西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终375号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈善龙，男，1977年8月27日出生，汉族，现住西藏自治区拉萨市，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：常凤龙，西藏伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：扎西措姆，西藏伟豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西藏浙鑫投资有限公司，住所地拉萨市。法定代表人：徐高会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨芳，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。上诉人陈善龙因与被上诉人西藏浙鑫投资有限公司（以下简称“西藏浙鑫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初2687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈善龙的委托诉讼代理人常凤龙、被上诉人西藏浙鑫投资有限公司委托诉讼代理人杨芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈善龙上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初2687号民事判决第三、四、五、六项内容，并依法改判支持陈善龙的全部诉讼请求及驳回西藏浙鑫公司的反诉请求。2.判令一审、二审诉讼费由西藏浙鑫公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律不准确导致判决错误。1.关于案涉商铺面积、违约金及装修损失。首先，依据陈善龙与西藏浙鑫公司签订的案涉《商铺租赁合同》第一条约定可明确案涉商铺计租面积为64.94平方米，同时在合同附件一中也对租赁范围予以标记，该标记范围为双方约定的商铺计租面积范围，对此西藏浙鑫公司在一审中也予以认可，该标记范围为商铺实际面积并不包含公摊面积等，其作为出租方，应按合同约定向陈善龙交付实际面积为64.94平方米的商铺。并且案涉商铺租金是按照单价予以计算，租赁面积与租金存在直接关系，而其在无合同约定及履行告知义务的情况下交付与约定面积存在较大差距的商铺行为属故意隐瞒事实使陈善龙陷入错误的欺诈行为，明显属商业欺诈，侵犯陈善龙的合法权益构成违约。其次，在无任何法律强制性规定及双方未对公摊面积进行约定情况下，公摊面积不应包含在约定的租赁范围内，西藏浙鑫公司无权向陈善龙收取公摊面积范围的租金，故其应将公摊面积范围多收取的租金予以退还。陈善龙在发现对方的违约行为后，及时与其沟通协商要求按实际面积收取租金，但对方一直予以推诿，导致陈善龙无法缴纳第二期租金，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，陈善龙未缴纳第二期租金的行为属行使先履行抗辩权，而非构成违约，一审法院对违约金的认定错误，违约金的金额也过高，西藏浙鑫公司也未对因违约造成的实际损失提供证据加以证明。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定及结合一审提交的证据，陈善龙要求西藏浙鑫公司赔偿剩余租赁期内的装修装饰损失应予支持。2.关于转让费。西藏浙鑫公司在一审中以案涉《商铺租赁合同》第四条第一款第二项及《商务执行意见》第三条第一款作为抗辩理由反驳陈善龙的主张无法成立。上述两项条款属霸王条款，严重违反公平、等价有偿原则，显失公平属于无效条款。本案中，陈善龙为取得案涉商铺十年的承租权向西藏浙鑫公司支付500 000元转让费，因对方的违约行为造成合同解除，最终导致合同目的无法实现。据此，陈善龙主张退还剩余租赁期限的转让费符合法律规定，应予以支持。综上，请求二审法院查明事实，判如所请。西藏浙鑫公司辩称，案涉《商铺租赁合同》合法有效，我方已按合同约定义务全部履行完毕。关于交付面积提出的异议属陈善龙为掩盖其未交租金的违约事实，免去违约后果所主张，并无相应依据予以支持。案涉合同基于双方协商、自愿签订，应严格按照合同履行，依据案涉合同第四条第二款约定转让费不予退还，陈善龙已按约定支付转让费即是对此条款的认可，对此条款属于霸王条款的主张无法成立。