贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初3433号原告：张俊，男，汉族，1977年1月6日生，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。原告：方开琴，女，汉族，1977年6月23日生，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。委托代理人：张俊，男，汉族，1977年1月6日出生，住安顺市西秀区，系方开琴之夫。代理权限：特别授权。被告：贵州大元房地产开发有限公司住所：贵州省安顺市西秀区市东路远大公寓1栋2单元2楼1号统一社会信用代码：915204007801895606。法定代表人：邓天福，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨云蕾，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王露，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告张俊、方开琴诉被告贵州大元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告向本院诉请判决：1、请求判决被告安顺大元房地产开发有限公司立即为原告办理安顺市开发区刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目5号楼1单元3层2号房屋的房屋产权证并交付原告；2、判决被告按原告购房总价326837元为基数，按日万分之一的约定支付原告逾期办证违约金至被告交付房屋产权证止，逾期337天的逾期办证违约金11014.4元；3、判决被告按原告购房总价326837元为基数，按日万分之一的约定支付原告逾期交房837天的违约金27356.2元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年8月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定：一、原告购买位于安顺市开发区刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目5号楼1单元3层2号房屋。原告按约定全额支付购房款后，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋，但是由于被告的原因直到2019年11月1日被告才将房屋钥匙交于原告，逾期交房337天，按合同规定的交房之日起至实际交房之日，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，计11014.4元。二、被告应于2018年12月31日前为原告办理房屋转移登记，至现在2021年4月仍没有为原告办理该房屋转移登记，逾期共计837天，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，计27356.20元。综上所述，被告逾期交房、办证构成违约，侵害了原告的合法利益，故按照合同约定，原告要求被告支付逾期交房违约金及办理房屋转移登记违约金，以维护原告的合法利益不受侵犯。被告大元房开辩称：一、案涉房屋尚不具备办证条件，没有执行可能性，人民法院应当依法驳回原告的第一项诉讼请求。二、被告与原告签订的《商品房买卖合同》并未对办理产权证的时间以及逾期办理产权证的责任进行约定，故原告诉请要求支付逾期办证违约金没有事实依据。三、被告不能向原告按期交房的原因系不可抗力造成，并非由于被告主观过错，不可抗力等误工时间顺延后，被告并未向原告逾期交房。四、即便认定被告逾期向原告交房，但是被告先后与两家物业公司签订合同由被告代原告向物业公司缴纳物业费3034.08元用于抵扣逾期交房违约金，该金额应当在原告诉请的金额中予以扣减。同时，原告诉请要求被告支付逾期交房违约金过高，被告申请人民法院依法予以调整。对双方无争议的事实本院予以认定。同时查明：合同对办理不动产权证书转移登记的期限及逾期未办理不动产权属证书的违约金计算标准未作明确约定。现涉案房屋尚不具备办理房屋不动产权属证的条件。原告自认于2019年11月1日向被告接收涉案房屋，被告无异议。审理中被告自认交房通知系2019年11月1日张贴在单元楼和小区门口并有登报。以上事实，有原、被告的陈述，有原告提供的二原告身份证、结婚证复印件、商品房买卖合同、购房备案状态查询打印件，缴费收款收据、交房通知复印件，被告提交的营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明复印件，本院向不动产中心调取的贵州省安顺市西秀区人民法院协助调查回函等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。被告提交的：1、被告与开发区国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》复印件、现场管理人员《工作日志》复印件、贵州建工监理咨询公司出具的《监理通知单》（附停工时间记录）复印件、安顺市气象局2021年5月19日出具的《气象资料证明》复印件，证明案涉项目在被告施工建设过程中存在不可抗力因素：1、开发区管委会承诺出让宗地于2013年11月7日前拆迁完毕，但实际为2015年2月9日才拆迁完毕。2、被告按照安顺市开发区住建部门要求2016-2018年因故停工时间共计58天；3、施工期间因雷雨风雪等原因停工81天，三项共应顺延598天，被告没有逾期交房的事实。原告有异议，认为被告说没有逾期交房，为什么要抵扣违约金给公元物业，这是自相矛盾。从违约金里面抵扣物业费，永恒物业没有资质，在没有我们签字允许的情况下，强制性抵扣，房开说没有违约，为什么好心给我们缴纳物业费，抵扣的费用从何而来。本院认为因原、被告双方订立合同的时间是发生在拆迁之后，被告的拆迁因素主张不合逻辑，其理由不成立。即使存在天气、因高考、旅发大会等客观原因通知停工等因素，但停工时间仅几天且系建设工期中被告应考虑到的因素，合同约定的交房时间2018年12月31日系被告确定而非与原告协商的结果，至被告通知交房时间2019年11月1日已超时10个月，以及至本院审理时被告尚无任何竣工验收依据证实达到交房条件，以上因素均不足以构成被告逾期交房的不可抗力合理因素，故本院对证明目的不予采信。