上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初25331号原告：张晓威，男，1982年7月1日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市静安区。委托诉讼代理人：祝宇陆，上海市海锐律师事务所律师。被告：徐志良，男，1957年12月14日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市黄浦区。原告张晓威与被告徐志良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。公开开庭进行了审理。原告张晓威及其委托诉讼代理人祝宇陆、被告徐志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓威向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2020年4月至6月房租6,500元并按每日270元计算自2020年4月1日至实际支付房租之日止的逾期违约金；2、被告支付原告2020年7月至9月房租16,500元并按每日270元计算自2020年7月1日至实际支付房租之日止的逾期违约金；3、被告支付原告2020年1月至6月已支付房屋租金的逾期违约金82,080元；4、被告支付原告房屋使用费11,000元(按5,500元/月，共两个月，自2020年10月1日至实际搬离之日即2020年11月30日)；5、被告支付原告垫付的2020年10月至11月水费197.40元、电费134.16元、煤气费119.60元。事实和理由：原、被告双方于2019年9月28日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将合肥路XXX号XXX室房屋出租给被告，租赁期限自2019年10月1日至2020年9月30日，月租金5,500元，付三押一，每期租金提前三日支付(先付后租)，逾期支付的，每逾期一日，被告应按当期日租金的150%支付逾期违约金。合同签订后，双方完成房屋交接手续，首期三个月租金和一个月押金由被告现金支付原告。然而，被告从2020年1月1日起至今，无故拖欠租金，仅在1月18日和7月8日向原告指定帐户分别汇款10,000元和16,500元。之后，被告未按约交房，直至2020年11月30日双方办理了房屋交接手续，原告收回房屋。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，诉如所请。被告徐志良辩称：原、被告于2019年9月28日签订《房屋租赁合同》。被告支付房租至2019年12月31日。因涉案房屋内的电视机、洗衣机、沐浴器坏了，被告自己花钱对上述物品进行了维修，维修费3,000多元，包括煤气灶、一扇房门。但原告未把上述款项给被告，故一季度的房租被告只向原告支付了10,000元。二季度因为原告答应被告换个新的电视机，但是没换，所以被告直至2020年7月8日才向原告支付了二季度的房租16,500元。三季度双方仍对维修费用有争议，被告就没付三季度的房租。2020年9月28日，原告告知被告将于2020年10月2日收回房屋，被告来不及搬离,直至2020年11月30日双方办理了房屋交接手续。被告支付水电煤费用至2020年9月。现同意支付原告2020年4月至6月房租6,500元、2020年7月至9月房租16,500元，支付原告垫付的2020年10月至11月的水费197.40元、电费134.16元、煤气费119.60元。但应扣除被告支付的维修费。本院经审理认定事实如下：2019年9月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租坐落于上海市合肥路269弄302室的房屋，被告已查验了该房屋全部信息并已充分了解该房屋情况，并向原告承诺租赁该房屋作为居住使用；房屋租赁期限自2019年10月1日起至2020年9月30日止；该房屋每月租金为5,500元，该房屋租金12个月内不变；租金以三个月为一期支付，每期租金提前三日支付，逾期支付的，每逾期一日，被告应当按当期日租金的150%支付逾期违约金；在签署本合同时，被告应向原告支付房屋租赁保证金(押金)，租赁保证金(押金)数额为一个月的租金，即5,500元。租赁期间发生的水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等房屋使用费用由被告承担；原告保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，被告应及时通知原告，原告自接到被告通知后的三个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况，双方协商处理；原告拒不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担，被告有权直接从租金中扣除相关费用；被告应当按照本合同约定按时、足额向原告支付租金等应付的款项；被告应在本合同租赁期限届满后三日内返还该房屋，结清相应款项，并保证房屋设施完好、房内清洁；被告逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应以当期日租金150%向原告支付该房屋占用期间的使用费。同日，原、被告均在家具家电清单及房屋交接书上签字确认。被告已付清至2019年12月31日的房租及至2020年9月的水、电、煤气费。原告支付了2020年10月至11月的水费197.40元、电费134.16元、煤气费119.60元，上述款项被告至今未支付给原告。2019年10月11日，原告转帐交付被告1,575元，转帐附言为合肥路维修总费用。另查明，被告通过向原告指定的银行帐户存款的方式，分别于2020年1月18日向原告支付了10,000元、2020年7月8日向原告支付了16,500元，用以支付2020年的部分房租。2020年11月30日，原、被告办理了房屋交接手续，原告收回了上海市合肥路269弄302室房屋。审理中，原告表示同意返还被告押金5,500元。上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、建设银行个人帐户收入交易明细、短信聊天记录、情况说明、水电煤账单、支付凭证及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，依法成立生效，双方均应遵守。被告辩称因原告未支付涉案房屋内物品的维修费用，故其未支付房租且要求将维修费用从其应付的房租内予以扣除，对此原告未予认可，被告亦未提供相关证据予以证明，故本院不予采信，被告应按约支付房租。关于逾期违约金，即逾期支付租金的违约金，首先，关于逾期违约金的起算时间，按照合同关于房租的约定，租金以三个月为一期支付，先付后租，每期租金提前3日支付，但自2020年1月起的租金被告仅于2020年1月18日、7月8日向原告支付了部分，因此对于租金的逾期违约金，原告主张分段计算，并无不当；其次，关于逾期违约金的计算标准，原告主张按当期日租金的150%即每日270元的标准计算，被告辩称不同意该支付标准，该标准过高，本院酌情调低逾期违约金的计算标准。被告在租赁期限届满之后继续使用原告房屋，理应支付相应的房屋使用费，原告主张使用费按租金计算，并无不当，可予支持。关于5,500元押金，在本案审理过程中原告表示同意返还被告，为免累讼，故在本案中一并处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告徐志良于本判决生效之日起七日内支付原告张晓威2020年4月至6月期间的房租6,500元，并按每日2元计算自2020年4月1日至实际支付之日止的逾期付款违约金；二、被告徐志良于本判决生效之日起七日内支付原告张晓威2020年7月至9月期间的房租16,500元，并按每日2元计算自2020年7月1日至实际支付之日止的逾期付款违约金；三、被告徐志良于本判决生效之日起七日内支付原告张晓威2020年1月至6月已支付房屋租金的逾期付款违约金608元；四、被告徐志良于本判决生效之日起七日内支付原告张晓威房屋使用费11,000元；五、被告徐志良于本判决生效之日起七日内支付原告张晓威水费197.40元、电费134.16元、煤气费119.60元；六、原告张晓威于本判决生效之日起七日内返还被告徐志良押金5,500元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,644元，(原告已预缴),由原告张晓威负担1,000元，被告徐志良负担2,644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 顾晓燕二〇二一年六月七日法官助理 俞叔涛书 记 员 沈胜蓝附：相关法律条文1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。