甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1216号上诉人（原审原告）：江苏亘盛建设工程有限公司，住所地淮安市淮阴区长江东路31号。法定代表人：陆晓华，系该公司总经理委托诉讼代理人：张明，北京市时代九和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王萍，女，1982年8月15日出生，汉族，住甘肃省兰州新区。上诉人江苏亘盛建设工程有限公司（以下简称“亘盛公司”）因与被上诉人王萍房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2020）甘0191民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亘盛公司上诉请求：一、请求撤销兰州新区人民法院(2020)甘0191民初2935号民事判决书依法改判或发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定星辰慧普公司收取被上诉人166599元房款的行为构成表见代理，没有事实和法律依据，属于对本案基本事实认定不清，适用法律错误。一审判决认定:“王萍提交的补充协议中约定的是:被上诉人收到补偿款5日内支付至上诉人账户。根本没有补偿款发放完毕才能支付剩余房款的约定。3、被上诉人在一审辩称:现在拆迁补偿款并未发放。经向兰州新区秦川镇人民政府拆迁办查询被上诉人已领取拆迁补偿款130000元。4、被上诉人在一审辩称:其已向星辰惠普公司提供了相关资料。但被上诉人没有向法庭提交任何证据应承担举证不能的不利后果。综上所述，被上诉人在已入住房屋并办理网签一年多时间及已领取130000元拆迁款的情况下没有向上诉人支付一分钱房款已构成严重违约。一审判决认定被上诉人没有违约严重违反了《合同法》最基本的诚实信用原则没有合同和法律上的理由依法应予以纠正。一审判决认定本案事实不清适用法律错误。请贵院主持正义现提起上诉望贵院查明事实依法支持上诉人的诉讼请求。王萍辩称：剩余房款不是亘盛公司主张的426559元，其于2019年5月11日通过星辰慧普公司向亘盛支付了166559元,支付星辰慧普公司37401元的中介费。其保存的《房屋买卖（居间）协议》，确认的剩余未付房款280000元。签订补充协议后约定由星辰慧普公司负责向拆迁办索要拆迁款后向亘盛公司支付，其已经向星辰慧普公司提供了相关资料，而且现在拆迁补偿款并未发放，其没有违约，不应当承担违约金。江苏亘盛建设工程有限公司起诉请求：1.判令王萍支付房款426559元，及违约金70382元，共计496941元；2.本案诉讼费由王萍负担。一审法院认定事实：2017年12月29日兰州新区城市发展投资集团公司、兰州新区职投房地产公司、亘盛公司签订三方协议，将兰州新区职投房地产公司开发的兰州新区文曲湖景园小区92套住宅抵顶给亘盛公司，以抵消兰州新区城市发展投资集团公司欠付亘盛公司的工程款。2018年9月7日亘盛公司与星辰慧普公司签订销售代理合同，约定由星辰慧普公司代亘盛公司将该92套住房对外出售。2019年5月11日亘盛公司、星辰慧普公司与王萍签订《房屋买卖（居间）协议》与《房屋买卖（居间）补充协议》，将文曲湖景园小区92套房屋中的12-2-202室出售给王萍，房屋总价为446559元，定金2万元，剩余房款426559元由兰州新区西岔镇政府拆迁办于60日内从应付王萍的拆迁安置补偿款中直接给付亘盛公司，星辰慧普公司协助王萍办理相关事宜。如发生不可抗力因素，拆迁办直接将拆迁款汇入王萍账户，则由王萍自收到拆迁款后5日内支付亘盛公司，否则王萍应按月承担未付房款1.5%的违约金。三方签订协议时，王萍、亘盛公司没有同时在场而是由星辰慧普公司拿着已有一方签章的合同与另一方签订，王萍实际已经向星辰慧普公司支付了166559元房款和37401元中介费，星辰慧普公司收取该笔款项后向亘盛公司支付了2万元定金。因西岔镇政府尚未给付王萍拆迁安置补偿款，剩余房款王萍至今未付。2020年11月11日亘盛公司起诉至本院，要求王萍支付剩余房款并承担违约金。一审法院认为：本案的争议焦点一是剩余未付房款的数额；二是王萍未支付剩余房款是否构成违约。民事活动中应当遵守诚实信用原则，双方买卖签订合同成立并生效后，双方应当均应当遵守。本案中亘盛公司委托星辰慧普公司代为售卖房屋，王萍在亘盛公司不在场的情况下与星辰慧普公司签订了《房屋买卖（居间）协议》与《房屋买卖（居间）补充协议》，并通过星辰慧普公司向亘盛公司支付了166559元房款，星辰慧普公司行为构成表见代理，应当认定王萍的支付行为有效。