安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0603民初2554号 原告：冯元翠，女，1954年4月13日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：马鹏，安徽安港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艳，安徽安港律师事务所实习律师。 被告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区民生路东段南侧1幢102。 法定代表人：胡先会，该公司经理。 被告：胡先会，男，1967年6月3日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 二被告共同的委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 原告冯元翠与被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方公司）、胡先会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯元翠及其委托诉讼代理人马鹏、被告东方公司、胡先会共同的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯元翠向本院提出诉讼请求：1.依法判令东方公司、胡先会共同支付经营收益32029.32元及违约金776.97元(均暂计至2021年3月13日，最终数额至经营收益偿付完毕之日止)；2.诉讼费用由东方公司、胡先会承担。事实和理由：冯元翠将其购买的坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处城市广场1栋(东方城市广场)1层XXXX号铺位委托东方公司经营，双方签订了《委托经营管理合同》，约定委托经营期限自2016年1月1日起至2027年12月31日止，共12年，还约定委托经营期间，托管经营收益与支付方式为托管的第一年至第三年(即2016年、2017年、2018年)乙方(东方公司)无须向甲方(冯元翠)支付经营收益，自托管的第四年起至第七年(即2019年、2020年、2021年、2022年)乙方每年分别按照购房合同签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益：自第八年至第十二年根据物业收益执行9:1分成，即甲方拥有实际物业收益的90%，乙方拥有实际物业收益的10%；支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金。但时至今日，经冯元翠多次催要，东方公司、胡先会以种种理由拒绝支付。另，胡先会为东方公司为唯一股东，存在人格混同，应对公司债务承担连带责任。综上，冯元翠与东方公司之间存在合同关系，系双方真实意思表示，合法有效。东方公司、胡先会无故拖欠约定经营收益，严重侵害了冯元翠的合法权益。为此提出诉讼，请求支持其诉讼请求。 东方公司辩称，1.冯元翠与东方公司双方签订的《委托租赁管理合同》第四条经营收益及支付方式约定:“自托管的第四年起至第七年，乙方每年分别按照购房合同的签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益…”即本案应当以冯元翠实际支付的购房总价为基数计算经营收益；在冯元翠未举证己方实际支付购房总款的情况下，其主张租金数额缺乏事实依据；2.从冯元翠诉称看，其诉讼请求的租金、违约金为新冠肺炎疫情期间及后疫情期间的租金、违约金。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求涉案商铺在内诸多商家均不能开业经营，这是众所周知的事实，这属于政府的强制性要求，东方公司无法经营的情形属于不可抗力，不属于东方公司的责任。3月中旬开始，商铺虽然部分恢复营业，但是后疫情期间商场仍然有较为严格的防控措施，商场没有顾客，没有营业额或营业额严重减少，加上电商的冲击，淮北主城区大型商场的经营的确发生了严重困难，这是众所周知的事实。上述情况和事实均为东方公司签订委托管理合同时无法预计、不可克服的。上述事实证明发生了满足情势变更的事件和情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见(二)》第6条第二款以及合同法司法解释二关于情势变更的法律规定，东方公司请求法院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，免除因疫情闭店期间的租金，部分免除东方公司因疫情闭店以外的其他期间的50%以上租金并免除全部违约责任；3.冯元翠租金计算错误，且没有事实依据；4.胡先会是东方公司的法定代表人，涉案合同签订之时是东方公司与冯元翠签订的，同时东方公司也有完成独立的财务部门和财务报表，租金也是通过公司的财务支付的，本案不存在公司与个人财产混同的情况，故冯元翠将胡先会列为被告系主体不适格。综上，冯元翠将胡先会列为被告主体不适格，其部分请求与事实不符，东方公司请求法院准许部分或全部免除租金及违约金，请法院依法查明案件事实并作出公平判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯元翠提交的《商品房买卖合同》及增值税发票、委托经营管理合同、企业基本注册信息查询单等证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月20日，出卖人淮北市新中原置业有限责任公司与买受人冯元翠签订《商品房买卖合同》，合同约定冯元翠购买城市广场1幢XXXX室房屋，房屋总价297945元等。