广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1616号原告：四会市置安物业服务有限公司，住所地：四会市东城区小海口地段。统一社会信用代码：914×××××××××××672Y。法定代表人：杨永泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗志彩，该公司员工。被告：林其坚，男，1987年8月13日出生，汉族，住广东省广宁县×××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××739。被告：殷雪青，女，1991年6月21日出生，汉族，住广东省怀集县××××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××128。原告四会市置安物业服务有限公司（下称“置安物业公司”）诉被告林其坚、殷雪青物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗志彩到庭参加了诉讼，被告林其坚、殷雪青经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付四会市东城区×××××××××××××××××物业服务欠费共计2471元人民币。(从2019年7月8日暂计至2020年12月31日止）2.依法判令被告立即支付四会市东城区×××××××××××××××××欠费违约金697元人民币.（从2019年7月8日暂计至2020年12月31日止）3.依法判令由被告承担所有诉讼费。事实与理由：被告于2016年9月23日购买了本小区物业一套，房号是东海明珠豪庭13座1502房，建筑面积91.52平方米。根据2016年9月23原告与告订立的《前期物业服务协议》中约定,“乙方每次交纳费用时间为每月8日之前,乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日1‰追缴逾期付款的违约金。业主或非业主使用人无正当理由连续二个月不交物业服务费的，甲方有权暂停对乙方提供物业管理服务项目，必要时通过法律途径追收欠款及违约金”。物业服务费收费标准为：2016年9月23起，每平方米建筑面积为1.50元/月，根据被告与原告签订的《前期物业服务协议》达成之相关规定，原告一直履行相关权利义务。但被告在2019年7月8日至2020年12月31日长期无故拖欠物业服务费，共计人民币2471元，产生违约金人民币697元，共计欠费金额为3168元人民币。原告以多种形式（电话、短信和书面）向被告催交，但其未予理睬。现根据双方签订的《前期物业服务协议》的规定，以及《物业管理条例》第四十二条第一款、《合同法》第一百零九条、第一百一十四条的相关规定，特向贵院提出诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉情。原告提交以下证据证实其主张：1.《前期物业服务协议》，证明①原告系涉案物业的物业服务企业②根据同一区域同类物业（住宅）收取物业服务费的标准，被告应按建筑面积每月1.50元/平方米计算物业服务费用向原告支付，即每月物业服务费为156.0元，交费时间为每月8日前，若逾期缴费的，从逾期之日按每天1‰交纳违约金；2.林其坚、殷雪青广东公安人口信息查询资料，证明被告主体资料；3.林其坚、殷雪青物业服务费欠费及违约金计算明细表，证明自2019年7月起被告未按约定向原告支付物业服务费用，至2020年12月被告共拖欠18个月物业服务费共2471.0元，计算至2020年12月31日的违约金为697.0元；4.催费凭证（短信、催费单），证明原告每月定期向被告催收物业服务欠费。补充证据：1.不动产登记资料查询结果证明，证明现时房屋还在被告名下；2.催费短信、上门催收图片、律师函，证明原告一直有对被告进行催收的事实。被告林其坚、殷雪青没有提出书面答辩意见及递交证据。经审理查明：两被告是四会市×××××××××××××××××××屋（自编地址：东海明珠××13座1502房、建筑面积91.52㎡）的业主，原告是东海明珠××小区的物业管理企业。2016年9月23日，原告（甲方）与两被告（乙方）就涉案房屋签订了《长江明珠前期物业服务协议》，约定物业管理服务内容包括：1.房屋共用部位的维护和管理、2.房屋共用设备设施及其运行的维护和管理、3.环境卫生、4.绿化养护、5.公共秩序及消防、6.交通秩序与车辆停放、7.房屋装饰装修管理；乙方交纳物业服务费的标准按拥有高层住宅的建筑面积1.50元/月/平方米计收、乙方物业的建筑面积为91.52平方米，乙方每月应交物业服务费137元；；乙方每月8日前交纳当月的物业服务费；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日按每日千分之一追缴逾期付款的违约金等内容。2019年8月起，两被告没有向原告缴纳物业服务费，原告向两被告催收未果，遂向本院提出了上述诉求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与两被告签订了《长江明珠前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”。原告为两被告提供了物业管理服务，两被告未提供证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，两被告应向原告支付物业管理服务的对价。对于原告依据双方的协议约定所主张的物业管理费的计价标准（1.50元/㎡/月）及两被告拖欠物业管理费的期间（2019年7月至2020年12月共18个月），两被告未提出抗辩，故本院认定两被告尚欠原告2019年7月至2020年12月的物业管理费2471.04元（1.50元/㎡/月×91.52㎡×18个月），原告主张两被告支付物业管理费2471元是在法律允许范围内对自身权益的处分，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况、平等地保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告向两被告书面催交后，两被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费之日起开始计算。综合本案案情，由于原告提交短信截图、上门贴单图片、律师函邮单等证据证明其自2020年8月开始以各种形式向两被告催收，故违约金应从2020年9月9日起计算为宜。《长江明珠前期物业服务协议》约定违约金按每日1‰的标准计付，但在原告未能举证证明存在其他损失的情况下,两被告迟延交纳物业服务费给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失。由此，本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，计算至两被告缴清相应的物业费之日止。两被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院对本案审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告林其坚、殷雪青于本判决生效之日起五日内向原告四会市置安物业服务有限公司支付2019年7月至2020年12月期间的物业管理服务费2471元及违约金[其中以1918元（2019年7月至2020年8月期间的物业管理服务费）为本金从2020年9月9日计起，其余从2020年10月9日起分段以每月应缴的物业管理费137元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，计算至缴清相应的物业费之日止]；二、驳回原告四会市置安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告林其坚、殷雪青负担。本判决为终审判决。审判员  卢经和二〇二一年六月一日书记员  刘如宁