四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1011民初1762号 原告：王超，男，1983年5月16日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：刁永东，四川视远君律师事务所律师。（特别授权） 被告：内江邦泰雅居置业有限公司，住所地四川省内江市东兴区西林大道兴盛路25号。 法定代表人：苏勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李毅，四川融众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明，四川融众律师事务所律师。 被告：内江邦泰置业有限公司，住所地内江市东兴区西林大道兴盛路25号。 法定代表人：苏勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李毅，四川融众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明，四川融众律师事务所律师。 原告王超与被告内江邦泰雅居置业有限公司（以下简称“雅居公司”）、内江邦泰置业有限公司（以下简称“邦泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用简易程序，经当事人同意与（2021）川1011民初1757、1758、1760、1761、1832-1834号案件公开开庭合并进行了审理。原告王超的委托诉讼代理人刁永东，被告雅居公司、邦泰公司的共同委托诉讼代理人李毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王超向本院提出诉讼请求：1.判令被告雅居公司向原告支付购房款总价20%即123,171.2元的赔偿款；2.判令被告雅居公司向原告退还多收取的购房款暂为5,000.00元，最终退还金额在司法鉴定测绘报告作出后并按合同约定计算予以确定；3.判令被告雅居公司向原告支付违约金5,535.00元（违约金暂算至2020年12月31日，最终应计算至被告不存在违约行为时止）；4.判令被告邦泰公司对上述全部债务承担连带责任；5.判令二被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：2018年2月27日，原告与被告雅居公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买雅居公司在（川）（2018）内江市不动产权第0008776号地块上建设的邦泰·紫金学府第5号楼1单元23层1-23-6号商品房一套，预测建筑面积89.54平方米，套内建筑面积74.2平方米，单价8,299.95元/平方米，总价款615,856.00元。该合同还约定了容积率、交房时间、房屋基础设施设备及其他配套设施等应具备的标准和未达标准的违约责任、被告雅居公司的告知义务和商品房面积出现差异如何处理等内容。合同签订后，原告依约按时足额履行了付款义务，被告雅居公司却违反合同约定，存在提高容积率、降低绿化率，房屋、基础设施设备、公共服务及其他配套设施未达约定标准和交付房屋存在面积差，应承担违约责任。因被告雅居公司系被告邦泰公司独资设立，存在“人格混同”，被告邦泰公司应就被告雅居公司的全部债务承担连带责任。原告为维护其合法权益，故诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告雅居公司辩称，1.被告雅居公司开发建设的案涉项目已竣工验收合格，容积率和绿化率均符合规划条件和合同约定，且原告所举证据不足以证明案涉房屋不符合交付条件，故原告主张支付赔偿款的请求不成立；2.因退还面积差价款的合同约定条件未成就，原告主张退还面积差价款的诉请不成立；3.被告雅居公司已按约定通知原告收房，不存在逾期交房事实，不应承担原告主张的逾期交房责任。 被告邦泰公司辩称，邦泰公司已完成对雅居公司的实缴出资，邦泰公司和雅居公司的财产不存在混同情形，原告主张被告邦泰公司承担连带责任的请求不能成立。 本院经审理认定事实如下：2018年2月27日，原告与被告雅居公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同主要内容：1.原告购买被告雅居公司建设的邦泰·紫金学府第5号楼1单元23层1-23-6号商品房，预测建筑面积为89.54平方米，套内建筑面积74.2平方米，总价款615,856.00元；2.该商品房所在建筑区划的核准名称为邦泰·紫金学府，规划容积率3.0，规划绿化率×；3.