贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2301民初655号原告（反诉被告）：兴义市碧桂园置业有限公司，住所地；贵州省兴义市桔山街道办事处桔山大道兴义商城8栋1单元2401室。法定代表人：赵冉，公司执行董事。委托诉讼代理人：王建平，贵州心达律师事务所律师。被告（反诉原告）：江琴英，女，1963年12月11日出生，汉族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。被告（反诉原告）：蔡跃进，男，1958年10月6日出生，布依族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。二被告共同委托诉讼代理人：蔡林，贵州蔡林律师事务所律师。原告（反诉被告）兴义市碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告（反诉原告）江琴英、蔡跃进商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧桂园公司委托诉讼代理人王建平，被告（反诉原告）江琴英、蔡跃进委托诉讼代理人蔡林到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除碧桂园公司与江琴英、蔡跃进于2018年5月12日签订的编号为2018007745的《商品房买卖合同》（含合同附件及补充协议）；2．判令江琴英、蔡跃进协助碧桂园公司向兴义市住房和城乡建设局办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续；3．判令江琴英、蔡跃进支付碧桂园公司违约金219,783.90元（从碧桂园公司应退还江琴英、蔡跃进的款项中扣减）；4．判令江琴英、蔡跃进承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年5月12日，碧桂园公司与江琴英、蔡跃进签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018007745），江琴英、蔡跃进购买了碧桂园公司开发的碧桂园兴义1号XXX号房屋，房屋总价款1,465,226元。合同附件十二《补充协议》第三条约定的付款方式为按揭分期付款：（1）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的31.75%给出卖人，即465,226元，并向贷款银行办理按揭申请手续；（2）买受人必须在2020年1月30日前，付该商品房总房价的68.25%（银行按揭款项）给出卖人，即1,000,000元。合同附件十二《补充协议》第四条约定的逾期付款责任为：．．．．．．逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。合同签订后，江琴英、蔡跃进向碧桂园公司支付了首付款465,226元，碧桂园公司向兴义市住房和城乡建设局为《商品房买卖合同》办理了网签备案登记。后江琴英、蔡跃进向贷款银行办理按揭申请时，因江琴英、蔡跃进尚欠银行贷款逾期未还且征信报告存在问题，贷款申请未获得银行批准，剩余房款1,000,000元经碧桂园公司多次催告，江琴英、蔡跃进至今仍未支付。碧桂园公司认为，江琴英、蔡跃进不按合同约定支付相应款项已构成违约，且贷款未获审批亦是因江琴英、蔡跃进自身原因所致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第十九条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”之规定，碧桂园公司可依法解除上述购房合同，同时江琴英、蔡跃进应承担相应违约责任，特提起诉讼。江琴英、蔡跃进辩称，2018年5月12日，江琴英、蔡跃进与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2018007745），江琴英、蔡跃进购买碧桂园公司开发的碧桂园兴义1号XXX号房屋，房屋总价款1,465,226元。《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》第二条均约定付款方式为银行按揭付款，反诉人支付了该商品房总价款的31.75%及相关费用511,168.52元并提供了办理贷款的相关资料手续，由碧桂园公司提交关联银行办理按揭贷款事宜。然而，是否能够获得银行商品房购房贷款，碧桂园公司未能履行《商品房买卖合同》第八条规定的出卖人告知义务。实际上如果江琴英、蔡跃进不能获得银行贷款，该《商品房买卖合同》双方约定的支付条件不能成立，合同无效。碧桂园公司应当向江琴英、蔡跃进退还已经支付的全部款项。碧桂园公司无视告知义务、也不通知江琴英、蔡跃进未能获得贷款的具体原因。其占用江琴英、蔡跃进首期支付款项的行为，已经侵犯了江琴英、蔡跃进的财产权利。碧桂园公司在其《民事起诉状》宣称“江琴英、蔡跃进尚欠银行贷款逾期未还且征信报告存在问题”的不实言论，没有任何证据予以支撑。江琴英、蔡跃进有多处房产，其中，在海南省有一处房产处于归还贷款状态，不存在银行贷款逾期未还，也不存在任何征信问题。碧桂园公司如果在江琴英、蔡跃进还存在贷款的情况下，能够获得银行贷款，江琴英、蔡跃进希望购买碧桂园公司出售的房产。由于碧桂园公司在江琴英、蔡跃进提供相关材料后，不能获得银行贷款，其应当在第一时间解除合同，退还江琴英、蔡跃进首期付款，然而，其不履行告知义务，不予退款行为，已经构成违约，应当支付首期付款的银行存款利息。江琴英、蔡跃进认为，由于碧桂园公司未能履行《商品房买卖合同》第八条约定的告知义务，未能获得按揭贷款的具体原因也不能如实告知江琴英、蔡跃进，其违反合同约定的行为已经侵犯了江琴英、蔡跃进的财产权利。双方约定的支付条件由于不能获得银行的按揭贷款，故商品房买卖合同不能成立，合同无效。碧桂园公司应当无条件退还江琴英、蔡跃进首期支付的全部款项并支付银行同期贷款利息。江琴英、蔡跃进提出反诉请求：1．请求驳回本诉碧桂园公司第2、3、4项诉讼请求；2．判令碧桂园公司退还江琴英、蔡跃进已付款项511,168.52元（含定金10,000元、不动产权证登记费80元、首期付款455,226元、住宅专项维修基金16,558元、契税29,304.52元）及银行同期贷款利息72,841.44元（三年期银行定期贷款利率4.75%）；3．本诉、反诉诉讼费费用由碧桂园公司（本诉原告）承担。事实与理由：与本诉答辩一致。碧桂园公司辩称，与其起诉状的事实理由一致。