河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终2393号 上诉人（原审原告）：三河天洋广场商业管理有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城天洋广场南区。统一社会信用代码91131082068122266E。 法定代表人：杜志强，董事。 委托诉讼代理人：侯文杰，河北燕祥律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：严雪晴，女，1986年8月26日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：唐锦，男，1987年10月22日出生，汉族，住址同上，与严雪晴系夫妻关系。 委托诉讼代理人：王琦，河北张国庆律师事务所律师。 上诉人三河天洋广场商业管理有限公司因与上诉人严雪晴租赁合同纠纷一案，双方均不服河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初8291号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 三河天洋广场商业管理有限公司上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判严雪晴支付2020年2-5月份租金、物业费、水费共计207812元，并自2020年6月1日至实际腾退之日止按租金标准和物业费标准支付占有期间的占有使用费和物业费。事实和理由：一审法院依据本公司刘经理微信聊天记录判决免除严雪晴2、3月租金，此认定与事实不符。免除租金是有条件和限制的，但双方并没有达成一致意见。严雪晴一直拒绝腾退房屋，应按租金标准支付占有使用费和物业费。 严雪晴答辩称，不同意三河天洋广场商业管理有限公司上诉请求。严雪晴拒绝腾退房屋不属实，一审提交的微信聊天记录能够证明对方强行锁门的事实，是严雪晴无法进入租赁的涉案房屋，三河天洋广场商业管理有限公司要求支付占用期间使用费、物业费没有事实和法律依据。聊天记录证实三河天洋广场商业管理有限公司承认2、3月份给严雪晴全部免除租金、物业费，撤店后退保证金。双方签订的租赁合同明确约定不可抗力是无条件解除，故不存在违约金的事实。保证金数额一审法院认定错误，应当是4.2万元，另9000元是物业押金。 严雪晴上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，诉讼费由三河天洋广场商业管理有限公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，理由不正确。1、双方是因不可抗力及双方合意情况下解除的租赁合同，时间为2020年5月9日，一审法院酌定解除时间为2020年5月30日无法律依据。2、本案因不可抗力及双方合意解除合同，无需支付违约金，一审法院扣除51000元保证金无法律依据。3、2020年5月9日严雪晴以书面形式向三河天洋广场商业管理有限公司发出解除通知，严雪晴不再继续经营。5月17日三河天洋广场商业管理有限公司不再让严雪晴进入店面，一审法院认定2020年5月9日至5月31日租金由上诉人承担无事实和法律依据。4、疫情给严雪晴造成的营业损失是巨大的，一审法院判决严雪晴全额支付2020年4月、5月的租金没有依据。 三河天洋广场商业管理有限公司答辩称，严雪晴上诉请求无事实与法律依据。1、严雪晴应当支付2020年2、3月份租金，关于减免部分房租事宜双方并未达成合意。减免租金的条件是商户必须在规定时间内签订书面补充协议和相关手续，但严雪晴经多次通知却不来签署协议。2、保证金不予退还是根据合同约定。严雪晴拖欠租金，我方有权没收保证金。3、合同解除后严雪晴继续占用涉案房屋，给我方造成重大损失，理应支付继续占用期间占有使用费。 三河天洋广场商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方的租赁关系；2、判令被告支付原告自2020年2月1日起至实际腾退之日止的租金（暂计至2020年6月30日租金为人民币211400元）；3、判令被告支付原告自2020年2月1日起至实际腾退之日止的物业费（暂计至2020年6月30日物业费为人民币45300元）；4、判令被告支付原告自2020年2月1日起至实际腾退之日止的水费（暂计至2020年6月30日水费为人民币2112元）；5、判令被告支付原告经营保证金86100元、物业费押金18450元；6、判令被告支付原告自违约之日起至实际付清之日止的违约金（暂计至2020年6月30日违约金为124491元）；7、判令被告赔偿原告律师费7764.4元；8、判令被告按合同交时的标准腾退三河市燕郊开发区天洋广场Ｆ1Ｂ-9商铺并返还原告；9、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月9日原告作为出租方与肖顺华签订的《租赁合同》，主合同约定：原告作为出租方（甲方）将位于河北省三河市燕郊开发区（铺位号：Ｆ1Ｂ-9）出租给乙方肖顺华，租赁面积为200平方米，租赁期限自2014年5月18日起至2016年5月18日止。