江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2403号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗志宇，男，1979年7月2日出生，住江苏省南通市崇川区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周美华，女，1979年3月29日出生，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：黄静，江苏健行律师事务所律师。原审第三人：南通市崇川区任港街道战胜社区股份合作社，住所地江苏省南通市崇川区任港街道虹桥北路**。法定代表人：钱建平。委托诉讼代理人：俞舟，北京市盈科（南通）律师事务所律师。上诉人罗志宇因与被上诉人周美华及原审第三人南通市崇川区任港街道战胜社区股份合作社（以下简称战胜社区合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初4831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗志宇上诉请求：撤销一审判决，改判双方继续履行两份《房屋租赁合同》。事实和理由：一、双方在《房屋租赁合同》中虽约定未按约支付房租，出租人可以终止合同并收回房屋，但罗志宇不存在不按约支付房租的情况。罗志宇与周美华在协商调解关于是否可以减免疫情2个月租金问题的过程中，提出了交剩余4个月租金的方案，周美华不同意该方案并拒绝接收4个月租金，而周美华已实际享受到了减免政策。周美华在罗志宇店铺张贴通知之前，战胜社区合作社明确表示不同意周美华的转租行为，要求立即收回房屋。在此情况下，罗志宇无法履行支付租金的合同义务，因为根据合同租金要支付给周美华，而战胜社区合作社又要立即收房。罗志宇一直愿意继续履行合同，在此情形下，一审仍然认定罗志宇迟延支付租金的行为构成违约、周美华有权解除合同，显然是错误的。二、一审错误认定罗志宇未按约定支付房租构成违约，完全无视周美华的根本违约行为。根据租赁合同，周美华应保证案涉租赁房屋没有产权纠纷，因此出现的损失及责任由周美华全权负责赔偿。周美华欺诈罗志宇，在没有出租权的情形下转租并且欺瞒租赁期限，是根本违约，应赔偿罗志宇的全部损失。三、一审未贯彻落实《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，无法平衡各方利益。罗志宇自2016年3月开始承租案涉房屋，承租后花费装修费用约100万元对两间店铺进行装潢，营业至今4年多，拥有充卡客户近千名，如判决解除合同交还房屋，将造成上诉人无法弥补且巨大的经济损失，影响社会和谐稳定。周美华辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周美华向一审法院起诉请求：1.判令罗志宇退腾位于南通市崇川区××城××幢××室、××室的房屋；2.判令罗志宇支付2020年7月1日至2020年8月20日止的房屋占有使用费共计32137元；3.判令罗志宇支付2020年8月21日起至实际退腾之日止的房屋占有使用费(按照每日630.14元的标准支付)；4.本案诉讼费用由罗志宇承担。罗志宇提出反诉请求：1.确认周美华于2020年8月4日出具的解除租赁合同通知无效；2.判令周美华继续履行双方签订的两份《房屋租赁合同》(南通市××城××幢××室、××室)并变更《房屋租赁合同》中租金条款，减免2个月租金计3.83万元；3.判令周美华赔偿因锁门造成的经营损失4000元；4.本案诉讼费用由周美华承担。一审法院认定事实：南通市崇川区××城××幢××室及××室房屋系任港街道战胜村社区居民委员会所有。2019年12月20日，战胜社区合作社作为甲方（转让方）与周美华作为乙方（受让方）签订《农村集体资产使用权合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方使用；期限自2019年12月1日起至2021年11月30日止；每年租金111000元，租期内租金总额222000元；未经甲方同意，乙方不得擅自出租、转让或转包，不得更改房屋结构，经劝阻无效的，甲方有权收回转让项目，并根据损失程度要求乙方赔偿相应的损失。2020年6月5日，周美华与罗志宇签订《房屋租赁合同》两份，分别就××城××幢××室及××室房屋的转租事宜进行了约定。两份合同期限均自2020年1月1日起至2022年6月30日止，其中××室年租金120000元，每半年支付一次，于每年6月15日和12月15日前各支付60000元；××室房屋年租金110000元，每季度支付一次，于每年3、6、9、12月各支付27500元。