贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2210号上诉人（原审被告）：黄龙刚，男，1980年1月1日出生，穿青人，住织金县。被上诉人（原审原告）：织金城关月西楼书城，住所地：织金县，统一社会信用代码：92520524ＭＡ6ＤＵＧＬ00Ｗ。经营者：张琳，女，1977年2月20日出生，穿青人，住织金县。经营者：金雕，1969年5月12日出生，汉族，住织金县。委托诉讼代理人：李祥举，贵州大受律师事务所律师。原审第三人：张青锋，男，1955年10月9日出生，穿青人，住贵州省织金县。上诉人黄龙刚因与被上诉人织金城关月西楼书城（以下简称月西书城）、原审第三人张青峰房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2020）黔0524民初5488号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。黄龙刚上诉请求本院撤销一审判决，改判上诉人无需向被上诉人返还租金55000元，本案诉讼费用全部由被上诉人负担。事实及理由：被上诉人未及时退场导致上诉人产生损失，上诉人无需再向被上诉人退还55000元。根据《房屋租赁合同》的约定，被上诉人应当于2020年7月16日退出上诉人的房屋，但是经上诉人多次催促，甚至向派出所报案的情况下，被上诉人都拒不清场，一直违法侵占上诉人的房屋，直到2020年8月27日以后才实际退出上诉人的房屋，导致上诉人因无法按时向新的承租方交付场地，并因此向承租方承担了50000元（大写伍万元整）的违约金。因此，被上诉人付至上诉人处的60000元，在上诉人用以承担违约责任并结算被上诉人占用的费用后，上诉人已经无需再向被上诉人返还。月西书城答辩称：一、被答辩人在其《民事上诉状》中诉称的事实不客观真实，依法应当不予采信。被答辩人在其《民事上诉状》中诉称：“根据《房屋租赁合同》的约定，被上诉人应当于2020年7月16日退出上诉人的房屋。但是经上诉人多次催促，甚至向派出所报案的情况下，被上诉人都拒不清场，一直违法侵占上诉人的房屋直到2020年8月27日以后才实际退出上诉人的房屋，...”这不是客观事实，依法应当不予采信。本案的客观事实是：2010年6月24日，答辩人和被答辩人在平等自愿，内容合法，意思表示真实的基础上根据《中华人民共和国合同法》的相关规定签订了《房屋租赁合同》，根据合同约定，被答辩人自愿将织金县城关镇新华北路157号约300平方米商用房出租给答辩人从事图书经营业务活动，租期从2010年7月15日至2020年7月15日，期限为10年。租金为每年60000.00元。合同第五条约定：“2020年7月15日后，若乙方愿继续承租该房，则从2020年7月15日起每年以市场租金协商支付，乙方有优先承租权，...”原合同约定的房屋租赁期限届满前的2020年7月14日，答辩人根据原合同条款约定，向被答辩人提出按原合同约定的年租金、租金支付方式以及租赁的房屋范围继续承租的意愿，被答辩人当即表示同意按原合同续租给答辩人。至此，双方就房屋续租事宜达成了口头协议，双方的房屋续租合同关系依法成立。续租关系成立后，被答辩人要求答辩人将2020年7月15日至2021年7月15日的房屋租金打到其妻张朝琼的工商银行帐户上，并向答辩人提供了其妻张朝琼的工商银行个人帐号62×××36。根据双方口头协议约定和被答辩人的要求，2020年7月16日答辩人将2020年7月15日至2021年7月15日的房屋租金打到前述帐户帐号上，被答辩人已实际收取了答辩人的房屋租金。房屋续租合同履行过程中，2020年7月19日，被答辩人要求解除续租关系并退还答辩人的房租，答辩人不同意，为此，双方产生房屋租赁合同纠纷。为了达到让答辩人同意解除续租合同的目的，被答辩人多次威逼答辩人，致使双方的矛盾纠纷进一步升级。为了避免损失的进一步扩大和产生更加严重矛盾冲突事件，答辩人被逼无奈，只得于2020年8月16搬出并将所承租的房屋交还给被答辩人。双方的矛盾纠纷最终因不可调和，协商解决未果，答辩人被迫诉至法院。二、被答辩人的肆意违法毁约行为，给答辩人造成了十分严重的经济损失，依法应予赔偿。2020年7月14日，答辩人与被答辩人之间的房屋续租关系依法建立后，同年7月16日，答辩人依约向被答辩人支付了2020年7月15日至2021年7月15日的房屋租金，至此，房屋的管理使用权已依法转移给了答辩人。