贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初4640号原告：张玉林，男，汉族，1966年10月6日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：张爽，贵州山一律师事务所律师。被告：遵义新奥房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区高九路政府一区会所，统一社会信用代码：91520301666959197L。法定代表人：雷文进，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈庆芳，女。第三人：饶正慧，男，汉族，1964年11月24日出生，住贵州省遵义市红花岗区。第三人：杨澜，女，汉族，1969年8月28日出生，住贵州省遵义市红花岗区。第三人：袁定华，男，汉族，1946年6月19日出生，住贵州省遵义市汇川区。原告张玉林与被告遵义新奥房地产开发有限公司（以下简称新奥公司）、第三人饶正慧、杨澜、袁定华合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉林的委托诉讼代理人张爽，被告新奥公司的委托诉讼代理人陈庆芳到庭参加了诉讼。第三人饶正慧、杨澜、袁定华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉林向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间关于遵义市汇川区“新长征国际大酒店及配套项目”8号楼8层8-19、8-20、8-21号房屋《商品房买卖合同》权利义务由原告承受（合同编号为2014415056、2014415148、2014415070号）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月4日，饶正慧与新奥公司签订三份《商品房买卖合同》，约定新奥公司将其“新长征国际大酒店及配套项目”8号楼8-19号、8-20号、8-21号房屋出售给饶正慧，饶正慧支付首付款后，将三套房屋以150万元的价格转让给袁定华。2016年，张玉林与袁定华达成协议购买前述房屋，并由全部第三人作为合同甲方与张玉林签订《写字楼转让买卖合同》，其中约定第三人将案涉房屋以155万元转卖给原告，原告支付了120万元给袁定华。2016年3月21日，饶正慧、杨澜向新奥公司出具《购房合同业主变更申请》，要求将案涉房屋合同及收款收据转至原告名下，新奥公司表示同意，随后向原告出具该三套房屋的收款收据。原告认为，案涉合同均系真实意思表示应合法有效，被告应按《商品房买卖合同》的约定向原告承担义务、享受权利，故诉至人民法院，望判如所请。被告新奥公司辩称：对原告的诉求无异议。第三人饶正慧、杨澜、袁定华未到庭，未答辩，未举证。本院经审理查明认定事实如下：2018年11月17日，张玉林、袁定华以案外人向明强为被告、饶正慧为第三人向贵州省遵义市红花岗区人民法院提起执行异议之诉。贵州省遵义市红花岗区人民法院于2019年2月12日作出（2018）黔0302民初10945号民事判决书，查明事实如下：2014年4月11日，饶正慧向新奥公司购买了位于遵义市汇川区新长征国际大酒店及配套项目8号楼8-19号房（建筑面积54.01平方米）、8-20号房（建筑面积55.30平方米）、8-21号房（建筑面积93.02平方米）。2015年6月29日，饶正慧、杨澜（甲方）、袁定华（乙方）签订《写字楼买卖合同》，甲方自愿将遵义市汇川区新长征国际大酒店配套项目8号楼8层，写字楼建筑面积364.36平方米转卖给乙方，写字楼已交五成按揭款155万元，原价转卖给乙方，因现房按揭手续未办理系房开公司原因所致，同时饶正慧、杨澜书面承诺此写字楼无查封、无抵押，如不实，造成的经济损失双倍返还。