宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初8131号原告：长城物业集团股份有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区银川国际贸易中心B段九层C908室。负责人：张永谦，该公司经理。委托诉讼代理人：杨生智，宁夏言成律师事务所律师。被告：王**，男，1976年4月1日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区（被告未到庭，该身份信息由原告提供）。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司与被告王**物业服务合同纠纷一案，原告于2021年4月15日诉至本院，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年6月1日立案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的委托诉讼代理人杨生智到庭参加诉讼，被告王**经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。长城物业集团股份有限公司银川分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月1日至2020年12月31日的物业服务费17678元、电梯费5580元、两项违约金4884元，上述欠费及违约金共计28142元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在银川市兴庆区某室的住宅面积203.2平方米。自2016年1月1日至2020年12月31日期间，拖欠物业服务费17678元、电梯费5580元，两项违约金为4884元，上述欠费及违约金合计28142元。原告依照合同为被告提供了物业服务，向原告支付物业服务费及电梯费是被告的义务，被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求依法判如所请。王**未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为203.2平方米。2015年7月15日，原告（乙方）与宁夏京能房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》（包干制），约定：由原告为银川市兴庆区天下川小区一期、二期提供物业服务，前期物业服务期限为1年，自2015年6月1日至2016年5月31日，服务内容包括制订物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；其他服务事项：受托对物业共用部位、共用设施及设备进行维修、养护；受托向业主或物业使用人提供特约服务；受托进行配套公共收益经营活动，提供甲方需要其他服务内容；受托进行代收代缴代管其它费用账目管理；受托组织开展社区文化活动。住宅物业不低于《银川市住宅物业服务三级技术标准》，非住宅物业服务标准以及甲、乙双方约定的《银川市住宅物业服务三级技术标准》范围以外的具体服务事项和标准。物业服务收费方式为包干制，费用标准为：多层、高层、小高层住宅：物业费1.45元/月·平方米，别墅区、临街商业、底商：物业费2.17元/月·平方米；首次交费，第一次物业服务费的收缴日期以甲方向业主开具的《入住通知书/证明》中规定的入住之日起计算，业主在办理入住手续时，乙方一次性收取一年的物业服务费；非首次交费，各业主每半年向乙方缴纳一次物业服务费用，于每半年首月的30日前一次性付清；乙方根据有关法律、法规规定和合同约定，向业主收取物业服务费、电梯费用、公共照明费用、特约服务费。业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按合同约定应缴纳金额的月千分之一的标准向乙方支付违约金。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任；合同到期后，原告又与宁夏京能房地产开发有限公司续签四份《前期物业服务合同》，服务期限延续至2020年5月31日，其余内容一致。2020年5月11日，原告与宁夏京能房地产开发有限公司再次签订《前期物业服务合同》，约定：前期物业服务期限为1年，自2020年6月1日至2021年5月31日，业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按合同约定应缴纳金额的天千分之一的标准向乙方支付违约金，其余内容一致。同时，案涉房屋电梯费计收标准为每月93元。上述合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。现被告尚欠原告2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费及电梯费未交纳。原告向被告催收无果，故诉至本院。另查明，本院在2018年至2019年期间多次前往银川市兴庆区天下川小区勘查现场，发现该小区各出入口虽有保安执勤，但外来人员可随意进出；小区内多处施工，施工产生的渣土随意堆放小区公共绿地之上，对小区公共绿地破坏严重，小区内部分景观墙内建筑垃圾堆积，清理不及时；小区住户自行车、电动车在单元楼道内、单元门外随意停放；部分业主将公共绿地圈为私家菜地，种植蔬菜等。2019年较2018年稍有改善。本院在审理另案时前往银川市兴庆区天下川小区勘查现场，发现部分景观渠内垃圾清洁不及时，部分植被缺乏维护，小区住户自行车、电动车在单元楼道内、单元门外随意停放等。本院认为，原告与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》约定由原告为被告房屋所在小区提供物业服务，原告为被告房屋所在的银川市兴庆区天下川小区提供了物业服务，《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告作为小区业主享受了原告提供的服务，应当向原告支付相应物业服务费。现根据庭审查明情况以及本院在其他已生效案件中查明的事实可以确认原告提供的物业服务存在一定瑕疵，原告并未按约向被告提供不低于《银川市住宅物业服务三级技术标准》的三级服务，已先行违约，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定2016年1月1日至2018年12月31日期间被告应交纳的物业服务费比例为85%，即9015.98元（203.2平方米×1.45元/月/平方米×36个月×85%），2019年1月1日至2020年12月31日期间被告应交纳的物业服务费比例为90%，即6364.22元（203.2平方米×1.45元/月/平方米×24个月×90%），以上合计15380.20元，超出部分，本院不予支持。对于原告主张的电梯费，因被告享受了电梯服务，故应交纳2016年1月1日至2020年12月31日期间的电梯费5580元（93元/月×60个月）。对于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告违约在先，被告拒绝支付物业服务费事出有因，并非故意拖欠，故被告的行为不构成违约，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告王**于本判决生效之日起十日内支付原告长城物业集团股份有限公司银川分公司自2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费15380.20元、电梯费5580元，以上共计20960.20元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取252元，由原告长城物业集团股份有限公司银川分公司负担64.31元，由被告王**负担187.69元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 何永孝二○二一年六月二十八日书记员 雷娟娟附：本案适用的相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。