广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2021)粤1882民初992号原告：李明娣，女，1979年9月15日出生，汉族，户籍地连州市××××××××××××××××，现住北京市朝阳区××××××××××××海底捞火锅。身份证号码：441××××××××××××820。被告：连州市聚龙置业有限公司。住所地：连州市×××××××××聚龙豪苑时代嘉园A、B座首层11号商铺，统一社会信用代码：914×××××××××××190A。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：李军苗，广东广信君达（清远）律师事务所律师。原告李明娣诉被告连州市聚龙置业有限公司（以下简称聚龙公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李明娣、被告聚龙公司的委托诉讼代理人李军苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明娣诉称：2019年8月6日，原、被告就被告出售其位于连州市×××××××××××××××屋事宜达成买卖意向，在被告置业顾问梁洁英多番劝说并口头保证交付30,000元，未成功签订买卖合同可以随时退回，签订成功可以抵减购房款的劝导下，原、被告签订了《聚龙豪苑商品房定购书》（以下简称《定购书》），该《定购书》规定：“房屋成交价为363,462元，被告需在2019年9月6日前签订《商品房买卖合同》并交付该房屋首期款203,462元。”，原告交付了定金30,000元。由于原告在北京工作，根本没有足够时间处理购房事宜，原告于2019年8月7日向被告置业顾问梁洁英表示希望退回定金，中止购房，但被告以各种理由推诿、恶意拖延，直至《定购书》规定退还定金期满，原告多番交涉未果。为追回损失，原告依法提起诉讼，请求判令：一、撤销原、被告签订的《聚龙豪苑商品房定购书》，被告退还原告定金30,000元；二、本案诉讼费用由被告承担。原告李明娣在举证期限内提供的证据有：1.原告李明娣身份证复印件；2.被告聚龙公司企业公示信息（打印件）；3.《聚龙豪苑商品房定购书》；4.《收据》、银联付款回执；5.置业计划书；6.微信聊天记录6张。被告聚龙公司对原告李明娣在举证期限内提供的证据的质证意见为：证据1、2、3、4、5，三性予以认可，其中定购书第一条明确记载，原告所交付的30,000元，其性质是定金，第一条的第一项也约定原告必须在2019年的9月6日之前签订商品房买卖合同，该两个条款是对原告所交付款项的性质的认定，原告在该订购书上签名，证明其对条款约定的认可，因此原告所交付的30,000元是属于定金的性质，原告未在第一条第一款约定期限内，与被告签订商品房买卖合同，属于拒不履行合同约定的债务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，原告无权要求返还定金。证据6，原告与梁洁英的微信聊天记录，真实性、合法性认可，但这些聊天记录事实上显示自交付定金的第二天起，原告即明确要求退还定金，没有任何合法理由，这些聊天记录最后一页，证明在期限届满之前，梁洁英是尽到了提醒和通知义务，提醒原告有签订商品房订购合同的义务。因此原告所主张的被告存在欺诈的问题，原告是未能举证进行证实的。反而原告的证据证实被告尽了一切可能提示原告违约的法律后果。原告李明娣在庭审后补充提供的证据有：微信聊天记录14张。被告聚龙公司对原告李明娣在庭审后补充提供的证据的质证意见为：对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性不予认可。首先,本案于2021年4月21日由贵院立案受理，于2021年5月13日已开庭。根据贵院出具的《举证通知书》，本案的举证期限是“接到受理案件通知书或应诉通知书之日起十五日内”，即本案的举证期限在2021年5月13日前已届满，原告于庭审后提交的该组证据（微信聊天记录）超出了举证期限的规定，属于逾期举证。其次，该组证据（微信聊天记录）的内容显示：原告在签订《聚龙豪苑商品房定购书》（以下简称《定购书》）、交付定金后，又编造无法请假、距离远等各种理由意图随意解除与被告签订的《定购书》。但是被告并未就协商解除《定购书》与原告达成一致意见。因此，案件《定购书》并未经协商解除，原、被告作为签约的双方，应当按照《定购书》的约定履行合同义务。任何一方违反合同约定，依法应当承担违约责任。另外，原告提交该些聊天记录并非被告与原告就案涉《定购书》进行协商的全过程。事实上，原告在案涉《定购书》签订后，因为自己单方改变主意而意图解除合同而又不愿意承担违约责任，其在与被告协商过程中，屡次使用非法手段意图迫使被告同意解除《定购书》并返还定金，具体过程为：1.2019年8月10日前，原告的亲友到被告的工作场所与被告工作人员沟通过程中对工作人员进行辱骂，严重影响被告的正常工作秩序，原告知道后，还威胁说动手都有可能：2.2019年9月15日，在《定购书》约定的签订《商品房买卖合同》期限（2019年9月6日前）届满后，被告出于交易的诚意，又明确答应再给予原告7天签订《商品房买卖合同》的宽限期，但原告并未珍惜机会，又以楼层、价格等理由意图进一步要求被告作突破《定购书》的调整：3.2020年5月23日，原告再次到被告办公场所大闹，意图迫使被告返还定金，严重影响被告的正常工作秩序，被告无奈只能报警，后经警方到场处理才制止了原告的该些非法行为。相反，被告在签订《定购书》后，一直遵循合同约定，多次通过发函（2019年8月20日发提醒邮件）、微信提醒等方式尽可能保障原告的权利，告知其及时行使权利和不行使权利的法律后果；并在原告《定购书》约定的期限届满后，再次给予一周时间的宽限期，尽可能避免原告造成定金损失，但原告一直未予珍惜，在前述情况下一再任意改变主意，完全无视合同约定和协商结果，一再任意违约才导致定金不予返还的最终结果。原、被告签订的《定购书》第一条第一款明确约定，原告所交的30,000元性质是“定金”；《定购书》第一条第一款第1项也约定，原告负有“在2019年9月6日前与被告签订《商品房买卖合同》和缴交首付款”的合同义务，否则，定金将不予返还。原告拒不履行合同义务的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，原告因个人原因未能在约定期限内与被告订立商品房买卖合同，其无权要求返还定金。