黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑民再148号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：缪洪林，男，1963年1月25日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：于寨凡，哈尔滨市香坊区法坛法律服务所法律工作者。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：缪笔思，女，1989年6月30日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：于寨凡，哈尔滨市香坊区法坛法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：哈尔滨泰豪创意产业园开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区智谷大街2150号熙江悦小区1号楼1号。法定代表人：李华，该公司总经理。委托诉讼代理人：高凯，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。一审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红旗大街226号。法定代表人：李连全，该分行行长。再审申请人缪洪林、缪笔思因与被申请人哈尔滨泰豪创意产业园开发有限公司（以下简称泰豪公司）、一审第三人上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称浦发银行）商品房预售合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终10321号民事判决，向本院申请再审，本院于2020年12月13日作出（2020）黑民申2797号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案，再审申请人缪洪林及其与缪笔思共同的委托诉讼代理人于寨凡，被申请人泰豪公司的委托诉讼代理人高凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。缪洪林、缪笔思申请再审称：原一、二审判决给付45万元违约金明显过高，请求再审给予调整，给予降低违约金支持缪洪林、缪笔思的反诉请求。事实及理由：本案泰豪公司作为开发商，不仅没有损失，而且房屋还升值了百余万元，退一步讲，即使泰豪公司有损失，也应以中国人民银行同期贷款利率标准计算损失。泰豪公司无利息使用缪洪林、缪笔思的购房款225万元四年之久不予交付房屋，缪洪林、缪笔思不存在违约行为。泰豪公司是债权人借给了缪洪林、缪笔思37万元首付款，该37万元已经履行了1.5万元，双方存在借款合同关系。同时，缪洪林、缪笔思已支付了首付款113万元，后又在浦发银行以按揭的形式贷款112万元交给泰豪公司，已完成了购房人的给付义务，双方还存在一个商品房买卖合同关系。缪洪林、缪笔思，未偿还贷款只能由银行起诉，泰豪公司不能代表银行起诉，原一、二审判决混淆了借贷和商品房买卖两个法律关系。若泰豪公司按照商品房买卖合同交付房屋，缪洪林、缪笔思，可将现有的办公小楼出售偿还银行的借款和所欠的35.5万元借款，也可以用购买的现房贷款偿还浦发银行的贷款和泰豪公司的款项。泰豪公司辩称，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。关于违约金的计算标准系双方合同约定，合法有效。原审判决确认违约金45万元已涵盖泰豪公司支付律师费及迟付利息，违约金的计付标准并不是合同约定的最高标准。双方仅存在商品房买卖合同关系，37万元的借款是支付首付款后欠款余额，双方未发生过民间借贷，因此该37万元属于商品房买卖合同的范围，不存在所谓的借款纠纷，缪洪林、缪笔思未按约定向银行履行还款，造成泰豪公司承担担保责任，银行从泰豪公司保证金账户直接划取缪洪林、缪笔思所欠贷款，造成泰豪公司与银行之间的贷款关系破坏，泰豪公司是房地产开发企业，融资成本较高，银行终止对本开发项目的销售的贷款发放，严重影响了泰豪公司的业务经营，导致案涉房产至今不能完成交易，投入的建设资金至今不能回笼，导致企业持续承担融资利息，还涉及到该物业的折旧等损失。