青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异127号案外人：贾连山，公民身份号码×××，男，汉族，1956年11月21日出生，住北京市西城区西直门内大街188号楼1006室。委托诉讼代理人：曹鸾骁，北京以安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈迁，北京以安律师事务所律师。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，统一社会信用代码91110000801114817T。负责人：刘某。被执行人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，统一社会信用代码911101056336473148。法定代表人：李某，该公司董事长。被执行人：北京智都建筑工程有限公司，统一社会信用代码911101055801389677J。法定代表人：曹某，该公司董事长。被执行人：北京山水置地企业管理有限公司，统一社会信用代码91110105MA0048JG2L。法定代表人：孙某，该公司董事长。申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行与被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司合同纠纷一案，案外人贾连山对本院查封被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人贾连山称，贵院作出的（2020）青01财保11号民事裁定，将其购买的北京市朝阳区××园房产对应土地使用权进行了查封，而案外人为该房屋买受人，根据“地随房走”的原则，被申请人在转让房产的同时，房产占用范围内的土地使用权一并进行了转让。案外人已全额交付了合同约定的房屋总价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求中止对北京市朝阳区弘燕山水文园18号楼3单元401室房屋占用范围内土地使用权的执行。本院查明，五矿国际信托有限公司与山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司诉前财产保全一案，本院依据五矿国际信托有限公司的财产保全申请及提供的担保，于2020年4月30日作出（2020）青01财保11号民事裁定，冻结山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司在开户银行账户内存款762772777.77元，如存款不足此数额，则查封、扣押其持有的相应价值的其他财产。2020年5月11日，本院作出（2020）青01财保11号协助执行通知书，查封山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区××乡通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目；土地使用证号：京朝国用（2013出）第00284号，使用权面积43982.72平方米。并委托北京市第三中级人民法院协助查封上述土地使用权手续。北京市第三中级人民法院于2020年5月12日向北京市朝阳区不动产登记事务中心发出了本院作出的（2020）青01财保11号民事裁定书、（2020）青01财保11号协助执行通知书，对上述土地使用权进行了查封。北京市朝阳区不动产登记事务中心在送达回证备注载明：有抵押、轮候。遂后，五矿国际信托有限公司提起诉讼，本院作出（2020）青01民初256号民事判决，山水文园凯亚房地产开发有限公司于判决生效后十日内向五矿国际信托有限公司偿还贷款本金749272777.77元，并支付自2020年3月27日起至所有贷款本金付清之日止，以欠付贷款本金为基数，按年利率11.05%计算的罚息；山水文园凯亚房地产开发有限公司于判决生效后十日内向五矿国际信托有限公司支付律师代理费500000元；五矿国际信托有限公司对山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的位于北京市朝阳区××园、24、25、26、27号楼（不动产权证号：京（2015）朝阳区不动产权第0025346、0025347、0025348、0025349、0025350号）、北京市朝阳区周庄山水文园220号楼-2至3层104等【3】套、221号楼-2至3层103等【6】套（不动产权证号：X京房权证朝字第XXXX、1XXXX号）、北京市朝阳区小武基村甲8号3号院1层全部、北京市朝阳区小武基村甲8号5号院1幢1层全部等【3】套（不动产权证号：X京房权证朝字第XXXX、7XXXX号）不动产在抵押担保范围内享有优先受偿权，并以折价、拍卖或变卖的价款优先受偿判决第一、二项下的全部债务；北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司对判决第一、二项下的全部债务承担连带保证责任，北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司承担保证责任后，有权向山水文园凯亚房地产开发有限公司追偿。判决生效后，五矿国际信托有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行于2021年4月14日签订债权转让协议，约定五矿国际信托有限公司将上述生效判决债权全部转让给上海浦东发展银行股份有限公司北京分行。因山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，上海浦东发展银行股份有限公司北京分行向本院申请强制执行。本院于2021年5月21日作出(2021)青01执184号执行裁定，冻结、划拨山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司银行存款754377284.77元（包含贷款本金749272777.77元、律师代理费500000元、案件受理费3778551元、保全费5000元、执行费820956元）；查封山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的位于北京市朝阳区××园、24、25、26、27号楼（不动产权证号：京（2015）朝阳区不动产权第0025346、0025347、0025348、0025349、0025350号）、北京市朝阳区周庄山水文园220号楼-2至3层104等【3】套、221号楼-2至3层103等【6】套（不动产权证号：X京房权证朝字第XXXX、1XXXX号）、北京市朝阳区小武基村甲8号3号院1层全部、北京市朝阳区小武基村甲8号5号院1幢1层全部等【3】套（不动产权证号：X京房权证朝字第XXXX、7XXXX号）不动产；冻结、划拨山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司自2020年3月27日起至所有贷款本金付清之日止，以欠付贷款本金为基数，按年利率11.05%计算的罚息。若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。案外人贾连山于2021年5月28日向本院提出执行异议。另查明，2018年5月21日，山水文园凯亚房地产开发有限公司（甲方）与贾连山（乙方）签订的《协议书》约定，鉴于双方于2018年5月21日签订了《借款合同》，借款期限届满，甲方将乙方意向房屋即甲方位于北京市朝阳区××园房屋(暂定建筑面积160.09平方米，房屋总价暂定14984424元)交付乙方使用。后该楼号重新审批排列为北京市朝阳区弘燕山水文园18号楼3单元401室。同日，山水文园凯亚房地产开发有限公司向贾连山出具金额为14984424元的财务收据，款项来源为借款。本院认为，本案异议人基于对案涉房屋的实体权对执行标的查封行为提出排除执行异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案执行标的土地使用权现仍登记在被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司名下，本院查封行为并无不当。根据案外人的异议申请，本案争议焦点为案外人提出的异议理由是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人对登记在被执行人房地产开发企业名下的土地提出异议，该宗土地价值已转化至其附着物建筑上。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。鉴于本案案外人与开发商签订的《协议书》约定内容，案外人有选择要求偿还借款或交付房屋的权利，案涉《协议书》能否认定为合法有效的商品房买卖合同，在以形式审查为主的执行异议审查阶段不宜直接作出认定，应经实体开庭审理后才能确定。现本案案外人基于实体权主张执行异议依据不足，应予驳回。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：驳回案外人贾连山的异议请求。如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 樊 静审判员 许正芳二〇二一年六月九日法官助理 肖秋葛书记员 王 佳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。