上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4409号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海静安思达教育培训中心，住所地上海市静安区。法定代表人：孙海牧，理事长。委托诉讼代理人：石彬，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆薪宇，上海四维乐马律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海市上海宾馆有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：施建中，执行董事。委托诉讼代理人：许辰欣，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城(苏州)律师事务所律师。上诉人上海静安思达教育培训中心(以下简称思达教育)因与被上诉人上海市上海宾馆有限公司(以下简称上海宾馆)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初41132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人思达教育的委托诉讼代理人陆薪宇，被上诉人上海宾馆的委托诉讼代理人孙睿、许辰欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人思达教育上诉请求：撤销一审判决，改判思达教育无需向上海宾馆支付任何款项，并由上海宾馆向思达教育返还保证金101，000元。事实和理由：一、一审法院酌定的租金、物业安保费过高，显属不公。(一)根据相关政策，思达教育直到2020年6月才有复工的可能性，2020年2月至5月的租金及物业安保费理应免除。思达教育作为一家未成年人英语培训机构，向上海宾馆租借了8楼的密闭房屋作为教室使用。根据规定，思达教育是无法在6月前开展任何经营活动的。又根据《上海市高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答(二》的规定，新冠疫情应属不可抗力。而导致思达教育无法开展经营活动的根本原因是新冠疫情的发生，本着公平原则，理应免除2020年6月以前4个月的租金和物业安保费。(二)上海宾馆自2020年3月起就一直作为新冠疫情外宾隔离点直到现在，严重影响思达教育作为一家培训机构的正常经营，构成持久性无法使用，理应免除自2020年3月起至今的所有租金和物业安保费。(三)自2020年8月以来，上海宾馆使公共电梯无法停靠本市乌鲁木齐北路XXX号上海宾馆商务楼8楼会议厅(以下简称系争房屋)并将其反锁的行为，致使思达教育无法使用系争房屋。上海宾馆的行为致使思达教育自8月份以来根本无法使用系争房屋，构成实质性违约，思达教育无需支付8月后的任何租金或物业安保费。(四)一审法院认定合同于2020年10月10日解除，却认定思达教育应当支付搬离系争房屋之后的租金及物业安保费，于法无据。上海宾馆无权向思达教育主张2020年9月起的任何费用，而且即便存在房屋占有使用费，也应仅以租金作为参考标准，不应当以租金和物业安保费的总额认定房屋占有使用费。二、一审法院酌定的违约金标准过高，已超过贷款市场报价利率的四倍。抛开思达教育是否违约不谈，就一审法院酌定的违约金标准而言，日万分之五的违约金标准(年利率18.25％)已远远超过一年期贷款市场报价利率的四倍(年利率15.4％)，显属过高。被上诉人上海宾馆辩称，同意一审判决，请求予以维持。上海宾馆向一审法院起诉，请求：1．解除上海宾馆与思达教育签订的《租赁合同书》及补充协议，解除日期为诉状副本送达之日。2．判令思达教育将租赁房屋返还给上海宾馆，并注销以租赁房屋作为注册登记地址的营业证照。3．判令思达教育向上海宾馆支付欠付的房屋租金、物业安保费：自2020年2月1日开始，按照50，187.5元／月的标准，计算至思达教育返还系争房屋之日止。4．判令思达教育向上海宾馆支付逾期支付房屋租金、物业安保费等期间的违约金：以50，187.5元为基数，按照每月5日计算至思达教育实际付清之日止。5．判令思达教育向上海宾馆支付欠付电费合计3，957.5元。