广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终1525号 上诉人（原审原告）：李景豹，男，1981年5月27日出生，汉族，住河北省衡水市枣强县，现住广西壮族自治区桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：邓熊杰，广西宁斌律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：桂林市安模房地产开发有限责任公司，地址：广西壮族自治区桂林市秀峰区甲山街道办事处。 法定代表人：吉安模，该公司董事长。 诉讼代表人：桂林市安模房地产开发有限责任公司管理人广西精际企业破产清算服务有限责任公司。 委托诉讼代理人：黄奕，广西齐兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文，广西齐兴律师事务所律师 上诉人李景豹因与被上诉人桂林市安模房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初1638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李景豹上诉请求：1.撤销一审判决，确认上诉人的263381元购房债权为交付房产类债权（即消费者购买居住用房交房类购房债权）；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由；上诉人是为购房与被上诉人订立《商品房买卖合同》，且涉案房屋被上诉人已向上诉人进行交付使用，上诉人已装修使用2年并缴纳了物业费。一审事实认定错误，适用法律错误，依法应当改判。在2014年11月27日签订的《吉安龙城项目防水工程（一期防水）1#、2#、3#、5#、6#承包合同》中，未施工前为认购被上诉人商品房，直接在承包合同中写明“从工程款中扣除认购的吉安安龙城3#楼903房”。在2016年5月27日的《申请》中，更是载明“先申请将之前预交的肆万元作为购买车位款（一个车位肆万元）。所购的吉安龙城3#-1-903号房改为5#-1-803号房”。经过双方的结算上诉人已将涉案房屋的房款结清，原施工合同关系已消灭，双方已形成了新的商品房买卖合同关系。其后被上诉人将涉案房屋交付给了上诉人，上诉人花费20余万元进行装修，并交纳了入住期间的物业费。综上所述，上诉人应属于交付房产类债权（即消费者购买居住用房交房类购房债权）。为维护上诉人的合同权益，特提起诉讼，请求法院依法判决，支持上诉人的诉讼请求。 桂林市安模房地产开发有限责任公司辩称，首先，诉争的房屋是以房抵债，不是消费者购买居住用房情况。双方签订的商品房买卖合同实为消灭双方之间的债权债务关系实现债的清偿，与消费者购买不动产而订立的买卖合同存在差异，不属于应优先交付的用于居住的购房债权。其次，本案的基础债权也不是优先债权，基础债权是桂林市浩源建筑防水工程有限责任公司与吉安龙城项目部签订的《吉安龙城项目防水工程（一期防水）1#、2#、3#、5#、6#承包合同》所产生的债权，在履行期限届满前达成以房抵债协议，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条规定，应当根据原债权债务关系提起诉讼，因原债权债务关系为防水工程的承包合同，并非建设工程施工合同，基础债权不属于建设工程优先权。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李景豹向一审法院起诉请求：一、判决确认原告的263381元购房债权为交付房产类购房债权（暨消费者购买居住用房交房类购房债权）；二、本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求第一项为确认423880元为工程类优先债权，确认原告的263381元购房债权为交付房产类购房债权（暨消费者购买居住用房交房类购房债权），余下160119元为工程类优先债权；增加一项诉讼请求原告对涉案不动产的装修款评估后列入债权范围，约100000元，以评估为准。经广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院当庭释明，原告未提交变更及增加诉讼请求的书面申请，亦未缴纳案件受理费，视为原告撤回变更及增加诉讼请求。 一审法院认定事实：原告与被告临桂分公司签订《商品房买卖合同》，落款时间未写明，庭审中，原告陈述该合同签订时间为2016年。合同约定：原告购置由被告开发的“吉安龙城”项目第5、6幢1单元8层3号房，房屋建筑面积共88.98平方米，套内建筑面积73.48平方米；商品房价款按套内建筑面积计价，总价款263381元；付款方式为：按揭及公积金付款，签订《商品房买卖合同》最低首付30％以上即105381元，按揭款158000元。合同签订后，原告支付了380元给被告，2016年10月29日，被告临桂分公司出具《收据》交原告收执，载明：今收到原告李景豹5#803交来抵押费80元、预告费80元、公证费220元。 2014年11月27日，吉安龙城项目部（乙方）与桂林市浩源建筑防水工程有限责任公司（甲方）签订《吉安龙城项目防水工程（一期防水）1#、2#、3#、5#、6#承包合同》，合同约定：第一项工程概况1、工程名称：吉安龙城1、2、3、5、6号楼及地下室；2、工程地点：机场路口沙塘大圆盘旁；3、工程范围和内容：地下室、屋面及卫生间。第二项工程承包方式1、本工程由桂林市浩源建筑防水工程有限责任公司负责技术指导，防水材料的采购及施工由桂林市浩源建筑防水工程有限责任公司自行完成。