贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0402民初3613号原告：李宇秀，女，1994年1月16日生，汉族，四川省富顺县人，住安顺市西秀区。被告：贵州黔中源置业有限责任公司，住所地:贵州省安顺市西秀区南马大道王庄公寓102号铺，统一社会信用代码:915200005963506768。法定代表人:周俊，职务：总经理。委托诉讼代理人：薛刚毅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王梦，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。原告李宇秀与被告贵州黔中源置业有限责任公司（以下简称“黔中源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李宇秀到庭参加诉讼，被告黔中源公司经本院合法（传票）传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李宇秀向本院提出诉讼请求：一、依法解除2019年8月4日原、被告双方签订的商品房买卖合同；二、判令被告返还原告购房款及公共维修基金杂费等合计147975元，并承担违约责任带来的违约金以及相应购房款利息，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算；三、判令被告赔偿原告一倍购房款；四、冻结被告公司银行账户，个人银行卡账户，个人微信支付，个人支付宝等第三方账户的等额资金优先受偿；五、判令本案的诉讼费、律师费、执行费相关费用由被告承担。事实和理由：一、原告于2018年1月通过被告宣传购买被告开发的奥林匹克花园楼盘期房，并于1月5日支付购房订金50000元。原告问及楼盘是否手续齐全能够合法买卖以及什么时候可以签订正式购房合同，被告称楼盘都建好了肯定合法，签订正式购房合同需要等待开盘，预计2018年下半年开盘后就会通知，到时再签订购房合同和补交首付款，订金到时候冲抵购房首付。订金支付后被告出具了订金收条及告知等待通知开盘后正式签订房屋买卖合同。收条约定被告违约退还购房订金及按银行同期利率计算利息赔付原告。二、2019年8月4日，被告通知原告已经开盘。原告当即与被告签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发建造项目位于安顺开发区，该房屋总价款为：449958元，其中有原告合计首付款147975元（含购房订金50000元和维修基金杂费8017元），余款310000元按照按揭贷款的方式支付，合同还约定交房日期为2020年1月18日之前。合同签订后，原告如约向被告支付30％比例首付款139958元（其中2018年1月4日已经支付过订金50000元冲抵购房款），维修基金8017元，实际补交支付97975，合计支付购房款147975元。三、2019年8月4日原告支付购房款给被告当日，被告向原告出具首付购房款及维修基金各一份收据并收回2018年1月5日的购房订金收条（收回理由是前期订金冲抵购房首付款金额合并统一开具收据，所以要求收回订金收条），被告并未开具购房首付款发票给原告也未给予原告购房合同。原告提出索要税务正式发票和刚签订的购房合同，被告声称发票需要银行按揭贷款批下来以后统一开具，至于购房合同也以办理按揭贷款银行需要为由也无法提供给原告。被告称这是程序和规定，收款收据一样拥有法律效力，办理按揭贷款是一批一批的统一办理，所以需要收集汇总客户资料。耐心等待1个月左右时间提交资料给银行，按揭贷款办理批复后随即就可以开具正式发票和拿回购房合同再一并给予原告。四、约定交房日期为2020年1月18日。被告一直未交房。造成违约。其间，因迟迟没有接到银行办理贷款的相关通知，原告在2019年年底就多次电话追问被告办理按揭贷款进度和催促被告尽快办理相关手续事宜，被告总是回复正在办理中就没有了下文。原告只能自行到银行和政府房管部门查实情况，结果通过住建局了解到原告购买的房屋并没有房屋预售许可证，政府工作人员强调没有房屋预售许可证不能买卖，这是作为房开商的被告的违法违规行为。建议原告走司法途径正常维权。五、原告向被告提出为什么没有房屋预售许可证当初却声称手续齐全能够买卖，被告称不是没有，是一直都在办理当中。现今已过交房日期已经违约，原告要求退房退款，被告称退款等到解封2020年3月份复工后再作办理。被告于2020年5月11日再次作出承诺并首次出具退房承诺书。退房承诺书中承诺2020年7月15日前会向要求退房的业主退回已付购房款。前提条件是要求原告在被告事先打印好的退房申请书上签字确认，而后才出具由被告自行打印好的退房承诺书并签章。否则不出具退房承诺书。