湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4272号上诉人（原审原告）：崔文，女，1959年8月25日出生，汉族，户籍地湖南省，现住长沙市高新区。委托诉讼代理人：周智坚，湖南江荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄红宇，女，1974年6月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区，由长沙高新区麓谷街道麓源社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇。法定代表人：沈宏波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李云，女，1998年8月23日出生，汉族，住湖南省汉寿县，系公司员工。上诉人崔文因与被上诉人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称裕田公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人崔文上诉请求：1、维持一审判决第一项、第三项；2、判令裕田公司向崔文支付自2014年3月9日起至交房之日止逾期交房的违约金，暂计266364元（以崔文已付房款98万元为基数，按万分之二/天标准，暂计算至2017年11月27日计1359天）；3、判令裕田公司支付崔文未安装燃气违约金3万元。4、判令裕田公司支付崔文因实际层高减少的经济损失379529.41元；5、判令裕田公司承担本案所有诉讼费用；6、请求二审法院依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认为“原被告双方已办理了房屋交付手续”是错误的。裕田公司未按法定及合同约定的交房条件交付房屋，崔文至今没有收房。2、一审法院层高损失认定错误，购房合同中对房屋层高进行了详细的约定“层高6.6米”，该约定符合法律规定，裕田公司应依法履行合同约定，否则应支付崔文层高损失。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条认定崔文层高损失的赔偿诉请已过诉讼时效是错误的。2、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百五十八条认定崔文未在二年内对房屋的层高提出异议错误。本案适用诉讼时效中断。3、在已生效类案（2017）湘0112民初2696号案件中，法院认定裕田公司应支付层高损失赔偿金。因此，法院认定崔文对层高的诉请超过诉讼时效错误。三、一审法院认定燃气未到户的违约金损失过低。被上诉人裕田公司辩称，一、一审法院认定事实清楚、证据充分，应予维持。（一）一审法院认定2014年3月16日崔文与裕田公司完成了房屋交付手续，该事实认定无误。（二）一审法院在层高认定及赔偿问题上认定事实无误，适用法律正确，应当予以支持。二、一审法院适用法律错误。诉讼时效期间已经届满，应当予以驳回。三、崔文主张对于燃气未到户的违约金以及一审法院判决裕田公司支付的违约金过高。综上，一审法院判决仅在燃气违约金问题上认定不合理，应予以改判或撤销，其余问题一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人崔文向一审法院起诉请求：1、判令裕田公司向崔文支付自2014年3月9日起至交房之日止逾期交房的违约金，暂计266364元（以崔文已付房款98万元为基数，按万分之二/天标准计算，暂计算至2017年11月27日，共计1359天）；2、判令裕田公司向崔文支付未按合同约定办理产权登记证的违约金9800元；3、判令裕田公司按合同约定的交付标准交付房屋（包括但不限于市政燃气到户、IC智能卡水表、气表、电表安装到位、修补房屋漏水部分、更换中空玻璃等），若崔文自行修缮的，由裕田公司承担费用；4、判令裕田公司支付崔文因实际层高减少的经济损失409529.41元；5、判令裕田公司向崔文返还契税等费用40500元；6、判令裕田公司承担本案诉讼费用。庭审过程中，崔文将第3项诉讼请求变更为：判令裕田公司按合同约定的交付标准交付房屋（包括IC智能卡水表、气表、电表安装到位、修补房屋漏水部分、更换中空玻璃等），判令裕田公司因不能按合同约定市政燃气到户，裕田公司承担3万元违约责任；将第4项诉讼请求变更为：判令裕田公司支付崔文因实际层高减少的经济损失379529.41元。一审法院认定事实：2012年1月13日，崔文向裕田公司支付588000元购房款，用以购买裕田公司开发的望城奥莱小镇商铺。