广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初387号 原告：桂林永合物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区西山路19号一层1号。 法定代表人：赵西林，总经理。 委托诉讼代理人：王梓衡，广西鹏韵律师事务所律师。 被告：徐忠，男，1969年1月4日出生，汉族，住桂林市叠彩区 19号5栋5单元202室。 原告桂林永合物业服务有限公司(以下简称永合公司)与被告徐忠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月23日公开开庭进行了审理。原告永合公司的委托诉讼代理人 王梓衡到庭参加了诉讼，被告徐忠经本院公告送达出庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案，本案现已审理终结。 原告永合公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年7月1日至2019年12月31日的物业费人民币1591.74元及滞纳金2323.94元(滞纳金以1591.74元为基数，按拖欠金额每天3‰计算， 第2页共8页 从2018年7月1日起，直至还清之日止，暂计至2020年6月30日）；2.判令被告向原告支付2018年7月1日至2019年12月31日的电梯维护费、水电公摊费544.5元及滞纳金794.97元(滞纳金以544.5元为基数，按拖欠金额每天3‰计算，从2018年7月1日起，直至还清之日止，暂计至2020年6月30日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月28日，原告与桂林市胜利嘉园一期小区业主委员会(以下简称胜利嘉园一期业委会）签订《小区物业管理服务合同》，合同约定：“第十六条：物业委托管理期限为五年，自2018年6月28日起至2023年6月27日止”；第二十条：物业管理服务费：…2、高层电梯房住宅：1-5层（含5层）：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费145元；电梯维护费、电梯年检费每户每年200元（不含电梯零件更换费用，每次更换零件费由本栋业主分摊，小配件200元以下由物业公司承担，电梯年检维保费用按本地行业标准执行）；6-15层：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费163元含二次增压费；电梯维护费、电梯年检费每户每年200元…9、物业管理服务费缴费时间为每月10日前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交欠费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三缴纳滞纳金，乙方有权直接向人民法院提起诉讼”，合同还约定：“合同生效日期为2018年7月1日”。自合同签订至今，胜利嘉园小区一直由原告提供管理和服务，被告徐忠系上述小区12栋1单元12-3号房屋业主，其房屋建筑面积为117.9平方米。按照合同约定，被告每月应缴纳房屋建筑面积物业费88.43元，电梯维护费、水电公摊费30.25元。但从2018年7月1日起至2019年12月31日止，被告均没有向原告缴纳任何物业管理费。在合同履行期间，原告通过张贴公告、上 第3页共8页 门催缴、电话催缴等多种方式多次向被告催缴物业服务管理费，2019年6月，原告以张贴《业主欠交物业费业主名单》形式，通知包括被告徐忠在内的业主缴纳物业管理费；2020年7月，原告再次以短信形式通知被告缴纳物业管理费，但被告始终拒绝交纳。综上所述，原告与被告徐忠所在小区业主委员会签订的《小区物业管理服务合同》是双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，合法有效，对全体业主及物业公司具有约束力，应当遵守执行。原告作为被告所在小区的物业服务单位，提供了物业管理服务，原告履行服务义务后有权向业主收取物业服务费，被告就应当按相关标准支付相应物业服务费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，根据相关法律的规定，特向法院提起诉讼，恳准如所请。 被告徐忠未提交书面答辩状，也未在举证期限内向本院提交证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告徐忠经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实与原告的陈述一致。 另查明，2011年11月28日，案外人南宁铁路局住房建设管理所（甲方）与被告徐忠（乙方）签订了《参加单位集资合作建房协议书》，合同对集资合作建房方式、住房的基本情况、价款计算方式等作出了约定，合同约 第4页共8页 定：“1、乙方自愿参加甲方组织建设位于桂林市。乙方分配所得的房号为25栋1-12-3号（实为12栋1单元12-3号）；2、该套住房建筑面积（含公摊面积）暂按110平方米建设，住房的实际建筑面积待住房竣工后，以房产测绘部门最终测绘结果为准……” 2018年6月28日，胜利嘉园一期业委会（甲方）与原告永合公司（乙方）签订《小区物业管理服务合同》，双方对服务管理事项、管理期限、双方权利义务等作出了规定，合同约定：第二条、物业类型为高层电梯房住宅、商铺、架空层车位、小区宗地图红线内停车位等，座落位置为桂林市叠彩区，建筑面积;第三条，乙方提供服务的受益人为签订本合同小区的全体业主和物业使用人；甲方及本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；第二十条第三款，从本合约签订之日起，毛坯房未入住业主需按50%缴纳应支付的物业管理费给乙方。 2020年1月，原告撤离该小区。被告至今仍未装修入住，因被告未向原告交纳2018年7月1日至2019年12月31日的物业费、电梯维护费、公摊水电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2018年7月2日，桂林市叠彩区土地房产工作局出具《物业管理服务合同备案回执》，载明：“桂林市胜利嘉园一期小区全体业主，贵小区与桂林永合物业服务有限公司于2018年6月28日签订的《小区物业管理服务合同》已在我局备案。” 再查明，本院在审理原告起诉该小区其他业主的物业服务合同纠纷系列 第5页共8页 案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与胜利嘉园一期业委会自愿签订的《小区物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，且该合同已经桂林市叠彩区土地房产工作局备案，因此该合同为有效合同。被告作为胜利嘉园小区的业主，原告与胜利嘉园一期业委会签订的《小区物业管理服务合同》对本案被告具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，《参加单位集资合作建房协议书》载明的被告住房的建筑面积为110平方米，按照合同约定的物业服务费每月每平方米0.75元，公摊水电费每年163元，电梯维护费每年200元计算，因被告至今未装修入住，故被告应交纳2018年7月1日至2019年12月31日的物业费742.5元（毛坯房按物业费1485元的50%收取）、电梯维护费300元、公摊水电费244.5元，故对原告要求被告支付物业费、电梯维护费、公摊水电费的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。关于滞纳金，虽然《小区物业管理服务合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，且双方约定的滞纳金属违约金性质，原告亦未 第6页共8页 能举证证明除了物业管理服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金的计付标准调整为自2020年1月1日起按年利率5%计至实际清偿之日止。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、判令被告徐忠支付原告桂林永合物业服务有限公司2018年7月1日至2019年12月31日的物业费742.5元、电梯维护费300元、公摊水电费244.5元，共计1287元及逾期付款滞纳金（滞纳金以1287元为基数，自2020年1月1日起按年利率5%计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告桂林永合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元、公告费186.6元，共计236.6元（原告桂林永合物业服务有限公司已预交），由被告徐忠负担。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状， 第7页共8页 并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  陈碧青 审判员  唐晓莹 审判员  龙 军 二〇二一年六月二十三日 书记员  杨 何 第8页共8页