广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初12993号原告：广州市越秀区越兴东山百货有限公司，住所地广州市越秀区豪贤路万福里6号、安乐道22号首层自编D。法定代表人：金志雄，职务经理。委托诉讼代理人：唐佩欣，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。被告：广州粤港害虫防治中心，住所地广州市越秀区东华西路70号之一。法定代表人：罗妙扬。原告广州市越秀区越兴东山百货有限公司（原名称：广州市越秀区东山百货总公司）诉被告广州粤港害虫防治中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐佩欣、钟正华，被告的法定代表人罗妙扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令确认原告与被告签订的《合作经营合同》于2019年12月13日解除；2.判令被告向原告支付自2019年11月1日起至合作经营合同解除之日2019年12月13日止的合作经营利润9780.23元（每月按照6890.62元计算）；3.判令被告向原告支付逾期支付合作经营利润的利息（自2019年11月11日起至付清所欠的合作经营利润之日止，以9780.23元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令被告向原告支付逾期搬迁违约金81042.6元（自合同解除之日起至被告腾空交还涉案房屋之日止，每月按照6890.62元的两倍计算）；5.判令原告没收被告已支付的经营保证金18750元。事实与理由：广州市越秀区东华西路70号东北角（荣庆大厦自编70号之一）房屋为原告下属广州市东山区百货公司东昌百货商店（以下简称东昌百货商店）向广州市东山区房地产管理局东川房管站承租。2012年11月20日，原告与被告签订《合作经营合同》，约定由原告提供涉案房屋为经营场所，面积37平方米作为合作条件，被告提供资金、设备、人力等合作条件，合作经营粤港澳害虫白蚁防治中心，合作期限为三年，自2012年11月1日至2015年10月31日，合作企业由被告统一管理、独立经营、统一核算、自负盈亏、并承担合作企业经营期间的一切法律责任，被告每月10日前向原告交纳合作经营利润，其中2014年11月1日至2015年10月31日为6890.62元/月。因原告仅提供经营场地，只收取固定利润，不参与经营，因此，双方实际为租赁合同关系，合作经营利润实为租金。签订合同当天被告交纳了18750元经营保证金。被告自2019年10月起拖欠租金，原告为此于2019年12月13日向被告发出《解除租赁关系并限期返还物业的通知》，要求解除租赁关系，被告须于2019年12月20日17：00前将涉案房屋腾空交还，并一次性缴清所欠租金，但被告不予理会。直至2020年4月30日，被告才补缴2019年10月的租金，且至2020年6月9日，被告才将涉案房屋交还给原告。根据合同约定，被告拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同、收回房屋，并要求被告赔偿损失，被告逾期不搬迁的，除须支付两倍租金的逾期搬迁违约金外，因此造成的一切损失由被告负责赔偿并承担一切经济和法律责任。为此提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告全部诉讼请求。2019年10月、11月被告是按时缴纳租金的，不存在拖欠租金的情形。2012年11月1日双方签订合同，原合同到期后双方没有续签合同，但被告仍然按照合同履行。被告继续经营过程中，出现经营困难，大约在2016、17年左右被告曾经口头向原告提出以已缴纳的相当于三个月租金的押金用以抵减两个月的租金，原告当时没有异议。此后的2018、19年被告每个月都按时缴纳租金。2019年10月23日、11月27日被告缴纳当月租金，不存在原告所述的从10月份开始拖欠租金。原告于2019年12月发出通知要求被告在12月13日交还场地及结算欠租，被告为此还制作了还款计划书交给原告。因为疫情原因，原告不愿免除被告2020年2、3月的租金，在2020年4月3日被告写了保证书，保证5月31日将场地退还给原告。被告实际在6月1日电话通知原告交接场地，但因为原告相关工作人员休息，所以直至6月9日才将场地收回。实际上，本案是因为东山区房管站要收回涉案房屋，所以原告无法将房屋继续出租给被告使用，当时原告并没有认为被告欠租。