河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民初371号原告（案外人）：河南日报报业集团有限公司，住所地：郑州市农业路**，统一社会信用代码：914100007721691054。法定代表人：董林，董事长。委托诉讼代理人：董军芳、张慧洁，金博大律师事务所律师。被告（申请执行人）：让明奇，男，1964年10月28日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：焦红伟，河南康鼎律师事务所律师。第三人（被执行人）：郑州铁科赛得置业有限公司，住，住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）寿丰街**凯利国际中心****1015/div>法定代表人：马满良，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙会君，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告河南日报报业集团有限公司（以下简称报业集团）与被告让明奇、第三人郑州铁科赛得置业有限公司（以下简称铁科公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南日报报业集团有限公司的委托诉讼代理人董军芳、张慧洁，被告让明奇的委托诉讼代理人焦红伟，第三人郑州铁科赛得置业有限公司的委托诉讼代理人孙会君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。报业集团向本院提出诉讼请求：1、撤销贵院于2021年3月24日作出的（2021）豫01执异235号执行裁定书；2、立即中止对位于郑州市郑东新区××、××、××房产的执行（不动产权证号：1601015968、1601015969、1601015696）,并解除对上述房产的查封；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告对涉案的三套房产享有所有权，且足以排除强制执行，原告的诉讼请求具有事实及法律依据，应当支持。2013年8月21日，第三人铁科公司与原告报业集团、河南大河全媒体广告集团有限公司签订《置换合作协议书》。协议约定原告、大河全媒体公司以自身所属及代理的广告费用置换第三人铁科公司开发的凯利国际中心5A写字楼5层511号、517号、518号房产，3套房产面积合计821.01平方米，置换单价1.2万元/平方米，置换总价985万元。协议签订后，原告和大河全媒体公司依约履行了发布广告的合同义务，第三人铁科公司于2015年8月19日向报业集团交付了案涉的3套房产。2015年8月31日，原告将案涉的511和518房产出租给了郑州五行时代文化传播有限公司，将案涉的517号房产出租给了河南至诚经讯财务咨询有限公司（原郑州阿尔法财务咨询有限公司），并获得租金收益。后因第三人铁科公司原因一直未为原告办理过户。根据法律规定，原告支付全部价款购买涉案房屋，在法院查封之前已合法占有案涉房屋并获得租金收益，并非原告自身原因未办理过户登记，案涉房屋应为原告所有，并非铁科公司所有，贵院将原告的房屋予以执行实属错误。请求维护原告的合法权益。让明奇答辩称：原告报业集团起诉理由不成立，其对案涉三套不动产不享有足以排除强制执行的物权。首先，根据《民法典》第二百零九条（《物权法》第9条）“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但是法律另有规定除外”的规定，郑州法院2018年8月2日以（2018）豫01执保70号之一《执行裁定书》、《协助执行通知书》查封涉案房产，报业集团未登记取得涉案房产物权。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十五条第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的规定，郑州法院2018年8月2日保全涉案房产时案涉房产登记产权人为被执行人铁科公司，报业集团并非案涉房产的权利人。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，郑州法院2018年8月2日保全涉案房产至2020年3月31日立案执行，至2020年7月17日郑州中院作出（2020）年于01执273号《强制迁出公告》，报业集团没有完成签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、支付全部价款、办理过户登记。故此，对登记在被执行人铁科公司名下的案涉房产不具有能够排除执行的权利。铁科公司述称：首先，将511、517、518房产判决过户给让明奇的（2019）豫01民初1195号判决已经被河南省高院做出的（2019）豫民终1528号判决撤销，生效判决并没有明确具体的交付房产位置、规格等具体内容，让明奇没有执行涉案房产的执行依据。