江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终3726号上诉人（原审原告）：石琛，女，1989年7月28日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李鸿雁，系上诉人母亲。被上诉人（原审被告）：臧杰，男，1989年12月2日出生，汉族，住苏州市。被上诉人（原审被告）于爱叶，女，1989年1月27日出生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：臧杰，系于爱叶丈夫。上诉人石琛因与被上诉人臧杰、于爱叶房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初7661号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用独任制审理了本案。本案现已审理终结。上诉人石琛上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人逾期交房的期间是2020年7月20日至2020年12月25日，一审法院仅凭被上诉人于2020年10月24日微信告知房产中介房屋漏水修缮完毕后就认定被上诉人已交房不符合本案事实。2.逾期交房违约金应当以2280000元为基数，按每日万分之一点五的标准自2020年7月20日计算至2020年12月25日。3.被上诉人违约逾期交房是事实，应承担上诉人维权支出的律师费用10000元。被上诉人臧杰、于爱叶辩称：被上诉人在拿到房款当日即将房屋交付给了上诉人，涉案房屋露台轻微渗水及房屋局部渗漏水问题并不影响上诉人居住，被上诉人对渗漏水部位也积极进行了维修，且交房时期为黄梅季节，维修须等待天气晴好才能进行，维修期较长，一审认定维修期为一个月过短。上诉人于2020年10月修好并结清了水、电、煤气等所有费用，通过中介通知上诉人来收房，上诉人不配合收房、不支付尾款，造成的扩大损失应由其自行承担。石琛向一审法院起诉请求：1.判令臧杰、于爱叶支付逾期交房违约金86640元（计算标准：以228万元为基数，按照合同约定每日万分之四的标准自2020年7月20日起暂计至2020年10月23日，实际计算至实际交房之日止）；2.判令臧杰、于爱叶立即交付房屋（交付房屋时应经独立第三方检验不存在漏水等瑕疵，相关检验费用由臧杰、于爱叶承担）；3.判令臧杰、于爱叶承担原告因维权支出的律师费用1万元；4.本案诉讼费用由臧杰、于爱叶承担。一审法院认定以下事实：苏州市姑苏区姑香苑26幢602室房屋（建筑面积86.73平方米）原系在臧杰、于爱叶共有。2020年6月7日，臧杰、于爱叶（出卖人）与石琛（买受人）经苏州我爱我家房产经纪有限公司中介，就上述房屋签订房屋买卖合同。合同约定成交价格为228万元，买受人于2020年7月20日前一次性支付，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。合同第七条“房屋交付”约定，房屋交付日期为买受人付清房款之日起3日内，出卖人应当于上述日期腾空该房屋，并会同买受人共同对房屋及附属用品状况进行查验，查验情况符合约定，出卖人应当当场将房屋和附属用品及房屋钥匙移交给买受人，以示房屋交付，买卖双方在相关清单上签字确认。合同第八条“出卖人逾期交房违约责任”约定，逾期15日之内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；逾期超过15日，买受人有权退房，买受人不同意退房的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同附件二“合同补充协议”第6条约定，任何一方违约，违约方承担各方的所有损失，包括但不限于直接损失、间接损失等，守约方所支出的差旅费、诉讼费、担保费、鉴定费、律师费等也由违约方承担。