北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7278号上诉人（原审原告）：张某1，男，1966年4月30日出生，住黑龙江省哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：吴宗龙，北京首熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京嘉业嘉投资管理有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街9号国际饭店2幢8层825室。法定代表人：王秀敏，执行董事。委托诉讼代理人：王**。原审被告：朱某2，男，1977年1月28日出生，住山东省。上诉人张某1与被上诉人北京嘉业嘉投资管理有限公司（以下简称嘉业嘉公司）及原审被告朱某2因案外人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初74081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张某1上诉请求：撤销原审法院判决，改判支持张某1的诉讼请求。上诉理由：1.张某1已经提供了充分的证据证明398.7万元为支付的购房款，而原审法院未认定该款为购房款，属于事实认定错误。2.房屋未完成产权过户登记是因房屋存在抵押等情况，并不是张某1怠于办理房屋产权过户，原审法院认定张某1存在过错错误。3.在原审法院诉讼中，张某1提供了交纳水电费的票据等，而原审法院未予认定，属于程序错误。嘉业嘉公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，同意原审法院判决。朱某2同意张某1的上诉意见，未提出上诉。张某1在原审法院诉请：请求解除在（2017）京0105执25629号执行案件中对位于北京市朝阳区×号房屋的查封措施，并停止对该房屋的执行。原审法院经审理查明：张某1提交《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），载明2010年1月19日张某1作为买受人与朱某2作为出卖人签署《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定朱某2将×号房屋出售给张某1，总价款109万元；载明该房屋已经设立抵押，抵押时间为2009年7月2日，抵押权人为中国银行股份有限公司北京西城支行，没有载明抵押金额；同时载明该笔交易通过北京我爱我家房地产经纪有限公司介绍成交；签约支付定金21.8万元。嘉业嘉公司称该证据真实性无法核实，且并未提交合同附件。张某1提交《装修款补充协议》，载明张某1作为乙方与朱某2作为甲方于2010年1月19日签署《装修款补充协议》；约定×号房屋房价109万元，配套设施折价334万元，甲方净得价443万元；签约当日支付定金21.8万元及部分房款376.9万元，剩余房款44.3万元于办理产权转移登记之日交付；签署合同当日办理物业交验手续。嘉业嘉公司称该证据真实性无法核实。张某1提交《补充协议》，载明张某1作为乙方（买受方）与朱某2作为甲方（出售方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司作为丙方（见证方）（并未盖章）签署《补充协议》，约定因甲乙双方签署合同时，甲方未获得国家有关部门合法的房屋所有权证，因此相关合同中约定的地址、面积、产权性质以甲方提供的商品房现房买卖合同（编号：×××）为准，最终以产权证上载明的内容为准，价格不因上述房产信息的不一致而变化；甲方办理完毕房屋所有权证后必须将新房屋所有权证等过户所需手续交给丙方用于办理过户手续。甲乙双方签署的《买卖合同》及甲乙丙三方签署的《居间合同》长期有效至上述房产过户完毕。甲乙双方委托丙方见证甲乙双方的买卖行为以及为甲乙双方办理相关买卖手续，丙方仅收取相关代办费4.73万元，乙方于签订合同当日支付给丙方。嘉业嘉公司称该证据真实性无法核实，没有丙方的盖章，且在官方网站上无法查询到丙方经办人李某1的资格证号。张某1提交《单独委托过户协议》，载明张某1作为乙方（买受方）与朱某2作为甲方（出售方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司作为丙方（代办方）签署《单独委托过户协议》；约定甲乙双方共同委托丙方代为办理产权过户手续，总计4.73万元，甲乙双方各承担50%，甲方应承担部分全部由乙方支付。