广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初9159号原告：王林，男，1982年11月10日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区×××××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：张中各，广东尚宽律师事务所律师。被告：中山市神马房地产开发有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××卡。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。原告王林诉被告中山市神马房地产开发有限公司（以下简称为神马公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王林及其委托诉讼代理人张中各，被告神马公司的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告签订的《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.判令被告向原告退还已付的购房款213020元；3.判令被告向原告退还已付的购房优惠服务费20000元；4.判令被告向原告支付资金占用利息（以170000元为基数，自2016年9月12日起按年利率6%计至实际清偿之日止；以63020元为基数，自2018年4月2日起按年利率6%计至实际清偿之日止）；5.判令被告向原告支付律师基本办案费3000元。庭审过程中，原告变更第二项诉讼请求返还的购房款金额为213000元。事实与理由：原告与被告于2016年9月4日签订《旭日盛世园认购书》，原告认购了案涉商品房。2018年4月1日，原告和被告签订《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定：1.原告购买三角镇旭日盛世园3幢704房，该房建筑面积106.07平方米，套内建筑面积83.88平方米，总房款为710000元；2.付款方式为银行按揭方式，即2018年12月31日付清首期款213000元，余款497000元办理商业贷款付清；3.被告应在2020年6月30日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的案涉商品房交付给原告（见合同第八条）；4.合同签订后30天内，被告应向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案（见合同第二十三条）；5.被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任（见合同第十四条）。签订上述合同后，原告在2016年9月4日支付购房订金20000元，2016年8月27日刷卡支付购房款130000元，2018年4月1日刷卡支付购房款63000元及支付手续费20元，原告已经付清了首期款213000元。在签订认购书时，被告使用关联公司中山市盛威达贸易有限公司（以下简称为盛威达公司）的名义另行收取原告及丈夫的购房优惠服务费20000元。综上，原告实际共向被告支付233020元。但因被告并没有将已收的案涉购房款存入监管账户，故案涉房屋无法网签合同，无法进行销售登记备案，亦不能办理银行按揭。2020年3月2日，原告向中山市第二人民法院起诉被告，要求被告为原告办理网签合同和登记备案手续，案号为（2020）粤2072民初3265号，在该案诉讼中原告了解到涉案房产于2018年5月14日由中山市第一人民法院根据伍志松财产保全申请进行了查封。2018年8月8日，中山市第一人民法院对案涉房产所在土地进行了首次查封，但查封不包括已出售部分。最终中山市第二人民法院驳回原告的诉讼请求。原告于2020年6月11日向中山市第一人民法院提出书面执行异议，2020年8月10日，中山市第一人民法院以原告支付的价款未达到合同约定的百分之五十为由，驳回了原告的异议请求。综上，原告购买案涉房产多年，却因被告违约没有为原告网签备案，后又因被告债务纠纷查封了原告购买的房产，且该房产已在法院执行拍卖中。被告无法履行《商品房买卖合同》中约定的为原告办理合同销售备案手续、无法向原告交付房产、无法办理产权登记，合同目的已经无法实现，且均因被告违约造成。被告应该向原告赔偿一切损失，包括原告已支付的购房款、购房优惠服务费（实际也是被告变相收取的购房款）、律师基本办案费和资金占用的利息损失。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告神马公司答辩称，一、案涉房屋买卖合同的合同目的并非根本无法实现，原告要求解除双方之间签订的买卖合同无事实和法律依据。案涉房屋未能网签备案的主要障碍在于（2019）粤20民终2672号案件的查封，而该案目前尚处于检察院抗诉阶段，前述案件的查封财产已远高于判决确定的金额，故双方就涉案房屋签订的买卖合同并非无法实现。二、根据案涉买卖合同附件六的合同补充协议第八条第3点的约定，原告应在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面解除合同的要求，否则，视为原告放弃解除合同的权利。因此，即使原告享有解除买卖合同的权利，原告享有的解除权已消灭。三、即使案涉双方签订的房屋买卖合同被解除，原告仅向被告支付了购房款213000元，原告诉求被告返还购房款213020元缺乏事实和法律依据。同时，根据案涉买卖合同的合同补充协议第八条第3点的约定，如原告在约定的时间内行使解除权的，被告在各项手续办理完毕后十个工作日内返还原告已付的购房款。现合同尚未解除，即使案涉合同被解除，但双方并未就此情形下解除合同对支付利息进行约定，故原告诉求被告按年利率6%支付资金占用利息缺乏事实和法律依据。关于购房优惠服务费20000元，该款并非被告收取，根据合同相对性原则，原告诉求被告返还缺乏事实和法律依据。关于律师费，案涉买卖合同并未对被告承担律师费作出约定，原告该诉求缺乏事实和法律依据。本院经审理查明事实如下：1.2016年9月4日，王林与神马公司签订旭日盛世园认购书（ＮＯ.0000209），约定由王林以710000元总价向神马公司购买位于中山市××××××××××××××，首期楼款213000元需于2016年12月30日前付清，余款497000元通过银行按揭贷款方式支付，神马公司应于2016年12月30日前通知王林签订《中山市商品房买卖合同》。同时认购书约定因王林违约导致诉讼的，神马公司因诉讼产生的诉讼费、律师费等费用由王林承担。该认购书还约定其他内容。2.2018年4月1日，王林与神马公司就前述认购书认购的商品房签订《中山市商品房买卖合同（含附件六合同补充协议）》。该商品房买卖合同对商品房基本情况、计价方式与价款、逾期付款违约责任、商品房交付期限、交付标准、逾期交付违约责任、产权登记、房屋保修责任等事项作出约定。