贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0103民初4142号原告：袁钰雯，女，侗族，1993年4月13日生，住贵阳市云岩区。被告：贵州中达房屋开发有限责任公司，住址：贵阳市经济技术开发区浦江路235号珠显村办公室6楼。法定代表人：徐君华，职务：董事长。委托代理人李龙泽，贵州航建律师事务所律师。原告袁钰雯诉被告贵州中达房屋开发有限责任公司（以下简称“中达房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁钰雯，被告中达房开委托代理人李龙泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁钰雯提出如下诉讼请求：1、请求判令被告按合同约定办理房屋产权转移登记；2、请求判令被告未在规定期限内取得房产权权属证书违约金，按每日已交付房价款的万分之一赔付按月给付，直至实际办理产权转移登记，截止2021年1月31日共计2228.4元；3、请求判令被告未在规定期限内交付房产违约金，按每日已交付房价款的万分之一赔付按月给付，直至实际办理产权转移登记，截止2021年1月31日共计28394元；4、诉讼费用由被告承担。审理中，原告表示第二项逾期办证违约金从2021年1月1日起算，第三项逾期交房违约金是从2020年1月1日起算。事实及理由：原告于2018年6月23日与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告在建的位于云岩区房屋一套，建筑面积57.13平方米，房屋总价款为71.8839万元，约定的交房日期为2019年12月31日前，办理转移登记时间为2020年12月31日。根据合同第二十二条，“出卖人不能在2020年12月31日前交付办理商品房转移登记的有关文书的，180日之内，按已支付房价款的万分之0.1承担违约责任。180日之外，不退房的，每日按已支付房价款的万分之0.1承担违约责任。”现被告未正常施工，导致房屋未能按期交房，且未能按期办理转移登记。请求法院判令被告按合同约定办理房屋产权转移登记。合同未约定延期交房违约金赔付比例，按照《民法典》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失；商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。请求法院判令被告按日承担已支付房价款的万分之一作为延期交房违约金，自2019年12月31日起至交房之日止，按月支付。由于约定的延期办理产权转移违约金过低，请求法院判令被告未在规定期限内取得房产权权属证书违约金按每日已交付房价款的万分之一赔付。自2020年12月31日起至被告办理转移登记之日止按月支付。被告中达房开辩称:一、被告同意继续履行合同，现房屋已经达到初步交房条件，主体早已经完工、室内精装部分基本已经完成，相关部门也在积极的配合办理相关手续，被告会尽快尽早将房屋交付；二、关于逾期交房违约金，被告认为不应当支付。理由如下：1、因疫情因素导致被告的各项工作无法开展，客观原因导致交房时间迟延，应当给予被告一定的时间去完成工作；2、被告的房屋本身就属于“烂尾楼”，现在市政府已经成立专门小组解决问题，达到现如今就可以交房的情况已经实属不容易，支付违约金将会导致被告无法生存，也不利于合同的继续履行；三、即使需要支付违约金，也应当按照《商品房买卖合同》第十三条第二款关于出现不可抗力的情形，免除被告的责任进行处理。退一万步说，如果没有出现不可抗力的情形，按照第一款所选择的第2项，按照日万分之0.2的方式支付违约金。原告诉请的逾期交房违约金应实际计算至能交房时止，而不是办理转移登记时止；三、逾期办证违约金亦不应当支付，因为在疫情期间，应相应顺延，不存在逾期办证的情况。本院经审理认定如下事实：2018年6月23日，原告（买受人）因购买被告（出卖人）修建的“香榭丽都住宅小区临街高层”项目的房屋，与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》第三条约定：房屋建筑面积57.13平方米，套内建筑面积40.93平方米；第七条约定：该商品房单价每平方米17562.64元，总价款718839元。第八条约定：买受人在2018年6月23日前支付全部房款。第十一条约定“（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；”对于逾期交房责任，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。2、1、如政府规划调整和其它不可抗力因素导致买受人所购上述商品房工期延误造成的逾期交房的，出卖人不承担任何违约责任。2、因买受人联系方式变更后未通知出卖人或买受人未看出卖人指定报刊交房公告及电话短信交房通知造成的逾期交房的，出卖人不承担任何违约责任。”关于房屋登记，合同第二十二条第二项约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”，第三项约定：“（一）出卖人承诺于2020年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分这0.1承担违约责任；2、约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。合同附件十二《补充协议》第3.2条约定“如因不可抗力因素，出卖人可据予以延期支付。”第3.3条约定“买受人未付清本合同约定之全部应付款项、政府部门规定费用……等，出卖人有权拒绝交房直至买受人付清欠款为止。”