湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1147号上诉人(原审被告)：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：詹姣华，女，1977年11月24日出生，汉族，住湖南省安化县。上诉人怀化世雄置业有限公司因与被上诉人詹姣华商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年6月21日公开开庭审理了本案。上诉人怀化世雄置业有限公司委托诉讼代理人曾飞、舒振荣，被上诉人詹姣华等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求：1、请求依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1217号民事判决第二项、第三项及第四项，依法改判或者发回重审；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人系“按揭或者公积金贷款”，依照《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》的约定，对逾期办证应当不计违约责任。一审法院判决上诉人对此承担违约责任，存在错误。2、一审法院支持水电开户费3000元错误，应当予以纠正。3000元在《商品房买卖合同书》附件二明确约定：水电是每户一表，户外集中管理，单独开户费用业主自理。3000元是签订合同时就约定清楚了的，同时被上诉人也把3000元交清了。现在主张返还，诉讼时效已经超过了。3、本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。4、案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上所述，一审判决事实不清，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人詹姣华答辩称：1、上诉人与政府相关部门因土地出让等相关问题产生的纠纷，与业主购买商品房无关。同时，这种纠纷也不属于合同履行中的不可抗力因素，因此造成相关违约责任也应当由上诉人承担。2、《商品房买卖合同书》关于产权登记的约定中违约金的问题。上诉人在合同中已明确按揭业主自按揭款到账之日已付清全部房款，被上诉人的首付款和按揭款已全部付清给了上诉人。上诉人违约应当依照合同约定承担违约责任。3、水电开户费用是双方约定缴纳的问题。这与网签合同有冲突，应当按照网签合同退回3000元。网签合同是保存在第三方房产登记部门的合同。该合同明确规定了购房款中已经包含此水电开户费用。被上诉人在不知情的情况下，才与上诉人在签订合同时交了3000元。被上诉人是在看到网签合同后才知情，诉讼时效没有超过。上诉人违反《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条和2011年4月湖南省物价局《关于印发（湖南省商品房销售明码标价实施细则）的通知》的规定，属于违法收费。上诉人应当退回3000元水电开户费用。4、被上诉人的诉讼时效没有超过。被上诉人一直在维权，期间上诉人于2016年10月28日、2018年3月27日、2018年11月12日向维权业主出具了相关承诺书。诉讼时效多次中断，因此被上诉人没有超过法定诉讼时效期间。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求和理由，维持原判。詹姣华向一审法院提出诉讼请求：1、判定怀化世雄置业有限公司立即办理并给付詹姣华位于怀化市鹤城区××路××栋××单元××房屋的《不动产权证》；2、请求法院判定怀化世雄置业有限公司赔偿因延迟办证违约金人民币6500元整（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算；3、请求法院判定开发商退还不合理的水电开户费3000元、维修基金7852元、契税10968；4、本案的诉讼费用由怀化世雄置业有限公司承担。原审法院查明：2013年3月31日，怀化世雄置业有限公司与詹姣华签订《绿海新城售楼合同书》约定：詹姣华（买受人）购买怀化世雄置业有限公司（出卖人）开发的位于怀化市鹤城区××路××栋××单元××层××号房，总购房款404818元，优惠后392600元，詹姣华一次性现款支付方式；怀化世雄置业有限公司应在2014年3月31日前交房给詹姣华；詹姣华委托怀化世雄置业有限公司办理所购房屋的不动产权证，詹姣华付清全部款项（含房产证、土地证代办费及维修资金等所有费用），该房屋交付给詹姣华后，怀化世雄置业有限公司需在365个工作日内代办好房产证，再180个工作日内代办好土地使用证，如因怀化世雄置业有限公司原因逾期办证则补偿詹姣华每满一个月100元，以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定。