广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1756号上诉人（原审原告、反诉被告）：鹤山市钟氏华粮生态农业有限公司，住所地：广东省鹤山市。法定代表人：方丽兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹华，广东金硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蓝天，男，1973年10月1日出生，汉族，住广东省广州市，公民身份号码：440××××××××××××870。委托诉讼代理人：李成万，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏冶，广东天穗律师事务所律师。上诉人鹤山市钟氏华粮生态农业有限公司（以下简称钟氏华粮公司）因与被上诉人蓝天租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟氏华粮公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判蓝天缴纳的保证押金2828000元归钟氏华粮公司所有；2.改判蓝天向钟氏华粮公司支付占用费（从2020年6月1日计算至2020年11月11日，按月租金235666.67元计算）；3.本案上诉费用由蓝天承担。事实和理由：一、蓝天没有依约支付租金，导致钟氏华粮公司无法实现租赁合同的主要目的，租赁合同应予解除，蓝天应承担违约责任。一审认定蓝天未交租构成根本违约，钟氏华粮公司有权解除租赁合同。但未认定租赁合同解除后蓝天须承担的违约责任。根据民法典第五百七十七条和第五百七十八条以及合同法的有关规定，蓝天应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院认为租赁合同对没收押金没有约定适用法律错误，请求二审法院查清蓝天的违约行为造成钟氏华粮公司的具体损失。二、钟氏华粮公司请求没收押金，属蓝天应承担的违约责任。三、根据民法典第五百八十四条的规定，蓝天违约导致解除租赁合同造成的损失赔偿应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。租赁合同解除导致钟氏华粮公司损失下一年度的租金，与蓝天缴纳的押金一致，双方当事人均可预见钟氏华粮公司的损失。四、养猪行业属于特殊养殖行业，蓝天至今未对猪场进行病菌检测和实施检测净化，导致钟氏华粮公司至今无法出租猪场。五、钟氏华粮公司从未阻止蓝天搬迁设备，蓝天未及时搬迁设备导致涉案猪场一直被占用，应当支付租金至2020年11月11月。六、养猪行业的行规，押金均为一年。因为解除合同需要对猪场进行杀菌和净化，并需寻找承租户。即使本案钟氏华粮公司存在过错，也不能否认蓝天解除合同应承担的过错责任。即使没收全部押金致使蓝天承担的违约责任过重，法院也应考虑双方的过错程度，按照过错比例没收押金。蓝天辩称：一、涉案租赁合同的押金应退还给蓝天。《猪场租赁合同》约定，合同到期后甲方无条件退还押金。钟氏华粮公司将押金与定金、违约金混同。合同未约定押金的性质，押金应为履行合同义务的担保，适用于房屋及设施设备损坏的赔偿或者承租人拖欠租金、水电费情形下的支付担保。钟氏华粮公司要求没收押金，实质上是主张定金权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”钟氏华粮公司要求没收押金均无依据。二、蓝天非合同解除的过错方。钟氏华粮公司未将涉案猪场完整交付给蓝天使用。2020年5月底至6月3日期间，蓝天就续租一事与钟氏华粮公司代表钟某5商议，多次承诺只要钟某5搬出猪场马上交租，甚至已拟定书面补充协议，准备签署，但最终钟某5拒绝签署补充协议。虽然钟氏华粮公司未交付的面积占比不高，但涉及养殖业的生物安全。双方均为特殊行业的从业者，对于生物安全的重要性应具有基本的共识。所谓生物安全防范，最基本要求就是猪场必须严格控制外来人员进入，避免交叉感染。蓝天要求钟氏华粮公司完整交付租赁物，不仅是就租赁物面积完整行使权利，还出于特殊行业的防范要求，所以与钟氏华粮公司协商未果前，暂未交付租金是合理的。蓝天已交付租金期限至2020年5月31日，双方协商续租约从2020年5月27日开始。5月30日和5月31日，钟某5多次对猪场锁门和断电，6月3日，钟某5直接通知蓝天解除合同，协商过程未给予蓝天准备时间。至合同解除蓝天仅欠付3日租金，期间蓝天多次表示愿意交租。一审对双方违约责任大小、过错比例的认定有误。合同目的无法实现主要原因在钟某5拒绝完整交付租赁物。三、钟氏华粮公司主张的违约金、预期利益损失均无依据。钟氏华粮公司未举证证明其实际损失，蓝天已于2020年6月5日运走生猪，11月11日运走剩余设备，至今近一年时间，检测与否、出租与否与蓝天无关。四、场地占用损失是钟氏华粮公司所致。钟氏华粮公司故意阻挠搬迁，最终在一审法院主持下才于11月11日搬离。