河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0108民初2153号原告：姜晓华，女，1991年3月19日生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：张清周，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告：河南惠花城乡建设发展有限公司，住所地：郑州市惠济区金桥路**，统一社会信用代码：914100005976199054。法定代表人：陈琛，总经理。委托诉讼代理人：代君，金博大律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司郑州分行，住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）农业东路**，统一社会信用代码：914101007457612859。负责人：史小东，行长。委托诉讼代理人：吕真、杜好时，系第三人招商银行股份有限公司郑州分行工作人员。原告姜晓华与被告河南惠花城乡建设发展有限公司（以下简称惠花城乡公司）、第三人招商银行股份有限公司郑州分行（以下简称招商银行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜晓华及其委托诉讼代理人张清周、被告惠花城乡公司的委托诉讼代理人代君到庭参加了诉讼，第三人招商银行郑州分行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年1月2日签订的《商品房买卖合同》，被告限期办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记注销手续；2、判令解除原告与被告、第三人于2018年1月11日签订的《个人购房借款及担保合同》，并由被告向第三人偿还原告的贷款余额(贷款余额以第三人核算为准)；且由第三人限期办理案涉房屋的抵押权预告登记注销手续;3、判令被告向原告返还房屋首付款684607元并支付利息(以684607元为基数，自2018年1月2日起至2019年8月19日之日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日至实际返还之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；4、判令被告返还原告已偿还的月供(月供数额以第三人出具的还款凭证为准)；5、判令被告向原告支付逾期交房违约金45292.14元；6、判令被告赔偿原告维修基金损失7816元、不动产登记费80元、手续费80元、按揭费及印花税1216元等各项损失共计9192元；7、判令解除原告与被告签订的《车位使用权转让协议》，被告返还原告车位使用权转让款167000元并支付利息(以167000元为基数，自2018年7月28日起至2019年8月19日之日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日至实际返还之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；8.本案诉讼费及其他相关费用均由被告承担。事实与理由：2018年1月2日，原告姜晓华与被告河南惠花城乡建设发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的惠济区中州大道西、滨河路北富力建业尚悦居10号楼2单元1层104号房屋套，建筑面积97.61平方米，房屋总价款2264607元。合同第六条对付款方式及期限约定如下:2018年1月2日现金付款684607元，剩余金额158000元通过商业贷款方式付款。合同第八条对房屋交期限约定如下：被告应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条对被告逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用……逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。合同第十六条约定合同信息备案如下：合同自生效之日起30日内由被告负责向房地产登记机构办理合同的信息备案手续，若被告逾期不办理合同信息备案手续并造成原告损失的，应当承担赔偿责任。合同签订后，原告依约向被告支付首付款684607元、维修基金7816元、不动产登记费80元及手续费80元。2018年8月2日，原告向郑州广誉企业营销策划有限公司交纳按揭费及印花税1216元。2018年12月31日，被告向原告交付载明2264607元总房款的河南增值税普通发票一份，2018年1月11日，原告与被告及第三人招商银行郑州分行签订《个人购房借款及担保合同》(编号为:8180110140016)一份，主要约定：原告向第三人申请个人购房贷款用于支付案涉房屋购房款，第三人同意提供此项贷款；贷款金额1580000元，贷款期限自2018年1月11日起至2048年1月11日止；本合同执行利率为年利率5.88%，执行利率的约定与借款借据不一致的，实际执行利率以借款借据为准；还款方式为原告按月等额还本付息。原告按照第三人的有关规定办妥贷款手续后,2018年1月16日第三人将贷款1580000元先转入原告账户再转入被告账户内。原告自2018年3月15日起每月15日按时向第三人偿还月供。原告与被告就转让富力建业尚悦居项目附属车位使用权事宜签订《车位使用权转让协议》一份，主要约定：原告已购买被告开发的富力建业尚悦居项目10号楼2单元1层104号房屋，被告转让给原告的车位位于富力建业尚悦居地下停车场负一层C区C155号；车位使用权转让款为167000元；被告于原告前述房屋交付使用后180日内将该车位交付原告使用等。签约后，原告依约支付了车位款。2019年1月27日，被告向其开具金额为167000元的河南增值税普通发票一张，但是合同约定的案涉房屋交付时间届至，被告却未交付。2020年5月8日，原告向被告邮寄送达《解除合同通知书》。并且至2020年11月，被告未将案涉商品房买卖合同信息备案。被告对原告高价购买案涉一楼房屋带有院子的承诺无法兑现。原告多次与被告沟通、协商合同解除、合同信息备案及案涉房屋院子事宜，均无果，原告诉至法院。