辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终1101号上诉人（原审原告）：铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司。住所地辽宁省铁岭市凡河新区千山路凡河新村**小区网3、4号门市。法定代表人：李辉，该公司经理。委托诉讼代理人：郭莹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：周志哲，辽宁十安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王春涛，男，1991年1月16日生，汉族，住辽宁省铁岭县。委托诉讼代理人：张海臣，男，户籍所在地辽宁省铁岭县，现住铁岭市凡河新区，系铁岭市凡河新区莲花湖街道水木华园社区推荐。上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司因与被上诉人王春涛物业服务合同纠纷一案，不服铁岭县人民法院（2020）辽1221民初2029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭莹、周志哲，被上诉人王春涛及其委托诉讼代理人张海臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司上诉请求：1、请求撤销辽宁省铁岭县人民法院作出的（2020）辽1221民初2029号民事判决书，依法改判被上诉人给付物业费8117.72元及利息。2、请求判令上诉费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决只判决被上诉人给付2014年4月1日至2017年9月30日的物业费4315.75元，对2017年10月1日至2020年10月30日的物业费3801.97元不予支持系认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、被上诉人主张成立业主委员会，经业主大会决定解聘上诉人住顺物业公司的决议应认定无效。首先业主委员会的成立程序违法，按规定业委会应由当地人民政府房地产行政主管部门备案，被上诉人备案的管委会无该权力；其次根据《物权法》的规定业主大会决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人须经超过专有部分面积占比二分之一以上的业主且人数占比二分之一以上的业主参与表决通过，然而被上诉人主张的业委会决议程序严重违法，人数未达到二分之一。因此其主体不适格，决议无效，进而其解聘的物业管理行为也应认定无效，对上诉人无约束力。二、玛亚物业公司不能成为新的物业服务主体。被上诉人主张选聘新的物业公司即玛亚物业公司进入只是部分业主自己单方主张的，未依照法定程序选任新的物业公司，并无法律效力。且玛亚物业公司无物业相应资质，政府也未予以备案。玛亚物业公司也未曾与上诉人主张交接，上诉人也未接到过撤出该小区管理的通知。另外玛亚物业公司从未实际履行过物业相应的义务。为保障全体业主的合法权益，上诉人在此期间严格按照约定履行物业合同。上诉人的行为并不存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的物业服务企业拒绝退出、移交的情形。三、上诉人住顺物业公司实际履行了物业服务。2017年10月1日至2020年10月30日期间，上诉人也一直实际履行物业服务，且有证据证明大部分业主已经交纳物业费，同时认可和享受上诉人的物业服务。因此上诉人与业主之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，属于物业服务合同到期后未选任新的物业公司时，原物业公司应当继续履行物业服务义务，视为不定期物业合同，同时有权收取物业费的情形。因此上诉人有权收取2017年10月1日至2020年10月30日的物业费用。四、以保障全体业主的合法权益为出发点，上诉人在此期间尤其是疫情期间积极参加政府组织的各项防疫会议，积极履行修缮、安保义务等，已实际尽到了物业管理职责，且绝大多数业主予以支持认可。另外出于维护物业管理市场的稳定性，绝大部分业主已经交纳物业费且实际享受上诉人的物业服务，被上诉人存在一定的恶意鼓动部分业主情绪，试图扰乱管理秩序的行为，不利于社会的稳定发展。综上所述，上诉人依法具备收取物业费的主体资格，请求二审法院查清事实，予以纠正。王春涛称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告向原告缴纳2014年4月1日至2020年10月30日的物业费8,117.72元及利息；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年，铁岭盛宝房地产开发有限公司开发的铁岭市新城区莲花湖1号小区建成并投入使用。铁岭盛宝房地产开发有限公司与铁岭盛宝凯业物业有限公司签订莲花湖1号小区物业服务委托合同，约定由铁岭盛宝凯业物业有限公司为该小区提供物业管理及服务，委托管理期限为2012年8月至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。2015年6月13日，铁岭盛宝房地产开发有限公司与原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司签订物业服务委托合同，约定由原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司为铁岭新城区莲花湖1号小区提供物业管理及服务，委托管理期限为2015年7月1日至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。同日，铁岭盛宝房地产开发有限公司作为甲方、原告作为乙方、铁岭盛宝凯业物业有限公司作为丙方，三方签订物业服务委托合同（补充），约定莲花湖1号小区向乙方移交前业主拖欠的物业费，由乙方进行收取，即债权转让。当日丙方为乙方出具委托书，载明：莲花湖1号前期物业服务企业铁岭盛宝凯业物业有限公司将2015年7月1日之前产生的业主未缴纳的物业费委托给现物业服务企业铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司收取。2016年7月14日，上述三方再次签订补充协议，重申了上述债权转让约定。2015年7月1日，原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司入驻莲花湖1号小区，开始为该小区提供物业服务管理。2017年5月15日，莲花湖1号小区业主委员会备案成立，同年9月20日，莲花湖1号小区业主委员会（业主大会）与辽宁玛亚物业管理有限公司签订莲花湖一号小区物业服务合同，并于2017年10月1日进入莲花湖1号小区。此间，莲花湖1号小区业主委员会发布通知，载明原告与铁岭盛宝房地产开发有限公司签订的前期物业合同即行终止，原告须于2017年9月20日至9月30日与莲花湖1号小区新的物业公司办理交接。被告王春涛于2013年3月入住铁岭市新城区，该房屋建筑面积85.63㎡，物业服务费每月每平方米建筑面积1.20元，被告缴纳了2013年4月1日至2014年3月31日的物业费1,233元，其后物业费未缴纳。一审法院认为，本案争议焦点之一为原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司是否有权要求被告王春涛给付2015年7月1日之前，铁岭盛宝凯业物业有限公司提供前期物业服务期间欠缴的物业费。被告答辩主张铁岭盛宝凯业物业有限公司并没有通知其该债权己经转让给原告，故认为原告无权要求被告给付2015年7月1日之前欠缴的物业费。