广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0202民初1586号 原告:许某某，男，1993年4月14日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：苏颖斌，广西典哲律师事务所律师。 被告:韦某某，男，1983年6月22日出生，壮族，住广西柳州市。 原告许某某诉被告韦某某租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告许某某的委托诉讼代理人苏颖斌到庭参加诉讼，被告韦某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告许某某向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告的《续租协议》已解除；2.被告于2021年4月30日前搬离柳州万达广场室外步行街底商XXX号商铺；3.被告向原告支付暂计至2021年4月30日的租金365970元（2021年4月30日后的占有使用费按每月79848元的标准继续计算至被告搬离之日）；4.被告向原告支付违约金432510元；5.被告向原告支付截至2021年3月31日的物业费19962元、生活垃圾费2550元、水费175.05元（2021年3月 -2- 31日后费用据实结算）；6.被告向原告支付律师费73692元；（以上合计894859.05元）；7.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确诉讼请求第一项中确认《续租协议》解除的时间为2021年4月30日，第二项中搬离的时间为判令被告立即搬离。事实和理由：2015年9月，原告及家人与被告签订《租赁合同》，约定原告及家人将柳州万达广场室外步行街底商XXX号商铺出租给被告使用，免租期6个月，对应免租期租金为259506元、租赁保证金43251元、首期租金129753元。该租赁合同约定，被告未按期支付租金的，除应向原告支付相当于相应保证金和首期租金应付金额的违约金外，还应承担免租期的租金赔偿责任，即违约金总额432510元，且原告有权没收合同项下的租赁保证金43251元。合同24.3约定，合同因任何原因终止后7日内被告应交还房屋，未交还的按终止时的月租金标准的200%向原告支付占用费。被告承租房屋后，2018年开始不按时交付租金，原告及家人起诉解除合同及主张租金、违约金，形成柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初1821、1822号民事案件。诉讼过程中，原告及家人与被告达成和解并签订《和解协议》，原告降低租金标准与被告于2020年7月签订《续租合同》，约定：2020年7月1日至2022年6月30日期间为优惠期租金标准，每月每平米租金100元，即月租33270元；2022年7月1日至2025年6月30日期间及其后的不定期租赁期间为正常租金标准，每月每平米租金120元，即月租39924元，租金按季度支付，先付后用，在该季度尚未开始的之前一个月的20日前支付季度租金，被告违约导致合同解除的，应按每月每平米租金120元的正常租金标准补齐租金优惠（即每月补差6654元），保证金不退，此外还另需向甲方支付违约金432510元，违约方承担律师费等一切维权费用。现被告自2020年8月开始未 -3- 交租金再次违约，原告有权解除《续租合同》。原告委托律师诉前催收、发送律师函及代理诉讼等，应支付律师费73692元，该费用应由被告承担。请求法院确认双方租赁合同于2021年4月30日解除，应在2021年4月30日退回场地，否则后续支付占用费按照租金标准的200%计算，即按每月79848元继续计算至被告搬离之日，此外，被告应支付截至其办理之日的物业、水电、生活垃圾费用等费用，并应按续租合同的约定支付违约金，请求法院判如所请。 被告韦某某未到庭参加诉讼，也未向本院提交任何证据及书面答辩材料，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条、第十三条第二款、第六十八条的规定，视为被告放弃答辩、举证和质证的权利。 围绕诉讼请求，原告提供了续租协议、房产证、租赁合同、民事起诉状、证据目录、受理通知书、和解协议、撤诉裁定书、缴费通知书、委托代理合同、律师费付款凭证及发票、解除合同的律师函、邮寄查询单、通话记录截屏、微信截屏等证据，以证明原、被告之间存在租赁关系以及被告拖欠租金、物业费、水费等相关费用，原告委托律师催收租金、解除租赁合同的事实。