广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初2号原告：广州市易胜投资有限公司，住所地广州市花都区花东镇李溪村安置区邦达路23-2（空港花都），统一社会信用代码914401015818768358。法定代表人：张运杭。被告：邓金祥，男，1947年12月8日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：王启星，广东艾伯纳律师事务所律师。原告广州市易胜投资有限公司（以下简称易胜公司）诉被告邓金祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭进行审理。原告易胜公司的法定代表人张运杭，被告邓金祥的委托诉讼代理人王启星到庭参加诉讼。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。原告易胜公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2016年5月26日签订的《李溪安置区房屋转让合同》自2020年8月7日己解除；2、依法判决被告立即搬离广州市花都区花东镇李溪山下安置区渠南路空港生态城C座601房、602房、603房、604房、701房、702房、703房、704房，将该八套房屋交与原告；3、依法判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年5月26日签订《李溪安置区房屋转让合同》，该合同约定将广州市花都区花东镇李溪山下安置区渠南路空港生态城C座601房、602房、603房、604房、701房、702房、703房、704房共八套房屋转让给被告，房屋转让价款为2434620元，付款时间约定不明。合同签订后，原告向被告催收房屋转让价款，被告以各种借口拖欠，被告的行为给原告造成巨大损失。于2020年6月5日，原告向被告发出《房屋转让价款催款函》，被告于2020年6月6日已签收该催款函。被告签收催款函后未按照催款函的要求履行，继续给原告造成损失。原告于2020年8月6日向被告发出[解除2016年5月26日签订的《李溪安置区房屋转让合同》通知]，被告于2020年8月7日已签收该通知。原告向被告发出《房屋转让价款催款函》中所交易的对象虽为未办理规划报建手续的建筑物，但建筑物未办理规划报建手续并不影响合同的效力，只是对于合同的履行会造成影响。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，《李溪安置区房屋转让合同》自2020年8月7日已解除。涉案合同中的房屋是原告基于提供土地，由深圳市维宇实业有限公司将一部分房屋分配给原告取得，原告对涉案合同中的房屋已形成事实上的占有关系，原告是涉案合同房屋的有权占有人，原告享有的占有权益受法律保护。涉案合同解除后，被告未搬离房屋，构成无权占有，被告持续侵占原告的房屋，持续妨害原告对房屋占有，导致原告不能利用、使用房屋，给原告造成巨大损失。根据《中华人民共和国民法典》第二编第五分编第二十章第四百六十二条第一款的规定，原告要求被告排除妨害，被告立即搬离广州市花都区花东镇李溪山下安置区渠南路空港生态城C座601房、602房、603房、604房、701房、702房、703房、704房，将该八套房屋交与原告；综上所述，为保障原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。被告邓金祥答辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1、原、被告之间法律关系为被告带资承建原告承接的转包的工程，经过不完全结算统计，就被告已经与原告结算工程的工程量，原告尚欠被告2000多万的工程款未支付，另尚有在建工程。《李溪安置区房屋转让合同》实质上是原告用房屋抵扣部分的工程款，扣除本案案涉的房屋价款外，原告尚欠被告未付上千万工程款。2、案涉的房屋并未取得产权权属证明，原告要求解除合同以及要求被告搬离房屋，前提是房屋转让合同有效，且原告是房屋的物权权利人要求物权保护，但案涉房屋并未取得合法报建手续，且原告亦不能证明其属于房屋的物权权利人，且原告亦未将案涉的房屋交付给被告占有使用。综上所述，原告在本案主张的各项诉求不应被支持，请求法院驳回原告对我方的各项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区花东镇李溪山下安置区渠南路空港生态城C座601房、602房、603房、604房、701房、702房、703房、704房。易胜公司陈述，涉案房屋所占用的土地使用权属于李溪村，其向经济社拿地。涉案房屋没有办理规划报建手续。但是有会议纪要同意建设。（R21），用地位置花都区花东镇保良村花都大道以北，用地面积为298864平方米。2012年6月29日，广州市花都区花东镇李溪村第十九经济合作社（甲方）与易胜公司（乙方）、周溥波、李伍全、李志强（丙方）签订《合作合同》，约定由甲方提供土地，持有合作项目40%份额，乙方提供项目建设的全部资金（包括建筑、绿化、水电、道路等），持有项目的60%份额，双方以持有项目的比例承担项目风险和分享项目收益，丙方同意甲乙双方进行合作开发建设，合作期限共70年，从2014年6月29日起至2084年6月28日。