新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新02民终287号 上诉人（原审原告）：克拉玛依汇嘉文化投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 法定代表人：朱翔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周晓林，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：胡玉堂，男，1972年9月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 上诉人克拉玛依汇嘉文化投资有限公司（以下简称汇嘉文化投资公司）因与被上诉人胡玉堂房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2020）新0203民初2095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，汇嘉文化投资公司和胡玉堂均没有提出新的事实、证据，合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇嘉文化投资公司上诉请求：请求依法撤销新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2020）新0203民初2095号民事判决第四项内容，判令胡玉堂向汇嘉文化投资公司支付租金2,190,979.83元，违约金48,880.36元，合计2,239,860.19元。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.汇嘉文化投资公司未与胡玉堂签订2016年5月18日至2019年5月18日期间优惠租金的《商铺租赁合同》补充协议，胡玉堂应当按照《商铺租赁合同》足额缴纳租金。即使补充协议真实存在，根据2019年10月23日双方签订的《租赁合同补充协议书》第九条约定，胡玉堂不按时缴纳租金，汇嘉文化投资公司有权按照合同约定，取消之前的租金优惠政策。2.根据相关规定，受疫情影响可“减免”或“延期支付”租金，但一审法院将该部分租金“免除”，不当地增加了出租人的经营损失。3.根据双方2014年11月18日签订的《商铺租赁合同》第十一条约定，“如乙方迟延缴租金和管理费及其他应缴费用，须向甲方支付违约金。每延迟一日，应按所欠缴金额的1%支付违约金，如连续壹个月未能缴足租金或管理费及其他应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权解除合同，收回商铺，乙方的租赁保证金和管理保证金不予退还。”因胡玉堂不履行按时缴纳租金的义务已构成违约，故应当承担违约责任。 胡玉堂辩称，1.胡玉堂不存在欠付房租的事实，2016年5月18日至2019年5月18日胡玉堂与克拉玛依汉博文化投资有限公司，2019年5月18日至2020年5月18日胡玉堂与汇嘉文化投资公司签订了降低、优惠房租的补充协议，并按照优惠后的房租按时缴纳。2.汇嘉文化投资公司存在违约行为，胡玉堂经营的“快乐火吧”商铺在三楼，通往该商铺的电梯从2019年5月至2019年10月电梯一直是坏的，严重影响了胡玉堂商铺的经营。 汇嘉文化投资公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方于2014年11月18日签订的《商铺租赁合同》；2．判令胡玉堂向其支付租金2,414,848元；3．判令胡玉堂清偿2020年1月1日至2020年7月23日物业费42,100.58元；4．判令胡玉堂清偿2019年10月15日至2020年4月15日暖气费37,438.10元；5．判令胡玉堂支付违约金60,245.69元，以上合计2,554,632.37元。 一审法院认定事实：2014年11月18日，克拉玛依汉博文化投资有限公司作为甲方与作为乙方的胡玉堂签订了《商铺租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于克拉玛依区幸福路丁一号中央广场B2-（1）-3-1／2／3／4／5／6／7／8／9／10／11／12／13／14／15／16／17／18／19／20／21／22／23／24商铺出租给胡玉堂用于经营KTV及餐饮；商铺建筑面积为1518.78㎡；租期从2014年11月18日起至2023年5月17日止；第一年租金为776,097元，第二年租金为831,532元，第三年租金为886,968元，第四年租金为997,838元，第五年租金为1,108,709元，第六年租金1,219,580元，第七年租金1,341,538元，第八年租金为1,474,584元。