湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1117号上诉人（原审被告）：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨芳慈，女，1972年12月21日出生，汉族，住湖南省洪江市。上诉人怀化世雄置业有限公司因与被上诉人杨芳慈商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或者发回重审；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人系“按揭或者公积金贷款”，依照《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》的约定，对逾期办证应当不计违约责任。一审法院判决上诉人对此承担违约责任，存在错误。2、一审法院支持水电开户费3000元错误，应当予以纠正。3000元在《商品房买卖合同书》附件中明确约定：水电是每户一表，户外集中管理，单独开户费用业主自理。3000元是签订合同时就约定清楚了的，同时被上诉人也把3000元交清了。现在主张返还，诉讼时效已经超过了。3、本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。4、案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上所述，一审判决事实不清，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨芳慈答辩称：1、上诉人与政府相关部门因土地出让等相关问题产生的纠纷，与业主购买商品房无关；2、上诉人违约应当依照合同约定承担违约责任；3、上诉人应当退回3000元水电开户费用。4、被上诉人的诉讼时效没有超过。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求和理由，维持原判。被上诉人杨芳慈向一审法院起诉请求：1、判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区××路××栋××单元××房屋的《不动产权证》；2、请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币6400元整，（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算;3、退还不合理的水电开户费3000元，请求法院判定开发商退还代收的维修基金7011元、契税9865元。违约金＋水电开户费＋维修基金＋契税总计26276元。4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》（以下简称涉案合同一）及《怀化市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同二），涉案合同一约定原告购买被告开发的××小区××栋××单元××号商品房，经优惠后房屋总价款350574元，首付款110574元，240000元余款以银行按揭（公积金）贷款方式支付。被告应在2014年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告；该合同第十二条约定交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。若原告未交清房款或其他费用，则被告不予代办房产证和土地使用证，被告不承担任何责任。被告办好两证后应通知原告前来领取，以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款的约定。该合同第五条约定契税和办证费、住房维修基金应由原告缴纳，被告代为收取。附件二第七点约定“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理”，第八点约定“电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”。涉案合同二中对于所购物业、购房单价、总房款、付款方式的条款与涉案合同一约定一致，而对于办证期限与逾期办证的违约责任均未做约定，而合同第四条注明“该商品房售价已包括供水、供电、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开户费）”。上述涉案合同一及涉案合同二签订后，原告依约支付了购房款，并于2013年10月30日向被告交纳维修基金7011元，2014年12月16日向被告交纳了办证费9865元（含契税9115元、土地使用证费750元）、水电开户费3000元。2014年12月16日，原告从被告处接收房屋。2018年3月27日该小区业主向被告要求解决路面、围墙及房产证问题，被告承诺争取在2018年底办理好产权证书。但被告违反承诺至今未为原告办理好房屋产权证书。一审法院认为：原、被告签订的涉案合同一系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成违约，应继续承担为原告办理好所购商品房的不动产权证书的责任。涉案合同一第十二条第一款约定：“被告应于交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。”。因被告未向法院提供逾期办证是政府原因导致的相关证据，其辩称延期办证系政府原因导致的理由，不予采信。被告主张该合同约定以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此违约条款的约定。经审查，该涉案合同是被告为重复使用而预先拟定，属于格式条款。被告作为提供格式条款的一方，在该条款中不合理地免除自己的责任，限制原告的主要权利，故认定该条款无效。涉案房屋于2014年12月16日交付于原告，因此办证期限应从2014年12月17日起算545个工作日至2017年2月21日止。被告应向原告支付自2017年2月22日起至2021年1月21日止（共计47个月）的逾期办证违约金4700元，2021年1月22日起的逾期办证违约金按每满一个月支付100元的标准继续计算至办证之日止，本院予以支持。涉案合同一附件二约定的“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理；电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理”，并未约定由谁负担主水管到户的具体费用，而被告也未向本院提供水源开户、电源开户的具体费用，故认定原、被告对水、电开户费约定不明。