湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初9322号原告（反诉被告）：陈某某，女，1972年4月24日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李才岗，湖南嘉仕迪律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹某某，男，1978年12月26日出生，汉族，居民，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：周前明，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓伊静，湖南天地人律师事务所实习律师原告（反诉被告）陈某某与被告（反诉原告）邹某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈某某及其委托诉讼代理人李才岗、被告（反诉原告）邹某某及其委托诉讼代理人周前明、邓伊静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈某某提出诉讼请求:1、依法判令解除原、被告2019年11月10日签订的《租房合同》，支付拖欠的租金21700元（暂计算至2021年4月8日，以后算至腾空房屋清偿之日止）、违约金10万元，并腾退所租房屋；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年11月10日签订《租房合同》一份，约定陈某某将位于长沙市芙蓉区××路××号××栋号的房屋租赁给邹某某，租金每月3100元，但邹某某从2020年10月起拖欠租金至今。陈某某曾多次通过电话、微信催讨租金，但邹某某却以种种理由拒绝。综上，邹某某的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，遂起诉到法院。被告（反诉原告）邹某某辩称，首先，解除原、被告之间的房屋租赁合同缺乏事实与法律依据。原、被告双方在房屋租赁合同之中未约定合同解除事由，陈某某不享有依约定的解除权。邹某某曾多次表示愿意积极履行支付租金的义务，之所以未支付是因为双方在履行租赁协议期间，该房屋在蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收范围内，导致该房屋转租遇到困难，邹某某欲与原告陈某某就租赁房屋拆迁事宜进行协商，因陈某某不配合，未能协商一致。因争议未解决，邹某某才采取暂缓缴纳房租的方式，并非无故拖欠。后邹某某曾多次表示愿意缴纳租金，并于2021年4月1日当面向原告陈某某缴纳租金，但陈某某拒不接受。另外，案涉房屋的租赁期限为10年，邹某某做了装修，对房屋的装修及运营等履约较为积极。未按时缴纳6个月租金，不能认定为导致合同目的不能实现的根本违约。其次，陈某某提出支付拖欠租金的诉讼请求不合理。根据证人及邹某某提供的微信聊天证据可知，陈某某曾多次采用断水断电等不合理手段，恶意干扰次承租人的租住，导致次承租人不愿意再租赁该房屋，严重影响了邹某某对租赁房屋享有的合法权利。原告陈某某故意干扰的行为，不符合合同约定，致使被告邹某某不能对租赁物使用、收益的，承租人邹某某可以请求减少租金或者不支付租金。第三、陈某某提出的判决被告承担10万元违约金的诉讼请求缺乏法律依据。根据合同的约定，违约方要向守约方支付赔偿金10万元整，但陈某某不是守约方。合同约定，陈某某具有保证被告享有在租赁期间内正常使用租赁房屋，不受非法干扰和破坏的权利。事实上原告采取了大量的不合理手段干扰被告正常使用租赁房屋，原告系违约方。另外，合同约定的违约金过高。本案中，被告支付拖欠的租金后，原告并不存在实际的损失。本案诉讼费应由陈某某承担。反诉原告邹某某向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人陈某某向反诉人邹某某支付违约金4300元；2、判令被反诉人陈某某停止侵害；3、判令被反诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年11月10日被反诉人陈某某与反诉人邹某某签订《租房合同》，约定被反诉人陈某某将其位于长沙市芙蓉区××路××号××栋号的房屋出租给反诉人邹某某。双方合同约定租赁期限为10年，租赁期间，邹某某对该房屋进行装修后并对外出租。合同签订后，邹某某按照约定支付了租金和6200元押金。2020年9月，案涉房屋被告知在政府征收范围内，反诉人邹某某转租遇到困难。反诉人邹某某欲与被反诉人陈某某就租赁房屋拆迁事宜进行协商，因被反诉人陈某某不配合，未能协商一致。因争议未解决，反诉人邹某某才采取暂缓缴纳房租的方式，并非无故拖欠。后反诉人邹某某曾多次表示愿意缴纳租金，并于2021年4月1日当面向被反诉人陈某某缴纳租金，但其拒不接受。被反诉人陈某某曾多次采用断水断电等不合理手段，恶意干扰次承租人的租住，导致次承租人不愿意再租赁该房屋，严重影响了被告对租赁房屋享有的合法权利，造成了邹某某4300元的损失。为维护反诉人的合法权益，遂起诉到法院。反诉被告陈某某辩称，反诉人部分事实与客观事实不符。邹某某系完全行为能力人，对房屋进行装修，遇到拆迁这一不可抗力的因素在合同中有约定，但反诉人以此为由拒缴房租。双方经过多次协商，邹某某至今仍未支付房租，且还要求陈某某赔偿其装修款，不存在陈某某拒收租金的事实。本案纠纷产生系因邹某某造成，基于以上理由，请求法院驳回反诉原告邹某某的诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：邹某某对陈某某提交的微信聊天记录及合同真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，本院认可上述证据的真实性。陈某某对邹某某提交的租房合同、录音资料、微信聊天截图真实性无异议，但对关联性与证明目的有异议，本院认可前述证据的真实性。陈某某对邹某某提交的涂写照片、情况说明证明目的有异议，经过庭审调查，本院对该组证据予以认定。陈某某对邹某某提交的转租合同证明目的有异议，本院认为该组证据达不到邹某某的证明目的。陈某某对邹某某提交的与次承租人的微信聊天记录及次承租人提交的情况说明真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为该组证据与邹某某提交的其他证据相互印证，本院对该组证据予以采信。根据本院采信的证据，结合原、被告的当庭陈述，可以确认如下案件事实：2019年11月10日，陈某某（甲方）与邹某某（乙方）签订一份《租房合同》，约定：一、甲方将位于××路××号××栋号的房屋，产权人为陈某某，产权证号××，产权面积139.91平方米出租给乙方，作为出租房对出租和管理但必须合法经营。甲方同意并授权乙方对该房屋进行装修，装修费用及装修产生的问题由乙方自负，甲方同意并授权乙方对该房屋分租／合租／转租／给第三方。