北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7806号上诉人（原审被告）：北京丝路中控物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京西园222号楼15层D-1507。法定代表人：章桂迅，经理。委托诉讼代理人：李立，北京市京诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京兆华管理咨询有限公司，住所地北京市怀柔区开放路113号南三层315室。法定代表人：毋一兵，执行董事。委托诉讼代理人：赵继云，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵继明，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人北京丝路中控物业管理有限公司（以下简称丝路中控公司）因与被上诉人北京兆华管理咨询有限公司（以下简称兆华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丝路中控公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判丝路中控公司无需赔偿兆华公司损失308000元。事实和理由：一、一审判决的酌定损失没有考证是否存在实际损失，是错误的。二、至于装修损失，丝路中控公司认可兆华公司进行过部分装修，但由于案涉房屋承租前存在原有装修，兆华公司的装修工作仅限于墙壁的刷白，一审判决没有综合考证丝路中控公司提交的照片和陈述，酌定的装修损失已然脱离了实际。三、一审判决案涉合同无效的过错完全在于丝路中控公司是错误的。兆华公司辩称，同意一审判决，不同意丝路中控公司的上诉请求和理由。兆华公司向一审法院起诉请求：要求丝路中控公司赔偿损失1011105.46元。一审法院认定事实：2019年3月27日，北京名仕利源置业有限公司（现更名为丝路中控公司）作为出租方（甲方）与承租方（乙方）兆华公司签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区四元桥西京顺路109号亚之杰中心东侧院内建筑二X单元面积518平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为办公及公司业务接待使用，租期自2019年4月8日至2024年4月7日（2019年4月8日至2019年6月7日为免租期），年租金为200万元，押金为166667元。合同第一条约定，该房屋系甲方按照《认建认养绿地协议书》的约定建设，无产权证，但甲方享有合法的产权和使用权，乙方对此已有了充分、明确的认知，并愿意承租该房屋。合同签订后，丝路中控公司向兆华公司交付了房屋，兆华公司向丝路中控公司支付了第一期租金及押金共计833335元。涉案房屋系丝路中控公司基于2012年1月1日其与北京市朝阳区园林绿化局（以下简称朝阳绿化局）签订的《认建认养绿地协议书》所建。根据协议约定，认建认养绿地位于朝阳区四元桥西北，面积81574.209平米，期限自协议签订之日至2061年12月31日。2012年3月31日，北京市规划委员会向朝阳绿化局颁发了2012规（朝）建字0026号《建设工程规划许可证》（以下简称26号建设工程规划许可证），建设规模为4760平方米。2019年4月22日，朝阳绿化局向丝路中控公司下发了《关于责令对京顺园绿地配套管理用房实施拆除整改的通知》（以下简称整改通知），通知内容大致为因26号建设工程规划许可证核准建设的建筑面积为4760平方米，实际建成建筑共计11195.68平方米，同时存在着建筑外轮廓、层数高度均有调整的情况，违反了相关规定，已构成违法建设，特通知丝路中控公司在2019年6月30日前完成拆除、取消与公园功能及公共服务属性不符的建设内容等相关工作。2019年5月9日，丝路中控公司通知兆华公司在2019年5月14日之前搬离涉案房屋。2019年5月14日之后不久，涉案房屋被拆除。丝路中控公司称其在2019年4月22日曾口头通知兆华公司停止装修。兆华公司予以否认。针对涉案房屋拆除的原因及合法性问题，一审法院分别向朝阳绿化局及北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下简称朝阳规委）进行了调查。