河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终2072号上诉人(原审原告、反诉被告)：洛阳市溪海商贸有限公司，住所地洛阳市涧西区青岛路15号。法定代表人：肖涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：周义，河南洛神律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：洛阳中房地产有限责任公司，住所地洛阳市涧西区青岛路东新上海商厦。法定代表人：杨杰，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王栋，河南永晖律师事务所律师。上诉人洛阳市溪海商贸有限公司（以下简称溪海商贸公司）因与上诉人洛阳中房地产有限责任公司（以下简称中房公司）服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初7088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人溪海商贸公司的法定代表人肖涛及其委托诉讼代理人周义、上诉人中房公司的委托诉讼代理人王栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。溪海商贸公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项,改判中房公司再支付拖欠物业费1410743元;2、本案诉讼费由中房公司承担。事实和理由：一、一审法院对物业费认定数额奇低,对溪海商贸公司不公。一审法院称“考虑到2016年至2018年期间市政建设等对沿途物业出租造成的影响,在双方无明确对账、核算的情况下，对房屋租金数额的认定上,不宜直接以2015年的租金支付标准推算2016至2018年期间的费用。欠款数额暂以中房公司2015年与2016年至2018年之间的划拨数额为对照进行计算,剩余部分由双方对账、核算后再行结算或另案主张为宜。溪海商贸公司提交的2015年拨付数额为157997.40元,2016年拨付数额为84010.68元、2017年拨付数额为48543.69元、2018年拨付数额为50576.52元,2016年至2018年期间累计差额共计290861.31元。一审法院以此方法计算溪海商贸公司的物业管理费,明显不公,减去溪海商贸公司当年已经支付保安公司的保安费、保洁人员的保洁费、消防维保费、电梯维护费、垃圾处理费、维修大楼水电消防及设施设备材料费,还不够支付的,那职工的工资、五险一金从何而来？溪海商贸公司与中房公司在《委托管理协议》中明确约定溪海商贸公司是按租金的百分之二十五收取物业管理费,在市政建设期间在新上海商厦长期租户并没有减少,租金收入没有大额下降，以2015年的标准进行推算是合理公正的。二、中房公司不配合对账应依法承担对其不利的法律后果。在溪海商贸公司多次要求对账的情况下,在法院安排下，中房公司以各种理由推脱搪塞,拒不配合对账,其以此为手段企图逃避支付物业管理费的责任,中房公司不如实对账的行为,应依法承担对其不利的法律后果。三、溪海商贸公司的诉求较为合理应依法予以支持。一审法院已经确认《委托管理协议》合法有效,且在履行期间,根据协议约定中房公司应按年租金的百分之二十五向溪海商贸公司缴纳物业管理费,中房公司应如实向法院报告其在2016年至2018年收取的总租金,乘以百分之二十五就是溪海商贸公司应得的物业管理费,减去其已付的与其让溪海商贸公司直接收取商户的,剩下就是中房公司应再付的物业管理费。如中房公司不如实提供不进行对账,按照2015年中房公司足额支付的物业管理费为标准,对2016年至2018年的物业管理费进行推算,减去中房公司已付部分,就是其应再支付部分,根据溪海商贸公司的算法,可以得出中房公司还应支付的物业管理费,溪海商贸公司的诉求合理合法应予以支持。综上所述,请二审法院在查明事实的基础上依法改判,以维护溪海商贸公司及其所有改制职工应得的合法权益。中房公司针对溪海商贸公司的上诉请求辩称，一、中房公司并不拖欠溪海商贸公司的服务费，溪海商贸公司的第一条上诉理由不能成立。因为双方之间此前签订的《委托管理协议书》已于2014年12月31日终止，双方未再续签协议，因为新上海大厦招商情况相对稳定，且符合市场规律，新上海大厦的所有租户对自己的区域负责管理、维修维护等，包括中房公司自己使用的办公区域，也全部由中房公司自己聘请保洁和保安对办公区域进行安保、保洁等工作，所以，溪海商贸公司并未提供完整的物业服务。