湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终5097号上诉人（原审被告）：周硕，男，1990年4月26日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：袁琴，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉，北京市东卫（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王志敏，女，1980年3月4日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘典，湖南天润人合律师事务所律师。委托诉讼代理人：武西娇，湖南天润人合律师事务所实习律师。原审第三人：长沙美原房地产信息咨询有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区西湖街道金星中路288号西子湖畔沃府3栋102房。法定代表人：刘彪。上诉人周硕因与被上诉人王志敏、原审第三人长沙美原房地产信息咨询有限公司（以下简称“美原公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2021）湘0104民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周硕提出上诉请求：撤销长沙市岳麓区人民法院（2021）湘0104民初54号民事判决书，依法判决驳回王志敏全部诉讼请求。事实与理由;一、周硕并非本案的违约金承担主体。且合同认定的违约金标准过高应当予以调整。1.本案与周硕相关的内容仅包含周硕账户内曾保管了王志敏交付的50000元订金。一审法院以此认定周硕需承担房屋总价款10%的违约金缺乏事实依据。2.王志敏受到的损失仅为50000元的资金占用费，一审法院认定其违约损失过高应当调整。二、一审法院判令周硕向王志敏支付10000元律师费缺乏事实和法律依据。王志敏未向法院提交支付律师费的流水，无证据证明律师费10000元。被上诉人王志敏答辩称：一、被答辩人拒不履行《房屋买卖合同》的约定义务构成根本违约，严重损害了答辩人的期待利益。答辩人有权要求其支付房屋总价款一定比例的违约金；一审判决事实认定清楚、法律适用准确。周硕未按照约定时间解除房屋租赁合同，并用不合理的要求提升房屋价款，构成根本违约。二、涉案《资金托管声明》真实有效。王志敏已经按照约定向周硕支付了定金。三、诉讼系周硕过错所导致，理应承担本案的律师费用。美原公司答辩称，其只是中介机构，请求依法判决。王志敏向一审院提出诉讼请求：1.判令依法解除双方于2020年8月6日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：100006552336）；2.判令周硕按133万元房屋总价款15%的标准向王志敏支付199500元的违约金；3.判令周硕支付律师费10000元；4.请求法院判令周硕支付本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2020年8月6日，周硕（甲方、出卖人）与王志敏（乙方、买受人）签订一份《房屋买卖合同》（合同编号：100006552336），约定甲方将其名下坐落于长沙市岳麓区××路××号××栋××房出售给乙方，面积为138.61平方米。合同第二条中约定：……该房屋已设定抵押，甲方应于2020年8月10日前，向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年8月25日前办理完毕解除抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方承担。合同第四条“居间交易”中约定：甲方和乙方通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：长沙美原房地产信息咨询有限公司）。合同第五条“房屋价款及支付”中约定：支付方式为全款，（一）甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋成交价格为1330000元（本价款包含专项维修基金，但不包含税费）。（二）定金50000元。于甲乙双方交接房款时冲抵房款。乙方于本合同签订之日支付定金5000元，以自行支付的方式支付甲方……（四）购房款／首付款（若全款，此条款对应为购房款，若选贷款，则此条款对应为首付款）（1）乙方于过户当天将第一笔购房款1270000元以自行支付的方式支付甲方……合同第六条“权属转移登记”中约定：甲乙双方同意：2020年9月6日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲乙双方必须到场办理相关手续的，则甲、乙双方应当按照行政主管的要求到场办理。合同第十条“违约责任”中约定：……（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总价款20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项：……3.逾期履行本合同约定的义务超过20个工作日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……（五）甲乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间代理费、贷款服务费等相关损失（如有）……同时，双方还签订一份《资金托管声明》，约定将定金50000元交由长沙邦房进行托管。甲方同意乙方将上述定金支付至长沙邦房指定账户，视为甲方实际收取该定金，甲、乙双方均认可并同意此情形遵循定金罚则约束。甲方应在乙方支付定金至长沙邦房指定账户时向乙方开具《定金收条》，同时甲方向长沙邦房索取托管定金收据，托管收据须于办理退款手续时交还长沙邦房。