河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初180号原告刘光辉，男，汉族，1992年2月20日生，户籍地河南省项城市，现住信阳市浉河区。原告邱蕾，女，汉族，1992年4月29日生，户籍地河南省新县，现住信阳市浉河区。共同委托代理人薛俊、丁月洁（实习），河南联高律师事务所律师，系特别授权。被告何远贵，女，汉族，1978年2月23日生，住信阳市浉河区。委托代理人彭爽、孙海金（实习），河南以德律师事务所律师，系特别授权。被告周德坤，男，汉族，1975年11月26日生，住信阳市浉河区。第三人信阳市信家房地产经纪有限公司。法定代表人梁德明，该公司总经理。委托代理人谢金磊，该公司员工，系特别授权。原告刘光辉、邱蕾诉被告何远贵、周德坤及第三人信阳市信家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘光辉、邱蕾及其共同委托代理人薛俊、丁月洁（实习）、被告何远贵及其委托代理人彭爽、孙海金（实习）、第三人信阳市信家房地产经纪有限公司的委托代理人谢金磊均到庭参加诉讼。被告周德坤经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘光辉、邱蕾共同诉称，2020年6月1日，我二人与被告何远贵、周德坤签订《信阳市存量房买卖合同》，我二人以55万元的价款购买被告何远贵所有的位于河区正××小区××楼××号房屋作为婚房，并预付购房定金1万元给被告何远贵。因合同签订时该房尚不符合办证条件且有32万元房屋贷款未还，原、被告双方在合同中约定在签订合同七日内我二人支付首付款21万元，剩余34万元房款于被告何远贵、周德坤在该房符合办证条件后15日内自行办理银行解押手续后十日内办理不动产权证书且在办证后20日内双方共同向公积金管理中心申请房屋按揭贷款后予以支付。我二人于2020年6月5日自第三人信阳市信家房地产经纪有限公司处得知该房已符合办理不动产权证的条件后，于2020年6月6日向被告何远贵支付剩余的购房首付款20万元，并多次找到被告何远贵、周德坤协商房屋办证过户事宜，但被告何远贵、周德坤至今仍未按合同约定时间办理银行解押手续及办理房屋不动产权证书，导致合同无法继续履行。请求法院判令：①解除原告刘光辉、邱蕾与被告何远贵、周德坤于2020年6月1日签订的《信阳市存量房买卖合同》；②被告何远贵、周德坤向原告刘光辉、邱蕾返还购房款21万元；③被告何远贵、周德坤偿还原告刘光辉、邱蕾已支付的居间费11000元；④被告何远贵、周德坤向原告刘光辉、邱蕾支付违约金11万元；⑤本案诉讼费、律师代理费、保全费由被告何远贵、周德坤承担。原告刘光辉、邱蕾对其诉讼请求提供有下列证据：①原告刘光辉、邱蕾的身份证复印件，拟证明原告诉讼主体适格；②被告何远贵、周德身份信息、婚姻登记档案信息，拟证明被告何远贵、周德坤诉讼主体适格，且系夫妻关系；③第三人信阳市信家房地产经纪有限公司企业信用信息公示报告，拟证明第三人诉讼主体适格；④《信阳市存量房买卖合同》、《居间服务合同》，拟证明原、被告双方在第三人信阳市信家房地产经纪有限公司的居间服务下签订合法有效的房屋买卖合同，根据合同第五条约定，被告何远贵、周德坤逾期履行办理过户手续且超过15日，构成根本违约，原告刘光辉、邱蕾要求解除合同并要求被告何远贵、周德坤支付房屋总价款20%的违约金的诉讼请求有事实和法律依据；⑤中国银行交易流水明细清单及微信转款记录，拟证明原告刘光辉、邱蕾已按合同约定向被告何远贵、周德坤支付首付购房款21万元、向第三人信阳市信家房地产经纪有限公司支付居间服务费9000元的事实，原告刘光辉、邱蕾无违约行为；⑥诉讼费票据、保全费票据、保全保险费票据、律师费票据、公告费，拟证明根据原、被告双方所签合同第八条的约定，被告何远贵、周德坤应承担上述因本次诉讼产生的各项费用，共计12007.5元。被告何远贵辩称，①我与原告刘光辉、邱蕾于2020年6月1日签订房屋买卖（转让）合同，合同签订后我积极与银行沟通办理房屋解押手续，但银行负责人告知由于银行年中业务考核，让我于7月1日以后再办理，其后我多次咨询并催促银行，但办理的进度十分缓慢，我一直在努力想办法履行合同，并非原告诉称的合同已无法履行；②我的行为不构成根本违约，原告刘光辉、邱蕾诉请要求我承担全部的居间费用不合理，第三人信阳市信家房地产经纪有限公司作为居间方虽然为房屋买卖双方即本案原、被告提供了信息服务，但合同约定的居间方的义务并非只有促成合同成立，第三人信阳市信家房地产经纪有限公司并没有积极全面履行其全部义务，亦没有积极协助原、被告双方办理各项手续，其收取的居间费与其实际工作量不符，第三人信阳市信家房地产经纪有限公司仅完成了居间服务合同服务工作的一小部分，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，让我承担11000元的居间费不合法也不合理；③原告刘光辉、邱蕾诉请的11万元违约金远远高于实际损失，请求法院以原告已付款项按银行同期贷款利率计算利息损失认定为违约金，因原告仅支付购房首付款21万元，尾款尚未支付，损失的只是利息；④原告刘光辉、邱蕾现拒绝购买该房屋，其行为构成根本违约，应在原告已付款项中冲抵应向我支付的违约金，多退少补。