广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终2874号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖文东，男，1967年5月15日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××。委托诉讼代理人:张成强，广西李登之律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄吴辉，男，1982年4月20日出生，汉族，住福建省建瓯市×××××××××××。委托诉讼代理人：吕洁非，广东鼎汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼嘉仪，广东鼎汉律师事务所实习律师。上诉人廖文东因与被上诉人黄吴辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初19280号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人廖文东上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、依法改判一审判决第二项判决为：1.黄吴辉向廖文东支付2020年2至5月份租金124800元、物业管理费9679.64元、水费647.46元（一审判决已支持黄吴辉应支付租金93720元、物业管理费9679.64元、水费647.46元；差额为31080元）；2.黄吴辉向廖文东支付逾期支付租金的违约金12480元（一审判决已认定黄吴辉向廖文东支付违约金9372元，差额为3108元）；3.廖文东无须向黄吴辉返还租赁履约金156000元；4.黄吴辉向廖文东返还租客押金3000元（一审判决已支持）。三、本案一、二审诉讼费由黄吴辉承担。事实和理由：一、根据廖文东于2019年7月1日与黄吴辉签订的《租赁合同》，双方已经明确约定每月租金金额，一审法院不应变更2020年2、3、4月租金按约定租金的70%计算。本案属于租赁合同纠纷，法院应当尊重当事人有关民事权利义务的约定，在合同双方没有约定减少租金的情形下，不能擅自利用法院手段改变租金金额，损害了出租人的合法权益。二、案涉合同已经明确约定黄吴辉交付的156000元为租赁履约金，并以此约束双方遵守租期。而黄吴辉在本案中并没有遵守租期约定，在合同履行期限不到10%的时候就单方擅自终止了租赁合同的履行，因此黄吴辉无权请求返还该租赁履约金。若法院支持黄吴辉随意终止合同，而不用承担相应法律后果，必然会造成合同当事人诚信丧失，随意终止合同而损害合同相对人的合同权益，不利于社会秩序稳定。三、黄吴辉不按约定支付租金已经构成违约，而廖文东在本案中主张的租金金额，是截止起诉时依约黄吴辉未交租金金额的10%，且黄吴辉已经连续拖欠了数月之久，违约严重，一审法院不宜降低该违约金额。四、根据租赁合同的约定，租赁履约金的返还是附条件的：1.双方遵守租期；2.黄吴辉履行了合同的全部责任；3.租期期满，依约租期至2029年6月30日届满后才可返还租赁履约金；4.无息退还。而本案返还租赁履约金的条件尚未成就，故廖文东不应向黄吴辉返还该租赁履约金。五、根据租赁合同的交易习惯，租赁履约金属于押金，承租方提前终止或解约，该押金不能返还，即廖文东可以没收该押金。因此，廖文东主张没收履约金也是符合交易习惯的，且租赁履约金未达到约定的返还条件。被上诉人黄吴辉辩称：一、黄吴辉对一审判决认定2020年2、3、4月份租金按照约定租金的70%计算没有意见。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，广东省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应措施，期间从2020年1月23日至2020年2月24日。黄吴辉在2020年1月25日收到所属辖区莲塘派出所停止营业的电话通知，被迫停止营业。新冠疫情也对住宿行业的影响非常大，黄吴辉所承租的公寓不能出租，生意惨淡。