北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终297号上诉人（原审原告）：梁君，女，1984年3月25日出生，汉族，住山西省临汾市解放东路97号。委托诉讼代理人：史西岗，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙万超，北京德恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。原审第三人：山西古县农村商业银行股份有限公司，住所地山西省古县岳阳镇相如路138号。法定代表人：任建文，董事长。委托诉讼代理人：史西岗，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙万超，北京德恒律师事务所实习律师。原审第三人：梁蒲成，男，1959年6月15日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：史西岗，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙万超，北京德恒律师事务所实习律师。上诉人梁君因与被上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）、山西古县农村商业银行股份有限公司（以下简称古县农商行）、梁蒲成案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人梁君及原审第三人古县农商行、梁蒲成的共同委托诉讼代理人史西岗、孙万超，被上诉人中信富通公司的委托诉讼代理人王志强到庭参加诉讼。原审第三人洋洲房地产公司委托诉讼代理人郭宝平于开庭前向本院提交了书面《情况说明》，称洋洲房地产公司已收到本院向其依法送达的开庭传票等诉讼手续，郭宝平作为洋洲房地产公司特别授权的委托诉讼代理人因故不能到庭参加诉讼，但其确认洋洲房地产公司同意梁君的上诉意见及质证意见，不同意中信富通公司的答辩意见及质证意见。本案现已审理终结。梁君上诉请求：1.撤销北京市第二中级人民法院（2020）京02民初554号民事判决，改判停止对山西省临汾市尧都区解放东路盛世华庭1号楼1单元204号房屋的执行；2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、梁君与洋洲房地产公司签订房屋买卖合同的时间以及占有房屋的时间，均发生在查封前，且已支付全款，因此对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。一审判决以古县农商行未占有案涉房屋，不享有足以排除强制执行的民事权益为由，否定上诉人的权益，明显不当。（一）古县农商行于2013年4月27日就案涉房屋与洋洲房地产公司签订合法有效的认购协议书，并于2017年3月10日与梁君父亲梁蒲成签订房屋买卖协议，之后梁君持2017年3月10日古县农商行向洋洲房地产公司出具的出售证明、委托书前往洋洲房地产公司办理房屋手续，2017年3月16日，洋洲房地产公司与梁君签订了认购协议书，该时间远早于查封时间2018年6月21日。（二）一审时，梁君提交了就案涉房屋交纳的物业管理费、暖气接口费、装修押金、维修基金、电费、水费等费用。这足以证明查封前，梁君已合法占有、使用案涉房屋。（三）洋洲房地产公司与古县农商行就案涉房屋签署了认购协议书，协议约定的购房款以洋洲房地产公司对古县农商行的所负债务抵顶。即双方实际上是以房抵债，该抵债行为是双方当事人真实意思的表示，没有违反流抵或物权法定的原则，也没有违反其他法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基于此有效的抵债意思，洋洲房地产公司的债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化为房款，即古县农商行在抵债额度内支付了洋洲房地产公司购房款。而梁君依据与古县农商行签订的买卖合同将购房款足额支付给古县农商行，视为梁君就案涉房屋权益的取得支付了对价。（四）关于未办理过户登记。根据一审法院调查取证的情况，案涉楼盘未能通过竣工验收，因此未能办理案涉房屋的过户登记。这足以证明，未能办理案涉房屋过户登记不是梁君自身原因导致。二、就法律适用的角度分析，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）（以下简称《执行异议与复议规定》）第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合四项要求的，其权利能够排除执行，故本案二审程序核心争议焦点问题是在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。古县农商行已经合法占有了房屋，足以排除对涉案房屋的执行。（一）根据法律规定，只要证明在人民法院查封涉案房屋前，合法占有即可，而不是要证明交付房屋的具体时间。