广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终717号上诉人（原审原告）：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭街道华林社区×××××××安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码914××××××××××××509。法定代表人：杜艳花，总经理。委托诉讼代理人：王明琬，该公司员工。委托诉讼代理人：高亚静，该公司员工。被上诉人（原审被告）：江门泰达房地产开发有限公司，住所地广东省江门市××××××。法定代表人：陈某1。诉讼代表人：江门泰达房地产开发有限公司管理人。负责人：董硕。委托诉讼代理人：孙宏彪，广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，广东良匠律师事务所实习律师。上诉人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）因与被上诉人江门泰达房地产开发有限公司（以下简称泰达公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初1287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。乐有家公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判泰达公司向乐有家公司支付推介服务费人民币1762656.36元和违约金人民币55342.5元(违约金计算方式1762656.36元×6%×191/365=55342.5元，自2018年7月15日起计至泰达公司实际付清之日为止，暂计至2019年1月26日止)；共计1817998.86元。2.本案全部诉讼费用由泰达公司承担。事实和理由：一、一审法院变更案由以证据不足为由驳回乐有家公司的诉讼请求，缺少事实和法律依据，于法无据、于实不符、于理不通。首先，一审法院认定案由有误。乐有家公司与泰达公司签署的《销售代理合同》第三条明确约定泰达公司将涉案项目委托乐有家公司代理销售，乐有家公司按照合同约定履行委托代理义务后，泰达公司须支付相应的代理服务费及现金奖，故本案案由应为“商品房委托代理销售合同纠纷”。同时，一审法院在三次庭审中均以此案由开庭审理，但一审法院仅在判决书中变更案由为“居间合同纠纷”，且并未依法释明原因，加重乐有家公司举证责任，损害乐有家公司合法权益。其次，一审法院认定事实不清。乐有家公司依照合同约定，根据交易流程，推荐购房客户到涉案项目现场；泰达公司授权的对接人（具有客户确认、对账、文件签收等权限）先在《联动确认单》上签字，确认该客户为乐有家公司推介；待该客户确认购买涉案项目，签署认购书、支付定金后，对接人才会在《成交确认单》上签字。而后，乐有家公司依据《联动确认单》和《成交确认单》作为结算依据，与泰达公司进行对账，向泰达公司申请结算代理服务费及现金奖。乐有家公司已于一审提交了涉诉103张成交单对应的《联动确认单》《成交确认单》、部分《对账表》。而一审法院的判决中仅选择性地提到了《联动确认单》，认定乐有家公司证据单一，却忽略客观事实，对乐有家公司提交的《成交确认单》和《对账表》两项证据只字未提。二、退一步而言，即使本案的案由是一审法院变更的“居间合同纠纷”，乐有家公司亦完全依合同约定完成了所谓的“居间服务”义务，做了相应的记录、保留相应证据，乐有家公司一审提交的证据3、证据6和证据4相互印证，形成完整证据链，足以证明乐有家公司已履行合同约定义务，泰达公司应向乐有家公司支付代理服务费及现金奖。反观，泰达公司的一切答辩都是基于其假设，一审提交的证据材料均是自制或者复印件，对于其提出的诸多主张也无对应证据支持。且依照《销售代理合同》第五条“甲方负责《认购书》《商品房买卖合同》《按揭贷款合同》、网签等合同签订事宜”的约定，乐有家公司作为合同中相对弱势方，在完成合同约定的代理销售义务后，根本无义务、无途径、无权限介入到泰达公司和购房客户的买卖合同关系之中。