上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2739号上诉人(原审原告)：高海兵，男，1985年5月9日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市。委托诉讼代理人：张金萍(系高海兵之妻)，1984年9月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱丽君，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：江典坤，男，1966年8月20日出生，现住上海市虹口区。委托诉讼代理人：顾冬庆，北京京平律师事务所律师。上诉人高海兵因与被上诉人江典坤房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初21250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高海兵上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判江典坤向高海滨返还购房款人民币(以下币种均为人民币)1，080，000元，并支付利息损失(以1，080，000元为基数，自2017年5月31日至实际返还之日止，2019年8月20日之前，按中国人民银行同期贷款利率为标准，2019年8月20日以后按LPR为标计算)；诉讼费用由江典坤承担。事实和理由：一审法院认定高海兵和江典坤于2017年5月10日签订的《加盟房屋转让协议》无效，高海兵并无异议。但未支持高海兵要求返还全部购房款，系适用法律错误。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称“九民纪要”)第32条至第36条对合同无效的法律后果、如何双向返还和释明问题进行了规定。合同无效后，双方因该合同取得的财产，应当相互返还。无法返还的，但标的物灭失时当事人获得保险金或者其他赔偿金的，可就赔偿金或保险金等对价作为标准折价进行返还。本案中，高海兵为减少损失而与上海乐联日用品有限公司(以下简称“乐联公司”)签订《解除协议》，获得572，446元(每平方米6，200元＊92.33平方米)赔偿金，可以作为标的物无法返还时，对于返还标准的参考依据。故双方成交价1，080，000元与上海市青浦区徐泾镇崧泽大道558弄2幢11单元201室房屋(以下简称“系争房屋”)拆除时获得的赔偿金572，446元之差额507，554元应予以返还。请求支持高海兵的上诉请求。江典坤辩称，一、高海兵与江典坤之间签订的《加盟房屋转让协议》并不违反任何法律强制性规定，而且这种加盟建房的模式，在上海、杭州等城市都存在，是特定历史时期的产物，属于历史遗留问题。系争房屋已经取得上海市房地产权证。目前在政府征收过程中，政府也并没有按照违法建筑对该房屋进行处理，而是按照合法建筑给予征收补偿。乐联公司已经与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室签订了补偿协议，领取了补偿款。虽然广大业主并不认可该补偿协议，但至少能说明政府从未将涉案地块的房屋认定为违法建筑。至于高海兵在诉状中所陈述的责令限期拆除违法决定书真实性、合法性存在疑问，即使是合法真实的，也不能证明系争房屋被认定为违法建筑。因为该处罚决定书针对的是部分业主私自搭建的插层和隔断，并非针对整个涉案地块的房屋，高海兵也没有提供其他证据证明该处罚决定针对的是整个涉案地块的房屋。按照我国城乡规划法的规定，认定系争房屋是否属于违法建筑，是当地规划行政主管部门的职权范围，法院无权直接认定系争房屋是否属于违法建筑。所以高海兵虽然主张系争房屋是违法建筑，但没有提供相关的规划行政部门作出的认定结论。相反，据了解涉案地块的房屋是取得了相关的建设规划等审批手续的，相关的证据应该在乐联公司处保存。二、高海兵在起诉之前已经就系争房屋与乐联公司达成补偿协议，并领取了补偿款，且将系争房屋交给了联合政府拆除，在此情况下再起诉，高海兵要求确认协议无效，并要求全额返还购房款，明显是恶意诉讼，违反了最基本的诚实信用和公平原则。如果协议无效，高海兵如何将系争房屋返还给江典坤，江典坤的合法权益如何得到保障？试想一下如果乐联公司给高海兵的补偿很高，其还会主张协议无效吗？涉案地块中与高海兵类似的加盟建房者还有很多，不应该鼓励这种公然违反公序良俗的行为，否则将对社会价值产生误导，扰乱正常的市场交易秩序。