山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4891号 上诉人（原审原告）：胶州市鑫明房产信息服务部，住所山东省胶州市。 个体工商户负责人：相丽。 委托诉讼代理人：徐照邦，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李尚谕，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张吉忠，男，汉族，1968年9月1日生，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：陈文志，山东康元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛盛瑞锅炉设备有限公司，住所山东省胶州市。 法定代表人：万红芬，总经理。 委托诉讼代理人：陈文志，山东康元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛斯朗德环保科技有限公司，住所山东省胶州市。 法定代表人：张吉忠，总经理。 委托诉讼代理人：陈文志，山东康元律师事务所律师。 上诉人胶州市鑫明房产信息服务部（以下简称鑫明房产）因与被上诉人张吉忠，被上诉人青岛盛瑞锅炉设备有限公司（以下简称盛瑞公司），被上诉人青岛斯朗德环保科技有限公司（以下简称斯朗德公司）中介合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初8037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 鑫明房产上诉请求：1.依法撤销原判并改判张吉忠、盛瑞公司、斯朗德公司支付鑫明房产49万元中介佣金；2.本案一、二审诉讼费用由张吉忠、盛瑞公司、斯朗德公司承担。事实和理由：一、张吉忠承认其购买了涉案土地，涉案土地交易已完成。在一审提证据四电话录音中，张吉忠明确承认“是，我买了”。在录音中张吉忠自始未提出过系与青岛泰信管路系统有限公司（以下简称泰信公司）有任何商业合作关系，而是明确承认其购买了涉案土地。张吉忠获取涉案土地，明显系利用现在市场上最常见的股权剥离的土地交易方式。交易过程如下：2019年9月12日泰信公司进行了增资，从原先的3450万元增加到了5950万元的注册资本，增资2500万元。同一天，盛瑞公司与青岛张氏集团有限公司（以下简称张氏集团）同时成为了泰信公司的股东，其中张氏集团认缴1500万元资本，盛瑞公司认缴1000万元，李伟认缴资本不变。2019年9月12日李伟、张氏集团、盛瑞公司签订股东会决议，将泰信公司分立为泰信公司、斯朗德公司、青岛腾茂科技有限公司三家公司。2019年10月28日，原泰信公司正式分立成三个公司，并进行了股权变更。最终涉案土地于2020年4月24日变更登记到斯朗德公司名下。2020年5月27日，张氏集团与盛瑞公司退出泰信公司，20万股权重新回到李伟手中。该交易过程，李伟对泰信公司的控股一直未变动，且在完成土地变更登记后，盛瑞公司也立即从泰信公司退出，该过程明显系通过股权剥离来交易土地的典型交易方式，而非被上诉人所述合作关系。二、张吉忠系从鑫明房产第一次获取的地源信息，并利用该信息与原泰信公司达成交易，对于居间服务产业，最重要也是最有价值的服务就是信息的提供并将需求双方联系到一起，帮助委托人完成之后的签订协议、完成相关交易手续等问题仅是一些程式化的工作，其并非居间服务中的重要服务内容。根据鑫明房产提交的录音以及张吉忠的自认，张吉忠自始承认涉案土地系鑫明房产首次将信息提供给张吉忠的。