辽宁省大连市中山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0202执异240号案外人：大连浑隆亿源房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区炮台街道铭都小区11号楼1单元3层2号。法定代表人：孙晓爽，该公司执行董事。申请执行人：曹继凯，男，1953年7月24日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被执行人：大连顺鑫源房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普湾新区炮台镇三家居民委西岗屯。法定代表人：王洪海。本院在执行曹继凯与大连顺鑫源房地产开发有限公司（以下简称顺鑫源公司）商品房预售合同纠纷一案中，大连浑隆亿源房地产开发有限公司（以下简称浑隆亿源公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。浑隆亿源公司向本院提出异议请求：中止对异议人所有的位于大连市××经济区××街道三家居民委员会铭都花园小区车库的执行。事实与理由：曹继凯与顺鑫源公司的执行案件，经大连市中山区人民法院依法执行，在执行过程中，法院查封了异议人所有的位于大连市××经济区××街道三家居民委的土地使用权证为辽（2018）大连普湾不动产权第11900008号，面积23963平方米土地和铭都花园3#、4#、7#-10#、炮台镇三家居民委59-11号、59-5号、59-6号、59-12号房屋，又于2020年8月以该小区车库没有建设规划手续需要单独查封为由，查封了铭都花园小区内200间车库，并在车库上张贴封条。异议人认为，法院查封的200间车库均位于已查封的3-12号楼房的一层，与上述楼房是一体，并非单独建筑，法院裁定中查封的是整栋楼，车库包含在整栋楼范围内，即查封房屋包含了一层的车库，法院单独查封车库属于重复查封。异议人依据庄河法院作出的（2016）辽0283执恢998号执行裁定取得案涉小区3-12号楼和坐落下的土地所有权，异议人并非执行案件的被执行人，法院的查封明显查封了异议人作为案外人的财产，明显有误，故提出异议。曹继凯辩称，不同意异议人请求。2008年4月9日，顺鑫源公司开发建设了大连普湾新区炮台街道的铭都花园小区，该小区五证齐备，共12栋楼，因顺鑫源公司涉及其他纠纷，其中1#、2#楼被仲裁裁决抵账给他人，余下3#-12#楼建成可登记备案房屋668套，未备案的厦子200个。以上建筑物均为建成品。曹继凯与顺鑫源公司因合同纠纷诉至法院，经调解后作出（2011）中民初字第4151号民事调解书，但顺鑫源公司没有履行。2013年1月31日，法院以（2013）中执字第128号民事裁定查封了该小区全部在建房屋（扣除已备案登记的出售房屋），查封面积26673.29平方米，依据法律规定，法院的查封包括房屋项下土地使用权，因被执行人涉及多笔债权债务纠纷，故中山法院的查封在其他法院查封顺位中排在第15位，且依次于2015年1月23日、2016年1月21日、2018年12月28日依法续封上述资产至今。2017年1月11日，庄河市法院在未通知顺位查封排在第15位的中山法院申请执行人的情况下，下达（2015）庄执恢字第1236号执行裁定，将案涉楼盘以6871.77万元抵账给17个申请执行人，该裁定违法。2017年3月23日，庄河市人民法院作出（2016）辽0283执恢998号执行裁定，将浑隆亿源公司变更为申请执行人，理由为张世奇等17人与浑隆亿源公司签订了债权转让协议书，转让标的26265.64平方米及项下土地，转让款6871.77万元。同日，将案涉楼盘以6871.77万元抵账给浑隆亿源公司（流拍抵债）。2017年6月14日，庄河法院作出（2016）辽0283执恢998号执行裁定，未经中山法院同意的情况下，解除了对顺鑫源公司名下房屋的查封，依据法律规定，自庄河法院解除查封时，中山法院的查封即成为首封。