甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初2019号原告：陈丰德，男，1971年10月30日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：安雄杰，甘肃诺典律师事务所律师。被告：兰州乾盛房地产开发有限责任公司，住所：甘肃省兰州市西固区西固城街道西固中路1323号西固人家小区1号楼第2层002室。法定代表人：董世君，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：毛轩，甘肃勇盛律师事务所律师。原告陈丰德与被告兰州乾盛房地产开发有限责任公司不当得利纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丰德及其委托诉讼代理人安雄杰，被告兰州乾盛房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人毛轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丰德向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告返还不当得利645500元（具体金额以鉴定结论为准）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月29日，原、被告签订《西固人家商铺租赁合同》，约定被告将位于西固区××路××号西固人家2号楼3层商业用房租给原告用于餐饮经营，约定租赁期限为2011年4月1日至2020年3月31日，共计9年。租赁面积为1462平方米，约定第一年至第五年每月每平方米按30元缴纳租金，第六年至第七年每月每平方米33元缴纳租金，第八年每月每平方米35元缴纳租金，第九年每月每平方米37元缴纳租金。但是，被告向原告租赁的商铺面积与合同约定的租赁面积1462平方米不符，其商铺面积远远少于合同约定的面积，然而，被告并未告知原告这一真实情况，导致原告每年缴纳租金之时严格按照商铺面积1462平方米向被告缴纳租金。截止双方合同解除，被告在原告不知情的情况下按照与实际租赁面积不符的合同约定面积多向原告收取了645500元。按照法律规定被告多收取的租金属于不当得利，应当依法返还原告。故此，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告兰州乾盛房地产开发有限责任公司辩称，原告向法院起诉已超过诉讼时效，且原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。1.原告的起诉已超过了法律规定的诉讼时效，法院应判决驳回原告的诉讼请求。根据原、被告签订的《西固人家商铺租赁合同》约定，原告自被告处租赁的商铺面积为1462平方米，租赁期限从2011年4月1日到2020年3月31日，共计9年。原告对商铺租金按照1462平方米的标准计算予以认可并自愿交纳。而且，自2011年起，原告同意按照1462平方米每月每平方米2元的标准向甘肃元盛物业管理有限公司交纳物业管理费。因此，原告早就知道商铺的租赁面积为1462平方米的事实，却在长达9年的时间未提起诉讼。故原告的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效，应依法予以驳回。2.案涉商铺与相邻商铺办理了一本《房屋所有权证》。根据兰房权证（西固区）字第2××7号显示，案涉商铺与相邻商铺证载的建筑面积共计2340.56平方米，其中套内建筑面积1830.58平方米，公摊面积509.98平方米。原、被告签订的《西固人家商铺租赁合同》约定的商铺租赁面积为1462平方米，被告与相邻商铺承租人签订的《西固人家商铺租赁合同》约定的商铺租赁面积为780平方米，两套商铺租赁面积共计2242平方米，完全包含在第218317号《房屋所有权证》证载的2340.56平方米建筑面积之中，根本不存在原告向被告租赁的商铺面积远远少于合同合同约定面积的情况。3.在与原告约定商铺租赁面积时，被告依据的是兰州房地产测绘中心出具的房屋面积测绘成果报告书，通过施工蓝图墙体中线勾算，得出原告租赁的商铺的套内建筑面积（不含公摊）为1199平方米，占该建筑物套内建筑面积（1830.58平方米）的65.4984%，根据这一比例，原告应承担的公摊面积为334.03平方米（建筑面积2340.56平方米-套内建筑面积1830.58平方米＝509.98平方米，509.98平方米×65.4984%＝334.03平方米）。因此被告租赁给原告的商铺实际面积为1533.03平方米，多于合同约定的1462平方米，因此数年来是原告少交了租金，而非被告多收了租金。4.即便按照兰州市西固区人民法院委托的甘肃北斗勘测设计工程有限公司对涉案商铺进行的套内建筑面积测绘结果，被告给原告租赁的商铺建筑面积也为1464.80平方米，大于合同约定的1462平方米，根本不存在被告多收原告租金的情况，更不构成不当得利。经兰州市西固区人民法院委托的甘肃北斗勘测设计工程有限公司出具的房屋面积测绘成果报告书显示：涉案房屋套内建筑面积为1145.63平方米，因公摊面积计算是以整栋楼或以小区为单位进行整体分摊计算，故本次测绘的数据1145.63平方米仅为涉案房屋的套内建筑面积，而非建筑面积。由于房屋建筑面积为套内建筑面积和公摊面积之和，根据甘肃北斗勘测设计工程有限公司测绘的房屋套内建筑面积1145.63平方米所占兰房权证（西固区）字第2××7号房屋所有权证中载明的套内建筑面积1830.58平方米的比例（1145.63÷1830.58＝68.5829%），涉案房屋应分摊的公摊面积为319.16平方米，涉案房屋的建筑面积应为套内建筑面积1145.63平方米及公摊面积319.16平方米之和即1464.79平方米。为了验证被告计算结果的准确性，被告采用另一种方法计算涉案房屋的建筑面积。