河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0225民初3329号原告：兰考县未来物业管理有限公司。统一社会信用代码：91410225MA9G1QB39T。法定代表人：陈海宁，系该公司总经理。住所地：河南省开封市兰考县振兴路与健康南路交叉口西200米。委托诉讼代理人：孙灿锋，河南德慧律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：孙战龙，男，1989年3月14日生，汉族，住河南省兰考县，确认地址：兰考县城区未来城住宅小区16号楼2单元805号。原告兰考县未来物业管理有限公司诉被告孙战龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰考县未来物业管理有限公司委托诉讼代理人孙灿锋，被告孙战龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰考县未来物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳拖欠的物业费4735元及违约金1200元，合计5935元（其中拖欠2018年12月至2020年12月物业费3157元，应交2021年度物业费1587元）；2、本案的诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由：被告因购买了兰考县未来城住宅小区16号楼2单元805号、建筑面积为134.22平方米商品房一套。2016年6月2日被告签收了业主交房身份确认书，并于2016年8月26日被告签收了房屋钥匙签收确认书，于当日与兰考县天宏物业管理有限公司签订了“未来城前期物业管理服务协议”，协议约定双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业服务管理费用及违约责任的承担等。双方并签了区域防火责任协议书、装饰装修管理协议书等。之后被告装修并入住。上述物业服务协议签订后，天宏物业按照协议提供了物业管理服务，被告仅支付了2016年5月31日至2018年12月的物业服务费用后，下欠2018年12月至2020年12月物业费3157元，以及应交2021年度物业费1587元，合计4735元。经催要被告至今未付。依照协议约定，物业管理费为电梯住宅0.98平方米每月，每年交纳一次物业费，自开发建设单位发出收楼通知之日起计算，每周期为12个月，每周期最后一个月预交下一年度的物业管理费，逾期未交纳物业费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按交纳金额每天3‰的违约金追缴。2020年12月14日，天宏物业作为甲方于原告作为乙方签订了“债权债务转让协议书”，协议约定对于甲方在未来城、未来城都市两个小区开展物业服务管理时，业主所欠物业费等费用的债权债务追偿及协议所述的一切权利、义务及责任等转移给了乙方。为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告孙战龙辩称，我未缴纳物业费，是因为当时我的车在停车位停放，但是不知道是谁碰着了，当时天宏物业公司承诺赔偿我修车费。我只承认欠天宏物业的物业费，不承认欠原告公司物业费。经审理查明：被告孙战龙购买了位于兰考县城区振兴路与健康南路交汇处未来城住宅小区16号楼2单元805号、建筑面积为134.22平方米商品房一套。2016年6月2日被告签收了业主交房身份确认书，并于2016年6月2日被告签收了房屋钥匙签收确认书，2016年8月26日，被告孙战龙的姐姐孙翠楠代表被告孙战龙与原未来城小区物业兰考县天宏物业管理有限公司签订《未来城前期物业管理临时管理规约》、《未来城前期物业服务协议》一份，临时规约第四条业主的义务第四项：本物业管理区域内，物业管理服务协议费用标准按其房屋使用性质收取：电梯住宅0.98/平方米/月、叠加别墅0.7元/平方米/月、商业1.1元/平方米/月，服务费……；第五项:业主应于开发单位发出收楼通知之日起交纳物业服务费用；第六项协议第1款：业主每周期最后一个月预交下一年度物业管理服务费用（一周期为12个月），逾期未按时交纳管理费用的，物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的违约金(滞纳金)。