一审法院忽略乐有家公司提交的原件复印件核对一致的证据，采信泰达公司无事实依据和证据支持的假设，主观认为《联动确认单》是交易意向书，选择性忽略《成交确认单》和《对账表》，认为乐有家公司的举证程度应高于一般居间合同的促使合同成立的要求，实在有失公允。综上，乐有家公司与泰达公司签订的《销售代理合同》，基于双方真实意思表示签订，真实、有效、合法，乐有家公司已依约履行合同义务，泰达公司理应支付对应代理服务费。泰达公司辩称，一、乐有家公司在一审期间提交的用于证明其履行了《销售代理合同》所约定的义务的证据不足，不能充分证实乐有家公司已经完成了《销售代理合同》所约定的销售代理义务，特别是不能证明乐有家公司所主张的440户购房人是由乐有家公司代理销售的。二、按照乐有家公司一审提交的证据以及陈述，泰达公司已经支付了1400多万元费用给乐有家公司，即使按照《销售代理合同》所约定的12%的计费标准，泰达公司已经超额支付了费用给乐有家公司，请求二审法院依法维持一审判决。乐有家公司向一审法院起诉请求：1.判令泰达公司支付推介服务费1762656.36元及违约金55342.5元（违约金计算方式：1762656.36元×6%×191/365，从2018年7月15日起计至实际还清之日止）给乐有家公司；2.本案诉讼费用由泰达公司承担。一审法院认定事实：一、2017年7月14日，泰达公司（甲方）与乐有家公司（乙方）签订《销售代理合同》，合同第一条约定：“项目地点：江门市江海区×××”；第二条约定：“项目名称：光博汇”；第三条约定：“代理权限：1.甲方委托乙方在深圳市乐有家房产交易有限公司以及深圳市乐有家控股集团有限公司，所有子公司均作为光博汇项目销售代理商（非独家代理）……”；第四条约定：“代理期限：自2017年7月15日到2018年7月14日止，共计1年……”；第七条约定：“代理费标准及奖励：……2.针对乙方所成交单位，单套成交价在20万元（含）以下的甲方额外按每套2000元人民币（含税）给予乙方奖励；单套成交价在20万元以上的甲方额外按每套3000元人民币（含税）给予乙方现金奖励……”；第八条约定：“代理费、现金奖支付：……1.甲、乙双方确认，本项目所涉代理费及现金奖结算周期为1个月，甲方应当在每月的15日前结算上月代理费予乙方；……3.客户为按揭付款的，甲方在收到客户50%首付款（含定金）后应结算该套商铺代理费的50%予乙方，在客户完成网签后收齐余款在结算50%的代理费予乙方；因客户原因导致银行不受理或不放贷造成客户退款且无违约金产生的，经乙方确认后，甲方有权将此类客户的代理费在此后的代理费结算中直接扣除。4.客户为一次性付款的，甲方应于收齐客户放款日所在结算周期内一次性结算全部该套商铺的代理费予乙方，如为分期付款的，则甲方按实际收款日所在的结算周期内结算代理费给乙方。5.在甲方收齐客户定金并签订认购书后，甲方应当向乙方支付现金奖励；如后期因甲方原因致客户退款不予成交的，乙方无需再退回该费用；因乙方原因致客户退款不予成交的，乙方须全额退还该费用给甲方或甲方有权在乙方后期可获的销售代理费中予以扣减。6.乙方收款账号：755××××××××xxx开户行：招商银行深圳笋岗支行户名：深圳乐有家房地产交易有限公司”第十四条约定：“附则……3、本协议所约定事宜，自双方签字盖章后即生效。”泰达公司在合同落款处“甲方”一栏加盖合同专用章予以确认，但没有签字；乐有家公司在合同落款处“乙方”一栏加盖合同专用章予以确认，但没有签字。合同后附《对接确认书》，载明：“深圳市乐有家房产交易有限公司：本司与贵司就《光博汇销售代理合同》中约定之光博汇项目，确认下列人员为本司对接人：1、姓名：李柏生，身份证：4404××××××××1xxx，工作单位：江门泰达房地产开发有限公司，电话：159×××××801（075××××××xxx），2、何嘉丽，身份证号码：440××××××××××××xxx，工作单位：江门泰达房地产开发有限公司，电话：180×××××0x6（075××××××xxx），上列人员中任何一人均可代表本司进行客户确认、对账、文件签收等与上述项目有关的一切事宜。对接期限与主合同期限一致。”泰达公司在落款处加盖合同专用章予以确认。二、2017年7月15日，泰达公司向乐有家公司出具一份《现金奖函件》，载明：“为激励乐有家公司销售人员的推介积极性，本司特决定在光博汇项目开始销售后，对成功推介物业的贵司销售人员奖励每套25000的奖金。