上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪02执异87号案外人：伍浩然，男，1984年4月7日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区北海市海城区云南路XXX号园中苑银波轩2座201号。案外人：伍浩文，男，2000年9月8日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区北海市海城区云南路XXX号园中苑银波轩2座201号。申请执行人：华新建工集团有限公司(原南通华新建工集团有限公司)，住所地江苏省海安市。法定代表人：陶宝华，董事长。委托诉讼代理人：蔡祥，上海东方环发律师事务所律师。被执行人：合浦县美华置业有限公司，住所地广西壮族自治区北海市。法定代表人：俞进美，董事长。被执行人：俞进美，女，1971年9月24日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。本院在执行申请执行人南通华新建工集团有限公司(已更名为华新建工集团有限公司，以下简称华新公司)与被执行人合浦县美华置业有限公司(以下简称美华公司)、俞进美仲裁纠纷一案中，查封美华公司名下位于广西壮族自治区合浦县廉州镇还珠大道9号“美华新城”A幢一、二层A-1商铺房屋(以下简称案涉房屋)并裁定进行拍卖。伍浩然、伍浩文不服，对上述房屋主张所有权，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人伍浩然、伍浩文称，其于2007年与美华公司签订《商品房买卖合同》，向美华公司购买案涉房屋，并于同年9月27日、10月15日和10月17日分别向美华公司支付人民币390，080元(以下币种相同)、182，000元、40，917元，作为首付款、购房款及办证费用。合同约定余款40万元办理按揭贷款，美华公司应于2007年12月31日前将案涉房屋交付伍浩然、伍浩文使用并办理银行按揭手续。后美华公司不予办理，并于2009年12月2日起诉要求解除合同。经一审、二审，均驳回来美华公司的诉讼请求。伍浩然、伍浩文于2012年11月2日通过公证向美华公司送达《关于请求协助办理房屋按揭手续及交付的函》，但该公司一直未予办理。2019年，伍浩然、伍浩文起诉美华公司，要求该公司交付案涉房屋并协助办理产权过户手续。经一审、二审，已支持伍浩然、伍浩文的诉讼请求，伍浩然、伍浩文也已根据判决要求于2020年7月9日和7月30日将购房余款和经济损失支付给美华公司，并申请强制执行。伍浩然、伍浩文在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，且非因其自身原因未办理过户登记，故案涉房屋属其所有。据此，伍浩然、伍浩文申请撤销对该房屋的查封及拍卖。申请执行人华新公司辩称，伍浩然、伍浩文并未按约支付购房款，对案涉房屋未办理过户登记有明显过错，其在查封前也未合法占有该房屋。伍浩然、伍浩文提供的(2020)桂05民终916号民事判决虽判令美华公司协助办理案涉房屋的过户手续，但该判决在本院查封后作出，依法不能以此排除执行。故华新公司申请驳回伍浩然、伍浩文的异议请求。被执行人美华公司、俞进美共同述称，伍浩然、伍浩文未付清购房款，也未实际占有案涉房屋，故请求驳回其异议请求。本院查明，关于华新公司与美华公司、俞进美仲裁纠纷一案，上海仲裁委员会于2019年9月27日作出(2019)沪仲案字第0372号仲裁裁决，明确美华公司应于裁决作出之日起十日内向华新公司支付工程款6，903，000元、逾期付款利息和违约金(2014年5月1日至2017年10月31日期间为5，888，835元，2017年11月1日至实际支付之日以6，903，000元为本金按照年利率24％计算)、律师费15万元；俞进美对美华公司上述债务承担连带保证责任；美华公司、俞进美应于裁决作出之日起十日内支付华新公司仲裁费135，436元。裁决生效后，因美华公司、俞进美未履行还款义务，权利人华新公司向本院申请强制执行，本院于2020年1月8日以(2020)沪02执45号立案执行。执行中，本院于2020年5月29日查封案涉房屋，之后委托评估该房屋。2021年4月22日，本院作出(2020)沪02执45号公告，内容为本院已裁定拍卖该房屋，房屋占有人应当自公告之日起十五日内迁出房屋，若认为对该房屋享有租赁权等合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议。另查明，伍浩然、伍浩文提供的证据显示，其于2007年10月15日与美华公司签订《商品房买卖合同》，约定美华公司将案涉房屋以972，080元的总价款出售给伍浩然、伍浩文，签订合同时付款572，080元，余款40万元银行贷款，美华公司在10日内提供贷款资料并配合办理等。