河南省武陟县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0823执异39号异议人(被执行人)：焦作市启达置业有限公司，住所地：河南省武陟县和平路北段东侧，统一社会信用代码：9141082359488851XX。法定代表人：王永强，经理。委托诉讼代理人：李小青，女，1973年2月14日出生，汉族，住河南省武陟县龙源镇龙源村七号院，系焦作市启达置业有限公司员工。申请执行人：潢川县绿洲园林绿化有限责任公司，住所地：河南省潢川县迎宾路中段，统一社会信用代码：91411526755167458F。法定代表人：阮景峰，经理。在本院执行潢川县绿洲园林绿化有限责任公司（绿洲园林绿化公司）与焦作市启达置业有限公司（启达置业公司）建设工程合同纠纷一案中，启达置业公司对本院查封房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。启达置业公司称，请求：1.对申请人超额查封的房产进行解封；2．终止本次拍卖执行行为。事实与理由：潢川县绿洲园林绿化有限责任公司诉申请人建设工程合同纠纷一案，经武陟县人民法院(2019)豫0823民初2118号民事判决书判决，焦作市启达置业有限公司支付潢川县绿洲园林绿化有限公司l266370.01元，异议人不服提出上诉，焦作市中级人民法院经审理作出(2019)豫08民终3501号民事判决书维持原判。在执行中法院作出了(2020)豫0823执513号执行裁定书，裁定：查封被执行人焦作市启达置业公司位于武陟县和平路北段东侧启达小区（公元596）11号楼1层104、105、106、107、108、109、110号（证号：武房权证龙字038069、03××70、03××71、03××72、03××73、03××74、03××75号），2层205、206、207、208、209、210、211号（证号：武房权证龙字038082、03××83、03××84、03××85、03××86、03××87、03××88号）的房产共计14套。查封期限为三年。执行过程中，武陟县人民法院执行局扣划43400元后，潢川县绿洲园林绿化有限责任公司对异议人享有的债权为1222970.01元。但是，依照武陟县物价部门核准的销售价格，被查封的房产标的为20933919元，超出了16倍有余。该查封行为属于明显的超标的查封，损害了异议人的合法权益。武陟县人民法院委托第三方评估机构对房产价格进行了评估，评估出的单价与发改委物价所所出具的市场价不符，严重低于市场价，低于市价的评估给申请人造成巨大的损失。本次拍卖房产为两层，一二层共为一个整体，但是拍卖只拍卖第一层，将为一个整体分割成两个部分，对其中的一个部分进行拍卖，严重影响另一部分即第二层的正常使用和对外销售。异议人现因法院的查封失去了对资产的有效利用，无法融资。如不能解封予以盘活，我司将最终失去履行本案执行的能力。综上，请求法院依据最高人民法院法释[2004]15号《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条之规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。解除对申请人努屋的超额查封，以保护申请人的合法权益不受侵害。本院查明，绿洲园林绿化公司与启达置业公司建设工程合同纠纷一案，本院于2019年9月23日作出（2019）豫0823民初2118号民事判决书，判决：1、焦作市启达置业有限公司于判决生效后十日内支付潢川县绿洲园林绿化有限责任公司工程款1266370.01元并支付利息（以1266370.01元为本金，自2016年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；2、驳回潢川县绿洲园林绿化有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费27718元，由潢川县绿洲园林绿化有限责任公司负担11521元，由焦作市启达置业有限公司负担16197元。启达公司不服判决提出上诉，焦作市中级人民法院于2019年12月4日作出（2019）豫08民终3501号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案在执行过程中，2020年4月20日，本院作出（2020）豫0823执513号执行裁定书，裁定：冻结启达置业公司在银行的存款1500000元。2020年9月18日,本院从启达置业公司在河南省农村信用社联合社账户、中国建设银行账户分别扣划6600元、36800元，合计43400元。2020年7月10日，本院作出（2020）豫0823执513号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人焦作市启达置业有限公司位于武陟县和平路北段东侧启达小区（公元596）11号楼1层104、105、106、107、108、109、110号（证号：武房权证龙字××号面积为71.98㎡、03××70号面积为71.98㎡、03××71号面积为143.95㎡、03××72号面积为71.98㎡、03××73号面积为71.98㎡、03××74号面积为147.76㎡、03××75号面积为143.95㎡），2层205、206、207、208、209、210、211号（证号：武房权证龙字××号面积为77.82㎡、03××83号面积为77.82㎡、03××84号面积为77.82㎡、03××85号面积为77.82㎡、03××86号面积为77.82㎡、03××87号面积为77.82㎡、03××88号面积为138.13㎡）的房产共计14套，查封期限为三年。