安徽省淮北市杜集区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0602民初590号 原告：徽商银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市相山区人民中路253号。统一社会信用代码91340600711779487W。 负责人：卓凡，该行行长。 委托诉讼代理人：刘智，该行员工。 被告：朱相稳。 被告：李凌霞。 被告：淮北市友诚房地产有限公司，住所地址安徽省淮北市杜集区开渠中路69号东湖矿业设备博览城。统一社会信用代码91340600777352961R。 法定代表人：陈金标，该公司经理。 原告徽商银行股份有限公司淮北分行（以下简称徽行淮北分行）诉被告朱相稳、李凌霞、淮北市友诚房地产有限公司（以下简称友诚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徽行淮北分行委托诉讼代理人刘智到庭参加诉讼。被告朱相稳、李凌霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告友诚公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 徽行淮北分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告朱相稳、李凌霞、淮北市友诚房地产有限公司偿还原告贷款本金70225.39元，利息1183.89元（计算至2021年1月29日），本息合计71409.28元，之后的利息（含罚息、复利）按合同约定计算至本金清偿完毕之日止；2、依法拍卖、变卖被告朱相稳、李凌霞预抵押的房产（预抵押登记证书号：淮预抵房淮房字1××6号），所得价款优先偿还所欠原告的贷款本息和费用；3、本案全部诉讼及债权实现费用由被告承担。 被告朱相稳、李凌霞、友诚公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：一、2011年10月20日，徽行淮北分行与朱相稳、李凌霞签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，双方约定：朱相稳、李凌霞向徽行淮北分行借款43.9万元用于购买淮北市杜集区××路××号××栋××室房屋，贷款期限120个月，自2011年10月20日至2021年10月20日，按月等额本息还款，贷款适用浮动利率，即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%。贷款发放前，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，按贷款发放日贷款基准利率及上述浮动比例确定借款利率；贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，按调整后贷款基准利率及上述浮动比例确定，利率自次年1月1日起调整。本合同项下贷款月利率执行6.4625‰，逾期罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；如借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，中止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；因本合同实现债权与担保债权而发生的费用（包括保全费、诉讼费、律师费用等）由借款人承担； 二、2011年11月15日，友诚公司（甲方）与徽行淮北分行（乙方）签订《个人商用房贷款合作协议书》，双方约定：甲方同意对每一位购买商用房并取得乙方贷款的购买者，按本协议的约定承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任，保证期限为：自《借款合同》签订之日起，至甲方将商用房交付购房人且将房屋他项权利证书交付到乙方之日止。甲方保证为购房人为妥《房地产权证》，并协助乙方办理抵押登记手续，直至乙方取得《房地产权证》复印件并执管《房地产权证》原件等； 三、2011年10月21日，徽行淮北分行与李凌霞、朱相稳办理了预购商品房抵押权预告登记，预抵押登记号：淮预抵房淮房字1××6号，约定李凌霞、朱相稳所购的位于淮北市杜集区××路××号××栋××室房屋预告登记权利人为徽行淮北分行，预告登记义务人为朱相稳、李凌霞； 四、合同签订后，徽行淮北分行于2011年12月14日将贷款43.9万元付至朱相稳、李凌霞指定的账户。朱相稳签名的个人借款凭证显示：贷款金额43.9万元，期限120个月，执行月利率6.4625‰，逾期月利率9.69375‰等； 五、朱相稳、李凌霞自2020年8月开始逾期，之后持续逾期。截至2021年1月29日，朱相稳、李凌霞尚欠徽行淮北分行贷款本金70225.39元（其中逾期本金17850.86元），利息（含罚息）1183.89元； 六、徽行淮北分行为实现债权于2021年1月26日向本院申请诉前财产保全，支付保全费1020元； 七、另查，2020年12月4日，友诚公司已经为本案涉案房屋办理建筑物所有权首次登记，且双方当事人均未提出存在预告登记失效等情形。 本院认为：徽行淮北分行与朱相稳、李凌霞签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立，具有法律效力，双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。合同签订后，徽行淮北分行已经按照借款合同的约定向朱相稳、李凌霞提供了借款，朱相稳、李凌霞取得贷款后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为构成违约，应承担违约责任。徽行淮北分行要求朱相稳、李凌霞提前偿还借款本息，事实清楚、证据充分，本院予以支持。徽行淮北分行为实现债权，支付诉讼保全费1020元，根据双方合同的约定，被告应予以支付。 关于徽行淮北分行请求对抵押物享有抵押权并优先受偿问题。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中，涉案房屋已经办理建筑物所有权首次登记，已具备抵押登记条件，且不存在预告登记失效等情形，徽行淮北分行对朱相稳、李凌霞名下的位于淮北市杜集区××路××号××栋××室房屋（预抵押登记号：淮预抵房淮房字1××6号）享有抵押权（抵押权自预告登记之日即2020年12月4日设立），有权以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。徽行淮北分行对涉案房屋已享有优先受偿的权利，则友诚公司不再承担连带担保责任。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、朱相稳、李凌霞于本判决生效之日起15日内偿还徽商银行股份有限公司淮北分行借款本金70225.39元（其中逾期本金17850.86元），利息（含罚息）1183.89元（暂计算至2021年1月29日），之后利息（含罚息等）按双方合同约定继续计算至借款清偿完毕之日止； 二、朱相稳、李凌霞本判决生效之日起15日内支付徽商银行股份有限公司淮北分行诉讼保全费1020元； 三、徽商银行股份有限公司淮北分行对朱相稳、李凌霞名下位于淮北市杜集区××路××号××栋××室房屋（预抵押登记号：淮预抵房淮房字1××6号）享有抵押权（抵押权自预告登记之日即2014年10月20日设立），有权以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿； 四、驳回徽商银行股份有限公司淮北分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1585元，公告费780元，由朱相稳、李凌霞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  宫恒红 审 判 员  安 静 人民陪审员  张孟军 二〇二一年六月二十六日 法官 助理  王 波 书 记 员  杨梦雅 附1、本院银行账号（汇款时请备注案号）： 户名：淮北市杜集区人民法院 开户行：建行高岳支行 账号：3400××××1261 2、相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十一条保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》 第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。 当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。