西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0113民初11684号原告：陕西经典物业有限责任公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：王建辉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王瑾，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴丽娜，女，汉族，1977年9月8日出生，住西安市灞桥区，系原告公司员工。被告：马映恩，男，汉族，1968年9月23日出生，籍住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：刘桂林，男，汉族，1979年12月8日出生，住西安市雁塔区，系该小区业某某推荐。原告陕西经典物业有限责任公司与被告马映恩物业服务合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西经典物业有限责任公司的委托诉讼代理人王瑾,被告马映恩的委托诉讼代理人刘桂林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称, 原告系西安世纪经典大厦(以下简称“世纪经典小区”）的原物业服务公司，被告系世纪经典小区A座508室业主。原告自2004年4月起，依据《“世纪经典”大厦前期服务合同》持续为世纪经典小区业主提供物业管理服务，被告入住后接受原告提供的服务，直至2019年5月31日世纪经典小区更换物业公司，前期服务合同依约终止，原告于次日停止物业服务并退出小区。原告退出小区时，被告尚欠原告物业管理服务费等一系列费用未结清，经原告多次催要无果。原告诉至法院请求判令：1、被告向原告支付2018年11月1日至2019年5月31日期间欠付的物业管理服务费1032.5元、日常维护费688.1元、水费34.2元、垃圾费63元、电梯费210元（扣除电费余额8.96元，以上合计2018.84元）；2、本案诉讼费及相关费用由被告承担。被告马映恩辩称，一、被答辩人主张的物业管理费缺乏依据。1、答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系，请求法庭驳回被答辩人的全部诉讼请求。事实与理由：1.1《合同法》、《物业管理条列》、《民法典》等相关法律、规定物业服务企业应当与业主签订服务合同。1.2、被答辩人伪造前期物业服务合同，强行服务答辩人与西安天亚物业已经于2002年6月3日签订前期物业服务合同，并且合同并未解除或者宣告失效；而被答辩人又声称2004年4月1日与开发商(兄弟置业)签订“世纪经典”大厦前期物业服务合同，并且陕西经典物业有限公司提供的前期物业服务合同上出现明显伪造的情形“西房物（2010）w0084的企业资质证书号”的字样。被答辩人伪造前期服务合同，隐瞒、掩盖了西安天亚物业服务的事实！答辩人与被答辩人从未签订过任何《物业服务合同》，答辩人购房时开发商承诺的是五星级公寓服务，由香港的戴德梁行物业公司为世纪经典小区的业主提供物业公司，在交房入住用之后，由西安天亚物业管理公司提供服务。合同至今仍在有效力中。被答辩人声称自2004年4月进入小区依据《世纪经典大厦前期服务合同》持续提供服务不属实。双方至今也未签订新的《物业服务合同》。2、被答辩人于2019年4月3日已经被世纪经典小区业主委员会清场，4月13日被答辩人于2019年4月13日彻底离开世纪经典小区(证据3：业主委员会发出的解聘公告；证据4：被答辩人向业主委员会发发出的离场函)。事实与理由：被答辩人申请的服务至2019年5月31日的说法违背事实，世纪经典小区业主委员会自2019年1月25日已经通过召开业主大会表决依法解聘被答辩人，并张贴于公共场所。3.被答辩人立场后答辩人预购的电费和电表结存电费被答辩人并未退还与答辩人。事实与理由：3.1、答辩人于2019年4月1日向被答辩人出购买电力被答辩人并未将答辩人所购电力充值使用，上述电费被答辩人自2019年4月13日离场时并未将答辩人所预购电力费用退还与答辩人。4、被答辩人的所谓“事实物业服务”属违法的强行服务。