河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终3263号上诉人（原审原告）：十院金鑫（洛阳）置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区中州中路24号。法定代表人：耿新明，总经理。委托诉讼代理人：王向阳，系该公司法务专员。被上诉人（原审被告）：赵庆云，男，1987年3月14日出生，汉族，高中文化程度，河南省鹤壁市人，住洛阳市高新区。被上诉人（原审被告）：王彦秋，女，1986年12月2日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。上诉人十院金鑫（洛阳）置业有限公司（以下简称“十院金鑫洛阳公司”）、上诉人赵庆云与被上诉人王彦秋为房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院(2021)豫0305民初841号民事判决，向本院提起上诉本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人十院金鑫洛阳公司的委托诉讼代理人王婉玉、上诉人赵庆云到庭参加了诉讼。被上诉人王彦秋经本院依法传唤，无正当理由未到庭。经依法缺席审理，本案现已审理终结。十院金鑫洛阳公司上诉请求：1、撤销原判第三项、第四项和第五项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、王彦秋为本案适格被告，应当同赵庆云一同承担还款责任。我司认为应当同时追究赵庆云和王彦秋的还款责任，一审法院仅以合同相对性原理判定王彦秋无需承担法律贵任的做法是不合理的。1、2020年5月7日的《还款计划》，约定赵庆云为还款人，赵庆云的妻子王彦秋成为共同还款人；2、在（2020)豫0305民初3785号庭审过程中，王彦秋与赵庆云均参与庭审，双方达成调解，王彦秋按照调解书约定以其个人账户向我司账户转账六万元，系支付自合同签订之日起至2020年6月30日的房租。3、赵庆云租赁商铺经营收入用于夫妻及家庭共同生活，依法属于夫妻共同债务。租金纠纷在赵庆云和王彦秋婚姻关系存续期间已经发生，双方债权债务不应因其婚姻关系的消灭而随之消灭。二、一审法院对租金及占用使用费大幅减免，违反民事诉讼法规范的处分原则，严重损害上诉人的合法权益。1、我司主张自2020年7月1日至房屋解除之日（2021年1月13日）期间的房租合法合理。《房屋租赁合同》所约定的房屋为总计95平方米的两间门面房，租金为5700元，并且约定了违约金，一审法院依职权直接酌定减免月租金超出自由裁量权的范围，损害我司的合法权益。2、我司主张自2021年1月19日起承担房屋占用使用费至实际返还房屋之日有合法依据。2021年4月底，我司到承租房屋处催房时得知其已经将其中一间租给了案外人，并收取案外人的房租，该行为严重违法。二被上诉人应当承担的房屋占有使用费为：自2021年1月19日至2021年4月30日的房屋占有使用费为原房屋租金标准5700元/月，合计约19190元（5700*3+5700*11/30);2021年5月1日至赵庆云、王彦秋实际交还房屋之日的房屋占有使用费为差额损失部分，即每月2000元（5700元-3000元）。上述房屋占用使用费的实际产生，是赵庆云在房屋租赁合同解除之后，拒绝返还房屋、违法出租给第三人收取房租造成的，该违法行为依法应当受到惩戒。赵庆云上诉请求：1、撤销原判；2、准许我对租赁房屋转让。事实与理由：我方承租后，进行了精心的装修，并对店内天然气进行了改装开通，共计花费15万元左右。装修后由于生意不佳又遇到疫情、和太原路牡丹广场地铁配套施工封路，导致无法经营引起房租纠纷，这一切都是不可控因素造成。希望法院站在公平公正酌情对本案的店面转让权给予确定，维护我方的合法权益，请二审法院对本案改判。十院金鑫洛阳公司辩称：一、王彦秋为本案适格被告，应该同赵庆云一同承担还款责任。赵庆云和王彦秋在2020年的5月7日签订了还款计划协议约定赵庆云为还款人，赵庆云的妻子王彦秋成为共同还款人，夫妻双方一同向我司承担还款义务。王彦秋对此也认可。赵庆云租赁商铺经营收入用于夫妻及家庭共同生活，依法属于夫妻共同债务。二、一审法院对合法租金及占用期间使用费减免，严重损害了我方的合法权益，我方一审提交的房屋租赁合同和补充协议，在3785号民事调解书再次得到确认，一审法院依职权直接酌定减免两个月租金，超出其自由裁量权的范围，违反民事诉讼法的基本原则、处分原则，损害了我司的合法权益。赵庆云辩称：一审判决减免租金较为合适，王彦秋的责任问题，离婚协议中约定房租由我本人承担，所以王彦秋不应当承担本案责任。