广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终895号上诉人（原审原告）：韶关市武江区国有投资集团有限公司。住所地：韶关市武江区××××××××××××××。法定代表人：郭小明，总经理。委托诉讼代理人：卓友陆，广东金韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄灏，广东金韶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赖文洪，男，1968年6月18日出生，汉族，住广东省普宁市××××××赖厝寨17、47号。委托诉讼代理人：郑潮强，男，1972年5月16日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区××××××××××××××，系赖文洪表弟。上诉人韶关市武江区国有投资集团有限公司（以下简称国有投资公司）因与被上诉人赖文洪租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初3673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人国有投资公司的委托诉讼代理人黄灏、被上诉人赖文洪及其委托诉讼代理人郑潮强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国有投资公司国有投资公司上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、本案一、二审诉讼费由赖洪文承担。事实与理由：一、赖洪文与韶关市武江区教育局于2010年6月8日签订《武江区华泰小学商铺租赁合同》合法有效，在各方未有另行签订协议或协议内容未发生变更的情况下，赖洪文应当依照《武江区华泰小学商铺租赁合同》的约定向国有投资公司支付租金。（一）2010年6月8日，赖洪文与韶关市武江区教育局签订了《武江区华泰小学商铺租赁合同》，约定由教育局将武江区新津路华泰小学商铺6间出租给赖洪文，租期从2010年9月1日至2020年8月31日止，租金为每月9098元，第六年起租金逐年增加5%。国有投资公司认为，在各方未有另行签订协议或协议内容未发生变更的情况下，赖文洪仍应当按照该协议约定的租金标准向国有投资公司支付租金。（二）赖洪文每月按9098元向国有投资公司支付租金至2015年8月，2015年9月起按递增5%的标准即9550元向国有投资公司支付租金的行为，明显系按照《武江区华泰小学商铺租赁合同》的约定进行，而非赖洪文所称，在国有投资公司收回政府资产统一管理后与国有投资公司另行达成协议，时间上亦不符合。二、一审法院认为国有投资公司在赖洪文使用租赁物业多年期间未主张差额，且在合同终止时亦未提出主张，进而认定国有投资公司与赖洪文已口头约定租金为每月9550元的事实错误。（一）国有投资公司在合同到期前，就以律师函、催告函等形式向赖洪文提出让其偿还拖欠租金的要求，但赖洪文均置之不理。（二）商铺交接确认书系对物业回收的证明，但并不代表国有投资公司即放弃向赖洪文追偿的债权，两者系不同的法律关系。（三）赖洪文称在国有投资公司收回政府资产统一管理后与国有投资公司另行达成协议，但国有投资公司系在2011年已收回资产进行管理，且赖洪文亦按照合同约定在第一次递增后向国有投资公司支付租金，明显赖洪文陈述虚假事实。（四）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，如赖洪文认为双方已另行达成协议，应当提供相应证据，但在本案中赖洪文未提供任何证据。综上，一审法院认定事实错误，在未查清相关事实的情况下作出判决，严重损害了国有投资公司的合法权益。请求贵院依法撤销一审判决，改判支持国有投资公司的一审诉讼请求。被上诉人赖文洪答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。国有投资公司向一审法院起诉请求：一、判令赖洪文向国有投资公司支付拖欠的租金共计人民币75406元（按全国银行间同业拆借1年期的报价利率LPR，自起诉之日起计算至款项清偿之日止）；二、判令赖洪文支付2020年10月1日起至2020年10月15日的逾期占用费5806元；三、判令赖洪文承担本案诉讼费、保全费。一审法院经审理查明：2010年6月8日，韶关市武江区教育局（甲方）与赖文洪（乙方）签订了一份《武江区华泰小学商铺租赁合同》，约定甲方将武江区新津路华泰小学商铺6间出租给乙方使用，租期从2010年9月1日至2020年8月31日止，租金为每月9098元，第六年起租金逐年增加5%等内容。合同签订后，赖洪文按照合同约定向韶关市武江区教育局缴纳了保证金20000元和支付租金。2011年2月21日，韶关市武江区人民政府发布了韶武府（2011）2号《关于委托韶关市亿兆商贸有限公司统一进行资产经营管理的通知》文件，决定从2011年1月1日起，委托韶关市亿兆商贸有限公司（2020年7月21日，韶关市亿兆商贸有限公司经市场监管部门核准变更登记名称为“韶关市武江区国有投资集团有限公司”）负责对全区行政事业单位的政府资产统一经营管理和处置。