陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异324号案外人：西安恒生科技股份有限公司，住所地西安市高新开发区科技二路73号。法定代表人：崔皓，公司董事长。委托诉讼代理人：闫钰琪，陕西合恒律师事务所律师。申请执行人：王军，男，汉族，1969年3月16日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：朱小卫，陕西秦耀律师事务所律师。被执行人：大荔远程汽车销售服务有限公司，住陕西省西安市大荔县城关镇东长村。法定代表人：李华栋，该公司总经理。被执行人：李华栋，住陕西省大荔县。委托诉讼代理人：李福强，陕西高得律师事务所律师。在本院执行王军与李华栋、大荔远程汽车销售服务有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人西安恒生科技股份有限公司（以下简称恒生公司）对本院查封并作价抵债高新区科技二路72号蓝基中心项目第2幢1单元18层11803号、11804号房提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。恒生公司称，异议请求：撤销西安中院（2019）陕01执恢24号之一《执行裁定书》并解除对Y16110617、Y16110658房屋的查封，停止对Y16110617、Y16110658房屋的执行。事实及理由：李华栋与我方签订了两份《商品房买卖合同》（合同登记号：Y16110617、Y16110658），购买我们开发的位于高新区科技二路72号蓝基中心项目地2幢1单元18层11803号、11804号房，总房款分别为2805750元、2167200元。此后，李华栋与秦农银行高新南路支行签订贷款合同，向该行申请按揭贷款人民币1400000元、1080000元，共计2480000元用于向我方支付部分购房款，并由异议人为该按揭贷款提供阶段性连带保证责任。由于李华栋违反贷款合同约定，长期拖欠该行按揭贷款，导致该行要求我们对李华栋的按揭贷款本息承担连带保证责任。截止2018年1月，我们代李华栋向该行偿还了全部个人住房贷款全部贷款本息。根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第二条第4项之约定：“出卖人担保期内，若因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款后，买受人应在接到出卖人还款的通知7日内向出卖人支付全部垫付款，逾期不支付的，出卖人有权解除合同，买受人应当在接到出卖人要求其腾房通知后7日内腾空所购房屋并交付出卖人，出卖人对买受人已付房款在扣除违约金（总房款10%）、折旧费（按约按期总款款的0.5%的标准）、垫付银行逾期利息，罚息及其他出卖人损失后退还买受人，已付房款不足以抵扣上述费用的，由买受人向出卖人另行支付。”据此，我们于2020年12月3日向李华栋寄送了解除《商品房买卖合同》解除通知书。基于以上事实，法院应当依法停止对涉案房屋的执行，撤销（2019）陕01执恢24号之一《执行裁定书》并解除对案涉房屋的查封。一、该被抵债房屋属于异议人的合法财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，根据该规定，包括该查封房屋在内的蓝基中心项目在西安市住房保障和房屋管理局的不动产登记簿中心记载的权利人是异议人，而且包括该查封房屋在内的蓝基中心项目的国有土地使用权证，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，建设用地规划许可证记载是权利人都是异议人。而实际上，商品房预售合同的备案登记并不属于不定产权属登记，李华栋并非房屋的所有权人。异议人与李华栋之间的《商品房买卖合同》已经依法解除。法院执行的商品房虽未最终完成合同解除后的注销备案手续，并不影响合同已经解除的事实。综上，该房屋权属并未发生转移，并不属于李华栋，而是异议人的合法财产，且异议人与本案并无任何关联。法院不能查封拍卖处置异议人的合法财产。二、上述执行程序尚未终结，异议人有权提起执行异议。三、法院的查封裁定、协助执行通知书在未送达异议人的情况下，对异议人不具有法律效力法院的查封行为未正常送达异议人，因此对异议人不发生效力。异议人合法财产被长期查封并在异议人不知情的情况下被抵债于他人，严重侵害了异议人合法权益。恳请法院撤销已作出的（2019）陕01执恢24号之一《执行裁定书》。解除对Y16110617、Y16110658的房屋的查封并停止对该房屋的执行，以避免异议人合法权益收到更大的损害。王军称：一、恒生公司要求解除其与被执行人之间的商品房买卖合同不符合法律规定。根据合同补充协议第十二条，附件12的约定，恒生公司并未要求被执行人李华栋向其支付所谓的垫付款项，而直接要求解除双方之间的房屋买卖合同不符合法律规定。二、即使认为恒生公司有权解除其与被执行人之间的商品房买卖合同，其解除权也已超过法律规定的解除期限。解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭，恒生科技2018年已代李华栋将银行贷款还清，2020年12月才向李华栋发送解除通知，超过解除期限，解除权已经消灭。