经审查，原告提供的证据符合法律规定，本院予以认定。 根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 2015年9月11日，原告、案外人李梅菊（共同作为甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于柳州方使用。租赁期限60个月，自2015年12月1日起至2020年11月30日止。自计租日至2016年11月30日，月租金为28834元；2016年3月 -4- 1日至2016年5月31日为免租期。自2016年12月1日至2017年11月30日，每月租金为28834元；2017年3月1日至2017年5月31日为免租期……。首期租金为计租日起至第三个月最后一日期间的租金……。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付28834元，相当于1个月月租金标准作为租赁保证金。第二十二条22.2.1款，本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付租赁保证金以及租金，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方除了应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金应付金额的违约金外，还应承担装修免租期、免租优惠期的租金赔偿责任。 同日，案外人许胜本、许柳萍（共同作为甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于柳州方使用。租赁期限60个月，自2015年12月1日起至2020年11月30日止。自计租日至2016年11月30日，月租金为14417元；2016年3月1日至2016年5月31日为免租期。自2016年12月1日至2017年11月30日，每月租金为14417元；2017年3月1日至2017年5月31日为免租期……。首期租金为计租日起至第三个月最后一日期间的租金……。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付14417元，相当于1个月月租金标准作为租赁保证金。第二十二条22.2.1款，本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付租赁保证金以及租金，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方除了应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金应付金额的违约金外，还应承担装修免租期、免租优惠期的租金赔偿责任。 2020年5月28日，原告及上述案外人因涉案门面与被告存在租赁合同纠纷向本 -5- 院提起诉讼，双方于2020年6月20日达成和解协议，原告及上述案外人于2020年8月5日向本院申请撤诉，本院于2020年8月11日作出(2020)桂0202民初1821、1822号民事裁定书，准予撤诉。因涉案柳州市东环大道256号万达广场20栋1-55、1-56、1-57号门面产权所有人已变更为原告本人，故而在和解协议签订当日即2020年6月20日，原告（甲方）与被告（乙方）同时签订了《续租协议》，约定：甲方及甲方家人许胜本、许柳萍、李梅菊与乙方于2015年9月11日签订关于柳州万达广场室外步行街底商20＃1-55、56、57号商铺的《柳州城中万达广场柳州东街商铺租赁合同》（以下简称老租赁合同），现老租赁合同基于《和解协议》的约定于2020年6月30日到期，上述商铺产权人已全部变更为甲方个人名下，甲乙双方就商铺续租事宜，自愿达成如下约定：1、续租期限为五年，自2020年7月1日至2025年6月30日，如乙方不再续租的，应在本合同期满前6个月通知甲方，双方共同商定后续租金标准……。2、租金标准：2020年7月1日至2022年6月30日期间为优惠期租金标准，每月每平米租金100元，即月租33270元、季租99810元……租金按季度支付，先付后用，在该季度尚未开始的之前一个月的20日前支付季度租金……。3、原按老租赁合同已缴纳的保证金43251元（14417+28834）继续沿用至本合同，甲方认可已收到。