广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初8359号原告：广东汇鑫化工科技有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区××××××××××××××卡之二，统一社会信用代码914××××××××××697XA。法定代表人：江妹音，经理。原告：江宏彬，男，1972年8月13日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区中山健康产业总公司，公民身份号码441××××××××××××811。两原告共同委托诉讼代理人：侯靖宇，广东载信律师事务所律师。被告：广东联臣管道有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××侧厂房，统一社会信用代码91442000MA4X6Q809K。法定代表人：郑芝芳，经理。委托诉讼代理人：向仁全，男，公司员工。委托诉讼代理人:何列明,广东品信律师事务所律师。原告广东汇鑫化工科技有限公司(以下简称汇鑫公司)、江宏彬与被告广东联臣管道有限公司（以下简称联臣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇鑫公司、江宏彬的共同委托诉讼代理人侯靖宇、被告联臣公司的法定代表人郑芝芳及其委托诉讼代理人向仁全、何列明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇鑫公司向本院提出以下诉讼请求：被告向二原告赔偿租金损失79200元（每月租金26400元，按3个月计）。事实与理由：2020年8月9日，原、被告三方签订书面厂房租赁合同书，约定被告向原告承租位于中山市××××××××××××××××车间厂房，面积为880平方米，月租金为26400元，租期为2020年8月10日至2025年8月31日。双方还约定：起租日为2020年9月1日，被告须于每月10日前向原告缴纳当月租金；被告应于合同签订后5日内向原告支付合同履行保证金79200元；原告应于2020年8月10日将厂房按约定条件交付给被告等。2020年8月10日，原告按约定条件向被告交付厂房，并将交付现状拍照、打印，原告江宏彬、被告法定代表人郑芝芳在打印件上签名确认。厂房交付后，被告未按约定在2020年8月14日之前支付79200元合同履行保证金。原告汇鑫公司于2020年8月26日向被告发出合同履行告知函，要求被告支付上述保证金。被告于2020年9月2日签收合同履行告知函，但一直未支付。此外，被告也未向原告支付2020年9月、10月租金。2020年10月14日，原告向被告发出终止厂房租赁合同函，以被告拖欠租金为由解除厂房租赁合同书，被告当日签收该函件。截至起诉之日，案涉工业厂房仍未能出租，一直空置。被告的违约行为使原告遭受了严重经济损失。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请判如所请。原告汇鑫公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.厂房租赁合同书；2.交付确认单；3.合同履行告知函；4.EMS寄件单、签收截图；5.终止厂房租赁合同函；6.顺丰寄件单、签收截图。被告联臣公司辩称，一、本案原告刻意隐瞒了几个足以影响被告作出是否签署合同的最终决定的关键事实：1.案涉房屋租赁合同是通过中介牵线进行的；2.被告租赁对象既有一楼厂房且厂房前须有较宽大的场地。也就是说，被告签订案涉合同的必要前提是原告须具有厂房前空地的使用权，被告租赁厂房的同时能够无障碍地使用该空地。这是达到合同目的的前提；3.原告一直刻意隐瞒其不具有案涉厂房前空地使用权的事实，一度虚假声称其“可以”让被告使用。致使被告签订合同时一直以为其“确实”具有使用权的空地根本无法使用；4.被告被原告的虚假陈述骗签了案涉合同后不久，通过其他途径意外了解到案涉厂房前空地的产权系公路局，原告根本没有使用权。同时，还进一步了解到，该空地地下面埋设有燃气管道。