青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初2110号原告：许小红，女，1980年6月5日出生，汉族，身份证号：XXX，住青海省乐都县。委托诉讼代理人：兰贵成，青海丹志律师事务所律师。被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100679196432B，住所：青海省西宁市城中区北斗宫街2号。法定代表人：彭波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财，系该公司法务。第三人：西宁港汇商业运营管理有限公司，统一社会信用代码：91630103074567616K，住所：西宁市城中区北斗宫街2号。法定代表人：吉生杰，系该公司物业经理。原告许小红与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司(以下简称:世纪佳和公司)、第三人西宁港汇商业运营管理有限公司（以下简称：港汇商业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许小红的委托诉讼代理人兰贵成，被告世纪佳和公司的委托诉讼代理人甘发财到庭参加诉讼。第三人港汇商业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。许小红向本院提出诉讼请求:1.依法解除原告与被告签订的《认购书》。2.依法判令被告返还认购款302000元、违约金45300元，合计347300元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在2018年5月19日自愿签订《认购书》，原告欲购买被告开发的水井巷广场商铺一套，该商铺面积19.68平方米，折扣后单价为26778.60元/平方米，折扣后总价为527003元，对此双方确认。合同约定分期付款支付房款，于2018年5月19日前支付302000元，余款2019年1月30日前支付。双方约定原告支付首付款50%后的180天内签订《商品房买卖合同》。《认购书》签订后，原告按照被告的指定向第三人转款302000元，但被告没有按照约定签订《商品房买卖合同》，原告向被告提出解除合同，被告同意。2020年11月11日双方达成协议，由被告向原告自2020年11月开始每月支付退房款50000元并于2021年7月底退清。事后被告没有按照双方约定按时按期足额退款至今。综上，被告的行为属于严重违约，致使原告的合同目的落空，给原告造成了较大经济损失，故诉至法院。世纪佳和公司辩称，认可原告的事实和理由，但是不同意解除合同。第三人和原告签订了《委托经营管理合同》，前三年的租金从房款中扣除，第四年开始第三人向原告支付租金，第四年度还没有到期，因此不支付租金，这是与第三人之间的纠纷，与我们没有关系，并且我们不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。第三人港汇商业公司未到庭，也未提交书面答辩状。许小红为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、企业信息查询，证明被告世纪佳和公司和第三人港汇商业公司的相关情况。证据二、《认购书》，证明原告与被告在2018年5月19日自愿签订购买商品房商铺一套，该商品面积19.68平方米，折扣后单价为26778.60元/平方米，折扣后总价为527003元。证据三、收款收据、银行转账记录截图、水井巷广场回款确认单，证明原告于2018年4月2日给被告交付购房款2000元，2018年5月19日交付了300000元，总计交付给被告购房款302000元，被告已经收到302000元。证据四、特殊优惠申请表，证明该商品面积19.68平方米，给原告折扣后单价为26778.60元/平方米，折扣后总价为527003元。证据五、承诺书，证明被告已经违约了，被告承认网签没有办下来。证据六、《退房申请单》，证明被告同意退款，由被告自2020年11月开始每月向原告支付退房款50000元至2021年7月底退清。事后被告没有按照双方约定按时按期足额退款至今，违约金按照同期贷款利率4.235%计算。证据七、《委托经营管理合同》，证明虽然原告和第三人签订了这个合同，但是所有权是被告的，不是原告的，因此这个合同是无效的，这个合同是在网签之后才会发生效力的合同。世纪佳和公司经质证认为，对证据一我公司的信息真实性和证明方向认可，对第三人情况不清楚。对证据二的真实性，证明方向无异议。对证据三中收款收据、银行转账记录截图的真实性，证明方向无异议，但对水井巷广场回款确认书不认可，无公司盖章。对证据四、五不认可，上面没有我公司盖章，我公司没有授权张红和徐君处理这件事情。对证据六不认可，没有公司盖章和授权处理。对证据七的真实性认可，证明方向不认可，我公司已经支付了租金，合同是有效的。本院认为，原告许小红出示的证据一系被告及第三人身份信息相关情况，本院予以采信。对证据二被告对真实性及证明方向无异议，本院予以采信。对证据三中收款收据、银行转账记录截图，被告对真实性及证明方向无异议，本院予以采信；对证据三中水井巷广场回款确认单被告虽不认可，但结合收款收据、银行转账记录可以证明被告收到购商铺款302000元，本院予以采信。对证据四、五，被告质证认为无公司盖章和授权，本院经审查认为被告有无授权工作人员处理事宜系被告公司内部管理事宜不能对抗原告，且结合证据二三可以证明被告工作人员与原告商谈因商铺网签合同未能按期办理，购房款予以调整折扣的事实，本院予以采信。对证据六，被告虽不予认可，但可以证明原告因不能网签要求办理退房的事实，本院予以采信。对证据七被告对真实性无异议，本院予以采信。世纪佳和公司为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据一、《认购书》，证明第四条约定抵扣租金，第五条第（三）项中约定所涉及款项均不计利息。证据二、《委托经营管理合同》，证明前三年租金从购房款中扣除，从第四年开始第三人向原告支付租金，租金我方已经支付给第三人。