广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初619号 原告：张罗先，男，1964年11月18日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 被告：广西晟大房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区北部湾大道268号晟大海湾城2栋2层。统一社会信用代码：91450600574596616M。 法定代表人：许火瑞。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 原告张罗先与被告广西晟大房地产开发有限公司（以下简称晟大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张罗先，被告晟大公司委托诉讼代理人曾月英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张罗先向本院提出诉讼请求：一、请求撤销合同第十条（一）款第4项不合法规定；二、请求判令被告支付逾期交付房屋发生的违约金21902元（以总房款为基数，每日万分之三，2018年4月1日至2018年6月23日）；三、请求判令被告支付原告合同约定的房屋登记面积差价款125938元及贷款利息损失18988元（以利率5.39％为标准，从贷款日暂计至本起诉日，公式附后）；四、请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金10937元（以总房款为基数、年利1.5％为标准，2020年4月1日至2021年1月27日）、赔偿原告误工损失费8063元（以税务申报纳税年收入为标准，22天误工天数计算）、3次往返路费损失2343元；五、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告因在晟大海湾城售楼部外墙 -2- 立面张贴“买二层送一层”的巨幅促销广告，吸引原告洽谈购买。2018年2月4日，原告与被告签订《晟大·海湾城认购书》（编号ＳＤ9661610929），认购晟大海湾城一期4栋一层102号房屋，建筑面积202.13平方米，套内建筑面积163.84平方米，一口价人民币869159元，单价4300元／平方米，原告向被告当即支付人民币261159元首期款，确定购买关系。2018年2月7日，被告向原告特快专递《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ＦＣＧ2018041464）。原告与被告签订了上述合同，向被告购买位于防城港市（复式）102号房房屋（房屋平面图见合同附件一）。原告在支付完所有房款、契税后，于2018年12月27日取得正式购房发票。2018年6月24日，在收到被告收楼通知后，原告亲临现场收楼，发现房屋质量存在一定的问题并要求被告整改；随后11月再次来港办理装修手续时，又多次敦促被告及物业公司整改，至今未果（另案诉讼）。期后，被告通过违规提高维修基金收费标准，强行收取面积增补款（房屋不动产权证办理通知书）和代办证手续费，违规收取管道燃气入网费等不合法手段，以及银行按揭机构未提取相关资料为由，多次拒绝原告依照合同条款申请办理产权证的请求，拖延阻止原告自主办证。2020年11月30日，被告向原告发函，要求原告接函后一个月内速来办理产权证的相关手续，否则造成一切责任由原告自行承担。2020年10月23日至2021年1月21日期间，原告三次亲临被告办公场地交纳相关款项及提供燃气费免缴文件等，被告仍不配合为原告出具相关办理产权证的资料，导致原告产权证办理流产。被告现场负责经理崔武甚至侮辱原告。原告被迫向防城港市港口区市场监管局举报被告违规收取燃气管道费的问题，该局答复：“2016年8月10日起，购房用户与住房建设单位签订商品房合同的，住房建设单位及当地城市燃气企业均不能向购房用户另行收取容量气价和小区工程安装费。因此，您的情况不属现有住房用户，小区工程安装费不应由用户负担，相关燃气公司或住房建设单位不得再另向用户收取管道燃气初装费或入网费用，按照以上文件规定，您可以拒付该项费用，但是，您的购房合同里明确了管道燃气的入网费用由买受人支付的事项，涉及到合同争议，建议向合同仲裁机构或人民法院 -3- 诉讼进行维权”。因此，原告请求人民法院撤销合同第十条（一）款第4项规定。该格式合同条款为无效条款，属于明显违反桂价格［2016］11号文的霸王条款。另外，被告的上述不法行为，给原告造成了22天误工损失费约8063元（131964÷360×22）和3次往返路费损失2343元（高速过路费、油费、停车费、铁路客票）。根据合同第二十条规定，因被告原因，原告未能在该商品房交付（2018年3月31日）之日起720日内取得产权证，原告有权要求被告赔偿损失，按中国人民银行同期存款一年定期利率1.5％支付逾期办证违约金元10937元（302÷360×1.5％×869159）。根据合同第十二条规定，被告逾期在180日内交付房屋，自4月1日起至实际交付之日6月24日止，被告按日计算应向原告支付全部房价款万分之叁（不低于合同第八条第1（1）项比率）的违约金21902元。被告于2019年3月18日及2020年11月30日向原告邮寄《房屋不动产权证办理通知书》、《函》，通知原告办理不动产权证的实测面积为206.62平方米，要求原告补交差价款19307元，不符合合同第十三条规定。被告未能在商品房交付时向原告出示房屋测绘报告，也未按合同第十五条规定通知原告。