安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0603民初2605号 原告:淮北市泰富华物业管理有限公司,住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：戴正东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程龙海，该公司员工。 委托诉讼代理人：钱锋，安徽律诚律师事务所律师。 被告：刘长方，男，1970年5月5日出生，汉族，住淮北市。 被告：张其红，女，1974年4月8日出生，汉族，住淮北市。 原告淮北市泰富华物业管理有限公司（简称泰富华物业公司）与被告刘长方、张其红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告泰富华物业公司的委托诉讼代理人钱锋、程龙海，被告刘长方、张其红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰富华物业公司诉称：1、判令刘长方、张其红向泰富华物业公司支付拖欠物业费费6161元,违约金1848元,合计8009元；2、本案诉讼费由刘长方、张其红承担。事实及理由：2009年8月29日,刘长方、张其红购买凤凰城小区22栋501室住宅,房屋面积133.35平方米。该房已于2010年1月15日交付刘长方、张其红使用。2010年1月15日,双方签订《物业管理服务协议》,约定:物业费首次预收一年,自第二年起按半年缴付。乙方(被告)违反协议,不按本协议约定的收费标准和按规定时间内缴纳有关费用的,甲方(原告)有权要求乙方补交,并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。按照《物业管理服务协议》约定,刘长方、张其红每季度应缴纳物业费220元。但刘长方、张其红仅缴纳物业费至2013年12月31日。自2014年1月1日起,我公司多次向刘长方、张其红催收物业费,刘长方、张其红一直没有缴纳,至2020年12月31日,刘长方、张其红已欠付物业费6161元,违约金1848元,共计8009元。为维护泰富华物业公司的合法权益，特具状起诉。 刘长方、张其红庭审中辩称，第一，是泰富华物业公司未按物业合同约定履行义务，服务质量未达到物业收费标准，违约在前，应降低标准收费。双方虽然签订了物业服务合同，约定了服务标准，但是泰富华物业公司并没有达到其的服务标准，服务质量存在很大的瑕疵，小区环境存在严重的脏乱差现象，垃圾没做到及时清运，做到日产日清，小区消防通道长期被车辆停放，车辆乱停堵住人行出口而无人管理，造成小区业主出入不便，大量绿化、草坪、植被、被乱搭违建破坏，曾经出现过高层一楼绿化带，挖设浇筑地下室闹剧，多处照明灯损坏没有及时修复，业主忍无可忍，为此多次口头及书面要求物业公司进行整改，但物业公司却一拖再拖，可其仍然按照合同约定的标准收费标准来进行全额缴付，明显不合理。根据民法典的第582条之规定，履行不符合约定的，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任，应降低收费标准。我们据此强烈要求按60%的标准支付物业费，其他各地法院对类似案件也有作出打折支付物业费的判决，这也是对物业公司服务水平得到提高和促进的作用，具体事实在举证过程列举。第二，泰富华物业公司请求支付违约金没有法律依据，首先泰富华物业公司提供的物业服务合同，是其预先制定的格式化的合同，是在其未验收房子就强行缴纳1年物业费的强势下让业主签订的合同，业主没有任何选择权，没有任何讨价还价的余地，在其加重业主责任的情况下也没有给业主释明滞纳金的条款，作为业主也没有明白滞纳金和违约金的含义，因此此条款无效。其次，在物业服务合同中约定支付的滞纳金在诉状中变更成违约金，这是没有依据的。从起诉状中可以看出我们开始是缴纳物业费的，我们交到2013年年底长达4年，这由于物业公司违约在先，泰富华物业公司不能适当履行物业服务义务，给我们生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神侵害。根据民法典526条的规定“先履行抗辩权”，我们才从2014年1月起没有继续缴纳物业费，而要求我们支付违约金是显然没有事实根据。第三，部分物业费已经超过了诉讼时效，泰富华物业公司起诉的物业费4440元。4、2014年1月到2018年12月31日期间的费用，在此期间泰富华物业公司仅仅电话催收一次，我们当时告知由于患病在外就医，没在小区装修居住，且当时物业服务不到位，存在很多问题不能解决，我们才请求打折支付物业费。因为当时我家属要把我的病历还有请求物业打折的请求都交给物业经理了，当时这个物业经理也没给正面答复，以后也没有催收过物业费。因此超过3年的部分，依照法律规定已经超过诉讼时效，不应该得到法院的支持，物业费在形式上是业主对物业公司所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取全额物业费，让不法物业公司获取非法利益，是不利于业主公共利益保护的，不利于为弱势群体业主的利益的保护，也是十分不公平的。以上答辩意见请求法院予以充分考虑并采纳，请求法院驳回泰富华物业公司的诉讼请求。 本院认定事实如下：2009年8月29日,刘长方、张其红购买凤凰城小区22栋501室住宅,房屋面积133.35平方米用途为住宅。2010年1月15日，刘长方、张其红办理了涉案房屋入伙手续。