云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0424民初468号原告：秦自威，男，1989年2月11日出生，汉族，农民，住云南省玉溪市华宁县。被告：华宁县易城房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市华宁县宁州街道办虹桥新村55-2号。统一社会信用代码：91530424080418924W。法定代表人：朱瑞锋，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李连军，男，住云南省昆明市呈贡区。代理权限：特别授权代理。原告秦自威与被告华宁县易城房地产开发有限公司（以下简称易城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理，本案当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦自威向本院提出诉讼请求：1.请求确认2015年1月10日秦自威与易城房地产公司签订的《宁阳首座商品房认购协议》有效；2.依法判令易城房地产公司按《宁阳首座商品房认购协议》履行交付房屋义务。诉讼过程中，秦自威变更第二项诉讼请求为：判令易城房地产公司退还认购房屋款本金，并按法律规定赔偿损失。事实和理由：2014年7月3日，秦自威在易城房地产公司开盘时认购了华宁县宁阳首座X栋X层XXXX号商品房一套，建筑面积94.24平方米，打折后每平方米单价为2400元，总价226176元。认购当天原告秦自威支付59000元，2015年1月10日与易城房地产公司签订《宁阳首座商品房认购协议》时支付了56176元，合计支付了116176元。因易城房地产公司出现资金问题一直搁置未能按时建房，余款110000元未付。2019年7月，易城房地产公司通知交尾款，并告知不能办理按揭时，因在疫情期间，秦自威去过一次没人上班，尾款未支付，2020年10月，秦自威再次到易城房地产公司交尾款，易城房地产公司业主委员会告知秦自威其认购的商品房已另售他人，让秦自威另择房购买，双方协商未果后易城房地产公司叫秦自威到法院起诉。综上，易城房地产公司在秦自威不知情的情况下，将秦自威认购的房子另行出售他人，侵犯了秦自威的财产权益。请求判如所请。被告易城房地产公司辩称，对秦自威与易城房地产公司签订《宁阳首座商品房认购协议》，并两次付款116176元的事实予以认可。秦自威接到交尾款的通知，因疫情未找到人而未交付尾款，2020年10月，秦自威再次来交尾款时，是业主委员会告知其购买的房屋已另售他人。易城房地产公司在得知秦自威认购的房屋被卖后，已经主动找秦自威协商，让其另择其他房屋购买。秦自威针对其诉讼请求，举证如下：一、身份证，以证明秦自威的基本身份情况；二、《宁阳首座商品房认购协议》，以证明2015年1月10日，秦自威向易城房地产公司购买商品房一套；三、收据，以证明2015年1月10日，秦自威向易城房地产公司购买商品房一套，并支付50%的购房款；四、企业信用信息公示报告，以证实易城房地产公司的基本情况以及经营范围。经质证，易城房地产公司对以上证据均无异议。易城房地产公司针对其辩称，举证如下：一、《关于宁阳首座华宁商业广场尾款收取请示报告》，以证明2019年5月7日、5月10日，易城房地产公司、宁阳首座业主委员会、华宁县宁州街道城关社区居民委员会三方共同向华宁县县委、县政府请示，由易城房地产公司授权业主委员会向业主收取尾款，2019年5月25日前收取尾款的30%，2019年6月30日前收取尾款的30%，余款在交房时一次性付清，超过规定时间不交款的，视为放弃房屋购买权，由业主委员会收回房子重新销售，销售后把已交金额退还给原购买业主；二、《告知全体业主通知书》，以证明宁阳首座业主委员会、通海第一建筑开发有限公司、易城房地产公司三方共同于2019年9月16日、10月10日发出通知，要求全体业主全力配合宁阳首座重建工作的开展，积极主动的交付自己所欠购房尾款，推进工程建设，同时告知2019年9月20日前没有交付尾款和没有来进行情况说明报备的业主，视为自动放弃已购房源的购买权，公司将另行出售房屋，用于后期工程建设，且不含利息赔付，拒不交尾款和造谣惑众给公司带来不良影响的业主，自己承担法律责任，公司将不予配合个人后期相关证件的办理，2019年9月30日前全体业主各自交付自己所欠尾款的80%，拿钥匙时，交付剩余尾款的20%，通知内容已报告过华宁县政府“宁阳首座”工作领导小组及相关联动单位，公司将于2019年10月1日起公告并执行决议；三、侯某电话短信，以证明2019年10月22日，再次通知未交尾款的业主不交尾款的后果；四、微信业主群截屏，以证明秦自威在业主群内，群内多次发出过通知；五、以李某、魏某名义开具的业主委员会自救账户，以证明业主委员会成立后，业主交付的尾款均进入业主委员会的账户；六、委托书，以证明易城房地产公司将宁阳首座项目的所有事务委托给普某；七、购房认购协议、收据，以证明易城房地产公司已于2019年11月15日将秦自威认购的宁阳首座4幢10层1005号房另售予王某，并全额收取了售房款。