原审判决中确定的违约数额合理合法，不存在过高的情形。缪洪林、缪笔思购买商品房的目的及购买能力，包括自身的偿债能力，风险完全应由其自己衡度。请求驳回缪洪林、缪笔思再审申请。泰豪公司向一审法院起诉请求：1.解除泰豪公司与缪洪林、缪笔思签订的商品房买卖合同；2.缪洪林、缪笔思向泰豪公司支付代其向浦发银行偿还的贷款本金、利息、罚息等合计35,783.59元；3.缪洪林、缪笔思协助泰豪公司解除商品房预售合同备案登记；4.缪洪林、缪笔思支付违约金45万元；5.缪洪林、缪笔思支付律师费13.5万元。缪洪林、缪笔思向一审法院提出反诉请求：1.解除泰豪公司与缪洪林、缪笔思签订的商品房买卖合同；2.要求泰豪公司支付违约金6910.80元；3.要求泰豪公司返还购房款113万元和已还贷款97,986.99元，并按照银行同期三年期贷款利率支付购房款113万元及贷款97,986.99元的利息。一审法院认定事实：泰豪公司与浦发银行签订商品房按揭合作协议书，约定浦发银行为泰豪公司的泰豪创意产业园1号地块熙江悦项目提供最高限额为1亿元的房屋按揭贷款，该按揭额度有效使用期自2014年12月23日起至2017年12月23日止；浦发银行为该项目的单个购房者提供不超过单户总房价50%的贷款，贷款期限最长不超过10年；泰豪公司自个人购房借款合同签订之日起至购房人取得房产证书、办妥抵押登记并将抵押文件交至浦发银行收执之日止，对购房人所欠银行的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他费用承担连带保证责任，当借款人不能按期还本付息时，由泰豪公司代为偿还，浦发银行有权直接从泰豪公司的保证金专户中扣收，保证金账号为65×××77。2016年7月15日，缪洪林、缪笔思与泰豪公司签订合同编号为16195878081的商品房买卖合同，约定缪洪林、缪笔思购买泰豪公司位于哈尔滨市松北区科技创新城B-02-29-1地块以东、规划185路以南、规划206路以西、规划路182路第21栋-1-3层101号房，房屋价款225万元，首付款113万元以现金方式于2016年7月15日前交纳，剩余房款112万元以商业贷款于2016年7月22日交纳。合同第七条约定，缪洪林、缪笔思如未按合同规定的时间付款，逾期在60日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，缪洪林、缪笔思按日向泰豪公司支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；其他详见补充协议。泰豪公司应于2016年8月15日前将房屋交付缪洪林、缪笔思。如泰豪公司未按本合同规定的期限将房屋交付缪洪林、缪笔思，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，泰豪公司按日向缪洪林、缪笔思支付已交付房款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，缪洪林、缪笔思有权解除合同，缪洪林、缪笔思解除合同的，泰豪公司应自缪洪林、缪笔思解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%支付违约金。补充协议约定，缪洪林、缪笔思逾期偿还贷款，导致泰豪公司作为担保人向银行承担了相关担保责任，由此给泰豪公司造成的按揭保证金损失及产生的所有费用均由缪洪林、缪笔思承担，缪洪林、缪笔思应当在接到泰豪公司电话或书面通知后15日内向泰豪公司付清并向泰豪公司支付前述损失总额30%的违约金，泰豪公司有权终止合同。泰豪公司终止合同的，缪洪林、缪笔思承担的违约责任是向泰豪公司支付合同约定总价款20%的违约金，同时还应承担终止合同所产生的所有费用，缪洪林、缪笔思已向泰豪公司缴纳的款项在扣除前述违约金和所有费用后，由泰豪公司一次性无息退还给缪洪林、缪笔思。根据合同及其附件和补充协议约定以及法定理由终止/解除合同及其附件和补充协议的，买受人均应在收到合同终止/解除通知函后30日内到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如缪洪林、缪笔思不按本项约定期限履行备案撤销配合义务的，泰豪公司除有权拒绝退还其购房款外，还有权按合同约定购房总款的10%收取违约金；如泰豪公司向争议管辖机构要求确认合同终止/解除效力的，缪洪林、缪笔思还应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、查询费、差旅费等费用。