湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0407民初554号原告:衡阳市行政事业资产经营有限公司，住所地湖南省衡阳市高新区三江路15号机关事务管理局办公楼二楼。法定代表人：朱桂银，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱朝霞，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡迭绵，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。被告：楚国干，男，1971年1月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。原告衡阳市行政事业资产经营有限公司与被告楚国干租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告衡阳市行政事业资产经营有限公司的委托诉讼代理人朱朝霞、被告楚国干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡阳市行政事业资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年4月签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即向原告付清2017年12月30日至2019年11月30日拖欠的租金及房屋占用费96600元并支付逾期违约金28980元；3、因本案产生的诉讼费等一切费用均由被告承担。事实与理由：2014年4月，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于衡阳市××巷××号××楼××楼的房产，租赁期从2014年1月1日至2016年12月31日，前两年租金为每月4000元，2016年1月1日起每月4200元。租赁期满后，被告未再与原告签订书面租赁合同，但一直违法继续使用该房屋。原告多次催告，被告均未履行支付义务。2019年9月5日，原告向被告发出房屋搬离通知单，要求原告搬离并支付拖欠的房屋租赁费，被告于2个月后搬离，但未支付拖欠的房租，被告的行为已经构成了违约。根据《房屋租赁合同》第十一条第三款的约定：被告逾期不支付租金累计超过7日的，甲方可单方面解除合同；第十一条第四款约定：乙方逾期交付租金的，由甲方按所欠租金加收50%的逾期违约金。现原告为维护自身的合法权益，特诉请法院，请求法院依法判决。被告楚国干辩称：1、被告于2014年4月与原告方签订《房屋租赁合同》，租衡阳市××巷××号××楼××楼经营菜场。自2015年3月开始，被告屡次打电话给原告方委托管理方（衡阳市人力资源和社会保障局）后勤处的领导，告知房屋漏水。2016年4月被告到管理方后勤处找到主管领导并当面提交了报告申请，说明了承租的门面存在漏水的现象，导致被告无法正常经营，商户严重流失，造成装修的市场破烂不堪。管理方答应尽快处理，但至今也一直没人维修；2、2017年5月管理方领导来市场观看，被告又将情况如实的汇报。被告租赁房屋的面积为398平方米，但从2016年11月底开始就只能使用前厅大概80平方米左右用来经营，管理方说要报请领导批示，但至今未果。原告要求被告支付租金，却不管出租的门面严重漏水无法使用的问题；3、这几年被告都是自己出资维修，哪里漏水就请人来维修，每次维修费用都不低于3000元，累计维修费大概在30000元左右，在续交2017年1月1日至12月30日的租金后，已无法支付剩余租金；4、2018年1月1日之前的房租是全部交清的，欠的租金是2018年1月1日至2019年12月30日止。双方当事人围绕诉讼请求提供了相应的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院评判如下：证据1房屋租赁合同、证据2房权证，证据来源合法，内容客观真实，相互印证，与本案有关联性，本院予以采信；证据3搬离通知书、搬离通知书签收照片即衡阳日报报纸，该证据达不到原告述说被告违法占用其房屋的证明目的，但可以证明其解除合同要求被告限期搬离房屋所发出的证明目的；证据4租金欠缴明细，被告于2019年10月30日搬离该房屋，原告对此也当庭认可，故对原告提供的被告自2018年1月1日起至2019年10月30日止未支付的租金予以采信，2019年11月的租金本院不予采信。被告提供的证据：证据1衡阳市石鼓区人民街道湘北社区居委会出具的证明。该份证明有被告湘北社区的工作人员出庭证实，且证实的内容中确有部分属于该社区管理职责范围内，本院予以部分采信；证据2录音，该证据能够证明被告因涉案房屋漏水而寻求管理方为其予以维修涉案房屋的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年4月，原告与被告在衡阳市财政局11楼签订《房屋租赁合同》，原告将位于衡阳市××巷××号××楼××楼出租给被告，建筑面积398.87平方米，房地产权证证书编号08186612，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日。合同第三条租金计算：甲乙双方约定该房屋每月租金总计人民币4000元。该房屋租金2年内不变，自2016年1月1日起，双方同意对租金标准进行调整，调整幅度为每年增长／加5%；第四条租金支付：租金按每月计算，由承租人在每半年的前15天交付给承租人；第十一条第二款违约责任：甲、乙双方同意，甲方有下列违约情形的，乙方可以书面通知解除本合同，且甲方退还保证金给乙方。造成实际损失的，还应赔偿损失：（1）在租赁期间内房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的，甲方承担违约和赔偿责任；（2）交付的房屋不符合合同约定的，致使不能实现租赁用途的；或甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全的。第三款第四项：甲、乙双方同意，乙方有下列违约情形的，甲方可以书面通知解除本合同，且保证金不予退还。