广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终30585号上诉人（原审被告）：深圳德馨永口腔诊所法定代表人：谢勇先。被上诉人（原审原告）：戚春生被上诉人（原审原告）：深圳市龙岗区金桔子智能酒店经营者：汤婷婷两被上诉人共同委托代理人：陈静，广东君厚律师事务所律师。上诉人深圳德馨永口腔诊所（以下简称德馨永诊所）因与被上诉人戚春生、深圳市龙岗区金桔子智能酒店（以下简称金桔子酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初29678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。德馨永诊所上诉请求：1、撤销本案一审判决；2、判令戚春生、金桔子酒店把场地交回给德馨永诊所正常经营，同时按一审审理查明的面积和价格重新依法签订租赁合同；3、判令戚春生、金桔子酒店退回德馨永诊所因面积差多交的租金70120元及利息；4、若戚春生、金桔子酒店要求德馨永诊所腾退租赁物业，则请求判令戚春生、金桔子酒店赔偿德馨永诊所的投资损失50万元加经营损失10万元共60万元；5、请求法院判令戚春生、金桔子酒店支付本案一审和二审诉讼费。事实和理由：2018年8月，何俊翔将位于深圳市龙岗区xxx的深圳市游钦松口腔诊所（2020年1月变更为深圳德馨永口腔诊所）转让给谢勇先，同时把租赁合同并附带押金单（押金单为42000元装订在合同上）交给德馨永诊所。并约定8月份的房租由德馨永诊所开始交，即交了18600元。转让过来后，2018年9月就开始涨租，从18600元／月一下涨到23000元／月，德馨永诊所对戚春生、金桔子酒店关于房租租金过高和面积不够提出过异议，戚春生、金桔子酒店说租金可以再协商，所以在2018年10月4日同意将何俊翔与戚春生、金桔子酒店的租赁合同作废（作废的合同包括押金单留在戚春生、金桔子酒店处），拟重新签订一份德馨永诊所与戚春生、金桔子酒店租赁合同。最终结果是，协商不成，还在2018年11下旬，戚春生、金桔子酒店把诊所大门加锁，导致营业停止三天。然后德馨永诊所被迫签下了本案中的租赁合同。合同落款日期是2018年9月1日，实际上是11月底才签的。实质上，租赁物业面积为160平方米（含公摊），而签订的租赁合同却是200平方米（含公摊），这点一审已经准确无误审理查明。这份合同我一直保留争议，而且是因戚春生、金桔子酒店锁门的情况下非德馨永诊所意愿下签订的。2019年11月，由于其他种种原因，德馨永诊所没及时交房租，戚春生、金桔子酒店就向德馨永诊所下发锁门通知书（实际上因面积差德馨永诊所还多交房租），戚春生、金桔子酒店在2019年12月下旬就把诊所大门加锁（戚春生、金桔子酒店加的锁是一根铁链和一把小锁头组成），期间多次找到戚春生、金桔子酒店商谈房租及开门营业事宜，均被拒绝。一直锁到2020年6月，将要进入诉讼阶段的时候才把加锁去掉，去掉的锁头还挂在店门口的栏杆上一段时间。不久，又在诊所大门的玻璃门上贴上招租字样至现在。戚春生、金桔子酒店的种种行为是侵权行为，造成德馨永诊所重大的经济损失，而后还要收房租。戚春生、金桔子酒店的行为属于根本性的违约行为。谢勇先的手机在2020年5月份丢失，其中很多照片和聊天记录可以作为充分的证据也丢失，其中几张照片是谢勇先当时转发给亲友而保留下来的，但是这几张照片和截图，一审法院却认为缺乏证据而错误判决。综上，德馨永诊所请求二审法院依法查明真相，改判支持德馨永诊所的诉讼请求。戚春生、金桔子酒店未发表答辩意见。戚春生、金桔子酒店向一审法院起诉请求：一、解除戚春生、金桔子酒店与德馨永诊所的租赁合同；二、德馨永诊所支付拖欠租金155536元及利息；三、德馨永诊所腾退租赁的物业；四、德馨永诊所承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年9月1日，戚春生、金桔子酒店与德馨永诊所签订一份《租赁合同》，约定戚春生、金桔子酒店将位于xxx大厦（xx大厦，全称为xx大厦）物业一层位置商铺面积200平方米（含公摊）作为（牙科）商业用途出租给深圳游钦松口腔诊所（2019年12月30日更名为深圳德馨永口腔诊所，即本案德馨永诊所），租期自2018年9月1日至2024年3月1日，履约保证金为42000元，从2018年9月20日开始计租，每月租金为23000元，2020年9月之后每月租金为25500元。其中合同第十条约定，如德馨永诊所拖欠租金达一个月或以上的，戚春生有权单方面提前终止本合同，收回出租房屋，没收履约保证金。合同第十五条约定，租赁期间该出租物业的地面停车位（其中含原城管大楼拆除的空地及城管办规划做停车场的位置）属于xx大厦各承租方都有权利使用，出租方不设固定停车位。