湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2612号上诉人（原审原告）：长沙进达合能置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区沙湾路**紫台名苑**栋**。法定代表人：李杰，总经理。委托诉讼代理人：温定军，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：范贤华，湖南云天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李晨露，女，1993年3月18日出生，汉族，住湖南省沅陵县。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行，住所地湖南，住所地湖南省长沙市开福区东风路**（原**）>负责人：殷丽君。上诉人长沙进达合能置业有限公司（以下简称合能公司）与被上诉人李晨露及原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行（以下简称邮政开福支行）因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初8671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。合能公司上诉请求：一、撤销一审判决第四项，改判李晨露向合能公司支付违约金193280.8元；二、依法判决本案一审、二审全部诉讼费用均由李晨露承担。事实与理由：一审判决第四项存在明显适用法律错误，且与一审法院作出的（2018）湘0111民初7935号民事判决及湖南省长沙市中级人民法院作出的（2019）湘01民终5091号民事判决属于同类案件，但却存在完全不同的结果，违反了最高人民法院关于类案同判的规定，明显有失公平，损害了合能公司的合法权益。一审判决在被上诉人缺席，未就违约金标准提出任何抗辩的情况下，单方面认定合能公司与李晨露签订的《长沙市商品房买卖合同》附件九第六条第五点约定的房款总额20%违约金标准属于格式条款，系明显适用法律错误，且违反了最高人民法院关于类案同判的规定。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》中关于违约金的约定系双方真实意思表示，合法有效，不属于法律规定的格式条款。涉案合同的违约金条款约定在附件九补充协议部分，该部分内容条款系双方当事人就合同权利义务所约定的特别条款，合能公司尽到了提示义务，并在补充协议第十九条第11款中作出了特别约定。且该条款并非限制或排除李晨露权利的条款，而是为了保障合能公司作为贷款担保人合法权益的条款，避免李晨露恶意拖欠贷款行为出现。一审判决在李晨露并未提出格式条款抗辩的情况下，单方面适用关于格式条款的规定，属于适用法律错误。另一审判决违反类案同判的规定。针对合能公司的上诉，被上诉人李晨露并未发表答辩意见。针对合能公司的上诉，原审第三人邮政开福支行并未陈述意见。合能公司向一审法院起诉请求：一、解除合能公司、李晨露双方签订的编号为201702013906的《长沙市商品房买卖合同》；二、李晨露在商品房买卖合同解除之日起10日协助合能公司办理好注销房屋产权预告登记（合同备案登记）、解除网签的相关手续；三、李晨露偿还合能公司向邮政开福支行代偿的贷款本息及其他相关债权费用合计382080.31元；四、李晨露向合能公司支付违约金193280.8元；五、李晨露支付合能公司为维权支出的律师费20000元；六、李晨露承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月10日，合能公司（出卖人）与李晨露（买受人）签订合同编号为20170213906《长沙市商品房买卖合同》，约定李晨露购买合能公司开发的位于长沙市雨花区××街道××村××栋××房，房屋建筑面积为121.23㎡,单价为7971.66元／㎡,房屋总价款为966404元，首付款为586406元于合同签订之日支付，剩余房款380000元采取银行按揭贷款方式支付。双方于当日另签署了附件九为《补充协议》，该协议第六条第五款载明，如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同或要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金。若出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除合同通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额，并到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续，同时出卖人向买受人收取房款总额的20%的违约金；若出卖人要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金的，买受人应当在收到通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额并按人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金（按资金实际占用时间计算）。如买受人未能按期支付上述金额的，出卖人可采取诉讼手段实现债权，由买受人承担出卖人支出的诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用。该协议第六条第六款载明，出卖人解除合同的，自解除合同通知书到达买受人时解除。合同签订后，李晨露向合能公司支付了首付款586406元。2018年2月2日，李晨露（借款人、抵押人）、邮政开福支行（贷款人）及合能公司（保证人）签订了编号为43000845118019535213《个人购房／购车借款及担保合同》，约定李晨露向邮政开福支行借款380000元用于购买涉案房屋，借款期限240个月，自2018年2月2日至2038年2月2日，并由合能公司作为保证人对李晨露的借款及相关违约责任提供阶段性连带责任担保。合同签订后，邮政开福支行向李晨露发放了贷款38万元，但是，李晨露截止2020年2月27日，已经连续逾期15期。合能公司在收到邮政开福支行要求承担保证责任的函件后，于2020年3月2日向李晨露邮寄送达《关于催促偿还柏悦名苑项目5栋906号商品房按揭贷款的函》，要求李晨露在接到通知三日内前往第三人偿还贷款，否则合能公司将解除合同，并收取总房款20%的违约金以及律师费。