天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初4314号原告：天津市佳康房地产经营有限公司，住所地天津市南开区嘉陵东里4号楼5门102室。法定代表人：刘文起，经理。委托诉讼代理人：马明国，天津瑞隆律师事务所律师。被告：天津市南开区亮点亮服装店，经营场所天津市南开区××路××号。经营者：张莉，女，1964年4月9日出生，汉族，住天津市南开区。被告：李明臣，男，1962年6月10日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被告：刘金秀，女，1967年9月24日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：罗殿民，天津民合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽娜，天津民合律师事务所律师。第三人：天津市南开区住房和建设委员会，住所地天津市南开区南丰路99号。法定代表人：安承明，主任。委托诉讼代理人：冯亮，男。原告天津市佳康房地产经营有限公司与被告天津市南开区亮点亮服装店（以下简称亮点亮服装店）、李明臣、刘金秀，第三人天津市南开区住房和建设委员会（以下简称南开区住建委）占有物返还纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市佳康房地产经营有限公司法定代表人刘文起、委托诉讼代理人马明国，被告亮点亮服装店的经营者张莉，被告李明臣，被告刘金秀及其委托诉讼代理人罗殿民，第三人南开区住建委的委托诉讼代理人冯亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市佳康房地产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告亮点亮服装店将天津市南开区××路××号中面积约80平方米的房屋（以下简称案涉房屋一）、天津市南开区××路××号中面积约15平方米的房屋（以下简称案涉房屋二）腾空交还原告；2.被告李明臣将自2017年5月22日至实际腾房之日出租案涉房屋一获取不当得利的租金（截至2020年5月22日起诉之日为559008元）、被告刘金秀自2017年5月22日至实际腾房之日出租案涉房屋二获取不当得利的租金返还原告（截至2020年5月22日起诉之日为104814元）;3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告于2002年3月16日设立，设立时的住所为天津市南开区××路××号，法定代表人为张淑兰，付文军任经理。2004年6月1日，原告股东张淑兰、张国宏、王月敏将各自持有的股份分别转让给刘文起，刘文起共享有原告90%的股份，王月敏享有10%的股份，法定代表人由张淑兰变更为刘文起，付文军不再担任经理职务。2006年，由于主要业务在河东区，原告搬离了××路××号，法定代表人刘文起因病自2009年多次住院治疗未能到××路××号查看。期间，付文军多次以××路××号房屋的租赁合同没有找到为由，未将租赁合同交予刘文起。2011年12月，刘文起发现××路××号房屋被出租，遂向付文军索要房屋租赁合同，付文军仍以不知道房屋租赁合同下落答复。2019年4月付文军去世后，其妻于2019年12月9日要求刘文起到南开区××营门外房管站更换公产房租赁合同，刘文起才得知房屋租赁合同在付文军之妻处。2019年12月30日，原告在《今晚报》刊登遗失声明，2020年4月29日南开区××营门外房管站为原告补发了《天津市公有非住宅房屋租赁合同》。根据法律规定，原告是××路××号房屋合法的用益物权人，案涉房屋一、案涉房屋二分别被李明臣、刘金秀擅自出租给亮点亮服装店，该三被告对案涉房屋的占用属于无权占用，应将房屋腾空后交还给原告。此外，李明臣、刘金秀长期出租该房屋收取租金，获取的利益属于不当得利，给原告造成了经济损失，应将2017年5月22日至实际腾房之日出租该房屋获取不当得利的租金全部返还给原告，故成讼。被告亮点亮服装店辩称，亮点亮服装店使用案涉房屋一、案涉房屋二进行经营属实。2008年亮点亮服装店的经营者张莉从案涉房屋二门前经过，看到刘金秀张贴的对外出租通知后，电话联系到刘金秀并与其签订了为期三年的租赁合同，且一直续签至今；2010年张莉打算扩大亮点亮服装店经营规模，看到在案涉房屋一经营的足疗店要搬迁转让，故通过足疗店联系到李明臣，张莉向足疗店支付5万元转让费后，与李明臣就案涉房屋一签订了为期三年的租赁合同，期满后又续约五年。