四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1703民初2428号 原告：四川心连心物业服务有限公司，住所地：四川省达州市达川区兴盛街中华花园C3栋16楼1号，统一社会信用代码：915117037729720374。 法定代表人：瞿子奇，系公司总经理。 委托诉讼代理人：瞿茜，女，汉族，生于1993年11月15日，住湖南省岳阳市君山区，系该公司员工）。 委托诉讼代理人：沈艳霞，女，汉族，生于1978年8月24日，住湖北省孝感市孝南区，系该公司员工）。 被告：李南容，女，汉族，生于1974年1月8日，住达州市达川区。 委托诉讼代理人：包健，男，汉族，生于1968年5月30日，住达州市达川区。 原告四川心连心物业服务有限公司（简称心连心公司）与被告李南容物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川心连心物业服务有限公司的委托诉讼代理人瞿茜、沈艳霞及被告李南容的委托诉讼代理人包健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川心连心物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告李南容支付原告物业管理费4854.85元、生活垃圾清运费202.58元，共计5057.43元；2.判令被告向原告支付违约金1517.229元3.本案诉讼费由被告负担。事实和事由：2017年7月23日原告四川心连心物业服务有限公司与天下城B区业主委员会签订的《天下城B区物业服务协议》约定，由原告在天下城B区小区提供物业管理服务，业主应当按照1.2元/m2/月的标准按时交纳物业管理费，并按照4.00元/月的标准由原告代收生活垃圾清运费；如果业主未按时足额交纳物业服务相关费用，业主应当承担每日1‰的滞纳金。被告办理了天下城B区小区08-16-5号房的接房手续，该房屋面积为79.88平方米。根据《天下城B区物业服务协议》的约定，业主应当按时足额交纳物业服务相关费用，但自2017年01月起至2021年3月止，被告已拖欠原告物业管理费4854.85元，生活垃圾清运费202.58元，共计5057.43元。经原告多次上门催收及书面发函催收，被告仍未交纳上述拖欠费用。原告为维护其合法权益，诉讼来院，请求判准原告的全部诉讼请求。 被告李南容的委托代理人辩称：1.2015年在物管处接房，从接房就发现房屋漏水，向物管反映过漏水问题，物管修理了两次，现在房屋未漏水，但房屋因漏水产生了损失。物管应该找开发商一同协商解决损失问题。2.我交了两年物管费，因未处理好房屋漏水问题，所以从第三年开始没有再交物管费。3.没有跟原告签订物业服务合同，对拖欠的物业服务费金额有异议，不应当承担违约金。 本院认定事实如下： 2010年11月17日，甲方达县嘉和房地产开发有限公司与乙方心连心公司签订巨林天下城前期物业服务协议，双方约定一、物业名称：巨林天下城（A区和B区）；二、基本物业服务内容1、前期物业顾问2、房屋装修管理3、房屋共用部位的维护和管理4、房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理5、环境卫生管理6、绿化管理7、安全防范8、客户管理；五、物业收费及标准电梯公寓每月按每平方米1.2元标准收取基本物业服务费；装修保证金住宅按每户1000元-1500元标准由乙方向业主收取。物管费自乙方进场提供物业服务时计算，按全价标准收取。业主接房时按年度全价标准向乙方交物管费……十八、前期物业服务期限暂定伍年；伍年期满若业主委员会仍未依法成立则本合同继续履行。2019年12月23日甲方巨林天下城B区首届业主委员会与乙方四川心连心物业服务有限公司签订《巨林天下城B区物业服务协议》，约定服务管理事项：房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理。房屋建筑本体公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护的管理。公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通、车辆行驶及停泊等。物业服务合同期限暂定三年，自2019年12月23日起至2022年12月22日止有效。住宅物业服务费按1.2元/平方米/月标准由乙方向业主或使用人收取，乙方向住户按照4元/月/户的标准收取环卫处生活垃圾处理费。业主应主动每月足额交清当月物业服务费，也可提前交费。乙方有权将欠费一年以上业主和使用人的相关情况进行公告以催缴欠费。业主或使用人应按时、足额向乙方缴纳物业服务费用，欠费时间不得超过一年，对欠费超过一年者，从逾期之日算起，逾期的每一天按照欠费总金额的千分之一标准收取物业费欠费违约金。2015年被告办理了天下城B区小区08-16-5号房的接房手续，该房屋面积为79.88平方米。被告已交纳2015年1月12日至2017年1月12日的物业管理费及垃圾清运费。被告因房屋漏水多次找原告心连心公司解决，原告处理了两次后，房屋未再漏水，但被告认为其房屋漏水造成了损失，原告应当向其赔偿损失，被告遂从2017年1月12日开始拒绝支付物业管理费及生活垃圾处理费。经原告多次催收，被告一直拖欠原告物业管理费及生活垃圾处理费。 同时查明，达州市达川区发展和改革局于2013年11月6日作出达川发改函[2013]15号《关于“巨林·天下城”住宅区前期物业服务收费标准备案的函》，其上载明：“同意你公司巨林·天下城住宅区前期物业服务收费标准备案，标准为：1.电梯住宅最高不得突破1.2元/月每平方米。2.你公司必须提供与物业服务收费标准相应等级的服务。在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，从其标准。业主大会成立后，业主、业主委员会若选聘你公司为该住宅小区物业服务企业，前期物业服务收费标准废止，其具体收费标准应与业主委员会协商，并经业主大会同意。3.你公司应在服务区域内显著位置采取公示栏、公示牌等方式公示物业服务项目及其收费标准，不得收取未予公示的费用。” 以上事实，有原、被告的身份信息、当事人陈述、原告的物业服务收费标准备案函及物业服务协议及前期物业服务协议、原告的房屋登记业务查询结果、交房流程书、业主手册、被告的欠费证明、原告物业提供优质服务照片、催收照片、被告房屋漏水照片等证据在卷佐证，予以证实。 本院认为,原告心连心公司与被告李南容形成物业服务合同关系，原告依约定提供了物业服务，被告李南容应依约定支付物业服务费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。原告心连心公司提交的照片证实原告于2018年12月1日上门张贴了催款通知书，原告已尽到催告义务。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可依法通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。被告应当向原告足额支付2017年1月12日至2021年3月31日的物业管理费4851.55元（1.2元/月/平方米×79.88平方米×50个月+1.2元/月/平方米×79.88平方米÷31×19），生活垃圾清运费202.45元（4元/月×50个月+4元/月÷31×19），共计5054元。原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩认为未与原告签订物业服务合同，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”，达县嘉和房地产开发有限公司与心连心公司签订的《巨林天下城前期物业服务协议》及巨林天下城B区首届业主委员会与原告心连心公司签订的《巨林天下城B区物业服务协议》对被告具有法律约束力，被告应当全面履行物业服务合同中业主承担的义务。被告抗辩称房屋漏水造成损失，不应交物业费，本院认为物业公司将其房屋已经进行维修，现不再漏水，物业服务公司已经尽到其维修义务，被告的抗辩没有法律依据。关于被告是否应当支付违约金的问题，本院认为被告未交物业服务费，并非其主观故意，因其房屋客观上存在漏水问题未得到及时解决，原告也未举证证明被告逾期未交物业服务费给其造成的实际损失是多少，对其违约金的主张，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告李南容于本判决生效之日起十日内向原告四川心连心物业服务有限公司支付物业管理费4851.55元及生活垃圾清运费202.45元； 二、驳回原告四川心连心物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告李南容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院 审判员  陈冬梅 二〇二一年六月二十九日 书记员  胡焕然