湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1419号上诉人（原审被告）：永州大众朝阳房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路458号。法定代表人：姚芳明，该公司总经理。破产管理人：湖南人和人（永州）律师事务所。委托诉讼代理人：邓英姿，湖南人和人（永州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐海兰，女，1975年7月26日出生，汉族，住湖南省永州市东安县。委托诉讼代理人：李真，湖南弘一（永州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄光华，湖南弘一（永州）律师事务所律师。上诉人永州大众朝阳房地产开发有限公司（以下简称大众朝阳公司）与被上诉人唐海兰商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2021）湘1103民初804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大众朝阳公司上诉请求：一、依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2021）湘1103民初804号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人唐海兰的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决程序违法。遗漏重要当事人，判决事项损害其他当事人的权益。上诉人于2016年9月24日与案外人石卫军签订商品房买卖合同，并向案外人华融湘江银行永州市分行办理了按揭贷款，本案应将两案外人追加为当事人参加庭审；2、原审判决适用法律错误。未考虑上诉人已进入破产程序的法律状态，涉案合同是否履行需要结合破产案件的发展；3、原审判决上诉人在判决生效之日起15日内为被上诉人办理涉案房屋过户手续，有违双方的商品房买卖合同约定，且不符合政府办理不动产权过户的条件程序，不能实际履行。唐海兰辩称，1、原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律准确。原审已查明石卫军、姚小玲和大众朝阳公司系恶意串通骗取银行贷款，损害被上诉人的合法权益，系无效合同；2、被上诉人依约缴纳了全部购房款和税费，上诉人大众朝阳公司应依法履行合同义务，为被上诉人办理不动产权属登记；3、上诉人大众朝阳公司虽进入破产重整程序，但其在破产重整期间仍与唐海兰履行了相应的合同义务，大众朝阳公司破产重整和房屋交付及办理房产证不相矛盾。原审原告唐海兰向一审法院起诉请求：1.请求判令确认原告与被告签订的《舜德湘江商品房买卖合同》有效并继续履行，确认原告所购房屋13栋101号房的所有权归原告所有，并判令被告立即为原告所购房屋办理不动产权属登记；2.请求判令本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：告唐海兰于2016年11月22日向湖南省湘汇置业发展有限公司转账28万元，于2016年11月22日向姚小玲转账72万元。同日，被告大众朝阳公司向原告唐海兰出具一张《收据》，载明“今收到唐海兰交来舜德湘江13栋101号首付壹佰万元”，该收据加盖了被告大众朝阳公司公章。原告唐海兰于2017年1月17日向湖南省湘汇置业发展有限公司转账18万元，于2017年1月17日向姚小玲账户转账52万元。同日，被告大众朝阳公司向原告唐海兰出具一张《收据》，载明“今收到唐海兰交来舜德湘江13栋101号房70万元”，该收据加盖了被告大众朝阳公司公章。2019年3月4日，原告唐海兰（乙方）与被告大众朝阳公司（甲方）签订一份《舜德湘江商品房买卖合同》，由原告唐海兰购买被告大众朝阳公司开发的舜德湘江13栋101号房。合同约定，1.该商品房单价为每平方米10,579.38元，总金额为170万元，前述房价款未含房产过户、土地分户的契税及公共维修基金；2.乙方签署商品房买卖合同时即支付购房总价款的100%；3.甲方应当在2017年8月31日前将乙方所购商品房交付乙方使用；4.交房叁年内甲方代为乙方办理房屋所有权证和国有土地使用证。同日，被告大众朝阳公司向原告唐海兰出具了金额为90万元、80万元的增值税发票。2019年3月12日，原告唐海兰缴纳契税24,285.71元。2019年6月5日，唐海兰（乙方）与大众朝阳公司（甲方）达成《舜德湘江小区13栋101号交房协议》，载明“根据甲乙双方于2016年11月22日签订的13栋101号《商品房买卖合同》，并到相关职能部门进行了备案登记。依照甲、已双方签订的商品房买卖合同约定，甲方应当于2017年8月31日开始向乙方交付商品房。由于多方原因，乙方所购买的商品房工程建设进展缓慢，至今日仍未能达到按商品房买卖合同约定的交房标准。依照甲乙双方于2019年6月5日签订的《舜德湘江小区9-24栋交房协议》约定，双方就商品房交房事宜达成一致”。该协议约定：1.甲方将乙方所购舜德湘江小区13栋101号商品房，按建设现状交付给乙方；自交房之日起，本商品房产权归之于乙方名下；2.若甲方确认无法完成工程建设时，书面告知乙方并由乙方自行商定组织工程建设工作，按双方共同确认的未完工工程量计算完成建设所需资金，以现金、实物等方式支付给乙方，由乙方自行组织完成的工程建设只需符合国家标准即可，所有由甲方完成的工程部分的债务及纠纷由甲方自行承担和解决，与乙方无关；3.甲方确保（包括后续建设的代言、代理、代表人等），在任何情况下均应满足、支持、协助乙方办理不动产权证等有关确权事项的需求；4.