河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终2331号上诉人（原审被告）：洛阳市承大房地产有限公司，住所地洛阳市西工区洛阳工业园区汉宫西路**。法定代表人：邵斌剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：洛阳市西工区洛北街道东下池社区居民委员会第一居民组，，住所地洛阳市西工区东下池第一居民组负责人：王全安。委托诉讼代理人：裴杰，河南洛太律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张雅婷，河南洛太律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：杨宇辉，男，1990年2月18日出生，汉族，住洛阳市西工区。被上诉人（原审被告）：洛阳福睦旺物业管理有限公司，，住所地洛阳市西工区七一路******法定代表人:王志波，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邢有光，河南行有格律师事务所执业律师。上诉人洛阳市承大房地产有限公司（以下简称承大公司）因与被上诉人洛阳市西工区洛北街道东下池社区居民委员会第一居民组（以下简称东下池第一居民组）、杨宇辉、洛阳福睦旺物业管理有限公司（以下简称福睦旺公司）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2021）豫0303民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月10日公开开庭审理了本案。上诉人承大公司的委托诉讼代理人刘洋、东下池第一居民组委托诉讼代理人裴杰，被上诉人杨宇辉，被上诉人福睦旺公司的委托诉讼代理人邢有光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。承大公司上诉请求：1、撤销原判，改判为由本案被上诉人杨宇辉、福睦旺公司承担退还租金996629元及利息（以996629元为基数，自2018年7月1日按银行同期贷款利率4.75%计算至实际清偿完毕之日止）；2、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、东下池第一居民组起诉事实与我公司没有任何关联，本案多收的房租996629元是杨宇辉与福睦旺公司个人行为，在一审庭审中杨宇辉也予以承认，所以也应当由其向东下池第一居民组返还。根据承大公司与东下池第一居民组签订的《商业用房承包经营合同》中第十一条明确约定承大公司对于承租的房屋有权进行改造、转租。承大公司基于该合同经过东下池第一居民组同意将房屋承租给杨宇辉，并签订《商业用房承包经营合同》，合同中约定杨宇辉直接收取业主的房租，承大公司应向东下池第一居民组缴纳的合同款由杨宇辉代为支付。但在租赁期限内因为杨宇辉欠付东下池第一居民组房屋租金以及管理混乱等原因导致村民闹事，最终在2018年6月底东下池第一居民组将房屋收回。但对于杨宇辉多收的房租承大公司并不知情，完全是杨宇辉的个人行为与承大公司无关。并且在2018年底的时候业主拒绝缴纳房屋资金，东下池第一居民组找到承大公司了解情况，此时才得知此事。并且，在法庭上杨宇辉也承认其在2018年6月底明知自己要退还房屋依然预收了房屋租金996629元，另外，被上诉人东下池第一居民组在一审中的多份证据中均是由福睦旺公司或杨宇辉与业主签订的合同，福睦旺公司当时的实际控制人是杨宇辉，因此承大公司不应当承担返还责任。2、一审法院存在严重的法律错误。本案对于杨宇辉预收的房租996629元这一事实，承大公司已经在2019年向西工区人民法院提起了诉讼，法院认定承大公司对于该租金没有诉讼权利。而本案一审在明知是杨宇辉预收了该租金后，却判决承大公司承担全部的还款责任，让承大公司承担责任后向杨宇辉主张权利。从诉讼程序上已不可能再次起诉，剥夺了承大公司的诉讼权利。杨宇辉辩称：在2016年3月之前我与承大公司签订了所有合同，均不知情涉案房屋所有人是东下池第一居民组，在签订合同之日时（即2016年3月），合同中载明我与承大房地产公司签订合同的缘由，是因为我替承大公司承担了148万元的债务。承大公司与东下池第一居民组拿着一份2015年8月签订的一份合同来法院进行诉讼，在2015年8月份时我还是承大公司的股东之一，承大公司承诺将七一路橄榄公寓1、2号楼18000平方全部承包给我，在我实际经营时只有4500平方，而且此门面房实际所有人是东下池第一居民组，故2016年3月我与承大公司签订了第二份合同。东下池第一居民组辩称：一审法院事实认定错误。一审法院在认定杨宇辉收取了2018年7月以后的房租996629元以后，认定杨宇辉收取该房租是收取其合同履行前期替代承大公司支付给东下池第一居民组的房租，属于明显的事实认定错误。