甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1789号上诉人（原审原告）：甘肃云鼎房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路街道庆阳路**。法定代表人：朱锦华，该公司总经理。委托诉讼代理人：常书林，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷广智，甘肃正鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张鹏勃，男，汉族，1988年6月1日出生，住址陕西省洛南县。上诉人甘肃云鼎房地产开发有限责任公司（以下简称：云鼎公司）因与被上诉人张鹏勃房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初2863号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甘肃云鼎房地产开发有限责任公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，依法改判或发回重审;2、本案上诉费用由被上诉人承担。主要事实和理由:一、一审法院认定的基本事实错误。1、一审法院认定云鼎公司与张鹏勃签订的《房屋租赁合同》于2020年3月8日解除，系案件事实未予查清，认定错误。首先，《房屋租赁合同》第11条2、3、4款并未约定张鹏勃逾期交纳房租后，云鼎公司享有单方解除合同的权利；其次，2020年3月8日云鼎公司虽发出了《收回房屋的通知函》，但因无法联系到张鹏勃，只是粘贴在出租房屋的门口，该通知并未向张鹏勃送达，且张鹏勃承租案涉房屋用于经营健身房，房屋内的健身器材并未运走，云鼎公司无法收回房屋;最后，截止起诉之日租赁期限并未届满，且云鼎公司也未诉求解除合同。因此，2020年3月8日云鼎公司并未收回房屋，更不存在解除《房屋租赁合同》，租赁期限届满后，张鹏勃也未运走健身器材，交回房屋，何时交房无法确定，导致云鼎公司既不能收回房屋，也不能出租房屋。因此，云鼎公司要求张鹏勃支付房租至实际交房之日止于法有据。2、一审法院认定《房屋租赁合同》于2020年3月8日解除，系对云鼎公司提交的证据审查认定错误。根据云鼎公司提交的《房屋租赁合同》，合同条款中并未约定张鹏勃逾期交纳房租后或者有其他违约情形的，云鼎公司享有单方解除合同的权利，而一审法院却认定合同第11条2、3、4款双方对违约责任及合同解除权作了约定，并以云鼎公司单方发出《收回房屋的通知》认定云鼎公司行使了合同约定的解除权，该认定明显与合同约定互相矛盾，但一审法院却以互相矛盾的证据认定《房屋租赁合同》已于2020年3月8日解除，系对云鼎公司提交的上述证据认定、采信错误。二、一审法院适用法律不当。一审判决适用《合同法》第93条、98条、107条、114条，判决云鼎公司与张鹏勃签订《房屋租赁合同》于2020年3月8日解除，张鹏勃只承担2.5个月的房租系适用法律不当。综上，请二审法院依法查明本案的基本事实，正确适用法律，对本案依法改判或发回重审。张鹏勃未到庭答辩。甘肃云鼎房地产开发有限责任公司向一审法院的起诉请求：1、依法判令被告支付原告房屋租金83310元、利息2109元（暂计算至2020年7月31日），2020年7月31日之后的利息计算至租金付清之日止，合计：85419元。2、本案的诉讼费由被告承担。在诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、依法判令被告支付原告房屋租金83310元（暂计算至2020年10月22日），2020年10月22日之后的房屋租金计算到实际交房之日止；2、依法判令被告支付原告利息2109元（暂计算至2020年7月31日），2020年7月31日之后的利息计算至租金付清之日止。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2015年10月23日原告与被告张鹏勃签订《房屋租赁合同》，该合同约定1.原告将兰州市榆中县夏官营经三路云鼎学府广场文化服务区B幢二层（轴10-14/A-H）568平米的房屋出租给被告，用途为体育健身；2.租赁期间为5年，自2015年10月23日至2020年10月22日止；年租金为99968元，合同总租金为499840元，支付方式为按照合同约定金额一次性付清；3.被告在租赁期间必须自觉按期缴纳房租、水电费。不得无理由拒交、迟交、少交，否则视为乙方违约；4.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，除正常交纳租金外，每逾期一天应向甲方支付原日租金1倍的违约金。