上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6818号上诉人（原审原告）：苏寿梁，男，1967年11月11日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：江思佳，北京中凯（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔天送，北京中凯（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海夏都物业有限公司，住所上海市闵行区浦江镇经济园区竹园路101号。法定代表人：蔡志芳，执行董事。委托诉讼代理人：王戈，上海凯茂律师事务所律师。上诉人苏寿梁因与被上诉人上海夏都物业有限公司（以下简称夏都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初38973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏寿梁上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人的物业费标准为不高于人民币（以下同）6元／月／平方米，被上诉人退还多收取的违规费用18，853.20元。事实和理由：一审法院遗漏上诉人提供的《前期物业管理服务合同》中关于前期物业管理费为每月建筑面积每平方米6元这一关键事实，直接将业主另行聘请的酒店式管理服务的性质、价格与该前期物业费用进行混同，直接将不高于6元的前期物业管理费拔高至12元，该提价行为缺乏事实和法律依据。一审法院适用法律错误，上诉人作为业主，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，有权就物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的行为，以违规收费为由提出抗辩，请求物业公司退还已收取的违规费用。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。夏都物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。苏寿梁向一审法院起诉请求：要求夏都物业公司退还已经收取的违规费用26，080.26元。一审法院认定事实：2009年12月11日，苏寿梁与XX有限公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定苏寿梁购买案外人XX有限公司所有的本市XX路XX弄XX号XX室房屋及地下2层车位5，房屋建筑面积209.48平方米、车位建筑面积53平方米。2009年，苏寿梁与Z公司（以下简称Z公司）签订10年期的《物业服务合同》，约定由Z公司为苏寿梁提供物业管理服务，并按照建筑面积12元／月／每平米的标准向业主收取物业服务费，该物业服务费包含业主需要另行缴纳的小区物业管理费用。2010年4月8日，苏寿梁取得本市XX路XX弄XX号XX室房屋的产权证。之后，苏寿梁依约向Z公司缴纳物业费。一审另查明，2019年3月9日，新华街道房办、幸福居委会、XX苑1、2号楼部分业主、夏都物业公司和Z公司召开沟通会，会议就有关上海夏都物业有限公司按原Z公司物业的服务内容和原服务价格自2019年4月1日起对XX苑1号楼、2号楼进行期限为6个月的临时物业管理服务进行了协商、沟通。之后，夏都物业公司向XX苑1、2号楼业主发函告知临时物业服务托管事宜，并附有临时物业服务协议。2019年3月29日，夏都物业公司与XX苑开发商上海XX有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由夏都物业公司自2019年4月1日起至2019年9月30日止为XX苑1、2号楼提供物业服务，按照建筑面积12元／月／每平米的标准向业主收取物业服务费。2019年10月1日，夏都物业公司与XX苑开发商上海XX有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由夏都物业公司自2019年10月1日起至2020年6月30日止为XX苑1、2号楼提供物业服务，按照建筑面积12元／月／每平米的标准向业主收取物业服务费。夏都物业公司为XX苑1号楼、2号楼提供物业服务自2019年4月1日起至今。一审再查明，苏寿梁缴纳了本市XX路XX弄XX号XX室房屋及地下2层车位5自2019年4月起至2020年6月止的物业费共计37，706.40元。一审中，苏寿梁、夏都物业公司均确认XX苑小区业主委员会尚未成立。一审中，苏寿梁申请证人张某1、张某2、胡某、李某、袁某、潘某、易某出庭作证，陈述夏都物业公司接手XX苑1、2号楼物业管理后，未达到原先Z公司提供的物业服务标准。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案所涉XX苑小区尚未成立业主大会及业主委员会，业主难以自行选聘物业服务企业。2019年3月原承担XX苑A幢1号楼、2号楼物业管理服务的Z公司将退出，致该区域将处于无物业管理服务的情境，在此背景下，该区域属地政府部门召集XX苑1、2号楼部分业主、夏都物业公司和Z公司召开沟通会，协商关于夏都物业公司自2019年4月1日起对XX苑1号楼、2号楼进行期限为6个月的临时物业管理服务。之后，XX苑开发商上海XX有限公司与夏都物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定由夏都物业公司自2019年4月1日起对XX苑A幢1-2号楼进行物业管理服务，夏都物业公司自2019年4月1日起也实际履行了对XX苑A幢1-2号楼物业管理服务义务。故应当认定夏都物业公司自2019年4月1日起具有XX路XX弄XX苑A幢1-2号楼前期物业服务企业的主体资格。苏寿梁对夏都物业公司接管XX苑A幢1-2号楼物业管理所持的异议，一审法院不予采纳。因夏都物业公司与开发商签订的物业服务合同对业主具有约束力，故夏都物业公司在向苏寿梁提供物业服务后，亦有权依照其与开发商签订的物业服务合同向苏寿梁收取相应的物业服务费，根据夏都物业公司与开发商签订的《物业管理服务合同》约定XX苑A幢1-2号楼物业管理费为12元／月／平方米，故苏寿梁主张夏都物业公司不能按12元／月／平方米标准收取物业费的意见，一审法院亦不予采纳。另外，关于苏寿梁提出的夏都物业公司物业服务质量不如原Z公司的物业服务质量，12元／月／平方米收费标准不合理的意见，一审法院认为，现苏寿梁举证尚不足以证明夏都物业公司未全面履行物业服务合同项下的义务而构成履约严重瑕疵，且物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要物业公司与业主在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的。且苏寿梁提及的涉全体业主共同利益的物业管理问题，宜在小区成立业主大会及业主委员会后，由业主大会或者业主委员会经授权后觅途径予以解决，不能作为单个业主要求减免物业服务费的理由。一审法院判决：驳回苏寿梁的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计226元，由苏寿梁负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据查明事实，XX苑小区尚未成立业主委员会，故被上诉人与开发商在2019年订立的物业管理服务合同在性质上仍属前期物业服务合同，对包括上诉人在内的该小区全体业主具有法律约束力，上诉人应当按照合同约定的12元／月／平方米的标准向被上诉人计付物业服务费。上诉人认为应当按照2006年《前期物业管理服务合同》中关于前期物业管理费6元／月／平方米的标准计算物业费，但2019年的合同显然变更了2006年商品房预售合同中约定的物业服务费收费标准，考虑到这十几年间社会经济水平的发展，收费标准的变更幅度并未超出合理范围，上诉人要求被上诉人退还多收取的费用，无事实和法律依据，本院不能采信。综上所述，上诉人苏寿梁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币452元，由上诉人苏寿梁负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 兵审 判 员  娄 永审 判 员  刘 佳二〇二一年六月二十一日法官助理  刘 羽书 记 员  赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……