陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终401号上诉人（原审原告）：姚文成，男，1970年2月17日出生，汉族，西安市长安区细柳镇大羊村村民，住该村组134号。委托诉讼代理人：焦玉鸽，陕西立腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晔，陕西立腾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陕西新联合实业发展有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区乐游路后村**后村委员会内。法定代表人：梁玉梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：王新荣，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，北京市中闻（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁亚其，男，1966年3月26日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区乐游路3号3栋18层3号。被上诉人（原审被告）：陕西嘉联万策商业管理有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区后村西路后村小区S6号楼6层。法定代表人：王晓红，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玉笛，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏洁，北京市康达（西安）律师事务所律师。上诉人姚文成、上诉人陕西新联合实业发展有限公司（以下简称新联合公司）因与被上诉人梁亚其、被上诉人陕西嘉联万策商业管理有限公司（以下简称嘉联公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初21567号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姚文成上诉请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初21567号民事判决书第三项，将本案发回重审或依法改判新联合公司、梁亚其、嘉联公司支付姚文成经营损失155263元；2、一、二审诉讼费用由新联合公司、梁亚其、嘉联公司承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，姚文成在原审起诉状中已将本案案由变更为租赁合同纠纷，原审法院仅以姚文成与新联合公司不存在租金关系而认定新联合公司并不构成对姚文成的侵权，却故意回避梁亚其作为出租人的合同违约行为，判决不予支持经营损失的认定是极其错误的。新联合公司辩称，赔偿装修残值损失20000元与支付停业经营损失155263元的要求没有事实、法律依据。姚文成上诉认为基于合同关系要求梁亚其承担违约责任是正确的，故其要求新联合公司承担责任与其上诉的事实与理由互相矛盾。原审判决中新联合公司不应承担其经营损失是正确的，但原审判决认为姚文成的装修残值损失由新联合公司承担是错误的，装修残值损失与经营损失的性质相同，如果经营损失基于新联合公司未侵权不承担，则装修残值损失亦不应承担。梁亚其辩称，一、姚文成所主张的经营损失不是因为与梁亚其的租赁关系而引起。姚文成与梁亚其的租赁关系起于2013年7月15日，止于2017年1月15日。姚文成上诉状中陈述，梁亚其负有保证租赁房屋处于正常使用状态的义务，该说法不成立。梁亚其只是将其从嘉联公司租赁的房屋转租给姚文成，不具备控制房屋水电的能力，停电不是梁亚其造成，梁亚其不构成违约。停电是新联合公司与嘉联公司存在纠纷，利用自己对涉案房屋水电的控制权而单方停电，侵犯了姚文成的用益物权，系新联合公司对姚文成用益物权的侵害。二、梁亚其只能保证在承租房屋范围内水电管线的正常使用，停电发生在承租房屋之外，新联合公司停电问题的解决超出梁亚其的能力范围。且姚文成在使用租赁房屋期间也是自行向嘉联公司、新联合公司购电，没有向梁亚其缴纳过水电费或通过梁亚其购买水电费。供电关系建立在姚文成和嘉联公司或新联合公司之间。新联合公司在姚文成正常购电无拖欠电费的情况下断电，应当对此承担责任。三、姚文成的损失不明确。停电导致姚文成不能正常经营，但姚文成没有证据证明其直接损失的金额，依据此前经营收入明细计算损失完全错误，其所依据的收入并不是净利润，其中含采购原材料、人员等成本。且姚文成没有证明其主张的收入必然发生。