三、恒生公司所提供的证据不能证明其对被执行人名下位于高新区科技二路72号蓝基中心项目第2幢1单元18层11803号11804号房屋享有任何权利。该房屋已于2016年2月31日前交付被执行人。恒生公司在法院将该房屋抵偿给申请执行人，并收到人民法院依法送达执行裁定书及协执通知书后其不但未依照法律规定配合人民法院执行，反而恶意占有该房屋妨碍法院的执行措施。综上所述，恒生公司的执行异议不具有任何事实基础和法律依据，请求法院依法驳回执行异议，以维护法律的尊严和申请执行人的合法权益。李华栋称：1.李华栋对异议申请人的全部案件事实予以认可，对购房合同时间、价款、房号，以及没有按期偿还银行贷款由恒生公司代偿，我们收到该解除通知，对该解除通知的效力没有异议。2.李华栋对涉案房屋至始至终都没有拥有所有权，异议人没有向李华栋交付房屋，因此李华栋没有按期向银行偿还贷款。物权变动需要登记，法院的执行裁定是在没有查清案件事实的基础上作出的。对申请人的异议请求我们不做答辩，请人民法院依法裁判。恒生公司提供证据是：第一组、备案登记号为Y16110617、Y16110658的商品房买卖合同两份，出卖人西安恒生科技股份有限公司、买受人李华栋。证明1.异议人与李华栋就11803、11804号商品房买卖事宜达成一致，合同依法成立，在解除前合法有效，双方的行为应当受到《商品房买卖合同》的严格约束。2.根据《商品房买卖合同》之约定，被申请人因拖欠银行按揭贷款导致申请人承担保证责任的，申请人有权解除合同。3.因被申请人原因导致申请人承担保证责任而解约的，被申请人应当承担的违约金为合同总房款的10%，折旧费（按约按期总房款的0.5%的标准）垫付银行逾期利息，罚息及其他出卖人损失。第二组、秦农银行高新南路支行结清证明。证明被申请人李华栋未能按时归还按揭贷款，异议人代为偿还银行贷款，被申请人李华栋的行为已经严重影响了双方签署《商品房买卖合同》的合同目的，且达到了异议人单方解除合同的约定条件。第三组、1.《商品房买卖合同解除通知书》;2.EMS快递单。证明申请人于2020年12月3日通过EMS快递单向李华栋寄送了商品房买卖合同解除通知。1.因被申请人李华栋断供的违约行为导致异议人承担保证责任的不利后果。申请人有权按照合同约定解除合同，并向被申请人主张违约责任。2.申请人邮寄方式及行为符合双方签署的《商品房买卖合同》之约定，解除通知意思表示明确，解除行为符合法律及合同约定，申请人、被申请人双方签署的《商品房买卖合同》已解除。第四组、陕西永茂物业管理有限公司出具的业主资料及收款收据。证明涉案11803、11804房屋现为异议人实际占有。第五组、仲裁立案通知书证明异议申请人与被执行人李华东商品房买卖合同纠纷已在西安仲裁委员会立案审理，该案已于2021年3月开庭审理，申请人的仲裁申请中明确要求解除与被执行人李华栋的商品房合同，该仲裁申请被执行人已收到，合同按照法律程序已解除，本案涉案房屋所有权应当为申请人所有，王军无权继续执行申请人所有的房屋。王军质证意见为：对第一组合同真实性没有异议，证明目的证明对象均有异议。根据合同可以看出在恒生公司未要求李华栋偿还垫付资金的情况下其无权直接解除合同，合同第38页明确规定逾期不支付的出卖人有权解除。该合同在房管局已经备案，对已经办理备案登记和预售登记的可以予以查封，法院的查封符合法律规定。对第二组证据的真实性、证明目的均不予认可，注销抵押备案通知单并不能显示恒生公司代李华栋偿还了银行贷款。对第三组证据的真实性合法性均不予认可。解除合同不符合合同约定和法律规定，超过了解除权行使期限。对第四组证据的真实性不予认可。房屋2016年12月31日已经交付李华栋，该证据均是由恒生公司聘请的物业公司出具，因此对证明目的证明对象不予认可，该证据显示，该房屋在法院裁定抵偿给申请执行人之后恒生公司才对该房屋进行占有，明显是阻碍法院执行的行为。对第五组证据的真实性无异议，合法性不予认可。该证据双方涉嫌虚假诉讼，按照合同规定和法律规定恒生公司均无权解除合同，但是李华栋完全认可恒生公司的异议请求，李华栋置自己的权利不顾，明显属于虚假诉讼。李华栋质证意见为，对一至五组证据的真实性关联性均没有异议，同时称，我们除了首付之后还了几期，具体的期数和数额不清楚，其余欠款我们确实没有还，是异议人恒生代替我们偿还的银行借款本金及利息。王军提供证据有：1.送达回证;证明2020年4月9日西安市中级人民法院依法向恒生公司送达了执行裁定和协执通知书。恒生公司声称对案涉房屋以物抵债不知情明显属于虚假陈述。2.微信聊天记录，是王军的代理人恒生公司的副总卢祥林和恒生公司韩玉敏的微信聊天记录。证明法院以裁定方式将本案涉案房屋抵偿给王军后，异议人要求回购上述房产，双方就回购事项草拟了合同，恒生公司认可王军对该房屋拥有所有权。恒生公司质证意见意见：对证据1的真实性没有异议，证明目的不予认可。本案执行裁定没有向申请人送达，因此申请人未收到执行裁定的陈述不属于虚假陈述。对证据2的真实性、证明目的不予认可。无论聊天内容是什么，首先韩玉敏并非恒生法人，不能代表恒生公司意见，聊天记录中的房屋买卖协议双方没有签字，没有达成最后合意。李华栋质证意见是：对证据1没有异议；对证据2的真实性无法判断，不发表质证意见。