《绿海新城售楼合同书》附件二约定，水源每户一表，电源每户一表且单独开户费用业主自理。怀化世雄置业有限公司与詹姣华签订《怀化市商品房买卖合同》（网签备案合同）约定，詹姣华（买受人）购买怀化世雄置业有限公司（出卖人）开发的位于怀化市××路××幢××号房，购房款392600元，詹姣华一次性现款支付方式，怀化世雄置业有限公司应在2015年8月18日前交房给詹姣华，该商品房（不含工业厂房）售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通户”）。詹姣华依约向怀化世雄置业有限公司交付了全部购房款、水电开户费3000元及相关办证税费和代办证服务费用。案涉房屋于2020年6月1日取得了《工程竣工综合验收备案表》。供水、供电均已单独开户到户。詹姣华于2015年8月19日收房。因案涉房屋迟迟未办理好不动产权证，詹姣华等小区业主向怀化世雄置业有限公司主张权利，2018年3月27日及2018年11月12日怀化世雄置业有限公司均做出了办理不动产权证的流程计划承诺，并承诺如怀化世雄置业有限公司未履行职责兑现承诺而影响办证流程进展，则小区业主有权向怀化世雄置业有限公司索取误工费。詹姣华所购房屋在房产行政管理部门登记房号为“怀化市武陵南路茶园垄（绿海新城16栋）4层405号”。根据《全国年节及纪念日放假办法》（中华人民共和国国务院令第513号）、《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》（劳社部发（2008）3号），全年工作日为250天=365天-104天（休息日）-11天（法定节假日）。原审法院认为，《绿海新城售楼合同书》、《怀化市商品房买卖合同》均为当事人真实意思表示，合法有效，双方应予全面适当履行，詹姣华依约向怀化世雄置业有限公司交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，怀化世雄置业有限公司应予及时代为詹姣华办理好所购房屋的不动产权证。詹姣华为现款付清全部购房款，且，詹姣华等业主就怀化世雄置业有限公司的逾期办证违约行为于2018年3月主张权利，怀化世雄置业有限公司予以了承诺，因此，詹姣华主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过三年诉讼时效期间规定，法院予以支持。詹姣华于2015年8月19日收房，怀化世雄置业有限公司需在之后的545个工作日内为詹姣华办理好不动产权证，即怀化世雄置业有限公司应在2017年10月23日为詹姣华办理好不动产权证（545个工作日相当于包含节假日在内的796天，796天=365天／年×545天÷250天，2015年8月19日796天之后是2017年10月23日）。怀化世雄置业有限公司至今未为詹姣华办理好案涉房屋不动产权证，已构成逾期办证违约，应支付詹姣华逾期办证违约金3900元（2017年10月23日至詹姣华起诉之日2021年2月3日相差1199天，相当于满39个月=1199天÷30天／月，39个月×100元／月=3900元）。2021年2月4日之后，怀化世雄置业有限公司仍应支付詹姣华每满一个月100元的逾期办证违约金至实际办妥不动产权证之日止。《绿海新城售楼合同书》附件二约定的“水源每户一表，电源每户一表且单独开户费用业主自理”，该项约定对费用承担的具体金额及项目未予明确，系约定不明，且，《怀化市商品房买卖合同》（网签备案合同）约定“该商品房（不含工业厂房）售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开通户）”，因此，怀化世雄置业有限公司收取詹姣华的水电开户费3000元没有事实和法律依据，应予退还詹姣华。詹姣华交纳契税、物业专项维修资金是办理不动产权证的必交款项，其委托怀化世雄置业有限公司办证，现又要求退还该款项的诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。怀化世雄置业有限公司以案外第三人的原因对本案詹姣华诉讼请求予以抗辩没有法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百二十一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律〉若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、怀化世雄置业有限公司为原告詹姣华办理好所购位于怀化市武陵南路茶园垄（绿海新城16栋）4层405号房的不动产权证，于判决生效后90日内办好；二、怀化世雄置业有限公司支付原告詹姣华逾期办证违约金3900元，于判决生效后7日内付清；三、怀化世雄置业有限公司支付詹姣华逾期办证违约金（按每满一个月100元的标准，从2021年2月4日计算至实际办妥不动产权证之日止）；四、怀化世雄置业有限公司退还原告詹姣华水电开户费3000元，于判决生效后7日内付清；五、驳回詹姣华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取254元，由怀化世雄置业有限公司承担。