河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1415号 上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司滦平支行，住所地河北省承德市滦平县滦平镇北大街东段北侧168号。 法定代表人：靳文祥,行长。 委托诉讼代理人：王艾国。 委托诉讼代理人：陈阔成，河北滦峰律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：杨晓辉，男，1978年11月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被上诉人（原审原告）：刘苗苗，女，1979年3月24日出生，汉族，住北京市丰台区。 被上诉人（原审被告）：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地河北省承德市滦平县巴克什营镇巴克什营村。 法定代表人：苏为学，总经理。 被上诉人（原审被告）：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地河北省承德市滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 上诉人中国工商银行股份有限公司滦平支行（以下简称工行滦平支行）因与被上诉人刘苗苗、杨晓辉、承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称承德华耀公司）、承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初4435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中国工商银行股份有限公司滦平支行的委托诉讼代理人陈阔成、王艾国到庭参加诉讼。被上诉人刘苗苗、杨晓辉、承德华耀公司、大地营造公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国工商银行股份有限公司滦平支行上诉请求：（1）撤销滦平县人民法院(2019)冀0824民初4435号民事判决第五、六项，依法改判被上诉人刘苗苗、杨晓辉与被上诉人大地营造公司连带给付拖欠上诉人《个人购房借款／担保合同》项下的剩余贷款本金及相应贷款利息（利息按《个人购房借款／担保合同》约定的标准计算）。2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：不应解除刘苗苗与中国工商银行股份有限公司滦平支行于2017年12月8日签订的《个人购房借款／担保合同》，退一步讲无论解除《个人购房借款／担保合同》与否，都应由被上诉人刘苗苗与被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司连带给付拖欠上诉人《个人购房借款／担保合同》项下的剩余贷款本金及相应贷款利息。具体理由如下：（一）上诉人与被上诉人在2017年12月8日的《个人购房借款／担保合同》已经生效，上诉人依约出借给被上诉人刘苗苗318万元并将本金一次性划入被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司账户，已经履行了合同义务，截止到2020年9月23日，尚欠贷款本金3007100.00元。被上诉人应继续承担连带给付剩余贷款本金及利息的责任。（二）按揭贷款合同第30条明确约定：贷款发放后借款人与售房人发生的纠纷不减少或免除借款人的还款责任，也不限制或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。因此，无论商品房买卖合同是否解除，都无权要求解除按揭贷款合同。（三）本案案涉房屋即在被上诉人处的抵押物已经灭失，在三被上诉人未提供其他抵押物的情况下已经加重了上诉人银行的收款风险，而上诉人在本案中不存在任何过错，如果解除《个人购房借款／担保合同》，并判令只由开发商承担返还责任，这无疑更进一步加重了上诉人的收款风险，与法律的公平原则也是相悖的。（四）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款只规定商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出售人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（按揭贷款银行）和购房人，但该条款并未明确购房方不再承担清偿所欠按揭贷款的责任，对该条文的理解不宜扩充和推断。《解释》规定出售方应将收取的购房贷款返还给担保权人（按揭贷款银行），只是赋予按揭银行有权要求出售方返还所收取的购房贷款，按揭银行有权选择要求购房方清偿贷款并由出售方承担连带清偿责任，也可以放弃要求由购房方承担责任只要求出售方承担清偿贷款。而本案上诉人并没有放弃要求贷款人（购房方）承担还款责任，故该条规定的作用主要体现在出售方未作为按揭贷款合同担保人的情况下，银行可因此规定而要求出售方承担责任，而不能作为贷款人（购房方）免除还款责任的依据。 刘苗苗、杨晓辉答辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确。（1）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，据此，一审法院做出由大地营造公司返还刘苗苗购房款及利息并返还中国工商银行股份有限公司滦平支行案涉借款合同项下的剩余贷款本金和贷款利息的判决符合法律规定。而中国工商银行股份有限公司滦平支行主张由刘苗苗支付上述剩余贷款本金和利息，并且要求将大地营造公司返还给刘苗苗的款项优先清偿上述款项，显然是于法无据的。买受人取得商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人贷款已经失去意义，如果不允许解除合同，对买受人不利的。