沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初13775号原告：索松莉，女，满族，1978年5月12日出生，住址沈阳市苏家屯区。委托代理人：刘娇，系辽宁中宇智博律师事务所律师。被告：曲蕾，男，汉族，1981年3月26日出生，住址沈阳市铁西区，现羁押于沈阳市和平区看守所。被告：陈英，女，汉族，1981年12月21日出生，住址沈阳市铁西区。委托代理人：陈驰，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。第三人：沈阳市皇姑区达锐小额贷款有限责任公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区岐山中路1号915、916室。法定代表人：杨辽滨，系公司董事长。委托代理人：李**程，男，汉族，1966年9月15日出生，住址沈阳市浑南区，系公司员工第三人：沈阳恒泰信达投资管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路1号1108室。法定代表人：刘忠诚，系该公司总经理。委托代理人：陈明慧，系辽宁思韬律师事务所律师。原告索松莉与被告曲蕾、陈英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理后，公开开庭进行了审理，并于2020年4月13日做出了（2019）辽0106民初10048号民事判决书。原告索松莉因不服该判决上诉于沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院做出（2020）辽01民终10058号民事裁定书，撤销本院（2019）辽0106民初10048号民事判决，发回重审。本院依法由审判员孙景坤担任审判长，与审判员孙嘉楠、人民陪审员王静另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，并依职权追加沈阳市皇姑区达锐小额贷款有限责任公司（以下称“达锐公司”）、沈阳恒泰信达投资管理有限公司（以下称“恒泰信达公司”）为本案第三人。原告索松莉及其委托代理人刘娇、被告曲蕾、被告陈英及其委托代理人陈驰、第三人达锐公司委托代理人李**程、第三人恒泰信达公司委托代理人陈明慧均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告索松莉诉称，2018年8月8日，被告签订房屋买卖协议书，约定被告以34.5万元的价格将坐落于苏家屯区南京南街1009巷A5号1-22-8号房屋卖给原告。后原告交了6万元定金，房屋交付给了原告，原告委托装修公司进行了装修，花了6.5万元。现被告明确表示不再将房屋卖给原告，并且房屋已被被告抵押给了小额贷款公司，无法办理过户手续。原告诉至法院，请求法院判令1、解除原、被告双方的房屋买卖协议书；2、被告返还原告定金6万元，赔偿定金6万元，支付装修损失6.85万元；3、诉讼费由被告承担。被告曲蕾辩称，原告与达锐公司是一伙的，房屋买卖合同是我签订的，我只是在合同最后一页签字，我签字时并不清楚价格，后来才得知当时的市价要比合同约定价格高很多，我当时也是在模棱两可的情况签的字，陈英的签字不是本人书写，是达锐公司找人代签的。对于原告要求解除合同，并返还定金的诉请我同意，但不同意双倍返还定金，对装修损失我不认可，损失应由原告自行承担。被告陈英辩称，一、被告陈英对房屋买卖协议的签订并不知情。索松莉提供的房屋买卖合同中涉及的房产实际为被告曲蕾、陈英共同共有。被告陈英对于原告索松莉所提供的买卖协议并不知情。二、房产中介公司系专业的从事房屋买卖机构，在本案中，房屋中介存在重大过错，甚至为了赚取中介费用，低价购买涉案房屋，高价卖出赚取大量差价提供非法服务。1、本案中，原告索松莉实为中介公司内部人员。房产中介公司系专业从事房屋买卖机构，在双方签订房屋买卖合同时有权利、有义务、有必要对房屋的所有权情况及是否有他项权利进行实质性审查。原告索松莉签订房屋买卖合同时，明知该房屋为曲蕾、陈英共同共有，但索松莉及中介公司并没有对陈英询问是否对房屋买卖知情及是否同意对该房屋的处分。在此情况下原告及中介公司对此存在重大过失，甚至为了赚取利益提供非法冒名顶替的服务。2、索松莉与曲蕾于沈阳市苏家屯区房产局办理房屋更名过户时，由于办理产权变更需要房屋共有人双方同时到场。中介公司工作人员陪同曲蕾到苏家屯区房产局办理过户手续，并在电话中欺骗陈英称帮助查询房屋档案，需要陈英配合到场签字并拍照。当陈英来到苏家屯区房产局时方知事情原委，并拒绝签字。由此更能看出，中介公司在此协议的签订中存在收取“手续费”，并以欺骗陈英的方式办理过户手续的不正当的行为，但由于此项“服务”的不合法性，索松莉及中介公司并未向曲蕾提供收款收据。三、原告所主张的装修费用过分高于市场报价。涉案房屋面积只有69.9平方米，按照家庭装修也的行业标准，在配套全部家具、家电拎包即住的情况下，像案涉房屋这样低等级的房屋装修标准也不可能达到1000元/平方米。对此面积的房屋装修所花费的费用远低于索松莉的诉讼请求，且索松莉并不能提供相应的装修发票及室内装修情况的相应证据。索松莉是明知曲蕾急需用钱的情况下，通过压低价格购得案涉房屋后，对案涉房屋进行装修，进而高价卖出赚取差价。这也正是当今社会中介公司普遍存在的情况，同时也是中介公司的主要收入来源。索松莉明知案涉房屋不能办理更名过户仍然继续对案涉房屋进行装修，扩大自己的损失，其对其所诉的请求持放任甚至是故意的心理，故其所为的装修损失应该由其自行承担。同时作为房屋所有权人，陈英有权要求索松莉将案涉房屋恢复原状，并向索松莉索要房屋占用时所产生的相应租金。索松莉及房产中介在签订房屋买卖合同时存在重大过失，甚至为了促成交易赚取利益而采取违反法律规定的行为。