西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初857号原告：程明明，男，回族，1992年3月9日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：郭强，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：王忠信，男，汉族，1962年2月17日出生，住西安市雁塔区XX路XX号。委托诉讼代理人：蔡明亚，女，汉族，1983年11月22日出生，陕西人达投资集团有限公司（法定代表人王忠信）公司法务。本院受理原告程明明诉被告王忠信物权确认纠纷一案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行审理。原告程明明的委托诉讼代理人郭强，被告王忠信及委托诉讼代理人蔡明亚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告程明明诉称：2020年4月14日，被告作为出卖人，原告作为买受人签订《存量房买卖合同》(备案号C2000819)，约定：“出卖人所售房屋位于西安市XX区XX路XX号XX幢XXXX室房屋，出卖人与买受人约定的该房屋的成交价格为780万元。”原告向被告支付了全部购房款780万元。同年6月12日，原告取得了陕(2020)西安市不动产权第0165225号房产证，载明：“权利人：程明明，坐落：西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室，不动产单元号6101301306G800023F001000；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：出让/市场化商品房；用途：住宅用地/住宅；面积：宗地面积：270.6m㎡/房屋建筑面积：323.79㎡。原告请求被告将购买的房产下的市曲江国用(2016出)第015号国有土地使用证变更过户至原告名下时遭拒。原告迫于无奈，特诉至法院，请求判令：1、被告立即将西安市曲江国用(2016出)第015号国有土地使用证变更过户至原告名下；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告王忠信辩称:案情概要：2020年4月5日，答辩人王忠信与被答辩人程明明及其共同买受人程某某、以及西安晨力房地产营销策划有限公司(以下简称“房产中介”)签订了编号为XAFY-2019203的《房地产买卖居间合同》，答辩人将位于曲江XXXX小区XX幢XXX室的自有房屋出卖给程明明(程某某)，居间买卖合同约定：1、房屋成交价为780万元，其中定金30万元(合同签订当日支付定金3万元，合同签订5日内再付定金27万元)；2、首付款312万元，余款468万元，通过银行贷款支付，约定房屋转让款(即780万元)于2020年4月25日前存入存量房监管账户中；3、乙方(买受人程某某、程明明)未能按合同约定按期足额支付房款，每逾一日，由乙方向甲方(出卖人王忠信)支付应付房款0.1%的违约金；4、逾期支付超过30日，甲方有权解除合同，并书面告知乙方，解除合同书面通知到达之日起生效，乙方应向甲方支付应付房价20%的违约金；5、乙方应于合同解除之日起7日内配合甲方办理存量房买卖合同注销及监管协议的撤销手续。而合同的实际履行情况为：2020年4月5日，居间合同签订当日，被答辩人程明明(程某某)向答辩人支付了3万元定金。2020年4月14上午，房屋中介安排答辩人与被答辩人在房屋中介公司办公场所签订了为配合被答辩人按揭贷款银行预审需要的预签《存量房买卖合同》，签订合同后，答辩人在房屋中介的安排下立即前往被答辩人申请按揭贷款的银行-位于西安市西大街的宁夏银行，配合被答辩人签署了银行要求照相签署的一些文件后，又立即按照被答辩人的要求(说是银行办理申贷手续中需要)，在被答辩人的贷款中介引领下，去宁夏银行对面西安市存量房交易资金监管协议备案办公处签订并办理了《存量房交易资金监管协议》。4月15日，被答辩人通过共同买受人程某某向答辩人逾期支付了《居间买卖合同》约定的剩下的27万元定金，成就了《居间买卖合同》全部条款生效。5月26日，因被答辩人程明明逾期支付房屋转让款，经房屋中介召集各方协商后表示不愿意按照《房地产买卖居间合同》约定足额支付逾期付款违约金。因此，答辩人向其发送了《关于XAFY-2019203号履约事项的函》，要求被答辩人按照《居间买卖合同》的约定，向答辩人支付逾期付款违约金。同时提醒被答辩人，如其逾期支付超过30日，答辩人有权解除合同。5月27日，被答辩人逾期将《居间买卖合同》约定的312万元首付款转入资金监管账户的同时，答辩人也将30万元定金转入资金监管账户。6月2日，被答辩人程明明将合同约定的468万元存入资金监管账户。6月10日上午，答辩人在陕西中融典当有限公司典当抵押的赎楼解押手续办理完毕，同日上午，由房屋中介通知了被答辩人到西安市不动产登记中心办理房屋产权登记变更手续。在双方到达现场后，被答辩人的贷款中介和被答辩人的按揭贷款担保人提出让答辩人为被答辩人的按揭贷款合同提供担保被拒绝后，被答辩人当场拒绝支付逾期付款违约金，并同时拒绝办理房屋产权变更登记手续。