北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8809号上诉人（原审被告）：周春霞，女，1971年7月4日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张雪涛，男，1970年11月20日出生，住北京市怀柔区。被上诉人（原审原告）：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（京汉大厦）104-107号。法定代表人：雷易群，董事长。委托诉讼代理人：韩笑梅，女，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。上诉人周春霞因与被上诉人乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2021）京0116民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人周春霞的委托诉讼代理人张雪涛，被上诉人乐生活公司的委托诉讼代理人韩笑梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周春霞上诉请求：1．撤销一审判决中第一项“被告周春霞应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告乐生活智慧社区服务集团有限公司物业支付2017年3月至2020年3月期间的物业管理服务费11589．02元”。要求减收周春霞的物业服务费，减收幅度为30%；2．要求乐生活公司协助返还装修押金3000元；③乐生活公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院基于乐生活公司与安宝房地产公司所签订的物业服务内容，判令周春霞对相应的物业管理服务费进行足额支付，但一审法院忽视了乐生活公司所签订的合同是基于周春霞与安宝房地产公司签订的《北京市前期物业服务合同》的基础上签订的，二者是承接关系，乐生活公司对于《北京市前期物业服务合同》存有严重违约行为，其判决排除了乐生活公司一方的责任，明显有损于周春霞一方的合法权益。一、乐生活公司未能按照《北京市前期物业服务合同》的约定提供相应的物业管理服务。1、24小时热水供应已经不存在（有生效的判决书为证），日常管道维护的服务就不存在，地上机动车停车位47个不存在（交付时小区地上没有停车位），也就不存在日常维护问题，这些服务显然已经不存在。收费标每月每平米2．53元需要重新评估。2、我与房地产公司签订的北京市商品房预售合同附件7：《物业服务费用评估报告摘要》合同中约定物业费用评估报告的有效期限是2011年11月30日至2012年11月29日，评估标准为北京市地方标准《北京市住宅物业三级标准》，这个评估是在交房两年之前做的评估，但交房后实际情况已经发生变化，我作为消费者没有享受到应有的服务。物业收费标准应该重新评估或者重新商量。二、乐生活智慧物业未按标准提供服务，构成了根本违约，由于乐生活公司履行合同存在严重瑕疵，作为业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费。按照《北京市前期物业服务合同》约定，物业服务事项和标准是按照《北京市住宅物业服务三级标准》，服务达标收费标准才是每月每平米2．53元。但乐生活公司服务远没有达到三级服务标准的规定。一审法院认为当事人提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者举证不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。我拿出没有享受服务的证明就可以了，一审法院忽视了作为消费者的业主享有对服务的知情权，乐生活公司没有完全履行物业服务合同的义务，要求乐生活公司提供按照三级物业服务标准服务的证明，而且这是物业正常工作的内容，几年的工作应该有备案的，应该举证责任倒置，而不是周春霞提供。另外即使乐生活公司不提供，一审法院实地考察也可以得到证实，一审法院不现场勘查，不进行调查，只凭借乐生活公司提供的物业服务合同、几份判例、几张图片就进行判决，其工作态度难以令人信服。实地考察能发现很多服务不达标的地方。三、北京市前期物业管理合同第15条规定，对本物业管理区域内专项维修基金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权。小区内的广告收益、公共区域停车位收费、小区快递箱收益、出租公共区域房间等的收益都属于业主共有。物业收费后，完全可以按照比例给业主适当减免物业费。四、关于装修押金退还事宜，根据乐生活公司与安宝房地产公司签订的物业补充协议合同中规定，乐生活公司有义务协助周春霞验收并且退还装修押金。而不是一审法院认为的与本案没有关系，不予处理，这是一审法院审理的事实错误之一。五、关于启费时间的确定问题。