湖南省武冈市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0581民初437号原告：邓志亮，男，1974年10月15日出生，汉族，湖南省武冈市人，住湖南省武冈市。原告：毛文阶，男，1962年6月13日出生，汉族，湖南省武冈市人，住湖南省武冈市。原告：段桂兰，女，1953年1月18日出生，汉族，湖南省武冈市人，住湖南省武冈市。原告：蔡玲，女，1977年6月4日出生，汉族，湖南省武冈市人，住湖南省武冈市。原告：庾光生，男，1953年10月26日出生，汉族，湖南省武冈市人，住湖南省武冈市。原告：唐光华，男，1979年6月25日出生，汉族，湖南省武冈市人，住湖南省武冈市。原告：李兴成，男，1962年7月3日出生，汉族，湖南省武冈市人，住湖南省武冈市。原告：李锋，男，1967年2月25日出生，汉族，湖南省武冈市人，住湖南省武冈市。原告：潘国平，男，1964年9月15日出生，汉族，湖南省武冈市人，住湖南省武冈市。原告：李兴洪，男，1966年6月19日出生，汉族，湖南省武冈市人，住湖南省武冈市。原告：龚德平，男，1964年3月18日出生，汉族，湖南省武冈市人，住湖南省武冈市。上述十一原告委托诉讼代理人（特别授权）：王**华，湖南湘锋律师事务所律师。上述十一原告委托诉讼代理人：曾莎莎，湖南湘锋律师事务所律师。被告：唐继雄，男，1977年6月30日出生，汉族，湖南省武冈市人，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人：刘品武，男，1964年11月11日出生，汉族，武冈市人，住湖南省武冈市。被告：武冈市名人唐艺术餐厅，统一社会信用代码92430581MA4LGK734P，经营场所:湖南省武冈市武冈大道新东联建楼一楼，经营者：唐继雄。两被告委托诉讼代理人：李洪贵，武冈市迎春亭法律服务所法律工作者。原告邓志亮、毛文阶、段桂兰、蔡玲、庾光生、唐光华、李兴成、李锋、潘国平、李兴洪、龚德平诉被告唐继雄、武冈市名人唐艺术餐厅租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告方诉讼代表人毛文阶、庾光生及其委托代理人王**华，被告唐继雄及其委托代理人李洪贵到庭参加诉讼。后因该案涉及人数较多，案情比较复杂，本院依法转为普通程序，于2021年6月7日再次开庭进行了审理，原告方诉讼代表人庾光生及其委托代理人王**华，被告唐继雄的委托代理人李洪贵、刘品武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方的诉讼请求为：判令解除原、被告于2017年12月18日签订的《新东联建楼商场租赁合同书》；并按照租赁合同约定的租金支付标准赔偿被告占有租赁物期间给原告造成的损失约2万元（原告的损失自2021年1月1日起至法院判决生效之日止）；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：新东联建楼位于武冈大道，系十一名原告共同集资修建。2017年12月18日，两被告与部分原告代表签订《新东联建楼商场租赁合同书》，合同约定被告承租原告合伙修建的新东联建楼商场的第一层，租赁时间为2018年1月1日至2027年12月30日共计9年。承租第一年租金为35万元，双方特别约定每年11月25日前付清第二年度的租金，从2019年1月1日起每年租金在前一年租金的总和基础上上涨5%。合同签订后，原告将租赁场地交给被告使用，被告将租赁的场地作为餐厅使用，开办了“武冈市名人唐艺术餐厅”。2020年11月24日，因被告还未按照约定交纳2021年度的房屋租金，原告向被告发出《催款通知》，要求被告交纳2021年1月1日至2021年12月31日的房屋租金，并告知其不按合同交纳租金甲方业主将采取关门上锁的措施维权。2020年12月25日，被告与原告代表签订《谅解备忘录》，双方约定被告预交租金4万元，原告同意被告继续经营至2020年12月31日，若被告不能在2020年12月31日中午前交清2021年度租金，其预交的4万元租金转为违约金，不予退还，并且整个餐厅的所有物资及设施全部归原告，作为被告对原告违约的补偿。因被告未按照《谅解备忘录》执行，2020年12月31日，原、被告再次签订《名人唐艺术餐厅租赁备忘录》，原告体谅被告的诚意，要求被告在2020年12月31日前交纳20万元租金，经营期延至2021年2月26日，但到期被告还是没有按照约定交纳20万元的租金。至今，被告既没有向原告交纳租金，也不愿与原告沟通，更没有将租金的场地退还给原告。原告认为：原、被告自愿签订的《新东联建楼商场租赁合同书》合法有效。原告已按照合同约定将租赁场地交给被告使用，但被告未按约定支付租金，违背诚实信用原则，被告的行为属于严重违约，被告占有租赁场地的行为也侵犯了原告的合法权利。