新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新4003民初900号   原告（执行案外人）：陈建文，男，1968年12月31日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。   委托诉讼代理人：王志轮，新疆瀛华律师事务所律师。   被告（申请执行人）：新疆睿智新材料有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市乌伊公路东183号。   法定代表人：才洪峰，该公司经理。   委托诉讼代理人：路霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被告（被执行人）：王垚，男，1984年3月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。   被告（被执行人）：克拉玛依市盛苑园林绿化工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市幸福路222号。   法定代表人：王垚，该公司总经理。   原告陈建文与被告新疆睿智新材料有限公司（以下简称睿智公司）、王垚、克拉玛依市盛苑园林绿化工程有限公司（以下简称盛苑公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告陈建文及其委托诉讼代理人王志轮，被告睿智公司的委托诉讼代理人路霞，被告王垚及其作为被告盛苑公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈建文向本院提出诉讼请求：1.判令停止对克拉玛依市克拉玛依区森香水岸花苑奇景园×××号房屋的执行，解除对上述房屋的查封措施；2.确认克拉玛依市克拉玛依区森香水岸花苑奇景园×××号房屋系原告所有。事实和理由：被告睿智公司与被告王垚、盛苑公司买卖合同纠纷一案，贵院于2019年8月2日作出（2019）新4003民初1424号民事调解书，因被告王垚、盛苑公司未按调解书内容履行义务，被告睿智公司向贵院申请强制执行。2020年6月17日，贵院查封了备案在被告王垚名下的克拉玛依市克拉玛依区森香水岸花苑奇景园×××号房产。原告认为被告睿智公司申请查封上述房屋没有事实和法律依据，故向贵院提出执行异议。2020年11月24日，贵院作出（2020）新4003执异22号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为被告睿智公司申请执行的克拉玛依市克拉玛依区森香水岸花苑奇景园×××号房屋系原告所有，不属于被告王垚的财产。2018年，原告通过中介机构购买了被告王垚、李燕芳名下的上述房屋，签订了买卖合同，并向被告王垚支付了房款53万元，且实际占有了房屋，目前房屋无法过户的原因系房产开发公司尚未办理产权证书及被告王垚所致，因此被告睿智公司申请执行该房屋，侵害了原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法判决。   被告睿智公司辩称，本案系案外人执行异议之诉，原告第二项诉讼请求系确认之诉，不能并案解决。因为原告陈述其通过中介公司购买了被告王垚、李燕芳的房屋，现中介公司未到庭，不能确定买卖房屋的真实性，该房屋目前仍登记在被告王垚、李燕芳名下，原告明知不能过户，存在过错，且该房屋价格为70万元，原告购买时未支付对价，原告亦不能证实该房屋是否已实际交付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。   被告王垚辩称，我认为房屋买卖合同是真实的，房屋中介的法人因为其他原因被判刑了，所以来不了。涉案的房屋在2016年时是别人给我顶的账，那个时期克拉玛依的房价处于最高峰，合同价格是70万元，实际给我顶账是65万元，我卖给原告的时候，克拉玛依的房价降了，卖的价格是56万元，因为我急需用钱，而且原告是现钱，价格就便宜。没有过户是因为房产公司的原因，整个小区都没有办理产权证，当时原告买房子的时候和我一起到房产公司，房产公司承诺2019年6月就可以过户，原告得到确认后，才买的房屋，但是现在因为房产公司的原因，一直办不了。   被告盛苑公司辩称，与被告王垚意见一致。   本案当事人围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述及证据，本院认定事实如下：   2018年9月28日，陈建文（买方）与王垚、李燕芳（卖方）签订《美君房屋买卖合同（居间合同）》一份，内容为“居间人为买卖双方提供房屋买卖居间服务，现就买卖双方位于克拉玛依市克拉玛依区森香水岸花苑奇景园X栋X单元XXX室房屋相关事宜，为确定三方利益义务关系，签订本合同：一、该房屋资料买方已全部审阅并现场勘察完毕，均予以认可。