湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终5001号上诉人（原审原告）：桑舞梅，女，1973年9月7日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：孙虎，湖南爱法堂律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。法定代表人：赵平。委托诉讼代理人：黎飞仙，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽娜，湖南弘一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南标志房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心A栋824。法定代表人：徐文忠。委托诉讼代理人：陈耀，湖南平心律师事务所律师。上诉人桑舞梅、湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（以下简称豪布斯卡公司）、湖南标志房地产开发有限公司（以下简称标志公司）因合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初8046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。桑舞梅上诉请求：撤销（2020）湘0103民初8046号民事判决，改判被上诉人共同按合同约定的数额向上诉人支付租金。判令被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定客观情况发生了重大变化，没有事实依据。一审法院判决租金计算标准调整为合同原约定价格的75%，适用法律不当。豪布斯卡物业公司辩称，一审判决认定实体经济受到影响是客观事实。涉案商铺约定租金过高，承租的新一佳及麦吉华联公司先后退租，导致商铺空置至今。应当驳回上诉人的上诉请求。标致公司辩称，答辩意见与豪布斯卡物业公司一致。豪布斯卡物业公司上诉请求：撤销（2020）湘0103民初8046号民事判决，改判驳回原审原告对公司的全部诉讼请求。事实和理由：公司未参与标志公司的售后包租，未实际管理物业，未实际对接业主和物业承租方。一审认定事实错误。公司于2016年9月退出涉案项目的物业服务后，业主与标志公司以实际履行的意思表示，认可了《委托代理出租物业合同》对双方的约束力。一审认定公司承担此后的合同义务和责任，认定事实错误。桑舞梅辩称，豪布斯卡物业公司签订了《委托代理出租物业合同》，直接参与了涉案商铺的管理，应当支付租金及违约金。标致公司辩称，公司不是合同相对人，不应承担共同责任。豪布斯卡物业公司是本案唯一适格被告，其于2016年9月退场，是根本违约，应当承担违约责任。其主张的间接代理不能成立。标致公司上诉请求：撤销（2020）湘0103民初8046号民事判决第一、二项，驳回要求上诉人支付欠付租金并承担违约金的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决部分事实认定错误。一审认定公司收取承租公司的租金，并补足租金差额，与客观事实不符。一审判决适用法律错误。一审以所谓售后包租，突破合同相对性和意思自治原则，认定共同责任，滥用司法裁判权。桑舞梅辩称，标致公司补足大额租金差额是客观事实。标致公司出售商铺时，承诺了收益回报率，与业主签订了相关合同，并利用其关联公司豪布斯卡物业公司，实现其掌控和操作。标致公司与豪布斯卡物业公司应当共同承担支付租金及违约金的义务。豪布斯卡物业公司辩称，标致公司以20年超稳定返租为手段，以超市场行情价格将涉案商铺卖给业主，系典型的售后包租行为。涉案合同中的前两年租金直接抵扣了业主购房款，租金不足部分由标致公司补足。豪布斯卡物业公司仅承担代收代付义务，后续与麦吉华联公司签订合同及收付款，均为标致公司独立完成，应当由标致公司向业主承担支付租金及违约金的义务。桑舞梅向一审法院起诉请求：一、豪布斯卡公司、标志公司向桑舞梅支付欠付的租金33637.63元，违约金5079.2元（违约金暂计算至2020年4月30日止，后续违约金以欠付租金为基数按日万分之二点一计算至实际付款之日止）；二、本案诉讼费、财产保全费等由豪布斯卡公司、标志公司承担。一审法院认定事实：标志公司系标志·长沙商务中心开发商。