江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终6023号上诉人（原审被告、反诉原告）：飞格舒精密五金机械（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇东荣路南侧，统一社会信用代码91320583055163667Y。法定代表人：夏贯成，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟，江苏友杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈海峰，江苏友杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山贝松精密电子有限公司，住所地昆山市巴城镇迎宾西路1601号4号房，统一社会信用代码913205835884093081。法定代表人：徐险忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈诚，江苏珺文律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金华，江苏珺文律师事务所律师。上诉人飞格舒精密五金机械（昆山）有限公司（以下简称飞格舒公司）因与被上诉人昆山贝松精密电子有限公司（以下简称贝松公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2020）苏0583民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。飞格舒公司上诉请求：二审法院撤销原审判决第一项、第三项，并依法改判贝松公司承担租赁物损坏的大梁恢复原状费用及相应损失，诉讼费用及鉴定费用等由贝松公司承担。事实和理由：一、我方认为一审判决未查清反诉事实。1.根据双方2015年租赁合同约定的装修期及2019年5月27日签订的搬厂补充协议书第一条内容可以说明，我方给予的租赁物为毛坯房，不存在任何装修。2.一审中，我方提供了贝松公司租用场地的照片，照片上显示了贝松公司行车架及其生产设备等，照片拍摄的原始记录为2019年5月26日，我方提供的证据可以证明行车孔系贝松公司造成。3.搬厂补充协议中第三条约定，贝松公司搬离时需将车间隔断拆除，行车孔补上，有争议请双方老板协商解决。事实上至今行车孔均未能修补，双方的厂房交接书上没有对大梁行车孔进行约定，故一审认定我方认可按照现状对厂房进行交接是错误的。4.一审法院向我方和贝松公司询问交接单上的墙面开孔是否是我方主张的行车安装的孔，双方均否认，说明交接单上的墙面开孔与行车孔是两个不同的事实，同时也能通过贝松公司的自认再次确认行车孔的形成基于贝松公司的使用造成。二、依据双方签订的租赁协议显示，贝松公司有义务对大梁上的行车孔进行修补。1.厂房租赁合同第6.1条显示，租赁期满贝松公司如带走装修需恢复承租房原状。2.厂房租赁合同第6.2条约定如贝松公司装修造成损害，贝松公司需修复或赔偿相应经济损失。贝松公司已经对租赁物大梁进行了行车孔安装，已经对大梁进行损害，故我方的鉴定申请应当得到支持。贝松公司辩称：1.就一审本诉判决，我方对电瓶车棚租金12000元有异议，但我方未提出上诉，愿意按照一审判决内容予以履行。2.我方认为一审反诉部分的判决认定事实清楚，飞格舒公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。贝松公司向一审法院起诉请求：1.请求判令飞格舒公司返还贝松公司保证金130822.3元及逾期付款利息（以130822.3元为基数，自2019年6月25日起按银行同期贷款利率的1.5倍计算至实际给付之日止），并赔偿贝松公司装修损失570000元（具体金额以司法鉴定评估为准），前述款项合计暂计700822.3元；2.本案诉讼费由飞格舒公司负担。飞格舒公司向一审法院反诉请求：1.判令贝松公司支付厂房租金人民币69177.7元，车棚租金12000元；2.判令贝松公司支付违约金人民币200000元；3.判令贝松公司将大梁恢复原状，相关的费用由贝松公司负担；4.反诉费用和鉴定费由贝松公司负担。一审法院认定事实：2015年4月23日飞格舒公司（甲方）与贝松公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于昆山市东荣路339号2#新厂房租赁给乙方使用，经双方确认出租厂房建筑面积为4909.28平方米。双方约定租赁期限为10年，即自2015年5月20日起至2025年5月19日止。厂房年租金为85万元，此租金不含税。前三年自2015年5月20日至2018年5月19日租金不变，无其他额外费用。三年后依市场行情双方协商确定年租金，乙方支付完每期租金后甲方须为乙方开具发票，税金由乙方承担。乙方于本协议签订之日向甲方支付8万元作为租房定金（如乙方违约，此定金不予返还；如甲方违约，应向乙方双倍返还定金)。自租赁期开始此定金自动转为租房保证金，合同期满时如乙方无违约责任，甲方在合同期满五日内将此保证金返还乙方。租金支付：厂房租金先付后用，每半年一付；乙方于2015年5月20日前向甲方支付第一期租金425000元。