此项奖金将在贵司销售人员联动客户成功交足定金后7个工作日内统一结算并汇至贵司账户，（账户以项目联动主体合同账号为准）再由贵司向相应销售人员下发奖金，无需缴纳及开具发票。该现金奖政策适用期限为2017年7月15日到2018年7月14日。此函件只供深圳市乐有家房产交易有限公司内部使用，贵司应对本协议内容负保密义务，未经甲方许可不得向第三方泄露，如有违反，我司有权要求贵司赔偿我司因此产生的相关经济损失。如客户在网签合同前申请退铺的，贵司应无条件将该笔已收奖励退还给我司。如客户在办理网签合同后申请退铺的，该笔已收奖励贵司无需退还我司。”泰达公司在该函件落款处加盖公章予以确认，乐有家公司在函件加盖公章予以确认。三、2017年11月2日，泰达公司通过银行转账方式向乐有家公司招商银行账户转账476274.96元；2018年1月3日，泰达公司通过银行转账方式向乐有家公司招商银行账户转账985691.52元；2018年1月30日，泰达公司通过银行转账方式向乐有家公司站上银行账户转账980742.78元；2018年3月28日，泰达公司通过银行转账方式向乐有家公司招商银行账户转账690555.78元。上述共计转账3133265.04元，乐有家公司在庭审中确认收到上述款项，并承认上述款项系泰达公司用于支付光博汇项目的部分佣金及代理服务费。四、2017年12月29日，泰达公司向乐有家公司出具一份《项目对接人员变更函》，载明：“深圳市乐有家房产交易有限公司：就我司与贵司就《光博汇合同》中约定之光博汇项目，针对原对接人的一切授权，增加对接人为以下人员：1、姓名：李钦，身份证：xxx××××××××××××xx，电话：180×××××xx上述人员中任何一人均可代表我司进行上述项目的客户确认、对账、文件签收等事宜。对于应向我司支付的项目结算款项，请贵司付至合同约定的我司收款账户，切勿转款到其他账户或直接支付现金，否则所造成的任何损失由贵司承担。本函件自盖章之日起生效，对接期限与主合同期限一致。”泰达公司在函件落款处加盖公章予以确认。五、2018年1月27日，泰达公司向乐有家公司出具一份《项目对接人员变更函》，载明：“深圳市乐有家房产交易有限公司：就我司与贵司就《光博汇合同》中约定之光博汇项目，现撤销原对接人的一切授权，变更对接人为以下人员：1、姓名：李钦，身份证/护照号码：440××××××××××××xxx，电话：180×××××xxx，上述人员中任何一人均可代表我司进行上述项目的客户确认、对账、文件签收等事宜。对于应向我司支付的项目结算款项，请贵司付至合同约定的我司收款账户，切勿转款到其他账户或直接支付现金，否则所造成的任何损失由贵司承担。本函件自盖章之日起生效，对接期限与主合同期限一致。”泰达公司在函件落款处加盖公章予以确认。经查，《对接人确认书》、《项目对接人员变更函》中的何嘉丽（身份证号码：440××××××××××××xx）曾是泰达公司的员工，并于2016年4月16日离职，而李柏生则不是泰达公司的员工；李钦（身份证号码：440××××××××××××xxx）并非泰达公司的员工，并且根据生效的（2019）粤0704民初235号民事判决书，李钦是江门市天昊地产策划有限公司的法定代表人及股东。六、2018年2月1日，泰达公司向乐有家公司出具一份《光博汇现金奖函件》，载明：“深圳乐有家房产交易有限公司：为激励贵司销售人员的推介积极性，本司特决定在光博汇项目开始销售后，对成功推介物业的贵司销售人员奖励每套20000的奖金。此项奖金将在贵司销售人员联动客户成功交足定金后15个工作日内统一结算并汇至贵司账户，再由贵司向相应销售人员下发奖金，需开具发票。该现金奖政策适用期限为2018年2月1日到2019年1月31日。”泰达公司在函件落款处加盖公章予以确认。七、2018年3月1日，泰达公司（甲方）与乐有家公司（乙方）签订《销售代理合同》，合同第一条约定：“项目地点：江门市江海区×××”；第二条约定：“项目名称：光博汇”；第三条约定：“代理权限：1.