湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0304民初1743号 原告：付超龙，男，1988年11月20日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。 委托诉讼代理人：刘彤，湖北兴路律师事务所律师。 被告：湖南新中弘实业发展有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区荷塘乡政府办公楼四楼402房（岳塘经开区）。 法定代表人：张旸，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何再清，男，1990年12月18日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省武冈市。 原告付超龙与被告湖南新中弘实业发展有限公司（以下简称新中弘公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘彤、被告新中弘公司的委托诉讼代理人何再清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付超龙向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款138077元、代收契税、维修基金30343元、其他代收费用4481元及已支付的团购费6000元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为享受被告的购房优惠政策于2017年10月12日向被告置业顾问刘灿交纳了团购费6000元。因原告在湖北武汉已购入一套商品住宅且正在偿还按揭贷款，经向刘灿说明情况并询问银行按揭贷款政策，由其制作《置业计划书》，双方确认购买购房仅需首付三成即138077元，余款310000元办理银行按揭，因该笔首付款金额尚在原告夫妻的经济承受范围之内，原告遂于2017年10月14日与被告签订了《中国（中部）岳塘国际商贸城认购书》，约定：原告以银行按揭方式购买被告开发的位于岳塘区长株潭城际铁路以东、荷塘变电站以南的中国（中部）岳塘国际商贸城第A2座1单元2301009号70年产权公寓房1套，合同总价448077元，原告应于2017年10月21日前支付三成首付款138077元并缴纳维修基金、契税及其他应缴费用，余款310000元由银行提供按揭贷款。同日，原告向被告支付了首付款138077元并缴纳了契税17923元、维修基金12420元、其他代收费用4481元，原、被告于2017年10月21日签订了《商品房买卖合同》，约定：原告于2017年10月14日前将首付款138077元存入指定监管账户，余款310000于2017年10月21日前办理银行按揭。原告提交按揭材料之后，刘灿表示：由于2018年政策变化，合作银行要求购买二套房需支付四成首付款且贷款利率上浮，并向原告提供了《合作银行按揭要求情况2018》。原告需要补足一成首付款方能取得银行按揭贷款，而对于原本经济拮据的原告夫妻而言，实在无力支付这额外增加的一成首付款。原告认为，被告的工作人员明知原告属于购买二套房，却未向原告提示银行按揭贷款政策变化可能带来的风险，构成重大过错。在《商品房买卖合同》履行过程中，因银行按揭贷款政策的变化，导致原告受经济条件所限没有能力继续履行《商品房买卖合同》，因此，原告有权要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，原、被告多次协商解除合同事宜未果。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告新中弘公司辩称：原告要求解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据，应当予以驳回。本案双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。被告没有义务为原告办理按揭贷款，被告对原告能否获得按揭贷款和贷款额度以及由此产生的影响和后果均不承担责任。被告已按合同约定完成相关义务，案涉房屋已完成电子合同网签备案手续，原告交纳的维修基金和契税已经缴纳至相关部门，原告未能获得贷款并不影响合同目的实现。原告未能如期办理按揭贷款系其自身原因造成。双方签订《商品房买卖合同》后，原告一直未按照合同约定以及银行要求准备相关贷款申请资料，被告的工作人员多次催促原告尽快补齐相关资料，但原告一直拒不配合。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，证据内容及双方当事人的质证意见参见法庭笔录。对原告付超龙提交的证据2中的《商品房买卖合同》，被告新中弘公司无异议；对被告新中弘公司提交的证据4、湘潭市住房和城乡建设局官方网站查询记录，原告付超龙无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告付超龙提交的证据1中的团购费转账凭证及收据，不能证明被告收到了原告支付的该笔费用，故本院对该证据不予认可。证据1中的认购书、专用收款收据三张，能够证明原告为购买案涉房屋支付了购房首付款，并缴纳了相关费用，故本院对该证据予以认可。证据2中的客户签约按揭资料目录，未加盖被告公司的印章，真实性无法确认，故本院对该证据不予认可。证据3中的微信聊天记录（含光盘），因无法确定与原告付超龙进行微信聊天的系刘灿，也不能证明刘灿系被告的工作人员，故本院对该证据不予认可。