合同约定交付商铺之日为起租日，起租期最初180天为装修期，供乙方进行店内装修，在此期间，乙方免交租金，但须缴纳除租金以外的其他应缴的费用。甲方应于2014年11月18日将房屋钥匙交付至乙方，乙方应于2014年11月18日前进场装修。乙方在签订合同时，应向甲方一次性交付定金100,000元，7日内乙方应向甲方支付第一年租金，届时定金转为租赁保证金。租赁保证金由克拉玛依汉博文化投资有限公司保管直至租赁期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方。合同第四条约定乙方依据规定缴纳物业管理费、水电费、供暖费、垃圾清运费等其他应缴费用。自合同生效之日起开始收取物业费。前期物业公司为克拉玛依博峰物业服务有限公司，物业费收费标准为2.96元／平方米／月。采暖费由甲方或委托物业公司同意收取，采暖费以克拉玛依市供热公司标准为准，乙方需在采暖期到达前1个月主动向甲方缴纳。合同还约定了其他事项。合同签订后，胡玉堂开始占有使用租赁房屋用于经营餐馆。2019年10月23日，汇嘉文化投资公司（甲方）与胡玉堂（乙方）对2014年11月18日签订的《商铺租赁合同》（以下简称原合同）约定的租金及部分条款事宜进行了重新协商并签订了《租赁合同补充协议书》一份。补充协议约定：“1、乙方2019年5月18日-2020年5月17日应缴纳租金￥1,108,709元，（大写：壹佰壹拾万捌仟柒佰零玖元整），将按照本协议优惠至443,484元（大写肆拾肆万会仟肆佰捌拾肆元整）；乙方需在签署本协议5天内，足额缴纳租金及其他各项应缴费用，否则甲方有权利取消本次优惠项目并按照原合同执行，采取法律手段追讨乙方给甲方造成的所有损失。……4、原合同第六年2020年5月18日-2021年5月17日，应交租金为￥1,219,580元，大写：人民币壹佰贰拾壹万玖仟伍佰捌拾元整，合同单价2.2元，优惠至年租金￥498,919元，大写：人民币肆拾玖万捌仟玖佰壹拾玖元整，合同单价0.9元。……乙方应于本协议签订后积极履行，乙方需按时提交装修效果图，按时缴纳租金并按时间节点完成装修及通过验收，如乙方未能满足以上任何条件甲方均有权取消优惠金额继续执行“原合同”之约定，同时取消“原合同”的装修期优惠，并加收其每日2％滞纳金，利用法律途径追讨所有损失。汇嘉文化投资公司在合同甲方处加盖了公司合同专用章，胡玉堂在乙方处签字。胡玉堂已向汇嘉文化投资公司支付了2016年5月18日至2017年5月17日期间的租金410,000元，2017年5月18日至2018年5月17日期间的租金410,000元，2018年5月18日至2019年5月17日期间的租金443,484元，2019年5月18日至2020年5月17日期间的租金370,583元。汇嘉文化投资公司认为胡玉堂未全额支付租赁期间的租金，要求解除合同。胡玉堂认为双方已协商减免了部分房租，已按约支付了2016年5月28日至2019年5月17日期间的租金，仅剩2019年5月18日至2020年5月27日期间的部分租金未支付，但同意解除合同。双方争议很大，故汇嘉文化投资公司诉至法院。另查，2018年10月26日，克拉玛依市市场监督管理局核准克拉玛依汉博文化投资有限公司名称变更为克拉玛依汇嘉文化投资有限公司。另查，克拉玛依市热力有限责任热力有限公司营销中心出具证明一份，载明汇嘉文化投资公司已交纳了涉案租赁商铺自2019年10月15日至2020年4月15日期间的暖气费37,438.10元。2020年9月14日，新疆德实物业管理有限公司出具《证明书》一份，载明汇嘉文化投资公司已支付涉案租赁商铺自2020年1月1日至2020年7月23日期间的物业费42,100.58元。另查，2020年4月27日汇嘉文化投资公司通过微信向胡玉堂发送微信图片一张，该图片的内容为工作联系单，联系单载明：“致：汇嘉滨河广场B2-（1）-3-01至24号（单位：）尊敬的汇嘉滨河广场快乐火吧商户：依照贵我双方签订的租赁合同之约定，贵方应于2020年2月2日缴纳2020.02.18-2020.5.17的租金合计110,871元，我方给予疫情原因减免租金72,901元，贵方实际应交租金37,970元。