贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终4504号上诉人（原审原告）：蒋义，男，汉族，1984年10月29日出生，贵州省遵义市播州区人，住遵义市播州区。上诉人（原审原告）：何念念，女，汉族，1988年9月10日出生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈文才，贵州金瑞律师事务所律师。二上诉人的共同委托诉讼代理人：黄林，贵州金瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义聚晨置业投资有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道和平大道谢家社区九鼎国际建材城壹号公寓。统一信用社会代码：91520321080659365Q。法定代表人：罗柱吉，该公司经理。上诉人蒋义、何念念因与被上诉人遵义聚晨置业投资有限公司（以下简称聚晨公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蒋义、何念念上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清：（一）1.蒋义、何念念多次到聚晨公司处要求按合同约定交付购买的D馆1单元-2层187号商铺商铺，因不具备交付条件，聚晨公司不能交付。2.蒋义、何念念没有委托久虹辉公司去接房，久虹辉公司去接房也没有告诉蒋义、何念念，久虹辉公司无权代表蒋义、何念念接房，更无权在不具备交付条件情形下接房。3.在签订《商品房买卖合同》时，聚晨公司将其关联企业久虹辉公司的格式合同《委托经营管理合同》交蒋义、何念念签字，由于时间匆忙，蒋义、何念念并未看清内容，就签了字。该合同多处条款不合理的限制蒋义、何念念权利，减轻久虹辉公司的责任，尤其是“三、甲方（蒋义、何念念）权利与义务5、甲方不可撤销地授权乙方：在标的商铺具备交付条件时，由乙方直接向聚晨公司办理商铺接收手续”，排除了蒋义、何念念权利，属《民法典》497条合同无效的情形，该条款不能作为定案的依据。4.一审认定商铺已出租给‘老张板材’经营使用”，该认定没有依据，案涉商铺至今没有人经营使用。5.久虹辉公司系聚晨公司选定，它们具有利益关系，久虹辉公司出具的证据可能虚假，无其他证据印证不应作为定案的依据。（二）一审认定：“C区开工日期2016年11月1日，竣工日期2018年4月1日，竣工验收日期2019年1月24日；D区开工日期2017年1月1日，竣工日期2018年8月30日，竣工验收日期2019年6月26日。”这一认定没有事实依据。二、一审认定“蒋义、何念念与聚晨公司遵义聚晨置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》中，未约定有单方解除合同的事由”，其认定错误。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任（2）逾期超过30日后买受人有权退房，买受人退房的应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。这一约定就是买受人单方解除合同的事由。三、蒋义、何念念依据《商品房买卖合同》约定通知聚晨公司解除合同，符合法律规定，双方签订的《商品房买卖合同》通知到达即解除，聚晨公司应退还全部已付款，并支付违约金。聚晨公司未针对蒋义、何念念的上诉请求及理由作书面答辩。蒋义、何念念向一审法院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2018年10月11日签订的《商品房买卖合同》于2020年11月2日解除；二、判决被告向原告退还购房款157871元，并以157871元为基数按年利率4.25%（银行间同业拆借中心报价利率）向原告支付2018年10月11日至购房款全部还清之日止的利息，暂计算至2020年12月11日利息为14537元；三、判决被告退还原告房屋维修基金3824元；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月11日，原告蒋义、何念念（买受人）与被告聚晨公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买位于遵义市播州区，建筑面积38.74ｍ，每平方米单价6485.37元，总价款247871.00元，并约定出卖人应当自2019年9月30日前向买受人交付该商品房；交付商品房时应当符合下列三个条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；还约定了付款方式及期限、逾期付款责任、交付时间和条件、逾期交房责任、交接手续、面积差异处理、争议解决方式等内容，其中双方约定在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决、调解解决，协商调解不成的，按照提交双仲裁委员会仲裁的方式解决。2018年6月30日，蒋义、何念念（甲方、委托人）与遵义久虹辉商务运营管理公司（乙方、受托人）签订《委托经营管理合同》，主要约定：1、甲方从聚晨公司处购买的九鼎国际建材家居城Ｄ馆1单元-2层187号商铺，甲方同意将该商铺委托乙方进行经营管理；在委托经营管理期限内，甲方拥有该商铺的产权，乙方拥有该商铺的使用权、经营权和管理权；2、甲方委托乙方经营管理的期限为十年，即自甲方实际交由乙方管理之日起至第十年的对应日为止；甲方委托乙方验收该物业，直接办理该物业的交接手续，乙方有权为开展经营管理提前介入该物业进行前期准备工作，且在2021年7月1日以前不需要支付甲方任何费用；3、甲方应在聚晨公司工程规定交付条件许可情况下将该商铺交付乙方经营管理使用（以交付时物业现状为准）；甲方不可撤销地授权乙方，在标的商铺具备交付条件时，由乙方直接向聚晨公司办理商铺接收手续。原告蒋义、何念念所购买的Ｄ馆1单元-2层187号商铺已于2019年9月26日由遵义久虹辉商务运营管理公司接房，并出租给“老张板材”经营使用。