河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初504号原告：河南大米童星文化艺术有限公司，住所地河南省郑州市中原区秦岭路**院中原名邸**楼底商**北侧。法定代表人：卞浩，职务总经理。委托诉讼代理人：赵军，河南鲲之鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵凯，河南鲲之鹏律师事务所实习律师。被告：魏培，男，1994年5月18日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：王大昌，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。第三人：河南曼诚教育咨询有限公司，住，住所地河南省郑州市中原区秦岭路**院中原名邸**楼底商**南侧/div>法定代表人：魏培。委托诉讼代理人：胡玉召、李洁，河南衡度律师事务所律师。原告河南大米童星文化艺术有限公司（以下简称：大米童星公司）与被告魏培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，原告申请追加河南曼诚教育咨询有限公司（以下简称：曼诚教育公司）为共同被告，后原告撤回追加申请，河南曼诚教育咨询有限公司申请作为第三人参加诉讼，本院予以合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南大米童星文化艺术有限公司法定代表人卞浩、委托诉讼代理人赵军、赵凯，被告魏培及委托诉讼代理人王大昌，第三人河南曼诚教育咨询有限公司委托诉讼代理人胡玉召、李洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大米童星公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告按照合同约定支付原告逾期房屋租金共计625100元；二、依法判令被告向原告支付违约金(从2020年3月27日至2020年11月27日的违约金共计250040元；从2020年11月27日至2021年2月26日的违约金共计187530元，剩余违约金支付至实际清偿之日止)、赔偿损失为218785元、免租期租金为93765元，上述暂计共计：750120元。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告因租房需求，于2019年11月19日与原告签订了《商品房租赁合同》，合同内容详见合同（编号：DMTXWHYS-2019-02）号。合同签订后被告如期足额的向原告支付了合同约定的2020年1月27日至2020年5月26日的租金。上述租赁届满前，按照合同约定被告应于2020年3月27日前向原告支付2020年5月27日至2021年1月26日止的租金为250040元；2020年11月27日前向原告支付2021年1月27日至2022年1月26日止的租金为375060元，上述两笔房屋租金共计625100元，被告至今未支付给原告，原告多次与被告协商无果。为维护原告的合法权益，故起诉来院，望判如所请。被告魏培答辩：一、答辩人魏培作为本案被告，主体不适格。答辩人魏培与被答辩人大米童星公司于2019年11月19日所签订的《房屋租赁合同》是魏培作为曼诚教育公司发起人为设立公司而签订的。2020年12月23日大米童星公司发给曼诚教育公司的回复函可以确定，被答辩人也认可涉案房屋租赁合同中承租方权利由曼诚教育公司享有。二、大米童星公司要求曼诚教育公司支付房屋租金625100元，没有事实依据。自2020年1月27日至2020年12月30日即合同终止日，曼诚教育公司尚应支付租金为43992.18元。三、大米童星公司要求支付2020年11月27日至2021年1月26日这段期间的房屋租金，没有事实依据。四、大米童星公司违约在先，无权要求曼诚教育公司支付违约金、赔偿损失、支付免租期租金。五、因新冠疫情、疫情防控措施导致曼诚教育公司自2020年1月26日至2020年5月11日，不得开展培训、咨询活动，没有营业收入，应当对该期间的租金减半收取。六、曼诚教育公司未按合同约定于2020年3月27日之前支付2020年5月27日至2021年1月26日的租金，不存在违约行为。