吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终344号上诉人（原审原告彭凤兰的继承人）：葛立生，男，1968年4月9日出生，汉族，住吉林省四平市铁**地直街**楼委**。上诉人（原审原告彭凤兰的继承人）：葛淑彦，女，1971年7月10日出生，汉族，，住吉林省四平市铁**平南街老城委**上诉人（原审原告彭凤兰的继承人）：葛淑芬，女，1966年9月4日出生，汉族，，住吉林省四平市铁**北沟街东二里委**上述三位上诉人的委托诉讼代理人：葛淑芹，女，1964年11月26日出生，汉族，，住吉林省四平市铁**建行家属楼****上诉人（原审原告彭凤兰的继承人）：葛淑芹，女，1964年11月26日出生，汉族，住吉林，住吉林省四平市铁**建行家属楼****iv>被上诉人（原审被告）：四平市美和家园物业管理有限公司。法定代表人：邢军，该公司总经理。委托诉讼代理人：周军，吉林东泰律师事务所律师。上诉人：葛立生、葛淑彦、葛淑芬、葛淑芹因与被上诉人四平市美和家园物业管理有限公司（以下简称：美和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2021）吉0302民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案原审原告彭凤兰已于2021年3月死亡，经本院询问彭凤兰的四位继承人葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦，四位继承人表示四人共同继承彭凤兰的诉讼权利和义务。上诉人葛淑芬、葛立生、葛淑彦的共同委托诉讼代理人葛淑芹，被上诉人美和物业公司的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦上诉请求：一、判令被上诉人返还天然气进户费2310元及利息，利息按4.9元计算到返还日期为止；二、返还多收取的物业费300元及利息，按4.9元计算；三、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.根据发改委585号文件，整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。2.根据四平市发展和改革委员会、四平市住房和城乡建设局文件，四发改收管联字（2013）46号文件，四平市物业服务收费管理办法第十六条，物业服务企业不得代收供电、供气、供热、有线电视等设施安装费。我们从2016年上访至今，没有超过诉讼时效。3.交房时是毛坯房没法入住，根据四棚改办《2006》18号文件，市场化运作改造项目回迁楼规划建设标准第7条应配置洗脸盆、座便等卫生洁具；第9条每套住宅内部装修按《吉林省民用住宅设计标准执行》满足入住的基本要求，而本案回迁的是毛坯房，不具备入住条件，没有办理入住手续，收取物业费不合理不合法。美和物业公司辩称，一、原审法院认定事实正确，适用法律正确，应维持原判，驳回上诉。1.被答辩人返还物业费的诉请已超过诉讼时效期间；2.答辩人整体接收棚改房屋后就开始履行了物业服务义务，向美和家园小区业主提供物业服务，被答辩人的回迁房屋从16年6月20日可办理回迁结算手续时起就享受了答辩人提供的物业服务，其以未实际入住为由，主张不交物业费，没有事实和法律依据；3.天然气进户费是答辩人代四平市宇邦房屋开发有限公司（以下简称：宇邦开发公司）收取的，被答辩人要求代理人美和物业公司返还天然气进户费无事实和法律依据，且该项诉请也过了诉讼时效期间。二、答辩人是依据吉省价收【2012】179号文件规定收取天然气进户费，有事实和法律依据。三、被答辩人上诉理由中提到的发改委585号和计价费（1996）2922号文件，与本案无关。彭凤兰（葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦的母亲）在原审法院请求：1.判令被告返还天然气进户费2310元及利息，利息按照4.9计算到返还日期为止；2.返还多收取物业费300元及利息，按照4.9计算，共计2610元；3.案件受理费由被告负担。事实及理由：根据发改委585号文件第三条整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费〔1996〕2922号）颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费。取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价费（1996）2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。收取天然气进户费已四年之久。交房时是毛坯房，没法入住。四棚改办（2006）18文件，（一）市场化运作改造项目回迁楼规划建设标准第7条约定应配置洗手盆、坐便等卫生洁具。第9条约定每套住宅内部装修按《吉林省民用住宅设计标准执行》满足入住的基本要求。而宇邦开发公司回迁的是毛坯房，不具备入住条件。没有办入住手续，收物业费不合理不合法。特向法院提起民事诉讼，保护原告合法权益。美和物业公司在原审法院辩称，1.本案是物业合同纠纷。