湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1126民初1094号 原告：宁远县盛丰房地产开发有限公司，法定代表人：唐海波，系该公司经理。 委托诉讼代理人：欧阳书云，湖南宁远大鹏法律服务所法律工作者（特别授权）。 被告：唐勇康，男，1991年2月20日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。 被告：乐勤胜，女，1988年2月3日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。 原告宁远县盛丰房地产开发有限公司诉被告唐勇康、乐勤胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法由审判员陈娟独任审判，适用简易程序，在第四审判庭公开开庭进行了审理。原告宁远县盛丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人欧阳书云到庭参加诉讼。被告唐勇康、乐勤胜经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁远县盛丰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原告与二被告于2016年12月19日所签订的《商品房买卖合同》，并收回出售给二被告的商品房(不计利息)；2、责令二被告立即支付2020年3月至2020年6月为止的未支付的银行按揭款共计人民币15168.87元，未交部分以实际借款结账为准；3、判令被告因违约按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，共计人民币682.6元。4、案件受理费概由二被告承担。事实及理由:2016年12月19日被告在原告位于宁远县园艺路与水市路交汇处购买了一套建筑面积为210平方米的商品房，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》，合同的编号为20161219-1606。《商品房买卖合同》明确了房屋的基本情况计价方式与价款、付款方式及期限，买受人逾期付款的违约责任等，然而被告不守信用，不认真履行《商品房买卖合同》规定的义务，并公然违反《商品房买卖合同》第五条和第六条的规定，二被告从2020年2月至2020年6月止未交付银行的按揭款，共计人民币15168.87元，二被告的行为实属违约。据此，现特向贵院具状起诉，请求依法判决。 被告唐勇康、乐勤胜未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩状，庭前本院电话询问，被告唐勇康对欠按揭款的事予以认可。 经审理查明：原告宁远县盛丰房地产开发有限公司作为开发商投资建设了盛丰华府小区。2016年12月20日，原告宁远县盛丰房地产开发有限公司与被告唐勇康、乐勤胜签订了一份《商品房买卖合同》（合同的编号为20161219-1606），合同约定：被告唐勇康、乐勤胜购买盛丰华府1606房，房屋面积210平方米，房屋单价2809元每平方米，房屋总价款590000元，其中首付款120000元，其余房款470000元为中国农业银行股份有限公司宁远桐山支行的按揭贷款，原告宁远县盛丰房地产开发有限公司作为保证人，中国农业银行股份有限公司宁远桐山支行作为贷款人，约定按揭贷款470000元用于购买涉案房屋，二被告每月还款，抵押物为涉案房产。合同第六条第4款约定：“买受人未按银行要求累计三个月不支付或者支付不够按揭贷款还款的，出卖人有权解除合同，收回出售房屋（不计利息）。”合同第十三条第9款第2项约定：“出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保……。自出卖人代买受人还款之日起，至买受人向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于出卖人垫付全部款项万分之五的违约金。”后中国农业银行股份有限公司宁远桐山支行为二被告发放贷款470000元，二被告持续偿还按揭款至2020年1月，之后二被告未再按期还款。中国农业银行股份有限公司宁远桐山支行于2020年3月30日从原告保证金账户扣款9277.09元，于2020年6月30日从原告保证金账户扣款5891.78元。原告为二被告累计支付贷款本息合计人民币15168.87元。二被告购房后，对房屋进行了装修并入住。 