黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终4348号上诉人（原审被告）：赵静，女，1987年10月2日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张坤，黑龙江鼎润律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晓童，黑龙江鼎润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐春华，女，1963年2月10日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。原审被告：哈尔滨市道里区友谊盼盼安全门经销处，住所地哈尔滨市道里区友谊路303-2号。经营者:赵静。上诉人赵静因与被上诉人徐春华，原审被告哈尔滨市道里区友谊盼盼安全门经销处（以下简称盼盼经销处）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初3430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵静上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院作出的（2020）黑0102民初3430号民事判决。事实和理由：1.徐春华无法证明原状为何种状态时，赵静不应当承担恢复原状的责任。（1）徐春华对赵静装修房屋已经默示同意，赵静不存在违约行为。赵静、盼盼经销处已承租五年之久，在赵静、盼盼经销处不影响房屋主体结构、不损害原有装修的情况下，对房屋进行简单装修，如徐春华有任何异议，其有足够的时间可以通过各种如短信、微信、电话等方式告知赵静、盼盼经销处其不同意对房屋装修，但是五年内徐春华从未有任何通知或告知，应当视为徐春华对装修的默示同意，赵静、盼盼经销处不应当承担任何违约责任。（2）依据《中华人民共和国民事诉讼法》，当事人在民事诉讼中对自己主张的事实，有提供证据加以证明的责任。徐春华未能提供原有参照物或原有装修图纸，其无法提供证据证明房屋出租前的原有装修为何种状态，更无法证明原有暖气、墙面、地面、门口和门、卫生间玻璃隔断的装修是何状态，其提交的证据在没有原有参照物的情况下，赵静、盼盼经销处不需要为其承担恢复原状的责任。徐春华要求赵静支付各项迟延履行金及占有费无事实与法律依据。因此，赵静仅需支付租金，对于司法鉴定费用以及恢复原状所需16595.9元的费用、拆除改建装修的5362.21元费用不应当由赵静承担。2.赵静已于2020年5月2日搬离案涉房屋，并于2020年5月11日向徐春华交付钥匙。虽无书面的交接记录，但事实上已完成实际的交接。2020年5月11日，徐春华去赵静的公司取走案涉房屋钥匙，此事有赵静公司的行政人员可以证明，钥匙交付完毕，就应当视为已经交接完成。赵静于恢复原状已没有义务，更何谈需向徐春华支付其对房产恢复原状后对房产的占有使用费用。退一步讲，即使赵静应当承担费用，在未能证明原状为何的情况下，也仅限于承担是双方签订的《房屋租赁协议》中列明的室内物品价格。徐春华辩称，一审判决事实清楚，适用法律得当，程序合法。请求二审法院维持一审判决。1.一审法院已经向涉案房产的前一任承租人哈尔滨市鑫橙文化传媒有限公司的胡群刚进行了调查，了解了涉案房屋在赵静承租前的状况。一审判决有事实依据。2.涉案房屋现有的状况，可以反映出原状没有遭到破坏时的基本状况。这是最基本的生活常识，不需要再举证证明。3.事情的关键不在于徐春华是否能够提供原状的照片和图纸，而在于原状是否遭到了赵静的破坏。该举证责任在赵静。4.赵静没有举示证据证明，徐春华同意其装修和改建、默示其装修和改建，更没有徐春华放弃因其装修改造造成破坏需要赔偿的意思表示。5.赵静的装修和改建严重损害了原有装修是客观存在的，恢复原状，是其法定的义务。6.赵静未将其改建和装修拆除完毕，就不能称交接完毕。7.一审判决以徐春华没有完整证据证明实木门及其门套、厨房橱柜的原状为由，对徐春华要求恢复实木门及其门套、厨房橱柜的诉请，没有给予支持，这都属于过分苛求徐春华、公平执法，偏袒赵静的表现。盼盼经销处未发表陈述意见。徐春华向一审法院起诉请求：1.赵静、盼盼经销处支付从2020年3月2日至2020年5月11日止欠付的租金11476.71元；2.赵静、盼盼经销处支付从2020年3月2日起至实际履行支付欠付租金11476.71元义务之日止的迟延履行金；3.赵静、盼盼经销处支付从2020年5月12日起至赵静、盼盼经销处实际履行了恢复原状的义务，交付供租赁房产之日止期间的房产占有使用费；4.从2020年5月12日起至赵静、盼盼经销处实际履行了恢复原状义务，交付供租赁房产之日止期间的房产占有使用费的迟延履行金；5.