黑龙江省木兰县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0127民初997号原告：杜玉喜，男，1959年5月7出生，汉族，无职业，住木兰县。委托诉讼代理人：张让生，木兰县赤日法律服务所法律工作者。被告：于清英，女，1952年5月22日出生，汉族，农民，住木兰县。被告：冯玉静，女，1975年5月21日出生，汉族，无职业，住木兰县。共同委托诉讼代理人：李玉春，木兰县东兴法律服务所法律工作者。原告杜玉喜与被告于清英、冯玉静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜玉喜及其委托诉讼代理人张让生，被告冯玉静及共同委托诉讼代理人李玉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜玉喜向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告冯玉静代替于清英签订的房屋买卖契约；2.由被告返还购房款30000元；3.由被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：由于清英返还购房款30000元，冯玉静承担连带返还责任。事实与理由：二被告系母女关系，2021年3月19日，原告与被告冯玉静协商，冯玉静将其母亲所有的房屋（后来知道该房屋属于扶贫房）转卖给原告，当时讲好只要房屋能过户原告就买，被告冯玉静也承诺能办理过户手续。房屋作价36000元，交付定金2000元，2021年3月28日，原、被告签订房屋买卖契约，经中间人徐晓涛之手给付被告冯玉静28000元，剩余6000元在办理过户手续后一次性交清。被告又代其母亲写下承诺书，承诺该房屋不属于国家补贴房。原告到房产部门办理过户，被告知该房屋于购买住房自建成之日起五年内不得出售转让，无法办理过户手续，物权得不到实现，经双方协商无果，故诉至本院，要求支持诉讼请求。于清英、冯玉静共同答辩称：一、答辩人不同意解除房屋买卖合同，双方于2021年3月28日签订房屋买卖合同后，被答辩人已经支付房款30000元，剩余6000元出具了欠据；答辩人已经将房屋交付给被答辩人使用，被答辩人已经接收房屋，双方合同已经实际履行。二、原告在办理过户时称答辩人出售的房屋属于扶贫房，不能办理过户手续，根据黑建村（2017）11号文件规定，翻建房屋，自建成之日起五年内不得出售，但答辩人虽属于贫困户，在购买房屋中有部分补贴行为，但并不属于自建房屋。经相关部门咨询，该房屋可以办理过户手续，故此理由不存在，不符合解除合同的法定事由，应驳回原告的诉讼请求。三、答辩人冯玉静在房屋买卖过程中属于委托代理人，够不上诉讼主体，故依法应驳回对冯玉静的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告出示的证据冯玉静收原告杜玉喜定金2000元收据，拟证明在出卖房屋时是以冯玉静为单独主体，未显示委托关系，这是骗局的第一步。被告对真实性没有异议，认为该收据只是收取购买房屋的定金，冯玉静是代理于清英的行为。本院审查认定，该收据系双方为达成买卖协议所签订的定金收据，本案中双方已经签订了买卖契约，契约中卖房人显示为于清英，并已实际交付履行，该定金收据所证明的事实本院予以确认。2.原告出示的证据冯玉静书写的承诺书，拟证明2021年3月19日定金交付之后，双方签订买卖契约之前，冯玉静以其母亲名义书写承诺，保证房屋不属于国家补贴房，冯玉静有欺诈行为。被告表示该证据不属于原件，原件有于清英捺的手印，这个承诺是在办理过户时，应房产部门要求书写的。本院审查认定，该承诺书并非复印件，且与被告提交的承诺书并非同一份。但该承诺书没有于清英捺手印确认，且没有书写时间，无法确认是否为双方签订房屋买卖契约之前形成。3.原告出示的证据东兴镇人民政府情况说明，拟证明被告于清英系建档立卡贫困户，2019年10月23日购买房屋，根据黑建村（2017）11号文件规定，新建与购买住房自建成之日起，房屋产权人五年内不得出售或转让。被告表示有异议，认为该证明为行政机关出具，应有法人签字。另外东兴政府虽属行政机关，但是并非房屋产权登记机关，无权作出房屋是否可以过户的决定。并且该文件原文中只针对翻建房屋进行限制，“购买”字样为证明中添加，内容违反法律规定，不应予采信。本院审查认定，该证明中所涉及的文件为政策性文件，本案房屋是否可以过户交易，应以房屋登记主管部门意见为准。4.原告出示的证据徐小涛证人证言一份，拟证明2021年3月28日，在签订房屋买卖契约时，经证人手原告给付被告房款28000元，加上定金2000元，一共向被告支付房款30000元。被告表示有异议，认为证人未到庭，不予质证。本院审查认定，证人非经法定原因，应出庭作证，接受双方询问，该证据不符合证据的有效形式，本院不予采信。但经本院查明，双方当事人对已经交付购房款30000元的事实无异议。5.被告出示的证据房屋契约一份，拟证明2021年3月28日，双方签订房屋买卖契约，系双方真实意思表示，结合原告诉状中称“当时讲好只要房屋能过户我就买”说明该房屋能过户，原告认可购买。原告表示有异议，认为该契约价款是假的，于清英的签名及手印都是冯玉静冒充的，并向本院提交了另一份复写的契约。本院审查认定，该两份契约系同时复写形成，均有双方当事人签名捺印，虽然双方对于清英手印产生异议，但均不申请司法鉴定。经本院询问，于清英本人表示系本人意愿，双方的房屋买卖契约依法成立。6.被告出示2021年4月21日承诺书一份，拟证明该承诺书系被告于清英出具，承诺书上有批示，可以办理房屋过户手续。原告表示有异议，认为这是在东兴政府4月9日证明之后，被告经过人情活动获得的，房产部门的领导签字要低于省政府的文件规定，是无效的。