贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2422号上诉人（原审原告）：中城投集团第五工程局有限公司，住所地：北京市石景山区金顶街西福村1号,统一社会信用代码：9110000127574108P。法定代表人：张家清，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：刘杰。被上诉人（原审被告）：中京博泰毕节地产置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路振华园C栋商住楼，统一社会信用代码：91520500598388504C。法定代表人：耿春萍，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：孙龙，贵州本芳律师事务所律师。原审第三人：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。法定代表人：丁昌泽，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：左秀柒，贵州本芳律师事务所律师。原审第三人：毕节山水鼎晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道文博路财智中心6-D，统一社会信用代码：91520502MA6H9LU78P。法定代表人：谷云龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：周保存。上诉人中城投集团第五工程局有限公司（以下简称“中城投第五局公司”）与被上诉人中京博泰毕节地产置业有限公司（以下简称“中京博泰公司”）、原审第三人毕节市天厦房地产开发有限公司（以下简称“天厦房开公司”）、毕节山水鼎晟置业有限公司（以下简称“山水鼎晟公司”）债权人撤销权纠纷一案，贵州省毕节市七星关区人民法院于2020年3月23日作出（2019）黔0502民初52号民事判决，中城投第五局公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日作出（2020）黔05民终4029号民事裁定，以原判认定基本事实不清为由，裁定撤销原判，发回重审。贵州省毕节市七星关区人民法院重审后于2021年1月21日作出（2020）黔0502民初15115号民事判决，中城投第五局公司不服，向本院提起上诉，本院于2021年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人中城投第五局公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院通过综合考虑毕节市人民政府与中京博泰公司签订的民办职业学校项目合作协议以及财政返还的相关因素，来确认中京博泰公司与原审第三人天厦房开公司转让涉案土地使用权价格合理错误。第一，土地使用权价格的确认是一项专业的工作，需要有相应资质的机构来确认，不是审计部门、财政部门来确认。涉案土地使用权在2013年出让时，系贵州中联信房地产估价有限责任公司出具《土地估价报告》《土地估价技术报告》后才确认的出让价格，成交价格为12810万元。第二，审计部门、财政部门的职权范围不包括对土地使用权价格的评估。本案所涉及的相关会议纪要提及的土地开发成本、资金占用费等数据，系审计部门、财政部门从审计、财务角度给出的相关数据，该数据不能作为认定涉案土地使用权价格的依据。第三，毕节市人民政府与中京博泰公司在民办职业学校项目的合作事宜，与本案土地使用权的出让及市场价格的确认属于不同的法律关系。第四、财政返款系毕节市人民政府为招商引资给出的优惠政策措施，其与土地使用权价格确认属不同法律关系，不能作为涉案土地使用权价格确认的因素。综上，一审认定涉案土地使用权在2017年以70901173.89元价格不属于“明显不合理的低价”错误。二、一审法院不同意上诉人对涉案土地使用权价格进行评估错误，损害国家和个人利益。首先，涉案土地在2017年1月、2018年11月均以70901173.89元成交，明显不符合土地市场价格行情和发展规律，各方当事人对涉案土地使用权价值不能达成一致，应由专业评估机构确认其价值。应予准许评估。其次，涉案土地使用权以70901173.89元价格转让严重损害国家利益，并涉嫌犯罪。