河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终3196号上诉人(原审被告)：程铁墩，男，1970年2月10日出生，汉族，现住河南省洛阳市老城区。被上诉人（原审原告）：洛阳豫剧院演艺有限公司，住所地河南省洛阳市老城区周公路11号。法定代表人：张松晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：王松恩，该公司员工。上诉人程铁墩因与被上诉人洛阳豫剧院演艺有限公司（以下简称洛阳豫剧院）房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2021）豫0302民初489号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人程铁墩，被上诉人洛阳豫剧院的委托诉讼代理人王松恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程铁墩上诉请求：撤销原判，改判驳回洛阳豫剧院的诉讼请求，退还保证金，赔偿店面前期投入2万元。事实和理由：一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百三十条，判决2020年1月1日至2021年4月15日的法律事实，适用法律错误。因为合同法已于2021年1月1日废止了，不能用来判决2021年1月1日至4月15日的法律事实。对此提出异议，请二审法官对此部分不予支持，撤销该部分的房屋占用费的判决。本案争议的焦点是程铁墩是否有优先承租权，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条:出租人出卖租赁房屋时应当在出卖之前合理期限内通知承租人。承租人享有以同等条件下优先购买的权利，那么在出租房屋时，承租方亦可在同等条件下享有优先承租权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条与《中华人民共和国民法典》第七百三十四条前呼后应都是强调承租人的优先承租权的，这充分说明程铁墩等有优先承租权与法律不相悖，一审判决只用了《中华人民共和国民法典》对洛阳豫剧院有利的前半句，有意的偏袒洛阳豫剧院。洛阳豫剧院侵犯程铁墩优先承租权，造成程铁墩经济损失从而产生房屋纠纷。在程铁墩不知情且合同未到期的情况下，洛阳豫剧院与第三方签了租房协议，给程铁墩造成的损失应该赔偿。洛阳豫剧院辩称，一审法院法律适用正确，判决依法有据，故应当驳回上诉，维持原判。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。洛阳豫剧院与程铁墩签订的租赁合同已于2019年12月30日终止，双方合意存在的租赁关系已经终止，基于程铁墩一直占有洛阳豫剧院的房屋，洛阳豫剧院也对程铁墩进行了催告，催促程铁墩搬离承租房屋，民法典生效时间为2021年1月1日，因此本案应当适用于民法典生效前的合同法及相关司法解释。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二十一条规定：民法典施行前租赁期限届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院不予支持；租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院依法予以支持。洛阳豫剧院在房屋租赁合同期限届满前告知程铁墩房屋不再对外出租、不再续约。本案所涉纠纷签订房屋租赁合同已于2019年12月30日到期，在民法典生效之前，因此程铁墩主张的优先承租权不予成立，没有法律依据。洛阳豫剧院向一审法院起诉请求：1.判令程铁墩立即腾退位于洛阳市老城区周公路11号院1号门面房；2.判令程铁墩按月租金800元支付自2020年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费及利息损失（利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起算至实际腾房之日止，暂算至2020年12月31日为9600元）；3.一审案件诉讼费由程铁墩负担。一审法院认定事实：1.双方签订租赁合同情况：2019年1月1日洛阳豫剧院（甲方）与程铁墩（乙方）签订了《租房合同书》，约定甲方将位于周公路11号院1号门面房出租给乙方使用；租期暂定1年，自2019年1月1日起至2019年12月30日止，合同到期后自动终止，若需续租，双方协商另办新的手续；每月租金800元整，每半年交纳一次，先交租金后使用，另交保证金1000元，合同期满后退还等内容。2.本案租赁合同履行情况：合同签订后，洛阳豫剧院按约定交付了门面房，程铁墩交纳了租期内的租金和保证金1000元。租赁合同期满后，双方未续签合同。2019年12月23日、2020年7月25日、2020年8月26日，洛阳豫剧院告知周公路11号院各租户自2020年1月1日起不再对外租赁、不再续约、要求租户清理水电费并交回门面房钥匙。洛阳豫剧院因程铁墩未交还钥匙、腾退房屋而提起诉讼。本案审理中，洛阳豫剧院于2021年4月19日收回了案涉门面房，但未向租户退还保证金1000元。周公路11号院部分租户2021年2月24日拍摄的照片显示，涉案门面房供电空气开关被摘除。3.