本院审查认定，该承诺书系原告起诉后形成，该房屋是否能够办理房屋交易登记，应以木兰县住房和城乡建设局正式答复为准。本院根据确认的证据及庭审调查，认定事实如下：被告于清英、冯玉静为母女关系。于清英为建档立卡贫困户，其原有住房2019年3月份被评定为D级危房，根据黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省财政厅、黑龙江省扶贫开发领导小组办公室联合发文黑建村（2017）11号文件“关于印发《建档立卡贫困户中D级危房改造方案》的通知”中的改造方案，于清英享受国家危房改造政策，通过购买形式解决住房安全，国家和省市补贴危房改造资金25500元。于清英2019年10月23日购买赵太龙（原房主）坐落于木兰县××马架××层××号建筑面积58平方米住房一处，并办理了不动产权登记证{产权证编号：黑（2019）木兰县不动产权第0003144号}。2021年3月19日，原告通过案涉房屋张贴的出卖广告联系到被告冯玉静，双方达成购买意向，约定房屋作价36000元，原告向被告冯玉静交纳订金2000元，双方书写了收据。2021年3月28日，被告冯玉静代表被告于清英与原告杜玉喜签订了房屋买卖“契约”将于清英所有的案涉房屋卖给原告杜玉喜，杜玉喜向冯玉静交纳房款28000元，剩余6000元待房屋办理过户后一次交清。被告冯玉静将于清英的房屋所有权证及房屋钥匙交给原告杜玉喜。杜玉喜申请办理房屋过户登记，并交纳了相应税费。2021年4月9日，木兰县东兴镇人民政府出具情况说明，主要内容为：东平村于清英是2019年建档立卡贫困户，于2019年10月23日购买房屋并办理不动产权证，于清英本人2021年4月份想卖掉该房屋，根据黑建村（2017）11号文件新建与购买住房自建成之日起房屋产权人五年内不得出售或转让。原告杜玉喜因此申请退回所交纳的税费，双方因房屋过户产生纠纷。此期间被告冯玉静、于清英为原告办理房屋过户手续，书写过两份“承诺书”。原告杜玉喜将农家肥运送至案涉房屋园子内。案件在审理过程中，因本案房屋所有权人于清英系建档立卡贫困户，并享受国家及省市危房改造补贴款，该房屋产权是否受到政策交易限制，本院向木兰县住房和城乡建设局函询，该局答复主要内容为“通知中规定，在原有宅基地上翻（新）建住房产权归属农户所有，自建成之日起房屋产权人5年内不得出售或转让。因购买或租赁在文件中未有规定，因此于清英所购买的房屋办理产权过户请贵院依法给予判决，我局依据判决给予执行。”另据查明，于清英患有脑出血、心衰等疾病，生活不能自理，不宜独居生活，已搬到其女儿冯玉静家生活，住房由其女儿提供。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：被告冯玉静在交易过程中是否存在欺诈行为？原、被告签订的房屋买卖“契约”是否有效？该房屋买卖“契约”是否应予解除？本院认为，第一、被告于清英已经取得了案涉房屋的不动产权登记证，享有合法的占有、使用、收益、处分的权利。被告冯玉静系其女儿，代表于清英出售该房屋，虽然未出具书面授权委托书，但其所签订的房屋买卖“契约”中，出卖方是以于清英名义签订，并将该房屋不动产登记证及房屋钥匙交予原告，已经构成表见代理行为，且该行为于清英表示无异议，所以冯玉静代表其母亲于清英与杜玉喜签订的房屋买卖契约，符合合同成立的有效形式。关于“承诺书”本院认为，原告所提交的“承诺书”并未记载形成日期，且无有效证据证明该承诺书形成于签订合同之前，且双方在“契约”中并无关于“补贴房屋”的相关约定内容。根据原告起诉状陈述内容及本案产生纠纷的原因以及2021年4月21日承诺书内容分析，可以推定被告冯玉静所书写该承诺书的目的应系为了促使原告顺利办理房屋过户登记所出具的，均系为了完成房屋交易目的。另经房屋登记主管部门答复，案涉房屋并不属于政策交易限制范畴内，综上，原告主张被告冯玉静存在欺诈行为，本院不予采信。第二、依法成立的合同，自成立时生效，冯玉静代表于清英与原告签订的房屋买卖“契约”应系双方真实意思表示，且该契约并不违反法律、行政法规的强制性规定。本案所涉及的黑建村（2017）11号文件，并非行政法规，即使该文件规定限制本案房屋交易，也并不影响本案房屋买卖契约的合同效力。又因本案被告于清英确实年岁已高，患有脑出血、心衰等疾病，生活起居需要人照顾，不宜独居生活，搬到其女儿冯玉静家生活，符合人之常情，其所购买房屋已经闲置，对外出售并无不当。故本案房屋买卖“契约”不存在可撤销及无效的情形，应系依法成立合法有效的合同，受法律保护，双方当事人应按照约定严格履行。第三、合同在履行过程中，非经约定或法定事由，当事人无权单方解除合同。本案所签订的房屋买卖“契约”中并无解除合同的约定条款，原告主张本案房屋因系扶贫房无法办理过户手续，致使合同履行不能，请求解除合同。经审理查明，被告于清英虽然享受国家扶贫危房补贴款，但其住房改造并非在原宅基地翻（自）建房屋，系另行购买的住房，国家扶贫政策限制交易范围对其未有明确规定，且房屋登记主管部门已经明确答复。故本案争议房屋依法应予办理房屋过户登记，并不存在履行不能的情况。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持，应予驳回原告的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第二百四十条、第五百六十二条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告杜玉喜的诉讼请求。案件受理费550元，由原告杜玉喜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张洪彬人民陪审员  韩英植人民陪审员  都海霞（）二〇二一年六月二日书 记 员  李宏阳