广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终1035号上诉人（原审原告）：陈业娟，女，1971年10月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区大良海岸新座1栋602。委托诉讼代理人：资芑，广东泛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：董专，广东泛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖健全，男，1972年5月20日出生，汉族，住广东省韶关市武江区×××××××。委托诉讼代理人：张文，广东卓建律师事务所律师。上诉人陈业娟因与上诉人肖健全房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈业娟的委托诉讼代理人董专、上诉人肖健全及其委托诉讼代理人张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈业娟上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法改判肖健全向陈业娟支付违约金45.6万元；二、本案一、二审诉讼费由肖健全承担。事实与理由：一审判决以“原告未能举证证明被告的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、涉诉房产房价变动等因素，酌情确定被告应向原告支付违约金10万元”，是不顾本案的客观事实，机械理解违约金的补偿性原则，明显偏袒违约一方，有违公平原则和诚实信用原则，判决不公平、不合理，其调低违约金的各种理由都不能成立。一、以“原告未能举证证明被告的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失”作为调低的理由是严重错误的。1.此观点实际上将举证责任强加于守约方，违反了《民事诉讼法》规定的谁主张谁举证的基本原则，显失公平。2.此观点实质上是罔顾了违约金的惩罚性功能，合同违约金的功能是惩罚性为主，赔偿性为辅，只要合同双方在合同中明确约定了违约金，且此约定不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定之情形，人民法院就不应酌情调低违约金，否则有悖公平原则和诚实信用原则。此观点在最高人民法院公布的（2018）最高法民再303号指导案中有明确的体现。3.至于按成交价款额20%的违约金是否过高的问题，关于此类二手房买卖合同，通常合同双方会约定定金罚责，《合同法》规定的最高定金是标的额的20%，从此规定的法义上可以知道，在合同标的额的20%范围内约定的处罚，无论是定金或是违约金都是法律允许的范围，也是合理的范围，所以本案双方当事人约定的违约金合理，无需再进行调整。二、在“合同履行情况”和“其过错程度”两方面上根本找不到调低违约金的正当理由。一审庭审己充分查明，“被告所述发现其父亲旧病有复发现象及其儿子被确诊患少儿疾病均发生在2020年7月30日之后即在其产生违约行为以后，而其为兄长偿还债务亦不能成为其违反合同约定的正当理由”，即其违约的理由漏洞百出，事实上是肖健全发现有其他更加合适的房屋可买，其恶意毁约，严重违反诚实信用原则。双方在2020年8月28日谈好毁约的处理方案，约定第二天办理，结果第二天又再一次毁约，前后两次不信守承诺，任意毁约，不符合调低违约金的客观理由，更加不符合惩罚违约的法律原则。三、分析“从涉诉房产房价变动”和“预期利益”两方面也找不到调低违约金的合理理由。从客观上来讲，涉诉房产在韶关房地产市场能卖上228万元，还不含税，价格合理，对陈业娟来讲，达到了相当可观的投资利益，特别是，这一片区的房产成交非常不活跃，所以要继续成交肯定会有一定的难度，对陈业娟来说丧失这次交易机会就是最大的损失，双方当时约定按成交额的20%约定违约金，实际上就是对这次交易机会的合法保护；保护这次交易机会，就是保护本次合同的预期利益，预期利益包括但不限于：陈业娟投资的房产终于脱手，可以释放自己的资金压力；陈业娟投资的收益可以兑现，可获得70万元左右的投资收益；陈业娟取得这批资金后又可以把握新的更好的投资机会等等，因此，本次合同的预期利益与涉诉房产房价的随后变动是没多大关系的，肖健全和一审法官所谓的因为房价变动不大，所以陈业娟的预期利益损失不大的观点完全错误。关于这一系列的预期利益价值，有些不能用金钱来衡量，但可用金钱衡量的损失也永远不止45.6万元，因此，上述两方面的因素根本不存在调低违约金的合理理由。