上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2884号上诉人(原审被告)：上海彧佳健康管理咨询服务中心(有限合伙)，住所地上海市金山区。执行事务合伙人：黄伟康。委托诉讼代理人：周洁，北京君都(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：迈嵩企业管理咨询(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：蔡凡隽，总经理。委托诉讼代理人：缪婧婷，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈奕枋，上海市君悦律师事务所律师。上诉人上海彧佳健康管理咨询服务中心(有限合伙)(以下简称彧佳中心)因与被上诉人迈嵩企业管理咨询(上海)有限公司(以下简称迈嵩公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初21783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彧佳中心上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判彧佳中心无需向迈嵩公司支付房屋占有使用费人民币(以下币种均为人民币)75，000元；本案一、二审诉讼费由迈嵩公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案中，彧佳中心在迈嵩公司通知解除合同后积极要求搬走健身器材腾空房屋，但迈嵩公司一直拒绝彧佳中心拿走器材，并以此要挟彧佳中心支付违约金并承认单方违约。一审法院认定彧佳中心持有密码，可以自行搬走相关设备没有事实依据。因此，未搬走相关器材所造成的损失不应当由彧佳中心承担。同时，迈嵩公司也并未采取行动以防止损失的扩大，该部分损失亦应当由迈嵩公司自行承担。迈嵩公司辩称，不同意彧佳中心的上诉请求。迈嵩公司一直在积极要求彧佳中心腾空房间，也并未阻拦彧佳中心搬离器械。相反，彧佳中心一直以《交接书》存在问题为由拖延腾房时间。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。迈嵩公司向一审法院起诉请求：1．确认迈嵩公司、彧佳中心之间的租赁合同于2020年4月10日解除。2．彧佳中心支付迈嵩公司2020年2月11日至2020年4月10日的房屋租金9万元，以及2020年1月11日至2月10日的欠付房租5，000元，共计95，000元。3．彧佳中心支付迈嵩公司2020年4月11日至2020年7月21日期间的房屋占有使用费15万元。4．彧佳中心支付迈嵩公司违约金9万元。5．彧佳中心赔偿迈嵩公司物品损失10，426.69元。一审法院认定事实：1．上海市黄浦区江西中路XXX号1楼(以下简称系争房屋)的权利人登记为上海市石油公司油站业务部，迈嵩公司系次承租人。2019年1月，迈嵩公司(甲方)与彧佳中心(乙方)签订《［Maison115］租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于商业之用途，租赁期限自2019年1月10日至2024年1月10日，免租期为2019年1月10日至2019年2月10日，2019年2月11日至2020年1月10日期间的租金为4万元／月，2020年1月11日至2021年1月10日期间的租金为45，000元／月……租金支付方式为先付后用，按三个月为一期支付，乙方必须于每期当月10日前一次性全额支付下期租金给甲方，押金为两个月租金。乙方就本合同任何一项应付的费用自应付之日起超过十日未一次性全额支付的，构成违约，甲方有权立即解除合同，对乙方因此造成的任何损失不承担任何责任，乙方应向甲方支付相当于当期两个月租金金额的违约金。2．