山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终2420号 上诉人（原审被告）：泰安市嘉华房地产开发有限公司，住所地泰安市泰山区上高办事处小井村（东湖路东段路北）。 法定代表人：赵勇，经理。 委托诉讼代理人：魏成，山东瀛众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司，住所地山东省泰安市泰山区乐园小区37号楼3单元101室。 负责人：杨华，总经理。 委托诉讼代理人：卢正勇，山东泰山法正律师事务所律师。 上诉人泰安市嘉华房地产开发有限公司（以下简称泰安嘉华公司）与被上诉人山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司（以下简称恒翔物业泰安分公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初2263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰安嘉华公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判支付物业费269517.09元或发回重审。二、一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院将上诉人已经售出交付但业主未实际入住的房屋物业费用计算至上诉人承担是错误的，应将这部分费用扣除。被上诉人虽然不认可上诉人一审时提交的交房通知书复印件，但其也没有提供相反的证据予以证明交房通知书复印件是假的，实际上，上诉人处有交房通知书原件，能够证实《涉案房屋物业费计算明细表》中存在上诉人已经实际交房的物业。二、《涉案房屋物业费计算明细表》是被上诉人单方制作，没有与上诉人对账核实，一审时上诉人并不认可，从证据证明力来看，《涉案房屋物业费计算明细表》缺乏足够的证明力。三、被上诉人销售经理曹延涛与上诉人副经理陈鲁协商免除上诉人2016年5月1日至2020年6月30日的物业费是实际存在的，从被上诉人提交的2018年12月14日视频、微信截图、2019年3月8日《关于双龙小区空置房物业费的函》等都能看出，被上诉人近两年半、三年时间内没有向上诉人催要过物业费，可以推定双方协商过免除上诉人2016年5月1日至2020年6月30日的物业费的事宜，否则被上诉人也不会在这么长时间内不催要物业费。虽是口头约定，但被上诉人也应诚信履行承诺。综上，即使上诉人需要承担物业费，也应将实际交付但未入住的物业费用予以扣除，一审法院判决全部由上诉人承担是错误的，损害了上诉人的合法权益。为维护上诉人的合法权益，特依法向贵院提起上诉，恳请贵院依法予以支持为盼。 恒翔物业泰安分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 恒翔物业泰安分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令泰安嘉华公司立即支付恒翔物业泰安分公司物业服务费333875.7元；2.诉讼费等费用由泰安嘉华公司承担。 一审法院认定事实：被告泰安市嘉华房地产开发有限公司为涉案小区泰安市泰山区双龙小区的开发商。2016年4月30日，原告恒翔物业泰安分公司（乙方）与泰安市泰山区双龙小区业主委员会（甲方）签订《泰安市泰山区双龙小区物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对泰安市泰山区双龙小区提供物业管理服务事宜，建筑面积258097.46平方米，乙方提供物业共用部位及共用设施设备的使用、管理、维护，公共绿化维护，公共区域环境卫生的维护，共同区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理等服务；物业服务期限为三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日，合同期内第一二年二层（含）以上高层电梯住宅物业费为1.2元每月每平方米，空置高层电梯住宅为0.9元每月每平方米，商业物业为1.5元/月?平方米，空置商业物业为1.1元/月?平方米，合同期第三年二层（含）以上高层电梯住宅物业费为1.3元每月每平方米，空置高层电梯住宅为0.98元每月每平方米；物业服务费用按半年度预缴，并于每半年度首月的1-10日缴纳本年度物业服务费，业主或物业使用人应自觉履行交纳义务；乙方承接物业时，甲方应协调开发商向乙方移交下列材料：……业主档案材料及对外经营合同；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费等费用，乙方有权向业主和交费义务人收取物业管理费，业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费等费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交，并从逾期之日起按每天万分之三标准收取违约金，对累计6个月不按时交纳物业服务费等费用的业主或物业使用人，甲乙双方可向物业所在地人民法院提起诉讼予以追缴；协议还约定了双方的其他权利义务。2020年8月9日，泰安市泰山区双龙小区业主委员会又与原告签订《泰安市泰山区双龙小区物业服务合同》一份，约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，二层（含）以上高层电梯住宅为1.2元/平方米·月，空置高层电梯住宅为0.72元/平方米?月，合同期限自2020年8月1日至2023年7月31日。关于2019年5月1日至2020年7月31日期间的物业服务，原告主张因合同到期后需要业委会重新选聘物业服务单位的时间差，期间原告仍为涉案小区提供了物业服务。后涉案小区业主委员会重新选聘原告为涉案小区提供物业服务。被告认可原告在该期间原告提供物业服务的事实。原告提交欠费明细表一份，详细载明了原告主张的111套房屋的具体楼号、房号及建筑面积，并载明了自2016年5月1日起至2020年6月30日，被告在涉案小区的111套房屋共欠缴物业费506625.13元，减免后为333875.7元。被告认可原告提交的明细表的111套房屋的具体楼号、房号及建筑面积，但称其中部分房屋已交付给业主。被告亦制作明细表一份，被告制作的明细表与原告制作的明细111套房屋及建筑面积一致（仅59序号B区B4-2单元1102面积不一致），但载明物业费数额为438465.35元，减免后应向原告缴纳288782.63元的物业费。原、被告双方对涉案111套房屋的面积均没有异议。一审法院对涉案111套房屋楼号、房号及建筑面积予以确认。