湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0524民初80号 原告：隆回县北山镇人民政府，住所地：隆回县北山镇开发区。 法定代表人：王熙华，该镇镇长。 委托诉讼代理人：杨子固，湖南志涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹军，隆回县北山镇人民政府自然资源办主任。 被告：隆回县宝庆龙牙百合开发有限公司，住所地：隆回县北山镇开发区。 法定代表人：罗彩云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘小林,湖南鎏芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈吉良，男，汉族，1963年8月7日出生，湖南省隆回县人，住隆回县。 原告隆回县北山镇人民政府（以下简称北山镇政府）诉被告隆回县宝庆龙牙百合开发有限公司（以下简称宝庆龙牙百合有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日作出（2019）湘0524民初2283号民事判决，被告宝庆龙牙百合开发有限公司不服判决，向湖南省邵阳市中级人民法院提起上诉，湖南省邵阳市中级人民法院于2020年11月20日作出（2020）湘05民终2101号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北山镇政府的委托诉讼代理人杨子固、邹军，被告宝庆龙牙百合有限公司的委托诉讼代理人刘小林、陈吉良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告北山镇政府向本院提出诉讼请求：1、依法责令被告腾空所占房屋及场地，并将所有房屋及场地返还原告；2、依法判令被告支付原告违约金十万元。事实与理由：2002年10月9日，原、被告签订了《隆回县北山乡政府机关大院资产出售协议书》，被告购买了原告机关大院围墙圈定区域内的乡财政所有的全部房产和地产(院内空地)，双方约定的成交价格为80万元，价款支付方式为本协议签订后至2002年公历年底前付款40万元，余款于2003年公历年年底前结清。该协议第五条约定，若未及时支付当期价款，每延期一天，应支付当期欠付款万分之五的违约金，超过四个月仍不能交清当期价款的，原告有权终止协议，并由被告赔偿原告违约金100000元。协议签订后，原告便按协议约定进行了资产移交工作，并于2003年1月份协助被告办理了国有土地使用权证和房屋所有权证的转移登记手续，可被告却无视合同约定，从未支付分文价款，为了保证国有资产不被流失，原告于2019年1月3日依约向被告的实际负责人陈吉良(罗彩云的丈夫)当面下达了《解除合同通知书》，当时另一股东阮桃生亦在场。《解除合同通知书》到达被告方至今已逾期三个月，可被告既未依该通知返还房屋，又未支付违约金100000元，更未派人与原告对接，由此可见被告方对法律无敬畏，对合同的履行无诚信，不属于可信赖的交易方。据此，特依法提起诉讼，望判如所请。 被告宝庆龙牙百合有限公司辩称，1、被答辩人提起房屋买卖合同纠纷不符合《中华人民共和国民法典》有关物权的规定。2003年1月24日，被答辩人与答辩人办理了房地产过户手续，被答辩人将其名下的房屋所有权证号1809、1810、1811、1812、1813建筑面积3354.14平方米、土地使用证号××占地面积3876.7平方米的房地产全部过户至答辩人名下，过户费已由答辩人支付。上述已经过户的不动产物权自2003年1月24日已经归答辩人所有，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条、第二百一十五条规定，被答辩人无权再提起房地产买卖合同纠纷的诉讼；2、被答辩人的起诉早已经超过诉讼时效。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”从2003年1月24日被答辩人过户不动产物权至答辩人名下，到2019年6月12日被答辩人来隆回县人民法院提起民事诉讼，以房屋买卖合同纠纷进行立案，时隔十六年另一百三十八天，明显超过诉讼时效，被答辩人的胜诉权利归于消灭；3、邵阳市中级人民法院（2020）湘05民终2101号民事裁定书已经指出了被答辩人提起诉讼的重大程序瑕疵，被答辩人的诉讼请求不能成立。将该案发回了重审。综上，请求人民法院驳回被答辩人北山镇政府的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2002年原告北山镇政府（时称北山乡政府）因已修建了新政府办公大院，并投入了使用，由于急需资金支付工程款，加之为扶持被告宝庆龙牙百合有限公司扩大生产规模，争取上级项目扶持资金，原告经过上级有关部门批准，将原办公区域出售给被告。经原、被告双方协商，2002月9日年原告北山镇政府（原北山乡政府）做为（甲方）与被告宝庆龙牙百合开发有限公司做为（乙方）签订了《隆回县北山乡政府机关大院资产出售协议书》，双方约定，1、资产出售范围：(1)按原乡机关大院围墙圈定区域内的乡财政所有的全部房产和地产（北山乡信用社、北山乡企业站除外).（2）资产范围：现有房产和院内空地。包括：三栋办公房，食堂一座，厕所一座，配电房一个，撤区并乡前原老北山乡20个村集资房一座以及院内的电线、管道、电缆线等。2、价款及支付方式：(1)甲、乙双方根据实际情况确定的成交价为80万元。(2)支付方式：本协议签订后至本年公历年年底前乙方付款40万元，余款乙方于2003年公历年底前付清。3、资产移交：甲方将协议项目1的全部资产分类造册，制定移交清单，然后由甲、乙双方派出有关人员共同逐类逐件进行清点，搬迁时间甲方以不影响乙方连续生产经营为原则，初定为2003年前全部搬迁完毕。4、责任与义务：(1)甲方的责任与义务。