二、甲乙双方约定租赁期限为10年，装修时间为60天不收租金，合同期限从2020年1月10日至2030年1月10日止。三、合同期内每月租金为叁仟壹佰元整，租金付款方式为3个月付一次，先付后用。乙方应于缴纳租金到期前五天内向甲方支付后期租金，房屋押金乙方向甲方支付陆仟贰佰元押金（合同到期时乙方结清相关费用后，甲方一次性退还全部押金给乙方）……七、合同的变更解除和终止；租赁期间任何一方，不得擅自单方面终止合同。双方协商变更或提前终止本合同的应达成书面协议。甲乙双方任何一方违约，由违约方向守约方支付违约赔偿金人民币十万元整，并承担由此造成的一切损失和后果。因征收拆迁国家政策或政府原因导致合同无法履行的情况下，甲方退还乙方所交的剩余租金和全部押金，乙方无条件退房。如因乙方违约或合同期满后，不在限期内搬出，拒不交房屋钥匙或拒不搬离物品，甲方有权进入该房屋内采取换锁、断水电等措施，将乙方物品清点处理，乙方绝不会提出任何异议或赔偿要求。合同签订后，邹某某将房屋装修后，又将案涉房屋转租给聂超、龙某某、向某某等人。2020年10月开始，邹某某因与陈某某就案涉房屋拆迁事宜协商未妥，开始拒绝支付租金。陈某某多次催缴未果后，2021年3月16日，陈某某在案涉房屋墙壁上写上“郑重声明：此房屋因二房东拖欠房租。现该房屋禁止出租，请原租户于2021年3月31日前搬离，否则一切后果自负。请及时与二房东联系！房主”的字样，并对案涉房屋采取了断电措施。2021年3月31日，陈某某向邹某某微信发送房屋租金催缴通知，通知载明“根据2019年11月10日你与我签订的房屋租赁合同，你承租了我坐落于长沙市××路××号××栋××室房屋，房屋租赁期限是2020年1月10日至2030年1月10日。由于你从2020年10月起拖欠租金我曾多次打电话、发微信催交租金，你仍分文未交。你已经单方违约，请你在2021年4月2日前一次性付清所欠租金和违约金，遵守合同约定，如不按通知规定时间内付清所有租金和违约金，我将依法于2021年4月3日开始解除双方合同关系，终止房屋租赁关系！特此通知。通知人陈某某，联系电话138××××1865，收款账号6227××××5391，户名陈某某，建设银行。”因受陈某某在案涉房屋墙壁写字、断电等行为的影响，2021年3月31日，次承租人聂超退租；2021年5月1日，次承租人向某某退租；2021年5月5日，次承租人龙某某退租。现案涉房屋仍由邹某某占有并转租给了他人。2021年4月17日起至5月31日这段期间，邹某某为转租支付中介费1300元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告之间的合同系双方真实意思表示，合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除的问题，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条的规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。邹某某自2020年10月开始再未支付房屋租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。陈某某于2021年3月31日向邹某某发送通知，要求其在2021年4月2日之前一次性付清所欠租金与违约金，如不按通知规定时间内付清所有租金和违约金，则其将于2021年4月3日开始解除双方合同关系，故双方的房屋租赁合同应于2021年4月3日解除，合同解除后，邹某某应将案涉房屋归还给陈某某，对于陈某某要求解除合同及腾退房屋的诉讼请求本院予以支持。自2021年10月1日起至2021年4月8日止邹某某共拖欠陈某某房屋租金及占有使用费共计19247元（其中房屋租金18910元，房屋占有使用费337元），对陈某某要求邹某某支付拖欠租金21700元的诉讼请求本院予以部分支持。按每月3100元的标准支付自2021年4月9日起至案涉房屋腾空之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。陈某某要求邹某某支付违约金10万元，但本院认为该标准过高，本院酌定认定6200元，超出部分不予支持。邹某某要求陈某某支付违约金4300元（其中转租空档期损失3000元、中介费1300元）的诉讼请求，本院认为陈某某在合同履行期间，进入案涉房屋采取断电、在墙壁上写字的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。邹某某诉请的中介费损失产生于2021年4月17日至5月30日之间，系合同解除之后产生的费用不应予以支持。转租空档期损失，邹某某并未提交足够的证据证实该项损失，但考虑到陈某某的违约行为确实给邹某某造成了一定损失，本院酌情认定违约损失为2000元。邹某某要求陈某某停止侵害行为的诉讼请求，双方的合同已于2021年4月3日解除，邹某某对案涉房屋已无权处置，对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十二条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈某某与被告（反诉原告）邹某某签订的《租房合同》已于2021年4月3日解除；二、被告（反诉原告）邹某某于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）陈某某按每月3100元的标准支付自2020年10月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（其中计算至2021年4月8日为19247元）；三、被告（反诉原告）邹某某于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）陈某某腾退位于××路××号××栋号的房屋（产权证号××）；四、被告（反诉原告）邹某某于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）陈某某支付违约金6200元；五、原告（反诉被告）陈某某于本判决生效后三日内向被告（反诉原告）邹某某支付违约金2000元；六、驳回原告（反诉被告）陈某某的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）邹某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2734元，减半收取1367元，由原告陈某某负担1000元，被告邹某某负担367元；反诉费25元由反诉被告陈某某负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二一年六月二十三日法官助理陈莹书记员倪姗附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报仇、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。