二、该房产的交易金额为人民币伍拾陆万元正（560,000元整），备注：此房款中包含现房为空房。三、本合同签订后，买方应向卖方支付购房定金10,000元整，当卖方收到买方支付的购房定金之日起于2018年9月30日之前二次付款300,000元整等房产证办完卖方协助买方办理授权、转让、过户等相关手续，总房款伍拾陆万元整一次性向卖方付清。备注：1.办理房产证及土地过户时应缴纳的相关税费及发生的费用过户费、变更费由买方全部承担；2.居间人在办理授权、转让、过户时需要买卖双方积极配合，如因买、卖方不配合所造成的时间延迟及后果，居间人不承担任何责任。四、签订本合同当日，买方应向居间人支付总房款2%的佣金，小写：11,200元……”。合同落款处，买方处有陈建文签名及捺印，卖方处有王垚、李燕芳签名及捺印。该合同首部居间人处载明“新疆克拉玛依市美君房屋经纪有限公司”，落款居间人处同时载明“克拉玛依市美君房屋经纪有限公司”，但未加盖公章及人员签名。合同签订当日，陈建文微信平台向克拉玛依市美君房屋经纪有限公司转账支付佣金8000元。克拉玛依市美君房屋经纪有限公司向陈建文出具《收据》一份，载明：“今收到陈建文购买森香水岸奇景园12栋2单元交来401室的佣金8000元”，并在收据上加盖克拉玛依市美君房屋经纪有限公司公章。同日，陈建文向王垚现金支付购房定金10,000元，并由王垚向其出具《收条》一份。载明：“今收到陈建文购房定金壹万元整”。次日，即2018年9月29日，陈建文之妻王丽通过POS机分四笔向王垚刷卡支付共计140,000元，通过支付宝平台向王垚转账支付160,000元，当日王垚向陈建文出具《收条》一份，载明“今收到陈建文购房款叁拾万元整，其中账号×××支付宝支付壹拾陆万元整，刷王垚本人POS机壹拾肆万元×××建行卡”。收取该30万元购房款后，王垚即将该房屋钥匙、电卡、水卡和契税发票等物品交付陈建文。2018年10月14日，王丽通过中国建设银行向王垚×××账户转账支付100,000元，而后王垚向陈建文出具《收条》一份，内容为“今收到陈建文购房款壹拾万元（￥100,000），收款账号为王垚建设银行×××。截止2018年10月14日，王垚共收到陈建文购房款共计410,000元（肆拾壹万元整），其余尾款壹拾伍万元于产权变更后一次性支付完毕”。2018年11月4日，王丽通过中国建设银行向王垚×××账户转账支付30,000元，信用卡支付50,000元，王垚又向陈建文出具《收条》一份，内容为“今收到陈建文购房款捌万元整，收款账号为建行×××王垚卡”。2018年11月30日，王丽通过微信平台向王垚分四笔转账支付40,000元，并由王垚出具《收条》载明“今收到陈建文购房款肆万元整，收款账号为×××王垚卡，截止2018年11月30日，共计收到陈建文购房款伍拾叁万元整，剩余尾款叁万元于不动产证过户后进行支付”。   2018年11月8日，克拉玛依市公证处出具（2018）新克油城证字第4325号《公证书》，由王垚、李燕芳作为委托人委托陈汉办理不动产权证书等事宜，内容为“委托人王垚与李燕芳系夫妻，我们在克拉玛依市购买了壹套房产，该房产位于新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区森香水岸花苑奇景园12栋2单元401室，合同约定建筑面积134.62平方米，现需要办理该房产的《不动产权证书》，因我们准备离开克拉玛依市，不便亲自办理相关事宜，故委托陈汉为代理人全权办理并领取上述房产的《不动产权证书》，缴纳税费并签署相关的法律文件。委托期限自签字日起至二O一九年十一月六日止”。   2016年8月16日，王垚、李燕芳（买受人）与新疆泰盛投资有限公司（出卖人）签订《克拉玛依市商品房买卖合同》一份，购买了前述克拉玛依市克拉玛依区森香水岸花苑奇景园12栋2单元401号房屋，合同价格为709,696元。2016年8月31日，王垚、李燕芳缴纳了房屋契税21,280.88元，并办理了备案登记。   另查明，2019年7月15日，睿智公司向本院申请诉前财产保全，请求对盛苑公司、王垚价值550,000元的财产采取保全措施。本院于2019年7月15日依法作出（2019）新4003财保224号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结盛苑公司、王垚价值550,000元的银行存款或者等额其他财产。2019年8月2日，本院受理了睿智公司诉盛苑公司、王垚买卖合同纠纷一案，并依法作出（2019）新4003民初1424号民事调解书，本院确认双方自行和解达成的如下调解协议：“一、克拉玛依市盛苑园林绿化工程有限公司于2019年12月30日前一次性向新疆睿智新材料有限公司偿还货款445,456元及违约金74,544元，合计520,000元；二、若逾期未偿还，则自愿偿还货款445,456元及违约金106,909元，并另行承担因本案诉讼产生的律师代理费25,000元、担保手续费2700元，保全费3270元，合计583,335元；三、案件受理费已减半收取计4662元，由盛苑公司、王垚负担；四、王垚对上述款项承担连带清偿责任”。