江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初1411号原告（反诉被告）：无锡金鹏物业有限责任公司，住所地无锡市锡山区东亭街道庄桥路21号。法定代表人：丁益，该公司总经理。委托诉讼代理人：费振初，无锡市锡山区华光法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：被告：许洁，女，1970年11月2日出生，汉族，居民身份证号码320211197011××××，住无锡市南长区（现梁溪区）沁园新村242号-13号601室。委托诉讼代理人：柳新，上海方本（无锡）律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡金鹏物业有限责任公司（以下简称金鹏公司）与被告（反诉原告）许洁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年5月25日进行了证据交换，后依法组成合议庭，于2021年6月18日进行证据交换并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）物业公司的委托诉讼代理人费振初，被告（反诉原告）许洁的委托诉讼代理人柳新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令许洁向其支付物业费34606.66元；2.判令许洁支付自拖欠物业费之日起至实际履行还款之日止的滞纳金（费率参照2019年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准4.15%上浮80%计算）；3、诉讼费由许洁负担。事实和理由：许洁向无锡聚江房地产有限责任公司购买坐落于春江花园三期小区353号1101室房屋，同时与其签订了《前期物业管理服务协议》，对物业服务费的缴费标准进行了约定，业主应按照合同及相应文件的约定交纳物业费，业主逾期交纳的，物业公司有权向业主主张合同约定的违约金。被告已经长期拖欠物业费，且经无锡市锡山区东亭街道春江社区物业纠纷调解委员会调解后未达成一致，故诉至法院。本诉被告许洁辩称：1.案涉纠纷实际未经无锡市锡山区东亭街道春江社区物业纠纷调解委员会调解；2.金鹏公司未书面催缴物业费，应驳回金鹏公司的诉讼请求；3.金鹏公司作为物业服务企业，应按物业服务合同约定提供相应服务；4.在金鹏公司物业服务期内，案涉房屋出现漏水，致其室内墙面及地板多处受损，但金鹏公司一直未予维修，是其未支付物业费的原因。反诉原告许洁向本院提出诉讼请求：1.判令金鹏公司对许洁房屋所属共用部位的渗水、漏水进行维修；2.判令金鹏公司对许洁室内墙面、墙纸、地板进行修复并赔偿损失30000元。庭审中，许洁变更第二项诉请中的损失金额为10000元。事实和理由：许洁为案涉房屋所有权人，金鹏公司自2010年至今一直为案涉小区提供物业服务，现案涉房屋共用部位漏水、渗水，并造成许洁房屋室内墙纸、地板受损严重，许洁要求金鹏公司履行维修义务，但金鹏公司一直未予维修。经审理本院查明事实如下：一、2010年5月24日，许洁与无锡聚江房地产有限责任公司（以下简称聚江公司）签订商品房买卖合同，购买位于无锡市锡山区××花园××号××室房屋，建筑面积为201.03平方米。二、2010年6月21日，许洁与无锡金鹏物业有限责任公司春江分公司（以下简称金鹏春江分公司）签订前期物业管理服务协议，协议约定带电梯住宅按建筑面积底层每月每平方米1.1元，底层另收取公共水电费每月每平方米0.25元，二层以上收公共水电费、电梯使用费0.50元。交纳费用时间为每季度一次，在每月5日前交纳。如违反协议不按期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。庭审中，针对金鹏春江分公司举证的物业费计算清单，许洁称其对计算方式及物业费金额无异议，但其愿意按金鹏春江分公司主张的物业费金额缴纳物业费的前提是金鹏春江分公司全面履行职责，但是目前金鹏春江分公司长期不作为、不履职，故其对物业费标准不予认可。三、合同签订后，金鹏春江分公司提供物业服务。庭审中，许洁称金鹏公司提供的物业服务不到位，并举证了相应照片，其提出的主要问题是：1、金鹏春江分公司未履行消防维护义务；2.未履行电梯维保义务。庭审中，许洁称其拍摄的电梯维保情况照片是案涉小区内其他业主所拍，具体是什么位置的电梯其并不清楚。四、关于许洁所称的房屋公共部位漏水及室内漏水问题，本院进行了现场勘查。案涉房屋为顶楼复式结构，共有两层，房屋漏水部位主要分布在一层南面靠窗下檐位置，一层北面储物间墙壁，二层南面房间墙壁。金鹏春江分公司设备维保主管陈炳福称，其主要负责的是案涉小区内的维修事项，案涉房屋上述多处的漏水主要是因为案涉房屋已有十多年的房龄，顶楼各种框架结构渗水后导致了漏水，顶楼各种框架结构系房屋公用部位。关于漏水后的处理，许洁称自2017年房屋漏水后，其就多次电话联系物业公司维修，但一谈到维修物业公司工作人员就挂断电话，室内的损坏也是2017年漏水后引起的，但其从未向金鹏春江分公司申请维修基金进行维修。金鹏春江分公司春江花园三期小区主任高尚君称并不存在物业公司拒绝维修的情况，但公用部位的维修需要相应审批程序，如必须经所在353号楼全体业主三分之二以上同意，并经锡山区房管局审批通过等。