河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1523民初487号原告（执行案外人）：汪大卫，男，1988年5月7日生，汉族，住河南省新县。委托诉讼代理人：李颖，河南新章律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（申请执行人）：余常春，男，1976年5月15日生，汉族，住河南省新县。第三人（被执行人）：占翔，男，1979年10月20日生，汉族，住河南省新县。第三人（被执行人）：李华，女，1982年5月7日生，汉族，住河南省新县。原告汪大卫与被告余常春、第三人占翔、李华执行异议之诉一案本院于2021年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪大卫及其委托诉讼代理人李颖，被告余常春到庭参加了诉讼，第三人占翔、李华经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪大卫向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对信房权证新县字第××号居住用房的强制执行，并解除查封；2.要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2021年2月8日，原告收到新县人民法院送达的(2021)豫1523执异1号执行裁定书。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、原告依法善意取得了被告申请执行的信房权证新县字第××号房屋所有权，而不属于第三人所有。早在2017年7月23日原告的姑姑汪慧与第三人占翔、李华签订涉案《房屋买卖合同》，房屋总价款人民币40万元，2017年7月23日第三人占翔、李华向汪慧出具全价购房款人民币40万元。2018年因原告结婚需要用房，原告及原告姑姑汪慧通过与第三人占翔、李华协商并经房管交易中心同意将购买的争议房屋转让给原告，同时于2018年10月8日原告与第三人占翔通过网签的形式重新签订争议房屋《房屋买卖合同》，并于当日生效。经新县宏信房地产评估测绘咨询公司2018年10月8日依法(信新估字(2018)第121号)评估总价款为53.9万元(含地价)后，原告与第三人办理房产转移申请表并及时向新县不动产登记中心申请办理房屋过户登记，由于实行不动产统一登记后需要同时提交争议房屋土地使用权证，因出卖人即第三人出卖的房屋没有取得土地使用权证，尚不具备办理产权过户手续的条件，无法办理争议房屋不动产登记。此后原告对依法取得的争议房屋进行装修并居住至今。故，原告已于2018年10月8日依法按照市场价全价购买了争议房屋，仅因出卖人即第三人没有争议房屋的土地使用权证原因没有办理争议房屋转移登记，故原告依法善意取得实际占有、控制争议房屋并居住至今，原告依法享有争议房屋的所有权，而非第三人(被执行人)的房屋。二、被告对属于原告的信房权证新县字第××号居住用房申请执行是完全错误的，其行为没有任何法律依据。经新县人民法院(2020)豫1523民初705号民事判决书确认，被告与第三人的借款最终确认的借款发生在2018年2月5日，本金仅3.5万元，且被告起诉第三人的时间为2020年5月19日，被告认为第三人恶意转移房产完全不合日常生活经验，同时没有相关证据证实。原告与第三人的交易是真实的，原告按照市场价全额支付了40万元的购房款后依法取得了争议房屋的所有权，被告无权对原告的上述财产申请执行。贵院对原告提出的执行异议不予采纳是错误的，该行为损害了原告对争议房屋的财产所有权。综上所述，原告系在新县人民法院查封(2021年1月4日的(2020)豫1523执1018号执行裁定书)之前的2018年10月8日通过签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款合法占有涉案不动产,因出卖人(第三人)原因即非买受人(原告)自身原因未办理过户登记，原告系善意取得争议房屋的所有权，故原告依法具有足够的事实和证据排除被告申请的执行，被告申请执行涉案房产没有事实和法律依据。现原告为维护自身的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请法院查明事实后，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告余常春辩称，一、原告汪大卫所提出的与被执行人占翔房屋买卖合同最终为2018年10月8日，但被告余常春与被执行人占翔的借款合同为最早2016年2月5日,后因被执行人占翔一直无法偿还,借条才改为2018年2月5日，法庭有证人证物，原告汪大卫在被执行人占翔全款40万元购买后，被执行人占翔本应在有充分还款能力下不还款，而是采取躲避、拖延等手段，其行为明显为故意转移财产。二、原告汪大卫与被执行人占翔房产买卖未过户，在第一次开庭时声明是因占翔未在家,税费未缴清和土地使用权未分割等原因未过户，其责任在原告汪大卫与被执行人占翔双方与被告余常春无任何关系，原告汪大卫所提交的购房收条无落款时间，系复印件，且无转账记录等相关证据，不足以证明其已支付全部价款。