河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民再13号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：薛建伟，男，1973年11月26日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：刘红宝，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常天阳，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会，住所地河南省新郑市中华北路与学院路交叉口南200米路西。法定代表人：李金卫，该居委会主任。委托诉讼代理人：宋泽胜，河南瑾轩律师事务所律师。再审申请人薛建伟因与被申请人新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会（以下简称李唐庄居委会）租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）豫01民终2465号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2020年12月30日作出（2020）豫民申6727号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人薛建伟的委托诉讼代理人刘红宝、常天阳，被申请人李唐庄居委会的委托诉讼代理人宋泽胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛建伟申请再审称，1.请求撤销一审、二审判决，依法改判驳回李唐庄居委会的全部诉讼请求或者发回重审；2．原一审、二审和再审的全部诉讼费用由李唐庄居委会承担。事实与理由，一、原一审、二审法院认定案件事实错误，薛建伟已经将涉案房屋交付给李唐庄居委会，李唐庄居委会也于2018年6月15日开始对各商户采取停水、停电以及关门等方式，实际控制了涉案房屋，薛建伟已经不可能再继续占有使用，更无须支付房屋占有使用费。二、案涉《房屋租赁合同》已经因没有取得建设工程规划许可证而被认定为无效，再结合涉案房屋的地理位置，薛建伟继续占有使用不符合常理，要求薛建伟继续支付占有使用费，有违公平原则。三、薛建伟已经将房屋归还李唐庄居委会，商铺承租人也已经将2019年度房租交与李唐庄居委会，且李唐庄居委会在薛建伟归还房屋后，已经将房屋转租给他人。1.在涉案房屋内经营欢库母婴店的实际控制人周战业出具的情况说明及银行流水，证实2018年6月份，李唐庄居委会带领村民围堵店铺，导致其无法正常营业，并要求其将房屋租赁费交给薛建伟后方可继续经营。随后，周战业将2019年的房租租赁费直接通过银行转账的方式交给李唐庄居委会。2.李唐庄居委会与霍全义于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》一份。即2019年5月1日李唐庄居委会就将涉案房屋实际交付霍全义占有、使用，原审判令薛建伟向李唐庄居委会支付从2018年6月15日至2019年6月6日期间的房屋占有使用费没有事实依据。3.薛建伟与李唐庄居委会法定代表人李金卫谈话录音一份能够证明薛建伟已经将案涉商业门面房整体租赁《合同》通过李金卫交给李唐庄居委会。李唐庄居委会辩称，1.薛建伟关于其已经将涉案房屋实际交付给李唐庄居委会，李唐庄居委会于2018年6月15日开始采取停水、停电及关门等方式，实际控制了涉案房屋的陈述与事实不符。实际上，截至2019年6月6日，薛建伟仍实际占有使用李唐庄居委会的房屋。2.无论薛建伟与李唐庄居委会之间签订的《合同》是否有效，薛建伟均应向李唐庄居委会支付2018年6月7日至2019年6月6日的房屋占有使用费。3.薛建伟关于“商铺承租人已将2019年度房租交于李唐庄居委会，且李唐庄居委会在薛建伟归还房屋后，已经将房屋转租给他人”的陈述与事实不符。经营欢库母婴店的周战业向李唐庄居委会缴纳的房租是2019年3月23日之后的房租，2019年3月23日之前的房租其都是向薛建伟缴纳。经营超市的商户霍全义，其签订合同的时间虽是2019年5月1日，但双方合同明确约定合同开始的前60天为装修期，不计入租赁期限，且合同签订后，霍全义在2019年6月6日之前未打款，亦未实际进驻经营。