广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0681民初494号 原告：广西镒建物业服务有限责任公司，住所地广西南宁市西乡塘区衡阳东路1号广西一建大厦19楼1909、1910室，统一社会信用代码914501070560363366。 法定代表人：岑敏，总经理。 委托诉讼代理人：黄琴梅，广西中钧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：农永才，广西中钧律师事务所律师。 被告：任彩红，女，1975年12月23日出生，汉族，户籍地河南省武陟县，现住广西东兴市。 委托诉讼代理人：梁维刚，广西昊弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王虎，广西精一律师事务所律师。 原告广西镒建物业服务有限责任公司（以下简称“镒建物业”）诉被告任彩红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告镒建物业的委托诉讼代理人黄琴梅、农永才、被告任彩红的委托诉讼代理人梁维刚、王虎到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告镒建物业向本院提出诉讼请求：一、被告支付物业服务费4693.3元及公摊水电费553.5元给原告；二、被告赔偿原告违约金，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮50%计算，物业费违约金为 -2- 739.06元，以当月应交物业服务费为基数，从2017年5月1日起计至付清之日止，现暂计至2021年1月31日；公摊水电费违约金为125.41元，以553.5元为基数，从2017年5月1日起计至付清之日止，现暂计至2021年1月31日；三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年6月20日，原告与广西大都投资有限公司（以下简称“大都公司”）签订《东兴市大都·塞纳湖畔小区前期物业管理委托合同》，约定：原告为大都塞纳湖畔小区提供前期物业管理服务，业主按房屋建筑面积依据合同约定的收费标准向原告支付物业服务费在内的各项应交费用，对逾期不交费的，原告有权按欠费金额每日3%收取违约金；2014年7月10日，原告成立广西镒建物业服务有限责任公司东兴分公司，对大都塞纳湖畔小区提供物业管理服务；被告系案涉小区2栋2单元1905号房的业主，房屋面积86.94㎡，物业服务费收费标准1.0元/月/㎡，交费时间为每月10日前，被告应每月向原告支付物业服务费86.9元；原告多次向被告催缴物业服务费，并将缴费欠费通知张贴于被告房屋门口，被告拒不支付，被告尚欠原告2015年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费4693.3元及公摊水电费553.5元。 被告辩称：1、被告未与原告签订物业服务合同，对收费标准及费用的收取办法不知情，有存在异议。2、原告未按照约定定期向全体业主公示物业期间的服务事项及收支项目，对于业主共有收益情况也未进行公示，严重侵犯了业主的知情权和获益权，相反对于业主的共有项目的出租比如游泳池等的公摊费用却需要业主承担，明显缺乏公平。3、原告未按照物业服务内容及要求履行合同义务：对于楼道的堆放物未进行劝阻或清理导致起火严重损害了业主的财产和健康权，小区大门的岗亭无人值守，门禁常开，人员可以随意出入，对小区的安全存在潜在危险，环境卫生比较恶劣，垃圾桶占道摆放阻碍消防通道，小区保安偏少，治安管理差，经常发生盗窃事件，小区内的交通秩序存在问题，电动车乱停乱放，堵塞消防通道妨碍行人通行，地下车库车辆出入口小车乱停乱放堵塞消防通道，上述现象是原告没有进行有效管理的表现， -3- 原告在履行合同中没有适当的履行义务存在过错，物业管理费应适当扣减且不应支付违约金。 经审理查明：2014年6月20日，原告与广西大都公司签订《东兴市大都·塞纳湖畔小区前期物业管理委托合同》，约定：原告为大都塞纳湖畔小区提供前期物业管理服务，委托期限自双方签订合同之日起至案涉小区业主大会成立并与物业管理服务企业签订《物业服务合同》生效之日止，2014年7月10日，原告成立广西镒建物业服务有限责任公司东兴分公司，对大都塞纳湖畔小区提供物业管理服务；被告系2栋2单元1905号房的业主，房屋面积86.94㎡，物业服务费收费按1.0元/月/㎡收取，交费时间为每月10日前，对逾期不交费的，原告有权按欠费金额每日3%收取违约金。合同约定：原告镒建物业服务的主要内容包括物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生、秩序维护，交通秩序与车辆停放的管理，每季度向全体物业使用人公布水电公摊费收支情况。合同中还对其他事项做了约定。合同签订后，原告为被告房屋所在小区提供物业管理，被告欠缴2015年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费4693.3元及公摊水电费553.5元。 案涉小区偶有车辆停放不够有序、小区门禁系统已安装但存在没有及时落实使用、小区清洁不到位、门岗执勤缺失、楼道堆放物存在没有及时处理的现象。 以上事实有解除协议书、前期物业服务管理协议、东兴市大都·塞纳湖畔小区前期物业管理委托合同、商品房买卖合同、欠费清单、催缴通知单、照片、群聊记录、函、房屋维修整改记录、物业投诉记录、物业管理员日常巡逻情况登记表、来访人员登记簿、保安巡逻更记录表、外来人员出入门岗登记表、物业每日工作汇总表等证据及庭审陈述，足以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生于 -4- 民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，大都公司与原告签订的前期物业服务合同对被告有约束力，原告与被告的物业服务关系合法有效。综合双方提供的证据，本院认为镒建物业已基本按照合同约定履行了义务，提供了物业服务，满足了业主生活需求。虽然镒建物业为案涉小区提供的物业服务过程中，小区偶尔也存在车辆停放不够有序、小区门禁系统已安装但存在没有及时落实使用、小区清洁不到位、门岗执勤缺失、楼道堆放物存在没有及时处理的现象，服务质量存在瑕疵。但该瑕疵仅属一般违约行为，并没有对业主造成严重影响和损害。在物业管理过程中出现的瑕疵双方应该通过沟通协商加以解决，而不能以拒缴物业服务费作为对抗，若长此以往，必将造成物业公司无法正常运营，影响其按质提供服务，对已足额按时缴纳物业服务费的业主也不公平，最终损害双方利益，降低业主生活品质，不利于构建文明和谐社会。镒建物业未全面履行合同义务，本应调低物业服务费标准，但被告任彩红拖欠物业服务费长达数年，时间跨度长，考虑到物价上涨等因素，综合双方的履约情况，根据公平原则，本院认为被告任彩红应当全额支付所欠物业服务费4693.3元及公摊水电费553.5元，但对镒建物业所主张的违约金本院不予支持。需要指出的是，镒建物业应以问题为导向，针对管理中存在的瑕疵，认真加以整改，按照约定真正为广大业主提供舒心、优质管理和服务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： -5- 一、被告任彩红于本判决生效之日起十日内支付原告广西镒建物业服务有限责任公司物业服务费4693.3元及公摊水电费553.5元； 二、驳回原告广西镒建物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告任彩红负担。 本判决为终审判决 审判员  张畹婕 二〇二一年六月十日 书记员  韦小燕