广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0481民初691号 原告（执行案外人）：钟勇孟，男，1973年4月5日出生，汉族，住岑溪市。 委托诉讼代理人：潘梦杰，岑溪市148法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：岑鹏，岑溪市马路镇法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：黄耀荣，男，1970年8月2日出生，汉族，住岑溪市。 被告（被执行人）：杨彩雄，男，1974年1月20日出生，汉族，住岑溪市。 原告钟勇孟与被告黄耀荣、杨彩雄案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月28日公开开庭进行了审理，原告钟勇孟及其委托诉讼代理人岑鹏，被告黄耀荣、杨彩雄到庭参加诉讼；于2021年5月19日公开开庭进行了第二次审理，原告钟勇孟，被告黄耀荣、杨彩雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟勇孟向本院提出诉讼请求：1.终止岑溪市公路局危房改造的位于岑溪市玉梧大道祥和花园XXXX号房屋的拍卖并解除查封；2.确认案涉房屋属钟勇孟所有。 事实和理由：岑溪市公路局危房改造，由广西金土地投资有限公司（以下简称金土地公司）为岑溪市公路局危房改造代建，杨彩雄是该局职工，享受危改房一套指标。该指标房位于岑溪市玉梧大道祥和花园XXXX号。由于杨彩雄没有资金投入危改房建设，经钟勇孟与杨彩雄协商，将危改房指标转让给钟勇孟，并于2016年8月12日签订《房屋转让协议》，指标转让费60000元，危改房所有建设投资由钟勇孟支付，该房屋归钟勇孟所有。付款方式，签订转让协议当天（即2016年8月12日），钟勇孟支付给杨彩雄已付给代建商的首付款85700元，转让款分两期支付给杨彩雄，交房使用付30000元，（即2016年10月27日支付给杨彩雄30000元），余下转让款在房产证过户后支付。2017年3月10日，钟勇孟通过银行直接转款给代建商金土地公司126819元，2018年5月21日钟勇孟再交建房款45835元，钟勇孟共交给代建商258354元，并支付住房维修基金4305元，契税3875元，所有建设款钟勇孟已支付给代建商，按规定交了物业管理费。 钟勇孟与杨彩雄签订转让危改房指标是双方真实意思表示，也是符合法律规定的，双方转让协议合法有效，受法律保护，该房屋钟勇孟合法享有所有权使用权。黄耀荣对其与杨彩雄民间借贷纠纷一案申请执行，岑溪市人民法院于2021年1月21日查封祥和花园XXXX号房，钟勇孟于2021年2月1日提出执行异议，请求解封并终止拍卖该房屋。岑溪市人民法院于2021年3月9日作出执行裁定，驳回钟勇孟的异议请求。钟勇孟对裁定不服，认为杨彩雄转让的不是房屋，只是分配给杨彩雄的指标，由钟勇孟出资建设，该房屋的权属应为出资人钟勇孟所有。并且整个危改房小区至今也没有办理不动产登记证，还没有登记在杨彩雄名下，又如何办理变更手续。2016年8月12日，杨彩雄书立委托书委托钟勇孟抽签分房、缴交房款、签订合同、办理证件等事项，并且协议书约定如办理不动产登记证，直接办理到钟勇孟名下。为此，钟勇孟提起案外人执行异议之诉，请求法院支持钟勇孟诉求。 黄耀荣辩称，首先，岑溪市人民法院已查明位于岑溪市玉梧大道祥和花园XXXX号房的不动产权利人项登记的是杨彩雄，系单独所有。故案涉房屋登记在杨彩雄名下，根据民法典第二百零九条第一款规定，应为杨彩雄所有。其次，黄耀荣与杨彩雄的民间借贷发生于2017年1月22日，而钟勇孟代交给开发商的该房屋首付款、维修基金、契税是2017年3月10日，购房款25835元的发票日期是2018年5月21日。据此可见是杨彩雄为了逃避债务转移财产，而作的假证据，是杨彩雄有预谋的行为。