河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0105民初6214号原告李昕洋，男，汉族，1997年10月28日出生，住址北京市昌平区。委托代理人石松静，河南良承律师事务所律师。被告郝义轩，男，汉族，1997年10月29日出生，住址河南省南阳市宛城区。委托代理人郝晓康，男，汉族，1971年5月18日出生，住址郑州市金水区，系被告父亲。原告李昕洋诉被告郝义轩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李昕洋委托代理人石松静，被告郝义轩委托代理人郝晓康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告2021年1月1日至2021年3月22日租金4920元；2、判令被告返还原告押金1800元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原被告双方签订《房屋租赁合同》，原告按照合同约定先后向被告父亲郝晓康账户转账12600元（其中包括两个季度租金10800元，押金1800元）。2020年12月23日，原告提前通知被告父亲，由于工作原因不能继续租房，31号要搬走，希望其帮忙转租或者愿意按照合同承担违约责任。原告被告达成一致，由原告按照合同承担违约责任，被告依旧各种理由扣除各种费用。被告拒不返还租金、押金的行为侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请贵院依法裁判。被告答辩称：请求驳回原告诉讼请求。原告违反合同租期约定，原告要求自行转租房屋，在有次承租人租房前，原告应继续承担租期内租金及相关费用，原告拖欠租金超过合同约定期限，原告应承担违约责任，并赔偿被告违约金2160元，租金滞纳金270元，脏房恢复费600元，减去押金1800元后，原告应付被告合计1230元。诉讼费应由原告承担。经审理查明：被告郝义轩与郝晓康系父子关系。2017年2月19日，被告出具委托书一份，主要载明现委托郝晓康（身份证号：），全权代表本人办理金水区郑汴路127号院8号楼2单元12层1204号房租赁相关事宜。2020年9月21日，郝晓康代表被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于升龙凤凰城A区8号楼2单元1204房屋出给原告使用，用途为居住。租赁期限为2020年9月22日起至2021年9月21日止，共计12个月。租金金额及支付方式：租金为1800元/月；房屋租金按季支付，支付时间为提前1个月；若逾期支付租金，每逾期一天，原告需按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，被告有权收回该房屋，原告按实际居住日交纳租金并承担违约责任。合同终止，租赁期限届满或经原被告双方协商一致本合同终止。若原被告任意一方违约，则向另一方支付年租金的10%作为违约金。2020年9月21日，原告向郝晓康中信银行尾号4458转款7390元，包含2020年9月22日至2020年11月21日的房租、1800元押金及物业费。2020年11月22日，原告通过微信向郝晓康转账5560元，包含三个月的房租及物业费160元。2020年12月23日，原告给郝晓康发信息“叔，我这个月底就要搬走了，公司突然有变动，又要回北京了，提前跟你说一声，咱们这个房租怎么解决按着规定来就好，实在没办法，住的真的挺舒服的，特别不想走”，郝晓康回复“可以有两种办法：一是按违约处理。二是由你转租（具体租客须见面了解情况，经我同意，三方签转租协议）”，原告回复“好，如果有租户麻烦叔也帮忙联系一下，我这边也找找，实在不行只能违约了，公司直接发的通知，没办法”。2020年12月30日，郝晓康给原告发消息“你31号几点走？”原告回复“31号上午就走了”。郝晓康称其车限号，过去不方便，31号早上又太早，故双方协商原告走的时候给郝晓康拍个视频并把两把房屋钥匙放在桌子上。2020年12月30日，原告给郝晓康发了房屋视频；2020年12月31日上午，原告给郝晓康拍了钥匙及房屋的照片，并告诉郝晓康其已经走了。2021年12月31日下午，原告给郝晓康发消息“叔，元旦假期这两天就把房租费用确定下来，等上班了以后好跟领导说下，不然不知道该咋弄”，郝晓康回复“清理和保洁之后，再联系中介，脏乱状态没法带看”，原告回复“短时间内如果租不出去的话，那我剩下的房租钱该如何处理呢，关键是我不知道叔是打算怎么决定的”，郝晓康回复“等清理保洁复原后，我问问中介意见”。