广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终2520号 上诉人（原审被告）：广西柳州宏桂房地产开发有限公司，住所地：柳州市柳北区胜利路12号之八柳北区行政中心319室，统一社会信用代码：91450200595140706K。 法定代表人：涂权伍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋春雄，广西弘邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴甲棣，男，汉族，1980年4月26日出生，住柳州市。 被上诉人（原审原告）：植荣凤，女，汉族，1985年10月10日出生，住柳州市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴啸虎，广西众维律师事务所律师。 上诉人广西柳州宏桂房地产开发有限公司（以下简称宏桂房开）因与被上诉人吴甲棣、植荣凤商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2021）桂0205民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏桂房开的委托诉讼代理人蒋春雄、被上诉人吴甲棣、植荣凤的委托诉讼代理人吴啸虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宏桂房开上诉请求：一、撤销原审判决第二项；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于上诉人违约事实的认定有误。上诉人未能按照案涉《商品房买卖合同》的约定将办理权属登记需要提供的资料报产权机关备案，是因为房屋施工方未将施工资料按时提交报备导致，上诉人与施工方的建设工程施工合同纠纷案件，目前处于申请再审阶段。因此上诉人是由于意志之外的原因导致未能及时将资料报备，主观上并无违约故意，且上诉人一直在积极与施工方沟通，希望尽快解决办证问题。二、一审法院对本案违约金支付标准的调整无事实与法律依据。（一）上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，当事人对合法民事行为的意思自治应得到法院的尊重和维护。合同第十五条对逾期办证违约金的计算方式进行了明确约定，即：如被上诉人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，上诉人按被上诉人已付房款的0.1%向被上诉人支付违约金。因此一审判决对违约金的调整变更了当事人之间的合同约定，无相应法律依据。（二）根据合同相关法律规定，只有在违约金过低或者高于因违约导致的损失的30%的情况下，当事人才有权请求调整违约金。本案中被上诉人未举证证明其损失存在的事实，更未能证明约定的违约金低于其损失，因此本案不符合可调整违约金的法定情形。（三）依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人与被上诉人就逾期交房的违约金约定按逾期天数计算违约金数额，而对逾期办证违约金则是确定了一个具体数额，由此可知双方均认可按时交房的重要性大于办证，逾期办证对被上诉人购房目的的影响并不太大，将房屋及时交付给购房人居住使用更符合我国对房地产行业“住不炒”的调控政策精神。因此本案逾期办证违约金应按照合同约定计算，一审对违约金的调整无事实与法律依据，请求二审法院依法纠正，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人吴甲棣、植荣凤辩称，我方认为一审判决错误，希望二审法院将本案发回重审。一、案涉宏桂香兰小区逾期办证的案件至今已有200多件调解或判决结案的案件，逾期办证违约金均是以业主已付购房款为基数，按照每日万分之一进行计算。但这批38件案判决的逾期办证违约金大大低于已结案件的违约金，同类案件不同判决，会有损司法公信力。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对于商品房买卖合同履行过程中，出卖方逾期办理房产证，给业主造成的损失难以确定的，可按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算。本案如果按该标准计算，应当按被上诉人已付购房款总额为基数，年利率约6%计算。三、上诉人的上诉理由不能成立。据我方了解，上诉人因欠付工程款而导致一直与施工方发生纠纷，案涉工程不能及时进行竣工验收备案，无法给业主办理房产证。因此违约责任完全在上诉人一方，上诉人应承担不能履行合同相应义务的责任。 吴甲棣、植荣凤向一审法院起诉请求：一、判令宏桂房开将办理柳州市房权属登记所需材料报产权登记机关备案，并协助吴甲棣、植荣凤办理该房的产权登记；二、判令宏桂房开赔偿吴甲棣、植荣凤逾期办理房产证违约金27480元（该违约金从2019年9月25日暂计至2020年12月15日，此后的违约金每天按照总房款的万分之一计算至宏桂房开将涉案房产权属登记所需材料报产权登记机关备案之日止）。 一审法院认定事实：2018年2月9日，吴甲棣、植荣凤与宏桂房开签订《商品房买卖合同》，购买位于柳州市（以下简称涉案房屋），房屋价款为614766元。 双方间的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……2.……从该栋楼宇施工之日起，气象部门有记录日降雨量达到中雨（含中雨）以上的，或者虽达不到中雨、但因工程质量和安全要求不能开展施工的，则顺延一日（凭气象部门记录或者施工、监理单位证明为据）……3.因政府行为因素（如中、高考，政府活动及政府其他相关要求）影响，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引起的延误。 《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因买受人原因（如未向有关部门缴纳契税、逾期提交办理产权证资料、查封等）造成房屋不能如期办理房屋产权登记或取得房屋产权证书的，出卖人不承担任何责任。 合同签订后，吴甲棣、植荣凤已付清房款并缴清契税。 该小区5栋于2015年10月16日开工，于2018年5月3日竣工并进行五方竣工验收，竣工验收结论：工程质量合格。 2018年9月30日，宏桂房开在《柳州日报》等媒体公告《宏桂香兰花园4、5#楼交房公告》载明：“尊敬的宏桂香兰花园4、5#楼业主：我公司的宏桂香兰花园4、5#楼已具备交房条件，现定于2018年9月30日起办理相关手续，敬请各位业主按合同要求带齐购房合同、身份证等相关资料如期到宏桂香兰花园销售中心办理相关手续。