北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6626号上诉人（原审被告）：叶冬梅，女，1974年1月9日出生。上诉人（原审被告）：唐春峰，男，1973年1月31日出生。被上诉人（原审原告）：王玉亭，男，1968年12月9日出生。委托诉讼代理人：王建，北京市东卫律师事务所律师。上诉人唐春峰、叶冬梅因与被上诉人王玉亭房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初41810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法独任开庭审理了本案。上诉人唐春峰、叶冬梅，被上诉人王玉亭之委托诉讼代理人王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐春峰、叶冬梅上诉请求：1.因王玉亭不认可达成退租的前提，故4月12日退租行为无效，王玉亭应向二上诉人支付后续租金29535元。2.撤销原审判决第二、三项。事实与理由:合同解除时间并非4月12日，而应为我方将房屋出租的时间，且我方一直主张在我方不存在损失的情况下，可以把多的押金退还。双方在协议中约定了免租期条款，其中免租期按照合同比例进行相应扣除，只有全部租完对方才享有全部免租期。对于押金我方不同意退还，押金作为我方空置及中介的损失费用，是对双方的保护。王玉亭辩称：同意原审判决，不同意二上诉人的上诉请求及事实理由。王玉亭向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月12日解除；2.唐春峰、叶冬梅退还已经交纳的一半租金40851元及押金54468元。一审法院认定事实：唐春峰系涉案房屋的所有权人，涉案房屋于2008年12月11日登记至唐春峰名下。唐春峰与叶冬梅系夫妻关系。2019年9月20日，王玉亭（承租人、乙方）与唐春峰（出租人、甲方）签订涉案合同，约定：甲方将涉案房屋租给乙方作为使用，租赁期为两年。免租期为2020年1月10日至2020年1月24日，租赁期限为2020年1月24日至2022年1月23日。月租金为27234元，租金支付方式为押二付三；租金每三个月支付一次三个月租金81702元；押金相当于两个月的租金54468元。签订本合同5日内，乙方向甲方交纳押金及首期租金136170元。免责条款载明“若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十天内书面通知另一方，双方应尽最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约，声称不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。”甲方落款处“唐春峰”字样签名旁写有“叶冬梅代”，甲方授权代理人处有叶冬梅签名。合同签订后，王玉亭共计向唐春峰、叶冬梅支付136170元，其中包含三个月的租金81702元（双方均认可租金支付至2020年4月24日）及押金54468元（相当于两个月租金的金额）。对有争议的证据和事实，法院认定如下：关于王玉亭租赁涉案房屋的用途。王玉亭称其从事日本电解水项目，由于临近春节，公司无法注册，所以以其个人名义签订了涉案合同已承租涉案房屋，其租赁房屋的用途在签订合同时也向唐春峰、叶冬梅表达过。王玉亭主张唐春峰、叶冬梅将涉案房屋交付给其之后，其进行了简单的收拾，然后配置了家具，但是没有使用，后双方于2020年4月12日协商一致解除了涉案合同，并办理了涉案房屋的退租手续，填写了交割涉案房屋的清单，不存在其单方要求解除涉案合同的情况。因为存在不可抗力的因素，双方通过聊天，也通过中介沟通，协商一致解除了涉案合同。另，王玉亭称其于2020年4月12日撤场时，还有上一个租户的办公LOGO,所以能证明其没有使用过涉案房屋。唐春峰、叶冬梅主张其于2020年1月10日将涉案房屋交付于王玉亭，当时就把房屋钥匙交给了王玉亭，王玉亭在春节前应该把家具都搬进去了，后来其家具大概存放到2020年5月中旬。唐春峰、叶冬梅主张其收到王玉亭通过微信发送的解除合同的通知，王玉亭通过中介与其沟通，要将涉案房屋转租，其同意王玉亭转租，但前提是不能给唐春峰、叶冬梅造成损失，如果没有损失，在涉案合同履行完毕后唐春峰、叶冬梅会退还押金，但由于王玉亭没有转租成功，故唐春峰、叶冬梅不同意退还押金。关于涉案房屋的交接。