广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1204民初1909号原告：广东乐安居物业管理有限公司高要分公司，住所地肇庆市高要区南岸南兴四路12号中源明珠5号楼首层，统一社会信用代码91441283577856153A。负责人：林富强。委托诉讼代理人：李凤彩、黄雪清，该公司员工。被告：吕杏花，女，1980年10月2日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司诉被告吕杏花物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李凤彩、黄雪清，被告吕杏花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。广东乐安居物业管理有限公司高要分公司诉称：被告是原告所管理的中源明珠小区的业主。被告于2015年11月6日购得中源明珠XXX号房，别墅建筑面积215.93㎡，花园面积28.2㎡同时被告也与原告签订了《前期物业服务协议》协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告别墅每月按建筑面积2.5元/㎡，花园每月按面积0.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款，根据欠款金额每日0.1%的标准向原告支付违约金，合同协议生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。截止至2021年2月28日，被告共欠物业管理费13294.8元，违约金4356.3元。原告多次书面、电话或上门催缴，均无效果。按照《物业管理条例》第七条第5点：按时缴纳物业费用是业主的义务。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，要求：1、判令被告支付XXX房2019年3月至2021年2月别墅物业管理费12956.4元，花园物业管理费为338.4元；2、判令被告按照每日0.1%逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止。截止2021年2月28日应支付违约金为4356.3元；3、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告吕杏花辩称，中源明珠小区矮层房屋，是多层（3～4层属多层房屋）低密度住宅（房产证有注明），而绝不是别墅。这种低密度住宅，它只与建筑利用空间有关系，与房屋买卖价格有关系，它与物业服务管理难度无关系。反而低密度住宅比多层及高层房屋还少了许多的物业服务项目，使服务管理更容易，服务成本更低。低密度住宅的物管服务项目及费用，主要少了电梯、公共楼道照明、供水系统加压、室内消防系统等设备材料的购买与安装费、保养费、更新费及常年用电费等费用，还有房屋内楼梯电梯走廊打扫卫生的人工工资等，这些费用，大大降低了低密度住宅物管服务的成本。因此，低密度住宅的物业服务费相比高层住宅的物业服务费要低许多。按照广东省有关部门颁发，于2010年4月1日实施的《关于物业服务收费的管理办法》的第七条规定和《肇庆市物业服务收费管理实施细则》的第七条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库），即前期物业管理的服务收费，实行政府指导价；别墅、已成立业主大会的住宅（含自有产权车位、车库）、非住宅物业实行市场调节价”。这一规定就规定了，除别墅之外其余所有类型的住宅：未成立业主大会之前按“政府指导价”收物业费，已成立业主大会之后的按“市场调节价”收物业费。高要区中源明珠小区，属于未正式批准成立业主大会的住宅小区。小区多层低密度住宅，物业服务收费标准必须按照肇庆市高要区发展改革和物价局、住房和城乡建设局于2016年3月23日颁发4月1日施行的《关于重新公布新建住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》中的“普通多层”住宅收费，即最多按1.5元／平方米/月。本人居住在小区，故因物业公司不作为，导致小区管理水平日益下降，严重影响业主的生活质量，物业未履行以下服务：1、本物业门前秩序乱、环境卫生差、全是乱摆摊点，不及时制止及处理。2、根据中源明珠前期物业服务协议，物业公司不履行合同约定每半年公示账目，没有向业主公布本物业服务费用的收支账目。3、出租小区公用部位，收益不公开，应归全体业主所有。4、未做好大门口交通秩序与车辆停放。5、滥用小区公共收益，涉嫌侵占小区公共收益。6、物业不作为证据附件1（1）物业公司没有尽到管理义务，是物业公司失职所致，违约在先。（2）物业公司并没有管理过别墅区的花园，也不需要相应的服务（保卫、绿化、小区内公共设施等），而且也没有占用小区内的空间，因此，不应该交纳花园的物业管理费用。