河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终2720号上诉人（原审被告）：李海芳，女，1975年5月2日生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：孙向峰，河南帝都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周麦柱，男，1953年4月19日生，汉族，住洛阳市涧西区，系洛阳市涧西区非常超市经营者。委托诉讼代理人：孙国强，河南巨业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭瑞瑞，女，1986年12月17日生，汉族，住洛阳市涧西区。上诉人李海芳因与被上诉人周麦柱、郭瑞瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2021）豫0305民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人李海芳及其委托诉讼代理人孙向峰、被上诉人周麦柱及其委托诉讼代理人孙国强、被上诉人郭瑞瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李海芳上诉请求：1、撤销原判，改判驳回周麦柱的一审诉讼请求或者发回重审。2、本案一、二审诉讼费等费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定本案的基本事实不清，判决不公正。一审法院错误的认定上诉人实质行为是转租，从而歪曲本案客观真实的事实做出了错误的判决。一审庭审中郭瑞瑞认可其在2018年7月1日接受该幼儿园后一直经营到现在，并且自认2019年的房租是其交给了周麦柱，这也能够证明郭瑞瑞使用涉案房屋的两年零十个月时间里，该房屋的使用受益权都在被郭瑞瑞手里，且一直正常经营至今，一直在使用受益。另外在一审法院诉前调解阶段，周麦柱的律师要求上诉人撤回对郭瑞瑞转让费的诉讼，周麦柱也撤回对上诉人租金的诉讼，这也足以证明郭瑞瑞已经向被周麦柱缴纳了2020年的租金，上诉人有理由怀疑二被上诉人是恶意串通以虚假诉讼；二、一审法院错误的判决曲解法律，在适用法律上存在错误。周麦柱在2019年收到郭瑞瑞所缴纳的租金就应当知道涉案幼儿园已经由郭瑞瑞经营，但其并没有向上诉人提出异议，因此可以推断周麦柱对幼儿园一直由郭瑞瑞持续经营是知情并同意的，故一审法院错误的认定上诉人转租并违约是错误的。三、上诉人在一审中提交的证据能够证明涉案房屋的租赁合同已经突破了合同的相对性，被郭瑞瑞自2018年7月1日至今一直经营着涉案幼儿园且持续受益。退一步讲如果真的拖欠租金，也应该是实际使用受益人即郭瑞瑞来支付其经营受益期间的租金。并且郭瑞瑞也是一审的被告，一审没有判决郭瑞瑞承担任何责任，不能叫上诉人心服。请求支持上诉人的上诉请求。庭审中明确：对判决第一项无异议，同意解除合同；对第二项租金的计算有异议。我方已不欠租金。周麦柱辩称：1、上诉人与周麦柱之间存在租赁关系。合同未经解除，对双方具有法律约束力。2、上诉人应承担向周麦柱支付拖欠租金30万元及违约金6万元，并将租赁房屋交付周麦柱的民事责任。3、周麦柱发现上诉人转租房屋及时提出异议。2018年6月30日，上诉人以租赁房屋所有人自居，将房屋及幼儿园教育设施以90万元的价格转租、转让于郭瑞瑞，一直隐瞒此事。直到2020年9月，其二人转让转租发生纠纷，进行诉讼后，才被周麦柱发现，周麦柱以上诉人欺诈、隐瞒转租为由起诉李海芳解除租赁合同、收回租赁房屋。上诉人企图将转让幼儿园设备与转租房屋割裂开来掩盖转租事实。既然其与郭瑞瑞签订的是《幼儿园整体转让协议》那就是包含转让设备与转租房屋。不然无房屋搁置，郭瑞瑞要一推桌椅板凳干什么。况且，该协议中载明了租金（租赁）条款。上诉人的其目在于推脱转租的责任。郭瑞瑞的租金的是通过银行转账支付的，她是代上诉人支付租金的。同时，上诉人欺骗周麦柱说郭瑞瑞是其亲戚来经营的。上诉人称郭瑞瑞向周麦柱支付了2020年的租金缺乏事实依据。其目的是欲逃避《租赁合同》约定的向被上诉人周麦柱支付租金的义务。上诉人转租房屋并不能转移其承担向周麦柱支付租金的义务。4、上诉人自认为其对郭瑞瑞转租了房屋，一审法院认定上诉人转租房屋是正确的。5、周麦柱起诉上诉人符合逻辑，只要不超过诉讼时效就行。郭瑞瑞辩称：1、我与周麦柱没有租赁合同，李海芳与周麦柱有租赁合同，李海芳应当按约定向周麦柱支付拖欠的租金。2、李海芳与我签订的幼儿园整体转让协议，约定的是设备转让，与租赁房屋的转租不可分离，否则没有转租的房屋，经营不了幼儿园。因此李海芳需向我转租房屋。3、2019年我与李海芳一起进行资金转入一个账户15万元，是李海芳要求我转的，第二次大概是2019年3月又转了15万元。这两个15万元均是2019年的房租。4、2020年因为疫情房租未交，李海芳起诉我，一审判决我付款30万元，我上诉后现在二审审理中。李海芳与我签订的整体转让协议属于欺诈行为，现在要求解除，退回转让费60万元，因为李海芳隐瞒房屋是别人的真相。周麦柱一审诉讼请求：1、解除原告与被告李海芳之间的租赁合同、收回租赁房屋；2、被告李海芳向原告支付拖欠租金30万元；3、确认被告李海芳与郭瑞瑞之间的转让（租赁）协议无效；4、被告李海芳向原告支付违约金6万元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：洛阳市涧西区非常超市为个体工商户，经营者为原告周麦柱。