被告何远贵对原告刘光辉、邱蕾所举证据的质证意见是：对证据①、②、③的真实性、合法性均无异议；对证据④的真实性无异议，对证明目的有异议，房屋延期办理手续是因为原告刘光辉、邱蕾不配合导致房屋无法过户，我的行为不构成根本违约，我一直在积极配合办理房屋解押手续，原告刘光辉、邱蕾仅支付购房首付款21万元，要求我按照房屋总价款的20%支付违约金不合理；对证据⑤，原告实际支付居间费9000元，与其诉称的支付居间费11000元不符；对证据⑥无异议。被告何远贵亦向法庭提交《信阳市存量房买卖合同》、《居间服务合同》，其称因为原告刘光辉、邱蕾不配合导致涉案房屋无法办理过户手续，拟证明其不存在根本违约，且违约金定位房屋总价款的20%属违法。被告周德坤未答辩。第三人信阳市信家房地产经纪有限公司对原告刘光辉、邱蕾所诉事实无异议，对原告所举证据无异议，承认收到原告支付的居间费9000元。经审理查明，被告何远贵、周德坤于2016年10月9日登记结婚，2017年12月,被告何远贵购买涉案房屋即位于河区正商红河谷54号楼1202号房屋，于2018年1月22日办理豫F(2018)信阳市不动产证明第0122833号预告登记证明，并同时以该房作抵押贷款34.7万元，办理了抵押登记。2020年6月1日，原告刘光辉、邱蕾与被告何远贵、周德坤签订一份信阳市存量房买卖合同（经纪成交版），合同约定：“出卖人何远贵（甲方），买受人邱蕾、共有人刘光辉（乙方）。第一条、甲方所售房屋权证号及坐落位置、建筑面积及权属情况：（一）乙方购买甲方所售的坐落于浉河区正商红河谷54号楼1202号房，建筑面积88.25平方米，契税票证号：地01018736；（二）该房屋的抵押情况：该房已设定抵押，抵押银行为农业银行，解抵押金额为320000元，甲方同意不动产证下来15日办理完毕该抵押的解除手续，解除抵押后甲方10日内办理不动产权证书。第二条、成交价格及付款方式：经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为550000元，乙方向甲方支付购房定金10000元，房屋所有权登记转移所涉及的税、费由乙方承担，首付款金额210000元，乙方于本合同签订7日内将首付款支付给甲方，余下房款340000元以贷款方式支付，甲乙双方应于甲方不动产证下发20日内向公积金管理中心申请按揭贷款，并由贷款机构按规定将该部分房款直接支付给甲方。第三条、权属转移登记及房屋交付：甲乙双方当事人同意自本合同签订之日起甲方不动产证下发25日内办理房屋权属转移登记手续，权属转移登记后乙方15日内办理贷款银行抵押登记手续；甲方应于收到乙方首付款2日内将该房屋交付给乙方。……第五条、违约条款：（一）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得不动产权证书的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得不动产权证书的；3、逾期履行本合同第二、三条约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高本合同约定的房屋交易价格；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金及退还已付房款，居间方收取乙方的所有费不予退还，由甲方直接赔付乙方。（二）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同第二、三条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，居间方收取乙方的费用不予退还。……第八条、争议解决方式：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。因一方违约行为造成无法协商解决，进行诉讼，由违约方承担诉讼产生的诉讼费、律师费（依票据）、交通费等费用。……补充协议：③甲方不动产证下发后，甲方自己解押拿出不动产证。”原告刘光辉、邱蕾在该《信阳市存量房买卖合同（经纪成交版）》乙方签章处签字并按指印，被告何远贵、周德坤在该《信阳市存量房买卖合同（经纪成交版）》甲方签章处签字并按指印，第三人信阳市信家房地产经纪有限公司在经纪公司签章处加盖公司印章。同日，被告何远贵、周德坤与原告刘光辉、邱蕾及第三人信阳市信家房地产经纪有限公司签订一份《居间服务合同》，约定：“甲方（出卖方）即被告何远贵，乙方（买受方）即原告刘光辉、邱蕾，丙方（居间方）即第三人信阳市信家房地产经纪有限公司。第一条、居间服务：甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，丙方本着诚实首席、尽职尽责的原则，在甲、乙双方房屋交易过程中，为保障交易顺利进行，负责办理交易所需的各项服务，督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。