湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初9868号原告：周某某，女，1974年11月02日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：潘某，男，1972年7月10日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县，系周某某丈夫。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4270008房，统一社会信用代码914300003384438882。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨琼，系该公司员工。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦，统一社会信用代码91430102727969461J。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路159号凯通国际城第10幢31楼31026号，统一社会信用代码91430100097697317D。法定代表人：孙秀莲，该公司总经理。原告周某某与被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）、长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某某的委托诉讼代理人潘某，被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加诉讼。被告东进公司、凯通公司经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周某某向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告一次性支付原告9个月的租金共计25779.76元及违约产生的违约金715.35元（违约金暂计算至2021年6月1日，具体违约金支付金额计算至被告还清款项之日为止）；2.判令被告凯通公司一次性偿还原告契税及维修基金12690.96元；3.判令被告赔偿原告延迟办理房产违约金23733.18元；4.判令被告因单方面违约，赔偿原告各种损失费（车费损失、工资损失、房屋价值损失、文印成本开销损失、投资机会损失等）44859元；5.判令全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年，原告购买了东进公司、凯通公司位于宇成朝阳广场××层××号房屋，宇成公司（曾用名：湖南狂买狂卖商业管理公司）于2016年11月1日开始租了此屋，房屋建筑面积50.57㎡，根据双方签署的合约，按照每月每平方66元计，被告宇成公司每月应支付原告税后3222.47元。但从2020年1月份开始，被告宇成公司以新冠疫情期间经营困难、银行不放贷等为由一直拖欠租金。到2020年9月为止，共有1、2、3、6、7、8月份的租金没有支付，共拖欠租金6个月，租金欠款达到19334.82元。针对这一期间被告的欠付租金，原告向贵院诉讼过，且贵院已于2020年12月25日依法判决原告胜诉，要求被告偿还原告租金及违约金共计19740.63元。被告对于法院判决置之不理，原告不得不向贵院申请强制执行，目前该案在强制执行中。从2020年9月1日至2021年6月1日止，被告除2020年10月支付了一次租金外，其他月份（2020年9、11、12和2021年1、2、3、4、5、6月共计9个月）依然没有支付原告租金，且原告与被告沟通时，被告或逃避或耍赖，态度恶劣蛮横。根据原告与被告宇成公司签订的《委托经营管理协议》第八条违约责任第4节中的规定，被告无正当理由逾期支付租金，应按照逾期金额万分之二每日的比例支付违约金。另根据原告与东进公司、凯通公司所签署的《委托经营管理协议》之担保函，东进公司、凯通公司均有不可撤销的连带保证担保责任。综上，原告要求被告支付2020年9月至2021年6月1日共计8个月的租金25779.76元及违约金715.35元。另外，2016年10月1日，凯通公司出具的《承诺书》一份明确约定，凯通公司收了原告团购费及税金3.5万元，其中契税及维修基金，在银行按揭下来后，凯通公司分三年返还原告，但三年已过，原告并未收到被告返还的契税及维修基金共计12690.96元。故原告要求被告凯通公司一次性偿还被告人民币12690.96元契税及维修基金。根据原告与被告所签《长沙市商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人应当在商品房交付后730个工作日内，办理不动产权证，否则按已付房款万分之二／日支付违约金给原告，但出卖人支付违约金总金额不得超过已付房款的1%。根据原告与被告所签《长沙市商品房买卖合同》第八条约定，最后交付商品房日期为2017年6月30日，被告应当在2020年7月8日前办好房产证。被告应当支付原告23733.18元作为违约赔偿（此违约金金额计算至2021年6月1日为止，具体违约金计算至执行之日止）。被告作为一家在长沙较大型的房地产企业，没有担当和责任，多次单方违约，被告恶意欠租，且毫无诚信和法律意识，原告去年胜诉，被告藐视法院判决不理不睬，且继续恶意欠租。原告为欠租一事多次上门与被告沟通，被告或逃避或耍赖，原告不得不再次诉讼。根据合同法第113条及《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，被告应当承担损害赔偿责任。原告是在广州的普通打工者，为被告欠租一事奔波于长沙广州两地，增加了原告劳务费、车旅费、误工费、文印费等开支，被告一直未办好房产证，导致原告无权出售此房，造成原告资金周转困难、房屋实际价值下降，失去投资等损失，根据以上，原告诉求被告赔偿原告车费损失、工资损失、房屋价值损失、文印成本开销损失、投资机会损失等损失费44859元。为维护原告的合法权益，遂起诉至法院。被告宇成公司辩称，1.原告已就2020年9月30日前的租金向法院起诉，法院判决了截止到2020年9月30日的租金由被告支付，现原告起诉再次将2020年9月份的租金纳入起诉范围，属于重复计算，与判决重复，原告此次起诉要求的租金起始日期错误。2.原告要求被告支付延期办证的违约金计算错误，《长沙市商品房买卖合同》第二十条明确约定，出卖人应当在商品房交付后730个工作日内，办理不动产权证，否则按已付房款的万分之二/日支付违约金，但出卖人支付违约金总额不得超过已付房款的1%。根据此款约定，即使被告要承担延期办证的违约金，违约金的总额最多也是原告已付房款的1%（合同房屋总价1%），而不是原告诉请所主张的金额；合同系双方自主协商签订，该条内容不违反法律禁止规定，也非格式条款，合法有效，双方均应按合同约定承担义务，原告主张的违约金金额不符合双方的约定，没有事实和法律依据，请法院予以驳回。