山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5289号上诉人(原审被告)：徐燕斌，男，1983年6月15日出生，汉族，住济南市。被上诉人(原审原告)：国伟，男，1968年1月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘振起，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔登艳，山东圣义律师事务所实习律师。上诉人徐燕斌因与被上诉人国伟房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初1092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。徐燕斌上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一审、二审诉讼费用由国伟承担。事实和理由：一、徐燕斌租赁涉案房屋的目的是进行洗车房经营，签订涉案租赁协议时，国伟刻意隐瞒涉案房屋系违章建筑，导致徐燕斌在经营过程中因为房屋违建问题停业，并对违建部分进行了拆除。拆除后所剩余的房屋并不适用于洗车，并对徐燕斌造成了巨大的损失，导致徐燕斌的权利行使及合同目的无法实现，国伟已构成了根本违约。二、徐燕斌因涉案房屋违章搭建部分被拆除导致不能正常经营洗车业务的时间应是2017年4月11日至2018年12月31日。2017年3月涉案房屋在济南公布拆违第二期第三部分台账中被列为违建，拆违拆除时间自2017年4月11日起至2018年12月31日结束，在此期间不允许经营，且因该租赁场地大部分地方被拆除，徐燕斌也无法实现其经营目的。且，庭审中小区物业出具的证明也证明了自2017年4月11日起至2018年12月31日期间，徐燕斌未进行经营。因此一审法院仅凭国伟毫无证据的单方主张徐燕斌停业一个月，便酌定徐燕斌不能正常营业时间为60日，是毫无理由和根据的。国伟辩称，一、涉案房屋并非属于违章建筑。涉案房屋有合法产权手续，并且已经办理了不动产权登记，归国伟所有。（一）济南公布拆违第二期第三部分台账（以下简称：该台账）中涉及的违章建筑地点不明确，无法证明涉案房屋系违章建筑，故该台账与本案无关。（二）涉案房屋中梯1-1至1-101系合法建筑，《房屋租赁协议》中对该部分的约定系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，徐燕斌应按照合同约定支付租金。对于私自搭建部分（大约50平方米左右）系违章建筑，即便属于违章建筑，在被拆除前，徐燕斌依旧要向国伟支付使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，徐燕斌未按合同约定支付租金，也未在国伟要求的合理期限内支付，故国伟有权要求支付相应租金并解除双方签订的《房屋租赁协议》。二、徐燕斌所述国伟违章搭建的房屋面积部分以及租赁场地大部分被拆除是错误的，与事实不符。国伟将涉案房屋共计260平方米出租给徐燕斌，涉案房屋中违章搭建部分大约50平方米左右，违章部分拆除后不久徐燕斌就在涉案房屋正常经营洗车业务。截至今日，徐燕斌还一直在涉案房屋正常经营洗车业务。三、徐燕斌所称因涉案房屋违章搭建部分被拆除导致不能正常经营洗车业务的时间是没有事实依据的。（一）徐燕斌主张拆违拆除时间是2017年4月11日至2018年12月31日，根据谁主张谁举证的原则，徐燕斌需要提供证据予以证明。（二）对于小区物业（山东强丰物业管理有限公司）出具的证明，由于该证明没有负责人的签字，真实性无法确认，并且该证明载明该小区物业系在2018年11月20日才入驻鲁能康桥小区进行服务，徐燕斌主张拆除时间为2017年4月11日至2018年12月31日，在此期间未进行经营。强丰物业公司入驻前并未在小区进行服务，该证明无法证实其入驻前徐燕斌营业及水电缴纳情况。并且据国伟所知，现在的供电情况自强丰物业接手后改成一表一户，不再需要向物业进行缴纳。（三）徐燕斌主张2017年4月11日至2018年12月31日期间无法经营洗车业务，一审时并未提供证据予以证实。国伟辩称当时拆除大约用了12天左右，拆除后一个月左右徐燕斌便开始正常经营。一审法院酌定徐燕斌因涉案房屋搭建部分被拆除不能正常经营洗车业务的时间为60日并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，徐燕斌的上诉请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回徐燕斌的上诉请求，维持原判。