贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3023号上诉人（原审原告）：陈韵，女，1994年3月10日出生，壮族，住贵州省遵义市余庆县。委托诉讼代理人：李美仕，贵州贵君律师事务所律师。上诉人（原审被告）：遵义吉俊房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市余庆县白泥镇中华中路201号。法定代表人：肖民，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世成，该公司职工。上诉人陈韵与上诉人遵义吉俊房地产开发有限公司（以下简称吉俊房开公司）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省余庆县人民法院（2021）黔0329民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈韵上诉请求：一、撤销（2021）黔0329民初44号民事判决，依法发回重审或改判支持上诉人一审的诉讼请求。二、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定双方未对房屋租金折抵购房款达成一致错误。根据陈韵一审提供的证据，双方就租金折抵购房款达成一致后，吉俊房开公司反悔，又提出新的折抵方案，而陈韵未同意新的折抵方案。（一）未能签订正式《商品房买卖合同》的原因，应当以2020年11月16日未能签订的原因来判断，不能以认购书约定的5日内未能签订的原因来判断。2020年9月9日，双方签订的认购书约定一次性付款，且陈韵应在5日内签订正式的《商品房买卖合同》，陈韵确实在约定期限内未一次性付款并签订正式的《商品房买卖合同》，但陈韵自2020年9月11日开始与唐光碧在微信上，先后讨论涉案房屋的办证时间、贷款付尾款的贷款情况、退还定金以及分期支付购房款等事宜。虽然陈韵未在约定期限内签订正式购房合同，但是吉俊房开公司亦未追究陈韵的违约行为、也未依照认购书的约定直接没收陈韵的定金，而是一直与陈韵协商如何支付尾款的问题，吉俊房开公司以实际行为，对双方正式签订《商品房买卖合同》的期限进行了顺延，一直顺延到双方在2020年11月16日签订《商品房买卖合同》产生分歧当天。因此，双方未能签订正式购房合同的原因，不再是一开始的陈韵不能在认购书签订后5日内一次性支付购房款，而应该分析2020年11月16日未能签订正式购房合同的原因，亦即应该以2020年11月16日双方未能签订正式购房合同的原因，作为双方未能签订正式《商品房买卖合同》的真正原因。（二）认购书签订后双方曾达成口头一致协议，变更一次性支付购房款为分期支付，具体是先支付9万元，余款75645元以租金抵扣，且双方对具体抵扣方式达成一致意见。根据双方聊天、通话记录，陈韵向吉俊房开公司支付8万元购房款当日，双方已经就租金抵扣购房款事宜达成了一致意见。同时，从10月16日开始，陈韵开始向唐光碧催签合同，直至11月6日，证明10月12日并非陈韵的原因未签订合同，而是吉俊房开公司的原因，当天未能签订合同。2020年10月12日，双方就租金抵扣购房款达成一致意见后，11月7日，吉俊房开公司反悔，提出新的抵扣方案，陈韵未同意，导致双方未能签订正式的《商品房买卖合同》。二、双方未能签订正式《商品房买卖合同》的原因在于吉俊房开公司一方，吉俊房开公司除了返还陈韵购房款8万元外，还应当双倍退还定金2万元。即便双方在10月12日未能达成抵扣协议，11月7日吉俊房开公司提出新抵扣方案，最后双方未能就抵扣方案协商达成一致意见，也属于双方对合同条款不能达成一致意见，而对合同条款未能达成一致意见，也属于不可归责于当事人的事由，吉俊房开公司也应当退还定金（一倍）与购房款，而一审判决陈韵应当承担不能返还定金的违约责任，吉俊房开公司不予返还定金，属于适用法律错误。吉俊房开公司辩称，陈韵未按认购书约定付清全款并签订《商品房买卖合同》，其违约在先，后吉俊房开公司销售人员与其协商具体方案但并无书面承诺，吉俊房开公司不存在违约。因余庆县住房和城乡建设局网签系统升级导致无法完成网签并非吉俊房开公司的原因，系陈韵违约，应驳回其诉讼请求。吉俊房开公司上诉请求：一、撤销（2021）黔0329民初44号《民事判决书》，并依法改判：驳回陈韵的全部诉讼请求。