湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1102民初1034号原告：湖南省渝州房地产实业有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：姚芳明，该公司董事长。诉讼代表人：湖南省渝州房地产实业有限公司管理人。负责人：张容。委托诉讼代理人：邓英姿，湖南人和人（永州）律师事务所律师。被告：陶治，男，1986年11月14日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，居民，住湖南省永州市零陵区。原告湖南省渝州房地产实业有限公司（以下简称渝州公司）与被告陶治租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告渝州公司委托诉讼代理人邓英姿到庭参加诉讼，被告陶治经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝州公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的《舜德摩尔物业租赁合同》，原告收取的保证金不予退还；2、判令被告返还租赁房屋；3、判令被告支付欠付原告的租金72031元及违约金153786元，合计225817元（租金及违约金暂计至2021年1月31日，实际租金及违约金应计算至被告返还租赁房屋之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年12月17日签订《舜德购物中心物业租赁合同》，被告自愿向原告承租位于永州市冷水滩区××路××号舜德摩尔8号楼钢架棚3、4、5号物业，租赁区域建筑面积为276.72平方米；租赁期限为1年（自2018年12月1日至2019年11月30日），租金为9685元／月，每季度1号前交纳租金。上述合同到期后，双方于2019年12月1日续签合同，租赁期限为1年（自2019年12月1日至2020年11月30日），租金为9685元／月，合同签订时付清当年租金。两份合同均约定：若逾期超过10日的，按每天5‰加收违约金，逾期超过20日，租赁合同自动解除，且原告有权没收履约保证金。自2019年9月1日起被告未依约向原告支付租金，被告的行为已构成严重违约，根据合同约定，双方的合同视为解除。被告无理拖欠租金至今，已严重违反合同约定，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。陶治未到庭，未举证，亦未作书面答辩。视其对举证、质证等民事权利的放弃。本院经审理认定事实如下：原告渝州公司（甲方）与被告陶治（乙方）于2018年12月17日签订了一份《舜德摩尔物业租赁合同》，主要约定：第一条租赁物业位置、面积及基本情况1.1乙方（陶治）自愿向甲方（渝州公司）承租位于永州市冷水滩区××路××号××号楼××层××号物业，经双方确认，该租赁物业建筑面积为276.72平方米，并同意以此作为本合同计算相关费用的面积依据。第二条租赁物业经营用途及租赁期限2.1乙方本租赁物业限于经营板材，事先未经甲方书面同意，乙方不得擅自超越或变更经营范围。2.2租赁期限为壹年，即自2018年12月1日起至2019年11月30日止。租赁期满，本合同自然终止，乙方须即时清理撤场，将租赁物业交还给甲方。第三条装修／经营免租期3.1.3自2018年12月1日起开始计算租金。第四条履约保证金、物业租金及运营管理费、物业管理、水电及其它相关费用支付的标准、期限及方式4.1履约保证金的支付：乙方须于本合同签订当日，一次性向甲方缴纳相当于2个月的租金及运营管理费标准的履约保证金，计20000元，该履约保证金不得抵作租期内租金。合同期满，在乙方无欠费、违约及赔偿责任的前提下，且乙方按本合同约定清理撤场后10日内，由甲方不计息一次性予以退还。4.2物业租金及运营管理费，按建筑面积276.72平方米计租，具体按第4.1.1项执行：4.1.1租赁期限内不递增，租金35元／㎡／月，合计租金9685元／月。4.1.3物业租金及运营管理费按季度一次性缴纳支付，具体支付期限为每个租赁季度开始的前个月1号前支付下季度的租金及运营管理费（乙方实付金额，为该租赁时间段的应付全部金额减去该租赁时间段的免租金额）。…第九条违约责任9.1有下列情形之一的，均视作乙方严重违约，甲方有权进行处罚和单方面解除合同，并没收履约保证金；该履约保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿：9.1.1如乙方未按合同规定期限支付本合同应付费用，逾期10日内除应付该款项外，还须按欠付款项每日5‰计算违约金；如逾期超过10日，除按前项约定执行外，乙方自愿同意甲方可采取停水断电、关门、直接代收营业款或暂扣商品物件抵扣欠费等相关限制营业或其它强制措施进行催缴处理，乙方对此不提出任何营业或经济方面的异议及诉请；如逾期超过20日的，视为乙方严重违约，乙方除须承担逾期违约金外，本租赁合同自然解除。