湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0681民初806号原告：吴治理，男，1968年10月6日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被告：周立，男，1967年11月11日出生，汉族，住汨罗市。原告吴治理与被告周立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴治理和被告周立均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴治理向本院提起诉讼请求：1、请求判令原、被告签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告房屋财产，如有法律障碍或者实际不能返还房屋时，判令被告向原告支付所欠房款5000元，判令被告向原告自立案之日起按逾期应付款的月息1%支付逾期付款损失（合同约定月息1.5%）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：为解决高家坊镇的移民建房，镇政府于2009年4月决定，同意原告吴治理采用村民联建，投资私房联建“治理大厦”，共联建45户。2010年3月26日，原告与被告签订了《私房联建房屋买卖合同》，约定被告购买住宅房屋一套，被告已将该房屋装修并入住。被告应当向原告支付房屋总价款55000元人民币，约定在合同签订之日起两日内付清，延期付款按照月息1.5%计算利息，被告仅支付房款50000元，尚欠5000元及延期付款利息未付。2017年2月27日，周立与任放签订房屋转让协议，约定房屋后续费用及欠吴治理房款由任放承担和归还。在关于治理大厦房屋买卖的多次诉讼中，都认定关于治理大厦《私房联建房屋买卖合同》因违反国家相关强制性规定无效，故请求法院判令本案中的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，治理大厦房屋是镇政府、房产国土等部门收费或罚款认可的村民联建，根据县市级国土等部门规定，集体土地办房产证的只能由镇政府组织申请，原告最多只有收集办证材料的权利和责任，并且原告多次联系镇政府和各部门，垫付了办证费用还没有向被告收钱，办不到证只能说合同有瑕疵，不能说违约，合同未要求办证违约责任，故请求法院支持原告的诉讼请求。周立辩称，我的房子已经转让了，我只欠吴治理5000元，是吴治理答应了的，不然不会欠，并不是恶意拖欠。这么多年他没有找过我，而且多年房产证无法办下来，我原来以为产权证能办，办下来就会把剩下的钱给吴治理。2017年我转让房子的时候也通过了吴治理，欠下的钱应该由现在的房主归还。如果吴治理早点告诉我房产证办不下来、什么原因办不下来，要我付5000元，我肯定会付这5000元的。在起诉之前原告也没有和我沟通过，我一直以为要办了证才和办证费用一起结算，我拿到法院传票才知道起诉这件事。为什么办证办不下来我应该有知情权，包括合同无效等原告也应该与我沟通。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:吴治理提交的部分催收款通知，周立提出异议表示没收到过催款通知，对催款的事也毫不知情。且吴治理也未提供相应的证据予以佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月6日，汨罗市高家坊镇党委、政府决定在镇区西街周坊村范围内，采取民间投资与村民联建相结合的方式，集中建设用于安置大山与地质灾害隐患点移民的住宅楼和可容纳200个摊点的农村集贸市场，用于解决该镇大山即地质灾害隐患点移民建房用地紧缺和集镇街道狭窄、经营摊点乱摆乱放、交通拥堵等突出问题，并将该项目交由该镇万岭村大万坪组村民吴治理负责开发建设。高家坊镇党委、政府决定建设移民安置点与集贸市场的建设用地来源于吴治理向所在村组购买的集体土地。吴治理先后与该镇周坊村塘湾组、听元组签订土地购买合同，吴治理共购得土地10亩。治理大厦于2009年4月开始兴建，在动工之前，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向有关部门申请办理用地与建设相关手续，但未获批准。该建筑占地面积1850平方米，建筑总面积9297.4平方米；该建筑楼层6层，其中一至三层为农贸市场，四至六层为住房，共36套。治理大厦于2009年12月竣工，总投资约300万元。因该建筑一直没有得到相关部门许可，一至三楼的集贸市场一直没有装修并投入经营。根据高家坊镇党委、政府要求与合作开发协议约定，将33套住房以650元/平方米的成本价安置给本镇范围内的大山与地质灾害隐患点移民，将北栋5个门面以1200元/平方米的价格出售给集镇居民、回高家坊镇原籍居住的城镇居民和在本镇工作的高家坊籍公职人员。在治理大厦建设过程中，汨罗市城乡规划与国土资源主管部门曾上门劝阻制止并分别下达了责令停止违法建设与国土资源违法行为通知书。2009年8月还由国土资源部门牵头组织实施强制停工，但由于当时镇党委、政府同意其继续施工并承诺包办相关批准手续，致使治理大厦在未经批准的情况下建成。在此过程中，高家坊镇镇政府向其收取集镇基础设施配套费等15万元，市国土资源部门收缴罚款4万元，市房地产管理部门收取办证费用4万元，另高坊村村委会收取管理费用2万元。2009年9月起，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向国土资源、城乡规划与房地产主管部门申请补办建房相关手续，相关部门鉴于其违法用地面积与建筑体量较大、情况复杂等原因没有受理，至今房产证仍然没有办理。2010年3月26日，周立与吴治理签订《私房联建房屋买卖合同》，周立购得“治理大厦”南栋西单元5楼房屋一套，合同购房价55000元，被告已付房款50000元。合同第八条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后三至六个月内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。”在2017年2月27日，周立与任放签订房屋转让协议，约定房屋后续费用及欠吴治理房款由任放承担和归还。本院认为，根据《中华人民共和民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案中，吴治理与周立签订的《私房联建房屋买卖合同》，因涉案“治理大厦”存在建设审批手续不全情形，买卖涉案房屋违反国家相关法律强制性规定，故本院认定该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，吴治理未为被告周立等在内的“治理大厦”购房者办理房产证，存在一定过错，但根据庭审查明的事实，确属事出有因，为此原告还向相关部门缴纳了一定的费用，与恶意违约不办理房产证不同，且合同第八条约定吴治理具有将相关办证材料报产权登记机关备案的义务，双方未就不能办理房产证的违约责任做出过约定。对此，原被告双方均有一定过错。另外，周立与任放签订房屋转让协议，约定房屋后续费用及欠吴治理房款由任放承担和归还。根据合同相对性原则，周立与任放签订房转让合同约定的内容不能对抗吴治理，对吴治理不具有约束力，不能免除周立支付剩余购房款的责任。本院考虑到案涉房屋已装修入住多年，期间又已转让，且房产也有涨价等情况，返还财产已无必要。庭审中，原被告双方均认可周立已付吴治理房款50000元，尚欠5000元房款未付的事实，故吴治理请求判令周立支付剩余未付5000元房款的诉讼请求，本院予以支持。吴治理请求判令周立按月利率1%支付自立案之日起计算的逾期付款损失的诉讼请求，本院不予支持。但应以原告起诉之日，即2021年4月7日起支付按一年期贷款市场报价利率标准3.85%计算的逾期付款利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、吴治理与周立于2010年3月26日签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；二、限周立于本判决生效之日起十日内向吴治理支付剩余购房款5000元，并自2021年4月7日起按一年期贷款市场报价利率标准3.85%支付逾期付款利息；三、驳回吴治理的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，由周立承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  廖拥国二〇二一年六月二十二日法官助理晏敏钦书记员廖楚舒执行款支付账号全称：汨罗市人民法院执行款专户账号：8201××××2559开户行：湖南汨罗农村商业银行股份有限公司附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。