合同签订后，彧佳中心按约支付了押金8万元和2019年的租金，并支付了2020年1月11日至2月10日期间的租金4万元，后未再支付租金。2019年11月5日，迈嵩公司向彧佳中心发送《付款通知书》，载明彧佳中心应于2019年11月8日前支付迈嵩公司2019年11月11日至2020年2月10日期间的租金共计12万元，迈嵩公司称当时因工作人员疏漏导致少算了5，000元。2020年2月12日，迈嵩公司通过微信向彧佳中心发送《付款通知书》，载明彧佳中心应于2020年2月21日前支付租金14万元(包括2020年1月11日至2月10日的租金差价5，000元、2月11日至5月10日的租金135，000元。)。3．在迈嵩公司、彧佳中心的微信聊天记录中，2020年2月12日载：“彧佳中心：我再和蔡总沟通沟通免租的事情呗？迈嵩公司：这个就是公司目前商量的决定。有一份我司关于免租的正式回复函。我们也在积极和国企沟通，目前暂无回复。针对所有maison租户都一样的，请理解我们的难处。我们同样要支付给商家租金，而且是三个月的金额，我们同样承担巨大的经济压力。彧佳中心：理解，目前由于疫情两店都处于亏损状态，我和老板商量下，月底前给贵司答复，是否续约，你看如何……迈嵩公司：我们希望你在下周三之前给我们一个比较准确的答复，月底之前有点晚。我们需要下周启动新的招租计划。”2月16日载：“彧佳中心：外滩店继续发展。”此后迈嵩公司一直通过微信向彧佳中心催缴房租，彧佳中心于3月3日向迈嵩公司发微信表示无力支付房租。4.2020年3月1日，彧佳中心向迈嵩公司发函，载明自过年至今彧佳中心完全没有收入只有支出，目前无力交纳房租，现租赁合同已经无法继续履行。3月3日，迈嵩公司向彧佳中心回函，载明租赁合同应依约定继续履行，彧佳中心应于3日内落实租金支付的处理安排以及是否提出单方解除合同的意思表示。3月18日，迈嵩公司再次向彧佳中心发函，载明双方合同仍然合法有效，疫情不构成合同无法履行的情形，如彧佳中心单方解除合同应承担违约责任。3月21日，彧佳中心向迈嵩公司发函，载明彧佳中心未单方提出解除合同，要求迈嵩公司给予彧佳中心免租期，并允许彧佳中心处理部分设备缓解现金压力。4月9日，迈嵩公司向彧佳中心发出《律师函》，载明彧佳中心仍欠付租金14万元，要求解除双方之间的租赁关系，彧佳中心支付拖欠的租金、电费、承担违约金，并于7日内归还租赁屋，迁出所有设备。彧佳中心于4月10日收到《律师函》。5．合同解除后，双方对于清场事宜发生争议。迈嵩公司的工作人员Aileen与彧佳中心方的微信聊天记录中，4月15日载：“黄伟康：安达理华律师事务所让我收到回函7日内迁出设备、设施、自置物品及杂物，请问两位我司明天能来清理么？Aileen：不行。请先按律师函内所写的履行完支付义务，包括支付租金跟违约金以后才能把设备拿走……黄伟康：两位下午好，现在的情况是贵司委托的律师发函要求我方7日内迁出所有设备，贵司又不允许，要不你们内部协调统一一下吧，我方这边也好处理，感谢。”5月22日载：“Aileen：周六你三点有课的话，时间可以安排早一点或者晚一点。13点，或者16：30这样。周日我这里没时间。(向黄伟康发送文件《同意接收场地书》)。”《同意接收场地书》载：“现因乙方自身原因，其表示无法继续租赁该房屋，故乙方向甲方提出提前解除该房屋的租赁关系。为避免双方的损失进一步扩大，甲方同意乙方现行交换该房屋。”彧佳中心对上述内容持有异议，故拒绝签收《同意接收场地书》。7月20日，双方达成一致协议，由彧佳中心次日安排相关人员至系争房屋搬走器械。一审审理中，双方一致确认彧佳中心持有系争房屋的入户密码。6．迈嵩公司提供的店铺外监控视频显示，彧佳中心的卡车在搬器械的过程中，车门打开时撞击到系争房屋门外的牌匾，迈嵩公司于次日与彧佳中心微信沟通牌匾受损事宜，照片显示圆形牌匾边缘处约四分之一的部分有玻璃缺损。迈嵩公司提供的发票、付款审批单及付款凭证显示购买时间为2018年4月，购买价格为10，424.69元。