西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终665号上诉人（原审被告）：西藏大中旅行社有限公司，住所地西藏自治区拉萨市纳金路城关花园A区西五排三栋三号，统一社会信用代码91540191MA6T29GM14。法定代表人：王莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：索朗坚才，西藏索泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：央金曲珍，西藏索泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：次仁罗布，男，1990年4月7日出生，藏族，牧民，住西藏自治区拉萨市当雄县。上诉人西藏大中旅行社有限公司（以下简称大中旅行社）因与被上诉人次仁罗布房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市当雄县人民法院（2020）藏0122民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人大中旅行社的委托诉讼代理人索朗坚才、央金曲珍，被上诉人次仁罗布到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大中旅行社上诉请求：1.撤销（2020）藏0122民初235号民事判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由次仁罗布承担。二审庭审中大中旅行社明确上诉请求为：1.撤销（2020）藏0122民初235号民事判决，改判支持大中旅行社一审全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由次仁罗布承担。事实和理由：1.2019年4月1日双方签订案涉房屋租赁合同，并约定了租期、租金及支付方式，在合同履行过程中，大中旅行社按照合同约定缴纳了2019年的租金，2019年年底案涉房屋楼顶漏水，导致室内大面积积水，房屋无法正常使用，经多次告知次仁罗布房屋漏水情况，并要求修缮，但次仁罗布不仅不履行修缮义务，反而起诉至法院要求支付租金；2.一审法院未查清事实，判决错误。根据《租赁合同》第一条明确约定，甲方（次仁罗布）需要把房顶漏水、门窗、玻璃修复完整后交于乙方（大中旅行社），第三条明确约定，甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通，即双方在租赁合同履行期间，因案涉房屋防水质量不合格等原因漏水，使楼下客厅积满水，无法正常使用房屋，且因房屋长期漏水危及承租人安全，使得承租人不敢继续使用该房屋，同时，次仁罗布未履行合同约定的房屋通水义务，次仁罗布违背双方合同约定，造成承租人经营困难，无法实现合同目的，按照反诉请求应当承担赔偿责任。综上，一审法院以当地生活条件为客观因素作为依据，规避合同约定及法律效力不顾，臆断判决，显然缺乏事实和法律依据。次仁罗布辩称，本案实情并非大中旅行社所述，首先，大中旅行社在签订案涉合同时已经对当地经商环境、案涉房屋情况进行过实地考察，并且愿意承担相关风险及责任，就案涉房屋坐落地整个片区都没有铺设自来水系统，不可能实现大中旅行社所说的通水要求；其次，关于案涉房屋漏水的情况，大中旅行社仅仅只有一次提过此事，次仁罗布当时已经对漏水情况进行了修缮，此后，没有收到过任何房屋漏水情况的通知，且从当时漏水情况来看，根本不会影响房屋住人；最后，签订案涉合同至今，大中旅行社只交纳了2019年的房屋租金，2020年到现在的租金未交，且案涉房屋始终由大中旅行社占有，这与大中旅行社称房屋因为漏水不能住人的辩解意见不符。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回大中旅行社的上诉请求，维持原判。次仁罗布向一审法院起诉请求：1.判决大中旅行社支付次仁罗布一年房屋租金50 000元；2.判令大中旅行社支付次仁罗布2500元的违约金；3.本案诉讼费由大中旅行社承担。大中旅行社向一审法院提出反诉请求：1.解除大中旅行社与次仁罗布之间的《个人房屋租赁合同》；2.判令次仁罗布赔偿大中旅行社经济损失160 000元；3.诉讼费由次仁罗布承担。一审法院认定事实：大中旅行社与次仁罗布于2019年3月18日签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2019年4月1日至2022年4月30日，年租金50 000元。