广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初5368号原告：陈圣军，男，1973年7月26日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区×××××××××××××××××××，公民身份号码为440××××××××××××072。委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被告：东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××××××××××期多层公寓A1-A5栋商铺07。法定代表人：王燕凤，总经理。委托诉讼代理人：陈雅丽，女，1992年4月7日出生，汉族，住福建省晋江市青阳洪宅垵北区15号，公民身份号码为350××××××××××××32X，系公司员工。原告陈圣军起诉被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称富盈房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈圣军的委托诉讼代理人陈志开，被告富盈房地产公司的委托诉讼代理人陈雅丽到庭参加诉讼。双方申请给予和解期限一个月，后和解不成。本案现已审理终结。原告陈圣军向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证损失25786.88元（以已付房价款747001元为基数，按照年利率6%，从2019年1月15日起计至2019年8月12日即原告取得案涉商品房房地产权属证书止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年5月31日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市×××××××××××××××××××××××屋，交易总金额747001元，交楼日期为2016年8月30日，被告应在商品房交付使用60天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后原告交付了全部的房款，被告于2018年1月15日将案涉商品房交付给原告使用，但其并未按照合同约定及法律规定办理案涉房屋的初始登记，应当承担违约责任。虽然案涉合同约定被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未报权属登记资料至产权登记机关备案的，被告应按已收房价的万分之五支付违约金并继续履行合同，但该约定明显过低，应予调整。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告富盈房地产公司辩称，被告并未违约，理由如下：第一，按照合同约定实际交付之日起365天要报产权机关备案，案涉的房屋均在2018年初向登记机关提交资料，从被告提交的公告可知，被告提交资料备案时间至少是早于2018年10月29日，因个别业主存在违建加建，按照当时房管所的政策，是整栋确权而不是现在的分户确权，因此导致办证延误责任不在开发商。即使被告需要承担责任，也应按照合同约定的违约责任即实际交付之日起365日仍未向产权登记机关备案的则按总房款的万分之五支付违约金。第二，原告认为合同约定的违约金过低应举证证明原告的损失。原告诉请的违约金计算方式没有合同约定，即便是要参考银行贷款利率的规定，也应按照最新的民间借贷相关的司法解释，应不高于年利率4%。本院经审理查明认定事实如下，2015年5月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于东莞市×××××××××××××××××××××××屋，总金额747001元。被告应在2016年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告。合同附件五第五条第二款约定（逾期交房的违约责任），逾期超过90日但不超过180日的，自被告逾期第91日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向被告计付违约金。合同附件五第八条规定，被告应在商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，应按照已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。合同签订后，原告缴纳完毕案涉房屋的全部款项。被告提交的房屋交付验收记录表显示的落款时间为2018年1月29日，原告提交的不动产权证显示其取得该证的时间为2019年11月5日。庭审中，原告确认以房屋交付验收记录表上的时间为收楼时间。被告提交的《签收表》显示原告领取办证资料的时间为2019年8月12日。2018年10月29日及30日，东莞市常平镇房地产管理所发出公告，称其在针对案涉楼盘1至7号住宅楼实勘时发现部分房屋存在加建改建的情况，需等待加建改建的房屋整改后才能办理实测备案及商品房确权手续。2018年11月12日，东莞市常平镇房地产管理所发出公告，称案涉楼盘的1幢1单元702、1幢2单元302、2幢1单元601、2幢1单元1701、2幢1单元1801、2幢2单元501、3幢1单元1301存在房屋现状与规划不相符的情况，对于前述房屋暂不予受理首次登记，其余房屋可以正常申请办理登记手续。2019年1月11日，东莞市常平镇房地产管理所再次发出公告，称案涉楼盘的4幢1单元1304、4幢1单元2201、4幢1单元2202、4幢1单元2402、4幢2单元901、4幢2单元1904、4幢2单元2103、4幢2单元2203、5幢1单元203、6幢商铺01、6幢1单元202、6幢1单元602、6幢2单元701、6幢2单元1101、7幢商铺12、7幢1单元901、7幢1单元1401、7幢2单元401、7幢2单元1102、7幢2单元1202存在房屋现状与规划不相符的情况，对于前述房屋暂不予受理首次登记，其余房屋可以正常申请办理登记手续。以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、不动产权证书、房屋交付验收记录表、收楼通知书及存根、《签收表》、《关于山水华庭1-7号住宅楼整改方案的通知》、《公告》等，及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。现被告未按合同约定的时间将房屋交付给原告，且未按约定的时间将办证资料交付给权属登记机关，构成违约，应承担违约责任。关于违约责任。合同约定自房屋实际交付之日起超过365日仍未报权属登记资料至产权登记机关备案时，被告需按已收房款的万分之五向原告支付违约金。案涉房屋的交付时间应为2018年1月29日。被告未能举证其通知原告案涉房屋具备实际办证条件的时间，原告于2019年8月12日从物业处签收办证资料，故该时间可视为案涉房屋具备实际办证条件的时间。此外，双方在合同中关于逾期办证的违约责任约定为已收房款的万分之五，该违约金约定明显过低，不足以弥补原告因此产生的损失，原告亦就该标准提出调整，故本院结合被告的过错程度，以及公平、诚实信用原则，调整标准为年利率4%计算为宜。至于逾期时间，被告主张需扣减365天后再扣减常平房管所公告通知无法办证的74天（2018年10月29日至2019年1月10日），本院认为被告主张扣减365天，有合同约定，本院予以支持；被告主张扣减因客观原因无法办证的74天，该结果的产生不能归咎于被告，被告不存在过错，故被告主张扣减该74天亦属合理，本院对此予以支持；案涉房屋款项为747001元，可以计算出被告应向原告支付的违约金为9905元[747001元×（560-365-74）天×4%÷365]；对原告超过部分的额诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈圣军支付逾期办证违约金9905元；二、驳回原告陈圣军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费222元（原告已预交），由原告陈圣军负担137元，被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吉海燕二〇二一年五月十三日书记员  邓敏珠邬东琴附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。