内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2021）内2921民初982号   原告：刘莲芝，女，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区乌海市乌达区。   原告：秦永仁，男，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区乌海市乌达区。   二原告委托诉讼代理人：刘志喜，乌海市乌达区巴音赛法律服务所法律工作者。   被告：王小毅，男，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区乌海市乌达区。   原告刘莲芝、秦永仁诉被告王小毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘莲芝、秦永仁及其委托诉讼代理人刘志喜，被告王小毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘莲芝、秦永仁向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告损坏原告房屋按价赔偿11089.60元（刮腻子、做防水）；2.依法判令被告支付租赁原告房屋期间的采暖费9881.77元；3.依法判令被告支付原告房屋租赁费3000元（4000元/年/12个月×9个月（2020年8月8日至2021年4月9日））；4.恢复原告采暖费用2000元由被告承担；5.依法判令被告赔偿原告广告架2000元；6.依法判令被告赔偿原告暖气片1080元（两组）；7.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告没有生活来源，靠房屋租赁维持生活。2015年8月8日原被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于乌斯太东达物流B座4-1号一、二楼138.62平方米（阿拉善经济开发区东达国际物流园区4#北B-A1）租赁给被告，租期一年即2015年8月8日到2016年8月8日，年租金4000元。租赁合同到期后，原被告又签订了《房屋租赁合同》，年租金4000元，租赁期限三年，2017年8月8日至2020年8月8日。房屋租赁合同到期时，原告与被告交接租赁房屋，被告拒绝交接，将租赁房屋钥匙扔了。原告无奈打开被告租赁的房屋，发现被告在租赁房屋期间，被告未经原告同意私自改善、增设他物，造成原告房屋、暖气片损坏，二楼一共4间，有3间漏水。恢复原状被告租赁房屋，刮腻子费用需要5544.80元（138.62平方米×40元/平方米）、做防水5544.8元（138.62平方米×40元/平方米），两组暖气包损坏不能使用，购买一组暖气包240元，手工安装300元，两组暖气包合计1080元（540元/组×2组）。被告在租赁原告房屋期间拖欠暖气费合计9881.77（2017年593.77元+2018年4644元+2019年4644元），供热公司将暖气掐了，开通需要2000元。以上损坏事实需要4个月的时间重新装修和更换。被告将原告的广告牌损坏，需费用2000元。综上，请求人民法院依法查明事实，作出公正的判决，以维护原告的合法权益。   被告王小毅辩称，我认为原告所诉房屋租赁赔偿之理由纯属是捏造的不实之词。我不能同意原告赔偿的要求，理由如下：1.自我2015年8月8日租下房子时，因为房屋年久失修以及前期饭店增设烟囱破坏屋面造成屋顶漏水要求原告秦永仁、刘莲芝修补屋顶，原告找人用牛毛毡做完以后，还是存在漏水的现象，本人多次打电话要求原告重新维修屋顶，房东及其亲属也多次到屋内查看，确认存在漏水而始终再没有维修，时隔五年，由于质量问题屋顶漏水造成屋顶墙面腻子脱落。因此要求赔偿本人认为不合理。2.2016年10月份刚开始供暖由于供暖主管道破损整幢楼所有商户无法供暖、后经协商所有房东每户出资2000元用来更换供热管道，原告让我先把2000元垫上，从第二年房租中扣除，但是到了2017年8月份收房租的时候，却不给减免我垫付的2000元维修费用。3.在2015年10月开始供暖的时候有一片暖气片破损。是我要求原告更换了一片。2017年10月份开始供暖，出租房一楼有一片暖气片破损，我要求原告更换，他们二人查看以后不予更换最后是我出钱自行更换。2017年12月份，二楼又有2片暖气片破损漏水，也是我找人维修的。屋内的暖气片新旧不一，共8片暖气片是4种颜色和样式。2018年由于暖气片陈旧不敢使用暖气，冬天无法住人，因此房子一直锁着门。在租房的时候，承诺水电暖齐全，如果他们的破旧暖气片要求租客退房时更换成新的，这是赤裸裸的欺诈。4.2020年4月份，告知原告房屋到期将不再续租。2020年8月5日，本人提前3天退房，原告和他们儿子验收房屋后，无理提出要求我做防水和刮腻子，我不接受。