二、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、吉俊房开公司与陈韵签订的《“上城苑”商业用房认购书》合法有效，陈韵无权解除。陈韵仅在约定的解除条件“吉俊房开公司在2020年9月14日前将案涉房屋另行出售给第三人”成就情况下，才能按照约定解除合同。同时，陈韵也不能依据《民法典》依法解除上述《认购书》。二、陈韵依据按照《认购书》的约定履行了部分支付义务，实际履行了《认购书》。故，陈韵以自己的实际行动表明履行《认购书》，《认购书》对陈韵产生法律效力，陈韵作为违约一方，不能解除《认购书》；否则其解除行为有违《民法典》规定的诚实信用原则，不利于商事交易活动的稳定性。陈韵辩称，一、依法应当解除双方于2020年9月9日签订《上城苑商业用房认购书》。首先，认购书是双方真实意思表示，协议内容未违反法律规定，签订认购书时吉俊房开公司已取得涉案房屋的预售许可证，认购书合法有效。其次，认购书应当解除。双方在签订认购书后，陈韵又支付了8万元购房款，双方未能签订正式的《商品房买卖合同》。而合同的签订及履行，必须遵守自愿原则，在吉俊房开公司2020年11月16日违反先前双方已经协商达成的租金抵扣剩余75645元购房款约定，单方面提出新的抵扣方案，遭到陈韵拒绝，双方未能签订正式购房合同之后直至目前，陈韵不愿意签订《商品房买卖合同》，双方无法继续签订及履行《商品房买卖合同》，认购书依法应当解除。二、鉴于双方签订的认购书应当解除，吉俊房开公司应当退还双倍定金2万元和购房款8万元。陈韵向一审法院起诉请求：一、判决解除双方于2020年9月9日签订的《“上城苑”商业用房认购书》；二、判令吉俊房开公司返还定金20000元；三、判令吉俊房开公司返还购房首付款80000元；四、诉讼费用由吉俊房开公司承担。一审法院认定事实：吉俊房开公司开发的位于贵州省遵义市余庆县原“上城中央”（现已变更为“上城苑”）房地产已取得商品房预售许可证。2020年9月9日，双方经协商签订了《“上城苑”商业用房认购书》，约定陈韵自愿购买吉俊房开公司开发的位于贵州省遵义市余庆县原“上城中央”（现已变更为“上城苑”）房地产开发项目的2栋2层31号商业用房一套，建筑面积约为36.81平方米（最终以住建部门实测面积为准），购房单价为人民币4500元，购房总价为人民币165645元；购房定金为10000元，该定金在双方签订正式购房合同时，自动转为购房款；陈韵须在签订认购协议之日起5日内到吉俊房开公司营销中心与吉俊房开公司签订正式《商品房买卖合同》，并支付约定剩余房款。双方签订认购协议后，陈韵于当日向吉俊房开公司支付了购房定金10000元，9月20日陈韵向吉俊房开公司提出因无法支付全款要求吉俊房开公司退还定金，10月2日陈韵提出分期支付房款，吉俊房开公司未作答复。2020年10月12日，陈韵向吉俊房开公司支付购房款80000元。后双方因房屋租金折抵购房款和是否签订“回购协议”产生争议，未能签订书面《商品房买卖合同》。双方于2020年9月9日签订商品房认购协议后，对于以房屋租金抵购房款的问题，因双方未签订书面的协议，仅进行了口头协商，对于房屋每年（每月）租金金额、如何折抵等均未进行明确的约定，且陈韵也未提供相关证据予以证实，因此不能认定双方已经对房屋租金折抵购房款经协商达成一致协议。对于是否约定签订“回购协议”的问题，因双方对于签订回购协议条件的理解存在分歧，也未能签订书面的回购协议。一审法院认为：双方签订的认购书是为订立商品房买卖合同所签订的预约合同，是双方真实意思表示，对双方均具有约束力，陈韵未按约定期限到吉俊房开公司营销中心签订商品房买卖合同，构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”之规定，陈韵应承担违约责任。本案中，双方后来未能签订商品房买卖合同的原因是陈韵不能一次性支付购房款，双方也不能就房屋租金折抵购房款及“回购协议”协商一致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，本案应适用定金的规定处理，根据双方在认购协议中的约定，陈韵违约的，定金不予退还，故对陈韵要求吉俊房开公司退还定金的诉请，一审法院不予支持。