广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初9989号原告：珠海海皇城房地产投资顾问有限公司，住所地广东省珠海市×××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××358X。法定代表人:黄治勇。委托诉讼代理人：高兰，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓燕，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：陆德连，女，1990年10月22日出生，汉族，住广西钦州市钦南区×××××××××××××××，公民身份号码450××××××××××××12X。第三人：谢春安，男，1978年3月13日出生，汉族，住江西省宜春市铜鼓县××××××响堂组，公民身份号码362××××××××××××210。第三人：杨慧娟，女，1986年4月19日出生，汉族，住江西省宜春市铜鼓县××××××响堂组，公民身份号码362××××××××××××025。原告珠海海皇城房地产投资顾问有限公司（以下简称海皇城公司）与被告陆德连中介合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法追加谢春安、杨慧娟作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，先后两次公开开庭进行了审理。原告海皇城公司委托诉讼代理人高兰、被告陆德连到庭参加了第一次庭审；原告海皇城公司委托诉讼代理人高兰、被告陆德连到庭参加了第二次庭审，第三人谢春安、杨慧娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海皇城公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金22000元；2.被告赔偿原告因本案支出的律师代理费5000元。事实与理由：被告委托原告买房，被告、原告与第三人谢春安于2020年11月27日签订房屋买卖及中介服务合同书，约定被告向第三人谢春安购买位于中山市坦洲镇金山城35幢1门701房。合同签订后，被告支付了定金5000元，之后即由原告安排专人跟进后续的银行按揭、评估等事宜。但在此过程中，被告一直不按照约定支付第二笔定金30000元。被告要求给房屋做高评，经原告与几个银行沟通联系，最高可以评估到10850元/平方米，但是被告又以要求原告承担评估费、银行律师费等为由拖延办理。对于提交办理按揭的各项资料，被告也一直以各种理由拖延，至今未补充完整。被告在交易过程中还提出要添加同学的名字以及提出同学回老家、流水不够、未发工资等借口拖延。2021年1月4日，被告在微信中说“真心不太想买”、“但是我就是告诉你，我后悔买这个房子”。2021年1月15日，在被告既不支付第二笔定金也不支付合同约定的首付款30000元并多次表示不想购买房屋的情况下，被告当时同意将卖方的房屋钥匙寄回给原告，并表示“寄钥匙回去，你们另卖他人吧”。2021年1月25日，由于原告没有收到钥匙，被告带着钥匙来到原告处与原告、卖方进行当面交谈，原告告知被告如果单方违约，要按照合同约定支付违约金22000元，被告承认自身违约，也同意卖方没收定金5000元，但是不愿按照合同约定对原告承担违约责任。原告认为，原告作为中介方，已提供中介服务并促成买卖双方签订三方合同，且合同签订后，继续为被告办理交易的后续事宜。原告为维护自身权益，特诉至法院。被告陆德连辩称，1.被告认为无需向原告支付违约金及律师费、诉讼费。签订合同时，双方已划去违约金条款，且被告交纳的5000元是诚意金并非定金，现诚意金应当退回。原告要求被告交纳30000元定金，但当时按揭贷款申请还没有办理，所以被告不同意支付30000元。原告工作人员张娟还私下收取被告200元，称是转给建设银行的工作人员，因为房子评估价高于成交价，所以需要给银行的人发个红包。评估价在买房子时就已经确定的，所以被告不应该支付200元。2.被告要求原告退回5000元诚意金。因为原告收钱时说的是诚意金，诚意金是可以退的。被告与卖家没有当面签署合同，且合同原件也没有给被告，直到录音之后才给了被告一份。3.原告在收取诚意金前没有告知被告买房应付的费用、应提交的资料及已经对被告征信产生影响的行为，被告在银行办理按揭贷款时，银行要求被告提供180000元首期证明，但如果银行查出买房提供给银行的首期款不是自己的资金，会对被告的征信产生终身影响，但是原告没有提前告知被告，原告只是让被告去想办法凑齐180000元首期款。对于2000元律师费被告也不知情。原告在银行签署合同时故意错开被告与卖方，与双方各自签署了买卖合同，上面的总价是720000元，但签名时合同是空白的，原告只是告诉被告总价会写720000元，该买卖合同是虚假合同，不是真实的成交价，这也会对被告的征信产生影响。被告对录音是不知情的，期间原告也阻挠被告协商合同。无论是诚意金还是定金，只要支付给卖方就可以了，但被告不清楚原告是否给了卖方。当时卖方是同意解除合同的，但是原告不同意。第三人谢春安、杨慧娟未作陈述，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.粤房地证字第C6406838的房地产权证显示坐落于中山市坦洲镇金山城35幢1门701房的房地产共有人为谢春安、杨慧娟。海皇城公司提交的委托书显示:委托人杨慧娟与谢春安是夫妻关系，杨慧娟同意谢春安出售两人名下中山市坦洲镇金山城35幢1门701房，并同意谢春安代表本人签订房屋买卖及中介服务合同书，同意谢春安收取买受人定金及房款等。该委托书有“杨慧娟”签名字样并加按指模。