陕西省西安市未央区人民法院民事判决书（一审民事案件用）(2021)陕0112民初2888号 原告：李娜娜，女，19XX年XX月XX日出生，汉族。原告：范君刚，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，。共同委托诉讼代理人：安文江，陕西维恩律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：吕铖祺，陕西维恩律师事务所律师。被告：尉秋丽，女，19XX年XX月XX日出生，汉族。被告：张自力，男，19XX年XX月XX日出生，汉族X。共同委托诉讼代理人：杨银学，河南宇萃（三门峡）律师事务所律师。第三人：西安佰恒房地产营销策划有限公司，住所地：西安市英皇之都北门XXXXX号，统一社会信用代码91XXXXXXX38E。法定代表人：王亮，总经理。委托诉讼代理人：高国凯，男，公司员工。第三人：陕西开城实业有限公司，住所地：西安市未央区，统一社会信用代码91XXXXXXXXXXX2876G。法定代表人：程岩，总经理。委托诉讼代理人：韩丽媛，女，公司员工。原告李娜娜、范君刚与被告尉秋丽、张自力及第三人西安佰恒房地产营销策划有限公司（以下简称佰恒公司）、陕西开城实业有限公司（以下简称开城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李娜娜、范君刚及其共同委托诉讼代理人安文江、吕铖祺到庭参加诉讼，被告尉秋丽、张自力及其共同委托诉讼代理人杨银学到庭参加诉讼，第三人佰恒公司委托诉讼代理人高国凯到庭参加诉讼，第三人开城公司委托诉讼代理人韩丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娜娜、范君刚向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告及第三人西安佰恒房地产营销策划有限公司2020年5月10日签订的《西安市二手房买卖合同》有效并继续履行；2、请求判令二被告及第三人陕西开城实业有限公司协助将涉案房屋的所有权登记过户至原告名下；3、请求判令二被告向原告支付违约金14万元；2.本案诉讼费、保全费、保险费由二被告承担。事实和理由：原被告及第三人佰恒公司于2020年5月10日签订《西安市二手房买卖合同》及《补充协议》，约定二被告将其从第三人开城公司购买的位于西安市未央区XX城XX村XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋出售给原告，价款74万元。合同签订当日，原告即支付了10万元定金（后抵房款）和22200元的中介费，后又于2020年5月14日支付房12万元，同日被告将房屋交给原告，并结清了物业费用。原告接收房屋后即投资进行装修，目前完成装修并已经入住。双方约定待开发商大证下来后，原告即协助办理房产过户手续。对剩余51万元房款，原告以该房抵押贷款方式支付。双方约定被告应在2020年11月30日办理房产证到手并开始办理给原告名下的产权登记过户手续，否则应承担违约责任。根据合同约定，任何一方违约，要承担违约金14万元。目前，经原告了解，涉案房屋早已具备办证和过户登记条件，但被告却拒不履行合同约定的过户登记手续，导致原告迟迟无法取得房屋产权证，也无法顺利完成房屋抵押贷款手续。经原告多次催促被告履行合同义务，均未果，故诉至法院。被告张自力、尉秋丽辩称，原告在没有付清房款的情况下，不能给其办理房屋过户手续，合同虽约定将房产证办到被告名下，进行按揭贷款，但是由于被告之外的原因而无法帮助原告按揭，这是情况变化所致，应适用情势变更原则处理；办不成按揭手续的原因不在被告，被告愿意继续履行合同，原告起诉操之过急，被告将欠他人债务结清，双方的合同完全可以履行，故原告主张的违约金不应支持。第三人佰恒公司述称，其同意继续履行合同。第三人开城公司述称，其与二被告于2014年3月17日签订《商品房买卖合同》，约定二被告购买案涉房屋，根据《商品房买卖合同》约定，开发商办理大证即可，目前案涉房屋已取得初始登记，其合同义务已经履行完毕，其与原告之间无任何合同关系，根据合同相对性原则，其无需向原告履行办理产证的义务，如原告需取得产证，则应在被告办理权属证书后自行进行办理过户登记手续，综上，应驳回原告对其公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年3月17日，被告张自力、尉秋丽与第三人开城公司签订《商品房买卖合同》，约定被告张自力、尉秋丽购买开城公司开发建设的未央区XX城XX村XX城XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积71.79平方米。