周春霞认为启费时间是2017年6月。开庭中和开庭后周春霞并没有看到乐生活公司提供张贴在龙山御景小区通知栏内的启费通知的照片。只是一份启费通知，张贴在哪无法考证。乐生活公司提供的计收物业费函，我并没有看到。先后召开筹备组会议、关于居委会入户投票的事情也无法考证。栏上的照片及启费通知的具体内容证明启费时间为2017年3月4日。这样看来启费时间上看周春霞和乐生活公司观点基本是一致的。启费时间既然是2017年，那么除去我预交一年的物业费外，那么我缴费的期限就是从2018年算起，应该是两年，而非三年。乐生活公司辩称，同意一审判决，不同意周春霞的上诉请求及事实理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。乐生活公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令周春霞立即支付龙山御景小区物业服务费11589．02元（2．53元×127．24平方米×36个月）；2．判令周春霞支付乐生活公司按照合同约定之日起日万分之五的标准支付违约金6344．99元（11589．02元×日万分之五×1095天）。以上合计17934．01元。一审法院认定事实：周春霞系怀柔区龙山东路×房屋所有权人，房屋建筑面积为127．25㎡。2012年12月3日，周春霞与安宝房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买怀柔区龙山路东侧×房屋所有权人，该预售合同附件七中约定，住宅的前期物业服务标准为北京市地方标准《住宅物业服务标准》（DB11/T751-2010）中的《住宅物业服务三级标准》（详见附件五），前期物业服务费用评估结果汇总表显示单价为2．53元/㎡/月。同日，周春霞（甲方）与安宝房地产公司（乙方）签订了《前期物业合同》，约定：1．乙方提供的前期物业服务的主要内容及服务标准即三级物业服务标准；2．物业服务费标准为住宅2．53元/平方米/月；3．在完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费，但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费：（1）筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的，（2）首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的，（3）首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的，（4）物业共用部分经查验符合相关标准的，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的；4．物业装饰装修前，甲乙双方签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知甲方相关禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在甲方所在楼内公示，约定收取装修保证金3000元/户，如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内得装修保证金全额退还甲方。2014年11月20日，周春霞作为龙山嘉园×号房屋业主，向安宝房地产公司交纳3000元装修押金。2016年6月30日，安宝房地产公司（甲方）与乐生活公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定：1．乐生活公司为坐落于北京市怀柔区龙山东路2号院的龙山御景小区提供物业服务；2．服务内容为物业共用部位的维护、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等；3．乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）；4．服务费用标准为2．53元/月/平方米，其他物业服务的费用由房屋产权人自行向乙方缴纳；5．乙方已于2015年6月30日承接本物业，甲方已配合乙方完成对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并完成交接，乙方在接管本物业时对双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题现已全部验收合格，进入日常物业服务程序并承担相应的管理责任；6．违约责任，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，由乙方承担相应的责任，甲方违反本合同第4条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按应缴纳费用千分之五的标准向乙方支付违约金；7．