四川省芦山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1826民初355号 原告（反诉被告）：芦山县产业集中区开发有限公司。住所地，四川省雅安市芦山县思延镇草坪村3组235号。 法定代表人：姜建西，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高晨曦，四川明炬（雅安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨杰，四川明炬（雅安）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川瑞赛科尔环保新材料有限公司。住所地，芦山县产业集中区。 法定代表人：杨利军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：辛志伟，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时港强，男，1981年3月14日出生，汉族，江苏省江阴市人，住江苏省江阴市。 原告（反诉被告）芦山县产业集中区开发有限公司（以下简称“产业集中区开发公司”）与被告（反诉原告）四川瑞赛科尔环保新材料有限公司（以下简称“瑞赛科尔公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用普通程序进行审理，由审判员何俊超担任审判长，与审判员杨烨、人民陪审员曾霞组成合议庭。诉讼中，被告（反诉原告）瑞赛科尔公司向本院提起反诉，本院经审查后予以受理，并于2021年6月17日公开开庭合并审理。原告（反诉被告）产业集中区开发公司委托诉讼代理人高晨曦、杨杰，被告（反诉原告）瑞赛科尔公司委托诉讼代理人辛志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 产业集中区开发公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告于2019年5月9日签订的《芦山县国有资产租赁合同》；2．判令被告支付拖欠的2019年度租金468673元，并以此为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担从2019年5月19日起至款清时止的利息损失；3．判令被告支付拖欠的2020年度租金468673元，并以此为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担从2020年1月10日起至款清时止的利息损失；4．判令被告支付拖欠的2021年1月起至2021年5月租赁物7744.695平方米的租金125464元，并以此为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担从2021年1月10日起至款清时止的利息损失；5．判令被告返还租赁物；6．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月9日签订《芦山县国有资产租赁合同》，约定被告租赁原告位于芦山县产业集中区××期××房，面积9092.82平方米，其他配套设施（办公楼、住宿楼第2层、第3层，门卫室、食堂面积一半共2959.695平方米），租赁期限5年（2019年1月1日起至2023年12月31日止），租金为468673元／年，2019年的租金在签订协议后10日内支付，其余年份的租金于每年1月10日前支付。协议签订后，原告即按约向被告交付了租赁物，但其未依约支付租金，经多次协商也一直拖欠。综上，原告认为，被告的行为已构成根本违约，为维护自身合法权益向人民法院提起诉讼，请求依法予以支持。 瑞赛科尔公司辩称，第一原告无权解除租赁合同。首先，双方签订的租赁合同并非单纯的租赁法律关系，而是投资协议的履行行为。2014年6月18日，被告与芦山县人民政府签订的《芦山县名邦建筑新材料项目投资协议》约定由芦山县人民政府按照双方确认的厂房规划设计方案启动厂房建设并交付被告，被告自筹资金投资建设建筑新材料项目，项目建设完成后被告视情况决定是否进行购买。因此，案涉租赁合同实际是上述投资协议的补充履行协议，双方权利义务的基础是投资协议的相关约定，不能将租赁合同孤立的进行法律判断。其次，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条的规定，原告若认为被告违约其解除权已经在2020年1月11日超过了一年的除斥期间。即使原告仍享有解除权，其也未履行通知义务。再次，从本案的社会效果、经济效果出发，被告因厂房建设投资先后投入了数千万元，现被告正准备投入资金对1﹟厂房生产线进行改造并报请被告股东，若此时解除租赁合同将造成巨大经济损失。同时，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告同意承担继续履行的义务，请求人民法院根据本案实际情况依法驳回原告解除合同、返还租赁物的诉讼请求。第二，原告诉请的租金计算方式与事实不符。