黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0109民初1893号原告：哈尔滨风华汽车销售有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路172号。法定代表人：孟庆贺，职务总经理。委托诉讼代理人：崔艳巍，黑龙江金圣巍律师事务所律师。被告：哈尔滨润恒物流发展有限公司，住所地哈尔滨市松北区万宝大道2166号A区9号沿街商铺。法定代表人：汪学海，职务经理。委托诉讼代理人：程乐乐，女，1992年9月17日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市松北区。原告哈尔滨风华汽车销售有限责任公司（以下简称风华公司）与被告哈尔滨润恒物流发展有限公司（以下简称润恒公司）合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告风华公司的委托诉讼代理人崔艳巍、被告润恒公司的委托诉讼代理人程乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。风华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的编号为JYC2-02《商铺转让合同书》及《商铺转让合同补充协议》；2.判令润恒公司返还风华公司购买商铺转让款1248128元及支付未按期办理商铺的权属证明的违约金（以948577元为基数，自2015年1月1日起至判决确定合同解除之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利息计算）；3.判令润恒公司给付2015年11月23日起至判决确定合同解除之日止的商铺租金。事实和理由：风华公司于2012年11月22日与润恒公司签订哈尔滨润恒农副产品物流园《商铺转让合同书》和《商铺转让合同补充协议》。风华公司在润恒公司处购买位于哈尔滨市××北镇××村沿街商铺××、××号商铺，建筑面积为128平方米，转让总价款为1273600元，扣除一次性付款优惠2%，即25472元，按照优惠折后价减去三年返租租金后，交纳净价款948577元。合同约定办理商铺权属证明的时间及违约责任等事项，根据合同及协议的约定，润恒公司至今未按照合同约定的时间为风华公司办理权属证明，也未给付2015年11月23日至判决确定解除合同之日的商铺租金。双方当事人之间租赁合同到期后，润恒公司仍使用上述商铺，并未向风华公司支付租金，根据相关法律规定，租赁期届满，润恒公司继续使用商铺，原租赁合同继续有效，润恒公司应按原租赁合同约定的租金给付。基于润恒公司的根本违约，风华公司提出解除合同及其他诉讼请求。1248128元是风华公司购买商铺的总价款，在风华公司一次性付款的情况下，润恒公司给出了优惠2%后的价格，在此基础上的价款乘以8%再乘以三年，是三年返租冲抵购付款，所以在扣除2%及三年返租款后，风华公司实际支付的金额是948577元，其中三年返租款为299551元。关于诉讼时效，双方在返租期，即2015年11月22日之后，润恒公司并没有按约定将商铺返还风华公司，而是继续使用占用至今，因此风华公司认为双方之间没有签订书面的租赁合同，也没有约定租金的给付时间，应视风华公司在向法院提出主张给付租金诉讼请求之时计算诉讼时效。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同意债务是分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期间届满之日起计算，风华公司认为诉讼时效没有经过。润恒公司辩称：同意解除商铺经营转让合同及补充合同，但不同意退还风华公司商铺转让款，风华公司实际支付给润恒公司的商铺转让款为948577元。风华公司在购买商铺期间，在2014年12月31日前享受三年返租收益，润恒公司未实际对风华公司造成损失，因此不同意给付违约金。关于租金的问题，2015年11月23日起至今，双方之间没有租赁合同，风华公司的诉讼请求无事实及法律依据，润恒公司没有实际使用风华公司的商铺，因此不同意给付租金，且2015年至2019年期间的租金已过诉讼时效。由于办理权属证明的材料缺失，暂时无法办理。本院认定事实如下：2012年11月22日，甲方润恒公司与乙方哈尔滨风华日野汽车销售有限公司签订了合同编号为JYC2-02的《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》（以下简称《转让合同》）和《商铺转让合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。两份合同合并编码，首页无页码，标明合同名称为“哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”，首页后所附文本共计20页，其中第1页为商铺转让合同说明，第2-13页为《转让合同》文本，第14-20页为《补充协议》文本。《转让合同》第一条项目建设依据约定，润恒公司以出让方式取得坐落于松北区××北镇××村的国有土地使用权，将在上述地块上建设的沿街商铺C2栋1、2层02号转让给哈尔滨风华日野汽车销售有限公司；第二条使用时限约定，该商铺使用时限为40年，用途为商业经营；第三条基本情况约定，该商铺预测建筑面积为128平方米；第四条计价方式约定，按照预测面积计算，该商铺转让价格为9950元/平方米，转让总价款为1273600元；第五条付款方式及期限约定，付款方式为一次性付款：优惠2%，按照折后价减去三年返租租金后（每年返租租金为商铺转让总价款折后价的8%），商铺转让净价款为948577元；第六条产权登记约定，润恒公司保证在交付该商铺之日起两年内，取得该商铺的权属证明，如因其责任未能在本款约定的期限内取得该商铺的权属证明，哈尔滨风华日野汽车销售有限公司有权退铺，哈尔滨风华日野汽车销售有限公司若选择退铺，润恒公司应当自书面退铺通知送达之日起30日内退还已付款项，并按照已付款的银行同期贷款利息支付违约金，本合同终止；第九条交付时间约定，润恒公司应当在2012年12月31日前向哈尔滨风华日野汽车销售有限公司交付该商铺。