广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初4321号原告：中山市华利高房地产投资有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××卡（住所申报），统一社会信用代码914××××××××12620XF。法定代表人：陈德明，经理。委托诉讼代理人：高明光，国信信扬律师事务所律师。被告：杨凯成，男，1988年12月5日出生，汉族，住湖北省洪湖市燕窝镇蒿洲村一小区×××，公民身份号码421×××××××********。原告中山市华利高房地产投资有限公司(以下简称华利高公司)与被告杨凯成商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华利高公司委托诉讼代理人高明光、被告杨凯成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华利高公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的中山市商品房买卖合同（适用于预售商品房）及其附件（编号：201912210159）于2020年9月12日解除（商品房总价为952954元）；2.被告立即协助原告办理中山市商品房买卖合同（适用于预售商品房）及其附件（编号：201912210159）的网上合同注销手续，并协助原告办理位于中山市××××××××××××××××××××××××的不动产登记证明[编号：粤（2020）中山市不动产证明第0003319号]的注销手续，并自2020年9月28日起按商品房总价的千分之一向原告支付违约金直至被告协助办理完毕上述注销手续之日止（暂计至2020年9月30日为1905.908元）；3.被告按商品房总价的30%向原告支付违约金285886.2元；4.被告赔偿原告律师费40000元。事实与理由：2019年12月21日，原告与被告签订编号为201912210159的中山市商品房买卖合同（适用于预售商品房）及其附件，约定：被告购买原告开发的中山市××××××××××××××××××××××××物业，商品房总价为952954元，被告应于2019年12月21日前以现金方式向原告支付292954元，余款660000元由被告申请商业贷款支付。合同签订后，原告已经及时、全面地履行了合同约定的义务，但被告一直未履行支付购房款的义务。2020年3月4日，原告委托北京大成（珠海）律师事务所按照合同上载明的地址向被告发出律师函，要求被告按照合同约定一次性向原告支付剩余购房款660000元。截至2020年9月11日，被告仍未支付上述购房款，符合合同解除条件，故原告委托广东国匠律师事务所向被告发出律师函，通知解除合同。原告认为，被告严重违约，给原告造成了重大损失，原告有权解除合同并要求被告根据合同约定支付违约金及因诉讼产生的相关费用等。原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼。被告杨凯成辩称，被告愿意与原告协商处理，如果协商不成，则被告同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2019年12月21日，华利高公司作为出卖人，杨凯成作为买受人，签订中山市商品房买卖合同（适用于预售商品房），约定：买受人购买的商品房座落为坦洲镇沙坦南路61号香槟花园1栋1单元3204房；建筑面积共81.01平方米，其中套内建筑面积63.77平方米；该商品房总金额为952954元；金额292954元的付款方式为现金，约定付款时间为2019年12月21日；金额660000元的付款方式为商业贷款，约定付款时间为2020年2月21日。该合同附件四“合同补充协议”第六条约定：若买受人按照约定时间办理了按揭手续并按银行要求提供了按揭资料，但买受人的银行按揭申请非出卖人原因或国家政策调整原因未获得银行/公积金中心批准或批准的贷款金额低于本合同约定，买卖双方同意分为两种情况处理：（1）银行/公积金中心批准的贷款金额低于本合同约定的，则差额部分买受人应在收到出卖人通知之日起30日内向出卖人付清；（2）如买受人的按揭申请未或银行/公积金中心接受，买受人应在收到出卖人通知之日起60日内向出卖人支付银行/公积金中心未予批准的全部购房款。如买受人未在上述期限内向出卖人支付购房款项，则视为买受人违约，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；逾期超过30日的，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售，按该商品房总房款30%向买受人收取违约金，扣除违约金后，如买受人已付购房款有剩余款项的，则出卖人将无息退还给买受人；第十五条第4款约定：买卖双方按本合同及本协议协议解除，如合同已办理了登记备案的，双方应当相互配合在解约通知送达之日起15日内共同办理完结登记注销手续，如因买受人原因导致预售登记注销延期办理的，出卖人有权顺延向买受人退还已付房款余额（如有）、违约金（如有）和利息（如有）的时间，且买受人应按日向出卖人支付总房款千分之一的违约金直至买受人配合办理完毕备案登记注销手续；第十五条第17款约定：如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、其他费用或者要求买受人承担违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而产生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。商品房买卖合同及补充协议还约定了双方的其他权利和义务。2020年1月8日，中山市自然资源局出具不动产登记证明[粤（2020）中山市不动产证明第0003319号]，记载坐落于中山市××××××××××××××××3204房已办理预告登记，权利人为杨凯成，义务人为华利高公司，房屋取得价格为952954元。2.2020年1月3日、1月9日，华利高公司向杨凯成两次邮寄完善放款资料/手续通知，要求杨凯成于2020年1月14日之前按银行要求办理完成按揭贷款协议及相关文件的签订及递交。杨凯成签收快递。2020年3月4日，华利高公司向杨凯成邮寄律师函，要求杨凯成在收到律师函之日起60个日历天内，一次性支付剩余购房款。但该快递被拒收。2020年5月14日，华利高公司向杨凯成邮寄律师函，要求杨凯成在收到律师函之日起5个日历天内，一次性支付剩余购房款。2020年5月18日，杨凯成签收该快递。