安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0104民初5592号 原告（反诉被告）：刘志强，男，汉族，1997年3月15日出生，住所地安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：杜韬，安徽晟川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢腊梅，安徽晟川律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：盛习凤,女,汉族,1970年2月8日出生,住所地安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：王小丽，安徽格意律师事务所律师。 原告刘志强与被告盛习凤房屋租赁合同纠纷一案以及盛习凤反诉刘志强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，依法公开开庭合并审理。刘志强及其委托诉讼代理人杜韬、盛习凤的委托诉讼代理人王小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘志强提出具体诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告剩余房屋租金共计7132元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年7月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告同意将位于合肥市政务区××广场××座××室房屋出租给原告使用,租赁期为2020年8月20日起至2021年8月19日止,每月租金与押金为3566元，支付方式为押壹付三。合同签订后原告依约支付首期租金与押金，又于2020年11月9日支付2020年11月20日至2021年2月19日三个月租金共计10698元。2020年12月21日，原告因自身原因无法继续承租涉案房屋并将相关情况告知被告。经被告各方同意，原告于12月22日通过物业清空涉案房屋内的所有私人财物。事后，原告多次寻找被告协商退租事宜,但被告均置之不理。 盛习凤辩称：一、刘志强搬运租赁房屋内部分私人物品的行为与本案无关，且至今仍有部分原告物品在房屋内，所以该房屋租赁合同一直处于履行状态。2020年12月21日，原告在微信群内发送信息表示，因自身原因要解除涉案房屋租赁合同，并于次日自行通过物业搬运涉案房屋内的部分私人物品。涉案房屋内的物品归刘志强所有，其有权利对自己的物品进行自由处分，答辩人无权干涉。该行为与原、被告之间的房屋租赁合同无关，不产生合同解除或终止履行的效果，更不可能以此时间点作为房屋租金结算点。原告有在微信群内发表有关信息的行为自由，但无决定信息内容合法或实施的权利。答辩人一直表示不同意解除该房屋租赁合同，中介方一直劝说协商解决，现在并未协商一致且原告至今仍然占有使用案涉房屋，所以该租赁合同并未解除。二、根据合同约定刘志强提前终止合同须提前一个月通知答辩人，并承担因自身违约行为给出租方造成的损失。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第九条第四款明确约定：甲、乙双方任意一方提前终止合同，须提前一个月通知对方，并承担相应的违约责任。根据上述合同约定，原告提前终止合同，必须提前一个月通知答辩人，并要承担相应的违约责任。而刘志强是2020年12月21日在微信群内发送信息表示，因自身原因无法继续承租涉案房屋。所以，即使承认刘志强在微信群内发送消息的行为是通知答辩人的行为，并且在取得出租人同意的情况下，合同终止的时间最早也应该是2021年1月21日。所以原告租赁该房屋的租金也至少要支付至2021年1月21日，同时承担相应的违约责任。三、答辩人因刘志强签约时再三承诺至少稳定租赁一年，而作出大幅减租和给予免租期的决定，并且支出了相应费用。涉案房屋为商业写字楼，其租赁市场的交易习惯和市场行情与一般住宅存在本质的不同。