贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初13530号原告：王培义，男，1986年9月16日出生，汉族，住山东省沂水县。委托诉讼代理人：罗伶俐，贵州巨山律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：胡纯，贵州巨山律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路230号。法定代表人：王志坚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘念，特别代理。第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路80号。负责人：杨鸿均。委托诉讼代理人：邓嫚，一般代理。第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳花溪支行，住所地贵州省贵阳市花溪区民主路21号。负责人：赵懿，系该公司行长。委托诉讼代理人：陈雪珍，一般代理。原告王培义与被告贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司（以下简称恒大耀佳公司）、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称农行贵阳分行）和中国农业银行股份有限公司贵阳花溪支行（以下简称农行花溪支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的规定》，依法适用普通程序，由审判员李艳阳独任审理，并于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告王培义委托诉讼代理人罗伶俐和胡纯、被告恒大耀佳公司委托诉讼代理人刘念、第三人农行贵阳分行委托诉讼代理人邓嫚、农行花溪支行委托诉讼代理人陈雪珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王培义向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》并返还原告预付房款共计414537元及利息（自起诉之日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付）；2.被告支付原告已还贷款本息共计35595.20元；3.被告协助解除原告与中国农业银行股份有限公司贵阳分行签订的《住房公积金借款合同》以及解除原告与中国农业银行股份有限公司贵阳花溪支行签订的《个人购房担保借款合同》；4.被告协助原告办理位于贵阳恒大文化旅游城3#地块第7栋1单元19层1号房屋的预售登记注销手续（预售合同登记号：Y19021821）；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请为：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告立即返还原告预付房款414537元、维修基金12145元，共计426682元，并支付资金占用费（以426682为基数，自起诉之日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付）；3.被告立即支付原告已还第三人贷款本息截止2020年9月25日共计35595.20元（具体金额按原告实际向第三人还贷金额为准返还原告，直至被告还款之日）；4.被告协助解除原告与第三人中国农业银行股份有限公司贵阳分行签订的《住房公积金借款合同》以及解除原告与第三人中国农业银行股份有限公司贵阳花溪支行签订的《个人购房担保借款合同》；5.被告协助原告办理位于贵阳恒大旅游城3#地块第7栋第1单元19层1号房屋的预售登记注销手续（预售合同登记号：Y19021821）；6.判令被告立即向第三人偿还原告尚欠的购房贷款本金、利息及提前还款产生的违约金；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年3月24日签订合同编号为GYHDWLC-03-07a-1901的《商品房买卖合同》，约定：原告以按揭支付方式购买被告贵阳恒大文化旅游城3#地块项目中第7栋1单元19层1号预售房屋，房屋建筑面积为116.78平方米，单价11428元每平方米，房屋总价款为1334537元，其中预付款414537。后原告以预售房屋作担保分别向中国农业银行股份有限公司贵阳分行签订《住房公积金借款合同》贷款600000元、中国农业银行股份有限公司贵阳花溪支行签订《个人购房担保借款合同》贷款320000元。原告于2019年7月31日前向被告支付完预付款，被告开具相应收据；原告于2020年3月25日开始还贷，截止目前为止已偿还7个月贷款，本息总计35595.20元。另，原告与被告签订有《无理由退房承诺书》，约定：若原告已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》中的各项义务，并付款30%以上，无任何违约行为的，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房承诺书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。现因贵阳恒大文化旅游城3#地块项目房屋售价大跌，原先价格与现价相差过大，若按照原来价格购买将多支付几十万元，且当初签订合同时被告承诺入住之前无理由退房并签订《无理由退房承诺书》，目前原告支付的房款超过30%，且无任何违约行为，符合《无理由退房承诺书》约定的退房条件。但当原告多次找被告退房时被告却不予退房，被告违背承诺的行为违反诚信原则。鉴于此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请求贵院依法维护原告的合法权益。