第十八章违约责任第一条约定，乙方未按合同约定向原告支付租金、物业服务费、保证金及其他费用超过15日的，甲方有权提前终止本合同，并提前收回该单元，没收乙方的保证金，乙方仍应支付直至甲方收回该单元之日止乙方应付而未付的全部费用，并赔偿因此给甲方造成的全部损失。第4款约定乙方未按合同约定支付租金等费用，每逾期1日，须向甲方支付应付而未付金额千分之五的违约金。2016年8月11日，原告与肖顺华签订《租赁合同之补充协议-续租》，约定将上述合同租赁期限延长至2019年7月17日止。2017年5月，原告严雪晴、肖顺华及王海龙签订《租赁合同之权利义务转让协议》，约定将上述《租赁合同》中乙方肖顺华的权利义务全部转让至王海龙。2017年9月，原告严雪晴、肖顺华及王海龙签订《租赁合同之权利义务转让协议》，约定将上述《租赁合同》中乙方王海龙的权利义务全部转让至被告。上述主合同期限届满后，被告作为承租方（乙方）与原告签订了《租赁合同之补充协议-续租》，根据《租赁合同之补充协议-续租》约定，上述商铺的续租期限为2019年7月18日至2022年7月17日，第一年第二年租金标准为人民币7元／日／平方米，计511000元／年；租金采取方式押三付一，应于续租合同期开始前向原告缴纳经营保证金128100元。物业服务费收取方式为押三付一，应于续租合同期开始前向原告缴纳物业费押金27450元，物业服务费现行收取标准为人民币1.5元／日／平方米。每月度支付一次租金和物业服务费，并应于当期租金和物业服务费届满前当月的15日至25日期间向原告支付下一期租金和物业服务费。主合同约定与本补充协议约定相抵触的，执行主合同的约定。合同签订后，原告依约将商铺交给被告，但自2020年2月份被告开始拖欠租金等费用，经原告多次催要，截止至2020年6月30日，被告累计拖欠租金211400元，物业服务费45300元、经营保证金86100元、物业费押金18450元、违约金124491元、水费2112元。被告的违约行为已达到了合同约定的解除条件，应按合同约定承担违约责任。综上所述，原告为维护其自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如请。 一审法院认定事实：2014年4月9日，案外人肖顺华与原告签订《租赁合同》，租赁了河北省三河市燕郊开发区（铺位号：Ｆ1Ｂ-9），租期为2年，自2014年5月18日至2016年5月18日，约定乙方在签订合同5日内向甲方支付保证金，租赁期间乙方未能按合同约定的时间足额缴纳租金、物业服务费、能源费用、违约金、赔偿金及其他费用或违反本合同其他约定的，甲方有权从保证金中直接扣除。在租期届满后双方未达成续租协议或在租期内协商解除合同的，乙方按照本合同约定应缴费用后90日内，甲方退还乙方保证金。并约定违约责任，甲方有权在乙方发生下列任何违约情形之一后的任何时间提前终止本合同，并提前收回该单元，没收乙方的保证金，乙方应支付直至甲方收回该单元之日止乙方应付而未付的全部费用，并赔偿因此给甲方造成的全部损失（1、乙方未按照本合同约定向甲方支付租金租金、物业服务费、保证金及其他费用超过15日的；2、乙方未按照本合同约定向甲方支付租金、物业服务费、保证金及其他费用的，每逾期1日，须向甲方支付应付而未付金额千分之五的违约金。）2017年5月，案外人王海龙自肖顺华手中了承租此商铺，签订了《租赁合同之权利义务转让协议》。2017年9月严雪晴从案外人王海龙手中承租此商铺，并签订了《租赁合同之权利义务转让协议》。协议签订时被告需交经营保证金128100元，物业押金27450元，共计155550元。被告由于资金紧张，在与原告沟通后，被告暂交51000元保证金。2018年11月29日，原告向被告送达了《天洋广场商户沟通确认函》，告知被告每月15日-25日缴纳租金和物业服务费，被告自2020年2月1日起未向原告支付各项费用，其中水费2112元，被告当庭认可。以上原告提供了《租赁合同》、《租赁合同之权利义务转让协议》、《租赁合同之补充协议-续租》《委托代理合同》、银行转账凭证、保证金收据予以证明，另有庭审笔录予以佐证。另，被告称2020年2、3月份租金原告已为其免租以及免交剩余10万元押金，5月9日与原告公司刘经理协商解除合同，刘经理同意为其办理相关手续，被告5月10日清理店内物品，发现店门已被原告封锁无法进入，被告提交微信聊天记录、通话录音及《解除合同通知函》予以证明，原告不予认可。 一审法院认为，原、被告之间签订的《租赁合同之权利义务转让协议》、《租赁合同之补充协议-续租》，系双方真实意思表示，被告虽称未曾见过《租赁合同》，对其内容不知情，但在签订转让协议时，已提及“主合同”字样，被告作为完全行为能力人，应对自身行为承担法律责任，故原、被双方租赁合同关系合法有效。双方应依据合同约定履行各自权利义务。现原告主张解除与被告所签订的《租赁合同》，被告认同，本院予以支持。因被告已于2020年5月通过微信送达方式向原告公司楼层经理送达《解除合同通知函》，之后被告未接收到原告书面解除合同的通知，但从原告公司员工与被告的聊天记录表明，双方已于5月协商解除合同的相关事宜，且原告公司刘经理告知办理手续需15-20日，故本院酌定原、被告合同于2020年5月30日解除。