湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初2092号 原告:郴州市维利亚商业运营有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区南湖路35号新贵华城3期A11栋。 法定代表人:郭海建，系该公司总经理。 委托诉讼代理人:王身伟，湖南星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李靓,湖南星河律师事务所律师。 被告：陆文静，女，1987年8月1日出生，汉族，江苏省苏州市人，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：于成，男，1984年11月18日出生，汉族，山东省文登市人，系被告陆文静的丈夫，住湖南省郴州市北湖区。 原告郴州市维利亚商业运营有限公司（以下简称维利亚公司）与被告陆文静租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告维利亚公司的委托诉讼代理人王身伟，被告陆文静的委托诉讼代理人于成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告维利亚公司请求本院判令：1.被告立即向原告支付租金（包括根据租赁合同约定的被告应支付的租金、商业运作费、品牌推广费）及物业管理费共计25203.66元；2.被告立即支付逾期付款违约金2674.34元（按欠付费用总额的月利率2%计算，自2020年3月28日起暂计至2020年11月30日，之后的违约金计算至欠款本息付清之日止，附违约金计算清单）；以上两项共计27878元；3.解除原被告之间的《商铺租赁合同》；4.本案的诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告维利亚公司变更诉讼请求为：1.被告立即向原告支付租赁费用（包括根据租赁合同约定的被告应支付的租金、商业运作费、品牌推广费）18108.06元；暂计至2020年11月30日，之后的租赁费用按实际产生支付；2.被告立即支付逾期付款违约金1915.71元（按欠付租金总额的月利率2%计算，自2020年3月28日起暂计至2020年11月30日，之后的违约金计算至欠款本息付清之日止，附违约金计算清单），以上两项共计20023.77元；3.解除原被告之间的《商铺租赁合同》；4.本案的诉讼费、保全费由被告承担。 被告陆文静的答辩要点：一、原告诉讼请求第一项，我认为原告计算有误。原告不应该计算商业运作费、品牌推广费，应当只计算租金。计算的租金是2020年3月28日至2020年11月30日，8个月的租金应该是7206.08元（900.06元/月）。减去疫情期间减免租金2个月，所以，最后我需支付的租金是5404.56元。原告应向被告返还押金剩余部分3355.44元。二、原告没有履行其责任和义务，系原告违约在先。被告不应担支付违约金。三、请求法院依法判令解除被告与原告签订的《商铺租赁合同》。合同押金部分用于抵扣租金5404.56元，剩余3355.44元用于抵扣之前被起诉的物业费。四、本案系原告违约在先，又对商户进行无理的诉讼，故本案的所有诉讼费、保全费由原告自行承担，不应由被告承担。 查明的事实 根据原、被告的诉辩主张及举证、质证情况，结合庭审中当事人陈述，本院确认如下案件事实： 维多利亚中心为商业综合体，由郴州市湘惠房地产开发有限公司开发，委托原告维利亚公司管理。 2017年4月13日，原告维利亚公司（出租方、甲方）与被告陆文静（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1.甲方将维多利亚中心1栋3层310号商铺出租给乙方经营休闲餐饮，品牌名为“沪上阿姨”奶茶，租赁商铺的实际使用面积为23.36平方米。2.租赁期限5年，自2017年4月13日起至2022年4月12日止，商铺交付日为2017年，乙方应于商铺交付日或之前向甲方缴纳装修期间的有关费用（包括但不限于装修保证金、装修期的物业管理费等）。3.租赁期内，乙方按本合同约定支付租金、商业运作费、品牌推广费，方式采取月固定费用计算，按照月单价之和（包括租金、商业运作费、品牌推广费的月单价）乘以该商铺计租面积计收： 第1年（2017年5月1日至2018年4月30日）月固定租金525.6元，月固定商业运作费394.3元，月固定品牌推广费394.3元，月固定总费用1314元；第2年（2018年5月1日至2019年4月30日）月固定租金817.6元，月固定商业运作费613.2元，月固定品牌推广费613.2元，月固定总费用2044元；第3年（2019年5月1日至2020年4月30日）月固定租金852.64元，月固定商业运作费639.6元，月固定品牌推广费639.6元，月固定总费用2131.6元；第4年（2020年5月1日至2021年4月30日）月固定租金900.76元，月固定商业运作费675.57元，月固定品牌推广费675.57元，月固定总费用2251.9元；第5年（2021年5月1日至2022年4月30日）月固定租金962.43元，月固定商业运作费721.82元，月固定品牌推广费721.82元，月固定总费用2406.31元。4.租金每季度支付一次，先付后用。5.保证金、物业管理费和其他费用：①乙方应于签署本合同之时向甲方支付履约保证金（相当于三个月的租金、商业运作费及品牌推广费和物业管理费金额之和）8760元，租赁期限内，甲方有权从履约保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金、商业运作费及品牌推广费、物业管理费、违约金及其他费用，或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿；②装修保证金：乙方于商铺交付之日须向甲方缴纳装修保证金3000元，甲方在乙方装修完毕验收合格后一周内无息返还。6.乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、公用事业费用以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的1%向甲方支付违约金等。