上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4096号上诉人(原审被告、反诉原告)：冯冬辉，男，1980年6月20日生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：黄建兵，上海川汇律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海大味口餐饮管理服务有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈春梅，经理。委托诉讼代理人：李景军，上海申之春律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，上海申之春律师事务所律师。上诉人冯冬辉因与被上诉人上海大味口餐饮管理服务有限公司(以下简称“大味口餐饮”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初24743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯冬辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回大味口餐饮在一审中的诉讼请求，支持冯冬辉在一审中的反诉请求。事实与理由：1.2020年初，大华澳洲广场因疫情停业，冯冬辉不能使用租赁的大华路XXX号大华澳洲广场二楼214室房屋(以下简称“系争商铺”)，该损失不应由冯冬辉一人承担。双方在协商减免房屋租金过程中未能达成一致意见，冯冬辉于2020年4月11日明确告知大味口餐饮解除租赁合同。大味口餐饮法定代表人陈春梅回复“最终如何由你决定”，故双方就解除合同已达成一致。一审法院认为“冯冬辉属于违约方，并无合同解除权”是错误的。涉案合同是经合同双方协商同意解除的。2．合同解除后，2020年5月16日，冯冬辉在归还系争商铺时被上海麦格里商贸发展有限公司(以下简称“大房东”)阻止，大门被上锁，冯冬辉以为是大味口餐饮要求大房东上锁的。经事后了解，大房东当天就把门上锁的事实通知了大味口餐饮，原因是大味口餐饮作为二房东拖欠大房东的租金，故系争商铺被大房东上锁，过错在大味口餐饮。冯冬辉不能进入系争商铺，失去房屋的控制权和使用权，不应再支付房屋使用费。3．冯冬辉的空调等物品被大房东上锁控制后，不应再支付水电费，应以物相抵，且门被锁，也没有和大味口餐饮交接钥匙的能力和必要。4．冯冬辉在一审中已提供证据证明“已经缴纳水电费”和“系争商铺被大房东上锁，大味口餐饮当时已经知道”，一审法院对该证据未质证就径行作出判决，程序违法。大味口餐饮辩称，根据合同约定，冯冬辉若欲解除合同，则双方需将系争商铺交接完毕后合同方可解除。冯冬辉虽然提出解除合同，但双方并未就解除合同事宜进一步沟通，亦未办理房屋交接手续，且冯冬辉不享有合同解除权，故双方的租赁合同未在2012年4月15日解除。至于商场物业公司锁门问题，经大味口餐饮事后了解，系因当时冯冬辉既欠商场物业公司水电费，又欠大味口餐饮租金，冯冬辉搬离系争商铺未和大味口餐饮沟通过，此外，大味口餐饮还欠大房东租金，故商场物业公司未让冯冬辉搬离系争商铺。需三方结清后方才同意冯冬辉搬离。然商场物业公司拒绝冯冬辉搬离后，冯冬辉未将此事告知大味口餐饮，要求大味口餐饮予以协调。当大味口餐饮向冯冬辉发送律师函要求其支付欠租时，冯冬辉仍未将此事告知大味口餐饮，故冯冬辉仍应当支付2021年5月16日之后的租金及使用费。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。大味口餐饮向一审法院起诉请求：1．判令大味口餐饮、冯冬辉就系争商铺签订的租赁合同解除；2．判令冯冬辉立即返还系争商铺；3．判令冯冬辉立即支付自2020年2月至同年7月的租金人民币465，741元(以下币种均为人民币)；4．判令冯冬辉按每天5，250元的标准，支付2020年8月1日至交付房屋之日止的房屋占用使用费；5．判令冯冬辉支付2020年1月的水电费14，427.91元。冯冬辉向一审法院反诉请求：1．确认租赁合同已于2020年4月11日解除；2．判令大味口餐饮减免2020年2月至4月的租金；3．判令大味口餐饮返还冯冬辉保证金21万元；4．判令大味口餐饮返还大味口餐饮空调18台、足疗沙发20套。一审法院认定事实：2016年3月25日，大味口餐饮(甲方)与冯冬辉(乙方)签署《房屋租赁合同》，约定：甲方于2009年9月22日与大房东签订有房屋租赁合同，租赁期限自2009年10月9日起至2021年9月6日止。甲方将系争商铺出租给乙方，用于经营足浴，房屋租期从2016年3月22日起至2021年9月6日止。甲方给予乙方40天免租期，从2016年3月22日至2016年4月30日至。租金第一年度为每月70，000元，逐年上涨，2019年5月1日到2020年4月30日每月租金为人民币76，490.89元，2020年5月1日到2021年4月30日每月租金为78，785.62元。乙方于合同签订同时向甲方支付相当于首年3个月租金的履约保证金，共计21万元，甲方应在合同履行完毕，乙方付清所有的租金、物业管理、水、电、气、垃圾清运及其他应付费用，将房屋交回甲方后十个工作日内将保证金无息退还乙方。