2020年9月11日，华利高公司向杨凯成邮寄律师函，表示：阁下仍未支付剩余款项660000元。根据相关法律和约定，现广东国匠律师事务所暨本律师接受华利高房地产委托正式向阁下发出合同解除通知，自本律师函达到阁下通讯地址之日起合同解除。次日，该快递被签收。诉讼中，华利高公司、杨凯成一致确认杨凯成已支付了首付款292954元，但杨凯成因个人征信问题无法申请银行贷款；杨凯成在没有获得银行贷款的情况下，没有按照合同约定支付剩余购房款，故华利高公司主张解除合同。此外，杨凯成认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。3.2020年11月5日，华利高公司作为甲方，国信信扬律师事务所作为乙方，签订民事委托代理合同，约定：律师服务费用为一审阶段为40000元。国信信扬律师事务所亦开具相应金额的广东增值税专用发票。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典实施前，应适用事实发生时的法律、司法解释。对于合同的解除。本案所涉中山市商品房买卖合同（适用于预售商品房）及其附件是华利高公司与杨凯成在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均产生约束力。签订合同后，杨凯成既未能按照合同约定于2020年2月21日前以商业贷款的付款方式支付剩余购房款660000元，也未能在其无法申请商业贷款之后自收到华利高公司通知之日起60日内向华利高公司支付剩余购房款，其行为已构成违约，故华利高公司主张解除双方之间的中山市商品房买卖合同（适用于预售商品房）及其附件，符合双方约定，本院予以支持。杨凯成于2020年9月12日签收华利高公司邮寄的解除合同律师函，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，案涉中山市商品房买卖合同（适用于预售商品房）及其附件应于2020年9月12日解除。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，杨凯成有权要求华利高公司返还已支付购房款292954元。对于办理网上合同注销手续、不动产登记证明注销手续以及支付延期办理预售登记注销的违约金。前述本院已认定合同解除之日为2020年9月12日，根据合同约定，杨凯成应在解约通知送达之日起15日内即2020年9月28日之前协助办理完结登记注销手续，但其至今未履行上述义务，现华利高公司主张杨凯成协助办理网上合同注销手续、不动产登记证明注销手续，理据充分，本院予以支持。同时，合同还约定了“如因买受人原因导致预售登记注销延期办理的，买受人应按日向出卖人支付总房款千分之一的违约金直至买受人配合办理完毕备案登记注销手续。”因此华利高公司主张杨凯成自2020年9月28日起支付延期办理预售登记注销的违约金，符合合同约定，本院予以支持，但该项违约金计算标准明显过高，且杨凯成在庭审中要求调低违约金计算标准，华利高公司也未能举证证明因延期办理预售登记注销产生的实际损失与该违约金计算标准相当，根据公平合理的原则，本院适当调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。对于逾期支付购房款的违约金。合同约定该项违约金按总房款的30%计算，但该项违约金计算标准明显过高，且杨凯成在庭审中要求调低违约金计算标准，华利高公司也未能举证证明因逾期支付购房款产生的实际损失与该项违约金计算标准相当，根据公平合理的原则，并结合欠款的金额以及逾期的时间，本院适当调整为未付房价的15%即99000元（660000元×15%）。对于律师费。合同约定，如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、其他费用或者要求买受人承担违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而产生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。华利高公司主张杨凯成支付律师费40000元，有民事委托代理合同、律师费发票为证，符合双方的约定且没有超出法律规定范畴，本院予以支持。综上所述，华利高公司的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告中山市华利高房地产投资有限公司与被告杨凯成于2019年12月21日签订的中山市商品房买卖合同（适用于预售商品房）及其附件（编号：201912210159）于2020年9月12日解除；二、被告杨凯成于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告中山市华利高房地产投资有限公司办理中山市商品房买卖合同（适用于预售商品房）及其附件（编号：201912210159）的网上合同注销手续以及协助原告中山市华利高房地产投资有限公司办理坐落于中山市××××××××××××××××××××××××的不动产登记证明[编号：粤（2020）中山市不动产证明第0003319号]的注销手续；三、被告杨凯成于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市华利高房地产投资有限公司支付延期办理预售登记注销手续的违约金（以952954元为基数，自2020年9月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至上述第二项判项内容均履行完毕之日）；四、被告杨凯成于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市华利高房地产投资有限公司支付逾期支付购房款的违约金99000元；五、被告杨凯成于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市华利高房地产投资有限公司支付律师费40000元；六、驳回原告中山市华利高房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16326元，减半收取8163元（原告中山市华利高房地产投资有限公司已预交），由原告中山市华利高房地产投资有限公司负担1199元，被告杨凯成负担6964元（被告杨凯成于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市华利高房地产投资有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇二一年六月十七日书记员  李德莲李晓童