广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初15012号原告：深圳市前海昊天农业科技有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******。法定代表人：郝伟光。被告：广州绿胜农业科技有限公司，住，住所地广州市黄埔区塘山路街**202/div>法定代表人：方春梅。原告深圳市前海昊天农业科技有限公司（以下简称昊天公司）与被告广州绿胜农业科技有限公司（以下简称绿胜公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员刘波依法适用普通程序于2021年3月1日公开开庭进行了独任审理。原告昊天公司的法定代表人郝伟光到庭参加诉讼，被告绿胜公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告昊天公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年1月31日签订的《温室租赁合同》；2.判令被告立即返还温室租赁保证金68600元；3.判令被告赔偿已交的租金损失共计人民币167573元；4.判令被告赔偿一万盆盆栽葡萄种植失败的经济损失1000000元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年01月31日，原、被告签署了一份《温室租赁合同》(以下简称“租赁合同”)。租赁合同主要约定，被告将广州市黄埔区洋田村绿胜基地的温室出租给原告使用，独立使用面积为：3500平方米。温室只能用于农业生产，功能为：肩高4米，温室四周覆盖防虫网及电动开窗，每个拱有两道电动开窗用于通风及降温。租赁期限为：自2018年3月1日起至2028年2月28日止。租期十年。租金按每平方米19.6元/每年，年租金为68600元。原告需预先向被告缴纳一年的租金68600元，作为租赁保证金，合同期内乙方无违约行为情况下可抵扣合同最后租期的租金，租赁保证金不计算利息。双方也约定了合同期内，如遇不可抗力因素致使乙方履行合同成为不可能(台风、地震、、地震或经双方协商一致同意解除合同的，可以解除本合同，双方互不追究违约责任。2018年3月开始使用3500平米温室，种植了一万盆葡萄。在使用温室过程中发现，温室未达成合同约定的功能标准，防虫网、电动开窗并未安装，给原告造成严重损失。后双方协商后于2019年1月24日达成以下承诺：1、被告租用给原告的温室顶上电动卷膜及侧边卷膜不能正常使用，未按合同内容交付大棚，本期租金在原租金的基础上下调10%；2、被告承诺在2019年3月1日前修复完毕，如在3月1日前不能修复，租金下调20%；3、原告在2019年2月1日前向被告支付了温室半年的租金，被告作为答谢，承诺在3508平米的温室加装一个黑网。后被告未按照承诺，安装防虫网、电动开窗、黑网，致使种植的作物遭受虫害、停止生长等，给原告造成严重损失。另外，温室因地势低洼，排水设施不合理，多次进水，导致温室内涝、泡水引起作物烂根，大批量作物枯萎死亡；以及被告的施工行为(建设新的大棚)导致原告进出温室的道路被堵死，车辆无法通行，导致原告运输活动不能进行，无法将大棚内作物运至棚外。由于原告租赁的温室长期达不到技术要求，不能提供农作物生长的必要条件，导致本来生长期为半年的盆栽葡萄，三年了都不能开花结果，耗尽了葡萄藤自身的养分，没能长成可销售的商品状态，现存的葡萄藤已经没有继续种植的价值，给原告造成了巨额损失。综合以上原因，现请求法院判令被告依法赔偿原告损失，解除原告与被告的租赁合同。原告为主张合法权益特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告绿胜公司未到庭应诉，但提交了书面答辩意见及证据材料，称双方于2018年1月31日签订温室租赁合同，2018年7月15日因大棚积水一事，达成赔偿协议。2019年1月24日签订承诺书，后双方商议温室顶上电动卷膜及侧边卷膜反复使用易造成薄膜磨损及风大时易引起撕裂。装防虫网会引起不通风，广东种植葡萄一般不需要遮阳网，故约定租金下浮20%。