江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1542号上诉人(原审原告)：江苏维岸空间设计有限公司，住所地江苏省南通市港闸区永怡路**。法定代表人：王冬艳，该公司执行董事。上诉人(原审被告)：南通红星全球家居博览中心有限公司，住，住所地江苏省南通市濠西路**/div>法定代表人：王瑞珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金朋举，北京市盈科（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王瑞珍，女，1959年3月17日出生，住江苏省溧阳市。上诉人江苏维岸空间设计有限公司（以下简称维岸公司）、南通红星全球家居博览中心有限公司（以下简称红星公司）与被上诉人王瑞珍因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院(2020)苏0602民初2049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。维岸公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持维岸公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，维岸公司未拖欠房租，因红星公司提供的空调问题未解决，维岸公司未及时支付相关物业费，红星公司违约在先无权解除合同。红星公司无故对出租房屋进行停电，致使维岸公司无法营业，经多次交涉无效后，维岸公司无奈解除合同，所有过错均在红星公司。红星公司辩称，维岸公司未能按约付清房租及物业管理费是本案成讼的关键因素，因维岸公司违约，红星公司解除合同，故解除合同的过错在于维岸公司。案涉商铺一直由维岸公司使用到2020年12月1日，故维岸公司要求退还房租、赔偿损失没有事实和法律依据。红星公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由维岸公司负担。事实和理由：1.一审认定事实不清。红星公司作为商场展位的出租方和物业管理方，必然要综合考虑整个商场租赁户的需求，根据维岸公司提供的证据显示，在维岸公司认为空调温度过热的同时，一楼的商户却反映空调温度过低。商场内的空调系中央空调，红星公司不能因维岸公司的特殊要求去调控整个商场的空调温度；红星公司在维岸公司提出空调效果问题后一直尽力配合、积极回应。一审法院在没有任何有效证据的情况下作出“空调效果影响商户经营、红星公司未能保证空调正常运转”的认定依然偏离了客观事实。2.红星公司基于合同明确约定解除合同符合法律规定，不存在过错。维岸公司作为承租人，负有按期支付租金、物业费的义务。案涉租赁合同约定的租金及物业费付款期限届满后，维岸公司未足额付款，已经违约。红星公司在多次催款无果后，于2019年11月15日向维岸公司发出解除合同的通知，维岸公司已经收悉，故红星公司对案涉租赁合同的解除既是合同的明确约定，也完全符合行使合同解除权的法定条件和程序。一审法院确认了红星公司的合同解除权，又含糊地认为红星公司对合同的解除也存在一定过错，这种认定显然非基于客观事实，没有任何法律依据。3.租赁合同的解除是由于维岸公司违约所致，且在租赁合同期满后，展位仍然由该公司实际占用；同时红星公司虽然通知解除合同，但没有限制维岸公司使用展位，故一审法院判决红星公司赔偿装修损失明显错误。案涉租赁合同于2019年11月15日解除，维岸公司在2020年12月1日将展位交还红星公司，租赁合同到期日为2020年8月31日。也即，在双方约定的合同到期后，维岸公司仍然在实际占有、使用案涉展位，其对案涉展位使用的时间已经超过了当初三年的预期，故就装修费而言，其本身就不存在任何损失。维岸公司辩称，1.商场空调一直处于维修状态，有相关微信聊天记录为证，商场每次回复都是派人维修或是在维修中，从未回复空调没有问题。2.空调运作正常是商场必须提供的最基本配套设施，与房租、物业费存在直接关系。本公司第一年按合同约定交清所有房租、物业费后，空调问题一直未能得到有效处理和解决，且与商场方面多次沟通无果。3.