广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终1136号上诉人（原审被告、反诉原告）：邱洪东，男，1975年11月1日出生，住广东省韶关市武江区×××××××××××××××××。委托诉讼代理人：肖明，广东能法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市同好物业服务有限公司（变更前韶关市鑫金汇物业服务有限公司），住所地：韶关市浈江区×××××××鑫金汇建材家居广场条铺11栋三层303号。法定代表人：叶学军，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄静茹，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：游北灵，广东众同信律师事务所律师。上诉人邱洪东因与被上诉人韶关市同好物业服务有限公司（以下简称同好物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邱洪东的委托诉讼代理人肖明、被上诉人同好物业公司的委托诉讼代理人黄静茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邱洪东上诉请求：一、依法撤销一审判决第二、三、四项；二、驳回同好物业公司的全部诉讼请求；三、判令同好物业公司返还邱洪东押金10000元；四、判令同好物业公司返还邱洪东租金3840.98元；五、本案诉讼费用由同好物业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定邱洪东缴纳冬季空调费是事实认定及法律适用错误：（一）按照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条规定，民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。本案应当适用《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，双方签订合同中的中央空调费的第3.5.1的条款，属于被上诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与被上诉人协商的条款，应认定为格式条款。被上诉人并没有对冬季空调没有制热功能依然要收取中央空调费或者中央空调只幵启新风系统要按照8元/平方/每月收取中央空调费履行提示或者说明义务，使上诉人没有注意或者理解与其有重大利害关系的该条款，现邱洪东主张该条款不成为合同的内容。（二）同好物业公司在一审提供的证据并不能证明其在冬季幵启了新风系统，其提交的水电费单据为商场所有商户的总交费单据，并非单独开启新风系统的单据。（三）同好物业公司在签订合同时也没有告知收取中央空调费中包含了折旧费和维护费（含工人工资）、任何一份《房屋租赁合同》（住宅）都不会约定要交空调和其他房屋设施的折旧费，空调和其他设施的维护费用也是由出租方承担的，除非有明确的约定。（四）双方在签订合同后，在使用过程中，特别是第一年冬季中发现同好物业公司没有开启中央空调，当时同好物业公司口头承诺冬季不收取中央空调费，实际上在合同到期前，即2019年9月前，同好物业公司都没有收取冬季中央空调费，也没有催收过冬季空调费，如果有冬季空调费的存在，同好物业公司就不会每年只收取5-10月的中央空调费，而只欠11月至次年4月的冬季空调费，如果有冬季空调费的存在，同好物业公司在收取2018年5月份的空调费时，就应当登记为2017年11月份的空调费，而不是每年的冬季六个月都空在那里，也不进行催收，而2017年、2018年做活动时，在11月返还货款给邱洪东时，只扣除到10月份的中央空调费而不扣除到11月份的空调费。（五）一审法院认定8元/平方/月的中央空调费是在同好物业公司在经营过程中对成本进行计算后得出也是事实认定错误，商场是在2017年5月1日开业，双方签订合同时商场并未经营,如何能够计算成本，又如何得出邱洪东同意支付的结论。二、双方于2015年5月31日签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》约定租赁期从2015年10月1日至2018年9月30日止，签订合同时，邱洪东向同好物业公司缴交了10000元保证金，合同到期后，双方均未提出续租，该合同己经于2018年12月27日终止，合同终止后，在邱洪东未违约，同好物业公司应当返还其收取的邱洪东的10000元保证金。三、合同租赁期为36个月，邱洪东缴交了8134元租金，平均每月租金为225.94元，同好物业公司在2017年5月1日才交付该商铺给邱洪东使用，2018年12月27日对邱洪东封铺，邱洪东实际使用了19个月，还有17个月未使用，该17个月的租金合计3840.98元同好物业公司应当退回给邱洪东。