青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青民终89号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青海百货有限责任公司，住所地：青海省西宁市五四大街37号。 法定代表人：房坚兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晶，青海勤云律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：青海省浩龙科贸发展有限公司，住所地：青海省西宁市城西区胜利路1号1号楼。 法定代表人：田永财，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴宝磊，青海金略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王梦毫，青海金略律师事务所实习律师。 上诉人青海百货有限责任公司（以下简称百货公司）因与上诉人青海省浩龙科贸发展有限公司（以下简称浩龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服青海省西宁市中级人民法院（以下简称一审法院）（2020）青01民初399号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。百货公司委托诉讼代理人王晶，浩龙公司法定代表人田永财、委托诉讼代理人吴宝磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百货公司上诉请求，1.撤销一审判决第四、五项；2.依法改判解除双方所签《青海百货精品店经营使用合同》及《补充协议》；3.依法改判浩龙公司向百货公司支付解除合同违约金3082800.64元；4.依法改判百货公司无须向浩龙公司赔偿500000元损失；5.本案一、二审诉讼费由浩龙公司负担。事实和理由：一、案涉合同履行期间浩龙公司违约导致合同约定的多项解除条件已经成就，应当解除案涉合同和补充协议。二、浩龙公司违约导致合同解除后，浩龙公司应当按照合同约定向百货公司支付解除合同违约金3082800.64元。三、百货公司不存在违约行为，一审法院判决百货公司承担浩龙公司的停车场损失缺乏依据，百货公司不应当赔偿任何损失。 浩龙公司辩称，浩龙公司按照合同约定将包含停车位的配套设施使用费纳入了租金范围，百货公司应当按照合同约定完整的将上述车位交付给浩龙公司，但百货公司一推再推。时至今日停车场及相应停车位实际上已无法交付，对浩龙公司造成了经济损失，一审法院认定事实清楚。浩龙公司认为，一审法院错误的估计了停车场的商业价值，判决50万元经济损失浩龙公司不予认可。此外，浩龙公司在之前纠纷中并未提及过扣除停车位及相应配套设施使用费，但浩龙公司作为民事主体如何行使权利是浩龙公司自行决定的，此举并不违反法律强制性规定。合同约定的租金包括配套设施和停车位，百货公司现以其就案涉停车位不享有产权为由拒绝交付，涉嫌合同欺诈。故，案涉合同及协议不符合法定解除的条件，浩龙公司亦不应承担解除合同的违约金。本案中浩龙公司迟延给付租金是因百货公司自合同签订时就怠于履行合同义务，导致停车场无法正常使用和交付，浩龙公司被迫行使合同抗辩权。根据浩龙公司与第三人力盟公司的联系函以及在一审中所出具的建设、施工、平面图以及租赁物大楼西侧的现场照片，大门自始存在，并不存在所谓的违规改造问题；其次，根据建设红线图，百货公司因自身原因致使其与第三人存在相邻权纠纷，无论是作为案涉大楼的所有权人，或是租赁合同的相对方，百货公司拥有绝对的排除妨害的权利和合同义务，由此造成的经济损失应当由百货公司承担，浩龙公司只能选择迟延给付经营使用费，以维护自身合法权益。关于浩龙公司未按约定补足保证金的问题，浩龙公司认为，一审法院忽略了双方关于调整保证金标准与百货公司向四位次承租人直接收取租金的时间的先后问题，应当按照减少的面积比例合理降低浩龙公司的保证金数额至125万元，否则双方的权利义务并不对等，有违民事法律关系相互平等的原则，因双方对此未能协商一致，致使浩龙公司未能补足履约保证金，但并不代表存在不继续履约的可能性，浩龙公司也没有不再履约的意思表示，否则浩龙公司亦不会拒绝解除上述合同。 浩龙公司上诉请求，1.依法撤销一审判决，改判支持其一审反诉请求；2.依法判令百货公司承担本案一、二审诉讼费。后当庭明确上诉请求为：1.依法判令继续履行双方签订的《青海百货精品店经营使用合同》所约定的合同义务（包括消除障碍、拆除围墙、疏通通道等）；2.依法判令百货公司支付浩龙公司因配套设施、停车场未能交付而导致浩龙公司的直接经济损失2500000元；3.依法判令变更合同保证金为1250000元；4.