2021年1月3日，郝晓康给原告发了一份1204房屋租赁合同补充协议。原告给郝晓康发消息“叔，这个2月21号的时间是怎么算的？我可以付违约金，但是我月底搬走了，1月和2月的租金也是我承担吗，没太看懂，如果给叔转租的话会好一些吗，我这应该是转租不出去了”。2021年1月3日，郝晓康给原告回复“2月21日是你应交下季房租的日期，在无人承租的情况下，你已交租金找不到人来承担”。2021年1月4日，原告回复“按理说提前退租交些违约金，押金和房租都是按日期退还吗，这个2月21号之后的剩余房租退还，对我来说损失挺大的”。郝晓康回复“打电话沟通一下”。原告回复“没必要打电话，我们原始合同跟这个补充协议是不一样的吧，按原始合同来的话我记得只有违约金”。郝晓康回复“原合同关于违约一是拖欠，二是未经同意转租。没有关于提前退租的约定。按我的理解关于2月21日或3月21日这两个日期的确定，是结合了拖欠与违约的关联”。原告回复“叔，我觉得租房也是个缘分，我也不想纠结合同这些字眼，太烦了，提前退租赔偿你违约金一点问题没有，但是按你那个来最后算下来加押金退到我手里都没有一个月的房租钱，这个真没法接受”。郝晓康回复“问题是，这些钱应该谁负担呢？前两个方案提出了具有不确定性，但可能减少损失的办法。方案三消除了不确定性的同时也没法挽回损失。但方案三至少让步到了2月21日，没有等到3月21日前把已交租金耗尽。以上都是我的看法，你如果有更好的办法可以和我沟通”。原告回复“这些都不重要，我关心的就是算上押金将近四个月的房租费用，最后退回来的只有不到一个月，而且不管在哪里租房，房东不都是不可以扣除租户的房租吗，按扣除10%违约金来不就可以了吗？咱们互相让步一下，最起码能让大家都接受吧，按扣除违约金已经相当于我多交出一个多月的房租让帮忙转租了”。郝晓康回复“方案一由你转租（具体租户经甲方同意）不扣押金，其他费用清算后也全退。如果能原价租出，也没有差价”。原告回复“这些原始合同都没有规定啊，这个补充协议没有一条是对我有利的，押金不应该是属于房屋设施有没有问题，验房后退回吗”。郝晓康回复“补充协议的内容，是根据合同相关内容，并结合之前咱们沟通的内容，进行的细化和规范描述。补充协议需要双方都同意才有效”。原告回复“唉，叔，你就说下能做的最多退让是多少吧，多让点就不纠结这件事了，网费、水电、燃气取暖”。郝晓康回复“如果补充协议不能被一致同意原合同还是继续执行的。原合同约定的是2月21日你应交下期租金和相关费用，拖欠超过1800元，才能进入违约处理程序，这样损失更大呀”。原告回复“损失的太多了”。郝晓康回复“三个方案中都已经包含了退让，第一个方案的退让是同意了你转租。第二个方案的退让是，由年10%减到了1个月。第三个方案的退让是，没有把违约处理放在3月21日，而是从2月21日就进入了违约清算。你看看哪种，都可以。水电燃气因为必须和后续租户清算，所以可以据实退。取暖费后续租户不一定需要，如果租户接受，可退。如果不接受取暖就不租，可能会增加租出难度。网费应该不是用房子开的户，可能是用你的号码或者证件开的，和房子无关，和后续租户也无关，无法和房租事宜关联，你应自行报亭或迁走”。2021年1月7日，原告回复“叔，就按第三个来吧，我也不想纠结这件事了，但是如果最近能租出去的话能让我点嘛”。郝晓康回复“你打印填空（叁）签字拍照发给我吧”。原告回复“我问中介最近有人会看房。租出去的话，能退吗”。郝晓康回复“前两个方案是转租的解决办法”。原告回复“叔，你发下我补差价的协议还有房租让中介帮忙转让的协议”。郝晓康回复“1月3日发给你的协议里第壹个就是”。原告回复“中介那边还管我要一个转让的协议，我觉得没必要咱们把账清了就行。还在上班，没心思弄这些”。郝晓康回复“确实需要这些，是不能少的”。原告回复“麻烦叔帮我弄下协议吧，我不是很在乎这些，赶紧解决完就好了”。郝晓康回复“一、1月3日发给你的就是协议，需要你考虑好选填、签字。二、如果你选择由你转租，你委托了哪个中介帮你办此事，给他写个委托书（委托协议），让他找到租户之后凭委托书找我。如同意请打印签字”。原告回复“我还不知道你那边退多少给我”。郝晓康回复“押金和已交未使用租金都可退（核算水电等）”。原告回复“你得写上具体多少吧，我该给你多少都有。你给我多少我心里也得有数啊”。郝晓康回复“预估数：未使用租金（按1月8日起租预估）+4380元。未使用物业费（按1月8日起租预估)：+107元。