河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0802民初2025号 原告：李凤霞，女，1962年5月1日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：韩兵，北京市雨仁（承德）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘唯伊，北京市雨仁（承德）律师事务所律师。 被告：张继轩，男，1983年8月25日出生，汉族，住内蒙古赤峰市。 被告：承德市国华电器销售有限公司，住所地：河北省承德市双桥区南营子大街路西文化大厦南塔二层F区3号，统一社会信用代码：911308025881607920。 法定代表人：杨连军，职务：经理。 二被告委托诉讼代理人：王波，河北文帆律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：王鹏，河北文帆律师事务所律师。 原告李凤霞与被告张继轩、承德市国华电器销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凤霞委托诉讼代理人韩兵、刘唯伊，被告张继轩、承德市国华电器销售有限公司的委托诉讼代理人王波、王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李凤霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付房租122374.00元及违约金，违约金自2019年11月1日起以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）为标准计算至房租本金全部清偿完毕之日止。2、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月26日，原告与被告承德市国华电器销售有限公司签订《租赁合同》，合同约定原告出租位于承德市双桥区的房屋。租赁期限五年，自2017年1月1日至2021年12月31日，每年租金为108000.00元，并约定乙方（被告）如须终止租赁合同，必须提前半年通知甲方（原告），但必须完成一个租赁年度，付给甲方下一年度的租金需提前2个月支付（即每年的11月1日）。《租赁合同》签订后，被告依约支付了2017年度、2018年度和2019年度三年的房屋租金。但被告在2020年度只缴纳了93626.00元租金，2020年度剩余14374.00元租金和2021年度108000.00元租金至今未付，原告多次催要，被告一直推诿，置之不理。原告为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。 原告李凤霞向本院提交以下证据：1、《租赁合同》一份，用以证明2017年7月26日，原被告经协商签订《租赁合同》一份，约定被告承租原告位于双桥区平米的房屋。租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，每年租金为108000.00元。《租赁合同》第六条约定被告如须终止租赁合同，必须提前半年通知原告，但必须完成一个租赁年度，给付原告下一年度的租金时须提前2个月支付，（即每年的11月1日）。2、房屋所有权证一份，用以证明原告为被告承租房屋的所有权人，原告有权出租房屋并有权收取房屋租金。3、房屋照片，用以证明2021年五一期间，被告仍在正常使用承租原告的房屋。4、借记卡账户历史明细清单，用以证明2018年12月4日，被告向原告支付2019年度的房屋租金108000.00元，2020年7月9日被告向原告支付2020年度房屋租金40000.00元，2020年12月18日被告向原告支付2020年度房屋租金53626.00元，截止目前，被告尚欠2020年度房屋租金14374.00元，2021年度房屋租金108000.00元。合计欠付原告房屋租金122374.00元。5、原告与杨连军（国华电器公司）签订的《租赁合同》一份，用以证明2013年度-2017年度，原告出租的房屋租金平均为每年约15万元，2017年度之后原告按照每年优惠4万余元的价格租赁给被告且已经低于市场价格。 被告张继轩、承德市国华电器销售有限公司辩称，一、被答辩人陈述与事实不符。2017年7月26日，答辩人承德市国华电器销售有限公司确实与被答辩人签订房屋租赁合同，但由于疫情影响，造成答辩人经营困难。2020年7月，双方已经口头协商对合同进行了变更，即2020年租金4万元、2021年租金7万元，答辩人已经支付了93626.00元的租金，但被答辩人却违反诚实信用原则，虚构事实，提起诉讼，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。二、本案与被答辩人张继轩无关。本案属于合同纠纷，合同的相对人为答辩人承德市国华电器销售有限公司和李凤霞、李铁申，与答辩人张继轩无任何关系。张继轩只是答辩人承德市国华电器销售有限公司的代理人，系公司员工，在公司任总经理职务，签订合同是公司行为，也是由公司支付租金，故本案如判令答辩人方承担责任，也只能由承德市国华电器销售有限公司承担，与张继轩无关。三、本案租金拖欠系由于疫情影响，请人民法院予以酌定。本案的合同履行期间，我国经历了新冠疫情，对零售业影响极大。文化大厦作为商业地产，长时间停止经营或半停止经营，该部分租金应当予以扣除或减免。且由于零售行业整体低迷的影响，绝大多数业主已经与被答辩人重新签订合同，共渡难关，只有被答辩人等个别人员提起诉讼，望人民法院依法裁决。 被告张继轩、承德市国华电器销售有限公司向本院提交以下证据，1、视频、照片和电话录音，用以证明双方已经口头协商变更租赁合同。2、转账凭证，用以证明被告分两次支付给原告租金。3、公司营业执照和张继轩身份证，用以证明张继轩系公司总经理，如无此身份，张继轩不可能代表公司签订合同租赁该商铺，其他的合同都没有张继轩签字。4、判决书两份，用以证明同样楼层相邻业主起诉，人民法院依法减免部分租金。5、《租赁合同》一份，被告承德市国华电器销售有限公司与原告双方签订的《租赁合同》一份，该份合同系被告承德市国华电器销售有限公司方持有的，张继轩在合同上签字只是应原告要求签署的名字，承德市国华电器销售有限公司的合同没有张继轩的签字。