依法判令百货公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、百货公司无法如约交付案涉停车场，确对浩龙公司正常商业经营活动造成现实影响和严重经济损失。但一审判决仅认定浩龙公司5年的经济损失为500000元，对浩龙公司显失公平。二、一审法院忽略了双方之间关于调整保证金标准与百货公司向次承租人直接收取租金的时间先后问题，直接导致浩龙公司租赁面积和租金的减少，百货公司应当按照减少的租金比例，合理降低保证金数额至1250000元。 百货公司辩称，关于停车场的交付问题主要答辩意见与上诉状一致，西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初1896号案件中，双方在该案中达成补充协议，其中第九条明确约定双方均对对方在此前合同履约过程中的瑕疵行为予以谅解，互不追究违约责任。故，双方已经对停车场相关问题做了处理。针对履约保证金是否应该降低的问题，浩龙公司的主张没有任何依据。在百货公司不同意的情况下，浩龙公司无权要求降低保证金，百货公司2017年接管了四位次承租人的分租户后，已经将合同约定的保证金从2400万元降至600万元，变更后保证金与目前浩龙公司应当承担的年租金600余万元相当。 百货公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方于2014年9月17日签订的《青海百货精品店经营使用合同》及2017年9月26日签订的《补充协议》；2.依法判令浩龙公司向百货公司支付拖欠的经营使用费共计10234837.75元；3.依法判令浩龙公司向百货公司支付逾期付款违约金739684元；4.依法判令浩龙公司向百货公司支付解除合同违约金3082800.64元；5.本案诉讼费由浩龙公司负担。 浩龙公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令继续履行双方签订的《青海百货精品店经营使用合同》所约定的合同义务（包括消除障碍、拆除围墙、疏通通道等）；2.依法判令百货公司赔偿因其违约行为给浩龙公司造成的各项经济损失共计4750000元；3.依法判令百货公司向浩龙公司支付楼体修缮费用共计222240元；4.依法判令减免新冠疫情期间6个月的经营使用费3300000元；5.依法判令变更合同保证金为1250000元；6.依法判令百货公司支付浩龙公司因配套设施、停车场未能交付而导致浩龙公司的直接经济损失2500000元；7.本案反诉费由百货公司负担。 一审法院认定事实：2014年9月17日百货公司与浩龙公司签订《青海百货精品店经营使用合同》，合同约定，百货公司受青海百货大楼精品店的房屋所有权人青海盐湖新域资产管理有限公司、青海盐湖工业集团房地产开发有限公司的授权，将位于青海省西宁市五四大街37号的青海百货大楼精品店提供给浩龙公司经营使用。该合同第一条对经营使用范围进行了约定：青海百货精品店总层数为10层，地下2层，地上8层，经营场地的面积为32092.32平方米。百货公司同意提供给浩龙公司经营使用的范围包括经营场地及其配套使用的设备（设备包括但不限于电话接口、给排水系统、强弱电系统、暖通系统、自动扶梯、自动人行道、电梯、货梯、消防喷淋及报警系统、道路标识及照明系统、收货平台、收货区门、停车场等其他设备）、设施（设施包括但不限于水池及管道、消防设施、道路、围墙、停车场、室外标志结构支撑及基础、所有户外广告招牌及其支撑结构及基础、LED电子大屏及其支撑结构及其他、车棚等其他设施）。截止本合同签署日，经营场地所在部分房屋已建成使用，但尚未办理房屋产权登记及土地使用权登记；同时，经营场地所在房屋除地下一层超市、燃气锅炉房、地上第八层餐厅、地上第七层儿童游乐场所的消防验收未完成外，其他部位已在2011年11月经西宁市公安消防支队验收合格。该合同还约定：本合同签署之日起3个月内（截止2014年2月31日）为过渡期，过渡期内百货公司不收取本合同约定的经营使用费。过渡期内，百货公司负责取回、撤离百货公司享有所有权的物品、物件或资料，但维持经营场地正常使用的消防及其他设施、设备等，不得拆除、取回或撤离。过渡期届满次日，百货公司将经营场地交付给浩龙公司。经营场地的交付条件如下：经营场地及配套设施、设备按交付时的实际状况交付；百货公司确保经营场地内2011年11月未完成消防验收项目存在的障碍全部消除。经营场地停车场百货公司已外包给第三方经营，合同到期日为2015年12月30日，据此，停车场由浩龙公司自行协商解决。经营场地交付后，因归责于百货公司的原因导致经营场地及/或其配套设备、设施发生毁损、灭失，且毁损、灭失程度达到实际已不能修复的，浩龙公司有权解除本合同，并要求百货公司赔偿因经营场地毁损、灭失造成的全部损失；经营场地及/或配套设备、设施虽发生毁损、灭失但可修复的，由百货公司负责修复并承担全部费用，实际修复期间的使用费予以免除。