上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2630号上诉人（原审原告、反诉被告）：秦金晖，男，1982年年12月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈中圆，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：成文文，女，1988年3月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人秦金晖因与被上诉人成文文房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初16011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦金晖上诉请求：撤销原判第三、五项，改判成文文赔偿装修费用52，756.54元，租赁保证金22，000元不予返还。事实和理由：原审判令成文文赔偿1万元损失费明显过低，且成文文已违约，保证金也不应予以返还。成文文辩称，涉案房屋由成文文出钱进行整体装修，且搬离时所拆的电器及家具也均由其自行自己购买，不存在赔偿的损失费过低问题；此外，合同解除后，秦金晖也理应退还全部保证金，不同意秦金晖的上诉请求。秦金晖向一审法院起诉请求：1、确认双方的租赁合同于2020年3月25日解除；2、要求成文文支付2020年2月18日至4月9日的租金19，317.81元；3、要求成文文支付物业管理费1，005元、水费89.7元、电费1，024.1元、煤气费240元；4、要求确认成文文支付的租赁保证金22，000元由秦金晖作为违约金没收，不予退还；5、要求成文文赔偿房屋装修修复及损失费146，498元。成文文则提出反诉请求：1、确认双方签署的房屋租赁合同已于2020年2月4日解除；2、要求秦金晖返还押金22，000元；3、要求秦金晖返还中介费部分1万元；4、要求秦金晖支付2018年5月18日至2018年6月10日空关租金8，066元；5、要求秦金晖赔偿装修损失133，380元；6、要求秦金晖赔偿软装10，678元；7、要求秦金晖补偿租金收益144，000元；8、要求秦金晖返还2020年2月4日至2月17日的租金5，133元。一审法院认定事实：秦金晖系上海市XX路XX号XX室房屋（建筑面积112平方米，房屋用途居住，以下简称涉案房屋）的产权人。2018年3月24日，秦金晖（出租方、甲方）与成文文（承租方、乙方）及居间方签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋仅限作为居住使用，租赁期限自2018年5月18日起至2023年5月17日止，月租金11，000元，自第四年起月租金为12，000元，第五年起月租金为12，500元；租金每个月一付，每期提前7日支付。租赁期间房屋物业管理费由乙方承担，租赁期内房屋的水、电、煤气、通讯、车位等所有因乙方租赁所产生的费用均应由乙方承担。租赁保证金为22，000元，甲方有权从保证金（押金）中冲抵乙方应付未付的租金、物业费等，租赁期届满或提前终止且乙方未发生本合同规定的违约行为，保证金无息返还乙方。该房屋乙方用于居住使用，如有空置房屋，乙方可以转租他人使用，但由乙方统一管理。乙方应在租赁期届满前或本合同提前终止之日前停止居住，除非经甲方书面同意，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止之日将该房屋腾空至清洁、良好的状态并归还给甲方（若乙方有投入装修成本，则房屋内的装修和设施设备全部赠送于甲方）。合同提前终止，1、甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并提前收回该房屋或任何部分：房屋所有装修由乙方负责，所有家具家电由乙方提供，乙方投入的装修没有甲方同意不得随意拆除。如破坏房屋主体结构，甲方有权终止合同，且没收乙方的租赁保证金。