双方租赁合同第六条第6款约定，甲方须保证本商场设施正常运行，而在夏季商场营业时，空调正常运行必不可少。红星公司未能保证本公司经营场地空调能够正常使用，故其违约在先，本公司被逼无奈才以缓交物业费的方式要求红星公司重视并尽快解决问题。而红星公司非但没有重视该问题，反而采取断电行为，使得本公司彻底被迫停业。故本公司的损失系由红星公司未能履行合同约定而引起，请求二审依法查明事实，支持本公司的全部诉请。王瑞珍未应诉答辩。维岸公司向一审法院起诉请求：1.判决维岸公司与红星公司的租赁合同于2020年1月3日解除；2.判决红星公司向维岸公司退还租金100959.19元，返还履约保证金5000元、商品质量保证金15000元、电卡押金100元，赔偿损失124226.97元；3.判决王瑞珍对红星公司的上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费用、鉴定费均由红星公司承担。一审法院认定事实：2017年7月15日，红星公司作为甲方（经营管理方）与维岸公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于本市濠西路98号南通红星家居国际馆四楼D-027、028室场地（建筑面积224.77m2）租赁给乙方用于经营；租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日；租金先付后用，租期内租金标准按每平方米70元/月计，每半年支付一次，半年租金94403.4元；减免租金期限为15个月，在合同租赁期的最后15个月执行；租金于南通红星家居国际馆开业时起算，乙方于本合同签订之日起至起租日前15日内支付首笔租金94403.4元，之后的每期租金于上期租金到期前15日内支付；物业管理费亦采取先付后用原则，费用标准按每平方米5元/月计算，租期内物业管理费共计40458.6元，物业管理费按年度收取，乙方于本合同签订之日起至起租日前15日内支付首年度物业管理费，以后每期物业费于上期费用到期前15日内支付；乙方迟延支付租金、物业管理费的，甲方有权以乙方欠款金额按每日1%收取滞纳金；乙方于首期租金支付同时向甲方缴纳履约保证金5000元及商品质量保证金15000元；履约保证金在乙方全面履行租赁合同期满且不违反商场管理规定后全额退还，如乙方续租，保证金自动顺延；质量保证金在乙方退场一年无遗留问题后由甲方无息退还；甲方应按时向乙方提供合同约定的经营场所，为乙方经营活动提供便利，保证商场设施正常运行；乙方应按甲方的规定交纳租赁场地内发生的租金、物业管理费、电费、水费、通讯费、空调费及各项相关税费等费用，乙方在约定的时间内未交纳相关费用，甲方除收取逾期滞纳金外并有权采取停电等维权措施，若停电超过三日乙方仍未交纳费用的，甲方有权解除本合同，收回此场地，并将场地内物品搬离，由此带来的责任、损坏、损失、遗失等由乙方承担。若乙方单方面解除合同，则乙方自愿放弃向甲方已经缴纳的履约保证金、商品质量保证金、租金、物业管理费等，甲方所给予乙方的各项优惠条件和政策全部取消，乙方承担由此带来的相关责任和损失。案涉合同签订后，红星公司将维岸公司承租的展位交付维岸公司装修使用，维岸公司陆续向红星公司支付展位租金329411.9元、物业费13486.2元、履约保证金5000元、商品质量保证金15000元、电卡押金100元及广告费1000元。该家居商场于2017年10月1日正式开业。2018年4月起，因商场空调制冷效果问题，维岸公司多次向红星公司工作人员提出维修要求。根据维岸公司提供的微信聊天记录显示，红星公司虽派工作人员进行检修调试，但直至2019年10月，维岸公司及商场四楼其他商户仍不断反映空调运转效果不佳，楼层闷热。因空调问题未解决，维岸公司未再向红星公司支付剩余租赁期间的物业费。2019年10月29日，红星公司向维岸公司法定代表人王冬艳发函，表示其尚欠租期内租金1000元以及2018年10月1日至2020年9月30日期间的物业费26972.4元，要求商户于2019年10月31日前将欠付费用缴纳完毕。王冬艳收函后当即表示：1、房租不存在拖欠，维岸公司所谓的欠付租金1000元，双方此前已达成以应退的广告费1000元冲抵；2、物业费未足额缴纳系因商场空调无法正常使用，造成维岸公司在高温天气不能正常营业。