河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7490号上诉人（原审原告）：河南创意岛实业股份有限公司，住所河南省郑州市郑东新区中道东路6号创意岛大厦4层C区025。法定代表人：郑迪柯，董事长。委托诉讼代理人：刘艳伟，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常燕瑀，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南幻境数字科技有限公司，住所河南省郑州高新区瑞达路96号科技创业广场二号楼五层B517号。法定代表人：刘雪亮，董事长。委托诉讼代理人：张玉杰，上海市协力（郑州）律师事务所律师。上诉人河南创意岛实业股份有限公司因与被上诉人河南幻境数字科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初5271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法适用独任审理方式对案件进行了审理。本案现已审理终结。河南创意岛实业股份有限公司上诉请求:一、请求依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初5271号民事判决书第二项和第三项，依法改判或发回重审，不服金额450387.82元；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定当事人双方均未履行合同与事实不符；二、上诉人实际产生的租金损失应自合同签订之日起计算至一审法院判决合同解除之日止。故请求二审依法纠正。河南幻境数字科技有限公司辩称：一、当事人双方虽然签订了租赁合同，但是并没有实际履行该合同；二、该租赁合同虽然已经当事人双方盖章，但合同同时约定在答辩人缴纳租赁保证金和首期租金后合同才生效，因答辩人未缴纳上述款项，故案涉合同成立但未生效；三、在答辩人没有按照承诺缴纳保证金的情况下，被答辩人应当立即通知答辩人解除案涉合同以此减少损失，但是被答辩人一直拖延解除合同，故造成的损失应当由被答辩人自行承担；四、当事人双方约定前三年答辩人先支付租金，年底时被答辩人再将租金返还给答辩人，因此无论答辩人是否使用接收该房屋，被答辩人在事实上都不会产生租金损失。故请求依法驳回上诉，维持原判。河南创意岛实业股份有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方2019年7月17日签订的《龙子湖创意岛大厦写字楼租赁合同》；2、判令被告向原告支付欠付租金2239308元（租金暂计算至2020年12月15日，此后按照每天4330.7元的标准支付至合同解除之日）；3、判令被告支付滞纳金447861元；4、判令案件受理费、鉴定费、保全费等全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2019年7月17日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《龙子湖创意岛大厦写字楼租赁合同》，约定，甲方同意将其名下位于郑州市郑东新区中道东路6号创意岛大厦：C区10层C-10-025、C-10-026、C-10-027、C-10-028、C-10-029、C-10-030、C-10-031房间，建筑面积：1732.26㎡的房屋出租给乙方。租赁期限为三年，即自2019年7月16日起至2022年7月15日止，起租日为2019年7月16日。免租装修期为2个月，即自2022年5月16日至2022年7月15日，免租装修期间免收租金。租金计算为2.5元/㎡/天，一个季度租金395172元。自第3个租赁年度（含第3个租赁年度）起，年租金在上一个租赁年度租金基础上递增5%，直至合同租赁期限结束。（季度租金计算方式=每平米日租金×该房屋建筑面积×365天÷4）。乙方采取每1季度为一期支付的方式向甲方预交付下一期租金。之后乙方应当在每期租期届满前一个月10号前向甲方支付下一期租金。在双方签订租赁合同后，乙方应于合同签订后5日内向甲方支付租赁保证金263448元，甲方收到保证金后向乙方出具收据。合同约定的进场日为2019年7月16日。乙方在合同签订后按约定向甲方缴纳完毕租赁保证金、租金后，前往物业管理公司办理入住手续。乙方未能向甲方按时支付应支付下一期租金的，每逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之五支付滞纳金。乙方拖欠租金1个月以上的（含1个月），则甲方有权单方面解除合同，收回房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还租赁保证金。合同任何一方不履行约定义务或违反合同条款内容，给对方造成损失或导致合同提前终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任。合同经双方签字、盖章，并于乙方支付租金及租赁保证金后生效。合同附件4对乙方付款计划进行详细列明，其中2019年7月20日前支付保证金263448元、租金395172元，9月10日前支付租金395172元，12月10日前支付租金395172元，此后按照合同附件4约定交纳。上述合同签订后，原告工作人员于2019年8月2日起多次向被告法定代表人刘雪亮发送微信催促其缴纳租金及保证金，刘雪亮于2019年8月14日回复称“我让财务交过给我发回单的，应该就这两天，两个工程款到账了”并称“下周一前款肯定到你公司的账户上，不耽误你周一汇报、不会再有变故了”，2019年9月6日回复称“好，今天一会她办理提交，周一能到账。”2019年11月21日，原告出具欠费催缴通知单，载明，按照租赁合同约定被告应于2019年7月16日进场，2019年7月20日前支付租金保证金及第一期租金。原告多次催缴，被告至今未付。根据合同约定，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，追收所欠费用及滞纳金。被告已构成违约，请被告于2019年11月28日前结清相关租赁保证金及租金，否则原告将解除合同、收回房屋并追究相应责任。11月22日，原告工作人员通过微信将该通知单发送给刘雪亮，11月23日又通过顺丰速运邮寄给刘雪亮，刘雪亮于2019年11月25日签收该邮件。