苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0506民初3188号原告：冯苏芹，女，1988年12月18日生，汉族，户籍所在地新沂市，现住苏州市吴中区。原告：陈超江，男，1984年2月2日生，汉族，户籍所在地新沂市，现住苏州市吴中区。被告：叶勇，男，1972年8月19日生，汉族，住昆山市。被告：张文凤，女，1974年10月9日生，汉族，住昆山市。上述两被告委托诉讼代理人：顾伟华，苏州市吴中区甪直法律服务所法律工作者。原告冯苏芹、陈超江与被告叶勇、张文凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯苏芹、陈超江，两被告委托诉讼代理人顾伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯苏芹、陈超江向本院提出诉讼请求，请求判令被告将户口迁出，并支付逾期迁出户口的违约金64545元（自2020年1月20日起按房屋总价1655000元的每日万分之一计算至2021年2月19日止）。事实和理由：原、被告在苏州某房地产经纪有限公司的居间下，于2020年1月16日签订存量房买卖合同，合同第二条载明房屋户籍状况为目前没有落户于该房屋的相关户口。原告几次联系被告将涉案房屋名下的户口迁出，被告要么不接电话，要么没有时间。到2021年1月25日，原告再次查询时发现被告的户口仍在该房屋名下，其再次联系被告未果。审理中，原告称被告已将户口迁出，故仅要求被告支付违约金。被告叶勇、张文凤辩称，双方于2019年6月5日签订房屋买卖定金协议，协议第五条载明原、被告自行办理水、电、物业管理及户口迁移等过户交接事宜，没有约定户口迁移的具体时间。2020年1月16日，双方签订存量房买卖合同，该合同系格式条款合同，是为过户需要而签订，双方没有约定户口逾期迁移的违约金。原告从来没有通知被告迁移户口，而是直接向法院起诉。被告于年初一、二左右收到法院传票，年初八完成户口迁移手续。被告不存在违约行为，且对原告没有造成任何损失。经审理查明，2019年6月5日，原告冯苏芹、陈超江（乙方）与被告叶勇、张文凤（甲方）、苏州某房地产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖定金协议1份。协议载明，乙方向甲方购买位于苏州市吴中区××花园××室房屋。成交价格为1655000元。甲方承诺款清交房，腾空房屋，并将房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户及相关费用的交接事宜。2020年1月16日，原、被告至苏州市吴中区甪直便民服务中心办理房屋过户等手续，并签订了苏州市存量房屋买卖合同1份。该合同第二条即房屋其它情况及约定的第5项载明房屋户籍状况为下列第[1]项（仅选一项）。[1]目前没有落户于该房屋的相关户口。[2]目前有落户于该房屋的相关户口。出卖人保证自房屋权属转移登记完成之日起日内，将原先落户于该房屋的所有户籍关系迁出。逾期迁移原户口的，自本条约定的迁移原户口期限之第二日起，至原户口实际迁移之日止，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之一的违约金；造成买受人其它损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。第三条即房屋价款，该房屋的价款为1600000元。当日原告向被告支付尾款35000元。2020年1月20日，涉案房屋登记至两原告名下。2020年2月23日，两被告向原告交付房屋。2021年2月19日，两被告的户口从涉案房屋迁出。以上事实，由原告提供的房屋买卖定金协议、存量房买卖合同、微信聊天记录、收条、不动产权证复印件、交房表、被告提供的户口本及当事人陈述予以证实。