广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0781民初1275号原告：阮伟荣，男，1975年5月16日出生，汉族，住广东省台山市×××××××巷1号西，公民身份号码440××××××××××××519。委托诉讼代理人：甄红明，系广东宁盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家欣，系广东宁盈律师事务所律师。被告：李群海，男，1948年12月13日出生，汉族，住广东省台山市××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××530。委托诉讼代理人：李敬威，系广东洲斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝冬兰，系广东洲斌律师事务所实习律师。第三人：广东省台山市水产供销总公司。住所地：广东省台山市台城环市××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××763B。法定代表人：陈某1。原告阮伟荣与被告李群海、第三人广东省台山市水产供销总公司（以下简称“水产供销公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告阮伟荣及其委托诉讼代理人甄红明，被告李群海的委托诉讼代理人李敬威、邝冬兰到庭参加了诉讼。第三人广东省台山市水产供销总公司经本院传票传唤，未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮伟荣向本院提出诉讼请求：1．依法确认水产供销公司与李群海于1998年9月29日签订的《出租房合同书》自2019年10月1日以后的部分无效；2．判令李群海将台山市××××××××××××范围内的后座地下2号房腾退并交付给阮伟荣；3．判令李群海向阮伟荣支付自2019年10月1日以后占用上述房地的占用费2250元，按同地段租金标准每月150元计算，计算至李群海腾退之日止，暂计算至2021年1月30日；4．判令李群海承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年9月2日，阮伟荣通过本院拍卖程序合法取得台山市台城环市××××××××××××的全部产权［产权证号：粤（2019）台山市不动产权第0056525号］，现阮伟荣己接收上述房屋范围内的大部分房地。李群海于1998年10月与水产供销公司签订《出租房合同书》，约定李群海租赁水产供销公司位于台山市×××××××××××××××地下2号房地，租期为50年。虽然上述《出租房合同书》成立于《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）实施之前，但是根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法》解释一）第一条规定，本案应适用《合同法》关于出租期限最长不能超过20年的规定，因此本案的最长租赁期限是从《合同法》实施之日即1999年10月1日开始计算，至2019年10月1日以后该合同属于无效合同。阮伟荣取得房屋产权后，多次通知李群海将案涉房地腾退并交付阮伟荣，但李群海没有交付。为维护自身合法权益，阮伟荣诉至法院，望判如所请。李群海辩称，l.李群海与水产供销公司于1998年9月29日签订的《出租房合同书》，阮伟荣并非该合同的主体，无权主张《出租房合同书》的部分无效。2.《合同法》于1999年10月1日实施，而李群海与水产供销公司签订《出租房合同书》，租赁案涉房屋的时间为1998年9月29日，当时并没有相关法律法规对最长租赁期限进行规定，因此，李群海与水产供销公司约定租赁期限50年并未违反当时的法律法规，且其已经一次性缴纳了50年的房屋租金11952元给水产供销公司，双方之间的交易是公平、等价的。李群海基于租赁关系对案涉房屋的占有是合法的，目前仍在租赁期内，阮伟荣无权要求李群海搬离及支付房屋占用费。3.拍卖公告上写明案涉房屋的租赁情况，并附有李群海与水产供销公司签订的《出租房合同书》，因此，阮伟荣是清晰案涉房屋的租赁情况及租赁期限，也是在认可案涉房屋的出租现状下参与竞买的，应承担房屋因出租而无法交付的不利后果。综上所述，李群海在本案中不存在过错，是合法、善意取得案涉房屋的承租权，请求法院驳回阮伟荣的诉讼请求。水产供销公司述称，1.《合同法》于1999年10月1日起施行，规定租赁合同期限不得超过20年，但是当时法律没有对租赁合同期限的强制性规定，根据《合同法》解释一第一条、第三条的规定，是以保护合同有效为原则，因此，案涉租赁合同约定的租赁期限是合法有效。2.阮伟荣关于案涉租赁合同约定租赁期限超过二十年部分无效的主张没有法律依据。首先，《合同法》解释一第二条的规定“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”，但租赁合同期限限制的规定并未在第四章中体现，而是规定在第十三章第二百一十四条。其次，最高人民法院在（2001）民一终字第39号关于中国人民解放军84916部队与西安方圆大酒店有限公司、西安华隆器械公司房屋租赁合同纠纷一案的判决中，针对双方当事人就双方于1994年7月3日签订的《84916部队科训大楼租赁合同》中约定的租期30年是否效的争议，认为该合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定本案所涉及合同为有效。该判决具有指导意义，可以作为各级法院在处理类似租赁合同纠纷案件时的参考。阮伟荣围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.粤（2019）台山市不动产权第0056525号不动产权证1份；2.（2019）粤0781执399号之三执行裁定书和协助执行通知书各1份；3．