广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初507号原告：中山市嘉怡物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区××××××××××卡，统一社会信用代码914××××××××××××506。法定代表人：李秀春，执行董事。委托诉讼代理人：陶英平，该司员工。委托诉讼代理人：冯晓君，该司员工。被告：高洁玉，女，1960年11月2日出生，汉族，住广东省揭西县××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××425。原告中山市嘉怡物业管理有限公司（以下简称嘉怡公司）与被告高洁玉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉怡公司委托诉讼代理人陶英平、冯晓君到庭参加诉讼，被告高洁玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉怡公司向本院提出诉讼请求：1、被告高洁玉向原告中山市嘉怡物业管理有限公司支付2019年1月至2020年10月期间共22个月的物业管理费2181.74元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费99.17元为基数，分别从欠费当月/次月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准利率计算至清偿之日止，后期合同约定万分之五的违约金计算，我司考虑到维持和谐的业主关系，主动降至此计算方式）,暂计至2020年11月5日为109.14元。2、被告高洁玉向原告中山市嘉怡物业管理有限公司支付2019年1月至2020年10月期间共22个月的露天小车停放服务费3300元。事实与理由：被告高洁玉拖欠原告中山市嘉怡物业管理有限公司物业管理费未按时支付，具体情况如下。合同签订情况：2014年10月1日，原告中山市嘉怡物业管理有限公司与富康园小区第一届业主委员会签订《物业服务合同》。合同期限：从2014年10月1日起至2017年9月30日。从2017年10月1日起至今因业委会过期没有再成立因此物业公司继续接管。物业坐落：中山市石岐区×××××××××××××。权属人：高洁玉。建筑面积：99.17平方米。交楼时间：2018年4月16日。物业费计收标准：根据《物业服务合同》第十一条约定，住宅按建筑面积每月每平方按0.8元收取。2019年1月1日起物业通过业主签名和公示上调管理费至住宅按建筑面积每月每平方按1元收取。小车车位停放服务费计收标准：根据《物业服务合同》第十四条约定，小车车位停放服务费每月每辆按150元收取。付费期限：根据《物业服务合同》第十二条约定，每月5日前交纳（摘抄合同条款）。违约金依据：根据《物业服务合同》第十三条第二点约定，万分之五（摘抄合同条款）。我司考虑到维持和谐的业主关系，主动降至中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准利率计算方式计算。欠费期间：2019年1月至2020年10月，共22个月。欠费金额：物业管理费每月99.17元，合计2181.74元；滞纳金从欠费当月/次月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准利率计算至清偿之日止（后期合同约定万分之五的违约金计算，我司考虑到维持和谐的业主关系，主动降至此计算方式），暂计至2020年11月5日为109.14元。2019年1月至2020年10月期间共22个月的露天小车停放服务费3300元。一共欠费金额：5590.88元。催收方式：2019年6月起，通过电话、张贴催费单等方式催收，2019年12月门口张贴催费单,2020年9月23日张贴催费单。被告高洁玉在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。本院经审理认定事实如下：高洁玉为中山市石岐区×××××××××××××的产权人，该物业的建筑面积99.17平方米，其所有的物业备案登记时间为2018年4月16日。2014年10月1日，富康园第一届业主委员会（甲方）与嘉怡公司（乙方）签订物业服务合同，合同约定乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及服务质量：（一）日常服务。1.房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廓通道、门厅，服务质量为外墙完好、外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%。2.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括道路、烟囱、化粪池、沟渠、池、照明系统、电梯、发电机、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管，服务质量为设备良好，运行正常、畅顺，无重大管理责任事故。3.按国家《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，或按合同的约定来行使合同权利和履行合同义务……7.交通与车辆停放秩序的管理，服务质量为交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显。8.安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤，服务质量为设备良好、运行正常，岗亭24小时值班。（二）定期服务。每三日用水或其他清洁剂消毒物品拖擦楼梯一次，每日清理生活垃圾一次，每六个月清洗水池一次，每季度进行水质消毒一次，第十二个月清疏化粪池一次，每个月清疏排水系统一次，每个月检修水泵一次，每个月检修电梯一次，每个月检修发电机一次，每个月检修消防设施、设备一次，消防泵按规定做好管养工作，服务质量为设备良好，运行正常、畅顺，垃圾日产日清；乙方按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费，住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取；逾期交纳物业服务费的，违约金为每天按应交物业服务费的万分之五计算；车位使用服务费和停车保管费由乙方按小车停放服务费150元/月支付，已购买车位的收取车位服务费，未购买车位的，收取车位停放服务费；服务期限为三年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止。该合同甲方签章为李秀春签名，并加盖印章“富康园第一届业主委员会专用章”。2018年8月1日，嘉怡公司向富康园、东悦苑小区全体业主公示将物业管理费从原来的每月每平方0.8元调整为每月每平方1元。2018年11月29日，嘉怡公司就其富康园、东悦苑小区物业管理费调整向富康园、东悦苑小区进行公示，该公示显示小区住宅共296户、已签名272户（同意调整的为185户、不同意的为87户），同意率为62.5%。同日，嘉怡公司就其富康园、东悦苑小区物业管理费调整向中山市宏基社区×委会请示，要求将富康园住宅物业从原来的每月每平方0.8元调整为每月每平方1元。嘉怡公司主张高洁玉自2019年1月1日至2020年10月31日没有支付物业服务费、车辆停放服务费，经催收未果后诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，富康园第一届业主委员会与物业服务企业嘉怡公司签订的物业服务合同对业主高洁玉具有约束力。嘉怡公司为高洁玉的物业提供了管理服务，高洁玉应按约向嘉怡公司支付物业服务费。且嘉怡公司于2018年11月29日公示的自2019年1月1日起物业服务费调整为每月每平方1元，符合法律规定，本院予以采信。经核算，高洁玉每月应向嘉怡公司缴纳的物业服务费为99.17元（99.17平方米×1元/平方米/月）。高洁玉应向嘉怡公司支付2019年1月至2020年10月期间的物业管理费共计2181.74元（99.17元/月×22个月）。关于违约金的问题。高洁玉未按期支付物业服务费，应承担相应的违约责任。嘉怡公司要求高洁玉以每月应缴纳的物业费99.17元为基数，分别从欠费次月6日起支付违约金的诉求，于事实和法律有据，本院予以支持，现嘉怡公司主动将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准利率计算，符合法律规定，本院予以支持。关于小车停放服务费的承担问题，嘉怡公司主张高洁玉须支付2019年1月至2020年10月的小车停放服务费，为此提交了小车停放的照片。该证据仅能证明该期间有车辆停放在该小区内，并不能证明该停放的车辆就是案涉物业高洁玉所有，也无法证明嘉怡公司向高洁玉提供过车辆停放服务，也未能证明高洁玉停放过车辆的行为，现嘉怡公司未能提交充分的证据证明高洁玉在该期间停放过车辆的行为，应承担举证不能的不利后果，故对嘉怡公司主张支付小车停放服务费的诉求，于理无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十二条、第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告高洁玉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市嘉怡物业管理有限公司支付2019年1月至2020年10月期间欠付的物业服务费2181.74元及滞纳金（以每月应交物业服务费99.17元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准自欠费次月的6日起计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市嘉怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市嘉怡物业管理有限公司已预交），由原告中山市嘉怡物业管理有限公司负担29元，由被告高洁玉负担21元，于本判决发生法律效力之日起七日内直接向原告中山市嘉怡物业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  翟伟国人民陪审员  缪志妍人民陪审员  林槐龙二〇二一年六月二十二日书 记 员  柯佩烨梁健萍