青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青民终118号 上诉人(原审原告、申请执行人）：唐冲，男，汉族。 委托诉讼代理人：魏忠，青海磐佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洁铧，青海磐佑律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：朱鹏，男，汉族。 被上诉人（原审被告、案外人）：马丽，女，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：项唯贤，男,汉族。 上诉人唐冲因与被上诉人朱鹏、马丽、项唯贤申请执行人执行异议之诉一案，不服青海省西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）作出的（2020）青01民初451号民事判决，向本院提出上诉。本院2021年5月21日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人唐冲的委托诉讼代理人魏忠、李洁铧，被上诉人朱鹏、马丽到庭参加诉讼。被上诉人项唯贤经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 唐冲上诉请求：1.撤销西宁中院（2020）青01民初451号民事判决；2.依法改判准许执行被上诉人项唯贤位于青海省西宁市城北区西海路59号6号楼1单元1092室房屋；3.一、二审案件受理费由被上诉人朱鹏、马丽、项唯贤承担。事实和理由：1.原审法院认定事实错误。（1）原审法院不予认定上诉人唐冲与被上诉人项唯贤之间的抵偿协议属认定事实错误。唐冲在一审中出具其与项唯贤签订的《以房抵债协议》证实项唯贤将涉案房屋给唐冲抵偿债务在先，一审法院以协议约定的房屋与涉案房屋楼号不一致为由不予认定以房抵债。事实上，在一审庭审中，法官电话联系项唯贤，其明确表示在中海郡仅有一套房屋，《以房抵债协议》中楼号系书写错误且项唯贤与唐冲之间债权债务关系明确，以房抵债协议应予认定，原审法院认定事实错误。（2）原审法院以（2020）青0102民初4457号民事判决书确认房屋系被上诉人朱鹏、马丽所有系事实认定错误。第一，原审法院于2020年7月30日作出（2020）青01执434号执行裁定书及协助执行通知书对涉案房屋进行查封，上诉人唐冲于2020年10月19日向原审法院提起执行异议之诉；被上诉人朱鹏、马丽2020年9月22日提出诉前保全申请，于2020年10月20日提起诉讼，最终取得（2020）青0102民初4457号民事判决，其行为明显系为使其主张合法化所实施的恶意诉讼行为。第二，房屋应以不动产登记为物权转移要件，现房屋登记于被上诉人项唯贤名下，被上诉人朱鹏未取得房屋所有权。第三，被上诉人朱鹏、马丽并未向不动产登记中心申请变更登记，在庭审中朱鹏、马丽明确表明委托中介是为了“房屋买卖合同更名”，为钻法律空子，确系买受人自身原因未办理过户登记。故一审法院以（2020）青0102民初4457号民事判决生效为由确认房屋权属错误。2.原审法院适用法律错误。原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定，认定被上诉人朱鹏、马丽对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权系适用法律错误。第一，2019年1月11日项唯贤就将此房屋抵给唐冲，此抵偿协议合法有效，对双方当事人具有约束力。项唯贤恶意出卖是不争的事实，庭审中唐冲也提交了与项唯贤、朱鹏的通话录音，朱鹏与项唯贤的说法一致，系“抵偿朱鹏的借款”。庭审中朱鹏又改口为“是项唯贤让其说的是抵债”，不难看出双方均存在恶意，其“买卖合同”不具有“合法性”。第二，其“合法占有”也不成立。朱鹏仅仅是拿了钥匙，在装修开工前唐冲已联系了朱鹏，且通过物业告知此房存在争执，朱鹏也未提交证据证明在唐冲电话通知之前其已开始装修。