广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0784民初1798号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司，住所地：鹤山市××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××353R。负责人：肖智华，该公司项目经理。委托诉讼代理人：胡韵清，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晶，女，该公司员工。被告：陈宝团，女，1970年10月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××761。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司（以下简称碧桂园生活服务公司）与被告陈宝团物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务公司的委托诉讼代理人胡韵清到庭参加诉讼，被告陈宝团经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。本案现已审理终结。碧桂园生活服务公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年3月至2021年2月物业服务费6350.04元给原告；2.判令被告以实欠物业管理费为基数按每日千分之五从应付款期限之次日起至清偿之日止支付逾期付款违约金（截至2021年3月13日止的违约金为4773.08元，原告仅请求被告支付3649.96元），物业服务费及违约金两项合计10000元，之后的违约金以实欠物业管理费为基数按每日千分之五计付至清偿之日止给原告；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告是鹤山市×××××××鹤起香泉二十六街68号商品房的业主，该商品房建筑面积为302.79平方米，花园面积为187.46平方米。原、被告于2017年9月15日签订的《鹤山碧桂园前期物业服务协议》约定由原告提供物业管理服务，被告支付物业服务费，其中第三章第四条约定物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.5元及花园建筑面积每月每平方米0.4元计收，以房屋产权管理局最终测绘面积为准；第六条约定物业管理费的扣费时间为公历每月8日（节假日或系统原因顺延）；第六章第十六条约定被告逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应付物业管理费的千分之五交纳违约金。原告多次追收物业服务费无果，遂诉至法院。陈宝团未作答辩，在举证期限内也无证据提供。本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司与陈宝团签订《鹤山碧桂园前期物业服务协议》，约定：“……就甲方（即陈宝团）已购买的由鹤山市×××物业发展有限公司负责开发建设的鹤山碧桂园商品住宅区中的鹤起香泉二十六街68号单位交付后由乙方（即广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司）提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条：甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……第四条：乙方按以下计算方式向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.5元及花园面积每月每平方米0.4元计收。该物业的套内建筑面积为292.83平方米；该物业的公用分摊建筑面积为9.96平方米；合计该物业的房屋建筑面积为302.79平方米；该物业的花园面积为187.46平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按529.17元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。第六条：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方于公历每月8日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……第十六条：物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”等等。陈宝团于2017年9月15日办理涉案商品房的入住手续。后，原告依约向陈宝团提供物业管理服务，陈宝团每月按《鹤山碧桂园前期物业服务协议》的约定支付物业服务费，但陈宝团拖欠原告2020年3月至2021年2月的物业服务费未支付。鹤山市×××××××鹤起香泉二十六街68号房屋的权属人为陈宝团，该房屋的建筑面积为302.79平方米，花园面积为187.46平方米。陈宝团每月应按《鹤山碧桂园前期物业服务协议》的约定支付物业服务费529.17元（302.79平方米×1.5元/平方米+187.46平方米×0.4元/平方米）给原告。广东碧桂园物业管理有限公司鹤山分公司于2013年1月14日名称变更为广东碧桂园物业服务有限公司鹤山分公司，于2015年12月29日名称变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司，于2019年6月20日名称变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司鹤山分公司，于2020年6月12日名称变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司与陈宝团签订的《鹤山碧桂园前期物业服务协议》符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同。广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司名称已变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司（即原告碧桂园生活服务公司），故《鹤山碧桂园前期物业服务协议》对碧桂园生活服务公司和陈宝团均具有约束力，双方应依照上述合同的约定行使权利和履行义务。陈宝团所有的物业在接受了碧桂园生活服务公司的物业管理服务后，理应按时支付物业服务费给碧桂园生活服务公司，故陈宝团应向碧桂园生活服务公司支付2020年3月至2021年2月（共12个月）的物业服务费共6350.04元（529.17元/月×12个月）。关于碧桂园生活服务公司请求的违约金问题。《鹤山碧桂园前期物业服务协议》约定违约金从逾期之日起按每天0.5‰的标准计算，约定过高，本院酌定违约金按年利率15.4%计算至陈宝团清偿物业服务费之日止为宜。碧桂园生活服务公司请求当月物业服务费的违约金从次次月1日计算，请求合理，本院予以支持。因此，计得2020年3月至2021年2月的物业服务费的违约金截至2021年4月30日止为529.7元［529.17元×15.4%÷12×（12+11+10+9+8+7+6+5+4+3+2+1）］，从2021年5月1日起的违约金以实欠物业服务费为基数，按年利率15.4%的标准计算至清偿物业服务费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告陈宝团于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司支付2020年3月至2021年2月的物业服务费6350.04元及违约金（截至2021年4月30日止的违约金为529.7元，从2021年5月1日起的违约金以实欠物业服务费6350.04元为基数，按年利率15.4%的标准计算至清偿物业服务费之日止）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（已由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司负担7.8元，被告陈宝团负担17.2元（经原告同意，被告负担的受理费于支付款项时迳付给原告，本院不再收退）。本判决为终审判决。审 判 员 余真盛二〇二一年六月十八日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