松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉07民终759号上诉人（原审被告）：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司，住所地吉林省松原市扶余市。负责人：李彦伟，总经理。委托诉讼代理人：姜永库，吉林省德卡房地产开发有限公司法律顾问。委托诉讼代理人：李月，吉林省德卡房地产开发有限公司经理助理。被上诉人（原审原告）：李宝玉，男，1982年5月6日出生，汉族，农民，现住吉林省松原市。委托诉讼代理人：孙景华，扶余市维权法律服务所法律工作者。上诉人吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（以下简称德卡公司）因与被上诉人李宝玉租赁合同纠纷一案，不服扶余市人民法院(2021)吉0781民初1118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人德卡公司的委托诉讼代理人姜永库、李月，被上诉人李宝玉及其委托诉讼代理人孙景华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。德卡公司上诉请求：撤销扶余市人民法院(2021)吉0781民初1118号民事判决，改判驳回李宝玉的诉讼请求。事实与理由：一、双方签订的合同明确写明为“代租”合同，而非“租赁”合同。代租即上诉人代被上诉人出租摊位，上诉人已向被上诉人支付了2019年的代租租金。2020年初在新冠疫情的不可抗力影响下，对经济社会造成巨大冲击，德卡城市广场不可避免地受到了严重影响，很多商铺已无法实现出租的目的，2021年部分原经营商户也无法维持，选择撤场。目前为止已经撤场了10多个有代表性的商户。代租合同价格与实际代租价格相差十倍，依据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》继续履行代租合同对上诉人显失公平。二、本案中双方在《德卡城市广场认购协议书》第八条也明确约定“甲乙双方共同承担经营风险”，新冠疫情在法律上属于不可抗力。上诉人向被上诉人支付的代租合同租金在每年每平1200元至2000元左右，在此基础上还要为被上诉人承担商场管理费用等。受新冠肺炎疫情影响，上诉人将这些商铺出租的实际租金为每年每平100元至300左右，大部分商铺更是无人承租，目前处于空置状态。我公司与112户商铺业主沟通协商代租价格，可112户业主仍坚持按原合同执行，在吉林省高院组织的听证会中，我公司同意以实际代租价格支付租金，可业主不同意协商，不同意调解。最终吉林省高院以民事裁定书驳回业主的再审申请。三、最高人民法院2020年4月16日印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》第三条规定，应准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，予以处理。最高人民法院2020年5月15日印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由出租人承担违约责任的，人民法院不予支持。四、扶余市人民法院重复审理松原中院和吉林省高院判决案件。关于此案松原中院已有判决和裁定（2020吉07民终659号民事判决书）吉林省高院亦有裁定(2020吉民申2958号民事裁定书），扶余市人民法院对已有判决和裁定的案件重复审理，罔顾事实、随意改判，毫无公平，公正可言。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。李宝玉答辩称：上诉人以代租合同而非租赁合同作为上诉理由，没有依据。双方签订德卡城市广场认购协议书，同时签订德卡城市广场代租合同，购买商铺的条件是该商铺由德卡公司统一经营管理，按年支付给购买人年租金的合同条款。现因上诉人不履行合同约定内容，拒不支付租金，导致诉讼。双方协议第八条约定，双方共同承担经营风险，作为上诉理由与该协议内容不符，认购协议书没有第八条约定。关于受新冠疫情影响，一审法院已查明受疫情影响，并遵照事实减少三个月的租金判决结果，该判决尊重事实，考虑到了疫情影响进行了合理判决，应当维持。本案代租是认购附加条件是经营性投资，具有风险性上诉人在签订合同时应当预见到风险的存在，故请求二审驳回上诉，维持原判。李宝玉向原审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付《德卡城市广场代租合同》中约定的租金。2020年至2021年二年商铺租金25,780元×2年=51,560元。并支付自2020年1月1日起按银行贷款利率0.6分级段计算利息至给付之日；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月24日原告与被告签订《德卡城市广场认购协议书》，约定原告认购被告出售的德卡城市广场2层242号产权商铺，建筑面积为22.15平方米，总价款为240,012元，协议书签订后，原告依约支付了购房款，同日原告与被告签订了《德卡城市广场代租合同》一份，该合同中约定了原告认购的德卡城市广场2层242号商铺由被告负责对外承租，租期自2018年12月31日至2027年12月31日止：租金为每年25,780元，被告于年初支付认购商铺当年的租金，代租合同中载明了原告认购的商铺由被告代为出租，同时对代租合同期满后也进行了约定。