综上所述，希望人民法院依法支持邱洪东的上诉请求。被上诉人同好物业公司答辩称：其提交了二审法院判决生效的类案,应同案同判。请求二审驳回上诉，维持一审判决。同好物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判决解除双方签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》；二、依法判决邱洪东支付拖欠的物业管理费3991.68及滞纳金1422.18元，物业管理费及滞纳金从2017年7月15日计算至2020年4月30日，合计5413.86元；三、依法判决邱洪东支付拖欠的空调费17148.24元，滞纳金9552元，合计26970.24元（从2017年5月11日计算至2020年4月30日）；以上2-3项合计为32384.1元；四、依法判决邱洪东承担本案受理费、保全费等一切诉讼费用。邱洪东向一审法院提出反诉请求：一、判令同好物业公司返还邱洪东押金10000元；二、判决同好物业公司返还邱洪东租金3840.98元；三、本案诉讼费用由同好物业公司承担。一审法院经审理查明：2015年5月31日，同好物业公司（出租方，甲方）与邱洪东（承租方，乙方）签订了《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》，载明：“甲方将韶关市×××××××广场（以下简称本市场）的展厅3栋3128号商铺租赁给乙方经营灯饰，租赁面积共60.48平方米。本市场开业时间暂定于2015年10月（具体开业时间以甲方书面通知或甲方在韶关当地主流媒体发布的公告为准），从本市场正式开业之日起计租。租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，共36个月，租费每月每平方米22元。乙方在甲方规定时间内签订正式租赁合同的,甲方给予乙方22%的月租费优惠；若乙方在延期10天以内签订正式租赁合同的，甲方给予乙方17%的月租费优惠；若乙方在延期20天以内签订正式租赁合同的，甲方给予乙方11%的月租费优惠；若乙方在延期40天以内签订正式租赁合同的，甲方给予乙方5%的月租费优惠；若乙方延期41天（含）以上签订正式租赁合同的，甲方不给予乙方月租费优惠。乙方在甲方规定时间内完成装修验收的，甲方给予乙方17%的月租费优惠；若乙方在延期15天以内完成装修验收的，甲方给予乙方11%的月租费优惠；若乙方在延期30天以内完成装修验收的，甲方给予乙方5%的月租费优惠；若乙方在延期31天（含）以内完成装修验收的，甲方不给予乙方月租费优惠。在本市场正式开业时，乙方具备开业条件并同时营业的，甲方给予乙方28%的月租费优惠；在本市场正式开业时，乙方在延期30天以内营业的，甲方给予乙方14%的月租费优惠；若乙方在延期31天（含）以内营业的，甲方不给予乙方月租费优惠。市场开业第一年内，乙方每月营业不低于28天的（法定节假日除外）、且每天营业时间不少于7小时的，甲方给予乙方16%的月租费优惠；乙方每月营业不低于25天的（法定节假日除外）、且每天营业时间不少于7小时的，甲方给予乙方减免9%的月租费优惠；乙方每月营业不足25天的（法定节假日除外）、且每天营业时间少于7小时的，甲方不给予乙方月租费优惠。乙方全部满足条件，最高可优惠83%的月租费优惠，优惠后实际缴纳的条铺租费为8143元,乙方应于签订本合同之日一次性交纳给甲方；若乙方不能满足前述所述优惠条件的，乙方应于本市场开业的次年第一月之内补交不能享受优惠全部租费。合同期内，乙方按每平方米1.5元于当月1日至10日之间缴交当月物业管理费，未按约定缴纳按每平方米3元计，中央空调费按每平方米8元于每月1日至10日期间缴交。乙方应于合同签订当日向同好物业公司缴交保证金10000元。乙方须在接到甲方通知的规定时间内缴纳足额的租费、物业管理费、中央空调费及水电费，若逾期5天未交缴，甲方有权从保证金中扣收相应费用额度、暂停乙方中央空调、水电使用并收取乙方欠费部分每日3‰的滞纳金，合同期内乙方无违规行为，不需保证金冲抵扣的，甲方于合同期到期10个工作日内无息全额退还保证金。签订本合同，合同期延长一年，合同延长期内租金不涨。”合同签订后，邱洪东约定一次性交纳了租金8143元和履行约保证金10000元，同好物业公司亦依约向邱洪东提供了约定的商铺供其经营使用。2018年12月6日，同好物业公司向邱洪东发出《欠缴费通知单》，要求邱洪东支付空调费、物业管理费及补缴租金合计18729.44元。2018年12月12日，同好物业公司发出邱洪东未按规定缴纳相关费用，其将在15日内进行强制处理的《强制处理通知书》，具体为：自欠费之日起每日按3‰计收滞纳金、扣除保证金以抵相应的欠费并单方解除租赁合同并追究邱洪东的违约责任。