内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终814号上诉人(原审被告)：内蒙古世辰建工（集团）有限责任公司,住所地内蒙古自治区包头市法定代表人：石世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：马晓波，内蒙古久望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古伊诗兰雅羊绒制品有限公司。法定代表人：苏世雄。委托诉讼代理人：张少华，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘书岑，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人内蒙古世辰建工（集团）有限责任公（以下简称世辰建工公司）司因与被上诉人内蒙古伊诗兰雅羊绒制品有限公司买卖合同纠纷包头市东河区人民法院（2020）内0202民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。内蒙古世辰建工（集团）有限责任公司上诉请求：1.请求撤销东河法院作出的（2020）内0202民初2411号民事判决书中第（二）项判决，依法改判解除房屋买卖合同，驳回被上诉人的其他诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人自知道解除事由之日起超过一年未行使合同解除权，导致解除权消灭，应视为其自行放弃了解除合同的权利，也应丧失合同解除后的损失赔偿请求权。从2010年3月起被上诉人就已经知道合同的解除事由，但其一直怠于行使解除权，直至2018年才主张解除合同，赔偿损失，已经丧失了合同解除权。合同解除权属于除斥期间，没有中止、中断或延长的情形，期限届满即权利消灭。《民法典》第564条第二款规定，法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，该权利消灭。根据最高院《关于适用〈民法典〉时间效力的若干规定》第4条可见，本案属于民法典实施前的民事纠纷，当时对解除权仅有原则性规定，而民法典有具体规定的，可以依据民法典具体规定进行裁判说理。故，因被上诉人怠于行使解除权而造成的损害后果不应受到保护，因合同现已无法继续履行，应当判令解除合同，不予支持因解除合而发生的损失赔偿请求。二、被上诉人无法办理产权证的情况应由被上诉人承担主要责任。案涉房屋是案外人奇光公司以顶账形式顶给世辰公司，顶账当时该房屋没有产权证书，且顶账时明确由奇光公司协助办理产权手续。世辰公司将该房屋卖给伊诗兰雅公司是有权处分，且伊诗兰雅购买时也明知该房屋没有权属证书，且办理产权的义务由奇光公司履行。案涉房屋是案外人奇光公司因债务纠纷，通过人民法院强制执行的方式将房屋产权办理至案外人马某名下，这一结果并非因上诉人过错导致。在此期间被上诉人未提起执行异议，而是在产权变更五年后对上诉人提起诉讼，要求上诉人为其办理产权证书，对无法实现的目的提起诉讼而导致时间拖延，将双方从协作维权的关系转换为对立关系，损失的逐渐扩大。故，被上诉人对无法办理产权证的后果及损失的扩大应承担主要责任。三、以2019年4月10日为价值时点的评估价值1663124元作为房屋的价值并直接以1663124元为基数计算损失属于事实认定不清，证据不足。2010年3月房屋产权登记为案外人，由案外人取得房屋物权。至此，被上诉人从2010年3月起就丧失了物权期待可能，只能主张债权，而无法实现物权。从2010年3月起，房屋的可得利益或预期利益已经不再属于被上诉人可期待的范畴，不能因被上诉人2019年诉讼，就按照2019年的房屋价值予以确认。而且从2010年至今因被上诉人怠于主张权利造成的损失扩大部分应自行承担责任。被上诉人一直对房屋实际占有使用并收益，也不应主张利息损失。一审判决上诉人赔偿损失认定事实不清，采用2019年评估价值的证据依据错误，不应支持。综上，请二审法院依法改判解除双方的房屋买卖合同，驳回被上诉人的其他诉讼请求，维护上诉人的合法权益内蒙古伊诗兰雅羊绒制品有限公司辩称，同意一审判决。内蒙古伊诗兰雅羊绒制品有限公司（以下简称：伊诗兰雅公司）向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告间的房屋买卖合同。二、判令被告返还原告已付购房款316324元，并按年利率6%支付自2000年4月6日起至实际返还之日止的利息损失。2000年4月6日是最后一期付购房款的日期。三、判令被告赔偿原告所购房屋差价损失1346800元。