江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0582民初5180号原告：张家港高德商业管理有限公司，住所地江苏省张家港市凤凰镇凤恬路。法定代表人：崔毅斐，执行董事。委托诉讼代理人：周爽，北京盈科（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣宇，北京盈科（张家港）律师事务所律师。被告：韩领帅，男，汉族，住安徽省宿州市砀山县。原告张家港高德商业管理有限公司（以下简称高德公司）与被告韩领帅租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月26日、6月7日公开开庭进行了审理。原告高德公司的委托诉讼代理人周爽、张欣宇及被告韩领帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高德公司向本院提出诉讼请求：1、被告韩领帅向原告支付租金、商业管理费、水电费合计89182.52元及滞纳金（租金20883元自2019年10月1日起、20883元自2020年1月1日起、8757.4元自2020年4月1日起，商业管理费4830元自2019年7月1日起、4830元自2019年10月1日起、4830元自2020年1月1日起、2025.52元自2020年4月1日起，水电费822.2元自2020年3月1日起、80.5元自2020年4月1日起、123.05元自2020年5月1日起、234.85元自2020年6月1日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际履行之日止）；2、被告韩领帅向原告支付租金损失（后续空关等损失）41766元;3、被告韩领帅向原告支付律师费4700元；4、诉讼费用由被告承担。审理中，原告高德公司将主张的滞纳金计算方式变更为“以89182.52元为基数，自2020年5月9日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）。事实和理由：2019年3月28日，原、被告签订《凤凰生活广场商铺租赁合同(A)》、《商铺管理合同》，约定被告承租位于张家港市凤凰镇××凤凰生活广场××号商铺，合同对租期、租赁费用等均进行了明确约定。后被告在上述商铺地址注册登记了食品经营许可证和“张家港市凤凰镇爱玛客冰淇淋店”字号。合同签订后，被告在拖欠租金、商业管理费、水电费的情况下，于2020年4月歇业，原告于2020年5月9日将《解除合同通知函》送至被告处。合同解除后，被告的食品经营许可证未能从商铺注销，导致原告无法招租餐饮业态，给原告造成了直接租金损失（后续空关等损失）,故提起诉讼。被告韩领帅辩称：1、原告口头承诺自凤凰生活广场正式营业才开始收取租金和商业管理费,但凤凰生活广场至今没有正式营业,所以其不应支付租金和商业管理费；2、租赁期内发生新冠疫情（不可抗力），导致其无法经营，所以其也不应支付租金和商业管理费；3、原告将其店铺上锁导致停业，所以不应由其承担后续空关损失及律师费。请求驳回原告的诉请。经审理查明：2019年3月28日，高德公司（甲方）与韩领帅（乙方）签订《凤凰生活广场商铺租赁合同(A)》，约定乙方向甲方承租位于张家港市凤凰镇××路／××凤凰生活广场××号商铺（建筑面积84.76平方米，已进行不动产登记），租赁期限自2019年7月1日起至2021年6月30日止，免租期为2019年7月1日至2019年9月30日、2020年7月1日至2020年9月30日（2019年4月15日至2019年6月30日为装修期）；免租期内无需承担租金，但应当承担商业管理费及水电等费用，如果本合同由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述免租期，乙方需在本合同终止或解除后3日内向甲方补交前述免租期内的所有租金（按本合同租赁期内第一年的租金标准计算）；租赁区域的每月租金为6961元，乙方首期租金交纳日为2019年9月15日，所交纳租金为2019年10月1日至12月31日，租金按季支付，在每个自然季首月十五日前交纳；乙方向甲方支付履约保证金15170元，若乙方未完全履行合同义务，保证金不予退还且乙方仍应支付全部未付费用,包括但不限于租金、物业管理费、能耗费等以及应向甲方支付的违约金、物业管理费等；乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权解除合同；甲方行使合同解除权的，不予任何补偿并立即收回租赁区域，乙方应于接到解除合同通知之日向甲方办理相关交接手续，否则甲方有权采取包括但不限于停电、停水或采取其他必要措施终止乙方营业，乙方自收到通知之日起十日内搬离租赁区域，否则甲方有权自行采取搬迁措施；任何一方违反合同，应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的损失;如乙方未能在合同约定的期限内足额支付履约保证金、首期租金，逾期达5天的，甲方即有权解除合同，乙方已交的保证金不予退回，且乙方应向甲方支付相当于应付未付的保证金及首期应付款项金额的违约金；乙方延迟缴纳租金、物业费、水电费等能源费用及其他各项费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额千分之三的滞纳金；本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收履约保证金，乙方同时应承担相当于12个月租金的违约责任；因诉讼而产生的律师费、保全担保费由败诉方承担。