河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初4226号原告：郑州市长城房屋开发集团有限公司，住所地郑州市中原区中原西路44号。法定代表人：申仕禄，职务：董事长。委托诉讼代理人：王晴，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：任超，男，1980年5月7日出生，汉族，现住郑州市中原区。原告郑州市长城房屋开发集团有限公司诉被告任超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日受理后依法适用简易程序于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告郑州市长城房屋开发集团有限公司的委托诉讼代理人王晴，被告任超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州市长城房屋开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付剩余购房款共计227,099元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2010年3月18日，原告与被告签订《房屋交付协议》（以下简称协议），约定：“被告认购原告开发的位于郑州市中原区××路北、××路西的“长城·阳光新干线”（现名阳光新苑）小区3号楼17层08号房屋（暂测建筑面积99.65平方米），认购房屋单价为3,920元/平方米，总房款为人民币390,628元。被告于签订协议后支付认购金和首付款，于《商品房买卖合同》签订之日提交银行按揭贷款资料以贷款形式支付剩余购房款；原告在被告支付完毕上述款项及其他费用后将房屋先行交付给被告使用；被告应于收到原告要求签订《商品房买卖合同》的通知后七日内，前往原告指定地点办理《商品房买卖合同》签订及贷款等相关手续事宜。”。协议签订后，被告共向原告支付认购金及首付款160,628元，2010年3月18日原告将涉案房屋交付给被告使用至今。根据测绘机构对案涉房屋进行测绘结果，房屋测绘面积实际为98.91平方米。按照协议约定，被告欠付购房款为227,099元。2019年10月以来，原告多次通知被告签订案涉房产的《商品房买卖合同》、办理相关手续，但均被拒绝，导致原告无法依约收取房屋剩余购房款共计227,099元，给原告造成巨额损失。综上所述，案涉房屋已取得商品房预售许可证，根据协议约定，被告支付剩余购房款的条件已成就。但被告拒绝履行协议、拒绝支付剩余购房款，已严重违反协议约定，损害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益特诉至贵院，望判如所请。被告任超辩称：一、案涉《房屋交付协议》系双方真实意思表示，对协议方均具有约束力，原告应当先按照协议约定承担违约责任后方可请求被告继续履行支付剩余购房款的义务。案涉《房屋交付协议》第五条明确约定：甲方保证本项目开发销售手续办理时间为本协议签订后（以签订日期为准）18个月内办妥，如逾期甲方同意按照以下方式之一办理：乙方不要求退房，甲方自逾期之日起至手续办妥之日，按照同期贷款利率支付乙方违约金。虽然被告在签订合同时明知原告未办妥本项目开发销售手续，但原告承诺本协议签订后18个月内办妥本项目开发销售手续。被告正是基于对原告的信任以双方对协议第五条内容的认可，才与原告签订《房屋交付协议》的。因为被告需要的不仅仅是原告将房屋交付给被告，更希望拿到案涉房屋的房产证。故由于原告的违约行为致使被告签订本协议的目的不能完全实现，原告应当先按照本协议的约定承担相应违约责任后，才有权利要求被告继续履行支付剩余购房款的义务。二、原告向被告交付房屋的行为违反了法律规定，原告应当先向被告承担瑕疵履行违约责任后方可请求被告承担继续履行支付剩余购房款的义务。被告于2010年3月18日与原告签订案涉房屋交付协议。签订协议后，被告严格履行协议约定的内容，相反原告违反了协议和法律规定。原告在向被告交付房屋时，并未向被告提供房屋竣工验收合格的相关证明、住宅质量保证书以及住宅质量说明书等相关资料，严重违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第三十一条以及《城市房地产管理法》第二十七条的规定。原告交付房屋的行为不符合法律规定，应当先向被告承担瑕疵履行违约责任，才有权利要求被告继续履行支付剩余购房款的义务。三、被告并未拒绝与原告签订《商品房买卖合同》,是原告先让被告交付案涉房屋交付协议及收据导致双方无法签订合同，被告无法办理银行按揭手续，支付剩余购房款。按照被告于2010年3月18日签订的案涉房屋交付协议第五条的约定：甲方房屋开发销售手续办妥后，应及时通知乙方，并与乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关手续。被告接到原告通知后并未拒绝签订《商品房买卖合同》，是原告让被告将案涉房屋交付协议及收据交给原告这项无理的要求导致被告不能与原告签订合同。因为一旦被告将案涉房屋交付协议及收据交给原告后，被告将没有任何证据来维护自己的合法权益。同时因原告没有履行协议约定的签订《商品房买卖合同》的义务，违反了银行按揭贷款流程，导致被告未能按照银行按揭贷款方式支付剩余购房款，故应由原告承担暂时未收到剩余购房款的不利后果。综上所述，原告提出的诉讼请求无事实和法律依据，请求贵院予以驳回，并督促原告与被告履行协议约定，与被告签订《商品房买卖合同》，办理相关手续。