6．判令本案诉讼费由思达教育承担。诉讼过程中，因上海宾馆、思达教育已于2020年11月12日完成了房屋交接，上海宾馆撤回了第2项诉讼请求中要求思达教育返还房屋的诉讼请求，并变更第3项诉讼请求为：判令思达教育向上海宾馆支付欠付的房屋租金、物业安保费：自2020年2月1日开始，计算至2020年11月12日，按照50，187.5元／月的标准，总计472，000.1元；变更第5项诉讼请求为：判令思达教育向上海宾馆支付欠付电费合计1，662.5元。一审中，思达教育向法院提起反诉，请求：1．判令思达教育与上海宾馆于2014年12月31日签订的《租赁合同书》及2017年3月26日签订的补充协议于2020年8月1日解除。2．判令上海宾馆免除思达教育2020年2月1日至2020年7月31日的所有租金、物业保安费、设备使用费，共计301，125元。3．判令上海宾馆退还思达教育保证金101，000元。4．判令上海宾馆承担本案的诉讼费。一审法院认定事实如下：2014年12月31日，上海宾馆(甲方，出租方)与思达教育(乙方，承租方)就系争房屋签订的《租赁合同书》载明，系争房屋租赁面积550平方米，乙方租赁该房屋的用途为办公及培训教室；租赁期2年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止；租赁场地租金标准为361，350元、物业安保费标准为120，450元、设备使用费标准为120，450元，租赁场地租金、物业安保费、设备使用费、合同年共计602，250元，折合每日每平方米3元，乙方应于每月5日前向甲方缴纳当月租金。乙方每月5日前除向甲方交付合同中规定的租金外，还应缴纳乙方租赁经营过程中发生的水、电、电话、网络通讯等费用，以实际发生的读表数或账单为准。乙方应向甲方支付履约保证金110，000元，甲方有权在乙方违反本合同的情况下，抵扣乙方的保证金以弥补甲方所遭受的一切损失(包括但不限于乙方应付而未付的租金及滞纳金、违约金、损害赔偿金或其他应付而未付的费用)。乙方未按合同约定的时间，办理该房屋的交接手续的，每逾期一日，乙方应按月租金的0.6％向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金及其他应向甲方支付的费用，每逾期一日，则应按上述费用的0.6％支付违约金。在租赁期限内，有下列情形之一的，一方可书面通知一方解除合同，但应提前1个月给予对方书面通知：(一)甲方行使解除权的情形：……3、乙方逾期不支付租金及其他费用连续超过15天；……(二)乙方行使解除权的情形：……2、甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的。合同期满未续签而终止的或合同被解除的，乙方应当于合同期满而终止或合同被解除后10日内搬离系争房屋，否则甲方有权对系争房屋内的乙方遗留物进行清场。2017年3月26日，上海宾馆(甲方，出租方)与思达教育(乙方，承租方)签订的《租赁合同书补充协议》载明，甲方在2016年10月25日通告《2016年租赁合同到期不再续租通知》。现甲方根据上级公司战略转型发展需要的变化，经与乙方友好协商，达成本补充协议条款如下：一、甲、乙双方于2016年签订《租赁合同书》，约定乙方租赁系争房屋，原合同有效期将在2016年12月31日截止。二、双方同意在原合同到期后，乙方继续租用原合同约定场地和交付年租赁费602，250元(其中场地租金费421，575元，含税5％；物业安保费180，675元，含税6％)。承担原合同约定权利和义务。乙方租赁期限由双方签订补充协议予以调整。三、双方同意：本补充协议中对乙方租赁期不设定期限。在此租赁期内，甲方可提前2个月通过书面方式向乙方提出解除或终止双方的租赁关系而无需承担违约金及其他赔偿损失责任。四、乙方同意：甲方在提前2个月以书面方式通知的前提下，乙方无条件与甲方终止租赁关系，同时在10个工作日内搬离租赁场地，否则乙方应按原合同约定承担赔偿责任。五、乙方同意：在双方解除租赁关系时，乙方自愿放弃以任何形式要求甲方进行补偿或赔偿损失的请求。2020年3月20日，双方沟通租金减免事宜，思达教育于当日向上海宾馆发送了《减免租金申请书》，申请减免2020年2-3月的房租。2020年4月30日，思达教育支付了2020年1月电费1，060元、3月电费1，235元，共计2，295元。