苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初8311号原告：苏州卫生职业技术学院，住所地苏州市科华路28号。法定代表人：吕俊峰，院长。委托诉讼代理人：朱永新，江苏新天伦（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭家骥，江苏新天伦律师事务所律师。被告：姑苏区山栗王食品店，住所地苏州市南门路49-1号5幢505室。经营者：薛立富，男，1964年1月9日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：王奇，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈沁玉，江苏瀛元律师事务所实习律师。原告苏州卫生职业技术学院（以下简称卫生职业学院）与被告姑苏区山栗王食品店（以下简称山栗王食品店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月15日公开开庭进行了审理。原告卫生职业学院的委托诉讼代理人郭家骥、被告山栗王食品店的经营者薛立富及其委托诉讼代理人王奇、沈沁玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫生职业学院向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金288000元、水电费12685.82元、滞纳金108662.4元(暂计至2020年9月30日，应支付至实际付款之日)，扣除被告交纳的19200元保证金，上述合计390148.22元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月，原告与被告签订了《书院校区门面经营户房屋租赁协议书》，约定被告承租原告沿街商铺，商铺面积为80平米，租赁期间为2014年5月1日至2017年6月30日，租金为115200元/年。同时，租赁协议第三条第2款约定，被告如不能在租期开始前一日付清下一年度租金，每逾期一天，应以欠付租金的千分之一支付滞纳金，现将滞纳金利率调整为LPR的4倍，即年利率15.4%。租赁协议到期后，仍然由被告继续使用案涉租赁房屋，直至原告解除双方无固定期限的租赁合同，要求被告归还租赁房屋并支付租金及欠缴的水电费。然，被告于2019年12月31日将租赁物返还原告，至今未支付2017年7月1日至2019年12月31日期间的租金、2019年9月至12月的水电费及相应的滞纳金。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告山栗王食品店辩称，1、原告于2017年4月提前通知其到期不再续租房屋，其对此未提出异议，双方的房屋租赁关系在合同约定的2017年6月30日到期后终止。2、双方就后期占有使用费事宜达成了事实上费用减免的合意，其于2005年起开始租赁涉案房屋，因苏州市政府组织地铁4号线的修建，三元坊站的修建时间为2011年至2015年，涉案房屋距离三元坊地铁站出站口仅约95米，轨交公司对涉案房屋经营所依赖的主干道人民路进行封路修建，长达4年的修建活动对其经营造成严重影响，原告亦知晓地铁修建对其造成的压力，故2017年底，原告负责出租门面房的负责人章柏泉老师通知其和隔壁的郭建华，同意其使用涉案房屋，之后的房租不再收取，作为对修建地铁及门面房装饰装修投入的补偿，在后续的时间，原告也不曾向其主张租金一事，仅要求其交纳水电费，双方达成了事实上租金减免的合意。3、在双方租赁合同已自动终止，新的合同仅仅达成租赁减免的合意，但未另行约定继续使用的租赁标准的情况下，继续参考沿用之前的租赁合同显然不符合市场价格标准，显失公平，关于诉争房屋地段租金的市场价格，其请求参照适用中核苏州阀门有限公司与知心缘鲜花礼品店签订的房屋租赁合同的租金标准，或者请求法院函询苏州市价格认定局，以此来确定符合市场交易习惯标准的租金价格。4、关于滞纳金标准，其并未与原告形成无固定期限的房屋租赁合同，故不存在拖欠房租的事实，原告无权以此为由向其主张滞纳金，原告主张的滞纳金标准明显过分高于原告实际所遭受的损失，如法院支持了滞纳金，恳请法院综合考虑合同的履行情况及守约方可得利益等因素予以调整。5、关于原告向其寄送的律师函及实际占有使用时长问题，其于2019年6月起就未实际占有使用该房屋，后续产生的水电费并非其使用，原告要求其支付房租没有充分证据加以证明，原告亦未能提供相应证据证明其实际占有使用了房屋长达30个月。关于交房单出具的时间，其认为是原告为了后续诉讼准备证据，利用其善意配合的情况下补签所致，并不能证明返还时间为2019年12月31日。