第3.5条“买受人购买出卖人商品房为预售房的，在本《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件后，出卖人以电话通知、书面通知及《贵州都市报》或《贵阳晚报》或其他媒体上或按本合同中买受人填写的电子邮件地址通知买受人，买受人同意将电话或媒体刊登或电子邮件送达当日，视为该商品房交付信息已送达买受人”。合同签订后，原告于2018年6月23日向被告支付了全部房款718839元，支付维修基金14377元，被告分别向原告出具了收据。审理中，被告认可房屋现尚未符合交房条件，也未在规定时间提交取得房屋初始登记的证据。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约定履行合同义务。本案的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房责任的约定如何认定？二、原告主张的逾期交房违约金标准可否支持？三、案涉违约金能否因疫情而减免？四、逾期办证违约金如何计算？关于焦点一：《中华人民共和国》（1999年10月1日施行）第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房责任的表述因文中画横线处的数字指向不明而产生歧义，进而导致原、被告双方对该条款的理解有争议。结合案涉《商品房买卖合同》第十一条关于交房时间的约定以及合同第十三条第1款、第2款等相关条款的具体内容，再结合一般《商品房买卖合同》的订立目的和商品房买卖的交易习惯来看，该条款的真实意思应是根据逾期交房的天数来划分违约情形，并根据不同违约情形赋予守约方选择权。具体到本案，第2条系针对出现不可抗力情形时，出卖人不承担违约责任的约定，明显不适用违约责任的承担方式及标准，故应适用第1款第（2）项约定；被告至今逾期已超过180日，原告选择继续履行合同，被告应按日万分之0.2标准向原告支付违约金，自约定交房日期2019年12月31日次日即2020年1月1日起算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止或原告实际接收房屋之日止。关于焦点二：即对原告要求按每日万分之一计算逾期交房违约金的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，该条解释仅是对当事人无特殊约定的情况下确定违约金的方法进行了规定，而在当事人有约定时应按约定处理。本案在双方对违约金标准已有约定的情况下，原告申请调高违约金的主张缺乏法律依据，并综合考量，本院对原告的该项诉请不予支持。关于焦点三：贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间符合双方合同约定的不可抗力，共计30日，应予扣除。故至原告主张的2021年1月31日，逾期交房违约金为：718839×每日万分之0.2×366（396-30）≈5262元，此后的违约金以房款71.8839万元为基数，按每日万分之0.2计算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止或原告实际接收房屋之日止。针对焦点四：合同第二十二条第三项约定“出卖人承诺于2020年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。本案在审理中，被告已当庭认可房屋尚未交房，亦未提交符合办证的相关证据，且是否符合办证系相关部门行政管理事务，法院不能予以强制执行，故对原告要求被告按合同约定办理房屋转移登记的诉请，本院不予支持。但因逾期办证，被告应当按照约定向原告支付逾期办证违约金，从逾期办证之日（即2021年1月1日）起至原告主张的2021年1月31日止，为：2157元（计算标准718839×每日万分之一×30≈2157元），对于2021年2月1日后的违约金，应按每日万分之一的标准支付至被告取得该商品房的初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。至于被告辩称因属疫情期间，不应承担逾期办证违约金的主张缺乏事实依据，本院不予采信。综上，据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州中达房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁钰雯支付逾期交房违约金5262元（违约金暂计至2021年1月31日，之后的违约金以购房款718839元为计算基数，按照日万分之0.2标准，计算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止或原告实际接收房屋之日止）；二、被告贵州中达房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁钰雯支付逾期办证违约金2157元（违约金暂计至2021年1月31日，之后的违约金以购房款718839元为计算基数，按照日万分之一标准，计算至被告取得该商品房的初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告袁钰雯的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282元（已减半收取，原告已预交），由被告贵州中达房屋开发有限公司负担68元，原告袁钰雯负担214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。（此页无正文）审判员  章放忠二〇二一年六月十七日书记员  乔维姗