上述合同签订后，德馨永诊所正常交纳租金至2019年10月19日，2019年10月20日至2019年11月19日期间的租金只交纳了10000元，尚欠13000元，2019年11月20日之后的租金未交，戚春生追讨租金无果遂于2020年7月9日诉至一审法院提出上述诉讼请求。一审诉讼中，德馨永诊所提供一张照片称戚春生于2019年12月26日至2020年6月期间将德馨永诊所承租商铺大门上锁，该段期间的租金不应计算，戚春生否认其存在锁门的情形。德馨永诊所又称，根据深圳市xx有限公司与陈某国签订的《xx大厦一、二楼的租赁合同》，xx东路59号（xx大厦，简称xx大厦）物业第一层面积为160平方米，而戚春生与德馨永诊所签订的《租赁合同》约定的xx东路59号（xx大厦）物业一层位置商铺面积为200平方米（含公摊），面积差部分租金不应承担。戚春生解释称面积增加是因为商铺门前的空地一并出租德馨永诊所使用，德馨永诊所则称门前空地是停车位，并非其一家专用。另根据戚春生提交的深房地字第××号房地产权证复印件，涉案房屋“xx大厦第1层”已取得房地产权证，权利人为深圳市龙岗区xx街道财政办公室，建筑面积为667.02平方米，用途为门厅、接待。一审法院认为，涉案租赁房产已取得房地产权证，戚春生、金桔子酒店与德馨永诊所签订的《租赁合同》为有效合同。在合同履行过程中，德馨永诊所从2019年10月开始未依约交纳租金，截至戚春生、金桔子酒店起诉之日已长达7个多月时间，故戚春生、金桔子酒店请求解除双方签订的《租赁合同》及要求德馨永诊所交还房屋，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于租金请求，德馨永诊所辩称戚春生、金桔子酒店将租赁房屋上锁，无需支付租金，但戚春生、金桔子酒店对此不予认可，而仅凭德馨永诊所提交的照片，无法证明戚春生的上锁行为，故一审法院对德馨永诊所无需支付租金的意见不予采纳。涉案租赁房屋面积从160平方米增加为200平方米，戚春生解释为门前空地面积的增加，该解释与《租赁合同》约定不符，故德馨永诊所请求按实际面积160平方米计租较为合理，一审法院对德馨永诊所的该主张予以支持，确认每月租金金额应为18400元（23000元÷200平方米×160平方米）。戚春生请求2019年10月20日至起诉之日2020年7月9日期间的租金155536元，一审法院核算该段期间的租金数额为149466.67元（18400元×8个月＋18400元÷30天×20天－10000元），超过部分，一审法院不予支持。2020年7月10日之后的租金，戚春生、金桔子酒店未在本案中请求，一审法院不予处理，戚春生、金桔子酒店应另循法律途径解决。一审法院判决：一、解除戚春生、金桔子酒店与德馨永诊所签订的《租赁合同》；二、德馨永诊所应于本判决生效之日起三日内将承租的位于xx街道xx社区xx东路59号交还戚春生、金桔子酒店；三、德馨永诊所应于判决生效之日起三日内支付戚春生、金桔子酒店2019年10月20日至2020年7月9日期间拖欠的租金149466.67元；四、驳回戚春生、金桔子酒店的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1705元（戚春生、金桔子酒店已预交），由戚春生、金桔子酒店承担67元，由德馨永诊所承担1638元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，德馨永诊所上诉主张涉案合同系被迫签订，对此未举证证明，本院不予采信。一审判决认定双方签订的《租赁合同》有效正确，当事人应当严格履行合同约定之义务。德馨永诊所提交照片无法证明涉案商铺在2019年12月26日至2020年6月期间被出租人上锁导致无法使用；该诊所另提交证人任某证人证言，因任某无正当理由未出庭，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条，其以书面等方式提供的证言不得作为认定案件事实的根据。德馨永诊所上诉称其他相关证据因法定代表人谢勇先手机丢失无法提供，该主张无法作为免除其举证责任的理由，德馨永诊所仍应承担因无法举证导致对其不利的法律后果。对于德馨永诊所关于退回多交面积差部分的租金70120元以及因腾退物业导致的经济损失共计60万元的上诉请求，由于德馨永诊所在本案一审程序中对上述请求未提起反诉，本案中不作处理，德馨永诊所可另循法律途径解决。综上所述，德馨永诊所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10501.2元，由上诉人深圳德馨永口腔诊所负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年六月十六日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。