吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民初154号原告：吉林蛟河农村商业银行股份有限公司，住所地蛟河市红叶大街**。法定代表人：姚金明，董事长。委托诉讼代理人：闫维臣，男，该行职员。委托诉讼代理人：尹亮，男，该行职员。被告：蛟河市筑诚商品混凝土有限公司，住所地，住所地蛟河市经济开发区滨河西路与创业路交汇处iv>法定代表人：杨雪，总经理。委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。被告：蛟河市城区房屋开发有限公司，住所地，住所地蛟河市长安街**iv>法定代表人：房克山，总经理。委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。原告吉林蛟河农村商业银行股份有限公司（以下简称蛟河农商行）与被告蛟河市筑诚商品混凝土有限公司（以下简称筑诚商混公司）、蛟河市城区房屋开发有限公司（以下简称城区开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蛟河农商行的委托诉讼代理人闫维臣、尹亮，被告筑诚商混公司及城区开发公司的共同委托诉讼代理人王旭明、孙姝婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蛟河农商行向本院提出诉讼请求：1.判令筑诚商混公司立即偿还借款本金14，396，907.84元，利息3，937，015.87元（此利息计算至2021年2月21日，其中借款期间利息及逾期利息合计3,497,108.65元，复利439,907.22元，此后逾期利息以14,396,907.84为基数，从2021年2月22日起至本息结清日为止，利率按合同约定的贷款月利率6.333333‰上浮50%计算；复利以前一周期欠付利息为基数，自2021年2月22日起至本息结清日为止按合同约定的贷款月利率6.333333‰上浮50%计算）。2.确认蛟河农商行对城区开发公司所有，位于蛟河市长安街道蛟河大街55（铁西花园**）1层1门的房屋享有优先受偿权。3.确认蛟河农商行对城区开发公司所有，坐落于蛟河市蓝湾国际C31-02-1402、C31-03-1402、C31-04-1402、C31-01-1301、C31-01-1302、C31-02-1301、C31-04-1302、C31-01-1101的8套房屋享有优先受偿权。4.判令城区开发公司在变卖21套抵押房屋所得427.61万元范围内承担连带责任。5.判令两被告承担诉讼费、保全费等一切费用。事实和理由：2016年11月4日，蛟河农商行与筑诚商混公司签订《流动资金借款合同》，约定：借款金额1500万元；借款期限24个月，自2016年11月4日至2018年11月3日；借款利率为固定利率，即在起息日基准利率水平上浮60%；按月结息，每月20日为结息日；逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%；如不能按照约定的付息日付息，则自付息日起计收复利。同日，蛟河农商行与城区开发公司签订《抵押合同》，约定城区开发公司以其所有的坐落于蛟河市长安街道蛟河大街55（铁西花园C座）1层1门的房屋为借款提供抵押担保，担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，并依法办理了抵押登记。上述合同签订后，蛟河农商行按照约定向筑诚商混公司发放了贷款。筑诚商混公司自2019年2月开始欠息，借款到期后未能将本息结清。经多次书面催收，城区开发公司于2019年5月23日与蛟河农商行签订《抵押合同》，追加提供29套住宅为借款提供担保。2019年6月11日至2020年10月10日，城区开发公司出售了其中21套住宅，按其出具的《出售追加抵押房产偿还贷款承诺书》的约定，应偿还贷款470.61万元，但仅偿还43万元，尚欠427.61万元未还。此后，经多次催收借款本息未果，故提起本案诉讼，望判如所请。筑诚商混公司和城区开发公司辩称，一、关于复利问题。筑诚商混公司在借期内如约付息，在借款到期后欠付逾期利息。现行法律对于逾期利息计收复利没有明确规定，双方签订的借款合同也没有进行约定，故蛟河农商行关于支付复利的请求没有事实根据和法律依据，应予驳回。二、城区开发公司提供的坐落于蛟河市蓝湾国际的8套房屋并未办理抵押登记，蛟河农商行要求优先受偿的请求不能成立。蛟河农商行围绕其诉讼请求提交了借款合同、贷款凭证、存款明细、抵押合同、不动产权证书、不动产登记证明、城区开发公司的股东会决议、贷款抵押方承诺书、承诺书、关于棚户区住宅置换楼房差价款偿还贷款承诺书、商品房买卖合同、出售追加抵押房产偿还贷款承诺书、催收通知书等证据，筑诚商混公司和城区开发公司对证据的真实性均无异议，本院对蛟河农商行提交的上述证据予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年11月4日，蛟河农商行与筑诚商混公司签订《流动资金借款合同》，约定：借款金额为1500万元；借款期限为24个月，自2016年11月4日至2018年11月3日；借款用途为购买原材料；借款利率为固定利率，即起息日基准利率上浮60%；按月结息，每月20日为结息日，21日为付息日；分期还本，2017年11月3日前偿还75万元，2018年11月3日偿还1425万元；逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%；借款逾期的，对未按时还清的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。