湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终854号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢满德，男，1972年9月10日出生，汉族，住所地湖南省辰溪县。委托诉讼代理人：李光家，湖南安必信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：怀化市好伴商业有限责任公司，住所地怀化市鹤城区平安路180号。法定代表人：廉世勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪磊，湖南泰阳律师事务所律师。上诉人谢满德与上诉人怀化市好伴商业有限责任公司（以下简称好伴公司）合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初5961号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢满德上诉请求：撤销原判第一项，改判由被上诉人支付上诉人租金102万元。事实与理由：一审判决认定本案超过诉讼时效错误。因一审判决认定上诉人知道或者应当知道其权利被侵害的事实错误，导致一审判决适用法律错误，判决结果错误，请二审依法纠正。好伴公司上诉请求：撤销原判第二项，改判支持上诉人的一审反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对上诉人提起反诉的事实认定不清。上诉人在火车站广场2009年4月16日至2013年5月改造期间已要求被上诉人减免租金的事实一审判决没有查明；二、一审判决对其他承租人出庭作证证明被上诉人多次召集承租人开会，并答应房屋所有权人给他减免多少，就给上诉人减免多少的证言以与本案没有关联性而不予采信的理由错误；三、一审判决适用法律错误，上诉人的反诉请求不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，而应适用民法典第四百六十九条。既被上诉人应按约定履行其承诺的房屋所有权人给其减免多少就给上诉人减免多少的承诺退还上诉人多交的租金；四、被上诉人只需按25%向房屋所有权人交纳火车站广场改造期间的租金，却全额收取上诉人租金不肯退还属于不当得利，且违反了公平原则；五、被上诉人应按《承包合同》的约定退还上诉人的保证金10000元。谢满德向一审法院提出诉讼请求：好伴公司向谢满德支付欠付的房屋占用费和利息如下：①自2014年3月10日-2017年4月10日房屋占用费用121万元（37个月，已交4个月，计33个月）；②被告向原告支付房屋占用费利息至款项付清之日，房屋占用费利息按照年利率6%计算自2014年3月10日起算好伴公司反诉请求：一、判决谢满德对2009年4月16日至2013年5月31日期间的租金按合同约定金额的25%交纳，并退还该期间多收取的75%租金共计1193985元；二、判决谢满德退还好伴公司的履约保证金1万元；三、反诉费用由谢满德承担。原判认定：2004年3月1日，谢满德（乙方）与中铁二局第五工程有限公司、铁道部第二工程局第五工程处怀化天府饭店(甲方）签订了《天府饭店主楼承包合同》，合同约定由谢满德承包天府饭店主楼财产及附属设施（限于中央空调、发电机、锅炉、供电设施、供水气设施及发电设备、洗衣房、供电设施和维修现使用的房屋，停车场共同使用）经营权，承包期限为10年，自2004年3月10日起算。2006年7月3日，谢满德（作为甲方）与好伴公司的法定代表人廉世勇（作为乙方）签订《承包合同》，约定：第一条承包经营项目：超市商品销售。不得经营或变相经营其他项目。第二条承包场地：怀化火车站广场旁天府楼的一楼南侧四个门面。第三条承包期限：从二00六年七月十日至二0一一年七月九日止，共计五年。第四条前三年承包金为24万元/年，后两年的年租金双方在第三年的第八个月根据市场价进行商定。各种法定税费由乙方承担并自行依法交纳。租金为总价包干，除法律规定的不可抗力情形外，甲、乙双方对承包金额不做任何调整。第五条承包金交款方式，年租金分两次交清，第一次在签合同当日交纳12万元，余额在四个月届满前七日内付清，第二年和第三年每年5月10日前交付12万元，11月10日前交清余款，逾期一个月不交，则甲方收取的履约保证金不退，由乙方承担相关损失。第六条乙方在签订合同当日一次性交纳承包履约保证金1万元，该保证金在乙方完全履行合同后无息退还等等。2009年5月30日，谢满德（作为甲方）与好伴公司签订《补充协议》，约定：甲乙双方经过充分协商，对双方于2006年7月3日签订了天府大楼一楼超市的原《承包合同》部分条款作出调整。原承包合同的乙方由廉世勇变更为好伴公司。承包期限：延长至2014年3月10日。承包金：从2009年7月10日起至2012年7月10日的三年，每年承包金为40万元，第四年（2012年7月10日起至2013年7月10日）承包金为44万元，第五年（只有8个月，2013年7月10日起至2014年3月10日）承包金为293300元。四、交付方式：从2009年7月10日起，第一年、第三年、第四年、第五年为每年交付一次，交款时间为每年的7月10日前。