2020年5月25日吴哲雄微信语音告知在江西与政府共同建基地，加上在广州两年多技术等各方面还是不够成熟，所以准备撤出广州洋田温室基地，计划2020年6月15日撤出。因此被告为了不造成更大损失，以比较优惠的租金引进了一家公司，结果到2020年6月13日原告负责人告知江西景德镇政府不能及时交地，故延迟到7月15日。到6月29日财务结算单到7月15日为止，7月1日单方面更改撤场时间，一栋棚到8月28日、一栋棚到10月1日。两次爽约，给被告造成了较大影响。7月16日直接给被告发合同解除通知书，因疫情影响，公司经营不善，立即解除合同，要求在7日内全额返还剩余租赁保证金。7月20日，被告回函称因合同期限不到，不同意解除合同。7月21日昊天公司回函后，双方多次进行沟通未果直至原告提起本案诉讼。本院经审理认定事实如下：2015年4月24日，广州市萝岗区九龙镇洋田村白五经济合作社（甲方，发包方）与广州农缘农业科技有限公司、绿胜公司（乙方，共同承包方）签订《耕地、园地承包合同》。合同载明乙方通过公平、公正、公开的方式竞投，投得土名为洋田村白五社门口段耕地发包的地块，该地块坐落在洋田村，四至为：东至汉华菜场边，南至水圳，西至坳背，北至村大路，承包期限为20年，从2015年4月24日起至2035年3月31日止。昊天公司庭审时称，涉案场地的产权人是广州市萝岗区九龙镇洋田村白五经济合作社，是该社先出租给绿胜公司，再由绿胜公司转租给昊天公司。2018年1月31日，绿胜公司（甲方，出租方）与昊天公司（乙方，承租方）签订了《温室租赁合同》，约定：甲方将广州市黄埔区洋田村绿胜基地温室出租给乙方使用，可独立使用的面积为3500平方米。合同第二条约定温室用途及温室功能：只能用于农业生产，温室功能为肩高4米，温室四周覆盖防虫网及电动开窗，每个拱有两道电动开窗用于通风及降温；合同第三条约定温室的使用与维修：在合同期内，乙方应注意安全生产，并管理好自己的员工，如因工作中操作不当或生活中不检点造成的一切事故乙方须自行承担，如给甲方造成经济损失，还要承担赔偿责任；乙方自主经营、自负盈亏，经营期间所发生的一切税费，由乙方承担；租赁期内，乙方要及时对温室设施进行维护，保证正常运行，产生的费用乙方自行承担；租赁期间，乙方人为造成的温室损坏应自行维修，如遇不可抗拒的自然灾害（地震、（地震）对温室造成破坏的，由甲方承担，但乙方的种植农作物及其它一切财产损失由乙方自行承担；合同第四条约定温室租赁期限为2018年3月1日起至2028年2月28日止，租期十年；合同第五条约定租金支付方式为：温室租金为17.6元/平方米/年；温室土地租金每平方米为2元/年；两样合计为每平方米19.6元/年；每五年递增一次，每次递增10%；其租金分两期上半年2月28日前缴付第一期，下半年8月28日缴付第二期。以先交后用为原则;合同第六条约定租赁保证金为一年租金68600元，合同期内乙方无违约行为的情况下保证金可抵扣合同最后租期的租金，租赁保证金不计算利息；合同第九条第2点约定，合同期内，如遇不可抗力因素致使乙方履行合同成为不可能（台风、地震、、地震，或经双方协商一致同意解除合同的，可以解除本合同，双方互不追究违约责任；第3点约定，合同到期后，温室完成正常交接手续后，一个月内无条件退还乙方交付的押金；第4点约定，甲乙双方无正当理由，单方解除本合同的，应按租地面积每平方米50元标准向对方计付违约赔偿金。2018年2月7日，昊天公司向绿胜公司支付了租赁保证金68600元。2018年7月15日，昊天公司与绿胜公司签订《赔偿协议》，约定根据双方签订的《关于温室租赁合同的补充合同》的约定，就2018年3月-6月间因绿胜公司原因导致昊天公司经济损失（辣木园农场因大棚积水）一事，双方达成赔偿商议：绿胜公司赔偿昊天公司16000元。2019年1月24日，绿胜公司出具《承诺书》，载明绿胜公司租用两栋温室给昊天公司种植盆栽葡萄，面积分别为3508平方米和1408平方米。因各种原因，3508平方米的温室顶上电动卷膜及侧边卷膜不能正常使用，未按合同内容交付大棚，本租金在原租金基础上下浮10%。现承诺在2019年3月1日前修复完毕。如3月1日前不能完工，租金下浮20%。由于绿胜公司需在2019年2月1日前交付租用场地租金，希望昊天公司能在2019年2月1日前向绿胜公司交付两栋温室半年的租金，作为答谢，绿胜公司承诺在3508平方米的温室内加装一个黑网作为降温用。