广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1631号原告：黎灿如，男，1976年7月9日出生，汉族，住广东省怀集县×××××××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××83X。委托诉讼代理人：何礼俊，广东桂顺律师事务律师。被告：肇庆海博贸易有限公司，住所地：肇庆高新区北江大道15号恒大绿洲花园沿街商铺S101-S129。统一社会信用代码：91441200MA4WFWH19M。法定代表人：潘小磊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王延帅，系该公司的员工。原告黎灿如诉被告肇庆海博贸易有限公司（以下简称“海博公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎灿如的委托诉讼代理人何礼俊，被告海博公司的委托诉讼代理人王延帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎灿如向本院提出如下诉讼请求（根据原告变更后所列）：1.判令被告向原告返还购房款206979元及支付逾期返还购房款的违约金（以206979元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2021年2月25日起计算至实际返还购房款日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年7月22日，原告黎灿如与被告签订《认购书》，约定原告以656428元的价格认购15幢2单元801房。原告向被告支付购房款207428元，后原告于2020年8月2日收到被告发送的关于解除《认购书》的通知书。原告认为：《认购书》解除后，被告应当按照《认购书》第二条第3款的规定，每天按未交房款的万分之一的标准计算违约金，在扣除违约金后将原告支付的购房款退还给原告。原告未付房款金额为449000元（656428元-207428元=449000元），原告违约的天数为10天（从2020年7月22日起计算至2020年8月1日止，共10天），违约金为449元（44.9元/天×10天=449元）。因此，被告应当返还给原告的购房款金额为206979元（207428元-449元=206979元）。被告拒不如数退还原告购房款的行为，严重侵犯了原告的财产权益，现特诉至贵院，望依法支持原告的诉请。被告海博公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告对被告的不合理诉讼请求。具体理由为：一、原告因自身征信原因无法通过银行按揭审核手续，也没有积极采取补救措施及时履行付款义务，导致逾期付款构成违约，且原告计算的逾期天数有误，与事实不符。双方于2019年10月14日签署认购书约定付款方式为分期付款，但原告支付首期款后一直逾期未付第2、3、4期房款。被告后于2020年4月16日向原告寄送催款通知书，此时原告已经逾期101天，累积违约金为1893.0329元。该催款函原告方已经签收，说明原告已知晓其逾期付款，但仍然拒绝履行付款义务。其后被告又于2020年6月17日寄送催签通知，并敦促及时结清逾期款项，此时原告已经逾期付款达238天。因此，截止到原告解除《认购书》之日即2020年8月2日，原告逾期284天。并非原告主张逾期付款10天，即便原告在2020年7月22日为了“减名”而支付房款999元，并强烈要求重新签订认购书，但是分期付款的约定期限和内容没有变更，原告仍未付清全部逾期款项，一直处于逾期状态。基于原告的违约行为，根据民法典第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”被告有权依据双方合同约定扣除原告已付定金20000元作为违约金，扣除后余款退还原告。二、原告要求被告退还房款的余额计算有误，被告对利息的起算时间和计算基数存在异议，不予认可。根据上述事实情况，被告应当仅对扣除违约金、原告前往营销中心办理相关退款手续后的剩余房款具有返还义务，但并非原告主张的206979元。此外，被告在解除认购书后并未收到原告要求退还剩余房款的书面申请，也没有前往营销中心办理相关退款手续，直至被告收到法院的传票，即在2021年2月25日收到调解告知书起计算，因此，对于该不定期债权，原告随时可以向被告主张支付，即应当从2021年2月25日被告收到法院的立案通知知道原告主张付款之日起算利息，而并非2020年8月2日。综上所述，请求贵院予以查明案件事实，严格适用法律，结合案件的事实情况，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2019年10月14日，被告海博公司（甲方/出卖人）与原告黎灿如（乙方/买受人）、案外人陈亚妹（乙方/买受人）签订《肇庆恒大绿洲花园商品房认购书》（编号：0005596），内容为：“乙方自愿依下列条件向甲方认购肇庆恒大绿洲花园楼盘高层-15幢2座801房……该商品房建筑面积共94.96平方米，总金额为656428元。乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭证。乙方选择分期付款：乙方须于2019年10月23日前支付首期房款111286元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；于2020年1月14日前付清131286元；于2020年4月14日前付清131286元；于2020年7月14日前付清131286元；于2020年10月14日前付清131284元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未付房款的万分之一向甲方支付违约金。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房。