广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终758号上诉人（原审原告）：刘叶从，男，1985年8月28日出生，汉族，住广东省阳江市。委托诉讼代理人：杨惠德，广东圣度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小颜，广东圣度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳江宏高房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区。法定代表人：黎英万，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾仕记，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李怀，广东言必行律师事务所律师。上诉人刘叶从因与被上诉人阳江宏高房地产发展有限公司（以下简称宏高公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳东区人民法院（2020）粤1704民初3346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘叶从上诉请求：一、变更一审判决为：宏高公司支付逾期交房违约金106037.35元给刘叶从；二、本案一审、二审受理费由宏高公司承担。事实及理由：一审法院按照日万分之一的标准计算逾期交房违约金错误，应当按照日万分之三的标准计算。刘叶从与宏高公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，刘叶从已履行了全部付款义务，宏高公司未按合同约定时间向刘叶从交付涉案商品房，已构成违约，该事实一审法院予以认定。既然一审认定涉案合同有效，应当遵守当事人的意思自治，按合同约定计算违约金。一审法院对逾期交房违约金的计算标准进行调整，过度行使裁量权，作出的判决理据不足，应予以纠正。宏高公司支付刘叶从的逾期交房违约金为106037.35元（527549元*0.0003*670天），请二审法院支持刘叶从的上诉请求。宏高公司答辩称：一、原审判决按日万分之一计付刘叶从的违约金，于法有据。《商品房买卖合同》虽约定逾期交房违约金按日万分之三支付，但日万分之三，折合利息为年利率为10.8%，远超过全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的3.85%，超过LPR的2.8倍。而日万分之一，折合利率为年利率为3.6%，与LPR报价利率相差不大；按日万分之一计算每月的违约金为1582.6元（527549元*0.01%*30天=1582.6元），而该款在阳东区东城镇可租三房。但刘叶从未因迟延交房而租房居住，刘叶从亦未有证据证明因答辩人违约行为给其造成了的具体损失。根据2020年12月29日修正的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。刘叶从购买的房屋位于东城镇高速路收费站附近，经查，阳江市阳东区房屋出租的均价为14.82元/月/㎡，而与刘叶从购买的房屋相邻的幸福雅苑小区的房租为13.3元/月/㎡，按刘叶从购买房屋的面积计算，参考房租为97.11㎡*13.3=1291.56元，亦未超过按日万分之一计付的违约金1582元。可见，原审判决按日万分之一计付刘叶从的违约金，是正确的，于法有据。二、原审判决按日万分之一计付刘叶从违约金，合情合理。《商品房买卖合同》虽然约定出卖人应于2019年1月1日前将房屋交付刘叶从，但延期交房，事出有因。一是承建商私自违法分包所致，导致工程停工。二是导致房屋于2020年9月30日竣工验收，是由于疫情所致，造成无法复工复产。为了争取早日向买受人交付房屋及响应政府“六保”、“六稳”的号召，宏高公司筹集资金为承建商垫付工人工资，并责令承建商想尽一切办法复工复产，最后才于2020年10月29日通知刘叶从收楼。根据法律规定，新冠肺炎流行期间，属于不可抗力，依法应免除宏高公司在疫情期间的违约责任，原审判决为兼顾刘叶从的利益，仍然判决宏高公司自2019年1月2日起计至2020年11月1日的违约金，已经充分保护了刘叶从的权益。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。刘叶从向一审院起诉请求：一、判令宏高公司向刘叶从支付从2019年1月2日起至2020年11月12日止的逾期交房违约金107620元；二、判令宏高公司从2020年11月13日起按日向刘叶从支付总价款万分之三的逾期交房违约金，直至宏高公司将符合交付条件的商品房交付给刘叶从使用时止;三、本案诉讼费用由宏高公司承担。一审法院经审理查明：宏高公司是位于阳江市阳东区东城镇X号X商品房的开发商，已取得涉案商品房的《商品房预售许可证》（东预许字[2018]第X号），获准销售涉案商品房。