赵静、盼盼经销处按鉴定的数额，支付拆除后进行的改建和装修费用；6.赵静、盼盼经销处按鉴定数额，支付清除粘贴的不干胶宣传品费用；7.赵静、盼盼经销处按鉴定数额支付恢复徐春华原来对房屋暖气、墙面、地面、两个实木门口和门、卫生间玻璃隔断和推拉门、橱柜等装修原装的费用；8.赵静、盼盼经销处按照鉴定数额支付重新配制三套卷帘门的钥匙、两套不锈钢门的钥匙费用；9.赵静、盼盼经销处承担本案的案件受理费及鉴定费。一审法院认定事实：2014年1月21日，徐春华与赵静签订《房屋租赁协议书》，双方约定：徐春华将案涉房屋租给赵静使用，租期自2014年3月2日至2019年3月2日止，第一年租金为5万元，第二年租金为5.5万元，以后每年租金上涨1千元；赵静在不影响房屋主体结构安全、在保证不损害现有装修、在征得徐春华同意的情况下，可以改建或装修；赵静保证案涉房屋现有设施正常使用，除正常磨损外，如有损坏赵静负责采购相同材质和相近样式的物品进行修复；赵静在玻璃等物品上张贴的不干胶字等宣传品，在搬离房屋时清除干净，并保证不损害被贴玻璃等物品；赵静不修复，由徐春华修复，修复所发生的实际费用均由赵静承担；赵静与案涉房屋的上任承租者对室内物品及水电煤气费等进行查验交接，如赵静不能与上任承租人交接可以告知徐春华，由徐春华交涉解决，否则视为赵静无异议，出现应赔偿的问题时，自愿承担赔偿物品的材料费并按实际发生数额承担支付雇佣他人修复的工钱及采购材料往返的交通运输费等一切相关费用。徐春华与赵静确认了案涉房屋室内物品数量及价格，并在《房屋租赁协议书》中注明。赵静承租案涉房屋后，将该房屋交由盼盼经销处使用。经赵静与徐春华口头沟通，原租赁合同于2019年3月2日到期后，赵静续租一年，并向徐春华支付了5.9万元租金。2020年5月2日，盼盼经销处联系徐春华，称已搬离案涉房屋，但一直未与徐春华交接。2020年7月16日，徐春华诉至一审法院。徐春华向一审法院申请对其诉请涉及事项进行鉴定。因案涉房屋的上一任实际使用者鑫橙文化传媒公司胡群刚与徐春华、赵静均无书面的交接记录，徐春华亦无其他证据证明案涉房屋在赵静承租前的原状，但《房屋租赁协议》中赵静对案涉房屋进行查验，对案涉房屋的卫生间铝合金隔断提出异议并要求去掉，除此外赵静在合同中未提出其他异议，结合双方在《房屋租赁协议》注明的室内物品情况，案涉房屋的墙面、地砖、壁砖在赵静承租时应为完好状态。为减轻当事人在诉讼中的鉴定费负担，一审法院对双方在《房屋租赁协议》中未注明存在的、亦无证据证实原状的物品及装修不予委托鉴定。经一审法院委托黑龙江中和力得尔工程咨询有限责任公司对上述事项进行鉴定，2020年12月9日，黑龙江中和力得尔工程咨询有限责任公司出具《鉴定意见书》，认定案涉房屋拆除改建和装修的费用预计为5362.21元，恢复装修原状的费用为16595.90元。该费用包含了清除赵静粘贴不干胶等宣传品的费用，费用为38.27元。一审法院认为，徐春华与赵静签订《房屋租房协议书》，系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原协议已到期，经赵静与徐春华口头达成续租，并且赵静已给付续租租金的情况下，应视为双方延长了原房屋租赁合同关系，而不是成立了新的房屋租赁合同关系。因此，原协议中双方约定的权利义务关系应继续适用。根据合同的相对性，赵静是合同的签订者，系案涉房屋的承租人，盼盼经销处只是案涉房屋的使用者，因此本案房屋租赁合同的权利义务由赵静享有、承担，盼盼经销处与本案纠纷无关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，赵静与徐春华达成的口头续租为不定期租赁，因此应以口头续租的租金标准计算续租的租金（12个月租金5.9万元，即日租金161.64元）。赵静、盼盼经销处辩称2020年2月至4月的租金应考虑新冠××疫情，根据公平原则予以减免。本案中，双方不同意调解，鉴于赵静承租案涉房屋系用于盼盼经销处经营，2020年2月至2020年4月确实受到新冠××疫情的影响，根据公平原则，一审法院酌定减免赵静2020年2月1日至2020年4月30日一半的租金，即7192.98元。现徐春华主张赵静给付其2020年3月2日至2020年5月11日止的租金11467.71元，该期间共70天，按续租的租金标准计算租金应为11314.8元，折抵徐春华应减免赵静的租金7192.98元，赵静应给付拖欠徐春华的租金4142.82元。对徐春华诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。关于徐春华请求赵静支付所拖欠租金的迟延履行金，赵静应按原协议中的约定承担逾期支付租金的违约责任。原协议中约定应按中国人民银行公布的同期贷款利率2倍计算未付款部分的迟延履行金，因该计算标准已发生变化，一审法院酌定调整为以赵静拖欠租金4142.82元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率2倍计算迟延履行金，对徐春华诉讼请求中超出部分不予支持。