生效判决认定《股权转让及合作合同》约定让明奇可主张分配办公房的范围在10-20层，门面房的范围在1-2层，511、517、518房产位于5层，不在合同约定可分配的范围之间，让明奇没有查封、执行涉案房产的任何依据，应当解除对涉案房产的查封。其次，报业集团以每平方米12000元价格支付购房款985万元取得511、517、518共3套合计821.01平方米房产的产权，购房款支付方式是铁科公司认可的，支付凭证上明确显示是购房款，铁科公司已经于2015年8月19日将涉案房产交付给报业集团，报业集团将涉案房产对外出租，报业集团与铁科公司之间已形成商品房买卖关系，报业集团对涉案房产享有的物权期待权足以排除强制执行。涉案房产因设定在建工程抵押、不动产登记衔接、被查封等原因未能及时为报业集团办理房产过户手续，让明奇没有执行涉案房产的依据，作为铁科公司的股东，理应尽到积极向法院申请解除查封为报业集团办理房屋过户的股东义务。再者，报业集团作为善意第三人对涉案房产支付了985万元，让明奇作为铁科公司的股东，未对房产支付任何对价，让明奇主张执行涉案房产没有任何依据，法院应依法保护案外人报业集团的权利，解除涉案房产的查封。本院经审理查明：1、让明奇与郑州百利房地产开发有限公司、郑州铁科赛得置业有限公司合同纠纷一案,本院于2019年9月17日作出（2019）豫01民初1195号民事判决，判决如下：一、被告郑州铁科赛得置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内将以下27套登记在其名下的房产协助过户登记至原告让明奇或其指定人名下，被告郑州百利房地产开发有限公司应予以配合，该27套房产依次为：1.铁科赛得公司名下位于郑东新区××103（不动产权证号：1601015793）房屋一套；2.铁科赛得公司名下位于郑东新区××104（不动产权证号：1601015867）房产一套；3.铁科赛得公司名下位于郑东新区××107（不动产权证号：1601016073）房产一套；4.铁科赛得公司名下位于郑东新区××213（不动产权证号：1601016128）房产一套；5.铁科赛得公司名下位于郑东新区××214（不动产权证号：1601015687）房产一套；6.铁科赛得公司名下位于郑东新区××401（不动产权证号：1601015877）房产一套；7.铁科赛得公司名下位于郑东新区××404（不动产权证号：1601015965）房产一套；8.铁科赛得公司名下位于郑东新区××405（不动产权证号：1601015878）房产一套；9.铁科赛得公司名下位于郑东新区××406（不动产权证号：1601016022）房产一套；10.铁科赛得公司名下位于郑东新区××501（不动产权证号：1601015804）房产一套；11.铁科赛得公司名下位于郑东新区××511（不动产权证号：1601015968）房产一套；12.铁科赛得公司名下位于郑东新区××517（不动产权证号：1601015969）房产一套；13.铁科赛得公司名下位于郑东新区××518（不动产权证号：1601015696）；14.铁科赛得公司名下位于郑东新区××715（不动产权证号：1601015888）房产一套；15.铁科赛得公司名下位于郑东新区××808（不动产权证号：1601016033）房产一套；16.铁科赛得公司名下位于郑东新区××809（不动产权证号：1601015752）房产一套；17.铁科赛得公司名下位于郑东新区××1017（不动产权证号：1601016088）房产一套；18.铁科赛得公司名下位于郑东新区××1018（不动产权证号：1601015655）房产一套；19.铁科赛得公司名下位于郑东新区××1603（不动产权证号：1601015925）房产一套；20.铁科赛得公司名下位于郑东新区××1605（不动产权证号：1601015926）房产一套；21.铁科赛得公司名下位于郑东新区××1606（不动产权证号：1601016043）房产一套；22.铁科赛得公司名下位于郑东新区××1703（不动产权证号：1601015769）；23.铁科赛得公司名下位于郑东新区××2405（不动产权证号：1601016053）房产一套；24.铁科赛得公司名下位于郑东新区××2701（不动产权证号：1601016060）房产一套；25.铁科赛得公司名下位于郑东新区××2702（不动产权证号：1601015737）房产一套；26.铁科赛得公司名下位于郑东新区××2703（不动产权证号：1601015954）房产一套；27.铁科赛得公司名下位于郑东新区××2710（不动产权证号：1601015955）房产一套。二、驳回原告让明奇的其它诉讼请求。案件受理费416800元，诉讼保全费5000元，共计421800元，由原告让明奇承担16800元，被告郑州百利房地产开发有限公司、郑州铁科赛得置业有限公司共同负担405000元。