山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5590号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙晶，女，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南恒大西区置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：张志良，男，该公司工作人员。上诉人孙晶因与被上诉人济南恒大西区置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2021）鲁0104民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。孙晶上诉请求：1.撤销一审判决，改判恒大公司与孙晶签订的合同编号：销售字X号商品房买卖合同及附件无效；2.判令恒大公司向孙晶支付100000元逾期签订《商品房买卖预售合同》的违约金；3.判令恒大公司向孙晶返还首期房款377257元及利息（计算至首付款返还之日止）；4.判令恒大公司承担本案一、二审的全部诉讼费用；5.判令恒大公司向孙晶支付已交款项一倍的赔偿金377257.00元。6.按法定延期付款的规定调整过高的违约金。事实与理由：一、一审法院对事实认定不清。孙晶与恒大公司签订的房屋买卖合同及附件是没有经过磋商的格式条款，是恒大公司单方面制作且不可修改的，而且没有尽到解释说明的义务，其中附件五补充协议中关于违约金的约定并没有特别提示和解释说明，也没有在字体和格式上加粗划线，而且《认购协议书》已经对违约责任有了规定，《城市房地产转让管理规定》第三十七条规定采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。但是孙晶当时并不知道，交了首付款，合同就已经成立。此时，恒大公司又故意违约不签合同，孙晶就这样走进了恒大公司故意设的圈套里。附件五的合同补充协议第二条第二项并没有特别的提示，让人很难注意到，这是恒大公司故意将严重不对等的违约条款隐藏在合同中，不容易让孙晶发现，而且已履行合同主要义务的《购房协议书》已经写明了违约责任是“如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金”，恒大公司为什么不写明逾期180天，恒大公司就要解除合同，并按已付款的50%收取违约金呢?这是恒大公司故意在诱导孙晶交首付款，履行合同主要义务。恒大公司向孙晶谎称过几天通知孙晶签合同，《协议书》本来约定交首付当天签订《商品房买卖预售合同》，但是一拖就是八个多月，签订合同的时候第二笔房款已经超过规定付款期限，但是恒大公司并没有与孙晶提及此事并告知超过180天就要解除合同，这是不符合常理和交易习惯的，没有尽到法律规定的法定义务。恒大公司仅让孙晶在字体加粗划线的地方签字按手印，这就导致孙晶误认为只有签字按手印的条款才是与孙晶有关的。再加恒大公司的置业顾问不断催促，快速的翻动页码，根本没法看清对违约条款的修改。销售（字）X号合同及附件很多内容都是显失公平的，加重了孙晶的违约责任却免除减轻了恒大公司的违约责任，恒大公司只承担房屋总价的2%的违约金，而孙晶却要承担累计已付款的50%，严重的不平等，附件五的第七条规定的“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。确属出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担相应的法律责任”。但第二条第二项又规定此条规定不适用于分期付款，而且分期付款条款规定孙晶在约定的交房时间提前一年就要交完全部购房款，这既不符合交易习惯也不符合法律规定，显失公平，违背了订立合同的诚实信用，平等，自由的原则。合同条款当属无效。恒大公司以低首付与孙晶签订《商品房买卖认购协议》，在孙晶按约定交了购房首付款后又故意违约不与孙晶签订《商品房买卖预售合同》再利用格式条款规定牟取高额违约金才是真实目的，是以合法形式掩盖非法目的。房屋买卖合同的本质是以《房屋预售合同》做抵押的贷款合同，而恒大公司是没有法定的贷款资格的，是违法的，是违背公序良俗和损害社会经济秩序的。恒大公司违反法律法规，没有明码标价向所有购房信息，没有将法定的预售房屋的有效证件公布给购房者，而且恒大公司故意制造房源紧缺，拒绝向银行贷款买房的方式。这都违反了《商品房销售管理办法》和《山东省城市房地产交易管理条例》《山东省商品房销售条例》，济南市住房和城乡建设委员会发布的《关于进一步规范商品房销售行为的通知》相关规定。接着恒大公司误导孙晶，孙晶在本无经验的情况下轻率的签订了《商品房买卖认购协议》，恒大公司又利用自己的专业优势钻法律的空子，故意诱导孙晶交了首付款，接着恒大公司又违约不与孙晶签订《商品房买卖预售合同》，这样就使孙晶一步步的走进了恒大公司故意的设定的圈套里面。二、适用法律错误。