北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终6686号上诉人(原审被告)：北京市粤港装饰有限公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号A座984。法定代表人：邓爱平，总经理。委托诉讼代理人：赵一卜，天津惠华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱小荣，女，1970年1月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨柳，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣文卿，北京昊庭律师事务所实习律师。上诉人北京市粤港装饰有限公司(以下简称粤港装饰公司)因与被上诉人朱小荣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初17885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。粤港装饰公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判驳回朱小荣主张的自2020年1月起至合同解除之日止的房租;2.撤销一审判决第四项、第五项，依法改判驳回朱小荣的诉讼请求3.一审案件受理费、二审案件受理费由朱小荣承担。事实和理由:一.一审法院认定事实错误。1、朱小荣无权主张2020年1月至今的租金及房屋占用使用费。粤港装饰公司租赁涉诉房屋的主要目的用于公司的经营、接待及招待客户等。2020年1月底受新冠疫情影响全国范围内均实行封锁村庄、封锁小区、居家隔离等政策，策,粤港装饰公司的工作人员均为外地人员，无法在春节后返京，且疫情期间粤港装饰公司承租房屋所在的小区租户无法直接进入，粤港装饰公司个别工作人员曾几次返回涉诉的租赁房屋，均被小区保安以非本小区业主、外地人员未经业主许可等为由予以阻止。粤港装饰公司多次联系朱小荣，要求其配合办理小区出入证、小区租户登记等手续，朱小荣不但予以拒绝，同时要求保安加以阻止该涉诉房屋租赁人员的进入。朱小荣作为出租方，有义务在疫情防控期间配合粤港装饰公司及工作人员办理小区进入、租赁房屋使用等相关手续，然而朱小荣不予配合，导致粤港装饰公司工作人员无法进入小区，致使合同目的无法实现，其行为已经违反法律规定及合同约定，故无权向粤港装饰公司主张该期间的租金及房屋占用使用费。2、粤港装饰公司不存在违约行为，不应支付违约金。合同履行过程中，朱小荣存在违约行为，粤港装饰公司延迟支付租金系行使法定的抗辩权。3、原审判决对于金额计算亦存在错误。原审判决第八页中核算粤港装饰公司应支付朱小荣自2019年10月16日至解除之日的租金，法院判决解除之日为2020年11月26日，故核算粤港装饰公司应支付的租金为626000元。然而根据双方签署的租赁合同可知粤港装饰公司正常使用该租赁房屋时月租金为45000元，2019年10月6日至2020年11月26日共计13个月余21天，共计616500元.二、原审法院适用法律有误。根据原《合同法》第60条，现民法典第509条规定“当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。根据《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照租金减免政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”无论根据法律规定、政策性规定还是综合考虑朱小荣的过错，新冠疫情发生以后的房屋租金或房屋占用使用费均不应按照合同金额予以认定。朱小荣辩称，同意一审法院判决，不同意粤港装饰公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。我们从未阻止粤港装饰公司进入小区或者居住，疫情期间粤港装饰公司一直居住使用房屋。粤港装饰公司提交的交接单与朱小荣手中持有的交接单并不一致，其所述并不属实。粤港装饰公司的违约行为发生在疫情爆发之前，与疫情无关。朱小荣向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除朱小荣与粤港装饰公司于2017年5月20日签订的《房屋租赁合同》（合同编号为［YA．01.2000206A］）；2、请求法院判令粤港装饰公司将位于北京市通州区×里×号楼-1至2层全部房屋腾退并交付给朱小荣；3、请求法院判令粤港装饰公司向朱小荣支付自2019年10月1日起至实际腾退交付完毕之日止的租金，按照月租金45000元的标准计算；4、请求法院判令粤港装饰公司向朱小荣支付违约金129000元；5、请求法院判令粤港装饰公司将房屋恢复原状；6、本案诉讼费由粤港装饰公司承担。一审法院认定事实：本案涉诉房屋坐落于北京市通州区×里×号楼-1至2层全部（权证号：X京房权证通字第XXXX号），房屋所有权人系朱小荣。2017年5月20日，朱小荣（出租人，甲方）与粤港装饰公司（承租人，乙方）经北京丽兹行房地产顾问有限公司（居间人，丙方）居间服务签订《房屋租赁合同》（合同编号YA．01.2000206A），双方约定：租赁用途商住；如租赁用途为居住的，居住人数为7人，最多不超过10人；房屋租赁期限自2017年5月25日至2022年5月24日止，共计伍年零个月。