案涉租赁物属于国有投资公司负责经营、管理范围内的国有资产。国有投资公司接管案涉租赁物后，双方未重新签订租赁合同，赖洪文以原合同约定9098元/月的标准向国有投资公司缴纳租金至2015年8月，2015年9月起赖洪文以9550元/月的标准继续向国有投资公司支付租金至2020年6月，之后租金未再支付。原合同约定的租赁期限到期后，国有投资公司不再将案涉租赁物出租给赖洪文，并于2020年9月12日向赖洪文送达了一份《通知》，要求赖洪文于2020年9月31日（一审法院注：应为30日）前交还商铺并结清费用。2020年10月15日，双方在《商铺交接确认书》签名确认赖洪文将租赁物交付返还给了国有投资公司。庭审中，赖洪文表示其支付的20000元押金已由原合同签订当事人韶关市武江区教育局退回，并认可其尚欠国有投资公司2020年7月、8月租金。国有投资公司明确不主张2020年9月的租金，但要求赖洪文支付2020年10月1日-15日的商铺占用费。一审法院审理后认为，本案是租赁合同纠纷。且本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。现赖文洪与韶关市武江区教育局签订的《武江区华泰小学商铺租赁合同》是合法有效的合同，但在该合同的履行期间，因政府行为导致合同的出租方韶关市武江区教育局不再享有涉案租赁物的经营管理权利。而在2011年1月1日后，享有对案涉租赁物经营管理权利人为国有投资公司，虽然国有投资公司、赖洪文以及韶关市武江区教育局并未就租赁合同的权利义务转让事宜达成新的协议，但赖洪文事实上一直使用案涉租赁物，并接受国有投资公司的管理及按时向国有投资公司缴纳租金，双方的行为已构成事实上的租赁关系。而对于国有投资公司要求赖洪文按照涉案合同关于租金每年递增的约定补交租金，一审法院对此认为，国有投资公司在赖洪文使用租赁物多年期间，虽称其有向赖洪文主张过差额部分，但未有相关的证据予以佐证，且在合同终止时亦未向赖洪文予以主张，还与之办理了租赁物的移交手续，国有投资公司作为受政府委托管理相关资产的法人，其行为明显与其应有的审慎注意义务不符。而赖洪文提出双方已口头约定租金为每月9550元的抗辩，该解释更符合常理和双方的交易习惯，故对国有投资公司主张租金递增的差额部分，一审法院不予支持。因赖洪文确认尚欠2020年7月和8月的租金，故赖洪文还应支付该两个月的租金19100元（9550元/月×2月）给国有投资公司。至于逾期利息，现国有投资公司主张从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止，于法有据，一审法院对此予以支持。至于国有投资公司主张赖洪文应支付自2020年10月1日至15日的商铺占用费问题。赖洪文辩称其是在2020年8月底搬离，但未提供相关证据予以证明，且在国有投资公司2020年9月12日送达《通知》要求其搬离时，亦仅是签收了该通知，并未明确自己已搬离，结合双方的交收确认书是在2020年10月15日签订，故一审法院认定双方的交接时间应为2020年10月15日，因此，赖洪文应支付2020年10月1日至14日的商铺占用费4457元（9550元/月÷30天/月×14天）给国有投资公司。一审法院经审理后作出判决：一、赖文洪应于判决发生法律效力之日起十日内向韶关市武江区国有投资集团有限公司支付房屋租金19100元及逾期利息（利息计算方式：以实欠金额为基数从2020年12月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、赖文洪应于判决发生法律效力之日起十日内向韶关市武江区国有投资集团有限公司支付房屋占用费4457元；三、驳回韶关市武江区国有投资集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取915.15元，由韶关市武江区国有投资集团有限公司负担720.69元，赖文洪负担194.46元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，韶关市亿兆商贸有限公司于2020年6月2日向赖文洪下发《租金催缴通知书》、2020年6月15日委托律师向赖文洪发送《律师催缴函》，均要求赖文洪按照与韶关市武江区教育局签订的《武江区华泰小学商铺租赁合同》的约定交纳租金。国有投资公司对于2020年2月的租金予以减免，对2020年3、4月的租金予以减半。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因引发本案纠纷的法律事实均发生在民法典施行前，故本案仍应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是赖文洪应否依照与韶关市武江区教育局签订的《武江区华泰小学商铺租赁合同》的约定交纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，本案中，赖文洪与韶关市武江区教育局签订的《武江区华泰小学商铺租赁合同》合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应按照合同履行义务。