一审法院认为，迈嵩公司、彧佳中心之间签订的租赁合同在履行过程中遇到新冠疫情，致彧佳中心经营健身房受到阻碍，双方的合同目的无法实现，迈嵩公司于2020年4月9日向彧佳中心发送《律师函》解除合同，现双方一致认可4月10日为合同解除日，法院予以确认。彧佳中心未能支付2020年2月11日至2020年4月10日期间的租金有疫情的客观原因，彧佳中心少付了2020年1月的租金差价5，000元则因迈嵩公司向其发送的《付款通知书》未载该款，均非彧佳中心主观违约所致，故迈嵩公司主张彧佳中心承担违约金，法院难以支持。至于2020年2月11日至2020年4月10日的租金损失，法院认为，在疫情的特殊环境下，房屋租金成本支出压力大，根据相关政策，国有房屋的租赁应由相关主体合理分担损失，对承租人适当减免租金，故彧佳中心提出减免2020年2月11日至4月10日的租金，尚属合理，但1月11日至2月10日期间欠付的租金5，000元，彧佳中心应予支付。合同解除后，双方对于腾房事宜发生纠纷。根据双方的微信聊天记录，迈嵩公司的工作人员以彧佳中心支付租金和违约金、签订《同意接收场地书》为腾房的条件，而《同意接收场地书》中因记载了对彧佳中心不利的事实导致彧佳中心不愿签署，可见迈嵩公司对于迟延腾房存在过错。但考虑到系争房屋的密码由彧佳中心持有，彧佳中心对房屋有控制权，即使在不签订《同意接收场地书》的情况下亦可自行搬运设备腾房，故法院据此认定双方均存在一定的过错，所产生的房屋占用费用应由双方共担。关于迈嵩公司所述其门口牌匾之损坏，根据迈嵩公司提供的视频可以看出彧佳中心的搬运车辆在开门时撞击到了牌匾，迈嵩公司于次日发现后即向彧佳中心发送监控视频，故彧佳中心应承担相应的赔偿责任。综合考虑物品的折旧、损坏范围等因素，法院酌定彧佳中心赔偿迈嵩公司财产损失1，000元。一审法院判决：一、确认迈嵩企业管理咨询(上海)有限公司与上海彧佳健康管理咨询服务中心(有限合伙)之间的《［Maison115］租赁合同》于2020年4月10日解除。二、上海彧佳健康管理咨询服务中心(有限合伙)应于判决生效之日起十日内支付迈嵩企业管理咨询(上海)有限公司2020年1月11日至2月10日期间欠付的租金5，000元。三、上海彧佳健康管理咨询服务中心(有限合伙)应于判决生效之日起十日内支付迈嵩企业管理咨询(上海)有限公司2020年4月11日至2020年7月21日期间的房屋占有使用费75，000元。四、上海彧佳健康管理咨询服务中心(有限合伙)应于判决生效之日起十日内赔偿迈嵩企业管理咨询(上海)有限公司物品损失1，000元。五、迈嵩企业管理咨询(上海)有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是彧佳中心是否应支付2020年4月11日至2020年7月21日期间相应的房屋占有使用费。本案中，双方合同解除后，彧佳中心所有的相关设备仍置留在系争房屋内直至2020年7月21日，迈嵩公司在此期间无法使用系争房屋并产生费用损失，此为客观事实。对于上述期间占有使用费用的负担，一审法院依据在案证据并综合考虑涉案租赁合同的最终实际履行情况等客观因素，认定本案双方对于费用损失的产生均有过错，并据此认定彧佳中心承担75，000元，有较为充分的事实依据，并无不妥，本院予以认同。彧佳中心虽上诉对此表示异议，但在二审中并未提供新证据，亦未陈述新的理由，本院对于彧佳中心的上诉请求不予支持。综上所述，彧佳中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，675元，由上海彧佳健康管理咨询服务中心(有限合伙)负担。本判决为终审判决。审 判 长 李迎昌审 判 员 李伊红审 判 员 周 喆二〇二一年六月八日法官助理 潘 喆书 记 员 王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……