湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1108号上诉人（原审被告）：长沙中房科瑞网络科技有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桐梓坡西路**长房时代城****。法定代表人：周铁军，执行董事。委托诉讼代理人：刘兵，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨合，男，1987年12月24日出生，汉族，住湖南省汨罗市，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：林佳昱，女，1986年2月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：刘大，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原审被告：长沙辰龙房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路**，住所地湖南省长沙市天心区书院南路**南湖东怡大厦**NE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵鑫，总经理。委托诉讼代理人：岳昊，男，1988年3月7日出生，汉族，住，住湖南省长沙市岳麓区该公司员工。上诉人长沙中房科瑞网络科技有限公司（以下简称中房公司）因与被上诉人林佳昱、原审被告长沙辰龙房地产开发有限责任公司（以下简称辰龙公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初9516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中房公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并改判驳回林佳昱的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由林佳昱承担。事实和理由：一、一审法院以违反国家和地方政府关于房地产市场调控政策的规定为由认定公寓认筹协议书无效，属于适用法律错误。中房公司与林佳昱签订的《君合天玺公寓认筹协议书》仅就案涉楼盘公寓房的销售与购买过程中，对林佳昱保留意向房源及价格优惠等购房条件进行了约定，并未涉及案涉楼盘公寓房的买卖价格，实际上，《君合天玺公寓认筹协议书》是中房公司为林佳昱确保能买到案涉楼盘公寓房并能享受价格优惠提供服务的中介协议，并非具有购销性质和内容的商品房买卖协议。因此，该中介性质的协议不存在违法。《中华人民共和国价格法》及国家和地方政府、政府相关部门对房地产市场调控政策规定，中介费用是双方在平等自愿的基础上约定的，亦不违法国家任何强制性规定，应予合法保护。因此，一审法院在审理《君合天玺公寓认筹协议书》时，适用有关商品房买卖方面的法律依据是错误的，实属适用法律不当。此外，按照《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》[长政办函（2018）75号]文件的规定，在长沙市行政管辖区域内（除浏阳市、宁乡市以外）需要对商品住房购买资格进行审查，即受限购政策影响的仅为商品住房的购买。根据上述规定，此案公寓房的销售与购买也不受政府限购政策的影响。一审法院以案涉公寓的销售违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定为由，认为该协议书损害了社会公共利益，认定协议无效，属于适用依据错误，导致判处结果错误，应予纠正。二、中房公司已全面履行了协议书所约定的义务，林佳昱也取得了意向房源并享受了价格优惠，合同目的已经实现，36000元中介费不应返还。根据中房公司与辰龙公司、中房公司与林佳昱、林佳昱与辰龙公司之间互相签订的协议而言，中房公司与林佳昱和辰龙公司之间实质形成的系中介服务关系，即中房公司与辰龙公司、林佳昱分别签订协议之目的旨在促成林佳昱与辰龙公司就案涉公寓房签订买卖合同。中房公司通过《君合天玺公寓认筹协议书》对案涉公寓房价款采取一定优惠措施，促使林佳昱与辰龙公司签订公寓房买卖合同，并最终使得案涉公寓房实际成交价格低于标准价格，以此达到中介服务的目的，并收取相应的中介服务费，因此，中房公司在《君合天玺公寓认筹协议书》中所约定认筹诚意金即为中介服务费用。经林佳昱签字捺印的《签约缴款单》显示实际价款远远低于标准单价，林佳昱享受了约定优惠，中房公司履行了相应的义务，故不应当退还相应的价款。林佳昱在按优惠价59万元取得意向房源后，再要求中房公司退还36000元中介费用，属于不讲商业诚信的行为，不应受到法律保护。综上所述，一审法院在认定事实与适用法律上均存在严重错误，从而导致判决不公正，损害了中房公司的合法权益。被上诉人林佳昱辩称，1、一审对法律关系、事实和责任认定准确，应予维持。2、中房公司的主张与合同约定不符，没有合同依据，合同明确中房公司是销售代理商，上诉状却混淆概念，主张系中介合同关系，完全混淆了事实和法律关系。3、中房公司、辰龙公司的行为违反了价格法第13条、城市房地产开发经营管理条例第26、27条、最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第5条、住建部门的商品房销售管理办法第28条、国家相关房地产市场监管政策包括国务院办公厅关于商品房销售应当明码标价的规定、国家发改委关于销售明码标价的规定、长沙市的长政办函[2018]75号、长住建发[2018]59号文件禁止收认筹金的规定。中房公司及辰龙公司损害了林佳昱的利益及社会利益。原审被告辰龙公司述称，支持中房公司的上诉意见。被上诉人林佳昱向一审法院起诉请求：1、判令中房公司退还认筹金36000元及利息4860元（自2018年5月18日起暂计算至起诉日，应计算至实际返还之日止，以36000元为基数，按照全国银行间市场贷款报价利率计算）；2、判令辰龙公司对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费用由中房公司、辰龙公司承担。一审法院认定事实：2017年11月24日，中房公司、辰龙公司签订《君合天玺公寓包销协议书》，约定中房公司包销辰龙公司开发的君合天玺1号楼商品房项目，包销期限为2017年12月18日至2018年7月15日，包销基价为12700元每平方米，高于包销基价的部分房款属于中房公司的收入，该部分款项中房公司有权直接向客户收取，产生的纠纷自行解决，与辰龙公司无关，销售中存在违规违法行为，由中房公司自行承担法律责任。