湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘01执复264号复议申请人（异议人、案外人）：毛友情，男，1963年01月04日出生，汉族，户籍地湖南省常德市，现住湖南省长沙市。申请执行人：长沙银行股份有限公司瑞昌支行，住所地湖南省长沙市芙蓉区八一路10号天佑大厦。负责人：周超。被执行人：闻铭，男，1965年12月07日出生，汉族，住湖南省长沙市。被执行人：林杰，女，1967年10月24日出生，汉族，住湖南省长沙市。复议申请人毛友情不服湖南省长沙市开福区人民法院（以下简称开福区法院）（2021）湘0105执异37号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。开福区法院查明：开福区法院于2017年03月10日受理（2017）湘0105民初1205号申请执行人（原审原告）长沙银行股份有限公司瑞昌支行（以下简称瑞昌支行）与被执行人（原审被告）闻铭、林杰金融借款合同纠纷一案，2017年05月25日作出（2017）湘0105民初1205号民事判决书，判决如下：一、被告闻铭、林杰于本判决生效之日起10日内偿还原告瑞昌支行借款本息1080968.46元（利息暂计至2017年04月13日止），并按合同约定计算方式计算自2017年04月14日起至借款本息还清时止的逾期利息；二、被告闻铭、林杰于本判决生效之日起10日内向原告瑞昌支行支付实现债权的费用53450元；三、原告瑞昌支行对被告林杰提供的抵押物位于长沙市天心区××路××号××栋××号房屋、长沙县××镇××路××路××市场××栋××号××号××号房屋拍卖、变卖所得款项在贷款本息及实现债权费用的范围内享有优先受偿权。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费14905元，因适用简易程序减半收取7452.50元，由被告闻铭、林杰承担。因被执行人闻铭、林杰未按生效判决文书履行义务，开福区法院依据申请执行人瑞昌支行提出强制执行申请，于2017年07月06日受理(2017)湘0105执2013号申请执行人瑞昌支行与被执行人闻铭、林杰金融借款合同纠纷执行一案，2017年11月04日，开福区法院依据申请执行人瑞昌支行的申请作出（2017）湘0105执2013号执行裁定书，裁定终结本次执行裁定。依据申请执行人瑞昌支行的申请，开福区法院于2020年04月08日受理（2020）湘0105执恢379号瑞昌支行与闻铭、林杰金融借款合同纠纷执行一案，2020年04月07日，开福区法院作出（2020）湘0105执恢379号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人闻铭、林杰银行存款人民币170万元，或扣留、提取被执行人闻铭、林杰收入人民币170万元，或扣押其相应价值的财产。2020年04月23日开福区法院向长沙市不动产登记中心作出并送达（2020）湘0105执恢379号协助执行通知书，查封被执行人林杰名下位于长沙市天心区××路××号××栋××房，权证号0××2，已知抵押。2020年07月13日，开福区法院根据申请执行人的申请，依法作出（2020）湘0105执恢379号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人名下位于长沙市天心区××路××号××栋××房，权证号0××2，产权面积129.53平方米。并依法通过司法拍卖平台“淘宝网”对被执行人林杰名下上述房屋进行了拍卖。2020年ｌ0月03日，买受人谈微（公民身份号码430124198002××××）以人民币957616元的最高价竞得，2020年11月03日，开福区法院作出（2020）湘0105执恢379号之二执行裁定书，裁定内容如下：解除对被执行人林杰名下位于长沙市天心区××路××号××栋××房（权证号为0××2）的查封；二、被执行人林杰名下位于长沙市天心区××路××号××栋××房（权证号为0××2）房屋的所有权及相应的其他权利归买受人谈微（公民身份号码430124198002××××）所有，上述财产权利自本裁定送达买受人谈微（公民身份号码430124198002××××）时起转移；三、买受人谈微（公民身份号码430124198002××××）可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户及相关手续。本裁定送达后即发生法律效力。2020年11月04日，开福区法院作出(2020)湘0105执恢379号公告，责令被执行人闻铭、林杰及其他占有人在2020年11月20日前迁出房屋。