黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终4409号上诉人（一审被告）：高立峰：男，汉族，1974年10月11日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：高伟（系高立峰叔叔），住黑龙江省依兰县。被上诉人（一审原告）：陈东，男，汉族，1969年1月2日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：韩利新，黑龙江宇恒律师事务所执业律师。被上诉人（一审被告）：王新宇，男，汉族，1966年2月25日出生，户籍地黑龙江省依兰县。一审第三人：李梅，女，1970年3月13日出生，汉族，教师，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：于忠涛，依兰县愚公法律服务所法律工作者。上诉人高立峰因与被上诉人陈东、王新宇，一审第三人李梅案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省依兰县人民法院（2019）黑0123民初2095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人高立峰的委托诉讼代理人高伟、被上诉人陈东、一审第三人李梅的委托诉讼代理人于忠涛到庭参加询问。本案现已审理终结。高立峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈东要求停止对海南省××亚市××区××路××××号楼××室房屋执行的诉讼请求；2.案件受理费由陈东承担。一审判决认定事实错误、证据不足，适用法律错误。一、一审判决认定事实错误、证据不足。1.一审法院认定“案涉房屋实际出资购买人系陈东，购买后该房由其母亲××居住至今。”错误。本案中，陈东提交的证据，均能够证明与王新宇签订房屋买卖合同的买受人是刘某,而不是陈东。陈东向一审法院提出案外人执行异议审查阶段，所提交的定金合同、代理服务合同、房地产买卖居间合同均载明该房屋实际购买方为刘某,而不是陈东，陈东与刘某之间就案涉房屋委托买卖事宜，并未提供《委托合同》等相关证据，予以证实二者之间系房屋买卖委托关系。相反陈东向一审法院提供的证据，却能够证实刘某与王新宇之间房屋买卖委托关系。因此，刘某作为王新宇的代理人，在一审庭审中，以证人身份出庭作证，证明陈东的母亲作为其老姨，想在××买房子，其表弟陈东给中介付款，在相关手续上签字，就证实房屋实际买受者系陈东，显然不符合常理。照此理解，也可以理解成房屋实际买受者是陈东的母亲徐静梅。因为陈东付款的行为也可以理解成为母亲买房代为付款。所以在陈东与王新宇之间没有签订《房屋买卖合同》的情况下，无法确定陈东系案涉房屋的实际买受者；2.陈东在一审庭审中向法庭提交的五份购买家电的票据，只能证实××购买家电的事实，与案涉房屋权属以及对该房屋实际占有根本就起不到证明作用。如以该购买家电票据来证明对案涉房屋实际占有，则应理解为案涉房屋的实际购买者系××也不能是陈东系案涉房屋的实际买受者；3.陈东称“其在2011年2月26日购买该房屋，2017年6月20日，××中鑫房地产开发公司才协助王新宇办理不动产权证书。”那么根据2017年5月10日，××市人民政府《关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》规定“非本省户籍居民家庭新购买的住房须取得不动产证书满两年后方可转让。”此时，案涉房屋所在小区，在已经具备办理房屋产权变更登记手续的条件下，其完全可以同王新宇及时与其办理房屋产权变更登记手续。其在一审庭审中，既未向法庭提供与王新宇通过诉讼途径，进行变更登记的证据，也未提交未能及时办理房屋过户登记存在客观障碍的其他证据。基于以上几点，能够看出刘某作为王新宇的案涉房屋买卖的委托代理人，将买受者说成陈东或者徐静梅，均系其主观想象，自圆其说，并不具有事实和法律依据。陈东非因合理事由，怠于办理该房屋登记手续，明显存在主观过错。因此，案涉房屋实际所有权人仍为王新宇。二、一审法院所作出的判决适用法律错误。鉴于陈东针对案涉房屋未办理产权变更登记事宜存在过错。一审法院针对本案就不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定作出判决。而应适用《物权法》第9条第1款的规定作出判决。陈东辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分；适用法律正确。李梅述称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当维持原判。陈东向一审法院起诉请求：确认海南省××亚市××区××××号楼××室房屋归属陈东所有，并判决对该房屋不得执行。一审法院认定事实如下：高立峰与王新宇、李梅民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年11月13日作出（2017）黑0123民初609号民事判决书，判决：一、王新宇于判决生效之日起十日之内给付高立峰借款本金4,000,000元；二、王新宇于判决生效之日起十日之内给付高立峰借款利息（以本金4,000,000元为基数，自2016年1月1日起按月利率2%计算至实际给付之日止）；三、李梅对借款本金4,000,000元中的300,000元及相应利息承担共同给付责任。