云南省麻栗坡县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2624民初26号原告：左大美，女，1963年9月6日生，汉族，云南省麻栗坡县人，居民，住云南省麻栗坡县。委托诉讼代理人：龙海春，云南杨柏王（麻栗坡）律师事务所执业律师，特别授权。被告：张基元，男，1957年10月8日生，汉族，云南省麻栗坡县人，居民，云南省麻栗坡县人，住云南省麻栗坡县。委托诉讼代理人：马梅，特别授权。原告左大美与被告张基元确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，在适用简易程序审理的过程中，应涉及社会公共利益、案情复杂转为普通程序，于2021年5月28日公开开庭进行了审理，原告左大美委托诉讼代理人龙海春、被告张基元及委托诉讼代理人马梅到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。左大美向本院提出诉讼请求：请求确认左大美与张基元签订的“房屋转让协议书”无效并要求张基元退还购房款258000.00元。(庭审中增加一项诉讼请求：判令张基元支付以258000.00元为基数、按照5年期以上的LPR4.65%从2014年10月20日计算至2020年2月20日的利息75891.00元)事实及理由：2010年5月22日，张基元以68000.00元的价格从麻栗坡县麻栗镇某村龚德传处受让一块土地，此后在该地靠河一侧建盖6间简易砖瓦房。2014年10月20日，左大美与张基元签订《房屋转让协议书》，约定将建盖的3间简易砖瓦房以及从龚德传处受让所得土地的一半以258000.00元的价格出售给左大美，签订协议当天，左大美已将款项付清。左大美在使用房屋过程中一直催促张基元办理产权过户手续，但张基元一直未能提供合法产权证书协助办理。2020年，麻栗坡县人民政府对城市周边违章建筑设施进行清理，要求左大美对所搭建的厂房和张基元原来建盖的房屋立即拆除，此时才得知张基元出售的房屋系违章建筑，张基元并未实际取得房屋及土地的合法产权。此次政府限期拆除厂房，给原告造成至少60000.00的经济损失。张基元辩称，1.左大美诉称截止政府限期拆除才得知案涉房屋土地无合法产权与事实不符。2010年5月22日，张基元从麻栗坡县麻栗镇某村龚德传处受让一块承包地，约1000平方米左右，后在地块沿河处建盖3层退台式简易房，花费约270000.00元，出售给左大美的一半房屋和土地约花费130000.00元。2014年7月17日，郑光友找到张基元自愿购买该房屋和土地的一半，2014年10月20日又介绍其岳母左大美受让另一半房屋和土地。两次受让的土地房屋均由郑光友经营汽车修理厂。左大美和郑光友自始至终都知道案涉土地系农户承包地，根本无法完善房屋产权证和土地使用证，如果是拥有合法产权的，约500平方米的房屋土地怎么会以258000.00元的价格就成交，这明显低于市场价格。在政府限期拆除前，左大美从未主张过完备过户手续，周边相同情况的房屋和土地比比皆是，大家都心知肚明自愿诚信遵守，但现在政府要求限期拆除，左大美却反悔要求退款，是违反诚实守信的；2.现在左大美起诉确认合同无效，张基元予以认可。在收到政府的限期拆除通知后，双方也曾协商过退款一事，但左大美一方却要求过高，根本无法达成一致意见。左大美请求退还购房款，那其使用房屋土地就应当计算相应的使用费。张基元出售给左大美的房屋土地虽然无法完善产权手续，但在政府限期拆除之前并非没有使用价值，其已经使用长达7年的时间，无论左大美是自己使用，还是租赁给他人使用，都为其创造了相应的收益。比如周边张凤友家约210平方米的土地无简易房每年租金是16000.00元，王桦家约80㎡每年租金8000.00元，迎宾修理厂约900㎡每年租金100000.00余元。参照周边用于汽车修理服务行业的租金，根据张基元投入建盖房屋和面积的情况，转让给左大美以及其女婿郑光友的房屋土地租金每年至少是60000.00元左右，左大美购买的一半也应当是每年30000.00元租金。综上所述，希望法院根据本案实际情况作出公正判决。综合双方诉辩主张，本案的争议焦点为：《房屋转让协议书》是否为无效合同？2.左大美在向张基元购买房屋土地时对于房屋无法办理合法产权手续的事实是否知晓？3.左大美请求全额退还购房款项的诉讼请求是否应当予以支持？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确信并在案佐证。