3.原告要求被告赔偿各种损失费44859元，没有事实和法律依据，原告提交的证据并不能证明其列举的损失与本案有联系，其提供的车票并不能证明其就是来被告公司交涉租金的事宜，相关的关联证据都缺乏，且这些所谓的车费损失、工资损失、文印费、劳务费均是原告自己单方面计算得出，而没有合法有效的计算依据；且双方的协议中并没有约定上述费用应当由被告承担的内容。鉴于此，原告要求被告承担各种损失的诉请不符合法律规定，依法应予以驳回。被告凯通公司与东进公司、宇成公司答辩意见一致。被告东进公司与凯通公司、宇成公司答辩意见一致。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的个人收入证明、车票证明、文印费证明的三性均有异议，本院认可上述证据的真实性，但认为不能达到原告的证明目的。根据已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2016年原告作为甲方委托方，宇成公司（名称变更前为湖南狂买狂卖商业管理有限公司）作为乙方经营管理方，双方签订了编号为20160215T1-80027的《委托经营管理协议》，协议约定：原告委托宇成公司经营管理该房屋。经营管理期限为协议生效之日起至2026年9月30日止，计租起始日为2016年11月1日，房屋建筑面积为50.57平方米。租金按66元/m2/月。租金每月支付一次，于每个月的16日至30日提前支付下一个租金。如被告宇成公司无合理理由逾期支付租金，每逾期一日按应付金额的万分之二向原告支付违约金。被告东进公司、凯通公司就上述协议出具担保函，担保函上载明“本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条款均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保”。协议签订后，原告按照协议向被告宇成公司交付了房屋，被告宇成公司开始实际经营管理房屋并支付了前两年的租金，于2019年4月开始支付下三个月的租金。但自2020年以来，被告宇成公司仅在2020年1月10日、2020年5月6日、2020年5月28日、10月20日分四次向原告支付了2019年12月、2020年4月、5月、10月的租金共计12889.88元。截至2020年9月30日，被告宇成公司尚欠2、3、4、7、8、9六个月的租金未支付，共计19334.82元。原告就上述期间被告欠付租金及违约金的问题，曾于2020年10月14日起诉至本院，本院于2020年12月25日作出（2020）湘0102民初14485号民事判决书，判决：一、宇成公司在判决生效后三日内向原告支付截至2020年9月30日止的租金19334.82元；二、宇成公司在判决生效后三日内向原告周某某支付违约金（违约金计算至2020年9月1日为406.01元，后续违约金以19334.82元为基数按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）；三、东进公司、凯通公司对判决第一、二项金额偿付承担连带清偿责任。该案已于2021年2月10日生效，目前已进入执行程序，尚未执行终结。自2020年10月1日起至今，被告宇成公司仅于2020年10月20日向原告支付了2020年10月的租金3222.47元，经核对，自2020年10月1日起截至2021年6月1日止，被告宇成公司尚欠原告2020年11、12月及2021年1、2、3、4、5月共7个月的租金未支付，共计22557.29元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，周某某与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。宇成公司作为案涉房屋的承租人，拖欠周某某租金至今未支付，已经构成单方违约，应承担相应的违约责任。经核对，自2020年10月1日起截至2021年6月1日止，宇成公司实际拖欠周某某7个月租金共计22557.29元（税后租金），故本院对周某某要求宇成公司支付截至2021年6月1日拖欠租金25779.76元的诉讼请求予以部分支持。关于违约金，原告周某某要求宇成公司以欠付租金为基数按照合同约定的每日万分之二的标准支付自违约之日起至实际支付之日止的违约金的诉讼请求（其中自2020年10月1日起截至2021年6月1日的违约金为703.14元），符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于连带清偿责任，被告东进公司、凯通公司出具的担保函上已载明“为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成”，本院认为原告已尽到善意第三人的审查义务，对被告凯通公司的辩称意见本院不予采纳，被告凯通公司、东进公司对上述债务应承担连带清偿责任。关于契税和维修基金及违约办证的违约金的问题，本案系房屋租赁合同纠纷，原告诉请被告凯通公司一次性偿还契税及维修基金及延迟办理房产证产生的违约金的问题，均系针对其与凯通公司、东进公司之间房屋买卖关系的主张，超出了本案审理范围，对该诉求本院不予支持，原告可另行起诉。关于赔偿各种损失费44859元的问题，原告诉请被告赔偿其车费损失、工资损失、房屋价值损失、文印成本开销损失、投资机会损失等共44859元，并未提交充分有效的证据证明，且双方合同对上述费用并未作出约定，对该诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告周某某支付自2020年10月1日起截至2021年6月1日止的房屋租金22557.29元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司在本判决生效后三日内向原告周某某支付违约金计算至2021年6月1日为703.14元，后续违约金以欠付租金为基数按万分之二/日的标准计算自2021年6月2日起至实际清偿之日止；三、被告长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项金额偿付承担连带清偿责任；四、驳回原告周某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2456元，因适用简易程序，减半收取1228元，由原告周某某负担228元，由被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二一年六月二十八日法官助理陈莹书记员倪姗附相关法律条文:《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报仇、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。