甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初1597号原告：李大伟，男，1980年10月15日出生，汉族，住甘肃省永昌县。委托诉讼代理人：张毅，甘肃荣庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏才，甘肃荣庆律师事务所律师。被告：兰州辰光房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区玉门街10号。法定代表人：付婕妤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜函霖，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋雯慧，甘肃诺典律师事务所律师。原告李大伟与被告兰州辰光房地产开发有限公司（以下简称辰光公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李大伟的委托诉讼代理人张毅、王宏才与被告辰光公司的委托诉讼代理人宋雯慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李大伟向本院提出诉讼请求：1.判令辰光公司立即交付房权证号为（2020）兰州市不动产权第0××1号房产；2.判令辰光公司赔偿自2020年9月16日至2021年4月25日期间的损失74900元，其后发生的损失按9373.13元／月计付至实际交付房屋之日；3.本案诉讼费由辰光公司负担。事实和理由：2020年9月8日，辰光公司与李大伟签订房屋买卖合同，约定辰光公司将其开发的位于兰州市××路××号××幢××层××号房售与李大伟。合同约定交房时间为2020年9月16日，并约定买卖双方应办理交接手续。李大伟依约支付购房款1570500元，辰光公司未交付房屋。李大伟多次催促交房，却得知辰光公司已于2017年7月1日将涉案房屋出租给李睿，租期至2022年8月31日。辰光公司辩称，首先，辰光公司已履行完合同义务。根据“买卖不破租赁”规则，辰光公司与李睿的房屋租赁合同对李大伟发生效力。涉案房屋为临街商铺，李大伟购房前多次看房，知晓李睿承租房屋经营餐吧之事，认可房屋的全部状态。不动产物权的变动以登记为生效要件。涉案房屋所有权已于2020年9月15日转移登记至李睿名下。至此，辰光公司履行了主要的合同义务，交付了房屋；其次，李大伟向辰光公司提出赔偿损失之诉请缺乏法律依据，且该诉请不属于本案的审理范围。涉案房屋所有权转移登记至李大伟名下后，辰光公司不再是房屋的所有权人，辰光公司与李睿的房屋租赁合同关系终止，李睿应当向李大伟支付租金。李大伟混淆房屋买卖合同与房屋租赁合同两个民事法律关系。李睿欠付租金的问题应在李大伟与李睿的房屋租赁合同中处理，不能在本案中解决；再次，李大伟有扩大损失的行为。2021年5月26日，李睿搬离涉案房屋。辰光公司通知李大伟与李睿商议但无果。次日，辰光公司向李大伟发出书面通知，告知将于2021年6月1日再次向李大伟交付房屋，但李大伟拒绝接收房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李大伟提交的《商品房买卖合同》、《授权书》、《房款收据》、收据、《房屋买卖补充协议》、房屋权属证书、完税证明、《商铺租赁合同》、《通知》、微信聊天记录，与辰光公司提交的《商铺租赁合同》、《通知》，以上是当事人对真实性无异议的证据，客观、合法且与本案有关，本院予以采信。通过对当事人提交的证据进行认定并结合庭审调查，本院查明如下案件事实：涉案房屋位于兰州市西固区××路××号××层××室，建筑面积为261.75㎡，其中一楼为76.03㎡，二楼为185.72㎡，为辰光公司开发建设。2020年9月8日，李大伟看房后，与辰光公司签订房屋买卖合同，以1570500元的总价购得涉案房屋。房屋买卖合同约定，辰光公司于2020年9月16日前将涉案房屋交付给李大伟，双方办理交接手续，签署房屋交接单。合同签订当日，李大伟与辰光公司又签订补充协议，约定“一楼酒馆腾空交付乙方（李大伟）……联系870号004室房东实地确认……”。李大伟付清房款，辰光公司未在约定期限内交付房屋。2021年5月27日，辰光公司通知李大伟于2021年6月1日接收房屋，李大伟未接收。另查明：2017年6月20日，辰光公司将涉案房屋租与李睿，租期至2022年8月31日，一楼租金为50元／㎡／月，二楼租金为30元／㎡／月，第四年至第五年租金上涨10%。辰光公司与李大伟签订房屋买卖合同时，未向李大伟告知房屋出租事宜，亦未向承租人披露买受人身份，未通知承租人向买受人支付租金。本院认为，李大伟与辰光公司签订的房屋买卖合同及补充协议是当事人的真实意思表示，依法成立并生效，对当事人具有拘束力。一、关于李大伟提出的腾交房屋之诉请。李大伟与辰光公司签订房屋买卖合同，向辰光公司购得涉案房屋并取得了房屋所有权，但辰光公司未履行交付房屋之义务。现合同约定的交付期限已届满，李大伟有权要求辰光公司腾交房屋。辰光公司抗辩称已履行完合同义务，协助办理了房屋所有权转移登记手续。本院对此抗辩意见不予采纳：转移房屋所有权与交付房屋均为辰光公司应负的主要合同义务，交付房屋这一合同义务不包含于转移所有权之中。