四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初8742号 原告：四川家益石油房地产开发有限责任公司，住所地成都市成华区府青路一段19号4栋。 法定代表人：康建国，董事长。 委托诉讼代理人：杨莉，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭靖，四川君合律师事务所律师。 被告：谢敏，男，1983年8月1日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：谢仕建，男，1965年7月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区，系谢敏父亲。 委托诉讼代理人：任淑华，女，1963年7月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区，系谢敏母亲。 被告：廖娟，女，1987年9月8日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 原告四川家益石油房地产开发有限责任公司（以下简称家益石油公司）与被告谢敏、廖娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月26日公开开庭进行审理，原告家益石油公司的委托诉讼代理人杨莉、被告谢敏的委托诉讼代理人谢仕建和任淑华、被告廖娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家益石油公司向本院提出诉讼请求：1.确认家益石油公司与谢敏、廖娟签订的《商品房买卖合同》、补充协议及相关附件已于2020年7月22日解除；2.判令谢敏、廖娟协助家益石油公司前往房屋管理部门注销商品房买卖合同备案登记手续（合同签约备案号：xxxxxx）；3.判令家益石油公司将位于新都区房屋”恢复原状后交还给家益石油公司；4.判令谢敏、廖娟向家益石油公司支付代偿款446554.92元及违约金（按照家益石油公司承担贷款本息及罚息总金额的每日万分之三的比例向家益石油公司支付违约金，截止至2020年8月31日为18085.47元）；5.判令谢敏、廖娟承担本案律师费35000元；6.判令谢敏、廖娟承担本案诉讼费、保全费等费用。庭审过程中，家益石油公司变更第四项诉讼请求为：判令谢敏、廖娟向家益石油公司支付代偿款446554.92元及违约金（违约金以446554.92元为基数，按照日万分之三的标准，自2020年5月13日起截至2021年1月26日计算为34563.35元）。事实与理由：2017年3月18日，家益石油公司与谢敏、廖娟签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及相关附件，约定谢敏、廖娟购买家益石油公司开发的位于成都市新都区房屋（以下简称案涉房屋）。2017年6月1日，家益石油公司与廖娟、中国银行股份有限公司成都成华支行（以下简称中行成华支行）签订《个人一手住房贷款合同》，约定由中行成华支行提供贷款450000元，家益石油公司对合同生效之日至办理完毕房屋所有权证及抵押登记手续止所产生的的所有应付款项提供连带责任保证担保。2020年1月20日，因谢敏、廖娟未按期偿还贷款，中行成华支行向家益石油公司发出《履行担保责任通知书》，明确贷款合同项下所有贷款提前到期，并要求家益石油公司履行保证责任。后中行成华支行依据由四川省成都市律政公证处作出的已经生效的（2020）川律公证执字第108号公证书向法院申请强制执行。2020年5月13日，法院向家益石油公司和廖娟发出（2020）川0114执1496号《执行通知书》，并于2020年6月11日从家益石油公司名下银行账户中扣划了446554.92元用于支付贷款合同项下所有贷款、利息及罚息等费用。根据家益石油公司与谢敏、廖娟签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第4款约定，在家益石油公司承担担保责任后，其工作人员多次催告谢敏、廖娟还款，并于2020年7月10日向谢敏、廖娟送达告知函。后因谢敏、廖娟未按期偿还上述费用，家益石油公司于2020年7月22日向谢敏、廖娟发出《解除合同暨债务抵销通知函》，明确解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及相关附件，并要求其承担相应违约责任及退还案涉房屋。现为维护家益石油公司的合法权益，特诉至法院，望法院予以支持。 谢敏辩称，一、谢敏是案涉房屋的主买人，家益石油公司不应让没有经济来源、没有购房资格的次买人廖娟贷款，对于廖娟逾期还款的行为，家益石油公司存在过错；二、案涉房屋的每月月供系谢敏如数缴纳；三、谢敏不存在任何的推迟和延长交款时间的行为；四、购买案涉房屋时，谢敏与廖娟系合伙人，廖娟房贷卡上的月供系谢敏在柜员机上转交的，中行成华支行不能把谢敏交的月供款直接划走和扣除；五、在谢敏拒绝廖娟的分割房产请求后，谢敏曾向中行成华支行申请以谢敏名义继续还款，但中行成华支行以谢敏并非贷款债务人为由予以拒绝，对于逾期还款情况的产生，中行成华支行负有过错。 廖娟辩称，一、家益石油公司在售卖房产时签署三次合同，并未跟进产权登记事宜，导致产权债务不明晰；二、廖娟断贷原因系与银行、谢敏数次协商无果以及自身无力支撑房贷导致；三、按照《商品房买卖合同补充协议》关于违约责任的约定，请求法院调减、抵消合同违约金；四、案涉房屋系廖娟的唯一住房，现廖娟需扶养子女，且生活困难，若家益石油公司收回案涉房屋，家益石油公司应给予相应补偿，该补充应考虑到案涉房屋的增值部分；五、若案涉房屋最终被拍卖、出售，则请求法院判决将拍卖和变卖款按共同共有或出资比例进行分割并偿还家益石油公司的债权。 