湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终1447号 上诉人(原审被告)湖南省湘东房地产开发有限责任公司，住所地湖南省衡东县新塘镇东健路。 法定代表人：贺子恒，董事长。 委托诉讼代理人：李石超，湖南云天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏晓君，女。 被上诉人(原审原告)：李金科，男。 被上诉人(原审原告)谭海娟，女。 二被上诉人共同委托代理人：颜伟，湖南心民律师事务所律师。 上诉人湖南省湘东房地产开发有限责任公司(以下简称湘东房地产公司)因与被上诉人李金科、谭海娟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡东县人民法院（2021）湘0424民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 湘东房地产公司上诉请求：撤销湖南省衡东县人民法院（2021）湘0424民初85号民事判决，改判湘东房地产公司无需向李金科、谭海娟支付逾期交房违约金6453元，无需向李金科、谭海娟返还10206元及资金占用损失；本案一、二审诉讼费用由李金科、谭海娟负担。事实和理由：一审判决对湘东房地产公司逾期交房的期间认定，并判决湘东房地产公司重复承担违约金，应予纠正；本案关于赠送创意空间的宣传册不属于要约；一审判决认定创意空间改造工程费用为基础设施建设费属认定事实错误；湘东房地产公司收取创意空间改造费符合合同约定。 李金科、谭海娟辩称，湘东房地产公司的上诉违背事实和法律，湘东房地产公司作为建筑单位没有装饰装修的业务，在本案中是变相收取房款，请求驳回上诉，维持原判。 李金科、谭海娟向一审法院起诉请求：1、判令湘东房地产公司向李金科、谭海娟支付逾期交房违约金6453元（以257113元为基数，按日万分之一从2019年7月1日起计算至2020年3月17日）；2、判令湘东房地产公司退还李金科、谭海娟房改费10206元及自2018年1月18日起至清偿之日止按一年期贷款市场报价利率标准计算资金占用损失；3、本案诉讼费由湘东房地产公司承担。 一审法院认定事实：湘东房地产公司在湖南省衡东县新塘镇开发建设物格湘江一号商业住宅楼盘，李金科、谭海娟有意购买该楼盘商品房并于2017年10月28日向湘东房地产公司交纳认筹诚意金5000元，湘东房地产公司在营销中发放物格湘江一号销售宣传册，宣传册载明物格湘江一号B户型商品房的户型图，并注明建筑面积93.13平方米和赠送包括创意空间在内的二室两厅一卫面积约20.16平方米，谭海娟选择*室，并于2017年12月9日交纳定金50000元。2018年1月14日，湘东房地产公司与谭海娟签订商品房定购协议，2018年1月18日，湘东房地产公司与李金科、谭海娟签订《商品房买卖合同》，将物格湘江一号*室出卖给李金科、谭海娟，合同第四条约定计价方式与价款“1、商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2820.2元，总金额257113元；2、根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》，本商品房已有的配套设施且已计入在该房之内的项目费用为：……（11）、无其他需要计算在房价内的基础设施建设费用”；合同第八条约定交付期限“出卖人应当在2019年6月30日前交付买受人使用”；合同第九条约定逾期交房违约责任“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款日万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款日万分之一的违约金”。在签订商品房买卖合同和收取购房款62113元的同时，湘东房地产公司湘江一号项目部以“衡阳市物格装饰有限公司”名义与谭海娟签订《创意空间改房装修协议书》，并收取李金科、谭海娟“房改费”10206元。商品房买卖合同签订后，李金科、谭海娟通过银行按揭方式支付湘东房地产公司房价余款14万元。湘东房地产公司于2020年3月18日将商品房交付给李金科、谭海娟。 一审法院认为，本案双方争议的焦点是：湘东房地产公司逾期交房违约金如何计算及该公司应否退还李金科、谭海娟“房改费”10206元。一、关于逾期交房违约金问题。双方在商品房买卖合同中约定了逾期交房违约金的计算方式，该约定不违反法律规定，湘东房地产公司应当按合同约定承担违约责任。商品房买卖合同约定交房时间为2019年6月30日，湘东房地产公司实际交房时间是2020年3月18日，逾期261天，李金科、谭海娟仅按逾期251天计算违约金6453元（257113元×0.01％×251=6453元），未超出双方约定计算的违约金总金额，李金科、谭海娟主张湘东房地公司承担违约金6453元的诉讼请求，予以支持；二、关于湘东房地产公司应否退还李金科、谭海娟“房改费”10206元的问题。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，商品房的销售广告和宣传资料对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，对买受人商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，视为要约。