合同补充协议第八条第3点约定“除本合同其他条款由另行约定外，买受人根据法律规定或合同约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面解除合同的要求，否则视为买受人放弃解除合同的权利；买受人在约定实际内行使合同解除权的，买受人配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人于前述各项手续办理完毕后的十个工作日内退还买受人已付款项，按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算”及第十二条约定“如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求买受人承担其它违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。”，该补充协议还约定其他内容。3.王林分别于2016年9月4日、9月11日及2018年4月1日向神马公司支付订金20000元、订金130000元及购房款63000。王林于2016年9月4日向中山市盛威达贸易有限公司支付购房优惠服务费20000元。4.2018年5月14日，因神马公司与案外人伍志松的民间借贷纠纷案件，依据伍志松的申请，中山市第一人民法院依法查封了案涉房屋。2020年3月2日，王林就案涉房屋向本院提起诉讼，提出包括确认双方签订的商品房买卖合同有效，神马公司协助王林办理网签合同和登记备案手续等诉讼请求。因涉案房屋已被查封，本院经审理作出（2020）粤2072民初3265号民事判决，驳回了王林的诉讼请求。2020年6月11日，王林就案涉房屋向中山市第一人民法院提出执行异议，请求解除案涉房屋的查封并停止执行。中山市第一人民法院经审理作出（2020）粤2071执异284号执行裁定，驳回王林的异议请求。案涉房屋至今尚未解除查封。5.2021年4月12日，王林就本案诉讼与广东尚宽律师事务所签订诉讼代理合同，该律所指派张中各律师作为王林的诉讼代理人。翌日，王林通过微信向其诉讼代理人张中各支付3000元。2021年6月24日，广东尚宽律师事务所向王林出具金额为3000元的增值税普通发票。6.神马公司庭审中确认，其与盛威达公司曾有合作，由盛威达公司帮其介绍客户，然后由神马公司给予客户相应的优惠。本院认为，王林与神马公司签订的《中山市商品房买卖合同（含附件六合同补充协议）》是双方当事人的真实意思表示，没有违法法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，当事人应恪守履行。本案中，王林在签订案涉商品房买卖合同后，已按合同约定积极向神马公司履行了付款义务，但因神马公司自身原因，涉案的商品房已被有权机关查封至今未解封，致使案涉房屋至今未能办理预告登记至王林名下，神马公司的行为已构成根本违约。现王林主张解除双方签订的商品房买卖合同，理据充分，本院予以支持。神马公司抗辩王林未在合同约定的解除权行使期限内提出解除合同，其权利已消灭。案涉商品房买卖合同系神马公司提供的格式合同，合同约定的解除权行使期限仅有15天，约定明显过短，加重了王林作为买受人的责任，该条款应为无效。同时，就案涉商品房被查封的事实，王林为了可继续履行合同已向法院提出诉讼等途径救济，虽均被驳回诉求，但足以体现王林已就案涉商品房积极主张权利，不存在惰于行使其自身权利的情形。因此，对神马公司的抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。本案中，案涉商品房买卖合同因神马公司违约行为而解除，现王林诉求神马公司返还已支付的购房款213000元及资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持。关于王林已实际支付的购房优惠服务费20000元。庭审中，神马公司确认曾与盛威达公司合作，由该公司介绍客户并会给予客户相应的优惠。现涉案商品房买卖合同因神马公司的违约行为而无法继续履行，王林已支出的该部分费用属于无益费用，神马公司在签订涉案商品房买卖合同时亦应预见到其违约将导致王林遭受该部分损失。故王林诉请判令神马公司赔偿购房优惠服务费20000元及资金占用利息，合情合理，本院予以支持。关于资金占用利息的计算标准，本院调整资金占用利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告诉求超出部分，本院不予支持。关于律师费损失3000元。涉案认购书及商品房买卖合同均有关于王林作为违约方时其应承担律师费的违约责任的条款，但并未对神马公司作为违约方时其应承担律师费的违约责任进行约定，而该认购书是神马公司制定的格式合同。同时，王林向本院提交民事委托代理合同、微信转账证明及增值税发票，足以证实该笔律师费已实际产生并支付，王林已实际发生了律师费损失3000元。在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及合同权利义务对等原则，对王林诉请判令神马公司支付律师费损失3000元，合情合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王林与被告中山市神马房地产开发有限公司于2018年4月1日签订的《中山市商品房买卖合同（含附件六合同补充协议）》；二、被告中山市神马房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内原告王林退还购房款213000元及资金占用利息（以150000元为基数，自2016年9月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；以63000元为基数，自2018年4月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、被告中山市神马房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王林赔偿购房优惠服务费20000元及资金占用利息（以20000元为基数，自2016年9月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、被告中山市神马房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王林支付律师费3000元；五、驳回原告王林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5728元，减半收取计2864元（已由原告预交），由被告负担，被告在支付上述款项时一并迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴柏强二〇二一年六月二十九日书记员  黎杰霞