事实与理由：4.1、2003年3月开发商自行成立陕西经典物业管理有限公司，2004年4月被答辩人与开发商（陕西兄弟置业有限公司）强行赶走了天业物业公司，自行管理答辩人小区；4.2、答辩人多次主张被答辩人与答辩人签订物业服务合同，被答辩人不仅拒绝而且态度蛮横；4.3、肆意破坏小区设施、设备，将答辩人厨房底下公共平台10公分处出租给西安长安泊客酒店搭建违规建筑，获取利益，长期投诉，置若罔闻，严重侵害了答辩人权益长达14年之久 (证据7：A505厨房窗户下实测照片及视频）；4.4、被答辩人以虚假的申报文件，骗取了西安市物价局一级物业服务标准的物业收费，在实际提供的物业服务中，以低于招待所的服务水平，骗取业主缴纳五星级酒店公寓的物业费用 (证据8：被答辩人物业备案表）。在世纪经典小区提供物业服务期间，从来没有公布过物业公司账簿，侵占业主的公共利益、侵占属于业主的物业用房、设备间等公共财产，没有使用过业主缴纳的日常维修费用，给业主造成重大损失。在物业服务期间，从没有收取过开发商占用使用的负一层、负二层停车库的物业费用。另外，被答辩人强行服务的行为严重违反了《合同法》和《民法典》等法律规定。被答辩人同业主、业主委员会在法律地位上完全平等，二者是以物业服务为标的的委托合同法律关系：业主或业主委员会委托被答辩人为其提供物业服务、并向其支付相关劳务费用的简单民事法律关系，其适用《合同法》和《民法典》等相关基本法律。就《合同法》具体而言，《合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”即合同当事人有权选择订立对象，有权选择订立或不订立合同，任意一方不得强行要求对方接受要约，不得强行要求对方履行无法律依据的义务。同时，《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在事实合同成立的要件上，《合同法》要求“对方接受”，“对方接受”的前提是愿意，双方“合意”是事实合同的基础。而事实上被答辩人所谓的“事实物业服务”自始至终未得到多数业主的“愿意”。所以，被答辩人无权通过单方、强行的所谓“事实物业服务”来要求答辩人缴纳物管费。5、巧立名目、乱收费、胡收费，编造垃圾袋费用收费项目。事实与理由：5.1、被答辩人提交的陕西省收费备案表2004年8月30日载明收费事项：住宅收费1.5元/平米；办公用房5元/平米；营业用房8元/平米，此外无其他收费项目；5.2、依据西安市人民政府办公厅文件市政办发[2005]71号文件精神只允许收取垃圾费2元/人，被答辩人已经收取；并未允许另行收取垃圾袋费用；5.3根据西安市雁塔区人民法院民事判决书（2015）雁民初字第08425号的判决裁定，无法律依据不予支持；5.4通过咨询西安市物价局和被答辩人移交的物价局核定的标准及咨询西安市物业协会，从未听说过哪个物业单独收取垃圾袋的费用，属于典型的乱收费行为 (证据9、雁塔区人民法院(2015)雁民初字第08425号判决；证据10：西安市人民政府办公厅文件市政办发[2005]71号文件）。综上所述被答辩人巧立垃圾袋费用的行为危害时间之长，范围之广，被答辩人擅自收取答辩人垃圾袋费用长达14年零11月(179个月）多收取答辩人垃圾袋费用合计537元。二、被答辩人主张的物管费收取标准缺乏依据。1、答辩人与被答辩人双方未约定物管费收取标准，事实与理由：《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”原《物业服务合同》中关于物管费收取标准的约定因原《物业服务合同》不续期而无效，且原合同双方无签订新的《物业服务合同》，直至被答辩人离场就物管费收取标准并未与世纪经典大厦业主委员会或业主达成一致意见，更未在有效合同上明确约定，被答辩人根据已期满或未续期的原《物业服务合同》来确定收取标准，违反了上述规定。3、被答辩人的物业管理收费与服务水平不符合相适应的原则。事实与理由：3.1、对业主的合理要求置之不理，其行为明显严重违反了上述规定，《物业管理条例》第三十六条第一款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”被答辩人主张高额的物管费却不提供符合相应服务水平要求的服务对业主的合理诉求置之不理，其行为明显严重违反了上述规定，也侵犯了业主的合法权益。