两原告称，关于户口迁出时间，2020年1月15日，其通过微信明确告知被告办理过户手续后其未拿到产证的3个工作日，被告要将户口迁出，并配合其办理水电、物业管理等交接事宜，如因个人原因不配合，造成违约，赔偿20%的违约金。证明其在房屋过户前已明确告知被告在3个工作日内把户口迁出，其还在微信中表示不迁出要赔偿违约金。另2020年1月14日，被告叶勇在中介公司答应过户前迁走户口，故其在2020年1月15日和张文凤微信沟通时及在1月16日办理房屋过户手续时其不确定被告是否将户口迁走了，办理过户手续后其一直没有关注这个事，以为被告把户口迁走了。2020年10月，其想通过中介公司出售涉案房屋时才发现被告户口没有迁走。之后陈超江电话联系了叶勇，叶勇一直不接，故向法院起诉。之前没想过发微信联系张文凤，后来向法院起诉后才找到了张文凤的微信。其是依据存量房买卖合同第二条第五款的约定向被告主张违约金，因被告不配合办理户口迁移事宜，故要求被告赔偿损失，其无法明确损失金额，就是要惩罚被告不诚信。据此，原告提供了冯苏芹与被告张文凤的微信聊天记录。聊天记录显示，2020年1月15日，原告冯苏芹微信张文凤“那就今天下午2点进行过户，过户后我方产证未拿到的3个工作日，你方要户口迁出，配合我方办理水，电，天燃气，有线电视，物业管理等一切交接事宜”，“如有个人原因不配合过户，办理一切交接我方将于阳历2020年1月16日与你们解除一切买卖合同，你方将造成违约对我方进行总房价20%的违约金，加买房定金1+1的金额赔偿”。张文凤回复“户口不是我说3天迁出来就能迁的，这有个过程，其它的随时都可以办理的”。冯苏芹微信讲“户口迁出是你们在资金托管之日已经答应过户前户口迁出”。张文凤回复“2019年12月9日我已经到服务中心配合过户，是你们资金没有到位，导致过户不成功”，“我只是答应过户后户口迁出”。冯苏芹微信讲“你老公说过过户之前户口迁出”，张文凤讲“不管我老公昨天怎么说的，我们的户口都是要迁走的，这有个过程，前天你老公也答应给我们3个月的时间”。原告微信讲“你户口过户前要户口迁出，产证拿到时候你们要搬出”。“你们要是弄好了，下午我们就可以过户了”。张文凤回复“你的意思是今天我的户口没有迁走今天就不过户吗？那我也没有办法了。你说了算好了”，“说实话我确实是答应过户后迁户口，因为房子没有过户我户口迁不走，只有我的名下没有房产了，才能迁走”。2021年2月19日，张文凤微信告知冯苏芹“不好意思哈，去年上半年因为疫情的原因没有迁，下半年又忙着装修房子给忘记了，现在我们的户口已经迁出来了”。经质证，两被告称，对上述聊天内容无异议，叶勇记不清是否在中介公司说过过户前迁走户口。房屋过户后原告从来没有通知其将户口迁出，叶勇没有接到过陈超江的电话。办理房屋过户手续后就发生疫情了，之后老家造房子，苏州这边的房屋装修，就把迁户口这事忘了。关于存量房屋买卖合同签订过程，本院电话联系了苏州某房地产经纪有限公司的经办人赵某。赵某称，原、被告在是其公司签订的房屋买卖定金协议。从办理资金托管手续开始是其办理的，之前的手续不是其经办的。其通知双方到吴中区房产交易中心办理资金托管手续，办好后等买受方贷款下来后通知双方到便民服务中心办理房屋过户及资金交接等手续。存量房买卖合同是在便民服务中心现场打印的，由双方签字，等房产证下来后其再将存量房屋买卖合同给双方。存量房屋买卖合同的内容是其公司经办人谢某在电脑系统上填好的，办理网签手续时就填好了。本院又电话联系了谢某，谢某称，房屋买卖定金协议是其他业务员经办的，网签合同是其办理的，之前的经办人将定金协议及买卖双方的身份信息资料移交到其这边，其按照移交过来的信息资料输入住建部门办理网签的系统，输进去后等待住建部门审查这套房屋是否能交易。审查通过后，其再把买卖双方的信息填入存量房买卖合同，填的就是双方的身份证、结婚证、户口本、价格等这些信息。合同上的其他选项内容其按惯例选的，大部分都是固定选1的，需要双方协商的内容其不列入存量房屋买卖合同的，由业务员与买卖双方对接协商。