广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终1140号上诉人（原审被告、反诉原告）：裴继红，女，1975年11月1日出生，汉族，住广东省韶关市武江区工具厂宿舍前山37栋202房。委托诉讼代理人：肖明，广东能法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市同好物业服务有限公司（变更前韶关市鑫金汇物业服务有限公司），住所地：韶关市浈江区×××××××鑫金汇建材家居广场条铺11栋三层303号。法定代表人：叶学军，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄静茹，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：游北灵，广东众同信律师事务所律师。上诉人裴继红因与被上诉人韶关市同好物业服务有限公司（以下简称同好物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人裴继红的委托诉讼代理人肖明、被上诉人同好物业公司的委托诉讼代理人黄静茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人裴继红上诉请求：一、依法撤销一审判决第二、三、四项；二、驳回同好物业公司的全部诉讼请求；三、判令同好物业公司返还裴继红押金20000元；四、判令同好物业公司返还裴继红租金2218.25元；五、判令同好物业公司返还裴继红750元的打碎玻璃成本费用；六、判令同好物业公司返还销售款5178元给裴继红；七、本案诉讼费用由同好物业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定裴继红缴纳冬季空调费是事实认定及法律适用错误：（一）按照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条政。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条规定，民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。本案应当适用《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，双方签订合同中的中央空调费的第3.5.1的条款，属于被上诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与裴继红协商的条款，应认定为格式条款。被上诉人并没有对冬季空调没有制热功能依然要收取中央空调费或者中央空调只开启新风系统要按照8元/平方/每月收取中央空调费履行提示或者说明义务，使上诉人没有注意或者理解与其有重大利害关系的该条款，现裴继红主张该条款不成为合同的内容。（二）同好物业公司在一审提供的证据并不能证明其在冬季开启了新风系统，其提交的水电费单据为商场所有商户的总交费单据，并非单独开启新风系统的单据。（三）同好物业公司在签订合同时也没有告知收取中央空调费中包含了折旧费和维护费（含工人工资）、任何一份《房屋租赁合同》（住宅)都不会约定要交空调和其他房屋设施的折旧费，空调和其他设施的维护费用也是由出租方承担的，除非有明确的约定。（四）双方在签订合同后，在使用过程中，特别是第一年冬季中发现同好物业公司没有开启中央空调，当时同好物业公司头承诺冬季不收取中央空调费，实际上在合同到期前，即2019年9月前，同好物业公司都没有收取冬季中央空调费，也没有催收过冬季空调费，如果有冬季空调费的存在，同好物业公司就不会每年只收取5-10月的中央空调费，而只欠11月至次年4月的冬季空调费，如果有冬季空调费的存在，同好物业公司在收取2018年5月份的空调费时，就应当登记为2017年11月份的空调费，而不是每年的冬季六个月都空在那里，也不进行催收，而2017年、2018年做活动时，在11月返还货款给裴继红时，只扣除到10月份的中央空调费而不扣除到11月份的空调费。（五）一审法院认定8元/平方/月的中央空调费是在同好物业公司在经营过程中对成本进行计算后得出也是事实认定错误，商场是在2017年5月1日开业，双方签订合同时商场并未经营，如何能够计算成本，又如何得出裴继红同意支付的结论。二、双方于2016年7月28日签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》(下称合同）约定租赁期从2016年10月1日至2019年9月30日止，签订合同时，裴继红向同好物业公司缴交了20000元保证金，合同到期后，双方均未提出续租，该合同已经于2020年4月30日终止，合同终止后，在裴继红未违约，同好物业公司应当返还其收取的裴继红的10000元保证金。