出租房合同书1份；4.律师函1份；5.照片2张；6.水产供销公司的企业登记信息1份；7.房屋租赁合同书、微信聊天记录、身份证各1份。李群海向本院提交以下证据：1.台山市水产供销总公司出具的《收款凭单》1份；2.台山市人民法院关于台山市台城环市×××××××××××（第一次拍卖）的公告1份。本院依法组织当事人进行举证和质证。经质证，对阮伟荣提交的证据7拟证明案涉出租房屋同地段房屋的出租价格，但该合同涉及案外人，李群海亦不认可，故不能确认其真实性，因此，本院对该组证据不予采纳；对阮伟荣提交的其他证据和李群海提交的上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：1998年9月19日，水产供销公司与李群海签订《出租房合同书》，其中约定：一、出租时间为50年，自1998年9月29日起至2048年9月29日止；二、出租地址位于台城环市西怡景花园4号楼101房后座地下2号，面积为6.64㎡；三、出租金额为11952元；四、出租期内，如有特殊在非变不可的情况下，出租期内的时间不得收缴李群海的租金，并即时一次性将全部原租金退回后终止合同一切事宜，双方互不追究。1998年9月29日，水产供销公司出具《收款凭单》给李群海，确认收到李群海交来怡景花园4号楼101房后座地下2号车房款11952元。阮伟荣通过拍卖方式以764321元的最高价竞得属被执行人广东省台山市水产供销总公司所有的台山市××××××××××××的房屋。2019年9月2日，本院作出的（2019）粤民初0781执399号之三执行裁定书，裁定登记在被执行人广东省台山市水产供销总公司名下的位于台山市××××××××××××［不动产权证号：A0558604］归买受人阮伟荣所有，财产权自本裁定送达买受人时起转移。2019年9月3日，本院向阮伟荣送达上述裁定书。2019年12月12日，台山市自然资源局作出粤（2019）台山市不动产权第0056525号不动产权证，载明坐落于台山市××××××××××××房屋权利人为阮伟荣，房屋建筑面积为146㎡。阮伟荣取得案涉房产后，以其多次通知李群海腾退案涉房屋未果为由，遂向本院提起本案诉讼。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。结合阮伟荣的诉讼请求、事实及理由和李群海、水产供销公司的答辩情况分析，本案的争议焦点为：一、案涉《出租房合同书》约定租赁期限超过二十年的部分是否有效。水产供销公司与李群海于1998年9月19日签订的《出租房合同书》对案涉房屋租赁期间的约定为50年，因该合同成立于《合同法》实施之前，1993年修正的《中华人民共和国经济合同法》对最长租赁期限并无规定。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、《合同法》解释一第一条：“合同法实施前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”和《合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，本案《出租房合同书》约定租赁期限超过二十年的部分无效。鉴于《合同法》对于实施之前成立的合同并无溯及力，本院认定二十年最长租赁期限应从1999年10月1日《合同法》实施之日起算，即《出租房合同书》自2019年10月1日以后的部分无效。二、关于阮伟荣主张李群海腾退案涉房产的问题。根据上述分析，案涉《出租房合同书》自2019年10月1日以后的部分无效，阮伟荣作为案涉房产的所有权人，依法有权收回案涉房产进行使用，故阮伟荣主张李群海将案涉房产腾退并交付给阮伟荣的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对李群海关于其自2019年10月1日以后继续承租案涉房产的抗辩主张，缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于阮伟荣主张李群海支付房产占用费的问题。李群海自2019年10月1日以后非法占有使用案涉房产，造成房产所有权人阮伟荣的经济损失，应承担支付房产占用费的法律责任。至于房产占用费的计算标准，考虑到李群海的过错程度、房产的使用面积及地理位置、周边同类型房租等情况，本院酌情调整房产占用费按每月80元的标准计算。据此，阮伟荣主张李群海支付房产占用费自2019年10月1日起至李群海腾退房产之日止，按每月80元的标准计算，依法予以支持。对阮伟荣主张房产占用费超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第四百二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款之规定，判决如下：一、确认被告李群海与第三人广东省台山市水产供销总公司于1998年9月29日签订的《出租房合同书》，自2019年10月1日以后的部分无效；二、被告李群海将台山市××××××××××××范围内的后座地下2号腾退并交付原告阮伟荣；三、被告李群海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阮伟荣支付房产占用费（自2019年10月1日起至被告李群海腾退房产之日止，按每月80元的标准计算）；四、驳回原告阮伟荣的其他诉讼请求。如果被告李群海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155.05元（已由原告阮伟荣预交），减半收取计77.53元，由原告阮伟荣负担4.83元，由被告李群海负担72.7元。原告阮伟荣欢预交的案件受理费150.22元，由本院予以退回；被告李群海应向本院补缴案件受理费72.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 容艳兰二〇二一年六月十八日法官助理 黄巧喜书 记 员 陈少磊