另根据一审查明的事实，在以房抵债协议签订后，2013年4月24日古县农商行的工作人员接受了涉案共计26套房屋，并且双方2013年8月3日签订了《保管协议》，可以客观地证明在人民法院查封之前，古县农商行已经合法占有了26套房屋。（二）办理入住手续，交纳物业费、供暖费等各项费用，仅仅是证明是否合法占有房屋的补强证据，不可能在每一个案件中，都机械地把办理入住手续，交纳物业费、供暖费作为证明合法占有必须有的证据。合法占有房屋，应结合不同案件的实际情况，从多方面进行判断，况且本案当事人也提供了办理入住手续和交纳物业费的证据。（三）梁君已经用充分的证据证明在人民法院查封之前，已合法占有了争议房屋。梁君提供了2017年购房合同、房屋入住手续和物业费交纳凭证，提供了对案涉房屋进行装修和使用的客观证据，其中，2017年3月10日支付购房款有银行流水记录；入住的各项费用有缴款收据；购买房屋后，3月20日装修时订购的马可波罗瓷砖，有银行转账记录和提货单；2017年4月3日订购的整体厨房有订购协议书、安装记录；2017年6月15日订购的恒洁卫浴有订货单；2017年9月23日订购的海尔洗衣机有销售凭证，并且前述证据都指向涉案房屋。这些客观证据完全可以证明梁君在2018年6月21日之前已经合法占有使用涉案房屋。（四）一审法院通过否定古县农商行在人民法院查封之前对26套房屋的合法占有，从而否定个人购房者对涉案房屋的合法占有，认定事实错误，从法律逻辑上也是错误的。首先，客观证据能够证明梁君早在2017年3月就已经合法占有了案涉房屋，从逻辑上来讲，梁君对涉案房屋占有的前提是古县农商行对涉案房屋合法占有。因此，从梁君对房屋的合法占有，可以得出古县农商行早在2017年3月10日之前，已经对案涉房屋合法占有的结论。其次，古县农商行与洋洲房地产公司的整个交易涉及26套房屋，双方早在2013年交易时对26套房屋进行评估形成了评估报告，可以进一步证明26套房屋是打包交易的。在一次交易26套房屋的情况下，古县农商行能够证明一套房屋早在2017年3月10日之前已经合法占有，就可以推导出对26套房屋早在2017年3月10日之前已经合法占有，这个时间远远早于人民法院的查封时间。最后，梁君等三名购房者早在2018年6月21日人民法院查封之前，已经合法占有了涉案房屋，可以排除执行。三名购房者合法占有的前提是古县农商行的合法占有，因此，不论从本案事实和证据，或者从法律逻辑上来推导，都能得出古县农商行在人民法院查封之前对26套房屋合法占有的结论。三、就司法实务来讲，梁君的异议理由成立，可以排除被梁君的强制执行。根据《全国民商事审判工作会议纪要》第四十四条的规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。从前述规定来看，抵债物尚未交付的，债权人可以请求债务人交付。就本案来说，抵债物已经交付给古县农商行，人民法院更应当保护梁君的合法利益。中信富通公司辩称，一审判决正确，应予维持，理由如下：一、古县农商行对案涉房屋不享有物权期待权，一审法院的查封行为不应排除强制执行。（一）古县农商行不是案涉房屋权利人，其对案涉房屋不享有物权等实体权利。1.古县农商行与洋洲房地产公司之间的法律关系为债权债务关系而不是房屋买卖关系。《还款协议书》属以物抵债合同，签订目的是债的清偿，并非房屋的购买。2.即使古县农商行与洋洲房地产公司之间的法律关系为房屋买卖关系，但认购协议书并非房屋买卖合同且无效、不合法。（1）买卖合同分为预约合同和本约合同。认购协议书缺少买卖合同主要内容，且认购协议书本身具备预约合同的属性，缺少商品房买卖合同应当具备的主要内容，其是洋洲房地产公司与古县农商行未来签署正式买卖合同的预先安排，系独立的预约合同而非买卖合同。（2）即使认购协议书系正式房屋买卖合同，亦应属无效合同。案涉房屋的《山西省商品房预售许可证》（以下简称预售许可证）有效期至2012年5月31日，预售许可证过期后洋洲房地产公司未办理延期手续，亦未办理房屋竣工验收备案手续及获准现房销售。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二条的规定，认购协议书应属无效合同。（3）因认购协议书未进行备案，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条的规定，认购协议书不具有合法性。（二）古县农商行对案涉房屋不享有排除执行的物权期待权。以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立。案涉房屋未办理转移登记手续，即以物抵债协议并未实际履行。依据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条的规定，不动产物权的转让经依法登记发生效力。古县农商行对案涉房屋尚未取得合法登记，不拥有物权，不能产生排除强制执行的效力。古县农商行与洋洲房地产公司的以物抵债行为系基于债权债务关系而不是房屋买卖关系。