甲方应于2017年5月20日前将房屋按约定条件交给付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲方双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方和丙方提出书面续租要求，协商一致后三方重新签订房屋租赁合同。租金及押金：租金标准及支付方式：2017年5月25日至2019年5月24日是43000元，2019年5月25日至2022年5月24日为45000元，租金总计人民币2652000元（大写：贰佰陆拾伍万贰仟元整）。支付方式现金、银行汇款，押贰付叁，各期租金支付日期：2017年5月25日前，2017年8月25日前，2017年11月25日前，2018年2月25日前，以此类推每年的2月25日、5月25日、8月25日、11月25日前支付。押金：人民币86000元（大写：捌万陆仟元整），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的下列费用中，（7）（12）详见第七条第二款甲方部分第一款甲方部分由甲方承担，（1）（2）（3）（4）（5）（6）（8）（9）（10）（11）（12）详见第七条第二款乙方部分由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。房屋维护及维修：甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同解除，经甲方双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除。甲方有下刑情形之一的，乙方有权单方面解除合同；1、迟延交付房屋达15日的；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的；不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的；2欠缴各项费用达10000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的；其他法定的合同解除情形。违约责任：一、甲方有第九条第三款约定的情形之一的应按月租金的300％向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的应按月租金的300％向甲方支付违约金；甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。二、租赁期内甲方需提前收回该房屋的或乙方需提前退租的违约方按月租金的300％违约金，甲方还应退还相应的租金。三、因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。四、甲方未按约定时间交付该屋或者乙方不按约定时间支付租金但未达到解除合同条件的，每日应按1434元标准支付违约金。如达到解除合同条件的，只承担解除合同的违约责任。五、乙方未按约定时间返还房屋的，每日应按1434元标准支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订当日，粤港公司向朱小荣支付押金86000元。2017年5月22日至2020年6月27日，粤港公司陆续向朱小荣支付房屋租金。其中于2017年5月22日、8月25日、11月27日分别支付129000元、129000元、129000元；于2018年2月24日、5月25日、8月24日、12月18日分别支付129000元、129000元、129000元、43000元；于2019年2月2日、4月16日、5月7日、6月26日、7月26日、8月29日、11月11日、11月26日、11月30日、12月19日分别支付43000元、10000元、33000元、45000元、45000元、45000元、45000元、20000元、25000元、45000元；于2020年3月15日、6月27日分别支付45000元、10000元。后粤港公司未向朱小荣支付租金。双方经法庭调解无效。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，根据双方合同约定及粤港公司交纳租金情况，粤港公司应交纳的2018年-2019年度租金为516000元，粤港公司从该年度第三期开始迟延不足额交纳，直至2019年8月29日才将该年度租金交纳完毕。2019-2020年度租金为540000元，粤港公司从该年度第一期即开始迟延不足额交纳，截至2020年6月27日共向朱小荣支付196000元，仅满足4个月租金有余，一审法院据此认定其仅交纳了至2019年10月5日期间内的租金，粤港公司存在未按合同约定拖延交纳租金的行为，故现朱小荣提出解除合同，一审法院对此予以支持。关于合同解除日期，粤港公司希望继续承租，朱小荣明确表示反对，在粤港公司出现迟延交付租金行为后朱小荣亦未明确向其提出解除合同的表示且继续接受粤港公司的给付，故一审法院结合现有证据、双方庭审陈述、租金交纳及房屋占有使用情况，酌定双方合同于本案开庭之日解除，故粤港公司应支付朱小荣自2019年10月6日至解除之日的租金，一审法院经核算粤港公司应支付的该部分租金为626000元。因粤港公司已向朱小荣交纳了86000元的押金，为减少当事人诉累，一审法院对此予以折抵扣减，故粤港公司实际应支付租金为540000元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。粤港公司应将涉诉房屋腾清并交付朱小荣，同时支付截至交付之日的占用使用费，一审法院参考双方合同约定，酌定该部分费用为每日1500元。