经营场地及配套设备、设施的使用年限为12年，共计144个月，使用期限自合同约定的过渡期届满次日（即2015年1月1日）起计算至第144个月的同日（2026年12月31日）止。经营使用费由经营场地使用费、配套设施设备使用费、经营使用服务费三部分组成。自使用期限起算之日起的十二个月期限内，经营使用费为固定费用，每个月经营场地使用费850000元、配套设施设备使用费500000元、经营使用服务费400000元，合计为1750000元整。使用期限届满12个月起，以每12个月为1个期限，下1个12个月期限内每个月经营使用费在1个期限每月经营使用费的基础上增加2%。经营使用费每6个月预付1次，并提前1个月支付，每次预付6个月使用期的费用。浩龙公司逾期未预付经营使用费的，按每日2‰计算承担违约金。逾期未预付经营使用费超过15日的，百货公司有权解除本合同。在使用期限内，浩龙公司不得对经营场地整体结构进行任何方式的改动。在保证不毁损、破坏经营场地主体结构、安全、使用寿命的前提下，经报请百货公司书面同意，浩龙公司有权根据经营需要对经营场地内部实施必要的装修、装饰、改造，完善消防、监控等配套设施、设备。在使用期限内，因百货公司原因或不可抗力导致经营场地及其配套设施、设备毁损、破坏、丧失使用功能的，维修维护由百货公司负责并承担费用。因一方原因导致另一方解除合同的，违约一方应支付等额于解除合同当日至合同约定使用期限届满之日期间经营使用费总额30%的违约金给守约一方。 2017年9月26日，百货公司与浩龙公司签订《补充协议》，协议约定，浩龙公司承诺严格依照本协议约定的期限缴纳租金及保证金，并在后期的合同履行过程中及时、足额缴纳合同约定的全部租金。若浩龙公司未按期、足额缴纳租金，百货公司有权直接向次承租人收取，浩龙公司及次承租人无条件配合并按照百货公司要求的期限及金额及时缴纳，百货公司可选择直接与本楼内优质的次承租人签订租赁合同，并直接向次承租人收取租金。鉴于市场大环境不景气，均在降租，现双方同意将《经营合同》第五条第一款经营租赁费及支付自本协议签订起变更为经营租赁费21000000元，不再按每年2%递增。每年若周边市场同类商业地产（房产）增幅超过5%时，双方协商调整经营使用费。本协议签订后，由城西区人民法院依照本协议出具民事调解书，百货公司自签收调解书之日起一个月内向浩龙公司提供2015、2016以及2017年的经营租赁费64268400元的发票。双方一致同意将经营合同保证金进行调整，总保证金调整为6000000元，并于2018年6月30日前补足。本补充协议达成后双方向西宁市城西区人民法院提交，由法院出具民事调解书，确认协议内容，双方继续履行《青海百货精品店经营使用合同》。双方均对对方在此前合同履约中的瑕疵行为予以谅解，互不追究违约责任。 另查明，2017年9月27日，百货公司与浩龙公司在西宁市城西区人民法院的主持下自愿达成协议，协议内容为：一、浩龙公司与百货公司于2014年9月17日签订的《青海百货精品店经营使用合同》继续履行，并在原合同基础上双方已于2017年9月26日签订《补充协议》；二、百货公司自调解书签收之日起一个月内向浩龙公司提供2015年、2016年、2017年租赁费64268400元的发票；浩龙公司收到发票后十五日内支付2016年8月16日至2016年12月31日期间经营租赁费7979500元；于2017年11月30日前支付2017年1月1日至2017年6月30日期间经营租赁费10924200元；于2017年12月25日前支付2017年7月1日至2017年12月31日期间经营租赁费10924200元；三、双方均同意将原合同约定履约保证金调整为6000000元，由浩龙公司于2018年6月30日前补足；四、原《青海百货精品店经营使用合同》第五条第一款约定的经营租赁费自双方签订《补充协议》之日起变更为21000000元，具体金额根据每年市场状况进行协商，不再按原合同每年2%比例递增；若每年周边市场同类商业地产（房产）增幅超过5%时，双方协商调整经营使用费；五、其他未尽事宜按照双方2014年9月17日签订的《青海百货精品店经营使用合同》及2017年9月26日签订的《补充协议》约定条款履行。西宁市城西区人民法院以上述协议不违反法律规定，予以确认，遂作出（2016）青0104民初1896号民事调解书。 2017年经百货公司与浩龙公司协商一致，由百货公司直接与浩龙公司的四个次承租人青海省富康医药连锁有限公司、青海美年大健康健康管理有限公司、西宁市智易方教育培训学校签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，双方同意百货公司将从四个次承租人处收取的租金在浩龙公司应付款项中扣减，百货公司2019年收取四个次承租人租金共计14361763元，剩余2019年浩龙公司应付的经营使用费为6638237元，2020年四个次承租人应付租金为14834398.72元，剩余2020年浩龙公司应付的经营使用费为6165601.28元。