法律仅赋予真实购房人对所购房屋的物权期待权，而古县农商行以房抵债并不是真实购房人，不享有物权期待权。即使其享有案涉房屋的物权期待权，但其是基于以转移所有权为目的的《还款协议书》取得，现在或将来其要求确认案涉房屋所有权或向其交付案涉房屋的诉求性质属于债权请求权，并非物权请求权，故不能产生排除法院强制执行的效力。（三）案涉房屋仍系洋洲房地产公司的责任财产，在适用《执行异议与复议规定》第二十八条时应限于为购买不动产之目的签订的不动产买卖合同。认购协议书的签约目的是为实现其古县农商行的银行贷款这一普通金钱债权，与其他以购买不动产为目的签订买卖合同、在当事人之间形成买受人对出卖人的物之交付及权属变动这一非金钱债权迥然不同。因《还款协议书》和认购协议书等以物抵债合同未履行完毕，即用于抵偿的案涉房屋尚未完成所有权变更登记，案涉房屋仍属洋洲房地产公司的责任财产范围，应当被法院强制执行。基于债的平等性，古县农商行与洋洲房地产公司之间签订的以物抵债合同仍属于一般债权范畴，不应优先于中信富通公司的执行债权，应当排除在《执行异议与复议规定》第二十八条规定的保护范围之外。（四）案涉房屋未办理过户登记的原因存在古县农商行自身的过错。古县农商行没有提供其有向房屋登记机关办理过户登记材料，或向洋洲房地产公司提出办理过户登记请求的有效证据。二、梁君对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。现有证据不足以证明梁君在查封前签订了正式合法有效买卖合同、在查封前合法占有房屋及支付全部价款，房屋没有办理过户登记系梁君的自身原因造成。因此，梁君的上诉理由不能成立，应予驳回。古县农商行、梁蒲成述称，同意梁君的上诉请求及上诉理由，没有异议。梁君向一审法院起诉请求：1.请求排除对山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭小区1号楼1单元204号房屋的执行，并解除查封；2.诉讼费由中信富通公司承担。一审法院认定事实：一、关于涉案房屋执行及执行异议的相关情况一审法院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。一审法院据此于2018年6月21日查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括涉案房屋在内的64套房屋。一审法院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、临汾市洋洲石油供应有限公司等被告承担相应的法律责任。临汾市洋洲石油供应有限公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，一审法院对涉案房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向一审法院申请强制执行。梁君向一审法院提出案外人执行异议，一审法院作出（2020）京02执异285号执行裁定书，裁定驳回了梁君的异议请求。后梁君提起本案诉讼。二、关于梁君主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于古县农商行与洋洲房地产公司签订相关协议情况古县农商行提交的《抵债明细表》1张、《借款借据》8张显示：2009年至2011年间，古县农商行分别向临汾市尧都区翔宇石油沥青有限公司（以下简称翔宇公司）等单位和安国旺等个人借款8笔，截止2013年4月23日，前述借款人贷款余额为1918万元，欠息6394926.81元。2013年4月20日，洋洲房地产公司向古县农商行出具《声明书》，内容为：一、洋洲房地产公司将处于临汾市解放东路51号洋洲花园盛世华庭住宅楼共计26套，交由吕建斌，用于偿还授权于吕建斌与古县农商行签署《还款协议书》的单位与个人之借款；二、本声明后附吕建斌签署的《还款协议书》。三、本声明后附用于偿还借款的房屋信息明细。同日，翔宇公司等单位和安国旺等个人分别出具《授权委托书》，授权吕建斌代表其与古县农商行签署《还款协议书》。2013年4月23日，古县农商行召开关于研究收取洋洲房地产公司抵债资产的专题会议并作出会议纪要，会议内容为：自2009年3月至2011年12月期间，洋洲房地产公司法定代表人吕建斌所控制企业—翔宇公司贷款2笔，贷款金额500万元……安国旺……5人，贷款金额1153万元……合计贷款金额1918万元，现贷款已逾期，共计本金利息2557.49万元……在催收过程中了解到吕建斌有投资的房地产，且还没有全部售出。为了清收不良贷款，降低信贷资产损失，经与吕建斌多次协商，收取其位于临汾市解放东路51号洋洲花园盛世华庭住宅楼26套，共计3319.3平方米，按7400元价格，共计24560423元。除去贷款罚息，每平方米均价为6760元，用于抵顶上述不良贷款本息，不足部分依据合同继续追偿。经过参会人员研究讨论通过，全部同意收取吕建斌抵债资产。