安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终6号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽松泽能源有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区安城镇下陈村大转盘北300米，统一社会信用代码91340400065245519R。 法定代表人：刘彦良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张永华，安徽大潜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨帅。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会，住所地安徽省淮南市谢家集区李郢孜镇范圩村，统一社会信用代码54340404ME2005981U。 法定代表人：柏发梅，该村委会主任。 委托诉讼代理人：邹传银，安徽郢都律师事务所律师。 上诉人安徽松泽能源有限公司因与被上诉人淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市谢家集区人民法院（2020）皖0404民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月2日开庭进行了审理。安徽松泽能源有限公司委托诉讼代理人张永华、杨帅、淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会委托诉讼代理人邹传银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽松泽能源有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，改判淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会赔偿土地租赁费和青苗损失789372元，并判令淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会将出租的168.88亩土地恢复成《土地租赁合同》签订时的非基本农田土地；3.本案诉讼费由淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会承担。事实及理由：1.一审判决对案涉合同效力的认定错误，适用法律不当。根据《合同法》第五十六条规定，合同一旦被确认无效，将具有溯及力，合同自始无效，一审判决案涉合同初始有效，后因违反强制性规定无效的认定于法有悖。合同被认定为无效后，只有合同中有关独立存在的有关解决争议方法的条款不受影响，其他条款均为无效。一审法院混淆合同部分无效概念。一审认定合同无效的原因系不可抗力导致错误，根据不可抗力的法律规定，本案不属于不可抗力，影响本案合同效力的原因是对方的违约行为，而不是不可抗力。2.一审判决部分事实认定错误，淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会对案涉租赁土地性质改变存在违约行为。淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会作为集体土地的所有权人，负有土地管理、合理利用的义务。案涉土地性质的变化其一定知道，其抗辩“直至诉讼才知道租赁土地被划为永久基本农田”的说法明显不合常理，也与其职责不符。处于对对方的信任，和对对方承诺租赁土地为非基本农田，安徽松泽能源有限公司投入700余万元进行苗圃建设，但对方却违背诚信，始终未告知土地性质改变的事实，其存在违约在先。同时根据《土地租赁合同》约定，对方也构成违约。3.淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会应当承担因其违约行为给安徽松泽能源有限公司造成的经济损失。在合同签订之初，安徽松泽能源有限公司即缴纳了复垦保证金41597.4元，后陆续投入资金700万元进行苗圃建设，缴纳青苗费、土地租赁费789372元。根据项目投资计划，项目建成后，年产优质苗木30万株，产值1200万元，利润480万元。但是由于对方的违约，只完成了前期的投资，未取得任何收益，导致重大的利益损失，故对方应当承担违约责任。4.即便合同无效，应当适用无效合同的法定处理原则和过错归责原则。根据《合同法》第五十八条规定，本案如果认定合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会基于租赁合同取得的青苗费、土地租赁费789372元应当予以返还。根据《国土资源部、农业部关于进一步做好永久基本农田划定工作的通知》等相关文件要求，案涉土地并非是必然被划定为永久基本农田，安徽松泽能源有限公司已经按照程序依法办理相关手续，如果对方尽到出租人义务，如实向政府部门进行申报，那么案涉土地性质变更的事情就不会发生，另外在土地性质已经变更的情况下，对方应当及时如实告知，但是对方未尽到出租人义务，存在重大过错，应当承担给安徽松泽能源有限公司造成的经济损失。