鑫明房产在2019年4月4日带张吉忠看了涉案土地并约见了土地所有权公司的法定代表人兼大股东，2019年6月张吉忠告知已经购买土地不需要鑫明房产再继续提供服务，2019年9月张吉忠便开始着手办理相关土地交易的事宜，期间未有其他中介服务人员参与，明显系利用鑫明房产提供的信息达成的交易。张吉忠故意隐瞒已达成土地交易的事实，未通过鑫明房产达成交易系为逃避支付居间服务费用，而非鑫明房产拒绝提供。一审法院将鑫明房产提供土地信息以及带领客户看现场的行为表述为有限付出，明显有失公正。且后续交易鑫明房产未能参与系张吉忠为逃避支付居间服务费用恶意隐瞒事实，鑫明房产不存在过错，系被上诉人违约，应当承担违约责任。而如果法院支持了该行为的正当性，将对居间服务行业带来巨大的打击，其代表所有居间服务中信息提供将不再有重大意义，委托人“跳单”的成本将变得非常低，这变相鼓励了“跳单”这种不诚信行为的发生。三、本案自始不存在第二个中介机构，与一审判决依据的最高院指导案例明显不同。一审法院根据最高人民法院的指导案例，认定张吉忠不构成“跳单”明显不合理。根据指导案例所明确的原则，同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。但在本案明显不属于该情形，张吉忠并无其他可选择中介公司，本案中自始仅存在鑫明房产一家中介单位，而不存在从多家中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易一说。张吉忠隐瞒交易事实，私自与土地所有权人达成交易，已实际利用了鑫明房产提供的信息，明显系“跳单”行为，已经构成违约。四、案涉《看房屋、场地协议》第五条不属于法律规定的无效格式条款内容。该条款并无“排除对方主要权利”的情形。本案自始无第二家中介机构，因此也不存在该约定限制了张吉忠在多家中介机构中选择的权利一说。两年也是一个合理期限，并未长期限制张吉忠的交易权限。本案系张吉忠跳过鑫明房产直接与土地所有权人达成了交易，无论是任何种类的居间服务，委托人跳过中介直接达成交易的行为均应构成“私交”，如果该行为都能得到法院的支持，所有从事中介服务工作的人员以及单位，将失去基本的获得应有报酬的法律保障。2%的中介费也并不过高。本案系居间合同纠纷，中介为双方提供中介服务，为买方提供地源信息，为卖方提供购买客户，按土地中介行业的惯例，如果中介事项完成，中介方可以向土地出售方和购买方分别收取1%的中介费，现因张吉忠违约私交，导致鑫明房产损失的不仅是张吉忠应支付的该1%的服务费，而是包括了土地出卖方的1%中介费，总计2%的中介费用。故本案违约金约定为成交额的2%是根据行业管理实际情况，考虑中介方实际能够获得收益的情况约定，不存在过高问题，依法应当予以支持。张吉忠是一名成熟的商人，在鑫明房产为其提供居间服务的过程中，几次签订该《看房屋、场地协议》，且该协议仅有一页纸的内容，其不可能未注意到合同内存在该违约条款。且其在本次交易中也处于强势地位，鑫明房产处于弱势地位，其有能力就合同的任意条款与鑫明房产进行协商，若其对合同中的条款有异议可向鑫明房产提出，但其并未提出异议，说明其已认可了合同中约定的条款。五、被上诉人应共同承担违约责任。首先，张吉忠系盛瑞公司的实际控制人，张吉忠系代表盛瑞公司来委托居间服务；其次，张吉忠对盛瑞公司具有代表性以及公信力，且最终系为盛瑞公司购买涉案土地，故张吉忠与盛瑞公司应对该中介服务费承担连带责任。斯朗德公司系为完成土地交易而成立的公司，且实际由盛瑞公司控制。涉案土地名义上系登记在斯朗德公司名下，斯朗德公司系为土地交易而成立的公司，从法律层面讲是一个独立的法人，但其实是本次交易的工具公司，且最终交易标的物落户在该公司，盛瑞公司及斯朗德公司与张吉忠个人利益高度一致，财产混同，故盛瑞公司、斯朗德公司及张吉忠应当一同承担连带责任。以上事实通过张吉忠在录音证据中的表述也可证实。在鑫明房产与张吉忠的电话录音中，张吉忠自始承认他购买了涉案土地，并未表示过系斯朗德公司或盛瑞公司购买等意思。