河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终1818号 上诉人（原审原告）：保定市博世房地产开发有限责任公司，住所地保定市竞秀区秀园路468号。 法定代表人：张军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崔东东，河北颂和安达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩晓辉，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：保定香江好天地房地产开发有限公司，住所地保定市朝阳南大街107号。 法定代表人：鲁朝慧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾周艳、牛志捷，该公司员工。 上诉人保定市博世房地产开发有限责任公司（以下简称博世房地产公司）因与被上诉人保定香江好天地房地产开发有限公司（以下简称香江房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初3891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保定市博世房地产开发有限责任公司上诉请求：1.请求依法撤销（2020）冀0602民初3891号民事判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审案件受理费由被告承担。事实和理由：第一、一审法院未能查明案件事实，上诉人所租赁房屋已经不具备使用条件；第二、涉案房屋实际面积远低于合同面积，被上诉人存在欺诈行为，其应当承担违约责任。 保定香江好天地房地产开发有限公司答辩称，一审法院认定事实和适用法律正确，被答辩人上诉请求无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。第一、答辩人依照双方合同约定将涉案房屋提供给被答辩人经营使用，房屋具备正常使用条件且答辩人已再三确认房屋符合合同约定条件，答辩人无任何违约行为，被答辩人更无证据证明答辩人存在违约行为；第二、答辩人依照双方合同约定提供涉案房屋，面积经双方一致确认不存在面积差，附件具体位置示意图未经双方盖章确认，不是合同组成部分，不对双方产生法律约束力，仅展示具体区域位置，与计租面积无关并非被答辩人实际使用面积，答辩人不存在欺诈，被答辩人提供的证据无法证实其主张；第三、被答辩人是否装修及存在装修损失均与答辩人无任何关系，被答辩人主张装修损失无任何事实和法律依据；第四、被答辩人通过起诉单方解除《房屋租赁合同》，无任何事实和法律依据，被答辩人无正当理由单方解除合同已构成严重违约。 保定市博世房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原、被告所签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告返还原告已缴纳的保证金80330元；3.请求依法判令被告返还原告多缴纳的租金198360元；4.请求依法判令被告支付违约金417716元（暂按照2020年7月份租金计算，要求判令按照解除合同时租金金额计算违约金）；5.请求依法判令被告支付因解除合同导致原告产生的装修损失808864.8元，以上损失共计1505270.8元；6.案件受理费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年8月8日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，其上写明：1.1甲方出租给乙方使用的房屋位于保定市竞秀区，总计租面积554㎡。（具体位置详见附件一）。1.2租赁房屋具有现状的供水、供电能源及相关的配套设备设施。3.1乙方确认完全充分了解租赁房屋的现状，租赁房屋符合本合同约定使用条件且乙方已按照现状实际占有和使用租赁房屋，甲方无须再向乙方交付租赁房屋，乙方无任何异议。3.2租赁期限从2019年7月1日起至2023年6月30日止。