湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0981民初1263号 原告：沅江市粤佳物业管理有限公司，地址在沅江市巴山西路金福现代城二栋一楼第22号商铺。 法定代表人：夏书林，总经理。 委托诉讼代理人：别超凡，沅江市和谐法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起反诉、上诉、代收法律文书，代收执行款项。 被告：周平，女，汉族，1974年3月21日出生，户籍地湖南省沅江市，现住沅江市。 原告沅江市粤佳物业管理有限公司（以下简称粤佳物业公司）与被告周平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告粤佳物业公司的委托诉讼代理人别超凡、被告周平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告粤佳物业公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的物业服务费6932元；二、判令被告支付逾期物业服务费的违约滞纳金2080元（违约滞纳金按未交物业费金额6932元的30%收取）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2016年7月8日与沅江市金福现代城小区业主委员会（以下简称小区业委会）签订《物业管理委托合同》，由原告为金福现代城小区业主提供物业服务；合同约定，住宅高层物业服务费按建筑面积1.45元/㎡/月（含10栋）计算，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按1%/天交纳滞纳金；被告系10栋6单元1811房业主（房屋面积114.56㎡）。自2017年7月10日起欠缴物业费，后经催缴仍未交纳，截至2020年12月31日止已连续欠缴42个月物业费6932元，违约滞纳金2080元。原告为维护自身权益故诉至法院。 原告粤佳物业公司为证明其主张，提交如下证据： 1.《物业管理委托合同》及补充协议，拟证明原、被告双方关于物业管理的约定； 2.会议记录，拟证明物业费收费标准的制定过程； 3.房屋面积表，拟证明被告房屋面积的建筑面积为114.56㎡； 4.物业服务费催缴邮单及查询记录，拟证明原告向被告函告催收拖欠物业费的事实； 5.《粤佳物业管理服务合同》，拟证明被告系沅江市金福现代城小区业主； 被告周平辩称，物业费应该交。未缴纳物业费的原因是物业配套及物业管理达不到1.45元/平方米的收费标准，就存在的问题多次要求被告出面协商解决都没有回复。 被告周平为支持其主张，提交如下证据： 1、小区公共区域管理不到位照片，拟证明物业管理不到位以及存在问题； 2、金福现代第二届业主选票复印件，拟证明现任业主委员会的选举不规范，物业公司剥夺了被告的选举权利； 3、物业费收费收据，拟证明该小区10栋，业主收费标准不一致； 4、粤佳物业管理服务合同，合同约定收费标准每平方米是1.32元，并非原告方所述的每平方米1.45元。 在各方充分发表质证意见后，本院根据举证情况并结合当事人的质证意见，对证据效力进行了认定。具体情况叙述如下： 原告粤佳物业公司提交的所有证据及被告周平提交证据小区公共区域管理不到位照片、《粤佳物业管理服务合同》，均能证明本案的基本事实，对其真实性、合法性、关联性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月18日，沅江市金福现代城小区业主委会通过讨论决定，并经原告与小区业主委会公示通知，2016年1月1日起物业服务相关收费标准为高层（10栋）1.45元/㎡/月。2016年1月1日、2018年10月18日与10月30日，小区业委会先后与原告粤佳物业公司签订两份《物业管理委托合同》与补充协议，委托原告对金福现代城小区进行物业管理，委托管理期限分别为2016年1月1日至2018年12月30日、2019年1月1日至2021年12月30日，合同均约定物业服务费参照省、市物价部门与省建设行政主管部门文件确定的收费标准执行，合同中均载明收费标准为1.45元/㎡（含10栋）。期间，2016年7月8日，原、被告签订了一份《粤佳物业管理服务合同》，约定按1.32元/㎡标准收取物业服务费,逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天3%交纳违约金。 被告周平系金福现代城小区10栋6单元1811房业主，该物业建筑面积为114.56㎡；被告自2017年7月10日起未交纳物业服务费，经原告多次催收未果，故双方酿成纠纷。 另查明，本院在审理原告与金福现代城小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，查明原告在履行上述合同时存在瑕疵。 本院认为，小区业委会代表全体业主与原告粤佳物业公司签订的《物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告作为物业服务企业，与业主委员会签订的物业服务合同，在未经法定程序撤销前，对金福现代城小区的全体业主及原、被告双方均具有约束力。原告提供物业服务后，被告作为小区的业主依合同约定交纳相应物业服务费系其基本义务。由于被告未按约定向原告履行缴付物业服务费的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。 物业服务关系中，业主与物业公司各有权利、义务；物业公司应遵守合同，进行管理、提供服务，但小区环境、秩序等各方面的维护，不仅只是物业公司的职责，业主是小区的主人，同样有管理、爱护、监督的责任，在引发纠纷时，物业公司与业主均应加强沟通。基于上述理由，物业服务费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护；仅仅因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不高等，即允许作为个体的被告或部分业主不交、少交物业费，则对已全额缴纳物业服务费的业主而言也不公平，故即使原告存有未尽合同义务的违约行为，也应由所在小区的业委会代表全体业主主张权利。 综上，原告提出由被告支付相应物业费并依约承担违约责任的诉求，并无不当，依法予以支持；原告诉请被告拖欠物业服务费的期间为2017年7月10日至2020年12月31日止，该费用为6926.87元（114.56㎡×1.45元/㎡/月×41.7月）；合同中未约定物业服务费支付时间，根据《湖南省物业服务费收费管理办法》（湘价服[2010]76号文件）规定，物业服务费按月计收，故违约金从被告未如期交纳物业服务费当月起开始计算,因双方约定从逾期之日起每天按费用的1%计算违约金，该计算标准过高，本院确定为按每月2%的标准计算，且基于原告履行物业服务合同确有瑕疵的事实，故对其违约责任予以调整，本院酌定减少违约金金额，以按每月2%的标准计算的金额的50%来确定。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款及最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、由被告周平支付原告沅江市粤佳物业管理有限公司物业服务费6926.87元及违约金（自2017年7月10日起至2020年12月31日止产生的物业服务费，每月物业服务费的违约金以当月应缴物业服务费166.11元为基数，按每月2%的标准，计算总额的50%），于本判决生效之日起10日内付清； 二、驳回原告沅江市粤佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案案件受理费25元，由被告周平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 刘泽华 二〇二一年六月十八日 法官助理 肖晓蓉 书 记 员 谭 俊 附：有关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。