湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终597号上诉人(原审原告)：湖南民投置业发展有限公司，住所地：湖南省溆浦县卢峰镇东风街326号。法定代表人：张荣贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：易小雪，重庆柯大律师事务所律师。委托诉讼代理人：会志勇，男，1980年7月5日出生，住重庆市涪陵区。系该公司员工。被上诉人(原审被告)：溆浦县浦兴中小企业服务有限公司，住所地：湖南省溆浦县卢峰镇迎宾西路民投公园城24栋。法定代表人：刘强，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄剑英，湖南高剑律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：溆浦县中小企业服务中心，住所地：溆浦县卢峰镇解放街。法定代表人：陆紫荣，该公司经理。委托诉讼代理人：罗荣豪，湖南民海律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍青松，男，系该中心工作人员。上诉人湖南民投置业发展有限公司（以下简称民投公司）与被上诉人溆浦县浦兴中小企业服务有限公司（以下简称浦兴公司）、被上诉人溆浦县中心企业服务中心（以下简称企业服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省溆浦县人民法院（2020）湘1224民初1817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年4月29日审理了本案。上诉人民投公司委托诉讼代理人易小雪，被上诉人浦兴公司的法定代表人刘强及其委托诉讼代理人黄剑英，被上诉人企业服务中心委托诉讼代理人罗荣豪、伍青松等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人民投公司上诉请求：撤销一审判决，请求发回重审或依法改判；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院基本事实认定不清，适用法律错误，导致错判。一、租赁价格和面积约定不明，法律规定人民法院参照签订合同时的市场价格裁判；二、租赁期内不论是免租期还计租期，合同都不得单方解除，即使撤离不代表合同解除，且被上诉人没有告知撤离，从原审第三人提供的证据看2018年6月之后，被上诉人还在使用支配；三、上诉人交付房屋后，由被上诉人实际管理支配，上诉人从没有因欠租亲自或者安排其他第三方锁门，上诉人没有任何违约行为；四、物业费水电费应当由被上诉人支付。被上诉人浦兴公司辩称：请求维持一审判决。被上诉人不是第三人企业服务中心的运营单位，不承担责任。被上诉人企业服务中心辩称：答辩人不是租赁合同的当事人，追加答辩人参与本案诉讼无法律依据，本案也不存在转租的事实；一审认定事实部分错误，浦兴公司成立不是答辩人运作的，答辩人仅提供政策支持，浦兴公司的成立经营业务开展，与答辩人无关，一审认定答辩人承租房屋占有和装修是错误的，答辩人自始至终没有得到过场地钥匙，只是按国家政策要求为建设中小企业服务平台提供政策支持和办公设备；2018年6月以后，答辩人没有对场地进行过装修，案涉房屋由浦兴公司承租，一直由浦兴公司实际管理、支配和使用。民投公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令浦兴公司支付2019年1月1日至2020年5月31日的房屋租金52.7万元；2、判令浦兴公司支付2019年1月起至付清时止按月息2％计算逾期支付违约金（截止起诉时约15万元）；3、判令浦兴公司支付物业管理费5.335万元，逾期支付违约金，截止起诉时1.5万元；4、判令浦兴公司支付水费1687.8元、电费4928元；合计6615.8元；5、本案诉讼费由浦兴公司承担。原审法院查明：2017年8月15日，民投公司（甲方）与案外人经信公司（乙方）签订《民投中央公园城24#商业用房租赁合同》，约定民投公司将位于民投中央公园城项24#的二层、三层部分商业用房出租给经信公司使用，租赁期为五年，自2017年8月15日至2022年8月14日止，其中2017年8月15日至2018年12月31日为免租期，2019年1月1日至2022年8月14日为计租期。免租期内浦兴公司须向民投公司支付物业管理费，计租期内浦兴公司须向民投公司支付租金和物业管理费。二层租金按照30元／㎡／月，三层租金按照25元／㎡／月（参考标准）进行计租（但具体计租标准可根据市场行情随行就市），建筑面积二层约700㎡，三层约400㎡（均为参考面积，最终以房管局测绘面积为准）。并在合同第九条约定了违约责任，即如乙方逾期30日未能向甲方缴足到期应付租赁租金及物业管理等费用的，乙方按未缴费用每日千分之五的标准向甲方支付滞纳金。合同落款处，经信公司的签约代表刘兴荣在落款处签名并加盖了公司的公章。合同签订后，浦兴公司经信公司于2017年8月19日开始进场施工。2018年2月4日，经第三人运作，经信公司注销，浦兴公司成立。2018年3月8日浦兴公司委托人刘强便向民投公司出具一份委托书，书面委托舒爱辉办理商业用房租赁合同的代签事项，同日舒爱辉以浦兴公司的名义与民投公司重新签订了《民投中央公园城24#商业用房租赁合同》，并代签了刘强的签名，但并未修改合同上的日期，合同上的日前仍显示2017年8月15日。后浦兴公司对案涉房屋进行了部分装修，再后因浦兴公司没有通过第三人得到运营权，故于2018年6月搬离撤场。浦兴公司搬离后，第三人也对案涉房屋继续进行装修并安置了“溆浦县中小企业公共服务平台”的标志。