朝阳绿化局答复称朝阳规委在审核时发现丝路中控公司认建认养范围内的房屋超出了规划许可面积，向其发布了限期拆除整改通知，在此情况下朝阳绿化局才向丝路中控公司下发了整改通知，整改过程中拆除了部分房屋，有待朝阳规委验收。朝阳规委答复称涉案房屋所在项目未按照26号建设工程规划许可证审批进行建设，已通知朝阳绿化局整改，具体整改方案由朝阳绿化局决定，整改后需要重新报请规划部门颁发建设工程规划许可证。经询，兆华公司称签订合同时曾要求丝路中控公司出具建设工程规划许可证，但其没有出示。丝路中控公司则称签订合同时向兆华公司出示了建设工程规划许可证，兆华公司根据园区内房屋的情况可以判断涉案房屋没有按照许可证建设。兆华公司主张房屋拆除给其造成了装修等损失711105.46元以及经营损失300000元。为此，兆华公司提交以下证据：一、代订机票款发票、住宿费发票、餐饮费发票，证明为设计师支出的机票2090元、住宿费3300元、餐饮费1169元。丝路中控公司对真实性认可，不认可关联性，称兆华公司没有提供设计合同，而且涉案房屋的装修仅是简单的刷白，不需要任何设计。二、抽油烟机、蒸汽烤箱、烤箱、洗碗机、冰箱、洗衣机发票、付款凭证，付款时间为2019年4月29日，证明购买上述电器的支出35467元。丝路中控公司对真实性认可，不认可关联性，称涉案房屋用于办公，无需购买抽油烟机等电器，即便为涉案房屋购买，电器可以再利用或者退货，不属于实际损失。三、《订金申请单》，证明购买灶台的支出3400元。丝路中控公司的质证意见同证据二。四、灯具发票，证明灯具的支出4310元。丝路中控公司不认可真实性。五、销售单、收据、微信付款记录等，证明特制马槽、条案、匾支出18400元。丝路中控公司对真实性不认可，称兆华公司接收房屋只有一个多月时间，不可能这么快确定定制物品，现场也未看到任何定制的物品。六、微信付款记录、银行转账凭证，证明购买家具支出258000元，搬运家具支出3000元，存储家具支出10000元。丝路中控公司对真实性不认可，称兆华公司在装修前便从别处搬入了部分家具，家具不是定制的，不属于损失；兆华公司在装修未完成的情况下搬入家具，相关的损失应当自行承担。七、工资表、交通费发票、通信费发票、餐费发票，证明为装修支出员工工资135000元、交通等费用4983.46元。丝路中控公司不认可真实性，认为不论是否装修员工工资均需要支付，不属于损失，交通、通信等费用一些发生在房屋拆除之后，缺乏关联性。八、2019年5月15日北京安智信装饰工程有限公司出具的装修结算单，金额为231986元，证明为装修涉案房屋支出231986元。兆华公司称装修款系现金支付。丝路中控公司认为兆华公司未提供装修合同和付款凭证，不认可证据真实性。九、装修现场照片及部分家具照片，证明兆华公司对涉案房屋进行了装修，购买了家具。丝路中控公司认可真实性，不认可证明目的。双方均认可涉案房屋拆除时装修尚未完成。丝路中控公司提交照片若干，欲证明兆华公司对涉案房屋所做的装修只是刷白，物品也是从别处搬来，并非定制。兆华公司因丝路中控公司未出示原件，对照片的真实性及关联性均不予认可。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未按照许可证审批的范围进行建设，故兆华公司与丝路中控公司就该房屋签订的房屋租赁合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于合同无效的过错方，一审法院认为，丝路中控公司作为建造方在明知涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设的情况下将房屋出租给兆华公司，并承诺自身享有合法的产权和使用权，对合同无效存在过错。兆华公司在签订合同时即便查看了建设工程规划许可证，亦没有能力判断涉案房屋是否符合许可证的规定。因此，丝路中控公司主张兆华公司对合同无效存在过错的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于兆华公司因合同无效的合理损失，首先，兆华公司未提交设计合同、设计图纸等证据证明其聘请了设计师对涉案房屋的装修进行了设计，故一审法院对设计师的相关费用不予支持。其次，涉案房屋的租赁用途为办公，抽油烟机、蒸汽烤箱、烤箱、洗碗机、冰箱、洗衣机、灶台的购买缺乏必要性，而且上述电器属于可以移动的物品，兆华公司在涉案合同无法履行的情况下可以继续使用，不属于兆华公司的损失。