湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3775号上诉人（原审被告）：李向阳，男，1993年6月5日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：王煜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈登科，女，1976年10月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：杨文，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙晴，湖南云天律师事务所律师。原审被告：宋祥明，男，1969年11月11日出生，汉族，住湖南省。原审被告：袁胜武，男，1976年3月16日出生，汉族，住湖南省。上诉人李向阳因与被上诉人沈登科、原审被告宋祥明、袁胜武房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初10037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李向阳上诉请求：一、判决撤销（2020）湘0102民初10037号民事判决，发回重审或者改判。二、撤销一审判决第二项，改判上诉人不向被上诉人沈登科支付违约金262000元。三、判决本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院作出的（2020）湘0102民初10037号民事判决的第二项要求被上诉人承担262000元违约金系事实认定错误。1、一审法院判决被上诉人承担262000违约金金额过高。一审法院在审理过程中仅将上诉人对房屋进行抵押取得的贷款额与被上诉人提交的其与广东房地产中介人员的聊天记录中显示的同地段房产售价作简单对比，即认定被上诉人损失较大，并认为上诉人和被上诉人合同约定的违约金并未高过被上诉人的实际损失，有失偏颇。2、2020年6月8日，上诉人与宋祥明、袁胜武三人共同与被上诉人签订了《欠款协议》。在签订本协议前上诉人、宋祥明和袁胜武均已经知晓上诉人尚余尾款650000元未向沈登科结清，但仍签订了该协议。协议系各方当事人真实意思表示，且未违反法律以及行政法规的强制性规定，合法有效。签订协议的各方主体应当自觉遵守协议约定的各项义务，故而应当共同承担协议约定的还款义务。被上诉人沈登科辩称：一审判决的违约金合情合理。本案中被上诉人沈登科出售案涉的几套房屋是基于她要在广州购买另一套房屋，着急需要支付首付款，所以被上诉人以低价出售给上诉人。上诉人没有及时支付款项，导致被上诉人在广州的房屋无法及时购买，现房屋又上涨了近20万元的价格，因为上诉人的违约给被上诉人造成了巨大损失，所以一审法院才判决了违约金。原审被告宋祥明、袁胜武二审时未提交书面的陈述意见。被上诉人沈登科向一审法院提出诉讼请求：一、判决解除《房地产买卖居间合同》，宋祥明、袁胜武和李向阳将钰龙天下佳园二期综合楼1813、1814、1815、1816房屋过户至沈登科名下，并承担办理过户所有税费；二、判决向宋祥明、袁胜武和李向阳向沈登科支付违约金262000元；三、本案诉讼费用（含保全费用）由宋祥明、袁胜武和李向阳三人承担。一审法院认定事实：2020年6月1日，沈登科（甲方、买方）为到广东买房，与李向阳（乙方、买方）及长沙美屋房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间合同》，约定：甲方将坐落于长沙市岳麓区××路××号××期综合楼3栋1813、1814、1815、1816号房屋出售给乙方；房屋成交价格为1310000元，乙方应于本合同签订后当日内向甲方支付购房定金20000元，于过户当天支付购房首付款660000元（含已支付的购房定金），剩余房款650000元以申请银行按揭贷款方式支付；甲乙双方应于乙方贷款申请通过后办理过户手续；若甲乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定的事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。还约定：乙方为按揭付款方式付款，乙方承诺过户后60天内将剩余房款通过银行转至甲方账户，若超此约定日期，乙方承担日息300元给甲方；甲方收到全部房款后，租金归乙方收取；此价格包含家具家电（除两台电视和一个书柜）；甲方同意乙方过户到指定人名下；过户前乙方须向甲方证明，银行以批准该笔贷款并保证60天内到甲方账户。合同签订后，李向阳依约向沈登科支付定金20000元，并通过微信转账方式于2020年6月3日向沈登科支付300000元，于2020年6月8日向沈登科支付340000元。2020年6月8日，沈登科在收取660000元购房首付款后，依约将房屋过户给李向阳指定人名下，其中1813、1814号房屋过户给宋祥明，1815、1816号房屋过户给袁胜武。