四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8721号 上诉人（原审原告）：朱珊，女，汉族，1983年11月7日出生，住四川省成都市郫都区。 被上诉人（原审被告）：成都中海物业管理有限公司，住所地四川省成都高新区神仙树南路8号。 法定代表人：王孟，总经理。 委托诉讼代理人：朱校均，四川遂宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐凤天，四川遂宜律师事务所律师。 原审第三人：中海信和（成都）物业发展有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道177号1栋1单元25层2501号。 法定代表人：郭勇，董事长。 委托诉讼代理人：丁维，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰律师事务所律师。 上诉人朱珊因与被上诉人成都中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）、原审第三人中海信和（成都）物业发展有限公司（以下简称中海信和公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初8977号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人朱珊上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初8977号民事判决第三项；2.依法确认《前期物业服务合同》中关于1.8元/月/平方米服务费用的条款继续有效；3.本案二审诉讼费用由中海物业公司承担。事实和理由：一审法院认定“××”小区为独立的建设项目设定投票表决范围欠缺法律依据，案涉小区未设定建筑区划，物业服务企业不具备发起、主办业主投票活动的主体资格，且投票过程中存在弄虚作假，一审判决认定事实有误，适用法律错误，有违公平正义，故提起上诉。 被上诉人中海物业公司二审中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人中海信和公司二审中未提交书面陈述意见。 朱珊向一审法院起诉请求：1.依法确认《前期物业服务合同》中关于1.80元/月平方米服务费用的条款继续有效；2.判令中海物业公司公布自2013年2月26日起至2020年12月10日的物业专项维修资金的筹集、使用情况；3.判令中海物业公司公布自2013年2月26日起至2020年12月10日物业共有部分的使用和经营收益的收支情况。 一审法院认定事实：2004年9月1日，中海信和公司与中海物业公司签订了《【××·××社区】前期物业服务合同》，约定由中海物业公司为该项目提供前期物业服务。该前期物业合同中载明，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.8元/月/平方米。业主应于物业竣工验收并移交中海物业公司服务之日起支付物业服务费用。物业服务费按月支付，业主或物业使用人应按期履行支付义务。朱珊系成都市高新区××街××号××栋××单元××楼××号房屋的业主。2019年7月30日成都中海物业公司申请四川省成都市国力公证处对成都市高新区××街××号“××”小区上调物业费事宜向小区业主征询意见并对征询结果进行统计、公示的过程进行公证。经公证人员现场见证，就【××·××社区】××住宅物业服务费在原有费用标准上上调0.58元/月/平方米，调整价格为2.38元表决事项的表决票统计结果为：总面积109186.04平方米，总户数785户，同意户数501户，同意面积66600.26平方米，不同意户数222户，不同意面积33514.32平方米，弃权户数62户，弃权面积9071.46平方米。根据该结果，中海物业公司服务的“××”小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均同意对物业费进行调整。2019年9月3日，中海物业公司对案涉小区上调物业费征询结果进行了公示，载明案涉小区物业服务费将自2019年9月15日起按2.38元/平方米·月的标准进行收取。业主意见征询结果的公示期为2019年9月4日至9月11日。公示期间，业主如对意见征询结果有异议的，或需查看详细意见征询情况的，可至物业服务中心进行登记，中海物业公司将于2019年9月12日10：00在××物业办公室组织有异议的业主现场查票（必须业主本人到场且只能查看业主本人选票）。朱珊对该投票结果不予认可，并提交了《关于××社区××组团物业费涨价及成立业主委员会的调查问卷》，拟证明部分业主同意上调物业费标准的表决票并非本人真实意思表示。2019年9月12日中海信和公司与中海物业公司签订《＜【××·××社区】前期物业管理服务委托合同＞补充协议（一）》载明，××物业服务费调整为2.38元/月·平方米，变更后物业服务费收费标准自2019年9月15日起实施。2020年11月12日中海物业公司就上述物业服务合同收费标准向成都高新技术产业开发区公园城市建设局进行备案。截止至2020年11月“××”大多数的业主按照2.28元/平方米缴纳了物业服务费。一审法院另查明，“××”小区由中海信和公司进行开发，为××号地块，经成都市规划管理局核发建设工程规划许可证，现为高新区西区××街××号。中海物业公司在小区门口公布了截止至2019年12月31日的专项维修资金账户情况，此后账户公布情况其未举证证明。一审法院再查明，2019年7月30日四川省成都市国力公证处工作人员对“××”小区大门入口处公示的《关于“××社区第一管理处物业管理项目”财务收支的专项审计报告》进行拍照。该财务收支专项审计报告公示了××社区第一管理项目财务收支情况，包含了“××”小区自2011年1月1日至2018年12月31日的物业共有部分的使用和经营收益的收支情况，此后公布情况未举证证明。一审法院认为，独立建设项目应包括建筑区划和物业管理区域等方面的独立，本案中，“××”小区自交付使用起，一直作为一个区域进行物业管理，与其他院落进行了建筑区划和物业管理区域的分割，属于独立的建设项目。现针对朱珊的诉请，评述如下：一、关于朱珊请求确认《前期物业服务合同》中关于1.8元/月/平方米服务费用的条款继续有效的诉讼请求。首先，中海物业公司与中海信和公司之间签订了前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，中海物业公司作为前期物业服务企业，朱珊作为案涉房屋业主，均应受前期物业服务合同的约束。