2018年4月25日，刘叶从作为买受人与宏高公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：X），该合同载明主要内容：一、刘叶从购买宏高公司开发的位于阳江市阳东区东城镇X号4幢X房，预测建筑面积共115.61平方米，其中套内建筑面积97.11平方米，分摊共有建筑面积18.5平方米；二、计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价为每平方5432.49元，总价款为527549元。三、付款方式及期限：买受人应当于2018年4月24日前支付首期房价款158549元，余款369000元向银行申请贷款支付。四、逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：1、按照逾期时间分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率不低于第（1）项的比率]的违约金。五、交付时间和手续。出卖人应当在2019年1月1日前向买受人交付该商品房。六、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。六、对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。刘叶从与宏高公司在合同中还约定了其他权利义务内容及其他相关条款。合同签订后，刘叶从按合同约定支付了全部购房款527549元给宏高公司，但宏高公司至今未交付涉案商品房给刘叶从使用。庭审中，宏高公司依据提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《收楼通知书》、《EMS快递单》等证据，主张涉案商品房工程已于2020年9月30日取得竣工验收备案手续，2020年10月28日作出收楼通知书要求刘叶从2020年11月2日至2020年11月30日办理收楼手续。宏高公司还抗辩刘叶从请求的违约金过高，请求法院予以调整。刘叶从对宏高公司提供的《收楼通知书》、《EMS快递单》的真实性没有异议，但在按通知时间收楼时，宏高公司要求收楼前必须签署违约金和解协议才能收楼。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘叶从、宏高公司于2018年4月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：X）是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应按照约定履行各自义务。合同签订后，刘叶从已按合同约定付清购房款，宏高公司未按合同约定时间向刘叶从交付涉案商品房，已构成违约，应承担向刘叶从支付违约金的违约责任。关于本案逾期交房违约金的计付标准问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定，刘叶从逾期支付购房款，继续履行合同的则每日按逾期应付房款的万分之三支付违约金；宏高公司逾期交房超过90日，刘叶从要求继续履行合同的，则宏高公司每日按全部购房款的万分之三支付违约金。本案中，刘叶从与宏高公司均未举证证明因宏高公司违约行为给刘叶从造成的损失具体数额。刘叶从主张按合同约定以全部购房款的日万分之三的标准计算逾期交房违约金。宏高公司则认为该标准过高，请求对逾期交房违约金进行调整。本院根据公平和诚实信用原则及合同的履行情况，结合宏高公司的过错、本地区租金收入以及在合同履行过程中社会客观情况发生的变化等实际情况，酌定调整违约金按每日万分之一计算。宏高公司已于2020年10月28日作出《收楼通知书》通知刘叶从在2020年11月2日至2020年11月30日办理收楼手续，该通知宏高公司已经通达邮寄的方式送达刘叶从，因此宏高公司逾期交房，刘叶从请求宏高公司支付违约金的时间应截止至2020年11月1日止。故宏高公司应以全部购房款527549元为基数，按日万分之一，从逾期交房之日即2019年1月2日起至2020年11月1日止期间的违约金35342.5元（527549元×0.0001×670天）给刘叶从。刘叶从请求上述期间违约金数额超出部分，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：宏高公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期交房违约金35342.5元给刘叶从。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2452元，减半收取1226元，由刘叶从负担821元，宏高公司负担405元。二审审理期间，宏高公司提供以下新证据：证据一、《阳江市阳东区房屋出租信息》，拟证明阳江市阳东区出租房屋的平均租金为14.82元/月/㎡。证据二、《阳江市阳东区东城镇房屋租金价格》，拟证明讼争的X相邻的幸福雅苑小区的房屋租金价格为13.3元/月/㎡。