因盛苑公司、王垚未按上述协议履行支付义务，2020年4月13日，本院受理了睿智公司申请强制执行盛苑公司、王垚买卖合同纠纷一案。2020年6月17日，本院查封、冻结了备案登记在王垚名下的位于克拉玛依市克拉玛依区森香水岸花苑奇景园×××房产。该案在执行过程中，陈建文对执行标的克拉玛依市克拉玛依区森香水岸花苑奇景园×××房产向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，于2020年11月24日依法作出（2020）新4003执异22号执行裁定书，驳回了陈建文的异议请求。2020年12月4日，陈建文向本院提出执行异议之诉。   还查明，涉案房产所位于的克拉玛依市克拉玛依区森香水岸花苑奇景园小区房屋均未办理产权证书。该森香水岸花苑奇景园×××房屋在交付时系毛坯房，陈建文对该房屋进行了简单装修（未装修完毕）。案涉房屋2017年-2019年度的供暖费均是由原告陈建文缴纳，原告陈建文与克拉玛依市燃气有限责任公司就案涉房屋签订了《城镇管道天然气供用气合同》。克拉玛依市克拉玛依区天山路街道办事处森香水岸花苑社区居委会开具《居住证明》载明，案涉房屋现由陈建文之子陈瑞强居住。   庭审后，本院询问王垚之妻李燕芳，李燕芳表示其与原告陈建文所签《美君房屋买卖合同（居间合同）》系其真实意思表示，该房屋已出售给了原告陈建文。   以上事实，有原、被告当庭陈述，《美君房屋买卖合同（居间合同）》、借记卡明细清单、支付宝转账电子回单、中国建设银行个人活期账户交易明细、微信支付转账电子凭证、收条、《公证书》、《克拉玛依市商品房买卖合同》、（2019）新4003民初1424号民事调解书、（2019）新4003财保224号民事裁定书、（2020）新4003执256号协助执行通知书、（2020）新4003执异22号执行裁定书、森香水岸花苑社区居委会开具的《居住证明》、供暖费《收款收据》、《城镇管道天然气供用气合同》、陈建文王丽陈瑞强户口本登记卡、陈建文和王丽的结婚证、王垚和李燕芳的结婚证等证据在卷作证。   本院认为，本案的争议焦点为陈建文对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被告王垚、李燕芳与原告陈建文签订了《美君房屋买卖合同（居间合同）》，并约定将案涉房屋以56万元的价格出售，系双方的真实意思表示。合同签订次日，在被告王垚收取了原告支付的31万元购房款后，即将房屋钥匙、电卡、水卡及契税发票等物品交付原告陈建文，原告陈建文亦在接收房屋后，对房屋进行了简单装修，并支付了暖气费等，且森香水岸花苑社区居委会开具了《居住证明》，可证实原告陈建文实际占有了该房屋，房屋至今未办理过户登记系因该奇景园小区房屋均不能办理产权证书，非原告陈建文自身原因所致，原告陈建文已向被告王垚支付了53万元购房款，并约定余款3万元在产权过户后进行支付，现产权不能过户致使该3万元的支付条件未成就，可认定原告陈建文已依约支付了合同价款，故根据上述法律规定，原告陈建文对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对原告陈建文主张停止对克拉玛依市克拉玛依区森香水岸花苑奇景园×××房屋执行的诉请，本院予以支持。关于原告陈建文主张解除对上述房屋的查封措施，因解除查封系执行措施，不属于本案审理范围，原告陈建文可在执行阶段予以处理，故对原告陈建文的该诉请，本院不作处理。关于原告陈建文确认涉案房屋系其所有的诉请，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，因涉案房产所位于的克拉玛依市克拉玛依区森香水岸花苑奇景园小区房屋均未办理产权证书，该房屋不能进行物权登记，不动产的所有权亦不属于交付转移的情形，故在本案房屋不能登记的前提下，原告陈建文所享有的应是要求相应行政机关进行依法登记的权利，而非确认所有权的权利，故对原告陈建文的该诉请，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：   不得执行克拉玛依市克拉玛依区森香水岸花苑奇景园×××房产。   案件受理费9400元（原告陈建文已预交），由被告新疆睿智新材料有限公司负担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。   本院2020年11月24日作出的（2020）新4003执异22号执行裁定书于本判决生效时自动失效。   审  判  长   孟宗良   人民 陪 审员   罗桂珍   人民 陪 审员   王新民   二 ○ 二 一 年 六 月 二 十 八 日   书  记  员   姜 艳