江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初619号原告：季丽，女，1976年3月8日生，汉族，户籍地如皋市，现住如皋市，联系。委托诉讼代理人：陈杰，如皋市高新区法律服务所法律工作者,特别授权。被告:黄海兵，男，1971年3月14日生，汉族，户籍地如皋市，现住南通市经济开发区，联系。原告季丽与被告黄海兵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告季丽及其委托诉讼代理人陈杰，被告黄海兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告解除房屋买卖合同，并要求被告支付原告违约金480000元；支付原告因本案引起的诉讼代理费25800元，合计505800元。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告经恋家房产中介介绍向被告购买位于产，双方于2020年10月11日订立房屋买卖合同，约定成交价为2400000元。原告按约向被告支付100000元定金，但被告出尔反尔，将房屋另卖他人并将定金返还给了原告。原告认为被告不守诚信，违背了合同法诚实守信的原则，故诉至法院，请求判如所请。被告黄海兵辩称：同意解除原、被告双方签订的房屋买卖合同。案涉房屋是夫妻共同财产，我妻子没有签字同意出售房屋，我只好把定金退还给原告，并把房屋另外卖给其他人。签订的房屋买卖合同是中介操办的，按照房屋买卖常规违约金约定为10%，所以合同上约定的20%违约金过高。鉴定机构评估的房屋价格偏高，不符合市场实际情况。原告主张的律师费，双方没有对此进行过约定，不同意承担。本院经审理认定事实如下：2020年10月11日，原告季丽（买方、乙方）与被告黄海兵（卖方、甲方）通过如皋恋家房产中介居间签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将坐落在如皋市屋（以下简称“案涉房屋”）出售给乙方，房屋建筑面积254.33平方米，成交总价240万元，付款方式：乙方在合同签订之日向甲方支付定金10万元，在2020年12月31日前支付首付款100万元，剩余房款120万元于2021年2月5日前支付，尾款10万元交房时付清。违约责任约定：如甲方或乙方中途违约，则由违约方按总房款20%的标准向对方支付违约金。原、被告分别在合同落款甲、乙方处签名、捺印。2020年10月12日，原告季丽向被告黄海兵转账支付购房定金10万元。2020年11月10日，原告季丽向恋家中介员工徐小琴账户转账支付中介费36000元。2020年11月10日，被告黄海兵向原告季丽转账退还10万元。并告知恋家中介工作人员，因其妻子不同意，其拒绝向原告出卖案涉房屋。案涉房屋原登记在被告黄海兵及其妻子仇海燕名下。2020年11月12日，被告黄海兵与其妻子共同将案涉房屋出售给案外人蒋萍，并办理不动产权属登记转移手续。原告于2021年1月13日诉至本院，要求判令解除原、被告的买卖合同，由被告支付违约金480000元、支付中介费36000元、支付代理费25800元。审理中，原告明确表示，因原、被告双方本次房屋买卖交易未成，居间方恋家中介已经向其退还中介费36000元，其放弃要求被告支付中介费的诉讼请求。2021年2月3日，本院组织原、被告进行听证。原告申请对案涉房屋的溢价损失进行评估鉴定。听证中，原、被告一致同意双方房屋买卖合同于2020年11月10日解除，并以合同订立之日（即2020年10月11日）及合同解除之日（即2020年11月10日）作为原告申请评估房屋溢价损失的时间节点。本院依法摇号委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对案涉房屋以上两个时间节点的市场价值进行评估鉴定，该机构运用比较法作出《房地产估价报告》，认定案涉房屋在2020年10月11日的市场价值为257.74万元，在2020年11月10日的市场价值为278.34万元，两个时间节点差价为20.6万元。原告为此支付鉴定费用13000元。以上事实，有原告举证的《房屋买卖合同》、银行转账记录、不动产信息查询单、《房地产估价报告》以及鉴定费发票，到庭当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方房屋买卖合同能否解除？二、原告赔偿损失的主张能否予以支持？关于争议焦点一：《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》，约定由被告将案涉房屋出卖给原告，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。被告在收取原告支付的购房定金后、双方约定的首付款给付期限届满前，明确表示拒绝向原告出卖案涉房屋、向原告退还已收取的定金并将案涉房屋实际出卖给他人，且已完成不动产权属登记转移，其已明确表示不履行双方合同约定的义务，故被告行为属于根本违约，该合同目的已无法实现。原、被告一致同意双方房屋买卖合同于2020年11月10日解除，本院照准。关于争议焦点二：《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百八十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，合同解除后，原、被告双方不再继续履行房屋买卖合同的义务，但被告仍应当承担因其违约造成的原告损失。原告主张要求按照双方合同约定由被告承担按总房款20%计算的违约金，即480000元，被告抗辩该违约金过高，要求予以减少。对于原告因被告违约解除合同导致的实际损失，主要为房价上涨这一预期可得利益损失。原、被告双方一致确认以合同订立之日（即2020年10月11日）及合同解除之日（即2020年11月10日）作为原告申请评估房屋溢价损失的时间节点。据此，本院委托评估机构进行案涉房屋溢价损失评估鉴定，上述两个时间节点的房屋差价为206000元（2783400元-2577400元）。参照该鉴定评估结论，原告主张的要求被告赔偿违约金480000元过高，本院认定由被告赔偿原告上述房屋溢价损失206000元为宜。被告黄海兵仅抗辩上述评估价格过高，但未能提出更为科学合理的溢价损失认定依据，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。另外，原告主张要求被告支付其委托代理的代理费25800元，因双方并无该费用承担的合同约定，且该费用并非原告主张权利而产生的法定、必要损失，故本院对原告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2020年10月11日签订的《房屋买卖合同》于2020年11月10日解除。二、被告黄海兵于本判决生效后立即向原告季丽支付损失赔偿金206000元。三、驳回原告季丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8858元、鉴定费用13000元，合计21858元，由原告季丽负担5858元，由被黄海兵负担16000元（此款原告均已预交，被告于本判决生效后一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币8858元。审 判 长  汤美珠人民陪审员  周兴林人民陪审员  徐美琴二〇二一年六月七日书 记 员  薛晓萍