北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7343号上诉人（原审原告）：王某，女，1953年7月8日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：呼某，男，1953年12月6日出生，住北京市朝阳区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：李源，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付士荣，女，1957年7月29日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：姜伟，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常亚婷，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中铁建工集团有限公司北京分公司，营业场所北京市丰台区造甲村111号。负责人：曾科斌，总经理。委托诉讼代理人：欧阳晓岚，女，1982年2月26日出生，中铁建工集团有限公司北京分公司职员，住北京市丰台区。上诉人王某、上诉人呼某因与被上诉人付士荣、被上诉人中铁建工集团有限公司北京分公司（以下简称中铁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初52553号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某、上诉人呼某及其共同委托诉讼代理人李源，被上诉人付士荣及其委托诉讼代理人姜伟、常亚婷，被上诉人中铁公司的委托诉讼代理人欧阳晓岚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某、呼某上诉请求：1.请求撤销一审判决第四项、第五项；2.请求依法改判付士荣、中铁公司赔偿王某、呼某因解除《售房协议》而导致的经济损失2264914.36元；3.请求纠正一审判决第八页第一段第三行“售房协议解除后，二被告应当将各自收取的购房款返还给二原告，二原告应当将房屋腾退返还给付士荣”，依法改判王某、呼某无法向付士荣返还房屋或者另案处理；4.请求依法改判涉案房屋评估价7899元以及本案一审、二审的诉讼费用全部由付士荣、中铁公司承担。事实及理由：一、王某、呼某无法实际取得房屋产权的合同根本目的，是付士荣、中铁公司不配合办理房屋过户手续导致，付士荣、中铁公司应当向王某、呼某赔偿损失。一审法院未予查明合同目的无法实现的根本原因，便认为呼某、王某要求中铁公司承担赔偿责任缺乏依据不予支持，系事实认定错误。中铁公司于2005年4月30日收取王某购房款43179.44元并向王某出具收据，证明中铁公司对付士荣将涉案房屋出售给王某是积极认可的态度，且在中铁公司收取王某购房款并出具上述收据后，王某、呼某才与付士荣签订了案涉售房协议。现由于付士荣、中铁公司不配合办理房屋过户手续导致王某、呼某取得房屋产权的合同目的无法实现，存在过错，应当承担赔偿责任。一审法院在未予查明购房目的无法实现的根本原因的基础上认定中铁公司不承担赔偿责任系认定事实错误。二、王某、呼某作为案涉售房协议的守约方，自身不存在任何过错，不应当承担任何比例的损失。一审法院错误划分过错比例，认为王某、呼某存在过错系事实认定、法律认定错误。第一，案涉售房协议有效，并未违反公有住房租赁相关法规的禁止性规定，一审法院适用法律错误。第二，王某、呼某在签订案涉售房协议时，案涉售房协议可以履行，中铁公司收取购房款、出具收据及在一审庭审中自认当时是特殊历史时期可以办理房本均足以证明涉案售房协议可以履行，一审法院事实认定错误。第三，王某、呼某对于付士荣恶意违约导致合同目的不能履行是无法预见的，付士荣为了不履行合同，故意不配合办理房屋过户手续，以制造案涉合同无法履行的后果，这是付士荣单方面的恶意违约，王某、呼某作为购房者，在中铁公司收取购房款并出收据的情况下对此情况是无法预见的。一审法院就王某、呼某对于不能实现合同目的的风险有一定预期的认定不符合法律规定，也不符合逻辑，严重背离诚实信原则和公平原则。三、王某、呼某已于2006年1月12日登记离婚，呼某于2010年通过房改取得房屋一套，并不影响涉案房屋过户至王某名下，售房协议可继续履行，不存在付士荣与中铁公司所称的“政策阻碍”，因此付士荣与中铁公司应赔偿王某、呼某的经济损失。