房屋中介及被答辩人等离开后，答辩人应赎楼解押资金出借人的要求，在西安市房产交易大厅的西安市公证处柜台办理了委托赵晓冬(解押资金出借人代表)代为办理房产过户相关手续的《委托书》公证。6月11日上午，答辩人向被答辩人及房产中介公司送达了《关于曲江XX花园XX幢房屋交易合同履约事项的告知函》，敦促被答辩人尽快按照《房地产买卖居间合同》履约(包括支付违约金和配合进行房产交付和产权变更登记手续等)，并再次提醒被答辩人，其违约行为会导致答辩人依约解除合同。6月12日，被答辩人在收到房产中介公司微信转达的《关于曲江XX花园XX幢房屋交易合同履约事预的告知函》后，在答辩人不知情的情況下，利用答辩人给赎楼资金出借人代表的授权漏洞，直接联系被授权人将案涉房屋产权变更至自己名下。6月22日，答辩人收到被答辩人程明明《关于曲江XX花园XX幢房屋买变合同履约事项的回复函》.函中明确表明了与答辩人对双方买卖合同的严重理解歧议。6月30日，答辩人在被答辩人出现对《买卖合同》履行有严重歧议，并在被答辩人存在严重违约行为的情况下，答辩人不得不向被答辩人发出《关于解除XX花园XX幢房屋交易合同及相关事项的告知函》，书面向被答辩人通知了解除曲江XX花园XX幢房屋交易合同的主张。依法律相关规定及双方合同约定，房屋买卖合同自被答辩人收到之日起，依约依法已正式解除。基于以上客观事实，答辩人认为：一、答辩人已经按照双方《买卖合同》的约定，依《民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十三条(二)(三)款将解除双方房屋买卖合同的通知依约依法有效送达给了被答辩人，被答辩人应依照《民法典》第五百六十五条规定，如果对答辩人解除合同行为有异议的，应向人民法院请求确认答辩人解除行为的效力。二、曲江国用(2016出)第015号国有土地使用权证产权是答辩人依《民法典》第五百六十五条中”当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的已生效解除合同中的一部分，因此，在被答辩人未就答辩人解除行为的效力提出异议并经法院判定确认之前，依据《最高法关于物权编的解释(一)》第二十条规定，法庭应驳回被答辩人诉请答辩人将曲江国用(2016出)第015号国有土地使用权证变更过户至其名下的诉请。经审理查明，2020年4月5日，被告王忠信（出售方、甲方）、原告程明明及案外人程某某（买受方、乙方）与西安晨力房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间合同》，合同约定甲方将位于西安市曲江新区XX路XX花园XX幢XX室出卖给乙方，房屋转让价款780万元。乙方于本合同签订当日直接向甲方支付定金3万元，本合同签订后35日内，乙方再向甲方支付定金27万元，补足定金至30万元，该定金由乙方或乙方授权的其他人以现金方式交付或支付至甲方的指定账户。乙方应于2020年4月25日之前将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。买方将首付款312万元存入监管账户，余额468万元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。若贷款机构审批不足乙方申请额度时，乙方应于办理该房地产过户手续之日前以现金或转账的方式自行筹齐并向甲方补足。甲乙丙协商一致，在乙方支付给甲方剩余定金27万元之前，若乙方确定无法做银行贷款，此合同无效，三方互不追责，之前乙方支付的各项款数无息退还。双方约定于2020年5月6日前由甲方将本合同约定的房地产交付乙方，于2020年4月25日前按本合同约定的主要买卖条件签署《西安市存量房买卖合同》。违约责任约定甲乙双方确认，乙方无法在约定期间内全额支付房款时，按下列B项处理：乙方未能根据本合同的约定，按期向甲方足额支付房款，每逾期一日，由乙方向甲方支付应付房款0.1%的违约金。合同继续履行，逾期超过30日，甲方有权解除合同，并书面告知乙方，解除合同书面通知到达之日起生效，乙方应向甲方支付应付房价20%违约金。于此同时，乙方应自解除合同之日起7日内配合甲方办理存量房买卖合同注销及监管协议的撤销手续。2020年4月14日，被告王忠信（出卖人）与原告（买受人）签订《存量房买卖合同》(备案号C20008196)，合同约定：出卖人所售房屋位于西安市雁塔区XX路XX花园XX幢，建筑总层数为3层，地上3层，建筑面积323.79平方米，房屋成交价格为780万元。第五条约定签订本合同前，买受人应向出卖人支付定金30万元，该定金于本合同签订时抵作该房屋价款。支付方式为直接支付给出卖人，出卖人应于收到款项之日起30日内将该笔定金存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户。买受人采取首付加贷款方式付款：商业贷款。交易双方应在2020年4月30日前签订存量房资金监管协议，买受人应当在签订监管协议之日起10日内将首期房价款312万元存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，占该房屋全部价款的40%。买受人应在2020年4月30日前就余款468万元向银行申请贷款支付。