而盛瑞公司就是由张吉忠实际控制管理并最终受益，而斯朗德公司则是因此次土地交易特地成立的工具公司，同样由张吉忠实际控制。综上，盛瑞公司、斯朗德公司及张吉忠应当一同承担连带责任。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，以维护鑫明房产的合法权益。 张吉忠、盛瑞公司、斯朗德公司辩称，第一、鑫明房产混淆土地转让与公司分立的概念。2019年9月12日泰信公司股东会决议明确确定：泰信公司分立前对外债权债务由存续的泰信公司、斯朗德公司和青岛腾茂科技有限公司承担连带责任。这明显区别于土地转让的法律后果。鑫明房产与张吉忠达成的是土地买卖的居间服务协议，但本案中不存在土地买卖，故鑫明房产主张违约无事实依据。况且鑫明房产也未举证证明其权利来源，即土地所有权人泰信公司是否独家授权其对外出售，在这一前提缺失的情况下鑫明房产无权主张违约责任。第二、泰信公司出具的两份证明足以印证，张吉忠并非是利用鑫明房产提供的信息与他们两家公司完成的合作。张吉忠并不否认鑫明房产带其看过案涉土地，但因交易价格的因素张吉忠放弃了继续交易的想法。否则鑫明房产也不会向张吉忠提供其他地源信息。张吉忠之所以参与了泰信公司与张氏公司合作是因为张氏公司张茂金的引荐和推动，具体公司分立及股权变更事宜也是由其他两家公司主导完成的。这与鑫明房产提供案涉地源信息纯属巧合，张吉忠并未利用其提供的信息，更无恶意跳单的故意。第三、最高院指导案例具有普遍指导意义，而非鑫明房产理解的死板教条式的套用。首先本案不存在土地买卖交易，其次指导案例确定的裁判要旨是：同一房源信息经多家中介公司发布，买方通过公开途径可以多渠道获取信息，那么买方有权在信息发布者之间做出选择。本案中鑫明房产并未取得案涉土地独家销售代理的资格，甚至无正式的卖方授权，其仅仅是信息发布者之一。张吉忠虽从鑫明房产处获得了土地出售的信息，但张吉忠并未利用该信息，事实也证明案涉土地不存在买卖。而是张吉忠通过张氏公司参与到了与泰信公司的合作中，这一结果显然与鑫明房产提供的信息无任何关系。第四、《看房屋、场地协议》系鑫明房产提前拟定并重复使用，手写部分内容均是张吉忠签名后鑫明房产后添加的内容，因此属格式合同。该协议第五条属“排除对方主要权利的条款”且未向张吉忠释明。另，根据类案检索该约定应被认定为无效条款。第五、根据合同相对性，鑫明房产主张盛瑞公司、斯朗德公司承担责任无法律依据。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回鑫明房产的上诉请求。一审法院将案件受理费和保全费全额判由张吉忠承担有失公允，请求二审法院予以调整。 鑫明房产向一审法院提出诉讼请求：1、判令盛瑞公司、斯朗德公司及张吉忠支付双倍中介佣金49万元；2.本案诉讼费、公证费、律师费、保全费及保全保险费由盛瑞公司、斯朗德公司及张吉忠承担。 一审法院查明，1、2019年4月4日，张吉忠（甲方）与鑫明房产签订《看房屋、场地协议》一份，合同注明乙方提供房产、地产如下：房屋或地位置九龙工业园洋河镇北，星跃铁塔制造有限公司对面；泰信公司；土地面积43亩有证，19亩无证，租金/售价2450万元。第一条乙方提供上述房产、地产供甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）选择，同时提供相关房地产咨询等中介服务。通过乙方提供中介咨询服务后，甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）与上述房地产的产权人或产权人的代理人签订合同即视为乙方完成中介、咨询服务的责任。第四条甲方看好乙方提供的售房房源并成交，应支付给乙方房产实际成交价格的1%作为中介佣金费用，租房的佣金相当于半个月的房租的金额。