双方签订租赁合同的时间是2019年5月9日，实际租赁日期应以7个月零22天计算。同时，原告于2020年11月12日将被告2﹟厂房清退，现其主张全年度租金与事实不符。另，租赁物不仅包含1﹟、2﹟厂房也包含部分宿舍楼、办公楼及食堂，租金是按年收取且并未针对每平方米的租金进行约定说明，即每个区分部分租金计算标准不应完全相同。因此，在原告已经收回2﹟厂房的情况下，现有租赁物的使用价值与此前租赁物整体的使用价值有了较大不同，此时双方应当通过协商方式对租金标准进行重新确认。第三，在案涉厂房建成交付时，原告仅交付被告厂房，配电柜、电缆、地下水管网、车间隔断以及部分基础设施等都由被告投资建设完成，共计387,882元，但原告于2020年11月12日清退2﹟厂房时将上述设施损毁给被告造成了巨大经济损失。综上，被告提出反诉请求：1．判令反诉被告赔偿因强制拆除反诉原告2﹟厂房机械设备、配套设施等造成的损失387,882元，并以此为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年11月12日至全部款项付清为止的利息损失；2．反诉被告承担反诉案件受理费。 产业集中区开发公司辩称，第一反诉被告是在反诉原告严重违约且经多次催告无果的情况下，为避免进一步扩大损失才决定收回2﹟厂房，且在此之前已多次向反诉原告发函告知相应后果，清退当日反诉原告现场负责人时港强（亦是本案其委托诉讼代理人）就搬离的物品（从2﹟厂房搬入反诉原告现仍占用的1﹟厂房）进行登记造册、共同签字确认，并未因搬离物品给反诉原告造成损失。第二，反诉被告建设厂房时即配备了必要的电源、排水沟等基本设施。反诉原告现主张其投资建设线缆、管网等设施设备没有事实依据，且其诉请的添附也未取得反诉被告的同意，另相关“隔断”等设施设备已拆除后搬移至1﹟厂房，反诉原告主张该部分费用与事实不符。综上，本案是因反诉原告违约导致合同解除，其请求反诉被告赔偿相关损失，依法不应支持。 经审理查明：2014年6月18日，芦山县人民政府（甲方）与江阴市名邦科技有限公司（乙方）签订《芦山县名邦建筑新材料项目投资协议》，约定由甲方根据双方确认的具体规划设计要求负责厂房及配套设施的建设，乙方则自筹资金在芦山县投资建设名邦建筑新材料项目，前期采取租赁甲方厂房及配套设施的方式开展生产经营活动。租期为自该房产交付之日起8年，前3年免收租金，后5年按70万元/年的租赁价格执行。8年后，乙方可续租也可购买。协议达成后，江阴市名邦科技有限公司（持股比例81%）与四川公路桥梁建设集团有限公司（持股比例19%）于2015年6月2日共同设立了瑞赛科尔公司并由其承继了上述投资协议。厂房及配套设施建成后，瑞赛科尔公司于2015年左右实际接收了上述厂房及配套设施并在1﹟厂房（面积为4785.54平方米）安装了生产线、地下管网等，2﹟厂房（面积为4307.28平方米）堆放了破碎机、磨粉机、回料、成品等。2019年5月9日，产业集中区开发公司（甲方）与瑞赛科尔公司（乙方）签订《芦山县国有资产租赁合同》第一条租赁物情况1．甲方将坐落在芦山县产业集中区二期标准厂房及配套设施总面积约18000平方米租给乙方使用后，由于乙方对租赁的厂房暂时没有充分的使用，部分房屋处于闲置状态。为充分发挥国有资产效益，甲方将3﹟厂房和配套设施（住宿楼第1层、办公楼第1层、食堂面积一半）收回，出租给有租赁需求的第三方。2．调整后，甲方实际出租的房屋为：二期标准厂房（1﹟、2﹟，面积9092.82平方米），其它（他）配套设施（住宿楼第2层3层、办公楼第2层3层、门卫室、食堂面积一半共2959.695平方米）总面积12052.515平方米，租赁给乙方使用．．．．．．第二条租赁期限5年，即从2019年1月1日起至2023年12月31日止．．．．．．第四条租金及交付方式租金为468,673元/年。租金按年收取，2019年1月至2019年12月租金在协议签订后10（日）内支付，其余年份于每年1月10日前支付，租金存入甲方账户．．．．．．合同签订后，瑞赛科尔公司未按上述约定给付租金。2020年5月13日，瑞赛科尔公司向产业集中区开发公司出具《承诺函》，承诺其需缴纳的2019年度房租468,673元，于2020年5月付50%，6月付50%，但其仍未按其承诺履行。2020年、2021年产业集中区开发公司分别向瑞赛科尔公司发送“关于缴纳租赁费的函”以及“关于限期解决标准厂房租赁相关事宜的函”。同时，2020年10月23日芦山经济开发区管理委员会副主任、产业集中区开发公司法定代表人姜建西、瑞赛科尔公司法定代表人杨利军及相关人员就案涉厂房及配套设施的有关问题召开了专题会并由芦山经济开发区管理委员会形成专题会会议纪要，会议决定瑞赛科尔公司于2020年11月10日前向产业集中区开发公司缴纳2019年度租金468,673元，于2020年12月31日前缴纳2020年度租金468,673元。同时，瑞赛科尔公司向产业集中区开发公司作出书面承诺：若瑞赛科尔公司未在11月10日前足额缴纳2019年度租金，产业集中区开发公司将对瑞赛科尔公司租用的两个厂房的一个进行清场处理。同年10月27日，产业集中区开发公司将上述会议纪要发送给瑞赛科尔公司相关负责人，对方回复收悉。