第三，朱鹏、马丽并未向不动产登记机关申请变更登记，是买受人自身原因未办理过户登记。故本案并不符合执行异议和复议规定第二十八条之规定，原审法院适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实错误、适用法律错误、判决结果错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，以保护上诉人合法权益。 朱鹏、马丽辩称,1.朱鹏、马丽在2018年6月和10月两次参与了中海河山郡微信抢房，同年9月3日购买了中海河山郡地下负一层C区981号车位使用权。在中海河山郡购房是我们的刚需，买房意向是一直存在的。2.对项唯贤写给唐冲的便条有质疑。便条上所载抵债用的房屋和涉案房屋不是同一住宅，唐冲当时持有合同书、房屋收款收据及相关资料，但他并未将该资料与便条核对，也从未去西宁中海宏洋房地产开发有限公司（以下简称中海地产）及房管所确认此房是否为项唯贤实际购买，直至物业公司2020年6月30号交房时也从来没有向项唯贤提出房号有误，说明当时写便条可能是在特殊情况下（如项唯贤遭胁迫、项唯贤和唐冲两人醉酒等）所写，因此该便条与本案无关。3.2019年11月14日朱鹏、马丽购买涉案房屋时与中介郭经理去西宁市房产交易中心调档查询，确认项唯贤购买的中海6号楼1092室房屋不存在抵押质押等问题，同日在中海物业也核实该房屋是项唯贤一次性付款购买所得，确认无误后才签合同付款的。但是唐冲收到项唯贤以房抵债的便条后，既没有对房屋进行保全等措施，也没有去物业办理登记，（2019）青01民初637号民事判决中唐冲也没有提出中海河山郡房屋已抵债的诉讼请求，直至2020年6月30日物业交房时也未告知物业。而我们于2020年7月2日在物业领取了钥匙并办理了装修相关手续，现在唐冲起诉我们有违社会公德。4.2020年12月24日，西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初4457号民事判决已确定朱鹏与项唯贤就案涉房屋签订的《房屋买卖定金协议》有效，在涉案房屋具备办理不动产证条件时，协助朱鹏、马丽将房屋过户至朱鹏、马丽名下。因为房子是期房，当时签订合同时不能办理房产证，2021年5月19日中海地产给项唯贤通知办房子产证，现在案子还未结，所以房产证还没有办，并非因朱鹏、马丽自身原因未办理过户登记。综上，朱鹏、马丽对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 唐冲向一审法院提出诉讼请求：1.判令准许执行被执行人项唯贤位于青海省西宁市城北区西海路59号6号楼1单元1092室房屋；2.本案诉讼费用由朱鹏、马丽、项唯贤承担。 一审法院认定事实：唐冲与项唯贤民间借贷纠纷一案，该院于2020年4月3日作出（2019）青01民初637号民事判决，判令项唯贤于判决生效之日起十五日内向唐冲偿还借款本金11578774元及2016年7月至2019年11月28日期间的利息2000000元、2019年2月18日至2019年11月28日期间的逾期还款利息2084179元，以上合计15662953元。判决生效后，被执行人项唯贤未按期履行义务，申请执行人唐冲向该院申请强制执行，2020年7月30日该院作出（2020）青01执434号执行裁定书及协助执行通知书，载明因项唯贤未履行（2019）青01民初637号民事判决确定的债务，对项唯贤名下的位于青海省西宁市城北区西海路59号6号楼1单元1092室房屋进行查封。随后案外人朱鹏、马丽向该院提出执行异议，该院于2020年9月14日作出（2020）青01执异220号执行裁定书，裁定中止对被执行人项唯贤位于青海省西宁市城北区西海路59号6号楼1单元1092室房屋的执行。唐冲不服该裁定，提起执行异议之诉。 另查明，项唯贤作为出卖人与朱鹏作为买受人通过西宁卓高房地产经纪有限公司于2019年11月14日签订《房屋买卖定金协议》，协议约定：出卖人向买受人出售其合法拥有的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据相关法律法规的规定，就该二手房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本合同。