请各位业主务必在2018年9月30日至10月31日期间办理相关手续，逾期不来办理相关手续的，自2018年10月31日起视同完成收房”。 宏桂房开交付房屋后，至庭审之日（2021年3月4日），宏桂房开仍未能办理该小区5栋的竣工验收备案手续，亦未能将办理涉案房屋不动产权属登记所需的全部资料报柳州市不动产登记中心备案。 一审法院认为，吴甲棣、植荣凤与宏桂房开之间的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，是在双方平等自愿的基础上订立，意思表示真实，双方的合同关系依法成立，合同合法有效，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。吴甲棣、植荣凤已依约向宏桂房开支付全部购房款，宏桂房开应当依约定按时履行为吴甲棣、植荣凤办理产权登记的义务。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，现吴甲棣、植荣凤已支付完房价款并已缴纳契税，宏桂房开应当在交付房屋后360日内将办理涉案房屋不动产权属登记所需的全部资料报柳州市不动产登记中心备案。本案中，因宏桂房开未能提供相关的交房单证实其实际的交房时间，故在本案中该院以宏桂房开发布公告交付房屋的第一日即2018年9月30日认定为涉案房屋的交付时间，按照合同的约定，宏桂房开应于在交付房屋后360日内（2019年9月25日前）将办理涉案房屋不动产权属登记所需的全部资料报柳州市不动产登记中心备案。但至庭审之日，宏桂房开仍未向不动产登记中心提交相关资料，宏桂房开辩称因施工方未将施工资料提交报备导致未能办理后续的不动产登记手续，并非主观恶意。但施工方并非《商品房买卖合同》的当事人，宏桂房开与案外人之间的纠纷属于宏桂房开的原因，并非吴甲棣、植荣凤的原因，吴甲棣、植荣凤并无过错，现宏桂房开超过合同约定的期限未能将办理涉案房屋不动产权属登记所需的全部资料报柳州市不动产登记中心备案，仍构成违约。宏桂房开应当尽快将办理涉案房屋不动产权属登记所需的全部资料报柳州市不动产登记中心备案，并协助吴甲棣、植荣凤办理不动产权证书。 关于逾期办证违约金的问题。吴甲棣、植荣凤认为《商品房买卖合同》第十五条约定的“出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”过低，故请求每日按购房款的万分之一从逾期办证之日起计算违约金至宏桂房开将办理涉案房屋不动产权属登记所需的全部资料报柳州市不动产登记中心备案时止。宏桂房开认为，合同已对违约金作出约定，在吴甲棣、植荣凤未能举证证明其实际损失的情况下，请求调整违约金没有事实和法律依据。该院认为，宏桂房开逾期办证的违约行为，客观上导致了吴甲棣、植荣凤对房屋的处分权受限，应承担逾期办证的违约责任，但合同约定的逾期办证违约金过低，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，对违约金应予以调整，但吴甲棣、植荣凤未能提供证据证明宏桂房开逾期办证造成的损失达到其诉请，综合考虑本案案情，该院酌情将宏桂房开应支付的逾期办证违约金调高为6148元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、广西柳州宏桂房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将办理柳州市不动产权属登记所需的全部资料报柳州市不动产登记中心备案，并协助吴甲棣、植荣凤办理该房屋的不动产权证书；二、广西柳州宏桂房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向吴甲棣、植荣凤支付逾期办证违约金6148元；三、驳回吴甲棣、植荣凤的其他诉讼请求。案件受理费244元（已减半收取，吴甲棣、植荣凤已预交），由吴甲棣、植荣凤负担189元，由广西柳州宏桂房地产开发有限公司负担55元。 本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实无异议，经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，争议焦点为：一、上诉人是否存在逾期将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案的违约情形？二、二审判决上诉人应承担的逾期办证违约金是否正确？ 上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应全面履行合同义务。本案中，被上诉人已经按照合同约定向上诉人按时支付了房屋价款，上诉人亦应当按照合同约定在规定的时限内向不动产登记机关提交办理权属登记的材料进行备案。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”上诉人应当在案涉房屋交付后360日内（即2019年9月25日前）将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案，但上诉人未能在该时间向不动产登记中心提交相关资料，故上诉人的行为已经违反了《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，已经构成违约，一审法院对其违约事实的认定并无不当。上诉人主张其违约非主观恶意，系因与施工方之间的纠纷导致，对此本院认为，案涉工程的施工方并非本案《商品房买卖合同》的当事人，上诉人与施工方属于另一法律关系，与本案无关，因此本院对其该主张不予支持。 关于逾期办证违约金的问题。上诉人未能按照合同约定提交办理权属登记所需要的相关资料到产权登记机关备案，构成违约，因此上诉人要承担相应的违约责任。被上诉人主张合同约定的违约金过低，不足以弥补其损失，但未能提供证据证实其经济损失的数额，故一审法院结合本案实际情况酌情确定上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金6148元公平合理，并无不当，本院对此予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（广西柳州宏桂房地产开发有限公司已预交487元），由上诉人广西柳州宏桂房地产开发有限公司负担，本院退回上诉人广西柳州宏桂房地产开发有限公司437元。 本判决为终审判决。 审判长 李 红 审判员 蓝丽霜 审判员 孙书文 二〇二一年六月十七日 书记员 苏阳晶