江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终4052号上诉人（原审被告）：上海师伊教育科技有限公司。委托诉讼代理人：包微微。委托诉讼代理人：张翼，江苏广浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋彩霞。委托诉讼代理人：宣海东，江苏金太律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊舒宁，江苏金太律师事务所实习律师。上诉人上海师伊教育科技有限公司（以下简称师伊公司）因与被上诉人蒋彩霞房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初5589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。后因案情复杂，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。师伊公司上诉请求：撤销原判第二、三项。事实和理由：1.双方当事人发生争议后，蒋彩霞利用其太仓太湖世家房地产有限公司（以下简称太湖世家公司）股东身份，于2020年7月20日公开发布告知书明确双方房屋租赁合同已解除，导致师伊公司学生退学，断电迫使师伊公司无法正常工作，严重干扰师伊公司经营。蒋彩霞还利用与物业的关系，在2020年10月底阻止师伊公司搬离物品并加锁。2.蒋彩霞要求师伊公司付清租金后才能搬离自身物品，由此产生的租金不应由师伊公司承担。蒋彩霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。1.师伊公司未在合同约定期限内支付第三期租金且超过15日，蒋彩霞有权解除合同。因师伊公司自身违约行为导致合同解除，合同解除后的不利后果应由师伊公司自行承担。师伊公司员工离职的经济补偿、学员退费均由师伊公司经营不善所致，与蒋彩霞无关。2.师伊公司未付清租金，蒋彩霞有权行使留置权。3.蒋彩霞从未干扰师伊公司经营。告知书仅是对解除合同的事实进行陈述，提醒家长减少损失，并未损害师伊公司利益。蒋彩霞也未故意断电，案涉房屋系因检修出现2、3次正常维修停电。师伊公司停止经营后将案涉房屋上锁，师伊公司合伙人等想将案涉房屋内物品搬离，太湖世家公司物业是为保护师伊公司物品，才在大门上又加了一把锁，系合理履职行为。蒋彩霞向一审法院起诉请求：1.师伊公司腾退所租赁房屋给蒋彩霞；2.师伊公司支付自2020年6月1日起至2020年7月15日的租金106250元及支付自2020年7月16日起计算至被告实际腾退之日止的占有使用费；3.师伊公司将承租房屋恢复原状，包括恢复室外绿化、景观（小金人），拆除室内游泳池部位、三楼加盖的隔层；如不能恢复原状，师伊公司赔偿蒋彩霞恢复原状的费用88万元（一审中，蒋彩霞撤回该项诉讼请求）；4.本案诉讼费由师伊公司承担。蒋彩霞一审提供的证据有：1.房屋租赁合同，系双方于2019年5月21日签订，约定将坐落在太仓市郑和中路360号的会所1到4层不含一层的泳池及其配套使用设施租赁给师伊公司，租赁期限为8年，自2019年6月1日至2027年5月30日，双方约定租金第一年是85万元，租金支付方式是每半年支付一次，先付后租，首期租金支付期限自本合同签订之日起10日内，第二期的租金在2019年12月31日前支付，以此类推。租金采用每三年递增5%，即2019年6月1日至2022年5月30日，租金是85万元每年。合同第六条：租赁物使用要求和维修责任约定，师伊公司对租赁物进行装修或者增设附属设施和设备的，不得损害租赁物的主体结构安全。按规定需向有关部门审批的，则应经过有关部门审批后方可进行。合同第七条：租赁物转让归还约定;合同第九条:合同解除约定，第三款约定拖欠租金超过15天的，蒋彩霞可提前解除合同。第五款:故意或者重大过错损坏租赁物的，蒋彩霞可以提前解除合同。2.租赁协议和转租同意书。证明蒋彩霞系合法转租。3.不动产权证，证明房屋产权人系太湖世家公司。4.律师函师伊公司回函，证明蒋彩霞多次向师伊公司催要房屋租金。5.解除房屋租赁合同通知书。师伊公司在蒋彩霞多次催要后拒不履行，蒋彩霞在这种情况下发送了解除房屋租赁合同通知书，时间是2020年7月16日，内容以及对应的邮寄的单号和凭证。后又补充：太仓市建设工程规划核实意见表，证明蒋彩霞租赁给师伊公司的部分房屋没有房产证，但也经过建设规划部门允许，系合法建筑。一审法院认定事实：师伊公司与蒋彩霞于2019年5月21日签订《房屋租赁合同》一份，约定蒋彩霞将其拥有转租权的坐落在太仓市郑和中路360号太湖世家小区内会所1-4层所有面积（不含一层游泳池及配套使用设施）租赁给师伊公司，租赁期限8年，自2019年6月1日起至2027年5月30日止，第一年租金85万元，每三年递增5%。师伊公司仅支付租金至2020年5月底，2020年下半年的租金未付。