甲方委托乙方在深圳市乐有家房产交易有限公司以及深圳市乐有家控股集团有限公司，所有子公司均作为光博汇项目销售代理商（非独家代理）……”；第四条约定：“代理期限：自2018年3月1日到2019年1月31日止，共计11个月……”；第七条约定：“代理费标准：乙方的代理费是实际销售额的12%（含税），乙方及乙方所统筹分销公司的具体分配由乙方指定详细方案，甲方不予干涉；”第八条约定：“代理费支付：5……3.客户付款方式分以下3种：1.一次性付款交齐50%款结算50%和2万现金奖，交齐剩余50%并完成网签结算后余50%佣金；2.分期付款的客户交完50%首付结算50%佣金和2万现金奖，网签完毕结算剩下50%佣金；3.按揭付款客户50%首付款（含定金）后应结算该套商铺代理费的50%佣金和2万现金奖，网签完毕按揭通过放款后结算剩下50%佣金，需要按揭的客户开发商需要在45天内提供按揭银行，确定可以放款的银行。注：以上三种付款方式按照客户交足50%首付款之日起算（开发商在45天），若因自身原因导致不能提供网签/延迟/推后网签，此时客户符合网签，视为符合结算代理服务费后佣50%条件（在10天内结算符合此标准全部代理服务费）给到乙方……4.客户为一次性付款的，甲方应于收齐客户房款日所在结算周期内一次性结算全部该套商铺的代理费予乙方，如为分期付款的，则甲方按实际收款日所在的结算周期内结算代理费给乙方。6.乙方收款账号：755××××××××0201开户行：招商银行深圳笋岗支行户名：深圳乐有家房地产交易有限公司”。合同后附《对接人确认书》，载明：“深圳市乐有家房产交易有限公司：本司与贵司就《销售代理合同》中约定之光博汇项目，确认下列人员为本司对接人：1、姓名：李钦，身份证：440××××××××××××xxx，工作单位：光博汇项目案场经理，电话：180××××xxxx，2、何嘉丽，身份证号码：440××××××××××××xxx，工作单位：光博汇项目招展经理，电话：180×××××0xx，上列人员中任何一人均可代表本司进行客户确认、对账、文件签收等与上述项目有关的一切事宜均有效，本司均予以认可。”泰达公司在落款处加盖合同专用章予以确认。八、2018年4月1日，双方就双方于2018年3月1日签订的《销售代理合同》的部分内容进行更改，并签订《补充协议》，约定：1.取消电商销售模式下，泰达公司额外给予乐有家公司每套激励奖金20000元（含税）；2.泰达公司收齐客户定金并签订认购书后，泰达公司应向乐有家公司支付激励奖金。泰达公司在《补充协议》落款处甲方一栏加盖合同专用章予以确认；乐有家公司在《补充协议》落款处乙方一栏加盖公章予以确认。九、乐有家公司向一审法院提供了欧阳婷等客户购房的103张《联动确认单》，《联动确认单》由乐有家公司制作，《联动确认单》上均有欧阳婷等客户的签名以及泰达公司安排的对接工作人员的签名。十、乐有家公司在庭审中陈述，乐有家公司共成功推介售出光博汇项目物业440套，共计产生代理服务费23267133.56元。泰达公司已向乐有家公司支付14599827.62元（未含本案案涉代理服务费），泰达公司在庭审中确认已向乐有家公司支付代理服务费14599827.62元。另查明，泰达公司于2019年1月6日向一审法院提出破产重整申请，一审法院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定书，裁定受理泰达公司破产重整申请。又查明，2019年1月24日，乐有家公司作为原告，以泰达公司为被告向一审法院提起商品房委托代理销售合同纠纷，案号为：（2019）粤0704民初668号，一审法院经审理后认为，乐有家公司与泰达公司签订的《销售代理合同》没有法定代理人或授权代表签名，涉案的《销售代理合同》及相关附件均无效，故作出（2019）粤0704民初668号《民事判决书》，判决：“驳回原告深圳市乐有家房产交易有限公司的全部诉讼请求。”乐有家公司不服提出上诉，江门市中级人民法院审理后作出（2019）粤07民终962号《民事裁定书》，裁定：“一、撤销广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初668号民事判决；二、本案发回广东省江门市江海区人民法院重审。”一审法院认为：本案属居间合同纠纷，一审法院在立案时将本案案由定为商品房代理销售合同纠纷不妥，现予以纠正。本案争议的焦点是：一、乐有家公司、泰达公司双方签订的《销售代理合同》是否合法有效？