上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终5382号上诉人（原审被告）：赵天书，男，1972年9月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：何爱娟，上海何爱琴律师事务所律师。委托诉讼代理人：何爱琴，上海何爱琴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王慧芳，女，1967年8月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：肖宇，上海市荣业律师事务所律师。上诉人赵天书因与被上诉人王慧芳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初77771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵天书上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王慧芳一审诉讼请求。事实和理由：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）属于案外人戴某1所有。一审中，王慧芳提供了戴某1出具的“声明”，明确王慧芳受戴某1委托出租系争房屋。可见，王慧芳对系争房屋属于戴某1所有无异议。一审法院却根据XX协议的约定而认定系争房屋归王慧芳所有，显然属于认定错误。因戴某1拖欠赵天书借款人民币80万元，戴某1、王慧芳及女儿戴某2与赵天书曾经于2018年签订系争房屋的买卖合同，以此来抵扣赵天书的欠款，后因系争房屋为拆迁房当时无法办理产权过户手续，双方转而签订租赁合同，以系争房屋的租金抵扣欠款80万元。故赵天书不存在未付租金的情况，一审法院判决有误，请求依法改判。王慧芳辩称，不同意赵天书的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。王慧芳向一审法院起诉请求：1．解除王慧芳、赵天书于2019年1月2日签订的《租赁合同》；2．赵天书将系争房屋腾空后交还给王慧芳；3．赵天书向王慧芳支付自2019年1月1日起至2019年1月27日止的房屋租金6，097元；4．赵天书向王慧芳支付自2019年1月28日起至实际返还上述房屋之日止的租金，按6，500元／月标准计算；5．赵天书支付王慧芳剩余押金6，000元；6．赵天书向王慧芳支付违约金6，500元；7．赵天书承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：案外人戴某2系王慧芳及案外人戴某1之女。2009年11月4日，以上海市XX中心为甲方（拆迁人），戴某1为乙方（被拆迁人）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，载明乙方可申请建房人员为戴某1、王慧芳及戴某2，甲方安置乙方的产权房屋为系争房屋及上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋。2016年12月26日，王慧芳与戴某1XX，并签订《自愿XX协议书》，约定系争房屋中戴某1的产权份额变更为王慧芳所有。2018年1月1日，以王慧芳为出租方（甲方），赵天书为承租方（乙方），以案外人上海XX咨询服务部为中介方签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积共113.09平方米，该房屋租赁期为2年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，该房屋的月租金为7，000元，租金以转账方式支付；双方议定首期付10个月，另7，000元押金以后按每12个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金（包括押金后，必须开具收据予乙方）。合同另约定了其他事项。签订合同当日，赵天书向王慧芳转账支付押金及租金共计91，000元。2019年1月2日，以王慧芳为出租方（甲方），赵天书为承租方（乙方），以案外人“XX房产”为中介方再次签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋租赁期为3年，自2019年1月28日起至2022年1月28日止，该房屋的月租金为6，500元，租金以现金方式支付；双方议定首期付3个月，另付13，000元押金以后按每3个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金（包括押金后，必须开具收据予乙方）。合同第九条“违约处理”约定，甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金7，000元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同另约定了其他事项。因王慧芳认为赵天书未按照合同付清相关费用，故起诉来院，要求判如所请。另查明，因戴某1向赵天书借款800，000元未还，赵天书将戴某1、王慧芳及戴某2起诉至一审法院，案号为（2020）沪0115民初55574号。