综上，一审判决部分事实认定错误，适用法律不当，损害了安徽松泽能源有限公司合法权益，请求二审法院依法查明案件事实，撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回对方的上诉请求。事实和理由:1.双方于2014年签订案涉土地租赁合同，签订合同时是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，上诉人应当缴纳租金；2.安徽松泽能源有限公司违背合同，私自改变土地租赁用途，在案涉租赁土地上开挖鱼塘、搭建鸡棚等，将部分土地硬化，违背了合同约定种植苗圃的约定。3.案涉租赁土地现依然由安徽松泽能源有限公司管理和使用，所以其应当缴纳土地租金。对方要求返还租金已经在行政案件中，向淮南市李郢孜镇人民政府主张过，其再次主张，违背了一事不再理原则。 淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会向一审法院诉讼请求：1.判令安徽松泽能源有限公司支付拖欠土地租金352960元；2.诉讼费由安徽松泽能源有限公司负担。 安徽松泽能源有限公司向一审法院反诉请求：1.判令淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会赔偿其土地租赁费和青苗费789372元；2.判令淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会将出租给其的土地168.88亩恢复成《土地租赁合同》订立时的非基本农田土地。 一审法院认定事实：淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会与安徽松泽贸易有限公司（2018年变更为安徽松泽能源有限公司）于2014年5月签订《土地租赁合同》一份，协议主要内容为：“一、土地位置:甲方（淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会）将位于谢家集区××镇××村××路××南的168.88亩土地的使用权出租给乙方（安徽松泽贸易有限公司）使用。该块土地的具体位置、面积以淮南市佳友土地规划测绘有限公司2014年5月测绘的淮南市谢家集区李郢孜镇安徽松泽贸易公司苗圃地界平面图及测量数据统计表为据。二、土地用途:用于建设苗圃。三、甲方保证本合同第一条所指土地依法享有使用权并有权出租给乙方，乙方租赁期内依法经营管理。四、租赁期限及租金:租赁期限为20年，自2014年5月1日至2035年4月30日止，一次性青苗费补偿900元／亩:租赁费按每年1000元／亩，乙方在租赁年度的5月底付清当年的租赁费。租赁费交镇财政所，由财政所在6月底前打卡入户。本协议中的租金如需调整，以淮南市政府最新文件为准。如需续租，合同到期前一个月内甲乙双方再续签合同。五、第一年租金交镇财政所，甲方保证乙方2014年6月底前进入土地，待土地开工后无纠纷、无阻碍租金由镇财政所打卡入户。甲方保证在租赁期内未经乙方同意，不得无故收回土地，并承诺协议期限内，在该宗地块上，不再种植农作物。如甲方违约，赔偿乙方所有损失。乙方不能按时支付租赁费，甲方有权收回土地，并向乙方收取违约金（按当年总租金的5％）。六、合同期内如遇到政府或企业征用地，各项补偿费用按政府规定执行，涉及征收土地补偿中关于土地方面的补偿权益归甲方享有，其余权益归乙方享有。双方合同自动终止。乙方应将所租土地进行复垦，否则甲方将用乙方上交的土地复垦保证金进行复垦。七、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。”。淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会村民隗立秀将自己承包的村集体土地7.6亩的使用权交付给淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会，加上其向村民共流转的161.28亩土地，李郢孜镇范圩村村民委员会将共计168.88亩土地租赁给安徽松泽贸易有限公司使用。现淮南市李郢孜镇范圩村民委员会按照双方每年度的5月底付清当年的租赁费的约定，安徽松泽贸易有限公司支付了161.28亩土地前四年的租赁费，但2016年-2019年村集体的7.6亩租赁费30400元未支付，2018年-2019年从村民手中流转的161.28亩土地的租赁费322560元未付，故淮南市李郢孜镇范圩村村民委员起诉至法院。 一审法院另查明，淮南市李郢孜镇范圩村民委员会与安徽松泽贸易有限公司（安徽松泽能源有限公司）于2014年5月24日签订土地租赁合同所租赁李郢孜镇范圩土地性质当时属于耕地,在2016年淮南市人民政府将其划定为城市周边永久性基本农田。2019年1月10日，因整治“大棚房”工作需要，淮南市李郢孜镇人民政府在没有提前通知安徽松泽能源有限公司的情况下，组织人员和机械将安徽松泽能源有限公司苗圃园区内临时看管用房、仓库、阳光温室大棚基础等设施予以强行拆除。安徽松泽能源有限公司在收到淮南市李郢孜镇范圩村民委员诉状后提起反诉，要求1.判令淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会赔偿反诉人土地租赁费和青苗费789372元；2.