湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终5777号上诉人（原审被告）：长沙中房科瑞网络科技有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路**长房时代城****。法定代表人：周铁军，执行董事。委托诉讼代理人：胡小博，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹杰，湖南湘军麓和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：段桂兰，女，1974年3月22日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：刘大，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原审被告：长沙辰龙房地产开发有限责任公司，住所地长沙市天心区书院南路**南湖东，住所地长沙市天心区书院南路**南湖东怡大厦**NE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵鑫，总经理。委托诉讼代理人：岳昊，男，1988年3月7日出生，汉族，住，住长沙市芙蓉区司员工。上诉人长沙中房科瑞网络科技有限公司（以下简称中房公司）与被上诉人段桂兰、原审被告长沙辰龙房地产开发有限责任公司（以下简称辰龙公司）商品房预售合同纠纷一案，中房公司不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2020）湘0103民初10867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人中房公司提出上诉请求：1.请求依法撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初10867号民事判决，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由要点：一审法院认定事实错误，本案被上诉人在支付4万元后，已实际享受购房优惠，上诉人无须退还4万元。在被上诉人签署的《君合天玺签约缴款单》中，被上诉人所购的1-2813房屋的建筑面积38.99平方米，成交单价为15224.8元每平方米，成交总价为593615元。该房屋的成交价远低于楼下1-2606房屋的成交价，可以看出被上诉人确实享受了对应的购房优惠。被上诉人段桂兰答辩要点：对签约缴款单不予认可，关于缴款单的真实性，无论一审判赢还是判输都不予认可，因此我们对判赢的结果虽然认可，但是对一审判决的理由是不认可的。被上诉人辰龙公司答辩称：辰龙公司与上诉人仅存在商品房买卖合同关系，针对该商品房买卖行为，辰龙公司已经交付了房屋，并且严格按照商品房买卖合同收取了相应价款，并无合同外收费及加价的行为。辰龙公司与中房之间系包销关系，实际上是中房公司在做居间销售行为，其以自身的名义向业主提供了购房优惠，并且以自身名义向业主开具收据。上诉人所购买的公寓，不属于长沙市住宅管理办法的规范范围，辰龙公司与中房公司对业主给予优惠是有政策依据的。辰龙公司与中房之间的双方关系，与业主并没有直接关系，上诉人所提及的租金、代租等均不属于本案的审理范围。一审判决辰龙公司不承担相应连带责任与事实相符。段桂兰向一审法院提出诉讼请求：1.中房公司、辰龙公司退还购房合同价之外款项4万元；2.中房公司、辰龙公司赔偿损失1万元；3.本案诉讼费用由中房公司、辰龙公司承担。一审法院认定的事实：2017年11月24日，辰龙公司与中房公司签订《君合天玺公寓包销协议书》，约定中房公司包销辰龙公司开发的君合天玺1号楼商品房项目，包销期限为2017年12月18日至2018年7月15日，包销基价为12700元每平米，高于包销基价的部分房款属于中房公司的收入，该部分款项中房公司有权直接向客户收取，产生的纠纷自行解决，与辰龙公司无关，销售中存在违规违法行为，由中房公司自行承担法律责任。2018年7月25日，段桂兰支付2万元，辰龙公司为此出具收据，今收到段桂兰交来君合天玺1栋2813号购房定金2万元。2018年9月7日，中房公司向段桂兰出具《君合天玺签约缴款单》，主要内容为，段桂兰购买1-2813房，建筑面积38.99平方米，成交单价15224.80元每平方米，成交总价593615元，按揭方式支付，首付款303615元，2018年7月25日支付定金2万元，2018年9月7日支付283615元，另需支付办证等费用1300元，本次合计应缴款合计284915元。段桂兰及中房公司工作人员在该缴款单署名。同日，段桂兰与辰龙公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定段桂兰购买辰龙公司开发的君合天玺苑1栋2813房，规划用途为办公，建筑面积38.99平方米，单价15224.80元每平米，总价款593615元，首付款303615元于2018年9月7日前付清，余款申请按揭。同日，段桂兰支付购房款283615元及办证等费用1300元，辰龙公司分别出具收据。支付4万元，中房公司开具湖南增值税普通发票，该发票载明服务名称为经纪代理服务、咨询服务费，发票载明销售方为中房公司。另查明，一、涉案房屋为商业公寓。二、中房公司陈述，销售过程中，其开展了付3.6万元享受6.6万元购房款、付4万元享受8万元、付7万元享受12万元的优惠政策，向购房者进行了宣传，告知其该3.6万元、4万元、7万元不包含在商品房买卖合同的总房价中，并提交一份2018年4月20日公司内部销售群微信聊天记录为证。微信聊天记录主要内容为，君合天玺公寓目前对外报价带租约1.6万元，不带租约1.5万元每平方米，折扣体系：不返租产品交4万抵8万，按揭99折，一次性98折，5天内按时签约99折；返租交7万抵12万，按揭99折，一次性98折，5天内按时签约99折。对该证据，本院结合案情后再予以认定。