河北省遵化市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0281执异43号 案外人：胡国志,男,1965年10月22日出生,汉族,农民,现住唐山市丰润区。 委托代理人：高景方，河北东晨律师事务所律师，代理权限特别授权。 申请执行人：刘鹏英，男，1984年11月4日出生，汉族，现住遵化市。 申请执行人：陆志忠，男，1961年5月7出生，汉族，现住遵化市。 委托代理人：刘鹏英，男，1984年11月4日出生，汉族，现住遵化市，代理权限为特别授权。 被执行人：唐山盛世君安房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区西山道银安花园南区，统一社会信用代码130293000012617。 法定代表人：闫海森，系该公司总经理。 唐山市中级人民法院在执行申请执行人刘鹏英、陆志忠与被执行人唐山盛世君安房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案过程中，做出（2019）冀02执10657号之一执行裁定书。案外人胡国志不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人胡国志称：2011年2月18日，案外人与第三人签订了《预定商品房协议书》，约定案外人购买第三人开发建设的涉案房产，建筑面积465平方米，单价15300元/平米，总房款7114500元。上述房款案外人已经付清。2016年9月3日，唐山市中级人民法院出具（2014）唐民初字第43号民事调解书，确认涉案房产归案外人所有，同时规定，第三人配合案外人办理涉案房产的产权登记手续。目前，涉案房产已经交付给案外人占有使用，且该房产也已经备案登记在案外人名下。2018年9月19日，遵化市人民法院作出（2018）冀0281民初财保214号民事裁定书，查封了涉案房产。该案进入执行程序。近日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执10657号之一执行裁定书，欲对涉案房产进行司法拍卖。案外人认为，涉案房产归案外人所有，法院的上述执行行为，侵犯了案外人的合法权益，特向贵院提出异议，望贵院依法裁定不得对涉案房产予以执行。 案外人胡国志就其主张提交如下证据： 1、案外人胡国志与被执行人唐山盛世君安房地产开发有限公司于2011年2月18日签订的《预定商品房协议书》复印件及唐山盛世君安房地产开发有限公司于2011年1月1日出具的收据复印件一份，证明案外人购买涉案房产并交清房款。 2、唐山市中院人民法院(2014)唐民初字第43号民事调解书复印件，证明在法院查封前唐山中院已经出具的法律文书已经确认涉案房产归案外人所有。 3、电费收款收据复印件两份，证明案外人缴纳涉案房产的电费情况， 4、遵化市人民法院于2018年9月19日出具的（2018）冀0281财保214号民事裁定书。 5、遵化市人民法院（2021）冀0281民初5027号民事裁定书复印件一份。 6、唐山市中级人民法院（2019）冀02执10657号拍卖公告复印件一份。 7、唐山市中级人民法院（2019）冀02执10657号之一执行裁定书，证实对涉案房产的查封及评估、拍卖情况。 8、唐山市中级人民法院作出的（2020）冀02执异695号执行裁定书，证实如果利害关系人对法院调解书有异议的应通过审判监督程序申请再审，在再审撤销民事调解书之前法院的民事调解书是具有法律效力。 9、唐山市房产裁决备案书，证实通过法院强制执行涉案房产已经备案登记在案外人名下。 申请执行人刘鹏英、陆志忠辩称，对协议书证明目的和真实性不认可，缺少转账流水和发票，电费收据只有去年一年的，证明之前没有产生过电费，2011年签订的协议2020年才入住不符合常理，对695号裁定书的证明目的与本案无关，对证据4、5、6、7无异议，协议书是作为借款的保障，不是实际发生的。并提交商品房买卖合同及房产交易中心出具的登记备案手续。 被执行人唐山盛世君安房地产开发有限公司未予答辩。 