因此，被告余常春不承担任何诉讼责任。三、被告余常春向法院申请执行局执行的是占翔、李华的财产，因此汪大卫将余常春列为被告是不合乎情理的，被执行人占翔向我借款是在2016年2月5日，而占翔在与汪大卫买卖房产是在2018年10月8日，充分说明占翔故意转移财产，因此法院的查封也是合法的。综上所述，恳请新县人民法院作出公正裁决，维护被告余常春的合法权益。第三人占翔、李华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：新县人民法院在审理被告余常春与第三人占翔、李华借款合同纠纷案件中，依据余常春申请于2021年1月4日作出（2020）豫1523执1018号民事裁定书，依法查封了第三人占翔位于新县城关××城××楼××单元××号的房产一套（信房权证新县字第××号），查封期限为2021年1月4日至2024年1月3日。上述裁定作出后，案外人汪大卫即本案原告对该裁定不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭予以审查，并举行了公开听证，于2021年2月5日作出（2021）豫1523执异1号执行裁定书，依法驳回了案外人汪大卫的异议请求。上述裁定作出后，案外人汪大卫即本案原告对该裁定不服，向本院提起诉讼。案涉房屋系第三人占翔接受父亲占学林赠与后取得的，房屋已登记在占翔名下（共有情况为“单独所有”），土地使用权未办理转移登记，仍登记在赠与人占学林名下。案外人汪慧于2017年7月23日向第三人占翔、李华购买案涉房屋，并于当日以现金、转账方式共计支付购房款400000元，占翔向汪慧出具购房款收条并交付房屋及房产证，但未办理过户登记及交付房屋土地使用权证。另查，案外人汪慧系原告汪大卫姑姑，汪慧取得该房屋后又将该房屋出卖给原告汪大卫，因房屋登记在占翔名下，故汪大卫与占翔签订房屋买卖合同但房款直接向汪慧支付。2018年10月8日在汪慧在场的情况下，在新县房产管理中心网签《房地产买卖合同》，双方约定：由汪大卫购买登记在占翔名下的新县城关××城××楼××单元××号房屋，房款总价400000元，房屋于签订合同当日交付使用，双方于合同签订之日起三十日内办理过户手续，付款方式由双方约定。三方当场将2017年7月23日汪慧与占翔签订的《房屋买卖合同》撕毁。签订合同当日，为配合办理房屋产权变更登记，汪大卫还实施了如下行为：1.委托新县宏信房地产评估测绘咨询公司对案涉房屋进行评估，该公司受托出具了信新估字（2018）第121号房地产估价报告；2.填写或配合填写《房产转移申请表》、《不动产实地查看记录表》、《不动产信息传递卡》。新县新集镇胜利居民委员会于2021年4月12日向出具证明，证明汪大卫自2018年10月8日起至今居住在案涉房屋。争议房屋的水、电缴费卡及水、电缴费明细表上登记的户主亦为原告汪大卫。以上事实有原告提交的《房地产买卖合同》、《房屋所有权证书》、案外人汪慧出具的证明、银行交易明细、占翔与李华出具的收条、新县昆仑房地产开发有限公司出具的证明、信新估字（2018）第121号房地产估价报告、《房产转移申请表》、《不动产实地查看记录表》、《不动产信息传递卡》予以证实。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告汪大卫与第三人占翔于2018年10月8日签订的《房地产买卖合同》真实有效，案外人汪慧已于2017年7月23日向房屋所有权人占翔支付全部价款并接受汪大卫向其转让购房款。且在法院查封案涉房屋之前出卖人已将涉案房屋交付给原告，原告对房屋保持合法占有状态；故，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，并合法占有该房屋。案涉房屋未办理过户登记是否因买受人自身原因，可从买受人有无促使办理过户登记的积极行为进行判断。本案中，房屋买受人汪大卫存在委托评估公司对房屋估价，申请房屋转移登记的行为，有向税务局缴纳税费的意向，可以认定其存在促使办理过户登记的积极行为。因房屋原所有人占学林与第三人占翔之间未完成土地使用权证的转移登记，导致无法办理案涉房屋的过户登记；故，并非因原告自身原因未办理过户登记。综上，原告汪大卫就案涉房屋享有足以排除执行的权利，其请求解除对案涉房屋的执行符合法律规定，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行位于新县城关解放路红星城2号楼1单元第5层502号房屋（房产证号：信房权证新县字第××号）。案件受理费7300元，由被告余常春承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。本院（2021）豫1523执异1号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张 涛人民陪审员  杨卫东人民陪审员  余长峰二〇二一年六月一日书 记 员  熊学晨