湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民再25号再审申请人（一审被告及申请执行人、二审被上诉人）：吴某平，男，1973年3月17日出生，汉族，住湖南省东安县。再审申请人（一审被告及申请执行人、二审被上诉人）：魏某凤，女，1978年2月28日出生，汉族，住湖南省东安县，系吴某平之妻。二再审申请人共同委托诉讼代理人：刘某杰，湖南济人律师事务所律师。被申请人（一审原告及案外人、二审上诉人）：伍某波，男，1985年4月12日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：艾某平，湖南正赢律师事务所律师。原审被告（被执行人、二审被上诉人）：李某，男，1973年12月25日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审被告（被执行人、二审被上诉人）：刘某姬，女，1975年10月25日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。再审申请人吴某平、魏某凤因与被申请人伍某波及原审被告李某、刘某姬案外人执行异议纠纷一案，不服本院（2019）湘11民终2630号民事判决，向本院申请再审。本院遂作出（2020）湘11民申117号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人魏某凤及吴某平、魏某凤共同委托诉讼代理人刘某杰，被申请人伍某波及其委托诉讼代理人艾某平到庭参加了诉讼。原审被告李某、刘某姬经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴某平、魏某凤申请再审称：1、二审法院认定被申请人已经付清购房款这一基本事实缺乏证据证明；2、二审法院仅凭伍某波与李某在一审法院采取财产保全措施后补签的《房屋租赁合同》就认定被申请人已合法占有涉案房屋的事实证据不足；3、原判认定事实的主要证据是伪造的。涉案收条显示2017年11月9日收到2017年11月10日转账的18万元。相关合同都是诉讼过程中补签伪造的；4、原判决适用法律确有错误。原审判决一方面认定土地出让金由买房人负责交纳，另一方面认定在双方无约定时由出卖人李某交纳。在无约定情况下，办理土地使用权出让手续和缴纳土地使用权出让金依法系买受人法定义务，二审将此责任强加出卖人李某；5、2017年11月1日，是伍某波与刘某姬合伙经营诗凡黎品牌服装合同生效的日期，当天伍某波向该品牌服装总经销转款10万元，这10万元不是房款；6、2017年11月7日是案外人伍海某办理另一套房产过户的日期，而这一天合同约定房款付清后才能办理过户手续。伍海某房款30万元是2017年11月6日付清的，并不是本案争议的30万元帮伍某波付的；7、根据相关司法解释，如果债务人的立场与案外人一致的，债务人所作的对案外人有利的事实证据，不能作为本案证据使用。遂请求：撤销二审判决，并依法改判驳回被申请人诉讼请求。诉讼费用全部由被申请人负担。伍某波答辩称，1、答辩人已支付全部购房款，履行了自己的付款义务；伍海某购买9号楼2单元602号房的价格与本案无关联，不是本案审理范围。2、答辩人购买涉案房产后，已实际占有该房产。3、涉案房产未办理过户手续其责任不是答辩人所致，答辩人不承担责任。4、2017年11月1日汇款的是伍海某不是伍某波，本案争议的30万元是伍海某帮伍某波付的。5、债务人作出虚假陈述才不能作证据使用。遂请求：驳回被答辩人的再审申请，维持二审判决。原审被告李某、刘某姬未到庭，视为放弃答辩。伍某波向一审法院起诉请求：1、依法确认永州市冷水滩区××号××区4栋201房室一套【房屋所有权证号：永房权证冷字第0××4号】房屋系伍某波所有，并立即解除对该房产的查封措施；2、判令李某、刘某姬为伍某波办理不动产证书；3、诉讼费由李某、刘某姬、吴某平、魏某凤承担。一审认定，魏某凤、吴某平于2018年2月8日向法院申请诉前财产保全，请求查封李某所有的位于永州市冷水滩区××号××区房屋（产权证号：0××4号）。2018年2月8日，法院作出（2018）湘1103财保41号民事裁定，查封了李某所有的位于永州市冷水滩区××号××区房屋（产权证号：0××4号）的产权。