2012年1月16日，崔文与裕田公司签订《望城县商品房买卖合同》，合同约定：崔文所购买的商品房为预售商品房，崔文购买裕田公司在长沙市望城区望变更国有（2010）第1415号地块上建设的第IV幢125号房，房屋建筑面积114.92㎡，套内建筑面积111.32㎡，公共部位与公用房屋分摊面积3.6㎡，用途为商业，层高6.6ｍ，建筑层数为地上一层，地下一层，单价为8527.67元/㎡，总金额为98万元，付款方式为分期付款。崔文应于2012年1月12日支付首付款588000元，2012年4月30日前支付343000元，余款49000元于交房前30日内支付，房屋交付期限为2012年12月30日前，交房时商品房应经验收合格。裕田公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由裕田公司提供的资料报产权登记机关备案，如因裕田公司原因，崔文不能在规定期限内取得房地产权属证书的，裕田公司按已付房价款的1%向崔文支付违约金。合同附件三商铺交付标准明确：结构层高以设计为准；供水为市政自来水管网供水，供水管道敷设至卫生间，IC智能卡水表；供电为电源入户，IC智能卡电表；燃气为市政燃气到户，IC智能卡气表。附件四《补充协议》第4条约定裕田公司逾期交房超过150日的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，裕田公司按日向崔文支付已交付房价款的万分之二的违约金；第5条约定双方同意将（崔文取得房地产权属证书的）“规定期限”约定为裕田公司交齐所有房款并接受该商品房且交齐办证资料和税费后720天内，如因崔文迟延交纳办证资料和税费或迟延补交因面积增加应补交的房款等非裕田公司的原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。由于在约定交房日即2012年12月30日前房屋未达到交房条件，裕田公司未在约定期限内向崔文交付房屋。2014年3月9日，崔文向裕田公司支付房款340139元，并向裕田公司支付了契税、商品房预告登记费、公证费、委托费、所有权登记费、国土证费、房权证工本费合计40500元，其中契税为39200元。因裕田公司逾期交房，2014年3月16日，经双方协商确认裕田公司向崔文支付逾期交房违约金28366元，裕田公司以该逾期交房违约金冲抵崔文应付的购房尾款，崔文遂于当日向裕田公司支付了房屋尾款23495元，崔文也向裕田公司出具了收到违约金28366元的收据。至此，崔文已交清全部购房款98万元。同日，崔文、裕田公司双方办理房屋交付手续，崔文签署了《入伙会签单》、《业主承诺书》并与长沙裕田奥莱物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。在办理房屋交付手续时，崔文对涉案房屋进行验收，并提出验收意见，其中包括卫生间漏水、外墙渗水、水电气未到位、室内未刮白、电源开关插座均未安装、弱电未装、门面外道路未做好、外面围挡未拆除。后裕田公司对案涉房屋进行了整改，2014年5月17日，崔文验收处理结果为：地下室漏水、燃气未入户、路边围挡不拆除遮挡视线。2017年11月5日，崔文委托长沙市小李飞刀工程项目管理有限公司对案涉房屋质量进行检验，验房报告表中标示存在的主要问题包括层高、地面墙面空鼓、一楼窗户多块玻璃中空内模糊、现场室内未通电、水表未固定、西侧窗位大面积积水、二楼顶棚一处裂纹水渍、燃气表未入户。验房后崔文认为案涉房屋未达成合同约定交房标准，裕田公司存在逾期交房行为，故向该院提起民事诉讼。另查明，案涉房屋于2013年1月31日完成竣工验收消防备案，于2014年1月15日经勘察、设计、施工、监理和建设单位五方验收合格，2014年3月18日办理了工程竣工验收备案。房屋设计单位中机国际工程设计研究院设计的房屋结构图纸显示，地上一层门面层高为6.3ｍ，地下一层层高为2.8ｍ。本案第二次庭审中，崔文、裕田公司双方共同确认地上一楼实际层高为6.3ｍ，地下室实际层高为2.8ｍ。另经该院组织现场查勘，崔文确认案涉房屋水表、电表均已安装，房屋漏水已做维修，中空玻璃已整改。裕田公司确认因案涉房屋系商铺，在设计时未设计入户燃气，且至今房屋内未实现燃气入户。案涉房屋至今未进行装饰装修，仍处于空置状态。同时经向望城区房屋产权交易中心查询，案涉房屋至今未完成房屋备案手续，未办理产权登记。裕田公司庭审中陈述案涉房屋所在栋的栋证登记于2020年6月才办理完毕。一审法院认为，本案争论的焦点问题为：一、案涉房屋是否逾期交付及裕田公司是否应承担违约责任；二、裕田公司是否应当承担逾期办证违约责任；三、案涉房屋存在的质量瑕疵及赔偿问题；四、裕田公司返还代收契税款问题；五、层高认定及赔偿问题。一、案涉房屋是否逾期交付及裕田公司是否应承担违约责任。该院经审查认为，崔文、裕田公司签订的《望城县商品房买卖合同》及其附件系双方的真实意思表示，其内容合法有效，双方当事人均应当全面履行各自义务。