江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0902民初1481号原告：盐城欣嘉物业管理有限公司，统一社会信用代码913209902575386936B，住所地盐城市亭湖区伯乐嘉园1A幢301室。法定代表人：陆留红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王建淦，该公司员工。委托诉讼代理人：葛梅，江苏济州律师事务所律师。被告：黄学智，男，1982年7月23日生，住盐城市亭湖新区。原告盐城欣嘉物业管理有限公司（以下简称“欣嘉物业公司”）与被告黄学智物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，于同年4月16日公开开庭进行了审理。原告欣嘉物业公司的委托诉讼代理人葛梅、王建淦，被告黄学智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣嘉物业公司提出如下诉讼请求：1、依法判令被告立即支付物业服务费9842元(房屋面积107.22㎡,欠费时间2015年8月16日—2021年12月31日，物业费明细为107.22㎡*1.2元/月/㎡*76个月+107.22㎡*1.2元/月/㎡÷30天*15天=9842元）;2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了加州东郡小区某室房屋，并实际居住至今。自2015年8月16日起，被告一直拒交物业服务费，原告多次催缴，但被告均以种种理由搪塞，不予支付。原告提供了物业管理服务，被告应当依法交纳物业服务费。其拒不交纳物业服务费的行为，违反了有关物业管理方面的法律法规，依法应当承担违约责任。现原告依法提起诉讼，请求人民法院依法支持诉请。被告黄学智辩称：原告主张的我家房屋面积没错，1.2元/月/㎡的标准也无异议，2015年8月16日之后交过1000元。原告公司须解决我提出的问题我才交物业费。本院根据双方当事人举证及陈述，审核认定本案事实如下：黄学智系加州东郡小区某室的业主，其房屋面积为107.22㎡。2011年10月20日，原告欣嘉物业公司（乙方）与盐城市亭湖区金马置业有限公司（甲方，以下简称：金马公司）签订《前期物业服务合同》一份，主要内容有：一、物业基本情况：物业名称，伯乐嘉园；物业类型，多层、高层、商业；座落位置：亭湖经济开发区经二路两侧；建筑面积142500平方米。二、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）。2、物业共用设施设备的维修、养护和管理。（物业共用设施设备明细见附件四）。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。三、在物业管理区域内，乙方提供的其他服务由甲乙双方另行协商。四、乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准附件五）。五、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。六、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层用房0.50元/月.平方米;高层用房：1.20元/月.平方米（含电梯运营，管理费用）；商办用房：1.30元/月.平方米。七、物业服务费用（物业服务资金）按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日和12月31日前履行交纳义务。合同期限自2011年10月20日起至业委会选聘新的物管企业止。庭审中双方当事人对物业公司提供的物业服务、收取物业费期限产生分歧：一、物业服务质量是否存在问题黄学智陈述：第一，原告公司在2019年左右将小区消防通道画成停车位了；第二，楼栋后面的原公共停车位原属公共用地，后来原告物业公司将每个车位2万元的价格出售给业主了，这是交房后就发生了。物业公司应当将消防通道恢复，属于我们业主的公共用地不能给个别业主私用；第三，我的自行车车库正好在楼道出口处，但是很长一段时间以来都被别的业主的电瓶车挡着，其实那边也是消防通道，也不应该被堵。黄学智为证明其陈述向本院提交了一组照片打印件，拟证明公共车位上仍有地锁存在、个别公共车位上有私人车号，小区通行道的地面上被画上车位，消防栓边上电瓶车乱停放，地下车库门口经常出现违停，消防登高车位上经常有私家车违停，证明小区物业管理不到位。