四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1902民初4381号 原告：贺晓军，男，1969年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘子豪，四川法典律师事务所律师。 被告：巴中置信投资有限公司，住所地四川巴中经济开发区桥河路8号。 法定代表人：尹强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓伟，巴中市巴州区东城法律服务所法律工作者。 原告贺晓军与被告巴中置信投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贺晓军的委托诉讼代理人刘子豪、被告巴中置信投资有限公司的委托诉讼代理人邓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终。 原告贺晓军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付未达到约定的交付条件而逾期交付住房的违约金3000元（以已交房款金额为基数，自约定交房届满之日起，按每日万分之一的标准，暂计算至／年／月／日，请求判令至被告实际取得竣工验收备案表之日止）；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金4000元（以已交房款金额为基数，自约定取得初始登记届满之日起，按每日万分之零点一的标准，计算至实际取得初始登记证书之日止）；3.判令被告向原告支付未达到约定的交付条件而逾期交付车位的违约金3000元（以已交车位款金额为基数，自约定交付车位之日起，按每日万分之一的标准，暂计算至2016年7月27日，请求判令至被告实际取得竣工验收备案表之日止）；4.判令被告立即向原告办理案涉房屋的不动产权证转移登记手续；5.判令被告立即向原告办理案涉车位的不动产权证转移登记手续，以上暂合计10000元；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实及理由：原告先后与被告签订了商品房买卖合同及车位买卖合同，购买被告开发的位于巴中市巴州区车位，房款总价为362108元、车位总价为40000元。合同约定：出卖人应当在2016年8月1日前向买受人交付商品房，在2015年12月31日前向买受人交付车位；并就产权登记的办理进行了相关约定。 合同签订后，原告按约定支付了房款、车位款，被告却不按合同约定及法律规定履行自己的义务。首先，被告在房屋及车位没有取得《建设工程竣工验收备案表》的情况下通知业主接房、接车位；其次，因案涉房屋、车位未验收合格等被告方面的原因，致使房屋、车位产权的初始登记、不动产权转移登记均不能按合同约定日期办理，被告严重失信。原告认为，被告违反法律强制性规定违规交房，同时，不按期履行房屋、车位产权的初始登记及不动产权转移登记的重要合同义务，构成严重违约，现依法提起诉讼。 被告巴中置信投资有限公司辩称，一、关于交房。1.答辩人在合同约定的时间内通过电话、短信、登报等方式通知被答辩人接房，但是被答辩人拒不接房，不属于答辩人违约。2.部分购买车位的业主已经实际使用车位，其实际接收使用的时间应当视为其已经接收车位。二、关于产权初始登记。1.答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》时，办理房屋产权初始登记需要的资料与现办理房屋产权初始登记需要的资料不一致，现在办理所需要的材料在原来的基础上有所增加，并非答辩人不办理房屋产权初始登记，而是政府政策调整导致答辩人不能按时办理。2.根据答辩人与被答辩人签订的《商品房补充协议》第八条第三款、第四款的约定，因政府政策调整在签订商品房买卖合同时所需要的资料与现在办理初始登记所需要资料有较大调整，导致不能在约定期限内办理房屋产权初始登记，并非答辩人违约，系政府政策调整，答辩人不应承担违约责任。3.办理初始登记系办理到答辩人名下与被答辩人没有法律意义上的利害关系，被答辩人没有诉的利益。三、关于不动产权证。1.2016年3月24日巴中市政府行文暂停办理房产证及土地使用证，实行两证合一，而双方并没有重新对不动产权证的办理时间进行约定，答辩人只要在5年内办理都不算违约。2.答辩人与被答辩人签订的《商品房补充协议》第八条第六款约定办理土地使用证的时间在5年内，现虽然取消了土地使用证，但双方约定的时间没有到期，不存在违约，且双方对办理不动产权证书的时间没有约定。四、若被答辩人在答辩人取得综合验收备案登记表后，仍不愿意接收房屋和车位的，其计算时间应当截止到取得综合验收备案登记表的时间；若被答辩人在答辩人取得综合验收备案登记表前自愿接收房屋、车位的，视为双方对房屋和车位交接条件变更，计算时间应该截止到其实际接收为止；双方对违约责任约定过高，望法院予以调减。综上，被答辩人对答辩人的诉讼请求、事实和理由与法律规定和本案的客观事实不符，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明：原、被告就位于巴州区后坝小区房屋于2014年8月21日签约备案《商品房买卖合同》，约定：建筑面积97.3㎡，总价359815元。同时，原、被告就位于巴州区后坝小区车位于2016年6月25日签订《商品房买卖合同》并于2016年7月3日进行了备案，合同约定：建筑面积31.05㎡，总价40000元。 住房约定：1.出卖人应当在2016年8月1日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2.除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。3.商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。4.出卖人应当在2017年8月1日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。5.买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 车位约定：1.签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项10000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。