如贷款机构不批准买受人的贷款申请或者批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，双方当事人同意按第2种方式处理：买受人应于收到贷款未得到批准通知之日起10日内继续申请其他银行贷款至贷款批准，继续申请贷款的次数以2次为限，期间已产生的的及将要产生的各项费用由买受人自行承担，在申办贷款过程中产生的各项费用由买受人承担，买受人2次申请银行贷款后仍未得到批准，未能按时向出卖人支付购房款的，视为买受人违约，出卖人有权追究买受人的违约责任。买卖双方约定，买受人将交易资金780万元存入存量房交易资金监管部门授权或备案的交易资金监管账户。逾期付款违约责任约定为自行协商约定。第八条房屋转移登记手续约定：买受人贷款银行审批通过，并且将贷款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户之日起10日内由出卖人、买受人双方申请办理转移登记手续。第九条房屋交付时间和手续约定出卖人应在完成全部购房款的支付之日，将房屋交付给买受人。此外，双方还对房屋交易方式、网签备案、其他事项等条款进行了约定。同日双方又签订了《二手房交易结算资金监管协议》。2020年5月27日，原告程明明将合计312万元购房款存入双方约定的监管账户。2020年6月2日原告程明明将余款468万元存入双方约定的监管账户。2020年6月12日，原告取得了案涉房屋的不动产证书（陕(2020)西安市不动产权第0165225号），该证载明：“权利人：程明明，坐落：西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室，不动产单元号610113013006G800028F00010000；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：出让/市场化商品房；用途：住宅用地/住宅；面积：宗地面积：270.6㎡/房屋建筑面积：323.79㎡。另查，被告于2016年6月30日取得涉案房屋市曲江国用（2016出）第015号国有土地使用证，证书载明土地使用权人王忠信，座落西安曲江新区XX路XX号，地号QJ1-6-3-7，图号125-20-24，地类（用途）住宅，取得价格土地级别三级，使用权类型出让，终止日期2067年，使用权面积270.6㎡，独用面积270.6㎡。再查，2020年5月26日，被告向原告发出《房地产买卖居间合同履约事项的函》，要求原告支付2020年4月25日至5月21日期间共计200800元逾期付款违约金并签订补充协议，并提醒原告如逾期超过30日，被告有权解除合同。2020年6月11日，被告向原告发出《关于曲江XX花园XX幢房屋交易合同履约事项的告知函》，要求原告支付2020年4月25日至6月2日期间共计29.6万元逾期付款违约金并再次提醒原告违约行为可能导致被告解除合同。2020年6月30日，被告向原告发出《关于解除曲江XX花园XX幢房屋交易合同及相关事项的告知函》，被告在函中告知原告解除房屋买卖合同，原告认可前述证据的真实性。又查，经本院前往曲江新区政务服务中心自然资源与规划局调查，该局工作人员确认涉案房屋所在小区能够办理土地使用权证。上述事实，有《存量房买卖合同》《资金监管协议》《房地产买卖居间合同履约事项的函》《关于曲江XX花园XX幢房屋交易合同履约事项的告知函》《关于解除曲江XX花园XX幢房屋交易合同及相关事项的告知函》《房地产买卖居间合同》、购房定金支付凭证、监管账户付款凭证、微信截图、《房屋所有权证》《国有土地使用权证》及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认证。本院认为，本案系因《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告于2020年4月14日签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，该协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同关系合法有效应受法律保护。原告程明明作为买房人已全额支付了购房款并已取得涉案房屋的所有权，被告王忠信应履行协助原告程明明办理案涉房屋土地使用权证的附随义务，现原告要求被告协助办理土地证变更登记手续的诉请，于法有据，本院依法予以支持。关于被告主张原告逾期付款导致合同已解除的问题，因原告已于2020年6月2日前全额支付了780万元购房款，被告亦已收取，至此原告支付购房款的合同义务已履行完毕，被告出售房屋取得购房款的合同目的已经实现，能够导致被告售房的合同目的无法实现的根本违约情形并不存在，被告于2020年6月30日发出的解除通知当然不能发生解除合同的法律效力，故对被告辩解房屋买卖合同已解除的理由，本院依法不予采信。对于原告是否存在逾期付款的违约行为及是否应承担违约责任，被告可另案主张，本案依法不予涉及。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告王忠信于本判决生效后十日内协助原告程明明将市曲江国用（2016出）第015号国有土地使用证所登记的土地使用权变更至原告程明明名下。本案案件受理费100元，由被告承担。因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  刘洁二〇二一年六月二十九日书记员  祁鑫打印：相丽华校对：祁鑫2021年月日送达1