2019年5月14日一审法院受理百货公司诉浩龙公司租赁合同纠纷一案，百货公司起诉主张要求浩龙公司支付2018年度经营租赁费12700000元，足额缴纳保证金6000000元，支付迟延履行违约金3048000元（自2018年1月1日至2018年4月30日），并每日按25400元计算至浩龙公司足额支付经营租赁费止。经审理，一审法院于2019年11月27日作出（2019）青01民初322号民事判决，判决：一、浩龙公司于判决生效之日起三十日内向百货公司给付2018年度经营租赁费10000000元；二、浩龙公司于判决生效之日起三十日内向百货公司给付违约金181627.4元；三、驳回百货公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因浩龙公司未按期履行，百货公司向一审法院申请强制执行，在执行过程中，双方在一审法院主持下达成《执行和解协议书》，该协议约定：一、浩龙公司对判决书确定的还款义务的本金10000000元及判决确定违约金181627.4元，已付本金1000000元、违约金181627.4元，剩余9000000元整自2020年5月起分四个月付清，为：1.2020年5月31日前支付2250000元；2.2020年6月30日前支付2250000元；3.2020年7月31日前支付2250000元；4.2020年8月31日前支付2250000元。二、浩龙公司有任何一期未按时足额支付上述款项则视为违约，百货公司即可申请人民法院恢复对浩龙公司的强制执行，包括要求浩龙公司双倍支付迟延履行期间的利息，同时百货公司将申请人民法院将浩龙公司列入失信人名单及对法定代表人进行限制高消费。 再查明，2019年4月，浩龙公司与案外人尤鹏签订《房屋租赁合同》，约定浩龙公司将青海百货精品店西侧南区约260平方米场地租赁给尤鹏，用于尤鹏开设牛尖尖火锅店。2019年5月，浩龙公司与案外人西宁爱里食品有限公司签订《房屋租赁合同》，约定浩龙公司将青海百货精品店西侧北区部分场地租赁给西宁爱里食品有限公司。后因青海百货精品店西侧通道被围堵，2019年10月17日，浩龙公司给西宁爱里食品有限公司退回了房屋租金500000元、保证金100000元。牛尖尖火锅店也未营业。除上述次承租人外，浩龙公司还有次承租人商户11户。 2019年9月16日，浩龙公司给百货公司及青海盐湖新域资产管理有限公司发函，除提及双方之前诉讼所涉及的问题外，还提出“2019年7月28日，青海百货精品大楼再次出现围墙围堵一事，部分次承租人无法进入租赁场地，并于当日停业至今，影响面积大，次承租人现已向浩龙公司主张各项损失及违约责任”，要求百货公司消除履行障碍保持租赁场地符合正常经营使用目的，并提出围堵对经营影响大，要求将年租金降低，保证金6000000元在三年内陆续交清。2019年11月15日，百货公司给浩龙公司回函称“精品楼西侧商铺改造并新开分户大门事宜，你公司并未提前书面告知我公司。西侧开门之后受力盟公司限制及围堵，围堵后告知我公司解决，我公司就此事多次与力盟公司协商，进行了多轮谈判，但目前尚未达成共识”“因2018年租金1270万元尚未全额缴纳，双方仍在诉讼进行中。目前贵公司发生的租金拖欠已延至2019年，合计应缴纳2019年资金约900万元，请尽快缴纳”2020年7月27日百货公司再次发函要求浩龙公司交清2019年全年租金及2020年1-7月租金，否则将追诉租金及利息以及解除合同。2020年11月2日，浩龙公司向力盟公司发函，主要内容是指出该公司以围墙围堵青海百货精品店大楼西侧道路，致使浩龙公司部分承租户无法经营、部分承租场地无法正常使用，要求该公司与百货公司之间尽快协商处理，解决大楼西侧围墙围堵事宜。力盟公司复函称“青海百货精品大楼所有权人为青海百货有限责任公司；根据西宁市国土资源局规划批复及红线图可知，青海百货精品店大楼西侧墙体以西建设用地使用权均属于我公司所有；关于我司放置仿生绿植带或铁皮围墙均属于我公司内部自主管理实务，亦未对其他人合法权利产生任何不利影响；根据《物权法》对地役权的相关规定，上述地役权取得方式应当为：约定取得。” 2019年9月至10月期间，浩龙公司对青海百货精品店大楼屋面进行防水处理，向青海梁柱装饰工程有限公司支付维修费207240元。2020年12月1日，百货公司与浩龙公司签订《2020年上半年新冠疫情期间租金减免协议》，协议约定浩龙公司承租百货公司位于西宁市五四大街青海百货精品店，为浩龙公司减免2020年2月-4月三个月的租金为1630950元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同及补充协议应否解除；2.