原审第三人天厦公司将价值12810万元的土地使用权以70901173.89元的价格转让给山水鼎晟公司，将导致国有资产的严重流失。一审法院终结评估程序不当。被上诉人中京博泰公司二审答辩称，原判正确，请求维持原判。原审第三人天厦房天公司述称，原判正确。原审原告中城投第五局公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销被告中京博泰公司与第三人天厦房开公司于2017年1月18日签订的《土地转让协议》、以及第三人天厦房开公司与第三人山水鼎晟公司于2018年11月23日签订的《不动产权转让协议》，并将诉争土地使用权恢复至被告中京博泰公司名下；2.本案诉讼费、保全费、保全担保费等由被告及第三人承担。一审法院认定事实：2013年，毕节市国土资源局七星关分局以挂牌方式出让，坐落于七星关区的土地编号为七星关区2013-ＣＲ-43号地块，以及坐落于七星关区的土地编号为七星关区2013-ＣＲ-44号地块。2013年7月26日，以毕节市国土资源局七星关分局为出让人，被告中京博泰公司为受让人，双方签订合同编号分别为522401-2013-ＣＲ-0066与522401-2013-ＣＲ-0067的《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定：土地编号为七星关区2013-ＣＲ-43号地块，面积为56932.61平方米，出让价款为128100000元；土地编号为七星关区2013-ＣＲ-44号地块，面积为101125.95平方米，出让价款为228000000元。被告中京博泰公司支付完上述两个地块的土地出让金后，不动产登记部门将土地登记于被告中京博泰公司名下，土地证号分别为毕市七星国用（2013）第1826号，毕市七星国用（2013）第2267号。2016年12月10日，七星关区人民政府一届七十三次常务会议研究了开源公司受让博泰公司部分土地的问题，《毕节市七星关区人民政府常务会议纪要》[一届（73）次]载明：“十五、关于转让毕节市博泰房地产开发有限责任公司部分土地使用权和车位的有关问题。（一）关于开源公司受让毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称‘博泰公司’）部分土地的有关问题。鉴于博泰公司开发资金紧缺,且土地未净地交付,为合理高效利用土地,避免土地资源闲置。一是原则同意开源公司下属毕节市天厦房地产开发有限公司收购博泰公司摘牌的七星关区2013-CR-43号和2013-CR-44号土地。收购价为博泰公司实际缴纳的土地价款、税费和地价差价，以及该三项资金的占用费。资金占用费计算标准为中国人民银行同期3年期贷款利率，计算时间自缴款之日起截止至2016年12月10日。二是收购价报区审计局审定。三是由区国土资源局负责，按照相关规定办理七星关区2013-CR-43号和2013-CR-44号土地转让手续，土地转让产生的相关税费由博泰公司、天厦公司各自按照规定缴纳。……”2017年1月18日，被告中京博泰公司、第三人天厦房开公司及毕节市七星关区审计局按照会议纪要要求，将中京博泰公司43及44号地块前期实际缴纳的土地款、契税、印花税和地价差价扣减财政返还款后得出中京博泰公司实际投入资金总额为167110550元，该投入资金在2013年7月至2016年12月10日期间按中国人民银行同期3年期贷款利率计算得出的资金占用费为29728097.65元。同日，以被告中京博泰公司为甲方，第三人天厦房开公司为乙方，双方签订《土地转让协议》约定：“甲方以出让方式取得位于七星关区，地号为2013-ＣＲ-43号地块的土地使用权，土地使用权证号为毕市七星国用（2013）第1826号，土地面积56932.61平方米。甲方愿将上述土地使用权及地上建筑物和其他附着物转让给乙方，其转让价格按照毕节市七星关区委及区人民政府的会议纪要所约定的土地出让单价1245.3526元／平方米计算，计算出乙方应支付该土地转让总价合计为70901173.89元大写柒仟零玖拾万壹仟壹佰柒拾叁元捌角玖分。第三人天厦房开公司向被告中京博泰公司支付了前述土地转让款并缴纳税费后，不动产登记部门于2017年1月22日将2013-ＣＲ-43号地块的土地使用权登记于第三人天厦房开公司名下，不动产权证号为黔（2017）毕节市不动产权第××号。