查封期限为一年，查封期间不得转让、赠与或设定抵押。2018年3月6日，法院以（2018）湘1103民初780号案件受理了魏某凤、吴某平与李某、刘某姬民间借贷纠纷一案。案外人伍某波于2018年11月12日对执行李某所有的位于永州市冷水滩区××号××区房屋（产权证号：0××4号）的查封提出书面异议，主要理由是伍某波于2017年11月10日与李某、刘某姬签订了二手房买卖合同，购买了上述被查封的房屋。2017年11月29日，伍某波与李某、刘某姬到永州市房产局办理变更登记手续，交付了房产过户的全部资料。经永州市房产局审查，此房无司法行政限制，同意办理转移登记，但因该房产土地属于国家划拨土地，无法办理土地使用权证，故无法办理不动产证。异议人伍某波认为，李某、刘某姬已经出售该房屋给伍某波，伍某波支付了合理对价并实际占有，是善意取得。现因法院查封而未能完成过户登记的最后手续，买受人伍某波没有过错，故请求解除查封。永州市冷水滩区人民法院于2018年11月21日作出（2018）湘1103执异193号执行裁定书，驳回案外人伍某波的异议。伍某波对上述执行裁定不服，遂向法院提起案外人执行异议之诉。另查明，2017年11月10日伍海某与李某签订了《二手房买卖合同》，李某将坐落在永州市冷水滩区××小区××号楼××单元××室房屋（产权证号：0××6号）一套售卖给伍海某，合同约定成交价为42万元。2017年11月6日伍海某向刘某姬账户转入30万元、2017年11月9日伍海某向刘某姬账户转入1万元、2017年11月10日伍海某向刘某姬账户转入10万元。伍某波、刘某姬于2017年9月12日与永州市中邦商业管理有限公司签订了一份《合同书》，主要内容为伍某波与刘某姬在永州市中邦世纪广场合伙经营诗凡黎女装店，经营期间为2017年11月1日起至2020年10月31日止。2017年11月1日伍海某向焦某账户转入10万元、2017年11月10日伍海某向焦某账户转入18万元，焦某系诗凡黎品牌湖南总代理人。伍海某与伍某波系兄弟关系。永州市冷水滩区人民法院受理魏某凤、吴某平与李某、刘某姬民间借贷纠纷一案，于2018年5月23日作出（2018）湘1103民初780号民事判决书。判决：一、李某、刘某姬于本判决生效后十日内向魏某凤、吴某平共同偿还借款本金150000元及利息（以借款本金150000元为基数按年利率24%自2017年4月29日起计算至本金还清时止）；二、李某、刘某姬于本判决生效后十日内向魏某凤、吴某平共同偿还所欠利息36000元。本案受理费4，648元，减半收取2，324元，诉前保全费1，520元由李某、刘某姬负担。魏某凤、吴某平已预交，由李某、刘某姬直接付给魏某凤、吴某平。一审认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点为法院是否应解除（2018）湘1103财保41号民事裁定对李某所有的位于永州市冷水滩区××号××区房屋（产权证号：0××4号）产权的查封，针对前述争议焦点，法院评述依据本案现有证据查明的事实，伍某波在人民法院查封李某所有的位于永州市冷水滩区××号××区房屋（产权证号：0××4号）产权前，通过与李某、刘某姬签订《二手房买卖合同》的方式，购买永州市冷水滩区××号××区房屋（产权证号：0××4号），伍某波未及时办理过户登记，后案涉房屋被冻结。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定”。伍某波与李某、刘某姬虽然签订了《二手房买卖合同》，但从本案的转账付款情况来看，都是伍海某转账付款的，伍海某与李某签订的《二手房买卖合同》约定的成交价为42万元，伍某波与李某、刘某姬签订的《二手房买卖合同》约定的成交价为28万元，二套房成交价合计为70万元，而其中转入刘某姬账户的只有41万元。另28万元是伍海某转入焦某账户的，伍某波与刘某姬在永州市中邦世纪广场合伙经营诗凡黎女装店，焦某系诗凡黎品牌湖南总代理人，该28万元究竟是服装进货款还是购房款，存在质疑。而伍海某打入刘某姬账户的41万元，更接近伍海某与李某签订的《二手房买卖合同》约定的价款（42万元），该41万元究竟是伍海某自己购买李某所有的位于永州市冷水滩区××小区××号楼××单元××室房屋（产权证号：0××6号）的付款还是替伍某波购买李某所有的位于永州市冷水滩区××号××区房屋（产权证号：0××4号）的付款，也存在质疑。