被告聚晨公司建设的九龙国际建材城Ｃ、Ｄ馆建筑规模81080.80㎡，其中Ｃ区开工日期2016年11月1日，竣工日期2018年4月1日，竣工验收日期2019年1月24日；Ｄ区开工日期2017年1月1日，竣工日期2018年8月30日，竣工验收日期2019年6月26日；遵义市播州区住房和城乡建设局于2021年1月29日备案。九龙国际建材城主题家居馆建筑规模51500㎡，贵州省建设工程竣工验收备案表中竣工验收意见有勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位项目负责人、单位负责人签字、捺印及加盖单位公章，其中设计单位意见未签署意见、该项目未备案。2020年11月1日，原告蒋义、何念念之委托代理人陈文才向聚晨公司邮寄了《退房通知书》，载明：原告已按商品房买卖合同之约定交纳了购房款，履行了全部购房义务，根据合同第十一条（一）、（二）、第十三条逾期交房责任的约定，原告多次催告被告至今不能交付房屋，截止2020年10月15日，该商品房仍未达到合同约定交房条件，构成严重违约。故通知聚晨公司：1、解除双方2018年11月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2018012519）；2、聚晨公司在收到通知书30日内退还原告已支付购房款157871.00元，并承担违约责任，赔偿利息损失、税费损失、维修基金、抵押登记费用，并办理退房手续；请聚晨公司收到通知书后与买受人的代理人陈文才、黄林联系，备注了二代理人的身份、地址、联系电话。现原告以该《退房通知书》已邮寄给被告，符合单方解除的条件，向被告提起诉讼，请求支持其诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除，是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为，分为合意解除和法定解除两种情形。一、根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协议一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”之规定，原告蒋义、何念念与被告聚晨公司所签订的《商品房买卖合同》中，未约定有单方解除合同的事由，其约定的争议解决方式为：“在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决、调解解决，协商调解不成的，按照提交双X仲裁委员会仲裁的方式解决”，即为合同在协商一致的情况下，双方可合意解除合同，如协商不成，向仲裁委员会申请仲裁之方式解决，原告所持单方解除之理由，未有约定之情形，亦未达到法定之条件，一审法院对此不予支持。二、在原告与遵义久虹辉商务运营管理公司签订的签订《委托经营管理合同》中已约定，原告将从聚晨公司处购买的九鼎国际建材家居城D馆1单元2层187号商铺，委托遵义久虹辉商务运营管理公司进行经营管理，期限为十年，自实际交由久虹辉公司管理之日起至第十年的对应日为止；并委托其验收该物业、直接办理该物业的交接手续，不可撤销地授权久虹辉公司，在标的商铺具备交付条件时，由久虹辉公司直接向聚晨公司办理商铺接收手续。原告蒋义、何念念所购买的D馆1单元-2层187号已于2019年9月26日由遵义久虹辉商务运营管理公司接房，并出租给“老张板材”经营使用，在《商品房买卖合同》第十一条第（一）项所约定在2019年9月30日前交付的期限内交付，原告以被告逾期交房超过30日，有权退房之理由，一审法院不予采纳。三、本案原告之诉请为向被告聚晨公司邮寄《退房通知书》后，合同即单方解除，向一审法院提起确认之诉，故本案之审理重点为原告的邮寄行为是否达到合同的单方解除条件及在合同已解除的前提下，再确认原告请求的退还购房款、利息、房屋维修基金等请求。因一审法院对原告所持单方送达即视为商品房买卖合同已解除的理由不予支持，结合该合同已实际履行，在实际履行过程中的相应争议问题，是否有合同约定的相应条款予以明确、是否具备法定解除合同之条件等，不属于本案确认之诉的评价范围，原告可另行提起相应的权利主张。原、被告双方协商签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，原告之诉讼请求未达到约定解除之情形，且根据契约精神，合同一经订立，合同相对方均应按照合同约定履行义务，否则将不利于市场交易的稳定，经济社会的健康发展。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告蒋义、何念念的诉讼请求。案件受理费3824.00元，减半收取1912.00元，由原告蒋义、何念念承担。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。蒋义、何念念主张根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，涉案房屋逾期超过30日未交房，达到双方合同约定的解除条件，请求确认涉案《退房通知书》送达聚晨公司之日起，双方合同已经解除，经本院审查，蒋义、何念念于聚晨公司购买涉案房屋后，与遵义久虹辉商务运营管理公司签订《委托经营管理合同》，委托遵义久虹辉商务运营管理公司接房并经营管理，遵义久虹辉商务运营管理公司已于2019年9月26日接房，接房时间早于双方在商品房买卖合同中约定的交房时间，因此，蒋义、何念念所持聚晨公司逾期交付房屋超过30日，根据双方合同约定可以解除涉案合同的理由不能成立，一审据此驳回蒋义、何念念的诉讼请求并无不当，本院予以确认。蒋义、何念念主张遵义久虹辉商务运营管理公司接房时未审查涉案房屋是否具备合同约定的交付条件，存在过错或者过失，导致其利益受到损害，属于委托合同中，委托方与受托方权利义务调整的范畴，与本案不是同一法律关系，本院不予评判。综上所述，蒋义、何念念的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3824元，由蒋义、何念念负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  贺灿灿审判员  施正高二〇二一年六月四日法官助理杨颜竹书记员冯滢