2018年11月23日，第三人天厦房开公司为甲方（转让方），第三人山水鼎晟公司为乙方（受让方），双方签订《不动产权转让协议》约定：“甲方拥有位于毕节市七星关区，面积为56932.61平方米土地的国有建设用地使用权，不动产权利证书编号为黔（2017）毕节市不动产权第××号的土地建设用地使用权转让给乙方。甲、乙双方确认转让价款为70901173.89元。”第三人山水鼎晟公司向第三人天厦房开公司支付了涉案土地的转让价款并缴纳税费后，不动产登记部门于2018年12月3日将2013-ＣＲ-43号地块的土地使用权登记于第三人山水鼎晟公司名下，不动产权证号为黔（2018）毕节市不动产权第××号。另查明：2017年11月2日，中城投第五局公司作为原告，以中京博泰公司、毕节市博泰房地产开发有限责任公司为被告、中城投五局房地产开发有限公司为第三人向北京市第一中级人民法院提起案号为（2017）京01民初813号民事诉讼，请求判令被告中京博泰公司、毕节市博泰房地产开发有限责任公司偿还欠款。诉讼中，中城投第五局公司向北京市第一中级人民法院申请财产保全，该院查封了中京博泰公司享有的毕市七星国用（2013）第2267号地块的国有土地使用权（即2013-CR-44号地块）。2017年12月21日，经北京市第一中级人民法院主持调解，各方当事人自愿达成如下调解协议:“一、各方确认截至2017年12月20日，经中城投集团第五工程局有限公司同意减免部分债务后，中京博泰毕节地产置业有限公司、毕节市博泰房地产开发有限责任公司尚应支付中城投集团第五工程局有限公司2.3亿元；二、中京博泰毕节地产置业有限公司、毕节市博泰房地产开发有限责任公司应于2017年12月31日前支付中城投集团第五工程局有限公司2000万元，应于2018年1月30日前支付中城投集团第五工程局有限公司1.3亿元，应于2018年3月30日前支付中城投集团第五工程局有限公司5000万元，应于2018年5月30日前支付中城投集团第五工程局有限公司3000万元；……。”2017年12月26日，以毕节市开源建设投资（集团）有限公司为甲方，中城投第五局公司为乙方，中京博泰公司为丙方，毕节市博泰房地产开发有限责任公司为丁方，四方签订《关于部分债务清偿及解封、转让“44号地块国有土地使用权”等相关事宜的四方协议》约定，甲方或关联方拟受让丙方享有的44号地块国有土地使用权，甲方向乙方支付人民币1900万元后，乙方立即协调北京市第一中级人民法院提交解除对44号地块国有土地使用权。”中京博泰公司未按前述调解书履行支付欠款义务后，中城投第五局公司向北京市第一中级人民法院申请强制执行。执行中，北京市第一中级人民法院向毕节市国土资源局不动产登记中心发出（2018）京01执220号调查令，该中心于2018年10月9日作出《不动产登记查询回复》载明，土地使用权人为中京博泰公司、土地使用权证号为毕市七星国用（2013）1826号（即2013-CR-43号地块）无登记信息。原告认为，被告及第三人的转让行为损害了原告的合法权益，故于2019年1月2日向一审法院提起诉讼，请求支持前述诉讼请求。再查明：2013年2月6日，以毕节市人民政府为甲方，中京博泰公司为乙方，双方签订《毕节双山新区职教城民办职业学校项目合作协议》约定：“合作内容为民办职业学校，位于毕节双山新区端，面积为614亩，办学规模为12000至15000人，总投资不低于10亿元人民币，包括学校的主体建筑和配套设施及用地面积为30亩的实训基地建设。该项目建设所需资金全部由乙方自筹解决。甲方按挂牌方式配置619亩商业用地给乙方，作为对乙方建设资金的补偿。甲方按挂牌方式配置给乙方的商业地块分别为：（1）碧海新区碧海大道东侧200亩土地，价格为45万每亩，同时乙方应向甲方交纳1000万元作为地价差价补偿。（2）职教城二号路和四号路交叉口东北侧219亩土地及金海湖南端200亩土地，价格均为15万每亩。”之后，双方签订《毕节双山新区职教城民办职业学校项目》补充协议约定，原定配置给乙方的碧海新区碧海大道东侧200亩土地，由于土地产权有争议，不能及时进行招拍挂，经区政府同意，置换为毕节市七星关区2013-ＣＲ-43号和2013-ＣＲ-44号地块。一审法院认为，本案当事人之间的争议焦点为：1.原告行使债权人撤销权是否已过法定期限；2.被告与第三人及第三人之间转让七星关区2013-CR-43号地块的行为是否对原告债权造成损害。