王玉亭称其于2020年4月12日正式把房屋交付给唐春峰、叶冬梅，二人接收了涉案房屋，而关于家具的存放，当时房屋交割单上写明，唐春峰、叶冬梅同意王玉亭存放家具到下一个租户进场前，王玉亭实际在撤场后一个星期就已经把家具搬走了。王玉亭就其主张提交房屋交割清单，载明的内容包括需要交接的家具，另手写部分载明“一、甲方同意乙方在新租户搬入前，将家具暂存，不收费用。二、乙方须配合甲方在新租户需要搬入前一天，将所有乙方家具搬离。”唐春峰、叶冬梅对该交割清单的真实性认可，主张当时双方对交割单的签订没有异议，但不存在需退还王玉亭押金和租金的问题。关于王玉亭解除涉案合同前是否与唐春峰、叶冬梅沟通变更租期、延长租期或减免租金的情况。王玉亭称其没有沟通过变更租期和延长租期，只是沟通过减免租金的情况，其希望唐春峰、叶冬梅减免一个月的租金，其就用别的公司继续承租使用涉案房屋，唐春峰、叶冬梅不同意，其也想将涉案房屋转租出去，但唐春峰、叶冬梅一点都不让步，其也没有办法。唐春峰、叶冬梅主张王玉亭没有和其协商过减免租金，王玉亭只是和其说要转租，其也帮着找别的租户承租，但是没有转租成功，王玉亭就要求退租，又和唐春峰、叶冬梅表示要求减免违约金。唐春峰、叶冬梅对于王玉亭的情况很理解，因为双方都不容易，唐春峰、叶冬梅已经给了尽可能的便利，唐春峰、叶冬梅原本没有义务同意王玉亭转租涉案房屋，但是考虑王玉亭的实际情况，唐春峰、叶冬梅仍然同意可以转租，当转租没有结果的同时，王玉亭提出退租，并提出减免违约金。关于涉案房屋所在办公楼的情况。王玉亭称其不清楚有没有确诊病例，但春节后该办公楼一直不允许进入，具体时间其不清楚，大概在2020年3月下旬后才开始可以进入。唐春峰、叶冬梅主张涉案房屋所在办公楼没有确诊病例，办公楼也没有封闭过，办公楼一直根据北京防疫政策执行，只要按照防疫要求就可以进入办公楼。唐春峰、叶冬梅就其主张提交物业张贴的告示照片，证明涉案房屋所在的办公楼从来没有封闭，只要符合防疫要求，就可以进入涉案房屋。王玉亭对照片不认可，主张无法显示是2020年2月14日所贴出，不能证明办公楼没有封闭，从防疫通知上可以看出，管控非常严格，不是随便进入。一审庭审中，王玉亭申请证人王某出庭作证。证人称其于2019年6月和王玉亭了解到日本的电解水技术，其经过了半年的考查，打算注册公司并选择办公场地。2020年1月初，其去了涉案房屋，并认为房屋不错，由于当时还没有注册公司，所以就让王玉亭以个人名义承租了涉案房屋，但后来发生了新冠疫情，进出涉案房屋所在的大楼不方便，二人在此期间购买了办公家具，后来疫情更严重，二人不清楚疫情还要持续多长时间，所以就放弃了投资。疫情对二人的影响非常大，包括前期的投资、办公的费用以及租房的费用。另，证人称其曾向王玉亭转账投资款150万元，后来撤场后王玉亭向其退还了一部分款项，具体金额记不清楚了。唐春峰、叶冬梅询问证人，疫情期间是否可以正常进入涉案房屋所在大楼，证人是否进入过涉案房屋。证人称当时扫健康码可以正常进入大楼，其在疫情期间也进入过涉案房屋，当时其进入过涉案房屋，由于其客户来自全国各地，有的地方疫情严重的人就无法进入涉案房屋。唐春峰、叶冬梅主张根据证人所述，租赁期间是可以进入涉案房屋。另，唐春峰、叶冬梅称疫情不是解除涉案合同的理由，王玉亭承租的涉案房屋是办公用房，而疫情对办公影响并不是解除合同的直接关系，企业面临疫情，王玉亭仅仅在疫情开始后，就要解除涉案合同，应该是其内部管理的决定，而不是疫情的原因所导致。王玉亭的公司在筹备阶段，疫情的原因影响很小，对于减免是基于合同正常履行，但是王玉亭只租了3个月，就要求对其减免，如王玉亭继续承租涉案房屋，唐春峰、叶冬梅可以考虑减免，但王玉亭在退租的前两天，却向唐春峰、叶冬梅要求减免违约金。现唐春峰、叶冬梅认为王玉亭系单方违约，故要求以唐春峰、叶冬梅的押金折抵其应当支付的违约金。一审法院认为：双方所签涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，双方均认可于2020年4月12日解除涉案合同，法院对此并无异议，并确认涉案合同于2020年4月12日解除。关于涉案合同的解除，王玉亭主张双方系协商一致解除合同，唐春峰、叶冬梅对合同于2020年4月12日解除虽无异议，但主张王玉亭系单方提前解除涉案合同，双方对于合同解除的法律后果并未达成一致意见。首先，王玉亭提交的房屋交割清单仅能证明双方对涉案房屋进行了交割，但并未就如何处理涉案合同解除所产生的权利义务关系及法律后果达成任何约定。