商业房租赁市场的交易习惯是长期性、稳定性以及房租递增等特点。结合本案，房屋出租人为五人，出租房屋登记形式为五间，而实际建筑结构为联通整体状态，出租方式为整体出租。在签订该房租赁合同时，答辩人因原告的承诺作出了以下减租免租的决定。1、关于租金。由答辩人与合肥蔚蓝物业管理经营有限公司所签订的代理协议可知，答辩人要求房屋租赁的价格为：55元/㎡/月左右，涉案房屋之前实际的租赁价格也在五十多元/㎡/月，但是答辩人给原告的租赁价格仅为43元/㎡/月，远远低于市场价格。这是答辩人基于原告承诺长期稳定租赁该房屋，从而做出的决定。如果租赁之初便知道原告仅租赁短短四个月，不仅不会以如此低的价格出租，更不会将房屋出租给原告。即使放在商业房租赁市场看，如果承租人表示仅承租四个月，显然绝大多数的写字楼业主是不会出租的。2、关于免租期。原、被告双方在签订合同时，为原告提供了20天的免租期，时间为2020年7月31日至2020年8月19日，这也是答辩人因刘志强承诺一定会长期稳定租赁该房屋，从而做出让利决定。因条款为格式条款所以没有做修改，实际情况是答辩人提供的为装修过的房屋并且配备了办公家具，原告直接入住办公。3、答辩人因原告做出长期租赁的承诺而支付高额的中介费。合肥蔚蓝物业管理经营有限公司是涉案合同的中介方。答辩人与原告刘志强签订租赁合同后，向该公司支付了一个月房租作为中介费。答辩人愿意支付的原因，是中介方促成了原、被告双方达成了长期的房屋租赁合同。如果仅仅为四个月的租期，答辩人就支付了一个月房租的中介费，显然违背常理和不符合市场行情。四、根据涉案租赁合同约定，在原告因自身原因要求提前解除合同时，答辩人具有决定该合同是否解除的权利，而原告没有。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，因原告刘志强原因提前解除合同的，答辩人有权单方解除合同，不仅无须退还乙方所交付的押金，并且原告需要承担违约责任。该条款约定了在原告因自身原因要求提前解除合同时，答辩人享有合同单方解除权，也就是说该约定将合同解除与否的主动权赋予了答辩人，答辩人可以选择解除合同也可以选择继续履行合同。原告作为违约方没有主动解除合同的权利，答辩人始终没有同意解除合同，所以该租赁合同始终处于履行状态。五、合同约定的押金不能弥补答辩人的损失。我国《民法典》第五百八十五条规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。涉案租赁合同并未对违约金进行约定。所以，根据合同双方权利义务对等原则，违约金可参照《房屋租赁合同》第9.1.4条的约定，以一个月的房租及其造成的全部损失为准。刘志强提出解除合同的时间为2020年12月21日，正值年底，为租赁市场的淡季，很少有人选择在此时租赁房屋，这一点在原告提交的证据四里也有提及（至提交答辩状时止房屋仍然空置），原告选择此时要求解除合同，答辩人的房屋至少会空置到农历春节过后，不仅如此，因原告违约在先无理至讼，导致房屋年后一直处于不稳定状态，这给答辩人造成的可得利益的损失是巨大的。如果原告强行解除合同那么这些损失必须承担。六、基于原告的不诚信和违约行为，应退还答辩人作出的利益让步，并且合同应继续履行。答辩人近期了解到原告在与答辩人签约前是在中环城租住房屋，并且也是签约时承诺长租结果三四个月就要求解除合同，答辩人在与原告签约时对此并不知情， 所以，基于对原告承诺长期稳定租赁房屋的信任预计未来合同期内不会出现空置期，答辩人作出了降低租金，给予20天的免租期，并为此支付了高额中介费，这些决定均是在原告承诺长期租赁房屋的情况下做出的。基于原告违约随意要求解除合同，不仅合同不能解除，更要对这种不诚信行为进行惩罚。押金的性质不是违约金，是为防止合同正常履行完毕后，原告不支付租赁期间损坏房屋和原有办公家具以及未结清物业水电等费而设置的。退一步讲，即使认为原告交付的押金具有保证履约的性质，结合上述事实，该款也远远不能弥补原告随意违约给答辩人造成的巨大损失。综上，原告如强行解除合同那么应该承担押金、一个月房租以及合同到期前房屋空置期的房租。本案应充分考虑答辩人签订房屋租赁合同时的真实意思表示以及有关基本事实，驳回原告刘志强的所有诉讼请求，诉讼费由原告承担。 