薛建伟提交的录音证据，只能证明薛建伟将案涉房屋的《合同》原件交还给李金卫，但合同原件的交还并不等同于房屋的交接和交付，且《合同》交给李金卫并不等于交给李唐庄居委会。4.（2019）豫01民终16288号民事判决书的作出时间是2019年8月29日，李唐庄居委会主张的房租期间是2019年6月6日之前的房租，在判决书尚未生效之前无法申请执行，本案不存在任何扩大的损失。请求维持原一审、二审判决结果。李唐庄居委会向一审法院起诉请求：判令薛建伟向李唐庄居委会支付欠缴的房屋占有使用费4010171.41元（从2018年6月15日暂计至2019年6月6日）；判令本案的诉讼费用由薛建伟承担。一审法院认定事实：薛建伟为租赁位于新郑市××与学院路交叉口南××西的上下两层商业门面房，参加了公开招标，并于2017年3月20日将300000元保证金转至李小根账户。薛建伟中标后于2017年3月31日通过新郑市中心城区新区三资委托代理服务中心向李唐庄居委会交纳租金400000元，于2017年4月1日分两次通过新郑市中心城区新区三资委托代理服务中心向李唐庄居委会交纳租金3721400元，以上共计4121400元。2017年4月6日，李唐庄居委会（甲方、出租方）与薛建伟（乙方、承租方）签订商业门面房整体租赁《合同》一份，双方约定：“……第一条出租商业房位置及情况。乙方所承租商业房位于新郑市××与学院路交叉口南××西，商业房上下两层，层高4.5米，共计11021.6平方米，其中一层为5228.02平方米，二层为5793.58平方米。第二条租赁用途。乙方承租后招商经营范围限于大型商超、银行、高端服务业等，其他餐饮经营面积必须大于500平方米，且必须提前报社区居委会备案同意，歌厅行业必须禁止……第三条租赁期限。1、本合同有效期为9年，自2017年4月6日至2026年6月6日止。租赁期满后，乙方在同等条件下享有优先承租权，具体事宜双方可另行协商；2、另行约定：双方约定装修期为60天，不计入租赁期限内。第四条租金及支付方法。1、乙方租金支付以年为单位，需一次性向甲方付清首年全部租金，乙方竞标租金为31元/平方米/月，共需向甲方支付首年房租4100035.20元（大写：肆百壹拾零万零仟零百叁拾伍元贰角）；2、乙方竞标成功后，3天内必须签定本合同并将首年度租金4100035.20元打入甲方社区三资账户，否则视为乙方中标权作废，甲方有权与竞价第二高的竞标者签定租赁合同；……4、第2年乙方租金支付按约定的价格，在本合同到期前30天内将次年租金打入甲方社区三资账户，否则视为乙方自动放弃租赁权，在本年度租金到期后，甲方有权收回商业房，重新对外招租，并不再退回参加竞标收取的30万元保证金。由于乙方违约对商户产生的一切损失责任由乙方承担；5、为确保乙方在承租期内的持续性，保证乙方群众利益，本合同签定后乙方参加竞价所交的30万元保证金不再退回，转为信誉保证金，合同到期后一并退回。第五条乙方权利义务1、本合同履行期间，乙方可以合法转租该商业房，承担一切因转租而发生的法律后果及经济损失。……第六条其他约定……2、对于乙方租赁期间添附的物品，乙方应在期满后拆除并恢复房屋原状。……6、本合同签定后，乙方已对承租房屋进行了充分了解，符合承租条件，不再要求甲方对承租房屋进行任何投资……”，该合同甲方落款处由李金卫签字，并加盖了李唐庄居委会的印章，甲方全体干部及部分群众代表13人亦签名按指印，乙方落款处由薛建伟签字并按指印。合同签订后，李唐庄居委会后依约交付了房屋，薛建伟交付租金至2018年6月6日；薛建伟除将其中的部分房屋作为雍康公司办公使用外，还以自己或雍康公司名义将其中的一楼的4866.06平方米房屋、二楼2435平方米房屋出租给他人使用。后双方因租金交付等问题协商未果产生纠纷，李唐庄居委会诉于法院，提出如下诉讼请求：1、判令解除李唐庄居委会、薛建伟于2017年4月6日签订的《合同》；2、判令薛建伟向李唐庄居委会支付欠缴的房租101096.73元（从2018年6月6日暂计至2018年6月14日）；3、判令薛建伟立即腾空并搬离李唐庄居委会的出租房屋；4、判令本案的诉讼费用由薛建伟承担。李建伟于诉讼中提出反诉（具体提出反诉时间为2018年9月19日），反诉请求为：1、依法确认双方于2017年4月6日签订的《合同》无效；2、判令被反诉人返还2017年6月6日至2018年6月6日期间的租金4100035.20元及利息；3、判令被反诉人向反诉人返还保证金300000元及利息；4、判令被反诉人赔偿反诉人损失200613.52元（具体数额待评估后另行变更）；5、反诉费用由被反诉人承担。