广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初27051号原告高田田，女，汉族，1989年10月9日出生，身份证住址山东省东平县。委托诉讼代理人阳凡，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人徐培培，广东华商律师事务所律师。被告何珍，女，汉族，1994年1月8日出生，住址广东省深圳市宝安区。第三人惠州市乐有家房产经济有限公司，住所地惠阳区淡水人民六路中天彩虹城N-1017号商铺。法定代表人李莉。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人阳凡和徐培培到庭参加诉讼。被告、第三人经本院合法传唤，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告、被告和第三人签订的编号ＮＯ50307017024《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告向原告双倍返还定金人民币16万元；三、被告承担原告因维权支出的律师费人民币1万元；四、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由:经第三人惠州市乐有家房产经纪有限公司居间介绍，原告、被告和第三人于2020年1月4日签订了编号ＮＯ50307017024《二手房买卖及居间服务合同》和《交易节点确认书》，按照《合同》约定，被告（作为卖方）合法拥有位于惠州仲恺高新区房屋【房产证号为：粤（2019）惠州市不动产权第5024652号】，并愿意以人民币捌拾伍万伍仟元的价格转让给原告（即买方）。上述合同签订后，按照《确认书》约定，被告须在《合同》签订之日起30个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书等。同时，被告须在原告贷款审批通过后30个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续；或在原告贷款审批通过后45个工作日内配合赎楼公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续。合同签订后，原告依约向被告支付了交易定金人民币8万元，并积极履行合同。但是，被告一直以各种理由不履行合同，至今尚未还清涉案房屋的贷款以及注销抵押登记手续，构成严重违约。此外，经原告委托律师向惠州市住房和城乡规划建设局和仲恺高新技术产业开发区房产管理中心咨询，得知根据惠州市当地的房屋交易政策规定，被告向原告转让的涉案房屋无法进行转让交易。因此，被告已经构成严重违约。被告未到庭应诉，但书面答辩称，一、被告没有任何违约行为。原被告双方2020年1月4日签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将案涉房屋转让给原告，但合同并没有约定案涉房屋的过户时间。原因在于，合同签订前，被告通过微信向作为居间方的第三人提供了案涉房屋的不动产权证，不动产权证的取得时间是2019年，因此原被告以及作为居间方的第三人知道案涉房屋是被告2019年购买的，根据惠州市房地产市场监督管理工作领导小组办公室《关于进一步明确商品住房转让有关问题的通知》“在2017年4月9日零时后购买的新建商品住房和二手住房，须取得不动产证满3年后方可转让”的规定，案涉房屋在三年是不能过户给原告的。因此，《二手房买卖及居间服务合同》才没有约定案涉房屋过户的具体时间。案涉房屋不能过户是政府的政策原因所导致，与被告无关，被告并没有任何违约行为，在政策规定的三年期限届满，合同仍可继续履行。二、被告同意原告解除合同现在原告起诉要求解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》，是原告的单方解约行为，属于原告的根本性违约。因此违约方是原告而非被告，原告无权要求被告承担任何违约责任。第三人未到庭参加诉讼，但提交一份《情况说明》：一、2020年1月4日，高田田与何珍在第三人（居间方）居间服务下签订《二手房买卖及居间服务合同》，由被告出售位于惠州仲恺区惠环华辰花伴里2栋2601给原告。经我司进行不动产情况调查，该房产存在抵押情况，三方已签订的《信息告知书》表明了三方均知悉该房屋存在抵押，属于限售房产的情况。合同约定被告须在合同签订之日起30个工作日内签订赎楼服务合同，在贷款审批通过后30个工作日内自行筹款办理注销抵押权登记或45个工作日内配合赎楼公司办理注销抵押权登记。二、签订合同后，2020年1月5日，被告何珍向我司账户转入监管定金2.8万元，交房保证金0.2万元，共计3万元。我司于2020年1月7日向被告何珍转款2.8万元，同年9月30日向原告高田田退还佣金1.3万元。目前，尚有0.2万元购房保证金由我司托管。三、2020年3月6日，原告和被告在我司员工的陪同下，在农业银行完成按揭贷款相关手续，并于2020年3月27日审批通过。被告出售房屋属于限售房屋，证未满三年无法交易。解押过程中，赎楼公司认为风险太大，怕赎楼后无法过户。经各方协商，被告承诺自行筹款赎楼。后业主无法履行赎楼义务，导致合同无法继续履行，双方就此产生争议。四、我司在本次交易中已充分履行查明告知义务，在原被告出现争议时，一直积极协调。