湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初1162号 原告：沅陵县天宇物业管理有限责任公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇天宁南路39号，统一社会信用代码：9143122278804020X3。 法定代表人：钟剑云，系该公司经理。 委托诉讼代理人：黄正大（特别授权），男，1974年9月9日出生，汉族，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李国展（一般代理），湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号：14312200010266291。 被告：宿绍亮，男，1984年5月24日出生，苗族，湖南省沅陵县人。 原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司（以下简称天宇物业公司）与被告宿绍亮物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月16日公开开庭进行了审理，原告天宇物业公司的委托诉讼代理人黄正大、李国展,被告宿绍亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳物业管理费6758元；2.判令被告赔偿原告因其逾期缴费造成原告的损失2621元（按年度拖欠总额每日万分之五计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系依法成立的物业服务企业，自2012年3月15日起，就受托为沅陵县XX城国际商业广场商住小区（下称XX城）提供前期物业服务管理工作（期限截止到小区业主委员会成立之日）。被告系沅陵县XX城X栋X单元XXX室商品住宅的业主（建筑面积为134.09㎡）。2015年9月29日，被告办理了前述商品住宅的入住手续，与原告签订了由原告提供物业服务、被告按其住宅建筑面积每平方米1.2元的标准（每月161元）按月（或按季度、按年度提前缴纳）向原告缴纳物业管理费的《物业服务合同》。合同签订后，原告依约提供了物业服务管理工作，但被告自2017年9月29日至2021年3月31日止共拖欠原告物业管理费6758元。被告拖欠物业管理费的行为违反了合同约定，应当依约支付。另，因被告逾期缴纳物业管理费的违约行为已造成原告实际经济损失2621元，被告理应赔偿。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告宿绍亮辩称：被告对原告起诉的基本事实无异议，被告拒交物业费的原因是因为被告购买的房屋质量存在问题，厕所和电视背景墙体多处严重开裂，2017年下半年至2018年上半年向物业公司反映问题未得到解决；双方签订的物业服务合同的“宿绍亮”名字不是被告本人所签，且物业服务合同收取物业费的标准没有记载，不能体现是按什么标准收取物业费的。 当事人双方围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据【原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、物业服务企业资质证书、被告身份证复印件各1份、《沅陵县商品房买卖合同》、《入伙通知书》、《XX城交房流程单》、《房屋移交验收表》复印件各1份、XX城小区室外排污管并巡查记录、消杀（毒）工作记录表、一期消防泵房维护保养记录、房屋维修保养记录表、绿化养护合同及绿化维护签到表、电梯维护保养合同及电梯维护保养作业记录复印件各1份、小区现场提供物业服务活动照片1组；被告提交的身份证复印件1份、《沅陵县商品房买卖合同》复印件1份】，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的《物业管理委托协议书》复印件1份，欲证明沅陵县天赐房地产开发有限公司将其开发的XX城小区委托原告提供前期物业服务，并于2012年3月15日签订了物业管理委托协议书。被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能体现收取物业费的标准。本院认为，该证据系开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，来源合法，内容客观真实，且被告对其真实性无异议，能证明待证事实，与本案具有关联性，本院予以采信。 2.原告提交的《物业服务合同》复印件1份，欲证明原、被告签订了《物业服务合同》，约定原告为被告所在的“XX城”小区提供物业服务，被告应依约支付物业费。被告对该证据的真实性有异议，认为该合同上的乙方“宿绍亮”名字不是其本人签名。本院认为，被告虽对该证据的真实性有异议，认为该合同上的乙方“宿绍亮”名字不是其本人签名，但未提交相关证据予以反驳，经本院当庭询问，其不申请进行笔迹鉴定，其理由不能成立，该证据来源合法，内容客观真实，能证明待证事实，与本案具有关联性，本院予以采信。 3.原告提交的《收款收据》、缴费催款通知书照片复印件各1份，欲证明：（1）被告最后一次交纳物业费依据，至今仍拖欠原告物业费，被告认可原告提供的物业服务并同意原告收取物业费的标准、数额；（2）因被告拖欠物业费用，原告对其进行了书面催收。被告对该组证据中的《收款收据》的真实性、合法性均无异议，但认为这笔钱是天宇物业从其交的装修房屋的押金中扣除的；对该组证据中的缴费催款通知书照片的真实性无异议，认为不缴纳物业费原因是因为其房屋多处裂缝，多次反映给物业后没有得到解决，所以才拒绝交纳物业费。本院认为，该租证据系原告出具给被告的收取物业费的《收款收据》和催缴物业费的照片，来源合法，内容客观真实，且被告对其真实性均无异议，能证明待证事实，与本案具有关联性，本院予以采信。 4.原、被告双方提交的XX城物业服务中心协调记录单复印件各1份，原告提交该证据欲证明对被告反映的房屋质量问题原告积极与开发商协调解决，履行了服务义务。被告对该证据的真实性部分有异议，认为协调时其确实在该记录单上签了名；其对该证据上电脑打印部分无异议，对手写部分有异议，认为该部分是后面物业公司补上去的，记录单其当时拍有照片，该证据上的“开发单位意见”和“协调结果”部分当时是空白的。被告提交该证据欲证明2021年6月11日被告向物业公司反应房屋质量问题，双方进行协调的事实。原告对该的真实性无异议。本院认为，该证据来源合法，原、被告双方对其真实性均无异议，能证明被告向物业公司反应房屋质量问题，双方进行协调的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实： 原告天宇物业公司于2006年5月29日成立，企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），注册资本：伍拾万元，资质等级：三级，经营范围：房地产物业管理，房屋修缮，室内外装饰、装修，园林绿化，家政服务，日用杂品，百货、针棉织品、文化用品的批零兼营。 