之后，冯元翠（甲方、委托方）与东方公司（乙方、经营方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方同意将坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处的备案名即城市广场1栋（东方城市广场）1层XXXX号铺位委托乙方经营，购买合同总价297945元；委托经营期限自2016年1月1日起至2027年12月31日止，共12年；甲、乙双方约定本合同委托经营期间，托管经营收益与支付方式如下：托管的第一年至第三年（即：2016年、2017年、2018年）乙方无须向甲方支付经营收益；自托管的第四年起至第七年（即2019年、2020年、2021年、2022年）乙方每年分别按照购房合同签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益，自第八年至第十二年根据物业收益执行9:1分成，即甲方拥有实际物业收益的90%，乙方拥有实际物业收益的10%，支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；在合同履约期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任；乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金；因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付不少于按委托经营标的总价值（甲方签定的购房合同总价款）的20%计算的违约金等内容。在合同履行过程中，东方公司按照约定支付经营收益至2019年12月31日，此后仅支付一个月租金。后经冯元翠催要未果，遂提起本案诉讼。另，本案于2021年3月22日立案先行调解未果。 另查，东方公司企业类型为有限责任公司（自然人投资独资），股东为胡先会。 本院认为，冯元翠与东方公司之间签订《委托经营管理合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，2020年东方公司按照购房合同签约总价的9%向冯元翠支付当年的经营收益。现东方公司2020年仅支付冯元翠一个月经营收益，已构成违约，冯元翠主张其支付自2020年2月至2021年3月共计14个月的经营收益32029.12元（297945元*9%÷12*11个月＋297945元*10%÷12*3个月）应予支持。2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，导致涉案商铺所在商场经营收入减少，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免东方公司2020年2月至3月的经营收益。故东方公司应当向冯元翠支付经营收益27559.93元。 关于违约金问题。合同约定经营收益支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入冯元翠指定的银行账户。故2020年4月至6月的经营收益6703.77元应于2020年4月15日前支付，2020年7月至9月的经营收益6703.77元应于2020年7月15日前支付，2020年10月至12月的经营收益6703.77元应于2020年10月15日前支付，2021年1月至3月的经营收益7448.6元应于2021年1月15日前支付。根据双方的约定，冯元翠有权要求东方城市广场公司以欠付的经营收益总额为基数，按日万分之一的标准支付违约金。 截止2021年3月15日，东方城市广场公司应付违约金为536.57元（以本金6703.77元为基准，按照日万分之一的标准，从2020年4月16日起计算至2021年3月15日226.34元；以本金6703.77元为基准，按照日万分之一的标准，从2020年7月16日起计算至2021年3月15日164.48元;以本金6703.77元为基准，按照日万分之一的标准，从2020年10月16日起计算至2021年3月15日101.95元；以本金7448.6元为基准，按照日万分之一的标准，从2021年1月16日起计算至2021年3月15日43.8元）；此后的违约金，以本金27559.93元为基准，自2021年3月16日起按照日万分之一的标准继续计算至款项付清之日止。 关于胡先会是否对上述债务承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，东方公司系一人有限责任公司，胡先会系公司股东。东方公司、胡先会所举证据不能证明公司财产独立于股东自己的财产，故胡先会应与东方公司对冯元翠的债务承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付冯元翠经营收益27559.93元并支付违约金536.57元，此后的违约金，以本金27559.93元为基准，自2021年3月16日起，按照日万分之一的标准继续计算至款项付清之日止； 二、胡先会对上述款项承担连带责任； 三、驳回冯元翠的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费620元，因适用简易程序减半收取计310元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司、胡先会负担。 审 判 员 唐晓芳 二〇二一年六月二十八日 法官助理 王宇婷 书 记 员 徐晓芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第五十七条一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。 本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。