嘉业嘉公司称该证据真实性无法核实。张某1及朱某2均认可未办理网签登记手续。张某1提交朱某1取款单、存款单，载明2010年1月19日朱某1取款398.7万元，当日存入王某1账户。嘉业嘉公司不认可该证据真实性。朱某1、王某1作为证人出庭；朱某1称其为张某1妹夫，2010年1月19日根据张某1指示向朱某2指定收款人王某1支付×号房屋的购房款398.7万元。王某1称2010年1月19日收到的398.7万元是朱某2出售×号房屋的售房款；王某1称原来与朱某2系恋人关系，双方2011年初分手；售房款用于双方的生活开销、还款等，分手时已经花完了。嘉业嘉公司不认可该证据真实性，认为朱某1与张某1有利害关系，认为无法确认王某1的身份关系。朱某2称其与王某1在2011年初分手。张某1提交《收据》一份，载明：“今收到张某1交来（×室）房款叁佰玖拾捌万柒仟元整（房价总款90%）。收款人：朱某2，2010.1.19”。嘉业嘉公司不认可该证据真实性。张某1提交（2017）京长安内民证字第×号公证书，公证内容为朱某2出具《声明书》（落款日期2017年11月13日），公证书时间为2017年11月14日。《声明书》主要内容为张某1于2010年1月19日与朱某2就×号房屋签署房屋买卖合同，总价款443万元，张某1于签约当时总计支付398.7万元；因×号房屋有抵押，故一直未办理过户手续。嘉业嘉公司认可该证据形式真实性，但是不认可内容真实性，认为是自述证据。张某1提交《业务收据》一份，抬头落款日期为2009年1月14日，编号为：×××，校验编码为空白，金额4.73万元，盖有北京我爱我家房地产经纪有限公司发票专用章，交款人为张某1；风险提示内容为：校验编码有误或者没有校验编码的收据无效。嘉业嘉公司对该证据关联性不认可，认为没有校验码无效，落款时间相差一年。张某1提交《房屋验收交接表》一份，没有落款日期，有朱某2签字，物业人员签字处系空白；张某1提交《钥匙交付登记表》中交接人处签字模糊，业主签字处空白，日期为10.1.19。嘉业嘉公司对该证据的真实性、关联性不认可。张某1提交《居住证明》一份，盖有北京万达大湖物业管理有限公司的公章，落款日期为2010年3月8日，载明王某2、张某1为×号房屋的业主。嘉业嘉公司对该证据真实性、关联性不认可，认为亲戚朋友可以借用房屋，不足以证明张某1居住的事实。张某1提交盖有北京万达大湖物业管理有限公司发票专用章发票四张，缴费人为张某1和王某2，项目为物业管理费，日期为2015年1月8日、2016年5月5日、2018年6月13日、2019年11月22日。嘉业嘉公司对该证据真实性、关联性不认可，不能证明张某1实际占有该房屋。张某1提交×号房屋房本一份，所有权人为朱某2，登记日期为2010年8月5日，盖有“已抵押”章。嘉业嘉公司认可该证据真实性，认为有足够时间办理产权证，张某1怠于行使权力，不能阻却执行。张某1称2011年知道房本下来了，2014年、2015年才拿到房本；朱某2称2010年8月份房本办理完成，2010年年底拿到房本，2011年就将房本给了张某1。嘉业嘉公司提交不动产登记中心查询信息，载明2009年7月31日设立抵押，抵押人为北京景藏健康置业有限公司，抵押权人为中国银行股份有限公司北京西城支行，2009年12月10日注销抵押；2010年9月8日设立最高额抵押权，抵押人为朱某2，抵押权人为深圳发展银行股份有限公司北京亚奥支行，履行期限为2009年12月16日至2014年12月16日。张某1提交《房地产买卖抵押贷款合同》，载明朱某2、王某1系借款人，深圳发展银行股份有限公司北京亚奥支行贷款人，借款金额为223万元，贷款期限60个月，按照等额还款方式还款，本币贷款按照360期限计算每期还款金额；抵押物为×号房屋；该合同没有落款日期。嘉业嘉公司认为自2005年开始签署买卖合同应当有共有人签字，张某1与朱某2的合同有问题，认可有抵押的情况。朱某2称其购买×号房屋的时候王某1不知道，首付款全部由其支付；王某1称其知道购买×号房屋的事情，首付款她付了大部分，一部分系朱某2支付的。朱某2称与王某1于2011年6、7月分手；王某1称2011年初分手。张某1提交与王某2的离婚证，载明双方于2017年8月21日离婚。嘉业嘉公司对该证据关联性不认可。另查，嘉业嘉公司与朱某2民间借贷纠纷一案，法院于2017年8月出具（2017）京0105民初52438号民事调解书：一、朱某2偿还嘉业嘉公司借款本金300万元及利息36万元、违约金54万元（于2017年9月30日前偿还200万元，余款190万元于2017年10月31日前付清）；二、朱某2未按上述约定如期还款，则按未支付欠款金额为基数，支付自2017年8月22日至实际给付之日的1.5%月利息及日千分之一的违约金。