江苏省如皋市人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0682执异149号案外人（异议人）：章军，男，1971年7月7日生，汉族，住山西省太原市。申请执行人：江苏标龙建设集团有限公司，住所地如皋市。法定代表人：郭基伟。被执行人：南通市中冶文化发展投资有限责任公司，住所地如皋市。法定代表人：丁俊华，董事长。本院在执行江苏标龙建设集团有限公司（以下简称标龙公司）与被告南通市中冶文化发展投资有限责任公司（以下简称中冶公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人章军对执行如皋市中国长寿城25幢02室不动产提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人章军针对上述执行标的提出异议，请求：中止对如皋市中国长寿城25幢02室不动产的执行，并解除查封。事实和理由：2014年12月16日，中冶公司将该不动产出售给异议人，双方签订了买卖合同，且已网签备案，由异议人购买了该不动产，异议人按照合同约定缴纳了购房款，并于2015年3月2日办理了银行贷款，偿还贷款至今。该不动产早在2014年已归异议人所有，法院在未查清事实的情况下，于2020年12月8日查封了该不动产，侵害了异议人的合法权益。本院查明，原告标龙公司与被告中冶公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月2日作出(2016)苏0682民初12422号民事判决：一、被告中冶公司于本判决生效后立即给付原告标龙公司工程款28414299.51元；二、被告中冶公司自2016年7月1日起，以26993584.53元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息给付标龙公司至本判决生效之日止，于本判决生效后立即履行；三、原告标龙公司对中国长寿城一期一标段建设工程的价款在28414299.51元范围内可以就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿；四、被告中冶公司于本判决生效后立即退还原告标龙公司履约保证金1000000元；五、驳回原告标龙公司其他诉讼请求。案件受理费216800元，诉讼保全费5000元，鉴定费1000000元，由原告承担案件受理费25000元，由被告承担案件受理费191800元、诉讼保全费5000元、鉴定费1000000元。该判决生效后，标龙公司向本院申请执行，本院于2019年8月26日以（2019）苏0682民初4072号案件立案执行。执行中，本院于2020年11月27日向如皋市自来水厂有限公司进行调查，中国长寿城2502室不动产的开户人为中冶公司。本院向中国江苏省电力有限公司如皋市供电分公司调查，中国长寿城25栋2室不动产的开户人为中冶公司。2020年12月8日，本院作出（2019）苏0682执4072号之三执行裁定书，裁定：预查封被执行人中冶公司名下由标龙公司承建的中国长寿城一期一标段的不动产，其中即包含案涉的如皋市中国长寿城25幢02室不动产。同日，本院至如皋市住建局办理了查封手续，要求在查封期间不得办理抵押、买卖、过户等手续，查封期限为三年，并在协助执行通知书中载明案涉不动产的网签备案购买人为章军。2020年12月21日，本院分别向如皋市自来水厂有限公司、如皋市如城供电站送了（2019）苏0682执4072号之三执行裁定书、（2019）苏0682执4072号之四协助执行通知书，要求其不得为包含案涉不动产在内的如皋市长寿城一期一标段所有的预查封房屋办理水电过户手续。同日，本院向江苏管家物业有限公司留置送达了（2019）苏0682执4072号之三执行裁定书、（2019）苏0682执4072号之六协助执行通知书，要求其不得为包含案涉不动产在内的如皋市长寿城一期一标段所有的预查封房屋办理房屋交付手续。另查，2014年12月16日，异议人章军（买受人）与中冶公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（该合同已进行网签备案，备案号为：JDENZXF83i707j3b），约定：章军购买中国长寿城25幢2号房（用途为住宅），建筑面积为368.17平方米，单价为9255.19元/平方米，总金额为3407483元，买受人于2014年12月16日支付首付款人民币1427483元，余款198000元办理商业按揭贷款，出卖人应当在2015年5月30日前将符合交付条件的商品房交付给买受人。2014年12月28日、2015年2月11日、2015年2月15日，中冶公司就案涉不动产分别向章军开具金额为280000元、340000元、1427483元的销售不动产统一发票，均备注为“款项性质为[预收定金]和[预收购房款]”。2015年3月2日，异议人章军、魏思琴（借款人）、中国建设银行股份有限公司如皋市支行（贷款人）、中冶公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款抵押合同》一份，约定：章军、魏思琴为购买案涉不动产并以案涉不动产作为抵押、中冶公司提供担保，借款1360000元，期限为180个月，自2015年2月25日至2030年2月25日，贷款人将款项一次性划入中冶公司账户。该合同第三十二条载明：借款人首付款金额为2047483元。根据异议人章军在中国建设银行的个人贷款对账单（打印日期为2020年12月15日）显示，中国建设银行股份有限公司如皋市支行于2015年2月25日放款1360000元，自2015年3月25日至2020年11月25日期间，章军共计偿还贷款本金403978.14元、利息344668.23元，贷款余额为956021.86元。2017年3月29日，异议人章军、魏思琴（委托人）与郭亮（受托人、代理人）在四川省富顺县公证处的公证下，签署《授权委托书》一份，载明：“委托人属夫妻关系，决定将共同共有的坐落在位于中国长寿城25幢2号商品住房一套对外出售，由于委托人事务繁忙，不便亲自到现场办理出售该房屋的相关事宜，特委托郭亮办理如下事项：一、在房屋开发商处领取上述房屋的钥匙并接收上述房屋；二、郭亮在完清上述房屋抵押贷款余额并解除抵押的前提下办理：1、与买方签订《房屋买卖合同》，交接房屋，由代理人自主确定售房价款，收取房款。2、办理评估、协助交纳税费等手续。3、代为查询此房的相关信息。4、代为办理出售该房屋所有权证和国有土地使用权证的过户手续。5、如购房方需向银行按揭，需协助买方先到银行办理过户前的贷款手续，待银行审批通过后，将上述房屋过户到购房方后再向银行按揭（抵押贷款），并由代理人接收该按揭款，其他事项需卖方协助的，卖方应协助。6、办理出售上述房屋涉及到的其他一切相关事项。同日，四川省富顺县公证处作出（2017）川自富证民内字第1134号公证书予以确认。再查，异议人章军在本市辖区内并未登记有其他不动产。以上事实，有本院(2016)苏0682民初12422号民事判决书、如皋市自来水厂有限公司查询单、如皋市供电分公司查询单、（2019）苏0682执4072号之三执行裁定书及协助执行通知书、（2019）苏0682执4072号之四协助执行通知书、（2019）苏0682执4072号之六协助执行通知书、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款抵押合同、销售不动产统一发票、中国建设银行的个人贷款对账单、授权委托书、（2017）川自富证民内字第1134号公证书、(2016)苏0682民初12422号民事判决等证据予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被执行人中冶公司系房地产开发企业，标龙公司作为中冶公司中国长寿城一期一标段建设工程的承包人，虽生效法律文书已确认标龙公司在28414299.51元范围内可以就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。本案中，根据异议人章军所举证据，能够证明其已在本院查封案涉不动产之前与中冶公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付完毕所有购房款，异议人章军购买案涉不动产时系用于居住且在本市辖区范围内并未有登记在其名下的其他不动产，故异议人章军所提执行异议符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下：中止对如皋市中国长寿城25幢02室不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  崔小兰人民陪审员  张远燕人民陪审员  孙玉华二〇二一年六月二十三日法官 助理  池 锋书 记 员  朱 琪