广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初6404号原告（反诉被告）：邓健成，男，1974年12月20日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××××××。委托诉讼代理人：吴礼军，广东法守律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市添姿彩陈列用品有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××厂房首层之一。法定代表人：周冬梅，经理。被告：周冬梅，女，1972年12月23日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××。以上两被告的共同委托诉讼代理人：廖国敏，广东丰邦律师事务所律师。原告（反诉被告）邓健成与被告（反诉原告）中山市添姿彩陈列用品有限公司（以下简称添姿彩公司）、被告周冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，被告添姿彩公司提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，先适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓健成的委托诉讼代理人吴礼军，被告周冬梅及两被告共同委托诉讼代理人廖国敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓健成向本院提出诉讼请求：判令添姿彩公司、周冬梅向邓健成赔偿199966.75元，包含：1.厂房租金108750元（计算方法：18125元×2层×3个月）；2.宿舍租金37800元（计算方法：450元/间×28间×3个月）；3.电费15538元；4.租赁税2610元；5.逾期违约金2020年1月3262.5元（以18125元为基数，以每日0.3‰从2020年1月15日开始计算至付清之日止，暂计至2020年3月15日）、2020年2月1631.2元（以18125元为基数，以每日0.3‰从2020年2月15日开始计算至付清之日止，暂计至2020年3月15日），合计4893.75元；6.损失：清理垃圾18000元、厂房维修9575元，宿舍维修2800元，合计30375元。庭审中，邓健成将诉讼请求的金额变更为198808.35元，其中电费变为15423.6元、租赁税变为1566元。事实和理由：2016年3月14日，邓健成与周冬梅签订了一份《厂房租赁合同》，约定将位于中山市横栏镇新茂工业区××××××××××出租给周冬梅作厂房使用，租赁期限为三年，自2016年4月1日至2019年3月31日，每月租金14000元，每三个月支付一次租金，先付后用，水费、电费、电梯费，租赁税等费用由周冬梅承担；2016年6月1日，邓健成又与周冬梅签订了一份《厂房租赁合同》，约定将位于中山市横栏镇新茂工业区××××××××××出租给周冬梅作厂房使用，租赁期限为三年，自2016年6月1日至2019年5月31日，每月租金10000元，每三个月支付一次租金，先付后用，水费、电费、电梯费，租赁税等费用由周冬梅承担。在使用过程中，邓健成将28间宿舍租赁给添姿彩公司使用，每间宿舍每月450元。2019年3月18日，在上述合同即将到期时，邓健成与添姿彩公司签订了二份《厂房租赁合同》，约定将位于中山市横栏镇新茂工业区××××××××××、六楼出租给添姿彩公司作厂房使用，租赁期自2019年6月1日至2020年2月8日，每层每月租金18125元，每三个月支付一次租金，先付后用，水费、电费、电梯费，租赁税等费用由添姿彩承担，厂房宿舍继续使用。依照《厂房租赁合同》第三条的约定，添姿彩公司应当于2020年1月10日前支付2020年1月、2月的租金，但添姿彩公司并没有依照《厂房租赁合同》第三条的约定向邓健成支付租金，至今都没有支付，构成严重违约，至2020年3月3日，添姿彩公司将厂房钥匙交到保安室，邓健成才发现添姿彩公司已搬空物品，现场一片狼藉，且厂房多处损坏严重。邓健成为清理垃圾支付了18000元，维修厂房的门窗9575元，而且维修期限比较长，要到3月底才能完工，给邓健成造成很大的损失。鉴于上述事实，邓健成认为，无论是周冬梅与邓健成签订的《厂房租赁合同》，还是添姿彩公司与邓健成签订的《厂房租赁合同》，都是用于添姿彩的经营活动，周冬梅是添姿彩公司的法定代表人，周冬梅与添姿彩公司对此应当承担连带责任，依照《厂房租赁合同》的约定，邓健成有权没收为维护邓健成的合法权益。