广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初19662号原告：梁少燕，女，汉族，×××出生，身份证住址珠海市香洲区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××824。原告：罗君能，男，×××出生，澳门居民，境内住址珠海市香洲区××××××××××，澳门特别行政区永久性居民身份证号码×××，港澳居民来往内地通行证号码×××。原告：罗尉丹，女，汉族，×××出生，身份证住址珠海市香洲区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××825。原告：罗君延，男，汉族，×××出生，身份证住址珠海市香洲区××××××××，公民身份号码440××××××××××××811。上列四原告共同委托诉讼代理人：赖玮泽，广东嘉骏律师事务所律师。上列四原告共同委托诉讼代理人：黄言熙，广东嘉骏律师事务所实习律师。被告：林文正，男，×××出生，香港居民，现住×××室，香港永久性居民身份证号码×××，港澳居民来往内地通行证号码×××。被告：林文坚，男，×××出生，香港居民，现住×××室，香港永久性居民身份证号码×××，港澳居民来往内地通行证号码×××。被告：林文钊，男，×××出生，香港居民，现住×××，香港永久性居民居民身份证号码×××，港澳居民来往内地通行证号码×××。被告：林小琪，女，×××出生，香港居民，现住×××室，香港永久性居民居民身份证号码×××（1），港澳居民来往内地通行证号码×××。上列三被告共同委托诉讼代理人：林文正，男，×××出生，香港居民，现住香港×××，香港永久性居民身份证号码××××××，港澳居民来往内地通行证号码×××。被告：林小莹，女，持有香港永久性居民身份证号码×××（身份证记载出生日期为×××）,持有澳门特别行政区永久性居民身份证号码×××。被告：珠海市展大房地产开发有限公司，住所地珠海市香洲区×××××××××××××办公，统一社会信用代码914×××××××××××331M。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：尹坤，女，汉族，×××出生，身份证住址珠海市香洲区××××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××526。原告梁少燕、罗君能、罗尉丹、罗君延诉被告林文坚、林文钊、林小莹、林小琪、林文正、珠海市展大房地产开发有限公司（以下简称展大公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁少燕、罗君能、罗尉丹、罗君延的共同委托诉讼代理人赖玮泽，被告林文坚、林文钊、林小琪的共同委托诉讼代理人暨被告林文正，展大公司的委托诉讼代理人尹坤到庭参加诉讼。被告林小莹经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁少燕、罗君能、罗尉丹、罗君延向本院提出诉讼请求：确认珠海市×××××××××××××××为原告梁少燕一人所有。后变更为：判令五被告将珠海市×××××××××××××××过户至原告梁少燕名下。事实和理由：原、被告双方家族为表亲关系，即梁少燕与林文坚、林文钊、林小莹、林小琪、林文正的妈妈是表姐妹关系。梁少燕与丈夫罗容富（已故）共同育三儿女为罗君能、罗尉丹、罗君延。林文坚、林文钊、林小莹、林小琪、林文正的父亲为林社松（已故），母亲为杨伟贤（已故）。罗容富与林社松签订落款日期为1990年1月31日的《房屋析产协议》内容为：1、登记在林社松名下位于珠海市×××××××××【国有土地使用证：珠府国用字×××、房屋所有权证：粤房字第×××号】为实际是罗容富与林社松各占一部分，因信任才将整套房屋全部办至林社松名下；2、双方确认该房屋面积约57平方米为林社松所有，48平方米为罗容富所有；3、若遇该房改造，双方按比例分别获得。