2017年12月12日，庄河法院依浑隆亿源公司的请求预查封顺鑫源公司所有案涉房屋，并裁定为其办理了土地证转移登记（证号：11900008），至此，该土地证所属的建筑物持有人分别为1、浑隆亿源公司26265.64平方米，共367户；2、已售331套房源，23508.74平方米；3、顺鑫源公司的200个厦子、407.65平方米房屋（中山法院查封，庄河法院解封26673.29平方米减去浑隆亿源公司抵债所得26265.64平方米）。2018年11月22日，庄河法院又以19人为申请执行人，被执行人为顺鑫源公司，查封了登记在浑隆亿源名下的所有房产和土地，在2017年12月12日至2018年11月22日期间，庄河法院将一直在中山法院有限查封下的顺鑫源公司房屋及土地，非法变更到浑隆亿源名下是错误的，且庄河法院的此次以19人为申请执行人的查封已属于轮候查封，且该查封的被执行人仍为顺鑫源公司，所查封的案涉房屋登记在浑隆亿源公司名下，以此确认案涉房屋的法定权益人仍为顺鑫源公司所有。中山法院于2020年6月10日作出（2018）辽0202执恢615号执行裁定，查封了未经司法拍卖处置，至今仍属于顺鑫源公司所有的200个厦子及其项下土地，该资产不属于浑隆亿源公司。2017年12月12日庄河法院的（2016）辽0283执恢998号民事裁定、2018年11月22日庄河法院的（2016）辽0283执恢998-1号执行裁定，上述两份裁定已生效，并确认被执行人为顺鑫源公司，查封资产为浑隆亿源名下的铭都花园及土地，本案中，中山法院查封的也是铭都花园房屋及土地，所以中山法院的查封符合法律规定。异议人经转让所得的房屋为26265.64平方米及所对应的土地使用权，中山法院所查封的案涉小区59-3、59-4、59-5、59-6、59-7、59-8、59-9、59-10、59-11号楼所有地上首层的非住宅用房，共计200套厦子，并不在其转让所得的资产中，仍属被执行人顺鑫源公司的资产，异议人无权要求解除查封。浑隆亿源持有的建设用地使用权证是2018年2月7日依庄河法院裁定转移登记，其新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权的土地使用权。查封房产的效力及于土地使用权，未分别办理查封登记的不影响查封效力。中山法院的查封未超标的。中山法院自2013年1月31日至2020年6月，共进行6项查封续封，根据普湾新区登记中心记载，目前已备案的房屋面积23508.74平方米，而庄河法院解除查封的面积为26673.29平方米，庄河法院查封又解封的面积为26673.29平方米，减去因17人债权转让而转让给浑隆亿源公司26265.64平方米，在这17人债权中我方排名15位，我方权益不见了。该小区可备案面积为51000平方米，减去备案的23508.74平方米，再减去浑隆亿源公司持有的26265.64平方米，再减去1号楼、2号楼的部分面积，其最后因浑隆亿源公司债权转让庄河法院解封的剩余407平不知道哪去了。中山法院执行案已长达7年，300万元的本金和迟延履行的利息，已达600余万元，所以不存在超标的查封。本院查明，曹继凯与顺鑫源公司商品房买卖合同纠纷一案，本院作出（2011）中民初字第4151号民事调解书。2013年1月10日曹继凯申请强制执行，案号为（2013）中执字第128号，经（2018）辽0202执恢615号、（2020）辽0202执恢1422号恢复执行。2018年12月28日，本院作出（2018）辽0202执恢615号民事裁定，查封炮台街道铭都小区3号楼、4号楼、7号楼-10号楼，炮台镇三家居民委59-11号、59-5号、59-6号、59-12号楼（扣除所有已经合同备案登记的房屋），查封期限三年。2020年6月10日，本院作出（2018）辽0202执恢615号执行裁定，查封顺鑫源公司坐落于大连市普湾新区炮台镇三家居民委西岗屯铭都花园小区59-3号楼车位34个、59-4号楼车位32个、59-5号楼车位16个、59-8号楼车位16个、59-9号楼车位16个、59-10号楼车位16个、59-11号楼车位30个，共计160个。查封期限三年。