重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0152民初2441号原告：王玮，女，1980年9月26日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：曾勇，重庆曾勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨首林，重庆曾勇律师事务所律师。被告：重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司，住所地重庆市潼南区塘坝镇新北街195号，统一社会信用代码91500223742865337Y。法定代表人：王小晶，总经理。委托诉讼代理人：刘红，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘忠诚，男，该公司工作人员。被告：徐祖前，男，1970年10月24日出生，汉族，住重庆市潼南区。原告王玮与被告重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司、徐祖前合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序于2021年5月11日、2021年6月7日、2021年6月29日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告王玮的诉讼代理人杨首林，被告重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司的诉讼代理人刘红、刘忠诚到庭参加诉讼；被告徐祖前经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。第二次开庭时，原告王玮的诉讼代理人杨首林，被告重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司的诉讼代理人刘红到庭参加诉讼；被告徐祖前经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。第三次开庭时，原告王玮的诉讼代理人杨首林，被告重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司的诉讼代理人刘红、刘忠诚，被告徐祖前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玮向本院提出诉讼请求：1．判令被告将位于重庆市潼南区XX镇XX街XX号X幢XX-X的住房过户给原告；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月14日，被告重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司与罗永彬等人签订《协议书》，约定重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司以在建“XX佳园”项目X号楼XX楼X1户型房屋抵偿罗永彬购买该地块资金。2015年8月18日，罗永彬与原告签订《协议书》，约定罗永彬将上述房屋转让原告，以抵偿原告入股修建潼南区经济开发区Z-3道路入股资金。2019年8月1日，重庆市潼南区人民法院作出（2019）渝0152民初2982号民事判决书，认定原告与罗永彬于2015年8月18日签订的《协议书》合法有效，且对被告重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司发生法律效力。现（2019）渝0152民初2982号民事判决书已发生法律效力，但被告重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司至今未配合原告办理网签手续。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司辩称，请求法院依法判决。被告徐祖前辩称，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院结合全案事实综合进行认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月14日，重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司、徐祖前与杨宗权、胡开江、王玮、罗永彬签订《协议书》，约定：“因塘坝镇原茧站地块的使用权是乙方（杨宗权、胡开江、王玮、罗永彬）2012年10月出资3,404,000元通过潼南县国资委竞的（得），拟进行商品房开发建设。现经甲（重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司、徐祖前）乙双方协商，就相关建设达成一致意见如下：1．经甲乙双方协商，现甲方愿按此地块竞的（得）价格收购该地块的使用权。2．甲方对乙方出资购买该地块的资金进行一次性偿还，偿还由重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司在建楼盘‘XX佳园’（塘坝原电影院地块，TN2015-23号）项目第X号楼XX楼X2户型建筑面积125.68平方米给王玮；第X号楼XX楼X3户型建筑面积118.93平方米和X4户型建筑面积118.48平方米偿还给胡开江；第X号楼XX楼X1户型建筑面积114.45平方米和X5户型104.5平方米偿还给罗永彬，胡开江合罗永彬以X5户型各一半；第1号楼18楼B户型建筑面积114.45、X5户型104.5、X2户型125.68、X3户型118.93和X4户型118.48平方米偿还给杨宗权。总计10套房屋，共计1,164.08平方米。每平方米折价2,800元，总计3,259,424元。……4．甲方偿还给乙方的10套房屋乙方在2016年6月底前不得以任何方式买卖或转让，否则甲方偿还给乙方的10套房屋全部作为违约金收回，甲方不再对乙方做（作）任何偿还”。