根据合同第十三条、第十五条规定，原告不解除合同，有权要求被告赔偿由此造成的损失，返还多出合同约定部分的面积差价款125938元（面积差29.288平方米是根据合同附件一房屋平面图标注尺寸计算的原告4栋102号房1至2层实测面积加上合同约定分摊共有建筑面积38.29平方米之和与合同总建筑面积之差计算得出），及房屋贷款利息损失18988元（125938×5.39％×1007-360），以上合计188171元（面积差=202.13-38.29-67.9845-66.5675-29.288）。标的一层实测面积=7.45×（9.28-0.48）＋1.4×0.48＋1.9×1.4-1.65×1.1×50％-65.56＋0.672＋2.66-0.9075-67.9845平米。标的二层实测面积=7.45×8.7＋1.9×1.4-0.9075-66.5675平米。原告与被告就上述房产纠纷事宜商讨未果，现根据房产法律、法规的相关规定，恳请法院查明事实，依法支持原告的起诉请 -4- 求。 晟大公司辩称，被告认为原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。一、对于原告起诉的第一项诉讼请求即：请求撤销合同第十一条第一款第4项不合法规定。该请求没有事实和法律依据，该条款不具备可撤销的条件，且已经超过撤销权行使期限，撤销权已灭失。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十条、第一百五十一条之规定，可撤销的民事法律行为主要有四种：（1）基于重大误解实施的民事法律行为；（2）一方以欺诈手段，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为；（3）一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为；（4）一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的。在本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，双方意思表示真实，合同条款公平对等，该合同不存在上述可撤销的情形，原告不享有撤销该条款的权利。退一步来说，即使该条款存在可撤销的情形，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十二条之规定，行使撤销权的期限为自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，未在一年内行使的，撤销权消灭。依据原告提供的证据《商品房买卖合同（预售）》可知，双方签订该合同的日期为2018年2月7日，在签订该合同时，原告已经清楚知悉该合同条款的内容，亦明白合同第十一条第一款第4项的约定，若原告认为该条款可撤销，应当自2018年2月7日起一年内起诉行使撤销权，原告于2021年2月22日提起诉讼时，距离其知道或者应当知道该条款内容已逾三年，其撤销权已经灭失。二、被告不存在逾期交付涉案房屋的行为，不应向原告支付逾期交房违约金。本案中，总房价款为869159元，买受人的付款方式为：先支付261159元的首期房款，剩余的608000元房款向广西北部湾银行申请贷款支付。根据原告提交的证据《个人房屋借款担保合同》可知，签订该借款合同的时间为2018年3月28日，又依据被告提交的证据1可知，原告通过银行的按揭贷款的审批，正式将608000元贷款支付到被告银行账户的时间为2018年5月29日，即原告付清剩余购房款的时间为2018年5月29日。《商品房买卖合同（预售）》 -5- 第十一条第（一）项约定的交房日期为2018年3月31日，第（二）项中，特别约定：交房时，如买受人未付清应付房款（含银行按揭贷款及贷款额不足应付房款的）出卖人有权将交房日期顺延至付清后的10日内。即本案中原告的余款608000元，于2018年5月29日才付清。按照合同约定，交房日期应当顺延付清房款后10日内即2018年6月9日。而被告于2018年6月4日通知原告涉案房屋于2018年5月30日达到收房条件，原告应于2018年6月30日前来办理交房手续。且原告按照通知于2018年6月24日来收房，双方已经于该日将涉案房屋交付完毕。涉案房屋的交付完全符合合同约定，不存在任何逾期交房的行为，被告也不应支付所谓的逾期交房违约金。三、原告第三项请求无事实和法律依据。原告以涉案房屋实际面积多出合同约定面积为由，要求被告支付面积差价，既不符合实际案情，也不符合一般常理，更无合同约定和法律规定。（1）关于合同约定面积及实际面积问题：依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案商品房面积为202.13平方米，该面积是依据2013年8月15日防城港市住房和城乡建设测绘院测绘得出，后于2018年7月12日防城港市住房和城乡建设测绘院再次测绘用于房屋权属登记时，测绘得出的结果为该房屋实际的建筑面积为206.62平方米，实际面积多出合同约定面积4.49平方米。（2）关于实测面积与预测面积的误差比及产生误差时的处理办法：本案中，实际面积多出合同约定面积4.49平方米，面积误差比为2.22％（计算式：误差面积4.49平方米÷合同约定面积202.13平方米×100％）。依据《商品房买卖合同》第十三条之约定，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，按照第4种方式处理，即：4、双方自行约定：出卖人应在得到房产测绘部门实测面积结果后，将该结果以书面形式通知买受人，双方根据测量面积结果与本合同约定的房屋销售单价据实结算，确定双方应补交或退回的面积差价款。买受人在收到该通知之日起30日内须到出卖人营业场所或的其他地点补交或者领回面积差价款，买受人逾期不补交差价或者出卖人拒绝退还差价的，每逾期一日，违约方应按应交或应退款项的万分之叁向守约方支付违约金。被告在确认实测面积为206.62平方米后，于2019年3月18日向原告发出《房屋不动产权证办理通知书》，告 -6- 知原告房屋的实测面积并通知原告前来办理产权证。