大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0202民初2117号原告（反诉被告）：王琛，男，汉族，1989年4月13日出生，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：乔仁德，系辽宁省企业法律顾问协会法律工作者。被告（反诉原告）：李军，男，汉族，1964年11月26日出生，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：陆玉娇，系辽宁瑾宸律师事务所律师。第三人：李明，男，汉族，1962年5月4日出生，住辽宁省大连市西岗区。原告王琛（反诉被告）与被告李军（反诉原告）、第三人李明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人乔仁德，被告的委托诉讼代理人陆玉娇，第三人李明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、判令被告立即返还房屋租金3万元；3、判令被告赔偿装修费1.5万元；4、被告承担诉讼费用。事实与理由：2020年7月16日，原告因做糕点需要租赁房屋，被告委托其兄弟李明将位于大连市中山区的房屋租赁给原告，双方签订了房屋租赁协议，原告依约将租金给付被告，原告在装修过程中发现该房屋根本不能作为食品加工使用，房屋壁纸后面多处漏水且墙面均已发霉，原告多次找被告商议返还租金及赔偿损失未果，故诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告要求被告返还租金没有事实和法律依据。案涉房屋是被告所有，处于正常使用状态，没有被查封，原告在租赁被告的房屋之前，已经到被告的房屋查看过很多次，在经过勘察和充分考虑后才决定租赁被告的房屋。被告的房屋在上一个承租人搬离后，一直空置，没有进行过装修、包装，被告从来没有对房屋内部墙面等进行过任何遮掩，房子原来是什么样的原告就是租什么样的房子，原告清楚知道房屋状态，被告不存在任何欺诈、隐瞒；2、关于原告所提装修费问题。原告租赁被告的房屋时，说过会对房屋进行简单的打扫、装饰，原告没有告知被告及被告的哥哥将对房屋进行怎么样的装修，被告对原告要大规模对房屋装修是不知情的。而且原告请求装修费也没有提供任何证据及依据，假设被告真的违约，要被告赔偿装饰装修残值损失，也应该由原告申请鉴定，看看到底装修装饰残值到底是多少。但一是被告确实不知道原告的装修计划，二是非被告原因导致房屋不能继续租赁，被告不能赔偿原告所谓的装修损失；3、关于原告所提的协商。原告只找被告哥哥协商过两次，被告哥哥告诉过原告，如果不再继续租赁，就把被告的房屋恢复原状，将房屋的地面、墙面处理好，以方便日后继续招租。而且原告提出房屋漏水后，被告的哥哥第一时间和邻居进行过沟通，要去房屋看看实际情况，看看房屋是什么状态，但是原告不到房屋现场，也不打开门让工人现场查看，就算房屋有漏水，被告是房主，会尽到自己的维修义务，并不会影响房屋继续使用，原告在不解除合同的基础上要求被告返还租金，赔偿装修费没有依据；4、关于房屋漏水问题。被告的邻居可以证明房屋不存在漏水情况，房屋地处一楼，是多年的老房子，加之原告是2020年7、8月份租赁的房屋。那时候大连经常下大雨、甚至暴雨，墙面难免有潮湿情况。这个情况原告在租赁被告房屋的时候应该都有考虑到，这不是被告的问题。对于原告所提发霉问题，被告目前进不去房屋，没有办法核实。但是仅墙面发霉是不影响房屋使用，如果确实是被告房屋墙面的问题，被告作为房主，该维修自然会维修。原告目前不想租赁被告的房屋，主要是因为疫情影响生意，但是既然已经签订合同，就应该按照合同继续履行。第三人李明述称：同意被告的答辩意见。反诉原告李军提出如下反诉请求：1.请求被告将案涉房屋恢复原状；2.请求解除原被告之间签订的《租赁协议》；3.请求被告支付原告占用案涉房屋的费用（至2021年4月16日至被告搬离案涉房屋之日，按每天117.8元计算）；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年7月16日，李军委托哥哥李明与王琛之间签订《租赁协议》，租金43000元每年（每天117.808元），租赁期限自2020年8月1日至2022年7月31日，王琛交付给李明27000元的租金及3000元押金。后因纠纷，王琛将李军诉至贵院，李明在检查案涉房屋时发现，王琛在未告知李军及李明的情况下，擅自破坏房屋结构，且王琛起诉李军后，再未向李军支付过后续租金。