3.2、长期以亏损的名义不断的裁员，服务人员不仅年龄偏大而且严重缺编（缺编达核定标准的70%以上），长期处于难于维持日常运转的状态(证据11：业主委会出具的被答辩人服务人员数量的证明；证据12：被答辩人物业备案表)；3.3、管理脏乱差到到处是垃圾，墙面、地面污渍遍布，地面甚至出现粘鞋底的情形 (证据13:经典物业服务期间不同时期照片，图18份）；3.4、以没有钱为由消防设施、设备长期瘫痪不维修，实质上日常维护费长期一分不差的收取；这种专项费用都去哪儿了? 3.5、接连发生业主家里被盗窃、死人事件，请问被答辩的是如何管理的?三、鉴于被答辩人声称自2004年4月1日进入小区以来持续为答辩人按标准服务，事实上严重背道而驰的行为，长期侵占业主利益。事实与理由：根据《物权法》第十三条、第一、三、四、五款项及第七十九条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定（法释〔2009〕7号2009年10月1日起施行：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(五)其他应当向业主公开的情况和资料等规定。呈请法院督促原告出示2004年4月1日-2019年4月3日期间的服务资料及服务凭证，以确定被答辩人的服务是否存在违背被答辩的声称的“持续性标准化服务、一级收费”的问题。具体事项如下：（一）、陕西经典物业有限责任公司与陕西兄弟置业公司前期物业委托合同及委托事项及期限。（二）、陕西经典物业服务有限公司与业主签订物业服务合同及详细情况、如未签订物业服务合同请说明原因及理由。（三）、陕西经典物业有限公司向西安世纪经典小区提供的物业服务情况：（1）、物业服务内容；（2）、物业服务标准；（3）、物业服务类型；（4）、物业服务等级；（5）、物业服务收费依据；（6）、物业收费等级。(四）、陕西经典物业有限公司向西安世纪经典小区提供物业服务的从业人员情况明细清单及劳动合同、社会保险缴纳情况;（1）、保安：人数、年龄、岗位资格证；（2）、水、电工人员的人数、资格证书及培训情况经历;（3）、电梯安全人员的人数、资格证书及年检情况;（4）、物业管理人员资格证及人数清单。（五）、建筑物维修基金的筹集和适使用情况及使用细则：（1)、维修基金的收取明细清单；（2）、维修基金的使用细则及规范；（3）、维修基金的保管情况。（六）、经典物业管理期间对经典大厦的共有部分：出租、使用、收益及资金结存保管情况：（1）、4部电梯内、外广告的收入清单及专用账户保管情况；（2）、公共大堂的促销活动的收入明细及专用账户资金保管情况；（3）、楼外广场的停车位、促销活动及走廊出租占用收入明细及专用账户资金保管情况；（4）、楼宇户外门头、东西侧墙体广告牌收入明细及专用账户资金保管情况；（5）、楼宇内天井及阳台出租占用收入明细及专用账户资金保管情况；（6）、楼宇北侧占用小区公共道路建设物业用房面积、收入及专用账户资金支付情况；（7）、通信基站的出租占地费用(电信、联通、移动、铁通等）明细；（8）、地下停车位物业费的收取标准、公共水、电消耗及收支明细；（9）、垃圾站场承包费收取及缴存情况。（七）、电梯固定专项费用收取、使用和结存情况：（1）、电梯固定费用收取明细及总金额；（2）、电梯维护费用支付明细账；（3）、电梯维护及保养记录清单；（4）、电梯固定专项资金的结存保管情况。（八）、日常维护详细情况：(1）、日常维护费用的收取明细及使用及结存情况；（2）、日常维修护的项目、范围明细清单；（3）、日常维护的维修清单及维修台账清单；（4）、日常维护费用的结存及资金保管情况。（九）、代收水、电费情况：（1）、物业代收电费加价依据；（2）、物业代收水费加价依据；（3）、代收水费结余情况明细及金额；（4）、代收电费结余情况明细及金额；（5）、门面房代收电费总体情况；（5）、非商业用电代收电费总体情况；（6）、小区结余水费、电费资金账户管理情况。（十）、物业提供服务期间办公消耗：（1）、物业服务期间办公用房缴纳房租（占用收益）明细；（2）、物业服务期间办公用水缴纳水费明细；（3）、物业服务期间办公用电缴纳电费明细。