辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终1793号上诉人（原审被告）：高云峰，男，1976年9月3日出生，回族，农民，住凌源市。委托诉讼代理人：宋虹，辽宁万盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凌源市供销合作社联合社，住所地凌源市市府路东段18号。法定代表人：成大庆，主任。委托诉讼代理人：刘洋，女，1979年8月25日出生，汉族，该单位信访科科长，住凌源市。委托诉讼代理人：安宝龙，辽宁博晨律师事务所律师。原审被告：张佐军，男，1972年4月21日出生，满族，个体，住凌源市。上诉人高云峰因与被上诉人凌源市供销合作社联合社（以下简称“凌源市供销社”）、原审被告张佐军租赁合同纠纷一案，不服辽宁省凌源市人民法院（2020）辽1382民初3294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人高云峰及其委托诉讼代理人宋虹，被上诉人凌源市供销社委托诉讼代理人刘洋、安宝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高云峰上诉请求：请求朝阳市中级人民法院撤销一审判决，对此案依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，判令我每日支付274元无事实依据。本案纠纷是被上诉人违约导致，且从执行租赁合同之日就开始违约。我租赁棉麻公司大院是整体租赁，被上诉人未在租赁期间内将我租赁的房屋及场地全部交付我使用。有的房屋在租赁途中才交付，有的房屋至租赁合同期满也没有交付，刘宝贵占用的库房就至今没交付，在合同里也没有约定，这些违约行为给我造成了严重的经济损失。一审判决前后矛盾，一审判决书本院认为第一段最后一句称“原告要求解除其与二被告的租赁合同不具有事实基础，本院依法不予支持。”但判决条款又支持了原告的诉讼请求。一审判决认定2020年6月18日，被上诉人将原租客蔡春丽承租的房屋交付于上诉人认定错误，通过交接清单能够知道都是2019年8月7日交付的，所以说原审判决认定错误。在上诉人租赁期间，仓库倒塌，被上诉人让上诉人进行修建，工程已经平顶被城管拆除，对此被上诉人开了办公会，对上诉人投资损失，上诉人自担30%，被上诉人承担70%，一审判决对损失没有认定。一审判决应该将没有交付的房屋和延期交付的租赁物折算租金，给予减少。双方在翻建库房及没有交付部分租赁物的事情上，被上诉人的前两任法定代表人任职期间口头承诺延长租赁期限来抵顶租金。一审案子是结了，但纠纷未解决。凌源市供销社辩称：一、答辩人与上诉人在平等自愿基础上签订了《棉麻公司大院整体租赁协议书》，协议内容不违反法律规定，合法有效。协议约定租赁期限为三年，租赁到期后，上诉人应无条件将租赁物返还给答辩人。上诉人无视租赁协议期限届满的事实，至今占有租赁房屋没有依据。一审法院参照协议约定年租金10万元标准计算，判决上诉人把租赁物返还给答辩人，并每日给付使用费274元正确。租赁协议，虽然合同名称写棉麻公司大院整体租赁，但实际是现状出租。租赁协议第一条、第六条第一项、第二项都能表明是现状出租。蔡春丽、廉石穿、易祝国、王成福等人都是签订棉麻公司协议之前，就在租赁使用棉麻公司大院了。刘宝贵的房屋是独立自建，有土地部门办理的土地手续，还有一部分也是在签订合同之前，所以答辩人在履行棉麻租赁协议中不具有违约行为。二、答辩人多次向上诉人发出协议到期的通知。对上诉人拒不退出租赁场地的行为提出了异议，答辩人与上诉人之间的租赁合同已因合同到期而失效。一审法院认定答辩人要求解除其与上诉人不定期租赁合同不具有事实基础有道理，一审法院判决具有逻辑性，上诉人称一审法院判决前后矛盾不成立。针对棉麻公司院里东侧仓库倒塌造成的损失，答辩人没有承诺，上诉人应该自己承担，与答辩人无关。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，答辩人服从一审判决。张佐军未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。凌源市供销社向一审法院起诉请求：1、判令解除我社与被告张佐军、高云峰租赁棉麻公司房屋、院落、库房、设施等资产不定期租赁合同；2、判令被告立即将租赁的棉麻公司房屋、院落、库房、设施等资产腾空返回给我社，并退出棉麻公司院落；3、判令被告立即给付不定期租赁合同履行期间租金100,000元（租金具体数额以实际租赁期限为准）；4、判令被告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定的事实:2017年7月5日，原告凌源市供销社与被告高云峰、张佐军签订了《棉麻公司大院整体租赁协议书》，甲方为原告凌源市供销社，乙方为被告高云峰、张佐军。约定如下：一、乙方必须保持院内现有租赁户的合法权益，保证租赁人合同的有效执行。特别是蔡春丽一户的租金已交到2019年4月30日，廉石穿（打火机厂）一户的租金已交到2018年7月1日。除以上租赁户自己提出中途不租或到期不租外，乙方不得在合同期内利用涨价等其他非正常手段给原租户施加压力，不准人为的增加额外条款。