双方还约定，罗志宇存在利用承租房屋进行违法活动、故意损害承租房屋或未按约支付房租等情形的，周美华可终止合同并收回房屋，租金不退，造成周美华损失，由罗志宇赔偿；租赁期间，因不可抗力因素，周美华可提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。上述合同签订后，所涉租金已缴纳至2020年6月30日，2020年7月1日起的租金罗志宇未再支付。为催要租金，周美华曾于2020年7月24日及25日对案涉房屋采取锁门措施，但未果。2020年8月4日，周美华在罗志宇承租经营的店铺门口张贴通知，告知罗志宇：“根据合同应于6月15日缴纳租金至今未缴，现告之你于8月20日之前补缴房租，如逾期再不缴，将采取锁门收回房屋，并同时解除与你签订租赁合同，由此产生一切后果由你本人负责。”通知张贴后，在限定期间内罗志宇仍未履行租金缴纳义务，周美华遂诉至一审法院。另查明，罗志宇向周美华转承租案涉房屋系用于经营美容美发，就租金支付事宜，其曾向南通市崇川区任港街道办事处提出信访诉求，表示因疫情影响无力支付房租，要求享受相关租金减免政策，并按周美华向战胜社区合作社承租房屋的价格重新签订租赁合同，同时周美华还应就此前锁门的行为赔偿罗志宇营业损失2000元/天。该信访调解中，周美华同意在战胜社区合作社给予自身租金减免后即对罗志宇作出同等减免，但不同意降低租金标准，双方未能达成一致。战胜社区合作社于2020年10月21日收悉前述信访反馈后得知房屋转租事实，遂于当日向周美华发出通知，表示因周美华存在擅自转租行为，要求周美华在30日内终止擅自出租、转让或转包行为，否则将收回房屋并追究违约责任。还查明，2020年11月，战胜社区合作社响应国家减租政策，免除了周美华两个月租金。一审认为，周美华向战胜社区合作社承租××城××幢××室及××室房屋后，未经出租人同意擅自将所涉房屋转租给罗志宇使用，所涉行为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第十六条的规定与理解，承租人未经出租人同意转租房屋系无权处分行为，若事后仍未获得权利人的追认或取得处分权，则该转租合同无效；而《中华人民共和国民法典》出台后，其中已经删除了合同法第五十一条关于无权处分的规定，不再将具有权利来源作为肯定合同效力的要件，即无论承租人是否取得出租人同意，其对外签订的转租合同均不因出租人未同意而成为转租合同的效力障碍。另外，从司法解释的适用看，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）亦对2009年房屋租赁司法解释予以修正，删除了原第十六条的规定。根据前述立法精神，在民法典施行后，未经出租人同意的转租合同应属有效。本案中，周美华与罗志宇之间的转租合同虽成立于民法典施行以前，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定，“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”因此，双方之间的房屋租赁合同应认定为合法有效，对双方均有约束力。但因转租合同约定的租期已超过周美华与战胜社区合作社之间的租赁期限，故超过部分（2021年12月1日起至2022年6月30日止）的约定对出租人不具有约束力。上述合同履行期间，罗志宇作为承租人迟延支付租金，经周美华催要后仍未履行，构成违约。诉讼中，罗志宇就其欠付租金的行为，以其受疫情影响有权要求减免租金为由进行抗辩，对此，一审法院认为该抗辩理由不能成立，理由如下：其一，南通市崇川区人民政府为应对疫情影响出台的给予中小微企业的扶持政策中，对于租户租金的减免并非强制性要求，原则上仍应由出租人和承租人协商确定，在双方未达一致意见之前，相应政策倡导不足以构成罗志宇拒付租金的正当理由；其二，即便罗志宇按照政策规定可以享受部分租金减免优惠，但权利的行使仍应符合法律规定，更不应侵害他人合法权益，在减免租金的具体措施落实以前，罗志宇仍应恪守诚信原则，遵守合同约定，严格履行合同义务；其三，抛开双方争议的是否应当减免的两个月租金不计，罗志宇尚且应当按照合同约定支付剩余应付期限的租金，但该部分租金罗志宇至今也未支付。综上，罗志宇应就其不当拖欠租金的行为承担相应违约责任。根据上述认定，罗志宇无故欠付租金，周美华有权解除合同。事实上，周美华已于2020年8月4日张贴通知明确告知若至2020年8月20日仍不履行缴纳房屋义务则解除合同关系，上述期限届满后罗志宇仍未履行，故法院认定双方合同关系于2020年8月20日解除。