西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终503号上诉人（原审原告）：久色，男，1980年4月8日出生，藏族，现住西藏自治区那曲市比如县，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：朗杰旺姆，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：孙文革，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被上诉人（原审被告）：索朗达加，男，1985年9月19日出生，藏族，现住西藏自治区那曲市比如县，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：朱雪萍，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。上诉人久色因与被上诉人索朗达加房屋买卖合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人久色的委托诉讼代理人朗杰旺姆、被上诉人索朗达加的委托诉讼代理人朱雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。久色上诉请求：1.请求二审法院撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初2316号《民事判决书》，并依法支持久色一审全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.本案依据久色提交的《协议书》及录音光盘可以看出，久色是基于索朗达加同意再次帮助其贷款，才将房屋出卖的行为。因此久色提交的该份证据正是还原本案事实的关键证据，一审法院认为与本案无关显然不合理。2.一审认定索朗达加向久色支付了257 450元，属于认定事实错误，现有证据根本无法证明。3.一审认定索朗达加在一审中所提交的总价款为316 000元的《房屋买卖合同》属于认定错误，首先，一个总价款近500 000元的房子，以310 000元余元的价格来进行处分，明显依据不足。二、一审法院适用法律错误。1.关于经济适用房交易合法性的问题。一审法院对于经济适用房及其交易行为的定义是政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关规定，但对经济适用房买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，房屋能否办理权属登记不影响合同的生效。一审法院同时适用了《中华人民共和国民法典》第509条仅强调了双方应当履行合同的义务。然而，依据《经济适用住房管理办法》第30条，该条虽然没有直接规定买卖经济适用房的合同无效，但是禁止上市交易的条款就已经排除了交易行为的合法性，完全属于违反法律法规强制性规定的情形，同时也损害了社会公共利益。《经济适用住房管理办法》是由七部委联合发布的部门规章，属于规范性文件，依据上述规定可以作为裁判说理的依据，且上述规定是决定案涉合同能否履行的关键，因此应当作为裁判依据。2.关于认定交易合法将违反上述《经济适用住房管理办法》规定，将同时损害国家利益。如果认定合同有效，又不考虑案涉标的物房产的特殊性，则会导致无法办理房屋产权证，将损害双方当事人的利益和国家的利益。综上，为维护双方当事人和国家的合法权益，请求二审法院撤销一审全部判决内容，依法支持久色一审全部诉讼请求。索朗达加辩称：1.一审法院认定的主要事实正确。久色所述的双方进行房屋买卖是以索朗达加帮助久色贷款为前提并没有任何证据支撑。相反，久色在一审中提交的协议书反而可以证明，至少在2019年10月30日之前，索朗达加已经向其支付了140 000元，再结合久色与答辩人提交的其他证据来看，答辩人向久色支付的购房款已经超过双方约定的数额，合同已经履行完毕。同时，久色的该项主张也充分说明了合同已经实际履行。而关于双方签订的案涉房屋买卖合同，是双方真实意思表示，并且也是经过双方签字捺印确定的，不存在任何无效事由。而关于房屋定价的问题，是双方行使处分权的表现。并且其后双方又重新签订了案涉房屋买卖合同，对相关条款重新进行了约定。一审法院对该合同的认定没有任何问题。而关于房屋价格，无论是从久色提交的贷款合同来看，还是从久色提交的购买合同来看，案涉房屋的总价款均并非500 000元。即使是加上168个月的贷款利息一共也是461 406.96元。久色以400 000元的价格出卖给答辩人并不违背常理。并且，上述问题均不是确认合同是否有效的事由。2.一审法院适用法律准确。久色反复提到的《经济适用住房管理办法》从位阶上看不属于合同法规定确认合同无效的情形中的法律、行政法规，而是部门规章，从内容上来看也不属于效力性强制性规定，而是限制购买条件的管理性规定。久色引用的法条恰恰证明，合同是有效的，房屋进行交易的条件是什么。案涉合同是双方自愿达成的，并不具备任何无效情形。3.合同无效是对合同最根本的否定，应当严格认定标准，久色试图盲目扩大认定标准的行为，反而会造成国家利益、当事人合法权益的损害。而至于合同签订后无法及时办理过户的问题，应当是当事人在签订合同时应当预见到并且应当承担的风险。更何况案涉房屋以及土地的性质决定了，此合同的签订今后并不会带来无法办理产权证的情况，仅仅是不能及时办理过户登记。因此，案涉房屋买卖合同合法、真实、有效，一审法院仅在答辩人支付的购房款数额上的认定存在一定的错误，而认定的其他主要事实清楚、证据充分，对久色的上诉请求应当予以驳回。久色向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方之间的《房屋买卖合同》无效；2.判令索朗达加向久色返还房屋；3.本案诉讼费由索朗达加负担。一审法院认定事实：2016年7月20日，久色与青藏公路分局青藏家苑项目签订《青藏公路分局职工集资房购买合同》购买位于堆龙德庆去桑木村，甲方经批准，在自由土地上建设的职工集资房××栋，总额为420 000元。同年10月28日，久色与中国建设银行股份有限公司西藏自治区分公司签订《住房公积金借款合同》一份，为案涉房屋借款 400 000元，借款期限自2016年10月28日起至2030年10月28日，并将案涉房屋进行抵押。2019年6月4日，索朗达加作为购买方（乙方）与久色作为出售方（甲方）签订一份《房屋买卖合同》约定，甲方自愿将位于堆龙德庆区职工集资房（青藏家苑）房屋转卖给乙方，甲方于2019年3月18日已将房屋贷款还清，房贷已全部结清，无任何债务。双方协商一致，该房屋出售价为316 000元，乙方剩余216 000元在房屋产权过户给乙方后，付给甲方。并对其他事项进行了约定，双方签字、捺印确认。2020年5月20日，索朗达加作为买方（乙方）与久色作为卖方（甲方）签订一份《房屋买卖合同》约定，甲方将位于××区以南，桑木三路以北经济适用房建筑面积121.98平方米， 房屋房号10栋1单元1102，单价为3412.00元／平方米，总金额400 000元整向乙方出售。