广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂04民终466号 上诉人（原审原告）:梧州市梧桐物业服务有限公司，住所广西梧州市龙圩区龙圩镇龙湖西一路132号2#楼B单元505号房（阳光庭院）。统一社会信用代码：91450400MA5N212K7X。 法定代表人：黎锟泽，执行董事。 委托诉讼代理人：邱晓蕾，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：禤钦珍，广西益远律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广西梧州宏业同兴房地产开发有限公司，住所广西梧州市新兴二路25号三楼。统一社会信用代码：914504007852276505。 法定代表人：林桂雄，执行董事。 委托诉讼代理人：郭旭才，男，该公司员工。 上诉人梧州市梧桐物业服务有限公司（以下简称“梧桐物业公司”）与上诉人广西梧州宏业同兴房地产开发有限公司（以下简称“宏业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初1611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梧桐物业公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付2019年9月1日至2020年9月30日期间的小车物业管理费49920元和摩托车、自行车物业管理费32123元，并按每日千分之二的标准向上诉人支付违约金，至付清物业管理费时止（暂计算至2020年8月31日，违约金为31883.17元），物业管理费及违约金合计113926.17元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、一审法院认定违约金过高错误，被上诉人逾期缴费，应按照合同约定按逾期交费总额按每日千分之二向上诉人支付违约金；2、《合同法》第114条第2款及2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》50条规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，该损失包括合同履行后可以获得的利益。被上诉人既没有主张违约金过高更没有提供证据证明违约金过高，一审法院主动调整违约金没有事实和法律依据。综上，请二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。 宏业公司答辩称，虽然车库产权登记在宏业公司名下，但是宏业公司作为开发商在2018年11月8日已经清盘，所有车位已经售完。车位购买者是实际使用人，物业公司应向实际购买车位者收费。 宏业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判小车位（库）部分由实际业主交纳物业费；2、摩托车位（库）、自行车位（库）按不动产登记产权个数7个和9个交纳物业费每月112元；3、如判上诉人是小车位业主，交物业费应扣除上诉人 3 请保洁员打扫一、二层卫生人员工资19500元；4、如判上诉人是小车位业主，应撤销业委员与梧桐物业公司签订的物业委托管理合同的车库部分收费标准，更改收费标准为小车位每月每个15元，摩托车位每月每个3.5元；5、诉讼费由被上诉人承担；6、改判撤销违约金。理由：1、双方没有签订物业委托合同，不存在合同关系或授权关系，上诉人的车位已全部售给各业主，业主是否办证与上诉人无关，卖出车位的买卖合同受法律保护，应由实际业主缴纳物业费；2、一审判决小车位按不动产登记由上诉人缴交物业费，摩托车位、自行车位又按划线车位由上诉人缴交物业费，自相矛盾。双方既没有签订合同，也没有共同确认摩托车、自行车车位的数量，且摩托车、自行车车位作为不动产是永久性登记在开发商名下，应判实际业主缴纳物业费。一审法院认定上诉人为业主，那么应按不动产登记数量交纳物业费；3、一、二层车库被上诉人从来不参与管理，是上诉人请保洁员维护日常清洁，故应扣除上诉人支付的保洁员工资19500元；4、业委会与被上诉人签订的合同收费标准没有依据，应撤销该合同，按上诉人要求更改收费标准；5、双方没有签订合同，不应支付违约金；6、上诉人的车位已经卖出，被上诉人应向真正的业主收取物业费，一审法院以没有转户登记为由而认定由上诉人缴纳物业费错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 梧桐物业公司答辩称，业委会与梧桐物业公司签订的物业服务合同是合法有效的，效力应及于每一位业主，宏业公司作为登记业主，应按约定支付物业费。 梧桐物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年9月1日至2020年9月30日的物业管理费82043元，并按应付款每日千分之二的标准向原告支付违约金，直至付清物业管理费时止（暂计至2020年8月 31日，违约金为31883.17元），物业管理费及违约金合计113926.17元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告与梧州市龙圩区龙翔百汇业主委员会于2018年9月29日签订《物业服务合同》，合同期限为2018年10月1日起至2024年9月30日止，自此原告成为梧州市龙圩区龙翔百汇小区的物业服务管理者。该合同约定，梧州市龙圩区龙翔百汇业主委员会为甲方，原告为乙方，由甲方选聘乙方对龙翔百汇小区提供物业服务。具体收费标准为住宅及商铺物业0.8元/月/㎡，电梯维护费（含年检费）按100元/户/年，水电公摊费（含电梯电费）按100元/户/年。维修公摊费根据谁受益谁分摊的原则，据实按月结算。车位收费标准为小车车位30元/月/个，摩托车车位7元/月/个，电动车车位7元/月/个。合同第五条约定，合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担。已交付使用但业主或非业主使用人按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。