2018年5月20日飞格舒公司和贝松公司就厂房租赁合同达成补充协议，将租赁费用自2018年5月20日起变更为160万元/年（含税），物业费18万元/年（含税），合计租金为178万元/年（含税），截至2021年5月19日期间租金价格不变，三年以后依市场行情双方协商确定，甲方配合开具乙方发票。该补充协议将保证金由8万元变更为20万元，贝松公司需要另行补付12万元。另约定，因乙方自身因素，需要提前终止合同的，乙方需提前三个月通知甲方，让甲方有再出租的准备时间。若最终并未造成甲方厂房空置待租的实际损失，即视为合同正常终止，不判定乙方违约，保证金在合约提前结束五日内全额退还，不计利息。同时乙方投入厂房的装修等费用由甲方协助向新承租方要求给予相应补偿。2019年5月27日飞格舒公司与贝松公司达成《搬厂补充协议》，约定：飞格舒公司同意贝松公司租赁的位于昆山市巴城镇东荣路339号2号厂房在2019年6月9日左右搬离，原来租金已经支付到2019年5月19日。经协商2019年5月20日到搬离日的租金支付方式如下：1、贝松公司先行支付20天的租金给飞格舒公司，若需要短暂延后20天后到搬移日的租金，在搬移后结算，在保证金里扣除。2、由于当时飞格舒公司交付给贝松公司的厂房系毛坯，约定后贝松公司装修后使用。贝松公司为此投入了大额的装修费用。此厂房再次出租时，贝松有权向新承租方回收一定的装修费用，飞格舒应对此予以协助。3、贝松公司租赁该厂房系生产所用，当时装修图纸已取得飞格舒公司同意，但贝松公司搬离时需将车间隔间拆除、行车孔补上，有争议双方老板协商解决。4、贝松搬厂事宜在2018年下半年至今和飞格舒公司一直有互动，飞格舒公司也早已挂出招租信息并且多次带人看场地。飞格舒公司不得以未提前三个月通知或造成甲方厂房空置待租的实际损失等不当理由克扣保证金数额，但飞格舒公司要求适当补偿，有争议请老板协商解决。5、退租时扣除6月10日后延期租赁时段内的租金外，剩余保证金在5天内全额退还贝松公司。2019年6月19日徐卫雄代表贝松公司与飞格舒公司进行厂房交接并签订《厂房交接书》，其中载明：1、办公区一楼、二楼、三楼，所有装修设备按目前现状保留，承租方不予以拆除，经双方同意保留（具体明细：办公室隔间，包括玻璃隔间、实心隔间、吊顶、门窗帘等所有内部设施）。2、二楼车间：墙面开孔、内部答应补平，外部夏总答应不补，玻璃有3片破碎，夏总同意自己承担，其他门窗检查完好。3、一楼车间：卷帘门验收：完好，遥控器齐全（部分无电，未能检验）；一楼、二楼防盗门共计8樘（钥匙共计16把，目前交接15把）；一楼车间：防盗窗未拆除，夏总同意；桥架、气管部分留在车间，不给予拆除，双方同意保留；西边外墙边上的铁皮房及排水管道双方同意予以保留；东边玻璃破洞2片夏总同意不予追究；电梯完好，上交两把钥匙，办公区域一楼玻璃大门遥控器1个，西边配电房钥匙1把，2欧办公区通往车间防盗门钥匙1串；配电房格力空调1台，双方同意不予拆除（即赠与出租方）。截止到2019年6月19日电表总26757.77，峰9661.24，平9443.36，谷7653.16；水表，北边表7671，南边表11533。上述协议签订后，贝松公司即从涉案厂房迁出。2019年6月19日飞格舒公司出具收条确认收到贝松公司支付的2018年10月1日至2019年6月9日的电瓶车棚租金12000元。徐卫雄也在该收据上签字确认。贝松公司向本院起诉后，飞格舒公司法定代表人同徐卫雄进行电话沟通，徐卫雄认可当时贝松公司主张装修部分不要了，也不拆了，拆还要花钱，飞格舒公司也同意贝松公司对装修不拆了。在通话录音中，徐卫雄也认可并未支付飞格舒公司的电瓶车棚租金12000元。2019年5月26日飞格舒公司与昆山鸿鹏达电子有限公司签订《厂房租赁合同书》将涉案厂房以156万元的价格出租给该公司使用，租赁期限为三年，即自2019年8月1日至2022年7月31日。飞格舒公司应于2019年7月1日前将厂房交付昆山鸿鹏达电子有限公司，由该公司进行厂房装修等工作并给予30天的装修期免收租金。一审法院认为，飞格舒公司与贝松公司之间的房屋租赁合同及其补充协议系双方真实意思表示且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。在上述合同履行过程中，双方就合同的解除达成协议，故双方之间的租赁合同属双方协议解除。各方理应按照该协议履行合同解除后的义务。合同解除后，因合同而占用取得的财产应当予以返还。故飞格舒公司应当返还贝松公司交付的保证金。根据该协议，贝松公司的租金支付至2019年6月9日，而贝松公司实际于2019年6月19日搬离，故贝松公司还应按双方约定的租金标准租金至实际迁出之日。贝松公司对飞格舒公司主张结欠的租金69177.7元并未提出异议，一审法院予以确认。另外，贝松公司的员工认可未支付飞格舒公司电瓶车棚租金12000元，一审法院亦予以确认。贝松公司虽然提供了飞格舒公司出具的收据但未提供相应的付款记录，而其员工认可未支付该部分费用的时间晚于收据出具时间，故对其主张已经支付该部分费用的抗辩意见，一审法院不予采信。根据双方协议，上述款项应在贝松公司支付的保证金中予以扣除；因此，飞格舒公司应退还贝松公司的保证金为118822.3元。另，飞格舒公司未按约定期限返还保证金的行为已经构成违约，故其应当自2019年6月25日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付逾期付款利息至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息损失至实际给付之日止。