（3）物业的收费标准过高，而且存在着不尊重事实收费和不合理收费现象。对此，考虑到法律规定和物业管理实践，故请求法院对市物业管理服务有限公司的的不合法行为给予教育，对其无理要求给予驳回，作出公正判决。7、物业费里面包含了违约金的，有些业主违约金是几千元的，有些业主是因物业服务不到位而暂时未交物业费，也计算违约金。违约金是根据中源明珠前期服务协议，是按千分之一核算的，违约金是不能超过中国人行同期利率的4倍。8、2019年12月15日下午，我家装修师傅到我家施工，看到前花园门口一片烂泥、烂瓶碎等杂物。后花园地面也有很多杂物，窗户有一块玻璃被某物扔了一个大洞。当天下午，业主听到这情况，即刻赶到现场处理，也没有看到物业人员打过电话给业主或者到现场处理事情。然后业主报警，南岸派出所民警过来了解情况，恰巧的是负责此事的民警又是业主对面住的，知道大致的事情经过：14日晚上12点到3点XXX房夫妻吵吵闹闹，男主喝醉了酒，误把我家看成是他的家，就在那里发酒疯，到我前花园砸花盆，然后又到后花园砸坏了我的窗户，令我不解的是物业公司保安及工作人员并没有到场，明显保安没有晚上巡逻，直至第二天下午我报警，民警去找物业，物业才知道这件事。事后，物业人员也没有积极处理、跟踪好这件事，不理不睬，态度恶劣。最后窗户的维修，也是我找师傅维修的，费用也是我自己垫付的。被告在庭审补充：物业费要缴纳是物业公司对我进行了相应的服务，目前原告是没对我作出相应的服务，具体的内容：1.服务不周，环境卫生、绿化、蛇鼠进屋，我配有照片。2、整个小区的车辆乱停乱放，很多乱摆的摊点，消防通道被车辆堵塞，造成小区业主出入不方便。3、原告没有保安团队。另管理还有漏洞：小区里的小狗是乱窜的，没有文件告诉小区业主应该如何饲养宠物。2009年起南岸的地方，低密度建筑居然收取2.5元一平方！一线城市尚未达到这样的水平，我提交的答辩状里面有政府现在的指导价应是1.5元合适。提到费用，再说一下违约金。我未缴纳的物管费是1万多，但违约金却高达4000多元，超出银行利息的37.5%！公共收益的问题：既然成立了业委会，原告也清楚是否应将业主所有公共收益公示。最后，前期物业合同有无有效期？2019年8月小区业委会成立后，前期物业服务合同是否还生效？应是业委会成立后业委会和原告重新签订物业服务合同，但现在没有重新签。经审理查明，被告吕杏花是肇庆市高要区×××××××××的中源明珠XXX号别墅的业主，该别墅建筑面积215.93㎡，花园面积28.2㎡。2015年11月6日，吕杏花与原告签订《中源明珠前期物业服务协议》，协议约定案涉房屋物业费按建筑面积每月2.5元/㎡，花园每月按面积0.5元/㎡的标准向被告收取物业管理费，每个月5号前缴纳上一个月的物业费，逾期不缴纳物业费，从次月6号开始按每日1‰计收违约金。被告从2019年3月1日起开始拖欠物业费，截止至2021年2月28日，被告共拖欠原告物业管理费13294.8元。原告多次追收未果，遂于2021年5月20日向本院起诉。本院认为，原、被告签订的《中源明珠前期物业服务协议》，没有违反法律规定，合法有效，物业服务收费以该协议为依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”的规定，本案案涉房屋建筑面积为215.93㎡，每月物业服务费为539.83元（215.93㎡×2.5元/㎡），花园面积28.2㎡，每月物业服务费为14.1元（28.2㎡×0.5元/㎡）。2019年3月1日至2021年2月28日共24个月物业服务费为13294.2元（其中别墅12955.8元，花园338.4元），被告拖欠的物业费应当支付给原告，超出部分，本院不予支持。协议约定从逾期之日起按每日1‰计算违约金过高，本院予以调整，原告的损失实质就是利息的损失，基于本案具体情况并虑及计算方便，调整为从起诉之日起以一年期贷款市场报价利率LPR即年利率3.85%计算违约金（利息），本院予以采纳。对被告的答辩意见，可通过其他途径解决或主张权利。故被告的辩解，本院不作处理。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，判决如下：一、被告吕杏花应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年3月1日至2021年2月28日的物业服务费合共13294.2元给原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司，并从2021年5月20日起按年利率3.85%计付利息至清偿时止。二、驳回原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费121元（原告已预交），由被告吕杏花负担，并在履行判决书确定的义务时一并迳付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 麦智周二〇二一年六月二十八日法官助理 何靖诗书 记 员 彭杰杰