河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终3133号 上诉人（原审原告）：姜付军，男，1973年2月9日出生，汉族，户籍地河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：王丽，河北铭金律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：三河市鑫融物业服务有限公司，住所地三河市燕郊开发区迎宾北路西侧、孤山西路北侧百世金谷燕郊产业基地内W01-A、B，统一社会信用代码911310823988110055。 法定代表人：谢龙，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王建玺，北京东燕律师事务所律师。 上诉人姜付军因与被上诉人三河市鑫融物业服务有限公司（以下简称鑫融物业公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2021）冀1082民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 姜付军上诉请求：撤销三河市人民法院（2021）冀1082民初228号民事判决，改判被上诉人向上诉人退还租金保证金30000元并支付违约金20916元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清适用法律错误。1、关于房屋交付时间，合同中明确约定被上诉人应于2020年10月15日交房。2、依照合同第九条第二款，被上诉人存在明显违约行为，未按约交付合同中约定的场地，上诉人有权解除合同并提出赔偿。3、合同中的租赁场地位于三楼，作为场地重要基础配套设施的电梯未安装到位，租赁场地无法使用，无法达到合同目的，上诉人要求解除合同退还保证金应予支持。4、补充协议应属于无效。补充协议形式上违法，其关于免租期约定与主合同约定前后矛盾。补充协议仅仅是关于主合同对免租期的计算的约定，不能否定主合同中关于违约责任的约定。补充协议对电梯交付使用日期约定不明，上诉人认为该协议无效。二审期间上诉人增加一项诉讼请求：请求确认房屋租赁合同及补充协议已经解除。补充事实和理由：1、被上诉人擅自变更电梯位置，属于变更合同主要内容，导致合同目的不能实现。2、签订合同时被上诉人隐瞒了真相，导致上诉人做出错误判断。上诉人是基于微信聊天记录里房东提供的图纸才签合同承租的，但签合同时房东本人未到场而是被上诉人签的合同，签订的补充协议改变了上诉人与房东协商的意思表示本意。3、一审法院对补充协议的理解是错误的，过于片面，没有调查清楚签订补充协议的前提。签订补充协议前提是上诉人和房东承诺按图纸交付并承诺在10月15日前电梯能装好，但被上诉人擅自改变电梯位置并不能如期交房。上诉人如知道赶不上10月份开业不可能交付租赁保证金。补充协议的目的是确定免租期，关于免租期的新约定是不能否定主合同中关于按期交房义务和违约责任的。3、房屋不符合交房条件。上诉人租赁房屋是开建材展厅，电梯安装不到位使建材无法运送上楼，构成根本违约。4、补充协议约定的“如电梯使用之日超过10月20日的”，属于约定不明，应考虑实际操作性和订立合同的目的。5、合同是被上诉人提供的格式版本，有两种解释时应作出不利于提供格式条款一方解释。6、被上诉人属于无权处分的行为。签订合同时被上诉人没有提供租赁房屋的产权证书原件或复印件，也没有提供房东委托租赁的授权委托书。 鑫融物业公司答辩称，姜付军的上诉请求缺乏事实与法律依据。1、一审判决对《房屋租赁合同》及补充协议内容及效力的认定事实清楚，双方签订合同时配套电梯正在安装，且安装工期暂无法确定。被上诉人基于诚信原则将电梯安装相关情况向上诉人进行明确告知，并与其签订了补充协议。补充协议中双方明确约定免租期实际开始计算之日以电梯实际可使用之日为准。上诉人在签订租赁合同时已经知悉并接受了2020年10月20日之后电梯才可使用这一事实，不存在被上诉人未积极履约影响上诉人使用租赁房屋的问题。2、关于房屋交付问题。涉案房屋为开放式结构，被上诉人在租赁合同签订后即将房屋交付给上诉人占有和使用，上诉人因自身原因一直未实际使用，根本不存在被上诉人延期交付房屋问题。