判令淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会将出租给其的土地168.88亩恢复成《土地租赁合同》订立时的非基本农田。 一审法院认为，本案双方于2014年签订的《土地租赁合同》，合同的租赁物在当时租赁物是属于耕地，故当时签订的《土地租赁合同》合法有效，且双方已经实际履行。合同履行期间该租赁物于2016年被淮南市政府划定为永久性基本农田。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”。由于2016年安徽松泽能源有限公司使用的土地划入了城市周边永久性基本农田这一事实，并不是签订合同是所能预见，不属于商业风险的重大变化，而是不可抗力造成的。最终使合同违反了法律的强制性规定，导致合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庭审中安徽松泽能源有限公司表示在2018年才得知淮南市李郢孜镇范圩村民委员会也表示在2019年起诉时才得知所租赁的土地被划为永久性基本农田。安徽松泽能源有限公司主张淮南市李郢孜镇范圩村民委员会隐瞒租赁的土地性质问题，淮南市李郢孜镇范圩村民委员会提出租赁物是从农民手中流转的，其并不知土地性质已经改变。同时，安徽松泽能源有限公司也未举出对方在2016年时就知道所租赁的土地被划为永久性基本农田的证据，故其主张淮南市李郢孜镇范圩村民委员会隐瞒租赁的土地性质问题的观点，不予支持。同时，双方在合同的履行中均无过错。事情发生后双方就此事未进行协商，也未解除合同，且安徽松泽能源有限公司也未退还该租赁土地，实际控制着租赁物土地。因此，安徽松泽能源有限公司应当按照《土地租赁合同》第四条的规定履行自己的义务。安徽松泽能源有限公司租赁土地，已经无法返还已使用过的租赁土地。因此，根据安徽松泽能源有限公司提供的票据看出其在2016年、2017年只支付了部分土地的租赁费，同时，其虽抗辩称关于7.6亩土地的租赁费由于淮南市李郢孜镇范圩村用水使用其租赁土地，前村主任已经免除了该部分土地的租赁费，又未提出证据予以证明自己的观点，淮南市李郢孜镇范圩村民委员会亦未对此认可。淮南市李郢孜镇范圩村民委员会主张安徽松泽能源有限公司支付161.28亩土地2018年至2019年两年的租赁费322560元，7.6亩土地2016年至2019年四年的租赁费30400元，于法有据，予以支持。安徽松泽能源有限公司反诉主张淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会赔偿其土地租赁费和青苗费789372元的请求，由于合同的标的物一直在安徽松泽能源有限公司使用之下，其支付的789372元包括部分青苗费，在合同履行过程中对方无违约行为，故安徽松泽能源有限公司的该主张不予支持。安徽松泽能源有限公司主张淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会将出租给申请人的土地168.88亩恢复成《土地租赁合同》订立时的非基本农田土地，由于《土地租赁合同》中的租赁土地已经被划为非基本农田土地，该请求已经不能实际履行，故安徽松泽能源有限公司的该主张不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、安徽松泽能源有限公司于本判决生效后十日内向淮南市李郢孜镇范圩村民委员会交纳土地租赁费352960元；二、驳回安徽松泽能源有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6594元及反诉费11100元由安徽松泽能源有限公司负担。 二审中，安徽松泽能源有限公司向本院申请调查令，申请调取案涉土地由非基本农田划定为永久性基本农田的申报审批手续以及划定方案。本院经审查出具了调查令。 安徽松泽能源有限公司围绕上诉请求提交以下证据。证据一、谢家集区永久基本农田划定汇交成果，拟证明淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会自2016年9月“城市周边基本农田划定”工作开始至划定成果确定的过程中，参与了案涉土地的划定，其知道案涉土地被划为永久基本农田的事实。淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会质证意见为：不属于新证据，一审已经存在。本院认证意见为：对该份证据的真实性予以认定。证据二、淮南市李郢孜镇永久基本农田保护责任书，拟证明淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会隐瞒案涉土地已经对外合法租赁且经过政府相关部门依法审批的事实、故意隐瞒案涉土地被划为永久基本农田的事实，其违约在先导致安徽松泽能源有限公司经济遭受重大损失。淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会质证意见为：首先不属于新证据；其次保护责任书上的土地是否包含案涉土地的范围尚不明确，责任书签订的时间是2017年4月份，土地租赁时间是在2014年，在租赁合同签订后对方即投入，其损失不是在土地性质变更之后，所以与本案无关联性。本院认证意见：对该证据的真实性予以确认。 本院二审查明事实同一审一致。 