贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2521号上诉人（原审原告）：裴顺利，男，汉族，1982年12月4日出生，住贵州省绥阳县。上诉人（原审原告）：张荣霞，女，汉族，1982年8月26日出生，住贵州省绥阳县。共同委托诉讼代理人：李平平，贵州文乡律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈雪梅，贵州文乡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州唯中创展房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇诗乡大道东108号唯中酒店4楼。统一社会信用代码：91520323551933587Y。法定代表人：詹贵成，总经理。委托诉讼代理人：朱文清，贵州他山律师事务所律师。上诉人裴顺利、张荣霞因与被上诉人贵州唯中创展房地产开发有限公司(以下简称唯中房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院(2020)黔0323民初3015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人裴顺利、张荣霞委托诉讼代理人李平平、陈雪梅，被上诉人唯中房开公司委托诉讼代理人朱文清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。裴顺利、张荣霞上诉请求：1.请求依法撤销（2020）黔0323民初3015号民事判决书，并改判支持裴顺利、张荣霞的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由唯中房开公司承担。事实和理由：一、一审判决未查明案件事实，一审判决书在认定事实上将本案案涉地块、地号与其它地块、地号混淆，在查明、认定事实过程中遗漏重要事实和时间节点，导致认定的事实完全错误。1、一审判决书中“本案经本院审理查明如下事实：2××2年，唯中房开公司取得了位于绥阳县宗地编号为2××2-ＧＰ-02-01面积为65977.20平方米的土地使用权，土地使用权编号为绥国用（2××2）第1674号（注：该证据被上诉人并没有在一审中提供），地号2-693-4，开发“诗乡映象”项目。2014年，由于诗乡大道东段设计方案的修改，占用了该宗地13.12亩的土地。“诗乡映象”项目建设用地变更为土地使用权编号为绥国用（2014）第1536号和绥国用（2014）第1537号，面积分别为36088.47平方米和21141.73平方米（即Ａ、Ｂ两地块）。用途为商业，住宅。使用期限至2062年7月16日止。2016年，绥阳县人民政府以位于Ｂ地块的西北侧面积13.12亩的土地调整给唯中房开公司开发案涉项目，作为对修建诗乡大道东段道路占用土地的补偿。唯中房开公司通过出让方式所获取的宗地实际划分为三地块。补偿的位于Ｂ地块的西北侧面积13.12亩土地于2019年11月19日以挂牌方式出让国有土地使用权，2019年12月19日签订宗地编号为ＧＰ-2019-075的《国有建设用地使用权出让合同》，12月25日完善相关出让手续。2018年7月17号，裴顺利、张荣霞与唯中房开公司签订《商品房买卖合同》......”这一陈述明显错误，完全没有事实依据，也没有相关证据予以证明。根据被上诉人在庭审中出示的2××2年《国有建设用地使用权出让合同》第二章第四条：“本合同项下出让宗地编号为2××2-ＧＰ-02-01，宗地总面积大写陆万伍仟玖佰柒拾柒点贰零平方米（小写65977.20平方米），其中出让宗地面积为大写陆万伍仟玖佰柒拾柒点贰零平方米（小写65977.20平方米），本合同出让宗地坐落于绥阳县......”，可以看到2××2年被上诉人取得的这块土地编号就是2××2-ＧＰ-02-01，坐落于绥阳县。而在2018年7月17日上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中第二章第一条：“项目建设依据出卖人以出让方式取得位于绥阳县，总土地面积50408.00平方米，编号为2-693-4的地块的建设用地使用权......”由此可以看到，本案案涉地块的地号应为2-693-4号。后被上诉人出示的2014年取得的第1536号土地证中登记地号也是2-693-4号，综合被上诉人出示的土地证以及双方的购房合同可以确认上诉人购买的房屋应是建在地号为2-693-4号的土地上，而不是2××2年被上诉人唯中房开公司与绥阳县政府签订的《国有建设用地使用权出让合同》项下的宗地编号为2××2-ＧＰ-02-01的土地上，也不是2019年被上诉人唯中房开公司与绥阳县政府签订的《国有建设用地使用权出让合同》项下的宗地编号为ＧＰ-2019-075的土地上。被上诉人在庭审中就提供了其在2014年取得的本案案涉土地的土地证，而不是判决书所述直至2019年12月19日才完善相关出让手续；同时，被上诉人也没有提供证据证明2019年12月19日完善相关出让手续的证明文件或2019年取得的土地使用证。