上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3413号上诉人（原审被告、反诉原告）：戴海味，男1981年9月28日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陆伟，女，1982年2月10日生，汉族，住上海市奉贤区。两上诉人委托诉讼代理人：周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。两上诉人委托诉讼代理人：夏慧仙，上海宙斯盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁晓敏，女，1996年6月22日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：陆韵，上海申诚律师事务所律师。上诉人戴海味、陆伟因与被上诉人袁晓敏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初15610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴海味、陆伟上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人袁晓敏一审全部诉讼请求并支持上诉人戴海味、陆伟一审全部反诉请求，或发回重审。事实与理由：1．上海市奉贤区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）产权登记在上诉人戴海味名下，房屋用途为居住，被上诉人袁晓敏租赁后未经上诉人同意擅自改建为商业经营性用途，对此被上诉人在一审审理中自认其在系争房屋中开展美容业务，然被上诉人未提交相应资质证书和经营许可证等，因此属于违法经营，一审法院对被上诉人违法经营的事实未认定，对用于违法经营进行的装修不受法律保护也未作出认定。根据租赁合同第九条约定，上诉人有权要求终止合同，并且不退还押金，由此产生后果由被上诉人自行承担。2．系争房屋有二个出入门，上诉人在2020年6月1日将北后门门锁更换，并没有对南前门门锁更换，被上诉人仍可以使用系争房屋，然一审法院未查明上诉人换锁原因及换锁的具体事实情况，认定上诉人的锁门行为是解除合同的意思表示，事实认定有误，并直接导致错误认定上诉人构成根本违约。被上诉人对拆下上诉人大门保管不当并未异议，上诉人要求其赔偿而被上诉人明确不同意损失赔偿，导致上诉人只能采取更换门锁方式进行催讨，上诉人换锁行为是正当的维权行为。此外，根据双方之间的短信息及微信等沟通内容来看，上诉人催讨的是物业费及大门损失赔偿款，并未表达合同解除的意思表示。3．被上诉人存在物业费拖欠、水电费未付及大门保管不当等违约行为，一审法院对被上诉人的违约行为未认定严重违约，因不符合事实，属于认定错误。根据租赁合同约定，只要被上诉人拖欠水电费上诉人就可收回房屋，显然上诉人的换锁行为与被上诉人的上述违约行为是相当的，一审法院对上诉人的行为认定为过当，事实认定错误。4．双方就物业费由被上诉人交纳口头达成一致意见，被上诉人在此之前承担了物业费，对此双方在短信沟通中能够体现。一审法院以租赁合同中未约定以及被上诉人予以否认等理由未认定被上诉人应承担的物业费交纳义务及未交纳应承担的违约责任，所作认定明显错误。5．一审法院判决上诉人承担装修损失没有事实和法律依据。根据租赁合同司法解释的相关规定，本案双方之间的合同解除系被上诉人违约导致，且被上诉人擅自装修未经上诉人同意，故被上诉人所谓的装修损失费用由其自行负担。上诉人有权要求被上诉人恢复原状或者赔偿损失。