特依《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，提起诉讼，望法院支持邓健成的诉讼请求。添姿彩公司、周冬梅辩称，1.添姿彩公司、周冬梅不存在违约，合同按照约定到期解除，并不存在违约情形，因为添姿彩公司合同到期时仍有72000元的保证金在邓健成处，扣除自2020年1月1日到2020年2月8日的租金，保证金仍有剩余，邓健成应该将剩余的保证金退回给添姿彩公司，对于退回的金额，添姿彩公司提出了反诉，见反诉状；2.周冬梅是添姿彩公司的其中一名股东，本案是添姿彩公司与邓健成之间的租赁合同纠纷，邓健成要求周冬梅承担违约责任没有事实和法律依据，因此请求法院驳回邓健成全部的诉讼请求。添姿彩公司提出反诉诉讼请求：邓健成向添姿彩公司返还保证金26084元。事实和理由：添姿彩公司与邓健成因租赁合同解除，由于合同即将到期，添姿彩公司与邓健成协商从保证金中扣除剩余租期的2020年1月1日至2020年2月8日的租金，依合同约定，1月1日至2月8日期间的租金应为45916元，因添姿彩公司在签订合同时交付了72000元的租赁保证金，现租赁合同已解除，添姿彩公司在合同到期前搬离了厂房，依约邓健成应扣除租金45916元后将剩余保证金26084元退回给添姿彩公司。现邓健成未退回，甚至虚构事实对添姿彩公司提起诉讼，无理要求添姿彩公司支付租金及赔偿。邓健成对反诉答辩称，添姿彩公司的诉讼请求没有法律依据，邓健成也在回应中说明添姿彩公司并没有根据双方签订的租赁合同履行义务，没有缴纳2020年1月、2月的租金，而且在超出合同约定的时间内搬离厂房，其使用厂房的电费、租赁税都没有支付，而且在清厂时添姿彩公司也没有清理垃圾，在使用租赁物时添姿彩公司也造成租赁物的损害，导致邓健成为维护租赁物花费43050元，由于当时该费用没有发生，邓健成只是与第三方签订合同，当时预算的30375元，所以添姿彩公司的反诉请求没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：案涉厂房位于中山市×××××××××，产权人为××××，产权证号：粤房地权证中府字第××××号、××××号，土地证号：中府国用（2010）第易××××号。2016年3月14日，邓健成（甲方）与周冬梅（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于中山市横栏镇新茂工业区××××××××××出租给乙方作厂房使用，租赁期限自2016年4月1日至2019年3月31日，乙方向甲方交纳合同保证金42000元。2016年3月12日，周冬梅已支付保证金42000元。2016年6月1日，邓健成（甲方）与周冬梅（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于中山市横栏镇新茂工业区××××××××××出租给乙方作厂房使用，租赁期限自2016年6月1日至2019年5月31日，乙方为此向甲方交纳合同保证金30000元。在上列二份《厂房租赁合同》到期之际，邓健成（甲方）与添姿彩公司（乙方，董仕波代表乙方签名）于2019年3月18日签订二份《厂房租赁合同》，约定甲方将中山市横栏镇新茂工业区××××××××××卡约1328平方米以及六楼03卡约1328平方米出租给乙方作工业使用；租赁期自2019年6月1日至2020年2月8日；每月租金为每层18125元，每三个月支付一次租金，先付后用，乙方应于每个租金缴付期的首个月月初的10日内向甲方支付当期租金及有关费用，甲方收取的租金为不含税金额；乙方一切经营的税金、水费、电费等费用均由乙方负责，水费3元/方、电1.2元/度；乙方应按3个月租金标准向甲方交付租赁押金，租赁期届满，在乙方交清全部应付租金及一切费用，并将厂房完好交还甲方并经甲方验收完好后，甲方将押金5天内无息退给乙方；乙方在租赁期间不得擅自对承租的厂房进行大幅度主体结构装修、增建、改建或拆建，否则乙方负责赔偿损失并恢复原状；乙方逾期交纳租金的，按每日应交月租金总额的3‰计付违约金至付清，拖欠租金超过15天以上的，视为乙方违约，甲方有权解除本协议，收回物业；若乙方单方提前终止合同或违反本合同租赁义务，甲方有权解除合同并没收乙方保证金及要求延迟支付租金的违约金、3个月另行寻租的租金损失等。双方还于2019年3月18日签署二份《计费表》，其中载明五楼及六楼的租金各为每月17464元、租赁税各为每月661.5元，合计每月均为18125元。该二份《厂房租赁合同》前部出租方为邓健成，尾部有邓健成的签字并加盖中山市灯域灯饰有限公司的公章。双方约定将此前邓健成与周冬梅签订的二份《厂房租赁合同》的合同保证金72000元作为2019年3月18日合同的保证金。