2018年12月27日，同好物业公司以邱洪东未按前述通知执行，遂向邱洪东发出解除租赁合同并依法追究邱洪东欠费及清除门店余物等内容的《强制处理结果通告书》。2020年5月29日，同好物业公司向邱洪东出具《告知函》，要求邱洪东于2020年6月9日前缴纳截止至2020年4月30日所欠的空调费17418元及滞纳金28855元，物业管理费399.68元及滞纳金4266.54元并办理退铺验收手续。双方协商未果，同好物业公司遂向一审法院提起诉讼。诉讼期间，邱洪东提出反诉。另查明，韶关市鑫金汇物业服务有限公司于2020年6月2日经核准变更登记名称为同好物业公司。关于主张冬春季空调费问题，其提供了包括2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日期间其开启空调新风系统、水费、电费、空调维护费用的相应材料佐证。邱洪东未能提供相反的证据予以推翻，仅是以新风系统相当于把外面的新鲜空气吸入进来，并没有调节温度的功能，作为出租方，有保证商场通风、消防、照明的义务，该新风系统的使用并不包含在双方约定的收取中央空调费的范围抗辩。一审法院对上述证据认证如下：邱洪东未能提供相反的证据推翻提供的上述材料，一审法院对提供上述材料的证明力予以采信，并确认包括2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日期间开启了中央空调新风系统并支付了水费、电费、空调维护费用。一审法院审理后认为，本案为房屋租赁合同纠纷。同好物业公司、邱洪东签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。根据同好物业公司、邱洪东的诉辩意见及一审法院查明的事实，一审法院归纳本案争议焦点并论述如下：焦点之一：涉案合同在租赁期限届满前是否已解除。根据约定，租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，但因租赁物业市场于2017年5月1日开业。租赁期限实际为2017年5月1日起至2020年4月30日止，共36个月。期间即2018年12月27日，因邱洪东欠费问题，同好物业公司向邱洪东发出解除租赁合同的《强制处理结果通告书》，对此，邱洪东并未提出异议，涉案合同于该时间解除。因此，同好物业公司要求邱洪东支付2018年12月31日之后的空调费、物业管理费，一审法院不予支持。焦点之二：提供的中央空调没有供暖功能，邱洪东应否向交纳2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日的中央空调费。邱洪东与签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》约定“合同期内，乙方（邱洪东）按8元/平方米每月标准交纳中央空调费，乙方按约定于每月1日-10日期间交纳当月费用。”双方并未约定收取此费用的时段及条件即是否要开启了空调制冷或制热功能才能收空调费，而空调费实际上还包含了开启空调新风系统、水费、电费、空调折旧、维护等费用，是在经营过程中对成本进行计算后得出且邱洪东在签约时同意支付的费用，且亦提供了包括2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日期间其开启空调新风系统、水费、电费、空调维护费用的相应材料佐证。因此，邱洪东辩称冬天没有开启空调制暖功能即不应支付2017年11月至2018年4月、2018年11月至2018年12月的中央空调费，理由不成立，一审法院不予支持。焦点之三：同好物业公司应否返还邱洪东履约保证金10000元和租金3840.98元。同好物业公司、邱洪东签订租赁合同，约定租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，合计36个月，邱洪东一次性缴纳租金8143元。因租赁物业市场于2017年5月1日开业，至2018年12月27日解除合同，邱洪东实际租赁使用商铺20个月，故其多交纳的租金3619.04元（8143元÷36个月×16），同好物业公司应予退还。邱洪东与签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》第3.2条约定：“乙方（承租方邱洪东）须在接到甲方（出租方）通知的规定时间内交纳足额的租费、物业管理费、中央空调费、及水电费，若逾期五天（含）未交纳，甲方有权从保证金中扣收相应费用额度。”因此，邱洪东欠交的2017年5月、2018年8月至2018年12月的物业管理费1088.64元（60.48平方米×3元/平方米×6个月），有权直接从保证金10000元中扣除，邱洪东无须交纳该费用的滞纳金；同理，邱洪东欠交的2017年5月至2018年12月的空调费合计9676.8元（60.48平方米×8元/平方米×20个月），有权直接从剩余履约保证金8911.36元（10000元-1088.64元）中扣除，扣除后，邱洪东仍欠空调费765.44元，该欠费与同好物业公司应返还的租金3619.04元相抵，同好物业公司应退还邱洪东租金2853.60元。