许小红经质证认为，对证据一、二的真实性认可，证明方向不认可。不认可抵扣租金，抵扣是为了推销；不支付利息和支付违约金是两回事，被告说运营管理费已经支付，但是没有提交证据证明。本院认为，世纪佳和公司出示的证据一、二与许小红提交的证据二、七内容一致，双方对其真实性均无异议，本院予以采信。第三人港汇商业公司未到庭质证，也未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月19日，原告许小红（买受人、乙方）与被告世纪佳和公司（出卖人、甲方）签订《认购书》，约定：“甲乙双方就乙方自愿认购甲方开发的《水井巷广场》商品房事宜达成以下一致协议：一、乙方自愿认购甲方开发的《水井巷广场》29-5493商铺一套。二、该商品房预测建筑面积约为：19.68㎡（面积最终以政府产权管理部门实测为准，多退少补），单价（人民币）40500元整，房屋表总价为（人民币）797040元整。三、乙方付款方式：分期。四、折扣后单价为26788.60元/㎡，折扣后总价为：527003元。五、双方签订本认购书后，乙方采用分期付款的方式购买商品房：乙方须于2018年5月19日前支付房款人民币302000元；于2019年1月30日前支付剩余房款人民币225003元。注：1.上述折扣后总成交价不含购买该物业所产生的办理产权证费用……。2.在乙方付50%的首付款或全款后180天与乙方签订《商品房买卖合同》。3.非甲方原因，乙方要求解除认购书的，乙方已缴纳的认购金不予退还。4.本认购协议所涉及款项，均不计利息。”认购的其他事项双方在认购书中也进行了相关约定。原告于2018年4月2日向被告支付定金2000元，于2018年5月19日向第三人支付购房款300000元，被告同日出具了收款收据。2020年11月11日，原告向被告提交《退房申请单》，写明“事由：因不能网签，要求办理退房。洽谈记录：自2020年11月起每月支付退房款50000元，直至退清。在退最后一笔房款时交回《认购书》《委托经营管理合同》以及收据等资料原件，每月月底前按时付款”。因被告至今与原告没有签订《商品房买卖合同》，故原告诉至法院。另查明，原告许小红（甲方）与第三人港汇商业公司（乙方）于2018年5月19日签订《委托经营管理合同》，约定：甲方购买由西宁世纪佳和房地产开发有限公司开发的位于西宁市城中区的水井巷中央商务区西大街29号商业楼5493号商铺（以下称“托管商铺”），建筑面积为19.68平方米用于投资经营，并依照本合同规定的条款和条件将托管商铺交付给乙方，由乙方对托管商铺采取出租、合作等方式统一经营管理。一、委托期限及双方的权利义务：1.1甲方同意将托管商铺交付给乙方并委托乙方经营管理，委托期限为10年，暂定自2018年6.19起至2028年6.19止。若实际交付日期与前述暂定的起始日期不一致，则以实际交付日期作为委托期限的起始日期。二、租金及支付方式：2.2委托期间第一年度至第三年度的年租金按甲方实际已支付购房款（不包含已抵扣的租金）的8%计算，已由西宁世纪佳和房地产开发有限公司一次性从实际收到的总房款中扣除，乙方不再向甲方支付前三年的租金，乙方前三年的运营管理费用由西宁世纪佳和房地产开发有限公司直接支付给乙方。自第四年度开始，租金支付将采取比例分成方式。本院认为，原告许小红与被告世纪佳和公司签订的《认购书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定，双方当事人应按约履行。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”。现由于该合同无法行政网签备案，被告至今未按认购书约定与原告签订《商品房买卖合同》，致使双方预约合同目的不能实现，合同无法实际履行，故对于原告要求解除双方签订的《认购书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应予返还原告交纳的购房款302000元，故对于原告要求被告返还认购款302000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告承担违约金45300元（302000元×3.75%×4倍×1年）的诉讼请求，本院认为，导致《认购书》解除的主要原因是网签障碍，而过错责任在被告，虽然双方在《认购书》中未约定违约金，但被告违约给原告造成经济损失，应承担赔偿责任，本院酌定由被告承担自2018年5月20日至2021年6月20日，按一年期贷款市场报价利率3.85%计算的利息损失35850元（302000元×3.85%÷12个月×37个月）。被告辩称不同意解除合同、不存在违约行为、租金已经支付给第三人的抗辩理由，因其未提交证据予以证实，且与查明的事实不符，本院不予采纳。第三人港汇商业公司未到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百零九条、第五百六十三条第（四）项、第五百六十六条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告许小红与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司于2018年5月19日签订的《认购书》。二、被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告许小红返还认购款302000元、利息损失35850元，共计337850元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6510元，已减半收取3255元，由原告许小红负担90元，由被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担3165元（此款原告已预交，被告应随同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二一年六月二十八日法官助理 吴茸茸书记员 郭倩倩附：《中华人民共和国民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。