河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫0104民初3279号原告（反诉被告）：郭佩英，女，汉族，1983年9月12日出生，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：霍俊营，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄晓敏，河南天基律师事务所律师。被告（反诉原告）：张玉芝，女，汉族，1957年10月12日出生，户籍：郑州市管城回族区，现住项城市。委托诉讼代理人：刘磊，男，系张玉芝之子。被告：郑州美加合物业管理有限公司，住所地郑州市管城区城东路22号院21号楼5单元38号。法定代表人：齐苏丹，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：裴国恩，男，系公司员工。原告郭佩英与被告张玉芝、郑州美加合物业管理有限公司（以下简称美加合）排除妨害纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。郭佩英及委托诉讼代理人庄晓敏、张玉芝及委托诉讼代理人刘磊、郑州美加合物业管理有限公司的委托诉讼代理人裴国恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭佩英向本院提出诉讼请求：1、二被告立即停止侵害原告对位于郑州市管城回族区城东路22号院2幢西单元201室承租房屋的正常使用，并不得停水停电；2、二被告向原告赔礼道歉；3、诉讼费由被告负担；4、请求确认被告张玉芝每月另行收取原告租房押金2,000元、一个月租金2,000元，2020年11月至2021年5月七个月另收取每月房租1,200元的民事行为无效，被告张玉芝退还以上款项12,400元。事实和理由：2020年8月19日，被告张玉芝与安徽荣平房屋租赁有限公司签订《房屋租赁服务合同》，被告张玉芝将其所有的位于郑州市管城回族区城东路22号院2幢西单元201室租赁服务托管给该租赁公司，并由该公司经营长租、短租或配套项目业务，合同期限为2年，房屋租金一月一付。该合同签订后，被告张玉芝将该房屋交付给该租赁公司。2020年8月30日，原告与安徽荣平房屋租赁有限公司郑州分公司签订《房屋租赁合同》，由原告从该租赁公司郑州分公司承租被告张玉芝托管的上述房屋，房屋面积90平方米，租赁期限一年，房屋租金一年一交。原告向出租方支付一年租金22,500元及押金2,500元。原告承租后，一直在此居住。自2020年10月18日以来，被告张玉芝以安徽荣平房屋租赁有限公司未向其支付租金为由，多次采用电话、拿被褥入住原告承租房屋等行为提出让原告继续支付房租金严重影响原告对承租房屋的正常使用，否则让原告搬出房屋。2020年10月27日，被告张玉芝要求承租房屋物业公司被告郑州美加合物业管理有限公司对原告承租房屋断电、断水，第二被告也听取该违法指令进行停电、停水，造成原告无法正常使用承租房屋，无奈之下原告向被告张玉芝支付200元后方才恢复通电。原告也多次报警，警方建议双方协商或向人民法院起诉。二被告的行为严重影响了原告正常生活秩序。原告认为，我国房屋托管业务的渊源是20世纪初上海、广州、香港等地的房屋包租业务，即：包租人从业主手中将房子包租过来，包租期限视情况从1年至3年不等，包租人与业主签订包租合同，并按合同规定向业主分期或一次性支付房租，同时包租人再将房屋出租承租人收取租金，赚取租金差价。本纠纷中，经纪公司安徽荣平房屋租赁有限公司与业主被告张玉芝和承租人原告是分别签订租赁合同，这种托管租赁关系的建立是两份合同组成的，一份是经纪公司与业主签订的包租合同（俗称：收房合同），另一份是经纪公司与承租人签订的出租合同。两份合同均为各方当事人真实意思表示，不违背法律禁止性规定，应当成立有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”和第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告张玉芝交房后，托管公司未按时向其支付租金可要求其支付，并可追究其违约责任直至刑事报案。原告完全按照合同约定履行了自己的义务，没有违反任何合约规定。故被告张玉芝要求原告再次支付房屋租金没有合同及法律依据。同时，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”和第十五条“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害…（六）赔偿损失…（七）赔礼道歉”的规定，二被告故意侵犯原告承租房屋使用权，因过错行为侵犯他人财产权益的，应承担侵权责任。