贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3870号上诉人（原审被告、反诉原告）：湄潭县怡泉香米业有限责任公司。住所地：湄潭县绿色食品工业园区B区。统一社会信用代码：91520328MA6DNDEG0H。法定代表人：兰定方，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冉松，贵州正气律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州品品久红食品有限公司。住所地：湄潭县绿色食品工业园区B区。统一社会信用代码：915203285771054567。法定代表人：吴军，该公司经理。委托诉讼代理人：邓文静，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶蔚义，贵州子尹律师事务所实习律师。上诉人湄潭县怡泉香米业有限责任公司（以下简称怡泉香米业公司）因与被上诉人贵州品品久红食品有限公司（以下简称品品久红公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初3851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。怡泉香米业公司上诉请求：1.撤销贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初3851号民事判决，查清本案事实，依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。双方于2017年8月20日签订《工业用地和厂房产权分割转让协议》，后经股东会议讨论同意解除该转让合同，并在股东会议明确记录“要求吴军（被上诉人）扎清楚与上诉人的帐后合同才生效”，之后于2019年2月21日签订《厂房租赁合同》。因两个合同均系债权债务给付合同，被上诉人在前一个合同中应当返还上诉人购房款，故上诉人有权行使不安抗辩拒绝支付本案租赁费用。二、被上诉人的法定代表人吴军将厂区大门上锁，导致上诉人长期不能使用厂房，一审判决仅以上诉人不能举证证明为由，认定厂房被上锁时间为两天与事实不符，应予改判。三、一审期间的证人胡某、潘某原系上诉人员工，现为被上诉人员工，与双方均有利害关系，其证言不能作为认定事实的依据，一审对被上诉人的侵权行为未综合评价和认定，损害上诉人的权益，请求二审查明事实，依法判决。品品久红公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。品品久红公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2019年2月21日签订的《厂房租赁合同》，被告立即将租赁厂房（位于湄潭县）腾空并交还原告。庭审中，原告将该项诉讼请求变更为解除原、被告双方的不定期《厂房租赁合同》，被告立即将租赁厂房腾空并交还原告；2、判令被告向原告支付租金、管理费（从2019年2月21日起租金以184320元／年的标准计算，管理费以300元／月的标准计算至被告实际归还厂房之日止，暂算至2020年11月30日的租金为327680元、管理费6400元）及逾期利息（以被告欠付的租金及管理费为基数从2019年2月21日起按全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率计算全部款项付清之日止），以上共计334080元。3、本案诉讼费由被告承担。怡泉香米业公司反诉请求：1、判令解除反诉原、被告2019年2月21日签订的《厂房租赁合同》，由反诉被告返还反诉原告所有的机械设备及办公用品。庭审中，反诉原告撤回了该项诉讼请求；2、判决反诉被告赔偿反诉原告因违约行为给反诉原告造成的损失575418.8元；3、本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告品品久红公司是登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格，其经营范围包括食品开发、农业综合项目开发、食品经营管理、销售农副土特产品等业务；被告怡泉香米业公司是登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格，其经营范围包括粮油生产、加工、销售、储备及农作物种植、销售。2017年8月20日，原告品品久红公司（甲方）与被告怡泉香米业公司（乙方）订立《工业用地和厂房产权分割转让协议》，协议将甲方现有的40亩土地中的20亩（含地面建筑物）分割给乙方，价款850万元，约定如果土地款付清后，土地使用权及厂房建筑物分割转让登记到乙方名下。