湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1490号上诉人（原审原告）：唐昊宇，男，1989年2月6日出生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县。委托诉讼代理人：罗学政，湖南瑶洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李佩玲，女，1970年12月30日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：李云华（系被上诉人李佩玲之夫），男，1966年5月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司，住所地湖南省江**瑶族自治县90号。法定代表人：何金昌，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘伟，男，1963年12月2日出生，瑶族，系该公司经理，住湖南省江**瑶族自治县。原审第三人：何金昌，男，1963年6月14日出生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县。原审第三人：胡新军，女，1970年11月3日出生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县（百纺公司）。原审第三人：刘伟，男，1963年12月2日出生，瑶族，住湖南省江**瑶族自治县。原审第三人：王初霞，女，1963年9月10日出生，瑶族，住湖南省江**瑶族自治县。上诉人唐昊宇因与被上诉人李佩玲、原审第三人江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司（以下简称“德昌房地产公司”）、何金昌、胡新军、刘伟、王初霞执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。唐昊宇上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1992号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人与德昌公司签订了《认购协议书》，以抵债的方式支付了大部分价款、以现金方式支付了部分价款，应当认定唐昊宇已签订合法有效的书面买卖合同、支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。二、一审裁判说理混乱。涉案房屋因工程未竣工验收而未办理预告登记和过户手续，并非唐昊宇的过错；三、一审法院适用法律错误。一审法院在判决中同时引用了最高人民法院《关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第28条、29条，上述法条存在适用交叉情形，两者并不矛盾，均可以适用。被上诉人李佩玲答辩称：一、上诉人唐昊宇与原审第三人江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司之间基础法律关系系借贷关系，并非商品房买卖合同关系，本案应按基础法律关系处理；二、本案上诉无法律规定的权利能够排除执行的情形。原审第三人江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司、何金昌、胡新军、刘伟、王初霞未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。唐昊宇向一审法院起诉请求：请求撤销2020年4月13日冷水滩区人民法院（2020）湘1103执异53号执行裁定书，并终止执行冷水滩区人民法院（2019）湘1103执恢87号之六执行裁定书，解除位于江**瑶族自治县××路××路××商品房预售许可证号为江房售许字（2020）第0007号金都项目第二幢的1206号商品房的查封。一审法院认定的事实：2015年1月30日，案外人唐重学借给第三人德昌房地产公司股东即第三人刘伟300,000元，约定月利率2.5%，借款期限为一年。2018年2月10日，以原告唐昊宇为乙方、第三人德昌房地产公司为甲方签订了一份《商品房认购协议书》，约定：乙方认购德昌房地产公司开发的（德昌金都）商品房2栋1206号房，房屋单价为每平方米4315元,总价款346,797元。签订本认购协议时现金交款（总房款10%）34,680元，接到甲方通知7天内签订《商品房买卖合同》时再补交总房价10%现金34,679元，剩余总房款80%可以抵投资款，抵款金额为277,438元。同日，第三人德昌房地产公司出具了一张唐昊宇交来德昌金都2栋1206号房购房款312,118元的收据，并注明抵唐重学借款277,438元。2020年1月16日，原告唐昊宇通过其父唐重学的银行账户转款34,680元至江**县人民法院指定的银行账户，同日，第三人德昌房地产公司出具了一份借据，载明：今借到唐昊宇现金人民币34,680元，此款用于德昌金都广场后期工程建设，月利率8‰，于2021年12月31日前还清本息。当天，原告唐昊宇与第三人德昌房地产公司还签订了一份《德昌金都购房合同签订附件》，载明：房号2-1206，购房人姓名：唐昊宇，总价：346,797元，已交款：现金34,680元，抵款312,117元（刘伟借款），合计346,797元。但原告唐昊宇一直未与第三人德昌房地产公司签订正式的《商品房买卖合同》，亦未到房产管理部门办理网签和预告登记，也没有实际入住该房屋。2020年1月11日，第三人德昌房地产公司取得了德昌金都商业广场项目11-17层的商品房预售许可证。因被告李佩玲与第三人德昌房地产公司、何金昌、胡新军、刘伟、王初霞之间的民间借贷纠纷一案，第三人未履行本院（2016）湘1103民初442号民事判决书确定的义务，被告李佩玲向本院申请强制执行。2020年3月3日，该院作出（2019）湘1103执恢87号之六执行裁定书：查封被执行人德昌房地产公司名下所有位于江**瑶族自治县××镇××路××路××商品房预售许可证号为江房售许字（2020）第0007号金都项目第二幢的1202号、1205号、1206号、1302号、1305号、1306号、1402号房屋，查封期限为三年。