七、大米童星公司应当赔偿曼诚教育公司剩余租赁期内装饰装修残值损失213379元。第三人河南曼诚教育咨询有限公司发表意见：一、曼诚教育公司应作为合同相对人。二、大米童星公司要求支付2020年11月27日至2021年1月26日这段期间的房屋租金，没有事实依据。三、大米童星公司要求曼诚教育公司支付房屋租金625100元，没有事实依据。四、因新冠疫情、疫情防控措施导致曼诚教育公司自2020年1月26日至2020年5月11日，不得开展培训、咨询活动，没有营业收入，应当对该期间的租金免于收取。五、曼诚教育公司未按合同约定于2020年3月27日之前支付2020年5月27日至2021年1月26日的租金，不存在违约行为。六、大米童星公司违约在先，无权要求曼诚教育公司支付违约金、赔偿损失，支付免租期租金。另作为第三人，提交参加诉讼申请书，提出独立的诉讼请求。对于第三人提出的参加诉讼申请，原告发表意见：曼诚教育公司不符合独立第三人构成要件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，有独立请求权第三人是对本诉的标的享有独立的请求权，本案不符合该情形，曼诚教育公司不是有独立请求权的第三人。原告大米童星公司围绕诉讼请求依法提供证据，被告魏培以及第三人曼诚教育公司向法院提交证据，庭审中当事人质证后。本院确认如下：1、2019年11月19日，原告河南大米童星文化艺术有限公司与被告魏培签订《商住房屋租赁合同》，约定：第一条租赁场地、位置、面积1.1出租该房屋的具体位置位于：郑州市××路与××交叉口西北角《中原名邸》楼下底商。该房屋为三层临街商住用房。甲方同意将该房屋的一层部分和三层部分（以双方确定位置为准)以该房屋的现状出租给乙方作为教育机构经营场地有偿使用。1.2租金按照乙方实际使用的建筑面积计算。该房屋实际使用建筑面积共计约665平方米。第二条房屋性质及交付2.1该房屋性质为商住用房。未经甲方书面同意，不得改变房屋用途。楼板每平方米荷载重量270公斤。2.2房屋交付：以该房屋业主向甲方的交房标准及现状向乙方交房，甲方不对房屋另行进行任何施工及装修装饰。2.3水、电等商业配套设施按照政府批准的开发商设计商业房配建最低标准为准，乙方使用不足部分，乙方自行办理并承担费用，甲方予以协助。第三条租赁期限3.1租赁期限3.1.1交房日期：2019年10月27日。3.1.2租赁期限：自2019年10月27日至2024年10月26日，共计5年（大写：五年）整。3.1.3本合同期满后，在同等条件下乙方享有优先承租权。如乙方需续约的，应在本合同有效期届满之日前六个月，向甲方提出书面申请，双方重新协商相关租赁条件或条款。3.2甲方给予乙方90天的装修期，自房屋交付乙方之日起计算，自2019年10月27日起至2020年01月26日止。装修期间产生的水电费等费用由乙方按照甲方指定物业公司的收费和要求正常交纳。乙方在承租期内再进行装修的，不再享有任何免租优惠。第四条租金及费用4.1租金标准：每月每平方米47元(大写：肆拾柒元整)。4.2租金支付方式：实行先交租金后使用。乙方应在下一个租赁周期前60日向甲方支付下一周期租金。租金2019年10月27日至2021年01月26日租金按半年支付，2021年10月27日开始，租金按年支付。双方约定：本合同签定当日支付5万元(大写：伍万元整)作为合同期内履约保证金，同时支付首期4个月的租金，首期租金：125020元（大写：拾贰万伍仟零贰拾元整)，在本合同签订当日支付(如遇国家法定节假日，支付日期顺延）。没有支付的，甲方有权终止合同，该房屋不再预留，另行出租。一切损失由乙方全部承担。4.3租赁期间，该房屋租金采取按年递增方式缴纳，每3年递增一次，递增幅度为上一年度租金的10%。甲方租金的账户收款人账号61×××33，收款人名称：张书语。4.6若乙方未按本合同规定时间向甲方支付租金，甲方有权按当期日租金向乙方收取违约金，直至乙方全额付清其所应付的租金。乙方欠付租金或者违约金超过三十日的，甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任。4.7租赁、装修期间，乙方经营过程中所产生的包括电费、水费、广告宣传费、等一切费用全部由乙方承担，并按收费单位要求自行向有关单位缴纳。