在合同的履行期间，韶关市武江区人民政府发文，决定将案涉商铺包括在内的全区行政事业单位的政府资产统一委托韶关市亿兆商贸有限公司（现更名为本案上诉人国有投资公司）经营管理和处置。因此，国有投资公司对案涉租赁物享有经营管理权，承接了韶关市武江区教育局在上述合同中的权利义务。之后，双方未重新签订合同，继续按照原合同履行。赖文洪一直按照合同约定交纳租金至租期第六年，至第六年亦按照合同约定基本按照递增5%的约定交纳月租金9550元（实为9553元）。但是其在第七年未按照递增5%的约定交纳租金，赖文洪称双方已经口头约定按照月租金9550元履行，但是未提供证据证实，且国有投资公司对此予以否认，本院对赖文洪该主张不予采纳。因此，赖文洪应以月租金9550元的标准交纳租金至2020年6月，未完全按照合同约定履行交租义务，其行为属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，由于赖文洪未按照约定缴交租金，韶关市亿兆商贸有限公司向赖文洪发送按照《武江区华泰小学商铺租赁合同》约定交纳租金的催收通知，已经尽到催告义务，但赖文洪未交足租金，现国有投资公司要求赖文洪按照合同约定交足租金，有合同与法律依据，本院予以支持。根据合同关于“第六年开始逐年递增5%”约定的租金标准计算，赖文洪应补交的租金如下：一、2015年9月1日-2016年8月31日，月租金为9553元，应收取114636元，已经交纳114600元，未交纳36元；二、2016年9月1日-2017年8月31日，月租金为10031元，应收取120372元，已经交纳114600元，未交纳5772元；三、2017年9月1日-2018年8月31日，月租金为10532元，应收取126384元，已经交纳114600元，未交纳11784元；四、2018年9月1日-2019年8月31日，月租金为11059元，应收取132708元，已经交纳114600元，未交纳18108元。五、2019年9月1日-2020年8月31日，月租金为11612元，应收取116120元（已经免除2020年2月的租金及减半收取3、4月租金），已经交纳76400元，未交纳39720元。综上，赖文洪应补交的租金为75420元（36元+5772元+11784元+18108元+39720元），国有投资公司起诉请求赖文洪补交75406元租金，并从起诉之日即2020年12月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至实际清偿之日止的利息，本院予以支持。对于国有投资公司请求赖文洪支付商铺占用费的问题。本案双方交收确认书的签订时间为2020年10月15日，故认定该日为商铺退还时间。由于国有投资公司不主张2020年9月份的占用费用，只主张2020年10月1日至14日的商铺占用费，故该费用参照租金计算为5244元（11612元/月÷31天×14天）。综上所述，国有投资公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初3673号民事判决第三项；二、变更广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初3673号民事判决第一项为赖文洪应于本判决发生法律效力之日起十日内向韶关市武江区国有投资集团有限公司支付房屋租金75406元及逾期利息（利息计算方式：以实欠金额为基数从2020年12月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、变更广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初3673号民事判决第二项为赖文洪应于本判决发生法律效力之日起十日内向韶关市武江区国有投资集团有限公司支付商铺占用费5244元；四、驳回韶关市武江区国有投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费915元，由赖文洪负担900元，韶关市武江区国有投资集团有限公司负担15元；韶关市武江区国有投资集团有限公司已经预交一审案件受理费915元，一审法院应退回多收的900元给韶关市武江区国有投资集团有限公司，赖文洪应于收到本判决书之日起七日内向一审法院交纳案件受理费900元。二审案件受理费1830.3元，由赖文洪负担1800元，韶关市武江区国有投资集团有限公司负担30.3元；韶关市武江区国有投资集团有限公司已经预交二审案件受理费1830.3元，本院退回多收的1800元给韶关市武江区国有投资集团有限公司，赖文洪应于收到本判决书之日起七日内向本院交纳案件受理费1800元。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二一年六月八日书记员  陈敖明