辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0281民初2408号原告（反诉被告）：康红飞，女，1986年10月4日出生，汉族，户籍地山东省莘县，现住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：林雪梅，系辽宁碧海律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连香洲田园城开发有限公司，住所地辽宁省大连市瓦房店市谢屯镇前进村，统一社会信用代码：91210281570879395N。法定代表人：王黎明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曲鸿，系辽宁征信律师事务所律师。原告（反诉被告）康红飞与被告（反诉原告）大连香洲田园城开发有限公司（以下简称“香洲公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康红飞的委托诉讼代理人林雪梅、被告（反诉原告）香洲公司的委托诉讼代理人曲鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）康红飞向本院提出的诉讼请求:1、请求法院判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院判令被告向原告返还购房首付款100195元。事实与理由：原、被告于2014年7月21日经协商一致签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告建设的位于瓦房店市房屋，建筑面积76.29平方米，单价4066.00元每平方米，总金额310195元，原告于2014年7月21日前付清首付款100195元，剩余房款计210000元被告采取商业贷款方式支付。合同签订后，原告向被告交付首付款100195元，但被告一直未给原告安排银行办理贷款业务，原告多次找寻被告均拖延办理。购房几年以后，被告安排原告办理贷款，但因审核条件越来越严格，无法通过贷款审核。原告认为，由于被告自身的管理问题，导致原告无法正常办理贷款，致使房屋买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，双方的商品房买卖合同应当予以解除，被告应当返还原告的购房首付款。原告诉至法院，请求依法支持原告诉求。被告（反诉原告）香洲公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是合同无法履行的原因在于原告，与被告无关。被告（反诉原告）香洲公司向本院提出反诉请求：要求原告继续履行合同，并支付自2014年8月22日至2021年3月31日，违约天数2413天×6.30元/天=15201.90元，按照双方商品房买卖合同第7条第1项第二款，要求原告支付违约金15201.90元。理由是贷款审批是审核原告购房人的征信资质，至于贷款是否能审批不是被告可以办理，所以本案合同无法履行是因为原告资质不足，银行不给原告放款导致，违约责任在于原告，现被告要求继续履行合同，支付违约金。原告（反诉被告）康红飞辩称，不同意被告的反诉请求。理由是不能交付尾款原因是贷款审批不能办理，而被告自购房后多年未给原告办理贷款，致使原告经济状况发生变化无法通过贷款审核，无法交付后续购房款的责任应该归于被告。另逾期支付违约金的标准原告也不同意，第7条第1项第2款约定是买受人愿意继续履行合同，才应该按照被告要求支付违约金，在不能办理贷款后原告及时向被告提出不愿意继续履行合同，由此原告不应当承担违约金。本院经审理认定事实如下：2014年7月21日，原告（反诉被告）康红飞（买受人）与被告（反诉原告）大连香洲田园城开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的一处位于瓦房店市房屋，合同编号为WHT201402844，建筑面积76.29平方米，每平方米4066元，总金额310195元。另查，案涉《商品房买卖合同》第六条约定付款方式及期限买受人于2014年7月21日前付清首付款100195元，剩余房款计210000元买受人采取商业贷款方式。第七条约定买受人逾期付款的违约责任出卖人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的五%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。买受人逾期付款，出卖人有权延迟交付期限，且不承担违约责任。第八条约定交付期限，出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建筑工程验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。再查，原告（反诉被告）于2014年1月14日向被告（反诉原告）支付购房定金10000元，于2014年1月24日向被告（反诉原告）支付首付款85560元，于2014年7月21日向被告（反诉原告）支付增加面积房款4635元，三笔款项共计100195元。至庭审之日，原告尚未办理商业贷款，尚未支付剩余房款；被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）交付案涉房屋。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、专用收款收据及庭审笔录记载的事实在卷为凭，经本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。现原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）支付房款100195元，剩余房款尚未支付完毕。被告提出原告不具有合同解除权，即使有解除权，期限已过的抗辩。本案中，原告（反诉被告）要求解除合同，解除权作为一种形成权，除非法律、司法解释另有规定外，通常只赋予合同关系中的守约方，违约方并不享有合同解除权。现原告（反诉被告）请求法院判决解除合同，属于行使诉权而非实体法上的合同解除权。所以本案所涉商品房买卖合同应否解除，不能仅依凭被告（反诉原告）香洲公司的主张，而需要根据合同是否能够继续履行、当事人是否陷入合同僵局等具体情形作出判断。本案中，双方当事人未能协商解决纠纷，原告（反诉被告）虽在庭审中表示可以购买案涉房屋，但一直处于未办理房屋贷款、未支付剩余购房款的状态，该行为应视为其不愿意继续履行商品房买卖合同，则案涉商品房买卖合同已无继续履行的必要和意义。案涉合同签订至今已近七年，为了优化双方的利益，避免合同僵局，案涉商品房买卖合同应予以解除。对被告（反诉原告）的抗辩理由，本院不予采纳。合同解除后，被告（反诉原告）已经收取原告（反诉被告）的购房款100195元，应予返还。就被告（反诉原告）提出的继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。就被告（反诉原告）主张的违约金，因在案涉商品房买卖合同中，并未约定剩余购房款的支付期限，本案不应适用买受人逾期付款违约责任的条款。被告（反诉原告）主张的违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）康红飞与被告（反诉原告）大连香洲田园城开发有限公司于2014年7月21日签订的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）大连香洲田园城开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）康红飞购房款100195元；三、驳回被告（反诉原告）大连香洲田园城开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1152元（已减半收取），原告（反诉被告）康红飞已预交，由被告（反诉原告）大连香洲田园城开发有限公司负担。被告（反诉原告）大连香洲田园城开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告（反诉被告）康红飞预交1152元，应予退还；反诉案件受理费90元（已减半收取），被告（反诉原告）大连香洲田园城开发有限公司已预交，由被告（反诉原告）大连香洲田园城开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  高源二〇二一年六月一日书记员  苍茜