广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初570号原告（反诉被告）：谷芝梅，女，19xx年xx月xx日出生，香港永久性居民身份证xxx。委托诉讼代理人：向尚武，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋姗姗，广东崇越律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：惠州市豪派特水榭湾酒店管理有限公司，住所地惠东县×××××××××××。法定代表人：杨某1。被告（反诉原告）：深圳前海豪派特酒店管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区××××××××××××法定代表人：包某1。上列被告共同委托诉讼代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：郑慧敏，广东定稳顺律师事务所律师助理。原告谷芝梅与被告惠州市豪派特水榭湾酒店管理有限公司（以下简称“惠州豪派特公司”）、深圳前海豪派特酒店管理有限公司（以下简称“深圳豪派特公司”）合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，两被告提起反诉，本院予以准许依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。经审查，本案案由应变更为房屋租赁合同纠纷。原告（反诉被告，以下统称“原告”）谷芝梅的委托诉讼代理人向尚武，被告（反诉原告，以下统称“被告”）惠州豪派特公司的法定代表人杨某1、深圳豪派特公司的法定代表人包某1及该两被告的共同的委托诉讼代理人何广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷芝梅向本院提出诉讼请求：一、两被告继续履行房产租赁协议；二、两被告支付拖欠的全部租金，暂计至2020年10月为39900元，实际支付的租金总额为拖欠的全部月份租金；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为惠东县×××××××××××号房的业主。2015年11月27日，原告与惠东县莱洋天置业有限公司签订商品房买卖合同，在签订合同前所派发的宣传册宣称购买目标房产可享受每年30天的免费入住权以及固定租金收益，于是原告与两被告签订一份房产委托管理协议，该协议约定了和宣传册内容一致的收益模式。原告曾于2018年向法院提起诉讼，法院认可涉案房产委托管理协议系房屋租赁合同，判决被告惠州豪派特公司支付2018年1月至2018年9月的租金，且法院认可涉案房产委托管理协议不因被告惠州豪派特公司行使解除权而终止。判决生效后，被告惠州豪派特依判决支付了租金，但从2018年10月之后未支付租金。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，故被告深圳豪派特公司应对此承担连带责任。请求法院判决两被告支付租金，并继续履行房产委托管理协议中约定的按时缴纳房租及确保原告的有偿入住权等可执行义务。被告惠州豪派特公司、深圳豪派特公司共同答辩称：一、出租人收回钥匙并换锁，已占有使用涉案房屋，应确认自2017年11月收取房屋钥匙后，房产委托管理协议已解除。（一）此前的判决认定出租人已接收钥匙且未交还给承租人；（二）在2018年4月水电已过户，另在2019年4月至2020年9月涉案房屋产生水费，2020年已产生电费，出租人已缴纳，证明出租人已经对案涉房屋进行占有、使用、收益；（三）根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，本案中被告在事实上已经无法继续履行合同且债务标的也不适用强制履行，且在此前案件判决后生效后，原告现在才提起诉讼，已长达一年多，属于在合理期限内未请求履行，故合同应确认解除。二、承租人已以寄还钥匙等事实行为表明不再履行合同，在承担违约责任、合理弥补了出租人的租金损失后，合同理应确认解除。2017年2月，承租人虽单方解除但在积极沟通后并未取得出租人一致意见，但在2017年2月提出解除函告后直至2017年12月期间，承租人未对涉案房产进行管理，也支付了期间的收益。另外，此前法院判决承租人承担2018年1月至2018年9月的租金，承租人也已履行完毕，根据双方的约定，承租人单方终止协议，作为违约方已承担超出经济损失的范围，故不应再支付2018年10月后的租金。