如因整体承租人（乙方）人为因素导致和原承租人之间出现纠纷，双方又无法解决，进而造成社会影响，即刻终止乙方的整体承租资格。视情况退还租金。二、乙方要保证现有大院土地、资产的完整性，保证现状不被破坏、不损失、不被侵占、不被抵押、不被私自转让、不被私自出售。明确只有使用权、没有所有权。真正维护土地、资产所有权属市供销联社理事会的严肃性。三、乙方要在租赁期内对棉麻公司大院全面负起责任来，杜绝以租代管现象。尽快扭转院内环境脏乱差、垃圾满院、污水横流、杂草丛生、出入院无人过问的破大家局面。确实通过整体承租、管理、彻底达到改善目前脏乱差局面的目的。四、整体租赁时间：三年，即2017年6月30日至2020年7月1日。五、整体租赁租金：每年租金100,000元。六、租金交纳：三年租金一次性交纳。租金说明：1、大院内北侧有易祝国租大库和场地多年没有交租金，诉讼至法院胜诉并到执行阶段，目前暂未有执行结果，甲方要继续督促法院加大执行力度，乙方自己也应积极想方设法做易祝国的工作。但无论易祝国立即腾迁或是继续占用，第一轮三年的承包期内，每年100,000元租金都不增不减。2、院内后院大库，院中心品台，前院库房、办公楼一楼等基础被蔡丽春租用占整个大院房屋的近70%-80%，租赁时间到2019年4月30日，以租金抵账，年租金32,000元。这对乙方租赁者来讲，就将近两年时间不能用到这些房屋及场地。为此经反复协商，权衡现实情况，从乙方一次性缴纳的三年租金中减去蔡丽春占用房屋场地的租金64,000元，乙方缴纳三年租金总数为人民币230,000元。蔡丽春合同到期后，如果继续承包，就由乙方和她协商续签协议，租金乙方收取。蔡丽春如在合同期内提出终止合同退出承包，乙方按蔡丽春租金价格和按时间计算金额向甲方交租金。七、整体租赁形式：公开、公平、公正向社会招租。八、约定事项：棉麻公司于2016年由每年粗放式管理收回供销联社直接管理，经过短时间又再次整体租赁必须约定好以下条款，并认真贯彻执行：1、乙方要真正第贯彻甲方决定整体租赁的目的和初衷。不仅要认真管理好院内现有承包户的合同执行或续签问题，更主要的是将大院内的环境彻底得到改善，清理垃圾、规范秩序。乙方要杜绝现有租户各行其是，各扫门前雪的现象，使院内各成员形成整体，院内面貌、环境尽快改变。2、乙方在承包期内，对所租赁范围内的房屋、货场、仓库、办公楼、水电设施、院墙等设施自行负责维修，费用自理。在整个承包期内甲方不再负担该大院任何维修费用。但遇由人力不可抗的大型自然灾害、如地震、飓风、龙卷风、洪水、特大暴风雪等导致房屋大面积垮塌，造成损失，甲乙双方共同研究实施修理。3、关于乙方提出后院有一600平米左右平米的仓库，即目前易祝国占用的库，房盖即将要塌落的情况，甲方对现场房屋情况进行勘察拍照，认为该库房因年久失修确有随时塌落的危险。鉴于此现状，经协商甲方同意对该库房的房盖维修承担人民币30,000元费用，维修时间为易祝国腾迁之后，乙方彻底接手该库房适时进行。4、乙方在保证院内现有租赁户正常履行协议的同时，对已到期需要重新续签的，要认真协商，杜绝在续签协议时在租金上、租赁范围等方面的随意性。对现有租户所租用房屋以外的房屋，乙方要认真清理加强管理，以达到现有资产得到有效的利用和保护。在清理零散房屋资产时，要事先通知，尽最大程度找到占用人，不要采取强硬手段。5、乙方租赁期在大院内，原则上不能在空闲地搞大规模的临时建筑，对现有房屋无论破旧到什么程度，都不能擅自拆除。如确需搞临时建筑和必须拆除时，必须打报告，经甲方现场调查后，视情况批准后实施。对于乙方在承包期内安装的大型设备、设施等，合同到期后自行拆走，甲方不予接受，对乙方投资在房屋上的维修费甲方也不予承认。6、乙方承包经营期间对大院内外的各种安全工作全权负责，涉及社会各层人员进场院承租经营，乙方要自行把好人员、租赁事项、租赁行为的安全管，做好防火、防盗、防环境、防噪音、空气污染。特别要对自用的更夫和临时雇用人员等要加强管理，防止发生人身伤亡事故。总之一旦出现包括人身伤亡在内的问题和事故，均由乙方自行处理，甲方不承担任何责任……9、本协议以外出现其他状况，双方可签补充协议。上述合同签订前，原告凌源市供销社已经于2017年6月30日将棉麻公司大院整体（除被其他承租人占用部分）交付于二被告，并由二被告对大院进行管理。2017年8月5日，二被告签订了张佐军退伙协议，约定由被告高云峰承担案涉租赁合同的全部权利和义务。2019年6月10日，被告高云峰以原告违约为由，向原告发出解除租赁合同通知书。2020年6月18日，原告将原租客蔡丽春承租的后院大库、办公楼一楼交付与被告高云峰，高云峰予以接收。2019年7月2日，原告凌源市供销社向二被告发出拒绝解除租赁合同的通知。2020年8月7日，原告向被告交付了原由蔡玉春占有的棉花加工车间、院中大库、大院中间货场及周边空地，原由刘宝贵占有的房屋一处。2019年6月18日，原告接收了上述原由蔡丽春占有的不动产及刘宝贵交回的房院一处，被告高玉峰在《棉麻公司院内房屋及场地租赁交接清单》接收方签字盖章处签名捺印。2020年7月1日，原告向二被告发出了租赁合同到期的通知，并要求二被告搬离。2020年7月2日，租赁合同已到期，原告继续占用棉麻公司大院。