双方当事人无异议的证据包括：左大美提交的《土地转让协议书》原件，证明案涉土地系张基元于2010年5月22日以68000.00元的价格从麻栗坡县麻栗镇某村龚德传处购买所得；左大美提交的《房屋转让协议书》及收条证明张基元将建盖的建议房屋3间及土地的一般以258000.00元的价格出售给左大美，左大美当天已经付清款项；左大美提交的《麻栗坡县自然资源局整改通知书》，证明案涉房屋为违章建筑的事实。本院依职权调取的对龚德传的询问笔录和对龚德章的询问笔录，证明张基元转让给左大美和郑光友的土地系麻栗坡县麻栗镇老地房村民委员会大塘子村民小组的集体土地，转让前由龚德传管理使用。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：张基元提交的王世祥《调查笔录》，证明王世祥家使用的土地性质与张基元家一样，面积约为80㎡，租给他人用于汽车修理每年租金8000.00元。张基元提交的证据张凤友出具《土地出租协议》，证明张凤友将性质与张基元家一样的土地租给他人经营汽车修理，2016年至2020年每年租金30000.00元，2020至2026年每年40000.00元。左大美质证认为，对两组证据三性均不予认可。本院认为，张基元提交的几份调查笔录系周边出租土地的人员出具的，性质为证人证言，其未出庭接受质询，且与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2010年5月22日，张基元与麻栗坡县麻栗镇某村龚德传签订《土地转让协议书》，协议书约定：龚德传将权属清楚的承包土地转让给张基元使用，永久转让此土地，具体地界为：麻船公路边，红大桥朝县城方向100米左右起，河边以上，公路边口以外，上至龚德敏承包地，下至龚德昌承包土地，土地约计2亩，公路前口25米宽，进深20米处量宽24米为界。张基元支付68000.00元给龚德传，双方签字后，土地永久归张基元所有，今后国家征用或做他用，所有补给归张基元。转让后其他人或村委会因此地产生纠纷，由龚德传负责解决，造成损失的，由龚德传承担一切经济损失并处违约金50000.00元。张基元取得土地后，未经主管行政部门审批，在靠近河边处建盖六间退台式简易砖瓦房，无法取得房屋产权证书。2014年7月17日，郑光友向张基元购买了该处房屋土地的一半。2014年10月20日，郑光友的岳母左大美与张基元签订《房屋转让协议书》，购买张基元从龚德传处受的另外一半房屋土地。协议约定：张基元将其房屋和土地转让给左大美使用，永久转让，房屋和土地的具体界限为麻船公路边，红大桥朝县城方向100米左右起，河边以上，公路前口宽13米，后口小门处宽12米，进深约计40米到河边，上至刘光界线地，下至郑光友转让房屋土地界。价款为258000.00元，如国家征用此土地房屋费用归左大美。转让后国家收取此修理厂费用、税费等一切费用由左大美自行负担。河边以梯子中心为两家界限。协议自双方签字之日起产生法律效力。签订协议同日，左大美交付款项258000.00元。房屋和土地交付左大美后，左大美交由其女婿郑光友用于经营“麻栗坡县小郑汽车修理厂”并搭建了彩钢棚。2020年11月5日，麻栗坡县自然资源局作出编号为麻自然资改（2020）第62号责令改正违法行为通知书，认定小郑汽车修理厂在创业路旁擅自违法搭建彩钢棚违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。责令麻栗坡县小郑汽车修理厂自收到通知书后3日内自行拆除违法搭建的构筑物，清理垃圾保持卫生整洁。另查明，龚德传转让给张基元的土地原系麻栗坡县麻栗镇老地房村民委员会大塘子村小组的集体荒山，经开荒后由龚德传管理使用。左大美认为，张基元出售的房屋及土地没有合法产权，且转让的系大塘子村小组的集体土地和农业用地，双方签订的转让协议无效，故向本院提起民事诉讼。本院认为，合同是市场化配置资源的主要方式，合同纠纷也是民商事纠纷的主要类型。鼓励交易并充分尊重当事人的意思自治、依法审慎认定合同效力是审理合同效力纠纷的重要原则，但对于符合法律规定无效要件的合同，亦应当对其准确作出无效的认定，以彰显法律的惩戒功能和价值追求。回归本案焦点，左大美请求确认《房屋转让协议》无效，张基元予以认可，双方并无争议，本院予以确认。但需要说明的是，本院对《房屋转让协议》的无效进行确认并非是基于双方当事人之间的合意，而是依据法律规定和审理查明的案件事实对其效力予以否定。主要理由如下：2014年双方签订的《房屋转让协议》涉及两部分的内容，一是房屋转让，二是房屋外围土地转让。