河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民再5号再审申请人（原审被告）：江**龙，男，1987年5月13日出生，汉族，住新郑市。被申请人（原审原告）：郑州佳祥物业服务有限公司，住所地郑州市管城区东明路东、郑汴路北绿都广场办公楼******。法定代表人：李亮亮，总经理。委托诉讼代理人：张璐璐，河南亚洋律师事务所律师。再审申请人江**龙因与被申请人郑州佳祥物业服务有限公司（以下简称佳祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院按小额诉讼程序审理作出的（2020）豫0184民初6398号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年2月26日作出（2020）豫0184民申75号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人江**龙，被申请人佳祥物业公司的委托诉讼代理人张璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江**龙申请再审称，1、撤销原终审判决，发回原审法院重新审理；2、本案诉讼费用由被申诉人承担。事实与理由：2020年9月11日，申诉人收到新郑市人民法院送达的电子传票，电子传票上面传唤申诉人于2020年9月16日15时10分到观音寺法庭开庭，申诉人按照传票通知时间按时出庭，并参加了开庭审理，提交了相应的证据和进行答辩，而（2020）豫0184民初6398号判决书却说申诉人无正当理由未到庭，与事实不符，申诉人参与了整个庭审过程，并在庭审笔录上签了字。本判决书所述内容均与事实不符，另外，本案审理所适用的法律条款有错误与事实不相符。申诉人所在小区2016年11月份交房，申诉人按照前期物业服务协议按时向被申诉人交物业费，2016年4月26日委托方河南冠融置业投资有限公司与受委托方郑州佳祥物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由郑州佳祥物业服务有限公司对新郑市龙湖镇双湖铭座小区提供前期物业管理服务，《物业管理服务合同》第八条协议期限“本协议期限为业主交房之日至业主委员会成立之日，业主委员会未成立本协议自动延期，合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本协议终止。”2018年10月28日双湖铭座小区第一次业主大会召开，并选举了业委会成员，双湖铭座小区业主大会成立，双湖铭座业主委员会成立，（2019）豫01行终623号，显示双湖铭座小区业主委员会成立时间2018年11月28日，双湖铭座小区业主委员会向龙湖镇政府提请备案申请，龙湖镇政府不予备案属于违法，从侧面证明了双湖铭座小区业主委员会成立时间是2018年11月28日，在（2019）豫01行终623号判决下来之后龙湖镇政府才给双湖铭座小区业主委员会备案，2019年5月20日，双湖铭座小区与河南龙之锦物业服务有限公司签订物业服务合同，双湖铭座小区委员会向被申诉人下达撤离通知书，被申诉人拒不撤离和移交。在2019年12月2日夜，被申诉人偷偷在小区张贴撤离通知，在未向河南龙之锦物业服务有限公司和双湖铭座小区业主委员会交接的情况下夜里偷偷撤离小区，并将小区物业有关资料带走。依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。申诉人认为被申诉人的诉讼主张明显违反了本条法律规定，综上所述申诉人不服该院作出的终审判决，现提出申诉。被申请人佳祥物业公司辩称，原终审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回申请人再审请求。佳祥物业公司向本院一审请求：判令江**龙支付2019年1月1日至2019年12月20日间物业服务费1962元。事实与理由：佳祥物业公司系新郑市龙湖镇双湖铭座原物业服务公司，江**龙系该小区的业主。佳祥物业公司与江**龙签订物业服务协议，佳祥物业公司按照约定履行义务，江**龙没有依据协议约定按期支付物业服务费。截至目前，江**龙共欠佳祥物业公司2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费。经多次催要未果，佳祥物业公司提起本案诉讼本院原审认定案件事实：2016年4月26日，委托方河南冠融置业投资有限公司与受托方佳祥物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由佳祥物业公司对新郑市龙湖镇双湖铭座小区提供前期物业管理服务，建筑面积为46071.71㎡；委托管理期限暂定五年，自2016年11月15日（以交房日期为准）起至2021年11月14日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按1.48元/月/㎡计算；双方对服务内容与质量、物业管理服务费用、物业的承接验收、委托服务管理期限、权利和义务及其他有关事项进行了详细约定。在该合同落款处，河南冠融置业投资有限公司和佳祥物业公司加盖有各自印章。江**龙系新郑市龙湖镇双湖铭座小区1号楼2单元1204号物业业主，该房屋建筑面积为113.62㎡。