海南省第二中级人民法院执行裁定书（2021）琼97执异73号案外人：黄瑞蓉，女，汉族，1970年9月3日出生，住海南省海口市秀英区石山镇春腾村，公民身份号码：XXX。委托诉讼代理人：叶启信，男，1984年1月18日出生，汉族，住海南省儋州市国营西庆农场二分场六队，公民身份号码：XXX。委托诉讼代理人：李成骏，男，1989年4月15日出生，汉族，住海南省儋州市东成镇书村村委会东鲁村一队020号，公民身份号码：XXX。申请人：中国工商银行股份有限公司儋州分行，住所地海南省儋州市人民中路319号。法定代表人：韩航元，该行行长。委托诉讼代理人：符史斌，该行职工。委托诉讼代理人：朱波，该行职工。被申请人：海南集祥实业有限公司，住所地海南省海口市海港路20号。法定代表人：黄银娥，该公司董事长。委托诉讼代理人：李长明，该公司总办主任。委托诉讼代理人：周婉婉，海南法立信律师事务所律师。在本院执行申请人中国工商银行股份有限公司儋州分行（以下简称工行儋州分行）与被申请人海南集祥实业有限公司（以下简称集祥公司）诉前财产保全纠纷一案中，案外人黄瑞蓉于2021年6月16日对本院保全查封登记在被申请人集祥公司名下的位于海南省儋州市那大镇交通南路以东头谭村委会学府美院6栋3单元9XX房[不动产权证号：琼（2017）儋州市不动产权第XXXX号]不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年6月23日举行了听证，案外人黄瑞蓉委托诉讼代理人叶启信、李成骏，申请人工行儋州分行委托诉讼代理人符史斌、朱波，被申请人集祥公司委托诉讼代理人李长明、周婉婉参加了听证，现已审查终结。案外人黄瑞蓉称，案外人于2017年11月4日购买了集祥公司“学府美院”6栋3单元9XX房，缴纳了购房款376792元，并与集祥公司依法签订了《房产买卖合同》。因集祥公司违反合同交房约定，一直未能办理网签和房产过户。2019年10月，儋州市信访局在协调会上认定所有购房者与集祥公司签订的合同和购房认购书均属有效合同，房屋权益人为购房者。2020年1月14日，集祥公司向案外人完成交房，案外人已入住，应当认定为已善意取得了涉案房屋。因此，涉案房屋真正所有权人是案外人，而非集祥公司。根据民事诉讼法规定，财产保全范围限于请求的范围，或者与本案有关的财物。最高人民法院相关司法解释也认为人民法院采取保全措施时，对案外人善意取得的与案件有关的财产不得采取保全措施。综上，涉案房屋并非集祥公司诉争案件的财物，现保全查封措施已影响到案外人正常办理不动产登记手续，请求中止对涉案房屋的执行并解除查封。申请人工行儋州分行辩称，工行儋州分行与集祥公司的债权债务关系清晰，涉案房屋登记在集祥公司名下，属于集祥公司的财产。对于是否应当支持案外人的异议请求，由法院依法裁判。被申请人集祥公司辩称，案外人与集祥公司签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。案外人按时足额支付了购房款，集祥公司也陆续将涉案房屋交付案外人，案外人对涉案房屋已实际占有并使用，故集祥公司对案外人申请解除对涉案房屋的查封无异议。本院查明，申请人工行儋州分行向本院申请诉前财产保全，本院于2021年4月30日作出（2021）琼97财保5号民事裁定，查封被申请人集祥公司名下位于海南省儋州市那大镇交通南路以东头谭村委会学府美院面积共8189.53平方米的68套商品房。同日，本院依法向儋州市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封上述68套商品房，其中包括案外人主张的6栋3单元908房[不动产权证号：琼（2017）儋州市不动产权第XXXX号]。另查明，2017年11月4日，黄瑞蓉向集祥公司认购位于儋州市那大镇交通南路以东头谭村委会“学府美院”6栋3单元9XX房。同日，黄瑞蓉依约向集祥公司支付定金30000元。2017年11月8日，黄瑞蓉向集祥公司支付首付款106792元。2018年1月30日，黄瑞蓉与集祥公司签订《房产买卖合同》，约定黄瑞蓉向集祥公司购买位于儋州市那大镇交通南路以东头谭村委会6号公寓楼3单元908房，建筑面积为119.95平方米，总价426792元。付款方式为一次性付款：买受人应当在2018年12月6日前支付该商品房全部价款的50%（￥276792元），余款150000元于出卖方通知之日起10个工作日前付清并于30日内办理过户手续。2019年12月6日，黄瑞蓉向集祥公司支付首付款140000元，至此共计支付房款276792元。2020年1月14日，集祥公司与黄瑞蓉办理涉案房屋的交接手续。还查明，案外人在儋州市无其他用于居住的房屋。本院认为，本案审查重点为案外人对涉案房屋是否享有排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行民事权益的前提是需要同时符合《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条规定的条件。本案中，案外人在本院查封之前与集祥公司签订合法有效的书面买卖合同，已支付的价款已超过合同约定总价款的50%，并交付占有，且在儋州市无其他用于居住的房屋。据此，该案外人所提执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，异议理由成立，本院予以支持。综上，案外人对涉案房屋享有排除强制执行的权益，其异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对海南省儋州市那大镇交通南路以东头谭村委会“学府美院”6栋3单元9XX房[不动产权证号：琼（2017）儋州市不动产权第XXXX号]的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 政审判员 张丽华审判员 许杏花二○二一年六月三十日书记员 朱世南附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。