基于被上诉人擅自装修且装修作为非居住用途，对上诉人来说无利用价值，故一审法院认为上诉人应承担装修损失，认定不当。据此，请求二审法院重新查明事实，依法作出公正判决。被上诉人袁晓敏辩称，不同意上诉人戴海味、陆伟的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。1．根据上诉人戴海味、陆伟的言语、行动能够表明其是解除合同的意思表示。2．防盗门损坏的责任不全在被上诉人，而上诉人一直要求被上诉人赔偿人民币（以下币种同）35，000元，被上诉人认为过高未同意，上诉人采取锁门方式不让被上诉人使用房屋，显然上诉人的行为过当，并且导致被上诉人无法正常使用系争房屋，一审法院对上诉人换锁行为认定构成根本违约是正确的。被上诉人有权要求解除合同并要求上诉人返还押金及剩余租金。3．因合同提前解除原因在上诉人一方，故被上诉人有权要求上诉人按照鉴定结论对装修损失承担赔偿责任。被上诉人拆除部分装修以鉴定报告对应金额予以扣除。4．上诉人未举证证明被上诉人需要承担物业费，租赁合同约定的保洁、治安等费用并不是物业费。5.2020年6月1日之后被上诉人未使用系争房屋。据此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。袁晓敏向一审法院提出本诉诉讼请求：1．判令确认解除《房屋租赁合同》；2．判令戴海味、陆伟返还租金32，500元；3、判令戴海味、陆伟返还押金10，000元；4、判令戴海味、陆伟赔偿装修损失30，000元。一审审理中，袁晓敏变更第4项诉讼请求为：判令戴海味、陆伟赔偿装饰损失41，392元（152，834.13元除以12个月再乘以6.5个月）。戴海味、陆伟向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令袁晓敏赔偿大门价款33，000元；2、判令袁晓敏支付自2020年1月到5月的水费100元，电费100元，物业费5，000元。一审审理中，戴海味、陆伟增加诉讼请求：3、判令袁晓敏支付解除合同的违约金5，000元。一审法院认定事实如下：位于上海市奉贤区XX路XX弄XX号的房屋产权登记在戴海味名下。2018年12月15日，戴海味与袁晓敏签订《房屋租赁合同》一份，约定：戴海味将系争房屋出租给袁晓敏居住办公，租赁期限自2018年12月15日至2020年12月15日止；押金10，000元，月租金为5，000元；袁晓敏在租赁期内应支付水、电、煤、电话、有线电视、保洁、治安、电梯运行费等费用，房屋维修费由戴海味支付；袁晓敏未经戴海味同意，不得擅自改变房屋结构，不得损坏屋内设施和家具；袁晓敏逾期5天未交付房租或水、电、煤等费用，戴海味有权利收回房屋；双方任何一方不得无理终止合同，合同有效期内，若有特殊情况必须终止的，须在一个月前告知，并经对方同意，同意后戴海味应退还袁晓敏押金，否则赔偿对方一个月的租金；押金于合同期满后归还袁晓敏，如袁晓敏在租赁期内损坏戴海味物品和未缴清水、电费用等，则在押金中扣除。上述合同签订后，袁晓敏向陆伟支付租金120，000元及押金10，000元。系争房屋由袁晓敏于2018年12月开始进行装修后实际使用。装修过程中，袁晓敏将系争房屋原大门拆下并放置在系争房屋地下室中，存放过程中由于地下室积水导致大门损坏。一审另查明，2020年1月18日，陆伟与袁晓敏丈夫通过微信联系，陆伟称：“弟弟，那个别墅地下室的水弄干了吗？我担心漏到隔壁人家去。”袁晓敏丈夫称：“弄了，漏过去的话早给你打电话了。”陆伟说：“好的。弟弟，别墅水电费交一下，供电所打来电话在催了。”