本案关联事实：①2019年12月27日，洛阳豫剧院（甲方）与洛阳文保集团洛阳中京文化旅游发展有限公司（乙方，以下简称中京公司）签订《洛阳豫剧院演艺有限公司房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将周公路11号院的房屋出租给乙方使用，该房屋实测租赁总面积为483.777平方米；租期二十年，自2020年1月1日起至2039年12月31日止；房屋总体租金由第三方评估机构进行评估认定，前两年租金一层每月每平方米42元、年租金243823.61元等内容。②中京公司统一更换了周公路11号院12间门面房的门头招牌和大门。双方均认可统一换门的时间为2021年3月15日；但对更换门头招牌的时间陈述不一致，部分租户2020年9月1日拍摄的照片显示，上述12间门面房门头招牌已被统一更换。③2019年7月5日，隋唐洛阳城老旧街区改造提升项目指挥部印发了《老城区特色商业步行街改造提升实施方案》。改造范围包括特色商业步行街和红色文化步行街，其中特色商业步行街改造提升范围包括周公路等路段。周公路11号院部分租户拍摄的照片显示，该路段2020年6月至同年9月在施工中。2020年8月24日隋唐洛阳城老旧街区改造提升项目指挥部公布了“腾迁通知”，主要内容为：2020年1月1日起洛阳豫剧院已收回了周公路11号院临街十二家商铺的经营权，前期因疫情原因未催促各商户腾迁，后期已多次发通知并到场催促商户腾迁（2020年1月、4月两次发通知，同年4月28日现场催促1次、5月现场催促4次、7月25日现场催促1次），请各商户于2020年8月25日前结清相关费用腾空房屋。4.洛阳豫剧院享有案涉房产的土地使用权，并取得了建设工程规划批准书和建筑工程施工许可证，对案涉房产享有合法产权。一审法院认为，1.关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；第二十一条规定：民法典施行前租赁期限届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院不予支持;租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院依法予以支持。根据上述规定，本案法律事实引发的纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定；本案租赁合同租期届满于民法典施行前，不适用民法典的规定。2.洛阳豫剧院与程铁墩签订的《租房合同书》系双方真实意思表示，合法有效。该合同明确约定租期自2019年1月1日起至2019年12月30日止，合同到期后自动终止，若需续租，双方协商另办新的手续。在该合同期限届满前，洛阳豫剧院通知程铁墩不再续约，之后与案外人中京公司签订租赁合同的行为，没有侵犯他人利益。程铁墩在合同期限届满、未与洛阳豫剧院续签租赁合同的情况下继续占有门面房的行为，侵犯了出租人对租赁物的使用权，洛阳豫剧院要求其立即腾房、并支付房屋占用费的理由成立。3.关于房屋占用费数额的认定。根据本案查明的事实，程铁墩应支付自2020年1月1日起至2021年4月19日止的房屋占用费为12507元（酌定按每月800元计算）。考虑到疫情原因及国家关于应对疫情缓解房屋租金压力的相关指导意见，结合本案的具体情况，酌定扣减5个月的房屋占用费，同时程铁墩已交纳的保证金1000元从上述房屋占用费中扣减后，程铁墩应向洛阳豫剧院支付房屋占用费7507元。洛阳豫剧院主张房屋占用费超出部分，一审法院不予支持。4.洛阳豫剧院主张的其他损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、程铁墩于本判决生效之日起十日内向洛阳豫剧院支付房屋占用费7507元；二、驳回洛阳豫剧院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由洛阳豫剧院负担13元，由程铁墩负担12元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，洛阳豫剧院与程铁墩签订的《租房合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。关于本案的法律适用问题，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。第二十一条规定“民法典施行前租赁期限届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院不予支持;租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院依法予以支持”。根据查明的事实，涉案房屋租赁合同在2019年12月30日届满，系在《中华人民共和国民法典》施行前届满，因此，本案不适用《中华人民共和国民法典》的规定，而应适用当时的法律、司法解释的规定，程铁墩不能依据《中华人民共和国民法典》享有涉案房屋的优先承租权。洛阳豫剧院作为涉案房屋的出租方，在涉案房屋租赁期限届满前通知程铁墩，符合法律规定与涉案房屋租赁合同约定，未侵犯程铁墩的权益。在接到洛阳豫剧院有关不再续约的通知后，程铁墩没有及时搬离涉案房屋，依然长时间占有、使用涉案房屋，损害了洛阳豫剧院的合法权益，因此应当承担相应的房屋占用费，一审判决正确，本院予以确认。综上所述，程铁墩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由程铁墩负担。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二一年六月二十八日法官助理安超书记员高会茹