6、《租赁合同》一份，用以证明2017年1月9日杜学坤与被告承德市国华电器销售有限公司签订《租赁合同》一份，合同上面没有张继轩的签字，证明该行为是公司行为，不是张继轩的个人行为。 经庭审质证，被告对原告提交的1号证据真实性无异议，但对证明目的不认可，认为被告张继轩为公司总经理，签字系履行公司行为，与张继轩个人无关，本院认为，被告张继轩代为签订租赁合同，房屋由承德市国华电器销售有限公司使用，且被告承德市国华电器销售有限公司认可被告张继轩系代理公司行为，故被告异议成立。被告对原告提交的2、3、4号证据真实性无异议，本院予以确认。被告对原告提交的5号证据有异议，提出首先是复印件，对关联性不予认可，与本案没有任何关系，本院认为，该合同系与他人签订的合同，与本案无关联性，故被告异议成立，对原告提交的5号证据，本院不予确认。原告对被告提交的1号证据有异议，提出双方从未就该房屋租金做过变更、调整。本院认为，录音中虽提到两年租金110000.00元，但因双方未达成一致意见，被告未实际履行，被告也未提供其他证据予以佐证，而且在2020年12月18日，被告仍向原告支付租金53626.00元，且注明系2020年房租。应视为合同继续履行中。故原告异议成立，对被告提交的1号证据，本院不予确认。原告对被告提交的2号证据真实性无异议，但对证明目的不认可，原告提出被告认为第二次支付租金53626.00元系支付2021年租金与实际不符，因转款凭证上已注明系支付2020年租金，故原告异议成立。原告对被告提交的3号证据虽有异议，但未以证据反驳，本院认为，合同主体明确写明原告李凤霞与承德市国华电器销售有限公司，虽由被告张继轩签订租赁合同并签署本人名字，但已加盖公司印章，公司亦认可系代理公司行为。故原告异议不成立，对被告提交的3号证据，本院予以确认。原告对被告提交的4号证据真实性未提出异议，本院认为，被告所提该证据系证明其承租的场地受疫情影响的具体时间，因判决中所涉租赁房屋与承租原告的房屋均在同一地方，故原告异议不成立，对被告提交的4号证据，本院予以确认。原告对被告提交的5号证据虽有异议，但未以证据反驳，该证据甲方处已由李凤霞代理人签字确认，故对其真实性予以确认。原告对被告提交的6号证据有异议，提出该证据与本案无关联，本院认为，该证据系被告与他人签订的租赁合同，与本案无关联性，故原告异议成立，对被告提交的6号证据，本院不予确认。 经审理查明，2017年7月26日，原告李凤霞与被告承德市国华电器销售有限公司签订《租赁合同》一份，合同约定，被告承租原告所有的承德市双桥区平方米。租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日，每年租金金额为108000.00元，付款方式为，因被告属于整体租赁，统一经营，文化大厦南塔二层业主全部同意租赁给被告并签署此合同后，被告7个工作日内向原告一次性付清年度租金，租金缴纳后，租赁合同生效。合同第六条约定，被告如需终止租赁合同，必须提前半年通知原告，但必须完成一个租赁年度，被告给付原告下一年度的租金需提前2个月支付（即每年的11月1日）。该合同还约定了其他的权利、义务。合同签订后，原告将出租房屋交付给被告使用，被告给付了2017年、2018年、2019年三年的租金。被告未能按合同约定于2019年11月1日前给付2020年的租金，于2020年7月9日通过被告工作人员向原告支付2020年房屋租金40000.00元，2020年12月18日通过被告工作人员向原告支付房屋租金53626.00元，并在汇款明细上注明为2020年租金，2020年其余租金未支付。2021年房屋租金未支付。另查明，受疫情影响，被告2020年1年24日至2020年4月1日未营业，2020年4月2日至2020年6月1日期间不让全天营业，每天10时至15时营业。 本院认为，原、被告经平等协商，自愿签订的租赁合同并不违反国家强制性、禁止性法律、法规规定，该合同合法、有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的权利、义务。原告按合同约定将出租房屋交付给被告使用后，被告应按合同约定给付租金。但2020年受疫情影响，必然影响被告的经营，该因素系不可抗力，因此，应适当减免疫情期间被告应付的房租。综合考量，被告2020年2月、3月减免50%租金，2020年4月、5月减免25%租金。因被告未按合同约定的期限给付租金应按合同约定承担逾期给付租金的违约责任。对原告请求被告支付违约金以逾期付款之日起以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为标准计算至房租本金清偿完毕之日止的请求，本院予以支持。对于原告要求被告张继轩承担给付租金及违约金的请求，因被告张继轩签订合同行为系行使代理行为，其民事责任应由被告承德市国华电器销售有限公司承担，作为代理人的被告张继轩不应承担民事责任，故对于原告要求被告张继轩承担给付租金及违约金的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条，判决如下： 一、被告承德市国华电器销售有限公司于本案判决生效之日起10日内给付原告李凤霞2020年度、2021年度的房屋租赁费122374.00元，扣除2020年2月、3月50%租金9000.00元，扣除2020年4月、5月25%租金4500.00元，实际应付租金108874.00元，并支付违约金，违约金以2020年度未交纳租金874.00元（14374.00元-13500.00元）自2019年11月1日起及2021年度未交纳租金108000.00元自2020年11月1日起以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为标准计算至房租本金清偿完毕之日止的请求。 二、驳回原告李凤霞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1403.00元（已减半收取），由被告承德市国华电器销售有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 付 军 二〇二一年六月十八日 书记员 高瑞松