同时，本案当事人之间合同成立及履行均在民法典施行前，债权人行使撤销权也在民法典施行前，应属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于原告行使撤销权是否已过法定期限的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”本案中，虽然第三人均认为被告将涉案土地转让给第三人天厦房开公司发生于2017年1月18日，不动产登记部门于2017年1月22日办理转移登记，从登记之日起原告应当知道涉案土地已经转移登记至第三人天厦房开公司名下，原告提起本案诉讼行使债权人撤销权已经超过法律规定的期限。但是，不动产登记信息不属于公知信息，只有利害关系人依法通过查询才能取得，非利害关系人无知晓的权利。被告中京博泰公司不履行民事调解书支付欠款义务，原告中城投第五工程局公司向北京市第一中级人民法院申请强制执行，该院为调查被告财产状况，向毕节市国土资源局不动产登记中心发出（2018）京01执220号调查令，毕节市国土资源局不动产登记中心于2018年10月9日作出《不动产登记查询回复》，土地使用权人为中京博泰公司、土地使用权证号为毕市七星国用（2013）1826号无登记信息。此时，原告应当知道七星关区2013-CR-43号地块已经发生了转移登记的事实，其作为债权人行使撤销权的时间应当从2018年10月9日起算。原告于2019年1月2日提起债权人撤销权诉讼并未超过法律规定的期限。故对第三人关于原告行使撤销权已超过法定期限，其撤销权已经消灭的抗辩主张，不予采纳。关于被告与第三人及第三人之间转让七星关区2013-ＣＲ-43号地块的行为是否对原告债权造成损害的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，被告与第三人及第三人之间转让七星关区2013-ＣＲ-43号地块均是有偿转让，故对原告关于涉案土地在两次转让过程中，第三人均未实际支付土地转让款，属于无偿转让的主张，不予支持。被告中京博泰公司转让七星关区2013-ＣＲ-43号地块给第三人天厦房开公司的转让价款是否属于“明显不合理的低价”。经查，七星关区人民政府一届七十三次常务会议研究了开源公司受让中京博泰公司部分土地的问题，原则同意开源公司下属的天厦房开公司收购中京博泰公司摘牌的七星关区2013-ＣＲ-43号和2013-ＣＲ-44号土地，收购价为中京博泰公司实际缴纳的土地价款、税费和地价差价，以及该三项资金的占用费，资金占用费按中国人民银行同期3年期贷款利率自缴款之日起计算至2016年12月10日，收购价报区审计局审定。中京博泰公司、天厦房开公司及毕节市七星关区审计局根据《毕节市七星关区人民政府常务会议纪要》［一届（73）次］的要求计算及审定后，确认中京博泰公司对七星关区实际缴纳的土地款、契税、印花税及地价差扣减财政返还款后实际投入资金总额为167110550元，该投入资金2013年7月至2016年12月10日期间按中国人民银行同期3年期贷款利率计算的资金占用费为29728097.65元。中京博泰公司在七星关区2013-ＣＲ-43号和2013-ＣＲ-44号地块中的成本为196836647.65元（167110550元＋29728097.65元）。七星关区2013-ＣＲ-43号地块的面积为56932.61平方米，七星关区2013-ＣＲ-44号地块的面积为101125.95平方米，上述两个地块的单价为1245.3526元／平方米（196836647.65元÷158058.56平方米）。据此，被告中京博泰公司在七星关区2013-ＣＲ-43号地块中的成本为70901173.89元（1245.3526元／平方米×56932.61平方米）。被告中京博泰公司与第三人天厦房开公司签订《土地转让协议》将七星关区2013-ＣＲ-43号地块转让给第三人天厦房开公司，协议约定的价款也为70901173.89元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”综合考虑毕节市人民政府与中京博泰公司签订的民办职业学校项目合作协议，以及财政返款的相关因素，被告中京博泰公司与第三人天厦房开公司签订《土地转让协议》转让七星关区2013-ＣＲ-43号地块给第三人天厦房开公司，协议约定的转让价款不属于“明显不合理的低价”。故对原告主张通过委托司法鉴定机构对七星关区2013-ＣＲ-43号地块在2017年1月、2018年11月的市场价格进行评估，以及认为被告购买土地时花费的价格和两次土地使用权转让价款严重偏离土地价值，请求撤销被告中京博泰公司与第三人天厦房开公司签订的《土地转让协议》，不予支持。