作为中介方，我司诚挚地希望原被告协商解决本案争议，若双方继续交易，我司将继续提高高质量的服务，直至交易完结。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房产为惠州市仲恺高新区华星路10号华辰花伴里花园2#楼26层01号房，自2019年8月12日核准登记于被告名下（单独所有），已办理抵押登记，抵押权人为惠州市仲恺TCL智融科技小额贷款股份有限公司，抵押期限自2019年8月22日至2024年8月22日，最高额抵押债券金额为84万元。2020年1月4日，被告为卖方，原告为卖方，第三人为居间方，签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将上述房产作价85.5万元转让予原告。合同相关内容包括：（一）第四条，定金8万元，买方应于本合同签订时支付3万元，签订合同后一个工作日内支付5万元。（二）第五条，买方按按揭付款方式支付购房款。（三）第十条，一方若逾期履行超过十五个工作日，则守约方有权解除合同，并按定金罚则双倍返还定金或没收定金，或者要求违约方支付转让总价款20%的违约金，守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担。（四）第十六条（手写），签约当日买方支付3万元在居间方托管，另外5万元转给卖方。上述合同附有一份《交易节点确认书》，确认：（一）由卖方委托赎楼公司赎楼，卖方须于签订合同之日起30个工作日与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定人员出具赎楼公证书，买方应予配合。（二）买方应于合同签订之日起15个工作日向银行提交抵押贷款申请的资料，办理贷款审批手续，卖方予以配合。（三）买方需于办理产权递件过户手续当日支付首期款17万元给卖方。（四）买方的贷款银行审批通过且卖方已取得房产证原件、权籍调查完毕、缴纳税费之日起3个工作日内，买卖双方签订房地产买卖合同并办理递件过户手续，过户回执由居间方或第三方代为托管。上述合同附有一份《信息告知书》，其中卖方信息确认第8点，卖方确认涉案房产不动产权证出证日期为2015年3月31日（2017年4月9日后出证的三年内无法转让）。同日（2020年1月4日），被告向原告出具3万元的收据。翌日凌晨，原告向第三人微信转账支付3万元。2020年1月10日，原告向被告转账支付5万元，附言“定金剩余五万已付清”。2020年5月26日，原告及第三人向被告发出《催告函》：敦促被告履行办理赎楼及注销抵押登记手续。快递回执显示邮件于2020年5月27日妥投。2020年6月17日，原告委托律师向被告发出《律师函》，认为被告尚未办理赎楼和注销抵押登记手续的义务，构成严重违约，告知被告解除合同，要求被告双方返还定金16万元。快递回执显示邮件于2020年6月18日妥投。此后，原告诉至法院，为处理涉案纠纷，原告支出律师服务费用1万元。本院认为，原、被告签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，应当全面履行。《交易节点确认书》、《信息告知书》为合同附件，具备同等效力。根据原告提供的证据，结合居间方的情况说明，本院确信涉案房屋买卖合同履行过程中，被告逾期未赎楼和注销抵押登记，已达合同约定的解约条件，原告据此主张解除合同，要求被告按定金罚则承担违约责任，并承担律师服务费用的损失，符合合同约定，本院予以支持。原告解除合同的通知于2020年6月18日送达被告，解约理由成立，故合同自此解除。按合同的违约条款和定金罚则规定，被告应当双倍返还定金16万元，鉴于尚有2000元托管于第三人处，本院确认被告应返还及赔付的总金额为158000元，余2000元由第三人径返原告。被告以涉案房产处于限售期为由提出抗辩。本院认为，涉案房产明确为准许流通的市场商品房，以此为标的物形成的合同并未违反效力性的强制规定，对合同当事人产生法律约束力。当事人缔约时应当诚信告知相关限制条件、充分研究可行性、协商合法妥善的交易方案，因怠于履行上述义务而陷于无法履行约定义务的，应当自负不利后果。被告明知限售期而签订合同，同意相关履行期限，现出现违约又据此主张免除责任，有违诚信和公平原则，本院对该抗辩理由不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告高田田与被告何珍基于涉案《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》所确立的房屋买卖合同关系于2020年6月18日解除。二、被告何珍应于本判决生效之日起七日内按定金罚则支付原告高田田款项158000元。三、被告何珍应于本判决生效之日起七日内赔付原告高田田款项10000元。四、第三人惠州市乐有家房产经济有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告高田田款项2000元。五、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3700元，保全费用1370元，均由被告承担。被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年六月二十三日书记员 邱果（兼）书记员 王   琼附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。