蒋彩霞多次向师伊公司催要租金，师伊公司提出需免除疫情期间未能经营的部分租金及2020年7月起蒋彩霞停止供电造成师伊公司损失等，双方未能协商一致。蒋彩霞于2020年7月16日向师伊公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知师伊公司解除合同并要求恢复原状。师伊公司未予配合。为此蒋彩霞起诉。一审中，蒋彩霞同意免除师伊公司2个月租金。师伊公司确认自己系从案外人处转租，后与蒋彩霞直接签订租赁合同，相关搭建系案外人所为，不是师伊公司搭建，对此蒋彩霞认可。师伊公司举证认为自己在承租房屋内尚有诸多设备，蒋彩霞称此前师伊公司已搬离过部分，为此双方还引起纠纷。一审中，经一审法院现场勘查，师伊公司在承租房内确有部分财产，因师伊公司未到场，一审法院未能清点，现房屋一楼大门处双方均有加锁。蒋彩霞主张师伊公司现在承租房屋内的相关物品需待其余租金、使用费付清后搬离。一审中，师伊公司认为系蒋彩霞原因造成停电，蒋彩霞认为师伊公司未交电费造成停电。经一审法院要求，师伊公司未在规定期间内举证。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护，合同双方均应按照约定履行各自的义务。蒋彩霞、师伊公司的房屋租赁合同合法有效，按照约定，师伊公司最迟应在2020年6月30日前支付下半年度租金，但师伊公司未支付且已超过15天，蒋彩霞提出解除合同符合合同约定和法律规定，且现师伊公司亦同意解除合同，故一审法院确认本案合同自2020年7月16日起已解除。合同解除后，师伊公司应腾退所租赁的房屋交还给蒋彩霞。师伊公司在租赁期间如有固定装修，应自行拆除，并恢复原状，不得损坏租赁房屋。师伊公司否认相关搭建系其所为，蒋彩霞可自行处置，与师伊公司无涉。师伊公司应支付蒋彩霞自2020年6月1日起至2020年7月15日的租金106250元及支付自2020年7月16日起计算至师伊公司实际腾退之日止的占有使用费。鉴于师伊公司在2020年疫情期间经营确受影响，但实际属于上半年度发生，师伊公司主张免除租金本应反诉，但因蒋彩霞亦同意免除师伊公司2个月的租金，不违反法律规定，故一审法院确认应免除2020年6月、7月共两个月的租金和占有使用费。师伊公司仍应按约定租金标准支付蒋彩霞2020年8月1日至实际腾退期间的占有使用费，现暂计算至2020年12月24日共4.8个月为34万元。按照合同约定，师伊公司在蒋彩霞处尚有押金10万元，本案中一并处理，抵扣后师伊公司尚应支付24万元。现师伊公司在承租房屋内的可移动设备、财产，在支付完毕占有使用费后可自行搬离，但在未付清相关款项前，蒋彩霞依法享有留置权。师伊公司称系蒋彩霞原因造成停电，未提供相应证据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、上海师伊教育科技有限公司于判决生效之日起10日内腾退原租赁的坐落在太仓市郑和中路360号太湖世家小区内会所1-4层所有面积（不含一层游泳池及配套使用设施）给蒋彩霞。二、上海师伊教育科技有限公司于判决生效之日起10日内支付蒋彩霞自2020年8月1日起按照850000元/年计算至蒋彩霞搬离之日止的房屋使用费，现暂计算至2020年12月24日为240000元（已扣除蒋彩霞交付的押金10万元），并按该标准继续计算之后的占有使用费。三、上海师伊教育科技有限公司付清上述款项后，可将原承租房屋内尚存留的属其所有的物品自行搬离，蒋彩霞应予配合。一审案件受理费2586元，减半收取1293元，由上海师伊教育科技有限公司负担。二审中，师伊公司提交如下证据：1.师伊公司包微微与太湖世家公司胡总短信聊天记录一页，证明2020年6月22日起案涉房屋被停电。2.师伊公司包微微与太湖世家公司胡总短信截图五页，证明2020年7月1日蒋彩霞一方告诉师伊公司已向一审法院起诉解除合同，不会恢复供电、不协商。3.师伊公司包微微与太湖世家公司陈总2020年7月16日短信截图一页，证明蒋彩霞一方告知师伊公司以后都不会供电了。4.电费缴费记录五页，证明师伊公司不欠电费。5.师伊公司包微微与师伊公司会计韩家玲微信聊天记录一页，证明2020年9月18日物业拖欠整楼电费，被电业局整楼停电。6.告知书一页，证明太湖世家公司2020年7月20日给所有家长发告知书，告知家长案涉房屋租赁合同于2020年7月15日解除。7.退费明细四页，证明师伊公司共给家长退费107618元。8.调解书九页，证明师伊公司共给13名员工离职赔偿，合计49110元。9.照片一页，证明2020年11月17日蒋彩霞正式对房屋加锁。10.屋内物品清单两页，共398样物品。蒋彩霞质证称，1.证据一、二、三、五师伊公司未提供原始载体，蒋彩霞不予认可。2.关于证据四，缴费凭证中涉及的电表由师伊公司和另一家经营游泳项目的单位共用，师伊公司6月份交纳9100元，7月份交纳2000元，8月份交纳1000元，而夏天是泳池经营高峰，用电较多，七八月份交纳的电费远远小于实际产生的电费，后来实际上都是经营游泳项目的单位交纳，交纳后不允许师伊公司使用。