2006年7月18日，标志公司与新一佳签订《租赁合同》，主要内容为，标志公司系标志·长沙商务中心负一楼建筑面积约10750平方米的现房产所有权人，将该物业租赁给新一佳用于经营商业，租期20年，自2008年10月8日至2028年10月7日，租金为每月每平方米32元，从租金计算日起，每三年递增一次，每次递增在上一期的基础上递增3%。标志公司在标志·长沙商务中心的销售广告宣传，新一佳省府旗舰店8月开盘，13—78平方米的精致铺面划分，3万元起做新一佳房东，8.8%（前10年回报率）--9.8%（后10年回报率）的20年超稳定回报，标志公司自留约1/2面积的稳定投资保障。2008年3月，标志公司作为出卖方，桑舞梅作为买受人，签订两份《长沙市商品房买卖合同》，桑舞梅购买标志公司开发的标志·长沙商务中心地下室-1层179号、180号房，该商品房用途为商业，建筑面积均为14.13平方米，总金额分别为68644元、71470元，2008年10月8日前交付房屋。2010年4月，房屋办理了长房权证雨花字第7××0号、7××1号权证，使用权面积均为14.25平方米。同日，桑舞梅作为委托方（甲方），与豪布斯卡公司（原名称为湖南标志物业管理有限公司）作为受托方（乙方），签订《委托代理出租物业合同》，约定，桑舞梅将其购买的上述房屋，委托豪布斯卡公司代理出租，委托代理权限包括：代为寻找承租人，以豪布斯卡公司的名义与承租人交涉、协商、签订租赁合同，代为收取租金，在承租期间，代为处理与出租物业相关的一切事宜。委托期从合同签订之日起计算至2028年10月7日止。租金以长沙市房地产管理局核定的产权面积为准，2008年3月18日至2017年12月31日期间，两套房分别每月每平方米35.63元、37.09元，2018年1月1日至2028年10月7日期间，租金为每月每平方米39.67元、41.31元。豪布斯卡公司与承租方签订的租赁协议，超过以上标准的，超过部分作为豪布斯卡公司的中介费用，不足以上标准的，不足部分由豪布斯卡公司负责补足，自行承担该部分风险。豪布斯卡公司在代扣代缴相关税费后的租金于每月5日以前将租金以银行转账方式划转至桑舞梅名下账户。桑舞梅应承担本合同项下租赁产生的税费。如豪布斯卡公司逾期未向桑舞梅支付租金的，除应付租金外，每逾期一天，按逾期租金的万分之二点一支付违约金，违约金从违约之日起开始计算。桑舞梅还出具了《特别授权委托书》，授权豪布斯卡公司行使除处分权以外的全部权利。因未如期足额收到租金，桑舞梅等业主提起诉讼。另查明，一、湖南标志物业管理有限公司成立于2004年11月30日，标志公司曾系其控股股东，法定代表人为徐文忠。2013年3月21日，湖南标志物业管理有限公司更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司。2015年4月17日，标志公司退股，2016年1月15日，法定代表人由徐文忠变更为赵平。2016年5月31日，更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司。二、关于尚欠租金。桑舞梅主张，自2015年1月起至今，未如期足额收到租金。另，其各期实收租金金额与应付租金金额不一致，对方称系代缴了税费，但未就此提交代缴税费的凭证。为此，桑舞梅提供《委托代理出租物业合同》、银行交易明细为证，并制作了汇总表。经释明后，豪布斯卡公司、标志公司均未提交其实际支付了代扣代缴款项的凭证，应就此承担不利法律后果；另，根据各方对账情况，按合同约定方式计算2015年1月1日至2020年5月31日的租金减去已收到租金，尚欠租金合计为33637.63元。对截至2020年5月底之前的违约金，各方请求法院酌情认定。三、2016年3月17日，豪布斯卡公司向桑舞梅等业主作出《关于标志商务中心负一楼业主租赁相关事宜的告知函》，2006年7月18日，标志公司与新一佳签订《租赁合同》，租期20年。之后，标志公司开展了销售和招商工作，与业主签订了物业销售合同，同时，业主与豪布斯卡公司签订了《委托代理出租合同》。后新一佳经营不善，豪布斯卡公司于2015年6月8日与其签订补充协议，同意新一佳退租3372.5平方米，尚余租赁面积7594.89平方米。豪布斯卡公司将前述3372.5平方米自营，但经营不理想。基于前述情况，豪布斯卡公司欲与业主协商，降低回报收益。2016年3月31日，长沙市天心区青园街道人民调解委员会组织豪布斯卡公司、标志公司、业主代表进行调解，调解未果。2016年5月19日，豪布斯卡公司向桑舞梅等业主作出《关于标志商务中心负一楼商铺租金支付事宜的回复》，陈述，因经营困难，场地闲置，已产生长期拖欠租金现象。