2020年5月10日，原被告及第三人佰恒公司签订《房地产买卖中介合同》，约定二原告以74万元的价格购买上述房屋，当日，二原告并支付二被告定金10万元，二原告申请银行贷款51万元。二被告于2020年5月15日向二原告交付房屋。二原告应支付第三人中介费22200元。因违约方的原告导致交易无法进行，违约方应向守约方赔偿损失并支付违约金14万元。当日，原被告及第三人佰恒公司签订《补充协议》，约定交付房屋当日二原告向二被告支付购房款12万元。2020年10月28日，三方再次签订《补充协议》，二被告承诺于2020年11月30日前将房产证办理到手，并开始为二原告办理产权转移手续，如二被告逾期则视为其违约，二原告有权解除合同，二被告按买卖合同承担相应违约责任，并赔偿该房屋装修费用和该房屋市场差价。2.2020年5月10日，原告范君刚向被告尉秋丽支付定金10万元，尉秋丽出具收条一份。2020年5月14日，原告范君刚向第三人佰恒公司支付12万元，佰恒公司出具收款收据一份。2020年5月14日，二被告结清案涉房屋的物业费等费用后将房屋交付二原告，二原告装修后居住至今。3.XX与张自力民间借贷纠纷一案，XX向河南省三门峡市湖滨区人民法院申请保全，河南省三门峡市湖滨区人民法院于2020年6月1日作出（2020）豫1202执保134号民事裁定，预查封了案涉房屋。2020年12月29日，河南省三门峡市中级人民法院作出（2020）豫12执监59号民事裁定，（2020）豫1202民初2839号民事调解书由河南省灵宝市人民法院执行。范君刚、李娜娜向法院提出书面异议，2021年3月23日将52万元购房款汇入河南省灵宝市人民法院执行款账户，2021年4月7日，河南省灵宝市人民法院作出（2021）豫1282执异42号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。2020年11月29日，二原告与陕西维恩律师事务所签订委托代理合同，支付代理费5万元。二原告向本院申请诉前保全，本院于2020年12月4日作出（2020）陕0112财保847号民事裁定，因案涉房屋登记在第三人开城公司名下，本院于2020年12月10日预查封了案涉房屋。二原告支出保险费740元，保全费4220元。2021年6月18日经西安市不动产登记服务中心查询，案涉房屋无预告登记信息、无其他查封。本院认为，原告范君刚、李娜娜与被告张自力、尉秋丽签订及第三人佰恒公司签订的《房地产买卖中介合同》及两份《补充协议》，均系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对各方均具有法律约束力。二原告已向二被告支付购房款22万元，并将剩余52万元购房款交由河南省灵宝市人民法院执行，二被告向二原告交付了案涉房屋，二原告已装修入住。河南省灵宝市人民法院已中止对案涉房屋的执行，故原告主张继续履行合同，本院予以支持。二被告应协助二原告办理过户手续，因案涉房屋登记在第三人开城公司名下，故第三人开城公司亦有协助义务。关于二原告主张的违约金一节，合同中关于违约金的约定系基于交易无法进行，即解除合同，故二原告在主张继续履行合同的同时，据此主张违约金，本院不予支持。二原告主张的保险费系其因本案纠纷所产生的费用，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、原告范君刚、李娜娜与被告张自力、尉秋丽及第三人西安佰恒房地产营销策划有限公司于2019年5月10日签订的《房地产买卖中介合同》有效；二、被告张自力、尉秋丽与第三人陕西开城实业有限公司于本判决生效之日起五个工作日内协助原告范君刚、李娜娜办理西安市未央区XX路XX号XX幢XX室（不动产权证号：陕（2020）西安市不动产权第XXXXXX号）房屋的过户手续；三、被告张自力、尉秋丽于本判决生效之日十日内支付原告范君刚、张自力保险费740元；四、驳回原告范君刚、李娜娜的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11200元，保全费4220元（原告均已预交），由原告范君刚、李娜娜负担587元，被告张自力、尉秋丽负担14833元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员    刘好梦   二〇二一年六月十八日 书  记  员    王安南 1