上海市松江区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0117执异128号案外人：上海享和教育科技有限公司，住所地上海市松江区松汇中路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：朱宝亮，执行董事。委托诉讼代理人：徐恺迎、翁连诚，北京安杰(上海)律师事务所律师。申请执行人：上海华椿建设发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：赵红兵，执行董事。委托诉讼代理人：黄建刚、瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。被执行人：上海叠恋实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐华，董事长。本院在执行申请执行人上海华椿建设发展有限公司与被执行人上海叠恋实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，上海享和教育科技有限公司向本院提出书面异议，要求本院拍卖上海市松江区松汇中路XXX弄XXX号101、102、103等房屋(具体房号详见本院2021年5月20日的执行情况告知书，以下简称涉案房屋)时保障其对于该房屋的合法租赁权，带租约拍卖。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2021年6月9日进行听证，案外人公司委托代理人徐恺迎、申请执行人委托代理人黄建刚和被执行人公司法定代表人徐华到庭参加听证，现已审查终结。案外人上海享和教育科技有限公司异议称，2019年1月1日，案外人为举办幼儿园需要与被执行人就整体租赁涉案房屋签订了租赁合同，同时就租赁事宜在合同中进行了详细的约定，并于2020年5月20日将该租赁事项在上海市松江区自然资源确权登记事务中心进行了备案登记，登记号为：沪2020松字不动产证明第XXXXXXXX号。合同签订后，案外人即投入大量经费与幼儿园设计机构及施工单位签约并安排入场进行装修。在施工过程中，因发现出租方即被执行人与房屋建筑施工单位经济纠纷，导致建筑施工单位不愿将其建筑材料搬出，经多次协商未果，导致房屋至今未能按照合同约定全部交付装修。嗣后，案外人决定暂停装修工程直至被执行人全部将房屋交付，同时告知了被执行人。但执行法院于2021年5月20日发出的(2020)沪0117执8678号执行情况告知书，以涉案房屋空置未装修、未实际使用为由，拟对该房屋在不负担租赁的状态下进行评估、拍卖，该告知于法无据，且侵害案外人的合法租赁权利。因此，案外人请求法院在拍卖涉案房屋时保障其对上述房屋的合法租赁权。为证明其主张，案外人上海享和教育科技有限公司提供了租赁合同(2018年4月8日和2019年11月1日，二份)、租金支付凭证及收据、租赁合同备案登记材料、设计和装修合同、工商资料等材料。申请执行人上海华椿建设发展有限公司答辩称，上海享和教育科技有限公司与被执行人之间的租赁合同虽然在不动产登记中心办理了备案登记手续，但是合同没有实际履行，不能改变涉案房屋至今是空置的状态，即不能证明上海享和教育科技有限公司实际占有涉案房屋的事实。故此申请执行人不同意上海享和教育科技有限公司的异议请求。被执行人上海叠恋实业有限公司称同意案外人上海享和教育科技有限公司的意见。本院经审查查明，上海华椿建设发展有限公司与上海叠恋实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理，案号为(2020)沪0117民初7819号。2020年11月2日，经本院主持调解，双方当事人达成如下调解协议：“一、被告上海叠恋实业有限公司于2020年11月20日前支付原告上海华椿建设发展有限公司工程款20,090,000元；原告上海华椿建设发展有限公司在20,090,000元工程款范围内对位于上海市松江区松汇中路398弄房产中产权人为被告上海叠恋实业有限公司的房产部分折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；被告上海叠恋实业有限公司于2020年11月20日前支付原告上海华椿建设发展有限公司延期开工损失400,000元、配合费200,000元、律师费200,000元及逾期付款违约金1,900,000元；如被告上海叠恋实业有限公司未按约履行上述付款义务的，则应加付原告上海华椿建设发展有限公司违约金1,327,000元，并另支付原告上海华椿建设发展有限公司以未付款项为本金，按年利率24%计算，自2020年11月21日起至实际清偿日止的利息；案件受理费155,750元，减半收取77,875元，财产保全费5,000元，诉讼费合计82,875元，由被告上海叠恋实业有限公司负担(于2020年11月20日前交付原告上海华椿建设发展有限公司)”。本案中，因原告诉讼保全本院于2020年6月23日轮候查封上述涉案房屋，本院受理的另案即(2020)沪0117民初7094号案件于2020年6月17日正式查封涉案房屋。其中上海市松江区松汇中路XXX弄XXX号205、206、307室以及地下一层车库4、5、6号1层房屋系共同设定了华夏银行上海分行的抵押债权，于2020年2月25日核准登记，登记抵押债权1,900万元；其余房屋均在2019年10月31日共同设定了上海金山民欣小额贷款有限公司的抵押权等，登记的抵押债权分别一押1,000万元、二押1,000万元、三押4,000万元；其中9号101、202、207、302-306、401-403、501、503室和地下一层车库2号、3号1层房屋于2019年12月2日还共同设定了上海金山民欣小额贷款有限公司第四抵押权，登记抵押债权230万元。因上海叠恋实业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，上海华椿建设发展有限公司于2020年12月4日向本院申请执行，本院受理案号为(2020)沪0117执8678号。执行过程中，本院已经对涉案房屋启动评估、拍卖程序，案件的执行须等待评估、拍卖结果，故于2021年3月17日作出裁定，终结本次执行程序。2021年5月20日本院发出的(2020)沪0117执8678号执行情况告知书，告知涉案房屋空置未装修、未实际使用，拟对该房屋在不负担租赁的状态下进行评估、拍卖。嗣后，案外人遂提出执行异议。本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案的申请执行人欲以实现的债权系建设工程价款，其对涉案房屋折价或拍卖、变卖的价款在20,090,000元范围内享有优先受偿权。案外人提供的两份租赁合同欲以证明其在涉案房屋上设定了租赁权，相对于优先受偿的建设工程价款而某，其显属不能对抗建设工程价款优先权，故应依法将其去除后进行拍卖。其次，本案中，案外人为主张对涉案房屋享有租赁权，向本院提供了诸如租赁合同、履约保证金和预付租金凭证、设计和装修合同、租赁备案登记以及为准备租赁而向教育部门和地方政府的申请和批复等材料，却唯独没有提供占有房屋的证据，正如申请执行人、被执行人和案外人一某的意见即至今为止案外人均未占有房屋。虽然，案外人和被执行人向本院解释为由于申请执行人的施工材料占领场地不能占有的说法。本院分析即便是按照案外人所述租赁合同系2018年4月签署的，至今长达3年之久，为合法保护自身权利其应根据合同相对性原则向出租人即被执行人主张占有权，出租人有义务排除第三人对租赁物的妨害；或者因不能实现合同目的而选择诉讼解除合同等方法，然案外人在长达3年之久的时间内容忍非占有状态持续。换言之，如果不是本次拍卖程序启动的执行告知，这种非占有状态仍将维系。那么，作为案外人而某，其租赁房屋的目的何时才能实现。据此，案外人的租赁合同以及为租赁而做的准备事宜均因未占有租赁物而不能对抗建设工程价款优先权的实现。综上，对案外人的异议主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人上海享和教育科技有限公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  管忠辉审判员  施 岸审判员  刘海林二〇二一年六月二十八日书记员  蔡莉雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。