北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6187号上诉人（原审被告）：北京新雅房地产开发咨询服务公司，住所地北京市朝阳区秀水东街8号5至6层501号六层F6-1058号。法定代表人：张彪，经理。委托诉讼代理人：董青，女，1986年5月15日出生，北京新雅房地产开发咨询服务公司副总经理。委托诉讼代理人：王孟琳，女，1991年2月22日出生，北京新雅房地产开发咨询服务公司法务主管。被上诉人（原审原告）：北京健一迎祥会议服务有限公司，住所地北京市朝阳区红领巾公园西区。法定代表人：黄芳，经理。委托诉讼代理人：曹晓冰，辽宁精远律师事务所律师。委托诉讼代理人：包亚南，辽宁精远律师事务所律师。上诉人北京新雅房地产开发咨询服务公司（以下简称新雅公司）因与被上诉人北京健一迎祥会议服务有限公司（以下简称健一公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初77223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新雅公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回健一公司的一审全部诉讼请求或发回重审；由健一公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院超出健一公司诉讼请求范围，自行判定双方《租赁合同》的解除时间，违反法定程序、事实认定不清、适用法律错误。健一公司于2020年8月25日增加诉讼请求要求解除双方签订的《租赁合同》，并未要求确认于2019年6月9日解除。健一公司于2019年6月9日并未停业、完成撤场并交还场地，其后续几个月仍继续占用租赁场地，在租赁场地草坪上放置大量物品，陆续搬离直到2019年8月。租赁合同已明确约定了租赁场地范围，一审法院认为合同约定的租赁建筑物包含健一公司加建部分，属于认定事实错误。健一公司违背《租赁合同》约定擅自加建三层，已构成严重违约违法，其剩余租金及押金应当不予退还。健一公司加建部分并非由政府部门进行强制拆除，而是由北京市朝阳区红领巾公园（以下简称红领巾公园）2019年8月公开招标委托第三方进行拆除。拆除后剩余面积与《租赁合同》相符，故不符合《租赁合同》第三条约定因强制拆除致使健一公司无法继续经营的情形。健一公司违反《租赁合同》及双方与红领巾公园的约定，主张提前解除合同，属于严重违约。根据《租赁合同》约定，健一公司支付的押金应当不予退还。健一公司辩称：同意一审判决，不同意新雅公司的上诉请求及理由。健一公司向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的《租赁合同》；2．新雅公司退还租金3591037．53元以及押金416660元，共计4007697．53元。一审法院认定事实：2003年5月28日，新雅公司（乙方）与红领巾公园（甲方）签订《对北京红领巾公园西园之场地改造租赁协议》，约定：“甲方提供项目（红领巾公园西园青少年高尔夫教学练习场，该项目位于红领巾公园西园内，用地范围双方另签附件，明确项目用地面积不少于45000平方米，系将现水坑改建成下沉式高尔夫教学练习场）用地，并由甲方负责提供包括但不限于立项审批、规划许可、用地许可、工程施工报批等各项政府审批手续的申请文件；甲方派人协助乙方办理报批手续，乙方提供项目建设及经营资金，并由乙方负责工程设计、施工建设及在合作期内的经营。合作期限为20年，自双方签定场地改造租赁协议之日起满20年之日止。……第三条……10．合作期内，乙方利用项目用地建成的房屋及附属建筑物的总建筑面积不得超过3000平方米；……第五章项目的经营管理第九条……3．2004年-2006年，场地使用费按50万元/年计付；自2007年开始，场地使用费调整为55万元/年，以后每满5年递增一次，每次递增5万元。支付方式为：每年3月1日前支付当年场地使用费的50%，每年9月1日前支付当年场地使用费的50%……”上述协议签订后，新雅公司于2003年10月在承租场地上建设配套服务用房1344平方米，并于2004年4月竣工。该建筑物于2005年3月30日取得了建设工程规划许可证（2005规（朝）建字0156号），显示：“建设单位：北京市朝阳区绿化局；项目规模：1344．