该房屋坐落于西宁市城北区西海路59号6号楼1单元1092室，商品房预售合同编号YS0381895，该房屋建筑面积共142.26平方米，其中套内建筑面积共115.07平方米，产权所有人项唯贤。该房屋成交单价为8787元，成交总价款为125万元。房款支付方式：一次性支付100万元整，分两次支付（2019年11月14日支付定金50万元，2019年11月21日晚18点之前支付首付款50万元），剩余房款25万元于过户至买受人名下后，一次性支付。此外，协议中还约定了出卖人和买受人向委托经纪公司支付的保证金及佣金。签订协议当日，朱鹏妻子马丽在建设银行湟源支行，用其账号为6222804403800033639银行账户向项唯贤转款支付500000元购房款，2019年11月19日，马丽又从该银行账户向项唯贤转账支付50万元购房款，项唯贤分别于2019年11月14日、2019年11月19日出具编号为N00699546、N0699548收条两张，分别载明“今收到朱鹏购房定金人民币伍拾万元（￥500000元），房屋售价壹佰贰拾伍万元，面积：142026平方米，房屋地址：中海河山郡一期6号楼1单元1092室”。2019年11月14日朱鹏向西宁卓高房地产经纪有限公司交纳保证金及佣金1万元。朱鹏、马丽在西宁卓高房地产经纪有限公司负责人郭长斌在场的情况下，朱鹏、马丽与项唯贤于2020年7月5日交付房屋钥匙、购电卡、住宅使用说明书、住宅质量说明书等相关手续。 另，朱鹏、马丽提交朱鹏与中海宏洋物业管理有限公司西宁分公司于2020年7月19日签订的《西宁中海河山郡住宅装饰装修管理服务协议》、中海宏洋物业管理有限公司西宁分公司于2020年7月19日出具的收据，载明收费项目：装修押金、代收建筑垃圾清运费、装修服务费、出入证工本费，共计3968.56元，此笔款项通过马丽招商银行信用卡向中海宏洋物业管理有限公司西宁分公司转款3968.56元，朱鹏、马丽提交招商银行信用卡对账单予以印证。朱鹏、马丽提交2020年7月19日装修前户内隐蔽工程检测交接记录，有业主、装修单位、检测人的签字确认，其中业主朱鹏签字确认。朱鹏、马丽还提交项唯贤于2020年8月11日出具的《房屋买卖承诺书》，内容为“本人项唯贤委托西宁卓高房地产经纪有限公司将本人项唯贤名下位于西宁市城北区西海路59号6号楼1单元1092室商品房以全款方式出售给朱鹏（附房屋买卖、定金协议书）。本人承诺如下：1、房屋为夫妻二人共同财产，且未设定任何他项权利和无任何争议；2、该房屋与西宁中海宏洋房地产开发有限公司（2018年6月5日）签订西宁市商品房预售合同起至房屋更名过户之前无担保、无抵押、无质押等情况，无任何形式的经济纠纷，未设定任何他项权利和无任何争议；3、该房屋在更名之前的任何纠纷，均由本人负责，与该房屋新持有人无关。若本人违反上述承诺，愿意承担一切法律责任。”朱鹏、马丽提交朱鹏与西宁聚诚房地产中介服务有限公司办理房屋过户手续，办理房屋手续服务费55000元，提交房屋中介专用收据。 再查明，该院在执行异议期间及执行异议之诉审理期间，分别向西宁卓高房地产经纪有限公司负责人郭长斌进行调查，其陈述一致，其证实项唯贤委托西宁卓高房地产经纪有限公司出售项唯贤名下位于西宁市城北区西海路59号6号楼1单元1092室房屋，朱鹏与项唯贤签订《房屋买卖定金协议》时其在场，见证了双方签订合同全过程，并在《房屋买卖定金协议》上签字确认，并加盖了西宁卓高房地产经纪有限公司印章，项唯贤向朱鹏、马丽交付房屋钥匙亦是在郭长斌在场的情况下进行的。在本案审理过程中，该院前往西宁卓高房地产经纪有限公司调取了《房屋买卖定金协议》、两张收据，加盖了西宁卓高房地产经纪有限公司印章。在执行异议期间，该院要求朱鹏、马丽将剩余购房款250000元交付该院执行，朱鹏、马丽于2020年9月8日通过马丽在建设银行湟源支行的账号6222804403800033639银行账户将250000元购房款转账至该院案款账户。 