吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0104民初5346号 原告：长春市红日物业服务有限公司，住所地长春市南关区人民大街******。 法定代表人：李长河，总经理。 委托诉讼代理人：张朋，吉林创一律师事务所律师。 被告：吉林省盛祥珠宝科技有限公司，住所地长春，住所地长春市朝阳区西安大路****> 法定代表人：李加强，总经理。 委托诉讼代理人：陈闯，该公司职员。 原告长春市红日物业服务有限公司诉被告吉林省盛祥珠宝科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序于2021年6月18日公开开庭进行了审理。原告长春市红日物业服务有限公司委托诉讼代理人张朋和被告吉林省盛祥珠宝科技有限公司委托诉讼代理人陈闯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告长春市红日物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2011年5月1日至2020年12月31日的物业服务费、电梯费合计人民币257243.51元。2、请求被告支付截止到实际支付日的违约金（暂计算至2020年12月31日为人民币68989.95元）。3、本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更第1项诉讼请求，要求判令被告支付自2011年5月1日至2021年5月31日的物业服务费、电梯费合计人民币268757.09元。事实及理由：原告系具有物业服务企业资质的物业管理机构。原告根据与吉发广场业主委员会签订的《物业服务合同》的约定，为吉发广场提供物业服务。被告系吉发广场C座1层门市业主，持有面积为合计1049.08平方米（C302室761.88㎡、C104室287.2㎡）。被告根据物业管理服务合同的约定及有关法律规定，应及时履行交纳物业服务费义务。但自2011年5月1日至2020年12月31日，被告累计拖欠物业服务费、电梯费合计人民币257243.51元（明细详见附表）。原告曾用多种方式催收，要求被告交费，但被告至今未完全支付费用。同时，根据物业合同的约定，被告延期支付物业费用的，应支付违约金，故请求被告支付违约金人民币68989.95元（按照同期人民银行贷款利率上浮30%计算，暂计至2020年12月31日，明细详见附表）。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。 被告辩称，1、原告自2011年起未给我方提供过服务，消防系统我方自行安装，共计花费20多万元，自2016年以后我方是一层门市不存在使用电梯，我方自行安装了一部电梯。2、我方曾支付过物业费5万元，但只有2万元有流水证据，另外3万元由于老板没在家记不清哪年支付的。 经审理查明，被告系吉发广场C座×室和C座×室房屋业主，其中C座×室属商用，房屋建筑面积为287.2㎡，C座302室属办公，房屋建筑面积为761.88㎡，在原告进驻吉发广场提供物业服务之前，被告就已合法拥有上述房屋所有权。 2011年4月21日，原告与长春市吉发广场业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：第二条：本合同委托管理期限为3年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止。第六条：本物业采取包干制的方式收取物业管理服务费用实行包干制收取物业管理服务费用，盈余或者亏损均由乙方承担。乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下:1、住宅、办公楼、商业：2011年5月至2011年6月按现行标准收取物业服务费；2011年7月1日至2014年4月30日物业服务费标准按市场价格，公示征求50％以上业主同意的标准收取（经庭审双方质证，认可该期间物业服务费标准为1.75元）；第七条：物业管理服务费，业主或物业使用人应于每季前10日内到乙方指定地点交纳。第十六条：本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。第二十一条：业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金。 2016年2月，原告与长春市吉发广场业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：第二条：本合同委托管理期限为4年，自2016年3月1日起至2019年12月31日止（吉发广场C座自2015年1月1日起）。第六条：本物业采取包干制的方式收取物业管理服务费用实行包干制收取物业管理服务费用，盈余或者亏损均由乙方承担。乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：1、物业服务费：2.20元（住宅1.60元）；2、电梯运行费（包括小修、日常维护、年检等日常费用），住宅0.36元、办公0.60元，由乙方向业主或物业使用人收取。一层业主或物业使用人不承担电梯运行费，但应按房屋建筑面积承担电梯的中修、大修及更新改造费用；第七条：物业管理服务费，业主或物业使用人按月交纳。第二十一条：业主应于每月15日前向乙方交纳相关费用，业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金；乙方不得减免业主的物业费，影响物业服务质量。 2020年1月，原告与长春市吉发广场业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：第二条：本合同委托管理期限为5年，自2020年1月1日起至2024年12月31日止。第六条：本物业采取包干制的方式收取物业管理服务费用实行包干制收取物业管理服务费用，盈余或者亏损均由乙方承担。乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：1、物业服务费：底商2.50元、办公2.2元、住宅1.60元；2、电梯运行费（包括小修、日常维护、年检等日常费用），住宅0.36元、办公0.60元，由乙方向业主或物业使用人收取。一层业主或物业使用人不承担电梯运行费，但应按房屋建筑面积承担电梯的中修、大修及更新改造费用；第七条：物业管理服务费，业主或物业使用人按月交纳。第二十一条：业主应按法规要求向乙方交纳相关费用，业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以向司法部门进行诉讼、仲裁所产生的律师代理费、公证费、保全费用等维权费用由败诉方承担，乙方可以向败诉方追缴欠费所产生的利息。 按照上述3份《物业服务合同》的约定，被告应就其所有的吉发广场C座×室和C座×室房屋向原告交纳2011年5月1日至2021年5月31日的物业费、电梯费（C座×室无需交纳电梯费，仅C座×室需要交纳电梯费）合计为288757.09元。庭审中双方对物业费收费标准不持异议，另被告分别于2019年9月和2020年11月补交物业费各1万元，故现被告尚欠原告物业费、电梯费合计为268757.09元。被告以未与原告签订物业服务合同、原告未提供物业服务、未使用电梯等为由拖欠至今。原、被告就物业费、电梯费协商未果致使原告起诉至法院。 认定上述事实证据有：《住房信息查询结果证明》《物业服务合同》《欠缴物业费明细》《维修工作记录表》《电梯维保合同》物业服务照片等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与吉发广场业主委员会签订《物业服务合同》为全体业主提供物业服务，该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对全体业主具有约束力。原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告作为吉发广场的业主，依法应当交纳物业费、电梯费。故对原告要求被告按合同约定支付2011年5月1日至2021年5月31日的物业费、电梯费的诉求，本院予以支持。 关于被告辩称原告未提供物业服务、被告未使用电梯、被告自行安装消防系统费用应由原告承担、楼上业主装修导致被告受损应由原告赔偿问题。首先根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案原告已依约履行了合同义务，被告以原告未提供物业服务、被告未使用电梯为由进行抗辩，本院不予采信。其次根据《物业服务合同》第五条约定，消防设施、设备使用维修基金或业主集资恢复后，消防设施设备的完好率达100%，可随时启用。消防设施问题为开发商遗留问题，与原告的物业服务没有关联性。庭审中被告自述由多名业主集资进行了消防系统的安装，其辩称该安装费用应由原告承担，但依据合同约定，该费用应由物业维修基金或业主自行承担，故被告以应由原告承担安装消防系统费用为由进行抗辩拒绝支付物业费、电梯费，本院不予采信。另外，关于被告辩称楼上业主装修房屋导致被告受损应由原告承担损失的主张，因无鉴定报告等证据证实损害原因，致使无法判断责任的归属，被告以此为由进行抗辩拒绝支付物业费、电梯费，本院不予采信。最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案被告可就原告一方不履行或不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律并未规定被告可以以此请求权作为拒缴、缓交以及减免物业管理费的抗辩理由，或者以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务。被告虽辩称原告未提供物业服务、被告未使用电梯、被告自行安装消防系统费用应由原告承担、楼上业主装修导致被告受损应由原告赔偿主张，但均未提供相应证据证明，对被告上述辩称理由，本院不予采信。如被告认为原告未按照合同约定履行义务，给被告造成损失，可另行提起诉讼。 关于原告要求被告承担逾期支付违约金人民币68989.95元问题。本案《物业服务合同》中对交纳物业费、电梯费时间和逾期支付违约金计算标准均作出相关约定，上述约定合法有效，原告在诉讼中主动降低违约金计算标准按照同期人民银行贷款利率上浮30%进行计算。虽本案被告未按约交纳物业费、电梯费已构成违约，但原告作为物业服务企业，对业主反映的需物业公司协调配合处理的问题应当积极采取措施，跟进处理情况，并将协调处理结果及时向业主反馈，不断满足业主的合理要求，以更好的服务来回报业主的信任与支持。同时结合双方陈述，在合同履行过程中双方多次沟通，只是未达成一致意见，故本院对被告应承担逾期付款违约金计算标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算自原告向本院提起诉讼之日起即2021年5月14日起至2021年5月31日止，超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吉林省盛祥珠宝科技有限公司待本判决生效后支付原告长春市红日物业服务有限公司2011年5月1日至2021年5月31日期间的物业费、电梯费共计268757.09元及利息（以268757.09元为基数，自2021年5月14日起至2021年5月31日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）。 二、驳回原告长春市红日物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费3,097.00元，由被告吉林省盛祥珠宝科技有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  何其方 二〇二一年六月二十一日 书记员  马守超