贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初1741号原告：袁灿银，男，1967年9月29日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：黄克界，贵州博矩律师事务所律师，执业证号：15201199910982664。代理权限：特别代理。联系电话：177××××8085。委托诉讼代理人：胡迪，女，贵州博矩律师事务所实习律师，实习证号：23012103219324。代理权限：一般代理。被告：刘敬艳，女，1939年12月25日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。被告：吕海光，男，1965年12月29日生，汉族，贵州省贵阳市人，户籍地：贵州省贵阳市云岩区，现住贵州省贵阳市花溪区。被告：吕海华，女，1964年3月2日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。被告：刘贵华，女，1968年8月14日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。被告：吕延兴，男，1993年10月3日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。原告袁灿银诉刘敬艳、吕海光、吕海华、刘贵华、吕延兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁灿银的委托诉讼代理人黄克界、胡迪，被告刘敬艳、吕海光、吕海华、刘贵华、吕延兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁灿银向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告与吕永田签订的《房屋所有权出售议定书》合法有效；2、依法判决位于贵阳市白云区房屋（筑房权证白云字第××号）所有权归原告所有（庭审中原告撤回了该项诉讼请求）；3、依法判令五被告配合原告办理位于贵阳市白云区房屋的产权登记手续及房屋过户手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告袁灿银经朋友刘某介绍，于2008年8月28日以30000元整的价格购买了吕永田（系被告吕海光、吕海华之父，被告刘敬艳之夫，已去世）位于贵阳市白云区住房，并签订了《房屋所有权出售议定书》，该合同约定：“一、原房屋产权属吕永田同志所有，现商定有价将房屋所有权卖给袁灿银同志所有；二、买卖双方同意以现金3万元成交；三、卖方收到房款后，除开给买方收款依据外，还将市房管局颁发的房屋所有权证同时交给购房者”。同日，原告从中国农业银行取款30000元现金支付给了吕永田，吕永田向原告出具了《收条》一张，并按合同约定将案涉房屋的《房屋所有权证》交给了原告。《房屋所有权出售议定书》签订后，原告对该房屋进行了装修并且一家人搬进去居住至今。案涉房屋在购买后因为未能办理产权变更登记，故该房屋一直登记在吕永田名下，直至2020年12月2日，中车贵阳车辆有限公司及南方汇通综合管理部下发了《关于登记办理都拉营职工住宅产权的通知》及《公有住房（房改房）完善权证工作公告》，告知购买了公有住房（房改房）的职工，符合办理条件的，在个人缴清土地收益金后，可办理《不动产权证书》和《市场准入许可证》，此次权证办理有时间限制（公司要求提供个人资料最终截止时间为2021年6月30日，其中41栋提交资料时间为2021年2月1日至2月6日）。因为吕永田是当时与工厂签订合同的购房人，故原告若要办理产权变更登记，则需要吕永田配合办理。由于吕永田已经去世，且原告找不到吕永田之妻刘敬艳，因此，原告便于2020年12月找到被告吕海光，多次请求吕海光代其父亲吕永田向公司申请办理房屋权证，但被告吕海光却一直不愿意配合。综上所述，原告与吕永田早已签订《房屋所有权出售议定书》，案涉房屋所有权应当属于原告所有。现因吕永田去世，被告吕海光及刘敬艳作为第一顺位继承人，有协助配合办理房屋权证登记并协助过户至原告名下的义务，但被告吕海光却在原告多次要求其配合办理权证登记手续时拒绝与原告协商解决方案，其行为严重违背了诚信原则及《中华人民共和国民法典》等有关法律法规的规定，导致原告的利益严重受损，故原告特提起诉讼，请求判决支持如前诉讼请求。