中山市人民政府于2020年2月9日发布《关于应对疫情稳企安商的若干规定》，对于承租市镇两级国有（公有）企业及行政事业单位国有资产类经营性质土地、物业，从事生产经营活动的，免收2020年2、3月份租金，同时也倡导和鼓励同类市场运营主体为承租户减免租金。黄吴辉承租的其他公寓的出租人理解疫情期间黄吴辉的难处，都免收了黄吴辉2020年2、3月的租金，2020年4-8月每套房屋减少租金200元。一审判决虽然下调的比例不高，但没有损害廖文东的合法利益，相反是以法律手段体现民法的公平合理原则，是对双方利益维护的平衡，黄吴辉对该调整没有意见。二、一审判决认定解除合同是双方协商一致的结果、廖文东应当退还押金是正确的。关于本案合同的解除，是双方经过协商而达成的合意，并非黄吴辉违约单方解除，黄吴辉对此不承担违约责任。2020年4月17日，黄吴辉与廖文东协商退还案涉物业，廖文东未予反对。后廖文东自行与1302房租客重新签订租赁合同、重新收取押金，并约定原押金抵扣5、6月份租金。黄吴辉提交的证据与1302房租客康某微信聊天记录可证实该事实。另外，根据廖文东、黄吴辉之间2020年5月12日的微信聊天记录，黄吴辉向廖文东表示“...我现在也在和他们交接，营业执照也拿去变更，也已经交代租在您名下公寓的，我们不再收取租金，由您自己收了...”，廖文东回复时并没有对由其收取2020年5月份租金提出异议，只是对注销营业执照、税费提出要求。以上可证明廖文东从2020年5月份开始已经收取1302房、1501房租客租金，廖文东以自己的行为同意解除合同。依据双方租赁合同约定，黄吴辉缴纳押金的目的仅仅是作为租赁履约金，让廖文东收取租金有保障。双方并没有在合同中约定在黄吴辉违约时，廖文东有权没收押金，且本案租赁合同因不可抗力无法继续履行，且经双方协商一致而解除，黄吴辉对此不承担违约责任。至于逾期交纳租金的违约金，一审法院依据合同约定按逾期款10%来判定，黄吴辉对此无异议。廖文东的损失已经得到合理的赔偿，因此廖文东应该将该押金全额返还给黄吴辉。三、针对廖文东提出的押金问题，该押金的返还并没有附条件。根据双方签订合同及交纳押金的初衷，押金只是为了保证出租方收取租金时的保障或者是在租赁物保存方面的保险，并非约束双方要到合同租赁期届满才返还，廖文东对押金的返还作了错误的解读；四、本案租赁合同系经双方协商一致提前解除的，并非黄吴辉单方违约提前解除，由此可以看出租赁期满才能退还押金不适合本案的情况。综上，一审判决合理合法，既对新冠疫情的影响作出了相应的评价，又维护了双方的合法权益，体现了公平、合理、诚信的原则，没有违背公序良俗，请求维持原判。廖文东于2020年7月14日向一审法院起诉请求：1.黄吴辉向廖文东支付2020年2月至5月的租金124800元、物业管理费9679.64元、水费647.46元；2.黄吴辉向廖文东支付逾期支付租金的违约金12480元;3.廖文东不用向黄吴辉归还租赁履约金156000元。诉讼中，廖文东增加一项诉讼请求为：黄吴辉向廖文东返还1302、1501房原租客押金6000元；明确第1项诉讼请求中三项费用计算的起止时间均为2020年2月1日至5月31日，明确第3项诉讼请求是指其有权没收租赁履约金156000元。黄吴辉向一审法院反诉请求：廖文东向黄吴辉退还租赁履约金156000元。一审法院认定事实：一、2019年7月1日，廖文东作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的黄吴辉签订《租赁合同》一份，约定：“甲方将位于中山市×××××××××××、1501房等共24套房屋出租给乙方作客房使用，建筑面积共约968.24平方米；租赁期为10年，即从2019年7月1日至2029年6月30日止；租赁期限内，乙方必须在每月10日前向甲方缴交当月租金，其中前36个月的租金为每月应付租金共计31200元；乙方必须按时交付租金，如乙方拖欠租金三十天以内，当月未支付的租金总额以每日千分之二点一计付违约金，如乙方拖欠租金30天以上的，乙方必须向甲方一次性支付逾期款10%的违约金，甲方有权终止乙方的承租权，且乙方不能拆除该商业住宅的一切装修设施，甲方可立即收回该商业住宅另租他方，同时解除双方的租赁合同，因此造成的经济责任由乙方一力承担；双方签署合同当日，乙方向甲方交付押金156000元作为租赁履约金，以此约束双方遵守租期，租赁期满且乙方履行本合同的全部责任时，甲方无息退回押金156000元给乙方；乙方在租赁甲方商业住宅期间，乙方应负责缴交所有的租赁税、水费、电费、物业管理费等一切费用”等内容。