2020年11月27日，谢春安作为卖方，陆德连作为买方，海皇城公司作为经纪方，签订房屋买卖及中介服务合同书，约定：买卖双方自愿通过中介方购入及出售位于中山市坦洲镇金山城35幢1门701房；建筑面积约67.97平方米；房屋产权状况为红本房地产证在手；转让价格为“550000元/”，各付各税；买方在签本合同时直接或通过中介方向卖方支付诚意金5000元，该诚意金一经卖方签收即转为第一笔定金；诚意金转为第一笔定金之日起在2020年12月7日内，买方直接或通过中介方向卖方支付第二笔定金30000元；上述定金在双方完成交易时自动转为第一部分楼款，第二部分楼款为“515000元/”；买方在2021年1月15日前将首期房款“30000元/”（注：此为大概的数目，未含定金数额，准确数以银行贷款承诺书为准）交予银行资金监管，并在中介方的协助下前往银行、律师楼、公证处签署有关按揭问题，依时交纳由按揭而产生的律师、保险、公证、评估、抵押登记费等，买方必须向中介方提供符合银行按揭手续的一切有效证明；银行承诺贷款并出具承诺书后7个工作日内买方须和中介方落实并确定首期房款金额（多退少补），即上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款之金额为准确的首期款（未含定金部分）；在签署珠海市房地产买卖合同当日或之前，卖方必须向中介方支付佣金“10000元/”；由于买卖双方双方或一方的任何原因（包括但不限于：买方不执行本合同第二条第2项支付第二笔定金或卖方不收取第二笔定金、任何一方或双方不执行本合同第五条），致使买卖双方未在本合同第四条第1项约定的时间内签署珠海市房地产买卖合同或本合同项下的交易不能完成，若为双方的原因，则分别向中介方支付违约金“11000元/”，若为单方的原因则由其支付违约金总额为“22000元/”，并赔偿中介方因提起诉讼或仲裁导致的损失（律师费、仲裁费、诉讼费等）；合同附加条款手写备注“产权人确保杨慧娟同意出售该房，否则所产生的法律责任由谢春安承担”。合同还约定了其他事项。合同下方注明“谢春安收到上述规定之定金5000元/”。诉讼中，海皇城公司、陆德连一致确认陆德连已支付诚意金5000元，但没有支付第二笔定金以及首期购房款。此外，海皇城公司称合同书中记载的珠海市房地产买卖合同为笔误，应为中山市房地产买卖合同；陆德连称合同书中第五条关于佣金的手写金额“10000元/”、违约金的手写金额“11000元/”和“22000元/”均是删除上述约定的意思表示，但海皇城公司不予确认，认为仅仅是中介人员的书写习惯。海皇城公司确认至今没有收取卖房中介费10000元。2.陆德连称，其在签订案涉合同书之前看过案涉房屋，但其第二次去看房时发现案涉房屋存在没人居住、物品生锈等不具备入住条件的情况，故其考虑不再购买案涉房屋。2021年1月4日，陆德连通过微信向海皇城公司员工张晓娟表示，如果有别人看上房子，其愿意支付5000元违约金，其真心不太想买房子，现在后悔买这个房子，如果政策贷不了款就不买房子了。2021年1月15日，陆德连再次通过微信告知张晓娟，其寄钥匙回去，你们另卖他人吧。2021年1月25日，海皇城公司法定代表人黄治勇与陆德连的聊天录音内容显示，黄治勇：“你不买的话，定金就明码标价没收。”陆德连：“现在事情就是这样，那你就拿着5000块咯。”黄治勇：“不是5000块的问题，你说你不买的话，你今天要解除这个合同，那你还要支付我们违约金。”陆德连：“我没有违约金啊，我不会支付这个违约金的。”3.海皇城公司提交的收据（复印件）显示，谢春安确认于2021年1月25日收回房屋钥匙。诉讼中，陆德连确认其于2021年1月25日退回房屋钥匙给海皇城公司。4.2021年1月27日，海皇城公司因案涉纠纷与北京大成（珠海）律师事务所签订法律服务合同，约定律师费为5000元。次日，海皇城公司支付律师费5000元，北京大成（珠海）律师事务所亦开具相应金额的增值税普通发票。本院认为，本案系中介合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典实施前，应适用事实发生时的法律、司法解释。案涉房屋买卖及中介服务合同书包含了两个法律关系，其一系谢春安、杨慧娟与陆德连作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系谢春安、杨慧娟与陆德连各自与海皇城公司发生的中介合同关系。本案处理的仅为陆德连与海皇城公司之间的中介合同关系。陆德连与海皇城公司签订的房屋买卖及中介服务合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。签订合同后，陆德连未依照合同约定于2020年12月7日支付第二笔定金30000元，并且从陆德连与海皇城公司员工张晓娟和法定代表人黄治勇的聊天内容以及陆德连退还案涉房屋钥匙的行为可以看出陆德连明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务，故案涉房屋买卖及中介服务合同书已实际解除，陆德连对此应承担相应的违约责任。据此，海皇城公司主张陆德连支付违约金、因案涉纠纷产生的律师费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于违约金的数额，海皇城公司主张22000元，虽然有相应的合同依据，但该数额相比合同正常履行完毕且海皇城公司提供全部服务以后其应得的中介费10000元，明显偏高，根据公平合理的原则，并结合合同的履行阶段以及本案的其他情况，本院酌定为8000元。对于律师费的金额，海皇城公司主张5000元，有法律服务合同、增值税普通发票为据，且金额较为合理，本院予以支持。陆德连认为案涉房屋买卖及中介服务合同书关于违约责任的约定已经删除，但从合同整体内容及合同签订的情况来看，陆德连的该项抗辩意见并无相应依据，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、被告陆德连于本判决生效之日起七日内向原告珠海海皇城房地产投资顾问有限公司支付违约金8000元；二、被告陆德连于本判决生效之日起七日内向原告珠海海皇城房地产投资顾问有限公司支付律师费5000元；三、驳回原告珠海海皇城房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费476元，减半收取238元（原告珠海海皇城房地产投资顾问有限公司已预交），由原告珠海海皇城房地产投资顾问有限公司负担123元，被告陆德连负担115元（被告陆德连于本判决生效之日起七日内迳付原告珠海海皇城房地产投资顾问有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇二一年六月十五日书记员  李德莲袁丽珣