本案中，湘东房地产公司销售涉案楼盘的宣传册载明了物格湘江一号商品房B户型商品房赠送包括创意空间在内的二室两厅一卫面积约20.16平方米，李金科、谭海娟出于宣传册载明的优惠条件而购买涉案商品房，该宣传册所作商品房的说明及赠送面积的允诺具体明确，李金科、谭海娟出于宣传册载明的优惠条件而购买涉案商品房，湘东房地产公司宣传册对商品房的说明是合同的要约，李金科、谭海娟对湘东房地产公司要约的承诺并签订商品房买卖合同，双方即达成以要约为基本内容的合意并签订房屋买卖合同。双方应按商品房买卖合同的约定履行合同义务，商品房买卖合同约定房价款无其他需要计算在房价内的基础设施建设费用，赠送面积楼面浇筑及墙体建设本属于基础设施建设费用而非装饰装修费用，而湘东房地产公司在商品房买卖合同之外，假借其他装饰公司名义与李金科、谭海娟签订装修合同并收取李金科、谭海娟创意空间名为房改装修费实为基础设施建设费10206元，湘东房地产公司该行为有违诚信，与该公司的要约相悖，与商品房买卖合同约定不符，李金科、谭海娟主张湘东房地产公司退还10206元及其占用损失的请求，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十四条、第十五条第二款、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告湖南省湘东房地产开发有限责任公司在判决书生效之日起五日内支付原告李金科、谭海娟逾期交房违约金6453元。二、被告湖南省湘东房地产开发有限责任公司在判决书生效之日起五日内返还原告李金科、谭海娟10206元及其资金占用损失（资金占用损失以10206元为基数，自2018年1月18日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取108元，由被告湖南省湘东房地产开发有限责任公司承担。 本院二审期间，湘东房地产公司围绕上诉请求提交了8份证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对该公司提交的证据，本院经审查后认为：证据1、交房通知，湘东房地产公司通知业主收房时，案涉房屋尚未竣工验收合格，不能据此认定房屋的交付时间，本院不予采信；证据2、不能证明延期交房的原因系不可抗力，本院不予采信；证据3-证据6，不能证明该公司对案涉房屋的设计与对当事人的约定一致，不能达到其证明目的，本院不予采信；证据7-8，可以证明本案当事人收房的时间，本院予以部分采信。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，2018年1月14日，湘东房地产公司作为甲方与谭海娟作为乙方签订一份《物格.湘江一号商品房定购协议》，第6条约定“该房屋创意空间的赠送面积，乙方自行承担浇筑楼板，窗墙施工费用”。2018年1月18日，湘东房地产公司与李金科、谭海娟签订《商品房买卖合同》，同日，双方又签订一份《创意空间改房装修协议书》，该协议书第2条约定“甲方(谭海娟)将此房改建的工程发包给乙方(湘东房地产公司)施工完成，按地面和墙窗的总面积17.01平方米，每平方600元价格，工程费10206元，本协议签订之日一次性付清”。 本院认为，关于双方争议的逾期交房违约金的问题。湘东房地产公司未提供证据证明其在案涉房屋竣工验收合格后在双方签订《交房确认表》之前通知过李金科、谭海娟收房，故收房时间应以《交房确认表》确认的时间即2020年3月18日为准。湘东房地产公司主张双方已就逾期交房违约金的赔偿问题达成一致意见并已改造完毕，但未提供证据证明，故本院不予支持。关于湘东房地产公司是否应退还“房改费”10206元的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……”之规定，湘东房地产公司销售涉案楼盘的宣传册载明赠送包括创意空间在内的二室两厅一卫面积约20.16平方米，该宣传册对商品房的说明属于合同的要约。但2018年1月14日，双方签订《物格.湘江一号商品房定购协议》时，第6条约定“该房屋创意空间的赠送面积，乙方自行承担浇筑楼板，窗墙施工费用”，李金科、谭海娟对此并未提出异议。且2018年1月18日，双方签订《商品房买卖合同》的同日，双方又签订一份《创意空间改房装修协议书》，约定创意空间改造工程费10206元。《创意空间改房装修协议书》的上述约定，应视为对湘东房地产公司要约中关于赠送创意空间的意思表示的变更。谭海娟作为完全民事行为能力人，在签订《创意空间改房装修协议书》时应当知晓其法律后果，该协议的签订不存在隐瞒、欺诈或重大误解，亦不存在显失公平的情形，该协议是双方真实意思表示，且双方已履行完毕，故湘东房地产公司请求改判不予退还上述10206元，本院予以支持。 综上所述，湘东房地产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省衡东县人民法院（2021）湘0424民初85号民事判决第一项； 二、撤销湖南省衡东县人民法院（2021）湘0424民初85号民事判决第二项； 三、驳回李金科、谭海娟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费减半收取108元，由湖南省湘东房地产开发有限责任公司承担；二审案件受理费216元，由湖南省湘东房地产开发有限责任公司负担108元，李金科、谭海娟负担108元。 本判决为终审判决。      审判长 周宏   审判员 刘丽娅   审判员 张健   二〇二一年六月十日   法官助理 许晓华   书记员 刘婉君