签约当日，伍浩然向美华公司支付182，000元。2007年10月17日，伍浩然向美华公司支付办证费用40，719元。在签约前，美华公司于2007年9月27日向伍浩然出具《收条》，载明收到其支付的案涉房屋的首付款390，080元。之后，美华公司以上述收条系其财务人员误开，伍浩然、伍浩文实际未支付首付款为由，向广西壮族自治区合浦县人民法院提起诉讼，要求解除购房合同。该院经审理，于2010年5月11日作出(2010)合民初字第32号民事判决，认定伍浩然、伍浩文已实际支付上述首付款，并判决驳回美华公司的诉讼请求。美华公司不服，向广西壮族自治区北海市中级人民法院提起上诉，该院经审理，于2010年9月30日作出(2010)北民一民终字第380号民事判决，驳回上诉，维持原判。2012年10月31日，伍浩然为向美华公司送达《关于请求协助办理房屋按揭手续及房屋交付的函》，向广东省广州市公证处申请办理证据保全公证。该公证处出具(2012)粤广广州第289603号《公证书》，证明伍浩然已将上述函件寄送给美华公司。2019年1月，2010年9月30日向广西壮族自治区合浦县人民法院提起诉讼，要求判令美华公司交付案涉房屋并协助办理过户手续。该院经审理，于2019年9月25日作出(2019)桂0521民初457号民事判决，判令美华公司将案涉房屋交付伍浩然、伍浩文使用并协助其办理产权登记；伍浩然、伍浩文向美华公司支付购房款40万元及经济损失等。判决后，美华公司不服，向广西壮族自治区北海市中级人民法院提起上诉，该院经审理，于2020年6月22日作出(2020)桂05民终916号民事判决，撤销(2019)桂0521民初457号民事判决；伍浩然、伍浩文向美华公司支付购房款40万元；美华公司在伍浩然、伍浩文付清上述40万元之日起7日内将案涉房屋交付伍浩然、伍浩文使用；美华公司在伍浩然、伍浩文付清上述40万元之日起30日内并协助其办理案涉房屋的产权登记；伍浩然、伍浩文向美华公司支付经济损失等。伍浩然、伍浩文于2020年7月9日向美华公司转账支付40万元，于同月30日向美华公司转账支付365，920元，美华公司于同日向伍浩然、伍浩文出具《收据》。2020年8月18日，伍浩然、伍浩文向广西壮族自治区合浦县人民法院申请强制执行，该院以(2020)桂0521执1615号立案执行。异议审查中，美华公司陈述，案涉房屋于2008年已登记至该公司名下。本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张所有权，可向执行法院提出书面异议，同时符合在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、人民法院查封前已合法占有不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等法定情形的，人民法院应予支持。本案中，已发生法律效力的广西壮族自治区北海市中级人民法院(2020)桂05民终916号民事判决虽判令美华公司应协助伍浩然、伍浩文办理案涉房屋的产权登记，但因该判决生效的时间在本院查封该房屋之后，故伍浩然、伍浩文依据该判决要求排除本院对案涉房屋的执行缺乏法律依据，本院不予支持。在本院查封案涉房屋之前，已经发生法律效力的广西壮族自治区合浦县人民法院(2010)合民初字第32号民事判决和广西壮族自治区北海市中级人民法院(2010)北民一民终字第380号民事判决已认定，伍浩然、伍浩文于2007年10月15日就案涉房屋与美华公司签订《商品房买卖合同》，并已支付购房款572，080元，故本院对上述事实予以确认。因伍浩然、伍浩文在本院查封案涉房屋之后，将购房余款40万元及经济损失365，920元直接支付美华公司，未交付本院执行，且至今未实际占有使用该房屋，故其对案涉房屋主张的物权期待权不符合法律规定应予支持的情形，不足以排除本院对该房屋的执行。综上，伍浩然、伍浩文的异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条规定，裁定如下：驳回伍浩然、伍浩文的异议请求。当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 胡晓东审 判 员 徐 江审 判 员 徐 庆二〇二一年六月十六日法官助理 何 冰书 记 员 何 冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。……第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。