湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0421民初1760号原告：周在会，男，1974年2月6日出生，汉族，住湖南省衡阳县。原告：胡小和，女，1975年11月22日出生，汉族，住湖南省衡阳县。上列二原告共同委托诉讼代理人:洪晓军、刘太平，衡阳县弘法法律服务所法律工作者。被告:衡阳市银祥置业有限公司,住所：衡阳市雁峰区湘江南路小塘铺1号七星小区D栋110房。法定代表人：贺文明，该公司总经理。原告周在会、胡小和与被告衡阳市银祥置业有限公司（以下简称银祥置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案受理后，依法适应简易程序公开开庭进行了审理。原告周在会、胡小和的委托诉讼代理人洪晓军到庭参加了诉讼，被告银祥置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周在会、胡小和的诉讼请求：1、依法判令被告立即将办理房屋权属登记所需的应由其提供的相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费；2、依法判令被告退还多收取原告的购房款3820元；3、依法判令被告支付原告逾期办理不动产登记证的违约金；4、依法判令被告立即为原告办理自来水开户手续；5、依法判令被告立即建设好合格的消防设施、化粪池等公共设施；6、本案诉讼费、委托诉讼代理费用及其他费用由被告承担。在庭审过程中，原告自愿放弃第4、5项诉讼请求及第6项诉讼请求要求被告支付委托诉讼代理费的部分。事实和理由：原告与被告于2017年7月4日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的蒸水明珠项目房屋，约定房屋总价：465000元。按照原、被告签订《商品房买卖合同》约定，被告应在2017年10月31日前交付该房屋，并在交付房屋90日内办理好房屋的不动产权证书，即被告应在2018年1月29日前为原告办理好不动产登记证书。同时，该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第1,2项处理:1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”但被告严重违约至今已逾期两年未为原告办理不动产权证书。被告利用格式合同约定的违约金按房价款的0.1%计算明显违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，因此被告应当支付原告逾期办理不动产登记证的违约金76821元（按原告已付房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6%计算从2018年1月29日暂计至2020年10月30日，后段另计至办理好不动产登记证时止）。合同约定面积为139.83平方米，但测绘管理中心核定的面积为138.98平方米，被告多收取了原告1.15平方米。按照《商品房买卖合同》第5条面积确认及面积差异处理约定，被告应退还多收取原告的购房款3820元。按照双方签订的合同约定，被告应为原告入住提供配套设施，然而被告至今未为原告等住户开通自来水，消防设施不合格，没有建设化粪池，导致原告不能正常生活。被告银翔置业公司未予答辩。本院经审理查明，被告银祥置业公司以出让方式取得位于西渡镇米子社区花元、培元组编号为0010150023的地块的土地使用权，该地块土地面积为6289.9平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2013年9月16日至2083年6月5日。被告经批准在上述地块上建商品房，定名为蒸水明珠（碧水湾）。经衡阳县住房和城乡建设局批准，被告取得了商品房预售许可证，许可证证号为蒸房预许字（2016）第023号。2017年7月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，该合同共分二十四条。合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定：买受人购买的商品房位于西渡镇米子社区花元、培元组蒸水明珠（碧水湾）预测2205室；该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3米，建筑楼层地上27层，地下2层；该商品房建筑面积为139.98平方米，其中公共部分与公用房屋分摊面积24.94平方米。第四条计价方式与价款约定：按建筑面积计算该商品房价款，单价为3321.9元/平方米，总金额465000元。第五条面积确认及面积差异处理约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以衡阳县住房城乡建设局房屋测绘管理中心核定面积为准，单价不变，多退少补。第六条付款方式及期限约定：买受人于2017年7月4日交付购房款265000元，剩余房款200000元进行银行按揭贷款。第八条交付期限约定：出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款。在庭审过程中，原告方自认其已于2018年6月接收了案涉房屋。另查明：原告买受的房屋实际面积为138.83㎡，较合同约定房屋面积139.98㎡，少了1.15㎡。案涉房屋目前已经办理了工程竣工验收备案，房屋已经办理初始登记至被告名下，被告至今未将办理房屋权属登记所需的应由其提供的相关资料报产权登记机构备案，未缴纳办证需要的相关税费，未为原告办理房屋不动产权证。本院认为，本案是一宗商品房销售合同纠纷。原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方在平等、自愿基础上所签订，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按同约定履行义务。被告未按约定将办理房屋权属登记所需的应由其提交的相关资料报产权登记机构备案，未缴纳办证需要的相关税费，以致原告至今未能取得房屋权属证书，显属违约，应按合同约定继续履行义务并承担违约责任。原告要求被告将办理房屋权属登记所需的应由其提供的相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费，于法有据，本院予以支持。对原告请求被告退还多收取原告的购房款3820元之主张，原告提供的证据足以证明原告买受案涉房屋的实际面积比合同约定减少1.15㎡，根据双方签订的合同第五条的约定，被告应当退还原告多交的房款1.15㎡×3321.9元／㎡＝3820元。对原告要求被告支付逾期办理不动产登记证的违约金之主张，原告在庭审中要求按照与该楼盘生效类案判决所确定计算标准计算，即按购房款的0.5%计算为465000元×0.5%＝2325元，本院予以支持。原告自愿放弃第四、第五项诉讼请求及第六项中要求被告支付委托诉讼代理费的部分，系原告真实意思表示，是对其诉讼权利的自由处分，本院予以准许。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告衡阳市银祥置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将办理房屋权属登记所需的应由其提交的相关资料报产权登记机构备案并缴纳办证需要的相关税费；二、被告衡阳市银祥置业有限公司退还原告周在会、胡小和多交的购房款3820元；三、被告衡阳市银祥置业有限公司向原告周在会、胡小和支付逾期办证违约金2325元；以上第二、三项，被告衡阳市银翔置业有限公司合计应履行的义务为6145元，款限被告于判决生效后五日内付清。如未在判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告衡阳市银祥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  魏宏开二〇二一年六月二十四日法官助理曾涛书记员刘作舟附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。