同日，蛟河农商行与城区开发公司签订《抵押合同》，约定城区开发公司以其名下坐落于蛟河市长安街道蛟河大街55（铁西花园C座）1层1门的房屋为上述《流动资金借款合同》项下的债权提供抵押担保，担保范围包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应支付的其他款项以及债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用。蛟河农商行与城区开发公司就上述抵押物办理了抵押登记。同日，蛟河农商行向筑诚商混公司发放1500万元贷款，贷款凭证载明借款月利率为6.333333‰，即年利率7.6%。2019年5月17日，城区开发公司出具承诺书，承诺以自有房屋为蛟河市恒基建筑材料有限责任公司及筑诚商混公司的借款提供抵押担保，保证于2019年5月20日前配合蛟河农商行到住建部门为抵押房屋办理网签手续，未经蛟河农商行同意绝不私自出卖，出售款项汇入蛟河市恒基建筑材料有限责任公司、筑诚商混公司、蛟河市城区建筑有限公司、蛟河市安达市政建设有限公司、吉林屹承热力有限责任公司在蛟河农商行的任意贷款账户，扣除税费后偿还贷款本息。2019年5月23日，蛟河农商行与城区开发公司签订《抵押合同》，约定城区开发公司以其开发建设的蛟河市蓝湾国际28套住宅为案涉借款追加提供抵押担保，担保范围与此前此前签订的抵押合同一致。2019年6月11日，城区开发公司出具贷款抵押方承诺书，承诺追加提供一套蛟河市蓝湾国际的住宅作为案涉借款的抵押物。蛟河农商行与城区开发公司就以上29套住宅签订了《商品房买卖合同》并办理了网签备案，但未办理抵押登记。2019年7月31日，城区开发公司向蛟河农商行出具关于棚户区住宅置换楼房差价款偿还贷款承诺书，载明：蓝湾国际C区31号楼、32号楼有46套住宅楼已经抵押给你行（办网签），现有住户用棚户区住宅置换部分抵押住宅楼，为此承诺住宅置换楼房政府补贴款拨付到我公司账户后，三日内全部偿还你行贷款，置换以上抵押楼房个人所出款项，我公司收到后在三日内按约定偿还你行贷款。2019年6月11日至2020年10月10日，城区开发公司先后出售了上述29套住宅中的21套，为此出具18份出售追加抵押房产偿还贷款承诺书，承诺以出售21套住宅所得款项按照相应比例偿还案涉贷款，如不履行还款承诺，自愿承担一切责任。蛟河农商行主张按照承诺约定应偿还贷款总额为470.61万元，实际偿还43万元，尚欠427.61万元。经当庭核对，双方确认承诺书载明的应偿还贷款总额为459.21万元，扣除已偿还的43万元，尚欠416.21万元。借款到期后，筑诚商混公司自2018年11月5日至2019年11月29日分16笔偿还本金共计603,092.16元，尚欠本金14,396,907.84元。2019年1月20日前的利息、罚息及复利均已结清。2019年10月24日及2020年4月24日，蛟河农商行向筑诚商混公司及城区开发公司送达了逾期贷款催收通知书，二公司在催收通知书上签章确认。本院认为，蛟河农商行与筑诚商混公司签订的借款合同、与城区开发公司签订的抵押合同均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，当事人应全面履行合同义务。蛟河农商行已经按合同约定履行了放款义务，筑诚商混公司未能如约还本付息，构成违约，应承担相应的违约责任。蛟河农商行要求筑诚商混公司偿还借款本息于法有据，应予支持。因借款合同中并未明确约定对于罚息计收复利，故对蛟河农商行关于对罚息计收复利的诉请不予支持。关于抵押物优先受偿问题。因城区开发公司出具了同意以自有不动产为案涉借款提供抵押担保的股东会决议，且其提供的坐落于蛟河市长安街道蛟河大街55（铁西花园C座）1层1门的房屋已经办理抵押登记，故抵押权依法设立，蛟河农商行有权对该抵押物经协商折价或依法拍卖、变卖所得价款在合同约定的担保范围内优先受偿。城区开发公司承担担保责任后，有权向筑诚商混公司追偿。关于城区开发公司提供抵押的坐落于蛟河市蓝湾国际的8套住宅，虽然双方签订了抵押合同，但是没有办理抵押登记，抵押权并未依法设立，故蛟河农商行关于对该8套住宅享有优先受偿权的请求无法得到支持。关于城区开发公司应否就416.21万元借款本息承担连带责任问题。本案中，城区开发公司自愿出具了以出售抵押房屋的款项按照比例偿还案涉借款的承诺，该承诺系其真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。城区开发公司在出售抵押房屋并获得售房款后未能按照承诺履行全部还款义务，构成违约，蛟河农商行要求其对未履行的416.21万元承担连带责任于法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、蛟河市筑诚商品混凝土有限公司于本判决生效后立即给付吉林蛟河农村商业银行股份有限公司借款本金14,396,907.84元及利息（以14,396,907.84元为基数，按照年利率7.6%上浮50%即11.4%，自2019年1月21日起计算至款项付清之日止）。二、如果蛟河市筑诚商品混凝土有限公司未履行本判决第一项确定的给付义务，则吉林蛟河农村商业银行股份有限公司有权对蛟河市城区房屋开发有限公司提供的抵押物，即坐落于蛟河市长安街道蛟河大街55（铁西花园C座）1层1门的房屋，经协商折价或依法拍卖、变卖所得价款优先受偿。蛟河市城区房屋开发有限公司承担担保责任后，有权向蛟河市筑诚商品混凝土有限公司追偿。三、蛟河市城区房屋开发有限公司对于本判决第一项确定的蛟河市筑诚商品混凝土有限公司的给付义务在416.21万元范围内承担连带给付责任。四、驳回吉林蛟河农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131,804元及保全费5000元，合计136,804元，由蛟河市筑诚商品混凝土有限公司及蛟河市城区房屋开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 王 浩审判员 李 昂审判员 赵翠霞二〇二一年六月一日书记员 邵美琦（本件共9页，印20份）