因此伍某波提交的证据不足以证明伍海某替伍某波支付了全部购房款，故伍某波承担举证不能的法律后果，其权利不能排除人民法院对前述房屋的查封。关于伍某波将所购的房屋到永州市房产局办理了二手房交易备案登记是否能够排除前述房屋的查封，依据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，不动产物权变动以登记为生效要件。二手房交易备案登记，是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质。故伍某波不能排除人民法院对前述房屋的查封。综上，对伍某波的诉讼请求法院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回伍某波的诉讼请求。本案受理费200元，由伍某波负担。上诉人伍某波上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人李某、刘某姬于2017年11月10日签订二手房买卖合同，合同决定由上诉人购买被查封的位于永州市冷水滩区××号××区房屋一套（房屋所有权证号：永房权证冷字第0××4号）。合同签订后，上诉人履行了合同约定的付款义务，全额支付人民币28万元。2017年11月29日，上诉人与被上诉人到永州市房产局办理变更登记手续，交付了该房产过户的全部资料，经永州市房产局审查后，此房屋无司法行政限制同意办理转移登记。由于该房产土地属于国家划拨土地，无法办理土地使用权证，故一时没有办理不动产所有权证书；2、原审法院证据采信和适用法律错误。在一审审理过程中上诉人向原审法院提交了由其胞兄伍海某代为支付购房款的证据，且被上诉人李某、刘某姬对其购房款支付的供认不讳，原审法院仅凭被上诉人吴某平、魏某凤提出上诉人与被上诉人李某、刘某姬有其他的合伙关系，该款项有可能是双方开店的投资款，而认定上诉人支付该房屋的购房款证据不足。上诉人的胞兄伍海某支付给被上诉人李某、刘某姬的款项高达70万，而伍海某购买被上诉人的房屋只有42万，其余的28万元款项，原审法院在没有任何证据证实伍海某与被上诉人和收款人焦某有其他债权债务关系的情况下，而认定是伍海某代上诉人支付其合伙投资款属于认定事实不清，适用法律错误。被上诉人吴某平、魏某凤答辩称，1、一审判决认定上诉人伍某波未支付全部购房款事实清楚，适用法律正确，符合举证规则。本案上诉人伍某波、实际转账人伍海某、原审原告刘某姬、李某相互之间有三种法律关系，即伍某波与刘某姬、李某之间的二手房屋买卖合同、伍海某与刘某姬之间的合伙经营关系，但付款均由伍海某账户支出，其中转给焦某的28万元用途是支付货款，依法应当认定是上诉人支付的合伙投资款。上诉人伍某波在一审陈述合伙人经营诗凡黎品牌女装双方共投入50多万元，但其并未举证证明投资情况，故上述转给焦某的28万元是其合伙投资款；2、上诉人伍某波称已经实际占有该房屋是不成立的。根据法律规定，必须在人民法院查封之前已经合法占有该不动产，本案中上诉人伍某波在人民法院查封之后与被执行人补签了一份租赁合同，该不动产的水、电用户均登记在李某名下，该不动产仍由李某父亲居住，上诉人也没有举证证明其收取了李某的租金，仅凭一份租赁合同无法证实上诉人已经实际占有了该房屋；3、本案所诉不动产是因上诉人自身原因未办理过户登记手续，不符合能够排除执行的情形。上诉人伍某波本可以在法院查封房屋之前办理过户登记手续，但却因为不明情况导致房屋过户登记手续未办理成功，故被上诉人有理由相信上诉人是由于上诉人未支付购房款才导致房屋过户登记手续未办理成功。被上诉人李某、刘某姬答辩称，1、2017年11月份我就将房子作价72万卖给伍某波，其中3万元现金，11万元是转入我的账户，28万元转入焦某的账户，30万元偿还银行按揭贷款；2、2018年元月4日我和伍某波才开始合伙做生意，之前我们并没有合伙关系；3、卖房子与做生意是两回事，我每月租房租金是400元。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案审理的焦点为：上诉人是否享有排除强制执行的权利。一、一审法院认为上诉人没有交清购房款，故不能排除强制执行。