上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终3345号上诉人(原审被告、反诉原告)：叶志华，女，1983年10月5日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：倪卓伟，上海倪卓伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛炜辰，上海倪卓伟律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：倪静，女，1970年11月11日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：曹锋，上海市光大律师事务所律师。上诉人叶志华因与被上诉人倪静房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初3344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶志华上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五、七、八、十项，改判支持叶志华在一审中的反诉请求。事实和理由：一审判决认定叶志华将上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)群租，没有事实依据。叶志华向法院书面陈述，系争房屋共居住5人，其中两人系男女朋友，共住一间。群租是有认定标准的，相关部门对倪静举报的群租情况未予认定。2020年1月27日，系争房屋被倪静加锁，叶志华已经无法进入系争房屋，故叶志华无需支付房屋使用费。一审中，倪静申请鉴定已经超过了举证期限，而且从鉴定的内容来看，根据双方约定房屋恢复原状应当是2018年5月的状况，而倪静未能提供证据证明其房屋在2018年5月的状况，所以鉴定的恢复费用不应得到支持。一审判决已经支持了倪静关于损失的全部主张，再判处违约金，违反了民事诉讼的“填平原则”。倪静辩称，叶志华将系争房屋中不具有居住功能的客厅、厨房改造为居住的房间，目前系争房屋内还有隔板，构成了群租。2019年12月3日长寿路街道联合长寿路派出所等向业主发出了整改通知书，明确系争房屋存在群租。叶志华是一个专业从事群租的人。2020年1月27日之后的租金问题，一审判定叶志华群租以及不按期支付租金属于严重违约，判定了倪静有合同的解除权，倪静为了积极履行义务，将系争房屋关闭是不让群租继续的行为，是法定的权利。倪静对一审判决的2020年1月27日至判决生效期间的租金为人民币(以下币种均为人民币)4，500元也是持保留意见的，认为应当全额支持，不应当让倪静对叶志华的违约进行买单。关于恢复原状的问题，双方签订的三份合同有连续性。2018年的合同主要为了续租，房屋恢复原状应理解为恢复至租赁关系之初，才能体现双方签订条款时的真实意思表示。倪静向一审法院提起诉讼，请求判令：1．解除双方关于系争房屋签署的租赁合同及《续租协议》；2．叶志华腾空并归还系争房屋；3．叶志华向倪静支付2019年11月、12月租金17，000元；4．叶志华支付自2020年1月1日至叶志华实际搬出之日止的占用费(按照月租金8，500元结算)；5．叶志华支付倪静违约金17，000元；6．叶志华支付拖欠的水费2，397.60元；7．叶志华支付倪静恢复系争房屋基本装修费227，415元。叶志华向一审法院提起反诉，请求判令：1．双方继续履行租赁合同及《续租协议》；2．倪静支付违约金17，000元；3．本案反诉费由倪静承担。一审法院认定事实：系争房屋(建筑面积151.61平方米)产权人系倪静。2012年5月2日，倪静(甲方)与乙方(乙方)经中介公司居间服务签订了《租赁合同》，共同约定由乙方承租甲方的系争房屋，租期自2012年5月22日起至2015年5月21日止。月租金5，800元，每三个月为一期。在其他约定中约定2014年5月22日起至2015年5月21日的月租金6，300元。保证金为5，800元，于2012年5月1日前付清。