四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0113民初1530号 原告：沈跃海，女，1966年2月28日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：张发普，四川法邦律师事务所律师。 被告：四川省龙腾投资有限公司，住所地四川省营山县城东市街12号。 法定代表人：陈素清，执行董事。 委托诉讼代理人：曾维维，四川锦英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗攀，四川锦英律师事务所律师。 原告沈跃海与被告四川省龙腾投资有限公司（以下简称龙腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告沈跃海及其委托诉讼代理人张发普、被告龙腾公司的委托诉讼代理人罗攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈跃海向本院提出诉讼请求：1．龙腾公司将专属于沈跃海所有的承租房屋青白江区祥福中街11、13号商铺约66平方米搬迁政策性补偿费88,154元给沈跃海，包括电话移机费158元、有线电视迁装费340元（340元×1户）、宽带迁装费320元（320元×1户）、自来水一户一表工程安装包干费2,800元、电一户一表工程费1,650元（1,650元×1户）、临时安置补助费5,940元（66平方米×15元/平方米×6个月）、停产停业经济损失费38,946元（3个月×2人×6,491元）、搬家补助费16,000元（800元/车×20车）、附属物补偿费22,000元（15平方米厨房12,000元、库房改造、门面装修费10,000元）；2．龙腾公司承担本案诉讼费用。事实和理由：青白江区祥福中街11、13号商铺的所有权开始是青白江区城厢供销合作社的，沈跃海是城厢供销合作社的员工。沈跃海从1992年租赁涉案商铺至今。承租期间，经城厢供销合作社同意，沈跃海重新修建库房、厨房等。根据当时租赁合同的约定，由沈跃海改造的库房、厨房、装修物属于沈跃海所有。2013年，城厢供销合作社在没有通知承租户的情况下，将涉案商铺出卖给龙腾公司。买卖房屋双方没有对商铺改装物进行交接，城厢供销合作社也无权处理不属于自己所有的物权，龙腾公司购买的房屋也不包括房屋内属于沈跃海的物品。2013年至2020年期间，沈跃海与龙腾公司每年签一次租赁合同。2019年，龙腾公司知道涉案商铺即将拆迁，就拿对沈跃海不公平的租赁合同让沈跃海签订，约定租赁期间内若遇到政府拆迁，政府支付的拆迁补偿款等费用全部归龙腾公司所有。但无论龙腾公司拿什么样的格式合同，都不能将原本专属于沈跃海的停产停业经济损失费、搬家补助费等搬迁政策性补偿费变成龙腾公司的。2020年7月，成都市瀚宇投资有限公司（以下简称瀚宇公司）对城厢镇康家渡片区进行拆迁，对拆迁赔偿项目予以公开。2021年，龙腾公司故意不与沈跃海续签租赁合同，目的是将专属于沈跃海所有的政策性补助费也纳入自己的赔偿范围。涉案商铺如果没有经营、没有装修，拆迁赔偿项目一定会减少。而龙腾公司利用沈跃海的装修物和经营者身份获得更多的赔偿，龙腾公司应对沈跃海予以适当补偿，对于专属于沈跃海所有的赔偿，应由龙腾公司支付给沈跃海。现双方无法就赔偿款分配达成协议，沈跃海诉至法院，请求法院支持沈跃海的诉讼请求。 龙腾公司辩称，双方之间的租赁合同关系已经由人民法院判决确认于2021年1月28日解除。在合同解除之前，沈跃海一直在使用涉案房屋，不存在任何停产停业经济损失。基于双方于2019年签订的租赁合同，沈跃海在租赁期届满时，应完整无损地将房屋归还给龙腾公司，原装修、装饰不另计价，龙腾公司无需支付任何补偿。沈跃海无权主张附属物补偿、装修费等费用。租赁合同约定，在租赁期限内如遇政府拆迁、征用租赁房屋等，政府支付的拆迁补偿款等费用全部归龙腾公司所有。该合同已明确约定由龙腾公司享有拆迁款，现沈跃海在本案中的诉讼请求均系基于拆迁而来，在双方有约定的情况下应当从约定，其主张没有任何法律依据。本案沈跃海的主体不适格，目前涉案房屋尚未开始拆除，整体拆迁谈判尚在进行，政府尚未作出正式的征收决定，龙腾公司也没有收到任何拆迁赔偿款，沈跃海提起本案的诉请没有事实基础。