辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0792民初1001号原告：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市太和区曼哈顿东湖一号201，统一社会信用代码91210700242034262G。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：李措，系该公司职员。被告：马某某，男，1968年12月23日出生，汉族，住锦州市太和区。原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司诉被告马某某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人李措，被告马某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付拖欠的物业费2958元，声控灯费24元，合计2982元；2、由被告承担诉讼费。事实和理由：被告马某某是锦州市凌南街道宝地城C小区38-5号业主，其住宅面积为109.56平方米，按照物业与业主所签订的《物业服务合同》及《辽宁省物业管理条例》的相关规定，被告应如期缴纳物业费，逾期三个月不缴纳的，物业企业可以向人民法院提起诉讼。被告入住后，并未按约如期缴费，2019年1月1日至2020年6月30期间拖欠物业费2958元。为保护我公司利益，特诉至贵法院，请求法院判令被告给付拖欠的物业服务费，承担案件的诉讼费，并且以后能够按期如数缴费。被告马某某辩称，对拖欠物业费金额没有异议，我不同意缴纳物业费的理由如下：原告未按照《宝地城C区物业管理服务协议》(以下简称“物业合同”)约定提供物业管理服务，违约在先。一、未履行房屋共用部位及时维修养护义务，给答辩人造成损失。答辩人所居住的38号楼5号，即1单元4楼西侧外墙立面长期渗水，造成室内墙壁起泡、发霉、开裂及粉化脱落(见证据照片序号1、1-2)。根据物业合同规定:外墙立面属于房屋共用部位，其维修养护属于物业的常规性服务，物业自接到业主报修申请时应及时组织维修，属于小范围维修的应及时维修，属于大、中修范围的，应及时编制维修计划和住房专项维修资金计划，并组织维修，这既是物业的权利，也是应尽的义务。然而，答辩人虽多次通过电话、当面申报等方式向物业提出维修申请，物业也曾两次派人到答辩人家中拍照取证，但时至今日，始终未对房屋共用部位渗水问题进行维护修缮。根据物业合同第十三条第一款规定，原告违反物业合同约定，未及时履行共用部位维修养护义务，给答辩人造成损失，应承担相应的法律责任。二、未严格履行服务管理职责，导致小区共用部位及公共秩序管理混乱，服务质量不达标。近年来，宝地城C区38号楼一单元区域，发生多起业主私搭乱建、违规占道经营问题。由于原告未能按照物业合同约定严格履行服务管理职责，未能采取强有力措施，及时对业主违规行为进行有效制止，造成私改车库、私开门窗、占道经营现象愈演愈烈，不仅给一单元业主生活通行带来极大困扰，同时也埋下巨大安全隐患。从证据照片(2、2-2、3)可以看出，砸掉仓房承重墙私改车库的有3户、私自改后门的有2户、楼梯间私自开窗的1户、常年占道经营的水站2户、快递点1户，原告以维护通行秩序为名在私改车库所对应的区域随意乱钉橛子。这里需要特殊说明的是，38号楼原规划设计图纸在第一单元门附近区域是没有车库规划的，目的是为一单元业主留有足够的生活通行空间，包括出行、存放自行车、电动车、摆放垃圾桶等。然而，由于原告不严格履行服务管理职责，造成破坏原规划设计，砸毁承重墙私改车库等违规问题堂而皇之的持续发生，物业管理形同虚设，一单元业主生活通行空间被严重压缩，业主之间矛盾不断升级，经常发生争吵与摩擦。如果原告能够积极履行管理职责，对第一家私改车库等违规行为采取强有力措施加以制止，就不会有后续的第二起、第三起私搭乱建行为发生。然而事实恰恰相反，业主投诉时，原告竟以没有执法权为由一推了之，损害一单元业主生活通行权利的违规行为至今都没有得到有效制止和纠正，物业服务管理存在严重问题，远远没有达到《辽宁省物业管理条例》、《锦州市物业服务标准》关于物业服务质量的基本要求。综上所述，原告未能按照物业合同约定履行义务，物业服务不达标，恳请法庭驳回原告的诉讼请求，判令原告承担违约责任和诉讼费用，立即对房屋共用部位渗水问题进行维修养护，并对由此给答辩人造成的损失进行补偿;立即对服务管理中存在的问题进行严肃认真整改，彻底纠正私搭乱建、占道经营等违规行为，消除安全隐患，切实维护一单元业主理应平等享有的生活通行权利，还广大业主一个安全有序的生活环境。