欣嘉物业公司陈述：消防通道我们画的是黄线，以前画的不清楚了，我们重新画了下，没有将消防通道画成停车位，是2019年创文检查需要重新描了下。关于楼栋的停车位，我们只收了60元/月管理费，因为小区开发的时候停车位不是每家都会有，先到先得，不存在2万出售停车位的情况，停车管理费是每年收一次，到期前我们会通知该业主，如果不续租了，我们就会通知其他业主。之前交了管理费的业主会安装地锁，但是后来全部拆除了。被告家车库通道处有显著警示牌，禁止停放自行车及电动车，警示牌我司于2018年就张贴到墙上了。对于黄学智提供的照片上所提及的问题，消防通道地面上有画黄线禁止停车，照片上显示有车停放是白天临时性停车；在通行车道上画白线的停车位是电瓶车停车位；公共车位上有地锁及车牌号是小区业主已经交纳了车位管理费，业主私自行为，这个地锁已经拆除了；对于消防栓边电瓶车乱停放的问题，保安巡逻时发现会及时将车子拖走；对于地下车库门口汽车违停问题，我们正常会留一半出口给车辆通行，不影响车辆进出。对于违停的汽车在夜里如果联系不到人，我们会在车上张贴违停通知单。二、收取物业费的期限黄学智陈述：2015年8月16日之后交过1000元，这1千元是交的2019年的物业费。黄学智为证明其陈述向法院提交一张2020年1月23日向微信名“水瓶座”微信转账1千元的转账记录单。欣嘉物业公司陈述：1千元的转账是有收到，当时是转给委托诉讼代理人王建淦个人的，当时有开收据给黄学智，有标明收的物业费的时间，当时这笔钱算作2015年1月1日至2015年8月15日期间的物业费。欣嘉物业公司向本院提交一张2020年1月24日收款收据，载明：“姓名：黄学智，房号：某室，面积107.22㎡，物业费1000元，2015.1.1-2015.8.15”。黄学智对该收据无异议。本院认为：本案中，金马公司与原告（物业服务企业）就伯乐嘉园小区物业服务签订了前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对包括被告黄学智在内全体业主具有约束力。现原告在伯乐嘉园小区为业主提供物业服务，被告在该小区实际接受服务，故原告有权要求被告按照约定支付物业服务费。关于原告主张的物业服务费用标准。金马公司与原告签订的伯乐嘉园小区物业管理合同中明确约定高层用房物业费收取标准为1.2元/月/平方米，该约定未超出规定的范围。原告有权据此按照被告房屋的实际面积收取物业费。关于收取物业服务费的期限。根据前期物业服务合同关于物业费交纳事宜的约定，即物业费每半年交一次，业主应在6月30日和12月31日前履行交纳义务，现原告认可被告曾于2020年1月23日交纳过1000元抵算2015年1月1日至2015年8月15日期间的物业费（1093.64元），并提供一张收据予以证明，被告黄学智对该收据无异议，故原告主张被告承担从2015年8月16日起算物业服务费，符合合同约定，故本院对原告主张被告从2015年8月16日起至本院作出判决之日（2021年6月8日）期间的物业服务费予以支持。关于被告对物业服务质量提出的异议。小区物业服务是一种动态的、持续性的服务，不能简单地以某一时间、某一特定地点发生的事件来简单判断物业服务是否符合合同约定或达到国家标准。根据双方陈述及举证，原告在提供物业服务的过程中，确实仍存在不尽完善之处，但不应认定物业服务存有明显不达标的问题，被告以此拒交物业费的依据不足。当然，在今后的物业管理服务中，原告应当积极改善和提升物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。故本院对原告主张的物业服务费，依据其提供物业服务的实际情况，酌情作如下调整，即被告应给付原告物业服务费金额为8083元（精确到个位）=【（69个月+24天）×107.22㎡×1.2元/㎡/月】×90%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告黄学智应于本判决生效后十日内支付原告盐城欣嘉物业管理有限公司物业服务费人民币8083元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄学智负担（原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，预交上诉案件受理费。审 判 员  夏 凡二〇二一年六月八日法官助理  朱玲玲书 记 员  夏正途附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。