同日，泰豪公司与缪洪林、缪笔思签订借款协议，约定因缪洪林、缪笔思无法全额交付首付款，实际向泰豪公司缴纳部分首付款76万元，双方约定就首付款欠付部分由缪洪林、缪笔思向泰豪公司借款37万元以作交纳首付款；缪洪林、缪笔思承诺于2016年7月31日前归还20万元、于2016年8月31日归还17万元，借款利率按4.3‰（月利率）计算，实际还款额为371,526元，如提前还款，则按照实际还款日计算利息；本协议项下销售的房屋为特定物，不调、不换、不退；若缪洪林、缪笔思在约定的还款期限内没有全额还款，泰豪公司有权延迟交房，同时自延期之日起缪洪林、缪笔思按本协议尚欠款额按日以1‰交纳违约金，还清为止，因延期交房所产生的一切费用及双方因此发生的损失由缪洪林、缪笔思承担；此借款协议作为商品房买卖合同的附件，与该合同具有同等法律效力。此后，缪洪林、缪笔思向泰豪公司支付购房款76万元，泰豪公司于2016年7月18日向缪洪林、缪笔思出具购房款结算票据，写明购房款数额113万元。缪洪林、缪笔思后与浦发银行签订个人购房担保借款合同，约定缪洪林、缪笔思向浦发银行贷款112万元，贷款期10年自2016年9月14日至2026年9月14日，并以案涉房屋作为抵押，在缪洪林、缪笔思未按合同约定按时足额偿还贷款本息及费用时，浦发银行有权宣布贷款本息部分或全部提前到期，并有权主动从缪洪林、缪笔思开立在浦发银行各营业机构的任一账户中扣划款项以清偿贷款本息、相关费用等所有债务，并通过各种形式向缪洪林、缪笔思及担保人追索。此后，泰豪公司收到购房贷款112万元。2017年2月17日，缪洪林、缪笔思向泰豪公司付款5000元。2017年3月1日，缪洪林、缪笔思向泰豪公司付款10,000元。缪洪林、缪笔思共计偿还案涉房屋的贷款97,986.99元。因缪洪林、缪笔思在偿还贷款97,986.99元后再未偿还浦发银行贷款，2017年9月25日，浦发银行自泰豪公司的贷款保证金账户中扣划59,917.12元；2017年12月26日，浦发银行自泰豪公司的贷款保证金账户中扣划24,403.79元；2018年3月28日，浦发银行自泰豪公司的贷款保证金账户中扣划36,578.58元；2018年7月3日，浦发银行自泰豪公司的贷款保证金账户中扣划36,625.64元；2018年12月25日，浦发银行自泰豪公司的贷款保证金账户中扣划73,786.91元；2019年1月30日，浦发银行自泰豪公司的贷款保证金账户中扣划12,129.29元；上述扣划款项合计243,441.33元。2019年1月30日，浦发银行函告泰豪公司，缪洪林截止2019年1月30日已累计欠款27期，连续欠款1期未偿还借款，泰豪公司已代偿20期欠款，因缪洪林所欠贷款经多次催收无果，浦发银行宣布该贷款本息立即全部提前到期并按照泰豪公司与浦发银行签订的商品房按揭合作协议书约定要求泰豪公司承担连带担保责任，即代借款人偿还所欠借款本息，浦发银行有权直接从保证金账户中扣收借款人所欠全部借款本息，具体金额以实际划账为准。2019年2月3日，浦发银行自泰豪公司的贷款保证金账户中扣划912,342.26元。浦发银行共计因缪洪林、缪笔思未依约还款，自泰豪公司的贷款保证金账户中扣划款项共计1,155,783.59元。2018年5月14日，泰豪公司与黑龙江朗信银龙律师事务所签订委托代理合同，约定泰豪公司因缪洪林、缪笔思商品房买卖合同纠纷案委托该所为其诉讼提供法律服务，该律所指派陈爱仟、高凯律师作为委托诉讼代理人，案件代理费135,000元。2018年7月11日，泰豪公司向黑龙江朗信银龙律师事务所支付律师代理费135,000元。案涉房屋未交付缪洪林、缪笔思。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于借款协议性质。本案中，双方于2016年7月15日签订商品房买卖合同及借款协议，约定房屋价款中的113万元首付款，由缪洪林、缪笔思以现金形式付款76万元，其余由缪洪林、缪笔思以向泰豪公司借款的形式向泰豪公司付款37万元，并同时在借款协议中约定，借款协议系商品房买卖合同的附件，如缪洪林、缪笔思未依约全额还款，泰豪公司有权推迟交房。