原告围绕诉讼请求依法提交了物业服务委托合同、物业费调整公告、锦州市物价局文件。被告围绕诉讼请求依法提交了照片。上述证据经开庭质证，对原告提交的物业服务委托合同、物业费调整公告、锦州市物价局文件，符合证据的真实性、合法性及关联性，能够形成完整的证据链条，本院予以确认并载卷佐证。被告提交的照片，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:被告马某某系锦州市太和区凌南东里宝地城C区38-5号业主，该房屋建筑面积为109.56平方米。锦州宝地物业服务有限责任公司与宝地城C区业主委员会签订《宝地城C区物业服务委托合同》,合同约定由锦州宝地物业服务有限责任公司为宝地城C区提供物业服务。2013年4月12日，锦州市物价局锦价发[2013]75号文件，关于宝地城C区物业服务收费标准的批复，同意宝地城C区小区业主委员会与物业公司约定的意见，该小区物业服务收费标准团购房调整为建筑面积每平方米每月0.70元。2015年5月26日，辽宁省物价局辽价发（2015）31号文件，关于放开我省部分服务价格的通知，决定放开我省部分实行政府定价管理的服务价格。2016年8月10日，锦州高新技术产业开发区凌南街道办事处和锦州宝地物业服务有限责任公司联合下发的宝地城C区物业费调整公告，该小区物业服务费标准自2016年7月1日起在原收费标准上调0.2元/平方米，调整为0.9元/平方米。原告按约定为该小区提供了物业管理服务。被告入住后，拖欠2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业费2958元，声控灯费24元，合计2982元。又查明,2020年6月8日,锦州宝地物业服务有限责任公司更名为锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定:物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条规定:建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。根据上述规定,原告与宝地城C区业主委员会签订的《宝地城C区物业服务委托合同》合法有效,被告作为小区业主应受该合同内容约束,原、被告具有物业服务合同关系,原告依据合同为小区提供了物业服务后,要求作为业主的被告支付物业费,符合法律规定和合同约定,本院予以支持，但原告将物业费欠费期间计算至2021年6月30日显系不妥，本院调整计算截止时间至2021年5月31日，经计算数额为2859元。对于原告主张的声控灯费24元，因被告已实际使用应及时交纳，本院予以支持。被告对拖欠物业费的金额没有异议，但认为原告对个别住户砸毁承重墙私改车库、私开门窗、占道经营的行为未严格履行物业服务管理职责，导致小区公共秩序管理混乱，因原告并非实施侵权的主体，亦非行政机关,并无强制执行的权力；被告还认为原告未履行房屋共用部位及时维修养护义务给其造成损失，但未提供证据证明其向原告反应情况并报修，被告拒绝交纳物业费的理由依据不足。物业公司并非福利企业,而是由投资人设立的盈利企业,物业公司以收取物业费为盈利来源,其作为物业服务提供者,收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定,积极主动履行自己的职责,提高服务质量。业主拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响。小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费,如果业主均拒交物业费,物业公司丧失收入来源,其服务质量必然降低,陷入恶性循环,业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，业主与物业公司之间应当加强沟通,互相尊重、支持与理解。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条，国务院《物业管理条例》第七条之规定,判决如下：一、被告马某某于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司2019年1月1日至2020年5月31日期间的物业费2859元，声控灯费24元，合计2883元；二、驳回原告锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司的其他诉讼请请。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  林晓琳二〇二一年六月二十五日书记员  裴晶晶