江苏省海安市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0621民初1119号 原告：生明月，女，1997年9月13日出生，住海安市。 委托诉讼代理人：刘金铭，海安市曲塘法律服务所法律工作者。 被告：华新建工集团有限公司，住所地海安市海安镇中坝南路99号，统一社会信用代码913206217037355485。 法定代表人：陶宝华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王华，江苏锦润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小杰，江苏锦润律师事务所律师。 被告：南通海洲建设集团有限公司，住所地海安市海安镇中坝北路55号，统一社会信用代码9132062170374257XB。 法定代表人：刘长明，该公司董事长。 被告：刘长明，男，1957年7月26日出生，住海安市。 被告：包德兰，女，1955年1月24日出生，住海安市。 被告：刘晨，男，1987年9月8日出生，住海安市。 被告：刘丽莉，女，1980年12月5日出生，住南通市崇川区。 被告：海安盛元置业有限公司，住所地海安市海安镇中坝北路55号，统一社会信用代码913206210632493569。 法定代表人：包德兰，该公司执行董事。 被告：南通锦达房地产有限公司，住所地海安市海安镇长江西路98号，统一社会信用代码91320621794559761W。 法定代表人：刘长明，该公司执行董事。 被告：海安县永和贸易有限公司，住所地海安市海安镇宁海中路1号5018室，统一社会信用代码91320621772030840F。 法定代表人：包德兰，该公司执行董事兼总经理。 第三人：淮安盛元房地产开发有限公司，住所地淮安市经济技术开发区淮海西路179号，统一社会信用代码913208915652744208。 法定代表人：刘长明，该公司执行董事兼总经理。 原告生明月诉被告华新建工集团有限公司（以下简称华新公司）、南通海洲建设集团有限公司（以下简称海洲公司）、刘长明、包德兰、刘晨、刘丽莉、海安盛元置业有限公司（以下简称海安盛元公司）、南通锦达房地产有限公司（以下简称锦达公司）、海安县永和贸易有限公司（以下简称永和公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理，原告生明月的委托诉讼代理人刘金铭、被告华新公司的委托诉讼代理人张小杰到庭参加诉讼，被告海洲公司、刘长明、包德兰、刘晨、刘丽莉、海安盛元公司、锦达公司、永和公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院在2021年5月13日作出第三人参加诉讼通知书，通知第三人淮安盛元房地产开发有限公司（以下简称淮安盛元公司）参加本案诉讼，本院于2021年6月7日公开开庭进行了审理，原告生明月的委托诉讼代理人刘金铭、被告华新公司的委托诉讼代理人张小杰到庭参加诉讼，被告海洲公司、刘长明、包德兰、刘晨、刘丽莉、海安盛元公司、锦达公司、永和公司、第三人淮安盛元公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 经审理查明，华新公司诉海洲公司、刘长明、包德兰、刘晨、刘丽莉、海安盛元公司、锦达公司、淮安盛元公司、永和公司追偿权纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理，案号为(2020)苏0621民初3638号，华新公司向本院申请财产保全，经过审查本院于2020年7月10日作出（2020）苏0621民初3638号民事裁定书，裁定：冻结海洲公司、刘长明、包德兰、刘晨、刘丽莉、海安盛元公司、锦达公司、淮安盛元公司、永和公司的价值16300000元的财产或冻结上述财产保全被申请人的银行存款16300000元。上述民事裁定作出后，本院于2020年7月23日作出（2020）苏0621民初3638号协助执行通知书，查封生明月所购案涉房产，案外人生明月获知上述情况后，提出执行异议申请，后本院于2021年1月29日作出（2020）苏0621民初3638号之十一民事裁定：驳回异议人生明月的异议申请。 原告生明月不服上述（2020）苏0621民初3638号之十一民事裁定书，向本院提出如下诉讼请求：不得对生明月购买的坐落于海安市水韵天城10幢1单元1103室房屋采取强制执行措施，解除对该房屋采取的查封措施。 被告华新公司辩称：1、原告不具有案涉房屋所有权人的权利外观，案涉房屋目前仍然登记在海安盛元公司名下。2、原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定的可以排除执行的特殊情形。原告对登记在被执行人名下的不动产提出实体权利的，应当符合在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同，已经合法占有该不动产，已经全部支付价款或者已经按照合同支付部分价款，且剩余价款按照人民法院的要求交付执行以及非因买受人自身原因未办理过户登记等条件。原告亦未提供物业费收据、电费收据以及物业费缴纳凭证、电费的缴纳凭证等证据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告海洲公司、刘长明、包德兰、刘晨、刘丽莉、海安盛元公司、锦达公司、永和公司未予答辩，亦未提供相应证据。 第三人淮安盛元公司未予答辩，亦未提供相应证据。 本院查明：2017年7月9日，生明月与海安盛元公司签订了一份“水韵天城”认购协议书，其中约定：生明月认购海安盛元公司开发的位于的“水韵天城”10号楼1单元1103室商品房，生明月于2017年7月9日向海安盛元公司交纳购买商品房定金10000元，房屋实际成交总价为622000元整。 