54平方米；建设位置：红领巾公园西区；建设项目名称：红领巾公园配套服务用房，地上2层，高度7．9米，栋数1。”2008年2月5日，新雅公司（甲方）与健一公司（乙方）签订《租赁合同》，双方就位于红领巾公园内高尔夫练习场及相关附属建筑、设备设施租赁事宜约定如下：“第一条租赁场地、房屋和设备位于红领巾公园内，其中有面积1344．54平方米的建筑物一幢及约4．5万平方米的草坪。具体按照园林局交付的为准，见附件一：同时包括现有场地内的高尔夫设施设备（球具、球托、球等）和建筑物内相关附属设施设备，详见附件二。第二条租赁期限1．本合同租赁期限为16年，自甲方起租日起至满16年之对应之日止。起租日为本合同签订之日。2．从合同签订之日起甲方给乙方十个月的装修免租期，乙方保证装修免租期内完成装修并开张营业。……第三条租金标准及支付方式1．为扶持乙方，甲方给予优惠，租金标准首三年按500万元/年计租，从第四年起租金标准按每年5%的比率环比递增（即第四年比第三年高5%，以后每年比前一年的年租金均高5%）……3．租金支付方式为：前三个租赁年度的租金缴纳方式为季交，第四、第五年为半年交，第六年及其后为年交。……在本租赁合同存续期间，如因建筑物被全部或部分强制拆除，致使乙方无法继续经营的，甲方退还乙方未实际经营期间的多余租金；如前三个租赁年度内因有关手续未能及时取得导致部分增建的建筑物被强制拆除，甲方酌情对乙方予以补偿，如乙方愿意继续经营的，甲方酌情减少租金。第四条押金1．为保障甲方场地、设施、设备安全不遭破坏，乙方应当向甲方支付押金416660元。押金在乙方进场装修之前向甲方缴付。……5．合同期满后，如双方续签租赁合同，则押金顺延使用。如期限届满终止合同，待乙方交出租赁单位后30日内，如乙方能根据本协议的要求向甲方交付场地且无任何财产破坏、欠费等情况，凭押金收据甲方将向乙方无息返还。6．乙方单方面解除本合同的，押金不予退还。……第七条经营范围1．乙方承租场地用途为开办会所，具备高尔夫、餐饮、SPA水疗、按摩等服务。2．所需证照应当由乙方自行办理完备，同时甲方予以协助办理。第八条装修及改造1．甲方同意乙方按其建筑改扩建装修方案（详见附件三）进场施工。在不影响房屋建筑结构，不危及公共安全和第三者合法权益的前提下，乙方可按照业务需要对租赁单位的内、外部进行装修。甲方同意乙方在原有建筑物的基础上的增建，乙方保证增建后的建筑物总层数不超过2层，但甲方须负责协调产权单位协助乙方办理相关必要的行政审批手续和建设施工审批手续。第十条甲方的权利和义务1．对乙方需增建的建筑物，甲方承诺协调产权单位，协助乙方办理规划、施工、竣工验收和消防等一切必要手续。……”2008年3月1日，红领巾公园（甲方）与新雅公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“甲乙双方于2003年5月28日签订的‘北京新雅房地产咨询服务公司与北京市红领巾公园对北京红领巾公园西园之场地改造租赁协议’乙方于2003年10月在所租赁场地上建设配套服务用房1344平方米，2004年4月竣工。现今甲、乙双方友好协商就乙方与对所租赁场地内建筑物进行改扩建及装修项目达成如下协议：一、乙方于2003年6月26日取得原建筑物的规划意见书（2003规朝意字0119号）；后乙方于2005年3月30日取得原建筑物的建设工程规划许可证（2005规（朝）建字0156号）；于2006年6月28日取得原建筑物的施工许可证。（[2006]施（朝）建字0079号）；审批项目为二层框架结构建筑。建筑面积为1344平方米；二、乙方单方面要求在原建筑物上进行改扩建及装修，改变建筑主体结构及增加建筑面积的有关审批手续由乙方负责办理。三、乙方负责办理有关审批手续，同时在本合同签订之日起，向甲方交纳保证金50万元；如乙方在合同签订一年内未取得改扩建后该项目的有关审批手续，则所交保证金50万元转为违约金归甲方所有；如取得审批手续的，该50万元保证金转为当年租金……”2008年4月1日，北京新雅青少年高尔夫培训中心（甲方）与北京迎祥商务酒店有限责任公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“第一条甲方同意乙方按其建筑改扩建装修方案（详见附件）进场施工。