山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1102民初5540号 原告：毛德地，男，1963年11月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：毛增势（毛德地之子），男，1992年10月13日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：王金凤（毛增势之妻），女，1991年11月12日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被告：日照骏豪置业有限公司，住所地日照市东港区海滨五路西连云港路**，统一社会信用代码913711005652256106。 法定代表人：吴国贤，董事长。 委托诉讼代理人：李作军，山东茂永律师事务所专职律师。 原告毛德地与被告日照骏豪置业有限公司（以下简称“骏豪置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立诉前调案号，于2021年5月26日立正式案号后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛德地的委托诉讼代理人毛增势、王金凤到庭参加诉讼，被告骏豪置业经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛德地向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行购房合同义务协助原告办理盛祥佳苑二期第009幢2单元(02)703号房屋的不动产权证书；2.判令被告赔偿原告逾期办证违约金183858.84元(违约金以557148元为基数，自2015年10月20日起按照年利率6%计算至被告将办理不动产权登记所需的必要证明文件递交不动产登记部门之日止，暂计算至2021年3月20日)；3.判令被告返还原告办证费用1000元及契税8358元共计9358元及利息(利息自2015年10月20日起按照年息6%计算至实际支付之日止)；4.加倍支付迟延履行期间债务利息，以183858.84为基数，自2021年3月21日起算至实际付清之时；5.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年2月28日原被告签订商品房买卖合同(合同编号：201302280021)，原告购买被告开发的位于日照市东港区海滨五路西，连云港路以北盛祥佳苑小区009幢2单元(02)703号房屋一套，为此原告支付购房款557148元(其中首付款为168001元及补充协议价款146.94元，按揭贷款为389000元)，并且缴纳了契税8358元及办证费1000元，被告约定于2014年9月30日前交付该房产，并在交付使用后365日内为原告办理产权证，但是被告却违反了合同约定，至今未给原告办理产权证，被告的行为构成了严重违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 案经送达，被告骏豪置业未到庭参加诉讼，庭后提交答辩意见：原告向被告购买房屋的事，被告的法定代表人不清楚，原告的购房合同是否真实，是否向被告缴纳过购房款，应在法庭调查认定，被告早在原告起诉调解时就明确告诉原告可以办理房产证，但被告不准备办证材料，并将办证材料交给原告，办理房产证也需要原告准备材料配合，并不是被告单独就能办理房产证，且已过诉讼时效。退还契税和办证费用没有事实依据，原告按合同约定住进所购房屋，和其他居民一样正常缴纳物业费，居住权也已经实现，原告没有损失，原告也不能举出存在哪方面的损失，不符合损失难以计算的情形，要求我方赔偿逾期办证损失，没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交了以下证据：证据一、《商品房买卖合同》，证实原被告于2013年2月28日签订购房合同，约定购买日照市东港区房屋，约定购房面积为113.72平方米，单价为4898元／平方米，总价为557001元，首付款为168001元，其余389000元办理银行贷款。在合同第8条约定交房期限为2014年9月30日，合同第15条约定在交付使用后365日内为原告办理产权证书，但是被告却违反合同约定至今尚未给原告办理产权证件。 证据二、《商品房买卖合同面积及价款补充协议》一份，证实原被告双方经最终结算，最终房款为557148元。 证据三、被告加盖日照骏豪置业有限公司财务专用章的《收据》五张，证实原告按照合同约定实际缴纳购房款557148元，并缴纳办证费1000元、契税8358元、燃气开口费2660元、有线开口费460元、太阳能3700元，但是被告却未按照合同约定给原告办理产权证，违反合同约定，在原告向法院起诉后，被告不给予原告办证的情况下，被告应退还原告办证费和契税。 证据四、《中国工商银行个人购房借款/担保合同》及《放款凭证、还款明细》一份。证实原告按合同约定向中国工商银行日照分行按揭贷款389000元，并且已将该款项支付至被告1616020619022231254工行日照分行营业部账户。该银行贷款原告一直按期还款。 证据五、日照市房地产管理局房屋权属登记部门于2013年4月27日填发的《中华人民共和国房屋预告登记证明》二份。预告登记证是房地产当事人已进行房地产预告登记的证明，预告登记是房子未交付，但购房合同已签订，房款已缴纳完成，让购房者在还没拿到房子这个时间段里取得合法的产权，保护自己的合法权益。该证据证实原被告商品房买卖合同的签订是有效的，原告已将全部房款交付被告，涉案房产已在房地产管理部门进行了合法备案登记。 证据六、物业费单据、垃圾清运费、水费、国网日照供电公司用电缴费发票一宗，证实原告在缴纳完所有的购房款后已经实际入住。 证据七、日照银行港口支行出具的《日照住宅专项维修资金缴存记账凭证》一份，证实原告已将涉案房屋维修资金缴纳至日照市房产管理服务中心维修资金专户。 本院依职权调取了（2021）鲁1102民初2337号案件庭审笔录和法律文书，对此原告表示无异议。 被告骏豪置业未到庭参加诉讼，视为放弃对上述证据的质证权利。被告骏豪置业未向法庭提供证据。 经审查，对于原告提交的证据真实性本院予以确认，对证明内容本院将结合关联证据予以综合认定；对本院依职权调取的证据，予以确认。上述证据均在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2013年2月28日，骏豪置业（出卖人）与毛德地（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同主要内容载明：第一条出卖人以出让方式取得位于海滨五路西、连云港路以北地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为盛祥佳苑二期；第三条买受人购买的商品房为合同第一条规定项目中的第009幢2单元（02）703号房；该商品房建筑面积共113.72平方米;第四条出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4898元，总金额为557010元。