被告方辩称：一、被答辩人与答辩人签订的《新东联建楼商场租赁合同书》无主体资格，更无资格解除《新东联建楼商场租赁合同书》。签订合同时未经具有合法主体资格的全体业主授权，且新东联建楼产权不明确。二、被答辩人不具备资格催收答辩人的租金，且答辩人从未收到具有合法主体资格的《催收通知》。三、被答辩人与答辩人签订《备忘录》是无效的。被答辩人以威胁手段强行与答辩人签订《备忘录》是乘人之危的行为，违背了答辩人的真实意思，是无效的。四、2020年1月至今是疫情期，答辩人经营餐饮业其各项费用（含租金）享有国家减免政策支持和法律支持，被答辩人提出要答辩人赔偿占用费不合法，答辩人不存在赔偿。五、《新东联建楼商场租赁合同》不能解除，只能变更。六、被答辩人的诉讼行为是恶意诉讼行为，应当受到法律制裁。综上所述：根据事实，依据法律法规和国家政策的规定，被答辩人不是合法财产的拥有者，不具备合法主体诉讼资格，并在“新冠病毒”疫情期间采用了关门、挂横幅、强行驱赶答辩人及其工作人员和强行霸占、封锁答辩人的合法经营场所,进行非法活动等恶劣手段是违法行为。因此,答辩人请求贵院根据以上事实法律法规及国家的相关政策，驳回被答辩人的全部诉讼请求。原告、被告双方围绕诉讼请求、辩称主张依法提交了证据。本院在庭审时组织当事人进行了证据质证，对各方均无异议的证据本院予以采纳并在卷予以佐证，对各方有异议的证据，本院认定如下：证据4，被告对合法性、真实性提出异议：落款全体业主形式不合法，被告也没有收到该份催款通知；该份证据也确实无全体业主的签名，形式不合法；证据5、6，被告也对证据的合法性提出异议；上述三份证据只能证明：原告方部分业主在被告方没有按照合同约定支付租金时，曾经采取过相关的措施向被告催收租金的事实；证据7、8、9，被告方虽提出异议，但结合证据1，能证明原告方各人在联建房中应当占的份额以及房屋产权正在办理中的事实。被告方提交的证据4，虽然真实、合法，但并不能证明原告对诉争租赁物没有产权。通过庭审，结合双方提交的证据，本院查明如下事实：诉争的新东联建楼商场位于武冈大道，系十一名原告与刘品金、刘品武、刘向阳等人共同集资修建，各自按照政府拆迁补偿安置地的面积大小占有份额；其中刘品金、刘品武、刘向阳三人占租赁物的面积为189.28平方米，原告方等人占租赁物的面积为1126.65平方米，没有参与诉讼的业主所占面积与整栋租赁物面积的占比为14.4%。第一次开庭后，本院通知刘品金、刘品武、刘向阳3人参加诉讼，但刘品金、刘品武、刘向阳3人均明确表示不愿参与诉讼。被告武冈市名人唐艺术餐厅是被告唐继雄个人投资登记的个体工商户。2017年12月18日，被告唐继雄以“武冈市名人唐艺术餐厅”的名义与部分原告方代表签订了《新东联建楼商场租赁合同书》。合同约定：被告方承租原告方等人合伙修建的新东联建楼商场的第一层；租赁时间为2018年1月1日至2027年12月30日共计9年（按自然计算法应为10年）；承租第一年租金为350000元；双方特别约定每年11月25日前付清第二年度的租金；从2019年1月1日起，以后每年的租金在前一年租金总和的基础上上涨5%。合同签订后，原告方将租赁场地交付给被告方作为餐厅使用，名称为“武冈市名人唐艺术餐厅”。至2020年11月24日，因被告没能按照合同约定交纳2021年度的房屋租金，原告方部分代表遂向被告方发出《催款通知》，要求被告方交纳2021年1月1日至2021年12月31日期间的房屋租金，并告知被告方，如不能按照合同的约定交纳2021年度的租金，甲方业主将采取关门上锁等措施维权。期间双方经过多次协商未果，2020年12月8日，被告唐继雄交纳了2021年度的租金40000元；因没有达到原告方的全部要求，2021年1月3日，原告方部分代表遂采取锁门、贴告示、拉横幅的方式阻止原告方经营。自2021年1月3日至今，诉争租赁物由原告方上锁，大门仍然处于关闭状态；被告方既没有向原告方及其他业主交纳其余的租金，也没有将租赁场地退还给原告方。2021年5月13日，本院组织部分原告、被告代理人李洪贵、合议庭组成人员、部分人大代表，对名人唐租赁物内进行了现场勘察，并录制了光盘，固定了涉案房屋内的物件。第一次庭审后，本院意欲组织原被告进行调解，但一直联系不到被告唐继雄。具体过程如下：（1）3月2日，本院通知被告妻子协助寻找被告唐继雄未果；（2）3月8日、3月30日、4月6日，本院三次通知被告代理人李洪贵去寻找被告唐继雄未果；（3）3月10日、3月24日、3月29日，本院三次通知被告唐继雄的妹夫协助本院寻找被告唐继雄未果；3月30日本院到被告唐继雄的妹夫单位询问是否可以协助本院联系被告唐继雄，但其明确表示联系不上被告唐继雄；（4）3月30日，本院又到被告唐继雄父亲家中、被告唐继雄单位中国电信武冈公司，请求协助寻找被告唐继雄，均未果；（5）2021年4月8日至4月19日，承办人4次电话（130××××3995）要求刘品武联系唐继雄未果；2021年4月13日至4月18日，承办人3次电话（180××××5362）要求刘向阳联系唐继雄，在2021年4月18日13时04分，唐继雄用号码为：191××××5066的电话打了承办人的电话，并约定第二天打承办人的电话协调该案，但第二天10点47分，承办人打他的电话，就接不通了；此后，承办人还多次通过刘品武、刘向阳寻找被告唐继雄，均未果。