业主约定由非业主使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与非业主使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者非业主使用人应当结清物业服务费用。双方约定业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起对应交费总额按每日千分之二收取违约金。此外，上述合同的使用说明对合同中“业主”定义为是指不动产登记簿上记载的房屋所有人。经查，以下物业不动产登记的权利人为被告，证书号为桂（2017）梧州市不动产权第0015092号，分别坐落于龙圩镇沿江路136号第2幢B单元1703房、第1幢101房至104房、第2幢109房和111房，第1.2幢二层1号至14号车库、16号至33号车库，35号至76号车库，第1.2幢二层1号至9号自行车库，第1.2幢一层1号至16号车库、27号、28号车库、32号至45号车库、47号至68号车库，一层1号至7号摩托车车库。经 5 原告催收，被告拖欠物业管理费至今。经核算，2019年9月1日至2020年9月30日期间，被告拖欠案涉小车位128个的物业管理费49920元（13个月×128个×30元）和摩托车7个、自行车位9个（划为一楼148个，二楼为205个）物业管理费32123元。2020年9月7日，原告委托广西益远律师事务所向被告发出（2020）益律函Q10号《律师函》，催促其在7日内支付物业管理费及违约金，但被告未予交纳。 一审法院认为，原告与梧州市龙圩区龙翔百汇业主委员会签订《物业服务合同》，并依约对案涉物业进行了物业管理，已成立物业服务合同关系，合同对原告及该小区的全体业主均有法律约束力，双方应按合同约定执行。被告宏业公司作为龙翔百汇小区的业主，案涉车库的所有人，其接受了原告的物业服务，有义务按照约定履行交纳物业服务费用。被告称已将车库售予案外人，在庭审中被告才提交相关小车、自行车、摩托车合同和商品房买卖合同等材料认为其已全部出售，应由实际业主支付物业费。因物业服务合同第五条已有明确规定被告应及时书面告知转让后的新业主姓名、联系方式以及转让的其他相关信息给原告，以便物业服务人根据转让的具体情况，调整相应的服务措施，但被告没有及时向原告告知而提出应由原告去调查相关车库、车位的所有人、使用人的变更情况，而确定应向谁提供物业服务，向谁收费，不但违反合同义务，更违反法定义务，造成该小区物业管理者与业主之间矛盾的产生，不利于物业服务工作的开展，被告应依据合同及法律规定承担相应支付义务。如被告认为其已转售，可依据双方约定或法律规定另外主张权利。被告经催收仍不缴纳，已构成违约，本案物业服务合同约定的违约金过高，该院调整为按照一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%的1.3倍计算，违约金应为2174.70元。被告应向原告支付自2019年9月1日至2020年9月30日期间的小车位物业管理费49920元和摩托 6 车、电动车位物业管理费32123元及违约金1219.88元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：被告广西梧州宏业同兴房地产开发有限公司应向原告梧州市梧桐物业有限公司支付2019年9月1日至2020年9月30日期间小车位物业管理费49920元和摩托车、自行车位物业管理费32123元及违约金2174.70元，合计84217.70元。 二审期间，由于当事人未能提供充分的证据否定一审法院查明的事实，故本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人梧桐物业公司与梧州市龙圩区龙翔百汇业主委员会签订的《物业服务合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，龙翔百汇小区的业主应依照约定履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定，上诉人宏业公司作为龙翔百汇小区的业主，以其未与梧桐物业公司签订物业服务合同、未建立委托管理关系为由拒绝缴纳物业管理费，不符合法律规定，宏业公司应缴纳相关的物业服务费用。《物业服务合同》约定缴纳物业服务费用的业主是指不动产登记簿上记载的房屋所有人，上诉人宏业公司作为涉案车库不动产登记的权利人，应按《物业服务合同》的约定缴纳涉案车库的物业管理费，一审法院判决宏业公司应向梧桐物业公司支付案涉小车车位和摩托车、自行车位的物业管理费正确。至于欠缴的物 7 业费，一审法院根据合同的约定及本案现有的证据，核算出宏业公司欠缴物业服务费的具体数额合法有据，本院予以认可。上诉人宏业公司上诉主张已将涉案车库转让，物业管理费应由实际业主支付。由于《物业服务合同》第五条约定了物业发生产权转移时，业主应当结清物业服务费用，应当及时书面告知梧桐物业公司，但宏业公司没有结清物业费，也没有及时向梧桐物业公司告知相关车库、车位的所有人的变更情况，故宏业公司主张其不应交纳案涉物业费理据不足，本院不予支持。上诉人梧桐物业公司上诉主张宏业公司应按《物业服务合同》约定的“按每日千分之二”支付其所拖欠物业费的违约金。本院认为，“按每日千分之二”计算违约金,折算后年利率为73%,超过了一年期贷款市场报价利率的四倍，明显过高,一审法院根据本案合同的履行情况及宏业公司违约的事实，将违约金调整为按照一年期贷款市场报价利率3.85%的1.3倍计算并无不当。上诉人梧桐物业公司的上诉主张理据不足，本院不予采纳。 综上所述，梧桐物业公司及宏业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5158元，由上诉人梧州市梧桐物业服务有限公司负担2579元，由上诉人广西梧州宏业同兴房地产开发有限公司负担2579元。 本判决为终审判决。 8 审 判 长  曾 超 审 判 员  刘创祥 审 判 员  林 远 二〇二一年六月十七日 法官助理  黄仕灵 书 记 员  黄诗媚 书 记 员  林 涓