河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0423民初2143号原告：孙茁华，男，1995年1月16日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：桑新安，平顶山市鲁山县豫鹰法律服务所法律工作者。被告：杨二宝，男，1976年4月15日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：梁冰洁，河南厚源律师事务所律师。被告：王娜娜，女，1977年10月23日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：孙召辉，平顶山市鲁山县豫鹰法律服务所法律工作者。被告：河南银茂置业有限公司，住所地郑州市金水区经二路2号院4号楼18层1805号。组织机构代码：67169157-8。法定代表人：梁江河，总经理。委托诉讼代理人：任合群，男，1964年3月18日出生，汉族，系公司员工，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：张宇辉，河南龙云律师事务所律师。原告孙茁华与被告杨二宝、王娜娜、河南银茂置业有限公司（以下简称银茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙茁华的委托诉讼代理人桑新安，被告杨二宝的委托诉讼代理人梁冰洁、王娜娜及其委托诉讼代理人孙召辉、银茂公司的委托诉讼代理人任合群、张宇辉到庭。本案现已审理终结。孙茁华向本院提出诉讼请求（变更后）：1、依法确认原被告于2010年2月21日签订的商品房买卖合同以及于2012年6月13日签订的房屋买卖协议书无效；2、判令被告退还原告购房款350000元及利息（利息按年利率6%计算，自2012年6月14日起计付至实际退款之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月13日，原告与被告王娜娜签订了房屋买卖协议书，王娜娜将位于鲁山县新时代星级花园商品房一套及储藏室一间出售给原告，房屋价款、装修押金、垃圾清理费、物业管理费、水电费共计350000元，约定原告一次性付款30万元，剩余5万元待新时代星级花园预售房合同变更后一次性支付5万元。2012年6月14日，原告按照被告王娜娜提供的账号，由原告的表姐杨娜娜通过农业银行转给王娜娜30万元，之后王娜娜、李志方夫妇出具一张收条。被告王娜娜变更了新时代星级花园预售房合同书并加盖了鲁山县新时代星级花园预售房专用章，剩余5万元一次性现金支付。2020年农历腊月28日原告到该房屋贴春联时发现该房屋被银茂公司出售给他人，造成原告不能使用房屋。被告加盖鲁山县新时代星级花园预售房专用章把商品房出售给了王娜娜，王娜娜为了变更手续获得35万元，仍按照2010年2月21日加盖印章的新时代星级花园预售房合同中的商品房出售给原告。多年来，被告占用原告资金数额巨大，原告不能及时装修使用房屋，被告的行为给原告造成了损失。原告依法提起诉讼。杨二宝辩称，1、本案不属于商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，杨二宝是出卖人，但不是房地产开发企业。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此，本案所涉合同成立。2、案涉房屋买卖协议系双方真实意思表示，卖方已经交付了房屋，不符合合同无效的情形，故协议为有效协议。虽然对案涉房屋有无物权问题存在争议，但未办理物权登记的，不影响合同效力。3、本案所涉房屋使用的土地为划拨土地，划拨土地出让应经过相应机关批准并缴纳土地出让金，案涉房屋建房时无相应规划许可手续，该案应由行政机关处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。王娜娜辩称，原告与王娜娜于2012年6月13日签订的房屋买卖协议是双方在完全自愿平等的基础上签订的，没有违反法律的强制性规定，且王娜娜已将房屋钥匙交给了原告，已经交付了房屋，双方交易等各项手续已经全部履行完毕，该协议真实合法有效，应依法驳回原告的起诉。银茂公司辩称，1、银茂公司对涉案合同及收款收据不知情，涉案合同及收款收据也并非银茂公司出具，银茂公司不应当向原告承担返款责任。原告主张购房时变更的新时代星级花园预售房合同书并非银茂公司与原告签订，银茂公司从未就原告所称的商品房买卖事项与原告达成任何意思共识。原告与王娜娜签订的房屋买卖协议权利义务清晰，双方应当切实履行。后经银茂公司再次核实销售情况，可以认定王娜娜从未在银茂公司购买过商品房，银茂公司从未与原告或王娜娜签署（或补签）过任何房屋买卖协议。2、从涉案协议和房款收据公章加盖情况来看，银茂公司认为涉案公章与银茂公司备案公章在外观特征上有较大区别，系他人伪造，银茂公司保留追究相关责任人法律责任的权利。3、根据鲁山县政府相关文件和相关证明可以看出2014年6月份之后，银茂公司公章已经被政府收缴。之后凡是加盖有银茂公司公章的收房合同和房款收据均与银茂公司无关。4、鲁山县人民法院（2017）豫0423民初5480号判决书对涉案的27号楼房屋买卖事项作出判决。该判决对涉案楼盘的开发事项、销售行为及主体均作出认定。综上，请求依法驳回原告对银茂公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年2月21日，被告王娜娜从被告杨二宝处购买了鲁山县新时代星级花园27号楼4单元6层西南户房屋，房屋价款为22.4万元、储藏室3.3万元，共计25.7万元。