辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9508号上诉人（原审原告）：沈阳风采美容美发化妆学校，住所地沈阳市沈河区广昌路81-2号。法定代表人：王坤，该学校校长。委托诉讼代理人：孟凡玲，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审被告）：李艳兰，女，1932年6月13日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：潘力，男，1962年9月11日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：潘杰，女，1959年7月4日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：潘力，男，1962年9月11日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：孙艳杰，女，1967年2月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：潘霞，女，1965年3月7日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人沈阳风采美容美发化妆学校因与被上诉人李艳兰、潘杰、潘力、潘霞房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初4759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳风采美容美发化妆学校上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，依法改判支持我方诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：被上诉人从2014年1月至2018年12月按每月每平米70元标准交纳租金，说明双方认可案涉房屋的租金标准按照《沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金》执行。因该标准在2017年1月1日被《沈阳市直管公房管理办法》（第62号令）文件取代，依据《沈阳市直管公房管理办法》第十一条第二款规定：“直管公房非住宅执行市场租金标准。市场租金标准由市房产主管部门通过招标选定的评估机构评估确定，每三年调整一次”，即被上诉人应当按照市场租金标准向上诉人交纳案涉房屋的房租。因本案在鉴定机构未能对案涉房屋租金鉴定的情况下，故可参照2018年沈阳市房产局和沈阳市财政局发布的《关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知》租金标准执行，该文件中对位于沈河区大西路54号的一层非住宅房屋租金评估价格为每月145元，与案涉房屋都位于大西路，且案涉房屋位于沈阳市房产局南门正对面较大西路54号更为繁华，参照大西路54号的租金标准计算，案涉房屋租金从2019年至2020年两年期间至少也应当是93960元（145元×27平×12个月×2年=93960元）。涉案房屋性质属于公有非住宅，在双方未签订书面合同固定租金标准的情况下，上诉人有权随着市场价格调节租金。李艳兰、潘力、潘霞辩称，请求维持原判。潘杰未答辩。沈阳风采美容美发化妆学校向一审法院起诉请求：1.被告支付2019年1月1日至2020年12月31日租金93960元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，本案诉争房屋为坐落于沈阳市沈河区部分房屋（面积27平方米）。1991年，沈阳市动迁安置管理办公室为潘连成（已于2013年2月去世）出具《公房准住通知》，写明：进住沈阳市工业职工学校综合楼一层门市房。之后潘连成占有、使用该房屋。1995年3月27日，沈阳市电机工业技工学校（出租方、甲方）与潘连成（承租方、乙方）签订协议书，约定甲方将沈河区大西路254号教学楼一层门市房，建筑面积27平方米的房屋出租给乙方开办第三产业使用，甲方从1995年1月1日期将出租房交付给乙方……甲、乙双方协商一致同意，从1994年1月1日起，以每平方米建筑面积30元计租，按季交付。潘连成去世后，该房屋由其继承人李艳兰、潘力继续使用、收益。目前该房屋出租给案外人沈阳添萍房地产营销策划有限公司，租金每年68000元。2006年12月31日，沈阳市沈河编制委员会决定，将沈阳市电机工业技工学校并入沈阳职业技术学院。2011年1月6日，沈阳职业技术学院经审批，与沈阳市房地产市场综合服务有限公司签订《存量房买卖合同》，将坐落于沈阳市沈河区的房产出售给沈阳市房地产市场综合服务有限公司。2011年1月21日，原告（乙方）与沈阳市房地产市场综合服务有限公司（甲方）签订《房产转让协议》，约定：甲方拟将坐落于沈阳市沈河区的房产出售给乙方。乙方对该房产已作充分了解并现场勘验确认，对该房产现状无异议，愿意购买该房产。该房产总建筑面积3385.84平方米，其中包括产权证号为沈房权证中心字第××号，地址为沈河区，建筑面积为2332.84平方米的七层教学楼。《协议》第四条约定：乙方承诺购得该房产后，该房产转让前甲方对外出租房产的租赁协议对乙方继续生效。2011年2月21日，原告取得坐落于沈河区，建筑面积2332.84平方米房屋的所有权证书，该建筑面积中包含被告应继承的公有住房面积27平方米。