因此，退房申请书和退房承诺书中如涉及不利于原告的内容，原告都是在逼迫中签署而非自愿。六、被告存在欺诈、故意隐瞒楼盘真相，从而诱使原告购买无预售许可证的房屋造成现今的后果。被告是专业的房地产开发企业，房地产开发预售施行预售制度必须在取得预售许可证后才能销售，被告在没有预售许可证的情况下就对外销售，存在欺诈、隐瞒的情形。根据我国《城市房地产管理法》第45条第1款，《商品房买卖合同纠纷案件解释》第2条，第9条第1项，以及《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条的规定，双方签订的合同应当认定无效，且是因为开发商故意隐瞒，导致该合同无效，开发商应负担购房款一倍的赔偿责任。至此，被告作出的退房承诺书时限又已经超过，被告还是不主动承担责任也不履行承诺。原告特诉至贵院，请求解除购房合同、退还房款、支付相应利息、双倍返还购房款。恳请人民法院依法查明事实真相后支持我的全部请求。被告黔中源公司未到庭，但于庭后向本院提交书面代理词称：一、本案原、被告未签订书面的商品房预售合同，并未形成商品房预售合同关系，而是商品房预约合同关系；二、购房利息和违约金不可同时计算，起算点应从《退房承诺书》约定的时间即2020年3月31日开始；三、本案被告不需要支付惩罚性赔偿，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》（2020年修正），已无惩罚性赔偿的相关规定；四、原告的其他诉讼请求无法律依据。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了：2018年1月5日银行流水复印件、银行卡复印件、2019年8月10日收款收据及收据、预算明细、POS机刷卡记录、《退房承诺书》，被告提供被告营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以采信。原告提供的：结算业务申请书复印件、国有建设用地使用权出让合同复印件，拟证实被告公司有钱但是没有按约向原告退钱。本院认证如下，对该组证据的三性予以确认，但对其证明目的不予采信。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月5日，原告李宇秀为购买被告黔中源公司开发的奥林匹克花园房屋，向被告黔中源公司支付了购房订金50000元。2019年8月4日，被告向原告出具《奥林匹克花园置业预算表》，载明：“姓名李宇秀，建筑面积118.41平方米，房号1-11-4，折后单价3800，折后总价449958，按揭付款首付30%139958元，贷款金额31万，维修基金（房价65元/㎡）7697，登记费80元/户，抵押登记费80元/户，预告登记费80元/户，抵押预告登记费80元/户，合计320元，代收费合计8017，代收费+应补房款合计8017+139958,147975-50000=97975；上述有关税费，按揭成数及贷款利息等相关数据系按相关部门和银行现行规定计算（如遇政策调整，随之调整，其解释权归相关部门或银行），多退少补。本预算表不作为的组成部分，相关内容以买卖合同的约定为准执行”。同日，原告向被告黔中源公司支付了购房首付尾款89958元，维修基金及各种登记费8017元，共计支付147975元，其中购房首付款为139958元。后因被告未取得房屋预售许可证，于2020年5月11日向原告等购买奥林匹克花园的业主作出《退房承诺书》，该《退房承诺书》载明：“购买奥林匹克花园的各位业主，因本公司原因未能取得房屋预售许可证，导致不能按约定于2020年3月31日交房，现本公司承诺，于2020年7月15日前向各要求退房的业主足额退回已付购房款，到期若不能按时退还，本公司自愿承担因违约给各位业主造成的损失，即每月按所交房款的3%支付违约金。”。截至原告起诉时，被告黔中源公司未按约向原告退还购房款及支付违约金。被告黔中源公司在庭后提交的代理词中自认其尚未取得该房屋的预售许可证。本院认为，本案的争议焦点主要有以下三个：一、关于原、被告之间是否形成商品房预售合同关系。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故本案应当适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）的相关规定。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告提供的《奥利匹克花园置业预算表》仅对原告购买的房屋房号、建筑面积、付款方式及付款金额进行了约定，并未对装饰、设备标准、交房条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等进行约定，不符合商品房买卖合同成立的形式要件。