双方对违约处理约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方书面解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：其中在租赁期内甲方擅自收回该房屋的；甲方未按时交付该房屋，经一方催告后七日内未交付的；乙方未按合同的约定，按时支付租金及其他各项应付费用经甲方催告后十日内仍未支付的；乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；乙方未经甲方同意擅自转租该房屋的。甲乙双方确定装修内容，装复合地板、粉刷墙壁、空调、防盗门、厨房装修(如改变厨房门调方向)。甲乙双方协商，乙方不得改变房屋结构。租赁期满后固定装修归甲方使用，另外保证墙壁干净整洁，包括空调。合同生效后，双方各自履行了义务。2015年8月5日，经双方合意共同签订了《续租协议》，租期自2015年5月22日起至2018年5月21日止，月租金上调至7，300元，第三年月租金为7，800元，保证金为7，300元，差额1，500元于2015年8月15日前付清。续租期满后，倪静(甲方)和叶志华(乙方)于2018年5月18日再次续签《续租协议》，租期自2018年5月22日起至2021年5月21日止。月租金上调至8，500元，第三年2020年5月22日至2021年5月21日的月租金为9，000元，保证金为8，500元，差额1，200元于2018年5月22日前付清。物业费由乙方支付，房屋用途为住宅，不得群租，如违反相关法律、法规及上海相关政策造成的损失由乙方承担，甲方收回房屋。本协议未涉及之处，仍适用原来双方签订的房屋租赁合同的有关条款。房屋租赁合同有关条款与本协议不一致的，则应以本协议的内容为准。乙方在归还房屋时将房屋恢复原状，否则甲方有权要求乙方修整房屋或要求乙方赔偿。至今倪静收到叶志华保证金8，500元。因叶志华自2019年11月始停止支付租金，倪静上门催讨时，察觉存在系争房屋群租的现象，并有邻居反映。2019年12月3日，上海市普陀区长寿路街道及相关等部门联合出具《告知书》并张贴于系争房屋1801室门上，《告知书》中要求业主或承租人房屋出租应根据《上海市房屋租赁条例》《上海市居住房屋租赁管理办法等法律法规及文件规定》。2020年3月，倪静诉至法院，请求判决如其诉请。叶志华则以倪静构成违约提起反诉。2020年5月19日，叶志华将2019年11月22日至2020年1月26日的租金计18，397.26元交由法院代为保管。诉讼期间，根据倪静申请，法院依法委托上海大华工程造价咨询有限公司(以下简称评估单位)对系争房屋恢复费用进行造价鉴定。根据评估单位于2020年10月20日出具的沪大华［2020］造鉴字第20178SF033号《鉴定意见书》，鉴定意见：系争房屋恢复费用的造价为55，978.79元。鉴定费7，000元已由倪静预付。在鉴定工作中，因双方对原状的状态及时间节点各持己见，且踏勘系争房屋时，倪静不同意叶志华的次承租人进入房间取回物品而发生争执，致踏勘工作未完整。在鉴定意见结论中写明：依据现有资料，无法对该房屋做出“恢复成2012年5月2日签订第一份租赁合同时的状态”鉴定。一审庭审中，倪静认为，双方在租赁合同中明确未经同意不得转租，合同期满后，双方为续租先后两次签订《续租协议》。续租协议中增加了部分条款，且强调不得群租，现叶志华的群租行为已构成违约，应承担提前解约的违约责任。系争房屋出租前由倪静与家人居住，不装潢不现实，虽同意叶志华可适当的装潢并转租，但不得群租，在催讨租金中经邻居反映群租并察觉到屋内的储藏室、客厅、厨房有隔断分数间的痕迹，为此相关部门张贴告知函。春节期间，系争房屋内无人居住，根据疫情防控要求于2020年1月27日在门上加锁，后因锁具遭人为损坏，根据公安派出所要求，又于2020年3月10日再次加装锁具。后由倪静控制系争房屋钥匙，评估中经踏勘房屋内有分割房间的痕迹，房屋内还存有实际使用人的物品。叶志华认为，倪静以叶志华群租、未付租金为由，提出解除合同，但无行政执法机关认定叶志华存在群租的行为，且倪静于2019年11月始举报，行政机关曾两次上门查看，均未认定群租，当时也未受疫情影响，至今也未收到整改通知书。