姚文成的损失请求无事实依据。嘉联公司辩称，一、嘉联公司并非本案的适格主体，原审判决正确，应予维持。姚文成所诉损失并非嘉联公司造成。嘉联公司与新联合公司于2016年2月25日解除租赁合同，嘉联公司于2016年2月底搬出后村商铺，由新联合公司接管，因此断电非嘉联公司造成。嘉联公司并非本案的适格主体。嘉联公司并非侵权行为人，因此并非本案的适格主体。二、嘉联公司作为承租人，已经尽到了通知义务。新联合公司对嘉联公司违约在前，导致嘉联公司无法继续经营而搬离。在搬离前，嘉联公司作为承租人对商户进行了通知，并将商户的后续处理事宜移交给新联合公司。新联合公司上诉请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初21567号民事判决书第二项，改判新联合公司不支付姚文成房屋装修残值20000元；2、一审、二审诉讼费用由姚文成承担。事实与理由：原审判决认定“姚文成与陕西新联合实业发展有限公司就涉案商铺并未形成租金关系，故陕西新联合实业发展有限公司自2017年1月15日起停止供电的行为并不构成对姚文成的侵权”，那么认定新联合公司不构成侵权的事实下，姚文成如基于租赁关系造成的装修残值作为装修损失应该与经营损失一样不由新联合公司承担。姚文成辩称，原审法院关于装修损失的事实认定清楚，适用法律正确，判决客观公正，请求驳回新联合公司的上诉请求，维持原审关于装修损失的判决结果。梁亚其述称，同意姚文成的答辩意见。嘉联公司述称，答辩意见同前。姚文成向一审法院起诉请求：1、新联合公司、梁亚其、嘉联公司赔偿姚文成2016年8月12日至2017年1月15日期间停业的经营损失465790.5元(159天*2929.5元/天)；2、解除姚文成与梁亚其签订的《房屋租赁合同》；3、梁亚其退还姚文成租房押金10000元；4、新联合公司、梁亚其、嘉联公司赔偿姚文成店面装修残值20000元；5、新联合公司向姚文成退还强行收取的卫生费500元；6、本案诉讼费由新联合公司、梁亚其、嘉联公司承担。一审法院认定事实：2012年11月22日，新联合公司与嘉联公司签订租赁合同，新联合公司将其公司享有所有权的坐落于西安市雁塔区后村西路总面积约20000平方米的房屋出租给嘉联公司，租赁期限20年。2014年1月26日，新联合公司与嘉联公司签订补充合同。2013年4月17日，嘉联公司将后村西路一号楼一号98㎡商铺转租给梁亚其，用于百家商旅酒店咨询有限公司使用。嘉联公司于2013年5月1日向梁亚其交付商铺，免租期90天，租期5年，自2013年5月1日起至2018年4月30日。2016年11月5日，嘉联公司出具同意转租证明表示，其与梁亚其签订商铺租用合同，梁亚其从嘉联万策公司租用商铺两处，一处向南面积为54平方米，一处向西面积为44平方米，后梁亚其将其中54平方米的商铺予以转租，嘉联公司口头同意梁亚其将其转租。2013年5月16日，出租方梁亚其与承租方姚文成签订《房屋租赁合同》，合同约定梁亚其将后村西路后村小区一号楼一号54平方米的商铺转租给姚文成，租期为5年，从2013年7月15日至2018年7月15日，租金为每平方米每月220元，月租金总额为11880元，租金半年结算一次。合同签订后，姚文成向梁亚其交纳了押金10000元，并对租赁房屋进行装修使用。姚文成向梁亚其交纳租金至2017年1月15日。梁亚其向嘉联公司交纳租金至2016年7月底。姚文成向新联合公司交纳了2016年3月至2016年9月的物业费，并交纳了2015年5月20日至2016年6月19日的卫生费500元。后由于新联合公司强行断电，姚文成自行购买发电机发电营业，2016年8月12日姚文成关门停业。根据姚文成提供的2016年3月至2016年8月11日的营业收入明细显示，姚文成的日均营业收入为2929.5元。2018年4月2日，在原合议庭主持下，本案四方一致同意将姚文成承租的房屋退还给新联合公司，并一致同意姚文成承租房屋的装修残值为20000元。新联合公司与嘉联公司发生争议，经西安市中级人民法院和陕西省高级人民法院两审终审，均认定该租赁合同于2016年2月25日解除。一审法院认为，新联合公司将位于西安市雁塔区后村西路总面积约20000平方米的房屋出租给嘉联公司，嘉联公司将其中1号楼1号房屋（98平方米）出租给梁亚其，梁亚其将其中54平方米的商铺出租给姚文成。依据陕西省高级人民法院2018年5月18日作出的（2017）陕民终1140号民事判决书确认，新联合公司与嘉联公司的《租赁合同》、《补充协议》已于2016年2月25日予以解除。合同解除后，姚文成从梁亚其处承租的商铺实际由新联合公司接管。由于姚文成与新联合公司就涉案商铺并未形成租金关系，故新联合公司自2017年1月15日起停止供电的行为并不构成对姚文成的侵权，姚文成主张对方承担经营损失，依法不予支持。