湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终894号上诉人（原审被告）：怀化惠康贸易有限公司，住所地怀化市鹤城区舞水路213号，统一社会信用代码9143120074591670X4。法定代表人：孙孝忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：李光家，湖南安必信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周必成，男，1963年3月11日出生，汉族，住址湖南省涟源市。被上诉人（原审原告）：杨胜娥，女，1966年8月11日出生，侗族，住址怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：湖南天凯房地产开发集团有限公司，住所地怀化市河西开发区德善路555号，统一社会信用代码91431200691812787Y。法定代表人：周必成，该公司执行董事兼总经理。被上诉人共同委托诉讼代理人：肖焰壕，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号××。原审被告：怀化惠康贸易有限公司迎丰店（以下简称：惠康贸易公司迎丰店），住所地怀化市鹤城区锦溪北路89号，统一社会信用代码91431200MA4L463C9L。负责人：孙孝忠。上诉人怀化惠康贸易有限公司（以下简称：惠康贸易公司）因与被上诉人周必成、杨胜娥、湖南天凯房地产开发集团有限公司(以下简称：天凯公司)，原审被告怀化惠康贸易有限公司迎丰店（以下简称：惠康贸易公司迎丰店）排除妨害纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日，立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。惠康贸易公司提出上诉请求：撤销原审判决，改判驳回一审原告之诉求。事实及理由：1、一审判决的经审理查明遗漏了以下事实：上诉人承租涉案标的物时，该案涉标的物拥有其相对应的房管部门颁发的产权证；2、一审判决上诉人腾空案涉房屋系原则性错误。综上，请求二审人民法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。周必成、杨胜娥、天凯公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。周必成、杨胜娥、天凯公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告惠康贸易公司、惠康贸易公司迎丰店腾空并搬离位于怀化市鹤城区锦溪北路75号一楼的房屋。2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：周必成、杨胜娥、天凯公司诉刘才任、张雅雅、麻阳苗家王食品有限责任公司（以下简称苗家王公司）、麻阳锦江鸿运农林科技开发有限责任公司（以下简称锦江公司）合同纠纷一案，怀化市中级人民法院于2014年8月8日作出（2014）怀中民二初字第52号民事判决书，认定刘才任、张雅雅挂靠天凯公司修建文华大酒店产生了对周必成、杨胜娥、天凯公司的债务，并判决刘才任、张雅雅偿还周必成、杨胜娥、天凯公司债务本金2785万元及利息等。刘才任、张雅雅不服提起上诉，湖南省高级人民法院于2015年11月19日作出（2015）湘高法民三终字第163号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。刘才任、张雅雅仍不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于（2016）年6月17日作出（2016）最高法民申1261号民事裁定书，裁定驳回刘才任、张雅雅的再审申请。之后刘才任、张雅雅、苗家王公司向湖南省人民检察院申请监督，湖南省人民检察院于2019年7月23日作出湘检民（行）监（2018）43000000194号不支持监督申请决定书，决定不支持刘才任、张雅雅、苗家王公司的监督申请。上述民事判决生效后，周必成、杨胜娥、天凯公司向怀化市中级人民法院申请强制执行,执行过程中，怀化市中级人民法院于2018年10月20日作出（2016）湘12执30号之三执行裁定：“一、继续查封被执行人刘才任、张雅雅在怀化市鹤城区锦溪北路75号（房屋楼层：负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼、八楼、九楼、十楼、十一楼、十二楼）房产……。”孙孝忠、惠康贸易公司对上述执行裁定书第一项内容不服，提出书面异议，怀化市中级人民法院于2019年5月22日作出（2019）湘12执异58号执行裁定，裁定驳回孙孝忠、惠康贸易公司的异议请求。2019年6月29日10时至2019年6月30日10时（延时的除外），怀化市中级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台对刘才任、张雅雅在鹤城区锦溪北路75号负一楼、一楼（剔除1号门面）、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼、八楼、十楼、十一楼、十二楼房屋进行公开拍卖活动，因无人报名而流拍。周必成、杨胜娥、天凯公司申请以物抵债。怀化市中级人民法院于2020年3月16日作出（2018）湘12执191号之五执行裁定书，裁定：“一、将被执行人刘才任、张雅雅在怀化市鹤城区锦溪北路75号负一楼、一楼(剔除1号门面)、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼、八楼、十楼、十一楼、十二楼房屋作价33207000元，以物抵债款共计33207000元。从以物抵债款中扣除刘才任，张雅雅应当承担的案件受理费150000元、执行款95250元，网络司法拍卖辅助性工作服务费5000元，剩余32956750元交付申请执行人周必成、杨胜娥、天凯公司抵偿被执行人刘才任、张雅雅应支付申请执行人周必成、杨胜娥、天凯公司32956750元债务。上述房屋自本裁定送达申请执行人周必成、杨胜娥、天凯公司时起转移。二、待办证条件具备，申请执行人周必成、杨胜娥、天凯公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权登记手续。