同日，吕建斌（甲方）与古县农商行（乙方）签订《还款协议书》，载明吕建斌同意将其控制的26套房屋用于抵还前述翔宇公司等单位和安国旺等个人借款8笔，本息共计24560423元。《还款协议书》后附的洋洲房地产公司用于抵偿古县农商行贷款房屋信息明细包括涉案房屋在内。2013年4月22日，临汾平阳资产评估有限公司就涉案房屋出具《资产评估报告书》，载明委托方为古县农商行，产权持有者为洋洲房地产公司，评估结论为涉案房屋于评估基准日2013年4月19日所体现的评估价值为813343元。2013年4月27日，洋洲房地产公司（出卖方）与古县农商行（认购方）签订《认购协议书》，相关内容为：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭-福苑”项目充分的了解后，选择购买该项目1号楼1单元2层4号房。建筑面积约110.06平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价7390元/m2；总价813343元。上述价格以建筑面积计算。三、付款方式：认购方已于2013年4月27日付清房款813343元。四、双方承诺共同遵守如下约定：4.本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议自动作废。2013年8月3日，洋洲房地产公司和古县农商行签订《保管协议》，约定古县农商行委托洋洲房地产公司代为保管《还款协议书》载明的、包括涉案房屋在内的26套房屋。《保管协议》约定保管期间，房门钥匙由洋洲房地产公司持有，未经古县农商行同意不能对房屋进行任何改动、加装或减少其组成部分或改变结构、现状。保管期限为所保管的房屋全部售完，或古县农商行收回为止或书面通知终止。洋洲房地产公司与古县农商行均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。（二）关于《认购协议》等签署情况梁君主张其在法院查封前已经就涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同，向一审法院提交了如下证据：落款时间为2017年3月10日的《房屋买卖协议》，主要内容为：甲方为古县农商行，乙方为梁蒲成，双方约定甲方将涉案房屋以444642元的价格出售给乙方，乙方应于协议生效之日支付全部价款，甲方出具收据，甲方应于乙方付款之日将该房屋及该房屋的所有有关手续、钥匙交给乙方。由乙方向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方予以协助。协议自双方签字之日起生效；落款时间为2017年3月10日的古县农商行向洋洲房地产公司出具的《洋洲花园1单元204号单元楼出售证明》，内容为：古县农商行于2017年3月10日出售临汾市洋洲花园小区住宅房1-1-204号房，购房者梁蒲成，请给与办理房产过户等相关事项；古县农商行向洋洲房地产公司出具的《委托书》，委托洋洲房地产公司将盛世华庭小区1号楼1单元204号房的产权登记向房产产权登记部门申请办理至梁蒲成名下，该房屋建筑面积110.06平米，每平米价格7390元，总计房价813343元；洋洲房地产公司为出卖方、梁君为认购方、落款时间为2017年3月16日的《认购协议》，相关主要内容为：一、认购物业：认购方通过对出卖方所开发的“盛世华庭˙福苑”项目充分的了解后，选择购买该项目1号楼1单元204号房。建筑面积约110.06平方米（注：最终面积以房产部门测绘数据为准）。二、房款：单价4040元/平方米；总价444642元。上述价格以建筑面积计算。认购方于2017年3月16日付款444642元。三、付款方式：认购方按以下第1种方式付款。1.一次性付款：选择该付款方式，认购方须在签署本《认购协议》时支付全部总房款。四、双方承诺共同遵守如下约定：3.本认购协议为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购协议自动作废。洋洲房地产公司与梁君均认可双方后续未签署正式的《商品房买卖合同》。中信富通公司认为《房屋买卖协议》为复印件，且可以证明涉案房屋购买人是梁蒲成，也可以证明梁蒲成、梁君与洋洲房地产公司之间均不存在买卖合同关系，而是与古县农商行存在二手房买卖合同关系，梁君不具备原告主体资格。中信富通公司认可《洋洲花园1单元204号单元楼出售证明》和《委托书》的真实性，认为该两份证据可以证明涉案房屋的购买人是梁蒲成，不是梁君。中信富通公司认可《认购协议》的形式真实性，认为实质上梁君和洋洲房地产公司之间不存在《认购协议》约定的买卖关系，涉案房屋是古县农商行与洋洲房地产公司以物抵债，房产转移没有登记，该《认购协议》逻辑不通。洋洲房地产公司、古县农商行、梁蒲成均认可梁君的相关主张和证据。（三）关于支付购房款的情况梁君主张2013年5月10日洋洲房地产公司收到了古县农商行支付的涉案房屋的全部房款，梁蒲成于2017年将涉案房屋的房款支付给古县农商行，并提交收据1张、回单1张、进账单（回单）1张予以证明。