太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2021）晋0108民初1403号原告：刘某，住太原市。委托诉讼代理人：王某，山西平强律师事务所律师。被告：太原市俊恒房地产开发有限公司。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：李某，住太原市。原告刘某与被告太原市俊恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人王某，被告太原市俊恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《太原恒大御景湾购房协议》及《商品房买卖合同》；2.判决被告退还原告已支付房款671643元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019月2月24日，原、被告双方签订了《太原恒大御景湾购房协议》，原告认购了被告开发的太原恒大御景湾66号商铺1004号房，同日，原告向被告支付了定金5万元。2019年2月27日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告于2022年11月30日前交房，后原告陆续向被告支付房款621643元，共计671643元。2020年2月起，原告家庭收入骤减，无力也无法继续履行付款义务，无奈，原告向被告提出无理由退房，但被告却要求扣除全部已付房款作为违约金。原告认为：被告在其微信公众号、恒房通app首页、微博等多个平台上向购房人承诺“无理由退房”，按照一般人对“无理由退房”的理解，原告自认购之日起至交房前，均享有任意解除权，被告不应当扣除违约金；其次，原、被告双方已陷入合同僵局，事实上原告已无法继续履行合同义务。据此，原告为解决目前的僵局，特诉至人民法院，望判如所请。被告太原市俊恒房地产开发有限公司辩称，因原告无力继续履行付款义务，被告同意解除合同，但需要按照商品房买卖合同约定扣除总房款20%的违约金，剩余款项予以退还。原告刘某围绕诉讼请求依法提交了《太原·恒大御景湾购房协议》、收据等为证据。被告太原市俊恒房地产开发有限公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年，原告刘某作为乙方与甲方即本案被告太原市俊恒房地产开发有限公司签订《太原·恒大御景湾购房协议》，约定刘某购买太原·恒大御景湾66号商铺1004号，建筑面积为127.09平方米，单价为17470.84元/㎡，总金额为2234341元。付款方式为分期付款，乙方须于2019年2月26日前支付首期房款61717元（不含定金）,并签署《商品房买卖合同》，于2019年8月24日前付清223434元，于2020年2月24日前付清335151元，于2020年8月24日前付清335151元，于2021年2月24日前付清335151元，于2021年8月24日前付清446868元，于2022年2月24日前付清剩余款项即446869元。协议签订后原告于2019年2月26日向被告支付首期购房款111717元，并签订《商品房买卖合同》；2019年8月21日，原告向被告支付第二笔分期款223434元；2020年4月4日，原告向被告支付第三笔分期款335151元及滞纳金1341元。2019年2月27日，原告与被告签订《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件四，补充协议第二条第二项约定，“在《不动产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按房屋总价的20%作为违约金赔偿对方损失。”同时第三条第二款约定，“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的20%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合任何出卖人到有关政府部门注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续支付的费用由买受人承担。”本院认为，原、被告签订的《太原·恒大御景湾购房协议》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告应按照约定履行各自的义务。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按照合同原告应当于2020年8月24日前付清第四笔购房款335151元，现因自身原因无力继续履行付款义务，要求解除《太原·恒大御景湾购房协议》及《商品房买卖合同》，庭审中，被告亦同意解除上述协议及合同，故对于原告主张解除原被告签订的《太原·恒大御景湾购房协议》及《商品房买卖合同》的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。其次，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告刘某要求被告退还已经实际支付的购房款及滞纳金671643元，被告称依据《商品房买卖合同》附件四的约定要求原告支付已付房款的20%作为违约金，庭审中原告主张违约金过高，故根据原告违约的过错以及考虑给被告造成的损失本院酌情支持违约金按照已付房款的5%计算，故被告应当退还原告购房款638061元。综上所述，解除原、被告签订的《太原·恒大御景湾购房协议》及《商品房买卖合同》，被告应当退还原告购房款638061元。依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告刘某与被告太原市俊恒房地产开发有限公司2019年2月24日签订的《太原·恒大御景湾购房协议》和2019年2月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告太原市俊恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘某购房款638061元；三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5258元，由被告太原市俊恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 赵玮二〇二一年六月二十九日书记员 甄配附：相关法律文书《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。