《委托管理协议书》到期后，虽然溪海商贸公司仍为新上海大厦提供服务，但中房公司每年均支付服务费，再加上溪海商贸公司已收取租户的房屋租金远大于其提供的劳动。故，溪海商贸公司的第一条上诉理由并不能成立。二、一审组织双方对账时，溪海商贸公司隐瞒自2015年起每年实际收取的房屋租金，是导致对账未果的真实原因。因新上海大厦的部分商户直接将租金交给了溪海商贸公司，一审组织对账时，中房公司也希望通过此次对账了解溪海商贸公司实际已收取的房屋租金，但溪海商贸公司始终没有提供收款明细以及相应的银行流水，所以，这是导致未能对账成功的主要原因。但中房公司认为，双方对账的结果，并不能作为本案的定案依据，因为双方自协议终止后，已不再按照租金的25%计算服务费。三、自《委托管理协议书》到期后，双方之间的结算标准已不再按照租金的25%结算，双方应当按照溪海商贸公司实际提供的劳动量计算服务费。新上海大厦系中房公司的房产，对外出租所得收益，应当归中房公司所有，之所以自2016年起溪海商贸公司仍收取部分租房的房租租金，中房公司也未要求溪海商贸公司返还，是因为考虑到溪海商贸公司是由改制前的职工成立的，且中房公司每年根据溪海商贸公司的需要向溪海商贸公司支付相应款项，溪海商贸公司这些年所得收益，远大于其付出的劳动，中房公司根本不再拖欠溪海商贸公司任何费用，所以，溪海商贸公司要求推算服务费的上诉理由没有事实及法律依据。综上，恳请二审法院依法驳回溪海商贸公司的上诉请求。中房公司上诉请求：1、依法撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初7088号民事判决书,并依法改判或发回重审;2、本案一、二审诉讼费用全部由溪海商贸公司承担。事实和理由：一、一审法院查明案件事实有误,中房公司并不拖欠溪海商贸公司服务费用,应当依法改判驳回溪海商贸公司的诉讼请求。自双方签订的《委托管理协议书》于2014年12月31日到期后,未再签订任何书面协议,虽然溪海商贸公司仍为中房公司所在的新上海大厦提供物业服务,但相关服务期限、计费标准均未约定，所以，应当依据其实际提供的服务内容（工作量），按照行业标准进行确认中房公司应付的服务费用,一审时,溪海商贸公司并未对其自2015年至2018年期间向中房公司提供的具体服务进行举证,况且,中房公司每年均在向溪海商贸公司支付服务费,同时溪海商贸公司直接向新上海大厦代收的房屋租金，也从未向中房公司上缴,其收到的费用远远超出其付出劳动所应当得到的费用,故,恳请二审法院依法驳回溪海商贸公司的诉讼请求。二、即便认定中房公司拖欠溪海商贸公司物业费,但2017年8月31日之前的服务费已超过诉讼时效,恳请二审法院依法改判。自2014年12月1日起,溪海商贸公司与中房公司之间未签订书面协议,双方未约定服务内容、费用标准、支付期限,那么，即便认定溪海商贸公司持续为中房公司提供物业服务,但费用也应当按照通常交易习惯进行判断,当费用发生时即为中房公司应付费用的时间节点,那么,溪海商贸公司是于2020年8月31日提起本案诉讼,按照3年诉讼时效计算,2017年8月31日之前的服务费已超过诉讼时效,应当依法驳回其该部分诉讼请求。三、中房公司有权要求终止与溪海商贸公司之间的委托关系,并要求溪海商贸公司返还新上海大厦4楼及后院的房屋,恳请二审依法改判。双方签订的《委托管理协议书》于2014年12月31日到期,双方委托关系已终止,虽然溪海商贸公司仍为中房公司提供服务,但双方之间属于事实合同关系,双方无任何服务期限的约束,中房公司作为新上海大厦的所有权人,有权要求终止与溪海商贸公司之间的委托关系,中房公司是否拖欠溪海商贸公司服务费的问题系溪海商贸公司对中房公司是否享有债权，但债权并非阻却中房公司要求终止其与溪海商贸公司之间委托关系的事由,同时,委托关系解除后，中房公司作为新上海大厦的所有权人,溪海商贸公司应当向中房公司返还占用的新上海大厦4楼及后院的房屋，所以,恳请二审法院依法改判。综上所述,恳请二审法院依法查明案件事实,依法撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2020)豫0305民初7088号民事判决书,并依法改判或发回重审。溪海商贸公司针对中房公司的上诉请求辩称，1、中房公司已经承认新上海商厦物业管理是由溪海商贸公司提供的，而且双方已经约定是按租金的25%支付物业管理费。双方虽然合同到期之后，仍然以这个协议来继续履行，双方关系没有书面的变更和调整，这样约定标准是双方默认和执行的标准。因此，这个标准应该视为双方物业服务合同关系的一个主要标准，中房公司说已经发生变更或调整了，与事实不符，不能成立。根据双方2015年的物业收费的标准，可以推算出以后的物业收费标准，这个标准是科学的，有事实依据的，也是合理和公正的。