其中，收据显示交款单位为古县农商行，金额为813343元，入账时间为2013年5月10日，收款事由为“盛世华庭1号楼1单元204室”；回单显示梁蒲成名下的银行账户于2017年3月10日转取444642元；进账单（回单）显示出票人为梁蒲成，收款人为古县农商行，时间为2017年3月10日，金额为444642元。中信富通公司对上述收据不认可，认为古县农商行没有实际交付款项，其与洋洲房地产公司之间是以物抵债关系。对于回单、进账单（回单），中信富通公司认为前述证据不是法律意义上的正式转账凭证，且付款人是梁蒲成而不是梁君。洋洲房地产公司、古县农商行、梁蒲成均认可梁君的相关主张和证据。（四）关于涉案房屋占有使用情况梁君主张其于法院查封前就已经占有使用涉案房屋，提交2017年3月10日及此后其缴纳暖气接口费、煤气集资费、专项维修基金、契税、垃圾清运费、预交水费、装修费用、物业费、水费、电费、车位费、暖气费、燃气费的收据、凭证若干以及室内照片。中信富通公司认为，收据不是正式发票，洋洲房地产公司随便、随时、重复出具收据，对洋洲房地产公司出具的收据均不予认可。装修类单据的付款人均是梁蒲成，不是梁君，没有证明力，与本案无关。采暖收据和燃气收据均是2019年度的。照片不能证明是涉案房屋，即使真实也不能证明实际居住。洋洲房地产公司、古县农商行、梁蒲成均认可梁君的相关主张和证据。（五）关于涉案房屋是否是梁君的唯一住房梁君主张涉案房屋是其在临汾市的唯一住房，提交了结婚证复印件、不动产登记材料查询结果证明。中信富通公司认为，结婚证没有原件，对真实性不予认可。对不动产登记材料查询结果证明的证明目的不认可，认为该证明不能说明是家庭唯一住房。洋洲房地产公司、古县农商行、梁蒲成均认可梁君的相关主张和证据。（六）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了涉案楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、梁君均未办理涉案房屋的物权登记手续。对于未办理涉案房屋的物权登记手续的原因，梁君主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理涉案房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了涉案房屋未能办理网签，涉案房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，一审法院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就涉案房屋所属楼盘未竣工验收、涉案房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查并对涉案小区进行了现场勘验。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设涉案楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交涉案楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；涉案楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到涉案楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和梁君均认可，涉案楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。一审法院认为，本案系梁君提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中，案外人梁君主张其对一审法院在审理（2018）京02民初70号案件过程中查封的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应对其诉讼主张负有举证证明责任。《执行异议与复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《执行异议与复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”一审法院参照上述规定，对梁君提出的主张进行具体分析。梁君起诉主张其从古县农商行购买了涉案房屋。根据古县农商行提供的证据，其与洋洲房地产公司于2013年4月27日就涉案房屋签订了《认购协议书》。该协议书的内容包含了出卖方及认购方的基本信息、涉案房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，故可以认定古县农商行与洋洲房地产公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同。