广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初1337号 原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地：桂林市环城西一路29号联达雅居11号楼。 法定代表人：蒋厚胜，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕敏，该公司员工。 被告：王文南，女，1972年10月14日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 被告：黄松青，男，1972年10月10日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司（以下简称联发盛泰物业）与被告王文南、黄松青物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月26日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理，原告联发盛泰物业的委托诉讼代理人陈燕敏，被告王文南、黄松青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联发盛泰物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告王文南、黄松青支付原告2020年1月1日起至2021年12月31日止的物业管理服务费4406.84元及滞纳金793.23元；2、本案诉讼费、公告费、邮寄费、保全费等由被告承担。事实和理由：被告王文南、黄松青系桂林市叠彩区站前路XX号A栋B号商铺的业主，原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》服务合同期限为2014年6月1日至乾景小区业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，原告对“联发乾景”住宅小区进行物业管理。合同第三章第六条第一款约定：商铺物业费按建筑面积3元／月／平方米的标准向原告缴纳物业管理费；合同第三章第七条约定：物业服务资金按一年缴纳，业主或物业使用人应在每年度首月份10日前交纳当年年度的物业服务资金，逾期交纳的，从逾期之日起按每日所欠费总额的万分之五交纳滞纳金。原告与联发乾景一、二期业主委员会签订《联发乾景物业服务合同》服务合同期限为2020年1月1日至2020年12月31日，合同的第六章第二十三条第2点物业服务收费标准为商铺按建筑面积3元／月／平方米的标准向业主或者物业使用人收取。原告依约为“联发乾景”小区提供了物业服务，但被告从2020年1月1日起拒交物业服务费。截止2021年12月31日，被告尚欠物业管理服务费4406.84元及滞纳金793.23元。故原告诉至法院。 被告王文南、黄松青辩称，被告根据《前期物业服务委托合同》已交清至2019年12月31日的前期物业费。而原告依据与联发乾景一、二期业委会签订的《联发乾景物业服务合同》起诉主张被告缴纳物业费既不合理也不合法。一、被告是B号商铺（不动产证为XXXX号商铺）和D号商铺（不动产证上为AAAA号商铺）的业主，而非原告起诉书上的号商铺业主。二、被告的商铺自2019年4月份楼顶漏水，根据《前期物业服务委托合同》相关约定，当时就向原告办公室报告维修，可直至今天，长达两年之久都没有维修好，从来没有实质性处理漏水问题。原告既然没有实际上提供服务就没有收费的权利，被告保留追究损失的权利。三、被告作为联发乾景商铺的业主，没有参加或听说业主大会同意委托业委会与原告签订《联发乾景物业服务合同》，也没有看到过该合同的公开张贴稿。根据《物业管理条例》，业主委员会是业主大会的执行机构，没有得到业主大会的授权委托，其私自与物业公司签订的合同无效。再者，2019年下半年联发乾景小区业委会的组成成员没有一个是商铺业主，全小区约1000户，商铺业主占200户，占全小区业主比例20%以上，可没一个商铺成员，该业委会就不具备代表商铺业主的资格，因此，原告所依据的与联发乾景一、二期业委会签订的《联发乾景物业服务合同》是无效合同。况且被告与原告之间也没有签订过任何合同。四、原告对商铺物业管理不负责，不履行义务，商铺业主在日常经营中对所遇到道路的损坏，车辆占道停车等影响商铺经营的问题向原告反应，原告未积极解决，没尽到物业管理义务。五、《联发乾景物业服务合同》有效期至2020年12月31日。六、原告不为商铺业主提供实质性服务。七、原告的服务没达到约定的标准，因此，原告向被告收取物业费既不合理也不合法。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：被告王文南、黄松青是桂林市叠彩区站前路XX号XX栋XX号商铺的业主，建筑面积为61.22平方米。2014年6月1日,原告与涉案房屋的开发商联发集团桂林联盛置业有限公司签订了《联发·乾景前期物业服务委托合同》,由原告为联发乾景小区提供前期物业服务，商铺物业服务费按建筑面积每月3元/平方米收取;物业服务费按年度进行交纳，业主和物业使用人应在每年度首月10日前交纳当年的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额万分之五的滞纳金。2020年11月26日，联发乾景一、二期业主委员会与原告签订《联发乾景物业服务合同》，约定原告为联发乾景小区提供物业服务，商铺物业服务费按建筑面积每月3元/平方米收取;服务费按年度方式收取，业主或物业使用人根据个人和物业协商的意愿可按月交物业服务费。合同期限为2020年1月1日起至2020年12月31日止。 庭审中，原告表示其诉状上写的“被告王文南、黄松青系桂林市叠彩区站前路XX号XX栋XX号商铺的业主”是笔误，具体房号以实际购房合同为准。 原告按照上述合同约定为涉案小区提供了物业服务，被告于2020年1月起未向原告交纳物业费。原告经催收未果,遂诉至法院，提出上述诉请。 本院认为，原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》及原告与联发乾景一、二期业主委员会签订的《联发乾景物业服务合同》，是各方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述合同对业主具有约束力。被告作为涉案小区的业主，应当按合同的约定全面履行各自的义务。被告的XX商铺建筑面积为61.22平方米，每月应交纳的物业服务费为183.66元。被告应交纳2020年1月1日至2020年12月31期间物业服务费2203.92元。被告辩称其未交纳物业费的原因是因其购买的另一商铺（XX号）漏水问题向原告反映未得到解决，且车辆占道停车等问题原告未尽到义务。本院认为，物业服务企业是对小区进行管理并提供服务,其收取的物业管理费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等,业主拒交物业管理费,不仅损害了物业服务企业的利益,也是对其他业主利益的侵害，即使被告认为物业服务不到位，应以合理的方式向物业服务企业提出建议，也不应该拒缴全部物业费。故原告要求被告交纳2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2203.92元的诉讼请求，本院予以支持。关于2021年1月1日之后的物业服务费，因原告于涉案小区的业委会并未续签新的物业服务合同，无法确定物业费的收取标准，故对2021年之后的物业服务费，本案中暂不予处理，待新的物业服务合同签订后，原告可另行主张。 关于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，因为在《联发乾景物业服务合同》中并未对滞纳金进行约定，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二之规定,判决如下: 一、被告王文南、黄松青支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2020年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费2203.92元； 二、驳回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元（原告桂林联发盛泰物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取25元，由被告王文南、黄松青负担，本院退回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司25元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  陆颖贞 二〇二一年六月二十三日 书记员  赵依艳 附相关法条： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。