2020年8月20日，本院作出（2020）辽0202执恢1422号执行裁定，查封顺鑫源公司位于普湾新区炮台镇三家居民委铭都花园小区6号楼车库24个、7号楼车库16个、查封期限三年。浑隆亿源公司对查封行为提出异议。另查，张世奇等19人与顺鑫源公司民间借贷纠纷共计24个案件，经庄河市人民法院、瓦房店市人民法院、大连市中级人民法院、普兰店市人民法院、大连市甘井子区人民法院等判决或调解，均在2013年前立案执行，先后对顺鑫源公司坐落在瓦房店市炮台街道铭都小区的楼盘先后进行查封。2013年5月30日大连市中级人民法院指定庄河市人民法院统一执行，2015年7月17日，庄河市人民法院作出拍卖决定，并委托大连恒远房地产土地评估有限公司对已查封的楼盘（位于普湾新区炮台街道铭都小区的楼房12栋房产合计36889.91平方米）进行评估，评估价格9290.11万元，后流拍，流拍价6871.77万元。2016年10月30日，浑隆亿源公司与张世奇等17人签订《协议书》，约定浑隆亿源公司将铭都花园小区剩余26265.64平方米买断，将尚未完工的楼盘继续完工达到交付使用的能力，承诺于2017年12月31日前还清6871.77万元。2017年1月11日，庄河市人民法院作出（2015）庄执恢字第1236号执行裁定，将顺鑫源公司在其开发的大连市普湾新区炮台街道（原瓦房店市炮台镇）瓦湾路三家居民委铭都花园小区楼房3-12栋中（在房产部门登记本案的除外）归被执行人所有的房屋（详见房屋明细），作价6871.77万元，交付申请执行人张世奇及大连骏峰建设工程有限公司、冯仁忠等17人抵偿相应数额的债务。2017年3月23日，庄河市人民法院作出（2016）辽0283执恢998号执行裁定，因张世奇等17人与浑隆亿源公司达成债权转让协议，张世奇等17人将（2011）庄民初字第1025号民事判决书所确定的债权转让给浑隆亿源公司，故变更浑隆亿源公司为（2011）庄民初字第1025号民事判决的申请执行人。浑隆亿源公司向庄河市人民法院递交了共367户26265.5平方米的房屋明细。2017年3月23日，庄河市人民法院作出（2016）辽0283执恢998号执行裁定，将顺鑫源公司在其开发的大连市金普新区（原普湾区）炮台街道（原瓦房店市炮台镇）瓦湾路三家居民委铭都花园小区楼房3-12栋中（在房产部门登记本案的除外）归被执行人所有的房屋（详见房屋明细）及占用范围内的土地使用权，作价6871.77万元，交付申请执行人大连浑隆亿源房地产开发有限公司抵偿相应数额的债务。2017年4月19日，庄河市人民法院作出（2016）辽0283执恢998号执行裁定，解除对顺鑫源公司在其开发的大连市普湾新区炮台街道（原瓦房店炮台镇）瓦湾路三家居民委铭都花园小区楼房3-12栋归其所有的12000平方米房屋的所有权及相应土地使用权（在房产部门登记备案的除外）；2017年6月14日，该院作出（2016）辽0283执恢998号执行裁定，解除案涉小区占用范围内的土地使用权[瓦国用（2008）第070号（面积23968平方米）、瓦国用（2008）071号（面积为2449平方米）]的查封。2018年2月7日，浑隆亿源公司将案涉抵债房屋变更至其名下。其中未包括本院2020年6月10日、8月20日查封的车库。2018年11月22日，庄河市人民法院作出（2016）辽0283执恢998-1号执行裁定，查封登记在浑隆亿源公司名下所有的房产[扣除本院于2018年9月14日解除查封的房产文书号（2016）辽0283执恢998号）及2017年12月12日前已经在房产部门登记备案的房屋]。本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，浑隆亿源公司称本院查封的200个车库系其所有，因抵债明细中并未包括查封的200个车库，故其异议请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条，裁定如下：驳回大连浑隆亿源房地产开发有限公司的异议请求。如果不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张亚丽人民陪审员  张 健人民陪审员  杨 波二〇二一年六月十六日书 记 员  孙莹莹