三、本案原告诉请继续履行房产租赁协议，相同的诉讼请求再次提起诉讼，违反一事不再理的原则。法院此前的判决没有支持原告的继续履行房产租赁协议，原告也没有就此提起上诉，现该判决已生效，原告现再次以该诉请提起诉讼，违反一事不再理的原则，据此可驳回其该项诉请。四、在被告没有占有使用案涉房屋的情况下，要求被告继续支付租金，违反公平公正的原则。被告惠州豪派特公司、深圳豪派特公司提出的反诉诉讼请求：一、确认惠州豪派特公司与原告于2015年11月27日签订的《房产委托管理协议》于2017年11月已解除；二、本案的诉讼费由原告承担。事实与理由同上述答辩意见。原告答辩称：一、被告称原告收回了钥匙、更换了锁芯并占有房屋与事实不符，钥匙是被告惠州豪派特公司掌管的，至于钥匙遗失或邮寄给关联人，还是交给入住人，是酒店经营企业的体现，且其邮寄钥匙给原告并未得到原告认可，而大部分原告都是没有收到的，在业主微信群中原告对被告该行为表示反对，也与被告进行沟通和协商，此前已生效的判决也认定该行为并不导致双方协议的解除。二、本协议约定的委托管理房产事项系不可撤销之委托，未经协商一致同意，任何一方不得擅自单方终止协议，否则违约方应承担守约方因此造成的一切直接或者间接的经济损失，也即被告惠州豪派特公司需要支付委托期限前全部的租金，双方的租赁关系才可解除。三、本案所请求的是不同时段的租金，并非同一事项，不违反一事不再理的原则。四、被告拥有对案涉房屋的管理权、钥匙独享权等权益，随时可以使用案涉房屋，原告也不会反对，至于被告是否未使用房屋，被告没有提交相关证据，就算被告对房屋采取贴封条、邮寄钥匙等行为，也是基于其合法权利的基础上作出的处置，与原告无关，不能成为拒付租金的理由。本院组织了各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告惠州豪派特公司系经工商登记设立的有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），经营范围为酒店管理等。被告深圳豪派特公司系经工商登记设立的有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为酒店管理等。原告谷芝梅系惠东县×××××××××××号房的业主。2015年11月27日，原告（甲方）与被告惠州豪派特公司（乙方）签订房产委托管理协议、附件一授权委托书、附件二预订条款及附件三代购房产内设备设施、物品清单。房产委托管理协议第一条“委托事项及要求”约定：原告将上述房屋委托被告惠州豪派特公司进行酒店公寓式经营服务；委托期限自2015年11月26日至2021年11月25日止；委托房产的交付，开发商向甲方交付委托房产时，则由甲方委托乙方代为办理收楼、入伙手续，并自收楼、入伙手续办理完成之日起即视为甲方将委托房产交付给乙方进行委托管理；本协议终止后，乙方将尽量按照委托房产交付管理时的交付标准将房产交还甲方，对房产的自然折旧和正常损耗不进行恢复，甲方同意按现状接收；委托期限内，甲方按照如下标准收取相应的收益，第1个月-36个月，1500元/月的收益，第37个月-60个月，1600元/月的收益，第61个月-73个月，1700元/月的收益，甲方须承担委托期限内委托房产的物业管理费，及收益的相关营业税、个人所得税等税费，乙方支付给甲方的收益按季度结算，本协议约定之委托期限内，每3个月为一个支付周期，收益在扣除相应税费后，由乙方在每个支付周期结束后的15日内存入甲方指定的账户；甲、乙双方确认本协议约定之委托管理房产事项为不可撤销之委托，未经双方协商一致同意，任何一方不得擅自单方终止本协议，否则违约方应承担守约方因此造成的一切直接和间接经济损失；甲乙双方在本协议有效期内，相互发出或者提供的所有通知、文件、文书、资料等，均以本协议所列明的地址送达，任何一方如果迁址或者变更电话，应当书面通知对方，未履行通知义务的，另一方按原地址邮寄相关材料即视为已履行送达义务，当面交付上述材料的，在交付之时视为送达，以邮寄方式交付的，寄出或者投递后即视为送达。2018年7月4日，本院受理原告起诉被告惠州豪派特公司、深圳豪派特公司及惠东县莱洋天置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2018）粤1323民初3379号】，该判决查明的事实部分记载：被告惠州豪派特公司已邮寄解除通知及钥匙给原告、被告深圳豪派特公司并未与被告惠州豪派特公司共同租赁或使用案涉房屋。