2020年3月4日，江**瑶族自治县不动产登记中心协助该院查封了上述房产。原告唐昊宇于2020年4月2日向该院提出书面异议，其理由是唐昊宇与第三人德昌房地产公司签订了《商品房认购协议书》，缴纳了购房款，1206号房屋已经出售给唐昊宇，被执行的1206号房屋实际已经属于唐昊宇。该院受理后，于2020年4月13日作出（2020）湘1103执异53号执行裁定书：驳回唐昊宇的异议请求。原告唐昊宇对上述执行裁定不服，遂向该院提出案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为原告唐昊宇对执行标的即位于江**瑶族自治县××路××路××商品房预售许可证号为江房售许字（2020）第0007号金都项目第二幢的1206号商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。该院认为，原告唐昊宇提供的《德昌金都商品房认购协议书》虽由原告唐昊宇、第三人德昌房地产公司双方当事人签名盖章，系当事人的真实意思表示，但根据协议书所载明的内容以及第三人德昌房地产公司开具的相关收据与借据可知，双方签订的《德昌金都商品房认购协议书》是为了使原告唐昊宇的债权得以实现，双方之间实际上是以房抵债。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房产为不动产，必须经依法登记才发生所有权变动效力。在实际履行物权转移登记前，本案诉争房产的所有权仍属于第三人德昌房地产公司。本案中，原告唐昊宇提交的相关证据与本案的待证事实即涉案房屋的产权登记属于其所有缺乏关联性，其未提供证据证明依法办理了登记手续，故主张涉案房屋归其所有的理由不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中原告唐昊宇没有提供有效证据证实其与第三人德昌房地产公司签订了书面房屋买卖合同，没有进行预告登记，不产生物权效力。因此原告唐昊宇对涉案房屋不享有排除执行的民事权益,不应当中止对房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决:驳回原告唐昊宇的诉讼请求。本案受理费300元，由原告唐昊宇负担。二审期间，上诉人唐昊宇向本院提交了如下新证据：1、《会议纪要第34期》、《江**法院公告》，拟证明政府及法院对德昌房地产公司复工复建的工作安排及其在外债务的处理方案，允许德昌房地产公司对其债务与债权人对外进行调解及处理；2、借资方案及通知，拟证明德昌房地产公司出具具体方案与债务人对债务进行协商处置，以房抵债的事实。被上诉人李佩玲发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但该处置方案必须要依照法律规定前提下进行，只有依法办理，才维护社会稳定；对证据2的真实性有异议，无法查实，且在一审审理期间，上诉人并未提交该证据，不符合证据规则，不能作为证据使用。原审第三人江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司发表如下质证意见：对上述两份证据的真实性均无异议。结合当事人的举证、质证意见，本院认证如下：对证据1的真实性，因双方当事人均未提出异议，本院予以确认。对证据2虽然被上诉人提出了异议，但原审第三人予以了认可，且该证据与其它证据能相互印证，本院予以确认。说明一点，对上诉人与原审第三人德昌房地产公司达成的以房抵债的事实不代表认可上诉人对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。被上诉人李佩玲、原审第三人江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司、何金昌、胡新军、刘伟、王初霞均未向本院提交新的证据。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉纠纷，其争议焦点是：唐昊宇对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，唐昊宇与原审第三人德昌房地产公司签订《德昌金都商品房认购协议书》的真实意思实际上是唐昊宇的父亲唐重学与原审第三人德昌房地产公司达成的以房抵债合意，以房抵债本质上属于实践性法律行为，须以交付为成立要件，本案诉争房屋并未实际履行物权转移，且根据本案现有的证据能够表明涉案标的仍在原审第三人德昌房地产公司名下，仍属原审第三人德昌房地产公司所有。其次，上诉人唐昊宇主张其对案涉商品房享有排除强制执行的民事权益的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，从第二十八条的规定来看，该条针对的是无过错不动产买受人的权利予以保护的规定，但以物抵债受让人并非属前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。关于第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，在本案中，上诉人与原审第三人签订的协议实为消灭与原审第三人之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的商品房买卖合同存在差异，且上述中所说的“符合下列情形”应理解为同时“符合下列三种情形”，本案中，唐昊宇与原审第三人签订《德昌金都商品房认购协议书》的真实意思实际上是为了以房抵债，并非系购买商品房用于居住，故亦不符合上述规定第二项。综上所述，唐昊宇对涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人唐昊宇负担。本判决为终审判决。审判长  屈中亚审判员  李 飞审判员  廉丽萍二〇二一年六月十八日法官助理李秋香书记员唐博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。