国伟向一审法院起诉请求：1.判决解除国伟与徐燕斌签订的《房屋租赁协议》并返还位于济南市天桥区三孔桥街28号鲁能康桥北门处的房屋；2.判决徐燕斌向国伟支付房屋租金暂计373068.5元（暂计至2020年11月23日）；3.判决徐燕斌向国伟支付相关利息（以373068.5元为基数，自2018年7月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际腾房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案的诉讼费、保全费由徐燕斌承担。诉讼中，国伟明确诉讼请求为：1.判决解除国伟与徐燕斌签订的《房屋租赁协议》；2.判令徐燕斌自《房屋租赁协议》解除之日返还位于济南市天桥区三孔桥街28号鲁能康桥22号楼1层梯1-1至梯1-101的房屋；3.判决徐燕斌向国伟支付房屋租金，其中截至2020年11月23日起诉之日为373068.5元，自2020年11月24日起至《房屋租赁协议》解除之日止的租金，租金按照协议约定标准支付；4.判决徐燕斌向国伟支付相关利息（以373068.5元为基数，自2018年7月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至《房屋租赁协议》解除之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的2019年8月20日贷款市场报价利率计算）；8.本案的诉讼费3448元、保全费2620元由徐燕斌承担。一审法院认定事实：济南市天桥区三孔桥街28号鲁能康桥小区22号楼的权利人为国伟，该房屋总层数为2层，建筑面积为787.67平方米。2016年7月15日，国伟作为出租方（甲方）与徐燕斌作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将位于济南市天桥区三孔桥街28号鲁能康桥北门洗车房（涉案房屋）租赁给乙方使用，租赁房屋面积为260平方米，设施烤漆房一间，租赁期限为拾年，自2016年7月15日起至2025年7月14日止。租金：第一年玖万元，第二年壹拾万元，第三年壹拾壹万元，第四年壹拾贰万元，第五年至第十年均为壹拾贰万元。租金每年支付。该协议还对双方的其他权利和义务进行了约定。租赁协议签订后，国伟将涉案房屋交付给徐燕斌占有使用。2016年7月15日至2017年7月14日的租金90000元徐燕斌已向国伟支付。2017年4月份，因涉案房屋有一部分系国伟私自搭建属于违章建筑，被相关部门拆除。涉案房屋系坐落于济南市天桥区三孔桥街28号鲁能康桥小区22号楼一层的梯1-1至1-101及搭建部分。诉讼中，国伟称，其将涉案房屋共计260平方米出租给了徐燕斌用于经营洗车业务。涉案房屋中搭建部分大约50平方米左右。2017年4月，其私自搭建的部分因系违章建筑被拆除，当时拆除用了大约12天左右。拆除后大约一个月后徐燕斌开始正常经营洗车业务，其余时间徐燕斌一直在涉案房屋经营洗车业务。涉案房屋的梯1-1至1-101部分建筑面积为202.923148平方米，并提交了济南市房产测绘中心提供的房屋分层分户平面图予以证实。徐燕斌辩称，国伟将涉案房屋共计260平方米出租给其用于经营洗车业务。2017年4月11日至2018年12月31日，因涉案房屋中有一部分属于违章建筑需要拆除，该时间其无法进行经营洗车业务。自2019年1月1日起其在被拆除后的剩余涉案房屋梯1-1至1-101部分继续经营洗车业务。一审法院认为，国伟与徐燕斌签订《房屋租赁协议》中关于涉案房屋中的梯1-1至1-101的约定，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，关于涉案房屋中搭建部分的约定，因该部分系违章建筑，违反相关法律法规的禁止性规定，应认定为无效。对于租赁合同中的有效部分，双方当事人应当按照协议约定履行各自的权利与义务，对于无效部分，徐燕斌亦应向国伟支付使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，国伟称合同签订后已将涉案房屋交付给徐燕斌使用，徐燕斌亦应当按照协议约定向国伟支付租金和使用费。徐燕斌在按照协议约定支付了2016年7月15日至2017年7月14日的租金和使用费90000元之后，未再向国伟支付租金。