（十一）、地下停车场的情况：（1）、负一层规划、设计用途、产权性质及面积；（2）、负一层公摊区位及公有部分使用情况；（3）、负二层人防设施产权、面积、使用情况；（4）、负一、负二建造期间是否单独核算及决算情况；（5）、负一、负二共有部分收益情况明细。（十二）、消防设备情况：（1）、自世纪经典物业公司进入小区后消防设施设备的日常维护情况清单；（2）、消防设备维护开支台账；（3）、消防设备专业人员专业资格及履职情况；（4）、消防设备年检情况，是否有处罚及处罚处理情况。以上述三类中的十二大项48具体项目需要被答辩人具实提交，被答辩人声称的标准化服务，一级收费相匹配的日常履职情况的原始记录是检验被答辩人的诉求的直接凭证，服务好坏也取决于上述服务清单提交情况！综上所述，鉴于被答辩人强制提供物业管理服务、巧立名目乱收费、低标准高收费、长期侵占业主权益、侵吞公共收益、严重破坏小区的公共设备、设施等情形，故答辩人无需支付被答辩人主张的物业管理费。相反，被答辩人强行提供的物业服务直接违背了包括答辩人在内的大多数业主的意愿并严重损害了大多数业主的合法权益，答辩人保留要求被答辩人返还已缴纳物管费的权利，并恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益！经审理查明的事实，被告马映恩系西安市XX路XX大厦XX座XX室业主，涉案房屋面积163.87平方米。2002年4月14日，涉案小区业主所签订的交房手册中载明前期物业管理服务机构为西安天亚物业管理有限公司。2002年4月14日，涉案小区业主与西安天亚物业管理有限公司签订协议书，约定由西安天业物业管理有限公司对《房屋交付使用通知书中》所列第二项至第七项的费用，暂按每月每平方米1.5元收取，业主一次性交付三个月的费用，收费起始时间从2002年5月1日起算，待物价部门审批之后，按物价部门批准的执行。原告陕西经典物业有限责任公司于2003年3月10日注册成立。2004年4月1日，原告与世纪经典大厦开发商陕西兄弟置业有限公司签订《“世纪经典”大厦前期物业服务合同》，约定陕西兄弟置业有限公司委托原告对西安市XX路XX号XX大厦实行物业管理服务，约定原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同约定，本合同自2004年1月1日起至业主委员会成立时。业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同本合同终止。物业服务费 住宅：1.5元/月/平方米，营业：5元/月/平方米；电梯运行维护费按以下方式和标准收取：4-6层为30元/户·月，7-9层为36元/户·月，10-12层为42元/户·月，13-15层为48元/户·月，16-18层为54元/户·月，19-22层为54元/户·月。合同签订后，原告即对该世纪经典大厦进行物业管理服务工作。 2018年10月18日，世纪经典小区业某某成立。2019年4月3日，业某某张贴《关于解除经典物业服务函》：“请陕西经典物业有限责任公司即日起10日内向世纪经典业主委员会完成移交”。2019年4月13日，原告向业某某发出公函并张贴：“就2019年4月12日下午在世纪经典大堂内张贴2份公告，宣布2019年4月13日24时起解除与陕西经典物业有限责任公司在本小区物业服务。我公司就业某某发布公告一事，做一下说明：1、2019年4月13日24时起，项目服务人员全员撤离世纪经典，停止服务。2、2019年4月14日零时起世纪经典大厦所有一切责任与陕西经典物业服务有限责任公司无关，我公司不承担一切责任。3、与业某某约定时间对接物业费（物业费、水电、垃圾、电梯费及往年欠费）”。再查，2019年4月15日，在小寨街道办等主持下，世纪经典业某某相关成员、经典物业相关人员参与协调会，会议决议，被告应在无任何外界干扰情况下于4月16日立即恢复对小区业主的正常物业服务、完成与业某某交接、业某某严格按照规定更换物业公司。2019年5月30日、31日，原告向业某某移交了世纪经典业主花名册、世纪经典前期业主档案、世纪经典通力电梯资料移交清单、世纪经典大厦移交单、世纪经典大厦工程设备清单、世纪经典水表读书交接单等7项资料。业某某[2019]第19号函中显示世纪经典小区于2019年6月1日起正式由西安戴德梁行物业有限责任公司依法接管。另查，2004年8月起原告对该世纪经典大厦物业服务收费标准向西安市物价局报审，经西安市物价局审核后于同年12月30日审核通过。