该院审理后作出（2018）豫0184民初4238号民事判决书认为，涉案房屋在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，因此李唐庄居委会与薛建伟于2017年4月6日就涉案房屋签订的房屋租赁《合同》无效；薛建伟应向李唐庄居委会支付2018年6月7日至2018年6月14日的房屋占有使用费89863.79元，并以此作出判决:新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会与薛建伟于2017年4月6日签订的房屋租赁《合同》为无效合同；二、薛建伟应于本判决生效后十日内向新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会支付房屋占有使用费89863.79元；三、薛建伟应于判决生效后三十日内腾空并搬离涉案出租房屋。……。双方均不服上述判决，向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，河南省郑州中级人民法院审理后依法作出（2019）豫01民终16288号判决书判决：驳回上诉，维持原判。以上事实有以下证据予以证明：1、李唐庄居委会与薛建伟于2017年4月6日签订的房屋租赁《合同》；2、（2018）豫0184民初4238号民事判决书；3、（2019）豫01民终16288号判决书。一审法院认为：生效的判决书已认定李唐庄居委会与薛建伟于2017年4月6日签订的房屋租赁《合同》无效，并确定了“李唐庄居委会有权要求薛建伟参照《合同》约定的标准支付房屋占有使用费”。依据之前判决书认定的事实及判决意见薛建伟应于判决生效后三十日内腾空并搬离涉案出租房屋，薛建伟于2018年6月15日至2019年6月6日仍在占有使用涉案房屋，李唐庄居委会于本次诉讼中主张之前判决确定期间之后2018年6月15日至2019年6月6日期间的房屋占有使用费，符合上述确定的计算方式，且有事实依据，应予支持，因此可计算房屋占有使用费为3998937.32元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：薛建伟应于判决生效后十日内向新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会支付房屋占有使用费3998937.32元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38881元，由新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会负担90元，由薛建伟负担38791元。薛建伟不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李唐庄居委会的诉讼请求或发回重审。二审法院认定事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，根据2019年8月29日作出的（2019）豫01民终16288号生效民事判决书，认定涉案房屋已由李唐庄居委会全部移交薛建伟占有、使用，并判令薛建伟腾空并搬离出租房。故薛建伟在本案中上诉称仅占有部分房屋的理由，法院不予采信。双方房屋租赁合同确认无效后，薛建伟作为承租方应及时返还给李唐庄居委会，但其未提供证据证明已履行交接义务，故仍应支付房屋占有期间的使用费。薛建伟上诉称不应支付2018年6月14日之后占有使用费的理由，缺乏事实依据，法院不予采信。综上，薛建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38881元，由薛建伟负担。再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院再审经审理查明的事实除与原审一致外，另查明，2018年6月7日，李唐庄居委会向薛建伟发出《解除合同通知书》，显示“……按照合同的租金支付约定，薛先生应当在2018年5月7日至2018年6月5日期间向我委付清次年即2018年6月6日至2019年6月5日的房租4100035.2元。截至2018年6月7日，薛先生尚未履行合同约定的支付租金义务，严重违反了薛先生与我委签订的《合同》，已达到根本违约，按照我国《合同法》的相关规定及2017年4月6日我委与薛先生签订的《合同》的相关约定，我委有权单方无责解除合同，有权扣除薛先生缴纳的履约保证金，有权要求薛先生承担违约金及损害赔偿金。