安徽省六安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖15执复18号 复议申请人（异议人、被执行人）：舒城县新大加油城(普通合伙),。 法定代表人：张克稳，经理。 申请执行人：安徽甬江能源发展有限公司。 法定代表人：周利霞，总经理。 被执行人：张克稳。 被执行人：杜红霞。 被执行人：六安市鑫宏源木业有限公司。 法定代表人：张克稳，经理。 复议申请人舒城县新大加油城不服安徽省舒城县人民法院作出的（2021）皖1523执异54号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 舒城县人民法院在执行申请执行人安徽甬江能源发展有限公司与被执行人张克稳、杜红霞、六安市鑫宏源木业有限公司、舒城县新大加油城金融借款合同纠纷一案中，舒城县新大加油城以该院2021年4月28日发布的拍卖舒城县新大加油城不动产的公告中部分内容明显违背法律规定为由，向该院提出书面异议。 舒城县新大加油城异议称：1、公告中“抵押权人书面同意承租人使用至2025年（即带租五年拍卖）。因此，2025年9月17日前本院不实施腾退迁出”与《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》第1087页原文中“抵押权人在实现抵押权时未除去租赁权，导致受让人通过拍卖、变卖等方式取得抵押物所有权时有租赁权负担的，受让人也可以除去租赁权。但不论如何，应否除去租赁权，都不能由法院代替相关权利人作决定”相违背，即公告上法院在是否去除租赁权问题上，已经代替抵押物受让人作决定，与法律法规相违背。2、公告中“但在此期间有生效法院文书确认需腾退迁出除外”与《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》第1088页原文中“我们认为，应当认为抵押权人或者抵押物受让人享有法定的解除权，即在实现抵押权时或者受让抵押物时，其享有依法解除租赁合同的权利，此种权利性质上属于形成权，只需以意思表示通知承租人，或者在抵押权实现程序中通知法院即可。”相违背，即公告要求有生效法律文书确认才可以腾退迁出，新增了抵押物受让人的诉累，且与法律法规相违背。3、公告中“注意：上述拍卖舒城县舒茶镇军埠村合安路北侧舒城县新大加油城土地使用权、房产等附属资产存在长期租赁，租赁期自2015年9月17日至2030年9月18日！！”与《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》第1088页原文中“关于承租人的损失问题。承租人应当知道租赁权不得对抗设立在先的已经登记的抵押权，在此情况下仍然签订租赁合同，应当自行承担损失。如果抵权权已经设立但尚未登记，而承租人已经基于租赁合同占有租赁物的，其租赁权可以对抗抵押权，不存在损失承担问题。设立在先抵押权未经登记，而承租人也未占有租赁物的，此时，基于物权优先于一般债权的原理，租赁权不能对抗已经设立的抵押权，也不存在损失承担问题。”相违背，给竞拍人造成标的物上有长期合法租赁的误导。同时，异议人认为异议所提及的公告内容是无法律依据的，也与民法典405条相违背，是明显的违反法律规定行为。请求将原公告中权利限制情况及瑕疵情况第4条更改为“租金已按合同约定给付至2025年9月17日！抵押权人书面同意承租人使用至2025年（即带租五年拍卖）。因此，2025年9月17日前本院不实施腾退迁出，但在此期间竞得人（受让人）提出需腾退迁出除外。” 舒城县人民法院认为：为让竞买人对标的物更详细的了解，在拍卖公告中对拍卖标的物目前客观存在的租赁状况及相关权利负担法院应尽告知义务。异议人提出异议依据的《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》的相关表述是对相关法律的理解与适用，非成文法律规定，只具有参考作用，租赁权是否合法以及去除租赁权问题涉及相关实体权利，应通过诉讼程序处理，抵押物买受人可以通过法定程序去处理，公告中的相关表述并无不妥。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，该院于2021年5月20日作出（2021）皖1523执异54号执行裁定书:驳回异议人舒城县新大加油城(普通合伙)的异议请求。 舒城县新大加油城申请复议称：1、舒城县人民法院异议裁定认为《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》只具有参考作用，该院对《中华人民共和国民法典》第405条的理解，明显与最高人民法院的释义相违背，《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》系最高人民法院编订，属于司法指导性文件，各级法院在办案中应当严格执行，否则构成司法权力滥用。2、舒城县新大加油城的异议申请中并未包含租赁权是否合法的内容，舒城县人民法院异议裁定内容超出异议申请，且要求抵押物买受人须通过法定程序处理，限制了买受人的权利，增加当事人后期诉累，没有法律依据。综上，请求撤销舒城县人民法院的异议裁定，并支持其异议申请的全部内容。 本院审查查明：徽商银行股份有限公司六安舒城支行与六安市鑫宏源木业有限公司、张克稳、杜红霞、舒城县新大加油城金融借款合同纠纷一案，舒城县人民法院于2017年5月2日作出（2017）皖1523民初1224号民事判决书：（一）被告六安市鑫宏源木业有限公司应于本判决生效后5日内偿还原告徽商银行股份有限公司六安舒城支行贷款3999787.27元，其中999787.27元自2016年9月21日始按月利率9．487499‰计算利息，3000000元自2016年9月21日始起按月利率9．406875‰计算利息，并按合同约定承担违约责任至贷款还清日止；（二）被告舒城县新大加油城应以其抵押给原告徽商银行股份有限公司六安舒城支行的位于舒城县××的房地产权以及建设用地使用权对上述债务向原告徽商银行股份有限公司六安舒城支行承担抵押担保责任；（三）被告张克稳、杜红霞应对上述债务抵押担保外数额向原告徽商银行股份有限公司六安舒城支行承担连带清偿责任。上述一审民事判决书生效后，徽商银行股份有限公司六安舒城支行向舒城县人民法院申请执行，该院以涉案抵押物被其他法院在先查封，被执行人财产暂不具备处置条件为由，于2017年12月27日裁定终结本次执行程序。后安徽甬江能源发展有限公司通过受让本案全部债权的方式，申请变更为本案申请执行人，并申请案件恢复执行。