（1）乙方未能按照本合同约定对其必须支付的租金，物业服务费或其他一切费用逾期10日仍未支付或逾期支付上述费用累计达3次的（无论甲方是否向乙方作出过任何形式的催付）……十三、甲乙双方违约责任……2、乙方无法正常履行合同，中途退租，甲方有权没收乙方押金且所有配套家具家电留给甲方支配，房屋装修全部赠送给甲方，不得拆除。当日，秦金晖还签署了房屋出租委托书。合同签订后，秦金晖向成文文交付房屋，成文文对房屋进行了装修，支付租赁押金22，000元并支付租金至2020年2月17日。2020年2月2日，成文文向秦金晖（实际系秦金晖妻子，一直由其代原告与被告沟通）发送微信表示因疫情，人被政策要求限制在老家，房子从过年到现在都没人，恳求在疫情期间做一些房租的减免。秦金晖表示：好的，我接到政府通知一定会积极响应，因为还没有人通知，其他租客也没有提出，所以等到十一号以后。2月12日，秦金晖发送徐汇区防疫工作通告给被告，要求其配合政府要求，有空尽快将房租付清。成文文回复表示物业已经通知，我这边资金很紧张，不能减免也能理解，要么租金宽限一段时间……实在没办法了。秦金晖表示最晚月底吧。2月29日，原告询问被告租金是否支付。成文文回复表示还没有，压力很大，完全没有收入。秦金晖表示不支付，明天开始按合同追究违约责任，收滞纳金，满时间后按照你单方违约。如果你真的无法支付租金了，那就解约。成文文回复：不希望违约，希望能履行合同，这个月希望能减免，没有故意不交，如果3月明显好转，我们商量酌情补2月的，等等。秦金晖表示：驳回你占用房子，但不支付租金的想法和行为，本应2月11日支付的这期租金，你最晚不迟于3月2日支付。3月1日，成文文表示：房子未使用，一个多月没人出入至今，疫情属于合同例外，我不想违约，还想继续履行，希望携手共渡难关。之后双方微信往来，秦金晖方向成文文发送微信催交租金，成文文则表示还是希望继续履行合同，双方协商解决。2020年3月25日，秦金晖委托律师通过微信向成文文发送解约通知书，主要内容为：即日起按约单方解除合同，收函之日起10日内退还房屋，并付清所有拖欠费用，同时保留追究违约责任的权利。4月9日，秦金晖自行将涉案房屋收回。一审审理中，秦金晖提供了2020年1月至3月物业费发票1，005元，电费凭据2020年1月508元、2月388.3元、3月27.70元、4月15.40元，2020年2月水费凭据89.70元、天然气凭据2020年1月120元、2月120元。成文文表示，物业费2020年1月份认可，但2月4日之后就不让进房屋，2月、3月的物业费不同意支付；煤气费1月份认可，3月份不认可；2月水费认可；1月、2月份电费认可，其余不认可。一审审理中，成文文提供实业公寓疫情期间车辆人员管控要求的通知书，证明涉案房屋疫情期间实行封闭管理，群租、合租和短租（民宿），新增租客，不得进入小区，因此2月份人员不能流动，3月份因为物业限制，新增租客无法进入小区。秦金晖对此发表意见认为小区物业确实张贴过通知，但是租客都是在物业处登记的，不存在租客无法进出小区的事实，被告也不能证明民宿、短租、群租的人员存在。一审审理中，秦金晖提供空调、燃气灶、热水器、浴霸、洗衣机、冰箱等发票及装修材料费35，000元的收据证明其对涉案房屋重新装修花费共计52，756.54元，成文文发表质证意见认为热水器交房时没有是被告自己配的，热水器、窗帘、洗衣机在房屋交接的时候都没有，是与现任租客产生的，与成文文无关，与本案无关，35，000元收据不认可有效性。一审法院认为，秦金晖提供的35，000元装修收据，无法证明其装修内容，对该份证据，不予认可。一审法院认为，双方就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，予以确认，双方均应恪守履行。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。疫情虽对民宿等经营性房屋造成一定时间的影响，但涉案房屋性质为居住用房，双方合同也约定租赁用途为居住，并非经营，疫情并未导致房屋居住功能丧失，故成文文主张因疫情导致房屋无法使用的抗辩意见，不予采信。合同履行过程中，成文文未按时支付租金，秦金晖给予一定宽限后仍未支付，成文文构成违约，秦金晖要求解除合同、支付租金的诉请，具有合同依据，予以支持。