湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终5600号上诉人（原审原告）：黄红宇，女，1974年6月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周智坚，湖南江荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇。法定代表人：沈宏波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李云，女，1998年8月23日出生，汉族，住湖南省汉寿县，系公司员工。上诉人黄红宇因与被上诉人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称裕田公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄红宇的上诉请求：1、维持一审判决第一项、第三项和第四项判决；2、判令裕田公司向黄红宇支付自2014年3月9日起至交房之日止逾期交房的违约金，暂计266364元（以黄红宇已付房款98万元为基数，按万分之二/天标准，暂计算至2017年11月27日计1359天）；3、判令裕田公司支付黄红宇未安装燃气违约金3万元。4、判令裕田公司支付黄红宇因实际层高减少的经济损失379529.41元；5、判令裕田公司承担本案所有诉讼费用；6、请求二审法院依法改判。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认为“原被告双方已办理了房屋交付手续”是错误的。裕田公司未按法定及合同约定的交房条件交付房屋，黄红宇至今没有收房。2、一审法院层高损失认定错误，购房合同中对房屋层高进行了详细的约定“层高6.6米”，该约定符合法律规定，裕田公司应依法履行合同约定，否则应支付黄红宇层高损失。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条认定黄红宇层高损失的赔偿诉请已过诉讼时效是错误的。2、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百五十八条认定黄红宇未在二年内对房屋的层高提出异议错误。本案适用诉讼时效中断。3、在已生效类案（2017）湘0112民初2696号案件中，法院认定裕田公司应支付层高损失赔偿金。因此，法院认定黄宏宇对层高的诉请超过诉讼时效错误。三、一审法院认定燃气未到户的违约金损失过低。裕田公司辩称，一、一审法院认定事实清楚、证据充分，应予维持。（一）一审法院认定2014年3月16日黄红宇与裕田公司完成了房屋交付手续，该事实认定无误。（二）一审法院在层高认定及赔偿问题认定事实无误，适用法律正确，应当予以支持。二、一审法院适用法律错误。诉讼时效期间已经届满，应当予以驳回。三、黄红宇主张对于燃气未到户的违约金以及一审法院判决裕田公司支付的违约金过高。四、一审法院判决对黄红宇的房屋墙体漏水、外墙北侧开裂问题进行修缮，裕田公司现已整改完毕。黄红宇向一审法院提出诉讼请求：1、判令裕田公司向黄红宇支付自2014年3月9日起至交房之日止逾期交房的违约金，暂计266364元（以黄红宇已付房款98万元为基数，按万分之二/天标准计算，暂计算至2017年11月27日，共计1359天）；2、判令裕田公司向黄红宇支付未按合同约定办理产权登记证的违约金9800元；3、判令裕田公司按合同约定的交付标准交付房屋（包括但不限于市政燃气到户、IC智能卡水表、气表、电表安装到位、修补房屋漏水部分、更换中空玻璃等），若黄红宇自行修缮的，由裕田公司承担费用；4、判令裕田公司支付黄红宇因实际层高减少的经济损失409863.7元；5、判令裕田公司返还契税40500元；6、判令裕田公司承担本案诉讼费用。庭审过程中，黄红宇将第3项诉讼请求变更为：判令裕田公司按合同约定的交付标准交付房屋（包括IC智能卡水表、气表、电表安装到位、修补房屋漏水部分、更换中空玻璃等），判令裕田公司因不能按合同约定市政燃气到户，裕田公司承担3万元违约责任；将第4项诉讼请求变更为：判令裕田公司支付黄红宇因实际层高减少的经济损失379529.41元。一审法院认定事实：2012年1月13日，黄红宇向裕田公司支付588000元购房款，用以购买裕田公司开发的望城奥莱小镇商铺。同日，黄红宇与裕田公司签订《望城县商品房买卖合同》，合同约定：黄红宇所购买的商品房为预售商品房，黄红宇购买裕田公司在长沙市望城区望变更国有（2010）第1415号地块上建设的商铺（第IV幢126号房），房屋建筑面积114.92㎡，套内建筑面积111.32㎡，公共部位与公用房屋分摊面积3.6㎡，用途为商业，层高6.6ｍ，建筑层数为地上一层，地下一层，单价为8527.67元/㎡，总金额为98万元，付款方式为分期付款。黄红宇应于2012年1月13日支付首付款588000元，2012年4月30日前付343000元，余款49000元于交房前30日内支付，房屋交付期限为2012年12月30日前，交房时商品房应经验收合格。