四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9262号 上诉人（原审原告）：成都惠好物业管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区马家花园路11号。 法定代表人：刘兵，总经理。 委托诉讼代理人：王本林，男，1969年10月12日出生，汉族，住四川省西充县。 上诉人（原审被告）：郭竟语，男，1975年11月5日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。 上诉人成都惠好物业管理有限公司（以下简称惠好公司）因与上诉人郭竟语物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初15538号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人惠好公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项并依法改判郭竟语向惠好公司支付滞纳金1275元；二、本案诉讼费由郭竟语承担。事实和理由：郭竟语未缴纳物业费系其家中被盗，但被盗的房屋并非案涉房屋，且惠好公司没有保管业主财产的义务，故郭竟语未缴纳物业费并非事出有因，而是恶意违约；《前期物业服务合同》合法有效，根据合同约定郭竟拖欠物业费构成违约应当承担违约责任，支付滞纳金。 上诉人郭竟语上诉请求：一、撤销一审判决并依法驳回惠好公司一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由惠好公司承担。事实和理由：《前期物业服务合同》是一份不完整，没有备案，过期的，真实性存疑的合同，一审法院以此证明双方存在物业合同关系并以此为收费依据不当；一审法院把每周期物业服务费认定为一个债权的分期支付缺乏法律依据；惠好公司物业服务严重不作为，违反合同约定，具体表现为：未公布物业费和公共收益账目，私自动用专项维修基金，未定期维护公共设施设备，安防漏洞被盗频发，避雷针、避雷盒损坏未修理等；综上，一审法院在惠好公司无法提供有效证据情况下，认定收费标准缺乏根据，且惠好公司多处物业服务不作为，收取高额物业服务费明显不当。 惠好公司向一审法院起诉请求：1.判令郭竟语支付1-2510号房屋自2017年5月1日至2020年10月30日期间欠缴的物业服务费3681元；2.请求郭竟语立即支付滞纳金1275元；3.本案诉讼费由郭竟语承担。 一审法院认定事实：2007年5月11日，惠好公司（乙方）与成都中铁锦华置业有限公司（甲方，以下简称中铁锦华公司）签订了《前期物业管理服务合同》,约定惠好公司为案涉小区提供物业服务，委托管理期限暂定为两年（不超过3年），自2007年5月26日起至2009年5月止，合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。双方约定了住宅按房屋建筑面积每月每平方米1.8元计收物管费，物管费每月交纳一次，每次交纳费用时间为5日。业主和物业使用人逾期交纳物管费的，从逾期之日起每天按应交管理服务费的万分之三十交纳滞纳金。合同第三十八条约定:“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第___方式解决：（一）提交成都市仲裁委员会仲裁；（二）依法向人民法院起诉。”另惠好公司在立案时向一审法院提交惠好公司（乙方）与中铁锦华公司（甲方）于2009年5月5日签订的《前期物业管理服务合同》一份。经一审法院庭审核实，上述合同中仅有甲方中铁锦华公司的盖章，乙方物业公司处未签章。惠好公司在案涉小区提供物业服务至今。郭竟语为案涉小区××栋××单元××号房屋业主，其房屋建筑面积为49.89平方米,于2017年11月13日登记至郭竟语名下。另查明,郭竟语缴纳物业管理费至2017年4月30日。郭竟语欠费后，惠好公司催收未果。诉讼期间，惠好公司放弃在本案中主张2017年5月1日至2017年11月12日期间的物业管理费。庭审中郭竟语提交照片若干以及视频刻录光盘，拟证明惠好公司在案涉小区不履行物业管理服务职责，导致小区卫生环境脏乱、消防及公共设施设备损毁、门禁毁坏、盗窃案件频发、电梯故障频繁等。一审法院对争议焦点评定如下：1.本案是否属于人民法院的主管范围。开庭前郭竟语提出管辖异议，认为根据惠好公司起诉时提交的2009年《前期物业管理服务合同》，本案应当由成都市仲裁委员会先行仲裁裁决。一审法院认为，经庭审核实，2009年《前期物业管理服务合同》并无惠好公司签章，故不作为本案证据予以采纳。根据惠好公司与中铁锦华公司于2007年签订的《前期物业管理服务合同》第三十八条，该条款中仅罗列了可提交成都市仲裁委员会仲裁和向人民法院起诉两种争议解决方式，但并未对具体采用哪一种解决方式进行明确约定。