第五条租赁物的转租5.1在租赁期内，未经甲方同意乙方不能对该房屋进行任何处置（包括但不限于对外出租、转让、置换等）。发生上述行为甲方有权解除合同，所有直接损失乙方全部承担。5.2乙方在租赁期满或本合同提前终止时，应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日提前六个月通知甲方，并于租赁期届满或提前终止当日将房屋清扫干净，搬迁完毕，并将租赁房屋交还给甲方。第六条甲方责任6.2租赁期内，甲方不参与该房屋的管理与经营。甲方向乙方提供办理营业、广告等各种证照所必要的资料，并全力配合乙方办理相关手续，费用由乙方自理。6.3租赁期间，该房屋业主有权转让租赁房屋的全部或部分所有权，但甲方应保证新的受让人继续执行原租赁合同的条款，与乙方将租赁合同履行完毕。第七条乙方责任7.1乙方使用承租房屋作为经营场所办理营业执照的，在合同终止后，应在一个月内办理注册地址的迁出等工商变更手续；乙方将房屋转租给第三方作为工商注册地址的，乙方应要求第三方及时办理地址变更手续。如乙方或第三方逾期迁出造成甲方损失的，乙方应向甲方承担该损失的赔偿责任。第八条合同的解除或终止8.1出现下列情况时，本合同终止：（1）本合同租赁期限届满时：（2）经甲乙双方协商一致提前终止本合同；（3）本合同履行过程中遇不可抗力后，已无实际履行的可能的，则在不可抗力发生后，由双方协商终止本合同；(4)法律、法规规定的其他可以终止合同的情形。8.2乙方在租赁期内提前解除合同的，应提前六个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方缴清应缴费用并赔偿给甲方当期一个月的租金以及造成的其他全部损失。乙方履约保证金不再退还，双方解除合同。8.3甲方在合同期内提前解除合同的，应提前六个月书面通知乙方，经乙方同意后，退还乙方履约保证金并向乙方支付当期一个月的租金作为违约金，并赔偿因此给乙方造成的直接损失，双方解除合同。(非因乙方过错导致合同解除、终止，或者合同履行期满甲方应10日内无息返还乙方履约保证金。)8.4合同期内，提前解除或终止合同的，甲方有权要求乙方按合同解除合同当期租金标准支付免租期的租金。合同签订后，原告方收取5万履约保证金、125020元租金。2、《企业信用信息公示报告》显示：河南曼诚教育咨询有限公司，成立日期：2019年12月16日，类型：有限责任公司，法定代表人：魏培，住所地，住所地：河南省郑州市中原区秦岭路**院中原名邸**楼底商**南侧魏培、白龙江。3、2020年12月23日，曼诚教育公司向大米童星公司发出《退租通知》：因我公司经营不善导致停业，为此特向贵公司提出提前退租。退租对象为：郑州市中原区秦岭路208号院中原名邸三号楼底商三楼南侧。我司将于2020年12月30日之前搬离完毕并停止使用。同日，大米童星公司向曼诚教育公司发出《回复函》：你司“退房通知”已收悉。因你司欠缴租金一事，经我司多次催要无果，我司根据合同已依法向河南省郑州市中原区人民法院起诉，退房之事，应以合同约定办理。4、经曼诚教育公司申请，本院委托进行了司法鉴定。2021年5月11日，河南开源房地产资产评估咨询有限公司出具的《郑州市中原区中原名邸三号楼底商三楼部分房屋面积测绘报告》，本次测绘的对象是郑州市中原区中原名邸三号楼底商三楼部分房屋。最终结果：中原名邸三号楼底商三楼部分房屋，测绘面积485.4平方米。鉴证咨询服务与测绘费共计5000元整。2021年5月17日，河南凯业房地产估价咨询有限公司出具的《郑州市中原区人民法院办理案件涉及河南曼诚教育咨询有限公司房屋装修项目资产评估报告书》，本次评估的对象为河南曼诚教育咨询有限公司名下房屋装修的市场价值。此次评估采用成本法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2021年4月22日资产评估值213379元。鉴证咨询服务与测绘费共计2500元整。5、根据原告提供的视频截屏，可以证明：2020年3月16日、2020年5月8日曼诚教育公司周梦龙的开工、墙体粉刷视频截屏两张，2020年5月28日的曼诚教育公司装修照片一张。根据原告提供的视频截屏，可以证明2021年1月6日曼诚教育公司员工搬离。