现我委郑重通知薛先生：因薛先生出现严重违约，我委于2017年4月6日与薛先生签订的《合同》已告解除，限薛先生48小时内协调、劝导各商户搬离我委出租的商业房，否则一切不利的法律后果由薛先生自行承担”。2018年6月24日，李唐庄居委会向薛建伟及李唐庄社区商业房使用商户发出《停水、停电及关门通知书》显示“我委已于2018年6月7日分别向你们发出了《解除合同通知书》和《限期搬离通知书》，告知了房屋整租合同解除事项和期限（48小时内）搬离事项。考虑到各商业房使用商户的现实利益，我委至今没有采取停水、停电、关门等强制搬离的措施，已经在原定搬离期限上给你们延长了长达15天的搬离时间。现由于薛建伟拒不缴纳次年房租，给我委造成每天11232.97元（4100035.2÷365）的房屋损失。截止今日，我委遭受的房屋损失高达213426.43元，已经严重损害了我委300多户1300多村民的切身利益，我委面临来自广大村民方面巨大的舆情压力。现我委郑重通知薛建伟及各商业房使用商户：因薛建伟拒不缴纳次年房租，薛建伟已经丧失我委整体商业房屋租赁权，我委将于2018年6月27日上午9：00采取停水、停电及关门的强制搬离的措施，收回我委商业房并重新对外招租。请各商户合理安排时间，尽快搬离我委商业房，避免遭受因停水、停电及关门措施带来的不必要的损失。如各商户与薛建伟签订的转租合同存在未到期的情况，各商户可以通过诉讼手段追究薛建伟相应的法律责任”。2018年6月28日，李唐庄居委会再次向薛建伟及李唐庄社区商业房使用商户发出《停水、停电及关门通知书》显示“……现我委郑重通知薛建伟及各商业房使用商户：因薛建伟拒不缴纳次年房租，薛建伟已经丧失我委整体商业房租赁权，我委将于2018年7月1日上午9:00采取停水、停电及关门的强制搬离的措施，收回我委商业房并重新对外招租……”。郑州佳祥物业服务有限公司2021年1月22日出具证明显示“2018年6月7日，李唐庄居委会向李唐庄商业房使用商户发出《限期搬离通知书》，表示薛建伟已经丧失承租权，李唐庄居委会有权收回商业房并重新对外招租；限各商业房使用商户48小时内搬离，否则将采取停水、停电等其他强制搬离的措施。后来本公司按照李唐庄居委会的要求，于2018年6月27日开始，对位于新郑市××与学院路交叉口南××西的商业房共计11021.6㎡采取了停水、停电措施，该措施一直持续到2018年8月2日结束。”薛建伟在河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初4238号民事案件的反诉请求中称其于2018年3月，了解到涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未办理相关的房屋产权手续，故提出反诉请求确认2017年4月6日签订的案涉《合同》无效。薛建伟承租案涉11021.6平方米房屋后，将其中的部分房屋予以转租，收取案外人常俊岭租金至2018年10月，收取案外人李玉玲租金至2019年1月，收取案外人周垚琳租金至2018年12月，收取苗军芳租金至2019年4月，收取李芳芳租金至2018年8月，收取刘统租金至2018年6月，收取马成租金至2018年10月，收取魏广艳租金至2018年10月，收取李奇亮租金至2018年11月，收取张蓓租金至2019年1月。2019年1月1日李唐庄居委会与张蓓签订《房屋租赁合同》，租赁面积380平方米；2020年7月1日，李唐庄居委会与霍长明签订《房屋租赁合同》，租赁面积204平方米；2020年7月1日，李唐庄居委会与李振伟签订《房屋租赁合同》，租赁面积86平方米；2020年4月1日，李唐庄居委会与郑州四季春暖通工程有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁面积215平方米；2019年5月15日，李唐庄居委会与牛奇巍签订《房屋租赁合同》，租赁面积2096平方米；2020年8月1日，李唐庄居委会与李小涛签订《房屋租赁合同》，租赁面积445平方米；2019年5月21日，李唐庄居委会与李君梅签订《房屋租赁合同》，租赁面积584.5平方米；2019年7月1日，李唐庄居委会与李晓雪签订《房屋租赁合同》，租赁面积361平方米；2019年5月1日，李唐庄居委会与霍全义签订《房屋租赁合同》，租赁面积