山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁11民终1038号上诉人（原审被告）：苏猛，男，1973年8月19日出生，汉族，个体工商户，住日照市东港区。上诉人（原审被告）：张昕，男，1975年6月29日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被上诉人（原审原告）：日照市汇泽房产经纪有限公司，住所地日照市东港区烟台路201号老行政服务审批大楼3楼3028，统一社会信用代码91371102MA3CJJND1J。法定代表人：吕粉红，经理。委托诉讼代理人：汪凯，山东舜铭律师事务所律师。上诉人苏猛、张昕因与被上诉人日照市汇泽房产经纪有限公司（以下简称汇泽房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初6423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。苏猛、张昕上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判苏猛、张昕支付房租192167元；二、撤销一审判决第二项，降低苏猛、张昕承担违约金数额。事实与理由：1.一审法院判决苏猛、张昕支付房租216000元错误。首先，2020年由于新冠疫情原因，苏猛、张昕与汇泽房产公司已就2020年房租减免达成口头协议，汇泽房产公司减免一个月房租，全年按11个月房租收取，即2020年房租数额为262167元。该数额扣减汇泽房产公司已直接收取的次承租人房租7万元，苏猛、张昕仅欠汇泽房产公司房租192167元。其次，汇泽房产公司直接收取次承租人房租时全年按11个月收取，对于该事实，汇泽房产公司收取次承租人房租后直接给苏猛、张昕出具的收款凭证足以证实。2.一审法院判决违约金数额过高，汇泽房产公司的损失仅是苏猛因没有交付房租导致汇泽房产公司资金被占用所产生的利息损失。一审法院按汇泽房产公司主张的年利率24%计算违约金明显过高。根据相关司法解释，借款利率最高限额为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，按该标准计算，汇泽房产公司主张的违约金显然数额过高。苏猛并非故意不缴纳房租，因2020年新冠疫情原因导致苏猛经营困难，且苏猛转租房屋的承租人均没有向苏猛缴纳。最高人民法院要求对于因新冠疫情造成房屋租赁合同不能履行、房租不能交纳和违约金问题，应当结合案件的实际情况根据公平原则进行调整。汇泽房产公司辩称：1.苏猛、张昕与汇泽房产公司并无约定免除房租。2.苏猛将涉案房屋进行了转租，次承租人均按时交纳了租金，苏猛有能力履行涉案租赁合同。3.疫情期间，涉案的房屋处于正常使用的状态，并不存在减免房租的情形，也不存在导致苏猛经营困难的情形。4.在苏猛、张昕与汇泽房产公司签订的商铺租赁合同中约定的违约金，其性质是惩罚性违约金，并不存在过高的问题。汇泽房产公司向一审法院起诉请求：1.判令苏猛、张昕继续履行与汇泽房产公司2019年03月29日签订的《商铺租赁合同》并支付汇泽房产公司租金286000元及违约金；2.判令苏猛、张昕支付汇泽房产公司律师费17000元；3.诉讼费等相关费用由苏猛、张昕负担（庭审中明确为案件受理费）。一审法院认定事实：2019年3月29日，汇泽房产公司（甲方）与苏猛（乙方）、张昕（乙方保证人）签订商铺租赁合同一份，约定乙方自愿租用甲方竞拍获得使用权的商铺，乙方所租房屋位于莒州路××××号，面积为330平方米，租期自2020年3月1日起至2023年2月28日止，第一年度租金为每年286000元、第二年度租金为每年314600元、第三年租金为每年346060元，以上租赁费为乙方交付给甲方的净价，涉及该商铺房屋政府应收纳的发票租赁税费及乙方经营中产生的各种杂费、税均由乙方承担；合同签订当日，乙方将第一年度租金全额交付给甲方，以后每年2月1日前全额支付该年度租金。