广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1765号原告：佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司，住所地：广东省肇庆高新技术开发区竹仔岗嘉应二号楼首层1号自编1号，统一社会信用代码：91441200MA4WK7RH25。负责人：邓桓，职务：总经理。委托代理人：成泽全，男，1982年7月22日出生，汉族，广东省英德市人，公司员工，住广东省英德市×××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××7223115。被告：付桂朋，男，1970年10月20日出生，苗族，湖南省会同县人，建筑业从业人员，住湖南省会同县××××××××××××××××，现住广东省广州市海珠区××××××××××××，公民身份号码：433××××××××××××212。原告佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司（以下简称“泰联公司”）诉被告付桂朋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告泰联公司的委托代理人成泽全、被告付桂朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰联公司诉称：原告按照合同约定一直为肇庆高新技术开发区曙光街29号泰华花园东区小区提供物业管理服务，被告是该小区的2栋706房的业主，房屋建筑面积119.12㎡，根据《泰华花园东区前期物业管理服务协议》约定住宅物业服务费为1.8元/㎡/月，在协议第四条（六）规定：业主（乙方）应于每月10日前向泰联物业（甲方）支付当月物业服务费和其它费用。但被告从2019年10月1日至2020年12月13日共拖欠物业服务费3216.24元，期间经原告多次催收，被告到今未支付，根据协议约定，被告拖欠物业服务费的行为已经构成违约，除应支付拖欠的物业服务费外，还应根据协议第十一条第四规定：按每日千分之三的标准支付违约金，直至2020年12月13日违约金为2087.98元。据此，原告请求法院判决：被告支付物业服务费3216.24元和违约金2087.98元，共5304.22元；被告承担诉讼费用。被告付桂朋辩称：不同意原告的诉求，且违约金过高。一、案涉小区没有达到使用状态，原告也只配备了几个物业管理人员，地下室使用功能不完整。二、原告明知小区存在多方面问题，仍然不完全履行物业管理职责，有问题不处理。三、答辩人并未在案涉小区居住。四、自交房以来，未收到过原告关于物业费收益和开支明细的情况，业主有知情权，要求原告每半年向全体业主公开物业费收支情况。综上，答辩人认为案涉小区不是一个功能完善的楼盘，物业费至少应打八折计算，违约金由法院依法判决。另外，答辩人在2021年前到案涉小区要求先交物业费3216.24元的一半，但原告拒收。原告提交了如下证据：1、物业服务合同，证明原告与被告的合同服务关系；2、说明，证明被告的身份信息；3、缴费通知书、微信和电话记录，证明多次催收欠费。经审理查明：2019年6月29日，原告泰联公司（甲方、物业服务企业）与被告付桂朋（乙方、业主）签订了《泰华花园东区前期物业管理服务协议》，约定：（1）乙方所购房屋座落于肇庆高新技术开发区曙光街29号，物业编号为2-706，建筑面积为119.12㎡；（2）住宅的物业管理服务费标准为1.80元/㎡；（3）物业管理服务费交纳时间为从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付，因乙方原因未收楼或者空置房屋的，物业服务费按上述标准交纳；（4）每次缴纳费用时间为每月10日前，通过银行托收上月公共水电分摊费和当月物业管理服务费，乙方应在托收账户中存入足够的款项；（5）物业管理服务费用暂按本协议首页所标示的房屋建筑面积计算，日后将按房产证上核定的房屋建筑面积（含公摊面积）进行调整，之前所交/收费用的差额不退不补；（6）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰纳违约金等。原告泰联公司在“甲方签章”处加盖公章确认，被告付桂朋在“乙方签章”处签名并捺印予以确认。庭审中，原告泰联公司诉称被告付桂朋欠缴2019年10月1日至2020年12月31日（共15个月）的物业管理费，主张被告按建筑面积119.12㎡、1.80元/㎡/月的标准支付拖欠的上述房屋的物业服务费3216.24元；每日按3‰的标准支付逾期交纳上述费用的违约金2087.98元（暂计至2020年12月31日）。被告付桂朋对物业服务费3216.24元无异议，但认为原告未完全履行物业管理职责，应该打八折支付，不认可违约金。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告付桂朋是泰华花园东区2栋706房的业主，原告对泰华花园东区小区进行管理和服务，被告也接受了泰联公司的管理和服务，双方形成物业服务合同关系。经核算，被告实际欠缴原告的物业管理费应为119.12㎡×1.8元/㎡/月×15个月=3216.24元，故对原告主张的物业服务费，本院予以支持。被告付桂朋依法应立即支付2019年10月1日至2020年12月31日的物业服务费3216.24元给原告泰联公司。被告付桂朋抗辩认为泰联公司在人员配备、物业费收支公开等方面提供的物业管理服务不符合合同约定，有权拒交物业管理费，但物业管理服务具有整体性，涉及所在小区全体业主的公共利益，个别业主对物业公司提供的物业服务不满而拒交物业管理费，不符合小区的整体利益，而且还损害到其他多数业主尤其是已交费业主的利益，且其未能提交充分的证据证明泰联公司存在重大违约。因此，对被告付桂朋的抗辩，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况、平等地保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告向被告书面催交后，被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费之日起开始计算。原告提交的通话记录和缴费通知书，不能证明已有效地向被告进行了书面催收，故原告主张自2019年10月开始计算违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。结合本案案情，本院酌定违约金应从被告欠缴本案最后一期物业费之日（即2020年12月11日）起计算。《泰华花园东区前期物业管理服务协议》约定违约金按每日3‰的标准计付，但在原告未能举证证明存在其他损失的情况下,被告迟延交纳物业服务费给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失。因此，本院调整为2019年10月至2020年12月的物业费3216.24元的违约金应从2020年12月11日起按全国银行间同业拆借中心2021年3月公布的一年期贷款市场报价利率，即年利率3.85%，计算至欠款付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告付桂朋应于本判决生效之日起10日内支付2019年10月至2020年12月的物业管理费3216.24元及违约金（以3216.24元为本金，从2020年12月11日起按年利率3.85%计至缴清相应的物业管理费之日止）给原告佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司；二、驳回原告佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告付桂朋负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员 赵建红年六月六日书记员 范   婉   婷