租赁合同签订后，黄吴辉向廖文东支付了租赁履约金156000元，并按该合同约定租金标准向廖文东支付租金至2020年1月份。同时，因租赁合同签订前，廖文东已将1302房、1501房出租给了案外人，并就该两套房屋向案外人收取了租赁押金共计6000元，故廖文东将案涉24套房屋整体出租给黄吴辉之后，即将该两套房屋的租赁押金6000元一并交付给了黄吴辉。二、2020年4月、5月份，廖文东与黄吴辉通过微信就有关租赁合同协商解除事宜。微信聊天记录反映：4月15日，黄吴辉表示经营困难，提出2月、3月租金全免、4月至7月每套交租1100元、8月正常交租的租金减免方案，称如廖文东不同意该方案，则由其退租，廖文东退还部分押金且可重新出租，其将长租房一并转给廖文东收租；4月17日，廖文东询问黄吴辉何时安排交付租金；黄吴辉回复，因疫情导致难以继续经营，其想退还租赁物，由廖文东另行出租；4月19日，黄吴辉表示考虑再三还是不租了，想与廖文东处理押金退还及房屋交接事宜；廖文东表示其将通过法律途径解决；5月12日，廖文东再次询问黄吴辉何时交租，黄吴辉表示其已在4月19日告知退还租赁物，其已在办理营业执照变更事宜，与租客交接并交代租户租金由廖文东收取，且告知“现在您的物业就是长租的留下来您自己收租的，从过年开始都没有其他人住……卫生也都处理好的”。廖文东表示“你都不注销营业执照，把所有的税务和久（旧）费交清，有无办理交接”，黄吴辉表示“已经办了，我们也没有欠费，欠什么费用？”。廖文东要求对方提供注销营业执照回执和房屋租赁税的发票，黄吴辉询问“您是怎么计划？您要说啊！需要律师对接，我们就让律师联系您律师……我们只要求您适当退一些押金给我们”等内容，后廖文东表示未收到2020年2月至5月的租金，黄吴辉则发送了其注销有关营业执照登记的照片。黄吴辉提交了其与1302房租客康某之间的微信聊天记录：黄吴辉询问对方是否已支付5月份租金，对方回复“之前那边说是那两个月的押金就当是5、6月的租金了。我和他重新签了7月开始的合同”；黄吴辉询问“他是什么时候联系你交租的，记得时间吗”，对方回复“七月初吧”。廖文东提交了其与康某于2020年7月1日就案涉1302房所签订的《房屋租赁合同》，该合同反映租赁期限为2020年7月1日至2021年6月30日，租赁保证金为3000元。廖文东称，其与康某签订该合同后，已另行收取康某租赁押金3000元。三、黄吴辉认为，廖文东自2020年5月起已与长租房租客商定以已付押金抵扣2020年5月、6月租金，该行为表明廖文东实际已在2020年5月1日收回案涉房屋，故案涉《租赁合同》已自2020年5月1日解除，确认没有向廖文东返还1302房、1501房租客的押金。廖文东确认黄吴辉已注销了就案涉房屋的有关证照，称具体交接是在2020年5月底，其是在2020年5月底全部收回案涉房屋，租赁合同是于2020年6月1日解除，其是在2020年6月1日之后到案涉房屋查看才知晓除了1302房、1501房外，均已属于空置状态。一审庭审中，廖文东称黄吴辉向其发送了营业执照注销的资料后，拒绝与其办理房屋交还手续，其为减少损失，其从2020年6月1日起收回房屋；其并未同意以1302房、1501房租客2019年支付的押金抵扣2020年5月、6月的租金，而该两名租客告知其系黄吴辉与租客协商2019年交纳的租金用于抵扣该两名租客应向黄吴辉支付的2020年5月、6月的租金。廖文东还陈述，其与1302房、1501房租客签订的《租赁合同》租赁期限在2020年6月30日届满，而黄吴辉在2020年6月擅自撤场，其重新与1302房、1501房租客签订了租期自2020年7月1日起算的租金，且已重新向该两名租客收取租赁押金。对于廖文东重新收取1302房、1501房租客押金后，为何又要求黄吴辉向廖文东退回该两名租客原来支付的押金，廖文东委托诉讼代表人表示不清楚。四、案外人中山市××物业管理有限公司出具的2020年2月至5月莲兴大厦欠费明细表反映，案涉24套房屋2020年2月水费118.8元、管理费2419.91元，2020年3月水费154.44元、管理费2419.91元，2020年4月水费163.35元、管理费2419.91元，2020年5月水费127.71元、管理费2419.91元。