请贵方务必于2020年4月30日前全款缴纳租金。如逾期未缴纳，我方将依据合同内容对贵方采取相应措施，并且我方有权取消所有优惠及随时终止合同，由此造成的一切后果由贵方承担责任。特此告知，望理解配合。”2020年5月15日，汇嘉文化投资公司又向胡玉堂发送了《克拉玛依汇嘉滨河广场商铺租金催缴二次通知单》，要求胡玉堂支付应当于2020年5月2日支付的2020年5月18日至2020年8月17日期间的租金124,730元。一审法院认为，汇嘉文化投资公司将房屋出租给胡玉堂使用，胡玉堂理应按照约定及时向汇嘉文化投资公司支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，汇嘉文化投资公司要求与胡玉堂解除《商铺租赁合同》，胡玉堂当庭表示同意。因此，双方协商一致解除《商铺租赁合同》，汇嘉文化投资公司、胡玉堂于2014年11月18日签订的《商铺租赁合同》和2019年10月23日签订的《租赁合同补充协议书》均于2020年10月30日解除。汇嘉文化投资公司要求胡玉堂支付欠付房屋租金2,414,848元，但胡玉堂辩称2016年5月18日至2019年5月17日期间的租金已由克拉玛依汉博文化投资有限公司部分减免，胡玉堂已按照减免的租金数额向克拉玛依汉博文化投资有限公司支付了房屋租金。胡玉堂为证实其主张出示了《商铺租赁合同》补充协议书复印件一份，该补充协议书约定2017年5月8日至2018年5月17日期间的房屋租金降低为410,000元。该补充协议书变更后的租金金额与汇嘉文化投资公司自认的胡玉堂已缴纳该期间租金金额一致。另，汇嘉文化投资公司于2019年10月23日也与胡玉堂签订补充协议降低租金，一审法院认为胡玉堂与克拉玛依汉博文化投资有限公司对2016年5月18日至2019年5月17日期间达成了减租协议，且胡玉堂已全额支付了该期间的房屋租金具有高度盖然性。汇嘉文化投资公司不仅未对为何到现在才主张2016年5月18日至2019年5月17日期间的租金提供合理解释，且根据企业名称变更核准通知书，汇嘉文化投资公司仅是将名字从克拉玛依汉博文化投资有限公司变更为汇嘉文化投资公司，其主张克拉玛依汉博文化投资有限公司未向其移交相关材料不清楚减租事宜，一审法院依法不予确认。关于2019年5月18日至2020年5月17日期间的租金，胡玉堂抗辩认为，因疫情导致涉案租赁物资客观上暂时无法使用的合理期间3个月应当予以扣除，不应计算租金。对此抗辩，由于疫情防控属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力，加之故因疫情导致租赁物暂时无法使用或者无法返还，主张减免相应租金的，一般应予以支持。胡玉堂要求减免疫情期间三个月的租金，合法有据，故胡玉堂应支付2019年5月18日至2020年5月17日期间的租金332,613元（443,484元÷12月×9月）。胡玉堂已支付2019年5月18日至2020年5月17日期间的租金370,583元系其对自身民事权利义务的处分，合法有效，法院依法予以确认。关于2020年5月18日至2020年7月23日期间的租金，《租赁合同补充协议书》第九条约定若胡玉堂未能缴纳租金，从欠费之日起，汇嘉文化投资公司有权取消租金优惠项目，故汇嘉文化投资公司主张胡玉堂按《商铺租赁合同》约定支付2020年5月18日至2020年7月23日的租金合法有据，胡玉堂应支付2020年5月18日至2020年7月23日期间的租金223,868.17元（2.2元／平方米／日×1,518.78平方米×67天）。因此，汇嘉文化投资公司要求胡玉堂支付的租金2,414,848元中，223,868.17元，合法有据；超出部分，不予支持。胡玉堂辩称汇嘉文化投资公司未及时修理电梯严重影响了胡玉堂的正常经营，应当减少租金的抗辩意见，未提供证据予以证实，一审法院依法不予采信。关于汇嘉文化投资公司要求胡玉堂支付2020年1月1日至2020年7月23日物业费42,100.58元、2019年10月15日至2020年4月15日暖气费37,438.10元，合法有据，依法予以支持。关于违约金，汇嘉文化投资公司主张按租金、物业费的6％计算违约金。胡玉堂已支付了2019年5月18日至2020年5月17日期间的房屋租金，胡玉堂要求支付上述期间的租金的违约金，缺乏事实和法律依据，法院依法不予支持。