中房公司现在想否认和推翻这个标准，是一种不诚信的赖账行为，不应予以支持。2、本案不超诉讼时效。中房公司称本案已超诉讼时效，但实际是溪海商贸公司与中房公司之间的物业服务合同关系，一直持续至今到现在仍然是溪海商贸公司给其提供物业服务。中房公司虽然没有按期足额支付物业管理费，但是仍然还在小额支付相关费用。双方的付费状况也是一种持续状态，资金的往来也是一种持续状态，所以本案不存在超过诉讼时效的问题。业务往来和资金往来都是一种持续的状态，而且持续至今。3、中房公司不能单方擅自解除双方的物业服务关系。如果双方之间不是单纯的物业服务合同关系，而是牵扯到国企改制，溪海商贸公司员工以前均是中房公司的员工，溪海商贸公司员工将上海商贸资产剥离给了中房公司。那么，当时按照约定俗成就是中房公司还将上海商贸物业的管理资产交由溪海商贸公司员工进行管理，来对原职工的分流进行妥善的一种安置。它牵扯到一个员工安置问题，在中房公司没有足额支付物业管理费，使溪海商贸公司员工工资长期拖欠，无法足额发放的情况下，中房公司不能单方解除双方的合作关系、物业管理关系。同时，上海商贸目前系拆迁问题。因此，对物业费的拖欠和职工安置没有作出妥善安排之前，中房公司不能简单的为了一己之利，单方擅自解除双方的合作关系。本案主要是在金额方面产生矛盾，在协调过程中，中房公司没有资金，所以最主要的矛盾就是更换股东后中房公司的不诚信行为。溪海商贸公司向一审法院起诉请求：1、判令中房公司立即支付拖欠的物业管理费1701604.26元，暂计算至2018年12月31日；并判令中房公司支付利息自2018年12月31日起按银行同期贷款利率计算至付物业管理费之日止，暂计至2020年5月31日为144636元；2、本案诉讼费由中房公司承担。中房公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令自2021年1月1日起，终止溪海商贸公司、中房公司之间委托管理新上海商厦的委托关系；2、依法判令溪海商贸公司向中房公司返还用洛阳市涧西区青岛路新上海商厦4楼及后院的房屋；3、依法判令本诉及反诉的诉讼费用由溪海商贸公司承担。一审法院认定事实：中房公司系溪海商贸公司的股东之一，双方签订的《委托管理协议》约定中房公司是新上海商业大厦房地产的所有人，溪海商贸公司是海博公司退出大厦后，由职工自愿入股、民主选举注册成立的企业法人，中房公司委托溪海商贸公司对大厦进行全面物业管理，并协助中房公司招商，协议中对双方各自的权利、义务进行了约定，并约定中房公司每年在收取客户租赁费用的同时，支付给溪海商贸公司已收租金的25％作为物业管理费用，该协议暂定有效期叁年，自2012年1月1日至2014年12月31日止。庭审中，溪海商贸公司提交了两份中房公司出具的委托书，出具日期分别为2011年12月1日和2015年1月19日，期限均为3年。本案的争议焦点之一系《委托管理协议》是否已于2014年12月31日终止。结合溪海商贸公司提交的2015年1月19日的《委托书》、记账凭证、水电费收取凭证等证据以及中房公司反诉状中陈述的事实和理由能够证明溪海商贸公司在2015年之后依然在涉案的办公场所经营并提供管理服务，在此情况下，中房公司辩称双方的委托管理协议已于2014年12月31日终止的意见，与实际情况不符，该院不予采纳。本案的争议焦点之二系中房公司应向溪海商贸公司支付的管理费标准及欠款数额。中房公司辩称2015年起双方是按溪海商贸公司实际工作量按劳支付服务费，对此溪海商贸公司不予认可，因中房公司未提交证据证明双方对管理费达成变更协议，其主张变更管理费的意见，依据不足，该院不予采纳。根据溪海商贸公司及中房公司的双方陈述，在实际经营过程中，有部分商户经中房公司许可将租金直接交付给了溪海商贸公司，庭后组织双方对账期间，双方对租金总数额等未能达成一致意见。溪海商贸公司提交的情况说明中载明的2015年收取的租户租金数额和2016年至2018年期间的租金数额差距悬殊，且该部分差距是其诉求中的主要部分，考虑到2016年至2018年期间市政建设等对沿途物业出租造成的影响，在双方无明确对账、核算的情况下，对房屋租金数额的认定上，不宜直接以2015年的租金支付标准推算2016至2018年期间的费用。欠款数额暂以中房公司2015年与2016年至2018年之间的拨付数额为对照进行计算，剩余部分，由双方对账、核算后再行结算或另案主张为宜。溪海商贸公司提交的2015年拨付数额为157997.40元、2016年拨付数额为84010.68元、2017年拨付数额为48543.69元、2018年拨付数额为50576.52元，2016年至2018年期间累计差额共计290861.31元。