综上，二被告实施行为严重侵犯原告对承租房屋使用权，应承担排除妨碍、赔偿损失的侵权责任，现依法向人民法院起诉，请求依法支持原告诉请。张玉芝辩称，被答辩人出示所签的租房合同和答辩人无任何关系。二、对于被答辩人的收款证据，答辩人收到的130元是答辩人遗留在水电表里的预交款。至于其他的25,000元和答辩人没有任何关系。因答辩人合同已解除需要收房，被答辩人据不理睬，在联系不上荣平公司和租房人的情况下，因回家有事，为了安全先断水断电。断水电后被答辩人恶意报警，答辩人与被答辩人于2020年10月27日经二里岗派出所，出警后达成口头协议（．［次承租人代位求偿权］代承荣平公司租金，并口头协议每月租金2,000元）并付款200元定金，于2020年11月2日付款1,800元，付款完10月份租金2,000元。2020年11月22日被答辩人反悔口头协议，又报警，经二里岗派出所，出警协调，以答辩人照顾被答辩人为由，在派出所内达成书面协议每月租金1,200元到2021年8月19日。在答辩人等待被答辩人进一步付款之际，被答辩人恶意提起诉讼，并申请法院1．反诉人不得停水停电：2．退还200元租房定金；3．赔礼道歉；4．诉讼费由反诉人负担。三、被答辩人提供的和荣平公司签订的《房屋租赁合同》，并不能证明答辩人和被答辩人之间由合同关系。被答辩人支付给经纪公司荣平公司的租金和答辩人也没有任何关系。并且被答辩人举例的是20世纪初上海，广州，香港等地的案由是清朝末年民国初年时的依据，和本案件适用法律不相符。并且2021年1月1日实施的《中华人民共和国民法典》第七百一十九条［次承租人代位求偿权］承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。依照《民法典》被答辩人有义务代承租人支付其欠付的租金。本纠纷中，荣平公司与答辩人签订的租赁合同，因为荣平公司违反《中华人民共和国民法典》第五百六十二规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“［租金的夫支付、延迟支付和逾期不支付］承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”并且答辩人已经依据《荣平公司租赁合同》第十四条：第三款解除合同，并告知了被答辩人，并且在2020年10月27日达成口头协议，被答辩人代承租人支付其欠付的租金。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”和第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定。答辩人已经做到和荣平公司合同到期后，提前告知被答辩人。被答辩人在收到答辩人告知后，并没有向其签订《房屋租赁合同》的经纪公司荣平公司要求其继续为其支付房屋租金，也没有追究其经纪公司违约责任或起诉荣平公司。而是被答辩人采取不接电话，不开门的方式躲避其经纪公司和自己的责任。就是赖在答辩人的房屋内，并且还对答辩人进行辱骂。答辩人完全按照合同履行了自己的义务，没有违反任何合约规定。故被答辩人郭佩英申请引用法律依据不适合起诉答辩人，且已给答辩人造成了实际经纪损失。综上，被答辩人所诉无事实依据，证据有重大瑕疵，与待证事实毫无关系，不能证明其主张。被答辩人的各项诉讼请求均应予以驳回。美加合辩称：我们和原告郭佩英没有任何关系，不需要向其道歉。张玉芝提出以下反诉请求：1、判令反诉人和被反诉人（老公张松峰）在二里岗派出所2020年11月22日签订的合同无效。2、判令被反诉人赔偿损失9,660元（2020年11月22日合同中，反诉人将郑州市管城回族区城东路22号院2栋西单元201，以低于市场租金1,100元价格出租给被反诉人，现要求被反诉人补偿6,600元。因该事情往返郑州项城的路费工作损失3,060元。暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；3、反诉诉讼费用由被告承担。事实和理由：反诉人和被反诉人无任何经济纠纷（无任何合同关系纠纷），只因反诉人和荣平公司有合同关系（现已解除）。并且已提前告知被反诉人。因被反诉人被其经纪公司荣平房屋租赁有限公司安排入住反诉人房屋。现反诉人合同解除而被反诉人仍然非法居住在反诉人房屋拒不搬出，为了社会安定。