广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初12289号原告：高宪华，男，1975年10月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区×××，公民身份号码350××××××××××××337。委托诉讼代理人：李蕾，广东本务律师事务所律师。被告：佛山市南海区福佳源物业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××，统一社会信用代码914××××××××14J。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：张鹏，男，该公司员工。被告：张鹏，男，1979年4月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××××，公民身份号码612××××××××××××619。原告高宪华诉被告佛山市南海区福佳源物业投资有限公司（以下简称福佳源公司）、被告张鹏租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序于2021年6月15日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人李蕾，被告福佳源公司的委托诉讼代理人张鹏及张鹏本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告和两被告所签订的《合作意向书》；2.被告福佳源公司返还定金10万元、进场费8万元共计18万元及利息(利息自起诉之日起计算，至实际还清欠款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.被告福佳源公司承担违约金18万元；4.被告张鹏对上述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2018年4月28日，原告与两被告签订《合作意向书》，约定：两被告将其开发的“*大厦”二层共360平方米交由原告经营城市英雄电玩，合约期为八年，从正式签约租赁合同之日起计算，每三年租金递增10%；原告向两被告缴纳保证金10万元，月租金按使用面积每平方130元计算；若在签正式租赁合同前，两被告未按合同意向书执行，则两被告需退还原告保证金等，共向原告支付违约金36万元。原告和两被告均在《合作意向书》上签字盖章。《合作意向书》签订当日，原告将意向定金10万元及进场费8万元转给两被告，被告张鹏为原告开具了收款收据。后两被告一直未将涉案铺位交由原告经营，现在*大厦处于停工烂尾状态，且两被告负有众多债务，已无力履行《合作意向书》。被告张鹏是被告福佳源公司的股东和实际控制人，也实际收到了原告的意向定金及进场费，其个人财产和公司财产混同，应依法承担连带清偿责任。两被告辩称，1.原告没有解除合同的理由，不同意解除《合作意向书》；2.被告福佳源公司仅收取了10万元，两被告均未收取进场费8万元，原告当时将该8万元转给被告张鹏，并让张鹏转给案外人佛山市宸佳瑜商业管理有限公司；3.两被告不存在违约行为，无需承担违约责任和本案诉讼费；4.原告主张的责任与被告张鹏个人无关，无需承担连带责任。当事人围绕诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议或有原件予以核对的证据，本院予以确认并附卷佐证。对当事人提交的其他证据，本院将结合本案证据、当事人陈述等对其进行综合分析论证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年4月28日，被告福佳源公司（甲方）与广东城市英雄电玩（乙方）签订《合作意向书》，约定甲方将其开发的位于佛山市南海区×××××××××××××××××*大厦二层360平方米给乙方使用，甲方负责提供商业经营场所，合约期为8年（从正式签约租赁合同之日起计算），每三年租金递增10%，乙方向甲方缴纳保证金100000元。乙方月租金按使用面积每平方130元计算，租金包括甲方的场地使用费、公共区域内的清洁费、垃圾清运费、污水处理费等费用。若在签正式租赁合同前，甲方未按合同意向书执行，则甲方须退还乙方的保证金等，共向乙方支付违约金36万元。被告福佳源公司在《合作意向书》甲方处盖章，被告张鹏在甲方处签名；原告高宪华在《合作意向书》乙方处签名。2018年4月28日，被告福佳源公司出具盖有被告福佳源公司印章的收款收据（NO.），载明“城市英雄电玩城高宪华交来二楼铺位360㎡意向定金¥100000元整”。经手人处落款“张”。原告在庭审中向法院提交落款日期为2018年4月28日另一收款收据（N0.），载明“城市英雄电玩城二楼铺位高宪华交来进场费¥80000元整”。经手人处落款“张”。2018年4月28日，原告通过银行转账方式向被告张鹏转账180000元。2021年5月24日，本案起诉状等应诉材料送达被告福佳源公司。庭审中，双方当事人均确尚未按《合作意向书》签订正式租赁合同，涉案租赁物亦尚未交付使用。被告称，因项目楼宇超出*导航台限高要求，目前无法判断何时能交付。被告张鹏称，其账户确实收到18万元，但只收了10万，剩余8万元转给案外人佛山市*管理有限公司，两被告确认收款收据（NO.0615102）的印章系福佳源公司的公章。另查明一，被告福佳源公司在回答法院询问收款收据（NO.0*）、收款收据（N0.*）是否为被告福佳源公司员工所写时，称“应该是，但因几年了，具体哪个不记得。”原告在回复法院关于其是否在涉案租赁物中存在其他投入时，其称“没有”，并称无证据证明合同约定的18万违约金所对应的损失。另查明二，被告福佳源公司在委托授权材料中提交了《证明》一份，证明被告张鹏系其股东，并自2018年5月至今担任被告福佳源公司的部门总经理。