本裁定送达后即发生法律效力”。该裁定书依法送达给了双方当事人，周必成、杨胜娥、天凯公司于2020年4月27日签收了该裁定书。另查明，张雅雅名下产权证号为怀房权证鹤字第7××6号的房产权证已被怀化市房产管理局依法撤销，土地使用权人为刘才任的怀国用（2009）第出816号的土地使用证系伪造。涉案房屋（即文化大酒店综合楼）修建时未取得建筑工程规划许可证，竣工交付使用时也未通过合法的消防验收及竣工验收审批。2014年9月8日，被告惠康贸易公司法定代表人孙孝忠（又系惠康贸易公司迎丰店负责人）与案外人刘才任、张雅雅签订了《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定：刘才任、张雅雅将其位于怀化市锦溪北路75号一楼（怀房权证鹤字第7××6号）出租给惠康贸易公司，租赁期限自2014年9月8日起至2024年9月8日止，双方对租金、房屋保证金、违约责任等相关事宜进行了约定，双方之间并就借款事项做了补充约定:惠康贸易公司借款150万元给刘才任、张雅雅二人，刘才任、张雅雅用租金来冲抵借款本息，租赁合同到期后，继续延期10年，延期10年后如未还清本息，双方之间的租赁合同继续延期，直至还清本息为止，还约定刘才任、张雅雅用出租的场地（即本案中的租赁场地）作为借款的抵押物，如未按时还本付息，惠康贸易公司有权处置该抵押物。2014年9月8日至10月10日期间，孙孝忠直接或间接付给刘才任共计180余万元。再查明，原告尚未取得上述房屋的不动产权证。惠康贸易公司迎丰店系惠康贸易公司的一个分店。惠康贸易公司从刘才任、张雅雅处租赁怀化市锦溪北路75号一楼(1号门面除外)门面后，用来开办经营惠康贸易公司迎丰店，惠康贸易公司同时将租来的门面隔成了两个门面和一个通道，两个门面惠康贸易公司已转租给他人开办经营手工披萨和华莱士炸鸡汉堡，而通道正为惠康贸易公司迎丰店的超市入口。庭审中，原告明确诉讼请求要求两被告腾空并搬离位于怀化市鹤城区锦溪北路75号一楼的房屋是指惠康贸易公司迎丰店广告牌所涵盖的内部门面面积范围，不包括手工披萨和华莱士炸鸡汉堡这两个门面所占用的门面面积，该两个门面所占用的面积原告将通过另行起诉的方式主张权利。一审法院认为，原告根据怀化市中级人民法院的生效裁定对涉诉房屋具有占有、使用、收益的权利。被告惠康贸易公司根据与刘才任、张雅雅签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》的约定占有、使用涉案房屋用于经营惠康贸易公司迎丰店，基于涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故涉案房屋租赁合同及补充协议均属无效合同，两被告依据无效合同占有使用的房屋应返还给生效法律文书确定的现有权利人（即：本案原告）。对于导致租赁合同无效而产生损失，被告惠康贸易公司可根据过错原则向刘才任、张雅雅另行主张权利。两被告应当返还而拒不返还租赁物的行为违反了法律规定，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：“”妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”之规定，原告有权请求排除妨害，被告理应在合理期限内积极腾空并搬离房屋，故对原告要求两被告腾空并搬离怀化市鹤城区锦溪北路75号一楼的房屋（指惠康贸易公司迎丰店广告牌所涵盖的内部门面面积范围）的诉请本院予以支持。原告主张被告惠康贸易公司转租给他人现用于经营手工披萨和华莱士炸鸡汉堡的两个门面所占用的门面面积另行主张权利的行为系其自行处分民事权利的表现，不违反法律规定，本院照准。据此，依法判决：被告怀化惠康贸易有限公司、被告怀化惠康贸易有限公司迎丰店于本判决生效之日起十五日内腾空并搬离其占用的位于怀化市鹤城区锦溪北路75号一楼的房屋（即：惠康贸易公司迎丰店广告牌所涵盖的内部门面面积范围）。应收案件受理费80元，由被告怀化惠康贸易有限公司、被告怀化惠康贸易有限公司迎丰店负担。二审查明的其他事实与原审判决所认定的事实相一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审调查询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是：涉案的出租屋的权属；本案当事人所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否有效。现评析如下：首先，根据已发生法律效力的怀化市中级人民法院（2018）湘12执191号之5执行裁定书，裁定：“一、将被执行人刘才任、张雅雅在怀化市鹤城区锦溪北路75号负一楼、一楼(剔除1号门面)、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼、八楼、十楼、十一楼、十二楼房屋作价33207000元，以物抵债款共计33207000元。从以物抵债款中扣除刘才任，张雅雅应当承担的案件受理费150000元、执行款95250元，网络司法拍卖辅助性工作服务费5000元，剩余32956750元交付申请执行人周必成、杨胜娥、天凯公司抵偿被执行人刘才任、张雅雅应支付申请执行人周必成、杨胜娥、天凯公司32956750元债务。上述房屋自本裁定送达申请执行人周必成、杨胜娥、天凯公司时起转移”中，可以认定，被上诉人被上诉人周必成、杨胜娥、天凯公司，对涉案房屋享有所有权。其次，上诉人惠康贸易公司根据与刘才任、张雅雅签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》的约定占有、使用涉案房屋用于经营惠康贸易公司迎丰店，基于涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故涉案房屋租赁合同及补充协议均属无效合同。因此，一审法院判决认定，对于导致租赁合同无效而产生损失，惠康贸易公司可根据过错原则向刘才任、张雅雅另行主张权利，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人怀化惠康贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭湘平审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二一年六月二十八日书记员  舒 宁