广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初7339号原告：余芳龙，男，1977年10月17日出生，汉族，身份证住址湖南省平江县。委托诉讼代理人：胡国强，广东信步律师事务所律师。被告：谢浩成，男，1991年6月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：邓瑶滔，广东纵横天正律师事务所律师。原告余芳龙与被告谢浩成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告余芳龙及其委托诉讼代理人胡国强，被告谢浩成的委托诉讼代理人邓瑶滔，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余芳龙诉称：其于2020年7月20日与被告签订《租赁协议》，承租被告位于广州市白云区广从公路与营中街交叉西150米广从三路116号共计642平方米的物业，租赁期限8年。2020年12月初，其装修完毕开始试营业，但当月15日承租物业一楼大门被标注“拆”字，当月22日在其追问下，被告才告知是政府对物业进行拆违。其为案涉物业投入了大量的广告费和装修费，但物业已被全部拆除，租赁物业的目的已无法实现，其多次要求被告承担违约责任未果，故诉至本院，请求判令：1.被告赔偿原告装修损失500760元；2.被告赔偿原告评估费用3000元；3.被告承担本案诉讼费。被告谢浩成答辩称：本案实际上是侵权责任纠纷，案涉物业无故被拆除，由此造成原告的损失，原告应起诉侵权行为实施人。被告作为出租人对案涉物业进行了大量的经济投入，也是受害方。双方签订合同中没有过错，不存在违约行为，不应当承担赔偿责任。我方已经交付了可以立即投入使用的场地给原告，原告未提交相关的工程施工合同及发票、转账记录等证实工程支出，我方认为仅凭评估报告不能证实原告客观存在的实际装修损失项目及投入。按照双方签订的合同约定，政府行为导致合同无法履行时，双方不追究对方责任。赔偿损失的基础是实际发生损失，在实际发生损失的基础上，按照公平合理原则根据过错比例承担赔偿责任。在本合同中，双方均无过错，我方不应承担赔偿责任。案涉物业被拆除后，被告方作为最大的受害人，也立即配合原告将已经收取的所有费用全额退回，原告却通过捏造事实的方式获取非法利益，提起本案诉讼，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2020年7月20日，原告余芳龙（乙方）与被告谢浩成（甲方）签订《租赁协议》，约定：乙方承租甲方位于广州市白云区广从公路与营中街交叉西150米广从三路116号，计租面积642平方；租用期为8年，从2020年7月20日至2028年7月19日止；从2020年7月20日为交付日和起租日期；2020年7月20日至2020年12月31日为免租装修期；2021年1月1日至2022年12月31日，年管理费10000元，月租金17000元……；乙方须在签订本协议之日交纳34000元2个月押金，及首月租金17000元给甲方；若乙方在租赁期间更改场地间隔则要在协议约满时按照场地经营期间的现状完好交回给甲方；乙方因使用需要对场地进行室内装修，必须保证不影响房屋的安全和相邻关系；乙方必须将装修设计方案或装修工程协议交付一份给甲方备案，甲方有权对乙方的装修工程进行监督；乙方装修完成后如经有关部门规定要办理消防验收，乙方应积极自费自行办理，如因乙方未及时办理或无法取得二次消防验收或备案的责任由乙方承担；在租赁期间，如因不可抗力（含国家、政府、行政执法机关的行政行为）造成本合同无法履行时，双方互免承担任何责任（包括租金和赔偿经济损失），甲方无息退还乙方押金；如遇国家征收该楼房，地上建筑物补偿款归甲方所有，经营损失和装修费以及搬迁费归乙方。2020年7月20日，原告余芳龙向被告谢浩成支付了案涉长和五金建材家具总汇广从三路116号3楼的押金34000元及2021年1月租金17000元。