后被告陆文静向原告维利亚公司支付了履约保证金8760元。原告维利亚公司将上述商铺交付被告陆文静使用、收益，被告陆文静按合同约定交纳租金（包含商业运作费、品牌推广费）持续至2020年3月28日。 2020年7月20日，原告维利亚公司向维多利亚中心的商户发出《水、电费充值通知》，通知内容为：自2020年7月21日至2020年7月31日期间，水、电费充值每次限额100元，限充值两次。同时，原告维利亚公司停开商场空调。原告维利亚公司与维多利亚中心承租商户发生激烈矛盾，经辖社区、公安部门多次处理未果。因被告陆文静未交纳租金，原告维利亚公司遂于2020年12月4日将其诉至本院，被告陆文静于2020年12月23日收到本院送达的包括起诉状副本在内的法律文书。现被告陆文静已从维多利亚中心撤离。 另查明，原告维利亚公司曾于2019年8月12日将维多利亚中心部分承租商户诉至本院，诉请最长时间截至2019年11月的租赁费（含租金、商业运作费、品牌推广费）及违约金等，本院作出的（2019）湘1002民初4223、4224、6785号民事判决书，上述案件的承租商户在诉讼中抗辩应扣减商业运作费及品牌推广费，本院作出上述判决均未支持承租商户的关于原告维利亚公司未履行商业运作及品牌推广义务而应予扣减相应费用的抗辩理由，判决了上述案件的被告应全额支付截至2019年11月4日的租赁费（包括租金、商业运作费、品牌推广费）及部分违约金。部分承租商户上诉后，郴州市中级人民法院对一审判决予以维持，并按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付违约金。2020年12月，原告维利亚公司共计起诉维多利亚中心承租商户19家，本案为其中之一。 判决的理由与结果 本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点是：一、关于原、被告签订的《商铺租赁合同》解除日期的问题；二、关于商业运作费、品牌推广费的认定问题；三、关于本案租金数额的认定及逾期交纳租金的违约金计算问题； 焦点一：被告陆文静以从维多利亚中心撤场的行为已向原告维利亚公司明确表示不再履行合同，双方的合同实际已经解除。至于《商铺租赁合同》解除的日期，原、被告均未提交双方合同解除时间的相关凭证，本院以被告陆文静收到原告维利亚公司诉请解除合同的起诉状副本之日即2020年12月23日为解除《商铺租赁合同》之日。 焦点二：本案租金纠纷中，原、被告对商业运作费、品牌推广费的收取产生争议，因原告维利亚公司曾于2019年8月12日将维多利亚中心部分承租商户诉至本院，诉请承租商户交纳租赁费（含租金、商业运作费、品牌推广费）及违约金等，原、被告签订的《商铺租赁合同》中有约定，且本院对此作出（2019）湘1002民初4223、4224、6785号民事判决书，未予支持承租商户关于原告未履行商业运作及品牌推广义务应予扣减相应费用的抗辩理由；因本案与前述案件均是涉及同一商业综合体经营情况的争议，根据生效裁判认定的事实，本院认可原告维利亚公司在收取租金时收取商业运作费及品牌推广费。 焦点三：根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条第二款规定:“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，自2020年2月以来，受“新冠”疫情持续影响，我市为应对疫情严格依法采取了相关管控措施，客观上使商业用房的经营行为及收益造成较大影响，特别是人流密集的大型商场开张营业管控期间更加严格，被告陆文静所承租的商铺营业情况受到很大冲击，故本院酌定，对于2020年2月至4月的3个月的租金（包含商业运作费、品牌推广费）应予以减免；2020年5月1日至租赁合同解除期间，受“新冠”疫情持续影响，维利亚商场整体运营不畅，运营方（即原告）与众多租赁户（包括被告）在商场管理（包括供电、供水、停开商场空调等）方面产生诸多矛盾，包括被告陆文静在内的商户其营业收入亦明显减少，原告维利亚公司在此过程中存在一定的不当行为及违约责任，对于该期间的租金（包含商业运作费、品牌推广费），本院酌定按合同约定的70%交纳并驳回原告维利亚公司所诉请要求的被告陆文静支付违约金1915.71元的主张。因被告陆文静已支付了2020年2月的租金并延续交纳至2020年3月28日，计算该租金本院顺延免除2020年3月28日至2020年6月28日的租金。2020年6月28日之后至2020年12月23日（合同解除之日）的租金酌情确定按合同约定70%交纳，租金（包含商业运作费、品牌推广费）计9195.3元[（月固定租金900.76元+月固定商业运作费675.57元+月固定品牌推广费675.57元）÷30日×175天×70%],扣减被告陆文静交纳的履约保证金8760元，被告陆文静应向原告维利亚公司支付租金435.3元（9195.3元-8760元）。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决如下： 一、确认原告郴州市维利亚商业运营有限公司与被告陆文静签订的《商铺租赁合同》于2020年12月23日解除； 二、被告陆文静于本判决生效之日起十日内支付原告郴州市维利亚商业运营有限公司2020年6月28日之后至2020年12月23日欠付的租金（包含商业运作费、品牌推广费）435.3元； 三、驳回原告郴州市维利亚商业运营有限公司其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取计150元，由原告郴州市维利亚商业运营有限公司负担145元，被告陆文静负担5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  陈建国 二〇二一年六月十日 法官助理袁文舟 书记员李晴 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十八条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第十条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。