杨二宝于2012年4月份交付案涉房屋。后王娜娜未装修入住。2012年6月13日，王娜娜作为甲方（出售方），孙茁华作为乙方（购买方），双方签订,《房屋买卖协议书》，主要载明“第一条：经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于鲁山县新时代星级花园商品房一套及储藏室一间转售给乙方，所有权归乙方所有……第二条：上述商品房及储藏室的转售价格为人民币叁拾伍万元整（￥350000元）。此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。第三条：付款方式：乙方在签订合同前，一次性付叁拾万元。甲方写收据为证。第四条：乙方支付甲方款项时甲方必须积极配合把新时代花园预售房合同书、交款收据等手续交给乙方。第五条：下余款项待手续变更后一次性付伍万元整……甲方（签字捺印）：王娜娜，乙方（签字捺印）：孙玉生，签订日期2012年6月13日”。2012年6月14日，孙茁华通过其表姐杨娜娜的中国农业银行账户向被告王娜娜账户中转入300000元，王娜娜出具收据一份，载明“今收到售房款叁拾万圆整（￥300000）”。同日，王娜娜将房屋钥匙、装修押金票据、垃圾清理费票据、物业票据以及水电费票据交付原告。因案涉房屋无法办理产权过户手续，2012年6月份，经原告孙茁华要求，由王娜娜找到杨二宝，将王娜娜的购房合同换为孙茁华的购房合同，原告孙茁华与被告杨二宝签订了一份《新时代星级花园预售房合同书》，主要载明“一、基本情况和其它，乙方购买该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框架建筑层数为拾壹层，该商品房坐落在顺城路东段（为项目中拟建工程之一）南/北叁号楼肆单元陆层西南户……”，并将签订日期写为“2010年2月21日”（王娜娜与杨二宝原协议签订日期）。后原告按照《房屋买卖协议书》约定将剩余房款5万元交付给被告王娜娜。2021年原告得知被告银茂公司将案涉房屋出卖给他人，无法使用房屋，引起本案诉讼。另查明，1、庭审中，原告及被告王娜娜、杨二宝均认可上述《房屋买卖协议书》中的房屋位置为鲁山县新时代星级花园27号楼4单元6层西南户，《新时代星级花园预售房合同书》载明的叁号楼肆单元陆层西南户系书写笔误。2、案涉房屋无预售房许可证，无法办理产权过户手续。3、《房屋买卖协议书》中“孙茁华”的签名据孙茁华的父亲孙玉生陈述，“孙茁华”系孙玉生代签，房子是为孙茁华购买的，王娜娜对此知情。4、银茂公司陈述其未将案涉房屋出售给孙茁华，亦未处理过相关手续变更事宜，《新时代星级花园预售房合同书》上加盖的“鲁山县新时代星级花园预售房专用章”与银茂公司保存的印章不一致。5、被告杨二宝陈述其认可将案涉房屋出售给王娜娜、王娜娜将案涉房屋的购买人变更为孙茁华的事实，案涉楼栋是杨二宝开发的，杨二宝有自己的印章，房屋由杨二宝自行销售，与银茂公司无关。6、被告杨二宝与银茂公司就案涉27号楼房屋产权归属存有纠纷，现有证据不能确认实际的开发建设主体。7、案涉房屋银茂公司已于2010年2月份抵偿给案外人史鹏。本院认为，本案的争议焦点为《房屋买卖协议书》、《新时代星级花园预售房合同书》是否有效及原告是否有权要求三被告返还财产的问题。关于《房屋买卖协议书》的效力问题，本院认为，《房屋买卖协议书》的签订主体均具有完全的民事行为能力、意思表示真实且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。现原告主张确认《房屋买卖协议书》无效并要求被告返还财产，于法无据，本院不予支持。原告认为案涉房屋无预售许可证主张《房屋买卖协议书》无效，本案中，《房屋买卖协议书》的签订主体均为个人，不涉及房地产开发企业，不是商品房买卖合同关系，故原告主张的理由不能成立，本院不予支持。原告认为《新时代星级花园预售房合同书》是主合同，《房屋买卖协议书》是从合同，主合同无效，从合同亦无效，因《新时代星级花园预售房合同书》与《房屋买卖协议书》不存在主次合同关系，原告的该项主张于法无据，本院不予支持。关于《新时代星级花园预售房合同书》的效力问题，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。本案中，孙茁华与王娜娜签订《房屋买卖协议书》，孙茁华支付了房屋价款，王娜娜交付了房屋钥匙，后孙茁华又与杨二宝签订《新时代星级花园预售房合同书》，目的是帮孙茁华完善购房手续，双方之间没有买卖房屋的真实意思表示，孙茁华未向被告杨二宝支付购房款，杨二宝亦未向孙茁华交付房屋，故《新时代星级花园预售房合同书》系依据双方虚假意思表示而实施，属于无效民事法律行为。孙茁华与杨二宝签订《新时代星级花园预售房合同书》因虚假意思表示而无效，双方没有实际履行合同，不负有相互返还的义务。故对原告要求被告返还购房款的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、依法确认原告孙茁华与被告杨二宝签订的《新时代星级花园预售房合同书》无效。二、驳回原告孙茁华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3275元，由原告孙茁华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨晓楠二〇二一年六月二十四日书记员  周伟伟