分期付款是买受者在还没有支付全款的情况下，便拥有了标的物的占有和使用权。可是孙晶并没有得到房屋的产权和占有房屋，没有损坏和受益，恒大公司也没有提交任何损失证据，所以一审法院主观按已付款30%作为违约金是毫无依据的。《合同法》167条和《中华人民共和国民法典》第643条都对分期付款的违约责任做了明确规定，《中华人民共和国民法典》第634条规定分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。但孙晶并没有取得该房屋的产权也没有占有房屋，并没有产生使用费及因该房屋产生其它的利益。孙晶在恒大公司通知交款的时候，孙晶已经说明了延迟交款的理由，恒大公司也没有拒绝。一审法院的书记员却错误的记录成恒大公司不同意，孙晶是在当庭结束时与恒大公司争论，才在庭审笔录的检查时忽视了此处错误。庭后孙晶多次找一审法官和书记员要求对庭审笔录拍照或复印都被拒绝了，庭审笔录中的错误没有及时的发现和改正，一审法院按错误的庭审笔录出了判决。孙晶与恒大公司是在2019年5月22日签订商品房认购书。此协议书约定2019年5月26日前支付首期房款327257元，并签署《商品房买卖预售合同》孙晶支付了首期房款后，恒大公司却迟迟不与孙晶签订房屋买卖合同，在孙晶多次向恒大公司要求做房屋买卖合同网签下，恒大公司于2019年12月10日签订了《房屋买卖预售合同》，整整比认购书上约定的时间逾期了七个多月，孙晶在没有拿到真正的房屋买卖合同怎么能再继续交钱呢？孙晶已经交了首付款，七个多月之后才签署房屋买卖合同，签完合同又借故拿走合同，是孙晶根本没有机会详细了解合同内容的，这都是恒大公司故意为之，其目的就是让孙晶毫不知情的情况下被解除合同并承担高额的违约金。孙晶拿到合同时已经是将是距离签订三个月了，这么长的时间连重大误解的诉讼时效都过了，孙晶刚拿到合同一个多月恒大公司就向孙晶邮寄了合同的解除函，孙晶这时才终于恍然大悟，原来这从一开始就是一个圈套，其目的就是融资并牟取高额违约金。孙晶从商品房认购书之前就要求恒大公司将房屋预售许可证出示，恒大公司总是说没在售楼处，孙晶是通过中柱地产房屋中介的业务人员的推销了解此商品房的，恒大公司并没有在售楼处公开的明码标价向所有的顾客展示此商品房，也没有将此商品房的所有预售证件在售楼处展示。恒大公司非法集资卖房，还有资金短缺的负面消息，使恒大公司的严重丧失商业信誉。很多购房者纷纷起诉要求与恒大公司解除合同，并要求赔偿。恒大公司已经存在很高的商业风险，房屋交付又远远超出正常交房时间，按照房屋买卖合同约定到2022年5月22日孙晶就要将全部房款交付给恒大公司，而恒大公司约定的交房时间是2023年6月30日，也就是说在孙晶将房屋购房全款交付一年多之后，恒大公司才交房，而且即使恒大公司违约交房违约金最高也不会超过房屋总价款的2%，这就使孙晶要面临巨大的风险，这是严重的不公平，孙晶怎么会再继续交款了，交的越多，风险越高，这根本就不是一个建立在诚实信用、平等、自愿的原则下的《商品房买卖预售合同》，这其实是恒大公司利用低首付和恶意制造房源紧缺来引诱购房者签订高风险高违约金的购房合同，其目的就是利用法律谋取高额的违约金，以合法形式掩盖非法目的。恒大公司利用原告的没有法律知识和专业经验，先用宽松优异的条件诱导孙晶签订了《商品房认购协议书》交了首付款后恒大公司却违约迟迟不签正式的《商品房买卖预售合同》，这样就使孙晶承担巨大的风险，孙晶为了自身的安全害怕丧失首付款才轻率的签订了风险超高的《商品房买卖预售合同》。三、一审法院严重倾斜恒大公司。恒大公司大量的房产买卖纠纷案件都是在一审法院审理的，法官和书记员与恒大公司相当熟络，而且，恒大公司在槐荫区是很有影响力的大开发商，各方面的关系都很多，又在一审法院的管辖范围，孙晶多次给法官打电话或到法院要求见法官，都以各种理由推脱了，而且书记员也不接孙晶的电话，庭审笔录故意将重要的事实记录错误，而且，一审法官还将判决写错又重新改写，这都不符合法律程序。四、诉讼费收取错误。按照法律规定，诉讼费应该按照诉讼标的额收取，但一审法院却错误的按房屋总价款收取，诉讼费计算错误。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，法律程序错误严重倾斜恒大公司。希望二审法院重新审理此案，给孙晶一个公平公正的判决。恒大公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回孙晶的上诉请求。恒大公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件（合同编号：X）；2.判令孙晶协助恒大公司办理上述房屋的注销合同备案、撤销网签手续；3.判令孙晶所交的188628.5元作为违约金不予退还；4.诉讼费用由孙晶承担。孙晶向一审法院反诉请求：1.撤销双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件；2.判令恒大公司返还孙晶已支付的首期房款377257元及利息从2019年6月20日计算至恒大公司实际给付日，按照中国人民银行同期贷款年息计算；3.