山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁13民终4093号上诉人（原审被告）：山东金佰利控股集团有限公司，住所地山东省临沂市兰山区北城新区环球汇金湾国际商务中心1号楼1601。法定代表人：王霞，总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：姜浩东，山东舜平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵常玉，男，1972年7月20日出生，汉族，住山东省费县。上诉人山东金佰利控股集团有限公司因与被上诉人邵常玉商品房预售合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2021）鲁1302民初807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山东金佰利控股集团有限公司上诉请求：1、依法撤销（2021）鲁1302民初807号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求或依法发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院在双方房屋认购书已解除的情况下仍判决双方合同继续履行系未能查明案件事实。上诉人与被上诉人于2019年1月21日签订《房屋认购书》，由被上诉人购买涉案儒辰·丹枫园项目7号楼1单元502室房屋一套。根据双方合同约定被上诉人应当在3日内缴纳首付款并办理按揭贷款事宜，如有违约上诉人有权单方解除合同。后被上诉人未能按照协议履行，我方多次催促后，其表示愿意全款付清所有房款，但至今其仍未能全款付清全部房款。被上诉人曾于2019年6月10明确表示其不再购买涉案房产要求进行退款，我司经慎重考虑于2019年7月25回复同意并通知被上诉人来办理退款事宜，双方就解除合同已达成一致，可以解除合同。因此上诉人认为双方已并不存在合同关系。退一步讲，被上诉人单方多次违约，上诉人有权单方行使解除权将双方合同进行解除。我公司曾多次通过短信（2019年6月30日、2019年7月25日）、寄送解除通知函等方式向其发送解除双方合同通知，双方合同已法定解除。综上，被上诉人多次违约未能支付应付房款，已严重违背契约精神，双方合同不论是从协议解除还是法定解除两种解除方式上来看都已经解除。二、原审法院适用法律错误，认定事实不清，对房屋现状举证责任分配不均，未采纳上诉人诉讼代理人对房屋已对外出售并且登记备案的自认，导致案件结果明显履行不能。首先，原告主张继续履行双方合同，其应对双方合同是否能够继续履行作出初步的证明责任，也就是说其应对房屋现状应有责任举证证实，事实上在上诉人通知被上诉人解除合同并退款之时就已经告知，该房产已被他人预定，并且解除合同后便已签订房屋买卖合同，至起诉之时涉案房产已完成登记备案并取得银行按揭贷款房款，原审法院认为上诉人未举证证明涉案房屋已出售给他人并不予采纳明显与事实不符，作出继续履行双方合同的判决已明显不具有可操作性。再者，房屋已另售他人并非上诉人答辩意见的内容，也并非上诉人的主张，而是针对原审法院在法庭调查中的调查性问话的回复，上诉人已明确回答该房产已被出售他人，被上诉人起诉要求继续履行合同，而上诉人在明确被上诉人诉讼请求的情况下，对已出售他人进行明确答复，如判决继续履行上诉人的回答明显于己不利，将会承担违约责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条：在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。在此种情况下，另一方当事人都无需举证证明，原审法院还依据《最高法关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定要求上诉人举证证明，明显是对自认制度的忽视，因此原审法院认定上诉人未提供证据证实主张应负不利后果明显系错误的。三、涉案房屋已出售他人，并已完成备案登记及银行贷款工作，如判决继续履行双方合同，合同目的已无法实现，明显不符合以最小的代价解决法律纠纷的立法目的，综合分析判决继续履行双方合同实为不妥，请求人民法院查明案件事实，依法改判。综上，原审法院未能查明案件事实，在双方已解除合同且涉案房屋已出售给他人的情况下仍旧判决双方合同继续履行的做法实在有失偏颇。被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告起诉请求：一、依法判令被告与原告订立房产局备案的商品房买卖合同并如期交房；二、本案诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月21日，原告（乙方）邵常玉与被告（甲方）山东金佰利控股集团有限公司签订《儒辰·丹枫园房屋认购书》，该协议主要约定：乙方认购甲方开发的儒辰·丹枫园项目7号楼1单元502号房屋，建筑面积约119.66㎡（面积以房管局测绘为准），房屋单价8499.92元，优惠后单价8333.61元，优惠后总价997201元，含储藏室145号。乙方在签署本认购书时，应按甲方要求足额缴纳房源相应款项，所缴纳款项自动转为认购定金，认购定金不予退还。乙方同意在签订本认购书后，将已缴纳的认购定金中的10000元转为车位认购定金，剩余认购定金为主房认购定金。剩余车位尾款缴纳时间由甲方另行通知，如果乙方不按时缴纳尾款，车位定金及主房定金不予退还，视为乙方自动放弃本车位及主房购买权。该认购书还对其他权利义务及相应事项进行了约定。上述合同签订当日，原告邵常玉向被告山东金佰利控股集团有限公司支付购房定金10000元。之后，原告分别于2019年2月16日支付车位定金10000元及房款195201元、于2019年4月4日支付房款400000元、于2019年6月6日支付房款200000元，上述款项共计815201元。