其余款项在2016年6月24日前一次性付款。2.出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。商品房交付给买受人时已取得[×建设工程竣工验收备案证明文件][×建设工程竣工验收合格证明]、房屋面积实测报告书。3.商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。双方进行交接时，出卖人应当出示约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。4.除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。5.买卖双方同意自该商品房约定交付使用之日起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。 车位补充协议约定：1.买受人在交付日期届满时有未付清车位款(包括但不限于本金、违约金、利息等)的，出卖人有权不予通知买受人办理交付，交付日期顺延至买受人付清全部车位款或者违约金为止。届时买受人应自行前往出卖人销售现场办理交付手续。2.房屋所有权转移登记的约定即双方共同办理车位所有权转移登记的，出卖人在车位交付之日起365个工作日内向车位登记机构提交按照规定应由其提供的相关资料、文件并缴纳自身应承担税费后，即已履行完毕出卖人协助登记义务，非因出卖人原因导致买受人不能在交付之日起365个工作日内取得车位所有权证书的，出卖人不承担责任。3.国有土地使用权转移登记的约定即出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后的五年内办理完毕国有土地使用证。若因买受人原因导致办理分户国有土地权证时间滞后，则由买受人自行承担相应责任。 合同签订后，原告缴纳房屋购房款359815元并交纳面积补差款2293元。2016年6月24日原告交清车位款40000元。2016年8月1日原告接收案涉房屋。2018年6月29日，被告取得后坝小区置信·逸都花园B区4栋产权初始登记证书。2017年4月20日，被告取得后坝小区置信·逸都花园A区地下室产权初始登记证书。法庭辩论终结前，原告未接收案涉车位。 同时查明：自2016年3月28日起，巴中市城市规划区范围内的国有建设用地及房屋所有权等不动产登记业务由巴中市不动产登记中心统一办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原国土、房管部门的各类登记证书停止发放。 原、被告因上述房屋、车位交付、产权办理等问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份信息，商品房买卖合同等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容真实、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告支付未达到约定交付条件而逾期交付房屋违约金的问题。原、被告在合同中约定的交房时间为2016年8月1日，根据原、被告双方合同中房屋交接手续的约定内容，因原告已于2016年8月1日实际接收房屋，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。 关于原告要求被告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应当在2017年8月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，理应承担2017年8月1日至2018年6月29日期间的违约金，违约金以已交房款金额为基数按每日万分之零点一的标准进行计算即362108元×0.00001×332天≈1202.20元。 关于原告要求被告支付未达到约定交付条件而逾期交付车位违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，原告于2016年6月24日交清车位款项，则交付车位的日期顺延至其付清款项之日，而本案被告于2017年4月20日才取得A区地下室产权初始登记，原告应在车位达到交付条件时自行前往办理车位接收手续，故被告仅应承担2016年6月25日至2017年4月20日期间的违约金，违约金以已交车位款金额为基数按每日万分之一的标准进行计算即40000元×0.0001×300天=1200元。 关于原告要求被告立即办理房屋不动产权证转移登记手续的问题。被告已取得初始登记，能够为原告申请办理房屋权属转移登记手续，原告的该项诉请本院予以支持。 关于原告要求被告立即办理车位不动产权证转移登记手续的问题。被告已取得车位的初始登记，能够为原告申请办理车位转移登记手续，原告的该项诉请本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告巴中置信投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贺晓军支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金1202.20元； 二、被告巴中置信投资有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告贺晓军购买的位于四川省巴中市巴州区房屋办理不动产权证书； 三、被告巴中置信投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贺晓军支付逾期交付车位的违约金1200元； 四、被告巴中置信投资有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告贺晓军购买的位于四川省巴中市巴州区车位办理不动产权证书； 五、驳回原告贺晓军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告巴中置信投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  刘姝含 二〇二一年六月二十五日 书记员  陈小毅