诉讼费用由恒大公司承担。一审法院认定事实：恒大公司与孙晶签订《济南市商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）X]及附件，合同约定：孙晶购买恒大公司开发的恒大雅苑A做X号房屋，房屋总价款1886283元；付款方式为分期付款：2019年5月26日前向出卖人支付首期房款377257元；于2019年11月22日向出卖人支付房款282942元；于2021年5月22日前向出卖人支付房款282942元；于2021年11月22日向出卖人支付房款282942元；于2022年5月22日支付余款94316元。该合同第七条：“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款，指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条“交付期限：出卖人应当在2023年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第2种该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；双方还对其他权利义务进行了约定。该合同附件一为房屋平面图、附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三为装饰、设备标准、附件四为民用建筑节能信息公示、附件五为合同补充协议。在该合同附件五“补充协议”中，第二条第（一）款第5项约定：“因买受人未履行本合同、本补充协议或者银行贷款合同约定的相关义务，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。”；第二条第（二）款第三项规定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，每逾期一天，买受人需按照未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按照约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。双方还约定了其他内容。此后，孙晶依约向恒大公司支付了首期房款377257元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，孙晶与恒大公司自愿签订《济南市商品房买卖合同》、补充协议，约定相应的权利、义务，上述行为系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，一审法院予以确认，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。孙晶没有履行《济南市商品房买卖合同》及其附件约定的支付房款义务，在支付了首期房款之后，后续款项并未如期支付，孙晶构成根本违约，应承担违约责任。对于恒大公司要求解除与孙晶签订《济南市商品房买卖合同》及附件，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（三）、（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”。而且双方在《济南市商品房买卖合同》、约定了买受方逾期支付房款，出卖人可以解除合同的条款，因此恒大公司要求解除与孙晶签订的《济南市商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）X]及附件，符合双方合同约定和法律规定，应予支持。合同解除的日期，应当以起诉状的送达之日为准，即2021年2月6日。对于恒大公司要求孙晶承担违约责任，所预交房款项188628.5元作为违约金不予退还的诉讼请求，双方在附件五《补充协议》第二条第（一）款第5项约定：“因买受人未履行本合同、本补充协议或者银行贷款合同约定的相关义务，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现恒大公司要求孙晶所预交房款项377257元的一半188628.5元作为违约金不予退还的违约金诉讼请求金额过高，应当与恒大公司实际损失相当，一审法院确定陈海涛、沈洪利支付恒大公司已预付房款金额377257元的30%金额113177.1元作为违约金，较为合理，且不违反法律规定，一审法院予以支持。对于恒大公司要求孙晶协助办理注销备案、撤销网签手续，该请求符合双方签订的《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第二条第（二）款第3项约定:“合同解除后，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续；”。因此，恒大公司的上述请求，合法有据，一审法院予以支持。