被告承担该产权商铺需要向商场缴纳的各项商场管理费。被告未履行合同约定支付租金，原告多次与被告协商，被告仍未支付租金，同时被告向扶余市人民法院起诉要求解除双方之间的《代租合同》，扶余市法院作出驳回其诉讼请求继续履行合同的判决。但被告仍未支付合同约定的租金，其行为已严重侵犯到原告的合法权益。原告现依据《代租合同》及《中华人民共和国合同法》的有关规定，诉至法院，请求法院判令被告支付《德卡城市广场代租合同》中约定的租金。2020年至2021年二年商铺租金（25,780元×2年）=51,560元。并支付自2020年1月1日起按银行贷款利率0.6分级段计算利息至给付之日，被告承担本案诉讼费。请求人民法院依据相关法律规定裁判以维护原告的合法权益德卡公司原审辩称：不同意原告的诉讼请求，请求依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，驳回原告的诉讼请求。原审中，当事人围绕诉讼请求，原告当庭提交德卡城市广场认购协议书1份、德卡城市广场代租合同1份、（2020）吉0781民初536号民事判决书、（2020）吉07民终659号民事判决书，拟证明代租合同合法有效，被告应当支付租金。被告当庭提交2021年撤场商户图片、（2020）吉07民终659号民事裁定书、德卡房地产扶余分公司与产权业主联系记录、（2020）吉民申2958号民事裁定书、二楼产权商铺2019年按合同代租租金与实际租赁价格对比等证据，拟证明按合同约定，原告与被告应共同承担风险，如能调解，同意按实际租金给付代租租金。根据当事人的陈述及审查认定的证据，原审法院认定事实如下：2014年6月24日李宝玉与德卡房地产扶余分公司签订了《德卡城市广场认购协议书（二层）》，德卡房地产扶余分公司将位于德卡城市广场2层***号、预测建筑面积为22.15平方米的产权商铺出售给李宝玉，总房款240,012元，李宝玉于当日交付全部房款。同日，李宝玉与德卡房地产扶余分公司签订了《德卡城市广场代租合同》，代租年限自2018年12月31日至2027年12月31日，德卡房地产扶余分公司向李宝玉支付年租金25,780元，年初一次性支付当年租金。案涉商铺由德卡房地产扶余分公司代租至今。因2020年年初出现的新冠肺炎疫情，2020年和2021年被告未向原告支付代租费。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告之间签订的《德卡城市广场认购协议书（二层）》、《德卡城市广场代租合同》合法有效。根据《德卡城市广场代租合同》的规定，被告应于每年年初向原告支付代租费25,780元，故原告要求被告支付租金的诉讼请求应予以支持。另查明，在2020年年初因新型冠状病毒疫情的影响，疫情防控措施导致德卡房地产扶余分公司所经营的城市广场的经营受到影响，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，2020年受疫情影响，应减少三个月租金更为合理；2021年初新型冠状病毒疫情复发，对市场影响的时间跨度暂时不能确定，待2021年疫情过后，原告可另行告诉。综上所述，依照《中华人民共和民法典》第五百零二条、第五百七十七条、第五百七十九条的规定，判决如下：一、限吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司于本判决生效之日起三日内支付李宝玉德卡城市广场2层242号商铺的2020年租金19,335元（25780÷12×9=19,335元）；二、驳回李宝玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元，由吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司负担204元，李宝玉负担341元。经本院二审查明：2014年6月24日，李宝玉与德卡公司同时签订《德卡城市广场认购协议书（二层）》与《德卡城市广场代租合同》，其中《德卡城市广场代租合同》第三条租金及支付方式约定：甲方（德卡公司）向乙方（李宝玉）年租金25,780元（在代租期间每年租金不变）；甲方在2019年年初，一次性支付乙方当年的租金，以后逐年按此方式及金额支付租金。本院二审查明的其他事实与原审认定事实一致。本院认为，德卡公司上诉主张《德卡城市广场代租合同》是代租合同而非租赁合同，但该合同第三条明确约定由德卡公司每年支付给李宝玉租金25,780元，虽然合同名称为代租合同，但不能根据合同名称确定合同的性质，应当根据合同具体内容确定合同的性质。因此，德卡公司此点上诉理由不能成立，本院不予支持。关于疫情影响的问题，原审判决已经考虑新冠肺炎疫情因素对双方履行合同的影响，酌情减少了三个月的租金，德卡公司此点上诉理由亦不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1090元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  翟会青审判员  徐 芳审判员  于 航二〇二一年六月三十日书记员  苏 杭