差价计算依据房屋鉴定结论扣除购房款所得的差价。四、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，1998年至1999年包头市奇光建筑装饰有限责任公司（以下简称奇光公司）因欠包头市房地产物资供销总公司钢材款及借款357140元，将位于包头市××区底店一套抵顶全部欠款。1999年5月包头市房地产物资供销总公司被包头市第一住宅建筑工程公司合并，2000年11月包头市第一住宅建筑工程公司改制成立内蒙古世辰建工（集团）有限责任公司（以下简称世辰公司）即本案被告，案涉房屋交付被告。2000年4月，原告以316324元从被告处(原包头市第一住宅建筑工程公司)购买了坐落于包头市××区底店一套(毛坯房),面积为127.55平方米。原告分两次付清购房款,首次以现金方式付款190000元,第二次以银行汇款方式支付126324元。原告向被告付清房款,被告将东河区和平路奇光大厦13-7号底店钥匙交付给了原告,并承诺尽快给原告办理产权手续,但至今被告没有给原告办理房屋产权证。一审法院另查明，依据已生效的(2010)包法执字第5-3号民事裁定书，包头市奇光建筑装修有限责任公司所有的位于包头市××区,面积为2486.04平方米,产权证号包房权证东字第XXXX号)房产产权已办理至马某名下,且该写字楼包括本案诉争房屋。一审法院再查明，原告于2015年向我院提起诉讼,要求被告办理诉争房屋的产权过户手续,本院于2015年8月3日作出(2015)包东民初字第1494号民事判决书,驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉至包头市中级人民法院,包头市中级人民法院于2015年11月20日作出(2015)包民一终字第435号民事判决书,驳回上诉,维持原判。另,原告本次起诉后提出对包头市东河区和平路奇光大厦13-7号房屋的市场价值进行评估的鉴定申请,经包头市恒信房地产价格评估有限公司于2019年8月21日作出包头恒信估字[2019]第FOl19号房地产估价报告:“确定估价对象在价值时点2019年4月10日的房地产市场价值为1663124元”。上述事实由原告提供的包头市第一住宅建筑工程公司出具的收条、城市信用合作社电汇（回单）、奇光公司出具的说明、包头市房地产物资供销总公司2000年3月9日的办公会议纪要、东河区房产管理局（1999）第2号局长办公会议纪要、马某单户产权户籍档案、（2015）包民一终字第435号《民事判决书》、（2010）包法执字第5-1号《民事裁定书》、《协助执行通知书》、包头恒信估字（2019）第F0119号《房地产估价报告》，支向阳的证人证言，被告提供的办公会议纪要和奇光公司出具的说明及双方当事人陈述予以证实。一审法院认为，首先原告向被告缴纳购房款是对房屋物权的期待，被告将房屋交付原告，同时应积极协助原告办理房屋所有权转移登记，双方形成房屋买卖合同关系，且未违反法律行政法规强制性规定，是双方真实意思表示，属有效房屋买卖合同关系。案外人奇光公司以房抵债将案涉房屋交付被告，被告亦同意并接收该房屋，双方形成的以房抵债关系适用买卖合同法律规定。被告抗辩“被告接受的只是奇光公司的合同债权，转让的也只是对奇光公司以房抵债合同的债权，并非案涉底店的所有权”，本院不予支持，而且包头市中级人民法院（2015）包民一终字第435号《民事判决书》、（2020）内02民终1176号《民事裁定书》对双方形成房屋买卖合同也明确予以确认。第二，案涉房屋因奇光公司与案外人马某另案执行中，由包头市中级人民法院向包头市产权处出具（2010）包法执字第5号《协助执行通知书》，案涉房屋产权于2010年转移登记至马某名下，原告虽之前占有使用案涉房屋，但其对房屋的所有权已无法实现。原告请求解除合同，被告抗辩“依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和《合同法》第九十四条的规定，原告诉请解除合同，明显超过一年的解除权行使期限，解除权已消灭”，本院认为最高法院司法解释是关于审理商品房买卖合同纠纷案件的，而本案原、被告之间并非商品房买卖合同纠纷，被告也无证据能够证明其对案涉房屋具有商品房销售许可，故该条规定不适用本案，而且依被告所述，如果原告解除权消灭，那么买卖合同就应当继续履行，而事实上案涉房屋已登记至案外人马某名下，原告已无法实现房屋的所有权，这一点包头市中级人民法院（2015）包民一终字第435号民事判决已明确本案原告要求本案被告为其办理产权过户手续已无法实现，买卖合同事实上已不能继续履行，故被告该抗辩理由不能成立，原告该解除合同、赔偿损失的请求本院予以支持。