2018年12月，民投公司所属的物业公司将案涉房屋上了锁，浦兴公司亦未支付租金。2019年7月31日，因民投公司与浦兴公司之间的租金纠纷造成场地无法交付使用，溆浦县工业和信息化局向民投公司下发了《关于溆浦县中小企业公共服务平台设备搬移的函》，内容为“即日起启动服务平台的搬迁工作，计划8月15日前，将设备搬离民投场地，请予以配合”。因不能协商一致，致使第三人不能搬出。2017年12月27日，湖南省工业和信息化厅下发2018年全省县市区中小企业公共服务实体窗口平台建设计划的通知，要求怀化市溆浦县建设溆浦县中小企业公共服务平台，建设单位为第三人企业服务中心，运营单位为双创公司。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。民投公司与浦兴公司签订的《商业用房租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定的义务遵照执行。但在合同的条款中，约定的房屋租赁面积和租金含有不确定性，故双方需更进补充相关约定。在免租期内，民投公司对浦兴公司退出承租房和第三人对承租房的占有和装修是明知的，但民投公司并未采取相关补救及变更措施，且民投公司在案涉承租房免租期到期前因浦兴公司未履行租金缴纳义务而擅自关门上锁，没有履行其作为出租方应承担的交付义务，致使浦兴公司及第三人对案涉承租房均不能正常使用，故民投公司在该房屋租赁合同的履行过程中构成根本违约，其违约行为是该合同不能履行的主要原因之一。另浦兴公司在免租期到期前已搬离撤场，继而第三人装修使用，在此期间，浦兴公司实际占有的时间并不确定，民投公司亦未举证证明浦兴公司在免租期内给民投公司造成的实际损失，故对民投公司要求浦兴公司支付租金及违约金的损失，证据不足，法院不予采纳；关于物业管理费、水电费，因民投公司擅自上锁存在过错，且民投公司提交的证据不足以证明计费标准，故对上述请求，法院均不予采纳。综上所述，对民投公司要求浦兴公司支付租金、违约金、物业管理费、水电费的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告湖南民投置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费11320元，由原告湖南民投置业发展有限公司负担。对一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明：1、案涉房屋面积经办证部门实测，二楼796.66平方米，三楼394.77平方米；2、关于合同所涉租赁价格，民投公司与溆浦县机关事务局签订的《溆浦县农业局22#二层商业租赁合同》约定，租赁期五年，免租期一年，计租第一年租金价格20元/平米/月，以后每年按1.08的比例上调，物业管理费按1元/平米/月，此合同与涉案合同的房屋为民投公司开发的同一楼盘；3、关于水电费，2018年1月以前的水电费，浦兴公司已经交清，后续的水费为1687.8元，电费5280元，但其中2019年10月电费352元，因浦兴公司和企业服务中心并未实际使用房屋，产生电费不应计入本案中，因此，电费总额为4928元；4、民投公司对免租期内不收租金没有异议；5、各方当事人均认可2021年4月21日涉案租赁合同已经解除；6、涉案房屋的物业管理为湖南百科物业管理有限公司，其已将物业费以及水电费的相关权利转让给了民投公司，物业公司已将债权转让事宜通知了浦兴公司。本院认为，本案为租赁合同纠纷，出租人提供符合合同约定条件的房屋，承租人使用房屋并支付租金，是双方当事人最主要的权利和义务。本案中，合同相对方是浦兴公司，虽浦兴公司主张，2018年6月已搬离，后续由企业服务中心使用，但因原租赁合同并未解除，浦兴公司仍应承担合同项下的支付租金的义务。根据民投公司所提供的同一楼盘同一时间段的租赁合同，租赁价格为20元/平米/月，物业费为1元/平米/月，本院认为，租赁价格可以参考该价格。因此，根据民投公司的诉讼请求，涉案房屋的租金从2019年1月1日计算至2020年5月31日共计17个月，房屋面积共1191.43平米，租金按20元/平米/月计算，共计405086.2元【17个月×1191.43平米×20元/平米/月】，物业费从2017年8月15日至2020年5月31日为39913元【33.5个月×1191.43平米×1元/平米/月】，电费4928元，水费1687.8元。至于民投公司所主张的逾期付款违约金，浦兴公司虽签订了合同，但未能及时交纳租金并非其主观恶意，而是与企业服务中心存在纠纷，且民投公司对此知情，因此，对民投公司要求支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。至于浦兴公司与企业服务中心之间的纠纷，本案不予处理。综上所述，上诉人上诉部分有理，依法应当支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省溆浦县人民法院（2020）湘1224民初1817号民事判决；二、溆浦县浦兴中小企业服务有限公司于判决生效后十日内支付湖南民投置业发展有限公司房屋租金405086.2元、物业费39913元、电费4928元、水费1687.8元；三、驳回湖南民投置业发展有限公司的其它诉讼请求。如果双方当事人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11320元，由湖南民投置业发展有限公司负担2264元，溆浦县浦兴中小企业服务有限公司9056元；二审案件受理费11320元，湖南民投置业发展有限公司负担2264元，溆浦县浦兴中小企业服务有限公司负担9056元。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二一年六月十七日书记员  申沁瑶