安徽省阜阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖12执复24号 复议申请人（被执行人）：陈华明，男，1963年7月3日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 申请执行人：徐瑞，男，1969年4月2日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 委托诉讼代理人：陈正伟，安徽相和律师事务所律师。 复议申请人陈华明不服阜阳市颍州区人民法院（2021）皖1202执异27号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 阜阳市颍州区人民法院在执行徐瑞与陈华明建设工程施工合同纠纷一案中，陈华明以执行法院超标的查封及可查封其另外三处房产为由提出异议，请求执行法院解除对涉案房屋的查封，并终止对涉案房产的拍卖。 执行法院查明，该院于2019年5月13日作出（2018）皖1202民初6649号民事判决，确认：一、徐瑞与陈华明于2018年4月30日签订的《建筑工程劳务施工合同》为无效合同；二、陈华明支付徐瑞工程款1953247.72元；三、陈华明赔偿徐瑞损失(以1953247.72元为基数，从2018年10月25日起至给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息)。该判决发生法律效力后，陈华明未履行法律文书确定的义务，徐瑞向该院申请强制执行。 该院于2020年3月5日向被执行人发出执行通知，责令其三日内履行义务，但被执行人未按期履行生效法律文书确定的义务。该院于2020年4月29日作出（2020）皖1202执180号裁定，查封被执行人陈华明与共有人朱萍位于江苏省南通市××幢××室××幢××室××室××幢××室房产（均已设定最高额抵押权）。该院于2020年8月20日作出（2020）皖1202执180号之二裁定，拍卖（变卖）该房产。 执行法院认为，因陈华明拒不履行生效法律文书所确定的义务，该院裁定查封登记在被执行人陈华明与共有人朱萍位于博园岚郡66幢04室（产权证为××、160002295）、66幢地下室04室（71104742、71104739）、66幢车库04室（71104740、71104741）房产，符合法律规定。因被查封的上述房产。陈华明为此提出异议涉案房屋系不可分割物，为不降低涉案房屋价值，法院执行时以整体处置为宜。同时在可供执行的数个房产中，人民法院可选择执行方便且容易变现的房产处置，并不违反法律规定。故陈华明以执行超标的为由要求解除对涉案房屋的查封，其异议理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定驳回陈华明的异议请求。 陈华明向本院申请复议称，1、执行法院认为案涉房屋、车库、地下室等三座不动产为不可分割物错误。因为三座不动产虽位于一处，可合并使用，形成“别墅”式居住功能，但其毕竟是三座不同的独立产权，各有其使用功能，系可分割之物。2、执行法院认为案涉房屋、车库、地下室整体处置是为了不降低涉案房屋价值亦错误。因为众所周知，三座不动产整体处置，大幅度增高了转让总价，从而降低了每平方米的市场交易单价。按执行法院的这一认为，该询价岂不贬低了整体处置的基价和网拍的起拍价，同时违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定。3、案涉三座不动产整体处置，并非执行方便和容易变现。综上，执行法院将该三座不动产分开询价，降低了该三座不动产作为整幢“别墅”的价值。同时该院又将该三座拥有独立产权、具有独立用途的不动产合并拍卖，其总价值远远超过了执行标的额。更何况，申请复议人名下还有另外三处（40幢501室、23幢1501室、39幢803室）价值分别为300万元左右的住房，其中的任何一套价值都足以清偿案涉法律文书所确定的债权及执行费。因此请求撤销阜阳市颍州区人民法院（2021）皖1202执异27号异议裁定，撤销对案涉三座不动产的查封，并终止拍卖。 徐瑞称，陈华明提出的异议依法不能成立，只是故意拖延时间以达到阻止法院继续执行的目的，故请求驳回其复议申请。 本院查明，2020年5月7日，执行法院查封了陈华明、朱萍共有的位于南通市××幢××室××幢××室××平方米）、40幢Ｂ119室、40幢501室（面积106平方米）、23幢Ｂ121室、23幢1501室（面积119.42平方米），位于博园岚郡66幢04室（面积257.6平方米）、66幢地下室04室（41.28平方米）、66幢车库04室（54.2平方米）、和兴花苑10幢402室及车库20室、车库3室。2020年12月4日，执行法院询问双方当事人时，被执行人陈华明一方要求与申请执行人徐瑞协商解除对南通市××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××室××室的查封，其将解封后的房产抵押贷款，以贷款偿还徐瑞的债权，法院可继续查封博园岚郡66幢04室、66幢地下室04室、66幢车库04室，如果解封后陈华明在2021年1月1日前没有归还徐瑞的案款，法院可以拍卖博园岚郡的不动产。2020年12月7日，徐瑞向执行法院书面申请解除除博园岚郡66幢04室、66幢地下室04室、66幢车库04室以外的被查封的其他房产。2020年12月19日执行法院委托所在地法院办理了解除对其他房产的查封手续。2021年3月25日，徐瑞向执行法院书面申请继续执行，并提交其与阳光财产保险股份有限公司签订的《继续执行责任保险保单》，保证徐瑞向人民法院请求继续执行如果存在错误，给异议人陈华明造成损失的，保险人根据保险合同的约定在赔偿限额内负责赔偿。陈华明与朱萍共有的不动产博园岚郡66幢04室、66幢地下室04室、66幢车库04室设有最高额抵押担保，最高贷款额可达10041700元，期限到2030年1月3日。网络司法拍卖公示此不动产估价为13175317元（房屋平均估价9964186.7元＋车库、地下室平均估价3211130.7元）。解除查封的其他房产40幢501室、23幢1501室、39幢803室均设有最高额抵押权，期限到2023年2月1日，均为陈华明与朱萍共有。 除以上之外，本院查明的事实与执行法院一致。 本院认为，本案争议的焦点是执行法院的异议裁定认定事实和适用法律是否正确。案涉不动产博园岚郡66幢04室、66幢地下室04室、66幢车库04室共为一处不动产，设有最高额抵押权，该不动产又为陈华明、朱萍共有，此不动产估价为13175317元，除去上述两项权利外，其剩余价值能否满足本案执行尚未可知。因此，执行法院查封、拍卖此不动产，并不明显超标的。执行法院网拍时公示的估价13175317元，为房屋和车库、地下室平均估价的总和，执行法院对其整体拍卖,提升了其整体使用价值，并不降低其价格，同时符合常理。陈华明称其另外三处房产可处置，但该三处房产同样均设有最高额抵押权，亦为其与朱萍共有，不方便处置，且陈华明一方曾要求解除对该三处房产的查封，用此三处房产贷款偿还徐瑞，如果不还款，可处置博园岚郡的不动产，后执行法院经徐瑞申请对该三处房产解除查封，但陈华明未予兑现贷款还钱承诺。因此，执行法院启动对涉案房产拍卖的执行行为不违反法律规定，作出的异议裁定认定事实和适用法律正确，应予以维持。陈华明的复议理由不能成立，对其请求事项不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回陈华明的复议申请，维持阜阳市颍州区人民法院（2021）皖1202执异27号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  姜之涛 审判员  金 光 审判员  魏 晋 二〇二一年六月二十三日 书记员  杨 梅 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； (三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误做适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。