辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终1464号上诉人（原审第三人）：庞国新，男，1972年4月20日出生，汉族，无业，住喀左县。委托诉讼代理人：孙凤辉，辽宁思达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辛国庆，男，1974年3月24日出生，汉族，无业，住朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）：于辰冰，女，1980年7月26日出生，蒙古族，无业，住朝阳市双塔区。被上诉人（原审被告）：朝阳九凤房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子街道大五家子村。法定代表人：丁德学，经理。原审第三人：陈晓新，男，1968年12月3日出生，汉族，无业，住喀左县。上诉人庞国新因与被上诉人辛国庆、于辰冰、朝阳九凤房地产开发有限公司（以下简称“九凤公司”），原审第三人陈晓新房屋买卖合同纠纷一案，不服喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院（2020）辽1324民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。庞国新上诉请求：请求二审法院依法撤销原审民事判决，改判驳回被上诉人辛国庆、于辰冰的诉讼请求。被上诉人承担诉讼费。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。1．上诉人庞国新与九凤公司签订以房顶工程款协议，该公司将自己开发的香格里拉北岸小区2号楼2单元14楼西户抵偿给庞国新，抵账价款35万元，抵账协议签订时间为2015年8月18日，抵账工程款完成时间为2015年11月3日，抵账楼房庞国新已经合法占有、使用。2．被上诉人辛国庆、于辰冰虽与九凤公司签订商品房买卖协议，但该协议实际也属于以房抵账协议书，该协议不是真实的商品房买卖协议。该协议签订时间为2018年7月4日，晚于上诉人与九凤公司签订的以房抵工程款协议。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。辛国庆、于辰冰答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。九凤公司在二审期间未做出答辩。陈晓新在二审期间未做出陈述。辛国庆、于辰冰向一审法院起诉请求：1．确认原告和被告签订的三份《商品房买卖合同（预售）》有效。2．判令被告继续履行第一项所述三份《商品房买卖合同（预售）》，向原告交付房屋，协助配合原告办理产权登记手续。一审法院认定事实：2016年7月4日，案外人朝阳市双塔区德盈小额贷款有限公司（以下简称“德盈公司”）因与被告九凤公司借款合同纠纷，申请朝阳市双塔区人民法院依法查封了被告九凤公司开发建设的房屋（包括案涉三套房屋）。2017年2月24日，朝阳市双塔区人民法院作出民事判决书，判决：一、张久旺于判决书生效后10日内给付德盈公司借款本金1,000,000元，并从2015年9月10日起按年24%利率给付利息至付清之日止。二、建平红山热力有限公司、九凤公司、喀左新区热力有限公司、卢国文对上述款项负连带责任。判决生效后，德盈公司向朝阳市双塔区人民法院申请强制执行，法院执行期间，德盈公司与原告辛国庆、于辰冰，被告九凤公司达成三方协议，即，被告九凤公司将已被双塔区人民法院查封的案涉三套房屋（香格里拉花园北岸小区1幢1单元6层01061号、1幢1单元3层01031号、2幢2单元14层02142号）抵顶给原告辛国庆、于辰冰，用于偿还被告九凤公司对德盈公司的欠款。2018年7月4日，朝阳市双塔区人民法院解除对案涉三套房屋的查封。当天，原告辛国庆、于辰冰与被告九凤公司就案涉房屋（香格里拉花园北岸小区1幢1单元6层01061号、1幢1单元3层01031号、2幢2单元14层02142号）签订了三份《商品房买卖合同（预售）》，被告九凤公司为原告辛国庆、于辰冰出具收款收据，并办理了网签备案登记。一审另查明，第三人庞国新述称，2015年8月18日，其作为乙方，被告九凤公司作为甲方签订“协议书”一份，约定：“九凤公司将香格里拉花园小区院内供热管网及自来水沟槽开挖、回填、外运、阀门井砌筑、泵房加压室工程发包给乙方，经双方协商达成如下协议：一、工程总造价：人民币350,000元整。