现双方的租赁关系已经解除，沈跃海既不是涉案房屋的承租人，也不是所有权人，更不是利害关系人，没有提起本案诉讼的主体资格。因此，请求法院依法判决，驳回沈跃海的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、（2021）川0113民初333号民事判决书、模拟搬迁补偿安置方案等证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1992年，沈跃海从成都市青白江区城厢供销合作社处承租了成都市青白江区祥福中街11、13号商铺（面积约66平方米），用于经营五金日杂用品，并自行出资修建了厨房，对房屋进行了装修。2013年，成都市青白江区城厢供销合作社将该房屋出售给龙腾公司。2013年至2019年期间，龙腾公司（甲方）与沈跃海（乙方）陆续签订了多份《租赁合同》，由沈跃海继续承租该房屋。其中于2019年3月5日签订的《租赁合同》第2条约定，房屋月租金为740元，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日；第4条第3款约定，乙方在租赁期满时，应完整无损地将房屋归还甲方，乙方原装修、装饰不另计价，也不拆除，甲方也无需支付任何补偿；第9条约定：“特别约定：在租赁期限内，若遇到政府拆迁、征用租赁房屋等，属于不可抗力，甲方向乙方发出终止合同书面通知后，本合同终止。乙方应于接到甲方书面通知后十日内腾退房屋，交还给甲方，政府支付的拆迁补偿款等费用全部归甲方所有。乙方逾期不搬离的，留置在室内的物品视为乙方废弃物，甲方可自行处置，乙方还应当按照当年租金标准的两倍支付甲方场地占用费直至搬离为止。乙方可移动物品，乙方自行搬离。乙方的装饰装修部分，乙方不可拆除，甲方也无需对乙方进行任何补偿。”龙腾公司对上述第9条中的“特别约定”采取了加粗加黑方式，第9条其余部分为普通字体文字。 2019年3月5日签订的《租赁合同》于2019年12月31日到期后，双方未续签合同，沈跃海支付租金至2019年12月31日并继续占有使用涉案房屋。2021年1月26日，龙腾公司向本院提起诉讼，请求确认龙腾公司与沈跃海口头达成的《租赁合同》已经终止，由沈跃海向龙腾公司支付2020年度的租金9,324元及违约金，并要求沈跃海立涉案房屋腾退给龙腾公司，从2021年1月1日起按照每月777元的标准支付房屋占有使用费直至腾退之日止。本院于2021年3月16日作出（2021）川0113民初333号民事判决书，认为在合同到期后沈跃海继续使用房屋，构成不定期租赁合同关系，龙腾公司有权行使法定解除权，确认双方合同于2021年1月28日解除，并判决解除龙腾公司与沈跃海于2019年3月5日签订的《租赁合同》，沈跃海向龙腾公司支付2020年1月1日至2021年1月28日的租金9,548元和逾期违约金，将涉案房屋腾退给龙腾公司并支付房屋占有使用费。 还查明，2020年7月9日，瀚宇公司公告发布《青白江区城厢镇康家渡片区棚户区改造项目模拟搬迁补偿安置方案》，载明对成都市青白江区人民政府审议通过的城厢镇康家渡片区棚户区改造项目进行模拟搬迁，被搬迁人房屋按货币补偿终结其产权，按房屋评估单价乘以房屋建筑面积确定房屋补偿费，并结合相关文件给予政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、搬迁奖励，被搬迁房屋装修、构筑物等依评估价值给予补偿。其中政策性补偿费包括电话移机（住宅58元/部，非住宅按158元/部）、空调移机（200元/台）、有线电视迁装（340元/户）、宽带迁装（320元/户）、电“一户一表”工程费（1,650元/户）、自来水“一户一表”工程安装包干费（2,800元/户）、搬家补助费（住宅按1,200元/户发放，非住宅按800元/车的标准据实支付）和对商业生产办公用房的停产停业经济损失补助费（按从业人员工资收入计算：从业人员工资收入根据统计部门公布的上年度城镇职工平均工资收入计算，从业人数按实际从业人员计算；无法核定实际从业人数的，根据房屋面积或劳动部门备案的劳动合同进行认定，支付期按3个月计算）等。 