广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0127民初1195号 原告：广西横县桂商村镇银行股份有限公司，住所地：广西横县横州镇江北大道**。统一社会信用代码：91450100569052083U。 法定代表人：玉富溢，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马锦源，该公司职员。 委托诉讼代理人：莫荣光，广西辉博律师事务所律师。 被告：黄海媚，女，1993年12月6日出生，汉族，住广西横县。 被告：广西贵源房地产开发有限公司，住，住所地横县横州镇江北大道**一社会信用代码：914501276801166638（1-1）。 法定代表人：饶纯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦莉莉，广西任钒律师事务所律师。 被告：陆世有，男，1969年8月10日出生，汉族，住广西横县。 被告：林翠银，女，1969年8月18日出生，汉族，住广西横县。 原告广西横县桂商村镇银行股份有限公司（以下简称桂商银行）与被告黄海媚、广西贵源房地产开发有限公司（以下简称贵源房产）、陆世有、林翠银金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告桂商银行的委托诉讼代理人马锦源、莫荣光，被告黄海媚，被告贵源房产的委托诉讼代理人韦莉莉到庭参加诉讼，被告陆世有、林翠银经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告桂商银行向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告黄海媚、贵源地产签订的《个人购房按揭抵押贷款合同》；2．判决被告黄海媚偿还原告借款本金307476.02元及相应利息（利息计算：以借款本金310000元为基数，从2019年1月18日起按《个人购房按揭抵押贷款合同》约定的利率计至结清本息之日止）；3．确认原告对被告黄海媚名下位于横县（贵源公馆第Ｄ号楼2单元1305号房）有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在抵押范围内享有优先受偿权；4.判决被告贵源房产对上述第二项债务承担连带清偿责任；5.判决被告陆世有、林翠银共同对上述第2项债务承担连带清偿责任；6.判令被告承担本案律师代理费13950元；7.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年12月31日，原告（丙方）与黄海媚（甲方）、贵源房产（丁方）签订了一份《个人购房按揭抵押贷款合同》，合同主要内容：1.黄海媚向原告借款310000元，用于购买贵源房产出售的横县（贵源公馆第Ｄ号楼2单元1305号房）；2.借款利率为年利率6.125%，为固定利率；3.借款期限自2018年12月31日起至2048年12月30日止；4.还款方式：按月等额本息还款；5.黄海媚以本合同所购买的房产向原告作抵押担保；6.贵源房产为原告提供连带责任保证，保证方式、保证期间详见合同第十条规定；7.黄海媚逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，构成违约，原告有权宣布本合同提前到期，要求黄海媚立即偿还全部贷款及相应利息，并要求贵源房产履行保证责任。2018年12月31日，原告与陆世有、林翠银签订了一份《最高额保证合同》，合同约定：陆世有、林翠银为黄海媚向原告提供连带责任保证担保，保证范围为主债权本息、律师费、诉讼费等实现债权的费用，保证期间为主债权履行届满之日后两年或原告宣布债务提前到期后两年。2019年1月18日，原告向黄海媚发放贷款310000元。黄海媚购买本合同项下的商品房后于2019年8月12日取得了不动产权证。但黄海媚没有按合同约定在所购买房屋可以办理房屋所有权证之日起6日内积极配合原告办理抵押登记手续，至今仍未办理抵押登记手续，已构成违约。黄海媚自2020年11月21日至2021年2月21日连续4期逾期未还本付息，已构成违约。黄海媚的违约行为已严重损害了原告的合法权益。因此，原告依合同约定宣布贷款还款期限提前到期，要求被告承担违约责任。为此，特提起诉讼，请支持原告诉请。 被告黄海媚辩称，其现在有稳定的工作，以后会按期还款，对于房子已经被法院查封的问题，也是有办法可以解封房子的，其没有想过要拍卖房子，不同意解除合同。 被告贵源房产辩称，一、案涉《个人购房按揭抵押贷款合同》不应解除。1.《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”2.