广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1449号上诉人（原审被告）：黄志明，男，1990年4月8日出生，汉族，住福建省南平市延平区×××××××××××。被上诉人（原审原告）：清远市天御物业管理有限公司，住所：清远市清城区×××××××××××××××××××商铺。法定代表人：郑存伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓志强，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈万来，广东中肯律师事务所律师。上诉人黄志明因与被上诉人清远市天御物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初4509号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。本案现已审理终结。黄志明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由：原审法院认定事实错误，没有查清被上诉人恶意停电和租赁物屋顶漏水的事实，从而作出错误的判决。涉案租赁物在2020年4月已开始大面积屋顶漏水，但被上诉人怠于履行维修义务，因此，上诉人有理由要求减免租金或延长租期。上诉人未履行义务是由于受新冠疫情不可抗力的影响，加上被上诉人恶意停电、不履行维修义务所致，原审法院判决解除合同、上诉人支付违约金违背了法律规定的公平原则，判决不当。清远市天御物业管理有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。清远市天御物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的《天御华府租赁合同》；二、判令被告支付自2020年1月1日起计算至实际退还承租房产给原告之日止的租金（暂计至2020年4月30日止的租金为34036元）及逾期交租金的滞纳金（滞纳金以拖欠租金额以欠款日期按日1‰计，暂计至2020年4月30日止的滞纳金2569.72元）给原告；三、判令被告支付六个月租金的违约金51054元（8509元/月×6个月）给原告；判令原告无需退回履约保证金17018元给被告；四、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年11月26日签订甲方为原告，乙方为被告的《天御华府租赁合同》，合同约定甲方将位于清远市清城区×××××××××××××××××××××商铺，计租建筑面积共为283.62平方米的铺位，租给乙方用作经营教育培训之用等内容。按照合同约定，被告应在2019年12月30日前交纳2020年1月的租金，但是，被告在原告以打电话、上门、发送律师函等方式催收，仍逾期未交租金。原告认为双方签订的《天御华府租赁合同》合法有效，应受法律保护。租赁物己交付被告使用，被告应当依约向原告交付租金，至今被告己逾期4个月未付租金，依约原告有权解除涉案合同，被告应当付清拖欠的租金，并支付因其迟延交付租金的，以拖欠租金金额为基数自2020年1月1日之日起计算至付清之日止按日1‰计算的逾期付租金的违约金，违约方的被告应向守约方的原告支付本合同约定的六个月租金，被告己交保证金17018元无需退回。一审法院查明：2018年11月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《天御华府商铺租赁合同》，合同主要约定如下：甲方将位于清远市清城区×××××××××××××××××××××商铺，计租建筑面积共为283.62平方米的铺位，租给乙方用作经营教育培训之用；租赁期5年，即自2019年1月1日起至2023年12月31日止；装修期为在2018年12月31日前完成商铺装修；甲方给予乙方免除租金共12月，即从2019年1月1日至2019年12月31日，免租期内只限于商铺租金的免除，其它物管费、工商费、房屋租赁税等一切税费、水电费均由乙方负责。合同租金为甲方租赁经营收入，因此乙方使用该商铺所产生一切费用均由乙方承担，包括但不限于租赁税、水电费、煤气费、电话费、清洁费、物业管理费、商铺维修费、财产保险费。乙方应付租金如下：第二年2020年1月1日至2020年12月31日，租金单价为30元/㎡/月，合计每月应付8509元；第三年2021年1月1日至2021年12月31日，租金单价为30元/㎡/月，合计每月应付8509元；第四年2022年1月1日至2022年12月31日，租金单价为32元/㎡/月，合计每月应付9076元；第五年2023年1月1日至2023年12月31日，租金单价为34元/㎡/月，合计每月应付9643元。