案涉土地系村小组的农村土地，属于村小组集体所有，原由龚德传管理使用，2010年，龚德传将其永久性转让给张基元，由张基元在土地上建房、硬化等，改变了土地的农业用途，对土地的农业综合生产力和农业生态环境造成了影响，亦损害了村小组的集体利益，双方的买卖行为违反法律规定，应属无效，因此，张基元在2014年时将该土地再次转让给左大美同样归于无效。至于房屋部分，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，“下列房产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的……。”张基元在未办理建设许可的情况下，私自沿河搭建简易房屋，改变土地性质，不仅违反城市规划禁止性规定，对河道安全也造成了相应的隐患。而转让无权属证书的房屋，表面上与损社会公共利益无关，但实际上，这种转让交易行为，容易误导他人产生了投机取巧的侥幸，竞相在农村土地上、河道边违法搭建简易房屋以期产生交易价值，影响城市规划和河道疏通，造成农业土地流失。根据案涉房屋土地情况，该合同亦不具备通过补办手续等方式进行治愈的条件。因此，对该类交易予以制止和否定不仅体现了法律的惩戒功能，更应体现法律的引导功能，个人将部分权利和利益让渡于社会，避免个人意思自治过度妨害社会公共利益，使得人人都能在法治的范畴内自由行使权利，这是社会和谐的前提和基础。综合以上，本院认为双方签订的《房屋买卖协议》违反法律、行政法规的强制性规定以及损害社会公共利益，应当确认为无效。关于合同无效的后果处理问题。根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效情况下的财产返还请求权，其性质是物权性质的返还原物请求权，合同无效后，基于合同取得的占有也丧失了基础，因此产生回转效果。《房屋买卖协议》为双务合同，双方各自的给付构成对待给付。在合同无效的情况下，双方负有的返还义务仍然构成对待给付。因此，左大美请求返还购房款的同时，应当退还张基元房屋和土地。当然，在处理合同无效的法律后果问题上，应当坚持诚实信用原则，保护守信人的合法利益，避免使不诚信行为从中获益，从而达到合理分配当事人之间责任的目的，亦体现法律所追求的公平性。左大美在使用房屋期间，其女婿自行加盖的彩钢棚现已拆除，该添置的价值已经不存在，本院不再处理。在本案中，左大美对于张基元转让的土地、房屋的具体情况是明知的，并不存在一方隐瞒的情况，因此，双方对于协议的签订均具有过错，该过错应予相抵，双方无需向对方承担缔约过失责任。至于左大美起诉的资金占用费，根据房屋买卖协议的具体情况来看，双方在签订合同时，金钱给付是以对价的形式存在的，也就是左大美在支付对价金钱的同时，也占有了张基元的房屋。当合同被宣告无效时，左大美应当返还房屋土地并支付使用费，而张基元则应当退还购房款并支付利息，在此种情况下，使用费和资金占用费完全符合法定抵消的条件，一经抵消，各自的债务也就归于消灭，因此，在一方返还原物时，另一方仅须支付本金，无需另行支付利息。需进一步说明的是，本案双方当事人基于自愿，本着友邻和善的态度，对于返还的财产和价款的具体内容进行了协商，双方达成了一致意见，即“张基元退还左大美购房款185000.00元，于2021年6月25日前退还购房款50000.00元，8月30日前退还50000.00元，12月30日前退还85000.00元；左大美于判决生效之日归还房屋土地，放弃其他请求”对此，本院认为双方的行为系对自己民事权利的自由处分，该处分并不违反法律规定，也未损害他人合法利益，符合邻里友善、和谐相处的价值取向，本院予以确认和肯定。综上所述，为保护民事主体的合法权益，引导和鼓励合法交易。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、确认左大美与张基元2014年10月20日签订的《房屋转让协议》无效；二、张基元返还左大美购房款185000.00元，于2021年6月25日前支付50000.00元，2021年8月30日前支付50000.00元，2021年12月30日前支付剩余的85000.00元。其中任意一期未按约定履行，左大美可就剩余部分全额申请执行。三、左大美于本判决生效之日起立即返还张基元房屋土地。四、驳回左大美的其他诉讼请求。案件受理费6306.00元，由左大美负担1306.00元，张基元负担5000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  张伟高审 判 员  田万**人民陪审员  张孝武二〇二一年六月十日书记 员代  应 芸