内蒙古自治区鄂托克旗人民法院   民事判决书   （2021）内0624民初700号   原告：裴某，现住山西省太原市。   被告：鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91150602670681204R。   法定代表人：郝某。   被告：鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司，统一社会信用代码：9115060269591289XE。   法定代表人：张某。   被告：张某，现住内蒙古自治区。   原告裴某与被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司、鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司、张某商品房预售合同纠纷一案，本院经鄂尔多斯市中级人民法院指定管辖于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。本案于2021年6月8日第一次开庭审理，原告裴某、被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司法定代表人张某到庭参加了诉讼，被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案于2021年6月24日第二次开庭审理，原告裴某到庭参加了诉讼，被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司、被告张某、被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告裴某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令三被告向原告交付嘉铭商住××区（西）户的房屋（现价819312元）；2.请求依法判令三被告与原告签订《商品房买卖合同》并为其办理房产网签备案等相关手续；3.请求依法判令《小定申请单》具有法律效益。事实与理由：2010年5月被告购买了位于民族街南、准格尔路东、污水处理厂北的两宗土地用于嘉铭商住小区的开发建设。2011年被告向原告借款用于房地产开发事宜。借款到期后，被告无力偿还借款便与原告签订《小定申请单》，约定向原告交付嘉铭商住××区（西）户的房屋抵顶其下欠的819312元借款。现该房屋已具备交房条件，经原告与其多次协商被告均以种种理由推拖迟迟不予交房和办理网签，无奈原告为维护自身合法权益现诉至人民法院，望判如所请。   被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼，但是向本院提交了书面答辩状，辩称不同意原告要求被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限责任公司承担责任的诉讼请求，理由如下：一是原告的主体不适格，鄂尔多斯市泰兴房地产有限责任公司之间不存在任何合同关系，也没有在原告提交的《小定申请单》上盖章，原告无权突破合同相对性要求其承担责任；二是本案案由认定错误，根据原告在起诉状中自认并没有实际支付房款，是因其他借用关系用案涉房屋进行抵顶，但是双方并未签订有效的商品房买卖合同关系，故本案纠纷仍然属于债务抵顶的法律关系，而非商品房买卖合同关系，在商品房买卖合同不能履行的情况下，原告应当按照基础的借款关系主张权益，而原告与被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限责任公司之间不存在借款关系，无需承担责任。综上所述，原告的诉讼请求与被告鄂尔多斯市泰兴房地产公司无关，应当驳回原告对被告鄂尔多斯市泰兴房地产公司的起诉。   被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司辩称，借款是其法定代表人张某个人行为，与被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司无关，《小定申请单》无效。   被告张某辩称自己与折爱东有借款，折爱东要求给原告开具《小定申请单》，欠的钱张某认可，现在房屋无法交付，张某可以给原告调换嘉铭商住小区的其他房屋。   原告围绕诉讼请求向本院提交以下证据：   1.《国有土地使用证》复印件2份，编号分别为东国用（2011）地出让166号和东国用（2011）地出让167号，证据来源为原告申请鄂托克旗人民法院向鄂尔多斯市不动产登记中心调取，证明鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司和鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司共同购买了案涉土地，其中鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司占99%，被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司占1%。   2.《企业档案登记资料》一份，证据来源为原告申请鄂托克旗人民法院向鄂尔多斯市东胜区市场监督管理局调取，证明鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司和鄂尔多斯市泰兴公司的经营范围以及被告张某的股权构成。   3.《公证书》复印件和《授权委托书》复印件，证据来源为原告申请鄂托克旗人民法院向鄂尔多斯市天骄公证处调取，证明鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司的张某挂靠在鄂尔多斯市泰兴公司名下，张某有权代理鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限责任公司以及具体代理权限。   4.《小定申请单》复印件1张，与原件核对无异，证明鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司将位于××区西户的房屋抵顶给了原告且该申请单上备注小定申请单等同收据以及鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司的法人和执行董事都是被告张某。   被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司和张某对原告提交的上述证据均认可无异议。   被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限责任公司未对原告提交的证据发表质证意见。   本院依职权于2021年6月5日和案外人折爱东制作了谈话笔录并经当庭质证，原告对该证据认可无异议，被告张某、鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司和被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限责任公司未对该证据发表质证意见。本院认为该证据是本院为查明案情依职权调查案件过程中形成的证据且经当庭质证，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。   本院对原告提交的证据认证意见如下：   《国有土地使用证》两份由本院依据原告申请依法调取，该证据证实被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司和被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限责任公司共用案涉房屋所占土地的建设用地使用权，其中鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司占99%份额，被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司占1%份额，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。《企业档案登记资料》由本院依据原告申请依法调取，载明被告张某的职务以及持股比例，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。（2011）鄂证字第1803号公证书是本院依据原告的申请依法调取，证实被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限责任公司向张某出具授权委托书，委托被告张某为鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司与鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司联合开发的“嘉铭”商住项目的全权代理人并就授权委托书进行公证的事实，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。《小定申请单》载明交易房屋位置面积和购买价格并注明等同收据且该小定申请单由被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司出纳签字并加盖公司财务专用章，而原告要求该证据确认其效力，因此本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。   根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据认定事实如下：2011年5月31日被告鄂尔多斯市泰兴房地产有限责任公司取得坐落在鄂尔多斯市××区南、准格尔路东、污水处理厂北，地号为1506020080080670000的国有土地使用权，使用权面积为77平方米，国有土地使用证号为东国用（2011）出让第166号，国有土地使用证中的宗地图标明该宗地属鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司与鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司共用，其中鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司占99%份额，被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司占1%份额。