本合同自双方签章后生效，期限自2016年7月1日至2017年6月30日，期限暂定为一年。2017年8月25日，安宝房地产公司（甲方）与乐生活公司（乙方）再次签订了《物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日，期限暂定为一年，其他内容与前述物业服务合同基本一致。2018年6月30日，双方又一次签订了《物业服务合同》，约定合同期限自2018年7月1日至2020年6月30日，期限暂定二年，或在本物业小区业主委员会成立之日起终止，其他内容与前述物业服务合同基本一致。2017年8月25日，安宝房地产公司（甲方）与乐生活公司（乙方）签订了补充协议书，约定：“1．龙山御景小区物业服务费计收事宜：在怀柔区街道办事处及社区居委会的指导及组织下，龙山御景小区于2015年11月18日成立龙山御景小区业主大会筹备组，筹备组于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员，根据《关于实施中若干问题的通知》的规定，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件，甲方据此于2016年3月11日起向龙山御景小区全体业主发布《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知，通知于2016年3月3日起向业主计收物业服务费；基于业主收房时预付的一年期物业服务费将于2016年3月3日起起付，乙方同意于2017年3月4日起自行向龙山御景全体业主收取物业服务费；2．龙山御景已缴纳的相关押金退还问题：甲方已经收取过装修押金的，乙方执行原甲方制定的小区业主装修验收标准，入户验收需由甲方人员陪同，每户验收合格后3日内，乙方向甲方提交需要退业主装修押金申请，经甲方审批后退还给业主。”2018年11月15日，双方再次签订补充协议书，内容与前述补充协议书基本一致。乐生活公司提供了安宝房地产公司于2016年3月7日向其公司发送的《关于龙山御景小区开始计收前期物业服务费及物业共用部分查验交接的函》（以下简称《计收物业费函》），载明：“2015年11月18日成立龙山御景小区业主大会筹备组，筹备组先后三次组织召开筹备组会议就《龙山御景小区业主公约》、《龙山御景小区业主大会议事规则》及业委会委员候选人事宜进行讨论形成相关决议并发布公告；2016年2月20日发布通知，于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员，经过龙祥社区居委会工作人员7天的入户投票，截至2016年3月1日最终实际收回选票332张，其中有效票229张，未能满足《北京市物业管理办法》第十一条之，决定其他事项应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意的规定，根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》之第二十二条规定，筹备组逾期未完成筹备工作，筹备组于2016年3月2日自动解散。因筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议，根据《关于实施中若干问题的规定》，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件，我司将于2016年3月3日起向业主计收龙山御景小区物业服务费，同时，我司拟定于2016年3月14日发布关于与龙山御景全体业主就物业共用部分进行正式查验交接的通知。”还提供了2016年3月11日张贴的安宝房地产公司所发关于计收物业服务费及小区物业项目交接的通知（以下简称启费通知），载明：“因龙山御景小区业主大会筹备组自2015年11月18日成立，截至2016年2月3日筹备组逾期未完成业主委员会的成立，同时未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式，根据《关于实施中若干问题的通知》的规定，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费，故我司依照相关规定及市建委的指导意见，于2016年3月3日起按照贵我双方签订的《前期物业合同》中约定的2．53元/平方米/月的物业服务费标准，向业主计收龙山御景小区物业服务费。同时，我司定于2016年3月14日起向全体业主就龙山御景小区物业项目进行交接”。乐生活公司称其于2015年7月1日即入驻周春霞所在龙山御景小区并为全体业主提供了物业服务。周春霞称其于2014年11月20日收房，同时向安宝房地产公司预付了一年的物业费。周春霞于2016年8月入住其所有的怀柔区龙山路东侧×室。乐生活公司认可周春霞已经预付一年物业费的事实。因周春霞未交纳物业服务费用，乐生活公司于2021年1月18日诉至法院，要求周春霞给付2017年3月4日至2020年3月3日的物业服务费用费11589．