湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初3917号原告：东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司，住所地湖南省宁乡市玉潭街道宁乡大道（瑞景春天）11栋1A41号。法定代表人：邹高敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏博玲，女，1996年12月24日出生，汉族，住湖南省安化县，系该公司法务。被告：文勇峰，男，1992年5月20日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：范琪林，女，1991年5月18日出生，汉族，住湖南省。原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司（以下简称和祥物业宁乡分公司）与被告文勇峰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和祥物业宁乡分公司的委托诉讼代理人夏博玲、被告文勇峰及其委托诉讼代理人范琪林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和祥物业宁乡分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费6112元、城市生活垃圾处理费225元、增压费300元，违约金800元，共计7437元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用、公告费用。事实与理由：2017年11月1日，开发商长沙春天房地产开发有限公司（以下简称春天房地产公司）与东莞市和祥物业管理有限公司（以下简称和祥物业）签订《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》，合同约定由和祥物业在瑞景春天小区提供物业服务，合同期限为2017年11月1日起至2022年10月31日。实际由原告在该小区提供物业服务。被告系上述物业1-805号房屋的业主，建筑面积128.4㎡，收费标准为1.4元/月/㎡。按约定被告应当缴纳从2017年11月1日至2020年8月31日的物业服务费6112元，生活圾处理费225元、增压费300元、违约金800元，但被告经催缴后一致未支付。故原告向法院起诉。案件审理过程中，原告自愿放弃要求被告支付增压费300元的诉讼请求。被告文勇峰辩称：被告暂未支付物业费的原因如下：一、小区门禁形同虚设，经常有人上门贴广告或敲门；小区内停车混乱，被告车辆几次被刮擦，但均因监控不到位而找不到侵权人；楼下麻将室每天晚上打麻将至深夜，造成扰民；电梯、楼下等公共区域卫生差，经常臭气熏天。二、被告家主卧室进门处因为楼上漏水受到严重影响，被告找楼上邻居，其置之不理，被告不得不自行修复，但效果不理想，被告向物业公司多次反映此事，物业公司未进行协调处理。被告家厨房也从顶上漏水，向物业多次反映情况，物业均未处理。本院经审理认定如下案件事实：春天房地产公司系宁乡市瑞景春天小区的建设单位。2017年11月1日，和祥物业与春天房地产公司签订《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》，约定由和祥物业为瑞景春天小区提供物业服务，电梯住宅按1.4元/月/㎡的标准收取物业费，服务期限自2017年11月1日起至2022年10月31日止。后和祥物业委托其在宁乡的分公司，即原告在瑞景春天小区提供物业服务，原告在该小区实际服务至2020年8月31日。被告文勇峰系瑞景春天小区1栋805室的所有权人，房屋建筑面积128.4㎡。2017年11月1日至2020年8月31日期间，被告未曾向原告支付过物业费，原告对2019年11月30日之前的物业费进行了催收，未果。另查明，宁乡市市容环境卫生维护中心（以下简称市环境中心）委托原告按75元/年/户的标准代收瑞景春天小区2018年至2020年期间的城市生活垃圾费，原告已将2018年及2019年的城市生活垃圾费缴纳至市环境中心。上述事实，有《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》、不动产信息登记信息表、服务收费标准核定表、律师函及照片、市环境中心出具的《证明》及授权委托书、和祥物业出具的委托书、到庭当事人的当庭陈述等证据在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告作为和祥物业的分公司，接受总公司的委托，依据《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》的约定为瑞景春天小区提供了主要的物业服务，被告亦应依约交纳物业服务费。原告已对2017年11月1日至2019年11月30日期间的物业费进行了催交，该时段内的物业费依据合同标准计算应为4494元（1.4元/月/m2×128.4m2×25月），但根据本院审理的涉及该小区同时段内的物业服务合同纠纷系列案件查明的情况及本案庭审情况，本院认为原告所提供的物业服务确实存在瑕疵，故本院将被告应支付的前述时段内的物业费酌情减少为4269元（4494元×95％）。另原告已代被告向市环境中心缴纳了2018年-2019年的城市生活垃圾费150元，被告理应将该笔费用支付给原告。对于原告主张的2019年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费及2020年的城市生活垃圾费，原告未提供证据证明其已对前述时段内的物业服务费进行了催收、其已代被告向市环卫中心缴纳了2020年的城市生活垃圾费费用，故对该诉讼请求，本院不予支持。因原告物业服务存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告文勇峰于本判决生效之日起三日内支付原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司2017年11月1日至2019年11月30日期间的物业服务费4269元、2018年-2019年的城市生活垃圾费150元；二、驳回原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由被告文勇峰负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  傅海燕二〇二一年六月九日书记员  朱宁星附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。