第六项付款方式：当地下室底板及外壁防水完成验收合格后，20日内付已完成工程量总造价的50％进度款。主体工程竣工验收合格后，30日内付给乙方已完成工程量的工程款（从工程款中扣除认购的吉安龙城3#楼903房的未付房款）。从工程款中扣除壹万元整作为保修金，保修期满后再退还给桂林市浩源建筑防水工程有限责任公司。落款处有甲方时任被告工程任股东吉宏军与乙方桂林市浩源建筑防水工程有限责任公司代表原告签字捺印。 2016年5月27日，原告出具《申请》一份，申请载明：本人李景豹（身份证号：×××5012）现申请将之前预交的肆万元作为购买车位款（一个车位肆万元）。所购的吉安龙城3＃-1-903号房改为5＃-1-803号房，房屋单价2960元每平方米不变，房款由防水工程款中抵扣，多退少补。该申请上落款处有原告签字、日期2016年5月27日；有吉胜军签字、落款日期2016年6月2日。 2016年10月25日，原告提交《吉龙安城拨款申请审核单》，就吉安龙城3#、5#、6#楼防水工程项目向被告申请结算工程款，载明：本次申请拨款105381元，施工单位意见处有吉宏军签字；主管领导意见处写有“该工程款转为5#1-803房首付款”；公司领导意见处有吉胜军手写签字、并批复“请把有关手续办好”，落款日期2016年10月25日。2016年9月7日原告与被告股东吉宏军就吉安龙城3#、5#、6#楼防水补漏工程量进行结算，并出具《吉安龙城3#、5#、6#楼已完成防水工程量结算单》，落款处有原告与被告股东吉宏军签字确认。2017年6月10日，原告与被告股东吉宏军就吉安龙城3#、5#、6#楼防水补漏工程进行结算，并出具《吉安龙城3#、5#、6#楼防水补漏工程单》，载明：防水工程总造价为239，471.2元，落款处有原告与被告股东吉宏军签字确认。庭审中，原、被告均认可案涉263，381元的款项是从原告提交证据《吉安龙城项目防水工程承包合同》及其他吉安龙城防水补漏工程所形成的债权债务总数额423880元中进行抵扣。 2019年6月5日，经被告申请，桂林市中级人民法院作出（2019）桂03执1号决定书，决定将被告移送桂林市中级人民法院进行破产重整，2019年6月25日，桂林市中级人民法院作出（2019）桂03破申9号民事裁定书，裁定受理被告的破产重整申请。同时指定广西精际企业破产清算服务有限责任公司为被告的管理人。原告向管理人申报了债权，经管理人审核后认定不予交房，其他债权本金423500元为普通债权，原告提出了异议，管理人作出了复核意见，结论：房产不予交付。本金：423500元，其他损失380元，总额423880元。债权性质：普通债权。 案涉小区尚未竣工验收，案涉不动产亦未进行合法交付和办理权利转移登记手续。 一审法院认为，本案争议的焦点系原告对被告所享有的债权是普通债权还是优先债权。案涉《商品房买卖合同》的订立系基于原、被告双方之前的合同关系产生的抵债行为，性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭原、被告的债权而非单纯的房屋买卖。该合同不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且案涉小区尚未竣工验收，被告即进入破产程序，并未将案涉不动产实际交付给原告，也没办理权利转移登记手续，案涉不动产的所有权未发生变动，仍属于被告所有，原告取得的只是债权请求权，而非物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，否则会破坏债权平等受偿的原则，损害其他债权债务当事人的合法权利救济途径。故原告主张263381元为优先受偿权没有法律依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，判决：驳回原告李景豹的全部诉讼请求。本案案件受理费5251元（原告已预交），由原告李景豹负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经查，一审认定事实属实，本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：上诉人的263381元购房债权是否为交付房产类购房债权（暨消费者购买居住用房交房类购房债权）。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定对已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利优先保护系为了保护消费性购房者的居住权，消费性购房者应是以生活居住为目的购房人。2019年11月8日施行的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。本案中，上诉人与被上诉人虽然签订了《商品房买卖合同》，在吉安龙城项目部与桂林市浩源建筑防水工程有限责任公司签订的《吉安龙城项目防水工程（一期防水》1#、2#、3#、5#、6#承包合同》中约定从工程款中扣除认购房屋的未付房款，用防水工程款抵付购房款263381元，但是上诉人自认在案涉房屋所在地广西壮族自治区桂林市临桂区范围内其名下有其他房屋，因此，上诉人主张263381元为优先债权，于法无据，本院不予支持。 综上所述，李景豹的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5251元（上诉人已预交本院），由上诉人李景豹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗小兰 审 判 员 杨寒玲 审 判 员 朱孟儒 二〇二一年六月二十九日 法官助理 袁慎龙 书 记 员 周 红