西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0103民初3709号原告：张吉祥，男，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：郭怡凡，北京市京师（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫延，北京市京师（西安）律师事务所律师。被告：陕西华龙建工集团有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：白光磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁锦安，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵蓓，陕西博硕律师事务所律师。原告张吉祥与被告陕西华龙建工集团有限公司（以下简称华龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员梁媛独任公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭怡凡、卫延，被告华龙公司委托诉讼代理人丁锦安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张吉祥向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即将原告购买的位于西安市碑林区房屋办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告取得房屋权属证书；2、请求依法判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（以已付房款737718元为基数，从2018年6月15日起按照每日万分之一的标准，计算至被告将涉案房屋办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告取得房屋权属证书之日止；截至2020年7月15日，暂计761天，为56140.34元）；3、请求人民法院判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月18日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设开发位于西安市碑林区商品房。原告依约支付了购房款，且已办理完收房手续，但被告至今未能按合同约定办妥涉案房产权属证书，被告拖延办理房屋产权证的行为，严重侵犯了原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。被告华龙公司辩称，1、该公司未能在合同约定期限内向产权登记机关提交相应资料备案，系因政府行为造成DK-X项目设计方案变更，致使项目验收手续无法办理，并非该公司违约，原告要求被告支付违约金没有合同依据，应予驳回；2、关于办理产权证一节，配合原告办理并提交相应的资料备案，是其的合同义务。其在取得行政机关批准的各项补办手续后，将按照合同约定配合原告办理房屋产权证书。综上，原告未能取得房屋产权证书的责任并非其造成，不应承担违约金，请求驳回原告对违约金的诉讼请求，在行政部门批准各项手续后，其愿意配合原告办理房屋产权证书。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市碑林区商品房，该商品房建筑面积96.25平方米，房屋总价737718元。被告应当在2015年8月15日前将经验收合格的商品房交付原告使用。同时，合同第十五条关于产权登记的约定部分载明：出卖人应当在商品房交付使用后的720个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的情况下，每逾期一日，出卖人按照已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳购房款737718元。被告向原告交付了涉案房屋。因被告至今未将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，未能协助原告取得房屋所有权证，原告提起本案诉讼。庭审中，原告主张交房时间为合同约定的2015年8月15日。被告对此不予认可，提供原告2017年3月11日签字确认的入住资料领取清单及房屋验收交接记录单，认为交接验收后才交房，故交房时间为2017年3月11日。本案审理过程中，被告对于其抗辩涉案房屋房产证未办妥系政府行为造成的事实，提交《关于DK-X项目1、2、3号楼设计方案变更的函》、《关于XX村城中村改造项目加建问题处理的申请》、《西安市城改办主任办公室会议纪要》、《关于碑林区XX村城改项目DK-X加建面积办理手续问题的申请》、《关于碑林区XX村城改项目DK-X加建面积办理手续的情况说明》等证据的复印件，予以证明。在本院审理的与本案同类案件即（2020）陕0103民初1109号安艳维与本案被告房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，被告向本院提出调查取证申请，申请法院前往西安市碑林区城中村和棚户区改造事务中心对上述证据原件进行调查取证。经查证，被告提交的上述证据属实。2012年5月29日，西安市碑林区城中村改造办公室向被告出具《关于DK-X项目1、2、3号楼设计方案变更的函》，载明：“DK-X项目工程3号楼原设计方案为31层，2011年5月18日在贵公司召开的项目协调会上，我部要求将其变更为33层，而且提出桩基及主体结构设计按33层的荷载要求设计，贵公司与设计院均无异议。”2017年7月25日，西安市碑林区城中村改造办公室向市城改办提出《关于XX村城中村改造项目加建问题处理的申请》，申请对DK-X地块3号楼加建部分补办相关手续。2019年6月19日，西安市碑林区城中村和棚户区改造事务中心向碑林区政府作出情况说明，请碑林区政府协调有关部门，对DK-X加建部分补办相关城建手续。目前，关于被告规划变更致使项目无法验收的问题，西安市碑林区城中村和棚户区改造事务中心及有关单位正在积极协调解决。以上事实，有双方当事人提交证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。原告已依约履行交付房款的合同义务。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，被告按照已付房价款的万分之一向原告支付违约金。对于交房时间双方存在争议，对此本院认为，房屋验收系交房的前置程序，故交房时间应以交房验收单的时间确定更为合理。故本案房屋的交房时间应认定为2017年3月11日。因被告原因，原告至今未取得涉案房屋的房屋权属证书，被告构成违约，原告有权要求被告支付违约金，但因涉案房屋已交付由原告居住使用，且原告也未能提交被告逾期提交资料给其造成损失的相关证据，故本院本着以实际损失为基数，兼顾合同履行的情况、当事人过错程度以及逾期利益等相关因素综合衡平的原则，酌情认定被告承担的违约金标准下调按已付房价款日万分之0.6计付为宜。故现原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，应依法调整为以已付房款737718元为基数，由被告自逾期办证之日即2020年1月28日起按照每日万分之0.6的标准计算至被告将涉案房产办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房产证书之日止。对于被告认为其未能履行办证义务系因政府行为造成，其不应承担违约责任的抗辩理由，首先，涉案房产项目规划变更始于2012年，被告与原告签订商品房买卖合同之时，理应充分考虑项目规划变更这一情节，与原告约定合理的办证时间，约定后，即应守约履行。其次，根据西安市碑林区城中村（棚户区）改造办公室文件，涉案DK-X地块3号楼之所以变更规划，是因为政府团购房房源紧张、不能满足分房要求所致，而西安市碑林区城改办要求变更规划是向开发商提出的要求，不应归属于政府的行政行为。故被告之抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效之日起六十日内将原告张吉祥购买的位于西安市碑林区房屋办理权属登记需要由被告陕西华龙建工集团有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告张吉祥取得房屋权属证书；二、被告陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张吉祥违约金（以737718元为基数，按照每日万分之0.6的标准自2020年1月28日起算至被告陕西华龙建工集团有限公司将涉案房产办理权属登记需要由被告陕西华龙建工集团有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告张吉祥取得房屋权属证书之日止）；三、驳回原告张吉祥其余之诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1204元，由被告陕西华龙建工集团有限公司负担（此款原告张吉祥已预交，由被告陕西华龙建工集团有限公司在支付上述款项时一并支付原告张吉祥）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 梁 媛二〇二一年六月十一日书记员 樊宏慧