安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1523民初1083号 原告：深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司，住所地舒城县龙津大道与桃溪路交口广进大千购物中心**，统一社会信用代码91341523MA2Q8EJ075。 负责人：汪*，经理。 委托诉讼代理人：马新林,公司员工。 被告：程生柱，男，1971年12月6日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：曹勇,安徽永诚律师事务所律师。 原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司诉被告程生柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司委托诉讼代理人马新林、被告程生柱委托诉讼代理人曹勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司向本院出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2018年7月31日签署的《商铺租赁合同》;2.被告立即将位于舒城县广进大千购物中心1楼132号商铺交还给原告；3.被告向原告支付商铺租金180000元、物业费10640元:4.被告赔偿支付原告装修、经营免租期租金损失36712元(按首月租金标准支付:9178元/月×4个月=36712元);5.被告向原告赔偿违约金100000元(违约方按当年租金的一倍向守约方赔偿违约金)；6、被告承担本案诉讼费。事实和理由:2018年7月31日,原、被告双方就舒城县广进大千购物中心1楼132号商铺的租赁事宜签署了《商铺租赁合同》,合同约定:被告承租该商铺用于经营母婴用品,品牌为爱婴外婆家,商铺建筑面积为126.69m,租赁期为36个月,自2018年10月1日起至2021年9月30日止,实际计租起始日以大润发超市开业之日(2018年12月1日)为准,其中2018年7月31日至2018年11月30日为装修、经营免租期,免租期后年租金为100000元(后签订《补充协议变更为90000元/年),年物业费为5320元,首期租金、物业费于合同签订之日起三日内支付,后期租金每12个月支付一次,提前30日支付,合同第八条违约责任约定,若被告逾期支付租金、物业费等费用,每逾期一天,按当期应付费用的5‰向原告支付违约滞纳金,逾期超过15仍未支付租金、物业费等费用,原告有权解除合同,没收被告缴纳的经营保证金,被告需按当年应缴的租金总额的一倍向原告赔偿违约金。被告应于2019年11月1日主动支付2019年12月1日至2020年11月30日、2020年11月1日主动支付2020年12月1日至2021年11月30日的年度租金和物业管理费。现经原告多次电话、发函向被告催收租金、物业费均无果。有鉴于此,根据合同约定，原告于2019年12月27日书面告知被告解除双方签订的商铺租赁合同,并要求被告在收到解除合同通知书三日内将商铺交还原告，支付原告租金、物业费费及违约金。被告对此却置若罔闻,被告既未交还商铺,也未向原告支付商铺租金、物业费及违约金,2020年10月29日原告再次函告被告,缴清费用,交还商铺,然而被告仍拒绝撤场,同时拒缴租金、物业费，并非法占用商铺至今。另根据合同约定,因被告违约提前终止合同,免租期内不予免租,被告应按首月租金标准向原告赔偿免租期内的租金损失。综上所述,为了保护原告的合法权益不受侵犯,依据双方合同约定及合同法等规定,特向贵院提起诉讼,请依法支持原告的诉讼请求。 程生柱辩称，一、原告与被告之间存在租赁合同关系，被告对此事实无异议，但在该合同履行过程中原告经营的购物中心营商环境出现重大变化，在订立合同时，许诺的经营条件无法实现，原告多次与被告协商变更租金金额，双方达成了补充协议，降低了租金标准，但此后该商场的经营环境并未改善，而是持续恶化，被告虽再次与原告协商租金，但原告不仅未予回应，反而改变了该商场内的业态布局，造成被告经营的门店顾客寥寥无几，出现了重大的经营亏损，我方请求降低租金标准；二、在原被告签订的合同中出现了新冠疫情，此情况属于不可抗力，故在疫情期间被告有权拒付相应租金；三、原告诉请部分没有事实依据；四、原告主体不适格。 经审理查明：2018年7月31日,深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司与程生柱签订了《租赁合同》,合同约定:甲方(指深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司)将位于安徽省六安市舒城县龙津大道和桃溪路交汇处广进大千购物中心1楼编号为scdqIf132号商铺出租给乙方(指程生柱),乙方声明本租赁商铺的用途只限于经营母婴用品,经营品牌为爱婴外婆家;商铺建筑面积(含公摊面积)126.69m,月租金8333元,租赁期间为36个月,自2018年10月1日起至2021年9月30日止…合同起始日最终以超市开业日为准;运营管理费5321元/年（含物业服务费）;首次支付租金、运营管理费于合同签订之日起三日内支付,后期租金每12个月支付一次,提前30日支付；乙方违反合同约定逾期支付租金、…运营管理费,每逾期一天,按当期应付费用的5‰向甲方支付违约滞纳金,若逾期15日仍未支付上述费用,视为乙方违约，甲方有权解除合同,并不返还乙方缴纳的经营保证金…同时乙方同意按当年应缴的租金总额的一倍向甲方支付违约金，乙方应在合同终止后三日内将商铺交还甲方…。2018年9月10日，双方签了补充协议，约定：原租金100000元/年，现调整为90000元/年，原合同约定的权利和义务不变。2018年12月1日，广进大千购物中心开业。程生柱如约交纳2018年12月1日至2019年11月30日的租金，并支付经营保证金3000元。