双方还对其他权利义务进行了约定。同日，高德公司（甲方）与韩领帅（乙方）还签订了《商铺管理合同》，约定由甲方为乙方的租赁区域提供商业管理服务，期限为2019年7月1日起至2021年6月30日止；商业管理费自2019年7月1日起计算，每月商业管理费为1610元，水费4.2元/吨，电费1.15元/度；若乙方拖欠商业管理费及其他各项费用的，每逾期一日，按未付金额的千分之三支付违约金；乙方向甲方支付履约保证金4830元，若乙方未完全履行合同义务，甲方有权将乙方未付费用及违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除；乙方拖欠商业管理费、能耗费（水、电、空调等）等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权解除合同；甲方行使合同解除权的，不予任何补偿并立即收回租赁区域，乙方并应按照合同约定承担相应的违约责任，乙方应于接到解除合同通知之日向甲方办理相关交接手续，否则甲方有权采取包括但不限于停电、停水或采取其他必要措施终止乙方营业，乙方自收到通知之日起十日内必须搬离租赁区域，否则甲方有权自行采取搬迁措施；因乙方违反本合同规定，导致甲方解除合同的，甲方有权不予退还已收商业管理费等各项费用和履约保证金，并有权要求乙方支付违约金，甲乙双方违反本合同条款导致本合同终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于3个月商业管理费的违约金；任何一方违反合同，应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的损失，包括但不限于直接损失、间接损失、对第三人的责任、处理争议的交通通讯人工费用、诉讼费用、合理的律师费等。双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，韩领帅交纳租赁履约保证金15170元、管理履约保证金4830元，共计20000元。后韩领帅对商铺进行了装修，并经营爱玛客冰淇淋店。韩领帅自开始经营至今未支付过租金和商业管理费，水电费尚欠1260.6元（装修保证金5000元已冲抵部分水电费）。另查明，2020年2月21日、3月13日、4月9日、5月13日，高德公司员工通过微信向韩领帅发出2020年1-4月份的水电费缴费通知书。4月24日，高德公司员工在店铺现场向韩领帅送达了《二次催缴通知》，向韩领帅催缴租金、商业管理费、水电费及滞纳金，要求韩领帅于2020年4月25日前交纳。后韩领帅未交纳任何费用，高德公司员工又于2020年5月9日通过微信向韩领帅送达了《解除合同通知函》。再查明，为本案诉讼，高德公司与北京盈科（张家港）律师事务所于2020年12月24日签订《委托代理合同》，委托该所律师担任代理人参加诉讼，代理费为4700元。2020年12月29日，北京盈科（张家港）律师事务所向高德公司开具了律师费发票。上述事实，有商铺租赁合同、商铺管理合同、微信聊天记录、二次催缴通知、委托代理合同、律师费发票、庭审笔录等证据证实。审理中，原告高德公司认为，其已于2020年5月9日通知被告解除商铺租赁合同及商铺管理合同，5月14日再次将解除通知邮寄给被告；因被告违约导致合同解除，根据约定，原告对2万元履约保证金有权不予退还。原告为证明上述事实，向本院提交了原告员工与被告的微信聊天记录、原告员工在店铺现场送达《解除合同通知函》的照片及5月14日的邮件查询单、解除合同通知函，原告在《解除合同通知函》中明确,因被告长期拖欠租金、水电费、物业费等费用，通知被告解除双方签订的商铺租赁合同及商铺管理合同。被告韩领帅质证认为，对微信聊天记录真实性无异议，其不记得原告有没有将《解除合同通知函》送到其店里了，但信件肯定没有收到。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的2020年5月9日在店铺现场送达《解除合同通知函》的照片，原告未能提供照片的原始载体，本院对该照片的真实性无法确认；2、原告提交的邮件查询单仅反映邮寄及签收时间，不能反映具体的收件人及收件地址，被告也否认收到该信件，本院对该邮件与本案的关联性无法确认。本院认为，原、被告签订的《凤凰生活广场商铺租赁合同(A)》、《商铺管理合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。