第五条甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）自看房之日起二年内，无论以任何理由不通过乙方，自己或通过第三方（无论是中介或个人）而与乙方提供的该房屋、厂地业主达成交易，购买或租赁成交该房屋一经查实则为本次交易成功，甲方即构成违约并承担法律责任，甲方应按照该房屋在本协议中登记价格，双倍（2%）[买卖]、或一个月的房租[租赁]支付中介佣金给乙方，本协议房屋登记价格与交易价格不一致时，应以本协议登记价格为支付佣金的依据，甲方并应承担相应的诉讼费、公正费、律师费等相关费用。甲方：张吉忠，乙方：鑫明房产相丽2019.4.4。 2、根据双方各自提交的企业登记信息查询结果、股东登记信息及法院查询的企业注册登记信息显示：盛瑞公司成立日期2001年3月19日，核准登记日期2015年9月24日，注册资本200万元，股东张吉忠，认缴出资额90万元，股东万红芬，认缴出资额110万元，法定代表人万红芬，监事张吉忠。斯朗德公司，成立日期2019年10月29日，核准登记日期2020年1月10日，注册资本1000万元，股东青岛张氏企业有限公司，认缴出资额10万元，股东李伟，认缴出资额10万元，股东盛瑞公司，认缴出资额980万元，法定代表人张吉忠，监事万红芬。泰信公司，成立日期2011年11月24日，核准登记日期2020年5月27日，注册资本3450万元，2019年9月12日，公司股东发生变更，变更为：股东青岛张氏企业有限公司，认缴出资额1500万元，股东李伟，认缴出资额3450万元，股东盛瑞公司，认缴出资额1000万元。2019年10月28日变更为：股东斯朗德公司，认缴出资额10万元，股东李伟，认缴出资额3430万元，青岛张氏企业有限公司，认缴出资额10万元。2020年5月27日，股东变更为：李伟，认缴出资额3450万元。 3、鑫明房产提交土地使用权证、不动产登记信息各一份，显示原登记在泰信公司名下，座落九龙街道办事处纬六路南侧，土地证号胶国用（2014）第xxxx号的地块现登记于斯朗德公司名下，房产座落xx街道办事处xx路xx，权证号鲁（2020）胶州市不动产权第xxxx号。张吉忠、斯朗德公司、盛瑞公司对证据真实性予以认可，但是质证称该宗证据显示的是盛瑞公司与泰信公司最终形成的是相互参股的合作关系，并不存在土地买卖。张吉忠还提交了泰信公司股东会决议、股东出资情况，青岛腾茂科技有限公司章程、股东会决议、股东出资情况，斯朗德公司章程、股东会决议、股东出资情况。欲证明，盛瑞公司、张吉忠均与泰信公司无土地买卖合同，土地登记至斯朗德公司是公司分立形成，且股东间相互参股，系合作关系。鑫明房产对张吉忠、斯朗德公司、盛瑞公司提交的上述证据真实性均无异议，但称该三份证据恰恰证明了张吉忠、斯朗德公司、盛瑞公司私下以公司增资分立的方式最终交易获得涉案土地的事实，通过该证据材料，各方在2019年9月12日增资，次日即9月13日形成分立决议，10月28日完成工商登记，2020年5月27日张氏集团和盛瑞公司从泰信公司退出，该过程是一个完整的为房地产进行交易的过程，并非真实的公司合作的过程。 一审法院认为，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有《中华人民共和国民法典》第一编第六章第三节和第五百零六条规定的无效情形；提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；提供格式条款一方排除对方主要权利，该格式条款无效。提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合所称“采取合理的方式”。