此后，程生柱不再支付租金、运营管理费，并占用租赁物至今。期间，深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司于2020年10月27日向程生柱邮寄送达解除租赁合同告知函,并要求其在收到告知函七个工作日内支付所欠租金、物业管理费（运营管理费）及交还租赁商铺，2020年10月29日，程生柱收到前述告知函。 另查明：舒城县新型冠状病毒疫情期间为2020年1月下旬至4月底，低风险等级。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司与被告程生柱间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，据此形成的房屋租赁关系，依法成立，双方依法约定的条款，合法有效。深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司作为出租人，已按约向程生柱交付租赁物，属其全面履行了合同的义务；程生柱作为承租人，按约支付部分租金、运营管理费后不再履行支付义务，此举系其不完全履行合同义务的根本性违约行为，其应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。鉴于原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司已向程生柱送达《解除租赁合同告知函》，且程生柱逾期15日以上未支付欠付租金、运营管理费，根据合同约定，合同解除条件已成就，故本院对深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司行使的合同解除权，依法予以确认，即深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司与被程生柱之间的租赁合同已于2020年10月29日解除。深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司与被程生柱之间的租赁合同解除后，程生柱持续占用租赁物，其应比照租赁期的租金、运营管理费向深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司赔偿损失至返还租赁物时止。 关于欠付租金、运营管理费的计算时间。由于合同对商铺租赁起算时间约定为超市开业日时间，故程生柱支付租金应自2018年12月1日开始，但其已支付了截止2019年11月30日的租金及其运营管理费，故租金、运营管理费应自2019年12月1日起算，鉴于程生柱使用租赁商铺期间逢新型冠状病毒疫情，结合舒城县疫情低风险等级，本院酌定减免其1.5个月的租金、运营管理费，即被告欠付租赁期的租金、运营管理费应自2020年1月16日起算至2020年10月29日； 关于原告要求被告承担违约责任的数额、计算方式是否合理问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。本案中，根据合同约定，程生柱因违约应支付的违约金明显过高，故本院酌定“以其欠、赔付款为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算违约金至租赁物返还之日”。 基于前述，深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司向程生柱收取的租赁物经营保证金3000元，其应当在程生柱交付租赁物后，立即予以返还或抵付程生柱应付租金、运营管理费。 综上所述，深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条第一款、五百六十二条、五百六十五条第一款、第五百七十七条、五百八十五条第二款、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条之规定,判决如下: 一、确认原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司与被告程生柱之间的租赁合同于2020年10月29日解除； 二、被告程生柱于本判决生效之日返还原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司出租的位于舒城县城关镇广进大千购物中心1楼编号为scdqIf132号商铺； 三、被告程生柱于本判决生效之日起十日内向原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司支付欠付租赁期租金、运营管理费和赔付租赁物占用期间的损失（自2020年1月16日起至返还租赁物时止，按或比照年租金、运营管理费95320元计算），并向原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司支付违约金（自2020年1月16日起至清偿前述款项之日止，以前述欠、赔付款为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）； 四、被告程生柱向原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司交付租赁物后，原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司应当立即返还被告程生柱经营保证金3000元或抵付其应付租金、运营管理费； 五、驳回原告深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4105元，由程生柱负担2105元，深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  宣昌虎 二〇二一年六月三日 书记员  朱洪波