经本院调解，双方未能达成一致意见，调解不成。 本院归纳本案二审争议焦点为：一、案涉土地租赁合同的效力应当如何认定；二、一审判决安徽松泽能源有限公司支付淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会土地租赁费352960元是否正确；三、安徽松泽能源有限公司请求淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会赔偿土地租赁费、青苗费789372元有无事实和法律依据；四、安徽松泽能源有限公司请求淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会将案涉租赁土地恢复订立合同时的非基本农田应否予以支持。 针对上述争议焦点，本院分析评判如下： 关于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定“由下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。本案中，安徽松泽能源有限公司与淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会于2014年5月24日签订了《土地租赁合同》，合同签订时涉案土地并非基本农田，双方《土地租赁合同》并不违法国家法律法规的禁止性规定，合法有效。在合同履行过程中，因案涉土地性质发生变化，即2016年被划定为永久性基本农田，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定“非农业建设不可占用基本农田”，此时双方签订的《土地租赁合同》因违法国家法律规定导致无法继续履行，故安徽松泽能源有限公司认为涉案土地自始无效的上诉理由本院依法不予支持。 关于争议焦点二，鉴于案涉土地在2016年之后被划定为永久性基本农田，此后双方签订的《土地租赁合同》因违法国家法律规定导致无法继续履行，但由于该土地由安徽松泽能源有限公司一直管理和控制，安徽松泽能源有限公司应当支付淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会土地占用费。土地占用费可参照双方签订的《土地租赁合同》第四条约定“租赁费按照每年1000元/亩”的标准予以支付。本案中161.28亩的土地占用费未交年限为2018年、2019年共计两年，另7.6亩土地未交年限为2016年至2019年，按照双方约定和欠缴年限，安徽松泽能源有限公司共计应支付淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会土地占用费共计352960元。一审判决安徽松泽能源有限公司支付淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会土地租赁费共计352960元，表述不当，本院予以纠正。 关于争议焦点三，根据争议焦点一的阐述，案涉《土地租赁合同》在签订时合法有效，双方应当按照合同的约定履行，安徽松泽能源有限公司前期交纳土地租赁费和青苗费的行为属履行合同的行为。由于案涉土地在2016年性质发生了变化，导致《土地租赁合同》无法继续履行，但案涉土地一直在安徽松泽能源有限公司的管理和控制之下，安徽松泽能源有限公司应当支付相应的土地占用费。安徽松泽能源有限公司上诉请求淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会赔偿土地租赁费、青苗费789372元无事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点四，案涉土地在2016已经被划定为永久性基本农田，安徽松泽能源有限公司上诉请求淮南市李郢孜镇范圩村村民委员将案涉土地恢复到非基本农田状态非本案所能解决，本院依法不予支持。 综上，安徽松泽能源有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但判决表述不当,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省淮南市谢家集区人民法院（2020）皖0404民初317号民事判决第二项即“驳回安徽松泽能源有限公司的全部诉讼请求”； 二、变更安徽省淮南市谢家集区人民法院（2020）皖0404民初317号民事判决第一项“安徽松泽能源有限公司于本判决生效后十日内向淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会交纳土地租赁费352960元”为“安徽松泽能源有限公司于本判决生效后十日内向淮南市李郢孜镇范圩村村民委员会交纳土地占用费352960元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费9144元，由安徽松泽能源有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 瑞 审 判 员  王元元 审 判 员  李 侠 二〇二一年六月三日 法官助理  倘余山 书 记 员  许小玄 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。