同日，泰富华物业公司（甲方）与陈琳（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：房屋坐落位置22栋501室，建筑面积133.35平方米；乙方交纳物业管理服务费时间，首次预收一年，自第二年按半年收取，于每年1月31日前和7月31日前到物业服务中心缴纳相应物业管理服务费；多层住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.55元，高层住宅3层以下按建筑面积每月每平方米1.00元；3层以上按建筑面积每月每平方米1.2元；双方在违约责任中约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和规定时间内交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。因刘长方、张其红未依约支付自2014年1月1日起至2020年2月31日的物业服务费，后泰富华物业公司采取上门、电话、张贴催缴通知的等方式催要未果，遂诉至本院。 另查明，泰富华物业公司具有物业管理、收费资质。诉讼中，泰富华物业公司称涉案房屋实测面积为133.35平方米。 以上事实，有泰富华物业公司提供的入住通知单、入伙手续确认单、装修申请审批表、装修施工承诺、保证书、物业管理服务协议、承诺书、物业管理资质证书、收费许可证、竣工验收备案表、催费通知单，刘长方、张其红提交的泰富华物业公司致凤凰城小区业主的一封信、照片等证据及当事人陈述予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院认为，泰富华物业公司与刘长方、张其红签订的物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性法律规范，系有效合同，双方均应信守。泰富华物业公司依约为凤凰城小区提供了物业管理服务，刘长方、张其红作为该小区业主理应及时交纳物业服务费。因其未依约支付相应的物业服务费，构成违约，依法应承担相应的民事法律责任。经核算，刘长方、张其红欠付自2014年1月1日至2020年12月31日的物业服务费6160.77元（133.35㎡0.55元/㎡×84个月），对泰富华公司请求刘长方、张其红支付上述物业服务费，本院予以支持。对泰富华公司诉求超出部分，本院不予支持 物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。 物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为即瑕疵履行行为，也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]法释8号）第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，即使泰富华物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，刘长方、张其红可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。 刘长方、张其红辩称因物业服务差、不作为，故未交物业费，但刘长方、张其红对其上述辩解未提供充分证据予以证明，且其辩解意见也不能对抗其应交纳物业服务费用的法律义务,刘长方、张其红提交的照片等，不能全面、客观地反映泰富华物业公司提供物业服务的全部内容和整体情况,不能证明泰富华物业公司在提供物业服务的过程中存在严重、持续的违约行为,但能够证明泰富华物业公司提供的物业服务存在不到位等瑕疵情形。虽然泰富华物业公司有管理不到位之处，但是未根本性违反物业管理合同的约定，因此刘长方、张其红以此拒付物业管理费的行为是不恰当的，故其提交的现有证据及其所反映的情况，均不构成减免物业服务费的有效理由。 刘长方、张其红辩称泰富华物业公司主张的物业费超过诉讼时效。物业管理服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点。物业服务企业提供的物业服务具有明显的公共服务特性，服务范围针对的是全体业主而不是单个业主。在部分业主欠费时，物业服务企业仍需要继续提供物业服务，以保证全体业主的整体利益。同时，如果业主大量拖欠物业服务费将严重影响物业服务行业的健康有序发展。连续拖欠或有间断地多次拖欠分期缴纳的物业管理费及滞纳金的，除物业服务单位明显怠于行使追索物业费权利外，应认定物业服务单位在服务期间在持续主张权利，诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算。从泰富华物业公司提交的证据及当事人的陈述可以看出，泰富华物业公司每年都向刘长方、张其红催要物业费，在法律规定的诉讼时效期间内主张过权利，故泰富华物业公司主张刘长方、张其红支付上述物业费的请求未超过诉讼时效。对刘长方、张其红的上述辩解意见，本院不予采纳。 关于违约金的问题。刘长方、张其红未及时支付物业服务费已构成违约,但由于泰富华物业公司提供的物业服务确实存在不到位等瑕疵情形，刘长方、张其红不按合同约定的标准和时间交纳物业服务费并非无故违约，因此，对泰富华物业公司要求刘长方、张其红支付违约金1848元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘长方、张其红于本判决生效后十日内支付原告淮北市泰富华物业管理有限公司物业服务费6160.77元； 二、驳回原告淮北市泰富华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘长方、张其红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  蒋树良 二〇二一年六月二十五日 书记员  孙 瑾 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]法释8号） 第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。