与被反诉人于2020年10月27日经二里岗派出所，出警达成口头协议（［次承租人代位求偿权］代承荣平公司租金，并口头协议每月租金2,000元）并付款200元定金，于2020年11月2日付款1,800元，付款完10月份租金2,000元。2020年11月22日被反诉人反悔口头协议，经二里岗派出所，出警协调，以反诉人照顾被反诉人为由，在派出所内达成书面协议每月租金1,200元到2021年8月19日。在反诉人等待被反诉人进一步付款之际，被反诉人恶意提起诉讼，并申请法院1．反诉人不得停水停电；2．退还200元租房定金；3．赔礼道歉；4．诉讼费由反诉人负担。反诉人因为该事情，来回往返项城-郑州，为应诉而耽误工作损失工时费1,500元。往返车票560元。截止反诉之日，因被反诉人错误起诉，反诉人共遭受损失2,060元，且损失可能继续扩大。同时，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”反诉人以证明自己没有过错。被反诉人起诉反诉人是有过错方依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害．．．（六）赔偿损失，（七）赔礼道歉”的规定，被反诉人恶意占有反诉人的房屋，因被反诉人的经纪公司荣平公司的过错行为，侵犯了反诉人的财产权益，应承担侵权责任。综上，反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉人的请求。郭佩英辩称，张玉芝和郭佩英2020年11月22日在二里岗派出所签订的协议系郭佩英老公张松峰与对方签订的，系张玉芝采用逼迫的手段，郭佩英并不知情，但此协议系张玉芝的真实意思表示。美加合辩称，我们和张玉芝没有任何矛盾，业主的物业费也按时交纳，没有纠纷。经审理查明：1、2020年8月30日，甲方（出租方）安徽荣平房屋租赁有限公司郑州分公司与乙方（承租方）郭佩英签订房屋租赁合同，将坐落在郑州市管城回族区城东路22号院2幢西单元201，出租给乙方使用，房屋用途为住家；租赁期限2020年9月1日起至2021年8月31日止，共计1年，月租金2,500元；付款方式：年付；乙方向甲方支付2,500元房屋租金作为押金；缴费明细显示押金2,500元，2020年9月1日至2021年5月31日房租共计22,500元，2021年6月1日至2021年8月31日，房租为0元，2021年8月31日合同期满退房。2、郭佩英向安徽荣平房屋租赁有限公司转账22,500元及2,500元。安徽荣平房屋租赁有限公司出具租金收据22,500元、押金收取2,500元。3、张玉芝称将房屋2020年8月21日托管给安徽荣平房屋租赁有限公司，租金为每月2,300元，荣平公司支付张玉芝2,300元的押金及一个月的租金2,300元。其称因荣平公司未及时缴纳房屋，故与其房屋租赁合同因荣平公司违约而自动解除。4、2020年10月26日张玉芝向美加合物业出具申请，因家有事不在，为了安全，暂时请物业把水、电停了。5、2020年11月22日，张玉芝（甲方）与郭佩英丈夫张松峰（乙方）签订新的房屋租赁合同，将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限2020年11月19日至2021年8月19日，月租金为1,100元；每月19日为交款日，物业费月100元。房费、物业费合计每月1,200元整。押金分为4个月交，每月500元，合同终止时，交清欠费，物品不损坏，退回押金。乙方违约，甲方有权利清空甲方房子内的乙方物品，因为乙方受骗，甲方在（经二里岗派出所协调）协调期内房租低于市场价，如果乙方追回被骗款，需补齐甲方在协调期内低于合同价的租房款。6、张玉芝陈述，截止到开庭之日，案外人张松峰向张玉芝支付押金2,000元及2020年11月至2021年5月共7个月的房租1,200元，共计12,400元。本院认为，案外人张松峰与张玉芝签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且在实际履行过程中。现郭佩英居住案涉房屋是基于案外人张松峰与张玉芝签订的房屋租赁合同，郭佩英作为原告起诉，要求排除妨害、赔礼道歉、退还房租，郭佩英与张玉芝之间并没有合同关系，故其主体不适格，应予以驳回。张玉芝反诉要求解除房屋租赁合同及赔偿损失，鉴于与其签订合同的主体系案外人张松峰，故张玉芝反诉被告郭佩英，主体也不适格，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第三款规定，裁定如下：驳回原告郭佩英的起诉；驳回被告张玉芝的反诉。本裁定为终审裁定。审判员  贾思凤二〇二一年六月二十八日书记员  李冬蕊