贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初6347号原告：聂柯吉，男，1984年9月6日出生，土家族，住贵州省贵阳市小河区。原告：金宁芳，女，1986年5月16日出生，苗族，住贵州省贵阳市小河区。二原告共同委托诉讼代理人：汪梦凡，贵州黔信律师事务所律师，特别代理。二原告共同委托诉讼代理人：骆婧，贵州黔信律师事务所律师，特别代理。被告：贵州银地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区贵筑路16号（气象局内）。法定代表人：聂兵，职务：公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：王艳妮，国浩律师（贵阳）事务所实习律师，一般代理。第三人：贵州金钱柜商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区春蚕巷1号B座5.6单元1层（湘雅社区）。法定代表人：罗福成，职务：公司总经理。委托诉讼代理人：李力，贵州富迪律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：付博雷，贵州富迪律师事务所实习律师，一般代理。第三人：贵州班芙假日商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区田园路1号七里香溪一组团A幢1层2号。法定代表人：邓贵明，职务：执行董事。委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：王艳妮，国浩律师（贵阳）事务所实习律师，一般代理。原告聂柯吉、金宁芳与被告贵州银地房地产开发有限公司（以下简称银地公司）、第三人贵州金钱柜商业管理有限公司（以下简称金钱柜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，原告于2020年6月9日向本院申请撤回对第三人金钱柜公司的起诉，本院依法不予准许，并依法追加了第三人贵州班芙假日商业管理有限公司（以下简称班芙公司）。本案依法适用普通程序，并于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告聂柯吉、金宁芳委托诉讼代理人汪梦凡、骆婧，被告银地公司及第三人班芙公司共同委托诉讼代理人左为东、王艳妮，第三人金钱柜公司委托诉讼代理人李力、付博雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂柯吉、金宁芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》；2.判令被告退还原告购房款89375元，并支付利息4490元（以89375元为基础，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%为标准从2018年7月30日起暂计算至2019年8月19日，2019年8月20日起的利息按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）直至付清购房款为止；3.判令被告赔偿原告损失17875元（按照购房款的20%计算）；4.判令被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿原告89375元。以上合计201115元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系花溪“七里香溪”二期项目的出卖方。2018年，原告到被告售楼部咨询买房事宜，销售人员给原告介绍了商铺的总价会因面积大小而有所区分，并未告知每平方的单价，后当原告准备购买涉案商铺时，被告和第三人却告知原告要支付居间服务费才能享受购房优惠价，因此，原告为购买涉案商铺，于2018年7月22日与第三人签订了《居间服务协议》，并分别于2018年7月22日、7月30日共支付给被告3万元居间服务费。后原告于2018年7月30日与被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定原告购买被告位于贵州省贵阳市花溪区，建筑面积14.3平方米，合同金额为89375元等其他内容，签订合同当日，原告即向被告支付了全部购房款，原告的付款行为视为已履行了合同的主要义务。后经原告调查了解，被告将涉案商铺出售给原告后，私自分别于2019年5月10日、2019年12月25日、2019年12月25日将涉案商铺抵押给了银行，抵押期限均至2024年后，已超过被告承诺给原告办理涉案商铺转移登记的有关文书的时间，致使原告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》的合同目的无法实现，因此被告的行为已严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告银地公司辩称，本案系因原告与班芙公司之间的租赁合同未按约定履行导致的，原告诉讼请求不成立。涉案房屋系现房出售，买卖合同签订当天原告就与班芙公司签订了租赁合同，且一直在收取租金。原告与班芙公司之间的租赁合同关系和银地公司无关。司法解释的规定是合同签订后出卖方将房屋抵押给第三人导致购房人没有得到房屋的情况下，购房人可以要求解除合同，本案并不符合上述情况。