贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2021）黔0402民初2880号原告：安顺市机关事务管理局地址：安顺市西秀区市府路市委大院内统一社会信用代码：12522500009700222J。法定代表人：李勇，系局长委托代理人：田婉琛，贵州赤丞律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：安顺市西秀区明珠商务酒店（个体工商户）经营者：鲜太芬地址：贵州省安顺市西秀区统一社会信用代码：92520402MA6FMEK667。被告：鲜太芬，女，汉族，1955年1月18日生，住贵州省修文县。二被告委托代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，代理权限：一般代理。第三人：王文章，男，汉族，1981年3月14日生，住贵州省贵阳市开阳县。原告安顺市机关事务管理局诉被告安顺市西秀区明珠商务酒店（以下简称明珠商务酒店）、鲜太芬、第三人王文章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田婉琛、二被告委托代理人李享、第三人王文章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原告与被告于2015年12月3日签订的《安顺市市直行政事业单位经营性资产房屋租赁合同》（合同编号：26-1）；二、请求依法判决二被告立即支付原告截至2020年12月31日欠付的租金人民币675662元；三、请求依法判令二被告立即支付原告违约金人民币135132.4元；四、请求依法判令二被告将位于安顺市西秀区房屋（原安顺中心血站办公楼、裙楼及停车场，面积1887.76㎡）返还给原告，并支付逾期占有使用费（从2021年1月1日起，逾期占有使用费按照15元／平方米／天计算，应计算至房屋返还时止）；五、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告与被告在2015年12月3日签订《安顺市市直行政事业单位经营性资产房屋租赁合同》（合同编号：26-1），约定由原告将位于安顺市西秀区房屋（原安顺中心血站办公楼、裙楼及停车场）租赁给被告，用于经营安顺市西秀区明珠商务酒店，出租房屋面积共1887.76㎡，租赁期限为8年，自2015年7月1日起至2023年6月30日止。房屋租金约定为：2015年7月1日至2017年6月30日两年期间，按10元／㎡计算，年租金为226530元／年；2017年7月1日至2020年6月30日三年期间，按12元／㎡计算，年租金为271840元／年；2020年7月1日至2023年6月30日三年期间，按15元／㎡计算，年租金为339800元／年。租金支付方式为：一年一付，提前10日先交后用。另约定，若有违约，违约方应按照合同年租金的20%向守约方支付违约金。租赁期间，乙方（被告）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，或者拖欠房租一个月以上的，甲方（原告）有权解除合同，无条件收回出租房屋。合同签订后，二被告陆续支付了部分租金，经二被告确认，截至2020年12月31日，尚欠原告租金675662元，违约产生违约金135132.4元，原告多次找到二被告要求按约支付租金及违约金，均被其再三推脱。后经原告了解，二被告在未经原告同意情况下，私自与第三人达成调解，将涉案酒店经营权转让给第三人，同时一并移交涉案房屋，即变相进行了房屋转租，该行为违反了房屋租赁合同中禁止转租的约定。综上，二被告的行为已经构成违约，合同已经达到解除条件，现为维护原告合法权益，根据相关法律法规规定，特诉至法院，请求依法判如所请。二被告辩称：我们在这个案件之前和王文章有一个装饰装修合同纠纷案件，因为疫情酒店经营不善，支付不了王文章的装修款，所以约定租赁期限内合同由第三人王文章延续进行履行，在王文章之前产生的欠付租金和违约金我们愿意承担，如果解除房屋租赁合同又不能落实到第三人实际权力的情况下，是否会和调解书产生冲突，请考虑是否沿用以王文章为主体与原告签订租赁合同，对于欠付的租金和违约金我们予以认可。第三人述称：在去年3月份，我和被告签订酒店装修合同，装修完款项一直没有到位，所以我就向贵院提起诉讼，后面调解了，调解内容是被告欠我的款项一部分抵扣两年的经营权，一部分是门面抵给我。现在这个店已经停了这么多时间，我是最大的受害者，调解书不能执行，房屋也不能动，我要求按照调解书上的内容执行。当事人就主张的事实向本院提交了以下证据：原告提交了原告事业单位法人证书、法定代表人身份证、法定代表人身份证明复印件、被告企业信用信息公示报告、被告经营者身份证复印件、《安顺市市直行政事业单位经营性资产房屋租赁合同》（合同编号：26-1）复印件、房租还款方案、安顺市西秀区明珠商务酒店房屋还款计划表复印件、催缴的送达回证和照片，第三人提供的安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初5829号民事调解书复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。经审理查明：2015年12月3日，原告与被告明珠商务酒店签订《安顺市市直行政事业单位经营性资产房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给被告经营酒店使用。合同约定：第一条房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方的房屋位于：安顺市西秀区原安顺中心血站办公楼、裙楼及停车场。