就赵某及谢某的陈述，原告称，对赵某陈述的过程，其记不清楚了。对谢某的陈述无异议。中介公司的经办人没有对其说过存量房屋买卖合同的内容，只是在便民服务中心叫其签字。在便民服务中心陈超江对叶勇讲过在房屋过户前把户口迁走，之前也多次说过迁走户口。被告称，其对房屋网签、过户流程是不懂的，中介公司的经办人没有对其说过存量房买卖合同有哪些内容，要怎么填，赵某只是在便民服务中心让其签名，签的时候内容都没看。合同当天没有给其，赵某都拿走了。过完户后才把合同等材料给其，其拿到后也没有看。对谢某的陈述无异议。本院认为，原告以被告迁出户口逾期为由要求被告支付违约金。对此被告不予认可，被告认为双方没有约定迁户口的具体时间，亦没有约定逾期迁户口应承担违约金。关于双方有无约定迁走户口的时间的问题。原、被告签订的房屋买卖定金协议载明被告承诺款清交房，并将房屋钥匙交于原告。原、被告自行办理房屋所发生的水、电、煤气、户口迁移等过户及相关费用的交接事宜。协议其他内容没有涉及户口事宜。而协议上述约定仅明确双方自行办理户口迁移等事宜，但未明确何时迁移户口。另原告称其微信告知被告在办理过户手续后3个工作日内把户口迁出。根据原告于2020年1月15日发给被告的微信内容，原告要求被告在双方办理过户手续后在原告未拿到产权证的3个工作日内迁出户口并办理水、电、物业等交接事宜，并明确如因个人原因不配合，原告将解除合同，被告承担总房价的20%的违约金。对此，被告张文凤未予确认，只确认过户后迁出户口，亦即就原告发的上述微信内容双方未达成一致意见。且原告的该微信是在签订房屋买卖定金协议之后发的。原告在签订协议后想要变更协议内容或补充内容需双方达成一致意见，否则对被告无约束力。原告要求被告在办理过户手续后其拿到产证前迁出户口，而协议明确是款清交房，双方自行办理户口迁出等事宜，据此可确认被告在房屋过户至原告名下的合理时间内迁出户口亦无不妥，原告的该要求缺乏依据。另原告在微信中要求被告在过户前迁出户口，亦与协议约定不符。另原告主张其根据存量房屋买卖合同第二条第五款的约定向被告主张违约金。首先，存量房屋买卖合同是格式合同，该合同第二条第五款列明了两种情况，第一种是涉案房屋内没有落户口，第二种是涉案房屋有落户的户口，并明确逾期迁移户口，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付房屋价款的万分之一的违约金。而存量房屋买卖合同上勾选了第一种情况，即涉案房屋没有落户的户口，意即双方在签订存量房屋买卖合同时并没有勾选有违约金内容的条款，即使勾选有误，该条款亦没有明确填写何时迁出户口。其次，根据中介公司经办人的陈述，存量房屋买卖合同上除当事人的信息及价格外，其他需勾选的内容是经办人按惯例选的，大部分都是勾选1。另根据双方陈述，双方于2020年1月16日签订存量房买卖合同时只是在该合同上签名，并没有对相关合同条款进行沟通，即没有谈到户口迁移问题，更没有谈到逾期迁户口应承担违约金的问题。且原告亦称在2020年1月16日办理房屋过户手续时其不确定被告是否已将户口迁走了。基于此，原告根据该条款向被告主张逾期迁户口的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽双方没有明确约定户口迁出的时间，但被告理应在房屋过户后的合理时间内迁出户口。被告在房屋过户后长达一年多且在原告向法院起诉后才迁出户口，实属不当，引起本案纠纷的责任主要在于被告。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告冯苏芹、陈超江对被告张文凤、叶勇的诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币707元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  王丽芳二〇二一年六月二十六日书记员  王 宇