约定每年租金分两期支付，2020年的租金约定于2020年4月1日支付25 000元，2020年10月1日支付25 000元。因涉案房屋存在漏水问题，2020年6月15日、16日两天次仁罗布对房屋屋顶进行了修缮。因房屋屋顶仍然漏水，2020年6月23日大中旅行社拍摄视频后微信发送方式告知了次仁罗布，次仁罗布未予回复。大中旅行社分别于2020年7月23日、2020年12月1日拍摄的视频、照片看出房屋仍然存在漏水情况。大中旅行社以房屋存在严重漏水问题，以及次仁罗布没有解决用水、厕所等问题为由未向次仁罗布支付2020年的房屋租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方对租赁关系无异议，双方应当全面履行各自的合同义务。现大中旅行社以涉案房屋存在严重漏水问题，且次仁罗布没有按照合同约定解决用水、厕所问题而导致无法正常经营为由，提出拒绝支付2020年的租金 50 000元及逾期付款违约金的抗辩。一审法院认为，按照租赁合同约定，次仁罗布需要修复房顶漏水后向大中旅行社交付合格的租赁房屋，现租期内涉案房屋存在漏水情况属实，次仁罗布虽进行了维修，但仍然未能完全解决该问题，次仁罗布履行合同义务存在瑕疵。对于用水问题，经法院当庭核实，整个纳木措乡纳木措村未通自来水，只有河水和井水，合同中虽有次仁罗布负责房屋内水电两通的约定，但没有明确约定次仁罗布负责挖井，次仁罗布同意大中旅行社在院内自行挖井解决用水问题，且次仁罗布已在2019年经营期间以提水的方式解决用水问题，故大中旅行社的该抗辩一审法院不予支持。对于厕所修建方面，双方在合同中未约定相关内容，大中旅行社在院外自行修建了简易厕所，且能正常使用，大中旅行社该抗辩法院一审法院不予支持。综上，大中旅行社抗辩理由中存在漏水情况属实，但提交的证据仅能证明次仁罗布履行合同义务存在瑕疵，不足以证明房屋漏水严重到无法经营的事实，且涉案房屋一直由大中旅行社占由并使用，故大中旅行社拒不支付租金缺乏足够的事实和法律依据。但根据相关法律规定，合同义务人存在瑕疵履行的，受害方可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。法院以公平原则，适当减少2020年的房屋租金数额，即减少8000元。对于次仁罗布主张大中旅行社支付违约金2500元的诉求，法院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定，根据违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算逾期付款损失。即应于2020年4月1日支付的租金的逾期付款违约金为533.6元（21 000元×4.05％÷365天×229天=533.6元），应于2020年10月1日支付的租金的逾期付款违约金为101.9元（21 000元×3.85％÷365天×46天=101.9元），故一审法院支持大中旅行社向次仁罗布支付逾期付款违约金共计635.5元。对于大中旅行社提出的反诉，同样以涉案房屋存在严重漏水和安全隐患，且次仁罗布没有按照合同约定解决用水、厕所问题而导致无法正常经营为由提出反诉，请求解除租赁合同，并主张次仁罗布向大中旅行社赔偿损失160 000元（100 000元装修费用，60 000元经营损失）。一审法院认为，大中旅行社提交了三次（6月、7月、12月）房屋漏水的视频及照片，该证据能够证明涉案房屋确有漏水问题，但不足以证明存在严重的漏水和安全隐患而无法经营的事实，且次仁罗布履行过修缮义务，并表示愿意在大中旅行社的配合下进一步修缮房屋屋顶漏水问题。用水及厕所问题双方约定不明，而同样缺乏证明次仁罗布存在违约的事实和依据。综上，大中旅行社以次仁罗布存在根本违约而导致无法实现合同目的为由，提出反诉主张解除租赁合同的诉求缺乏充分证据予以证明，故大中旅行社的该反诉诉求一审法院不予支持。但是，次仁罗布应当采取补救措施继续修缮房屋屋顶漏水问题，根据大中旅行社的要求及时履行自身的合同义务。对于大中旅行社请求次仁罗布赔偿160 000元损失的反诉诉求，大中旅行社未向法院提交任何证据证明装修的具体花费情况，也未向法院提交经营损失的具体由来，次仁罗布的瑕疵履行行为法院已相应减少其租金，且一审法院不予支持大中旅行社解除合同的诉求，故，大中旅行社要求次仁罗布赔偿损失的反诉诉求法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条、一百零九条、第一百一十一条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2020）》第九十条规定，判决：一、大中旅行社于判决生效后十日内向次仁罗布支付房屋租金42 000元，支付逾期付款违约金635.5元，共计42 635.5元；二、驳回次仁罗布的其他诉讼请求；三、驳回大中旅行社的全部反诉请求。