湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1079号上诉人（原审被告）：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地湖南省沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘昌江，男，1970年1月26日出生，汉族，住湖南省沅陵县。被上诉人（原审原告）：张晓梅，女，1973年9月19日出生，苗族，住湖南省沅陵县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张靖林，沅陵县光明法律服务所基层法律服务工作者。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）因与被上诉人刘昌江、张晓梅房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2021）湘1222民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天赐公司上诉请求：1.请求撤销原判发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审认定涉案房屋交付时间为2015年8月15日是错误的，导致其判决数额虚高。双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第三款约定：出卖人应商品房交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。根据该条的约定，商品房交付时间是计算办证起点时间。双方签订的《合同补充协议》第四条第1项约定：买受人须知出卖人发出的《入伙通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，自收房之日起，该商品房的风险责任由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由买受人承担。根据该条约定断定商品房交付时间应当为《入伙通知书》落款时间及办理房屋交接手续记载的时间为准。被上诉人一审提交的《住宅使用说明书》记载的交付使用日期，一审庭审中天赐公司已经说明了此日期只是整栋房屋可以交付的时间。具体到户的交付时间有早有迟，大部分业主为了少交物业费或者其他原因都是推迟收房的，准确的交付时间应以办理房屋交接手续记载的时间为准。故一审以《住宅使用说明书》记载的交付使用日期来认定的实际交付时间是错误的。根据一审天赐公司统计的与被上诉人之间的交房时间，可以看出涉案房屋的实际交付时间为2015年12月20日。故一审认定的交付时间（2015年8月15日）与实际交房时间（2015年12月20日）相差了128天，也导致一审违约金多计算了4562.1504元（356418元×128天×0.01%）。2.双方签订《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化天赐公司只能提供不动产权证。新规过渡期长河办证机构成立滞后，双方对办理不动产权时间没有重新约定，一审判决适用合同中约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间，认定天赐公司违约，依据不足。2007年10月1日施行的《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。但双方签订合同时《不动产登记暂行条例》没有公布施行，故合同中约定办理是房屋所有权证和土地使用权证。2015年3月1日配套的《不动产登记暂行条例》开始施行后，房屋所有权证和土地使用权证停止办理，取而代之是不动产权证，沅陵县不动产登记中心两年后才成立。因此，天赐公司无法提供合同中约定房屋所有权证和土地使用权证，只能给被上诉人办理不动产权证。新规过渡期长河办证机构成立滞后，加之双方没有重新约定，故一审认为天赐公司违约，理由依据不足。综上，一审法院对于本案所认定的事实错误，采信的证据有误，故依法应予撤销原判发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人刘昌江、张晓梅辩称，1.一审法院认定事实正确，天赐公司认为应当按《入伙通知书》落款时间为准。答辩人认为天赐公司断章取义，根据合同第十条约定，出卖人应当在2015年6月30日前依照有关规定将基本下列1种条件并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人还需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。合同的交房约定实际上可以归纳为“出卖人在合同约定的2015年6月30日之前交付给买受人的按《入伙通知书》《房屋质量验收表》超过2015年6月30日的按合同第十条约定认定房屋交付使用时间。”2.天赐公司认为《商品房买卖合同》约定办证约定不适用本案，于法无据。综上，一审判决合理，请求二审法院驳回上诉。刘昌江、张晓梅向一审法院起诉请求：1.依法判决天赐公司支付刘昌江、张晓梅逾期办理房屋所有权属证书违约金21705.86元；2.本案诉讼费由天赐公司承担。一审法院认定事实：天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2014年8月15日，刘昌江、张晓梅（买受人）与沅陵天赐房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××幢××号房，建筑面积114.54平方米，其中套内面积94.11平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.43平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3051.00元，总金额349462元，首付款（含定金）149462元于2014年8月15日支付，剩余房款采用县公积金贷款方式支付。关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。合同还就交付期限、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。刘昌江、张晓梅按合同约定向天赐公司交纳了首付款（含定金）149462.00元,双方随后办理了银行按揭贷款手续。