安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终886号 上诉人（原审被告）：伍远光，男，1984年10月3日出生，汉族，居民，户籍地安徽省绩溪县，经常居住地安徽省绩溪县。 上诉人（原审被告）：张丽洁，女，1985年5月10日出生，汉族，公司职员，户籍地安徽省绩溪县，经常居住地安徽省绩溪县。 被上诉人（原审原告）：马龙春，男，1952年12月22日出生，汉族，居民，住江苏省无锡市新区。 上诉人伍远光、张丽洁因与被上诉人马龙春农村房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省绩溪县人民法院（2020）皖1824民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 伍远光、张丽洁上诉请求：1.判令马龙春将案涉房屋恢复原状后再行交还；2.由马龙春负担案件诉讼费用。事实与理由：其一，根据法律规定，合同无效的，自始无效，因合同取得的财产应当返还。本案中，一审已经查明马龙春改变了房屋结构，且将部分土地转让给他人及砌筑围墙，致其通往地下室的室外通道封闭，故马龙春应当将房屋恢复原状；如不能恢复原状，则应赔偿损失3万元。其二，案涉房屋买卖合同签订时，马龙春实际只交付购房款177000元，故其只需返还177000元。其三，本案合同无效，马龙春应当承担缔约过失责任，故相应诉讼费用应由马龙春负担。 马龙春辩称，1.一审判决并无不当，应予维持。其一，其并未改变案涉房屋的主体结构，只是将房屋的地下室外侧入口封闭，并将部分宅基地转让给邻居使用。其二，该房屋原先无地下室，仅有一个可以建地下室的空间。其对地下室进行了修缮，包括用鹅卵石填满地下室顶面的预制水泥板缝隙、加固房屋基础避免了2、3楼之间承重墙的沉降、化粪池粪管改道、安装3扇铝合金门窗及不锈钢门、修筑混凝土地面等。其三，其转让给邻居的土地与案涉房屋的宅基地无关，该地块原本搭建了一间小屋，存放邻居杂物，后来村支部书记的协调下，其与邻居程梨芝达成协议，将该地块的使用权转让与了程梨芝，程梨芝支付2000元并以后每年提供大毛竹3根、小圆竹10根及干柴2担。其四，其居住期间，另一邻居汪元祥允许其使用了其名下的30多平米的土地，其实际增加了伍远光和张丽洁的权益。2.一审对诉讼费负担的确定较合理。其一，伍远光、张丽洁在发布房屋出售信息时弄虚作假。案涉房屋在交付时没有地下室、三楼是全毛坯且地面不平、工程质量差等，不属于广告宣传的精装修。其二，伍远光、张丽洁未按约定办理房产证及土地证。其三，因伍远光、张丽洁违约导致其遭受重大信赖利益损失，且事后不愿意协商，故应当分摊诉讼费用。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 马龙春向一审法院起诉请求：1.确认案涉房屋买卖合同无效；2.判令其返还伍远光、张丽洁房屋，伍远光、张丽洁返还其购房款180000元及按银行同期贷款利率计算的利息；3.判令伍远光、张丽洁赔偿其用于装修房屋添附的各项支出59048.8元；4.判令伍远光、张丽洁赔偿其购买家电的支出9142元；5.判令伍远光、张丽洁支付其装修添附期间的劳动报酬6500元。 一审法院认定事实：马龙春系江苏省无锡市人，为城市居民。2014年5月15日，张丽洁与马龙春签订协议一份，约定张丽洁将其所有的坐落于绩溪县长安镇马道村的房屋出售给马龙春，作价180000元。双方签订协议时由马龙春支付定金2000元，马龙春与张丽洁在协议上署名。张丽洁在协议下方写有“已收定金2000元整”。2014年5月24日，甲方伍远光与乙方马龙春签订房屋买卖合同一份，约定“甲方自愿将坐落在绩溪县××镇××村××村房屋一幢卖给乙方，占地90平方米；甲方将房屋四至内的土地及土地上的附属物随同房屋一起转入给乙方，该房屋四至如下：东至麻坦公路，南至麻坦公路斜坡，西至房屋外墙（此处空白）米土墩处，北与邻居合用共用过道；经甲乙双方协商达成一致，所售房屋总金额为人民币壹拾捌万叁仟元整，房屋内一切设施不另行计价；……协议签订后，乙方首付甲方购房款柒万叁仟元，甲方将房屋交付给乙方，余款今年年底内付清，余款付清同时甲方将房产证和土地证交付给乙方（在已有此证的情况下交付，因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑，如以后可以办理房地产证和土地证时，甲方应予积极配合，但相关费用由乙方自行负担）；协议签订后，双方不得反悔，如有反悔，违约方赔偿守约方双倍房款，合同履行完毕5年内甲方或乙方以任何理由要求返还或者退回房屋的，违约方必须付出3倍房款的违约金给守约方，5年后提出的，违约方必须付出5倍房款的违约金给守约方；协议履行完毕后，与该房屋所有权及土地使用权相关的权利义务均由乙方承担，与甲方无任何关系；……”。