广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初9510号原告：珠海市香洲翠微股份合作公司，住所地珠海×××××，统一社会信用代码914×××××××××××219F。法定代表人：黄某1。原告：珠海市翠微物业管理有限公司，住所地珠海市×××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××145C。法定代表人：黄某1。上列两原告共同委托诉讼代理人：李鸿枫，广东朗乾律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：梁颖愉，广东朗乾律师事务所律师。被告：珠海市金色时代娱乐有限公司，住所地珠海市××××××××××××××工业厂房二楼，统一社会信用代码914××××××××××××992。法定代表人：李某1。被告：郑松原，男，汉族，×××××出生，住广东省惠来县××××××委会×××××4号，公民身份号码445××××××××××××152。第三人：珠海市惠发百货有限公司，工商登记住所地珠海市××××××××××××××，工商注册号440××××××××4550。法定代表人：郑某1。第三人：珠海市东环电子有限公司，工商登记住所地珠海市×××××××××××××工业厂房×××××号，统一社会信用代码914××××××××××××313。法定代表人：薛某1。原告珠海市香洲翠微股份合作公司（以下简称翠微股份公司）与被告郑松原房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法追加珠海市翠微物业管理有限公司（以下简称翠微物业公司）为本案共同原告，追加珠海市金色时代娱乐有限公司（以下简称金色时代公司）为本案共同被告，追加珠海市惠发百货有限公司（以下简称惠发公司）、珠海市东环电子有限公司（以下简称东环公司）作为本案第三人参加诉讼，适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人李鸿枫、被告郑松原到庭参加诉讼，被告金色时代公司经本院依法送达应诉资料及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，第三人惠发公司和东环公司亦未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翠微股份公司、翠微物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的《租赁合同》解除；2.判令被告立即腾退并归还租赁的珠海市××××××××××××××××××××办公室及配电房并办结配电房注销手续；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月31日，原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定了如下条款：（1）被告承租原告位于珠海市××××××××××××××××××壹楼办公室，建筑面积为96.47平方米；（2）租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止；（3）商铺每月租金为人民币1929.4元/月；（4）合同第9.2.1条约定：“租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围或进行三旧改造的，甲方须及时书面通知乙方并给予合理的清退时间，租赁合同自行终止，乙方应无条件服从并在通知期限内退场，租金及相关费用计至退场完毕之日止，租赁保证金、押金无息退还。所有补偿款归甲方。乙方不得提出其它主张或拒不退场，阻挠拆迁，否则构成违约。”涉案商铺所在的地块已于2018年年中被纳入拆迁范围，涉案地块的拆迁项目已经启动；2019年10月31日，珠海奥园华富置业有限公司成为翠微旧村改造项目的实施主体，承担该项目的更新工作。根据合同第9.2.1条约定，若出现商铺须被拆迁的情形，合同自行终止，乙方（被告）应无条件服从并在通知期限内退场。原告分别于2019年8月27日、2019年10月22日向被告发函，告知其合同已终止，并应腾退、归还涉案商铺。但截止至今，被告仍拒绝返还商铺。因为被告的逾期返还，导致原告无法向开发商交付商铺，无法获取相应的补偿，直接损害了村民的利益。被告的行为严重违反了双方签订的《租赁合同》约定，损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法利益，避免造成村民不满，以及保证城市更新拆迁工作的顺利进行，特提起诉讼，请求判如所请。原告翠微股份公司、翠微物业公司共同提交了以下证据：1.租赁合同；2.房地产权证；3.登报公示；4.搬迁通知；5.（2019）粤0402民初16090号、16091号民事调解书；⒎照片。