因此，辰光公司履行协助办理房屋所有权转移登记义务并不发生交付房屋之法律效果。辰光公司抗辩称，李大伟明知房屋被出租，对房屋现状予以认可，且根据“买卖不破租赁”规则，案外人李睿有权继续承租房屋，故其已履行了交付房屋之义务。本院对此抗辩意见不予采纳：当事人应按合同约定的方式履行合同义务。辰光公司与李大伟约定双方对房屋进行验收交接时应办理书面交接手续。辰光公司未举证证明已与李大伟办理了书面交接手续，应承担举证不能之不利后果。辰光公司称李大伟对房屋出租事宜知情，李大伟予以否认。辰光公司未提交证据证明其与李大伟签订房屋买卖合同时向李大伟告知房屋租赁事宜并向承租人披露了买受人信息，更未举证证明已与李大伟经协商或者通过实际履行将房屋交付方式变更为交由承租人占有、使用房屋，而是于房屋买卖合同签订当日又与李大伟补充约定“腾空交付”房屋。二、关于李大伟提出的赔偿损失之诉请。辰光公司未在约定期限内向李大伟交付房屋，其行为构成违约，损害了李大伟的合法权益。辰光公司与李大伟未约定违约金条款，李大伟在诉请辰光公司继续履行合同、交付房屋的同时，以逸失的租金作为所遭受的损害，向辰光公司主张赔偿，符合《中华人民共和国民法典》第五百八十三的规定。李大伟主张以辰光公司与承租人签订的租赁合同约定的租金标准计付损害赔偿金额，该主张符合常理且不超过辰光公司对自身违约行为肇致损失的预期，本院予以支持。李大伟主张辰光公司自2020年9月16日起计付损失至实际交房之日。辰光公司已于2021年5月27日通知李大伟于6月1日接收房屋，李大伟未接收，扩大了损失。根据减损规则，李大伟仅有权主张2020年9月16日至2021年5月31日期间的损失，无权主张自行扩大的损失。辰光公司与承租人约定一楼租金为50元／㎡／月，二楼租金为30元／㎡／月，自2020年9月16日至2021年5月31日，涉案房屋租金计为80,608.66元（76.03㎡×50元／㎡／月÷30日×258日＋185.72㎡×30元／㎡／月÷30日×258日）。辰光公司应向李大伟赔偿逾期交房违约损失80,608.66元（李大伟在第二项诉请中主张赔偿损失74,900元，但该金额为暂计至2021年4月25日的损失，李大伟诉请损失计付至实际交房之日，故本院判令辰光公司赔偿损失80,608.66元不超出李大伟的诉请范围）。辰光公司抗辩称李大伟未析清房屋买卖合同与房屋租赁合同，无权在房屋买卖合同关系中向辰光公司诉请赔偿。本院对此抗辩意见不予采纳：李大伟基于与辰光公司的房屋买卖合同关系，向辰光公司主张违约赔偿，符合法律规定与合同约定。辰光公司认为李大伟已经取得房屋所有权，与承租人成立租赁合同关系。但是，意思表示是民事法律行为必不可少的要件，买卖房屋时，辰光公司未告知李大伟房屋被出租，亦未告知李睿房屋被出售，李大伟与李睿之间无意思联络，不能成立房屋租赁合同关系。辰光公司抗辩称其将房屋出租在前而向李大伟出售在后，应适用“买卖不破租赁”之规则。但是，适用“买卖不破租赁”规则应以买受人知晓房屋被承租人承租、承租人亦知晓房屋被买受人购得为前提，且该规则旨在保护承租人的承租权，不应被出卖人援引用于对抗买受人的损害赔偿请求权、推卸违约责任。三、其他问题。案件审理过程中，李大伟申请追加承租人李睿为被告。经本院口头询问，李大伟称其基于与辰光公司的房屋买卖合同关系，行使债之请求，请求辰光公司继续履行合同并承担违约责任、赔偿损失，不行使对涉案房屋享有的物权请求权。李大伟与李睿无房屋买卖合同关系，李睿不是房屋买卖合同的一方当事人，不享有合同权利、不承担合同义务。因此，本院通过考察本案的基础法律关系，对李大伟提出的追加李睿为被告的申请不予准许，并当即将处理结果口头告知李大伟。案件审理过程中，李大伟提出对同地段、同类型房屋租金进行评估鉴定。庭审中，李大伟称其按辰光公司与李睿签订的租赁合同约定的租金主张损害赔偿，当庭表示不再申请鉴定。辰光公司质证认为李大伟提交的《房屋买卖补充协议》与本案无关。辰光公司未举证证明该主张，应承担不利后果。本院审查该书证所载内容并结合庭审调查，认定《房屋买卖补充协议》是辰光公司与李大伟对房屋买卖合同的补充协议，与本案有关。四、案件受理费的负担。辰光公司违约，对酿成本诉具有过错，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，应当负担案件受理费。综上所述，辰光公司应继续履行合同，向李大伟交付房屋，并承担违约赔偿责任。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十三条、第五百九十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告兰州辰光房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内，向原告李大伟交付涉案房屋；二、被告兰州辰光房地产开发有限公司应承担逾期交房违约责任，向原告李大伟赔偿违约损失80,608.66元；三、驳回原告李大伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费908元，由被告兰州辰光房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张倩倩二〇二一年六月十一日书记员  张 楠