豪布斯卡公司已经多次与承租方沟通，催缴租金，承诺将2016年2月、3月的租金于2016年5月30日前支付，2016年4月的租金于2016年7月30日前支付，2016年5月的租金于2016年9月30日前支付。如资金提前到位，将提前支付租金。2016年9月，豪布斯卡公司退出了标志·长沙商务中心的物业服务。2016年12月8日，标志公司作为出租方，与湖南麦吉华联超市有限公司（以下简称麦吉华联公司）签订《租赁合同》，标志公司将豪布斯卡负一层，约10750平方米，出租给麦吉华联公司作为商业经营之用，租金为每月每平方米32元。2017年6月20日，《标志负一楼房租租金协议承诺书》，“标志答复：标志商务中心负一楼商铺业主租金从2017年6月起，按月支付，不跨月。2016年6月至2017年5月租金今日无法给予准确还款计划和承诺，择日再予商讨”。四、2016年9月前，对案涉项目实际承租人新一佳应付押金及租金，新一佳向标志公司或标志公司指定的豪布斯卡公司进行支付，因收取的前述租金低于应付桑舞梅等业主的租金，对差额部分，系标志公司补足。2016年9月，豪布斯卡公司退出案涉项目物业服务后，标志公司与麦吉华联签订租赁合同，收取租金，并向桑舞梅等业主支付租金。2015年1月至2016年7月，向桑舞梅等业主支付租金的对方账户为豪布斯卡公司。自2017年1月起至2018年12月底，支付租金的对方账户为周登国尾号为0153的建设银行账户，资金来源为标志公司、马双亮、蔡锡轲等。自2019年2月起，支付租金的对方账户为蔡锡轲尾号为4293的建设银行账户资金来源为麦吉华联公司、标志公司。五、周登国陈述，其于2004年进入豪布斯卡公司（其时为标志物业公司）从事安保工作，一两年后，进入标志公司从事驾驶员工作，2010年进入长沙豪布斯卡酒店有限公司（经百度查询，该公司系标志公司关联企业，以下简称豪布斯卡酒店公司），先后从事采购员、副总经理工作，2018年离职。在豪布斯卡酒店公司任副总经理时，也管理标志商务中心负一楼，豪布斯卡公司有授权处理标志商务中心负一楼商铺租金对接相关事宜。周登国在渤海银行的个人账户，系标志商务中心、物业项目办公室的财务来负责实施、使用。标志商务中心、物业项目办公室由哪个公司管理，周登国陈述含糊不清。经查，周登国参保情况显示，2005年10月至2010年1月，由标志公司缴纳社保；2010年2月至2011年4月，由湖南标志酒店管理有限公司（经百度查询，该公司系标志公司关联企业）缴纳社保；2011年5月至2018年1月，由豪布斯卡酒店公司缴纳社保。另，在2016年3月31日，长沙市天心区青园街道人民调解委员会组织豪布斯卡公司、标志公司、业主代表进行调解时，周登国以豪布斯卡公司委托代理人身份参加。2017年6月20日，周登国以“标志方人员”作出《标志负一楼房租租金协议承诺书》。经通知蔡锡轲到庭说明案涉事项，其未到庭。蔡锡轲短信回复，长沙标志商务中心业主因新一佳倒闭拿不到租金，后经政府协调，标志公司出面与麦吉华联签订租赁合同，标志公司安排由蔡锡轲转账向业主支付租金。六、案涉项目的《委托代理出租物业合同》，大部分业主系与豪布斯卡公司签订，少部分业主系与标志公司签订。部分《委托代理出租物业合同》约定,本合同生效后，乙方即按上述标准向业主提前支付2年的物业租金。另，部分业主的置业计划书的相关费用清单一栏，手书“返2年租若干元，实际需付：中房款-返2年租-已付款+税费”，另有租金回报一栏，内容为前十年回报为每年8.8%，第二个十年回报为每年9.8%。七、案涉项目的朱文藻等部分业主还与标志公司签订了一份《标志·长沙商务中心产权商铺订购协议》，第二条约定“买受人在购买本物业时，自愿将该物业委托给湖南标志物业管理有限公司统一经营20年零10个月，委托经营期限为2008年1月1日至2028年10月7日，租金回报前10年为总房款的8.8%（税前），后10年零10个月为总房款的9.8%（税前）。”八、诉讼中，豪布斯卡公司申请朱薇作为证人出庭。朱薇陈述，其于2005年至2016年期间在标志公司及标志集团公司工作，在标志公司先后任部门长、代理总经理等职务。标志公司开发涉案的标志·长沙商务中心地下室商业项目时，朱薇在该项目先后担任副总经理和总经理助理职务，负责报批报建和大部分销售、招商工作。该地下室商业项目，缴纳了土地出让金，可以办理产权证。标志公司在与新一佳公司签订20年的租赁合同后，对外宣传20年零八个月的固定回报，前十年税前8.8%，后十年税前9.8%，多出来的八个月是考虑到租赁合同的免租期等问题，后标志公司以均价7000元左右出售，为了加快销售，承诺返还两年租金，以减低首付。