第7条约定，买卖双方约定房屋实际交付日期为出卖方可以领取托管房款后3日内，如逾期交房，按本合同第八条承担违约责任。合同签订当日，双方另签订补充协议1份，约定的主要事项有：1.房屋成交总价为239万元；2.房屋网签价为228万元；3.签约当日买受方向出卖方支付购房定金10万元，该资金不用返还至资金托管账户；4.出卖方结清房屋水、电、燃气费用，把钥匙交付给买受方，并处理好阳台漏水和门铃修复好，买受方向出卖方支付尾款1万元。上述合同及补充协议签订后，石琛按约履行了支付定金和购房款的义务。2020年7月17日，不动产权属转移登记至石琛名下。2020年7月16日，石琛将228万元购房款汇入资金托管账户后，臧杰将空关状态的房屋入户门密码告知了石琛。石琛进入房屋后，发现房屋内除阳台外还存在局部渗漏水的问题，遂向臧杰提出异议。2020年7月21日，臧杰（甲方）与石琛（乙方）另就交房过程中的房屋漏水问题签订补充协议1份，约定甲方负责将房屋屋顶、阳台、窗台等漏水、渗水问题修缮完好，屋顶全部做好防水层，并保证一年内不会漏水。在此期间如再次漏水，乙方告知甲方，甲方拒不配合修缮的情况下，乙方有权通过法律途径要求甲方赔偿房价总额（239万元）的20%作为赔偿金。补充协议签署后，臧杰开始着手对房屋的漏水问题进行维修。2020年7月25日，臧杰微信告知中介工作人员，已经在维修，可以在一天内维修完成。2020年8、9月间，石琛数次至室内查看，发现仍有较多部位未能维修完成，遂通过微信向臧杰提出。2020年10月，臧杰更换了入户门密码，石琛无法再进入室内。石琛告知中介方密码被换，并提出房屋尚未维修完成，对方可在维修完毕达到交付标准后交房。2020年10月20日，石琛与北京市中银（苏州）律师事务所签订聘请律师合同，委托律师就与臧杰、于爱叶房屋买卖合同纠纷提供诉讼代理服务，确定案件标的为86000元，律师服务费为1万元。石琛于签订合同后按约向受托方支付律师费1万元。2020年10月24日，臧杰通过微信告知中介方已经维修完成，可以联系石琛交房，中介方要求其如有水、电、煤气欠费交一下，其会通知石琛验房后办理交房手续。之后，因石琛不同意先行支付购房尾款1万元且要求提供水电费用的结清证明，臧杰、于爱叶未将房屋向其交付。臧杰表示，物业费及水、电等费用均通过手机支付结清，但无法提供书面的结清证明。本案审理中，石琛表示愿意现状接收房屋，不再要求经独立第三方检验，但要求臧杰对维修部位承担保修责任，臧杰同意按照补充协议约定承担。2020年12月23日庭审结束后，经一审法院主持调解，双方同意，由石琛先将1万元购房尾款提存至一审法院账户，臧杰、于爱叶将房屋按现状交付给石琛，待法院就本案作出判决后一并结算。石琛于当日向一审法院账户汇入1万元，并于之后告知已收到房屋。关于逾期交房给买受方造成的损失，石琛认为在逾期期间租房居住，每月产生3000元租金损失，且无法进行装修，不能改善居住环境，对生活造成较大的不利影响。臧杰、于爱叶认为自己没有违约，无需承担违约金，而且违约金本身约定过高，房屋租金不过几千元一个月。一审法院认为，臧杰、于爱叶与石琛签订的房屋买卖合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。石琛按时足额支付购房款后，臧杰、于爱叶应当按约交付房屋。在一审法院庭审结束后，臧杰、于爱叶已将买卖标的房屋交付给石琛，石琛也同意按现状接收，房屋交付义务已经完成，对石琛要求臧杰、于爱叶交付房屋的诉讼请求，一审法院不再判决。合同及与合同同时签订的补充协议中明确约定了房屋交付的履行期限、应当符合的交付条件及相应维修义务的承担，据此可以确定，臧杰、于爱叶应在托管房款可领取后三日内，将门铃及阳台漏水问题修复完成后的房屋交石琛共同查验后办理交接手续。臧杰虽在石琛付完房款后的2019年7月16日即将房屋密码告知石琛，但此时房屋尚未修复完毕且双方未按约办理交接手续，不能就此确认房屋符合交付条件并已实际交付。结合后续双方于2019年7月21日签订补充协议的事实，可以认定臧杰、于爱叶将房屋交付给石琛进行查验。