本协议为甲、乙双方前期签订的《商品房买卖合同》的补充协议，与商品房买卖合同有冲突的，以本协议为准，本协议与商品房买卖合同具有同等法律效力。后被告大众朝阳公司向舜德湘江叠别墅区购房人发放《叠别墅区业主筹集复工资金协议书》，由舜德湘江叠别墅区购房人共同筹集资金购买舜德湘江叠别墅区1701栋别墅，并以此款促进叠别墅区的复工建设。该协议还约定：1.协议签字人必须在3天内将附表所确定的筹资金额汇入业主代表李晓红中国邮政储蓄银行永州市分行舜德城支行账户内，由业主代表李晓红向汇款人出具“舜德湘江叠别墅区复工集资款”的收据；2.所有叠别墅业主必须参与进来，独栋别墅每户最低出资15万元，叠墅每户最低出资10万元，如果有个别业主确实有困难允许赞助2万元，但不参与资产分配；3.如在2020年12月10日前筹资金额达到300万元或者虽未达到300万元但实际筹资业主一致同意继续购买资产用于叠别墅建设时，则本次筹资款仍按本方案继续执行，投入叠别墅区的后期建设。如在2020年12月10日前筹资金额没有达到300万元且实际筹资业主不同意继续购买资产用于叠别墅建设的，本协议即行终止，本协议签字业主已缴纳的资金原途无息返回至筹资业主账户，各业主筹资原途退回后，“舜德湘江叠别墅区复工集资款”的收据废止，双方互不追究责任。该协议书上有原告唐海兰签名，原告唐海兰亦按照协议约定于2020年12月10日将10万元转入业主代表李晓红账户，业主李晓红向原告唐海兰出具了收据。因被告大众朝阳公司未按约定进行交房、办理不动产权证而酿成本纠纷。另查明，2016年9月24日，被告大众朝阳公司（甲方）与案外人石卫军（乙方）签订一份《商品房买卖合同》，约定由石卫军购买大众朝阳公司所开发的舜德湘江13栋101号房，即与案件原告唐海兰所购买的系同一套房屋。石卫军就购买舜德湘江13栋101号房向华融湘江银行贷款127万，石卫军的配偶姚小玲作为共同借款人。石卫军、姚小玲共同与华融湘江银行签订了《个人购房贷款/担保合同》，约定：1.该笔贷款的担保方式为抵押、质押、保证，抵押人为石卫军，抵押物共有人为姚小玲，质押人与保证人为大众朝阳公司，该担保合同办理了预抵押登记；2.贷款期限为13年，自2016年9月29日起至2029年9月28日。该担保合同签订后，华融湘江银行向石卫军发放了127万的贷款。一审法院认为：1.原告唐海兰与被告大众朝阳公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告大众朝阳公司虽已进入破产重整程序，但其在破产重整程序中仍与原告唐海兰履行了相应合同义务。因此，对于原告唐海兰诉请要求被告大众朝阳公司继续履行双方签订的《舜德湘江商品房买卖合同》，法院依法予以支持。2.原告唐海兰要求确认涉案房屋的所有权归其所有，因原告唐海兰享有的是合同请求权，故对于该项诉请，法院依法不予支持。3.被告大众朝阳公司辩称，因为涉案房屋没有竣工，没有达到交付条件，无法办证。原告唐海兰已于2017年1月17日将涉案房屋购房款支付完毕；被告大众朝阳公司与原告唐海兰签订的《舜德湘江小区13栋101号交房协议》亦是双方的真实意思表示，该协议约定“甲方确保（包括后续建设的代言、代理、代表人等），在任何情况下均应满足、支持、协助乙方办理不动产权证等有关确权事项的需求”，故被告大众朝阳公司应该按照协议约定为原告唐海兰办理不动产权证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告唐海兰与被告永州大众朝阳房地产开发有限公司签订的《舜德湘江商品房买卖合同》有效，并继续履行；二、被告永州大众朝阳房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内为原告唐海兰办理位于永州市冷水滩区文昌阁路与春江路交叉路口舜德湘江13栋1单元1层13-101号房屋的不动产权过户手续；三、驳回原告唐海兰的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由被告永州大众朝阳房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向法院提交新证据。本院二审查明事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：一审判决上诉人为被上诉人办理不动产权证是否恰当？上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《舜德湘江小区13栋101号交房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同履行自己的义务。上诉人大众朝阳公司虽已进入破产重整程序，但其在破产重整程序中仍与被上诉人唐海兰履行了相应的合同义务，在庭审中也表明了其愿意履行合同的意愿，故本案双方当事人应依约履行各自义务。被上诉人唐海兰已于2017年1月17日将涉案房屋购房款支付完毕，上诉人应履行交付房屋及办理房屋产权证的义务。上诉人称房屋目前无法交付及过户，本院认为上诉人因个人原因导致的不利后果不应由被上诉人承担，上诉人应依约履行其义务。综上，上诉人永州大众朝阳房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人永州大众朝阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李振湘审 判 员 万竹婷审 判 员 李秋云二〇二一年六月二十四日法官助理 胡嘉辉书 记 员 杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。