经审查查明：申请执行人刘鹏英、陆志忠与被执行人唐山盛世君安房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院经审理后于2018年12月25日做出（2018）冀0281民初5027号民事调解书，达成如下调解协议“一、被告唐山盛世君安房地产开发有限公司于2019年1月31日前偿还原告陆志忠、刘鹏英借款300万元；2019年6月30日偿还原告陆志忠、刘鹏英借款本金15766610.6元及利息，自2015年8月21日按照年利率6%计算利息。二、被告闫国强对上述借款本金及利息承担连带偿还责任。三、双方其他无争议”。本院于2018年9月19日作出了（2018）冀0281财保214号民事裁定书，查封了星河公寓别墅Ｂ39-1-1、Ｂ43-1-1、29-1-1和君安景苑别墅Ｂ13-1、Ｂ29-2、Ｄ4-2-1002，以及丰润新丰世纪八处房产，后又作出（2018）冀0281民初5027号民事裁定书，解除了对丰润新丰世纪八处房产的查封。因被执行人唐山盛世君安房地产开发有限公司未按调解书约定的期限履行，申请执行人申请强制执行。唐山市中级人民法院在执行过程中，于2019年6月26日做出（2019）冀02执10657号之一执行裁定书，将被执行人唐山盛世君安房地产开发有限公司名下位于唐山市进行司法拍卖。 另查，2011年2月18日，案外人胡国志（作为乙方）与被执行人唐山盛世就君安房地产开发有限公司（作为甲方）签订了《预订商品房协议书》一份，约定乙方预定的住宅楼位于B区29号楼，建筑面积465平米，单价每平方15300元，总房款7114500元。被执行人为案外人出具了购房款收据，合计支付购房款7114500元。案外人胡国志对涉案房屋缴纳了部分电费，并居住至今。 唐山市中级人民法院于2016年9月3日出具了（2014）唐民初字第43号民事调解书，确认了案外人胡志国与被执行人盛世君安房地产开发有限公司于2011年2月18日、2011年2月11日签订的《预订商品房协议书》合法有效，“君安景苑”小区B区29号楼、B区33号楼1门1201室、B区地下车位两个归胡志国所有。 2013年5月17日，申请执行人陆志忠与被申请人盛世君安房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》，合同载明陆志忠购买第B29楼1单元1号房，套内建筑面积475.06平方米，附属用房建筑面积166.03平方米，单价每平方米均为10000元，同日在唐山市房地产交易中心进行了网签备案。 本案中的“星河公寓”、“星河公馆”、“君安景苑”为同一别墅区名，查封裁定中的星河公馆29-1-1与涉案的君安景苑（星河公馆）B区29-1号系同一房产。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。被申请人于2013年5月17日向申请执行人陆志忠借款2000万元，并于同日与被执行人签订了《商品房买卖合同》，并办理网签登记，时间上虽早于案外人与被执行人签订的《预定商品房协议书》，但该《商品房买卖合同》基于债权担保，该法律行为名为房屋买卖，实为民间借贷的担保。申请人虽然办理了网上签约备案，但该签约备案登记行为不具备物权变动的性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，不直接产生不动产物权设立或变动的效力，故申请执行人陆志忠、刘鹏英据此抗辩，理据不足，本院不予支持。案外人胡国志与被执行人盛世君安公司于2011年2月18日签订了《预定商品房协议书》，早于本院的查封涉案房产的时间（2018年9月19），且涉案房产的权属经过唐山市中级人民法院（2014）唐民初字第43号民事调解书予以确认，故案外人就唐山市中级人民法院（2019）冀02执10657号之一执行裁定书评估、拍卖唐山市星河公馆B29-1-1别墅提出排除执行异议，理据充足，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十五之规定，裁定如下： 中止唐山市中级人民法院（2019）冀02执10657号之一执行裁定中对坐落于唐山市星河公馆B29-1-1的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自收到本裁定书之日起十五日内向遵化市人民法院提起诉讼。 审判长  王凤波 审判员  梁海彬 审判员  李立艳 二〇二一年六月十六日 书记员  李央颖