后铁科公司不服该判决，向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院于2019年12月23日作出了（2019）豫民终1528号民事判决，判决如下：一、撤销郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1195号民事判决；二、郑州铁科塞得置业有限公司于本判决生效后三十日内交付让明齐7000平方米的门面房和办公用房；三、驳回让明齐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费416800元，财产保全费5000元，合计421800元，由郑州铁科塞得置业有限公司负担。二审案件受理费416800元，由郑州铁科塞得置业有限公司负担410000元，让明齐负担6800元。该判决生效后，让明奇申请强制执行，本院于2020年3月31日立案，执行案号为（2020）豫01执273号。该案诉讼过程中，本院于2018年4月16日作出（2018）豫01执保70号之一执行裁定书，裁定冻结郑州百利房地产开发有限公司铁科赛得公司银行账号存款2500万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。本院于2018年8月2日作出（2018）豫01执保70号之一协助执行通知书，查封了铁科公司名下位于郑东新区××、××、××号（不动产证号1601015968、1601015969、1601015696）等房产，查封期限自2018年8月2日起至2021年8月1日止。并于2020年7月17日作出（2020）豫01执273号强制迁出公告。河南日报报业集团有限公司对法院查封郑州市郑东新区××、××、××号房产不服，向本院提出了执行异议，本院于2020年6月12日作出了（2021）豫01执异235号执行裁定书，驳回了河南日报报业集团有限公司异议请求。河南日报报业集团有限公司对驳回其异议请求不服，向本院提出案外人执行异议之诉，产生本案。2、报业集团向本院提交证据如下：①郑州铁科赛得置业公司作为甲方、河南日报报业集团有限公司作为乙方、河南大河全媒体广告有限公司作为丙方于2013年8月21日签订的《置换合作协议书》一份,协议约定：2.1.1甲方同意以郑东新区.凯利国际中心5A写字楼项目（具体地址为：郑东新区高铁站南300米“和谐路与站西路交汇处”）“不限物业类型”“板楼”5层房产，具体为：511#商品房建筑面积184.29平方、517#商品房建筑面积336.32平方米、518#商品房建筑面积300.4平方米，共计821.01平方米的房产全额置换乙方、丙方自身所属及代理的广告媒体资源，具体媒介为：郑西高铁媒体、郑州市及地市阅报栏、河南日报、大河报、河南商报等媒体资源。2.1.2乙方同意甲方以凯利国际“板楼”5层821.01平方米的房产，置换甲方应付乙方、丙方的广告费用，置换价格为1.2万元/平方米，合计985.212万元，优惠后各方确认的房产置换总价为人民币985万元整。2.3房产抵付广告费的合作时间为二年，即2013年8月30日-2015年8月31日。3.1乙方具有应收广告费折抵甲方购房款的权利。3.2乙方或乙方指定的购房人具有与甲方签订《商品房买卖合同》、取得正规购房发票及房屋产权证的权利。签订《商品房买卖合同》前，乙方应向甲方出具购房所需的广告费用的已付凭证，并向甲方出具相应数额的广告费用发票。3.4乙方或其指定的购房人在签订《商品房买卖合同》时，需要出具合法的相关证明及手续，其它事宜按照《商品房买卖合同》执行。3.6甲方与乙方或乙方指定的购房人签订了本合同项下房屋的《商品房买卖合同》、办理登记备案并交付房屋后，视为甲方已支付完毕乙方相应房款数额的广告费；双方在未正式签订本合同项下房屋的《商品房买卖合同》、办理登记备案前，双方根据项目进展和实际交房时间，甲方在具备交房的前提下，应无条件将该房的使用权交付乙方或丙方使用。4.3本协议签订后15日内，甲方应与乙方或者乙方指定第三方签订《商品房认购协议》；乙方将本协议约定广告发布完毕或协议期满，甲方应及时与乙方或者乙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》，并为其开具与实际发生的广告费用等额的购房发票。各方商定：签订《商品房买卖合同》时，如发布广告金额已达到房屋置换价款，甲方应无条件办理房屋买卖手续并与乙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》；如发布广告金额达不到房屋置换价款，甲方也应与乙方或者乙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》，但乙方、丙方应给甲方出具书面的欠款证明。之后每阶段乙方、丙方将甲方相应广告发布完毕且经甲方验收合格后三日内，甲方为乙方或者乙方指定的第三方开具相应金额的购房发票；全部广告发布完毕且经甲方确认后即视为乙方已将缴房款全部付清。