三、合同租赁期为36个月，裴继红缴交了79857元租金，平均每月租金为2218.25元，2020年2-3月新冠疫情期间，商场无法正常经营，其中，2020年1月26日-2月14日商场关门，没有营业，按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）的规定，裴继红申请调低该二个月的租金为合同约定价格的50%,即同好物业公司应当退回租金2218.25元给裴继红。综上所述，希望人民法院依法支持裴继红的上诉请求。被上诉人同好物业公司答辩称：其提交了二审法院判决生效的类案,应同案同判。请求二审驳回上诉，维持一审判决。同好物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判决解除双方签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》；二、依法判决裴继红支付拖欠的物业管理费4516.83元及滞纳金318.61元，物管费及滞纳金暂计从2020年1月11日计算至2020年4月30日，合计为4865.44元；三、依法判决裴继红支付拖欠的空调费132495元、滞纳金76074.48元，合计208569.48元（从2017年5月11日计算至2019年4月30日）；以上2-3项金额合计为213404.92元；四、依法判决裴继红承担本案受理费、保全费等一切诉讼费用。裴继红向一审法院提出反诉请求：一、判令同好物业公司返还裴继红保证金20000元；二、判令同好物业公司返还裴继红750元的打碎玻璃成本费用；三、判令同好物业公司返还裴继红租金2218.25元；四、判令同好物业公司返还裴继红5178元；5、本案诉讼费用由同好物业公司承担。一审法院经审理查明：2016年7月28日，同好物业公司（出租方，甲方）与裴继红（承租方，乙方）签订了《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》，载明：“甲方将韶关市×××××××广场（以下简称本市场）的展厅3栋3D1149-D1154，D1063-D1068号商铺租赁给乙方经营高斯卫浴，租赁面积共501.87平方米。本市场开业时间暂定于2017年5月（具体开业时间以甲方书面通知或甲方在韶关当地主流媒体发布的公告为准），从本市场正式开业之日起计租。租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，共36个月，租费每月每平方米24元。乙方在甲方规定时间内签订正式租赁合同的,甲方给予乙方22%的月租费优惠；若乙方在延期10天以内签订正式租赁合同的，甲方给予乙方17%的月租费优惠；若乙方在延期20天以内签订正式租赁合同的，甲方给予乙方11%的月租费优惠；若乙方在延期40天以内签订正式租赁合同的，甲方给予乙方5%的月租费优惠；若乙方延期41天（含）以上签订正式租赁合同的，甲方不给予乙方月租费优惠。乙方在甲方规定时间内完成装修验收的，甲方给予乙方17%的月租费优惠；若乙方在延期15天以内完成装修验收的，甲方给予乙方11%的月租费优惠；若乙方在延期30天以内完成装修验收的，甲方给予乙方5%的月租费优惠；若乙方在延期31天（含）以内完成装修验收的，甲方不给予乙方月租费优惠。在本市场正式开业时，乙方具备开业条件并同时营业的，甲方给予乙方28%的月租费优惠；在本市场正式开业时，乙方在延期30天以内营业的，甲方给予乙方14%的月租费优惠；若乙方在延期31天（含）以内营业的，甲方不给予乙方月租费优惠。市场开业第一年内，乙方每月营业不低于28天的（法定节假日除外）、且每天营业时间不少于7小时的，甲方给予乙方16%的月租费优惠；乙方每月营业不低于25天的（法定节假日除外）、且每天营业时间不少于7小时的，甲方给予乙方减免9%的月租费优惠；乙方每月营业不足25天的（法定节假日除外）、且每天营业时间少于7小时的，甲方不给予乙方月租费优惠。乙方全部满足条件，最高可优惠83%的月租费优惠，优惠后实际缴纳的条铺租费为79857元,乙方应于签订本合同之日一次性交纳给甲方；若乙方不能满足前述所述优惠条件的，乙方应于本市场开业的次年第一月之内补交不能享受优惠全部租费。合同期内，乙方按每平方米1.5元于当月1日至10日之间缴交当月物业管理费，未按约定缴纳按每平方米3元计，中央空调费按每平方米8元于每月1日至10日期间缴交。乙方应于合同签订当日向同好物业公司缴交保证金20000元。乙方须在接到甲方通知的规定时间内缴纳足额的租费、物业管理费、中央空调费及水电费，若逾期5天未交缴，甲方有权从保证金中扣收相应费用额度、暂停乙方中央空调、水电使用并收取乙方欠费部分每日3‰的滞纳金，合同期内乙方无违规行为，不需保证金冲抵扣的，甲方于合同期到期10个工作日内无息全额退还保证金。签订本合同，合同期延长一年，合同延长期内租金不涨。”合同签订后，裴继红按约定一次性交纳了租金和履行约保证金20000元，同好物业公司亦依约向裴继红提供了约定的商铺供其经营使用。