转让协议经甲乙双方签订后，甲方以公司名义抵押贷款500万元和个人贷款130万元，合计630万元的贷款一并转让给乙方，所有贷款利息和其他费用由乙方负责，剩余220万元于签订合同之日起两年内付清。后双方协议解除了该合同。2019年2月21日，原告品品久红公司（甲方）又与被告怡泉香米业公司（乙方）订立了《厂房租赁合同》，协议约定的与本案有关的主要内容有：一、出租厂房情况：甲方租赁给乙方的厂房坐落在黄家坝绿色食品工业园区B区，租赁建筑面积为1920平方米。厂房类型为钢架结构板房。二、租赁期限：1、厂房租赁自2019年2月21日起至2020年2月20日止租期（一年）。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前1个月，向甲方提出申请，经甲方同意后重新签订租赁合同，提前一个月付清租金。三、租金支付方式：1、厂房建筑面积共1920平方米，甲方按每月每平方米8元的单价出租给乙方一年租金为：184320元整，租金一年一付。2、甲、乙双方签订合同之日时，乙方应向甲方一次性支付厂房租金，以收款收据为证。四、其他费用：1、租赁期间，使用厂房所发生的水、电、煤气、电话和所有税费等费用由乙方承担。2、租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，每月管理费为300元整。……八、此合同签订之日起，以前和该公司签订的所有合同作废。合同签订后，原告品品久红公司将厂房交付给被告怡泉香米业公司使用，被告怡泉香米业公司未按约向原告品品久红公司支付租金和管理费。2019年4月10日，贵州省退役军人事务厅、遵义市退役军人事务局的相关领导到怡泉香米业公司联系调研工作时被堵在厂区外，后经湄潭经开区领导及黄家坝派出所民警与原告品品久红公司的法定代表人吴军协调，吴军最终在2019年4月11日上午将怡泉香米业公司厂区大门打开。被告怡泉香米业公司继续在租赁的厂房内生产经营了一段时间后搬离，现被告怡泉香米业公司仍留有部分机械设备在该厂房内。一审法院认为，当事人应当诚实守信，依约履行义务，保证实现双方的合同目的。本案中，原告品品久红公司与被告怡泉香米业公司于2019年2月21日订立的《厂房租赁合同》，内容明确具体，权利义务对等，表现了双方的真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人利益，应当是有效的合同，双方应严格履行约定义务。本案中，原告品品久红公司已根据合同将厂房租赁给被告怡泉香米业公司使用，而被告怡泉香米业公司未按照合同约定向原告品品久红公司支付房屋租金和管理费的行为已构成违约，应当承担继续支付的违约责任。由于双方签订的《厂房租赁合同》租赁期限为一年（即2019年2月21日至2020年2月20日），现租期已届满，被告怡泉香米业公司未将厂房腾空归还原告品品久红公司，故原租赁合同继续有效，并转为不定期租赁，再由于被告怡泉香米业公司未按照约定向原告品品久红公司支付租金，构成违约，故对原告品品久红公司在庭审中请求将第一项诉请变更为解除双方不定期租赁合同，并将租赁厂房腾空归还原告的诉讼请求，予以支持。由于被告怡泉香米业公司未按约向原告品品久红公司支付租金和管理费，故对原告品品久红公司要求被告怡泉香米业公司按照合同约定184320元/年支付租金、按300元/月的标准支付管理费至被告怡泉香米业公司实际归还厂房之日止的诉讼请求，予以支持。关于原告品品久红要求被告怡泉香米业公司以欠付的租金及管理费为基数从2019年2月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款项付清之日的诉讼请求，由于双方未在合同中约定违约责任，故对原告品品久红公司的该诉讼请求，不予支持。根据被告怡泉香米业公司提供的证据及证人证言，只能证明原告品品久红公司的法定代表人吴军将厂区大门锁了两天的事实，在2019年4月11日吴军已将厂区大门打开，关于被告怡泉香米业公司提出吴军在2019年4月11日后又将厂区大门上锁，继续阻碍其经营的反诉意见，由于其没有提供充分的证据予以证明，故对该反诉意见，不予采信。本案中，原告品品久红公司确实有存在影响被告怡泉香米业公司经营两天的事实，故应对两天的租金1010元（184320元/天÷365元×2天）予以减除。关于被告怡泉香米业公司在庭审申请撤回第一项反诉请求，是其真实意思表示，予以准许。关于被告怡泉香米业公司提出原告品品久红公司因违约行为给被告造成损失575418.8元的反诉主张，无事实和法律依据，不予采纳。