本案中，按案涉《看房屋、场地协议》第五条格式条款约定的内容履行，即意味着张吉忠自看房看场地之日起二年内，不能在拥有同一房地产信息的多家中介机构中选择报价最低、服务最优的中介机构，一审法院认为鑫明房产作为中介机构若以其带领客户看房看场地这种有限的付出来限制张吉忠的选择权，双方的利益是明显失衡的，据此应该认为此条款系“排除对方主要权利”的条款。且该条款与协议中的其他条款的字体完全一致，鑫明房产并无证据证明张吉忠在签约时能够清晰注意到该条款的内容、鑫明房产亦无证据证明其曾提示过张吉忠，因此根据现有证据，同时检索参考其他同类案件，不能认为鑫明房产作为中介一方在普通中介义务外承担了特别的对等义务或其它相应对价，将该格式违约条款赋予法律效力，对张吉忠显然不公平、不合理，故案涉《看房屋、场地协议》第五条对张吉忠不发生法律效力。 最高人民法院2011年12月21日发布的第一批指导案例第1号上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案的指导精神为：居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得跳单违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成房屋交易，此行为不属于“跳单”违约。据此，房屋买卖居间合同中的禁止“跳单”格式条款的本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成合同成立，而不构成“跳单”违约。本案案外人泰信公司与斯朗德公司、盛瑞公司通过股东会决议、股东增资等方式将案涉地块所有权变更到斯朗德公司名下，鑫明房产虽称该过程并非真实的公司合作的过程，但是鑫明房产并未提交证据证明张吉忠、斯朗德公司、盛瑞公司利用鑫明房产的房屋交易信息完成交易，亦未提交证据证明案涉地块的交易在鑫明房产的撮合下已经基本达成，故张吉忠、斯朗德公司、盛瑞公司在本案中不构成违约，鑫明房产要求张吉忠、斯朗德公司、盛瑞公司支付因违约而产生的双倍中介佣金及案件诉讼费用的诉讼请求，不予支持。但因双方庭审中均认可鑫明房产确实带领张吉忠到案涉地块现场查看，鑫明房产在本次中介活动中提供了一定的信息，付出了一定的劳动，产生了一定的费用，故一审法院酌情支持张吉忠支付鑫明房产中介费用3万元，并负担因本案产生的诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第九百六十一条、第九百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、张吉忠于判决生效之日起十日内支付胶州市鑫明房产信息服务部中介费用3万元；二、驳回胶州市鑫明房产信息服务部对青岛盛瑞锅炉设备有限公司、青岛斯朗德环保科技有限公司的诉讼请求；三、驳回胶州市鑫明房产信息服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8650元，保全费3120元，由张吉忠负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明，在一审法院庭审中，鑫明房产负责人相丽（以下简称相，手机158××××3376）与张吉忠（以下简称张，手机138××××2545）2020年6月6日的聊天记录显示，相：一起去看了九龙，就是李伟这块地了，咱们一起看了，也签了合同啊。我也带你，带那个姓杨的，跟房主在那个小平房里见面谈过这块地。谈过这块地，是不是咱三个人，你跟房主，我们四个人跟房主见面谈过这个地啊，你是说你拆迁急着用。张：对，咱们都见面，就谈过，对。相：因为我们三人也都谈过，后期你也不找我了，我问房主了，房主说他暂时不卖了啊，那个意思他要投资。张：嗯。相：那么最终是你买了这块地是不是啊？