2012年3月15日，“XX城”小区开发商沅陵天赐房地产开发有限公司作为委托方（甲方）与沅陵县天宇物业管理有限公司作为受托方（乙方）签订《物业管理委托协议书》，委托沅陵县天宇物业管理有限公司对“XX城”小区的前期物业进行管理，并提供物业服务。该《物业管理委托协议书》第三条服务期限约定：1.前期物业管理顾问服务由签约日开始生效，至小区落成并交付使用日至。2.物业管理服务由交付第一户业主使用日开始至小区业主委员会成立为止，期满，由小区业主委员会决定是否续约及有关物业管理事项。第四条约定：物业管理收费及物业设备的维护、管理、维修、更换等。1.乙方无偿提供“XX城”商业广场前期物业管理咨询服务，业主入住后的物业管理费用其收费范围及标准在符合物价部门规定及定价要求的前提下另行商定。2.甲、乙双方在物业管理移交手续完成时，就小区安装的设施设备在保修范围之内的，甲方需协助乙方共同督促施工方进行维修。另外还对设施、设备、图纸的移交、物业管理公约、管理机构等事项进行了约定。 2014年10月8日，被告宿绍亮作为买受人与出卖人沅陵天赐房地产开发有限公司签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXXX），合同对买受人所购商品房的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、面积确认及面积差异处理、交付期限及条件、房屋交接及违约责任、关于产权登记的约定、物业服务、争议的解决等进行了约定。 合同签订后，宿绍亮的妻子陈某某于2015年9月29日在沅陵天赐房地产开发有限公司出具的《入伙通知书》（业主联）签字确认，同日，在《房屋移交验收表》上签字，并在该《房屋移交验收表》上的业主意见栏注明“同意接收”。2015年下半年，被告对其所有的“XX城”小区X栋X单元XXX号商品房进行装修，并于2016年1月入住该房屋。 2015年9月29日，原告天宇物业公司作为甲方与被告宿绍亮作为乙方签订《物业服务合同》，该物业服务合同对甲方提供的物业服务内容及范围、物业服务支付项目、收费标准及办法、甲方的权利和义务、乙方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。 2017年2月23日，被告交纳了2016年9月29日至2017年9月29日期间的物业费1931元，自2017年9月30日至2021年3月31日，被告尚欠原告物业费6758元（1.2元/㎡/月×134.09㎡×42月），被告拒付至今。 2021年1月22日，原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司向原告发出书面缴费催款通知书，该通知书载明：“尊敬的X栋X单元XXX户：您户的物业费已超过缴纳期限，现特函告知，为了维护小区全体业主共同利益及保证小区物业管理工作进行，请您配合及时交纳费用。如在2021年1月31日之前仍不缴纳所欠费用，我司将按照《物业管理条例》第六章第六十七条规定及《小区临时管理规约》第九条依法进行追缴，由此引起的一切后果由欠缴户自行承担。沅陵县天宇物业管理有限责任公司，2021年1月22日”。 2021年6月11日，被告向原告物业公司反映其房屋质量存在问题要求处理，原告物业公司组织原、被告及开发单位三方进行了协商，但未达成调解协议。 另查明,从2012年3月15日原告沅陵县天宇物业管理有限公司入驻“XX城”小区，该小区至今未成立业主委员会。 本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三项规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案双方物业服务法律事实持续至民法典施行后，应依法适用《中华人民共和国民法典》的规定。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。第九百四十四条第一款规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。本案中,建设单位沅陵天赐房地产开发有限公司与沅陵县天宇物业管理有限公司签订的《物业管理委托协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定,应合法有效,对“XX城”小区全体业主具有约束力,原告作为涉案物业的管理方，履行了对涉案物业的管理及维护等义务，被告作为该小区的业主，应当按时向原告交纳物业管理服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求,本院予以支持。被告宿绍亮主张拒付物业费的原因是购买的房屋质量存在问题，厕所和电视背景墙体多处严重开裂，向物业公司反映未得到解决，因其未向本院提交相关直接证据证明其房屋质量存在问题的具体原因，系举证不能，应承担不利后果。且被告向原告物业公司反映该问题后，原告公司组织原、被告及建设单位三方进行了协调，虽未达成调解方案，但原告作为物业公司已经尽到了相关物业服务义务，且被告房屋存在质量问题系另一法律关系，应另案处理。故被告宿绍亮该辩解意见本院不予采纳。原告要求被告宿绍亮赔偿因逾期缴费造成的损失2621元（按年度拖欠总额每日万分之五计算）的诉讼请求，建设单位沅陵天赐房地产开发有限公司与沅陵县天宇物业管理有限公司签订的《物业管理委托协议书》对逾期支付物业费的违约责任没有明确约定，且原告亦无证据证实其实际损失，故对该诉讼请求，本院不予支持。 综上，对原告要求被告交纳尚欠的物业管理费6758元的诉讼请求，本院予以支持，对原告的其他诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告宿绍亮于本判决生效后三十日内向原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司支付尚欠的2017年9月30日至2021年3月31日期间的物业服务费6758元； 二、驳回原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司负担7元，被告宿绍亮负担18元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 廉 政 二〇二一年六月十六日 书记员 陈庚林 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。