合同约定裕田公司应于2012年12月30日前交付房屋，但裕田公司未依约如期交付房屋，直至2014年3月16日裕田公司才与崔文办理房屋交付手续。崔文于当日签署了《入伙会签单》、《业主承诺书》并与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，故该院认定案涉房屋交付时间为2014年3月16日。案涉房屋交付时已完成竣工验收消防备案并基本完成工程竣工验收备案手续，已达到了合同约定的交付条件。对裕田公司自2012年12月31日至2014年3月16日止的逾期交房行为，双方已自愿协议违约金额为28366元，且裕田公司以抵扣崔文部分应交购房款的方式向崔文实际支付了上述时间段内的逾期交房违约金。对于房屋交付后存在的质量瑕疵，裕田公司应按照合同约定进行修缮整改。从实际情况看，崔文在收房时向裕田公司提出了房屋存在的质量问题，裕田公司亦予以了整改，崔文于2015年8月15日向裕田公司反馈房屋质量问题并未全部整改完毕，属于业主收房后向开发商提出房屋质量瑕疵、裕田公司履行修缮整改义务的范畴，而非崔文所认为的裕田公司未交付房屋的情形。因此，崔文主张裕田公司支付自2014年3月9日起至交房之日止逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。二、裕田公司是否应当承担逾期办证违约责任。结合《望城县商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定以及《补充协议》第5条的约定，案涉房屋的权属登记手续办理期限应当为房屋交付使用后且崔文交齐办证资料和税费后720天内，如因崔文迟延交纳税费的原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。本案中崔文虽至今未缴纳物业维修资金，但考虑到该房屋存在逾期交房、房屋整改等情况，裕田公司作为开发商理应尽到合理通知崔文缴纳物业维修资金的义务，但裕田公司未提供证据证明已履行该通知义务。同时裕田公司在庭审中自认案涉房屋所在的第IV幢的栋证于2020年6月方才办理完毕，自认即使办理了栋证，案涉房屋确实存在迟延办理权证的情况。综合分析，本案中确因裕田公司原因导致崔文不能在规定期限内取得房地产权属证书。由此，崔文主张裕田公司向其支付9800元（房屋价款98万元×1%）逾期办证违约金的诉讼请求，符合合同约定，该院予以支持。裕田公司关于崔文未缴纳维修资金、办证时间应当顺延的抗辩意见，该院不予采纳。三、案涉房屋存在的质量瑕疵及赔偿问题。崔文在收房后提出案涉房屋存在水电表未安装到位、顶棚漏水、卫生间和地下室漏水、玻璃中空内模糊等问题，相关质量瑕疵，但并不影响崔文合同目的的实现。案涉房屋已实际交付给崔文，交付后相关的质量瑕疵，裕田公司应当按照合同约定进行修缮整改。裕田公司多次整改后，经该院组织双方进行现场查勘，崔文确认案涉房屋水表、电表均已安装到位，房屋顶部漏水已做维修，中空玻璃已整改，故裕田公司对上述问题无需整改。关于卫生间漏水问题，经该院于2020年10月21日再次现场查勘，未发现卫生间有漏水现象，后续如存在漏水问题，崔文可及时通知裕田公司，裕田公司应履行修缮义务。关于燃气到户问题，合同附件三关于商铺的交付标准明确约定了燃气为市政燃气到户和IC智能卡气表，崔文在2014年5月17日对裕田公司的整改进行验收时明确提出了“燃气未入户”。因在案涉房屋设计中未进行设计，且裕田公司确认限于现实条件已无法实现，对崔文的权益造成了一定程度的损害，故裕田公司应承担燃气未安装到户的违约责任。崔文主张裕田公司承担违约金3万元，该院认为该主张数额过高，应予以调整，该院酌定该项违约金为1万元，对崔文诉讼请求中超过上述数额的部分，该院不予支持。裕田公司关于崔文在收房查验时并未就燃气未到户提出异议、已超过法定最长两年期限、不能证明损失数额的抗辩意见，与事实不符，该院不予采纳。裕田公司辩称崔文该项诉请诉讼时效已届满，由于崔文在2014年5月17日对整改验收时明确提出了“燃气未入户”的问题，后一直要求裕田公司履行燃气入户的义务，因此应属于诉讼时效中断的情形，至崔文2017年12月8日向该院提起诉讼，并未超过诉讼时效。裕田公司的该项抗辩意见，该院亦不予采纳。四、裕田公司返还代收契税款问题。裕田公司向崔文收取代缴的契税、商品房预告登记费、公证费、委托费、所有权登记费、国土证费、房权证工本费合计40500元，其中代收契税39200元，该笔款项裕田公司同意向崔文返还，且崔文对数额无异议，对该项诉讼请求该院予以支持。其余代收款项均为裕田公司履行办证义务所代收费用，崔文主张返还没有事实和法律依据，该院不予支持。五、层高认定及赔偿问题。