被告吕海光辩称：我的父亲叫吕永田，母亲叫刘敬艳，父母共同生育三个子女，包括吕海华、吕海光、吕海洋(已去世)。案涉房屋是2008年出卖的，我父亲在出卖案涉房屋时，我姐吕海华、我及我母亲刘敬艳对这件事并不知情，当时是我弟吕海洋和我父亲出卖的房屋，该份买卖合同是无效的，故不同意协助办理过户手续。被告刘敬艳辩称：案涉房屋是我与吕永田的夫妻共同财产，吕永田出卖房屋时我并不知情。吕永田没有经过我的签字同意，因此，我的这部分房屋并没有出卖，买卖合同的效力由法院确定，因此，我不同意协助办理过户手续。被告吕海华辩称：案涉房屋是我父母的夫妻共有财产，我父亲吕永田出售该房屋时，我母亲刘敬艳并不知道，也没有签字同意，直到目前办证时，我母亲刘敬艳才知道房屋被出卖的事实。因此，我们不同意协助办理过户手续。被告刘贵华、吕延兴辩称：案涉房屋是吕永田与刘敬艳的夫妻共同财产，该房屋只有吕永田向原告出售，该协议是无效协议。既然协议无效，我们就没有义务协助。我认为买卖过程中，吕永田和原告买卖我们都不知情，也没有看到过合同及交付房款的依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。根据原、被告及第三人的陈述及其提交的经本院确认的证据，本院认定的事实如下：1962年11月13日，吕永田与被告刘敬艳经政府登记结婚，双方婚后育有三名子女，分别为吕海华、吕海光、吕海洋。被告刘贵华系吕海洋之妻，被告吕延兴系吕海洋与刘贵华之子。在吕永田与刘敬艳婚姻关系存续期间，以吕永田的名义向其工作单位贵阳车辆厂购买了坐落于贵阳市白云区住房一套（建筑面积为68.88平方米）。2004年10月19日，贵阳市白云区建设局就上述房屋向吕永田颁发了（筑房权证白云字第××号）《房屋所有权证》，该证显示房屋个人产权比例为100%。2008年8月28日，原告袁灿银与吕永田签订了《房屋所有权出售议定书》，约定吕永田将位于贵阳市白云区公有住房（筑房权证白云字第××号）以30000元的价格出售给原告袁灿银，双方约定：“一、原房屋产权属吕永田同志所有，现商定有价将房屋所有权卖给袁灿银同志所有；二、买卖双方同意以现金3万元成交；三、卖方收到房款后，除开给买方收款依据外，还将市房管局颁发的房屋所有权证同时交给购房者；四、房屋所有权变更后，往后若发生与住房有关的事宜或者问题，一切均由买房者负责；五、本商定，由买卖房屋双方签字生效，生效时间：2008年9月1日起”。吕永田、袁灿银分别在《房屋所有权出售议定书》卖房人、买房人落款处签名确认，吕永田之子吕海洋及见证人刘某亦在上述议定书上签名，但吕永田之妻刘敬艳未在上述议定书上签名。随后，原告袁灿银于签订《房屋所有权出售议定书》的当日从中国农业银行取款30000元现金支付给了吕永田，吕永田向原告袁灿银出具了《收条》一张。合同签订后，吕永田将案涉房屋的《房屋所有权证》交给了原告袁灿银，同时将案涉房屋交付给了原告袁灿银，原告随即将房屋装修后居住至今。2017年10月22日，吕永田因病死亡注销了户籍。2018年6月4日，吕永田之子吕海洋亦去世。2020年11月，贵阳车辆厂通知房屋产权不完善的职工可办理《不动产权证书》和《市场准入许可证》，办理截止时间为2021年6月30日，且产权证办理只能是原来与贵阳车辆厂签订合同载明的购房人，逾期视为购房人自动放弃，将无法再协助购房人办理公有住房权证的所有事宜。随后，原告请求被告吕海光协助办理案涉房屋的权证登记相关手续被拒绝，双方为此发生了纠纷，故原告诉来我院，请求判决支持如前诉讼请求。庭审过程中，被告刘敬艳、吕海华、吕海光、刘贵华、吕延兴均认为案涉房屋系吕永田与被告刘敬艳的夫妻共同财产，未经刘敬艳的同意出卖共同财产的买卖合同无效，不同意配合原告办理《不动产权证书》和《市场准入许可证》。上述事实，有原、被告的陈述和原告提供的《贵阳市白云区红山派出所吕永田信息查询报告》《房屋所有权证》《房屋所有权出售议定书》《收据》《农业银行取款业务回单》《收条》《贵阳黔兴经济发展有限公司收款收据》《农业银行存折交易明细清单》《关于登记办理都拉营职工住宅产权的通知》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，被告刘敬艳之夫吕永田与原告袁灿银签订的《房屋所有权出售议定书》是双方的真实意思表示，且原告已经按照约定向吕永田支付了购房款，该议定书的签订并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。