广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0205民初653号原告：韶关市易安居物业管理有限公司，住所地：韶关市曲江区马坝镇府前西路源河鸿景南区西第2幢首层99号商铺。法定代表人：刘贤超，经理。委托诉讼代理人：焦建中，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亮，广东宜方律师事务所律师。被告：赵智勇，男，1973年7月23日出生，汉族，住韶关市曲江区。原告韶关市易安居物业管理有限公司与被告赵智勇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张亮、被告赵智勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告韶关市易安居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费2788.4元，水电公摊费180元，物业服务费违约金836.5元，合计3804.9元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2016年10月22日至2019年10月21日期间，受托为韶关市曲江区马坝镇铁东二路金海悦花园小区提供物业管理服务。被告业主自2016年11月至2019年10月，欠缴物业管理服务费等，欠缴项目数额具体如下：1、物业服务费2788.4元；2、因欠缴物业服务费违约产生违约金836.5元（按照约定违约金以每日3‰计，从违约次月起暂计至2020年12月31日止，因违约金额远超本金30%,原告特作出让予，选择按照本金30%计算）；3、水电费公摊180元，上列3项合计金额3804.9元。原告多次催讨未果，为维护合法权益，遂诉至法院。被告赵智勇辩称：其未交物业管理费的主要原因有以下几点：一、原告与韶关市曲江区马坝镇金海悦花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》未告知被告人，也未在小区范围内公示，侵害了被告人的知情权。被告人在收到法院开庭传票前，未见《物业服务合同》文本，合同签订双方约定的权利义务、履行期限、履行方式、收费标准、是否符合公平原则、是否属于恶意串通，损害第三者权益等问题皆不清楚，被告人无法履行。二、原告未经业主委员会同意，利用小区业主共用部位如楼道、电梯间等部位进行广告投放，所得收益据为己有，有关财务收支情况未予公布，侵害了广大业主的收益权。三、2018年8月，金海悦小区2栋楼下商铺经营者在小区共有部位内违规建设铁楼梯，原告作为物业管理公司，拒不履行管理职责，放任违建行为，严重侵害小区业主共有业权，在沟通交涉过程中，原告派驻的物业经理殴打业主，危害业主人身安全。四、原告诉讼请求项下水电公摊费180元，属于重复收费。根据原告在诉状中提供的《物业服务合同》第七条的约定：步梯楼的物业费按0.5元/月每平方米收取，该项费用包含以下五方面：1.综合管理服务费。2.共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用。3.公共区域的清洁卫生服务费用。4.公共区域绿化养护费用。5.公共区域秩序维护服务费用。根据此约定，水电公摊费应在收取的物业管理费用中据实列支，不应向业主重复收取。五、原告拒不履行管理责任，未履行管理义务，合同违约在先：1.小区存在严重消防隐患，各栋居民楼均无按要求每层配备消防栓、灭火器，消防箱缺失消防水枪、水带，也未设置定期检查记录，消防通道被堵塞。物业公司拒不履行管理责任，无视业主生命财产安全。2.物业公司拒不履行管理责任，小区内堆满工程垃圾、机械设备、杂物、污水横流、道路破烂。综上所述，原告人经营未按规定公示合同在先，在经营过程中侵害业主权益，未按约定和法律规定履行管理义务，严重损害业主正当权益和人身安全，构成合同违约。被告请求法院判决原告承担不完全履行合同的法律责任，同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求原告因被告共有部位被侵权承担赔偿责任，并由原告人承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月18日，韶关市曲江区马坝镇金海悦花园小区业主委员会(甲方)与韶关市曲江区易安居物业管理有限公司（乙方）签订了《物业服务合同》。该合同第二条约定：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）、物业共用部位的维护；（二）、物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）、公共绿化养护服务；（四）、物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）、业主委托的其他物业管理服务事项。第七条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。（一）住宅：电梯楼1.2元/月每平方米……。第十条约定：……逾期交纳的按3‰/日的滞纳金收取。第十九条约定：乙方违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿……。原告认为其已按合同约定履行了物业管理的义务。被告拖欠2016年11月至2019年10月物业服务费2788.4元，水电公摊费180元，原告主张违约金836.5元，合计3804.9元。原告称于2020年4月15日将（2020）广宜律函第1503-1号《律师函》交邮投递，通知被告缴纳物业服务费2788.4元、公摊水电费180元，合计2968.4元。经催收无果，原告遂依法提起本案诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案原告主张被告支付2016年至2019年期间的物业服务费等，发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案纠纷应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及相关法律、司法解释。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，韶关市曲江区马坝镇金海悦花园小区业主委员会(甲方)与原告（乙方）于2016年10月18日签订的《物业服务合同》，有双方签字盖章确认，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，该合同对业主及物业公司均具有约束力。原告应按照合同约定和法律规定提供服务，被告应依合同约定履行交纳物业费的义务。鉴于原告提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，本院酌定被告对2016年11月至2019年10月物业服务费2788.4元，按应缴数额的50%计算，即1394.2元予以交纳。对原告主张的违约金和公摊水电费，原告表示可以不收取，是在法律允许范围内对自己权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告赵智勇于本判决生效之日起五日内支付物业服务费共1394.2元给原告韶关市易安居物业管理有限公司。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告负担，该款原告已预交，由被告在上述判决履行期限内径行支付给原告，本院不作收退。本判决为终审判决。审 判 员  陈 斌二〇二一年六月二十三日法官助理  门丽丽书 记 员  傅 媛