一审法院认为，溪海商贸公司与中房公司签订的《委托管理协议》系双方当事人的真实意思表示，双方之间的服务合同关系成立。结合双方陈述及答辩意见，溪海商贸公司与中房公司有一定的历史渊源，至今中房公司依然是溪海商贸公司的股东之一，在双方尚未结清管理费等费用的情况下，中房公司终止委托关系、返还房屋等诉求，该院不予支持。中房公司应付溪海商贸公司的物业管理费用暂以拨付款差额290861.31元为基数计算，差额之外部分，由双方公司对账、核算后再行结算或另案主张。溪海商贸公司主张的逾期支付利息起算期限，该院予以采纳，利息标准2019年8月20日前按银行同期贷款利率计算为宜，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、洛阳中房地产有限责任公司于判决生效后五日内向洛阳市溪海商贸有限公司支付物业管理费290861.31元及利息（利息以290861.31元为基数，自2018年12月31日起至2019年8月19日期间，按银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至债务清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回洛阳市溪海商贸有限公司的其他本诉请求；三、驳回洛阳中房地产有限责任公司的反诉请求。如未按判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10708元（本诉部分），由洛阳市溪海商贸有限公司承担4708元，由洛阳中房地产有限责任公司承担6000元。案件受理费900元（反诉部分），由洛阳中房地产有限责任公司承担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的证据予以确认，对当事人有异议的证据将结合全案情况综合认定。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。二审期间，中房公司提交了银行转账凭证和记账凭证，证明其向溪海商贸公司2017年拨付数额为50000元，2018年拨付数额为52093.82元。溪海商贸公司对中房公司提交的银行转账凭证和记账凭证均予以认可，对于转款数额没有异议，并称一审认定的2017年及2018年拨付数额系其扣除税款后的记账数额。本院认为，根据本案查明的事实，溪海商贸公司因其与中房公司的物业服务费支付问题所产生的纠纷系多年形成，双方之间签订的《委托管理协议》到期后，溪海商贸公司仍为中房公司提供了物业管理服务，且中房公司仍向溪海商贸公司支付部分费用，鉴于二审期间双方对其管理费等费用仍无法进行核对，故一审法院综合本案实际情况，考虑溪海商贸公司及中房公司的历史渊源及双方关系等事实，在双方尚未结清管理费等费用的情况下，本案的处理方式并无不当。但在拨付差额计算中，一审法院对于2017年及2018年中房公司向溪海商贸公司的拨付款未按实际转账数额进行计算，对此应予纠正，故2017年及2018年中房公司向溪海商贸公司拨付的数额应分别为50000元、52093.82元，2016年至2018年期间累计差额共计287888.7元。综上所述，溪海商贸公司、中房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，对于部分事实认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初7088号民事判决；二、洛阳中房地产有限责任公司于本判决生效后五日内向洛阳市溪海商贸有限公司支付物业管理费287888.7元及利息（利息以287888.7元为基数，自2018年12月31日起至2019年8月19日期间，按银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至债务清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回洛阳市溪海商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回洛阳中房地产有限责任公司的其他反诉请求。一审案件受理费10708元（本诉部分），由洛阳市溪海商贸有限公司负担4708元，由洛阳中房地产有限责任公司负担6000元；一审案件受理费900元（反诉部分），由洛阳中房地产有限责任公司负担。二审案件受理费17497元（本诉部分），由洛阳市溪海商贸有限公司负担；二审案件受理费5763元（反诉部分），洛阳中房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员 杨 楚二〇二一年六月二十八日书记员 赵延玲