该厂房前面空地地面是属于禁止行驶重型车辆和放置重物及对巡查、检测、维修、维护产生重大不利影响的区域，是绝对禁止重型车辆停靠、卸货，堆放重物等生产行为的区域；5.原告从未向被告交付过案涉标的物；6.发现原告存在虚假陈述，可能危害到被告利益后，被告及时依法止损，未再实际履行；7.原告持有的厂房在此之前多年均没能出租过。其一直无法顺利出租，与包括被告在内的第三方无任何关联。显然，原告刻意向被告隐瞒的案涉空地其并无使用权及该地面下方存在燃气管道的事实，对于被告是否签订合同的决策之影响无疑起着决定性的作用;二、案涉合同系未生效的合同。案涉合同本质上是附条件才生效的合同（即案涉合同的空地须能交付给被告使用，合同方能生效），但实际上原告对合同明确约定的，本应交由被告方使用的空地，却根本无权（也无法）交付给被告，即案涉合同生效的条件根本无法成就;三、本案被告不存在违约，亦不存在缔约过失问题，而原告则明显存在缔约过失;四、退一步说，哪怕案涉合同“能生效”，也会因为原告故意隐瞒了前述足以影响被告决策，足以致使被告签订合同的目的落空等严重违反诚实信用、公平公正、公序良俗原则而归于无效；五、原告拖延解除合同，并恶意提起诉讼的行为，是意图攫取不当利益的行为。被告联臣公司就对其辩解向本院提交证据如下：1.被告与房产中介微信对话截屏；2.案涉厂房土地证、红线图；3.照片。本院经审理认定事实如下：坐落于中山市×××××××面积为8934.5㎡的土地[土地证号：中府国用（2005）第250255号]登记的土地使用权人为案外人中山市×桥建设有限公司（以下简称路桥公司）。汇鑫公司提供的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收消防备案表显示，建设单位为路桥公司，建设位置为南朗镇南岐北路，建设规模4710㎡、建设项目名称为工业厂房、制罐车间，于2013年6月17日取得建设工程规划许可证；于2014年6月25日取得建设工程施工许可证，于2014年9月9日进行竣工验收并办理了建设工程竣工验收消防备案登记。2017年7月10日，路桥公司（出租方）、江宏彬（承租方）签订土地租赁协议书，主要约定：出租方将位于中山市×××××××的土地按现状租赁给承租方，总面积约13.4亩（8936平方米）。出租方出租给承租方用于搭建钢结厂房，用于钢化玻璃厂房、五金机械加工、公司办公经营使用。2020年8月9日，汇鑫公司（江宏彬）（出租方、甲方）与联臣公司（承租方、乙方）签订厂房租赁合同书，主要约定：甲方将位于中山市××××××××××××××××车间面积总共为880平方米厂房租给乙方配套门口所有空地免费使用。乙方确认已经完全了解该厂房实际情况；乙方租赁该厂房用于建材、五金、机电及管道等方面的经营销售及堆放；租赁期间为2020年8月10日至2025年8月31日。装修期即2020年8月10日至2020年8月31日免租金。装修期届满次日为起租日，甲方自起租日即2020年9月1日起计收租金。该厂房第一阶段租金标准为每平米30元/月，即每个月租金26400元；乙方在签订合同后5日内向甲方支付厂房押金79200元作为合同履行保证金；免租期届满后，乙方须于每月10日前向甲方缴纳当月租金；甲方定于2020年8月10日将厂房按约定条件交付给乙方；乙方连续拖欠租金超过1个月的或者累计拖欠租金超过1个月的,甲方有权提前解除合同,对于乙方原因导致的合同解除，甲方有权没收租赁保证金。因甲方原因导致乙方无法正常使用该厂房的，乙方有权提前终止合同；合同还约定了其他事项。江宏彬、汇鑫公司在该合同甲方处签名、加盖公章。汇鑫公司称江宏彬系汇鑫公司股东，案涉厂房租赁合同书的出租方注明为江宏彬以及汇鑫公司，故江宏彬、汇鑫公司系作为共同出租方。双方在案涉租赁物照片下方手写注明：交付现状。江宏彬、联臣公司的法定代表人郑芝芳分别于2020年8月10日、2020年8月11日签名。汇鑫公司称其于2020年8月10日向联臣公司交付案涉租赁物；联臣公司称其签名只是确认到时交付的现状，江宏彬、汇鑫公司并未向其交付案涉租赁物，其也未使用过案涉租赁物。