以上合计，水费共计564.3元、管理费共计9679.64元。黄吴辉对前述欠费明细表的真实性予以确认，但不同意支付2020年5月的水费、管理费。五、新冠肺炎疫情发生后，广东省于2020年1月23日晚启动省重大突发公共卫生事件一级响应，中山市于次日启动市重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日9时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件二级响应，当日12时，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件二级响应;2020年5月9日0时，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应调整为省重大突发公共卫生事件三级响应，中山市新冠肺炎疫情防控应急响应调整为市重大突发公共卫生事件三级响应。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。廖文东与黄吴辉签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。结合诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、租赁合同解除时间的认定？二、黄吴辉应否退还1302房、1501房押金6000元？三、黄吴辉应支付的租金、水费、管理费应计至何时截止？2020年2月至2020年4月的租金应否减免？四、黄吴辉已支付的租赁履约金应如何处理？关于焦点一。已查明的事实反映，黄吴辉于2020年4月15日起多次提出解除租赁合同、办理房屋交接事宜，其于2020年5月12日再次提出房屋交接时，表示已与长租租户交接并由长租租户直接向廖文东交付租金，其他房屋均无人居住、处理好卫生即处于空置状态，廖文东均未明确回复解除合同或办理交接手续。结合黄吴辉与1302房租客康某微信聊天记录，廖文东与1302房、1501房租客重新签订《房屋租赁合同》约定的起租时间,廖文东重新向长租房租客收取押金和此后该两长租房租客直接向廖文东支付租金的事实，以及廖文东就租赁物收回时间、收回方式陈述上存在矛盾的情况，采信黄吴辉的陈述及证据，认定廖文东已与1302房、1501房租客约定以该两名租客2019年缴纳的押金抵扣该两名租客2020年5月、6月的租金，廖文东的该行为表明其同意解除租赁合同，故认定廖文东与黄吴辉在协商过程中事实上已就案涉《租赁合同》的解除达成合意。但由于并无证据证明廖文东与该两名租客达成该押金抵租金约定的具体时间，而黄吴辉提交的证据则只能反映其在2020年7月份知晓该情况，结合双方协商的经过，黄吴辉办理并告知注销有关工商登记的时间，廖文东所述其在2020年5月底交接并收回租赁物的陈述，认定租赁合同系于2020年5月31日解除。关于焦点二。对于黄吴辉应否退还1302房、1501房押金6000元的问题。黄吴辉依据廖文东与该两房屋租客商定以2019年押金6000元抵扣2020年5月、6月租金的行为，主张其与廖文东之间的租赁合同系协商一致解除，表明黄吴辉实际同意以该两名租客2019年缴纳的押金抵扣该两名租客应付的2020年5月、6月租金，黄吴辉应将其就1302房、1501房收取的押金6000元退还给廖文东。关于焦点三。前述已认定租赁合同解除时间为2020年5月31日，故租金、水费、管理费应计算至2020年5月31日止。对于租金的问题。黄吴辉承租案涉房屋经营酒店住宿，承租期间因爆发新冠肺炎疫情，经营状况受到客流量减少的不利影响系客观事实，但疫情一般只会短期影响承租人使用房屋或短期影响其经营，疫情本身并不是影响本案租赁合同履行的直接原因，疫情也不会直接导致房屋的损害而无法使用，即不会产生长时间内无法履行租赁合同或无法实现合同目的情形。中山市已在2020年2月24日将重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，随着有关防控措施的调整，全市各行业逐步复工复产，酒店住宿行业受疫情冲击程度有所缓解。黄吴辉主张应免除2020年2月至4月的全部租金，对廖文东而言显失公平，黄吴辉以此拒付租金则构成违约。