①负责办理出售国资的报批；②协助乙方向上级立项，争取资金；③负责协调用电问题，费用由乙方负责；④甲方向乙方承诺保证：a、甲方依法对本协议项下的出售资产有完整的、独立的和排他的处置权；b、本协议项下的资产移交给乙方后，不存在任何产权转移的障碍和困难，不得有任何第三人以任何方式对资产出售提出异议并通过诉讼仲裁方式而导致本协议无效；e.不会因甲方可能存在的权力缺陷或资产出售单位所负的债务而对出售给乙方的资产的全部或部分采取司法强制措施；d、资产移交完毕给乙方前，不存在第三人对移交的资产和其他物件或权利有任何侵权的行为或侵权的事实等；出售资产的营业税由甲方负责。(2)乙方的责任和义务：①负责按协议的约定按时支付资产处置购买金；②出售资产的契税由乙方负责。5、违约责任：（l)出售的资产按本协议的规定范围在规定时间内交接完毕，因甲方原因延迟交接时日的，每推迟一天处甲方总出售款万分之五的违约金，因乙方原因推迟的处乙方总出售款万分之五的违约金。（2)本协议违约金为10万元，甲方擅自中止出售协议，甲方负责赔偿10万元，违约金给乙方，并承担乙方因此所造成的全部经济损失，如因甲方原因，造成协议条款不能完全落实时，甲方应承担相关经济损失。(3)乙方未按本协议规定及时支付当期价款，每延期一天，应向甲方支付当期欠付款万分之五的违约金，超过规定4个月仍不能交清当期价款的，甲方有权终止协议，并由乙方负责赔偿甲方违约金10万元。双方法定代表人均在协议上签字，并加盖了双方单位公章。协议签订后，原告便按协议约定进行了资产移交工作，办理了出售国资的报批，为了协助乙方向上级立项，争取资金，在被告未支付任何款项的情况下，于2003年1月24日至26日协助被告办理了国有土地使用权证和房屋所有权证的转移登记手续，将使用权面积3876.7㎡的国有划拔土地及土地内的房屋登记至被告名下，变更后的国有土地使用权证和房屋所有权证一直由原告保管至今。土地使用权证和房屋所有权证变更后，原告将所出售的老北山乡政府大院腾空后交由被告做办公和生产场地，被告由此对该场地及房屋一直占有至今。事后因被告未争取到上级扶持资金，被告也就未主动按合同约定的期限向原告支付合同中所约定的价款，几年之后，后因土地升值，被告才主体要求按合同支付合同所约定的价款，原告不予同意，经双方多次协商未果，2019年1月3日原告向被告的实际负责人陈吉良(罗彩云的丈夫)当面下达了《解除合同通知书》。《解除合同通知书》大致内容为：宝庆龙牙百合公司因未按照2002年10月19日所签订的协议内容履行，现按照协议的第5条特书面通知解除双方所签订的协议，并要求宝庆龙牙百合公司腾空所占房屋，承担违约金100000元。因被告未腾空房屋和支付违约金，原告于2019年6月12日才向本院提起诉讼。在审理过程中因被告未到庭也未应诉，本院依法缺席审理，于2020年9月3日做出（2019）湘0524民初2283号民事判决，判决原、被告所签订的协议无效、由被告腾空所占房屋及场地、驳回原告的其他诉讼请求。被告对判决不服，并上诉至邵阳市人民中级人民法院，二审经审理认为：原告并没有诉请合同无效，一审认定合同无效并据此判决，属于超诉讼请求判决，存在重大程序瑕疵，发回重审。 上述事实有原告提交的原、被告身份资料、《隆回县北山乡政府机关大院资产出售协议书》、《土地使用权证》及《房屋所有权证》、《解除合同通知书》、2014年10月12日北山镇政府向隆回县人民政府《关于原北山老乡政府机关大院资产处置情况的汇报》、现场照片、证人证言及原告庭审陈述予以佐证，足以认定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告北山镇人民政府与被告宝庆龙牙百合开发有限公司签订的《隆回县北山乡政府机关大院资产出售协议书》系双方真实意思表示，也不违反我国法律法规，该协议合法有效，双方均应按协议履行。协议签订后原告北山镇人民政府已完全按双方所签订的协议履行完毕，但被告并没有按照协议履行，因此应当承担违约责任。但本案双方所争执的焦点主要是原告起诉所主张的权利是否超过了法律所规定的诉讼时效。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定，向人民法请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案原告与被告于2002年10月9日所签订的资产出售协议书所约定的800000元价款，被告按照约定应当在2002年年底前向甲方支付400000元元，余款应当在2003年年底前付清。但被告并未按此约定履行付款义务，原告的权利从2002年年底起就开始被侵害，直至2019年1月3日原告才以书面的形式通知被告要求解除协议。现原告起诉要求按照协议所约定的违约责任来终止协议，要求被告腾空所占房屋及场地，并将所有房屋及场地返还原告，并由被告负责赔偿违约金100000元。按双方协议所约定的最后一笔交付价款的时候为2003年年底，按协议超过4个月不能交清当期价款的，原告有权终止协议，因此原告提出要求终止协议的诉讼时效应从2004年5月1日起计算至2019年6月12日才向法院提起诉讼，明显超过法律所规定的诉讼时效，本案中原告也未提供诉讼时效有中断情形的相关证据。且本案所涉及的房屋所有权及土地使用权已由原告自愿依法过户登记在被告名下，原告对该协议所确定的义务已履行完毕，所涉案房屋与土地也一直由被告在使用至今，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。因此对原告要求被告腾空所占房屋及场地，并将所有房屋及场地返还原告和要求被告赔偿违约金100000元的诉讼请求，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，第二百零九条之规定，判决如下： 驳回原告隆回县北山镇人民政府的诉讼请求。 本案受理费2300元，由原告隆回县北山镇人民政府负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  周顺喜 审 判 员  张善海 人民陪审员  罗细红 二〇二一年六月二十日 法官助理阳碧华 书记员刘留 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条 第二百零九条