广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初954号 原告：闫立华，女，1978年5月19日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：刘策，系原告配偶。 被告：广西三润投资发展有限公司，住所地北流市北流镇陵宁路**。统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：张伟华。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 原告闫立华与被告广西三润投资发展有限公司(以下简称三润公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫立华及其委托诉讼代理人刘策到庭参加诉讼。被告三润公司、富乐华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 闫立华向本院提出诉讼请求：一、判令闫立华与三润公司签订的《防城港市中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（合同编号：6-8-1619，以下简称《合作开发合同》）为无效合同；二、判令三润公司返还闫立华已付房款127916元并赔偿利息损失19107.57元（利息以12796元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1-3年利 -2- 率4.75%计算，从2018年3月18日暂计至2021年1月11日，计19107.57元，以后产生另计），以上各项共计147023.5元；三、判令富乐华公司对第二项诉讼请求与三润公司承担连带责任。事实和理由：闫立华于2018年3月18日与三润公司签订《防城港市中央商务区（ＣＢＤ）北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（合同编号：6-8-1619），约定该商品房为防城港中央商务区部湾互联网小镇8号楼1619号商品房。建筑面积为46.33平方米，单价6862.00元／平方米，总价款为317916元；闫立华签订本合同之日向富乐华公司转账交首付款127916元（含定金款），余款选择向银行申请按揭贷款方式支付。三润公司向闫立华出具《收据》。闫立华与三润公司签订的《合作开发合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且三润公司已收取了闫立华购房款127916元，闫立华与三润公司签订的《合作开发合同》依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。因富乐华公司未取得《商品房预售许可证》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《合作开发合同》因违反法律规定为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。由于闫立华没有过错，故三润公司应当返还闫立华已付房款127916元并赔偿利息损失。由于三润公司与富乐华公司是该商品房项目的合作建设及委托代理的关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，富乐华公司与三润公司对上述债务承担连带责 -3- 任。故三润公司与富乐华公司对返还闫立华购房款及利息共计147023.57元承担连带责任。 三润公司、富乐华公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。 本院经审理认定事实如下：2018年3月18日，原告（乙方）与被告三润公司（甲方）签订了一份《防城港市中央商务区（ＣＢＤ）北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（编号：6-8-1619），主要约定开发商为被告富乐华公司，合作开发房屋位于防城港中央商务区部湾互联网小镇8号楼1619房，建筑面积46.33平方米，每平方米6862元，总金额317916元。此外，《定向合作开发合同书》第二条约定“定向合作开发房屋销售依据。乙方将自愿参与甲方所提供的市场定向合作开发项目（即防城港市中央商务区项目），……开发商并将于2018年8月30日前完成定向合作开发预售许可证办理”。《定向合作开发合同书》第七条约定“乙方付款方式及期限。……1、签订本合同之日交清至符合银行按揭额度首付款127916元。……”。《定向合作开发合同书》还对其他事项作了约定。2018年3月18日，原告向被告富乐华公司账户转入127916元。2018年3月18日，被告三润公司向原告出具“兹收到闫立华交来北部湾互联网小镇6-8-1619房款127916元”的收据。 另查明，截至法庭辩论终结前，被告富乐华公司尚未取得北部湾互联网小镇8号楼的商品房预售许可证。 本院认为，一、关于原告与被告三润公司签订的《防城港市中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（编号：6-8-1619）是否有效的问题。本案中，原告与被告三润公司签订的《定向合作开发合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，且被告三润公司已经按约定收受首付购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案涉合同应认定为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条“出 -4- 卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，被告三润公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《定向合作开发合同书》，且在本案起诉前仍未取得《商品房预售许可证》，其行为违反上述法律规定，《定向合作开发合同书》应属无效，故原告要求确认与被告三润公司签订的《定向合作开发合同书》无效的诉请，本院予以支持。 二、关于原告要求被告三润公司返还购房款并赔偿利息损失的问题。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定，本案中，被告三润公司收取原告款项127916元。故对原告要求被告三润公司返还款项127916元并支付利息，本院予以支持。利息计算应为：以127916元为基数，从2018年3月18日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至2021年1月11日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息合计为16035.27元；此后，以127916元为基数，从2021年1月12日起至实际付清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 三、关于被告富乐华公司是否应对被告三润公司上述债务承担连带责任的问题。原告主张被告富乐华公司与被告三润公司存在委托销售代理关系，结合原告向被告富乐华公司账户转款支付房款的流水及合作开发合同书中约定被告富乐华公司为开发商的事实，可推定被告三润公司为被告富乐华公司的销售代理商。依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”以及《中华人民共和国民法典》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，被告富乐华公司应对被告三润公司的上述债务承担连带返还责任。故原告请求被告富乐华公司对被告三润公司的上述债务承担连带返还责任的诉讼请求，本院予以支持。 -5- 被告三润公司、富乐华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为自愿放弃相关诉讼权利,依法可缺席审判。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告闫立华与被告广西三润投资发展有限公司签订的《防城港中央商务区部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（编号：6-8-1619）无效； 二、被告广西三润投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告闫立华返还款项127916元并支付利息（以127916元为基数，从2018年3月18日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至2021年1月11日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息合计为16035.27元；此后，以127916元为基数，从2021年1月12日起至实际付清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告广西富乐华房地产开发有限公司对被告广西三润投资发展有限公司的上述债务承担连带责任； 四、驳回原告闫立华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费3240元，减半收取计1620元（原告闫立华已预交），由原告闫立华负担33.85元；由被告广西三润投资发展有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同负担1586.15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六 -6- 份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3240元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  葛译超 二〇二一年六月二十四日 书记员  杜春辉