6、根据被告提供的2020年1月26日郑州市教育局《关于做好寒假新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》、郑州市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室2020年4月23日发布的《郑州市2020年春季学期非高三初三年级开学时间公告》，可以证明：因新型冠状肺炎疫情防控，2020年1月26至2020年5月11日，郑州市校外培训机构不得举办线下培训活动。全市各级各类学校必须严格执行市教育局关于放寒假的通知精神，寒假期间严禁各类学校各学段提前开学，严禁在校外补课。根据第三人提供的2020年1月1日至2020年12月31日期间河南曼诚教育咨询有限公司的账户银行流水凭证一份。可以证明：自2020年1月至2020年6月，曼诚教育公司按照新冠疫情防控要求，未开展营业活动，期间无收入。诉讼中，原被告、第三人对租赁的实际面积发生争议。原告认为：所涉合同实际租赁面积和情形为：合同约定665平米，包括一楼和三楼，一楼是60平，是曼诚作为招牌使用挂在一楼一面墙上，一楼的墙体和地面专门用于曼诚发布广告，其他租赁房可以通过；三楼是除一楼60平以外的相应面积，该面积包括被告租赁使用的部分、还有公共部分（折合到每一家是约88平）、还有公摊部分（折合每家约100多平）。原告和被告签订合同时有对被告承租部分、范围进行明确约定一楼到三楼是公摊面积，走廊、卫生间及到他们的走廊是公共面积，曼诚的建筑面积是606，套内面积485。被告、第三人认为：原告所述不真实，根据房屋测量规范GBT17986.1-2000的8.3.1条的规定，房屋的使用面积系房屋内全部可以使用的空间面积，按房屋内墙计算，故原告将被告使用的内墙立面面积及楼梯踏步立面面积、楼梯踏步平面面积计算到被告实际使用的建筑面积中与规范要求不符，与房屋租赁市场的行情不符。一楼并非只有曼诚广告，我方在三楼走廊最北头，走廊上有其他机构广告等。当时没有说公摊什么的，我方认为当时说的是被告能够独立支配占有使用的面积。诉讼中，原被告、第三人对被告是否违约发生争议。原告认为被告到期未交付约定的租金，构成违约。被告第三人认为因为合同签订时被告要求原告加装电梯，走步梯进入曼诚区域必然经过游戏厅，对曼诚公司从事的教培、招生工作有极大影响，且原告自从签订合同时口头承诺加装电梯，事实情况是到2021年3月2日本案审判人员建议双方到现场拍摄有关照片时电梯尚未安装完毕，魏培提出解除合同原因是不能实现合同目的或者说很大程度影响了合同的实现。为此提供有视听资料，以此证明：1、合同签订时后，双方口头约定安装电梯，被告口头承诺安装电梯，白龙江多次催促，但一直没有安装，原告违约在先。2、由于疫情原因房屋租金市场价远低于合同约定的租金。本院认为：本案争议的焦点为：一、被告魏培、第三人是否是承担违约责任的主体；二、本案所涉合同实际给付租金的面积应是多少；三、租金和违约金计算标准；四、被告装修损失如何承担。关于焦点一。被告签约目的在于开办教育培训机构，因此在为培训机构寻找承租房屋作为经营场所时，应当对承租房屋是否能够作为教育培训专用的经营场所、以及周边环境等因素，予以详实查验，即应当尽到审慎注意义务，对众多市场对象进行相互比较和权衡利弊，从而慎重、择优地选择出能够满足己方经营所需的各项条件的租房，以使己方的经营能够长期、顺利进行。经查被告在签订合同时，对承租房屋具有没有电梯、周边环境复杂等情形且该情形处于长期持续状态之中是明确知晓的，也就是说由此形成的风险在被告签订房屋租赁合同之前已经存在，被告系明知存在该风险仍与原告缔约，虽然被告举证主张双方还口头商议加装电梯的事宜，但该事宜没有主要合同内容予以约定，本院认为即使双方还口头商议有加装电梯的事宜，也系原告为履行合同实施的协助义务，协助义务从法律性质讲系附随义务。通常来讲，违反合同履行中的附随义务构成不适当履行合同，即债务人虽然履行了义务，但其履行有瑕疵或给债权人造成了损失。一般来讲，在合同履行过程中，债务人不履行给付义务时，债权人可以解除合同，但债务人不履行附随义务时，原则上不得解除合同，故此原告不具有违约情形。被告拖延支付租金、通知解除合同的行为构成违约。经查原被告对实际交付的租赁面积发生争议、再加上疫情防控因素导致被告的收入预期大幅降低，为避免进一步扩大损失，被告提出解除合同符合有关规定，但应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。