三、高海兵在购房前是已经知晓系争房屋的特殊性，但是仍然自愿购买，是因为系争房屋的价格远低于周边正常的市场价，其应该意识到可能存在的风险，但是现在由于其将系争房屋低价处理给了乐联公司，造成了亏损，应当由其自行承担。在高海兵与乐联公司的交接书中也明确了，如遇国家征收，应盈亏自负。结合本案发生的背景，也不排除高海兵与乐联公司签订的补偿协议价格远低于其购买当时支付的房屋加盟金，存在恶意起诉江典坤，涉嫌恶意与乐联公司串通损害江典坤的合法权益。高海兵向一审法院起诉请求：1．判令高海兵、江典坤于2017年5月10日签订的《加盟房屋转让协议》无效；2．判令江典坤向高海兵归还购房款人民币(以下币种均为人民币)1，080，000元；3．判令江典坤向高海兵支付利息损失(以1，080，000元为基数，自2017年5月31日计算至实际返还房款之日止，其中2017年5月31日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款利率为标准，2019年8月20日以后以LPR为标准计算)。一审法院认定事实：2017年5月10日，江典坤(甲方)与高海兵(乙方)签订《加盟房屋转让协议》，约定：1．甲方愿意加盟乐联公司系争房屋共计1套92.04平方米，转让给乙方名下。合同按原价格为220，000元，加转让差价利息为860，000元，合计乙方应付甲方房款总额为1，080，000元；2．签订协议之日第一次由乙方支付给甲方房款定金100，000元，款到该协议生效(江典坤备注已收到100，000元)。第二次约定2017年5月15日前由乙方支付给甲方房款400，000元。第三次由乙方支付给甲方的剩余房款580，000元，双方约定于2017年5月31日前来办理(乙双方信息或见证双方约定之日到乐联公司办公室为准)，待双方在乐联公司办理过户手续时乙方一次性将款项付清给甲方。具体时间以双方信息沟通为准。……6．甲方现已收承租方的租金截止2017年8月31日，押金由甲方在到期后直接退给承租方，并办理相关退房交接手续。以后权利与义务归乙方所有，甲方须配合乙方变更与承租方的租赁合同相关事宜或告知到期后要搬离。7．交房现状：毛坯房。注：甲方带上原来的加盟协议书原件、房屋租赁合同原件、票据原件220，000元。协议另对其他内容进行了约定。协议签订后，高海兵于2017年5月31日向江典坤付清上述钱款1，080，000元。2017年5月31日，乐联公司(甲方)与高海兵(乙方)签订《加盟协议书》，由乙方选定系争房屋，建筑面积92.33元；甲方提供上述建设用地，其房产证编号为沪房地青字2004第010708号，乙方支付加盟金及工程建设费合计220，000元。协议另对其他内容进行了约定。2020年4月11日，乐联公司向各加盟户出具《告知书》，表示：“你户与我司签订的《加盟协议书》，因该加盟行为违反法律法规的强制性规定，现我司特告知为保护你户的合法权益，我司决定与你户解除双方签订的《加盟协议书》，并给予你户补偿。为此，我司专门成立了‘解除加盟协议清算小组’，请你户收到本告知书后主动联系我司解除加盟协议清算小组，并于2020年5月20日前办理解除加盟协议、腾退房屋等事宜；逾期，我司将自行处置房屋，并视为你户自愿放弃房屋内相关构筑物、附属设施、装饰装修等的所有权利”。同时在《告知书》上附有“加盟户腾退标准”：1．平层：常规房型，单价6，200元。2．类复式：挑高型，单价9，200元。3．类门面：3、4、9、10号，单价9，200元；5.6、7、8号(中间大道)，单价9，600元；1、2、11号(沿街店铺)，单价10，000元。2020年5月19日，乐联公司(甲方)与高海兵(乙方)签订《解除协议》，约定：2017年5月31日，甲乙双方签订《加盟协议书》一份，协议约定乙方通过加盟的形式获得系争房屋的使用权，为此乙方支付了加盟金，甲方建成房屋后交由乙方使用至今。因该加盟行为违反法律法规的强制性规定，经甲乙双方协商，一致同意解除《加盟协议书》，由甲方收回房屋使用权并对乙方作出补偿，具体条款如下：一、甲乙双方一致同意自本协议签订之日起解除并终止履行上述《加盟协议书》，双方互不承担违约责任；二、甲方应补偿乙方644，575元，乙方应返还甲方系争房屋(包括但不限于构筑物、附属设施、装饰装修等)；三、本协议第二条约定的补偿款，为双方解除《加盟协议书》甲方收回房屋使用权、乙方返还房屋的一次性补偿，乙方不得再以任何理由、任何方式向甲方提出任何权利主张；四、乙方应于2020年5月19日前将上述房屋腾退并将空房交付给甲方。合同另对其他内容进行了约定。2020年5月26日，高海兵向江典坤寄送律师函，要求其退还钱款1，080，000元。