标志公司与承租人新一佳公司约定的租金低于实际应支付业主的租金，但税前8.8—9.8%，对当时房地产业，算很低的融资成本，所以，原来标志公司还准备自持一部分商业的，但后来决定能卖掉的都卖掉，相当于向市场进行了融资。《商品房买卖合同》、《委托代理出租物业合同》均是在售楼部由标志公司售楼人员与业主同时签订的。标志公司直接与部分业主签订了《委托代理出租物业合同》，考虑当时政策不允许开发商对期房返租销售，所以委托豪布斯卡公司签订了部分《委托代理出租物业合同》，当时豪布斯卡公司印章也在售楼部。桑舞梅等业主对证人证言无异议，标志公司对证人证言不予认可，并提出豪布斯卡公司第二大股东为湖南豪布斯卡投资合伙公司（有限合伙），朱薇在该公司持股4.425%，即其间接持有豪布斯卡公司股份，为本案利害关系人。一审法院认为，一、关于向桑舞梅等业主履行《委托代理出租物业合同》义务的责任主体。综合案涉项目的《租赁合同》、销售资料宣传、《商品房买卖合同》、《委托代理出租物业合同》及后续合同实际履行情况来看，本案实质系标志公司及其曾控股的豪布斯卡公司共同进行售后包租的一种商业模式。它包括两个步骤，一是售，即通过销售资料宣传投资回报后，由标志公司与购房业主签订《商品房买卖合同》；二是“包租”，即在签订《商品房买卖合同》的同时，由标志公司或其曾控股的豪布斯卡公司与购房业主签订《委托代理出租物业合同》，另，部分购房业主系与标志公司签订《委托代理出租物业合同》，但该合同的实际履行，系由豪布斯卡公司进行管理、收取承租方租金、向购房业主支付租金。又，豪布斯卡公司辩称系受标志公司委托与业主签订该合同，且已向业主披露该情形，应由标志公司承担责任，但其未就此提交相应证据，不予采信；再，标志公司于2015年4月17日从豪布斯卡公司退股，豪布斯卡公司亦辩称其已于2016年9月退出案涉项目的物业服务，事实上解除《委托代理出租物业合同》，但豪布斯卡公司未就解除合同提出诉求，亦未与购房业主协商一致合意解除合同，或符合法定解除条件通知解除合同，其辩称的合同已经解除，于法无据，不予采信。综上，前述售后包租系标志公司、豪布斯卡公司共同所为，两公司应共同对购房业主的《委托代理出租物业合同》承担履行义务之责任。二、关于应付款项。其一，如前所述，因标志公司、豪布斯卡公司均未提交证据其已实际代扣代缴了税费，应承担不利法律后果。其二，《委托代理出租物业合同》成立以后，因电子商业的发达，对实体商业造成了一定程度的冲击，原承租人新一佳亦已破产，经营环境与市场情势出现了重大变化，如果按照原合同约定的租金计算标准来继续履行合同，对于受委托代理出租的当事人标志公司、豪布斯卡物业公司明显不公平。综合考量市场环境变化与同地段同类型同性质物业出租价格，也为了有效保障双方当事人的合法权益，防止出现租金过高导致受委托公司无法继续经营下去而至双输的局面，依据公平原则，将《委托代理出租物业合同》中约定的租金计算标准依法进行调整，租金计算标准调整为合同原约定价格的75%，对超出部分不予支持。综上，支持自2015年1月起暂计算至2020年5月31日期间的桑舞梅租金25228.22元（33637.63元×75%）。三、关于违约金。暂计算至2020年4月30日，根据当事人请求，酌情支持3784.23元，后续违约金以尚欠租金为基数、按年利率6%的标准计算至实际付款之日，对超出部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十六条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国公司法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，一审法院判决：一、限被告湖南标志房地产开发有限公司、湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告桑舞梅支付租金25228.22元；二、限被告湖南标志房地产开发有限公司、湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告桑舞梅支付违约金3784.23元（暂计算至2020年4月30日，后续违约金以尚欠租金为基数、按年利率6%计算至实际付款之日）；三、驳回原告桑舞梅其他诉讼请求。案件受理费768元,减半收取384元，由被告湖南标志房地产开发有限公司、湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司负担。本案二审期间，当事人没有提交新的证据。标致公司向本院递交调查取证申请一份，请求调取政府因解决群防维稳问题要其另行招商引资的相关事实。经审核，该申请内容与待证事实关联度不大，不予准许。