贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初5615号 原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704，统一社会信用代码：915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205201110175971。 委托诉讼代理人：陶东菊（一般授权代理），贵州四立律师事务所实习律师，实习证号：23072007219028。 被告：孙艳，女，汉族，1985年10月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市新进物业管理有限公司（以下简称新进物业公司）与被告孙艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新进物业公司的委托诉讼代理人余进江、陶东菊，被告孙艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付物业管理服务费2085.12元并以2085.12元为基数，从2019年11月1日起按日3%向原告支付滞纳金；2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年7月10日，原告与毕节兰苑花园业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》（原告系合同乙方，毕节兰苑花园业主委员会系合同甲方），毕节兰苑花园业主委员会通过协议选聘方式将毕节市兰苑花园小区物业委托给原告实行统一物业管理服务。合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月／平方米；商铺1.30元／月／平方米；露天停车位按每月80.00元、地下自购车位卫生费按每月30.00元收取，物业费按月支付。合同期限自2013年7月1日至2014年6月30日止。2014年6月30日，双方续签毕节市兰苑花园《物业管理服务委托合同》，合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月／平方米；日杂商铺、超市、麻将馆类1.30元／月／平方米；餐馆、医院类1.50元／月／平方米；露天停车位按每月80.00元、地下自购车位及有车库的业主卫生费按每月30.00元收取，物业费按月支付等；合同期限自2014年7月1日至2015年6月30日止。2015年6月30日，双方再次续签毕节市兰苑花园《物业管理服务委托合同》，合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月／平方米；日杂商铺、超市、麻将馆类1.30元／月／平方米；餐馆、医院类1.50元／月／平方米；露天停车位按每月80.00元、地下自购车位及有车库的业主卫生费按每月30.00元收取，物业费按月支付等；合同期限自2015年7月1日至2016年6月30日止。该物业管理服务委托合同期满后，双方未续签物业管理服务委托合同，但原告一直继续提供物业管理服务，直至2018年1月14日，原告与毕节兰苑花园业主委员会续签了《物业管理服务合同》，毕节兰苑花园业主委员会继续将毕节市兰苑花园小区物业继续委托给原告实行统一管理服务。合同约定：委托管理期限为一年。收费标准为：高层1.00元／月／平方米；多层0.60元／月／平方米；商铺、超市、麻将馆、医院、餐饮类1.50元／月／平方米。物业服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为当月1号至10号。合同还约定：业主、物业使用人不按本合同约定按时缴纳相关费用的，原告有权要求业主委员会向业主、物业使用人催缴，逾期不交纳的，从滞纳之日起按每天3%的比例向业主收取滞纳金。物业服务合同约定一年期满后，双方未另行签订《物业管理服务合同》，但原告一直对兰苑花园小区进行物业管理，直到2019年10月31日。兰苑花园业主委员会与原告达成一致协议，终止原告对兰苑花园的服务管理，解除双方物业管理服务关系。期间，被告缴纳物业管理费至2018年5月10日，2018年5月11日至2019年10月31日期间的物业管理服务费，被告一直未缴纳。经原告多次催促被告支付，但被告一直拒不支付。另，被告在毕节市住房为高层（电梯）住房，面积为115.84平方米。原告认为，原告与毕节兰苑花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且原告为该小区提供了物业管理服务。依据《物业管理条例》的规定，被告作为兰苑花园小区业主，应当向原告支付相应的物业服务费。为此，原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请判决支持原告的诉讼请求。 被告孙艳答辩称，一、诉讼时效。1、原告的起诉错过诉讼时效，我户只有2013年5月5日入住兰苑花园时与物业签订一年的服务合同，合同也于2014年5月3日到期。之后没有签过任何合同（新进物管和业委会都没有让我签订服务合同）。2、答辩人认为2019年1月13日以前的物业费已经超过法律规定的诉讼时效，原告无权主张。二、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、不履行制止并报告不法行为义务。《物业管理条例》规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”原告负有制止并报告不法行为的义务。2、不履行安全保卫、卫生保洁、管理等义务。原告向答辩人所主张的物业管理费中所包含的收费项目中主要应为保安费、保洁费以及管理费。对于保安费，楼道内经常会有陌生人进入，作为答辩人根本就没有可能得到物业的保安服务。对于保洁费，D栋楼道内尽管进行了卫生清扫，但扶手、地面及玻璃灰尘遍布，垃圾清理不及时。对于管理费，新进物业就不作为，没有提供各项服务。3、不履行维护公用设施的义务。毕节市华联房屋开发有限公司（现为毕节市樽憬财富集团）与原告于签订的《物业管理委托合同》明确约定了原告负有维护公共设施的义务。但是，原告并没有按照合同约定履行维护义务。电梯长期处于不能使用状态，经常将业主关在里面，出现严重安全事故。防盗门出现故障后，原告不维修。过去居民都是刷卡进门，读卡器、防盗门出现故障后，原告不修复，致使防盗门形同虚设。新进物管恶意破坏小区设施设备（把原来房开安装小区设施设备破坏，盗走）4、不维护消防设施，消防设施长期无水，甚至破坏消防设施。依据消防法律法规的规定和《物业管理委托合同》，原告应当保障消防设施设备运转正常。原告非但不履行该项法定义务，甚至破坏消防设施，使整个大楼的消防安全得不到保障。5、原告无故撤离兰苑，不履行物业服务义务。根据兰苑业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》的约定，原告提供物业服务的期限应当截至到2019年1月13。但是，原告在2017年8月16日宣布从2017年8月22日停止服务，导致C、D栋从2017年8月22日到2018年1月14日一直没有享受新进物业服务，给业主生活造成了极大不便。6、原告并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布公共收益金、广告费等一次管理费用收支账目。