综上，一审法院“酌情”大幅度调低违约金，没有客观事实和法律依据，恳请二审法院依法支持陈业娟诉讼请求。上诉人肖健全上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判肖健全无需支付陈业娟10万元违约金。二、本案一、二审诉讼费用由陈业娟承担。事实与理由：一、一审法院认定部分事实错误导致没有正确适用情势变更原则错误判决了肖健全应当承担10万元的违约责任。肖健全在一审提供证据能证明且已被法院认可的事实有：1.肖健全的儿子在涉案房屋买卖合同签订后被医院确诊患有少儿疾病且己经被送往了一个特殊的地方诊治；2.肖健全的父亲在涉案房屋买卖合同签订后被确诊为癌症二期病变。上述两项都有医院的诊断文书为证（上述1、2事项一审法院以事实发生在2020年7月30日之后即肖健全产生违约行为之后为由未予采纳）。3.肖健全的部分购房款就是变卖肖健全与其哥哥共有的一套房产所得。肖健全的哥哥因为客观原因欠了巨额债务肖健全无奈代替其偿还了部分款项（上述3事项法院以不能成为其违反合同约定的正当理由未予采纳）。一审法院以上述1、2事实发生在肖健全违约行为之后而不予采纳并判决肖健全承担违约金是错误的。本案的房屋买卖合同于2020年4月26日签署后，在肖健全筹款履行合同过程中上述三个突发情况相继发生。在此情况下，因客观突发情况的发生致合同继续履行的基础丧失，该客观情况的发生是突发的不可控且不可预见的，涉案房屋买卖合同无法履行完全是因为上述突发情况导致的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。请法院依法认定肖健全在涉案房屋买卖合同签订后家庭所发生的重大变故属于该情形并依法判决双方无责解除本案的房屋买卖合同，肖健全无须支付10万元赔偿金。二、一审法院综合本案的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、涉诉房产变动因素等酌定10万元违约金与客观情况不符。理由如下：（一）本案中的房产抵押在第三方的银行，交易的流程至少包括：①签订房屋买卖合同②支付房款并资金监管（本案中肖健全毫无经验签署合同时双方直接约定把房款付给陈业娟）③赎楼④交易再过户。涉案房屋交易至少有上述四个相对清晰且阶段分明的程序。双方在第一阶段即因为客观情势发生变更导致无法达成交易法院却判定数额巨大的赔偿金与实际不符。（二）涉案合同无法履行系因客观情况发生变更导致肖健全没有过错，此情况肖健全己经详细说明。（三）本案中陈业娟的预期利益就是房屋交易的价款，本案中的房屋不但没有贬值反而升值了，陈业娟没有任何的损失反而在房价上涨的过程中获益。除此之外，如果法院还判决肖健全支付赔偿金那陈业娟在自身没有遭受任何损失且肖健全无过错的情况下通过打官司获益了。（四）客观上涉案房屋价格不但没有降反而涨了，本案涉案房屋买卖合同签订时间是2020年4月26日，彼时因为客观原因大家信心不足房价因此较低，但是过了几个月后经济完全恢复涉案房屋的价格已经涨了。综上，一审法院酌定10万元赔偿金依据的基础事实与客观情况不符，合同无法履行系客观情势发生变更所导致。因此，一审法院不应该判决肖健全支付10万元违约金，请二审予以驳回。三、一审法院判决肖健全赔偿陈业娟10万元，但是实际上肖健全请求的金额是272.6万元之巨，一审法院在判决肖健全支付大额赔偿金的情况下没有按照诉讼请求数额与判决确定数额的比例分配诉讼费不当，请二审法院对诉讼费的分配依法予以判决。请求二审法院查明事实，支持肖健全的上诉请求。陈业娟针对肖健全的上诉答辩称：肖健全的父亲是在2015年就接受了癌症治疗手术，还有其儿子生病是签合同就有这个苗头，肖健全兄长的债务与本案没有关系，房子按揭还清是可以过户。对方多次违约，有微信记录，肖健全一直不守信用。肖健全针对陈业娟的上诉答辩称：肖健全主观上没有恶意违约，是因为交易中发生各种情况，肖健全有扶养父亲和儿子的义务，造成经济上的压力，所以此次交易没有如期进行。陈业娟向一审法院起诉请求：一、依法判令肖健全继续履行陈业娟、肖健全于2020年4月26日签订的《房屋买卖合同》，立即向陈业娟付清购房款的剩余款项227万元，及判令肖健全配合陈业娟办理房屋权属转移登记手续；二、依法判令肖健全向陈业娟支付违约金45.6万元；三、依法判令本案的诉讼费由肖健全承担。