宣判后，王新宇、李梅提起上诉，本院作出（2019）黑01民终168号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后因王新宇、李梅未履行给付义务，高立峰向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年7月11日依法查封了王新宇名下位于三亚市天涯区××天下××楼××室、××亚市天涯区××天下××楼××室。2019年7月23日，陈东对一审法院查封的××市××区××××号楼××室房产提出书面异议。2019年8月7日，一审法院作出（2019）黑0123执异22号执行裁定书，裁定驳回案外人陈东的异议请求；2019年8月21日，陈东对裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉,请求确认海南省××亚市××区××××号楼××室房屋归属陈东所有，并判决对该房屋不得执行。2011年2月26日，王新宇与××中鑫房地产开发有限公司（以下简称中鑫房地产）签定商品房买卖合同一次性付款购买××市××区××××号楼××室房屋，该房交房后，王新宇于2012年11月25日经三亚卓亚地产咨询服务有限公司居间以575,000元的价格转卖给刘某，并约定刘某作为合同乙方有权要求甲方（王新宇）在办理物业过户时将该物业过户到乙方指定人的名下，双方于2012年12月2日到海南省××亚市公证处办理了相关公证，公证内容系王新宇、李梅委托刘某代为办理及领取房屋权属证书、代为出售案涉房屋等一切相关事宜。该房屋实际出资购买人系陈东，购房后该房由其母亲××居住至今。案涉房屋的开发公司于2017年6月20日才协助原始购房人王新宇办理了不动产权证书。2017年5月10日，××市人民政府印发了《××市人民政府关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》，该通知明确规定，该通知印发后，非本省户籍居民家庭新购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可转让。2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府印发了《关于进一步稳定房地产市场的通知》，该通知第四项规定，海口、三亚、琼海实施全域限购，对已经实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。一审法院认为，陈东是否有权提起案外人执行异议之诉应以其与案涉房屋是否存在利害关系为判断依据，陈东举示的转帐凭证、相关书证以及证人刘某的当庭证词，能够证明陈东是案涉房屋的实际出资购买人，案涉房屋的处理情况与其有直接利害关系，故陈东系适格的诉讼主体，高立峰的委托诉讼代理人对此所提异议，一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记不发生效力。本案中陈东实际购买并付清房款后，并未办理过户登记，案涉房屋登记的所有权人仍为王新宇，故对陈东请求法院确认案涉房屋为陈东所有的请求，一审法院不予支持。由于本案涉及的是金钱债执行案件，故本案可参照执行异议和复议规定第二十八条对一般买受人物权期待权的保护条件，只要陈东提供的证据符合该条规定即可予以保护。本案中，案涉房屋开发公司于2017年6月20日才协助原始购房人王新宇实际办理了不动产权证书，此前陈东并不具备办理房屋转移登记手续的可能性，而陈东提供的三亚市人民政府文件能够证明自2017年6月20日至案涉房屋被依法查封期间，案涉房屋并不具备转籍过户的条件，房屋未办理转移过户，陈东不存在过错。综上，现有证据能够证明陈东委托亲属签订购房合同、付清房屋价款并实际占有案涉房屋，且对于未办理过户登记不存在过错，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求一审法院判决不得执行案涉房屋的诉请一审法院予以支持。对于高立峰代理人所提陈东并非善意购房人，即陈东并不具备买房的条件和资格，故其权利不应予以保护的意见，一审法院审查后认为，高立峰提供的政府文件中相关规定写明：“原则上要求暂停向不符合条件的购房人售房”，该规定系规范售房人的规定，且十分宽泛，该文件内容不应作扩大解释，从而作为陈东为不善意购房人的依据，且陈东购买房屋初期未办理过户的原因并非因违反政策规定而无法办理过户，故对高立峰代理人的该意见一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项、第二款之规定，判决如下：一、停止对海南省××亚市××区××××号楼××室房屋的执行；二、驳回陈东的其他诉讼请求。案件受理费9550元，公告费560元，由王新宇、高立峰负担。二审中，高立峰举示新证据如下：海南省××亚市××区××××号楼K116128（复印件），拟证明2015年6月1日已经办理了一手房照，证明该小区5号楼与3号楼在2015年6月1日已经具备办理一手房照的条件。经质证，陈东认为，该证据系复印件且与陈东的房屋没有关系。经质证，李梅认为，该证据系复印件且不能证明本案焦点问题。本院认证意见如下：因该证据系复印件且陈东、李梅对该证据的真实性不予认可，且该证据与本案案涉房屋无关联性，不能证明其待证问题，故对于该证据本院不予采信。在二审审理期间，高立峰向本院提出调取证据申请，请求事项为“依法调取××市××区××××号楼××室房屋起初具备办理房照时间的证明”。