兴城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1481民初749号 原告：齐宝学，男，1960年5月2日生，满族，住兴城市。 被告：葫芦岛筑城混凝土有限公司。 住所地：葫芦岛市龙港区。 法定代表人：王志强，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆亚夫，辽宁新亘律师事务所律师。 被告：兴城市搏英房地产开发有限公司。 住所地：兴城市。 法定代表人：齐世民，系该公司经理。 原告齐宝学与被告葫芦岛筑城混凝土有限公司，被告兴城市搏英房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月3日立案，依法适用普通程序进行审理。原告齐宝学，被告葫芦岛筑城混凝土有限公司委托诉讼代理人陆亚夫，被告兴城市搏英房地产开发有限公司法定代表人齐世民，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐宝学向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止兴城市室的执行，并解除查封；2、判决原告齐宝学与被告兴城市搏英房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认案涉房屋归原告所有；3、判决被告兴城市搏英房地产开发有限公司协助配合原告办理案涉房屋的产权变更登记相关事宜；4、判决由被告承担本案相关诉讼费用。事实和理由：葫芦岛筑城混凝土有限公司与兴城市搏英房地产开发有限公司合同纠纷一案，业经贵院作出2020辽1481民初2705号生效判决，现己进入执行阶段（执行案件号2020辽1481执197号），贵院在执行过程中依照相关法律规定查封了兴城市房屋，该案涉房屋系原告齐宝学通过合法方式购买所得（齐宝学2012年11月26日将59000定房款通过银行转账的方式汇至兴城市搏英房地产开发有限公司账户名下，于2014年10月29日通过银行汇款将购房余额100000元交齐，于2014年10月24日与其签订商品房买卖合同并于当日缴纳了物业费、取暖费、装修水电费、清理费共计3020元）。2020年12月24日，原告在办理房照登记过程时，方才知悉涉案房屋已于2020年6月5日被兴城市人民法院查封，查封期限三年。后原告向贵院针对执行标的提出书面执行异议申请，并提供了充分证据，请求停止对案涉房屋的执行、解除查封。二〇二一年一月十二日，兴城市人民法院作出（2021)辽1481执异3号执行裁定书，驳回了案外人齐宝学的异议请求，并告知其可在收到裁定书之日起15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为，其与被告兴城市搏英房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反我国相关法律法规的强制性规定，协议合法有效，被告兴城市搏英房地产开发有限公司应当协助原告办理产权变更登记手续。同时，原告购买案涉房屋后，虽未办理产权过户登记，但是，原告已依据合同约定履行自己义务，支付全部价款并占有标的物至今。根据《中华人民共和国民法典》物权编的相关规定，不动产物权的合同效力不以办理物权登记为前提要件。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得案涉房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同效力，且原告在本案中并无过错，故，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 葫芦岛筑城混凝土有限公司辩称，被告依据（2019）辽1481民初2705号民事判决书申请强制执行，执行案号为（2020）辽1481执197号，依法对被执行人兴城市搏英房地产开发有限公司名下的位于兴城市东辛庄镇市场大街53－1号楼2单元232室房屋进行查封，有事实和法律依据。原告在执行期间提出执行异议，在听证笔录上自认和法院依法查明，原告方除此房屋外还有房屋三间，该案房屋并非其唯一住房，请驳回原告诉讼请求。 第三人兴城市搏英房地产开发有限公司述称，诉争房屋交易在2014年就成立了。 （2021）辽1481执异3号执行裁定书认定的事实：2019年10月21日，本院作出了（2019）辽1481民初2705号民事判决书，判决：一、被告兴城市搏英房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告葫芦岛筑城混凝土有限公司货款1378369.15元。二、驳回原告葫芦岛筑城混凝土有限公司其他诉讼请求。案件受理费17205元，由被告兴城市搏英房地产开发有限公司负担。判决书生效后，被执行人兴城市搏英房地产开发有限公司未按判决履行义务，申请执行人葫芦岛筑城混凝土有限公司于2020年3月2日向本院提出强制执行申请，本院执行局立案执行。2020年3月3日，本院给兴城市搏英房地产开发有限公司下达了（2020）辽1481执197号执行通知书，责令该公司履行下列义务：一、支付执行款1378369.15元。二、负担案件受理费17205元，执行费16356元。兴城市搏英房地产开发有限公司仍未履行付款义务。2020年6月5日，本院作出（2020）辽1481执197号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人名下的坐落于兴城市，x单元x室、x室、x室，x单元x室的房屋（共七套）。二、查封期限为三年。案外人齐宝学认为其中的x号楼x单元x室房屋为其所购买，法院如继续执行涉案房屋将会损害其合法权益。故向本院提出异议申请。 另查明，案外人齐宝学提供其与被执行人兴城市搏英房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：买受人购买的商品房为兴城市x号楼x单元x室。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为5层。建筑面积为78.05平方米，其中套内建筑面积65.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.82平方米。出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2250元，总金额（人民币）壹拾柒万伍千陆百捌拾零元整。付款方式及期限：一次性付款壹拾柒万伍千陆百捌拾零元整（￥：175680）。交付房屋期限2014年12月31日。