苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初5312号原告：吴江市新振物业服务有限公司，住所地吴江经济开发区三里桥村。法定代表人：池新生，总经理。委托诉讼代理人：颜艳琪，江苏达因律师事务所律师。被告：刘正友，男，1968年6月25日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告吴江市新振物业服务有限公司（以下简称新振物业公司）与被告刘正友物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日受理后，依法由审判员陈烨适用小额诉讼程序于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告新振物业公司的委托诉讼代理人颜艳琪、被告刘正友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新振物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年1月20日至2020年12月31日的物业服务费2006元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：吴江太湖新城物业管理办公室通过协议选聘方式将喜庆苑委托原告实行物业服务，委托管理期限自2017年1月20日至2020年12月31日止。合同约定，业主按住宅面积0.3元/月/平方米和阁楼面积0.15元/月/平方米的标准缴纳物业服务费。被告系吴江区喜庆苑26幢201室业主，住宅面积140.3m2。合同签署生效后，原告已按照合同约定提供完善的物业服务，且原告多次以各种情形进行催缴，被告均不予理睬，拒付物业服务费。据此，为维护原告的合法权益，根据法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘正友辩称，1.其楼上401的业主在阳台违章搭建，存在严重的安全隐患，其与物业公司多次沟通，物业公司未能解决这个问题；2.2013年开始其房屋的外墙渗水，导致其屋内墙面污损，物业公司亦未进行修复；3.2019年雨污分流的施工队将其车库门口凿开了，但未修复好，其要求施工队修复，施工队让其找物业公司。因存在上述问题，故其未交物业费，只要原告解决了以上问题，其愿意交纳物业费。本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，吴江太湖新城物业管理办公室作为甲方、新振物业公司作为乙方、苏州市吴江区松陵镇龙河社区居委会作为丙方签订了《湖滨华城喜庆苑委托物业管理合同》1份，合同约定：甲方通过（协议选聘）方式将湖滨华城喜庆苑委托乙方实行物业管理服务，委托物业管理服务期限为11个月零10天，自2017年1月20日起至2017年12月31日止，动迁办已安置结算住宅面积以0.3元/平方米/月的标准缴纳物业服务费，阁楼面积以0.15元/平方米/月的标准缴纳物业服务费。2017年12月30日、2018年12月30日、2019年12月30日，吴江太湖新城物业管理办公室作为甲方、新振物业公司作为乙方、苏州市吴江区松陵镇龙河社区居委会作为丙方各签订了《喜庆苑委托物业管理合同》1份，合同约定甲方通过（协议选聘）方式将喜庆苑委托乙方实行物业管理服务，委托物业管理服务期限分别为2018年1月1日起至2018年12月31日止、2019年1月1日起至2019年12月31日止、2020年1月1日起至2020年12月31日止，三份合同均约定动迁办已安置结算住宅面积以0.3元/平方米/月的标准缴纳物业服务费，阁楼面积以0.15元/平方米/月的标准缴纳物业服务费。上述4份合同均约定，新振物业公司应提供的常规服务事项包括：1.包括但不限于公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2.包括但不限于供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼梯照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域维护等物业区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理，有职能部门管理的除外；3.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；6、交通和车辆停放秩序的管理；7、物业使用禁止性行为的管理；8、物业维修和养护费用的帐务管理；9、物业档案资料的保管；10、物业其他共同事务的管理服务；11、业主委托的其他物业管理服务事项。另，合同约定本物业共有部分保修期内，由乙方负责养护，如存在质量问题，由乙方联系施工单位返修，并报丙方备案，超过保修期的，由乙方负责养护和组织维修；在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量问题，乙方联系施工单位返修，并报丙方备案，本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。另查明，喜庆苑26幢201室房屋的所有权人为刘正友及其妻子吉某，该房屋建筑面积为140.3平方米。另，喜庆苑26幢车库02为刘正友及吉某所有。再查明，喜庆苑26幢车库02门口、污水窨井盖边上不到1个平方米的路面处于凿开未修复的状态。上述事实，有原告提交的委托物业管理合同、不动产登记簿查询记录，被告提交的照片，以及原、被告的当庭陈述等证据予以证明。本院认为，吴江太湖新城物业管理办公室作为喜庆苑拆迁安置小区的物业主管部门，在该小区成立业委会之前与原告新振物业公司签订的物业服务合同，对该小区业主具有约束力，合同各方均应严格履行。被告刘正友作为业主，应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费，被告刘正友长期拒交物业服务费用，一定程度上将影响物业的服务能力，进而损害全体业主的利益。依据被告刘正友的房屋面积、双方约定的收费标准，被告刘正友应向原告新振物业公司支付2017年1月20日起至2020年12月31日共计47个月10天的物业服务费共计1992元（计算方式为：0.3×140.3×47+0.3×140.3/3）。关于被告刘正友辩称原告新振物业公司在其反映外墙渗水时未进行修复，在其反映楼上业主违章搭建时未能解决问题，在其要求修复被凿开的车库门口路面时，也未进行修复，因原告未按约履行物业服务义务，故其有权行使先履行抗辩权，拒绝交纳物业服务费。本院认为，被告刘正友虽提交了屋内墙面污损的照片，但并不能证明系外墙渗水导致的，且原告新振物业公司2017年1月才入驻该小区，而被告刘正友主张2013年即开始出现外墙渗水，亦不能证明其屋内墙面受损系原告新振物业公司怠于履行物业服务造成的，故被告刘正友以此为由拒绝缴纳物业管理费，没有依据，本院不予支持。对于被告刘正友称原告新振物业公司未积极制止楼上业主的违章搭建行为，本院认为，物业公司对小区内的违章搭建行为，其职责和义务是进行劝阻、制止，制止无效情况下应报告相关职能部门，也可建议相关业主或业主委员会提起民事诉讼进行维权，现原告新振物业公司提供的管理服务可能存在一定的瑕疵，有尚需完善的地方，但被告刘正友不足以据此行使合同履行中的抗辩权而拒付物业服务费。至于被告刘正友主张原告新振物业公司未修复凿开的路面，被凿开的路面并非被告刘正友的专有部分，而是小区业主共有部分，且并不影响通行，被告刘正友亦不得以此为由拒付物业服务费。物业公司在提供物业服务中可能有不尽如人意的方面，对此物业公司在物业服务过程中应加强服务和管理的力度，不断提高物业服务的质量和水平。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告刘正友于本判决生效后十日内给付原告吴江市新振物业服务有限公司物业服务费1992元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司苏州长三角一体化示范区分行，账号：62×××64）。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告刘正友负担并于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行股份有限公司苏州长三角一体化示范区分行；账号：62×××61）。原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效后退还。本判决为终审判决。审判员 陈 烨二〇二一年六月十六日书记员 顾佳佳附法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。