被告惠花城乡公司辩称,一、被告不存在逾期交房，涉案房屋未按合同约定具体日期交付系因政府管控措施及疫情不可抗力所致，交房日期应依法、依约予以顺延，合同约定及法律规定的解除条件未成就，原告诉请解除《商品房买卖合同》、进而主张解除房屋按揭贷款等全部诉求无事实和法律依据，应依法驳回；二、即使认定被告逾期交房构成违约，依据《商品房买卖合同》、附件四合同补充协议约定及相关法律规定，被告已丧失行使合同解除权的权利；三、原告与被告签署的《商品房买卖合同》已履行完毕，合同目的已经实现，不具备解除条件，若强制解除，违反维护交易稳定安全及鼓励交易的原则；四、被告既非收费主体也非申请退费主体，原告主张被告赔偿维修基金、不动产登记费、手续费、按揭费及印花税等各项损失没有事实和法律依据；五、退一步讲，假设合同解除，鉴于涉案《商品房买卖合同》已明确约定了解除合同的违约责任及违约金标准，原告既主张解除合同违约金的同时又主张购房款利息及损失等无事实、合同和法律依据，依法应予驳回；六、维护交易稳定安全是法律的基本原则，且疫情发生后，全国各级政府、主管单位、各级法院均发文强调疫情复工后维护市场交易安全问题，故本案不具备解除条件；七、根据《车位使用权转让协议》约定，车位交付日期为交房后180日内，且交付车位可以书面通知也可以电话等方式通知，目前原告所购房屋已经交付，车位也可以顺延后按期交付，原告诉请解除《车位使用权转让协议》退还款项无事实、合同及法律依据；综上，被告不存在逾期交房问题，双方的合同已经履行完毕，合同目的已经实现，原告以被告逾期交房为由解除商品买卖合同、银行借款合同并赔偿违约金、利息及违约基金损失等无事实及法律依据，且不利于鼓励交易，维护交易安全稳定的原则，应依法驳回原告诉讼请求。第三人招商银行郑州分行未作出答辩。本院依据原、被告陈述、举证、质证，结合有效证据，确认本案事如实下：2018年1月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为180××××****）一份。约定原告购买被告开发的位于郑州市××区××大道西、××路北××单元××房屋××套（商品房暂定名：富力建业尚悦居），建筑面积120.26平方米，每平方米18830.92元，总价款2264607元。合同第六条对付款方式及期限约定如下：约定金额684607元，付款方式：现金，付款时间2018年1月2日，商业贷款为1580000元。合同第八条约定房屋交付日期为2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料，满足本合同第十四条中出卖人承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件，前期物业管理已经落实；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；……3、政府部门采取行政措施，或政府及社会公共行为（如举行大型运动会、交流会），或市政配套的批准与施工延误、项目竣工验收有关部门验收滞后的，导致本项目开发建设延误、不具备竣工交付条件的，出卖人可以据实予以延期。合同第九条对逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用……逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。合同附件四合同补充协议19约定，原告同意建筑区划内与某住宅单位直接相通的绿地、花园、楼宇面、露台，由该住宅单位买受人享有专有（独占）使用权并负责该区域的日常清洁、维护、管理、修缮等工作及费用，其他业主均同意并确认对该区域不享有使用权。合同并约定其他事项。合同签订后，原告按照约定向被告支付购房首付款684607元，并通过银行贷款方式支付被告购房尾款款1580000元，被告向原告出具相应的发票。2017年12月20日原告支付被告惠花城乡公司手续费80元，2018年1月2日，原告支付维修基金7816元及不动产登记费80元，2018年8月2日，原告向郑州广誉企业营销策划有限公司交纳按揭费、印花税1216元，以上费用庭审中原告均提供相应收据。2018年1月11日，原告（借款人、抵押人）与被告（保证人）及第三人（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款及担保合同》（编号为：8180110140016）一份，主要约定：原告向第三人申请个人购房贷款用于支付案涉房屋购房款，第三人同意提供此项贷款；贷款金额1580000元，贷款期限自2018年1月11日起至2048年1月11日止。2018年7月28日原、被告签订《车位使用权转让协议》一份，约定被告转让原告位于富力建业尚悦居项目负1层C区155号车位，车位转让款为167000元。原告于同日向被告支付车位转让款167000元。另查明，本院受理的同时期其他案件中显示，被告曾向尚悦居业主发出《关于房屋延期交付相关问题的温馨告知》一份，主要载明：被告2019年12月24日曾发函说明尚悦居项目因环保管控影响无法按期交付，现确定受管控影响的天数为44天。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，郑州市发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，对各行业复工复产时间安排如下：……（三）建设工程：2月25日，重点民生工程（含市政重点工程、轨道交通工程、省市重点工程等）；3月6日，一般民生工程（包括安置房等建设工程）；3月16日，其他工程（包括房地产等建设工程）。2020年7月28日，被告向原告邮寄《建业富居尚悦居项目入伙通知书》一份，载明“建业富居尚悦居项目拟在2020年7月31日在建业富居尚悦居集中办理交房手续”。庭审中原告提交盖有被告公章的空白补充协议照片一份，原告称因被告卖房时保证有院子而无法实现，被告同意退还部分购房款，因双方没有达成一致意见，原告未与被告签订退款补充协议，原告并提供被告出具的退款凭条照片一份。