按照《租赁合同补充协议书》的约定胡玉堂应于2020年5月2日支付2020年5月18日至2020年7月23日期间的租金，胡玉堂逾期未支付应当支付违约金。鉴于胡玉堂当庭要求行使违约金调整请求权，且汇嘉文化投资公司并未提供证据证实胡玉堂逾期支付租赁费对其造成的损失情况，故根据胡玉堂的主张，以汇嘉文化投资公司的利息损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对汇嘉文化投资公司主张的违约金数额进行适当调整。经查，2020年4月同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为3.85％，故汇嘉文化投资公司违约金从2020年5月2日开始计算至2021年3月30日期间333天为10,222.28元（223,868.17元×3.85％÷365天×333天×130％）。关于物业费的违约金，根据《商铺租赁合同》约定该费用应当由胡玉堂承担，但汇嘉文化投资公司为其垫付了该费用，给汇嘉文化投资公司造成了利息损失。根据新疆德实物业管理有限公司出具的证明书，汇嘉文化投资公司于2020年9月14日已为胡玉堂垫付了物业管理费，因此以2020年8月同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％为标准计算2020年9月14日起至2021年3月30日止期间198天的违约金为1,143.05元（42,100.58元×3.85％÷365天×198天×130％）。综上，违约金共计为11,365.33元；超出部分，不予支持。遂一审判决如下：1.汇嘉文化投资公司克拉玛依汇嘉文化投资有限公司与胡玉堂于2014年11月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年10月30日解除；2.胡玉堂于判决生效之日起三日内向汇嘉文化投资公司克拉玛依汇嘉文化投资有限公司支付租金223,868.17元、物业费42,100.58元、暖气费37,438.10元；3.胡玉堂于判决生效之日起三日内向汇嘉文化投资公司克拉玛依汇嘉文化投资有限公司支付违约金11,365.33元；上述二、三项合计胡玉堂共计向汇嘉文化投资公司克拉玛依汇嘉文化投资有限公司支付314,772.18元；4.驳回汇嘉文化投资公司克拉玛依汇嘉文化投资有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。经二审审理，本院所查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。 另查明，汇嘉文化投资公司自制的胡玉堂“快乐火吧”欠费明细显示，2016年5月18日至2017年5月17日期间的实收租金410,000元，欠收租金421,532元；2017年5月18日至2018年5月17日期间的实收租金410,000元，欠收租金476,968元；2018年5月18日至2019年5月17日期间的实收租金443,484元，欠收租金554,354元；2019年5月18日至2020年5月17日期间的实收租金370,583元，欠收租金738,126元；2020年5月18日至2020年7月23日期间的欠收租金223,868元。 又查明，2019年10月23日《租赁合同补充协议书》第九条约定，“乙方（胡玉堂）必须按照该协议书约定时间缴纳租金若未能缴纳租金自乙方欠费日起，甲方（汇嘉文化投资公司）有权停水、停电，并有权单方面解除合同取消租金优惠项目及装修期优惠并保有通过法律追诉损失的权利，通过法律手段追诉损失过程中所产生的费用由乙方全额承担。” 二审审理中，胡玉堂不愿意承担2020年7月23日至2020年10月30日的房租，亦不同意在本案中一并解决。汇嘉文化投资公司表示对该期间房租要另外主张。 上述事实有汇嘉文化投资公司自制的胡玉堂“快乐火吧”欠费明细、《租赁合同补充协议书》、谈话笔录在卷予以佐证。 本院认为，双方当事人对一审法院认定的案涉《商铺租赁合同》解除时间，2020年5月18日至2020年7月23日的租金均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：胡玉堂是否欠付汇嘉文化投资公司2016年5月18日至2020年5月17日房屋租金以及是否应当承担相关费用的违约金。 