河南省宝丰县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0421执异28号案外人：全中和，男，1963年8月11日出生，汉族，住河南省宝丰县。申请执行人：高华峰，男，1956年12月31日出生，汉族，住平顶山市湛河区。申请执行人：胡国超，男，1976年8月18日出生，汉族，住河南省宝丰县。被执行人：宝丰县博森房地产开发有限公司，住所地宝丰县周庄镇皮庄村。法定代表人徐海潮，任该公司总经理。在本院执行高华峰、胡国超等与宝丰县博森房地产开发有限公司（以下简称博森房地产公司）民间借贷等纠纷中，案外人全中和对宝丰县东部源丰路东路北侧自西向东第5、6、7、8、9间门面房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人全中和称，请求撤销宝丰县人民法院（2016）豫0421执行212号之二执行裁定书，解除对宝丰县东部源丰路东路北侧自西向东第5、6、7、8、9间门面房的查封，停止执行。事实与理由：异议申请人对涉案商铺享有合法权利。2015年1月27日，异议人与博森房地产公司签订了房屋租赁协议，租赁了宝丰县东部源丰路东路北侧自西向东第5、6、7、8、9间门面房，租赁期10年。2021年1月21日，法院在门面房处张贴了通知，要求两日内搬迁。异议人认为该通知不符合执行程序。异议人于2015年租赁涉案门面房，并按时缴纳租金，属善意合法占有；租赁涉案门面房前后，均未见过法院给博森公司出具任何关于涉案门面房的查封裁定；租赁期间，异议人投入四十余万对店面进行装修经营电动车，要求异议人搬迁，将造成极大的经济损失。申请执行人高华峰称，一、案外人全中和的异议申请依法不能成立，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该房屋在法院查封期间签订房屋租赁合同的行为系被执行人博森房地产公司设定权利负担的一种行为，该行为是不得对抗申请执行人的。二、案外人全中和与本案被执行人博森房地产公司签订房屋租赁合同时，该房屋尚未建成，是半成品，既不具备能交付出租的条件，也不具备能对外出租的资质。综上所述该房屋租赁协议是无效的，请求法院驳回案外人全中和的执行异议申请。申请执行人胡国超称，该涉案商铺即宝丰县东部源丰路东路北侧自西向东第5、6、7、8、9间门面房所有权、使用权归胡国超所有。一、根据法院（2015）宝民初字第521、522号调解书，该商铺所有权归胡国超所有。二、异议人提供的租赁协议为2015年1月27日签订，属于伪造，疑点是：1.（2015）宝民初字第521、522号调解书，该商铺所有权归胡国超所有，假如当时商铺租赁，博森房地产公司有义务和责任告知法院；2.在2021年1月19日之前，即有相关部门召集的债权人协调会上，胡国超已经申请对该房屋禁止使用，并且使用人也给予配合；3.该商铺在2015年1月份时，属于无门窗、无内外粉刷、无水电，项目烂尾，法人失联状态，在此无法达到租赁事实的情况下竟然签订了一份10年期限的租赁协议，与真实性相违背。被执行人博森房地产公司称，案外人从没有交过租金，对涉案商铺不享有合法权益，属于无权占有，房子不具备出租条件，请法院依法处理，予以驳回。本院查明，在本院合并执行高华峰、胡国超等与博森房地产公司有关的13起案件中，于2019年1月10日作出（2016）豫0421执行212号之二执行裁定，查封被执行人博森房地产公司名下位于宝丰县城东部源丰路东路北侧博森东方国际住宅小区商铺48套等房产，其中有1号楼1-105、1-106、1-107、1-108、1-109，即案外人异议提出的第5、6、7、8、9间门面房。另查明，在本院审理的胡国超与博森房地产公司确认合同纠纷两案中，胡国超与博森房地产公司分别于2013年12月8日、2014年1月24日签订购房协议，购买1号楼1-3层门面东起第一到第四间共12间，1号楼5-10间3层门面共18间。本院经审理于2015年5月11日分别作出（2015）宝民初字第521、522号调解书，调解协议约定：一、博森房地产公司认可2013年12月8日和2014年1月24日分别与胡国超签订的购房协议中该公司所承建的位于宝丰县城东部源丰路东路北侧博森东方国际住宅小区1号楼半成品商铺（预售登记编号分别为1号楼……105铺、106铺、107铺、108铺、109铺……）的所有权归胡国超所有，房款以交付时的实际面积按照合同约定的价款另行结算。二、自双方买卖合同签订之日起，如该房屋与他人产生其他纠纷，均由博森房地产公司承担责任，胡国超不承担责任。根据异议人的陈述，2015年1月27日，异议人与博森房地产公司签订了房屋租赁协议，租赁了宝丰县东部源丰路东路北侧自西向东第5、6、7、8、9间门面房，租赁期10年。2020年8月份交付，按照合同约定装修抵扣房租。异议人不知道所租商铺已卖给他人，直到2021年1月份才知道房子被查封。法院2021年4月6日调查博森房地产公司法定代表人徐海潮笔录显示，“房子没验收竣工，他强行租用我也没办法，因为借人家有钱，有这个租赁协议，我没处置权和租赁权。”本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，博森房地产公司与胡国超分别于2013年12月8日和2014年1月24日签订购房协议，将包括涉案在内的五间门面房卖于胡国超，本院的（2015）宝民初字第521、522号调解书已经确认。根据异议人的陈述，异议人与博森房地产公司是2015年1月27日签订的房屋租赁协议，2020年8月份交付。显然买卖协议在先，租赁合同在后。博森房地产公司的法定代表人徐海潮在调查笔录中也承认自己没有处置权和租赁权。因此，博森房地产公司无权把已经出卖的房产再租赁给他人，案外人的租赁合同不能排除执行。综上所述，本院认为案外人的异议不能够排除对本案查封房产的执行，异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（一）项、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：驳回全中和的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张建立审判员  叶 鹏审判员  姚向阳二〇二一年六月二十八日书记员  蒋林楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。