广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1929号原告：郑飞飞，男，汉族，1993年2月28日出生。住址：广东省四会市城中区×××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××055。委托诉讼代理人：关晓琪（本案原告二），系原告郑飞飞的妻子。原告：关晓琪，女，汉族，1996年1月10日出生。住址：广东省四会市××××××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××822。被告：四会雍晟房地产开发有限公司，住所：四会市××××××××××××××（四层）420-125号（申报制）。统一社会信用代码：91441284MA4UTHUFXK。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：马晓阳，系广东国政（四会）律师事务所律师。原告郑飞飞、关晓琪诉被告四会雍晟房地产开发有限公司（以下简称“雍晟公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理，适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告关晓琪、原告郑飞飞的委托诉讼代理人关晓琪，被告雍晟公司的诉讼代理人马晓阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑飞飞、关晓琪共同诉称：原告与被告于2019年6月15日签订商品房预售合同，约定该商品房交房时间为2020年9月30日。原告在2020年9月15日收到被告发出的收楼通知书后，前往楼盘验房却发现楼房不符合交楼标准，小区天然气管道尚未完善，不能开通。直至2021年2月5日，天然气才可以开通使用。根据双方签订的商品房预售合同第四章第10条约定，天然气尚未可以投入使用，该房屋尚未达到交付标准，被告的行为已经构成违约。现请求判令：1、被告向原告支付违约金8734.08元；2、被告承担案涉房屋的物业管理费990元（2020年10月至2021年2月）；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告雍晟公司辩称：一、原告郑飞飞、关晓琪与答辩人在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同(预售)》合法有效。二、本案中答辩人不存在违约行为,原告诉求违约金8734.08元无事实及法律依据。1、在2020年9月30日交楼前,案涉商品房已经符合《商品房买卖合同(预售)》第四章第九条约定的商品房交付条件。原告购买的商品房位于四会市城中街道城北社区××××××××××××××住宅57号房(即B2栋8-1602)。被告于2020年7月6日完成了案涉商品房所在楼盘的工程竣工备案手续,于2020年7月13日取得了案涉商品房的《房屋建筑面积测绘成果报告书》;于2020年6月23日取得了消防验收合格的验收意见书;于2020年5月20日取得项目红线范围内的天然气管道工程竣工报告。同时,被告还备有《广东省商品住宅使用说明书》、《广东省商品住宅质量保证书》、电梯安全检验标识。而且,案涉商品房由雅居乐雅生活服务股份有限公司四会分公司提供前期物业服务。综上,按《商品房买卖合同(预售)》第九条的约定,被告于2020年9月30日前已完全具备交付条件。2、本案中,案涉商品房未能及时开通天燃气的责任不在答辩人,原告以此追究被告的违约责任无事实及法律依据。(一)交楼时,被告提供的燃气设施设备符合《商品房买卖合同(预售)》的约定。而且,即使被告延期交楼,根据合同附件11补充协议的约定也不存在任何违约行为。被告与原告签订的《商品房买卖合同(预售)》第十条第(一)基础设施设备第4点约定:“按四会市燃气特许经营单位的规定,燃气管道预留接口到户,是否接入市政公用管网以及开通,以市政公用部分的提供为准”。合同附件5约定:“燃气线路在商品房交付使用时安装完毕…非出卖人自身原因导致燃气线路等基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的,出卖人不承担逾期交付的违约责任。合同附件11补充协议第五点第3项约定:“政府部门对验收及市政配套、安装之延误,被告有权延期交付,延期交付时间为情形发生至消失的相应期间”。本案中,四会新奥燃气有限公司(以下简称“新奥公司”)所出具的竣工报告证实案涉商品房所在楼盘的天然气管道工程已于2020年4月30日竣工,于2020年5月20日验收合格。