该借款协议系因双方签订的商品房买卖合同而产生，其合同目的系为缪洪林、缪笔思在首付款不能足额支付的情况下，以向泰豪公司借款的形式足额支付首付款，双方对缪洪林、缪笔思在逾期还款时亦约定泰豪公司有权推迟交房，且合同中亦明确约定该借款协议系商品房买卖合同的附件，故该借款协议实际上是双方签订的商品房买卖合同的从合同，系对缪洪林、缪笔思在首付款给付方式以及其未依约还款泰豪公司有权推迟交房等事项的补充约定，故在购房款返还时应以缪洪林、缪笔思实际交付的首付款775,000元为基数，而不应以约定首付款113万元为基数，不应就该37万元按借款关系另行处理。二、关于合同解除。双方在履行合同中，缪洪林、缪笔思未依约偿还浦发银行的按揭贷款，导致泰豪公司作为担保人被浦发银行要求承担连带担保责任并因此被浦发银行自其保证金账户中扣划1,155,783.59元，根据合同补充协议第一条第二款第二项约定，泰豪公司享有合同解除权，故对泰豪公司要求解除双方商品房买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。缪洪林、缪笔思虽辩称其已足额支付购房款，该合同未能履行系因泰豪公司迟延交房所致，其作为守约方享有合同解除权并据此要求解除合同，但根据双方借款协议第五条约定，泰豪公司有权在缪洪林、缪笔思未依约全额还款时推迟交房，故该推迟交房系因缪洪林、缪笔思违约所致，泰豪公司并未违约，故对缪洪林、缪笔思据此要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。根据合同补充协议第四条约定，缪洪林、缪笔思应在商品房买卖合同解除后配合泰豪公司撤销该合同备案登记，故对泰豪公司要求缪洪林、缪笔思协助其撤销合同备案登记的诉讼请求，一审法院予以支持。三、关于违约责任承担。因缪洪林、缪笔思逾期偿还银行按揭贷款导致泰豪公司被要求承担保证责任并被扣划保证金，进而导致案涉商品房买卖合同解除，该合同解除系因缪洪林、缪笔思违约所致，泰豪公司有权依据合同补充协议第一条第二款第二项之约定主张违约金，故对泰豪公司要求缪洪林、缪笔思给付违约金450,000元（225万元×20%）的诉讼请求，一审法院予以支持。泰豪公司作为贷款担保人代缪洪林、缪笔思偿还贷款1,155,783.59元，而其自缪洪林、缪笔思处收到以商业贷款支付的购房款数额为112万元，故差额的35,783.59元应为其多付部分，系泰豪公司损失，泰豪公司因本案诉讼支付的律师费135，000元也为其损失。泰豪公司虽依据合同补充协议第一条第二款第二项及第四条之约定，要求缪洪林、缪笔思除在给付违约金外还承担泰豪公司因担保责任产生的费用及因终止合同而支出的费用，包括律师费，但泰豪公司承担担保责任多付的35,783.59元及为终止合同而支付的律师费均系其损失，双方约定的违约金已能足额赔偿该损失，故对泰豪公司要求缪洪林、缪笔思给付其代偿贷款35,783.59元及律师费135,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。缪洪林、缪笔思虽主张泰豪公司违约未交付房屋并据此要求泰豪公司支付违约金6910.80元，但如前所述，泰豪公司未交付房屋不构成违约，故对缪洪林、缪笔思要求泰豪公司支付违约金6910.80元的诉讼请求，一审法院不予支持。缪洪林、缪笔思虽主张泰豪公司应在合同解除后返还其购房款113万元及缪洪林、缪笔思已偿还的贷款97,986.99元，并给付上述款项的利息，但缪洪林、缪笔思实际交付的购房款数额为775,000元，故购房款返还的计算基数应为775,000元，且缪洪林、缪笔思偿还的贷款系因其与浦发银行的个人购房担保借款合同而依约产生，该个人购房担保借款合同虽因泰豪公司的代为偿还行为已履行完毕，但缪洪林、缪笔思所还贷款除贷款本金外，还包含贷款利息及逾期还款的罚息，该款项应由其自行承担，且泰豪公司在合同履行过程中并未违约，故不应给付缪洪林、缪笔思主张的已付贷款及返还购房款的利息。根据双方合同补充协议第一条第二款第二项规定，泰豪公司应返还缪洪林、缪笔思已付房款775,000元在扣除违约金450,000元后的325,000元，且此款系无息返还，故对缪洪林、缪笔思的此项诉讼请求，一审法院予以部分支持。