一审法院经审理查明：2020年4月26日，陈业娟（甲方、出售方）与肖健全（乙方、买受方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上就房屋买卖事宜达成如下条款：甲方出售的房屋坐落于韶关市武江区×××蓉山翡翠湾C1六街12号；该房屋现抵押于中国建设银行股份有限公司韶关市分行办理按揭贷款；房屋的成交价格为228万元，交易过程中产生的所有税费由乙方另行承担，因政策规定由甲方缴纳的，原则上由乙方直接代缴，如不能代缴而由甲方缴纳的，甲方缴纳后，乙方应于次日清偿给甲方；乙方在签订本合同时先向甲方支付1万元作为诚意金；在2020年7月30日前，乙方将扣除诚意金外的剩余房屋款通过银行转账的方式直接支付给甲方的银行账户上或按照当地政府二手房买卖规定的支付方式向甲方支付房款；违约责任为本合同签订后，双方应自觉遵守，任何一方毁约，都应向对方支付房屋成交价款额20%的违约金。合同签订后，肖健全向陈业娟支付了1万元诚意金，此后，肖健全未再支付购房款给陈业娟。根据陈业娟方提交的其与肖健全的聊天记录显示，2020年8月27日，肖健全发送内容“主要问题在于我哥大额欠款，家里出一部分款项还债”、“儿子有自闭症”、“老问题：父亲病理变化”……陈业娟方回复“你现在有什么具体的要求？用微信发给我看看”，肖健全回复“现在钱的缺陷很大，房贷供不起，能补偿你的方式最好”，陈业娟回复“大家最好按合同办，你这样提出解约，我是很难接受的，你说怎么补偿？”；2020年8月28日，陈业娟在微信中表示根据双方电话沟通的意思起草了《解除合同协议书》，并将该协议的电子版发送给肖健全，如肖健全查看后无意见，将由其朋友在次日交由肖健全签名办理，肖健全回复“ok”后，陈业娟表示双方约好第二天去银行签名和转账，然后撕毁原合同，肖健全回复“好我转到建行”。陈业娟在微信中发送给肖健全的《解除合同协议书》中载明“甲方（出售方）：陈业娟，乙方（买受方）：肖健全，乙方基于自己的原因提出解除双方在2020年4月26日签订的翡翠湾C1六街12号《房屋买卖合同》，现在就合同解除事宜，经双方协商一致，达成如下协议：一、乙方基于自己的原因提出解除上述《房屋买卖合同》，乙方已缴纳的壹万元诚意金甲方不用退回，乙方同时自愿在此基础上在向甲方赔偿叁拾万元，该赔款由乙方于本协议签订当天一次性转入甲方账户；二、甲方同意乙方所提出解除上述《房屋买卖合同》的赔偿条件，并承诺收到乙方上述赔偿款后，同意解除双方所签的《房屋买卖合同》并放弃追究乙方的其他违约责任。三、本协议双方签字后，待甲方收齐乙方叁拾万元赔偿款后立即生效，从此双方2020年4月26日所签的《房屋买卖合同》解除，并将该合同原件双方当面撕毁”。陈业娟、肖健全确认双方最终未实际签订该《解除合同协议书》。肖健全称其未按约履行合同系因其家庭成员发生重大变故，其已无履行合同的可能，具体情况系其子被诊断为多种少儿疾病需接受治疗，其父亲于2015年接受治疗癌症手术后，在2020年8月例行检查中发现有复发现象，以及其哥哥对外欠债，其需为其哥哥偿还债务。对此，肖健全提交了病历材料及转账凭证证明，根据肖健全提交的材料显示，肖健全的儿子于2020年9月19日入院，于2020年9月22日出院，被诊断为童年孤独症、精神发育迟缓、言语和语言发育障碍。肖健全称其提交若干转账凭证系为证明其哥哥对外欠债。一审法院审理后认为，本案系房屋买卖合同纠纷，属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，损害后果亦出现在《中华人民共和国民法典》施行前，故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律、司法解释。陈业娟、肖健全签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行。根据《房屋买卖合同》的约定，肖健全应在2020年7月30日前将扣除诚意金1万元后的剩余房款支付给陈业娟，肖健全未按约定时间付清房款，已构成违约。肖健全虽抗辩其系因家庭成员出现重大变故导致其丧失履行合同的能力，但肖健全所述发现其父亲旧病有复发现象及其儿子被确诊患少儿疾病均发生在2020年7月30日之后即在其产生违约行为以后，而其为兄长偿还债务亦不能成为其违反合同约定的正当理由，故一审法院对肖健全的上述抗辩意见不予采纳，肖健全作为违约方应依法承担违约责任。关于《房屋买卖合同》应否继续履行的问题。肖健全因家庭原因无力支付剩余款项，《房屋买卖合同》已无法继续履行，故一审法院确认双方签订的《房屋买卖合同》解除，对于陈业娟要求肖健全继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。肖健全作为毁约一方，根据上述合同约定，应向陈业娟支付违约金。至于违约金的数额，合同中约定违约金按房屋成交价款的20%计算，现肖健全对该违约金数额提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”的规定，现陈业娟未能举证证明肖健全的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失,综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、涉诉房产房价变动等因素,酌情确定肖健全应向陈业娟支付违约金10万元。