广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初18790号原告：林浩滨，男，1991年7月18日出生，汉族，住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：杨晓肆，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤国风，广东广和律师事务所律师。被告：林小平，女，1970年1月6日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：杨洁，广东宝城（宝安）律师事务所律师。被告：陈燕云，女，1970年2月13日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区。原告林浩滨与被告林小平、陈燕云案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汤国风、被告林小平及其委托诉讼代理人杨洁到庭参加诉讼，被告陈燕云经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、撤销本院（2020）粤0303执异405号执行裁定第一项；二、驳回被告林小平的异议请求。事实和理由：一、我国对不动产实行的是统一登记制度，不动产物权的变更只有经登记才会发生效力。深圳市宝安区（房产证号：50××05）登记在陈燕云名下，陈燕云是涉案房产的所有权人。二、林小平户籍所在地是广东揭阳市，不是深圳市宝安区，并非深圳市宝安区沙井街道沙四社区村民，依法不能买卖该社区村民宅基地上的房屋，陈燕云将涉案房产转让给本集体以外的林小平，应属无效。三、林小平未支付全部房款，其主张已向陈燕云付清全部房款无事实依据。四、林小平明知涉案房产为宅基地上自建房屋和历史遗留违法私房，不具备过户条件，仍向陈燕云购买涉案房产，其对于涉案房产未能过户存在严重过错。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告林小平答辩称，一、林小平购买涉案房产时间为2013年1月23日，有相关的转账凭证、收款收据、深圳市宝安区沙井街道沙四社区居民委员会出具的《宅基地使用权转让确认证明》予以确认上述时间，购买后一直由林小平对外出租，享受占有使用收益权利，有陈燕云、张其平、谢文强的证言、相关凭据、发票、收据等证明上述情况，而林浩滨与陈燕云的借款合同签订于2015年6月19日，最后一笔给付借款的时间为2015年8月21日【系（2016）粤0303民初12366号民事判决书予以认定】，由此可见，林小平购买涉案房产时间远远早于林浩滨与陈燕云借贷时间，不可能存在林小平与陈燕云恶意串通、转移财产的可能性，陈燕云出售涉案房产亦不可能是为了躲避尚未发生的债务。二、关于原告所称房产未过户是林小平与陈燕云房屋买卖合同关系无效的理由，然而，《民法典》第三章关于合同无效的规定，均不以是否进行过户登记为合同成立及有效的要件，房产是否过户完成，并不是合同无效的法定事由；三、林小平非沙井街道沙四社区村民的问题，以及林小平知悉涉案房产不能过户就存在严重过错的问题。深圳自2004年城市化以来，就没有集体所有制土地了，也没有农村户口，至2013年林小平购买涉案房产时不再考虑其是否是该村村民的问题，也是正常符合常理的。深圳城市化后相关的过户手续与政策并未出台，但并不代表该房不能过户，也不能代表该房产权属未转移，更不能因为相关政策的未出台而否认合同的有效性及权益归属。而本案的涉案房产本身就是历史遗留问题的房产，不能正常办理登记手续也是众所周知的，而深圳处于一个发展的特殊时代，房屋的建设本就是个历史遗留问题，但是能就此剥夺当事人因此产生的对房屋的处分收益权利吗，显然是不能的，且深圳的“小产权房”市场一直十分火热，交易往来比比皆是，村委、开发商处做一个过户登记，房屋交付就完成了合同的履行，也是常见的操作模式，也不能就此否认深圳全部小产权房的交易有效性。因此，林小平对涉案房产的购买不存在恶意亦不存在过错。