合同解除后，罗志宇应向周美华交还房屋，并结清欠付的租金及至实际交还房屋之日的房屋使用费，因此对周美华的诉讼请求皆予支持。关于罗志宇提出的反诉请求，其中第一项，请求确认解除合同的通知无效不予支持，理由如上，不再赘述；第二项，关于要求周美华减免两个月租金的请求，鉴于2020年初全国新冠疫情爆发，为服从疫情防控的统一指挥安排，相关店铺的经营有所受损是客观事实，罗志宇作为承租商户请求出租人根据政策倡导减免部分租金符合情理；且前手租赁关系中，战胜社区合作社也已实际减免了周美华两个月租金，周美华在其享受减免政策的范围内给予罗志宇相应减免优惠，对其本身权利并无影响，故罗志宇主张减免两个月租金共计38300元，法院予以支持，上述减免金额可直接从应支付的房屋租金及使用费总额中扣除；第三项，关于赔偿损失的请求，因罗志宇未能提供其损失依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百一十六条第二款、第七百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定，一审判决：一、确认周美华与罗志宇于2020年6月5日签订的关于租赁南通市××城××幢××室及××幢××室事宜的两份《房屋租赁合同》于2020年8月20日解除；二、罗志宇于判决生效之日起十日内向周美华交还南通市××城××幢××室及××幢××室；三、罗志宇于判决生效之日起十日内向周美华支付前述房屋按230000元/年的标准自2020年7月1日起计算至实际交还之日止的租金及使用费；四、周美华减免罗志宇两个月租金计38300元，该款直接从本判决第三项确定的罗志宇应负担的租金及使用费总额中扣除；五、驳回罗志宇其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分受理费603元，由罗志宇负担；反诉部分受理费428元（已减半），由罗志宇负担50元，周美华负担378元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，在承租人未经出租人同意擅自转租的情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的处分权，但其与第三人订立转租合同的效力应当适用无权处分的处理规则，转租合同的效力并不因此受到影响，故周美华与罗志宇签订的《房屋租赁合同》应认定为合法有效。按照双方合同约定，××室的房租每半年交一次，于每年6月15日和12月15日前支付租金，每次支付6万元；××室的房租于每年3月、6月、9月、12月支付租金，每次支付27500元，则罗志宇应于2020年6月15日前支付××室的租金6万元、6月30日前支付××室的租金27500元，但罗志宇并未按约支付。罗志宇抗辩称其拒交租金的原因是其主张受疫情影响减免部分租金而周美华不同意，对其抗辩本院认为，即便因疫情因素致使罗志宇的店铺经营受到一定影响，政府为应对疫情影响出台的扶持政策也仅是倡导性的政策，并非强制，是否减免还需租赁双方协商确定，在周美华不同意减免的情况下，该倡导性政策不足以成为罗志宇对抗履行合同主要义务的合理事由；再退一步，即便罗志宇主张减免租金的理由成立，除其主张减免之外的部分租金其仍应按时交纳，但罗志宇至今仍未交纳。综上，可以认定罗志宇未按约交纳租金的行为构成违约，应承担相应违约责任。根据双方合同约定，因罗志宇未按约定支付房租，周美华有权解除合同并收回房屋。2020年8月4日，周美华在罗志宇店铺张贴公告的方式告知罗志宇于8月20日前补交租金，否则解除合同，罗志宇届期仍未交纳，则双方的合同应于2020年8月20日解除。罗志宇认为合同应当继续履行于法无据，本院不予支持。罗志宇主张双方合同中约定“甲方保证出租该房屋时没有产权纠纷”，但周美华其实是转租，因此周美华构成根本违约，本院认为，罗志宇在案涉承租房屋附近经营美容美发行业已十几年，应当知晓案涉承租房屋的产权人是战胜社区合作社而非周美华个人，其明知该情况仍与周美华订立租赁合同，应自行承担转租合同的风险。在其使用期间，战胜村合作社从未向其主张权利，故虽然周美华是转租，但并未因房屋产权问题影响罗志宇的正常使用，其一直正常经营。战胜社区合作社知晓转租并发出通知也是在周美华向罗志宇主张解除合同之后，故罗志宇的该项上诉主张亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费603元，由上诉人罗志宇负担。本判决为终审判决。审判长  金玮审判员  卢丽审判员  曹璐二〇二一年六月十八日书记员  邱晴