被告恒大耀佳公司辩称，同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，因原告购买案涉房屋时我司向其介绍人周会支付了佣金13345元以及原告向我司领取了购物卡价值3万元，微波炉330元，退还的购房款应当扣除上述三项费用，则我司退还原告的款项为370862元。维修基金收取主体不是我司，原告要求我司返还无事实及法律依据。原告要求我司支付利息及资金占用费也无事实及法律依据，根据双方签订的无理由退房协议书，并未约定原告行使无理由退房时我司应当返还购房款的期限。原告第三项诉请是原告和第三人之间的债权债务关系，根据合同相对性，也不应由我司返还，关于解除购房公积金借款合同及个人借款担保合同，既然双方已经解除商品房买卖合同，相应的借款合同也应当一并解除。关于办理合同备案登记的注销手续，我司同意。原告的第六项诉请，我司可以向银行返还购房贷款本金，但是利息及提前还款违约金不应当由我司承担。还需要注销预告抵押登记。第三人农行贵阳分行述称：如果住房公积金借款合同被解除，原告应当按照合同约定偿还借款剩余本金及利息。第三人农行花溪支行述称：如果个人购房担保合同解除，原告应当按照约定偿还我方借款本息及提前还款违约金。如果解除了商品房买卖合同，根据我们合同约定，由担保人恒大耀佳公司继续承担担保责任。本院经审理查明认定事实如下：2019年2月17日，恒大旅游集团有限公司向原告王培义出具《无理由退房承诺书》，载明王培义所购买的恒大属下公司开发的贵阳恒大文化旅游城楼盘3地块7幢1单元1901房，若王培义已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并付款30%及以上，无任何违约行为的，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。同日，原告王培义（乙方）和被告恒大耀佳公司（甲方）签订《无理由退房协议书》（编号：LYGWLC0031），约定鉴于双方签订《楼宇认购书》时恒大旅游集团有限公司向乙方出具了《无理由退房承诺书》，签订本协议，如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利，乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕；如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。2019年3月24日，原告王培义（买受人）与被告恒大耀佳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：ＧＹＨＤＷＬＣ-03-07ａ-1901）主要约定：买受人向出卖人购买位于贵阳市花溪区房屋，建筑面积116.87平方米，套内建筑面积89.4平方米，单价14927.71元，总价款1334537元；买受人于签订之日起向出卖人交付首期房款414537元，余款920000元以银行按揭、公积金贷款支付；出卖人应当在2020年12月30日前向买受人支付该商品房等。该商品房预售合同已进行备案登记，预售合同登记号：Ｙ19021821。2019年2月17日，原告王培义向被告恒大耀佳公司转账支付三笔款项，金额分别为10000元、10000元、33381元。2019年3月24日，原告王培义向被告恒大耀佳公司转账支付221156元，2019年7月31日原告王培义向被告恒大耀佳公司支付140000元。前述款项共计414537元，被告恒大耀佳公司分别向原告王培义出具收据。2019年3月26日，贵阳市花溪区住房和城乡建设局维修基金出具收据载明收到王培义涉案房屋住宅专项维修资金12145元。2019年7月31日，原告王培义（乙方）与被告恒大耀佳公司（甲方）签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（编号：1034849），约定乙方向甲方认购涉案房屋，总金额1334537元，乙方签订认购书时支付定金10000元，定金在签订《商品房买卖合同》后转为购房款，乙方须于2019年5月17日前支付首期房款404537元（不含定金），余款920000元由银行提供按揭贷款，乙方须在2019年5月17日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。该认购书顶部载明“恒房通兼职销售拓客周会”原告王培义（借款人）与第三人农行贵阳分行（贷款人）签订《住房公积金借款合同》（编号：020320191107004）约定借款人向贷款人贷款用于购买上述房屋，贷款本金600000元，借款期限2019年12月24日至2049年12月24日，年利率3.25%，逾期利率在执行利率水平上加30%，按月还本付息，并约定用上述房屋抵押。同时，原告王培义（借款人）与第三人农行花溪支行（贷款人）、被告恒大耀佳公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（编号：52020120190102061）约定借款人向贷款人贷款用于购买上述房款，贷款本金320000元，借款期限自2019年12月26日至2049年12月25日，执行利率按照借款发放日前一日5年期以上LPR加柒拾bp确定，如遇对应LPR调整，则进行相应浮动，按月等额本息还款，还款日为每期末月20日，并约定用上述房屋抵押，被告恒大耀佳公司为该笔贷款提供阶段性连带保证担保，担保期限自借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。后第三人向原告王培义发放了贷款。截止2020年10月19日，原告王培义共计向农行贵阳分行偿还贷款本息22946.90元，尚欠借款本金588333.31元。截止2021年4月19日，原告王培义尚欠农行花溪支行本金315269.48元。2020年5月22日，原告王培义领取了被告恒大耀佳公司发放的实际金额30000元的购物卡。现原告要求无理由退房，各方当事人产生争议，原告遂诉至本院，诉请如前。