本案当事围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经质证，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，当事人有异议的证据，本院综合认定如下：对碧桂园公司提交的营业执照、法定代表人身份证明及江琴英、蔡跃进身份证复印件、《商品房买卖合同》（含合同附件及补充协议）、《碧桂园集团通用机打收据》，上述证据能反映本案客观事实，符合证据三性，本院予以认可。对江琴英、蔡跃进提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、交款凭证，上述证据能反映本案客观事实，符合证据三性，本院予以认可。本院经审理认定事实如下，2018年5月12日兴义市碧桂园置业有限公司与江琴英、蔡跃进签订《商品房买卖合同》一份，约定江琴英、蔡跃进购买碧桂园开发的碧桂园兴义一号XXX号房，建筑面积275.97平方米，总价款1,465,226元，付款方式为签订合同当日交付首付款465,226元，余款1,000,000元以银行按揭支付，同时，双方在合同第八条中约定：“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。”，除上述合同约定的内容外，合同还就违约责任等作了明确约定。签订合同后江琴英、蔡跃进支付了购房首付款465,226元及不动产权登记费80元、住宅专项维修基金16,558元、到兴义市税务局缴纳了契税29,304.52元。合同签订后，碧桂园公司向兴义市住房和城乡建设局为案涉《商品房买卖合同》办理了网签备案登记。后因案涉房屋未能办理银行贷款，碧桂园公司以江琴英、蔡跃进未支付房屋尾款，要求解除合同为由，诉至本院。本院认为，合同依法成立以后，对当事人具有法律约束力，当事人一方不得擅自解除合同，但当事人协商一致，可以解除合同。本案中，碧桂园公司与江琴英、蔡跃进签订的《商品房买卖合同》未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，该合同真实合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，江琴英、蔡跃进辩称案涉合同属于无效合同，无法律依据，本院不予采纳。对于碧桂园向本院诉请解除本案案涉商品房买卖合同及补充协议，江琴英、蔡跃进答辩同意对本案案涉商品房买卖合同进行解除，双方均同意解除合同的情形符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，故碧桂园公司诉请要求解除其与江琴英、蔡跃进于2018年5月12日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，本院依法予以准许。关于合同解除的法律后果问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，碧桂园公司已向兴义市住房和城乡建设局为案涉《商品房买卖合同》办理了网签备案登记，本案案涉合同被解除后，江琴英、蔡跃进应当配合碧桂园公司到兴义市住房和城乡建设局办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续，同时，碧桂园公司应当将收取的465,226元购房款退还给江琴英、蔡跃进。对于江琴英、蔡跃进反诉要求退还的不动产权登记费80元、住宅专项维修基金16,558元、契税29,304.52元，虽然契税系江琴英、蔡跃进支付给碧桂园公司，但二人支付给碧桂园公司的契税已缴纳至税务局，且契税的缴纳属于行政事务范畴，不属于本案处理范畴，对二人要求返还契税的主张，本院不予支持。对于住宅专项维修基金，住宅专项维修基金系碧桂园公司代收，碧桂园公司主张已将住宅专项维修基金缴纳至住建部门，但经本院释明后，截至本院作出判决之日，碧桂园公司仍未向本院提交相关证据证实其已将住宅专项维修基金交到住建部门，其应承担举证不能的不利后果，江琴英、蔡跃进要求碧桂园公司返还住宅专项维修基金16,558元的主张，本院予以支持。对于不动产权登记费80元，系江琴英、蔡跃进办理《商品房买卖合同》备案手续的花费，且案涉合同已到住建局进行网签备案，其主张退还的不动产权登记费无法律依据，本院不予支持。综上，碧桂园公司应当退还江琴英、蔡跃进481,784元（465,226元＋16,558元）。对于碧桂园公司主张的违约金与江琴英、蔡跃进反诉主张的资金占用损失。本案中，案涉合同不能继续履行的主要原因在于江琴英、蔡跃进在海南有一套房屋的房贷尚未清偿完毕，作为贷款人的江琴英、蔡跃进在与碧桂园公司达成案涉合同时，理应知道在尚有房贷未清偿完毕的情况下，二人新的住房贷款申请将不能得到银行的准许，故在本案中，江琴英、蔡跃进应当对案涉合同不能继续履行承担主要的违约责任，故二人要求资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。同时，碧桂园公司在得知江琴英、蔡跃进不能获得银行贷款后，未能按合同约定及时履行告知义务，应当对案涉合同不能继续履行承担次要责任，故对其主张的违约金，本院酌情支持15,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除兴义市碧桂园置业有限公司与江琴英、蔡跃进于2018年5月12日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、由兴义市碧桂园置业有限公司在本判决生效之日起十五日内返还江琴英、蔡跃进购房款及住房维修基金等共计481,784元；三、由江琴英、蔡跃进在本判决生效之日起十五日内支付兴义市碧桂园置业有限公司违约金15,000元;四、上述第二、三项相互抵销后，由兴义市碧桂园置业有限公司在本判决生效之日起十五日内返还江琴英、蔡跃进购房款及住房维修基金等共计466,784元；五、由江琴英、蔡跃进在本判决生效之日起十五日内配合兴义市碧桂园置业有限公司到兴义市住房和城乡建设局办理《商品房买卖合同》备案撤销手续；六、驳回兴义市碧桂园置业有限公司的其余诉讼请求；七、驳回江琴英、蔡跃进的其余反诉请求。本诉案件受理费4,796元，减半收取2,398元，反诉案件受理费4,455.85元，共计6,853.85元，由兴义市碧桂园置业有限公司负担6,461.85元，由江琴英、蔡跃进负担392元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  黄培贵二〇二一年六月四日法官助理简维翰书记员万韫