河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初3337号原告：蔡新民，男，汉族，1973年2月15日出生，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：袁勇强，河南豫上律师事务所律师。被告：驻马店市联谊置业有限公司。住所地：驻马店市前进路中段浙江商贸城对面。统一社会信用代码：91411700MA3XC8QC38。法定代表人：石营，总经理。被告：石云，女，汉族，1981年6月15日出生，住驻马店市驿城区。原告蔡新民诉被告驻马店市联谊置业有限公司（以下简称联谊公司）、石云商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡新民及其委托诉讼代理人袁勇强到庭参加诉讼。被告联谊公司、石云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蔡新民向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告联谊公司签订的内部福利房购房协议无效，判令被告联谊公司返还购房款211520元及利息（自2019年1月25日起计至购房款返还完毕之日止，按LPR四倍的标准计算），被告石云对被告联谊公司的上述债务承担连带清偿责任。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月25日原、被告双方签订一份《东城上郡项目内部福利房购房协议书》，约定：原告购买由被告开发建设的位于驻马店市农业路与××路交叉口东城上郡1号楼西单元904号房，交纳房款154000元，下余房款在签订正式商品房买卖合同同时转为购房款并在银行办理按揭。2019年12月11日原、被告双方解除了《东城上郡项目内部福利房购房协议书》并签订了一份回购协议，被告承诺退款，但被告至今未退款。被告联谊公司、石云未到庭，未提交书面答辩状。经审理查明，2019年1月25日，原告蔡新民（乙方）与被告联谊公司（甲方）签订一份《东城上郡项目内部福利房购房协议书》（以下简称《购房协议书》），约定：第一条：商品房概况。乙方自愿认购甲方东城上郡项目的1号楼西单元904号房（以下简称“本房地产”），用途为：居住，建筑面积115.04平方米。本房地产总价款为人民币肆拾玖万肆仟零佰零拾零元整，按建筑面积计算，单价为每平方米人民币4294.16元。第二条：付款方式及预付款乙方自愿采取下列第（二）种方式付款（一）一次性付款（二）银行按揭付款。乙方愿意预付款：1、乙方自愿于2019年1月26日前交纳总房款的31.17%壹拾伍万肆仟零佰零拾零元（小写RMB154000元）作为本次购买房源的预付款，并享受甲方规定的内部福利房购房优惠。2、甲方向乙方开具收据，待签订正式《商品房买卖合同》时转为购房款，具体的转换方式和房款属性按本合同第三条执行。……第四条甲方有义务将乙方购买房源于2020年12月31日前交付使用（最终交房时间以《商品房买卖合同》为准）等条款。同日，原告向被告支付了154000元首付款。因被告联谊公司一直未开发建设案涉房屋，2019年12月11日，原告（乙方）与被告（甲方）协商后又签订一份《内部福利房回购协议书》（以下简称《回购协议书》），约定：。二、回购细则1、经甲乙双方议定，甲方回购上述商品房价格为在实际成交单价基础上上调500元/平方米既：4794.16元/平方米。2、甲方回购上述房源的有效时限为自2020年6月1日起至2020年6月30日止，过期视为乙方放弃回购，本协议书自动作废等条款。2020年9月21日，原告向被告联谊公司提交了一份《退房申请》，载明：“本人蔡新民于2019年1月25日定购东城上郡1#号楼904号房源，现自愿申请退房，定房单、收据等定房材料均已交还售楼部，已交154000元定房款申请退款，房源交由开发商另行处理。”2020年9月21日，被告联谊公司向原告出具一份《收据》，载明：“今收到蔡新民联系电话137××××7168。自愿退房申请单，所购1#904房源购房协议书，首付款收据及相关购房手续。退款时间为10月1日起25个工作日内退首付款。”该承诺书的落款承诺人签名处加盖有被告联谊公司的印章。此后，被告一直未向原告返还购房款，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告述称其在购买案涉房屋时被告联谊公司的置业顾问告知其案涉房屋的商品房预售许可证正在办理中。经查，案涉房屋至今未办理商品房预售许可证。上述事实，有原告提交的《购房协议书》、《回购协议书》、收据、《退房申请》等证据以及原告的陈述在卷，据以认定。本院认为，2019年1月25日，原告与被告联谊公司双方签订了《购房协议书》，该协议明确了房屋的具体位置、房屋总价款、付款方式、交付期限等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已收取原告首付款154000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《关于商品房买卖合同的解释》）第五条“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该《购房协议书》应当认定为商品房买卖合同中的商品房预售合同。又根据《关于商品房买卖合同的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案诉争房屋至今未有商品房预售许可证，因此，原、被告之间签订的《购房协议书》应为无效合同。原告现请求确认《购房协议书》无效，于法有据，本院予以支持。2019年12月11日，原告与被告联谊公司又签订一份《东城上郡项目内部福利房回购协议书》，约定了对涉案房屋的处理，该约定不违反法律规定，属有效协议。被告联谊公司应按约定价款即4794.16元/平方米，返还原告31.17%的房款171909元（4794.16元/平方米×115.04平方米×31.17%），原告请求数额超出部分，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请的利息，2020年9月21日，被告联谊公司在向原告出具的《收据》中约定：退款时间为10月1日起25个工作日内退首付款，被告逾期未付款，给原告造成资金占用的利息损失，故利息损失应自2020年10月26日起计算。利息损失应以首付款154000元为基数，自2020年10月26日起计至首付款返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率计息，原告请求按照LPR四倍的标准计息，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请被告石云承担还款责任的主张。本院认为，石云不是本案合同的相对人，其收取原告购房款的行为系其作为联谊公司工作人员的职务行为，原告请求被告石云承担还款责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告蔡新民与被告驻马店市联谊置业有限公司于2019年1月25日签订的《东城上郡项目内部福利房购房协议书》为无效协议。二、限被告驻马店市联谊置业有限公司于本判决生效后十日内向原告蔡新民返还首付款171909元及赔偿该款的利息损失（以首付款154000元为基数，自2020年10月26日起计至首付款返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率计息）。三、驳回原告蔡新民的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2237元，由原告蔡新民负担367元，被告驻马店市联谊置业有限公司负担1870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  赵丽莉二〇二一年六月三日书记员  胡启阳