被告郑松原辩称，我方还有提起一个以翠微公司、奥园公司为被告的诉讼案件，具体意见以该案意见为准。对原告增加的诉请（办结配电房注销手续），意见以关联案件意见为准。被告郑松原未有提交证据。被告金色时代公司未作答辩，亦未有提交证据。第三人惠发公司、东环公司均未发表意见，亦未有提交证据。经审理查明，2017年7月31日，金色时代公司作为乙方与翠微股份公司作为甲方签订了一份《租赁合同》，约定甲方将座落在珠海市××××××××××××××××××××建筑面积约144㎡物业以20元/㎡，C号二楼建筑面积约1319㎡物业以5元/㎡租给乙方使用，租赁期从2017年10月1日起至2020年9月30日止，乙方须每月10号前向甲方缴纳当月租金9475元整，同时缴纳上个月的水电费，签约之日起7日内乙方向甲方交纳租赁保证金160000元、水电费押金3000元，合同期满或解除、终止时…经结算乙方无违约、无应付款项、已腾空，则租赁保证金及押金可在五日内无息退还，否则保证金及押金不予退还。同日，郑松原作为乙方与翠微股份公司作为甲方也签订了一份《租赁合同》，约定甲方将座落在珠海市××××××××××××××××××××办公室建筑面积约96.47㎡物业以20元/㎡租给乙方使用，租赁期从2017年10月1日起至2020年9月30日止，乙方须每月10号前向甲方缴纳当月租金1929.4元整，同时缴纳上个月的水电费，该合同未约定租赁保证金或押金。上述合同签订当日，金色时代公司和郑松原还分别与翠微物业公司各自签署了一份《物业管理协议书》，就上述租赁分别约定了物业管理费为28062元/月和2894元/月，交费时间与上述合同约定租金交纳时间一致。翠微股份公司于2017年7月21日向金色时代公司出具了保证金160000元和水电押金3000元的收款收据。2019年11月，翠微股份公司和翠微物业公司分别以金色时代公司、郑松原作为共同被告向本院提起诉讼，请求支付欠付的租金和物业管理费等，本院就此分别作出（2019）粤0402民初16090号和（2019）粤0402民初16091号民事调解书，确认了当事人就欠付租金及费用的和解协议。上述调解书发生法律效力后，应权利人的申请，本院于2020年4月9日立案执行，案号分别为（2020）粤0402执1982、1983号。2020年8月14日，金色时代公司、郑松原作为共同原告将翠微股份公司、翠微物业公司、珠海奥园华富置业有限公司（以下简称奥园华富公司）诉至本院，请求“1.判令被告奥园华富公司立即代原告向被告翠微股份公司、翠微物业公司偿还拖欠的租金及物业管理费1758957元；2.判令被告奥园华富公司向原告支付租赁场地装修补偿费300000元；3.判令被告翠微股份公司向两原告退还租赁房屋保证金160000元及水电押金3000元”，本院于同日受理，案号为（2020）粤0402民初12665号。该案中，本院查明了以下事实：2020年7月10日，金色时代公司、郑松原共同作为乙方，翠微股份公司、翠微物业公司共同作为甲方，与奥园华富公司作为丙方签订了一份《翠微村工业厂房（金色时代KTV）清退补偿协议书》（以下简称清退补偿协议），就“租赁使用的×××××（下称租赁场地）”清退补偿事宜约定“一、甲乙丙三方确认，乙方尚欠甲方租金及物业管理费共1758957元，乙方承诺于2020年7月25日把租赁场地归还甲方，若乙方无法按期归还租赁场地，甲方有权就乙方欠付款项继续申请法院强制执行；二、为加速推动翠微项目，待乙方将租赁场地用电设施办理完成报停注销手续且把租赁场地归还甲方后，丙方同意代乙方向甲方偿还上述拖欠的租金及物业管理费；三、为补偿乙方租赁场地装修残值损失，丙方同意另行向乙方支付30万元作为补偿款。该款项由丙方先支付至香洲区人民法院执行局监管账户，待乙方将租赁场地用电设施办理完成报停注销手续且把租赁场地归还甲方后，甲丙双方协调香洲区人民法院执行局将款项支付至乙方，否则，甲丙双方协调香洲区人民法院执行局将款项原路退还给丙方；四、若乙方因拖欠员工工资产生劳动纠纷等问题，乙方承诺自行解决，与甲方、丙方无关。五、各方应按本协议约定履行，如有违反，由违约方承担一切法律责任并赔偿因此给守约方造成的经济损失，守约方有权单方解除本协议…”。2020年8月5日，金色时代公司分别向翠微股份公司、翠微物业公司邮寄发出《告知函》、《催款函》，称其“已经按照约定清理物品、退出租赁场地，并已经按约定报停了用电设施、切断电源…租赁场地已经由你方与丙方控制”，并通知要求奥园华富公司向翠微股份公司、翠微物业公司支付租金、管理费用1758957元和向其支付补偿款300000元。翠微股份公司、翠微物业公司就此于2020年8月7日作出《关于解除清退补偿协议的通知函》，回复金色时代公司和郑松原称“截止目前，贵方仍未将租赁场地用电设施办理完成报停注销手续，该行为已违反协议约定，我方于8月3日与贵方再次沟通租赁场地用电设施报停注销事宜，但贵方仍拒不配合，现我方按照清退补偿协议第五条约定行使单方解除权，即清退补偿协议已被解除”。