2015年6月9日，饶正慧、杨澜（甲方）、袁定华（乙方）签订《代位履行协议书》，约定甲乙双方于2015年6月9日订立《写字楼买卖合同》约定将位于遵义市汇川区新长征国际大酒店配套项目8号楼8层写字楼转让给乙方，转让金额为155万元，因甲方需支付第三方冯富国50万元（债务依据（2016）黔0302民初1609号《民事调解书》），现特与乙方订立本协议，约定：由袁定华代替甲方向冯富国偿付50万元，乙方代位履行后，就写字楼转让款仅需向甲方支付105万元。2016年7月6日，本院作出（2016）黔0302民初1609号民事调解书，对冯富国享有的50万元债权予以确认。2015年6月29日，饶正慧出具《收条》一张，载明“今收到袁定华购房款150万元，注：其中五十万元直接打到冯富国卡上，暂偿还于2014年8月22日向冯富国的借款”。2015年6月29日，袁定华通过建设银行向冯富国转账50万元，向饶正慧转账100万元。2015年6月29日，以饶正慧、杨澜、袁定华为甲方，张玉林为乙方签订《写字楼转让买卖合同》，约定：甲方自愿将于2014年4月4日按揭购买的遵义市汇川区新长征国际大酒店配套项目8号楼8层，写字楼建筑面积364.36平方米转卖给乙方。写字楼成交价155万元，现房按揭手续未办理系房开公司原因所致。经甲乙双方约定以150万元转卖给乙方，该写字楼办理银行按揭50%，此款由乙方自行缴纳。甲方负责协调给乙方将写字楼网签办理完毕，付款方式：合同双方签订之日付款150万元，甲方指定乙方将该购房款打入袁定华账户，袁定华出具未注明时间的收条一张，载明“今收到张玉林购房款60万元，注此款共计150万元，现已付60万元：90万元6月20日付：60万元网签成功后付”，2016年3月18日张玉林向袁定华转账60万元，2016年6月20日张玉林向袁定华转账30万元，2016年7月20日张玉林向袁定华转账30万元。因向明强与饶正慧民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月31日作出（2016）黔0302民初2133号民事裁定书及协助执行通知书对争议房屋予以查封，查封期限3年。2016年7月5日，本院作出（2016）黔0302民初2133号民事判决书，判决生效后，向明强向本院申请强制执行。本院于2018年7月4日发出（2016）黔0302执2445号之一公告，责令饶正慧（含房屋实际居住人、使用人）限期搬离房屋，交付本院评估、拍卖、清偿债务。张玉林、袁定华以善意第三人取得物权主张排除执行。本院于2018年9月2日作出（2018）黔0302执异48号执行裁定书，裁定：驳回案外人张玉林、袁定华的异议请求。张玉林、袁定华不服提起执行异议之诉。贵州省遵义市红花岗区人民法院认为，张玉林、袁定华主张享有位于遵义市汇川区的物权以排除执行，提交了2015年6月29日饶正慧、杨澜与袁定华签订的《写字楼买卖合同》，并于当日向冯富国转款50万元，向饶正慧转款100万元的转款凭证，但在这之前，双方还在2015年6月9日签订了《代位履行协议书》约定的购房款为105万元，且约定了代位支付饶正慧对冯富国的债务50万元，还明确该50万元的依据为（2016）黔0302民初1609号民事调解书，该调解书的时间为2016年7月6日，但《代位履行协议书》形成时间为2015年6月9日，而饶正慧、杨澜与袁定华签订的《写字楼买卖合同》又是在2015年6月29日，这些证据形成时间矛盾，价款金额不符，不能达到其主张的事实。2015年6月29日，饶正慧、杨澜、袁定华与张玉林签订的《写字楼转让买卖合同》，约定价款为150万元，约定付款方式为合同签订之日向袁定华账户付款，但提交的证据显示付款时间分别为2016年3月18日、2016年6月20日、2016年7月20日，该款项支付时间与合同约定不符，且还有一笔款项显示在签订合同之前就已经支付，故不能仅凭原告提供的证据就认定其已经支付购房款。张玉林、袁定华提交的证据不能证明买卖合同关系成立，可以对争议标的物进行查封、扣押、以及执行，故（2018）黔0302执异48号执行裁定书正确，应予维持。遂判决驳回原告张玉林、袁定华的诉讼请求。