上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终853号上诉人（原审原告）：徐升，男，1983年8月19日生，汉族，户籍地江西省景德镇市珠山区，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：胡秋，女，1984年9月10日生，汉族，户籍地江西省景德镇市珠山区，住上海市浦东新区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：刘玮华，上海市中信正义律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海骏富房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区渡桥路78弄4号103室、24号104室。法定代表人：郑晓乐，执行董事。委托诉讼代理人：贾逸玮，上海瀛泰律师事务所律师。上诉人徐升、胡秋因与上诉人上海骏富房地产开发有限公司（以下简称骏富公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初6370号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐升、胡秋上诉请求：撤销原审判决第二、三项，依法改判支持其原审全部诉讼请求。事实和理由：1、上海市浦东新区XX镇XX村XX弄XX苑XX号XX层XX室房屋（以下简称涉案房屋）房型不符合购房时的约定。2、XX号楼除1楼101、102、103室三套房屋属商品房外，楼上均是公租房，且大堂层高、煤气管位置等均与同小区其他楼不同，骏富公司售房时未告知，严重影响房屋价值。3、《备忘录》及《房屋改造声明》是骏富公司为了规避责任而要求徐升、胡秋签署，由骏富公司改造房型、加装户内至地下室通道，系违章改造，且导致结构性漏水问题，至今未修复，骏富公司理应承担赔偿责任。4、一审中鉴定单位对装修费用的估价过低，变更车位规划亦损害了徐升、胡秋的利益。骏富公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回徐升、胡秋的原审诉讼请求。事实和理由：《备忘录》系双方就提前交付房屋事宜达成一致，系双方真实意思表示，合法有效。徐升、胡秋为提前装修要求骏富公司提前交付涉案房屋，明确其同意以现状接收房屋，其承诺放弃装修理应就此承担相应的风险。涉案房屋的改造并非骏富公司实施，亦未经其同意，骏富公司出于维护业主整体利益而进行维修加固，不能以此推断骏富公司存在过错。徐升、胡秋向一审法院起诉请求：1、骏富公司向徐升、胡秋交付房屋；2、骏富公司支付徐升、胡秋逾期交房违约金（按房屋总价4，021，329元的日万分之五为标准，从2017年10月1日起算至判决生效之日止）；3、骏富公司赔偿徐升、胡秋装修损失514，250元（按5，000元／平方米计算）；4、骏富公司赔偿徐升、胡秋房屋价值损失50万元；5、骏富公司赔偿徐升、胡秋无法办理小产证的违约金（按房屋总价4，021，329元的日万分之五为标准，从2019年1月23日起算至小产证实际办出之日止）；6、骏富公司恢复小区平面布局，恢复全部地面车位165个。一审法院认定事实：徐升、胡秋系夫妻关系。2016年2月3日，徐升、胡秋作为买方（乙方）与作为卖方（甲方）的骏富公司签订《上海市商品房预售合同》，合同约定，乙方以总价款4，021，329元向甲方购买涉案房屋，每平方米建筑面积单价39，098.97元，暂测建筑面积102.85平方米，地下附属面积0。第八条约定，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起0天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。第十条约定，该房屋交付必须取得《住宅交付使用许可证》；除不可抗力外，甲方在该房屋交付给乙方后12个月内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。