舒城县人民法院于2020年5月9日立案恢复执行，并对被执行人舒城县新大加油城的抵押物，位于舒城县××的房地产权以及建设用地使用权进行评估、拍卖。因上述抵押物被租赁给案外人东明县鲁明石化有限公司经营使用，且案外人已按合同约定实际支付租金至2025年9月17日，经征求安徽甬江能源发展有限公司意见，其书面同意对涉案抵押物带租拍卖。 安徽舒城农村商业银行舒茶支行与六安市鑫宏源木业有限公司、舒城县新大加油城、张克稳、杜红霞金融借款合同纠纷一案，舒城县人民法院于2017年3月28日作出（2017）皖1523民初790号民事判决书：（一）被告六安市鑫宏源木业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告安徽舒城农村商业银行舒茶支行借款本金200万元及利息（自2016年9月21日起止还款之日止，按年利率8.28%计算）；（二）原告安徽舒城农村商业银行舒茶支行对被告舒城县新大加油城抵押的财产在最高额债权325万元范围内享有优先受偿权；（三）被告舒城县新大加油城对上述第一项承担连带清偿责任。（四）驳回原告安徽舒城农村商业银行舒茶支行其他诉讼请求。上述一审民事判决书生效后，安徽舒城农村商业银行舒茶支行向舒城县人民法院申请执行，该院以涉案抵押物被其他法院在先查封，被执行人财产暂不具备处置条件为由，于2017年12月27日裁定终结本次执行程序。后自然人李颜帆通过债权转让方式受让了该案全部债权。因该案抵押物为新大加油城位于舒城县舒茶镇证号舒国用（2013）第06122号的土地使用权，舒城县人民法院在安徽甬江能源发展有限公司申请恢复执行案件中，决定对两案抵押物及附属设施等一并处置。经征求债权人李颜帆意见，其书面同意对涉案抵押物带租拍卖。 另查明：舒城县新大加油城诉东明县鲁明石化有限公司企业租赁经营合同纠纷一案，舒城县人民法院于2020年10月20日作出（2020）皖1523民初5049号民事判决书：（一）原告舒城县新大加油城与被告东明县鲁明石化有限公司签订的《加油站租赁合同》、《加油站租赁补充协议》无效；（二）被告东明县鲁明石化有限公司于本判决生效后十日内退还原告舒城县新大加油城名下加油站的土地、地上建筑物、证照、配套设施、设备(证件等物以2015年9月17日双方签订的“交接明细”为准)。东明县鲁明石化有限公司不服一审民事判决提起上诉，本院于2020年12月30日作出(2020)皖15民终3250号民事判决书：（一）撤销舒城县人民法院（2020）皖1523民初5049号民事判决；（二）驳回舒城县新大加油城的诉讼请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：(一)竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件；(二)委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者；(三)拍卖财产已知瑕疵和权利负担；(四)拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；(五)竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；(六)载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示；(七)买受人悔拍后保证金不予退还。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。第二十八条第二款，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 根据上述司法解释的规定，其一，舒城县人民法法院根据债权人申请，对被执行人舒城县新大加油城的抵押物及其附属设施进行评估、拍卖以清偿生效法律文书确定的债权，该财产变价措施属于司法拍卖行为，应当适用上述《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的有关规定。其二，该院在执行过程中查明，拍卖标的物办理抵押登记在先，被执行人出租给租赁人使用在后，鉴于租赁人已实际支付租金至2025年9月17日，该院在征求申请执行人（抵押权人）书面同意的情形下，决定不涤除租赁关系，即带租拍卖涉案抵押物并无不当。其三，该院依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条的规定，在发布的拍卖公告中，对拍卖标的物的租赁情况及租金支付情况作为已知瑕疵和权利负担予以特别提示，以供意向竞买人对拍卖财产的现状进行更为充分的了解，符合网络司法拍卖的工作规范。其四，该院在拍卖公告中明确载明带五年租约拍卖，属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条规定的例外情形，在公告披露的租期内，人民法院无须将拍卖标的物交付买受人或承受人，同理，若竞买人自愿接受该标的物的现状而竞买成交的，依据诚实信用原则，竞买人也无权申请人民法院在五年租期内交付标的物。其五，复议申请人舒城县新大加油城要求将拍卖公告的第4条更改为“租金已按合同约定给付至2025年9月17日！抵押权人书面同意承租人使用至2025年（即带租五年拍卖）。因此，2025年9月17日前本院不实施腾退迁出，但在此期间竞得人（受让人）提出需腾退迁出除外。”该请求实质上是主张，竞得人（受让人）继受了抵押权人在抵押物变价的过程中享有的涤除租赁的程序权利，因该请求并无明确的执行法律或司法解释依据，且明显与本案拍卖公告确定的“带租拍卖”条件相冲突，势必会严重影响租赁人的合法权益。故，舒城县人民法院认为抵押物买受人（受让人）与租赁人之间是否除去租赁关系，属于另案实体权利义务关系，本案执行程序中不予处理并无不当。 综上，复议申请人舒城县新大加油城的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回舒城县新大加油城的复议申请，维持安徽省舒城县人民法院（2021）皖1523执异54号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 张西湖 审 判 员 徐学文 审 判 员 龚江涛 二〇二一年六月七日 法官助理 张 悦 书 记 员 高 珊 附：本案适用的法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。