四、关于林小平一直不予过户就不符合现实生活经验的问题，我方认为原告的代理律师才是毫无生活经验的，就是因为产权瑕疵，才能以比市场价便宜非常多的价格购买到整栋楼的使用权，能够占有使用收益，不过户或者说不能过户是其中必然的风险，何来追究陈燕云的违约责任的问题呢？涉案房屋不能办理过户登记并不是林小平存在过错，而是涉案房屋的性质属于历史遗留问题，国家尚未出台对历史遗留房产的相关政策，目前仅仅受制于地价等问题不能上市流通，但是仍然不影响其使用收益权利的转移以及有一天政策出台后的依法补缴地价、税金后的履行过户手续。综上所述，林小平在林浩滨出借款项给陈燕云之前即支付对价、占有使用涉案房产并取得收益至今，不违反法律禁止性规定，不影响其他人的合法权益，请求驳回原告诉讼请求。经审理，本院查明如下事实：一、林浩滨与陈燕云借款合同纠纷一案中，案号为（2016）粤0303民初12366号。在诉讼过程中，本院于2016年7月8日查封陈燕云名下的位于深圳市宝安区。2016年9月21日，本院作出（2016）粤0303民初12366号民事判决书，判决：1、陈燕云应于本判决生效之日起十日内偿还林浩滨借款本金105万元并支付利息（以30万元为基数，利息按日利率0.06％计算，从2015年6月19日开始计算至款项付清时止；以75万元为基数，利息按日利率0.06％计算，从2015年8月21日开始计算至款项付清时止）。2、驳回林浩滨的其他诉讼请求。陈燕云不服判决，上诉至广东省深圳市中级人民法院，该院于2017年2月13日作出（2016）粤03民终22054号民事裁定书，裁定内容：本案按陈燕云自动撤回上诉处理。一审判决结果自本裁定书送达之日起发生法律效力。裁定书生效后，由于陈燕云未按期履行上述生效法律文书确定的义务，林浩滨向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0303执1753号案立案执行，后恢复执行时案号为（2020）粤0303执恢450号。2019年6月12日，本院作出（2017）粤0303执1753号之四执行裁定书，裁定继续查封陈燕云名下的位于深圳市宝安区（房产证号：50××05）。2020年7月13日，本院作出（2020）粤0303执恢450号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖陈燕云名下位于深圳市宝安区房产（房产证号：50××05）。原告为此提出执行异议。2021年3月28日，本院作出（2020）粤0303执异405号执行裁定书，裁定：一、中止对陈燕云名下位于深圳市宝安区房产（房产证号：50××05）的执行；二、驳回林小平的其他异议请求。裁定作出之后，原告不服向本院提起诉讼。二、在本案审理中，被告林小平提供下列证据证明其已于2013年购买涉案房产并占有使用的事实：1、《深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执》显示涉案房产的申报人为陈燕云，并载明了陈燕云提交的申报材料明细。陈燕云将涉案房产的《深圳市宝安区历史遗留违法私房身边收件回执》原件交给了林小平。2、2013年1月23日，深圳市宝安区沙井街道沙四社区居民委员会出具《宅基地使用权转让确认证明》一份，载明与陈燕云（甲方）签订《宅基地使用权转让确认证明》，约定：陈燕云（甲方）同意将位于友谊路××××小区宅基地一块，面积150平米，转让给林小平（乙方）。具体转让条款，甲乙双方已另立协议，并明确双方的法律责任，现管理单位对上述事宜给予确认，特此证明。（此证明仅限于对受让方使用权确认，房屋产权申报以国土部门认定为准）。3、深圳市宝安区沙井街道沙四社区居民委员会在涉案房产平面图加盖印章，该平面图中手写部分载明：友谊路西3巷8号业主陈燕云于2013年1月23日转业给林小平名下。4、2013年1月23日，深圳市沙井沙四股份合作公司出具收据一份，载明收友谊路西3巷8号宅基地过户费20000元，该收据加盖了深圳市沙井沙四股份合作公司财务专用章。5、2013年1月23日，林小平的账户谢文强通过银行转账支付房款180万元。林小平主张其向陈燕云现金支付20万元。