广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤18执异16号 案外人：刘继红，女，1969年12月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：何卓耐，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 申请人：刘苹，女，1975年3月29日出生，土家族，住广东省清远市清城区。 委托诉讼代理人：陈弘，广东捷高律师事务所律师。 被申请人：贵州润鑫置业有限公司。住所地：贵州省贵阳市高新区金阳科技产业园兴义路**。 法定代表人：王均。 本院在审理刘苹诉贵州润鑫置业有限公司（以下简称润鑫公司）一案过程中，保全查封了润鑫公司名下位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场B幢第14层1号至5号房屋。案外人刘继红对本院查封前述房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年4月29日召开听证，案外人刘继红的委托诉讼代理人张志诚、申请人刘苹的委托诉讼代理人陈弘到庭参加听证。现已审查终结。 案外人刘继红称，请求中止润鑫公司名下位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场B幢第14层1号至5号房屋的保全措施，解除对上述房屋的查封。主要事实和理由：2018年7月26日，案外人刘继红与被申请人润鑫公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：案外人刘继红向被申请人润鑫公司购买其开发的位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场B幢第14楼整层套内面积1222.01平方米的房屋（注：B幢第14楼整层包括14楼1号房屋、14楼2号房屋、14楼3号房屋、14楼4号房屋、14楼5号房屋等五套房屋），买卖房屋总价款为9287276元，被申请人润鑫公司在2018年12月30日前向案外人刘继红交房。前述合同签订后，案外人刘继红分别于2018年7月26日支付1000000元、2018年8月2日支付5000000元、2018年8月3日支付2287276元、2019年1月4日支付1000000元，共计9287276元，即案外人刘继红已向被申请人润鑫公司付清了案涉房屋全部价款。2020年8月1日，被申请人润鑫公司向案外人刘继红交付了案涉房屋。案涉房屋交付后，案外人刘继红于2020年8月1日向贵州汉能物业管理有限公司缴纳了物业管理费18330元。2020年11月17日，案外人刘继红将案涉房屋出租给贵州商诚企业管理服务有限公司。2020年11月20日，贵州商诚企业管理服务有限公司向贵州汉能物业管理有限公司缴纳了案涉房屋装修保证金10000元及出入证押金200元，现案外人已完成装修并已入住办公。因被申请人润鑫公司未按时办理过户登记手续，案外人刘继红迫于无奈，于2021年1月11日向贵州省贵阳市观山湖区人民法院起诉被申请人润鑫公司商品房买卖合同纠纷一案[案号为（2021）黔0115民初1013号]，案件受理后，案外人刘继红申请了财产保全，观山湖区人民法院在保全过程中，才发现案涉房屋已被清远市中级人民法院查封。清远市中级人民法院查封案涉房屋的行为，严重损害了案外人刘继红的合法权益。申请人认为：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人刘继红基于《商品房买卖合同》，对清远市中级人民法院已查封的案涉房屋享有民事权益，具有排除强制执行的效力，是适格的案外人主体。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条、第二十九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人刘继红具有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益。第一，2018年7月26日，案外人刘继红与被申请人润鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，且在清远市中级人民法院查封案涉房屋之前签了书面《商品房买卖合同》。第二，案外人刘继红在2018年8月4日前分四次付清了案涉房屋的全部价款。第三，2020年8月1日，被申请人润鑫公司向案外人刘继红交付了案涉房屋，案外人刘继红并于2020年8月1日缴纳了物业费，并于2020年11月17日将案涉房屋出租给贵州商诚企业管理服务有限公司，贵州商诚企业管理服务有限公司已完成装修并已入住办公，因此，案外人刘继红在清远市中级人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。第四，案外人刘继红对未办理过户登记不存在过错，根据《城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第十条规定，被申请人润鑫公司应当在《商品房买卖合同》签订之日起30日内，办理案涉房屋备案登记，但是，经案外人刘继红多次催告，被申请人润鑫公司均以各种理由推脱办理。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，被申请人润鑫公司应在2021年1月1日前向案外人刘继红办理案涉房屋所有权证书，但是，被申请人润鑫公司未按照合同约定协助办理案涉房屋所有权证书，导致案外人刘继红支付全部案涉房屋全部价款并实际占有案涉房屋后，至今未能办理过户登记。案外人刘继红为维护其合法权益，已向贵阳市观山湖区法院起诉被申请人润鑫公司，要求其办理过户登记，因此，对于未办理过户登记手续案外人刘继红不存在任何的过错，即非因案外人刘继红自身原因未办理过户登记。三、根据《最高人民法院关于适用>中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第三百一十六条规定，案外人刘继红具有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益，依法应当裁定中止案涉房屋的保全措施，并解除对案涉房屋的查封。综上，案外人刘继红恳请清远市中级人民法院在查清事实后，切实维护案外人的合法权益。 