秦金晖于2020年3月25日向成文文发送解除合同通知，故确认合同于该日解除。成文文主张合同应于2020年2月4日解除，于法无据，不予采信。合同明确约定因承租方违约导致出租方提前终止合同并提前收回房屋的，承租方投入的装修没有出租方同意不得随意拆除，并约定房屋返还时房屋内的装修和设施全部赠送出租方。成文文承租后对涉案房屋进行了整体装修、添置了家具和家电，综合庭审陈述、成文文提供的房屋装修后的照片和秦金晖收房时视频，成文文确实搬走了部分其曾装修于涉案房屋的设施设备。但因双方对装修标准仅约定为15至20万元之间，对投入的家具、家电设备或合同终止后应保留的设备数量、品牌、价格等均无约定，而秦金辉现以其全新购买的家电设备价格主张成文文进行赔偿，考虑折旧、拆除恢复等情况，酌情判决成文文赔偿装修损失10，000元。关于租赁保证金，秦金晖主张根据合同12.1条和13.2条约定，应当没收保证金。一审法院认为，合同12.1条约定如承租人破坏房屋主体结构，出租人有权终止合同并没收承租人的保证金，13.2条约定承租人中途退租，出租人有权没收承租人的保证金，秦金晖无证据证明成文文存在破坏房屋主体结构的情况，而双方合同系由秦金晖行使合同解除权解除，成文文一直要求继续履行合同，并非成文文提前退租，故秦金晖要求没收租赁保证金作为违约金，缺乏依据，不予支持。成文文要求退还保证金的诉请，予以支持。就秦金晖主张的水电费、物业费等，确系发生在成文文租赁期间，应由成文文负担，成文文不认可部分费用，但缺乏依据，不予采信。秦金晖计算电费有误，予以调整。关于反诉部分，成文文主张的空关租金损失，系其接受房屋后产生，空关应由承租人自行承担，故该项诉请，于法无据，不予支持。因系成文文违约，故其主张的返还中介费、赔偿装修损失、出租收益损失，缺乏依据，均不予支持。就成文文主张秦金晖返还2020年2月4日至2月17日的租金，如前所述，疫情并未导致涉案房屋居住功能丧失，也无充分证据证明存在物业阻拦成文文居住使用涉案房屋的情况，故成文文该诉请，亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决确认秦金晖与成文文于2018年3月24日签订的租赁合同于2020年3月25日解除；成文文向秦金晖支付2020年2月18日至2020年4月9日的租金及使用费19，317.81元；成文文于向秦金晖支付装修赔偿10，000元；成文文向秦金晖支付物业费1，005元、水费89.7元、电费939.40元、煤气费240元；秦金晖向成文文返还租赁保证金22，000元，此款可与上述第二、三、四项款项抵扣；驳回秦金晖的其余诉讼请求；驳回成文文的其余反诉诉讼请求；案件受理费减半收取计2，092元，由秦金晖负担1，691元，成文文负担401元；反诉案件受理费减半收取计3，151元，由成文文负担2，942元，秦金晖负担209元。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为，秦金晖与成文文之间存在事实上的租赁合同关系，成文文未按约定向秦金晖支付租金，具有过错，故秦金晖要求解除双方所签的《房屋租赁合同》，依据充分。成文文应在合同解除后向秦金晖付清所欠租金等费用。成文文承租涉案房屋后曾自行出资对该房屋进行整体装修，并添置过部分家具及家电用品，原审法院根据双方事先对装修标准的约定，并考虑到设备折旧及拆除恢复等实际情况，酌情判令成文文赔偿装修损失1万元，符合相关事实及损失赔偿原则，并无不当。此外，本案中并无房屋主体结构被破坏的情形，而合同未能继续履行也并非由成文文中途提出退租所造成，秦金晖拒绝退还租赁保证金的依据也明显不足，不能予以支持。原审法院认定本案纠纷事实及处理无误，秦金慧的上诉理由不能成立，本院不予支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，044元，由上诉人秦金晖负担。本判决为终审判决。审判长  孙春蓉审判员  岑佳欣审判员  王韶婧二〇二一年六月十六日书记员  孙嘉璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……