第一，关于“胡玉堂是否欠付汇嘉文化投资公司2016年5月18日至2020年5月17日房屋租金”的问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”胡玉堂作为案涉克拉玛依区幸福路丁一号中央广场B2-（1）-3-1／2／3／4／5／6／7／8／9／10／11／12／13／14／15／16／17／18／19／20／21／22／23／24商铺的承租人，应当按照双方签订的《商铺租赁合同》的约定支付租金。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对2016年5月18日至2020年5月17日期间的租金，胡玉堂为证实已足额缴纳，提交其与汇嘉文化投资公司（原克拉玛依汉博文化投资有限公司）每年签订降低、优惠房租的补充协议、2016年降低房租《申请书》复印件，2017年至2019年《商铺租赁合同》补充协议书复印件，以上证据虽系复印件，但胡玉堂每年向汇嘉文化投资公司实际缴纳租金的数额与上述复印件中载明的应缴租金一致，且根据汇嘉文化投资公司自行制作的租金缴纳明细显示，胡玉堂2016年缴纳租金410,000元，欠缴421,532元；2017年缴纳租金410,000元，欠缴476,968元；2018年缴纳租金443,484元，欠缴554,354元。若2016年仍欠付租金，在胡玉堂向汇嘉文化投资公司缴纳2017年租金时，应当先行抵扣2016年欠付租金的数额，但汇嘉文化投资公司未予抵扣。再者，对汇嘉文化投资公司主张的2016年5月18日至2020年5月17日欠缴租金的问题，汇嘉文化投资公司未提交证据证实向胡玉堂催缴，胡玉堂亦不认可汇嘉文化投资公司曾向其催缴，一审法院结合上述事实，认定双方就案涉租金达成减免的一致意思表示具有高度可能性并无不当，本院予以确认。关于疫情期间房租问题，汇嘉文化投资公司诉称一审法院将该部分租金“免除”不当，本院认为根据双方2020年5月6日签订的《商铺租赁合同》补充协议，汇嘉文化投资公司与胡玉堂约定2020年度疫情期间房租减免60天，2020.02.18-2020.05.17租金由110,871元优惠至37,970元，结合克拉玛依本地疫情防控政策及相关规定，免除疫情期间的房租系商事主体共担不可抗力等经营风险的行为，再者，一审法院在计算该期间的租金时确认了胡玉堂已支付优惠后2019年5月18日至2020年5月17日（包含疫情期间）的房租370,583元（443,484元÷12月×9月+37,970元），并没有“免除”胡玉堂疫情期间缴纳租金的义务。 综上所述，汇嘉文化投资公司主张胡玉堂欠付2016年5月18日至2020年5月17日房屋租金与本案查明事实不符，本院不予支持。 汇嘉文化投资公司另诉称即使减租事实存在，但依据双方于2019年10月23日签订的《租赁合同补充协议书》第九条约定，胡玉堂未按期缴纳租金，汇嘉文化投资公司有权单方面取消租金优惠，故仍应当按照原《商铺租赁合同》约定交付租金的意见，本院认为，双方于2019年10月23日签订的《租赁合同补充协议书》系对2019年度租金减免的约定，该补充协议仅对2019年度租金具有约束力，汇嘉文化投资公司主张《租赁合同补充协议书》关于取消租金优惠的约定溯及至《商铺租赁合同》履行全过程，与《租赁合同补充协议书》约定的时间不同，且胡玉堂对该主张不予认可，对汇嘉文化投资公司该项上诉意见，本院不予支持。 第二，关于“胡玉堂是否应当承担相关费用的违约金”的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。承前析理，胡玉堂已按双方达成的减租约定足额交付了2019年5月18日至2020年5月17日期间租金，汇嘉文化投资公司主张胡玉堂支付该期间欠缴租金的违约责任，本院不予支持。对2020年5月18日至2020年7月23日房屋租金、物业费的违约金，一审法院依据胡玉堂的申请，结合案涉《商铺租赁合同》的履行情况、当事人的过错程度，认定以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％为标准上浮30%计算违约金并无不当，本院予以确认。 综上，汇嘉文化投资公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25,518.87元，由克拉玛依汇嘉文化投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张  疆  华 审 判 员 吴     婷 审 判 员 依力亚尔乌马尔 二〇二一年六月十七日 法官助理 马     照 书 记 员 吴  玉  超