江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0205民初1703号 原告（案外人）：张和宝，男，1974年11月1日生，汉族，户籍地安徽省定远县，现住江苏省无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：许栋，无锡市锡山区东正法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：刘明明，男，1991年5月29日生，汉族，住江苏省阜宁县。 被告（被执行人）：华艳，女，1985年4月10日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。 被告（被执行人）：倪国良，男，1958年7月2日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。 原告张和宝与被告刘明明、华艳、倪国良案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年5月19日公开开庭进行审理。原告张和宝的委托诉讼代理人许栋，被告华艳、倪国良到庭参加诉讼，被告刘明明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张和宝向本院提出诉讼请求：请求停止对位于无锡市锡山区××镇街道××号××室房屋（以下简称涉案房屋）的执行。事实与理由：张和宝与倪国良在2016年12月28日就涉案房屋签订了房屋买卖合同，约定张和宝以29万元购买涉案房屋。合同签订后，张和宝已支付全部购房款并实际入住涉案房屋至今。但因涉案房屋系安置房，在购买时尚未满五年安置期故无法办理过户手续。后在2018年张和宝了解到涉案房屋可以办证故与倪国良一起去不动产登记中心办理相应手续，但不动产登记中心表示只能先办理涉案房屋的房产证，所有权人只能登记为倪国良，而过户手续要等房屋安置满5年后才能办理。经查询，涉案房屋的安置时间为2015年6月24日，故要到2020年6月才能办理过户手续。后在2020年9月张和宝知晓涉案房屋被查封随即提出执行异议，但法院作出（2021）苏0205执异18号执行裁定以张和宝明知涉案房屋系安置房可能存在不能过户的风险以及在符合交易条件后未及时办理过户为由驳回张和宝的异议请求。张和宝认为该裁定认定的事实不正确：张和宝在法院查封以前就已与倪国良签订房屋买卖合同且支付全部价款并入住，涉案房屋虽为安置房但按照政策可以交易，在满足过户条件后是因为被法院查封而不能办理过户，故并非是因为张和宝原因而未能办理过户手续，且张和宝在无锡本地除该房屋外无其他住房，而刘明明在执行案件中是把本案财产与其他财产一并查封，华艳、倪国良名下还有其他财产可以足额偿付结欠刘明明的债务。 被告华艳辩称，第一，涉案房屋登记在其与父母名下，其名下还有另外两套安置房，一套是自住鑫安苑润康里67-601号房屋，还有一套也已出售给他人也没有办理过户手续；第二，涉案房屋是2016年就出售给张和宝并在收到全部29万元购房款后将房屋交付给了张和宝，当时是确实不能办理房产证，后来在张和宝催促下其父亲倪国良与张和宝一起去不动产登记中心办理了房产证，因为政策原因暂时无法办理过户所以就一直没有办好过户手续；第三，其因家中变故向刘明明借款27万元并将自住的鑫安苑的房屋为该笔债务设立了抵押，后在执行过程中法院查封了其名下的三套房屋，该笔债务在执行阶段其已清偿大部分，仅剩4、5万元未还，其正在筹钱归还债务；第四，涉案房屋被查封后，其曾与张和宝协商希望他能帮忙出点钱把剩余债务还掉但张和宝没有同意且恶言相向，故未能协调一致。现房屋确实因查封状态未能办理过户手续。 被告倪国良辩称，涉案房屋确实已经出售给张和宝，但不是不愿意过户，之前是因为政策原因不能过户，现在是因为被查封不能办理过户。 被告刘明明未应诉答辩。 本院经审理查明：2019年1月24日，本院对刘明明诉华艳、倪国良民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0205民初6112号民事判决书，判令华艳、倪国良返还刘明明借款本金27万元及逾期利息，并确认刘明明有权就华艳、倪国良设立抵押的鑫安苑润康里67-601房屋优先受偿。后华艳、倪国良未履行生效判决确定的付款义务，刘明明遂向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年7月23日作出（2019）苏0205执1242号执行裁定，查封华艳、倪国良名下共有的坐落于鑫安苑润康里67-601房屋、山韵佳苑A区52-501房屋及涉案房屋。后张和宝以其已购买涉案房屋为由向我院提出执行异议，本院经审查于2021年3月3日作出（2021）苏0205执异18号执行裁定，驳回张和宝的异议请求。张和宝不服该裁定，遂提出本案诉讼。 另查明，涉案房屋系拆迁安置房，登记在华艳、倪国良、石平华名下，登记时间为2018年4月24日。2016年12月28日，倪国良与张和宝签订一份房屋出售合同，约定倪国良将涉案房屋以29万元价格出售给张和宝。