转让费作为商业惯例包括有形与无形资产，本案中陈善龙获得十年的承租权、优先承租权、自由转让的转让权均属于无形资产。综上，一审法院事实认定及适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。陈善龙向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除双方于2018年12月25日签订的《商铺租赁合同》；2.请求法院依法判令西藏浙鑫公司向陈善龙返还自2019年3月1日起至2019年8月31日期间多收取的房屋租金人民币27 786元；3.请求法院依法判令西藏浙鑫公司向陈善龙退还转让费450 000元、押金42 861元、赔偿装饰装修损失96 500元，上述三项共计589 361元；4.本案诉讼费用由西藏浙鑫公司承担。西藏浙鑫公司向一审法院反诉请求：1.请求法院依法判令解除双方于2018年12月25日签订的《商铺租赁合同》；2.请求法院依法判令陈善龙腾退房屋；3.请求法院依法判令陈善龙向西藏浙鑫支付租金257 166元；4.请求法院依法判令陈善龙向西藏浙鑫公司支付违约金139 431元；5.本案诉讼费用由陈善龙承担。一审法院认定事实：2018年12月25日，西藏浙鑫公司作为出租方（甲方）与陈善龙作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，该合同载明：“第一条租赁范围：甲方将位于拉萨市城关区北京××路（拉萨饭店北门对面）“西藏旅游大厦”项目栋楼号商铺出租给乙方（租赁范围详见附件一，以下简称租赁商铺）该租赁商铺计租面积为：64.94（小写）平方米，陆拾肆点玖肆（大写）平方米。第二条租赁用途：租赁商铺的用途为商业用途。第三条租赁期限：1.租赁期详见《商务条件执行意见书》；2.交接时间为乙方应于2018年10月1日（交接日）接收租赁商铺。……第四条租金及相关费用途：1.计租面积按平方米；1)起始租金220元/平方米/月；2）租金递增：从计租日起每满3年租金价格环比递增百分之五，首次递增日为2021年9月30日起开始递增。2.乙方自愿向甲方缴纳500 000元的转让费（大写伍拾万元整）以便取得商铺的承租权，转让费缴纳后无论何种原因甲方不再退还。3.费用支付时间：1）租金：按半年支付，每半年为一期。2）履约保证金：乙方应在本合同签署当日向甲方交纳履约保证金，金额：42 861元（大写：肆万贰仟捌佰陆拾壹元整）。本合同履行期间，若乙方违反本合同或甲方相关管理约定，造成甲方或任意第三方损失的，甲方可根据乙方违约造成的损失，以赔偿金、违约金等方式扣除部分或全部履约保证金；乙方必须在接到甲方通知后七日内向甲方补足其扣除部分，以保证乙方保证金足额。租赁合同终止时，履约保证金除用以冲抵乙方拖欠的租金、费用、违约金及承担的责任外，剩余部分在乙方交还租赁商铺、办理完商铺退还手续并确保无遗留事项后7个工作日内无息退还。若因乙方原因导致合同提前终止时，保证金全额退还、但乙方必须将商铺恢复原。……第七条违约责任。乙方逾期缴纳本合同约定的应由乙方负担的租金、履约保证金及相关费用（包括但不限于水电气费、物管费等），应按日租金额的千分之五向甲方支付违约金。3.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权提前解除本合同，收回租赁物，并要求乙方承担相当于剩余租赁期租金总额10%的违约金（根据此方法计算违约金不足三个月租金的，违约金按三个月租金计收，违约金不足补偿损失的，甲方有权继续追偿）：拖欠任一期租金、相关费用逾期30日。4.在合同期间内，除约定外、甲方不得无故单方面违约解除合同，若甲方违约单方面解除合同，甲方将向乙方赔偿包括装修装饰剩余价值在内的全部损失。……”合同还约定其他内容，落款甲方处加盖西藏浙鑫公司公章，乙方处由陈善龙的签字捺印确认。合同签订当天西藏浙鑫公司与陈善龙签订《商务条件执行意见书》，该意见书载明：“根据双方沟通协商，我司同意按如下商务条件执行：一、租赁期：10年，自2018年10月1日起至2028年9月30日止（合同起始日期为项目暂定开业日期，若项目开业日期推迟或提前，则合同起始日期相应推迟或提前，合同期限不变，具体日期以西藏浙鑫投资有限公司登报公示日期为准）。免租期费用：（含装修免租期和经营免租期）：乙方在免租期内仍须支付除租金外由乙方承担的费用，包括物业管理费、电费、水费、气费、装修工程相关的费用。二、租金及相关费用： 1.租金标准（含税）1）月租金单价：起始租金按人民币220元/平方米/月，按计租面积64.94平方米计算；2）初始月租金额：月租金单价*计租面积，即：14 287人民币/月；3）租金递增：每三年递增5%，最后一年递增5%，即本期租金=上期租金*（1+5%）；2.