即在我方与洛阳承大房地产有限公司、杨宇辉之间的租赁关系和转租关系终止后，杨宇辉已经没有事实和法律依据收取和占有租户的租金，其收取的租户租金构成法律上的不当得利，依法应当返还给出租方。至于杨宇辉认为其之前曾替承大公司支付过房租，系杨宇辉和承大公司之间的纠纷，与我方无关，杨宇辉多收取的房租应当直接退还我方。承大公司作为承租方在转租过程中未尽到监督职责，并且在转租过程中获利，故应当对杨宇辉退还我方房租承担连带责任。福睦旺公司应当对杨宇辉退还房租承担连带责任。福睦旺物业辩称：我方与东下池第一居民组之间，与承大公司之间没有任何合同关系，不应当承担向东下池第一居民组退还房租的责任。东下池第一居民组一审诉讼请求：1.判令被告退还已收取的房租996629元；2.判令被告支付房租利息暂计121916.39元（以996629元为基数，自2018年7月1日按银行同期贷款利率计算至2019年8月20日利息为53824.79元；以996629元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂时计算至起诉之日为68091.60元，利息实际计算至租金全部退还完毕之日止。）3.本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定的事实：1.东下池第一居民组（甲方、房权单位）与承大公司（乙方、承租单位）签订《商业用房承包经营合同》，约定甲方将位于七一路橄榄公寓1号楼1-3层面积4500平方米商业房承包给乙方，甲方同意乙方承包房屋作为经营用，范围以产权登记面积为准，承包期10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止；前三年承包金不变，乙方按每月每平方米28元向甲方交纳承包金，每三年递增一次，增率不超17%，税费、物业管理费由乙方承担。合同签订后，双方基本上均按照合同履行。2.2015年9月1日，承大公司（甲方、房权单位）与杨宇辉（乙方、承包单位）签订《商业用房承包经营合同》，约定甲方将位于七一路橄榄公寓1号楼面积三层4500平方米、2号楼2515平方米、2号楼1楼35平方米地下室1228平方米承包给乙方；承包期20年，自2015年9月1日至2035年9月1日止；前三年承包金不变，乙方按1号楼每月每平方米28元，2号楼每月每平方米17元，地下室，地下室每平方米0元甲方每半年交纳一次承包金，乙方每次提前5日交承包金，先付费后使用。合同签订后，没有证据证明双方按照合同履行。3.2016年2月1日，承大公司（甲方）与杨宇辉（乙方）签订《物业承包合同》，约定：（一）甲方将洛阳市西工区七一南路海鲜市场、洛阳市西工区七一南路橄榄1号楼三层以上商品房、洛阳市西工区七一南路橄榄1号楼门面房、红山乡青年公寓项目物业整体承包给乙方，承包期限为7年，自2016年3月1日至2022年3月1日止。（二）甲方将七一南路橄榄公寓1号楼2016年1月1日前拖欠东下池第一居民组房租的债务问题142万元转移到乙方，自2016年1月1日后，乙方自行承担东下池第一居民组的房租，乙方有权在2016年3月1日至2019年3月1日优先偿还东下池第一居民组房租，从2020年3月1日起正常交付承包租金。当日，双方签订《补充协议》，约定甲方承诺乙方可以在2016年7月1日前、2016年10月1日前、2017年1月1日前分三次付清2015年与2016年甲方拖欠东下池第一居民组的房租，并保证乙方的承租权不受影响；甲方承诺在2016年3月1日前让乙方顺利进入承包项目。在庭审过程中，东下池第一居民组承认2015年10月份杨宇辉开始替承大房地产公司交2015年的房租，其中承大公司交80万，杨宇辉交70万。4.在洛阳市西工区人民法院审理承大公司与杨宇辉合同纠纷一案的庭审中，承大公司与杨宇辉均认可承包协议签订后，承大公司只交付合同上约定的七一路橄榄公寓1号楼及地下室，2号楼未交付。2019年3月23日，东下池第一居民组出具证明，载明：“杨宇辉和东下池第一居民组关于七一南路橄榄公寓一至三层商铺的租金事宜，经承大公司要求，并征求杨宇辉与东下池第一居民组同意，由杨宇辉代承大公司结算从2016年3月1日起的租金并支付至指定账户。”截止2018年2月份，一共交了3554000元。5.东下池第一居民组居民委员会2018年10月8日会议记录一份，载明“1.目前租金交付不了，限期把房子交给一组；2.交付前所欠租金算清、出具欠条、定还款计划；……4.转租时间2018年6月30日前开始，7月以后收的房租退给一组，承大公司与东下池第一居民组房租算清楚、立还款计划，明天开始移交……”，东下池第一居民组、承大公司、杨宇辉均派代表参加会议，并在会议记录上签名。