河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1103民初1712号原告：胡鑫凯，男，汉族，1989年3月27日生，住漯河市郾城区。被告：郑州美泰酒店管理有限公司，住所地，郑州经济技术开发区经北路66号54号楼1单元7层702号，统一社会信用代码：91410100MA3X5KME9R。法定代表人：丁朋，该公司负责人。被告：漯河市美银置业有限公司，住所地，漯河市郾城区太行山路城区农村信用社办公楼，统一社会信用代码：91411100597642267Y。法定代表人：宋亚丽，该公司负责人。委托诉讼代理人：吴航，该公司员工。原告胡鑫凯诉被告郑州美泰酒店管理有限公司（以下简称美泰酒店）、漯河市美银置业有限公司（以下简称美银置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告胡鑫凯、被告美银置业公司委托诉讼代理人吴航到庭参加诉讼，被告美泰酒店经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡鑫凯向本院提出诉讼请求：1、判令被告美银置业公司支付拖延租金37466元及违约金72130元，合计109596元；2、本案诉讼费由二被告承担。（庭审中，原告暂放弃两个月的租金1684元。）事实与理由：原告与被告美泰酒店于2016年3月15日签订返租协议，约定原告将购买的波普艺墅家4号楼5层503号房屋租赁给被告美泰酒店使用，美泰酒店每月返还原告购房款的方式支付租金，期限2017年4月至2032年3月，2017年4月至2020年3月，被告美泰酒店返还原告总房款的6%，即每月返还原告842元，2020年4月起每年返还原告总房款的7%，即每月返还原告982元，以此类推，每三年增加总房款的1%，直到合同到期。合同约定如果美泰酒店不能营业，美银置业公司自愿承担该期间约定应当支付给原告的返还租金。协议签订后，美泰酒店支付被告了2个月租金后就不再继续支付租金。目前累计37466元，包括2017年6月-2020年3月的28628元（842元×34个月）、2020年4月-2020年12月的8838元（982元×9个月），依照返租协议是6项，由于被告未按时支付原告租金，应当称违约赔偿责任，被告应当按照总房款240436元的30%支付违约金72130元，原告多次找二被告，二被告拖延不给。被告美银置业公司答辩称：美银置业作为租赁关系的担保方，依据4号楼售后返租协议的约定，美银置业自愿承担因美泰酒店公司不能营业时支付给业主的房屋租金仅是对房屋租金承担一般担保责任，原告要求美银置业承担相应的违约金，不符合双方的约定及相关法律规定。被告美银置业已支付原告2017年四个月的租金3368元，但原告仅减掉了两个月的租金1684元，应该再减去两个月租金1684元。被告美泰酒店未到庭，未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：2016年3月15日，原告胡鑫凯与被告美银置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告波普e墅家4幢1单元5层503号房屋。房屋面积35.47平方米，房屋总价款240436元，首付款72436元，下余房款168000元以银行按揭方式支付。2016年3月15日，原告胡鑫凯（乙方）与被告美泰酒店（甲方）、被告美银置业公司（丙方）签订《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，约定：1、乙方认购的丙方开发的美银.波普艺墅家4号楼5层503号房屋返租给甲方使用，由甲方进行经营和管理，由甲方统一向业主支付租金。2、甲方认定乙方总房款为168305元。3、租赁期限15年，自2017年4月至2032年3月。4、租金支付方式：自约定的交房日的第二年即2017年4月起，甲方开始返还乙方租金，前三年返还总房款的6%，连续返三年；返房款起第四年开始每年返还房款的7%，连续返三年；返房款起第七年开始每年返还总房款的8%，连续返三年；返房款起第七年开始每年返总房款的9%，连续返三年；返房款起第十三年开始每年返还总房款的10%，连续返三年；直至十五年合同到期返租结束，返租的方式为按月返还，即：2017年4月至2020年3月，每月返还人民币842元整；2020年4月至2023年3月，每月返还人民币982元整……5、甲方将每月租金分期支付给乙方，具体支付日期为每月月底前一日，如逢节假日顺延至节假日后第一个工作日。6、甲方美泰酒店是丙方美银置业的全资子公司。2017年4月甲方旗下酒店因客观原因不能营业时，丙方自愿承担该期间本协议约定支付给乙方的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止。7、违约责任：甲、乙、丙三方任何一方违反本协议约定都应当承担违约责任，除赔偿因其违约造成对方的经济损失（包含直接、间接损失）外，还应当支付给对方相当于购房款数额的违约金。庭审中，原告称协议签订后，被告美泰酒店支付其2个月租金，被告美银置业公司称支付4个月的租金，原告同意暂时放弃两个月的租金1684元。本院认为，2016年3月15日原告胡鑫凯与被告美泰酒店、美银置业公司共同签订的波普艺墅家4号楼售后返租协议，系当事人真实意思表示，合法有效。按协议约定，原告胡鑫凯将购买的美银·波普艺墅家4号楼5层503号商品房提供给被告美泰酒店使用，被告美泰置业公司以返还购房款的方式每月向原告胡鑫凯支付租金，期限自2017年4月至2032年3月止，2017年4月至2020年3月被告美泰酒店返还房款的6%，即每月返还原告胡鑫凯租金842元，2020年4月起按照此种方式每三年增加房款的1%，直至合同到期。被告美泰酒店返租4个月后不再返租，违反了合同约定，因此，对于原告胡鑫凯要求返还41个月（自2017年9月起至2020年12月止）租金35782元（2017年9月至2020年3月共计32个月的租金26944元、2020年4月至2020年12月共计9个月的租金8838元）的诉讼请求，被告美泰酒店应当承担责任。协议约定若被告美泰酒店2017年4月不能营业，被告美银置业自愿承担该期间应当支付给原告的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止，系美银置业公司自愿代美泰酒店履行债务义务，故被告美银置业公司对上述债务应当承担共同清偿责任。关于原告主张被告支付违约金的请求，返租协议违约责任约定，“甲、乙、丙三方任何一方违反本协议约定都应当承担违约责任，除赔偿因其违约造成对方的经济损失（包含直接、间接损失）外，还应当支付给对方相当于购房款数额的违约金。”《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告胡鑫凯购房款经被告美泰酒店确认为168305元，原告主张购房款数额30%的违约金。被告美银置业公司称不应承担违约金，因美银置业公司及美泰酒店未按上述约定支付原告租金，属根本违约，理应承担违约责任，故对被告美银置业公司关于不承担违约金的辩称，本院不予采信。庭审中，原告未提交因被告违约给其造成的实际损失的证据，根据被告的过错程度及原告预期利益等因素，从公平原则及诚实信用原则出发，本院酌定违约金以房屋租金的20%为宜，即违约金数额为7156.4元（35782元×20%）。故被告美泰酒店及美银置业应共同承担原告违约金7156.4元。因原告仅请求被告美银置业公司承担租金及违约金，系原告对自己权利的处分，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告漯河市美银置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告胡鑫凯自2017年9月至2020年12月共计41个月的房屋租金35782元及违约金7156.4元。二、驳回原告胡鑫凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1250元，由被告郑州美泰酒店管理有限公司和漯河市美银置业有限公司承担625元，由原告胡鑫凯承担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  许凤梅二〇二一年六月十一日书记员  张 豪