经质证，秦自威对证据四无异议，对其余证据有异议，提出：对证据一、证据五、证据六秦自威不知道证据内容，不发表质证意见，对证据二、证据三的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，秦自威不知道业主委员会是如何产生的，业主委员会也无权对秦自威认购的房屋径行处理，对证据七的对证明目的有异议，合同约定售房款与收款金额不符。结合当事人的诉辩、举证、质证，本院对当事人无争议的证据予以认定，对有争议的证据作如下认定：易城房地产公司提交的证据一、证据五与本案无关联性，本院不予评述；证据二、证据三、证据六、证据七与本案相关联，但对其证明目的，本院结合全案证据作综合认定。本院经审理认定事实如下：2014年7月3日，秦自威在易城房地产公司开盘时认购了华宁县宁阳首座X栋X层X—XXXX号商品房，建筑面积94.24平方米，每平方米单价为2975元，打折后每平方米单价为2400元，总价为226176元，认购当天秦自威支付购房款59000元。2015年1月10日，易城房地产公司为甲方与秦自威为乙方签订《宁阳首座商品房认购协议》，载明：甲、乙双方本着平等、自愿的原则，同意就下列事项订立《商品房认购协议书》，以资甲、乙双方共同遵守：乙方自愿认购甲方开发之位于华宁县XX街与XX街交叉路口的“宁阳首座”项目（住房／商铺）X栋XX层，房号为：X—XXXX，建筑面积约94.24㎡（最终面积以测绘为准），每平方米单价为2975元。乙方选择的付款方式为（按揭贷款，一次性付款），优惠为%，折后单价为2400元／㎡，总价合计226176元。一、付款方式约定：1.乙方必须于签订本商品房认购协议书当日支付定金人民币60000元；2.乙方必须于签订本商品房认购协议书一周内按双方约定的付款方式付清50%，首付款合计人民币116176元（含定金），并签署《商品房购销合同》（按揭付款的即日办理按揭手续）。二、甲乙双方约定：1.签订本认购协议书前，乙方必须认真阅读宁阳首座相关认购文件，付款方式及认购须知；2.乙方必须按约定付款方式按时如数缴付上述房款；3.乙方在上述期限内未前来签署《商品房购销协议》或未按时缴付应付房款的，视为乙方自动放弃其所认购该房屋之权利，甲方有权将该房屋另行出售，并不退还乙方已缴付之定金；4.在本协议书约定的期限内，不得将本协议所约定的房屋向第三方出售，否则甲方应双倍返还乙方已支付的定金；5.本协议书所约定买卖商品房未详尽设定双方任何一方之权利义务，双方同意以最后签署的《商品房购销合同》为据；6.立约双方于平等、真实、自愿的前提下签署本认购协议书，本认购协议书任何文字表述上的争议／歧议，由甲方保留解释权并负责解释；7.本认购协议书一式叁份，甲方持贰份、乙方持壹份，具有同等效力。甲方（签章）华宁县易城房地产开发有限公司，经办人徐某并加盖公司印章乙方：秦自威并捺手印。2015年1月10日。签订《宁阳首座商品房认购协议》当天，秦自威又支付购房款56176元，合计支付购房款116176元，但双方未按约定签订《商品房购销合同》。后因易城房地产公司资金链出现问题，工程项目基本处于停工状态，2018年11月，广大业主成立业主委员会进行自救，2019年5月7日、5月10日，易城房地产公司、华宁县宁州街道城关社区居民委员会、宁阳首座（华宁商业广场）业主委员会联名向华宁县委、县政府提交“关于宁阳首座（华宁商业广场）尾款收取事宜的请示”，请示意见：一、由易城房地产公司授权委托业主委员会收取尾款及销售房屋，所收款项全部进入业主委员会账户，用于项目建设；二、2019年5月25日前收取尾款的30%；三、2019年6月30日前收取尾款的30%；四、余款在交房时一次性付清；五、超过规定时间不交款的，视同放弃房屋的购买权，由业主委员会收回房屋，重新销售，销售后把已交金额退还给原购买业主。请求未获得回复后，易城房地产公司、通海XX工程建设有限公司、宁阳首座（华宁商业广场）业主委员会于2019年9月16日联名向认购业主发出《告全体业主通知书》，为结束烂尾楼工程，结合昆明、玉溪及其他地方烂尾楼工程重建的实际举措和宁阳首座的特殊情况，由华宁易城房地产公司、通海XX、宁阳首座业主委员会特作出如下协议：1.全体业主必须全力配合宁阳首座重建工作的开展，积极主动的交付自己所欠购房尾款，推进工程建设；2.在2019年9月20日前没有交付尾款和没有来进行情况说明报备的业主，视为自动放弃已购房源的购买权，公司将另行出售你的住房，不含利息赔付你所交的购房本金；3.拒不交尾款和造谣惑众给公司带来不良影响的业主，自负法律责任，公司将不予配合个人后期相关证件的办理；4.2019年9月30日前全体业主各自交付自己所欠尾款的80%，春节前拿钥匙时，交付剩余尾款的20%；5.我们已将告业主全体通知书报送华宁县政府“宁阳首座工作领导小组”及相关联动单位，自2019年9月20日至9月30日止，不来交付购房尾款的业主，公司将于2019年10月1日起公告并执行决议，面向社会大众出售房源，用于后期工程建设。