合同采用先交租后使用原则，租金及相关费用缴纳以自然月为单位，乙方需在每月25-30日前到甲方财务部缴纳次月租金及当月的相关费用；签订合同之当天，乙方一次性向甲方缴纳履约保证金17018元，应交首月租金8509元，合同期满乙方按合同向甲方缴清所有费用且没有违约记录的，则在乙方缴清所有费用后一个月内甲方合同履约保证金无息全额退还给乙方。乙方必须服从天御华府物业管理公司的统一管理，物业综合管理费和相关仅公共分摊费用及其它应收费用，以天御华府物业管理公司的《永溢物业服务协议》中所明确的相关规定执行，乙方应按管理费用的收费标准准时向天御华府物业管理公司缴纳。如乙方逾期交纳租金超过一个月仍未交清的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，履约保证金不予退回。甲乙双方任何一方中途违约的，则由违约方向守约方支付本合同约定的六个月租金（按违约时的租金标准计算）的违约金，且赔偿守约方因此所受的经济损失；如乙方违约，乙方交纳的履约保证金不退回，归甲方所有。乙方逾期交付租金，除应如数补交外，应从欠款之日起，每日加收1‰的逾期滞纳金，同时甲方有权停止供水电，造成损失由乙方自负。原被告均确认合同签订后，被告向原告缴纳履约保证金17018元以及首月租金8509元。被告对涉案商铺进行装修用作健身、搏击俱乐部。被告辩称因受新冠肺炎疫情影响，自2020年1月份起暂停营业，因而没有营业收入交付租金，被告已于2019年12月23日向原告申请缓交租金，本应于疫情缓解后的6月份开始营业，因涉案商铺一直存在漏水，原告怠维修已构成违约，且原告自2020年4月起存在恶意停电的行为，导致被告无法在疫情缓解后的6月份营业。为此，被告提交“清远头条”文章、物业漏水图片。另查明，2019年12月23日，被告向原告提交《申请书》，以天气寒冷、经营不佳为由，申请物业费推迟至2020年3月份同时补交，水电费正常交，并承诺于2020年3月15日补交所欠费用。2020年4月13日，原告委托广东中肯律师事务所出具《催促全面履行合同支付租金的律师函》，主要内容为至2020年4月13日止，被告尚没有支付分文租金，鉴于被告租赁物后确有投入装修及配置经营设备设施，为共度时艰，原告同意在原已免租一年的基础上再减免一个月的租金，逾期，原告将依法律途径主张解除合同并追收欠付租金。此外，原告在庭审陈述，被告曾口头申请减免六个月租金，原告不同意。庭后，一审法院分别通过电话向原被告查询，双方均确认至2020年9月9日，被告仍未缴纳租金。再查明，涉案商铺由清远市永溢房地产开发有限公司开发建设，并授权原告清远市天御物业管理有限公司予以出租并收取租金。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告经涉案商铺所有权人清远市永溢房地产开发有限公司授权对涉案商铺进行出租并收取租金，故原告有权对涉案商铺进行出租。原告与被告签订《天御华府商铺租赁合同》，是双方自愿签订，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应恪守履行。关于被告延迟支付租金，是否构成违约，合同是否符合解除条件的问题，根据原告提交的《申请书》、《催促全面履行合同支付租金的律师函》以及双方在庭审陈述，在2019年12月即新冠肺炎疫情发生前，被告曾以经营状况不佳为由书面向原告申请延缓至2020年3月补缴物业费等所欠费用。2020年1月起受新冠肺炎疫情影响，各地均采取疫情防控措施，被告曾口头向原告申请减免六个月租金，原告不同意，但以律师函的形式告知被告减免一个月租金。且被告于合同签订后已缴纳2020年1月租金8509元，故被告实际自2020年3月起欠缴租金。鉴于新冠肺炎疫情属于不可抗力，被告租赁涉案商铺用作经营娱乐健身行业，经营确实受损，故被告自延迟缴纳租金的行为在此期间并不构成违约。但至2020年6月，新冠肺炎疫情已基本得到控制，各行业基本复工复产，被告抗辩不可抗力的情况已经消除，被告应继续履行支付租金的义务。至2020年9月9日止，被告仍未缴纳租金，已构成违约，应承担违约责任。被告抗辩因涉案商铺一直存在漏水以及原告存在恶意停电的行为导致被告无法在疫情缓解后的6月份营业，构成违约的意见，被告并没有提交证据证实原告存在恶意停电的行为，此外被告提交的“清远头条”文章以及物业漏水图片并不足以证实涉案商铺存在漏水情况，根据合同明确约定，被告使用该商铺所产生一切费用包括商铺维修费均由乙方承担，故对被告上述抗辩意见，于法无据，一审法院不予支持。