无法开启，已在被告控制之下。本院认为，关于原、被告签订的《摊位租赁经营合同》效力问题，因案涉租赁房屋项下土地性质系农业用地，被告（反诉原告）永途公司擅自改变土地用途，用于经营永途水产批发市场，违反法律强制性规定，故双方于2018年6月8日签订的《摊位租赁经营合同》应属无效，且双方亦无证据证明对该合同另形成新的合意。合同无效的法律后果为因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。具体到本案，原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清承租案涉房屋经营期间，因土地性质问题被通知搬迁，并于2019年2月11日在永途公司的配合下搬离部分设备，后与永途公司因租金、保证金及装修损失补偿事宜协商未果，未能将案涉房屋腾空交付。对此，本院认为，案涉房屋位于被告运营的永途水产批发市场内部，自2019年2月12日起，永途水产批发市场中大部分商户已搬迁，永途水产批发市场已无营商环境，案涉房屋实际上已无继续经营可能性，本院根据合同无效过错原因、合同履行情况及案涉租赁物使用价值综合予以认定，永途公司应退还三原告剩余占有使用费（自2019年2月12日至2019年6月17日止共126天），原告自认67000元未超出该款范围，本院应予支持，同时保证金5万元亦应予返还。关于原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清主张房租9万元、保证金11万元诉讼请求中的其余部分，因非本案所涉三人合伙所签租赁合同项下的权利义务所产生的债权债务关系，故本院依法不予理涉。关于被告（反诉原告）永途公司提出的李明、陈玉清已实际搬到新地址经营，可视为案涉合同继续履行的抗辩意见，本院认为，首先，据审理查明，李明、陈玉清之前均与永途公司另行签订过租赁合同，即便如被告（反诉原告）永途公司所述，李明、陈玉清搬至新址继续经营并同意按原租赁合同履行，亦不等同于三原告同意继续履行案涉合同；其次，据原、被告双方庭审陈述，可以认定案涉房屋并未顺利搬迁至新址，双方亦未达成新的租房合意。综上，对被告（反诉原告）永途公司的该项抗辩意见，本院依法不予采信。关于原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清主张装修损失10万元的诉讼请求，因其未能充分举证予以证明，本院碍难支持。关于原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清主张律师费15000元，本院认为，因合同无效，双方不存在违约行为，且该费用亦非当事人的必要损失，故原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）永途公司提出的相关反诉请求亦无事实和法律依据，据以上述同样理由，本院碍难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南通永途水产批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清房屋占有使用费67000元、保证金50000元，合计117000元。二、驳回原告（反诉被告）李明、李国华、陈玉清的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）南通永途水产批发市场有限公司的反诉请求。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3012.5元（已减半），由本诉原告李明、李国华、陈玉清负担1893.6元，本诉被告南通永途水产批发市场有限公司负担1118.9元；反诉案件受理费3550.25元，由反诉原告南通永途水产批发市场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币9575.25元。审 判 员 毛策骏二〇二一年六月二十二日法官助理 黄晨阳书 记 员 陈枫茜