押金：+1800元。转租差价：-2800元。室内保洁200、烟机灶具冰箱洗衣机及空调网清洗300、垃圾及弃物清理100：-600元”。原告回复“这些清理费收据发我一下”。郝晓康回复“找个人清理的哪有什么收据？不论哪种方案，必须净房租出，脏房无法租”。原告回复“转账截图也行”。郝晓康回复“如果脏房转租出，影响下家净房归还。无论哪种方案，清理费必须付，否则算争议，没法谈了，就算了”。原告回复“我是需要证明一下，看能不能报销”。郝晓康回复“零杂费用没有凭证，你要是纠结这个，谈不成就算了。你搬离本来就应该净房交出，脏房交，我没追究你已经很让步了”。原告回复“好好好，我把协议打印一下”。2021年1月8日12:48，原告在补充协议上签名。2021年1月7日下午3:15，原告给郝晓康发消息“我想问一下租房是出问题了吗”。郝晓康回复“杨泉林下午带来的客户，要求撤换室内设施，没谈成”。原告回复“我想知道，一直转租不出去这些房租也要我承担吗，按照第三种违约的话，基本上就没有钱退到我手里了”。郝晓康回复“我想不出其他什么好办法呀”。原告回复“我咨询下律师吧”。郝晓康回复“可以的”。原告回复“我只承担合同上的违约金，我该出的都会出，如果执意扣留我这么多的话，那我们就走诉讼程序吧”。2021年1月7日，原告在《房屋租赁合同补充协议》上签名，该协议主要载明：因原告工作地变动提前搬离房屋原因，经原、被告双方协商一致，见证方泰祥房产杨泉林见证，达成如下补充协议：1、原告委托泰祥房产杨泉林转租（具体租户须经被告同意），租价1600元/月；2、原告承担转租差价（按新租期共14个月，每月200元）；3、其他费用据实清算；4、退还押金；5、相关费用相抵，清算支付完成后合同终止，详见附件“费用清算单”。6、本协议未尽事宜，依原合同条款执行；本协议内容与原合同不一致的，本协议效力优先；7、本协议自原、被告双方签字后生效。费用清算单中，未使用租金（按1月8日起租预估）：+4380元；未使用物业费（按1月8日起租预估）：+107元；押金：+1800元；转租差价：-2800元；室内保洁200、烟机灶具冰箱洗衣机及空调网清洗300、垃圾及弃物清理100：-600元。后原告诉至本院，酿成诉讼。本院认为：当事人对于自己提出的主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告委托郝晓康代为办理涉案房屋的相关租赁事宜，郝晓康代表被告与原告签订了租赁合同，涉案《房屋租赁合同》应认定为当事人真实意思表示，合法有效，本院予以支持。双方当事人均应履行合同义务。原告于2020年12月23日告知郝晓康其可能违约的事实，并于2020年12月31日搬出涉案房屋、以自己的行为明确表明不再履行合同，该《房屋租赁合同》于原告搬出房屋之日即2020年12月31日解除。合同解除后，双方对于合同剩余款项的退还以及房屋对外出租的相关事宜进行了协商，并达成一致意见。2021年1月7日，原告在郝晓康出具的《房屋租赁合同补充协议》上签名确认，该协议应认定为双方真实意思表示，本院予以确认。该协议虽名为《房屋租赁合同补充协议》，但事实上是双方对于原租赁合同解除后双方权利义务达成的新的协议。签订该协议当日，郝晓康未与原告寻找的租房客户达成一致意见，并未实际签订相关租赁协议。未使用租金4380元及未使用物业费107元共计4487元，该费用认定为截止至2021年3月21日的房屋空置损失较为合理。原告与郝晓康均对于原告不再使用房屋的事实是明知的，双方均有积极联系房屋出租事宜、及时止损的义务，根据本案证据不能看出双方就房屋的后续出租事由进行过积极的协商或积极寻找新的承租人，双方应各承担损失的50%，故被告应向原告退还2243.5元（4487元×50%）。根据上述协议约定，被告应将1800元押金退还原告。转租差价2800元，因被告并未与原告寻找到新的承租人签订合同，故该费用并未实际产生，该费用不应实际计算。双方约定的各项清理费用共计600元应由原告负担。综上，被告应向原告退还3443.5元（2243.5元+1800元-600元）。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告郝义轩于本判决后十日内退还原告李昕洋3443.5元；驳回原告李昕洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告李昕洋负担12.8元。被告郝义轩负担12.2元。本判决为终审判决。审判员 刘 佳二〇二一年六月十日书记员 郭盈颍