黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2972号上诉人（原审被告）：黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市南岗区长江路鸿翔名苑小区祥福阁****门市。法定代表人：王文奇，总经理。委托诉讼代理人：赵玉，女，1995年11月25日出生，汉族，该公司法务，住黑龙江省嫩江市。被上诉人（原审原告）：桑树芳，男，1966年3月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：王晓义，黑龙江善行律师事务所律师。上诉人黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司（以下简称骄阳地产）因与被上诉人桑树芳房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初4401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。骄阳地产上诉请求：撤销(2020)黑0109民初4401号民事判决，依法驳回桑树芳的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决对案件基本事实认定不清，适用法律错误，应当依法改判或发回重审。1.一审判决认定“2020年9月骄阳地产以收入减少，没有能力租赁房屋为由，要求解除房屋租赁合同，并于2020年10月初从案涉房屋搬走，尚未办理房屋交接手续。”该认定存在基本事实认定不清。2020年1月全国爆发新冠疫情，整个2020年上半年哈尔滨经济陷入冰谷，骄阳地产也遭到重创，新冠疫情作为不可抗力，致使骄阳地产与桑树芳之间的租赁合同目的无法实现，于是骄阳地产依据《合同法》第九十四条第一款欲解除合同，同时按照《合同法》第九十六条履行了提前告知义务，但是一审判决在认定事实时，对骄阳地产解约的理由视而不见，属于严重的事实审理不清、认定事实不清。另外骄阳地产在案涉房屋撤离时将房屋钥匙留在屋中，桑树芳现在已经掌握房屋，应视为双方已经将房屋交付完毕。2.一审判决适用法律错误。一审判决第五页中载明，根据《合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条作出该判决，本案的核心内容为骄阳地产是否可以根据不可抗力解除合同，应当根据《合同法》第九十四条作出判决，故一审判决适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误，以维护法律的尊严，维护骄阳地产的合法权益。桑树芳辩称，不同意骄阳地产的上诉请求，一审判决事实清楚，证据确实充分，应驳回骄阳地产的上诉请求。1.2020年1月份爆发的疫情，在上半年就已经完全的结束，在7、8月份法院都已经进入正常的上班工作状态，而双方的合同履行期限最后一年是从2020年的10月10日至2021年的10月10日，也就是2020年的九、十月份，是完全不存在疫情的情况。骄阳地产一审主张及上诉阐述的完全不符合事实，也没有任何法律依据，其所阐述因上半年疫情遭受重创，下半年的合同不能履行更是没有任何依据的。如果像骄阳地产所说，疫情过后都可以解除合同了，因为疫情对很多行业都进行了影响，这是不成立的理由。其所述的将钥匙留在房中，这一点在一审中已经查明，骄阳地产没有向桑树芳交接房屋，也没有将钥匙交付给桑树芳，其所称的将钥匙留在房中也没有任何证据。2.骄阳地产认为一审判决适用法律错误，认为没有使用《合同法》九十四条解除合同是完全错误的。一审判决根据查清的基本事实作出的判断是合同生效，没有法定解除合同理由，应当继续履行合同，所以使用一审法院所引用的法条作出判决是完全恰当的。桑树芳向一审法院起诉请求：1.判令骄阳地产履行与桑树芳签订的房屋租赁合同，给付桑树芳房屋租金11万元，包烧费和物业费1万元，并自2020年9月11日起以12万元为基数，按年利率6.525％计算向桑树芳支付逾期付款违约金至实际给付之日止。一审法院认定事实：2018年9月27日，桑树芳与骄阳地产签订了《房屋租赁合同》，约定骄阳地产租赁使用桑树芳的位于哈尔滨市××开发区××路东侧江霆华府二期G栋1号一层商服，租赁期限为3年，自2018年10月10日起至2021年10月9日止，每年租金为11万元。租金付款时间分别于2018年9月27日、2019年9月10日、2020年9月10日。租赁期间，出租方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和承租方继续有效。承租方转租房屋给他人使用的，需经出租方同意，租赁期满后，承租方有续租要求，在同等条件下，承租方享有优先租赁权。桑树芳与骄阳地产双方特别约定，由乙方承租方承担包烧费、物业费一共1万元，由乙方和租房费一起支付给甲方。