关于违约行为，按照合同约定，粤港公司应于2018年11月25日前交纳2018-2019年度第三期租金，但其直至12月18才予以支付，此后均出现迟延不足额交纳租金的情形，粤港公司主张2020年春节期间因疫情防控影响无法使用涉诉房屋，朱小荣拒绝配合为其办理相关手续导致无法进入小区使用房屋，朱小荣不予认可，主张不存在因疫情原因无法使用涉诉房屋的情形。对此，粤港公司并未提交相关证据加以佐证，其截至2020年6月27日依然继续支付租金。且根据众所周知的事实，新冠疫情发生于2019年底，粤港公司迟延不足额交纳租金的行为发生在疫情之前，故粤港公司以新冠疫情原因无法使用涉诉房屋的主张并无依据亦不构成其迟延拒交租金的理由，故一审法院对其该项答辩意见不予采信，粤港公司构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算方式及数额，粤港公司认为合同约定不合理，双方于庭审中亦均同意由法院酌定调整，故一审法院参考双方合同的约定、粤港公司的违约行为等因素酌定为9500元，朱小荣超出的诉求部分一审法院不予支持；关于粤港公司主张朱小荣未尽维修义务亦构成违约，粤港公司并未提供确实充分的证据，一审法院对此不予采信；关于将涉诉房屋恢复原状，朱小荣的该项主张缺乏依据，一审法院不予支持。判决如下：一、朱小荣与北京市粤港装饰有限公司于2017年5月20日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：［YA．01.2000206A］）于2020年11月26日解除；二、北京市粤港装饰有限公司将位于北京市通州区×里×号楼-1至2层全部（权证号：X京房权证通字第XXXX号）腾清交付朱小荣，于判决生效之日起三十日内执行清；三、北京市粤港装饰有限公司向朱小荣朱小荣给付房屋租金540000元，于判决生效之日起七内执行清；四、北京市粤港装饰有限公司向朱小荣给付房屋占用使用费，以每天1500元标准，自2020年11月27日起至本案涉诉房屋实际腾清交付之日止，于判决生效之日起七内执行清；五、北京市粤港装饰有限公司向朱小荣给付违约金9500元，于判决生效之日起七内执行清；六、驳回朱小荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10940元，由朱小荣负担1761元（已交纳），由北京市粤港装饰有限公司负担9179元，于判决生效之日起七内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。粤港公司向本院提交：证据1微信聊天记录截图、证据2中国院子来访人员测温登记表，用以证明粤港公司于2021年2月25日前往涉诉房屋腾房，朱小荣不配合。朱小荣对两份证据的真实性、关联性和证明目的不认可。朱小荣本院提交：证据1朱小荣与物业管家的微信聊天记录、证据2粤港公司车辆照片，证明疫情期间粤港公司实际正常使用该房屋，不存在朱小荣阻止粤港公司进入小区的情形。粤港公司对两份证据的关联性和证明目的不认可。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为粤港装饰公司是否应交纳2020年1月至今的租金及房屋占有使用费，以及租金、房屋占有使用费、违约金的数额计算。首先，粤港装饰公司主张疫情防控期间朱小荣不予配合相关手续，导致粤港装饰公司工作人员无法进入小区，致使合同目的无法实现。粤港装饰公司对此提交的证据不足以证明其主张的以上事实，故本院对其该项上诉意见不予采纳。据此，一审法院认定粤港装饰公司迟延支付租金构成违约并应承担相应的违约责任，并无不当。其次，租金、房屋占有使用费、违约金的数额计算。粤港装饰公司主张一审判决对于租金的数额计算有误。经本院审查，根据双方合同约定及粤港装饰公司交纳租金情况，粤港装饰公司应交纳的2018年-2019年度租金为516000元，粤港装饰公司从该年度第三期开始迟延不足额交纳，直至2019年8月29日才将该年度租金交纳完毕。2019-2020年度租金为540000元，粤港装饰公司从该年度第一期即开始迟延不足额交纳，截至2020年6月27日共向朱小荣支付196000元，仅满足4个月租金有余，一审法院据此认定其仅交纳了至2019年10月5日期间内的租金，并无不当。在此基础上，粤港装饰公司应再行支付朱小荣自2019年10月6日起至合同解除之日即一审开庭之日止的租金。结合前述认定，截至2020年6月27日粤港装饰公司共计支付的196000元在满足4个月租金后的余额，经核算粤港公司应支付的该部分租金为626000元。一审的计算并无不当，应予维持。经与粤港装饰公司已交纳的押金折抵，一审认定粤港装饰公司实际应支付租金为540000元，认定正确。对于涉诉房屋腾清并交付朱小荣之前粤港装饰公司应支付的占有使用费，一审法院参考双方合同约定，酌定该部分费用为每日1500元，并无不当。关于违约金的计算方式及数额，一审法院已参考双方合同的约定、粤港公司的违约行为等各项因素酌定为9500元，处理正确，应予维持。粤港装饰公司主张基于疫情影响应对租金和占有使用费进行酌减，但其对此未能充分举证，故本院不予采纳。综上所述，北京市粤港装饰有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10940元，由北京市粤港装饰有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  张印龙审 判 员  周艳雯审 判 员  何灵灵二〇二一年六月二十三日法官助理  仵 霞法官助理  高玉珠