根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条规定，仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十五条规定，依照民事诉讼法第一百二十四条第二项的规定，当事人在书面合同中订有仲裁条款，或者在发生纠纷后达成书面仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院应当告知惠好公司向仲裁机构申请仲裁，其坚持起诉的，裁定不予受理，但仲裁条款或者仲裁协议不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的除外。本案中，双方当事人对争议解决方式约定不明确，又没有达成补充协议，故该仲裁条款无效，惠好公司有权向一审法院提起诉讼。郭竟语提出的请求名为管辖权异议，但实际需要解决的是该纠纷是否属于法院主管范围的问题，故对郭竟语的申请，不作为管辖权异议处理。2.郭竟语、惠好公司之间是否具有物业服务合同关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”郭竟语系案涉小区业主，惠好公司与中铁锦华公司签订的《前期物业服务合同》，依法成立，合法有效，对业主具有约束力。案涉小区召开业主大会选聘新的物业服务企业前，惠好公司一直在提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系。3.惠好公司主张的请求是否已过诉讼时效。一审法院认为，惠好公司的物业服务处于连续履行状态，应视为一个整体。业主依照合同的约定按期缴纳物业费应视为整体债务的分期履行，并非独立的单笔债务。现惠好公司尚在案涉小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定，应自物业服务关系终止时起算欠缴费用的诉讼时效，郭竟语关于已过诉讼时效的主张，一审法院不予采纳。4.郭竟语提出惠好公司未妥善履行物业服务职责的理由能否构成拒缴物管费的正当理由。一审法院认为，物管费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郭竟语认为其合法权益因惠好公司的不当履约行为而受到损害，应及时协商或者通过提出独立的诉予以解决。本案中，郭竟语因家中被盗造成的损失及小区存在重大消防安全隐患等问题亦可通过及时整改或另案主张权利等途径予以解决，其直接作为拒交物管费的抗辩理由于法无据，不予支持。5.关于各项诉请的具体金额认定。根据审理查明的事实，惠好公司主张郭竟语应支付2017年11月13日起至2020年10月30日欠缴的物业服务费3196.21元（1.8元/月/平方米×49.89平方米×35月+1.8元/月/平方米×49.89平方米×12月÷365天×18天），一审法院予以支持。关于违约金。根据庭审查明的情况，郭竟语未缴纳物管费事出有因，并非恶意违约，惠好公司关于违约金的请求，不予支持。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、郭竟语于判决生效之日起十日内向惠好公司支付2017年11月13日至2020年10月30日期间的物业服务费3196.21元；二、驳回惠好公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由郭竟语郭竟语承担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，惠好公司与中铁锦华公司于签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，郭竟语提交的证据不能证明案涉前期物业管理服务合同存在法律规定无效的情形，应属合法有效，对包括郭竟语在内案涉小区业主均有约束力，双方均应按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业行使权利而不能动辄拒交物业费。本案中，惠好公司为涉案物业提供了物业服务，郭竟语亦应按时缴纳物业服务费，若郭竟语认为惠好公司未履行合同义务对其造成了损失，可通过另案诉讼解决，其逾期未缴纳2017年11月13日至2020年10月30日的物业服务费经催告仍不支付构成违约。关于违约金。根据郭竟语提交的照片和视频资料可以证明惠好公司在为案涉小区提供物业服务过程中存在瑕疵，郭竟语并非无故欠缴物业服务费，同时惠好公司亦未举证证明其他损失，一审法院根据双方履约情况对惠好公司诉请的违约金不予支持并无不当。物业服务具有持续不间断的特点，郭竟语欠付的物业服务费属于同一合同项下对一段时间基于同一原因产生的债务，从时间上看具有整体性，应以拖欠的最后一期债务到期时起算诉讼时效，因此郭竟语称部分物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。 综上，上诉人郭竟语、惠好公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，郭竟语负担12.5元，成都惠好物业管理有限公司负担12.5元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年六月十八日 书记员  陈 悦