综上，对泰豪公司以缪洪林、缪笔思违约为由要求解除合同并要求缪洪林、缪笔思协助撤销合同备案登记的诉讼请求，一审法院予以支持；对缪洪林、缪笔思以泰豪公司违约为由要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持；缪洪林、缪笔思应给付泰豪公司违约金450,000元，一审法院对泰豪公司的此项诉讼请求予以支持；对泰豪公司要求缪洪林、缪笔思给付代为多偿还的贷款35,783.59元及律师费135,000元的诉讼请求，一审法院不予支持；对缪洪林、缪笔思要求泰豪公司支付违约金6910.80元的诉讼请求，一审法院不予支持；泰豪公司应返还缪洪林、缪笔思实付购房款775,000元在扣除违约金450,000元后的325,000元，对缪洪林、缪笔思要求泰豪公司给付其已还贷款97,986.99元及利息的诉讼请求，一审法院不予支持，对缪洪林、缪笔思要求泰豪公司返还购房款超过此数额并要求给付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、解除泰豪公司与缪洪林、缪笔思签订的商品房买卖合同（合同编号：16195878081），缪洪林、缪笔思于判决生效之日起三十日内协助泰豪公司撤销该合同备案登记；二、泰豪公司于判决生效之日起十日内返还缪洪林、缪笔思购房款775,000元在扣除违约金450,000元后的款项325,000元；三、驳回泰豪公司的其他诉讼请求；四、驳回缪洪林、缪笔思的其他诉讼请求。一审案件受理费10,008元，由哈尔滨泰豪创意产业园开发有限公司负担2753元，由缪洪林、缪笔思负担7255元。反诉案件受理费7957元，由缪洪林、缪笔思负担5863元，由哈尔滨泰豪创意产业园开发有限公司负担2094元。缪洪林、缪笔思上诉请求：撤销一审判决的第一、二、四项，依法判决泰豪公司承担违约责任。二审法院查明的事实与一审认定事实一致。二审法院认为，关于案涉借款协议是否应另行处理，其在本案中应如何评判的问题。双方当事人在签订商品房买卖合同的同日，签订了补充协议及借款协议。借款协议约定，签订该协议的目的是因缪洪林、缪笔思购买案涉房屋无法全额交付首付款而向泰豪公司借款。协议中对案涉房屋的基本信息、购买情况、款项给付方式与金额等进行了记载，对借款目的、借款数额、还款期限、借款利率、逾期还款后果等进行了约定，且强调该借款协议系《商品房买卖合同》的附件，与该合同具有同等法律效力。根据双方当事人上述约定与合同目的可知，该借款协议系案涉《商品房买卖合同》的组成部分，是房屋买受人与出卖人之间就首付款给付的数额及履行方式形成的意思表示，该约定直接影响双方在商品房买卖法律关系中权利义务的履行与责任承担，并非商品房买卖法律关系之外单独形成的另一法律关系。一审法院依据借款协议来综合评判双方商品房买卖法律关系中各自权利义务的承担，并无不当。借款协议约定，若缪洪林、缪笔思在约定的还款期内没有全额还款，泰豪公司有权推迟交房。该约定系对前述《商品房买卖合同》交付房屋时间及履行条件的变更，缪洪林、缪笔思在未按协议约定履行还款义务的情况下，泰豪公司享有推迟交付房屋的先履行抗辩权。缪洪林、缪笔思主张泰豪公司未交付房屋构成违约，及借款协议系另一法律关系，不应与商品房买卖法律关系一并审理的理由，不符合双方合同约定与客观实际，二审法院对该上诉请求未予支持。关于案涉补充协议是否有效，相关约定是否合理。补充协议虽对《商品房买卖合同》的部分内容进行了变更，但该协议明确约定，“补充协议作为合同的附件与前述合同具有同等法律效力，前述合同与补充协议不一致的，以补充协议为准”，故变更合同内容是当事人意思表示一致的结果，协议有效，双方应受此约束。缪洪林、缪笔思认为补充协议属于无效的格式合同，但该协议最后一段进行了特别说明，即“出卖人已按买受人要求就《商品房买卖合同》及补充协议中的全部内容向买受人进行了说明与解释，履行了提示注意和说明义务，买受人对前述全部内容均已知晓并同意，无歧义”。缪洪林、缪笔思作为商品房买受人，在大额不动产交易过程中，应审慎注意，详细了解自身的权利义务，合理预见及控制合同风险。在双方协议已明确约定，出卖人也已履行提示及告知义务，且并无证据证明补充协议存在无效情形的情况下，缪洪林、缪笔思又以补充协议无效为由主张不承担约定的违约责任，依据不足。一审法院以实际损失为基础，兼顾相关合同、协议的履行情况，考虑到当事人履行中的违约事实与过错程度，本着维护诚实信用原则及避免利益失衡的考量，以补充协议中约定的案涉合同总价款的20%作为认定违约金的标准，具有合理性，并无不当。