潘连成曾以每月675元的租金标准向沈阳市电机工业技工学校、沈阳市房地产市场综合服务有限公司交付租金。2011年8月3日，原告为潘连成出具《专用收款收据》，写明：收取2011年1月至6月的房租款3750元（625元/月×6个月）。2011年8月1日，原告起诉沈阳添萍房地产营销策划有限公司和潘连成，要求二人将诉争房屋归还原告，其后变更诉讼请求为仅要求二人以每月每平米120元的标准共同支付2011年1月至12月期间的房屋租金。一审法院于2012年1月30日作出（2011）沈河民二初字第1509号民事判决书，认为潘连成与房屋所有权人之间系公有房屋租赁合同关系，按照沈阳市物价局、沈阳市房产局《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》〔沈价发（2010）4号〕中关于二级路段非居住房屋租赁市场指导租金标准确定诉争房屋每月每平方米60元。判决潘连成给付原告半年租金9720元。潘连成不服该判决，向本院提起上诉，本院于2012年6月18日作出（2012）沈中民二终字第1056号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年7月至2013年12月，被告潘力按照每月每平方米60元的标准向原告交纳租金，2014年1月至2018年12月，被告潘力按照每月每平方米70元的标准向原告交纳租金。原告于2020年初再次起诉被告，要求被告按照沈房发（2018）5号文件关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知中与本案房屋地段相类似大西路54号房屋2018年-2021年三年期间租金标准每平方米145元给付2019年、2020年的租金。经原告申请，一审法院先后委托辽宁中资房地产土地评估有限公司和辽宁海栖房地产评估咨询服务有限公司对诉争房屋租金进行鉴定，鉴定机构均以缺乏交易资料为由退回鉴定委托。一审法院认为，潘连成系因动迁回迁安置取得诉争房屋，其对房屋的占有、使用、收益是基于公房承租使用权。潘连成去世后，因被告未主张分割遗产，故诉争房屋目前仍为各被告共同共有状态。公房指房屋所有权属于全民所有或集体所有的房屋。这类性质的房屋具体又可分为直管公房和自管公房两类。直管公房是指由政府的房地产管理部门统一管理的房屋。自管公房是指由机关、国有企事业单位等自行营建、自行管理的房屋。公房因动迁回迁安置、内部职工安置等原因而具有房屋租金低廉、在具备一定条件的情况下可以参加房改而取得私有产权等福利性质的特点，因此区别于市场租赁房屋。原告从沈阳市房地产市场综合服务有限公司处购买沈河区房屋时，即在《房产转让协议》中明确：对该房产已作充分了解并现场勘验确认，对该房产现状无异议，愿意购买该房产……承诺购得该房产后，该房产转让前甲方对外出租房产的租赁协议对乙方继续生效。即在原告购买该房屋时即认可潘连成对诉争房屋的公房承租权，并自愿让渡潘连成基于公房福利性质享受低租金待遇与市场租赁租金的差额。原告通过司法诉讼将租金标准由原来每月每平方米23元调整至60元，符合市场经济发展及房屋租金上涨的趋势，原告按此标准收取的租金与被告出租房屋取得的收益的比例与被告公房承租权价值占私有产权价值的比例基本相当（参照公房房改收费情况，一般确定公房承租权价值占私有产权价值的80%）。目前被告出租房屋的租金标准为68000元，原告未举证该标准过分低于市场平均租金标准，故一审法院确定被告继续按照60元每月每平方米的标准向原告交付租金。一审法院判决：一、被告李艳兰、潘杰、潘力、潘霞于判决发生法律效力后15日内交付原告沈阳风采美容美发化妆学校沈河区房产中被告使用的建筑面积27平方米的房屋自2019年1月至2020年12月的租金38880元；二、驳回原告的其他诉讼请求和被告的其他答辩意见。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由原告沈阳风采美容美发化妆学校负担642元，由被告李艳兰、潘杰、潘力、潘霞负担858元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋作为公房，区别于私有产权，已有生效判决确定诉争房屋按每月每平方米60元标准收取，因案涉房屋市场租金标准未能鉴定，上诉人要求按照沈房发（2018）5号文件关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知中与本案房屋地段相类似大西路54号房屋2018年-2021年三年期间租金标准每平方米145元给付2019年、2020年的租金缺乏事实和法律依据，一审判决并无不当。关于上诉人主张涉案房屋性质属于公有非住宅，在双方未签订书面合同固定租金标准的情况下，上诉人有权随着市场价格调节租金的问题，因市场价格现亦无法确定，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人沈阳风采美容美发化妆学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人沈阳风采美容美发化妆学校负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月二十一日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。