2020年9月22日，朱鹏、马丽向西宁市城东区人民法院提出诉前财产保全申请，西宁市城东区人民法院作出（2020）青0102财保55号民事裁定书，裁定冻结项唯贤名下位于西宁市城北区西海路59号6号楼1单元9层1092室房屋的不动产产权转移及设置他项权利，期限三年。朱鹏、马丽于2020年10月20日以朱鹏、马丽为原告，被告项唯贤、西宁卓高房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案诉至西宁市城东区人民法院，请求确认项唯贤与朱鹏就位于西宁市城北区西海路59号6号楼1单元9层1092室房屋签订的《房屋买卖定金协议》有效；判令项唯贤在案涉房屋具备不动产证办理条件时，协助朱鹏、马丽无条件办理房屋不动产证，并承担办理不动产证时出售方所承担的所有费用（营业税和个人所得税等）；判令项唯贤承担案件保全费5000元、担保费1875元及本案诉讼费；判令卓高经经公司无偿退还保证金1万元。西宁市城东区人民法院于2020年12月24日作出（2020）青0102民初4457号民事判决，判决：一、确认朱鹏与项唯贤就位于西宁市城北区西海路59号6号楼1单元9层1092室房屋签订的《房屋买卖定金协议》有效；二、项唯贤在前述房屋具备办理不动产权证条件时，协助朱鹏、马丽将前述房屋过户至朱鹏、马丽名下，并按《房屋买卖定金协议》的约定承担税费；三、驳回朱鹏、马丽的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 一审法院认为,本案的争议焦点是：朱鹏、马丽是否对西宁市城北区西海路59号6号楼1单元9层1092室房屋享有足以排除强制执行的民事权益。该院认为，申请执行人唐冲主张项唯贤将涉案房屋在先以房抵偿欠付唐冲债务，虽提交了项唯贤出具的《以房抵债协议》，内容为“本人因唐冲借款，现承诺用资产予以偿还。城北区中海郡4号楼1单元902室住房一套。”但该协议中房屋与涉案房屋的楼号不一致，且唐冲与项唯贤民间借贷一案判决书中认定的项唯贤抵偿其借款的两套房屋并不包括涉案房屋，故其主张不能成立，不予支持。唐冲主张电话录音可证实，其在得知涉案房屋有人装修时与朱鹏通话，朱鹏认可买卖合同实际上是以物抵债的事实，首先，项唯贤出具《房屋买卖承诺书》，证明项唯贤委托西宁卓高房地产经纪有限公司将位于西宁市城北区西海路59号6号楼1单元1092室商品房以全款方式出售给朱鹏，房屋为夫妻二人共同财产，且未设定任何它项权利和无任何争议。在本案审理过程中，开庭过程中，主审法官电话连线对不到庭的项唯贤进行调查，其明确认可买卖关系存在；其次，西宁市城东区人民法院于2020年12月24日作出（2020）青0102民初4457号民事判决，判决：确认朱鹏与项唯贤就位于西宁市城北区西海路59号6号楼1单元9层1092室房屋签订的《房屋买卖定金协议》有效。该判决已发生法律效力。最后，朱鹏、马丽提交《房屋买卖定金协议》、项唯贤出具收条两张、房屋中介公司专用收据一张、朱鹏、马丽在西宁卓高房地产经纪有限公司负责人郭长斌在场的情况下与项唯贤交付房屋钥匙、购电卡、住宅使用说明书、住宅质量说明书等相关手续的照片、朱鹏与中海宏洋物业管理有限公司西宁分公司签订的《西宁中海.河山郡住宅装饰装修管理服务协议》、中海宏洋物业管理有限公司西宁分公司出具的收据、招商银行信用卡对账单、装修前户内隐蔽工程检测交接记录、招商银行信用卡明细单及该院调查西宁卓高房地产经纪有限公司负责人郭长斌笔录，以上证据均可证实朱鹏、马丽与项唯贤之间房屋买卖合同成立，而非唐冲主张的双方之间为以物抵债法律关系。执行异议和复议规定第二十七条中申请执行人的优先受偿权是指抵押权、质权、留置权、工程价款优先受偿权等担保物权的优先受偿权，唐冲未提交证据证实其享有对抗朱鹏、马丽的担保物权的优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，唐冲与项唯贤民间借贷纠纷一案，该院作出（2019）青01民初637号民事判决。