一审另查明，2020年6月1日，法院以(2020)沪0118民初11232号立案受理了陆小军诉乐联公司合同纠纷一案，该案中法院查明：乐联公司新建厂房、科技展示厅、简易楼工程项目，位于青浦区崧泽大道(诸陆东路)558弄。乐联公司上述工程项目于2003年9月由青浦区计划经济委员会批准立项，批准文号为青计投(2003)1288、1289号；于2003年9月取得上海市青浦区规划管理局颁发的编号为沪地青(2003)0495号《中华人民共和国建设用地规划许可证》，于2004年9月获取上海市青浦区规划管理局颁发的编号为沪建字(2004)0321、0267号《中华人民共和国建设工程规划许可证》；于2004年9月、12月分别获取上海市青浦区建设管理委员会颁发的编号为0402QP0189D01、0402QP0248D01号《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。2004年9月6日，乐联公司取得编号为沪房地青字2004第010708号《上海市房地产权证》，乐联公司为青浦区徐泾镇二联村9／2丘工业土地权利人，总面积为58，633.80平方米。2007年6月21日，上海市青浦区公安消防支队对上述工程项目出具(2007)沪青公消(建验)字第0256号《建筑工程消防验收的意见书》，表示消防验收基本合格。2007年6月房屋建成后，乐联公司陆续与诸多业主签订《加盟协议书》并毛坯交付房屋。乐联公司在未办理土地用途变更审批手续、也未取得商品房预售许可证的情况下，实际与各加盟业主将系争房屋所在的徐泾镇诸陆东路(现崧泽大道)558号土地房屋，用于商业经营、生活居住等形成“龙联汽配城”区域，其中部分加盟户有再行转让加盟房屋情形。2020年9月9日，法院依法就该案作出判决，认为：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。现乐联公司变更土地用途，将原本规划用于建造厂房的工业用地实际用于建造营业用房和居住用房，乐联公司的该行为违反了法律法规强制性规定。乐联公司与陆小军等加盟业主签订《加盟协议书》，虽名为加盟，但从合同内容审查更符合房屋买卖合同的特征，实质是乐联公司将一张工业用地产权证上的工业房屋土地，分割成若干商业及居住房屋进行销售，而本案更是陆小军与原加盟业主之间的二手居住房屋买卖关系由来。因房屋买卖合同关系中的标的物，即系争的房屋并未取得合法的(商业或居住用房)批建手续和销售许可，故乐联公司与陆小军之间签订的《加盟协议书》系无效合同……并判令驳回陆小军的诉讼请求。陆小军不服，提起上诉，后于2020年11月26日撤回上诉。一审审理中，双方当事人确认系争房屋已于2020年5月19日被拆除。一审法院认为，系争房屋所在崧泽大道558号土地房屋性质及《加盟协议书》性质已经法院(2020)沪0118民初11232号生效判决予以认定，本案不再赘述。江典坤虽主张高海兵、江典坤签订的《加盟房屋转让协议》为加盟联建协议，但无论从江典坤取得系争房屋的由来、协议名称亦或是协议内容，均符合房屋买卖合同的特征。因系争房屋并未取得合法批建手续，故系争房屋转让协议应为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现《加盟房屋转让协议》无效，江典坤原应返还高海兵支付的购房款，但系争房屋在江典坤交付高海兵使用过程中被拆除导致无法返还，且高海兵在占用系争房屋并使用过程中已就系争房屋补偿与乐联公司达成一致意见，故法院对于高海兵所提出的返还房款并赔偿利息损失的主张不予支持。判决：一、高海兵与江典坤签订的《加盟房屋转让协议》无效；二、高海兵的其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，因系争房屋并未取得合法批建手续，故高海兵与江典坤签订的《加盟房屋转让协议》应为无效。合同无效后，江典坤原应返还高海兵支付的购房款，但系争房屋在江典坤交付高海兵使用过程中被拆除导致无法返还，且高海兵在占用系争房屋并使用过程中已就系争房屋补偿与乐联公司达成一致意见，故一审法院对于高海兵所提出的返还房款并赔偿利息损失的主张不予支持，并无不当。高海兵的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14，520元，由上诉人高海兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二一年六月一日法官助理 朱 敏书 记 员 项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……