四、一审法院在未予核实房屋面积、未予调查房屋增值情况的基础上，径行认定“二原告主张的损失数额明显过高”，酌定王某、呼某的经济损失为五十万元，系滥用公平原则、滥用自由裁量权。第一，一审法院对案涉房屋面积未予核实，呼某、王某在一审时提交了中铁公司社会事业管理中心出具的《证明》及供暖费交费单据，主张涉案房屋面积为52.39平方米，双方对房屋实际面积主张不一致时，一审法院未予以核实。第二，一审法院对房屋增值情况未予调查，系事实认定不清。造成涉案房屋无法上市交易的根本原因在于付士荣与中铁公司未予配合办理房屋过户手续导致，假设付士荣与中铁公司积极配合办理，案涉售房协议目的已经实现，案涉房屋现在就是可以上市交易的商品房，王某、呼某的经济损失应当按案涉房屋同类型商品房现值予以认定。一审法院仅依据案涉房屋的公有住房性质，而不追究造成房屋现有性质是谁之过错,对房屋增值情况不予调查，系事实认定不清。五、付士荣并非案涉房屋的权利人，其无权主张案涉房屋的腾退、返还，已经生效判决确认。一审判决认为售房协议解除后呼某、王某应当将房屋腾退返还给付士荣系事实认定错误。一审法院（2017）京0105民初1030号裁判文书载明“对于付士荣要求将涉案房屋返还给付永贵继承人的反诉请求，本院一并予以驳回”，此判决已生效。且付士荣名下已有一套住房，系在2010年通过房改取得，其名下不得再有保障性住房，即便该房屋需要返还，也不应当返还给付士荣，付士荣亦无权接收。综上，请求二审法院判如所请。中铁公司答辩称，不同意王某、呼某的上诉，请求坚持一审判决请求法院驳回王某、呼某的上诉请求。中铁公司按照政策给承租人办理房产证手续，公司财务仅是收取款项，并不对购房资质进行审查，是否符合购房资格及办理房产证的材料应由当事人提交和了解，最终由房产部门进行审查，根据王某、呼某提供的证据资料，王某、呼某与付士荣的买卖协议是在5月份签订，收款是在4月份，当时并未签订买卖协议，当事人也并未向中铁公司披露相关房屋买卖的事实，中铁公司对该情况是不知情的。当时该涉案房屋系公租房，产权系公司所有，在未办理房产证的情况下是不具备交易条件的，其后在公司告知当事人所交材料不符合条件的情况下，其应向公司提交符合要求的材料，但当事人未在合理期间内向中铁公司提交办理房产证的材料，导致错过了办理房产证的时间。该批申报办理房产证的一共70余户，除了本案的没有办理房产证之外，其他户均办理了房产证，故中铁公司不存在任何过错，不应对王某、呼某承担赔偿责任，请求法院驳回王某、呼某对中铁公司的上诉请求。付士荣答辩称，不同意王某、呼某的上诉请求以及全部的事实理由。具体答辩意见如下：第一，公有住房禁止进行买卖，王某、呼某在交易当时是明确知晓的，签合同具有不能履行的巨大可能性，王某、呼某也是有预期的。房改政策何时出台，房改具体内容等都有较大不确定性，在这种情况下，王某、呼某仍然主动寻求购买涉案房屋，其应当承担合同不能继续履行的风险。第二，付士荣积极协助办理房本的相关手续，但王某、呼某因自身原因拒绝退回现金收据并且在2010年同时购买了自己承租的公有房产，这是导致合同无法继续履行的根本原因之一。第三，付士荣、中铁公司没有恶意违约的故意，这种公有住房交易与一般商品房交易明显不同。付士荣拒绝配合没有任何利益所得。王某、呼某声称付士荣恶意违约，是将自己的过错和自己应当承担的风险转嫁付士荣的做法。第四，王某、呼某作为中铁公司员工，在2010年也购买了自己承租的公有住房，其对当时的过户政策是明知的。第五，一审判决中房屋返还的表述并无不妥，在合同解除的情况下进行双方的返还，是一般规定，且该表述也不是一审判项内容，与本案亦无关联。王某、呼某的该项上诉请求不合理也不合法。第六，王某、呼某自接收房屋居住至今，实际上已经获得了较大的利益，一审法院基于合同履行等情况，判决付士荣赔偿王某、呼某的经济损失，这已经足够覆盖其所谓损失。王某、呼某向一审法院起诉请求：1、判令解除王某、呼某与付士荣于2005年5月10日签订的《售房协议》（以下简称售房协议）；2、判令中铁公司向王某、呼某返还购房款43179.44元；3、判令付士荣向王某、呼某返还购房款118820.56元；4、判令中铁公司、付士荣向王某、呼某赔偿因解除售房协议而导致的经济损失2264914.36元。一审法院认定事实：王某与呼某系夫妻关系。付士荣系付永贵之女，付永贵于2016年6月12日去世。