现吕永田已去世，作为吕永田的法定继承人的刘敬艳、吕海光、吕海华、刘贵华、吕延兴等人应根据诚实信用原则，履行被继承人吕永田与原告签订的《房屋所有权出售议定书》的附随义务，协助原告办理案涉房屋的过户登记手续。涉案房屋至今尚未办理《市场准入许可证》是客观事实，但涉案房屋现办理《市场准入许可证》的条件不仅已成就，且具备办理产权变更手续的条件，故被告刘敬艳等理应履行出卖人协助办理《市场准入许可证》及涉案房屋过户登记的义务。庭审过程中，原告表示自愿全额承担案涉房屋过户产生的所有费用。综上，原告的诉讼请求事实清楚，于法有据，本院予以支持。关于被告刘敬艳、吕海光、吕海华、刘贵华、吕延兴等主张涉案房屋是吕永田与刘敬艳的夫妻共同财产，吕永田在未取得刘敬艳同意的情况下与原告的房屋交易行为侵害了刘敬艳的合法权益，不同意协助办理房屋过户登记的问题。本院认为，首先，原告提供的《房屋所有权证》显示吕永田为案涉房屋的所有权人，刘敬艳并非《房屋所有权证》上登记的共有人。我国不动产实行所有权登记制度，以房屋登记机构的登记为准，《房屋所有权证》是证明所有权人的唯一合法凭证。就房屋所有权固有的占有、使用、收益、处分的四项权能来看，房屋的所有权人理所当然对房屋享有处分的权利。在案涉房屋的买卖过程中，原告只要核查了吕永田提供的《房屋所有权证》等有关文件资料原件后，就有理由相信吕永田对案涉房屋有处分的权利。被告刘敬艳虽与吕永田系夫妻关系，但吕永田将案涉房屋及权属证书一并交付原告的行为，足以让原告相信吕永田出售房屋的行为系夫妻共同的意思表示，且原告居住涉案房屋十余年期间，被告刘敬艳等人从未向原告表示过不同意或不知情涉案房屋买卖的行为，因此，被告刘敬艳、吕海光等以刘敬艳对吕永田出售房屋的行为不知情、没有经得刘敬艳的同意，买卖行为无效的主张，显然与常理不符，本院认定原告为善意购买人。其次，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条规定：“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。从司法解释的文义上理解，夫妻对于重大财产的处理，应当在协商一致的基础上进行。处理重大财产要求与配偶商量，不仅是道德上的要求，也是一种法定义务。相反，如果私自处理，则侵犯了配偶的权利。但是，夫妻之间的平等协商权是针对夫妻双方的权利义务来说的，仅对夫妻两人具有约束力，善意第三人没有理由遵照执行。民法保护第三人在不知真实权利状态下对权力外观的合理信赖，在这种情况下，第三人做出的法律行为有效，目的是为了保护交易的稳定与安全。为此，《最高人民法院关于贯彻若干问题的意见(试行)》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，因此，原告作为善意第三人在支付了相应对价，实际履行了合同义务的情况下，应当保障买卖交易的稳定和安全，应当保护善意第三人的合法利益，故对被告刘敬艳等的辩解主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（2020年12月14日经最高人民法院审判委员会第1821次会议通过）第一条，《最高人民法院关于贯彻若干问题的意见(试行)》第89条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认吕永田与原告袁灿银于2008年8月28日签订的《房屋所有权出售议定书》合法有效；二、被告刘敬艳、吕海华、吕海光、刘贵华、吕延兴于本判决生效之日起十日内协助原告袁灿银办理位于贵州省贵阳市白云区房屋（筑房权证白云字第××号）的《市场准入许可证》及房屋产权过户登记手续。案件受理费（按件收取）60元，由被告刘敬艳、吕海光、吕海华、刘贵华、吕延兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 李政发二〇二一年六月三日法官助理 章振玺书 记 员 魏 琴