北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7607号上诉人(原审被告、反诉原告)：北京嘉利智联营销管理股份有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街18号。法定代表人：李辂，总经理。委托诉讼代理人：王丁，北京大成律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京京广中心有限公司，住所地北京市朝阳区呼家楼。法定代表人：罗刚，董事长。委托诉讼代理人：张亚丽，北京市纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭培霞，北京市纵横律师事务所律师。上诉人北京嘉利智联营销管理股份有限公司（以下简称嘉利公司）因与被上诉人北京京广中心有限公司（以下简称京广中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初53297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉利公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项或依法改判按照工期14天计算房屋占有使用费。2．判令京广中心承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定的嘉利公司的违约责任，遗漏重要事实、适用法律错误。2016年1月15日，嘉利公司与京广中心签署了租赁合同，嘉利公司承租京广中心38层×-×的房屋，租赁合同约定，合同期满，嘉利公司需要恢复原状交付房屋。2018年10月3日，租赁房屋内的热交换罐体发生泄水事故，该泄水事件双方多次交涉未果（另案诉）。2018年11月9日，租赁合同期满，嘉利公司按约交付了房屋，京广中心收回并实际控制租赁房屋。基于以上事实，一审法院认定嘉利公司未恢复装修需承担的违约责任遗漏重要事实，适用法律错误，对嘉利公司不公平。一、本案既不存在提前解除租赁合同，也不存在逾期交付房屋。2018年11月9日，租赁合同到期，嘉利公司现状交付了房屋，京广中心收回了房屋，并实际控制房屋。嘉利公司没有恢复装修，存在违约，应承担的责任也只是装修费用的损失。对于京广中心收回控制房屋后，长达5个月未进行恢复装修，属于扩大损失，京广中心无权向嘉利公司主张。京广中心主张的租金损失不是由嘉利公司的违约行为导致，不应由嘉利公司承担。二、京广中心实际恢复装修的工期只有几天，一审法院判令嘉利公司承担了60天房屋占用费对嘉利公司明显不公平。根据一审中京广中心提供的证据显示，京广中心找第三方恢复装修，工期只有14天，实际损失（工程费用）约2万元，这14天才是衡量房屋占用费实际损失的基准。而一审法院认定嘉利公司应向京广中心承担2个月的房屋占用费282604元，这个数额是实际损失的14倍还多，明显违约金承担比例过高。三、京广中心违约在先，一审法院认定嘉利公司的违约责任中应予以考量。2018年11月9日双方的租赁合同到期，2018年10月3日，租赁合同到期前一个月，租赁房屋内因京广中心管理不善导致房屋漏水。根据双方租赁合同的约定，嘉利公司的恢复装修义务需要在合同期内完成，从漏水到合同期满的期间本应该是嘉利公司恢复装修的时间，但根据一审双方提交的证据明确显示，这个时间双方在解决漏水事情。京广中心多次律师函催促恢复装修，不能免除漏水事件导致在恢复装修这个事件上对嘉利公司的影响。可见，嘉利公司延迟恢复装修，有京广中心违约在先的原因。一审法院在认定嘉利公司违约责任的承担时未予以考量，有违基本事实。京广中心辩称，同意一审判决。不同意嘉利公司的上诉意见。一、2018年10月3日京广中心38层漏水事故，双方已经另案解决，并且该案已经生效的北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71459号民事判决书中已经认定漏水事故并未导致嘉利公司不能正常使用涉案房屋。故嘉利公司主张京广中心违约在先，没有事实依据。二、嘉利公司导致涉案房屋在租赁合同期满5个多月后才能够完成恢复装修，并非是因京广中心的原因导致了损失扩大。种种事实可以看出嘉利公司最初是以保护漏水现场为理由拒绝进行恢复装修，且拒绝京广中心进入。