4、如本合同签订后乙方拒绝履行或合同到期前乙方违约导致合同解除的，乙方应按照前两年实际享受的优惠月份数，按每月每平米租金120元的正常租金标准补齐甲方给与的租金优惠（即每月补差6654元），保证金不退，此外还另需向甲方支付违约金432510元。备注：该违约金432510元计算的依据为：因乙方违反老租赁合同约定，引发（ -6- 2020）桂0202民初1821、1822号民事案件，出租方按照合同条款主张以首期租金+保证金之和计算的违约金173004元（57668+115336）、免租期6个月租金259506元(86502+173004),合计432510元。《和解协议》和本合同签订后，出租方在《和解协议》约定下撤诉，目的是寄望于本合同的顺利履行，故而乙方违反老租赁合同应支付的违约金数额延续至本合同用以约束。乙方如依约履行本合同，基于老租赁合同的违约金甲方同意不再主张，但如乙方未能履行本合同，甲方放弃老租赁合同违约金的目的不能实现，故乙方应按照432510元的违约金数额在本合同中进行赔偿……。5、如一方违约导致诉讼的，违约方承担守约方维权支付的律师费、诉讼费、保全费、保全保单费……。6、老租赁合同中关于装修、物业、管理、维修等未与本合同及《和解协议》冲突的条款，均在续租期间沿用。7、乙方使用、占用商铺期间的物业、水电、垃圾费等费用及产生的滞纳金均应由乙方支付。凡由物业收取或代收取的费用，均应由乙方直接向物业支付……。 庭审过程中，原告确认被告支付租金至2020年7月31日，诉请计至2021年4月30日的租金计算方式为：每月租金39924元（《续租协议》约定的每月租金33270元+每月租金优惠补差6654元）×9个月+6654元（2020年7月租金优惠补差）=365970元。诉请的违约金计算方式为：1.免租期租金：2015年9月11日签订的两份租赁合同每月租金43251元（28834元+14417元）×6个月（免租期2016年3月1日至2016年5月31日、2017年3月1日至2017年5月31日）=259506元；2.保证金：2015年9月11日签订的两份租赁合同保证金28834元+14417元=43251元；3.首期租金：2015年9月11日签订的两份租赁合同首期租金（三个月租金）28834元×3个月+14417元×3个月=129753元。 -7- 上述三项合计432510元，即《续租协议》中约定的违约金数额。 另查明，原告提供的加盖成都宏鹏物业柳州万达商业服务中心印章的缴费通知单显示，涉案20栋1-55号门面商业水费115.05元、公共水费60元、商铺物管费6654元、餐饮商铺生活垃圾费850元，涉案20栋1-56号门面商铺物管费6654元、餐饮商铺生活垃圾费850元，涉案20栋1-57号门面商铺物管费6654元、餐饮商铺生活垃圾费850元。上述三门面商铺物管费合计19962元、生活垃圾费合计2550元、水费合计175.05元。 再查明，因被告未按时支付租金，原告于2021年3月19日聘请律师于2021年3月20日向被告进行催收及发送律师函，告知被告拖欠租金、物业费、生活垃圾费、水费的数额及双方签订的《续租协议》解除等事宜，并要求被告于2021年4月30日前搬离并将租赁场地交还原告，该律师函已经按照双方《续租协议》约定的地址向被告邮寄并且被告也于2021年3月23日签收。原告确认因律师函未明确解除的时间，而给予被告搬离的时间至2021年4月30日，所以合同解除时间应为2021年4月30日。后被告仍未向原告支付租金及搬离房屋，原告故提起本案诉讼。在《委托代理合同》中约定，原告支付律师代理费合计73692元，其中诉前债务催收、发送律师函、一审律师代理费合计37846元、二审律师代理费35846元。庭审过程中，原告确认诉前债务催收、发送律师函的费用为2000元，一审代理费按照诉请总额821167元计算为35846元。 本院认为，原告与被告签订的《续租协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。关于协议解除的问题 -8- ，因被告未按时向原告支付租金，根据《续租协议》第6条及原租赁合同第二十二条22.2.1款约定，原告有权以书面通知方式解除合同。原告向被告邮寄《律师函》要求解除协议，被告已经签收也未向原告提出任何异议，因《律师函》未明确解除的具体时间，原告确认以《律师函》中要求被告搬离租赁场地的时间即2021年4月30日作为解除的时间，本院予以认可。关于搬离的问题，由于双方的《续租协议》已经于2021年4月30日解除，被告应当清空搬离租赁的门面，但是考虑租赁门面内物品搬离需要时间，故被告应当于判决生效后十日内清空搬离租赁门面。 