关于泰豪公司是否具有诉讼主体资格的问题。泰豪公司作为房屋出卖人，与本案有直接利害关系，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的起诉条件。又因缪洪林、缪笔思未按照与浦发银行的约定履行偿还贷款的义务，导致泰豪公司履行了保证责任，泰豪公司要求缪洪林、缪笔思给付相应损失，具有诉的利益。因此，泰豪公司具有原告主体资格，缪洪林、缪笔思的该项上诉主张不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6175元，由缪洪林、缪笔思负担。再审中，缪洪林、缪笔思围绕再审请求向本院举示如下证据：第一组证据，哈尔滨市第五医院诊断证明书、道路交通事故认定书、患者病情说明书。意在证明缪洪林于2017年7月25日发生交通事故而未能履行偿还银行贷款义务。第二组证据，偿还房贷明细。意在证明缪洪林、缪笔思已偿还房贷97,986.9元，其中有57,474.79元为利息。第三组证据，与泰豪公司的工作人员张庆圆微信聊天记录。意在证明案涉房产已增值。第四组证据，哈尔滨市住房和城乡建设局《关于进一步加强商品房买卖合同备案撤销管理工作的通知》意在证明购房人因自身或者亲属患有较大疾病，急需医疗费用需要解除合同的，不需要支付违约金。泰豪公司质证意见为：第一组证据不符合新证据的条件，亦不能证明其诉讼主张。第二组证据原审已经出示过，不属于新证据。第三组证据微信聊天记录不能代表房屋真实交易价格。第四组证据的文件是2019年出台，双方于2016年订立合同，该文件不具溯及力。本院认证意见为：是否发生交通事故不是免除还款责任的条件，第一组证据与本案待证事实不具有关联性，故不予采信。第二组证据原审已提交过，不属于新证据。第三组证据不能证明其待证事实，不予采信。第四组证据与本案不具有关联性，不予采信。再审中，泰豪公司向本院举示一组证据：上海浦东发展银行业务凭证一份和网上银行电子回单一份，意在证明泰豪公司分别于2018年7月10日和2021年4月23日向黑龙江朗信银龙律师事务所支付8.5万元和5万元律师费，合计支付13.5万元。缪洪林、缪笔思质证意见为：经与原件核对，对证据一的真实性无异议，该证据在一、二审中均未提交，不属于新证据的范围。对证据二，真实性有异议，电子回单没有证据效力。同时证明原审认定代理费13.5万元事实错误。5万元代理费没有发生，涉及虚开发票的问题。本院认证意见为：该组证据与泰豪公司原审提供的委托代理合同及黑龙江朗信银龙律师事务所出具的代理费发票可以形成证据链条，证明泰豪公司支付13.5万元律师费的事实，本院予以采信。本院再审查明事实与原一、二审判决查明事实一致。本院再审认为，本案是商品房预售合同纠纷案件，根据当事人的诉辩请求，本案再审阶段审理焦点问题是：（一）37万元借款协议应否另行处理问题；（二）双方当事人之间谁存在违约行为，应否承担违约责任；（三）泰豪公司的损失包括哪些；（四）双方约定的违约金是否过高，应否予以调整；关于焦点一，泰豪公司与缪洪林、缪笔思双方当事人在签订《商品房买卖合同》的同日，签订了《补充协议》及《泰豪.熙江悦项目借款协议》（以下简称《借款协议》），其中《借款协议》第六条约定，本协议作为《商品房买卖合同》的附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。原审法院依据双方签订该协议的目的、内容认定《借款协议》系案涉《商品房买卖合同》的组成部分，并非商品房买卖法律关系之外单独形成的另一法律关系，符合双方合同约定及法律规定，缪洪林、缪笔思主张37万元借款协议应另行处理的再审理由不成立。关于焦点二，依据《借款协议》第五条约定，若缪洪林、缪笔思在约定的还款期内没有全额还款，泰豪公司有权推迟交房。该约定系对《商品房买卖合同》交付房屋时间及履行条件的变更，缪洪林、缪笔思在未按协议约定履行还款义务的情况下，泰豪公司享有推迟交付房屋的先履行抗辩权。泰豪公司未交付房屋不属于违约行为，不应承担违约责任。缪洪林、缪笔思主张泰豪公司违约没有合同依据及法律依据。缪洪林、缪笔思违反双方约定，逾期偿还银行按揭贷款导致泰豪公司被要求承担保证责任并被扣划保证金，缪洪林、缪笔思存在违约行为，应承担违约责任。