三、关于公共收益金问题。1、答辩人及兰苑花园所有业主从2017年开始就不断与物业公司就物业管理问题进行协商，在物业公司对公共收益金作了明确的答复并签字，停车费从2012年7月1日到2019年1月14日合同结束，以每年550,000.00元支付给业主，共计3,657,500.00元,但是至今没有支付；电梯广告费从2012年7月1日到2019年1月14日合同结束，每年125,200.00元，共计819,016.67元；还有没有服务好的违约金200,000.00元。由于新进物业不作为，导致我等损失共计4,676,516.67元，请求法院也在这次判决中判处。四、关于新进起诉所欠物管费问题。1、兰苑业委会所签订日期是2018年1月14日，到期时间是2019年1月13日。在此期间物业根本没有认真服务，导致整个兰苑花园、尤其是C、D栋卫生，停车、电梯、安全等利益受损，故我方拒绝支付没有服务的物业费或者折半的物业费。2、从2019年1月13日到2019年6月5日新进宣布退出兰苑，并且停止所有服务期间的物管费就不能产生。3、新进物业霸王条款的服务，我们业主拒绝支付。 庭审中，被告孙艳补充答辩称，兰苑花园业主委员会与新进物业签订的物业服务合同的到期时间是2019年1月13日，但原告要求被告支付物业服务费的截止日期为2019年10月31日，超出物业服务合同的期限。新进物业在服务期间没有按照合同约定履行义务，兰苑花园小区C、D栋卫生、停车、电梯等方面提供的物业服务不到位。 本院经审理查明：2018年1月14日，原告新进物业公司（乙方）与毕节兰苑花园业主委员会（甲方）签订《“毕节兰苑花园小区”物业管理服务合同》，合同约定：甲方将位于贵州省毕节市，建筑面积290000平方米；其中多层住宅120000平方米，高层住宅面积170000平方米范围内的物业委托乙方统一管理。管理服务事项包括：1、房屋建筑共用部位的养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2、共用设施、设备的养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、水泵房、消防设施、低压配电设施、避雷设施。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、管道。4、公共绿地、绿化、建筑设施等的养护与管理。5、附属配套建筑、场地和设施的养护和管理：围墙、大门。6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运。7、维护物业区域内的公共秩序等。委托管理期限为1年，管理服务费：高层1.00元／平方米／月，多层0.60元／平方米／月。补充事项：物业合同每年根据市场变化情况，签订必要的补充或者修改协议，若无变化，按原合同执行。该合同还约定了其他事项。原告按约定为该小区提供物业服务。被告孙艳系兰苑花园xx号房屋的业主，该房屋建筑面积为115.84平方米，被告未交纳2018年5月11日至2019年10月31日期间的物业费。原告在为该小区提供物业管理服务过程中，存在管理不充分的情形，如电梯、消防、公共通道、门禁、卫生管理存在一定的问题等。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 另查明：2019年11月8日，毕节市兰苑花园业主委员会形成兰苑业委纪要【2019】3号《兰苑花园业主委员会会议纪要》，载明：“……一、向程涛汇报了今天同七星关区房产局梁局长、汤副局长就毕节市新进物业管理有限公司（以下简称新进公司）不予和业主委员会、贵州康旭物业管理有限公司（以下简称康旭公司）正常移交相关工作的谈话情况。座谈中梁局长、汤副局长大家找一个解决问题的契合点，尽量的将问题处理了，没有必要走司法程序漫长的来处理问题，并摊牌新进公司目前就解决问题的意见。……6、业主欠缴新进公司的相关费用应缴时间以政府执法部门要求交接的2019年10月31号截止，同时要求业主委员会协助新进公司向业主收缴……” 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据，并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”及第九百四十四条第一款：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”之规定，被告系毕节兰苑花园小区的业主，原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有法律约束力，双方应按约定履行各自的义务。原告依约为该小区提供了主要的物业服务，被告应当按照约定交纳物业费。被告未支付2018年5月11日至2019年10月31日期间共计17.93个月的物业费为2,077.01元（115.84平方米×1.00元/平方米/月×17.93个月），被告应予支付。但鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，提供的物业管理服务存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告承担20%的责任，被告承担80%的物业费，即2,077.01元×80%=1,661.61元。故原告诉请的物业费，本院予以支持1,661.61元。对原告诉请的滞纳金，无法律依据，本院不予支持。对被告主张物业服务合同已于2019年1月13日到期，双方合同权利义务关系已经终止，原告无权主张2019年1月13日之日起的物业费的抗辩主张，虽原告与该小区业委会于2018年1月14日签订的物业管理服务合同期限为一年，但双方签订的合同第十条第1项约定“物业合同每年根据市场变化情况，签订必要的补充或者修改协议，若无变化，按原合同执行”，而原告在合同期限届满后实际仍在该小区提供物业服务，小区业委会对此未提出异议。且该小区业委会在2019年11月8日形成的兰苑业委纪要【2019】3号《兰苑花园业主委员会会议纪要》中载明“……6、业主欠缴新进公司的相关费用应缴时间以政府执法部门要求交接的2019年10月31号截止……”表明小区业主委员会与原告确定了物业服务截止时间为2019年10月31日，故被告的此抗辩主张不成立，本院不予采纳。对被告主张本案已超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，原告于2021年3月23日提起本案诉讼，要求被告支付2018年5月11日至2019年10月31日期间的物业费，并未超过诉讼时效期间，被告的此抗辩主张不成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孙艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市新进物业管理有限公司支付2018年5月11日至2019年10月31日期间的物业费1,661.61元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由原告毕节市新进物业管理有限公司负担5.00元，被告孙艳负担20.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二一年六月二十一日 书记员  邵烨旭