2020年12月22日，被告谢浩成微信告知原告余芳龙，称其收到通知应该是后天要拆，可能要搬东西；同月27日，被告谢浩成称，今天领导检查，晚一点五六点就可以打开了，让原告让客人先从后面门口进；2021年1月11日，被告谢浩成告诉原告，他也没有收到过政府的文件，政府说就是拆违，肯定没有搬迁；之后在2021年1月18日，原、被告双方仍有就押金退还及签订补充协议等事宜进行沟通协商。庭审中，原、被告均确认案涉租赁物业无合法报建手续，于2021年1月被拆除，但具体拆除时间双方未能达成一致。原告余芳龙称是于1月中旬拆除，而被告谢浩成称是在1月25日被拆除的。但双方同时确认，被告谢浩成已向原告余芳龙退还了交纳的押金及一个月租金。另查，2021年1月14日，原告余芳龙委托广东中广兴房地产土地与资产评估咨询有限公司，对案涉广从三路116号三楼室内外装修损失的市场价值进行评估。2021年2月3日，该公司出具《房地产估价报告》，载明：估价对象装修基本情况为装玻璃门、装饰木门，铝合金窗，地面铺设木地板、地面砖，内墙为乳胶漆、墙面砖、竹木纤维、天花部分为乳胶漆、部分为竹木纤维，根据该建筑计租面积642平方米及评估单价780元/平方米，核算估价对象在价值时点2021年1月14日的评估总价为500760元。原告余芳龙为此支出了鉴定费用3000元。被告谢浩成对该《房地产估价报告》不予认可，认为评估系原告余芳龙单方委托。虽原告余芳龙称其委托评估前已口头告知过被告，但并未提交证据证实，被告对此亦不予认可。庭审中，原、被告双方基本确认，在被告谢浩成将案涉物业交付给原告余芳龙使用时，整个第三层是框架式没有隔间，地板是水泥地板，墙壁白灰，有部分旧地板砖。同时，双方确认，原告进场后进行了装修，具体包括：做了22个隔间，分为21间棋牌室和1个收银台，墙壁进行批荡并做了集成墙板，铺设木地板，21个卫生间重新隔断，21个大理石洗手台，水电及消防管道铺设，并添置了空调等设备。原告余芳龙为证实其对案涉租赁物业进行装修投入的事实，提交了广州微讯棋牌馆与广州市白云区太和新亮怡装饰材料经营部于2020年7月28日签订的《广州微讯棋牌馆装修承包合同》及该经营部出具的收款收据。经查，广州微讯棋牌馆系成立于2020年7月22日的个人独资企业，投资人为原告余芳龙。根据前述合同约定，由广州市白云区太和新亮怡装饰材料经营部以包工包料包设计的方式承包案涉广从路116号广州微讯棋牌馆装饰装修工程，包含砌墙人工、贴瓷砖人工、砖、水泥、砂、竹木纤维墙板顶、竹木纤维墙板墙、线条、贴线条、水电安装人工、水电材料、弱电监控及灯控、卫生间、木地板、地毯、前台玻璃门、前台吧台、瓷砖等18个项目在内，合计报价577230元。而收款收据显示，该经营部已经收取了微讯棋牌室装修工程款577230元。但对于该577230元的实际给付情况，原告余芳龙并未提交充分证据予以佐证。经查，广州市白云区太和新亮怡装饰材料经营部系个体工商户，经营范围为木质装饰材料零售，陶瓷装饰材料零售及装饰用塑料、化纤、石膏、布料零售。另查，2021年5月13日，广东中广兴房地产土地与资产评估咨询有限公司出具工作说明，称：估价对象的评估面积是根据原告提供的《租赁协议》中的租赁面积确定的；该次评估中室内外装修价值的测算主要是参考了原告提供的《广州微讯棋牌馆装修承包合同》及估价人员的现场查勘；估价人员根据估价对象现状以及通过市场调查情况，评估测算重置成本为511030元，按成新率98%计算，评估总价测算结果为500809元；本次评估租赁建筑面积为642平方米，折算到建筑面积的估价单价=500809元÷642=780元/平方米（取整至个位）；故最终评估总价为500760元。对此，被告谢浩成称，该说明证实评估机构没有实际测量案涉物业的项目明细，所以只能笼统评估出每平方米的价值，因此其不予认可。上述事实，有《租赁协议》、收据、交易记录、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于原告余芳龙与被告谢浩成之间签订的《租赁协议》的效力问题。因该协议签订于2020年7月20日，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效”。