2012年11月1日，洛阳市涧西区工农乡谷西村村民委员会与原告周麦柱签订《合同书》一份，合同约定：谷西村村民委员会将其新建营业房出租给原告周麦柱经营使用，房屋位于洛阳市出口北侧，谷党路南段东侧，地上两层，地下一层，总面积2088.16平方米（不包含南北两侧小面积营业房）；租用期限为15年，自2013年元月1日起至2027年12月31日止。2013年8月2日，洛阳市涧西区非常超市与被告李海芳签订《合同书》一份，合同约定：非常超市将其承租的位于洛阳市出口北侧，谷党路南段东侧，所经营超市的二楼面积920平方米的房屋转租给被告李海芳。租赁期限为15年，自2013年9月1日起至2027年12月31日止；2016年1月1日至2020年12月31日租金为27.5元/平米，合计30.36万元/年，应于每年1月1日前付清当年租金，逾期6个月未付清租金，非常超市有权收回房屋；合同期内如违约应向守约方支付本合同租金总额20％的违约金，违约金不足以弥补损失的应当赔偿。2018年6月30日，被告李海芳与被告郭瑞瑞签订《幼儿园整体转让协议》一份，协议约定：李海芳将位于洛阳市出口北侧，谷党路南段东侧非常超市二楼的剑桥幼儿园整体转让给郭瑞瑞；约定转让费为90万元，转让费包括该幼儿园内的全部教学设备及相关设施，协议签订之日视为郭瑞瑞接管该幼儿园，由郭瑞瑞开始经营管理该幼儿园，双方已对该幼儿园交割完毕；幼儿园转让后，幼儿园名字可保持不变，所有固定资产归被告郭瑞瑞所有，房产归李海芳所有，郭瑞瑞按时缴纳房租；郭瑞瑞应按照协议约定支付转让费用，逾期按转让费用的日万分之五支付违约利息，逾期30日，李海芳有权解除本合同收回幼儿园，并要求郭瑞瑞承担违约金10万元。一审法院另查明，2020年房屋租金被告李海芳至今未向原告周麦柱支付。一审法院认为，洛阳市涧西区非常超市系个体工商户，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。”故原告周麦柱代表洛阳市涧西区非常超市起诉，于法有据，本院予以认可。洛阳市涧西区非常超市与被告李海芳签订《合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应对其效力依法予以认可。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，被告李海芳与被告郭瑞瑞于2018年6月30日签订《幼儿园整体转让协议》一份，双方虽然在协议中约定房产归被告李海芳所有，但是由被告郭瑞瑞缴纳房租，房屋使用权及其内部设备实际已转为被告郭瑞瑞，实质行为是转租；被告李海芳与被告郭瑞瑞签订转让协议并未经原告周麦柱同意，洛阳市涧西区非常超市与被告李海芳签订《合同书》约定逾期6个月未付清租金，非常超市有权收回房屋，被告李海芳至今未向原告周麦柱支付房屋租金，故原告周麦柱要求解除原告周麦柱与被告李海芳之间的租赁合同、收回租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持；洛阳市涧西区非常超市与被告李海芳签订《合同书》，约定2020年租金为30.36万元/年，应于每年1月1日前付清当年租金，合同期内如违约应向守约方支付本合同租金总额20％的违约金，违约金不足以弥补损失的应当赔偿，故原告周麦柱要求被告李海芳支付拖欠租金30万元及支付违约金6万元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告周麦柱的其他诉讼请求，本案不宜处理。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十八条、第七百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告周麦柱代表洛阳市涧西区非常超市与被告李海芳之间于2013年8月2日签订的租赁合同，被告李海芳于判决生效一个月内将涉案房屋归还原告周麦柱；二、被告李海芳自本判决生效之日起十五日内向原告周麦柱支付拖欠租金300000元及违约金60000元；如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即逾期履行则加倍执行迟延履行金的债务利息。三、驳回原告周麦柱的其他诉讼请求。本案受理费3350元，由被告李海芳承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：经过一、二审审理已查明，周麦柱是洛阳市涧西区非常超市的经营者，于2012年11月1日，从洛阳市涧西区工农乡谷西村村民委员会承租案涉房屋，2013年8月2日，周麦柱与李海芳签订《合同书》一份，约定将案涉房屋转租给李海芳，同时约定了租赁期限、租金标准及交付方式、违约责任等内容。2018年6月30日，李海芳与郭瑞瑞签订《幼儿园整体转让协议》，约定李海芳案涉房屋建设的剑桥幼儿园整体转让给郭瑞瑞，转让费90万元。周麦柱为索要租金，发生本案争议。关于李海芳的上诉事项，因周麦柱与李海芳于2013年8月2日《合同书》，周麦柱将案涉房屋交给李海芳使用管理，周麦柱与李海芳系合同相对方，周麦柱诉请李海芳缴纳房租，符合合同约定。本院庭审中李海芳与郭瑞瑞均称没有缴纳2020年的房租，李海芳应当履行合同义务。李海芳称周麦柱明知自己将房屋转租，证据不足；其与郭瑞瑞之间的法律关系，可另行解决。综上所述，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，理由阐述充分。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院对李海芳的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由李海芳负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二一年六月十一日书记员  常冰莹