三、君合天玺项目，有少部分购房者在缴纳定金时，与中房公司签订《君合天玺公寓认筹协议书》，约定其已知悉中房公司是涉案项目的销售代理商，须支付认筹诚意金3.6万元、4万元、7万元，用于保留意向房源，在项目开盘选房日成功购买公寓时，凭缴款收据和《公寓认筹协议书》可抵扣同等面值购房款6.6万元、8万元、12万元。一审法院认为，中房公司与段桂兰未签订书面合同，但从本案履行过程来看，双方形成了事实上的合同关系，均应依约履行。一、综合《君合天玺公寓包销协议书》、《君合天玺公寓认筹协议书》、《君合天玺签约缴款单》、支付涉案款项的收据等证据，可以认定中房公司系君合天玺的分销人，其为段桂兰提供了销售服务。二、购房者在向开发商购买房屋签订商品房买卖合同后，需支付购房款（首付款）、办证等费用。本案中，商品房买卖合同及《君合天玺签约缴款单》明确了当日应支付的购房款、办证等费用的金额。但段桂兰在支付前述购房款、办证等费用的同时，另行支付了4万元，该4万元的收据上收款单位为中房公司而非辰龙公司，即收款单位明显异于购房款。从常理可以推定，段桂兰应当知晓该4万元系向中房公司支付的服务费而非购房款。三、中房公司为段桂兰提供了销售服务，段桂兰支付服务费后，段桂兰以实际成交价格593615元购买了涉案房屋，中房公司辩称段桂兰支付认筹金后已享受购房优惠，但未提交相应证据，应承担不利法律后果。综上，段桂兰与中房公司的合同关系未违反法律、行政法规强制性规定，亦未违反国家关于住房销售价格的调控政策，双方均应依约履行合同。中房公司应向段桂兰退还4万元及资金占用损失，资金占用损失自2018年9月7日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,从2019年8月21日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决:一、限长沙中房科瑞网络科技有限公司于判决生效之日起十日内向段桂兰支付4万元及资金占用损失（自2018年9月7日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,从2019年8月21日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;二、驳回段桂兰的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由段桂兰负担。二审审理期间，上诉人段桂兰向本院提交以下证据：证据1.行政处罚决定书两份，拟证明中房公司、辰龙公司以高额返租为卖点，违反国家有关规定变相售后包租方式销售未竣工商品房，酒店返租是吸引上诉人购房的重要因素；证据2.广告实图，拟证明中房公司、辰龙公司对投资收益作出明确承诺，违反了广告法规定；证据3.销售人员承诺书，拟证明酒店返租是被上诉人明确承诺；证据4.委托经营管理协议，拟证明在广告引导下，业主与开发商、中房公司指定的酒店运营商签订委托经营协议，租金、期限等与广告宣传一致。证据5.物业公告及证据6.运营酒店《告知函》，拟证明销售宣传的酒店已违约跑路，被上诉人虚假宣传。证据7.酒店运营方之前其他项目违约证据，拟证明中房公司、辰龙公司在选择酒店运营合作方存在重大偏差，应当对不能履行广告承诺、虚假欺诈广告及违约后果承担合同责任。证据8.一房一价表及证据9.一房一价表与实际网签购房合同成交价比较表，拟证明上诉人并未享受相对于返租模式一房一价表的明显优惠，辰龙公司、中房公司涉嫌欺骗法院，伪造虚假售房价格，制造优惠假象，且该一房一价表明显与实际成交价格高度接近，是实际有效、实际执行的一房一价表。证据10.君合天玺业主维权沟通会会议纪要，拟证明中房公司、辰龙公司即便面对街道、区政府等部门专题协调处置，仍然互相推诿，没有解决问题的态度、诚意，不愿意承担合同责任。中房公司、辰龙公司发表质证意见均认为，对证据的真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的有异议；对证据2、证据3的三性均有异议；对证据4的真实性无异议，对其关联性有异议；对证据5的真实性、合法性没有异议，对其关联性、证明目的有异议；对证据6的真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的有异议；对证据7的三性均有异议；对证据8、证据9、证据10的三性均有异议。本院经审查，段桂兰提供的前述十组证据不能证明广告宣传、酒店返租等与其决定购买案涉房屋之间的直接关联，也不能证实段桂兰提供的一房一价表系实际有效、实际执行的一房一价表，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是上诉人段桂兰要求两被上诉人退还购房合同价外款项4万元并赔偿损失资金占用费是否应予支持。经审查，首先，上诉人中房公司出具的《收据》载明中房公司收到段桂兰4万元，根据该收据的收款单位以及房屋买卖的交易过程，可以认定该4万元系中房公司向段桂兰收取的服务费用，而非辰龙公司在案涉《长沙市商品房买卖合同》外收取的购房款。其次，案涉《君合天玺签约缴款单（公寓）》上载明了成交单价、成交总价等信息，但未载明标准单价、标准总价，该《君合天玺签约缴款单（公寓）》有被上诉人段桂兰的签名、捺印，且该证据系由上诉人中房公司向法庭提交，依据该《君合天玺签约缴款单（公寓）》无法认定段桂兰购买的案涉公寓房屋标准总价与成交总价之间的差价。依据该缴款单，本院难以认定被上诉人段桂兰在向上诉人中房公司缴纳4万元服务费用后，享受了相应的购房优惠，故原审认定上诉人中房公司应当向被上诉人段桂兰返还该服务费4万元并支付资金占用费合理，本院亦予以支持。综上所述，上诉人中房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人长沙中房科瑞网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 何豪杰审判员 姚贤辅审判员 易伟玲审判员 刘 刚二〇二一年六月二十九日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……