上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4093号上诉人(原审被告)：袁佳伟，女，1965年9月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李剑瑜，上海豪珈律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯悦，上海豪珈律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：钟妮，女，1961年12月7日出生，汉族，住上海市静安区。法定代理人：周桦，男，1958年8月4日出生，汉族，住上海市虹口区天宝西路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：周洪波，上海市恒业律师事务所律师。上诉人袁佳伟因与被上诉人钟妮房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初17209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王伟独任审理，于2021年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人袁佳伟及其委托诉讼代理人李剑瑜、冯悦，被上诉人钟妮的委托诉讼代理人周洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁佳伟上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回钟妮的第二项诉讼请求。事实和理由：一、钟妮在签约前隐瞒了其为限制民事行为能力人，袁佳伟得知后，要求钟妮提供具有履约能力的证明材料，多次联系钟妮的律师以及中介，提出积极履行的意向和方案，要求与钟妮当面沟通重新签订合同。袁佳伟也在中介陪同下到交易中心询问，交易中心告知上家是限制民事行为能力人，交易中心要求提供所需的材料。但钟妮拒不提供，导致双方买卖合同解除。一审判决将违约责任全部归咎于袁佳伟是事实认定不清。二、袁佳伟实际上是并没有购房资格，在签约前跟中介和钟妮都有提及，钟妮在云南，所以当时双方商定是初签合同，等钟妮从云南回来之后，双方再正式签约。三、袁佳伟发现收据的落款是周桦代钟妮时，中介才告诉袁佳伟房东钟妮是无民事行为能力人，周桦是他的监护人，并提供了相关文件材料。当晚袁佳伟与家人商议后认为交易风险大，因此提出与中介沟通，5月4日袁佳伟与中介沟通后，中介退还了以下币种均为人民币1万元定金，与袁佳伟签订了解约协议，并带看其他房源。中介退还定金和签署解约协议是征得钟妮同意的。正常来说作为中介方是不可能未经上家同意而善作主张的，这有违常理。此外，袁佳伟于2020年5月4日明确提出解约要求，钟妮于2020年6月16日已将房屋重新挂牌出售，因此钟妮并没有经济损失。而由于房价上涨，导致袁佳伟巨大经济损失，应当调低违约金。被上诉人钟妮答辩称，袁佳伟通过中介及时获取了上海市黄浦区丽园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖所需要的相关材料。袁佳伟与中介曾到房地产交易中心咨询能否正常过户，得到了交易中心的肯定答复。钟妮按照合同约定先后发送了三份律师函，敦促袁佳伟履行合同，但袁佳伟选择了违约。袁佳伟提供的解约协议并未得到钟妮的认可，钟妮对此并不知情。袁佳伟在二审中陈述其没有购房资格，且袁佳伟也承认其儿子在2020年8月购买了房屋，证明了袁佳伟是恶意违约。违约金具有惩罚性，不以发生损失为前提。一审法院判决正确，请求二审予以维持。钟妮向一审法院提起诉讼，请求判令：1．确认钟妮与袁佳伟所签《房地产买卖(含居间)合同》于2020年6月18日予以解除；(2)袁佳伟偿付违约金1，940，000元。一审法院认定事实：2016年11月10日，钟妮被宣告为无民事行为能力人，其兄周桦被指定为监护人。周桦系上海市静安区长乐路XXX弄XXX号房屋之公房承租人，钟妮及周桦户籍均登记于该房屋内，钟妮名下另有系争房屋。2020年5月3日，经案外人上海菁英房地产经纪有限公司(以下简称菁英公司)中介，周桦代钟妮与袁佳伟签订《房地产买卖(含居间)合同》(以下简称《买卖合同》)一份，约定(1)钟妮同意将系争房屋以总价9，700，000元转让予袁佳伟；(2)定金总额为110，000元，袁佳伟于签约时支付钟妮定金10，000元，(如有已付意向金则转为定金)，剩余定金100，000元于签约日起10日内补足，钟妮同意将该定金交由菁英公司代为收取或转入监管账户；(3)袁佳伟于2020年5月31日前支付房款1，900，000元，于同年7月31日前支付房款5，190，000元，于办理产权转让手续之前支付房款500，000元，以银行发放贷款方式支付房款2，000，000元，于物业更名手续办妥当日支付110，000元；(4)买卖双方于2020年10月31日前至系争房屋所在地不动产登记事务中心办理房屋过户手续；(5)买卖双方于2020年7月31日前办理合同网签手续；(6)买卖双方签订本合同后则合同成立并且生效，是否实际办理网签手续并不影响本合同之效力；(7)如钟妮未能依照本合同约定办理网签手续，则须向袁佳伟双倍返还定金，如袁佳伟未能按约办理网签手续，则袁佳伟已付定金不予返还；(8)任何一方未按本合同履行均视为违约，守约方有权要求违约方按每日交易总价千分之零点五承担逾期履行违约金后继续履行，如违约方逾期不履行超过15日，则守约方有权单方面解除本合同并要求违约方支付交易总价20％之违约金。