3.对证据六告知书真实性认可，但告知书仅是对解除合同的事实进行陈述，提醒家长减少损失，并未损害师伊公司利益。4.证据七、十均为师伊公司单方制作，蒋彩霞不予认可。5.证据八与本案无关。6.证据九照片中上锁的是物业公司，因为师伊公司停止营业锁门，有人声称是师伊公司合伙人要来现场搬东西，物业公司要求他们提供盖有师伊公司公章的指定函，但搬东西的人拿不出，所以物业公司为保护师伊公司财产，禁止搬离物品，才把大门上锁，这是保护师伊公司的财产的善意行为，具体上锁的时间大体上是在那个时间段。二审中，蒋彩霞确认师伊公司于2021年1月14日将案涉房屋钥匙交还蒋彩霞，认可房屋占有使用费计算至2021年1月14日。二审另查明，案涉房屋租赁合同约定“根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的文件以信件或传真方式一经发往对方下列地址，或以专人送至对方下列地址，均视为已经送达”，师伊公司确认的通知地址为“黑龙江省哈尔滨市南岗区东方新天地首钢幼教实验幼儿园，赵宇峰。17521079209”。2020年7月15日蒋彩霞向师伊公司上述地址寄送解除合同通知函，该邮件于2020年7月17日签收。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，蒋彩霞、师伊公司签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。师伊公司未按合同约定期限支付下半年度租金且已超过15天，蒋彩霞按约享有合同解除权。蒋彩霞向师伊公司发出的解除合同通知于2020年7月17日送达师伊公司在合同中确认的送达地址，蒋彩霞虽称2020年7月16日在案涉房屋张贴了解除通知，但是仅凭其提供的照片难以认定张贴时间，现师伊公司亦同意解除合同，故本院认定案涉合同于2020年7月17日解除。师伊公司主张蒋彩霞妨碍其正常经营，但蒋彩霞发布告知书仅是对双方合同解除情况进行说明，师伊公司也未提供充分证据证明蒋彩霞对案涉房屋进行断电导致其不能经营，故本院对其主张不予采信。合同解除后，师伊公司应腾退并交还案涉房屋，支付欠付租金及占有使用费，而蒋彩霞应允许师伊公司搬离其在案涉房屋内的物品。一审判决认为在师伊公司付清欠付租金和使用费前，蒋彩霞可享有案涉房屋内可移动设备、财产的留置权，但留置权成立的前提是债权人合法占有债务人的动产，本案中蒋彩霞并未基于合法原因占有师伊公司在案涉房屋内的动产，故一审判决认定蒋彩霞享有留置权有误，本院予以纠正。关于师伊公司应支付蒋彩霞的租金及占有使用费数额。本院认为，首先，合同解除后，师伊公司应及时腾退并交还案涉房屋，但师伊公司直至2021年1月14日本案一审判决后才向蒋彩霞交还案涉房屋钥匙。蒋彩霞也应配合师伊公司腾退房屋防止损失进一步扩大，但蒋彩霞却对案涉房屋加锁阻止师伊公司搬离屋内物品，故相应扩大损失应由蒋彩霞与师伊公司共同承担。师伊公司主张蒋彩霞对案涉房屋加锁的时间为2020年11月17日，蒋彩霞未对加锁的具体时间予以明确，但确认加锁的时间大概在该时间段内，蒋彩霞还确认案涉房屋的占有使用费计算至2021年1月14日，故本院确认自2020年11月18日起至2021年1月14日的占有使用费应由蒋彩霞和师伊公司各自承担50%。即师伊公司应支付蒋彩霞2020年11月18日起至2021年1月14日的占有使用费67534元。其次，师伊公司支付租金至2020年5月底，因一审中蒋彩霞同意免除师伊公司2个月的租金，故师伊公司还应全额支付2020年8月1日至2020年11月17日的占有使用费253836元。综上，师伊公司共计应支付占有使用费321370元。按照合同约定，师伊公司在蒋彩霞处尚有押金10万元，本案中一并处理，抵扣后师伊公司尚应支付221370元。综上所述，师伊公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初5589号民事判决第一项；二、撤销江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初5589号民事判决第二、三项；三、上海师伊教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付蒋彩霞占有使用费221370元；四、驳回蒋彩霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2586元，减半收取1293元，由上诉人上海师伊教育科技有限公司负担。二审案件受理费2586元，由上诉人上海师伊教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 孙学谦二〇二一年六月十一日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。