综上,交楼前,答辩人提供的燃气设施设备符合《商品房买卖合同(预售)》的上述约定。而且,即使延期交付也不存在任何违约行为。(二)项目红线范围外的燃气管道由县级以上人民政府(或与政府合作的企业)规划建设,红线外的管网未及时竣工通气责任不在答辩人。《城镇燃气管理条例》(中华人民共和国国务院令第666号)第十条规定县级以上地方人民政府应当根据燃气发展规划的要求,加大对燃气设施建设的投入,并鼓励社会资金投资建设燃气设施。《广东省燃气管理条例》第八条规定…县级以上人民政府燃气行政主管部门应当会同有关部门,依据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、能源规划以及上一级人民政府燃气行政主管部门编制的燃气发展规划,组织编制本行政区域的燃气发展规划,报本级人民政府批准后组织实施,并报上一级人民政府燃气行政主管部门备案。……燃气发展规划的内容应当包括燃气气源、供气方式和规模、燃气设施布局和建设时序、燃气设施建设用地和保护范围、燃气供应保障措施等。第十条规定新建燃气管道设施在建设项目规划红线范围内并且属于建设项目使用部分的,应当由建设单位负责投资;其余部分由管道燃气经营企业负责投资。本案中,新奥公司出具的《关于岭南春天小区通气时间的函》证实,原告无法及时使用天燃气的原因是项目红线外的天然气管道未能及时竣工。三、原告要求答辩人承担2020年10月至2021年2月份物业管理费的诉讼请求无事实及法律依据。《商品房买卖合同(预售)》第四章第十一条第(三)项查验房屋第3点约定:约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满(以日期较前者为准)即视为交付,自交付之日起买受人应承担该商品房的一切费用(包括物业管理费等)。案涉商品房在2020年9月30日前已符合交付条件。2020年9月15日,答辩人已以邮政快递的方式通知原告收楼,原告也自认收到了相关通知。综上,现案涉商品房已被视为交付,原告应按《前期物业服务协议》的约定自行承担物业管理费。原告请求答辩人承担物业管理费的诉讼请求无事实及法律依据。综上所述,两原告的全部诉讼请求无事实及法律依据,请贵院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、企业信息公示报告；2、原告的身份证；3、《商品房买卖合同（预售）》、补充协议；4、个人贷款凭证、发票；5、交楼通知书；6、新奥公司的函；7、岭南小区物业群消息；8、收楼意见表。经质证，被告对原告的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3、4的真实性、合法性、关联性无异议，但对商品房买卖合同强调几点意见，主要是商品房买卖合同中第九条第十条的约定，第九条约定商品房交付条件，第十条商品房相关设施设备条件，第一项基础设施设备第四点燃气交付条件明确，以市政府交付为准。同时在附件5对相关约定，燃气线路在商品房交付安装完毕，由购买人自行开通。附件11补充协议，第五点第一项第三小点，“政府部门验收配套，出卖人可以延期交楼”，因为市政原因，我方有权延期交楼；对证据5的真实性、合法性、关联性均与认可，也证实我方有按约定通知原告收楼；对证据6的真实性、合法性、关联性均与认可，说明该小区未能通气的原因是因为红线外的铺设未能完成。但通气时间的函中红线内的验收应该有笔误，与我方有的矛盾。我方证据中是5月20号验收；对证据7的真实性、合法性、关联性均与认可，强调一点是未通天然气的原因不在被告方；对证据8的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明内容不认可，原告不能以此拒绝交楼并退还物业费，我方符合交楼条件。诉讼中，被告举证如下：1、商品房买卖合同（预售）；2、单位（子单位）工程竣工验收报告、单位（子单位）工程竣工验收备案表、房屋建筑面积测绘成果报告书、建设工程消防验收意见书；3、竣工报告；4、广东省商品住宅使用说明书、广东省商品住宅质量保证书、特种设备使用标志；5、邮政快递信息统计表、发票；6、前期物业服务协议。