甲方伍远光、张丽洁，乙方马龙春，见证人章建斌等人在该合同上署名。合同签订后，伍远光、张丽洁将案涉房屋交付给马龙春，马龙春对案涉房屋进行了部分装修、添附。2015年8月6日，伍远光向马龙春出具收条一份，载明“今收到马龙春购买麻坦13号房屋款共计拾捌万元整”。2020年7月13日，马龙春以案涉房屋买卖合同无效为由提起诉讼，要求确认案涉购房合同无效及返还购房款及其利息等主张。马龙春在诉请中要求伍远光、张丽洁向其支付装修、添附部分的损失，但其未提交司法鉴定申请，且经法院释明后仍拒绝对装修、添附部分进行司法鉴定。另查，马龙春取得房屋后，将案涉房屋地下室外侧入口封闭，并将与程梨芝相邻的部分宅基地让渡给程梨芝户使用。 一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。马龙春的户籍在江苏省无锡市，为城市户口。案涉房屋坐落于绩溪县××镇××村××村，为建筑在农村宅基地上的农村房屋。宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》的相关规定，宅基地使用权的主体具有特定性即只能是农村居民，具有社会保障和社会福利性质。马龙春作为城市居民与伍远光、张丽洁签订的案涉房屋买卖合同虽为双方的真实性意思表示，但违反了法律规定和国家政策，马龙春要求确认案涉购房合同无效符合法律规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据法律规定，马龙春应当归还伍远光、张丽洁案涉房屋，伍远光、张丽洁应当归还马龙春的购房款。关于过错问题。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁倒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）中明确农村住宅不得向城镇居民出售，案涉房屋买卖合同签订于2014年5月24日，关于城镇居民不得购买农村住宅的规定,双方知道或者应当知道。马龙春称其退休前在司法行政机关任职，关于城镇居民不得购买农村房屋的规定其应当知晓，其在诉状中称签订案涉购房合同时对此不知情明显不符常理。房屋买卖合同签订后，马龙春交付了购房款，伍远光、张丽洁交付了房屋，双方依约履行了房屋买卖合同约定的内容。马龙春入住案涉房屋后，伍远光、张丽洁及其案涉房屋所在村委会并未向马龙春主张房屋权利。现马龙春反悔要求确认案涉房屋买卖合同无效，损害了伍远光、张丽洁的信赖利益。关于马龙春要求伍远光、张丽洁赔偿其损失问题。其一，关于利息损失。鉴于案涉购房合同签订时双方都存在过错，故马龙春要求伍远光、张丽洁支付利息的主张不予支持。其二，马龙春主张其购买案涉房屋后对房屋及附属设施进行了添附，但未提供充分证据予以证明，且自其购买居住至今已有六年余，马龙春亦拒绝对添附部分的剩余残值进行鉴定，故对其该主张不予支持。其三，关于马龙春为居住购置家具、家电问题，该部分属于其为生活起居添置，不属于本案处理范围，其可自行处置。其四，关于马龙春要求伍远光、张丽洁支付其对房屋装修添附期间2个多月的劳动报酬6500元的主张，因马龙春未提交相应的证据予以证明，故该主张不予支持。综上，马龙春与伍远光、张丽洁于2014年5月24日签订的房屋买卖合同无效，双方应相互返还财产。关于马龙春的损失问题，考虑到本案实际情况，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、被告伍远光、张丽洁于判决生效之日起十日内归还原告马龙春购房款180000元，原告马龙春于判决生效之日起三十日内将案涉房屋归还被告伍远光、张丽洁；二、驳回原告马龙春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5120元，由原告马龙春负担1520元，被告伍远光、张丽洁负担3600元。 本院二审期间，马龙春围绕上诉请求举证如下：1.手机支付宝转账记录及保证金收条1份，拟证明伍远光、张丽洁共收取购房款180000元。