因已查明的事实反映，双方当事人在协商过程中对解除合同实际不持异议，但对于合同解除后有关责任承担上并未达成一致意见，黄吴辉仅以双方协商一致解除合同为由而认为不存在违约的抗辩意见，不予采纳。综合疫情防控对于经营状况的影响程度，双方当事人的磋商情况，租赁合同解除的原因以及公平原则，酌定2020年2月、3月、4月的租金按合同约定租金标准的70%即21840元（31200元×70%）计算，2020年5月的租金按合同约定租金标准31200元计算。黄吴辉应支付廖文东2020年2月至2020年5月的租金共计96720元（21840元/月×3个月+31200元）。由于前述已认定黄吴辉就1302房、1501房收取的押金用以抵扣该两租客2020年5月、6月的租金而应向廖文东退还，2020年5月1日至2020年5月31日期间的租金存在重复计算，应扣减重复计算的租金3000元（押金6000元÷2），即黄吴辉实际欠付租金共计93720元（96720元-3000元）。租赁合同约定，逾期拖欠租金30天以上，廖文东有权主张逾期款10%的违约金，认定黄吴辉应支付违约金9372元（93720元×10%）。对于2020年2月至2020年5月的水费564.3元、管理费9679.64元，廖文东已出具有关欠费明细表予以佐证，黄吴辉对该明细表真实性予以认可，故黄吴辉应向廖文东支付水费564.3元、管理费9679.64元。关于焦点四。案涉《租赁合同》约定“租赁期满且乙方（黄吴辉）履行本合同的全部责任时，甲方（廖文东）无息退回押金156000元给乙方”，表明租赁履约金侧重于保证履约功能，用于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物、不拖欠应支付费用等，但并未约定廖文东有权在黄吴辉违约的情形下租赁履约金归廖文东所有，廖文东主张没收租赁履约金即确认租赁履约金156000元归其所有，不予支持。前述黄吴辉应支付的租金、违约金、水费、管理费以及应返还的押金合共119335.94元（租金93720元+违约金9372元+水费564.3元+管理费9679.64元+押金6000元），现黄吴辉明确表示同意用其支付的租赁履约金抵扣所欠付的各项费用，而黄吴辉已支付的租赁履约金也足以抵扣其就承租案涉房屋所欠付的全部租金、违约金、水费、管理费及应返还的押金6000元，抵扣完毕后黄吴辉实际无需另行支付廖文东款项，廖文东则实际应返还黄吴辉租赁履约金36664.06元（156000元-119335.94元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回廖文东的诉讼请求；二、廖文东于判决发生法律效力之日起七日内向黄吴辉返还租赁履约金36664.06元；三、驳回黄吴辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5944元，减半收取为2972元（廖文东已预交），由廖文东负担；反诉案件受理费1710元（黄吴辉已预交），黄吴辉负担1308元，廖文东负担402元（廖文东负担部分于判决发生法律效力之日起七日内迳付黄吴辉）。本院二审期间，廖文东围绕上诉请求依法向本院提交了《房间设备交接表》一份，证明黄吴辉单方终止合同，未与廖文东办理财物的交接，并认为在有些房间的财物如冰箱、电视机已经缺失，没有足量交还财物的情况下，黄吴辉不能单方终止合同。黄吴辉未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对于廖文东提交的上述证据，黄吴辉对其真实性予以确认，但对关联性不予确认，并认为该表只是双方在履行合同过程中的其中一份文件，不能以此证明双方未履行交接手续，或造成廖文东的某些损失。黄吴辉主张其已通过微信的方式向廖文东表示已经完成交接，事实上已经在现场与廖文东的工作人员即交接表上的“杨雪茵”做了现场交接。廖文东已经与1302、1501房的租客达成了以押金抵2020年5、6月1302、1501房租金的约定，也能够印证案涉的房屋已经由廖文东接管。对于廖文东向本院提交的上述证据，已经质证，本院认定如下：因黄吴辉对其真实性并无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院再查：廖文东向本院提交的《房间设备交接表》，记载了双方交付案涉房屋时一并交接房间设备的情况。