造成其他损失的，还应赔偿损失费用：……（4）乙方逾期不支付租金累计超过7日的。第四款：乙方逾期交付租金的，由甲方按所欠的租金加收50%的逾期违约金。合同签订后，原告如期向被告交付了房屋。在租赁期间，被告按照合同约定每半年支付租金给原告并支付了6000元保证金。2016年12月31日租赁期间届满，被告继续承租该房屋并交付了2017年1月1日至2017年12月30日共计50400元的租金，原告亦未提出异议且收取了租金50400元。2019年9月5日原告向被告发出房屋搬离通知单，载明：“您（公司）于2014年1月1日租赁我单位于进步巷12号办公楼一楼房屋，已于2016年12月31日到期。租赁期限满后，贵单位未与我司商定续租事宜，未签订书面租赁合同，违法继续占有使用该房屋至今。限贵单位于2019年10月8日之间搬离腾退房屋，并与我司搬离腾退房屋交接手续，将占用费共84000元（费用按原合同价格计算，截止至实际搬离当天）存入我单位指定账户”。2019年10月30日，被告搬离房屋并交付房屋钥匙。另查明：经衡阳市石鼓区人民街道湖北社区居委会出具的证明，载明“进步巷12号办公楼（坐落在本社区范围内），面积398.87平方米，租赁给楚国干经营，因房屋无装修，有漏水现象，自2017年初至2019年10月，该同志只利用了前厅进行经营，后厅几乎空置，情况属实”。本院认为：一、关于原、被告在租赁合同到期后是否又形成不定期租赁关系问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定。在本案中，原、被告的租赁期限自2016年12月31日届满后，被告仍在继续使用涉案房屋，原告亦未提出异议且继续向被告收取了2017年1月1日至2017年12月30日的房屋租金。2019年9月5日原告向被告发出房屋搬离通知单后，被告于2019年10月30日搬离房屋，在庭审中原告也对此表示认可。故可认定自2017年1月1日起至2019年10月30日止，双方存在不定期租赁合同关系。二、原告要求解除合同是否合法。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定以及原、被告签订的《房屋租赁合同》第十一条第三款第四项情形的约定，原告于2019年9月5日向被告发出房屋搬离通知单，并给予被告合理腾退时间，被告于2019年10月30日搬离并返还案涉租赁房屋。故原告要求解除与被告的租赁合同具有事实和法律依据，本院予以支持。三、在租赁期限届满后，原告要求被告继续按照原租赁合同支付房屋占用费及租金的诉请。在庭审中，原告表示其诉请的房屋占用费就是房屋租金，因被告未在不定期合同解除前支付完毕应付的租金,原告向被告主张房屋租金合理。依据双方签订的《房屋租赁合同》第三条“租金计算：甲乙双方约定该房屋每月租金总计人民币4000元。该房屋租金2年内不变，自2016年1月1日起，双方同意对租金标准进行调整，调整幅度为每年增长/加5%”。本案中，租赁期限届满后，原、被告依然按照原租赁合同所约定的租金标准、缴费时间继续履行合同，应视为双方对原租赁合同的认可，并同意继续受原租赁合同所约定的条款约束。在此情况下，不定期租赁合同实际上是原租赁合同条款在租赁期限上的延续，只是该租赁期限是不能确定的。按照合同第三条的约定，从2016年1月1日起租金调整为4200元/月。2017年1月1日至2017年12月30日止的租金,双方已结算并支付。故被告本应向原告支付自2018年1月1日至不定期合同解除之日即2019年10月30日止按4200元/月租金计算标准计算所欠租金,合计92400元。但，原告将案涉房产出租给被告，因房屋漏水导致被告无法正常使用的事实存在。且原告通知了被告的相关管理人员，被告方没有及时予以修复，出租标的物存在瑕疵，系违反出租人应承担的合同主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条之规定，被告抗辩应对租金作相应的扣减的理由成立。但对如何扣减被告未举证证明，且被告未自行对漏水进行修复，对于损失的扩大亦应承担部分责任。因此，本院酌情扣减被告应承担的租金的30%。四、关于本案的违约责任的认定及违约金的处理。首先，被告作为租赁合同关系中的承租方，应合理使用涉案房屋并按约支付相应租金，但被告于2018年1月1日至2019年10月30日没有再按约定向原告交纳租赁费是客观事实，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。其次，原告作为租赁合同关系中的出租方，应保持涉案房屋符合约定的适用状态，原告交付给被告使用的涉案房屋于2016年因存在质量问题而出现漏水，在被告要求进行维修的情况下仍未能修复，导致被告无法正常使用涉案房屋的全部面积。故原告亦存在违约行为，应承担相应的违约责任。故双方在租赁关系存续期间都存在一定的过错，按照公平原则，对原告诉请违约金部分本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十、第二百二十一、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、判决原告衡阳市行政事业资产经营有限公司与被告楚国干之间的不定期租赁合同于2019年10月30日解除;二、被告楚国干在本判决生效之后十日内向原告衡阳市行政事业资产经营有限公司支付自2018年1月1日至2019年10月30日止租金计58680元（64680元-6000元保证金）；三、驳回原告衡阳市行政事业资产经营有限公司的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元（已减半收取）,由被告楚国干负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  董晓军二〇二一年六月三十日法官助理郑琳书记员屈璐附注本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（2021.1.1）第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。