本院查明，2016年12月12日，本院因王军与李华栋、大荔远程汽车销售服务有限公司民间借贷纠纷一案，作出（2016）陕01民初1773号民事判决书。王军申请执行后，本院查封了李华栋名下位于西安市高新区科技二路72号2-11803室的房屋（预售证号为：2015023，合同号：Y16110617）和位于西安市高新区科技二路72号2-11804室的房屋（预售证号为：2015023，合同号：Y16110658）。本院以（2017）陕01执266号之四执行裁定书终结执行后，2019年1月10日，王军申请本院恢复执行。本院于2019年1月14日立案受理。2019年6月13日，本院作出（2019）陕01执恢24号执行裁定书依法拍卖本院查封李华栋名下的上述房屋。该房屋经两次拍卖后流拍。2019年10月23日，王军向本院提出以物抵债申请，请求本院准许其以流拍价4244960元接收案涉房屋，用于抵偿拖欠的债务，不足部分据需评估、拍卖其他查封财产。2019年12月17日，本院作出（2019）陕01执恢24号之一执行裁定书，裁定一、解除对被执行人李华栋名下位于西安市高新区科技二路72号2-11803室的房屋（预售证号为：2015023，合同号：Y16110617）和位于西安市高新区科技二路72号2-11804室的房屋（预售证号为：2015023，合同号：Y16110658）的查封。二、将被执行人李华栋名下位于西安市高新区科技二路72号2-11803室的房屋（预售证号为：2015023，合同号：Y16110617）作价2393440元交付申请执行人王军抵偿被执行人欠付的2393440元债务，所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。三、位于西安市高新区科技二路72号2-11804室的房屋（预售证号为：2015023，合同号：Y16110658）作价1851520元交付申请执行人王军抵偿被执行人欠付的1851520元债务，所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。四、申请执行人王军可持本裁定到相关部门办理产权更名或过户手续。2020年4月1日，本院作出（2019）陕01执恢24号执行裁定书，裁定事项为：办理对被执行人李华栋名下位于西安市高新区科技二路72号2-11803室的房屋（预售证号为：2015023，合同号：Y16110617）和位于西安市高新区科技二路72号2-11804室的房屋（预售证号为：2015023，合同号：Y16110658）的备案登记手续。2020年5月21日，王军申请本院续行查封被执行人李华栋名下位于西安市高新区科技二路72号的2-11803室房屋和2-11804室房屋。2020年5月25日，本院作出（2019）陕01执恢24号之二执行裁定书，裁定查封了上述房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2019）陕01执恢24号之二协助执行通知书，协助事项为：续行查封被执行人李华栋名下位于西安市高新区科技二路72号2-11803室的房屋（预售证号为：2015023，合同号：Y16110617）和位于西安市高新区科技二路72号2-11804室的房屋（预售证号为：2015023，合同号：Y16110658）；查封期限为三年。经查阅本院（2019）陕01执恢24号案件案卷正卷，卷宗中有本院于2020年4月9日向恒生公司送达（2019）陕01执恢24号之一执行裁定书的送达回证，恒生公司刘冠男签字并加盖恒生公司印章。本院认为，恒生公司既作为案外人主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，又要求本院解除对案涉房屋的查封，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定的情形，本院按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先执行的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。经查，案涉房屋虽然未办理产权过户手续，但李华栋向恒生公司支付了全部价款，本院有权对该财产采取查封措施。审查中，恒生公司称其代李华栋偿还了银行的按揭贷款，其举证的证据为注销抵押备案通知书，该通知书仅记载了案涉的房屋办理了注销手续，并无已经代李华栋偿还贷款的内容。即使恒生公司履行了代偿李华栋借款的保证义务，恒生公司可以依合同约定或法律规定行使相应的追偿权，代偿行为并不产生足以阻挡本院对案涉房屋拍卖、以物抵债的实体权益。本院经案涉房屋拍卖流拍后，根据王军的申请，将查封的房屋作价交付王军抵偿相应债务依法有据。根据发生法律效力的本院（2019）陕01执恢24号之一执行裁定书裁定的主文，案涉房屋的权利人已经变更为王军，恒生公司主张其为该房屋的权利人没有法律依据。综上所述，恒生公司的执行异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回西安恒生科技股份有限公司的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王西平审判员  黄金华审判员  苟卫民二〇二一年六月十七日书记员  刘 婕