本案中，被告谢浩成出租给原告余芳龙使用的广州市白云区广从公路与营中街交叉西150米广从三路116号，双方确认无合法报建手续，故双方之间所签订的《租赁协议》依照上述司法解释的规定，应属无效。关于原告余芳龙所主张的损失问题。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因被告案涉物业在交付给原告后有进行装修，且装修项目包括做22个隔间，墙壁批荡并做集成墙板，铺设木地板，21个卫生间重新隔断，21个大理石洗手台，水电及消防管道铺设，添置空调等内容基本予以确认，故本院对此亦予以确认。因原告余芳龙主张其存在装修损失500760元，故其仍应对此承担举证责任。原告余芳龙为证实其装修投入，提交了《广州微讯棋牌馆装修承包合同》及收款收据。但该装修承包合同显示的签约主体为广州微讯棋牌馆与广州市白云区太和新亮怡装饰材料经营部，而广州微讯棋牌馆系具有独立法人资格的个人独资企业，投资人为原告余芳龙。收款收据则是由广州市白云区太和新亮怡装饰材料经营部出具，载明收到微讯棋牌室装修工程款577230元。本院认为，从原告余芳龙所举证的装修承包合同来看，装修发包单位为广州微讯棋牌馆，而非原告余芳龙个人；从收款收据的内容来看，即使款项给付属实，亦是广州微讯棋牌馆所交纳的装修款。但广州市白云区太和新亮怡装饰材料经营部的经营范围仅为木质装饰材料零售，陶瓷装饰材料零售及装饰用塑料、化纤、石膏、布料零售，并不包括装修设计及施工，原告余芳龙将造价高达577230元的装饰装修工程发包给超出经营范围的主体承包，有违常理。况且，原告余芳龙并未提交该577230元装修款的实际给付情形，仅有该经营部盖章出具的收款收据，并不足以证实该款项有实际支付，故本院对此不予采信。另外，原告虽提交了广东中广兴房地产土地与资产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》，证实案涉物业装修的评估单价780元/平方米，并核算估价对象在价值时点2021年1月14日的评估总价为500760元。但该评估系原告余芳龙单方委托进行，并无证据证实其已告知了被告谢浩成。根据原、被告之间的微信聊天记录可以证实，在被告告知案涉物业将被拆除后，双方一直均有在沟通协商后续处置问题，在此情形下，原告在委托评估前理应通知被告参与，而非单方径行评估。同时，该《房地产估价报告》并无记载各装修项目明细及对应的价值，而是在报告作出三个月后，才由广东中广兴房地产土地与资产评估咨询有限公司以出具工作说明的方式，称根据估价对象现状及市场调查情况评估测算评估总价为500809元，其后又以642平方米折算每平方米取整单价为780元，然后再乘以642平方米确定最终评估价格为500760元。广东中广兴房地产土地与资产评估咨询有限公司在既已测算出根据重置成本和成新率核算出的评估总价500809元后，评估对象的装修价值显然已经明确，但其又另外根据租赁面积折算出每平方米单价，再根据该单价计算租赁面积的总价，因折算单价取整缘故而致单价折算前后的总价略有出入，此举实属多余，亦与评估机构的专业化要求不符，本院难以采信。在案涉物业已经实际拆除的情况下，原告承租物业的内部装修格局、使用材质、实际装修面积、无法拆除的附着装修等均已无法查证，已缺乏重新评估装修损失的客观条件。因此，虽案涉租赁物业在交付原告余芳龙后存在装修事实，但该装修投入的主体并无充分证据证实为原告余芳龙本人，且装修投入的实际金额亦缺乏足够证据支持，原告余芳龙单方委托进行的评估，亦不能作为认定其装修价值的直接证据，故本院对原告余芳龙要求被告谢浩成赔偿500760元装修损失及3000元评估费的诉请，因证据不足不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告余芳龙的全部诉讼请求。本案受理费4418.8元，由原告余芳龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇二一年六月四日书记员 陈芷清