贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初729号原告：孙福全，男，1966年6月5日出生，汉族，住贵州省。原告：万明珍，女，1967年8月10日出生，汉族，住贵州省。二原告共同委托诉讼代理人：王光耀，特别代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，系公司员工，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，系公司员工，一般代理。原告孙福全、万明珍与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告孙福全及原告委托诉讼代理人王光耀到庭参加了诉讼，被告麒鑫房开公司、伟庭房开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案因疫情原因依法扣除相应审理期限，现已审理终结。原告孙福全、万明珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2017年12月28日签订的合同编号为2017-2572的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告退还首期购房款66871元、团购费30000元；3.判令被告赔偿原告损失66871元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年12月28日，原告与被告麒鑫房开公司签订合同编号为2017-2572的《商品房买卖合同》，约定被告麒鑫房开公司将位于花溪区出售给原告，合同对付款方式及期限、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等进行约定。2019年8月9日，原告与被告麒鑫房开公司签订《商铺租赁及经营管理合同》，由被告麒鑫房开公司承租其出售给原告的Ｂ4-1391号房，租期为10年，年租金13178.1元，后期租金累积递增。《商品房买卖合同》签订前，原告向被告麒鑫房开公司支付30000元的团购费，签订后，原告向被告麒鑫房开公司支付了首期购房款66871元。付款后，被告麒鑫房开公司告知原告已无法将Ｂ4-1391号房交付给原告，只能采置换的方式向原告交付房屋，且被告麒鑫房开公司也未向原告支付租金。2019年12月24日，原告向被告麒鑫房开公司递交了《退房申请》，被告麒鑫房开公司收到后同意退房但只退本金，被告的行为已经根本违约，为维护自身合法权益，原告遂起诉至本院，诉请如前。诉讼中，原告申请追加伟庭房开公司作为本案被告参与诉讼。被告伟庭房开公司未到庭。被告麒鑫房开公司辩称，商品房买卖合同真实有效，因原告未能举证收据，无法认可收到购房款，且不清楚房款是否已经退还原告，待核实后再回复法庭；银行的流水真实性不予答辩，请法院依法核实；团购费请法院核实三性，因原告已经提交退房申请，被告会按照退房申请依法处理。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。原告孙福全、万明珍系夫妻关系。2017年12月28日，原告孙福全、万明珍（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2017-2572），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区幢负一层Ｂ4-1391号房，建筑面积共10.71平方米，商品房单价为每平方米12304.48元，总金额为131780元，买受人支付总房款50%首期款金额为66781元，尾款65000元办理分期付款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金……”。原告于2017年12月28日，向被告伟庭房开公司转账20000元，原告万明珍于2017年12月28日向被告麒鑫房开公司转账45000元。2019年12月24日，原告向被告麒鑫房开公司提交《退房申请》，载明“本人孙福全于2017年12月28日购买花溪云商水井湾棚户区改造项目（麒鑫新时代商业广场）B区栋负1层B4-1390、B4-1391号商铺，建筑面积分别为10.71平方米，已支付房款分别为66781元。现本人自愿申请退房，麒鑫房开公司只需将本人已支付的房款本金尽快退还本人，收到退款后本人不主张其他权利同意解除《商品房买卖合同》”，被告麒鑫房开公司在退房申请上承诺“本公司自收到退房申请之日起，三个月内退还已收到的房款本金”。另：原告针对其购买的第B区幢负一层B4-1390号房亦同本案于同日提起诉讼，案号为（2020）黔0111民初724号，该两案进行合并审理。本院审理的案涉楼盘同类型案件已查明事实：一、位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。被告伟庭房开公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%。二、案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第079号，有效期从2019年6月28日起审理中，原告陈述案涉商铺已经被调整为车库，无法交付使用，被告麒鑫房开公司未提出反驳意见。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》、银行流水、退房申请等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。关于《商品房买卖合同》是否解除及其相应后果问题。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫房开公司与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售证明，但在原告向本院提起诉讼之前已取得商品房预售证明，双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院予以认定合法有效。根据双方合同约定，被告麒鑫房开公司应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用。现原告陈述案涉商铺已经调整为车库，结合被告麒鑫房开公司未反驳，且同意退房的事实，对原告陈述本院予以采信，因案涉商铺已调整为车库，被告麒鑫房开公司无法按照合同约定进行交付，导致双方合同目的至今无法实现，故被告麒鑫房开公司的行为已构成违约，原告有权根据合同约定要求解除合同，因此，对原告请求解除与被告麒鑫房开公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司返还购房款，符合法律规定，本院予以支持，但原告提供的银行流水载明原告向被告麒鑫房开公司支付的房款为45000元，且原告又未能提供其他证据证实其支付的房款未66871元，故本院依法认定被告麒鑫房开公司应退还的房款为45000元。关于原告要求被告麒鑫房开公司赔偿损失66871元的诉讼请求，原告陈述是依据租赁协议的第9条计算，但双方的租赁关系与本案并非同一法律关系，该协议与本案无关，原告又未提供证据证明其损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于团购费是否退还及损失认定问题。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，银行流水显示团购费实际由被告伟庭房开公司收取，该团购费并未计入购房款项，未有证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费，本院予以支持，但原告提供的证据显示被告仅交纳了20000元，其又未能提供证据证明其支付的团购费为30000元，故被告伟庭公司应退还的团购费为20000元。原告要求被告伟庭房开公司赔偿损失66871元的请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条（法释[2003]7号），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙福全、万明珍与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于2017年12月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017-2572）；二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告孙福全、万明珍已付购房款45000元；三、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告孙福全、万明珍团购费20000元；四、驳回原告孙福全、万明珍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3575元，由原告孙福全、万明珍负担2156元，被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担789元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担630元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏彩霞人民陪审员  叶义荣人民陪审员  杨大德二〇二一年六月十日书 记 员  余 可