虽然合同约定租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，共36个月，但因租赁房屋所在市场于2017年5月1日开业，原告于开业时间收取租金，合同实际于2020年4月30日到期。合同到期后，双方未在续签合同，裴继红即自行撤场。2020年5月29日，同好物业公司向裴继红出具《告知函》，要求裴继红于2020年6月9日前缴纳截止至2020年4月30日所欠的空调费132495元及滞纳金228034.2元，物业管理费4516.83元及滞纳金953.72元、2020年5月1日至2020年5月19日期间产生的租金、空调费、物业费及其滞纳金合计11688.40元并办理退铺验收手续。双方协商未果，同好物业公司遂向一审法院提起诉讼。诉讼期间，裴继红提出反诉。庭审时，裴继红称同好物业公司在维修空调的时候将裴继红商铺的玻璃打碎，要求同好物业公司赔偿750元，但未提供证据证实，且同好物业公司否认。裴继红要求返还5178元问题，称在2017年的国庆活动中，由同好物业公司统一收取货款，同好物业公司在收取了货款后没有将应当返还给裴继红的部分5178元返还给裴继红。为此，裴继红提供了2017年9月24日盖有同好物业公司印章的收银单及同好物业公司工作人员签名的对账明细。同好物业公司未能作出合理的解释。此外，裴继红称空调噪音过大，无法正常开启，与同好物业公司协商，同好物业公司同意不交纳2017-2018年的空调费，其仅交纳了2019年的夏季空调费，仅欠2020年1、2、4月3个月的物业管理费。同好物业公司仅认可裴继红尚欠其3个月的物业管理费和仅交纳2019年5-7月的空调费。另查明，韶关市鑫金汇物业服务有限公司于2020年6月2日经核准变更登记名称为同好物业公司。关于同好物业公司主张冬春季空调费问题，其提供了包括2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日期间其开启空调新风系统、水费、电费、空调维护费用的相应材料佐证。裴继红未能提供相反的证据予以推翻，仅是以新风系统相当于把外面的新鲜空气吸入进来，并没有调节温度的功能，同好物业公司作为出租方，有保证商场通风、消防、照明的义务，该新风系统的使用并不包含在双方约定的收取中央空调费的范围抗辩。一审法院对上述证据认证如下：裴继红未能提供相反的证据推翻同好物业公司提供的上述材料，一审法院对同好物业公司提供上述材料的证明力予以采信，并确认包括2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日期间同好物业公司开启了中央空调新风系统并支付了水费、电费、空调维护费用。一审法院审理后认为，本案为房屋租赁合同纠纷。同好物业公司、裴继红签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》（以下简称：涉案合同）是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。根据同好物业公司、裴继红的诉辩意见及一审法院查明的事实，一审法院归纳本案争议焦点并论述如下：焦点之一：租赁期限届满后，合同是否终止，裴继红应否支付到期之后的相关费用。根据涉案合同约定，租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，共36个月，因商铺所处的市场在2017年5月1日开业，租赁期限实际是自2017年5月1日至2020年4月30日止，共36个月。合同到期后，双方未续签合同，裴继红撤场，涉案合同因到期终止。因此，同好物业公司主张裴继红支付2020年5月1日至2020年5月19日期间租金、空调费、物业费及其滞纳金，一审法院不予支持。焦点之二：同好物业公司提供的中央空调没有供暖功能，裴继红应否向同好物业公司交纳2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日的中央空调费。与同好物业公司签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》约定“合同期内，乙方（裴继红）按8元/平方米每月标准交纳中央空调费，乙方按约定于每月1日-10日期间交纳当月费用。”双方并未约定收取此费用的时段及条件即是否要开启了空调制冷或制热功能才能收空调费，而空调费实际上还包含了开启空调新风系统、水费、电费、空调折旧、维护等费用，是同好物业公司在经营过程中对成本进行计算后得出且裴继红在签约时同意支付的费用，且同好物业公司亦提供了包括2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日期间其开启空调新风系统、水费、电费、空调维护费用的相应材料佐证。因此，裴继红辩称冬天没有开启空调制暖功能即不应支付2017年11月至2018年4月、2018年11月至2019年4月、2019年11月至2020年4月30日的中央空调费，理由不成立，一审法院不予支持。