2020年5月30日，陆伟向袁晓敏的丈夫发送微信，称：“6个月房租30，000元，加押金共计40，000元，减去5，000元物业费，余下35，000元，我当初千交代万交代装修可以，门别拆，你们要拆，拆了门也要帮我保管好，门36，000元价格我也明确提过，不要说忘了，现在你们硬说不负责任，要等到租期到了退房，门的事你们又不负责。由于你们已经存在这种想法，所以我担心你们以后会耍赖，你们违约在前，我决定提前收回房子，涉及的钱当作门的赔偿款，如果你们有任何不满可以去任何部门解决。我们一定配合。现在正式通知，如果需要进门拿东西提前电话联系，如果我不在场你们私闯，我会报警处理。合同第四条，不可以损坏屋内设施。你们损坏了我的东西，又喊了一些不相干的社会人员上门，口口声声说不许我们谈门的赔偿事，所以你们的想法和行为已经让我十分担忧。为了保障我的利益，我们的合同现在终止。如果让你们租到12月份，你们拍拍屁股走人，什么责任也不负，损失的人是我。做生意有风险，不可以因为你们生意上有损失，就让我为你们买单，如果没有涉及损坏东西，随便你们12月份搬还是现在搬家，但你们又想租期满了搬又想不赔偿损坏的东西，那实在有点说不过去。如果我的房子在今天过后出现任何形式的问题或意外，我会马上报警处理，如果你们有任何不满也可以走法律渠道，请做文明人，自家的事情不要叫社会上乱七八糟的人来参和。”2020年6月1日，戴海味、陆伟将系争房屋的大门更换门锁并锁住，袁晓敏的物品仍放置在系争房屋内。2020年6月4日，袁晓敏与戴海味通过短信联络，袁晓敏称：“2020年5月30日晚，你老婆陆伟发微信说决定提前把我方租赁的位于XX路XX弄XX号房屋收回去，且你方在2020年6月1日在未经我方同意的情况下将租赁房屋的门锁擅自更换，使得我方无法入内继续使用房屋。现要求你方于2020年6月4日17：00前将门锁换回，令我方可继续使用该房屋。若逾期未换回，由此产生的损失及违约责任均由你方承担。”戴海味称：“今天下午你们可以约个时间来别墅把事情处理好了可以继续使用。换锁经过男房客的同意而且他也知道换锁的原因。我在上个星期就联系了男房客解决事情，是他自己一直没空所以这种损失与我无关，至于违约这事是你们先违约物业费不交、外门的损坏不赔偿而造成现在换锁的原因。你们什么时候来解决什么时候可以继续使用。”袁晓敏称：“你的要求没有依据，没人同意你方换锁。限你在今日17：00前换回门锁。”戴海味称：“你是谁，不换。你们解决好事情再换。”同日，陆伟向袁晓敏丈夫发送短信称：“这个星期你什么时候有空把房子的事情解决以下，解决好了你们可以继续使用。”另，根据袁晓敏的申请，一审法院依法申请上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋内的装饰装修工程造价进行鉴定。鉴定单位出具《鉴定意见书》，鉴定意见为：本案系争房屋装修工程所涉工程造价为（未包含折旧计算）152，834.13元，其中扣除戴海味、陆伟主张袁晓敏已拆除的项目后，还剩余项目所涉造价为79，883.12元。袁晓敏对鉴定意见书真实性无异议，但认为应当按照未拆除时的造价来计算装修损失。戴海味、陆伟对真实性无异议，但认为认可剩余造价79，883.12元，造价中的增值税不符合事实，应当扣除；袁晓敏的损失应当扣除一年半的使用期间，折旧率在25％。双方均对鉴定意见书真实性无异议，故依法予以确认。对于戴海味、陆伟提出装饰装修造价中的增值税部分，由于袁晓敏系个人，无法开具增值税发票，故该部分价款不应计入工程价款的异议，一审认为，该增值税系预算定额中规定的项目，系工程造价中的一部分，增值税发票由工程施工方开具，故戴海味、陆伟的上述异议不成立。一审审理过程中，一审法院已向戴海味、陆伟释明，是否对大门的损失申请鉴定，戴海味、陆伟向法院出具《确认书》，明确表示不申请司法鉴定。