浩龙公司应予支付的租金数额如何确定，应否承担违约责任及数额如何确定；3.浩龙公司向百货公司主张的各项诉求是否成立。 关于案涉租赁合同及补充协议应否解除的问题，案涉租赁合同约定经营使用费每6个月预付1次，并提前1个月支付，每次预付6个月使用期的费用。浩龙公司逾期未预付经营使用费的，按每日2‰计算承担违约金。逾期未预付经营使用费超过15日的，百货公司有权解除本合同。本案中浩龙公司自2019年至今没有支付租金，依照合同约定百货公司有权解除合同。浩龙公司提出百货公司未按合同约定交付租赁青海百货精品店大楼前后（北侧、南侧）共计50个停车位，违约在先，同时力盟公司以围墙围堵青海百货精品店大楼西侧道路，致使浩龙公司部分承租户无法经营、部分承租场地无法正常使用，百货公司排除妨碍未果，因此其迟延履行是合同抗辩权的正当行使。案涉租赁合同将停车场约定为百货公司应提供给浩龙公司的配套设施之一，租赁合同注明停车场已外包给第三方经营，合同到期日为2015年12月30日，停车场由浩龙公司自行协商解决。该院认为交付停车场并非百货公司的主要合同义务，浩龙公司以此作为迟延履行的抗辩，不予支持。经庭审查明百货公司在将青海百货精品店大楼交付浩龙公司承租前西侧有大门，相关图纸亦有标注，根据百货公司、浩龙公司、力盟公司函件往来以及现场图片，确实存在青海百货精品店大楼西侧大门通道被封堵的情形。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，百货公司作为出租方对租赁物有瑕疵担保责任，西侧大门通道的封堵影响租赁物的使用与收益，可以构成浩龙公司后履行抗辩。从双方的函件往来中也可以看出就此问题双方进行了协商沟通，同时，2019年双方还在法院诉讼中，因在案件审理过程中各自权利义务尚不明晰，浩龙公司没有按期交纳租金应不属于恶意违约，2020年因新冠肺炎疫情浩龙公司的经营确实受到了一定影响。另外从该商场的租赁情况看，浩龙公司已将原青海百货精品店分租给多名经营户经营，案涉合同的解除也涉及第三方经营户的权益保护问题。百货公司要求解除合同是因为浩龙公司未按时交纳租金，在浩龙公司按时交纳租金并赔偿相应损失后，百货公司的权益仍可以得到有效补偿。据此，根据本案实际对百货公司要求解除案涉租赁合同及补充协议的诉讼请求，不予支持。 关于浩龙公司应予支付的租金数额如何确定，应否承担违约责任及数额如何确定的问题。庭审调查中浩龙公司对欠付2019年度经营使用费6638237元、2020年度经营使用费6165601.28元共计12803838.28元的事实不持异议，百货公司因诉请解除合同故请求判令浩龙公司支付2019年度经营使用费及2020年1月至7月经营使用费共计10234837.75元，同时诉请6个月的经营使用费作为违约金。鉴于一审法院对百货公司诉请解除案涉租赁合同请求未予准许，浩龙公司欠付租金事实属实，为避免诉累，确定浩龙公司应予支付的经营使用费为12803838.28元。虽确定因青海百货精品店大楼西侧道路围堵，致使浩龙公司部分承租户无法经营、部分承租场地无法正常使用，浩龙公司因此享有抗辩权，但封堵影响的仅是部分租赁场地，对于其余部分浩龙公司仍应按期交纳经营使用费，故浩龙公司应当承担违约责任，案涉租赁合同对违约金约定过高，百货公司已自行调整，按照年利率6%分期计算主张10234837.75元经营使用费的逾期付款违约金739684元，并未明显过高，应予支持。鉴于本案租赁合同不应解除，故对百货公司诉请支付解除合同违约金的请求不予支持。 关于浩龙公司向百货公司主张的各项诉求是否成立的问题。浩龙公司主张青海百货精品店大楼西侧道路围堵致使两家商户退租，且浩龙公司还需承担两家商户的装修损失，给其造成损失4750000元，百货公司应予赔偿。一审法院认为青海百货精品店大楼西侧道路围堵与第三方纠纷有关，在第三方未参与诉讼的情形下，在本案中不应处理。故对此请求不予支持。浩龙公司主张百货公司承担青海百货精品店大楼屋面防水维修费用中的207240元，百货公司对费用产生并无异议，百货公司作为出租人应当履行租赁物的维修义务，故该费用应由百货公司给付浩龙公司，对于浩龙公司主张的其余15000元修缮费用，因该费用支出无合同及票据，无法证明系用于租赁场地的维修，故不予支持。浩龙公司主张因受新冠肺炎疫情影响，经营困难，请求减免6个月房租，本案诉讼中百货公司与浩龙公司就此已达成协议，百货公司同意减免浩龙公司应付的2020年2月至4月3个月经营使用费1630950元，浩龙公司不再主张减免6个月的经营使用费，对此予以确认。浩龙公司反诉请求变更合同保证金为1250000元，案涉补充协议约定百货公司与浩龙公司均同意将原合同约定履约保证金调整为6000000元，同时民事调解书对此也已进行确认，浩龙公司应依照履行。