（详见《涉案房屋物业费计算明细表》）。庭审中，被告提交交房通知书复印件一宗，称涉案111套房屋中有部分已向业主交付；原告对此不予认可，称交房通知书为复印件，原告曾向被告要求将已交付的房屋办理入住交接手续，但被告不予接待。关于被告主张的已向业主交付房屋的情况，原、被告均认可双方未办理物业交接，被告未将交房通知书及业主相关资料移交给原告。被告称是原告未到被告处领取，原告则称曾到被告处索要，被告不予接待，双方协商未果。原告提交2018年12月14日视频光盘、工作人员高志刚工作日志微信截图以及原告分别于2018年10月9日、2019年3月8日向被告发出的《关于双龙小区空置房物业费的函》，并称原告多次与被告工作人员协商物业费事宜，其中2019年6月18日、2019年6月27日、2019年6月28日、2019年7月17日等时间均提到向被告催要物业费。被告对以上证据真实性均无异议。另查明，因原、被告物业服务合同纠纷一案，原告向一审法院申请诉前保全，为此支付泰安市瑞恒非融资性担保有限公司泰山分公司担保费1020元。 一审法院认为，原告与泰安市泰山区双龙小区业主委员会签订《泰安市泰山区双龙小区物业服务合同》，泰安市泰山区双龙小区业主委员会选聘原告作为双龙小区的物业，原告按照约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，被告亦认可原告一直对涉案小区提供了物业管理服务。《山东省物业服务收费管理办法》第十八条规定：“物业尚未出售、出租或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的，物业公共服务费由建设单位交纳”。本案中，原告主张涉案111套房屋系空置房屋，被告作为建设单位，应向原告交付物业费。被告作为建设单位，在将房屋出售、交付业主后，应及时将物业交接情况告知原告，与原告办理物业交接，以免除其将房屋交付业主后的物业费交纳义务。被告认可原告主张的该111套涉案房屋，其称部分房屋已实际交付业主，但被告提交的交房通知书均系复印件，且被告未提交原告予以核实，因此，对上述交房通知书的真实性一审法院无法确认，对被告该答辩意见一审法院依法不予采信。《山东省物业服务收费管理办法》于2018年7月1日起施行，该办法第十七条规定：“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定”。2016年4月30日的《泰安市泰山区双龙小区物业服务合同》约定高层电梯住宅物业费为1.2元/月/平方米、空置高层电梯住宅物业费为0.9元/月/平方米，超过了75%，因此，2018年7月1日后的物业费，空置高层电梯住宅物业费一审法院调整为按0.72元/月/平方米。上述合同约定，空置商业物业为1.1元/月?平方米，2020年8月9日的《泰安市泰山区双龙小区物业服务合同》约定高层电梯住宅物业费为1.2元/月/平方米、不违背相关法律规定，一审法院依法予以确认。据此，原告的主张涉案111套房屋物业费应为332032.2元（详见《涉案房屋物业费计算明细表》）。对于原告主张的诉讼担保费1020元，原、被告双方虽然在2020年8月9日的《泰安市泰山区双龙小区物业服务合同》中约定由违约方支付实现债权的费用，但原告所主张的物业费均为2020年8月9日前所产生，而且该担保费亦不属原告实现债权而支付的必要费用，故对原告要求被告承担该笔费用的诉讼请求，一审法院不予支持。关于诉讼时效，原告提交的证据可以证实原告在诉讼时效内通过上门催收、发函等方式向被告主张过权利。故对被告所称部分物业费已超诉讼时效的辩称，一审法院不予采纳，应当认定本案中原告向被告主张权利未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告泰安市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司物业服务费332032.2元（具体计算方式见附表）；二、驳回原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3162元、财产保全费2220元，共计5382元，由原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司负担22元，被告泰安市嘉华房地产开发有限公司负担5360元。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。泰安嘉华公司提交入住通知单原件32页，证明这32套房屋已经实际出售，虽然业主没有实际入住，但物业费应由购买房屋的业主承担，不应由上诉人承担。恒翔物业泰安分公司质证称，对证据的真实性有异议，该证据是由山东泰汶实业有限公司等以及个人签订，有上诉人的部分盖章，被上诉人无法确定该签字的真实性，被上诉人在已经交接的入住业主的资料中包括入住通知单、业户资料表、业主身份证复印件、钥匙交接表、联系方式、房屋坐落、面积等资料才能证实业主已经实际入住。上诉人提供的以上证据也不能免除其作为业主的交纳物业费的义务，该以上证据上诉人并未交接给被上诉人，没有完成交接义务，也就不能免除交费义务。本院认为，该组证据系上诉人向案外人出具，且没有其他证据佐证，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一审法院判决上诉人支付被上诉人物业服务费共计332032.2元是否合理。上诉人作为涉案小区的开发商，理应按照《山东省物业服务收费管理办法》第十八条的规定对空置房屋支付物业服务费。作为建设单位，上诉人在将房屋出售、交付给业主后，应及时将物业交接情况告知被上诉人，与被上诉人办理物业交接，以免除其将房屋交付业主后的物业费交纳义务。上诉人主张应扣除32套已经售出交付但业主未实际入住房屋的物业服务费，但并未提交充分证据例如业户资料表、业主身份证复印件、钥匙交接表、商品房销售合同等资料证实该32套房屋确已交付业主，也未积极配合被上诉人进行物业交接，对其主张，本院不予支持。上诉人称《涉案房屋物业费计算明细表》缺乏足够的证明力但未提交证据反驳，本院不予支持。上诉人主张被上诉人销售经理曹延涛与上诉人副经理陈鲁曾口头协商免除上诉人2016年5月1日至2020年6月30日的物业费，但未提交证据予以证实，本院不予认可，一审法院判决上诉人支付物业服务费共计332032.2元并无不当。 综上所述，泰安市嘉华房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6280元，由上诉人泰安市嘉华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 于永刚 二〇二一年六月二十九日 书记员 左文静