贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初8679号原告：杨小燕，女，1982年4月8日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事。委托诉讼代理人：黄勇，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。原告杨小燕与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月20日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨小燕、被告麒鑫房开公司的委托诉讼代理人黄勇到庭参加了诉讼。被告伟庭房开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因疫情原因依法扣除相应审理期限，现已审理终结。原告杨小燕向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除与被告之间签订的商品房买卖合同；2.被告退还原告已支付的购房首期款54932元及利息6523.17元（利息以54932元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4.75%自2017年12月17日起暂计至2020年6月17日，余下利息计算至被告返还全部款项之日止）；3.被告退还原告已支付的团购费30000元及利息3562.50元（利息以30000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4.75%自2017年12月17日起暂计至2020年6月17日，余下利息计算至被告返还全部款项之日止）；4.案件受理费、财产保全申请费由被告承担。（合计95017.67元）事实与理由：被告麒鑫房开公司与被告伟庭房开公司签订《独家销售代理合同》，由麒鑫房开公司委托伟庭房开公司销售其开发经营的房屋。2017年12月17日，原告与麒鑫房开公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了第B区负1层B4-1195，建筑面积为8.79平方米，每平方米单价为10800元，原告向被告麒鑫房开公司支付了首付款54932元。被告伟庭房开公司就该套房屋向原告收取了30000元团购费。合同签订后，原告了解到被告麒鑫房开公司并未取得商品房预售许可证，后贵阳市花溪区住房和城乡建设局于2019年5月5日下达花建通（2019）41号文件，该文件明确通知被告麒鑫房开公司未取得国家法规规定的证照情况下违规销售房屋，责令其无条件退房退款、退团购费。后被告麒鑫房开公司未将购房款54932元退还原告，也未将团购费30000元退还原告。原告认为，两被告之间系委托代理关系，两被告互相串通隐瞒房屋不能销售的真实情况，共同对原告进行欺诈，违法销售房屋，导致商品房买卖合同无效，给原告造成的经济损失，应当由两被告共同返还原告交纳的费用及利息。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告麒鑫房开公司辩称，同意退还房款和利息，团购费由伟庭房开公司退还。被告伟庭房开公司未到庭答辩。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，经营范围为房地产开发、经营，酒店管理，餐饮服务。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林绿化工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年12月9日，原告杨小燕向被告伟庭房开公司缴纳团购费5000元，被告伟庭房开公司出具收据，载明“收到杨小燕B区负一层B4-1-1195交来团购费伍仟圆整”；同年12月17日，原告杨小燕另向被告伟庭房开公司缴纳团购费25000元，被告伟庭房开公司出具收据，载明“收到杨小燕B区负一层B4-1-1195交来团购费贰万伍仟圆整”。2017年12月17，原告杨小燕（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-2334），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区幢负1层Ｂ4-1195号房，建筑面积共8.79平方米，商品房单价为每平方米10800元，总金额为94931元，买受人支付总房款50%首期款金额54932元整，尾款金额40000元整办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…….”。同日，原告向被告麒鑫房开公司支付首期购房款54932元，被告麒鑫房开公司出具收据，注明“收到杨小燕交来麒鑫商业广场Ｂ区-负1-Ｂ4-1195号房款54932元”。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第079号，有效期从2019年6月28日至2020年2月3日。2.本院之前审理涉及“花溪新时代·麒鑫商业广场”楼盘案件案涉团购费，被告伟庭房开公司及案外人众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》、收据、等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，一、《商品房买卖合同》是否应当解除。二、案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫房开公司与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售证明，但在原告向本院提起诉讼之前已取得商品房预售证明，双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院予以认定合法有效。根据双方合同约定，被告麒鑫房开公司应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但因被告麒鑫房开公司无法按照合同约定进行交付，导致双方合同目的已无法实现，故被告麒鑫房开公司的行为已构成违约，原告有权根据合同约定要求解除合同，因此，对原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司返还购房首期款54932元，符合法律规定，本院予以支持。合同约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。该违约金标准过低，原告请求按中国人民银行同期贷款利率4.756%计算利息，利息亦为被告麒鑫房开公司违约给原告造成的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本院经审查，认为其请求符合法律规定，予以支持，故本院酌定利息自房屋支付首期款之日即2017年12月17起计算，从2017年12月17起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。关于焦点二。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由案外人众横城公司销售执行。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，向原告收取团购费30000元，该费用的收取由伟庭房开公司出具收据，收取后由其与案外人众横城公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，没有证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由被告伟庭房开公司予以返还。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费30000元，本院予以支持，对原告要求被告麒鑫房开公司返还团购费，不予支持。原告要求的利息，根据原告诉请，本院从2017年12月17日起予以支持。至于利息应付的金额，自2017年12月17日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告杨小燕与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于2017年12月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017-2334）；二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨小燕已付购房款54932元及支付利息（自2017年12月17日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨小燕团购费30000元及支付利息（自2017年12月17日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、驳回原告杨小燕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2175元，被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担1407元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担768元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 燕审 判 员  魏彩霞人民陪审员  杨明伟二〇二一年六月三日法官助理张媛媛书记员李达