吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初3257号原告：刘珍，女，1948年5月17日出生，汉族，住长春市净月经济开发区。委托诉讼代理人：孙绍红，女，1974年8月18日出生，汉族，与原告系母女关系。委托诉讼代理人：崔玄子，吉林新锐律师事务所律师。被告：李英男，男，1988年10月1日出生，汉族，住长春市朝阳区。原告刘珍与被告李英男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘珍的委托诉讼代理人孙绍红、崔玄子到庭参加诉讼，被告李英男经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘珍向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法确认原告解除合同通知有效、原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月10日解除；2.请求贵院依法判令被告支付欠付租金270,410.96元(自2019年10月1日起计算至2020年7月9日止共282天)、房屋占用使用费235,890.41元(自2020年7月10日起计算至2021年3月13日止共计246天)、物业费53,695.98元、采暖费25,879.47元(租金、房屋占有使用费按照每年租金35万元计算)；3.请求贵院依法判令被告支付逾期支付租金违约金70,000元；以上各项诉讼请求合计为655,875.81元。4.请求贵院依法判令本案的诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年8月21日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于长春市南关区亚泰大街与繁荣路交汇处繁荣路项目(御翠豪庭)40/45商业(幢)105号房建筑面积56.02平方米、104号房建筑面积257.45平方米出租给乙方，租期五年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，租金支付方式为每年度9月1日前支付。其中，双方约定第一租期(2017年10月1日至2020年9月30日)每年租金为35万元整。被告应当于2019年9月1日前支付下一年度即2019年10月1日至2020年9月30日的租金35万元，但被告一直未予支付。原告与被告多次交涉，但被告一直拒绝支付租金，遂原告根据双方签订《房屋租赁合同》第七条约定“被告拖欠租金超过15天，原告有权单方终止该合同，收回房屋使用权且屋内所有装修及设施归原告所有。”解除租赁合同，并于2020年7月10日向其送达《解除通知书》。租赁合同解除后，被告以想继续承租原告房屋为由让原告给其一定时间，但被告既不支付租金又不腾房，遂原告于2021年2月23日向其送达《限期搬离房屋通知书》，要求其5日内腾房。因被告拒绝腾房，原告于2021年3月13日强制收房。此外，租赁合同第二条第三款约定，被告逾期支付租金应当向原告支付违约金，按照合同约定的租金20%计算为70000元。租赁合同第三条约定水电费、物业费、采暖费等费用由被告承担，被告承租房屋期间共欠付物业费53695.98元、采暖费25879.47元。综上，原告为维护自己的合法利益，特向法院起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。李英男未到庭，但提交了书面答辩意见答辩如下：第一，被答辩人即原告刘珍先行违约，应承担违约责任。我们公司加盟经营了一家服装店,2017年8月21日与刘珍女儿租赁长春市南关区亚泰大街御翠豪庭门市2间，签订了2017年10月1日至2022年9月30日为期5年的租赁合同，入场时房屋内有原始格局与装修。由于经营需要，我们征得出租方同意，进行拆除以及重新装修。在拆除过程中发现了房屋的结构型漏水，为房屋纵向的一条线中多点漏水，当时第一时间与房主电话联系，房主未给正面答复，因我方已交一年房租及押金，被逼无奈，只能我们自己花费32100元(有具体花费明细)进行修补，可能是修补的效果，也可能是之后并无大雨，日后使用上并没有出现漏水问题。直到2019年，房屋出现大范围漏水，房主仍未积极配合处理，直到10月份，需要交付房租时，对方提出要找物业来负责，可后来迟迟没有解决方案。根据《城市房屋租赁管理办法》和《民法典》的规定，出租方应向承租方交付使用能够正常使用的租赁物。《民法典》第713条规定，承租人在租赁物需要维修时，可以请求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第715条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设，我方进行维修和增设物品进行改造，是征得出租方同意的。由于出租方没有尽到维修义务是明显的违约责任。因此出租方应承担违约责任。第二，双方签订的房屋租赁合同是一个显失公平的合同。在合同中规定物业费由承租方来承担是显失公平的，因为物业费是由业主与物业公司签订物业服务合同而形成的权利义务，承租人没有同物业公司签订物业管理合同，不应成为缴纳物业费的义务主体。