2019年10月10日，易城房地产公司、通海XX工程建设有限公司、宁阳首座（华宁商业广场）业主委员会联名发出《告全体业主通知书》，除2019年9月16日通知的1—4项内容外，同时告知一期工程1幢、5幢将于9月底交付业主，二期工程2幢、3幢已封顶，在做相关附属工程，4幢将于2019年9月15日前封顶，全部工程将于2020年春节前完工，交付业主，同时附未交尾款业主名单及未付款额，秦自威未付购房余款额110000元，并告知未交购房余款业主应于2019年10月13日到宁阳首座办公室交付尾款，过时不交的，易城房地产公司将视同业主放弃采取自救方式建房的通知决议，公司将出售未交尾款的业主房源，赔付业主原交房源的本金。2019年10月22日，易城房地产公司通过微信再次通知未交尾款的业主于2019年10月24日前交付，否则公司将视为放弃购房权，转售业主认购房并退还原购房本金。在秦自威未缴付购房尾款的情况下，易城房地产公司于2019年11月15日将秦自威认购的宁阳首座X栋X层X—XXXX号房出售给王某（案外人），王某于2019年11月19日前向易城房地产公司交付购房款220835元和车位费60000元。后秦自威到易城房地产公司交尾款，易城房地产公司及业主委员会告知秦自威其认购的商品房已另售他人，让秦自威另择房购买，双方协商未果。另，秦自威认购的宁阳首座X栋X层X—XXXX号房属二期建设项目，易城房地产公司在与秦自威签订《宁阳首座商品房认购协议》时未取得二期建设项目商品房预售许可证明，后因自身原因，至起诉时也未取得商品房预售许可证明。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，易城房地产公司在开发宁阳首座商住房工程项目过程中，在未取得商品房销售许可证明的情况下与秦自威签订《宁阳首座商品房认购协议》，协议书对房屋的坐落、面积、房屋价款及付款方式、违约责任等内容进行了约定，该协议系商品房买卖合同的组成部分，当事人据此可以要求对方按约定履行，故易城房地产公司与秦自威签订的《宁阳首座商品房认购协议》，符合商品房预售合同的构成要件，本案性质为商品房预售合同纠纷。易城房地产公司与秦自威于2015年1月10日签订《宁阳首座商品房认购协议》，秦自威在签订协议当天如约向易城房地产公司支付了购房款116176元，双方意思表示真实，合同成立，但易城房地产公司在与秦自威签订《宁阳首座商品房认购协议》时未取得商品房销售许可证明，且至起诉时也未能取得商品房预售许可证明，虽易城房地产公司认可协议合法有效，但与法律规定不符，故应当认定秦自威与易城房地产公司签订的《宁阳首座商品房认购协议》无效，对秦自威提出确认其与易城房地产公司于2015年1月10日签订的《宁阳首座商品房认购协议》有效的主张，本院不予支持。无效的合同自始没有法律约束力，且易城房地产公司已与他人签订《购房认购协议》，将秦自威预购的房源出售给他人并全额收取了售房款，双方已无履行合同的可能性。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，易城房地产公司在开发宁阳首座商住房工程项目过程中，在未取得商品房预售许可证明的情况下与秦自威签订《宁阳首座商品房认购协议》，承诺将正在建造中的房源将来交付秦自威，并收取了秦自威的预购房屋款，后又因易城房地产公司自身原因未能取得商品房预售许可证明，易城房地产公司的行为是导致合同无效的原因，其行为存在过错，应赔偿秦自威因此所造成的损失，秦自威作为房屋认购人，不应当对易城房地产公司不能取得商品房预售许可证明的行为承担责任，故秦自威请求由易城房地产公司退还其认购房屋款本金并承担赔偿责任的主张成立，本院予以支持，即由易城房地产公司退还秦自威认购房屋款本金116176元，并以116176元为基数按同期人民银行一年期贷款利率赔偿秦自威自2015年1月10日起至2019年8月19日止的损失，以116176元为基数按一年期贷款市场报价利率赔偿秦自威自2019年8月20日起至实际退还款项之日止的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告秦自威与被告华宁县易城房地产开发有限公司于2015年1月10日签订的《宁阳首座商品房认购协议》无效；二、由被告华宁县易城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告秦自威商品房首付款人民币116176元，并以116176元为基数，按同期银行贷款利率计付原告秦自威自2015年1月10日起至2019年8月19日止的资金占用费，以116176元为基数，按一年期贷款市场报价利率计付原告秦自威自2019年8月20日起至商品房首付款实际退还之日止的资金占用费；三、驳回原告秦自威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4692元，减半收取计2346元，由被告华宁县易城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期间为二年，自本案生效判决书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  傅家伦二〇二一年六月三日书记员  李爱萍