张玉林、袁定华不服前述判决提起上诉，贵州省遵义市中级人民法院于2019年6月4日作出（2019）黔03民终3127号民事判决书，查明饶正慧欠袁定华借款150万元，双方签订《写字楼买卖合同》并将涉案房屋抵偿，后袁定华与张玉林签订《写字楼买卖合同》，将涉案房屋出卖给张玉林。涉案买卖合同系倒签合同，并对一审查明的其余事实予以确认。该院认为，袁定华虽与饶正慧签订了《写字楼转让买卖合同》，但其实质是饶正慧用本案诉争房屋抵偿其差欠袁定华的借款，在案涉房屋未办理不动产变更登记的情况下，案涉房屋物权变动并未完成，袁定华尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其对执行标的不享有排除执行的民事权益。张玉林与袁定华、饶正慧、杨澜签订的《写字楼转让买卖合同》虽约定以150万元转卖，但同时还约定该写字楼办理银行按揭50%由张玉林负责办理，而涉案房屋的银行按揭一直未办理，认定张玉林未支付全部购房款。故其对涉案房屋不享有排除执行的权利。判决：驳回上诉，维持原判。张玉林、袁定华后向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院经过审理后于2020年8月12日作出（2020）黔民申531号民事裁定书，认为案涉房屋的价款张玉林、袁定华未全部支付，不动产所有权登记对于产权人来说具有产权确认功能和产权公示功能，并且张玉林、袁定华作为成年人，系完全民事行为能力人，其是自身利益的最佳判断者，对于不动产所有权转移登记的重要性理应知晓，其购买案涉房屋时应尽到合理的注意义务。本案中，因张玉林、袁定华均系以担保贷款为付款方式，两人在购买案涉房屋时，均明知案涉房屋因房开商的问题不能在银行办理担保贷款手续，在无法办理担保贷款的情形下，更不可能办理不动产权所有权转移登记，此时张玉林、袁定华就应该对案涉房屋的所有权是否存在权利负担做进一步调查核实，但二人并未调查核实，反而自冒风险，且张玉林在从袁定华、饶正慧处受让案涉房屋后，未积极主张权利，截止本案诉讼时未签订正式的商品房买卖合同，故张玉林、袁定华对案涉房屋未办理过户登记手续存在过错。综上，张玉林、袁定华未付清购房款，对于案涉商品房未办理过户手续存在过错，其只享有一般债权请求权，该权益无法排除法院对该标的的强制执行。裁定：驳回张玉林、袁定华的再审申请。本案庭审过程中，张玉林陈述其诉讼请求实际意思是由张玉林替代饶正慧履行与新奥公司之间的《商品房买卖合同》，提交2016年3月21日饶正慧、杨澜向新奥公司递交《购房合同业主变更申请》一份。申请内容：1、敬请贵公司在本周内把我们的购房合同及收款收据变更在张玉林名下，让我们的交易成功，减少一些损失；2、敬请贵公司抓紧协调房管部门恢复贵公司的网签业务，早日把此房签到张玉林名下。新奥公司在该申请下方签署：“经申请人双方协商同意将申请人所购买的房屋变更给张玉林，我公司尽快协调房管部门早日完善变更手续，剩余购房款部分由张玉林全额支付”。本院认为：张玉林、饶正慧、杨澜、袁定华之间的房屋买卖合同未经认定合法有效，案涉合同权利义务的概括转让亦系基于案涉房屋物权基础上的转让，现案涉房屋已有生效法律文书载明系处于查封、执行阶段，而张玉林的执行异议之诉亦被驳回其诉讼请求，故张玉林仅以《购房合同业主变更申请》中新奥公司签署的内容即直接主张替代饶正慧履行与新奥公司之间的《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，张玉林的诉讼请求不应得到支持。饶正慧、杨澜、袁定华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条：“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”之规定，本院依法缺席审理。据此，判决如下：驳回原告张玉林的诉讼请求。案件受理费30元（已依法减半收取），由原告张玉林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  任晓珊二〇二一年六月二十五日法官助理钟梦婷书记员陈阳