安徽省庐江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0124民初3537号 原告：唐承文，男，1976年9月21日出生，汉族，户籍地安徽省，现住安徽省庐江县。 原告：丁月荣，女，1977年12月25日出生，汉族，住安徽省。 上述两位原告共同委托代理人：王本仓，安徽剑戈律师事务所律师。 被告：安徽水利和盛物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市龙湖春天BG4和顺大厦8楼，统一社会信用代码91340300MA2MQ7NB8T(1-3)。 法定代表人：潘俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王宏，庐江县庐城镇法律服所法律工作者。 委托诉讼代理人：王章兵。 被告：安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司，住所地安徽省庐江县庐城镇文昌路育才花园6幢127室，统一社会信用代码91340124MA2P1D2B73(1-1)。 负责人：武昌永，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：王宏，庐江县庐城镇法律服所法律工作者。 委托诉讼代理人：马天民。 原告唐承文、丁月荣与安徽水利和盛物业管理有限公司、安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司合同纠纷一案。本院于2020年11月2日立案后，驳回唐承文起诉，唐承文上诉后，二审法院指令本院审理。本院于2021年4月12日重新立案，根据唐承文的申请追加丁月荣为本案原告，追加安徽水利和盛物业管理有限公司为本案被告，公开开庭进行了审理。原告唐承文、丁月荣以及共同的委托诉讼代理人王本仓和被告安徽水利和盛物业管理有限公司的委托诉讼代理人王宏、王章兵，被告安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司的委托诉讼代理人王宏、马天明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐承文、丁月荣向本院提出诉讼请求：1、判决两被告对“和顺新天地”小区环境进行整改。达到双方签订物业服务合同所约定的和法律规定的标准；2、退还2018年物业费422.50元；3、支付违约金4626.30元；4、降低2019年、2020年年度物业费收取标准，0.84元/㎡；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年12月10日,原被告双方签订《前期物业管理服务协议》,该协议明确约定双方的权利和义务,原告出于信任预交了2018年度物业费1257.12,被告不按照协议要求和物业管理法律、法规规定履行自己的义务,其违约行为具体表现:一、不按照物业管理法律、法规的规定招聘使用合法的管理人员,本小区占地面积69983平方米,建筑面积200960平方米,依照《安徽省物业管理条例》的规定,应当配备:具有五年工作经验的物业理经理1人,持证上岗,客服3人,保洁20人,保安17人,专业绿化2人,维修人员8人。由于被告的管理人员配备不齐全,导致日常服务不到位。二、小区管理存在的问题:小区主路面下沉破损严重,2018年没有维护,2019年维护一次,截止今日还没有维修到位;辅路面,路面砖破损严重,没有更换,部分路面平、排水不畅;楼梯过道、大厅墙面砖空鼓严重,经常脱落,存在极大安全隐患;绿化不到位,草皮大面积裸露,绿化区小树死亡严重,没有补种,大树死亡没有更换。公共卫生不能一日一清扫,垃圾成堆,经常一个星期才清扫一次;建筑垃圾不能及时清运;公共区域2018、2019、2020年三年“四害”均没有防治和灭杀。3、小区北大门,2018、2019年两年竟然没有人员值班;小区内部保安巡逻不到位,小区物品时有被盗；公共区域绿化维护和管理,修剪、浇灌基本未做,小树、草皮死亡严重,小区树木三年未施肥,三年未进行树木草皮病虫害防治;公共绿地杂草丛生,无人管理,处于自生自灭状态；物业管理人三年未进行过一次群众座谈会,没有对物业服务质量进行过一次调查;公司没有对管理人员的配备和工作安排进行过任何公示,相关人员没有持证上岗,物业服务内容细则、岗位工作标准以及各种规章制度均没有张贴公示；人脸识别录入,被告方却拒绝为业主提供服务,严重损害了业主的合法权利,在社区警察的教育下,物业公司才认识到自己行为的违法性。因被告没有按照法律规定和协议约定履行义务,导致物业服务不到位,业主反应强烈,庐城镇人民政府、庐江县房产管理中心等为此召开了三次现场会,要求被告方整改,但被告方态度恶劣,蛮横无理,由此,也证明被告方在服务过程中存在严重违约行为。 总之,被告方作为物业管理人,没有履行法定的和《前期物业管理服务协议》约定的义务,被告方按照合肥市一级物业服务标准每月每平方米1.2元收取物业费,但是,被告方提供的服务远远没有达到一级物业服务标准,作为业主的原告方没有享受到法定的和约定的服务,当然有权要求退还已交的物业服务费用等,为此,原告方多次与被告方协商退费、降低物业费标准以及整改等事宜,均无果。 安徽水利和盛物业管理有限公司、安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司共同辩称：1、二原告的诉求无事实根据及法律依据，请求法院查明事实后依法驳回原告的全部诉讼请求；2、本案的诉讼费应由原告自行承担；3、本案原告属于一期户主，园区绿化、树木养护属于被告方的负责的范围，目前状态基本符合要求，法院可随时到现场勘验。路面小砖也是被告方的维护范围，小砖容易损害，物业也在5月份予以更换。空鼓的墙壁维修、植草砖、车位砖破损情况已经函告了开发商，开发商已经承诺了5月下旬开始维修，目前已维修好。物业聘请合格足量物业管理服务人员已经达标，可随时到现场看。 经审理查明，2016年4月22日,唐承文、丁月荣与安徽水利（庐江）和顺地产有限公司签订《商品房买卖协议》，唐承文、丁月荣购买××路××号和顺新天地12＃幢1501号房，2017年12月10日唐承文、丁月荣与安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司签订《前期物业管理服务协议》,唐承文、丁月荣预交了2018年度物业费1257.12元,2018年12月9日至2020年12月8日期间唐承文、丁月荣共欠缴物业费2816元。 