上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初9413号原告：上海良宇物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王晓峰，职务董事长。委托诉讼代理人：王珂，上海市沪中律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱燕良，上海市沪中律师事务所律师。被告：汤丽娜，女，1984年2月11日出生，汉族，住上海市长宁区。原告上海良宇物业管理有限公司与被告汤丽娜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日受理后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用小额诉讼程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告上海良宇物业管理有限公司的委托代理人王珂、被告汤丽娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海良宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付上海市长宁区虹桥路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称涉案房屋)自2016年4月1日起至2017年9月30日止的物业管理费人民币(下同)5,094元;2、被告按每日千分之三的标准向原告支付违约金,违约金计算期限自2018年3月2日起至缴清全部物业管理费之日止,暂计至2020年12月31日为人民币15,816.87元;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2008年10月与上海市长宁区中山广场业主大会签订《中山广场物业服务合同》,合同约定物业费标准为每平方米2.80元/月,物业费按季缴纳;如逾期缴纳经书面催缴后仍不缴纳的,按每日千分之三收取违约金。被告系中山广场业主,理应按照合同约定缴纳物业费,被告未支付2016年4月至2017年9月的物业管理费,原告发函催收未果。原告认为：原告已履行物业管理服务义务,有权向被告收取物业管理服务费,被告作为房屋产权人理应向原告支付物业管理服务费,被告的欠缴行为已严重损害了原告的合法权益。故原告特依法诉至法院,望公正裁决,维护原告的合法权益。被告汤丽娜辩称，对原告起诉的诉讼时效有异议；对物业费计算方式无异议，被告确实没有支付；未付原因是原告未提供物业服务，之前网络上也报道过原告管理有问题；2017年6月业委会给原告贴过整改通知，原告管理松懈；根据审计报告，2013年支付的虹桥路XXX号雅逸阁外墙渗水修补工程款，均未见工程合同，2014年支付礼逸阁渗水修补工程款，未见工程合同，2012年6月至2017年9年30日广告合同、租赁收入无法核对等；此外，2015年1月至2016年9月未见物业服务合同等。故被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，原告原系涉案房屋所在的中山广场小区的物业服务单位，自2008年起为中山广场小区提供物业管理服务。原告与中山广场业主大会于2013年12月17日订立的《中山广场物业管理服务合同》中载明，由原告为涉案房屋所在中山广场小区提供物业管理服务，合同期自2014年1月1日起至2014年12月31日止，住宅高层的物业服务费标准为2.80元/月/平方米。上述合同到期后，因业委会未及时召开业主大会进行续聘和公开招标等原因，原告继续为中山广场小区提供物业管理服务。2016年9月30日，中山广场业主大会与原告订立《中山广场物业服务合同》，约定由原告继续为中山广场小区提供物业管理服务，合同期自2016年10月1日起至2017年9月30日止，住宅高层的物业服务费标准为2.80元/月/平方米。该合同到期后，原告于2017年9月30日与案外人上海市沙田物业管理有限公司办理交接手续并撤离中山广场小区。涉案房屋产权人为被告及案外人许某，涉案房屋建筑面积101.07平方米。被告未支付自2016年4月1日起至2017年9月30日止的物业管理费。原告曾分别于2018年3月2日及2021年1月29日向涉案房屋权利人之一的许某通过挂号信方式发送催款通知催讨物业管理费。上述事实，有上海市不动产登记簿信息、中山广场物业服务合同、告知函、函告、催款通知及交寄清单、安全协议等证据以及原、被告的陈述为证，且证据经庭审审核，本院予以确认。审理中，因双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原告与涉案房屋所在小区业主大会所签中山广场物业服务合同合法有效，对作为该小区业主的被告具有约束力，原告按照物业服务合同履行了服务义务，被告则应当履行支付物业管理费之义务。截止至2014年12月31日的物业服务合同期满后，原告虽未续签新的物业服务合同，但因业委会未及时召开业主大会进行续聘和公开招标等原因，原告为中山广场小区提供事实物业管理服务直至2016年9月30日与中山广场业主大会重新订立物业服务合同，现原告参照之前的合同标准主张该时段内物业管理费的，亦无不当。被告未支付相关物业管理费，现原告诉请其支付的，符合法律规定，本院予以支持，且按照合同约定标准所欠物业管理费共计5,094元(101.07平方米*2.80元每平方米每月=283元每月*18个月),本院予以准许。对于被告所提抗辩意见，首先，关于诉讼时效的问题，原告曾分别于2018年3月2日及2021年1月29日通过挂号信方式发送催款通知催讨物业管理费，有交寄清单等证据为证，诉讼时效两次中断，直至本案2021年5月起诉时并未超过三年的诉讼时效，故对于被告所提的时效抗辩，本院不予采信。其次，对于被告针对审计报告、维修基金使用、广告合同、租赁收入等问题的抗辩意见，本院在庭审中已经释明，因皆不属于本案审查处理范围，故均不予采信。最后，对于被告围绕原告存在服务瑕疵提出的其余抗辩理由，因被告未提供适格证据予以证明，本院难以采信，且纵然原告物业管理服务中存在瑕疵，也不足以构成拒付物业管理费的抗辩，故亦不能成立。此外，因本案中被告对原告提出诉讼请求的时效问题以及原告提供物业管理服务是否存在瑕疵存在争议，被告未按时缴纳物业管理费亦属事出有因，故本院对于原告主张违约金的诉请不予支持。综上所述，被告应当支付原告所欠物业管理费5,094元。依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民法典》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告汤丽娜应于本判决生效之日起十日内给付原告上海良宇物业管理有限公司所管理的上海市长宁区虹桥路XXX号XXX幢XXX室房屋自2016年4月1日起至2017年9月30日止的物业管理费人民币5,094元；二、驳回原告上海良宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。因本案适用小额诉讼程序审理，案件受理费人民币10元，由被告汤丽娜负担。本判决为终审判决。审判员  张艨二〇二一年六月十一日书记员  刘沁附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……二、《中华人民共和国民法典》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行要求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。