综上所述，被告怡泉香米业公司应当支付所欠原告品品久红公司2019年2月21日起至2020年2月20日的房屋租金183310元（184320元-1010元）及管理费3600元（300元／月×12月），并从2020年2月21日起租金以184320元／年的标准、管理费以300元／月的标准计付至被告怡泉香米业公司实际归还厂房之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条的规定，判决：一、解除原告贵州品品久红食品有限公司与被告湄潭县怡泉香米业有限责任公司的不定期《厂房租赁合同》；二、限被告湄潭县怡泉香米业有限责任公司在本判决生效后三十日内将租用的位于湄潭县的厂房腾空后返还原告贵州品品久红食品有限公司；三、限被告湄潭县怡泉香米业有限责任公司在本判决生效后三十日内一次性支付原告贵州品品久红食品有限公司2019年2月21日起至2020年2月20日的房屋租金183310元及管理费3600元；四、限被告湄潭县怡泉香米业有限责任公司从2020年2月21日起租金以184320元／年的标准、管理费以300元／月的标准计算至被告湄潭县怡泉香米业有限责任公司实际归还厂房之日止，并在厂房实际归还之日起十日内一次性支付给原告贵州品品久红食品有限公司；五、驳回原告贵州品品久红食品有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告湄潭县怡泉香米业有限责任公司的反诉请求。案件受理费6312元，由原告贵州品品久红食品有限公司承担20元，由被告湄潭县怡泉香米业有限责任公司承担6292元，反诉费4777元，由被告湄潭县怡泉香米业有限责任公司承担。本院二审期间，上诉人提供证据：上诉人与被上诉人的法定代表人吴军的通话录音光盘一张（未提供原始手机录音，当庭手机播放）；拟证明：被上诉人的法定代表人吴军从外地回来后，继续锁门。被上诉人质证意见：三性不予认可，无法听到录音内容，有截取录音可能，不能真实反映录音情况。即便提供原始手机录音，也不能反应真实的通话内容，即口头说但未实际实施锁门，该录音不能达到其证明目的。另外，被上诉人已经提供证据证明，对方一直经营至2020年4月，与其提供的录音不相符。被上诉人提交证据：工商登记信息两张；拟证明：上诉人于2019年3月成立新公司，即使租用新厂房，那也是因为上诉人发展需要，与被上诉人无关。且2020年4月30日，上诉人又成立了贵州众战友米业有限公司，与其申请停止使用上诉人厂房用电的时间一致，证明上诉人一直在被上诉人厂房生产经营至2020年4月。上诉人质证：对证据的真实性、合法性认可，但与本案无关，该证据中的两个公司成立是事实，背景是因为吴军是上诉人大股东，既不出资也不配合贷款融资签字，上诉人在无法融资的情况下，另外注册两个公司，但两公司并未实际运营，现在一直运营的是怡泉香米业公司。本院认为，上诉人未向法庭提供原始证据，真实性无法核实，即使该通话录音真实，也不能证明被上诉人在2019年4月11日后仍然继续阻止上诉人使用厂房的事实，故对上诉人提供的证据不予采信。被上诉人提供的证据真实合法，但与本案并无直接关联性，故不予采信。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方之间因《厂房租赁合同》以及到期后不定期租赁合同的履行发生纠纷，与上诉人所称的《工业用地和厂房产权分割转让协议》分属不同的法律关系，双方签订的《厂房租赁合同》租期已满，但上诉人仍未支付合同到期和不定期租赁期间的租金及管理费，故一审判决其支付尚欠租金及管理费符合法律规定，予以确认。上诉人以被上诉人未履行转让协议债务，应行使不安抗辩权的理由不能成立，不予采纳。上诉人主张案涉厂房被吴军连续锁门，造成2019年4月11日后连续关停，但其提供的证据并不足以证明吴军存在连续锁门的事实。反之，被上诉人一审期间提供的公司用电缴费记录能够证明上诉人在2019年4月11日至2021年4月申请办理停电期间，每月仍有上千元的电费产生，故上诉人主张厂房被连续锁门停产的上诉理由不成立，不予采纳。对于一审期间证人胡某、潘某的证言，虽然其原系上诉人员工，现为被上诉人员工，但只要其证言真实合法且能够证明案件事实，就可作案件证据予以采信，故上诉人主张证人与双方均有利害关系，其证言不能作为认定事实的依据的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述怡泉香米业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9554元，由湄潭县怡泉香米业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  任建毅审判员  陈文玉审判员  张 睿二〇二一年六月二十五日法官助理叶迪书记员黄佩玉