贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初5911号原告：六盘水盛德物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区凤凰新区景新花园（会所**），统一社会信用代码91520200666997505Q。法定代表人：王晓虹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杜应怀，系贵州中创联律师事务所六盘水分所律师，执业证号码15202201210675529。委托诉讼代理人：李爱华，系贵州中创联律师事务所六盘水分所实习律师，证号23082008219019。被告：彭海，男，1987年10月29日出生，汉族，无职业，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：严仕品，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号码15201202010181147。原告六盘水盛德物业服务有限公司与被告彭海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告六盘水盛德物业服务有限公司的委托诉讼代理人杜应怀、李爱华，被告彭海的委托诉讼代理人严仕品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水盛德物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业费12654元及违约金5000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系六盘水市钟山区凤凰新区景新一品的物业服务人，被告系六盘水市钟山区凤凰新区景新一品4栋1805室业主，并于2010年8月6日入住。被告入住后签订了入伙文件签收单，并与原告签订了物业服务协议。该协议约定物业服务协议按住宅建筑面积每平方米0.9元计算物业服务费。该协议还约定如被告违约，从逾期之日起按每日千分之三支付违约金。被告住宅面积为135.19平方米，每月应交纳物业服务费121.67元。被告从2011年8月起至2020年3月物业服务费共计12654元。原告多次催收无果，为了维护原告的合法权益，特此提起诉讼，请依法判决支持原告的诉请。被告彭海辩称，一、被答辩人长期怠于履行自身义务，物业服务存在重大缺陷，严重违约。尤其是从2020年至被答辩人离场的疫情期间，小区主要是由业主自行筹资排班管理。鉴于被答辩人自身严重违约，故无权主张违约金及2020年后的物业服务费，且物业服务费标准依法应予调减。被答辩人并未按《景新一品前期物业管理服务协议》之约定履行自身义务，项目经理常年脱岗，小区卫生脏、乱、差，未对小区绿化、照明设备、水池等进行定期管理养护，小区大门常年不关，小区业主多次被盗，物业管理极度混乱，物业服务存在重大缺陷，小区业主多次向主管部门、社区及报社投诉反映。尤其是从2020年起至被答辩人离场的疫情期间，虽经业主多番沟通，被答辩人却始终拒绝履行职责，未提供定期清扫、消毒等服务，非本小区的业主自由出入，经沟通无果后，业主自行筹钱购买物资安排业主自行消毒抗疫，排班管理。鉴于被答辩人自身严重违约，故无权主张任何违约金及2020年后的物业服务费，且物业服务费标准也应予调减。二、本案中双方明确约定了支付物业服务费的期限，故已过诉讼时效的物业服务费依法不应支持。根据《景新一品前期物业管理服务协议》第七条第3款“业主应在房屋交付时一次性预付6个月的物业服务费，之后按季度预先交纳，业主或物业使用人应在每季度开始的前五日内履行交纳义务”。双方明确约定了入住后的物业服务费按季度缴纳且在每季度开始的前5日内缴纳。可见，双方明确约定了物业服务费支付时间，故超过诉讼时效的物业服务费依法不应支持。综上，鉴于被答辩人长期怠于履行自身义务，严重违约，故无权主张违约金及2020年后的物业服务费，且物业服务费标准应予调减。退一万步，即便不顾被答辩人自身严重违约的事实，违约金标准亦过高，应予调减。此外，鉴于双方明确约定了支付物业服务费的期限，故超过诉讼时效的物业服务费依法不应支持。请求人民法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明及法人身份证、入伙文件签收单、承诺书、前期物业管理服务协议，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的2015年12月2日通知一份（照片）、2017年10月27日接区住建局物业股通知（照片）、2019年12月10日物业费催缴通知（照片）、2020年1月10日律师函（照片），不能足以证明原告的证明目的，故对证明目的不予确认。对被告提交证据的小区卫生环境的图片11张、小区存在饮水安全及人身安全隐患的图片4张、2019年8月28日《乌蒙新报》报道l份、业主自行筹资购买抗疫物资及自行排班抗疫管理的图片6张、《关于六盘水盛德物业服务有限公司在我小区提供物业服务质量的情况说明》1份，不能足以证明被告的证明目的，故对证明目的不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月6日，被告向原告签署景新一品入伙文件签收单、承诺书，同时，被告与原告签订《景新一品前期物业管理服务协议》，约定被告景新一品4栋906室房屋建筑面积为131.04平方米，按每月每平方米0.90元计算物业服务费，业主应在房屋交付时一次性预付6个月的物业服务费，之后按季度预先交纳，业主或物业使用人应在每季度开始的前五日内履行交纳义务，如不按时交纳，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金，协议还对服务内容、质量以及其他事项进行约定。协议签订后，被告尚欠原告2011年8月起至2020年3月的物业费未交纳。另查明，从2020年4月开始，景新一品小区更换物业服务公司，原告退出物业管理。本院认为，原告与被告签订的《景新一品前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。对原告主张由被告支付物业费12654元（2011年8月起至2020年3月）的诉请是否予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。据此，原告已经实际为案涉小区业主提供了物业服务，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，因此，被告应向原告交纳物业费。对被告抗辩已超过诉讼时效问题，原告称其分别于2015、2017、2019、2020年向被告催缴过物业费，原告主张相应年份的物业费的诉讼时效已中断。因原告并未向被告送达催缴物业费，而是在小区公共位置张贴《特别告知》等方式向被告等业主催收物业服务费，作为原告物业管理公司，对被告等业主住宅所在的具体位置及联系方式应该了解，其采取在公共位置张贴《特别告知》的方式，并不足以引起被告等业主的注意，该行为不能证明其向被告等业主催收过物业服务费。原告于2020年10月向本院提起诉讼，2017年9月之前的物业费已超过诉讼时效期间，故对原告主张2017年9月之前的物业费不予支持，物业费应从2017年10月起开始计算，2017年10月至2020年3月的物业费为3642.03元（房屋建筑面积134.89㎡×0.9元/㎡/月×30个月），对此予以支持，对原告主张超出部分不予支持。对被告辩称原告在物业管理存在的问题，因未提交充分证据证明，不予采纳。对原告主张由被告支付违约金5000元的诉请是否予以支持。虽然协议约定了逾期交纳物业费的违约责任，但原告并未提交其向被告进行了催缴给予合理期限内仍未交纳物业费的证据证明，由此扩大的损失由原告自行承担，故对原告主张的违约金不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告彭海于本判决生效后十日内支付原告六盘水盛德物业服务有限公司物业费3642.03元；二、驳回原告六盘水盛德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费241元，由原告负担191元，被告负担50（原告已自愿预交，由被告连同上述款项一并返还原告50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  姜志成人民陪审员  陈放鸣人民陪审员  陈 建二〇二一年六月十八日书 记 员  刘雪晶