汉中市汉台区人民法院   民事判决书   (2021)陕0702民初2198号    原告红城国际工程项目管理有限公司汉中分公司，地址汉台区劳动东路红叶酒店后院内。   负责人：杨鑫，该分公司总经理。   统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX6488。   委托代理人郑娜，该公司员工。   被告强宇刚，男，生于1987年6月17日，汉族，陕西省宝鸡市人，住宝鸡市陈仓区县，，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   原告红城国际工程项目管理有限公司汉中分公司诉被告强宇刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开进行了审理，原告红城国际工程项目管理有限公司汉中分公司委托代理人郑娜、被告强宇刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告红城国际工程项目管理有限公司汉中分公司诉称：2017年6月1日，原告租赁陕西理工大学东一环东门营业房B2二楼整层写字楼，除自用部分外，将剩余3间（套）转租，其中被告强宇刚租用了B2一间（套），2018年3月10日双方签订《房屋租赁合同》，约定：（1）、强宇刚租赁写字楼B2房屋一间（套）；（2）、租赁期三年，2018年3月10日至2021年3月9日；（3）、年租金23000元，合同签订当天交清第一年房租，下一年房租金在租用前一个月内交付；（4）、合同签订当日承租方交纳履约保证金2000元；（5）、承租方若拖欠房租，出租方有权扣除履约保证金冲抵房租；（6）、水电费由承租方承担。   合同签订后，履行期间，前两年被告强宇刚交付了两年房租，但自第三年2020年3月起被告以疫情期间生意惨淡、资金周转困难等为由推诿拖欠房租，2020年8月11日，原、被告协商减免了2020年3、4两个月房租，被告向原告出具尚欠2020年房租及水、电费10000元条据一张，并承诺在2020年8月30日前付清，但被告并未按承诺给付，2020年12月30日被告搬离，合同期满至今原告索款无果，故诉讼，请求判令被告强宇刚向原告支付2020年5月至2020年12月所欠租金14694.47元及租赁期内尚欠电费7653.72元，水费1224.00元，合计23572.19元，并按银行活期存款利率承担自2020年5月欠付之日起至尚欠款清偿之日的资金占用费。   被告强宇刚辩称：2018年3月10日原、被告签订《房屋租赁合同》属实，合同期3年，被告在租赁期间，欠付电费7653.72元，水费1224.00元，合计8877.72元属实，被告也愿意承担，但尚欠租金被告不应该承担，理由是：被告租赁房屋后得知，被告所租的房屋系原告是从他人手中转租过来的房屋，原告与他人的租赁合同于2020年5月30日到期，而原告与被告所签合同要到2021年3月10日才到期，因此在原、被告合同的第三年，即2020年到7、8月份的时候，在被告合同没有到期的情况下房东催原告交房，原告遂要求被告搬离房屋，造成被告合同目的无法实现，提前搬离也会使原有装修不能物尽其用。原告隐瞒事实超期出租房屋，给被告造成损失，原、被告多次协商无果，在不得已的情况下被告于2020年12月30日搬离，故原告诉请由被告向其支付第三年房屋租金的诉讼请求不应该得到支持。   经审理查明：涉案房屋系陕西理工大学国有资产，2017年1月13日，陕西理工大学国有资产管理处与案外人袁某某签订《商业用房租赁合同》，将该校南区东门外B2段房屋出租给袁某某，约定：（1）、租赁期为三年2017年1月20日至2020年1月19日；（2）、租赁期间若经营不善，可以转让；（3）、租赁期满若续租，需提前三个月向出租方申请，同等条件下享有优先租赁权。   2017年5月17日，袁某某又与西安红城建设项目管理有限公司汉中分公司（2017年11月7日变更为红城国际工程项目管理有限公司汉中分公司）签订《房屋租赁合同》，约定：（1）、租赁期三年2017年6月1日至2020年5月30日；（2）、租赁期满若续租，需提前三个月向出租方提出续约申请。   原告红城国际工程项目管理有限公司汉中分公司承租了上述陕西理工大学东一环东门营业房B2二楼整层写字楼后，除自用部分外，将剩余3间（套）转租，其中被告强宇刚租用了B2一间（套），2018年3月10日双方签订《房屋租赁合同》，约定：（1）、强宇刚租赁写字楼B2房屋一间；（2）、租赁期三年，2018年3月10日至2021年3月9日；（3）、年租金23000元（1916.67元/月），合同签订当天交清第一年房租，下一年房租金在租用前一个月内交付；（4）、合同签订当日承租方交纳履约保证金2000元；（5）、承租方若拖欠房租，出租方有权扣除履约保证金冲抵房租；（6）、水电费由承租方承担。   