广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终5061号上诉人（原审原告）：东莞市龙泽物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇S358省道大板地路段裕田丰诚集团办公楼三楼302室，统一社会信用代码：9144××××××××15747A。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：朱照满，广东乾耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡衬容，女，汉族，1972年3月21日出生，住广东省东莞市南城区××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××080。委托诉讼代理人：张维，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟艺源，北京市盈科（东莞）律师事务所实习律师。原审第三人：东莞市汇海房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××××410。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：关海琪，广东乾耀律师事务所律师。上诉人东莞市龙泽物业服务有限公司（以下简称龙泽公司）因与被上诉人胡衬容、原审第三人东莞市汇海房地产开发有限公司（以下简称汇海公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初11004号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙泽公司向一审法院起诉请求：1.判令胡衬容向龙泽公司支付2017年10月至2019年4月之间物业管理费3183.53元及逾期付款滞纳金1766.05元;2.本案诉讼费由胡衬容承担。一审法院判决结果：驳回龙泽公司的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由龙泽公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初11004号民事判决书。龙泽公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决胡衬容向龙泽公司支付2017年10月至2019年4月之间物业管理费3183.53元及逾期付款滞纳金1766.05元；3.本案诉讼费用由胡衬容承担。事实和理由：一、一审判决遗漏本案关键事实。1.胡衬容自认于2017年7月20日进行现场收楼，收楼过程中发现房屋存在质量问题，但其一审提交的证据并不足以证明该事实。胡衬容主张案涉房屋存在质量问题，应以有关部门或鉴定机构出具的专业意见为依据，现场照片缺乏完整性，并不足以证明房屋存在空鼓、墙面不整、天花有裂缝等问题，且胡衬容亦未出示照片的原始载体或进行现场勘验。2.众所周知，《客户意见记录表》仅是对客户意见的记录或反映，该记录只是单方陈述的事实而已，未经双方确认无法证实所记载的事实属既定事实。一审判决仅凭上述证据认定案涉房屋存在质量问题，依据不足。3.案涉房屋在2018年8月在汇海公司、龙泽公司的协助下已登记至胡衬容名下。不动产以登记为交付和产权取得要件，胡衬容已取得案涉房屋产权，意味着其已以实际行动接收了房屋，成为龙泽公司所提供物业服务的实际享用者和受益者，龙泽公司据以向汇海公司追讨管理费的依据已经消灭。一审判决遗漏该事实，导致龙泽公司的物业服务费用无处主张，胡衬容无故受益而不用承担责任。二、胡衬容违背诚信原则，以各种理由拒收房屋，目的在于逃避物业费用。龙泽公司每次通知胡衬容缴纳管理费，胡衬容便提出不同的质量问题要求龙泽公司维修，其在客户意见表中也要求龙泽公司减免管理费，可见其拒收房屋的目的在于逃避物业费用。胡衬容辩称：1.因案涉房屋存在多项质量问题，在龙泽公司诉请案涉管理费的期间，汇海公司并未完成修复并向胡衬容交付案涉房屋，根据法律规定该期间的管理费不应由胡衬容承担。一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。2.案涉房产存在多项未完工项目，根本不具备案涉商品房买卖合同约定的交付条件。3.胡衬容就案涉房屋质量问题和未完工问题等一再进行协商沟通，但汇海公司、龙泽公司长期不予回应及解决，违背诚信原则。汇海公司陈述称：汇海公司在2017年7月20日已通知胡衬容现场收楼，胡衬容以案涉房屋存在质量问题为由拒绝收楼。当时案涉房屋已取得建设工程备案证明书、房屋测绘报告书等，依据案涉房屋买卖合同第九条的约定，案涉房屋的交付条件已经成就，胡衬容应承担自收楼至今的物业管理费。本院二审期间，胡衬容向本院提交了其近期对案涉房屋进行装修时所拍摄的案涉房屋视频及照片，拟证明案涉房屋目前仍存在质量问题，不符合合同约定的交付标准。龙泽公司、汇海公司确认上述视频及照片为案涉房屋，但认为上述证据反映出案涉物业可以正常使用、装修。另补充查明：一审中，胡衬容确认其已于2018年6月13日办理案涉房屋不动产权证，不动产权证记载案涉房屋建筑面积为47.78㎡。对一审法院所查明的其余事实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对龙泽公司的上诉意见，本案二审分析如下：本案中，龙泽公司主张汇海公司已按案涉合同约定向胡衬容交付案涉房屋，胡衬容应向其支付2017年10月至2019年4月期间的物业管理费。胡衬容则主张其于2017年7月按汇海公司通知进行收楼时，发现案涉房屋存在诸多质量问题，因此拒绝收楼并要求开发商保修，但开发商一直拖延修复，其至2019年11月16日才实际收楼。从胡衬容在本案中所提交的证据来看，其提交的客户意见记录表、微信截图等证据可反映出案涉房屋存在空鼓、窗户松动、墙面不平、天花有裂缝等问题，上述问题对胡衬容就案涉房屋的装修、使用必然会造成影响，且其一直就修复问题进行反映，而龙泽公司、汇海公司并未举证证明汇海公司已履行修复义务并通知胡衬容验收，在此情况下，一审法院对胡衬容关于其因案涉房屋存在质量问题而拒绝收楼的主张予以采纳并无不当。如前所述，因案涉房屋所存在的前述问题对胡衬容正常装修、使用案涉房屋存在影响，故胡衬容拒绝收楼具有合理性。同时，胡衬容确认其于2018年6月13日办理案涉房屋不动产权证，其该行为表明其已接受汇海公司对案涉房屋的交付，故自2018年6月13日起其作为案涉房屋的所有人，已为龙泽公司就案涉物业提供管理服务的受益人。在此情况下，胡衬容应自2018年6月13日起依约向龙泽公司缴纳相应的物业管理费。根据案涉前期物业服务合同所约定的物业管理费计算标准，胡衬容应向龙泽公司支付2018年6月13日起至2019年4月期间的物业管理费1772.64元【3.5元/㎡×47.78㎡×（10个月+18天/30天）】。对龙泽公司超出上述金额的诉请部分，本院不予支持。另外，因案涉前期物业服务合同并未明确约定逾期缴纳物业管理费应支付相应的滞纳金，故龙泽公司诉请胡衬容支付滞纳金缺乏依据，本院不予支持。一审法院对本案的处理有所不当，本院予以纠正。综上，龙泽公司的上诉请求部分成立，本院对其成立的部分予以支持。一审判决认定事实不清，导致实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初11004号民事判决；二、限胡衬容于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市龙泽物业服务有限公司支付2018年6月13日起至2019年4月期间的物业管理费1772.64元；三、驳回东莞市龙泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由龙泽公司负担32元，胡衬容负担18元。二审案件受理费50元，龙泽公司已预缴，由龙泽公司负担32元，胡衬容负担18元。鉴于龙泽公司同意诉讼费由败诉方直接向胜诉方支付，故二审案件受理费胡衬容应负担的18元由胡衬容直接向龙泽公司支付，本院不作退收。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二一年六月二十八日书记员  陈奕霖王琳附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。