二、施工日期：沟槽开挖2015年9月1日开始施工，2015年11月15日前工期结束。三、甲方用开发的香格里拉花园小区2号楼2单元14楼西户（02142）抵顶工程款。四、……”。2015年11月3日，被告九凤公司为第三人庞国新出具350,000元收款收据一枚。庭审中，第三人庞国新陈述其已于工程交工时对案涉香格里拉花园北岸小区2幢2单元14层02142号房屋进行装修使用。第三人陈晓新述称，2015年8月21日，其作为乙方，被告九凤公司作为甲方签订“协议书”一份，约定：“九凤公司将香格里拉花园小区供热二次管网以及高区加压设备和安装发包给乙方，小区建筑面积54,000平方米，经双方协商达成如下协议：一、工程总造价：人民币900,000元整，含主材料、高压设备、人工费。二、施工日期：2015年9月6日至2015年9月25日前完工。三、九凤公司用香格里拉花园小区2户楼房抵顶陈晓新工程款。（1）香格里拉花园小区1号楼1单元3楼东户（01031）。（2）香格里拉花园小区1号楼1单元6楼东户（01061）。四、……”。2015年10月28日，被告九凤公司为第三人陈晓新出具450,000元收款收据两枚。庭审中，第三人陈晓新对其是否实际占有使用香格里拉花园北岸小区1幢1单元6层01061号、1幢1单元3层01031号房屋的陈述前后矛盾。原告辛国庆、于辰冰则主张其已对上述两户房屋进行了装修。一审法院认为，最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）第44条，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。本案中，原告辛国庆、于辰冰与被告九凤公司及德盈公司在双塔区人民法院查封案涉三套房屋期间达成合意，即：被告九凤公司将其所有的案涉三套房屋抵顶给原告辛国庆、于辰冰，用以抵销其欠德盈公司债务。协议达成后，双塔区人民法院解除对案涉三套房屋的查封，当日被告九凤公司与原告辛国庆、于辰冰就案涉房屋签订三份《商品房买卖合同（预售）》，并办理了网签备案登记。由此可以认定原告辛国庆、于辰冰与被告九凤公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。现原告辛国庆、于辰冰依据网签备案合同要求被告九凤公司交付房屋、协助办理不动产登记手续符合上述会议纪要裁判宗旨，故原告辛国庆、于辰冰主张与被告九凤公司之间的房屋买卖合同有效，并要求被告九凤公司协助办理不动产登记的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于第三人庞国新、陈晓新对案涉房屋的权属争议，虽然其二人均持有与被告九凤公司签订的“协议书”及“专用收款收据”，并陈述案涉房屋已被被告九凤公司抵顶其二人工程款。但从“协议书”载明的内容显示，其二人签订“协议书”的时间均在工程施工前，协议书中却明确了工程总造价和用于抵顶工程款的楼房房号，而第三人庞国新、陈晓新却均不能提供协议书中涉及的施工工程相关账目或工程结算手续，加之被告九凤公司亦不能提供“协议书”中涉及的工程财务结算凭证。另，案涉三套房屋在2016年就已被法院依法查封，直至2018年法院解除查封，原告辛国庆、于辰冰与被告九凤公司签订网签备案合同前，均没有证据显示，被告九凤公司或第三人庞国新、陈晓新对法院查封案涉房屋提出过异议，加之原告辛国庆、于辰冰主张第三人庞国新、陈晓新所签的“协议书”是双方在其签订网签合同后虚签，故对第三人庞国新、陈晓新的陈述意见在没有其他足够证据加以佐证的情况下，该院不予采纳。至于庞国新陈述其已占有使用案涉房屋，但却未提交相应证据证明其占有使用房屋时间是在法院依法查封前或原、被告签订网签合同前，故对该意见亦不予采纳。如第三人庞国新、陈晓新认为其权益受到侵害，其可向被告九凤公司另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条之规定，一审法院判决：一、原告辛国庆、于辰冰与被告朝阳九凤房地产开发有限公司于2018年7月4日就案涉房屋达成的《商品房买卖合同（预售）》有效。二、被告朝阳九凤房地产开发有限公司于该判决生效后十日内协助原告辛国庆、于辰冰办理位于香格里拉花园小区1幢1单元6层01061号、1幢1单元3层01031号、2幢2单元14层02142号房屋不动产登记手续。