江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1204民初1957号原告：泰州市姜堰区盛祥物业管理有限公司，统一社会信用代码91321204778698702W，住所地泰州市姜堰区罗塘街道三水大道510商铺四层。法定代表人：黄爱忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈静，江苏锦泰律师事务所律师。被告：周平，男，1976年2月2日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原告泰州市姜堰区盛祥物业管理有限公司与被告周平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年5月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈静、被告周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰州市姜堰区盛祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告交纳物业费6405.09元及逾期违约金4154元，合计10559.09元，并承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求为判令被告立即向原告交纳物业费6279.5元（2012年10月6日至2021年2月5日）及逾期违约金4168元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2016年7月29日，姜堰区嘉和丽苑•香格里业主委员会与原告签订物业管理服务合同一份，约定将占地面积为14.33万平方米、建筑面积为26.05万平方米，东至姜堰镇城北村吴舍组（除实验幼儿园外）红线以内，西至三水大道红线以内，南至淮海西路红线以内，北至鸡鸣路红线以内的嘉和丽苑•香格里委托给原告进行物业管理。由原告向业主和物业使用人收取下列物业服务费用：1.普通住宅为每月每平方米建筑面积0.85元，2.带电梯多高层住宅每月每平方米建筑面积0.65元（不含电梯维保费、年检费、电费，电梯所发生的一切费用由用户均摊），3.小高层住宅每月每平方米建筑面积1.6元（含物业服务费0.9元，电梯维保费、年检费、电费，电梯所发生的一切费0.6元【按实核实】），4.商铺为每月每平方米建筑面积0.8元。对于无故拖欠物业服务费、电梯维保费用的业主，乙方有权通过法律途径追收，并从逾期之日起每日按万分之五向拖欠户加收违约金。经查，被告物业交费面积为125.59平方米，尚欠2012年8月1日至2021年1月31日期间的物业费6405.09元。原告曾多次以上门催交、公示、书面催交的方式向被告主张物业费，但被告至今未能及时交纳。被告周平辩称，1.由于厨房下水总管道堵塞造成被告木地板、龙骨损失8000元左右（被告找人疏通、刮水、打孔、安装费用未计算），原告应予赔偿。2.关于滞纳金，原告没有履行为业主服务的义务，被告家里漫水，原告推诿要第二天才修理，其未对管道、路灯音响及时维修。原告对于小区车辆停放未予管理造成小区楼道不好走、车棚不好进等。另原告私自拆除了被告电话门铃，对被告主卧下面有电动缝纫机工作至晚上十一点也不予管理，影响被告生活。原告收取滞纳金无依据。3.被告有从2009年到2012年10月5日的物业费缴费单据，物业费应该从2012年10月6日开始计算，对被告房屋面积及物业费收费标准没有异议。原告补充陈述称，1.原告不需要赔偿被告损失，根据物业合同规定，原告仅负责公用上下水管道、落水管的养护管理和运行服务，被告所称厨房下水道反水，经物业查勘是由于被告楼上部分业主不自觉往下水口倒残汤剩菜及杂物导致管道堵塞，其管道堵塞主要由于楼上用户使用不当造成。2.关于滞纳金，物业合同补充协议及2016年7月29日签订的物业合同中第十条第五款均规定了对无故拖缴物业费，原告可加收每日万分之五的违约金。3.被告称原告拆除对讲门铃不是事实，对讲门铃是室内挂机，是业主私人财产，原告无法拆除。4.对楼下噪音问题，被告通知原告后，原告也是第一时间与对方业主协商并制止，但物业公司并没有强制处理的权利。5.对小区存在车辆乱停放的问题，物业公司每天有专人进行巡逻检查，对部分未按照规定停放车辆的业主，工作人员也通过电话联系或致电114进行挪车。本院经审理认定事实如下：一、对于被告房屋面积、物业费收费标准以及被告物业费缴纳至2012年10月5日等事实双方当事人没有争议，本院予以确认。二、姜堰区嘉和丽苑•香格里业主委员会与原告就委托原告对嘉和丽苑•香格里物业管理于2013年7月28日签订物业管理服务合同一份，于2013年10月11日签订补充协议一份，于2016年7月29日再次就上述物业委托管理签订物业管理服务合同一份，该合同期限至2021年7月28日止。补充协议第2条及2016年7月29日的物业管理服务合同第10.5条约定：业主不按合同缴纳物业服务费，原告可从逾期之日起每日按万分之五加收违约金。三、原告分别于2015年11月10日、2017年及2019年9月18日通过邮寄及上门张贴的方式向被告催缴物业费，2015年催缴通知邮寄后因长期未取被退回。庭审中，被告抗辩物业未对车辆停放、垃圾乱堆、花圃等进行管理，原告质证认为对小区绿化、车辆停放及卫生垃圾等问题，可能存在管理不到位的情况。上述事实有原告提交的物业管理服务合同两份及补充协议、住户情况登记表、入住通知书、物业费催缴通知书三份、被告提交的照片以及双方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与姜堰区嘉和丽苑•香格里业主委员会签订的物业管理服务合同及补充协议不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，该物业服务合同对业主具有约束力。被告作为嘉和丽苑•香格里小区业主，在享有合同中相关权利的同时，也应承担合同义务，受合同条款的规范和调整，被告逾期未支付2012年10月6日至2021年2月5日期间的物业费6279.5元，应承担相应的违约责任。被告辩称原告对小区绿化、车辆停放及垃圾处理等存在管理不到位，原告对此予认可，本院酌情减除被告应缴纳物业费的10%即627.95元。关于原告主张按每日万分之五自2013年10月12日起至2021年2月5日止向被告计收违约金，综合考虑物业服务情况，本院酌情确定违约金按年利率6%计算为1234.2元[125.59㎡×0.5元/月×12月×0.9×6%/年÷365天（2673天+2308天+1943天+1577天+1212天+847天+482天）+125.59㎡×0.5元/月×3个月×0.9×6%/年÷365天×116天]=1234.2元]。被告辩称下水总管道堵塞造成其木地板、龙骨损失8000元左右并要求原告予以赔偿，但未能举证证明，原告对此亦不予认可，被告可待证据充分后另行依法主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周平于本判决生效后十日内支付原告泰州市姜堰区盛祥物业管理有限公司自2012年10月6日至2021年2月5日的物业服务费5651.55元及违约金1234.2元，合计6885.75元；二、驳回原告泰州市姜堰区盛祥物业管理有限公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取32元，由被告周平负担（原告同意其预交的案件受理费32元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内向原告支付）。本判决为终审判决。审 判 员 张树春二〇二一年六月十一日法官助理 杭 君书 记 员 高 雅附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。