广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1682号原告：郭廷英，女，1984年11月15日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区××××××××1×。公民身份号码：510××××××××××××581。原告：赖明，男，1984年10月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区××××××××××1××附92号。公民身份号码：510××××××××××××835。两原告的委托诉讼代理人：梁靖惠，广东顶匠律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：谭小婧，广东顶匠律师事务所实习律师。被告：肇庆海博贸易有限公司，住所：肇庆高新区北江大道15号恒大绿洲花园沿街商铺S101-S129。统一社会信用代码：91441200MA4WFWH19M。法定代表人：潘小磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：王延帅，该公司职员。第三人：中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行，住所：肇庆高新区政德街肇庆市兆强电机科技实业有限公司生活楼1楼。统一社会信用代码：914××××××××××××594。负责人：陈闯红，该支行行长。委托诉讼代理人：何红桦、陈啟彪，该支行员工。原告郭廷英、赖明与被告肇庆海博贸易有限公司（以下简称“海博公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行（以下简称“工行高新支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭廷英及两原告的委托诉讼代理人梁靖惠、谭小婧，被告海博公司的委托诉讼代理人王延帅，第三人工行高新支行的委托诉讼代理人何红桦均到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告郭廷英与被告于2019年4月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议（二）于2020年12月24日解除；2.判令解除原告郭廷英、赖明与第三人于2019年5月10日签订的《个人购房借款/担保合同》；3.判令被告向原告返还购房首付款355107元及利息（利息分段计算：其中44255元购房款的利息从2018年9月18日起计付，132766元购房款的利息从2018年12月24日起计付，177021元购房款的利息从2018年12月24日起计付，1065元购房款的利息从2019年4月24日起计付，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。暂计至2021年1月23日，利息金额为21359元）；4.判令被告向原告支付53万元购房款的利息（该利息从2019年6月18日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，暂计至2021年1月23日利息为34648.2元）；5.判令被告偿还原告已向第三人支付的贷款本金（暂计至2021年1月10日为9200.28元）；6.判令被告向第三人偿还《中国工商银行个人购房借款/担保合同》项下剩余贷款本金；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《无理由退房协议书》，该协议第一条约定：“如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。”2018年9月17日，被告郭廷英签订《肇庆恒大绿洲花园项目签约流程确认表》。2018年12月23日，原告已按照《肇庆恒大绿洲花园项目签约流程确认表》的约定提前付清了首付款354042元。随后双方协商将余下房款531065元分两期支付变更为向第三人申请按揭贷款53万元，差额1065元由原告补齐给被告作为首付款（该款项于2019年4月23日签订《商品房买卖合同（预售）时支付给被告》）。2019年4月23日，原告与被告签订了《肇庆恒大绿洲花园商品房认购书》（编号0000604）及《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2019044539），约定原告购买被告开发的位于肇庆市高新区××××15×恒大绿洲花园18#楼1603房（下称“涉案房屋”），总价款为885107元。该合同第七条约定：买受人应当于2018年9月24日前支付首期房价款355107元（实际支付情况为：44255元购房款于2018年9月17日支付，132766元购房款于2018年12月13日支付，177021元购房款于2018年12月23日支付，1065元购房款因故于2019年4月23日补交），余款53万元向第三人申请贷款支付。第十一条约定：被告应当在2020年12月31日前向原告交付涉案房屋。2019年5月10日，原告与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同第三十九条约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为53万元。第四十七条约定：经协商一致，借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。