本案中，被告黄海媚2020年11月21日至2021年2月21日仅仅4期逾期未付，而《个人购房按揭抵押贷款合同》的履约期为30年，属长期合同，从维护社会商事交易稳定的角度来看，在长期合同履行过程中一方当事人偶有失误逾期履行的情况，不宜因此而解除该份长期合同。二、被告贵源房产不应承担连带清偿责任。1.案涉《个人购房按揭抵押贷款合同》第12.6条：本合同签订后，乙方应按丙方要求积极配合办理所购房产的抵押登记手续，自所购房产可以办理房屋所有权证之日起60日内，乙方需配合丙方将房产预告抵押登记变更为正式抵押登记手续，正式抵押登记的权利证书交由丙方执管。乙方未履行本条义务的，应向丙方承担违约责任。2.本案中，根据按揭抵押贷款合同的约定，办理正式抵押登记手续的责任完全在于原告，被告贵源房产承担的是阶段性连带保证，即附解除条件的合同。3.涉案房屋2019年8月12日取得不动产权证，原告最晚应在2019年10月12日前与被告黄海媚办理正式抵押登记手续，否则应由原告承担怠于行使办理抵押登记权利的后果，即被告贵源房产不应承担连带清偿责任。4.涉案房屋已取得不动产权证，即使法院查明本案尚未转为正式抵押登记，但实质上不影响原告取得该房产的抵押权，在被告黄海媚不能依约清偿债务时，原告可按合同约定主张对该房产折价或拍卖、变卖后所得价款在被告黄海媚债务范围内优先受偿的。5.《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”本案中，在没有对被告黄海媚提供抵押的房屋进行拍卖前，被告贵源房产不应承担连带清偿责任。综上所述，望法院根据本案事实和法律，依法作出公正、合法而又合理的判决。 被告陆世有、林翠银未作答辩，亦无证据向本院提交。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月31日，被告黄海媚作为甲方、乙方，原告作为丙方，被告贵源房产作为丁方签订合同编号为679906201900392的《个人购房按揭抵押贷款合同》，约定：被告黄海媚向原告贷款310000元；贷款期限360个月，自2018年12月31日至2048年12月30日；利率按贷款实际提款日的定价基础利率上浮25%确定，执行年利率为6.125%，逾期的罚息利率为合同利率的150%；还款方式为按月等额本息还款法，每期还款金额为1883.59元，还款日为每月21日，借款到期时利随本清。合同中对贷款担保的约定为：本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，指甲方同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给丙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保。对甲方取得该房屋所有权证并办妥丙方为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性连带责任保证，担保范围为甲方于本合同项下全部应付款项，担保阶段为丁方对自本合同生效之日起至就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记手续和其他相关手续，丙方取得《房屋他项权证》或现房《不动产统一登记证》并保管之日止。合同同时还对三方的其他权利义务、违约责任等进行约定。 2018年12月31日，原告与被告陆世有、林翠银签订《最高额保证合同》，约定被告陆世有、林翠银为合同编号为679906201900392《个人购房按揭抵押贷款合同》项下的主债权本金、利息等承担连带保证责任。 合同签订后，原告依约向被告黄海媚提供贷款310000元。案涉房屋并未办理预告登记，也未办理抵押登记。2019年8月12日，案涉房屋取得不动产权证书，2019年12月19日，因被告黄海媚涉及其他案件，案涉房产被本院依法查封。2020年4月17年，被告贵源房产的员工微信告知原告的员工，被告黄海媚已取得不动产权证书。2021年4月27日，被告贵源房产出具《关于办理“贵源公馆”业主预抵押转正式抵押登记的报告》给原告，原告于2021年4月27日签收，因案涉房产已被法院依法查封，原告未能就案涉房产办理抵押登记。被告黄海媚取得贷款后，并没有按照约定期限还款，且累计超过三期。至2021年6月14日止，被告仅归还借款本金6523.98元，支付利息33575.65元。原告多次催收无果，遂提起本案诉讼。2021年4月7日，本院依据合同约定的地址“广西横县”投递邮政特快专递，邮寄送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和传票等相关材料共12项，并在邮递件的收件人一栏上分别注明被告黄海媚、陆世有、林翠银及其手机号码，且该地址与手机号和所签合同约定的地址上记载的地址和手机号码一致，被告黄海媚、陆世有、林翠银已于2021年4月10日签收。