后瑞赛科尔公司在2020年11月10日前仍未给付2019年度的租金。2020年11月12日，产业集中区开发公司向瑞赛科尔公司发送“关于清退2﹟厂房内机械设备等物资的通知”并于当日开始清退，瑞赛科尔公司工作人员时港强、芦山经济开发区管理委员会工作人员、芦山县司法局工作人员共同在场见证，并由时港强在清场实物登记表上签字确认。现场清场的物品为成品板、货架、机房围板、机房吊顶、电动机、搅拌机（破碎机）、回料、电柜，现堆放于1﹟厂房内，电缆则由时港强放于仓库保管。清场后，2﹟厂房现由其他企业租用。庭审中，产业集中区开发公司明确其第5项诉讼请求“返还租赁物”即“返还1﹟厂房、办公楼第2层3层、住宿楼第2层3层，门卫室、食堂的一半面积”。 另，本案受理后，本院依法向瑞赛科尔公司送达了起诉状副本等诉讼文书，其于2021年5月14日签收。 上述事实有经本院质证认证的原、被告身份信息、《芦山县名邦建筑新材料项目投资协议》、《芦山县国有资产租赁合同》、产权证及房产测绘平面图、《承诺函》、《关于缴纳租赁费的函》、《关于限期解决标准厂房租赁相关事宜的函》、《会议纪要》、现场视频、《关于清退2﹟厂房内机械设备等物资的通知》、《瑞赛科尔清场实物登记表》、现场照片、瑞赛科尔公司购买电线电缆等物品的票据及当事人陈述，在案为证，应予确认。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。案件的争议焦点在于： 一、案涉《芦山县国有资产租赁合同》是否应当解除 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2019年5月9日签订的《芦山县国有资产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，无合同无效之情形，依法属有效合同，双方应按约履行各自义务，即对产业集中区开发公司而言交付租赁物是其主要合同义务，对瑞赛科尔公司来说，支付租金是其主要的合同义务。本案中，产业集中区开发公司已按约履行完交付案涉租赁物的义务，但瑞赛科尔公司既未按合同约定于合同签订后10日内支付2019年度的租金以及每年1月10日前支付次年的租金，也未履行其书面《承诺函》，甚至在产业集中区开发公司的后期催收，以及双方达成最后给付期限的合意后其仍未履行上述给付义务。因此，瑞赛科尔公司的行为已构成违约，产业集中区开发公司请求解除双方于2019年5月9日签订的《芦山县国有资产租赁合同》符合《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本院予以支持。至于解除的时间，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”而本案起诉状副本送达的日期为2021年5月14日，此即案涉租赁合同的解除时间。庭审中，瑞赛科尔公司辩称案涉租赁合同是《芦山县名邦建筑新材料项目投资协议》的履行行为不应单独予以评判。本院认为，上述投资协议明确约定案涉厂房及配套设施建成交付后前8年采取租赁的方式（前3年免收租金，后5年为有偿租赁），8年后可租可买，即投资协议是给予相对方优先购买的权利，但购买与否均需按合同约定支付已经产生的租金。因此，本案的基础法律关系仍是租赁合同关系，对瑞赛科尔公司的上述抗辩理由，本院不予采纳。 二、产业集中区开发公司其余诉请是否应予支持 关于2019年度的租金问题。双方虽于2019年5月9日签订案涉租赁合同，但根据庭审查明的事实案涉租赁物早在2015年左右已实际交付给瑞赛科尔公司，且按照《芦山县名邦建筑新材料项目投资协议》的约定，租赁期限为8年，前3年免收租金，后5年为有偿租赁。同时，案涉租赁合同亦明确约定租赁期限5年，从2019年1月1日起至2023年12月31日止。故，根据以上事实，瑞赛科尔公司实际使用案涉租赁物并非在2019年5月9日之后，其提出按实际使用日期给付2019年度租金的抗辩理由，本院不予采纳。另，按照合同约定2019年度的租金应在协议签订后10日内（2019年5月19日）支付，但在瑞赛科尔公司未按约履行且经产业集中区开发公司多次催收后，双方最终以2020年10月23日《会议纪要》明确瑞赛科尔公司应在2020年11月10日之前支付2019年度租金468,673元，而瑞赛科尔公司亦未按约履行，在此情形下除承担继续履行给付租金义务外，还应承担由此造成的资金利息损失。因此，瑞赛科尔公司依法应给付产业集中区开发公司2019年度租金468,673元，并以此为基数按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率给付从2020年11月10日起至款清时止的利息损失。关于2020年度的租金以及2021年1月至2021年5月14日的租金问题。如前所述，2020年10月23日《会议纪要》明确瑞赛科尔公司应于2020年12月31日前缴纳2020年度租金468,673元，但在2020年11月12日产业集中区开发公司收回了2﹟厂房（面积为4307.28平方米），因此在部分租赁物提前收回的情形下，结合整个租赁物的租金、各设施的面积、使用的时间综合认定2020年度的租金，符合客观实际。