一审法院经审理后作出判决：一、确认韶关市同好物业服务有限公司、邱洪东双方签订的《韶关市同好物业服务有限公司韶关市×××××××广场商铺租赁合同》于2018年12月27日解除；二、韶关市同好物业服务有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还邱洪东租金2853.60元；三、驳回韶关市同好物业服务有限公司的诉讼请求；四、驳回邱洪东的其他反诉请求。案件受理费减半收取计304元，财产保全费350元，反诉费73.01元，合计727.01元，由韶关市同好物业服务有限公司负担669.05元，邱洪东负担57.96元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。另查明，本院对案涉商场另一租户吕航与同好物业公司房屋租赁合同纠纷一案作出的生效判决[（2020）粤02民终2100号]已经认定吕航应当按照合同约定履行缴费义务，应交纳中央空调没有供暖期间的空调费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因引发本案纠纷的法律事实均发生在民法典施行前，故本案仍应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方当事人的上诉、答辩意见，本案争议的焦点是：一、承租人应否依照合同约定交纳中央空调费；二、同好物业公司应否退回相关履约保证金；三、承租人要求同好物业公司退还3840.98元租金请求应否予以支持。关于焦点一。本案中，邱洪东和同好物业公司签订的租赁合同系双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,合同应属合法有效。邱洪东提出案涉合同中关于中央空调收费的约定属格式条款，同好物业公司未尽提示或者说明义务，不应成为合同条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”。本案中，案涉合同关于中央空调费的约定为“合同期内，乙方（邱洪东）按8元/平方米每月标准交纳中央空调费，乙方按约定于每月1日-10日期间交纳当月费用。”，虽然该约定内容在同好物业公司与数名承租人签订的租赁合同中反复使用，但是不能将“反复使用”作为格式条款的特征，应审查该条款是否存在免除、减轻出租人责任或加重承租人义务的情形。本案中案涉租赁场地韶关市×××××××广场配套的中央空调的作用不仅仅是调解室内外温差，还需用新风系统排出室内浑浊的空气，达到舒适的状态。因此，中央空调费实际上还包含了开启空调新风系统、水费、电费、空调折旧、维护等费用，同好物业公司亦提供了其开启空调新风系统、水费、电费、空调维护费用的相应材料佐证。而且从该约定的内容看，已明确计费方式和交费时间，未约定收取此费用的时段和条件，并不存在歧义，不符合格式条款的特征。邱洪东作为承租人，应已对合同条款约定的交费责任尽到谨慎的审查义务，其在合同上签名，是其同意支付同好物业公司计算出的中央空调运营成本费用的意思表示，邱洪东以同好物业公司未提供空调供暖功能而拒绝支付相关中央空调费的理由不成立，本院不予采纳。且本院已生效判决对同一场地的租赁合同纠纷案中，已认定承租人应当支付上述中央空调费。因此，同好物业公司要求邱洪东支付案涉中央空调费的请求，有合同依据，一审予以支持并无不当。关于焦点二。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》第3.2条约定：“乙方（承租方）须在接到甲方（出租方同好物业公司）通知的规定时间内交纳足额的租费、物业管理费、中央空调费、及水电费，若逾期五天（含）未交纳，甲方有权从保证金中扣收相应费用额度。”因此，邱洪东欠交的费用应从履约保证金中扣减，邱洪东仍欠同好物业公司空调费，由于履约保证金和押金均已经抵扣了上述费用，故同好物业公司不需承担返还责任。一审依照合同约定对此扣减计算亦无不当，本院予以维持。关于焦点三。经查，案涉商铺2017年5月1日开业至2018年12月27日解除合同，邱洪东实际租赁使用商铺20个月，一审已经认定其多交纳的租金为3619.04元，抵扣空调费后由韶关市同好物业服务有限公司予以退还。邱洪东主张使用19个月商铺的意见与查明事实不符，本院不予采纳。综上所述，邱洪东的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由邱洪东负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二一年六月二十八日书记员  陈敖明