2019年11月1日，维岸公司以函件形式再次将租金1000元的争议及因商场空调运转问题导致的物业费欠费问题向红星公司予以告知，要求红星公司尽快解决。同年11月7日，红星公司向维岸公司回函，否认1000元广告费冲抵租金事宜，亦不认可维岸公司以空调效果不佳为由拒缴物业费，并再次要求维岸公司限期缴清所欠费用。2019年11月1日，红星公司对维岸公司承租的展位采取断电措施。之后维岸公司就封闭展位，并搬至别处经营。2019年11月15日，红星公司发函通知维岸公司解除合同，要求维岸公司在2019年11月22日前将场地物品清理完毕并搬离。2019年11月17日，维岸公司回函表示收到红星公司解除合同的函件，要求红星公司排除问题，继续履行合同。2020年1月3日，维岸公司发函提出，红星公司自2019年11月1日起对维岸公司承租摊位实施断电至今，给维岸公司造成巨大损失，要求解除合同，红星公司退还租金并赔偿损失。红星公司收函后于同年1月6日回函，认为合同已于2019年11月15日解除，并重申红星公司催款及解除合同均系维岸公司在履约中的过错所致。2020年4月，维岸公司起诉至法院。诉讼中，为证明损失构成，维岸公司向一审法院提供收条、微信转账凭证以及话费账单等证据，以证明2019年11月1日后展位断电停业后的人员工资及电话网络费用损失，红星公司对上述证据的三性均不认可。除此以外，维岸公司还申请一审法院对案涉租赁展位内装修工程造价进行鉴定。一审法院受理该鉴定申请后，依法委托江苏中房工程咨询有限公司（以下简称中房公司）对南通红星家居国际馆四楼D-027、028号场地投入的装潢进行造价鉴定，维岸公司为本次鉴定支付鉴定费用4000元。中房公司于2020年9月22日出具造价鉴定意见书（初稿），该鉴定初稿送达当事人后，维岸公司对初稿意见不持异议，红星公司提交了书面质证意见，中房公司针对质证意见中提出的异议明细分别作出回复，并于同年11月9日出具了正式造价鉴定意见书，鉴定结论工程造价为306736.25元。庭审中，维岸公司对造价鉴定意见书的三性均不持异议，红星公司仍坚持其此前的质证意见，但就其异议内容未提供任何证据作为佐证。2020年12月1日，维岸公司正式将展位交还红星公司。另查明，红星公司系自然独资的有限责任公司，于2015年12月18日成立，王瑞珍系该公司独资股东。一审法院认为，维岸公司与红星公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，当事人应按约履行各自的合同义务。根据现已查明的事实，在案涉租赁合同履行过程中，维岸公司及红星公司均存在一定的违约情形。首先，案涉租赁标的物系家居商场中的展位，用于承租人对外展览、经营。红星公司作为出租人，应当保证商场内展位及配套设备正常运转使用，以保障承租商户的营业开展。本案中，维岸公司承租的展位所在楼层的空调制冷效果在高温天气无法满足经营需求，相应问题经维岸公司及其他商户一再反映，未得到根本解决。就维护设备设施运转、维持经营活动开展而言，红星公司未尽到足够保障义务，存在违约情形。其次，维岸公司作为承租人，负有按期支付租金、物业费的义务。案涉合同约定的租金及物业费付款期限届满后，维岸公司未尽足额付款义务（租金给付存在1000元争议，物业费仅支付一年期限，尚余26972.4元未给付），有违合同约定。关于该欠费事实，维岸公司以红星公司未保证空调正常运转为由进行抗辩，相应抗辩事实虽确实存在，但所涉事实并不当然构成其拒绝付款的正当理由。维岸公司未支付物业费，红星公司于2019年11月15日提出解除合同通知，该解除权的行使符合双方约定，不违反法律规定，上述通知维岸公司也确认收悉，故一审法院依法认定案涉租赁合同自2019年11月15日解除。但推究导致合同解除的原因，红星公司存在一定过错，且红星公司在维岸公司已几乎全部履行了支付租金的义务后，仅以存在争议的1000元租金及因红星公司未能充分提供物业服务而未能支付的部分物业费为理由，径行解除合同，亦有违公平原则。合同解除后，维岸公司应向红星公司交还展位，并就租赁期间的各项费用进行结算。案涉展位已于2020年12月1日完成交接，但费用问题双方尚未结算。维岸公司在本案诉讼中分别就租金、保证金、押金以及损失等提出主张。