广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初143号原告：东莞市德洲美林房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：何小雄、林傲翰，均系广东商合律师事务所律师。被告：黄光林，男，苗族，19××年×月××日出生，住贵州省罗甸县×××××××××××××××，公民身份号码：522×××××××********。原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司诉被告黄光林商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何小雄、林傲翰到庭参加诉讼。因被告黄光林被关押在深圳市龙岗看守所无法到庭，本院依法保障其各项诉讼权利并对其制作了调查问话笔录。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：2019050753EA19571898）；二、判决被告向原告支付违约金392431.8元；三、判决被告协助原告前往东莞市不动产管理局办理《商品房买卖合同》（编号：2019050753EA19571898）文本的终止备案登记手续及退住宅专项维修资金手续；四、判决被告向原告偿付律师费150000元；五、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告是东莞市××××××××××德洲城的开发建设单位。2019年5月7日，原告与被告签订了编号为2019050753EA19571898号的《商品房买卖合同（预售）》，约定由被告向原告购买德洲城7栋商业住宅楼一单元602号商品房，预测建筑面积为90.7平方米，总价款为1962159元，被告应当于2019年5月7日前向原告支付首期房价款592159元，余款1370000元向商业银行申请贷款支付。合同签订后，被告如约向原告支付了首期房价款592159元，剩余1370000元购房余款由被告向中国银行股份有限公司东莞塘厦支行申请按揭贷款，中国银行东莞塘厦支行根据与被告签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：JK201××××××××××604），依照约定履行了发放贷款的义务，但是被告并未按时足额向银行履行偿还贷款本息的义务。由于被告拖欠贷款本息的违约行为，中国银行股份有限公司东莞塘厦支行已经向中国广州仲裁委员会提起了仲裁申请，要求被告支付贷款本息、罚息和律师代理费，仲裁费，保全费，且根据《个人一手住房贷款合同》原告是作为保证人需要对被告支付的费用承担连带清偿责任，中国广州仲裁委员会作出的（2019）穗仲案字第12435号《裁决书》已生效，原告根据该生效裁决书的裁决内容已经履行了保证人的连带清偿义务，代替被告向中国银行股份有限公司东莞塘厦支行支付1636635.06元，根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：2019050753EA19571898）的约定，在原告履行完担保义务后有权解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》并要求被告承担违约责任。原告认为，被告拒绝向银行按时足额偿还贷款本息的违约行为，导致原告作为保证人代替被告履行了连带清偿责任，侵害了原告的合法权益，应当按照法律规定和《商品房买卖合同（预售）》的约定承担违约责任，现原告为维护自身权益，特依据《合同法》、《民事诉讼法》等规定向法院提起诉讼，请判如所请。被告黄光林答辩称：原告的诉讼理由根本没有考虑事实的真相，被告因龙岗公司的事情被龙岗警方2019年6月4日抓捕，并于2019年6月7日被关押至龙岗区看守所，而从塘厦中国银行贷的按揭款开始还款日期为2019年7月1日开始，由于在龙岗这边的刑事案件为经济案，所以银行卡会被冻结，也由于未到还款日，所以关联银行卡上没有存钱上去，才导致逾期，并非被告故意不还款。而在逾期后银行也没有通知被告，而是直接通过仲裁程序，被告没有收到仲裁机构的任何文件和通知，仲裁根本不符合法律程序，被告是被关押，并不是故意缺席。原告所提交的证据，说委托有律师所给被告龙岗公司荣德国际A座18楼A户，由于公司已经被龙岗警方关停审查，所有才收不到邮件，但却不发邮件至被告身份证地址，让被告家人无从知晓，然后通知到被告。如果早些知道逾期违约，被告会早安排人员处理。被告一直以为在2019年6月4日出事后，银行若放款肯定会电话联系被告，若联系不上被告，银行就有可能不放款，被告也是现在才知道银行已经放款，且造成了逾期，被告并不是拒不履行还款义务，而是不知情。经审理查明，原告是东莞市××××××××××德洲城的开发建设单位，上述地块的商品房核准名称为德洲城，建设工程规划许可证号为建字第2014-20-1062，建设工程施工许可证号为441××××××××××××701（塘厦）。2019年5月7日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了编号为2019050753EA19571898号的《商品房买卖合同（预售）》，约定由被告向原告购买德洲城7栋商业住宅楼一单元602号商品房，预测建筑面积为90.7平方米，总价款为人民币1962159元，被告应当于2019年5月7日前向原告支付首期房价款人民币592159元，余款人民币1370000元向商业银行申请贷款支付，该商品房已由东莞市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为东莞商房预证字第201700190号。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第一条第1.2款约定：若买受人未按出卖人/银行要求及时办理房屋抵押备案/登记手续，或未按购房借（贷）款合同约定偿还贷款本息，导致出卖人向银行承担还款担保责任且买受人在出卖人送达通知后10日内未付清出卖人所垫付的全部款项（包括但不限于本金、利息、罚息、复息以及由买受人承担的诉讼费、律师费、执行费等实现债权的费用），则视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝向买受人交房、办理产权转移登记并有权解除本合同，同时买受人应按总房款的20%支付违约金及赔偿损失。合同签订后，原告主张被告如约向原告支付了首期房价款592159元，剩余1370000元购房余款由被告向中国银行股份有限公司东莞塘厦支行申请了按揭贷款，中国银行股份有限公司东莞塘厦支行根据与被告签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：JK201××××××××××604），依照约定履行了发放贷款的义务，但是被告并未按时足额向银行履行偿还贷款本息的义务。