证据3中的置业计划书、《合作银行按揭要求情况2018》，未加盖被告新中弘公司的印章，不能证明系被告向原告出具，故本院对其不予认可。被告新中弘公司提交的证据5、维修资金专用收据及税收交款书，加盖了相关部门的印章，能够证明被告已将代收的维修资金及契税向相关部门缴纳，故本院对该证据予以认可。证据6、贷款合作协议四份，其中有三份协议均加盖了相应银行的印章，能够证明被告与该三家银行之间建立了按揭贷款合作关系，本院对其予以认可；其中被告与北京银行股份有限公司长沙分行签订的合作协议，银行未加盖印章，真实性无法确认，本院对其不予认可。证据7、工程竣工验收备案表，该备案表加盖了湘潭市住房和城乡建设局的印章，能够证明案涉房屋已经竣工验收，故本院对该证据予以认可。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月14日，原告付超龙与被告新中弘公司签订了《中国（中部）岳塘国际商贸城认购书》，约定原告向被告认购中国（中部）岳塘国际商贸城公寓一个，原告同意在签订认购书时支付定金20000元。该认购书签订后，原告于同日向被告支付了172901元（含购房款138077元、代收契税17923元、代收维修基金12420元、其他代收费用4481元）。2017年10月21日，原告付超龙与被告新中弘公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的中国(中部)岳塘国际商贸城A2座1单元2301009号房，建筑面积为108平方米，用途为住宅，总价款为448077元，付款方式及期限为原告于2017年10月14日前将首付款138077元存入指定监管账户，余款310000元于2017年10月21日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；房屋交付期限为被告应在2017年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用。该合同签订后，原告未申请办理银行按揭贷款，原告一直未向被告支付剩余房款。原告认为，被告的工作人员未向原告提示银行按揭贷款政策变化可能带来的风险，构成重大过错。因银行按揭贷款政策的变化，导致原告无力继续履行《商品房买卖合同》，其有权要求解除合同。原、被告协商解除合同未果，原告遂向本院提起诉讼，提出如诉称所述之请求。 另查明，经湘潭市住房和城乡建设局官网进行商品房合同网签查询显示，原告付超龙与被告新中弘公司签订的《商品房买卖合同》已于2018年3月28日网签备案。中国(中部)岳塘国际商贸城A2栋已于2019年12月25日竣工验收。被告新中弘公司的企业名称于2020年3月12日由湖南新中弘置业发展有限公司变更为湖南新中弘实业发展有限公司。被告新中弘公司分别与湘潭农村商业银行股份有限公司板塘支行、中国农业银行股份有限公司湘潭岳塘支行、华融湘江银行股份有限公司湘潭振湘支行签订了按揭贷款合作协议。 本院认为，本案的争议焦点为原告能否单方解除双方所签订的《商品房买卖合同》？原告付超龙与被告新中弘公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。原告付超龙单方要求解除《商品房买卖合同》，应当符合单方解除合同的条件或具有可以解除合同的法定情形。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告在合同中并未明确约定原告可以单方解除合同的事由。因此，原告不能行使约定的单方解除权。同时，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告未办理按揭贷款手续，故一直未能支付剩余房款。根据合同约定，原告以按揭贷款方式支付剩余房款的时间在先，被告交付房屋的时间在后，故原告应先履行付款义务，被告在原告未支付剩余房款之前有权拒绝交付房屋。现原告未履行支付剩余房款的义务，被告未向原告交付房屋不构成违约。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，原告以首付款的比例提高10%，其无力支付增加部分的款项为由一直未订立商品房担保贷款合同，首付款的比例提高并非因被告的原因导致，原告也未提供相应证据证明其无力支付增加的首付款44807.7元（448077元×10%），故原告不能据此要求解除合同。因此，本案不具有可以解除合同的法定情形，原告不能行使法定解除权。因此，原告要求解除《商品房买卖合同》并要求被告返还购房款及代收契税、维修基金、其他代收费用的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于团购费的问题。因原告所提供证据不能证明该6000元团购费系由被告收取，故对原告要求被告返还团购费6000元的诉讼请求，本院亦不予支持。被告新中弘公司辩称原告要求解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据的辩解意见，理由成立，本院予以采纳。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百二十六条、第五百六十二条、第五百六十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告付超龙的全部诉讼请求。 本案案件受理费3880元，减半收取1940元，由原告付超龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  郭落 二〇二一年六月二十二日 书记员  刘娜