被告应当按约向原告支付租金、商业管理费和水电费。关于商铺租赁合同及商铺管理合同的解除问题。本院认为，合同约定，被告拖欠租金、商业管理费、水电费超过十五天的，或被告未能按约支付首期租金逾期5天的，原告均有权解除合同。本案中，被告在签订合同后从未支付过租金（包括首期租金）及商业管理费，根据合同约定，原告有权解除合同。因被告拒付租金及商业管理费等费用，经催缴仍未支付，原告遂于2020年5月9日通过微信将《解除合同通知函》发给了被告，被告也予以了回应，可以认定原告的解除合同通知已于2020年5月9日到达被告，双方签订的商铺租赁合同及商铺管理合同已于2020年5月9日解除。关于原告主张的租金、商业管理费、水电费及滞纳金。本院认为，商铺租赁合同及商铺管理合同系因被告违约而解除，根据双方的约定，被告不再享有免租期，故被告应对自2019年7月1日起至2020年5月8日止（10个月零8天）的租金、商业管理费、水电费承担付款责任。考虑到被告经营的是餐饮项目，结合我市新冠疫情及疫情防控措施的实施情况，疫情防控对租赁房屋的正常使用确实造成了一定影响，根据公平原则，可酌情减免2个月零8天的租金，经核算，被告应付租金为55688元、商业管理费为16515.52元，被告还应支付水电费1260.6元，共计73464.12元。被告逾期付款,应当承担违约责任，原告主张逾期付款滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算,而被告抗辩其不应承担滞纳金，隐含了滞纳金过高的意思表示，本院认为，根据本案的实际情况，本院酌定将滞纳金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。关于原告主张的租金损失（后续空关等损失）。本院认为，租赁合同约定，合同因被告违约而提前终止的，被告应承担相当于12个月租金的违约责任。事实上，被告违约导致租赁合同解除，也必然会给原告带来后续空关等损失，鉴于双方均未提交证据证明该损失金额，本院酌定原告的租金损失按原租金标准计算4个月即27844元,扣除被告已交纳的履约保证金2万元,被告还应支付租金损失7844元。关于原告主张的律师费。本院认为，商铺租赁合同及商铺管理合同均约定，因诉讼而产生的律师费由败诉方承担，原告主张律师费4700元，符合双方约定，本院予以支持。关于被告提出的原告口头承诺自凤凰生活广场正式营业时开始收取租金,但凤凰生活广场没有正式营业,所以其不应支付租金的抗辩意见，因被告没有提供证据证实，且原告明确否认，故本院不予采信。关于被告提出的因疫情的不可抗力导致其无法经营，其无需支付租金的抗辩意见，本院认为，合同约定被告支付首期租金的时间是2019年9月15日，而该时间尚未发生新冠疫情，被告的该抗辩意见不能成立，本院不予采信。关于被告提出的原告将店铺锁掉导致其歇业，不应由其承担后续空关等损失及律师费的抗辩意见，本院认为，案涉两份合同因被告违约导致解除，合同解除后原告收回案涉商铺理由正当，被告的该抗辩意见于法无据，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十一条的规定，判决如下：一、被告韩领帅于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张家港高德商业管理有限公司支付租金、商业管理费、水电费等共计73464.12元，并支付逾期付款滞纳金（以73464.12元为基数，自2020年5月9日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）。二、被告韩领帅于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张家港高德商业管理有限公司支付租金损失7844元。三、被告韩领帅于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告张家港高德商业管理有限公司律师费损失4700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1659元，由原告张家港高德商业管理有限公司负担713元，被告韩领帅负担946元。被告韩领帅负担部分，限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  樊逸峰二〇二一年六月十日书记员  陈 璞张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名:张家港市人民法院，开户银行:中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号:62×××60。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××62。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院