现其要求变更，根据《中华人民共和国合同法》的规定，变更合同双方应达成一致，对此百货公司并不同意，浩龙公司也未提出充分证据证明该条款存在明显不公的情形，故对其请求变更不予支持。浩龙公司主张百货公司未按合同约定交付停车场，主张百货公司赔偿经济损失2500000元，庭审中浩龙公司陈述2016年其已接管青海百货精品店大楼北侧停车场，但后政府从百货公司处接手了停车场致使其无法使用，大楼南侧停车位一直因力盟公司封堵而无法使用。浩龙公司承租青海百货精品店用于经营，且在闹市，按常理是否有场地停车对经营必然产生影响，事实上有免费停车场的租赁场地与无免费停车场的租赁场地在租赁价格上的确不同。因此该项义务虽不是百货公司的主要义务，但作为合同约定义务，百货公司虽要求浩龙公司与第三方协议解决，但仍有义务按约履行。案涉租赁合同约定的经营使用费每月17500000元，其中包含配套设施使用费500000元，浩龙公司主张每个车位年收益为10000元，故按照50个车位主张每年收益500000元，主张5年共计2500000元，租赁合同约定配套设施设备使用费500000元即为预估的停车费。一审法院认为现青海百货精品店大楼北侧停车场已由政府统一管理，事实上已无法交付浩龙公司无偿使用，但案涉租赁合同约定的配套设施设备并非仅指停车场，还包括电梯、收货平台、户外广告牌等一系列合同约定的设施设备，故酌定对其主张的损失确定为500000元。 综上，百货公司与浩龙公司签订租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，本案中虽因百货公司存在履行瑕疵，该院确定案涉租赁合同及补充协议上不具备解除条件，但浩龙公司违约拖欠经营使用费是造成本案纠纷的主要原因，故其应承担给付拖欠经营使用费及违约金的民事责任。浩龙公司拖欠的经营使用费合计12803838.28元，因新冠疫情影响双方均同意减免三个月经营使用费1630950元，故浩龙公司应支付的经营使用费为11172888.28元，浩龙公司迟延履行应给付违约金739684元。浩龙公司主张百货公司承担房屋维修费207240元合理，一审法院予以支持，对其主张百货公司未按约交付停车场的赔偿确定为500000元。浩龙公司主张减免保证金无事实依据不予支持，其主张的其他损失，因与第三方纠纷有关，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）青海省浩龙科贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）青海百货有限责任公司经营使用费11172888.28元；二、被告（反诉原告）青海省浩龙科贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）青海百货有限责任公司迟延履行违约金739684元；三、原告（反诉被告）青海百货有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）青海省浩龙科贸发展有限公司房屋维修费207240元；四、原告（反诉被告）青海百货有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）青海省浩龙科贸发展有限公司损失500000元；五、驳回原告（反诉被告）青海百货有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）青海省浩龙科贸发展有限公司其他反诉请求。 二审庭审中，百货公司提交一份新证据：百货公司致浩龙公司《关于恢复精品店侧面原状的函》，形成于2020年11月4日，即一审庭审之后，拟证明浩龙公司擅自改动楼体结构的事实。 浩龙公司质证认为，对该证据三性均不予认可，且该证据形成时间为2020年11月4日，而一审开庭时间为2020年11月17日。 本院认为，该份证据所证事实为因未经百货公司同意，浩龙公司擅自改动楼体结构将精品店西侧墙面开放门面，百货公司要求浩龙公司恢复原状。与一审判决认定的浩龙公司改变楼体结构而致力盟公司封堵精品店西侧道路的事实相互印证，而双方当事人对于一审认定的事实无异议，故予以采信。 一审判决第16页关于双方签订合同过渡期的表述为：“截止2014年2月31日”，第26页关于双方约定的经营使用费表述为：“经营使用费17500000元”。经查，此二处存在笔误，应为：“截止2014年12月31日”，“经营使用费1750000元”，本院予以纠正。 本院经审查认定的案件事实与一审法院一致，予以确认。围绕双方上诉请求和答辩意见，确定本案争议焦点为：1.案涉经营使用合同及补充协议应否解除，如果解除应否支付合同解除违约金及具体金额；2.双方是否存在违约行为，如违约则违约金的计付和应否降低履约保证金问题；3.争议的停车场交付和损失认定问题。