河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0802民初2361号 原告：孙鸿鸽，女，汉，1974年4月22日出生，无业，住河北省承德市高新区。 委托诉讼代理人：赵国栋，北京律众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周荣，北京律众律师事务所律师。 被告：王臣飞，男，1993年7月22日生，汉族，承德市居然之家设计师，住河北省承德市开发南区。 委托诉讼代理人：赵岩，河北意祥律师事务所律师。 被告：王猛，男，1980年5月16日生，汉族，无业，住河北省承德市开发南区。 被告：赵小娟，女，1984年7月29日出生，汉族，住承德市开发南区。 原告孙鸿鸽诉被告王臣飞、王猛、赵小娟确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年6月17日公开开庭进行了审理。原告孙鸿鸽及其委托诉讼代理人赵国栋、周荣，被告王臣飞及其委托诉讼代理人赵岩到庭参加诉讼。被告王猛、赵小娟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙鸿鸽向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告王猛、赵小娟与被告王臣飞所签订的房屋买卖合同无效。2、请求确认原告与被告王猛、赵小娟所签订的《房屋买卖协议书》有效。3、判令被告王猛、赵小娟支付原告违约金120000.00元。4、诉讼费由三被告承担。事实与理由：被告王猛与赵小娟系夫妻关系，被告王臣飞是王猛的表弟。2017年2月22日，原告与被告王猛夫妻经协商签订了《房屋买卖协议书》（以下简称“协议”），购买涉案的承德市开发区房屋，协议约定房屋总价款90万元，其中2017年2月21日以前支付60万元，被告在协议签订当天交付房屋；2018年2月20日前被告还清银行贷款并解封，原告支付尾款。待涉案房屋可以办理过户时，被告第一时间为原告办理过户，被告不得擅自将房屋转卖第三方。原告在约定时间支付了房屋首期款项60万元并接收房屋，此后，一直实际占有、使用涉案房屋。但被告王猛夫妇之后从未联系原告催要尾款办理过户。约定时间到达后，原告多次催促，但二被告以各种理由一直推脱，至今二被告也没有为原告过户。近期，经原告再三询问，被告王猛夫妻才承认与被告王臣飞恶意串通并将涉案房屋过户到被告王臣飞名下。经查询得知，2019年1月16日，涉案房屋的产权登记就已经变更到被告王猛与赵小娟名下，但二被告并没有通知原告，反而与被告王臣飞合谋签订虚假的买卖合同，并以涉案房屋为抵押，向中国邮政储蓄银行股份有限公司承德市西大街支行借款100万元，短短半个月的时间就完成了房屋买卖、抵押借款等一系列手续。对于双方不存在房屋买卖关系，而是恶意串通，借名贷款的事实，王猛、王臣飞二人在之前的庭审明确承认。后经多次协商未果，原告为维护合法权利，特向贵院提起诉讼，望依法支持原告诉求为盼。 原告向本院提交以下证据：1、原告与被告王猛夫妻签订的《房屋买卖协议书》一份，用以证明原告与被告王猛、赵小娟经友好协议签订了房屋买卖协议，就涉案房屋的买卖事宜进行了约定，协议是双方真实意思表示，应为有效合同。2、被告王猛出具的数额为60万元的《收条》一张及部分银行转账流水、原告与李永军的结婚证、2018年2月份银行流水及存折流水单三张：用以证明原告通过本人及丈夫名下账户，已经按照合同约定的时间支付了购房首付款60万元，经被告王猛于2017年2月22日书面确认收到上述款项，原告在约定的时间已经准备好了尾款，具备付款能力。3、物业费收据五张、原始购房发票四张、专项维修基金专用发票一张、王猛与承德凤凰山房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份：用以证明双方签订《房屋买卖协议书》后，被告王猛夫妻就将原购房手续交给原告，原告接受房屋后对房屋进行了装修，缴纳了此后全部的物业费和水电费，占有、使用涉案房屋至今。4、与王猛的通话录音两段，开庭笔录一份、三被告签订的房屋买卖合同一份：用以证明三被告并没有房屋买卖合同的真实意思表示，而是共谋以虚假的意思表示隐藏真实合意，实际是借用房屋买卖的形式骗取银行贷款另作他用。5、不动产登记信息：用以证明涉案房产的产权变更登记情况及抵押情况。证明王猛夫妻取得涉案房屋产权后就立即着手与被告王臣飞共谋以房屋买卖合同的外表骗取银行贷款100万元。 被告王臣飞辩称，一、答辩人与被答辩人王猛签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，没有法定无效事由，应当认定是合法有效的。