乙方于2017年支付196 000元，2020年支付金额80 000元，剩余124 000元待甲方房产证办理好后，并结清该房屋所有银行欠款，过户到乙方名下后，乙方一次性全部付清，并对其他事项进行了约定。双方签字、捺印确认。2020年5月12日，西藏自治区公路局青藏公路分局夏曲卡公路养护段出具《证明》一份，证明久色贷款购买公路养护职工经济适用房青藏公路分局青藏家苑一套121.98 平方米房屋总价格为416 195.76元；2021年1月19日，西藏自治区公路局青藏公路分局夏曲卡公路养护段出具《证明》一份，证明久色系该单位一线聘用人员，家庭困难。另查明，自2018年10月4日起至2020年5月20日止，索朗旺久分别向久色农行账户尾数为6576号内转款144 900元；向久色农行账号尾数为1072号内转款40 000元；已微信方式向久色支付72 550元，上述款项共计257 450元。一审法院认为，本案的争议焦点为合同的效力及久色的诉讼请求是否成立。久色主张双方之间签订的《房屋买卖合同》中的案涉房屋系经济适用房，索朗达加购买案涉房屋违反相关法规的规定，合同应属无效，一审法院认为，经济适用房是政府提供政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性房屋，虽政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但对经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，且案涉房屋已实际交付索朗达加，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效，至于久索朗达加是否具有购买资格、能否通过审批以及能否办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力，故对久色主张的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决：驳回久色的全部诉讼请求。二审中，久色提交证据如下：《堆土登国用（2012）第0272号》《关于办理下发规划条件的函》《关于同意划拨出让西藏自治区公路养护工人集中安置点土地的批复》《下发规划设计条件的登记表》《西藏自治区资金往来票据》《用地规划许可证》打印件一份，欲证明案涉房屋所占用的部分土地用于2012年4月政府以划拨方式划拨给了那曲养护段，由划拨转为出让，土地出让金8 676 433.8元，修建房屋用于职工住宅楼，房屋土地使用权归西藏公路局青藏分局，久色无完全处分权，如果合同判定有效将同时损害国家利益。索朗达加对该证据真实性予以认可，合法性、关联性及证明目的不予认可，认为土地出让金已经支付，可证明相应处分房屋的行为不存在损害国家利益，相应证件也齐全，土地性质为出让而非划拨。本院认为该组证据能证明案涉房屋现在的土地性质为出让，对该组证据的真实性认可，证明目的不予采纳。索朗达加提交证据如下：1.《银行流水》打印件一份，欲证明索朗达加已经通过银行向久色转款144 900元；久色对该组证据中针对银行卡尾号3071的转款款项予以认可，农行账号尾号1072和6576是同一张卡，存在40 000元重复计算的问题。本院认为该组证据中银行流水系原件，久色对尾号3071账号转款无异议，本院予以确认，对于1072和6576是同一张卡，存在40 000元重复计算的情况，索朗达加通过核对后无异议，本院予以确认；2.《微信转款截图》打印件一份，欲证明索朗达加通过微信向久色转账87 000元。久色对微信转账只认可64 500元，其余无法确认是否为购房款，也无备注。本院认为微信转款截图为打印件，无其他证据证明图片上的款项就是案涉房款，鉴于久色认可64 500元，本院对微信转款64 500元予以确认；3.《收据》原件一份，欲证明索朗达加代久色直接向公路局支付了房屋尾款16 195.76元。久色对该组证据的三性及证明目的均不予认可。本院认为该收据没有具体房号显示，与本案无关，故本院不予采信；4.《短信截图》一组欲证明久色自认其在2018年11月19日之前收到了索朗达加向其支付的50 000元。久色对该组证据的三性及证明目的均不予认可。本院认为该图片中的转账无法证明是案涉房款，故本院不予采信本院查明事实，案涉房屋房号为1栋1单元1102号，在支付案涉房屋款项中，久色的农行账号尾号1072和6576是同一张卡。本院认定的事实及所依据的证据与一审法院基本一致。本院认为，本案争议焦点是案涉合同是否有效。案涉房屋是集资建房，是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。经济适用房是政府面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性房屋，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但对经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，且案涉房屋已实际交付索朗达加，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，久色与索朗达加签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行自己的义务，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效。虽然该合同内容牵涉到不动产物权变动，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，本案中，久色与索朗达加在《房屋买卖合同》中就买卖案涉房屋事项达成了合同合意，本案中亦无证据证明存在“除法律另有规定或者合同另有约定外”的情形，故双方当事人之间的房屋买卖合同成立时即具有法律效力。至于索朗达加是否具有购买资格、能否通过审批以及能否办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力，故对久色主张《房屋买卖合同》中的案涉房屋系经济适用房，索朗达加购买案涉房屋违反相关法规的规定，合同应属无效并退还房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，久色的上诉请求不能成立，本院不予支持予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元（久色已预交），依法减半收取50元，依法由久色负担50元。二审案件受理费100元（久色已预交），由久色负担100元。本判决为终审判决。审  判  长   根堆然吉审  判  员   张  静审  判  员   达  杰二〇二一年六月二十七日书  记  员   桑杰卓玛