第二条主体建筑物改扩建的规模及建设审批手续鉴于双方签订租赁合同时未能明确约定主体建筑改扩建规模，故特此约定：甲方同意乙方在原有建筑基础上增建，乙方保证增建后的建筑物总层数不超过2层，但甲方需负责协调产权单位协助乙方办理相关必要的行政审批手续和建设施工审批手续。第三条如乙方提出理顺有关合同相关主体问题时，甲方同意予以协助解决；……”2008年7月30日，北京新雅青少年高尔夫培训中心（甲方）与北京迎祥商务酒店有限公司（乙方）、新雅公司（丙方）、健一公司（丁方）签订《终止及新签2008年2月5日、2008年4月1日协议书》，约定：“甲乙丙丁四方经友好协商一致，现共同决定对甲乙双方于2008年2月5日《租赁合同》、2008年4月1日签订的《补充协议》予以终止，原《租赁合同》及《补充协议》中甲方的权利义务均归属于丙方；原《租赁合同》及《补充协议》中乙方的权利义务均归属于丁方。如原《租赁合同》及《补充协议》的内容与丙方、丁方新签订的《租赁合同》（新合同）内容有不符的，均以新合同的内容为准。”上述合同签订后，健一公司向新雅公司支付押金416660元，并按约支付租金。2018年11月4日、6日、23日，健一公司分三笔向新雅公司转账预付了2018年12月5日至2019年12月4日期间的租金共计7387277元。2018年3月1日，红领巾公园向健一公司送达《告知拆除违建的通知书》，健一公司签收。2018年7月30日，北京市规划和国土资源管理委员会向北京市朝阳区园林绿化局作出审规朝执拆字[2018]第08号《限期拆除决定书》，主要内容为：“经查，你单位在朝阳区红领巾公园西区内建设的红领巾公园配套服务用房工程，未按照规划许可内容进行建设，擅自增加层数、扩大外轮廓，实际建成建筑规模共计5899．6平方米，增加建筑面积4555．06平方米，详见附图。……该工程已构成违法建设。……令你单位于2018年08月13日前自行拆除违法建设。……”2018年9月1日，北京市规划和国土资源管理委员会向朝阳区政府作出《关于依法处理朝阳区红领巾公园配套服务用房违法建设的函》（市规划国土函【2018】2171号），内容为：2005年3月30日，原市规划委朝阳分局核发2005规（朝）建字0156号《建设工程规划许可证》，同意北京市场区园林绿化局在红领巾公园西区内建设红领巾公园配套服务用房。但是在实际建设过程中，建设单位未按照规划许可内容进行建设，批准地上2层，实际建至局部3层，实际建成建筑规模共计5899．6平方米，增加建筑面积4555．06平方米，已构成违法建设。2017年11月30日，原市规划委朝阳分局对该项目依法立案查处，并向北京市朝阳区园林绿化局下发《责令限期改正通知书》，2018年7月30日下达《限期拆除决定书》，责令建设单位于2018年8月13日前自行拆除违法建设，目前，限期拆除时限已过，建设单位未按要求自行拆除。……请贵区政府组织相关部门对上述违法建设依法进行处理，并将结果及时反馈我委。2019年2月28日，红领巾公园书面通知新雅公司，要求新雅公司立即停止任何营业活动，对上述违建进行拆除，并于2019年3月31日前拆除完毕。否则一切后果和经济损失责任由新雅公司承担。该文件内容还显示，红领巾公园曾多次告知新雅公司和实际使用方健一公司关于北京市规划和国土资源委员会的上述两份文件内容，并多次通知新雅公司对违建进行拆除。2019年5月17日，红领巾公园再次书面通知新雅公司，通知书内容显示：要求“新雅公司于2019年5月22日前立即停止任何营业活动，对所有物品自违建物内搬离。2019年5月22日后，北京市朝阳区红领巾公园将对违法建设进行拆除，若在上述规定时间内未办理设备设施，则视为放弃对违建物内财产的处置权……并备注：该通知书同时抄送健一公司”。2019年6月4日，红领巾公园再次做出书面通知，同时抄送健一公司，内容为：“根据《北京市规划和国土资源管理委员会关于依法处理朝阳区红领巾公园配套服务用房违法建设的函》（市规划国土函【2018】2171号）和《限期拆除决定书》（市规朝执拆字【2018】第08号）两份文件，本园已再次于2019年5月17日发出《通知书》，通知你公司2019年5月22日（周三）前立即停止任何营业活动，将所有你公司及个人财物自违建物内搬离。但截止至发文，你公司仍未在上述规定时间搬离你公司及个人所有财物。我园最后一次通知你公司，2019年6月9日24时前你公司必须将所有你公司和个人财务从违建屋内搬离，如果不在本次通知书中告知的时间搬离，则视为你公司放弃对违建屋内的所有你公司及个人财物，我园有权予以自行处理，你公司无权提出任何赔偿要求。