第三，依据合同相对性，奇光公司给被告以房抵债出具的说明承诺“协助办理产权手续”，“积极协调税务及产权等部门负责办理产权”是对被告做出的承诺，即对被告应当履行的合同义务，与原告并无关联，也不产生相对应的权利义务关系，向奇光公司主张办理产权转移登记的权利主体应是被告而非原告。原审一审庭审中，被告明确表示原、被告双方未与奇光公司形成三方协议，被告也未提供奇光公司同意向原告办理产权转移登记的相关证据，故被告抗辩“奇光公司没有给原告办理产权手续，是原告与奇光公司之间的法律关系，与被告无关联”，无事实依据，不予支持。奇光公司在2005年已经办理了包括案涉房屋在内的房屋所有权登记，至2010年转移登记至案外人马某，五年时间内被告怠于向奇光公司主张所有权转移登记，造成合同目的无法实现，被告应承担违约责任，而被告因此产生的损失，可以另行向奇光公司主张权利。第四，原告请求解除买卖合同，赔偿损失，起诉后对争议标的物即案涉房屋进行价格评估，估价1663124元（单价13039元/平方米），原审一审庭审中鉴定人员出庭，对评估报告当庭作出专业说明，被告也进行了相关提问，并不能依法否定或推翻该评估报告，该评估报告不存在违法事由，予以采信。评估价值时点在2019年4月10日，在原告起诉审理期间，本院在支持原告解除合同的诉讼请求时，依据案涉房屋即合同标的物已交付原告，原告依约应当取得而无法取得标的物所有权的事实，按照合同标的物此时的市场价值确认原告实际损失较为合理，但原告在2015年11月包头市中级人民法院维持一审驳回其起诉讼请求后怠于行使解除权，因房价上涨等因素造成损失扩大，应当承担一定责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，一审法院判决：一、解除原告内蒙古伊诗兰雅羊绒制品有限公司与被告内蒙古世辰建工（集团）有限责任公司关于包头市东河区和平路奇光大厦13-7号底店的买卖合同。二、被告内蒙古世辰建工（集团）有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告内蒙古伊诗兰雅羊绒制品有限公司损失（1663124×80%）=1330499.2元。三、驳回原告内蒙古伊诗兰雅羊绒制品有限公司其它诉讼请求。诉讼费22331元（原告已预交），原告承担4466元，被告承担17865元。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院审理查明的基本事实相一致，有双方当事人陈述及相关书证在案佐证。本院依法予以确认。本院认为，本案于2018年9月已经进入诉讼程序，上诉人以《民法典》第564条第二款规定“法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，该权利消灭”为由，主张“被上诉人自知道解除事由之日起超过一年未行使合同解除权，导致解除权消灭，应视为其自行放弃了解除合同的权利，也应丧失合同解除后的损失赔偿请求权”于法无据。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定，即“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁请书副本送达对方时解除”。上诉人作为房屋出卖方，有义务为被上诉人办理房屋物权登记，在明知涉案房屋产权手续如无其积极协调、配合，被上诉人无法办理所有权登记手续的情况下，怠于履行合同义务，未及时协调奇光公司给伊诗兰雅公司办理房屋所有权转移过户手续，导致该房屋在交付、使用多年后被生效法律文书强执，应当承担相应责任。伊诗兰雅公司在明知合同权利受到损害后，未能采取正确维权方式，导致损失扩大的部分，应由其自行承担责任。原审法院对因合同解除产生的损失由双方进行分担的认定正确。上诉人主张不能以2019年4月10日为价值时点的房屋的评估价值1663124元作为基数计算损失，该评估价值来源于房地产估价报告的鉴定结论，具有证据效力。上诉人并未就该主张进行举证，仅凭上诉观点，不能支持其上诉主张成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22331元，由内蒙古世辰建工（集团）有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 付 光审判员 宋 炜审判员 赵文革二〇二一年六月十一日法官助理 亢 晶书记员 崔 淙附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。