4.1租赁保证金：乙方应于本合同签订之日起七日内支付甲方租赁保证金80330.00元……合同期满后，乙方无任何违约行为的，甲方自乙方退出租赁房屋，交清各项费用并将租赁房屋按照本合同约定经甲方验收合格（验收标准以甲方确认装修图纸为准）交还甲方及将注册的经营主体变更登记地址或注销后六十天内，将租赁保证金无息退还乙方。本合同期内，租赁保证金不可抵作租赁期内任何时间乙方拖欠的应缴费用（包括不限于租金、水电费等因租赁房屋产生之任何费用及滞纳金）。4.2若乙方擅自提出提前解除或终止本合同，或逾期退还租赁房屋，乙方已缴纳的任何费用均不予退还，并应按照本合同第9.2条向甲方支付违约金。5.1租金按计租面积（甲乙双方一致确认租赁房屋的计租面积为554㎡，在租赁期内不予变更）乘以租金单价计算。5.2租金标准及支付时间：租金按计租面积554㎡计算，租金具体情况如下：5.2.1.2019年7月1日至2020年6月30日，租金单价为人民币145.00元／平米／月，月租金总计为人民币80330.00元；2020年7月1日至2021年6月30日，租金单价为人民币150.80元／平米／月，月租金总计为人民币83543.20元；……。9.5在合同存续期间，如因甲方原因导致乙方承租的租赁房屋完全不能正常经营使用的，对于乙方完全不能正常经营使用租赁房屋期间的租金，甲方不予收取（其他费用仍由乙方自行承担），除此之外甲方无其他责任。如因甲方原因导致乙方承租的租赁房屋完全不能正常经营使用期间持续性超过60日以上的，乙方有权因此单方面终止本合同，乙方应当于迁离前十五天前书面通知甲方，并按照迁出日期及本合同约定标准即时迁出并交还租赁房屋后，乙方有权要求甲方按照本合同约定无息返还租赁保证金，同时甲方应当按照本合同解除或终止时的月租金标准支付5个月租金给乙方作为违约金，除此之外甲方无其他任何责任。14.1乙方确认：在签订本合同前，乙方已经到租赁房屋现场进行了详细查看，乙方对租赁房屋情况（包括位置、现状、性质、面积、设备设施等）非常清楚和了解，租赁房屋情况（包括位置、现状、性质、面积、设备实施等）与本合同约定一致。《房屋租赁合同》后有附件一为涉案房屋示意图，其上画有阴影部分，标注为大世界项目展示中心，被告称阴影面积有误，并非原告承租的实际区域，并提交原告售楼部测量图纸、原告遗落在承租区域的设计图纸，称该图纸能够显示房屋面积为554平方米，被告对该所谓遗留图纸不认可，认为该图纸未加盖被告公司公章。原告提供被告收取保证金的收款收据的客户联及发票，收取的金额为80330元，被告对本公司出具收款收据及发票予以认可。原告提供了分别于2020年7月21日和2020年7月23日拍摄的温度显示的照片，照片显示在拍摄场景地区的温度分别为37度及36度，原告庭上称此证据用以证明在当时的时间内，租赁物内的温度已经将近四十度，涉案房屋未能提供相应的空调设备；同时涉案房屋周围的酒店及相应店铺均已搬迁，被告关闭卫生间也不能提供空调，无水无电，同时经过原告多次协商也未能解决上述问题，原告未对上述情况提供证据。被告称其已按照合同约定向被答辩人提供供水、供电及卫生间等设施设备，一直保障被答辩人的正常经营，从未关闭过卫生间。在原告起诉解除合同前，原告从未向被告提出过中央空调、卫生间及网络线路问题，同时对该照片温度显示的真实性合法性关联性均不认可，认为该证据系原告单方制作，无法反应当时客观情况，不予认可其证明目的。原告提交《大世界国际广场项目售楼部装修施工合同》及《大世界国际广场项目售楼部装修工程补充协议》，其上写明保定市弘丽装饰设计有限公司承包被告售楼部的装修工程，合同签订日期分别为2016年7月11日、2016年8月8日；提交装修费用的发票、记账收据，其上日期显示该费用发生的时间为2016年、2017年。被告对该证据真实性合法性关联性均不认可，且该证据显示日期均为2016年2017年，该证据与被告无关，其是否存在损失亦与被告无关。被告提供原告与保定市香江新百世商贸有限公司签订的《联合经营协议书》、《联合经营协议书补充协议》、关于延长装修期的申请、保定银行转账支票存根2张，其上显示2016年4月21日原告与保定市香江新百世商贸有限公司签订《联合经营协议书》及《联合经营协议书补充协议》，约定保定市香江新百世商贸有限公司为原告提供涉案房屋作为售楼部，明确房屋建筑面积为554平方米。原告按照554平方米建筑面积定期向保定市香江新百世商贸有限公司支付联营费用，并由乙方自行对涉案房屋进行装修并承担费用。