经查第三人于2020年12月23日发出解除合同的通知，原告对此通知没有提出异议，视为该通知生效，即本院认定本案所涉合同于2021年1月6日（被告实际搬离日）予以解除。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，在第三人曼诚教育公司依法成立之前（2019年12月16日成立），被告魏培系该公司的设立人，以自己名义与原告大米童星公司签订《商住房屋租赁合同》（签订日期为2019年11月19日），是为设立公司的必要行为，公司住所地，公司住所地就在被告魏培租赁的场所教育公司也实际使用。且曼诚教育公司对被告魏培的行为也予认可，原告大米童星公司可以要求第三人曼诚教育公司承担法律责任，也可以要求魏培承担责任。根据合同相对性，原告大米童星公司现要求设立人魏培承担法律责任，符合法律规定，本院予以认可。魏培承担责任后可以追偿。关于焦点二。原被告签订的《商住房屋租赁合同》明确约定租金标准为每平方米47元，涉案房屋的租金数额与租赁面积直接相关。经查在签订过程中，原告大米童星公司并未在合同中显著地注释约定“实际使用的建筑面积”为665平方米，包含公摊面积、走廊、卫生间及到走廊是公共面积（共计179.6平方米），本院认为原告作为出租房应当负有释明的义务，被告也应当尽到审慎注意义务，双方均具有一定的过错。再查《商住房屋租赁合同》中约定出租的房屋包含一层部分和三层部分（以双方确定位置为准），实际履行过程中，被告魏培并未实际独自使用一楼、三楼部分也存在与其他租赁人共同使用的情形，因此原告要求被告上述面积的租赁费不具有合理性，根据已查明的事实及鉴定机构鉴定，三楼部分房屋面积为485.4平方米，该面积被告应当按照约定的标准支付租金。其他面积根据查明的事实和缔约的过错程度，本院酌定为被告支付按照89.8平方米【（665-485.4）÷2】支付租赁费用。综上被告应按照575.2平方米（每月约定每平方米47元）计付27034.4元。关于焦点三。《商住房屋租赁合同》中约定“8.2乙方在租赁期内提前解除合同的，应提前六个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方缴清应缴费用并赔偿给甲方当期一个月的租金以及造成的其他全部损失。乙方履约保证金不再退还，双方解除合同。8.4合同期内，提前解除或终止合同的，甲方有权要求乙方按合同解除合同当期租金标准支付免租期的租金。”被告魏培及第三人未按照约定的期限告知原告解除合同，构成违约，因此应按照约定承担违约责任，即除支付租赁期间按照575.2平方米支付租金外，原告有权要求不再返还保证金5万元、被告应按合同解除合同当期租金标准支付免租期的租金、赔偿给甲方当期一个月的租金。综上计算为被告应支付2019年10月27日至2021年1月6日期间的租金387493元（14个月零十天）（支付时减去已付的125020元）、赔偿给甲方当期一个月的租金27034.4元。关于原告主张的被告应按日租金支付违约金406315元的诉请，因与上述被告承担的“不再返还保证金5万元、被告应按合同解除合同当期租金标准支付免租期的租金、赔偿给甲方当期一个月的租金”违约责任系重复计算、明显过高，再考虑被告租赁期间正值疫情防控期间自身也造成巨大损失，为平衡双方当事人利益，故上述违约金不再支持。关于焦点四。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。经查被告、第三人单方通知解除合同构成违约，其要求原告赔偿装修残值没有依据，被告有权自行处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告魏培在本判决生效之日起十日内向原告河南大米童星文化艺术有限公司支付租赁费等计289507.4元；二、驳回原告河南大米童星文化艺术有限公司的其他请求；三、驳回第三人河南曼诚教育咨询有限公司的请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8588.5元，鉴定费7500元，均由被告魏培负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄健二〇二一年六月四日书记员  张静