湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初3839号 原告：廖建林，男，汉族，1973年11月14日出生，住湖南省沅陵县。 委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。 被告：湖南富基置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区普瑞大道二段888号。 法定代表人：王洪辉。 委托诉讼代理人：王燕莎，湖南唯楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘译文，湖南唯楚律师事务所实习律师。 原告廖建林诉被告湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李双红、被告委托诉讼代理人王燕莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告廖建林向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证的违约金10000元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于长沙市望城区××道××段××号××栋××号房屋，房屋总价款为415187元。根据《长沙市望城区商品房买卖合同》第二十条第二款约定“在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋产权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证”，原告在按照合同约定的方式履行了付款义务后，被告却逾期办证。为维护合法权益，故提出上述诉请。 被告富基公司辩称：1、因“两证合一”政策的实施导致涉案《商品房买卖合同》所约定的办理房屋所有权证和国有土地使用权证的义务无法客观实际履行；2、原告诉请被告支付违约金既无事实依据，也无法律依据；3、依据合同约定，非被告的原因导致至今未能办理涉案房屋的不动产权登记，应当免除被告不能在规定日期取得房屋产权证书的责任；4、原告存在首付款未付清的情况，按照合同约定，被告无须承担在约定期限内为买受人办理房屋登记的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1、商品房买卖合同及附件；2、购房发票、契税完税证、物业维修资金交存证明。以上证据本院均予以采信并在卷佐证。 根据上述认定的证据，结合庭审调查情况，本院认定案件事实如下： 2013年9月6日，原告廖建林（买受人）与被告富基公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市望城区××道××段××号××栋××号房屋，建筑面积86.81平方米，总房价415187元；交房时间为2015年8月31日前。该合同第二十条约定：在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记，取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。该合同附件七《补充协议》第十二条第5项约定：如因买受人或者产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房屋产权证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房屋产权证书的责任。第十五条约定：如《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充条款为准。 关于付款情况，被告向原告开具了购房首付款和后续按揭贷款的收款发票，原告陈述按照合同约定向被告付清了全部购房款；被告陈述原告已按约支付后续贷款，但首付款欠付。被告按约于2015年8月31日前向原告交付了房屋。涉诉房屋已于2020年6月12日办理了不动产权登记。 另本院在审理被告富基公司类似案件中已查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，不再办理房屋产权证和国有土地使用权证。 本院认为，原、被告双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。本案中，双方当事人争议的焦点为被告是否存在逾期办证的违约行为？如被告存在违约行为，应承担怎样的违约责任？ 第一、关于被告是否存在逾期办证的违约行为。根据原、被告在《商品房买卖合同》第二十条的约定“在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记；在取得栋产权证后365个工作日内申请办理原告所购买房屋的房屋所有权证”可知，被告应当在房屋交付后730个工作日内完成房屋所有权证办理申请。但被告于2015年8月31日交房后，没有在合同约定期限内履行办理涉案房屋栋产权证和房屋所有权证的义务，且在“两证合一”政策于2016年8月即已经在望城区实施之后，至2020年6月12日才办理好涉诉房屋的不动产权登记，其完成期限已经超出合同约定，属于违约，应当承担违约责任，所超出期间应当计入违约时间。在国家实行不动产统一登记制度以前，房屋产权登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记。《不动产登记暂行条例》的施行将原有的办理房屋初始登记、房屋所有权属登记、土地使用权登记三个步骤简化为办理房屋初始登记、不动产权属登记两个步骤，该步骤的简化，客观上只会缩短了原有的办证登记时间，并不会由此增加被告的负担。虽然原、被告在《商品房买卖合同》第二十条中约定“被告应在取得栋产权证后365个工作日内申请办理原告所购买房屋的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内申请办理土地使用权证”，但新规施行后，原、被告就权证办理事宜的约定并没有进行协商变更，办证义务承担主体仍为被告，在办证步骤已经简化后，被告仍应当按照前述730个工作日的合同约定期限办理相关手续。根据本院查明的事实可知，长沙市望城区虽然从2016年8月1日起停止受理房屋、土地等登记业务，但从2016年8月8日即已开始办理不动产统一登记业务，期间中断的时间只有一周，并不足以影响被告按照合同约定的期限履行办证义务，被告不能据此免责。被告亦未能举证证明逾期办证的原因是原告原因或不可抗力所致，故被告辩称逾期办证非其原因导致的抗辩意见，本院不予采纳。被告提出原告欠付购房首付款、其无须承担在约定期限内为买受人办理房屋登记的责任，原告提交了被告开具的收款发票，而被告并未提供反证予以证明，本院对被告的该抗辩意见亦不予采纳。 第二、关于被告应负担违约金的数额。本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,但弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。在无法确定守约方客观损失的情况下，对违约金的约定过高或者过低，均会导致对违约方的惩罚不适度，而有违公平原则，人民法院应当依法调整。本案中，双方在合同中约定，每日按已付房款的0.01‰支付违约金即每日支付违约金4.1元，该标准明显过低，但原告主张的计算标准并无事实依据且原告并未提交证据证明其因被告违约造成的实际损失，故本院对原告主张的违约金计算标准不予支持。本院根据合同总金额及逾期的天数，结合当事人过错、预期利益、是否实际造成损失等综合因素，并参考本院类似案件的裁判尺度，酌情确定被告逾期办理房屋产权证的违约金为4151元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南富基置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告廖建林支付逾期办理房屋权属证书的违约金4151元； 二、驳回原告廖建林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告湖南富基置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  魏 林 二〇二一年六月四日 法官助理 陈 潇 代理书记员  陈雯杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条第一款依法成立的合同，受法律保护。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。