河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终2322号 上诉人（原审原告）：唐永忠，男，1962年8月2日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：杨久林，北京腾阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北美联房地产开发有限公司，住所地香河县蒋辛屯镇大香公路116。 法定代表人：祝军，总经理。 委托诉讼代理人：闫逸祥，河北乾翔律师事务所律师。 上诉人唐永忠因与被上诉人河北美联房地产开发有限公司（以下简称美联房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初2370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐永忠上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人的全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决违背事实，不符合法律规定。上诉人主张解除合同的理由是因房贷政策变化，被上诉人不能为上诉人办理按揭贷款而产生的履行不能，且至今未能为上诉人办理贷款，这是被上诉人因政策调控不能履行，并不是上诉人履行不能。1、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，约定是贷款购房，首付款比例30%，而政策发生变化后，首付款要求50%。2、对增加后的首付款比例，上诉人无能力支付，由此可见，上诉人理由正当，合理合法。3、一审判决不符合《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。4、一审判决违反了最高人民法院民一庭房屋买卖合同的约定以按揭贷款方式付款，买受人因房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力，请求解除合同，并要求出卖人所收受的购房款或定金的，对其请求可支持的具体规定。二、一审判决在事实上本末倒置，明显偏袒被上诉人。1、上诉人完全依约履行了合同，并全额交付了首付款，不存在任何违法行为，庭审中，被上诉人也未提出上诉人有任何的违法行为，一审法院却无依据地认定涉案合同属于期房买卖，并认为上诉人付款义务在先，交房义务在后，违背事实，违反双方的合同约定。2、被上诉人构成违约的事实是：上诉人于2017年1月4日依约付清首款后，如果及时办理网签手续，完全可以正常履行合同，而被上诉人内部相关业务人员为了达到“卡油”的目的一拖再拖，至2017年5月18日才办理网签手续，廊坊市房地产调控意见2017年3月21日出台，足以证明被上诉人存在严重过错。3、本案诉争房屋是现房买卖，并不是期房买卖，为了达到违法判决的目的，一审判决认定为期房买卖，是错误的，上诉人已依合同付清了首付款，不存在任何违约违法之处。三、本案的根本所在是被上诉人不履行合同，并不是上诉人不履行合同。1、上诉人依合同约定足额及时付清了款项，但被上诉人并未按合同约定交付房屋。钱在被上诉人手中，房在被上诉人手中，贷款不能是被上诉人的原因。2、被上诉人一直隐瞒贷款不能的事实，故意告诉上诉人信息，让上诉人一等再等，当上诉人去银行了解后才得知贷款政策发生变化的事实。 河北美联房地产开发有限公司答辩称，唐永忠的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 唐永忠向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即退还已付购房款555119元；3、判决被告自2017年1月4日起至款项还清之日止，以555119元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准向原告支付占用期间的利息；4、被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年1月4日，原告唐永忠与被告美联公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于香河县，建筑面积86.76平方米，单价为每平方米1994144元，总价款为1730119元，2017年1月4日前交首付款520119元，余款121万元做按揭。原告于2017年1月1日交付服务费35000元，于2017年1月4日向被告交付购房款520119元。2017年5月18日，双方就以上商品房买卖办理网签，重新签订一份《商品房买卖合同》，再次约定了上述内容，并约定：买受人逾期付款违约责任，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；交付期限，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合质量监督部分备案验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期不超过90日，自合同约定的交房期限第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房期限第二天起，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。后原告唐永忠与被告美联公司均未继续履行合同义务，原告未按合同约定办理个人住房按揭贷款用以向被告河北美联支付剩余购房款，被告河北美联也未按合同约定的期限向原告交付房屋。 另查：2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门《关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，规定自2017年3月22日起，住房限购的区城包括香河县，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手房。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室下发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定自2017年6月2日起，住房限购的区城包括香河县，非本地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。该实施意见实施后，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门《关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》同时废止。 上述事实有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、收据、廊坊市人民政府办公室转发《关于进一步加强房地产市场调控的意见》、《关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》等证据在卷佐证。 一审法院认为，原告唐永忠与被告美联公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的第一份《商品房买卖合同》（白皮合同）和第二份《商品房买卖合同》（网签备案合同）签订日期均是在2017年6月2日《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》发布实施之前，该实施意见未明确说明对发布实施前的商品房买卖行为具有约束力，依照“法不溯及既往”的原则，本案的商品房买卖行为不受此后发布实施的政策调整。政府的限购政策是对房地产市场进行调控，并非是不可抗力，且该实施意见已经废止了2017年3月21日《关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，2017年6月2日《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》没有非本地居民家庭购买首套住房首付款50%的规定，故此原告主张其因限贷、限购政策影响，无能力补足首付款50%、无法办理购房贷款、无购房资质的理由不成立，法院对原告以上述理由要求解除合同的诉讼请求不予支持。根据合同约定及房地产市场交易习惯，涉案合同属于期房买卖，付款义务在先，交房义务在后，故在原告没有付清购房款的情况下，被告未按合同约定期限交房不构成违约，故此法院对原告以被告逾期交房为由要求解除合同的诉讼请求不予支持。原告应当积极筹措资金，继续履行合同义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告唐永忠的诉讼请求。案件受理费9452元，由原告负担。 二审期间，双方当事人没有提交新证据。 本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按合同全面履行。合同履行过程中，上诉人申请的贷款始终没有办理成功。二审庭审中，被上诉人主张经其庭前核实，涉案房屋的贷款在缴纳30%首付款的情况下，能够办理。但经法庭限定时间要求双方配合去银行办理贷款，并未办理成功，银行未出具不能办理贷款的书面材料。庭审中，上诉人主张配合被上诉人去办理贷款，如无法办理，同意解除合同；被上诉人主张配合上诉人在无需增加首付款，其他情况需要上诉人按照贷款银行的要求提供相应资料，若上诉人因购房资格或首付款比例的提高影响不能办理贷款，被上诉人同意该合同无法继续履行，相应后果，请法院依法裁决。本院认为，涉案房屋买卖合同约定，支付首付款之后余款贷款方式支付，该买卖合同签订日期及首付款支付均为2017年1月4日，按常理，在限贷政策出台之前是可以完成贷款相关手续的。现涉案房屋的贷款不能办理，导致合同不能继续履行。涉案房屋的贷款没有能够及时办理成功，其缘由双方各执一词，但均无相应证据予以证明，双方均不构成违约。上诉人主张解除双方合同，返还购房款520119元，合法有据，应予支持。上诉人主张一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求解除合同返还购房款520119元的上诉理由成立。上诉人主张被上诉人支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。因涉案房屋已办理网签，合同解除，上诉人应配合被上诉人到相关部门办理解除网签的手续。 综上，唐永忠的上诉请求部分成立，予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初2370号民事判决； 二、解除唐永忠与河北美联房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同； 三、河北美联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还唐永忠购房款520119元； 四、驳回唐永忠其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9452元，由唐永忠负担1575元，由河北美联房地产开发有限公司负担7877元。二审案件受理费9351元，由唐永忠负担1558元，由河北美联房地产开发有限公司负担7793元。 本判决为终审判决。 审 判 长 樊清维 审 判 员 史纪红 审 判 员 赵志勇 二〇二一年六月二十八日 法官助理 丁宗发 书 记 员 孙 帅