双方在合同中约定房屋层高为6.6ｍ，建筑层数为地上一层，地下一层。但该房屋设计备案为地上一层层高为6.3ｍ，地下一层层高为2.8ｍ，双方在房屋买卖合同附件三中约定结构层高以设计为准。对于上述层高约定产生争议的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释……”之规定，结合合同约定内容、房屋设计图以及社会生活经验，该院认定地上一层层高应以合同约定6.6ｍ为准，地下一层层高应以设计层高2.8ｍ为准，而不应认定为6.6ｍ。故房屋应达到的总层高为9.4ｍ（6.6ｍ+2.8ｍ），裕田公司实际交付的房屋总层高为9.1ｍ（6.3ｍ+2.8ｍ）。本案中，崔文2014年3月16日办理收房验房手续以及2014年5月17日对裕田公司整改情况验收时，应明知案涉房屋实际层高与约定层高存在较大差距，但均未就层高问题向裕田公司提出异议，同时崔文所提供的证据不能证明其自2014年3月16日起至提起诉讼前就层高瑕疵通知裕田公司。因此，该院认定崔文于2017年12月8日提起诉讼时才向裕田公司提出该项异议并主张赔偿损失，该请求已明显超过了诉讼时效。裕田公司的相关抗辩意见，该院予以采纳。故对崔文主张裕田公司支付因实际层高减少的经济损失379529.41元的诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条的规定，买受人应当在发现货应当发现标的物的质量不符合约定的合理期间内通知出卖人，自标的物收到之日起两年内为通知的，视为标的物的质量符合约定。但出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前述通知时间的限制。本案中，裕田公司提供的竣工图显示地上层高为6.3ｍ，应当认定裕田公司对层高不符合约定的事实是明知的，故本案不适用前述通知时间的规定，对裕田公司相关的抗辩意见，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效后十日内向崔文支付逾期办理权属证书违约金9800元；二、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效后十日内向崔文支付未安装燃气违约金10000元；三、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效后十日内向崔文退还代收契税款39200元；四、驳回崔文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11470元，由崔文负担10195元，由湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担1275元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为崔文上诉主张的逾期交房违约金、未安装燃气违约金3万元、因实际层高减少的经济损失379529.41元应否得到支持的问题。围绕争议焦点问题，崔文认为裕田公司未按法定及约定的交房条件交付房屋，崔文未收房，裕田公司应赔付层高损失，该诉请未过时效，一审认定的未安装燃气违约金过低。崔文与裕田公司签订的《望城县商品房买卖合同》及其附件系合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，均应全面履行各自义务。一审根据崔文与物业公司签订的前期物业服务合同时间为2014年3月16日及涉案房屋在该时间点已完成竣工验收消防备案并基本完成工程竣工验收备案手续判定案涉房屋达到了法定及合同约定的交付条件，裕田公司自2012年12月31日至2014年3月16日止的逾期交房行为，双方已协议违约金额为28366元，裕田公司以扣除部分购房款的方式向崔文支付了该时间段内的逾期交房违约金，故一审对崔文主张2014年3月9日起至交房之日止的逾期交房违约金未予支持并无不当，本院予以维持。关于崔文主张的裕田公司未安装燃气违约金3万元及层高经济损失，一审法院酌情认定未安装燃气违约金1万元，同时判定层高经济损失诉请过诉讼时效并无不当，本院予以维持。崔文未提交证据佐证己方上诉主张的事实，故对其上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人崔文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10559元，由上诉人崔文负担。本判决为终审判决。审  判  长  廖 征审  判  员  曾庆军审  判  员  金新贵二〇二一年六月十五日法官助理向柳书记员（兼）  向 柳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。