转让费500 000元，大写伍拾万元整。3.费用支付的时间：1）租金：按半年支付，每半年为一期，首期租金在合同签订当日予以支付，免租期结束后，以后上期届满前十天支付下期租金即：第一个半年租金为85 722元，合同签订当日内支付85 722元，上期届满前十天支付下期租金。2）押金：即本合同第四条第二项第三小项提到的履约保证金，需于签订合同当日支付给甲方，金额为42 861元，大写肆万贰仟捌佰陆拾壹元整。三、转让费及相关政策：1.转让费：乙方自愿向甲方缴纳500 000元的转让费（大写伍拾万元整）以便取得商铺的承租权，转让费缴纳后无论何种原因甲方不再退还。2.支付方式和时间：乙方在签订合同当日将转让费打入甲方指定账户；……”合同还约定其他内容，落款客户签字处由陈善龙的签字捺印确认。一审法院认为，陈善龙与西藏浙鑫公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。案涉租赁房屋的计租面积经原被告双方签订的《商铺租赁合同》中明确为64.94平方米，合同签订后，西藏浙鑫公司履行了提供租赁物的义务，陈善龙对所交付租赁物时应尽到客观的注意义务，且对所租赁的商铺进行装修时，都应知晓案涉房屋的实际面积，但陈善龙均未提出异议，并足额交纳第一期即2019年3月1日至2019年8月31日期间的房屋租金，应视为对房屋面积的认可，故针对陈善龙主张房屋面积不符的辩解意见，一审法院不予采纳，且陈善龙认可从2019年9月起未向西藏浙鑫公司支付逾期一年的房屋租金，已属违约，根据双方合同约定拖欠任一期租金、相关费用逾期30日以上的，甲方有权提前解除本合同，收回租赁物，故针对双方要求判令解除双方于2018年12月25日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求一审法院予以支持，但解除原因系陈善龙未按约交付租金违约导致，而非房屋面积不符而解除。对陈善龙要求西藏浙鑫公司返还自2019年3月1日至2019年8月31日期间多收取的房屋租金27 786元的诉讼请求，一审法院亦不予支持。合同解除后，陈善龙应向西藏浙鑫公司返还租赁物。西藏浙鑫公司要求陈善龙返还租赁物的反诉请求，有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。对西藏浙鑫公司要求陈善龙支付2019年9月1日至2021年2月28日的租金257 166元的反诉请求，一审法院认为陈善龙租用案涉房屋，应缴纳相应租金，但合同解除后西藏浙鑫公司亦无权向陈善龙主张房屋租金，经一审法院核算，2019年9月1日至判决之日即2020年12月7日期间房屋租金为 217 635.59元[（64.94平方米×220元/m/月×15个月）+（64.94平方米×220元/平方米/月÷30天×7天）]，双方约定租赁合同终止时，履约保证金即押金除用以冲抵乙方拖欠的租金、费用、违约金，按照合同约定从租金217 635.59元中抵扣押金42 861元，故对西藏浙鑫公司的该项诉请，一审法院仅支持174 774.59元。西藏浙鑫公司要求陈善龙存在逾期付款的违约行为支付违约金139 431元的反诉请求，因陈善龙未按照合同约定支付租金构成违约，应向西藏浙鑫公司承担违约责任支付违约金，双方在合同中约定拖欠任一期租金、相关费用逾期30日以上的，甲方有权要求乙方承担相当于剩余租赁期租金总额10%的违约金，西藏浙鑫公司按照合同约定主张租赁期间的违约金为2021年2月28日至2028年9月30日的租金为基数，按合同约定进行计算违约金，但一审法院认为合同解除后，仍按照合同约定的租赁期限来主张违约金不妥，依据相关法律规定按照实际未缴纳租金为基数，按合同约定10%的违约金，经一审法院核算违约金为 21 763.56元（217 635.59元×10%），故针对西藏浙鑫公司该项诉请，一审法院仅支持21 763.56元。陈善龙要求西藏浙鑫公司退还转让费450 000元、押金42 861元及赔偿装饰装修损失96 500元的诉讼请求，案涉房屋西藏浙鑫公司认可收取陈善龙转让费500 000元，双方在合同中明确约定乙方自愿向甲方缴纳500 000元的转让费以便取得商铺的承租权，转让费缴纳后无论何种原因甲方均不再退还。故一审法院认为陈善龙主张退还转让费的诉讼请求，一审法院不予支持。双方合同约定租赁合同终止时，履约保证金除用以冲抵乙方拖欠的租金、费用、违约金及承担的责任，现陈善龙未按约定向西藏浙鑫公司支付足额租金，按照合同约定应将押金 42 861元冲抵拖欠的租金，西藏浙鑫公司应向陈善龙退还剩余押金42 861元的诉讼请求，一审法院不予支持。