河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初13801号原告：驻马店市华丽养殖场。住所地：驻马店市驿城区富强路北段。负责人：王华，男，1954年5月5日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：徐大利，河南成盛律师事务所律师。被告：驻马店市春润置业有限公司。住所地：驻马店市西园街办事处。法定代表人：吕超，经理。被告：吕超，男，1985年7月15日出生，汉族，户籍所在地：河南省汝南县，现住驻马店市驿城区。二被告委托诉讼代理人：王辉，河南文苑律师事务所律师。原告驻马店市华丽养殖场（以下简称华丽养殖场）诉被告驻马店市春润置业有限公司（以下简称春润公司）、吕超建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华丽养殖场的负责人王华及其委托诉讼代理人徐大利，被告吕超及被告春润公司的委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华丽养殖场诉称，2011年10月17日，被告春润公司、吕超与原告华丽养殖场、王华签订《合作开发协议》，约定原告（甲方）提供土地使用权为本合作开发项目全部投资。被告（乙方）负责合作开发中土地性质变更、土地招拍挂、土地出让金、所有税费及建设工程投资、规划图纸审批等，以上费用全部由乙方承担，工程建设所有投资也全部由乙方承担。乙方一次性补偿甲方停业及原设备、设施等综合损失费4500000元人民币：乙方先付4000000元；剩余500000元等甲方与拆迁方签定拆迁协议后三天内一次性付给甲方等条款（详见合作开发协议）。2011年10月20日，吕超与王华签订《合作开发协议补充协议》，协议约定，建设工期为协议签订后四年内交房，逾期不交房按每日人民币2500元进行处罚等条款（详见合作开发协议补充协议）。2011年10月17日，吕超出具收条，收到原告土地证原件一份、营业执照一份。协议签订后，原告履行了义务，被告没有履行义务，长期没有开发建设。因被告违反协议的行为，致使合作开发协议无法继续履行，不能实现合作目的，给原告造成了巨大的经济损失。故请求依法判令：1、解除2011年10月17日被告春润公司与原告签订的《合作开发协议》、2011年10月20日，被告吕超与原告经营者王华签订的《合作开发协议补充协议》。2、二被告返还原告土地证、营业执照。3、二被告支付2015年10月17日之前未付停业及设备设施等综合损失费500000元。4、二被告赔偿2015年10月18日之后的各项损失费暂定100000元（待评估鉴定损失后最终确定损失金额）。被告吕超辩称，1、2011年10月期间，被告吕超挂靠并借用春润公司资质分两次同原告签订《合作开发协议》、《合作开发补充协议》，上述合作开发协议为无效协议；2、被告吕超签订上述两份合作开发协议后，于2011年10月17日通过吕超建行账号转账王华妻子段丽莉银行账户4000000元整，上述合同履行支付人为吕超本人；3、原告提供土地证虚假不真实，被驻马店市土地资源局工作人员没收，故土地证事实上无法返还；4、原告起诉赔偿损失，无事实依据；5、不存在诉请的停产停业、设备、设施损失；6、原告在签订无效合同后，收取被告吕超4000000元合同履行款，因涉案合同无效，故原告应依法返还所收取4000000元履行款本息。被告吕超保留向其诉讼的权利。被告春润公司的答辩意见与被告吕超一致。经审理查明，2011年10月17日，原告华丽养殖场（甲方）与被告春润公司（乙方）签订《合作开发协议》一份，约定：1、甲方提供遂国用（土）字第2001号国有划拨工矿性质用土地使用权为本合作开发项目全部投资。甲方承诺，甲方用作投资的土地使用权独有、无抵押等。2、乙方负责合作开发中土地性质变更、土地招拍挂、土地出让金、所有税费及建设工程投资、规划图纸审批等，直到商户入住。以上费用全部由乙方承担，工程建设所有投资也全部由乙方承担。3、本协议签字盖章同时乙方一次性补偿甲方停业及原设备设施等综合损失费4500000元人民币；乙方先付4000000元；合同生效，剩余500000元等甲方与拆迁方签定拆迁协议后三天内一次性付给甲方等条款。签订协议当日，吕超向原告出具收条一份，载明“今收到王华华丽养殖场土地证原件一份，华丽养殖场营业执照一份，如一年半不能开工建设退还土地证原件。吕超。2011.10.17”。庭审中，原告称其将土地证原件及营业执照原件一并交给了被告吕超。