黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0781民初210号原告：黑龙江远望建筑安装工程有限公司，住所哈尔滨市道里区新阳路540-3号-15号。法定代表人：赵兴，职务经理。委托诉讼代理人：刘敏，男，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：孙延龙，黑龙江公盛律师事务所律师。被告：周天成，男，1975年5月15日出生，汉族，农民，住址黑龙江省海伦市。被告：赵恩权，男，1961年3月6日出生，汉族，住址黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：赵桂艳，女，与赵恩权系兄妹关系，1974年6月5日出生，汉族，住址黑龙江省铁力市。第三人：伊春森工桃山林业局有限责任公司（原黑龙江省桃山林业局），住所黑龙江省铁力市桃山镇。法定代表人：林宏伟，职务董事长。委托诉讼代理人：鄢冬梅，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王恺琪，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。黑龙江远望建筑安装工程有限公司(以下简称远望公司)与被告周天成、赵恩权、第三人伊春森工桃山林业局有限责任公司（以下简称桃林公司）物权保护纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。远望公司的委托诉讼代理人刘敏、孙延龙，被告赵恩权的委托诉讼代理人赵桂艳，第三人桃林公司的委托诉讼代理人王恺琪到庭参加诉讼，被告周天成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。远望公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于桃山金玉尚诚6号楼23号车库归其所有；2.请求法院确认周天成与赵恩权之间关于金玉尚诚6号楼23号车库的买卖关系无效，立即将该车库返还远望公司；3.案件受理费由二被告承担。事实与理由：原桃山林业局进行棚户区改造建设过程中，于2015年3月25日与远望公司签订了《桃山林业局住房改造建设协议书》。该协议书约定由远望公司承建桃山镇金玉尚诚小区1-13号楼工程，用于回迁改造。桃山林业局将所建房产确认归远望公司所有，作为远望公司的拆迁安置利益。远望公司按照该建设协议书将所建房屋及车库对外销售时，第三人予以确认并完全配合，远望公司作为房屋所有权人通过销售所建房屋实现了部分工程回款。施工过程中，远望公司将工程的6号楼、7号楼交由周天成组织施工。现远望公司、桃林公司已将周天成施工费全部支付完毕，并且超额支付。但远望公司发现，周天成在施工过程中，假冒刘敏签名，私自将6号楼、7号楼中的17户车库擅自出售，侵害远望公司的合法权益，故诉至法院。周天成辩称（提交书面答辩状），其与刘敏协议约定，由其包工包料建设金玉尚诚小区6号楼、7号楼。双方约定工程价款的给付方式为50%现金，50%期房。因刘敏未及时拨款，导致工人上访，桃山林业局拨付给周天成部分款项后，仍不足以支付工人工资。故周天成自留1户车库，出售17户车库，所得价款用于工人开支。桃林公司组织其与刘敏结算时，其处分的18处车库已经抵偿刘敏应付工程款。案涉车库由其出售给赵恩权。赵恩权辩称，案涉车库是周天成建设的，其称急卖车库用于给工人开支，周天成有权出售车库。桃林公司称，其与远望公司于2015年3月25日签订《桃山林业局住房改造建设协议书》，协议约定远望公司负责金玉尚诚小区房屋改造建设，并利用拆迁残值弥补建安成本和利润。远望公司作为金玉尚诚小区的开发建设单位，对案涉小区拥有所有权，桃林公司并非案涉车库的所有权人，远望公司就案涉车库如何处分与桃林公司无关。桃林公司未参与案涉车库的交易过程，远望公司称桃林公司对周天成销售车库的行为予以确认并完全配合的说法无事实依据。赵恩权于2017年9月27日购买案涉车库，现远望公司的主张已经超过诉讼时效。综上，应驳回远望公司将桃林公司作为第三人的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，周天成在举证期限内向本院提交证据五份，并在答辩状中一一说明待证内容，本院组织当事人进行了质证。远望公司认为周天成未到庭，其提交的证据不能得到法律上的评价，也不应予以采信，故不予质证。