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定的“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，应当理解为，在债权转让通知未送达债务人时，债务人对债权转让人的清偿仍发生债务清偿之法律效果，但并不影响债权受让人取得受让债权。虽然该款法律规定的债权转让通知行为人，从文义上应理解为债权转让人，但在可以确认债权转让行为真实性的前提下，亦不应否定债权受让人为该通知行为的法律效力。即应以债务人是否知晓债权转让事实作为认定债权转让通知法律效力之关键。故债权受让人直接向人民法院起诉，并借助人民法院送达起诉状的方式，向债务人送达债权转让通知，亦可以发生通知转让的法律效力。原告据此享有收取经债权转让的2015年7月1日之前的物业费的权利。因被告王春涛拖欠物业费是持续的行为，故本案不超过诉讼时效，对其主张其欠盛宝凯业物业的物业费早已过了诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。本案争议焦点之二为被告王春涛是否应当向原告铁岭市住顺物业管理有限公司缴纳2015年7月1日至2017年9月30日期间欠缴的物业费。原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司与铁岭盛宝房地产开发有限公司签订物业服务委托合同后，已于2015年7月1日办理物业交接手续,入驻莲花湖1号小区。在此期间，该小区的业主委员会并未成立，也未聘用其他物业公司提供物业服务。原、被告虽未直接签订书面物业服务合同，但原告已实际上为被告王春涛居住的小区提供了物业服务,该小区业主也实际接受了相关服务,应当承担支付物业服务费的义务。故被告王春涛应当向原告铁岭市住顺物业管理有限公司缴纳2015年7月1日至2017年9月30日期间欠缴的物业费。本案争议焦点之三为原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司是否有权要求被告王春涛给付2017年10月1日之后欠缴的物业费。本院查明，2015年6月13日，铁岭盛宝房地产开发有限公司与原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司签订的物业服务委托合同约定，委托管理期限为2015年7月1日至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。2017年5月15日，莲花湖1号小区业主委员会备案成立，2017年9月20日，莲花湖1号小区业主委员会（业主大会）与辽宁玛亚物业管理有限公司签订莲花湖一号小区物业服务合同，该公司于2017年10月1日进入莲花湖1号小区。根据上述事实可以认定，截至2017年9月30日，原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司与铁岭盛宝房地产开发有限公司签订的物业服务委托合同的权利义务已经终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。依照上述法律规定，原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司无权要求被告王春涛给付2017年10月1日之后欠缴的物业费。综上所述，被告王春涛应向原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司缴纳2014年4月1日至2017年9月30日的物业费共计4,315.75元（1.2元×85.63㎡×42月）。原告铁岭市住顺物业管理有限公司诉请被告王春涛支付欠缴物业费逾期利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条第二款之规定，判决：一、被告王春涛于本判决生效后十日内给付原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司物业费4,315.75元；二、驳回原告铁岭市住顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王春涛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司起诉被上诉人王春涛索要的物业费可以分为三个阶段。第一阶段为2015年7月1日之前，铁岭盛宝凯业物业有限公司提供前期物业服务期间欠缴的物业费；第二阶段为2015年7月1日至2017年9月30日期间欠缴的物业费；第三阶段为2017年10月1日至2020年10月30日期间欠缴的物业费。第一、二阶段的物业费经一审法院判令王春涛给付，上诉人与被上诉人对上述两笔物业费均无异议，本院予以确认。关于双方争议的2017年10月1日至2020年10月30日期间的物业费。经查明，2015年6月13日，铁岭盛宝房地产开发有限公司与上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司签订的物业服务委托合同约定，委托管理期限为2015年7月1日至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。根据该协议，上诉人提供物业也属于前期物业服务。《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据该条例及物业服务委托合同，上诉人退出莲花湖一号物业服务的前提条件为该小区业主委员会成立以及选聘新物业公司进入项目，二者缺一不可。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”据此，决定解聘和更换物业服务企业应当经由业主共同决定。现上诉人认为莲花湖一号业主委员会选聘新的物业服务企业并且未取得前款规定的条件，解聘的物业管理行为也应认定无效。对于此节被上诉人王春涛未能提供出该小区选聘新物业服务企业的合法有效证据，因此铁岭盛宝房地产开发有限公司与上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司签订的物业服务委托合同未达到解除要件。上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司仍是莲花湖一号小区的物业服务企业，有权向该小区的业主收取物业服务费。王春涛应当支付2017年10月1日至2020年10月30日期间欠缴的物业费。一审对于此节的判决有误，应予纠正。关于上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司诉请王春涛支付欠缴逾期利息的诉讼请求。因本案产生的起因在于莲花湖一号业主委员会选聘新的物业服务企业以及要求上诉人退出物业服务的矛盾，双方因此发生多次纠纷并进而诉讼。在此期间，王春涛并不清楚上诉人收取物业费是否合法，其没有缴纳物业费可以理解。故对上诉人要求王春涛支付利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款三项规定，判决如下：一、撤销铁岭县人民法院（2020）辽1221民初2029号民事判决；二、被上诉人王春涛于本判决生效后十日内给付上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司物业费8117.72元；三、驳回上诉人铁岭市住顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人王春涛负担。本判决为终审判决。审判长  关铁强审判员  孙 伟审判员  李喜岩二〇二一年六月三十日法官助理李旌书记员郑晓娜