焦点之三：关于同好物业公司主张按每日1‰计算中央空调费的滞纳金的问题。裴继红与同好物业公司签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》虽然约定“乙方（承租方裴继红）须在甲方（出租方同好物业公司）通知的规定时间内缴纳足额的租费、物业管理费、中央空调费及水电费，若逾期5天未交缴，甲方有权从保证金中扣收相应费用额度，暂停乙方中央空调、水电使用并收取乙方欠费部分每日千分之三的滞纳金。”但同好物业公司考虑到该滞纳金标准过高，因此未按照该合同约定主张权利，而是主动调低，即主张按每日千分之一的标准支付滞纳金，该标准并不会过高，一审法院予以支持。焦点之四：同好物业公司应否赔偿玻璃款750元、返还裴继红2017年国庆的货款5178元及应否返还裴继红履约保证金20000元。裴继红称同好物业公司维修空调时打烂其玻璃，要求同好物业公司赔偿，因裴继红未提供证据证实，且同好物业公司否认，裴继红应承担举证不利的法律后果，对其该反诉请求，一审法院不予支持。裴继红要求同好物业公司返还2017年国庆的货款，提供了盖有同好物业公司印章的收银单及同好物业公司工作人员签名的对账明细，同好物业公司虽予以否认，但未能作出合理的解释，对裴继红该反诉请求一审法院予以支持。双方签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》第3.2条约定：“乙方（承租方裴继红）须在接到甲方（出租方同好物业公司）通知的规定时间内交纳足额的租费、物业管理费、中央空调费、及水电费，若逾期五天（含）未交纳，甲方有权从保证金中扣收相应费用额度。”因此，裴继红欠交的2020年1、2、4月的物业管理费4516.83元（501.87平方米×3元/平方米×3个月），同好物业公司有权直接从保证金20000元中扣除，裴继红无须交纳该费用的滞纳金；同理，裴继红欠交的2017年5月至2019年4月的空调费96359.04元（501.87平方米×8元/平方米×24个月），2019年8月至2020年4月30日的空调费36134.64元（501.87平方米×8元/平方米×9个月），合计132493.68元，同好物业公司有权直接从剩余保证金15483.17元（20000元-4516.83元）中扣除，扣除后，同好物业公司无须返还裴继红履约保证金。再折抵同好物业公司应返还的货款5178元后，裴继红仍欠同好物业公司空调费111832.51元（132493.68元-15483.17元-5178元），应支付该款的滞纳金。因截至2020年4月30日，裴继红拖欠2017年5月至2019年4月的空调费为96359.04元，拖欠2019年8月至2020年4月30日的空调费为36134.64元，至2017年10月10日止的剩余保证金15483.17元和同好物业公司应返还的货款5178元已全部扣完，故从2017年11月11日起，应以111832.51元为基数，按每日1‰计算至2020年4月30日止。焦点之五：关于同好物业公司应否返还租金2218.25元的问题。裴继红称2020年2-3月因疫情影响，导致商场无法正常营业关门，从而要求调低该二个月的租金为合同约定的50%。经查同好物业公司在此期间并无关门，而是根据规定采取调整商场出入口时间及进出商场测量体温等方式防疫。现出租方不同意调低租金，裴继红申请调低租金返还50%的租金2218.25的诉求，一审法院不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、确认韶关市同好物业服务有限公司、裴继红双方签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》于2020年4月30日终止；二、裴继红应于判决发生法律效力之日起十日内向韶关市同好物业服务有限公司支付拖欠的空调费111832.51元，并从2017年11月11日起，以111832.51元为基数，按每日1‰计算至2020年4月30日止；三、驳回韶关市同好物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回裴继红的反诉请求。案件受理费减半收取计2251元，财产保全费1592元，反诉费251.83元，合计4094.83元，由韶关市同好物业服务有限公司负担1071.39元，裴继红负担3023.44元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。另查明，本院对案涉商场另一租户吕航与同好物业公司房屋租赁合同纠纷一案作出的生效判决[（2020）粤02民终2100号]已经认定吕航应当按照合同约定履行缴费义务，应交纳中央空调没有供暖期间的空调费。二审中，同好物业公司同意裴继红上诉要求返还2020年2-3月租金的50%的请求。