湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初3967号原告：长沙沩玺物业管理有限公司，住所湖南省宁乡市玉潭街道锦江路大玺门4栋C单元209房。法定代表人：文武，该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，居民，住宁乡市，系该公司法务。被告：袁国清，男，1978年1月28日出生，汉族，居民，住宁乡市，现住宁乡市。原告长沙沩玺物业管理有限公司与被告袁国清物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告特别授权委托诉讼代理人钟波及被告袁国清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙沩玺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费4049元，违约金600元，共计4649元；2．被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：2011年4月12日，原告与湖南省沩江投资有限公司签订了《大玺门物业管理服务合同》，合同约定由原告向湖南省沩江投资有限公司开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。2018年1月26日及2018年12月30日原告与宁乡县大玺门业主委员会（以下简称“大玺门首届业主委员会”）签订了《大玺门物业管理服务合同》，合同约定由原告向大玺门业主委员会的小区提供物业管理服务，合同期限为二年，即自2018年1月1日起至2019年12月31日止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，业主与物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业5号街区1006号的业主，物业面积140.58平方米，收费标准为1.2元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳从2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费用人民币4049元，违约金600元，但被告一直拒缴费。故原告诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告袁国清辩称：答辩人请求依法驳回长沙沩玺物业管理有限公司不合理且不合法的请求。理由如下：1、答辩人自2009年交房以来居住在大玺门小区，从未想过要拒交物业费，且从未说过要拒绝缴纳物业费。原告除了打几个电话催缴之外，从未上门询问业主未交物业费的原因，就把业主们告上法庭；2、原告不能按照物业合同约定提供服务，违约在先。且不履行安保、公共设施及消防设施维护、公共区域卫生环境维护、小区绿化养护、服务业主等义务；3、答辩人家墙面从2018年就有漏水起霉，多次反应一直无结果；4、无业主对物业公司注意度的调查表，无满意度的明细，无相关部门的检查合格准许使用的文件；5、小区的展销会收入、电梯广告收入、楼顶广告收入、地下车位租赁收入以及维修基金使用情况等均未向业主公示；6、小区无公共娱乐健身设施及绿化覆盖率低，业主幸福指数低；7、答辩人认为业主对小区聘请物业公司的详细情况、物业工作员工的基本情况及物业公司对小区管理方案、小区公共部位的收入及维修情况、水电收费标准及收支明细等有知情权；8、2018年元月，业委会在业主不知情的情况下，与物业公司签订了物业合同。答辩人认为业委会不能在未召开业主大会且业主不知情的情况下与物业公司签订物业服务合同。本院认为，基于庭审查明的事实，被告袁国清系原告所服务的位于××乡××街道××路（大玺门）5-1栋1006室的所有权人，房屋建筑面积140.58㎡。2011年4月12日，湖南省沩江投资有限公司与原告签订《大玺门物业管理服务合同》约定物业费收费标准为高层住宅每月每平方米1.4元，服务期限自合同签订之日起至本小区业主委员会成立并与物业服务企业签订物业服务合同生效止。2018年1月26日，大玺门首届业主委员会与原告签订《大玺门物业管理服务合同》，高层住宅楼的物业管理费收费标准为每月每平方米1.2元，服务期限为2018年1月1日-2018年12月31日。2018年12月30日，大玺门首届业主委员会再次与原告签订《大玺门物业管理服务合同》，约定高层住宅楼的物业管理费收费标准为每月每平方米1.2元，服务期限为2019年1月1日-2019年12月31日。上述约定系双方当事人真实意思表示，对原告及包括被告在内的该小区全体业主具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为小区业主提供了主要物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费，拖欠不付已构成违约，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。合同约定物业费缴纳标准为1.2元／㎡每月，该标准经宁乡县发改局批准及核准，符合法律规定本院予以认可。被告所有的5栋1006室从2018年1月1日至2019年12月31日共计产生物业费4048.70元（140.58㎡×1.2元／㎡×24个月）。根据被告的答辩意见及提交的证据，可知原告在提供物业服务过程中，在小区日常清扫、消防设备维护、小区保安服务、公共设施维护等方面存在一定的问题，本院酌情认定被告袁国清应向原告交纳物业费3643.83元（4048.70×90%），对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。另外，如因物业公司不履行物业合同约定义务给业主造成损失，业主可依实际情况另行通过法律途径解决。综上所述，依据依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告袁国清自本判决生效之日起五日内向原告长沙沩玺物业管理有限公司支付物业管理费3643.83元；二、驳回原告长沙沩玺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告长沙沩玺物业管理有限公司负担5元，被告袁国清负担20元。本判决为终审判决。审判员  蒋芷华二〇二一年六月十日书记员  张 亮附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。