辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1492号上诉人(原审原告）：赵美鸰，女，1988年9月2日出生，满族，住抚顺市。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。上诉人赵美鸰因与被上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2021）辽0411民初369号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵美鸰上诉请求：1、撤销抚顺市顺城区人民法院（2021）辽0411民初369号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付违约金31750元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决中2017年9月11日至2019年5月8日的605天是错误的。被上诉人的违约时间应是2014年9月1日至2019年4月30日的1680天，被上诉人违约应支付违约金是31750元（377986元×0.05‰×1680天)。二、上诉人所诉求的时间并未超诉讼时效。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第二款规定，上诉人在2020年9月10日才知道维护主张权利。因此，被上诉人的原审法院的诉讼时效一节不能成立。三、原审判决书第4页一节，故上诉人要求被上诉人给付2017年9月10日之前的按日计付，逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效一节，原审不能主动适用诉讼时效的规定。德创置业辩称，双方在合同中约定违约金按日计算，应分别适用诉讼时效，且被上诉人在一审中予以主张，故一审法院适用诉讼时效并无不当。赵美鸰向一审法院起诉请求：1、判令德创置业向赵美鸰支付逾期办理产权证的违约金31750元；2、本案诉讼费由德创置业承担。一审法院认定事实：2013年4月19日，赵美鸰与德创置业签订商品房买卖合同及补充协议，约定赵美鸰购买德创置业开发的位于抚顺市顺城区房屋，该房屋总价款377986元。出卖人应当在2014年6月30日前，将具备验收合格条件的商品房交付买受人使用。德创置业应自合同签订之日(实际竣工使用之日)起365日内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。逾期的，按逾期时间，分别处理(不作累加)：逾期在365日(含)之内按赵美鸰已付房款日万分之零点一计算违约金，逾期在365日之后按赵美鸰已付房款日万分之零点五计算违约金。合同签订后，赵美鸰按照约定支付房款。2014年6月30日该房屋进行了交付。2019年5月9日，德创置业发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。赵美鸰于2020年6月4日办理不动产权登记，2020年9月10日来院起诉，经调解未果。一审法院认为，本案赵美鸰与德创置业签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。德创置业未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向赵美鸰支付违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案赵美鸰与德创置业在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，赵美鸰应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。赵美鸰于2020年9月10日来院起诉，未提交证据证明本案存在诉讼时效中断情形，故赵美鸰要求德创置业给付2017年9月10日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。又，赵美鸰向一审法院起诉之日即视为其主张权利之日，而非德创置业所称其收到传票及赵美鸰诉状之日，故一审法院对德创置业此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非德创置业所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对德创置业此项辩称理由一审法院不予采信。德创置业提供证据证明其于2019年5月9日张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知赵美鸰办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，赵美鸰无法对案涉房屋充分享有物权，德创置业以赵美鸰一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对德创置业此项辩称理由一审法院不予采信。综上所述，德创置业应向赵美鸰支付2017年9月11日至2019年5月8日的逾期办证违约金11434元(377986×0.05‰×605)。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于判决生效后十五日内一次性给付赵美鸰逾期办证违约金11434元；二、驳回赵美鸰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费594元，减半收取297元，由抚顺德创置业有限公司负担43元，由赵美鸰负担254元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案，赵美鸰与德创置业签订的商品房买卖合同及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，补充协议对商品房买卖合同中关于办理《房屋所有权证》的时间及违约金计算的条款进行了变更，经双方签字盖章确认，应认定合法有效。根据补充协议记载，预售商品房的，办理房屋权属登记的期限由商品房买卖合同约定的“在本商品房实际竣工使用之日起60日内”变更为“在本商品房实际竣工使用之日起365日内”，故赵美鸰仍按商品房买卖合同约定主张逾期办证违约金的起始时间缺乏合同依据，本院不予支持。案涉房屋于2014年6月30日交付赵美鸰使用，按照补充协议约定，德创置业应于2014年6月30日起365日内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。德创置业未按约定办理房屋权属登记事宜，赵美鸰自2015年7月1日起就知道权利受到损害，故诉讼时效期间应于2015年7月1日起计算。赵美鸰于2020年9月10日提起诉讼，且未提交证据证明存在诉讼时效中断情形，故一审法院对赵美鸰诉请的2017年9月10日之前的逾期办理房屋产权证违约金不予支持，并无不当。德创置业在一审时已明确提出“2017年12月22日之前产生的违约金因赵美鸰怠于行使权利而超出诉讼时效”，一审法院根据已查明事实采信德创置业的抗辩意见符合法律规定，赵美鸰关于一审法院主动适用诉讼时效的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，赵美鸰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费594元,由上诉人赵美鸰负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二一年六月二十五日书记员  刘佳伟