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年5月22日，卫生职业学院（出租方、甲方）与山栗王食品店（承租方、乙方）签订《书院校区门面经营户房屋租赁协议书》，约定甲方将沿街用房（面积80平方米）租赁给乙方使用，租赁期限自2014年5月1日起至2017年6月30日止，本合同签约之时，乙方一次性支付租赁保证金19200元，乙方经营期满如无违约，甲方将租赁保证金一次性返还乙方。第一年租金（2014年5月1日至2015年6月30日）租金为134400元，第二年（2015年7月1日至2016年6月30日）租金为115200元，第三年（2016年7月1日至2017年6月30日）租金为115200元，合同签约三天后，第一年租金一次付清，先付后做。2015年7月1日前缴纳第二年租金，2016年7月1日前缴纳第三年租金。乙方如不能一次付清，每逾期一天，乙方每天以租金的千分之一支付滞纳金。月底由甲方后勤管理处负责对租赁经营户的水、电抄表。水、电费按实际使用数（计量）收费，每月5日前交纳上月水、电费，交纳地点为学院书院校区财务处。合同还对其他事项作了约定。2017年5月9日，山栗王食品店向卫生职业学院支付租金57600元。2017年4月18日，卫生职业学院向薛立富告知，双方的房屋租赁协议于2017年6月30日到期，协议期满后，因学院书院巷门面房另有用途，学院将不再与各位商户续签协议，请于协议期满后一周内做好搬迁工作，为了确保租赁协议到期后的顺利交接，最低限度减少因门面搬迁可能给双方带来的损失，现特此提前告知各位商户。2019年12月18日，卫生职业学院委托江苏新天伦（北京）律师事务所朱永新律师向薛立富（山栗王食品店）发函，告知薛立富双方签订的租赁合同已到期，山栗王食品店在未征得同意的情况下，仍占涉案房屋使用至今，要求山栗王食品店于2019年12月31日前将占用的房产返还卫生职业学院，并根据实际使用时间，结算交纳租金和水电费。2019年12月31日，山栗王食品店的经营者薛立富出具交房单，载明“现将书院校区店铺哎呀呀钥匙一把给书院办，店铺内物品全部拿走，剩余当废物处理，至此店铺交清”。2017年12月至2018年6月期间，山栗王食品店水费633.5元、电费10488.24元；2018年6月至2018年12月期间的水费609元、电费13427.4元；2019年3月至6月，山栗王食品店的电费为5389.44元，山栗王食品店均已交纳。卫生职业学院提供水、电费缴费通知单，证明2019年6月至2019年9月期间的水费42元、电费7304.64元未交纳，2019年9月至2019年12月期间的水费45.4元、电费5293.68元未交纳。山栗王食品店称对该份通知单真实性没有异议，但提出卫生职业学院主张的电费期间，其已搬离，未使用水、电，不应予以支持。2021年1月13日，卫生职业学院另案起诉的被告郭建华出具情况说明，载明其承租卫生职业学院的房屋，自2011年至2015年期间，苏州市修建了地铁四号线，其中三元坊站的修建封路对其经营造成了严重影响。因此当时在2017年底2018年初，学校当时负责租赁事宜的章柏泉老师口头告知其和郭建华继续经营，之后的房租不予收取，作为修建地铁封路对其造成损失的补偿，因为学校当时无法向上级主管部门申请资金对其进行补偿，只能用2017年之后减免租金的方式作为补偿。卫生职业学院称其从未作出上述承诺，薛立富是另案被告，本案处理直接与其有利害关系。为证明章柏泉对减免租金作出承诺，山栗王食品店提供录音一份，但该份录音，章柏泉并未表示其对山栗王食品店作出减免租金的承诺，仅让薛立富正常对法院讲，章柏泉问薛立富起诉总共多少钱，薛立富回复有两年多时间，章柏泉提出不是只有一年多一点吗？薛立富回复两年多了，两年出头了。卫生职业学院称章柏泉已不在其处任职，未能就该声音进行核对，但该录音中章柏泉未对薛立富提出的关键点进行正面回应或者认可，只是指导薛立富如何主张权利。为证明涉案房屋的市场租赁价格，山栗王食品店提供了中核苏州阀门有限公司与知心缘鲜花礼品店的房屋租赁合同，该份租赁合同的租赁物，建筑面积为25平方米，一年租金为24400.7元。卫生职业学院认为该份租赁合同租赁物为鲜花销售，而涉案房屋在两大校区中间，定价符合市场依据，并且与其出租的相邻房屋租金保持一致。审理中，卫生职业学院陈述，涉案房屋取得建设规划许可证，但没有办理不动产权属登记。其认可收到保证金19200元，主张的租金是自2017年7月1日至2019年12月31日期间的，按照年租金115200元计算的，主张的滞纳金是欠租金额乘以滞纳金年利率15.4%，主张的水、电费是根据实际使用情况抄表的，计算出实际用量，再按照苏州市相关物价部门规定的单价，计算出实际应支付的费用。