湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1251号上诉人（原审被告）：朱国华，男，1962年10月28日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：彭荣湘，湖南勤人坡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：永州连城贸易有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：刘亮亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵江源，男，1989年10月4日出生，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵中路145号。诉讼代表人：湖南金州（永州）律师事务所，系该公司管理人。委托诉讼代理人：吴霞英，湖南金州（永州）律师事务所律师。上诉人朱国华与被上诉人永州连城贸易有限公司、赵江源、原审第三人永州市吉发房地产开发有限公司侵权责任纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱国华上诉请求：1、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2566号民事判决第一项；2、驳回被上诉人永州连城贸易有限公司一审提出的全部诉讼请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人永州连城贸易有限公司负担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一审原告没有通过买卖方式取得建筑面积2632.49平方米的房产，而是通过借款加高利贷利息方式，最后以房抵债强行办理的房屋产权证变更手续取得。一审法院适用法律不当。一审法院认为：“第三人永州市吉发房地产开发有限公司与被告朱国华签订的《酒店出租合同》、《酒店出租合同协议》均已被依法解除”，引用的结论违反法律法规规定。永州连城贸易有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉没有事实和理由，涉案房屋于2015年3月已转移登记在永州连城贸易有限公司名下，2016年是原来的房屋所有权证和国有土地使用证变更为不动产证的时间。其次，上诉人与永州市吉发房地产开发有限公司签发的合同已被发回生效判决，予以解决。上诉人占有使用该房屋，没有得到产权人同意，构成侵权。请求法院驳回上诉人的上诉请求。赵江源辩称，服从法院判决，不予答辩。永州市吉发房地产开发有限公司辩称，对于一审的判决事实和结果没有异议，服从原一审判决结果。永州连城贸易有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认二被告签订的租赁合同无效；2.判令二被告立即停止侵权，限期搬离原告冷水滩区梧桐路南侧202室（原银竹批发大世界C栋二层202室，面积2632.49㎡）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：第三人永州市吉发房地产开发有限公司因向永州农村商业银行股份有限公司申请贷款，于2014年6月30日将位于永州市冷水滩区凤凰园白竹路南侧203（所有权证号为708XXXXXX号）办理了抵押登记，将该房屋抵押给永州农村商业银行股份有限公司。2012年9月26日，第三人的法定代表人何华吉注册了永州市海湾酒店有限公司，并且经营海湾大酒店至2015年3月20日。2015年7月（合同落款日期提前为2012年10月1日），第三人永州市吉发房地产开发有限公司与被告朱国华签订了《酒店出租合同》，合同约定第三人永州市吉发房地产开发有限公司将海湾大酒店和海湾休闲中心出租给被告朱国华经营，面积约7000平方米。朱国华于2015年7月13日注册了永州市冷水滩区易鑫大酒店（2018年11月30日注销）。2016年7月（合同落款日期提前为2013年10月1日），双方签订了《酒店出租合同协议》，将租期延长至2025年10月1日，租赁面积增加至10,000平方米（即二楼全层）。2019年9月4日，被告朱国华申请注册了永州市冷水滩区湘港大酒店继续经营。2015年3月9日，第三人吉发公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》，双方约定：乙方同意购买甲方座落在永州市冷水滩区凤凰园白竹路南侧202室拥有的房产，建筑面积2632.49平方米。2016年9月20日，原告取得了证号为[湘（2016）冷水滩区不动产权第00015XX号]的不动产权证，登记该房屋坐落于永州市冷水滩区凤凰园白竹路（现梧桐路南侧）202室，并附银竹批发大世界C栋二层平面图。本院在执行申请人执行人永州农村商业银行股份有限公司与被执行人吉发公司、何华吉、冯晓燕、乐弼宇实现担保物权纠纷三案中，于2017年3月23日张贴了公告，告知被执行人及房屋租赁者的权利、义务，被告朱国华在法定期间没有主张权利。本院依法拍卖涉案房屋，被告朱国华于2017年9月12日向本院提出执行异议，本院于2017年9月28日做出了（2017）湘1103执异104号执行裁定书。裁定：中止对在被执行人吉发公司所有的位于冷水滩区凤凰园白竹路南侧房产证号为永房权证冷字第708XXXXXX号房屋移交的执行。永州农村商业银行股份有限公司不服该裁定，遂向本院起诉。