二、若乐有家公司、泰达公司双方签订的《销售代理合同》合法有效，泰达公司是否应当向乐有家公司支付推介服务费和违约金以及金额多少的问题？对于第一个争议焦点：根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，《销售代理合同》系乐有家公司、泰达公司真实的意思表示，该意思表示没有违反法律法规的强制性规定，应属有效。乐有家公司、泰达公司在《销售代理合同》中约定合同经双方签字盖章生效，虽然乐有家公司、泰达公司的法定代表人或授权代表没有在《销售代理合同》签名，但合同均有加盖双方的合同专用章予以确认，并且结合一审法院查明事实，乐有家公司已按合同约定为泰达公司履行对外销售义务，泰达公司对此表示接受并按合同约定向乐有家公司支付了部分的佣金及推介服务费，双方均已按《销售代理合同》的约定各自履行合同义务并接受对方的对待给付义务，故应认定乐有家公司、泰达公司之间的《销售代理合同》成立并生效。对于第二个争议焦点：如前所述，乐有家公司、泰达公司之间签订的《销售代理合同》真实有效，故双方均应受《销售代理合同》的约束。乐有家公司依据《销售代理合同》等合同主张泰达公司支付居间报酬，应当举证证明其作为居间人已经履行了合同约定的义务。关于乐有家公司在本案中是否完成举证，分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”以及第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬……”的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据乐有家公司、泰达公司签订的两份《销售代理合同》的约定，泰达公司向乐有家公司支付代理服务费的前提均是乐有家公司推介的客户与泰达公司签订房屋买卖合同并支付购房价金，泰达公司在收到由乐有家公司推介的客户支付的价金后，由泰达公司按照约定支付一定比例的推介服务费。乐有家公司仅向一审法院提交103份《联动确认单》证明其已促成客户与泰达公司之间达成房屋买卖合同，但结合交易习惯来看，《联动确认单》从性质上仅属于交易意向书，并非完整有效的房屋买卖合同，《联动成功单》无法证明乐有家公司推介的客户已与泰达公司之间签订房屋买卖合同，更无法证明客户已向泰达公司支付了购房定金；另外，虽然乐有家公司、泰达公司之间签订的《销售代理合同》真实有效，双方均应受该合同条款的约束，但考虑到本案乐有家公司诉请的推介服务费金额就高达1762656.36元，一审法院认为乐有家公司、泰达公司均应以审慎态度对待签约及履约行为，乐有家公司作为主张如此高额居间报酬的一方，应对其为履约而做的工作做相应的记录，保留相应证据，其举证程度应高于一般居间合同的促使合同成立的要求。但乐有家公司未提交其他证据证明其履行合同义务，其在本案中提交的《确认单》仅为单一证据，在无其他证据相互印证下未能形成证据链，不足以证明其已经履行合同义务。故乐有家公司主张泰达公司支付推介服务费的请求证据不足，一审法院不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回深圳市乐有家房产交易有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费21161.99元（已由深圳市乐有家房产交易有限公司预交），由深圳市乐有家房产交易有限公司负担。二审中，泰达公司没有提交新证据。乐有家公司依法提交以下证据：103张成交单的对应的商铺买卖合同、商铺认购书，证明乐有家公司已完成涉案103张成交单的推介服务义务，该103张成交单的合同及认购书与乐有家公司一审提交的103张对应的成交确认单一一对应，相互印证，乐有家公司已完全履行推介服务义务，泰达公司应依约支付该103张成交单所达结算条件的推介服务费合计1762656.36元。本院组织了双方当事人进行证据交换与质证。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，对上述证据综合予以认定。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明：经乐有家公司统计，其主张已销售的440套房屋总签约价为97434038元。