甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0103民初1501号原告：张晋，女，1983年12月9日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：史舒元，甘肃久铭律师事务所律师。被告：王小飞，男，1988年2月24日出生，汉族，住兰州市城关区。被告：王杰，男，1990年4月16日出生，汉族，住兰州市七里河区。原告张晋与被告王小飞、王杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晋的委托诉讼代理人史舒元、被告王小飞、王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晋向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金381300元，并支付违约金190650元，合计571950元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月27日，苏田从兰州仁恒房地产有限公司处承租兰州市七里河区××街仁恒美林郡三期24号楼一楼10号铺和二楼10号铺。随后，苏田向原告出具授权委托书，委托原告负责商铺租赁及催收租金等事宜。2018年12月1日，原告与被告签订《合同书》，约定由原告将坐落在兰州市七里河区××街仁恒美林郡三期24号楼一楼10-1号铺租赁给被告作为餐饮使用，租赁期限自2018年12月1日至2021年12月1日。合同约定了租金标准为年场地使用费199526.4元，同时约定年场地使用费从第二年开始在上一年的基础上递增3%，第三年在第二年的基础上递增5%；乙方向甲方支付49881.6元定金，被告因违约而导致甲方解除合同，履约保证金归原告所有；支付方式为一次性预先支付12个月场地使用费。合同签订后，原告向被告交付房屋，但被告在给付第一年租金后，第二年租金仅支付了40000元。后原告多次与被告协商，请求被告付款以及腾退房屋，被告均以各种理由予以推诿，拒绝履行付款义务，占有原告房屋至今。被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为此，诉诸法院，望判如所请。王小飞辩称，2020年8月1日，原告就把店铺锁掉了，以后的房租我不愿意承担。我只承担2020年8月1日之前的房租，2020年8月1日之前我只欠原告租金28341元，此前我还交过50000元押金，安装天然气花费11.48万元，所以算下来原告还欠我的钱。我不同意解除合同，因为是原告单方面锁门。王杰与本案无关，我们俩之间是合伙做生意，后来他就退出了，我们之间有退伙协议，所以王杰不应当承担本案责任。王杰辩称，被答辩人张晋不应该将答辩人列为本案被告，且被答辩人张晋所要求的租金和违约金与答辩人无关。本案为房屋租赁合同纠纷，《合同书》签订于2018年12月1日，签订时答辩人与王小飞向被答辩人张晋支付第一年房屋租金。而答辩人于2019年9月21日将位于兰州市七里河区××街××期××号楼××楼××号××楼××号商铺的苏倵冰煮羊肉店50%股权转让于王小飞，退出合伙并签订股权转让协议以及转让费欠条。签订协议前，答辩人王杰与王小飞就该店铺债权债务已全部结算完成，自签订日起，一切经营行为及产生的债权债务由王小飞负责。所以，该店铺的房屋租金、水电费以及其他费用均与答辩人王杰无关，由王小飞负责。其次，答辩人王杰与被答辩人张晋电话沟通时，被答辩人张晋亦知晓答辩人王杰退出该店铺经营并将该店铺股权转让于王小飞。综上所述，请求法庭依法驳回被答辩人张晋的全部诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证对双方无异议的本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：2018年3月27日，兰州仁恒房地产有限公司与苏田签订了《合同书》，约定：兰州仁恒房地产有限公司将其所有的位于兰州市七里河区××街仁恒美林郡三期24号楼一楼10号铺和二楼10号铺租赁给苏田，一层1077.66平方米、二层1142.64平方米，合计2220.3平方米，租赁期自2018年4月20日至2026年4月19日。同时，兰州仁恒房地产有限公司同意承租人苏田将一楼10号铺分割出租。2018年4月1日，苏田给张晋出具了一份授权委托书：“委托人苏田于2018年3月27日与兰州仁恒房地产有限公司与苏田签订了《合同书》，约定由苏田承租位于兰州市七里河区××街仁恒美林郡三期24号楼一楼10号铺和二楼10号铺。现因苏田事务繁忙，没有时间和精力办理房屋出租、转租事宜，特委托受托人张晋作为委托人苏田的委托代理人，全权处理房屋出租、转租、收取租金等事宜。具体委托权限如下：1、以受委托人的名义与租户签订租赁合同；2、收取租户租金；3、在租户租金未能按约支付时，以受托人的名义书面催款或者提起诉讼；4、代理委托人行使其他与房屋出租、转租、收取租金有关的行为。