2018年2月23日，林佳昱与中房公司签订《君合天玺公寓认筹协议书》，约定林佳昱已知悉中房公司是案涉项目的销售代理商，林佳昱须支付认筹诚意金36000元，用于保留意向房源，在项目开盘选房日成功购买公寓时，林佳昱凭认缴款缴款收据和《公寓认筹协议书》可抵扣同等面值购房款66000元。当日，林佳昱缴纳了认筹诚意金36000元及购房定金2万元。同年5月17日，林佳昱签订《君合天玺签约缴款单》，载明案涉房屋标准单价为15407元每平方米，总价688381元，成交单价为13205元每平方米，总价59万元。同日，林佳昱与辰龙公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定林佳昱购买案涉房屋，单价13205.01元每平方米，总价款59万元，首付款30万元，其余29万元办理银行按揭。合同签订后，林佳昱支付了首付款30万元，定金2万元已抵扣购房款，辰龙公司交付了案涉房屋，林佳昱以认筹金36000元未抵扣房款为由，要求中房公司返还未果，酿成纠纷。一审法院认为，林佳昱与中房公司签订《君合天玺公寓认筹协议书》，约定以认筹金36000元抵扣房款66000元，但案涉房屋成交及备案价格为59万元，未包含该认筹金，该认筹金属于在备案房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反《中华人民共和国价格法》第十三条关于销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，属于违反社会公共利益，故《君合天玺公寓认筹协议书》属于无效合同，双方因无效合同取得的财产应予返还，中房公司应退还认筹金36000元及其利息给林佳昱。有关利率，林佳昱主张按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算，未超过法律规定范围，该院予以支持，有关利息起算点，应从林佳昱支付认筹金之日即2018年2月23日起算。有关林佳昱主张辰龙公司承担连带责任的诉请，因辰龙公司并非《君合天玺公寓认筹协议书》相对方，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国价格法》十三条之规定，判决：一、林佳昱与长沙中房科瑞网络科技有限公司签订的《君合天玺公寓认筹协议书》无效；二、由长沙中房科瑞网络科技有限公司在本判决生效之日起10日内退还林佳昱认筹金36000元及利息（以36000元为基数，自2018年2月23日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回林佳昱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费822元，因适用简易程序减半收取411元，由长沙中房科瑞网络科技有限公司承担。本院二审期间，被上诉人林佳昱向本院提交了如下证据：1、行政处罚决定书（长天市监罚字[2021]5号、6号），拟证明中房公司、辰龙公司以高额返租为卖点，违反国家有关规定变相售后包租的方式销售未竣工商品房。酒店返租是吸引林佳昱购房的重要因素，但因故林佳昱房源不属于返租房源。2、广告实图，拟证明中房公司、辰龙公司对投资收益做出明确承诺，违反了广告法规的规定。3、销售人员承诺书，拟证明中房公司明确承诺酒店返租。4、物业公告，5、运营《告知函》，拟共同证明中房公司销售宣传的酒店已违约跑路，中房公司虚假宣传，有欺诈性。6、一房一价表，拟证明林佳昱并未享受相对于返租模式一房一价表的明显优惠。辰龙公司、中房公司涉嫌欺骗法院，伪造虚假的售房价格，制造优惠假象。上诉人中房公司发表如下质证意见：本案系中房公司与林佳昱之间因服务合同产生的纠纷，并不涉及酒店返租，因此，林佳昱二审提供的全部证据均与本案无关。原审被告辰龙公司发表如下质证意见：1、证据1、2、3、4、5均与本案事实无关。2、证据6系辰龙公司与中房公司的内部行为，与本案无关。本院对被上诉人林佳昱提交的证据认证如下：林佳昱提交的上述6组证据不能证明广告宣传、酒店返租等与其决定购买案涉房屋之间的直接关联，也不能证实林佳昱提供的一房一价表系实际有效、实际执行的一房一价表，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、林佳昱与中房公司签订的《君合天玺公寓认筹协议书》是否有效。二、林佳昱要求中房公司退还认筹金36000元并支付利息是否应予支持。针对上述争议焦点，本院评析如下：关于焦点一，《君合天玺公寓认筹协议书》系林佳昱、中房公司的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方当事人应当按照该协议的约定全面履行各自的义务。关于焦点二，首先，案涉《君合天玺签约缴款单（公寓）》上载明了标准单价、标准总价、成交单价、成交总价等信息，林佳昱在客户签名处签名、捺印，本案现有证据不能证实林佳昱作为完全民事行为能力人在签署该份交款单时意思表示不自由、不真实，结合案涉《长沙市商品房买卖合同》、《收据》，可以认定林佳昱在购买案涉公寓过程中对是否缴纳相应款项、是否参与优惠活动的意思表示自由、真实，且林佳昱对是否享受活动优惠具有认识，依据林佳昱签字确认的《君合天玺签约缴款单（公寓）》可以认定林佳昱购买的案涉公寓房屋标准总价与成交总价之间的差价为98381元。其次，案涉《收据》载明2018年2月23日中房公司收到林佳昱君合天玺1-1902号房36000元，应当认定该36000元系中房公司向林佳昱收取的费用，而非辰龙公司在案涉《长沙市商品房买卖合同》外收取的购房款。最后，中房公司在履行其与辰龙公司签订《君合天玺公寓包销协议书》约定的包销义务过程中，与购买君合天玺公寓的业主实际接触，并为业主提供销售服务，林佳昱通过中房公司提供的销售服务购买了案涉房屋并享受相应优惠，中房公司收取林佳昱支付的该36000元费用并开具《收据》，林佳昱与中房公司之间存在的事实合同关系，并不违反法律规定。故一审判决《君合天玺公寓认筹协议书》无效、中房公司退还林佳昱认筹金36000元及利息不当，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人中房公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初9516号民事判决；二、驳回林佳昱的诉讼请求。本案一审案件受理费822元，二审案件受理费822元，共计1644元，由林佳昱负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二一年六月二十九日法官助理向柳书记员侯也附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。