你公司务必于2009年6月10日上午9点派人同我园工作人员对现场你公司未搬离财物进行清点，并承担因此产生的一切费用。”2019年6月8日，健一公司向新雅公司致书面函，内容为：“我公司于2018年10月5日向贵公司预付了北京市朝阳区红领巾公园内场地及建筑物自2018年12月5日至2019年12月4日期间租金共计7387277．22元。现因贵我双方均知悉的原因，建筑物被政府部门强令限期拆除，我公司已定于2019年6月10日停业。基于以上事实，并根据贵我双方租赁合同第三．3条……之约定，我公司现申请贵公司予以退还自2019年6月10日至2019年12月4日的租金3591037．53元及押金416660元。……”诉讼中，健一公司称，因上述租赁标的被大部分强制拆除，其于2019年6月9日搬离租赁物。新雅公司不认可健一公司的搬离时间。双方均表示违建已被拆除，具体拆除时间不清楚。经询，双方均表示涉案建筑物及附属设施规划之外的部分均由健一公司建设。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于解除。本案中，新雅公司从红领巾公园处租赁案涉场地并建成1344．54平方米的建筑物，该建筑物在2005年3月30日已取得规划许可证，后新雅公司将该建筑物、附属设施及约4．5万平方米的草坪等场地于2008年出租给健一公司用于经营，经营范围包括开办会所，具备高尔夫、餐饮、SPA水疗、按摩等。双方的《租赁合同》中明确，新雅公司同意健一公司在原有建筑物的基础上增建，增建后的建筑物总层数不超过2层；双方还约定新雅公司负责协调产权单位协助健一公司办理相关必要的行政审批手续和建设施工审批手续。根据本案查明的事实，健一公司与新雅公司于2008年2月5日签订的《租赁合同》中关于1344．54平方米的建筑物等具有合法规划手续的租赁约定内容合法有效。双方签订《租赁合同》时，健一公司增建及改扩建的部分并不存在，但新雅公司在双方合同中已明确同意健一公司对原建筑物进行增建及改扩建，且根据双方签订的合同文本可以看出，健一公司之所以承租相关建筑物及场地，并支付合同约定的租金对价，应是包含了新雅公司明确同意其增建及改扩建内容，并协助办理相关审批手续等。双方在该合同第三条3中明确，“在本租赁合同存续期间，如因建筑物被全部或部分强制拆除致使乙方无法继续经营的，甲方退还乙方未实际经营期间的多余租金；如前三个租赁年度内因有关手续未能及时取得导致部分建筑的建筑物被强制拆除，甲方酌情对乙方予以补偿，如乙方愿意继续经营的，甲方酌情减少租金。”双方在该条中的约定并未将建筑物限定为原有面积1344．54平方米的建筑物，现因建筑物超过原有规划1344．54平方米的增建及改扩建部分并未取得规划手续，被有关部门认定为违建并被拆除，健一公司亦于此前被通知停业及限期搬离，且已实际搬离，考虑到健一公司就本租赁合同所涉租赁用途，其主张案涉拆除导致无法继续经营并要求解除上述租赁合同，符合双方签订合同时约定及真实意思表示，故，法院对健一公司关于本租赁合同中有效内容之解除予以准许，综合本案具体情况，解除时间宜认定为2019年6月9日。关于返还剩余租金。正如上文所述，双方在合同中并未将建筑物限定为原有面积1344．54平方米的建筑物，现健一公司实际经营使用的建筑物被强制拆除，新雅公司应按约定退还其未实际经营期间的租金。关于未实际经营期间，健一公司主张自2019年6月10日至2019年12月4日，且提供证据证明其被红领巾公园通知停业并限期搬离及其于2019年6月8日书面通知新雅公司搬离涉案租赁场地等。新雅公司虽不认可，但未提交有效证据反驳，故法院认定健一公司自2019年6月10日至2019年12月4日系其未实际经营期间，因其已向新雅公司预付相关租赁期间的租金，故其有权要求返还。法院结合其已付的租金7387277元，扣除已实际使用期间2018年12月5日至2019年6月9日的租金，新雅公司应返还健一公司3591037元。关于押金，新雅公司认为不应返还，但未提交有效证据证明健一公司存在合同约定的不返还租金的事实，故对新雅公司不予返还的辩称意见，法院不予采信。