盛习凤提出具体反诉请求：1.继续履行租赁合同至合同到期日，即2021年8月19日；2.返还20天免租期房租2171元；3.赔偿中介费损失2171元。事实与理由：一、刘志强搬运租赁房屋内部分私人物品的行为与本案无关，且至今仍有部分原告物品在房屋内，该房屋租赁合同一直处于履行状态。2020年12月21日，刘志强因自身原因要求解除涉案房屋租赁合同，并于次日自行通过物业搬运涉案房屋内的部分私人物品。该行为与房屋租赁合同无关，不产生合同解除或终止履行的效果。盛习凤一直表示不同意解除该房屋租赁合同，且未协商一致以及刘志强至今仍然占有使用案涉房屋，所以该租赁合同并未解除。二、根据合同约定刘志强提前解除合同须提前一个月通知反诉人，并承担因自身违约行为给出租方造成的损失。即使承认刘志强在微信群内发送消息的行为是通知答辩人的行为，并且在取得出租人的同意的情况下，合同终止的时间最早也应该是2021年1月21日。所以原告租赁该房屋的租金也至少要支付至2021年1月21日的19026元，同时承担相应的违约责任。三、盛习凤因刘志强签约时再三承诺至少稳定租赁一年，而作出大幅减租和给予免租期的决定，并且支出了相应费用。四、根据涉案租赁合同约定，在刘志强因自身原因要求提前解除合同时，盛习凤具有决定该合同是否解除的权利。双方签订的《房屋租赁合同》约定，因刘志强原因要求提前解除合同的，反诉人有权单方解除合同，不仅无须退还押金，并且刘志强还需要承担违约责任。五、合同约定的押金不能弥补反诉人的损失。刘志强提出解除合同的时间为2020年12月21日，正值年底，为租赁市场的淡季，很少有人选择在此时租赁房屋，这一点在刘志强提交的证据四里也有提及，刘志强此时要求解除合同，那房屋至少会空置到农历春节过后，事实上也的确如此，因刘志强违约在先无理至讼，导致房屋年后一直处于不稳定状态，这给反诉人造成的损失是巨大的，如果强行解除合同那么这些损失必须承担。六、基于刘志强的不诚信和违约行为，应退还反诉人作出的利益让步，并且合同应继续履行。 反诉人近期了解到刘志强在签约前是在中环城租住房屋，并且也是签约时承诺长租结果三四个月就要求解除合同，签约时反诉人对此并不知情，所以，基于信任未来合同期内不会出现空置期，反诉人人作出了降低租金，给予20天的免租期，并为此支付了高额中介费。基于原告违约随意要求解除合同，不仅合同不能解除，更要对这种不诚信行为进行惩罚。 押金的性质不是违约金，是为防止合同正常履行完毕后，刘志强不支付租赁期间损坏房屋和原有办公家具以及未结清物业水电等费而设置的。退一步讲，即使认为押金具有保证履约的性质，结合上述事实，该款也远远不能弥补刘志强随意违约给反诉人造成的巨大损失。 刘志强辩称：一、解除通知自发出通知之日起应产生解除合同的效力，刘志强于次日搬出房屋并清空私人物品系以实际行为表明不再继续承租案涉房屋。2020年7月30日，刘志强与盛习凤以及中介公司合肥鼎科房地产经纪有限公司在协商一致的基础上共同签订了案涉《房屋租赁合同》，根据上述租赁合同第9.4条约定：甲乙双方任意一方提前终止合同，须提前一个月通知对方，并承担相应的违约责任。该条可以看出，答辩人与被答辩人双方均对该份合同享有任意解除权，且只需通知即可生效，而无需对方同意。2020年12月，因刘志强自身发展原因需要更换公司场所，因此无法继续承租被答辩人房屋，根据上述合同约定于12月21日向盛习凤所在微信群发消息告知，于12月22日就将房屋内私人物品搬出。同时据答辩人了解到，答辩人于12月22日准备搬出涉案房屋时已将相关情况告知物业公司，物业公司在将情况告知盛习凤，经征得其同意后，才可搬出。否则物业方不会允许私自搬出。同时，刘志强在搬出后就将房屋地面卫生清理干净，至于房屋内剩余物品，系有房东说需要才未全部搬出。综上，根据合同约定行使解除权，符合双方之间的约定。退一步说，刘志强作为违约方，虽然不能依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定行使法定解除权，但是在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，强制履行显然是非理性的选择，势必会造成合同僵局的存在。