合同签订之日，乙方须向甲方交付3万元作为履约保证金，在合同期内如乙方无违反合同条款行为，合同期满时，乙方将房屋归还甲方并经甲方验收合格后，甲方无息退还乙方（履约保证金不可抵租金）。若乙方拖欠租金，超期后，每年按年租金总额的千分之五支付违约金给甲方告。若拖欠租金超过30天……甲方有权不予返还履约保证金并有权要求乙方按该年度租金的30%支付违约金。若甲方因乙方违约提起诉讼，一切诉讼费用（包括但不限于律师费、案件受理费、保全费、保全担保费、执行费等）由乙方承担。乙方保证人的保证方式为连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日起二年，保证范围包括租金、违约金、利息、赔偿款及甲方为实现债权的诉讼的费用（包括但不限于律师费、案件受理费、保全费、保全担保费、执行费等）。汇泽房产公司在合同底部甲方处加盖公司公章，吕粉红在法定代表人处签名，苏猛在合同底部乙方处签名捺印，张昕在合同底部乙方保证人处签名捺印。另查明，（2018）鲁1102民初2821号民事判决书确认，涉案商铺系日照市东港区秦楼街道南小庄村民委员会因旧村改造所得，亦归其所有，该商铺已经通过消防验收，房产证正在办理中。汇泽房产公司通过公开拍租的形式获得以上涉案商铺的租赁权，日照市东港区秦楼街道南小庄村民委员会同意汇泽房产公司对外转租。2020年6月17日，汇泽房产公司与山东舜铭律师事务所签订民、行诉讼（仲裁）委托代理合同，并支出律师代理费17000元。庭审过程中，汇泽房产公司明确本次所要租金即为合同约定的第一年度2020年3月1日至2021年2月28日租金，苏猛、张昕并未提前交纳租金。本案的商铺租赁合同系上一份租赁合同即将到期时续签的，上一份租赁合同的期限为2017年3月1日至2020年2月28日，也就是说双方是在上一份租赁合同还剩一年租期时提前签订了本案租赁合同，租金的支付应当是按照双方合同的实质约定，即每年2月1日前支付租金，所以汇泽房产公司主张的违约金也是从2020年2月1日起开始计算。同时汇泽房产公司自认苏猛曾于立案后2020年7月1日支付租赁费60000元，2020年10月29日支付租赁费10000元，故本案诉讼金额应为216000元，涉案租赁合同中第六条第一款对违约金有约定，但该违约金过高，汇泽房产公司主张诉讼请求第一项违约金的计算标准为以286000元为本金自2020年2月1日起计算至2020年6月30日，以226000元为本金自2020年7月1日起计算至2020年10月28日，以216000元为本金自2020年10月29日起计算至实际付清之日，均按照月利率2%计算。一审法院认为，汇泽房产公司与苏猛签订的商铺租赁合同系各方的真实意思表示，内容亦不违背法律、行政法规强制性规定，汇泽房产公司与苏猛之间的租赁合同关系成立且合法有效，双方均应按约履行。汇泽房产公司要求继续履行合同，苏猛虽在答辩中主张在第一年合同到期后，剩余两年时间不再承租涉案房屋，即双方对第一年度（2020年3月1日至2021年2月28日）履行合同无异议，但苏猛并未提交任何证据证明双方就解除合同达成合意或提交证据证明本案有符合约定解除或法定解除的情形，故对苏猛的该项主张不予支持。汇泽房产公司依约将涉案房屋出租给苏猛后，苏猛应按约支付租金。苏猛抗辩涉案房屋未经消防验收，导致该合同无效。在（2018）鲁1102民初2821号民事判决中已确认该房屋已经消防验收，已经生效法律文书确认的事实，当事人未提交相反证据推翻，故对苏猛的该项抗辩意见，不予支持。关于租金，汇泽房产公司要求苏猛支付第一年度租金，合同约定第一年租金为286000元，双方均认可苏猛已支付70000元，苏猛主张汇泽房产公司同意2020年按照11个月收取，但未提交证据予以证明，且汇泽房产公司对此不予认可，故苏猛的该项主张不予支持。汇泽房产公司要求苏猛支付租金216000元，予以支持。