吉林省江源林区基层法院 民 事 判 决 书 （2021）吉7605民初87号 原告（反诉被告）：白山市昌鑫房地产开发有限公司，住所地吉林省白山市江源区。 法定代表人：刘鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：窦庆利，吉林修然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洪艳，女，1987年10月18日生，汉族，白山市昌鑫房地产开发有限公司职工，住吉林省白山市江源区。 被告（反诉原告）：韩继萍，女，1967年3月7日生，汉族，三岔子林业局房建处退休工人，住吉林省白山市江源区。 委托诉讼代理人：刘阳，吉林龙达律师事务所律师。 原告（反诉被告）白山市昌鑫房地产开发有限公司（以下简称昌鑫公司）与被告（反诉原告）韩继萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）昌鑫公司委托诉讼代理人窦庆利、被告（反诉原告）韩继萍委托诉讼代理人刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昌鑫公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告给付原告欠购商铺款80,000.00元及利息。利息支付：从2014年1月1日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率4倍计算，2019年8月20日起到还清之日止按照银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；2.被告承担诉讼费。事实与理由：2012年8月，原告开发江源区三岔镇城墙街鼎盛大厦。2013年9月6日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定被告购买原告鼎盛大厦四层12号房（商铺），建筑面积20.76平方米。每平方米单价8,099.00元，总价款168,135.00元。付款方式为首付50%，剩余50%办理银行按揭贷款。被告交付首付房款88,135元后，因银行拒绝为其贷款，被告以此为由拒绝支付剩余的购房款80,000.00元至今。2014年以来，原告每年均当面或电话向被告催收欠款被告均以办不了贷款予以拒绝。为此，诉至贵院。 韩继萍辩称，1、原告诉请已经超过诉讼时效，原告自称在当时就已知晓，未能按期办理按揭贷款即双方发生争议应当开始计算诉讼时效；2、合同未约定8万元购房款的给付期限，原合同约定8万元应当进行按揭贷款给付但没有约定，如贷款无法办理的后续事宜，该问题属于约定不明，应当双方协商确定具体事宜，而双方未进行协商，因此不具备给付条件。同理既然不具备给付条件也不应当给付利息。3、因原告严重违约至今无法办理房屋产权手续，也没有迹象表明原告近期能够协助被告办理，因此被告根据合同法第六十八条之规定，要求待具备房屋办理产权证照时再支付购房款。 韩继萍向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人自2014年2月1日起，以本金88,135元按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向反诉人支付违约金至办理完毕房屋产权登记时止；二、判令被反诉人按照每月每平方米33.33元向反诉人支付租金损失，自2015年11月1日起至被反诉人完成消防验收及房屋竣工验收之日止；三、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2013年9月6日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》，并于2013年10月向反诉人交付了房屋，但交付房屋后，因被反诉人的原因，至今反诉人无法办理房屋产权登记，同时，因被反诉人建设的江源区鼎盛大厦未能完成消防及竣工验收，反诉人购买的房屋也无法实际使用，故反诉人提出上述反诉请求，请贵院依法公正审理。 昌鑫公司辩称，1、反诉人要求支付利息的理由不能成立，被反诉人已经向反诉人交付了房屋，且反诉人尚欠被反诉人购房款，反诉人对房屋享有占有使用收益和处分的权力，房屋的收益已被反诉人收取，让被反诉人支付利息显失公平；2、判令被反诉人按照每平方米33.33元支付租金没有法律依据，房屋交付反诉人之日起，反诉人即享有完全的物权，被反诉人与反诉人之间不存在租赁合同关系，故不应该支付租金，同时房屋自交付反诉人之日起风险即由反诉人承担。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年9月6日，昌鑫公司与韩继萍签订一份《商品房买卖合同》，该合同合法、有效。韩继萍购买了由昌鑫公司开发建设的白山市江源区鼎盛大厦第1幢4层12号房。该房建筑面积20.76平方米，单价每平方米8099元。合同中“付款方式及期限”条款内容为：“买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款首付房款捌万捌仟壹佰参拾五元整（￥88.135.00元）2.