02元及违约金6344．99元。本案在审理过程中，乐生活公司就其主张向法庭提供了物业服务合同三份及补充协议书两份、安宝房地产公司张贴物业费启费时间的公告、2017年至2019年进行日常服务的照片等证据。周春霞不认可物业服务合同及补充协议书的真实性，认为只能证明乐生活公司与安宝房地产公司之间有合同，对于启费公告表示未见到过，认为乐生活公司提交的照片只能反映拍照片时提供服务，不能证明长期提供物业服务，并称其未接受达到三级标准的服务。周春霞就其主张向法庭提供了其与安宝房地产公司签订的《前期物业合同》、视频及照片等证据，证明三级服务标准的收费标准才是2．53元，且乐生活公司提供的物业服务不到位。地下室漏水的视频和照片证明地下室漏水的事实且物业公司未进行任何维修和维护。乐生活公司认为其提供物业服务是依据与安宝房地产公司签订的物业合同进行的，对于周春霞提交的照片和视频，乐生活公司称其对小区公共设施设备一直在进行日常维护养护和维修，认为物业服务具有长期性、动态性、持续性的特点，不能因某一时刻的状态否定其物业服务质量。因双方各执己见，故未能调解。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。周春霞与安宝房地产公司签订的《前期物业合同》及乐生活公司与安宝房地产公司签订的《物业服务合同》及补充协议书均为各方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律法规相关规定，应为合法有效。乐生活公司依据其与安宝房地产公司签订的《物业服务合同》及补充协议书向龙山御景小区全体业主提供物业服务。周春霞亦认可乐生活公司提供了物业服务。周春霞自入住×室以来未缴纳过物业服务费，仅于交房时预交了一年期物业服务费，故周春霞应当按照约定向为其提供物业服务的乐生活公司缴纳物业服务费。法律规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于周春霞应交物业服务费的期间，乐生活公司要求支付2017年3月4日至2020年3月3日期间的物业服务费，并提供了安宝房地产公司向其发送的《计收物业费函》及安宝房地产公司在龙山御景小区公告栏张贴的启费通知证明收费开始时间即2017年3月4日。周春霞对此不予认可，其称未看到过张贴的启费通知，主张应当从2018年6月开始交纳物业服务费，并提交了龙山御景小区首次业主大会会议筹备组业主报名参选业主代表情况表和筹备组成员名单，其上落款时间为2017年3月15日及2017年3月28日。对于周春霞的该项主张，乐生活公司不予认可，认为周春霞提供的证据不能作为启费时间，因2015年业主大会并未正式成立，故再次走成立业主大会和业主委员会的流程仍然是“首次业主大会”。周春霞虽称未看到安宝房地产公司张贴的启费通知并认为2017年3月龙山御景小区才成立了业主大会筹备组并以此主张应当自2017年6月开始计收物业服务费，但乐生活公司对此不予认可并提供了将启费通知张贴在龙山御景小区通知栏上的照片及启费通知的具体内容证明启费时间为2017年3月4日，周春霞称其2014年11月20日收房，乐生活公司提供的张贴的启费通知时间为2016年3月11日，周春霞的该项辩称意见没有充分理由，对此一审法院不予采信。故周春霞应当支乐生活公司2017年3月4日至2020年3月3日期间的物业服务费。关于缴纳标准问题，乐生活公司主张按照2．53元/平方米/月的标准计算物业服务费并提交了其与安宝房地产公司签订的《物业服务合同》及补充协议书。周春霞认可乐生活公司提供了物业服务但认为其提供的物业服务未达到《前期物业合同》约定的三级服务标准，故不应当按照2．53元/平方米/月的标准收取物业服务费，为此周春霞提供了其在小区录制的视频及拍摄的照片。乐生活公司对此不予认可并提交了提供日常物业服务的照片及工作联系单、派工单予以证明。周春霞虽认为乐生活公司提供的物业服务不符合三级服务标准，但其仅提供了部分时间段、部分小区场所出现问题的照片和视频，但这些证据仅能证明存在问题，但无法证明乐生活公司未能就这些问题予以维修或管理，乐生活公司提供的证据能够证明其为龙山御景小区提供了物业服务，周春霞作为龙山御景小区的业主享受了乐生活公司提供的物业服务，故应当按照约定交纳物业服务费。故对于周春霞的辩称意见，一审法院不予采信。对于周春霞应当交纳物业服务费的金额一审法院依法予以核算为11589．02元。对于乐生活公司要求的违约金，其依据是与安宝房地产公司签订的《物业服务合同》及补充协议书，但该《物业服务合同》约定的仅是安宝房地产公司未能按时足额交纳物业服务费用应从逾期之日起按应缴纳费用千分之五的标准向乐生活公司支付违约金，并未约定业主未逾期缴纳物业服务费应当支付违约金，故对于乐生活公司要求支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于周春霞要求乐生活公司返还装修押金事宜，因与本案物业服务费无关，且收取费用的是安宝房地产公司，对此一审法院不予处理，周春霞可以另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、周春霞于判决生效后七日内给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司2017年3月4日至2020年3月3日的物业服务费共计11589．