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确商品房销售价格构成，与商品房配套建设的各项生活必需基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统等建设费用全部计入商品房的建设成本之中，不得在房价外另行收取。故原告请求被告返还收取的水电户费3000元，予以支持。原告委托被告为其代办房屋产权证书，契税及物业专项维修资金系原告应当承担的费用，而被告只是代为收取。故原告请求被告退还契税及物业专项维修资金不予支持。关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，因原告等业主曾于2018年3月就被告的逾期办证违约行为向其主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间规定，故被告的辩论意见，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告怀化世雄置业有限公司于具备办证条件起90日内为原告杨芳慈办理好怀化市武陵南路××小区××栋××单元××号房屋的产权证书；二、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨芳慈逾期办证违约金4700元，2021年1月22日起的逾期办证违约金按每月100元继续计算至办证之日止；三、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告杨芳慈水、电开户费3000元；四、驳回原告杨芳慈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取228元，由被告怀化世雄置业有限公司承担67元，原告杨芳慈承担161元。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，二审的审理应当围绕上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求进行。本案中，上诉人怀化世雄置业有限公司与被上诉人杨芳慈签订的《商品房买卖合同书》和《怀化市商品房买卖合同》内容基本一致，双方当事人均认可合同的真实性，且合同内容不违反国家法律法规的强制性规定，双方当事人已按照合同约定履行大部分权利义务，因此两份合同均合法有效。双方当事人均应当按照合同全面履行完毕各自的义务。被上诉人杨芳慈依约向上诉人怀化世雄置业有限公司交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，上诉人怀化世雄置业有限公司应当及时代为被上诉人杨芳慈办理好所购房屋的不动产权证。然而上诉人怀化世雄置业有限公司逾期办理，应当承担相应的违约责任。上诉人怀化世雄置业有限公司上诉称合同第十二条约定“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”，因此上诉人怀化世雄置业有限公司不应当承担逾期办证违约金。本院认为，《商品房买卖合同书》系上诉人怀化世雄置业有限公司提供的格式合同文本。该合同文本第十二条就免除上诉人怀化世雄置业有限公司逾期办证违约金的约定内容未向被上诉人杨芳慈予以提示或说明，而且该条款内容是不合理地免除上诉人怀化世雄置业有限公司办证的违约责任，因此依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利”之规定，该条款内容无效。因此，本院对上诉人怀化世雄置业有限公司的此上诉请求和理由不予支持。关于上诉人怀化世雄置业有限公司上诉所称的3000元水电开户费不应当退回的问题。本院认为，依照《怀化市商品房买卖合同》第四条第4项：“该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)”之约定,水电开通到户建设的所有费用全部包含在了商品房的售价之中。然而《商品房买卖合同书》附件中却单独约定了水电单独开户费用业主自理。在两份格式合同同时都有效的前提下，双方当事人对格式条款的此项理解发生了争议。上诉人怀化世雄置业有限公司认为3000元水电开户费应当另行交纳，不包含在商品房的售价内；而被上诉人杨芳慈则认为商品房的售价中已包含了水电开户费，上诉人怀化世雄置业有限公司另行收取3000元系重复收费，是违法的，应当退回。本院认为，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十八条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。因此，本院认为双方争议应当适用《怀化市商品房买卖合同》第四条第4项之约定，房价中已包含了水电开户费用，故上诉人怀化世雄置业有限公司收取被上诉人杨芳慈的水电开户费3000元系重复收费，应予退还。上诉人怀化世雄置业有限公司上诉认为被上诉人杨芳慈的水电开户费3000元早已交清，且其从未向上诉人怀化世雄置业有限公司主张过权利，故其此诉讼请求已超过诉讼时效。本院认为，被上诉人杨芳慈于2021年2月3日本案起诉后才从第三方怀化市不动产登记中心调取的《怀化市商品房买卖合同》内容中知道，水电开户费3000元存在多交的情况，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，被上诉人杨芳慈的此诉讼请求没有超过法定的诉讼时效。上诉人怀化世雄置业有限公司上诉认为导致逾期办证的原因是政府原因造成，应当按照《商品房买卖合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免责。本院认为，上诉人怀化世雄置业有限公司未向本院提交相关证据证实，故本院对此不予采信。综上所述，上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求和理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十七条、第四百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭湘平审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二一年六月二十五日书记员  申沁瑶