1993年1月1日，付永贵（乙方）与铁道部建厂局北京第一建筑工程处（甲方）签订公有住宅租赁合同，约定乙方从甲方处承租涉案房屋，使用面积34.3平方米，其中居室2间，乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同并立即收回房屋，拒交房者从当月起每月应按交租金标准的六倍向甲方交纳罚款：1.擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的；2.擅自改变房屋用途等。乙方如发生变更（出国定居、调出、死亡等），本合同即中止，原同住者如要求继续承租，须经甲方同意，并按甲方的有关规定重新签订租赁合同，否则按本合同的第五条处理。2005年4月10日，付士荣向中铁公司交纳涉案房屋购房款43179.44元，中铁公司出具《现金收款收据》，记载：“收王某交双桥购房款43179.44元”。2005年5月10日，王某、呼某（买方）和付士荣（出售方）签订售房协议，约定经双方协商，付士荣同意将涉案房屋产权以162000元出售给王某、呼某，该房产权证由付士荣负责办妥交给买方王某，该房现水电债务由付士荣负责解决，该房除不动装修外，移动物由付士荣解决。该房自2005年6月25日正式交由买方王某。今后该房产权不明纠纷由付士荣解决。后王某、呼某向付士荣支付了购房款，付士荣亦将涉案房屋交付给王某、呼某居住使用至今。诉讼中，因涉案房屋为公有住房，未取得房屋产权证，王某、呼某申请对涉案房屋所在区域商品房交易的市场价值进行评估，2020年2月14日，北京首佳房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，涉案房屋的建筑面积46.62平方米，市场价值总价为215.96万元，楼面单价为46324元/平方米。特别提示为此次评估结果为估价对象设定为商品房，可在公开市场上自由转让条件下的市场价值。王某、呼某支付评估费7899元。一审庭审中，王某、呼某主张涉案房屋实际建筑面积为52.39平方米，并就此提交中铁公司社会事业管理中心出具的《证明》及供暖费交费单据予以证明，中铁公司则表示涉案房屋建筑面积为46.62平方米，并就此提交中央国家机关住房制度改革办公室出具的《中铁建工集团北京地区2010年出售公有住房明细表》予以证明，付士荣认可房屋建筑面积为46.62平方米。经询，双方均表示对于合同解除后的房屋腾退问题不在本案中一并处理。一审另查一，2010年，呼某通过房改取得北京市朝阳区双桥东柳西里×号楼×单元×号房屋一套。一审另查二，王某、呼某曾诉至一审法院要求付士荣与中铁公司协助办理涉案房屋的过户手续，将房屋过户至王某名下，付士荣提出反诉请求，要求解除售房协议、腾退房屋，一审法院作出（2017）京0105民初1030号民事判决书，驳回了双方的诉讼请求。后双方不服，提出上诉，本院作出（2018）京03民终8850号民事判决书，驳回双方上诉，维持原判。一审法院认为，涉案房屋系付永贵承租的公有住房，未经产权单位同意，承租方不得擅自将承租房屋转租、转让、转借、私自交换或变相出卖使用权。依据涉案房屋的特殊性质，房屋的产权登记及过户需依据特定程序经双方配合，由中铁公司具体办理。现中铁公司表示按照政策无法办理房屋产权登记及变更手续，王某、呼某无法实现取得房屋产权的合同根本目的，王某、呼某与付士荣均同意解除售房协议，一审法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。售房协议解除后，中铁公司、付士荣应当将各自收取的购房款返还给王某、呼某，王某、呼某应当将房屋腾退返还给付士荣，王某、呼某主张要求返还购房款的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，关于房屋返还，双方均表示不在本案中处理，双方可另行解决。中铁公司虽主张收取的款项为定金，但与收据中记载的款项性质不符，一审法院不予采信。关于合同解除后的损失数额，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，根据双方签订的售房协议约定，涉案房屋产权证由付士荣负责办妥并交给买方王某，产权不明纠纷亦由付士荣解决，王某、呼某按照协议约定足额向付士荣交付了购房款，但付士荣并未按照协议约定办妥涉案房屋的产权证，导致产权出现纠纷，违反了售房协议的约定，付士荣应当承担违约责任。王某、呼某要求中铁公司承担赔偿责任，缺乏依据，一审法院不予支持。