双方在租赁合同第三条的约定租赁期限的起始日期为2021年1月1日至2025年12月31日，根据本条约定及补充协议的约定可以很显然的发现上诉人在订立租赁合同时已经明确知晓涉案房屋的可使用时间及电梯安装存在不确定性的问题，故上诉人关于被上诉人违约延期交房的理由根本无法成立。3、上诉人未按照合同约定的日期支付首期租金，已经构成违约。被上诉人已经依法以书面通知形式解除了双方之间的租赁合同。因房屋租赁合同已经由被上诉人通知解除，故上诉人二审增加关于解除上述租赁合同的诉讼请求于法无据，不应支持。被上诉人同意解除合同，但不同意上诉人的解除理由，我方认为合同解除的时间应为2020年12月5日，解除合同的理由为上诉人违约未按照合同约定向被上诉人支付租金。4、电梯安装位置的变更及因此造成的电梯可用日期顺延，不应构成上诉人拒绝履行合同的理由，更不构成上诉人违约的条件。双方在房屋租赁合同、补充协议及沟通过程中从未就电梯安装位置进行过约定。直至起诉前，上诉人也从未就电梯位置提出过任何异议。上诉人将一审中未提及的理由在二审中作为其认为被上诉人违约的理由提出违反诉讼常理，程序上也不能被法院接受。从实际使用角度考虑，即使被上诉人将电梯位置进行变更，也不会对上诉人的使用造成任何不利影响。5、上诉人在上诉意见及补充上诉意见中关于其与所谓房东进行沟通无任何证据。房屋的所有权人是被上诉人公司，不存在所谓的无权处分问题，只是因当地开发商及政府原因暂时未办理房屋所有权证。6、双方租赁合同已经解除，无需再进行判决。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 姜付军向一审法院起诉请求：1.被告鑫融物业公司返还原告姜付军房屋租赁保证金30000元；2.被告支付原告违约金20916元。事实和理由：2020年10月2日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于三河市燕郊经济技术开发区世金谷燕郊国际产业基地Ｗ01-Ａ、Ｂ的建筑面积450平方米的房屋作为建材展厅，被告应于2020年10月15日将房屋交付原告使用，另约定了逾期交房的违约责任。合同签订当日，原告向被告支付了30000元房屋租赁保证金。直至2020年11月5日，被告仍未向原告交付租赁房屋，并且作为建材展厅重要基础配套设施的电梯一直未安装，导致房屋无法正常使用，严重影响了原告的经营活动，给原告造成了重大经济损失。由于合同目的已经无法实现，原告多次与被告沟通解除合同并返还保证金、支付违约金，但始终协商未果。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。 一审法院认定事实如下：2020年10月2日，原告作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方），双方签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告坐落在三河市燕郊经济技术开发区世金谷燕郊国际产业基地Ｗ01-Ａ、Ｂ、建筑面积450平方米的房屋用于建材展厅。租赁期限自2021年1月1日至2025年12月31日，共计5年。免租期为2020年10月15日至12月31日。租金第一年按半年支付，之后年份每年预付，2020年10月20日支付2021年1月1日至6月30日的租金及物业费……合同签订当日乙方应向甲方支付30000元租赁保证金。甲方应于2020年10月15日交付乙方房屋。违约责任条款约定了因甲方未按约定交付房屋应支付迟延交付违约金的标准；任何一方提前终止合同，应当按照三个月租金向对方承担违约责任。另，双方于上述合同签订当日又签订《补充协议》，约定免租期实际开始计算之日以电梯实际可使用之日为准，若电梯可使用之日未超过2020年10月20日，则免租期起始之日按照2020年10月20日计算；若电梯可使用之日超过2020年10月20日，则免租期起始之日及租赁期相应顺延（免租期期限一个月不变）。原告于签订合同当日依约向被告支付了30000元租赁保证金。2020年11月27日，被告通知原告涉案房屋电梯可以试运行载货，原告认为被告已经违约，故并未就涉案房屋进行任何改变，房屋始终空置。