青海省湟源县人民法院   民事判决书   （2021）青0123民初495号   原告：贾忠，男，青海省湟源县。   委托诉讼代理人：贾万林，男，青海省湟源县。   被告：青海汇都房地产开发有限公司，住所地：青海省湟源县。   法定代表人：李猛，系该公司的总经理。   原告贾忠与被告青海汇都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告贾忠委托诉讼代理人贾万林，被告青海汇都房地产开发有限公司法定代表人李猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告贾忠向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原、被告签订的房屋认购协议书并退还原告交付的房款150000元；2.请求人民法院依法判令被告支付利息8400元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年6月26日，原告通过被告售房部员工介绍，看好被告开发的位于湟源县东大街27号融汇佳苑商住小区4号楼2单元2071室的的位××县，建筑面积为121.84平方米，总房款为50万元。原告当时向被告交付房款15万元，当天签订了商铺房认购协议，约定剩余房款35万元，原告要按揭贷款。而且被告承诺不超过2020年9月10日向原告交付该房。否则退还该本金并承担利息。交付时间到后被告未向原告交付该房，且于2021年1月13日原告看见在该房门口有张湟源锦拓房地产开发有限公司的告知书，要求原告腾退房屋。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。   被告青海汇都房地产开发有限公司辩称，对双方签订的商品房认购协议没有异议，这个房屋本来就是被告公司的，原告提交的证据查封的房屋与协议上的房号不一致，案外人无权处理该房屋，要求双方继续履行购房合同。   原告围绕其诉讼请求向法庭提交证据：1.商品房认购协议书、收据，用以证明原告向被告购房的事实；2.湟源县住房和城乡建设局出具的告知书，用以证明不能买被告的房屋；3.湟源县锦拓房地产出具的告知书，用以证明该房屋为湟源县锦拓房地产开发有限公司的，不是被告公司的；4.湟源县人民法院出具的结案通知书、以房顶账协议书、执行款物凭证，用以证明该房屋不是被告公司的，但是被告卖给原告了。   被告对原告提交的证据发表如下质证意见：1.商品房认购协议无异议，是原告与被告公司签订的；2.收据是真实的无异议；3.湟源县住房和城乡建设局的告知书是向广大公民告知买房时要查看五证，这证明被告公司有包括预售许可证在内的这些证明书，而且证明锦拓公司没有这些证件，不能证明被告公司无这些证件；4.锦拓公司出具的告知书，无法律意义，锦拓公司没有任何权利让原告贾忠腾退房屋；5.证据结案通知书、执行款物凭证的真实性予以认可，但是对证明方向不予认可，该证据与本案无关；证据抵账协议书真实性不予认可，协议上甲方是青海冯氏实业有限公司，乙方是缴文志，为什么后面房子又是锦拓公司的，这不知道是什么原因造成的，这个协议是否有效无从得知，这上面的房号与被告公司的房号不一致，被告公司没有这几个房号的房子。   本院对原告提交证据认定如下：证据商品房认购协议书、收据能够证明原、被告签订房屋认购协议后原告向被告支付购房款150000元的事实，故对该证据予以确认。证据湟源县住房和城乡建设局出具的告知书证明原告购买的房屋尚未办理商品房预售许可证不具备出售条件的事实，故对该证据予以确认。证据湟源县锦拓房地产开发有限公司出具告知书的出具主体的合法性不予确认。证据湟源县人民法院出具的结案通知书、以房顶账协议书、执行款物凭证三性予以确认，能够证明该房屋已经被执行给案外人的事实。   被告青海汇都房地产开发有限公司未向法庭提交证据。   本院经审理认定事实如下：2020年6月26日，原、被告签订《商品房认购协议》，双方约定原告贾忠购买位于湟源县东大街27号融汇佳苑商住小区4号楼2单元2071室，建筑面积121.84平方米。房屋价款总计500000元，原告贾忠已向被告青海汇都房地产开发有限公司支付购房款150000元。2020年5月1日，湟源县住房和城乡建设局向全县购房户发出告知书，该告知书中写明融汇二期1至4号楼及商业均未办理《商品房预售许可证》，该小区商品房不具备出售条件。2020年7月28日湟源县人民法院执行局将融汇佳苑商住小区4号楼2071室执行给案外人折抵债务。现原告认为其合同无法履行，故诉至法院。   本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”和第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”的规定，本案原告主张的房屋买卖合同的法律事实引起的民事纠纷案件在民法典实施前且不存在持续的情形，应当依法适用当时的法律规定即《中华人民共和国合同法》对合同的规定，《中华人民共和国合同法》没有规定而民法典有规定的，并且有利于当事人的条款在本案中适用民法典的规定。   本案中，结合原告提交的证据湟源县住房和城乡建设局出具的告知书涉案房屋未取得商品房预售许可证，经法庭到湟源县住房和城乡建设局核实融汇佳苑商住小区4号楼尚未办理商品房预售许可证等手续，在该单位系统中未能查询到涉案房屋的相关信息。因此依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，双方签订的《商品房认购合同》应当认定为无效。原告诉讼请求中要求解除合同的前提应当是有效的合同存在解除情形，本案中因合同无效其解除合同请求不予支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后被告青海汇都房地产开发有限公司收取的购房款150000元应当予以返还。合同无效系被告的原因造成，原告要求被告承担相应的利息损失应当予以支持。对于原告主张的利息损失自合同签订后的2020年7月起主张至2021年6月，并按照月息5.09‰计算，原告主张的利息应当参照人民币贷款市场报价利率3.85%计算，经核算被告应当承担的损失为5839元。   综上所述，原、被告签订的《商品房认购协议》因涉案房屋并未取得商品房预售许可证，双方合同无效，原告要求退还购房款及承担相应损失的请求与法有据，本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：   一、被告青海汇都房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告贾忠购房款150000元，利息损失5839元，共计155839元；   二、驳回原告贾忠其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1734元，由被告青海汇都房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 来雯艳      二〇二一年六月二十一日   书记员 马丽丽   附：引用法律条文原文   本案所适用的法律条文   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。   《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。   《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条如被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。