由于被告拖欠贷款本息的违约行为，中国银行股份有限公司东莞塘厦支行于2019年9月24日向中国广州仲裁委员会提起了仲裁申请，仲裁请求的主要内容为要求被告黄光林支付贷款本息、罚息和律师代理费，仲裁费，保全费，要求原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司对被告的上述债务承担连带清偿责任，中国广州仲裁委员会于2020年2月21日作出（2019）穗仲案字第12435号裁决书，裁决：（一）被告黄光林向中国银行股份有限公司东莞塘厦支行偿还贷款本金137万元及支付利息、罚息（暂计至2019年9月1日，利息18007.74元，罚息266.07元，后续利息、罚息按《个人一手住房贷款合同》约定以及中国人民银行的有关规定计至全部贷款本息实际清偿之日止）；（二）被告黄光林补偿中国银行股份有限公司东莞塘厦支行律师费60100元；（三）中国银行股份有限公司东莞塘厦支行对被告黄光林提供的抵押物（位于东莞市×××××××××××××××商业住宅楼****的房产）享有抵押权，并对其拍卖、变卖或折价所得价款在本案债权范圈内优先受偿；（四）原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司对被告黄光林的上述债务承担连带清偿责任；（五）原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司、被告黄光林补偿中国银行股份有限公司东莞塘厦支行财产保全费5000元；（六）本案仲裁费28982元，由原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司、被告黄光林承担，该费用已由中国银行股份有限公司东莞塘厦支行预缴，东莞分会不予退回，由原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司、被告黄光林迳付中国银行股份有限公司东莞塘厦支行）。（2019）穗仲案字第12435号裁决书已生效，根据原告提供的银行回单，原告已经履行了该裁决书中对黄光林的债务承担了连带清偿责任，向中国银行股份有限公司东莞塘厦支行支付了1636635.06元。原告要求被告按总房款的20%即392431.8元向原告支付违约金及赔偿损失，被告认为虽然合同有约定，但被告不是故意逾期，被告无法办理，且没有任何文件任何信函通知被告，原告的要求根本就不合理。原告为本案诉讼支付了律师费150000元，有委托代理合同、转账记录、发票等为证。被告认为律师费不明白不清楚，且过高，属于乱收费。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同（预售）、（2019）穗仲案字第12435号裁决书、（2020）粤1973执6202号执行通知书、民事委托代理合同及发票、律师函及快递详情、银行回单等证据以及本案的庭审笔录、问话笔录等附卷为据。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案发生在民法典施行前，应适用《中华人民共和国合同法》。案涉《商品房买卖合同（预售）》由原告与被告双方自愿签订，该合同是双方当事人真实意思表示的体现，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。结合原告的诉讼请求及事实理由，本案的争议焦点为：1、原告与被告所签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》是否应解除；2、原告要求被告支付违约金、律师费能否成立。对此，本院分析认定如下：关于争议焦点1。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。而双方签订的附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第一条第1.2款规定：若买受人未按购房借（贷）款合同约定偿还贷款本息，导致出卖人向银行承担还款担保责任且买受人在出卖人送达通知后10日内未付清出卖人所垫付的全部款项，则视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝向买受人交房、办理产权转移登记并有权解除本合同。本案中，被告黄光林未按购房借（贷）款合同约定向中国银行股份有限公司东莞塘厦支行偿还贷款本息，导致原告就被告的还款责任根据仲裁裁决书向中国银行股份有限公司东莞塘厦支行承担了还款担保责任即支付了1636635.06元。因此，原告主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持。同时，原告要求被告协助原告前往东莞市不动产管理局办理《商品房买卖合同（预售）》文本的终止备案登记手续及退住宅专项维修资金手续，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。关于争议焦点2。被告黄光林未按购房借（贷）款合同约定向银行偿还贷款本息，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告黄光林应当依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方约定了被告应按总房款的20%支付违约金及赔偿损失，但原告并没有提交证据证明其损失情况，应当承担举证不能的不利法律后果，被告亦认为不合理，本院兼顾合同的履行情况、被告的过错程度及逾期利益等因素，本院依法酌定被告按照总房款的5%向原告支付违约金，金额为1962159元×5%=98107.95元。至于律师费150000元，该费用符合委托代理合同的约定，原告已经实际支付，且该费用因被告的违约行为所产生，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司与被告黄光林于2019年5月7日所签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》（编号：2019050753EA19571898）；二、限被告黄光林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司支付违约金98107.95元；三、限被告黄光林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司赔付律师费支出150000元；四、限被告黄光林于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司前往东莞市×××××××办理《商品房买卖合同》（编号：2019050753EA19571898）文本的终止备案登记手续及退住宅专项维修资金手续；五、驳回原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9224.32元（原告已预交），由被告黄光林负担4219元，由原告东莞市德洲美林房地产开发有限公司负担5005.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 夏如发审 判 员 冯文娟审 判 员 陈采红二〇二一年六月二十三日法官助理 薛丽婷书 记 员 余佳儿