安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0103民初4403号 原告：合肥杏花印刷投资股份有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳产业园,统一社会信用代码913401006941095528。 法定代表人:瞿风雷,执行董事。 委托诉讼代理人：王自，安徽国恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪云霞，安徽国恒律师事务所律师。 被告：杏花广恩健康管理(安徽)有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区庐阳产业园荷塘路标准车间3#,统一社会信用代码91340100MA2MX7K66T。 法定代表人:林伟峰,董事长。 委托诉讼代理人：张**，安徽诚赢律师事务所律师。 原告合肥杏花印刷投资股份有限公司（以下称杏花投资公司）与被告杏花广恩健康管理（安徽）有限公司（以下简称广恩健康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。杏花投资公司委托诉讼代理人王自、汪云霞，广恩健康公司的委托诉讼代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杏花投资公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方的房屋租赁合同于2021年2月1日解除;2、判令广恩健康公司立即将案涉房屋返还给我公司;3、判令广恩健康公司立即向我公司支付欠付的房租费725458.29元;4、判令广恩健康公司立即向我公司支付房屋占有使用费暂计算45213.85元(自2021年2月2日起,按109979.64元/季为标准,暂计算至2021年3月11日,实际支付至返还房屋之日止);5、本案诉讼费由广恩健康公司承担。 事实与理由:我公司与广恩健康公司双方于2016年10月4日签订《房屋租赁合同》,租用我公司位于荷塘路的2245平方米房屋,该合同约定，房屋租期为2016年8月5日至2031年8月4日,月租金为31430元(不含税),租金支付以三个月为支付周期,于每周期租金届满前15日预交下个周期的全部租金,租金标准每两年递增8%。合同签订后,双方一直按约履行合同约定义务,双方未产生任何纠纷,但自2019年5月5日后广恩健康公司一直欠付我公司租金不予支付。鉴于双方的租赁关系已维持多年,且广恩健康公司之前一直履行合同约定,双方关系较融洽,案涉合同的租期尚剩余多年,我公司本着继续维持良好合作的初衷,一直与广恩健康公司协商解决欠付租金事宜,多次给予广恩健康公司宽限期,但广恩健康公司均未能按承诺履行。无奈之下,2021年1月31日,我公司通过中国邮政EMS向广恩健康公司邮寄《催告函》,函告广恩健康公司解除双方的租赁合同,要求广恩健康公司支付欠付租金,并于收到函之日起十五日内搬离房屋。但广恩健康公司至今未归还我公司的房屋,未支付欠付我公司的房租费。广恩健康公司的上述行为显属严重违约。另外,因该房屋所在地块现遇政府收储,该合同已无实际履行的可能,广恩健康公司迟迟不搬离的行为也给政府的收储工作带来了极大的障碍。 综上所述,广恩健康公司的严重违约行为,致使双方的案涉合同无法继续履行,且给我公司带来巨大的经济损失,为维护我公司的各项合法权益,现依据《民事诉讼法》等有关法律法规之规定提起诉讼,望依法判如所请。 广恩健康公司辩称,应驳回杏花投资公司的所有诉讼请求。2016年基于对内地投资环境的信任，港资股东Director占股30%，与台资股东盺恩有限公司和合肥中科养老投资有限公司以及本案的杏花投资公司共同投资，设立了广恩健康公司，随后由我方和杏花投资公司签订了租赁合同，租赁案涉房屋用于举办养老产业，即常春藤养老院。因为前期投入过大，公司亏损，后经我方和杏花投资公司商量租金暂时不付，因杏花投资公司也是我方股东之一，故其也同意暂不支付。并且杏花投资公司说土地将来可能收储，到时租金可以一起结算。但2020年12月份杏花投资公司突然发书面告知，通知我方案涉土地被收储，要求解除租赁合同返还租赁的房屋，同时其提出了补偿方案。在我方和杏花投资公司多次沟通，就解除合同和赔偿事宜未达成一致后，杏花投资公司就起诉到法院。对此，我方认为租赁合同合法有效，杏花投资公司应该继续履行。杏花投资公司要求解除合同并不给于合理赔偿我方不同意，由于杏花投资公司与我方之间就暂不支付租金达成口头协议，故杏花投资公司要求我方支付租金与双方约定不符。综上，请求法院依法驳回杏花投资公司所有诉请。 本院经审理认定的事实如下：杏花投资公司作为出租方（甲方），广恩健康公司作为承租方（乙方），双方于2016年10月4日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：杏花投资公司将坐落在荷塘路原万龙会所房屋出租给广恩健康公司使用，面积为2245平方米；租期十五年，自2016年8月5日起至2031年8月4日止；租金每平方米每月14元，月租为31430元，三个月一付，每两年递增8%，先付后用；房屋押金50000元；违约责任约定为，如广恩健康公司未按时支付包含租金在内的各项费用的，杏花投资公司有权停水停电，如逾期30日仍未结清的，杏花投资公司有权终止合同；双方还约定了因不可抗力、土地被规划收储等因素致使合同解除的，互不承担责任，租金按实际使用时间计算的免责条款。 合同签订后，双方均依约履行，杏花投资公司交付了案涉房屋，广恩健康公司也按约支付了租金和押金，并在案涉房屋处开办了常春藤养老院。