在本案庭审中，佳祥物业公司陈述江**龙没有向其交纳2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费，遂提起本案诉讼。另查明，1、2019年12月16日，佳祥物业公司分别向河南冠融置业投资有限公司、新郑市教育园区管委会、新郑市住房保障和房地产管理中心物业科、新郑市龙湖镇荆垌社区居委会发出《关于佳祥物业公司撤离“双湖铭座小区”的报备函》，并向双湖铭座小区全体业主发出《关于终止龙湖镇双湖铭座小区物业服务的公示》，决定于2019年12月20日0时正式撤离双湖铭座小区。2、郑州市中级人民法院作出的（2020）豫01民终3708号民事判决书查明，新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会第一届业主委员会任期自2019年9月9日至2024年9月8日……经河南省业主大会业主委员会备案，证书编号：2019410184009……郑州佳祥物业公司于2019年12月20日撤离“双湖铭座小区”，且进行了公示和申请报备等。本院原审认为，根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。由此可知，2016年4月26日，河南冠融置业投资有限公司与佳祥物业公司签订的《物业管理服务合同》对江**龙具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《物业管理服务合同》约定，物业服务费按高层住宅建筑面积每平方米1.48元/月/㎡的标准计算，江**龙的房屋建筑面积为113.62㎡，根据当事人所提交证据，本院查明佳祥物业公司向双湖铭座小区提供物业服务直至2019年12月20日，2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费为1962元，江**龙没有向佳祥物业公司交纳。因此，佳祥物业公司请求判令江**龙支付物业服务费1962元，本院对其该项诉请予以支持。江**龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：被告江**龙应当于本判决生效之日起十日内向原告郑州佳祥物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费1962元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告江**龙负担。本院再审认定案件事实与原审一致。另查，1、本院（2020）豫0184民初6398号卷宗中的庭审笔录每一页均有江**龙亲笔签名，在庭审笔录最后一页除亲笔签名外还写有日期2020.9.16，与本院传票通知时间一致。2、江**龙已按本院（2020）豫0184民初6398号民事判决书确定的义务履行完毕。本院再审认为，再审有两个争议焦点：1、原审程序是否违法；2、江**龙应否向佳祥物业公司缴纳2019年1月1日至12月20日物业费及物业费金额。针对第一个争议焦点原审程序是否违法的问题。本院（2020）豫0184民初6398号民事判决以江**龙经传票传唤无正当理由未有到庭、未作答辩、未向本院提交相应的证据材料，视为其放弃了答辩质证的权利与再审查明的江**龙按本院传票通知的开庭时间出庭并在本院（2020）豫0184民初6398号卷宗中庭审笔录签名予以确认这一事实相矛盾，并适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定做出判决，程序并未违法，属于法律适用错误，应予以纠正。针对第二个争议焦点：江**龙是否应向佳祥物业公司缴纳2019年1月1日至12月20日物业费及物业费金额问题。再审认为，当事人对自己主张应当提供证据。江**龙系新郑市龙湖镇双湖铭座小区的业主，其房屋建筑面积为113.62㎡。佳祥物业公司向新郑市龙湖镇双湖铭座小区提供物业服务至2019年12月20日这一事实已得到本院（2020）豫0184民初7013号民事判决予以认定，本院予以采信。据此认定江**龙从2019年1月1日至12月20日物业费欠费金额为1962元未交，为此，佳祥物业公司诉至本院。江**龙在原审及再审庭审中称其只欠佳祥物业公司2019年1月1日至5月20日的物业服务费，此后物业费已交给河南龙之锦物业服务有限公司，并向本院提交河南龙之锦物业服务有限公司向其出具的缴纳物业费的票据。但江**龙未提供证据证明河南龙之锦物业服务有限公司向其提供了物业服务。故江**龙仍应向佳祥物业公司交纳从2019年1月1日至12月20日物业费1962元。佳祥物业公司自愿撤回要求江**龙支付违约金589元，属于自由处分自己民事权利的行为，且不违反法律规定，本院予以准许。综上，原审判决认定事实及处理结果均正确，应予以维持。适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十六条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2020）豫0184民初6398号民事判决书。原审案件受理费50元，减半收取25元，由再审申请人江**龙承担。本判决为终审判决。审 判 长  许俊峰人民陪审员  王顺英人民陪审员  张春玲二〇二一年六月一日书 记 员  牛雅冉