《未来城前期物业服务协议》第二条第四项：依据本协议按时足额缴纳物业管理费用、公共水电分摊、室内有偿维修等费用。同日，被告孙战龙的姐姐孙翠楠还代表被告孙战龙同未来城前期物业管理公司（兰考县天宏物业管理有限公司）签订《区域防火责任协议书》、签署了《房屋钥匙签收确认书》、《装饰装修管理协议书》及《装饰装修管理协议书》，2016年6月2日被告孙战龙签收了业主交房身份确认书，被告孙战龙按照协议对该商品房进行装修，被告装修入住后按期缴纳了至2018年12月的物业服务费用，下欠2018年12月至2020年12月物业费3157元，应交2021年度物业费1587元，合计4735元。另查明，2020年12月14日，原告兰考县未来物业管理有限公司与原兰考县天宏物业管理有限公司签订《债权债务转让协议书》，协议约定：一、甲方（兰考县天宏物业管理有限公司）、乙方（兰考县未来物业管理有限公司）一致同意，对于甲方在未来城、未来都市两个小区开展物业服务管理时业主所欠物业费、水费、电费等费用的债权债务追缴权转让给乙方行使追缴追诉等工作；二、在乙方未与业主签订《物业服务协议》前，甲方与业主签订的《前期物业服务协议》仍然具有法律效力，该前期物业服务协议中所述的一切权利、义务、责任均随债权债务一并转让给乙方。原告已获得向被告孙战龙追讨所欠物业费的权利，且已通过短信形式告知被告孙战龙债权债务转让及催缴所欠物业费一事。以上事实有《区域防火责任协议书》、《房屋钥匙签收确认书》、《未来城业主身份确认通知书》、《装饰装修管理协议书》、《装饰装修管理协议书重点补充条款》、《未来城前期物业管理临时管理规约》、《债权债务转让协议书》、《前期物业服务协议》、短信记录、当事人当庭陈述及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》等系双方真实意思表示，合法有效。原、被告间的物业服务合同关系依法成立，被告作为业主，自入住其购买的涉案“未来城”小区至今，得到并接受了兰考县未来物业管理有限公司提供的服务，应当按时依合同约定缴纳物业管理费，被告孙战龙按期缴纳了至2018年12月份物业费，但从2018年12月至今未支付相应的物业服务费，显属不当。被告当庭辩称“我缴纳物业费，是因为当时我的车在停车位停放，但是不知道是谁碰着了，当时天宏物业公司承诺赔偿我修车费。我只承认欠天宏物业的物业费，不承认欠原告公司物业费。”，但未提供证据证明其辩称的事实，且财产损害赔偿案件与本案不属于同一法律关系，车辆的所有权人可以另行主张权利，原告兰考县未来物业管理有限公司与原兰考县天宏物业管理有限公司签订《债权债务转让协议书》，对于未来城、未来都市两个小区开展物业服务管理时业主所欠物业费、水费、电费等费用的债权债务追缴权转让给原告行使追缴追诉等工作；该前期物业服务协议中所述的一切权利、义务、责任均随债权债务一并转让给原告。原告已获得向被告孙战龙追讨所欠物业费的权利，且已通过短信形式告知被告孙战龙债权债务转让及催缴所欠物业费一事，原告具备本案原告的诉讼主体资格。物业公司在物业管理和服务过程中存在存在瑕疵，但完成了一定的物业管理服务，被告不可以拒付所有物业费。诚实信用原则是民商事活动的基本原则，诚信是社会主义核心价值观的重要理念，我们不仅要记住，更要遵守。综合上述情况，考虑小区的整体服务情况和持续状态，本院酌定被告从2018年12月起至2021年（2019年、2020年、2021年）三年度拖欠物业费按90%缴纳，即134.22㎡×0.98元/㎡/月×36月×90%=4262元（保留整数），对原告的其他物业费诉讼请求不予支持；关于滞纳金，由于原兰考县天宏物业管理有限公司物业服务存在瑕疵是本案被告未交纳物业费的原因，故对原告滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告孙战龙应于本判决生效之日起十日内向原告兰考县未来物业管理有限公司支付2019年度2020年度、2021年度的物业服务费共计4262元；二、驳回原告兰考县未来物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元、保全费70元，由被告孙战龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本六份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  邱进锋二〇二一年六月二十九日书记员  聂 芳