京广中心积极采取措施并自负费用，对漏水现场进行了证据保全公证，解决了现场保护问题以后，嘉利公司又表示漏水事故赔付方案及金额尚未达成一致，现阶段无法启动恢复装修事宜，双方达成共识后再行商议，再次拖延进行恢复装修。在此之后京广中心又多次发送律师函，进行催促，并且在始终没有效果的情况下，已经开始了自行寻找第三方进行恢复装修之后，嘉利公司又以京广中心寻找的公司报价过高为由，提出了自行进行恢复装修。三、恢复装修迟延进行是因嘉利公司的原因导致，且京广中心委托第三方进行恢复装修工作，也需要经过催促嘉利公司履行恢复装修义务的催促期、自行寻找三家具备资质的装修公司及进行招标、询价、报价、订立恢复装修合同等过程，必然会花费一定的时间，因此导致花费的时间成本应由嘉利公司承担。且长达5个多月的恢复装修期，一审法院只要求嘉利公司支付了两个月的房屋占有使用费，而判令京广中心自行承担了3个多月的空置期损失，已是更多地维护了嘉利公司的利益。京广中心向一审法院起诉请求：1、判令嘉利公司支付京广中心×-×室2018年11月10日至2019年4月22日的房屋占有使用费767740．87元；2、判令嘉利公司支付京广中心×-×室的恢复装修费用20246．75元。嘉利公司向一审法院提出反诉请求：判令京广中心退还保证金399682．80元，并支付相应利息14055．51元（自2018年12月10日起按年利率6%暂计至2019年7月9日，计算至实际退还日）。一审法院认定事实：2016年1月15日，京广中心与嘉利公司签订《关于租用京广中心办公／商务用房的租赁协议》，约定：嘉利公司承租京广中心第38层×-×室；租期两年九个月零二十六天，租期起始日2016年1月15日，租期届满日2018年11月9日；第一年租金每月120712．28元，第二、三年租金每月128786．68元；管理费每月12515．32元；初始保证金为第一年三个月的租金和管理费，共计399682．80元；在本协议租期届满后，或在嘉利公司对京广中心因嘉利公司的任何损坏、赔偿、罚金、以及违反、不遵守或不履行本协议的任何条款而引起的索赔要求已全部支付后，则京广中心应在上述两者中在后的时间后30天内不计利息地将保证金或保证金余额退还嘉利公司；在租期届满或本协议提前终止时，无论京广中心交付房屋时的房屋状况如何，在租期届满或本协议提前终止时，嘉利公司均应自负费用将房屋恢复成本协议之附件第7部分约定的状况后交还京广中心。嘉利公司根据本条款承担的将房屋恢复为本协议之附件第7部分约定状况的责任可以由京广中心或管理公司作出修改或变更，由他们以书面形式通知嘉利公司。如果嘉利公司未能按照本条款将房屋恢复为本协议之附件第7部分约定状况或使房屋处于良好状态，一旦京广中心提出要求，嘉利公司将向京广中心支付将房屋恢复为本协议之附件第7部分约定状况或使房屋处于良好状态的费用；本协议之附件第7部分—承租人交还房屋状况（详细说明）约定，嘉利公司应在租期届满或本协议提前终止时自负费用将房屋恢复成如下状况后交还京广中心：白墙：完成将墙面粉刷干净。吊顶：将天花吊顶恢复为京广中心原始状态（包括但不限于：灯具，烟感，喷淋头，及空调系统）。水泥地：客户应自行拆除地砖或地毯，以水泥地面为标准。其他：客户应拆除多余的墙面及地面插座，窗帘，隔断墙，推拉门装置，门禁装置。2016年1月，嘉利公司向京广中心支付房屋押金399682．80元。2018年11月9日，京广中心与嘉利公司签署《京广中心办公楼客户退租收房确认书》，嘉利公司将第38层×-×室按现状交付给京广中心。确认书中写明“注：现状交付，未按合同约定恢复装修。出租人保留要求承租人恢复装修的权利”。2019年4月3日，京广中心与北京昊辰安装工程有限公司（下称昊辰公司）签订《工程合同》，京广中心委托昊辰公司对第38层×-×室恢复装修，工程费含税总计20246．75元。2019年4月22日工程验收。京广中心向昊辰公司全额支付了工程款。另查，租赁期间曾发生漏水，嘉利公司向京广中心主张索赔，但双方对索赔事宜未达成一致。2018年11月至2019年4月9日，京广中心先后向嘉利公司发出五份《律师函》，均要求嘉利公司恢复装修，支付房屋占有使用费等。一审法院认为，京广中心与嘉利公司签订的《关于租用京广中心办公／商务用房的租赁协议》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2018年11月9日合同期限届满，嘉利公司按现状向京广中心交付租赁房屋，但却未履行恢复装修义务，嘉利公司的行为已构成违约，应承担违约责任。