辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9318号上诉人（原审被告）：果雨，男，1991年7月9日出生，汉族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：王秀宏，辽宁成功金盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马丽，女，1974年7月11日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：马保田，沈阳市大东区为民法律服务所法律工作者。上诉人果雨因与被上诉人马丽房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初10721号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。果雨上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、合同解除真实原因是被上诉人主观不想购买，明确提出导致合同无法继续履行而解除，造成上诉人经济损失和精神压力。上诉人提前清偿剩余贷款完毕，交纳中介费8000元，将钥匙通过中介交给被上诉人并同意其先行装修。上诉人多次从北京回沈阳消耗大量时间还损失交通费及核酸检测费。2020年7月初上诉人接到银行通知可回沈阳办理时就告知被上诉人，上午定好回沈阳时间，预约核酸检测时，晚上被上诉人提出不再购买房屋；中介也告知说被上诉人反悔。因上诉人一直急等用钱，希望合同继续履行，协商可在原合同房价基础上再让1万元，被上诉人也不同意。被上诉人明确不买后，也曾明确表示上诉人交的中介费8000元可替上诉人承担，但希望上诉人将购房定金最大程度退回，否则不让上诉人将房子卖给他人。上诉人不同意。无奈让中介将钥匙要回，并于2020年7月22日起诉被上诉人赔偿8000元中介费并解除合同，上诉人已向一审法院提供证据。马丽辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。马丽向一审法院起诉请求：1.解除购房合同，被告返还定金20000元并支付违约金4000元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2020年4月30日，原、被告在沈阳市苏家屯区君盈中介所的介绍下，签订了《君盈地产二手房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于沈阳市浑南区沈中大街7-24号星月中央公园小区2单元2401号房屋（建筑面积83.36平方米），价格为1010000元，付款方式为按揭贷款，原告在合同签订后15个工作日内向银行申请按揭贷款，被告需配合提供所需资料，并按规定时间签署相关文件。合同签订后，原告按约支付20000元定金，并支付中介费。原告按约办理银行按揭审批手续，被告亦将出售房屋剩余贷款偿还完毕，因被告常住北京，原告多次与被告协商被告回沈履行房屋买卖合同的时间，但因受新冠××疫情影响，被告于2020年7月中旬才回沈，故原告以被告怠于履行合同义务为由，来一审法院起诉。另查明，案涉房屋已由被告另售他人。再查明，被告于2020年7月28日来一审法院起诉，以原告要求解除房屋买卖合同为由，要求原告支付违约金8000元。一审法院认为，原、被告签订的《君盈地产二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应为合法有效。原、被告在履行房屋买卖合同过程中，因新冠疫情影响，导致被告未能及时回沈办理房屋交易手续，双方协商不成，故原告起诉主张解除购房合同，考虑到被告于2020年7月28日来一审法院另行起诉，主张原告支付违约金，此时双方针对房屋买卖合同解除已达成一致，仅因违约责任的承担有争议，故可认定双方的房屋买卖合同于2020年7月28日解除。关于原告主张的违约责任，考虑到双方于2020年4月30日签订合同，且并未对合同履行时间做明确的约定，而双方为了履行合同，原告积极办理贷款审批手续，被告亦将案涉房屋剩余贷款提前清偿完毕，双方均无延迟履行合同义务、恶意违约的故意，因新冠××疫情造成被告无法及时回沈，属于不可抗力，应免除双方的违约责任。合同解除后，被告应将其收取的20000元定金返还原告，但关于原告主张被告承担4000元的违约责任，一审法院不予支持。一审法院判决：一、原告马丽与被告果雨于2020年4月30日签订的《君盈地产二手房买卖合同》于2020年7月28日解除；二、被告果雨于判决生效之日起七日内返还原告马丽定金20000元；三、驳回原告马丽的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由原告马丽负担100元、被告果雨负担300元。二审中，上诉人提交了房屋买卖合同，证明合同中没有约定具体及限定时间办理过户的时间，没约定需要委托办理撤解押过户，明确约定定金条款。被上诉人质证意见：对真实性没有异议，证明目的有异议，买卖有行业惯例，在一个月内过户完毕。上诉人提交了兴业银行交易明细和兴业银行的通话记录，证明上诉人2020年5月15日已经提前还贷且承担了违约金500余元，提前还贷的钱都是高利息借的。证明上诉人从2020年7月1日才接到银行通知可以办理解押。被上诉人质证意见：对真实性有异议，5月15日就已经审批可以办理解押手续了，当时兴业银行联系不上上诉人，我方已经把这个消息告诉上诉人，回来就可以办理解押，5月15日之前上诉人已将其银行贷款偿还完毕，我方6月20日通过银行的贷款审批就等着上诉人回来办理解押和过户。上诉人提交了核酸检测缴费明细，证明上诉人2020年7月1日接到兴业银行电话通知告知能办理解押之后上诉人从先后在7月1日、7月3日、7月15日为了从北京回来办理解押及过户手续做了三次核酸报告。以上证明上诉人没有怠于行使而是一直积极配合。被上诉人质证意见：对真实性有异议，7月初我方多次催对方回来办理未果后我方提出不买了，对方7月15日以后才回来。上诉人提交了上诉人与中介的微信聊天记录，证明上诉人也在积极配合，还能证实是被上诉人提前提出不买房子的以及整个过程中上诉人将钥匙等一并交给被上诉人，中介并在被上诉人提出不买房子以后曾经做过协议并告知被上诉人是被上诉人违约定金不返还，也能证实上诉人确实是在2020年7月1日才收到的银行通知可以办理的解押。被上诉人质证意见：对真实性有异议，代理人不清楚。上诉人提交了中介与被上诉人微信截图，证明中介也一直在与被上诉人沟通告知被上诉人是被上诉人违约。被上诉人质证意见：对真实性有异议，不是我方亲属。上诉人提交了与被上诉人的手机短信截屏，证明在2020年7月3日被上诉人提出不买后上诉人急于用钱再次诚恳提出在原合同价格基础上让步一万元，被上诉人依然不同意买，证明是被上诉人违约。被上诉人质证意见：对真实性有异议，不是我方亲属。上诉人提交了与马丽亲属沟通的微信聊天截图，证明被上诉人家人证实是被上诉人不买的，且告知上诉人被上诉人认赔2万元。与一审中被上诉人提交的微信记录是同一个人，都是通过他传话，也还是他代被上诉人签订合同。被上诉人质证意见：对真实性有异议，不是我方亲属。上诉人提交了与案外人的买卖合同，证明被上诉人在7月3日确定不买后时隔两个月后上诉人才重新挂房出卖，10月24日才卖出去，耽误卖房不仅错失看好的房子没买上，也遭受巨大经济损失。被上诉人质证意见：对真实性没有异议，但与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《君盈地产二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方当事人在合同履行过程中发生争议。因双方所签订合同并未明确约定解除银行抵押贷款的期限，上诉人主张2020年7月1日才接到银行通知可以办理解押手续，被上诉人主张2020年5月15日就可以办理解押手续，从双方微信记录可以看出被上诉人亦有多次催促上诉人回沈阳办手续的事实，双方均有积极履行房屋买卖合同的行为，一审认定新冠××疫情因素导致双方买卖合同未能及时得到履行，未认定是双方过错所致并无不当。综上，上诉人果雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人果雨负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月二十三日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。