因为物业费是一个含有多种服务的费用，其中有不应该由承租方来承担的费用。因此约定由承租方来承担该项费用是显示公平的。城市房屋租赁管理办法明确规定，房屋租赁当事人应当遵循自愿平等互利的原则，签订房屋租赁合同约定物业费由承租方来承担是显失公平，也是不平等的。第三，出租方已经提出解除租赁合同，不能要求支付解除合同之日之后的费用由承租方来承担。被答辩人刘珍在诉状中已经明示，他方已经做出过解除房屋租赁合同的通知。该通知证明其已经同意并解除租赁合同。因此自解除合同之日起以后的房屋租赁费用不应由承租方再继续缴纳租金。更不应该承担违约金。第四承租人在承租房屋的过程中物品遭受损失，应由出租方房主来承担。根据双方约定和有关规定，在装修过程中，在装修添附及设施在解除合同后，可以由出租方收回的。但是承租方的私人物品及设备，不应由出租方收取。在此期间据我了解，我屋内价值100余万的商品及办公用品被房主全数扣押，如今在我不知情的情况下，被人破门而入，所有物品全部丢失，我有理由怀疑是房主所为，对物品损失我保留追诉权。第五，我方已向其交纳了5万元的保证金，该保证金是对违约责任的一种保证。另行约定违约金，违背法律规定房租方面，我方在房主方有5万元房屋抵押金，如果情况完好情况下，我方若拖欠房租，房主有权15日后收回房屋(也在双方签订的租房合同中有体现)，且我方最大责任为5万元押金不退还，而导致直未收房的原因，我方认为是房主因房屋漏水问题，感觉自身过错，并且对方向我们要求租金20%的违约金高于法律规定。向我方追求过高的违约金，没有法律依据。第六，受疫情影响，出租方应该减少租金或延长租赁期。我方同全国人民一样受到疫情的影响，生产经营受到了较大的影响。面临着生存的危机，国家发改委和财政部等部门发布的《关于应对新冠肺炎疫情，进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第2条规定：实施房屋租金减免。对用于经营出现困难的服务业，小微企业和个体工商户，免除上半年三个月房屋租金。对于承租非国有房屋用于经营出现困难的服务业，小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上减免或延期收取房屋租金。我公司在租赁期时间正值疫情高危期。生产经营受到较大的影响，因此出租方应给减免一部分租金。综上所述，双方租赁关系在合同存续期间产生矛盾，完全是由出租方没有按照合同规定进行维修义务，致使不能履行合同和不完全履行合同造成的，出租方应承担主要责任。本院经审理认定事实如下：2017年8月21日，刘珍（甲方）与李英男（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南关区亚泰大街与繁荣路交汇处御翠豪庭40/45商业（幢）105号房建筑面积56.02平方米、104号房建筑面积257.45平方米房屋出租给乙方，租期五年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，其中2017年10月1日至2020年9月30日租金每年35万元，2020年10月1日至2022年9月30日每年租金38万元。付款方式为上打租，于租金期满前30天由乙方汇入甲方指定账户。乙方逾期付款的，须及时如数补缴，且每延迟一天按欠付租金的0.1%向出租房支付违约金，但最高不超过本合同租金总额的20%，如乙方不能及时交纳租金超过15日的，甲方有权收回房屋，房屋内物资视为放弃所有权，一切损失由乙方自行负责，经营期间的费用由乙方承担。乙方交纳5万元保证金，合同期满后，乙方无费用拖欠，甲方无息返还。合同第三条约定，在房屋租赁期间，承租方须支付水费、电费、采暖费、宽带、通讯、物业管理费、卫生费、租赁房产税等乙方经营期间的费用由乙方全部承担。合同第七条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，屋内所有装修及设施均归甲方所有：1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租方进行非法活动的，损害共同利益的；3、乙方拖欠租金累计达15天的。此外，合同还约定了其他条款。合同签订后，李英男通过吉林省盛海股权投资基金管理有限公司名下账户分别向刘珍支付押金5万元、2017年10月1日至2018年9月30日租金35万元，2018年10月1日至2019年9月30日租金35万元。2020年7月1日，刘珍向李英男作出《解除通知书》，内容为：“双方于2017年8月21日签订了《房屋租赁合同》，约定我方将位于长春市南关区亚泰大街与繁荣路交汇处繁荣路项目（御翠豪庭）40/45商业（幢）105号房建筑面积56.02平方米、104号房建筑面积257.45平方米房屋出租给贵方，租期五年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，租金支付方式为每年度9月1日前支付。贵方应当于2019年9月1日前支付下一年度即2019年10月1日至2020年9月30日的租金35万元，但截止目前仍未支付。根据《房屋租赁合同》第七条约定：“乙方拖欠租金累计达15天，甲方有权单方终止合同，收回房屋且屋内所有装修及设施归原告所有。”