被告山东金佰利控股集团有限公司收取上述购房款后，分别向原告邵常玉出具相应金额的专用收据。一审法院认为，原、被告双方于2019年1月21日签订的《儒辰·丹枫园房屋认购书》，系双方当事人的真实意思表示，内容与形式不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，一审法院依法予以确认，双方应严格按照合同约定继续履行己方义务。原告邵常玉分别于2019年1月21日、2019年2月16日、2019年4月4日、2019年6月6日向被告山东金佰利控股集团有限公司支付购房定金10000元、车位定金10000元及购房款195201元、400000元、200000元共计815201元的事实，由《儒辰·丹枫园房屋认购书》、被告向原告出具的收款收据等证据证实，一审法院予以确认。从本案双方签订的《儒辰·丹枫园房屋认购书》内容来看，原、被告双方在该房屋认购书中约定了具体房号、建筑面积、购房价款、付款方式等房屋基本情况，已构成商品房买卖合同的主要条款，且原告亦按照房屋认购书的约定支付了购房款，被告也已同意并收取了购房款，该房屋认购书对原、被告双方产生了约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据上述规定，原、被告双方签订的《儒辰·丹枫园房屋认购书》应认定为商品房买卖合同。对于被告辩称的原告办理按揭贷款已超过合同约定时间，但事后仍对原告交纳的购房款项予以接收，其实际收款并在收款后向原告出具收据的行为应视为对《儒辰·丹枫园房屋认购书》付款方式的变更。另，对于被告辩称房屋已另售他人的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。案件审理过程中，被告并未向法庭提交能够证实与他人存在商品房买卖合同关系、房款交纳、房屋交付及产权登记的任何证据证实，故对于被告的此项辩解意见，一审法院不予采信。因双方签订的《儒辰·丹枫园房屋认购书》中约定的购房总价款为997201元，故原告在支付购房款805201后尚未足额支付购房款，在此情况下判令被告协助办理交付房屋手续，有悖双方所签合同及公平原则，故一审法院认为原告应在其向被告支付剩余购房款192000元后，再由被告协助办理案涉房屋的交付手续。一审判决结果：一、被告山东金佰利控股集团有限公司于判决生效后三十日内配合原告邵常玉办理商品房买卖合同备案登记等事宜；二、原告邵常玉于判决生效后三十日内向被告山东金佰利控股集团有限公司支付剩余购房款192000元；三、被告山东金佰利控股集团有限公司于原告邵常玉支付购房款192000元后三十日内向原告邵常玉交付位于临沂市兰山区房屋；四、驳回原告邵常玉的其他诉讼请求。案件受理费13772元，由被告山东金佰利控股集团有限公司负担。二审中，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。上诉人山东金佰利控股集团有限公司提交：不动产登记查询信息原件一份，中国工商银行股份有限公司临沂城西支行出具的个人贷款放款记录复印件一份，山东省新建商品房买卖合同复印件一份，三份证据来源为案外人纪璇璇，拟证明涉案房产在被上诉人起诉之前已出售给案外人纪璇璇，一审判决不具有履行的可能。被上诉人邵常玉辩称，以上证据被上诉人在一审时并未提交，不予认可。本院对当事人提交证据的认证意见将结合其他证据在本院认为部分一并论述。二审查明的事实与原审查明的事实相一致外，还查明，2019年6月10日被上诉人曾与山东金佰利控股集团有限公司的工作人员沟通退房事宜，但上诉人的工作人员并未明确回复合同继续履行还是解除。2019年6月30日被上诉人继续与山东金佰利控股集团有限公司的工作人员联系，主张如果合同继续履行其八月底交齐全款如果不履行合同要求退回房款，但是对方并没有回复任何内容。2019年7月25日上诉人的工作人员向邵常玉发出短信通知，内容为“通知：儒辰丹枫园7号楼1单元502室现已另售，现通知您到丹枫园售楼处办理退款手续”。被上诉人回复“不退”。2019年8月7日上诉人与案外人纪璇璇签订合同编号为YS2019074821号《山东省新建商品房买卖合同》（预售），并办理了预告登记。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对山东金佰利控股集团有限公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。对于上诉人主张涉案房屋出售给案外人纪璇璇之前，双方签订的房屋认购书已经解除的问题。本院认为，本案当事人的聊天记录及付款过程可以证实，邵常玉在逾期支付房款后，上诉人并未与邵常玉解除房屋认购书，也未拒绝邵常玉继续支付房款，而是又收取了邵常玉交付60万元购房款，双方签订的房屋认购协议书至邵常玉最后一次支付房款时仍在履行当中。2019年6月30日被上诉人再次要求上诉人确认合同是否继续履行，上诉人仍未回复，也未与被上诉人达成合同解除的一致意见。故上诉人的证据不能证实涉案房屋认购书已经解除。对于涉案房屋已经出售的事实认定问题。一审中上诉人并未提交证据证实涉案房屋另行出售给案外人，对于涉案房屋是否办理了商品房预售合同以及是否办理备案登记等问题无法予以明确，故一审在事实部分未予认定无误。对于合同是否能够继续履行的问题。根据当事人提交的证据，可证实在合同履行过程中，尚未达成一致解除意见的情况下，上诉人已将涉案房产出售给案外人，故上诉人违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同解除的法定情形，本案中涉案房屋虽然已经出售给案外人，但是涉案房屋的所有权尚未转移，不构成合同目的不能实现的法定情形。综上所述，上诉人山东金佰利控股集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13772元，由上诉人山东金佰利控股集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 刘瑞娟审判员 武 威二〇二一年六月二十五日书记员 张书毓