4470平方米；2019年7月25日，李唐庄居委会与赵杰签订《房屋租赁合同》，租赁面积90平方米；2019年5月1日，李唐庄居委会与李新学签订《房屋租赁合同》，租赁面积69平方米；2019年1月1日，李唐庄居委会与常俊岭签订《房屋租赁合同》，租赁面积112平方米；2019年1月1日，李唐庄居委会与魏广艳签订《房屋租赁合同》，租赁面积95平方米；2019年1月1日，李唐庄居委会与李玉玲签订《房屋租赁合同》，租赁面积30平方米；2019年4月1日，李唐庄居委会与赵彩霞签订《房屋租赁合同》，租赁面积120平方米；2019年4月1日，李唐庄居委会与苗军芳签订《房屋租赁合同》，租赁面积90平方米；2019年4月1日，李唐庄居委会与李娟签订《房屋租赁合同》，租赁面积215平方米；2019年3月23日，李唐庄居委会与周战业签订《房屋租赁合同》，租赁面积87平方米。本院再审认为，李唐庄居委会作为出租方，薛建伟作为承租方，就案涉11021.6平方米商业门面房签订整体租赁合同，后因租金交付等问题双方协商未果而产生矛盾，引发纠纷。纠纷产生后，双方应本着诚实、守信、善意、互谅互让的态度化解矛盾，任何一方不得滥用权利或故意规避义务的约束。本案中，李唐庄居委会于2018年6月7日向薛建伟发出《解除合同通知书》，分别于2018年6月24日、2018年6月28日向薛建伟及李唐社区商业房使用商户发出《停水、停电及关门通知书》，薛建伟在收到上述通知书后，且已明知案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，涉案房屋已无继续履行的现实可能性情况下，应在合理期间内就案涉租赁物的交接及其先期向小商户收取的后续租金等问题积极与李唐庄居委会进行磋商并妥善处理，但薛建伟仅是将其与李唐庄居委会签订的商业门面房整体租赁《合同》交还给李唐庄居委会的法定代表人李金卫，不能视为其已将案涉租赁物交还给李唐庄居委会，故薛建伟对于2018年6月15日至2019年6月6日房屋占有使用费的产生负有过错。另，李唐庄居委会作为案涉租赁物的出租方，《解除合同通知书》发出后应积极行使权利。经查，薛建伟承租案涉租赁物后，尚有部分面积未转租，仍处于空置状态，李唐庄居委会称薛建伟未对外转租的面积为3720.54平方米。李唐庄居委会向薛建伟发出《解除合同通知书》及《停水、停电及关门通知书》后，对于空置的房屋未采取任何管理措施，亦未及时予以收回。李唐庄居委会怠于履行自身的权利，故对于2018年6月15日至2019年6月6日案涉租赁物占有使用费的产生亦有过错。另，根据薛建伟提供的租金收据显示，薛建伟将部分房屋转租后，前期已预先收取的租金截止日期发生在2018年6月15日至2019年4月之间，根据李唐庄居委会提供的房屋租赁合同显示，自2019年1月1日起，李唐庄居委会陆续将案涉租赁物中的部分房屋另行出租给案外人，综合以上因素，本院酌定对于2018年6月15日至2019年6月6日房屋占有使用费3998937.32元，薛建伟承担50%的责任，李唐庄居委会自行承担50%的责任。即薛建伟向李唐庄居委会支付房屋占有使用费1999468.66元，李唐庄居委会主张过高部分，本院不予支持。综上所述，薛建伟的部分再审理由成立，本院予以支持。原判认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院(2020)豫01民终2465号民事判决和河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初7258号民事判决；二、薛建伟应于判决生效后十日内向新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会支付房屋占有使用费1999468.66元；三、驳回新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38881元，由新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会负担19495元，由薛建伟负担19386元；二审案件受理费38881元，由新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会负担19495元，由薛建伟负担19386元。本判决为终审判决。审判长  于岸峰审判员  赵志远审判员  芦 祎二〇二一年六月二十八日书记员  钟 煜