贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初11432号原告：杨秀德，男，1952年7月3日出生，汉族，住贵阳市花溪区。原告：杨呈，女，1982年11月14日出生，汉族，住贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：杨秀德，系杨呈的父亲，特别代理。被告：贵州班芙假日商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区田园路**七里香溪**团******。法定代表人：邓贵明。被告：贵州银地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区贵筑路**。法定代表人：聂兵。被告：贵州升禾商业管理有限公司，，住所地贵州省贵阳市花溪区田园路**七里香溪******法定代表人：谢煌安。上述三被告共同委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。上述三被告共同委托诉讼代理人：王艳妮，国浩律师（贵阳）事务所实习律师，一般代理。第三人：贵阳花溪彭厨鲜味馆，，住所地贵阳市花溪区贵筑路七里香溪**项目第****法定代表人：俞光村。原告杨秀德、杨呈与被告贵州班芙假日商业管理有限公司（以下简称班芙公司）、贵州银地房地产开发有限公司（以下简称银地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，原告于2020年11月19日申请追加被告贵州升禾商业管理有限公司（以下简称升禾公司）及第三人贵阳花溪彭厨鲜味馆（以下简称彭厨），本院予以准许，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的规定》，依法适用普通程序，由审判员李艳阳独任审理，并于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告杨秀德，被告班芙公司、银地公司、升禾公司共同委托诉讼代理人左为东，第三人彭厨的法定代表人俞光村到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨秀德向本院提出诉讼请求：1、被告班芙公司和银地公司按商铺租赁合同及2017年8月10日签订的补充协议三约定向原告支付A栋2层3号商铺2020年1月1日至2020年6月30日的租金15682.8元（减去1月份已付1000元，疫情影响自愿免除商家两个月租金应付9455.20元）。（2）支付2017年7月1日至2020年6月30日的租金59975.30元。（3）支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金61827.80元。（4）支付欠租利息10000元。（5）支付违约赔偿金61827.8元，以上5项共计金额203086元。2、被告贵州银地房地产开发有限公司承担租金支付连带责任；3、被告贵州升禾商业管理有限公司停止损害原告利益。4.判令被告班芙公司解除合同，将商铺恢复原样归还原告。5、被告班芙公司和银地公司与升禾公司共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年6月27日，原告在被告银地公司房屋销售员的游说下以返租的形式认购了被告银地公司编号为A栋2层3号商铺，同年7月8日，原告在被告银地公司的指定下又与被告班芙公司签订了《商铺租赁合同》。后因被告银地公司逾期三个月交房，被告班芙公司在2016年3月底支付了第一年即2016年7月1日至2017年6月30日的租金。到2017年7月，被告班芙公司单方面发出通知提出更改合同条款，在经双方协商后于2017年8月10日签订了补充协议三。为了取信于甲方，乙方银地公司还签订了《补充协议三》的业主具有了担保协议，为使担保协议内容得到落实，花溪区住房和城乡建设局出具了承诺函。但即使这样，到2020年1月1日后被告班芙公司逾期至今未支付租金，并提出解除合同，致使原告不能接受。理由如下：1、《商铺租赁合同》及其补充协议中已对商铺的经营模式、租赁期限、每年的租金、租金支付时间、双方的权利和义务、合同的变更和解除以及违约责任等都做出了明确具体的约定，被告提出更改合同的理由在原租赁合同中已明示不予免责。2、银地公司以十年返租为诱饵，虚构高收益骗取原告高价购买其销售的商铺。而且与原告签订商铺十年返租合同的班芙公司实质上是银地公司指定的代理人。由于班芙公司多次违约，这次违约时间已达9个月没有支付业主租金，所以银地公司应该履行担保协议中的承诺，班芙公司支付欠原告租金131258.3元和班芙公司违约对原告造成的经济损失及欠租利息71827.8元。在解除合同的同时必须将商铺恢复原样归还原告。3、被告根本不考虑在销售后的返租合同的约束和有效履行返租合同的可行性。