对于原告同时诉请撤销第三人天厦房开公司与第三人山水鼎晟公司签订的《不动产权转让协议》，并将涉案土地使用权恢复登记至被告名下的问题。如前所述，在原告主张撤销被告中京博泰公司与第三人天厦房开公司签订的《土地转让协议》的诉请不能获得支持的情形下，第三人天厦房开公司作为涉案土地的使用权人，其有权处分涉案土地使用权。故原告诉请撤销第三人之间于2018年11月23日签订的《不动产权转让协议》，并将涉案土地使用权恢复登记至被告名下的请求，不予支持。综上所述，原告的诉请无事实及法律依据，应当依法予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告中城投集团第五工程局有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告中城投集团第五工程局有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审经审理查明的事实和证据与一审一致。本院认为，本案争议焦点是：1.中京博泰公司与天厦房开公司转让涉案土地使用权的价款是否属于明显不合理的低价？2.是否需要委托有资质的评估机构对涉案土地使用权的价格进行评估？3.中城投第五局公司请求撤销中京博泰公司与天厦房开公司于2017年1月18日签订的《土地转让协议》、以及天厦房开公司与山水鼎晟公司于2018年11月23日签订的《不动产权转让协议》是否应予支持？焦点1：《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”上诉人以中京博泰公司于2013年受让涉案土地使用权时的价款为12810万元，2017年1月18日中京博泰公司以70901173.89元将该地块转让给天厦房开公司，偏离了市场价值，损害了其合法权益。经查，七星关区人民政府一届七十三次常务会议研究了开源公司受让中京博泰公司部分土地的问题，原则同意开源公司下属的天厦房开公司收购中京博泰公司摘牌的七星关区2013-CR-43号和2013-CR-44号土地，收购价为中京博泰公司实际缴纳的土地价款、税费和地价差价，以及该三项资金的占用费，资金占用费按中国人民银行同期3年期贷款利率自缴款之日起计算至2016年12月10日，收购价报区审计局审定。经审计局审定，确认中京博泰公司在七星关区2013-CR-43号地块的成本为70901173.89元。中京博泰公司与天厦房开公司签订《土地转让协议》将七星关区2013-CR-43号地块以70901173.89元的价款转让给天厦房开公司。虽然中京博泰公司的摘牌价为12810万元，但因中京博泰公司与毕节市人民政府签订民办职业学校项目合作协议，且土地未净地交付，该价款并非中京博泰公司实际交纳价款，经审计部门审计，中京博泰公司实际交纳的土地价款、税费和地价差价，以及该三项资金的占用费等成本共70901173.89元。故上诉人的该上诉理由无事实依据，本院不予采纳。焦点2：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”天厦房开公司和中京博泰公司并不否认该地块的摘牌价为12810万元，而是中京博泰公司实际投入的成本价仅为70901173.89元，且该成本价中包含了按中国人民银行同期3年期贷款利率计算的资金占用费。根据上述规定并结合转让时考虑了资金占用费等情况，对涉案地块进行评估没有必要，一审终结评估程序并无不当。故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。焦点3：根据前述事实和理由，上诉人中城投第五局公司请求撤销中京博泰公司与天厦房开公司于2017年1月18日签订的《土地转让协议》无事实及法律依据，本院不予采纳。至于天厦房开公司与山水鼎晟公司于2018年11月23日签订的《不动产权转让协议》，因中京博泰公司与天厦房开公司之间签订的《土地转让协议》不存在债权人撤销权的事由，天厦房开公司受让涉案土地使用权后经批准再次转让涉案土地使用权，并不损害上诉人的合法权益，故上诉人请求撤销该转让协议亦于法无据，本院不予采纳。综上，上诉人中城投集团第五工程局有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中城投集团第五工程局有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  李厚军审判员  张 伟二〇二一年六月十八日书记员  张钦越