江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终4442号上诉人（原审被告）：李仿，女，1984年7月7日出生，汉族，住贵州省赫章县。上诉人（原审被告）：张勇，男，1974年3月22日出生，汉族，住安徽省濉溪县。被上诉人（原审原告）：冯亚龙，男，1963年1月8日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：洪诺、包忠华，江苏金太律师事务所律师。上诉人李仿、张勇因与被上诉人冯亚龙房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2020)苏0585民初6947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。李仿、张勇上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；上诉费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定租期一年，但因突如其来的疫情导致上诉人不能正常经营，亏损严重，2020年3月27日，上诉人微信回复被上诉人可以另行出租。另外，被上诉人2020年4月将房屋大门加锁，导致上诉人无法进入，被上诉人诉请的损失不应由上诉人承担。被上诉人冯亚龙辩称，上诉人李仿未按约支付租金，在被上诉人多次催要后亦未能支付，已构成违约。上诉人作为违约方，无权未经被上诉人同意单方解除合同，一审法院已充分考虑疫情原因，酌情调整了租金和占有使用费支付标准。2020年12月3日的一审庭审中，两上诉人对解除和合同和腾退房屋均无异议，其应当及时交还房屋，但两被上诉人仍然继续占有涉案房屋，直至2021年4月9日才将房屋返还给被上诉人，上诉人的占有使用费应计算至其实际腾退房屋时间即2021年4月9日止。冯亚龙向一审法院起诉请求：1.判令冯亚龙与李仿签订的《商铺租赁合同》于2020年11月19日解除；2.判令李仿将其承租的坐落于太仓市港区中兴街186幢201室、202室房屋腾退并返还给冯亚龙；3.判令李仿向冯亚龙支付房屋租金71778元（按日租金标准80000元/年÷360天，自2020年1月1日计算至2020年11月19日共计323天），并支付逾期付款利息损失1772元（利息计算方式为：其中以租金40000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率3.85%，自2019年12月2日暂计算至2020年10月21日共计324天为1385元；以租金25333元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率3.85%，自2020年5月31日暂计算至2020年10月21日共计143天为387元，合计利息损失1772元，以后要求继续计算至李仿付清所有款项为止）；4.判令李仿向冯亚龙支付合同解除之日2020年11月19日至其腾退房屋之日的房屋占有使用费（按每日222元的标准计算至李仿实际腾退之日止）；5.判令李仿支付自2019年12月1日暂计算至2020年10月21日的物业费13823元（计算方式为232平方米×5.5元/平方米/月÷30天×325天，之后要求继续计算至李仿实际腾退房屋之日止）；6.判令李仿支付冯亚龙代为支付的电费1131元（2020年5月至2020年10月的电费）；7.判令张勇对李仿的上述第2、3、4、5、6项债务承担共同清偿责任。一审法院认定事实如下：冯亚龙作为出租方（甲方）与李仿作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，合同主要约定：第一条、甲方将其拥有产权的商铺出租乙方作为商业用途，该商铺坐落地址为：太仓市港区中兴街186幢201室、202室，建筑面积231.99平方米。第二条、租期一年，自2019年12月1日起至2020年12月30日止。第三条、租金和交纳期限：1.2019年12月1日至2020年12月30日，一年租金为80000元；2.租金的交付日期为2019年12月1日及2020年5月30日，支付方式为半年一付；3.乙方在签订本合同时同意支付10000元给甲方作为履行本合同的押金，到期乙方把房屋打扫干净、付清水电费后甲方退还乙方押金，如乙方违约则照价赔偿，押金不退。……第五条、乙方的义务：除租金交纳外，乙方还须缴纳如下费用：1.水电费由乙方自行缴纳给当地水电收费站，不得拖欠有关部门；2.物业管理费及物业能耗费（5.5元/平方米）同房租一起半年一付（232×5.5×6=7656元），由甲方代收代缴。冯亚龙、李仿双方约定：租期实际为十三个月，其中一个月为装修期免租金，剩余十二月的租金为80000元；押金10000元。