贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初6495号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。统一社会信用代码：9152010007604128XR。法定代表人：陈坤，职务：总经理。委托诉讼代理人：林冬梅，女，1983年10月9日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，特别代理。被告：王慧蓉，女，1970年2月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。第三人：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村，统一社会信用代码：915201110550468745。法定代表人：黄士冯，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱川，男，1994年9月7日出生，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县，特别代理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司（以下简称“智慧物业花溪分公司”）与被告王慧蓉、第三人贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司（以下简称“花溪碧桂园公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业花溪分公司的委托诉讼代理人林冬梅、被告王慧蓉、第三人花溪碧桂园公司委托诉讼代理人朱川到庭参加诉讼。本案因受新型冠状病毒感染肺炎疫情期间“不可抗力”等原因，本院依法扣除相应的审限，本案现已审理终结。原告智慧物业花溪分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年7拖欠的物业服务费30960.46元（暂计算至2019年11月）；2.判令被告向原告以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日应付物业服务费5‰标准基数支付违约金53916.93元（暂计算至2019年11月2日），直至物业服务费付清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月30日，贵阳碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《花溪碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对花溪碧桂园项目提供前期物业管理服务。同日，被告因购买花溪碧××××商品房，与原告签订了《花溪碧桂园前期物业服务协议》（以下简称“物业服务协议”），协议约定，被告应当于每月6日前向原告支付物业服务费754.215元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业费的5‰标准基数向原告支付违约金。被告于2016年7月开始拖欠物业服务费，至2019年11月一拖欠物业服务费及违约金达84877.39元。原告已于2019年7月19日向被告发出欠费律师函，但被告至今未交，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院请求判令如前。被告王慧蓉辩称：1、原告不具备本案原告主体资格。被告是与“广东碧桂园物业服务有限公司花溪分公司”签订的《服务协议》，不是与原告签的；2、被告尚未接（验）收房屋，从而也未接受“物业服务”。被告在查验房屋时发现存在严重质量问题，未达到国家规定的质量标准，基础设施未达到国家规定的质量标准，所以被告未接收购买的房屋，也就不存在接收物业服务；3、原告未忠实履行物业服务约定的义务，在明知房屋及基础设施存在诸多问题及隐患，不积极督促放开整改，消除隐患，工作严重失职。故请法院驳回原告的诉请。第三人花溪碧桂园公司辩称：1、第三人交付的房屋符合合同约定的交付条件，竣工合同证明已经取得，合同约定的相关设施已经投入使用。2、被告与其他业主存在的问题作为自己不履行义务的依据不足。本院经审理认定事实如下：2014年11月29日，广东碧桂园物业服务股份有限公司花溪分公司（乙方）与被告王慧蓉（甲方）签订《花溪碧桂园前期物业服务协议》，该合同主要约定如下：一、甲方委托乙方对位于花溪碧桂园商品住宅区的房屋提供物业管理服务。二、物业服务内容与服务标准主要有：1.房屋建筑公用部位的维护和管理服务；2.共同设施设备的维护和管理服务；3.协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；4.公共文体康乐场所及设施设备的维护和管理服务；5.公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；6.公共环境卫生的管理服务；7.交通与车辆停放秩序的管理服务；8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理;9.装饰装修管理服务;10.社区文化工作的管理服务;11.对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案管理服务。三、物业费按物业的房屋建筑面积每月每平方米3.3元计收，该物业的建筑面积为228.24平方米，每月的物业费为753.19元。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业应全额缴纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业费及本协议约定的其他代收代交费用，扣费时间为公历每月6日，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰支付违约金。合同还就物业服务标准和双方的其他权利义务事项进行了约定。签订前期物业服务合同后，原告曾向被告催收物业费未果。审理中，第三人向法庭提交了贵阳市建筑工程竣工验收备案表。上述事实，有当事人身份证明、营业执照、花溪碧桂园前期物业服务协议、贵阳市建筑工程竣工验收备案表、商品房买卖合同、欠费律师函及当事人陈述等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，合法的民事权益应受法律保护。依照《物业管理条例》第四十条之规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”，以及《物业管理条例》第四十一条之规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，物业管理区域内的物业的业主应当依法缴纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，本案所涉的房屋并未依法取得相应的所有权，并且该房屋也未实际进行交付，由被告合法占有使用。很显然，本案的被告暂未取得相应该物业的业主身份，原告要求被告支付物业服务费于法无据，本院不予支持。另外，从本案审理查明的事实来看，第三人仅向法庭提交的贵阳市建筑工程竣工验收备案表，未提交已向被告交付房屋的手续证据，无法证实第三人出售的房屋已经到达了房屋买卖合同所约定的交房条件，无法证实被告已经收讫房屋，第三人应当承担举证不利的法律后果。基于此，本院可以合理地推定本案所涉的房屋并未达到相应的交房条件。因此，本案被告拒绝接收本案所涉的房屋具有合理的理由，被告拒绝收房的责任不在被告这一方。最后，对于被告辩称的房屋质量、配套设施、经常停水、水质不达标等问题，被告此抗辩意见不属于物业服务合同约定范围，被告可依法单独就此另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司的全部诉讼请求。案件受理费960元（已减半收取），由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司花溪分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 谢 茂二〇二一年六月十六日书记员 孔令遥