第二年为半年交付一次。五、2006年7月3日谢满德与廉世勇签订的原《承包合同》其他未变更调整的内容继续有效，等等。合同签订后，好伴公司以租赁门面经营好伴超市，租赁门面所在大楼对外名称为天府饭店。好伴公司在租赁期间，按约向谢满德交纳房屋租金。租赁期限届满后，好伴公司继续租赁门面，并按照原来的合同约定向谢满德支付租金至2015年3月10日，之后仍然占有该门面。2015年7月6日，中铁二局第五工程有限公司向天府饭店各经营户发出《关于收回怀化天府饭店房产的函》，载明：因谢满德欠交租金，消防设施不合格，该公司决定将天府饭店大楼整体收回。后因天府饭店各承租户未能退还房屋，中铁二局第五工程有限公司向怀化市中级人民法院提起诉讼，请求判决谢满德返还承包的天府饭店主楼及相关设施设备，并交纳欠付的承包金和房屋占用费等。2016年3月29日，怀化市中级人民法院作出（2014）怀中民二初字第290-1号民事裁定，载明：谢满德于该裁定送达之日5日内退还中铁二局第五工程有限公司承包期限届满的天府饭店主楼财产及附属设施设备（以双方签订的设施设备清单为准)。2016年8月15日谢满德向好伴公司发出一份通知，内容为：“据（2014年）怀中民二初字第290-1号和（2016）湘12执81号要求，请你接本通知后五天内腾出你承包范围的房屋。请交齐合同期内和合同期满经营至今所欠的全部承包金”。好伴公司接到通知后明确告知谢满德不会腾退房屋，也不会交纳费用。2016年11月9日，怀化市中级人民法院向廉世勇发出（2016）湘12执81号限期搬迁通知书，载明：该院在执行中铁二局第五工程有限公司与谢满德合同纠纷一案中，向被执行人谢满德发出（2016）湘12执81号执行通知书，责令其返还承包的中铁二局第五工程有限公司天府饭店的主楼财产及附属设施（以双方签订的天府饭店设备设施清单为准)，因天府饭店部分房产被好伴公司无合法依据占有，责令其在2016年11月28日前迁出房屋，到期仍不迁出，该院将依法强制执行。2016年11月29日，怀化市中级人民法院执行局出具证明：“好伴超市依据本院限期搬迁通知书要求，于2016年11月28日从天府饭店1楼搬出。”2017年4月10日，湖南省高级人民法院就中铁二局第五工程有限公司（原审原告、原审反诉被告）与谢满德（原审被告、原审反诉原告）的合同纠纷作出（2017）湘民终29号民事判决，要求谢满德从2014年6月11日起向中铁二局第五工程有限公司支付房屋占用费至返回财产完毕时止，并支付承包金7.75万元等。在该判决中，有“谢满德在向中铁二局第五工程有限公司承担民事责任后，可依据与房屋实际占用人签订的合同另行主张权利”的说理内容。原判认为，谢满德从中铁二局第五工程有限公司租赁天府大楼后将其中部分门面转租给好伴公司，有充分证据证明，本院予以确认，故本案案由为租赁合同纠纷。谢满德与好伴公司签订的书面租赁合同期限届满后，好伴公司继续租赁门面，谢满德未持异议，应视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2016年8月15日谢满德向好伴公司发出通知，要求好伴公司腾退房屋，交纳占用期间的费用，该通知实质为解除与好伴公司的租赁合同的通知，鉴于怀化市中级人民法院也责令好伴公司搬离门面，原、被告之间的租赁合同在事实上亦已无法履行，好伴公司于2016年11月28日从天府饭店1楼搬出，至此应视为原、被告之间的不定期租赁合同解除。好伴公司已向谢满德交纳门面租金至2015年3月10日，尚欠谢满德租金的时间应自2015年3月10日至2016年11月28日。根据查明事实，在谢满德向好伴公司发出通知后，好伴公司即明确回复谢满德拒绝支付不定期租赁期间的租金，因此，至2016年11月28日好伴公司搬出时，谢满德因好伴公司拒绝支付租金而知晓其权利被侵害。在案件审理过程中，好伴公司就谢满德的诉讼主张提出时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故谢满德最迟应于2019年11月28日前向好伴公司主张债权，其债权权利方受法律保护。因谢满德未向本院提供证据证明在法定诉讼时效期间内具有时效中断、中止等情形，谢满德于2020年3月10日向本院提起诉讼，已经超过法定诉讼时效期间，故对其要求好伴公司支付房屋占用费用及利息的诉讼请求，本院不予支持。（2017）湘民终29号民事判决中虽有“谢满德在向中铁二局第五工程有限公司承担民事责任后，可依据与房屋实际占用人签订的合同另行主张权利”的说理内容，但是（2017）湘民终29号案系中铁二局第五工程有限公司与谢满德相互主张权利，并非谢满德向好伴公司主张权利，故对本案的诉讼时效不产生影响。另，该说理内容只是法院对于当事人权利行使的释明和引导，不产生导致民事法律关系变化的法律后果。故谢满德所持应以（2017）湘民终29号民事判决生效日期作为诉讼时效起算点的说法依据不足，本院不予采纳。关于好伴公司反诉依据情势变更原则，要求谢满德返还多收租金的请求，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，情势变更原则系指在合同履行期间，发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求变更或者解除合同，法院应当根据公平原则，确定是否变更或者解除。