淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初3300号原告：淮安茂业置业有限公司。法定代表人：卢小娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：于凯（系公司员工），男。委托诉讼代理人：梁佳铭（系公司员工），女。被告：李洪梅，女。委托诉讼代理人：田竹，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。原告淮安茂业置业有限公司（以下简称“淮安茂业”）与被告李洪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告淮安茂业的委托诉讼代理人于凯、梁佳铭，被告李洪梅及其委托诉讼代理人田竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮安茂业向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年9月3日解除；2、判令被告向原告支付租金、综合服务费、推广宣传费及水费等合同费用共计331987.5元，并按照日千分之一的标准向原告支付违约金（暂计算至2020年12月31日合计为103885.76元、实际金额以实际支付之日为准）；3、判令被告向原告赔付提前解约损失47331.79元（三个月租金）；4、判令被告将场地恢复至毛坯状态，并返还原告。事实与理由：2019年，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于淮安市淮海北路10号茂业天地六楼商铺6-12租赁给被告使用，建筑面积为494平方米，租赁期限自2019年4月28日至2024年4月27日，经营品类餐饮。合同签订后，被告于2019年6月18日正式营业，签约时未交租金及物业保证金。被告经营期间拖欠租费，原告多次沟通并发函件催缴，被告仍未交费。被告于2020年9月1日擅自闭店，原告积极与被告协商恢复经营，被告拒绝。原告无奈于2020年12月16日向被告邮寄《解除租赁合同通知书》。被告私自闭店行为损害原告合法权益。请求支持原告诉讼请求。被告李洪梅辩称：1、双方所签订的租赁合同应属无效，原告所出租的场所是大型商业综合体，应该经过消防验收才能对外进行招租，但是涉案合同租赁标的物未经消防验收就对外租赁，违反了消防法的强制性规定，租赁合同应为无效。2、租赁合同履行过程中，原告构成根本违约，造成被告巨大经济损失。店铺开业前后仅一年时间，被告亏损近100万元，被告保留另案诉讼的权利。在法院有多起与本案类似诉讼，几十户承租户反映的问题是真实的。原告管理混乱，多次发生商户群体维权事件，原告没有提供任何有效管理服务。3、原告没有履行其基本职责，原告承诺在商业体全面招商到位情况下再开业，但当时招商数量严重不足，根本不具备开业条件。4、租赁合同系原告提供的格式条款，被告仅是在合同上签名，原告称合同拿到总部审批后再给付被告，此后一直没有将合同文本交付被告。5、原告要求支付综合服务费、推广宣传费没有事实依据，租赁期间，原告没有提供与该两项费用相关联的履约内容。6、原告要求支付租金，起止时间不符合客观事实，2019年6月不具备开业条件，因原告多次动员说服，被告才开业，后被告多次提出要撤场，原告多次进行挽留。原告仅提供2020年6月以后催要相关费用的函件，说明被告未支付租金有一系列客观因素，包括原告责任。7、关于原告费用数额，2020年疫情期间，根据原告防疫要求，所有经营户需统一关门，不应当支付相关费用。8、被告不构成违约，即使构成违约，原告也不存在实际损失，该违约金数额明显偏高，应参照同期银行拆借利率进行考量。经审理查明：2019年3月18日，原、被告订立《商铺租赁合同》，原告为合同中的甲方，被告为合同中的乙方。双方约定：甲方将位于淮安市淮海北路10号茂业天地6楼12号商铺租赁给乙方经营，建筑面积为494平方米，租赁期限自2019年4月28日至2024年4月27日，经营品类餐饮，品牌“东北炖”；起租日2019年4月28日；乙方应于合同签订后10个工作日内甲方预付1个月的基本租金，即15025.83元，该租金为2019年4月28日至2019年5月27日期间的月基本租金，从2019年4月28日起每月基本租金须于上月20日前支付；2020年4月28日至2021年4月27日，月基本租金15777.13元；乙方应于签订合同时向甲方支付租赁保证金75342.49元，以确保乙方遵守本合同项上条文规定；乙方不得主张将上述租赁保证金抵冲乙方应付租金、公用事业费或其他乙方应付费用，甲方有权从租赁保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金、公用事业费或其他乙方应向甲方支付的费用；乙方每月应缴综合服务费9880元，起算日期为2019年4月28日，乙方应于本合同签订之日向甲方预缴1个月综合服务费，即9880元，该费用为2019年4月28日至2019年5月27日期间的综合服务费，从2019年5月28日起每月综合服务费须于上月20日前支付，首尾月度乙方综合服务费以实际租赁的天数计收；乙方每月应缴纳推广宣传费208.34元，推广宣传费保证金相当于3个月的推广宣传费，为625元；双方同意甲方在商铺内安装能够接入甲方网络的POS销售数据采信系统及硬件设备，乙方以现金或现金支票形式向甲方支付系统设备押金2400元每台，乙方向甲方支付200元每台每月的使用及维护费，共计设备1台；本合同终止或发生本合同提前解除的情形，甲方或商场管理方未能与乙方取得联系的，或乙方未能将该商铺按时返还甲方的，甲方或商场管理方有权停止公用事业供应、阻止乙方使用该商铺、自行进入该商铺并将该商铺清空，甲方或商场管理方对因此而引起的乙方之损失概不负责；乙方返还该商铺前，应自费使该商铺恢复至该商铺交付时本合同附件三所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态；乙方返还商铺时，双方及商场管理方应同时到场，经甲方及商场管理方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；本合同一经终止，或因任何原因解除、撤销或者无效，乙方须在5日内按甲方规定程序办理退场手续交回租赁商铺及其设施设备，并将乙方所有货物以及可移动柜台、乙方设施及其他物品撤出租赁商铺及本项目，清理现场，签署及取得《租赁房屋交回确认书》是乙方履行了交回租赁商铺义务的唯一凭证，否则视为未交回租赁商铺；乙方逾期向甲方支付租金以及本合同约定的应由乙方向甲方支付的任何一项费用累计超过30日的，甲方有权提前终止本合同、没收乙方租赁保证金并合法提前收回该商铺，同时甲方有权选择要求乙方按剩余租赁期间租金总和的30%支付违约金或要求乙方支付三期月租金总和作为违约金。