京广中心支出的恢复装修费用20246．75元，合法有据，嘉利公司应当负担。关于房屋占有使用费，2018年11月至2019年4月9日期间，京广中心先后五次向嘉利公司发函催促恢复装修，在嘉利公司就函件内容未做正面、积极答复的情况下，京广中心在2019年4月3日才委托案外公司进行施工，现京广中心主张长达五个多月的房屋占有使用费，期限过久，法院结合催促的合理期限、施工工期等，判决嘉利公司向京广中心支付两个月的房屋占有使用费。具体数额比照合同约定标准支付。保证金399682．80元，在嘉利公司承担上述违约责任后，京广中心应予退还。嘉利公司主张的保证金利息，无合同依据，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京嘉利智联营销管理股份有限公司于判决生效后七日内给付北京京广中心有限公司房屋占有使用费二十八万二千六百零四元。二、北京嘉利智联营销管理股份有限公司于判决生效后七日内给付北京京广中心有限公司恢复装修费用二万零二百四十六元七角五分。三、北京京广中心有限公司于本判决生效后七日内退还北京嘉利智联营销管理股份有限公司保证金三十九万九千六百八十二元八角。四、驳回北京京广中心有限公司之其他诉讼请求。五、驳回北京嘉利智联营销管理股份有限公司之其他反诉请求。如果北京京广中心有限公司、北京嘉利智联营销管理股份有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。京广中心向本院提交北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71459号生效民事判决书，该判决判决：一、被告北京京广中心有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京嘉利智联营销管理股份有限公司财产损失共计二万五千元；二、驳回原告北京嘉利智联营销管理股份有限公司的其他诉讼请求。证明对于2018年11月3日房屋漏水损失，双方已经另案解决了，对于漏水造成的损害后果，已经得到了赔偿。嘉利公司对于漏水损失，在本案中不能再主张权利。嘉利公司质证意见为，真实性认可，证明目的不认可，嘉利公司主张的不是漏水造成的损失而是京广中心和嘉利公司在当时的承诺函里，要分担的恢复原状工程的工作量。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点在于一审法院判决嘉利公司应承担的占有使用费数额是否适当。京广中心与嘉利公司签订的《关于租用京广中心办公／商务用房的租赁协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行己方义务。《关于租用京广中心办公／商务用房的租赁协议》中约定，租赁期满后，嘉利公司应当自负费用将房屋恢复原状交还京广公司。根据查明的事实，2018年11月9日，嘉利公司将涉案房屋交付给京广公司时，并未完成上述合同义务。2018年11月至2019年4月9日期间，京广中心先后多次催促，嘉利公司仍未将涉案房屋恢复原状，最终京广中心在嘉利公司未予积极回应的情况下自行委托案外公司进行施工。嘉利公司违反合同约定怠于履行恢复义务，致京广中心无法正常占有使用涉案房屋，造成其实际损失，嘉利公司应承担相应责任。一审法院充分考虑双方沟通的具体情况、京广中心催促的合理期限、施工工期等因素，判决嘉利公司比照合同约定标准向京广中心支付两个月的房屋占有使用费，并无不当。嘉利公司上诉主张因房屋漏水京广公司违约在先应在本案中予以考虑，结合已生效判决以及查明事实，双方虽之间对于房屋漏水问题曾产生争议，但嘉利公司提供的证据不能证明漏水事件对嘉利公司将涉案房屋恢复原状造成实质影响，本院对此不予采纳。综上所述，北京嘉利智联营销管理股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5539元，由北京嘉利智联营销管理股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 赵 霞审 判 员 薛 妍二〇二一年六月三十日法官助理 眭 立法官助理 何 平法官助理 卫孚嘉书 记 员 王 艳