该判决的本院认为部分记载：双方签订的房产委托管理协议实际属房屋租赁合同；被告惠州豪派特不具有解除权，故其邮寄解除通知不发生解除的效力；被告惠州豪派特公司将钥匙邮寄给原告造成房屋空置，不能有效履行案涉租赁合同，原告要求继续履行合同，但未明确履行的具体内容，不具有可执行性，故对该项诉请不予处理，当事人可另循法律途径解决；被告惠州豪派特公司将钥匙邮寄给原告，原告接收后未将钥匙交还被告惠州豪派特公司，原告及被告惠州豪派特公司在履约过程中未能尽最大善意处理争议，但鉴于被告惠州豪派特公司的过错较大，原告诉请截止至辩论终结前的租金尚属合理，对原告请求的2018年1月至辩论终结2018年9月租金不予减免，被告惠州豪派特公司应支付该部分租金；深圳豪派特公司并非涉案房产委托管理协议的合同相对人，原告请求深圳豪派特公司承担责任，缺乏事实依据及法律依据，不予支持。被告惠州豪派特公司不服该判决提起上诉，惠州市中级人民法院作出（2019）粤13民终846号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原告主张上述判决被告应支付的2018年1月至9月份租金于2019年11月份支付完毕。本院依被告申请，到供电部门调取案涉房屋用于扣划电费的银行账户变更情况，根据供电部门的回复显示，案涉房屋于2016年4月29日新增的银行账户名称为被告惠州豪派特公司，于2018年6月6日注销。原告认为该扣划电费银行账户的变换对双方之间的法律关系不产生影响，且该变更并非是原告本人的操作。另，原告自认于2019年3月已自行换锁本院认为，此前已生效的判决认定被告惠州豪派特公司于2017年2月份向原告寄送解除通知，但由于被告惠州豪派特公司不享有解除权，故认定该通知不发生解除的法律效力；同时，鉴于双方属房屋租赁关系，并非仅系支付租金这一项义务，故生效判决对于原告关于继续履行协议的诉请不予处理，并告知原告另循法律途径解决。由于被告惠州豪派特公司已将房屋钥匙邮寄给原告，原告在庭审中主张该行为实际系被告豪派特公司处分“钥匙独享权”的表现，但被告惠州豪派特公司将钥匙寄回给原告后，其实际已不占有案涉房屋，从案涉两次诉讼查明可知被告实际从2018年起已没有使用案涉房屋，原告对该事实也是知悉的，因此被告惠州豪派特公司承租案涉房屋用于经营的合同目的亦不能实现，根据《最高人民法院关于印发的通知》（法[2019]254号）第46条“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”及《中华人民共和国民法典》第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”的规定，被告惠州豪派特公司请求解除合同，本院予以支持。关于解除的日期，被告惠州豪派特公司主张的解除权，实际系违约方的解除权，在《中华人民共和国民法典》施行前对此尚未有规定，而被告惠州豪派特公司要求确认其在民法典施行前所邮寄的解除通知之日为案涉协议的解除日，实际系认定该情形是否能适用《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”的规定，本院分析如下：租赁合同的主要特征系承租人占有租赁物并向出租人支付租金，虽原告作为守约方，约定的租赁期亦尚未届满，但被告惠州豪派特公司在明确表示不履行且交还房屋钥匙的情况下，原告仍要求被告惠州豪派特公司继续履行合同，属自行扩大损失，也不符合公平原则，故本院根据上述法律规定，酌定案涉《房产委托管理协议》于此前案件判决被告惠州豪派特公司支付最后一个月租金也即2018年9月30日时已解除，对原告诉请本案的租金，本院不予支持。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告谷芝梅与被告惠州市豪派特水榭湾酒店管理有限公司于2015年11月27日签订的《房产委托管理协议》于2018年9月30日已解除。二、驳回原告谷芝梅的全部诉讼请求。三、驳回被告惠州市豪派特水榭湾酒店管理有限公司、深圳前海豪派特酒店管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费797元（原告已预交），由原告谷芝梅负担。反诉案件受理费50元（两被告已预交），由被告惠州市豪派特水榭湾酒店管理有限公司、深圳前海豪派特酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 彭崇峰审 判 员 林耀驰审 判 员 叶 璐二〇二一年六月十五日法官助理 黄 静书 记 员 陈俊彬