河南省郑州市二七区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0103执异221号异议人刘琦（案外人），男，汉族，1995年7月9日生，住河南省驻马店驿城区。申请执行人付建明，男，汉族，1964年5月19日生，住郑州市。被执行人河南亿诺投资担保有限公司，住所地郑州市金水区经三路68号1号楼13层305号。法定代表人蔡得生，执行董事。被执行人驻马店鸿基置业有限公司，住所地驻马店市文明路与解放路交叉口西北角万博城市花园。法定代表人田立新，总经理。本院在执行申请执行人付建明申请执行被执行人河南亿诺投资担保有限公司、驻马店鸿基置业有限公司借款合同纠纷一案中，案外人刘琦向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人刘琦称，请求法院中止对位于驻马店市天××大道与××交叉口西北××城××楼××号房屋的执行并解除查封。事实与理由是：2018年12月12日，异议人刘琦经中介向薛长生全款购买该案涉房屋，后异议人刘琦与薛长生一起到驻马店鸿基置业有限公司处就案涉房屋更名签订《商品房买卖合同》，交付后合法占有该案涉房屋使用至今。根据相关法律规定，特提出异议。本院查明，原告付建明诉被告河南亿诺投资担保有限公司、驻马店鸿基置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年8月8日作出（2019）豫0103民初16567号民事判决书，判决：一、被告河南亿诺投资担保有限公司应于判决生效后十日内偿还付建明借款本金983000元及利息（以983000元为基数，按照年利率6％的标准自2019年10月10日起计算至债务实际清偿之日止）；二、被告驻马店鸿基置业有限公司对上述第一项债务承担连带保证责任，被告驻马店鸿基置业有限公司代为承担保证责任后，有权向被告河南亿诺投资担保有限公司追偿。驻马店鸿基置业有限公司不服提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）豫01民终23116号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决书生效后，经付建明申请，本院于2021年1月15日立案执行，案号为（2020）豫0103执4374号。在执行过程中，本院于2020年11月10日向驻马店市不动产服务中心送达（2020）豫0103执4374号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人驻马店鸿基置业有限公司名下位于驻马店市天××大道与××交叉口西北××城××楼××号房屋（测量号：0015140506002）。就本案执行依据，驻马店市鸿基置业有限公司不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终23116号民事判决，申请再审，河南高级人民法院于2020年9月27日作出（2020）豫民申4222号民事裁定书，裁定驳回驻马店市鸿基置业有限公司的再审申请。案外人刘琦对本院执行上述案涉房屋不服,提出执行异议。另查明，根据异议人刘琦提交的《房屋买卖合同(一次性)》显示，一、卖方（甲方）李锐、薛长生与买方（乙方）刘建平、丙方驻马店市幸福居房产于2018年11月28日签订合同，甲方自愿将坐落于御苑城14#西单3106西户出售给乙方，建筑面积134.5平方米。二、甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币陆拾叁万元整。三、甲乙丙三方签订合同时，甲方须向丙方交纳中介服务费陆仟元整；乙方须向丙方交纳中介服务费陆仟元整。四、乙方于2018年11月28日向丙方交付购房定金人民币叁万元整。补充条款约定为：“甲方包改协议费用由甲方承担。改协议当天付清全款”。根据异议人刘琦提交的《商品房买卖合同》显示，出卖人驻马店市鸿基置业有限公司与买受人刘琦于2018年12月12日签订合同，出卖人自愿将坐落于御苑城14座东2单元3106号房出售，建筑面积134.5平方米，单价为4105.26元。买受人按一次性付款于2018年12月12日付清全部房款，计552158元。关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后420日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人同意给予60天顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得房产登记，在顺延期结束时出卖人未达到产权登记，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。落款印章为驻马店市鸿基置业有限公司售房合同专用章，签订于御苑城销售中心。根据异议人刘琦提交的《收据》显示，“兹收到刘琦交来房款552158元”。落款印章为驻马店市鸿基置业有限公司收款专用章。根据异议人刘琦提交的客户回单显示，付款人刘建平使用其名下中国建设银行账户62×××87于2018年12月12日通过驻马店农村商业银行股份有限公司文明分理处向收款账户62×××33，收款人名称薛长生转款20000元、40000元。付款人张玉枝于2018年12月12日使用交通银行账户62×××76通过交通银行郑州商鼎路支行向收款人薛长生名下中国工商银行郑州市建设路支行账户62×××58汇入497000元；同日，付款人张玉枝使用其名下建设银行账户62×××87通过中国建设银行股份有限公司驻马店雪松路支行向收款人薛长生名下银行账户62×××13汇入70000元。根据异议人刘琦提交的《结婚证》显示，张玉枝与刘建平于2011年4月18日登记结婚，系夫妻关系。根据异议人刘琦提交的《证明》显示，“张玉枝系石寨铺镇石寨铺村北街二组常住居民，根据我村民小组计生检查记录，其子刘琦于1995年7月9日出生，有准生证，无违法国家计划生育政策”。落款印章为遂平县石寨铺镇石寨铺居民委员会，落款日期为2021年6月21日。再查明，根据异议人刘琦提交的《物业证明》显示，“兹证明刘琦在御苑城小区14号楼3106居住，本人从2019年1月25日入住至今”。落款印章为驻马店市御苑物业管理有限公司御苑城物业服务处，落款时间为2021年6月25日。根据异议人刘琦提交的《天然气供、用气合同》显示，用户编码为1100200189，用户类别为民用，用户名称为刘琦，安装地址为天中山大道御苑城14号楼31层3106户。根据异议人刘琦提交的《商品房预售合同签约证明》显示，预售人为驻马店市鸿基置业有限公司，预购人为刘琦（412823199507096812），预购房屋位于市辖区××大道与××交叉口西北侧14号楼东2单元31层3106号，购房总价为552158元，合同编号为驻20200013075，签约时间为2020年5月22日。落款印章为不动产信息查询（查询001）。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人刘琦对案涉房屋即位于驻马店市天××大道与××交叉口西北××城××楼××号房屋主张权利请求排除执行，经查，从异议人刘琦提交的《房屋买卖合同(一次性)》来看，李锐及薛长生以63万元将案涉房屋出售给刘建平，刘建平系异议人刘琦的父亲，后异议人刘琦于2018年12月20与开发商驻马店市鸿基置业有限公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，根据其提交的收据、转账记录及证明可看出异议人刘琦对案涉房屋已于同日支付相应房屋价款。另根据异议人刘琦提交的物业证明来看，其在购买案涉房屋后即已实际占有至今，故本院可认定异议人在本院查封之前已合法占有该不动产。异议人刘琦购房后因被执行人驻马店市鸿基置业有限公司的原因而未办理过户手续，其自身无过错。综上，异议人刘琦所提供证据能够满足买受人排除执行的要件，其异议请求本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对位于驻马店市天中山大道与文化路交叉口西北侧御苑城14号楼3106号房屋的执行。本裁定送达即发生法律效力。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈鹏飞审判员  郭付功审判员  朱 军二〇二一年六月三十日书记员  张瑞亚