…第十四条一式肆份，甲方执叁份、乙方执壹份，自双方签字盖章之日且乙方缴纳履约保证金后即时生效。事后，被告陶治按约向原告渝州公司缴纳了20000元保证金。上述合同到期后，原、被告于2019年12月1日又续签了一份《舜德摩尔物业租赁合同》，双方变更约定：1、租赁期限为壹年，即自2019年12月1日起至2020年11月30日止。2、自2019年12月1日起开始计算租金。3、租赁期限内不递增，租金为28元／㎡／月，合计租金7748元／月。4、物业租金及运营管理费按年度一次性缴纳支付。5、对于房屋形成附合、不能拆移（或虽能拆移但对房屋结构、原装饰装修造成损坏）的部分，如地砖／板（不包括地毯）、墙壁粉刷、隔断、壁纸、吊顶、开关、管线、室外广告位（架）、店招等等，其装修费用限制在壹万元内，对超出此限额的过度装修部分，乙方自愿放弃索偿权利；与房屋未形成附合、可拆移且不对房屋结构及原装饰装修造成损坏的部分，如灯具、电器、桌椅、窗帘等可拆移的物品及设施设备等等，其装饰费用限制在壹万元内，对超出此限额的过度装修部分，乙方自愿放弃索偿权利。6、有以下情形之一的，均视为乙方同意自愿放弃其租赁物业内装修装饰及物件（含搁置的商品）的所有权以及履约保证金的退还，所有装修装饰及物件（含搁置的商品）视作废弃物同意甲方或第三方进行任何处置，乙方不得享有包括折价处置、抵租或索赔在内的任何权利主张或诉请，同时乙方另须支付甲方清理、拆除及清运人工费用壹万元：合同期满，若乙方未按本合同约定即时清理撤场、未将租赁物业交还给甲方的，经甲方书面告知后仍未清理撤场的。2020年12月2日，被告陶治通过银行转账向原告渝州公司交纳租金50000元。截止到2021年1月31日，被告陶治尚欠原告租金72031元，之后被告未再交纳租金，双方亦未签订书面的租赁合同，但陶治继续使用租赁物，经原告多次催收未果，故诉至法院。以上事实，有原告的陈述及《舜德摩尔物业租赁合同》、银行转账及收款收据等证据证实，足以认定。本院认为，原告渝州公司与被告陶治签订的二份《舜德摩尔物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，原、被告双方未再签订书面的租赁合同，但被告陶治仍继续使用租赁物，原告对被告的上述行为亦未提出异议，故原、被告之间应为不定期租赁关系，被告陶治经原告渝州公司催收后，其仍未在合理期限内按约向原告支付租金，实属违约，故原告渝州公司要求解除原、被告双方之间的租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；本案中，租期虽已转为不定期，但原租赁合同其他条款未发生变化，故原租赁合同继续有效，租金应按7748元/月的标准收取。原租赁合同中虽约定了履约保证金和违约金的条款，但被告交纳履约保证金系为了担保合同的履行，应作为违约责任的一部分，其性质理解为违约金，故对原告收取被告2万元保证金不予退还的诉讼请求，本院予以支持，但原告渝州公司要求被告陶治支付违约金的诉请，虽合同有约定，但原告未提供证据证实其存在实际损失，故本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告湖南省渝州房地产实业有限公司与被告陶治于2019年12月1日签订的《舜德摩尔物业租赁合同》，限被告陶治于本判决生效之日起一个月内腾空并返还原告位于永州市冷水滩区××路××号××号楼××层××号门面；二、限被告陶治于本判决生效之日起十日内支付原告湖南省渝州房地产实业有限公司2021年1月31日之前的租金72,031元，2021年1月31日之后租金，按7748元/月的标准计算至被告陶治返还租赁物之日止；三、原告湖南省渝州房地产实业有限公司已收取被告陶治的20,000元履约保证金不予返还；四、驳回原告湖南省渝州房地产实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4687元，减半收取计2343.5元，由原告湖南省渝州房地产实业有限公司负担1171.75元，被告陶治负担1171.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  王建华二〇二一年六月二十三日书记员  唐小华附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。