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，索松莉提供的房屋买卖合同系无效合同，即双方约定的定金条款自然无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，索松莉应赔偿涉案房屋占用期间的费用（该费用应以涉案房屋周边同等同类住房月租金为准，占用时间应以签订房屋买卖协议之日起，计算至实际房屋恢复原状腾退给陈英之日止）。第三人达锐公司述称，我公司与原告及代理人不认识，也没有任何关系。另外鉴于曲蕾本人对所说的一切证词拿出证据，包括曲蕾口中所说的达锐公司帮他贷款的领导及姓名，并进行相关核实。第三人恒泰信达公司述称，与我公司无关。经审理查明，位于沈阳市苏家屯区，建筑面积69.05平米的房屋系被告曲蕾、陈英共同共有，二被告原系夫妻关系，于2019年9月离婚，二被告称离婚后案涉房屋归女方所有。2018年8月8日，原告索松莉（乙方）与被告曲蕾、陈英（甲方）及第三方鑫亿房产中介订立《房屋买卖协议书》，约定曲蕾、陈英将上述案涉房屋出卖给原告，成交金额345000元，定金10000元。合同约定甲方无条件配合乙方办理房屋贷款的一切手续及过户（甲方无条件配合乙方过户到乙方指认的任何第三方名下及各种手续）；甲方保证此房无抵押、无贷款及无债务纠纷；甲方违约定金双倍赔偿，乙方违约定金不退；甲方配合将共有此房婚内减名到陈英名下，陈英无条件配合此房的所有手续及过户；乙方交定金后，甲方交钥匙，乙方装修。该合同中甲方签字处陈英的署名并非其本人书写。而被告陈英表示其对于案涉房屋的买卖并不知情，亦不予认可。合同签订后，原告于当日向被告曲蕾支付定金共计60000元，并由曲蕾出具收条两份，房屋亦交付给原告。另查明，因曲蕾曾向第三人达锐公司借款220000元，案涉房屋于2018年4月11日抵押登记至第三人达锐公司名下，达锐公司称其已经于2019年4月25日将上述债权转让给第三人恒泰信达公司。再查明，原告主张其在案涉房屋交付后对房屋进行了装修，并提供装修合同及收据，显示原告于2018年8月20日与沈阳业茗装饰设计工程有限公司签订装修合同，装修价格68500元。二被告对原告主张的装修所花费的金额不予认可，但曲蕾确认交付房屋时不带装修。经本院至案涉房屋现场核实，该房屋已经进行过装修（照片附卷）。原告主张因被告曲蕾找人冒充陈英签订合同，而陈英拒绝履行房屋买卖合同，致使原告合同目的无法实现，故要求解除房屋买卖合同，由被告承担违约责任，并赔偿原告的装修损失。上述事实，有当事人的陈述、原告提供的房屋买卖协议书两份、购房定金收条两份、装修合同一份、收据两份、房屋电子登记查询证明一份、庭审笔录两份，被告陈英提供的农业银行卡交易明细、兴业银行卡交易明细在卷为凭，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款之规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”本案中，位于沈阳市苏家屯区的案涉房屋登记于被告曲蕾、陈英名下，系二人共同共有，原告为购买案涉房屋于2018年8月8日与被告曲蕾签订房屋买卖合同，并已将房屋交付原告实际占有，结合原、被告的陈述，能够认定该房屋买卖合同并非被告陈英本人订立，其对于原告与被告曲蕾之间发生的房屋买卖行为并不知情，曲蕾作为出卖人未经陈英同意与原告订立房屋买卖合同构成无权处分，房屋买卖合同中所约定的权利义务仅对原告与被告曲蕾具有合同约束力，而被告陈英明确表示对原告与曲蕾之间的房屋买卖行为不予认可，使得案涉房屋不能发生物权变动，原告的合同目的因被告曲蕾的违约行为导致无法实现，故原告要求解除其与曲蕾签订的《房屋买卖协议书》于法有据，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，应当认定《房屋买卖协议书》已经于本案起诉状副本送达之时解除，本院予以确认，因曲蕾、陈英均认可房屋在二人离婚后归陈英所有，故原告应将案涉房屋腾退，并返还被告陈英。关于被告曲蕾应承担的违约责任问题，被告曲蕾未能履行合同义务致使合同目的无法实现，应当向原告承担违约责任，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条之规定，被告曲蕾应当向原告双倍返还定金共计120000元。关于原告主张的装修损失，原告在房屋交付后进行了装修添附，因原告在合同解除后应将案涉房屋腾退并返还陈英，该部分装修属于因被告曲蕾的违约行为给原告造成的损失，原告提供装修合同及收据以证明其装修花费68500元，结合案涉房屋的实际装修情况，本院予以采信，因房屋买卖合同中约定的定金60000元并未明确系预设之实际损失，并不足以弥补原告的装修损失，故被告曲蕾仍应当赔偿原告装修损失8500元（68500元-60000元）。被告陈英并非合同主体，无需承担责任。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十七条、第五百九十七条之规定，判决如下：一、被告曲蕾于本判决生效之日起10日内双倍返还原告索松莉定金人民币共计120000元；二、被告曲蕾于本判决生效之日起10日内赔偿原告索松莉房屋装修损失人民币8500元；三、驳回原告索松莉的其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，被告曲蕾承担2870元，原告索松莉承担1130元；诉讼保全费1445元，公告费260元，由原告索松莉承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙景坤审 判 员  孙嘉楠人民陪审员  王 静二〇二一年六月七日法官助理付玉书记员慕卓航本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。