再有，2018年5月21日的购房款258354元收据写明是“代杨彩雄交付”，2016年12月13日缴交契税3690.77元的发票写明纳税人是杨彩雄，并在备注栏注明该房所有人为杨彩雄。因此，杨彩雄与钟勇孟签订的《房屋转让协议》《委托书》《收款证明》等其真实性值得怀疑，可以认为是杨彩雄为了转移财产、逃避债务而作的虚假材料，不同意钟勇孟的诉讼请求。 杨彩雄辩称，其与钟勇孟的转让行为是事实，同意钟勇孟的诉讼请求。 钟勇孟向法庭提交的证据及拟证明的事实，对方当事人的质证意见： 1.《房屋转让协议》1份，拟证明钟勇孟与杨彩雄于2016年8月12日签订了房屋转让协议，杨彩雄将案涉房屋危改房指标转让给钟勇孟的事实；黄耀荣认为该协议是虚假的；杨彩雄对该协议无异议，是真实的。 2.《委托书》1份，拟证明2016年8月12日杨彩雄委托钟勇孟交付房款、签订合同、办理房产证的事实；黄耀荣认为这是钟勇孟与杨彩雄私下的协议，没有经过房产局登记，不予认可；杨彩雄对该证据无异议。 3.《收款证明》、《收条》各1份，拟证明杨彩雄已收取钟勇孟支付的案涉房的首付款85700元及案涉房指标转让费30000元的事实；黄耀荣认为这是钟勇孟与杨彩雄之间的事，是不是事实不清楚；杨彩雄认为其确实收到钟勇孟转账的85700元，并帮钟勇孟交到金土地公司，也收到钟勇孟给付的指标转让费30000元。 4.转账业务客户回执1份，拟证明钟勇孟转款126819元建房款给金土地公司的事实；黄耀荣有异议，认为有可能杨彩雄给现金钟勇孟，由钟勇孟转账的；杨彩雄对该证据无异议。 5.祥和花园物业部收费凭证1份，拟证明案涉房的物业费是钟勇孟交付的事实；黄耀荣认为这些钱或许是杨彩雄的，只是借钟勇孟的身份去办理；杨彩雄对该证据无异议。 6税收缴款书1份，拟证明钟勇孟已经缴交了契税的事实；黄耀荣认为这些钱或许是杨彩雄的，只是借钟勇孟的身份去办理；杨彩雄对该证据无异议。 7.中国农业银行交易存根1份，拟证明钟勇孟缴纳契税3690.77元的事实；黄耀荣认为其不知道是真还是假；杨彩雄对该证据无异议。 8.钟勇孟的中国农业银行银行卡交易明细清单4页，拟证明钟勇孟通过银行转账支付的款项的事实；黄耀荣认为其怀疑系杨彩雄给钱由钟勇孟去转款；杨彩雄对该证据无异议。 9.收据2份,拟证明钟勇孟交付购房款126819元和维修基金4305.9元后开发商出具收据的事实；黄耀荣认为其不知道是真还是假；杨彩雄对该证据无异议。 10.照片、生活缴费记录、客户抄表结算复核单各1张，拟证明案涉房的水表、电表开户都是钟勇孟的名字的事实；黄耀荣认为案涉房是登记在杨彩雄名下并不是登记在钟勇孟名下，对该证据有异议；杨彩雄对该证据无异议。 11.《购房合同》1份，拟证明案涉房是杨彩雄的名额，然后该指标转让给钟勇孟的事实；黄耀荣认为根本不符合转让期限，是有明文规定的，福利房在5年内不得转让；杨彩雄认为当时是每平方米1800元的房价，其没有要就转让给钟勇孟。 12.祥和花园业主手册1份，拟证明钟勇孟与物业公司签订了前期物业服务协议、装修协议、承诺书的事实；黄耀荣对该证据有异议；杨彩雄对该证据无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合当事人陈述、各证据之间的关系进行分析，当事人提交的证据来源合法、内容真实，与案件事实具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月12日，本院对黄耀荣与杨彩武、杨彩雄、黄英民间借贷纠纷一案作出（2019）桂0481民初488号民事调解书，由杨彩武、杨彩雄偿还黄耀荣本息270000元。因杨彩武、杨彩雄没有按民事调解书确定的期限履行义务，黄耀荣于2020年10月9日申请强制执行，本院立案（2020）桂0481执1358号。在执行过程中，本院于2021年1月21日作出（2020）桂0481执1358号之四执行裁定，查封、拍卖被执行人杨彩雄名下位于在岑溪市玉梧大道祥和花园XXXX号房屋。