张：啊，这样啊，最终我是买了。最终是我买了，这事我承认，但是这个地买，就不是用这种方式来买的了。我是通过张氏那里。房主最后说是不卖了，他要去投资怎么样的，因为他在张氏那里做融资，做什么东西，现在张氏入驻了。我现在就给你那个钱，我跟你说有些东西真的不存在。我以前呢，因为是人家不让我公开这事情，我以前为什么，你给我打电话，我就没跟你解释。我可能以后有什么误解。相：你原来不是跟我说你租的张氏集团的吗？张：人家不想公开这个事情，张氏不让我们，那么现在你听我说，相经理，我现在因为这张氏说了，我说你这样我不公开，你们不准公开这个事情。其实这个事情到这个地步也没必要了，就保密，保什么东西，你们谈事情，因为为什么，人家谈事情，我不好去过多的过问对吧。实际是这个进展我也，那相经理，我今天跟你说句实话啊，给你谈完了以后呢，当时因为李伟呢说是想一起卖，我一起卖肯定我买不了，我没那个钱。我也没有那个能力，对吧。相：我带你看的时候是光买西边。张：嗯，对。相：你是不是最终也是买了西边儿。张：我没有，我就要了中间一块。相：不是啊，你还是要的，我签那个43亩了。张：对，那43亩，对呀。相：你无非就是有一块不带证的啦。张：对。相：你没要，但是带证的43亩是不是你买了？张：啊，是我买了。相：当时我跟你签的就是43亩，加上头上还有那个，那一块不带证的啦。张：嗯。相：原来卖给你的时候，人家东边是房主要要。张：就是说是，谈完了之后呢，李伟不是说你说的是两个全卖吗，我说我要不了。为什么说你又带我去看那个胶北那个地方，那个人是我邻居对吧，咱们都说过，对吧，我说我全要我肯定要不了，我后来我为什么也没找你，我还到杜村去找地，就是说因为是让我一起买，你记不记得我跟李伟谈起过。李伟说他想一起全卖。相：嗯，不是。当时李伟是这样。当时李伟他那块带建筑物的了，他要用着，我介绍给你买的时候啦。你这边是要西边这一块了啊，他因为他是两个证嘛。因为他是两个证，因为咱俩签合同的时候呢，我就给你签了那个43亩加那一小块那个不带证的。当时就介绍的这块，但是最终你就是买了这一块。张：对呀。当时谈的我其实想要一点，你说说当时这是这43加22加那个19。相：19啊。张：对啊，2300对吧。这个是。相：对对，2400来万还是2300多。张：呃，你真的就不要去纠缠那个，就说这个多少万了这个点。李伟不也是说嘛，他想一起卖嘛。他想提供资产。最后我说我要不了，我当时我就表示你要一整体一卖。因为李伟当初也说了在跟韩国企业在那谈。但还是要一起要。那么一说我就要一起要的话，我说我当时表态我说我要不了。我真的，我的能力不是经济能力，我只能要这一点。所以说为什么后来没谈，就这个事情，因为我认为人家要一起卖的话，我根本就要不了，我后来我去找别人，因为很长时间我也没跟你联系。我去杜村去找过，我去产业新区也去找过，我都去找过。听我说。因为我跟张老大，我们俩是同学，楼上楼下，我们后来有一次吃饭，说起来这个事情了。我就说是找个地方难，我说我找了个地方，人家说一起卖，他哪个地方。因为我们这说嘛，就是说起的地方，是不是叫泰信管路。我说是，他说他们也在通过，税务上，也在给他谈，他要整体卖，但是呢，人家有人家的事情，你说是不想全要，不想全要。那也在那里纠缠这个事情。呃，我也跟他说，我也要不起全部要。那就是如果说是我们在跟泰信谈的话，你说因为是人家已经在谈入实际了嘛，我说是你能不能去要一部分。我说可以，本来是他们家去想怎么样呢，想让我，他们也要了个微信，要下来以后呢，那19亩没证的，想让我往西移。你明白吧？相：这个反正我不管。张：那你不管，这个事你不管的话。相：因为张经理我跟你说啊，你不管你走哪一个中介啦，人家第一次带你看的这块地，第一次带你就是跟房主谈的了啊，你最终要了这块地了。张：嗯。相：这就是说明这个中介，给你提供的这个信息啦，毕竟你最终要了。这个东西我们是就是做这一行的，你要理解。