黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终3111号上诉人(原审被告)：隋长江，男，1972年12月22日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省方正县。被上诉人（原审原告）：哈尔滨万家福物业服务管理有限公司（组织机构代码证号：91230124MA19MA19A4CQ16（1-1）），住所地黑龙江省方正县方正镇城北新区幸福家园**楼**车库。法定代表人：张桂莲，经理。上诉人隋长江因与被上诉人哈尔滨万家福物业管理有限公司（以下简称万家福物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2020）黑0124民初1886号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭以阅卷、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。隋长江上诉请求：撤销一审民事判决,驳回万家福物业公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清,证据不足,适用法律错误。万家福物业公司与幸福家园业委会（以下简称幸福家园业委会）签订的《物业管理服务合同》违反法定程序,是无效合同,因《物业服务条例》明文规定,续签物业合同,必须召开业主大会,必须经全体业主半数以上同意,物业合同才能有效。万家福物业公司私自与业主委员会成员签订物业合同,管理小区,且对小区内的大部分物业管理不到位，大部分业主不同意接受万家福物业公司的服务,万家福物业公司不应该在该小区管理物业,收取物业费,万家福物业公司违反法律强制性规定。二、万家福物业公司私自增收每户业主人民币40.00元,更是违反法律规定。按照法律规定,物业增收40.00元物业费须经业主大会同意。万家福物业公司还要求如果业主不交增收的40.00元就拒收全年物业费，便将业主起诉。一审法院却认定万家福物业公司与业主委员会签订物业合同有效,是错误的。综上,一审法院认定事实不清,证据不足,适用法律错误,望二审法院给予公正判决。万家福物业公司未出庭未提交答辩意见。万家福物业公司向一审法院起诉请求：1.要求隋长江立即给付拖欠的幸福家园7号楼一楼仓买2019年11月1日至2020年10月末的物业费1,022.00元及违约金（以1,022.00元为基数，按月利率2％计算，自2019年12月1日计算至实际给付之日止）；2.要求隋长江立即给付拖欠的幸福家园2号楼7单元401室2018年11月1日至2020年10月末的物业费1,264.00元及违约金（以652.00元为基数，按月利率2％计算，自2019年9月1日计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2018年8月27日万家福物业公司与幸福家园业委会签订物业管理服务合同，万家福物业公司为幸福家园小区提供物业服务，约定物业服务费价格为每月每平方米0.5元，先服务一个季度（3个月）后方可收取一年的服务费。合同期限为二年，自2018年11月1日起至2019年10月30日止。2019年9月21日，万家福物业公司与幸福家园业委会续签物业管理服务合同，万家福物业公司继续为幸福家园小区提供物业服务，约定物业服务费价格为每月每平方米0.5元（另收每户住宅、商服40.00元照明费），服务一个月后收取一年的服务费，合同期限为三年，自2019年11月1日起至2022年10月30日止。隋长江为方正县方正镇幸福家园7号楼1楼仓买、2号楼7单元401室使用人，7号楼1楼仓买房屋面积163.7平方米、2号楼7单元401室面积102.08平方米。隋长江未缴纳幸福家园7号楼1楼仓买2019年11月1日至2020年10月末物业费1,022.00元及2号楼7单元401室2018年11月1日至2020年10月末两年的物业费1,264.00元。万家福物业公司向法院提起诉讼，要求:1.隋长江立即给付幸福家园7号楼1楼仓买2019年11月1日至2020年10月末的物业费1,022.00元及违约金（以1,022.00元为基数，按月利率2％计算，自2019年12月1日计算至实际给付之日止）；2.隋长江立即给付幸福家园2号楼7单元401室2018年11月1日至2020年10月末的物业费1,264.00元及违约金（以652.00元为基数，按月利率2％计算，自2019年9月1日计算至实际给付之日止）。一审法院认为，万家福物业公司与幸福家园业委会签订的物业管理服务合同合法有效，对全体业主均具有法律约束力。依据《物业服务条例》，万家福物业公司依照合同提供了物业服务，业主有按时交纳物业费的义务。隋长江提出原物业合同服务期限自2016年11月1日至2018年10月30日，现已过期，万家福物业公司与业主委员会续签合同，未召开业主大会，未经全体业主半数以上同意，合同无效。法院认为，隋长江未提供证据证明其主张，且自2018年11月1日至今幸福家园小区一直由万家福物业公司提供物业服务，业主也接受了万家福物业公司提供的服务，合同已实际履行。故隋长江的抗辩法院不予支持。隋长江提出楼体外墙脱落及地沟管道腐烂，万家福物业公司服务不到位，法院认为，隋长江认可万家福物业公司已将楼体外墙重新修复，，地沟管道已改造完成不能认定万家福物业公司服务不到位，故对隋长江的抗辩法院不予支持。