广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1324民初136号原告：郑润金，女，1966年5月5日出生（身份证号码：441××××××××××××324），汉族，住广东省龙门县×××××××××。原告：吴婉艺，女，1985年8月5日出生，（身份证号码：441××××××××××××321），汉族，住广东省龙门县×××××××××。原告：吴嘉杰，男，1992年1月10日出生（身份证号码：441××××××××××××317），汉族，住广东省龙门县××××××31×。原告：吴俊杰，男，2002年12月31日出生（身份证号码：441××××××××××××315），汉族，住广东省龙门县。原告：张海娇，女，1938年9月10日出生（身份证号码：440××××××××××××324），汉族，住广东省龙门县×××××××××。以上5个原告的委托诉讼代理人：温昕乐，广东华商律师事务所律师。被告：龙门县永汉供销社，地址：龙门县×××××××××。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：罗少卿，广东合众之源律师事务所律师。原告郑润金、吴婉艺、吴嘉杰、吴俊杰、张海娇诉被告龙门县永汉供销社土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴嘉杰及原告郑润金、吴婉艺、吴嘉杰、吴俊杰、张海娇的委托诉讼代理人温昕乐，被告龙门县永汉供销社的法定代表人陈某1及委托诉讼代理人罗少卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑润金、吴婉艺、吴嘉杰、吴俊杰、张海娇向本院提出诉讼请求:1.请求贵院依法判决被告向原告返还土地租赁租金人民币65000元；2.请求贵院依法判决被告以人民币65000元为基数，以2020年9月21日全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率(LPR)4.65%为利息标准，向原告支付资金占用费，直至被告返还土地租赁租金为止，暂计至2020年12月31日，资金占用费为人民币34787.73元。（自2009年7月1日计算至2020年12月31日）；3.请求贵院依法判决被告向原告赔偿建筑损失共计人民币400000元；4.请求贵院判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：根据贵院作出的(2020)粤1324民初1214号生效判决书查明如下事实：被告是龙门县×××××××(即永汉镇第一街原永汉供销社副食加工场)土地使用权人，国有土地使用证号：龙国用（1998）字第110070号。2009年7月1日，被告与吴志明签订《土地租赁合同》，约定被告将位于永汉镇第一街原永汉供销食品加工场土地出租给吴志明使用，租期为70年，即2009年7月1日至2079年6月30日，年租金数额为人民币1300元。该合同订立之日吴志明已一次性缴付70年的租金共计人民币91000元，被告也依约将该土地交付吴志明使用。贵院在(2020)粤1324民初1214号生效判决书中认定《土地租赁合同》部分有效、部分无效，有效的租赁期限为2009年7月1日至2029年6月30日。由于吴志明已去世，其第一顺序法定继承人郑润金、吴婉艺、吴嘉杰、吴俊杰、张海娇依法继承了《土地租赁合同》的权利以及义务，由于五继承人并未对遗产进行分割，该合同的权利义务归五继承人共有，根据《民事诉讼法》第五十二条的规定，五继承人均作为本案原告起诉。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。”故被告依法应当返还本案中《土地租赁合同》无效部分的已付租金共计人民币65000元整，故原告向贵院提出第一项诉讼请求。且该65000元租金被被告占有使用至今长达11年时间，被告返还租金的同时应当同时支付资金占有使用费，否则被告将因合同无效额外且不公平地获利，故原告向贵院提出第二项诉讼请求。根据《中华人民共和国民法典》第五百条第三款的规定，涉案《土地租赁合同》部分无效后，原告依法可以向被告追究缔约过失责任。被告作为一家集体所有的中型企业，持有多处土地、房产，并进行出租。故被告对土地、房产租赁的法律规定应当十分清楚，且负有审慎拟定合同的义务。而吴志明作为一名法律知识较为薄弱、文化水平并不高的自然人，对相关法律规定并不了解，仅是本着对被告作为集体所有企业的信赖才与被告签订了本合同，并一次性支付了长达70年的土地租赁租金。本案的《土地租赁合同》由被告拟定，被告作为土地使用权人，在合同订立时违背诚信原则，隐瞒了《土地租赁合同》实际有效年限的事实，利用了吴志明的信赖，一次性收取了吴志明70年的土地租赁租金，被告应负缔约过失责任。