02元；二、驳回乐生活智慧社区服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，周春霞提交证据一、三号楼一单元地下二层楼门门禁和门禁上面下雨导致门顶漏水照片及院内挖坑照片，证明持续有大约有三年之久，至今没有修理，存在安全隐患，院内检修挖坑不及时填埋，没有警示标志；证据二、小区内张贴广告的照片，证明广告费用可观，一部电梯内外6幅广告，10栋楼，1-8号楼15个楼门，30部电梯、9、10号楼电梯数不清楚，按4个楼门4部电梯算，一共34部电梯，204幅广告；证据三、快递箱、农夫山泉售卖箱、售水机照片，证明物业在小区内设置上述设备，出租房屋给居委会、党委，出租地下室，出租车位等等，出租费用不公示。乐生活公司对于证据一真实性、关联性、证明目的均不认可，不能看出来我们没有进行维修，不符合事实情况；证据二、公共收益都有定期公示，不应直接在物业费中扣除；证据三、出租的情况不是乐生活公司出租的。乐生活公司提交派工单两张，证明对3号楼1单元2层进行过维修。周春霞对于真实性、证明目的均不认可，什么时间做的派工单，不清楚，现在依然是没有丝毫改变，对方一审也没有提供，其说是个人保存，是可以随时增加的。本院将在本院认为部分对上述证据予以综合认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案各方诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为:周春霞是否应支付乐生活公司2017年3月4日至2020年3月3日的物业费用。周春霞上诉认为前期物业合同约定的24小时热水供应已经不存在、日常管道维护的服务就不存在、地上机动车停车位47个不存在，相应的服务也不存在，不应再按2．53元标准收取物业费，且物业费用评估报告有效期已超过，应该根据现状重新评估物业费标准；物业服务不达标，已经提交大量的证据予以证明，一审法院不予采信也不去现场勘查，工作态度让人难以信服，且应举证责任倒置，由乐生活公司对其实际服务举证；根据前期物业合同约定小区共有部分收益应该属于业主共有，收取后应抵扣物业费；关于装修押金退还事宜，根据乐生活公司与安宝房地产公司签订的物业补充协议合同中规定，乐生活公司有义务协助周春霞验收并且退还装修押金；物业费启费时间应为2017年6月，物业公司所谓张贴的启费通知均没有看到，且已经预交了一年物业费，扣除一年物业费后，应只缴纳2018年后的物业费。本院认为，关于物业费的标准，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中根据前期物业合同约定，物业费标准为2．53元/㎡，该规定对于周春霞具有约束力。周春霞虽主张物业费定价评估报告现已经过期、标准过高，但本院认为前期物业服务合同订立时评估报告系合法有效的，因此前期物业服务合同定价标准具有相关依据，周春霞现主张标准过高但是并未提交充分依据，故本院难以采信。关于周春霞上诉提出的物业服务不达标应减免物业费的理由，根据其一审、二审提交的小区现状照片等证据显示，物业公司的服务确存在一定的瑕疵，但物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。且物业费用的收取关系到后续物业服务的质量，亦关系到整体业主的生活质量。因此一审法院对于物业服务费用未予减免并无不当，本院予以维持。关于其要求使用公共部分收益抵扣物业费的理由，且其在二审提交公共区域出租情况的相关证据，但该抵扣请求缺乏法律依据本院难以采信。关于押金返还的请求，该押金并非乐生活公司直接收取，要求乐生活公司返还缺乏相应的事实和法律依据，周春霞可就此项诉求另行解决。关于物业费的起算时间，周春霞认可其于2014年11月20日收房，根据前期物业合同约定2015年乐生活公司已经承接涉案小区物业，乐生活公司要求收取2016年3月3日后的物业费并无不当，周春霞以业主大会筹备组2017年3月成立，故要求起算点自2017年6月起计算缺乏事实和法律依据，本院不予采信。由于周春霞预付1年物业费，自2016年3月3日起计算物业费用并抵扣后，一审法院判决支付2017年3月后的物业费并无不当，本院予以维持。综上所述，周春霞的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费248元，由周春霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 茵二〇二一年六月三十日法官助理  沈 力法官助理  闫韦韦书 记 员  张晓华