到期仍不履行的，开福区法院将依法强制执行。上述腾房公告送达后，案外人毛友情提出执行异议，请求撤销对上述房屋的处置（拍卖、变卖等）行为以及腾房公告。另查明：根据不动产登记中心于2020年07月06日出具的《不动产登记情况表》载明：坐落在长沙市天心区××路××号××栋××房屋，建筑面积129.53平方米，建成时间为2004年04月14日，权利人为林杰，发证时间为2005年04月15日；且于2005年06月26日办理他项权利，抵押权人为瑞昌支行，抵押面积129.53平方米，贷款金额77万元，他项权证号码为××。在本案执行异议审查过程中，异议人毛友情向开福区法院陈述如下事实：其与被执行人闻铭、林杰系朋友关系；因投资沅陵建设项目，于2013年05月向我借款500000元，但未予归还；2019年04月30日，其作为承租方即乙方与被执行人闻铭、林杰作为出租方即甲方签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定的主要内容有：甲方自愿将坐落于长沙市天心区××路××号××栋××房屋以租代还欠款本息，每月租金为4000元，用以冲抵甲方所欠乙方的借款以及应支付的借款利息，并且该租金应先用于冲抵甲方应支付的借款利息，利息冲抵完毕后，再用于冲抵甲方于2013年所欠乙方的借款本金。乙方租赁该房屋后，因甲方借款新产生的利．息以年计算再行冲抵。在乙方租赁房屋期间因实际使用产生的水费、电费、燃气费由乙方支付，物业管理费由甲方承担。开福区法院认为，本案中，案涉房屋原登记在被执行人林杰名下，系被执行人闻铭、林杰婚姻关系存续期间购买，且于2005年06月26日办理抵押登记；异议人毛友情与被执行人闻铭、林杰于2019年04月30日以租金抵偿债务方式签订房屋租赁合同。根据本院查明的上述事实，可以认定案涉房屋抵押权的设立在先，租赁权设立在后，且异议人毛友情与被执行人闻铭、林杰设立租赁权的目的在于抵偿被执行人闻铭、林杰所欠异议人毛友情的借款。因此，异议人毛友情基于案涉不动产被抵押或查封之后，与被执行人闻铭、林杰签订的《房屋租赁合同合同》向开福区法院所提出异议申请，不享有排除人民法院强制执行的权利，故异议人毛友情请求在租赁期内停止对执行标的处置，开福区法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定：驳回异议人毛友情的异议申请。复议申请人毛友情向本院申请复议称：一、复议申请人与闻铭签订的《房屋租赁合同》合法有效，复议申请人系涉案房屋的承租人；二、涉案房屋的拍卖行为损害了复议申请人的优先购买权。根据相关法律规定，即使抵押在前，也只是租赁合同对受让人不具有约束力，即不适用买卖不破租赁原则。但作为承租人，对涉案房屋依法享有优先购买权，但复议申请人并没有收到执行法院拍卖通知，涉案房屋在复议申请人完全不知情的情况下拍卖，拍卖程序违法，损害了复议申请人的合法权益。请求撤销开福区法院（2021）湘0105执异37号执行裁定书。本院查明，复议申请人毛友情不服开福区法院（2021）湘0105执异37号执行裁定，向本院申请复议，其复议请求如前所述。本院复议查明的其他事实与开福区法院查明的一致。本院认为，本案涉及案外人主张房屋租赁权异议的审查问题。根据法律规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中涉案房屋已于2005年6月26日办理了抵押登记，复议申请人毛友情与被执行人闻铭、林杰于2019年4月30日以租金抵偿债务方式签订房屋租赁合同时因租赁物已设定抵押，其租赁权自始不成立，复议申请人不享有排除人民法院强制执行的权利，开福区法院拍卖涉案房屋符合法律规定。关于复议申请人毛友情提出开福区法院未向其送达拍卖通知、影响其优先购买权的问题，因被执行人系将已经抵押的财产出租，本案不存在需要保护租赁权人的问题，且开福区法院已发出了查封公告，复议申请人应当知道开福区法院对涉案房屋采取的执行措施。综上，复议申请人毛友情提出的异议主张和复议理由不能成立，本院不予采纳。开福区法院作出的（2021）湘0105执异37号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回复议申请人毛友情的复议申请，维持长沙市开福区人民法院（2021）湘0105执异37号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  贺元芳审判员  彭京华审判员  谭斯元二〇二一年六月十五日书记员  李碧波附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。