淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初3097号原告：江苏省淮安市清江浦区柳树湾街道西安路村村民委员会，住所地淮安市清江浦区健康西路119-14号，统一社会信用代码54320812ME23874497。法定代表人：徐兆云，该单位书记。委托诉讼代理人：王金玲，江苏司北律师事务所律师。被告：周华珍，女，1962年12月3日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：陈义祥（系被告丈夫），男，1963年12月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告江苏省淮安市清江浦区柳树湾街道西安路村村民委员会（以下简称西安路村委会）与被告周华珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告西安路村委会的委托诉讼代理人王金玲，被告周华珍的委托诉讼代理人陈义祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安路村委会向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告周华珍2017年5月18日签订的《资产租赁合同》；2、被告立即将清江浦区青年路16号5-10号第五幢107室房屋腾空并交还原告；3、被告支付租金95621.5元，并自2021年3月19日起至被告实际迁还房屋之日止，按318.74元/天支付房屋占用费；4、被告支付逾期支付租金违约金共计10900.85元（暂计算到2021年3月18日，并自2021年3月19日起以95621.5元为基数，按每日万分之五标准继续计算至实际付清租金及房屋占用费之日止）；5、被告支付逾期通知退房的房屋空置损失28686.45元；6、支付水电费802元。诉讼过程中，被告向原告现场了交付房屋，故对第1、2项诉讼请求原告表示不再主张。关于诉讼请求3，原告明确为要求被告自2020年5月18日按照每月9562.15元的标准给付租金至2021年5月28日。事实和理由：2017年5月18日，原被告签订《资产租赁合同》，被告承租位于清江浦区，第五幢107、108室，总面积719.61平方米，租赁期限5年，自2017年5月19日起至2022年5月18日。双方约定的租金为：前1-3年，每年租金为214155.96元；后4-5年，每年租金224863.76元。且约定了租金一年分两次缴纳，在当年的5月10日与11月10日之前各缴纳一半。双方在《资产租赁合同》第七条第2点约定了每日千分之五的逾期交租违约金。被告最后一次缴纳租金是在2020年7月28日，且仅缴纳了2020年上半年的租金，之后的房租一直拖欠至今。原被告双方在合同中约定，无正当理由拖欠租金超过三个月的，出租人有解除权，且承租人应当赔偿因此带来的损失。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告周华珍辩称：1、我方早就将房屋交付给原告了，原告已经于2020年3月将此房实际占有，并存放物品，早就贴出此房招租公示，所以也不存在房屋占用费、违约金、房屋空置费等。2、原告要求腾空107室房屋没有合同约定，原告索要107室房屋占用费，为什么不要108室房屋占用费，只能说明我方已经将房屋交还给原告。3、我方从2017年5月19日租赁此房，此房位于西安路与上海西路交叉口，2017年7月初西安路高架开始修建，致使周边道路被封，连行人都无法通行，导致店铺无法营业。后多次跟甲方申请减免房租，一直未予回复。因修高架是政府工程，不可抗力致使合同无法继续履行。西安路高架修好后，又逢对面西郊大面拆迁，近一年时间，直至2020年春节门前道路无法通行，这也是政府工程，不可抗力致使合同无法继续履行。2019年12月疫情爆发，疫情期间我们政府通知所有商铺停业三个月，所有人居家隔离。这是天灾，更是不可抗力致使本合同无法继续履行。解封后，我方多次与甲方交涉减免房租，可甲方只答应向上级领导请示，一直未予回复。后来不但未减免，还三天两天讨要房租，无奈东借西凑交了租金。另，不存在承担违约金，如果要承担的话，要求法院调整降低。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月19日，西安路村委会（出租人，甲方）与周华珍（承租人，乙方）签订《资产租赁合同》1份，约定：甲方将其所有位于清江浦区，108室出租给乙方。总面积719.61平方米，其中107室367.21平方米，108室352.4平方米，房屋上下两层。租赁期限为五年，自2017年5月19日至2022年5月18日。1-3年，每年租金214155.96元；4-5年，每年租金224863.76元；签订合同前，缴纳第一年半年租金。每年承租人分两次交纳本年度租金。1-3年第一次在当年5月10日前交纳上半年租金，第二次在当年11月10日前缴纳下半年租金107077.98元。