判决生效后被执行人项唯贤未按期履行义务，申请执行人唐冲向该院申请强制执行，2020年7月30日该院作出（2020）青01执434号执行裁定书，对项唯贤名下的涉案房屋进行查封。2019年11月14日朱鹏与项唯贤通过西宁卓高房地产经纪有限公司签订《房屋买卖定金协议》，项唯贤将涉案房屋买卖给朱鹏。在人民法院查封之前朱鹏与项唯贤已签订合法有效的书面买卖合同。其次，朱鹏、马丽在西宁卓高房地产经纪有限公司负责人郭长斌在场的情况下，项唯贤于2020年7月5日向朱鹏、马丽交付房屋钥匙、购电卡、住宅使用说明书、住宅质量说明书等相关手续。朱鹏、马丽在人民法院查封之前已合法占有该不动产。再次，朱鹏、马丽已按合同约定向项唯贤支付购房款100万元，且将剩余购房款25万元按照该院要求交付该院执行。最后，非因买受人朱鹏、马丽自身原因未办理过户登记。 综上所述，本案符合执行异议和复议规定第二十八条的全部条件，应当对不动产买受人的物权期待权进行保护，唐冲对项唯贤的一般债权，相对于不动产买受人的物权期待权，不具有法定优先的地位。结合本案查明的事实和证据，应当认定朱鹏、马丽对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。唐冲主张对西宁市城北区西海路59号6号楼1单元9层1092室房屋继续执行的诉讼请求不能成立，不予支持。依照执行异议和复议规定第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决驳回原告唐冲的诉讼请求。案件受理费13800元，由唐冲负担。 双方当事人对一审已查明的事实不持异议，二审予以确认。 二审中被上诉人朱鹏、马丽提交两份新证据：一份是《中海河山郡车位使用权转让合同》，拟证明朱鹏2018年9月3日从中海地产处购买中海河山郡项目地下车位一处，其购买中海河山郡房产是真实意愿，不存在恶意串通；一份是《关于中海河山郡项目个人不动产权证办理的通知》，拟证明中海地产2021年5月17日通知项唯贤办理不动产权证，目前诉讼正在进行中，非因朱鹏、马丽自身原因未办理过户登记。 唐冲对此质证认为，1.对《中海河山郡车位使用权转让合同》的真实性无法辨别，开发商能否将车位卖给业主之外的人值得怀疑，需要去调查；对关联性不予认可；对证明方向，认为先买车位后买房有违常理。2.对《关于中海河山郡项目个人不动产权证办理的通知》的真实性无法核实，且项唯贤与朱鹏签订合同时约定的是“房屋买卖合同更名”，与中海地产通知项唯贤办理不动产权证没有关联性，对其证明方向不予认可。 本院认为，被上诉人提供了《中海河山郡车位使用权转让合同》原件，唐冲虽对开发商能否将车位卖给业主之外的人提出质疑，但其庭后并未去核实，没有提交证据推翻该合同的真实性，该合同可以印证朱鹏、马丽在中海河山郡买房的真实意愿，故对该证据予以采信；对于《关于中海河山郡项目个人不动产权证办理的通知》，该通知系项唯贤手机拍照发给朱鹏、马丽后下载打印所形成，对其真实性予以确认，该证据可证明中海地产通知办理房产证的时间，与本案具有关联性，亦应采信。 据此，本院二审确认以下事实： 2018年9月3日，中海地产与朱鹏签订《中海河山郡车位使用权转让合同》，约定中海地产向朱鹏有偿转让中海河山郡项目地下一层C区编号为981的车位使用权，该车位转让费为125000元，并约定了付款方式、交付期限、预期违约责任、使用年限等内容。 2021年5月17日，中海地产向项唯贤发出通知称，其购买的案涉房屋已具备办理不动产权证的条件，请其携带相关资料前往中海河山郡售楼部办证点办理不动产权证。 本院围绕本案焦点“朱鹏、马丽对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益”分析认定如下： 首先，朱鹏作为买受人于2019年11月14日通过西宁卓高房地产经纪有限公司与项唯贤签订《房屋买卖定金协议》，购买项唯贤所有的案涉房屋，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。唐冲上诉所称该房屋项唯贤已承诺抵债给唐冲，项唯贤恶意出卖该房屋，与朱鹏之间存在恶意串通，其“买卖合同”不具有“合法性”。