现亮点亮服装店有大量货物存放在两处房屋内，且经营者张莉与李明臣、刘金秀的租赁合同尚在履行期内，不同意向原告腾交两处房屋。被告李明臣辩称，不同意原告的诉讼请求。××路××号为南开建委所有，由原区领导退休后办公使用，付文军是领导的司机，2005年5月领导去世后，该房屋即由付文军负责管理，付文军口头委托李明臣对外出租房屋，李明臣持有南开建委出具的所有权证明以及载明地址为“××路××号”、签订时间为2003年的公有非住宅房屋租赁合同。2008年时，李明臣向张莉出示了上述证明和租赁合同，证明享有××路××号的对外出租权后，与张莉就××路××号中面积约76平方米的案涉房屋订立了租赁合同，目前履行的是租期到2022年9月1日、年租金9万元的租赁合同，李明臣收取租金后与付文军进行了分割。刘文起只是在受让股权后，变更登记为原告的法定代表人，但原告的股东只转让了股权，并未将房屋转让给刘文起，且刘文起担任法定代表人后，原告已搬至他处办公。现李明臣认为，付文军去世后，案涉房屋属于国有资产，不同意返还给原告。被告刘金秀辩称，天津市南开区××路××号房屋系天津市南开区建委房产服务管理所（以下简称南开建委房管所）所有，刘金秀自2003年8月起自付文军处承租××路××号房屋经营茶庄，后经付文军同意将房屋的一部分对外出租。为便于长期使用和对外出租，付文军将××路××号的房本复印件和对外出租委托等各种证明交予刘金秀，以此表明授予刘金秀转租权，直至本案成讼时，刘金秀还一直在向付文军家属支付租金。此后刘金秀将××路××号中的案涉房屋二出租给张莉经营的亮点亮服装店，年租金4万元，收取了张莉截至2020年8月31日的租金。刘金秀向张莉转租案涉房屋二经过付文军等人同意并有南开建委房管所授权书，不同意原告对刘金秀的诉讼请求。第三人南开区住建委述称，南开区××路××号的所有权人原为南开建委房管所，南开建委房管所注销后，其业务由三个房管站分管，房管站是第三人的下属事业单位。因刘金秀在本案中出示了加盖有第三人公章和南开建委房管所业务专用章的证据，第三人才被追加参与本案诉讼，但第三人从未接手南开建委房管所的业务，与本案没有关联，不发表其他陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年3月16日，案外人张淑兰、王月敏、张国宏作为自然人股东召开股东会，决议选举张淑兰为原告的执行董事，聘任付文军为经理。2002年4月5日原告登记设立。2003年3月5日，原告作为承租人，与南开建委房管所签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》（以下称此为“2003年租赁合同”），南开建委房管所将载明地址为“南开区××路××号，面积250平方米”的房屋出租给原告作为非住宅房屋使用，月租金780元，合同有效期自2003年3月1日至2005年5月31日。2004年6月1日，张淑兰召集股东会，会议决议张淑兰、张国宏、王月敏将各自持有的原告股份转让给刘文起，付文军不再担任经理职务，同时修改公司章程将原告执行董事、经理变更为刘文起。同日，原告向工商管理部门申请变更法定代表人为刘文起。2004年12月21日星期二，南开建委出具一份证明（以下称此为“2004年南开建委证明”），载明“天津市南开区××路××号房屋系商业用房，产权人为南开建委房管所，建委房管所是经天津市南开区编制委员会批准成立的，……上级主管部门为南开建委。房管所负责该处房屋的收租及管理，由于历史原因产权证尚未办理下来，故由房管所与使用单位办理租赁关系手续，在房屋租赁期限内如发生产权争议由房管所负责”。由于2004年南开建委证明原件及2003年租赁合同原本一直由付文军持有，2019年4月付文军去世后，原告法定代表人刘文起因2003年租赁合同原本的交还问题与付文军家属及李明臣等人发生纠纷，原告在2019年12月30日的《今晚报》刊登遗失声明，声明2003年租赁合同作废。因南开建委房管所已注销，故由天津市南开区××营门外房管站作为出租人，在2020年4月29日与原告补签公有非住宅租赁合同，将载明为“南开区××路××号计租面积250平方米”的房屋出租给原告，租赁期限自2020年5月1日至2025年4月30日。另查明，李明臣与原告之间不存在劳动或劳务关系，其自述将案涉房屋一出租给亮点亮服装店使用系受付文军口头委托。