上述事实本院结合原告在庭审中的陈述以及原告向本院提供的经过庭审质证认证的原、被告双方于2016年12月19日签订的《商品房买卖合同》、业务凭证、还款流水等证据予以证实，本院认为上述三证据符合证据三性，本院予以采信为有效证据，并附卷佐证。 本院认为，本案引起民事纠纷的法律事实持续到《中华人民共和国民法典》事实之后。本案的争议焦点一：原告宁远县盛丰房地产开发有限公司与被告唐勇康、乐勤胜签订的《商品房买卖合同》是否应予以解除。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。……”原告与二被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，为有效合同，应受法律保护，双方当事人均不可擅自解除和变更合同。鼓励交易原则、诚实信用原则是审理合同纠纷的基本原则，应审慎适用合同解除制度，综合考虑合同履行程度、守约方合同目的的实现和违约方的违约程度。首先，从合同履行情况看，就本案事实而言，存在两个法律关系，一是被告唐勇康、乐勤胜与原告宁远县盛丰房地产开发有限公司的商品方买卖合同关系，在该合同关系中，唐勇康、乐勤胜通过首付款120000元、商业贷款470000元的方式，已将全部房款支付给宁远县盛丰房地产开发有限公司，其商品房买卖合同的基本义务已履行完毕，宁远县盛丰房地产开发有限公司收取房款的合同主要目的也已经实现。并且唐勇康、乐勤胜购买涉案房屋后如约交纳首付款，购买房屋后按期偿还了部分按揭款。二是唐勇康、乐勤胜、宁远县盛丰房地产开发有限公司和中国农业银行股份有限公司宁远桐山支行三方之间的借款/担保合同关系。在该合同中唐勇康、乐勤胜确实存在严重违约行为，致使中国农业银行股份有限公司宁远桐山支行从宁远县盛丰房地产开发有限公司保证金账户中扣取15168.87元，但宁远县盛丰房地产开发有限公司可以通过行使履行保证责任后的追偿权向唐勇康、乐勤胜主张权利。其次，从本案现实情况看，涉案房屋购买于2016年，由于市场因素，现房产增值较大，而唐勇康、乐勤胜在购买后已经对房屋进行了装修添附，并已入住，如果直接判决解除合同，势必造成唐勇康、乐勤胜生活困难、无处居住，同时也会给唐勇康、乐勤胜造成较大的经济损失。相较于解除合同、收回房屋，宁远县盛丰房地产开发有限公司通过行使追偿权或将房屋折价赔偿损失的救济途径，更能均衡双方当事人利益。最后，该解除合同条款，鉴于本案商品房买卖合同已基本履行完毕、双方合同目的已基本实现的客观事实，结合涉案房产现状和双方当事人的救济途径，对于宁远县盛丰房地产开发有限公司要求解除双方之间商品房买卖合同、收回出售房屋的诉讼请求本院不予支持。 本案的争议焦点二、被告唐勇康、乐勤胜违约给原告造成的损失是多少。宁远县盛丰房地产开发有限公司主张追偿款为15168.87元，违约金按逾期应付款万分之三，共计682元。经本院查实，原告为二被告垫付的资金合计为15168.87元，对于追偿该诉请，于法有据，本院予以支持。原告主张的违约金，根据原、被告签订的合同约定：“自出卖人代买受人还款之日起，至买受人向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于出卖人垫付全部款项万分之五的违约金。”本案原告于2020年3月30日为二被告还款9277.09元，于2020年6月30日为二被告还款5891.78元，按照约定至庭审时的违约金为2826.38元，原告主张违约金按万分之三合计682元的诉请比合同约定的数额要少，是原告自行处置其权利的表现，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下: 一、限被告唐勇康、乐勤胜在本判决发生法律效力后三十日内向原告宁远县盛丰房地产开发有限公司支付代被告唐勇康、乐勤胜偿还的2020年2月-2020年6月按揭贷款合计15168.87元； 二、限被告唐勇康、乐勤胜在本判决发生法律效力后三十日内向原告宁远县盛丰房地产开发有限公司支付违约金682元； 三、驳回原告宁远县盛丰房地产开发有限公司要求解除原告宁远县盛丰房地产开发有限公司与被告唐勇康、乐勤胜于2016年12月19日所签订的《商品房买卖合同》（合同的编号为20161219-1606），并收回商品房的诉讼请求。 案件受理费196元，减半收取98元，由被告唐勇康、乐勤胜负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  陈 娟 二〇二一年六月八日 法官 助理  肖 曦 代理书记员  欧柏萍 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。