河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0185民初2987号原告：姚晓鹏，男，汉族，1992年4月11日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：王萌，河南法学汇信律师事务所律师。被告：河南鑫地房地产开发有限公司，住所地：河南省郑州市登封市嵩阳街道嵩山路南段新都万象城12号楼5楼，统一社会信用代码：9141018577944638X9。法定代表人：张要东，任该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘吴阳，河南群达律师事务所律师。原告姚晓鹏与被告河南鑫地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚晓鹏及委托诉讼代理人王萌,被告河南鑫地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘吴阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚晓鹏向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的新都万象城团购协议书；2、依法判令被告双倍返还原告购房定金30万元并支付相应利息（按6%利率，自2017年10月1日起算至2021年6月7日止63000元），两项共计363000元；3、依法判令被告返还原告办理团购卡支付的5000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月24日，原告应被告的要求填写《新都万象城团购申请表》，并向其支付5000元办理团购卡。同日，原、被告签订《新都万象城团购协议》，协议约定：乙方姚晓鹏向甲方河南鑫地房地产开发有限公司以团购价格购买房屋，房源位置：15号楼东2单元20层西D户；房屋面积124.72平方米；优惠后团购单价为每平方米4388元，总房款为547271元，团购定金10000元（须于签署本协议时付清，定金不退），团购定金余款140000元，于2017年9月2日付清。原告于签订协议当日支付10000元，于2017年10月1日支付140000元，被告向原告出具两份《收据》。因被告至今未动工建设，原告多次要求被告退还定金未果。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望法院依法查明案件事实，公正判决，支持原告的诉讼请求。被告河南鑫地房地产开发有限公司辩称，1、双方签订的是预约合同，并非正式合同，不应适用定金双倍返还的规定；2、合同所约定的缴纳定金的日期与原告所支付款项日期不符，不能表明该款项即为定金；3、所主张的定金金额也超过法定的20%规定。原告姚晓鹏针对诉讼请求向本院提交证据：第一组，团购申请表及团购卡各1份，证明原告按照被告要求办理团购申请卡，并支付5000元的事实；第二组，团购协议书1份及收据2份、银行流水1组及刷卡收据，证明原告和被告签订团购协议书后，按协议约定分2次向被告支付定金15万的事实，银行流水12万元，现金3万元。被告河南鑫地房地产开发有限公司的质证意见：第一组证据的真实性无异议；第二组证据无异议，但对证明目的有异议，该合同中明确约定在条件成熟时签订正式合同，所以该合同为预约合同，而非正式合同，其次合同第2条团购定金1万元于本协议签署时付清，结合原告提供的2017年8月24日1万元收据与合同约定的缴纳日期相符，该1万元为定金，而剩余的团购定金余款14万元约定的为2017年9月2日前付清，而原告提供的14万元收据日期为2017年10月1日，所以其未按合同约定期间支付定金，该款项并非定金，而为购房款，因为2017年10月1日收据中也明确写明该款项为房款。被告河南鑫地房地产开发有限公司未举证。本院对于原告提交的证据予以审查，结合证据的合法性、真实性及关联性确定其证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月24日，原告填写《新都·万象城团购申请表》一份，向被告鑫地房地产公司交款5000元办理团购卡。同日，原、被告签订《新都·万象城房屋团购协议书》，协议约定：乙方姚晓鹏向甲方鑫地房地产公司以团购价格购买房屋，房源位置：15号楼东2单元20层西D户；房屋面积为124.72㎡；优惠后团购单价为4332元/㎡，总房款为547271元；团购定金10000元（须于签署本协议书时付清，定金不退），团购定金余款140000元，于2017年9月2日付清，超过此日期，甲方有权将该房屋另行销售，乙方另选房源，退房的定金充当违约金，补款信誉将直接影响后期的贷款办理。原告于签订协议当天支付10000元团购定金，于2017年10月1日支付140000元，鑫地房地产为此出具收据两份。后因原告所购买商品房至今仍未开工建设，原告要求被告退还定金未果，向本院提起诉讼。另查明，至原告起诉时，被告鑫地房地产公司就案涉房屋仍未取得房屋预售许可和销售许可证，亦未开工建设。本院认为，根据本案查明的事实，原、被告双方签订《团购协议书》时，因被告鑫地房地产公司并未办妥涉案建设项目的审批手续，项目尚未开工建设，不具备商品房的预售条件。从协议的具体内容来看，仅就原告所购商品房的房源位置、面积、单价及总价款进行了约定，而对于商品房买卖合同应当明确的付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、水电气等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益及责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的办法、违约责任等主要内容，则存在诸多缺乏和不确定内容。因存在法律及事实上的障碍，该《团购协议书》不具备作为商品房买卖合同实际履行的条件，且该《团购协议书》五-7条约定“签署正式房屋买卖合同后本协议书即作废”，结合团购说明：新都·万象城团购是开盘前（未取得销售预售证）的房屋认定（筹）。因此，《团购协议书》是原、被告双方为将来签订正式商品房买卖合同而订立的意向性协议，属预约合同。自2017年8月24日签订协议后，被告至今仍未办妥该开发项目的审批手续，没有进行开工建设，其行为已构成根本违约，故原告要求解除双方所签订的《团购协议书》的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，原被告约定的团购定金为15万元，原告于签订认购协议当日支付定金1万元，对该部分定金被告应予双倍返还。因定金罚则具有一定的惩罚性，原告对该部分定金除已主张双倍返还外又另行主张利息损失，于法无据，故对该项诉求，本院不予支持。根据法律规定，定金合同自定金交付时成立，实际交付定金数额少于或多于约定数额的，视为变更约定的定金数额。本案中，原告未按协议约定时间向被告支付剩余定金14万元，其于2017年10月1日支付140000元后被告为其出具收到购房款14万元的收据，原告并未提出异议，因此该14万元不具有定金的性质。协议解除后被告应将购房款14万元予以返还，并支付占用期间的利息（因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故在此日之前，相应利息按照中国人民银行贷款基准利率计算，此日之后，相应利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告支付5000元从被告处取得团购资格的合同系附属于《团购协议书》的从合同，鉴于《团购协议书》因被告的根本违约行为而解除，则5000元团购卡费亦应由被告予以返还。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告姚晓鹏与被告河南鑫地房地产开发有限公司2017年8月24日签订的《新都·万象城团购协议书》；二、被告河南鑫地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚晓鹏双倍返还定金20000元及团购卡费5000元，共计25000元；三、被告河南鑫地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚晓鹏返还140000元，并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年8月24日计算至2019年8月19日；按贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至款项清偿完毕之日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6820元，减半收取3410元，由原告负担2090元，被告河南鑫地房地产开发有限公司负担1320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李西乾二〇二一年六月二十八日书记员  王宜乐