根据一审审查的证据以及认定的事实，上诉人与被上诉人李某于2017年11月10日签订了购房合同，约定购房款28万元并备注该房款已经全部打入被上诉人刘某姬的账户。2017年11月6日，案外人伍海某向被上诉人刘某姬转账30万元，同日被上诉人李某向上诉人出具收条注明收到房款28万元以及2万元的房产过户等费用共计30万元。案外人伍海某出具说明认可2017年11月6日转账的30万元系支付上诉人的购房款。至此，付款时间、数额一致，应付款人、实际付款人以及收款人均表述一致，能形成完成的证据链，上诉人已经就签订合同、付清购房款完成了举证责任。双方辩争的合伙关系，与本案无关联性。被上诉人若认为没有付款房款，应当举证推翻现有证据证实的事实，被上诉人没有完成举证责任，其不利法律后果应由被上诉人承担。二、被上诉人认为案外人伍海某购房价格远低于市场价格，故伍海某帮助上诉人付款的30万元实际是伍海某的房款。该陈述内容，被上诉人并无证据予以证实。案外人伍海某购房是否低于市场价格不是本案处理范围，其答辩意见，本院不予采纳。至于被上诉人与伍海某的纠纷可另案起诉。三、被上诉人认为上诉人并未实际占有涉案房屋的答辩意见，经查，上诉人已经提交相应的房屋租赁合同，并且该事实已得到被上诉人刘某姬及李某的确认。上诉人就该合法占有事实已经完成举证责任，被上诉人陈述的内容应当举证予以推翻上诉人举证认定的事实，被上诉人并未就该陈述内容向法庭提交证据，故该答辩意见，本院不予采纳。四、被上诉人认为该房产未过户应当是上诉人的原因导致的答辩意见，经查，上诉人与李某之间的房屋买卖合同中并未涉及交纳土地出让金的问题。另外，按照永州市房产局出具的文件表明，土地出让金由出买房负责交纳，再双方未约定的情况下，按照申请方交纳出让金的规定由李某交纳，李某未交纳的情况下，房屋无法过户不能归责于上诉人。故该答辩意见本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定,判决如下：一、撤销湖南省冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初157号民事判决；二、确认永州市冷水滩区××号××区4栋201房室一套（房屋所有权证号：永房权证冷字第0××4号）房屋归上诉人伍某波所有；三、不得查封永州市冷水滩区××号××区4栋201房室房屋（房屋所有权证号：永房权证冷字第0××4号）。一审案件受理费200元由被上诉人吴某平、魏某凤与被上诉人李某、刘某姬共同负担；二审案件受理费200元由被上诉人吴某平、魏某凤与被上诉人李某、刘某姬共同负担。再审期间，各方当事人均未向本院提交证据。本院再审查明，案外人伍海某购买李某的冷水滩区××小区××栋××单元××房面积为209.46ｍ2，土地使用权性质为出让地。一审时，伍某波为证实其对涉案房屋已合法占有，向法院提交了其与李某就涉案房屋的房屋租赁合同，该合同约定租期三年，月租400元。伍某波提交的另一证据为永州市房产局的永房转字（2017）第0209号《划拨土地上房产转让许可决定书》，该决定书上的“申请人”记载为李某，该决定书还载明“……申请人凭此行政许可决定书到有关部门办理房屋、土地转移登记手续，并缴纳有关税费和土地出让金或土地收益。”伍某波一审时提交一份伍海某购买湘纸小区9栋2单元602房的42万元收款条，该收款条收款人为李某，落款日期为2017年11月10日，在本院二审时也提交了伍海某购买湘纸小区9栋2单元602房的42万元的收款条，但该收款条收款人为李某、刘某姬，落款时间为2017年11月9日。伍某波提供的其与李某、刘某姬签订的涉案《二手房买卖合同协议书》第四条约定：房屋交易过程中产生的税金及手续费，除营业税金及附加由甲乙双方各承担50%外，其它税、费均由乙方承担。第五条约定：甲方应配合乙方办理房屋过户手续。房屋交付房屋交易过程中产生的所有税金及手续费均由乙方承担（乙方即买方）。本院再审查明的其他事实与原一审判决认定的事实一致，本院再审予以确认。本院再审认为，二审判决认定被申请人伍某波与原审被告李某、刘某姬签订《二手房买卖合同协议书》并已付清购房款及已合法占有涉案房屋证据不充分，且从审理的情况看，本案存在诸多不符情理及矛盾之处。