本院受理后，经审理于2019年8月12日作出（2017）湘1103民初XX21号民事判决书，判决：一、立即恢复对吉发公司所有位于永州市冷水滩区凤凰园白竹路南侧房产证号为永房权证冷字第708XXXXXX号房屋移交的执行；二、依法解除朱国华与吉发公司于2012年10月1日和2013年10月1日签订的《酒店出租合同协议》。朱国华不服该判决，上诉至湖南省永州市中级人民法院，该院审理后，于2020年2月24日作出（2020）湘11民终164号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年7月30日，湖南省永州市中级人民法院受理了第三人永州市吉发房地产开发有限公司破产清算一案，并于2018年9月5日指定湖南金州（永州）律师事务所担任第三人的破产管理人。2019年8月23日，被告朱国华（甲方）与被告赵江源（乙方）签订了一份《场地租赁合同》，约定，乙方承租甲方位于永州市冷水滩区梧桐路580号（区政府对面愿景国际边二楼），面积882平方米，分摊面积为23平方米，价格为40元/平方米。租赁期限自2019年8月23日起至2025年10月1日止，共计6年（71个月）。2020年5月13日，原告向永州市冷水滩区豪逸小月君肝串串火锅店及被告赵江源发布通知，通知内容主要有：贵店现注册和经营场所【现冷水滩区梧桐路580号，原冷水滩区凤凰园白竹路202室（原银竹批发大世界c栋二层）】产权为我公司（永州连城贸易有限公司）所有，贵店自2019年9月起在没有与我公司签订租赁合同下，擅自占用我公司所有房屋经营，也没有向我公司交租金。现书面通知贵店，希望你店能通过协商方式与我公司解决此事。当时被告朱国华也在场，还与原告代理人发生了争执。此后，因被告赵江源、朱国华均拒绝腾退原告所有的房屋，遂酿成纠纷。一审法院认为，本案系原告主张二被告侵害其物权而引发，故本案应定性为物权保护纠纷。原告已于2016年9月20日取得涉案房屋不动产权证，依法享有物权，其作为所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但第三人永州市吉发房地产开发有限公司与被告朱国华签订的《酒店出租合同》、《酒店出租合同协议》均已被依法解除，被告朱国华在合同解除后仍占有原告所有的房屋经营，拒绝原告搬离的要求，其行为已构成侵权，依法应当承担立即停止侵权，限期搬离原告所有的坐落于永州市冷水滩区凤凰园白竹路（现梧桐路南侧202室）的民事责任。被告朱国华在2019年8月23日与被告赵江源签订《场地租赁合同》，将其原租赁的部分场地转租给被告赵江源时未征得租赁物所有人即原告的同意，事后亦未得到原告追认，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，被告朱国华与被告赵江源签订《场地租赁合同》并不是《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的处分情形，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对原告据此主张合同无效的诉讼请求本院不予支持；但二被告签订《场地租赁合同》时未征得原告同意，事后亦未得到原告追认，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，该合同的效力不及于原告，对原告没有约束力，被告赵江源占有原告所有的房屋经营系无权占有，且拒绝原告搬离的要求，其行为亦已构成侵权，依法应当承担立即停止侵权，限期搬离原告所有的坐落于永州市冷水滩区凤凰园白竹路（现梧桐路南侧202室）的民事责任。综上所述，本院对原告的诉讼请求依法予以部分支持，对二被告的辩称意见予以部分采信。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朱国华与被告赵江源立即停止侵权，并在本判决生效之日起30日内搬离原告永州连城贸易有限公司所有的坐落于永州市冷水滩区凤凰园白竹路（现梧桐路南侧202室）房屋（不动产权证号：湘（2016）冷水滩区不动产权第00015XX号）；二、驳回原告永州连城贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费600元，由二被告负担。本案二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。对原判认定的事实，本院予以确认。本院认为，审查双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人朱国华是否应搬离坐落于永州市冷水滩区凤凰园白竹路（现梧桐路南侧202室）房屋。现评析如下：一、2016年9月20日，被上诉人永州连城贸易有限公司已经取得了案涉房屋的不动产证，即对该房屋享有所有权。《物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。永州连城贸易有限公司基于不动产所有权人，请求朱国华搬离案涉房屋符合法律规定。朱国华据以取得案涉房屋租赁权的《酒店出租合同协议》已被人民法院生效判决解除。据此判决，朱国华也应搬离案涉房屋。综上，上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费维持不变，二审案件受理费600元，由上诉人朱国华负担。本判决为终审判决。审判长  唐向东审判员  刘久平审判员  周文静二〇二一年六月二十五日书记员  陈奕静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。