案涉房屋系银地公司委托金钱柜公司进行销售，我方只负责签订具体的买卖合同并与金钱柜公司结算佣金，有关居间费我方不知情。银地公司将商铺抵押出去系因涉及贵安新区某银行一起诈骗款，在各方协调下进行的抵押。根据约定，我方应当在五年内把产权办理下来将商铺交付给原告，现在期限尚未届满。第三人金钱柜公司述称，我方与原告的居间服务协议是合法有效且已履行完毕，原告诉讼请求不涉及我方。第三人班芙公司述称，我公司意见和银地公司一致。本院经审理认定事实如下：银地公司成立于2002年12月19日，类型为有限责任公司，注册资本1000万元，经营范围包括房地产开发、销售、商业经营管理等。金钱柜公司成立于2012年12月20日，类型为有限责任公司，注册资本100万元，经营范围包括房地产项目营销策划等。班芙公司成立于2015年3月30日，类型为有限责任公司，注册资本50万元，营业期限至2065年3月29日，经营范围包括商业经营管理、房地产运营等。位于贵阳市花溪区项目由银地公司开发建设。2018年7月30日，原告聂柯吉、金宁芳（买受人）与被告银地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：银房售0859）及补充协议，主要约定：买受人购买出卖人开发建设的七里香溪二期项目预售商品房，预售商品房批准机关为贵阳市住房和城乡建设局，预售许可证号为筑商房预字第××号。买受人向出卖人购买该项目第Ｃ幢-1684号商铺，建筑面积14.3平方米，总价款89375元，买受人应当在2018年7月30日前一次性付款，出卖人应当在2018年10月1日前交付该商品房，出卖人承诺在2023年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。同日，原告向被告银地公司支付了购房款89375元。2019年5月10日、2019年12月25日、2019年12月25日，银地公司将花溪区田园路1号七里香溪二期负一层地下商业分别抵押给贵阳农村商业银行股份有限公司花溪支行、贵阳农村商业银行股份有限公司未来方舟支行、贵阳农村商业银行股份有限公司云岩支行，抵押金额依次为5000万元、4000万元、5000万元。现原告以被告银地公司在签订《商品房买卖合同》后将房屋进行抵押为由要求解除合同，诉请如前。另查，原告聂柯吉、金宁芳（出租方/甲方）与班芙公司（承租方/乙方）签订租赁合同，主要约定原告将上述商铺出租给班芙公司，班芙公司向原告支付租金。审理中，原告向本院申请诉讼财产保全，本院依法对被告名下价值201115元的财产采取了保全措施，产生保全费1526元。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的商品房买卖合同、收据、不动产信息查询结果等证据在卷佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，被告银地公司在与原告签订《商品房买卖合同》后又将房屋抵押给案外人，已侵害了原告的合法权益，现原告主张解除与被告银地公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”商品房买卖合同解除后，被告银地公司应当向原告退还购房款89375元及支付利息（以89375元为基数，自2018年7月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。合同解除系被告银地公司原因所致，被告银地公司应承担赔偿责任。原告主张被告按购房款的20%赔偿损失，同时按购房款一倍承担赔偿责任，即主张了购房款的120%的损失赔偿，该两项诉讼请求均属于要求被告承担违约责任，结合《最高人民法院关于适用》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。考虑到被告银地公司的违约行为及原告的损失情况，本院酌情确定赔偿金额为已付购房款的30%即26812.5元，对原告主张超出的部分，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告聂柯吉、金宁芳与被告贵州银地房地产开发有限公司于2018年7月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：银房售0859）及其补充协议；二、被告贵州银地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告购房款89375元及支付利息（以89375元为基数，自2018年7月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州银地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告聂柯吉、金宁芳损失26812.5元；四、驳回原告聂柯吉、金宁芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4318元、保全费1526元，合计5844元，由原告聂柯吉、金宁芳负担2337元，由被告贵州银地房地产开发有限公司负担3507元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 谢 彪审判员 高 燕审判员 魏彩霞二〇二一年六月九日法官助理田浩书记员吴梓钥