判决书中所述2016年绥阳县政府对于土地的补偿调换没有相关具有法律效力的土地证予以证明，同时也没有任何证据证明一审判决中的三地块位置中就含有本案案涉地块2-693-4号地块。2、一审判决书漏查了合同中关于不可抗力告知义务及案涉不动产初始登记情况。根据2018年7月17日，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》第十章第二十七条约定：“不可抗力。双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。”这一重要争议点被一审判决完全遗漏。同时，案涉产权转移登记的前提是办理不动产初始登记，查明被上诉人办理初始登记的时间节点对本案中被上诉人是否违约及是否可以不可抗力为由主张免责非常重要，但一审判决并没有就该关键问题进行查明和认定。结合前述两点可以看出，一审判决查明的事实有误且有遗漏，一开始就混淆本案事实，将与案涉地块完全不同且毫无关联的两块地认定为一块，混为一谈，并且对本案上诉人与被上诉人合同约定的关键的款不予审理查明，在错误认定基础事实后逐渐完全偏离案件事实真相，故一审判决认定的事实完全错误。二、一审判决对本案事实做出了错误认定，导致做出了错误的判决。1、本案中上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是在2018年7月17日，而被上诉人提出免责抗辩理由所出示的证据：绥城管呈（2016）47号文件、《关于诗乡大道占用贵州唯中创展房地产开发有限公司土地补偿协议》、绥阳县人民政府（2014）182号文件，均是在与上诉人签订《房屋买卖合同》之前发生的事实，不能作为被上诉人免责的抗辩理由；被上诉人出示的其它证据：《关于诗乡大道规划建设占用出让土地的情况说明》《关于诗乡大道规划建设占用出让土地的补充情况说明》及2019年《国有建设用地使用权出让合同》，也均是在被上诉人已违约（违约时间点是2018年12月31日）后发生的，同样不能成为被上诉人免责的抗辩理由。在一审判决中混淆这些时间节点，没有认真还原案件事实。被上诉人一审中提交的前述证据所指向的地块地号分别为2××2-ＧＰ-02-01号和ＧＰ-2019-075号，而本案案涉地块地号为2-693-4号。均与本案无关联性，不能作为本案证据使用，但一审判决却作为认定本案事实的证据，做出了错误的事实认定。2、一审判决认为的“被告在取得案涉建设用地使用权后即开始案涉项目的开发工程，在开发过程中，由于修建诗乡大道占用了13.12亩案涉建设用地，政府将位于案涉土地Ｂ地块西侧的同面积土地调整给被告作为案涉项目土地使用，调整后的土地直到2019年12月才完善了建设用地的相关手续。绥阳县自然资源局出具的《补充情况说明》也证明了绥阳县诗乡大道规划建设占用了已出让部分土地，导致诗乡映象熙园项目中案涉房屋办理相关产权证书时间较《商品房买卖合同》约定迟延。被告唯中房开公司并未消极履行自身义务。本案原告办证时间的迟延符合《补充协议》约定的政府规划改变和办理权属登记涉及相关部门的工作的情形，不能归责为被告唯中房开公司。”这一事实认定是错误的。首先，根据庭审调查可知，被上诉人在2014年就已经知晓其所谓的“关于诗乡大道规划变更”一事，但上诉人与被上诉人的合同是签订于2018年7月17日，即签订合同前，被上诉人就已经知道案涉土地的相关手续不完善且短期也不能够完善，也没有在签订合同时向上诉人告知该情况。故，本案中不应以双方签订合同以前就已经发生的政府行为来作为合同签订后的免责条款，不应认为逾期一年多后办理的房产证可以证明被上诉人未消极履行合同义务，更不能以此来推脱其逾期办证责任，故该理由不能成立。3、一审判决认定的“原告认为被告提交的2××2年《国有建设用地使用权出让合同》与本案无关，不是本案争议地块，但未举证证明”是错误的。首先，本案中上诉人作为一审原告，对自己的主张是应承担举证责任，但本案中上诉人对自己的主张（即被上诉人未按照合同约定按期办理不动产权属登记及减少20年土地使用权年限举证）完成了举证责任，而关于案涉地块是否系2××2年《国有建设土地出让合同》中的地块以及案涉地块出售前是否拥有合法建设手续，应属于被上诉人应当出示的证据，该证明责任应在被上诉人一方。一审判决认为应由上诉人承担该举证责任，在加重了上诉人的举证责任同时，也弱化了被上诉人的举证责任，明显违反法律规定。唯中房开公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回裴顺利、张荣霞的上诉请求。根据绥阳县自然资源局向绥阳县人民法院作出的《关于诗乡映象熙园GP-2019-075地块的情况说明》，系因诗乡大道占用已出让的土地导致案涉项目土地手续不完整未能取得初始登记，并非唯中房开公司的责任。关于土地使用年限变更的问题，有相关法律规定住宅使用年限到期后自动续期，裴顺利、张荣霞并无实际损失。裴顺利、张荣霞向一审法院起诉请求：1、唯中房开公司向裴顺利、张荣霞支付迟延办理产权转移登记的违约金100,438.05元（计算至产权转移登记日2020年4月14日）；2、本案诉讼费由唯中房开公司承担。