江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0724民初209号原告：刘贯进，男，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：张君仁、李冬明，江苏民盈律师事务所律师。被告：灌南润厦置业有限公司，住所地江苏省灌南县长茂镇茂城东路北侧；统一社会信用码:91320724554649661K。法定代表人：徐小鹃，经理。委托诉讼代理人：刘树青（系徐小鹃丈夫），男，汉族，居民，住江苏省灌南县田楼镇三兴村****。被告：刘树青，男，汉族，居民，，住江苏省灌南县田楼镇三兴村****被告：方永亮，男，汉族，居民，住，住江苏省灌南县新安镇镇人民路**/div>原告刘贯进与被告灌南润厦置业有限公司（以下简称“润厦公司”）、刘树青、方永亮商品房销售合同纠纷一案纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理，原告刘贯进及其原告委托诉讼代理人张君仁，被告方永亮、刘树青暨被告润厦公司的委托诉讼代理人均到庭参加应诉。后依法适用普通程序，组成合议庭于2021年5月7日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人张君仁，被告方永亮、刘树青暨被告润厦公司的委托诉讼代理人均到庭参加应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告润厦公司提供相关资料为原告购买的位于灌南县×楼镇××××小区××幢单元××室房屋办理产权证；2、判令三被告共同向原告支付逾期办理产权证的违约金20.1万元（按总房款的30%计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告于2014年1月22日签订编号为LYGSPF2014430891号的商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于灌南县×楼镇××××道××××××小区××幢单元×室房屋，房屋总价款为671250元，交付时间为2014年1月22日，被告应在房屋交付使用后的180日内将办理产权证所需的资料提交产权登记机关协助办理产权登记。合同签订后原告按照约定向被告交付了购房款首付并办理了剩余房款的按揭贷款。但被告却未能在合同约定的时间为原告办理产权登记。原告多次催促未果，后在2019年7月2日三被告与原告达成协议，约定在2020年10月31日前为原告办理产权证；如逾期不能完成办理，三被告共同支付原告总房款的50%作为违约金。现至今被告依然未能为原告房屋办理产权证。为维护原告的合法权益，故起诉。被告润厦公司、刘树青、方永亮辩称：1，原告诉称的要求被告协助办证，该条件已经具备；2，在2019年签订协议之后，其承诺在2020年4月1日之前提供具备办证条件。但因疫情影响，及原告闹事等原因，一直延续至2020年12月份才验收完毕。双方在2020年5月份重新签订的协议应覆盖了第一份协议，以第二份协议为准，是双方重新约定的内容。3，因不动产登记中心工作内容多，涉案小区需排队才能办理产权证。4，涉案小区系因当时的图纸设计及规划部门审查错误导致涉案小区房屋未设计在土地证规划范围内。导致在2020年6月份其他条件均具备，而无法开展组织验收。结合原、被告出示的证据，本院经综合认定事实如下：2014年1月22日，原告购买被告润厦公司开发的位于盛世华庭小区第3幢幢无单元01室房屋，总金额为671250元。双方签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。后，涉案房屋按照合同约定交付给原告，但尚未符合办理产权证的条件。2019年7月2日，原、被告签订协议书，约定：“2019年7月2日至2020年4月1日止，在此期间甲方（三被告）未能履行提供所有住户办理房产证所需材料。由甲方负责赔偿所有住户（确定不能办理到房产证）购房款的50%；…验收期间，住户对，住户对房屋结构墙体改变影响验收的出资协调变更，如果无法通过变更图纸通过验收的，乙方必须予以恢复保证验收，验收期间，甲方对房屋维修及改造布置有关设施的，乙方（原告）必须积极配合。”在双方签订协议之后，直至2020年4月1日，涉案小区没有具备办理产权证的条件。2020年5月份，原被告又签订协议，约定：“甲方（被告润厦公司、刘树青）乙方（郭玉高、付小卫等壹拾三人）经甲乙双方协议：甲方支付乙方伍万贰仟元正作为盛世华庭工程验收合格保证金，如果甲方在2020年10月31日前完成验收，该保证金伍万贰仟元退给甲方，如果不按时完成验收，该保证金交给乙方。