张和宝于12月27日以银行本票方式向倪国良支付29万元，倪国良于12月28日向张和宝出具收到29万元的收条。张和宝现已实际占有居住在涉案房屋内。后张和宝知晓涉案房屋被查封遂提出执行异议，本院经审查后于2021年3月3日作出（2021）苏0205执异18号执行裁定，驳回张和宝的异议请求。张和宝不服该裁定，遂提出本案诉讼。 再查明，涉案房屋安置时间为2015年6月24日，根据无锡市人民政府于2016年12月1日发布的《无锡市政府关于做好市区征地拆件安置住房上市交易相关工作的通知》（锡政发[2016]252号）第二条，征地拆迁安置住房在依法取得不动产权证并从安置时间起算满5年、补交土地收益及享受优惠的有关规费等条件后可以上市交易。张和宝及其配偶陈占琴名下在无锡市内无其他住房。 上述事实，由（2021）苏0205执异18号执行裁定书、房屋出售合同、付款凭证、收条及庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为：本案系执行异议之诉，应重点审查案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，张和宝与倪国良就涉案房屋签订了房屋买卖合同，并支付了全部购房款且实际居住在涉案房屋内，其对涉案房屋已享有物权期待权。故本案的争议焦点为张和宝对涉案房屋享有的物权期待权能否排除法院对涉案房屋的强制执行？对此，本院分析如下： 首先，执行异议之诉审理的要点是案外人对执行标的享有的权利能否排除强制执行，换言之，即是要对案外人对执行标的享有的权利、被执行人对执行标的享有的权利及申请执行人的执行请求权三者进行甄别排序。从申请执行人的执行请求权来看，申请执行人之所以能够申请法院强制执行被执行人的某项财产，是因为被执行人对该财产享有一定权益，也即申请执行人通过强制执行转移的权益不能大于被执行人对该执行标的物享有的权益范围；而案外人能否排除强制执行的标准在于若案外人对执行标的物享有的权利大于申请执行人享有的权利，则案外人可以排除强制执行，反之，则不能排除执行。而在本案中，张和宝与倪国良在法院查封前就已签订书面购房合同并支付全部价款且实际占有涉案房屋，此时被执行人华艳、倪国良对涉案房屋仅有配合张和宝办理过户手续的义务，此外再无其他权利，故张和宝对涉案房屋享有的权利大于华艳、倪国良，而刘明明作为华艳、倪国的金钱债权人，其对华艳、倪国名下房产依法所能主张的权利不得大于华艳、倪国良自身对涉案房屋依法所能主张的权利，因此即使涉案房屋尚未办理过户登记，张和宝所享有的权益也足以对抗本案的债权人刘明明。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条中关于无过错不动产买受人物权期待权保护要符合四个条件，本案中张和宝的情形已符合在查封前签订买卖合同、占有不动产且支付全部价款的条件，在执行异议审查阶段驳回张和宝的异议请求主要在于其购买明知是安置房的涉案房屋，对可能存在不能过户的风险是明知的，因此不符合因买受人自身原因导致不能办理过户登记的情形。对此，本院认为，案外人执行异议与执行异议之诉虽具有一定关联性和共通性，但二者分属于不同的诉讼程序，功能也并不相同，执行异议作为执行程序更注重效率，而执行异议之诉作为审判程序更注重公平。故即使案外人异议不符合或者不能完全符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定的标准，在执行异议之诉中也不能当然认定案外人的异议请求不能成立，由此《执行异议和复议规定》第二十八条虽规定了部分实质审查内容，但也不能简单直接适用于异议之诉中，异议之诉更注重审查案外人对标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案中，如前所述，张和宝对涉案房屋享有的物权期待权应优先于刘明明的普通金钱债权予以保护，况且本案还存在刘明明之债权有相应的抵押物作为担保，该抵押物尚未变现处置，而华艳、倪国良又已清偿了大部分债务等特殊情况，在华艳、倪国良尚有其他责任财产的情况下，再以张和宝购买明知是安置房的涉案房屋存在个人自身原因导致不能过户为由要执行实际上已不属于华艳、倪国良责任财产的涉案房屋，对张和宝显然不公平。 最后，张和宝对涉案房屋具有一定居住权益，具有优先保护的价值与意义。张和宝购买涉案房屋后就已实际居住在涉案房屋中，且其与配偶在无锡名下无其他可用于居住的房屋，该房屋对张和宝具有居住保障功能，其对涉案房屋的居住、生存权益较刘明明之金钱债权有优先保护的价值与意义。 综上，张和宝对涉案房屋享有的权益足以排除强制执行，对其诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行江苏省无锡市锡山区房屋。 案件受理费5650元，由刘明明、华艳、倪国良共同负担（该款已由张和宝垫付，其同意本院不再退还，刘明明、华艳、倪国良应于本判决生效之日起10日内向张和宝支付5650元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长 林 双 人民陪审员 周 演 人民陪审员 王 玲 二〇二一年六月一日 书 记 员 陆佳琦