一审法院认定事实：2××2年，唯中房开公司取得了位于绥阳县宗地编号为2××2-ＧＰ-02-01面积为65977.20平方米的土地使用权，土地使用权编号为绥国用（2××2）第1674号，地号2-693-4，开发“诗乡映象”项目。2014年，由于诗乡大道东段设计方案的修改，占用了该宗地13.12亩的土地。“诗乡映象”项目建设用地变更为土地使用权编号为绥国用（2014）第1536号和绥国用（2014）第1537号，面积分别为36088.47平方米和21141.73平方米（即Ａ、Ｂ两地块）。用途为商业、住宅。使用期限至2062年7月16日止。2016年，绥阳县人民政府以位于Ｂ地块的西北侧面积13.12亩的土地调整给唯中房地产公司开发案涉项目，作为对修建诗乡大道东段道路占用土地的补偿。唯中房开公司通过出让方式所获取的宗地实际划分为三地块。补偿的位于Ｂ地块的西北侧面积13.12亩土地于2019年11月19日以挂牌方式出让国有土地使用权，2019年12月19日签订宗地编号为ＧＰ-2019-075的《国有建设用地使用权出让合同》，12月25日完善相关出让手续。2018年7月17号，张荣霞、裴顺利与唯中房开公司签订《商品房买卖合同》，以每平方米5288.16元，总价款669587.00元的价格购买诗乡映象熙园68-2-3-02房屋一套，合同第二十二条约定：2018年12月31日前，出卖人取得该商品房所有权初始登记，并交付买受人办理商品房转移登记的有关文书，如不能按约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，双方同意由出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。经裴顺利、张荣霞与唯中房开公司双方协商一致，同日签订了《补充协议》。对《商品房买卖合同》中未作约定或与《商品房买卖合同》意思表示不一致的，以《补充协议》为准。《补充协议》第二条约定：双方同意将政府管制、征用或政府规划变更等政府行为限定为买卖合同释义第10条中的“不可抗力”；第十六条载明是对合同第二十二条的补充，其中第4项约定为：在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非因出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。合同签订后，裴顺利、张荣霞向唯中房开公司支付了购房款669587.00元。2020年4月14日，裴顺利、张荣霞取得了案涉房屋的不动产权证书。2020年11月2日，张荣霞、裴顺利向一审法院提起诉讼。一审法院认为，张荣霞、裴顺利与唯中房开公司在签订《商品房买卖合同》的同日还签订了《补充协议》，《补充协议》中明确，《商品房买卖合同》中未作约定或者与《商品房买卖合同》意思表示不一致的，以《补充协议》为准。《补充协议》第十六条载明是对《商品房买卖合同》第二十二条的补充，其中第4条约定：在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非因出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。该约定内容明确出卖人不承担违约责任的条件为已履行协助义务，因政府因素导致的迟延。该约定并未加重裴顺利、张荣霞的责任，也未使裴顺利、张荣霞的权益处于不确定状态。《商品房买卖合同》和《补充协议》均是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，对裴顺利、张荣霞与唯中房开公司均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，双方均应按《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定履行义务。唯中房开公司在取得案涉建设用地使用权后即开始案涉项目的开发工程，在开发过程中，由于修建诗乡大道占用了13.12亩案涉建设用地，政府将位于案涉土地B地块西侧的同面积土地调整给唯中房开公司作为案涉项目土地使用，调整后的土地直至2019年12月才完善了建设用地的相关手续。绥阳县自然资源局出具的《补充情况说明》也证明了绥阳县诗乡大道规划建设占用了已出让的部分土地，导致诗乡映象熙园项目中案涉房屋办理相关产权证书时间较《商品房买卖合同》约定迟延。唯中房开公司并未消极履行自身义务，张荣霞、裴顺利已经办理了案涉房屋的不动产登记，取得了不动产权属证书。本案裴顺利、张荣霞办证时间的迟延符合《补充协议》约定的政府规划改变和办理权属登记涉及相关部门的工作的情形，不能归责为唯中房开公司。裴顺利、张荣霞认为唯中房开公司提交的《国有建设用地使用权出让合同》与本案无关，不是本案争议地块，但未举证证明。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对裴顺利、张荣霞的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回张荣霞、裴顺利的诉讼请求。