两项诉请纠纷发生在2016年8月10日，两项诉请均已过诉讼时效三年期间，应驳回原告诉请。2.被告是受宇邦开发公司委托代为收取天然气初装费，不是物业公司收初装费。宇邦开发公司委托另行收燃气安装费的依据是吉省价收（2012）179号文件《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》第四条第二款。3.涉诉房屋所在的“棚户区改造1#-4地块项目”属于政府定价的保障性住房，属于政府定价。4.制定1#-4《征收房屋补偿方案》时依据的《四平市城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定》（四棚改办2006-14号），确立结算标准的时间是2006年，均在179号文件生效前。5.“棚户区改造1#-4地回迁项目”附属设施费用、供气等的安装工程成本，均未纳入开发建设总成本。6.原告诉请理由中提到的发改委585号和计价费（1996）2922号文件，与本案无关。7.政府备案审批了统一的回迁时间和办理物业结算交房时间，从最后交房日开发公司就不承担回迁户未办理入住产生的相应物业费。物业费收取应从政府备案的回迁时间起计算物业费收取起始时间，由回迁房屋产权人承担。8.本案是棚改回迁安置工程。原告是产权置换性拆迁补偿安置。原告名下的房屋在物业公司开始提供小区物业服务后，也享受了物业服务，物业费是对物业的服务费，不是对人的服务费。原告的回迁房屋在被告物业公司的服务范围内，享受了物业服务，理应由业主原告承担相应的物业费。民法典第944条明确规定，物业服务人已提供服务的，业主应支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由抗辩和拒交。综上，原告的诉请应驳回。一审法院查明，2011年5月1日，宇邦开发公司与被告美和物业公司签订委托书，约定美和家园小区（苹果社区）回迁户天然气初装费物业维修资金等一些业主进户相关费用，由美和物业公司代收，年限为5年。因棚户区改造，彭凤兰成为美和家园小区15号楼01206单元业主，2016年6月20日棚户区改造房屋可办理结算进户手续，彭凤兰于2016年8月10日办理入住，当日向美和物业公司交纳了包括物业费、物维基金及天然气进户费等在内的各项费用9242元，其中天然气进户费2310元。一审法院认为：美和物业公司向美和家园小区业主提供物业服务，2016年6月20日可办理结算进户手续，2016年8月10日彭凤兰办理入住并交纳了物业费，其已知包括了未实际入住前产生的物业费，如彭凤兰认为权利被侵害，应及时向美和物业公司主张权利；原告举证的四平市住房和城乡建设局四住建信字（2019）123号文件、四平市房屋征收经办中心市征信字（2019）75号文件、四平市住房和城乡建设局（2019）61号文件并未显示原告在诉讼实现期间内就物业费向美和物业公司主张权利，所提供的信访诉求材料为单方书写，不能证明其在诉讼时效期间内确向美和物业公司提出过权利主张，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院主张保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，原告此项诉讼请求的诉讼时效期间已经经过，故对彭凤兰要求美和物业公司返还其未入住之前缴纳的物业费的诉讼请求，本院不应予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”天然气进户费2310元系美和物业公司代宇邦开发公司收取，故彭凤兰无权要求代理人美和物业公司返还天然气进户费，该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决：驳回原告彭凤兰的诉讼请求。经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于本案中葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦请求美和物业公司返还天然气进户费及多收取的物业费300元的两项主张是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》于2017年1月1日起施行，截至该日，彭凤兰主张返还天然气进户费及多收取的物业费两项请求的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年期间，葛淑芹于本院审理过程中主张本案适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，本院对此予以支持。因此，本案自2016年8月10日起计算诉讼时效期间至2019年8月9日止。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”之规定，彭凤兰的继承人葛淑芹与案外人王某1、李某、王某2、褚某于2019年5月20日代表苹果社区回迁居民上访至四平市房屋征收经办中心，并且提交书面上访材料，材料第三页明确载明：“返还收取的天然气初装费2310元”“返还多收取物业费”，材料后面附有苹果社区回迁居民的身份信息。