山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终3976号上诉人(原审被告)：田延宝，男，1969年12月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孟凡麟，上海兰迪（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苑学宁，山东豪才律师事务所律师。上诉人(原审第三人)：贾印爱，女，1971年2月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：姚文，山东凡涛律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘洋洋，女，1989年5月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：卢震，北京德和衡（济南）律师事务所律师。原审被告：田新才，男，1993年9月7日出生，汉族，住济南市。上诉人田延宝、贾印爱因与被上诉人刘洋洋及原审被告田新才房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。田延宝、贾印爱上诉请求：1.依法撤销(2020)鲁0112民初3041号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人刘洋洋一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人刘洋洋承担。事实和理由:一、一审认定案涉房屋买卖合同有效系认定错误，理由是：1.被上诉人刘洋洋虽于一审中提交了授权委托书，证明田延宝授权田新才出售案涉房屋，但该授权委托书形式不完整，被人为故意裁剪了一部分，且没有载明形成时间，除田延宝三个字经鉴定后认定系上诉人田延宝本人签字外，其他内容包括捺印都不是田延宝写的，该授权委托书存在伪造的合理怀疑。一审未从该授权委托书的签订时间、地点、在场的人员等方面就该授权委托书的真实性、合法性、关联性进行认真、详细的审查以排除合理怀疑，以此认定授权委托书的真实性、合法性、关联性，证据不足。2.上诉人贾印爱对案涉房屋买卖合同并不知情，也不认可，一审认定田新才构成表见代理系认定错误。被上诉人刘洋洋并非善意方，其与上诉人系同村村民，案涉房屋系拆迁安置房，其对本村房屋拆迁安置政策以及田延宝、贾印爱系案涉房屋共有人的情况非常清楚。并且从刘洋洋提供的授权委托书来看，其在签订合同时，就知道田新才个人是无权出售案涉房屋的，也知道田新才无贾印爱的授权。再者，贾印爱也从未授权过田新才代理任何事宜，仅凭田新才与贾印爱系母子关系，就此认定田新才系表见代理系认定错误。二、一审认定被上诉人刘洋洋已履行完毕案涉购房款支付义务，事实不清、证据不足，理由是：1.一审认定的购房款中的60万元，即被上诉人刘洋洋主张的原审被告田新才与其的借款60万元，用于抵扣房款的事实错误。首先，被上诉人刘洋洋仅提供了欠条，并未提供相应的借款过付凭证，缺乏证据证明该借款的真实性。其次，欠条载明系借款本金和利息共计60万，利息具体是多少并未载明，是否在法律规定的范畴内也没有提交证据证明。因此，缺乏证据证明该借款的真实性、合法性。再者，该借款系刘洋洋与田新才之间的民间借贷纠纷，用以抵扣房款亦系刘洋洋与田新才之间的合意，与上诉人田延宝、贾印爱无关。即使该借款真实、合法，且一审中的授权委托书亦真实、合法，田新才也只有出售房屋、代收购房款的权利，并无权将自己的借款抵扣案涉购房款。故，一审对该60万元借款抵扣房款的认定错误。2.案涉合同约定购房款共计150万元，即使加上田新才用以抵扣的60万元借款，被上诉人刘洋洋提供的证据也只能证明履行了147万元，与合同约定不符。三、本案有其特殊性，一审认定事实的时候未从常理角度予以审查。案涉房屋系拆迁安置房，也系上诉人唯一的住房。况且上诉人年龄已大，且系自己的祖宅拆迁了安置的房屋，系一家之根本，从农村的风俗，以及农村人的思想来看，上诉人是不可能会卖了的，再说上诉人又不缺钱。因此，一审认定事实不符合常理的。实际上，上诉人自拆迁后至今一直期盼着能够早点入住新房，对于案涉房屋买卖合同完全不知情。四、一审判决支持被上诉人的代理费损失违反法律规定，且缺乏事实依据。一审被上诉人没有提供确切证据证实其实际支付了该代理费。