2010年，李明臣在向亮点亮服装店的经营者张莉出示上述证明和2003年租赁合同后，与张莉签订租赁合同，将案涉房屋一出租给张莉作为经营使用，张莉自2010年起向李明臣交付租金，李明臣自述收取租金后与付文军进行了分割。李明臣、张莉在本案审理中均自述就案涉房屋一订有租赁合同且履行至今，但均未向法庭出示。李明臣自认按照年租金9万元的标准向张莉收取了截至2020年9月1日的租金。再查，本案审理中，刘金秀提交了其持有的以下证据原件，用以证明其对××路××号房屋享有承租权，有权转租案涉房屋二：1.落款日期为“2005年12月13日星期（此处系照录原文）”、加盖“天津市南开区建设管理委员会业务专用”印章的《证明》，内容为“天津市南开区××路××号房屋系商业用房，产权人为南开建委房管所，建委房管所是经天津市南开区编制委员会批准成立的，……上级主管部门为天津市南开区建设委员会。房管所负责该处房屋的收租及管理，由于历史原因产权证尚未办理下来，故由房管所与使用单位办理租赁关系手续，在房屋租赁期限内如发生产权争议由房管所负责”。2.A4纸横向打印、无编号的《合同条文》，载明“出租方（以下简称甲方）南开建委房产服务管理所，承租方（以下简称乙方）刘金秀，甲方将坐落在南开区××路××号计租面积（独用）250平方米出租给乙方作为非住宅房屋使用，月租金金额为人民币780元，本合同有效期2009年3月1日至2023年12月31日。2009年3月1日立”。该《合同条文》尾部的“甲方”处盖有一枚“天津市南开区建委房产服务管理所业务专用”的印章，“乙方”处为刘金秀名章。3.落款日期为“2013年7月4日”加盖“天津市南开区建设管理委员会业务专用”印章的《证明》，内容为“天津市南开区××路××号房屋系商品用房，产权人为南开建委房管所，该房承租与刘金秀，身份证号：……，此房屋始建于1990年建筑”。4.无落款日期，在“委托人签字”处加盖“天津市南开区建委房产服务管理所”印章的《授权委托书》，主要内容为“委托人：天津市南开区建委房产服务管理所，受托人：刘金秀……兹有南开建委房管所委托刘金秀对南开区××路××号（承租房屋地址）进行对外租赁经营，相应授予受托人下述权利和义务：1.以受托人作为出租人对外订立房屋租赁合同。2.受托人享有出租人的权利，并承担出租人的义务。3.接受承租人对租赁合同的履行。4.全权、单独处理和承租人的任何经营纠纷和任何法律纠纷，委托人不参与和干涉任何与房屋租赁合同有关的事物、活动、纠纷”。亮点亮服装店经营者张莉自述自2008年起与刘金秀就案涉房屋二签订了租赁合同，但对合同具体内容语焉不详；刘金秀自认就案涉房屋二，按照年租金4万元的标准向张莉收取了截至2020年8月31日的租金。张莉、刘金秀均未出示过案涉房屋二的租赁合同。现原告以其系××路××号承租人，李明臣、刘金秀均无权在未经其授权许可的情形下将房屋转租给亮点亮服装店为由，主张返还案涉房屋一、案涉房屋二，故成讼。本案审理中，因第三人对刘金秀上述证据中的印章真实性持有异议，刘金秀申请对其提交的上述四份证据中加盖的“天津市南开区建委房产服务管理所业务专用”印章、“天津市南开区建委房产服务管理所”印章的真实性进行司法鉴定，本院委托天津市中慧物证司法鉴定所进行了司法鉴定。2021年3月31日，刘金秀向鉴定单位提出变更申请，不再对“天津市南开区建委房产服务管理所”印章进行鉴定。为提供与待鉴定检材落款时间相近的对比样本，南开区住建委提交了2005年9月26日、2005年12月1日、2009年11月8日、2013年8月26日南开建委房管所与其他承租人订立的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，其中均加盖了“天津市南开区建委房产服务管理所业务专用”印章，同时还提供了一枚南开建委房管所在注销之前对外使用的该枚印章印模。经本院组织质证，各方当事人对南开区住建委提供的样本真实性没有异议。2021年5月17日，鉴定机构出具司法鉴定意见书，载明在鉴定过程中，对三枚检材（即刘金秀证据中的待鉴定印章）进行比对，三枚检材为同一枚印章盖印；对五枚样本（即南开区住建委提供的样本）进行比对，五枚样本为同一枚印章盖印；经使用电脑软件及用重叠、特征比对方法将检材与样本进行比对后，发现检材与样本印文特征差异点质量较高，且总体价值充分反映了非同一印章印文的特点，二者有本质差异。鉴定意见为检材1至检材3与样本1至样本5不是同一枚印章所盖印。司法鉴定费用19600元为刘金秀支付。