审理中，被告提供认购抽奖礼品登记表，拟证明原告在购买房屋后在被告处领取价值330元的微波炉一台，原告质证称不认可，称原告并未在该登记表上签名，因为明显看出登记表上“王培义”的字迹和领取购物卡时的签名完全不一样，但不申请笔迹鉴定。另，被告恒大耀佳公司提供佣金转账凭证及被告公司系统截图，拟证明原告经推荐购房，被告向案外人周会支付佣金13345元。原告不认可该组证据，认为该费用是被告内部销售佣金，不应当由原告承担。审理中，本院经向第三人释明后，第三人农行贵阳分行、农行花溪支行均表示不在本案中提出独立的诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、身份信息、营业执照、贵阳恒大文化旅游城商品房认购书、商品房买卖合同、住房公积金借款合同、个人购房担保借款合同、无理由退房承诺书、无理由退房协议书、收据、支付凭证等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告要求解除与被告恒大耀佳公司签订的《商品房买卖合同》，被告同意，故本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，原告要求解除《住房公积金借款合同》及《个人购房担保借款合同》的诉请，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》解除，被告应协助原告办理案涉预售合同备案登记撤销手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。”之规定，被告应将剩余贷款本金直接返还给两位第三人（具体金额以两位第三人于本判决生效之日当月出具的还款明细清单为准）。关于原告诉请被告向第三人承担支付银行贷款利息及提前还款违约金的问题，本案《商品房买卖合同》解除的原因是原告行使无理由退房权利，其根本是原告违约，故因此产生的贷款利息及违约金均应由原告自行承担。经本院释明后，两位第三人均不在本案中提出独立的诉请，故因解除《住房公积金借款合同》及《个人购房担保借款合同》产生的除归还本金外的法律责任，两位第三人可根据相关合同的约定另行诉讼解决。被告直接退还两位第三人尚欠借款本金后，剩余的购房款应直接退还原告。关于应退还的购房款金额，被告恒大耀佳公司辩称根据《无理由退房协议书》的约定应在购房款中扣除推荐佣金和奖励，被告提交的《商品房认购书》中载明了推荐购房的情形，《无理由退房协议书》中也载明需要扣除佣金，且被告提供的佣金支付凭证能被告已支付该笔费用，故该佣金13345元应从应退还购房款中扣除。被告辩称应扣除原告领取的价值30000元的购物卡，本院予以支持。关于被告主张的价值300元的微波炉，被告提交的认购抽奖礼品登记表上并无相关领取人的签名，本院不予支持。综上，被告应退还原告的款项中应扣除43345元。原告要求被告退还维修基金并支付利息，但该款项并非被告收取，故原告的该项诉请本院不予支持。原告要求被告从起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率标准支付已付购房款的资金占用费，原告并未提交证据证实在起诉前向被告发出解除合同的通知，本院认为被告于起诉后三个月内退还购房款较为合理，故本院认定被告恒大耀佳公司从2021年1月22日开始支付原告逾期退款利息。原告主张按照同期银行代理利率标准计算，该标准已取消，本院酌情认定按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款报价利率标准计算，计算至实际退还款项时止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四，判决如下：一、解除原告王培义与被告贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司于2019年3月24日签订的《商品房买卖合同》（编号：GYHDWLC-03-07a-1901）；二、原告王培义于本判决生效之日起三十日内协助被告贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司办理案涉《商品房买卖合同》的注销备案登记手续（登记号为Y19021821）；三、解除原告王培义与第三人中国农业银行股份有限公司贵阳分行签订的《住房公积金借款合同》（编号：020320191107004）；四、解除原告王培义与第三人中国农业银行股份有限公司贵阳花溪支行签订的《个人购房担保借款合同》（编号：52020120190102061）；五、被告贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付第三人中国农业银行股份有限公司贵阳分行案涉贷款尚欠的借款本金（具体金额以第三人于本判决生效之日当月出具的还款明细清单为准）；六、被告贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付第三人中国农业银行股份有限公司贵阳花溪支行案涉贷款尚欠的借款本金（具体金额以第三人于本判决生效之日当月出具的还款明细清单为准）；七、被告贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告王培义购房款本金（具体金额计算方式：在总购房款中扣除应退还给第三人中国农业银行股份有限公司贵阳分行的贷款本金、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳花溪支行的贷款本金及43345元），并以应退还购房款本金为基数从2021年1月22日起按照全国同行业间同业拆借中心公布的一年期市场报价利率标准支付资金占用损失至实际还清全部款项时止；八、驳回原告王培义的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8052元，由原告王培义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李艳阳二〇二一年六月二十八日法官助理王丽书记员邓娜