一审法院于2020年11月2日出具（2020）沪0115民初55574号民事判决书，判决戴某1归还赵天书借款本金800，000元及借款利息、逾期还款利息，驳回了赵天书要求王慧芳及戴某2对戴某1上述债务承担连带担保责任的诉讼请求。一审法院认为，房屋租赁合同系出租人将房屋交予承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王慧芳起诉要求解除与赵天书之间的合同，赵天书返还系争房屋并支付2019年1月1日起的租金。赵天书确认未付，但表示王慧芳将系争房屋租赁给赵天书系为了用租金抵扣借款债务。但赵天书所述的用于抵扣租金的债务已由（2020）沪0115民初55574号民事判决书确定由案外人戴某1承担，非本案王慧芳，赵天书应当按照与王慧芳之间的合同约定履行支付租金义务，现赵天书仅支付了部分租金及押金，已构成违约，王慧芳可以解除合同，故对王慧芳要求赵天书解除《租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同的解除日期以本案起诉状送达赵天书之日即2020年10月15日为准。合同解除后，赵天书应当将系争房屋予以返还，并付清使用期间的租金／房屋使用费。故对王慧芳要求赵天书腾空系争房屋并返还王慧芳及赵天书支付王慧芳2019年1月1日至2019年1月27日期间的房屋租金6，097元、自2019年1月28日起至实际返还上述房屋之日止按6，500元／月标准计算的租金／房屋使用费的诉讼请求，一审法院均予以支持。王慧芳另主张赵天书支付剩余押金6，000元后同赵天书已付押金7，000元全部没收，另支付违约金6，500元。《租赁合同》约定，押金数额为13，000元。双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金7，000元。若王慧芳违约，除退还给赵天书押金外，还须支付给赵天书上述金额违约金，反之若赵天书违约，则王慧芳有权不退还押金。现合同因赵天书原因而终止，其应当根据约定承担违约责任。赵天书仅支付押金7，000元，尚有6，000元需要补足后归王慧芳所有，同时另支付王慧芳违约金6，500元。一审法院审理后，于2021年1月4日作出判决：一、王慧芳与赵天书之间的《租赁合同》于2020年10月15日解除；二、赵天书于判决生效之日起十五日内腾空上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，并将该房屋返还王慧芳；三、赵天书于判决生效之日起十五日内支付王慧芳2019年1月1日至2019年1月27日期间的房屋租金6，097元；四、赵天书于判决生效之日起十五日内支付王慧芳自2019年1月28日起至实际返还上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋之日止的租金／房屋使用费，按6，500元／月的标准计算；五、赵天书于判决生效之日起十五日内支付王慧芳押金6，000元，该押金与赵天书已支付至王慧芳处的押金7，000元全部归王慧芳所有；六、赵天书于判决生效之日起十五日内支付王慧芳违约金6，500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，900元，减半收取计950元，由赵天书负担。二审中，赵天书提供2021年5月燃气费缴纳账单打印件及2014年12月物业费缴费清单复印件作为证据，证明系争房屋为戴某1所有。王慧芳质证表示，首先，该证据不是二审新证据，其次，该证据仅能反映户头是戴某1，不能证明产权人为戴某1，而且赵天书签订租赁合同时明知系争房屋是动迁房，权利人为王慧芳、戴某1、戴某2三人，而非戴某1个人所有，对关联性和证明目的均有异议。本院认证如下：因赵天书提供的证据不能反映系争房屋的产权人为戴某1，故本院采纳王慧芳的异议，对该证据的证明目的不予确认。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于赵天书未支付2019年1月之后的租金是否有正当理由。赵天书主张，2019年1月以后的租金与戴某1欠赵天书的借款相抵，故其不存在未付租金的情况。对此，本院认为，首先，系争房屋的《租赁合同》是赵天书与王慧芳签订的，双方在该合同中未约定以戴某1的欠款相抵租金。其次，赵天书已另案起诉民间借贷纠纷一案，要求戴某1归还借款80万元并支付借款利息、逾期还款利息，王慧芳、戴某2承担连带担保责任。一审法院支持了赵天书要求戴某1归还赵天书借款80万元、借款利息及逾期还款利息的诉讼请求，驳回赵天书要求王慧芳、戴某2承担连带担保责任的诉讼请求。故赵天书在本案中又主张该笔借款已与租金相抵，显然自相矛盾。故本院不予采纳。因赵天书没有有效证据证明其未支付2019年1月之后的租金存在正当理由，且未支付租金的期限已经超过一年，故王慧芳起诉解除双方租赁合同，有相应依据，一审法院以起诉状副本送达赵天书之日作为合同解除日期，符合法律规定，本院予以认同。关于合同解除后果的处理，一审法院已做充分阐述，本院亦予以认同，并不再赘述。综上所述，赵天书的上诉主张，不能成立。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，900元，由赵天书负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二一年六月二十一日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……