在(2020)粤1324民初1214号案件审理过程中，原被告共同确认了吴志明在本案涉案的土地上斥资建设了商业停车场一座，该停车场的建筑成本为人民币560000元。由于被告的缔约过失，吴志明建设商业停车场在2029年7月1日至2079年6月30日的收益权利无法实现，建筑成本难以收回，故原告诉请贵院按照《土地租赁合同》无效年限的比例判令被告向原告支付该停车场的建筑成本，计算方式为560000*50/70=400000，故原告向贵院提出第四项诉讼请求。综上所述，望贵院判如所请。被告龙门县永汉供销社辩称，一、关于原告诉讼请求方面的答辩首先，对原告第1项诉求没有异议。但由于《土地租赁合同》并没有就租赁期限被认定无效(或部分无效)时对资金占用费的利息利率计算、起算时间没有进行约定，故原告第2项诉求有异议。其次，对于原告的第3项诉求，被告认为:1、虽然《土地租赁合同》所约定的租赁期限被认定无效，但吴志明与被告是平等的合同相对人，也没有证据证明被告对此负有过错责任，所以不存在被告向原告承担赔偿责任的问题;2、原告在案涉土地上加建固定建筑物并没有经被告同意，被告无需对原告擅自作出的行为承担任何责任;3、原告所加建的建筑物为违章建筑，不具有合法的市场价值;4、原告所谓40万元损失也没有合法有效的证据予以佐证;5、退一步而言，案涉土地租金为每年1300元(每月仅为108.33元)，现原告要求原告被告承担40万元的赔偿责任显失公平。综上所述，原告的第3项诉讼请求不应获得支持。再者，由于原告自2009年7月起长期利用案涉不动产进行经营活动，获得利益远大于对案涉土地所的投资〈包括己交付的租金及固定投资)，原告不存在损失的事实(退一步而言，目前至合同有效期限终止还有较长时间，原告是否发生损失尚未确定)。由于《土地租赁合同》的合同期限被法院认定部分无效，按照法律的约定，届时原告应当为被告恢复土地原来状态，如果要恢复案涉土地原状的话需要投入更大的人力物力，该责任依法应当由原告承担。故此，退一步而言，就算被告应当为原告作出赔偿〈或补偿〉的话，也应当作相应的扣减。二、关于事实与理由方面的答辩拟定合同内容、评估合同的市场、法律风险等等是合同相对人各自的责任，合同一旦签订，合同相对人就应当各自承担相应的法律责任。在本案中，对于一份租赁期限长达为70年的《土地租赁合同》，吴志明作为一个具有完全民事行为能力的人，在签名前应当会对该合同的条款作充分了解(包括向法律专业人士进行咨询)。故原告认为吴志明因文化不高、法律知识薄弱而被被告骗签合同是不符合常理的，也是没有法律依据的。《土地租赁合同》是被告与吴志明共同意思的表达，原告认为该合同是被告单方面拟定没有任何证据予以证明。被告对吴志明不存在任何的隐瞒，也不应承担所谓缔约过失责任。原告认为建造停车场的成本为56万元没有合法有效的证据予以证明，原告在该方面的陈述不应获得采信。综上所述，被告不认可原告在事实与理由方面的陈述。以上是被告代理人的答辩意见，希望法院依法采信。针对原告提出的其投入涉案的土地共560000元，我方对该事实补充如下：第一，原告进行经营的场地约2000平方米，其中包括被告1100平方米和粮所的土地约600平方米，以及百货公司的土地约500平方米，建筑在被告铁棚的面积约是600平方米，建筑在粮所的土地的面积约是700平方米，还有一间约100平方米的办公室也是建在粮所的土地。百货公司500平方米土地上情况，由于被原告围蔽因此被告不知道里面的具体情况。因为我方的土地上建筑的铁棚是不可能产生560000元的土地成本。根据被告代理人现场的查看，上述2000平方米的硬底化地面应当是同一时期进行施工的，也就是说这560000元的投入款项应当包括上述所述的铁棚土地面积的总投资款，并非完全是投入到被告土地上投资款；第二，铁皮棚的使用寿命一般是10年至15年间，所以退一步而言，就算我们要承担所谓的责任，也需考虑到铁皮棚的使用寿命问题；第三，被告当时出租土地时，土地本身已经硬底化，因是加工厂，所以在被告的土地上不存在硬底化的问题。如因原告个人行为重新硬底化，相应的后果由原告承担；第四，吴志明在永汉拥有一家诊所、两间药店还有一间超市，以及大量商品和房产，所以原告在起诉状说我方隐瞒了土地租赁有效时限，利用了吴志明的信任，是不符合事实和常理的。本院经审理认定事实如下，被告是龙门县×××××××（即永汉镇第一街原永汉供销社副食加工场）土地使用权人，国有土地使用证号：龙国用（1998）字第110070号，证载使用权面积1429平方米。2009年7月1日，被告与吴志明签订《土地租赁合同》，约定出租方（甲方）为永汉供销社，承租方（乙方）为吴志明，双方主要约定，甲方同意将位于永汉镇第一街原永汉供销食品加工场土地出租给乙方使用，1.租赁土地地点面积及四至：租赁土地位于永汉镇第一街原永汉供销社副食加工场，面积约1150平方米。四至范围：东至原永汉百货仓库，南至永汉粮所，西至供销社房屋约7米空地，中国联通有限公司惠州分公司转叉塔1.2米，北至永汉糖烟酒仓库（具体按国有土地证双方确认）。2.