2019年6月17日，第三人按照原告的指示将53万元购房贷款划入被告账户。合同签订后，原告已依约履行全部付款义务，但被告至今仍未向原告交付涉案房屋。2020年12月23日，原告向被告邮寄《退房申请书》，快递显示被告于2020年12月24日签收。原告的退房申请符合《无理由退房协议书》的约定，但被告不依约与原告办理解除《商品房买卖合同（预售）》的相关手续，损害了原告的合法权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。第二十一条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”据此，原告一并诉请解除《商品房买卖合同（预售）》及《个人购房借款/担保合同》，同时要求被告将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还本案第三人（即担保权人）和原告（买受人），即被告应向第三人返还《个人购房借款/担保合同》项下剩余本金、向原告返还首付款355107元及利息（资金占用费）。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，被告应向原告返还购房款（首付款）的本金及利息（资金占用费），同理，被告亦应返还购房贷款53万元（实为购房款）的利息（资金占用费）。因购房贷款是第三人按照原告的指示向被告交付的，实际履行付款义务的人是原告，所以该部分购房款（即购房贷款）的利息，被告应返还给原告，而不是返还给第三人。对于第三人按照约定向被告支付的53万元购房贷款的借款利息，已通过原告履行《个人购房借款/担保合同》取得。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告海博公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告对海博公司的不合理诉讼请求。具体理由如下：一、本案涉案的贷款合同签订主体是原告与银行，不应由海博公司返还；且涉案房屋的抵押预告登记尚未注销，存在权利瑕疵，事实上无法解除。原告是采用商业按揭贷款的方式支付购房款，在办理按揭贷款手续时，已将涉案房屋抵押给第三人，并办理了预购商品房抵押预告登记手续。目前，涉案房屋存在权利瑕疵，商品房买卖合同备案登记注销手续无法办理，双方签订的购房合同在事实上无法解除。原告向海博公司提出解除合同，理应先消除该房屋上已经设置的抵押预告登记，将涉案房屋的权利恢复原状。而消除该房屋上已经设置的抵押预告登记需要原告结清银行按揭贷款，再由原告与银行到不动产登记中心办理预购商品房抵押预告登记注销手续。因此，原告应先解除涉案房屋的预告抵押登记，再向海博公司提出解除购房合同。二、原告要求海博公司承担其贷款、房款利息部分，没有法律、合同依据，请求法庭予以驳回。贷款利息属于原告在签署《商品房买卖合同》时应当预见且可以预见的由买受人承担的交易风险，原告作为一个完全民事行为能力人，由于其自身原因解除贷款合同，应当承担其购房款和贷款资金成本和风险，本案中海博公司对合同的解除不存在任何过错，原告因偿还贷款支出的利息不应由海博公司承担亦符合公平原则。原告选择按揭购房，是其对自己权利处分的选择，依据公平原则，贷款利息是买受人购房时自愿承担的支出，而非其损失，更非我司强加的购房成本，故贷款利息应由原告自行承担。对于房款利息，双方在《无理由退房协议书》第二条约定退房时海博公司仅具有退还房款本金的义务；即使海博公司需要付给原告利息，其主张的起算日期有误，根据法律规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，直至收到调解通知(2020年2月25日)之前，海博公司并未收到原告通过书面方式提出要求海博公司支付利息的主张，据此海博公司认为应从收到调解通知之日后一定时间起算。三、若本案涉案合同解除，海博公司在退回原告支付的购房款时，需扣除相应的恒房通推荐佣金奖励。原告与海博公司签订的《无理由退房协议书》约定，“如乙方由其他兼职销售员通过恒房通平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金、老业主获赠的购物卡奖励及物业管理费奖励金额”。在原告购房成功后，海博公司向销售人员支付了恒房通佣金8851元。根据该约定，若双方签订的商品房买卖合同解除的，海博公司从原告购房款中扣除该佣金。综上所述，请求贵院予以查明案件事实，严格适用法律，结合案件的事实情况，驳回原告的全部诉讼请求。第三人工行高新支行辩称：一、商品房买卖合同与借款合同是两个独立合同关系，我行与原、被告之间的商品房买卖合同纠纷无直接的法律关系，我行与原、被告是借贷合同的法律关系，不是本案诉讼的适格主体，原告不应就本案的商品房买卖合同纠纷对我行主张诉求。二、原告于被告所签订的《无理由退房承诺书》，我行毫不知情。三、我行已按《个人购房借款/担保合同》的约定全面履行相应义务，不存在违约情形。1、2019年5月10日，原、被告与我行签订《个人购房借款/担保合同》，原告向我行借款53万元，以所购房产（位于肇庆市高新区×××××××恒大绿洲花园18#楼18幢1603房）作借款抵押，并办理了预售商品房抵押权预告登记（不动产登记证明：粤（2019）肇庆大旺不动产证明第0008048号），被告同时提供连带责任保证担保；2019年6月17日，我行向原告按上述合同的约定发放了一笔贷款53万元，全面履行相应义务。截至2021年4月10日，原告尚欠我行借款本息519073.54元，其中本金519073.54元，利息0元（此后本息以实际发生数为准）。