黑龙江省红兴隆人民法院民 事 判 决 书（2021）黑8109民初259号原告：黑龙江省牡丹江垦区北大营物业有限公司。住所地黑龙江省鸡西市密山市北大营。法定代表人：贾中华，该公司总经理。委托诉讼代理人：于寨川，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：王明清，该公司工作人员。被告：杜新海，男，1962年2月1日，汉族，退休干部，现住黑龙江省密山市。原告黑龙江省牡丹江垦区北大营物业有限公司（以下简称北大营物业公司）与被告杜新海物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程，公开开庭进行了审理。北大营物业公司委托诉讼代理人于寨川、王明清，杜新海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北大营物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令杜新海给付物业费3189.63元及利息1680.63元（计算到2020年7月30日），合计4870.26元；2.要求杜新海给付从2020年8月1日起至付清物业费之日按本金3189.63元，月利率1分计算的利息；3.诉讼费用由杜新海承担。事实与理由：杜新海居住于北大营XX小区，北大营物业公司在2007年从开发商手中接管该小区物业管理至2019年12月底。因当时没有依法成立业主委员会，所以没有与业主委员会签订物业合同。在2010年，杜新海交付了一个季度的物业费，其余年度的物业费拖欠至今没有给付。北大营物业公司年年索要，杜新海推托不交。北大营物业公司为了管理物业，从他处借款，并支付利息。故诉至法院，请求依法支付北大营物业公司的诉讼请求。杜新海辩称，不同意给付物业费3189.63元及利息1680.63元。理由如下：1.北大营物业公司非法进入小区服务，没有与小区业主签订物业服务合同，没有向业主公示服务项目及物业费价格构成；2.北大营物业公司不作为，管理、服务不到位；3、北大营物业公司主张利息无约定及法律依据；4.北大营物业公司主张已过诉讼时效。在开庭审理中，北大营物业公司针对其诉讼请求，向法庭举示如下证据：1.《房屋接收管理协议书》复印件一份，欲证明2007年，黑龙江农垦佳木斯房地产综合开发公司将北大营鸿晟花园小区的物业服务移交给北大营物业公司。杜新海对该证据无异议。本院认证意见为：杜新海对该证据无异议，证据真实、合法、有效且与本案有关联性，本院予以采信。2.2010年8月21日，杜新海交纳物业费的《收据》复印件一张，欲证明杜新海已认可了双方之间存在物业服务关系，并交纳了物业费，《收据》是三联单，向法庭提交的是存根复印件，第二联收据单已交给杜新海。收费员王明清从杜新海手里收完这笔钱后交给出纳郭建平。该收据所有的内容及杜新海的名字都是王明清写的。85元是三个月的物业费，每平方0.3元，杜新海家是90多平方。物业费包含七项，即工人工资、公共设施维护、公共卫生清扫、园林绿化、办公用品及税金，剩余的一小部分是公共积累。杜新海对该证据有异议，认为该笔物业费本人没有交过。本院认证意见为：杜新海对该证据有异议，但该证据系当年原始凭证，该笔物业费已实际收取，本院对该证据予以采信。3.2016年12月31日《收据》复印件一张，交款人为小区业主李艳君，欲证明北大营物业公司在2016年12月31日前仍在XX小区从事物业服务活动，业主李艳君交纳物业服务费。杜新海对该证据无异议。本院认证意见为：杜新海对该证据无异议，证据真实、合法、有效且与本案有关联性，本院予以采信。4.XX小区XX单元X02室杜新海欠物业费统计表一张，欲证明杜新海在2010年欠物业费133.95元，此后杜新海再没有交纳过物业服务费。通过该表核算出杜新海欠物业费本金3189.63元，通过核算欠利息1680.63元。杜新海对该证据真实性无异议，计算数额无异议，但称北大营物业公司服务不到位，不同意全部给付。本院认证意见为，杜新海对该证据无异议，证据真实、合法、有效且与本案有关联性，本院予以采信。杜新海为支持其抗辩主张成立，向法庭举示如下证据：1.2019年10月密山市自来水公司安装工人拍摄的照片3张，欲证明该公司工人在维修管道时发现下水道排污管断开，致使粪便流入地沟，北大营物业公司不作为。北大营物业公司对该证据的真实性、证明目的均有异议，该份证据不能证明XX小区管道的真实状态，管道没有断裂及泄露污水的情况，地沟中有污水属于正常现象。该地沟不属于物业服务中清理部分。2.杜新海于2020年5月1日在XX小区院里拍摄的照片5张，欲证明XX小区下水道及马葫芦在2017年经北大营物业公司改造后始终不畅通，造成严重堵塞，使住户室内出现异味及跑漏，部分马葫芦出现塌陷。北大营物业公司对上述二组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为该组证据不能证明北大营物业公司服务期间的物业管理情况，因该组证据产生在2020年5月1日，北大营物业公司在2019年7月中旬对下水管网及化粪池进行了清理，2019年末北大营物业公司不再为XX小区服务，所以，该组证据的拍摄时间及内容不能证明当时的情况。3.杜新海于2020年5月拍摄的照片3张，欲证明XX小区大门及16单元门即杜新海家单元门损坏、锈蚀。从2010年到2019年10月28日始终是坏的，敞开的。多次找北大营物业公司维修，始终没有维修。