而且，上诉人也没有与被上诉人约定该费用由上诉人承担。综上，案涉房屋系上诉人田延宝、贾印爱及原审被告田新才共同所有，但案涉合同仅有田新才的签字，无上诉人的签字，事后也未经上诉人追认，故一审认定合同有效系认定错误。并且被上诉人刘洋洋也未支付全部购房款。依据合同约定，买方只有结清购房款，卖方才交付案涉房屋。故，一审事实认定错误，且认定事实不清、证据不足，请求依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人刘洋洋一审的诉讼请求。刘洋洋辩称，田延宝向田新才出具的授权委托书，经鉴定为其本人所写，被上诉人有理由相信田新才全权处理有权处理该房屋。且买卖双方均系买卖集体组织的成员，符合集体内部的买卖规定，且买方已支付完毕房屋的款项，双方合同真实有效。一审判决符合法律规定，应当予以维持。上诉人的上诉无事实和法律依据，应依法予以驳回。田新才未做陈述。刘洋洋向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告2019年9月23日签订的个人房屋买卖合同有效；2.判令被告立即将其回迁安置的西彩石安置小区xxxxx号房屋交付给原告；3.本案的诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：刘洋洋、田新才、田延宝、贾印爱均系济南市历城区彩石街道西彩石六村村民，田延宝与贾印爱系夫妻关系，田新才系田延宝与贾印爱之子。在该村的拆迁安置补偿中，田延宝一家有三人（田新才、田延宝、贾印爱）符合安置政策，被安置于西彩石安置小区30号楼xxxxx室。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、关于原被告之间签订的房屋买卖合同问题。刘洋洋主张田新才持田延宝出具的授权委托书与其签订房屋买卖合同，并出具授权委托书、房屋买卖合同及收到条予以证实。委托书载明：“现委托田新才全权出售：济南市历城区彩石镇西彩石安置小区xxxxx房屋并代为签署房屋买卖合同并代收房款办理过户等事宜,我对田新才的一切行为予以认同。”委托书落款处有田延宝的签字及捺印。房屋买卖合同记载：2019年9月23日，以田新才（甲方）、田延宝（共有人）为出卖人，刘洋洋为买受人（乙方）签订《个人房屋买卖合同》，约定甲方愿将其拥有完全产权、合法拥有的位于西彩石安置小区xxxxx房屋所有权人为田延宝、田新才，房屋建筑面积为141平方米，以150万的价款出售给乙方；签订合同同时乙方愿交捌拾贰万元作为定金交给甲方，剩余欠款，经双方共同协商，二期新增人口补偿款发放后，给甲方结清；欠款结清之日起，甲方将该房屋及其附属产物正式交付给乙方。合同落款甲方处有田新才的签字及捺印。收到条载明：收到刘洋洋房屋定金的银行转账22万元整加60万元现金，定金已支付完成并收到。落款处有田新才的签字及捺印，时间为2019年9月23日。田延宝对上述证据均不予认可，主张授权委托书及房屋买卖合同的签名均不是其本人书写，并申请对授权委托书落款签字处“田延宝”字样及捺印是否为田延宝本人签字及捺印进行鉴定。一审法院依法委托山东永鼎司法鉴定中心进行鉴定。2020年7月17日，山东永鼎司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，结论为：委托书中落款签字处“田延宝”署名字迹与供检样本田延宝字迹是同一人笔迹，无法确定押名指印与供检样本田延宝指印是否同一人所留。田延宝主张不认可授权委托书中捺印的真实性,且委托书有明显的裁剪痕迹，该纸张上半部分内容被刘洋洋裁剪掉，刘洋洋提交的证据不完整。贾印爱主张该房屋系田延宝、贾印爱、田新才共同共有，贾印爱对刘洋洋主张的欠款及房屋买卖均不知情，且不同意房屋买卖一事。二、关于刘洋洋支付房屋价款问题。刘洋洋出具银行转账明细、欠条、结清条以证实其已支付全部购房款项。1.2019年5月12日，田新才向刘洋洋出具欠条一宗，载明截止今日累计借到刘洋洋借款本金加利息60万元整，并保证一个月后还清该款项。该欠条后附内容记载：“此欠条作废，该欠款用于抵扣刘洋洋与田新才2019年9月23日个人房屋买卖合同中的定金60万元。刘洋洋2019年9月23日”2019年9月23日，刘洋洋向田新才转账支付22万元。刘洋洋主张上述款项系房屋买卖合同中约定的82万元定金，田延宝对上述款项不予认可，主张无法核实欠条的真实性，且欠条中记载金额过大，刘洋洋应提供银行流水予以证实。