河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终1036号上诉人(原审被告、反诉原告)：李永奎，男，1979年5月26日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：樊瑞玺，河南众孚律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：赵纪章，男，1950年11月20日出生，汉族，现住南乐县。上诉人李永奎因与被上诉人赵纪章确认合同有效纠纷一案，不服河南省南乐县人民法院（2021）豫0923民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李永奎及其委托诉讼代理人樊瑞玺，被上诉人赵纪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永奎上诉请求：1.撤销(2021)豫0923民初49号民事判决书；2.驳回赵纪章原审的全部诉讼请求、判决支持李永奎原审的反诉请求,或发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由赵纪章承担。事实与理由:一、原审法院认定双方签订的租赁合同有效系错误,涉案合同应属无效。具体理由如下:1.本案所涉房屋在南乐的城镇规划区内,由于涉案房屋的建设并未经过任何规划、审批等程序,实为违章建筑,依法不得出租,故，涉案房屋租赁合同无效。虽本案涉案房屋来源于赵纪章与案外人孙卫法的租赁合同,但(2017)豫0922行初14号行政判决书本院认为部分显示,涉案房屋所用土地系农村集体土地,而本案对涉案的房屋建设无任何规划和审批的相关证据,该行政案件中赵纪章在庭审中明确陈述:涉案房屋所占土地为村集体的土地。涉案的房屋位置在南乐城的北部,隶属于南乐城关镇管辖,涉案房屋就在南乐的城镇规划区内,因此,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定,未经规划批准的房屋出租行为无效,故,赵纪章与孙卫法签订的租赁合同应属无效,继而赵纪章与李永奎签订的转租合同亦应属无效。2.涉案房屋由于未经案外人孙卫法的书面同意,其转租给李永奎的转租合同无效。本案房屋孙卫法为最初的出租人,出租给赵纪章,赵纪章又转租给李永奎,而孙卫法与赵纪章的租赁合同的第五条第3项约定:赵纪章如将本合同的权利义务转让给第三方,应事先经孙卫法的书面同意。但本案并无任何证据证明赵纪章将房屋转租给李永奎经过了孙卫法的书面同意,赵纪章无权转租涉案房屋,故涉案房屋租赁合同无效。因此,原审法院对案涉合同效力认定错误,双方之间的租赁合同应属无效。二、因第三人主张权利,致使李永奎不能正常使用租赁房屋,李永奎享有不支付租金的权利。原审判决李永奎向赵纪章支付租金严重错误。通过赵纪章提交的多份判决书,及李永奎原审提交的证据,已充分证实因赵纪章与孙亚伟等人存在涉案房屋纠纷,导致无水无电,而上诉人李永奎所租该房的目的系为经营服装加工,不要说经营,即使生活居住房屋没有水电也不具备使用房屋的基本条件,何况是服装的加工。而无水无电的原因在赵纪章,假如合同有效,由于李永奎无法正常使用案涉房屋,有权不支付租金。三、根据本案合同的约定和相关规定,赵纪章应赔偿李永奎的相关损失。本案赵纪章提交的南乐人民法院(2016)豫0923民初3028号民事判决书、清丰县人民法院(2017)豫0922行初14号行政判决书、南乐人民法院(2019)豫0923民初1866号民事判决书、南乐人民法院(2020)豫0923民初422号民事判决书、南乐人民法院(2019)豫0923民初4976号民事判决书、濮阳市中级人民法院(2019)豫09民终1671号民事判决书、(2020)豫09民终1071号民事判决书,及李永奎原审提交的相关证据等，已足以证明赵纪章与案外人孙亚伟等就案涉房屋产生过权属等纠纷，本案《租赁合同》第七条约定:如果发生房产纠纷造成乙方无法正常经营的损失由甲方包赔。现已查明的事实是由于赵纪章的过错,导致了李永奎的损失,该损失应由赵纪章予以赔偿,而原审对李永奎的该主张未予支持系严重错误。综上所述,原审法院认定事实错误,导致其适用法律的错误,未维护李永奎的合法权益。赵纪章辩称，1.