本院经审理认定事实如下：2017年3月18日，家益石油公司（出卖人、甲方）与谢敏、廖娟（买受人、乙方）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，约定谢敏、廖娟购买家益石油公司开发的案涉房屋，房屋总价款为645691元。合同第九条“付款方式及期限”载明：“……（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人于2017年3月17日支付首期房价款195691元，占全部房价款的30.3%；余款450000元向中行成华支行申请贷款支付，期限：20年”；合同第十八条“交付时间和手续”载明：“（一）出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。……”；合同第二十七条“房屋所有权转移登记”载明：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起X日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。……”；补充协议第一条“关于按揭贷款付款的补充约定”载明：“……4、甲方为乙方购买该房屋的贷款提供担保的，在甲方承担担保责任期间，如乙方违反与银行借款合同约定并导致银行要求乙方承担保证责任时，双方同意按照下列方式处理：（1）若乙方未按时归还贷款，导致甲方承担代付贷款本息及罚息的保证责任的，甲方有权向买受人追偿全部费用，包括甲方代其向贷款银行偿还的全部款项及出卖人支出的诉讼费、律师代理费、差旅费等相关费用。同时，乙方还应自与银行借款合同规定的应还款之日起按甲方承担贷款本息及罚息总金额的每日万分之三的比例向甲方支付违约金，直至乙方归还甲方垫付的全部款项。本款所述款项，乙方应在甲方发出付款通知后七日内付清。（2）若乙方未在出卖人发出付款通知后七日内付清前述款项，则甲方有权单方面解除与乙方的买卖合同，买卖合同于甲方发出的解除合同的书面通知送达乙方之日起正式解除。甲方有权自买受人已付的房款中直接扣除上款所述款项，不足部分甲方有权追偿。乙方因购买该房屋所发生的第三方费用由其自行承担”。因买房时谢敏征信原因，未审批通过其贷款申请，家益石油公司与廖娟就案涉房屋签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，用以在中行成华支行申请贷款。2017年5月21日，家益石油公司与谢敏、廖娟办理了合同签约备案，网签（或备案）号为xxxxxx，登记出卖人为家益石油公司，登记买受人为谢敏、廖娟。据商品房买卖合同摘要记载，案涉房屋的共有情况为共同共有。2017年6月1日，廖娟（借款人）、家益石油公司（保证人）与中行成华支行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》，并经四川省成都市律政公证书公证并赋予强制执行效力【公证书编号：（2017）川律公证内经字第26996号】。贷款合同约定，廖娟向中行成华支行借款450000元用于按揭购买案涉房屋，贷款期限240个月，以案涉房屋提供抵押担保；家益石油公司提供阶段性连带责任保证担保，自廖娟办妥贷款合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且中行成华支行收到他权证之日起，家益石油公司在贷款合同项下不再承担新的保证义务和责任，以及该日之前发生家益石油公司或/及被廖娟违约而引起的上述合同项下的债务，家益石油公司仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。合同担保信息中抵押物共有人仅有廖娟签名捺印。2018年1月24日，家益石油公司向谢敏、廖娟交付案涉房屋。现谢敏、廖娟已付清全部购房款，并装修入住案涉房屋。截至判决作出之日，谢敏、廖娟未取得案涉房屋的不动产权证书。2020年5月13日，因廖娟自2019年12月起未按时履行还款义务，故中行成华支行依据（2020）川律公证执字第108号执行证书向本院申请强制执行，本院予以受理，案号为（2020）川0114执1496号。执行过程中，本院扣划了家益石油公司名下银行账户内人民币446554.92元，用以实现中行成华支行的债权。2020年7月9日，家益石油公司作出《告知函》，通知谢敏、廖娟于收到该函件之日起七日内向其支付代偿款446554.92元。2020年7月22日，家益石油公司向谢敏、廖娟邮寄《解除合同暨债务抵销通知函》，谢敏、廖娟承认其收到该函件。 另查明，2011年5月5日，廖娟与谢敏登记结婚，后于2011年9月1日婚生一子，取名谢鸿宇。婚后双方因为家庭琐事产生纠纷，关系恶化，双方于2014年9月11日在攀枝花市西区民政局协议离婚。2017年12月14日，廖娟与谢敏出于对婚生子成长考虑又在攀枝花市西区民政办理了复婚手续。之后双方夫妻关系并未得到改善，廖娟遂于2019年6月3日诉至本院要求与谢敏离婚。本院经审查，依法立案受理廖娟与谢敏离婚纠纷一案，案号为（2019）川0114民初4613号。