现作如下分析认定： 其一，审理本案的法律根据。 本案属于房屋租赁合同法律关系，建立于2014年9月，履行期间至2020年8月产生本次纠纷后提起诉讼，一审法院于2020年8月20日立案受理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（2021年1月1日起施行）第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案审判应当适用《中华人民共和国合同法》。 其二，案涉经营使用合同及补充协议应否解除，如果解除应否支付合同解除违约金及具体金额。 本院认为，案涉《青海百货精品店经营使用合同》及《补充协议》内容详尽，形式完备，系双方当事人真实意思表示而达成的合意，不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故《青海百货精品店经营使用合同》及《补充协议》依法成立、有效，双方当事人均应严格按照约定履行。 合同履行中，双方产生纠纷。百货公司认为己方履行了交付租赁房屋及其配套设施、设备的义务，而浩龙公司从未按照约定主动支付经营使用费；浩龙公司抗辩事由为百货公司未交付租赁房屋楼前临街停车场、楼后空地停车场，因与他方相邻纠纷而致租赁房屋西侧道路被堵影响己方次承租人经营活动造成严重损失。经查，百货公司已按照合同约定履行了交付租赁房屋及其配套设施、设备的义务。所谓停车场，双方确认楼前临街停车场为合同约定的停车场，而且明确约定“经营场地停车场百货公司已外包给第三方经营，合同到期日为2015年12月30日，据此，停车场由浩龙公司自行协商解决。”浩龙公司自认，“在2016年底支付10万元收回后由己方使用经营”，后由政府统一管理，故百货公司对此不存在未交付问题。至于楼后南侧空地，双方确认“可以用于停放车辆”，但并未明确此处为“停车场”，故百货公司对此也不存在未交付问题。所谓第三方封堵租赁房屋西侧通道，根据西宁市国土资源局规划批复及红线图可知，青海百货精品店大楼西侧墙体以西建设用地使用权均属于力盟公司所有，而浩龙公司擅自改动租赁房屋楼体结构将精品店西侧墙面开放门面，不仅违反了合同“在使用期限内，浩龙公司不得对经营场地整体结构进行任何方式的改动”的约定，而且侵犯了力盟公司建设用地使用权，造成力盟公司封堵通道的局面，责任在于浩龙公司，百货公司不承担责任。综上，浩龙公司构成违约，应承担违约责任。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，认为“百货公司作为出租方对租赁物有瑕疵担保责任，西侧大门通道的封堵影响租赁物的使用与收益，可以构成浩龙公司后履行抗辩”的认定错误，适用《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定错误，应予纠正。 基于合同约定，浩龙公司违约，百货公司有权解除合同和补充协议，该公司也因此向一审法院提出诉求，在未得到一审法院支持的情况下向本院上诉请求解除合同和补充协议。本院认为，解除权作为一种形成权，通常只赋予合同关系的守约方。请求人民法院判决解除合同，属行使诉权而非实体法上合同解除权。应否解除合同，人民法院应根据合同能否继续履行、当事人是否陷入合同僵局、违约方是否构成根本性违约等情形，综合作出裁判。统筹本案情况，案涉合同和补充协议不予解除为妥。理由如下： 1.案涉合同可以继续履行。浩龙公司始终坚持继续履行合同。虽然该公司一直未主动履行支付经营使用费的合同主要义务，但该公司以百货公司违约进行抗辩，并未在履行期限届满之前，明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。特别是，双方于2017年9月签订补充协议，由百货公司直接与浩龙公司的4个次承租人签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，百货公司直接从次承租人处收取租金并在浩龙公司应付经营使用费中扣减。 2.当事人并未陷入合同僵局。所谓陷入合同僵局，是指由于合同履行过程中因主客观情况的变化，导致合同难以继续履行或不能实现合同目的，合同僵持不下形成内耗，对双方不利的情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定了合同僵局的情形：“（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”据此，案涉合同及补充协议不存在法律上或事实上不能履行的障碍，本次诉讼前的经营使用费已通过诉讼清偿，也不存在不能强制履行或者履行费用过高问题。而且，百货公司一直主张到期债权。虽然百货公司上诉称“难道每次索要租金都必须通过诉讼途径解决吗？”