刘叶从质证意见：对证据一、二的真实性不予认可，该证据不属于第三方评估标准，且宏高公司迟延交房，不但造成刘叶从房屋租金的损失，还存在房屋贬值及其他损失。本院经审理查明，本院除对一审查明的“宏高公司至今未交付涉案商品房给刘叶从使用”事实不予确认外，对一审查明的其他基本事实本院予以确认。另查明：由于我国各地区相继发生新冠肺炎疫情，2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组（以下简称省新冠肺炎防控领导小组）决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，省新冠肺炎防控领导小组决定，自2020年2月24日9时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年4月13日，广东省住房和城乡建设厅发出《广东省住房和城乡建设厅转发住房和城乡建设部办公厅关于印发房地产企业复工复产指南的通知》（粤建房函【2020】111号）。2020年4月23日，阳江市住房和城乡建设局发出《阳江市住房和城乡建设局转发关于房地产企业复工复产指南的通知》（阳住建通【2020】128号），要求各县（市、区）住房和城乡建设局、海陵区房管中心、市区各房地产开发企业、物业服务企业、房地产中介企业按照我省我市应对新冠肺炎疫情分区分级防控工作要求，结合当地实际，指导企业参照执行，统筹推进疫情防控和加快房地产企业复工复产工作。本院认为：本案一审判决后，宏高公司没有提出上诉，刘叶从针对一审调整违约金标准及计算结果提出上诉，本案二审围绕刘叶从的上诉请求进行审理。本案双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》约定宏高公司逾期交房超90天，买受人不解除合同，宏高公司每日按全部购房款的万分之三支付逾期交房的违约金给买受人刘叶从。本案中，宏高公司认为合同约定的违约金过高，并主张房屋未能交付造成的违约损失应参照当地房屋的租金计算。因双方当事人未能提供证据证明宏高公司逾期交房造成买受人的实际损失，故对逾期交房的违约金应参照该小区的同类型商品房预售合同纠纷案件予以调整。但一审调整按总房价款日万分之一计算，所计得的利息低于按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，不利于保护守约方的民事权益及惩处违约方。因此，本案逾期交房违约金应调整为按全部购房价款的日万分之二计算。因双方在合同上对逾期交房的违约金约定了违约金的计算方式，宏高公司辩称违约金应参照当地房屋租金的标准计算不当，应不予采纳。2020年我国爆发了新冠肺炎疫情，我省新冠肺炎防控领导小组在2020年1月23日决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年4月23日，阳江市住房和城乡建设局发出《阳江市住房和城乡建设局转发关于房地产企业复工复产指南的通知》（阳住建通【2020】128号），要求市区各房地产开发企业等按照我省我市应对新冠肺炎疫情分区分级防控工作要求进行复工复产。考虑宏高公司在疫情期间的生产经营受影响，从2020年1月23日至4月23日共92天的违约金应调整为按每日万分之一计算，其余时间按每日万分之二计算。由于宏高公司在疫情发生前已构成逾期交房的违约行为，其主张应全部免除疫情期间的违约责任理据不足，应不予支持；至于宏高公司称违约是由于承建商原因造成的，但这是宏高公司与承建商之间的另一法律关系，其以此主张应调整逾期交房违约金亦理据不足，应不予采纳。综上，计算到宏高公司通知刘叶从收房之日止，宏高公司逾期交房天数为670天，其中，92天按每日万分之一计算为4853.45元，余下578天应按每日万分之二计算为60984.66元，共65838.11元，宏高公司应予赔偿给刘叶从。原审对违约金调整处理不当，应予纠正。综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省阳江市阳东区人民法院（2020）粤1704民初3346号民事判决；二、阳江宏高房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内赔偿逾期交房违约金65838.11元给刘叶从。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1226元，由刘叶从负担491元，由阳江宏高房地产发展有限公司负担735元；二审案件受理费1567元，由刘叶从负担940元，由阳江宏高房地产发展有限公司负担627元（刘叶从二审多预交案件受理费627元，由本院予以退还）。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二一年六月九日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。