被告不同意确认合同在2019年12月13日解除，被告认为是在2020年5月31日解除。被告曾多次与原告商谈，还写了还款计划书和保证书，原告现在又主张被告违约，与事实不符。如果上述抵减租金的情况原告不承认，被告同意支付2020年1月1日起至2020年5月31日的租金，另外再加上16、17年欠的两个月租金，前提是原告同意免除2020年2、3月的租金。另外，被告认为已缴纳的保证金可以在被告所欠租金中进行抵减。被告不同意支付利息、逾期搬迁违约金，因被告不存在逾期搬迁的问题。经审理查明：广州市越秀区东华西路70号东北角（荣庆大厦自编70号之一）房屋(原门牌号：广州市越秀区东华西路74号地下部位)为原告下属的分支机构东昌百货商店向原广州市东山区房地产管理局东川房管站承租作商店经营的房屋，建筑面积69.55平方米。2012年11月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作经营合同》，约定：由甲方提供涉案房屋为经营场所，面积37平方米作为合作条件，乙方提供资金、设备、人力等合作条件，合作经营粤港澳害虫白蚁防治中心，合作期限为三年，自2012年11月1日至2015年10月31日；合作企业的利润分配为固定方式，乙方应于每月10日前向甲方交付合作经营利润，其中2014年11月1日至2015年10月31日为6890.62元/月；合作企业由被告统一管理、独立经营、统一核算、自负盈?、并承担合作企业经营期间的一切法律责任，乙方在签订本合同的当天，应向甲方交付经营保证金18750元，合同期满后，乙方结清所有经营税费及其他费用，甲方则收回经营场地，并确认场地内原有和附属的设备设施无损，且乙方不存在违约情况下，甲方将经营保证金无息退回乙方；乙方拖欠应缴付给甲方的合作经营利润，不缴付税费、水费、电费、通讯费或物业等费用超过30天的，甲方可解除合同、收回房屋，并要求乙方赔偿损失；合同期满或因乙方过错导致合同提前解除或按本合同约定解除合同时，乙方应缴清应付给甲方的合作经营利润及相关费用，并于合同期满前、甲方发出解除合同通知之日起7天内搬走房内物品并交还经营场地甲方无需对乙方装修及其它对经营场地的投入进行补偿，乙方逾期不搬迁的，乙方除须支付给甲方两倍合作经营利润的逾期搬迁违约金外，因此而造成甲方的一切损失由乙方负责赔偿并承担一切经济和法律责任等。合同签订后，东昌百货商店将涉案房屋交付给被告作经营使用。被告向东昌百货商店支付了保证金18750元。就被告已支付租金情况，原告陈述：被告按合同约定的标准向原告支付租金至2019年10月，自2019年11月起拖欠租金。被告于2019年10月23日、11月27日及2020年3月23日支付的租金分别属于2019年8月、9月、10月的租金，并非属于2019年10-12月的租金；被告一直存在逾期支付租金的行为，故其上述三次支付租金是填补之前尚未缴纳月份的租金。就被告所述2016、2017年间向原告提出以部分保证金抵扣两个月租金的情况，原告表示根据原告的档案记录，被告是足额支付该两年租金的，不存在拖欠。至于被告提出减免2020年2、3月租金的要求，原告表示因被告存在拖欠2020年11月租金的行为，故不同意减免。2019年12月13日，原告以EMS形式向被告位于涉案房屋的地址发出《解除租赁关系并限期返还物业的通知》称，自本通知送达被告之日起，原、被告双方就涉案房屋的租赁关系正式解除，要求被告务必于2019年12月20日17：00前将涉案房屋腾空并返还原告，并一次性缴清所欠租金，否则，逾期不搬迁的，被告须支付两倍逾期搬迁违约金等。该邮件已于同日妥投。2020年6月9日，被告将涉案房屋交还给原告，被告在《房产物业移交接收登记表》上签名，该表中还记载应缴租金情况为：截止2020年5月还欠2019年11月至2020年5月租金。2020年6月19日，被告向原告发出《关于租金结算的报告与计划》称：经核查，至2020年5月底应该有7个月的租金未曾交付。最初原告要求收回店铺时，适逢春节假期来临，紧接着疫情爆发和蔓延，造成被告经营极其困难，严重时期无人问津，只能关门停业。并恳请原告根据政府关于疫情期间减免中小微企业租金的政策给予被告减免二个月的租金，另外，应按租赁市场的惯例，减免半个月的租金作为补偿被告找店铺、装修、搬迁、熟客流失等的经济损失等。本院认为：原告的分支机构东昌百货商店与被告自愿签订的上述《合作经营合同》出自双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约自觉履行。