河南省许昌市中级人民法院民 事 裁 定 书河南省许昌市中级人民法院民事裁定书（2021）豫10民申112号再审申请人（一审原告、被上诉人）：张中央，男，1978年12月18日出生，汉族，住河南省长葛市。再审申请人（一审原告、被上诉人）：朱艳丽，女，1976年10月15日出生，汉族，住河南省长葛市。二申请人共同委托诉讼代理人：吕文，河南擎鑫律师事务所律师。被申请人（原审被告、上诉人）：郭水有，男，1966年6月4日出生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：张永峰、岳超楠，河南七星灿律师事务所律师。被申请人（原审被告、上诉人）：刘伟民，男，1970年2月2日出生，汉族，住河南省长葛市。被申请人（原审被告、上诉人）：刘爱平，女，1969年7月6日出生，汉族，住河南省长葛市。上述二被申请人共同委托诉讼代理人：杨红培，河南德典律师事务所律师。原审第三人：马爽，女，1971年6月28日出生，汉族，住河南省长葛市建设办文明街市。委托诉讼代理人：丁凯勇，河南华灿律师事务所律师。再审申请人张中央、朱艳丽因与被申请人刘伟民、刘爱平、郭水有、第三人马爽案外人执行异议之诉纠纷一案，不服本院(2020)豫10民终2704号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张中央、朱艳丽申请再审称，1.撤销许昌市中级人民法院(2020)豫10民终2704号民事判决书;2.依法改判或者发回重审,判令不得对备案登记在刘伟民名下的位于长葛市葛天大道盛合中央花园22号楼1单元3-4层东户0103002号房产强制执行,解除对该房产的查封;3.本案一、二审费用由被申请人承担。事实与理由:一、本案的基本事实(一、二审法院查明并认定的事实)。1.在申请人购买涉案房屋之前,案涉房屋实际购买人系第三人马爽。马爽与刘伟民系同事关系,因其他原因,并经刘伟民、刘爱平夫妇同意，于2013年5月28日马爽借用刘伟民的名义,从开发商河南盛合置业有限公司处购买了案涉房屋。马爽向开发商交付了473917元首付款,按揭贷款40万元。随后马爽对案涉房屋进行了装修。2.2016年4月26日,申请人与被申请人刘伟民、刘爱平夫妇签订了《协议》一式两份,协议约定涉案房屋以63万元的价格转让给申请人。具体的交易形式为:申请人张中央将63万元现金分两次(一笔40万元,一笔23万元)支付给马爽,刘伟民、刘爱平夫妇向马爽出具2张收据(一张40万元收据,一张23万元收据),当张中央给马爽40万元时,马爽给张中央40万元的收据,后来再给马爽23万元的时候,马爽又给张中央23万元的收据。之后马爽将房屋、《商品房买卖合同》《个人住房(商业用房)借款合同》以及还贷按揭银行卡等房屋所有手续交付给张中央,张中央入住该房屋并通过刘伟民的按揭银行卡进行还贷,交水电、物业费一直使用、占有涉案房屋。3.涉案房屋具有《商品房买卖合同》《个人住房(商业用房)借款合同》,但未办理房产证。4.2016年8月-2017年1月期间,因被申请人刘伟民、刘爱平拖欠被申请人郭水有41万元借款未还,郭水有将刘伟民、刘爱平诉至法院,并查封涉案房屋。因刘伟民、刘爱平未履行判决义务,郭水有申请强制执行涉案房屋。因申请人提出执行异议,引起本案执行异议之诉。二、本案涉案房屋物权属性问题。1.根据本案一、二审已经认定的事实可知:涉案房屋未转让给申请人之前,即是在2016年4月26日之前,涉案房屋实际所有权人系第三人马爽；2.涉案房屋转让给申请人之后,也即是在2016年4月26日之后,涉案房屋实际所有权人、占有人、控制人系申请人。申请人按期还月供,缴纳水电费、物业费、并实际入住涉案房屋;3.刘伟民、刘爱平仅仅是挂名,其自始就不是涉案房屋的所有人、占有人、控制人,其未缴纳首付款,也未装修,也未入住,更未缴纳水电、物业费,也未还月供(2019年7、8月份月供虽是刘伟民支付的,该是刘伟民私自注销按揭银行卡,故意不让张中央还贷的(张中央提供的录音为证)。