被告在物价局备案的收费标准是物业管理费高层住宅1.5元/月/㎡，办公写字楼5.00元/月/㎡。原告称物业管理服务费、日常维护费合计为物业管理费，收费1.5元/月/㎡。垃圾费每户6元/每月。电梯费原告与涉案房屋开发商签订的前期物业服务合同中，4-6层为30元/户·月，7-9层为36元/户·月，10-12层为42元/户·月，13-15层为48元/户·月，16-18层为54元/户·月，19-22层为54元/户·月。原告称被告在原告管理服务期间，未向原告交纳物业管理服务等相关费用，被告未向原告缴纳2018年11月1日至2019年5月31日的物业管理费(物业管理服务费1032.5元、日常维护费688.1元)、水费34.2元、垃圾费63元、电梯费210元，扣除电费余额8.96元后以上合计2018.84元。上述事实，《“世纪经典”大厦前期物业服务合同》、《关于解除经典物业服务函》、公函、会议决议、业某某[2019]第19号函、《商品房买卖合同》、陕西省物业服务收费备案表、缴费通知书、（2015）雁民初字第08425号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等相互印证，足以认定。本院认为，原告作为西安市XX路XX大厦的物业管理服务机构，经开发商陕西兄弟置业有限公司委托并签订前期物业委托服务合同。自2004年4月开始对该世纪经典大厦进行物业管理服务。原、被告双方业已形成物业管理服务关系。被告接受原告物业管理服务后，理应向原告交纳物业费。对于原告主张的水费，原告提供的抄表记录上，无被告签字，被告对该费用不认可，且所诉金额与其抄表记录无法对应，故本院不予支持。对于2018年11月1日至2019年3月31日之间A座508室物业管理费（物业管理服务费、日常维护费）1229元（1.5元/月/㎡*163.87㎡*5月）、电梯费150元（30元/户·月* 5月）、垃圾费30元（6元/月/户*5月），被告辩称业某某已成立，不应缴纳，经查，物业服务尚未终止，对其辩称，本院不予采信，故对上述费用，本院予以支持。对于2019年4月1日至2019年5月31日的物业管理费、电梯费、垃圾费，经查，2019年4月13日原告宣布退出涉案小区，2019年4月16日，在街道办协调下继续提供服务至交接完毕，2019年5月31日实际退出，在2019年4月1日至2019年5月31日期间，原告除了提供物业服务外，主要系配合业务会进行交接，结合原告退出系被业某某解除物业服务，其中亦有4月14日至4月16日服务空档期，且原告现已退出，对其不达标部分再无整改可能，故对被告辩称该时段服务未达标，本院予以采信。该时本院段酌情支持原告主张的费用的50%，物业管理费（物业管理服务费、日常维护费）245.8元（1.5元/月/㎡*163.87㎡*2月）*50%、电梯费30元（30元/户·月* 2月）*50%、垃圾费6元（6元/月/户*2月）*50%。故2018年11月1日至2019年5月31日，被告欠原告物业管理费（物业管理服务费、日常维护费）1474.8元、电梯费180元、垃圾费36元，扣减原告自认的电费余额8.96元，共计1681.84元。对于被告称其系与天亚物业签订物业服务合同，未与被告签订，与被告无关的辩称，根据法律规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”对于各项费用，本院均严格按照约定标准计算，超出部分均不予支持。对于被告其他辩称，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马映恩于本判决生效之日起十日内支付原告陕西经典物业有限责任公司物业管理费（物业管理服务费、日常维护费）、电梯费、垃圾费共计1681.84元；二、驳回原告陕西经典物业有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担21元，由原告自行承担4元，因原告已预交，被告与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员    李      漾 二〇二一年 六 月二十三日 书  记  员    薛      楠