松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0702民初3982号 原告：松原市某物业管理有限公司某分公司，营业场所：松原市。 负责人：翟向东，总经理。 委托诉讼代理人：张苏媛，吉林臣和律师事务所律师。 被告：董爽，女，1989年6月6日生，汉族，无职业，住松原市。 原告松原市某物业管理有限公司某分公司（以下简称某物业）诉被告董爽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某物业的委托诉讼代理人张苏媛、被告董爽到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 某物业向本院提出诉讼请求：1.立即支付原告2015年度至2021年度共计6年的物业费11,426元（房屋建筑面积92.89平方米，按照每月每平米1.6元的标准计算；加2021年之前的代收费每年118元：其中代收园区照明电费50元、楼道照明电费50元、垃圾焚烧费18元；及2021年垃圾代收费36元。计算方法：1.6元/平方米/月×92.89平方米×12个月×6年+118元/年×5年+36元=11,426.28元）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年6月4日，原告与开发商松原某汇地房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告某某小区提供物业服务，按照合同约定住宅收费标准为每平方米每月为1.6元。2014年3月3日被告办理入住手续，并与原告签订《业主手册》，约定原告为被告提供物业管理服务，原告在《业主手册》中告知被告物业费的收取标准为每平方米每月1.6元并征得被告同意，被告已向原告缴纳一年物业费。自2014年开始一直拖欠物业费至今，经原告每年催要未果，截至2021年4月，被告已拖欠原告七年物业费11,426元。依据《民法典》第九百三十九条（建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力）、九百四十四条（业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁）之规定，被告的行为侵犯原告的合法权益，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 董爽辩称：一、我没有看见过某物业的承包合同，物业从来没有提供过，不知道合同中条款如何规定的。物业公司也没有按照《吉林省物业管理条例》中相关条款公示物业服务标准、有关资质以及物价部门的定价文件。二、物业日常管理漏洞百出，不尽职不尽责，物业收费标准和服务质量严重不符：1.业主手册第十四页第一条规定，生活垃圾实行袋装化，由业主投放到园区内设置的垃圾箱内，物业公司负责统一清运。2020年12月至2021年1月期间，物业公司没有理由不进行垃圾转运。垃圾清理不及时，不彻底。建筑垃圾占道存放，不及时转运。小区别墅出口处垃圾占道，造成交通不便没人清理转运。积雪清理不及时不彻底。2.业主手册第五页公共契约中管理公司职责第三条规定，物业公司负责住宅内公共区域环境清洁卫生。2015年3月某日早上楼道门口有冰，由于物业公司没有及时清理，导致我婆婆不小心摔倒致脚踝骨折。当时与物业沟通，让物业及时清冰，消除安全隐患，但当时物业的解决方案就是在冰上面铺一层河沙。3.为了捆绑物业费，物业公司竟然在没有征得业主同意，且没有得到特种设备安装许可的情况下，私自将没有磁卡控制的电梯安装卡扣。4.按照业主手册的约定，物业公司有义务负责小区公共绿化区域的维护，但很多一楼业主侵占绿化带开便门、种植蔬菜等，物业公司不闻不问，根本没有尽到义务。5.物业对小区内供水的维护。自2014年入住至今，由于管道破裂导致长时间停水，连续三年至少发生过三次且相同的漏点，停水造成生活不便。6.消防栓消防水带无水，私家车占用消防通道。物业没有尽到消防巡查的义务。7.小区收支情况不明。8.物业公司以不交物业费为由，不给业主发放有线电视机顶盒。9.物业对外来人员的管理存在漏洞。10.公用设施损毁不更换。11.部分业主在公共区域私设道闸杆、堆放杂物，物业公司不劝阻不制止。三、违规收费不给清退。在购房时，售楼处将燃气开通费、闭路电视开通费、水表、电表、可视对讲、暖气计量表等共7766元相关国家明令禁止收费的配套费用算在总房款中，因物业公司老板和开发商是同一个人，所以我主张把开发商违规收取的配套费用抵扣物业费，但物业公司不同意。 经审理查明：被告董爽系某某小区A10栋5单元601室的业主，房屋建筑面积为92.89平方米，物业费收取标准为每月每平米1.6元。2012年6月4日，原告某物业与松原市某汇地房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定原告为某某小区提供服务。合同对物业基本情况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、合同期限、违约责任等进行了约定，其中合同约定：“基本情况：座落位置松原某创业大街与镜湖南路交汇处，占地面积89,065平方米，建筑面积202,859.09平方米。物业类型商住，物业服务事项：1.物业共用部位的维修、养护和管理。2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7.交通与车辆停放秩序的管理。8.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。9.物业档案资料管理。10.物业专项维修资金的使用。11.装修管理。12.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。13.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14.法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；服务费用：本物业管理区域物业服务收费选择以下1种方式：包干制。物业服务费具体标准如下：住宅1.6元/月平方米，商业物业1.6元/月平方米，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年前内履行交纳义务。（合同其他内容详见前期物业服务合同：略）。”原告某物业与董爽于2014年3月3日签订《业主手册》，手册中约定收费项目包括：物业管理费；水、电费285元/户；垃圾清运费200元/户；公共用电50元/年/户；室外照明50元/年/户；门市水、电费740元/户；装修保证金1000元/户；工本费35元/户；车库100元/户。并有注明：以上收费标准如有改动，物业管理处及有关单位会及时通知住户。2014年3月3日，被告董爽向原告某物业交纳2014年2月20日至2015年2月19日期间的物业费，现原告某物业要求被告交纳2015年2月20日至2021年2月20日期间的物业服务费和2015年至2020年的园区照明电费、楼道照明电费、垃圾焚烧费，及2021年垃圾代收费。 上述事实，有原告提供的前期物业服务合同、房屋建筑面积计算成果表、业主手册、物业费票据，被告提交的照片、光盘及双方当事人当庭陈述、举证、质证过程在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：松原市某汇地房地产开发有限公司与某物业签订的物业管理服务合同，业主董爽虽然不是合同当事人，但其是物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，因此，某物业实际上是和全体业主建立物业服务法律关系，该合同对小区全体业主具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。董爽与某物业签订的业主手册，表明董爽同意某物业为其提供物业服务并交纳相关费用，亦是双方的真实意思表示。关于原告某物业主张的垃圾焚烧费及2021年垃圾代收费36元的诉讼请求，因原告并未提交相关证据予以证实且原、被告双方之间亦未有合同约定，对该项诉讼请求不予保护。鉴于原告在履行物业服务合同过程中存在部分瑕疵，根据物业服务合同性质、特点，被告可以适当少交，以承担年物业费及其他费用80%为宜，故被告应向原告交纳拖欠自2015年2月20日至2021年2月20日期间的物业服务费、2015年至2020年的园区照明电费、楼道照明电费合计8,960.74元[（1.6元/㎡/月×92.89平方米×72个月）+250元+250元]×80%。 综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条之规定，判决如下： 一、被告董爽于本判决生效后立即给付原告松原市某物业管理有限公司某分公司2015年2月20日至2021年2月20日物业费、2015年至2020年园区照明电费及楼道照明电费合计为8,960.74元； 二、驳回原告松原市某物业管理有限公司某分公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43元，由被告董爽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 关 雪 二〇二一年六月二十二日 书记员 王婷婷