长春市二道区人民法院民事判决书（2020）吉0105民初915号原告：长春万通实业有限责任公司，住所地：长春市二道区东盛大街3000号。    法定代表人：龙士学。    委托诉讼代理人：赵盼程，吉林朗业律师事务所律师。    被告：王涛，男，汉族，1968年4月4日出生，住长春市绿园区。    被告：吉林省壹加壹商贸有限公司，住所地：吉林省长春市二道区吉盛小区2-19栋5单元121室。    法定代表人：李梓铭，总经理。    被告：刘海军，男，汉族，1981年3月17日出生，因合同诈骗罪现被羁押于四平监狱。    原告长春万通实业有限责任公司（以下简称万通公司）与被告王涛、刘海军、吉林省壹加壹商贸有限公司（以下简称壹加壹公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人赵盼程、被告王涛、被告刘海军到庭参加诉讼，被告壹加壹公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。    万通公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2019年2月19日签订的《房屋租赁合同》。2、依法判令被告吉林省壹加壹商贸有限公司立即向原告支付拖欠的租金5250000.00元（2019年5月19日至2020年2月18日）及违约金2100000.00元。3、物业费253260.00元（2019年5月19日至2020年2月18日）及利息（自2020年2月18日起至实际付清之日止，以253260.00元为基数，按照全国间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计1000.00元）。4、依法判令被告吉林省壹加壹商贸有限公司立即向原告支付欠付采暖费605889.96元及利息（自2019年12月6日开始至实际付清之日止，以本金605889.96元为基数按月利率2％计算，暂计为8000.00元）。5、依法判令被告王涛、刘海军对前述全部债务承担连带给付责任。6、本案诉讼费、保全费等费用由三被告承担。事实和理由：2019年2月19日，原告与被告签订《房屋租货合同》，合同约原告将坐落于东盛大街和经纬南路交汇处上东城市之光2#楼1、2层部分出租给壹加壹公司；租期十年：年租金7000000元；从2021年2月18日起租金每两年上涨3％；租金采取上打租的方式按季度结算；物费、水费、电费、采暖费、空调费、通讯等一切费用及与经营有关的各种税费均由壹加壹公司承担；壹加壹公司未按本合同约定如期交纳租金或其他任何一项费用的，每逾期一日，应当按日承担应付款项千分之五的违约金，直至支付之日止；壹加壹公司未交付租金超过三十日，原告有权解除合同，同时，壹加壹公司按年度租金总额的30％向原告支付违约金；王涛、刘海军自愿为壹加壹公司履行合同承担连带保证责任。原告依约向被告壹加查公司交付了租赁房屋，但被告壹加壹公司仅向原告支付了1750000元租金，剩余租金未交付。根据合同约定，壹加壹公司应当于2019年4月19日前支付2019年5月19日至2019年8月18日的租金1750000元，于2019年7月19日前支付2019年8月19日至2020年2月18日租金3500000，元，2019年12月19日前支付2020年2月19日至2020年8月18日租金3500000元，但壹加壹公司却严重违反合同约定，拖欠上述租金至今。同时，被告壹加壹公司拖欠物业费236376元、采暖费664459.33元。原告多次催要未果，遂诉至法院，诚望判如所请。    王涛辩称，对原告的第一项诉请无异议。对第二项诉请有异议，租金应向壹加壹商贸主张，且应提供证据证明租金计算方法。对第三、四项诉请答辩同第二项。当时我签合同的时候并不知道我签名是承担担保责任，请法院依法裁判，对第六项诉请请求法院依法裁判。    刘海军辩称，对第一项诉请无异议。对第二、三、四、五、六项诉请请求法院依法裁判。具体的事情我并不清楚，我当时已经进看守所了。关于疫情期间的租金的计算原告应举证证明。原告因疫情原因应该知道涉案房屋无法用于经营，其可以提前收回房屋避免损失扩大。我认为一直主张到2020年5月28日的租金没有依据。认为租金只应给付到2019年12月，因为从2019年12月开始就爆发疫情了。关于物业费、采暖费的主张也都应该截止到12月份。我认为不应该给付违约金。    壹加壹公司经本院合法传唤未到庭举证质证亦未提交书面答辩材料。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：    （一）2019年2月19日，万通公司（甲方）与壹加壹公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，王涛作为乙方担保人（丙方），刘海军作为乙方担保人（丁方）在合同上签名捺印。合同约定壹加壹公司承租原告所有的位于东盛大街和经纬南路交汇处，上东城市之光2#楼1、2层房屋，租赁标的物建筑面积14070平方米，租赁期限为拾年，自2019年2月19日至2029年2月18日。年租金柒佰万元整，不包括物业费、水费、电费、空调费等其它费用。合同对双方的权利义务进行了约定。