截至2021年6月24日本案一审辩论终结之日，龙腾公司尚未与瀚宇公司签订搬迁补偿方案，涉案房屋尚未被搬迁。沈跃海于2021年5月向龙腾公司腾退了涉案房屋。 再查明，涉案房屋安装有宽带、有线电视、电、自来水。沈跃海自述还在房屋内安装了1部电话，其最近一次对涉案房屋的装修是在2018年。 本院认为，沈跃海要求龙腾公司支付涉案青白江区祥福中街11、13号商铺的搬迁政策性补偿费88,154元的诉讼请求，没有法律和合同依据，本院不予支持。具体理由，如下： 第一，沈跃海的主张没有法律依据。沈跃海依据模拟搬迁补偿安置方案，要求龙腾公司向其支付其中的政策性补偿费。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿，补偿范围包括被征收房屋价值的补偿和因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。龙腾公司系涉案房屋的所有权人和法定的被征收人，有权在房屋被搬迁后获得相关补偿。沈跃海作为案涉房屋的承租人不属于被征收人，沈跃海基于该模拟搬迁补偿安置方案主张补偿费用，没有法律依据，其只能依据与龙腾公司之间的房屋租赁合同关系向龙腾公司主张权利。 第二，沈跃海的主张没有合同依据。双方于2019年3月5日签订的《租赁合同》第4条第3款、第9条分别约定，沈跃海在租赁期满时，应完整无损地将房屋归还龙腾公司，原装修、装饰不另计价，也不拆除，龙腾公司无需支付任何补偿；在租赁期限内，若遇到政府拆迁、征用租赁房屋等，政府支付的拆迁补偿款等费用全部归龙腾公司所有，沈跃海的装饰装修部分不可拆除，龙腾公司无需对沈跃海进行任何补偿。沈跃海主张该条款系龙腾公司提供的格式条款，由于龙腾公司未尽提示和明确说明义务而无效。根据原《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释﹝2009〕5号）第九条、第十条规定，提供格式条款的一方当事人未尽提示和说明义务，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人有权申请撤销该格式条款；若该条款同时具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。在本案中，第9条系以特别约定的方式记载于《租赁合同》之中，且龙腾公司已对“特别约定”采取了加粗加黑的方式进行了提醒，龙腾公司已经尽到了提示义务。上述条文的文字表述通俗易懂、直接明了，不存在理解上会产生歧义或需要对方特别解释说明之处，也不存在沈跃海被隐瞒欺诈之情形，不符合上述法律、司法解释规定的可撤销情形。再从放弃的相关权利内容来看，沈跃海在租期届满后自愿将属其所有的附属于房屋的装饰装修归龙腾公司所有，遇到政府拆迁、征用租赁房屋时政府支付的拆迁补偿款等费用全部归龙腾公司所有，并非加重其责任、排除其主要权利的条款，不符合上述法律、司法解释规定的无效情形。作为平等的商事主体，沈跃海在与龙腾公司签订该合同时，即应当充分预见租赁期限届满或遇政府拆迁征用时的相关法律后果，而仍然与龙腾公司签订该租赁合同，系对自身权利的自由处分。因此，沈跃海关于合同特定条款可撤销或无效的主张不能成立，本院不予采纳并依法认定该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。现沈跃海在本案中主张相关搬迁政策性补偿费，不符合合同约定。 综上所述，沈跃海的诉讼请求不能成立。依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释﹝2009〕5号）第九条、第十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞11号）第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回沈跃海的诉讼请求。 案件受理费1,002元，由沈跃海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  江 铮 二〇二一年六月二十八日 法官助理  李定峰 书 记 员  郑 勉