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：上诉人标志公司和豪布斯卡公司是否应对案涉租金承担共同清偿责任；一审判决按合同约定75%的标准支付租金是否合理。关于标志公司的责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，标志公司与桑舞梅签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案中，考虑到以下事实：1、在签订《商品房买卖合同》之前，标志公司与新一佳签订《租赁合同》，合同期限为20年，正因如此，标志公司在出售案涉房产时，其宣传资料中明确载明“做新一佳房东，8.8%（前10年回报率）--9.8%（后10年回报率）的20年超稳定回报”；2、在桑舞梅随后签订的《标志·长沙商务中心产权商铺订购协议》也有“物业委托给湖南标志物业管理有限公司统一经营20年零10个月”的约定；3、在2016年标志公司以自己的名义将含涉案物业在内的负一层整体出租给案外人麦吉华联公司。综上，本院认为，标志公司在涉案物业的销售过程中发布的宣传内容“做房东，8.8%（前10年回报率）--9.8%（后10年回报率）的20年超稳定回报”具体明确，足以让买受人产生信赖，继而对其交易决策产生实质影响，并在一定程度上影响交易价格，故标志公司的前述宣传内容应属于要约，该要约虽未载入商品房买卖合同，亦应被视为合同内容，对标志公司产生约束力。标志公司后续出租房屋并向业主支付租金的行为系其对上述合同约定的履行。故，标志公司应当对欠付租金承担清偿责任。综上，上诉人标志公司关于其不应承担合同责任的上诉主张不能成立，不予支持。关于豪布斯卡公司的责任。《商品房买卖合同》签订后，桑舞梅与标志物业签订《委托代理出租物业合同》，内容有租金支付自2008年1月1日起至2028年10月7日止，并约定不足部分由标志物业补足。《中华人民共和国合同法》第七十六条规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。本案中，2013年3月21日，标志物业更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司，2016年5月31日又变更为豪布斯卡公司，因此，原标志物业公司签订的《委托代理出租物业合同》对豪布斯卡公司具有约束力。又，根据查明的事实，周登国曾作为豪布斯卡公司员工，在承租人和业主之间通过其个人账户进行租金收支的行为，系豪布斯卡公司作为合同当事人履行合同的行为。上诉人豪布斯卡公司关于其未参与售后包租商业模式、未实际管理物业的主张，与事实不符，本院不予支持。关于豪布斯卡公司提出其在2016年9月之后退出物业服务就无需承担此后租金支付义务的主张，本院认为，《委托代理出租物业合同》中并未约定物业公司享有单方解除《委托代理出租物业合同》的权利，本案亦未发生《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权发生的情形，故对于上诉人豪布斯卡公司提出已单方解除合同的主张，本院不予支持。综上所述，标志公司、豪布斯卡公司均对桑舞梅承担支付租金的合同责任。一审认定正确，应予维持。关于租金支付标准，本院认为公平原则是当事人订立、履行民事合同所应遵循的基本原则。双方于2007年签订商铺委托出租合同后，市场客观情况发生重大变化，考虑到新的商业模式，以及2020年1月以来的新冠疫情对实体经济营商环境造成冲击等双方在签订合同之时根据客观实际情况及商业习惯等不可预见的因素，如果按照原合同约定的租金标准继续履行合同，对于受托公司标志公司、豪布斯卡公司明显不公。一审法院根据公平原则，对合同约定的租金标准进行调整至原标准的75%，判决豪布斯卡公司与标志公司支付桑舞梅2015年1月至2020年5月31日期间的租金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人桑舞梅、标志公司和豪布斯卡公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司负担525元，上诉人湖南标志房地产开发有限公司负担525元，上诉人桑舞梅负担50元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  闵俊伟二〇二一年六月三日书记员  廖亚娇书记员  谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。