第三，装修支出的员工工资、交通等费用缺乏必要性和合理性，一审法院不予支持。第四，兆华公司未提交装修合同、装修费支付凭证，而且兆华公司所述装修费现金支付，与常理有悖。一审法院对装修结算单的真实性不予认定。但考虑到兆华公司确实对涉案房屋有所装修，一审法院对装修费予以酌定为90000元。第五，兆华公司未能提供家具的购买合同、发票等佐证家具的费用支出，而且即便家具为租赁房屋定制，亦并非无法继续使用。一审法院考虑上述因素对家具损失予以酌定10000元。第六，合同无效后兆华公司需要另寻租处，故搬运家具、储存家具属于其合理费用。但兆华公司提交的转账凭证未能看出款项的用途。一审法院综合本案的具体情况对费用酌定为8000元。第七，合同无效后，兆华公司无法在合同的起租日2019年6月8日搬入涉案房屋，需要另行租赁其他房屋、进行装修等，必然影响兆华公司的经营。故一审法院对经营损失酌定为200000元。以上损失合计308000元，一审法院予以支持。据此，一审法院判决：一、确认北京兆华管理咨询有限公司与北京丝路中控物业管理有限公司于2019年3月27日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京丝路中控物业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京兆华管理咨询有限公司损失三十万零八千元；三、驳回北京兆华管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13900元，由北京兆华管理咨询有限公司负担7980元（已交纳），北京丝路中控物业管理有限公司负担5920元（北京兆华管理咨询有限公司已垫付，北京丝路中控物业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付北京兆华管理咨询有限公司）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明无异。本院认为，根据双方诉辩主张及法院查明的事实，本案二审争议焦点是合同无效后过错方的判定及相关损失数额的认定。关于合同无效的过错认定，丝路中控公司作为建造方对涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设的情况系明知，但其在租赁合同中承诺自身享有合法的产权和使用权，显然对合同无效存在过错。兆华公司在租赁时查看了建设工程规划许可证，已尽到作为承租方的基本审查义务，要求其进一步根据建设工程规划许可证判断涉案房屋是否符合许可证的规定未免过苛。一审法院据此认定合同无效的过错方为丝路中控公司，符合案件实际。关于兆华公司主张的各项损失，一审法院根据证据情况，对其主张的相关损失的合理性、必要性进行审查，对于其中设计师相关费用，抽油烟机、蒸汽烤箱、烤箱、洗碗机、冰箱、洗衣机、灶台的购买，员工工资、交通等费用未予支持，是正确的。关于装修损失，原审法院在认定兆华公司未提交装修合同、装修费支付凭证，且兆华公司所述与常理有悖，未对其提交的装修结算单真实性予以认定，并无不当。但同时，考虑到兆华公司确对涉案房屋进行了装修，一审法院对装修费适当予以支持，处理较为公平合理。关于兆华公司主张的家具费用支出、搬运家具、储存家具等合理费用及经营损失，考虑到在临近合同约定的起租日时兆华公司因房屋需拆除而搬离，无法在合同约定的时间搬入涉案房屋正常开展经营活动，而临时搬离后另行找房租赁、进行装修等，必然产生相应花费，亦对兆华公司的后续经营造成一定影响。一审法院考虑丝路中控公司的过错程度，给兆华公司造成的损失情况，参照双方所约定的每月16万余元的占用使用房屋标准等，对该部分损失酌情确定，处理适当，本院予以维持。综上所述，北京丝路中控物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5812元，由北京丝路中控物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 夏审 判 员  申峻屹审 判 员  张 弘二〇二一年六月二十九日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞书 记 员  卢园园