十院金鑫洛阳公司一审诉讼请求：1、请求确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》《补充协议》于2021年1月13日解除；2、请求判令被告立即返还租用的房屋；3、请求判令被告向原告支付房屋租金31590元（自2020年7月1日至2021年1月13日期间的房租36590元，扣除被告已交纳的5000元押金）及滞纳金2200元；4、请求依法判令被告自2021年1月19日起向原告支付房屋占用使用费至实际返还房屋之日（占用使用费标准按照原房租标准每月5700元计算）；5、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定的事实：2019年1月22日，被告赵庆云因饭店经营需要与原告十院金鑫洛阳公司签订了《房屋租赁合同》，主要约定：原告将位于洛阳市涧西区太原路南侧，壹品天下小区门口南侧，太原路临街门面房（折合建筑面积95㎡）出租给被告赵庆云用作餐饮生意使用；房屋租期为自2019年4月1日至2027年3月31日，租期8年；房屋年租金68400元，月租金为5700元，租金每两年递增10%，被告应在2019年2月22日前将首次房租金额34200元（租期2019年4月1日至9月30日）交到原告指定账户，租金每次交纳6个月，之后每次在房租到期一个月前交纳之后6个月房租；若被告逾期支付租金及相关管理费，则每日按月租金及管理费2‰的标准向原告支付滞纳金；被告应向原告交纳保证金5700元；第5.1条约定：房屋租赁期间被告应当自行承担房屋的物业管理费、水电费、垃圾清运费、卫生费等费用；第8.2条约定：任何一方违约，另一方根据合同的约定可提出提前终止本合同；第8.3条约定：如遇政府拆迁、改造，致使合同不能履行时，合同终止；合同还对其他事项进行了约定。双方又于2019年5月30日签订了《补充协议》，主要约定：装修期为2个月，被告应当自2019年6月1日至7月31日内完成装修；被告应在2019年5月30日向原告交纳6个月租金（2019年8月1日起至2019年12月31日止），房租交纳之时向原告交纳5700元保证金。后被告王彦秋向原告支付了2020年6月30日前的房租，且支付了保证金5000元。自2020年7月1日之后的租金被告赵庆云未向原告支付。2021年1月13日，原告向被告赵庆云、王彦秋送达《通知书》一份，告知二被告：因其拖欠自2020年7月1日至2021年1月13日的房租，原告自本通知书发出之日，立即解除与被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；二被告应立即向原告支付拖欠的房租36590元、滞纳金2200元；二被告应当于本通知书发出之日起5日内搬离并清洁现场，原告将于搬离期限届满之次日收回房屋；二被告应当按照合同约定将租期内的水电费、税费、物业费等费用结清。二被告收到该《通知书》后至今，未向原告支付房屋租金、未交付承租房屋钥匙，其经营的饭店用品均在承租房屋内。庭审中，被告赵庆云称，其与被告王彦秋于2020年10月份在高新区人民法院离婚。因租赁房屋附近地铁施工、2020年6月道路封闭、疫情等因素导致其饭店经营受较大影响。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告十院金鑫洛阳公司与被告赵庆云在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系合同双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原告依约向被告赵庆云提供了租赁房屋，被告赵庆云未按合同约定按时向原告支付自2020年7月1日至2021年1月13日期间的房屋租金36590元。原告于2021年1月13日向被告送达了解除合同、要求支付拖欠租金、搬离清空租赁房屋、结清物业费等相关费用的通知书后，被告赵庆云仍未履行相应的义务，违反了合同约定及相关法律规定。扣除被告王彦秋向原告支付的5000元保证金，被告赵庆云仍应向原告支付自2020年7月1日至2021年1月13日期间的房租31590元（36590元-5000元）；又因疫情属不可抗力，本院酌定减免2个月租金，即被告赵庆云应向原告支付租金20190元（31590元-5700元-5700元）。因被告赵庆云拖欠原告租金，符合双方约定的提前解除合同的条件，故原告有权要求解除合同，且原告已于2021年1月13日向被告赵庆云送达了解除合同的通知书，故原告与被告赵庆云签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》已于2021年1月13日解除。被告赵庆云亦应向原告交还房屋钥匙、返还租赁房屋。原告要求被告向其支付滞纳金的诉讼请求，没有法律依据，本院依法不予支持。