赵静承租了案涉房屋，应按双方的约定，在不影响房屋主体结构安全、在保证不损害现有装修、在征得徐春华同意的情况下改建或装修。赵静现未举示证据证明徐春华同意其装修，且赵静的装修确实对案涉房屋原有装修造成了破坏，应承担恢复原状义务，并就恢复原状之前向徐春华支付房屋占有使用费。因赵静明确表示拒绝履行恢复原状义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，赵静应承担赔偿损失的违约责任。对徐春华提出的赵静向其支付拆除后进行的改建和装修费用及恢复装修原状的诉讼请求，对有证据证明的部分一审法院予以支持。根据黑龙江中和力得尔工程咨询有限责任公司出具的鉴定意见，案涉房屋拆除改建和装修的费用为5362.21元，恢复装修原状的费用为16595.9元,以上共计21958.11元。因此，赵静应向徐春华支付拆除改建和装修费用21958.11元。对徐春华提出的赵静从2020年5月12日起至实际履行了恢复原状义务向其支付案涉房屋之日止的房产占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持，该费用的计算标准应以双方口头续租的租金为标准。关于该房产占有使用费的起止时间，因赵静拒绝履行拆除改建和装修以及恢复原状义务，徐春华向一审法院诉讼请求为赵静向其支付相关费用，因此房产占有使用费的截止时间应为赵静向徐春华支付拆除改建和装修以及恢复原状费用21958.11元之日止。关于徐春华主张赵静应向其支付上述房产占有使用费的迟延履行金，双方在原协议中约定的应计算的迟延履行金仅指原协议中约定的费用，对房产占有使用费未做约定，徐春华主张该迟延履行金无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于徐春华提出的赵静向其支付清除粘贴的不干胶等宣传品的费用的诉讼请求，该费用经鉴定为38.27元，已包含于上述拆除改建和装修的费用中玻璃清理一项中，不应重复计算，因此对该项诉讼请求一审法院不予支持。关于徐春华提出的赵静按照鉴定的数额支付重新配制三套卷帘门的钥匙、两套不锈钢门的钥匙的费用的诉讼请求，因无符合条件的鉴定机构可对该项诉讼请求鉴定，赵静同意为徐春华更换上述卷帘门、不锈钢门的锁芯并配置钥匙，一审法院调整为赵静自本判决生效之日起十日内，按案涉房屋卷帘门、不锈钢门原锁芯的同等型号为徐春华更换锁芯，并配制三套卷帘门钥匙、两套不锈钢门钥匙。鉴定费5000元由徐春华垫付，因该鉴定费用系赵静拒绝拆除改建和装修及履行恢复原状义务引起，鉴定费应由赵静承担，对徐春华提出的鉴定费由赵静承担的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1.赵静于本判决生效之日起十日内，向徐春华支付房屋租金4142.82元；2.赵静于本判决生效之日起十日内，向徐春华支付租金的迟延履行金（以租金4142.82元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率2倍计算）；3.赵静于本判决生效之日起十日内，支付徐春华拆除改建和装修以及恢复原状费用21958.11元；4.赵静于本判决生效之日起十日内，支付徐春华房屋占有使用费（以房屋日租金161.64元为标准，自2020年5月12日起，至赵静付清徐春华拆除改建和装修以及恢复原状费用21958.11元之日止）；5.赵静自本判决生效之日起十日内，按案涉房屋卷帘门、不锈钢门原锁芯的同等型号为徐春华更换锁芯，并配制三套卷帘门钥匙、两套不锈钢门钥匙；6.赵静给付徐春华鉴定费5000元；7.驳回徐春华的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，徐春华与赵静签订《房屋租房协议书》为有效合同，合同到期后，赵静与徐春华口头约定续租，双方形成不定期租赁合同关系。双方在《房屋租赁协议》注明的室内物品情况，结合现在房屋状况，赵静未举示证据证明徐春华同意其对租赁房屋进行装修和改建，在双方终止租赁合同关系后，许春华可以要求赵静恢复原状，赵静应当承担恢复原状的义务。依据徐春华的申请，一审对相关费用进行鉴定，判决由赵静承担，并向徐春华支付至恢复原状费用时止房屋占有使用费并无不当之处，本院予以确认。赵静的上诉主张证据不足，本院不予支持。综上所述，赵静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76元，由赵静负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯（）二〇二一年六月二十八日法官助理张智慧书记员张**