江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2438号上诉人（原审被告）：杨文莲，女，1987年4月9日出生，住如皋市。委托诉讼代理人：戴建华，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：支佳男，北京市炜衡（南通）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：于菲，女，1956年3月5日出生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：左涵，北京大成（南通）律师事务所律师。上诉人杨文莲因与被上诉人于菲房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初8226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨文莲上诉请求：撤销原判，依法改判；诉讼费由于菲承担。事实和理由：2020年1月26日开始全国各地出现疫情且一直持续，旅游行业受损严重，导致门店亏损无法正常经营，后续租金无法正常支付。根据最高人民法院出台的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，案涉租赁合同约定解除条件并未成就，其不同意解除租赁合同，要求租金减半收取，并同意其转租收回装修成本。于菲辩称，杨文莲未按照约定给付租金，且经催告后仍不支付，已符合解除条件，其有权单方解除合同，故双方合同已经解除。杨文莲要求减半收取租金，其已考虑到疫情影响，自行免除5月份租金。请求驳回上诉。于菲向一审法院起诉请求：1.确认其与杨文莲签订的《租房简易版的协议书合同》于2020年11月19日解除；2.判令杨文莲将所承租的南通市崇川区×××城××幢××室房屋恢复原状后腾空交还；3.判令杨文莲向其支付截至2020年11月19日所欠缴的房租13333元（已扣除押金20000元、2020年5月及2020年10月19日至2020年11月19日锁门期间租金）及逾期付款利息157.51元(以13333元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年8月8日起计算至实际清偿之日止，现暂计至起诉之日为157.51元)；4.判令杨文莲向其支付逾期腾房占有使用费(自2020年11月19日起至实际交还房屋之日止，按合同约定标准计算)；5.本案诉讼费由杨文莲承担。一审法院认定事实：2020年1月8日，于菲与杨文莲签订了《租房合同》一份，约定于菲将其所有的位于南通市崇川区×××城××幢××室房屋出租给杨文莲使用，租赁期限为2020年2月8日至2023年2月7日；于菲应于2020年1月8日前将房屋按约定条件交付给杨文莲。租金为50000元/季度、房屋押金为20000元，合同第二年租金为210000元，租金在2月8日、5月8日、8月8日、11月8日前支付。杨文莲有责任按时按期支付房租，否则于菲将收取2%的滞纳金或视作杨文莲违约而收回房屋；租赁期满或合同解除后，于菲有权收回房屋，杨文莲应按原状返还房屋及附属物品、设备设施。合同期内杨文莲需事先征得于菲书面同意，方可有偿转租给他人。合同签订后，杨文莲向于菲支付了押金20000元、租金90000元。合同履行过程中，因受疫情影响，于菲同意免除杨文莲5月份的租金。2020年10月15日，于菲向杨文莲催要租金，杨文莲表示给其三天时间解决问题，否则于菲可锁门。2020年10月19日于菲再次催要租金并将案涉房屋上锁。2020年11月中旬，双方就房屋转租事宜短信沟通，未能达成一致意见。2020年11月18日，于菲短信告知杨文莲：要求结清房租和收回房屋。次日，于菲短信告知杨文莲门锁解除，并向杨文莲发送《催款函》图片，告知杨文莲：及时结清欠付的房租、本催款函视为解除《租房合同》的通知，同时要求杨文莲在2020年11月26日前搬离房屋。诉讼中，杨文莲在答辩时称因于菲锁门造成其损失，表示将提起反诉。后杨文莲未在法庭指定期间内递交书面反诉状，视为其未提起反诉。一审法院认为，本案双方的争议焦点为：《租房合同》是否符合解除条件，进而判断杨文莲应否将房屋返还给于菲。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方之间签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉《租房合同》明确约定杨文莲应于2020年8月8日、2020年11月8日前支付下一个季度的租金，其未按期支付租金的，于菲有权收回房屋。杨文莲未按约在2020年8月8日支付下一个季度的租金，且经催要后仍不支付，已符合解除条件，于菲有权单方解除合同。关于合同解除时间的问题，于菲于2020年11月18日短信告知杨文莲收回房屋，即含有解除合同之意，故法院确认双方签订的《租房合同》于2020年11月18日解除。杨文莲关于不同意解除合同的抗辩意见，与其逾期支付租金，符合合同约定的解除条件的既成事实不符，故不予采纳。因此，扣除杨文莲已付租金90000元、押金20000元及于菲自愿免收期间的租金，杨文莲还应向于菲支付租金12777.44元。杨文莲未按期支付租金，于菲有权要求被告支付逾期付款利息。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租房合同》已依法解除，杨文莲应于合同解除后将所承租的房屋恢复原状、腾空后返还给于菲。此外，于菲已于2020年11月19日告知杨文莲已解除了其所加门锁，在无证据证明于菲在2020年11月19日仍未解除所加门锁时，杨文莲应分别按50000元/季度、210000元/年的标准支付2020年11月20日至2021年2月7日、2021年2月8日至实际腾房之日止的占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、于菲与杨文莲签订的《租房简易版的协议书合同》于2020年11月18日解除；二、杨文莲于判决生效之日起十日内将所承租的南通市崇川区×××城××幢××室房屋恢复原状、腾空后返还给于菲；三、杨文莲于判决生效之日起十日内向于菲支付2020年11月18日前的租金12777.44元（押金20000元已抵扣，于菲不再退还）及逾期付款利息（以12777.44元为基数，自2020年8月8日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），同时支付逾期腾房占有使用费（自2020年11月19日起至2021年2月7日止、自2021年2月8日起至实际腾房之日止，分别按555.55元/日、575.34元/日的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，减半收取计381元，由杨文莲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨文莲提交营业执照复印件、公司设立登记通知书、“携程旅游”门市经营管理目标责任协议书及照片一组，证明其租赁房屋用于开设旅游公司。于菲对该组证据的真实性没有异议，但认为与本案缺乏关联性。本院经审查认为，上述证据不属于二审中的新证据，于菲对杨文莲租赁案涉房屋用于经营亦无异议。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，双方订立的《租房合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同中约定杨文莲给付租金的期限，且明确如杨文莲未按期支付租金的，于菲有权收回房屋。虽最高人民法院于2020年5月15日发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条中规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，但杨文莲未按约在2020年8月8日支付下一个季度的租金，当时疫情已逐步好转，旅游业亦已逐步恢复，且于菲已经考虑疫情原因免除杨文莲一个月租金。在于菲此后催要过程中，杨文莲亦承诺“给其三天时间解决问题，否则于菲可锁门”，然杨文莲亦未能履行承诺，其以疫情导致经营困难为由无限期拖延租金，亦有违诚信。在此情形下，于菲函告解除合同，一审法院确认双方合同依法解除并无不当。杨文莲要求租金减半收取，亦缺乏依据。综上所述，杨文莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费762元，由上诉人杨文莲负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  卢 丽审判员  曹 璐二〇二一年六月二十九日书记员  张佳琦