本院作出（2019）川0114民初4613号判决书，判决：“一、准予原告廖娟与被告谢敏离婚；二、婚生子谢鸿宇随原告廖娟生活，被告谢敏从本法律文书生效之月起每月15号前向其子支付生活费800元，其子的教育费、医疗费凭有效票据由原、被告各承担一半，至其子独立生活为止（该费用由廖娟垫付，每6个月结算一次，结算后由谢敏支付给廖娟）；三、驳回原告廖娟的其他诉讼请求”。 以上事实，有双方当事人提交的证据及到庭当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，案涉房屋买卖合同应以备案登记的《四川省商品房买卖合同（预售）》为准，案涉房屋买受人应为谢敏和廖娟。据此，家益石油公司与谢敏、廖娟签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。经审理，本案的主要争议焦点是：家益石油公司是否享有约定解除权，进而认定商品房买卖合同是否已于2020年7月22日解除，谢敏和廖娟是否应在恢复原状后返还案涉房屋、是否协助家益石油公司办理合同备案登记注销手续、是否支付违约金及律师费。现评析如下： 首先，家益石油公司明确其系依据补充协议第一条4款的约定行使解除权。对此，本院认为，该条款所约定解除权行使的条件是：在家益石油公司承担担保责任期间，如谢敏、廖娟违反与银行借款合同约定并导致银行要求家益石油承担保证责任，家益石油承担保证责任后，谢敏、廖娟未在家益石油发出付款通知后7日内付清代偿款、诉讼费、律师费等相关费用。而担保责任期间按照约定系自贷款合同生效之日起至廖娟办妥贷款合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且中行成华支行收到他权证之日止。故家益石油公司行使解除权的时间，应在廖娟办妥贷款合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且中行成华支行收到他权证之日结束前。结合合同约定和实际履行情况，商品房买卖合同第二十七条未约定办理房屋所有权转移登记的时间，故本院认为办理房屋所有权转移登记的时间应在案涉房屋交付后的合理期限内。而对于案涉房屋的交付时间，合同约定是2017年12月31日前，但家益石油公司实际于2018年1月24日交付案涉房屋。截至本判决作出之日，家益石油公司仍未协助办理房屋所有权转移登记，这也导致中行成华支行至今未收到他权证。综上，自合同约定的交房时间起至判决作出之日止，该期间明显超过了合理的期限。在此情况下，廖娟虽客观上自2019年12月起发生了逾期偿还银行贷款的违约事实，并由此导致家益石油公司承担了担保责任，但由于家益石油公司未在合理期限内协助谢敏、廖娟办理房屋所有权转移登记，致使在廖娟于2019年12月未按时履行还款义务时，中行成华支行仍未收到他权证，担保责任期间仍在持续。同时，家益石油公司明知谢敏存在个人征信问题，仍为达成出售案涉房屋的目的而与廖娟签订商品房买卖合同，用以取得银行贷款。家益石油公司的上述行为与之后廖娟逾期还贷情况的发生存在一定的因果关系。故，本院认为家益石油公司存在为其自身利益不正当地促成补充协议第一条4款合同解除条件成就的情形。基于此，家益石油公司不正当地促成合同解除条件成就，应视为条件不成就。家益石油公司依据前述条款行使约定解除权的主张，缺乏事实依据，不能成立。据此，对于家益石油公司请求确认商品房买卖合同已于2020年7月22日解除的诉讼请求，本院不予支持。 其次，对于谢敏和廖娟是否应在恢复原状后返还案涉房屋、是否协助家益石油公司办理合同备案登记注销手续、是否支付违约金及律师费的问题。因商品房买卖合同未被解除，故家益石油公司请求谢敏、廖娟协助注销商品房买卖合同备案登记手续、将案涉房屋恢复原状后返还、支付违约金及律师费的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。但家益石油公司提出的要求谢敏、廖娟偿还代偿款的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第七百条“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益”之规定，家益石油公司向中行成华支行承担了446554.92元的担保责任，其有权446554.92元范围内向廖娟追偿。而案涉房屋系谢敏与廖娟共同共有，根据《中华人民共和国民法典》第三百零七条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”之规定，代偿款系因谢敏与廖娟共有的案涉房屋产生的债务，谢敏与廖娟在对外关系上应承担连带债务。故，家益石油公司提出的要求谢敏、廖娟偿还代偿款的诉讼请求，具备事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十九条、第三百零七条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、谢敏、廖娟于本判决发生法律效力之日起30日内向四川家益石油房地产开发有限责任公司偿还代偿款446554.92元； 二、驳回四川家益石油房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9095元、保全费3018元，由谢敏、廖娟承担7998元，由四川家益石油房地产开发有限责任公司承担4115元。（上述款项已由四川家益石油房地产开发有限责任公司在起诉时预付） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  敬 坤 人民陪审员  曾庆顺 人民陪审员  包春霞 二〇二一年六月十五日 书 记 员  王 月