甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2612号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐炎东，男，1984年8月5日出生，回族，中石化第五建设有限公司职工，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：刘君，甘肃君意律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：柏金龙，男，1959年12月7日出生，汉族，中石化第五建设有限公司退休职工，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：那晓明，甘肃金梵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚伟，甘肃金梵律师事务所实习律师。上诉人徐炎东因与被上诉人柏金龙房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐炎东上诉请求：1.撤销兰州市西固区人民法院（2021）甘0104民初104号民事判决书第二项；2.依法确认上诉人与被上诉人签订的《住房转让协议书》无效或发回一审法院重审；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审理该案程序违法且明显偏袒被上诉人。一审法院审理该案时适用简易程序，违反了《民事诉讼法》第一百五十七条规定。另外，主审法官明示中石化第五建设有限公司、上诉人必须给被上诉人办理过户手续，故一审法院审理本案适用简易程序违法，且明显偏袒被上诉人。二、一审判决适用法律错误。本案因2015年3月11日上诉人与被上诉人签订的《住房转让协议书》在履约过程中引起的纠纷，2021年1月6日兰州市西固区人民法院受理此案，后上诉人提出确认《住房转让协议书》无效的反诉请求。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款，本案应适用《民法典》相关规定进行审理。三、一审判决对单位集资建设的经济适用住房性质明显曲解。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条、十二条明确：严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。四、上诉人与被上诉人签订的《住房转让协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效协议。2015年3月中石化第五建设有限公司尚未建设涉案房屋，上诉人不是涉案房屋权属人的情况下，与被上诉人签订了《住房转让协议书》，对尚不存在的经济适用住房进行了转让交易，双方的转让行为违反了法律、行政法规对经济适用住房上市交易的强制性规定，违反了经济适用住房在配售五年期满后才可进行交易的管理规定。综上，上诉人恳请二审法院依法确认上诉人与被上诉人签订的《住房转让协议书》无效。柏金龙答辩称：答辩人与徐炎东签订的《住房转让协议书》合法有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。柏金龙向一审法院提出诉请：1.判令徐炎东协助柏金龙将兰州市西固区房屋（以下简称案涉房屋）产权过户至柏金龙名下；2.本案案件受理费、保全费、保全保险费由徐炎东承担（庭审中，原告确认保全费、保全保险费未发生）。徐炎东向一审法院提出反诉请求：1.判令徐炎东与柏金龙签订的《住房转让协议书》无效；2.本案诉讼费用由柏金龙承担。一审法院认定事实：2014年12月8日徐炎东向中石化第五建设有限公司申购房屋，并交纳保证金20000元，2014年12月18日徐炎东选定案涉房屋，其后与柏金龙商定转让案涉房屋事宜，柏金龙于2015年1月6日将徐炎东交纳的保证金20000元支付给徐炎东。2015年3月11日，双方签订《住房转让协议书》，约定：徐炎东将案涉房屋转让给柏金龙，住房转让费为40000元，协议签订后，此住房之后的一切住房费用由乙方自行承担，房屋为单位分房，发放产权证仍为徐炎东，房产证发放之日，徐炎东与柏金龙一同将房产证户主姓名更改为柏金龙。2015年3月11日，徐炎东出具收条一张，载明收到柏金龙房屋转让款40000元。2015年3月17日，柏金龙以徐炎东的名义向中石化第五建设有限公司交纳购房款200000元，2016年7月3日，柏金龙以徐炎东的名义向中石化第五建设有限公司交纳购房款119036.8元，2016年7月6日，柏金龙从中石化第五建设有限公司领取案涉房屋钥匙后入住至今。2017年6月17日，中石化第五建设有限公司与徐炎东签订《经济适用住房买卖合同》，约定徐炎东向中石化第五建设有限公司购买案涉房屋，房屋建筑面积95.88平方米，单价3270元，总价款319036.8元。