分期付款贷款人民币捌万元整（￥80.000.00元）3.其他方式首付50%房款，剩余50%房款办理银行按揭贷款”。合同签订后，韩继萍依约交纳了首付款88,135元，2013年10月份该房（商铺）交付给韩继萍。韩继萍接手后自己经营使用了两年，后由于生意不好不再使用，一直闲置至今。由于昌鑫公司未到江源区不动产登记中心办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，致使韩继萍无法办理按揭贷款，其购买的商铺至今亦无法办理不动产权证。2016年6月24日，白山市江源区鼎盛大厦通过白山市公安消防支队消防复查，白山市公安消防支队同意其恢复使用。韩继萍所欠昌鑫公司的80,000元购商铺款一直未给付，昌鑫公司多次催要无果，于2021年4月12日诉至本院，要求判如所请，韩继萍遂提起反诉。 以上事实有原告（反诉被告）提供的商品房买卖合同书、商品房预售许可证、被告（反诉原告）提供的江源林区基层法院（2019）吉7605民初192号判决书、白山市公安消防大队出具的建设工程竣工验收消防备案复查意见书及原（反诉被告）、被告（反诉原告）当庭陈述意见等在卷佐证。 本案争议焦点是：1.本诉原告的诉请是否超过法定诉讼时效期限；2.本诉被告应否支付尚欠本诉原告8万元购房款及利息；3.反诉被告应否给付反诉原告违约金及租金损失。 关于第一个焦点问题，昌鑫公司庭审中播放了该公司经理与韩继萍丈夫的通话记录（手机录音）、出示通话记录（打字版），证明自己诉请未过诉讼时效。韩继萍表示不认可，以此证据不是原始载体、对话人不是韩继萍本人等抗辩。本院认为，通过手机录音及通话记录能够清楚了解双方通话内容，能够证明昌鑫公司每年都向韩继萍主张欠款权利的事实，所以韩继萍的抗辩不成立。昌鑫公司的诉请未超过法定诉讼时效期限。 关于第二个焦点问题，韩继萍不否认欠款事实及金额，但认为，由于双方合同中未明确余款的给付期限以及昌鑫公司的原因致使自己不能办理按揭贷款，昌鑫公司不能为自己办理商铺的产权证照，所以余款80,000元还未到给付时间，应在昌鑫公司能为自己办理商铺的产权证照时给付，且不应给付利息。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”本院认为，由于昌鑫公司与韩继萍签订的《商品房买卖合同》中没有约定未能办理按揭贷款情况下余款的给付时间，根据《中华人民共和国合同法》上述规定，昌鑫公司可随时向韩继萍主张欠款给付的权利，但应给其一定的准备时间。所以，韩继萍的抗辩不成立，应依约给付昌鑫公司欠款80,000元。关于韩继萍应否支付利息问题，本院认为，本案双方在合同履行过程中均有违约行为，韩继萍之所以拖欠余款，同昌鑫公司的违约行为有密切关系。韩继萍虽未在法定期间内向昌鑫公司主张合同解除等相关权利以维护自己的合法权益，但这不能因此免除昌鑫公司应承担的违约责任，故从公平原则考虑及督促昌鑫公司履行合同义务考虑，对昌鑫公司主张支付利息的诉求，本院不予支持。 关于第三个焦点问题，韩继萍要求昌鑫公司承担以88,135元为基数承担违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本院认为，韩继萍在明知不能办理按揭贷款的情况下，不是通过其他渠道筹钱按约定支付余款，履行合同义务，却以没有钱为由拒不支付余款，其违约行为明显，且纵然其所购商铺无法办理产权证照，但其并未无法实现合同目的，其对购买的商铺进行了占有、管理、使用、收益。另外，韩继萍在接收到商铺后，明知无法办理按揭贷款、无法办理产权证照等合法权益受到侵害的情况下，怠于依法行使合同解除权及主张昌鑫公司返还购房款等诉求来维护自己的权益，致使自己的合法权益受损并逐渐扩大，其对自己的损失应自行承担责任。综上，韩继萍要求昌鑫公司承担违约金无事实和法律依据，其诉请本院不予支持。关于韩继萍要求昌鑫公司承担租金损失问题，本院前述提到，昌鑫公司的违约行为并未使韩继萍无法实现合同目的，韩继萍对购买商铺进行了占有、管理、使用、收益。如何经营、管理，经营的好坏，是韩继萍自己的事情。韩继萍提到的工程质量、消防未验收等问题，不影响其实现合同目的，所以其要求昌鑫公司承担租金损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百一十九条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，判决如下： 一、被告韩继萍于本判决生效后七日内给付原告白山市昌鑫房地产开发有限公司欠款80,000元； 二、驳回原告白山市昌鑫房地产开发有限公司其他诉讼请求。 三、驳回被告韩继萍反诉诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费900元（已减半收取），由韩继萍负担。反诉案件受理费1650元（已减半收取），由韩继萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春林区中级法院。 审判员 杨 军 二〇二一年六月二十日 书记员 牛健豪