第十一条约定，甲方定于2017年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止……第十三条第一款约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志按照《补充条款一》相关约定。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了大产证后3日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备手续。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同附件二、三、六分别为“房屋建筑设计及平面图”“房屋建筑结构、装修及设备标准”“房屋相邻关系及小区平面布局图”。合同“补充条款一”第十八条约定，购房合同第十二条调整为：如甲方超过宽展期届满日仍未达到上述交付条件，乙方有权拒绝交接，甲方自宽展期届满之次日起按如下约定承担延期交房违约责任：1、逾期不超过90日，自宽展期届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款0.005％的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方已付款的1％向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自宽展期届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款0.01％的违约金，且违约金金额不超过乙方已付款的1％。第二十一条中约定，乙方使用不当（含装修／改造原因）造成该商品房房屋质量问题，无论该商品房是否在保修期内，甲方对此不承担保修责任，概由乙方自行负责维修，由此造成该商品房质量受损或甲方及第三人损失的，由乙方承担全部责任。第二十六条约定，购房合同第十四条补充：购房合同第十四条所约定的《房屋交接书》仅作为办理房屋过户手续的必备文件，不作为房屋交接凭证；房屋交付的标志以甲方向乙方交付钥匙为准。甲方应当在商品房取得竣工验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由甲方提供的资料交付乙方。甲方办理初始登记后，则视同甲方已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始登记报告／证明之日起，甲方无须就乙方是否在本条规定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。如因甲方（政府因素或者不可抗力等以及乙方迟延办理均不归咎于甲方的原因除外），乙方不能在商品房取得竣工验收备案证明后24个月内取得房屋权属证书的，乙方不退房，甲方自逾期之日起按乙方已付款日0.005％的标准向乙方支付违约金，甲方因此承担违约金金额不超过乙方已付款的0.5％……第三十条约定，签署购房合同时，买受人已于出卖人装修展示现场知悉该商品房装修装饰的设计等情况，包括但不限于室内功能空间分隔、朝向等设计图纸、管线布局、装修材料材质、颜色、配备之相关设备设施等。第四十四条约定，甲方向乙方提供的项目或商品房相关资料和广告（包括但不限于总平面图、效果图、户型图、模型以及有关文字说明）因未经确定而不作为该商品房状况的依据，亦不作为要约。样板房仅为空间布局导向、装饰装修和家具摆放指导，不作为交房标准。该商品房及所在项目应以政府的最后批复及购房合同约定为准。合同签订后，徐升、胡秋支付骏富公司购房款4，021，329元。2016年3月27日，骏富公司取得XX路XX弄住宅项目中骏·柏景湾预售许可证。2017年3月24日，涉案房屋经竣工验收备案。2017年6月21日，中骏柏景苑项目取得《住宅交付使用许可证》，在备注中记载：XX幢XX号XX-XX室注明为公租房。2017年7月26日，徐升、胡秋（乙方）与骏富公司（甲方）签订《备忘录》，约定：涉案房屋已经具备交付条件，在本备忘录签字之日，双方对该房屋进行了移交，并确认该房屋自本备忘录签字之日起交付给乙方，乙方对房屋现状不持异议。现双方对交付后相关事宜达成如下一致：一、具体事项：1、因乙方交付后对户内进行二次装修改造，故乙方自愿放弃该房屋质保期内的保修权利。