受托人张晋在上述授权范围内所作出的行为，委托人苏田均予以认可，并自愿承担法律责任”。2018年12月1日，张晋与王小飞、王杰签订《合同书》，约定：约定由原告将坐落在兰州市七里河区××街仁恒美林郡三期24号楼一楼10-1号铺租赁给被告作为餐饮使用，租赁期限自2018年12月1日至2021年12月1日。合同约定了租金标准为年场地使用费199526.4元，并约定年场地使用费从第二年开始在上一年的基础上递增3%，第三年在第二年的基础上递增5%；乙方向甲方支付49881.6元定金（3个月房租），被告因违约而导致甲方解除合同，履约保证金归原告所有，并应向原告支付合同未履行期间场地使用费总额50%的违约金；租金支付方式为一次性预先支付12个月场地使用费;被告添置的物品如涉及到电、暖、天然气的使用、连接增容等的，由被告自行负责办理并承担全部费用，原告可给予必要的配合和协调。合同签订后，原告将案涉房屋交与被告，被告依约交清了2018年12月1日至2019年12月1日的房租，2019年12月1日至2020年12月1日的年度租金仅支付4万元。2020年8月1日，双方因租金纠纷，房门被锁，营业中止。另查明，2018年11月8日，因安装天然气之需，美林郡艾乐幼儿园（法定代表人张晋）向甘肃中石油昆仑燃气有限公司出具了一份《安装天然气委托书》：“兰州市七里河区香港艾乐幼儿园同意王小飞（身份证62232219********）在位于兰州市七里河区××街××期××号××号商铺内安装天然气。注：已取得承租方兰州仁恒房地产有限公司同意，请予以办理相关事宜”。因业主系苏田，王小飞又与苏田签订了一份与张晋与王小飞、王杰于2018年12月1日签订《合同书》完全一致的合同书，以用于天然气安装。再查明，2018年11月30日，王小飞于兰州市七里河区工商局注册登记“七里河区苏倵冰煮羊肉店（个体工商户）”，经营者王小飞。2018年12月1日，王小飞、王杰合伙经营苏倵冰煮羊肉。2019年9月21日，王小飞、王杰签署了《店铺股权转让协议》，王杰将其拥有的50%的股权及店铺使用权转让给王小飞使用，后退出合伙。本院认为，本案的争议焦点有二，1、案涉房屋房门被锁究竟系何人所为。2、被告王杰退出个人合伙后是否还需承担合伙债务。原告张晋与被告王小飞、王杰签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，原告依约交付了合同项下的房屋，被告也依约交纳了部分租金。但在合同履行过程中，双方因租金纠纷，导致2020年8月1日案涉房屋房门被锁，致使营业中止。故2019年12月1日至2020年8月1日的房租93017.6元（16627.2元／月×8个月－40000元），被告仍需依约交纳。关于原告主张的违约金，合同约定支付合同未履行期间场地使用费总额50%显然过高，本院依法调整为一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%的4倍即14324.71元（93017.6元×15.4%）。至于2020年8月1日以后的房屋租金，庭审中，原被告双方均陈述案涉房屋房门被锁系对方所为，但又均未提供证据予以证明自己的主张，故双方各自承担由此造成的可期待利益损失，即原告张晋承担房租利益损失，被告王小飞、王杰承担停业损失。关于被告王小飞提出的天然气安装费用应当由原告承担的抗辩理由，庭审查明被告所租房屋欲做餐饮，但该房屋在签约时天然气就未连接，不具备经营餐饮的基本设施条件，对此合同双方均是知道的，所以双方在签订《合同书》时约定被告添置的物品如涉及到天然气的使用、连接增容等的，由被告自行负责办理并承担全部费用，原告可给予必要的配合和协调。该条款的约定并无歧义，因此，被告王小飞的该抗辩理由于法无据，不予采信。关于被告王杰提出的其已于2019年9月21日退出合伙并签订股权转让协议，其非本案适格被告、原告所诉与其无关的抗辩理由。我国民法总则第一百零四条规定，非法人组织的财产不足以清偿债务的，其出资人或者设立人承担无限责任，且合同系以个人而非合伙名义签订，因此，王杰退伙与否对外不产生对抗第三人的法律后果，该抗辩理由于法无据，不予采信。但其对外承担清偿责任后，对内可依据合伙投资比例或协议约定确定债务承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民法总则》第一百零四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，判决如下：一、被告王小飞、王杰于本判决生效后十日内，支付原告张晋租金93017.6元、违约金14324.71元，合计107342.31元。二、驳回原告张晋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4760元，原告张晋负担3867元、被告王小飞、王杰负担893元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  刘克斌二〇二一年六月十六日书记员  申俪洁