原告在合同签订后自己单方违约，又通过种种违法手段意图迫使合同相对方退回定金未果后，在诉讼中有选择的隐瞒部分事实扮演无辜获取同情的策略显然也违背了诚信原则，也带着不良目的，该些不良行为不应得到支持，否则，就是对此类行为的变相鼓励，也是对守约、守法行为的打击，会导致法治的退步。综上，请法庭查明事实，依法公正判决，驳回原告的全部诉讼请求。被告聚龙公司辩称：一、案涉《聚龙豪苑商品房定购书》真实、合法、有效，对签约双方具有法律约束力，原告不得擅自解除合同。案涉《聚龙豪苑商品房定购书》是原、被告基于真实意思表示于2019年8月6日依法签订的，内容没有违反国家强制性、禁止性法律规定，定购书合法有效，对签约双方具有法律约束力。原告应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、原告未依约履行合同义务，无权要求返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”之规定，原告签订《聚龙豪苑商品房定购书》后，未按照《聚龙豪苑商品房定购书》约定的期限与被告签订《商品房买卖合同》和交付首期款，原告的行为构成违约，其无权要求返还定金。综上所述，原告的诉求与事实、法律和证据不符，没有任何事实和法律依据，原告的诉求应全部予以驳回。被告聚龙公司在庭审后补充提供的证据有：1.邮件交寄单（收据）；2.微信聊天记录3张；3.报警回执。原告李明娣对被告聚龙公司在庭审后补充提供的证据经质证没有提出异议。经审理查明：2019年8月6日，原告（认购方、乙方）与被告（出售方、甲方）签订一份《聚龙豪苑商品房定购书》（以下简称《定购书》），约定：原告向被告认购位于连州市××××××××××××××××，建筑面积为76.47平方米，成交单价为每平方米4,753元，总价为363,462元,房屋实际面积以房管部门测绘为标准;付款方式为原告签署《定购书》时交付定金30,000元，按揭贷款;原告须在2019年9月6日前签订《商品房买卖合同》并缴付首期房价款203,462元，原告接到通知之日起七天内未能签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，被告有权单方面解除《定购书》，不退还定金，并有权将该房屋重新出售等条款。同日，原告通过银行转账方式支付定金30,000元给被告，被告出具内容为“今收到李明娣交来聚龙豪苑A栋303宅定金￥30,000.00元”的《收据》给原告收执。2019年8月7日，原告通过微信向被告聚龙公司置业顾问梁洁英表示虽然自己知道取消购房属于违约，但由于还没考虑好，按揭贷款压力太大，要求退回部分定金，被告聚龙公司置业顾问梁洁英告知原告不可以退定金。2019年8月20日，被告向原告发函提醒原告及时行使购房权利及不行使权利的法律后果。2019年9月5日，被告向原告出具连州市××××××××××××××××的《置业计划书》；同日，被告公司置业顾问梁洁英通过微信告知原告聚龙公司不同意换房换名，只能以原告名义购买，要求原告按认购书购买，认购书2019年9月6日到期，若原告2019年9月6日不到场签订《商品房买卖合同》视为自动放弃购房。2019年9月15日，被告公司置业顾问梁洁英再次通过微信告知原告聚龙公司要求按认购书购买，2019年9月16日起7天内有效，不能更换房屋。2019年9月22日，原告通过微信表示放弃购买连州市××××××××××××××××，被告可以将该房屋卖给他人。庭审中，本院询问原告有没有看过合同内容，原告明确回答看过；本院询问《定购书》上的签名“李明娣”是否原告亲笔签名，原告明确回答《定购书》上的签名“李明娣”系其本人签名。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，综合原、被告的诉辩内容，归纳本案争议焦点为：一、原、被告签订的合同是否合法有效；二、原告是否违约以及是否应当退还定金。一、关于原、被告签订的合同是否合法有效的问题。原告于2019年8月6日向被告聚龙公司交付了30,000元定金，并通过签订《定购书》确定了房号、面积、单价、付款方式以及正式签约时间等等内容，《定购书》符合预约合同的法律特征，应视为双方的预约合同关系成立，证实原告有意购买被告开发的特定房屋。该预约合同系双方在自愿、平等的基础上签订，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同约定义务。为此，被告主张案涉《定购书》合法有效的理由成立，本院予以采纳。二、关于原告是否违约以及是否应当退还定金的问题。1.根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”和第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，原告在签订《定购书》后可以与被告通过磋商更换房屋或者取消购房。鉴于被告对原告提出更换房屋或者取消购房的要求没有应允，也就是说，双方经协商未能达成一致，为此，双方应当继续履行《定购书》约定的签订商品房买卖合同的义务。2.原告明知取消购房属于违约，在被告通知指定的期限内放弃签订商品房买卖合同以及缴纳购房款，其取消购房的行为违反了双方订立的预约合同（《定购书》）的约定，构成违约。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，原告给付定金后并未按照《定购书》约定的期限及房号签订商品房买卖合同，且未举证证实双方未签订正式购房合同系被告的原因或不可归责于双方的原因，为此，原告明确放弃《定购书》约定的购房义务，无权要求退还定金。被告主张原告未依约履行合同义务，无权要求返还定金的理由成立，本院予以采纳；原告要求撤销《定购书》并退还定金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李明娣的诉讼请求。案件受理费550元，适用简易程序减半收取275元，由原告李明娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 欧阳雄峰二〇二一年六月十五日书记员 欧阳国杰附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。