根据《民法典》第一百四十三条规定具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中答辩人与被答辩人王猛签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。合同成立后，答辩人向被答辩人支付了全部148万元的购房款，王猛为答辩人办理过户登记均是在履行双方义务，所以该合同是双方当事人真实意思的表示，合同应当是真实有效的。二、答辩人与被答辩人王猛不存在恶意串通的欺诈行为。首先，答辩人在购买本案争议房屋前并不知道王猛已经将本案争议房屋卖给了孙鸿鸽。其次，答辩人购买本案争议房屋支付全部148万元购房款，而且该笔购房款不但远高于被答辩人孙鸿鸽购买房屋的价款，而且高于该房屋同等地段市场价格的房款。如果要是欺诈，答辩人将148万元巨款交付给王猛，是不是答辩人的损失更大！其次，《民法典》第二百二十一条规定当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中答辩人在购买本案争议房屋之前，前往不动产登记部门确认过该房屋不存在任何权属争议以及预告登记等阻碍物权实现的登记备案的。也就是答辩人已经尽到了一个善意第三人应当尽到的注意义务。所以，答辩人在购买本案争议房屋的过程中是不存在任何恶意串通的欺诈行为的。三，答辩人享有争议房屋的所有权符合法律规定。1、《民法典》第209条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。2、对于一房二卖的处理原则如下：首先判断房屋是否进行变更登记，如果进行变更登记后，则归属于被登记人；其次如果没有进行登记，谁支付全部或大部分购房款为房屋所有权人；最后，如果都没有，根据签订合同的顺序决定得到房屋产权的人。综上，答辩人与王猛签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，不存在恶意串通的欺诈行为，请法庭依法判决驳回孙鸿鸽诉讼请求。 被告王臣飞向本院提交以下证据。1、《房屋买卖合同》一份，用以证明2019年1月29日，王臣飞与王猛通过蜗牛房产中介签订《房屋买卖合同》，约定王猛将个人所有的位于河北省承德市开发区房屋以1480000.00元价款卖给王臣飞。2、转账记录，用以证明2019年1月30日，王臣飞将480000.00元通过转账方式支付给王猛。3、个人购房／购车借款及担保合同一份，用以证明2019年2月1日，为购买本案争议房屋，王臣飞向中国邮政储蓄银行股份有限公司承德市西大街支行借款1000000.00元，并将本案争议房屋作为抵押物抵押，该项借款直接支付到王猛名下。4、不动产权属登记证书，用以证明2019年2月2日，因房款已经全部支付给王猛，王猛将个人名下的承德市开发区冯营子凤凰金庭居住小区2号楼1单元201号房屋登记于王臣飞名下。5、王臣飞还款记录，用以证明王臣飞向中国邮政储蓄银行股份有限公司承德市西大街支行借款后，一直按照约定履行偿还贷款义务。 经庭审质证，被告王臣飞对原告提交的1、2、3、5号证据均无异议，本院予以确认。被告王臣飞对原告提交的4号证据中录音有异议，认为达不到原告证明目的，本院认为，原告所提该证据，与被告王臣飞陈述相互印证，故被告王臣飞异议不成立，对原告提交的4号证据，本院予以确认。原告对被告王臣飞提交的1、3、4、5证据真实性无异议，但对1、3、4证明目的及5号证据关联性不认可，本院认为，因被告王臣飞与被告王猛签订《房屋买卖合同》真实目的是骗取银行借款，故被告王臣飞所提该证据达不到其证明真实买房的目的，对于其提交的5号证据偿还购房借款的关联性由此也不成立，故原告异议成立，对被告提交的1、3、4、5证据，本院不予确认。原告对被告王臣飞提交的2号证据真实性不认可，本院认为，被告王臣飞所提该证据与其陈述此款系被告王猛通过向他人借款方式汇至被告王臣飞账户，又通过王臣飞账户汇至被告王猛账户相矛盾，故原告异议成立，对被告提交的2号证据，本院不予确认。 经审理查明，被告王猛与被告赵小娟系夫妻关系，被告王臣飞系被告王猛的表弟。2017年2月22日，原告孙鸿鸽作为乙方与被告王猛、被告赵小娟作为甲方经协商签订了《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方同意出售甲方所有的位于承德市的房产给乙方。该房屋户型为三室二厅两卫一厨，建筑面积132.64平方米，房屋用途为住房，权属为私产，未曾装修。二、甲乙双方议定上述房屋转让价为人民币900000.00元整（大写：玖拾万元整），按套计算，包括公共维修金、房屋现有设施等所有费用，甲方不得再以任何形式追加。四、甲方承诺保证：甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用及法律上的障碍，该房屋所有权为合法取得，即权力无瑕疵。