大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初4448号原告：大连一品蓝天物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211679958716T，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30-4号。法定代表人：宋斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈先群，系辽宁好谋律师事务所律师。被告：韩蕾，女，汉族，1984年7月19日生，住址大连市沙河口区。原告大连一品蓝天物业管理有限公司与被告韩蕾物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连一品蓝天物业管理有限公司的委托代理人陈先群、被告韩蕾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告大连一品蓝天物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：请求判令被告韩蕾向原告支付2017年11月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费1,326.30元、电梯费1,140元。2、请求判令被告向原告支付逾期缴纳物业费的违约金300元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金为0.70元）。截至2020年12月31日，上述两项诉讼请求共计2766.3元。事实和理由：2012年9月20日，原告与大化集团有限责任公司签订《前期物业管理委托合同书》，接受大化集团有限责任公司委托对甘井子区甘南路樱花园小区进行物业管理；2012年10月8日，原告进驻樱花园小区；2012年11月9日，原告与大化集团有限责任公司、大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》。被告于2009年10月30日办理入住登记，房屋面积为49.86m2，物业服务费为0.7元/m2/月，电梯费为30元/户/月；截至2020年12月31日，被告拖欠物业管理1,326.30元、电梯费1,140元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原告没有和被告签订物业服务合同，所以被告不应当缴纳物业费，小区物业服务存在如下问题：小区的照明暗，卫生管理不好，存在私搭乱建情况，存在门岗出租情况，目前撤走了，小区内绿化不够，有马路市场，电梯费改成30元没有通知被告。被告是2019年3月6日取得房产证，取得房产证后原告没有与被告签订物业服务合同，故2019年之后的物业费被告不同意缴纳。公共区域收支问题没有公示，楼内电梯广告、停车费的收入没有公示，对收支问题没有在物业管理区的公示栏、每个出入口、单元门处公示，业主不知道公共收益的金额、开销、用途，结余款项应当充抵物业费。针对被告的辩解意见，原告主张，在6月底之前物业公司会公示小区广告收入、停车费收入及其支出。对被告陈述的小区绿化问题，物业公司在今年已经补栽了玫瑰花，增加小区绿植，门岗并非是物业公司主动找的维修的人在此设摊设点，完全为了居民日常的修补方便，小区居民反映意见后，物业公司已经让修鞋人员撤出小区。电梯费调整是依据大连市物价局发布的大价发（2013）82号文件，在申请大连市物业局核定电梯费之前，原告向建设单位大化集团有限公司发送了电梯费调整的报告，对电梯费调整进行协商，协商后向大连市物价局对电梯费进行核定，同时在小区物业办公场所对电梯费调整进行了公示，电梯费调整的公示仍在办公区域墙上悬挂，被告韩蕾在2016年10月26日缴纳物业费时已经知道电梯费按照30元每户每月收取，一年360元。关于合同主体问题，案涉小区并没有成立业主委员会，根据《民法典》规定，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。关于小区的违章建筑，物业公司多次向城市综合执法部门汇报，要求拆除小区违章建筑，但是执法部门没有进行执法，原告在物业公司职责范围内已经履行了相应的职责。关于小区照明问题，庭后会向物业公司反馈。经审理查明，2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为该小区的建设单位，与原告签订了《前期物业管理委托合同书》，约定大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。住宅房屋物业费为建筑面积0.7元/平/月，收费时间为每季度。合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方收取。电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。2012年11月9日，原告与案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认原告于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。被告在庭审中提供了照片6张，据此主张，案涉小区有马路市场，防盗门、围栏坏了没有人维修，小区内环境不好。另查，被告系大连市甘井子区樱花园28号楼3单元4-3号业主，房屋面积49.86平方米。被告欠缴原告2017年11月1日至2020年12月31日期间的物业费、电梯费。上述事实，有《业户入住登记表》、《承诺书》、《前期物业管理委托合同书》、《物业交接离场进场证明》、《收费许可证》、《关于樱花园小区调整电梯费报告》、照片及本院的庭审笔录等在案为凭，这些证明材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故大化集团有限责任公司作为案涉小区的建设单位，其有权与原告签订《前期物业管理委托合同书》，该合同效力及于被告。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费、电梯费。根据《物业交接离场进场证明》，原告于2012年11月9日正式接管案涉小区，原告主张被告自2017年11月1日起拖欠物业费、电梯费，被告提出了存在拒交费用的相关理由，对拖欠费用的期间未提出异议，故被告应向原告缴纳2017年11月1日至2020年12月31日期间期间的物业费1,326.30元（49.86平方米×0.7元/月/平×38个月）及电梯费1,140元（30元/月×38个月）。至于原告提出的违约金请求，关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告主张原告未存在的物业服务质量问题，本院已向原告进行提醒，原告应当努力提升服务水平，改进与业主的沟通，让业主切实感受到物业服务对生活质量提升的保障作用，提升业主的服务获得感。被告因上述主张拒绝缴纳物业服务费及电梯费的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告韩蕾于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司自2017年11月1日至2020年12月31日期间期间的物业费1,326.30元及电梯费1,140元。二、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告韩蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 尹 霞二〇二一年六月二十五日书记员 张圣悦附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。