贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3053号上诉人（原审被告）：深圳市迅地决策营销管理有限公司遵义分公司。营业场所：贵州省遵义市红花岗区碧云路蓝天龙城国际搜秀城。统一社会信用代码：91520302308724283Q。负责人：秦春。委托诉讼代理人：李峥，贵州遵兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周瑜，男，1959年9月15日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：张显华，男，1964年3月10日出生，汉族，住贵州省遵义县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李煜，贵州祥景律师事务所律师。上诉人深圳市迅地决策市迅管理有限公司遵义分公司（下称深圳迅地管理公司）因与被上诉人周瑜、张显华合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初8570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。深圳迅地管理公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人不应承担支付租金的义务，因为上诉人并非涉案不动产的产权人，亦非实际使用人。2.本案不属于法院的受案范围，被上诉人的诉请应通过法律执行程序予以实现。3.一审判决超出被上诉人的诉讼请求，且一审判决支付租金的内容被上诉人未缴纳诉讼费。4.被上诉人虽然获得以物抵债的裁定书，但实际上对于房源的登记和面积的计算均无合法证据予以证明。周瑜、张显华均未针对上诉人深圳迅地管理公司的上诉请求和理由作书面答辩。周瑜、张显华向一审法院起诉请求：1.依法判决深圳迅地管理公司立即归还周瑜、张显华查封的被执行人遵义蓝天房地产开发有限公司位于红花岗碧××路龙城国际Ａ、Ｂ、Ｃ栋负一层平面图,区域为:由北向南方向3／1轴线至39轴向45轴线方向＋6.35米;由西向东方4／Ａ轴线至Ｓ轴线区域共计1472.30平方米的车库,价值11451080.73元。2.依法判令深圳迅地管理公司从2020年4月21日起按照每月每平方米33元×1472.30平方米÷30日计算,即每天向周瑜、张显华支付租赁金1619.53元×104天＝168431.12元。租赁金支付至1472.30平方米车库完全归还周瑜、张显华之日止。以上两项金额合计11619511.80元。3.诉讼费用深圳迅地管理公司承担。一审法院审理查明：“蓝天龙城国际”项目系蓝天房地产公司开发（下称蓝天公司）修建。2014年6月30日，蓝天公司与深圳市迅地决策营销管理有限公司签订《遵义蓝天龙城国际搜秀城项目经营管理合作合同》，约定深圳市迅地决策营销管理有限公司对蓝天公司开发修建的约54678平方米物业（包括商场、住房、停车场）进行经营管理，商场开业时间为2015年4月28日，收取的租金交给蓝天公司，蓝天公司支付报酬。还约定，3年期满后，物业服务及经营管理完全由营销管理公司负责，自负盈亏，经营管理及租金支付与收取与蓝天公司无关。根据《合作合同》，营销管理公司在2016年10月19日以出租人身份与万德君及蓝天公司共同签订《房屋租赁合同》，约定万德君租赁营销管理公司“搜秀城缤纷时代”广场负一楼整层（面积约4250平方米）用于经营“聚福隆”超市，租赁期限为12年（2017年3月1日至2029年2月28日）。2018年2月9日，深圳迅地管理公司与万德君签订《补充协议》，约定第三年即2019年3月1日至2020年2月28日的租金从每年200万元调整175万元，第四年至第六年租金从每年210万元调整为183.75万元。租期内剩余时间租金一并作相应调整。2019年7月27日，蓝天公司与深圳迅地管理公司及万德君签订《关于聚福隆消防检查导致停业的赔偿协议》，明确因消防验收未过造成“聚福隆”超市关停，同意万德君免交6个月（2020年3月1日至8月31日）租金918750元。2020年4月20日，遵义市中级人民法院作出（2018）黔03执恢27号之一执行裁定书。该裁定书载明，因“侨宇建工”申请执行蓝天公司，在执行过程中“侨宇建工”将自己对蓝天公司债权转让给本案原告周瑜，故周瑜成为申请执行人。张显华是另案针对蓝天公司的申请执行人。裁定书载明蓝天公司应当支付周瑜、张显华两人共计11451080.72元。因流拍价大于两原告应的数额，决定以物抵债满足周瑜、张显华受偿。遂裁定“位于红花岗碧××路龙城国际Ａ、Ｂ、Ｃ栋负一层平面图,区域为:由北向南方向3／1轴线至39轴向45轴线方向＋6.35米;由西向东方4／Ａ轴线至Ｓ轴线区域共计1472.30平方米，作价11451080.72元抵偿给周瑜和张显华”一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，周瑜、张显华自2020年4月20日起已经取得案涉“搜秀城缤纷时代”广场负一楼1472.30平方米的所有权。