河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终2572号上诉人（原审被告）：河南永畅建工集团鸿源置业有限公司。住所地：周口市八一路中段6号。统一社会信用代码：91411600589714611U。法定代表人：杨建民，该公司经理。委托诉讼代理人：李雪萍，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邢素华，女，汉族，1964年11月11日出生，住周口市川汇区。上诉人河南永畅建工集团鸿源置业有限公司（以下简称永畅集团鸿源公司）因与被上诉人邢素华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永畅集团鸿源公司的委托诉讼代理人李雪萍，被上诉人邢素华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永畅集团鸿源公司上诉请求：1、依法撤销川汇区人民法院（2021）豫1602民初1987号判决第一项、第二项，改判上诉人不承担责任。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院审查事实错误，该公司交房时间应为2017年6月，所以本案已过诉讼时效。邢素华诉称2018年6月1日才交房，却没有任何直接证据加以证明，而该公司提供的交房通知明确显示为2017年6月份进行交房，该公司在通知交房时交房责任已经完成，违约行为也截止到通知该日，至于什么时候去领取钥匙由邢素华自己决定，与其公司无关，本案2020年6月10日已过诉讼时效。2、关于无法办理房产权属证书违约金该公司不应当承担。公司正在积极办理产权登记，而产权登记需要经政府相关部门进行审核，审核时间多久公司不能确定，也无法掌控，因政府管控行为属于不可抗力，不可抗力不属于违约行为的范畴，故无法办理权属证书违约金不能成立。综上所述，一审法院事实认定错误，请求法院依法改判驳回邢素华对上诉人的诉请。邢素华辩称，二审法院应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、一审法院认定事实清楚。1、关于本案中涉案房屋的交房时间，永畅集团鸿源公司辩称是2017年6月交房，但是上诉人一审提供的证据不能够证明上诉人在2017年6月10日通知邢素华所在5号楼的业主交房，首先永畅集团鸿源公司提供的证据仅是一张照片复印件，该照片没有显示拍摄时间、拍摄器材、拍摄地点以及现场其他照片予以佐证，并且该照片显示的交房通知看不出来是张贴在门口，没有任何胶水粘贴的痕迹，更像刚刚打印出来后放在桌子上拍摄。上诉人提供的另外两份民事判决书，也只能够说明2017年6月10日，向3号楼业主履行了交房手续。涉案的盈辉家园小区至今尚未竣工，包括两栋大楼主体未竣工、防空用的停车位、地下室未竣工。而邢素华提供的证人证言以及物业服务合同却能够准确说明交房日期为2018年6月，因此邢素华的诉讼并未超过诉讼时效。2、关于办理房产权属证书，上诉人作为公司却仅以口头形式向法庭表示上诉人已经提交了全部手续，属于政府管控行为不可抗力。上诉人既没有向法庭出示其提交政府有关单位的相关凭证，也没有出示政府有关单位出具的无法办理房屋权属证书的说明。因此在上诉人没有任何证据的情况下，应当由上诉人承担的办理房产权属证书的违约责任。邢素华向一审法院起诉请求：1、请求判令永畅集团鸿源公司支付邢素华逾期交房违约金40636.63元（自合同约定日期2014年12月31日至实际交房日期2018年6月1日，共计1248天，已付购房款325614元，违约金计算方式：按已付购房款日万分之一计算为40636.63元）；2、请求依法判令永畅集团鸿源公司支付因永畅集团鸿源公司原因无法办理房地产权属证书违约金3256.14元（按已付购房款3256.14元日万分之一计算）；3、本案诉讼费、保全费等由永畅集团鸿源公司承担。一审法院认定事实：邢素华与永畅集团鸿源公司签订商品房买卖合同一份，合同约定邢素华以总房款325614元的价格购买永畅集团鸿源公司开发的位于周口市××区××路××家园小区××楼××单元××商品房××套。合同另约定交房日期为2014年12月30号前，逾期交房不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金；逾期交房超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，最高违约金不高于已交房款的1％。该合同第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同订立后，邢素华已向永畅集团鸿源公司支付购房款325614元，维修基金9542元。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、邢素华诉请的逾期交房违约金是否超过诉讼时效？2、合同约定的逾期交房违约金是否过低，应否予以调整？3、邢素华诉请的逾期办证违约金能否支持？关于第一个问题，邢素华诉请的逾期交房违约金是否超过诉讼时效主要在于案涉房屋交房时间的确定问题，即逾期交房违约行为结束时间的确定问题。邢素华主张交房时间为2018年6月1日，并提供了证人证言加以证明，而永畅集团鸿源公司主张交房时间为2017年6月10日，其提供一份交房通知复印件加以证明，因永畅集团鸿源公司提供的证据为复印件，又无其他佐证证据，不能作为有效证据使用，从证据规则来看，邢素华证据优于永畅集团鸿源公司证据，且双方合同明确约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在永畅集团鸿源公司未提交房屋交接单的情况下，应综合以上分析，认定案涉房屋交房时间为2018年6月1日。本案系房屋买卖合同纠纷，依法适用三年的普通诉讼时效，故本案未超诉讼时效。关于第二个问题，邢素华、永畅集团鸿源公司之间订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。邢素华主张合同约定的违约金过低，明显低于实际损失，要求调整增加违约金无充分有效证据证明，法院不予支持；双方在合同中就逾期交房违约金进行了最高额约定，双方应遵守诚实信用原则按合同约定执行。关于第三个问题，永畅集团鸿源公司无证据证明逾期办理房产证存在不可抗力行为，应依约承担逾期办证的违约责任，依约向邢素华支付逾期办证违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南永畅建工集团鸿源置业有限公司应于判决生效之日起七日内向邢素华支付逾期交房违约金3256.14元。二、河南永畅建工集团鸿源置业有限公司应于判决生效之日起七日内向邢素华支付逾期办证违约金3256.14元。三、驳回邢素华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取441元，由邢素华负担350元，河南永畅建工集团鸿源置业有限公司负担91元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予确认。本院认为，一、关于本案是否超过诉讼时效问题。根据涉案商品房买卖合同第十一条的约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。诉讼中永畅集团鸿源公司未提供交接单，其提交的未显示拍摄时间的交房通知等证据不能充分证明涉案房屋于2017年6月份予以交付，故原审依据邢素华提供的商品房买卖合同、证人证言、物业服务合同等证据认定永畅集团鸿源公司交房时间为2018年6月份，判决永畅集团鸿源公司承担逾期交房违约金，并无不当。永畅集团鸿源公司关于本案超过法定诉讼时效的上诉理由本院不予采纳。二、关于永畅集团鸿源公司是否应予承担逾期办理房产权属证书违约金问题。根据涉案商品房买卖合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应承担相应违约责任。永畅集团鸿源公司未提交证据证明其已将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，也未提交不可抗力的相关证据，故原审判决永畅集团鸿源公司承担逾期办理房屋产权登记违约金，并无不当。永畅集团鸿源公司的该项上诉理由无充分证据证明，本院不予采纳。综上所述，河南永畅建工集团鸿源置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费182元，由河南永畅建工集团鸿源置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  朱新章审判员  智卫东审判员  曹春萍二〇二一年六月二十三日法官助理王秋洁书记员周坚