2012年3月12日，案涉房屋被拆迁，林社松、罗容富与拆迁方展大公司签订编号为×××的《拆迁安置补偿协议（产权置换）》，三方经友好协商约定：拆迁方补偿林社松、罗容富住宅共计132.15平方米，林社松获补偿面积为72平方米，罗容富获补偿面积为60.15平方米。林社松、罗容富在协议上签名捺手印。案涉已被拆迁的湾仔镇吉安街×××号房产为林文坚、林文钊、林小莹、林小琪、林文正的父亲林社松名下老宅，1971年林社松移居香港后将该宅赠送给梁少燕及丈夫罗容富居住，约1978年因房龄高年久失修，梁少燕夫妇便出资将已倒塌部分重建并居住至拆迁前。拆迁时因原登记人仍为林社松，故拆迁时签订《拆迁安置补偿协议》由罗容富与林社松与拆迁公司共同签订，约定为林社松与罗容富各按比例占有补偿房屋（如上述）。原告认为罗容富与林社松双方之间签订的《房屋析产协议》及《拆迁安置补偿协议（产权置换）》是各方当事人真实意思表示，不存在法定无效之情形，应为合法有效受法律保护，现协议人均已仙逝，后辈应尊重老人之约定、依诚信之原则配合处理变更登记事宜。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告梁少燕、罗君能、罗尉丹、罗君延提交了以下证据：1.房屋析产协议；2.拆迁安置补偿协议（产权置换）；3.继承遗产声明书（一套）；4.委托书；5.放弃继承遗产声明书（林小莹）；6.湾仔旧城改造水岸华都项目居民房屋继承申请表；7.办理继承权公证的证明；8.居民死亡医学证明（推断）书；9.关于放弃继承遗产声明书。被告林文正、林文坚、林文钊、林小琪共同发表答辩意见称，案涉房屋所有程序都是由原告去办的，因为当初原告是住在旧房子里10多年了，当我们知道房子要拆的时候，原告就来找我们，问我们可不可以让他分一部分，当时我爸爸就答应他了。对原告起诉要求将珠海市×××××××××××××××过户至梁少燕名下，我们没有意见。被告林文正、林文坚、林文钊、林小琪、均未有提交证据。被告林小莹未作答辩，亦未有提交证据。被告展大公司辩称，展大公司作为湾仔旧城改造项目的拆迁、补偿、开发主体，对改造项目范围内的物业进行拆除重建。珠海市××××××××××屋（房屋所有权证：粤房字×××，国有土地使用证：×××号）位于项目红线范围内。该物业的证载产权人为林社松。2012年3月12日，基于林社松、罗容富所提供的《房屋析产协议》及三方友好协商，本着自愿、公平原则，展大公司作为甲方、林社松作为乙方、罗容富作为丙方签订了《拆迁安置补偿协议》。同年5月1日，林社松、罗容富将被拆迁物业及全套房地产权证移交展大公司。根据《拆迁安置补偿协议》约定“乙方（林社松）获得补偿住宅用房建筑面积72平方米，丙方（罗容富）获得补偿住宅用房建筑面积60.15平方米”，2012年11月，罗容富、林社松分别选择了4栋×房（原报建栋号为×××房）、×××房（原报建栋号为×××)作为其回迁住宅。2013年7月罗容富办理了4栋1603房入伙手续。2017年2月林文正办理了5栋×××房的入伙手续，此后该物业一直由罗容富、林社松继承人占有、使用。三方对此均未提出异议。根据《拆迁安置补偿协议》第七条第（五）项的约定“甲方协助乙方、丙方办理房产证过户手续，需要缴交的各项费用按政策规定由各方各自承担，甲方遵照国家规定的房产证办理时限办理房产证给乙、丙方”，产权置换房屋回迁入伙后，展大公司一直与罗容富及林社松的继承人沟通产权置换房屋不动产权证办理事宜，由于被拆迁房屋的所有权证登记在林社松名下，而此前林社松及罗容富并未按照《房屋析产协议》办理过户手续。故根据珠海市×××××××及珠海市香洲区城市更新局对产权置换房屋办证的要求，《房屋析产协议》为林社松、罗容富双方私下签订，无法根据《房屋析产协议》和《拆迁安置补偿协议》将×××房不动产权证直接办理至罗容富名下，而是需要将产权置换房屋统一办理至林社松继承人名下后，再由林社松的继承人通过赠与或买卖的方式过户给罗容富。在此过程中，展大公司的工作人员一直与罗容富及林社松继承人保持持续的沟通，并将办证流程及需要提供的办证材料如实告知，但基于各种原因，罗容富及林社松的继承人一直未能提供办证所需资料至展大公司。导致至今未能将产权置换房屋的不动产权证办理至各方名下。