其曾口头催要过租金，从未作出租金减免的承诺，其作为事业单位，涉案房屋的租金属于国有资产，未经会议决定，其没有权限亦不可能作出放弃国有资产的决定。审理中，山栗王食品店陈述，其支付租金至2017年6月30日，已支付水电费至2019年5月，其于2019年6月份返还的房屋，但未告知卫生职业学院的工作人员，亦未交付涉案房屋钥匙，搬离的时候房屋内尚有物品，其认为承租的店铺就在学校门口，学校或者学校的领导上下班的途中就能够清楚的了解店铺的使用情况，故就没有再另行通知卫生职业学院。交房办是其书写的，是按照卫生职业学院资产管理处的小伙子要求写的，小伙子给其打电话让把钥匙交了，在学校传达室，其就把钥匙交给小伙子，小伙子让其写个纸条，怕房屋内的物品处理掉，其找他们要，其就写了。其已支付保证金19200元，要求在本案中一并处理。另查明，涉案房屋坐落于书院巷20号，2003年11月11日取得建设工程规划许可证，建设单位为苏州卫生学校。2005年3月，经江苏省人民政府批准，苏州卫生学校与苏州第二卫生学校合并，建立卫生职业学院，同时撤销苏州卫生学校、苏州第二卫生学校建制。以上事实，有原告卫生职业学院提交的国有土地使用权证、关于苏州卫生学校康复护理楼项目计划任务书的批复、建设规划许可证、建筑工程施工许可证、省政府关于建立苏州卫生职业技术学院、盐城卫生职业技术学院的通知、书院校区门面经营户房屋租赁协议书、银行转账凭证、交房单、律师函及邮寄凭证、水电费缴费通知单、江苏省行政事业单位结算凭证，被告山栗王食品店提供的提醒通知、苏州市城市轨道交通近期建设规划及示意图、房屋租赁合同、发票、情况说明、录音及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告卫生职业学院与被告山栗王食品店签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行各自的义务。双方合同到期后，原告明确不再续租，双方的合同到期终止，被告作为承租人负有返还房屋的义务，因被告到期不返还房屋，原告可依据原合同约定的年租金标准115200元向被告主张房屋占有使用费。原告卫生职业学院主张2017年7月1日至2019年12月31日期间的房屋占有使用费288000元，于法有据，本院予以支持，上述费用扣除保证金19200元，被告还应支付原告房屋占有使用费268800元。关于原告向被告主张水、电费12685.82元的诉讼请求，虽被告陈述其于2019年6月从涉案房屋搬离，但其并未告知原告接收房屋，涉案房屋内的物品亦未搬离，其于2019年12月31日出具交房单，于当日交接房屋及钥匙，应认定被告于2019年12月31日返还房屋。被告陈述水、电费已交至2019年5月份，但未能提供证据予以证明，原告则是按季度或者半年度抄表，被告交纳费用至2019年5月份亦不符合常理。根据被告经营者薛立富提供的其与章柏泉的录音，其亦认可使用涉案房屋两年出头了，故其陈述于2019年6月返还房屋并结清水、电费，与事实不符。原告主张的水、电费金额与被告之前的用水、用电情况相一致，符合正常的使用情况，被告对于原告主张的金额未能提供证据予以反驳，故本院对原告的该项诉讼请求，予以支持。房屋租赁合同到期后，原告再依据房屋租赁合同向被告主张滞纳金，于法无据，本院不予支持。关于被告提出原告卫生职业学院就合同到期后的占有使用费达成事实上减免的合意的抗辩意见，被告提供了郭建华出具的情况说明及与章柏泉的录音，但郭建华作为原告另案起诉的被告，与案件的处理具有利害关系，其证言不能采信。薛立富与章柏泉的录音中，章柏泉亦未承诺给予被告租金减免，被告未能提供有效证据证明其主张，故对该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告提出涉案房屋占有使用费应参考其提供的其他商户的租赁价格或者苏州市物价认定局的抗辩意见，原告依据原合同约定的租金标准向被告主张房屋占有使用费，并无不当，故对该抗辩意见，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告姑苏区山栗王食品店于本判决生效之日起十日内支付原告苏州卫生职业技术学院房屋占有使用费268800元、水费及电费12685.82元；二、驳回原告苏州卫生职业技术学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7152元，减半收取3576元，由原告苏州卫生职业技术学院负担996元，被告姑苏区山栗王食品店负担2580元，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  孙丽丽二〇二一年六月九日书记员  陶 敏