关于焦点三，泰豪公司作为贷款担保人代缪洪林、缪笔思偿还贷款1,155,783.59元，而其自缪洪林、缪笔思处收到以商业贷款支付的购房款数额为112万元，故差额的35,783.59元应为其多付部分，系泰豪公司损失。同时，缪洪林、缪笔思占用泰豪公司37万元首付款，占用该款期间的利息，应为泰豪公司损失。双方约定37万元还款额为371,526元，1526元为借款期限内利息。按双方约定“若在约定的还款期限内没有全额还款，自延期之日起按协议尚欠款额按日以1‰交纳违约金”，该1‰违约金过高，本院调整利率为双方约定的借款期限内月利率4.3‰。双方约定缪洪林、缪笔思应于2016年7月31日前归还20万元，于2016年8月31日归还17万元。缪洪林、缪笔思实际于2017年2月17日还款0.5万元，于2017年3月1日还款1万元。37万元逾期利息为：1.2016年8月1日至2017年2月16日（6个月12天）20万元的利息为5504元；2.2016年9月1日至2017年2月16日（5个月16天）17万元利息为4045元；3.2017年2月18日至2017年2月28日（11天）36.5万元利息为575元；4.2017年3月2日至2020年12月13日（45个月12天）35.5万元利息为69,303元。合计上述逾期利息为79,427元。故泰豪公司损失共计为116,736.59元（1526元+79,427元+35,783.59元）。关于焦点四，依据《中华人民共和国合同法》（1999年３月１５日第九届全国人民代表大会第二次会议通过）第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条第二款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案，缪洪林、缪笔思在原一审庭审已陈述“不同意原告的违约金依据”，及二审在上诉状及二审陈述“补充协议违约金的约定违反了公平原则，请二审法院纠正”，缪洪林、缪笔思的上述表述应视为请求法院减少违约金，对违约金予以调整。双方签订的《补充协议》第一条第二款第二项约定，买受人应按合同约定总价款的20%向出卖人支付违约金，合同总价款为225万元，违约金为45万元，该违约金确属过高，原审未予调整不当，本院予以纠正，本院按上引法律及司法解释及上述损失数额调整违约金为151,757.57元（116,736.59元+116,736.59×30%）。依据《补充协议》约定，缪洪林不仅要承担违约金，还应承担泰豪公司因此产生律师费，故泰豪公司支付的律师费13.5万元亦应由缪洪林、缪笔思承担。依据双方签订的《补充协议》第一条第二款第二项约定，买受人已向出卖人缴纳的款项在扣除前述违约金和所有费用后由出卖人一次性无息退还给买受人。据此约定，泰豪公司已收取的购房款775,000元在扣除违约金151,757.57元和律师费135,000元后应返还缪洪林、缪笔思488,242.43元。综上，缪洪林、缪笔思部分再审请求成立，本院予以相应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终10321号民事判决；二、撤销松北区人民法院（2018）黑0109民初1892号民事判决主文第三项、第四项；三、维持松北区人民法院（2018）黑0109民初1892号民事判决主文第一项，即“解除哈尔滨泰豪创意产业园开发有限公司与缪洪林、缪笔思签订的《商品房买卖合同》，缪洪林、缪笔思于判决生效之日起三十日内协助泰豪公司撤销该合同备案登记”；四、变更松北区人民法院（2018）黑0109民初1892号民事判决主文第二项为：哈尔滨泰豪创意产业园开发有限公司于判决生效之日起十日内返还缪洪林、缪笔思购房款488,242.43元；五、驳回哈尔滨泰豪创意产业园开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回缪洪林、缪笔思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费16,183元，由哈尔滨泰豪创意产业园开发有限公司负担5212元，由缪洪林、缪笔思负担10,971元。反诉案件受理费7957元，由缪洪林缪笔思负担5863元，由哈尔滨泰豪创意产业园开发有限公司负担2094元。本判决为终审判决。审判长  李丹华审判员  孙淑波审判员  孔祥鹏二〇二一年六月十五日此件与原本核对无异法官助理陆峣书记员陈秀玲