2、2019年11月8日被告与深圳市公元物业管理有限公司签订的《补充协议》复印件、2019年12月27日被告向深圳市公元物业管理有限公司发出的《通知》复印件、2020年11月12日被告向浅水湾项目业主发出《通知》复印件、2021年1月20日被告与安顺开发区永恒物业管理有限公司签订的《补充协议》复印件、《抵扣违约金名单》复印件、安顺市中级人民法院（2021）黔0402民终97号《民事判决书》复印件、安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402执1309号《执行通知书》复印件、安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402执1309号《结案通知书》复印件，证明即便被告存在逾期交房情况，被告自2019年11月8日至2021年1月20日分别与深圳市公元物业管理有限公司及安顺开发区永恒物业管理有限公司签订物业管理服务合同，约定由被告向两物业公司支付物业费用于抵扣被告逾期向业主交房的违约金，被告已向物业公司支付了相应的物业费并且该抵扣得到了大部分业主签字同意，被告向两物业公司支付的物业费抵扣逾期交房违约金，具体每个案件的金额不一致，都是按照合同约定1.5元每平方计算的，原告应抵扣的逾期交房违约金金额的事实。原告不同意被告用违约金抵扣物业费的主张。本院认为因物业管理费系另一个法律关系，故本院对证明目的不予采信。本院认为，当事人应当按合同约定全面诚信地履行合同约定的义务。原告按合同约定向被告付清所有房款后，被告未按合同约定于2018年12月31日交付房屋，至今也未给原告办理不动产权证书，被告的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告辩称逾期交房的原因系拆迁、天气、因客观原因通知停工等不可抗力因素，因原、被告双方订立合同的时间是发生在拆迁之后，被告的拆迁因素主张不合逻辑，其理由不成立。即使存在天气、因高考、旅发大会等客观原因通知停工等因素，但停工时间仅几天且系建设工期中被告应考虑到的因素，合同约定的交房时间2018年12月31日系被告提供的合同确定而非与原告协商的结果，至本院审理时被告尚无任何竣工验收依据证实达到交房条件，以上因素均不足以构成被告逾期交房的合理因素，故本院对被告的辩称不予采信。因房屋现尚不具备办理不动产权证书条件，故原告诉请判决被告贵州大元房地产开发有限公司立即为原告办理安顺市开发区刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目5号楼1单元3层2号房屋的房屋产权证并交付原告，本院暂不予支持，待该房屋符合办证条件后，原告可另行主张权利。本案争议的焦点一：原告诉请的逾期交房违约金应予支持多少的问题。原告诉请截止日期是实际收房日，被告主张的至张贴交房通知的日期。本院认为，被告至今对房屋是否具备交付条件不能进行举证，也未提供张贴或登报的交房通知依据，故对被告主张不予支持；而原告自愿接受房屋是系其对权利的处分，应视为实际接受房屋，原告自认2019年11月1日接收房屋，本院予以采信。故逾期交房的违约金按合同约定的标准（已付购房总款的日万分之一），从2019年1月1日起计至原告实际接受房屋2019年11月1日止，即为9936元（326837元×日万分之一×304天）。被告认为逾期交房违约金约定过高请求调整，经核算逾期交房违约金约为994元/月，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十二条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”及第十三条第三款的规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本院将原告的诉请金额与按同地段同类房屋租金相比较，原告主张的违约金标准不过高，故本院不予调整。焦点二、逾期办证违约金的起算时间和计算标准问题。合同虽未约定办理转移登记的时间及违约责任的计算方式，但逾期办证，客观上给原告不能完全行使房屋所有权带来损失，被告对此应承担违约责任。首先起算时间，合同虽未约定转移登记时间，但约定有交房时间以及初始登记时间（在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”，本院认为应按原告实际收房之日起经过90日起计算逾期办证违约金。其次违约金的计算标准，因双方无约定，结合被告违约的主客观过错、房屋的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,本院支持逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准为每日万分之零点一五。逾期办证违约金从被告交付房屋之日起经过90日，即从2020年1月30日计算至2021年6月30日为2535元（326837元×日万分之零点一五×517天），2021年7月1日起至被告交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以原告已交付房价款326837元为基数，按日万分之零点一五计算支付。焦点三、被告辩称用物业费充抵违约金是否支持问题。因物业管理费系另一个法律关系，而本案系商品预售合同纠纷，且物业管理费的相对方非系本案被告，被告也未提供为原告代缴物管费的具体金额及依据，加之原告不同意被告用物业费抵扣违约金，故不宜在本案一并处理。对被告该辩称本院不予采信。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十四条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告张俊、方开琴从2019年1月1日起计算至2019年11月1日止的逾期交房违约金人民币9936元；二、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告张俊、方开琴从2020年1月30日开始计算至2021年6月30日止的逾期办证违约金人民币2535元，2021年7月1日起至被告交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以原告已交付房价款人民326837元为基数，按日万分之零点一五计算支付；三、驳回原告张俊、方开琴的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币910元，减半收取人民币405元，由原告张俊、方开琴承担人民币25元，由被告贵州大元房地产开发有限公司承担人民币380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  张红文二〇二一年六月三十日法官助理包欣书记员杨恒