重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0151民初1089号原告：重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司，住所重庆市铜梁区巴川街道办事处天主巷11号4单元8-1，统一社会信用代码91500224082415030E。法定代表人：石明平，总经理。委托诉讼代理人：杨秀友，男，1948年9月6日出生，汉族，住重庆市铜梁区，系公司职员。委托诉讼代理人：雷先恩，重庆渝礼律师事务所律师。被告：姜中亚，女，1990年8月25日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：孙鹏，男，1988年10月10日出生，汉族，住重庆市铜梁区，系姜中亚丈夫。原告重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司（以下简称：宏泰物业公司）与被告姜中亚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏泰物业公司的委托诉讼代理人杨秀友、雷先恩，被告姜中亚的委托诉讼代理人孙鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏泰物业公司向本院提出诉讼请求(审理中变更为）：1、判令被告支付原告从2018年11月22日起至2020年10月31日期间拖欠的物业费68549元，并支付以欠费金额为基数从2019年1月1日起至2020年10月31日止按月利率2%计算的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月22日，原告与重庆缘梦圆旭威房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对位于铜梁区东城街道办事处学府大道×××小区提供物业服务。被告姜中亚作为该小区××号×-×与××号房屋承租者，在接受了原告的物业服务后，无故拒交从2018年11月22日起至2020年10月31日期间的物业费。现因原告多次催收未果，故诉至法院望判如所请。被告姜中亚辩称，其系租用王昌兰、胡露的房屋经营酒店，物业费确由其直接交纳原告。2018年的物业费仅欠原告2007元，从2019年起未交纳物业费属实，系因原告多收了姜中亚的电费。姜中亚所经营酒店的电费一直由原告代收，姜中亚在2019年发现电费的实际收费标准约0.63元/度，而原告一直按0.80元/度收取，即原告每月多收电费逾1000元，故多交的电费应抵作物业费。双方也曾在2019年8月达成口头协议，原告承诺每月为酒店提供60张免费停车卷，水电费不得赚取差价。但原告事后反悔，在2020年1月便停止提供免费停车卷，姜中亚据此拒交物业费。其次，物业费的标准实际系按1.40元/㎡收取，而非合同约定的2.60元/㎡。因受2020年初新冠疫情影响，酒店停业4个月，该期间不应交纳物业费。不认可违约金，若法院主张，请求调低。本院经审理认定事实如下：2014年10月22日，原告与开发商重庆缘梦圆旭威房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，主要约定由原告对位于铜梁区东城街道办事处学府大道××××小区提供物业服务，商业物业的物业费为2.60元/平方米·月。物业费按年交纳，业主或物业使用人应在每年前半年内履行交纳义务。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能如数交纳物业费的，应按每日万分之五的标准支付违约金。案涉房屋位于该小区××号×-×（建面1057.12㎡）与××号（建面74.25㎡），属临街的商业用房，所有权人为王昌兰、胡露。2016年4月，王昌兰、胡露将该房屋出租于被告姜中亚开办铜梁区海格主题酒店，双方签订了《门市租赁合同》，约定租期10年，在租赁期内的门市物业费等由姜中亚负责。自此，案涉房屋的物业费便由姜中亚直接交纳给原告。庭审中，原告述称，其司认可物业费按1.40元/㎡/月收取及认可姜中亚2018年的物业费尚欠2007元；物业费可按月收取，提前一个月交纳次月物业费。对姜中亚述称的其司多收取电费的事实不予认可，其司也从未与姜中亚达成口头协议，即承诺每月为酒店提供60张免费停车卷。其司在疫情期间并未停止物业服务，反而增加了工作量，故不同意减免疫情期间的物业费。审理中，原告曾起诉业主王昌兰作为本案共同被告，后其撤回了对王昌兰的起诉。上述事实，有《前期物业服务合同》、《门市租赁合同》、催费通知单以及原、被告的陈述等在案，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。本案中，原告宏泰物业公司对学府雅舍小区提供了物业管理服务，业主王昌兰、胡露有向原告交纳物业费的义务。因王昌兰、胡露已将房屋出租给姜中亚且约定物业费由姜中亚承担，故姜中亚作为物业使用人依法有向原告交纳物业费的义务。经计算，姜中亚从2018年至2020年10月31日期间拖欠的物业费为36853元（2007元+1131.37㎡×1.40元/㎡/月×22个月）。关于新冠疫情期间能否减免物业费的问题，本院认为，在2020年初爆发的新冠疫情属于全国突发性公共卫生事件，属于不可抗力。被告经营的酒店在疫情期间存在暂停营业、收入减少的事实。虽然物业公司在疫情期间仍在提供物业服务，但因被告经营的系商业用房，有别于住宅小区，被告停业后，原告对于商业用房的服务工作量应当有所减少，结合本案实际情况及本地疫情影响综合考量，本院酌情减半收取两个月的物业费，即减免1个月的物业费为1584元（1131.37㎡×1.40元/㎡/月)。故本院予以主张被告向原告支付2018-2020.10.31的物业费35269元（36853元-1584元）。关于违约金，被告姜中亚拖欠物业费至今未交纳的行为，已构成违约，应承担相应违约责任。根据《前期物业服务合同》，违约金按每日万分之五的标准即年利率18.25%计算，现原告请求按月利率2%计算明显过高，缺乏依据。本院认为，年利率18.25%有所偏高，根据原告请求的计算时间，本院酌情主张违约金从2019年1月1日起以当月累计欠交的物业费为基数至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍（以年利率18.25%为限）计算，从2019年8月20日起以当月累计欠交的物业费为基数至2020年10月31日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍（以年利率18.25%为限）计算。关于被告辩称原告多收了电费应抵扣物业费的意见，因证据欠充分，若被告认为原告行为对其造成了侵权，亦可另行起诉，不宜在本案中一并处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告姜中亚于本判决生效之日起五日内给付原告重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司2018年至2020年10月31日期间的物业费35269元并支付违约金，违约金从2019年1月1日起以当月累计欠交的物业费为基数至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍（以年利率18.25%为限）计算，从2019年8月20日起以当月累计欠交的物业费为基数至2020年10月31日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍（以年利率18.25%为限）计算。二、驳回原告重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费928.24元（已减半），由原告重庆市铜梁区宏泰物业管理有限公司负担403.24元，被告姜中亚负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 杨建二〇二一年六月九日法官助理 向菲书 记 员 曹毅