周天成经依法传唤，无正当理由未到庭，视为对其质证权利的放弃。对双方当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：即桃山林业局与远望公司签订的《桃山林业局住房改造建设协议书》、刘敏与周天成签订的施工协议、周天成出售车库明细表、桃山林业局棚改办向远望公司下发的不允许继续销售金玉尚诚小区剩余房源通知书、本院依职权调取的铁力市人民政府铁政发[2015]6号文件及金玉尚诚小区建设用地规划许可证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.远望公司提交的6号楼、7号楼工程造价支付汇总表，拟证明2021年元旦前，桃林公司组织远望公司与周天成结算，虽然双方没有形成一致认可的数据，但大致的数据可以认定。工程总造价1623.04万元，已付周天成期房及现房面积840.2平方米，支付现金319.03万元。此结算日期之后，远望公司又付周天成39万元，加上桃林公司付给周天成的683.12万元，周天成已收款项超出应收款项185.15万元。赵恩权称对此不知情。桃林公司质证称，对汇总表真实性有异议，系远望公司单方制作的付款明细，与桃林公司无关；对汇总表的数据，代理人需要和桃林公司核对后才能确认。本院认为，远望公司提交的汇总表无相对人签字确认，且未提交其他证据对汇总表数据真实性予以佐证，其内容亦与本案争议焦点无关联性，故不予采信；2.周天成提交2018年桃山林业局出具的情况说明，拟证明因刘敏不支付周天成工程款，桃山林业局接手回迁事宜，要求周天成将金玉尚城6号楼1、2、3单元，7号楼1、2、3、5、6、7单元二至五层共108户的钥匙交给桃山林业局，桃山林业局暂借给周天成150万元用于工人开支。同时证明其出售车库是桃林公司认可的，除18户车库外，其余几十户车库的钥匙已交给桃林公司。赵恩权质证称，与其无关。桃林公司质证称，代理人无法确认真实性。该情况说明的内容与本案无关联，也无法证实周天成所述的将剩余车库的钥匙交给桃山林业局。本院认为，该情况说明加盖原桃山林业局公章，桃林公司未否认真实性，该证据的内容与本案争议焦点具有关联性，予以采信；3.周天成提交情况说明，称出具人为原桃山林业局，拟证明内容同上。桃林公司质证称，该份说明系周天成单方陈述，不能作为证据使用，无法证明待证内容。赵恩权质证称，不知情，与其无关。本院认为，该情况说明仅有周天成签名，未体现出具单位，对待证内容不予采信；4.周天成提交结算协议，拟证明2021年4、5月份，周天成要求桃林公司出具此前周天成与刘敏的结算结果，桃林公司基建科与棚改办出具此份结算协议，甲方为原桃山林业局。协议中写明的欠周天成工程款、赔偿款数额现已发生变化，因结算之后，桃林公司又支付周天成部分款项。同时证明金玉尚诚小区6号楼、7号楼未结算完毕。桃林公司质证称，该结算协议无一方主体签字确认，无法证明其内容的真实性、客观性，亦无法证明待证内容。从协议中“双方于2015年7月20日签订的金玉尚诚6、7号楼施工合同结算事宜”内容可知，该结算协议的签订主体应为远望公司与周天成，而非桃林公司与周天成。赵恩权质证称，与其无关。本院认为，该结算协议甲方、乙方处均空白，无任何主体签字或盖章，无法证明该协议已生效，不具备证明效力，故不予采信。5.赵恩权出示其与周天成签订的车库买卖合同及收据，拟证明其在周天成处以5万元价格购买案涉车库。远望公司质证称，对真实性有异议，并非远望公司或刘敏出售，收据上刘敏的签字并非本人所写。桃林公司质证称，对案涉车库买卖事宜不知情，该买卖行为与第三人无关，不予质证。本院认为，结合周天成在答辩状中认可将案涉车库出售给赵恩权的陈述，本院对赵恩权出示的买卖合同与收据予以采信。通过双方当事人的陈述、本院采信的证据、依职权调取的材料及本院已生效的（2018）黑0781民初1176号民事判决书中关于案涉棚改项目征收、建设事宜认定的事实，本院认定事实如下：2015年3月3日，铁力市人民政府下发铁政发[2015]6号文件，同意桃山林业局改造棚户区建金玉尚诚小区，房屋征收由桃山林业局自行负责，开竣工日期为2015年4月30日至2015年10月30日。同年3月20日，远望公司出具授权委托书，授权该公司副总经理刘敏以远望公司名义主持桃山林业局棚户区改造建设工程项目的经营事宜，并承认刘敏签署的相关经营文件。同年3月25日，桃山林业局与远望公司签订桃山林业局住房改造建设协议书，约定远望公司对金玉尚诚小区建设中的拆迁、回迁、安置、补偿工作自行开展，并利用拆迁残值弥补建安成本和利润。