湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1097号上诉人（原审被告）：怀化世雄置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨慧芳，女，1970年10月22日出生，汉族，住湖南省中方县。上诉人怀化世雄置业有限公司（以下简称世雄公司）与被上诉人杨慧芳商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人世雄公司上诉请求：1.请求依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1244号民事判决第二项、第三项并依法改判或者发回重审；2.一、二审案件诉讼费用由杨慧芳负担。事实和理由：1.杨慧芳系“按揭或者公积金贷款”，《商品房买卖合同书》《怀化市商品房买卖合同》均对逾期办证不计违约责任作出明确约定。一审法院判决世雄公司对此承担违约责任，存在错误。2.一审法院支持水电开户费3000元错误，应当予以纠正，且超过诉讼时效。3.本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。4.案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上所述，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法支持世雄公司的上诉请求。被上诉人杨慧芳辩称：1.世雄公司与相关部门纠纷和业主购买世雄公司的商品房无关，世雄公司应当承担相关违约责任。2.按揭业主自按揭款拨付世雄公司之日起，就已经由银行全部付清购房尾款，应当适用《商品房买卖合同书》第十二条约定的违约金。3.世雄公司主张水电开户费是双方约定缴纳的问题。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，供水、供电、供气等开通到户的所有费用一律计入开发成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。部分业主从房管部门打印出来的购房网签协议，与本人签署的原合同内容不一致，世雄公司故意隐瞒网签协议中购房价已经包含供水、供电、供气等开通到户的所有费用内容。4.杨慧芳从未放弃和停止向世雄公司主张权利，2016年10月28日、2018年3月27日、2018年11月12日世雄公司均出具了承诺书，诉讼时效多次中断。综上，世雄公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人杨慧芳向一审法院起诉请求：1.判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区××路××栋××单元××房屋的《不动产权证》；2.请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币8000元整（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算;3.退还不合理的水电开户费3000元，请求法院判定开发商退还代收的维修基金7218元、契税办证10252元。违约金＋水电开户费＋维修基金＋契税总计28470元。4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》（以下简称涉案合同一）及《怀化市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同二），涉案合同一约定原告购买被告开发的××小区××栋××单元××号商品房，经优惠后房屋总价款360924元，首付款110924元，250000元余款以银行按揭（公积金）贷款方式支付。被告应在2014年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告；该合同第十二条约定交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。若原告未交清房款或其他费用，则被告不予代办房产证和土地使用证，被告不承担任何责任。被告办好两证后应通知原告前来领取，以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款的约定。该合同第五条约定契税和办证费、住房维修基金应由原告缴纳，被告代为收取。附件二第七点约定“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理”，第八点约定“电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”。涉案合同二中对于所购物业、购房单价、总房款、付款方式的条款与涉案合同一约定一致，而对于办证期限与逾期办证的违约责任均未做约定，而合同第四条注明“该商品房售价已包括供水、供电、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开户费）”。上述涉案合同一及涉案合同二签订后，原告依约支付了购房款，并于2013年3月24日向被告交纳维修基金7218元，2014年12月10日向被告交纳了办证费10252元（含契税9502元、土地使用证费750元）、水电开户费3000元、补缴维修基金92元。2015年12月26日，原告从被告处接收房屋。2018年3月27日该小区业主向被告要求解决路面、围墙及房产证问题，被告承诺争取在2018年底办理好产权证书。但被告违反承诺至今未为原告办理好房屋产权证书。一审法院认为：原、被告签订的涉案合同一系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成违约，应继续承担为原告办理好所购商品房的不动产权证书的责任。涉案合同一第十二条第一款约定：“被告应于交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。”。因被告未向该院提供逾期办证是政府原因导致的相关证据，其辩称延期办证系政府原因导致的理由，不予采信。被告主张该合同约定以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此违约条款的约定。该涉案合同是被告为重复使用而预先拟定，属于格式条款。被告作为提供格式条款的一方，在该条款中不合理地免除自己的责任，限制原告的主要权利，故认定该条款无效。涉案房屋于2015年12月26日交付于原告，因此办证期限应从2015年12月27日起算545个工作日至2018年3月5日止。被告应向原告支付自2018年3月6日起至2021年1月5日止（共计34个月）的逾期办证违约金3400元，2021年1月6日起的逾期办证违约金按每满一个月支付100元的标准继续计算至办证之日止，予以支持。涉案合同一附件二约定的“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理；电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”，并未约定由谁负担主水管到户的具体费用，而被告也未提供水源开户、电源开户的具体费用，故认定原、被告对水、电开户费约定不明。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确商品房销售价格构成，与商品房配套建设的各项生活必需基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统等建设费用全部计入商品房的建设成本之中，不得在房价外另行收取。故原告请求被告返还收取的水电户费3000元，予以支持。原告委托被告为其代办房屋产权证书，契税及物业专项维修资金系原告应当承担的费用，而被告只是代为收取。故原告请求被告退还契税及物业专项维修资金不予支持。关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，原告等业主曾于2018年3月就被告的逾期办证违约行为向其主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间规定，故被告的辩论意见，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告怀化世雄置业有限公司于具备办证条件起90日内为原告杨慧芳办理好怀化市武陵南路绿海新城小区13栋第1单元602号房屋的产权证书；二、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨慧芳逾期办证违约金3400元，2021年1月6日起的逾期办证违约金按每月100元继续计算至办证之日止；三、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告杨慧芳水、电开户费3000元；四、驳回原告杨慧芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取256元，由被告怀化世雄置业有限公司承担58元，原告杨慧芳承担198元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对于一审法院认定的事实及证据予以确认。本院认为，双方当事人均认可所签订的商品房买卖合同的真实性，且已按照合同约定履行大部分权利义务，因此两份合同均合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。杨慧芳依约向世雄公司交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，世雄公司应当及时代为杨慧芳办理好所购房屋的不动产权证。而世雄公司违反合同约定逾期办理不动产权证，故应当承担违约责任。世雄公司上诉提出合同第12条约定“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定。”因此世雄公司不应当承担逾期办证违约金。案涉《商品房买卖合同书》系世雄公司提供的格式合同文本。该合同文本第十二条就免除世雄公司对银行按揭和公积金贷款方式付款的客户逾期办证违约金的约定内容未向杨慧芳予以提示或说明，而且该条款内容不合理地免除世雄公司办证的违约责任，因此该条款违反法律规定，该项内容无效。因此，世雄公司的该上诉请求不能成立。世雄公司上诉提出导致逾期办证的原因是政府原因造成，应当按照案涉《商品房买卖合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免责。但世雄公司并未提交充分证据证实逾期系政府部门的原因所致，故本院不予采纳。关于水电开户费的问题，一审判决的理由并无不当，世雄公司对于杨慧芳的该项诉讼请求在一审时并未提出诉讼时效抗辩，现二审提出的，本院依法不予支持。综上所述，世雄公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  向敦来审判员  龚俊利审判员  夏英姿二〇二一年六月二十一日法官助理陈若愚书记员王**附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。