案件受理费2,308.00元，已减半收取1,154.00元，由张荣霞、裴顺利负担。本案二审期间，唯中房开公司提交不动产权证书，用于证明案涉房屋于2020年3月31日取得所有权初始登记。裴顺利、张荣霞对该证据的三性均予认可。本院经审理查明：2020年12月14日，绥阳县自然资源局向绥阳县人民法院作出《关于诗乡映象熙园ＧＰ-2019-075地块的情况说明》，该说明载明：贵州唯中创展房地产开发有限公司开发建设诗乡映象熙园项目，2××2年7月16日与我局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，宗地编号为2××2-ＧＰ-02-01，并于当年缴纳土地出让金后取得土地使用权，后因诗乡大道规划建设占用已出让部分土地，导致诗乡映象熙园项目土地手续不完备，不能取得项目规划认可证，且无法办理商品房所有权初始登记。绥阳县人民政府作出土地补偿约定调整土地，我局2019年11月取得土地指标后于2019年11月19日以挂牌方式出让国有土地使用权，公告号为绥自然资告字［2019］038号。后由唯中房开摘牌并与我局于2019年12月19日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，宗地编号为ＧＰ-2019-075，土地用途为商业、住宅。该宗地编号与编号为2-693-4的地块同属于诗乡映象熙园地块。2018.1.30另查明，案涉房屋于2020年3月31日取得所有权初始登记。本案二审中，经本院释明，唯中房开公司请求对违约金予以调整。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：关于宗地编号为2××2-ＧＰ-02-01与编号为2-693-4的地块的关系问题，根据绥阳县自然资源局作出的《关于诗乡映象熙园ＧＰ-2019-075地块的情况说明》，该两宗地块均同属于诗乡映象熙园地块。关于一审判决认定的2014年绥阳县人民政府因诗乡大道修改占用唯中房开公司宗地的事实，有绥阳县城镇管理局与唯中房开公司于2014年12月1日签订的《关于诗乡大道占用贵州唯中创展房地产开发有限公司土地补偿的协议》在卷佐证，该证据真实、合法，与本案具有关联性，足以认定。根据本案查明的事实，绥阳县人民政府占用唯中房开公司宗地的事实发生在2014年，而裴顺利、张荣霞与唯中房开公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》的事实发生于2018年7月17日，此时，绥阳县人民政府占用唯中房开公司宗地的事实已发生。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条关于“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款关于“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”之规定，因双方当事人签订《商品房买卖合同》时，绥阳县人民政府占用唯中房开公司宗地的事实已发生，该事实不具备不能预见的特征，故该事实不构成不可抗力。唯中房开公司关于不可抗力的答辩意见不成立，本院不予采信。二审庭审中，经本院释明，唯中房开公司认为合同约定的违约金过高，请求予以调低。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条关于“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判”之规定，本院结合合同履行情况、预期利益、违约因素等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为自约定的2018年12月31日至实际取得所有权初始登记之日止，唯中房开公司按日向裴顺利、张荣霞支付已交付房价款万分之零点一的违约金。因案涉房屋于2020年3月31日取得所有权初始登记，据此，裴顺利、张荣霞应获得的逾期办证违约金为669587元×0.001%/日×456日=3053.32元。一审判决未支持裴顺利、张荣霞关于逾期办证违约金的请求不当，本院予以纠正。综上，裴顺利、张荣霞的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省绥阳县人民法院(2020)黔0323民初3015号民事判决；二、贵州唯中创展房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付裴顺利、张荣霞逾期办证违约金3053.32元；三、驳回裴顺利、张荣霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1154元，由贵州唯中创展房地产开发有限公司负担900元,裴顺利、张荣霞负担254元，二审案件受理费2308元，由贵州唯中创展房地产开发有限公司负担2000元,裴顺利、张荣霞负担308元。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  喻 茜二〇二一年六月四日法官助理周晓易书记员田林