沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0102执异318号案外人：安云凤，女，1952年9月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王东，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。申请执行人：廖亚东，男，1967年7月19日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王澜，系辽宁越佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：高却尘，系辽宁越佳律师事务所实习律师被执行人：陈戈，男，1968年6月30日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被执行人：浦波，女，1970年6月14日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。在本院执行申请执行人廖亚东与被执行人陈戈、浦波民间借贷纠纷一案中，案外人安云凤于2021年3月1日对执行沈阳市XX区XX路XX-X号X-XX-X号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人安云凤向本院提出异议请求：请求法院依法解除坐落于沈阳市沈河区××号××号房屋的查封。异议理由：案外人认为，贵院对坐落于沈阳市XX区XX路××号××号地XXXX小区X号楼XX-X号，房屋面积297.82平方米进行查封的行为错误。案涉房屋系案外人通过与被执行人陈戈于2014年9月15日签订二手房买卖合同取得的。合同约定案外人以总房款410万元人民币的价格买入。已经支付被执行人350万元，剩余60万元待陈戈为我方办理房屋过户手续时支付。现案外人申请贵院解除案涉房屋查封行为的理由如下：根据最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的若干问题的规定第二十八条之规定，人民法院应当对案涉房屋解除查封，排除执行。1、我方与被执行人陈戈签订的房屋买卖合同的时间系2014年9月15日，而本案执行局的查封时间系2020年11月，符合本条款一款一项的规定，即双方在法院查封之前已经签订了房屋买卖合同。2、我方按照合同约定支付完首期150万元购房款时，被执行人陈戈就将案涉房屋交付给我方，并对该房屋进行装修及使用至今。符合本条款一款二项的规定，即我方在人民法院查封之前已经合法占有该房屋。3、我方通过银行转账的形式，将350万元交付给陈戈，双方针对已支付的购房款项没有任何争议，剩余60万我方尚未支付。符合本条款一款三项的规定；4、我方在购买案涉房屋时，该房屋尚有银行贷款未解决，双方在合同中已经约定待陈戈解决完银行贷款后为我方办理过户义务。因陈戈自身存在纠纷，被人民法院先后两次查封（包括本次查封在内），导致至今也未向我方履行过户义务。该不能过户的原因并非买受人的原因，故符合本条款一款四项的规定。综上，根据最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的若干问题的规定第二十八条之规定，贵院的查封案涉房屋的行为错误，请求贵院查清案件事实后，依法支持案外人的执行异议申请。申请执行人廖亚东答辩称，案外人所提异议涉及的房产位于沈阳市××××号4-12-2，其所有权人为陈戈，陈戈是我方申请执行的（2018）辽0102执3513号案件的被执行人，我方申请法院查封了上述房产。案外人并非房产的所有权人，《民法典》第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”以及第二百一十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”被执行人陈戈于2014年10月22日将房产登记在其名下，获得了所有权，此后其不动产物权未发生过变更登记，即此套房产为被执行人陈戈所有。因此依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”法院可以依法执行登记在被执行人陈戈名下的不动产。案外人自称购买了上述房产，法院无权查封，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。案外人提供的银行流水既不能证明其支付了上述房产的价款，也不能证明案外人成为该房产的所有权人。不动产属于需要办理过户登记的财产，案外人作为第三人，未办理过户登记，因此人民法院可以查封异议房产。至于案外人以何种方式是否使用过该房产，不影响该房产权属。综上所述，人民法院对被执行人的房产进行查封符合法律规定，案外人要求解除房产查封的理由不成立，应予以驳回。本院查明，2017年12月13日，本院作出（2017）辽0102民初6047号民事判决书，判决：“一、被告陈戈、浦波于本判决生效之日起十五日内给付原告廖亚东借款本金6,069.279元并自2016年7月15日起按照年利率23%给付原告利息至实际履行之日（在履行时扣除被告已给付的利息10万元）；二、被告陈戈、浦波于本判决生效后十五日内给付原告廖亚东2016年7月15日之前的利息93.8万元；被告陈戈、浦波如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息”。浦波、陈戈不服该判决向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院于2018年五月二十一日作出（2018）辽01民终3858号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。因被执行人陈戈、浦波未履行生效法律文书确定金钱给付的义务，廖亚东于2018年6月11日向本院申请强制执行，执行案件案号为（2018）辽0102执3513号。本院于2018年8月1日轮候查封了该涉案房屋。另查明，案外人安云凤与被执行人陈戈于2014年9月15日签订《二手房买卖合同》购买本案涉案房屋，双方约定买卖涉案房屋的总价款为410万元，案外人安云凤于签订合同10日内向陈戈支付150万元；于2015年4月30日前，再向陈戈支付200万元房款。在被执行人陈戈办理完银行贷款解押后，为安云凤办理完房屋过户手续时，再行支付剩余的60万元房款。2014年9月22日，郭宏英向被执行人浦波银行账户专款150万元，客户摘要载明该款系还孙忠林参与投资借款。2015年4月案外人安云凤丈夫孙忠林向被执行人浦波银行转账200万元。异议审查过程中，案外人安云凤为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：房屋买卖合同、银行流水两份、生活缴费收据。申请执行人廖亚东向本院提交如下证据材料：不动产电子查询证明复印件。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”，第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，案外人安云凤虽然提供的银行转账记录，但其中150万元的银行转账记录的客户摘要载明该款系还孙忠林参与投资借款，该转账记录不能证明转账的款项系用于支付的购买涉讼房屋的购房款。其次，案外人安云凤仅提供了2018年以后的生活缴费记录，该记录不能证明案外人一直实际居住该涉案房屋。再次，案外人安云凤未对该涉案房屋未办理过户登记，其自身存在过错，故案外人安云凤主张的权利不能阻止法院对上述房产的执行。综上所述，案外人安云风向本院提出的异议事项和异议理由不能成立，故本院对其请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人安云凤的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长  李秋萍审判员  姚 宏审判员  赵 博二〇二一年六月二十九日书记员  刘笑妍