三、二审法院认为申请人未办理过户存在自身过错,并以此为由判决申请人不享有排除人民法院强制执行的民事权益,系认定事实不清且适用法律错误。1.根据一审、二审法院已经认定的事实,涉案房屋系马爽借用刘伟民、刘爱平夫妻名义购买,实际购房人是马爽。申请人按照《协议》约定支付给马爽63万元购房款后,对案涉房屋享有物权期待权。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定对不动产买受人物权期待权保护的规定。2.二审法院推理认为申请人不办理房屋过户登记,存在自身过错,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定第四个要件为由,并以此为由判决申请人不享有排除人民法院的强制执行的民事权益系认定事实不清。因为(1)涉案房屋根本没有办理房产证,一、二审判决仅仅显示案涉房屋号为0103002号,但该登记号系备案登记号,并不是房产证号。并且一审、二审法院均未查明涉案房屋是否办理房产证,属于对关键事实问题查明不清。且截止目前案涉房屋还不具备办理过户登记的条件,也就无法归责于哪一方的原因未办理过户登记手续,而二审法院使用推理的形式认为未办理过户登记系申请人自身过错,明显错误。(2)众所周知,办理房屋过户不是买受人一方单独可以办理成功的,需要买卖双方共同配合才能办理过户(《协议》约定刘伟民、刘爱平夫妻负责案涉房屋的过户手续),而本案中,二审法院并未查明为什么刘伟民、刘爱平夫妻未办理过户手续的真实原因,仅仅使用推理的形式就认为未办理过户登记系申请人自身过错,极其不负责任。四、因刘伟民、刘爱平夫妻自始就不享有案涉房屋的所有权,即其不享有案涉房屋的财产权益。如人民法院将案涉房屋强制执行抵偿给郭水有明显是违背事实与法律,也是明显显失公平,明显与正常的日常交易秩序相违背,显然是错误的。五、申请人享有案涉房屋的所有权的时间早于郭水有对刘伟民、刘爱平夫妻的债权权利。根据物权大于债权的原则,长葛市人民法院要求申请人腾退案涉房屋并拍卖房屋也是错误的。综上,请求结合事实和法律,本着公平、公正的原则,依法将本案改判或者发回重审。郭水有答辩称，一、案涉房屋实际购买人并非第三人马爽，而是刘伟民、刘爱平夫妇，是刘伟民与开发商签订的房屋买卖合同，缴纳的首付房款，房屋备案登记也是登记在刘伟民名下，刘伟民去银行办理的房屋抵押按揭贷款，后来刘伟民经马爽介绍，将房屋卖于张中央、朱艳丽之前，一直是刘伟民偿还的银行抵押按揭贷款，刘伟民将房屋卖于张中央、朱艳丽后，交付房屋时随同将偿还银行按揭抵押贷款的银行卡（仍是刘伟民名下的银行卡）交付给了张中央、朱艳丽，张中央、朱艳丽便每月往该银行卡中存钱，银行按月自动扣除分期贷款。以上才是本案一、二审法院查明的案件基本事实，也是真实的案件事实，均有相应书面证据予以佐证，且张中央、朱艳丽庭审时明确承认，在从刘伟民处购得房屋后，也是用刘伟民给他们的银行卡来偿还分期贷款，再审申请人在再审申请书中所述的房屋实际所有人为马爽，只是借用刘伟民名义买房根本不存在，事实上是马爽以前与刘伟民妻子刘爱平为长葛市党校同事，关系也比较好，后来马爽经常向刘伟民、刘爱平借钱，马爽为了偿还债务，便与刘伟民、刘爱平协商，偿还部分借款，但还钱后就没地方住了（因为马爽此时工作调动，从长葛市老城区调到长葛市新区工作，长葛市新区此时正处于大力开发阶段，有大量楼盘出售，案涉房屋楼盘就处于长葛市新区大量开发建设时期），希望刘伟民、刘爱平在长葛市新区购房一套，让马爽暂住一段时间，作为回报，马爽给房屋进行装修，同时抵扣马爽对刘伟民、刘爱平的部分欠款。后马爽在案涉房屋居住一段时间后，知道刘伟民、刘爱平夫妇平时仅居住在长葛市老城区，不经常来新区，新区房屋对他们无用，于是介绍了张中央、朱艳丽，才有了刘伟民、刘爱平将房屋卖于张中央、朱艳丽一事。