黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终3927号上诉人（原审被告）：邵明兰，女，1973年10月16日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：孙**，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区香福路52号。法定代表人：冀江，总经理。委托诉讼代理人：张禹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人邵明兰因与被上诉人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司（以下简称泰鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2021）黑0110民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。邵明兰上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判确认《永泰城产权办理结算单》无效，判令泰鸿公司立即支付邵明兰违约金20,670元；2.维持一审判决第一项。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。《结算单》签字是邵明兰接到案外人北京博安物业服务有限公司（以下简称北京博安物业）通知后，到北京博安物业办公地点，面对北京博安物业的工作人员签字的，结算金额也是与北京博安物业的工作人员结算的，该结算单处理的是邵明兰和北京博安物业之间的法律关系。因北京博安物业按房屋面积收取物业费，所以邵明兰签字“就商品房买卖合同再无纠纷”，仅指就商品房买卖合所约定的面积没有纠纷。泰鸿公司公章是后加盖的，邵明兰签字时并无泰鸿公司公章，签字的北京博安物业工作人员也从未告知泰鸿公司会加盖公章，所以邵明兰不可能知道泰鸿公司会加盖公章。如果告知，则邵明兰不会签字，因为邵明兰虽然和北京博安物业“就商品房买卖合同再无纠纷”，但和泰鸿公司有纠纷。该结算单上并未设置泰鸿公司的名头，因此邵明兰签字时不可能知道泰鸿公司会加盖公章。邵明兰委托代理律师向北京博安物业发出《律师函》，通知该《结算单》无效，且禁止用于其他用途。退一步说，抛开《结算单》的效力不谈，该结算单所体现的契税、维修基金、产权登记费、抵押登记费、非住宅转让手续费、印花税等共六项，都属于多退少补性质的已经实际发生的债权债务关系，与邵明兰、泰鸿公司之间的迟办房产证产生的惩罚性违约金法律性质不同，不能因为结算的该六项费用而认定双方之间债权债务已经结清。一审庭审，邵明兰已提交委托代理律师向北京博安物业发出的《律师函》等证据，因此一审判决所称根据邵明兰举示的证据不能认定泰鸿公司的行为构成违反公序良俗、泰鸿公司与北京博安物业恶意串通、显失公平、欺诈的事实认定是错误的，一审法院不支持结算单无效的请求是错误的。二、一审判决法律适用错误。一审法院适用《民法总则》第7条、《合同法》第7条、8条、39条、40条、41条、44条、52条、54条、60条错误，一审法院应适用《民法典》149条、146条、153条、154条、497条、506条，确认结算单因违反公序良俗、泰鸿公司和北京博安物业恶意串通、显失公平、欺诈而无效。泰鸿公司辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。1.结算单是因邵明兰以银行按揭贷款方式买房，房产证下发后，还要办理房屋抵押手续，又因其与哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（以下简称宏玛公司）签订了委托代办合同，委托宏玛公司办理房屋抵押他项权证，所以房产证并未在泰鸿公司，而是宏玛公司用于办理房屋抵押他项权证，且是否交付房产证并不影响《永泰城产权办理结算单》的签署及效力。2.该结算单名头清楚写明为永泰城产权办理结算单，并不如邵明兰所说没有提头，泰鸿公司后加盖公章确认，双方签署《永泰城产权办理结算单》是因双方已经完成合同义务，为避免不必要的纠纷，经双方协商一致签署的，签署该协议以房产证办理完成为前提，并不是以交付房产证为必要条件。3.该结算单签署方为泰鸿公司与邵明兰，符合法律规定，结算单合法有效。从结算单的内容看，其主要是从合同开始至合同终结，双方在履行合同过程中产生的费用及其他权利义务的确认，其内容是双方真实意思表示。