那你当时，你看我第一次给你打电话的时候，你说你不买了，你租了个地方。张：对啊，我是不买了。相：就是我知道你买了这块地以后啦，我第一次打电话，你说暂时不考虑买了，这不是又在撒谎。因为我听着张氏集团的他们那边找我买地，张氏集团找我给他买地，在北关了，我带他看地。他说他从九龙买了个地方，我说哪一个地方，就是说我带你看那块了啊。张：嗯。相：他说他两家合伙买的，我说那一个是不是姓张的啊，他说是，我是张吉忠啊。那我马上给你打电话，你说啊我在哪边租了一个厂房，我说那么你还考虑买不买了，实际上，我就听听你的口气啊，你说暂时不考虑买了，但我第二次给你打电话的时候，你又说租了张氏集团的，所以说咱这个东西，别去为了点中介费啦。这么说来说去的，要是你们买地不想付中介费了啊。那可以不用找中介去看地啊。张：啊，我没有说是这样。相：找中介就是要付中介费的。张：这么样说啊，就是我开始是找你买的，通过你介绍的地，这事我知道，相经理，但是我跟你这么说，中介我跟你签过唯一的协议吗？相：签过啊。张：我跟你签过个看地协议，没签过那个中介协议。相：签过那个看地协议，就是委托中介，你看的地，正好中介是介绍九龙那块地。张：那我问你，李伟唯一的委托了你吗？相：不是只委托了我，我只管我的客户。张：是不是只委托了你一个人。相：但是前期你是先通过我看的。张：我通过你我承认，我通过你去看过这个事情，但是我不是跟你签过那个唯一的协议，李伟也不是只委托你一个吧，如果这个事情我不通过你，通过别的方式买，这个和你没关系的。相：你在法律面前你说不通。张：你别跟我说法律哈，法律咱也不是不懂，你也做生意，我也做生意，咱们都懂点法，对吧，我也承认，这个事我承认。这个事在律师面前法官面前我都可以。相：为什么你不承认你买了这块地呢，三番两次说没买呢。张：什么叫不承认，我什么叫不承认了。相：你工商上都变更了，之前我问你，你说租别人的。张：经过人家同意，我就变更了，原来我们是有那个协议的。相：那都是不成立的。张：你不用说成立不成立，你现在你说你想怎么样吧？相：张经理，因为，第一，就是我带你看的地，也不是带你看一块，最终你买了这块地，按照咱们那个协议。张：我跟你什么协议，我就是签了个看地协议，我签什么协议了。相：你签了你的公司名字，人名，身份证号，你看了我提供的这块地了。张：对，这个我签过，这个我承认。相：再说吧，你做这块地怎么办的手续吧，我也很清楚，我都从头去查了。张：都是公开的，你去查。相：我知道，你不是在个裸地上也做上建筑物了嘛。张：对啊。相：你怎么交易过来的？张：你说吧你说吧，这个事呢，你可以通过公开的方式去查，为什么，我这个是合理合法的事情，我也不是隐瞒。相：你通过中介，看的地，你最终买了这块地了，不管你从哪个渠道又去买的这块地，毕竟是我们签过协议的，你不能说房主不卖了，到现在房主还是说不卖了，你又把这块地买下来了，那么要是你站在我这个角度上，你给我介绍一块地，房主也说不卖了，你又说租了不要了，最终你们成交了，这属不属于私交？张：不属于，我跟你讲啊，这个事是两码事，我如果说我直接去找房主去谈的，我属于是私交。这个事我跟你，我承认。相：但是房主这边现在不接电话。要是你们公立公道的，就是说我没带你见房主，没带你见房主谈这块地啦，你们双方都不至于去撒谎。张：我现在跟你实话实说。房主现在不接你电话，这个和我没关系啊，我现在要跟你解释清楚我跟这个魏呢，因为魏强这里，我们吃过几次饭，也比较熟，因为我们在里岔，杨跟我不熟悉，另外一个人跟我很熟。我们呢不知道是魏强还是杨介绍的。我就把这个情况跟魏强解释清楚了。后来买这个地怎么买的，我都跟他解释清楚了，至于你信不信，那是你的事情。我是走的正常的合法的程序，我也不去隐瞒、相经理，如果说没有这个事，我也就没了。相：但是你最近是不是说不买了，为什么你不跟我说你买了九龙那块地。张：我们和张氏有协议，我为什么要告诉你。