2021年2月18日，钟勇孟对执行标的提出书面异议。2021年2月24日，本院作出（2021）桂0481执异7号执行裁定，驳回钟勇孟的异议请求。2021年3月18日，钟勇孟对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 2016年8月12日，杨彩雄（甲方）与钟勇孟（乙方）签订《房屋转让协议》，双方约定：甲方将自己合法拥有的由广西金土地投资有限公司为岑溪公路局危房改造代建的房屋中所拥有的一幢XXXX号危改房指标（包含指标房附属的车库）转让给乙方；转让住房位于岑溪公路局苗圃场内，建筑面积（房产证的面积为准）及楼层（一幢XXXX号）及车库待定；该危改房（包含指标房附属的车库）指标转让费为60000元，交房使用时乙方支付甲方30000元，房产证过户后乙方再支付甲方30000元；乙方付给甲方转让费后乙方即拥有甲方在岑溪公路局危房改造中所拥有的一幢Ｃ1033套危改房（包含指标房附属的车库）指标，甲方与代建商签订代建房认购书后再办理购买及过户手续应无偿积极配合乙方，不得以任何理由推诿，否则视为而违约；购买危改房的付款方式和选房由乙方确定，购房及办证等费用由乙方支付，房屋所有权为乙方所有，乙方拥有该指标房的占有、使用、收益、处分权。当天，双方还签订了《委托书》，载明“兹有杨彩雄全权委托钟勇孟代表本人办理岑溪公路局危旧房改造项目中涉及有关抽签分房、缴交房款、签订合同、办理证件等所有相关事项。因此，在该项目的房屋购买合同和房屋证件办理中指定钟勇孟本人购买指标的单独购买人或共有人。”杨彩雄、钟勇孟还共同签名出具《收款证明》，内容为“今杨彩雄收到钟勇孟的房屋转让首付费人民币捌万伍仟柒佰元整（￥85700）。”2016年8月13日、8月18日，钟勇孟通过其卡号为62×××72的中国农业银行银行卡分别转账85700元、20000元至杨彩雄的银行账户（卡号62×××79）。2016年10月27日，杨彩雄出具《收条》，载明“现收到钟勇孟转让金叁万元整，30000元现金。” 2016年11月30日，广西壮族自治区岑溪公路管理局（甲方）与杨彩雄（乙方）签订《广西壮族自治区岑溪公路管理局危旧房改造祥和花园项目非还建房买卖合同》（合同编号：ＪＴＤ2014-011），合同约定：甲方委托广西金土地投资有限公司代为开发位于岑溪市玉梧大道广西壮族自治区岑溪公路管理局旧苗圃场地块的危旧住房改造项目，广西金土地投资有限公司经甲方委托，在上述地块上建设代建房，定名为祥和花园；乙方获批准的危旧房改住房改造非还建房准购证编号：4504812014073，发证单位：岑溪市住房制度改革委员会，发证日期：2014年10月28日，持证人姓名：杨彩雄，身份证号码：4524211974××××××××；乙方所选择的非还建房屋为岑溪市玉梧大道广西壮族自治区岑溪公路管理局祥和花园XXXX号房（即XXXX），总建筑面积为143.53平方米，单价1860元／㎡，总房款258354元。 2016年12月13日，钟勇孟通过中国农业银行向岑溪市地方税务局为案涉房买卖缴纳契税3690.77元。2017年3月10日，钟勇孟通过其卡号为62×××72的中国农业银行银行卡转账126819元至金土地公司账户，金土地公司于2017年4月6日出具收到钟勇孟126819元的收据。2018年5月21日，钟勇孟向金土地公司交付维修基金4305.9元，金土地公司出具收据。2018年5月21日，钟勇孟通过其卡号为62×××72的中国农业银行银行卡转账30141元至金土地公司账户。同日，钟勇孟接收案涉房屋，并与岑溪市怡苑物业服务有限公司签订关于案涉房屋的《祥和花园前期物业服务协议》《祥和花园室内装饰装修管理空调安装及装修防火责任协议》，钟勇孟同时出具承诺书并向岑溪市怡苑物业服务有限公司支付了2018年6月1日至2018年12月31日的物业管理费、电梯维护费共843元。 