至于王萍是否构成违约，从星辰慧普公司、王萍三方签订了《房屋买卖（居间）补充协议》内容来看，实际是对剩余房款的支付方式进行了约定，三方约定兰州新区西岔镇拆迁办于60日内以王萍的补偿款支付剩余房款，但兰州新区西岔镇政府并未参与签订该协议，因此不能将合同义务赋予未签订合同的第三方，该《房屋买卖（居间）补充协议》对西岔镇政府没有约束力，不能因为兰州新区西岔镇政府未及时完成与其无关的合同义务，而要求王萍承担履行不及时的违约责任。另三方还约定“如发生不可抗力因素，拆迁办直接将拆迁款汇入王萍账户，则由王萍自收到拆迁款后5日内支付亘盛公司，否则王萍应按月承担未付房款1.5%的违约金。”但本案中的补偿款并未发放完毕，因此王萍不构成违约。补充协议本质是对剩余房款的给付方式做了附条件约定，即以王萍的拆迁安置补偿款给付剩余房款，由于目前给付所附条件尚未具备，亘盛公司应当待条件具备时再向王萍主张剩余购房款，故对亘盛公司的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十九条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、第一百七十二条之规定判决如下：驳回江苏亘盛建设工程有限公司的诉讼请求。已减半收取的案件受理费4377元由江苏亘盛建设工程有限公司负担。二审中，本院向兰州新区秦川镇政府调取王萍《兰州新区秦川园区屋征收货币安置补偿协议安置协议》，并组织当事人进行质证，双方当事人对该证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院二审审理查明的事实与原审判决认定基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1.王萍向星辰慧普公司支付的166559元是否系购房款；2.王萍未支付剩余房款是否构成违约。关于王萍向星辰慧普公司支付的166559元是否系购房款的问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理终止后以被代理人名义订立合同，相对人相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，亘盛公司委托星辰慧普公司代为售卖房屋，王萍在与星辰慧普公司签订《房屋买卖（居间）协议》、《房屋买卖（居间）补充协议》后，通过星辰慧普公司账户向亘盛公司支付购房款166559元，亘盛公司向王萍交付房屋并办理房屋网签手续。星辰慧普公司上述代售行为足以使王萍相信其有代收房款的代理权限，星辰慧普公司代收房款的代理行为有效，对于王萍支付的166559元房款本院予以确认，亘盛公司主张星辰慧普公司收取王萍166599元房款的行为构成表见代理没有事实和法律依据的上诉理由，本院不予认可。对于星辰慧普公司超越代理权限收取购房款的行为，亘盛公司可另诉主张其权利。关于王萍未支付剩余房款是否构成违约的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据亘盛公司、王萍与星辰慧普公司三方签订的《房屋买卖（居间）补充协议》内容来看，实际是对剩余房款的支付条件进行了约定，即三方约定兰州新区西岔镇拆迁办于60日内以王萍的补偿款支付剩余房款，如未在约定期限内将剩余款支付，由星辰慧普公司协助王萍与政府对接沟通汇款事宜，王萍需全力配合。若发生不可抗力因素，如政策变动，政府直接汇款至王萍个人账户，王萍需收到补偿款后5日内支付至江苏亘盛建设工程有限公司账户，否则视为违约，亘盛公司可以要求王萍支付违约金，违约金为每月按未付款的1.5%支付。现因星辰慧普公司收取中介服务费及部分房款后未按约定协助王萍与镇政府对接沟通汇款事宜，兰州新区秦川镇政府尚未向王萍发放补偿款，案涉房屋买卖合同支付房款的条件尚未成就，王萍未支付剩余房款并不构成违约。据此，对于亘盛公司主张王萍支付剩余房款及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人江苏亘盛建设工程有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8754元，由上诉人江苏亘盛建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 白丽娟审判员 李文军二〇二一年六月二十一日书记员 段鸿燕