本院认为：本案争议的焦点为：一是本案原告方主体是否合法、是否有权处分该租赁物、诉争的合同是否有效的问题；二是本案合同是否应当解除、被告应否赔偿原告方损失的问题。本案庭审中，被告方提出签订合同时的原告方中有部分业主没有签字，原告方主体不合法的异议；但合同签订后，双方已经切实履行了3年，在合同的履行过程中，双方并没有发生其他的矛盾，没有参与签订合同的业主，也领到了租金，他们以实际行动追认了该合同的效力；还有本案虽有部分业主没有参与诉讼，但经本院通知其参与诉讼后，3人均明确表示不愿参与诉讼；且没有参与诉讼的刘品武、刘品金、刘向阳三人仅约占租赁物总面积的14.4%，其他原告方等人约占租赁物总面积的85.6%，根据相关法律法规的规定，原告方业主有权决定该共有租赁物的出租或者不出租，因此应认定原告方代表在占比有绝对优势的情况下，其与被告唐继雄2017年12月18日签订的《新东联建楼商场租赁合同书》合法有效；在合同履行过程中，被告方不履行交纳租金的主要合同义务的情况下，本案原告方也有权申请人民法院解除该租赁合同。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。2017年12月18日，本案原告方代表与被告唐继雄在平等的基础上签订的《新东联建楼商场租赁合同书》，是双方真实的意思表示，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。而根据本案查清的事实，本案被告唐继雄没有按照合同的约定支付租金，违反了合同的主要义务，原告方部分业主起诉要求解除合同，符合法律规定；且庭审后，承办人通过各种途径和方式联系被告唐继雄，均未果；第一次开庭后至第二次开庭中有长达3个多月的时间，被告也没有向本院表达有继续经营该餐厅的意向，因此，对本案原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，依法判决予以解除。通过庭审，本院已经查清2021年1月3日，原告方就已经实际控制了租赁物，因此，关于具体解除的时间，应以原告方实际控制该租赁物的2021年1月3日解除为宜；合同解除后，被告应当在合理的期限内清理完租赁物内属于自己的东西；通过本院对租赁物的实地勘察，针对租赁物内物件较多的具体情况，本院酌定被告唐继雄应当在本判决生效后10日内完成清理该租赁物内的物件。庭审中，原告方等人要求被告方按照租赁合同约定的租金支付标准赔偿原告占有租赁物期间给原告造成的损失约20000元的诉讼请求，根据本案查明的事实，2021年1月3日起，在被告违反合同主要义务没有支付租金以后，租赁物就由原告方上锁关门，被告已经没有占有了租赁物，在此种情况下，还判决由被告方承担租金损失，既有失公允，也没有事实和法律依据；且在诉讼过程中，原告方也没有提供损失的具体数额；因此，对原告方的该项诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持，应予以驳回。至于被告交纳的2021年度的租金40000元，被告在本案中没有要求本院处理，本院在此不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百零一条、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、原告方业主代表与被告唐继雄于2017年12月18日签订的《新东联建楼商场租赁合同书》，自2021年1月3日（原告方实际控制租赁物之日）起解除；二、合同解除后，被告唐继雄在本判决生效后10日内，清理完涉案租赁物内的所有物件；三、驳回原告方的其他诉讼请求。本案诉讼费400元，原告邓志亮等11人负担100元，被告唐继雄负担300元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。（以下无正文）审 判 长  肖湘杰人民陪审员  周 艳人民陪审员  马万韵二〇二一年六月十八日法官助理周茜代理书记员  李洁露附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第三百零一条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。