一审法院经审理后作出判决：一、肖健全应于判决发生法律效力之日起十日内向陈业娟支付违约金10万元；二、驳回陈业娟其他诉讼请求。案件受理费28608元，由陈业娟负担2848元，肖健全负担25760元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。二审期间，陈业娟向本院提交《变更上诉请求申请书》，将原上诉请求第1项变更为：撤销一审判决第一项，依法改判被上诉人肖健全向陈业娟支付违约金30万元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因引发本案纠纷的法律事实均发生在民法典施行前，故本案仍应适用当时的法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是肖健全应否支付违约金及数额问题。民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚信,恪守承诺。陈业娟、肖健全签订的房屋买卖合同,系双方当事人在自愿协商一致的基础上签订的,系当事人真实意思表示,且合同内容不违反国家法律、法规规定,当属合法有效,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定陈业娟将案涉房屋以2280000元的价格出卖给肖健全，肖健全于2020年7月30日前付清房款。但肖健全在合同签订并支付10000元诚意金后，以家庭状况出现变故丧失履约能力为由表示不继续履行房屋买卖合同,并认为其该理由属情势变更不构成违约，不需承担责任。期间，双方曾就合同解除事宜口头达成由肖健全支付30万元赔偿款解除合同的意见，但因故未签订书面协议。本院认为，肖健全父亲旧病有复发现象及其儿子被确诊患少儿疾病均发生在约定的付款期限2020年7月30日之后，其为兄长偿还债务等情况均不属其主张的情势变更的情形，不应作为其不履行合同的理由，故一审法院对肖健全的意见不予采纳并无不当。因此，肖健全违反诚实信用原则，不遵守合同契约，导致合同无法履行是过错方，其行为构成违约,需承担民事责任。肖健全认为不构成违约的意见，理据不足，本院不予采纳。对于承担违约责任的问题。双方签订的房屋买卖合同中约定“本合同签订后，双方应自觉遵守，任何一方毁约，都应向对方支付房屋成交价款额20%的违约金”。肖健全作为买受人,在房屋买卖合同签订时,对该违约条款应已经尽到法定的注意义务，该约定对双方均具有约束力。肖健全现在明确表示不履行合同且理由不成立，其应按照合同约定承担违约责任。对于违约金的数额，本案双方约定的成交价为228万元，肖健全本应向陈业娟支付的违约金为45.6万元（228万元×20%），由于陈业娟二审变更要求肖健全支付30万元违约金，系陈业娟自行处分民事权利的行为，未违反法律规定，本院予以准许。另，双方对肖健全交付的10000元诚意金未约定处理方式，应推定为预交的购房款，由于案涉合同不能继续履行而解除，该10000元本应予以退回给肖健全，可在肖健全应支付的30万元违约金中扣减，故肖健全应支付29万元违约金给陈业娟。综上所述，陈业娟的上诉请求成立，予以支持；肖健全的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初2935号民事判决第二项；二、解除陈业娟、肖健全于2020年4月26日签订的《房屋买卖合同》；三、变更广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初2935号民事判决第一项为肖健全应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈业娟支付违约金29万元；四、驳回陈业娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28608元由陈业娟负担20000元，肖健全负担8608元。一审法院应退回多收的案件受理费8608元给陈业娟；肖健全应于收到本判决书之日起七日内向一审法院交纳案件受理费8608元。二审案件受理费6640元由肖健全负担。本院退回陈业娟已预交的二审案件受理费6640元给陈业娟；肖健全已预交二审案件受理费2300元，故肖健全应于收到本判决书之日起七日内向本院再交纳案件受理费4340元。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二一年六月二十一日书记员  陈敖明