2020年7月6日，原告向二被告发出了租赁合同到期的通知，并要求二被告搬离。因二被告拒绝交还房屋，致使原告诉至法院。诉讼过程中，原告将其第三项诉讼请求明确为要求被告向其给付逾期占有使用案涉房屋、院落等的租金，以每年租金100,000元为标准。另查，在租赁期间，棉麻公司东侧300平方米仓库倒塌，由被告高云峰修复，后因该建筑属于违法建筑，被行政机关依法拆除。一审法院认为，2017年7月5日，原告凌源市凌源市供销社与被告高云峰、张佐军签订了《棉麻公司大院整体租赁协议书》是双方在自愿的基础上形成的合同，合同内容没有违反法律法规的规定，故合法有效。合同生效后，双方均应恪守诚实守信的商事活动原则，认真履行各自的合同义务。租赁合同到期后，二被告应当将其租赁的棉麻公司大院归还原告凌源市供销社。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在本案中，原告已经及时对被告拒不退租的行为提出了异议，故原被告之间的租赁合同已因合同到期而失效，原告要求解除其与二被告的租赁合同不具有事实基础，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故原告要求二被告将其租赁的棉麻公司院内不动产全部腾空返还的诉讼请求，合法有据，依法予以支持。关于原告要求二被告向其给付逾期占有使用案涉房屋、院落的占有、使用费的主张。因二被告应在案涉租赁合同即期限届满时，即2020年7月1日前腾空搬出，其逾期占有使用，应对自2020年7月2日起至腾空之日止的占有使用费承担给付责任。参照计算标准为合同约定的年租金100,000元，即每日274元。故原告的该项主张，合法有据，依法予以支持。关于被告高云峰所提出的要求原告向其赔偿相关经济损失的辩解，因本案中其未在法律规定期限内提起反诉，故针对其诉求可另行主张权利，本案不作处理。根据合同的相对性原则，二被告之间签订的涉及被告张佐军退伙的协议，未经原告凌源市供销社同意，对原告不发生法律效力，故该退伙协议，不能成为被告张佐军拒绝履行承租退租义务的合法有效依据。故被告高云峰提出的应由其自己承担相关责任的辩解，于法无据，不予采纳。诉讼期间，被告张佐军经传票传唤，未到庭依法参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利，应承担于己不利的法律后果，依法缺席判决。综上，原告有事实和法律依据的诉讼请求部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、二百三十五条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决如下：一、被告高云峰、张佐军于本判决生效之日起十五日内返还原告凌源市供销合作社联合社所有的棉麻公司房屋、院落、库房、设施等租赁资产。二、被告高云峰、张佐军于本判决生效之日起十五日内以每日274元为标准，向原告凌源市供销合作社联合社给付自2020年7月2日起至其返还棉麻公司房屋、院落、库房、设施等租赁资产之日止的占有使用费。三、驳回原告凌源市供销合作社联合社的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行返还上述的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费收取2,300元，由被告高云峰、张佐军负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审另查明：蔡春丽使用的后院大库和办公楼一楼被上诉人于2019年6月18日交付给上诉人的，原棉花加工车间一处、院中间大库一处、刘宝贵交回的房屋一处、院中间货场和货场周边空地一处被上诉人于2019年8月7日交付给上诉人的，其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人高云峰与被上诉人凌源市供销社签订的《棉麻公司大院整体租赁协议书》内容不违反法律法规，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现因租赁协议到期，上诉人应当按照约定返还租赁物给被上诉人。上诉人至今占有租赁物，理应支付占有使用费。租赁协议于2020年7月1日到期，上诉人应自2020年7月2日起至腾空之日止的给付被上诉人占有使用费。一审法院参照租赁协议约定的年租金100,000元标准，按每日274元支付占用费，合法有据。《棉麻公司大院整体租赁协议书》已于2020年7月1日到期，被上诉人对上诉人拒不退租的行为提出了异议，故双方之间并不存在不定期租赁关系，一审法院驳回被上诉人解除不定期租赁合同的诉讼请求，并无不当。《棉麻公司大院整体租赁协议书》履行过程中，被上诉人是否存在违约行为，是否应承担违约责任，因上诉人一审中未就此提出反诉主张，故其可另行主张权利。综上所述，高云峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人高云峰负担。本判决为终审判决。审判长  姜永涛审判员  刘永志审判员  王海娇二〇二一年六月十五日书记员  杨丽南（法官助理代）