北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终8780号上诉人（原审被告）：北京我爱我爱花家地动物医院有限责任公司，住所地北京市朝阳区××一层东侧。法定代表人：梁浩，经理。委托诉讼代理人：郑明，女，1958年11月6日出生，该公司职员。被上诉人（原审原告）：北京市朝阳区望京教育辅助中心，住所地北京市朝阳区××。法定代表人：朱勇哲，主任。委托诉讼代理人：王志刚，北京威诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈伏林，男，1966年6月18日出生，户籍地四川省广安市广安区。上诉人北京我爱我爱花家地动物医院有限责任公司（以下简称动物医院）因与被上诉人北京市朝阳区望京教育辅助中心（以下简称教辅中心）、陈伏林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初88990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。动物医院委托诉讼代理人郑明、教辅中心委托诉讼代理人王志刚出庭参加诉讼，陈伏林经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。动物医院上诉请求：1.请求依法撤销一审判决。2.诉讼费全部由教辅中心承担。事实和理由：第一、一审法院判决动物医院腾退房屋并交纳房屋使用费是错误的，违背了合同相对性的原则。从法院已查明的事实可知：教辅中心是与陈伏林签订的房屋租赁合同，将案涉房屋出租给陈伏林，陈伏林将案涉房屋出租给唐峰，唐峰又将涉案房屋出租给动物医院。可见，动物医院与教辅中心之间不存在房屋租赁的法律关系，二者之间不存在权利义务关系，不具有合同的相对性，教辅中心无权基于其与陈伏林之间签订的租赁合同起诉与其无合同关系的动物医院并提出腾退房屋并交纳房屋使用费诉求。一审法院判决于法无据，判决错误。第二，案涉房屋出租面积约250平方米，而一审法院却判决动物医院将约414.95平方米房屋交还给教辅中心，判决有误，与事实不符，与法律相悖。首先，案涉房屋出租面积不等于房屋勘察现状面积。其次，从教辅中心提交的与陈伏林签订的租赁合同和法院查明的事实可知：案涉租赁房屋的面积是250平方米的门面房，而不是教辅中心诉求腾退的414.95平米房屋。该面积之差164.95平方米是动物医院自建的房屋面积，虽然属于违章建筑但是动物医院花费巨资修建。要求教辅中心补偿动物医院20万元。再次，教辅中心提交的2020年的《规划许可证》、2004年的《土地使用证》也均不能证明案涉租赁房屋的面积是414.95平米房屋。一审法院对教辅中心提交的“两证”的证明目的也做出了“不予确认”的认定。显然，教辅中心主张腾退共计414.95平方米房屋，既无事实依据，也无充分证据。最后，因疫情影响，为响应国家关于减免中小企业房租的政策（市政府2020年京政办发7号文及15号文），应减免动物医院2020年2、3、4月的房租，每月房租为16700元。第三，关于交房时间，根据交房协议是3月24日交接，但实际交房时间是3月2日。教辅中心辩称，同意一审判决，不同意动物医院的上诉请求。第一，不同意减免租金，双方合同在2017年12月31日就到期自动解除了，2018年以后双方一直在诉讼中，不符合政策减免条件。第二，关于交接时间，不同意动物医院主张的3月2日交房。2021年3月6日左右动物医院才将要求交房的通知交给教辅中心，之后双方一直在协商具体的交接事宜，3月18日或3月19日的时候曾坐在一起谈说两日内交房，3月24号正式办理的具体的交接手续。陈伏林未出庭。教辅中心向一审法院起诉请求：1.判令动物医院与陈伏林立即腾退位于北京市朝阳区××楼内一层东侧北数第一、二间教室及楼外东侧和北侧平房三间（上述五间房屋面积共计414.95平米）；2.判令陈伏林支付教辅中心租金20万元；3.判令动物医院与陈伏林按照每日548元标准，向教辅中心支付自2018年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区××（以下简称113号楼）的产权人系北京市朝阳区教育委员会，该栋房屋由教辅中心实际管理、使用。2012年5月28日，教辅中心作为甲方，陈伏林作为乙方签订《租房协议》，约定乙方租用甲方250平方米门面房，租期五年，自2013年1月1日至2017年12月31日，年租金20万元。