为维护原告李军的合法权益，向贵院提起诉讼。反诉被告辩称：不同意反诉原告的反诉请求。房屋租赁协议在未解除前，案涉房屋不存在恢复原状；案涉房屋漏水墙面明显发霉，被告拒绝维修，属于被告根本违约，被告无法履行租赁协议，一天也未使用；原告租赁房屋后发现墙面漏水，导致原告租房的目的无法实现，原告要求返还租金未果，于2020年9月诉讼至法院，不存在占用房屋的费用。第三人述称：同意反诉原告的诉讼请求和事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在卷作证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月16日，原被告签订《租赁协议》，被告将位于部分，建筑面积30平方米的房屋出租给原告使用，租期二年。年租金43000元，押金3000元。同日，原告向被告交付30000元，其中3000元为房屋押金。上述协议签订后，被告将案涉房屋交付原告做经营使用，原告将房屋门头进行了装修。原告在对案涉房屋室内进行装修前，将房屋内壁纸撕掉后，发现墙壁有发霉的情况，于是找被告协商解决。原告未对案涉房屋室内进行装修，也未经营使用。原告提出要解除合同，双方协商无果后，原告于2020年11月8日向本院提起诉讼。另查，经被告申请证人颜某出庭作证，证人系居住在案涉房屋的邻居，证实在2020年7、8月份时，被告曾到其居住的房屋查看是否漏水，后经装修人员查看，证人家不存在漏水的情况。本院认为，本案争议的焦点是案涉租赁合同履行中违约行为认定问题。根据原被告提交的证据及庭审查明的情况，本院认定原告系履行案涉合同的违约方。理由如下：原告在签订租赁协议前，应对案涉房屋的现状充分了解并予以认可。案涉房屋墙壁发霉的程度，并未达到房屋不能使用的程度，不能因此认定合同目的不能实现。此外，案涉房屋在出租给原告之前，墙壁是用墙纸贴覆，被告不能预知墙壁出现发霉的状况，被告并非故意隐瞒，且在原告提出墙壁发霉漏雨的情况下，被告积极的到邻居家询问查看，不能据此认定被告存在根本违约的情形。现原被告双方均要求解除合同，可见双方继续履行合同已无基础，本院确认原被告双方签订的《租赁协议》解除，解除的时间为本案原告收到反诉状的日期即2021年3月8日。关于本案解除合同的责任承担问题。因原告（反诉被告）系违约方，其无权要求被告返还已付的租金，故原告请求被告返还全部租金及赔偿装修费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求的返还租金押金3000元的诉讼请求，因案涉合同已解除，被告应将房屋押金返还给原告，故原告的诉请，事实清楚、证据充分，本院予以支持；关于反诉原告的请求，因双方约定的租赁期限从2020年8月1日起算，因合同解除时间为2021年3月8日，故反诉被告应支付自2020年8月1日至2021年3月8日的租金。合同约定的年租金为43000元，故反诉被告应支付租金为25800元（43000元÷365天×219天取整）。因反诉被告一直未能进行室内装修，亦未经营使用，本院对反诉原告请求的占有使用费不予支持。关于反诉原告请求将案涉房屋恢复原状的请求，因反诉原告同意扣除部分租金用以自行恢复，本着节约资源、节省成本之原则，本院酌定支持反诉被告支付的1200元用以恢复房屋原状，故反诉被告已支付的租金27000元，反诉原告不予返还。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百六十五条、七百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告王琛与被告李军签订的《租赁协议》，解除时间为2021年3月8日；二、被告李军于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王琛房屋押金3000元；若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告其他诉讼请求；四、驳回反诉原告全部诉讼请求。本诉案件受理费920元，由原告王琛负担900元，由被告李军负担20元。反诉案件受理费280元，由反诉原告李军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张 弘人民陪审员  付延智人民陪审员  杨 波二〇二一年六月九日书 记 员  周思雨