故2020年度的租金应为38.89元/年/平方米×（12052.515平方米-4307.38平方米）＋4307.28平方米×38.89元/年/平方米÷360天×312天=446,338.32元，产业集中区开发公司诉请超出部分，本院不予支持。至于利息损失应从2020年12月31日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至款清时止。同理，2021年1月至2021年5月14日的租金应为38.89元/年/平方米×（12052.515平方米-4307.38平方米）÷360天×134天=112,116.42元，产业集中区开发公司诉请超出部分，本院不予支持。至于利息损失应从2021年5月15日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至款清时止。关于返还租赁物的问题。如前所述，案涉租赁合同于2021年5月14日依法解除，则瑞赛科尔公司应返还占用的1﹟厂房、办公楼第2层3层、住宿楼第2层3层，门卫室、食堂的一半面积，并移除在租赁物上的相应设施设备。因此，对产业集中区开发公司的该项诉请，本院予以支持。 三、关于反诉请求是否应予支持的问题 本院认为，瑞赛科尔公司在租赁期间经产业集中区开发公司多次催收，仍未履行支付租金义务。2020年10月23日在双方及其他部门的共同参与下以会议纪要的形式就租金的给付以及未按期给付的后果达成合意，对双方都具有法律约束力。因此，在瑞赛科尔公司未履行支付租金义务时，其对由此可能产生的后果是明知的，故在此情形下产业集中开发公司有权按照会议纪要确定的内容选择对其租用的2﹟厂房进行清场。同时，根据庭审查明的事实，2﹟厂房内仅堆放了回料、成品、破碎机、磨粉机等未固定在地表的物品不涉及生产线，也不涉及对地下水管网的拆除，产业集中区开发公司只是简单地将其搬运至1﹟厂房堆放并无导致相关物品损毁、遗失的不当行为，且在整个清场过程中，瑞赛科尔公司的工作人员时港强亦在场并在清场实物登记表上签字确认。因此，从会议纪要的内容、清场的方式、清场的物品、存放的地点等均能反映产业集中区开发公司在清场时是尽到了合理的注意义务，瑞赛科尔公司的反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）芦山县产业集中区开发有限公司与被告（反诉原告）四川瑞赛科尔环保新材料有限公司于2019年5月9日签订的《芦山县国有资产租赁合同》于2021年5月14日依法解除； 二、被告（反诉原告）四川瑞赛科尔环保新材料有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告（反诉被告）芦山县产业集中区开发有限公司2019年度租金468,673元，并以此为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付从2020年11月10日起至款清时止的利息损失； 三、被告（反诉原告）四川瑞赛科尔环保新材料有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告（反诉被告）芦山县产业集中区开发有限公司2020年度租金446,338.32元，并以此为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付从2020年12月31日起至款清时止的利息损失； 四、被告（反诉原告）四川瑞赛科尔环保新材料有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告（反诉被告）芦山县产业集中区开发有限公司2021年1月至2021年5月14日的租金112,116.42元，并以此为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付从2021年5月15日起至款清时止的利息损失； 五、被告（反诉原告）四川瑞赛科尔环保新材料有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）芦山县产业集中区开发有限公司所有的位于芦山县××街道××道××号××房××楼××层××层××楼××层××层，门卫室、食堂的一半； 六、驳回原告（反诉被告）芦山县产业集中区开发有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）四川瑞赛科尔环保新材料有限公司的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14,365元，由被告（反诉原告）四川瑞赛科尔环保新材料有限公司负担13,882元，原告（反诉被告）芦山县产业集中区开发有限公司负担483元。反诉案件受理费7,118元减半收取3,559元，由被告（反诉原告）四川瑞赛科尔环保新材料有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  何俊超 审 判 员  杨 烨 人民陪审员  曾 霞 二〇二一年六月二十一日 法官 助理  康 赛 书 记 员  刘小路