贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初6760号 原告：蔡小念，男，1985年6月20日生，汉族，绥阳县人，住贵州省绥阳县。 委托诉讼代理人：周乾成，贵州帝尊律师事务所律师。 被告：张何，男，1993年2月19日生，苗族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 第三人：曹艳洪，男，1980年11月22日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 原告蔡小念与被告张何房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依法适用简易程序，审理中根据原告的申请，依法追加第三人曹艳洪参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告蔡小念及其委托诉讼代理人周乾成、第三人曹艳洪到庭参加了诉讼，被告张何经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蔡小念向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、请求被告返还原告购买房屋的款项233800元及支付以该款为基数按年利率3.85%自2020年10月27日至给付之日的利息；3、判决被告支付给原告违约金80000元；4、判决因被告违约所造成的经济损失由被告承担，包括律师代理费18000元、入户门1680元；5、案件受理费由被告承担。事实与理由：2020年10月27日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于新舟镇群乐村田一组三楼靠右的套房（四室一厅一厨两卫，面积约为142平方米）出售给原告；房屋价格为233800元，由原告一次性支付给被告，被告开出收款收据。因该房屋有严重质量问题，存在漏水等情况。《房屋买卖合同》第四条特别约定房屋漏水问题在合同签订日起三个月内由被告解决，如被告未在规定的时间内解决，将支付给原告30000元作为违约赔偿。《房屋买卖合同》第四条特别约定被告在合同签订日起三个月内给原告提供一个原告可以永久使用的车位，如被告未在时间内提供车位将支付给原告50000元作为违约金。《房屋买卖合同》第四条特别约定被告在一个月之内将该房屋通水通电。直至原告起诉日，该房屋也没有通水通电，只有原告装的一个入户门，导致原告根本无法对该房屋进行装修，更不能入住。漏水问题自始至终也没有解决，车位现在更是荒地一块，堆放着建筑垃圾。原告认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。双方应当严格按照合同的约定全部履行自己的义务。现被告没有履行《房屋买卖合同》的行为，已构成严重违约。为此，特依法提起诉讼。 被告张何未到庭，也未提交书面的答辩意见。 第三人曹艳洪述称，被告张何卖房或租房都与我无关，我只是在协议上签字表示我同意卖这个房子，因为房屋是我的名字修建的，钱也是被告张何收取的。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了建房公示牌、合资建房协议、房屋买卖合同、微信转账记录、银行流水、收款收据、照片、律师代理费发票等书证，证明原告与被告张何之间的房屋买卖事实；被告张何未到庭质证，第三人曹艳洪对证据无异议。 根据原告提交的证据及到庭当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2020年10月27日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：甲方（指被告张何）自愿将其房屋出售给乙方（指原告蔡小念），乙方也已充分了解该房的具体情况，位于新舟镇群乐村田一组（红路灯旁边卖煤家隔壁），房屋位置（前方是308县道，后方是机场路，左方是肖老四家，右方是娄志友家房子）三楼靠右（镇中方向）套房，四室一厅一厨两卫，面积约142平方米（含公摊面积）；房屋价格233800元，合同签订后一次付清并出具收款付款依据；甲方保证乙方房屋不漏水（现在四楼有漏水甲方在三个月内必须解决好如不能解决，需向乙方支付人民币30000元作为赔偿），再给乙方在三个月内提供一个停车位（该停车位乙方享受永久使用权且无所有权，如被政府或者其他部门征收，甲方该另外找一处停车位给乙方且不能距离乙方200米，如果甲方不能履行将赔偿乙方违约金50000元整），甲方提供该房屋的建房审批手续，确保房屋的合法性。甲方在一个月内给乙方把水电（带乙方在供电局重新安装一个电表）；进户门窗户在一个月内给乙方安装完毕，甲方需在三个月内把房屋外墙刷好。公瘫面积不准随意堆放或者搭建物品，以确保通道的顺畅使用。乙方如需要办理有关房屋房产手续，甲方有义务协同乙方办理。协议落款处第三人曹艳洪也在甲方处签名。协议签订后，原告向被告支付了购房款233800元，现因原告不能使用房屋，向本院提起诉讼，酿成诉争。 另查明，2019年7月10日，新舟镇村镇建设服务中心就第三人曹艳洪房屋拆建公示显示：房屋审批占地面积120㎡，建筑面积320㎡，建筑高度9m。2019年10月24日，被告张何与第三人曹艳洪签订《合资建房协议》，约定以上第三人宅基地房屋由被告张何与第三人曹艳洪合资建房，由被告全额出资修建，建完后所有的套房门面以及没有修建完的所有空地双方平分。被告出售给原告的房屋即为以上所建房屋。 本院认为，被告张何出卖给原告蔡小念的房屋系第三人所有的宅基地建房，原告蔡小念、被告张何与第三人曹艳洪非同一集体经济组织成员，双方在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”之规定。原、被告双方的房屋买卖合同约定向宅基地所在地集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地，违反了集体经济组织的成员属性和法律的强制性规定，应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，根据本案合同的履行情况，对原告要求被告张何返还购房款233800元的诉讼请求，本院予以支持；同时，原告明知所购房屋为宅基地建房，对合同无效也有一定过错根据，双方对合同无效的过错情况，结合原告损失的合理性，本院酌定由被告张何按全国银行业间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率承担原告购房款的资金占用损失和赔偿原告入户门支出损失1680元。对原告要求违约金和其余损失，本院不予支持。 被告张何经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告张何返还原告蔡小念购房款人民币233800元和入户门支出损失1680元，并以购房款233800元为基数从2020年10月27日起按全国银行业间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准向原告承担资金占用费至款付清之日止，限本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告蔡小念的其余诉讼请求。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3150元（已减半收取），保全费2120元，合计5270元，由原告蔡小念承担1570元，被告张何承担3700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  周安应 二〇二一年六月二十二日 书记员  李林蔓