关于违约金，汇泽房产公司主张合同约定的违约金标准过高，自愿以286000元为本金，自2020年2月1日起计算至2020年6月30日；以226000元为本金，自2020年7月1日起计算至2020年10月28日；以216000元为本金，自2020年10月29日起计算至实际付清之日均按照年利率24%计算。该项诉求系汇泽房产公司对自身权利的处分，未加重苏猛负担，且不违反法律、行政法规强制性规定，予以支持。关于律师费，因涉案合同约定明确，且确系苏猛违约、汇泽房产公司实现债权的必要支出，对汇泽房产公司该项诉求，予以支持。张昕作为保证人在涉案商铺租赁合同中保证人处签名，承诺承担连带保证责任，依法应对苏猛的债务承担连带清偿责任。现汇泽房产公司在保证期间内向张昕主张权利，张昕应按合同约定对前述苏猛的还款义务承担连带保证责任。其承担责任后，有权向苏猛追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决：一、汇泽房产公司与苏猛、张昕继续履行2019年3月29日签订的商铺租赁合同，苏猛于判决生效之日起七日内支付汇泽房产公司租金216000元；二、苏猛于判决生效之日起七日内支付汇泽房产公司违约金（以286000元为基数，自2020年2月1日起计算至2020年6月30日；以226000元为基数，自2020年7月1日起计算至2020年10月28日；以216000元为基数，自2020年10月29日起计算至实际付清之日，均按照月利率2%计算）；三、苏猛于判决生效之日起七日内支付汇泽房产公司律师费17000元；四、张昕对前述第一、二、三项判决确定的苏猛的金钱给付义务承担连带保证责任，其承担责任后有权向苏猛追偿；五、驳回汇泽房产公司本案其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5590元，由汇泽房产公司负担1368元，由苏猛、张昕负担4222元。二审时，苏猛提交证据一收到条一份，以证明自己转租后所收取的租金已经交付汇泽房产公司；提交证据二其他案件的法院传票、裁定书、执行通知书、执行裁定书，以证明苏猛目前财务状况不好，经营困难。汇泽房产公司质证称，对于证据一收到条的真实性无异议，一审对该事实已经予以认可，并在判决中扣减了相应的数额；对证据二相关的诉讼文书以及法律文书的真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据只能证明苏猛涉及到多笔诉讼，且有的尚未开庭，不能确定其是否承担责任，也不能直接证明其经营状况，与本案并无实质的关联性。因汇泽房产公司对上述证据真实性均无异议，本院予以确认，对上述证据证明力，将结合其他证据予以综合审核认定。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现苏猛未能按约支付租金，汇泽房产公司要求苏猛支付所欠租金，具有合同依据和法律依据，一审法院予以支持并无不当。苏猛主张双方就减免房租事项已达成口头协议，因未提交相关证据，本院不予支持。《商铺租赁合同》系苏猛与汇泽房产公司签订的房屋租赁合同，苏猛的后续转租行为以及次承租人缴纳房租与否，系苏猛与次承租人之间的民事法律关系，不得以此对抗汇泽房产公司。关于违约金过高的问题，违约金是指根据法律规定或合同约定，当一方当事人违约时，应当向对方当事人支付一定数额的金钱，具有补偿和惩罚的双重性质。《商铺租赁合同》中双方约定若乙方拖欠租金超过30天，按照该年度租金的30%支付违约金。苏猛主张租赁期间因遭遇疫情导致经营困难、无力支付租金，但其未提交证据证明因疫情造成其经营损失。一审时，汇泽房产公司主动降低违约金，一审法院据此按照年利率24%计算违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5590元，由上诉人苏猛、张昕负担。本判决为终审判决。审判长  杨荣国审判员  张卫华审判员  王春燕二〇二一年六月十五日书记员  裴凤文