其次，《【××·××社区】前期物业服务合同》约定的物业服务费收取标准为1.8元/平方米，中海物业公司根据书面表决的结果将物业服务费标准上涨至2.38元/月/平方米，现朱珊要求确认《前期物业服务合同》中关于1.80元/月/平方服务费用的条款继续有效，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”及第二款“……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，中海物业公司上涨物业服务费应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。中海物业公司于2019年通过书面表决票的方式就提高物业费标准向小区业主征求意见。从其提交的（2019）川国公证字第108610号《公证书》可见，同意按2.38元/月/平方米的标准支付物业服务费的人数占该小区总人数的63.82%，同意按2.38元/平方米的标准支付物业服务费的总面积占建筑物总面积的61.00%，物业服务费上涨至2.38元/月/平方米已经取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。朱珊在一审庭审中主张部分投票存在并非业主真实意思表示的情形，但其提交的《关于××社区××组团物业费涨价及成立业主委员会的调查问卷》系最近产生，业主此后的投票结果与2019年9月公证时的投票结果不同，不能证明此前的投票并非其真实意思表示，该调查问卷结果并不能推翻《公证书》结果。故一审法院对“××”小区通过书面业主大会的方式对物业费上调至2.38元/月/平方米的标准取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的结果予以认可。最后，截止2020年11月20日，“××”小区已经有大部分业主按照2.38元/平方米的标准向中海物业公司支付了物业服务费，该结果也可以印证“××”小区大部分业主对物业费调价至2.38元/月/平方米的认可。综上，中海物业公司上调物业费程序合法，就《前期物业服务合同》物业费收费标准的变更已产生法律效力，故对于朱珊请求确认《前期物业服务合同》中关于1.8元/月/平方米服务费用的条款继续有效的诉讼请求不予支持。二、对于朱珊要求中海物业公司公布2013年2月26日至2020年12月10日案涉小区专项维修资金的筹集、使用情况的诉讼请求，一审法院认为，业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向业委会、物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开，且确由业委会和物业公司掌握的情况和资料。朱珊作为业主，可以向中海物业公司主张公布由其掌握的情况和资料。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，业主有权请求公布、查阅以下资料：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。中海物业公司应保障业主对上述资料进行查阅的权利，并及时公布与业主利益相关的资料。关于朱珊请求中海物业公司公布“××”小区建筑物及附属设施的维修资金筹集使用情况的主张。建筑物及附属设施的维修资金属于业主共有，用于住宅共有部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新，业主有权了解其使用情况。根据《四川省物业管理条例》第六十九条第三款：“业主委员会或者受委托的物业服务企业每年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督”之规定，除专户管理银行外，业主委员会及物业服务企业也是公布主体，中海物业公司代表全体业主进行管理，对于维修资金的筹集及使用情况应当知晓，且资金是否由其直接掌握不影响其对维修资金情况的公布，现中海物业公司已经公布2019年12月31日前的账户情况，故中海物业公司应公布自2020年1月1日起至2020年12月10日“××”小区建筑物及附属设施的维修资金筹集、使用情况。三、对于朱珊要求中海物业公司公布物业共有部分的使用和经营收益的收支情况的诉讼请求，小区共有部分使用和收益与业主的利益亦是密切相关，中海物业公司应当将目前的使用和收益情况及时公布，中海物业公司已经于2019年7月公布了××社区第一管理处物业管理项目财务收支专项审计报告，其中包含了“××”小区自2011年1月1日至2018年12月31日的共有部分收益的收支情况，并由公证处工作人员进行现场拍照，故中海物业公司还应对2019年1月1日至2020年12月10日的收支情况予以公布。另需说明的是，物业公司作为维护小区环境的重要因素，随着人力及物价的上涨，其管理成本也会有所增加，物业公司依法、合规、适当地提高物业费，客观上也充实了自身能力，有助于提高服务质量，继而提升其服务小区的整体品质，使得物业公司与该小区业主共同受益。希望在今后的合同履行过程中，物业公司与业主互谅互让，营造和谐共生环境。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中海物业公司于判决生效之日起三十日内在小区公告栏内或公共区域内张贴公布自2020年1月1日起至2020年12月10日“××”小区建筑物及附属设施的维修资金筹集、使用情况；二、中海物业公司于判决生效之日起三十日内在小区公告栏内或公共区域内张贴公布2019年1月1日至2020年12月10日“××”小区物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；三、驳回朱珊其它诉讼请求。案件受理费减半收取人民币50元，由中海物业公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，根据本案查明的事实，案涉“××”小区自交付使用起，一直作为一个区域进行物业管理，与其他院落进行了建筑区划和物业管理区域的分割，案涉前期物业服务合同约定的物业服务费收取标准为1.8元/平方米，后中海物业公司经案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意将物业服务费标准上涨至2.38元/月/平方米，朱珊上诉称案涉小区未设定建筑区划，物业服务企业不具备发起、主办业主投票活动的主体资格，且投票过程中存在弄虚作假等，但提交的证据不能证明其观点，一审法院综合本案现有证据认定中海物业公司上涨物业费收费标准程序合法并无不当。 综上，上诉人朱珊的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元由上诉人朱珊负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年六月十七日 书记员  陈 悦