本诉案件受理费1112.50元（已缓交），反诉案件受理费3500元（次仁罗布已预交），依法减半收取2306.25元，由次仁罗布负担104.55元（予以免交），大中旅行社负担2201.7元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点为：大中履行社的诉请能否得到支持的问题。对此本院具体评析如下：关于案涉房屋漏水的问题。经过庭审查明，在案涉合同履行期间，案涉房屋确实有漏水的情况，次仁罗布在得知这一情况后，对房屋漏水情况进行了修缮，对此，双方当事人均予以认可，但是，大中旅行社认为房屋经次仁罗布进行修缮后，仍然存在漏水的情况，并且将这一情况通知了次仁罗布，但是次仁罗布没有理会，以致因房屋漏水无法住人，影响了大中旅行社正常经营，造成了经济损失。次仁罗布对此不予认可，认为房屋再次出现漏水的情况对方未予通知，对此情况不知情，且大中旅行社一直占有案涉房屋，且有经营行为，不存在不能住人的情况。本院认为，双方当事人应当按照合同约定诚实履行各自的权利义务，本案中，双方当事人对案涉房屋是否存在因漏水不能住人及次仁罗布不予进行修缮的问题存在较大争议，但双方均未能提供证据证明各自的主张，在此情况下，结合一、二审庭审情况，房屋确实存在漏水的问题，但是否影响到屋内住人及合同无法继续履行的相关情况，大中旅行社未能举证证明，且案涉房屋至今由大中旅行社占有，故此，一审法院对其该项主张不予支持并无不妥，本院予以确认。同时，次仁罗布在合同履行过程中，未对案涉房屋漏水的问题尽到修缮的义务，存在履行合同瑕疵，一审法院据此减少租金适当，本院予以支持。关于案涉房屋通水及修建厕所的问题。从双方当事人签订合同情况分析，大中旅行社在签订合同前对案涉房屋及周边附属设施有了清楚的认识，并且予以了确认。根据当地现状，目前未能实现户户通水，对于大中履行社对案涉房屋通水的要求，目前无法实现，大中旅行社以此要求次仁罗布承担违约责任不符合事实，一审法院未予支持大中旅行社该项抗辩理由并无不妥，本院予以确认。对于修建厕所的问题，案涉合同中无此项约定，根据庭审查明，大中旅行社自建有简易厕所，证明不影响日常使用，且该项辩解不属于次仁罗布违约的情形，一审法院不予支持大中旅行社该项抗辩理由并无不妥，本院予以确认。关于大中旅行社主张装修费及经营损失的问题。大中旅行社提出反诉要求次仁罗布赔偿160 000元损失，但未能提交相关证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，大中旅行社应当承担举证不能的责任，一审法院未予支持其该项诉求，于法有据，本院予以确认。另外，在二审庭审中，对于大中旅行社解除案涉合同的诉求，次仁罗布表示同意，据此，本院依据双方当事人的意思表示，对于大中旅行社该项上诉请求本院予以支持。综上，大中旅行社的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、维持（2020）藏0122民初235号民事判决第一项，即“西藏大中旅行社有限公司于本判决生效后十日内向次仁罗布支付房屋租金42 000元，支付逾期付款违约金635.5元，共计42 635.5元”；二、维持（2020）藏0122民初235号民事判决第二项，即“驳回次仁罗布的其他诉讼请求”；三、撤销（2020）藏0122民初235号民事判决第三项，即“驳回西藏大中旅行社有限公司的全部反诉请求”；四、确认上诉人西藏大中旅行社有限公司与被上诉人次仁罗布签订的《个人房屋租赁合同》，自本判决生效日起解除；五、驳回上诉人西藏大中旅行社有限公司的其他上诉请求。一审本诉案件受理费1112.50元（已缓交），反诉案件受理费3500元（上诉人西藏大中旅行社有限公司已预交），依法减半后收取2306.25元，由被上诉人次仁罗布负担104.55元，由上诉人西藏大中旅行社有限公司负担2201.7元；二审案件受理费4612.50元（上诉人西藏大中旅行社有限公司已预交），由上诉人西藏大中旅行社有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 四朗多杰审 判 员 索朗德吉审 判 员 常 德 鹰二〇二一年六月二十八日书 记 员 次仁达娃