在勘验现场，金鹏春江分公司已派员就案涉房屋公共部位漏水部分进行了勘测，并要求许洁就维修进行申请，许洁同意将向金鹏春江分公司申请维修基金进行修理。双方当事人一致确认2017年漏水发生时，案涉房屋已过质保期。五、关于财产损失10000元，庭审中，许洁称该损失主要是因为自2017年房屋漏水导致室内损坏，相关房间无法使用所产生的费用。六、金鹏公司、金鹏春江分公司共同出具情况说明1份，称金鹏公司、金鹏春江分公司系总公司与分公司关系，现双方同意由金鹏公司代金鹏春江分公司作为原告主张物业费等费用。上述事实，有前期物业管理服务协议、临时公约、房票、照片、情况说明、勘验笔录、谈话笔录及当事人陈述在卷佐证。本院认为：许洁与金鹏春江分公司签订有书面物业管理服务协议，该协议系双方真实意思表示，合法有效。金鹏春江分公司在实施了物业服务后，有权按协议约定收取物业服务费，许洁作为业主未及时缴纳物业费，金鹏公司与金鹏春江分公司系总公司与分公司关系，现由金鹏公司代为主张物业费等费用，金鹏公司的诉请于法有据，本院予以支持。关于许洁提出物业服务不到位的问题，本院认为，设立物业公司的目的是为小区全体业主创造一个更适宜生活的外部环境，而小区的公共秩序、公共环境、公共卫生等需要物业公司及小区全体业主的共同维护，物业服务质量是否达到合同约定的要求不能仅依据个别业主提出的标准来判断。同时，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费用于整体物业设施的维护和保养、正常秩序所必须的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务物业的利益，也损害了其他正常缴费业主的利益，不利于物业整体管理，业主不能因对物业服务质量不满而不按时缴纳物业管理费。房屋公共部位漏水应通过相关规定申请维修，亦不是据此不缴纳物业费的理由。同时，本院注意到，许洁所称的消防整改问题、电梯维保问题、房屋漏水问题，其发生时间均远远晚于物业费未缴时间。经计算，许洁欠付的物业费为34606.66元（金鹏春江分公司按房屋面积200.27平方米主张物业费）。因许洁未按期缴纳物业费，应承担相应违约责任，应按协议约定支付滞纳金，现金鹏公司主张的违约金标准低于约定，且在法律的规定范围内，本院予以认可，滞纳金应按协议约定的付款期限按季度分段计算。关于案涉房屋公共部位维修问题，许洁主张由金鹏物业公司予以维修，但案涉房屋漏水的公共部位属全体业主共有，其修复问题涉及全体业主共同利益，属全体业主意思自治范畴，而物业维修基金的使用应由全体业主依法定程序进行，且须经相关管理部门的审批流程，对其相应诉请，本院不予支持。金鹏物业公司作为物业服务提供者，也应积极收集业主针对物业服务提出的意见、建议，为业主提供更好的物业服务。关于案涉房屋室内部位的维修问题，该损坏的产生并非由于金鹏公司或金鹏春江分公司的行为导致，许洁也承认自2017年漏水后相应室内问题就已存在，现也未有证据表明金鹏公司或金鹏春江分公司存在导致损失扩大的情况，现许洁要求维修其室内损坏部分的诉请，于法无据；现许洁仍住在案涉房屋内，相应漏水部位仍在使用，许洁主张赔偿财产损失10000元的诉请，于法无据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、许洁于本判决发生法律效力之日起10日内向无锡金鹏物业有限责任公司支付物业费34606.66元并支付相应滞纳金（以961.296元为基数，分别自2011年1月5日起、自2011年4月5日起、自2011年7月5日起、自2011年10月5日起、自2012年1月5日起、自2012年4月5日起、自2012年7月5日起、自2012年10月5日、自2013年1月5日起、自2013年4月5日起、自2013年7月5日起、自2013年10月5日、自2014年1月5日起、自2014年4月5日起、自2014年7月5日起、自2014年10月5日起、自2015年1月5日起、自2015年4月5日起、自2015年7月5日起、自2015年10月5日起、自2016年1月5日起、自2016年4月5日起、自2016年7月5日起、自2016年10月5日起、自2017年1月5日起、自2017年4月5日起、自2017年7月5日起、自2017年10月5日起、自2018年1月5日起、自2018年4月5日起、自2018年7月5日起、自2018年10月5日起、自2019年1月5日起、自2019年4月5日起、自2019年7月5日起、自2019年10月5日起至实际还款之日止，按2019年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准4.15%上浮80%的标准计算）；二、驳回无锡金鹏物业有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回许洁的全部诉讼请求。本诉案件受理费1246元，反诉案件受理费50元，合计1296元，由许洁负担（金鹏公司同意其预交的本诉案件受理费1246元本院不再退还，由许洁于本判决生效之日起10日内向金鹏公司直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 姚 坚人民陪审员 陈 萍人民陪审员 缪燕萍二〇二一年六月二十一日法官 助理 孙玉龙书 记 员 安梦琪