宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初2667号原告：叶某，浙江省温岭市人，个体户，群众，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：蒋某，浙江省温岭市人，大专文化，个体户，群众，住宁夏回族自治区银川市，系原告叶某儿子。被告：杨某，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，群众，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：谢某，民族、籍贯、职业、文化程度、政治面貌均不详，住宁夏回族自治区贺兰县。原告叶某与被告杨某、谢某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶某及其委托诉讼代理人蒋某、被告杨某到庭参加了诉讼，被告谢某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1.被告支付原告房屋租金5722元；2.被告支付原告垫付的物业费4300元、采暖费4962元、污水处理费1810元，以上各项合计16794元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告杨某答辩要点：1、2018年12月5日，被告租赁原告所有的涉案房屋并着手装修。但涉案房屋暖气不通，被告为此支付了2000多元暖气费。涉案房屋不通水，被告为此缴纳了污水处理费1500元。后因暖气管道、水管冻坏，不通电，原告让被告自行处理，产生的费用以房租的形式冲抵，但原告至今未冲抵。被告支付了25500元房租。店开业后，遇到了疫情，被告与原告协商减免房租被拒。2、涉案房屋是被告杨某与被告谢某一起承租。2021年3月中旬，原告通知被告于3月19日前搬出去，被告随即搬离涉案房屋。故被告不欠原告房租，原告诉请应予以驳回。被告谢某未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1.2018年12月3日，原告叶某与被告杨某、谢某签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告所有的的位××县营业房经营餐厅，建筑面积179.56平方米，租赁期限自2018年12月5日至2019年12月5日止，年租金为25500元，租金按年支付。签订合同后，被告一次性向原告支付一年租金。被告应承担承租期间的物业费、水电费、采暖费、燃气费、垃圾管理费等相应费用。租赁期间，被告向原告支付6000元押金。被告不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得原告同意，装修改造费用由被告承担。租赁结束时，被告须保持房屋整体结构及设备设施的完整。落款处写明定金收5500元，原告认可收取了5500元定金，并将定金冲抵租金。如租期满被告需要续租，租金按市场价格协商确定。2.合同签订后，原告依约向被告交付房屋。原告认可租期届满后被告继续租赁涉案房屋，双方按照原合同履行，被告支付了两年房租。原告陈述第二年租赁合同系其与被告杨某履行，被告杨某于2021年3月17日搬离涉案房屋。3.原告缴纳了涉案房屋2020年至2021年采暖季的费用4962.1元，被告杨某缴纳了涉案房屋2018年至2019年采暖季的费用3473.1元。原告缴纳了2019年4月1日至2021年3月31日期间垃圾处理费共计1468.8元，被告杨某缴纳了2016年1月1日至2017年12月31日期间垃圾处理费1344元。原告缴纳了2019年1月1日至2021年3月17日期间物业费4300元，每平方米0.9元。原告缴纳了水费126.44元，被告杨某认可该金额。判决的理由与结果本院认为，原、被告之间存在真实有效的租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方虽约定租期至2019年12月5日止，但依据本案查明的事实，双方在租期届满后协商一致进行续租。原告主张第二年租赁合同系其与被告杨某履行，仅主张被告杨某承担付款责任。被告杨某主张合同系其与被告谢某共同履行，但未提交证据证实被告谢某、杨某与原告续签第二年的书面合同，原告不认可第二年租赁合同系与被告谢某履行，故被告杨某应承担付款责任。直至2021年3月17日被告杨某将房屋返还原告，被告杨某应支付房屋占用期间租金。在本案房屋租赁合同履行过程中，宁夏回族自治区人民政府于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据疫情防控工作要求，全区酒店、旅馆、民宿、餐饮暂停营业。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。原告亦当庭同意为被告减免租金，本院考虑到被告经营餐厅受到疫情影响，并且原告因被告对涉案房屋进行改造装修而受益，故酌定扣减两个月房租4250元（25500元÷12个月×2个月）。对于原告主张的租金5722元，本院在1472元范围内予以支持，超出部分不予支持。关于原告主张的物业费4300元，按照合同约定应由被告承担，本院予以支持。原告主张采暖费4962元、污水处理费1810元。原告缴纳了涉案房屋2020年至2021年采暖季的费用4962.1元，被告杨某缴纳了涉案房屋2018年至2019年采暖季的费用3473.1元，因被告未享受2018年采暖季第一个月的采暖利益，应在未付采暖费中扣减一个月。对于原告主张的采暖费4962元，本院予以支持3969.6元，超出部分不予支持。污水处理费中被告认可水费126.44元，对垃圾处理费不予认可。但从原、被告提交的证据显示，双方均缴纳了部分垃圾处理费，按照合同约定应由被告承担。原告诉请虽未明确主张垃圾处理费，但从双方合同约定、举证质证、答辩内容、费用数额来看，原告主张的污水处理费包含垃圾处理费，被告抗辩的内容亦包含垃圾处理费。原告缴纳了2019年4月1日至2021年3月31日期间垃圾处理费共计1468.8元，被告杨某缴纳了2016年1月1日至2017年12月31日期间垃圾处理费1344元。2016年至2017年期间被告未租赁原告房屋，该部分费用应由原告自行承担，核减后被告杨某应支付原告垃圾处理费124.8元。对于原告主张的污水处理费（含垃圾处理费），本院在251.24元范围内予以支持，超出部分不予支持。被告杨某辩称因暖气管道、水管冻坏，不通电，原告让被告自行处理，产生的费用以房租的形式冲抵，未能提交证据证实其改造水暖支付了相应费用，以及原告认可改造费用冲抵房租，应承担举证不能的不利后果，对其辩解意见本院不予采纳。被告谢某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百七十九条、第五百九十条第一款、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨某于本判决生效之日起十五日内支付原告叶某房屋租金1472元；二、被告杨某于本判决生效之日起十五日内支付原告叶某物业费4300元、采暖费3969.6元、污水处理费（含垃圾处理费）251.24元，以上两项共计9992.84元；三、驳回原告叶某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元（已减半收取），由原告叶某负担45元，被告杨某负担65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 易学明二〇二一年六月十八日法官助理 史晓娇书记员 王 洁附本案相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。