广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0309民初5527号原告（反诉被告）：深圳市恒科物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区。法定代表人：黄志阳。委托诉讼代理人：徐涛，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：余伦香，男，1972年11月20日出生，汉族，身份证住址广东省海丰县。委托诉讼代理人：王小平，广东君一律师事务所律师。上列原告（反诉被告）深圳市恒科物业管理有限公司与被告（反诉原告）余伦香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐涛，被告委托诉讼代理人王小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年10月31日，经原承租人斡旋，原、被告双方签订了《经营合同》，原告将位于深圳市龙华区某大厦整层出租给被告，租期2012年7月1日至2021年12月30日。其中，2019年7月1日至2020年6月30日租金标准67700元／月；2020年7月1日至2021年6月30日租金标准73116元／月。2020年1月，在新冠疫情尚未爆发之前，被告就开始拖欠租金。新冠疫情爆发后，原告也主动为被告免去了40天的租金，但被告依旧长期拖延租金、管理费等费用，严重侵害原告权益。为此，原告向被告发出《通知函》予以催缴，被告依旧借故拖延，原告无奈于2020年9月6日向被告发《解除通知书》解除双方的租赁合同关系。现被告拖欠原告租金、水电费等未予支付，原告为维护自身权益，特提请诉讼，请求：1.被告支付原告拖欠租金、管理费、水电费等共计人民币370075元；2.被告支付原告违约金146232元；3.本案诉讼费由被告承担。以上共计人民币516307元。被告辩称，被告向原告承租涉案房屋从事经营休闲会所，租赁期限为2012年7月1日至2021年12月30日，签订租赁合同时已缴纳押金16万元。由于被告经营的休闲会所定位为中高端服务，承租后，被告投入110万元左右进行了高档装修。2020年1月以前，被告都是按照合同约定缴纳租金及相关费用给原告。2020年1月突然爆发新冠肺炎疫情，国家实施封城停止经营管理，被告为响应国家紧急措施政策，自2020年1月至2020年4月关闭休闲会所，停止经营。员工全部放假。2020年4月底开始准备开业经营，但因绝大多数员工需要生存已经重新找到了工作而拒绝返回上班，因员工缺失原因无法正常营业，同时因疫情还在持续中，生意也很惨淡，从而导致拖欠原告租金无法及时支付。2020年8月，原告未经被告同意单方面将被告所经营的休闲会所出租给另外一老板继续经营休闲会所，改名为“某休闲会所”，原告将被告扫地出门。原告所经营的“后宫足浴”休闲会所的全部设备、装修、其他家当财产等全部被原告没收，押金也不予退还。原告的行为造成了被告破产，流离失所，损失惨重，遂提出反诉，请求：1.判令原告向被告退还房屋押金人民币160000元及资金占用利息（自2020年8月1日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率）；2.判令原告向被告赔偿装修损失160000元；3.判令原告承担本案全部诉讼费用；以上合计320000元。原告对被告的反诉答辩称，被告实际承租案涉房屋的时间是2018年10月31日，并非2012年7月1日，其是在前租户的基础上承接的休闲会所，被告并没有对租赁场地进行装修，也没有向原告支付160000押金，因此被告无权主张返还160000元租金及装修损失160000元。经审理查明，2018年10月31日，原告与被告签订《经营合同》，约定被告承租原告位于深圳市龙华新区某大厦整层用于经营休闲会所，租期自2012年7月1日至2021年12月30日止，租金标准：2018年7月1日至2019年6月30日为62685元／月，2019年7月1日至2020年6月30日为67700元／月，2020年7月1日至2021年6月30日为73116元／月。租金应于每月5日前交纳当月数额，签订本合同缴付相当于两个月租金160000元作为租赁押金。庭审时，原、被告均确认被告系从他人手中受让的涉案房屋，原告确认收到上一手承租人交纳的房屋押金160000元。2020年4月2日，被告向原告出具《承诺书》，承诺2020年4月12日交清2020年1月份租金，2020年4月30日交清2020年2月份20天租金，2020年5月16日交清4月份租金，2020年6月15日交清5月份租金，2020年6月30日交清2020年3月份20日租金，2020年7月15日交清本月租金，7月31日交清6月份15天租金，2020年8月份交清本月租金到8月31日月底交6月份15日租金。如未按时交租，本人将无条件退出所承租物业，所有装修设备、投入按现状全部归还物业所有，自愿终止合同。2020年7月22日，原告向被告发送《通知函》，称经过多次催收被告仍未交清所欠款项，现被告总共拖欠房屋租金及相关费用累计303776元，要求被告于2020年7月25日前结清所有欠款，否则将停水停电、终止合同。同日，被告签收该通知函。2020年7月26日，被告向原告支付20000元，原告亦确认收到该款项。原告针对四楼休闲会所自制的费用清单显示，2020年8月份涉案房屋租金73116元，电梯维保费360元，消防维保费500元，管理费2894元，电费9429元，加上2-5月份拖欠尾款107986元、6月份租金及水电83456元、7月份租金及水电87814元，被告共计拖欠原告费用为370075元。2020年9月6日，原告向被告发送《解除通知书》，称其总共拖欠房屋租金及相关费用累计370075元，要求立即解除双方签订的《经营合同》。另查，涉案房屋未取得房屋所有权证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，系违法建筑。以上事实，有《经营合同》、《承诺书》、《通知函》、《解除通知书》、转账记录、《2020年8月份费用明细》等证据及庭审笔录为证，足以认定。本院认为，本案原、被告签订的《经营合同》，因涉案房产未取得房屋房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，违反国家法律法规强制性规定，应认定无效。关于原告要求被告支付2020年9月6日前拖欠的租金、水电费、电梯维保费、消防维保费、管理费370075元。本院认为，虽然原、被告之间签订的《经营合同》无效，但被告仍应参照合同约定的租金标准向原告支付占有房屋期间房屋使用费及实际使用房屋所产生的其他费用。被告称其2020年8月份已经退场，但其未提交证据予以证明，故对于被告该辩解理由，本院不予采纳。被告应支付2020年9月6日前的房屋占有使用费、水电费、电梯维保费、消防维保费、管理费共计370075元。关于原告要求被告支付违约金146232元。由于合同无效，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉请求原告退还租赁押金人民币160000元。原、被告均确认涉案房屋系被告从案外人手中受让而来，被告为此向案外人支付了相应的对价，案外人向原告交付的房屋押金也相应地转移给被告。由于合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对于被告的该项反诉请求，本院予以支持。被告要求原告支付押金占用利息的反诉请求，无相关法律依据，本院不予支持。关于被告反诉请求原告赔偿其装修损失160000元。因被告在其2020年4月2日向原告出具的《承诺书》中明确表示，如其未按时交租，所有装修、设备、投入按现状全部归物业所有，且其亦未提交证据证明其从案外人手中受让涉案房屋后有进行装修的事实，故被告反诉请求原告赔偿其装修损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告余伦香于本判决生效之日起十日内向原告深圳市恒科物业管理有限公司支付房屋占有使用费、水电费、电梯维保费、消防维保费、管理费共计人民币370075元；二、原告深圳市恒科物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告余伦香退还租赁押金人民币160000元；三、驳回原告深圳市恒科物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告余伦香的其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4482元，由原告负担1269元，被告负担3213元，反诉费3050元，由原告负担1525元，被告负担1525元。原告多预交的1688元，由本院予以退回。被告因在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费1688元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李  思  思二〇二一年六月二十四日书记员 黄  丽  敏书记员 张锦煌(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。