河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民再31号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑州益满园物业管理有限公司。住所地河南省郑州市金水区黄河路126号东1单元36号。法定代表人：韩占平，总经理。委托诉讼代理人：朱光宇，男，员工。委托诉讼代理人：高天序，河南松榕律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：张艳，女，汉族，1975年11月26日生，住河南省开封市顺河回族区。再审申请人郑州益满园物业管理有限公司（以下简称益满园物业）因与被申请人张艳物业服务合同纠纷一案，不服本院（2020）豫02民终1070号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月26日作出（2020）豫02民申401号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人益满园物业及其委托诉讼代理人朱光宇、高天序，被申请人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。益满园物业申请再审称，请求再审法院依法撤销本院（2020）豫02民终1070号民事判决，改判支持其诉讼请求；一、二审诉讼费用由张艳承担。事实与理由：1．原二审判决认定益满园物业服务未达约定标准系认定事实错误。双方于2014年9月2日签订《前期物业服务协议》，张艳按照约定价格缴纳了2014年至2015年的物业服务费，表明张艳对小区现状及物业服务认可。原二审法院认为物业服务没有达到约定标准系认定事实错误。2．二审现场勘查未通知益满园物业到场，勘查后也未将勘查形成的证据材料让益满园物业质证，故原二审判决依据现场勘查小区时存在的问题认定物业服务存在瑕疵，系程序违法、认定事实错误。3．益满园物业为了提高业主的居住舒适度，提供了大量超出合同约定的工作。4．再审当庭增加再审理由，即原二审判决其对涉案小区17号楼1单元封闭排烟设备进行整改属于超诉讼请求判决，违反法定程序。张艳辩称，原二审判决正确，请求再审法院维持原二审判决。益满园物业提供的物业服务不达标的状态持续至今，原二审法官现场查看时，物业公司及业主均在场，程序合法。益满园物业没有超出合同范围服务。二审判决让张艳支付80%的物业费，张艳认为过高，但尊重法院判决，没有申请再审。益满园物业向一审法院起诉请求：请求判令张艳支付益满园物业自2016年11月11日至2019年10月10日止共计35个月的物业费2811元，截止到2019年10月10日的违约金1968元，合计4779元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张艳系皇家华韵小区17号楼1单元102号房（建筑面积为114.73平方米）业主。2014年9月2日，郑州益满园物业管理有限公司（甲方）与张艳（乙方）签订前期物业服务协议，协议约定物业管理服务费多层住宅0.7元/平方米/月；电梯洋房一层0.7元、二层及以上1.10元/平方米/月；小高层/高层一层0.90元、二层及以上1.30元/平方米/月。违约责任约定为乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金，或采取服务限制及诉诸于法律等措施。同日，双方又签订《房屋装饰装修管理协议书》，协议约定装修保证金住宅2000元/户，装修完毕，经物业服务中心验收合格，入住三个月后给予退还。张艳物业费交至2016年10月，每月每平方物业费为0.7元，2016年11月11日至2019年10月10日共计35个月的物业费2811元未交。一审法院认为，张艳接受了益满园物业提供的物业管理服务，应支付相应的物业服务费用。益满园物业主张的违约金部分与协议约定不符，不予支持。一审法院判决：一、张艳自本判决生效之日起五日内向郑州益满园物业管理有限公司支付2016年11月11日至2019年10月10日共计35个月的物业费2811元。二、驳回郑州益满园物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由张艳负担。张艳不服一审判决，上诉请求：1．依法撤销河南省开封市顺河回族区人民法院（2019）豫0203民初1622号民事判决书，发回重审或依法改判；2．本案一审、二审诉讼费用由益满园物业承担。事实和理由：张艳所居住单元西户一至六楼业主所签署的要求书，证明物业公司违反协议允许7楼住户用玻璃房非法封闭排烟设备，排烟设备被拆除，造成不能正常排烟出去，造成一家炒菜呛人的油烟排放到别家5户的家中，强烈要求益满园物业承担责任限期整改。张艳家里有一处地热水管道有严重的渗漏，多次反映也无人维修，室内地漏管子还存在不通的情况，小区内小偷横行，道路坑洼无人修整，绿化差，违章建筑到处都有，还有两个大垃圾坑。物业公司没有尽到物业管理服务的内容职责，业主也享受不到物业公司的服务。二审法院认定事实，案涉小区存在建筑垃圾长期未及时清理，绿化不到位，公共草地被另作他用的情况。其他事实与一审审理查明的事实基本一致。二审法院认为，张艳提供的相关证据证明物业服务未达到约定标准，益满园物业亦自认物业服务存在瑕疵。