2、根据《个人购房借款/担保合同》第二部分第三十条借款人和担保人承诺30.1款（贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行）及第三十五独立性35.4款（本合同项下债权债务及抵押权不因借款人签署的商品房买卖合同或销售协议的终止/解除而终止/解除），若原告与被告选择继续履行合同，我行无异议；若原告与被告解除《商品房买卖合同》，则原、被告双方均有责任在判决生效后××天内清偿我行贷款本息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2019年4月23日，原告（买受人）郭廷英与被告海博公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019044539），约定：原告购买位于肇庆高新区创新大街南面、北江大道西面恒大绿洲花园18#楼16层1603房，建筑面积95.99平方米，房价按建筑面积计算，单价为9220.83元/平方米，总价为885107元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人应于2018年9月24日前支付首期房价款355107元（含定金20000元），占全部房价款的40.12%，余款530000元向工行高新支行申请贷款支付。出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。被告海博公司确认收到原告支付的案涉房款885107元。2018年9月15日，被告海博公司（甲方）与原告（乙方）郭廷英签订《无理由退房协议书》，载明如下主要内容：“如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。”2019年5月10日，原告（借款人/抵押人）赖明、郭廷英与第三人工行高新支行（贷款人/抵押权人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：原告以其购买案涉房屋为由向第三人借款530000元，借款期限为360个月，执行利率以借款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮35%确定，合同的还款方式为按月等额本息，还款日为每月10日。借款人授权贷款人将贷款一次性划入海博公司账户。借贷双方对提前还款的特别约定：提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×2个月，每笔贷款最高收取的提前还款违约金不超过本合同项下六个月贷款利息。原告以案涉房屋作抵押，担保合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。本合同项下债权债务及抵押权不因借款人签署的商品房买卖合同或销售协议的终止/解除而终止/解除。后第三人工行高新支行向被告海博公司支付了上述贷款530000元。原告称其于2020年12月23日通过快递向被告寄送《退房申请书》提出解除购房合同和退房申请，并提供了快递单及与销售的微信记录予以佐证，故本院予以采信。该邮件于2020年12月24日妥投。另查明，案涉房屋已办理了网签、合同备案、抵押权预告登记手续。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的起诉、答辩和陈述意见以及查明的事实，本案争议的焦点是：1.案涉商品房买卖合同是否应当予以解除；2.案涉商品房借款合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还；3、被告海博公司是否需要返还购房款资金占用利息。关于焦点一、根据原被告双方签订的《无理由退房协议书》，对买受人来说，无理由退房的成就条件应为买受人履行了《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为。签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间可视为无理由退房的时间起始计算点。本案中的买受人已按《商品房买卖合同》的约定向出卖人支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，且在退房前无任何违约行为。原告在办理入住手续前，通过快递方式向海博公司申请无理由退房，其申请无理由退房的条件已成就。因此，买受人请求解除案涉《商品房买卖合同》及退房，有事实与法律依据，应予以支持。本院依法确认案涉《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议等在《退房申请书》送达被告之日即2020年12月24日已解除。关于焦点二、首先，对于案涉《个人购房借款/担保合同》应否解除的问题。原告购买海博公司的商品房，并支付首期购房款，余款双方约定由原告以所购商品房向金融机构办理住房抵押借款支付。原告为此向第三人抵押借款，并办理了案涉商品房的预告抵押登记。担保贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立；从合同的履行目的而言，担保贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行。在商品房买卖合同双方就合同的效力、解除与撤销发生争议时，担保贷款合同的履行就处于待定状态。