即先计算出公用建筑面积分摊系数（509.98平方米÷1830.5平方米＝0.2786），再以涉案房屋测绘的套内建筑面积乘以分摊系数（1145.63平方米×0.2786＝319.17平方米）。涉案房屋的建筑面积为1145.63平方米与公摊面积319.17平方米之和即1464.80平方米。无论哪种计算方式，涉案房屋的建筑面积均大于合同约定的1462平方米。5.原告诉状所述不知情与本案客观事实不符，原告自向甘肃元盛物业管理有限公司缴纳租赁商铺物业费时就按照1462平方米的标准交纳，根本不存在不知情的情况。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据，本院综合认定如下：在本案中，原、被告双方对于对方证据的真实性均无异议。原告承租的商铺与相邻商铺租赁同一楼层。根据兰房权证（西固区）字第2××7号不动产权证书显示，原告承租的商铺与相邻商铺证载的建筑面积共计2340.56平方米，其中套内建筑面积1830.58平方米，公摊面积509.98平方米。经兰州市西固区人民法院委托的甘肃北斗勘测设计工程有限公司出具的房屋面积测绘成果报告书显示：涉案房屋套内建筑面积为1145.63平方米，因公摊面积计算是以整栋楼或以小区为单位进行整体分摊计算，故本次测绘的数据1145.63平方米仅为涉案房屋的套内建筑面积。由于房屋建筑面积为套内建筑面积和公摊面积之和，根据甘肃北斗勘测设计工程有限公司测绘的房屋套内建筑面积1145.63平方米所占兰房权证（西固区）字第2××7号房屋所有权证中载明的套内建筑面积1830.58平方米的比例（1145.63÷1830.58＝62.5829%），涉案房屋应分摊的公摊面积为（509.98平方米×62.5829%）即319.16平方米，涉案房屋的建筑面积应为套内建筑面积1145.63平方米及公摊面积319.16平方米之和即1464.79平方米。原、被告签订的商铺租赁合同约定的租赁面积为1462平方米，涉案房屋面积1464.79平方米大于租赁面积1462平方米，原告称按照正常租赁习惯，承租人租赁的应为套内面积，而非建筑面积，其所谓的正常租赁习惯，并无相关证据支持，合同是双方协商一致确定的，应以真实意思表示、双方当事人的意思自治为准，原、被告双方协商后确定租赁面积，且该租赁面积亦与房屋建筑面积相吻合，不存在所谓原告多交了租金的情况，不构成不当得利。原告所提交的证据仅能证明原、被告之间存在租赁合同关系，不能证明被告多收取租金及不当得利。对于被告提交的证据，本院综合认定如下：在本案中，原、被告双方对于对方证据的真实性均无异议。被告提交的证据之间可以相互印证，对于被告提交的证据1、2、3的证明效力，本院予以认定。对于被告提交的证据4、5，可以证明原告对于租赁面积1462平方米自签订合同时即是知情的，但不能证明原告的起诉已超过诉讼时效。对于被告提交的证据6、7的证明效力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈丰德与被告兰州乾盛房地产开发有限责任公司于2012年12月29日签订了《西固人家商铺租赁合同》，由陈丰德承租被告位于西固区××路××号××＃楼××层××房。商铺租赁面积1462平方米，租赁期限为从2011年4月1日到2020年3月31日，共计9年。原告承租的商铺与相邻商铺租赁同一楼层。根据兰房权证（西固区）字第2××7号不动产权证书显示，原告承租的商铺与相邻商铺证载的建筑面积共计2340.56平方米，其中套内建筑面积1830.58平方米，公摊面积509.98平方米。2019年12月2日，原、被告双方协商一致解除租赁合同，被告退还给原告租赁保证金。后原告认为被告多收取其租金构成不当得利，引起诉争。另根据经兰州市西固区人民法院委托的甘肃北斗勘测设计工程有限公司出具的房屋面积测绘成果报告书显示：涉案房屋套内建筑面积为1145.63平方米，因公摊面积计算是以整栋楼或以小区为单位进行整体分摊计算，故本次测绘的数据1145.63平方米仅为涉案房屋的套内建筑面积。本院认为，在本案中，原、被告双方对于对方证据的真实性均无异议。原告承租的商铺与相邻商铺租赁同一楼层。根据兰房权证（西固区）字第2××7号显示，原告承租的商铺与相邻商铺证载的建筑面积共计2340.56平方米，其中套内建筑面积1830.58平方米，公摊面积509.98平方米。经兰州市西固区人民法院委托的甘肃北斗勘测设计工程有限公司出具的房屋面积测绘成果报告书显示：涉案房屋套内建筑面积为1145.63平方米，因公摊面积计算是以整栋楼或以小区为单位进行整体分摊计算，故本次测绘的数据1145.63平方米仅为涉案房屋的套内建筑面积。由于房屋建筑面积为套内建筑面积和公摊面积之和，根据甘肃北斗勘测设计工程有限公司测绘的房屋套内建筑面积1145.63平方米所占兰房权证（西固区）字第2××7号房屋所有权证中载明的套内建筑面积1830.58平方米的比例（1145.63÷1830.58＝62.5829%），涉案房屋应分摊的公摊面积为（509.98平方米×62.5829%）即319.16平方米，涉案房屋的建筑面积应为套内建筑面积1145.63平方米及公摊面积319.16平方米之和即1464.79平方米。原、被告签订的商铺租赁合同约定的租赁面积为1462平方米，涉案房屋面积1464.79平方米大于租赁面积1462平方米，原告称按照正常租赁习惯，承租人租赁的应为套内面积，而非建筑面积，其所谓的正常租赁习惯，并无相关证据支持，合同是双方协商一致确定的，应以真实意思表示、双方当事人的意思自治为准，原、被告双方协商后确定租赁面积，且该租赁面积亦与房屋建筑面积相吻合，不存在所谓原告多交了租金的情况，被告不构成不当得利。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈丰德的诉讼请求。减半收取的案件受理费5127.5元，由原告陈丰德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年六月四日书记员 张小梅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。