案件受理费14,316元，由被告朝阳九凤房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人庞国新向本院提交了专用收款收据两张、水费通知单五张，用以证明庞国新已经合法占有并入住涉案房屋。被上诉人辛国庆、于辰冰对上述证据提出异议，认为上述证据均于2020年7月以后形成，应该是在辛国庆、于辰冰提出一审诉讼后形成的，只能认为庞国新是非法占有，并不能证明其他问题，这一切证据都能证明辛国庆、于辰冰在一审提供的录音的真实性；被上诉人辛国庆、于辰冰向本院提交了案涉房屋的水、电费记录（原审卷宗168页至174页），用以证明庞国新在2019年底还没有使用案涉房屋，其还在打听房子位置，装修是在2020年年初才开始施工。庞国新对上述证据真实性未提出异议，但质证认为上述证据能够证明上诉人实际合法占有案涉房屋，至于时间问题，是因为九凤公司交工日期比较晚，在2020年房屋装修完毕并入住，符合日常房屋交易习惯。本院经审查认为，双方当事人提交的上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院应着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院应依法予以支持。本案中，被上诉人辛国庆、于辰冰与被上诉人九凤公司及案外人德盈公司在双塔区人民法院查封案涉三套房屋期间达成合意，即：九凤公司将其所有的案涉三套房屋抵顶给辛国庆、于辰冰，用以抵销其欠德盈公司债务。协议达成后，双塔区人民法院解除对案涉三套房屋的查封，当日九凤公司与辛国庆、于辰冰就案涉房屋签订三份《商品房买卖合同（预售）》，并办理了网签备案登记。由此可以认定辛国庆、于辰冰与九凤公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。辛国庆、于辰冰主张与九凤公司之间的房屋买卖合同有效，并要求九凤公司协助办理不动产登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原审第三人庞国新、陈晓新对案涉房屋的权属争议，虽然其二人均持有与九凤公司签订的“协议书”及“专用收款收据”，并陈述案涉房屋已被九凤公司抵顶其二人工程款，九凤公司对此亦予以认可，但本院无法认定上述事实，理由如下。一是庞国新、陈晓新未能说清具体的施工项目和工程量，从“协议书”载明的内容显示，庞国新、陈晓新签订“协议书”的时间均在工程施工前，协议书中却明确了工程总造价和用于抵顶工程款的楼房房号，且二人所施工工程造价与所抵顶房屋价款亦一致，并不符合常理；二是庞国新、陈晓新主张的工程从价款看具有一定规模，但二人均不能提供协议书中涉及的施工工程相关账目、工程结算手续以及其他的具体施工证据，九凤公司亦不能提供“协议书”中涉及的工程财务结算凭证；三是案涉三套房屋在2016年就已被法院依法查封，直至2018年法院解除查封，辛国庆、于辰冰与九凤公司签订网签备案合同前，均没有证据显示，九凤公司或原审第三人庞国新、陈晓新对法院查封案涉房屋提出过异议；四是庞国新陈述其已占有使用案涉房屋，但却未提交相应证据证明其占有使用房屋时间是在法院依法查封前或辛国庆、于辰冰签订网签合同前，本案相关证据证明案涉争议房屋系在2020年5月开始产生电费记录，2020年7月产生水费记录，庞国新虽辩称系因交工晚导致装修入住晚，但其已取得的相邻房屋（2幢2单元14层02141号）系于2018年6月、8月即分别产生了水、电费记录；五是辛国庆、于辰冰提交的于辰冰与九凤公司售楼处工作人员的录音显示，九凤公司售楼处工作人员亦认为案涉楼房是在2020年初给庞国新的。加之辛国庆、于辰冰主张原审第三人庞国新、陈晓新所签的“协议书”是双方在其签订网签合同后虚签，而庞国新、陈晓新主张的事实有上述诸多不合常理之处，本院无法认定庞国新、陈晓新与九凤公司之间的以房抵顶工程款协议书成立，故对原审第三人庞国新、陈晓新的陈述意见在没有其他足够证据加以佐证的情况下，本院不予采纳。但因九凤公司认可欠付庞国新、陈晓新工程款，庞国新、陈晓新如认为其权益受到侵害，可向九凤公司另行主张权利。综上，庞国新的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5908元，由庞国新负担。本判决为终审判决。审判长  姜永涛审判员  刘永志审判员  王海娇二〇二一年六月二十四日书记员  张 多（法官助理代）