2020年5月21日，上海宾馆回复思达教育称，因思达教育企业性质不符合减免政策，减免申请通过可能性不大。2020年8月18日，上海宾馆向思达教育发出律师函，表示思达教育欠付2020年2月至8月期间的租金、物业安保费、设备使用费，共计351，316元，要求思达教育在收函10日内支付上述费用。2020年11月12日，上海宾馆与思达教育办理了系争房屋的交接手续。一审法院另查明，上海宾馆为本市境外人员入境后的指定隔离酒店，但系争房屋位于商务楼8楼，并不处于隔离大楼所在区域。一审法院审理中，上海宾馆表示，根据上海宾馆的电费记录，思达教育在2020年1月电费为1，060元，3月电费为1，235元，8月电费为1，662.5元，1、3月电费思达教育已缴纳，但8月电费仍未支付。上海宾馆也曾为了要帮助思达教育，申请减免过租金，但因思达教育不属于减免政策的范围，最终减免申请未能通过。上海宾馆没有收到过思达教育提供的2020年8月1日的终止合同申请，双方没有就合同解除达成一致意见。思达教育在2020年10月发给上海宾馆的律师函也是从系争房屋的地址发出的，证明思达教育一直在占用系争房屋。上海宾馆并未关闭过电梯，思达教育也未提供过相应的证据，系争房屋的电梯并无思达教育所称的后台记录，而电梯内的监控记录每一个月便自动更新，所以2020年8月1日至2020年11月房屋交接期间的监控记录已被覆盖，无法提供。思达教育表示，思达教育系为留学生提供相应培训、留学方面的服务。2020年6月，教委政策上已经允许复工复产，但因为上海宾馆作为隔离点，家长也不会让孩子来思达教育处培训。现思达教育一直处于停止营业状态。2020年8月1日，上海宾馆要求思达教育提交解除合同及补充协议申请，双方只是就租赁合同及补充协议的解除达成一致，但未就合同责任及房屋返还等的处理达成一致，后续思达教育一直想跟上海宾馆沟通，但一直联系不到上海宾馆的人员，且上海宾馆将电梯停掉，导致思达教育无法搬离物品。2020年1月、2020年3月的电费思达教育已经支付，2020年8月的电费思达教育没有实际使用房屋，不知道电费的情况。除思达教育认为的电梯关停外，现没有其他证据证明思达教育曾要求搬离，而上海宾馆予以阻止的证据。一审法院认为，上海宾馆与思达教育签订的《租赁合同书》及《租赁合同书补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据《租赁合同书补充协议》约定，双方的租赁期限为不定期，因此双方均有权根据法律规定可以随时解除合同。思达教育认为曾于2020年8月1日向上海宾馆表示解除合同，但上海宾馆否认收到该函件，思达教育也未提供相应的送达证据，且根据在案证据显示，思达教育之后也未履行相应的房屋返还义务，因此思达教育在反诉请求中主张的合同解除日期法院不予采纳。根据合同约定，思达教育应按月支付租金，但思达教育至今未支付2020年2月至2020年11月12日的租金。虽然思达教育作为教育机构，一定程度上受到了新冠疫情的影响，但疫情发展仅在一定时间内限制了房屋使用，并未造成系争房屋在合同租期内持久性不能使用，因此疫情发生后，当事人本应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。尤其是自2020年6月起市教委政策上已经允许复工复产，思达教育也未采取积极措施促进合同履行，现上海宾馆以思达教育逾期支付租金为由，要求以诉状副本送达之日作为合同解除日期的诉讼请求，具有事实和法律依据，现诉状副本于2020年10月10日签收，法院确认上海宾馆与思达教育之间的租赁关系于该日解除。对于注销思达教育营业执照的诉讼请求，因营业执照的注销不属于人民法院的受案范围，因此上海宾馆的该项诉请法院不予支持。思达教育主张疫情限制系争房屋的正常使用，并以此为由提出要求减免部分租金，该项主张具有一定合理因素，且根据在案证据显示，思达教育确实曾向上海宾馆沟通过合同解除事宜，上海宾馆也明确知晓思达教育的经营困难，已有退租的意愿，为避免损失的进一步扩大，双方本应根据诚实信用原则，及时沟通合同解除及相应的善后事宜，但双方实际到审理中才完成了房屋交接，对此双方均有不当之处，同时考虑系争房屋租赁用途、疫情对系争房屋使用的实际影响程度，法院依法酌情确定思达教育需向上海宾馆支付搬离系争房屋之前的租金、物业安保费等费用，共计301，125元。