河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0192民初1975号原告：郑州航空港山顶房地产开发有限公司，住所地郑州航空港区郑港六路北侧26号50号楼2层。法定代表人：唐晓东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹必琼，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡园园，河南见地律师事务所律师。被告：李景余，男，1990年1月15日出生，汉族，住河南省唐河县。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行，住所地郑州市郑东新区商都路31号（商都路与黄河东路交叉口东南角）。负责人：李宝。原告郑州航空港山顶房地产开发有限公司（以下简称山顶公司）与被告李景余、第三人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行（以下简称工商银行商都路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山顶公司的委托诉讼代理人曹必琼、胡园园到庭参加诉讼，被告李景余、第三人工商银行商都路支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山顶公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方《商品房买卖合同》；2.依法判令被告向原告偿还原告代其向第三人支付的贷款逾期本息等共计860,780.26元；3.依法判令被告向原告支付违约金（以原告代被告向第三人偿还的款项为基数，按照日万分之五的标准自原告实际向第三人支付保证金之日计算至被告清偿原告代付的全部贷款本息之日止）；4.依法判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、房屋预告登记注销手续和银行抵押权注销手续；5.依法判令被告向原告支付为本案支出的律师费20,000元；6.依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费等费用；7.依法判令原告自行从被告已支付的购房款中扣除上述被告应付款项。事实与理由：2018年1月30日，原、被告签署了编号为G180××××4447《商品房买卖合同》（下称买卖合同），约定被告购买原告开发的位于航空港区郑港××、××西××单元××房屋××套。买卖合同约定被告采用按揭贷款方式付款，贷款810,000元。后被告向第三人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行申请贷款，并签订编号为A住字工行商都路支行2018年0801号《个人购房借款/担保合同》（下称借款合同），原告为被告的借款承担连带保证责任。借款合同签订后，因被告自身原因，未能按期偿还按揭贷款，导致原告承担了连带保证责任，第三人划扣原告保证金860,780.26元。后原告向被告下发《催款函》，要求被告向原告偿还上述款项，但被告拒不支付，构成严重违约，根据买卖合同附件四第三条的约定，被告应当承担违约责任。被告李景余未到庭，亦未向本院提供书面答辩意见。第三人工商银行商都路支行未到庭，亦未向本院提供书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年1月30日，山顶公司(出卖人)与李景余（××）签订编号G180××××4447的《商品房买卖合同》及附件，约定：1.李景余购买山顶公司开发建设的位于航空港区郑港××、郑港××、鸿运××、××东山顶·××小区××单元××房屋××套，总价款为1,166,530元。其中，首付款356,530元由李景余采用现金方式支付，剩余房款810,000元以商业贷款方式支付。2.若出卖人为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，按日向出卖人支付上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。××没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照上述约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应按照约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除商品房买卖合同。××应按照本合同的有关约定承担违约责任。上述合同签订同日，山顶公司与李景余又签订《首付款分期协议》，约定：1.李景余因资金紧张，不能全额支付首付款，山顶公司同意李景余在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款118,843元，剩余首付款237,687元分期支付。山顶公司为李景余开具全部首付款发票，配合李景余办理银行贷款手续。李景余应当在2018年10月14日前向山顶公司支付部分首付款118,843元，剩余首付款118,844元应在2019年12月31日前向山顶公司支付完毕。2.若李景余未按约定时间支付首付款，应自逾期之日按日千分之一向山顶公司支付违约金，且山顶公司有权暂不交付房屋，逾期30日没有支付完毕的，山顶公司有权解除合同。3.无论任何原因，双方之间商品房买卖合同解除的，本协议一并解除，李景余应按商品房买卖合同及本协议约定承担违约责任。2018年4月4日，李景余作为借款人、山顶公司作为担保人与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订《个人购房借款/担保合同》。上述《商品房买卖合同》、《首付款分期协议》及《个人贷款合同》签订后，山顶公司按约定办理了商品房买卖合同备案、商品房预告登记、抵押权预告登记等手续。李景余按约定交付首付款237,686元、维修基金8336元,剩余首付款118,844元至今未向山顶公司交付。按揭贷款810,000元由贷款银行转入山顶公司银行账户。之后，因李景余未按期向银行偿还贷款，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行自2019年7月30日至2021年4月27日止从山顶公司保证金账户内扣款共计127,554.88元，2021年5月20日，山顶公司代李景余向贷款银行偿还贷款733,225.38元，前述共计代偿金额为860,780.26元（127,554.88元+733,225.38元）。本院认为,山顶公司与李景余签订的《商品房买卖合同》、《首付款分期协议》，李景余、山顶公司与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订的《个人购房借款/担保合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应为合法有效合同，各方当事人均应当按合同约定履行义务。根据已查明案件事实，李景余未按合同约定按时偿还银行贷款，山顶公司代李景余向贷款银行偿还了贷款本息共计860,780.26元，承担了全部的担保责任，李景余的行为已构成根本违约，依据双方合同约定，山顶公司要求解除双方《商品房买卖合同》，并要求李景余协助办理合同备案登记、预告登记及抵押权登记的注销手续事实清楚，证据充分，应予支持。依据双方《首付款分期协议》约定，无论任何原因，在双方《商品房买卖合同》解除时，《首付款分期协议》一并解除，因此，双方签订的首付款分期协议亦一并解除。根据法律规定，合同解除后，李景余已实际交付的购房款（包含首付款及银行贷款）山顶公司应退还给李景余。关于山顶公司要求李景余偿还的代偿款、补偿金、律师费、保全保险费问题。保证人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中，山顶公司代李景余偿还银行按揭贷款后，其有权就代偿部分向李景余进行追偿，因此，其要求李景余偿还代偿的银行贷款事实清楚，证据充分，应予支持。李景余未按时偿还银行贷款，致使山顶公司承担了全部的担保责任，李景余的行为构成违约，应承担违约责任，故山顶公司要求李景余赔偿补偿金符合双方合同约定和法律规定，应予支持。原告虽然提供相关证据予以证明律师费、保全保险费已实际发生，但是原告已经依据合同约定要求被告李景余承担了支付违约金责任，已足以弥补原告损失，故其再要求被告李景余承担律师费、保全保险费，本院不予支持。综上所述，原告部分诉讼请求事实清楚，证据充分，应予支持。依照＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定＞第一条第二款以及《中华人民共和国合同法》（1999年）第八条、第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州航空港山顶房地产开发有限公司与被告李景余于2018年1月30日签订的编号为G18003794447的《商品房买卖合同》；二、被告李景余应在编号为G18003794447的《商品房买卖合同》解除后三十日内，协助原告郑州航空港山顶房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（编号为G18003794447）备案登记注销手续、房屋预告登记注销手续和银行抵押权注销手续；三、被告李景余于本判决生效之日起十日内偿还原告郑州航空港山顶房地产开发有限公司代为清偿的银行贷款860,780.26元及补偿金（补偿金以银行出具的单笔扣划原告郑州航空港山顶房地产开发有限公司保证金账户款项为基数，自每单笔款项扣划之日起，按日万分之五，先后累计相加计算至被告李景余付清全部款项之日止）；四、原告郑州航空港山顶房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告李景余退还购房款1,047,686元；五、原告郑州航空港山顶房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告李景余退还维修基金8336元；六、驳回原告郑州航空港山顶房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,607元，减半收取计6303元，保全费5000元，共计11,303元，由被告李景余负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  焦静霞二〇二一年六月三十日书记员  陈志丹