，但寻求司法救济本就是解决民事纠纷的一条主要渠道，通过司法裁判，分清是非，明确责任，制裁不诚信行为，提高违约成本，更有利于保护守约当事人的合法权益，向社会昭示契约精神和诚信经营价值观。因此，不能认为寻求司法救济就陷入了合同僵局。 3.浩龙公司并未构成根本性违约。承上，虽然该公司一直未主动履行支付经营使用费的合同主要义务，但该公司以百货公司违约进行抗辩，后与百货公司达成协议，签订补充协议，由百货公司直接向次承租人收取租金。补充协议是对案涉合同的变更，这一变化体现了浩龙公司继续履行合同的意思表示。而所谓根本性违约，是指合同一方当事人违反合同约定，致使合同目的不能实现的行为。就本案合同目的而言，百货公司为获得经营使用费，浩龙公司为获得租赁房屋及其配套设施、设备经营使用权。现通过合同变更和补充协议，百货公司直接收取次承租人的经营使用费，并未导致合同目的不能实现。因此，浩龙公司不构成根本性违约。 4.应兼顾法律效果和社会效果。本案存在多位次承租人，均在正常经营，本案处理应当依法保护次承租人合法权益和经营秩序。 基于此，在不构成根本违约、合同履行未陷入僵局、案涉合同可以继续履行的前提下，案涉合同和补充协议不予解除、继续履行为妥。本院不支持百货公司关于解除合同及补充协议并支付合同解除违约金的上诉请求，对其此两项上诉请求予以驳回。虽然通过司法救济能够依法保障百货公司的合法权益，但作为缔约方，浩龙公司应当放弃不履约抗辩，积极主动履行合同义务，维护双方交易秩序，严格诚信经营。 其三，双方是否存在违约行为，如违约则违约金的计付和应否降低履约保证金的问题。 本院认为，综上所述，百货公司不构成违约，不承担违约责任。浩龙公司以百货公司违约抗辩，不履行支付经营使用费的合同主要义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，浩龙公司应当承担违约责任。双方对一审法院关于浩龙公司支付经营使用费、迟延履行违约金数额和百货公司承担房屋维修费数额的判决未上诉，经查，上述三项判决内容符合合同约定和法律规定，应予维持。 至于履约保证金，在合同履行中已经调减，且考虑到疫情防控影响和经济形势压力，百货公司还减免3个月经营使用费，也不再执行合同经营使用费每年按照2%比例递增的约定。即便如此，浩龙公司仍未足额付清已经调减至6000000元的履约保证金，反而上诉请求降低保证金数额至1250000元，该主张没有合同依据和事实根据，不符合法律规定。其“百货公司应当按照减少的租金比例降低履约保证金”的理由不能成立，予以驳回。一审法院此项认定和判决内容应予维持。 其四，争议的停车场交付和损失认定问题。 本院认为，综上所述，百货公司对于楼前停车场和楼后南侧空地不存在未交付问题。一审法院认为百货公司未按约交付停车场应当承担赔偿损失责任，并判决赔偿损失500000元错误，应予纠正。百货公司此项上诉请求成立，予以支持。浩龙公司关于百货公司未按约交付停车场，一审判决损失赔偿数额过低的上诉请求不能成立，予以驳回。 综合全案，一审判决部分认定内容及其适用法律错误，应予纠正。百货公司部分上诉请求成立，予以支持。浩龙公司部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民初399号民事判决第一项、即：“青海省浩龙科贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付青海百货有限责任公司经营使用费11172888.28元”，第二项、即：“青海省浩龙科贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付青海百货有限责任公司迟延履行违约金739684元”，第三项、即：“青海百货有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付青海省浩龙科贸发展有限公司房屋维修费207240元”； 二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民初399号民事判决第四、五、六项； 三、驳回上诉人青海百货有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人青海省浩龙科贸发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费、反诉费按照一审判决收取。二审案件受理费共计72262.41元，由青海百货有限责任公司负担30497.67元，青海省浩龙科贸发展有限公司负担41764.74元。 本判决为终审判决。 审 判 长 齐卫军 审 判 员 吴晓琴 审 判 员 王依沙 二〇二一年六月十五日 法官助理 范中瑄 书 记 员 陈 艳 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；