被告吕超则称其只收到了土地证原件一份及华丽养殖场营业执照复印件一份，其并没有收到营业执照的原件。2011年10月20日，原告华丽养殖场负责人王华与被告吕超签订《合作开发协议补充协议》一份，约定建设工期为协议签订后4年内交房，逾期不交房按每日人民币2500元进行处罚等条款。庭审中，二被告称“合同签订后，被告去遂平县和驻马店市土管部门调取地籍档案，发现地籍档案和土地证使用权人不是本案原告，导致该宗土地至今无法开发建设。”后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，一、庭审中，原告向本院提交土地使用证复印件一份（原件已交付给被告）及建设用地许可证一份。土地使用证载明“土地使用者：驻马店市华丽养殖场；地址：遂平县关王庙乡界牌村陈庄北107道东侧；图号：g-0001；地号：zh-0001；用途：工矿；填发机关：遂平县土地矿产管理局；时间：1993年8月2日；用地面积：13600平方米”原告用以证明：原告提供的合作开发的土地面积13600平方米，使用权属于原告，政府许可原告建设华丽养殖场。二被告质证称：“土地证虽然交付给被告吕超，但被告吕超在办理合作开发房地产时，经查询该宗土地的权属人并非本案原告，地籍档案、土地证与原告提交的上述土地证不符，经驻马店市国土资源局核实后认定该土地证虚假并予以没收。规划许可证真实性没有异议，但与本案原告拥有该宗土地的权属无关联。多年来二被告已多次核实，原告没有完整的拥有该宗土地权益，导致该宗土地至今无法开发建设。”二、庭审中，原告还向本院提交了：遂政土[1993]第60号文件、驻政土[1993]52号文件、征用土地协议书、征用土地补充协议书，原告用以证明合作开发的土地使用权是原告合法征收用于建设。二被告对上述证据质证称：“复印件不能核对证据真实性，假如该证据真实，也是在1993年政府同意华丽养殖场征收土地并用于养殖建设，但最终原告是否拥有该宗土地的合法权属应以土地证和地籍档案为准。”三、庭审中，原告还向本院提交金山政[2011]101号文、驻开土函[2012]11号文、开发区管委会文电处理笺、驻马店市人民政府市长办公会议纪要（[2012]25号）、驻马店市人民政府关于对ZMDCQ-2017-11号国有建设用地使用权实行拍卖出让的批复（驻政文[2017]057号）。其中金山政[2011]101号文部分载明“……华丽养殖场于1993年在界牌村陈庄居民组北侧，107国道东侧征地20.4亩（13600平方米），土地证号为遂国用（土）字第0001号……”。上述证据原告用以证明：驻马店市华丽养殖场已经列入旧城改造项目，并经驻马店市人民政府同意。二被告质证称“驻政文[2017]057号文只是证明了乐山路北段2017-11号国有建设用地使用权实行拍卖总计亩数为17.73亩，但不能证明拍卖土地为本案土地；根据国家法律的规定，该宗土地拍卖出让人为驻马店市政府，政府招拍时，首先应当将该宗土地权属变更为市政府才能行使拍卖，原告以此证据只能证明该宗土地的权属2017年后不属于原告”。四、庭审中，原告还向本院提交有房屋所有权证、公证书、驻马店锦汇华章实业有限公司出具的证明、驻马店市不动产登记中心指界通知书、吕超和王华的微信聊天截图，上述证据原告用以证明：华丽养殖场土地上所建房屋所有权属于王华，国有土地所有权属于华丽养殖场，同时还证明被告吕超持有华丽养殖场的土地证。二被告对上述证据质证称“被告已在驻马店市不动产中心调取涉案土地地上附属物的房产信息电脑档案，经核查该宗土地之上没有任何房产信息，故原告所提交上述房产证与本案涉案土地之间无关联，同时不能证明该宗土地权益人为本案原告。对微信聊天记录的真实性没有异议，但土地证原件已被原驻马店市国土局没收。”五、诉讼中，针对双方争议的原告土地证问题，本院依被告吕超的申请于2021年4月15日分别向驻马店市自然资源和规划局、驻马店市自然资源和规划局经济开发区分局及遂平县自然源局发出了咨询函，咨询案涉土地有无相关土地利用审批手续及地籍档案。驻马店市自然资源和规划局经济开发区分局于2021年4月19日回函称“我分局属自然资源局和规划局派出机构，不具备土地登记审批权限，相关档案资料在土地审批登记机关留存。按照中心城区土地管理职能设定，经查询市局档案室档案未见相关资料。鉴于该宗地是在原遂平县国土资源局办理登记，建议向遂平县自然资源局和规划局详询；或向市、县档案管理部门查询相关资料”。遂平县自然资源局于2021年4月19日回函称“我局组织相关业务股室对现有档案及已移交市自然资源和规划局（原市国土资源局）的关王庙乡、诸市乡的地籍档案清单目录进行了查询。