虽陈善龙向一审法院提交装饰装修合同及收据，但仅凭该证据未能证明案涉房屋存在装修损失，且经一审法院释明，陈善龙明确不申请鉴定，应自行承担举证不能之责，陈善龙主张赔偿装饰装修损失96 500元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对陈善龙要求西藏浙鑫公司返还自2019年3月1日起至2019年8月31日期间多收取的房屋租金27 786元的诉讼请求不予支持；对陈善龙要求西藏浙鑫公司退还转让费450 000元、押金42 861元、赔偿装饰装修损失96 500元的诉讼请求，一审法院不予支持；对西藏浙鑫公司要求解除双方于2018年12月25日签订的《商铺租赁合同》的反诉请求予以支持；对西藏浙鑫公司要求陈善龙腾退房屋反诉请求予以支持；对西藏浙鑫公司要求陈善龙支付租金257 166元的诉讼请求，一审法院仅支持174 774.59元；对西藏浙鑫公司要求陈善龙支付违约金139 431元的反诉请求，一审法院仅支持21 763.56元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、自本判决生效之日起解除西藏浙鑫投资有限公司与陈善龙于2018年12月25日签订的《商铺租赁合同》；二、陈善龙于本判决生效之日起十五日内向西藏浙鑫投资有限公司返还位于拉萨市城关区北京××路（拉萨饭店北门对面）“西藏旅游大厦”项目栋楼号商铺；三、陈善龙于本判决生效之日起十五日内向西藏浙鑫投资有限公司支付租金174 774.59元；四、陈善龙于本判决生效之日起十五日内向西藏浙鑫投资有限公司支付违约金21 763.56元；五、驳回陈善龙的其他诉讼请求；六、驳回西藏浙鑫投资有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费10 188.26元，减半收取计5094.13元，由陈善龙负担。反诉案件受理费减半收取4006.66元，由西藏浙鑫投资有限公司负担2021.11元，陈善龙负担1985.55元。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明：因签订案涉合同，陈善龙向西藏浙鑫公司，缴纳了500 000元的转让费，因此西藏浙鑫公司对陈善龙免收了五个月租金。二审查明的事实及依据的证据与一审法院一致。本院认为，基于一审中双方当事人对解除案涉合同和返还案涉商铺均无异议，且双方当事人在二审时对一审法院就上述事实的认定均未提起上诉，故本院对此予以确认。另，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.西藏浙鑫公司要求陈善龙支付租金174 774.59元的主张是否成立；2.西藏浙鑫公司要求陈善龙支付违约金21 763.56元的主张是否成立；3.陈善龙的其他本诉请求能否得到支持的问题。1.西藏浙鑫公司要求陈善龙支付租金174 774.59元的主张是否成立。西藏浙鑫公司与陈善龙在签订《商铺租赁合同》后，双方各自履行了义务，陈善龙也对所租赁的商铺进行了装修并验收使用，在缴纳完第一期房租后陈善龙提出案涉房屋面积与约定面积不符。一般情况下，计租面积指的是计算租金时所采用的面积，租金数额与租赁面积直接相关。案涉合同虽约定“起始租金按人民币220元/平方米/月，按计租面积64.94平方米计算”，但西藏浙鑫公司并未告知所交付的案涉商铺仅有43.89平方米，陈善龙作为承租方在案涉商铺租赁中存在审查不严，未按时缴纳租金的过错，但同时西藏浙鑫公司在案涉商铺出租中具有优势地位，未详细告知计租面积与实际面积存在重大出入，又因为租金与面积密切相关，同样具有过错。因此，根据《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”之规定，本院按照公平原则认定案涉合同中计租面积应以实际面积43.89平方米来计算，陈善龙未交纳租金的起算日期为2019年9月1日至2020年12月7日（15个月6天），陈善龙应当向西藏浙鑫公司交纳实际未付租金为146 768.16元【（43.89平方米×220元/平方米/月×15个月）+（43.89平方米×220元/平方米/月÷30天×6天）】，双方约定租赁合同终止时，履行保证金即押金用以冲抵陈善龙拖欠的租金、费用、违约金，按照合同约定从租金 146 768.16元中抵扣押金42 861元，故本院仅支持103 907.16元，超出部分本院不予支持。2. 对西藏浙鑫公司要求陈善龙支付违约金21 763.56元的认定。由于陈善龙对所租赁的商铺进行了装修并验收使用，说明陈善龙对现场进行过实地勘查，并足额缴纳第一期房屋租金， 陈善龙在案涉商铺租赁中存在审查不严，未按时缴纳租金的过错；而西藏浙鑫公司在案涉商铺出租中具有优势地位，未详细告知计租面积与实际面积存在重大出入，同样具有过错。