对于未按照协议约定支付租金的原因，徐燕斌辩称因涉案房屋中搭建部分属于违章建筑需要拆除，导致2017年4月11日至2018年12月31日期间无法使用涉案房屋进行经营洗车业务，但未提交相关证据证实该期间未经营洗车业务，且亦未提交证据证实其为此向国伟提出减免租金的请求，故徐燕斌在未按照约定支付租金的情况下，国伟要求解除与徐燕斌签订的《房屋租赁协议》，并于解除之日返还位于济南市天桥区三孔桥街28号鲁能康桥22号楼1层梯1-1至梯1-101的房屋的请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于国伟主张的租金，因国伟将涉案房屋共计260平方米出租给徐燕斌，因涉案房屋中的搭建部分系违章建筑已于2017年4月被拆除，故徐燕斌自2017年7月15日起应向国伟支付涉案房屋中梯1-1至1-101部分的租金。关于一层梯1-1至1-101面积，国伟主张该部分面积为202.923148平方米，并提交的房屋分层分户平面图予以证实，徐燕斌对此面积不认可，并提交了其自行测量的视频证实面积为158.92平方米。因国伟提交的房屋分层分户平面图系济南市房产测绘中心出具，故认定涉案房屋中梯1-1至1-101部分的面积为202.923148平方。徐燕斌应当按照此面积支付租金，其中2017年7月15日至2018年7月14日租金78047.36元（10万÷260平方米×202.923148平方米）；2018年7月15日至2019年7月14日租金85852.1元（11万÷260平方米×202.923148平方米）；2019年7月15日至2020年7月14日租金93656.84元（12万÷260平方米×202.923148平方米）；2020年7月15日至2020年11月23日租金33613.82元（12万÷260平方米×202.923148平方米÷365天×131日）。因国伟主张涉案房屋搭建部分拆除时间为12天，拆除后1个月左右徐燕斌开始正常经营洗车业务，徐燕斌虽称因涉案房屋搭建部分被拆除，2017年4月11日至2018年12月31日期间其无法经营洗车业务，但未提交证据予以证实，故一审法院酌定徐燕斌因涉案房屋搭建部分被拆除不能正常经营洗车业务的时间为60日，该期间的租金予以减免。因此，徐燕斌应当向国伟支付2017年7月15日至2020年11月23日租金共计278340.42元（65217.66元+85852.1元+93656.84元+33613.82元）；对于自2020年11月24日起至租赁协议解除之日止的租金，徐燕斌应当按照每日256.59元的标准向国伟支付（12万÷260平方米×202.923148平方米÷365天），对国伟主张的租金的过高部分不予支持。关于国伟主张的租金的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因徐燕斌自2017年7月15日开始一直未交纳租金，国伟直至2020年11月才通过诉讼主张权利，且双方在《房屋租赁协议》中亦未对逾期交纳租金的利息进行约定，故国伟主张的租金的利息，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、2016年7月15日国伟与徐燕斌签订的《房屋租赁协议》于判决生效之日解除；二、徐燕斌于判决生效之日起十日内向国伟腾交坐落于济南市天桥区三孔桥街28号鲁能康桥小区22号楼一层的梯1-1至1-101房屋；三、徐燕斌于判决生效之日起十日内向国伟支付自2017年7月15日起至2020年11月23日止的租金278340.42元；四、徐燕斌于判决生效之日起十日内向国伟支付自2020年11月24日起至判决生效之日止的租金，租金按照每日256.59元标准计算；五、驳回国伟的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计3448元，财产保全费2620元，共计6068元，由国伟负担1517元，徐燕斌负担4551元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案租赁合同的效力，一审认定正确，本院予以确认。租赁合同履行过程中，因部分违章建筑被拆除，徐燕斌未能正常经营，但徐燕斌提交的证据不足以证明其因拆除行为导致无法经营的时间为2017年4月11日起至2018年12月31日，且其主张明显不符合常理，一审酌情认定因涉案房屋搭建部分被拆除不能正常经营洗车业务的时间为60日，并扣除该60的租金，合情合理。现徐燕斌仍在涉案房屋内正常经营洗车业务，但拒绝支付租金，且称暂无履行能力，因此，国伟的合同目的已无法实现，其要求解除合同、返还房屋、支付租金，应予支持。综上所述，徐燕斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6896元，由上诉人徐燕斌负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年六月十七日书记员  刘彤