庭审中双方确认，冯冬辉支付了租赁保证金，并支付租金到2020年1月31日，后未再支付租金。后由于疫情原因，2020年4月11日，冯冬辉向大味口餐饮的法定代表人陈春梅提出解除租赁合同，陈春梅回复“最终如何，由你决定”，但双方未进一步沟通退租的时间及办理交接事宜。冯冬辉向一审法院提供了照片以及与系争商铺的物业管理人员的录音光盘及文字记录，证明自己在2020年5月16日上门搬离时，发现因为大味口餐饮拖欠大房东的房租，系争商铺已经被物业上锁，大味口餐饮认为从交易习惯看，应该找大味口餐饮沟通。2020年6月13日，大味口餐饮向冯冬辉发送律师函，要求冯冬辉支付租金。一审审理中，大味口餐饮向一审法院确认，冯冬辉已经在收到诉状后支付了欠付的水电费。一审法院认为，本案的争议焦点之一是合同的解除时间问题，冯冬辉虽于2020年4月11日提出解除合同，但并未获得大味口餐饮的明确同意，且冯冬辉属于违约方，并无合同解除权，故法院不认可2020年4月11日双方合同解除。后大味口餐饮起诉要求解除合同，且冯冬辉也认可，双方均要求解除租赁合同，法院予以确认，合同解除时间为诉状送达之日2020年11月5日。关于冯冬辉是否应支付相应的租金及占有使用费，冯冬辉虽然提出其于2020年5月16日准备将自己的物品搬离系争商铺，但是因大味口餐饮拖欠租金，物业公司将系争商铺上锁，故无法搬离。但根据合同的相对性原则，冯冬辉应向大味口餐饮提出搬离的要求，在因物业公司原因无法搬离的情况下，应直接向合同的相对方也就是大味口餐饮提出，而不是放任自己的物品放在系争商铺内。冯冬辉既未向大味口餐饮提出交接钥匙，结算水电费、租金等费用，对自己的物品留在系争商铺内也未积极解决，应支付一定的房屋占有使用费，考虑到大味口餐饮也有一定的过错，且系争商铺实际上无法正常使用，法院酌情确定冯冬辉按照每月3.9万元的标准支付合同解除之后房屋占有使用费。本案的争议焦点之二是合同解除之前的租金，考虑到疫情期间，冯冬辉确实无法正常使用系争商铺，参考疫情持续的时间，为平衡双方利益，法院酌情确定扣除按照每月76，490.89元计算的一个半月的租金。另考虑到2020年5月16日之后，冯冬辉确实无法正常使用系争商铺，因此相应的租金标准也应该予以调低，综合各种因素，法院酌情确定冯冬辉共应支付租金为515，229.5元。关于租赁保证金210，000元，按照双方的约定应该抵扣相应的租金等费用，大味口餐饮不再返还。一审法院判决：一、冯冬辉与上海大味口餐饮管理服务有限公司就上海市宝山区大华路XXX号大华澳洲广场二楼214室房屋签订的房屋租赁合同于2020年11月5日解除；二、冯冬辉在判决生效之日起十日内支付上海大味口餐饮管理服务有限公司房屋租金515，229.5元，此款支付时应扣除租赁保证金210，000元；三、冯冬辉在判决生效之日起十日内搬离大华路XXX号大华澳洲广场二楼214室房屋，将属于自己的物品清空；四、冯冬辉在判决生效之日起十日内支付上海大味口餐饮管理服务有限公司房屋占有使用费(按照每月39，000元的标准，从2020年11月6日开始计算至实际搬离之日止)；五、驳回上海大味口餐饮管理服务有限公司的其余诉讼请求；六、驳回冯冬辉的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，当事人双方于2021年2月2日就系争商铺搬离了房屋交接手续，大味口餐饮收回系争商铺。本院认为，关于合同解除日问题，冯冬辉未按约支付租金，构成根本违约，不享有合同解除权。虽然冯冬辉于2020年4月11日向大味口餐饮提出解除合同，大味口餐饮的法定代表人微信回复“最终如何，由你决定”，但双方未就合同解除事宜进一步沟通。对于租赁合同属于违约解除还是合意解除、违约责任如何认定、系争商铺如何交接等重要事宜，双方并未协商一致，故不能认定租赁合同已于2020年4月11日解除。大味口餐饮作为守约方，在冯冬辉经催告后仍拒付租金的情况下，享有合同解除权，一审法院以大味口餐饮起诉要求解除租赁合同的诉状副本送达冯冬辉之日即2020年11月5日为合同解除日，并无不当。关于租金及使用费，冯冬辉上诉称其欲于2020年5月16日搬离，但遭到商场物业公司将系争商铺上锁，致其无法搬离，故不同意支付2020年5月16日之后的租金及使用费。但当时冯冬辉并未和商场物业公司结清水电费，与大味口餐饮之间亦未结清租金，且冯冬辉亦未告知大味口餐饮其欲搬离系争商铺事宜，在此情况下，商场物业公司拒绝冯冬辉搬离系争商铺并无不妥。在此之后，冯冬辉并未积极与大味口餐饮协商搬离事宜，甚至始终未将此事告知大味口餐饮，放任自己的物品放在系争商铺内。故冯冬辉上诉拒绝支付2020年5月16日之后的租金及使用费，本院难以支持。一审法院考虑疫情及2020年5月16日之后冯冬辉未能正常使用系争商铺之实际情况，酌情判令冯冬辉支付大味口餐饮租金515，229.5元，以及按照每月3.9万元支付标准支付合同解除后的房屋占有使用费，尚无不妥。综上所述，冯冬辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11，182元，由冯冬辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 王 伟审 判 员 周刘金二〇二一年六月八日法官助理 张 煜书 记 员 董佳欣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……