由于标的物在周瑜、张显华取得所有权之前就已经和整个一层被托管并出租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，被告与案外人万德君及蓝天公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中关于1472.30平方米的租赁仍然有效，周瑜、张显华的所有权不能对抗该租赁。周瑜、张显华仅享有蓝天公司与被告签订的《合作合同》以及三方签订的《房屋租赁合同》《补充协议》及《关于聚福隆消防检查导致停业的赔偿协议》，中蓝天公司享有的收益权并受其约束。故在《合作合同》《房屋租赁合同》及《补充协议》终止前，周瑜、张显华请求返还租赁物，不予支持。根据《房屋租赁合同》《补充协议》约定，在2020年3月1日后的年租金分别为183.75万元、192.9370万元、202.5840万元。租赁物总面积为4250平方米，周瑜、张显华享有的面积为1472.30平方米，所占比例为34.64%。故周瑜、张显华应得到的租金按照三年一档计算为：1.2020年3月1日至2023年2月28日租金每年为183.75×34.64%年＝63.651万元（每月5.304万元）；2.2023年3月1日至2026年2月28日租金每年为192.937×34.64%＝66.833万元（每月5.569万元）；3.2026年3月1日至2029年2月28日租金每年为202.584×34.64%年＝70.175万元（每月5.848万元）。上述租金应由被告按照《合作合同》约定向周瑜、张显华支付。关于周瑜、张显华是否应当支付管理费的问题，由于已经超过了《合作合同》载明的“3年期满”，应由双方另行协商。由于2020年3月1日至8月31日期间的租金已经免收，故周瑜、张显华主张的租金应从2020年9月1日开始计算。至于2020年4月20日至2020年8月31日期间的租金损失，周瑜、张显华只能向蓝天公司主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，判决：一、被告深圳市迅地决策营销管理有限公司遵义分公司在本判决生效后10日内，向原告周瑜、张显华支付从2020年9月1日起算的租金。支付标准为2020年9月1日至2023年2月28日期间为每月5.304万元；2023年3月1日至2026年2月28日期间为每月5.569万元；2026年3月1日至2029年2月28日期间为每月5.848万元。支付时间按照2016年10月19日签订的三方《房屋租赁合同》确定的时间执行（每半年支付一次，每次支付年租金的50%）。二、驳回原告周瑜、张显华的其余诉讼请求。案件受理费45760元（已减半收取）由两原告承担15760元，被告承担30000元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人深圳迅地管理公司是否应当承担向被上诉人周瑜、张显华支付租金的义务。首先，根据蓝天公司与深圳迅地管理公司签订的《遵义蓝天龙城国际搜秀城项目经营管理合作合同》中约定，3年期满后搜秀城商住的物业服务和经营管理完全由深圳迅地管理公司负责，自负盈亏，其与蓝天公司之间再无财物往来，物业管理、经营管理及其租金支付与收取均与蓝天公司无关。即深圳迅地管理公司自搜秀城项目交付三年后即作为实际管理人，独立对该项目进行经营管理，其收取的涉案“聚福隆”超市的租金亦不再交付蓝天公司。其次，根据买卖不破租赁原则，被上诉人周瑜、张显华取得案涉“搜秀城缤纷时代”广场负一楼1472.30平方米所有权时间晚于深圳迅地管理公司与案外人万德君签订租赁合同及补充协议的时间，故一审判决并未支持周瑜、张显华要求返还租赁物，而仅确认周瑜、张显华享有收取租金的权益并无不妥，本院依法予以确认。再次，被上诉人周瑜、张显华一审诉讼请求为“租赁金支付至1472.30平方米车库完全归还原告之日止”，而上诉人深圳迅地管理公司与案外人万德君签订的租赁合同约定租期为2017年3月1日至2029年2月28日，故一审判决认定的租金支付时间并未超出诉讼请求。最后，在上诉人深圳迅地管理公司与案外人万德君签订的租赁合同中，租赁面积即按建筑面积约定，并未排除公摊面积，故一审按照建筑面积计算被上诉人周瑜、张显华享有所有权部分租金并无不妥，本院依法予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4482元，由深圳市迅地决策营销管理有限公司遵义分公司负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  谭应勇审判员  贺灿灿二〇二一年六月八日法官助理王薇书记员冯滢