本案谢满德与好伴公司在书面合同期内，双方均诚实履行各自合同义务，双方并未向对方或者法院提出依据情势变更原则，变更或者解除合同的请求。在之后的不定期租赁合同履行期间，谢满德解除合同的行为也是符合《中华人民共和国合同法》关于不定期的租赁合同可以随时解除的规定，好伴公司亦未提供证据证明在此期间曾向谢满德提出依情势变更原则，主张变更、解除合同，或者与谢满德达成用2015年3月10日以后应付租金抵消火车站站前广场改造期间多付的租金的协议。故在合同解除后，好伴公司要求减少租赁合同期内租金并要求谢满德退还多收租金的请求，不符合适用情势变更原则的情形，对该项反诉请求，本院不予支持。关于好伴公司要求谢满德退还履约保证金的请求，根据原、被告所签订的合同第五条、第六条的规定，该履约保证金在好伴公司逾期不交纳租金时，谢满德不予退还该款，故该履约保证金性实为违约金性质。在原、被告不定期租赁合同期间，好伴公司在谢满德的催要下、在合同解除后一直未交纳所欠租金的行为，明显构成违约，应依据合同约定及法律规定承担违约责任，故谢满德抗辩因好伴公司违约，对该款不予退还的理由成立，本院予以采纳。对于好伴公司的该项反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）谢满德的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）怀化市好伴商业有限责任公司的诉讼请求。案件本诉受理费21440元，由原告（反诉被告）谢满德负担；反诉案件受理费7818元，由被告（反诉原告）怀化市好伴商业有限责任公司负担。本院二审期间，上诉人谢满德申请证人廖某出庭作证，廖某证言：我是天府饭店下面的招待所的分包商，经营的时候周边都在改造，改造时基本可以经营，后面说减免租金和房屋的事情，他们聚会商量这些事情，我不清楚，也没有召集我去开会。上诉人好伴公司质证意见：不同意，且证人是谢满德的亲戚。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：本案中，上诉人谢满德与上诉人好伴公司及谢满德与中铁二局第五工程有限公司签订的书面租赁合同均于2014年3月10日到期，在租赁期限届满后，好伴公司仍继续占用案涉门面经营，谢满德及中铁二局第五工程有限公司均未持异议。在2016年8月15日及2016年11月9日，谢满德及怀化市中级人民法院分别向好伴公司发出搬迁通知，好伴公司实际腾退案涉房屋的时间是2016年11月28日。根据原判决业已查明事实，好伴公司已经向谢满德续交案涉门面2014年3月10日至2015年3月10日的一年逾期租金，在谢满德向好伴公司发出搬迁通知后，好伴公司即已明确表示拒绝支付尚欠的门面租金，故在2016年11月28日好伴公司腾退房屋后，谢满德因好伴公司拒绝支付尚欠租金的行为，即应知晓其权利被侵害，因权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故谢满德最迟应于2019年11月28日前向好伴公司主张债权，谢满德于2020年3月10日才提起诉讼，已经超过法定诉讼时效期间，且无法定的时效中断、中止等情形，故原判决据此驳回其诉讼请求，符合法律规定和本案实际，并无不当。湖南省高级人民法院（2017）湘民终29号民事判决系对中铁二局第五工程有限公司与谢满德的两民事主体之间权利与义务的处分，而非谢满德向好伴公司主张民事权利之诉，且该判决的说理、评析内容部分，只是人民法院对该案当事人之间的权利义务内容的释明和引导；同时，谢满德在本案中提起的诉讼实系房屋租赁合同纠纷，且是以原双方签订的租赁合同为依据及主张权利，并未因该判决的约束，致使谢满德与好伴公司之间发生民事法律关系的变化，即谢满德与好伴公司之间业已产生新的民事法律关系，并致使诉讼时效重新计算，因此，该判决对本案的诉讼时效不产生影响，故谢满德上诉称一审判决认定本案超过诉讼时效错误及应以该判决生效日期作为本案诉讼时效起算日的主张不能成立，本院不予采纳。与此同理，上诉人好伴公司腾退案涉房屋的时间是2016年11月28日，其提出要求谢满德返还多收租金的诉讼也应在2019年11月28日之前，但好伴公司在本案发生后方才提起反诉，也已超过法定诉讼时效期间，且无法定的时效中断、中止等情形，其反诉请求也一并不应予支持，原判决驳回好伴公司的反诉请求，其评判依据虽与本案不符，但处理并无不当，故好伴公司提出“一审认定事实不清及应支持其反诉请求”的上诉请求也不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人谢满德与怀化市好伴商业有限责任公司的上诉请求及理由均不能成立，本院依法不予采纳。原判决认定事实清楚，程序合法，处理恰当，依法可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29616元，由上诉人谢满德负担13980元，由上诉人怀化市好伴商业有限责任公司负担15636元。本判决为终审判决。审判长  欧晓林审判员  周 晓审判员  彭湘平二〇二一年六月三十日书记员  米玉巍