2020年7月30日，本院向武陟县不动产登记中心送达（2020）豫0823执513号之一协助执行通知书，要求协助执行查封启达公司的房产14套。2020年9月17日，本院作出（2020）豫0823执513号之二执行裁定书，裁定：划拨启达置业公司的银行存款43400元。经本院委托对查封房产中的11号楼1层104、105、109、110价格评估，2021年4月6日河南省豫通房地产评估咨询有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，在价值时点（即2021年2月3日），四套房的建筑面积单价为10202元/平方米；其中，11号楼1层104房地产市场价值为人民币73.43万元，建议快速变现价值为58.74万元；11号楼1层105房地产市场价值为人民币73.43万元，建议快速变现价值为58.74万元；11号楼1层109房地产市场价值为130.34万元，建议快速变现价值为104.27万元；11号楼1层110房地产市场价值为146.86元，建议快速变现价值为117.49万元。另查明，2018年12月4日，启达置业公司与河南博爱农村商业银行股份有限公司签订《房地产抵押合同》，本院查封的14套房产，均设定有抵押，其中11号楼1层104房抵债金额为436948元，105房抵债金额为335867元，106房抵债金额为671288元，107房抵债金额为335867元，108房抵债金额为335867元，109房抵债金额为595788元，110房抵债金额为671288元；11号楼2层205、206、207、208、209、210房抵债金额均为362901元，211房抵债金额为644147元。14套房产公司抵债金额为6204466元。异议人称抵押抵款利息已归还至2020年11月19日，并提供了焦作市树仁实业有限公司归还利息的凭证。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第一款的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案的焦点问题是是否存在超标的查封、冻结情形。判定执行实施案件是否存在超标的查封、冻结情形，应当先行查明案件执行标的数额，再判断被查封财产的价值是否超过执行标的数额。1、关于本案执行标的数额。截止本案立案即2021年6月18日，经执行局核算，本案执行标的数额为本金1222970.01元，利息425021.74元，诉讼费16197元，评估费42000元，执行费19896元，合计1726084.75元。2、、关于本案查封财产价值。是否存在明显超标的查封、冻结问题，由于冻结银行的款项数额确定，所以主要取决于本案查封的14套房产的价值问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖财产经过评估的评估价即为第一次拍卖的保留价；未做评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”第二十五条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十六条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”关于查封标的物价值是否超标的额，应当综合财产价值、执行快速变现过程中可能出现的流拍降价等因素加以衡量，对于法律和司法解释规定的明显超标的额的限制，应当适当从宽掌握，以不超过执行标的额的30%为宜。本案查封的14套房产，其中1层的104、105、109、110经本院委托评估，市场价值共计4240600元，扣除四套房产对应的抵押价值，该四套房价值为2200709元，超过执行标的价值为474624.25元，超额部分占执行标的额的27.49%。申请执行人要求保留查封一层的107号房，参考已经评估的四套房的单价，该房价值为734339.96元，扣除对应的抵押价值，价值为398472.96元。5套房产的价值总额为2599181.96元。与执行标的数额相比，超过部分为873097.21元，超额部分占执行标的额的50.58%，应当属于明显超标的查封。所以本案以继续查封、执行104、105、109、110为宜，对其余查封的10套房产，属于超标的查封，依法应予解除查封。本案查封的14套房产，分别办理有房产证，一二层不属于一个整体，一二层分开拍卖并不影响一二层各自的正常使用和对外销售，异议人要求停止拍卖，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项的规定，裁定如下：一、继续查封、执行被执行人焦作市启达置业有限公司位于武陟县和平路北段东侧启达小区（公元596）11号楼1层104、105、109、110号（证号：武房权证龙字××号、03××70号、03××74号、03××75号）；二、解除对被执行人焦作市启达置业有限公司位于武陟县和平路北段东侧启达小区（公元596）11号楼1层106、107、108（证号：武房权证龙字××号、03××72号、03××73号）和2层205、206、207、208、209、210、211号（证号：武房权证龙字××号、03××83号、03××84号、03××85号、03××86号、03××87号、03××88号）房产的查封。三、驳回焦作市启达置业有限公司的其他异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河南省焦作市中级人民法院申请复议。审判长  孙保忠审判员  王有安审判员  雒彩虹二〇二一年六月二十二日法官助理潘杰书记员柴玮