2020年8月26日，汇鑫公司向联臣公司发出合同履行告知函，载明：厂房租赁合同书于2020年8月9日已经签署完成并生效。依照合同第四条约定，贵公司应于2020年8月13日前向我司支付厂房押金79200元。但截至2020年8月26日我司尚未收到该笔款项。2020年10月14日，汇鑫公司通过邮寄向联臣公司发出终止厂房租赁合同函，载明：根据2020年8月9日双方签订厂房租赁合同书，厂房按时移交。贵公司在8月14日前应该支付合同履约保证金79200元，8月26日有发履约保证金催缴函，9月10日应缴纳租金26400元，至今没有支付。合同不履行又没有申请终止，导致厂房不能出租，令我公司造成重大的经济损失。现正式通知联臣公司，我依法依规解除工厂房租赁合同书，并将向贵公司追究违约责任。江宏彬、汇鑫公司提供的运单查询结果显示，该邮件收件方为联臣公司，于2020年10月14日签收。江宏彬、汇鑫公司确认其于同年10月收回案涉租赁物。联臣公司称案涉租赁物的空地实际产权并非江宏彬、汇鑫公司。且该空地地下存在燃气管道，根据相关规定埋设有燃气管道的地面禁止堆集、停靠重型汽车。故其于2020年8月15日告知房产中介不再承租该租赁物。在江宏彬电话催促其支付押金时，其亦称不再承租案涉租赁物。江宏彬、汇鑫公司称其已向联臣公司交付厂房。因联臣公司未按约定支付押金、租金，其在2020年10月份发出解除通知并收回了该厂房，但不清楚联臣公司系何时搬离的。江宏彬、汇鑫公司并提交与案外人中山佳盛自动化设备有限公司的厂房租赁合同书拟证明案涉租赁物自2016年其由该公司承租并正常使用，不存在无法出租、无法使用的情况。联臣公司提供的其与房产中介微信聊天，部分内容如下：2020年8月3日，厂房经纪黄生（下称黄）：租1楼空地只能用一半，要留一半给2楼租户用。2020年8月6日，联臣公司（下称联）：空地全部给我们使用吗？黄：是的。联：房东的电话发一下。黄发送了电话号码及土地租赁协议书，称：这上面也有。8月15日,联:那边门口的空地签合同的时候他说是他的,后来了解到门口有部分不是他的,所以说那边暂时不要了,那个合同看看是要怎么解除。8月16日,黄：江总那边怎么处理？联称:那边解除吧。8月17日，黄：江总那边您联系他没。联：没有联系呀。黄：江总说空地没问题！解除合同您问下他，我这边一直没说您这边不租。8月19日，黄：有没有联系江总解除合同？联:直接和他说不租了就可以了嘛。黄：合同盖了公章签了字不用拿回？联：这个直接作废可以，拿回去也可以的。黄：跟江总那边沟通好就好。联：你直接和他说我们暂时不租那个厂房了，未付定金的合同是不生效的。黄：不租要跟江总打个招呼，合同都签了，他那边也等着您进驻！也没有对外租。联：合同上是签订后3日内付定金，未付定金是自动解除合同的。黄：开始是说空地问题，空地都体现在合同上面了。8月21日，黄：还是希望您这边主动跟江总那里沟通一下！联:这个没有付订金就是自动解除呀。不用怎么沟通了吧。黄：不是这样的，因为这是您单方面理由解约！8月24日，黄：江总那边处理好没？联：没有付定金，就是解除合同了哦，他没有联系我们，我们也没有联系他。黄：首先江总那边一定要先解决，不能说自己想怎样就是怎样，这不是解决问题的方法。联：你直接跟他说不租就可以了。黄：本来签了合同，接下来都是你跟房东对接了。8月26日，黄：江总那边合同解除了吧？联：他打电话过来问过了，已经和他说过不租了。因双方协商未果，汇鑫公司、江宏彬遂于2021年3月10日诉至本院，主张上述实体权利。另查明，汇鑫公司、江宏彬向本院提交案外人中山华润燃气有限公司关于南朗镇南岐北路燃气管道询问函的回复，载明：1.我公司燃气管道受《城镇燃气管理条例》的调整，该条例第三十三条至三十六条，仅针对燃气管道上方建设建筑物、构筑物和施工有明确要求，对于临时堆放普通货物并无明确要求；2.按照《城镇燃气设计规范》GB50028-2006第6.3.4条，我公司燃气管道埋设深度符合规范要求，该规范对于车辆承载的重量无要求。关于堆放货物的要求，根据该规范第6.3.7条，普通货物临时堆放不受影响；3.