案外人刘继红为证明其主张，提供了以下证据：一、2018年7月26日申请人刘继红与被申请人润鑫公司签订的《商品房买卖合同》；二、2020年8月1日贵州汉能物业管理有限公司出具的《收据》、2020年11月17日申请人刘继红与案外人贵州商诚企业管理服务有限公司签订的《房屋租赁合同》、2020年11月20日贵州汉能物业管理有限公司出具的《收据》、案涉房屋已完成装修的照片；三、2018年7月26日《支付凭证》（100万元）及润鑫公司出具的《收据》、2018年8月2日《支付凭证》（500万元）及润鑫公司出具的《收据》、2018年8月3日《支付凭证》（2287276元）及润鑫公司出具的《收据》、2019年1月4日《支付凭证》（100万元）及润鑫公司出具的《收据》；四、筑房网截图；五、2021年1月11日贵州省贵阳市山湖区人民法院《受理案件通知书》、2021年2月3日贵州省贵阳市山湖区人民法院《民事裁定书》，案号（2021）黔0115民初1013号；六、建筑垃圾清运费及出入证工本费收据1张、水电费收据1张。 申请人刘苹称，一、刘继红有失诚信，其收楼的时间为2020年11月18日，即在法院查封之后。二、其交物业费的时间为2021年3月16日，有银行凭证为据。据此，申请人刘苹认为解除查封于法无据。 申请人刘苹为证明其主张，提供了以下证据：一、花溪农村商业银行汇款凭证；二、《装修安全责任书》、《业户自装承诺书》、《润鑫广场业主入住验房表》、《装修委托书》、《装修许可证》、《装修施工消防系统单项查验情况登记表》、《公共设施设备系统施工承诺书》、《承诺书》、《装修申请表》、《区域防火责任协议书》。 本院查明，关于刘苹诉润鑫公司民间借贷纠纷一案，刘苹在诉讼过程中申请财产保全，本院经审查于2020年8月11日作出（2020）粤18民初31号民事裁定书，裁定保全查封、扣押、冻结被申请人润鑫公司的银行存款6亿元，或查封、扣押冻结其同等财产。实施过程中，本院保全查封了润鑫公司名下位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场A、B幢的全部房产及地下车位，其中包括润鑫广场B幢第14层1号至5号房屋。 另查明，2018年7月26日，润鑫公司与案外人刘继红签订《商品房买卖合同》，约定案外人刘继红购买润鑫公司名下的位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场B幢第14层整层（1号至5号房屋），购房价格为9287276元。刘继红应当在2018年8月3日前支付首期房款7287276元，在网签备案前支付余款100万元。润鑫公司应当在2018年12月30日前向刘继红交付该商品房。前期物业服务企业为贵州汉能物业管理公司。合同还对房屋交付标准、违约责任等其他事项作出约定。 2018年7月26日，案外人刘继红向润鑫公司汇入100万元，润鑫公司同日出具收据确认收到前述款项。2018年8月2日，案外人刘继红向润鑫公司汇入500万元，润鑫公司同日出具收据确认收到前述款项。2018年8月3日，案外人刘继红向润鑫公司汇入2287276元，润鑫公司同日出具收据确认收到前述款项。2019年1月4日，案外人刘继红向润鑫公司汇入100万元，润鑫公司同日出具收据确认收到前述款项。上述款项合共9287276元。 2020年8月1日，贵州汉能物业管理公司向刘继红出具收据，确认收到刘继红交来润鑫广场B幢第14层房屋2020年8月1日至2020年10月31日物业管理费18330元。根据申请人刘苹提供的花溪农村商业银行汇款凭证显示，前述款项系刘继红于2021年3月16日汇入贵州汉能物业管理公司账户。 2020年11月17日，刘继红与贵州商诚企业管理服务有限公司签订《房屋租赁合同》，约定刘继红将贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场B幢第14层房屋出租给贵州商诚企业管理服务有限公司使用，租赁期从2021年3月18日至2029年3月17日止，免租期4个月（2020年11月18日起至2021年3月17日止）。2020年11月20日，贵州汉能物业管理公司向贵州商诚企业管理服务有限公司出具收据，确认收到贵州商诚企业管理服务有限公司交来润鑫广场B幢第14层1号至5号房屋装修保证金1万元及出入证押金200元。 关于刘继红起诉润鑫公司商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2021年1月11日立案审理，案号为（2021）黔0115民初1013号。2021年2月3日，贵州省贵阳市观山湖区人民法院作出（2021）黔0115民初1013号民事裁定书，裁定保全查封贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场B幢第14层房屋，冻结润鑫公司的银行存款1752206元或查封、扣押润鑫公司同等价值的其他财产。 本院认为，本案的争议焦点是案外人刘继红请求中止涉案房屋的保全措施应否支持。本院在审理刘苹与润鑫公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，于2020年8月11日作出（2020）粤18民初31号民事裁定书，裁定保全查封、扣押、冻结被申请人润鑫公司的银行存款6亿元，或查封、扣押冻结其同等财产。实施过程中，本院保全查封了润鑫公司名下位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场A、B幢的全部房产及地下车位，其中包括润鑫广场B幢第14层1号至5号房屋。 案外人刘继红与润鑫公司在2018年7月26日签订《商品房买卖合同》，签订合同的时间早于本院查封涉案房屋的时间。合同约定涉案房屋的购房价格为9287276元，案外人刘继红于2019年1月4日已支付全部购房款。因此，案外人刘继红在本院查封涉案房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款。此外，根据贵州汉能物业管理公司出具收据显示，案外人刘继红缴纳了2020年8月1日起的物业管理费，可以认定案外人刘继红在本院查封涉案房屋前已合法占有涉案房屋。案外人刘继红也已通过诉讼主张合同权利，应认定案外人刘继红对于未办理过户登记不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人刘继红作为涉案房屋的买受人，其请求中止对涉案房屋保全措施的请求符合上述规定，本院予以支持。位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场**第******房屋应当中止保全措施，并解除查封。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 一、中止对位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场B幢第14层1号至5号房屋的保全措施； 二、解除对位于贵阳市高新区金阳科技园润鑫广场B幢第14层1号至5号房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  邓有添 审判员  管宋英 审判员  郑家驹 二〇二一年六月一日 书记员  刘如香 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。