其次，王玉亭虽主张新冠疫情构成不可抗力，但在本案中王玉亭并未举证证明相关事件客观上导致涉案合同无法继续履行。王玉亭虽称其无法获得投资导致无法继续开展项目，但其主张的该项原因并非唐春峰、叶冬梅所造成，且其并未举证证明客观上无法实现签订涉案合同的目的。再次，开展经营活动存在相应的经营风险，其在双方已签订涉案合同且唐春峰、叶冬梅并无任何过错的情况下，要求唐春峰、叶冬梅承担解除涉案合同导致的全部损失，有违诚实信用原则及公平原则。综上，法院认为王玉亭系单方提前解除涉案合同，唐春峰、叶冬梅虽对解除时间予以认可，但双方并未就解除合同的法律后果协商一致，结合本案案情，法院认为王玉亭不具备法定或约定的单方解除权，其解除行为已然给唐春峰、叶冬梅造成损失，法院将综合考虑唐春峰、叶冬梅的损失程度，予以酌情判处唐春峰、叶冬梅应退还王玉亭的押金数额。关于王玉亭已交纳的租金。王玉亭于2020年4月12日将涉案房屋交还唐春峰、叶冬梅，双方并于当日办理房屋交接手续，此后王玉亭未再占有使用房屋，故王玉亭要求唐春峰、叶冬梅退还2020年4月12日之后的房租并无不当，法院予以支持。另，考虑到疫情的发生对于王玉亭使用涉案房屋会造成一定的影响，本着损失共担的原则，法院将酌情判处唐春峰、叶冬梅向王玉亭退还部分租金。据此，一审法院于2021年1月判决：一、确认王玉亭与唐春峰签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月12日解除；二、唐春峰与叶冬梅于判决生效后七日内返还王玉亭租金20000元；三、唐春峰与叶冬梅于判决生效后七日内返还王玉亭押金27000元；四、驳回王玉亭的其他诉讼请求。二审审理中，二上诉人提交其出租房屋支付的服务费合同及支付依据，证明二上诉人支付了服务费；提交房屋交割清单，证明当时双方协商好在不给二上诉人造成损失的情况下，才允许王玉亭退租；提交新的房屋租赁合同，证明房屋存在空置损失；提交王玉亭证人证言不实的材料，证明王玉亭一审中证人证言不实；提交王玉亭三月注册新公司的截屏，证明实际情况与王玉亭所称其无法开展业务不符。对此，王玉亭均不予认可，称二上诉人支付中介费应由其自行承担，且二上诉人另行出租的费用与王玉亭无关。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：关于涉案合同解除时间，王玉亭主张双方系2020年4月12日解除合同，唐春峰二人亦表示认可，原审法院根据房屋腾退时间以及双方意见认定涉案合同解除时间，并无不当，本院予以维持。二审中，唐春峰二人又主张合同解除时间应当以其另行出租给下一租户为准，缺乏相应事实及法律依据，且与其在一审中的陈述不符，本院不予采信。综合双方诉辩主张及证据，本案二审争议焦点主要在于合同解除后押金与租金的退还问题，该问题涉及到违约方的认定。根据已经查明的事实，双方签订合同约定的租赁期限为两年，现合同仅履行不到四个月，王玉亭即提出解除合同，原审法院经审查认为王玉亭所主张的疫情因素并不足以导致其无法继续履行合同，并继而认定是王玉亭单方提前解除涉案合同，应当承担相应违约责任，该认定是正确的。在具体返还款项的确定上，考虑到双方所签合同为2年期，免租期是14天，现因王玉亭违约导致合同仅履行较短时间即解除，该免租期租金应当作为出租方的损失考虑在内，原审法院所判数额并未充分体现出对守约方利益的保护，本院综合考虑双方合同约定、违约情节及疫情因素等，对此酌予适当调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初41810号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初41810号民事判决第二项、第四项；三、唐春峰、叶冬梅于本判决生效后七日内返还王玉亭租金12000元；四、驳回王玉亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1091元，由王玉亭负担778元（已交纳），由唐春峰与叶冬梅负担313元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费545元，由唐春峰、叶冬梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 夏二〇二一年六月二十三日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