钟氏华粮公司向一审法院起诉请求：1.确认钟氏华粮公司与蓝天2019年5月30日签订的《猪场租赁合同》于2020年6月5日解除；2.确认《猪场租赁合同》项下的保证押金2828000元归钟氏华粮公司所有；3.判令蓝天立即将坐落鹤山市鹤城镇和址山镇的两处猪场腾退并交还钟氏华粮公司；4.判令蓝天支付钟氏华粮公司猪场占有使用费（自2020年6月1日计算至蓝天履行腾退义务时止，按照每月235666.67元计算）；5.本案所有诉讼费用由蓝天承担。蓝天向一审法院提出反诉请求：1．判令钟氏华粮公司返还占用蓝天在鹤山市鹤城镇和址山镇两处猪场的设备、设施；2．判令钟氏华粮公司归还《猪场租赁合同》项下的保证押金2828000元给蓝天；3．判令钟氏华粮公司支付蓝天单方解除合同的违约金565600元（2828000元×20%）；4．判令钟氏华粮公司对蓝天因搬迁而产生的全部搬迁费用19200元；5．本诉及反诉的全部案件受理费用由钟氏华粮公司承担。一审法院认定事实：2019年5月30日，出租方钟氏华粮公司与承租方蓝天共同签订《猪场租赁合同》，约定钟氏华粮公司将坐落鹤山市鹤城镇和址山镇的两处猪场出租给蓝天使用，鹤城场坐落地址为鹤山市鹤城镇某2猪场，土地面积137.68亩（含鱼塘），猪舍栏建面积18957.70平方（以附件平面图和各栏舍面积表为准）；址山场坐落地址为鹤山市址山镇某4场的某3坑山地，土地面积302亩（含鱼塘），猪舍栏建面积20327.50平方（以附件平面图和各栏舍面积表为准），两场合计猪舍建筑面积39285.20平方米，除鱼塘和果树种植面积归钟氏华粮公司使用，主要道路公用，栏舍与栏舍之间空地归双方成立的新公司使用。租期从2019年5月30日开始，鹤城场租期17年（2019年5月30日至2036年3月30日），址山场租期28年（从2019年5月30日至2047年12月30日），钟氏华粮公司应于2019年6月1日向蓝天交付养殖栏舍及相关设备；两处猪场每年租金合共2828000元，蓝天承诺每年按签订合同之日前七个工作日缴清次年租金，首期租金2828000元及保证押金2828000元于签订合同后7个工作日支付给钟氏华粮公司。合同到期后，钟氏华粮公司无条件退还保证押金2828000元。租赁到期如不续期，属于钟氏华粮公司的土地建筑物和设备归钟氏华粮公司所有，属于蓝天投资的建筑物和设施归蓝天所有，合同还约定了各项费用的缴纳、双方的权利义务等事项并附有址山场建筑物盘点和鹤城场建筑物盘点（包含办公楼3层等）。合同签订后，蓝天按约支付钟氏华粮公司首期租金2828000元及保证押金2828000元，钟氏华粮公司按约向蓝天交付两处猪场，除鹤城场中的办公楼（三层）部分未向蓝天交付。钟氏华粮公司法定代表人方丽兴及股东钟某5（夫妻关系），及子女等家人一直占用涉案租赁合同项下的部分宿舍区和办公楼，蓝天以此为由拒交第二年的租金。2020年6月3日，钟氏华粮公司向蓝天发出通知，明确双方签订的《猪场租赁合同》于2020年6月5日解除。蓝天于2020年6月5日将全部生猪搬离，钟氏华粮公司拒绝蓝天搬走设备。本案审理过程中，双方确认上述设备于2020年11月11日搬离。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。钟氏华粮公司与蓝天签订的《猪场租赁合同》是当事人的真实意思表示，无违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。一、本诉部分关于《猪场租赁合同》是否于2020年6月5日解除的问题。本案中，钟氏华粮公司于2020年6月3日因蓝天没有按时交租而向蓝天发出通知，明确双方签订的《猪场租赁合同》于2020年6月5日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，蓝天没有按时交租给钟氏华粮公司，属蓝天根本违约，故钟氏华粮公司有权向蓝天发出通知并解除双方签订的《猪场租赁合同》。蓝天确认于2020年6月3日收到通知，故《猪场租赁合同》于2020年6月5日解除。钟氏华粮公司请求确认《猪场租赁合同》于2020年6月5日解除的理据充分，一审法院予以支持。蓝天辩称钟氏华粮公司没有按约交付部分宿舍及办公楼，蓝天有权行使同时履行抗辩权拒交租金。鉴于钟氏华粮公司没有按约交付部分宿舍及办公楼给蓝天，属钟氏华粮公司违约，蓝天可依法追究钟氏华粮公司的违约责任，但根据《猪场租赁合同》的交付内容，钟氏华粮公司的违约行为属轻微违约，不属根本违约，蓝天行使同时履行抗辩权理据不足，对蓝天的辩称意见不予采纳。关于钟氏华粮公司请求确认保证押金2828000元归其所有的问题。本案中，蓝天向钟氏华粮公司支付保证押金2828000元，鉴于双方就保证押金的没收没有明确约定，钟氏华粮公司请求确认保证押金2828000元归其所有的理据不足，一审法院不予支持。关于钟氏华粮公司请求蓝天腾退并交还涉案猪场的问题。鉴于钟氏华粮公司确认蓝天已腾退并交还涉案猪场，钟氏华粮公司的请求理据不足，一审法院不予支持。关于猪场的占有使用费问题。