乙方逾期交还房屋超过十天时间，甲方有权单方面收回乙方所租赁房屋，同时乙方向甲方赔偿1个月的租金作为违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，经原告默许被告按年向原告交纳房屋租金，且存在多次迟交租金的行为，其中2017年12月23日至2018年12月22日的租金，被告分别于2018年1月4日、2019年1月8日、2019年3月27日分三次交清，2018年12月23日至2019年12月22日的租金，被告分别于2019年2月27日、2019年9月7日、2019年9月17日、2019年9月26日、2019年10月10日分五次交清，2019年12月23日至2020年10月22日的租金尚未交纳。经原告多次催要后被告仍未交纳房租。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原、被告双方协商一致签订涉案《房屋租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照合同约定，履行自己的义务，原告依约交付房屋后，被告应当按照合同约定交纳相应的租金，本案中涉案合同虽明确约定应当一次性交清房屋租金499840元，但根据双方实际履行合同的情况和本案查清的事实来看，涉案房屋的租金是按年度交纳的，应当视为双方对合同约定的租金缴纳条款协商一致做的变更。本案中涉案房屋的租金2018年至2019年度的租金已经交清，2019年至2020年的房屋租金尚未交纳，经过原告多次催要后被告仍未交纳，应当视为被告违约。根据双方《房屋租赁合同》第十一条第2、3、4项约定可知，双方对违约责任及合同解除权作了约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定和第九十六条“当事人一方依照本法第九十二条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，涉案房屋的年度租赁期满，被告经原告多次催收后，仍未交纳下一年度房租，应当视为合同约定解除权的成就，原告有权行使合同约定解除权。2019年12月19日、2020年3月8日原告分别向被告以书面形式告知了限期交纳房租及交回房屋的通知，应当视为合同约定解除权的行使。故原告有权收回涉案房屋并要求被告承担相应的违约金。根据双方合同约定，乙方逾期交还房屋超过十天时间，甲方有权单方收回乙方所租赁的房屋，同时乙方应向甲方赔偿一个月的租金作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案中双方对违约金的约定符合法律规定，现因被告未按期支付租金导致原告行使合同解除权，被告应当按照双方合同约定支付一个月的租金作为违约金，被告更应积极配合原告做好房屋的腾交工作。关于原告诉请法院判令被告支付房屋租金83310元（暂计算至2020年10月22日），2020年10月22日之后的房屋租金计算至实际交房之日止的诉讼请求，本案中双方《房屋租赁合同》因原告行使合同约定解除权，该合同已于2020年3月8日按照约定解除，至于原告诉求的2020年3月8日之后至实际交房之日的租金，没有事实及法律依据不予支持。对于合同期内的租金被告应当按月支付至2020年3月8日，即2019年12月23日至2020年3月8日期间的租金，约为2.5个月。按照合同年租金99968元计算，2.5个月租金应为20827元（99968元÷12月×2.5≈20827元），并承担违约金8331元（合同一个月租金即99968元÷12月≈8331元），故一审法院对原告的该项诉讼请求予以部分支持。关于本案中原告主张的逾期利息2109元及2020年7月31日之后只至租金付清之日的利息。一审法院认为双方合同已于2020年3月8日按照约定解除，被告已经按照合同约定承担违约金，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。另外本案在诉讼过程中被告张鹏勃曾委托律师向一审法院递交反诉状，但在提交反诉状时其委托代理人表示先不予登记立案，申请本案庭外和解，如和解不成再正式向法院提交反诉状。一审法院按照要求多次告知其委托诉讼代理人在规定期限缴纳反诉费用，并对未按时缴纳反诉费的后果告知其委托诉讼代理人，然被告仍未缴纳反诉费。且在此过程中被告张鹏勃的委托诉讼代理人与被告张鹏勃因故终止了本案的委托代理合同，其委托诉讼代理人也将前述情况函告被告张鹏勃本人。经一审法院再次通知被告张鹏勃本人按期缴纳反诉费并按照指定日期参加庭审，然被告张鹏勃并未再次按期缴纳反诉费，依照《最高人民法院关于人民法院登记立案若干问题的规》第十一条“登记立案后，当事人未在法定期限内交纳诉讼费用的，按撤诉处理，但符合法律规定的缓、减、免交诉讼费条件的除外”的规定，故一审法院认为对被告张鹏勃的反诉应当视为撤诉，与本案不再一并处理，被告张鹏勃可按照法律规定，另行提起诉讼。