2011年5月31日被告鄂尔多斯市泰兴房地产有限责任公司取得坐落在鄂尔多斯市××区南、准格尔路东、污水处理厂北，地号为1506020080080152000的国有土地使用权，使用权面积为329.58平方米中包括住宅面积266.96平方米和商业面积62.62平方米，国有土地使用证号为东国用（2011）出让第167号，国有土地使用证中的宗地图标明该宗地属鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司与鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司共用，其中鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司占99%份额，被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司占1%份额。   2011年11月30日被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限责任公司在鄂尔多斯市公证处出具了一份《授权委托书》，内容被告鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司委托被告鄂尔多斯市嘉铭投自有限责任公司的法人代表张某为鄂尔多斯市嘉铭投资有限责任公司与鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限责任公司的联合开发的“嘉铭”（宗地号KGD_C_02_02：商业金融用地、KGD_C_02_03：居民住宅用地）商住项目的全权代理人，张某的代理权限为：1.签订该项目所有工程发包权；2.对该项目拥有指挥、现场施工、处置修订权；3.该工程项目的材料采购权和结算权；4.该工程项目资金独立贷款、融资、运营及财务收支权；5.房屋及附属建筑产品销售权；6.申请税款的权利及义务；7.用该项目抵押、按揭贷款办理权；8.工程人员聘用、解雇等权利，委托期限为2011年11月30日起至办理完上述委托事项为止，委托人无转委托权，委托人鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司法定代表人签字并加盖鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限责任公司的印章。该授权委托书上李维平的签名是李维平在鄂尔多斯市公证处完成，鄂尔多斯市公证处出具了（2011）鄂证字第1803号公证书予以确认。   2012年8月17日被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司出纳张利给原告出具了格式化填充式的《小定申请单》，该申请单一式两份，载明现有客户“折爱东改为裴某”，购买嘉铭商住××区（西）户131.3平米住房一套，购买房屋价格为6240元/平方米，购买房总价819312元并载明此小定申请单等同收据，房款已清。“折爱东改为裴某”处加盖鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司的财务专用章，折爱东认可该修改内容，《小定申请单》客户签名处折爱东和裴某签名，出纳签名处张利签字确认并加盖了鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司的财务专用章。该《小定申请单》是因被告张某个人欠案外人折爱东的借款，根据折爱东的要求由被告张某以鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司名义向原告出具。   另查明鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司为自然人投资或控股的有限责任公司，被告张某自被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司2009年11月4日注册至今为该公司法定代表人、执行董事和经理，其投资比例为99%。   本院认为《小定申请单》由被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司出具并加盖了该公司财务专用章并注明《小定申请单》的性质等同于房款收据即双方书面确认用位于××区西户的房款抵顶张某欠款。被告张某同时作为鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司的法定代表人和鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司授权的具有销售案涉房屋、案涉工程项目运营、财务收支权的委托代理人以及折爱东债务人的多重身份，且案涉房屋建设用地所有权由鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司和鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司共用，案涉房屋由被告鄂尔多斯市泰兴房地产有限责任公司开发建设，而被告张某当庭认可经折爱东要求给原告开具《小定申请单》，因此应当认定鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司和鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限公司对张某用案涉房屋的应收房款抵顶个人债务行为的认可。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗的民事法律行为无效。本案原告和被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司和张某约定用案涉房款抵顶张某债务的行为并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定和公序良俗，因此《小定申请单》合法有效，本院对原告要求确认《小定申请单》合法有效的诉讼请求予以支持。   根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告向被告主张交付房屋，应当举证证明房屋达到交付的法定条件，且原告要求交工后交付，而原告并未举证证明房屋经竣工验收合格即达到交付的条件，因此该诉讼请求本院不予支持，原告可以在按房屋达到交付条件后另行主张权利。   关于房屋属现处于预售还是现房销售阶段，原告并未举证证明。如果该房屋属预售房屋，那么应当满足《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的预售条件。如果案涉房屋为现房，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，房屋只有通过竣工验收合格方可交付。根据上述法律规定，原告并未举证证明案涉房屋满足预售条件或通过竣工验收，原告要求与被告签订商品房买卖合同办理网签备案以及办理房屋所有权登记的条件未成就，因此原告第二项诉讼请求本院不予支持，原告可以在条件成就后另行主张权利。   本院认为，原告和被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司签订的《小定申请单》合法有效且被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司收取房款后至今未向原告交付房屋或签订商品房买卖合同存在过错，原告提起诉讼确定《小定申请单》有效而支出的案件受理费和申请保全案涉房屋支出的保全费均应当由被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司承担。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：   一、2012年8月17日被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司和原告裴某签订的《小定申请单》有效；   二、驳回原告裴某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5996.56元和保全费5000元，均由被告鄂尔多斯市嘉铭投资有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。   申请执行期限二年。   审判员 谢晓凤   二〇二一年六月二十五日   书记员 赵 娜   法条链接   《中华人民共和国民法总则》   第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。   违背公序良俗的民事法律行为无效。   《中华人民共和国建筑法》   第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。   建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。   《中华人民共和国城市房地产管理法》   第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：   （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；   （二）持有建设工程规划许可证；   （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；   （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。   商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。   商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。