本案刘志强已于2020年12月22日搬离租赁房屋，以自己的行为表明不再履行租赁合同，且案涉合同的义务性质不宜强制履行，双方签订租赁合同的目的无法实现，依据民法典第五百八十条的规定，违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除，应予准予解除双方签订的租赁合同。至于合同约定的提前一个月通知，答辩人认为其条款目的应是在一方需要解除合同的前提下给双方留下弥补损失的时间。刘志强虽未提前一月告知，但其已于次日就搬离房屋并积极配合被答辩人继续寻求承租户，答辩人的行为并不影响被答辩人继续对外出租。因此答辩人通知到达之日即2020年12月21日至迟也应当于12月22日答辩人搬出房屋时，案涉房屋租赁合同就已解除。二、刘志强已经承担了违约责任，对已支付的一个月房屋押金和已垫付的物业费未主张返还，盛习凤无证据证明其实际损失超出刘志强已承担的违约责任。本案中，案涉租赁合同虽未明确乙方违约责任的具体范围，但根据该合同第9.1.4条，因甲方原因造成合同无法履行的，甲方应赔偿乙方一个月房租的违约金和全部损失。因此答辩人援引该条作为其应当承担的违约责任范围，否则将造成甲乙双方违约责任不对等的局面，有损公平原则。同时，合同法中的违约损害赔偿以填平规则为限，若盛习凤认为刘志强所支付的一个月房屋押金作为违约金不足以弥补其损失的，盛习凤也应当举证证明其实际损失，否则将承担举证不利的责任后果。自提出解除合同后不久，有多位租户通过答辩人或者中介联系表明想要看房或有承租意愿，但盛习凤一直纠结于提前解除合同并拒绝接受新租户，甚至强行要求刘志强不顾实际情况继续承租是造成其损失进一步过大的根本原因。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”因此，即便盛习凤的实际损失大于刘志强已承担的违约责任，对该部分损失盛习凤也应当自行承担。三、被答辩人在合同签订之前对答辩人作出的单方面的优惠让利决定以及付出的中介费并不能证明其实际损失，且与该合同是否应当继续履行无关、与合同解除后答辩人应承担的违约责任范围无关。在房屋租赁关系中，影响出租方签订租赁合同的因素有很多，租赁期亦不是决定性因素。本案中，盛习凤过分夸大租赁期在房屋租赁关系中的作用，其目的无非是想增加刘志强的违约过错。但纵观全案来看，盛习凤作出的一些优惠让利决定系双方在合同签订之前协商的内容，刘志强并未强迫其对承租房屋的租金等作出让步，且违约损害赔偿的实际损失应当是指行为人违约之后对受害方造成的损失，而不能追溯到双方合同签订之前，否则有违意思自治原则。其次，关于免租期，双方设定免租期的理由不仅仅在于对房屋进行物理装修，还包括置办办公用具、招纳人员以及装饰等一系列工作。且盛习凤述称为其配备了办公家具，但实际情况是，这些办公家具系上一任租户所留。在刘志强承租之后，上述家具就被五房间的房东共同变卖，刘志强并未享受到盛习凤提供的便利条件，反而因为无人打扫房屋自己花费五百元请保洁打扫。其中甚至包括部分电路或灯具被上一任租户损坏导致无法使用，其费用也均由刘志强自费修复。若说便利条件，那么答辩人这些行为从某种方面来说也为被答辩人提供了便利，使其能够更方便将自己的房屋出租出去。关于中介费，据了解，对写字楼的租赁一般均由业主也就是盛习凤方单独支付。但中介费的作用一般是在出租房与承租方签订合同时由中介公司对其中一方或者双方按一定比例一次性收取，其目的是为双方提供签订房屋租赁合同的机会和平台，而并不保证该租赁合同一定会按照合同约定履行完毕，更不能因为答辩人提前解除合同就将该笔费用作为实际损失向答辩人主张。答辩人不清楚中介公司是否给出相关承诺，若有，则建议被答辩人另案起诉中介公司。因此答辩人认为，合同中无相关约定在一方提前解除合同的前提下上述费用需要由另一方承担，被答辩人也无进一步证据证明其实际损失。因此答辩人认为，其未主张的一个月房屋押金足以作为解除合同的违约金予以弥补，但对于答辩人剩余房屋租金，被答辩人应当予以返还。综上，盛习凤的反诉诉请于法无据，于理不合。 