古县农商行与洋洲房地产公司在诉讼中均认可，古县农商行并未向洋洲房地产公司实际交付购房款，而是以上述《认购协议书》项下约定的购房款抵顶了洋洲房地产公司对古县农商行所负的债务。同时，一审法院注意到，古县农商行与洋洲房地产公司就涉案房屋签订《认购协议书》之后，双方另行签订了《保管协议》，约定将涉案房屋交由洋洲房地产公司代为保管，保管期间房门钥匙由洋洲房地产公司持有，但古县农商行并未提供证据证明洋洲房地产公司向其交付涉案房屋的具体时间，亦未提供证据证明其就涉案房屋办理了入住手续，并且交纳了因实际使用涉案房屋而发生的物业费、供暖费等各项费用。此外，古县农商行作为专业金融机构，其在清收不良贷款的过程中收取洋洲房地产公司的抵债资产，应当就涉案房屋是否具备办理权属转移登记的条件尽到更加审慎的注意义务。综合上述事实，一审法院认为，古县农商行在本案中提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。梁君基于其与古县农商行签订《房屋买卖协议》、向古县农商行交付购房款以及实际入住涉案房屋的相关事实，主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益亦不能成立。因此，对于梁君要求排除对涉案房屋的执行，并解除查封的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回梁君的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。梁君提交资产评估报告书、信用卡回单、信用卡交易明细以证明其在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。中信富通公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。古县农商行、洋洲房地产公司、梁蒲成对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。一审查明的事实基本属实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，梁君是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，梁君主张其从古县农商行购买了涉案房屋，但本院认为古县农商行对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益：第一，古县农商行与洋洲房地产公司签订的《认购协议书》的内容虽包含出卖方及认购方基本信息、案涉房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，但是双方均认可其目的是对债的清偿，并非对房屋的购买，即以洋洲房地产公司所有的房屋抵扣其所欠古县农商行的贷款，与一般商品房买受人实际支付房屋价款以取得不动产物权的民事行为性质不同。本案各方当事人对案涉房屋的处置目的实际是为了消灭因债务人欠付银行贷款而形成的债权债务关系，与一般商品房买受人为了生活居住而支付房款购买房屋的性质亦不同。第二，古县农商行主张其与洋洲房地产公司签订了《保管协议》，进而证明其实际占有了案涉房屋。但本案中，除《保管协议》外，古县农商行未能提供其他确实充分的证据证明其实际占有了案涉房屋，亦不足以证明古县农商行与洋洲房地产公司就案涉房屋进行交易的目的是为了居住。第三，古县农商行作为专业的、具有不良资产处置经验的金融机构，在以房抵债过程中应就案涉房屋是否具备办理过户登记条件等情况负有更高的注意义务。但是，古县农商行、洋洲房地产公司未能就案涉房屋办理备案或网签，对于未办理过户登记具有其自身的原因。《执行异议与复议规定》第二十八条、第二十九条保护的都是买受人的物权期待权。而“以房抵债”协议以消灭金钱债务为目的，在“以房抵债”协议下，房屋并非买卖的标的物，房屋交付只是以物抵债的实际履行方式，买受人并不因“以房抵债”协议而对案涉房屋享有物权期待权，其享有的权利并不构成优先于一般债权的权利。因此，本院不能认定古县农商行享有足以排除强制执行的物权期待权，其享有的债权不应优先于中信富通公司已享有的司法执行债权。因案涉房屋在古县农商行与洋洲房地产公司的交易中并未产生物权期待权，故梁君对案涉房屋也不享有优先于一般债权的权利。因此，梁君基于其与古县农商行签订《房屋买卖协议》、向古县农商行交付购房款、实际入住案涉房屋等相关事实主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，梁君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由梁君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 夏林林审 判 员 魏 欣审 判 员 甘 琳二〇二一年六月三十日法官助理 陈旭云法官助理 李广顺法官助理 张秋实书 记 员 王安琪书 记 员 辛 硕