吉林省大安市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0882民初931号 原告（反诉被告）：大安市鑫城房地产开发有限公司，住所吉林省白城市大安市阳光名苑2号楼东1门市。 法定代表人：姜喜峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：彭旭，吉林策业律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曹禹，男，1986年3月8日生，汉族，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：方园，吉林于晓辉律师事务所律师。 原告（反诉被告）大安市鑫城房地产开发有限公司（以下简称鑫城公司）与被告（反诉原告）曹禹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月14日公开开庭进行了审理，鑫城公司委托诉讼代理人彭旭、曹禹及其委托诉讼代理人方园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫城公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决曹禹向鑫城公司支付拖欠购房款204,416元，并计算银行利息至实际给付之日止；2.请求人民法院依法判决曹禹承担本案诉讼费等一切费用。事实和理由：2014年3月30日，鑫城公司与曹禹签订《商品房认购协议书》，合同中对于认购房屋性质、地址、房款、付款方式进行明确约定。当日依据合同约定向曹禹交付房屋，并办理相关入住手续。但是时至今日，曹禹仍拖欠购房款204,416元。我公司多次与曹禹沟通付款事宜，曹禹均不予理睬，无奈，诉至贵院，请求依法支持我公司的诉讼请求。 曹禹辩称，本案鑫城公司主体不适格，曹禹与鑫城公司之间并没有签订商品房买卖合同，曹禹是与黑龙江省建三江农垦大禹房地产开发有限公司大安分公司签订的购楼合同，同时曹禹已经交付了155,268元的购房款。鑫城公司所述的欠款数额不正确。双方约定购买房屋是以先交首付款，后部分款项以贷款方式进行给付。并没有约定后部分款项具体给付时间，所以应当驳回鑫城公司的诉讼请求。 曹禹向本院提出反诉请求：1.请求人民法院判决鑫城公司立即为曹禹办理大安市阳光名苑2号楼2单元502室房屋登记手续；2.请求人民判决反诉鑫城公司赔偿曹禹违约金应自2014年7月1日以155,268元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至鑫城公司办理完不动产登记止。事实与理由：曹禹与鑫城公司签订的合同中并未约定办理房屋登记时间，按照最高院关于买卖合同司法解释第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1.商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上应当赔偿曹禹的损失。 鑫城公司对曹禹的反诉辩称：曹禹主张没有事实依据及法律依据。合同签订后，曹禹并没有依据合同向鑫城公司全额支付购房款。鑫城公司行使不安抗辩权，无法为曹禹办理相关权利证书，并且我们保留依据合同第三条第二款约定，依法解除该认购书及相关购房合同的权利。 本院经审理认定事实如下：2014年12月15日，大安市发展和改革局作出大发改资字（2014）377号文件，文件载明：大安市阳光名苑小区棚户区扩建项目由原开发主体（黑龙江建三江农垦大禹房地产开发有限公司）变更为现开发主体（大安市鑫城房地产开发有限公司），并承接该项目。 2014年3月30日，曹禹与黑龙江建三江农垦大禹房地产开发有限公司签订商品房认购协议书。协议书上载明：曹禹认购大安市阳光名苑小区二期工程2号楼二单元502室，建设面积（图纸设计面积）103.87平方米。双方签订协议时房价3280元/㎡，核定房款预计：3,406,393.6元。办理入住手续时结算面积按大安市房产局出具的实测面积计算，多退少补。签订协议时交定金136,277.44元，尚欠204,416元可分期付款。定金在最后一次付款时充抵。2014年3月30日，曹禹与黑龙江建三江农垦大禹房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。合同约定第2【幢】2单元502号房，建筑面积103.87平方米，单价3280元/平方米，总金额3,406,393元整。付款方式为首付款136,277元，欠楼房尾款204,416元。曹禹提供2014年10月20日收取楼房装修保证金2000元收据、增平款18,991.2元收据。 认定上述事实的证据有当事人陈述、大安市发展和改革局作出大发改资字（2014）377号文件、商品房认购协议书、商品房买卖合同、收据等。 本院认为，大安市发展和改革局作出大发改资字（2014）377号文件确认大安市阳光名苑小区棚户区扩建项目开发主体由黑龙江建三江农垦大禹房地产开发有限公司变更为大安市鑫城房地产开发有限公司，并承接该项目，因此大安市鑫城房地产开发有限公司作为本案诉讼主体适格。 曹禹与阳光名苑小区原开发主体黑龙江建三江农垦大禹房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书和商品房买卖合同是双方自愿签订的不违反法律的强制性规定，楼房已经交付曹禹使用，因此两份合同均是合法有效的。关于鑫城公司是否有权要求曹禹给付尾欠购楼款问题，因阳光名苑小区棚户区扩建项目开发主体已经变更为鑫城公司，并由鑫城公司承接该项目，因此阳光名苑小区棚户区扩建项目的权利主体为鑫城公司，鑫城公司有权要求曹禹给付购买楼房时所欠购楼款。关于曹禹所欠购楼款的数额问题，商品房认购协议书中房屋总价款载明数额有误，应为340,693.6元。商品房认购协议书中约定曹禹交定金136,277.44元，尚欠204,416元，在商品房买卖合同中约定首付款136,277元，欠楼房尾款204,416元。曹禹提供的增平款收据，该收据只能证明交付了增平款，不能证明是交付的尾欠购楼款，因此曹禹提供的增平款收据中的款项不能冲减曹禹尾欠购房款204,416元。因此曹禹尾欠购楼款应为204,416元。 关于案涉房屋没有办理产权登记手续鑫城公司是否应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条的规定承担违约责任问题。商品房销售是开发企业将商品房出售给买受人，买受人交付购楼款的行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的是由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。曹禹购买案涉房屋后，开发企业向购房者交付了房屋，曹禹只交付了首付款，大部分购楼款没有交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条规定“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”由于双方当事人在买卖合同中没有约定交付尾欠购楼款时间，也没有约定办理产权登记手续时间。曹禹提供的证据不能证明鑫城公司同意在其不交付尾欠款的情况下为其办理产权登记手续。因此在曹禹没有交付全部购楼款的情况下，鑫城公司不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条规定的情形，因此曹禹请求鑫城公司承担违约责任赔偿违约金不符合约定和法律规定，其请求本院不予支持。 综上所述，鑫城公司要求曹禹给付尾欠购楼款204,416元及利息的请求符合法律规定本院予以支持，但利息的给付应从主张权利时起算。曹禹提出购楼尾欠款约定以贷款的方式给付，没有提供证据证实，这一抗辩理由不能成立。曹禹要求鑫城公司办理产权登记手续符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，判决如下： 一、曹禹于本判决生效后五日内给付大安市鑫城房地产开发有限公司尾欠购楼款204,416元及利息（自2021年4月13日起至实际给付之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息）。 二、大安市鑫城房地产开发有限公司在曹禹交付尾欠购楼款后十日内为曹禹办理产权登记手续。 三、驳回曹禹的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2183元，由曹禹负担。反诉费900元，大安市鑫城房地产开发有限公司负担100元，曹禹负担800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 本案法律文书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行本院生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作需要的必要消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张明兢 二〇二一年六月四日 书记员  陈思逊