2.2020年2月19日，田新才向刘洋洋出具结清条：彩石安置小区30号楼xxxxx房款总计150万元整，于2020年2月19日结清。收款人：田新才2020.2.19付款人：刘洋洋。刘洋洋出具转账明细，2019年10月11日，刘洋洋向田新才转账支付5万元；2020年2月19日，刘洋洋向田新才转账支付40万元，同年3月2日，刘洋洋向田新才转账支付20万元。刘洋洋主张田新才已收到全部购房款项，田延宝对上述证据不予认可，无法核实其真实性。另查明，本案纠纷发生后，刘洋洋为处理该纠纷与山东德衡（济南）律师事务所签订委托代理合同，约定由该所指派律师处理该纠纷。2020年4月20日，刘洋洋向该律师事务所交纳律师代理费3万元，该所为刘洋洋出具律师代理费发票一份。一审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，涉案房屋济南市历城区彩石镇彩石安置小区30号楼xxxxx室系田延宝、贾印爱、田新才三人因房屋拆迁安置所获得的安置房，该房为三人共同共有，拆迁安置时由田延宝作为家庭户主对外行使拆迁安置权利并承担相应义务。田新才向刘洋洋出具载有田延宝签字的授权委托书使得刘洋洋有理由相信田新才能够全权代理田延宝处理房屋买卖事宜。关于涉案房屋的共同共有人贾印爱的共有权，在田新才已获田延宝授权，且对涉案房屋拥有共有权的三人之间的家庭关系来说，上述情形对刘洋洋构成表见代理，可以认定田新才代理田延宝对涉案房屋进行处分体现了全体共有人的共同意志。涉案房产虽为拆迁安置房，但原、被告及第三人系同一集体经济组织成员，涉案房屋在集体经济组织成员内部买卖符合法律法规的规定。综上，对于刘洋洋主张房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。合法有效的买卖合同，双方均应依约履行。刘洋洋前期用借款抵扣房款的方式已支付房屋定金，后期亦付清全部购房款，田新才为其出具结清条，田延宝、田新才、贾印爱应依照合同约定按时交付房屋。故对刘洋洋主张被告及第三人交付房屋的诉讼请求，一审法院亦予支持。刘洋洋主张的律师费损失系因二被告及第三人拒绝履行房屋买卖合同产生纠纷所支出，该费用的支出系因二被告及第三人的违约行为所造成，理应由二被告及第三人负担，故对该项诉讼请求予以支持。关于田延宝主张授权委托书存在变造的辩解理由，因通过司法鉴定已确定授权委托书中田延宝签字的真实性，对授权委托书签字以上的部分，即便存在后期补充填写或裁剪的情形，其所产生的对田延宝不利的法律后果，亦应由田延宝负担。故一审法院对田延宝的该项辩解理由不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认刘洋洋与田新才于2019年9月23日签订的《个人房屋买卖合同》有效；二、限田新才、田延宝、第三人贾印爱于本判决生效之日起十日内将位于济南市历城区彩石街道彩石安置小区30号楼xxxxx室房屋交付刘洋洋占有使用；三、限田新才、田延宝、第三人贾印爱于本判决生效之日起十日内赔偿刘洋洋律师费损失3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9150元，由田延宝、田新才、第三人贾印爱负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：田延宝、贾印爱提交证据一、济南市历城区法院（2020）鲁0112民初3638号民事判决复印件一份，证明田新才、刘洋洋之间存在多笔大额的民间借贷，包括本案涉及的60万元，还发生了50万元的民间借贷关系。进而说明，本案实际存在隐藏的意思表示。对于隐藏的民事法律行为的效力,依照有关民间借贷法律规定审查资金来源和借贷是否真实合法等。证据二、西彩石六村村委会出具的《证明》原件及复印件一份，证明田延宝在西彩石六村有且仅有一套安置房屋，即本案买卖的标的房屋—西彩石安置小区30号楼xxxxx。结合本案证据，进一步说明，综合本案证据，田延宝本人并不具有缔结房屋买卖合同的意思表示，也不具有销售处分房产的意愿，根据民法典第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。刘洋洋质证认为，对证据一的真实性无异议，对证明内容有异议。该判决已经法院判决生效，确认存在真实有效的借贷关系，不能证实上诉人主张的存在隐秘的意思表示。