被告银地公司通过委托办法公司经营管理的形式返租。根据2001年建设部出台《商品房销售管理办法》第十一条第二款、第四十二条第四款，住房和城乡建设部发布的《关于进一步整顿房地产交易秩序的通知》，《商品房销售管理办法》的规定售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为，这些规章对银地公司应有约束力，银地公司无视国家规定，在该楼盘未开盘前就大势宣传十年返租并以返租的形式销售商铺，并以此蒙骗原告购买了其A栋2层3号商铺，面积37.34平方米，严重违反了法律规定，欺诈原告。4、在商铺销售宣传阶段及2015年6月27日原告与被告银地公司签订了购房合同时商铺指定的管理公司为贵州银和物业管理有限公司，当时该公司的法定代表人聂兵，是银地公司的股东，可以说是两家公司一家人。可到7月8日签订返租合同时，银地公司在未明确告知原告和原告不知情的前提下，未经原告同意悄然把管理公司换成了班芙公司。现在又出现一个升禾公司渗透到班芙公司。升禾公司收取了租金不支付给原告，这是严重的欺诈、恶意串通损害原告利益。原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告班芙公司辩称，1、原告单方面解除合同将给班芙公司带来巨大损失，甚至破产。同时，也将对其他商家和社会造成巨大损失，引发群体事件，并且，原告最终的结果将是自残。对于办法公司而言，诺大的商场来源于对数百户商铺的统一承租和统一管理。为此，班芙公司分两次投入近4000万元商场装修费用和品牌使用费，并且在打造市场的这几年里，由于市场未能炒火，导致租进与租出的价格倒挂，为此班芙公司倒贴租金和人工费、管理费已逾6000万元。两项投入相加，班芙公司目前已亏损上亿元。如果因原告解除合同，将导致班芙商业广场无法实现统一管理，商场整体规划的基础被完全毁灭，班芙公司上亿投入将付之东流。一旦商场整体结构被破坏，将对其他业主和商家带来巨大的、无法修复的损失，并极有可能引发群体时间。对于本案而言，第三人彭厨租赁场地涉及39间商铺，且因统一装修，根本无法进行商铺的准确定为和实物分割，而原告占有一席，如班芙公司丧失该一席的租赁权，势必使彭厨的使用却处于待定状态，最终导致彭厨无法经营。原告商铺的实际市场价值将大大缩水。另外，确实班芙公司的统一管理，整个商场将处于“无政府状态”，届时整个商场也逃不了破产的结局。法院对原告解除《商铺租赁合同》的请求依法应不予支持。2、2020年4月29日，班芙公司已向1-3楼业主发放《告业主书》，该告知书中班芙公司已明确告知业主，随着电商的飞速发展以及2020年新冠肺炎疫情影响等原因，班芙公司已无力履行原租赁合同中约定的租金单价等条款，故提出从2020年5月1日起终止原租赁合同，并重新制定了新的租金支付方案。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，本案中原告于2020年9月7日向法院提起诉讼，已超过司法解释规定的异议期，对于原告的诉讼请求不应得到支持。3、银地公司当庭通知原告解除《商品房买卖合同》与本案密切相关，符合法律规定，如原告需确认解除的效力，应另案起诉。4、原告购买商铺是因为一买就租赁，可以立即获得高额租金收入，且可能长期收益。当不可抗力发生，班芙公司出现暂时无力支付租金的情况，商家认为本人投资只能盈利不能亏损，公司亏损是公司的事情。不可抗力一定会消失或减弱，假以时日班芙商业广场必能转亏为盈。被告银地公司辩称，银地公司销售商铺与原告购买案涉商铺的目的相同，即由班芙公司统一租赁经营和管理。现原告诉请解除与班芙公司签订的《商铺租赁合同》，则意味着银地公司销售房屋的预期目的无法实现。其次，随着商业模式和消费习惯的巨大改变，不仅花溪、不仅贵阳、贵州，乃至全国，电商经济已形成对实体门面经济的巨大冲击，加上2020年新冠肺炎疫情致命的打击，注定了原被告间签订的《商品房买卖合同》目的已不能实现。解除和原告签订的《商品房买卖合同》。被告升禾公司辩称，本案诉请与升禾公司无关。第三人彭厨述称，我方的租赁期限还有两年，租金也是按时支付的，要保证我方的正常经营。本院经审理认定事实如下：2015年6月27日，原告杨秀德（买受人）、杨呈（共有人）与被告银地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人向出卖人购买位于贵阳市花溪区，建筑面积37.34平方米，套内建筑面积18.90平方米，总价款686975元；出卖人应当在2015年12月25日前交付该商品房。该合同预售备案登记号：Ｙ15053279。两原告已取得案涉商铺的不动产权证书（黔（2019）花溪区不动产权第××号）。