在对司法鉴定意见进行质证时，刘金秀对鉴定意见的真实性无异议，但认为南开区住建委提供的样本不完全，认为还应调取南开建委房管所在南开区编制委员会备案的印章作为样本。其他当事人对鉴定意见没有异议。本院认为，原告与××路××号房屋的所有权人订有公有非住宅租赁合同，无论2003年租赁合同还是2020年4月补签的合同，均是以原告天津市佳康房地产经营有限公司作为承租人，承租人对租赁物享有使用、收益的权利。关于案涉房屋一，2004年6月起，付文军已不在原告处担任职务，不具备执行工作任务的基础，在没有证据证实受到原告委托的情形下，无权持以原告为承租人的2003年租赁合同及相关证明将房屋转租他人或授权他人以个人名义转租。李明臣既从未在原告处任职，又没有证据证明受到付文军委托，况且其2010年与亮点亮服装店签订租赁合同时，付文军已不具有将房屋转租的权利，因此李明臣以个人名义将案涉房屋一出租给亮点亮服装店属于无权处分，在原告不认可的情况下，该出租行为对原告不发生效力，亮点亮服装店基于与李明臣形成的租赁关系对案涉房屋一的占有属于无权占有，原告有权要求返还，本院对其主张由亮点亮服装店腾交案涉房屋一的诉讼请求予以支持。关于案涉房屋二，刘金秀据以主张案涉房屋二系其从所有权人南开建委房管所处承租并受所有权人委托将案涉房屋二进行出租的相关证据，已由司法鉴定意见否认了真实性，刘金秀虽认为样本不全面，但南开区住建委作为南开建委房管所的上级主管单位提供的样本能够与待检检材时间对应，且样本的使用时间跨度自2005年至2013年，该期间内南开建委房管所均使用了同一枚印章与不同的承租人签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，可以证实样本中加盖的印章的稳定性，本院对司法鉴定意见书的鉴定结论予以认定，同时对刘金秀相应证据和抗辩理由均不予采信。因刘金秀不能证实其有权对案涉房屋二行使转租权并享有收益权，其以个人名义将案涉房屋二出租给亮点亮服装店属于无权处分，在原告不认可的情况下，该出租行为对原告不发生效力，亮点亮服装店基于与刘金秀形成的租赁关系对案涉房屋二的占有属于无权占有，原告有权要求返还，本院对其主张由亮点亮服装店腾交案涉房屋二的诉讼请求予以支持。李明臣、刘金秀虽非房屋实际占用人，但亮点亮服装店是基于李明臣、刘金秀的无权处分行为才占有使用了案涉房屋一和案涉房屋二，故三被告应自2020年5月22日原告起诉之日起支付房屋占用费。其中李明臣、亮点亮服装店按照年租金9万元（月租金7500元、日租金246.58元）的标准共同向原告支付房屋占用费，付至实际腾房之日；刘金秀、亮点亮服装店按照年租金4万元（月租金3333.33元、日租金109.59元）的标准共同向原告支付房屋占用费，付至实际腾房之日。原告主张李明臣、刘金秀返还不当得利，与本案非同一法律关系，本案不予涉及。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日，被告天津市南开区亮点亮服装店将其在天津市南开区××路××号中占用的房屋区域腾交原告天津市佳康房地产经营有限公司；二、本判决生效之日起十五日，被告李明臣、天津市南开区亮点亮服装店按照年租金9万元（月租金7500元、日租金246.58元）的标准，共同向原告天津市佳康房地产经营有限公司支付自2020年5月22日起至实际腾交房屋之日的使用费；三、本判决生效之日起十五日，被告天津市南开区亮点亮服装店将其在天津市南开区××路××号中占用的房屋区域腾交原告天津市佳康房地产经营有限公司；四、本判决生效之日起十五日，被告刘金秀、天津市南开区亮点亮服装店按照年租金4万元（月租金3333.33元、日租金109.59元）的标准，共同向原告天津市佳康房地产经营有限公司支付自2020年5月22日起至实际腾交房屋之日的房屋使用费；五、驳回原告天津市佳康房地产经营有限公司其他诉讼请求。案件受理费9662元，由被告李明臣、天津市南开区亮点亮服装店共同负担6442元；由被告刘金秀、天津市南开区亮点亮服装店共同负担3220元，均于本判决生效之日起十五日内直接给付原告天津市佳康房地产经营有限公司。司法鉴定费19600元由刘金秀自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝春杰审 判 员  曲 威人民陪审员  郭胜利二〇二一年六月三十日书 记 员  赵 满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。