贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1776号上诉人（原审被告）：贵州建安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县鼓场街道建安壹号小区1栋2楼，统一社会信用代码：91520523080696799F。法定代表人：袁安国，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：宋伦阔，该公司员工。被上诉人（原审原告）：汪福建，男，1985年12月25日出生，汉族，住贵州省金沙县。被上诉人（原审原告）：赵腾莎，女，1989年9月26日出生，汉族，住贵州省金沙县。上诉人贵州建安房地产开发有限公司（以下简称：建安公司）因与被上诉人汪福建、赵腾莎商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初4759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人建安公司上诉请求：依法撤销金沙县人民法院（2020）黔0523民初4759号民事判决书，发回重审或改判上诉人不承担违约损失赔偿。事实及理由：1.上诉人在庭审中表示愿意继续为该商品房买受人办理产权登记手续，提出依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和最高人民法院关于合同法的司法解释第二十七条、第二十九条的规定，请求调减违约金的抗辩主张符合法律规定，一审对上诉人不应承担违约金损失的答辩意见不予采信错误。2.一审认定的计算违约金的时间点和基数错误，应当予以纠正。上诉人与被上诉人之间签订商品房买卖合同的的时间是2019年7月5日，被上诉人预付购房首付款83834元的时间是合同签订当日，其余购房款333000元于2019年12月20日才通过中国工商银行金沙支行发放到上诉人账户。一审计算上诉人承担违约金按照该商品房的购房总价416834元为基数，并从2017年12月12日开始计算违约金无事实依据。综上，一审对上诉人提出不应承担违约金损失的答辩意见不予采纳和对上诉人请求调整违约金的请求不予支持和计算违约金的起止时间和计算基数错误，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人汪福建、赵腾莎答辩称：上诉人的上诉理由不成立，上诉人应按双方签订的商品房买卖合同约定支付上诉人违约金。原审原告汪福建、赵腾莎一审诉讼请求：1.依法判令被告限期履行原被告双方于2019年7月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：JAYH201907002号）约定的义务及时为原告办理商品房转移登记手续；2.判决被告立即支付原告违约金56064.31元（以购房款416834.00元为基数从2017年12月12日起每日按照万分之一计算至起诉时止）；3.案件受理费由被告承担。一审认定事实：2016年9月21日，被告建安公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告取得了建安壹号土地使用权证，使用面积为13631.00平方米。2019年7月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号3单元17层6号房屋，建筑面积122.12m2，房屋总价款416834.00元，合同签订当日交付首付款83834.00元，余款333000.00元以银行按揭方式支付，2016年12月28日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。后双方又签订了《补充协议》，12-3条约定“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”。在《商品房买卖合同》签订之前，原告已于2017年12月12日通过与被告签订《购房合同签订确认表》向被告支付了购房首付款83834.00元。原告向中国工商银行申请房屋按揭贷款333000.00元，并于2019年12月20日通过中国工商银行金沙支行发放到被告账户，被告代收房屋维修基金8337.00元。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。现因建安公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，涉案房屋建设项目暂不能办理不动产登记。一审认为：本案系商品房买卖合同纠纷。原被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷，对被告称已向原告交付房屋，何时办理产权证不损害原告任何利益的答辩意见不予采纳。但根据金沙县不动产登记中心证实“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其它方式替代履行，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理不动产登记证事实上履行不能，不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，被告主张合同约定的是在约定日期即2017年3月28日起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。现原告要被告承担违约责任，只能依照合同约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，本案被告应向原告支付违约金，违约金以已付购房款总额416834.00元为基数，按双方购房合同约定的万分之一从2017年12月12日起计算至立案之日（即2020年9月9日）止为41141.52元，现原告起诉要求被告支付违约金56064.31元，对其超过的部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决：一、由被告贵州建安房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告汪福建、赵腾莎违约金41141.52元；二、驳回原告汪福建、赵腾莎的其他诉讼请求。案件受理费，减半收取600.00元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。本案审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。经审理查明：被上诉人与上诉人于2017年12月12日签订《购房合同签定确认表》并向上诉人支付涉案房屋首付款83834元后，上诉人于当日即将案涉房屋交付被上诉人使用。2019年7月5日双方签订涉案《商品房买卖合同》，并办理按揭贷款手续，按揭贷款333000元于2019年12月20日发放至上诉人账户内。其余认定事实与一审认定事实一致。本院认为：涉案《商品房买卖合同》虽约定上诉人应于2017年3月28日前向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书，但被上诉人与上诉人实际于2017年12月12日签订《购房合同签定确认表》并向上诉人支付首付款83834元购买涉案房屋，上诉人基于此于2017年12月12日向被上诉人交付了涉案房屋。因此，双方在《商品房买卖合同》中约定的交付办理转移登记有关文书的时间双方当事人并不成立商品房买卖合同关系，故双方在《商品房买卖合同》关于上诉人应于2017年3月28日前向被上诉人交付办理商品转移登记有关文的约定无实际意义，上诉人应于何时向被上诉人交付办理涉案房屋转移登记有关文书双方约定不明。由于涉案房屋上诉人已于2017年12月12日交付给被上诉人，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第一款：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋实际交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。”之规定及被上诉人主张上诉人支付违约金至本案提起诉讼之日之诉讼请求，上诉人于2018年3月12日起至2020年9月9日止应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，向被上诉人支付违约金。因被上诉人购房款为分两期支付，其中首付款83834元于2017年12月12日支付，剩余购房款于2019年12月20日支付，依据双方约定的以已付购房款为基数每日0.0001的违约金标准，上诉人自2018年3月12日起至2019年12月20日止承担的违约金应以83834元购房款为基数计算，2019年12月20日起至2020年9月9日止承担的违约金应以总购房款416834元为基数计算，上诉人应向被上诉人支付违约金（83834元×0.0001元/日×648日）＋（416834元×0.0001元/日×264日)=16436元。一审认定上诉人承担违约责任的期间及未分时段以被上诉人分期支付的购房款416834元为基数计算违约金错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）（三）项之规定，判决如下：一、维持贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初4759号民事判决第二项，即“驳回原告汪福建、赵腾莎的其他诉讼请求”；二、变更贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初4759号民事判决第一项为：由上诉人贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付被上诉人汪福建、赵腾莎违约金16436元；三、驳回上诉人贵州建安房地产开发有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费600元，由上诉人贵州建安房地产开发有限公司负担200元，被上诉人汪福建、赵腾莎负担400元；二审案件受理费1200元，由上诉人贵州建安房地产开发有限公司负担400元，被上诉人汪福建、赵腾莎负担800元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年六月八日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青