甲方保证其妻子、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，否则一切后果由甲方自行承担。五、由甲乙双方协商同意于2017年2月21日由乙方以借款方式（见借款合同）向甲方一次性支付人民币600000.00元（陆拾万元）。余款乙方在2018年2月20日前向甲方支付人民币：300000.00元整（大写：叁拾万元整），上述房屋的占有、使用、收益、处分权即时起归乙方行使，其建筑范围内的土地使用权一并并入乙方使用，甲方与此房屋再无任何关系，甲方亲属也不再享有任何与此房屋相关的财产继承权。甲方应于合同签订当日将该房屋房产实物全部钥匙及所有购房资料原件、合同文书等权力凭证及房屋相关的资料和物品等正式交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付。甲方必须于2018年2月20日前还清建设银行房屋贷款，否则、按照违约赔偿房款和装修等损失。六、由于现实原因，本小区房产暂未办理房屋所有权证，甲方负责配合乙方提交办理房屋转让所需的相关资料。在为乙方办理房屋所有权证过程中，需缴纳的一切费用均由乙方自行承担，与甲方无关，若仍需甲方到场配合办理，甲方必须在限定时间范围内到场配合办理，不得延误。七、若不能直接以乙方的名义办理房屋所有权证，房产所有人署名虽为甲方，但实际所有权归乙方，房产证也交由乙方留存。待房屋容许过户的第一时间或乙方要求过户的第一时间，甲方积极配合乙方将房屋所有人更改为乙方及其共有人，过户所需购房税费由乙方承担。八、协议生效后，甲乙双方均不得反悔，甲方不许再行转让，不得以任何形式或借口将房屋产权证写成第三人或私自转让第三方。十、违约责任：本协议一经双方签字即成立并生效，任一方违约，需向守约方支付违约金，违约金为房款的20%。 《房屋买卖协议书》签订后，2017年2月21日原告孙鸿鸽向被告王猛支付600000.00元，被告在协议签订当天交付房屋。此后，一直实际占有、使用涉案房屋。但被告王猛、被告赵小娟之后从未联系原告催要尾款及办理过户。约定时间到达后，原告向被告催促，但二被告以各种理由一直推脱，至今二被告没有为原告过户。后经原告再三询问，被告王猛夫妻才承认与被告王臣飞共同将涉案房屋过户到被告王臣飞名下。经查，2019年1月16日，涉案房屋的产权登记已经变更到被告王猛与赵小娟名下，但二被告并未通知原告，被告王猛与被告王臣飞于2019年1月29日签订《房屋买卖合同》一份。该《房屋买卖合同》签订后，被告王猛通过向案外人张雪梅借款480000.00元，由案外人张雪梅将此款480000.00元转入被告王臣飞账户后，再由被告王臣飞将该480000.00元转入被告王猛银行账户，以此作为被告王臣飞向被告王猛支付购房首付款的银行流水。2019年2月1日被告王臣飞与共同借款人王瑞和与中国邮政储蓄银行股份有限公司承德市西大街支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》一份，被告王臣飞并以涉案房屋抵押担保。向中国邮政储蓄银行股份有限公司承德市西大街支行借款1000000.00元，并就该房屋办理了抵押手续。被告王臣飞审理中认可，该房屋买卖系虚假行为，实际目的是被告王猛向银行办理抵押贷款。 本院认为，原告孙鸿鸽与被告王猛、赵小娟双方具有房屋买卖的真实意思表示，双方对房屋买卖标的、价款约定具体明确，原告按协议约定实际支付大部分房屋买卖价款。且原告与被告王猛、赵小娟签订的《房屋买卖协议书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。故对原告请求确认其与被告王猛、赵小娟签订的《房屋买卖协议书》有效的诉讼请求，理由充足，本院予以支持。对于被告王猛与被告王臣飞签订的《房屋买卖合同》效力问题。因被告间签订《房屋买卖合同》并非双方当事人真实意思表示，被告王臣飞并没有向被告王猛支付购房款。双方签订《房屋买卖合同》的真实目的为向银行骗取借款。双方存在恶意串通损害原告及第三人利益，故双方签订的《房屋买卖合同》应认定无效。对于原告主张被告王猛、赵小娟支付原告违约金的请求，因该《房屋买卖协议书》尚未履行完毕，可在后期履行合同过程中根据实际情况一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、原告孙鸿鸽与被告王猛、赵小娟签订《房屋买卖协议书》有效。 二、被告王猛、赵小娟与被告王臣飞签订《房屋买卖合同》无效。 三、驳回原告孙鸿鸽其他诉讼请求。 案件受理费1350.00元，已减半收取，由被告王猛、赵小娟、王臣飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 付 军 二〇二一年六月十七日 书记员 高瑞松