综上所述，原告的部分诉讼请求有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。被告张鹏勃经一审法院依法传唤后，仍未按时参加庭审，视为其对自己诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于人民法院登记立案若干问题的规定》第十一条之规定，判决：一、被告张鹏勃支付原告甘肃云鼎房地产开发有限责任公司房屋租金20827元并承担违约金8331元，两项合计29158元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告甘肃云鼎房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费968元（已减半），由被告张鹏勃负担。本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。另查明，云鼎公司于2019年12月19日向张鹏勃所经营的门店以书面形式发出限期交纳房租及逾期不交将终止房屋租赁合同、收回房屋的通知函；2020年3月8日，云鼎公司再次发出关于房屋收回的通知函，明确载明房租费已逾期两个多月，现终止房屋租赁合同，收回该房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；……”、第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”以及第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，经出租人云鼎公司催告，承租人张鹏勃仍未按期履行支付房屋租金的义务，故云鼎公司依据上述法律规定享有法定解除合同的权利，并且其于2020年3月8日向张鹏勃发出关于房屋收回的通知函。据此一审法院认定因张鹏勃未按期支付租金导致云鼎公司行使合同解除权，且自通知函到达之日即2020年3月8日双方合同予以解除并无不当。现上诉人云鼎公司称其所发上述函件并未要求解除合同与事实不符，本院不予采信。关于涉案房屋租金及相关费用应准确计算问题。一方面，一审判决认定张鹏勃应当支付自2019年12月23日至2020年3月8日期间的租金，约为2.5个月即20827元，该计算正确，应予维持。另一方面，虽合同于2020年3月8日解除，但无证据证明张鹏勃及时腾交返还房屋，并结合双方租赁合同约定租赁期满，乙方（张鹏勃）应如期交还该房屋。如乙方逾期交还房屋超过十天时间，甲方（云鼎公司）有权单方面收回乙方所租赁房屋，同时乙方向甲方赔偿1个月的租金作为违约金。应当从其约定，张鹏勃还应当支付自2020年3月9日至租期届满另加十天（即2020年11月1日）时止的房屋占用费为64616元（比照租金标准），并承担违约金为一个月租金即8331元。在此之后所产生的扩大损失部分，因合同赋予云鼎公司有权单方收回房屋而未及时收回，就该扩大的损失部分应由其自行承担。本案还需指出：众所周知，2020年1月因受新冠肺炎疫情和防控措施的影响，使得大多数商户在一定期间内基本未经营或者经营困难是客观事实。故从本案的实际情况和公平原则，并比照国家相关部委联合下发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》文件精神考虑，本案酌定应给予张鹏勃减免三个月房屋租金较妥。根据以上，并经重新计算得出，张鹏勃应付云鼎公司租金及房屋占用费共计60450元，并承担违约金8331元。综上所述，上诉人云鼎公司的部分上诉请求成立，其他应予驳回；一审法院认定的本案基本事实清楚；在适用法律方面应适用合同法第九十四条法定解除之规定，而一审判决适用合同法第九十三条约定解除不当，仅此纠正；在判决结果方面一审未认定被上诉人张鹏勃合同解除后继续占用房屋并产生一定期间的房屋占用费以及未考虑因受疫情影响适度减免租金欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初2863号民事判决主文第二项及诉讼费负担部分；二、撤销甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初2863号民事判决主文第一项；三、改判：被上诉人张鹏勃于本判决生效后十日内支付上诉人甘肃云鼎房地产开发有限责任公司租金及房屋占用费60450元，并承担违约金8331元，两项共计68781元。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1936元，由上诉人甘肃云鼎房地产开发有限责任公司负担968元，被上诉人张鹏勃负担968元。本判决为终审判决。审 判 长 张建军审 判 员 冯 诚审 判 员 邵云和二〇二一年六月八日法官助理 苟军华书 记 员 卢淑娟