诉讼中倪静也未提供相关证据予以证明系争房屋群租的情况。拖欠的两个月租金并非叶志华不支付，而是倪静拒收所致，现叶志华已将2020年1月27日前租金交由法院保管。本案中，有证据证明倪静于2013年就知晓叶志华转租情况，倪静更换诉讼代理人并以转租为由解约，其解除事由不成立。在租赁关系履行期，倪静从未发函解除合同用以行使解除权，现在合同履行期限内倪静对系争房屋加锁，阻止叶志华正常使用房屋，属于根本违约，反诉请求理应得到支持。一审法院认为，双方就系争房屋签订的《租赁合同》，应是签约者真实意思表示，合同期届满后，双方因合意续租在《租赁合同》的基础上签订了《续租协议》，根据续租协议的约定，房屋不得群租，如违反相关法律、法规及上海相关政策造成的损失由叶志华承担，倪静收回房屋。本协议未涉及之处，仍适用原来双方签订的房屋租赁合同的有关条款。房屋租赁合同有关条款与本协议不一致的，则应以本协议的内容为准。本案中，叶志华自2019年11月始止付租金之事实属实，并无证据证明倪静拒收或有其他法定事由，叶志华存在违约。庭审中，叶志华表示系争房屋有4-6人居住使用，其与使用人无亲属关系，使用人之间也互不相识，叶志华需向使用人收取租金或使用费，故应认定叶志华以转租方式进行群租。相关证据虽能证明倪静同意并知晓叶志华将系争房屋转租，但无证据证明叶志华可以将系争房屋用于群租。鉴于叶志华承租系争房屋后违反约定使用，已构成违约，现倪静根据合同、协议约定行使解除权，于法有据，法院应予准许。倪静于2020年1月27日在系争房屋加装锁具后，系争房屋使用人已无法正常使用，导致租赁双方矛盾加深，后因疫情防控要求，系争房屋实际使用人已无法入住使用，系争房屋虽由倪静控制，但因使用人的物品在系争房屋内，且叶志华经释明后坚持要求继续履行租赁合同及续租协议，导致系争房屋空置至今，鉴于上述查明的事实，双方的租赁关系应予以解除，且叶志华应承担提前解约的责任，但解除前的租金费用由法院酌定并予以部分减免。租赁关系解除后，叶志华仍占用系争房屋的，应参照双方协议约定的租金标准计付房屋使用费。因叶志华违约致租赁关系提前解除，且系争房屋内的装饰因被损坏而需基本性的修复，倪静要求叶志华承担恢复费用之请求，应予准许，但相关费用应依据评估单位的鉴定意见核定。同理，叶志华反诉之请求，法院不予支持。判决：一、倪静与叶志华关于上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋于2018年5月18日签订的《续租协议》于判决生效之日解除；二、叶志华应于判决生效之日起十日内腾空并归还上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋，逾期未履行的，则应支付房屋使用费(参照双方协议约定的月租金9，000元标准计付)；三、叶志华应于判决生效之日起十日内支付倪静2019年11月22日至2020年1月26日的租金18，397.26元(已由法院代为保管)；四、叶志华应于判决生效之日起十日内支付倪静2020年1月27日至判决生效之日止房屋租金(以每月4，500元计付)；五、叶志华应于判决生效之日起十日内支付倪静违约金17，000元；六、叶志华应于判决生效之日起十日内支付倪静拖欠的水费2，397.60元；七、叶志华应于判决生效之日起十日内支付倪静恢复系争房屋基本装修费55，978.79元；八、倪静应于判决生效之日起十日内返还叶志华保证金8，500元；九、对倪静的其余诉讼请求不予支持；十、对叶志华的全部诉讼请求，均不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，2018年5月18日，倪静与叶志华签订的《续租协议》中约定：租金于每月应支付月的15日前以人民币方式支付。2020年5月13日，叶志华向一审法院出具情况说明，表示系争房屋租金从每月22日起算，2019年11月22日之前的租金，双方已经结清。此后未向倪静支付租金。2020年2月27日，倪静以叶志华拖欠租金并群租为由向法院提起本案诉讼。叶志华于2020年3月26日收到诉状副本、应诉通知书等材料。本院再查明，2020年3月26日，一审法官询问双方当事人：“既然双方愿意解除合同，是否愿意先行交接房屋？”