同日，徐祖前、杨宗权、胡开江、王玮、罗永彬在该协议签字处签名并捺印，重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司在盖印处加盖“重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司XX佳园项目部”公章。王玮与吴小辉系夫妻关系。2012年7月21日，吴小辉与罗永彬签订《协议书》，约定：“（1）兹有重庆市潼南县塘坝镇原国有土地一块和双江镇国有土地一块，现由重庆（此处加盖下划线，未填写内容）购买，用于修建商住楼出售。本着自愿、公平、公证（正）的原则，风险利润共享的原则，双方达成共识，共同投资修建。投入资金额度双方商议，以收据签名盖印为准。收据由负责人罗永彬出具。（2）另潼南县工业园区公路一段，此路段为包工包料。本着风险利润共享的原则，双方共同修建。投入资金额度双方商议，以收据签名盖印为准”。2012年7月24日、7月27日，吴小辉先后通过四川省农村信用社向罗永彬在重庆农村商业银行股份有限公司账号为6228XXXXXXXX3625的账户汇款500,000元、500,000元，共计人民币1,000,000元。2015年8月18日，罗永彬与王玮签订《协议书》，约定：“王玮入股伍拾万元人民币投资修建潼南区经济开发区Z-3道路，因各种原因王玮要求退股，经双方协议达成共识。罗永彬用协议购买的重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司开发的‘XX佳园’X号楼XX楼X1户型114.45平方，加上XX楼罗永彬和胡开江共同拥有的X5户型104.5平方，罗永彬和胡开江各一半，属于罗永彬的一半转让给王玮。房屋的亏损和盈利与罗永彬无关。罗永彬把协议购房书原件给王玮。接房时间罗永彬协助办理过户手续，一切费用王玮负责。潼南区经济开发区Z-3道路王玮不在（再）有股权和投资款项。原王玮投资潼南区经济开发区Z-3道路的伍拾万元以（已）用于抵房屋款。潼南区经济开发区Z-3道路的亏损和赢利与王玮无关。此协议双方签字生效有同等法律效力”。上述协议除罗永彬、王玮签名外，另有胡开江、贺小英签名。王玮在取得该《协议书》后，向被告徐祖前出示了该《协议书》，并要求被告徐祖前向其交付涉案房屋。2017年10月16日，罗永彬向王玮出具了《债权转让通知书》，通知载明：“重庆市潼南区（原潼南县）龙典房地产开发有限公司：根据贵公司于2015年8月14日与杨宗权、胡开江、王玮、罗永彬签订的《协议书》第2条约定：‘甲方对乙方出资购买该地块的所有资金进行一次性偿还，偿还由重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司在建楼盘“XX佳园”项目（塘坝原电影院地块，TN2015-23号）……，第X号楼XX楼X1户型建筑面积114.45平方米和X5户型104.5平方米偿还给罗永彬，胡开江合罗永彬以C户型各一半，……’。2015年8月18日，我将贵公司在建楼盘‘XX佳园’（塘坝原电影院地块，TN2015-23号）项目的X号楼XX楼X1户型建筑面积114.45平方米和X5户型104.5平方米的一半（胡开江合罗永彬以C户型各一半）抵偿给我的股东王玮（作为抵偿她入股50万元修路的股份）。根据相关规定，特此通知贵公司，直接将贵公司应向我交付的第X号楼XX楼X1户型建筑面积114.45平方米和X5户型104.5平方米的一半（胡开江合罗永彬以X5户型各一半）直接交付给王玮（公民身份号码：51021519800926XXXX）”。原告在取得该通知书后，于2017年11月，分别以其本人及罗永彬的名义向重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司、“XX佳园”项目部、王小晶邮寄送达了《债权转让通知书》。之后，上述《债权转让通知书》由他人进行了代收。另查明，2017年12月5日，原告以重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司为被告、罗永彬为第三人向本院提起诉讼，请求判令被告将“XX佳园”第X号楼XX楼X1户型（建筑面积114.45平方米）房屋、X5户型（建筑面积104.5平方米）一半的房屋交付给原告。该案在审理中，被告重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司到庭参加诉讼，并确认“胡开江合罗永彬以X5户型各一半”中的“合”字为错别字，本意为胡开江和罗永彬一人一半；因罗永彬欠款太多，故未交付属于罗永彬的房屋，其余房屋均已交付业主。2019年5月6日，原告以重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司为被告、罗永彬为第三人向本院提起诉讼，请求确认原告与罗永彬签订的债权转让《协议书》有效，且对被告重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司发生法律效力。同年8月10日，本院作出（2019）渝0152民初2982号民事判决书，判决：一、原告王玮与第三人罗永彬于2015年8月18日签订的《协议书》合法有效；二、原告王玮与第三人罗永彬于2015年8月18日签订的《协议书》对被告重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司发生法律效力。又查明，重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司于2015年12月18日更名为重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司。被告徐祖前与被告重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司系挂靠关系，案涉“XX佳园”项目实际系被告徐祖前开发建设。2018年，被告重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司取得了“XX佳园”项目预售许可。