2020年12月5日，中石化第五建设有限公司通知包含案涉房屋在内的康乐家园住户办理产权证，2020年12月13日，徐炎东向中石化第五建设有限公司补缴预售面积差价、土地收益金、税费共计35582.87元。之后，柏金龙与徐炎东协商办理产权过户事宜，未协商一致，遂酿成本案纠纷。一审法院认为，本案的争议焦点是：柏金龙与徐炎东签订的《住房转让协议书》是否有效；徐炎东是否能够将案涉房屋的所有权过户登记至原告名下。对于柏金龙与徐炎东签订的《住房转让协议书》是否有效，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人签订合同时，具有相应的民事权利能力、民事行为能力，平等协商，意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或者第三人利益，不损害社会公共利益，合同即有效。徐炎东主张根据《经济适用住房管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，案涉房屋系经济适用住房，根据经济适用住房的政策规定，经济适用住房未满五年，不得上市交易，目前案涉房屋未满五年，且尚未依法领取权属证书，双方签署的房屋买卖合同，是无效合同，不受法律保护。一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该条法律规定，是关于合同无效法定情形的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》和《经济适用住房管理办法》是行政法规，是从行政管理的角度对城市房地产和经济适用住房进行管理，其中关于城市房屋和经济适用住房转让和买卖的规定，是管理性强制性规定而非效力性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，徐炎东主张房屋买卖合同无效的理由不能成立。二、所谓经济适用住房，是指政府提供优惠政策，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。案涉房屋，徐炎东虽与中石化第五建设有限公司签订的是《经济适用住房买卖合同》，但案涉房屋是具有单位集资建设并分配给职工的住房，虽按照政策规定纳入经济适用住房管理，但也并不完全等同于政府主导下具有保障性质的经济适用住房，双方对案涉房屋进行买卖，是合同双方对自有利益的分配和处分，并不损害他人和公共利益，徐炎东以案涉房屋是经济适用住房而主张双方的房屋买卖合同无效，不予支持。至于合同双方当事人是否因违反行政管理性强制性规定而应受行政处罚是行政管理机构的职能，与本案合同效力问题无涉。对于徐炎东是否能够将案涉房屋的所有权过户至柏金龙名下。目下，柏金龙没有提交证据证明徐炎东对案涉房屋已取得不动产物权登记，柏金龙请求徐炎东协助将案涉房屋所有权过户至柏金龙名下，尚不具有请求基础，无法予以支持。根据当事人陈述及提交的证据，中石化第五建设有限公司对包含案涉房屋在内的康乐家园Ⅰ期1-4#楼住宅不动产权证的初始登记已办理完成，徐炎东是否因与中石化第五建设有限公司签订《经济适用住房买卖合同》而获得案涉房屋不动产物权转移登记，获得什么性质的不动产物权转移登记，未可知，柏金龙请求徐炎东协助将案涉房屋所有权过户至柏金龙名下，条件尚未成立，不予支持。根据目前之情形，柏金龙可直接向中石化第五建设有限公司提出将案涉房屋不动产物权转移登记至自己名下的申请，如若不行亦可在中石化第五建设有限公司将案涉房屋不动产物权转移登记手续办理完毕即徐炎东实际取得案涉房屋的权属登记后，与徐炎东协商办理案涉房屋所有权过户手续事宜，协商不成的，可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决驳回柏金龙的本诉诉讼请求；驳回徐炎东的反诉诉讼请求。本诉减半收取的案件受理费50元由柏金龙负担，反诉减半收取的案件受理费50元由徐炎东负担。一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见及证据交换情况，归纳本案争议焦点为：徐炎东主张双方签订的《住房转让协议书》无效的理由是否成立。经查，《中华人民共和国城市房地产管理法》和《经济适用住房管理办法》中关于房屋转让和买卖的规定，是管理性强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。根据上述规定导致合同无效的规定必须是违反效力性强制性规定。本案涉及的是双方当事人违反管理性强制性规定，这并不导致当事人签订的合同无效。因此，徐炎东主张《住房转让协议书》无效的法律依据不能成立，请求不能支持。关于徐炎东提出一审适用简易程序和适用法律错误的意见，均不影响对《住房转让协议书》效力的认定。因此，徐炎东的上诉理由不成立，上诉请求不能支持。综上所述，徐炎东的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐炎东负担。本判决为终审判决。审判长  冯稼耘审判员  石 林审判员  张煜枫二〇二一年六月十八日法官?助理冯照阳书记员  孙 晴书记员  王柏斌