关于孙晶的反诉请求，孙晶称其在签订《商品房买卖合同》时，对方恒大公司存在欺诈行为，但并未提供证据予以证实，且合同系双方自愿签订，故一审法院对此不予采信。判决：一、济南恒大西区置业有限公司与孙晶签订的《济南市商品房买卖合同》及附件（合同编号：销售（字）X）于2021年2月6日解除；二、孙晶于判决生效之日起十日内协助原告济南恒大西区置业有限公司办理恒大雅苑A座X号房屋（合同编号为销售（字）X《济南市商品房买卖合同》所买卖的房屋）的合同备案注销、网签备案撤销手续：三、孙晶于判决生效之日起十日支付原告济南恒大西区置业有限公司违约金113177.1元；四、济南恒大西区置业有限公司于判决生效之日起十日内返还孙晶房款377257元；五、驳回济南恒大西区置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回孙晶的反诉请求。本诉案件受理费21776元，减半收取10888元，由被告孙晶负担10045元，济南恒大西区置业有限公司843元。反诉案件受理费3479.5元，由济南恒大西区置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙晶提交：证据一、济南市商品房买卖合同复印件一份，证明合同中有很多显失公平的条款，还有一些违法违规的条款，还有隐藏在合同里的违约条款；证据二、济南市住房和城乡建设局规范商品房销售行为的行政法规条例、山东省城市房地产交易管理条例、山东省商品房销售条例各一份，证明恒大公司违反法律法规的相关条款；证据三、认购书复印件一份，证明孙晶被诱骗履行了合同。恒大公司无故违约，当时没有给孙晶签订商品房买卖合同。恒大公司利用认购书设下陷阱，诱骗孙晶签订认购书，并履行合同条款义务。证据四、商品房合同解除函一份，证明恒大公司是于2020年5月22日与孙晶解除了商品房买卖合同。恒大公司质证认为，对证据一的真实性无异议，孙晶未按合同履行并承担违约责任。对证据二的真实性无异议，孙晶未提供证据证明恒大公司存在违规行为。对证据三的真实性无异议，孙晶主张的违约责任条款与本案一审适用的违约责任条款并不冲突。对证据四的真实性无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方应依约履行合同义务。孙晶主张合同系恒大公司单方制作，存在加重孙晶责任，免除、减轻恒大公司责任情形，恒大公司也未对格式条款进行解释说明，案涉《商品房买卖合同》及补充协议应为无效。对孙晶该主张，本院不予支持，理由如下：第一，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定，有下列情形之一，该格式条款无效：……（二）提供格式条款乙方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。案涉合同及补充协议虽系格式合同，但从合同内容整体来看，并不存在不合理免除或减轻恒大公司责任，加重孙晶责任或限制、排除孙晶主要权利等合同无效情形；第二，孙晶作为购房者，对付款、交房等购房情形，尤其是涉及自身合同义务的付款数额、付款期限、逾期付款责任、交房日期等事宜更应当审慎注意。案涉购房合同及补充协议，已经孙晶签字捺印确认，孙晶对合同条款内容应系明确知晓。综上，孙晶关于案涉商品房买卖合同及补充协议无效的主张不能成立。关于合同解除违约金问题。双方于2019年5月22日签订的商品房认购书中已经约定了各期付款数额及期限，后虽于2019年12月10日签订《商品房买卖合同》，但对付款约定并无变更，孙晶亦在合同签字捺印确认。孙晶在支付首期房款后，未再支付余款。案涉补充协议约定，孙晶逾期180天未按约定全额支付，恒大公司有权单方解除《商品房买卖合同》，孙晶按已付款的50%支付违约金。现孙晶已支付首期房款377257元，恒大公司主张解除合同，首期房款的50%即188628.5元作为违约金不予退还。一审法院认定该违约金过高，应与恒大公司实际损失相当，调整至377257元的30%为113177.1元，并无不当，本院予以维持。另，网签是交易双方签订合同后，到房地产管理部门进行备案，并在网上公布。网签是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋，为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，其本质上是一种通过网络进行的行政备案，是一种行政管理手段。既然涉案合同本身已经解除，则相应网签的存在也就没有意义了。对于恒大公司要求孙晶配合办理涉案《济南市商品房买卖合同》的合同备案注销、网签撤销手续的诉求，法院不应予以审理。鉴于本案双方当事人均未上诉涉及，且不影响到合同解除后的履行效果，本院对涉及该项的判决不再予以变更。综上所述，孙晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3479.5元，由上诉人孙晶负担。本判决为终审判决。审 判 员 焦玉兴二〇二一年六月二十四日法官助理 刘绍琰书 记 员 朱俞颖