2018年12月10日，邓健成与添姿彩公司、周冬梅签订28份《补充协议书》，约定双方原于2018年12月1日签订了《房屋租赁合同》，现邓健成将《房屋租赁合同》中的中山市横栏镇新茂工业区××××××××××××××等宿舍28间出租给添姿彩公司、周冬梅作其公司员工宿舍使用。上述2019年3月18日签订的《厂房租赁合同》于2020年2月8日到期后，双方未续签。添姿彩公司支付租金至2019年12月31日，此后未再支付租金。添姿彩公司于合同到期后在2020年3月1日搬离厂房，添姿彩公司搬离后，邓健成发现厂房有毁损且有杂物，要求添姿彩公司对垃圾进行清理，并要求添姿彩公司一起到现场见证，但添姿彩公司未予处理，称“你自己去体，点处理就点处理”并于2020年3月2日将厂房钥匙放在保安处。邓健成提供的照片表明，添姿彩公司搬离厂房时遗留大量杂物，且对厂房造成一定毁损，邓健成聘请人员进行清理及维修，为此支出清理费18000元。邓健成称其还支付厂房维修费9575元、宿舍维修费2800元，但其仅提交室内装饰工程合同未提交其他证据佐证其已实际履行，其提交的付款凭证中仅有2020年4月21日的付款凭证与转账电子回执能够相互印证，证实其已支付C3栋6楼水泥款8000元，其他的付款凭证中显示的用途与邓健成的主张不相符或付款凭证与转账记录不能相互印证。添姿彩公司支付了2019年10月至同年12月份的款项178833元，其中包含5楼、6楼的租金共108750元、电费32448元、电梯费884元、租赁税（2019年7月至同年9月）1566元、电梯维修费85元、以及26间宿舍的租金35100元（每间450元）。邓健成与添姿彩公司的微信聊天记录显示2020年1月15日，添姿彩公司向邓健成称“我们有6个宿舍要退房，你有时间过来交接一下，谢谢”，邓健成回复“放假了”，2020年2月9日添姿彩公司询问邓健成“你几时开工？要充宿舍水电”。邓健成主张因添姿彩公司违约，保证金其有权予以没收。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案于2020年5月14日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。本案租赁合同关系的确定应以2019年3月18日签订二份《厂房租赁合同》及补充协议为准，该二份合同的出租人虽加盖中山市灯域灯饰有限公司的公章，但邓健成也在出租人处签名确认，且邓健成系房屋产权人，故邓健成具有合同出租人的主体地位；承租人处加盖添姿彩公司，案外人董仕波代表添姿彩公司签名确认，故添姿彩公司应为合同承租人。该厂房租赁合同系邓健成、添姿彩公司真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性或禁止性规定，具有法律效力，双方均应恪守履行。关于原告主张的损失情况本院作如下分析：关于厂房租金，案涉厂房租赁合同于2020年2月8日到期终止后，双方未续签租赁合同，添姿彩公司继续占用案涉租赁物至2020年3月1日才搬离，于2020年3月2日将厂房钥匙交回，故添姿彩公司应支付自2020年1月1日至2020年3月2日止的租金及占用费。邓健成提供的照片表明，添姿彩公司搬离厂房时遗留大量杂物，且对厂房造成一定毁损，添姿彩公司未提供相反证据反驳，故本院确认邓健成主张的相关事实。添姿彩公司在搬离案涉租赁物时拒绝与邓健成办理交接，且其交还的房屋尚存大量垃圾且有毁损情况，邓健成为使其房屋处于适租状态必然要对垃圾进行清理及修复毁损的房屋，必然需要一定的清理及修复时间，本院酌情该期间为20天，故添姿彩公司应支付邓健成2020年1月1日至同年3月22日期间的租金及占用费。经核算，该期间的费用为98225.8元（18125元×2层×2月＋18125元÷31天×22天×2层）。添姿彩公司辩称其于2020年2月8日已经搬离案涉租赁物，但其提交的证据不足以证实其主张，本院不予采信。关于宿舍租金，根据邓建成与添姿彩公司签订的28份《补充协议书》可知，添姿彩公司2018年12月10日之后还租赁28间宿舍，但双方并未提交宿舍租赁合同，本院认定就宿舍的租赁双方之间存在不定期租赁合同。根据添姿彩公司支付的2019年10月至同年12月份的款项可知，双方实际按每间宿舍450元计算租金。添姿彩公司提交的微信聊天记录仅证实其于2020年1月15日有6个宿舍要退房，要求邓健成交接，但未提交证据证实其余22间宿舍何时搬离并返还，且其于2020年2月9日仍然有部分宿舍需要邓健成充水电费，故本院认定添姿彩公司于2020年1月15日已有6间宿舍搬离，其余22间宿舍于搬离案涉厂房时一并搬离并于交还钥匙时一并交还。