经审理查明：2020年7月30日,刘志强（乙方、承租方）与佘荣芝、佘玉云、周光明、盛习凤、伍晓玲、马永霞（甲方、出租方）、合肥鼎科房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋租赁合同》,约定：盛习凤同意将位于合肥市政务区××广场××座××室房屋出租给刘志强使用,租赁期为2020年8月20日起至2021年8月19日止,租期壹年，免租期为20天（自2020年7月31日起至2020年8月19日止）；租金每三个月支付一次，于付款月起租日15天前支付下一期租金，每三个月租金为10698元，押金相当于一个月的租金3566元；丙方依据本合同，按照约定收取甲方中介信息费。合同第9.1.4条约定因甲方原因造成本合同无法继续履行的,在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下,乙方所交付的租金按日结算,甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金,并赔偿乙方相当壹个月房租的违约金和全部损失。若支付的违约金不足抵付乙方损失的,甲方还应负债赔偿；第9.2.4条规定如因乙方原因提前解除合同的，甲方有权单方解除合同并无需退还乙方所交付的押金；合同第9.4款约定甲、乙双方任意一方提前终止合同,须提前一个月通知对方并承担相应的违约责任。 上述合同签订后，刘志强于2020年7月29日、7月30日先后支付14264元（押金3566元、首期三个月租金10698元）；2020年11月9日，刘志强支付盛习凤第二期三个月房租10698元，即刘志强房租支付至2021年2月19日。2020年12月21日，李志强向包括盛习凤在内的业主群发送信息，表示不再租赁案涉房屋，于次日将相关私人物品搬离。 本院认为：根据双方签订的案涉合同第9.4条约定，双方均有权提前终止合同，但需要提前一个月通知对方，并承担相应的违约责任，故刘志强于2020年12月21日要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持，该合同已于刘志强发出解除通知后的一个月即2021年1月20日实际解除；盛习凤要求继续履行至合同到期日的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据合同约定，如因刘志强原因提前解除合同的，甲方有权单方解除合同并无需退还乙方所交付的押金，该约定不违反法律规定，应予遵守；同时根据案涉合同第9.4条约定，刘志强提前终止合同时需要提前一个月通知对方，刘志强于2020年12月21日通知盛习凤，故刘志强仍应支付案涉房屋至2021年1月20日的租金3566元，而刘志强房租已支付至2021年2月19日，多出的一个月房租3566元盛习凤应当退还刘志强；因案涉合同第9.4条虽约定提前终止合同应承担违约责任，但没有具体规定，按照权利义务对待的原则，参照案涉合同第9.1.4条关于如因出租方的原因本合同无法继续履行的，赔偿承租方相当一个月房租的违约金和全部损失的约定，本院确定因刘志强原因导致本合同无法继续履行亦应赔偿出租方相当于一个月房租（3566元）的违约金和全部损失，故刘志强要求盛习凤返还7132元租金的诉请，无事实依据，本院不予支持；盛习凤要求刘志强支付20天免租期的房租及中介费损失，亦没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、刘志强与盛习凤于2020年7月30日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月20日解除； 二、驳回刘志强的其他诉讼请求； 三、驳回盛习凤的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由刘志强负担；反诉案件受理费25元，由盛习凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文杰 二〇二一年六月二十五日 书记员  孔德婷 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。