2019年6月12日，原告向被告发送《商铺开业通知书》，通知被告于2019年6月18日正式营业，租金起算日以《商铺开业通知书》为准。被告确认收到《商铺开业通知书》，确认于2019年6月18日正式营业。2020年6月、7月、8月份，原告曾到被告经营店面送达《关于限期缴纳各项费用事宜的函》。2020年9月1日，被告自行停止营业。被告停业后未按合同约定办理撤场及交回租赁场地手续。2020年10月份，被告返还钥匙，但仍未将租赁商铺恢复原状。2020年12月16日，原告向被告邮寄《关于解除租赁合同通知事宜》，被告于2020年12月18日收到该通知。该通知中记载因被告违约、原告通知被告双方租赁合同自被告收到通知之日起解除。另查明，2018年6月14日，淮安市公安消防支队评定涉案房屋土建及办公部分公共区域内装修及幕墙工程消防验收合格。2020年1月份，新型冠状病毒疫情爆发。2020年1月份至2020年3月份期间，餐饮场所基本处于停止营业状态。合同签订至被告经营期间，被告已向原告支付租金、综合服务费等费用合计37000元。该37000元中，含租金36000元、综合服务费1000元。被告经营期间，原告通过公众号及固定广告对被告店铺进行了宣传推广。本案审理过程中，原告认可双方租赁合同于2020年9月3日解除，要求被告支付租金、综合服务费、推广宣传费、水费至2020年9月3日，其中，2019年6月至2020年9月租金220278.69元，综合服务费143589.33元，推广宣传费3027.87元，2019年6月至2020年10月水费2091.60元（其中2020年10月水费212.40元）。被告对原告关于租赁合同于2020年9月3日解除的主张没有异议。以上事实，有原、被告当庭陈述、《商铺租赁合同》、《商铺开业通知书》、照片等证据载卷证明。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告未按合同约定支付原告租金等费用，且被告于2020年9月1日闭店停业，被告行为构成违约，原告依据租赁合同约定解除双方合同的行为符合法律规定。本案审理中，原、被告对双方租赁合同于2020年9月3日解除无异议，本院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年9月3日解除。被告于2020年9月1日停止营业，但被告并未按租赁合同约定办理退场手续、交回租赁商铺及其设施设备，故原告要求被告支付租金至2020年9月3日的请求符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。因新型冠状病毒疫情爆发，2020年1月份至2020年3月份期间，餐饮场所基本处于停止营业状态，故本院酌定减免被告2个月租金。2019年6月18日至2020年9月3日期间，被告应支付原告租金合计为190227.03元，对原告主张的其余租金不予支持。原告要求被告支付综合服务费、推广宣传费至2020年9月3日，因被告于2020年9月1日停止营业，故被告应支付综合服务费、推广宣传费至2020年9月1日，2020年1月至2020年3月期间，因疫情影响，减免2个月综合服务费、推广宣传费。2019年6月18日至2020年9月1日期间，被告应支付原告综合服务费合计为123170.67元、推广宣传费合计为2597.31元，对原告主张的其余综合服务费、推广宣传费不予支持。因被告于2020年9月1日停止营业，故被告应支付水费至2020年9月1日，2019年6月18日至2020年9月1日期间，被告应支付水费为1879.2元，对原告主张的其余水费不予支持。综上所述，被告应支付原告费用合计为317874.21元。被告已向原告支付租金、综合服务费等费用合计37000元。故被告应再付原告租金、综合服务费、推广宣传费、水费合计为280874.21元。原告要求被告按日千分之一的标准支付逾期付款违约金，被告辩称该违约金过高，根据被告欠付款项金额、时间及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率水平，本院酌定被告支付原告违约金8000元，对原告主张的其余违约金不予支持。原告要求被告支付提前解约损失47331.79元（3个月租金），被告辩解过高，考虑到被告违约情节，本院酌定被告支付原告提前解约损失16000元，对原告主张超出部分不予支持。原告要求被告将场地恢复至毛坯状态并返还场地的请求符合双方约定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年9月3日解除；二、被告李洪梅于判决生效后10日内支付原告淮安茂业置业有限公司租金、综合服务费、推广宣传费、水费合计280874.21元；三、被告李洪梅于判决生效后10日内支付原告淮安茂业置业有限公司逾期付款违约金8000元、提前解约损失16000元；四、被告李洪梅于判决生效后10日内将承租的淮安市淮海北路10号茂业天地6层12号商铺场地恢复至毛坯状态，并返还原告淮安茂业置业有限公司；五、驳回原告淮安茂业置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费9385元，减半收取4692.5元，由原告淮安茂业置业有限公司负担1700元，被告李洪梅负担2992.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  许 霞二〇二一年六月二十九日法官助理  许婧婧书 记 员  许雨璇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。