根据原合同第四条约定，房屋租赁期间，被答辩人不得以任何理由解除租赁关系。可是，被答辩人在2020年7月19日向答辩人提出要求解除房屋租赁合同关系，并要退还答辩人的房屋租金，答辩人表示不同意，双方就是否解除房屋续租合同关系协商未果。2020年7月22日，被答辩人在答辩人不在场和不知情的情况下，擅自与漆琴签订房屋租赁合同，将答辩人承租期内的房屋又出租给漆琴，明目张胆地违法进行一房两租。为了达到其将一房两租之房移交给漆琴的目的，被答辩人多次采用威胁、恐吓的手段对答辩人极尽威逼之能事，迫使答辩人屈从于被答辩人的淫威。2020年8月16日，答辩人将自己承租之房内正在经营中的图书及经营设备、办公设备等停业并搬出将房屋移交给被答辩人是违心的，极不情愿的；被答辩人的威逼行为是十分明显而又严重地违约和违法的，依法应当承担相应的违约责任和损失赔偿责任。被答辩人在其《民事上诉状》中枉称答辩人违约，并要求答辩人承担所谓的违约责任，不退还答辩人的房屋租金，这是没有事实根据和法律依据的，依法应当不予支持。三、贵州省织金县人民法院（2020）黔0524民初5488号《民事判决书》中审判观点错误，依法应予以纠正。该判决书中审判认为：“诉讼中原告虽然列举了证据证明按以前的标准支付被告1年60000.00元的租赁费，但所列举的证据不足以证明被告要按以前租赁条件与其订立1年租期的租赁协议。”这是置客观事实于不顾的错误认定。具体表现在以下几个方面：（1）2010年6月24日答辩人和被答辩人签订的《房屋租赁合同》第五条约定：“2020年7月15日后，若乙方愿意继续承租该房，则从2020年7月15日起每年以市场租金协商支付，乙方有优先承租权，......。”这已经充分证明了续租即是前租的延续，，否则何谓“续租”？续租合同的条款内容和执行方式与前合同相同，是前合同的延续。（2）原《房屋租赁合同》第二条约定：“租金以每承租赁期满一年之日起十日内一次性向甲方口支付，...”首先答辩人支付租金金额是60000.00元；其次是一次性支付；其三是10日之内；其四是被答辩人自己提供的收款银行个人帐户帐号；其五被答辩人没有拒收。根据这一系列的行为事实完全可以推定答辩人与被答辩人之间以口头方式约定的房屋续租期限是一年，而不是无固定期限，更不是续租合同关系不成立。另外，一审法院判决书中以2020年7月31日答辩人张琳对被答辩人的微信回复为据认定答辩人张琳未提出被答辩人违约，未要求被答辩人承担违约损失，从而推论答辩人与被答辩人之间没有建立房屋续租协议的合意，以此否认续租合同关系的客观存在，这是十分明显而又严重的违法认定，依法应当予以纠正。原审原告月西书城向原审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即返还原告租金60000元；2、判决被告支付原告因被告违约给原告造成的实际损失94230元（其中房屋装修费用76430元，书店搬迁费用8000元，租赁仓库存放图书费用9800元），前述1、2项费用共计154230元；3、本案诉讼费由被告承担。原审法院查明：张琳与金雕系夫妻关系，二人经营织金城关月西楼书城。2010年6月24日，张琳、金雕（乙方）与第三人张青峰（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于织金县城关镇新华北路157号第三楼商用房（约300平方米），租期从2010年7月15日起至2020年7月15日止；租金为60000元/年，租期届满后乙方享有优先承租权，租金另行协商。2019年，第三人张青峰将前述房屋出售给被告黄龙刚，2019年7月5日，原告将2019年7月-2020年7月的租金60000元支付给被告黄龙刚，至此，至2020年7月15日，原告与第三人之间的租赁合同履行完毕。2020年7月15日，原告向被告要银行卡号，说要把租金转给被告。被告将其配偶张朝琼的工商银行卡号告诉原告，2020年7月16日，原告向张朝琼的工商银行卡转账支付60000元。后被告通知原告，要求原告把银行卡号发给被告，在2020年7月31日前搬出房屋。2020年8月16日，原告通知被告，已搬出房屋。原告为继续经营，另行租赁房屋，支付了租赁费、装修费、搬家费等费用。