但李晨露仍未履行还款义务。2020年7月3日，邮政开福支行向长沙市开福区人民法院提起诉讼，该院于2020年8月7日作出（2020）湘0105民初4827号民事判决书，判令李晨露偿还邮政开福支行借款本金361057.59元、利息及罚息6623.32元（截止2020年2月27日），后续利息及罚息计算至借款实际归还之日止，合能公司对李晨露上述付款义务承担连带清偿责任，案件受理费3408元由合能公司及李晨露负担。该判决书已生效。2020年9月17日，合能公司向邮政开福支行履行法院判决义务，支付欠款382080.31元，其中包含剩余贷款本金361057.59元、利息及罚息17614.72元、案件受理费3408元。一审法院另查明，合能公司另提供了《民事委托代理合同》及发票，拟证明为实现本案债权，合能公司已支付20000元律师费。但是该合同明确约定合能公司在立案前支付10000元，案件执行到位后15日内支付10000元。李晨露于2020年9月15日签收了本案起诉状副本等诉讼材料。一审法院认为：合能公司、李晨露签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。李晨露未按期偿还邮政开福支行的贷款，导致合能公司承担担保责任，李晨露的行为已构成违约。根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，合能公司请求解除与李晨露的《长沙市商品房买卖合同》并无不当，一审法院予以支持。李晨露于2020年9月15日收到合能公司提交的民事起诉状副本，故一审法院确认双方之间的合同在2020年9月15日解除。因双方购房合同已经解除，依据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件九第六条第5点之约定，若出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除合同通知之日起10日内，……并到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续……。故合能公司主张李晨露协助合能公司办理房屋产权预告登记（合同备案登记）注销手续以及解除网签等相关手续，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合能公司已经向邮政开福支行代为偿还了李晨露应支付的剩余贷款本金361057.59元、利息及罚息17614.72元，其中贷款本金361057.59元系李晨露委托邮政开福支行转付合能公司的购房款，现合能公司将该贷款本金返还邮政开福支行，鉴于合能公司、李晨露购房合同已经解除，合能公司对该贷款本金并无损失，故对于合能公司要求李晨露偿还代偿的借款本金361057.59元的诉讼请求，一审法院不予支持。合能公司主张李晨露偿还代为垫付的贷款利息及罚息17614.72元，一审法院予以支持。案件受理费3408元，该案亦因合能公司怠于履行担保义务，因此，一审法院支持李晨露偿还合能公司案件受理费1704元。关于违约金及律师费。合能公司、李晨露签订的《长沙市商品房买卖合同》附件九第六条第五点约定了违约金为房款总额的20%，但该条款为格式条款、未作特别标示，且合能公司在李晨露未按期偿还贷款的情形下，受到的实际损失仅仅为垫付的利息17614.72元及案件受理费1704元，故一审法院酌情支持违约金3863.7元（19318.72元×20%）。关于律师费，根据《长沙市商品房买卖合同》附件九第六条第五点约定，如买受人未能按期支付上述金额的，出卖人可采取诉讼手段实现债权，由买受人承担出卖人支出的诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用。合能公司提供了《民事委托代理合同》及律师费发票，但是并未提交实际支付凭据，且合同明确约定在立案前支付10000元，案件执行到位后15日内支付10000元。因此，目前实际产生律师费10000元，一审法院予以支持，对于合能公司主张的超过部分，一审法院不予支持。另，李晨露已向合能公司支付586406元首付款，涉案购房合同解除后，合能公司亦应当退还李晨露缴纳的首付款586406元及已偿还的银行贷款本金，因李晨露未到庭主张，对于该两笔款项，一审法院不予处理，李晨露可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、合能公司与李晨露于2018年1月10日就位于长沙市雨花区××街道××村××栋××房签订的编号为20170213906的《长沙市商品房买卖合同》于2020年9月15日解除；二、李晨露于本判决生效之日起30日内协助合能公司办理上述906房预告登记、网签、抵押登记等的注销手续；三、李晨露于本判决生效之日起15日内偿还合能公司代偿的利息、罚息及案件受理费共计19318.72元；四、李晨露于本判决生效之日起15日内支付合能公司违约金3863.7元；五、李晨露于本判决生效之日起15日内支付合能公司律师费10000元。六、驳回合能公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费因适用简易程序减半收取4805元，保全费2520元，共计7325元，由合能公司负担6755元，由李晨露负担570元。本案二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：本案二审争议焦点为李晨露应向合能公司支付的违约金数额问题。合能公司与李晨露签订的《长沙市商品房买卖合同》附件九第六条第五点约定违约金标准为合能公司收取房款总额20%，但本院认为，违约金应当以弥补损失为原则，李晨露虽然存在违约行为，但一审判决酌情认定的违约金数额基本能够弥补合能公司的实际损失，符合公平正义原则，故本院亦确认李晨露应向合能公司支付违约金3863.7元。因本案当事人对一审判决其他项目并未提出上诉，故本院对一审判决除违约金外的其他判项亦予以维持。综上所述，上诉人长沙进达合能置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4165元，由上诉人长沙进达合能置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年六月二十一日法官助理冷子剑书记员毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。