本案房屋租赁合同合法有效，经南乐人民法院(2019)豫0923民初1866号民事判决书和濮阳市中级人民法院(2019)豫09民终1671号民事判决书确认赵纪章对案涉仓库享有合法使用权，故也就有转租权，转租给李永奎使用合法有效。自赵纪章和李永奎签订合同至今已经10个月多，无人反对转租。根据民法典第718条规定：“出租人知道或者应当承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”李永奎调查三个月和赵纪章提供的7个判决书认为没有争议的情况下才签订租赁合同，同时，在20000元租金中扣除7000元作为装修费，但李永奎未支付剩余应结清的一年租金13000元。经多次催要，李永奎通过快递要求赵纪章解除合同，并赔偿其15000元，其行为违背了民法典第721条。2.李永奎的理由是无中生有，颠倒黑白，李永奎根本没有见过第三人孙亚伟，李永奎没有提供证据证明停水停电。2020年7月，李永奎进行了装修，用的仓库内水管，其称无法正常使用案涉房屋，不支付租金是没有证据证明和法律依据的。3.李永奎根据在一审中赵纪章提供的7分判决书来证明赵纪章与案外人孙亚伟发生过权属纠纷，但经过省市县法院的11次判决纠纷结束，判决已经确认的赵纪章租赁涉案房屋（仓库）在先，并对该仓库享有合法使用权和转租权。故该仓库不具有权属争议。综上，请求驳回李永奎的上诉请求，维持原判。赵纪章向一审法院起诉请求：请求法院判决确认赵纪章与李永奎签订的房屋租赁合同合法有效；判决李永奎支付第一年下欠的租金13000元，诉讼费由李永奎承担。一审法院认定事实：案外人孙卫法、杨翠英夫妇在其租赁的位于南乐县北环路北侧××村的土地上建设了涉案房屋后，2010年8月11日，南乐房地产管理所（以下简称南乐房管所）为该房颁发了乐房产权证城Ｄ区字第2011-××号房屋所有权证。赵纪章与孙卫法于2015年6月16日签订租赁合同，租赁涉案仓库288平方米，一审法院（2019）豫0923民初1866号民事判决确认该合同有效，该判决已经生效。2015年8月3日，孙卫法又将该房产过户给案外人孙亚伟，当日，南乐房管所为该房颁发了濮房权证南乐县字第××号房屋所有权证。赵纪章于2017年11月2日诉至河南省清丰县人民法院，请求确认南乐房管所为孙卫法办理上述房屋所有权证的行政行为违法。该院经审理于2017年12月22日作出（2017）豫0922行初14号行政判决书，认为南乐房管所为孙卫法办理个人房产初始登记的行政行为明显违法；孙卫法将该房屋转让给他人、办理转移登记，侵害了赵纪章的合法权益；房屋转移登记是初始登记的延续，初始登记行为违法，转移登记即是初始登记违法行为效力的延续；判决确认南乐房管所为孙卫法办理乐房产权证城Ｄ区字第2011-××号房屋所有权证的行政行为违法。该判决已经生效。2020年3月6日孙亚伟以租赁合同纠纷案起诉赵纪章，要求判令赵纪章支付孙亚伟房屋租金60000元，一审法院于2020年4月驳回孙亚伟的诉讼请求。孙亚伟对该判决不服提出上诉，2020年6月28日，濮阳市中级人民法院作出（2020）豫09民终1017号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月25日，赵纪章与李永奎签订租赁合同，约定李永奎租赁赵纪章具有合法使用权的登记在案外人孙亚伟名下的位于南乐县城关镇××楼下仓库，租赁期限5年，每年租金20000元，每年7月1日交清一年的租赁费。如果房产发生纠纷，造成李永奎的损失（租金和无法正常经营）由赵纪章负责赔付。签订合同后，李永奎要求赵纪章承担装修费7000元抵租赁费，赵纪章同意并在李永奎持有的租赁合同上载明。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。赵纪章对案涉仓库具有合法使用权，本案中，赵纪章、李永奎就案涉仓库签订租赁合同，合同有效，双方之间成立租赁合同关系。赵纪章已将仓库交付李永奎，李永奎应按时支付赵纪章租金。扣除赵纪章与李永奎协商以装修费7000元折抵租金外，李永奎仍下欠赵纪章第一年租金13000元（20000元-7000元）应给付赵纪章。李永奎辩称无法为其妻子办理营业执照，一审法院认为，赵纪章对此无过错，如不能办理营业执照，李永奎可向办理营业执照的相关部门主张权利，在办理营业执照过程中赵纪章应配合李永奎办理，故李永奎该辩称一审法院不予采信。