原告委托诉讼代理人回答：“同意让被告先搬离物品，先行交接房屋”。被告回答：“我需要询问我的律师”。此后，被告向法院提交了反诉状，提出要求继续履行合同等诉讼请求。2020年6月5日，叶志华致信一审法院，表示：由于屋内有租客的大量私人物品，本人希望法官能协调对方开锁，已让租客取回私人物品。2020年9月2日，一审法官询问双方：“鉴定过程中原、被告有无出现问题？”倪静委托诉讼代理人回答：“有部分房屋房门没有打开，因为没有钥匙”。叶志华委托诉讼代理人回答：“钥匙不在我们手里，在次承租人手里”。针对一审法院提出，评估公司根据法院要求及原告再鉴定申请，被告是否能够配合，被告委托诉讼代理人回答：“房屋内物品不是我们的，我们也无法处理”。2020年9月28日，被告委托诉讼代理人致函法院表示原告阻挠其取走房屋内的物品。2020年10月14日，一审法院与双方当事人谈话中询问系争房屋内物品的搬离情况，叶志华委托诉讼代理人表示倪静阻拦其搬离物品，倪静的委托诉讼代理人则表示是物业公司在阻拦，倪静并未阻拦。一审法院遂询问叶志华，如果倪静同意叶志华拿物品，几个人进入房间？叶志华委托诉讼代理人表示：因为原告一直出尔反尔，被告不准备进去拿了。本院审理中，2021年4月16日本院组织双方至系争房屋现场交接。倪静的委托诉讼代理人打开系争房屋后，叶志华搬离了存在系争房屋内的物品。倪静确认系争房屋于当日收回。本院认为，倪静与叶志华签订的房屋租赁合同及续租协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据租赁合同以及续租协议的约定，叶志华应在11月15日之前支付倪静租金，叶志华不得将系争房屋用于群租，根据查明的事实，叶志华并未依约支付租金，且将系争房屋用于了群租，故叶志华的行为已经构成违约，倪静享有合同解除权。叶志华上诉要求继续履行租赁合同，无事实和法律依据，本院不予支持。双方租赁合同应于诉状副本送达之日即2020年3月26日解除。一审判决对合同解除时间未予明确，本院予以纠正。关于租金和使用费问题，二审中双方对2019年11月22日至2020年1月26日之间的租金为18，397.26元没有争议，且叶志华已经将款项交由一审法院代管，本院对此予以确认。2020年1月27日至2021年4月16日房屋返还之日的租金及使用费，本院综合考虑双方在合同履行过程中以及合同解除后，对于房屋占有、使用以及物品是否搬离等因素，酌情确定叶志华应支付倪静该期间租金及使用费为66，000元。叶志华上诉认为无需支付房屋恢复原状的费用问题，因双方合同对此确有约定，而叶志华在承租系争房屋期间对系争房屋进行了隔断、改造等影响系争房屋正常合法使用的行为，故一审判决支持倪静要求恢复原状的费用符合法律规定，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初3344号民事判决第三、五、六、七、八、九、十项；二、撤销上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初3344号民事判决第一、二、四项；三、倪静与叶志华关于上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋于2018年5月18日签订的《续租协议》于2020年3月26日解除；四、叶志华于判决生效之日起十日内支付倪静2020年1月27日至2021年4月16日之间的租金及使用费人民币66，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费人民币7，000元，由叶志华负担。一审本诉案件受理费人民币5，640元减半收取为人民币2，820元由倪静负担人民币1，533元，由叶志华负担人民币1，287元；二审案件受理费人民币5，752.5元，由上诉人叶志华负担人民币5，702.5元，由倪静负担人民币50元。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟二〇二一年六月三日法官助理 张文如书 记 员 姚君君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……