在查验过程中，石琛发现房屋存在其他部位的漏水问题，经交涉后双方签署补充协议确定由臧杰承担维修义务，鉴于该问题在双方签订买卖合同时并未预知，一审法院认为可以适当给予臧杰一定的维修期限，该维修期限内不应认定为臧杰、于爱叶逾期交付房屋，结合该期间的气候情况及维修的工作量，一审法院酌情确定该期限为一个月。但臧杰未在合理的期限内将房屋维修完成，特别是签订房屋买卖合同时即已确定要维修的阳台漏水问题直至2020年10月才维修完毕，且臧杰在维修期间更换了房屋门锁密码，房屋在此期间未符合合同及补充协议约定的交付条件，应当认定其逾期交房。2020年10月24日，臧杰告知中介方房屋已经维修完成要求交付房屋，之后双方因尾款及如何办理交接手续等产生争议，不应计算为臧杰、于爱叶逾期交房期间。自石琛获得入户密码后将房屋交付给臧杰维修的2020年7月21日起至10月24日止，约3个月时间，扣除合理增加的维修期限1个月，一审法院确定臧杰应对逾期交房2个月承担违约责任。合同约定的逾期交房违约金每日按购房款的万分之四计算，臧杰、于爱叶认为过高，一审法院审查后认为，违约金兼具惩罚和弥补功能，应以实际损失为基础，衡量逾期接收房屋给石琛造成的租金等实际损失，合同约定的违约金标准确实过高，一审法院以石琛的实际损失为基础，结合合同的履行程度及违约方的过错等因素，酌情确定由臧杰、于爱叶承担违约金8000元，石琛超出此范围的违约金请求，一审法院不再支持。合同补充协议中明确约定了违约方应当承担守约方的律师费损失，石琛为进行本案诉讼支出律师费1万元，一审法院结合本案标的、律师费用的收费标准及诉讼请求的支持程度，酌情确定由臧杰、于爱叶承担律师费6000元。综上，依照1999年10月1日施行的原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，一审法院判决：一、臧杰、于爱叶于判决生效之日起十日内向石琛支付逾期交房违约金8000元、律师费6000元，合计14000元；二、驳回石琛的其他诉讼请求。案件受理费2216元，减半收取1108元，由石琛负担947元，臧杰、于爱叶负担161元。二审中，石琛提交2021年3月涉案房屋露台漏水照片2张，证明臧杰、于爱叶并没有修好露台漏水问题。臧杰、于爱叶发表质证意见为：对证据真实性、关联性及证明目的均不予认可。露台漏水即使修好了在使用过程中还有可能发生漏水，不能证明臧杰一方未尽维修义务。二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，臧杰、于爱叶与石琛签订的房屋买卖合同及补充协议均，合法有效，双方应按约履行。涉案房屋买卖合同约定石琛付清房款后3日内交房。石琛于2020年7月16日将购房款后汇入资金托管账户后，臧杰将空关状态的房屋入户门密码告知了石琛，石琛即可占有、使用该房屋。该房屋阳台及房屋内局部渗漏水，并非房屋地基基础和主体结构质量不合格以及其他严重质量问题，石琛作为买受人存在及时止损义务，其可先行接收房屋后向臧杰主张维修或支付相应的维修费用。同时，臧杰在维修期间更换入户门密码的行为亦属不当，在其更换密码后至其通过中介通知石琛交接房屋的期间，石琛无法自由进入该房屋，由此造成的损失应由臧杰全额承担。根据本案实际情况，一审酌定臧杰赔偿石琛8000元违约金，在合理范围之内，并无不当。关于石琛主张的律师费10000元，虽然双方在合同中约定该费用由违约方承担，但鉴于石琛的诉讼请求未全获支持，一审酌定臧杰承担律师费8000元亦无不当，本院予以维持。综上，石琛的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2216元，由上诉人石琛负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二一年六月十五日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。