甲方支付给乙方的保证金由朱兆华负责保管。乙方所有的人要对该协议保密（2020年10月31日完成验收并具备办证条件）11月份甲方必须协助乙方办证，如在11月底，乙方因甲方原因不能拿到房产证，视甲方违约。”原告刘贯进的妻子王树红系乙方壹拾叁人之一。至今，涉案房屋依然没有办理权属证书。故现原告起诉。另查明，涉案房屋所在小区在2020年10月底未通过综合验收合格。再查明，灌南县不动产登记中心出具情况说明：“灌南润厦置业有限公司开发的盛世华庭1#、3#已提交齐全办理首次登记的相关材料，经核实符合办理条件。”本案审理中，被告方永亮认可其虽未在2020年5月份的协议签字，但是其是对该协议是认可的。本案审理中，被告辩称，其没有违反协议约定，因疫情的影响、原告聚集影响验收、及规划错误等原因，才导致2020年12月份验收通过。原告对此原因均不予认可。本案审理中，被告出示2020年5月份所签协议，庭审中，原告质证认为：“虽然是复印件，但是原告本人认可”；庭审后，原告又陈述王树红确是其妻子，但是未签过字。本案审理中，被告未提供其给付52000元保证金的事实。上述事实，有商品房买卖合同、协议、谈话记录、施工资料等在卷予以佐证。本院认为，原被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。根据合同的约定，被告应该提供相应的材料进行备案，以协助原告顺利办理产权证书，现灌南县不动产登记中心已经出具相应的情况说明证实涉案房屋符合办证的条件。本案中，原、被告对办证的时间及相应的违约方式进行了三次约定，第一次是商品房买卖合同中约定的交房180日内，逾期办证的违约标准为总房款的1%；第二次为2019年7月2日签订的协议，约定时间为2019年7月2日至2020年4月1日止，违约方式为被告赔偿原告购房款的50%（确定不能办理到房产证）；第三次为2020年5月份签订的协议，约定时间为2020年11月底，被告缴纳52000元的保证金，如违约，则保证金分给13人。本院认为，原、被告之间对办证的期限进行了变更，对于被告逾期未办理产权证的违约方式同样进行了变更。在2020年5月份签订的协议中，虽然是约定被告缴纳52000元的保证金，但是实质上该保证金的性质是违约金，是对违约方式承担形式的变更。原告对于2020年5月份协议的质证意见，两次陈述不一致，自相矛盾，应以其第一次自认为准。故，对于原告陈述2020年5月份协议上的字不是王树红所签的意见，不予采纳。原告在庭审中已经作出了对王树红签字的追认的意思表示。原告以2019年7月2日签订的协议以购房款的30%作为主张违约金的依据，因违约方式已经发生了变更，其该依据不成立。另，该条赔偿数额的确定的前提是确定不能办理到房产证，但现涉案房屋已经具备了办证条件，该前提系不存在的。被告虽然在庭审中提出一系列理由来说明2020年10月底没有通过综合验收不是其造成，违约原因不在被告。但是，被告提出的理由不能够对抗原告，其应该按照2020年5月份约定的52000元平均给予13人作为逾期办证违约金的支付方式。对于原告要求被告方永亮、刘树青承担连带责任的主张，承担逾期办证违约金因系润厦公司的义务，被告方永亮、刘树青履行的系职务行为，相应的责任应由润厦公司承担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告灌南润厦置业有限公司协助原告刘贯进办理盛世华庭小区第3幢幢无单元01室房屋的产权证。二、被告灌南润厦置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告刘贯进逾期办证违约金4000元。三、驳回原告刘贯进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4316元，由原告刘贯进负担2158元（已缴纳）。被告灌南润厦置业有限公司负担2158元（原告已预交，被告于给付兑现款时候一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，并缴纳上诉费用4316元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 张 蕊人民陪审员 孙 妍人民陪审员 李生志二〇二一年六月二十九日书 记 员 吴家瑞法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人递交上诉状时，由上诉人从一审法院承办法官处领取《上诉费缴纳通知书》，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。