河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4091号原告：河南正商置业有限公司，住所地郑州市管城区港湾路1号。法定代表人：张国强，总经理。委托诉讼代理人：李宏图，该公司员工。委托诉讼代理人：申涛，该公司员工。被告：王永，女，1968年7月10日出生，汉族，住息县。委托诉讼代理人：秦永锋，河南银隆律师事务所律师。原告河南正商置业有限公司（以下简称正商公司）与被告王永商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正商公司的委托诉讼代理人李宏图，被告王永及其委托诉讼代理人秦永锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正商公司向本院提出诉讼请求：1.解除正商公司与王永于2016年12月18日签订的《商品房买卖合同》，王永协助正商公司办理涉案合同登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续；2.判令王永支付正商公司违约金221859元。事实和理由：2016年12月18日，正商公司与王永签订《商品房买卖合同》，约定王永购买正商公司开发的正商红河谷项目房屋。为支付购房款，王永与工商银行郑州建设路支行签订《个人购房借款/担保合同》，借款1550000元，正商公司为王永的借款提供了担保。后王永未能如期偿还贷款本息，导致正商公司承担担保责任，且王永未在合同约定期限内偿还正商公司代偿款项，已构成违约，正商公司有权解除合同。为维护合法权益，特提起诉讼。王永辩称，同意解除商品房买卖合同并配合正商公司办理合同备案注销手续；正商公司主张违约金过高，远超其实际损失，请求酌情减少违约金数额；合同解除后，要求正商公司将王永所交的首付款及按揭还款部分的本金予以返还。贷款是等额本金还款，每期偿还本金6150.79元，已偿还50期，共计307539.5元。本院经审理认定事实如下：2016年12月18日，买受人王永与出卖人正商公司签订编号为16001746035的《商品房买卖合同》，约定王永购买正商公司开发的位于新郑市××镇××国道西侧××单元××号房屋，建筑面积306.61平方米，总购房款2218594元，王永应于2016年12月18日支付668594元，剩余购房款1550000元于2017年1月18日以商业贷款方式支付；正商公司应当在2016年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付王永使用；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四），合同附件与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订的补充协议第五条约定，如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行宣布全部未到期贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除本合同及附件。买受人除承担上述责任外并应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金。上述合同签订后，王永依约向正商公司支付购房款668594元，并支付维修基金19929元、办证费60元。2017年1月1日，王永、正商公司与工商银行郑州建设路支行签订《个人购房借款/担保合同》，借款金额1550000元，正商公司承担连带担保责任。2017年12月28日预告登记在王永名下[豫（2017）新郑市不动产证明第0070814号]，后正商公司作为产权人办理豫（2018）新郑市不动产权第0032916号不动产权证。房屋不动产登记资料查询结果证明显示，涉案房屋无抵押信息。因王永未按时偿还银行按揭贷款，导致工商银行郑州建设路支行从正商公司处扣划款项。正商公司与王永均认可，王永尚有2019年12月18日、2020年12月27日、2021年1月28日代偿款项11113.12元、4018.67元、21757.32元未返还正商公司。2021年3月8日，工商银行郑州建设路支行向王永、正商公司送达《宣布提前到期通知书》，通知载明，截至2021年3月1日上述贷款出现逾期情况，已连续逾期12期、累计逾期22期，逾期本金67658.6元，逾期利息59060.05元，根据《个人购房借款/担保合同》约定，王永已构成合同违约，现宣布合同项下未到期的贷款全部提前到期，截至2021年3月1日，该笔贷款余额1242460.5元，请王永在收到通知书后2天内立即清偿，正商公司全额代偿。否则，该行将采取包括但不限于依法起诉等方式维护权益，所需一切费用均由王永、正商公司承担。2021年3月23日，正商公司向工商银行郑州建设路支行支付1242460.5元。本院认为，正商公司与王永之间签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行义务。合同约定，如王永未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致按揭银行宣布全部未到期贷款提前到期并要求正商公司承担担保责任，正商公司有权解除合同，现王永同意解除合同，故正商公司要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。涉案商品房买卖合同已办理有关登记手续，王永也同意合同解除后履行相应的附随义务，即协助正商公司办理相关登记注销手续，因此，正商公司要求王永协助办理涉案合同登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续，合法有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。王永存在违约行为，根据合同约定应向正商公司支付房款总金额10%的违约金，但若按此约定计算违约金，则过分高于因王永违约行为给正商公司所造成的损失。本院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌定违约金110929.7元（2218594×5%）。合同解除后，王永有权要求正商公司返还首付款等费用，双方可协商解决相关事宜，协商不成可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告河南正商置业有限公司与被告王永于2016年12月18日签订的编号为16001746035的《商品房买卖合同》；二、被告王永于本判决生效后十日内协助原告河南正商置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续;三、被告王永于本判决生效后十日内支付原告河南正商置业有限公司违约金110929.7元；四、驳回原告河南正商置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4628元，减半收取计2314元，由原告河南正商置业有限公司负担1157元，被告王永负担1157元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  陈卫东二〇二一年六月二十五日代理书记员  王慕曦