4.关于格式条款问题。根据《民法典》第496条第一款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，结算单是对双方履行合同中相关费用和义务权利的一种确认，邵明兰有权拒绝签字，但其已完成签字，说明其对该结算单的内容是知晓的，这是一种对自身权利的行使，其应承担不利后果。退一步讲，即使按其上诉观点认定该条款属于格式条款，但格式条款也并非当然无效，只有违反《民法典》第497条的情形才能认定无效。而结算单是双方平等权利的体现，并没有上述所说的限制或者排除对方权利的相关内容，结算单也清楚的写明“应补退款金额及合同权利义务均已结清，实缴票据原件产权复印件本人均予以领取，就该商品房买卖合同债务纠纷，”。根据该结算单可知，双方的权利义务已经履行完毕，邵明兰起诉要求泰鸿公司支付违约金严重违反禁反言原则、诚实守信原则。邵明兰向一审法院起诉请求：1.判令泰鸿公司立即将房屋权属证书原件交付给邵明兰；2.判令泰鸿公司向邵明兰支付逾期办理房屋权属证书的违约金20,670元（邵明兰入住第701天2017年10月12日起至转移登记日2018年10月9日止，计算方式：购房全款571,000元×362天×0.0001）。一审法院认定事实：邵明兰、泰鸿公司于2014年10月25日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：邵明兰购买泰鸿公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区××路与××交叉口东北角永泰香福汇10号楼1单元27层001号预售商品房，房屋总价款571,000元。《合同补充协议》第六条第3款约定：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办公司统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押、登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。《合同补充协议》第六条第5款约定：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。邵明兰以首付款181,000元，向银行按揭贷款390,000元的形式向泰鸿公司支付了全部购房款。泰鸿公司于2015年10月23日向邵明兰交付了房屋。根据一审法院调取的证据显示泰鸿公司于2017年3月9日为案涉房屋办理了初始登记。2018年5月3日，邵明兰、泰鸿公司向房产部门申请办理房屋所有权转移登记。案涉房屋不动产权证书现已办理完毕，产权证号为黑（2019）农垦哈尔滨不动产权第0004800号。邵明兰于2020年11月9日与泰鸿公司签订《永泰城产权办理结算单》，在该单据上业主签字确认处签名并按捺手印，在其签名处左侧写有“应补（退）款金额均已结清，实缴票据原件，产权证原件本人均已领取，就商品房买卖合同再无纠纷”。泰鸿公司指定宏玛公司为邵明兰办理房屋权属证书及抵押登记手续，邵明兰办理进户手续当日向宏玛公司交纳了代办费500元。由于该房屋的抵押登记手续未办理完毕，涉诉房屋的两份不动产权证书（权利类型分别为房屋所有权、国有建设用地使用权/房屋所有权）保管在宏玛公司处。一审法院认为，邵明兰、泰鸿公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，邵明兰、泰鸿公司应当按照合同的约定各自履行合同义务。第一，关于邵明兰主张泰鸿公司将两份不动产权证书（包含房屋和土地部分）交付给邵明兰的诉讼请求。邵明兰虽在《永泰城产权办理结算单》上签名，但其仅取得不动产权证书复印件，不动产权证是权利人拥有该项财产的法律证明，邵明兰作为案涉房屋的所有权人，有权取得不动产权证书，故一审法院对邵明兰主张泰鸿公司向其交付两份不动产权证书（包含房屋和土地部分）的诉讼请求予以支持。但因案涉房屋尚未办理完毕他项权证，在办理抵押登记手续期间，宏玛公司必然需要使用邵明兰的不动产权证书，抵押登记手续应在合理期限内办理完毕，考虑到受新冠疫情影响，房产部门尚未完全复工，同时结合本案的具体情况，一审法院酌定泰鸿公司应在判决生效后70日内为案涉房屋办理完毕他项权证，并将不动产权证书交付给邵明兰。关于泰鸿公司抗辩称案涉房屋的不动产权证书保管在宏玛公司，不应由泰鸿公司返还邵明兰的问题。