该商品房交付时，出卖人向买受人出示该房屋套内建筑面积测绘报告，并向买受人提供该商品房的套内建筑面积实测数据。套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按套内建筑面积单价据实结算；4.出卖人在2020年9月30日前向买受人交付该商品房；5.逾期交房责任：在90日内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；在90日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；6.双方还在合同中约定了基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任，即由于出卖人的原因造成规划的绿地率、规划的非市政道路、规划的车位车库、规划的物业服务用房、配置的电梯、消防、安防等设备设施在2020年9月30日前未达到交付条件的，出卖人自第91日起至实际达到交付条件止，每项每逾期一天，分别按10.00元标准向买受人支付违约金等。此外，原告与被告雅居公司还于同日签订了《补充协议》，补充协议第十三条明确了买卖双方可以邮政快递、邮政挂号信方式进行通知和送达；以电子邮件、传真、短信进行通知和送达；出卖人也可以通过登报形式进行通知和送达。上述合同和补充协议签订后，原告按合同约定向被告雅居公司支付了相应价款。被告雅居公司于2020年9月22日按合同约定方式通知原告在2020年9月23日至10月1日期间收房。内江市振业房地产置业有限公司出具的《房屋面积测绘报告》载明，案涉房屋的测绘建筑面积为89.54平方米，套内建筑面积74.2平方米。原告已接收案涉房屋。 另查明：1.2020年6月至9月期间，“邦泰·紫金学府”项目先后通过了相关单位的消防、光纤到户、配套绿化及市政设施、防空地下室、天然气等综合验收程序；2.“邦泰·紫金学府地块宗地总面积为84,255.20平方米，其中A-7-1、A-7-4地块修建1-6#、11-17#、25-28#、33-37#楼，A-7-2、A-7-3地块修建7-10#、18-24#、29-32#楼；3.《邦泰·紫金学府项目工程设计方案总平面图》显示“公共绿地”部分无施工图例标志；4.2020年10月14日，内江市东兴区自然资源和规划局、内江市东兴区住房和城乡建设局，在《关于邦泰紫金学府业主反馈楼盘存在问题的回复意见》中提到：“高层住宅与洋房之间公共绿地未动工问题...方案经政府规划部门批准后由区政府及时组织实施”；“该地块在2016年4月由原市城乡规划局在出具规划条件时明确地块净用地面积为两个地块面积之和，容积率为1.0到3.0。开发企业经拍卖方式取得土地后按照规划条件对该地块进行统一的方案设计，容积率为3.0，该设计方案经内江市城乡规划委员会审议同意，方案经公示后由原内江市城乡规划局于2018年1月审批，规划方案在施工现场、销售现场也同时进行公示。开发企业按照审批的方案施工建设并竣工验收。该地块容积率在规划条件、土地出让、方案设计、方案审批、施工、验收阶段均为不大于3.0容积率。” 再查明：被告雅居公司系被告邦泰公司出资2000万元设立的有限责任公司，被告雅居公司建立了独立的财务制度，四川众信会计师事务所对其财务进行年度审计，并出具了《审计报告》。 上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》《国有建设用地使用权出让合同》《宗地草图》《邦泰·紫金学府项目规划用地红线图》《内江市不动产登记信息摘要》《邦泰·紫金学府楼盘规划总设计图》《邦泰·紫金学府项目工程设计方案总平面图》《竣工验收报告》《建设工程规划许可证》《前期物业服务合同》，被告雅居公司提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》《竣工验收报告》《房屋面积测绘报告》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收汇总表》《建设用地规划许可证》《邦泰紫金学府项目（含地下空间）竣工验收审核意见书》《内江市东兴区建设工程配套绿化及市政设施验收备案书》《建设工程规划许可证》《邦泰·紫金学府项目规划用地红线图》《光纤到户工程项目验收表》《工程交接验收证书》《特殊建设工程消防验收意见书》《内江市民用建筑工程竣工验收意见书》《国有建设用地使用权出让合同》《国有土地使用权变更合同书》《不动产产权证书》《内江邦泰雅居置业有限公司2019年度审计报告》、交房公告、《关于邦泰紫金学府业主反馈楼盘存在问题的回复意见》等证据在卷证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用案涉事实发生当时的法律、司法解释规定。