据此，一审法院判决：一、解除北京健一迎祥会议服务有限公司与北京新雅房地产开发咨询服务公司于二〇〇八年二月五日签订的《租赁合同》；二、北京新雅房地产开发咨询服务公司于判决生效后十五日内退还北京健一迎祥会议服务有限公司租金3591037元及押金416660元；三、驳回北京健一迎祥会议服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元及一审案件受理费19431元，均由北京新雅房地产开发咨询服务公司负担（北京健一迎祥会议服务有限公司已预交，北京新雅房地产开发咨询服务公司于判决生效后十五日内直接给付北京健一迎祥会议服务有限公司）。二审期间，新雅公司提交微信聊天记录及来源于微信聊天记录的照片及视频，证明2019年6月12日场地上有健一公司的物品，健一公司还在场地内。健一公司的质证意见是：聊天记录的真实性无法确认，关联性和证明目的不予认可。对当事人提交的证据，本院依据本案其他事实予以综合审查认定。另查，健一公司在起诉状中的诉讼请求为：判令新雅公司退还租金3591037．53元以及押金416660元，共计4007697．53元。2020年8月25日一审庭审中，健一公司变更其诉讼请求为：解除双方签订的《租赁合同》；新雅公司退还租金3591037．53元以及押金416660元，共计4007697．53元。新雅公司当庭申请答辩期。在2020年11月3日一审庭审中，新雅公司答辩称：不同意健一公司的全部诉讼请求，双方租赁合同仍在履行期间内，健一公司无故不履行合同，违反租赁合同约定，故不同意其诉讼请求。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：依据当事人诉辩意见及本院查明事实可知，本案二审争议焦点为：合同的解除以及新雅公司应否退还健一公司租金及押金。关于合同的解除。本案中，健一公司与新雅公司于2008年2月5日签订的《租赁合同》中关于1344．54平方米的建筑物等具有合法规划手续的租赁约定内容应属合法有效。同时，双方在《租赁合同》中明确约定，新雅公司同意健一公司在原有建筑物的基础上增建，增建后的建筑物总层数不超过2层以及新雅公司协助健一公司办理相关审批手续等。虽然此时健一公司增建及改扩建的部分并不存在，但根据双方签订的合同文本可以看出，健一公司之所以承租相关建筑物及场地，并支付合同约定的租金对价，应是包含了新雅公司明确同意其增建及改扩建内容，双方在合同约定中并未将建筑物面积限定为原有面积1344．54平方米。现因建筑物超过原有规划1344．54平方米的增建及改扩建部分并未取得规划手续，被有关部门认定为违建并被拆除，健一公司亦于此前被通知停业及限期搬离，且已实际搬离。考虑到健一公司就本租赁合同所涉租赁用途，其主张案涉拆除导致无法继续经营并要求解除租赁合同，符合双方签订合同时的约定及真实意思表示，一审法院对健一公司关于本租赁合同中有效内容之解除请求予以准许并无不当，本院予以确认。关于新雅公司应否退还健一公司租金。双方在《租赁合同》第三条3中明确约定，“在本租赁合同存续期间，如因建筑物被全部或部分强制拆除致使乙方无法继续经营的，甲方退还乙方未实际经营期间的多余租金；如前三个租赁年度内因有关手续未能及时取得导致部分建筑的建筑物被强制拆除，甲方酌情对乙方予以补偿，如乙方愿意继续经营的，甲方酌情减少租金。”因健一公司实际经营使用的建筑物确被强制拆除，致使健一公司无法正常经营，新雅公司应按约定退还其未实际经营期间的租金。关于未实际经营期间，健一公司主张自2019年6月10日至2019年12月4日，并提供证据证明其被红领巾公园通知停业并限期搬离及其于2019年6月8日书面通知新雅公司搬离涉案租赁场地等。新雅公司对此不予认可，主张2019年6月之后健一公司仍在场地内，因新雅公司提供的证据不能证明健一公司仍在正常经营，其应承担举证不能的不利后果。一审法院确认自2019年6月10日至2019年12月4日系健一公司未实际经营期间并无不当，本院予以确认。新雅公司应返还健一公司相应租金。关于新雅公司应否退还健一公司押金。如前所述，健一公司提出解除合同，非因其自身原因。故对新雅公司关于健一公司提前解除合同违反合同约定，押金不应退还的主张，本院不予支持。综上所述，新雅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19431元，由北京新雅房地产开发咨询服务公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  沈 放审 判 员  玄明虎二〇二一年六月二十五日法官助理  李延昭法官助理  陈亢睿法官助理  向 玗