该合同约定东昌百货商店每月收取固定收益，被告独立经营、自负盈亏，故该合同实际上为租赁合同。因东昌百货商店不具有独立法人资格，为原告的分支机构，故东昌百货商店在上述合同中权利义务实际由原告享有及承担。上述合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用涉案房屋，原告对此不持异议，双方形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，原告于2019年12月13日向被告发出《解除租赁关系并限期返还物业的通知》要求解除双方的租赁关系，符合上述规定，原告据此要求确认双方的租赁关系于2019年12月13日解除，合法合理，本院对此予以支持。关于被告欠付租金期间的问题。原告主张被告于2019年10月23日、11月27日及2020年3月23日支付的租金分别属于2019年8月、9月、10月的租金，并非属于2019年10-12月的租金，但原告并未提供此前被告支付租金的证据及明细表用以支持其主张；鉴于被告在2020年6月9日交还房屋时在《房产物业移交接收登记表》上签名，而该表记载截止2020年5月还欠2019年11月至2020年5月租金，被告签名的行为表明其确认上述欠租情况；而且，被告于2020年6月19日向原告发出的《关于租金结算的报告与计划》中亦确认至2020年5月底欠付7个月的租金，因此，本院对原告认为被告自2019年11月欠付租金的主张予以采信，对原告据此要求被告按合同约定的月租金标准6890.62元支付自2019年11月起至合同解除之日2019年12月13日期间的租金并计付自2019年11月11日起至付清所欠租金之日止的利息的诉请，本院予以支持。就被告主张减免2020年2、3月租金的抗辩意见，本院认为，被告自2019年11月起拖欠租金，不符合有关部门针对基于新冠疫情爆发而对国有企业的租赁物业实施减免政策的适用情形，故对被告该项意见，本院不予接纳。关于原告要求被告按原租金标准的两倍计付自2019年12月13日起的逾期搬迁违约金的诉讼请求，如上所述，原、被告作为不定期租赁关系的双方，均有权随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，原告在通知被告解除合同的同时，应当给予被告合理的搬迁期限，对该合理期限，本院酌情认定为一个月。被告应在2020年1月13日前迁出并交还涉案房屋。现被告迟至2020年6月9日才交还涉案房屋，致使原告产生损失。故原告现要求被告计付逾期搬迁违约金的诉讼请求合法有理，本院对此予以支持。鉴于被告不同意支付该违约金，应视为对违约金标准亦持有异议，本院酌情调整该违约金为以月租金标准6890.62元的130%计付。至于原告要求没收被告已付保证金的诉讼请求，因前述违约金已足以弥补原告所受损失，故被告已付保证金应在前述违约金中扣除。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告广州市越秀区越兴东山百货有限公司诉被告广州粤港害虫防治中心就广州市越秀区东华西路70号之一（荣庆大厦东北角）房屋签订的《合作经营合同》于2019年12月13日解除。二、被告广州粤港害虫防治中心应本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市越秀区越兴东山百货有限公司支付自2019年11月1日起至2019年12月13日止的租金及2019年12月14日起至2020年1月13日期间的房屋使用费（按每月6890.62元计付）并计付逾期付款利息（自2019年11月11日起至实际付清上述所欠租金及房屋使用费之日止，每日以当月欠付租金额，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告广州粤港害虫防治中心应本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市越秀区越兴东山百货有限公司支付自2020年1月14日起至2020年6月9日止的逾期搬迁违约金（按每月6890.62元的130%计付，其中应扣除被告已付的租赁保证金18750元）。四、驳回原告广州市越秀区越兴东山百货有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1010元，由原告负担619.3元，被告负担390.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员 张 丽二〇二一年六月四日书记员 梁菁菁