原审诉讼中，陈伏林曾表示其于2015年1月与教辅中心当时的法定代表人陶德生达成口头续租协议，约定将涉案房屋的租期延长至2022年12月31日。教辅中心对此不予认可。经询，陈伏林对此未举证。原审诉讼中，陈伏林提交其与案外人唐峰就涉案房屋签订的《租房协议》二份，用以证明陈伏林自教辅中心处承租涉案房屋后将涉案房屋转租给唐峰。教辅中心表示无法核实该二份《租房协议》的真实性，动物医院表示认可上述二份《租房协议》。动物医院提交其与唐峰在2016年1月1日签订的《租房协议》，用以证明唐峰从陈伏林处承租涉案房屋后又将涉案房屋转租给了动物医院。经查，陈伏林提交的二份《租房协议》显示的租赁期间均为2013年1月1日至2015年12月31日；动物医院提交的其与唐峰的《租房协议》显示的租赁期间为2016年1月1日至2020年12月31日；唐峰为动物医院的控股股东，出资比例为51%。经查，涉案房屋现由动物医院实际使用。北京市第三中级人民法院曾在2019年10月16日对涉案房屋进行现场勘验，教辅中心及动物医院一致确认涉案房屋的现状如下：北京市朝阳区××楼内一层东侧北数第一、二间教室面积约为208.93平方米，楼外北侧西数第一间房屋面积约28.88平方米，楼外北侧西数第二间房屋面积约29.39平方米，楼外东侧房屋一间面积约为147.75平方米，目前由动物医院占有、使用的房屋面积共计约414.95平方米。诉讼中，教辅中心表示其与陈伏林签订租房协议时向陈伏林交付的就是现状房屋，后期动物医院有过装修。动物医院认为其承租的时候只有113号楼内一层东侧北数第一、二间教室，在教室北侧靠近教室有一些简易建筑，动物医院改建了其中北侧西数第一间房屋，并加建了北侧西数第二间和东侧一间的房屋，形成了涉案房屋的现状。教辅中心提交113号楼的国有土地使用证和建设工程规划许可证，用以证明涉案房屋在2005年就已存在，动物医院陈述的楼外没有房屋的事实不存在，并且教辅中心与陈伏林的租房协议中关于250平方米的房屋只是估算的面积。动物医院对该两份证据的真实性予以认可，但对教辅中心的证明目的不认可，认为规划许可证是2002年的，土地使用证是2004年的，只能证明当时的状况，不能证明之后发生的情况。本院对教辅中心提交的该证据真实性予以确认，但通过该土地使用证和规划许可证无法直接确认113号楼一层涉案教室外房屋的情况，故对教辅中心的证明目的不予确认。诉讼中，陈伏林和动物医院均表示动物医院已向教辅中心交纳了2014年的租金20万元，教辅中心对此不予认可，动物医院亦未就此举证。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、举证和对对方提交的证据进行质证的权利。本案中，陈伏林经一审法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃答辩和举证、质证等诉讼权利，不影响一审法院依据查明的事实依法作出判决。教辅中心和陈伏林之间的房屋租赁合同在2017年12月31日已自然到期终止，陈伏林虽称与教辅中心原法定代表人之间在2015年已达成续租至2022年的口头协议，但对此并未举证，教辅中心对此亦不予认可，一审法院对其该陈述不予采信。在租赁合同到期后，陈伏林或涉案房屋的实际使用人动物医院亦未就续租问题与教辅中心达成新的合同；因涉案房屋现在实际由动物医院实际占有、使用，故教辅中心主张动物医院与陈伏林向其腾退返还涉案房屋有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。关于腾退标的，一审法院根据北京市第三中级人民法院现场勘验时确认的状况予以确认。动物医院称涉案房屋中一层两间教室北侧西数第二间和东侧房屋一间系其承租后加建，但其对此并未举证，一审法院对该事实不予认定。教辅中心虽提交113号楼的国有土地使用证和规划许可证，但亦无法据此确认教室外房屋的建造情况。故一审法院特别指出，一审法院对涉案房屋的判决不是认定涉案教室外侧房屋是否合法的依据，不影响有权国家机关对涉案教室外房屋性质的认定。教辅中心要求动物医院与陈伏林参照教辅中心与陈伏林租房协议确定的租金标准支付租房协议到期后实际使用期间的房屋使用费，有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。关于2014年的租金，因动物医院与陈伏林未举证证明其已实际向教辅中心支付，故一审法院对于教辅中心此项诉请予以支持。