经现场勘查，案涉小区确实存在建筑垃圾长期未及时清理，绿化不到位，部分公共草地被部分业主占作他用的情况，与双方约定的物业服务内容存在差距，但益满园物业管理服务的瑕疵，不能成为张艳拒交物业服务费的理由，考虑小区的整体服务情况和持续状态，二审法院酌定张艳按所欠物业费总额2811元的80%，即2248.8元交纳物业服务费。张艳提供的证据证明所居住的单元确实存在因7楼住户使用玻璃房、封闭排烟设备致张艳家不能正常排烟的情况，张艳要求益满园物业限期整改符合法律规定，应予支持。二审法院判决：一、维持河南省开封市顺河回族区人民法院民事判决书（2019）豫0203民初1622号民事判决第二项；二、变更河南省开封市顺河回族区人民法院民事判决书（2019）豫0203民初1622号民事判决第一项为张艳自本判决生效之日起十五日内向郑州益满园物业管理有限公司支付2016年11月11日至2019年10月10日共计35个月的物业费2248.8元；三、郑州益满园物业管理有限公司对皇家华韵小区17号楼1单元封闭排烟设备进行整改；四、驳回上诉人张艳的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由张艳负担12.5元，郑州益满园物业管理有限公司负担12.5元。二审案件受理费50元，由张艳负担25元，郑州益满园物业管理有限公司负担25元。围绕当事人的再审请求，本院组织当事人进行证据质证和交换。益满园物业提交证据：1．张艳于2020年7月7日签字确认单，拟证明涉案小区17号楼1单元烟道问题恢复正常，虽然益满园物业不服二审判决，但已履行判决内容。2.2021年4月21日拍摄的照片五张，拟证明涉案小区物业服务现状符合合同约定，甚至超出合同约定范围。3．顺河回族区苹果园办事处张贴的公告一份，拟证明涉案小区业委会已于2020年7月被顺河回族区苹果园办事处仪北社区接管。张艳质证意见：1．本人没有签字，目前没有在涉案小区居住，家人居住该房，不清楚现状。2．照片不能反映现状，小区部分路面常年积水，监控是新装的且不能全覆盖，有的不能正常使用。3．对证据3真实性认可。张艳提交证据：皇家华韵小区改造计划一份，皇家华韵业委会文件一份，涉案小区照片七张，张艳与其他业主在同一微信群里的微信聊天记录截屏五页，拟证明二审结束，益满园物业服务仍未达到合同约定水平。益满园物业质证意见：上述证据系复印件，照片拍摄时间系自己书写，真实性无法确认。本院认为，双方提交证据均产生于诉讼请求主张的缴纳物业费的时间段之后，与本案无关联性，不予采信。另，再审庭审时，本院向双方出示二审法官去涉案小区勘查的相关照片，经双方质证，均认可该组照片系二审法官在二审期间查看现场，益满园物业人员及部分小区业主在场时拍摄，照片内容客观反映了小区物业服务情况。本院对双方认可的证据予以采信。本院再审查明的事实与二审认定的基本事实一致。本院再审认为，再审争议焦点为1．二审法官现场勘查是否能够作为二审改判依据，二审程序是否违法？2．益满园物业提供服务是否符合合同约定？3．二审判决益满园物业对皇家华韵小区17号楼1单元封闭排烟设备进行整改，是否程序违法?关于焦点1，经再审查明，二审法官现场勘查未制作笔录，拍摄照片未经质证，二审据此裁判，程序违法。二审法官现场勘查内容虽然不能直接证明益满园物业在其起诉请求所主张期间的物业服务状况，但对判断其服务水平起到辅助作用，可以作为本案的补强证据。本院再审庭审针对该组证据组织质证，双方当事人认可，且该程序问题不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序的情形，二审认定事实并无不当，再审对该组证据予以采信。关于焦点2，张艳提出益满园物业提供的服务当中存在小区内丢失物品、道路坑洼不平、绿化缺失、存在违章建设、卫生不达标、其所居住的楼房烟道被堵串烟等意见。二审期间益满园物业自认物业服务存在瑕疵，结合二审法官现场勘查情况，可以认定益满园物业提供的物业服务不符合双方约定。虽然益满园物业管理服务存在瑕疵，但不能成为张艳拒交物业服务费的理由，本院二审酌定张艳按所欠物业费总额2811元的80%，即2248．8元交纳物业服务费，并无不当，再审予以确认。关于焦点3，张艳系一审被告、二审上诉人，虽然张艳于二审庭审时提出烟道被堵等问题，但并未提出反诉，二审判决益满园物业对皇家华韵小区17号楼1单元封闭排烟设备进行整改，超出诉讼请求，程序违法，应予纠正。张艳可另诉解决该问题。综上所述，益满园物业的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省开封市中级人民法院（2020）豫02民终1070号、河南省顺河回族区人民法院（2019）豫0203民初1622号民事判决；二、张艳自本判决生效之日起十五日内向郑州益满园物业管理有限公司支付2016年11月11日至2019年10月10日共计35个月的物业费2811元的80%，即2248．8元；三、驳回郑州益满园物业管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回张艳其他上诉请求。一审案件受理费25元，由张艳负担12．5元，郑州益满园物业管理有限公司负担12．5元。二审案件受理费50元，由张艳负担25元，郑州益满园物业管理有限公司负担25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 郭 桥审判员 梁江增审判员 周志峰二〇二一年六月二十五日书记员 王 萍