原告主张解除合同，于法有据，一审法院依法予以支持。至于违约金，原告主张被告支付违约金51054元，符合合同约定，一审法院予以支持。原告主张被告支付自2020年1月1日起计算至商铺腾退返还之日止的租金及滞纳金的请求，如前述，被告自2020年3月起欠缴租金，故被告应支付的租金应自2020年3月1日起计算至商铺腾退返还之日止的。至于滞纳金，实际为逾期缴纳租金的违约金，原告主张按每日1‰计算，约定过高，且一审法院已确认被告应向原告支付的违约金51054元，足以弥补原告的损失，在原告没有提交证据证明其实际损失的情况下，对原告主张以每日1‰的标准计算滞纳金，一审法院不予支持。但被告延迟支付租金确实造成原告资金的占用，故被告应向原告支付资金占用期间产生的利息，一审法院酌情确认按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。利息的起算时间应自不可抗力影响消除之日起（即2020年6月1日）计算。至于履约保证金，合同关于履约保证金的约定，仅约定被告违约，已缴纳的履约保证金不予退回，并没有约定原告违约应当双倍返还押金，该约定并不符合定金的性质，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条关于“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，对原告主张不予退还履约保证金17018元的请求，于法无据，一审法院不予支持。被告缴纳的履约保证金17018元，系被告对自身如约履行合同的担保，在被告未履行合同义务时，原告可以从履约保证金中扣除因对方未履行合同约定而对其造成的损失，即原告应予退回的履约保证金17018元应先抵扣违约金。综上所述，一审法院判决：一、解除原告清远市天御物业管理有限公司与被告黄志明于2018年11月26日签订的《天御华府商铺租赁合同》；二、判令被告黄志明支付自2020年3月1日起计算至商铺腾退返还之日止的租金及利息（利息以拖欠租金为基数，自2020年6月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至偿还之日止）给原告清远市天御物业管理有限公司；三、判令被告黄志明向原告清远市天御物业管理有限公司支付违约金51054元（原告应予退还的履约保证金17018元应先抵扣违约金）；四、驳回原告清远市天御物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费8792元，减半收取计4396元，由原告清远市天御物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提供新证据，且均表示对一审法院查明的事实没有异议，本院经审理查明对一审法院查明的事实予以确认。另，二审庭审期间，上诉人表示同意解除本案商铺租赁合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。本案争议的焦点是上诉人是否需要向被上诉人支付尚欠的租金和利息及违约金。《天御华府商铺租赁合同》的签订是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应恪守履行。双方当事人均要求本案租赁合同，原审法院判令解除《天御华府商铺租赁合同》，也符合双方当事人的真实意愿，本院予以维持。上诉人虽然曾向被上诉人申请延缓交付租金至2020年3月，但至2020年9月9日止仍未向被上诉人缴纳租金，上诉人拖欠租金的行为已构成违约，依照法律规定和合同约定，应承担违约责任。上诉人提出“因涉案商铺一直存在漏水以及被上诉人存在恶意停电的行为导致其无法在疫情缓解后正常营业，被上诉人构成违约”的上诉理由，由于上诉人未能提供充分的相反证据予以证明，本院对其主张不予采信。一审法院对于尚欠租金和利息及违约金的认定理由充分，合法有据，本院予以认可。综上所述，黄志明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8792元，由上诉人黄志明负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵永华审 判 员 李培东审 判 员 张廷青二〇二一年六月十一日法官助理 江 玥书 记 员 阳 静附引用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。