其中，关于租金的结算，案涉合同经一审法院认定已于2019年11月15日解除，故所涉租金维岸公司仅需付至该日为止，至于合同解除后维岸公司是否继续占用案涉展位以及有无产生占有使用费等问题，红星公司已明确其将另案主张权利，不要求本案中一并处理，故本案中仅就租赁合同关系存续期间的租金问题进行结算。双方确认租金自2017年10月1日起算，至于租金标准，合同中约定按每月每平方米70元计算。但需要注意的是，合同明确三年租期中包含有15个月租金减免期，即维岸公司仅需实际支付21个月租金。减免期虽从最后15个月开始起算，但性质上仍属于对整个合同的优惠方案。案涉合同解除时计租期已经届满，租金亦已支付完毕（存在1000元争议），合同的履行正处于免租期。考虑到合同虽系提前解除，但维岸公司与红星公司对此均存在过错，结算租金时若机械割裂计租期与免租期的费用标准，对维岸公司而言显失公平，因此，免租期优惠应当一并计入租金标准的核算，即，三年租金总额以330411.9元计，每月租金标准应为9178.11元（330411.9元÷36个月）。合同履行期内，自2017年10月1日至2019年11月15日，共计25.5个月，租金应为234041.8元，维岸公司共计支付329411.9元，剩余部分95370.1元红星公司应于退还。至于庭审中双方尚存争议的1000元广告费，维岸公司虽主张该费用已经冲抵租金，但红星公司未予确认，维岸公司也未提供任何确切证据证明其主张，法院不予采信。关于押金、保证金等的处理，本案中，维岸公司共计支付电卡押金100元、履约保证金5000元以及商品质量保证金15000元。案涉展位交接完毕后，电卡押金应予退还；至于保证金部分，合同中虽约定有合同提前解除后，视为维岸公司自动放弃履约保证金、商品质量保证金的条款，但本案中的合同解除并非维岸公司单方违约所致，故该条款约定在本案中并不适用；另外，关于商品质量保证金，双方虽约定在维岸公司退场一年后才具退还条件，但退场不等同于交接展位，案涉展位在2019年11月1日被红星公司采取断电措施后，维岸公司后已未再正常经营，至今已一年有余，其间并未出现应当扣减商品质量保证金的情形，故两项保证金红星公司应当一并退还。关于损失赔偿，维岸公司在诉讼请求中就损失部分共计主张124226.97元，具体为装修损失93724.97元、人员工资损失29667元及电话网络月租费835元。其中，案涉展位的装修总造价根据一审法院委托的司法鉴定机构作出造价鉴定意见，总额共计306736.25元。维岸公司对造价意见不持异议，红星公司虽存有异议，但其异议在鉴定意见初稿作出时就已提出，在鉴定机构对上述异议作出回应，并对其鉴定意见初稿结论进行相应调整之后，红星公司仍坚持其此前的意见未有任何变更，且亦未提供证据予以佐证。就目前证据来看，鉴定机构作出的鉴定意见更具有客观性，一审法院予以采信。维岸公司投入装修时租期原定为36个月，现已实际使用25.5个月，装修残值一审法院以89464.74元（10.5个月÷36个月×306736.25元）计，维岸公司及红星公司对合同的提前解除均存在过错，根据各自的过错程度，一审法院酌定红星公司赔偿维岸公司装修损失45000元。关于人员工资费用，一方面，红星公司对维岸公司为证明上述费用实际发生所举证据的三性均未认可，费用的真实性一审法院暂无法确认；另一方面，即便上述费用确实发生，但就目前查明的事实来看，红星公司对维岸公司承租的展位予以断电后，维岸公司并未终止经营，而是搬至他处另行营业，所涉人员工资也并不属于损失范畴，故一审法院不予支持。关于电话网络月租费，维岸公司未证明所涉费用与本案具有关联性，法院亦不予支持。王瑞珍系红星公司独资股东，经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭，亦未举证证明其财产独立于公司财产，应承担相应的法律后果，一审法院可就现已查明的事实依法作出判决，由王瑞珍对红星公司的上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、红星公司退还维岸公司租金95370.1元；二、红星公司返还维岸公司电卡押金100元、履约保证金5000元、商品质量保证金15000元；三、红星公司赔偿维岸公司装修损失45000元；上述三项判决义务，合计160470.1元，由红星公司于判决生效之日起十日内履行完毕；四、王瑞珍对红星公司的上述债务承担连带给付责任；五、驳回维岸公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8809元、保全费1920元、鉴定费4000元，合计14729元，由维岸公司负担7300元，红星公司负担7429元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，维岸公司与红星公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。