《补充协议》第一条约定，商铺折后转让总价款为1248128元；第二条约定，哈尔滨风华日野汽车销售有限公司同意在合同有效期内将涉及该商铺经营管理的一切事项委托给润恒公司处理，并同意润恒公司用自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动；第四条约定，委托租赁期限为3年，自2012年11月23日起至2015年11月22日止；第五条约定，润恒公司在经营期间有义务定期定额向哈尔滨风华汽车销售有限责任公司支付商铺租赁收益。具体安排为：按现付后用原则向哈尔滨风华汽车销售有限责任公司支付商铺租赁收益（含税），其中：第一年的固定总收益为该商铺折后转让总价款的6%、第二年为8%、第三年为10%，润恒公司一次性支付哈尔滨风华汽车销售有限责任公司前三年租赁收益。2012年11月22日，哈尔滨风华日野汽车销售有限公司交付商铺转让款948577元，润恒公司向其开具了金额为948577元的《黑龙江省单位往来资金结算票据》（No210304185569）。2015年12月29日，风华公司与润恒公司签订《商铺租赁合同》，续行租赁案涉商铺自2015年11月23日至2017年12月31日，2015年11月23日至2016年12月31日租金38740元，2016年12月31日至2017年12月31日租金35000元。2016年7月25日，哈尔滨风华汽车销售有限责任公司变更名称为哈尔滨风华汽车销售有限责任公司。截止至本案法庭辩论终结前，案涉商铺未取得权属证明。上述事实有商铺转让合同书及商铺转让合同补充协议、黑龙江省单位往来资金结算票据、准予变更登记通知书、商铺租赁合同等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方订立的《转让合同》及《补充协议》系真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应依约履行。双方在合同中已约定合同解除的条件，即如润恒公司未在交付商铺之日起二年内取得商铺权属证明，风华公司有权退铺，因合同解除条件已成就，且润恒公司在庭审过程中亦同意解除，故对风华公司主张解除双方签订的编号为JYC2-02《商铺转让合同书》及《商铺转让合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。上述合同自2021年4月14日起诉状副本送达润恒公司时解除。合同解除后，润恒物流公司应当返还风华公司商铺款并承担违约责任。合同虽然约定商铺转让总价款为1273600元，但该合同关于付款方式的约定表明，润恒公司以一次性付款优惠2%的打折让利方式向风华公司转让商铺，商铺由润恒公司返租，返租租金的计算基数为转让总价款折后价1248128元，三年返租租金299551元【1248128元×（6%+8%+10%）】，因此风华公司应付的商铺转让款1248128元由两部分构成：一是商铺转让净价款948577元，二是以三年返租租金299551元所冲抵款项，故返租租金的性质应认定为以返租租金方式冲抵的应付转让款。至本案诉讼前，润恒公司已实际管理使用案涉商铺满三年，三年返租租金冲抵的商铺转让款理应计入风华公司已付转让款范畴，风华公司已付转让款1248128元，应由润恒公司返还。故对风华公司请求返还商铺转让款1248128元的诉讼请求，本院予以支持；对风华公司主张违约金的诉讼请求，本院按照以948577元为基数，自2015年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金207850元，并继续自2019年8月20日起至2021年4月14日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金63104元，上述违约金共计270954元。风华公司诉称润恒公司自2015年11月22日起一直占有使用案涉商铺，但其举示的商铺租赁合同仅能证明2015年11月23日至2017年12月31日，未能对2017年12月31日后润恒公司占用使用案涉商铺举示证据，应当承担不利后果，对风华公司主张判令润恒公司给付2015年11月23日起至判决确定合同解除之日止的商铺租金的诉讼请求，本院予以部分支持。润恒公司应支付风华公司2015年11月23日至2017年12月31日的租金73740元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认哈尔滨风华汽车销售有限责任公司与哈尔滨润恒物流发展有限公司签订的《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》和《商铺转让合同补充协议》于2021年4月14日解除；二、哈尔滨润恒物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还哈尔滨风华汽车销售有限责任公司商铺转让款1248128元及截止至2021年4月14日的违约金270954元，共计1519082元；三、哈尔滨润恒物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨风华汽车销售有限责任公司租金73740元；四、驳回哈尔滨风华汽车销售有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16034元，减半收取计8017元（哈尔滨风华汽车销售有限责任公司已预付），由哈尔滨润恒物流发展有限公司负担，此款哈尔滨润恒物流发展有限公司须于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨风华汽车销售有限责任公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  李晓萃（）二〇二一年六月十日法官助理金凝书记员杨文慧