天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终3847号上诉人（原审被告）:李静，女，1990年11月23日出生，汉族，住天津市西青区。上诉人（原审被告）:孙俊杰，男，1990年4月3日出生，汉族，住天津市津**。被上诉人（原审原告）：李保援，男，1949年1月28日出生，汉族，住天津市河**。被上诉人（原审原告）：陈丽英，女，1955年1月11日出生，汉族，住天津市河**。上诉人李静、孙俊杰因与被上诉人李保援、陈丽英房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院作出的（2020）津0103民初14053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李静、孙俊杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对方一审全部诉讼请求。事实与理由：李静和孙俊杰承租房屋是用于转租，所以在合同第三条约定2018年11月20日至2019年2月19日是空租期，免收租金，与是否进行隔断无关，涉案房屋最后没有进行隔断。洗衣机和燃气热水器从未使用过，所以不是李静、孙俊杰造成的，李保援所称的下水道漏水其实是地面防水的问题，与李静、孙俊杰无关。2019年11月李保援要求李静、孙俊杰对漏水予以修复并要求交付2019年11月20日至2020年2月19日的房租，因李保援没有解决漏水问题，所以2019年11月20日之后的租金至今未再交付。2019年11月底李保援电话通知不交房租就终止合同，2020年6月1日因房屋漏水问题始终不能解决，李静和孙俊杰主动不再使用涉案房屋，当天李静的亲戚与李保援、陈丽英当面进行房屋交接，将钥匙、水电卡等交还给李保援和陈丽英。综上，因为房屋漏水导致承租人无法使用。上诉人已多次履行了通知义务，被上诉人拒绝维修，一审判决损害了上诉人的利益，请求依法改判。李保援、陈丽英辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。李保援、陈丽英向一审法院起诉请求：1.解除李保援与李静、孙俊杰签订的房屋租赁合同；2.李静、孙俊杰支付自2019年11月20日至2020年9月19日的房屋租金17000元；3.李静、孙俊杰支付2019年11月20日至2020年9月19日的滞纳金7650元；4.李静、孙俊杰支付2019年11月20日至2020年9月19日违约金12240元；5.李静、孙俊杰支付提前退房违约金6120元；6.李静、孙俊杰支付免租期的租金5100元；7.李静、孙俊杰修复下水道、洗衣机水龙、燃气热水器的连接；8.李静、孙俊杰办理交接手续，结清并提供税费、电费、煤气费、暖气费的费用收据；9.本案诉讼费用由李静、孙俊杰负担。一审法院查明，李保援（合同甲方，出租方）与李静、孙俊杰（合同乙方，承租方）及天津市骏森房地产经纪有限公司（居间方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将河西区桃江里22门501-504号房屋出租给乙方使用，租期从2018年8月20日至2021年8月19日，租金1700元。合同第三条还约定，房屋租金按季支付，支付时间为2018年8月，2019年2月、2019年5月，以此类推。合同第六条显示，若甲、乙双方一方违约的，另一方有权终止合同。合同第八条明确，乙方若逾期支付租金，每逾期一日，则乙方按月租金的1.5%支付滞纳金，拖欠房屋租金一个月以上的，乙方应按合同总租金20%向甲方支付违约金，租赁期限内，乙方中途擅自退租的，乙方应按合同总租金的10%支付违约金。合同签订后，李保援将涉案房屋交付给李静、孙俊杰使用。2019年11月20日之后的租金至今未支付。2020年6月1日将涉案房屋的钥匙交还给李保援。一审法院认为，当事人合法的民事权益应予保护。本案中，李保援与李静、孙俊杰订立的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律、法规效力性强制性规定，合同成立生效。关于合同解除问题，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合合同约定，双方合同履行情况及涉案房屋已经返还的情况，一审法院确认2020年6月1日涉案房屋租赁合同解除。关于房屋租金问题，承租人应当按照约定的期限支付租金。对2019年11月20日至2020年6月1日的房屋租金10880元予以支持。关于违约金问题，综合损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情对违约金13005元予以支持。关于滞纳金问题，由于滞纳金与违约金指向的为同一违约行为，对滞纳金的诉讼请求，不再支持。关于免租期租金问题，在租期三年的情况下，免租期为3个月，现涉案租赁合同提前解除，故对免租期租金2075.36元予以支持。李保援、陈丽英的其他诉讼请求，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：1、原告李保援与被告李静、被告孙俊杰签订的关于天津市河西区桃江里22门501-504号房屋的租赁合同于2020年6月1日解除；2、本判决生效之日起七日内，被告李静、被告孙俊杰支付原告李保援、陈丽英2019年11月20日至2020年6月1日的房屋租金10880元；3、本判决生效之日起七日内，被告李静、孙俊杰支付原告李保援、陈丽英2019年11月20日至2020年9月19日违约金13005元；4、本判决生效之日起七日内，被告李静、被告孙俊杰支付原告李保援、原告陈丽英免租期租金2075.36元；5、驳回原告李保援、原告陈丽英的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1003元，减半后收取501.50元，由原告李保援、原告230.50陈丽英负担230.50元，被告李静、被告孙俊杰负担271元。二审期间，被上诉人提供收据及三张照片作为新证据，欲以证明2018年3月12日，被上诉人修缮租赁房屋的下水道及修复后的情况。上诉人对被上诉人提供的证据的证明目的不予认可。本院审查后认为，被上诉人提供的证据能够证明待证事实，且与本案具有关联性，依法予以采信本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本案双方争议的焦点为：上诉人是否应支付合同内租金并承担违约金，免租期租金。本院认为，公民合法的民事权益，依法应予保护。本案中，上诉人拒付租金的理由为租赁房屋漏水，被上诉人拒绝维修而导致无法使用。此问题的症结在于租赁房屋维修义务的确认亦是解决本案的关键。根据双方订立的《房屋租赁合同》第五条第九款约定“因乙方使用不当或不合理使用指使房屋或其内部设施出现损害或发生故障，乙方应及时联络进行维修并负担所发生的费用。由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方承担相关维修的费用。”由此可见，除不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方承担相关维修的费用外，租赁房屋的维修义务属于上诉人。现有证据证明，2018年3月被上诉人出租房屋前，已将下水道修缮完毕，在双方于2018年8月建立租赁关系并交验房屋时，案涉租赁房屋不存在漏水问题。在上诉人不能举证证实房屋漏水非因上诉人及转租户使用不当的情形下，上诉人应承担租赁房屋的维修义务。至此，当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费共计1003元，由二上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 王 晶审判员 刘 睿二〇二一年六月四日书记员 张宇尘