贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0502民初6687号 原告：路少佳，男，汉族，1993年6月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：郑秋艳（特别授权），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201511820078。 委托诉讼代理人：王丽波（一般授权），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205202111296586。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路。统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王亚（特别授权）。 原告路少佳与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称：天厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秋艳、王丽波，被告天厦房开公司委托诉讼代理人王亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告路少佳向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告以244791元购房款为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率是1.3倍，计付原告自2017年10月30日至2019年2月18日被告交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日的违约金（为20145.47元）；二、本案诉讼费用由被告负担。 事实及理由：2016年12月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区（房号：Ｔ2-3-20-4），商品房总价款为246738元，原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条关于房屋登记第三条的约定，被告应当于2016年12月31日前取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。然而直到2019年2月18日，被告才将案涉房屋的相关权属证，转移登记至原告的名下。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综上所述，原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为违约，严重损害了原告的合法权益，应当承担相应违约责任。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告天厦房开公司辩称：原告购买房屋时间是2016年12月2日，合同上约定办证日期2016年12月30日，这是我公司销售人员失误导致的，用的是老模板合同，忘记修改办证日期，我公司无异议。违约金的我司我司申请按诉讼日期倒退三年作为逾期办证初始日期，办证违约金截至日期为我司2019年2月18日贴出办证通知。 本院认定事实如下：2016年12月2日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定买受人购买出卖人开发的位于毕节市（房号：Ｔ2-3-20-4），总房款为246738元；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款49738元，余款197000元以银行按揭支付。出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金。合同附件十二《补充协议》约定:“三、关于房屋登记的约定（对合同二十二条的修订和补充）……3.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，购房发票金额为244791元。2019年1月31日，被告取得涉案房屋所属毕节市七星关区草海大道天厦·茶亭溪苑Ｔ2幢的《不动产权证书》（初始登记）。2019年2月18日，被告以张贴《通知》的方式告知买受人涉案房屋所属楼栋的商品房具备办理产权转移登记条件，并通知买受人提供相关资料共同申请办理。原告提供办证资料后于2019年8月26日取得了涉案商品房不动产权证书。 上述事实有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。 当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据合同附件十二第3.2的约定，以及原告向被告签署委托书，委托被告代为办理涉案商品房的不动产权证书的行为，表明原、被告双方在合同履行过程中达成委托办理涉案商品房不动产权属证书的意思表示，双方形成委托代办关系。则被告无需将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。同时，被告在取得涉案商品房的初始登记后，于2019年2月18日以张贴《通知》的方式告知原告其已具备办理涉案商品房产权转移登记的条件，通知原告提供相关资料共同申请办理，表明此时被告已履行了通知义务。但已超过合同约定的2016年12月31日的期限，被告构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准问题。被告已逾期60日以上，而原、被告在合同中对逾期60日以后如何处理未作选择，即双方对逾期超过60日的违约责任未作约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，故该违约金，以原告已付购房款总额244791元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。 对于违约金的计算期间，《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，被告未按期履行，原则上违约金从2017年1月1日起算。但被告提出了诉讼时效抗辩主张。本案中，原告诉请的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效。法律规定该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告主张权利之日（2020年11月2日）回溯三年即2017年11月2日前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间。被告确定取得对该期间违约金的诉讼时效抗辩权，故原告诉请的违约金从2017年11月2日起计算。如前所述，被告已于2019年2月18日以张贴通知的形式履行了通知义务，故违约金计算至2019年2月18日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告路少佳支付逾期交付办理位于毕节市转移登记的有关文书违约金（违约金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍的标准计算，以原告已付购房款244791元为基数，从2017年11月2日起计算至2019年2月18日止）； 二、驳回原告路少佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费152元（已减半收取），由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二一年六月三十日 书记员  毛雨