关于姚文成主张解除与梁亚其于2013年5月16日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定的租赁期限至2018年7月15日。因该合同约定的履行期限已经届满，依法不予支持。关于姚文成主张的梁亚其退还押金10000元一节，姚文成按约履行了合同义务，现合同履行期限已经届满，故该部分诉请，依法予以支持。关于姚文成主张的店面装修残值20000元，因（2018）陕0113民初490号一案中，在合议庭主持下，四方一致同意将姚文成承租的房屋退还给新联合公司，并一致同意姚文成承租房屋的装修残值为20000元。故应由新联合公司赔偿姚文成装修残值20000元。关于姚文成主张的卫生费500元，因该费用产生于姚文成经营期间，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决：一、梁亚其于本判决生效之日起十日内退还姚文成押金10000元。二、陕西新联合实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿姚文成房屋装修残值20000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回姚文成其余诉讼请求。本案案件受理费10932元，由姚文成承担10271元，陕西新联合实业发展有限公司承担661元。因姚文成已预交，陕西新联合实业发展有限公司在支付上述款项时一并支付姚文成。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。另查明，姚文成在本案审理中明确其主张对方承担违约责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案当事人之间法律关系形成于民法典施行之前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。"本案中，姚文成与梁亚其自愿签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年7月15日至2018年7月15日，姚文成已向梁亚其交纳租金至2017年1月15日。涉案商铺在2016年2月15日嘉联公司离开后实际由新联合公司接管，梁亚其向嘉联公司交纳的租金截止至2016年7月底，此后再未向新联合公司交纳后期费用，新联合公司因此不再售电，致姚文成2016年8月12日关门停业。梁亚其在其与姚文成租赁合同履行期间，已收取姚文成截止2017年1月15日租金的情况下，应当保证姚文成在其正常交纳租金期间对房屋的正常使用。梁亚其无法履行适租义务，属于违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，姚文成主张梁亚其赔偿其2016年8月12日至2017年1月15日期间停业的经营损失，于法有据，应予支持。一审审理期间，姚文成提交相关营业收入凭证，梁亚其对姚文成提交的证据真实性及证明目的均予以认可，本院综合考虑姚文成提供的证据包含成本等  多项费用，故结合其提交的证据的具体情况，及梁亚其对姚文成  提供证据的质证意见，本院酌情对姚文成主张2016年8月12日  至2017年1月15日的经营损失认定10万元，由梁亚其向姚文  成予以支付。梁亚其已收取姚文成租房押金10000元，亦应予退  还。新联合公司、嘉联公司与姚文成并未形成合同关系，对姚文成依据违约责任主张的经营损失，不应承担违约赔偿责任。关于姚文成主张的店面装修残值20000元，因（2018）陕0113民初490号一案中，在合议庭主持下，四方一致同意姚文成承租房屋的装修残值为20000元，一致同意将姚文成承租的房屋退还给新联合公司，因店面装修由新联合公司继受，为减少当事人诉累，由新联合公司向姚文成予以支付该20000元。卫生费500元形成于姚文成经营期间，姚文成主张返还，于法无据，不予支持。综上所述，姚文成的上诉请求部分成立，新联合公司的上诉  请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初21567号民事判决第一、二项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初21567号民事判决第三项；三、梁亚其于本判决生效之日起十日内赔偿姚文成经济损失100000元；四、驳回姚文成其余诉讼请求。一审案件受理费负担不变；二审案件受理费姚文成已预交3300元，由梁亚其负担2125元，由姚文成负担1175元，新联合公司已预交300元，由新联合公司负担。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二一年六月四日 书 记 员  刘 书 方       1