同日，卖方沈登科、买方李向阳及李向阳指定过户人签订《欠款协议》，约定：今有李向阳购得沈登科钰龙天下综合楼3栋1813、1814、1815、1816四间公寓，已付首付款共计660000元，尚余尾款650000元，于2020年8月1日前付清结给沈登科。如卖方沈登科未收清尾款，则房屋所有权仍旧归沈登科所有，收益权也归沈登科所有。如卖方李向阳在2020年8月1日前未付清尾款给卖方，则卖方李向阳违约。李向阳指定的代理人宋祥明、袁胜武需无条件将已过户的该房产过户回给沈登科。《欠款协议》签订后，李向阳并未依照该协议约定履行付款义务，经沈登科多次催告，至今仍未履行。一审法院认为：沈登科与李向阳、长沙美屋房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间合同》及其与李向阳、袁胜武、宋祥明签订的《欠款协议》,系当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格按合同履行。沈登科按合同约定，在收到李向阳660000元购房首付款后，于2020年6月8日将房屋过户给李向阳指定人袁胜武、宋祥明，李向阳应依约向沈登科支付购房尾款650000元。李向阳未能按欠款协议约定，于2020年8月1日前向沈登科支付剩余购房款，经沈登科多次催告仍未支付，应当向沈登科承担违约责任。双方在《房地产买卖居间合同》中约定，如双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。现沈登科主张的违约金金额为合同成交价1310000元的20%，即262000元，李向阳认为该金额过高。一审法院考虑到，市场上将房屋进行抵押所获取的抵押贷款通常低于房屋的成交价，本案中，沈登科与李向阳交易的1813、1814、1815、1816号房屋成交价为1310000元，而李向阳以1813、1814、1815、1816号房屋作为抵押财产向长沙农村商业银行股份有限公司格塘支行申请贷款时，其所获得的贷款额远高于房屋成交价，可见沈登科系低价出售1813、1814、1815、1816号房屋；同时，沈登科在出售房屋时已向李向阳明确，其是为筹措资金在广州买房，因李向阳逾期付款，致沈登科未能如期在广州买房，且此时同地段同类型的房屋价格较之前有较大幅度上涨。故沈登科因李向阳的违约行为所受损失较大，双方合同约定的违约金并未高于沈登科所受损失，沈登科按合同约定主张违约金并无不当。此外，袁胜武、宋祥明并非《房地产买卖居间合同》的当事人，两人虽同李向阳一起与沈登科签订《欠款协议》，但该协议中仅约定如李向阳未能按期支付购房尾款则应将房屋过户回给沈登科，并未约定两人对李向阳的付款义务承担连带责任。故对沈登科要求袁胜武、宋祥明与李向阳一并承担支付房屋尾款650000元及违约金262000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李向阳于本判决生效之日起五日内向沈登科支付房款650000元；二、李向阳于本判决生效之日起五日内向沈登科支付违约金262000元；三、驳回沈登科对李向阳的其他诉讼请求；四、驳回沈登科对袁胜武、宋祥明的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。本案受理费6460元（已减半），财产保全费5000元,共计11460元,由李向阳负担。本院二审期间，李向阳、沈登科及原审被告宋祥明、袁胜武均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，一、关于李向阳提出的一审判决违约过高的上诉请求。经查，双方合同明确约定：守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。沈登科选择20%的违约金，符合双方合同约定。且沈登科在出售房屋时已向李向阳明确，其是为筹措资金在广州买房。现因李向阳的违约行为，沈登科未能如期在广州买房，导致沈登科损失较大。且李向阳未提交证据证明双方合同约定的20%的违约金过高于沈登科的损失，故一审认定的违约金数额并不无当，本院予以维持。二、关于李向阳提出的宋祥明、袁胜武亦应当承担共同还款义务的上诉理由。根据沈登科与李向阳、宋祥明、袁胜武签订的欠款协议，尾款支付义务人为李向阳，而宋祥明、袁胜武只承担在李向阳未付清尾款时，将房屋无条件过户还给沈登科的义务，故李向阳认为宋祥明、袁胜武应承担共同还款义务没有事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，李向阳的上诉请求均不成立，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12920元，由李向阳负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年六月二日法官助理冷子剑书记员毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。