2013年1月24日，陈燕云向林小平出具了收据，载明收到林小平支付的涉案房产一栋6层楼转让土地权的费用200万元。6、林小平向本院提交了多份租赁合同、其与谢文强的结婚证、廖雪君与张春林的结婚证、户口本、租赁押金及租金收据存根、银行流水、代付款证明、微信付款记录、张其平的证人证言、水某缴付凭据、宝安区房屋临时使用（出租）人证明、深圳市税务局电子缴款凭证等证据，拟证明其于2013年购买了涉案房产并一直使用至今。其中结婚证显示谢文强与林小平系夫妻关系，双方于1994年3月28日结婚。另据涉案房产的多份房屋租赁合同显示，2012年11月29日，陈燕云将涉案房产出租给张其平；2014年4月1日，林小平的丈夫谢文强与张其平签订《租赁合同书》，约定张其平承租涉案房产，期限自2014年4月1日起至2015年3月30日止，月租金为7000元。租赁合同、代付款证明、张其平的证人证言、水某缴付凭据、结婚证、户口本、微信付款记录显示，张其平按月将租金存入谢文强的账户，后由张其平的儿媳廖雪君代张其平将租金转给谢文强；张其平承租涉案房产期间，其缴纳了该房产的水某，并将该房产分租给其他人。三、2019年3月8日，深圳市宝安区沙井街道沙四社区工作站向林小平出具的《宝安区房屋临时使用（出租）人证明》，载明出租人系林小平，出租房产为涉案房产，建筑用途为住宅（商住）。林小平提交的《深圳市税务局电子缴款凭证》显示，林小平作为涉案房产的出租方，缴纳了2019年1月1日至12月31日的房产税（个人出租住房）、个人所得税（个人房屋出租所得）。四、在本案审理中，陈燕云称其将涉案房产卖给林小平，其收取了全部房款200万元后将房产交付给了林小平。林小平称于2013年1月从陈燕云处接收该房产后就出租给张其平了。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷案件。林小平与陈燕云虽未就涉案房产签订书面房屋买卖合同，但陈燕云在本案审理过程中确认其于2013年已将该房产出售给林小平，结合深圳市宝安区沙井街道沙四社区居民委员会出具《宅基地使用权转让确认证明》、该居委会加盖印章的涉案房产平面图中手写部分的内容，以及深圳市沙井沙四股份合作公司出具的收据，可认定林小平与陈燕云就该房产确实存在买卖关系。林小平向陈燕云付清了全部房款200万元，有银行转账凭证以及陈燕云出具的房款收据为证，且涉案房产于林小平交清房款后即由其占有使用至今。综上，可以认定林小平已于2013年购买涉案房产并占有使用的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据本案查明的事实，涉案房屋系村民自建住宅，合法性尚未经过行政处理。林小平与陈燕云之间达成房屋转让协议，林小平已经按照约定付清了购房款，陈燕云也已将涉案房屋交付给林小平占有、使用和收益。本院认为，虽然因涉案房屋的合法性有待政府部门行政处理，林小平尚未取得涉案房屋的所有权，但林小平系涉案房屋的占有人，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院不得在本案对应的执行案件中执行涉案房屋。理由如下：（一）林小平系基于合同关系公开、和平地占有涉案房屋，是涉案房屋的占有人，受物权法占有制度保护。在陈燕云未提出返还原物的请求并得到支持的情况下，林小平对涉案房屋享有占有、使用和收益的民事权益。（二）林小平为受让涉案房屋支付了对价，即使陈燕云能够主张返还房屋，陈燕云也应当先将购房款退还给林小平。与申请执行人林浩滨的债权相比，林小平对涉案房屋所享有的上述民事权益应当优先保护。（三）陈燕云已经收取全部购房款，作为被执行人，其财产并未因涉案房屋转让而减少，涉案房屋转让并未损害申请执行人的债权，执行涉案房屋不符合公平原则。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告林浩滨的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  郑有培人民陪审员  黄桂蓉人民陪审员  王思琪二〇二一年六月三十日书 记 员  林雯欣