江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1302民初2136号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行，统一社会信用代码91321300673019718B，住所地宿迁经济技术开发区西湖路366号。负责人：陈军。委托诉讼代理人：杜亚青，江苏义扬律师事务所律师。被告：董冉，男，1996年3月26日生，住宿迁市宿豫区。被告：江苏中通房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321311765876610X，住所地宿迁市宿豫区江山大道80号。法定代表人：单忠来。委托诉讼代理人：孙成山，江苏苏誉律师事务所律师。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行（以下简称邮储银行）诉被告董冉、江苏中通房地产开发有限公司（以下简称中通公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月22日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人杜亚青到庭参加诉讼，被告董冉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后经原告申请追加中通公司为被告，本院于2021年5月7日适用简易程序再次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人杜亚青到庭参加诉讼，被告董冉、中通公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮储银行向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告偿还贷款本金373819.83元及利息【截至2020年11月11日包括罚息为5910.86元，此后以373819.83元为基数，按照罚息年利率7.644%（约定年利率5.88%的1.3倍）的标准计算至实际清偿之日止】，并支付的律师费12000元；2、关于宿迁市宿豫区房屋，由被告中通公司转移登记至被告董冉名下，在此条件下由被告董冉协助原告办理抵押登记。关于本案债务，确认原告对该房屋拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。3、被告中通公司对本案债务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由略。被告董冉未作答辩。被告中通公司未作答辩，庭后到庭陈述：1、尚欠本金由法院认定，利息不知道是否符合合同以及法律规定，如果超过认为不应支持。律师费请法庭考虑案件难易程度、投入精力多少、标的额等因素综合确定，且依据保证合同约定我公司不应对该费用承担担保责任。2、根据不动产登记信息，董冉已经是房屋所有权人，中通公司不应再承担阶段性保证责任。3、约定保证期间为债务到期后2年，对于超过2年担保期间的债务，我公司不承担保证责任。本院根据本案所涉的事实要素，查明事实如下：一、贷款人为原告邮政银行，借款人为被告董冉、保证人为被告中通公司。二、借款合同：2018年8月20日原告与董冉签订《个人购房/购车借款及担保合同》。2018年8月28日,被告董冉向原告出具借款借据一份。三、借款用途：购买宿迁市宿豫区房屋。四、借款金额：41万元。五、借款期间：自2018年8月28日至2033年8月28日，180个月。六、借款利率：按中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮20%执行……贷款发放后如遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基础利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基础利率为准）。七、逾期罚息及复利：罚息利率按约定利率的基础上加收30%确定。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。八、还款方式：按月等额本息。九、费用负担：合同订立和履行过程中产生的相关费用，包括但不限于保险费、评估费、登记费、保管费、提存费、鉴定费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等费用，由合同各方依照法律、法规、行政规章以及其它规范性文件的要求承担，合同各方另有除外；贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，有权随时向借款人和担保人追偿，并从垫付之日起计收活期存款利息。十、抵押物、预抵押登记情况、所有权登记情况及抵押登记约定：登记义务人为董冉的位于宿迁市宿豫区房屋。不动产证明号为苏（2018）宿迁市不动产证明第0039580号，抵押顺位为1，抵押金额为41万元，抵押期限为2018年8月20日至2033年8月20日，登记时间为2018年8月24日。2021年2月2日，该房屋办理了房屋所有权首次登记，登记房屋所有人为中通公司，不动产权证书号为苏（2021）宿迁市不动产权第0009747号。截至2021年5月27日，尚未转移登记至董冉名下。上述《个人购房/购车借款及担保合同》约定：抵押物为尚未取得产权的房屋/车辆的，应在贷款人要求的合理时间内办妥登记备案或抵押预告登记手续。抵押人获得房屋/车辆所有权证书后，应在贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。在办理抵押登记手续之前，抵押人的房屋/车辆所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内配合贷款人办理抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。十一、抵押物担保范围：包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定由债务人承担和支付的所有费用以及诉讼费、律师费等债权人实现债权及抵押权的一切费用。十二、保证类型及约定内容：阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足下列第1项条件，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：1,本合同约定的正式抵押登记手续己办理完毕……十三、保证期间：至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止。若发生法律法规规定或主合同约定的事项，导致主合同宣布债务被贷款人宣布提起到期的，保证期间至贷款人确定的主合同债务提前到期之日后两年止。十四、实际欠款情况：截至2020年11月11日，被告董冉尚欠原告借款本金373819.83元、利息5910.86元。十五、其他:原告与其代理人签订《委托代理协议》约定律师费12000元等。以上事实有《个人购房/购车借款及担保合同》、不动产登记证明、不动产产权情况表、借款借据、个人贷款放款单、截屏结算单、个人贷款还款流水、委托代理协议、律师费发票等在卷佐证，足以认定。本院认为：上述《个人购房/购车借款及担保合同》依法成立、合法有效。原告已按合同约定发放贷款，被告未按约定偿还借款本息构成违约，原告要求被告偿还借款本金，于法有据，本院依法予以支持。关于利息，原告主张的标准应按合同约定予以调整为浮动利率的1.3倍、但不超过年利率7.644%的标准，浮动利率即每年调整1次，以每年1月1日适用的全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率的+108个基点作为下一周期利率，其他主张并无不当，本院依法予以支持。关于律师费，综合涉案诉讼标的额、案件难易程度等因素考虑，本院酌定为6000元。关于涉案房屋转移登记至董冉名下问题，因被告中通公司未提出异议，本院依法予以支持。关于涉案房屋登记至董冉名下后由董冉协助原告办理抵押登记符合约定且不违反法律规定，本院依法予以支持。关于优先受偿权问题，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，董冉以其购买的涉案房屋作为抵押物为涉案贷款债务提供抵押担保并已办理抵押预告登记，现前述抵押房屋的所有权首次登记已经办理，且不存在预告抵押登记失效情形，依法应认定抵押权自预告登记之日起设立，原告对抵押房屋享有优先受偿权。关于原告主张被告中通公司承担连带保证责任问题，依据涉案合同，被告中通公司的阶段性保证截止至抵押登记手续办理完毕，现依法律规定，涉案房产抵押权已经自预告登记之日起设立，综合阶段性保证责任约定的合同目的，中通公司不应再承担连带保证责任,故对该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第三百九十七条、第四百一十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告董冉于本判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行借款本金373819.83元及利息（截至2020年11月11日为5910.86元，此后以373819.83元为基数，按浮动利率的1.3倍、但不超过年利率7.644%的标准计算至实际清偿之日止，浮动利率即每年调整1次、以每年1月1日适用的全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率的+108个基点作为下一周期利率），并支付律师代理费6000元。二、被告江苏中通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于宿迁市宿豫区房屋转移登记至被告董冉名下。被告董冉在该房屋登记至其名下后十日内协助原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行办理抵押登记手续。三、关于本案债务，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行对被告董冉提供的抵押物即位于宿迁市宿豫区房屋拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3588元，由被告董冉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 员 臧玉艳二〇二一年六月十五日法官助理 翁荣荣书 记 员 刘婷婷法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。