另，原告要求被告自2020年2月1日起支付租金及其他各项费用，被告提交证据予以反驳，2020年5月10日原告公司刘经理通过微信聊天通知被告，免除2、3月份租金及剩余保证金，故根据双方所达成的合意，被告应支付4、5月份租金及物业费103700元，水费2112元，因原告仅免除了被告2、3月份的租金，并免除其物业费，所以被告仍应支付2、3月份物业费18000元，以上合计123812元，本院予以支持。此外，原告要求被告支付自2020年2月1日至实际腾空房屋之日止的租金，因原告已于5月10日封锁店门导致被告无法进入，故对于原告主张被告支付合同解除后的占用期间的使用费的主张本院不予维护。另，在原、被告协商后，被告一直未支付相应款项已构成违约，根据合同约定被告应按未支付金额千分之五支付违约金及被告在逾期15日缴费时，原告有权没收被告保证金。合同约定被告违约时保证金不退，此时保证金即具有了违约金的性质，原告应在保证金不退及支付违约金之间进行选择性赔偿，原告未作选择，被告当庭要求降低违约金，因原告所提供的合同违约条款为格式条款，变相加重了对方的责任，故对于原告主张不予返还保证金的请求本院予以支持，对于主张被告支付违约金的请求，本院不予维护。另，原告主张被告承担所支付律师费用，因双方无约定，本院不予维护。综上，原告主张解除合同，并主张被告支付合同解除前的各项费用以及承担违约责任的请求，于法有据，本院予以支持，并以本院核算为准，且被告应按照合同交付时标准腾退商铺返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第二百一十二条、二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十八条的规定，判决：一、原告三河天洋广场商业管理有限公司与被告严雪晴所签《租赁合同》于2020年5月30日解除。二、被告严雪晴自本判决生效十日内向原告三河天洋广场商业管理有限公司支付2020年4月-5月租金、2020年2月-3月物业费及水费2112元，共计123812元。三、原告三河天洋广场商业管理有限公司收取被告严雪晴51000元保证金不予退还。四、被告严雪晴自本判决生效后十日内按照合同交付时标准腾退商铺并返还原告。五、驳回原告其它诉讼请求。 本院二审期间，三河天洋广场商业管理有限公司提交微信聊天记录及告知函、租赁合同补充协议，证明商户享受减免租金政策需要相关条件。严雪晴拒签补充协议不享受减免政策。严雪晴对上述证据的质证意见是：不属于二审期间新证据，对合法性、客观性、关联性不予认可，不发表质证意见。 二审查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，三河天洋广场商业管理有限公司、严雪晴之间签订的《租赁合同之权利义务转让协议》、《租赁合同之补充协议-续租》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应依照合同约定全面履行义务。现因双方均认同解除租赁合同，本院予以支持。本案双方争议的焦点为：1、关于合同解除时间问题。2、关于保证金应否扣除问题。3、关于2020年2、3月和4、5月的租金支付问题。4、关于应否支付涉案房屋继续占用期间占有使用费问题。关于合同解除时间，双方当事人存在意见分歧，但三河天洋广场商业管理有限公司员工与严雪晴的聊天记录能够显示出双方协商解除合同的相关事宜，2020年5月9日严雪晴以书面形式向三河天洋广场商业管理有限公司发出解除通知，三河天洋广场商业管理有限公司刘经理明确告知办理合同解除手续需15-20日，故一审法院酌定双方租赁合同于2020年5月30日解除，不违反法律规定。严雪晴主张解除合同应为2020年5月9日，本院不予支持。关于租金支付问题。微信聊天记录显示，三河天洋广场商业管理有限公司仅免除了严雪晴2020年2、3月份的租金，并未明确表示免除物业费及4、5月份租金，一审法院据此判令严雪晴仍应支付4、5月份租金及物业费并无不当。严雪晴主张应免除4、5月份租金，三河天洋广场商业管理有限公司主张严雪晴仍应支付2、3月份租金，理据不足，本院均不予支持。关于保证金问题。一审法院认定在双方协商后严雪晴一直未支付相应款项已构成违约，根据合同约定违约时保证金不退，此时保证金具有违约金的性质。在三河天洋广场商业管理有限公司未在不退保证金及支付违约金之间进行选择的情况下，为避免变相加重违约方责任，一审法院支持三河天洋广场商业管理有限公司不予返还保证金而驳回其另要求严雪晴支付违约金的请求，并无不妥。故严雪晴关于返还保证金的请求本院不予支持。三河天洋广场商业管理有限公司关于严雪晴应支付合同解除后涉案房屋继续占用期间占有使用费、物业费的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，三河天洋广场商业管理有限公司、严雪晴的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5696元，由上诉人三河天洋广场商业管理有限公司负担1900元，由上诉人严雪晴负担3796元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 代述平 审 判 员 张 欣 二〇二一年六月二十四日 法官助理 杜振辉 书 记 员 韦 丹