原告在协议及延长装修申请中均确认涉案房屋建筑面积为554平方米。被告认为原告在与被告保定香江好天地房地产有限公司签订涉案《房屋租赁合同》前，原告即已占有使用涉案房屋，且一直按照房屋面积554平方米使用并缴纳联营费用，无任何异议，并且由原告自行承担装修。一审法院认为，原、被告双方均同意解除租赁合同，故本院认定原、被告于2019年8月8日签订的《房屋租赁合同》解除。原告主张被告在租赁期间存在违约情形，即涉案房屋未能提供相应的空调设备，周围的酒店及相应店铺均已搬迁，被告关闭卫生间也不能提供空调，无水无电。并提供了在2020年7月21日和2020年7月23日温度显示的照片，照片显示在拍摄场景地区的温度分别为37度及36度。本院认为原告提供的照片仅证实了拍摄当下的时间及温度，并未显示拍摄地点是否为租赁房屋内，同时原告也未提供其他证明予以佐证或证明其所述的其他“原告违约”的情形，及该违约情形导致乙方承租的租赁房屋完全不能正常经营使用期间持续性超过60日以上。故本院对原告所主张的被告违约这一情形，不予采信。关于保证金及违约金，原告依据《房屋租赁合同》第9.5条约定主张因被告存在“因被告原因导致原告承租的租赁房屋完全不能正常经营使用期间持续性超过60日以上”的违约情形要求返还保证金及给付违约金，但如上所述，原告提供的证据无法证实被告存在合同第9.5条写明的违约情形，故对原告该两项主张，本院不予支持。关于面积差导致的多缴纳的租金，原告认为依据《房屋租赁合同》后附件房屋示意图显示其实际承租面积应为440平方米，被告称此合同附件上的图纸只是示意图，显示的并非被告实际使用区域，并提交了原告售楼部测量图纸、原告遗留的图纸两张以证明原告租赁的房屋面积为554平方米，被告提交的图纸与合同后附件示意图上显示的原告承租面积确实存在一定出入。同时依照原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中原告已确认承租面积为554平方米，据此本院认为对于原告的实际承租面积的认定不能仅依据合同附件示意图，原告仅依照示意图即认为合同注明的承租面积与其实际承租面积存在面积差，不足以证实其主张，故本院对原告该项主张不予支持。关于装修损失，依据被告提供的装修协议及相应的发票、收据显示装修费用的发生时间为2016年、2017年，而原告与被告签订的《房屋租赁合同》中写明的租赁起始时间为2019年7月，即该装修事实并非发生在双方租赁期内。故原告向被告主张装修损失，于法无据，本院依法不予支持。本案中并未产生保全相关费用，故对原告要求被告承担保全费用的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决：一、解除原告保定市博世房地产开发有限责任公司与被告保定香江好天地房地产开发有限公司于2019年8月8日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告保定市博世房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对其主张负有举证义务。上诉人博世房地产公司主张被上诉人所提供租赁物未提供中央空调采暖、制冷、关闭卫生间及网络线路，客流严重不足。一审所提交的照片不能证实其所拍摄场景是否为案涉租赁房屋内，也未提供其他证据证实被上诉人违反适租义务，一审法院未予采信并无不当。上诉人博世房地产公司主张租赁房屋实际使用面积与合同约定面积不符，所提交证据为《房屋租赁合同》后附件房屋示意图，被上诉人抗辩称，该房屋示意图仅标示房屋位置，不能作为认定案涉房屋面积的依据。双方《房屋租赁合同》中对租赁面积554平米已有确认，上诉人亦实际按该面积缴纳租金，现仅依据房屋示意图主张实际面积不足，证据并不充分，该上诉主张本院不予支持。 综上所述，保定市博世房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18347元，由上诉人保定市博世房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍丽芳 审 判 员 郑 东 审 判 员 陈 萌 二〇二一年六月十五日 法官助理 郭字真 书 记 员 孟瑞超