对证据二的真实性无异议，对证明内容有异议。该证明仅能证明案涉房屋系拆迁安置所得，并不能证实田新才无权处理该房屋。田新才未发表质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一、涉案《个人房屋买卖合同》的效力应如何认定；二、刘洋洋是否付清房款，田新才、田延宝、贾印爱应否交付涉案房屋；三、田新才、田延宝、贾印爱应否赔偿刘洋洋律师费损失3万元。关于涉案《个人房屋买卖合同》效力的认定问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，涉案房屋济南市历城区彩石镇彩石安置小区30号楼xxxxx室系田延宝、贾印爱、田新才三人因房屋拆迁安置所获得的安置房，该房为三人共同共有，涉案《个人房屋买卖合同》由田新才签名，并向刘洋洋出具田延宝签名的授权委托书，委托书载明委托田新才全权出售涉案房屋；本案当事人均系同一集体经济组织成员，涉案房屋在集体经济组织成员内部买卖符合法律法规的规定；贾印爱未在《个人房屋买卖合同》上签名，根据涉案买卖合同签订时有效的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，一审法院认定涉案房屋买卖合同有效，符合上述法律规定。田延宝、贾印爱上诉主张涉案合同无效，但不能推翻涉案《个人房屋买卖合同》和田新才签名的真实性及授权委托书中田延宝签名的真实性，亦不能举证证实涉案合同存在法律规定的无效情形，本院对其主张不予支持。关于刘洋洋是否付清房款的问题。涉案合同约定的房屋价款是150万元，田新才虽于2020年2月19日向刘洋洋出具150万元房款的结清条，但根据刘洋洋提供的证据，刘洋洋于2019年9月23日向田新才转账支付22万元，2019年10月11日向田新才转账支付5万元，2020年2月19日向田新才转账支付40万元，2020年3月2日向田新才转账支付20万元，以上刘洋洋转账支付的款项为87万元，且其中的20万元转款发生在田新才出具结清条之后,因此不能仅依据结清条认定涉案房款已经付清。刘洋洋另行主张以田新才借款本息60万元折抵合同约定的定金，但该60万元本息发生在涉案房屋买卖合同签订之前，刘洋洋虽提供了田新才出具的欠条，但田延宝、贾印爱对于借款是否真实存在提出了抗辩，而刘洋洋未能提供充分证据证实涉案60万元本息中本金的交付情况和利息计算的依据，结合田新才出具结清条时实际未付清房款的情况，仅依田新才的欠条，本院对该60万元本息的真实性不能予以确认。即使该60万元能够确认且可以用于折抵涉案房款，刘洋洋支付的款项也仅为147（87+60）万元。综上，依现有证据，不足以认定刘洋洋已经付清涉案房款150万元。关于田新才、田延宝、贾印爱应否交付涉案房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案《个人房屋买卖合同》明确约定，房款结清之日起，卖方应将该房屋及其附属物正式交付给刘洋洋。根据上述分析认定，刘洋洋尚未付清涉案房款150万元，其要求交付涉案房屋，不符合合同约定，一审判决对其诉讼请求予以支持，没有法律和合同依据，本院予以纠正。因刘洋洋未付清房款，对于涉案房产是否存在优先购买权及涉案《个人房屋买卖合同》能否发生物权转移效力，本案不予评判。关于田新才、田延宝、贾印爱应否赔偿刘洋洋律师费损失3万元问题。涉案《个人房屋买卖合同》中约定，若卖方违约，律师费等相关费用由卖方承担。根据上述分析认定，刘洋洋尚未付清涉案房款150万元，不能认定田延宝、贾印爱存在违约情形，刘洋洋要求田延宝、贾印爱等承担律师费用，不符合合同约定，本院依法不予支持。综上所述，田延宝、贾印爱的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初3041号民事判决第一项；二、撤销济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初3041号民事判决第二、三项；三、驳回刘洋洋的其他诉讼请求。一审案件受理费9150元，由田延宝、贾印爱、田新才负担50元，刘洋洋负担9100元；二审案件受理费18300元，由田延宝、贾印爱、田新才负担100元，刘洋洋负担18200元。本判决为终审判决。审 判 员 亓雪飞二〇二一年六月七日法官助理 李敬星书 记 员 赵冬梅