另查明三，根据两被告提交张鹏个人银行流水明细对账单，2018年5月2日张鹏将100000元转到被告福佳源公司的账户，并备注“定金”。另查明四，本院作出的（2021）粤0605民初8976号查明以下事实：*大厦（*办公楼改造项目）项目已取得《建筑工程规划许可证》，规划许可证载明的建设单位为佛山市南海区×××*股份合作经济联合社,建设规模为地上16层，地下1层。2018年8月29日，佛山市南海区×××*股份合作经济联合社出具《证明》，该《证明》写明*联合社与福佳源公司就*的地块使用权租赁一事，于2013年3月协商一致，签订《土地使用权租赁合同》，租期到2044年9月30日。在合同期内，乙方对该宗地对该宗地享有经营和使用权。2018年9月25日，原佛山市南海区国土城建和水务局（住建）向建设单位、施工单位发出《责令停工通知书（安全）》，该通知书写明*大厦超出*导航台设备校验参数容限范围及周边限高，责令从即日起停止施工。本院认为，被告福佳源公司与原告高宪华签订《合作意向书》明确约定了租赁标的、租赁期限、租金数额及具体的计租方式等租赁关系基本要素，本案为租赁合同纠纷。涉案物业所在的*大厦项目已取得建设工程规划许可证，且《合作意向书》系双方当事人的真实意思，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告张鹏虽然在《合作意向书》甲方处签名，但原告及被告福佳源公司均确认张鹏为福佳源公司的股东，在被告福佳源公司已在《合作意向书》甲方处盖章的情况下，被告张鹏签名行为应视为公司签约代表的履职行为。原告以张鹏为租赁合同相对方并向其主张权利，缺乏法律依据，本院不予支持。《合作意向书》约定被告福佳源公司应在签订正式租赁合同之日起计算租期，但根据查明事实显示，双方尚未正式签订租赁合同，且涉案物业所在楼宇因超出*导航台限高被相关部门责令停工，目前尚未竣工，被告福佳源公司亦称无法确定交付时间，《合作意向书》处于事实上或法律上无法履行的状态，原告签订《合作意向书》和取得租赁物的目的已无法实现，因此本院对原告主张解除《合作意向书》的诉请予以支持并确认该合作意向书于本案起诉状送达之日即2021年5月24日解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”原告诉请被告福佳源公司退还100000元保证金，理据充分，本院予以支持。关于原告诉请退还进场费的问题。被告福佳源公司确认保证金（意向金）的收款收据（NO.0*）和进场费的收款收据（N0.*）系其员工出具，且经本院比对两收款收据编号相连，字迹一致，故即使进场费的收款收据（N0.0*）未盖有被告福佳源公司的公章，但足以认定该80000元进场费系被告福佳源公司收取。原告诉请被告福佳源公司返还80000元，理据充分，本院予以支持。被告张鹏作为福佳源公司股东，以其个人账户收取原告支付保证金和进场费180000元，现被告张鹏已提供银行流水证明其已将收到的100000元保证金转入被告福佳源公司的账户，即张鹏实质系以个人账户代收保证金，故原告诉请被告张鹏连带返还该100000元保证金，没有法律依据，本院不予支持。但对于被告张鹏个人账户收取的80000元进场费，在案证据并不能反映出其所主张的代收关系，张鹏提供的银行流水亦无法证明该款项的具体流向，依照举证规则，其应承担相应的不利后果，因此原告诉请被告张鹏连带返还80000元进场费，本院予以支持。至于被告福佳源公司、张鹏以及其主张案外人就前述80000元之间关系如何，本院在本案中不予审查。关于被告福佳源公司应承担的违约责任问题。《合同意向书》约定，若在签正式租赁合同前，被告福佳源公司未按合同意向书执行，则须需退还原告保证金等共支付违约金36万元，原告在本案中诉请扣除被告福佳源公司应退还的保证金和进场费180000元后，还应支付180000元违约金。经审查，被告福佳源公司未按《合同意向书》与原告签订正式的租赁合同，且涉案物业目前尚未竣工，无法在合理期限内交付原告使用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，本院综合考虑双方尚未签订正式的租赁合同，而《合同意向书》并未约定租赁物的具体交付时间、原告在庭审中陈述其并未在项目中有其他投入，亦无证据证明其存在具体损失等因素，兼顾当事人的过错程度，根据公平原则酌定被告福佳源公司应向原告支付违约金50000元，原告的诉请超出以上核定的，本院不予支持。本院已酌情支持了原告的违约金诉请，对其要求两被告支付保证金、进场费利息的请求，不再支持。同时，因被告张鹏并非涉案租赁关系的相对方，原告诉请张鹏就前述违约事实承担连带责任，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市南海区福佳源物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高宪华返还保证金100000元；二、被告佛山市南海区福佳源物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高宪华返还进场费80000元；三、被告张鹏对佛山市南海区福佳源物业投资有限公司前述第二项判项的返还义务承担连带清偿责任；四、被告佛山市南海区福佳源物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金50000元予以原告高宪华；五、驳回原告高宪华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3350元（原告已预交），由原告高宪华负担1210元，由被告佛山市南海区福佳源物业投资有限公司负担1770元、被告张鹏负担370元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告高宪华，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁启星二〇二一年六月二十九日书记员  陈晓欣