综上，一审法院判决如下：一、陈伏林、北京我爱我爱花家地动物医院有限责任公司于判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区××楼内一层东侧北数第一、二间教室及楼外北侧平房二间、东侧平房一间（上述房屋面积共计约414.95平方米）交还北京市朝阳区望京教育辅助中心；二、陈伏林于判决生效之日起七日内支付北京市朝阳区望京教育辅助中心租金二十万元；三、陈伏林、北京我爱我爱花家地动物医院有限责任公司于判决生效之日起三十日内向北京市朝阳区望京教育辅助中心支付按照每日五百四十八元为标准计算的自2018年1月1日起至上述第一项中的房屋实际腾退并交付北京市朝阳区望京教育辅助中心之日止的房屋使用费。本院二审期间，动物医院提交以下证据。证据1：市政府2020年京政办发7号文及15号文网上截图。证明目的：根据政府文件精神及企业实际经营情况应减免2020年2月、2020年3月、2020年4月房租。证据2：申请书。证明目的：动物医院于2020年3月2日提出交接房屋要求。证据3：交接协议书。证明目的：实际交房时间为2020年3月24日。教辅中心发表质证意见为，证据1：认可真实性，不认可证明目的。政策里说的是免收租金，但双方2017年12月31日合同已到期，不存在租金，属于房屋占有使用费。本案不属于市政府7号文、15号文适用范围。证据2：认可真实性，不认可证明目的。应以教辅中心实际收到的时间为准，不应以其落款日期为准。证据3：认可真实性和证明目的。针对动物医院提交的证据，教辅中心认可真实性，本院不持异议，其证明目的本院将根据事实予以综合认定。动物医院主张已于2021年3月24日将所占用的房屋实际交付给教辅中心。教辅中心表示认可。本院对此事实予以确认。本院认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，关于涉案房屋的面积问题，租赁合同约定的承租面积与实际交付的面积不一致一节，教辅中心与动物医院持不同主张，动物医院主张所多出面积的房屋由其建设故对方应予补偿的请求没有在一审诉讼中提出，故本案对此不作审理。由于动物医院没有提供与教辅中心原法定代表人之间口头达成续租协议的证据，教辅中心对此亦不予认可，故租赁期限已于2017年12月31日到期，此后至今双方并没有签订新的租赁合同，动物医院实际占有使用房屋的面积就是其应当腾退返还的范围。由于动物医院实际占有、使用涉案房屋，应当依据合理标准向教辅中心支付房屋占有使用费，教辅中心要求动物医院与陈伏林参照教辅中心与陈伏林租房协议确定的租金标准支付租房协议到期后实际使用期间的房屋使用费，有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院应予确认。关于动物医院要求根据市政府7号和15号文件进行租金减免一节。动物医院的上述主张没有在一审诉讼中提出，但在二审审理过程中，教辅中心对此进行了答辩，故本案对此一并审理。对于租金能否减免，本院认为，申请租金减免的前提是双方之间签订有合法有效的租赁合同，而动物医院占用房屋并非依据合法有效的租赁协议，且教辅中心主张其单位并非“市属国有企业”，故本院对于动物医院的该项主张不予支持。关于房屋交付时间的认定一节。本院认为，动物医院主张应按照其向教辅中心发出房屋交接申请书落款时间予以认定缺乏依据，应以双方实际交接房屋的时间2021年3月24日予以确定。综上所述，由于一审判决第一项所涉内容在二审审理前已经履行完毕，动物医院与教辅中心对此均予以确认，故本院对该判决此项应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初88990号民事判决第二项、第三项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初88990号民事判决第一项；三、驳回北京我爱我爱花家地动物医院有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由陈伏林、北京我爱我爱花家地动物医院有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费4300元，由北京我爱我爱花家地动物医院有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  于洪群审 判 员  闫 慧二〇二一年六月三十日法官助理  王玮玮法官助理  黄晓宇书 记 员  何昕燏