原告委托广西辉博律师事务所莫荣光律师代理本案并支付律师费13950元，莫荣光律师已出庭履行职责。 本院认为，原告与被告黄海媚、贵源房产签订的《个人购房按揭抵押贷款合同》，系三方当事人的真实意思表示，内容合法有效，当事人均应履行合同义务。原告已依约向被告发放贷款310000元，被告应按期还本付息。但截至2021年2月21日，被告没有按照约定期限还本付息，且累计超过三期，且被告黄海媚没有按照《个人购房按揭抵押贷款合同》约定在房屋可以办理所有权证之日起6日内积极配合原告办理抵押登记手续，导致至今未能办理抵押登记手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，黄海媚以自己的行为表明不履行主要债务，故原告请求解除其与黄海媚签订的《个人购房按揭抵押贷款合同》符合民法典的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”的规定，原告未提供证据证明其在提起本案诉讼前已通知被告解除合同，因此，原告解除合同的意思表示应以本案民事起诉状副本到达黄海媚之日即2021年4月10日解除。 关于被告黄海媚应否支付原告律师费损失的问题，双方在合同中均约定律师费等费用由被告承担，现原告已委托广西辉博律师事务所莫荣光律师代理本案并支付律师费13950元，莫荣光律师已出庭履行职责，故原告要求被告支付律师费损失13950元，本院予以支持。 关于原告能否对案涉房屋享有优先受偿权的问题。本案中，案涉房产并未办理抵押登记，根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，抵押权并未设立，原告诉请对案涉房屋享有优先受偿权，本院不予支持。 关于被告贵源房产应否对被告黄海媚本案债务承担连带清偿责任的问题。被告贵源房产作为丁方与原告、被告黄海媚签订《个人购房按揭抵押贷款合同》，承诺为被告黄海媚的贷款提供阶段性保证，担保阶段为合同生效之日起至合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记手续和其他相关手续，原告取得《房屋他项权证》或现房《不动产统一登记证》并保管之日止，现原告至今未取得《房屋他项权证》或现房《不动产统一登记证》，尚在担保期限之内，故原告要求被告贵源房产对被告黄海媚的本案债务承担连带清偿责任，本院予以支持，被告贵源房产承担保证责任后，有权向黄海媚追偿。 原告与陆世有、林翠银签订的《最高额保证合同》为当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告在保证期限内主张保证责任，故陆世有、林翠银作为保证人，应按合同约定承担本案的连带保证责任，其承担保证责任后，有权向黄海媚追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百九十一条、第六百九十九条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西横县桂商村镇银行股份有限公司与被告黄海媚、广西贵源房地产开发有限公司于2018年12月31日签订的《个人购房按揭抵押贷款合同》； 二、被告黄海媚归还原告广西横县桂商村镇银行股份有限公司借款本金303476.02元并支付该借款的利息（利息计算：以借款本金310000元为基数，按编号679906201900392号《个人购房按揭抵押贷款合同》约定的利率标准，从2018年12月31日起计算至借款本息清偿之日止，被告黄海媚已支付的利息33575.65元予以相应扣减）； 三、被告黄海媚支付原告广西横县桂商村镇银行股份有限公司律师费损失13950元； 四、被告广西贵源房地产开发有限公司、陆世有、林翠银对被告黄海媚的上述债务承担连带清偿责任，被告广西贵源房地产开发有限公司、陆世有、林翠银承担保证责任后，有权向被告黄海媚追偿； 五、驳回原告广西横县桂商村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6122元，减半收取3061元（原告已预交），财产保全费2120元，合计5181元，由被告黄海媚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费6122元（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  翁海燕 二〇二一年六月十五日 书记员  蒙松梅