同时解除后的法律后果就是开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还中国工商银行股份有限公司滦平支行和买受人刘苗苗，就是为了解决三方的系列合同纠纷问题，减少诉累，一审判决关于商品房买卖合同以及贷款合同解除后的处理结果符合各方利益，也是符合法律规定。（2）在刘苗苗与大地营造公司和中国工商银行股份有限公司滦平支行分别签订购房合同和借款合同后，贷款款项由中国工商银行股份有限公司滦平支行直接支付给大地营造公司，而原审法院依法判决由大地营造公司将上述贷款款项直接返还给中国工商银行股份有限公司滦平支行，不仅符合法律的规定，更符合本案的实际情况。若由刘苗苗进行返还，明显会损害处于弱势一方的购房人的合法权益。刘苗苗在签订购房合同与借款合同后，履行了合同约定的全部义务，按时偿还借款合同项下款项，而导致上述两份合同解除的根本原因是因为大地营造公司进行房地产开发的相关手续被撤销，导致案涉房屋被拆除，购房合同和借款合同的目的均无法实现，在此过程中，刘苗苗作为购房人并不存在任何过错，若由刘苗苗承担上述款项的清偿责任，有违公平原则，显然不合法、不合理。（3）因刘苗苗购买的涉案商品房属于在建工程，没有办理产权证，所以实际上的抵押人是大地营造公司。由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由中国工商银行股份有限公司滦平支行直接支付到了开发商大地营造公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，大地营造应将剩余的贷款本息返还中国工商银行股份有限公司滦平支行。一审法院从有利于购房人、银行利益的角度，判决由大地营造公司返还中国工商银行股份有限公司滦平支行本金及利息，既符合法律规定，也充分保护了购房人刘苗苗及中国工商银行股份有限公司滦平支行利益，避免当事人诉累，且也没损害工行滦平支行的利益。 承德市华耀房地产开发有限公司和承德大地营造房地产开发有限公司答辩称，（1）案涉房屋未完成交付与当地政府实行了“四停”、拆除、撤销“四证”等行政行为有关，属于不可抗力或情势变更的情形。交付时间应当顺延至不可抗力或情势变更的情形解除后。（2）由于因当地政府考虑维护社会稳定和原告在银行的征信问题，我司按政府要求每月代原告向银行支付按揭贷款，具体应以实际支付为准。 杨晓辉、刘苗苗向一审法院起诉请求：（1）请求依法判令解除原告刘苗苗与大地营造公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，并办理网签撤销手续；（2）请求依法判令大地营造公司返还原告已支付的首付款2121450.00元，并赔偿原告2017年3月16日至大地营造公司实际返还款项之日止的利息损失（按银行同期贷款利率计算）；（3）请求依法判令大地营造公司赔偿原告已经偿还的银行按揭贷款本金及利息（以判决生效当日第三人核算清单为准）：（4）请求依法判令大地营造公司支付原告违约金530145.00元；（5）请求依法判令大地营造公司支付原告各项损失18541.80元（物业费8086.80元、私家园林维护费6192.00元、公共区域能源费288.00元、预存水费500.00元、预存电费200.00元、能源费备用金1000.00元、泄水费300.00元、固定电话、有线1520.00元、气款420.00元、软管、电35.00元）；以上金额合计为2670136.80元。（6）请求依法判令解除二原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；（7）请求依法判令大地营造公司向第三人偿还剩余银行按揭贷款本金及利息；（8）请求依法判令承德华耀公司对大地营造公司的债务承担无限连带责任；（9）本案全部诉讼费用由二被告承担。。 一审法院认定事实：原、被告于2017年3月11日签订《长城脚下饮马川商品房认购书》，约定原告以按揭贷款方式认购被告大地营造公司开发的巴克什营文化产业园起步区项目二组团6号房屋，原告于2017年3月17日支付购房首付款合计2121450.00元。2017年3月27日双方正式签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区二组团6号商品房销售给原告刘苗苗，房屋建筑面积134.04平方米，总价款5301450.00元。大地营造公司应在2018年8月31日前将经验收合格的房屋交付原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。根据合同约定，如出卖人逾期交房超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。案涉合同签订后，原告刘苗苗、杨晓辉与第三人工行滦平支行于2017年12月8日签订《个人购房借款/担保合同》，向工行滦平支行贷款3180000.00元用于购买案涉房屋，第三人工行滦平支行按照按揭贷款合同的约定将贷款一次性支付至被告账户。被告大地营造公司未在合同约定的期限履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。现滦平县住房和城乡建设局已对案涉房屋所在项目实行了“五停”措施，案涉房屋所在项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》也已被政府相关部门予以撤销。 截止2020年9月22日，第三人已收到原告账户偿还的贷款本息合计621573.78元，其中包括被告大地营造公司替原告偿还贷款本息425032.08元，原告本人偿还196541.70元，尚欠贷款本金300102.90元及利息。 一审法院认为，原告刘苗苗与被告大地营造公司于2017年3月11日签订的《长城脚下饮马川商品房认购书》及双方于2017年3月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现已过交房期限，被告未能按约定的期限交房，且案涉房屋已拆除，导致合同目的无法实现，原告依合同约定有权要求解除原、被告签订的《长城脚下饮马川商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。 