2、出租房屋面积：780.98＋1106.78＝1887.76㎡；3、该房屋现有装修及设施、设备情况：正常使用状态。第二条租赁期限、用途：1、该房屋租赁期共8年，自2015年7月1日起至2023年6月30日止，原租赁单位市中心血站租金收至2015年6月30日止；租金自2015年7月1日起起算缴纳。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为开设宾馆对外营业使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期按约定交还。第三条租金、押金及支付方式1、租金为：原合同租金为2011年-2015年每年人民币20万元，2015-2019每年人民币21万元，2019-2023每年人民币22.05万元。经双方协商同意，在原合同的基础上调整租金：2015年7月1日起至2017年6月30日两年期间每年租金为1887.76×10元×12个月＝226530.00元；2017年7月1日起至2020年6月30日三年期间每年租金为1887.76×12元×12个月＝271840.00元；2020年7月1日起至2023年6月30日三年期间每年租金为1887.76×15元×12个月＝339800.00元；2、房屋租金支付方式：租金一年一交，提前10日先交后用。合同变更后，乙方即将2015年7月1日至2016年6月30日一年租金226530.00元打入甲方账户，收款单位：安顺市机关事务管理局；第四条房屋的维护和使用：4、乙方如装修改造涉及改变房屋的内部结构，须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致合同解除的，依附于房屋的装修归甲方所有。第五条房屋转租、退租及续租1、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。若乙方在租期内转租，需经甲方书面同意，房屋转租时转租方需与甲方重新签订租赁合同。第六条合同的解除与终止2、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，无条件收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用。（7）拖欠房租一个月以上；第七条违约责任甲、乙双方应严格遵守上述约定条款，若有违反，违约方应按照合同年租金的20%向守约方支付违约金。造成其它损失的，违约方应承担相应的赔偿责任。合同签订后原告将涉案房屋交付被告经营使用。后因被告未按合同约定履行支付租金义务，经原告追索，被告明珠商务酒店向原告出具《房租还款方案》，确认截止2020年12月，欠原告租金人民币675662元。原告对于该还款方案中的欠付金额认可，对于还款方案的付款时间和方式不予认可。现原告向本院提起诉讼，并提出如前诉请。同时查明：案涉房屋系国有资产，2014年8月至2020年12月10日期间由安顺市人民政府委托原告进行统一经营管理，涉案房屋已于2020年12月10日划转安顺市国有资本运营有限责任公司管理。被告明珠商务酒店为个体工商户，经营者为被告鲜太芬。本院认为：当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，且应当遵循诚实信用的原则。原告在对涉案房屋行使管理权期间，于2015年12月3日与被告签订的《安顺市市直行政事业单位经营性资产房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，故该合同为有效合同，双方应按约定全面履行义务。被告未向原告履行支付租金义务，其行为已构成违约。被告在出具的《房租还款方案》中已确认截止2020年12月欠原告租金人民币675662元，原告认可该欠款金额。该租金系原告统一经营管理期间产生，可由原告向被告主张权利。现原告诉请要求判决二被告立即支付原告截至2020年12月31日欠付的租金人民币675662元，并立即支付原告违约金人民币135132.4元（675662元×20%），因明珠商务酒店系个体工商户，被告鲜太芬为经营者，经营者鲜太芬也应该作为承担债务的主体，原告要求被告鲜太芬承担共同支付责任不违反法律规定，该请求符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。现原告诉请要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并将租赁房屋返还原告、支付从2021年1月1日起计算至房屋返还时止的逾期占有使用费。因该房屋为国有资产，现已于2020年12月10日划转安顺市国有资本运营有限责任公司管理，已不由原告行使管理权，以上请求应由现任管理者行使，房屋也应返还给现任管理者，故对该请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告安顺市西秀区明珠商务酒店、鲜太芬于本判决生效后五日内支付原告安顺市机关事务管理局租金人民币675662元；二、由被告安顺市西秀区明珠商务酒店、鲜太芬于本判决生效后五日内支付原告安顺市机关事务管理局违约金人民币135132.4元；三、驳回原告安顺市机关事务管理局的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11958元，减半收取人民币5979元，由原告安顺市机关事务管理局承担人民币50元，由被告安顺市西秀区明珠商务酒店、鲜太芬承担人民币5929元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  张红文二〇二一年六月二十一日法官助理包欣书记员杨恒