苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0591民初2699号原告（反诉被告）：何坚，男，1978年11月14日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：王东，北京市中银（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡启明，男，1971年6月30日出生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：杨笑笑，江苏通税律师事务所。原告（反诉被告）何坚与被告（反诉原告）胡启明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，2021年4月17日胡启明向本院提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。何坚的委托诉讼代理人王东，胡启明的委托诉讼代理人杨笑笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告何坚向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金46840元、违约金5184元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年12月原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限2019年12月2日至2023年1月1日止；月租金4320元一个月，年租金51840元。须提前30日支付下一年度租金。如被告拖延支付租金1个月以上，须承担违约金5184元。被告使用至2020年1月，被告仍然没有支付2021年度的租金，原告与被告联系，被告借故拖延或不接电话。后被告仅仅支付了5000元。故原告请求法院支持原告诉讼请求。诉讼中，何坚将诉请变更为：1、判令解除原被告之间的租赁合同；2、判令被告支付租金11808元及违约金5184元；3、判令被告支付房屋占有使用费7800元；4、案件受理费由被告承担。本诉被告胡启明答辩称：双方签订的租赁合同的目的是为了被告注册公司，用以办公使用，并且双方约定在被告办理注册的时候，原告应当提供该物业注册的相关资料，但是原告提供的相关资料显示，其中房屋系住宅，无法办理工商注册登记，故原告存在根本违约，被告不需要承担租金和房屋占有使用费。反诉原告胡启明向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令反诉被告返还原告租金56840元；3、判令反诉被告返还赔偿原告装修款50000元；4、请求法院判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年12月2日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，双方约定用途为办公。合同订立后，反诉原告支付反诉被告一年期租金51840元。反诉原告收到房屋后花费装修款50000元，在新冠疫情缓和后，至相关部门办理公司注册时，被告知租赁房屋系住宅用地，无法注册企业。此后，反诉原告以合同目的无法实现为由，与反诉被告多次沟通，要求解除合同，退还租金及赔偿相应损失。反诉被告却迟迟不予答复，至本诉之时，仍拒绝收回房屋，退还租金和赔偿损失。反诉被告隐瞒自身房屋性质，实际出租房屋与租赁合同约定不符，无法用以办公，合同目的无法实现。反诉被告何坚答辩称：反诉被告已按照合同约定履行交付房屋的义务，并按照合同约定交纳相关的管理费用。被告占有使用房屋拖欠租金构成违约。反诉原告陈述双方签订合同的目的是为了注册公司，合同中并无明确约定。本院经审理认定事实如下：何坚为坐落于新未来花园21幢2107室房屋的所有权人。2019年12月2日，何坚（出租方、甲方）签订《租赁合同》，合同抬头的乙方为：苏州蟹娃农业科技有限公司，合同约定：甲方将其合法拥有的位于苏州市工业园区新未来花园21栋2107室的物业(以下简称“该物业”)出租给乙方使用，用途为办公，租赁期限共38个月，租赁期自2019年12月2日至2023年1月1日止。合同第二条第2款约定：为保证乙方可按期正常使用该物业，甲方给予乙方免租时间(装修期)自2019年12月2日至2020年1月2日止。装修免租期内，乙方不需要交付租金，但须支付物业管理费，及该单元实际所发生的水、点、通讯、设备、及空调供应等费用。合同第二条第3款约定：租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。合同第三条第1款约定，该物业租金为人民币4320元/月。合同第三条第2款约定，在租赁期限内，物业管理费3.65元/月/平方米，每月为394.2元，由甲方承担。合同第三条第3款约定，该物业租金按年支付，乙方于2019年12月2日交纳首期租金51840元给甲方(以甲方实际收到为准)。乙方应提前30日交纳第二期租金，并自此按年付顺延交纳剩余期的租金。合同第三条第4款约定，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按首期租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回该物业，乙方须按实际使用日交纳租金并承担违约责任。合同第八条第二款约定，拖欠房租1个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金10%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。合同还对其他事项进行了约定。合同落款的承租人处由胡启明签字确认。庭审中，胡启明陈述苏州蟹娃农业科技有限公司并未注册成立，认可其作为承租人与何坚之间签订《租赁合同》。2019年12月2日胡启明转账给何坚51840元，该款项胡启明解释为2020年1月2日至2021年1月1日的首期租金，2019年12月2日至2020年1月2日为装修免租期。后胡启明另转账给何坚5000元，对该款项，胡启明陈述系其委托何坚办理公司的注册登记费用，何坚陈述应当认定为租金，在胡启明违约缴纳租金情形发生后，何坚未向其发出解除合同的通知。双方在庭审中一致确认胡启明已经于2021年5月1日将案涉房屋返还至何坚。另，胡启明于2021年3月22日收到本案起诉状副本。以上事实，由《租赁合同》、转账记录以及当事人庭审陈述予以证明。反诉原告胡启明针对其诉请主张，向本院提交证据如下：证据1、室内装修合同、装修款转账记录、收据一份，予以证明胡启明为装修涉案房屋花费装修款50000元。反诉被告何坚对证据1的真实性与关联性均不予认可。本院认为，何坚与胡启明之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合同依法成立并生效，双方均应按约履行。何坚已经履行了交付房屋的义务，胡启明应当按照合同约定履行缴纳房租的义务，其未按照约定缴纳第二年的租金，按照合同约定，何坚有权解除案涉租赁合同。虽胡启明主张何坚交付的房屋未能保证其成功注册公司应属于何坚根本违约，但未提供相关的证据予以证明。根据法律规定，解除合同应当以通知的形式作出，何坚没有发送通知对方解除合同的证据，故本院按照本诉起诉状副本送达胡启明时间认定合同于2021年3月22日解除。关于何坚主张的欠付租金11808元及违约金5184元，符合合同的约定，本院依法予以确认。关于何坚主张的房屋占有使用费，因双方一致确认案涉房屋已经于2021年5月1日由胡启明交付何坚，其主张自2021年3月23日至2021年5月1日的房屋占有使用费按照合同约定200元每天计算，本院依法将其调整为按原租金标准的1.3倍即按4320/月*1.3=5616元/月计算，经核算本院确认房屋占有使用费为7300元。另，胡启明支付过5000元，虽其主张此为委托何坚办理公司注册的费用，但未提供证据予以证明，何坚庭审中亦主张此作为第二年度租金，本院依法确认将该笔5000元用于抵扣租金11808元、违约金5184元、房屋占有使用费为7300元后，胡启明需要向何坚支付19292元。关于胡启明主张返还租金及赔偿装修款损失的诉请，同上所述，因胡启明未提供证据证明何坚系根本违约，故本院难碍支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认何坚与胡启明之间签订的《租赁合同》于2021年3月22日解除；二、本诉被告胡启明于本判决生效之日起十日内支付本诉原告何坚19292元；三、驳回本诉原告何坚其余诉讼请求；四、驳回反诉原告胡启明的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计550元，由本诉原告何坚预交，由胡启明负担；反诉案件受理费减半收取计1219元，由反诉原告胡启明预交，由胡启明负担，胡启明于本判决生效之日起十日内支付何坚550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 柳蓓菁二〇二一年六月二日法官助理 陈 菁书 记 员 吴亚星