具体如下：（1）刘某姬与伍某波在中邦世纪广场合伙经营诗凡黎女装店（从2017年9月开始），焦某系诗凡黎品牌湖南总代理人，2017年11月1日伍海某向焦某转账10万元，2017年11月10日，伍海某向焦某转账18万元，上述28万元究竟是付购房款还是代伍某波付进货款（或投资款）不确定。（2）房屋买卖系重大事项，涉案房屋买卖协议尚未签订就一次性将所有购房款付清，并且多付2万元明显不符情理。（3）伍某波购买涉案房屋付房款30万元，30万元的三年期定期存款利息就高达1.2万元/年左右，而涉案房屋却只收租金4800元/年，且一租就三年。另本案历经四次庭审伍某波除只提交租房合同外未提交任何租房押金条、租金收条或收租的转账凭证等证据以佐证其对涉案房屋已合法占有。（4）涉案房屋（4栋201）为划拨用地，面积为87.55㎡，价格28万元，则为3198.17元/㎡，而伍海某购买的2单元602房面积209.46㎡，且为出让地，价格42万元，却仅为2005元/㎡，虽有楼层差异，也不会如此悬殊，且涉案的二套房屋很可能被纳入拆迁范围。（5）伍某波在一审第二次开庭提交的42万元购房款收条与其在二审提交的42万元购房款收条不一致（收款人、落款时间均不同），且二审提交的购房款收条存在收条时间在前但实际转账时间在后的情形。（6）2017年11月10日卖房距离2019年2月13日庭审时仅一年三个月李某就记不清售房价格与情理不符。（7）不论依法律规定还是依合同约定，均应由受让方交纳土地使用权出让金，但李某、刘某姬对其有利规定视而不见，却称双方约定由出让方交纳土地使用权出让金，明显与情理和事实不符。（8）二审询问时，刘某姬称房子作价28万元（72万元）卖给伍某波，土地出让金约定卖房方交（与合同约定不符），且土地出让金要几十万元（房屋白卖或倒贴钱给买方？）。伍某波起诉和上诉提出“由于该房产土地属于国家划拨土地，无法办理土地使用证，故一时没有办理不动产所有权证”，但该起诉、上诉理由与事实不符，划拨土地只要经审批并交纳相关税费照样可以办证，这从其本人提交的《划拨土地上房产转让许可决定书》和《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条也可体现。在二审询问时伍某波的代理人又称“因为她的土地使用证掉了，所以耽误了一段时间”，对此伍某波并未提出异议。从二审询问笔录被上诉人的辩论意见体现伍某波曾陈述土地出让金未缴纳才导致过户手续未办理。审查本案和再审本案时伍某波答辩时均称，李某未交纳土地出让金，导致房屋无法过户。上述一系列的陈述、答辩意见不一且与合同约定相矛盾，与相关事实不符。退一步讲即便伍某波与李某、刘某姬之间于2017年11月10日签订的《二手房买卖合同》合法有效，且已支付全部价款，但不论依法律规定（《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条），还是依合同约定（第四、五条），交纳土地使用权出让金、办理房屋过户手续均系买受人（伍某波）的自身义务和责任。甲方（卖方）仅有配合乙方（买方）办理房屋过户手续的义务。因李某作为“申请人”向房产部门提出涉案房屋转让审批申请，房产部门自然告知其缴纳相关税费，但这并不改变不论依法律规定还是合同约定应由房屋买受人交纳土地使用权出让金并办理相关产权转移手续的责任和义务。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，伍某波也不能排除涉案房屋的执行。更何况伍某波对涉案房屋已合法占有的证据也不充分。综上所述，吴某平、魏某凤的再审请求成立，本院应予支持。本院二审判决认定相关事实证据不足，且适用法律错误，应予纠正。原一审判决虽裁判说理欠充分，但实体处理正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）湘11民终2630号民事判决；二、维持永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初157号民事判决。一、二审案件受理费共计400元，由被申请人伍某波负担。本判决为终审判决。审判长 吴 斌审判员 张新民审判员 唐军杰二〇二一年六月二日书记员 汪亮香附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。