上述燃气管道地面可正常通勤车辆，堆放货物按照《城镇燃气管理条例》第三十三条和《城镇燃气设计规范》GB50028-2006第6.3.7条的规定，不得堆积易燃、易爆材料和具有腐蚀性的液体，普通货物临时堆放不受影响。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物登记的土地使用权人路桥公司与江宏彬签订土地租赁协议书，将案涉租赁物出租予江宏彬。且案涉土地上的厂房工程已取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并办理了建设工程竣工验收消防备案登记。江宏彬为案涉租赁物的合法权利人。江宏彬作为汇鑫公司的股东，在与联臣公司签订案涉厂房租赁合同书时与汇鑫公司作为共同出租人共享租赁收益等系其对自身权利处分，并未违反相关法律、法规规定，且联臣公司在签订合同时亦未提出过异议。故本院认定江宏彬、汇鑫公司为案涉租赁合同的出租方。汇鑫公司、江宏彬与联臣公司签订的厂房租赁合同书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方均应恪守履行。关于联臣公司辩称称案涉的空地须能交付给其使用合同方能生效。双方已经约定配套门口所有空地免费给予联臣公司使用。从诉辩双方提交的证据及陈述来看。联臣公司并未提供证据证实案涉空地不能正常使用以及江宏彬、汇鑫公司并非案涉空地的权利人，亦无证据显示其已向江宏彬、汇鑫公司明确案涉空地用来放置何种物品且该空地达不到该放置条件。双方亦无约定合同成立或生效的前提为案涉空地应达到放置何种品种的条件。且联臣公司在签订合同时对案涉租赁物已进行了勘察，合同亦明确注明“联臣公司确认已经完全了解该厂房实际情况”。联臣公司亦无举证证明案涉合同存在无效情形，故联臣公司的该项辩解理据不足，本院不予支持。双方约定2020年9月1日起计收租金，签订合同后5日内向出租方支付押金，每月10日前向出租方交纳当月租金。承租方连续拖欠租金超过1个月的或者累计拖欠租金超过1个月的，出租方有权提前解除合同。联臣公司不按约定向江宏彬、汇鑫公司支付租金已构成违约。江宏彬、汇鑫公司按约可以行使单方解除权。江宏彬、汇鑫公司于2020年10月14日向联臣公司发出解除通知书，联臣公司并于同日收到，故双方签订的案涉合同于2020年10月14解除。关于江宏彬、汇鑫公司主张联臣公司向其赔偿三个月租金损失（案涉租赁物空置损失）。并无证据显示江宏彬、汇鑫公司存在违约的情形。系因联臣公司违约导致案涉合同解除未继续履行。联臣公司应承担相应的违约责任，向江宏彬、汇鑫公司赔偿损失。江宏彬、汇鑫公司主张的租金（案涉租赁物空置）损失实际产生，该主张理据充分。双方约定从2020年9月1日起计收租金，案涉租赁合同于2020年10月解除，且江宏彬、汇鑫公司确认于2020年10月收回案涉租赁物。故本院参照双方约定的租金标准，确定联臣公司赔偿江宏彬、汇鑫公司2个月的租金损失52800元（26400元/月*2个月）。关于联臣公司辩称未交付案涉租赁物、未实际使用案涉租赁物。双方对案涉租赁物的交付现状进行了确认。并无证据显示江宏彬、汇鑫公司有拒绝交付案涉租赁物、不履行合同的行为。联臣公司在未与江宏彬、汇鑫公司协商一致单方解除案涉合同属于违约行为，不构成违法阻却事由。故联臣公司的该项辩解理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告广东联臣管道有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东汇鑫化工科技有限公司、江宏彬支付租金损失52800元；二、驳回原告广东汇鑫化工科技有限公司、江宏彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1780元，减半收取计890元（原告已预交）。由原告广东汇鑫化工科技有限公司、江宏彬负担297元，被告广东联臣管道有限公司负担593元，并直接向原告广东汇鑫化工科技有限公司、江宏彬支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  石慧二〇二一年六月七日书记员  龙龙姚志姬