湖南省宁乡市人民法院民 事 裁 定 书（2021）湘0124民初2511号原告：宁乡市白马桥街道皇庭尚品第二届业主委员会，住所地宁乡市白马桥街道龙江社区皇庭尚品。负责人：黄东全，系业主委员会主任。特别授权委托诉讼代理人：喻建，男，1986年11月18日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：刘跃，男，1983年12月6日出生，汉族，住湖南省。被告：宁乡景苑物业服务有限公司，住所地宁乡市白马桥乡白马北路东五街15号。法定代表人：陈礼忠，系公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：邹建鹏，男，系公司经理。委托诉讼代理人：杨海军，男，系公司经理。被告：何国辉，男，1979年9月24日出生，汉族，住湖南省。特别授权委托诉讼代理人：钟罗兵，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：何四清，男，1964年9月12日出生，汉族，住湖南省，系被告何国辉亲属。原告宁乡市白马桥街道皇庭尚品第二届业主委员会与被告宁乡景苑物业服务有限公司、何国辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法进行审理。原告宁乡市白马桥街道皇庭尚品第二届业主委员会向本院提出诉讼请求：1．判定被告景苑物业公司、何国辉未经第一届业委会授权，擅自签订的物业管理用房租赁合同无效；2．原告立即收回被告何国辉占用的物业管理用房，恢复其门卫室用途；3．由被告景苑物业公司收取被告何国辉自2018年3月8日至2020年9月7日期间占用物业用房租金47940元返还原告作为公共收益；4．限期腾空期满日（2020年9月7日）起至该物业用房归还原告日止期间，被告何国辉向原告支付1750元/月房屋占用费。庭审过程中，原告将其第3、4项诉讼请求变更为：3．由被告景苑物业公司收取被告何国辉自2018年3月8日至2020年9月7日期间占用物业用房租金48690元返还原告作为公共收益；4．限期腾空期满日（2020年9月7日）起至该物业用房归还原告日止期间，被告何国辉向原告支付1815元/月房屋占用费。事实和理由：被告景苑物业公司于2018年3月8日，未经2018年1月25日已成立的第一届业主委员会授权同意，越权与被告何国辉签订公共部分物业管理用房租赁合同，将皇庭尚品1B栋、2栋门卫室物业用房出租给被告何国辉。根据《中华人民共和国民法典》第165条、167条、171条、271条、274条、278条、987条、1165条及《长沙市物业管理用房规定》第3条等法律法规之规定，应认定该合同无效。且所签合同荒诞，违反市场及价格规律，严重损害全体业主权益。原告多次与被告景苑物业公司交涉并下达限期收回通知，至今未按相关规定将该物业用房移交原告。第一届业主委员会在被告何国辉装修物业用房期间下达了通知，要求其改正通知，与第一届业委会签订或解除合同的情况下坚持错误，拒不改正。原告先后于2020年8月28日、30日、9月1日三次书面通知其来原告办公室办理合同续签或解除等相关手续无果的情况下，联合被告景苑物业公司于9月3日至5日下达三次《限期腾空通知》，亦未见其腾空退还原告。根据《中华人民共和国民法典》第278条、第282条、第987条、第1165条等相关法律法规规定，原告认为被告何国辉、景苑物业公司擅自签订的合同为无效合同，原告不予认可，该合同产生的经济纠纷由签订双方自行解决，原告收回被告何国辉租赁的物业用房，恢复其门卫室使用性质，如今后确需改变其用途，必须得到业主大会授权同意。鉴于以上事实，被告景苑物业公司、何国辉的行为严重侵害了全体业主的权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告诉请。本院经审查认为，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会作为业主大会的执行机构，依法具有对物业小区内共同事务进行管理和监督的职责。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”本案中，原告宁乡市白马桥街道皇庭尚品第二届业主委员会代表业主提起诉讼，需经业主大会讨论，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，现因其并未提交其提起诉讼业经上述比例业主同意的证据，其起诉不符合法律规定的条件，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告宁乡市白马桥街道皇庭尚品第二届业主委员会的起诉。案件受理费998元，减半收取499元，退还原告宁乡市白马桥街道皇庭尚品第二届业主委员会。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张伟托二〇二一年六月二十八日书记员  董 爽附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。