袁晓敏向一审法院提交《说明》一份，载明：在戴海味、陆伟未对涉案房门鉴定、评估的情况下，袁晓敏愿意对该房门损失承担7，000元；若鉴定、评估后，则按相应的鉴定、评估结果及双方责任划分等情况，由法院裁决承担相应的损失。庭审中，一审法院向戴海味、陆伟释明，现不申请鉴定是否保留诉权，戴海味、陆伟称不保留诉权，由法院在本案中裁决。一审又查明，本案司法鉴定过程中，袁晓敏与戴海味、陆伟双方约定于2020年11月25日前往系争房屋搬东西。当日，袁晓敏除搬离自己物品外，还将部分已完成鉴定的装饰装修工程拆除。一审法院审理后认为，双方均认可戴海味与陆伟两人为共同出租人，故袁晓敏与戴海味、陆伟之间的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点之一，戴海味、陆伟更换大门门锁并锁门的行为是催讨行为还是解除合同的意思表示。一审法院认为，戴海味于2020年5月30日向袁晓敏发送的微信已经明确表明提前解除合同收回房屋，并于6月1日将系争房屋大门更换门锁及锁住房屋，导致袁晓敏无法使用房屋，直至诉讼仍未开门，故该行为明显系解除合同的意思表示。对于戴海味、陆伟称更换门锁及锁住房屋是经过袁晓敏丈夫同意的辩解意见，一审法院认为，双方之间经常通过短信或微信方式联系，但戴海味、陆伟未能提供证据证明更换门锁等经过袁晓敏丈夫的同意，其称电话联系，但也未提交相关证据，故对戴海味、陆伟的上述辩解意见不予采信。本案争议焦点之二，双方中的哪一方享有合同解除权。一审法院认为，戴海味、陆伟以袁晓敏拒绝赔偿防盗门损失及拒付水电费、物业费的行为构成违约为由，对系争房屋的大门更换门锁并锁住，导致袁晓敏无法使用房屋。对于戴海味、陆伟的上述理由是否成立，法院认为，其一，根据查明的事实，双方一直以来都是由戴海味、陆伟一方支付水电费后通知袁晓敏支付，现戴海味一方未能提供已经支付水电费的发票以及通知袁晓敏缴纳的证据，也未能提供6月1日锁门前袁晓敏存在欠付水电费的证据，故对戴海味、陆伟要求袁晓敏支付水电费的诉讼请求，不予支持。同理，戴海味、陆伟认为袁晓敏拒付水电费构成违约的主张不成立。其二，双方在租赁合同中并未约定系争房屋的物业费由袁晓敏承担，而戴海味、陆伟亦未能提供证据证明双方对物业费的支付有过其他协议约定；袁晓敏曾支付过一年的物业费的行为不能作为双方对物业费承担进行过约定的证据，故对戴海味、陆伟要求袁晓敏支付物业费5，000元的诉讼请求，不予支持。同理，戴海味、陆伟认为袁晓敏拒付物业费构成违约的主张不成立。其三，袁晓敏确实存在拆除系争房屋大门，以及对大门保管不善的行为，但该行为并非严重违约行为，也并不导致双方合同目的无法实现，戴海味、陆伟以此为由要求提前解除合同并锁门，无合同依据及法律依据，戴海味、陆伟并不享有合同解除权。戴海味、陆伟长期锁门的行为，导致袁晓敏无法使用系争房屋，无法实现合同目的，锁门行为系根本性违约行为，故袁晓敏有权要求解除合同。法院依法确认诉状送达戴海味、陆伟一方的时间即2020年8月7日为双方《房屋租赁合同》的解除时间。由于戴海味、陆伟的违约行为导致合同提前解除，袁晓敏有权要求戴海味、陆伟承担剩余租赁期限内的装饰装修残值。对于袁晓敏要求按照未拆除时的装饰装修造价152，834.13元计算装饰装修残值的意见，一审法院认为，袁晓敏在司法鉴定过程中拆除部分装饰装修，影响了装饰装修物的价值，直接导致戴海味、陆伟对装饰装修的利用的减少，其行为后果应自行承担，袁晓敏要求仍按照未拆除时的装饰装修造价计算残值的意见于法无据，不予采信。根据鉴定意见书，扣除袁晓敏在搬离时拆除的装饰装修，系争装饰装修工程造价为79，883.12元。戴海味、陆伟于2020年6月1日锁门导致袁晓敏在剩余租赁期限内未能利用房屋内的装饰装修，故对袁晓敏要求戴海味、陆伟赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失21，635元的诉讼请求，依法予以支持。