现重庆市潼南区XX镇XX街XX号X幢XX-X号房屋登记的权利人为重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司。2017年10月13日，重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司基于重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司、徐祖前于2015年8月14日与杨宗权、胡开江、王玮、罗永彬签订的《协议书》与原告签订《定金协议》，约定原告以2,800元/平方米的价格认购“XX佳园”项目X栋XX层4X2号房屋。2018年5月10日，重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司为原告办理了重庆市潼南区XX镇XX街XX号X幢XX-XX号房屋的商品房网签手续。本案在审理中，原、被告均认可“XX佳园”项目至今未通过竣工验收及消防验收。被告重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司、徐祖前亦认可“XX佳园”第X号楼XX楼X1户型对应重庆市潼南区XX镇XX街XX号X幢XX-X号住房。本院认为，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。公司名称变更的，其权利和义务由变更后的公司享有和承担。本案中，虽然重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司、徐祖前与杨宗权、胡开江、王玮、罗永彬签订的《协议书》中加盖的公章为“重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司XX佳园项目部”，但该《协议书》中甲方载明的主体为“重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司”，且重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司在更名后已经按照协议交付房屋，故此，可以认定重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司、徐祖前为该《协议书》的相对人，受该协议约束。因重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司、徐祖前与杨宗权、胡开江、王玮、罗永彬签订《协议书》系当事人自愿订立；当事人均具有订立合同的民事权利和民事行为能力；《协议书》中约定的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。因此，该《协议书》合法有效。合同效力是法律对当事人之间合意的评价。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。可见，当事人之间约定的“债权不得转让”，仅对合同相对人具有约束力，对合同之外的人并不产生法律效力。基础合同约定的债权不得转让并不当然影响债权转让合同的效力。本案中，因罗永彬对被告重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司、徐祖前享有债权属实，且原告与罗永彬于2015年8月18日达成的《协议书》并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故原告与罗永彬于2015年8月18日签订的《协议书》亦合法有效。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司、徐祖前与杨宗权、胡开江、王玮、罗永彬签订的《协议书》约定，重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司、徐祖前以“XX佳园”项目X号楼XX楼X1户型房屋和X5户型房屋的一半抵偿罗永彬的出资款，故此，罗永彬对重庆市潼南区龙典房地产开发有限公司享有债权。虽然，债权转让通知的行为人应当为债权转让人，但是在可以确认债权转让真实性的前提下，亦不应否定债权受让人为该通知行为的法律效力。债务人是否知晓以及能否确认债权转让事实，是认定债权转让通知法律效力的关键。因被告徐祖前认可原告曾向其出示罗永彬与原告签订的《协议书》并要求交付涉案房屋，故此，原告与罗永彬签订的《协议书》对徐祖前发生法律效力。建筑工程经竣工验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。办理产权登记需经包括建设行政主管部门、公安消防、规划、环保等部门在内的多个部门按各自权限对建设项目验收完毕后，由国土房管部门依权利人申请颁发。即，办理产权登记的条件高于建设工程的法定交付条件。本案中，虽然原告与罗永彬于2015年8月18日签订《协议书》对重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司、徐祖前发生法律效力，且被告重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司、徐祖前亦认可“XX佳园”第X号楼XX楼X1户型与重庆市潼南区XX镇XX街XX号X幢XX-X号住房对应，但“XX佳园”项目至今未办理竣工验收及消防验收手续，客观上不具备办理产权登记的条件，故此，本院对于原告主张要求被告为原告办理该房屋的过户登记不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国消防法》第十三条第三款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王玮的诉讼请求。案件受理费5,909.08元，减半收取2,954.54元，由原告王玮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  侯镇川二〇二一年六月三十日书记员  李沁洁