双方签订的认购书是为订立《商品房买卖合同》的预约合同，现陈韵以定金不返还的方式承担了担保责任，并明确表示不愿再签订《商品房买卖合同》，且双方无法对《商品房买卖合同》的内容达成一致意见，故对陈韵要求解除2020年9月9日签订的《“上城苑”商业用房认购书》的请求，一审法院予以支持。对陈韵已支付的购房款80000元，因双方未签订《商品房买卖合同》，故吉俊房开公司应退还陈韵。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、准予解除陈韵与遵义吉俊房地产开发有限公司于2020年9月9日签订的《“上城苑”商业用房认购书》；二、由遵义吉俊房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还陈韵购房款80000元；三、驳回陈韵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由遵义吉俊房地产开发有限公司负担1022元、陈韵负担128元。二审期间，双方均未提交新的证据。本院认为，陈韵与吉俊房开公司签订《“上城苑”商业用房认购书》，陈韵支付吉俊房开公司10000元定金，该认购协议系双方为订立商品房买卖合同所签订的预约合同.认购协议订立后，双方继续就支付房款进行磋商，2020年10月12日，陈韵向吉俊房开公司支付购房款80000元，双方成立正式商品房买卖合同关系。关于应否解除认购协议及双倍返还定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”之规定，上述认购协议已经双方变更后实际履行完毕，合同权利义务已经终止，不存在解除的可能性，一审判决解除该认购协议系适用法律不当，本院予以纠正。因认购协议已经履行完毕，陈韵主张由吉俊房开公司双倍返还定金20000元无事实依据，本院不予支持。关于返还购房款的问题。认购协议签订后，陈韵于2020年10月12日向吉俊房开公司支付购房款80000元，双方成立正式商品房买卖合同关系，陈韵所支付的10000定金已转化为购房款。现双方因对剩余购房款支付时间、方式及是否签订“回购协议”达成一致意见，且陈韵明确表示不愿意继续履行合同，合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，本院解除双方商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，双方商品房买卖合同关系解除后，应由吉俊房开公司向陈韵返还购房款。关于应返还的购房款金额。陈韵主张由吉俊房开公司双倍返还定金20000元并返还购房款80000元，其关于双倍返还定金20000元主张中包含了已转化为购房款的10000元定金，故本院认定由吉俊房开公司于退还陈韵购房款共计90000元。综上所述，遵义吉俊房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；陈韵的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判。依照根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省余庆县人民法院（2021）黔0329民初44号民事判决第一项即“一、准予解除陈韵与遵义吉俊房地产开发有限公司于2020年9月9日签订的《“上城苑”商业用房认购书》”；二、撤销贵州省余庆县人民法院（2021）黔0329民初44号民事判决第二项即“二、由遵义吉俊房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还陈韵购房款80000元”；第三项即“三、驳回陈韵的其余诉讼请求”；三、由遵义吉俊房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还陈韵购房款90000元；四、驳回陈韵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，二审案件受理费4600元，共计5750元，由遵义吉俊房地产开发有限公司负担5175元、陈韵负担575元。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  喻 茜二〇二一年六月一日法官助理张洋书记员田林