昊天公司提交的照片显示，涉案大棚未见有电动开窗等设施。昊天公司称，绿胜公司后续并未履行承诺，因此后续租金也进行了相应的下调。关于昊天公司在合同履行期间的租金支付情况。昊天公司提交的银行电子回单显示，哈尔滨市昊天机电科技开发有限责任公司（以下简称哈尔滨昊天公司）于2018年7月18日向绿胜公司转账24663元，备注为辣木圆高棚租赁费；2018年9月28日，哈尔滨昊天公司向绿胜公司转账54632元，备注为第二期租金，绿胜公司于2018年9月27日开具收据称收到昊天公司2018年9月1日至2019年2月28日半年租金34300元；2019年1月28日，哈尔滨昊天公司向绿胜公司转账51201.50元，备注为19年度上半年；2019年10月29日，哈尔滨昊天公司向绿胜公司转账37771.50元，摘要为货款。对于其与哈尔滨昊天公司的关系及上述租金的具体支付情况，昊天公司在庭审时称：“昊天公司的大股东是哈尔滨昊天公司的法人吴哲雄，其在昊天公司的占股比例为80%。昊天公司与绿胜公司在2018年1月31日签订温室租赁合同，第一笔租金34300元（2018年3月-9月租金）通过石同智（昊天公司员工）支付的；后续的租金均是哈尔滨昊天公司支付的，即第二笔租金34300元（2018年10月-2019年2月租金）于2018年9月28日通过哈尔滨昊天公司支付，当时支付了54632元（包含该笔租金及另外场地的租金），2018年7月18日支付的租金24663元与本案无关；第三笔租金30780元（34300元的基础下浮10%）（2019年3月-9月租金），于2019年1月28日通过哈尔滨昊天公司支付，当时支付了51201.5元（包含该笔租金）；第四笔租金27440元（34300元的基础下浮20%）（2019年10月-2020年2月租金），于2019年10月29日通过哈尔滨昊天公司支付37771.5元。后续没有再支付租金，理由是2020年3月疫情发生”。2020年7月16日，昊天公司向绿胜公司发出《合同解除通知书》，载明：“因现疫情原因我公司经营不善，合同无法继续履行，且继续履行会更加扩大损失的产生，现我公司正式通知贵公司：1.《温室租赁合同》自本通知书发出后立即解除；2.《温室租赁合同》签订时，我公司曾向贵公司缴纳租赁保证金68600元，截止至本通知书出具之日，我公司尚欠贵公司租金27440元。未支付租金在租赁保证金中抵扣，抵扣后，剩余租赁保证金41160元。请贵公司于收到本函之日起7日内全额返还剩余租赁保证金；3.我公司将在本通知书出具之日起7日内完成退场，请贵公司组织人员进行接收，逾期未接收的，视为已接收”。2020年7月20日，绿胜公司向昊天公司发出《合同解除通知书回复函》，称：“1.合同期限不到，我方不同意解除合同；2.因疫情原因公司经营不善，损失状况未有依据；3.按合同约定，单方解除合同的，应按租地面积每平方米50元标准向对方计付违约赔偿金”。2020年7月21日，昊天公司复函称其对绿胜公司的复函内容不予认可：“1.根据我司与贵司签订的合同第九条第2项，新型冠状病毒是国家承认的不可抗拒的自然灾害，因此我方提出终止履行本合同是符合合同约定的，如贵司不同意将承担法律责任；2.合同第二条约定温室四周覆盖防虫网及电动开窗，每个拱有两道电动开窗用于通风及降温。昊天公司终止履行本合同的重要原因之一是贵司没达到合同条款约定的标准，如约定的顶部电动卷膜器、防虫网等，由于该原因导致我们的农产品无法正常生长。从我司租用大棚起，就没有安装防虫网和电动开窗机构；3.昊天公司终止履行本合同重要原因之二是，贵司将我公司租用大棚的进出道路破坏（已经盖大棚），致使我们无法进出车辆，导致我们无法继续经营，因车辆无法进出，也致使大棚内所有东西都无法运送至棚外。基于以上几点原因，我司才决定终止本合同的继续履行。本着当初良好合作的愿望，如贵我公司能够顺利的达成终止本合同履行的意向。我司也不打算由于贵司的过错而给我司造成的重大经济损失”。绿胜公司提交的微信聊天记录截图显示，2020年5月25日，吴哲雄向绿胜公司工作人员吴楚彬提出昊天公司将在江西与政府共同建基地，加上在广州两年多技术等各方面还是不够成熟，所以准备撤出涉案场地。