庭审中李永奎认可经赵纪章协调案涉仓库已接通电源，即使未通电，赵纪章可向供电公司主张权利要求通电，不通电非合同解除的法定事由，赵纪章与李永奎租赁合同中亦未明确约定因此需解除合同，故李永奎辩称无法接通电源需解除合同的理由亦无法成立。经生效判决已确认赵纪章对案涉仓库享有合法使用权，案涉仓库权属已不具有争议，李永奎辩称根据民法典第724条第二项规定租赁物权属有争议予以解除合同的理由不成立，故李永奎反诉要求解除赵纪章、李永奎签订的租赁合同并要求赵纪章赔偿损失15000元无事实根据和法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、确认2020年6月25日赵纪章与李永奎签订的房屋租赁合同有效。二、李永奎于判决生效后十日内给付赵纪章第一年租赁费13000元。三、驳回李永奎的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取63元，反诉费175元，减半收取87.5元，均由李永奎负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，李永奎提交两组证据：第一组：网页，证明南乐城关镇岳固村，岳固村被定位城关镇的镇中心区，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条；第二组：装修支付凭证，证明李永奎的损失。赵纪章质证意见为：对李永奎提交的证据不认可，生效判决书已认定赵纪章有租赁权，李永奎提交的损失与赵纪章无关。赵纪章提交三组证据：证据一：两份法律文书，证明房产产权和使用权；证据二：赵纪章与孙卫法租赁合同一份，证明李永奎陈述内容不属实；证据三：照片一张证明李永奎用电的事实，没人停电。李永奎质证意见为：证据一应当提交原件，法院出具的法律文书不能违反法律规定。证据二由于原合同中“当面”还是“书面”，赵纪章应该有充分的证据证明同意赵纪章转租，书写不清，不存在故意的问题。证据三电表本身不能证明正常用电，客观上李永奎并非没有用电，由于赵纪章和他人的纠纷导致李永奎不能正常用电，三组证据均不能实现赵纪章的证明目的。本院经审查认为，李永奎提交的证据，经赵纪章质证均不认可，且装修费用经双方约定已从第一年租赁费中扣除。赵纪章提交的三组证据，李永奎质证不予认可，且第二、三组证据一审已提交，第一组证据不能实现其证明目的。综上，上述证据不能作为本案定案证据使用。本院审理查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，关于赵纪章与李永奎于2020年6月25签订《租赁合同》的效力问题。赵纪章对涉案仓库租赁使用权已经（2019）豫0923民初1866号和(2019)豫09民终1671号生效民事判决书予以确认，本院予以支持。上述《租赁合同》签订至今已超过六个月，原出租人孙卫法并未提出异议，依法应视为孙卫法同意转租。李永奎称涉案房屋（仓库）为违章建筑，赵纪章签订的两份《租赁合同》无效且其未取得转租权的上诉理由，没有法律依据和证据支持,本院不予认定。依法成立的合同受法律保护。赵纪章与李永奎于2020年6月25签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于赵纪章与李永奎在履行合同中是否存在违约行为及责任承担的问题。李永奎上诉称因第三人主张权利,导致租赁仓库无水无电,李永奎不能正常租赁使用，此情况是赵纪章的过错所致，其应赔偿李永奎的相关损失，李永奎享有不支付租金的权利的理由。经审查，涉案仓库配置有供电设备，具备通电条件。李永奎未提供充分证据证明，赵纪章因故意或过失致使租赁仓库无法供水供电。供水供电问题，李永奎作为承租人可以向供水供电部门要求通水通电。同时，关于租赁仓库的权属纠纷均已结案。李永奎未举证证明其租赁期间，第三人向其主张权利，致使合同无法继续履行。故，该上诉理由不能作为其解除合同和拒绝支付租金的依据。一审判决其支付租金并无不当。综上所述，李永奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由李永奎负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 孔德军审判员 周培勋二〇二一年六月二十五日书记员 杨**涛