李仿分别于2019年11月27日、2020年1月17日各支付5000元押金，合计10000元。租金未予支付。李仿承租涉案房屋后，开始经营一家名为“食韵家”的饭店。李仿称其经营到2020年春节前开始休息回老家，后因疫情一直没有回来经营。冯亚龙通过微信于2019年12月起一直向李仿催要租金，李仿均未能予以支付。后李仿于2020年3月19日微信冯亚龙称：“我和我老公商量一下，饭店做不下去我们就收手不干了，该支付你的支付你冯总！”“如果我们不做了，差你的房租也会付给你的。”“我晚上打电话商量好！如果我们不做了那冯总该租你就租出去吧！”“我晚上打电话回去商量好给冯总一个准确的答复吧！”3月23日，在冯亚龙再次向李仿催要租金后，李仿回复：“冯总我这个月不回去我都要想办法的，你的租金也会给你的！”3月24日开始，因欠付电费，冯亚龙多次向李仿催缴催收电费。冯亚龙称：李仿虽表示过可能做不下去无法租赁的意思，但从未明确确认；且涉案房屋内还摆放有大量李仿经营饭店的设备、家具、用品等未予腾空，大门一直上锁，也未与冯亚龙办理交接手续，冯亚龙不可能也无权进入涉案房屋，更无法进行再次租赁。另，因李仿欠付电费，冯亚龙分别于2020年6月30日代付131元、于2020年7月28日代付220元、于2020年8月28日代付226元、于2020年9月21日代付240元、于2020年10月20日代付210元、于2020年11月28日代付104元，以上合计1131元。2020年9月28日，苏州中兴物业有限公司太仓分公司向冯亚龙催收涉案房屋的物业费及公共能耗费，房屋面积为231.99平方米、单价为6.5元/平方米/月。另，涉案太仓市港区中兴街186幢201室、202室房屋为冯亚龙与其妻子柳玉妹共同共有，房屋产权证号为：太房权证太仓字第××号、太房权证太仓字第××号，规划用途均为商业。涉案房屋由冯亚龙负责对外出租事宜。以上事实有冯亚龙提供的商铺租赁合同、房屋产权证、照片、微信聊天记录、电费发票、电费缴费银行账户明细、物业费缴交通知单、婚姻登记信息及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。冯亚龙与李仿之间签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。在本案所涉租赁关系存续期间，李仿未按照合同约定支付租金，且在冯亚龙多次催要后亦未能支付已构成违约，冯亚龙有权要求解除本案所涉租赁合同，现李仿对解除涉案租赁合同亦不持异议，故一审法院对冯亚龙要求解除其与李仿签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求依法予以支持。合同解除日期按照载有合同解除请求的起诉状副本送达李仿之日，即2020年11月8日予以确定；合同解除后，李仿应当及时将合同所涉房屋返还冯亚龙。就李仿抗辩已于2020年3月表示不再承租故不应支付后续房租的意见，一审法院认为李仿既未腾退房屋也未向冯亚龙履行相应的交接手续，且李仿作为违约方亦无权未经冯亚龙同意单方解除合同，故涉案合同直至上述认定的解除之日，一直处于合同履行状态，据此，一审法院对于李仿的抗辩不予采纳。关于欠付租金及房屋占有使用费：根据双方约定，出租人给予承租人一个月的装修免租期，故一审法院认定合同期中的第一个月即2019年12月1日至2019年12月31日即为免租期；租金收取期间应为2020年1月1日至2020年12月31日，合同约定金额为80000元。就合同解除前，即2020年1月1日至2020年11月8日期间的租金计算：考虑到涉案房屋租赁合同签订后李仿的实际经营情况及发生新冠××疫情等不可抗力因素，将该期间的租金分成两段计算：1.2020年1月1日至2020年3月底，直至2020年3月底，李仿仍向冯亚龙承诺愿意支付租金，故该段时间的租金按照合同约定的租金标准全额计算，金额为20000元；2.2020年4月至2020年11月8日，因该段期间李仿所承租的涉案房屋一直处于空关状态、未予经营，同时考虑到李仿所经营的餐饮行业的涉疫影响程度（2020年上半年经营受限、下半年虽能开展经营但经营业务受损），酌情计算该段期间的租金为34970元（为便于计算，酌情将2020年4月-6月的租金按原租金标准的60%计算，2020年7月之后的租金按原租金标准的80%计算后取整）。上述1、2项租金合计54970元。就合同解除后，即2020年11月9日至李仿实际腾退之日止的房屋占有使用费，一审法院酌情按照原租金标准的80%（即64000元/年）的标准计算。关于冯亚龙主张的租金逾期付款利息损失，一审法院依据双方合同约定的付款时间分两笔计算逾期付款利息损失的起算时间：第一笔租金【2019年12月1日支付半年租金（按照前述计算2020年1月-6月的租金金额为32000元）】的逾期付款利息：以本金32000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月2日计算至实际付款之日止。