广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0111民初5652号原告：广州哈俩里食品有限公司，住所广州市天河区棠东东路。法定代表人:王福龙，总经理。委托诉讼代理人：刘伟长，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长玉，广东天穗律师事务所律师。被告：王天琎，男，1989年9月2日出生，汉族，身份证住址安徽省宜城市宣州区，委托诉讼代理人：陈宗鹏，广东国灿律师事务所律师。第三人：广州市凰祺投资有限公司，住所广州市白云区石井镇。法定代表人：陈铭。委托诉讼代理人：宋长胜，男，1985年4月6日出生，汉族，系该公司员工。原告广州哈俩里食品有限公司诉被告王天琎、第三人广州市凰祺投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州哈俩里食品有限公司的委托诉讼代理人王长玉，被告王天琎的委托诉讼代理人陈宗鹏及第三人广州市凰祺投资有限公司的委托诉讼代理人宋长胜均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告广州哈俩里食品有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告保证金38000元；2、判令被告退还原告租金34000元（其中2020年10月租金19000元，2020年11月租金15000元）；3、判令被告赔偿原告两个月租金作为违约金即38000元；4、判令被告向原告赔偿购买厨具费用8190元；5、判令被告赔偿原告门头广告制作费6771元；6、判令被告赔偿原告装修费20000元；7、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由如下：原被告于2020年9月30日签订租赁合同，被告将位于白云区××大街领龙国际D区009、101、011号商铺转租给原告作为餐饮使用。合同签订后，原告依约向被告支付保证金38000元及租金19000元。后原告对涉案商铺进行装修支付20000元，2020年11月6日向被告支付租金15000元。2020年11月20日，在装修完成后原告购买了厨具准备开业时，被告通过第三人对涉案商铺进行停水停电，拒绝原告开业，且告知原告商铺内物品不准搬走。第三人称，被告转租商铺未经业主同意，且街道办在涉案商铺转租前已发出通知告知被告，涉案商铺将于两个月后拆迁，市场监督管理局对在拆迁范围内的商铺不予办理营业执照。原被告通过白云区司法局石井街司法所调解，被告同意退还38000元保证金，其他费用被告不同意支付。因被告过错导致原告巨大损失，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告王天琎辩称，请求驳回原告全部诉请。一、被告已将涉案物业于2020年10月6日出租并移交给原告使用，被告已履行完合同义务。被告多次要求原告搬离涉案商铺并退还原告保证金，但原告拒不搬离。原告直至2021年3月12日才搬离涉案商铺，因此保证金应抵扣租金不应退还。二、涉案合同并未约定办理营业执照，原告以此为由解除合同缺乏依据。三、涉案合同并未约定被告提供水电供应，且被告也未停水停电。涉案商铺的水电供应由第三人提供，停水停电系第三人行为，与被告无关。停水停电是原告私自再转租行为所致，第三人称若原告自主经营，则其可以恢复停水停电。四、原告在签订涉案合同签已知悉涉案商铺将要拆除情况，其仍与被告签订了一年的短租合同。第三人广州市凰祺投资有限公司陈述，原告诉请与第三人无关。第三人自2020年1月1日与被告签订租赁合同，将涉案商铺出租给被告使用。在未经过管理处同意的情况下，被告将涉案商铺出租给原告，是原被告之间的纠纷，第三人无需承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月1日，被告（乙方，承租方）与第三人（甲方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于广州市白云区石井街*栋*号商铺，收租金自2020年1月1日开始，租赁期为临租。如甲方提出终止出租给乙方临时经营场地时，甲方将提前15天通知乙方，乙方在收到甲方通知的15日内完全退出所承租的临时经营场地，如乙方未按前述期限搬走存物，视为乙方自动放弃该商铺内存物所有权。月租金为10000元，乙方应向甲方缴纳租金按金30000元等。2020年9月30日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于广州市白云区××大街领龙国际D区*号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作餐饮使用。二、租期一年，自2020年10月1日起至2021年9月30日止。三、租金每月19000元，乙方签合同之日起一次性付清第一个月租金及两个月押金，以后每月租金均在当月5日前支付。乙方在签订本合同之日缴纳38000元作为房屋使用保证金。期满后，乙方付清本应交纳的费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方。六、在租赁期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押等。八、违约责任：乙方因违约造成终止合同的应向甲方赔偿月租金两倍的违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。等。当日，原告向被告支付第一个月租金及押金57000元。2020年11月6日，原告向被告支付租金15000元。庭审中，原告提交：1、送货单及销售凭证，证实其购买出具支付8190元；2、报价单及微信聊天记录，证实其支付门头广告制作费用6771元。被告提交：微信聊天记录，证实原被告一直交涉搬离事宜，但直至2021年3月12日原告才搬离涉案商铺。2020年12月8日，原被告曾在石井街司法所进行调解，内容为：被告将涉案商铺转租给原告，现原告因物业停水停电不能经营，要求解除合同。被告只愿意退还38000元保证金，其余款项无法达成一致意见。本院曾向广州市规划和自然资源局发函查询涉案商铺的报建及产权信息。2021年3月17日，广州市规划和自然资源局复函本院称，暂查无相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录。原告称2020年11月20日第三人便停水停电，第三人称涉案商铺本来没有供水，被告擅自改变经营业态转租给原告做餐饮。且被告在未经第三人同意的情况下将涉案商铺转租给原告，而涉案商铺并非原告实际经营，故有权停水停电。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。鉴于涉案商铺未取得《建设工程规划许可证》及产权记录，原被告就涉案商铺于2020年9月30日签订的《租赁合同》无效。根据合同无效后的相互返还原则，被告应向原告返还保证金38000元。原告主张被告返还保证金38000元的诉请本院予以支持。关于租金返还问题。根据被告提交的微信聊天记录显示，截至2021年1月原被告双方仍在交涉搬离事宜，故原告应向被告支付2020年10月及11月的租金。考虑到第三人于2020年11月20日对涉案商铺进行停水停电，应减免2020年11月20日至30日期间的租金即6333.3元（19000元/30天×10天）。被告应将多收取的租金6333.3元退还给原告。关于违约金。原告作为承租人，对涉案商铺的合法性未尽到审慎的审查义务，对涉案合同无效存在过错，故原告主张被告支付违约金的诉请缺乏理据，本院不予支持。关于厨具损失。因厨具属于可移动的物品，原告可搬走重复利用，故原告主张被告赔偿厨具损失的诉请，本院不予支持。关于广告制作费。结合原告提交的微信聊天记录及报价单显示，原告支付广告制作费6400元（1400元+3600元+1400元），因原被告双方对《租赁合同》无效均存在过错，双方各自承担50%的过错责任，被告应向原告赔偿广告制作费3200元（6400元/2）。关于装修费20000元。因原告并未举证证实，故原告该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，被告王天琎向原告广州哈俩里食品有限公司返还保证金38000元；二、自本判决生效之日起五日内，被告王天琎向原告广州哈俩里食品有限公司赔偿门头广告制作费3200元；三、自本判决生效之日起五日内，被告王天琎向原告广州哈俩里食品有限公司返还租金6333.3元；四、驳回原告广州哈俩里食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1599.61元，由原告广州哈俩里食品有限公司负担1075.11元，由被告王天琎负担524.5元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周子珺二〇二一年六月十八日书记员  陈春燕