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是一审判决酌定案涉房屋2020年2月、3月、4月的租金按合同约定租金标准的70%计收，是否合法适当；二是廖文东是否应向黄吴辉返还租赁履约金。关于争议焦点一，即一审判决酌定案涉房屋2020年2月、3月、4月的租金按合同约定租金标准的70%计收是否合法适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”该条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”新冠肺炎疫情属于全国性突发公共卫生事件，不可预见、不能避免且不能克服，系不可抗力。新冠肺炎疫情期间，执行政府相关规定暂停营业，既是承租人的义务，也是出租人的责任。由此造成的损失，应根据公平原则由双方予以分担。本案中，黄吴辉承租涉案房屋后，用于客房经营，但因新冠肺炎疫情的突发以及相关法律规定，确实给住宿行业造成了一定的影响，导致客流量减少。鉴于此，根据公平原则，结合疫情防控对于经营状况的影响程度，一审法院酌定案涉房屋2020年2月、3月、4月份的租金按合同约定租金标准的70%即21840元/月（31200元×70%）计算，是合法适当的。在此情形下，一审判决认为黄吴辉应支付廖文东2020年2月至2020年5月的租金共计96720元，并在扣减重复计算的租金3000元后，认定黄吴辉实际欠付廖文东租金共计93720元，并无不当，本院予以维持。同时，基于案涉租赁合同约定，以及黄吴辉存在逾期交租的行为，一审判决黄吴辉应按约定标准向廖文东支付违约金9372元，也无不妥，本院亦予以维持。至于廖文东主张在双方没有约定减少租金的情形下，一审法院减少租金金额，损害其合法权益，理据不足，本院对此不予采纳。关于争议焦点二，即廖文东是否应向黄吴辉返还租赁履约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，根据已查明的事实，黄吴辉自2020年4月15日起确实多次向廖文东提出解除案涉租赁合同、办理房屋交接等事宜，并于2020年5月12日告知廖文东除了1302房、1501房长租租客可以直接向廖文东交付租金外，其他房屋均已无人居住、处理好卫生即已处于空置状态。结合黄吴辉与1302房租客微信聊天记录，廖文东与1302房、1501房租客重新签订《房屋租赁合同》约定的起租时间,廖文东重新向1302房、1501房长租租客收取押金，和此后1302房、1501房租客直接向廖文东支付租金，以及廖文东表示其已于2020年5月底全部收回案涉房屋等事实，一审判决认定案涉《租赁合同》已经廖文东与黄吴辉双方协商于2020年5月31日解除，亦无不妥，本院亦予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如上所述，案涉《房屋租赁合同》已被认定为由双方协商一致解除。因此，根据上述法律规定，廖文东基于该合同收取黄吴辉的租赁履约金156000元应予返还。至于廖文东上诉主张该租赁履约金待租期至2029年6月30日届满等条件成就后才能返还，明显与上述法律规定不相符，故本院对此不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”如上所述，黄吴辉应向廖文东支付的租金、违约金、水费、管理费及应返还的押金等合计119335.94元，而廖文东应向黄吴辉返还租赁履约金156000元，且二者同属于金钱债务，同时黄吴辉明确表示同意将该租赁履约金抵扣所欠付的租金等各项费用。基于此，一审法院在认定抵扣后判决廖文东应向黄吴辉返还租赁履约金余额36664.06元，并判决驳回廖文东的诉讼请求，本院予以维持。综上所述，上诉人廖文东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4104元（上诉人廖文东已预交），由上诉人廖文东负担。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  赵 娟审判员  蔡惠群二〇二一年六月二十九日书记员  廖建锋