补充：目前珠海市×××××××××××××××所在的地块为展大公司的改造地块，经不动产登记中心初始确权在展大公司名下，本案诉求中的过户手续应由林社松和罗容富继承的双方配合前往办理，而展大公司仅是负责协助义务，并非本次所有权纠纷的权利义务主体。被告展大公司提交了以下证据：1.授权委托书；2.交房验收单；3.水岸华都花园入伙通知书；4.水岸华都花园房屋交接单（2）；5.房改房、经济适用房、拆迁补偿转移登记；6.珠海市×××××××网站截图（1）；7.房改房、经济适用房、拆迁补偿转移登记；8.珠海市×××××××网站截图（2）；9.房地产买卖转移登记。经审理查明，林社松名下原登记有位于珠海市××××××××××产一处，登记字号为珠房字第×××号，核准日期为1988年12月31日，登记房屋基地面积52.86平方米，建筑面积105.72平方米。1990年1月31日，林社松作为产权登记人（甲方）与罗容富作为实际产权人（乙方）签订了一份《房屋析产协议》，主要内容为“甲方登记拥有产权的坐落于珠海市×××××××××，国有土地使用证：珠府国用字（1989）第×××号；房屋所有权证：粤房字第××××（总建筑面积105.72平方米），该房屋实际是甲方和乙方各占一部分，但当初办理房屋所有权证时，乙方出于对甲方的信任，将整套房屋全部办至甲方名下，而且多年以来，该房屋一直由乙方居住及妥善管理，保持房屋新正。现双方立合同约定，该房屋面积约57平方米属甲方所有，面积约48平方米由乙方所有。如若该房屋进行改造，补偿的面积和其他款项按比例由双方协商一致后分别获得”。2012年3月12日，展大公司作为甲方（拆迁补偿方）与林社松作为乙方（被拆迁补偿方）及罗容富作为丙方（被拆迁补偿方）签订了一份编号为ZH-WZ-A347的《拆迁安置补偿协议（产权置换）》，协议约定，“鉴于1990年1月31日乙方与丙方就珠海市××××××××××屋签订的《房屋析产协议》…经甲、乙、丙三方确认被拆迁房屋的基本情况：（一）被拆迁房屋的土地使用权情况：总用地面积50平方米，用地性质为住宅。（二）被拆迁房屋的总建筑面积105.72平方米，建筑用途为住宅…乙、丙双方同意选择房屋产权置换作为房屋拆迁的补偿方式，具体补偿方式如下：（一）甲方提供乙、丙双方产权置换房屋，房屋的建筑面积以双方确认的房产房产建筑面积为准，乙方获得补偿住宅用房建筑面积72平方米，丙方获得补偿住宅用房建筑面积60.15平方米，乙、丙双方共计获得补偿住宅建筑面积132.15平方米…”。2012年5月1日，展大公司与林社松、罗容富签订《交房验收单》，确认珠海市×××××××××物业及其房屋所有权证移交等事宜。2012年11月19日，林社松、罗容富作为业主分别与展大公司签署了《回迁房屋选房确认书》，林文正确认选房结果为9栋×××房，罗容富确认选房结果为×××房。2013年7月28日，展大公司分别与林文正、罗容富签署了水岸华都花园5栋×房和4栋×房的房屋交接单。根据原告方提交的于香港经律师公证的有关遗产继承声明书等证据材料，林社松于2013年12月3日死亡，其子女林文坚、林文钊、林小莹、林小琪、林文正均声明“林社松父母已于解放前死亡，没有养父母和继父母，配偶杨伟贤于1992年10月5日死亡，除上述五名子女外没有其他婚生子女、非婚生子女，没有收养子女以及扶养关系的继子女，没有依靠被继承人林社松生活、没有劳动能力及生活来源的人，林社松去世后在中国遗下的财产：‘以林社松的名字登记的房地产坐落于广东省珠海市×××××××××（房屋所有权证：粤房字第×号），于拆迁补偿安置后报建原栋号为：广东省珠海市××××××××（上沙片区）×××房号（拆迁补偿安置协议编号为：ZH-WZ-A347），派出所新编栋号为：广东省珠海市香洲区×××××××××××××××××××及5栋’，我们（林文坚、林文钊、林小琪及林文正）是上述房地产的合法继承人，享有对上述房地产的继承权…林小莹自愿放弃继承被继承人林社松上述房地产产权的意愿”。