2017年7月9日，生明月向海安盛元公司交纳定金10000元，该公司向生明月开具了一份收据予以确认。 2017年8月8日，生明月又向海安盛元公司交纳购房款100000元，该公司向生明月开具了一份收据予以确认。 2017年10月9日，生明月的父亲生峰通过自己的银行账号，向海安盛元公司转账21.5万元，并备注生明月房款。 2017年11月13日，生明月的父亲生峰通过自己的银行账号，向海安盛元公司转账9.9万元，并备注房款。当天，生明月的父亲生峰还向海安盛元公司的银行账户内交纳款项19.8万元。上述生明月交纳的购房款及其父亲生峰代为交纳的购房款合计为62.2万元。 2017年11月24日，出卖人海安盛元公司与买受人生明月签订一份商品房买卖合同，其中约定：买受人向出卖人购买坐落于海安市水韵天城10幢1-1103号房屋，建筑面积为120.04平方米，单价5188元/平方米，房屋总价款为622768元，买受人按一次性付款方式按期付款，买受人于2017年11月24日前支付房屋总价款622768元，出卖人应当于2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 2018年1月30日，海安盛元公司向生明月开具了销售不动产统一发票，其中载明：销售的不动产为海安镇人民西路92号水韵天城10（幢）－1（单元）－1103房屋，面积为119.91平方米，房屋价税合计为622093元。 2020年5月21日，生明月向海安市税务机关缴纳了案涉房屋的契税8887.05元，税务机关向生明月开具了相应的税收缴款书。 在本案庭审中，生明月的委托诉讼代理人向当庭陈述：海安盛元公司于2018年4月10日将上述房屋交付给生明月的，之后生明月进行装璜，于2018年年底完成装璜的。 在本案审理过程中，本院向海安市房产交易中心（以下简称房产交易中心）调取了上述商品房买卖合同有无办理相应合同网上备案登记，该交易中心确认上述商品房买卖合同于合同签订当日（2017年11月24日）办理了相应合同的网上备案登记手续。本院又向海安市自然资源和规划局不动产登记中心（以下简称不动产登记中心）调查了生明月名下有无相关商品房的产权登记信息，该登记中心确认截止2021年3月30日生明月名下无房屋产权登记的相关记录。 上述事实，有原告提供的“水韵天城”认购协议书、收据、银行进账单、银行账户明细打印件、银行现金缴款单、商品房买卖合同、增值税发票、税收缴款书、本院作出的（2020）苏0621民初3638号之十一民事裁定书、本院调取的房屋登记信息证明和商品房网上备案信息在卷佐证，本院予以认证。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第十一条规定，其他法律对民事关系有特别规定的，依照其规定。第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定明确了房屋消费者物权期待权的保护，体现了在执行程序中，基于对房屋消费者生存权这一更高价值的维护，赋予房屋消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。本案中，生明月对其所购买的坐落于海安市水韵天城10幢1单元1103号商品房，享有房屋消费者物权期待权，足以阻却人民法院的强制执行，符合上述司法解释的规定，具体理由如下：1、生明月和海安盛元公司签订的商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并且合法有效，该合同签订的日期为2017年11月24日，本院对案涉房屋的查封日期为2020年7月23日，上述合同签订在前，上述查封行为在后；2、截至2021年3月30日止，在海安市域范围内没有登记于生明月名下的属于国有出让土地使用权的相关房屋产权，案涉商品房系生明月作为商品房消费者向房地产开发企业海安盛元公司购买的唯一房屋，用于日常生活居住，生明月名下没有属于国有出让土地使用权的其他房屋；3、生明月已交纳的购房款和其父亲生峰代为交纳的购房款合计为622000元，所交纳的总额达到了认购协议书中约定的房屋实际成交总价（622000元），生明月已经交纳的购房款622000元明显已经超过了上述买卖合同中约定的房屋总价款（622768元）的50%。被告华新公司的辩称意见，与上述司法解释的具体规定相悖，本院不予采信。 被告海洲公司、刘长明、包德兰、刘晨、刘丽莉、海安盛元公司、锦达公司、永和公司、第三人淮安盛元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了对证据的质证权利、对事实的抗辩权利，不利后果依法由其自行承担。 依照《中华人民共和国民法典》第十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下： 不得执行原告生明月所购买的坐落于海安市水韵天城10幢1单元1103号房屋，解除对该房屋所采取的上述查封措施。 案件受理费10028元，由被告华新建工集团有限公司承担，由该公司于本判决发生法律效力后十日内将上述10028元缴至本院（开户名：海安市人民法院，开户行：中国建设银行海安支行营业部，银行账号：32×××16—031425，并注明本案案号）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10028元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，开户名：江苏省南通市中级人民法院，银行账号：62×××24）。 审 判 长  缪宏勇 人民陪审员  陈井莲 人民陪审员  李 明 二〇二一年六月十一日 法官 助理  马跻峰 书 记 员  杨 静