租赁期限：租赁期为柒拾年，从2009年7月1日起至2079年6月30日止；3.租金及缴交办法：租赁土地每年的租金为人民币1300元，租赁土地柒拾年的总租金为91000元。缴交办法：乙方在签订本合同之日一次性付清；4.租赁期内，该租赁土地如遇国家需要征收，土地补偿款归甲方所有，地上附属物和建筑物补偿款归乙方所有，同时甲方需将剩余年限的租金退还给乙方；5.租赁期内，如乙方要在该土地搞建筑物或建房，甲方无权干扰，期满后乙方不得拆除，要无偿交回甲方。6.本合同自双方签字之日起生效，任何一方不得擅自终止和更改，否则违约方必须赔偿对方一切经济损失及承担一切法律责任。被告在甲方处盖章并由其代表叶房胜签名，吴志明在乙方处签名。合同签订后，吴志明付给被告涉案土地七十年的租金91000元，被告将涉案土地交付给吴志明使用，包括案涉土地上的数间破旧瓦房。2015年间，吴志明将破旧瓦房拆除，进行土地平整、填高，铺设水泥地面，搭建一批铁皮棚等设施，将案涉租赁土地改造为停车场。2020年吴志明去世，原告五人表示吴志明未立遗嘱，吴志明遗产第一顺序继承人有其母亲张海娇、妻子郑润金、女儿吴婉艺、儿子吴嘉杰、儿子吴俊杰即本案五位原告。吴志明去世后，案涉租赁土地及停车场由其遗产继承人继续经营管理。2020年10月9日，龙门县永汉供销社以郑润金、吴婉艺、吴嘉杰、吴俊杰、张海娇为被告向本院提起诉讼，同年12月3日本院作出（2020）粤1324民初1214号民事判决，确认龙门县永汉供销社与吴志明于2009年7月1日签订的《土地租赁合同》第二条其中2029年7月1日起至2079年6月30日合同期限约定无效，该判决已发生法律效力。本案诉讼中，原告向本院提供落款日期为2015年12月3日收据、上圩头原供销社加工场吴志明停车场工程清单、吴志明上圩原供销社加工厂停车场工程费用清单各1张，载明上述停车场改造费用支出项目与支出金额为560000元，收款人、施工人为吴金明，并主张吴志明生前委托吴金明进行停车场改造，已支付吴金明工程款560000元；被告对原告上述证据真实性、合法性、关联性不予认可。2021年3月17日，原告吴嘉杰向本院申请对案涉租赁土地的地面及停车场车棚的建筑价值进行鉴定。经本院委托，惠州市明正价格事务所有限公司与原、被告双方代表共同勘验现场，以2021年5月13日为基准日进行鉴定，于2021年6月10日出具《价格鉴定意见书》（明正价评字2021第04003号）。该价格鉴定结论为：评估标的在评估基准日的损失价格为161750元，附价格鉴定明细表载明：1.地面硬化部分。前期土地平整1456.20平方米，重置总价11649.60元，未设定成新率，评估价格11649.60元；前期填高946.53立方米，重置总价56791.80元，成新率61%，评估价格34643元；水泥地面1456.20平方米，重置总价133970.40元，成新率61%，评估价格81721.94元。2.铁皮棚部分。无柱简易铁皮16.56平方米，重置总价1573.20元，成新率21%，评估价格330.37元；镀锌钢管铁皮棚①－⑦，面积分别为18.70平方米、125.05平方米、151.55平方米、39.17平方米、12.47平方米、212.65平方米、119.37平方米，重置总价分别为2244元、15006元、18186元、4700.40元、1496.40元、25518元、14324.40元，成新率均为41%，评估价格分别为920.04元、6152.46元、7456.26元、1927.16元、613.52元、10462.38元、5873元。以上地面硬化部分及铁皮棚部分合计，重置总价285460.20元、评估价格为161749.73元。原告郑润金为此预缴评估费6000元。2021年3月18日，被告向本院申请对原告提供的吴金明收据手写文字的书写时间进行司法鉴定，同年4月2日被告撤回该鉴定申请。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成一致意见。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。原告五人均系吴志明遗产第一顺序继承人，吴志明去世后，案涉合同的权利、义务依法由原告承继。根据原、被告双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、《土地租赁合同》合同期限部分无效和原告方产生损失，双方是否存在过错？二、原告主张的建筑损失、资金占用损失及损失承担问题应如何认定？一、过错责任认定。案涉《土地租赁合同》经本院（2020）粤1324民初1214号民事判决确认2029年7月1日起至2079年6月30日合同期限约定无效，即合同期限有效部分为2009年7月1日至2029年6月30日共20年。案涉合同由吴志明与被告签订，在合同磋商、签订、履行过程中，双方为地位平等的民事主体，均有同等的意思自治权利与守法义务。