湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1243号上诉人(原审被告)：怀化世雄置业有限公司，住所：怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏金兰，女，1973年12月12日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人怀化世雄置业有限公司因与被上诉人夏金兰商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求：1、请求依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1625号民事判决第二项，依法改判；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人系“按揭或者公积金贷款”，依照《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》的约定，对逾期办证应当不计违约责任。一审法院判决上诉人对此承担违约责任，存在错误。2、本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。3、案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上所述，一审判决事实不清，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人夏金兰辩称：1、上诉人与相关部门纠纷与业主购买上诉人的商品房无关，上诉人应当承担相关违约责任。2、按揭业主自按揭款拨付上诉人之日起，就已经由银行全部付清购房尾款，应当适用《商品房买卖合同书》第十二条约定的违约金。3、答辩人从未放弃和停止向上诉人主张权利，2016年10月28日、2018年3月27日、2018年11月12日上诉人均出具了承诺书，诉讼时效多次中断，并没有超过诉讼时效。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。夏金兰向一审法院提出诉讼请求：1、判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区××路××栋××单元××房屋的《不动产权证》；2、请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币6300元整，（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算；3、请求法院判定被告退还不合理的水电开户费3000元，请求法院判定被告退还代收的维修基金5530元和契税7866元，一共22696元；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2013年9月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》（以下简称涉案合同一）及《怀化市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同二），涉案合同一约定原告购买被告开发的××小区××栋××单元××号商品房，房屋总价款276493元，首付款86493元，190000元余款以银行按揭（公积金）贷款方式支付。被告应在2014年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告；该合同第十二条约定交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。若原告未交清房款或其他费用，则被告不予代办房产证和土地使用证，被告不承担任何责任。被告办好两证后应通知原告前来领取，以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款的约定。该合同第五条约定契税和办证费、住房维修基金应由原告缴纳，被告代为收取。涉案合同二中对于所购物业、购房单价、总房款、付款方式的条款与涉案合同一约定一致，而对于办证期限与逾期办证的违约责任均未做约定。上述涉案合同一及涉案合同二签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2013年9月30日向被告交纳维修基金5530元，2014年10月22日向被告交纳了契税7116元、土地使用证费750元、水电开户费3000元。2014年10月22日，原告从被告处接收房屋。2018年3月27日该小区业主向被告要求解决路面、围墙及房产证问题，被告承诺争取在2018年底办理好产权证书。但被告违反承诺至今未为原告办理好房屋产权证书。一审法院认为，原、被告签订的涉案合同一系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成违约，应继续承担为原告办理好所购商品房的不动产权证书的责任。涉案合同一第十二条第一款约定：“被告应于交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。”因被告未向该院提供逾期办证是政府原因导致的相关证据，其辩称延期办证系政府原因导致的理由，该院不予采信。被告主张该合同约定以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此违约条款的约定。该院认为，该涉案合同是被告为重复使用而预先拟定，属于格式条款。被告作为提供格式条款的一方，在该条款中不合理地免除自己的责任，限制原告的主要权利，故该院认定该条款无效。涉案房屋于2014年10月22日交付于原告，因此办证期限应从2014年10月23日起算545个工作日至2016年12月22日止。被告应向原告支付自2016年12月23日起至2021年2月22日止（共计50个月）的逾期办证违约金5000元，2021年2月23日起的逾期办证违约金按每满一个月支付100元的标准继续计算至办证之日止，该院予以支持。被告辩称原告主张退还3000元水电开户费的诉讼请求已过诉讼时效。该院认为，原告于2014年10月22日向被告交纳水电开户费，于2021年3月2日向该院就该项请求提起诉讼，且未提供证据证明其于起诉前就该3000元向被告主张过权利，故根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定，原告请求被告返还收取的水电开户费3000元，该院不予支持。原告委托被告为其代办房屋产权证书，契税及物业专项维修资金系原告应当承担的费用，而被告只是代为收取，且该涉案房产尚未办理房屋产权证书，双方也未就办证费用进行结算。故原告请求被告退还契税及物业专项维修资金该院不予支持。关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，该院认为，原告等业主曾于2018年3月就被告的逾期办证违约行为向其主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间规定，故被告的辩论意见，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告怀化世雄置业有限公司于具备办证条件起90日内为原告夏金兰办理好怀化市武陵南路××小区××栋××单元××号房屋的产权证书；二、被告怀化世雄置业有限公司于该判决生效之日起10日内支付原告夏金兰逾期办证违约金5000元，2021年2月23日起的逾期办证违约金按每月100元继续计算至办证之日止；三、驳回原告夏金兰的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取284元，由被告怀化世雄置业有限公司承担63元，原告夏金兰承担221元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：双方当事人均认可所签订的商品房买卖合同的真实性，且已按照合同约定履行大部分权利义务，因此两份合同均合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。夏金兰依约向怀化世雄置业有限公司交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，怀化世雄置业有限公司应当及时代为夏金兰办理好所购房屋的不动产权证。而怀化世雄置业有限公司违反合同约定逾期办理不动产权证，故应当承担违约责任。怀化世雄置业有限公司上诉提出合同第12条约定“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”，因此怀化世雄置业有限公司不应当承担逾期办证违约金。案涉《商品房买卖合同书》系怀化世雄置业有限公司提供的格式合同文本。该合同文本第十二条就免除怀化世雄置业有限公司对银行按揭和公积金贷款方式付款的客户逾期办证违约金的约定内容未向夏金兰予以提示或说明，而且该条款内容不合理地免除怀化世雄置业有限公司办证的违约责任，因此该条款违反法律规定，该项内容无效。因此，怀化世雄置业有限公司的该上诉请求不能成立。怀化世雄置业有限公司上诉提出导致逾期办证的原因是政府原因造成，应当按照案涉《商品房买卖合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免责。但怀化世雄置业有限公司并未提交充分证据证实逾期系政府部门的原因所致，故本院不予采纳。综上所述，怀化世雄置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  舒易成审判员  胡海雄审判员  杨立平二〇二一年六月二十四日法官助理田利文书记员张静