2021年1月5日，金土地公司出具广西增值税普通发票，发票显示：购买人杨彩雄，金额258354元；备注：项目名称危旧房改住房改造项目--祥和花园、款项系房款、房屋坐落玉梧大道XXXX房。至今，钟勇孟对案涉房屋进行了登记在其名下的水电开户，未装修入住。杨彩雄未取得案涉房屋的不动产权证，未过户至钟勇孟名下。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，原告的诉讼请求能否成立，应根据其提交的证据，判断其是否对执行标的依法享有足以排除强制执行的民事权益，从而决定是否停止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，判断案外人对不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益，需就上述规定的四项基本事实予以查明。本案中，杨彩雄与钟勇孟在本院查封案涉房屋之前签订了《房屋转让协议》，双方约定由杨彩雄将其享有的案涉房屋的购房指标转让给钟勇孟，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。钟勇孟提供的银行转账记录、收款证明、收条等证据证明其按照双方的约定支付了购房指标转让费30000元（剩余30000元转让费约定于房产证过户后再支付），并支付了案涉房屋的房款、契税、维修基金。钟勇孟与物业公司签订了前期物业服务协议、装修协议、承诺书及物业部收费凭证、生活缴费记录、客户抄表结算复核单等证据证明了钟勇孟已接收案涉房屋，以自己名义进行水电开户，故钟勇孟在本院查封之前合法占有该不动产。由于案涉房屋至今未登记至杨彩雄名下，而无法办理过户登记，系非因钟勇孟自身原因未办理过户登记。因此，钟勇孟对案涉房屋提出异议符合上述规定的情形，对该不动产享有物权期待权。而黄耀荣对杨彩雄享有的系普通债权，物权期待权优先于普通债权，故钟勇孟的权利能够排除执行标的的执行。钟勇孟要求终止执行案涉房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”钟勇孟虽然与杨彩雄签订了《房屋转让协议》，但案涉房屋至今未依法登记在其名下，不产生物权变动效力，钟勇孟对案涉房屋尚未享有物权。因此，钟勇孟要求确认案涉房屋为其所有的请求，证据不足，本院不予支持。钟勇孟要求解除案涉房屋查封的请求，因不属于案外人执行异议之诉的审理范围，在本案不作处理。 黄耀荣以案涉房屋登记在杨彩雄名下，应为杨彩雄所有，其与杨彩雄的民间借贷发生于2017年1月22日，而钟勇孟代交给开发商的该房屋首付款、维修基金、契税是2017年3月10日，购房款258354元的发票日期是2018年5月21日，系杨彩雄为了逃避债务转移财产等理由作为抗辩。然而，钟勇孟与杨彩雄签订《房屋转让协议》系在2016年8月12日，且钟勇孟的银行转账凭证证明了钟勇孟给付杨彩雄的指标转让费、首付款以及缴纳契税均在2017年1月22日之前。虽然案涉房屋仍在杨彩雄名下，但是由于案涉房屋的转让行为，使得案涉房屋已不再是杨彩雄的责任财产。因此，黄耀荣对其主张的事实没有提供相关证据证明，其抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条以及参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行岑溪市玉梧大道祥和花园XXXX号房屋； 二、驳回原告钟勇孟的其他诉讼请求。 案件受理费5175元，由原告钟勇孟负担3000元、被告杨彩雄负担2175元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 本院（2021）桂0481执异7号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李先明 人民陪审员  管 荣 人民陪审员  覃奕菲 二〇二一年六月十八日 法官 助理  李泳江 书 记 员  秦石孔