湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1184号上诉人（原审被告）：永州市金盛物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区伍家院102、106号。法定代表人：伍友俊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖斐，湖南国风德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：书香名邸小区业主委员会，住所地永州市冷水滩区传芳路以西与西区路以北交汇处书香名邸小区。负责人：文友生，系该业主委员会主任。上诉人永州市金盛物业管理有限公司因与被上诉人书香名邸小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人永州市金盛物业管理有限公司法定代表人伍友俊及委托诉讼代理人肖斐、被上诉人书香名邸小区业主委员会负责人文友生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人永州市金盛物业管理有限公司上诉请求：一、依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4294号民事判决第一、二项；二、判令驳回被上诉人全部的诉讼请求；三、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律不当，对业主具有约束力的业主大会或业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会依照法定程序作出的，书香名邸小区业主代表产生不合法，所谓的业主代表没有书面征求其所代表的业主意见，不能代表广大业主；书香名邸小区业主委员会篡改会议记录内容，监督委员会成员无权投票决定选聘新的物业服务企业；书香名邸小区业主委员会无权选聘新的物业服务企业，选聘程序违法，选聘结果无效；二、由于书香名邸小区业主委员会与永州市扬光物业管理有限公司签订的物业服务合同无效，本案上诉人与开发商永州市金盛房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同终止的条件未成就，前期物业服务合同不应终止，上诉人不存在移交物业管理权等问题，应驳回被被上诉人的全部诉讼请求。书香名邸小区业主委员会辩称，根据一审判决我们代表全体业主与永州市扬光物业管理公司签订的合同有效。关于小区业主起诉业主委员会，此案已经上诉到中院，还没有终审审结，所以不能终止书香名邸小区域扬光物业公司的合同。原告书香名邸小区业主委员会向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告与书香名邸开发商签订的前期物业管理合同终止，限期向原告移交物业管理权及相关物业管理资料，腾空物业管理用房并退出小区；2.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：书香名邸小区系永州市金盛房地产开发有限公司开发建设。2016年11月22日，永州市金盛房地产开发有限公司（甲方）与被告金盛物业公司（乙方）签订了一份《书香名邸一期前期物业服务合同》，约定：物业名称为书香名邸（一期）；本合同约定的物业服务期限自接管之日起，期限为5年，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。合同还对服务内容与质量、服务费用、违约责任等作了约定。合同签订后，被告金盛物业公司依约取得了书香名邸小区的物业服务管理权。2019年1月8日，书香名邸小区成立了第一届业主大会筹备委员会，同年4月11日，冷水滩区珊瑚街道古塘社区居民委员会组织辖区书香名邸小区业主召开第一届业主代表大会，经参加大会的35名业主代表选举，产生了由文友生担任主任、5名业主组成的业主委员会。2019年5月27日，原告书香名邸小区业主委员会在永州市物业管理办公室进行了备案。2020年7月22日，原告书香名邸小区业主委员会与永州市扬光物业管理有限公司签订《物业委托服务合同书》，委托永州市扬光物业管理有限公司对书香名邸小区进行物业服务，委托服务期限为1年，自2020年7月22日起至2021年7月22日止。被告金盛物业公司认为原告书香名邸小区业主委员会选聘物业公司程序违法，选聘结果无效，遂成纠纷。上述事实，有原、被告双方的陈述，《书香名邸一期前期物业服务合同》，书香名邸第一届业主大会筹备委员会公示，书香名邸第一届业主委员会选举结果报告单，书香名邸业主委员会人员名单，书香名邸第一届业主委员会的任命通知，备案通知书，业主委员会备案表，书香名邸业主委员会备案申请书，《物业委托服务合同书》等证据证实，经庭审质证，足以认定。该院认为，本案争议的焦点是书香名邸开发商永州市金盛房地产开发有限公司与被告金盛物业公司签订的《书香名邸一期前期物业服务合同》终止的条件是否成就。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”；同时，《书香名邸一期前期物业服务合同》约定：“本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会”，本案中，原告书香名邸小区业主委员会经业主代表选举产生，并按相关规定办理了备案手续，系依法成立，可以以业主委员会名义从事民事活动，并对全体业主产生法律约束力。《物业委托服务合同书》系原告书香名邸小区业主委员会与永州市扬光物业管理有限公司签订，合同系双方当事人的真实意思表示，自成立时生效，因此，本案前期物业服务合同终止的条件已成就，被告金盛物业公司与永州市金盛房地产开发有限公司签订的《书香名邸一期前期物业服务合同》应当终止，且被告金盛物业公司应当依照《书香名邸一期前期物业服务合同》的约定，将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给原告书香名邸小区业主委员会，故对原告书香名邸小区业主委员会提出的诉讼请求，该院予以支持。至于原告书香名邸小区业主委员会选聘新的物业服务企业程序是否合法，是否损害其他业主的合法权益，不是本案审查的范围，如果原告书香名邸小区业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。被告金盛物业公司提出的抗辩主张及理由，该院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第二十六条之规定，判决：一、被告永州市金盛物业管理有限公司与永州市金盛房地产开发有限公司开发签订的《书香名邸一期前期物业服务合同》终止；二、被告永州市金盛物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告书香名邸小区业主委员会移交物业管理权及相关物业管理资料，腾空物业管理用房并退出小区。二审中，上诉人永州市金盛物业管理有限公司提交证据一，（2021）湘1103民初218号民事判决，拟证实法院已撤销书香名邸小区业委会与永州市扬光物业管理公司签订的物业服务合同的决定，上诉人与开发商前期物业合同终止条件未成就。被上诉人书香名邸小区业主委员会质证认为，该案已上诉至中院，案件未终审，该判决不是新证据。书香名邸小区业委会提交了证据二，2020年4月11日8点召开的业主代表大会打印版的会议记录，拟证实一审提交的手写版的会议记录的真实性。本院认证认为，证据一不是生效判决，不能达到上诉人证明目的。证据二与手写版的会议记录签名人数不一致，不是同一份会议记录，不能达到其证明目的。对此两份证据本院均不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中书香名邸小区业主委员会依法成立，永州市扬光物业管理有限公司为善意相对人，双方签订《物业委托服务合同书》时意思表示真实，内容合法，无证据证实存在无效的情形，应自成立时即生效，前期物业服务合同终止的条件已成就，一审法院认定事实与适用法律均无不当之处，本院予以支持。如果书香名邸小区业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。综上所述，上诉人永州市金盛物业管理有限公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由永州市金盛物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱海平审判员  黄 勇审判员  唐 英二〇二一年六月三十日法官助理唐钊书记员王丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。