经查询，未见贵院所提供的1993年8月2日颁发给驻马店市华丽养殖场的有关土地利用审批及地籍档案”。驻马店市自然资源和规划局于2021年4月20日回函称“经查询我局档案室档案，未查询到驻马店市华丽养殖场的地籍档案相关资料。鉴于该宗地是1993年8月在原遂平县土地矿产管理局办理登记，建议向遂平县自然资源局详询”。诉讼中，原告对上述复函均提出异议，认为涉案土地是原告按照当时规定合法合规取得，且有当时办理征用土地的相关手续及协议，应重新到遂平县自然资源局核准当时的征用土地的真实性。二被告对三部门的回函没有异议。2021年5月8日，遂平县自然资源局向本院复函称“2021年5月7日，当事人前来我局再次查询，根据当事人提供的资料，我局查询到2002年移交给驻马店市国土资源局（现驻马店市自然资源和规划局）的档案移交清单中显示：1993年，驻政土（93）52号《遂平县土地矿产管理局征用土地的批复》，时间为6月9日，该批复系‘华丽养殖场’的土地征用批复。该《批复》档案资料已移交驻马店市国土资源局（现驻马店市自然资源和规划局）。驻马店市华丽养殖场的其他地籍资料未见”。诉讼中，原告称：对该复函的真实性没有异议，该复函证明了华丽养殖场当初是通过合法程序经政府批准所征的土地。二被告称：“对复函的真实性没有异议，政府同意原告可以购买该宗土地，但原告并未支付任何费用，也未交纳土地出让金，至今原告并没有办理涉案土地的土地证，依法不享有该宗土地的使用权。”2021年5月14日，本院再次向驻马店市自然资源和规划局发出咨询函，要求其局再次查询涉案土地有无相关土地利用审批手续及地籍档案。驻马店市自然资源和规划局至今未向本院进行回复。六、关于本案诉争土地的性质，原告称“涉案土地属于出让土地性质，而非划拨土地性质。其与被告春润公司签订的协议中载明土地为国有划拨工矿性质，应为原告在签订协议时不理解土地性质，属于理解错误。当时原告与遂平县土地矿产资源开发公司签订了征用土地协议书，一共交纳244800元，但不知道交纳的是什么款项。原告没有与土管部门签订过土地出让合同”。为证明其主张，原告向本院提交了其与遂平县土地矿产资源开发公司签订的《征用土地补充协议书》一份，该协议中载明：“1、征地单位：华丽养殖场；被征地单位：遂平县土地矿产资源开发公司。2、为保证国家建设及兴办社会公共事业用地需要，遂平县土地矿产资源开发公司愿将涉案土地征用给华丽养殖场作为兴建养殖厂用地等条款”。二被告则称“涉案土地的性质为划拨土地，原告并未向土管部门交纳任何的土地出让金。原告所交的款项是向关王庙乡涉案村集体交纳的征地费用，并非土地出让金。七、庭审中，被告吕超向本院提交银行转账凭证一份，用以证明在协议签订后，被告吕超已履行了4000000元的合同款。原告以此予以认可。八、庭审中，二被告称在签订协议后，其对涉案土地上的附属物只砍了几棵桃树，其他的均没有处置。原告则称二被告不仅砍了几十棵桃树，还对涉案土地进行钻探，且将原来一部分附属物房屋的瓦拆了。九、2020年10月25日，原告华丽养殖场向二被告发出解除合同通知书一份，载明“2011年10月17日，与贵公司签订的《合作开发协议》及补充协议已经到期。因贵公司没有按照协议履行义务致使不能实现合同目的，现通知贵公司解除《合作开发协议》及补充协议，请贵公司在七日内将土地使用权证返还。因贵公司违约造成的相关损失另行协商解决。特此通知。2020年10月25日”。十、2020年11月18日，被告春润公司向原告发出通知一份，载明“根据2011年10月17日双方签订《合作开发协议》，该合作开发协议约定实际合作中向你支付各项损失费400万元为吕超个人出资。合同均由吕超个人实际履行。现通知2011年10月17日双方签订《合作开发协议》的权利义务均转移至吕超名下。以后该合作开发协议与我公司无关。并由吕超享有该协议是否解除或继续履行协议。如发生解除合同后退还损失等费用均直接由吕超个人收取，该费用归属吕超个人所有。特此通知。2020年11月18日”。上述事实，有原、被告双方提交的相关证据材料及原、被告双方的陈述在卷，经庭审质证，本院据以认定。本院认为，一、根据有关法律规定，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，原告华丽养殖场与被告春润公司签订的《合作开发协议》，其内容系由原告提供土地，由被告春润公司出资进行开发，原告不承担风险，只收取固定的利益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，故原告与被告春润公司之间形成的法律关系应为土地使用权转让合同关系。