同理，由于戴海味、陆伟的违约行为，导致袁晓敏未能使用房屋期间的租金应当退还袁晓敏，故对袁晓敏要求戴海味、陆伟退还租金32，500元的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，已收押金亦应退还承租人，故对袁晓敏要求戴海味、陆伟退还押金10，000元的诉讼请求，亦予以支持。戴海味、陆伟要求袁晓敏支付解除合同违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。本案争议焦点之三，大门损坏的责任由谁承担。对于戴海味、陆伟称袁晓敏拆除大门未经得戴海味、陆伟一方的同意的辩解意见，一审认为，根据双方微信聊天记录显示，陆伟明知袁晓敏拆除大门，其后在较长租赁期间内均未提出异议，故对戴海味、陆伟的辩解意见不予采信。袁晓敏虽征得出租人同意拆下大门，但应当妥善保管并在租赁合同到期后恢复原状。现大门损坏，袁晓敏应当承担相应的赔偿责任。经释明，戴海味、陆伟一方拒绝申请对大门的损失进行鉴定，又确认不需保留诉权，由法院在本案中裁决，故法院酌定袁晓敏需承担大门损失9，000元，对戴海味、陆伟要求袁晓敏赔偿大门损失9，000元的诉讼请求，依法予以支持。袁晓敏辩称的大门由于地下室漏水导致浸泡损坏，地下室漏水并非袁晓敏一方的责任，而是戴海味、陆伟一方的责任，以此主张不承担赔偿责任，一审法院认为，大门的妥善保管是袁晓敏的责任，系争房屋亦在袁晓敏的使用和管理之中；租赁期间的两次地下室漏水，袁晓敏均未通知戴海味、陆伟对房屋进行维修，也未申请物业公司进行维修，袁晓敏未能举证证明地下室漏水原因系房屋本身质量问题，故对袁晓敏的上述辩解意见不予采信。一审法院审理后作出判决：一、确认袁晓敏与戴海味、陆伟于2018年12月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月7日解除。二、戴海味、陆伟于判决生效之日起十日内退还袁晓敏租金人民币32，500元。三、戴海味、陆伟于判决生效之日起十日内退还袁晓敏押金人民币10，000元。四、戴海味、陆伟于判决生效之日起十日内赔偿袁晓敏装饰装修损失人民币21，635元。五、袁晓敏于判决生效之日起十日内赔偿戴海味、陆伟大门损失人民币9，000元。六、戴海味、陆伟的其余反诉诉讼请求均不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币1，898元，减半收取，计人民币949元，由戴海味、陆伟负担。一审反诉案件受理费人民币377元，由袁晓敏负担人民币100元，戴海味、陆伟负担人民币277元。案件鉴定费人民币6，520元，由袁晓敏负担人民币2，173元，戴海味、陆伟负担人民币4，347元。本院二审期间，当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点在于：1．关于合同提前解除的原因及责任归属的问题。2．关于合同解除后果如何认定的问题。关于争议焦点1，本院认为，系争房屋产权登记在上诉人戴海味名下，并由上诉人戴海味与被上诉人袁晓敏签订《房屋租赁合同》，因双方在一审审理中认可戴海味与陆伟为共同出租人，故一审法院认定戴海味、陆伟与袁晓敏之间的《房屋租赁合同》合法有效，并无不当，本院予以认同。经查明，双方在租赁合同中约定被上诉人对系争房屋进行装修需得到上诉人的同意，虽然被上诉人未能提交证据证明其装修已征得上诉人的同意，但是被上诉人在2018年12月15日签订租赁合同并支付租金及押金后即对系争房屋进行了装修使用，直至双方产生争议间距时间长达一年多，在此期间上诉人并未就被上诉人的装修行为提出异议，故可视为已征得上诉人同意；上诉人称被上诉人存在违法经营，然上诉人也未举证证明，且不影响双方签署的租赁合同的有效性；此外，双方在租赁合同中对房屋用途约定为居住办公，由此可知上诉人同意被上诉人租赁房屋除了用于居住还可用于办公。