2、该房屋以现状交付给乙方，乙方同意按照现状接收该房屋，双方确认对预售合同附件三该房屋建筑约定的该房屋建筑结构、装修及设备标准变更为该房屋以现状交付给乙方。3、因该房屋以现状交付给乙方，甲方不再就该房屋进行任何装修改造，对于以上交付标准不持任何异议。4、乙方须配合甲方完成该房屋实测面积退／补差手续。二、以上事项为双方自愿达成一致，乙方不再就该房屋向甲方提出任何形式的补偿／赔偿、维修整改要求，也不再以任何其他方式或形式（包括但不限于诉讼及仲裁）向甲方主张任何其他权利或要求。三、乙方保证不将上述内容向任何第三方进行披露。同日，徐升、胡秋向骏富公司出具《房屋改造声明》并签字确认了改造施工后的商品房平面图，声明内容为：为提高房屋的实用性和私密性，本人已委托第三方施工单位对所购房地产进行装修改造，现本人就房屋改造的有关事项声明如下：1、对所购房地产进行改造施工时系本人自愿行为，其改造过程及结果均与贵司无关。2、本人同意中骏·柏景湾项目的其他房屋及共有部分在交楼后进行的局部设计或者改造的行为，因此产生的变动，本人对此无任何异议，同意在任何时候都不会因此向贵司提出任何权利主张。3、因房屋装修可能会造成房屋面积与竣工测绘面积出现差异，上述面积差异与贵司无关。4、本人将严格遵守上述声明，如果违背上述声明，给贵司造成损失的，本人将给予赔偿。经双方确认，目前房屋现状为：一楼地面破拆了一个通往地下室的楼梯洞，房屋部分外墙存在外扩。除此之外，徐升、胡秋还表示房屋内部也重新分割过。2017年9月8日，骏富公司向徐升、胡秋发出《中骏·柏景湾交房通知书》，通知于2017年9月27日办理交房手续。2017年12月21日，骏富公司取得涉案房屋大产证。根据骏富公司提供徐升、胡秋的《房屋交接书》，载明2018年1月7日双方对涉案房屋进行交接。2018年6月14日，上海市不动产登记局向徐升、胡秋出具“不予登记告知书”，载明因存在“属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑”的情况，不予登记。2018年7月18日，骏富公司与案外人顾某（XX号XX室业主）、XX有限公司（以下简称XX公司）就中骏柏景湾项目8＃楼一层违章建筑整改事宜签订《中骏柏景湾8＃楼一楼整改加固项目三方协议》，约定骏富公司委托顾某负责中骏柏景湾8＃楼101室、102室、103室的全部整改工作，XX公司为本项目整改实施单位。合同固定总价578，973元，骏富公司分二期向XX公司支付。2019年3月25日，骏富公司与案外人顾某、XX公司签订《中骏柏景湾8＃楼一楼整改加固项目三方协议补充协议（一）》，该协议变更了部分付款条件。2018年9月17日，根据顾某申请，上海市静安公证处对涉案楼盘网上宣传信息进行了证据保全公证，出具了（2018）沪静证经字第2373号、2374号二份公证书。公证处显示：骏富公司发布网上的中骏·柏景湾宣传资料称：“约8-10％面积附赠”“107平方米A户型／三室两厅两卫”“115平方米C户型／三室两厅两卫”。一审另查，根据《前期物业服务合同》，涉案小区的物业构成包括地上车位165个。徐升、胡秋、顾某与骏富公司方人员的微信聊天记录反映：2016年10月，徐升、胡秋向骏富公司销售提出改变户型（三房变两房）的问题。2017年6月29日，顾某发送“答复函”称，为商谈更换房屋事宜，认为可行方案为无条件进行XX路XX弄内任意一幢同楼层同户型进行更换，如无法满足，尽快商议XX弄XX号101、102、103室内及外墙整改事宜。2017年7月7日，顾某发送“质询函”称，发现骏富公司在没有知会情况下擅自将XX号101、102、103室一楼地面开挖进行破拆，而双方前期达成共识中包含对内部改造进行协商解决，保持现状待双方协商一致再进行改造，故提出严正交涉。2017年7月25日，骏富公司方询问徐升、胡秋方案是否商量好，并要求明天要把手续全部签掉。2017年9月26日，徐升、胡秋与骏富公司方协商确定入户门设计方案。2019年1月徐升、胡秋向骏富公司及物业反映涉案房屋地下室大面积漏水，要求维修。经质量鉴定，鉴定意见为：涉案房屋的漏水原因系一层楼板及地下室顶板整体拆除（多处管道已被截断），致使地下室顶板防水构造被整体破坏。鉴定费15，000元，由徐升、胡秋预缴。