合议庭于2021年5月18日赴三亚市不动产中心针对高立峰的申请事项进行调查。三亚市不动产中心向合议庭出具了关于案涉房屋的“××市房地产权属登记信息查询结果”、关于案涉房屋所在土地的“××市房地产权属登记信息查询结果”，以及案涉房屋的“土地房屋登记卡”信息。同时合议庭依职权赴案涉房屋开发商处调查得知：“××提交资料办理房产证登记目录”显示案涉房屋初始买受人王新宇最初向开发商提交办理房产证的时间系2015年1月5日。后本院组织当事人对本院调取的证据进行了质证。经质证，高立峰认为，对证据的真实性无异议，“××××提交资料办理房产证登记目录”说明在2015年1月5日王新宇就已具备办理案涉房屋房照的资质。买受人刘某为逃避税费导致王新宇没有及时办理房产证，更没有及时办理二手房过户手续。经质证，陈东认为，对证据的真实性无异议。但并不认可王新宇在2015年就可以办理案涉房屋房产证的事实。关于高立峰主张王新宇与陈东拖延办理案涉房屋房产证时间系为了省税的观点，陈东认为，王新宇系从开发商处购买的一手房，不存在晚办理房产证省税的事实；而陈东所购房屋系二手房，房屋取得房产证登记的时间越早，才能获得二手房交易税费比例减免政策，故高立峰该主张不合逻辑。经质证，李梅认为，同陈东质证意见。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：2011年2月26日，王新宇与××中鑫房地产开发有限公司签定商品房买卖合同一次性付款购买案涉房屋；2013年12月28日，案涉房屋所在地块取得权属证书，产权证号“三土房（2013）字第17182号”；2015年1月5日王新宇向案涉房屋开发商提交了办理房产证所需资料；2015年5月29日，王新宇与××中鑫房地产开发有限公司均出具授权委托书，共同委托龙秋余前往××市住房和城乡建设局和××市国土资源环境局办理案涉房屋分户房产证的相关事宜；2016年11月7日案涉房屋进行了商品房买卖合同（现售）的网签；2017年2月9日，海南省地方税务局为案涉房屋出具“房地产过户税收证明书”；2017年3月16日，××市国土资源和测绘地理信息中心为案涉房屋出具宗地图资料；2017年3月16日，加盖有“××市不动产登记中心收费专用章”的“一手房交易过户收费通知单”显示案涉房屋“卖方住房交易手续费96元，房屋转移登记费80元”；2017年3月28日，××中鑫房地产开发有限公司出具“维修资金交缴情况表”，载明案涉房屋维修资金应缴金额为2878.80元；2017年3月28日，三亚市不动产登记中心为案涉房屋出具“海南省非税收入一般缴款书”；2017年6月5日，“××市不动产登记业务收件收据”显示案涉房屋已提交资料；2017年6月20日，案涉房屋取得权属证书，权利人为王新宇。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一、关于陈东是否在案涉房屋被查封前与初识买受人王新宇签订合法有效的书面买卖合同的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，证人刘某一审出庭证明其系受陈东委托从王新宇处购买房屋，供陈东母亲在三亚生活居住，陈东支付了案涉房屋的房款，陈东母亲一直在案涉房屋居住，且一审庭审中王新宇未出庭，但李梅作为其中的委托人之一对委托刘某买房事宜予以认可。上述证据可形成证据链证明陈东委托刘某购买王新宇案涉房屋的事实成立，进而可认定陈东与王新宇于2012年11月25日签订了购买案涉房屋的书面买卖合同。二、关于陈东是否在人民法院查封之前合法占有案涉房屋的问题。陈东举示与占有案涉房屋有关的证据如下：“××长丰海洋天然气供气有限公司收款收据”三张，户名“王新宇”；“中国有线电视网络有限公司海南分公司收费收据”五张，用户姓名“××”；××在××购买家电的发票五张；“海南富达物业管理有限公司收费凭证”十二张，客户“王新宇”。以上票据可证明案涉房屋一直处于被占有使用状态，结合王新宇已于2012年11月25日将房屋出卖及个别票据中有陈东母亲××名字等其他案件事实可得出，案涉房屋在被人民法院查封之前一直由陈东占有使用的事实。三、关于案涉房屋未过户到陈东名下是否属于陈东自身原因。根据本院调取证据可知，王新宇于2015年1月5日就将办理案涉房屋证书所需资料提交××中鑫房地产开发有限公司，并于2015年5月29日与××中鑫房地产开发有限公司共同委托龙秋余办理房产证事宜，从审查案涉房屋办理产权证书的各环节时间节点可知，王新宇一直积极配合××中鑫房地产开发有限公司办理案涉房屋产权证书的相关工作，且各环节持续时间符合常理。故案涉房屋于2017年6月20日办理完毕产权证书，晚于××市人民政府印发的《××市人民政府关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》，致使陈东无法完成案涉房屋的过户变更登记，属非因陈东自身原因所致。另，根据陈东举示的转账凭证可知，陈东已将购买案涉房屋的钱款交付完毕。故陈东可排除高立峰对案涉房屋的强制执行。一审判决对此认定正确，本院予以维持。综上所述，高立峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9950元（高立峰已交纳），由高立峰负担。本判决为终审判决。审判长 许 静审判员 蔡耘耕审判员 齐 跃（）二〇二一年六月二十三日法官助理杨航书记员于凯华