后刘伟民因欠答辩人郭水有钱，郭水有诉至长葛市人民法院，后在执行过程中，张中央、朱艳丽提出了执行异议，被驳回后又提起执行异议之诉，经一、二审后至今。二、答辩人郭水有认为：首先，无论房屋所有人是刘伟民、刘爱平还是马爽，张中央、朱艳丽在购买二手房屋过程中，根本没有尽到审慎义务，明知道房屋登记在刘伟民名下，却错误认为房屋实际所有人是马爽，明显具有重大过失过错，并将购房款交付于马爽，而非是与其签订房屋买卖合同的合同相对方刘伟民、刘爱平，且房屋存在银行贷款抵押，张中央、朱艳丽作为二手房屋一般买受人，明知该房屋存在抵押登记，却故意无视他人权利障碍而选择订立买卖合同，明显存在一定程度的过错，其理应承担房屋未能过户期间产生的相应风险，而郭水有作为申请执行人，其胜诉权益优先于具有一定过错的买受人权利，买受人的物权期待权不能排除法院的强制执行。三、张中央、朱艳丽在取得房屋后，根本没有打算去偿还贷款消除抵押，而是继续用刘伟民名下的银行卡分期偿还，对于房屋备案登记过户态度消极，其物权期待权则因其自身存在过错而无法得到保护。综上，答辩人希望贵院能够驳回张中央、朱艳丽的再审申请。刘伟民、刘爱平答辩称，申请人所述不属实，涉案房屋实际购买人并不是马爽，而是刘伟民与刘爱平夫妇与开发商签订的房屋买卖合同缴纳的首付款。房屋备案登记，以及房屋的抵押环节，均是在刘伟民名下，是经马爽介绍将涉案房屋卖给张中央，朱艳丽，但刘伟民、刘爱平一直没有张中央、朱艳丽的联系方式，一直都是通过马爽联系操作的。马爽一直对刘伟民夫妇称买房没有给钱，直到本案诉讼发生，刘伟民夫妇才知道，是马爽代收了张中央支付的63万元房款。张中央、朱艳丽也一直未在涉案房屋内居住，并未实际占有涉案房屋。马爽答辩，1.马爽是房屋的实际所有人，刘伟民夫妇对房屋没有投入一分钱，只是名义上的登记人，这是两审法院查明的事实；2.2016年4月三方签订协议将房屋出卖给张中央夫妇，张中央夫妇享有对房屋的准物权，而法院查封是2018年10月份，查封的原判决涉及的是债权，无论从时间上，还是债权、物权的先后顺序上，申请执行人郭水友都无权执行该套房屋。申请人张中央、朱艳丽，被申请人郭水有、刘伟民、刘爱平，第三人马爽在再审审查中均未提交新证据。本院经审查认为，本案系案外人执行异议之诉案件，故本案所要审查的关键问题是申请人张中央、朱艳丽作为案外人对执行标的(案涉房产）是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，申请人主张其享有的民事权益需要同时满足四项法定条件才能排除人民法院的强制执行。结合本案查明的案件事实及实际，主要审查申请人张中央、朱艳丽就案涉房屋未办理过户登记是否属于非因自身原因未办理过户登记的情形。关于能够归责于买受人因自身原因未办理过户登记的情形，从实践中看，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。本案中，申请人张中央、朱艳丽与刘伟民、刘爱平签订房屋买卖合同时，明知该房屋存在抵押按揭贷款的情况，即应当预见到办理房屋过户登记存在一定障碍，但其仍然购买案涉房屋，放任法律风险进行交易，而且借用刘伟民的银行账户偿还按揭贷款，说明张中央、朱艳丽在主观上没有办理案涉房屋过户登记取得所有权的积极意愿，符合上述对他人权利障碍忽略的情形，因此，申请人张中央、朱艳丽对案涉房屋未办理过户登记存在自身过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四个要件，申请人就案涉房屋不享有足以排除人民法院的强制执行的民事权益，本案二审改判并无不当。综上所述，张中央、朱艳丽的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回张中央、朱艳丽的再审申请。审判长 李 杰审判员 朱雅乐审判员 张 靖二〇二一年六月九日书记员 杨甜甜邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口