关于租金。根据双方签订的《续租协议》第2点、第4点的约定，2020年7月1日至2022年6月30日期间为优惠期租金标准，即每月租金33270元。由于被告未按时支付租金已经构成违约，因此被告不再享有原告给予的租金优惠，被告应当按照每月每平米120元的正常租金标准补齐租金优惠（即每月补差6654元），故原告诉请被告支付至2021年4月30日的租金365970元[（39924元/月×9个月）+6654元（2020年7月份租金差额）]，于法有据，本院予以支持。 关于物业费、生活垃圾费、水费。被告承租原告的门面，按照合同约定，产生的水电费、生活垃圾费、物业费均应当由被告承担，原告也向法庭提交涉案门面物业公司出具的缴费通知单予以证实，被告未到庭参加诉讼也未提交相应证据证明支付了上述费用，故原告诉请被告支付截至2021年3月31日的物业费19962元、生活垃圾费2550元、水费175.05元，本院予以支持。 关于违约金。原告主张的违约金系由免租期租金、租赁保证金、首期（三个月）租金构成，由于本案系因被告未按时支付租金的违约行为导致合同解除，也造成了原告的损失，根据双方协议约定被告应当向原告支付免租期6个月租金259506元，并且 -9- 已经缴纳的租赁保证金（一个月租金）43251元原告不予退还用以补偿原告的损失。此外被告还应当支付首期3个月租金129753元作为违约金，对此，该首期租金被告实际已经支付，本案中虽然被告的行为确实给原告造成了损失，但是被告支付免租期租金及租赁保证金已经可以补偿原告所受到的损失，结合本案案情以及原告实际需要再行向他人进行出租门面产生的闲置期间的损失，兼顾公平、合理原则，除了免租期租金259506元、一个月租金数额的租赁保证金43251元外，本院酌情支持被告再向原告支付当时两份租赁合同约定的一个月的租金43251元（28834元+14417元）作为违约金，以上合计346008元，超出上述数额的原告诉请部分，本院不予支持。 关于占用费。原、被告双方签订的《续租协议》已经解除，被告应当向原告返还租赁门面，但被告至今未向原告返还租赁门面，应当向原告支付房屋占有使用费。原告主张2021年4月30日合同解除后的占有使用费按每月租金两倍的标准即每月79848元计算至被告搬离之日，对此，虽然被告未到庭参加诉讼，但原告实际的损失已经从租金、违约金等金额中得到了补偿，原告主张的占有使用费计算标准过高。故本院支持被告按照《续租协议》中约定的每月正常租金标准即每月39924元的标准从2021年5月1日起向原告支付占有使用费至被告搬离之日，超出上述数额的原告诉请部分，本院不予支持。 关于律师费。根据《续租协议》的约定，如一方违约导致诉讼的，违约方承担守约方维权支付的律师费、诉讼费、保全费、保全保单费。原告为催收租金、发送律师函及提起本案诉讼聘请了律师，诉前债务催收、发送律师函费用2000元，一审代理费35846元，根据《广西壮族自治区律师服务收费标准》及本案原告得到支持的比例，本案被告应承担的律师费为34070元。关于原告主张的二审代理费用，由于该费用并未 -10- 实际产生，故对于该未产生的费用本院不予支持，原告可在实际产生后另行主张。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告许某某与被告韦某某2020年6月20日签订的《续租协议》于2021年4月30日解除； 二、被告韦某某于判决生效之日起十日内搬离柳州市东环大道256号万达广场室外步行街20栋1-55、1-56、1-57号商铺; 三、被告韦某某向原告许某某支付租金365970元（该租金计至2021年4月30日止）及房屋占有使用费（房屋占有使用费计算标准：自2021年5月1日起，按照每月39924元的标准计至被告韦某某搬离之日止）； 四、被告韦某某向原告许某某支付违约金346008元； 五、被告韦某某向原告许某某支付截至2021年3月31日的物业费19962元、生活垃圾费2550元、水费175.05元； 六、被告韦某某向原告许某某支付律师费34070元； 七、驳回原告许某某的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 -11- 案件受理费6374元（已减半收取），保全费4820元，合计11194元（原告已预交），由原告许某某负担898元，由被告韦某某负担10296元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 戚潇颖 二〇二一年六月二十一日 代书记员 梁骞予