就此，本案中葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦要求返还天然气进户费及多收取的物业费两项主张的诉讼时效出现中断情形，诉讼时效期间应当重新计算，截至2021年1月12日彭凤兰起诉之日，其诉讼请求并未超过诉讼时效。原审法院适用法律不当，本院对此予以纠正。二、关于葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦请求美和物业公司返还天然气进户费及利息的主张是否成立的问题。2011年5月1日，宇邦开发公司委托美和物业公司代收苹果社区回迁户天然气初装费等一些业主进户相关费用，并且出具了《委托书》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”之规定，葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦主张的天然气进户费2310元系美和物业公司代宇邦开发公司收取，该行为的法律后果依法应由宇邦开发公司承担，故葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦请求美和物业公司返还天然气进户费及利息的主张无事实及法律依据。对此，葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦可以向宇邦开发公司另行主张权利。原审法院对此认定正确，本院予以确认。三、关于葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦请求美和物业公司返还多收取的物业费300元及利息的主张是否成立的问题。首先，根据《四平市1#-4棚户区改造房屋回迁安置方案》（以下简称《回迁安置方案》）第四条第三项：“选择回迁房屋及办理结算进户手续从2016年6月20日开始至2016年7月30日结束”，本案美和物业公司要求彭凤兰交纳物业费的期间不应早于彭凤兰按照《回迁安置方案》规定实际办理入住的时间，即美和物业公司应于2016年6月20日开始至2016年7月30日期间内业主实际入住之日或该期限届满之日起收取物业费，而美和物业公司自开始办理入住的次日（2016年6月21日）即开始收取物业费于法无据，侵害了业主的合法权益。其次，本案中，彭凤兰于2016年8月10日才办理入住，并于当日向美和物业公司交纳了自2016年6月21日起至2018年6月20日止两年的物业费。针对葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦依据四平市城市棚户区改造领导小组办公室四棚改办[2006]18号文件主张案涉小区交房时是毛坯房，不具备入住条件的问题，四平市房屋征收经办中心市征信字【2019】75号文件以及四平市住房和城乡建设局四住建信字【2019】61号文件中均对此问题有所答复，即案涉小区回迁时执行的是《回迁安置方案》第六条：“回迁房屋室内未装修，未装修款按回迁楼建筑面积50元/㎡计算返还被征收人”，彭凤兰以房屋交房时为毛坯房不符合入住条件为由晚于《回迁安置方案》规定的时间办理入住没有事实和法律依据，故美和物业公司自2016年7月30日至2016年8月10日收取的物业费符合《回迁安置方案》的规定，彭凤兰主张返还无法律依据。综上，美和物业公司应当返还葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦自2016年6月21日起至2016年7月29日止多收取的物业费77.41元[（724.46元/365天）×39天]及相应利息，利息自2016年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审判决部分事实认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四平市铁西区人民法院（2021）吉0302民初165号民事判决；二、原审被告四平市美和家园物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原审原告葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦多收取的物业费77.41元及利息（自2016年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原审原告葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由原审原告葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦负担20元，由原审被告四平市美和家园物业管理有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人葛淑芹、葛淑芬、葛立生、葛淑彦负担40元，由被上诉人四平市美和家园物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长 魏玉国审判员 谭贵林审判员 孙 鹏二〇二一年六月二十九日法官助理 肖茹钰书记员 袁洪双