经审理查明：2010年3月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋先行交付协议》一份，该协议约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：因甲方房屋开发销售手续仍在办理之中，故甲乙双方现无法签订正式的《商品房买卖合同》，亦无法办理相关备案和按揭贷款手续，依照双方订立的《申请认购协议》，根据乙方的入住请求，甲乙双方现就房屋先行交付事宜，经充分协商，自愿订立如下协议：甲方同意在乙方按本协议履行相关付款义务后，将乙方根据《申请认购协议》所认购的“长城·阳光新城”小区3号楼17层08号房屋（暂测建筑面积99.65平方米），先行交付给乙方入住使用。根据《申请认购协议》约定，乙方认购房屋的单价3,920元/平方米，总房款为人民币叁拾玖万零陆佰贰拾捌元整（￥390,628元）。乙方选择银行按揭方式付款，乙方签署本协议书时支付认购金10,000元，剩余首付款150,628元于本协议书签订之日起三日内付清，否则定金不予退还，房子另行出售。剩余按揭贷款230,000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方同时提交办理银行按揭所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续。甲方保证在乙方付清上述款项及其它相关费用后，将乙方所认购的房屋先行交付给乙方使用。甲方房屋开发销售手续办妥后，应及时通知乙方，并与乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关手续。乙方如系以按揭贷款的方式购买房屋，在双方签订《商品房买卖合同》后，如因乙方原因不能办理按揭贷款，则乙方同意按甲方的要求，全额支付所有购房款，甲方有权按上述约定的方式收回房屋。协议签订当日即2010年3月18日，原告将案涉房屋交付被告使用至今。被告已向原告支付认购金及首付款160,628元。原告于2019年8月21日取得《郑州市商品房预售许可证》。2019年10月17日、2019年11月1日、2019年12月25日、2020年1月8日原告相继在被告居住的小区内张贴公告，通知购房人办理签订商品房买卖合同及付款相关手续。之后，原告又单独于2020年1月8日通知被告办理签订涉案《房屋商品房买卖合同》及付款相关手续事宜。因双方发生争议，至今未签订《商品房买卖合同》。另查明，根据郑州市郑房测绘队出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》，被告购买的案涉房屋测绘面积为98.91平方米。上述事实有房屋交付协议、郑州市商品房预售许可证、郑州市房屋面积测绘报告书、通知及当事人的陈述等证据在卷为证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”;第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案原告与被告签订的《房屋先行交付协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，故该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案起诉之前，原告已取得上述房屋的《郑州市商品房预售许可证》，故案涉《房屋先行交付协议》应认定为有效。从双方签订《房屋先行交付协议》载明内容及本案查明的事实来看，双方对于原告销售房屋时未取得商品房预售许可证明、原告的销售行为在签订案涉《房屋先行交付协议》存在违法性是明知的。故被告应对其明知原告销售的房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，购买原告销售房屋的行为承担相应的法律后果。原告在被告仅支付部分房款的情况下即将约定房屋进行交付，被告亦实际入住涉案房屋长达十一年，且在该期间未向原告支付剩余房款，即原告已履行协议约定的主要义务将协议约定房屋交付给被告，而被告亦实现了先行入住的主要合同目的。原告已实际将案涉房屋进行交付，《房屋先行交付协议》虽约定“待签署《商品房买卖合同》之日，被告提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合原告到指定银行办理相关手续”，但因双方发生争议，至今未签订《商品房买卖合同》，故原约定的按揭贷款难以实现。基于前述，案涉《房屋先行交付协议》是双务合同，双务合同的主要意义在于确立并运行对待给付义务的规则，所谓对待给付义务，即基于利益的交换而形成的双方给付互为依赖的义务关系，当事人承担义务的目的在于获得对方给付义务，义务的对待关系又称为义务的对价关系。原告已履行协议约定的主要义务，被告亦实现了先行入住的主要合同目的，原告要求被告在占有协议约定房屋十一年之久的情况下，要求被告支付剩余房款，并无不当。依据《房屋先行交付协议》约定单价，并结合郑州市郑房测绘队出具《郑州市房屋面积测绘报告书》的测绘房屋面积，计算被告应向原告支付的剩余房款为227,099元[98.91平方米×3,920元（房屋每平方米单价）-160,628元（已付购房款）]，故原告要求被告支付剩余房款227,099元，符合法律规定，本院对原告该诉讼请求予以支持。被告辩称原告应当先向被告承担瑕疵履行违约责任后方可请求被告承担继续履行支付剩余购房款的义务，如原告存在侵害被告的相关权益的违约责任，被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告任超于本判决生效之日起十日内支付给原告郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款227,099元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,354元（已减半收取），由被告任超负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘黎青二〇二一年六月十八日书记员  刘建行