本案中，钟氏华粮公司向蓝天发出解除通知后，蓝天已于合同解除之日即2020年6月5日搬离生猪，但钟氏华粮公司拒绝蓝天将其投资于猪场的设备搬走，导致蓝天无法正常撤场，场地占用费损失是因钟氏华粮公司的原因造成的，故钟氏华粮公司请求蓝天支付场地占用费理据不足，一审法院不予支持。二、反诉部分关于蓝天请求钟氏华粮公司返还设备的问题。鉴于蓝天确认设备已迁出，一审法院不予支持。关于保证押金的返还问题。鉴于《猪场租赁合同》已解除，且双方就保证押金的没收没有明确约定，钟氏华粮公司应将保证押金返还给蓝天。关于单方解除合同的违约金问题。鉴于钟氏华粮公司解除《猪场租赁合同》符合法律规定，故蓝天请求钟氏华粮公司支付违约金565600元的理据不足，一审法院不予支持。关于搬迁费用的问题。鉴于蓝天没有按时交付租金导致钟氏华粮公司解除《猪场租赁合同》，过错责任在蓝天，由此产生的搬迁费用应由蓝天承担。蓝天请求钟氏华粮公司支付搬迁费19200元的理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认钟氏华粮公司与蓝天于2019年5月30日签订的《猪场租赁合同》于2020年6月5日解除；二、钟氏华粮公司于判决发生法律效力之日起十日内返还保证押金2828000元给蓝天；三、驳回钟氏华粮公司的其他诉讼请求；四、驳回蓝天的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费29424元，由钟氏华粮公司负担；一审反诉案件受理费17051.20元，由钟氏华粮公司负担14129.39元，蓝天负担2921.81元。蓝天多预交的反诉受理费14129.39元，一审法院予以退回给蓝天，钟氏华粮公司应于判决生效之日起七日内向一审法院补缴反诉受理费14129.39元。二审中，当事人均没有提交新证据。本院经二审审理，依法确认一审法院查明的事实。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审围绕钟氏华粮公司的上诉请求进行审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：（1）涉案租赁合同是否应予解除；（2）出租人钟氏华粮公司应否返还保证押金给承租人蓝天；（3）承租人蓝天应否向出租人钟氏华粮公司赔偿违约损失。一、关于涉案租赁合同是否应予解除的问题。租赁合同签订后，出租人钟氏华粮公司交付了租赁物，但占用部分宿舍和办公楼一年没有交付，属不完全履行合同，构成违约。因钟氏华粮公司不完全履行合同部分占比较小，不导致合同目的无法实现，故蓝天以此为由拒付次年租金，亦属违约。合同约定的交租日期为2020年5月25日前，原租金交至2020年5月31日，钟氏华粮公司于2020年6月3日通知蓝天解除合同，蓝天于2020年6月5日搬迁生猪，期间仅间隔几天，蓝天迟延支付租金的情节显著轻微，也非导致合同目的无法实现的根本原因，不构成根本违约。原审认定合同解除原因为蓝天迟延支付租金，构成根本违约不当，本院予以纠正。钟氏华粮公司通知蓝天解除合同后，蓝天随即搬迁生猪，此后也没有要求出租人继续履行合同，应视为同意解除合同。原审确认涉案合同于2020年6月5日解除并无不当，本院予以维持。二、关于出租人钟氏华粮公司应否返还保证押金给承租人蓝天的问题。如前所述，涉案合同解除原因是出租人钟氏华粮公司不完全履行交付义务和蓝天迟延支付租金的双方违约行为造成，双方当事人均有不完全履行义务的违约行为，且出租人钟氏华粮公司违约在先。保证押金设立的目的是为了保证合同履行。出租人钟氏华粮公司作为违约方无权主张没收保证押金。租赁合同通过双方合意解除后，出租人应当将保证押金返还给承租人蓝天。蓝天请求出租人返还2828000元押金理据充分，本院予以支持。三、关于承租人蓝天应否向出租人钟氏华粮公司赔偿违约损失的问题。租赁合同约定蓝天应于2020年5月25日前支付第二年租金。蓝天拒绝支付后，出租人钟氏华粮公司即于2020年6月3日向蓝天发出解约通知书；蓝天收到通知后于2020年6月5日搬迁生猪，剩余设备因出租人阻止无法搬离。因此，蓝天主观上并无逾期占有租赁物的故意，客观上也在出租人通知解除租赁合同期限内搬离，对出租人钟氏华粮公司的损失并无故意或过失。因租赁合同解除系双方综合过错造成，出租人无权请求预期利益损失。钟氏华粮公司请求蓝天赔偿违约损失的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，鹤山市钟氏华粮生态农业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然对合同解除的原因评价不当，但认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29424元，由鹤山市钟氏华粮生态农业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年六月十七日法官助理 黄世勇书 记 员 区健敏