该通知书中已经明确告知房屋实测面积，依据《商品房买卖合同》第十三条第4种方式之约定，就多出的4.49平方米的面积，原告应当按照房屋销售单价4300元每平方米，补交19307元（4300元×4.49平方米）的差价。依据该条款之约定，被告在民事起诉状中主张实际面积超出合同约定面积29.288平方米，应当由原告向被告补交125938.4元（4300元×29.288平方米）购房款。四、本案尚未达到合同约定的需向买受人承担逾期办证的期限和条件，原告无权要求被告赔偿损失。原告未能在房屋交付之日起720日内办证是因其未按照被告的办理产权证的通知前来配合进行办证手续，与被告无关。（1）被告依据《商品房买卖合同》第二十条第（二）项之约定，因出卖人原因未能在房屋交付之日起720日内取得该商品房所有权证书的，按照第2种方式处理：2、出卖人未按照本合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过两年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权要求出卖人赔偿损失。即根据该约定，应当自交房之日满720日，且因出卖人原因未提交相关办证材料而逾期超过两年后，买受人有权主张赔偿损失。则具体回归到本案中，原告于2018年6月24日收房，则应当自收房之日2018年6月24日起720日内办理产权证书，即应当在2020年6月13日前办理产权证，超过约定办证日2020年6月13日两年即到2022年6月13日，并且系因被告原因未能办证的，原告才有权要求被告赔偿损失。而本案中，被告已经于2021年1月28日为原告办理完毕房产证，该时间并未超过约定办证日两年，未达到合同约定的应由出卖人赔偿损失的情形。并且原告未能举证证明因被告原因造成办证延期或者无法办证，原告应承担举证不能的责任。（2）本案原告至2021年1月28日才办理完房屋产权证书的原因在于原告本人，与被告无关。被告于2019年3月18日向原告发出《房屋不动产权证办理通知书》通知原告前来办理产权证，原告逾期未办理，又于2019年10月11日电话通知，仍旧未前来办理，再于2020年11月12日电话通知、2020年11月30日发函通知，原告才于2020年12月10日到被告处补交19307元的面积差房款，并开始办理 -7- 房屋产权手续。被告已经完全尽到了通知、催告原告前来办理房屋产权登记手续的义务，系因原告迟迟未来办理手续的原因导致其延时取得房屋产权证书。依据第《商品房买卖合同》第二十条第（二）项之约定：因出卖人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记手续的，出卖人不承担责任。因此因原告原因造成的延期，被告不承担责任。五、关于原告误工损失及路费损失的问题。根据原告在《民事起诉状》中所述，其主张的误工损失及路费损失，均是因其办理涉案房屋的产权证书所产生的相关费用，是因其办理个人事务所产生的费用，应当由其自行承担，与被告无关，其无权要求被告支付。原告并未提供相关证据证明因被告的侵权行与其误工损失和路费损失之间具有因果关系，也未举证对其具体损失数额进行证明，应当承担举证不能的责任。综上，原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请求法庭依法驳回全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年2月7日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ＦＣＧ2018041464），主要约定原告购买被告开发建设的防城港市（复式）102号房房屋，预测建筑面积为202.13平方米，单价为每平方米4300元，总价款为869159元，付款方式为2018年2月4日前支付首期房款261159元，余款608000元向广西北部湾银行申请贷款支付。此外，合同第十一条约定“交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。特别约定：交房时，如买受人未付清应付房款（含银行按揭贷款及贷款额不足应付房款的），出卖人有权将交房日期延期至付清后的10日内。………”。合同第十二条约定“逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1） -8- 和（2）不作累加］。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的×％向买受人支付违约金……”。合同第十三条约定“面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。……4、双方自行约定：出卖人应在得到房产测绘部门实测面积结果后，将该结果以书面形式通知买受人，双方根据测量面积结果与本合同约定的房屋销售单价据实结算，确定双方应补交或退回的面积差价。买受人在收到该通知之日起30日内须到出卖人营业场所或指定的其他地点补交或领回面积差价款；买受人逾期不补交差价或者出卖人拒绝退还差价的，每逾期一日，违约方应按应交或应退款项的万分之叁向守约方支付违约金”。合同第二十条约定“房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意按照下列第2种方式处理。……2、如出卖人未按照本合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过两年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求出卖人赔偿损失，赔偿标准参照中国人民银行公布的同期存款一年定期利率支付利息。