现贵方拖欠租金，已构成严重违约，我方多次主张均未支付，其双方签订租赁合同目的已无法实现，故而我方根据上述条款规定及《合同法》的相关规定解除双方2017年8月21日签订的《房屋租赁合同》，自贵方收到本通知之日起，双方《房屋租赁合同》解除。”刘珍提供现场照片及微信聊天记录，用于证明其向李英男送达了该解除通知。2021年2月23日，刘珍再次向李英男作出《限期搬离房屋通知书》，限李英男5日内搬离房屋，否则将强制收房。庭审中，刘珍自述其于2021年3月13日自行收回房屋。另查，刘珍交纳两处案涉房屋2019年4月至2021年3月期间物业费共计30479.04元，并提交长春万科物业服务有限公司电子收款收据8张予以佐证。2020年11月5日，吉林省春城热力股份有限公司出具发票4张，刘珍向案涉的御翠豪庭40栋104、105号两处房屋交纳2019-2020年度供暖费共计12624.12元；2020-2021年度基础供热费及补交供暖费共计12624.12元。再查，刘珍为坐落于南关区亚泰大街与繁荣路交汇处繁荣路项目（御翠豪庭）40商业[幢]104号房，建筑面积257.45平方米以及105号房，建筑面积49.45平方米房屋的房屋所有权人。本院认为，刘珍与李英男于2017年8月21日签订《房屋租赁合同》，李英男抗辩称该合同显失公平，但未提交证据予以证明。该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当据此履行。刘珍主张李英男于2019年10月1日后未支付房屋租金，李英男未到庭提出反驳，视为放弃抗辩的权利，李英男构成违约。刘珍根据合同约定向李英男发出《解除合同通知书》，张贴于案涉房屋，但照片不能显示张贴时间，且即便刘珍于通知作出当日即张贴，也无法确认李英男当天即收到。刘珍于2020年8月15日通过微信向李英男送达，李英男亦于当日作出回复。庭审中，刘珍提供与李英男的微信聊天记录原始载体，结合聊天记录中对李英男的称呼及上下文，本院对该聊天记录真实性予以确认。故双方签订的《房屋租赁合同》应以其于2020年8月15日通过微信向李英男送达之日解除。合同解除后，李英男应当将案涉房屋返还给刘珍，未返还的，应当支付房屋占有使用费。刘珍主张其于2021年3月13日收回房屋，李英男未到庭提出反驳，应当视为放弃抗辩的权利。李英男抗辩称受疫情影响，刘珍应当减免租金，但该减免应为双方协商，并非刘珍之合同义务，其抗辩理由不能成立。故刘珍主张李英男应按每年35万元标准支付自2019年10月1日起至2021年3月13日止的租金及房屋占有使用费共计506301.37元，李英男于承租时缴纳抵押金50000元，应从其拖欠租金中予以扣除，故李英男应给付刘珍租金及占有使用费共计456301.37元。关于刘珍主张李英男应支付物业费及采暖费一节。双方签订的《房屋租赁合同》第三条第一项约定采暖费、物业管理费由乙方（李英男）承担。李英男抗辩称其与物业公司不存在合同关系，不应承担物业费，不符合合同约定及法律规定，该抗辩不能成立。刘珍提交电子交款凭证及发票，证明其交纳两处案涉房屋2019年4月至2021年3月期间物业费共计30479.04元，2019-2020年度及2020-2021年度采暖费25248.24元，上述款项应由李英男承担。刘珍主张2018年物业费未实际发生，本院不予支持。关于刘珍主张李英男应按合同约定承担违约金一节，合同约定李英男逾期付款的，每延迟一天按欠付租金的0.1%支付违约金，最高不超过本合同租金总额的20%。根据公平原则，兼顾实际损失及资金占用情况，违约金应以应付租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算为宜。双方签订的《房屋租赁合同》约定租金付款方式为上打租，每年度9月1日前支付，合同内所欠租金数额为2019年10月1日起至2020年8月15日止，共计306849.32元（年租金350000元÷365天×320天）。故李英男应以306849.32元为基数自2019年9月1日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，最高不超过原告主张的70000元为标准支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘珍与李英男于2017年8月21日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月15日解除；二、李英男于本判决生效后立即给付刘珍租金及房屋占有使用费456301.37元；三、李英男于本判决生效后立即给付刘珍物业费30479.04元、采暖费25248.24元，共计55727.28元；四、李英男于本判决生效后立即给付刘珍违约金（以306849.32元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，最高不超过70000元）；四、驳回刘珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5179元，由李英男负担（刘珍已垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 丁文怡二〇二一年六月二日书记员 王 放