诉讼中，泰鸿公司自认在宏玛公司办理完毕他项权证后，应将不动产权证书交给泰鸿公司，泰鸿公司核对无误后再交付给邵明兰，可见泰鸿公司负有将产权证交付给邵明兰的义务。故泰鸿公司的抗辩理由不成立，不予支持。第二，关于邵明兰主张《永泰城产权办理结算单》违背公序良俗、构成恶意串通，且系格式条款，请求确认结算单无效的诉讼请求。首先，关于结算单是否违背公序良俗原则的问题。公序良俗指民事主体的行为应当遵守公共秩序，符合善良风俗，本案系双方之间的房屋买卖合同纠纷，根据邵明兰举示的证据不能认定泰鸿公司的行为违反公序良俗，故对邵明兰主张依据公序良俗原则确认结算单无效的请求不予支持。其次，关于泰鸿公司与北京博安物业之间是否恶意串通的问题。邵明兰举示的证据不足以证实二者之间存在恶意串通的情形，故对邵明兰主张二者之间恶意串通确认结算单无效的请求不予支持。第三，关于《永泰城产权办理结算单》是否构成格式条款的问题。结算单中业主签字确认栏中明确载明“应补（退）款金额及合同权利、义务均已结清，实缴票据原件、产权证复印件本人均已领取，就商品房买卖合同双方再无纠纷”，虽结算单系由泰鸿公司提供，但上述条款紧邻邵明兰签名处且字体大小与结算单中其他字体一致，邵明兰在签名时没有阅读到这一条款的可能性较小，邵明兰阅读该条款后仍然签名确认，是对结算单中载明的所有内容的确认。结算单中“就商品房买卖合同双方再无纠纷”的条款不属于格式条款，对邵明兰主张结算单无效的请求不予支持。第四，关于邵明兰主张《永泰城产权办理结算单》的签署显失公平、泰鸿公司的行为构成欺诈，请求撤销该结算单的诉讼请求。首先，关于结算单的签署是否显失公平的问题。一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。本案中，邵明兰未能提供证据证明其当时处于危困状态，且其有权拒绝在结算单上签字确认，有权选择以其他方式向泰鸿公司主张权利，但邵明兰阅读结算单后仍选择在结算单上签名，该行为是对自己的民事权利的处分方式，邵明兰应当遵循诚信原则恪守承诺。邵明兰自愿放弃自身权利，结算单的签署不构成显失公平，对邵明兰的该项主张不予支持。关于泰鸿公司的行为是否构成欺诈的问题。该结算单上加盖有泰鸿公司公章，邵明兰虽主张其在签订结算单时认为其系与北京博安物业签订该结算单，但邵明兰举示的商品房买卖合同系与泰鸿公司签订，邵明兰理应知晓其与泰鸿公司之间存在商品房买卖合同关系。且泰鸿公司系负有协助其办理房屋权属证书的合同义务相对方，经北京博安物业通知及在北京博安物业办公地点签订该结算单并不代表合同的相对方即为北京博安物业，且结算单的签订地点亦不影响结算单效力。另外，邵明兰未能举示证据证明因泰鸿公司存在欺诈行为致使结算单存在可撤销的法定情形，应当承担举证不能的责任。综上，结算单的签署不构成显失公平、欺诈，对邵明兰主张撤销结算单的请求不予支持。最后，关于邵明兰主张泰鸿公司向其支付逾期办理房屋权属证书的违约金20,670元的诉讼请求。因邵明兰在《永泰城产权办理结算单》上签字确认，双方就商品房买卖合同再无纠纷，视为邵明兰对自身权利的放弃，邵明兰应承担行使民事权利后相应带来的法律后果，故对邵明兰的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、泰鸿公司于判决生效后七十日内将坐落于哈尔滨市香坊区永昌路46-1号永泰香福汇地块四10号楼1单元27层1室的两份不动产权证书（权利类型分别为房屋所有权、国有建设用地使用权/房屋所有权）交付给邵明兰；二、驳回邵明兰的其他诉讼请求。二审中，邵明兰提交了四份证据。证据一、北京博安物业出具的《情况说明》。拟证明：2020年11月北京博安物业以其名义（没有以泰鸿公司名义）电话通知邵明兰到物业公司办公地点签署《永泰城产权办理结算单》，并与北京博安物业工作人员通过微信转账进行结算，邵明兰签字时结算单上并无泰鸿公司公章，未告知邵明兰泰鸿公司未来会在该结算单加盖公章，亦未告知结算单与泰鸿公司有关及将结算单提交给泰鸿公司。泰鸿公司知道邵明兰撤销结算单的《律师函》在先，仍制造证据，将结算单加盖公章提交法院的行为构成违背公序良俗，应予撤销。证据二、北京博安物业出具《情况说明》的现场录像。拟证明：《情况说明》盖章真实，是北京博安物业真实意思表示。证据三、电话通话记录。拟证明：2020年11月6日，邵明兰收到物业电话通知去物业签字。证据四、结算记录。拟证明：2020年11月6日，泰鸿公司并没有依据结算单给付邵明兰任何补偿，北京博安物业还收取了邵明兰当时补交的4.72元契税相关费用，并没有发生泰鸿公司给付邵明兰财物后双方签署和解协议的和解行为。