后嘉业嘉公司向法院申请执行，法院以（2017）京0105执25629号立案受理，执行中，法院于2017年12月18日以（2017）京0105执25629号查封了朱某2名下×号房屋，查封期限至2020年12月17日。后张某1提出了执行异议，法院于2019年8月21日作出（2019）京0105执异1271号裁定书，驳回了张某1的异议请求；后张某1提出了本案诉讼。原审法院判决认定：当事人应当对自己主张的事实提供证据；不能提供证据证明自己主张事实的，应承担不利的法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。张某1主张是否能够成立，关键在于是否符合上述条件。关于房款交付问题。转账人与收款人均非房屋买卖合同的双方当事人，且转账凭证无法反映出款项性质；根据张某1所述，在其明知存在抵押的情况下情况，仍然一次性支付90%购房款，不符合交易习惯；朱某1系张某1妹夫，与其存在利害关系；关于王某1与朱某2关系，双方虽均称为男女朋友关系，但对于分手时间陈述不一致；对于收到款项的用途，朱某2亦未提交证据佐证；对于首付款的支付，朱某2称其一人支付，王某1称与朱某2共同支付；故对于王某1与朱某2关系不能确定；朱某1、王某1的证言就待证事实即款项性质而言无其他有力的佐证，在法律上属于孤证。综上，现有证据不足以证明上述款项为购房款。关于不能过户张某1是否存在过错。签订合同时张某1即知晓房屋尚未取得房产证且存在抵押情况，因此张某1对于×号房屋将来可能长期不能办理过户是有充分认知的，其对该重大风险没有尽到充分的合理注意义务；房屋买卖合同虽载明有抵押，但是抵押权人记载有误，未载明抵押金额，亦未载明抵押期限，张某1未尽到相应的注意义务；退一步讲，即便上述款项为房款，张某1与朱某2并非熟人，缺乏信任的基础，且明知存在抵押的情况下，仍然一次性支付绝大部分款项，张某1亦未尽到合理注意义务；从时间上看，北京的限购政策出台时间是2011年2月份，而×号房屋房本办理时间是2010年8月5日，2011年9月8日才设立抵押登记，中间有一段时间没有抵押，具备办理过户条件；按张某1主张，买卖双方委托了专业的房产中介机构办理过户手续，但张某1称中间没有找过中介公司，只找过朱某2，不符合常理，且其并未提交证据证明催促朱某2办理产权登记，亦存在过错；根据北京购房政策，即便有抵押，亦不影响办理网签手续，在房本下发之后限购之前，双方也可以先行办理网签手续；自限购政策出台至法院查封×号房屋，期间长达近7年时间，张某1早应当具备购房资格；即便有限购政策，在限购之前签署的合同，亦可以通过诉讼的方式解决过户的问题。综上，张某1既不关心抵押金额、期限，又未提交证据证明其积极向朱某2主张权利，张某1明显存在过错。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张某1的全部诉讼请求。本院经审理查明：各方当事人对原审法院认定的事实没有异议，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。×号房屋的所有权登记在朱某2名下，朱某2属于×号房屋的所有权人，×号房屋的所有权未登记在张某1名下，张某1不属于×号房屋的所有权人，不足以阻却法院的执行。另外，对于×号房屋未登记在张某1名下，张某1是否具有过错的问题。即使如张某1所主张，其与朱某2之间存在房屋买卖关系。在正常的房屋买卖关系中，如果出卖的房屋存在抵押，买受人先支付的购房款是用于解抵押，在解除抵押后，再支付剩余购房款并办理房屋过户手续。而在本案中，从张某1提供的证据来看，其主张于2010年就支付了398.7万元的购房款，直到2017年12月，法院查封×号房屋，在长达7年多的时间，有足够的时间解除抵押也有足够的时间办理房屋的所有权过户；但在诉讼中，张某1仅以房屋存在抵押不能办理过户为由抗辩，而不证明为什么在支付了购房款后，在长达7年的时间内，不办理解除抵押和过户手续的合理性，故原审法院认定张某1存在过错，并无不妥。综上所述，张某1的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二一年六月二十八日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月