二被告主张吕超系挂靠并借用春润公司资质与原告签订《合作开发协议》，吕超个人实际履行合同，合同的权利义务由吕超个人承担，与春润公司无关。本案中，虽然被告吕超以个人的名义与原告签订补充协议、出具收条并向原告进行了转款等行为，但因吕超系被告春润公司的法定代表人，其上述行为应视为吕超代表春润公司履行的职务行为，效力应及于春润公司，故原告与吕超之间不存在合同关系，本院对二被告的上述主张不予采纳。同时原告请求被告吕超承担共同责任，本院不予支持。二、关于诉争土地的权属问题。本案中，原告为履行“合作开发协议”向被告交付了诉争土地的使用权证原件；虽然三部门向本院出具的回函中载明未查询到诉争土地的利用审批及地籍档案相关资料，但从原告向本院提交的相关证据材料显示，原告为在诉争土地上开办养殖场与相关单位签订了征用土地协议，并履行相关征地手续，政府相关部门也同意征用诉争土地用于原告养殖场建设用地，并为原告办理了建设用地许可证及土地使用权证。二被告抗辩主张原告华丽养殖场不享有诉争土地的使用权，无事实依据，本院不予支持。三、关于诉争土地的性质。原告与被告春润公司签订的“合作开发协议”中载明“甲方提供遂国用（土）字第2001号国有划拨工矿性质用土地使用权为本合作开发项目全部投资”，足以说明了原告对诉争土地的性质为划拨土地是认可的。原告辩称其在签订协议时不理解土地性质，属于理解错误，本院不予采纳。同时原告向本院提交的土地使用权证中载明的土地用途为工矿，与“合作开发协议”中载明“国有划拨工矿性质”相符。且原告也没有证据证明其与相关部门签订过土地出让合同并交纳土地出让金。故原告主张本案诉争土地性质为出让土地，本院不予采纳。三、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，本案中，诉争土地的性质为划拨土地，起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故原告华丽养殖场与被告春润公司签订的“合作开发协议”应为无效合同；同理，原告华丽养殖场的负责人王华与被告春润公司的法定代表人吕超签订的“合作开发协议补充协议”也应为无效合同。原告请求解除上述两份合同，于法无据，本院不予支持。四、合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。1、本案中，原、被告双方对收到原告华丽养殖场交付的土地证原件的事实均无异议，本院对此予以确认。合同无效后，被告春润公司应当将土地证原件返还给原告。现原告请求被告春润公司返还土地证原件，本院予以支持。二被告辩称该土地证原件被土管部门以假证为由予以没收，无事实依据，本院不予采纳。2、关于营业执照，原告主张其交付的系营业执照原件，而二被告称原告交付的系营业执照复印件。从被告吕超向原告出具的收条内容显示，土地证标注为原件，但营业执照并未标注为原件；从原告提交的微信聊天记录及解除合同通知内容显示，原告要求二被告返还土地证，并未要求二被告返还营业执照；且二被告对收取原告营业执照原件的事实不予认可，故原告主张其向二被告交付了营业执照原件，本院不予采纳。原告据此请求被告春润公司向其返还营业执照原件，无事实依据，本院不予采纳。五、关于原告请求被告春润公司支付2015年10月17日之前未付的停业及设备设施等综合损失费500000元，因原、被告双方之间的合同为无效合同，故原告该项请求，于法无据，本院不予支持。关于原告请求被告春润公司赔偿2015年10月18日之后的各项损失费100000元，因未向本院提交相关证据加以证明，故原告该项请求，无事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过）第十一条、第二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告驻马店市春润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告驻马店市华丽养殖场返还土地证原件。二、驳回原告驻马店市华丽养殖场的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由原告驻马店市华丽养殖场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  肖 静人民陪审员  范文芝人民陪审员  张秀芳二〇二一年六月二十三日书 记 员  赵玉晓