北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9798号上诉人（原审原告）：王智民，1944年1月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈翠清（王智民之妻），1944年1月20日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：康健，男，1968年10月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：唐长城，北京市通平律师事务所律师。上诉人王智民因与被上诉人康健房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初57324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王智民及其委托诉讼代理人沈翠清、杨明利，被上诉人康健及其委托诉讼代理人唐长城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王智民上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.一审、二审诉讼费全部由康健承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。康健在一审程序中编造置换房屋谎言明确拒绝给付购房款，其以自己的行为表明不履行合同义务，导致合同无法履行，符合根本违约的法律规定。2.一审法院关于康健对××号房屋的装修及支付房款的审理认定，与客观事实严重不符。王智民曾多次向康健催要房款，康健仍然找各种理由拒绝履行合同，导致合同目的不能实现，构成根本违约。3.一审法院适用法律错误。王智民已多次、多种方式向康健催要房款，履行了通知义务，康健都未履行合同义务，故而王智民有权对双方于2011年签署的编号为××的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》行使解除权。涉案房屋的成交价在当时就明显低于市场价格，所签合同内容明显违背公平公正。多年来，康健一直拒绝履行合同义务，未依照合同约定拖欠涉案房屋房价款，导致王智民利益严重受损，合同双方权利义务更加不对等，即该合同已经不能继续履行，一审法院应当终止双方权利义务关系，并且康健应当对此承担违约责任。本案系经济适用房的买卖纠纷问题，属于非金钱债务的合同履约问题，根本不存在合同解除权行使期限，只要具有《民法典》第五百八十条的规定的“三种特定情形”之一，并导致合同目的不能实现的，当事人实际上仍然具有解除合同的权利。换言之，一审法院以行使解除合同权超过合理期限为由，驳回诉讼请求，适用法律错误，导致判决错误。4.一审法院虽判决王智民仍有权依据双方买卖合同另行向康健主张剩余房款，但该判决明显增加王智民的诉讼成本、增加诉累，更会使合同权利义务长期处于“停滞”状态，从而影响当事人权利的享有和义务的履行，进而影响经济社会的秩序稳定。康健辩称，同意一审判决，不同意王智民的上诉请求。王智民向一审法院起诉请求：1.解除双方签署的编号××的《存量房屋买卖合同》；2.康健将位于北京市朝阳区××号房屋变更登记至王智民名下。一审法院认定事实如下：康健之配偶王萍系王智民之女儿。2011年3月9日，王智民作为出卖人与康健作为买受人签署编号为××的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定出卖人所售房屋位于朝阳区××，房屋建筑面积103.54平方米；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为644330元，买受人不办理抵押贷款等。康健缴纳了相关税费后，该房屋于2011年3月9日过户至康健名下。庭审中，双方确认针对涉案房屋的购房款，康健在2005年向王智民支付了共计335500元，剩余部分未付。同时双方认可该房屋自2005年交房后由一直由康健、王萍一家共同居住使用至今。经本庭询问，康健表示涉案房屋原由王智民贷款购买，但由于王智民无力偿还银行贷款，故向其提出由女儿王萍及康健商议，由其二人出售原有的位于十里堡的房屋用于清偿涉案房屋的贷款和王智民的部分外债，王萍、康健相当于用原有的小房子换了涉案房屋，多出来的房屋差价就相当父母对于女儿的赠与。王智民则表示，双方从未就换房达成协议，且这些年因为生活窘迫一直向康健主张房款，但康健一直未支付。一审法院认为，王智民与康健签署的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，通过查明的事实可知，在买卖合同中对于房屋约定的出售价格为644330元，而康健仅支付了335500元的房款，房款未付，虽康健表示双方就换房事宜达成了一致意见，对于上述房款的差额王智民系对女儿的赠与，但未能就上述两项主张举证，故一审法院认为康健剩余房款的支付义务并未如其所述免除。现本案的争议焦点为，王智民现是否有权要求解除合同。虽然在合同法九十四条有关于法定解除权的约定，即：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。但同时合同法亦对关于解除权行使期限做出如下规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。依据该约定可知，法律对享有单方解除权的一方行使期间作出了限制。合同法之所以对于法定解除权的行使时间加以限制，亦是考虑到因行使法定解除权会引发合同的重大变化，如享有法定解除权的当事人长期不行使解除权，会使合同长期处于不确定的状态，从而影响当事人权利的享有和义务的履行，进而影响到了经济社会秩序的稳定性。具体到本案而言，虽然在合同中并没有约定房款支付的具体时间，但实际上康健的房款支付已经在2005年和2006年进行，后康健一家对涉案房屋进行了装修并入住一直居住至今。在2011年房屋过户后，没有证据显示王智民曾因康健未支付剩余房款而主张解除合同。现康健居住涉案房屋已经十五年左右，故一审法院认为王智民现主张解除合同已经超过了合理期限，一审法院对其诉讼请求不予支持。但需要指出的是，虽然王智民的解除合同请求一审法院未予支持，但其仍有权依据双方的买卖合同另行向康健主张支付剩余房款。综上，一审法院判决如下：驳回王智民的全部诉讼请求。本院二审期间，王智民提交微信、短信聊天记录截图。证明目的：2019年5月20日、5月23日、5月26日王智民多次向康健及其配偶王萍催要房款，康健仍然找各种理由拒绝履行合同，导致合同目的无法实现，构成根本违约，康健在庭审中以赠与名义拒绝给付购房款系其编造。康健发表质证意见称，认可王智民提交证据的真实性，不认可证明目的，认为该证据不属于新证据，一审时该证据已存在，并且已经过了举证期限；聊天内容反映的是王萍和其母亲的聊天记录，王萍（康健之妻）给钱是因为王智民要买房，并不是欠王智民的钱，为避免家庭矛盾康健同意支付的。本院认为，王智民所提交的证据康健认可真实性，本院不持异议。关于上述证据的证明力本院将综合全案证据予以综合认定。本院认为，本案争议焦点在于王智民是否有权要求解除合同。关于王智民提出康健经多次催要明确拒绝给付购房款，其以自己的行为表明不履行合同义务，导致合同无法履行，系根本违约应予解除一节。本院认为，根据查明的事实，编号××的《存量房屋买卖合同》在签订时是王智民和康健真实意思的表示，房屋总价款644330元，符合法律规定，是有效的合同。康健在支付了335500元房款后，剩余部分房款至今未付，虽康健提出双方系换房且差额系王智民对女儿的赠与，但未能就上述两项主张充分举证，故无法认定。关于王智民现是否有权要求解除合同，本院认为，如享有法定解除权的当事人长期不行使解除权，会使合同长期处于不确定的状态，从而影响当事人权利的享有和义务的履行，进而影响到经济社会秩序的稳定性。本案中，王智民与康健定立的房屋买卖合同并未明确规定房款给付的具体时间，康健已于2005年和2006年期间陆续支付部分款项后对涉案房屋进行装修并入住一直居住至今，在2011年房屋过户后，亦无证据显示王智民曾因康健未支付剩余房款而主张解除合同。虽然王智民主张其在2019年期间曾通过微信催要房款，但从内容上看并不是直接指向案涉房屋的剩余房款，数额亦与剩余房款金额不相符，故一审法院结合康健实际居住时间，以王智民现主张解除合同已经超过了合理期限不予支持其请求并无不当，本院予以确认。一审法院审理查明的其他事实及采信的证据正确，本院均予以确认。综上所述，王智民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10243元，由王智民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  于洪群审 判 员  付 辉二〇二一年六月三十日法官助理  王玮玮法官助理  黄晓宇书 记 员  何昕燏