2020年8月10日，金色时代公司再向翠微股份公司、翠微物业公司邮寄发出《再次告知函》，重申其“已经按约定报停了用电设施、切断电源”，并回复清退补偿协议“是三方协商一致订立的合同…你方并无单方解除权…”。金色时代公司、郑松原于该案提交了一份由惠发公司和东环公司签订的《设备转让及管理使用协议》，该协议约定惠发公司将珠海市×××××××××翠微综合大厦自建变压器及配套设备设施连使用权一共作价62万元转让给东环公司，并由东环公司交纳手续移交完毕以后产生的电费及维护费用，协议落款时间为2014年8月17日，翠微股份公司和翠微物业公司则提交了一份由东环公司、珠海市电子商会、珠海市名城物业管理有限公司、薛乐波于2020年12月5日盖章签名出具的声明书，内容为“珠海市香洲区×××××××××××××工业厂房内有珠海市惠发百货有限公司登记使用的变压器及配电房设备（户号030××××××××××296），自该供电设备设立登记之日起，该设备及尚欠供电局的电费与珠海市电子商会、珠海市名城物业管理有限公司、珠海市东环电子有限公司以及薛乐波没有任何关系”。该案于2021年1月29日第二次庭审时，郑松原陈述包括配电房在内的案涉租赁物业所在楼宇“已经全部铲平了，有一个月了”，奥园华富公司对此回复称“该配电房位于翠微改造项目范围内，为推进拆迁工程，确保顺利回迁，由翠微股份公司与奥园华富公司共同协调供电局先行拆除该配电房，以确保工程顺利进展，我方与翠微股份公司多次与供电所协调先行注销该电表，但供电所表示必须先缴清费用，才能以电表登记人下落不明的原因，由翠微股份公司以产权登记人身份注销电表。欠缴的费用共计149188.31元，其中本金142724元，滞纳金6464.31元，该费用是由我方支付。当时报装时是用的翠微股份公司的整栋楼的房地产权证”。本院认为，结合本案证据和当事人的诉辩意见进行分析，本院归纳本案的争议焦点并评析如下：一、关于案涉法律关系及主体。本案中，围绕案涉租赁标的，金色时代公司、郑松原分别与翠微股份公司、翠微物业公司签属了《租赁合同》和《物业管理协议书》，《物业管理协议书》约定的物业管理费价格明显高于一般物业管理标准，在没有证据显示存在相应标准物业管理服务的情况下，应当认定该物业管理费实际为租金性质，故由《租赁合同》和《物业管理协议书》一并确定的法律关系为租赁合同关系，金色时代公司、郑松原为案涉租赁标的的共同承租方，翠微股份公司、翠微物业公司为案涉租赁标的的共同出租方。二、关于案涉租赁合同关系的解除。金色时代公司、郑松原、翠微股份公司、翠微物业公司、奥园华富公司于2020年7月10日共同签订的清退补偿协议中对案涉租赁合同关系承租方欠付的租金及费用进行了确认，并约定金色时代公司、郑松原于2020年7月25日前将租赁场地归还翠微股份公司、翠微物业公司，应当认为租赁双方就此已就案涉租赁合同关系的解除协商达成一致，从后续双方来往函件反映内容及当事人陈述的房产拆迁情况来看，金色时代公司、郑松原已在清退补偿协议约定的期限内完成了腾退包括C号一楼、二楼、一楼办公室在内租赁物业的义务，案涉租赁合同关系已于2020年7月25日解除，翠微股份公司、翠微物业公司请求金色时代公司、郑松原腾退C号一楼办公室已无必要，对此本院不予支持。三、关于配电房的腾退及配电房内供电设施的用电人注销手续。翠微股份公司和翠微物业公司主张案涉租赁标的除了合同约定的C号一楼、二楼、一楼办公室外，还包含一处附属设施配电房，但无论是《租赁合同》和《物业管理协议书》，还是清退补偿协议，对租赁标的的表述都未直接涉及配电房内容，清退补偿协议第二条虽有报停注销手续的表述，但并未明确具体报停注销的内容或范围，从（2020）粤0402民初12665号案中奥园华富公司反馈的有关情况来看，不能认为当事人签订清退补偿协议时已将注销配电房内供电设施有关登记手续纳入金色时代公司、郑松原的义务范围，仅凭郑松原就该用电线路交纳电费的记录亦不足以推定郑松原系案涉供电设备及配电房的实际控制人，因此，金色时代公司、郑松原对配电房的腾退及配电房内供电设施的用电人注销手续并不存在合同义务，翠微股份公司、翠微物业公司关于配电房的有关诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告珠海市香洲翠微股份合作公司、珠海市翠微物业管理有限公司与被告珠海市金色时代娱乐有限公司、郑松原就座落在珠海市××××××××××××××××××××办公室签订的《租赁合同》和《物业管理协议书》已经解除；二、驳回原告珠海市香洲翠微股份合作公司、珠海市翠微物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8178元，由原告珠海市香洲翠微股份合作公司、珠海市翠微物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈龙飞人民陪审员  李锡武人民陪审员  陈淑珍二〇二一年六月十日书 记 员  陈儒敏苏海婷