双方签订的土地租赁合同约定合同期限70年，违反了租赁期限最长不超过20年的法律规定，致案涉合同2029年7月1日至2079年6月30日合同期限约定无效；另从合同“如乙方要在该土地搞建筑物或建房，甲方无权干扰，期满后乙方不得拆除，要无偿交回甲方”约定的内容判定，作为土地出租方被告同意承租方在案涉土地上建设，由于合同期限部分无效致承租方投资的建筑物、构建物使用未达预期造成一定的建筑残值损失，以及多付租金的利息损失的产生应认定双方存在同等过错。二、原告主张的建筑损失、资金占用损失的认定与损失承担问题。1.建筑损失。原告提供的2015年12月3日收据、上圩头原供销社加工场吴志明停车场工程清单、吴志明上圩原供销社加工厂停车场工程费用清单，均属个人出具的私文书证，缺乏具有建筑造价资质组织出具的工程预、结算书及工程款转账支付凭证证明，真实性不予确认；原告主张投资改造停车场建筑损失为560000元，证据不足，不予采纳。诉讼中原告向本院申请司法鉴定，对可确定合同期限届满时的相关建筑物残值损失，应以鉴定意见为准。本案鉴定勘验过程中原、被告双方代表均在现场确认，鉴定机构作出的鉴定意见作出具备客观性与真实性，鉴定意见附表载明前期土地平整的估价不计成新率，可确定合同期满时前期土地平整的价值不变，对鉴定意见中前期土地平整评估价格为11649.60元的意见予以采纳，可认定原告一方前期土地平整建筑损失为11649.60元。除前期土地平整这一部分以外，地面硬化其他部分及铁皮棚部分，鉴定意见均设定了评估基准日时的成新率，并以成新率计算出评估价格。鉴于双方未提前解除合同，案涉土地及建筑设施依合同约定仍将由原告一方使用至2029年6月30日合同期满，现时无法推算与确定合同届满时各类建筑设施的状况、成新率以及合同届满时的价值。鉴定意见通过成新率计算的评估基准日各类建筑物价值，不宜作为定案的依据，原告主张该类损失缺乏事实依据，不予支持。原告可待合同期满后，另循法律途径解决。2.资金占用损失。案涉合同约定吴志明于合同签订当日一次性付清租金，被告未抗辩存在迟延支付的情形，未提供吴志明存在延迟支付租金的证据，应认定吴志明已于2009年7月1日支付被告土地租金91000元。合同约定每年租金1300元，合同有效期限20年，应付租金26000元，原告诉请被告退还吴志明多支付的租金65000元，被告表示同意，本院予以支持。合同期限部分无效，被告占用吴志明多支付的租金65000元多年，客观上导致其存在资金被占用的利息损失，该利息损失应以65000元为基数从被告收取租金之日起，参照同期银行利率计算至款项65000元返还之日的方法予以认定。3.损失承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。案涉合同期限部分无效以及原告一方损失的产生系双方同等过错所致，依上述法律规定，原告一方前期土地平整建筑损失11649.60元和65000元资金被占用的利息损失，应适用过错责任原则进行分割，由原、被告双方各自承担50%的责任，上述损失50%由被告赔偿给原告，其余50%损失由原告自行承担。2015年改造租赁土地后至2029年合同期满，原告一方可使用案涉土地、建筑物、构建物时间长达约14年。原告主张建筑损失为前期投资成本，未计算原告一方使用期间建筑物、构建物折旧和自然毁损情况，不符合常理，其建筑损失应以合同期限届满时的建筑残值为准；其主张损失赔偿计算方式为建筑成本×50年/70年，以合同无效期限部分与约定合同总期限之比确定被告承担责任比例，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告龙门县永汉供销社于本判决发生法律效力之日起5日内，返还原告郑润金、吴婉艺、吴嘉杰、吴俊杰、张海娇土地租金65000元、赔偿前期土地平整建筑损失5824.80元及土地租金利息损失；土地租金利息损失计算：以65000元为基数，从2009年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的50%计付，从2019年8月20日起至还清土地租金之日止按全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率(LPR)的50%计付。二、驳回原告郑润金、吴婉艺、吴嘉杰、吴俊杰、张海娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8796元、评估费6000元共14796元（原告已预缴），由原告郑润金、吴婉艺、吴嘉杰、吴俊杰、张海娇共同负担12184元，被告龙门县永汉供销社负担2612元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟素文审 判 员  罗秋燕人民陪审员  胡遂玲二〇二一年六月二十四日法官 助理  夏晓敏书 记 员  邓嘉樱（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。