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告之间的《房屋租赁合同》及补充协议是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。本案中，租赁合同的补充协议中已明确约定电梯可实际使用之日为合同免租期及租赁期限的起算日，原告以被告迟延交付房屋为违约事由主张违约金及退还租赁保证金，不符合合同约定，无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告姜付军的全部诉讼请求。 本院二审期间，姜付军提交如下证据：证据一、租赁物现场图纸，证明签订合同时被上诉人发的图纸上电梯的安装位置是在西南角，被上诉人擅自改变电梯位置导致不能在10月15日交房，上诉人是基于9月10日所发的图纸才签订的合同，交纳的保证金。证据二、微信聊天记录，内容可证明被上诉人发来的图纸以及中间的协商过程，上诉人去现场发现电梯位置改变，明确告知对方其已经违约，请求确认合同解除。证据三、营业执照附本复印件，证明目前涉案商铺并没有登记在被上诉人名下，不是其自有房屋，被上诉人是无权处分的行为，其应当提交合法的委托手续来证实其行为是合法的。鑫融物业公司对上述证据的质证意见为：对证据一的真实性无法核实，即使该图纸是被上诉人工作人员发给上诉人的，也无法证明上诉人所称的明确过楼梯及电梯的相关位置，更不能证明被上诉人因此违反了合同约定。对证据二的聊天记录的真实性认可，但对证明目的不认可，从聊天记录所载明的内容来看，根本没有上诉人所称的相关内容，而2020年10月13日被上诉人所拍摄的照片正好显示其在2020年10月13日已经可以自由出入涉案房屋，从而可以印证如果其想使用所租赁房屋进行经营，应当也是可以的，根本不存在被上诉人违约导致其无法使用房屋的情况。另，上诉人只是在拍摄照片后对电梯完成安装的期限提出异议，并未就电梯位置提出任何异议，由此可以印证其在上述理由中关于电梯安装位置影响其使用房屋的理由根本是不存在的。这些理由是上诉人在违约后恶意主张权利过程中编造出来的，无任何证据证明，故不应予以支持。关于营业执照的真实性认可，对证明目的不认可，涉案房屋为被上诉人自有房屋，不存在影响合同效力的问题。 二审查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中鑫融物业公司与姜付军签订《房屋租赁合同》及补充协议，为当事人真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。双方签订的《房屋租赁合同》中约定，“房屋租赁期限自2021年1月1日至2025年12月31日，共计五年”，“房屋免租期自2020年10月15日至2020年12月31日”。补充协议中明确约定，“若电梯可使用之日超过2020年10月20日，免租期起始之日及租赁期相应顺延。”补充协议应视为经双方协商一致对《房屋租赁合同》相关内容的变更，并不违反法律规定。《房屋租赁合同》约定交房日期为2020年10月15日，但合同对交付房屋的具体方式、具体标准并未作出明确约定，在双方就租赁期、免租期计算方法达成一致的情况下，上诉人对涉案房屋进行装修、投入使用并未受到约束，不能认定被上诉人在房屋交付方面存在违约行为。上诉人以被上诉人迟延交付房屋为违约事由主张违约金及退还租赁保证金，无事实和法律依据，一审法院判决驳回上诉人诉讼请求，并无不当。故上诉人关于被上诉人迟延交付房屋构成根本违约、电梯未安装到位导致无法达到合同目的、补充协议应属于无效、签订合同时被上诉人隐瞒真相导致上诉人做出错误判断、房屋不符合交房条件、涉案房屋被上诉人无权处分等上诉理由，均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。上诉人二审提交的证据不能充分证明其主张，本院不予采信。因当事人双方均有解除合同的意愿，且租赁合同已实际解除，法院无需另行作出裁判。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1073元，由上诉人姜付军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 代述平 审 判 员 张 欣 二〇二一年六月二十七日 法官助理 杜振辉 书 记 员 韦 丹