合同第九条约定合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲方退还乙方剩余租金，甲乙双方互不承担违约责任，但是甲方因下列情形所获相应补偿款或政府补贴的，应优先支付乙方因此所遭受的损失：1．该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2．因地震等不可抗力致使房屋毁损的；（三）租赁期间甲方不得以任何理由影响乙方的正常经营，如因甲方原因致使乙方无法正常营业，乙方有权单方解除合同，甲方退还乙方剩余租金，并按月租金的200％向乙方支付违约金。（四）乙方在租赁期间，具有独立的法人资格，依法经营，独立承担民事责任，经营中产生的债权、债务由乙方自行承担，各种纠纷由乙方自行解决。2018年，骄阳地产通过案外人王婷婷分两次支付给桑树芳12万元，2019年9月5日，骄阳地产通过对公账户分两次支付给桑树芳12万元。2020年9月，骄阳地产以收入减少，没有能力租赁房屋为由，要求解除房屋租赁合同，并于2020年10月初从案涉房屋搬走，尚未办理房屋交接手续。桑树芳同意骄阳地产转租，但不同意解除合同。根据《房屋租赁合同》，骄阳地产应于2020年9月10日日前支付下一年的租金及包烧费、物业费，但到期后，经桑树芳催要，骄阳地产未支付租金，故桑树芳诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面、适当的履行各自的义务。桑树芳与骄阳地产签订了房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，各方当事人均应当遵循诚实信用原则全面、适当履行合同约定的义务。合同签订后，桑树芳实际交付房屋，骄阳地产承租使用，合同已经实际履行。骄阳地产主张桑树芳接到解除合同通知，并同意解除，骄阳地产已于2020年10月初搬离案涉房屋完成解除手续，但根据庭审查明的事实，桑树芳并未同意骄阳地产关于解除房屋租赁合同的要求，并明确表示同意转租。骄阳地产公司的工作人员于9月1日下午17：32分通知桑树芳不继续承租房屋，桑树芳于9月1日下午17：40分质疑合同应该是三年期并约工作人员面谈续租事宜，符合普通人关于协商合同事宜的正常处理方式。庭审中，骄阳地产未能举证证明已与桑树芳就解除房屋租赁合同达成一致，亦未举证证明存在解除租赁合同的法定情形，故双方应继续履行于2018年9月27日签订的房屋租赁合同。骄阳地产应按照合同约定支付2020年10月10日至2021年10月9日期间的房屋租金110000元及包烧费、物业费10000元。因双方未约定逾期付款违约金的给付标准，故违约金应自骄阳地产逾期付款之日即自2020年9月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决：一、黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付桑树芳2020年10月10日至2021年10月9日期间的房屋租金110000元；二、黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付桑树芳2020年10月10日至2021年10月9日期间的房屋包烧费、物业费10000元；三、黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付桑树芳逾期付款违约金，以120000元为基数，自2020年9月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际履行完毕之日止；四、驳回桑树芳的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，案涉《房屋租赁合同》为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行相应义务。桑淑芳作为出租方交付标的物，骄阳地产作为承租方支付租金及相关费用。关于案涉合同是否已经解除问题。案涉租赁合同约定一是双方协商一致可以解除合同，二是如因桑淑芳原因致使骄阳地产无法正常营业，骄阳地产有权单方解除合同，桑淑芳退还骄阳地产剩余租金。现有证据不足以证明案涉租赁合同已经解除，骄阳地产即应承担支付租金的义务。骄阳地产主张因疫情原因导致租赁合同目的无法实现，对于不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实骄阳地产应承担举证责任，且在本案中，骄阳地产并未要求解除案涉租赁合同。故骄阳地产的上诉主张本院不予支持。综上所述，黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯（）二〇二一年六月七日法官助理张智慧书记员李悦