至本案审理时，被告赵庆云未向原告交还承租的房屋，故被告赵庆云应向原告支付房屋占用使用费，鉴于房屋租赁期间涉案房屋附近地铁施工、道路封闭等情况，导致被告赵庆云经营的饭店受到一定影响，本院酌定减免1个月的费用，即应向原告支付自2021年1月19日至4月19日期间的房屋占用使用费，扣除1个月费用后，为11400元（5700元×2个月）；2021年4月19日之后的费用，双方可另行协商。根据合同的相对性，应由被告赵庆云履行上述合同义务。原告要求被告王彦秋承担相应法律责任的诉求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告王彦秋经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对其民事诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告十院金鑫（洛阳）置业有限公司与被告赵庆云签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2021年1月13日解除；被告赵庆云于本判决生效之日起十五日内向原告十院金鑫（洛阳）置业有限公司返还租用的房屋；二、被告赵庆云于本判决生效之日起十五日内向原告十院金鑫（洛阳）置业有限公司支付自2020年7月1日至2021年1月13日期间的房屋租金20190元；三、被告赵庆云于本判决生效之日起十五日内向原告十院金鑫（洛阳）置业有限公司支付自2021年1月19日至4月19日期间的房屋占用使用费11400元；四、驳回原告十院金鑫（洛阳）置业有限公司的其他诉讼请求。五、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3753元（已减半收取），由被告赵庆云负担。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。根据一、二审审理已查明，2019年1月22日，赵庆云与十院金鑫洛阳公司签订了《房屋租赁合同》，约定租赁太原路临街门面房，约定了租期、租金标准、缴纳方式等内容，5月30日双方又签订《补充协议》，因赵庆云拖欠房租问题，双方经过诉讼，一审法院作出（2020)豫0305民初3785号民事调解书，确定截止2020年6月30日，赵庆云拖欠房租62700元，赵庆云承担还款责任，王彦秋承担连带责任。因2020年7月1日之后的房租缴纳问题，双方发生本案诉讼。关于十院金鑫洛阳公司的上诉事项，1、关于王彦秋的责任承担问题，由于《房屋租赁合同》系赵庆云与十院金鑫洛阳公司签订，未涉及王彦秋的权利义务；2020年5月7日的《还款计划》确定的时间区间是2019年8月1日至2020年6月30日，而非本案讼争的2020年7月1日之后；一审法院（2020)豫0305民初3785号民事调解书系经过调解，王彦秋自愿承担连带责任，与本案情形不同，故十院金鑫洛阳公司要求王彦秋承担本案责任，无事实根据；2、关于减免房租问题，众所周知，2020年我国爆发新冠疫情，2020年1月25日，我省启动疫情防控一级应急响应，餐饮行业在2020年1月25日之后处于无法正常营业的状态。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的通知,“依法准确适用不可抗力规则”，××疫情属不可抗力，属于法定免责事由；洛阳市由于地铁建设，案涉租赁房屋所在区域客观上存在道路封闭的实际情况，以上情形均属双方不可预料、非自身能力可控的客观情形，且在双方签订的《房屋租赁合同》中也明确约定“如遇法律规定的不可抗力实际发生，本合同自动终止”，双方合同虽未终止，但新冠疫情因素及道路封闭属于客观事实，一审法院确定本案纠纷适用法定免责事由，酌情减免房租并无不当；3、关于2020年4月19日之后房屋占用费问题，由于本院庭审中十院金鑫洛阳公司自认已经将案涉房屋其中一间与案外人另行签订合同，双方《房屋租赁合同》的整体性已经发生变化，其上诉要求赵庆云支付房屋占用费至实际返还之日，上诉理由不足，本院不予支持。关于赵庆云上诉要求对案涉房屋进行转让问题，由于其一审未提出该请求，本院二审不予审理，赵庆云可另行主张。综上所述，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，理由阐述充分，本院予以确认。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院对十院金鑫洛阳公司与赵庆云的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费960元，由十院金鑫（洛阳）置业有限公司负担370元，赵庆云负担590元本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二一年六月二十八日书记员  常冰莹