4-5年在当年5月10日前交纳上半年租金112431.88元，第二次在当年11月10日前缴纳下半年租金112431.88元。使用房屋所发生的装潢水电安装及使用发生一切费用由承租人承担。承租人无正当理由拖欠租金超过三个月的，出租方有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。因不可抗力致使合同无法继续履行的，甲乙双方可以解除本合同。承租人逾期交付租金的，除仍应如数补交逾期应缴的租金外，必须按日向出租人支付逾期欠缴租金总额的5‰违约金。原告将房屋交付被告使用，经营窗帘生意。2020年因疫情被告提出减免房租，原告未作出同意。后同意被告退还一间房屋。双方于2020年5月18日解除了108室房屋的租赁关系。原告堆放物品于108室一楼，未置于107室。2020年7月28日，被告付清截至2020年5月18日上述两房屋的租金。2021年3月10日被告将107室房屋钥匙邮寄给被告。2021年5月28日，本院至现场勘察涉案房屋相关情况，107室、108室系两房屋，被告经营时将两室相邻墙的部分打通，两室相连，退还108室后被告将一楼中间相连部分用木板贴上墙纸隔开，仅后面有一窄门相通，不影响107室的使用。107室内现场有被告旧窗帘布、桌子、柜子等物品，其表示所有物品都不要了，原告可以自行处置。原告现场接受了107室房屋，同时要求被告将墙砌好恢复原状，被告同意。后墙已砌好。另关于被告所述招租公示，系张贴于三楼，并非涉案房屋。被告向原告交还房屋后，即有他人进场装修。关于退还108室后107室的租金双方一直未计算具体的金额。原告现系主张按照合同约定的两房屋的总租金除以总面积再乘以107室的面积计算107室应付租金。另，原告于2021年4月2日为107室房屋交纳电费802元。本院认为，原告西安路村委会与被告周华珍签订的《门面房租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。双方仅系协商一致解除108室房屋的租赁合同关系，并未就107室房屋解除合同关系，现原告主张被告依据合同约定的租金标准支付107室租金本院予以采纳。但在被告向原告交还钥匙告知搬走后，表明原告可以对房屋进行处置，但被告物品并未全部清空，且一直未与原告进行交接，故对2021年3月11日至2021年5月28日租金本院仅予以部分适当减免。另因被告租赁本案房屋系从事经营，疫情期间其经营确受影响，虽原告现主张的租金非属于疫情严重期间，但为减少当事人诉累，对被告提出的减免之前租金的请求本院予以一并处理，酌情减少两个月租金即35692.66元（214155.96*2/12）。综上，故对要求被告给付租金78543元（367.21*224863.76*296/360*719.61+367.21*224863.76*78*0.8/360*719.61-35692.66）的诉讼请求依法予以支持，其余部分不予支持。另在被告承租房屋期间产生电费802元，亦应依约由被告承担。关于违约金，双方后就107室房屋的租金并未进行计算明确，且无材料反映因租金未付所造成的具体损失，故酌情对原告主张的自起诉之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算的部分予以支持；计算基数原告系以至2021年3月18日的租金为基数，本院予以照准，经计算应为60694元。关于原告主张被告支付逾期通知退房的房屋空置损失28686.45元，原告明确是被告交房前三个月的损失，该期间原告已主张租金，同时原告在收房后已给他人进场装修，故对其主张的房屋空置损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周华珍应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告江苏省淮安市清江浦区柳树湾街道西安路村村民委员会房屋租金78543元、违约金（以60694元为基数，自2021年4月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至租金实际给付之日止）及电费802元；二、驳回原告江苏省淮安市清江浦区柳树湾街道西安路村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7395元、减半收取3697.5元，申请保全费1270元，合计4967.5元，由原告江苏省淮安市清江浦区柳树湾街道西安路村村民委员会负担2069.5元，被告周华珍负担2898元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；江苏省淮安市清江浦区柳树湾街道西安路村村民委员会交费账号：62×××60；周华珍交费账号：62×××52）。审 判 员 薛爱丽二〇二一年六月二十六日法官助理 闵小立书 记 员 胡一帆附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。