湖南省保靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘3125民初617号 原告：吴翔，男，1995年12月12日出生，土家族，户籍所在地：湖南省保靖县。 委托诉讼代理人：吴俣锦（系吴翔父亲），男，1973年7月19日出生，苗族，户籍所在地：湖南省保靖县。 被告：保靖县融创房地产开发有限公司，住所地：湖南省保靖县迁陵镇梓桐阁财富阳光A栋104号，统一社会信用代码：91433125MA4L5FG11X。 法定代表人：田锦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：符生国，男，1967年9月18日出生，住湖南省龙山县，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张春生，湖南四维律师事务所律师。 原告吴翔与被告保靖县融创房地产开发有限公司（以下简称融创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴翔委托诉讼代理人吴俣锦，被告保靖县融创房地产开发有限公司委托诉讼代理人符生国、张春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴翔诉请：1．判令被告保靖县融创房地产开发有限公司支付原告逾期交房违约金37543.9元；2．判令所购房产的物业管理费由被告承担；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年初，被告开发位于保靖县迁陵镇江山壹号房产，原告于2018年4月6日向被告预交购房款110478元。2018年8月21日，原告与被告协商购买江山壹号6栋805号商品房一套，签订了《保靖县商品房销售合同》，并办理了按揭贷款手续。2019年1月29日，双方约定的交房期限届满后，被告却未予交房。经现场查看，该处楼盘房屋内出现多处开裂、漏水情况，无法交付使用。被告修复房屋后也未通知交房。原告已交清所有房款，但无法装修使用，被迫在外租房。现因与被告就迟延交房无法协商一致，故诉至法院，请求判如所请。 被告保靖县融创房地产开发有限公司辩称：一、答辩人在2019年1月25日完成江山壹号6号商住楼竣工验收，被答辩人购买的房屋符合交付条件；在合同约定交房日前已通知包含被答辩人在内的业主交房，被答辩人有义务在合同约定的期限内接受房屋，答辩人无延期交房违约行为，被答辩人诉请无事实及法律依据。1．被答辩人购买的江山壹号6号商住楼于2019年1月25日完成竣工验收，验收结论为合格。2．上述商住楼验收合格后，答辩人及时向保靖县工程质量监督部门申请备案，并于2019年3月26日完成备案。但工程竣工验收备案不是法定交房条件，答辩人于2019年1月29日前已给包含被答辩人在内的所有业主通知交房，故不存在延期交房事实。3．答辩人于2019年1月27日与前期物业公司办理了江山壹号小区物业承接查验移交，完成了相关资料的移交及工程设施的查验，并委托了物业公司通知业主交房事宜。4．交房后，答辩人已为被答辩人办理了不动产权证书，将不动产权证书移交给被答辩人，并按合同约定与被答辩人完成了房款结算，对面积差、办证税费、燃气费安装等事宜进行了结算。5.自2019年1月28日起截止2020年9月15日已有313户业主办理了房屋移交手续，在交房过程中，答辩人通过电话及其他形式多次通知被答辩人交房，被答辩人负有按期接受房屋的义务。二、江山壹号6号商住楼经验收合格，质量符合国家规定，被答辩人提出存在质量问题要求支付延期交房违约金无事实及法律依据。根据相关规定，房屋验收合格后墙面因温差、材料收缩等原因引起的细小开裂，属建筑物自然物理反应，并未违反工程建设强制性标准和合同约定，不属于保修的质量缺陷。被答辩人一直未按约定接受房屋，未与答辩人和物业公司对房屋进行交接查验，也未向答辩人提出过质量维修问题。三、根据相关规定，物业管理费由物业公司向业主收取，缴纳物业费时业主的法律义务，与本案属不同的法律关系，被答辩人诉请答辩人承担其所购房屋的物业管理费无法律依据。物业公司收取管理费是为业主提供物业服务后依据合同或者法律规定向业主收取的费用，被答辩人诉请答辩人承担物业管理费无事实、法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院依据采信的证据及证人证言（已记录在卷），结合当事人的陈述，确认以下案件事实： 2018年8月21日，原告吴翔与被告融创公司签订《保靖县商品房销售合同》，该合同约定原告以总价款520478元的价格购买被告开发的位于保靖县迁陵镇酉水大道江山××号××幢××号房屋一套，双方在该合同中就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式、房屋交接、保修责任等作出约定。其中该销售合同第八条约定：“出卖人应当在2019年1月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1．该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2．该商品房取得面积实测技术报告书；3．该商品房经分期综合验收合格；4．该商品房区的商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2．工程质量已通过保靖县质检部门验收合格，但未备案，导致入住延期，交房日期相应延期；3．施工期间如遇雨季，市政配套设施建设延后……。”第九条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15日内对该房屋进行验收交接时，出卖人应当出示合同第十条规定的证明文件。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，如未按照本合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90个工作日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价款万分之一的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按下列方式处理：1．出卖人可按逾期天数向买受人收取房屋管理费；2．买受人应自收房截止日起承担物业管理费；3．该房屋损毁，灭失的，风险由买受人承担。”2019年1月25日，案涉房屋楼栋完成施工并经验收合格，相关勘察、施工、设计、监理、建设单位作出“验收合格，同意备案”意见。2019年1月26日，被告通过电话通知含原告进行房屋交接验收，并在原告前来收房时向原告出具了竣工验收备案表、住宅质量保证书及住宅使用说明书，原告因房屋出现裂缝，遂要求被告出具验收合格证、房屋保修证，因被告无法出具原告要求的验收合格证、房屋保修证，故原告未在出具的住宅质量保证书、住宅使用说明书中签字，并拒绝收房。2019年3月26日，被告将案涉楼栋的竣工验收备案文件交保靖县城建档案馆，保靖县城建档案馆于次日作出“同意备案”意见。2019年9月29日，被告为原告办理了不动产权证，并于12月29日就房屋面积差、税费等进行了结算，将多余款项退还给原告。 另查明，原告在发现房屋出现裂缝后，被告按约定履行了整修义务，于2019年3月完成了对原告房屋的整修。 本院认为，原、被告双方之间签订的案涉房屋的《保靖县商品房销售合同》系双方自愿达成，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，被告在合同约定期限内通知原告交房时，房屋质量已经保靖县建设工程质量安全监督站验收合格，并取得了案涉建筑工程的竣工验收备案表，该房屋已具备合同约定的交付条件，且被告在原告前来收房时已按合同约定向原告出具了住宅质量保证书及住宅使用说明书。虽原告在房屋交接时发现房屋存在墙面开裂、漏水问题，但房屋墙面开裂、漏水系质量瑕疵问题，不属于房屋主体结构质量问题，并不会导致商品房的功能丧失而严重影响正常居住使用，而原告接受房屋也并不影响被告对房屋的质量瑕疵承担保修义务。且在原告提出上述问题后，被告已对原告提出的质量问题进行了修复。现原告未提供证据证明被告交付的房屋质量瑕疵违反法律规定或其与被告间的约定，原告以该质量瑕疵为由拒绝收房，理由不能成立，本院不予支持。 关于原告诉请被告承担物业管理费的问题，原告无正当理由拒绝收房，根据其与被告合同约定，原告作为买受人因其自身原因，未能按期接受房屋，应当自收房截止日起承担物业管理费。故原告诉请被告支付物业管理费的理由不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴翔的诉讼请求。 案件受理费739元，依法减半收取369.5元，由原告吴翔负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  李源 二〇二一年六月二十一日 法官助理杨倩 书记员张敏 附：本判决适用法律依据 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。