合同签订后，履行期间，被告强宇刚按照合同约定向原告交付了履约保证金2000元，前两年按约定交付了房租，但自第三年2020年3月起被告以疫情期间生意惨淡、资金周转困难等为由推诿拖欠房租。   2020年疫情期间，原告的上位出租方袁某某向原告告知：“因2020年疫情影响，为响应国家政策，特减免承租人房租2个月，原告与上位出租方袁某某所签《房屋租赁合同》顺延至2020年7月31日到期”。随后，因原告与被告为第三年房屋租金产生分歧，2020年8月11日双方协商减免了被告强宇刚2020年3、4两个月房租，被告强宇刚向原告出具欠条一张，载明：XX城XX房租及水电费10000元，于2020年8月31日前付清”，但事后被告强宇刚并未按照上述承诺向原告付款，2020年12月30日被告强宇刚搬离，原告索款无果，故原告诉讼，请求判令被告强宇刚向原告支付2020年5月至2020年12月所欠租金14694.47元及租赁期内尚欠电费7653.72元，水费1224.00元，合计23572.19元，并按银行活期存款利率承担自2020年5月欠付之日起至尚欠款清偿之日止的资金占用费。   诉讼中，被告强宇刚抗辩：“原告与他人的租赁合同于2020年5月30日到期，而原告与被告所签合同要到2021年3月10日才到期，因此在原、被告合同的第三年，即2020年到7、8月份的时候，在被告合同没有到期的情况下房东催原告交房，原告遂要求被告搬离房屋，造成被告合同目的无法实现，提前搬离也会使原有装修不能物尽其用。原告隐瞒事实超期出租房屋，给被告造成损失，原、被告多次协商无果，在不得已的情况下被告于2020年12月30日搬离，故原告主张由被告向其支付第三年房屋租金的诉讼请求不应该得到支持”。   另查明：2020年12月30日袁某某收取原告红城国际工程项目管理有限公司汉中分公司2017年6月1日至2020年12月30日水、电费共计41112.60元。   上述事实，有原告当庭陈述，原告提举：原告营业执照、负责人身份证明、被告身份证、房屋租赁合同、被告向原告出具的欠条一张、电表照片、上位出租方袁某某收取水电费收条一张、袁某某减免原告2个月房租并将租赁期延长至2020年7月31日的证明一份等证据在卷佐证。   本案在审理中，经本院主持调解，被告坚持只承担电费7653.72元，水费1224.00元，合计8877.72元，不愿意再承担第三年房屋租金，双方意见分歧，调解未果。   本院认为：合法有效的合同关系受法律保护，原、被告签订《房屋租赁合同》租赁房屋，就应该按照合同约定履行义务，被告不按约定给付房租，依照法律规定，原告可以解除合同，并追索欠交房租。但依据原告与上位出租方袁某某的合同约定及2020年疫情期间袁某某向原告的告知声明，原告与袁某某的合同到期时间只能截止到2020年7月31日，其后的时间原告对涉案房屋并不享有出租的权利，故原、被告合同约定的2020年8月1日至2021年3月9日期间的租赁行为并无合法依据，属于无效约定。原告主张由被告支付该期间房租的诉讼请求，本院不予支持。被告欠付第三年的租赁，除去因疫情减免的3-4两个月，被告应该向原告支付的租赁费只能是2020年5月至7月三个月房租5750元（1916.67元/月×3个月），至于8月及之后的房屋占用费问题，属于上位出租人及房屋所有人与被告强宇刚的关系，不在本案调整范畴。被告欠付的水电费，因原告已经向相关部门交纳，被告有义务向原告支付。    诉讼中被告强宇刚主张因原告超期限出租房屋致使被告合同目的无法实现给被告造成损失，但被告并没有举证证明其损失的具体标的，也无法证明超期出租与其损失会有何种因果联系，更何况欠付房租依照法律规定，原告可以随时解除合同，故被告的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百一十七条、第七百二十二条之规定，判决如下：   一、限被告强宇刚在本判决生效之日起30日内，向原告红城国际工程项目管理有限公司汉中分公司清偿欠付2020年5月至2020年7月房屋租金5750元（1916.67元/月×3个月）、电费7653.72元，水费1224.00元，合计14627.72元，冲减履约保证金2000元后，被告强宇刚实际向原告付款金额为12627.72元。   二、若逾期支付，按银行活期存款利率承担自本判决生效之日起至尚欠款清偿之日止的资金占用费。   三、驳回原告其他诉讼请求。   本案案件诉讼费390元，减半收取195元，由被告强宇刚承担100元，其余95元由原告红城国际工程项目管理有限公司汉中分公司自己负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。               审 判 员 陈 明 平        二〇二一年六月七日         书 记 员 刘 姝 麒       1