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，二审的审理应当围绕上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求进行。本案中，上诉人怀化世雄置业有限公司与被上诉人詹姣华签订的《绿海新城售楼合同书》和保存在第三方怀化市不动产登记中心的网签备案合同——《怀化市商品房买卖合同》内容基本一致，双方当事人均认可合同的真实性，且合同内容不违反国家法律法规的强制性规定，双方当事人已按照合同约定履行大部分权利义务，因此两份合同均合法有效。双方当事人均应当按照合同全面履行完毕各自的义务。被上诉人詹姣华依约向上诉人怀化世雄置业有限公司交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，上诉人怀化世雄置业有限公司应当及时代为被上诉人詹姣华办理好所购房屋的不动产权证。然而上诉人怀化世雄置业有限公司逾期办理，应当承担相应的违约责任。上诉人怀化世雄置业有限公司上诉称合同第12条约定“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定。”因此上诉人怀化世雄置业有限公司不应当承担逾期办证违约金。本院认为，《绿海新城售楼合同书》系上诉人怀化世雄置业有限公司提供的格式合同文本。该合同文本第十二条就免除上诉人怀化世雄置业有限公司逾期办证违约金的约定内容未向被上诉人詹姣华予以提示或说明，而且该条款内容是不合理地免除上诉人怀化世雄置业有限公司办证的违约责任，因此依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”之规定，该条款内容无效。因此，本院对上诉人怀化世雄置业有限公司的此上诉请求和理由不予支持。关于上诉人怀化世雄置业有限公司上诉所称的3000元水电开户费不应当退回的问题。本院认为，依照《怀化市商品房买卖合同》(网签备案合同)第四条第4项：“该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)”之约定,水电开通到户建设的所有费用全部包含在了商品房的售价之中。然而《绿海新城售楼合同书》附件二却单独约定了水电单独开户费用业主自理。在两份格式合同同时都有效的前提下，双方当事人对格式条款的此项理解发生了争议。上诉人怀化世雄置业有限公司认为3000元水电开户费应当另行交纳，不包含在商品房的售价内；而被上诉人詹姣华则认为商品房的售价中已包含了水电开户费，上诉人怀化世雄置业有限公司另行收取3000元系重复收费，是违法的，应当退回。本院认为，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十八条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。因此，本院认为双方争议应当适用《怀化市商品房买卖合同》(网签备案合同)第四条第4项之约定，房价中已包含了水电开户费用，故上诉人怀化世雄置业有限公司收取被上诉人詹姣华的水电开户费3000元系重复收费，应予退还。上诉人怀化世雄置业有限公司上诉认为被上诉人詹姣华的水电开户费3000元已于2014年10月1日就已经交清了，且其从未向上诉人怀化世雄置业有限公司主张过权利，故其此诉讼请求已超过诉讼时效。本院认为，被上诉人詹姣华于2021年1月2日本案起诉后才从第三方怀化市不动产登记中心调取的《怀化市商品房买卖合同》内容中知道，水电开户费3000元存在多交的情况，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之规定，被上诉人詹姣华的此诉讼请求没有超过法定的诉讼时效。上诉人怀化世雄置业有限公司上诉认为导致逾期办证的原因是政府原因造成，应当按照《绿海新城售楼合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免责。本院认为，上诉人怀化世雄置业有限公司未向本院提交相关证据证实，故本院对此不予采信。综上所述，上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求和理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十七条、第四百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  彭湘平审判员  欧晓林二〇二一年六月二十一日书记员  申沁瑶