2020年7月22日，被告与案外人漆琴签订租赁合同，被告将案涉房屋租赁给漆琴，租期从2020年7月30日至2022年7月30日，每年提前一个月交纳租金。2020年8月27日，被告向案外人漆琴转账了50000元。原审法院认为：原告与第三人之间的租赁合同于2020年7月15日已经履行完毕，本案的争议产生在2020年7月15日之后，也即原被告之间是否有订立租赁合同的本意。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采纳书面形式的，视为不定期租赁。诉讼中原告虽然列举了证据，证明按以前的标准支付被告1年60000元的租赁费，但所列举的证据，不足以证明被告要按以前租赁条件与其订立1年租期的租赁协议。从被告通知原告在2020年7月31日前让出房屋的过程中，张琳回复被告：“你算一下，一年六万块钱，一天是多少钱，你减掉，然后退我多少钱，你发给我看一下，然后我再发卡号给你，你退钱给我。”被告回复每天166元。从张琳回复可知，张琳在回复中并未提出被告违约，要求承担损失，只是按实际时间支付租金。因此，原被告之间无订立一年租期的租赁协议的合意，为不定期租赁。原告腾出房屋后，被告应按原告使用的实际天数，将原告多余的房租退还给原告。原告于2020年7月16日支付租金给被告，8月16日通知被告已搬出房屋，原告占用了被告的房屋时间为1个月，应付租金为5000元，故被告应退原告租金55000元。原告另行租赁房屋进行装修、搬家等产生的费用，该费用虽然客观存在，该损失不是原告的实际损失，且原告也未证明被告存在过错，故对该诉求依法不予支持。对于被告辩称的由于原告迟延搬出房屋，赔偿了案外人50000元，该损失由原告承担，不应退原告剩余租金的意见。原审法院认为，被告虽然证明了与案外人签订租赁合同，将房屋转租，但双方约定支付租金时间每年提前一个月，也即签订合同时，案外人就应支付租金，但被告未证明支付租金。同时在租赁合同中未约定迟延交房的违约条款。且原告在2020年8月16日通知被告已搬出房屋，而原告支付案外人50000元时间为2020年8月27日，也即在此时，被告已有条件向案外人交房。被告答辩理由不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第六十条、第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄龙刚在本判决生效后十日内一次性返还原告织金城关月西楼书城租金55000元；二、驳回原告织金城关月西楼书城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3384元，减半收取计1692元，由被告织金城关月西楼书城负担1100元，被告黄龙刚负担592元。二审诉讼中，黄龙刚向本院提交了一份租赁合同和银行流水清单，证明月西书城占用黄龙刚房屋导致黄龙刚经济损失5万元。月西书城质证意见：该组证据不能达到上诉人的证明目的，该组证据能够充分证明上诉人在原合同履行过程中已经违反了原合同的约定，在原合同房屋租期期限未满的情况下上诉人就将房屋租赁给他人，上诉人将一房两租，违约事实客观存在，上诉人以此合同为据向他人收取了房租租金建立了房屋租赁关系，违背了上诉人与被上诉人签订的续租合同。本院审查认为，黄龙刚所举证据难以证明月西书城造成其实际经济损失情况，对该组证据本院不作为本案定案依据。经二审审查，一审查明事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点是：如何确认黄龙刚应退回月西书城租金。本院认为：月西书城向黄龙刚一方支付一年的房屋租金6万元后在租期未满的情况下，黄龙刚便收回了房屋。租赁合同提前解除，并非月西书城的原因所致，一审判决黄龙刚退回月西书城预交的租赁房屋未得使用期间的房屋租金并无不当。黄龙刚上诉称月西书城未及时退场导致黄龙刚的经济损失5万元，因双方终止租赁合同履行后月西书城在不到一个月的时间便将房屋腾出，并不存在延迟退房问题，且黄龙刚也并未及时退还月西书城租金，故黄龙刚上诉称需扣减其5万元损失缺乏充分的依据和理由，其上诉请求本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由黄友刚负担。本判决为终审判决。审判长  周莺审判员  张雄审判员  殷勇二〇二一年六月十五日书记员  刘佳