其次，《奥利匹克花园置业预算表》载明“本预算表不作为的组成部分，相关内容以买卖合同的约定为准执行”，故该预算表为预约合同。但从原告陈述的原、被告已签订商品房买卖合同，被告以办理贷款为由将合同收回至今未返还，交房时间在商品房买卖合同中有约定的内容。结合《奥利匹克花园置业预算表》未约定交房时间，而2020年5月11日被告出具的《退房承诺书》载明“因本公司原因未能取得方位预售许可证，导致不能按约定于2020年3月31日交房”，可以推定原、被告已签订商品房买卖合同，原、被告双方形成商品房预售合同关系。故被告认为本案系商品房预约合同的辩称，本院不予采纳。二、关于原、被告之间的商品房买卖合同能否解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因被告方未取得商品房预售许可证，故原、被告签订的商品房买卖合同应认定为无效，原告诉请解除商品房买卖合同，诉请不当，故本院依法确认原、被告签订的商品房买卖合同无效，被告应当向原告返还其交纳的购房首付款为139958元、维修基金及各种登记费8017元，共计支付147975元。三、原告诉请被告支付违约金、购房款利息及赔偿一倍购房款的诉讼请求能否得到支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，因被告未举证证实订立商品房买卖合同之时其已明确告知原告方未取得商品房预售许可证的事实，故本院认为被告为故意隐瞒，原告有权要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。1、购房利息如何计算。因原告于2019年8月4日向被告交纳了购房首付款为139958元、维修基金及各种登记费8017元，共计支付147975元，故利息从2019年8月4日起以147975元为基数，从2019年8月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款项全部返还完毕之日；2、违约金和已付购房款一倍的赔偿责任如何计算，因案涉商品房买卖合同无效，故不存在违约金。商品房买卖合同司法解释规定出卖人可以承担不超过一倍购房款的赔偿责任，并非必须赔偿一倍购房款，结合《退房承诺书》中“现本公司承诺，于2020年7月15日前向各要求退房的业主足额退回已付购房款，到期若不能按时退还，本公司自愿承担因违约给各位业主造成的损失，即每月按所交房款的3%支付违约金”的内容，本院酌情将赔偿责任调整为以147975元为基数，从2020年7月16日起按月利率3%计付至款项全部返还完毕之日，以不超过原告已支付的购房款139958元一倍为限。原告方主张冻结被告公司账户等额资金优先受偿的问题。无事实和法律依据，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。原告主张的律师费、执行费等，因原告并未委托律师，故未产生律师费，并且原、被告之间未约定律师费等，同时本案也尚未产生执行费，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州黔中源置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告李宇秀购房款人民币139958元、维修基金及各种登记费人民币8017元，共计人民币147975元；二、被告贵州黔中源置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李宇秀利息（利息以人民币147975元为基数，从2019年8月4日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付至2019年8月20日，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项退还完毕之日止）；三、被告贵州黔中源置业有限责任公司对原告李宇秀承担赔偿责任（该赔偿责任以人民币147975元为基数，从2020年7月16日起按月利率3%计付至该款项退还之日止，以不超过原告李宇秀已付的购房款人民币139958元为限）；四、驳回原告李宇秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3670元，由原告李宇秀负担人民币50元，由被告贵州黔中源置业有限责任公司负担人民币3620元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。原告可在履行期限届满两年内向本院申请强制执行。审 判 长  丁雅洁人民陪审员  黄乃莉人民陪审员  刘 婷二〇二一年六月二十八日法官助理刘玉莹书记员何梦丹