2014年9月29日，刘昌江、张晓梅向天赐公司缴纳了物业专项维修资金6989元及相关费用，2016年4月18日，被告给原告开具销售不动产统一发票（建筑面积114.54㎡，单价3051元／㎡，金额349462元），2016年12月22日，被告代原告缴纳了契税5241.93元。2015年8月15日，被告将该房屋交付原告使用，2019年4月19日，天赐公司为刘昌江、张晓梅办好了《不动产权证书》。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，刘昌江、张晓梅已经按合同约定支付了购房款及交纳维修基金等费用，已全面履行了合同义务。但天赐公司则未在合同约定的期限内履行办证义务，直至2019年4月19日才为刘昌江、张晓梅办理《不动产权证书》，其行为已构成违约，应当承担违约责任。据原告的房屋《住宅使用说明书》记载该房屋交付使用日期为2015年8月15日，按照合同约定被告应在2016年8月15日前为刘昌江、张晓梅完成该房屋的初始登记，最迟应于2017年8月15日办理不动产权登记证。但天赐公司直到2019年1月16日才办理完毕，其逾期办证时间应自2017年8月16日起至实际办好产权证书之日的前一日止，共计逾期611天，被告应当支付原告逾期办证的违约金21352元（349,462元×611天×1?＝21,352元）。故对刘昌江、张晓梅要求天赐公司承担违约金的诉讼请求事实清楚，理由充分，予以支持。但刘昌江、张晓梅主张逾期办证的违约金21,705.86元，与查明的事实不一致，应以实际查明的21,352元为准，对超过部分，不予支持。对于被告抗辩本案应按原告于2015年12月20日在《入伙通知书》上签字确认的日期为交房时间，缺乏事实依据，且与客观事实相符，不予采信。诉讼中被告抗辩系国家政策或办证机构整合等原因导致逾期办证，缺乏事实依据，且不符合有关法律规定，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘昌江、张晓梅逾期办理房屋权属证书的违约金21352元；二、驳回刘昌江、张晓梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费686元，减半收取计343元，由原告刘昌江、张晓梅负担6元，被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担337元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：对一审查明的当事人没有争议的事实本院予以确认。另查明，2014年8月15日，天赐公司与刘昌江、张晓梅签订的《合同补充协议》，其中第四条约定：1.买受人须在出卖人发出的《入伙通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，自收房之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由买受人承担。2.超过通知交房手续时间的最后期限，买受人未办理收房手续的，则以合同约定的交付期限届满之日即为房屋收房日，视为买受人验收合格，房屋风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始支付物业管理费等相关费用。......5.买受人为两人或两人以上联名购买同一房屋的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人。天赐公司给刘昌江出具的《住宅使用说明书》中记载：刘昌江购买的御鑫城12栋1704户，竣工日期2015年6月30日，交付使用日期2015年8月15日，以及该房屋的结构、性能和各部位（部件）类型、性能、标准等作出了说明。2015年12月20日，天赐公司给刘昌江出具《入伙通知书》，通知刘昌江所购的御鑫城小区12栋1704房达到合同约定的交房条件，将于2015年12月16日起开始办理房屋验收交付及入伙手续。刘昌江在该通知书上签名。本院认为，本案争议焦点在于案涉房屋具体交付时间，以及之前合同约定的天赐公司的办理房屋所有权和土地使用权证与之后办理的不动产权证的关系问题。首先，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，要求房地产开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提供提出使用注意事项。《住宅使用说明书》并不是交付房屋的证明文书，根据双方签订的补充协议约定，收房日期以出卖人发出的《入伙通知书》为准，故案涉房屋实际交付时间应为2015年12月20日。其次，关于之前合同约定的天赐公司办理房屋所有权和土地使用权证与之后办理的不动产权证的关系问题。根据房屋买卖合同双方的权利义务关系，天赐公司负有为购房人办理权证的义务，虽然国家政策有调整，但天赐公司仍负有办理不动产权证的义务。天赐公司提出迟延办证系因新规过渡期长和办证机构成立滞后，但并未提供充分证据证实。对该辩解理由不予采纳。综上，天赐公司于2015年12月20日交付房屋后，依约应当于2017年12月20日前办理产权证交付刘昌江和张晓梅，而天赐公司于2019年4月19日办理该证，逾期共计484日，一审计算逾期611日不当，应予纠正。天赐公司应当支付违约金共计16913.96元（349462元×484日×0.01%）。综上所述，天赐公司的上诉请求部分成立。因本案纠纷发生在民法典实行之前，根据法不溯及既往原则，应当适用当时的法律及司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初638号民事判决；二、沅陵天赐房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付被上诉人刘昌江、张晓梅违约金16913.96元；三、驳回被上诉人刘昌江、张晓梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费343元，减半收取171.5元，由上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司负担133.5元，被上诉人刘昌江、张晓梅负担38元；二审案件受理费334元，由上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司负担264元，被上诉人刘昌江、张晓梅负担70元。本判决为终审判决。审判长  向敦来审判员  龚俊利审判员  夏英姿二〇二一年六月二十五日法官助理陈若愚书记员王**附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。