合同履行至2019年5月5日，广恩健康公司未能再支付之后的租金，杏花投资公司虽有催要，但广恩健康公司以养老产业前期投资大，回报慢，目前亏损为由一直未予支付租金。2020年9月25日，合肥市人民政府向合肥杏花印务股份有限公司发出了一份《关于收回合肥杏花印务股份有限公司国有建设用地使用权的通知》，对包含案涉房屋所在范围内的土地予以收回。2020年12月17日，杏花投资公司向常春藤养老院各位股东发出了一份书面材料，载明因市政府收储土地，租赁房屋面临拆除，现提出两个拆迁安置方案，是否同意或有异议，要在2020年12月31日前给予回复。方案一是包括所欠房租644942元在内给予补偿款1925145元，方案二是为常春藤养老院另行选址，并由杏花投资公司承担相应费用。 2020年12月30日，广恩健康公司向杏花投资公司发出了《回复函》，不认可补偿方案，并希望对方优化赔偿方案。 2021年1月25日，杏花投资公司向广恩健康公司又发出了一份《协商函》，函称同意一次性给予拆迁补偿费所有费用3500000元，同时免去所欠房租692464元，并载明具体事宜另行签署协议（在本周内给予函复）。 2021年1月29日，广恩健康公司出具了书面的回复意见，认为补偿费与各项费用损失差距过大，同时表示港资和台资股东不接受该不合理的赔偿，要向有关部分反映和投诉。 2021年1月30日，杏花投资公司向广恩健康公司发出《催告函》，函称因广恩健康公司自2019年5月5日以来未支付租金，且已达20个月之久，另外因政府收储土地，合同已无履行可能，故通知广恩健康公司解除双方的《房屋租赁合同》，要求接函后十五日内搬离房屋、办理交接手续。并要求接函后七日内支付欠付租金692464.4元。广恩健康公司于2021年2月1日收到该《催告函》。其后，双方之间仍有协商，但始终未能达成一致意见，杏花投资公司遂诉讼来院。广恩健康公司对杏花投资公司庭后提交的租金和房屋占有费的计算明细认为是正确的。 以上事实，有杏花投资公司提交《营业执照》、《企业信息查询单》、《房屋租赁合同》、《催告函》及EMS回单、《情况说明》、《房租费计算明细》、《质证笔录》和当事人庭审陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，杏花投资公司与广恩健康公司之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关合同的强制性效力规定，系合法有效，双方均应按照合同约定主张权利、履行义务。 对于杏花投资公司诉请解除合同并返还租赁房屋。因广恩健康公司自2019年5月5日之后即未支付租金，违反了双方合同的约定，显已构成违约，杏花投资公司依据合同约定主张解除合同并返还租赁房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《民法典》第五百六十五条的规定，合同自解除通知到达对方时解除，故本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2021年2月1日解除。对广恩健康公司称杏花投资公司本身也是股东之一，双方协商好的可以暂时不支付租金的抗辩意见，因广恩健康公司未能提供任何证据证明该事实的存在，本院不予采信。 关于广恩健康公司提交的，双方之间就拆迁安置补偿问题进行协商的过程中所形成的的四份函件，本院分析如下：广恩健康公司对杏花投资公司两次补偿意见均明确予以拒绝，双方并未就拆迁补偿（含欠付租金）达成合意，其后也无书面的协议，杏花投资公司并不承受所提方案之拘束。况且，本案系房屋租赁合同纠纷，拆迁补偿问题并非本案审理范围，与本案诉请不具有关联性。需要指出的是，杏花投资公司本次诉请系基于广恩健康公司长期不支付租金构成根本违约，但案涉房屋被政府收储也是所持理由之一。为尽快交付收储土地且考虑到常春藤养老院的老人们系特殊群体，杏花投资公司才协商给予拆迁补偿并免除欠付租金，但相应的妥协并未得到认可，故其依据双方关于政府收储等因素致合同解除的免责条款，要求广恩健康公司支付实际使用租赁房屋期间的租金系行使合同权利，也可获本院支持。如广恩健康公司对因拆迁致其经营损失、装修损失等问题可另行主张。 关于房屋租金和占用费数额。因广恩健康公司对杏花投资公司诉称的数额及计算方式不持异议，本院亦予以认可。则广恩健康公司应支付自2019年5月5日起至2021年2月1日止合同租期内的租金725458.29元，在冲抵50000元押金后，还应支付675458.29元。2021年2月2日起的房屋占有使用费则应按合同租金标准计算，直至房屋实际返还之日。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条之规定，判决如下： 一、确认合肥杏花印刷投资股份有限公司与杏花广恩健康管理（安徽）有限公司签订的《房屋租赁合同》于2021年2月1日解除； 二、杏花广恩健康管理（安徽）有限公司于本判决生效之日起十日内返还合肥杏花印刷投资股份有限公司位于荷塘路原万龙会所的租赁房屋； 三、杏花广恩健康管理（安徽）有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥杏花印刷投资股份有限公司租金675458.29元，并支付按合同租金标准计算的，自2021年2月2日起至实际返还案涉房屋期间的占有使用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为8336元，由杏花广恩健康管理（安徽）有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二一年六月十八日 书记员  单劭萌 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。