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因引发本案纠纷的法律事实均发生在民法典施行前，故本案仍应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方当事人的上诉、答辩意见，本案争议的焦点是：一、承租人应否依照合同约定交纳中央空调费；二、同好物业公司应否退回履约保证金20000元、货款5178元、打碎的玻璃款750元；三、承租人要求同好物业公司退还已交纳的2020年2-3月租金的50%的请求应否予以支持。关于焦点一。本案中，裴继红和同好物业公司签订的租赁合同系双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,合同应属合法有效。裴继红提出案涉合同中关于中央空调收费的约定属格式条款，同好物业公司未尽提示或者说明义务，不应成为合同条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”。本案中，案涉合同关于中央空调费的约定为“合同期内，乙方（裴继红）按8元/平方米每月标准交纳中央空调费，乙方按约定于每月1日-10日期间交纳当月费用。”，虽然该约定内容在同好物业公司与数名承租人签订的租赁合同中反复使用，但是不能将“反复使用”作为格式条款的特征，应审查该条款是否存在免除、减轻出租人责任或加重承租人义务的情形。本案中案涉租赁场地韶关市×××××××广场配套的中央空调的作用不仅仅是调解室内外温差，还需用新风系统排出室内浑浊的空气，达到舒适的状态。因此，中央空调费实际上还包含了开启空调新风系统、水费、电费、空调折旧、维护等费用，同好物业公司亦提供了其开启空调新风系统、水费、电费、空调维护费用的相应材料佐证。而且从该约定的内容看，已明确计费方式和交费时间，未约定收取此费用的时段和条件，并不存在歧义，不符合格式条款的特征。裴继红作为承租人，应已对合同条款约定的交费责任尽到谨慎的审查义务，其在合同上签名，是其同意支付同好物业公司计算出的中央空调运营成本费用的意思表示，裴继红以同好物业公司未提供空调供暖功能而拒绝支付相关中央空调费的理由不成立，本院不予采纳。且本院已生效判决对同一场地的租赁合同纠纷案中，已认定承租人应当支付上述中央空调费。因此，同好物业公司要求裴继红支付案涉中央空调费的请求，有合同依据，一审予以支持并无不当。关于焦点二。裴继红请求赔偿打烂其玻璃损失750元，但未提供证据证实，且韶关市同好物业服务有限公司对此予以否认，故其该主张不成立，一审对此认定并无不当。对于裴继红要求韶关市同好物业服务有限公司返还2017年国庆的货款5178元，一审已予支持。根据双方签订的《韶关市×××××××广场商铺租赁合同》第3.2条约定：“乙方（承租方）须在接到甲方（出租方同好物业公司）通知的规定时间内交纳足额的租费、物业管理费、中央空调费、及水电费，若逾期五天（含）未交纳，甲方有权从保证金中扣收相应费用额度。”因此，裴继红欠交的费用应从履约保证金和应返还货款中扣减，由于履约保证金、货款扣减应交费用后，裴继红仍欠同好物业公司空调费，故同好物业公司不需承担返还责任。一审依照合同约定对此扣减计算亦无不当，本院予以维持。关于焦点三。二审期间，同好物业公司已经书面同意裴继红要求退还2020年2-3月租金的50%的请求，未违反法律规定，本院予以确认。据此，同好物业公司应返还2218.25元租金给裴继红。综上所述，裴继红的上诉请求部分成立，本院予以支持；无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1769号民事判决第一、二项；二、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初1769号民事判决第三、四项；三、韶关市同好物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向裴继红返还2218.25元租金；四、驳回韶关市同好物业服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回裴继红其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2251元，财产保全费1592元，反诉费251.83元，合计4094.83元，由韶关市同好物业服务有限公司负担1071.39元，裴继红负担3023.44元；韶关市同好物业服务有限公司已经预交案件受理费、财产保全费合计3843元，一审法院退回多收的2771.61元给韶关市同好物业服务有限公司，裴继红已经预交反诉费251.83元，其应于收到本判决书之日起七日内向一审法院交纳案件受理费2771.61元。二审案件受理费3099.60元由裴继红负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二一年六月二十八日书记员  陈敖明