庭审时，法庭询问昊天公司解除涉案合同的原因，其称是基于：1.绿胜公司大棚不符合合同约定的技术条件造成其方农作物无法达到预期生长效果；2.疫情原因。法庭进一步追问昊天公司为何2020年7月16日第一次提出解除合同时未提及上述第一点原因，昊天公司称当时考虑了几方面因素：1.吴楚彬是昊天公司吴哲雄的朋友，双方沟通时吴楚彬的态度也是很友好的，只是还是没有去完善大棚条件，所以当时就没要求损失；2.后面昊天公司在收到7月20日绿胜公司的回函后，绿胜公司不仅不同意解除合同还向昊天公司索要剩余七年半的赔偿金十七万多元，因此昊天公司才在7月21日回函中告知绿胜公司解除的真实原因，后来才决定起诉绿胜公司。庭审时，昊天公司明确其第三项诉请的167573元是其向绿胜公司支付的全部租金，其认为租用绿胜公司的温室没有任何收成，租金应全部退回。第四项诉请是昊天公司估算的，其中包含了苗木采购运输成本及两年多的管理成本。昊天公司还称其已于2020年8月全部撤出涉案场地，里面只剩绿胜公司原有的东西，设备设施也全搬走了，可能会剩下部分没有经济价值的苗木没有带走。另查明，昊天公司于2020年8月13日向本院提交本案诉讼材料。上述事实有《耕地、园地承包合同》《温室租赁合同》《赔偿协议》《承诺书》、照片、银行电子回单、《合同解除通知书》《合同解除通知书回复函》、微信聊天记录截图及当事人陈述等证据证实。本院认为，昊天公司与绿胜公司签订的《温室租赁合同》是双方真实的意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法对双方均具有约束力。本案的争议焦点在于双方的《温室租赁合同》是否已经解除及解除的原因。虽然昊天公司在庭审时称其解除合同的原因包含两个：1.绿胜公司大棚不符合合同约定的技术条件造成昊天公司农作物无法达到预期生长效果；2.疫情原因。但在昊天公司2020年7月16日第一次向绿胜公司发出解除合同通知时，并未提及上述第1点原因，而仅仅强调是“疫情原因我公司经营不善”。考虑到该次解除通知是双方发生直接争议前所发，更能体现绿胜公司的真实意思表示，同时结合昊天公司吴哲雄在微信聊天记录中的相关陈述，本院对昊天公司称其解除合同包含了上述第1点原因的主张不予采信。对于疫情及经营不善的原因，昊天公司承租涉案场地是用于农业生产，与餐饮业、线下教育行业、室内娱乐业等受疫情影响严重的行业存在明显差异。在昊天公司第一次发出解除通知前，现有证据未显示昊天公司曾受疫情影响且致使无法正常经营，昊天公司以此为由主张解除合同于法无据，绿胜公司不同意解除并主张继续履行并无不妥。但考虑到昊天公司称其已经实际撤离了涉案场地，其意思表示及实际行为均显示其无意继续履行合同，双方合同目的实际已难以实现，双方合同已经实际解除。考虑到昊天公司自称已于2020年8月全部撤出涉案场地，其于2020年8月13日提起本案诉讼材料，本院酌定双方合同的解除时间为2020年8月13日。关于租赁保证金。昊天公司本案解除合同的行为不符合双方合同约定的绿胜公司应向其返还租赁保证金的情形，本院依法不予支持。关于租金损失。双方租赁合同签订后，绿胜公司向昊天公司交付了涉案场地。虽然涉案场地的实际情况与约定并非完全一致，但双方在后续履行合同过程中已经通过降低租金的方式进行处理。昊天公司要求绿胜公司赔偿其合同期间已缴纳的租金缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于盆栽葡萄种植失败的经济损失。昊天公司未充分举证证明其在涉案场地种植物的情况、具体损失以及其损失与绿胜公司违约行为的因果关系，其该项诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告深圳市前海昊天农业科技有限公司与被告广州绿胜农业科技有限公司在2018年1月31日签订的《温室租赁合同》于2020年8月13日解除；二、驳回原告深圳市前海昊天农业科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15926元，由原告深圳市前海昊天农业科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 波二〇二一年六月二十四日书记员 黄宝茵