宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁01民终1576号 上诉人（原审原告）：孙某，住宁夏回族自治区银川市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：赵某，宁夏大远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雅某，宁夏大远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：银川市白云房地产开发有限公司。 法定代表人：杨某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某，宁夏宁人律师事务所律师。 上诉人孙某因与被上诉人银川市白云房地产开发有限公司（以下简称白云公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初10717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用二审程序于2021年6月4日由审判员独任开庭进行了审理。上诉人孙某及其委托诉讼代理人赵某、雅某、被上诉人白云公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙某上诉请求：1.依法撤销原判决第一项，并改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金29079元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决将被上诉人应当向上诉人支付的逾期办理房屋产权登记证的违约金的计算方式认定为按照每日万分之一支付属认定错误，违背了上诉人与被上诉人双方根据真实意思表示达成的《协议书》。另上诉人向原审法院起诉的理由是被上诉人逾期办理房屋权属证书构成违约，而非被上诉人未按约取得《初始登记证》构成违约而提起诉讼。二原判决适用法律错误。上诉人与被上诉人签订《协议书》中对被上诉人应当为上诉人办理房屋产权登记的时间节点以及违约金计算均作出了明确约定，被上诉人未按约履行，应当按照违约金计算方式向上诉人支付违约金。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 白云公司答辩称，上诉人主张赔偿的标准应当以其实际造成的损失为准。根据上诉人一审的诉状载明的住址可知其居住地即为涉案房屋，表明并没有影响上诉人的居住权，即未给上诉人造成实际性的损失，且上诉人在一审中也并未提交证据证明被上诉人的违约行为给其造成其他的实际损失，故一审法院酌情调整违约金并无不当。 孙某向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金29709元；2、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实，2014年10月11日原、被告经协商签订了一份《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的银川市××区房屋，建筑面积107.72㎡，总价款549157元，原告于2014年10月10日前支付首期房价款220157元，余款329000元向工商银行宁夏分行营业部（贷款机构）申请贷款支付。被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，被告应当自本合同签订之日起30日办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知原告，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房所有权证书的，原告有权解除合同。原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。双方还对逾期交房责任、面积差异处理、质量保修等进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款549157元，被告也按约于2014年11月3日向原告交付了涉案房屋，但被告未按约取得银川市新建住宅配套设施交付使用证导致原告未能办理房屋产权证。原、被告双方于2018年12月1日经协商签订了一份《协议书》，协议约定：被告承诺于2019年6月30日前取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，并具备协助原告办理房产证的条件；被告一次性向原告支付自违约情形出现至2019年6月30日期间的违约金共计40418元，于协议签订之日起五日内一次性将上述违约金向原告付清；被告须于2019年6月30日之前取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》且完成产权登记，向市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，最终办理产权登记日期可推后至2019年12月31日前，如未能按约定日期内完成房屋产权登记的，被告须按日计算向原告支付自该协议规定日期2019年6月30日之次日至2019年12月31日止的全部已付房价款万分之壹的违约金；如被告未能在2019年12月31日之前完成房屋产权登记的，被告须按日计算向原告支付自协议规定日期2019年12月31日之次日起至实际完成房屋权属证书之日止的全部已付房价款万分之壹点五的违约金。2020年7月22日被告书面通知宝湖经典小区1#-5#住宅楼业主，其已于2020年7月20日在银川市不动产登记部门完成首次登记，取得《不动产权证书》，各业主可办理产权证书。原告于2020年8月25日办理了房屋产权证书，遂以被告未按约取得《初始登记证》构成违约为由再次诉至法院，请求依法判如所请。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗，合法有效，双方均应自觉全面按约履行各自的义务。被告未依约取得涉案房屋所属不动产权属初始登记证，致使原告不能办理房屋所有权证书，其行为构成违约，为此双方达成违约支付协议，但被告仍未能按约取得不动产证书，仍应按约承担相应的违约责任。鉴于协议书对违约责任的约定予以变更，考虑到被告未能及时办证的主客观因素、预期利益、过错程度及原告的实际损失等综合因素，参照公平原则，法院酌定此次违约金均按万分之一予以支持，被告应向原告支付逾期办理房屋产权登记证的违约金21143元，即549157元×万分之一/日×385天（2019年7月1日至2020年7月20日）=21143元。被告辩称未能及时履行办证义务系行政主管部门的原因及疫情影响所致，但却未能提供证据予以证实，如确系第三方的责任，可依法或依约向第三方主张，本案不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：被告银川市白云房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付原告孙某逾期办证违约金21143元。案件受理费271元，由原告孙某负担78元，被告银川市白云房地产开发有限公司负担193元。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为一审法院对违约金的支付标准进行调整是否适当。本案中，一审法院已认定上诉人、被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，对双方有约束力；同时，一审法院亦认定被上诉人在与上诉人签订《协议书》后仍未依约取得涉案房屋所属不动产权属初始登记证，致使上诉人不能办理房屋所有权证书，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。鉴于上述事实一审考虑到被上诉人未能及时办证的主客观因素、预期利益、过错程度及上诉人因未能取得房屋所有权证书的实际损失等综合因素，参照公平原则，酌定将违约金调整为均按日万分之一标准予以支持，一审法院的处理并无不当。综上，上诉人孙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判； 二审案件受理费50元，由上诉人孙某负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈勇军 二〇二一年六月十日 书记员  陈 丽 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。