江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0303民初2353号原告：佛山天安鸿基物业服务有限公司徐州分公司,住所地徐州市云龙区美的翰城商业综合楼幢****。负责人：杨锏，该公司经理。委托诉讼代理人：刘莹，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蝶，女，1991年2月11日生，汉族，住徐州市云龙区,该公司职员。被告：王明，男，1982年2月9日生，汉族，住徐州市云龙区。被告：李玉桂，女，1980年4月23日生，汉族，住徐州市云龙区。原告佛山天安鸿基物业服务有限公司徐州分公司（以下简称天安鸿基物业公司）诉被告王明、李玉桂物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天安鸿基物业公司的委托诉讼代理人刘莹、张蝶，被告王明、李玉桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天安鸿基物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2018年10月26日至2021年10月25日的物业服务费8936.64元；2.依法判令被告向原告支付违约金暂计745元(违约金计算至被告实际支付之日止，暂计算至2020年11月30日，详见违约金计算明细)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系徐州市云龙区月桥花院小区的物业管理公司，被告为该小区23-1-301房屋业主。2017年10月26日原告与被告签订《前期物业服务协议》，根据协议约定，原告为被告提供物业服务，被告应自办理房屋交付手续之日起向原告交纳物业服务费，物业服务费按壹年付，被告应于应付款年度第一个月的前五日内向原告预缴，支付标准为按被告拥有物业的建筑面积每月每平方米2元计算。被告逾期交纳物业服务费的，须从逾期之日起每日按拖欠应付金额的千分之五向原告交纳违约金。另，被告房屋的建筑面积为124.12平方米。协议签订后，原告已全面履行了协议约定的物业服务义务，但被告却自2018年10月26日起欠交物业服务费至今。原告虽多次催告被告支付物业服务费，但被告拒不履行。被告逾期交纳物业服务费的行为已构成违约，应按协议约定承担给付违约金的责任。被告王明、李玉桂辩称，我们认为不该缴纳物业费。原因是失火没有给我处理，房屋漏水没有给我处理，卫生差乱脏没有处理，乱搭乱建没有处理，小区单元门乱贴骂人的话。本院经审理认定事实如下：2014年7月30日，原告经行政主管部门审核中标徐州市云龙区月桥花院小区的前期物业管理服务资格，招投标备案登记表载明物业费标准洋房、高层2.00元/平米；公寓2.2元/平米；商业5元/平米。2017年10月26日，原告天安鸿基物业公司（甲方）和被告王明、李玉桂（乙方）签订《[前期]物业服务协议》，合同约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至小区业主委员会依据《江苏省物业管理条例》及相关法律、行政规章的规定与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。甲方权利义务内容为对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议约定向乙方收取物业管理服务费用等。乙方依据本协议向甲方交纳物业服务费。乙方应于办理房屋交付手续之日起向甲方交纳物业服务费。对乙方无故未办理房屋交付手续(因乙方原因未收到房屋交付通知的视同收到)的，或未在规定时间内办理完毕房屋交付手续的，甲方有权从开发商向乙方发出的书面通知或公告通知中确认的办理房屋交付手续截止日的第二日开始计收物业服务费。物业服务费按一年付，乙方应于办理房屋交付手续当日向甲方预缴12个月物业服务费。此后物业服务费由乙方或物业使用人于应付款年度第一月的前五日内向甲方预缴。物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳具体标准如下：洋房＼高层住宅：2.00元/月/平米；公寓＼酒店：2.20元/月/平米；商业物业：5.00元/月/平米；最终以当地房管局、物价局主管部门备案、审核为准。如因乙方原因致使房屋空置，乙方应向甲方书面告知，并写明房屋空置时间，甲方工作人员和乙方共同检验水、电表并予以确认后，乙方可根据《江苏省物业服务取费管理办法》的规定按不低于协议约定价款的百分七十向甲方交纳物业服务费。上述合同签订后，原告开始为被告所在小区提供物业服务。另查明，被告王明、李玉桂为案涉小区23#-1-301室业主，房屋建筑面积124.12平方米，其尚欠原告自2018年10月26日至2021年10月25日期间的物业服务费8936.64元（即房屋建筑面积124.12平方米×2元/月/平方米×36个月=8936.64元）。庭审中，被告抗辩提出的房屋存在漏水问题及垃圾无人清理等问题并举照片为证。被告还主张其2019年6月2日入住，之前应按照空置房收取，并提供相应水电费缴纳记录。本院认为：原告天安鸿基物业公司和被告王明、李玉桂签订的《[前期]物业服务协议》合法有效，原告具有从事物业管理服务的资质，为案涉小区提供了物业服务，被告王明、李玉桂应及时足额向原告交纳物业服务费。被告经原告催告后其仍拒不缴纳，其行为违反了《国务院物业管理条例》规定的业主按时交纳物业服务费用的法定义务，故被告应当支付原告物业服务费8936.64元，对原告的相应诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金问题。原告提供的物业服务未能尽善尽美，不排除尚有改进提升空间，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，建设更加宜居的小区环境，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院暂不予支持。被告抗辩提出的房屋存在漏水问题，并举照片为证证明漏水情况，但该证据无法证明房屋漏水的原因系房屋建设过程中的质量问题还系因物业服务管理的过错造成的，上述问题属于房屋质量问题，若在房屋质量保修期限内，原告应当向该小区的房地产开发企业反映解决，且与本案的物业服务合同法律关系非同一法律关系，本院在本案中不予理涉。关于被告抗辩称的房屋失火问题，首先其未提供相关证据予以证实，退而言之房屋失火如对其财产造成损害系财产损害责任纠纷，与本案的物业服务合同法律关系非同一法律关系，本院在本案中亦不予理涉。对于被告主张2019年6月2日前案涉房屋为空置房屋的问题，因其提供的案涉房屋用电用水表均不能够证实为空置房屋，故对原告主张的按空置房屋标准收取物业费的主张，本院不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家苑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告王明、李玉桂给付原告佛山天安鸿基物业服务有限公司徐州分公司物业服务费8936.64元。二、驳回原告佛山天安鸿基物业服务有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由原告佛山天安鸿基物业服务有限公司徐州分公司负担1.9元，由被告王明、李玉桂负担23.1元。本判决为终审判决。审 判 员 魏萌二〇二一年六月三十日法官助理 张赛书 记 员 李娜