第二笔租金【合同约定2020年5月30日支付半年租金（按照前述计算2020年7月-11月8日的租金金额为22970元）】的逾期付款利息：以本金22970元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月31日计算至实际付款之日止。关于冯亚龙主张要求李仿支付物业费的请求，根据双方合同约定物业费由冯亚龙代收代缴，李仿理应按照合同约定支付相应的物业费，故一审法院认定李仿应向冯亚龙支付自2019年12月1日起计算至李仿实际腾退之日止，按照1276元/月（231.99平方米×5.5元/月/平方米）的标准计算的物业费。关于冯亚龙主张要求李仿支付电费1131元的请求，有冯亚龙提交的缴费记录及微信聊天记录予以证明，一审法院依法予以认定。关于冯亚龙主张要求李仿张勇共同承担腾退及付款义务的请求，因李仿张勇对该请求不持异议，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、冯亚龙与李仿之间的《商铺租赁合同》于2020年11月8日解除。二、李仿于判决生效之日起10日内将承租的坐落于太仓市港区中兴街186幢201室、202室房屋腾退并返还给冯亚龙。三、李仿于判决生效之日起10日内支付冯亚龙租金54970元，以及相应的逾期付款利息（其中：以本金32000元为基数，自2019年12月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止；以本金22970元为基数，自2020年5月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）。四、李仿于判决生效之日起10日内支付冯亚龙自2020年11月9日起计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照64000元/年的标准计算）。五、李仿于判决生效之日起10日内支付冯亚龙物业费（自2019年12月1日起计算至李仿实际腾退之日止，按照1276元/月计算）。六、李仿于判决生效之日起10日内支付冯亚龙电费1131元。七、张勇对上述二、三、四、五、六项中李仿的腾退及付款义务承担共同履行及清偿责任。案件受理费2996元，减半收取计1498元，由冯亚龙负担165元，李仿、张勇负担1333元。二审中，李仿、张勇提交李仿与冯亚龙微信聊天记录打印件一组，以证明2020年3月27日，李仿通知冯亚龙不再经营，要求搬离店内物品，冯亚龙在门上加锁，导致菜都烂在了店里。冯亚龙发表质证意见为，对微信聊天记录的真实性、关联性认可，不认可证明目的，李仿始终没有与冯亚龙协商要求解除合同。二审中，冯亚龙向本院提交以下证据：1.冯亚龙与李仿短信沟通记录，李仿称将邮寄钥匙给张勇。2.李仿、张勇寄钥匙的快递面单，单号为772012973881061。3.快递签收记录以及签收视频，证明冯亚龙于2021年4月9日收到李仿、张勇邮寄的钥匙一把，后证实该钥匙为202室的钥匙。李仿、张勇认可2021年4月归还冯亚龙涉案房屋新锁钥匙。二审查明其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，冯亚龙与李仿签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。涉案《商铺租赁合同》约定租赁期限为2019年12月1日至2020年12月30日，押金10000元。李仿仅支付了押金，租金拖欠未付，经冯亚龙催告，仍未支付，构成根本违约，冯亚龙租赁合同目的无法实现导致租赁合同解除，李仿应承担租赁合同解除的违约责任，一审法院综合李仿的违约情形、过错程度以及疫情对经营产生的影响，酌定李仿支付租金54970元及利息，并按租金标准的80%支付合同解除后至腾退之日止的占有使用费，属于合理裁量，并无不当。李仿、张勇上诉主张其于2020年3月27日微信回复冯亚龙可以另行出租，但李仿在该日微信聊天记录中并未明确要求提前解除合同，且李仿未搬离物品将该房屋返还冯亚龙，故李仿该项上诉理由不能成立，本院不予支持。另，关于李仿、张勇提出其于2020年4月回店里准备转让事宜，冯亚龙将店面大门上锁的上诉理由，冯亚龙对此予以否认，李仿、张勇也未提供证据证明，故对该项上诉理由，本院亦不予支持。综上，李仿、张勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2996元，由上诉人李仿、张勇负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二一年六月二十八日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。