因此，添姿彩公司应支付2020年1月1日至同年1月15日期间的28间宿舍租金及2020年1月16日至同年3月2日期间22间宿舍的租金、占用费合计21745.16元(450元/间×28间÷31天×15天+450元/间×22间÷31天×16天+450元/间×22间+450元/间×22间÷31天×2天)。添姿彩公司辩称其于2020年2月8日已经搬离案涉租赁物，但其提交的证据不足以证实其主张，本院不予采信。关于电费，邓健成未提交证据予以证实，本院不予支持。关于租赁税，双方的租赁合同于2020年2月8日已到期，其后的租赁税双方并无约定，故添姿彩公司无需支付。案涉租赁合同约定租期内租金不含税，租赁税由添姿彩公司承担，且实际履行中邓健成也另行按租赁税三个月为1566元缴纳租赁税，故添姿彩公司应支付邓健成2020年1月1日至同年2月8日期间的租赁税666元（1566元÷3个月×1个月+1566元÷3个月÷29天×8天）。关于逾期违约金，添姿彩公司主张双方协商从保证金中扣除剩余租期的2020年1月1日至同年2月8日的租金，但未提交证据予以证实，本院不予采信。根据案涉《厂房租赁合同》约定，添姿彩公司应于2020年1月10日前支付同年1月1日至同年2月8日期间的租金，但其未支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉《厂房租赁合同》约定，逾期缴纳租金时，按每日应交月租金总额的3‰计付违约金。因此，添姿彩公司应以36250元（18125元×2）为基数自2020年1月11日起至实际清偿之日止支付逾期违约金。但添姿彩公司逾期未缴纳租金的行为给邓健成造成的仅为相应款项的利息损失，邓健成未提交证据证实其其他损失，上述约定过分高于其损失，应当予以调整，本院根据公平原则，酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。经核算，上述逾期付款违约金暂计至2020年2月15日为265.03元。关于清理垃圾费、厂房维修费及宿舍维修费损失，添姿彩公司返还的房屋具有瑕疵，给邓健成造成相关损失，邓健成主张添姿彩公司赔偿清理费18000元属合理诉求，本院予以支持。对厂房维修费及宿舍维修费，邓健成仅提交室内装饰工程合同未提交其他证据佐证其已实际履行，其提交的付款凭证中仅有2020年4月21日的付款凭证与转账电子回执能够相互印证，证实其已支付C3栋6楼水泥款8000元，其他的付款凭证中显示的用途与邓健成的主张不相符或付款凭证与转账记录不能相互印证，故本院认定添姿彩公司支付厂房维修费8000元，对邓健成主张的其他损失本院不予支持。关于租赁保证金。案涉《厂房租赁合同》系到期自然终止，故按照合同约定，添姿彩公司有权要求邓健成返还租赁保证金，因上述已认定邓健成尚欠添姿彩公司厂房及宿舍租金，为避免累诉，本院酌定由租赁保证金抵扣所欠的厂房租金，抵扣后，添姿彩公司仍应支付邓健成厂房租金、占用费26225.8元。邓健成辩称添姿彩公司逾期未缴纳租金已构成根本违约，其有权没收租赁保证金，但案涉租赁合同并未约定逾期缴纳租金的情形下邓健成可以没收保证金，故对邓健成的该项辩解意见本院不予采纳。综上，添姿彩公司应付给邓健成租金、占用费47970.96元（26225.8元+21745.16元）、租赁税666元、逾期违约金265.03元，赔偿邓健成损失26000元（清理费18000元+厂房维修费8000元）。周冬梅不属于案涉租赁合同的当事人，故对邓健成主张周冬梅承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中山市添姿彩陈列用品有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）邓健成支付租金、占用费47970.96元、租赁税666元、逾期违约金265.03元，并赔偿原告（反诉被告）邓健成损失26000元，合计74901.99元；二、驳回原告（反诉被告）邓健成的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）中山市添姿彩陈列用品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4299.34元，由原告邓健成负担2689.34元，被告中山市添姿彩陈列用品有限公司负担1610元（该款原告邓健成已预交，被告中山市添姿彩陈列用品有限公司应于履行中迳付原告邓健成，法院不另收退）。反诉案件受理费452元，由被告中山市添姿彩陈列用品有限公司负担（该款被告中山市添姿彩陈列用品有限公司已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二一年六月三日书记员  郭伟杰