隋长江未按时缴纳物业费，万家福物业公司诉请按月利率2％计算违约金，自每年服务3个月后开始计算至实际给付之日，法院认为，物业公司已提供相应服务，业主应按时缴纳物业费，隋长江逾期未履行，已构成违约，应承担相应的民事责任，但要求自服务3个月后开始计算并不合理，因物业服务合同为双务合同，物业费虽可预收，但在预收时物业服务企业并未完全履行义务，业主未按预收时间预交纳物费，不能认定为违约，应按交易习惯，在完成一个服务年度后，业主仍未交费的，可认定为违约，故违约金的起算日期应为下一服务年度的开始日；违约金按月利率2％计算略高，应按法律规定以全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）四倍计算。故对万家福物业公司要求给付物业费的诉讼请求法院予以支持，对万家福物业公司要求给付违约金的合理部分法院予以支持，不合理部分法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、隋长江于判决生效后三日内给付哈尔滨万家福物业服务管理有限公司幸福家园7号楼1楼仓买2019年11月1日至2020年10月末的物业费1,022.00元；二、隋长江于判决生效后三日内给付哈尔滨万家福物业服务管理有限公司幸福家园2号楼7单元401室2018年11月1日至2020年10月末物业费1,264.00元（2018年11月1日至2019年10月末物业费612.00元、2019年11月1日至2020年10月末物业费652.00元）；三、隋长江于判决生效后三日内给付哈尔滨万家福物业服务管理有限公司逾期支付幸福家园7号楼1楼仓买物业费的违约金（2019年11月1日至2020年10月末物业费的违约金以物业费1,022.00元为基数，以全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）四倍标准逐月计算，自2020年11月1日起至计算至实际给付之日止）；四、隋长江于判决生效后三日内给付哈尔滨万家福物业服务管理有限公司逾期支付幸福家园2号楼7单元401室物业费的违约金（2018年11月1日至2019年10月末物业费的违约金以物业费612.00元为基数，以全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）四倍标准逐月计算，自2019年11月1日起至计算至实际给付之日止；2019年11月1日至2020年10月末物业费的违约金以物业费652.00元为基数，以全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）四倍标准逐月计算，自2020年11月1日起至计算至实际给付之日止）。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，万家福物业公司已预交，由隋长江负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，幸福家园7号楼1楼仓买及2号楼7单元401室产权人为隋欣，隋长江为实际使用人。隋长江与隋欣为父女关系。前述两处房产一直由隋长江交物业费。本院认为，根据《物业管理条例实施细则》第四十四条：“……。物业管理企业可以根据业主委员会的委托向全体业主提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”的规定，万家福物业公司可以通过与幸福家园业委会签订《物业管理服务合同》的形式，约定自2019年11月起每户收物业服务项目以外的照明费。根据案涉物业合同签订时有效的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及《物业管理条例》第十二条第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，幸福家园业委会与万家福物业公司签订的《物业管理服务合同》对幸福家园7号楼1楼仓买及2号楼7单元401室业主隋欣具有约束力。根据《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》第二十二条：“物业服务费用以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，具体计收方式由物业服务企业按照物业服务合同约定的期限向业主或使用人收取，预收期限不得超过12个月。”的规定，万家福物业公司有权诉请案涉房产的实际使用人隋长江交付拖欠的物业费。虽然隋长江在二审诉讼中主张2号楼7单元401室2018年11月1日至2019年10月末的物业费已经交付，但未提供交费票据等证据支持其主张，故对其主张不予支持。根据《物业管理条例》第十二条第五款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定，隋长江如认为幸福家园业委会与万家福物业公司2019年9月21日签订的《物业管理服务合同》侵害其合法权益，可以另寻途径解决。故一审法院判决隋长江向万家福物业公司履行交付尚欠的物业费及违约金并无不当，本院予以维持。综上，隋长江的的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人隋长江负担。本判决为终审判决。审判长  李庆军审判员  宋冠瑶审判员  贾晋璇二〇二一年六月十一日此件与原本核对无异书记员  孙英喆