同年7月20日，刘敏与周天成签订协议，约定周天成使用远望公司资质，承建金玉尚诚小区6号楼、7号楼，按工程总价0.5%交纳管理费。工程单价1070元/平方米，工程款结算方式为50%付期房，50%付现金，同时写明二层至五层期房单价。2016年8月31日，刘敏与周天成签订补充协议，主要内容为，“因金玉尚诚小区6号楼、7号楼不能按时拨款，停工造成的一切损失由甲方刘敏补偿给乙方周天成50元/平方米”。2017年9月27日，周天成与赵恩权签订车库买卖合同，周天成将案涉车库以5万元价格出售给赵恩权。2018年11月25日，桃山林业局棚户区改造办公室向远望公司下发通知书，主要内容为，“对金玉尚诚小区4-7号楼、19-21号楼剩余房源，不允许继续销售商品房，不允许以房顶工程款，暂时不安置回迁，待林业局整体安置”。同年，桃山林业局与周天成形成“情况说明”，主要内容为，“因建筑商刘敏未支付周天成(金玉尚诚工地周天成工组6号、7号楼)工程全额款，刘敏与周天成在对账过程中产生异议，刘敏拒不支付工程款。经林业局多次协调，刘敏不予算账，导致回迁群众不能及时回迁入住，现桃山林业局接手回迁事宜。一、桃山林业局暂时借付给周天成农民工工资壹佰伍拾万圆，用于支付农民工工资。二、周天成应在桃山林业局支付给农民工工资的同时，将金玉尚诚小区6号楼1、2、3单元、7号楼1、2、3、5、6、7单元二至五层的各回迁户钥匙交给桃山林业局(共计108户)。三、待群众回迁安置结束后，林业局组织工程决算，结算尾款。四、周天成交付给桃山林业局的楼房应是各种设施完备，具备入住条件的楼房”。至庭审时，就案涉工程，远望公司与桃林公司未结算，远望公司（刘敏）与周天成亦未结算。另查明，2015年6月8日，桃山林业局取得金玉尚诚小区建设用地规划许可证。2018年9月6日，黑龙江省桃山林业局更名为伊春森工桃山林业局有限责任公司。金玉尚诚小区至今未竣工验收，但回迁户已实际入住。案涉车库未办理产权登记。本院认为，本案争议焦点为:1.远望公司主张案涉车库所有权归其所有，有无事实及法律依据；2、远望公司主张周天成与赵恩权的买卖协议无效，要求二被告返还车库，应否得到支持。远望公司依据其与桃山林业局签订的《桃山林业局住房改造建设协议书》内容，主张其作为金玉尚诚小区拆迁施工方，应获得拆迁安置利益，所建房产已被桃山林业局确认归其所有。本院认为，该协议书中既无工程价款结算的约定，也无以所建楼房抵顶工程价款的约定，故对远望公司主张依债权取得案涉房产所有权不予支持。关于桃林公司提出案涉工程由远望公司负责改造建设，远望公司作为金玉尚诚小区的开发建设单位，对案涉小区房产拥有所有权，桃林公司并非案涉车库所有权人的主张。本院认为，案涉车库尚未办理产权登记，依据《中华人民共和国民法典》第三百五十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。桃山林业局作为金玉尚诚小区棚户区改造项目建设用地使用权人，依法对该土地上建造的房屋享有所有权。桃林公司未举证证实其将案涉工程建设用地使用权转让给远望公司，亦未提供其他相反证据证明案涉房屋所有权归远望公司，故对其主张不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。由此可知，买卖合同并不因无权处分而无效。本案中，周天成未取得所有权出售车库属无权处分，但并不影响其与赵恩权签订的买卖合同效力，即该合同有效。故远望公司作为案涉工程的承包方，主张周天成与赵恩权就案涉车库成立的买卖关系无效，要求将车库返还给远望公司，无事实及法律依据，不予支持。关于桃林公司提出远望公司的主张已超过诉讼时效的辩解，因不动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定，故其辩解理由不成立。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百九十六条第（二）项、第二百零九条、第二百三十一条、第二百三十四条、第二百三十五条、第三百五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回黑龙江远望建筑安装工程有限公司的诉讼请求。案件受理费1848元，由黑龙江远望建筑安装工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审 判 长  高忠孝人民陪审员  郑桂琴人民陪审员  陈艳秋二〇二一年六月二十八日书 记 员  王 博