关于贝松公司要求飞格舒公司赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院认为双方在合同中约定的上述装修损失是由飞格舒公司协助向新承租方主张，而贝松公司在通话录音中也认可其装修是为避免产生拆除费用而经飞格舒公司的同意未予拆除；贝松公司也未提供证据证明飞格舒公司向厂房的新租赁房收取了相应装修部分的费用，故对贝松公司的鉴定申请不予准许并对其上述诉讼请求，一审法院不予支持。关于飞格舒公司主张的厂房租金以及车棚租金，一审法院已在飞格舒公司返还贝松公司的保证金中予以折抵，故一审法院不再另予以支持。关于飞格舒公司要求贝松公司承担违约金20万元的反讼请求，一审法院认为涉案租赁合同系双方协议解除，贝松公司并不存在违约行为，故其飞格舒公司的该项反诉请求，一审法院亦不予支持。而飞格舒公司要求贝松公司将租赁大量恢复原状的反诉请求，一审法院认为双方已就涉案厂房的返还进行了交接验收，飞格舒公司已经认可按现状对厂房进行了交接，无法证明大梁现状是由贝松公司使用造成且影响了房屋的主体安全，故对飞格舒公司的鉴定申请不予准许，并对该项反诉请求一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、飞格舒五金机械（昆山）有限公司于本判决生效之日起十日内返还昆山贝松精密电子有限公司保证金118822.3元及逾期付款利息损失（以118822.3元为基数，自2019年6月25日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。二、驳回昆山贝松精密电子有限公司的其他诉讼请求。三、驳回飞格舒五金机械（昆山）有限公司的全部反诉请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11072元，由昆山贝松精密电子有限公司负担9000元，飞格舒精密五金机械（昆山）有限公司负担2072元。飞格舒精密五金机械（昆山）有限公司负担部分昆山贝松精密电子有限公司已经预交，一审法院予以退还；飞格舒精密五金机械（昆山）有限公司于本判决生效之日起十日内交纳至一审法院。逾期未交纳，一审法院依法强制执行。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，收款账号：32250198643600000811133234）反诉案件受理费减半收取2759元，由飞格舒精密五金机械（昆山）有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，飞格舒公司提供涉案租赁房屋的竣工备案意见书，以证明涉案房屋的竣工备案是在2015年9月6日，飞格舒公司出租给贝松公司的时间是2015年4月，截止贝松公司起诉，该房屋均由贝松公司使用，此前没有给其他人使用。贝松公司质证认为真实性由法院依法认定，但对证明目的不予认可，双方于2019年6月19日办理交接手续，房屋后续的使用情况其不清楚。二审另查明，涉案租赁房屋于2015年9月6日取得竣工备案意见书。以上事实由飞格舒公司提供的竣工备案意见书在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉的法律事实发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。飞格舒公司与贝松公司在厂房租赁合同履行过程中达成了提前解除合同的《搬厂补充协议》，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《搬厂补充协议》第2条的约定，就贝松公司投入的装修其有权向新承租方回收一定的装修费用，飞格舒公司对此应予以协助，但双方在2019年6月19日进行厂房交接并签订了《厂房交接书》，交接书明确对办公区的装修设备按现状保留，结合本案诉讼中飞格舒公司法定代表人与徐卫雄的电话沟通录音中有关装修不拆不算钱的内容可知双方在进行厂房交接时对于《搬厂补充协议》的约定进行了一定的变更。从《搬厂补充协议》第3条约定可知，贝松公司系因生产所需对厂房进行了装修，但装修图纸已取得飞格舒公司同意。虽该补充协议第3条约定贝松公司搬离时需将车间隔间拆除、行车孔补上，但在双方进行厂房交接时，飞格舒公司在《厂房交接书》中对于玻璃破损等小细节都作出了约定，却未对行车孔修补问题提出异议，如前所述，双方在厂房交接时已对《搬厂补充协议》进行了一定的变更，鉴于前述电话沟通录音中未涉及行车孔事宜并结合涉案厂房此后的租赁情况，本院认为飞格舒公司认可按《厂房交接书》内容对厂房进行交接具有较大的盖然性。综上所述，飞格舒公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8194.5元，由上诉人飞格舒精密五金机械（昆山）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 徐 辉审判员 杨 兵二〇二一年六月二十四日书记员 山钰婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。