2.马龙春与曹荣贵、程梨芝签订的协议1份，拟证明其将11平米房屋、猪圈转让与曹荣贵、程梨芝。伍远光、张丽洁未提举新证据，针对马龙春提举的证据质证认为，对证据1认可，证据2真实性无法确认。本院审查认为，马龙春提举的证据1符合证据三性，予以认定，对其陈述的证明目的，与上述采信的证据本身能够印证的客观事实相一致的部分，予以认定；证据2与一审中程梨芝作为证人出庭时的证言一致，予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，2014年12月1日，马龙春将案涉房屋附属的土地（原猪圈位置，约11平方米）转让与邻居曹荣贵、程梨芝，并收取2000元转让费及毛竹、干柴若干。曹荣贵受让该土地后，建造了大门和围墙。二审中，本院组织当事人进行现场勘查。因伍远光持有案涉房屋钥匙但拒绝到场，以致本院未能进入房屋内；该房屋外部情况为：其与相邻房屋的过道出口已做起围墙及大门，另一侧与山墙之间大约有1.5米左右的过道、地面已硬化。 本院认为，伍远光、张丽洁虽对马龙春已付购房款数额提出上诉，但二审中已对马龙春付款18万元的事实予以认可，本院予以确认。本案二审主要争议焦点问题为伍远光、张丽洁主张马龙春将案涉房屋恢复原状后返还应否支持；如不支持，马龙春应否赔偿损失。 我国合同法规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，案涉房屋买卖合同签订后，马龙春是时基于对房屋受让占有将附属的部分土地转让与邻居曹荣贵、程梨芝使用，曹荣贵、程梨芝做起了围墙及大门，经综合考虑恢复原状的成本、必要性、可能性及邻里关系等因素，本院认为该节已不适宜按恢复原状返还。对于马龙春使用期间进行装修形成附合等情况，考虑到双方对合同无效均有过错、房屋现实状况、恢复原状的经济成本及可能对房屋造成破坏等因素，本院认为恢复原状返还既不经济，也不必须，而以现状返还更为妥帖。但鉴于马龙春向邻居转让土地获取了收益并造成伍远光、张丽洁利益受损，结合马龙春封闭地下室侧门等情节，故对伍远光、张丽洁主张不能恢复原状时请求赔偿损失3万元，本院酌情支持为15000元。据此两相折抵后，伍远光、张丽洁应返还马龙春购房款165000元。马龙春为自己居住购置的家具、家电等动产，应当在判决确定的返还期日前予以自行腾空、搬离，且不得破坏房屋结构及房屋使用性能。马龙春辩称邻居汪元祥允许其使用30多平米的土地实际增加了伍远光、张丽洁权益一节，无对应证据证实，本院不予采纳。 综上，伍远光、张丽洁的合理上诉请求，本院予以支持。原判决认定事实基本清楚，但适用法律及裁判结果不当，二审依法予以纠正。另，关于受理费负担问题。案涉房屋买卖合同为自始无效合同，双方当事人对此均负有过错，在此情况下，一审判决确定的受理费负担系有不妥，二审依法予以调整，并按照由败诉方负担原则同时结合当事人一、二审已实际预付费用等情况，兼顾结算便利的方式予以统筹处理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省绩溪县人民法院（2020）皖1824民初883号民事判决； 二、确认上诉人张丽洁与被上诉人伍远光于2014年5月15日签订的房屋买卖协议、上诉人伍远光与被上诉人马龙春于2014年5月24日签订的《房屋买卖合同》无效； 三、上诉人伍远光、张丽洁于本判决生效之日起三十日内返还被上诉人马龙春购房款165000元； 四、被上诉人马龙春于本判决生效之日起三十日内腾空、搬离位于安徽省绩溪县××镇××村的案涉房屋，并返还给上诉人伍远光、张丽洁； 五、驳回被上诉人马龙春的一审其他诉讼请求。 一审案件受理费5120元，由被上诉人马龙春负担4620元，上诉人伍远光、张丽洁负担500元。二审案件受理费3972元，由上诉人伍远光、张丽洁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈前香 审 判 员 程 瑛 审 判 员 包 娟 二〇二一年六月二十日 法官助理 冯忠山 书 记 员 隆菲菲 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 …… 第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行驶和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……