第六条买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：2013年2月28日付房款168001.00元，余款389000元办理银行按揭。第八条出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。第十五条出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。 原告与被告签订上述商品房买卖合同后，原告按约缴纳了首付款168001元，被告向原告出具了收款凭证。后原告向中国工商银行申请办理了个人购房贷款，贷款389000元已发放至日照骏豪置业有限公司账户。 2014年8月26日，原被告双方签订《商品房买卖合同面积及价款补充协议》，确定涉案房屋最终实测建筑面积为113.75平方米，最终价格为557148元。原告于2014年10月21日向被告补交了房屋差价147元，缴纳了契税8358元、办证费1000元，还缴纳了垃圾清运费、物业费及电梯费等费用，涉案房屋完成交房。 因被告委托日照市鑫盛物业有限公司进行物业管理，原告自入住后向该物业公司缴纳物业费、水电费至今。因至今未能办理出涉案房屋的产权证件，原告诉至本院，请求判决被告协助办证并支付逾期办证违约金等。 另查明，原告于2021年6月1日向本院申请诉讼财产保全，本院于2021年6月1日作出（2021）鲁1102民初5540号之一民事裁定书，将被告名下位于日照市（盛祥佳苑二期）006幢01单元（01）101号（产权证号20××29）的房产予以查封。保全标的额为20万元。 本院认为，首先，原告毛德地与被告骏豪置业签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，本院予以确认。涉案合同系被告开发的盛祥佳苑二期售楼处出具的格式商品房买卖合同，原告有理由相信合同的真实性以及该合同上加盖的公章的效力，因此双方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。原告按合同的约定向被告足额缴纳了购房款。原告提供的证据能够证实被告已于2014年10月21日将涉案房屋交付原告，然被告一直未协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，未履行商品房买卖合同的附随义务，构成违约，故被告应继续履行合同，按约协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书。对原告的该主张，本院予以支持。 其次，关于原告主张的逾期办证违约金。涉案商品房买卖合同系骏豪置业提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。该商品房买卖合同中对骏豪置业逾期办证的约定明显减轻了骏豪置业责任，该条款并无特别标识，骏豪置业亦未提供证据证实其在订立合同时尽到了合理提示及明确说明义务，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。故商品房买卖合同第二十条中关于“买受人不退房，出卖人按已付房款价款的0.1%支付违约金”的约定，应为无效条款。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”本案中，毛德地因逾期办证产生的损失难以确定的情况下，应按照上述规定予以计算，故本案毛德地主张的逾期办证的违约金应自涉案商品房实际交付之日即2014年10月21日起365日后即2015年10月22日起，以购房款557148元为基数，开始计算至被告将办理不动产登记所需的必要证明文件递交不动产登记部门之日止；关于计算违约金的标准问题，本院酌定按照年利率3.85%计算。 最后，关于原告主张返还被告代收的契税和办证费。《中华人民共和国契税法》第十条规定：纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。本案中，被告要求原告将契税交其代为缴纳，并向原告收取了办证费用，但被告交付房屋后并未协助原告办理涉案房屋的不动产权登记，故应当将代收的契税和办证费予以返还。对原告的该主张，本院予以支持。对于原告主张的契税及办证费的利息问题，被告未给原告办理不动产权属证书，应当在原告催要后及时退还原告契税及办证费，本案原告以诉的形式向被告主张权利，被告在收到本案起诉状后，未能及时退还契税及办证费，应当向原告支付资金占用期间的利息，故对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院予以支持。利息计算标准为以9358元（契税8358元+办证费1000元）为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率3.85%），自被告收到起诉状之日即2021年4月15日起计算至实际付清之日止。 对被告抗辩的诉讼时效问题。原、被告订立合同，被告的合同义务亦系主动、诚信履行的义务，然被告至今未履行合同义务；原告系多年维权无果才诉至本院，故对被告的该抗辩意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告日照骏豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向日照市不动产管理登记机构提交办理不动产权登记必要的证明文件，协助原告毛德地办理盛祥佳苑二期第009幢2单元（02）703号房屋不动产权登记； 二、被告日照骏豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告毛德地支付逾期办证违约金（违约金以557148元为基数，自2015年10月22日起至被告将办理不动产权登记所需的必要证明文件递交不动产登记部门之日止，按照年利率3.85%计算）； 三、被告日照骏豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告毛德地代收契税8358元及办证费1000元； 四、被告日照骏豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告毛德地代收契税及办证费的利息（以9358元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年4月15日起计算至实际付清之日止）； 五、驳回原告毛德地本案其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3978元，减半收取1989元，由被告日照骏豪置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 员 刘善霞 二〇二一年六月二十八日 法官助理 赵兰倩 书 记 员 吴 霞