2012年7月13日，广州市花都区花东镇李溪村第十四经济合作社（甲方）与易胜公司（乙方）签订《合作合同》，约定甲方提供土地，乙方提供资金合作建房。此后，易胜公司与深圳市维宇实业有限公司（以下简称维宇公司）亦签订了两份合作合同，约定由维宇公司提供土地，易胜公司提供资金合作建房。易胜公司据此主张，其系经过土地使用权人同意进行建设。邓金祥对于上述证据的真实性、合法性无异议，但认为涉案房屋未取得规划报建手续，也没有相应的产权登记，易胜公司主体不适格，没有权利处分涉案房屋。2016年5月26日，易胜公司（甲方）与邓金祥（乙方）签订《李溪安置区房屋转让合同》，约定由甲方将涉案房屋转让给乙方。合同第二条约定，该房屋合同总金额为2434620元，合同签订后按双方约定的支付时间和支付方式支付。此费用不含业主水电燃气有线电视等开户费、土地出让金何房产证税费等做证费等。四、合同签订后，乙方享有该房屋的所有权和居住权，房屋使用年限为70年（自2014年6月28日起始计）。乙方对房屋享有使用、出租、转让、收益、担保、抵押、占有等权利，甲方必须确保不得干扰乙方的合法使用。邓金祥主张，涉案房屋项目是由易胜公司转包给其，其再转包给刘传镜、胡在明，其与易胜公司签订上述合同是因为易胜公司欠付其工程款，双方协商以房屋抵扣工程款。邓金祥为此提交了工程结算单拟证实其主张。该工程结算单载明，广州市花都区花东镇李溪村一期安置区西面第十九经济社4.43亩在建项目结算总价为9994751元，这笔工程款以本项目转让款+10.18亩剩余工程款抵扣结，在建项目转让款9500000元+494751元=9994751元。该结算单由易胜公司与邓金祥签名及盖章确认。易胜公司以没有原件为由，对于该工程结算单不予认可。易胜公司主张，邓金祥建设的并非涉案房屋，提交了（2020）粤0114民初5006号民事判决拟证实其主张。邓金祥对于该判决书的真实性、合法性无异议，但认为涉案房屋未取得规划报建手续，也没有相应的产权登记，易胜公司主体不适格，没有权利处分涉案房屋。易胜公司认为邓金祥并未向其支付购房款，故其于2020年6月5日向邓金祥发出《房屋转让价款催款函》，要求邓金祥在2020年6月30日前支付转让款2434620元，否则其将解除涉案合同，并向邓金祥主张房屋转让价款20%的违约金及利息。该邮件于2020年6月6日妥投。后易胜公司于2020年8月6日向邓金祥发出解除合同通知，告知邓金祥解除涉案合同，要求邓金祥搬离涉案房屋。该邮件于2020年8月7日妥投。易胜公司于2020年12月23日向邓金祥发出《搬离房屋通知书》，要求邓金祥自2020年12月31日起搬离涉案房屋，否则将自2021年1月1日起要求邓金祥支付占有使用费。该邮件于2020年12月24日妥投。易胜公司主张，涉案房屋建设好后，建设方就直接将涉案房屋的钥匙交付给邓金祥，其对此并不知情，涉案房屋为毛坯状态，现由邓金祥占有使用。易胜公司对此未进行举证。邓金祥确认涉案房屋为毛坯状态，但否认其对涉案房屋进行了占有使用。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的《李溪安置区房屋转让合同》签订及履行时间均在《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案仍应适用当时的法律法规。本案的争议焦点为涉案合同的效力，至于易胜公司是否拖欠邓金祥工程款，双方是否基于抵扣工程款的合意而签订涉案合同，均不能改变涉案合同为房屋买卖合同的性质。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案中，《李溪安置区房屋转让合同》买卖的房屋所在的土地虽然取得《建设用地规划许可证》，但显示的用地单位为广州市花都区人民政府，非易胜公司，从本案查明的事实来看，该土地未办理土地使用权登记，现有证据也未能显示该土地取得了建设用地批复，可见，从目前情况来看，易胜公司未持有合法使用涉案土地的依据。此外，易胜公司未提交证据证明涉案的房屋已经取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等合法建设的文件。综合考虑上述因素，可以认定易胜公司和邓金祥签订的《李溪安置区房屋转让合同》买卖的是没有合法使用土地依据、没有合法建设手续的建筑物，该标的物缺乏合法性，该买卖行为违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，故《李溪安置区房屋转让合同》应为无效合同。涉案合同无效，易胜公司要求解除合同，本院不予支持。易胜公司并未提交证据显示涉案房屋由邓金祥占有，邓金祥对此亦予以否认。易胜公司要求邓金祥返还房屋，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回原告广州市易胜投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费26276元，由原告广州市易胜投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二一年六月二十八日书记员  利文智黄瑜