本院认定双方都有过错，解除合同后，过错相抵，双方将不承担违约责任，故一审法院判决陈善龙向西藏浙鑫投资有限公司支付违约金21 763.56元的认定错误，本院予以纠正。3. 陈善龙的其他本诉请求能否得到支持的问题。陈善龙主张西藏浙鑫公司返还自2019年3月1日起至2019年8月31日期间多收取的房屋租金人民币27 786元。基于本院认定的计租面积为43.89平方米，经本院核查，陈善龙主张退还的27 786元（64.94平方米×220元/平方米/月×6个月）－（43.89平方米×220元/平方米/月×6个月）租金金额正确，本院予以支持。陈善龙主张西藏浙鑫公司退还转让费450 000元。根据《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”之规定，转让费是基于双方在合同中明确约定陈善龙向西藏浙鑫公司缴纳500 000元的转让费以便取得商铺10年的承租权，现由于双方当事人对解除合同均无异议，故其法律关系自2018年10月1日开始，2020年12月7日终止，存续期间为33个月。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”之规定，陈善龙仅享有33个月的案涉房屋占有使用受益的权利却支付 500 000元转让费有失公平。故，本院本着公平原则、诚实信用原则认定西藏浙鑫公司应向陈善龙退还转让费362 568.5元【500 000元-（500 000元÷10年÷12个月×33个月）+（500 000元÷10年÷12个月÷365天×6天）】另，案涉合同约定收取十年转让费才赠送的5个月免租期，现在由于要退还部分转让费，五个月房租也应该正常收取，应从转让费 362 568.5元中予以扣除48 279元（43.89平方米×220元/平方米/月×5个月），故本院认定西藏浙鑫公司向陈善龙退还转让费 314 289.5元。陈善龙主张西藏浙鑫公司退还赔偿装饰装修损失96 500元。由于陈善龙未提交装修损失的证据，应自行承担举证不能之责。故陈善龙的该项主张本院不予支持。综上所述，陈善龙的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分正确，适用法律正确，本院予以确认，部分错误，本院予以改判。依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初2687号民事判决第一、二、六项，即“自本判决生效之日起解除西藏浙鑫投资有限公司与陈善龙于2018年12月25日签订的《商铺租赁合同》”“陈善龙于本判决生效之日起十五日内向西藏浙鑫投资有限公司返还位于拉萨市城关区北京××路'西藏旅游大厦'项目栋楼号商铺”“驳回西藏浙鑫投资有限公司的其他反诉请求”；二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初2687号民事判决第三、四、五项，即“陈善龙于本判决生效之日起十五日内向西藏浙鑫投资有限公司支付租金174 774.59元”“陈善龙于本判决生效之日起十五日内向西藏浙鑫投资有限公司支付违约金21 763.56元”“驳回陈善龙的其他诉讼请求”；三、陈善龙于本判决生效之日起十五日内向西藏浙鑫公司交纳2019年9月1日至2020年12月7日期间的租金 144 139.66元；四、西藏浙鑫公司于本判决生效之日起十五日内退还陈善龙自2019年3月1日起至2019年8月31日期间多收取的房屋租金27 786元；五、西藏浙鑫公司于本判决生效之日起十五日内退还陈善龙的房屋转让费314 289.5元；六、驳回陈善龙的其他上诉请求；七、驳回陈善龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10 188.26元，依法减半收取5094.13元，由陈善龙负担2270.53元，西藏浙鑫投资有限公司负担2823.6元；反诉案件受理费8013.32元，依法减半收取4006.66元，由西藏浙鑫投资有限公司负担1456.18元，由陈善龙负担2610.47元（限于判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期未交纳的依法强制执行）；二审案件受理费 10 188.26元，由陈善龙负担4541.06元，由西藏浙鑫投资有限公司负担5647.2元。本判决为终审判决。审  判  长   根堆然吉审  判  员   张  静审  判  员   达  杰二〇二一年六月二十三日书  记  员   旦  增