广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初5335号原告：张小娟，女，1986年3月13日出生，汉族，住广东省和平县××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××24X。委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被告：东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××××××××××期多层公寓A1-A5栋商铺07。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：李吉莲，女，1985年2月12日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区×××××××××××，公民身份号码为510××××××××××××765，系东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。原告张小娟诉被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称富盈房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钟丽丽适用简易程序，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告张小娟的委托诉讼代理人陈志开，被告富盈房地产公司的委托诉讼代理人李吉莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，当事人申请和解期间，不计入审限。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证损失25304.66元（以已付房价款657849元为基数，按年利率6%，从2019年1月15日起计至2019年9月2日即原告取得案涉商品房房地产权属证书截止）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2015年4月11日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市×××××××××××××××××××××××商品房，总金额657849元，双方约定被告应当于交楼日期2016年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告；被告应在商品房交付使用后60天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告交付了全部房款，被告于2018年1月15日将案涉商品房交付给原告使用，但其并未按照合同约定及法律规定办理案涉房屋的初始登记，致使原告未能按合同约定取得房地产权属证书，因此，被告应当承担违约责任。虽然案涉合同约定被告自该商品房实际交付之日起超过365天仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，被告应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同，但该约定明显过低，应予调整。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告辩称，一、案涉商品房如存在逾期办证，应扣除自商品房实际交付之日起365天的免责期，因1-3栋业主违法加建导致案涉房产无法办理实测报告备案手续，进而影响办理所有权首次登记业务进度的14天，共计扣除379天；4-7栋业主违法加建导致案涉房产无法办理实测报告备案手续，进而影响办理所有权首次登记业务进度74天，共计应扣除439天；二、逾期办证的天数应自实际收楼之日起，计算至被告通知业主领取办证资料之日止；三、原告诉请的违约金标准过高，且无法证明其损失，应承担举证不能的不利后果；四、对于原告诉请的按年利率6%计算逾期交楼违约金，没有依据，应按同地段、同类房屋租金标准计算。本院经审理查明认定事实如下：2015年4月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于东莞市×××××××××××××××××××××××商品房，总金额657849×。被告应在2016年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告。合同附件五第八条约定，被告应在商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，应按照已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。合同附件五第八条第三款第四项约定“如因下列原因不能在约定时间内办理权属登记……其他非出卖人所能控制的原因造成的延误，出卖人无须承担违约责任”。关于房屋的实际交付时间，原告主张为2018年1月15日，并提交缴费起始时间为2018年1月15日的物业管理费缴费票据为证。被告主张为2018年1月30日，提交了有原告签名、落款时间为2018年1月30日的《前期物业服务协议》、《业主资料登记表》和《收楼通知书》存根予以证实，并陈述根据《商品房买卖合同》第十一条约定，在通知限定期限内未收楼则视为收楼并开始计算物业管理费。上述物业管理费票据开票日期显示为2018年1月30日，与被告陈述的收楼时间及被告提交的有原告签名的《前期物业服务协议》、《业主资料登记表》和《收楼通知书》存根时间相同。关于原告签收办证资料的时间，双方一致确认为2019年9月2日。2018年10月29日，东莞市常平镇房地产管理所发出公告，称其在针对案涉4-7幢楼实勘时发现部分房屋存在加建改建的情况，导致无法办理实测报告备案手续，进而影响房屋所有权首次登记业务。2019年1月11日，东莞市常平镇房地产管理所发出公告，称4-7幢总共435套房间，其中20套房屋（案涉房屋不在该范围内）存在房屋现状与规划不相符的情况，对于前述房屋暂不予受理首次登记，其余房屋可以正常申请办理登记手续。被告据此主张逾期办证的时间扣除上述因加建改建影响办证的74天，原告不予认可。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、发票、物业管理费票据、《不动产权证》，被告提交的《前期物业服务协议》、《业主资料登记表》、《收楼通知书》存根、《办证资料签收表》、《公告》等证据及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉交易发生在2021年1月1日前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应适用交易发生时的法律，即《中华人民共和国合同法》及相应司法解释。原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。合同约定自房屋实际交付之日起超过365日被告仍未报权属登记资料至产权登记机关备案时，需按已收房价款的万分之五向原告支付违约金。关于房屋的实际交付时间，被告提交了《前期物业服务协议》、《业主资料登记表》和《收楼通知书》存根为证，上述文件的签署时间与原告举证的物业管理费缴费凭证开具日期相一致，本院认定房屋实际交付时间为2018年1月30日。至于物业管理费缴费自2018年1月15日开始计算的问题，被告根据《商品房买卖合同》第十一条约定，作出了合理解释，即从视为收楼时间开始计算物业管理费，合法合理，本院予以采信。双方一致确认，原告于2019年9月2日领取办证资料，该时间可视为案涉房屋具备实际办证条件的时间。此外，双方在合同中关于逾期办证的违约责任约定为已收房价款的万分之五，该违约金约定明显过低，不足以弥补原告因此产生的损失，原告亦就该标准提出调整，故本院结合被告的过错程度以及公平、诚实信用原则，调整标准为年利率4%计算为宜。至于逾期时间，被告主张需扣减365天后再扣减东莞市常平镇房地产管理所公告通知无法办证的74天（2018年10月29日至2019年1月10日），本院认为被告主张扣减365天，有合同约定，本院予以支持；被告主张扣减因客观原因无法办证的74天，该结果的产生不能归咎于被告，被告不存在过错，且案涉合同附件五第八条第三款第四项也有明确的免责约定，故被告主张扣减该74天亦属合理，本院对此予以支持。综上可以计算出被告应向原告支付的违约金为10165元[657849元×（580-365-74）天×4%÷365]；对原告超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张小娟支付延迟办证违约金10165元；二、驳回原告张小娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费216元（原告已预交），由原告张小娟负担129元，被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  钟丽丽二〇二一年六月十日书记员  高 远附相关法律条文：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。