2015年7月8日，原告杨秀德、杨呈（出租方/甲方）与被告班芙公司（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定甲方上述商铺出租给乙方进行统一招商经营管理，租赁期限自2016年7月1日起至2026年6月30日止；租赁期内乙方负责商铺经营产生的水、电、卫生、物业管理费等，乙方转租该商铺或以其他方式使用、经营该商铺的收益归属乙方；租金按年计算，甲方向乙方提交正式的《商品房买卖合同》时支付第一年租金，之后租金在每年6月30日支付，第一年至第十年的租金依次为48088.20元、48088.20元、54958元、54958元、61827.80元、61827.80元、61827.80元、68697.50元、65697.50元、68697.50元；乙方违约给甲方造成损失的，应当全额赔偿。合同还就双方其他权利义务进行了约定。2015年7月8日，原告杨秀德、杨呈（甲方）与被告班芙公司（乙方）签订《“班芙商业广场”商铺租赁合同补充协议》，约定第一年返租租金在2016年2月28日前支付，以后每年返租租金按照原合同约定支付时间支付，租金支付逾期超过30日的，乙方按日计算向甲方支付应付租金款项万分之五的违约金，原合同继续履行，若超过三个月，甲方有权解除合同并收回商铺，造成的损失由乙方自行承担。2017年8月10日，原告杨秀德（出租方/甲方）与班芙公司（承租方/乙方）签订《补充协议三》，约定：“甲乙双方确认《商铺租赁合同》约定的租金标准保持不变，但一致统一对租金的支付方式进行如下调整：1、经双方确认，乙方转租商铺的租金为70元/平方米，支付方式为按季支付，乙方同意由甲方直接收取次承租人即商户支付的租金，如商户不按时支付租金，由乙方及时为商户垫付租金给甲方。2、就本协议第1款所述租金与甲乙双方在《商铺租赁合同》中约定的租金之间的差额部分，经计算自2017年7月1日至2020年6月30日止，共计人民币50167.80元，乙方承诺在2020年6月30日前向甲方支付完毕。3、2020年6月30日后的租金标准及支付方式按原《商铺租赁合同》的约定执行……”现原告以被告班芙公司从2018年开始未按时支付租金为由诉至本院，诉请如前。另查，银地房开公司在出售案涉商铺时，对外宣传“商铺交2万抵5万，10年返租，10%年租金，10年回本！比银行存款收益更高，比基金投资更有保障，物业价值还能年年涨！专业招商团队，统一运营，统一管理，倾力打造花溪唯一旅游商业集散广场形象；汇集美食、休闲、旅游商品、酒店于一体，树立贵阳旅游形象名片！”被告银地公司在本案庭审过程中提交《告业主书》和《解除通知书》辩称租赁合同已经于2019年4月29日解除，并通知原告解除《商品房买卖合同》。原告称之前看到过《告业主书》，原告主动找被告，但被告没有处理结果；如果把房款和租金支付给原告，原告同意解除商品房买卖合同。审理中，原告申请保全被告班芙公司、银地公司、升禾公司账户资金203086元，本院于2020年11月20日依法裁定冻结被告班芙公司、银地公司、升禾公司银行存款203086元。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的商铺租赁合同、“班芙商业广场”商铺租赁合同补充协议等证据在卷佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告与被告班芙公司签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告班芙公司逾期支付租金，应当承担违约责任，原告主张截止2020年6月30日的房屋租金共计175357.42元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告主张被告银地公司承担连带支付租金的责任，符合承诺书及协议的约定，本院予以支持。原告诉请被告升禾公司承担连带责任，但被告升禾公司不是合同的相对方，也未承诺对上述付款义务承担连带责任，故原告的该项诉请，本院不予支持。被告班芙公司、银地公司和升禾公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本院根据已查明的案件事实依法做出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告贵州班芙假日商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨秀德、杨呈支付位于贵阳市花溪区贵筑路“七里香溪”二期项目第A栋1层30号房屋截止2020年6月30日的租金175357.42元；二、被告贵州银地房地产开发有限公司对上述第一项付款义务承担连带责任；三、驳回原告杨秀德、杨呈的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3807元及保全费1535元，由被告贵州班芙假日商业管理有限公司和贵州银地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李艳阳二〇二一年六月二十八日法官助理王丽书记员刘怡鸿