泰鸿公司质证意见：对证据一的真实性无异议，对合法性及关联性均有异议，《情况说明》属于证人证言，根据《民事诉讼法》相关规定，应在情况说明中签写情况说明人的姓名及相关联系方式，并派相关工作人员到法庭接受质证，如未到庭，不应作为认定案件的事实依据；该结算单确实不具备和解协议性质，该结算单是对双方履行合同过程中产生的费用及其权利义务的确认，而非和解协议；该结算单是邵明兰与泰鸿公司签订的法律合同，并不是邵明兰所称的与北京博安物业之间签订的，其二者之间没有任何关联，且结算单中清楚写明是永泰城产权办理结算单，结算单是否盖公章，是泰鸿公司的权利，邵明兰是完全行为能力人，其不会误认为与其他企业签署；且结算单清楚写明双方就商品房买卖以及债务纠纷，邵明兰签字确认属于对自己权利的行使，应承担相应的法律后果；该证据不能证明泰鸿公司存在欺诈隐瞒真相的情形，邵明兰签署结算单时，结算单写的很清楚，属于双方真实意思表示；邵明兰主张存在应予撤销的情形，是另一法律关系，应另行处理，而不能在本案中解决。对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该现场录像与本案无关。对证据三电话通话记录真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，该通话记录无法确定是泰鸿公司工作人员还是其所称的北京博安物业工作人员联系的。对证据四真实性无异议，合法性、关联性均有异议，只能证明转账4.72元，不能证明其要证明的相关事实。泰鸿公司提交了结算单复印件2张。拟证明：该结算单清楚写明为永泰城产权办理结算单，故该法律关系为邵明兰与泰鸿公司之间签署的，与北京博安物业无任何关联；该结算单清楚写明应补款金额及合同权利义务均已结清，实缴票据原件、产权证复印件本人均已领取，就商品房买卖合同再无纠纷。从中可知泰鸿公司已明确说明给付的是房产证复印件，而非邵明兰所称的被欺骗，邵明兰在结算单中签字并按手印，其应承担相应的法律后果。邵明兰质证意见：该证据为复印件，对真实性有异议，对证明问题有异议，泰鸿公司所称提头指的是结算单上方处的永泰城产权办理结算单字样，永泰城是地理名称，不是泰鸿公司工商注册企业名称，关于该证据上的公章，通过邵明兰提交的《情况说明》已证明结算单是北京博安物业直接处理的，业主签字时并无公章，是泰鸿公司事后私自加盖的。本院认证意见：对邵明兰提交的证据，因泰鸿公司对其真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对泰鸿公司提交的证据，因该复印件与其一审提交的《永泰城产权办理结算单》内容相一致，故本院对该证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉商品房买卖合同及合同补充协议效力的认定正确，本院予以确认。邵明兰主张泰鸿公司逾期为其办理了案涉房屋所有权证，泰鸿公司应承担违约责任。泰鸿公司主张其与邵明兰签署了《永泰城产权办理结算单》，依据结算单，邵明兰无权主张逾期办证违约金。邵明兰主张案涉《永泰城产权办理结算单》无效。《永泰城产权办理结算单》系邵明兰到北京博安物业办公地点签署，该结算书中明确载明业主资料、费用明细等内容，后泰鸿公司盖章确认。邵明兰领取案涉房屋不动产权属证书复印件时，本人在《永泰城产权办理结算单》中签字对相关内容进行了确认。《永泰城产权办理结算单》中业主签字确认栏中明确载明“应补（退）款金额及合同权利、义务均已结清，实缴票据原件、产权证复印件本人均已领取，就商品房买卖合同再无纠纷”，邵明兰在此内容右侧签字捺印。邵明兰主张其系与北京博安物业产生合同关系，但其自认其与北京博安物业不存在房屋买卖关系，就案涉房屋其系与泰鸿公司签订商品房买卖合同，且领取了案涉房屋不动产权证复印件，故其主张其与北京博安物业存在商品房买卖合同关系无事实和法律依据，邵明兰主张北京博安物业与泰鸿公司恶意串通、显失公平、欺诈等依据不足。《永泰城产权办理结算单》中“就商品房买卖合同再无纠纷”该部分内容与前文内容形成完整内容，邵明兰签字捺印应是对《永泰城产权办理结算单》中载明的所有内容的确认，故一审据此确认邵明兰应对其在结算单上签名的行为承担相应责任并无不当。综上所述，邵明兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费316.74元，由邵明兰负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  赵 晟审判员  张禹珩（）二〇二一年六月二十八日书记员  于 杨