另鉴定机构表示，鉴定时涉案房屋基本为毛坯；根据骏富公司提供的总竣工图，地下室所在部位显示为地下车库，在深化图纸上，系争地下车库位置标注为工具间。经装修评估，鉴定结论为：一、按样板房装修标准XX路XX弄XX号XX室房屋的装修费用245，324元；二、按徐升、胡秋、骏富公司双方签订《上海市商品房预售合同》附件三装修标准XX路XX弄XX号XX室房屋的装修费用为177，719元。鉴定费15，000元，由徐升、胡秋预缴。经质证，徐升、胡秋认为评估造价偏低，应按2020年4月13日鉴定时间点评估，骏富公司则认为评估价格偏高。本案审理中，2020年3月31日，徐升、胡秋取得小产证。另根据上海市不动产登记簿，系争房屋的产权登记信息中有两条申请人为上海市浦东新区康桥镇人民政府、内容为“上述房屋附有违法建筑的情况”“根据《上海市房地产登记条例》第二十条、第三十一条和第四十六条的相关规定，通知你中心将上述不动产承重结构已恢复情况在不动产登记簿记载”的备注。2020年10月27日，徐升、胡秋按现状接收了系争房屋，保留追究维修费用权利，并表示逾期交房违约金计算至接收房屋之日。徐升、胡秋称，《备忘录》及《房屋改造声明》为骏富公司提供的格式条款，且系骏富公司胁迫徐升、胡秋签订，非徐升、胡秋真实意思表示，应属无效，房屋实际未交付。徐升、胡秋诉请房屋价值损失的理由：1、购房时骏富公司未告知涉案房屋楼上均为公租房；2、样板房为一梯二户，目前为一梯三户；3、样板房进门是6米挑高大厅，现在为3米，且无沙发、茶几等设施；4、客厅进门位置上方有一根排污管，不符合设计规范；5、涉案房屋是以保障房标准建设及配套。骏富公司称，不认可徐升、胡秋的无效理由，若法院不认定徐升、胡秋放弃装修，则由骏富公司继续装修。一审法院认为，徐升、胡秋、骏富公司签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效，当事人均应全面、切实履行。关于《备忘录》及《房屋改造声明》的效力问题。根据微信聊天记录，就徐升、胡秋提出的改变户型问题，徐升、胡秋、骏富公司协商解决方案，《备忘录》签署后双方协商确定入户门设计方案，因房屋改造被要求整改后，骏富公司出资委托案外人实施整改。结合证人关于房屋地下室系开发商负责改造的证词，徐升、胡秋认为《备忘录》签署后实际由骏富公司实施房屋改造的意见，具有合理性，予以采信。《备忘录》形式内容上主要涉及现状交房、徐升、胡秋放弃装修内容，但根据上述查明事实，可以认定骏富公司实施房屋改造是以徐升、胡秋同意现状交房并放弃装修作为对价条件，而改造内容损坏了房屋承重结构，危及公共利益，系争《备忘录》应确认无效，徐升、胡秋基于《备忘录》出具的《房屋改造声明》对徐升、胡秋亦无约束力。《备忘录》签署后系争房屋客观上仍由骏富公司实际控制，徐升、胡秋要求骏富公司交房的诉请，具有事实依据。审理中双方对现状交房均无异议，徐升、胡秋亦认可2020年10月27日接收系争房屋，应认定骏富公司交房义务已完成。本案交房争议产生源于双方在约定交房日前签署的《备忘录》，鉴于双方对合同无效均负有责任，徐升、胡秋要求骏富公司支付逾期交房违约金、无法办理小产证违约金的诉请，不予支持。对争议期间的房屋空置损失，双方可另案处理。徐升、胡秋已按现状接收系争房屋，双方目前也缺乏必要信任基础，徐升、胡秋要求骏富公司支付装修费后由徐升、胡秋自行负责后续装修的意见，更具可操作性，予以采纳。合同约定了装修设备标准，并明确约定样板房不作为交房标准，故装修费用应按合同约定标准确定。《备忘录》无效，双方当事人的财产状况应恢复至没有签署《备忘录》时的状态下的情形，徐升、胡秋要求以2020年4月13日作为鉴定评估始点，依据不足。样板房非交房标准，合同对电梯、大厅挑高及设施未作特别约定；涉案房屋为商品房并已取得竣工验收备案，徐升、胡秋认为排污管不符合设计规范、涉案房屋是以保障房标准建设及配套，徐升、胡秋未提供充分依据。徐升、胡秋要求骏富公司赔偿房屋价值损失的诉请，不予支持。小区地面车位问题涉及小区业主公共利益，地面车位的划定及使用应当由小区业主共同决定，徐升、胡秋要求骏富公司恢复地面车位的诉请，应予驳回。判决：一、上海骏富房地产开发有限公司向徐升、胡秋交付上海市浦东新区XX镇XX村XX弄《XX苑》XX号XX层XX室房屋（已履行）；二、上海骏富房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付徐升、胡秋装修款177，719元；三、驳回徐升、胡秋的其余诉讼请求。