因被告大地营造公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即二原告已付购房款的利息损失应当由被告大地营造公司予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故二原告要求被告大地营造公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定,利息应自2017年3月17日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（即包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接支付被告大地营造公司的购房款即购房首付款为基数计算，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告大地营造公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。 商品房买卖合同解除后，二原告与第三人签订的按揭贷款合同目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对二原告要求解除其与第三人于2017年12月8日签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因按揭贷款已由被告大地营造公司收取，大地营造公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人，故大地营造公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。因原告杨晓辉系按揭贷款合同的共同借款人，其应作为本案原告参加诉讼，本案房屋买卖合同与金融借款合同合并审理系因两个法律关系中的合同标的相同且相互关联，综上，对第三人关于按揭贷款合同不应解除的意见，本院不予支持。 原告刘苗苗主张由被告直接向第三人偿还剩余按揭贷款本息的诉讼请求，符合《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，由被告大地营造公司直接向工行滦平支行偿还剩余按揭贷款本金及利息，利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，亦是《商品房买卖合同司法解释》的应有之义。故对该项诉讼请求本院予以支持。 原告要求被告大地营造公司赔偿的物业费损失,系案外人承德拾得大地物业服务有限公司等单位收取，该物业费用系因物业合同等所发生的，原告支出的物业费用等损失可另案处理，故该项请求本院不予支持。 原告以被告承德华耀公司对被告大地营造公司出资不实、财产混同为由要求被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司已于2016年10月11日将其对被告大地营造公司的认缴出资50000000.00元缴纳完毕，原告亦未针对二被告财产混同提供相应的证据予以证实，故对原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决：（一）解除原告刘苗苗与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年3月11日签订的《长城脚下饮马川商品房认购书》及2017年3月27日签订的合同编号为20170327004的《商品房买卖合同（预售）》(包括补充协议），被告承德大地营造房地产开发有限公司协助原告王喆办理注销网签备案手续；（二）被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘苗苗购房首付款2121450.00元；（三）被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘苗苗支付的购房首付款2121450.00元的利息损失（利息损失自2017年3月17日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；（四）被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘苗苗已偿还第三人中国工商银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本金及利息计196541.70元；（五）解除原告刘苗苗、杨晓辉与第三人中国工商银行股份有限公司滦平支行于2017年12月8日签订的《个人购房借款/担保合同》；（六）被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国工商银行股份有限公司滦平支行《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算）；（七）驳回原告刘苗苗、杨晓辉的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院审理查明的事实同一审查明的事实。 本院认为，因承德大地营造房地产开发有限公司未能在合同约定的期限内履行向刘苗苗交付经竣工验收合格的房屋的合同义务，且案涉房屋已被拆除，导致合同目的无法实现，刘苗苗诉请解除案涉《商品房买卖合同（预售）》（包括合同补充协议）、《个人房屋抵押借款合同》，一审法院判决予以解除，适用法律正确。一审法院判决承德大地营造房地产开发有限公司返还上诉人案涉《个人房屋抵押借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人房屋抵押借款合同》约定的标准计算），不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，本院予以确认。综上所述，中国工商银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28,142.90元由中国工商银行股份有限公司滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋 审 判 员 祝宝森 审 判 员 孙琳丽 二〇二一年六月五日 法官助理 杨晓梅 书 记 员 赵萌萌