宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初4868号原告：常华，男，1985年7月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。公民身份号码：XXX被告：银川市白云房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：杨芳，该公司董事。委托诉讼代理人：杨奕辉，宁夏宁人（彭阳）律师事务所律师。原告常华与被告银川市白云房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常华，被告银川市白云房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨奕辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.根据买卖双方于2016年8月16日所签订的《商品房买卖合同》以及2018年11月30日签订的《协议书》，依法判令被告赔偿原告逾期办理房屋权属证书违约金总计28236元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2016年8月16日购买了被告开发的XXX小区XXX号预售房，并签订了《商品房买卖合同》(以下简称买卖合同)约定房屋建筑面积120.18平米，售价为4848.38元/平米，总价582678元，原告于2016年9月7日通过中国工商银行宁夏分行营业部贷款付清全部房款。根据合同约定，被告应于买房后三个月为原告办理产权登记，被告未能如期办理，时至2020年7月20日才予以办理。原告与被告就延期办理房屋权属证书赔偿事宜于2018年11月30日签订了《协议书》，并同时约定于2019年12月31日完成房屋权属证书，否则按照《协议书》约定的方式继续赔偿。综上，被告的违约行为给原告造成了一定的经济损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》和《协议书》，原告向被告主张赔偿2019年7月1日至2020年7月20日的违约金，望判如所请。被告辩称，1、涉案房屋因前期被告法定代表人涉及刑事犯罪，所有办证资料均被办案机关带走配合调查。资料返还后被告积极为包括原告在内的所有业主办理不动产登记证。被告已履行了向不动产登记管理机关提交资料办理不动产登记证的义务，但因行政机关履行行政职能的期限并非是被告所能控制，未按期取得不动产登记证是由于行政机关的原因导致，并非被告的过错，不应由被告承担原告所主张的违约金赔付义务；2、因疫情影响行政机关自2020年2月暂停现场办公，且被告申请事宜不属于网上办理的事项，导致延误办证事宜，该期间不应给付违约金；3、根据《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，关于合同审理的意见，疫情期间被告生产经营状况因疫情影响陷入困难；4.原被告之间签订的协议书，其签订目的是为了通过友好协商的方式解决案涉房屋存在逾期办证的问题，被告在签订协议后按约定向原告支付违约金13705元，之后原告拒绝沟通，将被告诉至法院，违反了当初原被告签订协议书的目的。综上所述，被告认为原告主张的违约金标准过高，应当按照原被告签订的商品房买卖合同的违约金计算，按照日万分之一计算违约金，恳请法庭调整减少原告主张的违约金比例及金额。经审理查明：2016年8月16日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的银川市金凤区XXX室房屋，建筑面积120.18平方米，房屋总价款582678元。原告支付全部购房款后，被告于2016年8月23日交付涉案房屋。2018年11月30日，原、被告签订《协议书》一份，约定：截止协议签订之日止，被告仍未取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，且暂不具备为原告办理房屋产证证的条件，被告承诺于2019年6月30日前取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，并具备协助原告办理房产证的条件；被告一次性向原告支付自违约情形出现至2019年6月30日期间的违约金共计13705元，于协议签订之日起五日内一次性将上述违约金向原告付清；被告须于2019年6月30日之前取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》且完成产权登记，向市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，最终办理产权登记日期可推后至2019年12月31日前，如未能按约定日期内完成房屋产权登记的，被告须按日计算向原告支付自协议规定日期2019年6月30日之次日至2019年12月31日止的全部已付房价款万分之一的违约金；如被告未能在2019年12月31日之前完成房屋产权登记的，被告须按日计算向原告支付自协议规定日期2019年12月31日之次日至实际完成房屋权属证书之日止的全部已付房价款万分之一点五的违约金。2020年7月20日，被告取得涉案房屋所在楼栋的不动产登记证。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行己方义务。被告未依约取得涉案房屋所在楼栋的不动产登记证及协助原告办理房屋所有权转移登记从而取得房屋所有权证书，基于此，被告已违反合同约定，应依约承担相应违约责任。对原告主张被告支付迟延办理房屋权属证书违约金28236元的诉讼请求，经本院核算违约金金额为28376元[582678元×0.1‰×184天（2019年7月1日至2019年12月31日）+582678元×0.15‰×202天（2020年1月1日至2020年7月20日）]，本院以原告主张的金额为限予以支持。被告的抗辩意见均无证据证实，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告银川市白云房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告常华逾期办证违约金28236元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253元，由被告银川市白云房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李雅菲二〇二一年六月三十日书记员 马 蕊附：本案适用法律条款如下：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。