同时，王某、呼某与付士荣达成的售房协议违反了公有住房租赁相关法规的禁止性规定，双方同为铁路系统职工，对涉案房屋系公有住房的性质亦属明知，在此情况下，仍签订售房协议，王某、呼某应当能够预见合同存在不能继续履行的风险，其自身存在一定过错。自售房协议签订至今，涉案房屋价值确有上涨，合同无法继续履行确会给王某、呼某造成一定损失，故其主张赔偿相应损失具有合理性，但考虑到涉案房屋系公有住房，无法上市交易，区别于一般的商品房，且王某、呼某已在涉案房屋正常居住多年，实现了部分合同目的，故王某、呼某主张的损失数额明显过高，一审法院综合考虑合同履行的程度、解除原因、过错比例、房屋面积、增值情况等因素酌情确定损失数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除王某、呼某与付士荣于二〇〇五年五月十日签订的《售房协议》；二、付士荣于判决生效后七日内返还王某、呼某购房款十一万八千八百二十元五角六分；三、中铁建工集团有限公司北京分公司于判决生效后七日内返还王某购房款四万三千一百七十九元四角四分；四、付士荣于判决生效后七日内赔偿王某、呼某经济损失五十万元；五、驳回王某、呼某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，呼某、王某提交王某、呼某的离婚证，用以证明王某、呼某在2006年12月已经不是婚姻存续状态，涉案房屋是王某购买，一审认定的过程中遗漏了王某、呼某在2006年12月份离婚的事实，王某有权以自己的名义购买公有住房，也回应了付士荣代理人陈述的由于王某个人原因无法购买公有住房的情况。经庭审质证，付士荣发表质证意见称，对证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可；中铁公司发质证意见称，对证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：根据已经查明的事实，一审法院判决解除涉案《售房协议》及付士荣、中铁公司分别返还王某、呼某相应购房款，王某、呼某在二审庭审中明确表示认可一审判决第一、二、三项，本院对此亦不持异议。关于合同解除后的房屋返还问题，因王某、呼某、付士荣均同意不在本案中进行解决，本院对此亦不持异议，各方可就此另行主张。结合各方当事人二审期间的诉辩意见，本院二审期间的争议焦点应为王某、呼某关于付士荣、中铁公司赔偿王某、呼某因解除《售房协议》而导致的经济损失2264914.36元的诉讼请求是否能够成立。根据已经查明的事实，王某、呼某在购买涉案房屋时，其作为铁路系统职工，对涉案房屋公有住房的性质及相关购房政策应属明知，其在此情形下仍签订售房协议，本案中，根据双方签订的售房协议约定，涉案房屋产权证由付士荣负责办妥并交给买方王某，产权不明纠纷亦由付士荣解决，王某、呼某按照协议约定足额向付士荣交付了购房款，但付士荣并未按照协议约定办妥涉案房屋的产权证，导致产权出现纠纷，违反了售房协议的约定，付士荣应当承担违约责任。王某、呼某要求中铁公司承担赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。同时，王某、呼某与付士荣达成的售房协议违反了公有住房租赁相关法规的禁止性规定，双方同为铁路系统职工，对涉案房屋系公有住房的性质亦属明知，在应当能够预见合同存在不能继续履行的风险的情形下仍签订售房协议，对于合同因无法继续履行而解除的后果自身存在一定过错。结合王某、呼某已在涉案房屋正常居住多年的情况及涉案房屋的属性，一审法院综合考虑合同履行的程度、解除原因、过错比例、房屋面积、增值情况等因素酌情确定损失并无不当，现有证据不足以表明一审法院酌定损失数额存在过低情形，本院予以确认。呼某、王某虽在上诉意见中主张一审法院未查明房屋面积及房屋增值情况，但其未能就此进一步举证，现有证据不足以证明一审法院酌定数额存在不妥之处，故本院予以确认。王某、呼某要求中铁公司承担赔偿责任缺乏充分依据，本院不予支持。综上所述，呼某、王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20684元，由呼某、王某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 石 煜审 判 员 蒋 巍二〇二一年六月二十九日法官助理 常 欣书 记 员 刘怡然