据此，上诉人以被上诉人存在上述违法事由主张被上诉人为合同违约方，依据并不充分，上诉人认为其有权基于合同第九条约定行使合同解除权，本院不予采信。从合同履行情况来看，被上诉人在对系争房屋进行装修时拆下上诉人的大门放置于地下室，因地下室漏水导致该门浸泡后受损，此后双方就大门损失赔偿协商未能达成一致，上诉人遂于2020年6月1日更换门锁并锁门，导致被上诉人于该日起未能使用系争房屋，直至在一审审理中才将其自有物品搬离。从双方提交的短信及微信所反映出的交涉内容来看，上诉人因大门损失赔偿以及物业费、水电费欠费等与被上诉人进行了交涉，并在协商未达成一致情况下表达了解除合同的意思表示，直至2020年6月1日实施换锁并锁门行为。然而大门受损属于被上诉人保管不当所致，被上诉人应承担损失赔偿责任，双方虽然就大门损失赔偿金额未能协商达成一致，因双方在租赁合同中并未就此事项约定，故上诉人以此主张被上诉人构成根本违约，本院难以采信。至于上诉人主张的被上诉人存在拒付水电费、物业费等违约行为，因上诉人对此未提交证据证明，且与合同约定及实际履行情况不符，故上诉人以此主张被上诉人违约，本院亦难以采信。至于上诉人认为其换锁及锁门行为系催讨行为，因与已查明事实不符，故本院不予采纳。据此，上诉人采取换锁及锁门行为系其不当行使合同解除权，并且最终导致合同提前解除。一审法院基于查明事实认定上诉人为违约方，并无不当。鉴于被上诉人提起本案诉讼要求解除双方签署的租赁合同，依法有据，故一审法院以被上诉人的起诉状送达至上诉人即2020年8月7日为合同解除日，亦无不妥，本院予以认同。关于争议焦点2，本院认为，因合同提前解除归责于上诉人，被上诉人因上诉人锁门行为已无法使用系争房屋，故被上诉人要求上诉人退还未使用房屋期间的租金及押金，系合理要求，应予支持。一审法院判令上诉人向被上诉人返还租金32，500元以及退还押金10，000元，并无不当。被上诉人基于上诉人违约且导致其装修无法继续利用要求上诉人承担装修损失，合法有据，应予支持。一审法院判令上诉人向被上诉人赔偿装修损失21，635元是以司法鉴定结论及扣除被上诉人已拆除项目，并以折旧率25％计算得出，尚无不可。上诉人认为现场装修未征得其同意以及被上诉人在司法鉴定后拆除部分装修已导致装修整体性缺失故而无使用价值，就此项上诉抗辩理由，因缺乏依据，故本院不予采纳。关于防盗门损失赔偿金额，上诉人坚持要求被上诉人赔偿33，000元，然上诉人并无相关证据予以佐证，一审法院对此已向上诉人释明可以申请司法鉴定，但上诉人并未申请，在此情况下，一审法院对该门的损失赔偿金额予以酌定，认定赔偿金额为9，000元，应在合理范围内，故本院予以维持。上诉人认为一审法院对大门损失赔偿金额的认定过低，要求二审法院对大门损失赔偿金额认定为33，000元，上诉人的该项要求，因依据不足，故本院不予采纳。据此，一审法院所作认定亦无不当，本院予以认同。综上所述，戴海味、陆伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，898元，由上诉人戴海味、陆伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨斯空审 判 员 毛慧芬审 判 员 郑卫青二〇二一年六月十五日法官助理 张冰玢书 记 员 张冰玢附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……