相：人家张氏都能告诉我，你有什么不能说的，我就是问他，他就说是你买的。张：你问的张氏，他们是谁？你能告诉我吗。相：他们爷俩个都在北关看地，谁给你办的手续我都知道。张：我跟张氏老大联系的。别人我不知道啊。相：你们这种保密，也就是不让中介知道。还有不让谁知道。张：因为人家当时通过房东和税务联系的时候，人家说暂时保密这个事情。相：实际上人家张氏带着建筑物啦，他这种转让方式并不是很违法，但是你这种裸地，那是做上建筑物是转让过来的。把裸地上做上建筑物。张：什么建筑物。相：是你们做上走的程序。张：没有，我们走的是合理合法的程序，我跟你说相经理，我不知道你什么意思。你说你是什么意思吧？相：我说的意思就是说我带你看的地，并且还有那个杨，我们一起见得房主，谈过那个地，我们在那个小平房里四个人谈过这个地，最终你买了，我们是要收取中介费的。张：这个事情我跟你说，我没有跟你签过唯一，房主也没有跟你签过唯一。我跟你签的我只是做一个登记而已。相：你在登记证明证明你看这个地了，见这个房主了，你不用说别的了。张：我承认我在你这里做了登记。相：你最终又买了这块地。张：我不明白，相经理，你跟我说吧，你想干什么吧，你跟我绕来绕去的。相：我没跟你绕，就是说你能听明白了，我带你看的九龙这块地，我们签了看地协议，你最终又买了这块地，虽然你一开始说没买，我在工商上查了是你买了。张：嗯。相：最终你买了，你也承认我们跟房主见过面，谈过这个地，买了就得给人中介中介费。张：行，我买这个地，我不是通过房主，我是通过张氏，跟你没关系。你也不用绕这个圈子，你自己绕也绕糊涂了，我现在跟你解释呢，也说不清楚。相：你第二个通过谁啦，就不受法律保护了，你可以出去问。张：受不受法律保护不是你说我说，你可以去打听律师。相：那咱就走法律程序吧。 二审查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。 本院认为，虽然鑫明房产在2019年4月4日带张吉忠看了涉案土地，但张吉忠最终获得涉案土地系通过公司合作的方式，泰信公司与斯朗德公司、盛瑞公司通过股东会决议、股东增资等方式将案涉地块使用权变更到斯朗德公司名下，并非鑫明房产促成张吉忠与泰信公司、斯朗德公司、盛瑞公司之间达成合作，且公司合并分立会涉及多家公司间的债权债务关系，鑫明房产无证据证明张吉忠与泰信公司、斯朗德公司、盛瑞公司之间的公司合作仅仅是为了完成本案土地交易。鑫明公司未与泰信公司签订独家委托手续，泰信公司也可通过其他中介机构或其他途径发布涉案土地信息，即使张吉忠不是从其他房产中介处获得涉案土地信息，但中介机构并非张吉忠可获取房产、土地等信息的唯一渠道。即使如鑫明房产所言系张吉忠获取了涉案土地，系利用现在市场上最常见的股权剥离的土地交易方式获取了涉案土地，但从鑫明房产负责人相丽与张吉忠的聊天记录看，双方认可鑫明房产带领张吉忠看过涉案土地，也与涉案土地的泰信公司人员见过面，但在张吉忠主张其无能力购买所有（全部）土地时，鑫明房产并未否认此事实，也未表明可以联系其他人一起与张吉忠取得泰信公司的全部土地，鑫明房产也认可张吉忠系通过张氏集团与张吉忠“合伙”取得了泰信公司的全部土地房产。在此情况下，一审法院基于鑫明房产确实带领张吉忠到案涉地块现场查看过，付出了一定的劳动，酌定张吉忠支付鑫明房产中介费用3万元并无不当，本院予以确认。鑫明房产上诉请求不成立，本院不予支持。综上，上诉人胶州市鑫明房产信息服务部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8650元，由上诉人胶州市鑫明房产信息服务部负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 琳 审 判 员  朱见晓 审 判 员  刘歆鑫 二〇二一年六月十日 法官助理  郭建才 书 记 员  汤怀珠