我给原告上交钥匙原告拒绝接收钥匙，我就将钥匙扔到屋顶上。因为租赁合同到期我已退房我不应该继续拿钥匙，是他们不接收钥匙而不是我不交回钥匙，周围邻居都可以证实。因此要求支付房租本人认为不合理。5.在2015年8月8日租房子的时候，门口广告架上写着“巴盟一锅香”字样，是之前开饭店的时候做的，饭店开了3年之后房子闲置2年，也刻是说在我使用广告牌的时候这个广告牌已经使用了5年，在我租住了5年后到2020年5月份也就是广告牌使用了10年后，广告牌因为年久锈蚀掉落，因此要求赔偿2000元也不合理。综上所述，根据《民法典》第七百一十三条规定承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此我请法院依法查明事实，作出公平公正的判决对原告的不法行为给予教育，对其无理要求给予驳回，作出公正判决。退回供热管道维修费用2000元，以及更换一组暖气片成本240元和安装手工费300元，合计2540元。   经审理查明，2015年8月8日，原告刘莲芝、秦永仁与被告王小毅签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：“原告现在位于乌斯太东达物流B座4-1号出租给被告，约139平米。租期为一年，即从2015年8月8日到2016年8月8日止。租金一年为4000元。在租赁期间内，所有费用由被告负责（包括水费、电费、冬季取暖费用），被告在租赁期间内不得将已装修、装饰的物件进行损失、移位、拆除，如有破坏，由被告负责赔偿。”2017年8月8日，原告刘莲芝、秦永仁与被告王小毅又签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：“租期为三年，即从2017年8月8日到2020年8月8日止。自承租之日起，房屋产生的水费、电费、取暖费及其他费用都由被告承担，房屋所有设施设备出现质量问题，被告自行处理。被告在承租期间对被告房屋内设施加以维护，保证使其正常使用。”合同签订后，被告开始使用租赁物。被告在2017年、2018年、2019年期间拖欠取暖费9881.77元。2020年8月8日，租赁合同到期后，被告将房屋钥匙扔在房顶上，未直接向原告交房。原告收房后，发现出租房屋墙面、暖气片、广告架有多处损坏痕迹。   上述事实有以下证据可以证明：一、房屋所有权证一份；二、《房屋租赁合同》二份；三、采暖费计算方式一份；四、照片7张；五、当事人的当庭陈述。   本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，是合法有效的合同，原被告签订合同后，应本着诚实信用的原则履行合同。对于房屋损坏维修责任的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。原被告在《房屋租赁合同》中约定，房屋所有设施设备出现质量问题，被告自行处理。被告在承租期间对被告房屋内设施加以维护，保证使其正常使用。所以被告负有维修、维护并保证正常使用的义务，被告不维修房屋的行为违反合同约定，原告可以要求被告进行维修或在自己对出租房屋进行维修后对被告进行追偿，本案中，原告诉请被告进行赔偿，但并未出示自己维修房屋、暖气片、广告架及产生费用的证据，应当承担举证不能的责任，故对原告上述诉请不予支持。对于采暖费用，被告在庭审中承认没交暖气费，根据《阿拉善左旗城镇供热管理办法》的规定采暖费用不论是否使用都会产生，如需停暖，需要在热力公司办理停暖手续，同时也会产生停暖费。而合同约定租期内房屋产生的水费、电费、取暖费及其他费用都由被告承担，本院对原告要求被告支付采暖费用的请求予以支持，对于恢复供暖的2000元，其费用的数额来源和产生依据，原告均未出示证据予以证明，本院不予支持。对于房租，被告违反合同约定，未将钥匙直接交付于原告，应当承担逾期交房的责任，但双方明确约定了租期，原告也应在合理期限内要求被告交房，本院酌情支持原告三个月的租金共1000元。被告辩称曾提前3天退房，但原告拒绝接收钥匙。对于该项辩称，被告未提供任何证据予以证实，应当承担举证不能的责任。对于被告答辩中所陈述的抵顶房租的维修费用2000元，被告未提起反诉，也未提供证据予以证明，本院对该项辩称不予认可。   据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告王小毅于本判决生效后十日内向原告刘莲芝、秦永仁支付采暖费9881.77元及房屋租金1000元，合计10881.77元；   二、驳回原告其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费263元，由被告王小毅负担99元，由原告刘莲芝、秦永仁负担164元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。   审判员 云 文   二〇二一年六月七日   法官助理 王 昌   书记员 徐凯迪