合同的第八条约定，乙方未按本合同约定如期交纳租金或其他任何一项费用的，每逾期一日，应当按日承担应付款项千分之五的违约金，直至支付之日止；乙方未交付租金超过三十日，甲方有权解除合同，同时乙方按年度租金总额的30％向甲方支付违约金，担保人丙方及丁方自愿为乙方履行本合同提供连带责任担保，乙方违反本合同约定，丙方和丁方承担连带责任保证。    （二）2019年2月19日，长春宇龙物业服务有限公司（甲方）与壹加壹公司（乙方）签订2#楼一、二层物业服务合同一份，合同约定，物业服务费2.0元／月／㎡，按照租赁面积14070㎡交纳，集中供热采暖费按照租赁面积及政府收费标准收取。    （三）2019年2月20日王涛向万通公司支付500000元、2019年3月18日王涛向万通公司支付900000元、2019年3月19日王涛向万通公司支付350000元，以上合计175万元。    （四）2019年6月27日，因壹加壹公司未按期缴纳租金及履约保证金，万通公司委托吉林朗业律师事务所向壹加壹公司及王涛、刘海军发出催告函，催告其履行支付租金及履约保证金的义务。2019年6月28日，壹加壹公司、王涛、刘海军签收上述催告函。2019年8月11日，万通公司委托吉林朗业律师事务所再次向壹加壹公司及王涛、刘海军发出催告函，王涛签收上述催告函。    （五）2019年12月6日，王涛出具欠条一张，欠条载明：“按照房屋租赁合同中6.2.1条内容：自房屋交付乙方之日起至合同期满之日止所发生的物业费、水费、电费、采暖费、空调费、通讯等一切费用及与经营有关的各种税费均由乙方承担。该内容约定的上东城市之光2#楼1、2层部分采暖费由我方承担，但由于我方原因一直未交纳采暖费，此款已由长春万通实业有限责任公司为我方垫付，直接向大唐热力予以缴纳，我方欠长春万通实业有限责任公司为我方垫付的采暖费605889.96元，我方承诺于2020年2月6日前还款，利率为月利率。利率为1.5％，于2020年2月6日一次性付清本息；如我方未按上述约定期限还款，我方必须以上述款项本金为基数按月利率2％计算，从2019年12月6日起至还款之日止向长春万通实业有限责任公司支付利息。”    （六）2019年12月13日，万通公司缴纳了涉案租赁房屋的采暖费605889.96元。    （七）2020年5月5日，涉案租赁房屋全部清空。    本院认为，万通公司与壹加壹公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。壹加壹公司未按照约定支付租金已经超三十日，已构成违约，万通公司有权解除合同，故万通公司主张解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。    关于租金，原告要求被告给付自2019年5月19日至2020年2月18日的租金5250000.00元。依据双方签订的合同以及合同履行情况，原告的该项诉请有事实及法律依据，本院依法予以保护。    关于违约金，壹加壹公司未按照约定支付租金已构成违约，应当支付违约金，万通公司主张壹加壹公司按照合同的约定按年度租金总额的30％支付违约金，但未提供证据证明其实际损失的数额，考虑到双方当事人履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整违约金数额为年度租金总额的15％，即105万元。    关于物业费，物业服务合同系案外人长春宇龙物业服务有限公司与壹加壹公司签订的，万通公司未举证证明其向长春宇龙物业服务有限公司代缴了物业费，依据合同的相对性，物业费应当由案外人长春宇龙物业服务有限公司主张，万通公司主张物业费系主体不适格且无证据予以支持，本院难以保护。    关于采暖费605889.96元，确系万通公司为壹加壹公司垫付的，应由壹加壹公司返还给万通公司。但关于万通公司主张的利息，无壹加壹公司承诺与签章，王涛仅是保证人，其所出具的欠条所做的意思表示仅是其个人的意思表示，并非作为主债务人的壹加壹公司的意思表示，故万通公司要求壹加壹公司给付采暖费利息的诉请本院依法难以保护。    关于王涛、刘海军的责任承担问题，王涛、刘海军在合同担保人处签字，依据合同约定，王涛、刘海军对涉案租赁合同的履行承担连带责任保证，故王涛、刘海军应对案涉房屋租金、违约金、采暖费向原告承担连带偿还责任。被告王涛、刘海军就案涉款项向原告承担连带保证责任后，可依法向被告壹加壹公司追偿。    综上所述，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：    一、解除长春万通实业有限责任公司与吉林省壹加壹商贸有限公司于2019年2月19日签订的《房屋租赁合同》；    二、吉林省壹加壹商贸有限公司于本判决生效之日起十日给付长春万通实业有限责任公司租金5250000元及违约金1050000元；    三、吉林省壹加壹商贸有限公司于本判决生效之日起十日给付长春万通实业有限责任公司采暖费605889.96元。    四、王涛、刘海军对本判决第二项第三项债务承担连带保证责任，王涛、刘海军在承担保证责任后，有权向吉林省壹加壹商贸有限公司追偿。    五、驳回长春万通实业有限责任公司其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费80151元、保全费5000元（长春万通实业有限责任公司已预交），由吉林省壹加壹商贸有限公司、王涛、刘海军共同承担。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。    审判员张楠楠二〇二一年六月三十日书记员马萌萌