本案的争议焦点有：1.被告雅居公司是否存在违约行为；2.原告要求退还多收购房款是否支持；3.被告邦泰公司对被告雅居公司的债务是否承担连带责任。 关于争议焦点一：原告诉称被告雅居公司的违约行为有以下两方面。（一）容积率、绿化率。合同约定“邦泰·紫金学府”项目的规划容积率为3.0，原告诉称被告雅居公司向其交付的案涉房屋所在地块的容积率达到4.26，属于超容修建，同时超容修建也导致了绿地率的下降，故容积率、绿化率不符合约定。被告雅居公司提交的证据证明“邦泰·紫金学府”项目的容积率、绿化率均已通过相关部门验收，容积率在3.0以下，绿化率也符合规划要求。经分析双方对容积率的计算方式，发现争议在于容积率的计算是否可将“邦泰·紫金学府”项目的两个地块分别计算。对此问题，作以下分析。首先，合同约定“邦泰·紫金学府”项目的规划容积率为3.0，而“邦泰·紫金学府”项目包括A-7-1、A-7-4和A-7-2、A-7-3两个地块，且从楼栋编号来看，A-7-1、A-7-4地块修建了1-6#、11-17#、25-28#、33-37#楼，A-7-2、A-7-3地块修建了7-10#、18-24#、29-32#楼，该两个地块的房屋统一编号，且交差排布，均属“邦泰·紫金学府”项目，因“邦泰·紫金学府”的两个地块属于同一项目，故不应分区域各自计算容积率；其次，内江市东兴区自然资源和规划局、内江市东兴区住房和城乡建设局作为主管部门，两家单位共同出具的《关于邦泰紫金学府业主反馈楼盘存在问题的回复意见》中提到“邦泰·紫金学府”项目地块在2016年4月由原市城乡规划局，在出具规划条件时明确地块净用地面积为两个地块面积之和，开发企业取得土地后按照规划条件对该地块统一进行方案设计，设计的容积率为3.0，设计方案经内江市城乡规划委员会审议同意，且设计方案也在施工现场、销售现场同时进行了公示，故从规划设计来看，“邦泰·紫金学府”项目的两个地块是统一规划设计，设计方案系将两个地块统一计算容积率，并未单独计算。综上，“邦泰·紫金学府”项目的两个地块应一并计算容积率，被告雅居公司交付的案涉房屋容积率、绿化率符合约定，未构成违约。（二）房屋、基础设施、公共服务及其他配套设施未达到交付标准。1.两地块之间“公共绿地”修建问题，经核实《邦泰·紫金学府项目工程设计方案总平面图》，该图中“公共绿地”部分并无需施工的图例标志，可见，该部分不属于被告雅居公司的建设范围，且《关于邦泰紫金学府业主反馈楼盘存在问题的回复意见》中也明确提到了该部分由区政府组织实施，故被告雅居公司在该问题上不存在违约；2.消防、燃气设施等其他问题，原告仅明确指出存在消防、燃气设施不达标问题，对其他问题并无明确指向，且被告雅居公司提交的证据已证明多家相关单位已对“邦泰·紫金学府”项目的消防、光纤、配套绿化及市政设施、防空地下室、天然气等设施验收合格，故被告雅居公司在其他方面也不存在违约行为。综上，本院对原告提出的第1项要求被告雅居公司支付原告购房款总价20%赔偿款的诉讼请求以及第3项要求被告雅居公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。 关于争议焦点二：合同约定商品房交付时，出卖人向买受人出示该房屋套内建筑面积测绘报告，并向买受人提供该商品房的套内建筑面积实测数据，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按套内建筑面积单价据实结算。被告雅居公司提交的内江市振业房地产置业有限公司出具的《房屋面积测绘报告》载明案涉房屋的测绘建筑面积为套内建筑面积74.2平方米，该面积与合同约定的面积一致，故被告雅居公司无须退还原告多收购房款，故本院对原告提出的要求被告雅居公司支付多收购房款的诉讼请求，不予支持。同时，对原告提出的对案涉房屋面积另行测绘的司法鉴定申请，因不符合合同约定，故不予准予。 关于争议焦点三：根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告雅居公司提交的《审计报告》已证明其公司财务已由第三方进行年度审计，可证明被告雅居公司建立了单独的财务制度，被告邦泰公司的财产独立于被告雅居公司的财产，故被告邦泰公司不承担连带责任。且也因被告雅居公司在本案中不承担责任，故本院对原告要求被告邦泰公司对被告雅居公司的债务承担连带责任的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王超的全部诉讼请求。 案件受理费1,487.00元（已减半），原告王超自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 员  曹 琼 二〇二一年六月三十日 法官助理  王 洁 书 记 员  连兴艳