原告方提交的相关证据资料显示，原告方曾于2020年9月11日向珠海市珠海公证处提交由被继承人生前所在居委会盖章确认的《办理继承权公证的证明》，该证明记载罗荣富于2020年6月17日死亡，其父母已于解放前死亡，其配偶为梁少燕，子女分别为罗君能、罗尉丹、罗君延，原告提交的居民死亡医学证明和户籍资料能与之相印证（罗尉丹曾用名罗梦梨）。被告方对原告提交的证据材料均无异议。庭审时，相关当事人一致选择适用中华人民共和国法律审理本案涉外民事法律关系。原告方陈述罗荣富没有留下遗嘱，没有其他血缘子女，也没有收养子女或其他扶养关系继承人。对于案涉房产至今未能办理相应登记的原因，原告方陈述“因为案涉被拆迁的房产是在被告的父亲林社松一人名下，而该房产又拆迁补偿为两套，即案涉的房和案外的房，在原告要求展大公司直接将该房变更登记为原告方名下时，展大公司要求原告方在珠海做相关的继承公证，继承公证又因该案涉房产涉及房，故无法办理继承公证，所以展大公司没有办法将案涉房产变更登记在原告方名下”，林文正对此表示认可，展大公司则陈述“根据珠海市×××××××及珠海市香洲区城市更新局，对办理回迁房屋房地产权证的要求，原被拆迁房屋为登记在林社松名下，而在1990年林社松与罗容富所签订的房屋析产协议，为罗容富与林社松双方私下的买卖过户行为，相关的城市更新部门对此无法认可，故无法直接将回迁房办理至罗容富名下”。对于回迁房是否具备条件办理登记至林社松名下的询问，展大公司回复称“不能，因为林社松的继承人并未提供回迁房办证的所有资料至我公司，所需要的材料在展大公司证据中有显示，林文正他们手上持有的只是在香港办理的继承遗产声明书，还需要在内地的公证处办理继承权公证书”，原告方对此回应称“我问过公证处，房子办不下来是因为一拆二，不是一拆一，公证处考虑可能会因为某一方都有可能会损害其他方的利益，所以该两套房子的继承公证均无法办理”。案件审理过程中，罗君能、罗尉丹、罗君延签名捺印共同出具了一份《放弃继承声明书》，表示自愿放弃对案涉房屋权利的继承并同意由梁少燕一人继承案涉房屋全部份额。原告方并表示同意承担全部案件受理费用。另查明，案涉房目前尚未办理房地产登记，开发单位为展大公司。本院认为，林社松名下珠海市××××××××××产被拆迁后，该房产权益已按照林社松、罗容富与展大公司共同签订的《拆迁安置补偿协议（产权置换）》转化为拆迁补偿权益即水岸华都花园×××房产。梁少燕、罗君能、罗尉丹、罗君延作为罗容富的法定继承人，林文坚、林文钊、林小莹、林小琪、林文正作为林社松的法定继承人，罗君能、罗尉丹、罗君延、林小莹均已声明放弃对案涉房产继承权的主张，剩余权利人对于根据林社松、罗容富生前签订的《房屋析产协议》确认拆迁补偿的×××房权益归于梁少燕一人均无异议，对此本院予以确认。从在案证据及当事人陈述所反映出的情况来看，案涉房屋至今未能办理有关登记的原因在于签订《拆迁安置补偿协议（产权置换）》的被拆迁人主体与被拆迁房产登记的权属人不一致、《拆迁安置补偿协议（产权置换）》实际涵盖了《房屋析产协议》有关内容以致超出了有关机关审查内容范畴所致。经本院审查，《房屋析产协议》符合当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，在权利人均无异议的情况下，梁少燕请求将案涉×××房顺次办理过户登记手续至其名下，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告珠海市展大房地产开发有限公司、林文坚、林文钊、林小琪、林文正于本判决发生法律效力之日起十五日内顺次协助办理珠海市×××××××××××××××屋产权变更登记手续至被告林文坚、林文钊、林小琪、林文正名下再至原告梁少燕名下。案件受理费17252元，由原告梁少燕自愿负担。如不服本判决，原告梁少燕、罗君能、罗尉丹、罗君延及被告珠海市展大房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告林文坚、林文钊、林小莹、林小琪、林文正可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈龙飞人民陪审员  陈淑珍人民陪审员  李锡武二〇二一年五月二十七日书 记 员  陈儒敏余晓曼