安徽省蚌埠市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖03执异57号 案外人：任士伟，男，1980年6月15日出生，汉族，住安徽省太和县。 案外人：谢素影，女，1980年1月4日出生，汉族，住安徽省太和县。 申请人：赵新勇，男，1958年9月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：赵丹丹（赵新勇女儿），住址同上。 被申请人：车洪前，男，1974年8月6日出生，汉族，住安徽省太和县。 被申请人：太和县三建置业有限公司，住所地安徽省太和县建设路（北侧）16号。 法定代表人：车小青，该公司总经理。 本院在执行赵新勇申请对车洪前、太和县三建置业有限公司诉前财产保全一案中，案外人任士伟、谢素影对本院保全查封的标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人任士伟、谢素影称：蚌埠市中级人民法院将案外人名下的望和新城项目4号楼1250铺房产查封，案外人任士伟已与太和县三建置业有限公司在2014年6月27日签订了《商品房内部认购协议》，购买了太和县××层××商铺，约定房款为284641元，任士伟按合同支付142320元购房款。2018年6月14日，任士伟、谢素影与太和县三建置业有限公司签订《商品房买卖合同》，换铺购买了太和县望和新城4号楼1250铺，约定房款为333888元，任士伟、谢素影按合同全额支付了房款。同日任士伟、谢素影与太和县三建置业有限公司办理了交房。请求停止对上述商铺的执行。 本院经审查：申请人赵新勇因与被申请人车洪前、太和县三建置业有限公司民间借贷纠纷，向本院申请诉前财产保全。本院于2018年11月27日作出（2018）皖03财保11号民事裁定，冻结车洪前、太和县三建置业有限公司所有的共计1.5亿元的银行存款或者查封、扣押、冻结其总计价值1.5亿元的其他财产。2018年11月29日，本院通过太和县不动产登记中心，查封太和县三建置业有限公司名下位于太和县太亳路东侧望和新城1号楼1508室等262套房产，查封期限为三年，自2018年11月29日至2021年11月28日止。其后，太和县三建置业有限公司以本院查封的部分房屋已经出售为由，申请对相应房屋解除查封，并提供了其他自有房屋予以置换。本院于2019年3月5日作出（2019）皖03民初25号之一民事裁定：一、解除本院（2018）皖03财保11号民事裁定对太和县三建置业有限公司所有的坐落于安徽省太和县××镇××路××路××大厦××号××道××路××号楼××号房屋的保全措施；二、查封太和县三建置业有限公司所有的坐落于安徽省太和县××道××路北侧“望和新城”3号楼东区401、501、1501、1505、1508、1601、1701、2405、3005、3号楼西区3008、4号楼1312、5号楼104、107、109、1605、1609、3204、6号楼1924、2213、2403、3203、3204、3303号房屋；三、保留本院（2018）皖03财保11号民事裁定对车洪前、太和县三建置业有限公司其他财产的保全措施，并继续实施查封、扣押、冻结被申请人车洪前、太和县三建置业有限公司所有的共计1.5亿元价值范围内的其他财产。2020年11月10日，赵新勇向本院提出申请，请求继续对本院（2019）皖03民初25号之一民事裁定书所确定的相关财产采取保全措施。2020年11月10日，本院作出（2020）皖03民初157号民事裁定：一、继续查封太和县三建置业有限公司所有的坐落于安徽省太和县××道××路北侧“望和新城”3号楼东区401、501、1501、1505、1508、1601、1701、2405、3005、3号楼西区3008、4号楼1312、5号楼104、107、109、1605、1609、3204、6号楼1924、2213、2403、3203、3204、3303号房屋；二、继续实施查封、扣押、冻结被申请人车洪前、太和县三建置业有限公司所有的共计1.5亿元价值范围内的其他财产。2020年11月18日，本院通过太和县不动产登记中心，查封太和县三建置业有限公司名下位于太和县太亳路东侧望和新城4号楼1250铺等59间商铺，查封期限为三年，自2020年11月18日至2023年11月17日止。 另查，2014年6月27日，案外人任士伟与太和县三建置业有限公司签订《商铺内部认购协议》，主要约定：任士伟购买太和县三建置业有限公司开发的望和购物中心项目的第一层019号铺，用途为商业，建筑面积为27.71平方米，单价暂定为10272.14元/平方米，总房价款暂定为284641元，协议约定付款方式为按揭贷款，签订认购协议时支付认购定金142320元。任士伟、谢素影提供了2014年6月27日在太和县三建置业有限公司处的POS单据和邮政储蓄历史明细查询记录，金额为142320元。2018年6月14日案外人任士伟、谢素影与太和县三建置业有限公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：任士伟、谢素影购买太和县三建置业有限公司开发的望和新城4号楼1250号铺，用途为商业，建筑面积为27.87平方米，单价为11980.2元/平方米，总房价款为333888元，协议约定付款方式为一次性付款，2018年6月14日支付该商品房全部价款。同日，任士伟、谢素影与太和县三建置业有限公司签订《商品房买卖合同》补充协议书，确认望和新城4号楼1250号铺经太和县房地产管理局实测面积为27.13平方米，太和县三建置业有限公司应退房价款8865元，最终确认房价款为325023元。另任士伟、谢素影于同日与太和三建物业管理有限公司签订商铺委托租赁经营管理协议，将望和新城二期商铺3号楼1层1250号委托太和三建物业管理有限公司进行出租和经营管理，委托经营期自2018年6月14日至2030年6月15日，共计十二年。任士伟、谢素影提供2018年6月14日太和县三建置业有限公司开具的金额为325023元的收据，收款方式为转账，收款事由为房款；并提供安徽太和农村商业银行股份有限公司李兴支行出具的账户交易明细一份，2018年6月14日任士伟通过POS消费，金额为172703元。任士伟在购房户审核表中确认2014年6月27日以POS消费方式向太和县三建置业有限公司付款142320元，2018年6月14日以POS消费方式向太和县望和新城商贸有限公司支付172703元，并称剩余款项为现金支付。 本院认为，本案争议的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人任士伟、谢素影在本院查封案涉房产之前与太和县三建置业有限公司签订了《商铺内部认购协议》和《商品房买卖合同》，提供的POS单据反映其已支付大部分购房款。且任士伟、谢素影提供的委托租赁管理协议可以证明在其本院查封前已合法占有了上述不动产。依据上述司法解释的规定，案外人的权利能够排除执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款的规定，裁定如下： 中止对位于安徽省太和县××号楼××铺的执行。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 李永成 审 判 员 白 峰 审 判 员 张志荣 二〇二一年六月二十五日 法官助理 田文祥 书 记 员 丁 侃 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件 若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对被保全财产解除保全。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件 若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。