2019年12月19日，原告再次出具欠费催缴通知单，要求被告于2019年12月23日前书面复函原告确认是否继续租赁该房屋并继续履行双方签订的涉案合同；若被告不按时复函，原告将按照法定程序解除合同。同日，原告通过顺丰速运将通知单邮寄给刘雪亮。刘雪亮于2019年12月20日签收该通知单。同日，原告工作人员与刘雪亮电话沟通租赁事宜。原告方询问刘雪亮“昨天我们给您发了个材料，关于咱们租赁这件事，……到底还租不租用了”。刘雪亮回复“用，我们是很想用，……现在我跟一个股东闹僵了，我引进一个股东，……他资金没有到位，……现在账户冻结，我正在给他打给官司了。”原告方询问“什么时候能交上来”，刘雪亮回复“星期一给你准信”。原告方要求刘雪亮发函说明情况，刘雪亮回复“那行那行，我给你发个函把情况说明一下”。2019年12月25日，被告向原告出具书面回复，载明，由于被告内部引进股东问题产生纠纷，采取法律手段解决，现在被告账号冻结着，相关款项支不出来。经过近几个月的协调，2020.1月底解决，账户解封，即支付相关款项并履行相关合同。2020年3月4日，原告工作人员与刘雪亮电话沟通租赁事宜。原告工作人员询问刘雪亮是否继续租用场地，刘雪亮回复称“肯定租呀”“下周一把房租交付下”。2020年10月27日，原告向被告出具解除合同通知，载明双方于2019年7月16日签订的涉案合同，针对被告欠费问题，原告于2020年5月15日向被告发出律师函，经多次催缴未果，按照合同约定，被告已严重违约。原告正式通知被告解除双方于2019年7月16日签订的涉案合同，同时原告保留进一步追究原告相关违约责任的权利。该通知通过顺丰速运邮寄给刘雪亮，刘雪亮于2020年10月28日签收该邮件。庭审中，原告称涉案合同签订后，被告一直未领取涉案房屋的钥匙，因被告一直称其继续租赁房屋，故房屋一直处于空置状态。被告称因公司资金紧张，租金及保证金数额过大，无能力支付，2019年9月份后，因被告股东之间的纠纷，账户被查封，无法交付租金及保证金，原告对此事清楚。以上事实由原告提交的《龙子湖创意岛大厦写字楼租赁合同》、微信聊天截图、欠费催缴通知单、物流信息、解除合同通知及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，原、被告签订的《龙子湖创意岛大厦写字楼租赁合同》系当事人的真实意思表示，在合同签订后，被告未向原告支付合同约定的租金及保证金，原告亦未向被告交付涉案房屋，双方均未实际履行该合同，对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因原告未向被告实际交付房屋，而租金系房屋占有使用的对价，故原告无权要求被告支付租金。但根据原告与被告法定代表人沟通过程可以看出，自合同签订至2020年3月4日，被告法定代表人刘雪亮明确表示要租用涉案房屋并多次承诺付款，原告基于对其承诺的信赖，为其保留房屋，由此产生的房屋空置期的租金损失，被告应当进行分担。关于租金损失期间，根据原告提交的证据，2020年3月4日刘雪亮最后一次承诺于下周一（2020年3月9日）付款，但此后其并未实际付款，亦未做出新的承诺，故原审法院酌定租金损失合理期间自2019年7月17日至2020年4月9日，另扣除疫情期间的60天，计算房屋空置的租金损失为900775.63元（395172×4÷365×208天）。因在此期间，原告已多次向被告下达欠费催缴通知单，通知单已明确如不缴纳，原告将解除合同，但原告并未及时行使解除权，原告对此期间的租金损失有放任的过错。故原审法院酌定上述租金损失由原、被告各负担一半，即450387.82元。对原告主张过高部分，原审法院不予支持。对原告主张的滞纳金，因原审法院已基于被告逾期支付租金、保证金的违约行为判令被告分担原告的租金损失，故对原告主张的滞纳金，原审法院不予重复支持。综上，因本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告河南创意岛实业股份有限公司、被告河南幻境数字科技有限公司于2019年7月17日签订的《龙子湖创意岛大厦写字楼租赁合同》；二、被告河南幻境数字科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告河南创意岛实业股份有限公司租金损失450387.82元；三、驳回原告河南创意岛实业股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费28297元，减半收取14148.5元，由原告河南创意岛实业股份有限公司负担11777.12元，由被告河南幻境数字科技有限公司负担2371.38元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同;出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中，当事人双方于2019年7月17日签订案涉《龙子湖创意岛大厦写字楼租赁合同》后，上诉人并未向被上诉人实际交付案涉房屋。但自合同签订至2020年3月4日，被上诉人法定代表人刘雪亮明确表示要租用案涉房屋并多次承诺付款，故上诉人为被上诉人保留房屋而产生的房屋空置期的租金损失，应当由被上诉人进行分担。关于应承担损失的比例，本院经审查认为，可得利益是合同履行后可以获得的利益，是对债务不履行的赔偿，法律规定可得利益的目的主要在于通过加重当事人的违约成本，以期遏制违约行为的发生，督促当事人诚信履约，保护守约方的信赖利益，并弥补守约方因对方违约而造成的实际损失。但守约方没有采取合理措施而导致损失扩大，以及守约方因其自身过失所造成的损失等，应由守约方自行承担。在案涉《龙子湖创意岛大厦写字楼租赁合同》签订后，被上诉人并未依照合同约定缴纳保证金，上诉人虽多次向被上诉人下达欠费催缴通知单，且通知单明确表明如不缴纳，上诉人将解除合同，但上诉人并未及时行使解除权，即上诉人并没有采取有效的措施防止损失的进一步扩大，上诉人对此期间的租金损失有放任之过错。故原审判决租金损失由上诉人与被上诉人各负担一半并无不当。综上所述，上诉人河南创意岛实业股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8056元，由上诉人河南创意岛实业股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  周蕾二〇二一年六月三十日书记员  陈冰