双方应当按照合同约定履行义务、行使权利。本案中，维岸公司在双方合同履行伊始就已经基本缴清了双方合同约定租赁期间内的租金，红星公司作为出租人，在基本实现了其合同目的情况下，更应当保证商场内展位及配套设备正常运转使用，以保障承租商户的正常营业。但自2018年4月开始，因商场空调制冷效果问题，维岸公司多次向红星公司工作人员提出维修要求，根据双方的微信聊天记录，红星公司虽派工作人员进行检修调试，但直至2019年10月，维岸公司及四楼其他商户仍然不断反映空调运转效果不佳、楼层闷热，因此，维岸公司承租的展位所在楼层的空调制冷效果在高温天气无法满足正常经营需求。红星公司虽然抗辩称，因系中央空调，不能因维岸公司的特殊要求去调控整个商场的空调温度。本院认为，红星公司作为出租人、物业管理人应当保证各个楼层均适于营业，其抗辩理由不能成立。故红星公司存在违约行为。《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因空调问题未得到解决，维岸公司不再向红星公司缴纳2018年10月1日以后的物业费欠妥，因为物业费包含物业公司对商场保洁、保安、公共部位维护保养等各方面的费用，欠缴物业费严重影响商场的正常运营。维岸公司在红星公司对空调设备未尽到维修义务的情形下，本可采取自行维修，并要求由红星承担维修费用等手段保障自身合法权利，其采取停缴物业费违反双方合同约定，同时也赋予红星公司对案涉租赁合同的单方解除权。鉴于红星公司于2019年11月15日提出解除合同，维岸公司亦收悉，该解除权的行使符合双方约定，故一审法院认定双方合同自2019年11月15日解除并无不当。合同解除后，案涉展位已经于2020年12月1日完成交接。关于押金、保证金、商品质量保证金的处理，一审法院认定并无不当，红星公司应当将予以全部返还。双方租赁合同明确三年租期中包含15个月的免租期，合同虽然提前解除，但双方对此均存在过错，因此一审法院将免租期优惠一并计入租金标准核算维岸公司应当支付的租金更为公平，根据该计算方式，自2017年10月1日至2019年11月5日的租金应为234041.8元（330411.9元÷36×25.5），维岸公司共计支付329411.9元，红星公司应当退还95370.1元。至于合同解除后维岸公司对案涉展位有无产生占有使用费等问题，红星公司已经明确将另案主张权利，故一审仅就租赁合同关系存续期间的租金问题进行结算并无不当。关于损失赔偿问题，红星公司在对案涉展位于2019年11月1日采取断电措施后，客观上维岸公司对案涉展位无法进行正常使用、营业。维岸公司对案涉展位进行的装修投入本预计使用36个月，但现在仅实际使用25.5个月，因此根据一审鉴定机构的鉴定结论，一审法院认定装修残值为89464.74元（306736.25元÷36×25.5元）并无不当，由于双方对合同的提前解除均存在过错，故一审法院根据双方过错程度，酌情由红星公司赔偿维岸公司装修损失45000元并无不当。关于维岸公司主张的人员工资损失及电话网络月租费损失，由于维岸公司在对红星公司展位断电后搬至他处继续营业，故上述费用不属于其损失范畴。综上，红星公司、维岸公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚、适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8809元，由江苏维岸空间设计有限公司、南通红星全球家居博览中心有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长 高 雁审判员 陆海滨审判员 刘彩霞二〇二一年六月十六日书记员 李 熹