经质证，原告对被告提供的证据1的真实性、合法性无异议、对被告证明内容有异议，房屋买卖合同的主合同第九页第十条，第一条“交付时……保证燃气供应”但是被告补充就自行补充，“是否接入……”明显与第四项矛盾，横线部分为格式内容，为减轻自身责任的条款，作为消费者的一方我方对该格式条款不予认可，但被告方并未尽到解释的义务，以及补充内容，及被告提到的附件5与主合同中也是矛盾，补充一点该协议也是格式合同，消费者作为消费的一方，对于开发商利用格式条款减轻或减除自身的责任，我方是不予认可；对证据2的真实性、合法性由法院认定、对《单位（子单位）工程竣工验收报告》、《单位（子单位）工程竣工验收备案表》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《建设工程消防验收意见书》，我方认为与本案无关，因为本案中我方诉求是开发商对天然气未开通应付责任，并未说明案涉楼房的天然气的完善；对证据3的真实性、合法性由法院认定、对案涉商品房红线内外的范围，作为消费者的一方并不清楚，新奥公司与开发商的约定范围是如何，根据合同的相对性，案涉楼房是我方与开发商去签订的合同，约束我方与开发商，对于开发商提到的红线内工程，我方对新奥燃气并非合同签订的主体，因此天然气的开通应该是开发商应尽的义务与责任，并非消费者自身的责任；对证据4的真实性、合法性、关联性由法院认定；对证据5的真实性、合法性、关联性无异议；对证据6的真实性、合法性、关联性无异议，但因为被告天然气未能开通导致原告无法收楼，所以该段时间的物管费应该由被告承担。综上证据，结合原告的庭审陈述，本院认定如下事实：原告与被告于2019年6月15日签订商品房预售合同，原告购买的商品房位于四会市城中街道城北社区××××××××××××××住宅57号房(即B2栋8-1602)，合同约定该商品房交房时间为2020年9月30日。2020年9月15日,被告认为该商品房已经具备交房条件，以邮政快递的方式通知原告收楼,原告也承认收到了相关通知。但认为小区天然气管道尚未完善，不能开通，楼房不符合交楼标准，不同意收房。被告则认为交楼时,被告提供的燃气设施设备符合《商品房买卖合同(预售)》的约定，小区红线内天然气管道已经建造完成，并于2020年5月20日取得项目红线范围内的天然气管道工程竣工报告。小区管道天然气不能开通是因为提供小区天然气服务的四会新奥燃气有限公司在小区红线外的管道未能铺设完成所致，并非被告责任所造成。双方因此产生纠纷，原告遂提出上述诉求。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于双方争议的案涉商品房天然气未能开通是否构成交房违约的问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中第九条约定：“商品房交付条件；该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.前期物业公司根据物业管理条件和前期物业承接查验办法，对公共区域及其设施设备查验完毕。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十条约定：“商品房相关设施设备交付条件；（一）基础设施设备；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。按四会市燃气特许经营单位的规定，燃气管道预留接口到户，是否接入市政公用管网以及开通，以市政公用部门的提供为准。买受人须到有关部门开通方可使用，费用由买受人承担。”合同附件五，《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》第2条第（一）款第2项约定：“电话、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行开通，并按当地政府有关文件及收费标准缴纳费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。”很明显，被告在交楼时,被告提供的燃气设施设备符合《商品房买卖合同(预售)》的约定，小区红线内天然气管道已经建造完成，并于2020年5月20日取得项目红线范围内的天然气管道工程竣工报告。小区管道天然气不能开通是因为提供小区天然气服务的四会新奥燃气有限公司在小区红线外的管道未能铺设完成所致，并非被告责任所造成。根据双方的合同约定，被告并未违约，无需承担违约责任。原告主张被告违约的理据不足，本院不予支持。据此，原告拒绝收楼的理由也不成立，原告主张的由被告承担案涉房屋的物业管理费990元（2020年10月至2021年2月）的诉求理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：驳回原告郑飞飞、关晓琪的全部诉讼请求。本案受理费25元，由原告郑飞飞、关晓琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  马昌盛二〇二一年六月四日书记员  范嘉斌