安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初2607号 原告:淮北市泰富华物业管理有限公司,住所地安徽省淮北市相山区淮海西路12号凤凰城89幢1层。 法定代表人：戴正东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程龙海，男。 委托诉讼代理人：钱峰，安徽律诚律师事务所律师。 被告：李男，女，1971年3月31日出生，汉族，住安徽省淮北市。 原告淮北市泰富华物业管理有限公司（简称泰富华物业公司）与被告李男物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰富华物业公司的委托诉讼代理人程龙海、钱峰、被告李男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰富华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李男向泰富华物业公司支付物业服务费7252元、违约金2176元，合计9428元；2.诉讼费由李男承担。事实和理由：2014年11月26日，李男购买凤凰城小区41栋XXX室住宅，房屋面积102.43平方米。该房已于2015年3月10日交付李男使用。2015年3月10日，泰富华物业公司与李男双方签订《物业管理服务协议》，约定：物业费首次预收一年，自第二年起按半年缴付。乙方(李男)违反协议，不按本协议约定的收费标准和按规定时间内缴纳有关费用的，甲方(泰富华物业公司)有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。按照《物业管理服务协议》约定，李男每半年应缴纳物业费737元，但李男仅缴纳物业费至2016年1月31日。自2016年1月1日起，泰富华物业公司多次向李男催收物业费，李男一直没有缴纳。至2020年12月31日，李男已欠付物业费7252元、违约金2176元，共计9428元。为维护泰富华物业公司合法权益，特提起诉讼，请依法判决。 李男辩称，1、本人于2015年入住凤凰城小区，当年缴纳了物业服务费，与本案原告签订了《物业管理服务协议》，但原告并未履行对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及相关区域内的环境卫生和相关秩序的服务责任，造成业主经济损失和生活不便，多次要求原告履行应尽义务，原告拒不履行，造成小区环境脏乱差，在2015年至物业办公室搬迁过来期间，没有绿化种植，地面上、空气中尘土弥漫，电梯楼道地面长期无人打扫，至今做不到一日一清洁。2、物业管理企业向业主提供服务应当实行明码标价，标明服务项目、收费标准等，在其服务区域内的显著位置或公示栏、公示牌、收费表、收费清单等方式实行明码标价，其内容应包括物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、起始时间、收费项目、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等，而原告并未履行上述法定义务。3、学校占用小区内公共通道一事，原告事先并没有给本人及广大业主协商，自作主张同意小区内通道允许学校使用，导致业主上班迟到、车辆被剐蹭、学生家长跟业主吵架等现象多次发生，使本该安静的环境变成了闹市区。4、房顶漏水现象一直未解决好，导致我家墙面壁纸换了又换，木地板起泡变形。5、窗户玻璃透气。综上，原告不履行相关服务在先，本人拒付服务费有理有据，原告要求被告承担违约金的主张不能成立，本人于2016年2月1日拖欠服务费至今已有五年有余，已超过诉讼时效，原告诉求不受法律保护，请依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。泰富华物业公司向本院提交了入住通知单、入伙手续确认单、购房合同、物业管理服务协议、承诺书、物业管理资质证书、收费许可证、竣工验收备案表、催费通知单，李男提交的照片、视频等证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月26日，李男购买位于淮北市××栋××室，该楼总建筑层数为地上9层，地下0层，用途为住宅。2015年3月10日，李男办理了涉案房屋入伙手续。同日，泰富华物业公司（甲方）与李男（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：房屋坐落位置41栋XXX室，建筑面积102.43平方米；乙方交纳费用时间，首次预收一年，自第二年按半年收取，于每年1月31日前和7月31日前到物业服务中心缴纳相应物业管理服务费；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.55元；高层住宅3层以下按建筑面积每月每平方米1.00元；3层以上按建筑面积每月每平方米1.2元；双方在违约责任中约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和规定时间内交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。因李男未依约支付自2016年2月1日起的物业服务费，泰富华物业公司遂诉至本院。另查明，泰富华物业公司具有物业管理、收费资质。 本院认为，泰富华物业公司与李男签订的前期物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性法律规定，系有效合同，双方均应信守。李男未依约支付相应的物业服务费，构成违约，依法应承担相应的民事法律责任。由于泰富华物业公司提供的物业服务确实存在不到位等瑕疵情形，李男不按合同约定的标准和时间交纳物业服务费并非无故违约，泰富华物业公司所主张违约金的诉求不予支持。经核算，李男欠付自2016年2月1日至2020年12月31日的物业服务费7252元（102.43㎡×1.2元/㎡×59个月）。 物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。 物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为即瑕疵履行行为，也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]法释8号）第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，如果泰富华物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，李男可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下： 一、李男于本判决生效之日起十五日内给付淮北市泰富华物业管理有限公司物业服务费7252元； 二、驳回淮北市泰富华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由李男负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员 唐晓芳 二〇二一年六月二十五日 法官助理 王宇婷 书 记 员 徐晓芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]法释8号） 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。