因买受人原因导致无法办理产权登记处理详见补充协议（第六条产权证。1、买受人要求出卖人提供办证所需的应由出卖人提供的资料给产权登记的前提是：付清房价款、缴纳税费、其他应付款、应付出卖人的违约金及本补充协议条款约定的应由买受人承担并支付的所有费用，否则，出卖人有权不予协助办证，并不承担逾期办证的责任。……）的约定。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”。合同还对其他事项作了约定。2018年2月4日，原告已向被告支付首 -9- 期房款261159元。2018年5月29日，被告收到原告房款余款608000元（贷款）。2018年6月6日，被告收到原告的《交房通知书》。2018年6月24日，被告确认收房。2018年7月12日，防城港市住房和城乡建设测绘院对涉案房屋测绘实际的建筑面积为206.62平方米。2019年3月18日，被告向原告寄送《房屋不动产权证办理通知书》，告知原告房屋的实测面积并通知原告补交差额房款办理产权证。2020年11月30日，被告再向原告寄送被办理不动产权证函。2020年12月10日，原告向被告补交19307元面积差房款。2021年1月28日，原告取得涉案房屋《不动产权证书》。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同；合同签订后双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。 关于撤销合同第十条第（一）款第4项“燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，小区铺设燃气管道网到每户，防城港中燃城市燃气发展有限公司管道煤气的入网费2300元由买受人支付给出卖人代收”不合法规定的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十条、第一百五十一条之规定，可撤销的民事法律行为主要有四种：（1）基于重大误解实施的民事法律行为；（2）一方以欺诈手段，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为；（3）一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为；（4）一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的。本案中，对该项约定，原告并无举证证明签订合同时出现上述情形，不享有撤销权。故原告该项请求，本院不予支持。 关于支付逾期交付房屋发生的违约金21902元（以总房款为基数，每日万分之三，2018年4月1日至2018年6月23日）的诉讼请求。本案中，原告于2018年5月29日交完房款，按照合同第十一条的约定，被告的实际应交房时间为2018年6月9日（交完房款后10日）。而2018年6月24日原告确认收房，被告已迟延交房，按照合同第十二条约定，被 -10- 告应于2018年6月9日起至2018年6月24日止，按日计算向原告支付869159元万分之壹的违约金。故原告的该项诉请部分不予支持，应支持部分为：以869159元为基数，自2018年6月9日起至2018年6月24日止，按日万分之一标准计算违约金为1390.65元。 关于支付合同约定的房屋登记面积差价款125938元及贷款利息损失18988元（以利率5.39％为标准，从贷款日暂计至本起诉日，公式附后）的诉讼请求。本案中，合同并没有相关约定。故原告该项请求，没事实和法律依据，本院不予支持。 关于支付逾期办理房屋所有权证的违约金10937元（以总房款为基数，年利1.5％为标准，2020年4月1日至2021年1月27日）、赔偿原告误工损失费8063元（以税务申报纳税年收入为标准，22天误工天数计算）、3次往返路费损失2343元的诉讼请求。本案中，2018年6月24日原告确认收房；2018年7月12日防城港市住房和城乡建设测绘院对涉案房屋测绘实际的建筑面积为206.62平方米；2019年3月18日被告向原告寄送《房屋不动产权证办理通知书》，告知原告房屋的实测面积并通知原告补交差额房款办理产权证；2020年11月30日被告再向原告寄送办理不动产权证函；2020年12月10日原告向被告补交19307元面积差房款；2021年1月28日原告取得涉案房屋《不动产权证书》。以上事实证明，不能在约定期限内完成该商品房所有权转移登记的原因，归责于原告迟迟不交纳房屋面积补差款，按照合同第十三、二十条的约定，被告不承担责任。故原告的该项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十条、第一百五十一条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下： 一、被告广西晟大房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张罗先支付逾期交房违约金1390.65元（以869159元为基数，自2018年6月9日起至2018年6月24日止，按日万分之一标准计算）； -11- 二、驳回原告张罗先的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4063元，减半收取计2032元（原告张罗先已预交），由原告张罗先负担2016.98元，被告广西晟大房地产开发有限公司15.02元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4063元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级人民法院不再另行通知）。 审判员  葛译超 二〇二一年六月十八日 -12- 书记员  杜春辉