上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初28031号原告：薛海燕，男，1977年11月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：曾少阳，上海恒睦律师事务所律师。被告：黄义正，男，1979年2月14日出生，汉族，住安徽省。原告薛海燕与被告黄义正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾少阳、被告黄义正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛海燕向本院提出诉讼请求：1．被告立即返还原告租赁房屋；2．被告向原告支付违约金1万元；3．被告按每日100元标准向原告支付自2020年11月19日至被告向原告实际腾交返还房屋之日期间的房屋占用费；4．被告承担本案的案件受理费。事实和理由：原告于2018年11月18日将位于上海市浦东新区三林西林街XXX弄XXX号房屋(以下简称：系争房屋)出租给被告使用，合同约定租赁期限自2018年11月18日起至2020年11月18日止，付十二押一，先付后用，同时约定合同到期后，双方未签订新租赁合同，被告应于7日内返还原告房屋，否则按照月租金的十倍支付违约金。原、被告租赁期限届满后，原告已通知被告应按照合同约定返还上述房屋，并结算相应的费用。经原告多次催促，被告拒不返还系争房屋。现原告以被告侵犯原告合法权益起诉来院，要求判如所请。另外，鉴于系争房屋目前的市场租赁价格为每月3，000元左右，故原告要求被告应按每日100元的标准向原告支付从2020年11月19日起至被告返还房屋之日期间的房屋占用费。黄义正辩称，不同意原告全部诉请。被告自2008年11月18日起承租系争房屋，最初每月租金500元，2013年以后租金上涨至每月1，000元，当时每月租金1，000元是友情价，略低于当时的市场价，主要是因为2016年原告在收取租金不到三个月时间又收取了2018年的租金，故原告同意被告租金不涨。原、被告于2016年、2017年已签订了协议，约定被告可承租系争房屋至拆迁为止，且租金不涨。现被告同意原告提高租金，且被告在合同未到期前就和原告提出过，双方可就上涨金额予以协商。2020年11月19日以后的租金，被告按12，000元标准向原告转账支付了三次，但原告均拒收。系争房屋产证的面积只有8平方米，现在的市场价并非3，000元，其周边的租金大概也就1，000多元，而且还取决于装修情况。本院经审理认定事实如下：2018年11月18日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《房屋租赁合同》约定：甲方将系争房屋出租给乙方用于居住，房屋类型为私房，结构为上下二层加院子；租赁期限自2018年11月18日起至2020年11月18日止；月租金1，000元；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金1，000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的7日内返还该房屋；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的10倍支付违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的、乙方未征得甲方同意改变房屋用途或增加附属设施，致使房屋损坏的、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的……。双方还就其它权利义务进行了约定。当天双方还签订补充协议，就提前退租等内容进行了约定。合同签订后，被告按约向原告支付了租期内的全部租金。租期届满后，原告在系争房屋大门上张贴《告知》载明：双方房屋租赁合同已于2020年11月18日到期，到期后终止(解除)租房合同，原告正式收回房屋，要求被告及屋内所有人限七天内搬离并腾空房屋，在2020年11月25日内交付房屋钥匙并按合同规定交接房屋。因被告并未向原告返还房屋，原告提起本案诉讼。另查明，原告提供的双方签订的《房屋租赁合同》中涉及转租、转让和交换的第7-1条约定已划掉，且在该条“甲方允许”处有捺印；该合同第10-4条约定，此合同以前签署的合同(或凭证)作废。为证明双方约定的租赁期限，被告当庭出示了原告出具的收据二份，其中2016年6月23日的收据载明：收款1万元，租金付至2017年11月18日，房屋可续租至2020年11月18日，直到拆迁，不拆迁可续租且不涨价，每月1，000元；2017年11月18日的收据载明：收款12，000元，租金付到2018年11月18日，房屋可续租到2020年11月18日，直到拆迁，不拆迁可续租不涨价，每月1，000元。同时被告当庭出示了其留存的《房屋租赁合同》，该份合同显示：其中涉及“转租、转让和交换”的7-1条以蓝色圆珠笔划掉，但并无捺印，10-4条“此合同以前签署的合同(或凭证)作废”以深蓝色水笔划掉；落款处甲方签名乃用蓝色水笔书写，乙方签名乃用蓝色圆珠笔书写；对此被告表示签约时桌上的笔筒有多支笔，便随手拿了一支，因而导致合同中书写用笔的不同。对被告提供的上述材料，原告认可二份收据的真实性，但表示：收据上关于拆迁的内容，是因为双方担心在合同履行过程中遭遇拆迁而作此约定，且之后双方于2018年签订的租赁合同明确约定了收据上的约定已作废；就被告提供的合同，原告认为合同的划掉处没有捺印，不予认可。审理中，原告表示就被告已付租赁保证金，同意用于冲抵被告应付的违约金或租金。以上事实由原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》、《告知》张贴照片及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。原、被告约定的租赁期限届满后，原告不再继续出租租赁物，被告理应向原告返还租赁物，逾期返还的应承担房屋占有使用费。关于《房屋租赁合同》的具体约定，虽原、被告各自提供的合同关于10-4条存在差异，但从外观上被告所提供的《房屋租赁合同》存在书写用笔上的前后不一致，且合同上所被划去的10-4条款缺乏捺印或签名等有效形式要件，无法证明该条款在双方签约时已被双方约定删除，故本院对被告就原告提供的合同所提出的异议不予采纳，双方就租赁关系相关的约定仍应参照原告提供的合同。就被告辩称的双方实际约定的租赁期限应至系争房屋拆迁之日止一节，虽原告之前出具给被告的收据上确有涉及“直到拆迁”等内容，但原、被告最后一次签订的租赁合同中并未涉及该内容，而是约定了明确的租赁期限，同时该合同10-4条关于“此合同以前签署的合同(或凭证)作废”的约定亦表明该合同的有关约定乃原、被告就租赁关系形成的最终有效合意，被告可承租直至拆迁的约定已对双方不具有约束力，被告的该项抗辩显然缺乏事实依据，本院难以支持，故本院对原告要求被告搬离、支付房屋占有使用费的请求予以支持。关于被告应承担的房屋占有使用费标准，原告主张现该房屋的租赁市场价在每月3，000元左右，但并未举证，而被告亦不予认可，故本院参考双方约定的租金标准，根据通常市场行情，按照公平原则，酌定被告按每月2，000元标准承担房屋占有使用费；被告已付租赁保证金，原告同意用于冲抵被告应付的部分房屋占有使用费(租金)，符合合同约定，本院照准。原告要求被告就其逾期腾房行为承担违约金，但原告所依据的乃合同中关于被告提前解除合同的违约责任条款，原告的该请求显然缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告黄义正于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区三林西林街XXX弄XXX号房屋搬离，并将该房屋返还原告薛海燕；二、被告黄义正于本判决生效之日起十五日内按每月2，000元标准支付原告薛海燕自2020年11月19日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费(被告已支付原告租赁保证金1，000元可冲抵部分费用)；三、驳回原告薛海燕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，减半收取计160元，由原告薛海燕负担80元，由被告黄义正负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二一年六月一日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。