江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1302民初4506号原告：宿迁市大华物业管理有限公司，统一社会信用代码91321391MA1MDEQB3U，住所地宿迁市通成山庄物业处。法定代表人：蔡辉。委托诉讼代理人：刘红宇，系该公司员工。被告：梁秀连，女，1955年9月15日出生，住宿迁市经济开发区.通成山庄B16-102。委托诉讼代理人：仝太齐。原告宿迁市大华物业管理有限公司（以下简称大华物业）与被告梁秀连物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告大华物业委托诉讼代理人刘红宇到庭参加诉讼。被告梁秀连委托诉讼代理人仝太齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大华物业向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费1883元（2016年6月18日至2018年6月17日，2018年8月1日至2020年12月31日，0.35元/月/平方米×101.53平方米×53个月，取整，下同）、公共水电费530元（10元/月×53个月）及逾期付款的滞纳金（以2413元为基数，按日千分之一的标准自2021年1月1日起计算至实际给付之日止）。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由略。被告梁秀连辩称：一、被告不拖欠原告物业费，原告的诉讼请求无事实及法律依据。1、被告常年未居住在涉案房屋内，不应当产生物业费。2、原告未尽到修缮义务。涉案房屋经常发生漏水，被告多次向原告反应，但原告不作为。3、原告所称与原物业公司的债权转让没有事实依据，且未通知被告，不应当得到支持。4、即使存在拖欠物业费的情形，原告亦未向被告进行书面催缴。二、物业合同签订等程序不合法。1、该物业合同未经过住建局备案。2、该物业合同所约定物业服务价格未经物价局备案。3、该物业合同未经公示。综上，原告诉请无事实及法律依据。另外希望调解，最多给不超过1000元。经审理查明：被告梁秀连系宿迁市通城山庄B16-102室房屋业主。该房屋面积为101.53㎡，性质为住宅。2006年8月2日梁秀连办理了涉案房屋的产权登记手续。2016年6月18日，宿迁市同创物业管理有限公司（乙方）与宿迁市通成山庄业主委员会（甲方）签订《通成山庄项目物业管理服务合同》约定，甲方委托乙方对涉案小区进行管理。物业基本情况，建筑面积74643.41平方米，多层住宅759户、24幢，商铺44间。委托管理事项：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体。2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等。3、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房等。4、公共绿地的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。10、负责向业主和物业使用人收取物业管理费。11、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及自用设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。委托管理期限为2016年6月18日起至2018年6月17日。物业管理服务费，多层住宅房屋由乙方按建筑面积0.35元/月/平方米向业主或物业使用人收取。每年7月至9月期间为物业管理费收缴期，业主和物业使用人应及时足额缴纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金。公共水电照明能耗费10元/月。2018年8月1日，原告（乙方）与宿迁市同创物业管理有限公司（甲方）签订《通成山庄同创物业前期物业费的债权债务的转让》约定，甲方按照物业等级，市物价局部门所规定的物业服务费用，住宅物业费按0.35元/平方米收取，营业门面房按0.8元/平方米收取，公共水电费120元/年。2015年1月1日至2018年8月1日业主所欠的物业管理费用，转移至乙方进行征收。乙方按照甲方的物业服务费、公共水电费、商业经营性费用等进行接收。另查明：2018年8月1日，原告（乙方）与宿迁市通成山庄业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》约定，甲方委托乙方对涉案小区进行管理，委托期限为2018年8月1日至2021年7月31日。委托管理事项包括：1、房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。2、道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。3、公用绿地、花木等的养护和管理。4、公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、交通与车辆停放秩序的管理。6、维持公共秩序，巡视、门岗执勤。7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。8、协助社区组织开展社区文化娱乐活动。9、负责向业主和物业使用人收取下列费用：（1）物业管理综合服务费；（2）房屋共有部位和共用设施日常维修费；（3）停车费；（4）装璜垃圾清运费。10、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费……物业管理综合服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积0.35元/月/平方米向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积0.8元/月/平方米向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。房屋的共有部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按多层住宅按10元/月收取。日常小修、养护费用，从房屋共有部位和共用设施日常维修费中承担;大中修费用、更新费用，由乙方制定计划，报甲方审核，由全体业主共同承担。原告因向被告索要本案物业服务费、公共水电费等未果因而成讼。以上事实有商《通成山庄项目物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》、《通成山庄同创物业前期物业费的债权债务的转让》、不动产登记信息及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，被告梁秀连为通城山庄小区业主，该小区业委会签订的《通成山庄项目物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》，以及原告与宿迁市同创物业管理有限公司签订的《通成山庄同创物业前期物业费的债权债务的转让》，对原被告均具有约束力，原被告之间存在物业服务合同的法律关系。原告应当按照合同有效约定，提供物业管理服务。被告也应当按照合同有效约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。关于物业服务费、公共水电费，原告的主张符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。关于被告辩称未居住的问题并未举证证明，本院不予采信。关于被告辩称债权转让未通知、未书面催缴问题，本院认为，原告可以诉讼的方式向被告进行通知或催缴，故对该抗辩不予采信。关于被告辩称烟道渗漏问题，其自认未向原告反映过，故对该抗辩不予采信。关于被告抗辩未经备案及公示问题，本院认为是否备案及公示并不影响合同效力，故对该抗辩不予采信。关于原告主张的滞纳金，被告应按合同约定及相关法律规定及时缴纳物业服务费。根据上述《物业管理服务协议》，原告的主张应认定为违约金，其计算基数、起止时间符合约定且并不违反法律规定，但计算标准过高，对此本院酌定调整为：以2413元为基数，按年利率7.8%的标准自2021年1月1日起计算至实际给付之日止。综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告梁秀连于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宿迁市大华物业管理有限公司支付物业服务费1883元、公共水电费530元及违约金（以2413元为基数，按年利率7.8%标准自2021年1月1日起计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告梁秀连负担（原告已预交，被告在履行付款义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 臧玉艳二〇二一年六月三十日法官助理 翁荣荣书 记 员 刘婷婷法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。