辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初562号原告：孙卫国，男，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：杜云娜、赵莹，辽宁冠迪律师事务所律师。被告：沈阳乾景房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区。法定代表人：夏景全，执行董事。委托诉讼代理人：洪伟，辽宁潢南律师事务所律师。原告孙卫国诉被告沈阳乾景房地产开发有限公司（以下简称“乾景公司”）商品房销售合同纠纷一案，本案于2021年1月6日立案后，本院适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙卫国及委托诉讼代理人杜云娜、被告乾景公司的委托诉讼代理人洪伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金83112元（5%）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月2日签订房屋买卖合同，于9月4日补签备案合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积138.52平方米），总价为1662240元。原告按照合同约定向被告支付房屋对价，被告于2018年2月1日向原告交付房屋，但被告没有按照合同十五条的约定在交房后365天内即2019年2月1日之前向产权登记机关交付办理权属登记的资料，导致原告不能在19年2月1日前取得案涉房屋的产权证书。双方签订商品房买卖合同约定被告因此需承担已付房价款0.1%的违约金，但被告延期交付房产证的行为导致原告无法将案涉房屋进行抵押、出卖，严重损害了原告对房屋的用益物权及所有权。且原告购买涉案房屋的目的是为了经营餐饮，但被告并没有事先提示涉案房屋不能作为经营餐饮使用，而是在原告交付房款并签订第二份备案合同后才看到合同上有一页附件四提到房屋不能作为经营餐饮使用，在与被告协商该事宜时，被告各种推脱，为了不让原告退房被告还私下向原告承诺可以把这一约定划去，允许原告将涉案房屋经营餐饮使用。但实际上，原告无法办理经营餐饮的相关营业执照，也无法将该房屋用于经营餐饮的目的。综上，被告的行为严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益，甚至导致原告购买涉案房屋的目的无法实现，而商品房买卖合同的约定延期办证的违约金远远低于原告因此受到的损失，且当时被告告知原告如没有按时办下房证是每日向原告支付总房价款的0.1%，该明显不公平的违约责任条款属于限制被告责任的格式条款，且被告没有明确提示原告年而是误导了原告对该条款的理解。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，此类格式条款无效。因此请求法院判令被告按补充协议的第十六条合同总价款10%的标准作为违约金，以维护原告合法权益。被告乾景公司辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：1、在双方买卖合同中，迟延办证有违约条款，原告在诉状中引用的10%的违约条款是对解除合同进行的约定，而不是办证违约的约定；2、在于洪区法院及沈阳市中级人民法院均有类似案件判决，我方请求法庭依照同案同判的规则，对本案的违约金适用0.1%的约定。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人将沈阳市于洪区XX房屋（建筑面积138.52平方米）出卖给买受人，总价为1662240元。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告向原告支付已付房款的0.1%的违约金，合同继续履行。当事人同时签订补充协议，第十六条约定：除法律另有规定或者合同及本补充协议另有约定外，买卖合同签订并生效后，任何一方不得单方解除合同。一方因自身原因需解除合同的，必须事先征得对方书面同意，同时向对方支付合同总价款10%的违约金。合同签订后，原告按合同约定交付了购房款，被告于2018年2月1日交付了房屋，但被告未能在合同约定的期限内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告未能在规定期限内取得涉案房屋权属证书。被告表示同意按照合同约定支付原告违约金。另查明，沈阳市中级人民法院于2019年11月21日作出（2019）辽01民终15241号民事判决，按照合同约定的0.1%标准由沈阳乾景房地产开发有限公司赔偿张凯强逾期办证违约金587.50元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，采用了法律规定的书面形式，合同内容不违反法律规定，并已部分履行，该合同有效。被告未按合同约定如期将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约责任。原告提出的关于合同约定的违约金过低，显失公平，应予调整的请求。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定;由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方明确约定逾期办证违约金的计算标准为“已付房款的0.1%”，属于本案双方已经对违约责任作出明确约定，不属于合同没有约定违约金的情形；原告主张案涉《商品房买卖合同》约定的违约金过低，法院若就此进行调整应以原告的“损失”为参照，原告首先应举证证明其存在实际损失以及损失的数额。本案原告并未举证证明其存在损失，进而无法证明双方约定的违约金低于造成的损失，故本案亦不属于损失数额难以确定的情形。因此，在原告未提供其存在损失证据的情况下，应以本案双方所签订的《商品房买卖合同》约定标准“已付房款的0.1%”计算本案的违约金，该数额为1662240元×0.1%=1662.24元。关于原告主张被告允许原告将涉案房屋经营餐饮使用，而原告无法办理经营餐饮的相关营业执照、也无法将该房屋用于经营餐饮的问题，因合同中未对该项进行明确约定，原告也没有提出证据来证明其确有损失，对于原告这一主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳乾景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙卫国逾期办证违约金1662.24元；二、如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1947元，由原告承担947元、被告沈阳乾景房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  赵崇帮人民陪审员  孙 倩人民陪审员  兰 天二〇二一年六月九日书 记 员  张明明