另查明，由于业主反应,2018年7月23日、2019年3月28日，社区及庐城镇人民政府等为此召开过现场会,要求安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司对存在的问题进行整改。 上述事实，有唐承文、丁月荣提交的证据原告身份证，商品房买卖合同，前期物业管理服务协议，收据复印件，会议记录拍照后打印件，案涉小区现场照片，安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司作出的承诺书；安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司提交的法人证明、法定代表人身份证，营业执照、项目收费许可证、项目经理证、项目人员花名册、《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》、关于调整合肥市区××小区××期公共物业服务费标准的通知》、《安徽省地方标准住宅区物业服务标准》，关于印发《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》，庐价经费（2011）053号文的通知”，合肥市发改委住房保障局和房产管理局印发《关于调整合肥市区××小区××期公共物业服务费标准的通知》合发改服价（2019）1081号文件，2014年3月1日实施的《安徽省地方标准住宅区物业服务标准》，关于物业公司在质保期内对开发商下发的关于小区主路面下沉破损、路面砖维修、排水、楼梯过道、大厅墙面砖空鼓、绿化养护补种等问题的相关维修函文件、合肥市住宅使用说明书及房屋建筑工程质量保修办法、过程中相关维修图片，合肥市住宅使用说明书及房屋建筑工程质量保修办法，各类维修图片，小区环境卫生清洁图片、建筑垃圾清运图片、消杀工作图片、保洁工作质量检查表、消杀记录表、防治与灭杀通知，秩序维护部门的工作照片、巡逻交接班记录表、门岗记录表、监控室记录表，公共区域绿化维护和管理的照片、绿化用水收据、绿化维保单位的养护记录相关资料和通知记录、质保期内物业公司对开发公司下达的整改函，物业与业主的座谈会议记录表及相关图片、业主满意度调查表、物业举办的各类社区文化活动照片，前期物业服务合同、物业交费票据、原告的物业费欠费法院判决书等证据证明，上述证据业经本院开庭质证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司与和顺新天地业主所签订的《前期物业管理服务协议》，符合《物业管理条例》的相关规定，合法有效，安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司与包括唐承文、丁月荣在内的业主均应按该合同约定履行义务。 安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司是具有物业管理资质的企业，具备按合同约定收费的资质。和顺新天地业主与安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司签订《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费按1.2元/月·平方米收取，具有合同依据。故唐承文、丁月荣要求退还2018年物业费423.36元，主张降低2019年、2020年年度物业收费标准，依据不足，本院不予支持。 唐承文、丁月荣提供安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司不作为的照片等予以证明物业服务未到位，但因该照片仅能说明某个时间、空间内小区的物业服务状态，不能证明安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司一贯以来的服务质量，且不足以证明安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司未履行服务管理职责严重影响业主正常生活，造成人身、财产受到损害，故虽安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司在管理上存在部分服务瑕疵，但并不构成根本违约，唐承文、丁月荣要求安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 物业服务是一项综合性服务,同时，物业服务系连续、常态服务,不可避免有服务瑕疵,业主对此应有一定的容忍义务。唐承文、丁月荣对安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司提供的物业服务存有异议，但不宜采用拒绝支付物业费的方式使双方矛盾进一步扩大，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。当然，安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司在从事物业服务过程中存在服务不到位、有未尽合同义务的瑕疵，安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司作为物业管理企业，对业主反映的问题，亦应及时沟通，及时改正，作出合理计划，提高服务质量。在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。 本院需要指出，创造良好、和谐的生活环境是物业服务公司和每一个业主的共同愿望。物业公司应当加强与业主的沟通，共同建设一个和谐、文明的小区。 综上，依本案现有证据不能证明安徽水利和盛物业管理有限公司庐江分公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。故唐承文、丁月荣的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告唐承文、丁月荣诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告唐承文、丁月荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  张保东 二〇二一年六月二十八日 书记员  朱 玲