同日，周硕（甲方）、王志敏（乙方）以及第三人美原公司（丙方、居间人）三方签订一份《居间服务合同》，约定甲、乙双方签订《房屋买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。该合同第二条“居间代理费（佣金）”中约定：甲乙双方同意，于本合同签订当日及时向丙方支付居间代理费，其中由甲方支付13300元……上述合同签订当天，王志敏向周硕支付了50000元定金，周硕向王志敏出具一份《收据》，载明其收到王志敏交来的定金50000元，并确认买受方将定金存入资金存管账户时，即为买受方已经实际完成支付义务并视为出售方已收取定金。另查明：1.周硕于庭审中陈述，其于2020年8月7日口头告知第三人美原公司，不再向王志敏出售案涉房屋。2.周硕至今未办理案涉房屋的解除抵押登记手续亦未办理房屋所有权转移登记手续。3.2020年10月9日，因周硕未按照案涉合同约定于2020年8月25日前办理完毕解除抵押登记手续以及于2020年9月6日前办理房屋所有权转移登记手续，王志敏委托湖南天润人合律师事务所向周硕发送一份律师函，通知周硕解除《房屋买卖合同》，周硕于2020年10月10日签收。4.王志敏为本案诉讼支出律师费10000元。一审法院认为，王志敏和周硕签订的《房屋买卖合同》《资金托管声明》及双方与第三人美原公司签订的《居间服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，依照《房屋买卖合同》第二条、第六条约定，周硕应于2020年8月25日前办理完案涉房屋的解除抵押登记手续，于2020年9月6日前办理案涉房屋所有权转移登记手续。合同第十条约定，逾期履行本合同约定的义务超过20个工作日的或者拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。周硕逾期履行上述合同义务，且于2020年8月7日明确表示不再履行《房屋买卖合同》，周硕的行为已构成根本违约，王志敏解除双方签订的房屋买卖合同有合同依据。当事人依据合同约定解除条件主张解除合同的，自解除通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案周硕于2020年10月10日签收王志敏主张解除合同的《律师函》，且未依法请求相关机构确认解除合同的效力，因此，案涉《房屋买卖合同》已于2020年10月10日解除。王志敏诉请一审法院判决解除《房屋买卖合同》已无必要。周硕以定金收据的公司名称与第三人名称不一致为由，拒绝履行案涉《房屋买卖合同》，依据不足，对该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因周硕违约，双方签订的案涉《房屋买卖合同》已经解除，周硕应向王志敏承担违约责任。《房屋买卖合同》约定：“（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总价款20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项：……3.逾期履行本合同约定的义务超过20个工作日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的”，但违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本案王志敏没有提供充分证据证明其具体损失情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合本案实际情况，一审法院酌定周硕按照总房款的10%向王志敏支付违约金133000元，对王志敏要求周硕支付超出此部分的诉请，一审法院不予支持。关于律师费。《房屋买卖合同》约定“甲乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间代理费、贷款服务费等相关损失（如有）……”，王志敏主张的律师费有合同依据，且提供了相应的委托代理合同及发票，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、周硕于本判决生效之日起五日内向王志敏支付违约金133000元；二、周硕于本判决生效之日起五日内向王志敏支付律师费10000元；三、驳回王志敏的其他诉讼请求。如果周硕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2222元，由周硕负担。本院二审期间，双方均未提出新证据，对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合本案来看，因上诉人周硕的违约行为导致合同目的未能实现，其应当承担合同约定的违约责任，但是该合同履行期限较短，对王志敏所造成的损失较少，故本案从公平原则出发，适用定金罚则的标准即周硕支付违约金50000元更符合本案实际，周硕上诉按照50000元为标准支付资金占用费无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院判决支付违约金133000元处理不当，应予纠正。另对律师费问题，双方在合同中约定了违约方应当承担相应的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间代理费、贷款服务费等相关损失，故一审法院判决周硕支付10000元律师费并无不当，应予维持。综上所述，周硕的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长沙市岳麓区人民法院（2021）湘0104民初54号民事判决第二项；二、撤销长沙市岳麓区人民法院（2021）湘0104民初54号民事判决第一、三项；三、周硕于本判决生效之日起五日内向王志敏支付违约金50000元；四、驳回周硕的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2222元，由周硕负担。二审案件受理费4444元，由周硕负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  姚贤辅审判员  符建华二〇二一年六月三日书记员  孙 娇