4.5协议签订后，如因甲方的原因造成所置换的房产不能按时交付且未能按照相关约定办理正常的购房手续，甲方须按照现金的形式，向乙方支付已发布的广告费用或向乙方置换其他由甲方开发的房产。各方对违约责任也进行了相应的约定。②河南日报报业集团有限公司的财务记账凭证二份、《河南日报报业集团资金结算中心内部转账通知单》、《证明》二份及广告发布费发票,证明河南日报报业集团有限公司已支付给大河全媒体广告有限公司985万元，大河全媒体广告有限公司也给郑州铁科赛得置业公司开具了相应发票；③大河全媒体广告有限公司2014年12月31日、2015年3月11日财务记帐凭证共二份，证明收到了河南日报报业集团有限公司的款项985万元；④河南大河全媒体广告有限公司户外媒体发布单、广告发布上刊照片及广告发布点位统计表，证明大河全媒体广告有限公司已履行了广告发布义务；⑤《房屋交接确认书》、《交房流程确认表》、水电费及物业费收据，证明房屋已于2015年8月19日前交付给了原告；⑥原告与郑州阿尔法财务咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》及阿尔法公司企业信用公示报告，原告收取阿尔法公司案涉房屋租金的财务记账凭证、房屋租赁费银行转账收入凭证、《河南增值税普通发票》及《河南省地方税务局通用机打发票》；⑦原告与郑州五行时代文化传播有限公司签订的《房屋租赁合同》各二份及五行时代公司企业信用公示报告，原告收取五行时代公司案涉房屋租金的财务记账凭证及发票；⑧原告与郑州硕弘智能科技有限公司签订的《房屋租赁合同》及硕弘科技公司企业信用公示报告，原告收取硕弘科技公司案涉房屋租金的财务记账凭证及发票。3、铁科公司向本院提交证据如下：除与原告提交的部分证据一致外，另提交①部分广告发布的照片；②在建工程抵押合同；③《关于让明奇申请执行铁科公司合同纠纷一案执行相关问题的回复函》。本院认为，案外人执行异议之诉主要是审查案外人对涉案标的物所享有的民事权益能否排除执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋登记在被执行人郑州铁科赛得置业有限公司名下，郑州铁科赛得置业有限公司就享对外的物权公示效力。关于案外人河南日报报业集团有限公司对涉案房屋所享有的民事权益能否排除执行的问题，由于涉案房屋系商业用房，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来审查确定。一、三方于2013年8月21日签订的《置换合作协议书》，虽说该《置换合作协议书》不是《商品房买卖合同》，但该合同对房屋的面积、单价、总价款、交付时间、违约责任等均进行了约定，具有房屋买卖合同的必备条件。其签订时间早于涉案房屋被查封时间。二、从庭审中原告举证的证据看，涉案房屋的交接时间为2015年8月19日，河南日报报业集团有限公司与郑州阿尔法财务咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》为2015年8月31日，物业费收据及租金收入显示时间也在涉案房屋被查封前。可以认定原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。三、从河南日报报业集团有限公司的财务记账凭证二份、《河南日报报业集团资金结算中心内部转账通知单》、河南大河全媒体广告有限公司的财务记帐凭证、河南大河全媒体广告有限公司发布的广告及向郑州铁科赛得置业有限公司出具的发票，综合可以证明原告已支付了涉案房屋的相应房款。四、由于涉案工程曾存在在建工程抵押，后房管局、不动产管理局对房屋登记职能进行调整，从庭审情况看，无法证明因原告原因未办理过户登记。综上，原告河南日报报业集团有限公司对涉案房屋享有的民事权益能够排除执行，本院对原告的诉讼请求予以支持。综上所述，原告河南日报报业集团有限公司的诉讼成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行位于郑州市郑东新区寿丰街50号5层511号、517号、518号三套房产（不动产权证号分别为：1601015968、1601015969、1601015696）；本院（2021）豫01执异235号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费80750元，由让明奇负担20750元，由郑州铁科赛得置业有限公司负担60000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份上诉于河南省高级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省高级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审判长  张林利审判员  李运动审判员  刘 敏二〇二一年六月二十三日书记员  程晓芳