湖南省涟源市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1382民初13号 原告：梁建民，女，1971年11月18日出生，汉族，居民，住涟源市。 委托诉讼代理人：梁婧怡，湖南睿知度律师事务所律师。 被告：涟源开成房地产开发有限公司，住所地：涟源市人民路（行知中学内）。 法定代表人：彭笛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄志锋，湖南三浦律师事务所律师。 原告梁建民与被告涟源开成房地产开发有限公司（以下简称“开成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，原告梁建民于2021年1月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告梁建民及其委托诉讼代理人梁婧怡、被告开成公司的委托诉讼代理人黄志锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁建民请求判令:1、由被告开成公司向原告梁建民支付延期办理房屋所有权证书的违约金16555元及利息637元（按全国银行间同业拆借中心2020年10月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%，暂从2019年10月15日计算至2020年10月15日止）；2、由被告承担本案诉讼费用。 被告开成公司答辩要点：1，被告不存在违约行为。①被告在与原告签订合同后，按合同约定如期履行了交付义务，房屋的使用权已归原告控制，原告如期收房后，对所购房屋进行了装修、经营，不存在延期交房造成原告实质性损害后果。②被告已及时向房产部门和不动产登记中心提交了办理房产证书所需要的资料。2，未按期取得房屋所有权证属于“情势变更”的情形：①2017年12月，被告已向涟源市房产管理局申请产权登记，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定及涟源市人民政府的相关通知，涟源市房产局已停止办理房屋所有权证书的申请登记业务；由于涟源市的不动产登记中心由涟源市国土局负责组建，不动产登记中心人事编制、业务、经费等无法到位，无法按期对外受理办证业务，且涟源市房产管理局因各种原因未及时将被告的申请档案资料移交不动产登记中心，导致不动产登记证书无法按合同约定的时间取得。上述原因，并非被告积极履行合同义务所能做到的，而是由于国家法律、法规出现的变化，政府职能部门交接出了问题，导致房屋所有权书不能及时办理，属合同履行期间不可抗力的原因，不是被告延迟申请办理登记。被告后续办理的不动产登记证书包括了合同约定的房屋所有权证和合同没有约定的土地使用权证，应给予相应的延长时间和变更。②按《商品房买卖合同》第十九条第二款办理申请房屋所有权证书，因《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》出台，只能变更为“不动产登记证书”，被告显然无法实现合同目的，如果坚持办理房屋所有权证书，而被告无法办理，根据每日万分之二承担违约责任，只会无端扩大，加重被告违约损害后果，对被告造成不可估量的损失，是明显有失公平的。3，商品房买卖合同》第二款对“房屋所有权证书”的取得的约定系无效条款。4,《商品房买卖合同》第十九条（二）款约定的违约金责任明显过高，请求人民法院依法合理降低比例，予以调整。综上，请求人民法院驳回原告无理的诉讼请求。 查明的事实 根据原、被告的举证、质证情况和在庭审中的陈述及本院的认证情况，本院确认如下案件事实： 2017年11月30日，原告梁建民与被告开成公司签订了《开成商悦广场商品房买卖合同》，购买被告开发的位于涟源市××广场××幢××单元××层××号××商品房。房屋建筑面积为25.37平方米，总价款为318373元。《合同》对双方的权利义务进行了约定，其中第七条：“付款方式及期限，（一）买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。买受人应当在2017年11月30日前支付该商品房全部价款。”…第十一条：“交付时间和手续，（一）出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。”…第十九条：“（二）、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照月息0.7%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”《合同》签订当天，原告向被告支付房款318373元、办证费用及契税16390元，被告于同日将房屋交付原告使用。2019年4月22日,被告为原告办妥不动产权证书（包括房屋所有权证和土地使用权证），并于2019年5月7日通知原告领取证书。原告认为被告逾期办理房屋所有权证已构成违约，遂于2021年1月4日诉至本院。 另查明，涟源市根据2015年3月1日开始实施的《不动产登记暂行条例》之规定，涟源市不动产登记中心自2016年9月12日起在全市范围内实施不动产统一登记。2018年4月，涟源市房产局51名工作人员和资料正式移交到涟源市不动产登记中心。 判决的理由与结果 本院认为：一、原告与被告签订的《开成商悦广场商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方当事人应按照合同约定全面及时履行各自的义务。被告未在合同约定的期限内办妥原告所购房屋所有权证，已构成违约，应承担违约责任。二、关于逾期办证时间的计算。依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起180个工作日之内办妥原告的房屋所有权证。本案中，被告向原告交付房屋的具体时间为2017年11月30日，并以此作为被告履行办证义务的起始时间，那么被告至迟应当在2018年8月20日前为原告办妥房屋所有权证，但被告直至2019年4月22日才为原告办妥房屋所有权证，违约逾期245天。三、关于逾期违约金的计算标准，根据合同约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续且买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止。出卖人按日向买受人支付总房款万分之二的违约金。但是，根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，被告提出违约金约定过高，请求适当调减。对此，本院认为，因原告未提供任何证据证实因被告的逾期办理房屋所有权证的行为给原告造成的实际损失，同时双方签订的房屋买卖合同对办理国有土地使用权证没有约定，现行的不动产权证书包括了房屋所有权证和合同没有约定的土地使用权证，办理时间应适当予以延长。本院综合考虑本案合同履行情况以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算标准由日万分之二下调为日万分之一点三。据此计算，被告应当支付给原告的违约金为10140.18元（318373元×0.00013×245天=10140.18元）。四、对于原告要求被告支付违约金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。五、对于被告辩称房屋所有权证办证逾期不是被告的原因造成的，而是由于国家法律、法规出现的变化，政府职能部门交接出了问题，才导致房屋所有权书不能及时办理，属合同履行期间不可抗力，因被告对此没有提供充分的证据予以证实，故本院对该辩解意见不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、限被告涟源开成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁建民支付逾期办理房屋所有权证书的违约金10140.18元； 二、驳回原告梁建民的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费230元，由原告梁建民负担90元，由被告涟源开成房地产开发有限公司负担140元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 当事人均服判的，本判决在上诉期间届满即发生法律效力，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从本判决生效之日起计算。 审 判 长 彭 晗 人民陪审员 谢 燕 人民陪审员 刘海燕 二〇二一年六月十五日 法官助理潘端中 书记员李香廷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。