落款出卖人处加盖兴城市搏英房地产开发有限公司公章，买受人处签有齐宝学的名字及捺印，签订日期均为2014年10月24日。2014年10月29日，兴城市搏英房地产开发有限公司为齐迹出具专用收款收据一张，载明款额均为175680元。齐宝学提供自2014年10月29日由兴城市搏英房地产开发有限公司开具的收款收据共计四张，收款名称为物业费、装修清理费、水电费、取暖费等费用。齐宝学称其购买的诉争房屋未装修亦未入住，其在东辛庄农贸市场附近尚有个人所有的房屋三间。兴城市搏英房地产开发有限公司对齐宝学所述均予认可。 （2021）辽1481执异3号执行裁定书本院认为部分为：从案外人齐宝学及被执行人兴城市搏英房地产开发有限公司陈述的情况看，本案诉争的房屋属于兴城市搏英房地产开发有限公司开发承建并用于出售的商品房。齐宝学提供的《商品房买卖合同》及兴城市搏英房地产开发有限公司出具的专用收款收据，能够证明齐宝学通过购买的方式取得了兴城市搏英房地产开发有限公司出售的坐落于兴城市房屋，该套房屋用途为住宅。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故案外人齐宝学如果符合上述三项条件方可排除对其所购房屋的执行。齐宝学提供的《商品房买卖合同》一份，载明双方签订购房合同日期为2014年10月24日。本院作出（2020）辽1481执197号执行裁定书，查封诉争房屋的时间为2020年6月5日，故齐宝学与兴城市搏英房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时间系在本院查封诉争房屋之前。齐宝学提供的收款收据，能够证明其全额支付了购房款。齐宝学提供的由兴城市搏英房地产开发有限公司开具的2014年10月29日物业费、装修清理费、水电费、取暖费等费用收款收据，能够证明兴城市搏英房地产开发有限公司已向齐宝学交付了诉争房屋。齐宝学承认其尚未入住该诉争房屋，且其在东辛庄农贸市场附近尚有个人所有的房屋三间，故齐宝学不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，其提出的异议理由不成立，其要求本院中止对该诉争房屋的执行并解除查封的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：驳回齐宝学的异议请求。 本院经审理查明认定的事实：与（2021）辽1481执异3号执行裁定书认定的事实一致。同时查明，齐宝学从兴城市搏英房地产开发有限公司购房的房屋未装修。在本次诉讼过程中，齐宝学提交了兴城市不动产登记中心出具的证明，证明齐宝学除本案诉争的房屋外，没有其他房屋，时间是2021年5月8日。对此，齐宝学称，在其提出执行异议时，其本人是有三间房屋，但已于1991年出售给案外人齐兴明，只是当时没有办理过户手续，在此次诉讼时，在2021年5月8日才办理的过户手续，同时，兴城市不动产登记中心为其出具无房证明。 经过查阅工商登记档案显示，村镇房屋产权，产籍登记台账，登记者为齐宝学，住所东辛庄镇东辛庄村，登记种类新建，间数三间，砖石结构，面积66.34平方米，新发照号0214031。齐兴明证实，他本人从齐宝学处购买该房屋，当时外墙没有抹，风墙也没有抹，在1996年6月13日，齐兴明办理了房屋产权证，该产权证写明：房字第××号卷1710，所有权人齐兴明，房屋座落东辛庄镇东辛庄村，砖木，间数三间，面积60平方米；齐兴明此后又将该房屋出售给石铁成，石铁成于2009年12月18日办理了房屋产权证。 又查明，齐宝学现在居住的房屋系其子齐春友于2006年6月5日申请建设的房屋。 上述事实，有当事人陈述，书证为证，已质证，可以采信。 本院认为，从齐宝学及兴城市搏英房地产开发有限公司陈述的情况看，本案诉争的房屋属于兴城市搏英房地产开发有限公司开发承建并用于出售的商品房。齐宝学提供的《商品房买卖合同》及兴城市搏英房地产开发有限公司出具的专用收款收据，能够证明齐宝学通过购买的方式取得了兴城市搏英房地产开发有限公司出售的坐落于兴城市房屋，该套房屋用途为住宅。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故案外人齐宝学如果符合上述三项条件方可排除对其所购房屋的执行。齐宝学提供的《商品房买卖合同》一份，载明双方签订购房合同日期为2014年10月24日。本院作出（2020）辽1481执197号执行裁定书，查封诉争房屋的时间为2020年6月5日，故齐宝学与兴城市搏英房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时间系在本院查封诉争房屋之前。齐宝学提供的收款收据，能够证明其全额支付了购房款。齐宝学提供的由兴城市搏英房地产开发有限公司开具的2014年10月29日物业费、装修清理费、水电费、取暖费等费用收款收据，能够证明兴城市搏英房地产开发有限公司已向齐宝学交付了诉争房屋。关于齐宝学除本案诉争的房屋外，在本院作出对本案诉争的房屋查封前，已将自己的房屋出售给案外人齐兴明，齐兴明又出售给案外人石铁成，石铁成已办理了房屋产权变更登记手续。对齐宝学现在居住的房屋，系其子齐春友名下的房屋。因此，齐宝学除本案诉争的房屋外，没有其他房屋。其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，因此，本院对齐宝学的诉讼请求，予以支持。 依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条，第三百一十二条第一款第二项，第二款规定，判决如下： 一、停止对齐宝学购买的位于兴城市的执行，并解除查封。 二、原告齐宝学与被告兴城市搏英房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，案涉房屋归原告齐宝学所有。 三、被告兴城市搏英房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日十内协助原告齐宝学办理房屋产权登记手续。 案件受理费3814元，由原告齐宝学预交，由被告葫芦岛筑城混凝土有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向兴城市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告齐宝学负担的3814元，予以退回给原告齐宝学。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  杨昭宁 人民陪审员  周建华 人民陪审员  金桂艳 二〇二一年六月十日 书 记 员  刘啸宇