商品房买卖合同附件三商铺交付标准明确，结构层高以设计为准；供水为市政自来水管网供水，供电为电源入户，燃气为市政燃气到户。附件四补充四约定对裕田公司逾期交房超过150日的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，裕田公司按日向黄红宇支付已交付房价款的万分之二的违约金；裕田公司在房屋交付使用后730日内，提供办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，并在该期限内办理房地产权属证书，期限内未办理的按已付房款的1%支付违约金。在约定交房日前因房屋达不到交房条件，裕田公司未在约定期限内交付房屋。2014年3月8日，黄红宇交纳房款340139元。2014年3月16日，黄红宇、裕田公司双方办理房屋交付手续，黄红宇签署了入伙会签单并与长沙裕田奥莱物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议。因裕田公司逾期交房，经双方确认裕田公司向黄红宇支付逾期交房违约金28366元，裕田公司以该逾期交房违约金冲抵黄红宇应付的购房款后，黄红宇实际交纳购房余款23495元。在黄红宇办理房屋交付手续时，黄红宇对涉案房屋进行验收，并提出验收意见，其中包括玻璃开裂、油漆需更换、屋顶外墙渗水严重、地下室漏水严重、水电表未到位、室内未刮白、燃气未到位、电源开关插座均未安装、弱电未入户、门面外道路未做好、外面围挡需拆除。2015年8月15日，黄红宇验收处理结果为楼梯板与墙体处有渗水未处理好会成为新的漏水点、外墙北侧有开裂、燃气未入户。2017年11月5日，黄红宇委托长沙市小李飞刀工程项目管理有限公司对涉案房屋质量进行检验。黄红宇认为经验房后涉案房屋未达成合同约定交房标准，裕田公司存在逾期交房行为，故向一审法院提起民事诉讼。裕田公司庭审中陈述，涉案房屋水、电、弱电均已安装，因该房屋属于商铺，在设计时未设计入户燃气，且至今房屋内未安装燃气，涉案房屋至今未办理产权登记。另查明，涉案房屋已于2013年1月31日完成竣工验收消防备案，2014年3月18日办理了工程竣工验收备案。2014年3月8日，裕田公司收取了黄红宇涉案房屋的契税款39200元，另还收取公证费、委托费、所有权登记费、国土证费、房权证工本费等共计1300元。该房屋设计单位中机国际工程设计研究院设计的房屋结构图纸中，地上一层门面层高为6.3ｍ，地下一层层高为2.8ｍ。一审法院认为，第一、房屋是否逾期交付问题。黄红宇、裕田公司签订的《望城县商品房买卖合同》及其附件系双方的真实意思表示，其内容合法有效，双方当事人均应当全面履行各自义务。合同约定裕田公司应于2012年12月30日交付房屋，但截至2014年3月16日裕田公司才与黄红宇办理房屋交付手续。黄红宇于当日签署入伙会签单并与物业公司签订了前期物业服务合同，故一审法院认定房屋交付时间为2014年3月16日。案涉房屋交付时已完成竣工验收消防备案并基本完成工程竣工验收备案手续，已达到了法定及合同约定的交付条件。对裕田公司自2012年12月31日至2014年3月16日止的逾期交房行为，双方已协议违约金额为28366元，裕田公司以扣除部分购房款的方式向黄红宇支付了该时间段内的逾期交房违约金。黄红宇虽在收房时向裕田公司提出了房屋质量问题，并于2015年8月15日向其反馈房屋质量问题并未整改完毕，但房屋交付后存在的质量瑕疵，裕田公司应按照合同约定进行修缮整改，故对黄红宇主张裕田公司支付自2014年3月9日起至交房之日止的逾期交房违约金266364元的诉讼请求，一审法院不予支持。第二、裕田公司是否应当承担逾期办证违约责任问题。双方合同约定裕田公司应当在房屋交付使用后730日内办理房屋权属登记，如因裕田公司原因致使黄红宇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，裕田公司按已付房价款的1%向黄红宇支付违约金。因黄红宇已向裕田公司支付98万元购房款，故对黄红宇主张裕田公司向其支付9800元（98万元×1%）逾期办证违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。裕田公司以黄红宇未缴纳维修资金，办证时间应当顺延为由进行抗辩，一审法院认为，双方在合同中并未约定黄红宇缴纳维修资金系裕田公司办理权属登记的前置条件，且房屋确实存在迟延办理权证情况，故对裕田公司的该抗辩理由，一审法院不予采纳。第三、房屋存在的质量瑕疵问题。黄红宇在两次质量问题中均提出了房屋渗水、漏水、燃气未入户等问题，黄红宇虽在2014年3月16日验房时提出中空玻璃开裂问题，但在2015年8月15日并未提出该问题，且黄红宇向一审法院起诉时已届质量保证期，故对黄红宇要求更换中空玻璃的诉讼请求，一审法院不予支持。对于房屋墙体漏水、外墙北侧开裂问题，黄红宇向裕田公司提出后裕田公司一直未向黄红宇反馈整改结果，应视为裕田公司仍未完成此项整改，故对黄红宇主张裕田公司对房屋墙体漏水、外墙北侧开裂问题进行维修的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因水表、电表已安装到位，故裕田公司对该问题无需整改。