在担保贷款合同双方因商品房买卖合同无效或者被撤销、解除，而解除担保贷款合同时，商品房买卖合同纠纷的处理与担保贷款合同纠纷的处理就存在天然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，原告与海博公司双方的商品房买卖合同已依法解除，原告请求解除与第三人工行高新支行签订的《个人购房借款/担保合同》，理据充分，本院予以支持。其次，案涉《个人购房借款/担保合同》解除后，购房贷款的本金与利息如何处理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。结合本案案情分析，本案中第三人工行高新支行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障，其有权请求合同相对方即买受人承担提前解除合同的违约金。海博公司应当将其收受的购房贷款本金（具体金额以还款当日银行系统显示数据为准）返还给第三人工行高新支行。而本案《商品房买卖合同（预售）》的解除非因出卖人和买受人违约所造成，买受人自愿选择以按揭方式购买案涉商品房，其应自行承担提前解除案涉借款合同所给第三人工行高新支行造成的损失，即应承担还款日前的应付未付的利息与提前解除借款合同的违约金。最后，案涉商品房办理了抵押预告登记手续，而商品房抵押登记的解除手续的主动权掌握在买受人和银行一方。为确保各方及时配合办理案涉商品房解除抵押登记手续，平衡各方当事人的权益和督促各方及时履行义务，本院确定相关款项与材料由出卖人与银行直接对接，而买受人须及时配合出卖人办理合同的网签退签、注销备案及商品房的抵押登记手续，待案涉商品房的抵押登记手续解除后，再由出卖人将办理完毕抵押解除手续所剩余的房款返还给买受人。关于焦点三、本案因无理由退房而产生的诉争，而非当事人双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生的。且当事人双方对购房款的退回时间、是否应计算利息等事宜没有相关的约定。另外从常理出发，买受人申请退房，出卖人应当退回房款，但买受人亦应当同时将无权利障碍的房屋退回出卖人，因案涉房屋已经办理抵押登记，买受人难以及时将没有设置权利障碍的房屋退回出卖人。期间虽然出卖人占用买受人的资金，但出卖人也无法另行处置房屋获得可期待利益，同样受损。因此，按公平原则，买受人要求从各款项支付之日起计算利息，理据不足，本院不予支持。另，关于被告海博公司辩称的扣除佣金8851元，被告并未提供相应的证据予以证明，被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款之规定，判决如下：一、原告郭廷英与被告肇庆海博贸易有限公司2019年4月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019044539）及其附件、补充协议已于2020年12月24日解除。二、解除原告郭廷英、赖明与中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行于2019年5月10日签订的《个人购房借款/担保合同》。三、被告肇庆海博贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行返还原告郭廷英、赖明截至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金530000元减除原告郭廷英、赖明已还部分，具体金额以第三人中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行系统显示数据为准），同时代原告郭廷英、赖明向第三人中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行清偿还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日第三人中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行系统显示数据及个人购房担保借款合同约定提前还款违约金标准为准）。四、第三人中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金之日起十日内将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给肇庆海博贸易有限公司；原告须配合被告肇庆海博贸易有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》的网签退签、合同注销备案手续及解除房屋预告抵押登记手续。五、被告肇庆海博贸易有限公司于办理前述《商品房买卖合同（预售）》的网签退签、合同注销备案手续及解除房屋预告抵押登记手续之日起十日内向原告郭廷英、赖明返还首期款及原告已向第三人中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行归还的贷款本金（本判项所指两项合计的具体金额以被告肇庆海博贸易有限公司收到的购房款总额减去肇庆海博贸易有限公司代原告向中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行支付的部分）。六、驳回原告郭廷英、赖明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6652元，由被告肇庆海博贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 郑珊珊二〇二一年六月二十一日法官助理 李素娴书 记 员 冯梓敏