签约后，袁佳伟按约支付定金10，000元，但未能按期支付剩余定金100，000元。2020年5月14日，钟妮监护人周桦委托律师致袁佳伟《律师函》，要求袁佳伟于收函后3日内支付定金余额100，000元。袁佳伟收函后未予补缴定金，后续亦未能按约于2020年5月31日前支付首期购房款。2020年6月16日，钟妮监护人周桦再次委托律师致袁佳伟《律师函》，称因袁佳伟未能按约付款且逾期已过15日，钟妮就此解除所签合同，并要求袁佳伟按照交易总价20％支付违约金。2020年6月17日，袁佳伟收讫上述《律师函》。一审审理中，袁佳伟陈述(1)2020年5月3日，中介方将钟妮行为能力及监护人相关证明材料提供予袁佳伟；(2)2020年5月4日，袁佳伟向中介方提出解约，中介方称定金已付钟妮，解约事宜须与钟妮联系，之后，中介方于当日退还袁佳伟定金10，000元；(3)中介方退还定金后要求袁佳伟签署解约协议，并称解约协议待钟妮监护人周桦回沪签字后再交予袁佳伟；(4)2020年5月16日，中介方告知周桦不同意解约；(5)袁佳伟与中介方相约至房地产交易中心征询无民事行为能力人房屋交易所须材料及相关细节。钟妮则称(1)己方仍留存袁佳伟所缴定金10，000元，亦从未签署解约协议；(2)周桦委托中介售房时已将钟妮行为能力及监护人相关材料予以提供；(3)中介陪同袁佳伟至交易中心征询后已确认系争房屋买卖交易并无障碍，但袁佳伟仍然拒绝履约。综上，现钟妮称袁佳伟在签约后未能履行合同项下付款义务，且逾期付款情节已构成合同约定之解约事由，钟妮就此享有合同解除权并有权向袁佳伟主张合同项下违约责任。钟妮遂以此为由提起诉讼。一审法院认为，本案所涉《买卖合同》系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，钟妮及袁佳伟作为签约方均应恪守合同约定之义务。签约后，袁佳伟仅按约支付定金10，000元，对于剩余定金及首期房款均未能按约支付且逾期已超15日，钟妮基于袁佳伟逾期付款违约情节而按约取得合同解除权，本案所涉《买卖合同》于钟妮监护人周桦委托律师所发书面解约通知即2016年6月16日《律师函》送达袁佳伟之日予以提前解除。对于钟妮诉请之违约金，钟妮该项诉请与合同约定无悖，但袁佳伟对该项诉请则提出约定过高之抗辩。鉴于(1)袁佳伟作为抗辩方虽对违约金过高一节负有举证责任，但因签约后房地产市场价值始终处于稳步上升趋势，而该项市场走势系属普遍认知范围，袁佳伟对此无须再予举证；(2)钟妮就该项违约金诉请未能举证证明其存在其他损失。鉴此，对袁佳伟抗辩意见依法予以采纳，并对钟妮该项诉请依法予以酌情调低后再予支持。对于袁佳伟已缴定金10，000元，因钟妮已主张违约金，故所收定金应予返还，但袁佳伟称所缴定金已由中介方实际返还，钟妮则称仍由己方持有，为避免累讼，该项定金可由钟妮与中介方自行进行结算。至于袁佳伟辩称其对钟妮行为能力及监护人情况并不知晓一节，袁佳伟陈述其于2020年5月3日既已通过中介方微信发送而知晓上述情况，而袁佳伟要求与产权人面谈显然并无必要亦毫无意义，钟妮对外事务均由其监护人周桦办理并无不当，再则袁佳伟征询结果亦未显示所涉交易存在障碍，故袁佳伟无法基于其上述辩称理由而取得合同解除权，其于2020年5月4日要求解约之行为并不受到法律保护。至于袁佳伟辩称卖方于2020年5月4日已同意解约并认同中介方退还定金一节，鉴于袁佳伟就此并无充足证据予以证明，且袁佳伟在诉前调解笔录中陈述中介方于2020年5月16日告知卖方不同意解约，而钟妮提供证据亦显示卖方于2020年5月14日仍向袁佳伟书面催缴剩余定金100，000元，故对袁佳伟上述辩称意见依法不予采纳。判决如下：一、钟妮与袁佳伟于2020年5月3日所签《房地产买卖(含居间)合同》于2020年6月17日予以解除；二、袁佳伟于判决生效之日起十日内偿付钟妮违约金200，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。袁佳伟上诉认为由于钟妮未提供系争房屋过户所需要的资料导致双方合同解除。但根据查明的事实，双方签订的房屋买卖合同约定袁佳伟应在签约之日起十日内补足定金10万元。袁佳伟补足定金的支付义务在前，双方按照房地产交易中心要求提交交易所需资料在后。但袁佳伟在签约后并未依约补足定金，构成违约。袁佳伟上诉提出系争房屋可能无法正常交易，所以其拒不付款并不构成违约，但在钟妮三次发送律师函要求继续履行合同的情况下，袁佳伟仍未支付款项，构成违约。至于袁佳伟上诉提出，双方已经解约的问题，因钟妮并未在解约协议上签字，且否认解约协议的效力，故对该上诉理由本院亦不予采纳。关于违约金问题，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院综合考量双方履行合同的客观情况、袁佳伟的违约程度及实际损失大小等因素，酌情判令袁佳伟承担违约金20万元无不妥，本院予以认可。综上所述，袁佳伟上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，150元，由上诉人袁佳伟负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 伟二〇二一年六月七日法官助理  张文如书 记 员  慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……