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对乐有家公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点为：本案案由如何确定；泰达公司应否支付代理服务费和现金奖。关于本案案由如何确定的问题。乐有家公司上诉主张其与泰达公司签署的《销售代理合同》约定泰达公司将涉案项目委托乐有家公司代理销售，乐有家公司按照合同约定履行委托代理义务后，泰达公司需支付相应的代理服务费及现金奖，故本案案由应为商品房委托代理销售合同纠纷，一审法院认定案由有误。经审查，商品房委托代理销售合同纠纷是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。本案中，泰达公司将其开发的光博汇项目委托乐有家公司代理销售，双方在《销售代理合同》中约定了代理权限、代理期限、代理费的标准、结算方式等条款，符合商品房委托代理销售合同的法律特征，本案案由应确定为商品房委托代理销售合同纠纷。一审法院确定案由有误，本院予以纠正。乐有家公司该上诉请求有理，本院予以支持。关于泰达公司应否支付代理服务费和现金奖的问题。乐有家公司上诉主张其已提交涉案103张成交单对应的《联动确认单》《成交确认单》、部分《对账表》，相互印证，足以证明乐有家公司已履行合同义务，泰达公司应支付代理服务费及现金奖。泰达公司则主张双方签订的《代理销售合同》约定的12％代理费及现金奖励已超出房地产开发企业的正常利润率，乐有家公司主张所代理销售的440套房产签约总价约9743万元，应付总代理费约2230万元，占比高达23.6％，乐有家公司实际收到的代理费约1460万元，占比也高达14.98％，即使按照合同约定的比例计算，泰达公司实际上已超额支付全部代理销售费用给乐有家公司。经审查，虽然乐有家公司在本案中仅主张已销售的440套房屋中达到结算条件的103套房屋的代理服务费，但双方当事人争议焦点实为销售全部房屋的代理费是否合理。因此，本案应重点审查双方约定的代理服务费标准是否合法合理。首先，本案中，泰达公司、乐有家公司先后签订两份《销售代理合同》，泰达公司先后出具两份《现金奖函件》，第一份合同约定代理费10％-12％、现金奖2000-3000元/套，第二份合同约定代理费12％、现金奖20000元/套，第一份《现金奖函件》奖励25000元/套，第二份奖励20000元/套，从乐有家公司提供的统计表可看出，签约价在200000元以内（含200000元）的199套、200000-300000元（含300000元）的168套，合计367套，占总套数83％，如果以总价300000元、代理费比例10％、现金奖20000元为标准计算，一套300000元的房屋的最终代理费比例达到16.67％；如果以总价200000元、代理费比例10％、现金奖20000元为标准计算，一套200000元的房屋的最终代理费比例则达到20％；也就是说，泰达公司出售的大部分房屋均需要支付代理费比例为16％以上的代理费用，已超过本地商品房代理销售市场行情。其次，根据乐有家公司自行统计并经本院核对，乐有家公司已销售的440套房屋总签约价为97434038元，其确认泰达公司已支付的代理费为14599827.62元，代理费比例计算为14.98％，泰达公司已支付的代理费用已达到本地较高市场行情，故可视为泰达公司已支付乐有家公司代理销售全部房屋产生的合理费用。最后，乐有家公司本案中主张的已达到结算条件的103套房屋均包含在上述440套房屋内，相关的代理费用也已计算在内，故乐有家公司主张该103套房屋未付的代理费没有事实依据，本院不予支持。综上所述，乐有家公司的上诉请求关于案由部分，理由充分，应予支持；其他请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21161.99元，由深圳市乐有家房产交易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢敏忠审 判 员 梁宇俊审 判 员 徐 闯二〇二一年六月二十八日法官助理 陈咏珏书 记 员 陈惠玲