若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。”2020年4月16日，被告海博公司向原告黎灿如及案外人陈亚妹发出《催款通知书》，催促应于2020年1月14日前付清56143元，2020年4月14日前付清131286元，每逾期一天按未付房款的万分之一计算违约金。截至2020年4月16日，逾期未付剩余房款187429元，违约金累计1893.0329元。2020年6月17日，被告海博公司向原告黎灿如及案外人陈亚妹发出《通知》，依据认购书，应于2019年10月23日前来签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所有款项不予退还。现已逾期。请务必于2020年6月25日前付清所有逾期款并签署《商品房买卖合同》。2020年7月22日，陈亚妹需要减名，原告与被告重新签署《肇庆恒大绿洲花园商品房认购书》（编号：G0000867），约定内容与第一份认购书的内容一致。同日，原告向被告分别支付购房款999元、206429元，合计207428元，被告因此出具两张《收据》。庭审中，原告自述于2019年10月14日支付了20000元；于2019年10月20日支付了111286元；于2019年10月29日支付了75143元；于2020年7月22日支付了999元。2020年8月2日，被告向原告出具《关于解除＜认购书＞的通知书》，通知原告未依约支付第二、三、四期房价款共317716元，故解除认购书，扣除已付房款50%后退款。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。当事人之间自愿签订的《认购书》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同应为合法有效，各方当事人均应全面履行各自的义务。根据案涉两份《认购书》所载明的内容，能够形成完整的证据链，可以反映出原、被告之间曾就案涉商品房的认购发生过减名的事实，但减名并不影响被告愿意承继第一份《认购书》所约定的权利义务。据《认购书》约定：原告应于2019年10月23日前支付首期房款111286元（不含定金20000元），于2020年1月14日前付清131286元……，即原告于2020年1月14日前应向被告支付262572元（111286元+20000元+131286元=262572元）。但原告于2020年1月14日前仅向被告支付了购房款206429元（含定金20000元），又未签订《商品房买卖合同》，已构成违约。原告主张其与被告之间实际约定的付款方式是按揭贷款，系因被告的问题未能履行付款义务。对此，原告未能提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果，本院不予采信。关于购房款的返还和违约金计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告向原告出具《关于解除＜认购书＞的通知书》，双方签订的商品房预约合同已解除，被告应在扣除相应违约金后，向原告返还剩余购房款和利息损失。被告主张适用定金罚则，在扣除定金后向原告返还剩余购房款。但根据《认购书》第七条约定，原告不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，被告才有权没收定金。《认购书》第二条第三款又明确约定了违约金计算标准，即原告每天按未付房款的万分之一向被告支付违约金。由于双方并未签署《商品房买卖合同》，且明确约定了违约金计算标准，故对被告主张适用定金罚则的主张，本院不予支持。又，原告主张已于2020年1月14日前支付了购房款206429元，结合被告提供的《催款通知书》所述的“您应于2020年1月14日前付清56143元”的陈述，本院对原告主张予以采信。为此，根据双方约定，原告于2020年1月14日前应付262572元、已付206429元、未付56143元；于2020年4月14日前应付393858元、已付206429元、未付187429元；于2020年7月14日前应付525144元、已付206429元、未付318715元。又因商品房预约合同于2020年8月2日解除，故违约金计算至2020年8月1日。结合本案的实际履行情况，本院在核定范围内予以支持，即510.9元（56143元×91天×0.01%）+1705.6元（187429元×91天×0.01%）+573.69元（318715元×18天×0.01%）=2790.19元。故被告应在扣除上述违约金后将剩余购房款退还原告，即应退还金额为204637.81元（207428元-2790.19元=204637.81元）。原告主张自被告收到《调解告知书》之日起（即2021年2月25日起）计算利息，被告亦同意该计算标准，本院予以支持。故利息应以购房款204637.81元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2021年2月25日起计算至被告付清购房款之日止。综上所述，依照《最高人民法院关于适用民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告肇庆海博贸易有限公司应在本案判决生效之日起十日内向原告黎灿如返还购房款204637.81元及利息（利息应以购房款204637.81元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2021年2月25日起计算至被告付清购房款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2202元（原告已预交），由原告黎灿如负担25元，被告肇庆海博贸易有限公司负担2177元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁育锦二〇二一年六月四日法官助理 彭敏玲书 记 员 徐梓文