案件受理费22，914元，诉讼保全费5，000元，合计27，914元，由徐升、胡秋负担22，651元，上海骏富房地产开发有限公司负担5，263元。鉴定费30，000元，由徐升、胡秋负担9，000元，上海骏富房地产开发有限公司负担21，000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审对本案事实认定属实。本院认为，本案二审争议焦点主要在于：1、《备忘录》《房屋改造声明》的效力；2、骏富公司是否存在迟延交付房屋的违约行为，徐升、胡秋要求骏富公司承担逾期交付房屋的违约责任是否具有合法依据；3、双方已通过《备忘录》变更了合同约定的房屋交付条件的情况下，骏富公司是否还应向徐升、胡秋承担装修费用；4、徐升、胡秋主张系争房屋存在价值贬损是否具有合法依据。关于《备忘录》《房屋改造声明》效力的争议。根据本案所查明的事实，《备忘录》《房屋改造声明》系在徐升、胡秋提出改变户型的问题后，双方进行协商解决方案后所形成。根据该两份文件显示，徐升、胡秋同意系争房屋按现状交付并承诺放弃部分装修，其前提系对该房屋进行改造，而该改造内容涉及房屋承重结构，危及公共利益，一审据此认定该《备忘录》《房屋改造声明》均属无效，当属正确。骏富公司上诉主张该两份文件有效，依据不足，本院不予采纳。关于骏富公司是否存在迟延交付房屋的违约行为，应否就此承担相应违约责任的争议。根据预售合同约定，房屋交付的标志系以骏富公司向徐升、胡秋交付钥匙为准。虽然双方之后签署了《备忘录》，该《备忘录》明确载明系争房屋在备忘录签署之日即进行了移交，但当时因房屋尚需进行改造，故备忘录签署后，该房屋仍由骏富公司实际掌控。现《备忘录》已被认定无效，系争房屋亦于2020年10月27日由徐升、胡秋实际接收，故骏富公司确实未能按照预售合同约定的时间向徐升、胡秋交付房屋，存在迟延交付的客观情形。但考虑到上述状况系因双方签署的《备忘录》变更了房屋交付的条件所致，而《备忘录》又因存在危及公共利益的情形而被认定无效，且双方对此均具有过错。因此，徐升、胡秋要求骏富公司承担迟延交付房屋的违约责任，一审法院对此未予支持，并无不当，本院予以认同。关于骏富公司是否还应向徐升、胡秋承担装修费用的争议。双方在预售合同中明确约定了房屋交付的装修设备标准，虽然双方通过《备忘录》变更了房屋的交付标准为按现状交付，徐升、胡秋亦承诺放弃部分装修，但根据双方当时的意思表示，徐升、胡秋同意按现状交付并放弃部分装修系以房屋进行改造作为前提。现因双方约定的房屋改造内容危及公共利益导致《备忘录》被认定无效，骏富公司再以徐升、胡秋在《备忘录》的承诺否认其合同约定的装修义务，有违诚实信用原则，本院不予采纳。至于骏富公司所应承担的装修费用之认定标准，徐升、胡秋主张按照样板房的标准进行支付，但该主张明显与合同关于样板房不作为交房标准的约定相悖，故本院不予采纳。一审认定装修费用按照合同约定标准确定，当属正确，本院予以认同。关于徐升、胡秋主张的系争房屋价值贬损的费用。徐升、胡秋主张房屋存在价值贬损其主要理由系房型从三房变为两房，及系争房屋所在楼栋二楼以上均为公租房。一则，双方在预售合同中对于系争房屋的房型并未进行过约定，而骏富公司交付的系争房屋面积与预售合同的约定相当；二则，即便系争房屋所在楼栋二楼以上均为公租房，但尚无证据显示系争房屋亦按照公租房的标准进行建造及配套；再则，徐升、胡秋对于其主张的房屋贬损价值亦未提交相关证据予以佐证。因此，一审对于房屋贬损的费用不予支持，当属正确。关于恢复小区地面165个车位的诉请，因小区地面车位涉及小区业主公共利益，徐升、胡秋作为业主单独就此提起诉讼，不具有法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26，768元，由上诉人徐升、胡秋负担人民币22，914元，由上诉人上海骏富房地产开发有限公司负担人民币3，854元。本判决为终审判决。审 判 长 孙春蓉审 判 员 岑佳欣审 判 员 王韶婧二〇二一年六月四日法官助理 孙凯茜书 记 员 孙凯茜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……