东下池第一居民组、承大公司、杨宇辉三方将应退房租数额996629元确定下来，但承大公司及杨宇辉并未按时将房租退还，东下池第一居民组遂诉至法院。一审法院认为，杨宇辉与承大公司签订的《商业用房承包经营合同》、《物业承包合同》及承大公司与东下池第一居民组签订的《商业用房承包经营合同》系双方当事人真实意思表示、不违反法律法规或行政法规，依法认定有效。但从目前的证据来看，2015年9月1日承大公司与杨宇辉签订《商业用房承包经营合同》并未按时履行，履行期应从双方在2016年2月1日签订的合同及补充协议约定的2016年3月1日起开始计算。杨宇辉在承包案涉房屋时为了保证其承租权不受影响，替承大公司付清2015年与2016年承大公司拖欠东下池第一居民组的房租，即杨宇辉实际上是替承大公司履行义务。合同签订后各方按时履行合同约定的权利义务，但杨宇辉2018年7月份预收房租996629元，实际上是收取其合同履行前期替代承大公司支付给东下池第一居民组的房租，并无不妥。现东下池第一居民组要求各被告退还房租，按照合同相对性原则，东下池第一居民组与杨宇辉、福睦旺公司之间并不存在权利义务关系，东下池第一居民组与承大公司之间存在合同关系，故应由承大公司支付房租，杨宇辉及福睦旺公司与东下池第一居民组并不存在合同关系，不负给付义务。东下池第一居民组要求承大公司退还房租996629元及利息的诉求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十一条、第七百二十二条规定，《中华人民共和国民诉法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、洛阳市承大房地产有限公司于本判决生效后十日内向洛阳市西工区洛北街道东下池社区居民委员会第一居民组支付房租996629元；二、洛阳市承大房地产有限公司于本判决生效后十日内向洛阳市西工区洛北街道东下池社区居民委员会第一居民组支付房租996629元的利息（以996629元为基数，自2018年7月1日按银行同期贷款利率4.75%计算至实际清偿完毕之日止）。三、驳回洛阳市西工区洛北街道东下池社区居民委员会第一居民组的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7433元，由洛阳市承大房地产有限公司负担。如洛阳市承大房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：经过一、二审审理已查明，东下池第一居民组与承大公司签订《商业用房承包经营合同》，约定将位于七一路橄榄公寓1号楼1-3层面积4500平方米商业房承包给承大公司。2.2015年9月1日，承大公司与杨宇辉签订《商业用房承包经营合同》，约定承大公司将承租的房产承包给杨宇辉；2016年2月1日，承大公司与杨宇辉又签订《物业承包合同》，约定承大公司将洛阳市西工区七一南路海鲜市场、洛阳市西工区七一南路橄榄公寓1号楼三层以上商品房、洛阳市西工区七一南路橄榄公寓1号楼门面房、红山乡青年公寓项目物业整体承包给杨宇辉，同时约定将七一南路橄榄公寓1号楼2016年1月1日前拖欠东下池第一居民组房租的债务问题142万元转移到杨宇辉等内容，当日，双方又签订《补充协议》。为996629元房租争议，承大公司与杨宇辉进行了诉讼。一审法院作出（2019）豫0303民终4242号民事判决书，驳回了承大公司的诉讼请求，该判决已生效。关于承大公司的上诉事项，经审查，2015年9月1日承大公司与杨宇辉签订《商业用房承包经营合同》并未按约履行，履行期应从双方在2016年2月1日签订的合同及补充协议约定的2016年3月1日起开始计算。杨宇辉2018年7月份预收房租996629元，实际上是收取其合同履行前期替代承大公司支付给东下池第一居民组的房租，并无不妥。关于退还房租问题，按照合同相对性原则，东下池第一居民组与杨宇辉、福睦旺公司之间并不存在权利义务关系，东下池第一居民组仅与承大公司之间存在合同关系，故应由承大公司支付房租。承大公司上诉要求杨宇辉及福睦旺公司承担责任观点，由于杨宇辉及福睦旺公司与东下池第一居民组并不存在合同关系，该上诉请求没有事实依据。东下池第一居民组辩称应当由杨宇辉及福睦旺公司承担连带责任，由于其没有提起上诉，对该主张本院不予审理。综上所述，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，理由阐述充分。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院对承大公司的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13766元，由洛阳市承大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二一年六月二十二日书记员  常冰莹