签订合同当日及时足额向丙方支付居间服务费为房屋成交价2.7%。服务内容：1、为买方提供房屋买卖市场行情资讯或卖方寻找、提供并发布房源信息，协助查看卖方房屋权证证件，保管交易相关产权材料及其他重要材料；2、核查出卖方的房屋核验义务，办理公证手续、房屋评估手续、房屋解押手续等；3、协助买方办理贷款各项手续，及时跟进审批进度，告知贷款审批进度，办理房屋抵押登记；4、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促成交易双方签署买卖合同，督促甲、乙双方按约定履行合同义务。……”原告刘光辉、邱蕾在此《居间服务合同》乙方（买受人）处签字并按指印，被告何远贵、周德坤在此《居间服务合同》甲方（出卖方）处签字并按指印，第三人信阳市信家房地产经纪有限公司在此《居间服务合同》丙方（居间方）加盖公司印章。以上合同签订后，原告刘光辉于2020年5月31日通过其本人银行账户向被告何远贵银行账户转款10000元，于同日通过手机微信账户向第三人信阳市信家房地产经纪有限公司支付居间费9000元，于2020年6月6日分三次通过其本人银行账户向被告何远贵银行账户分别转款50000元、50000元、100000元，以上合计向被告何远贵转款210000元。被告何远贵在收到该210000元后将此款用于经营生意而未用于偿还银行贷款以办理银行解押手续，至今仍未办理房屋贷款的银行解押手续，亦未办理房屋产权证书，导致涉案房屋无法办理过户手续，房屋买卖合同无法继续履行。在本案庭审时，被告何远贵仍表示其所收原告刘光辉、邱蕾210000元购房款用于做生意亏损了，现无钱办理房屋贷款的银行解押手续。另查明，原告刘光辉、邱蕾因提起本案诉讼于2021年1月25日支付律师代理费6000元，因申请财产保全于2020年11月23日支付诉讼财产保全责任保险费500元。以上事实，有原、被告身份信息复印件、结婚登记档案信息表、第三人信阳市信家房地产经纪有限公司企业登记信息表、涉案房屋查档证明、信阳市存量房买卖合同（经纪成交版）、居间服务合同、中国银行交易流水明细清单、微信转款截图、律师费发票、保险费发票及庭审笔录等证据证实。本院认为，公民合法财产权利应予依法保护，公民与企业之间的合同关系应予依法调整。本案中，本案涉案房屋系被告何远贵在与被告周德坤夫妻关系存续期间所购买的房屋，属被告何远贵、周德坤夫妻共同财产。原告刘光辉、邱蕾与被告何远贵、周德坤及第三人信阳市信家房地产经纪有限公司之间签订的信阳市存量房买卖合同、居间服务合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。原告刘光辉、邱蕾按合同约定向被告何远贵、周德坤支付购房首付款21万元并向第三人信阳市信家房地产经纪有限公司支付居间服务费9000元后，被告何远贵、周德坤拒不在约定期限内办理房屋权属证书并解除抵押，致其未能向原告刘光辉、邱蕾办理房屋权属过户手续，致合同不能履行，被告何远贵、周德坤应承担违约责任。由于被告何远贵、周德坤已以其实际行为拒不办理其房屋的银行解押手续、拒不履行合同义务，致原告刘光辉、邱蕾购买此房屋的合同目的不能实现，合同应予解除。本案房屋买卖合同未能履行、合同目的不能实现的全部后果均系被告何远贵、周德坤的违约行为所造成，应承担返还原告刘光辉、邱蕾购房款的责任，并按合同约定承担违约金，赔偿原告刘光辉、邱蕾支付的居间服务费及因主张权利而支付的律师代理费、财产保全责任保险费。故原告刘光磊、邱蕾的诉讼请求证据充分、事实清楚，于法有据，理由成立，应予支持。被告何远贵、周德坤辩称其行为不构成违约、应按已付款额计算违约金、拒不承担赔偿责任的各项意见无证据佐证，且于法无据，理由不能成立，不予采纳。综上分析，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款（三）项、（四）项、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十五条第一款、第五百九十八条之规定，判决如下：一、解除原告刘光辉、邱蕾与被告何远贵、周德坤签订的信阳市存量房买卖合同；二、被告何远贵、周德坤应于本判决书生效后十日内共同退还原告刘光辉、邱蕾所付购房款210000元，并同时赔偿原告刘光辉、邱蕾支付的居间服务费9000元、诉讼财产保全责任保险费500元、律师代理费6000元，共计225500元；三、被告何远贵、周德坤应于本判决书生效后十日内共同向原告刘光辉、邱蕾支付违约金110000元。案件受理费6332元、财产保全费2175元，公告费300元，共计8807元，由被告何远贵、周德坤共同承担。此费已由原告刘光辉、邱蕾预交本院，由被告何远贵、周德坤在执行程序中将此8807元直接支付给原告刘光辉、邱蕾。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长 许 浩人民陪审员 胡 霞人民陪审员 李雅宏二〇二一年六月二十二日书 记 员 胡 鹏