北大营物业公司对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为该组证据产生时间为2020年5月，与北大营物业公司经营期间没有关联性，所以该份证据不具有证明力。4.杜新海于2019年8月拍摄的照片3张，欲证明龙江网络的机房及办公室棚顶漏雨，机房是用塑料布钉在棚上，现在仍然是这种状况。北大营物业公司对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为该证据只能证明建筑企业施工质量不合格，维修后仍不合格与北大营物业公司无关，收取的物业费不包含物业维修基金。5.2020年5月新接手的物业公司工人拍摄的照片5张，证明目的同证据4一致。北大营物业公司对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，该份证据拍摄于2020年5月份，与北大营物业公司管理时间没有关联性，另外北大营物业公司管理时，业主委员会只承诺修复几户漏雨家的部分屋顶，物业费中不含物业维修基金。6.杜新海于2019年8月拍摄的照片2张，欲证明北大营物业公司不作为，门、楼道张贴小广告，从来没有清理过，影响了小区的美观。北大营物业公司对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，该份证据没有拍摄时间及拍摄地点，无法证实是XX小区在2019年北大营物业公司管理时形成的。7.杜新海于2019年5月拍摄的照片4张，欲证明北大营物业公司在管理期间公共设施自行车棚铁围栏腐蚀严重，不予维修，致业主的安全于不顾。北大营物业公司对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为该自行车棚不属于XX小区业主，是北大营物业公司为其建设的，因为没有资金维护，造成的这种现状，与北大营物业公司无关。8.杜新海于2019年7月拍摄的照片1张，欲证明XX小区东部平房属于小区业主共有，因北大营物业公司没有进行维修，致使房屋受损严重。北大营物业公司对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为该证据没有拍摄时间，该份证据不能证明应该由北大营物业公司维修，不在物业管理范围内。9.同顺物业公司于2020年11月25日接管XX花园小区后，出具的对该小区进行物业管理前检查及工作情况的汇报复印件1份，欲证明北大营物业公司XX小区物业管理出现的问题，并进行了维修。北大营物业公司对该证据的真实性、证明目的均有异议，认为该份证据产生的时间为2020年11月25日，没有北大营物业公司及业主委员会签字证实。本院对上述证据3-9的认证意见为：北大营物业公司对杜新海提供的上述证据证明目的均有异议，上述证据不足以证明北大营物业公司在物业服务期间是否存在服务不到位问题，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北大营物业公司于2010年进入杜新海居住的北大营XX花园小区进行物业服务至2019年12月，但未与小区业主签订物业服务合同。2010年8月21日，杜新海交纳3个月的物业费85元后，至2019年12月北大营物业公司退出该小区服务止，杜新海再未交纳过物业费。庭审中，杜新海对每平方米收取0.3元无异议。按照此标准，北大营物业公司每年向杜新海收取的物业费为339.52元，杜新海自2010年8月至2019年12月共欠交物业费3189.63元。本院认为，《物业管理条例》第七条第一款第四项、第五项规定：“业主在物业管理活动中，按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用。”本案中，北大营物业公司于2007年从黑龙江农垦佳木斯房地产综合开发公司接收北大营XX花园小区的物业服务，虽然形式上未与小区全体业主签订服务合同，但已实际对杜新海在内的全体小区进行了物业服务，形成了合同关系，且不违反法律规定，依法受法律保护。北大营物业公司提供了物业服务，杜新海有交纳物业服务费的义务。本案争议焦点：1.北大营物业公司的诉讼请求应否支持；2.北大营物业公司是否存在不作为，管理、服务不到位问题；3.北大营物业公司主张利息是否符合法律规定；4.北大营物业公司主张是否已过诉讼时效。针对上述焦点问题，本院认为，杜新海提交的证据不足以证明北大营物业公司存在不作为，管理、服务不到位问题。因杜新海欠交物业费用，并非借款，北大营物业公司主张利息无法律依据。北大营物业公司未提供证据证实在依法受法律保护的有效期间内曾向杜新海主张过权利，故本院仅对杜新海欠交2017年至2019年近三年的物业费予以保护，即：339.52元×3年=1018.56元。本案案涉事实发生在2021年1月1日《中华人民共和国民法典》颁布施行前，故应按照当时的法律作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第四项、第五项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、杜新海于本判决生效之日起十日内支付黑龙江省牡丹江垦区北大营物业有限公司物业服务费1018.56元；二、驳回黑龙江省牡丹江垦区北大营物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由黑龙江省牡丹江垦区北大营物业有限公司自行负担20元，杜新海负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  何建文二〇二一年六月十七日书记员  赵心悦