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和原、被告及第三人签订的《个人购房借款及担保合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定于2019年12月30日前交付房屋，截至被告向原告通知的交房日即2020年7月31日已逾期交房214天，扣除被告自认受政府大气管控44天及受新冠肺炎疫情影响45天不能施工，被告亦逾期交房超过60日；根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过60日，原告有权要求解除合同，另原告出示盖有被告公章的空白补充协议照片、退款凭条照片，称被告出售房屋时承诺的院子无法实现导致被告同意退还部分购房款，被告虽对此提出异议，但原告提供的证据显示原告陈述的事实具有较大可能性，被告售房时的承诺对房屋定价产生较大影响，现原告的合同目的无法实现，故原告要求解除案涉《商品房买卖合同》、原告与被告协助办理该《商品房买卖合同》备案登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》解除后，被告应将收取的首付款684607元返还原告；关于原告主张的首付款利息损失，本院酌定按照中国人民银行同期定期存款利率计算自2018年1月2日至被告实际向原告归还首付款之日止。关于违约金，案涉《商品房买卖合同》明确约定逾期超过60日交付房屋，原告要求解除合同的,被告应当按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，故被告应支付原告违约金45292.14元（2264607元×2%）。关于原告要求被告支付维修基金、不动产登记费、手续费损失、契税、按揭费损失的诉讼请求，原告为购买案涉房屋支出有维修基金7816元、不动产登记费80元、手续费80元、按揭费、印花税1216元，上述费用均系原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除，被告应对原告的上述损失承担赔偿责任。因被告的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除后，《个人购房借款及担保合同》的合同目的已无法实现，故原告要求解除《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。《个人购房借款及担保合同》解除后，被告应将原告已偿还的房屋贷款本息返还原告，并将下余的贷款偿还给第三人，上述偿还数额均以第三人核算为准。另，被告的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除后，《车位使用权转让协议》的合同目的已无法实现，故原告要求解除《车位使用权转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。《车位使用权转让协议》解除后，被告应将原告已经支付的车位款167000元返还原告，并支付原告车位款占用期间的利息（应以车位款167000元为基数，按照同期中国人民银行定期存款利率支计算自2018年7月28日至被告返还车位款167000元之日止）。原告未提供证据证明涉案房屋办理预告登记、抵押权预告登记，故原告要求办理相关协助注销手续的请求，本院不予处理，若涉案房屋存在预告登记、抵押权预告登记，合同解除后相关当事人应积极配合履行合同解除后的附随义务。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告姜晓华与被告河南惠花城乡建设发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号为：1800376****）于本判决生效之日解除，双方协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；二、原告姜晓华与被告河南惠花城乡建设发展有限公司、第三人招商银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房借款及担保合同》（编号为：8180110140016）于本判决生效之日解除；三、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姜晓华首付款684607元，并支付原告姜晓华按照中国人民银行同期定期存款利率计算自2018年1月2日至被告河南惠花城乡建设发展有限公司实际向原告姜晓华归还首付款之日止的利息；四、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人招商银行股份有限公司郑州分行偿还原告姜晓华的贷款余额（贷款余额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行核算为准）；五、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姜晓华已偿还的月供（月供数额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行出具的还款凭证为准）；六、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜晓华违约金45292.14元；七、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜晓华维修基金损失7816元、不动产登记费损失80元、手续费损失80元、按揭费、印花税损失1216元；八、解除原告姜晓华与被告河南惠花城乡建设发展有限公司签订的《车位使用权转让协议》，被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姜晓华车位款167000元，并支付原告姜晓华应以车位款167000元为基数，按照同期中国人民银行定期存款利率支计算自2018年7月28日至被告河南惠花城乡建设发展有限公司返还车位款167000元之日止的资金占用利息；九、驳回原告姜晓华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6430元（已减半），由被告河南惠花城乡建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  冯鹏二〇二一年六月二十五日书记员  李杨