因燃气在房屋设计中未进行设计，但双方合同约定裕田公司应当安装燃气，鉴于裕田公司已无法将燃气安装到位，故该部分违约责任可用货币补偿方式承担。黄红宇主张裕田公司应支付未安装燃气的违约金3万元，一审法院认为该标准过高，应予以调整，一审法院酌定该违约金数额为1万元，故对黄红宇主张裕田公司支付未安装燃气违约金3万元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。第四、返还契税问题。黄红宇向裕田公司缴纳的契税金额为39200元，其余费用为办证所产生的他项费用。裕田公司同意向黄红宇退还39200元，黄红宇在庭审中亦同意裕田公司退还的金额为39200元，故对黄红宇主张裕田公司退还契税40500元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。第五、层高认定及赔偿问题。双方在合同中约定房屋层高为6.6ｍ，建筑层数为地上一层，地下一层。但该房屋设计备案为地上一层层高为6.3ｍ，地下一层层高为2.8ｍ，双方在房屋买卖合同附件三中约定结构层高以设计为准。对于上述层高约定产生争议的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释……”之规定，一审法院认定地上一层层高应以合同约定6.6ｍ为准，但结合房屋设计图纸及社会生活的实际经验，地下一层层高不应认定为6.6ｍ，而应以设计层高2.8ｍ为准。本案中，黄红宇2014年3月16日办理收房验房手续以及2015年8月15日对裕田公司整改情况验收时，应明知案涉房屋实际层高与约定层高存在较大差距，但均未就层高问题向裕田公司提出异议。黄红宇直至2017年12月8日提起诉讼时才向裕田公司提出该项主张，该诉讼请求超过了诉讼时效，故对黄红宇主张裕田公司支付因实际层高减少的经济损失379529.41元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于判决生效后十日内向黄红宇支付逾期办理权属证书违约金9800元；二、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于判决生效后十日内向黄红宇支付未安装燃气违约金1万元；三、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于判决生效后十日内向黄红宇退还契税39200元；四、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于判决生效之日起30日内对黄红宇的房屋墙体漏水、外墙北侧开裂问题进行修缮；五、驳回黄红宇的其他诉讼请求。案件受理费11065元，由黄红宇负担9958元，由裕田公司湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担1107元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为黄红宇上诉主张的逾期交房违约金、未安装燃气违约金3万元、因实际层高减少的经济损失379529.41元应否得到支持的问题。围绕争议焦点问题，黄红宇认为裕田公司未按法定及约定的交房条件交付房屋，黄红宇未收房，裕田公司应赔付层高损失，该诉请未过时效，一审认定的未安装燃气违约金过低。黄红宇与裕田公司签订的《望城县商品房买卖合同》及其附件系合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，均应全面履行各自义务。一审根据黄红宇与物业公司签订的前期物业服务合同时间为2014年3月16日及涉案房屋在该时间点已完成竣工验收消防备案并基本完成工程竣工验收备案手续判定案涉房屋达到了法定及合同约定的交付条件，裕田公司自2012年12月31日至2014年3月16日止的逾期交房行为，双方已协议违约金额为28366元，裕田公司以扣除部分购房款的方式向黄红宇支付了该时间段内的逾期交房违约金，故一审对黄红宇主张2014年3月9日起至交房之日止的逾期交房违约金未予支持并无不当，本院予以维持。关于黄红宇主张的裕田公司未安装燃气违约金3万元及层高经济损失，一审法院酌情认定未安装燃气违约金1万元，同时判定层高经济损失诉请过诉讼时效并无不当，本院予以维持。黄红宇未提交证据佐证己方上诉主张的事实，故对其上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人黄红宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10259元，由上诉人黄红宇负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  姚贤辅二〇二一年六月十一日法官助理李龙玺书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。