对此，本院认为，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定为系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议的，债权人可要求其继续履行原债权债务合同。本案中，项唯贤虽于2019年1月11日曾向唐冲出具一张便条称“本人因借唐冲借款，现承诺用资产予以偿还”，但其并未将承诺的房产过户给唐冲抵偿借款，唐冲2019年10月11日起诉项唯贤民间借贷纠纷案时，系要求项唯贤履行原债权债务合同，并未对项唯贤承诺抵债的房产主张权利。2019年11月14日项唯贤将案涉房产卖给朱鹏时，项唯贤系该房屋的权利人，其处分自己的房产并无不当。朱鹏、马丽夫妇2018年就开始参与中海河山郡微信抢房，同年9月3日购买了该小区地下车位使用权，其在中海河山郡购房的意向真实可信。2019年11月14日朱鹏、马丽夫妇通过中介公司与项唯贤签订合同，以市场价125万元购买案涉房屋，目前已全额支付购房款，没有证据证明朱鹏、马丽夫妇购买案涉房屋时与项唯贤之间存在恶意串通。本案中朱鹏虽在电话中曾向唐冲陈述该房系项唯贤抵债给他，但其后提交的买卖合同、付款凭证等证据均证实该房系通过中介从项唯贤处购买，并已全额支付了房款，电话中对唐冲说该房系抵债，朱鹏解释称当时是按照项唯贤的交代跟唐冲这么说的，项唯贤和唐冲之间发生了什么，他并不清楚，只是按照项唯贤的交代那么说了。对此，本院认为，唐冲打电话给朱鹏说案涉房屋已抵债给唐冲系在2020年7月29日，而朱鹏与项唯贤于2019年11月14日就已签订房屋买卖合同，不能以后期产生的与客观事实不符的通话录音内容就认定朱鹏与项唯贤早期签订合同时存在恶意串通，唐冲以以物抵债、恶意串通为由主张案涉买卖合同无效的理由不能成立。案涉房屋于2020年7月30日被法院查封，案涉书面买卖合同签订于2019年11月14日，符合执行异议和复议规定第二十八条规定第一款第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”情形。 其次，项唯贤于2020年7月5日向朱鹏、马丽交付房屋钥匙、购电卡、住宅使用说明书、住宅质量说明书等相关手续，朱鹏于2020年7月19日与中海物业签订装饰装修服务协议，并办理装修前户内隐蔽工程检测交接记录，在法院查封前已合法占有案涉房屋，唐冲关于朱鹏仅仅是拿了钥匙，且装修前唐冲已联系朱鹏告知此房存在争执，不符合“合法占有”的理由不能成立。 再者，唐冲上诉认为，朱鹏、马丽并未向不动产登记中心申请变更登记，庭审中亦表明委托中介是为了“房屋买卖合同更名”，该行为系为钻法律空子，涉案房屋未办理过户系买受人自身原因造成。经查，项唯贤与朱鹏签订的《房屋买卖定金协议》第八条约定“双方就该房屋买卖达成一致意见，先办理合同更名手续，更名费由出售人承担，如能更名成功，则双方交易款结清。如若合同更名不能办理，双方约定，待中海河山郡《不动产证》办理下来之后，办理房屋过户手续，过户的税费按照国家规定，双方各自承担各自的税费”，从该条约定可以看出，办理合同更名手续只是双方约定的办理房屋变更登记的一种方式，同时双方还约定了不能办理合同更名时，就待房产证办理下来后办理过户手续。目前合同更名手续不能办理，按照约定，双方应待房产证下来后办理过户手续。诉讼中，2021年5月17日，中海地产通知项唯贤案涉房屋已具备办理不动产权证的条件，请携带相关资料办理不动产权证，据此，可以认定未办理过户登记非因买受人自身原因，唐冲以双方约定办理合同更名手续为由主张未办理过户登记系因买受人自身原因的理由不能成立。 综上所述，唐冲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元,由唐冲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈 玉 静 审 判 员 索 晓 春 审 判 员 刘 尚 英 二〇二一年六月二十九日 法官助理 祁选姐措 书 记 员 任 瑾 颖