思达教育要求免除2020年2月至7月全部租金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，且就思达教育应支付的租金数额，法院已进行调整。对于逾期付款违约金，思达教育确实存在逾期支付租金的行为，应承担相应的违约责任，但考虑到疫情确实对思达教育的经营造成了一定影响，且根据双方沟通情况来看，上海宾馆也未按照合同约定要求思达教育按月支付租金，上海宾馆系考虑了疫情对于思达教育经营的影响，此系上海宾馆体现社会责任的表现，法院予以认同，且合同约定的逾期付款滞纳金标准确实过高，思达教育也申请法院予以调整。综合考虑案件实际情况，对于上海宾馆主张的逾期付款违约金，法院酌情调整为以301，125元为本金，自上海宾馆起诉之日，即2020年9月17日起，按照每日万分之五的标准支付至实际支付之日。对于电费1，662.5元的产生系在思达教育返还房屋之前，应由思达教育负担。对于合同保证金101，000元，在合同解除后，上海宾馆应当予以返还，但应优先抵扣思达教育欠付的各项费用。一审法院判决：一、确认上海市上海宾馆有限公司与上海静安思达教育培训中心就上海市静安区乌鲁木齐北路XXX号上海宾馆商务楼8楼会议厅签订的《租赁合同书》及《租赁合同书补充协议》于2020年10月10日解除；二、上海静安思达教育培训中心应于判决生效之日起七日内向上海市上海宾馆有限公司支付租金、物业安保费等费用，共计301，125元；三、上海静安思达教育培训中心应于判决生效之日起七日内向上海市上海宾馆有限公司支付逾期付款滞纳金，以301，125元为本金，按照每日万分之五的标准，自2020年9月17日计算至实际支付之日；四、上海静安思达教育培训中心应于判决生效之日起七日内向上海市上海宾馆有限公司支付电费1，662.5元；五、上海市上海宾馆有限公司应于判决生效之日起七日内向上海静安思达教育培训中心返还保证金101，000元，该款优先抵扣上海静安思达教育培训中心欠付的各项费用；六、驳回上海市上海宾馆有限公司的其余诉讼请求；七、驳回上海静安思达教育培训中心的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上海宾馆与思达教育签订《租赁合同书》履行完毕后，双方再次签订《租赁合同书补充协议》约定租赁期限为不定期。根据法律规定，在不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。现思达教育以新冠疫情导致公司无法营业及公用电梯无法停靠系争房屋等为由主张免除相应期间租金、物业安保费等费用，本院认为不应得到支持。一方面，在不定期租赁关系中，思达教育本可基于自身经营状况选择解除合同并将系争房屋交还上海宾馆，然其并未作此选择，而是选择继续租赁并根据政策申请租金减免；另一方面，上海宾馆作为出租人履行了提供系争房屋供思达教育占有使用的合同义务，直至本案一审思达教育才将系争房屋交还上海宾馆，对于占有使用期间的租金等费用其应按约足额支付。此为，思达教育虽主张电梯无法停靠导致其自2020年8月无法使用系争房屋，但系争房屋在8月确实产生了电费且金额明显高于1月和3月，鉴于思达教育未能提供充分证据证明电梯无法停靠等房屋不适租情形，本院对其该项主张无法采信。对于相应期间的租金、物业安保费，一审法院已结合疫情影响、房屋使用及各方过错等因素酌情进行了调整，应予维持。至于思达教育上诉提出的一审法院酌定的逾期付款滞纳金标准过高问题，考虑到一审法院无论在利率还是计算时间方面均已调减，调整后的标准相较合同约定已大幅降低，故本院对思达教育的请求不予支持。关于保证金，《租赁合同书》约定，上海宾馆有权在思达教育违反合同的情况下，抵扣思达教育的保证金以弥补上海宾馆所遭受的一切损失主张返还的保证金，一审法院根据双方约定所作判决有事实依据，应予维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，809.88元，由上诉人上海静安思达教育培训中心负担。本判决为终审判决。审 判 员 卢薇薇二〇二一年六月九日法官助理 高 勇书 记 员 李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……