吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0291民初678号 原告：中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行，住所地吉林市。 负责人：闫吉宁，行长。 委托诉讼代理人：王志远，该行员工。 委托诉讼代理人：刘广志，该行员工。 被告：谢永刚，男，1987年4月27日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。 被告：巩雪，女，1986年10月22日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。 被告：吉林市泰安房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区。 法定代表人：田士华。 原告中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行（以下简称农行江南支行）与被告谢永刚、巩雪、吉林市泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行江南支行的委托诉讼代理人王志远、刘广志，被告谢永刚到庭参加诉讼。被告巩雪、泰安公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 农行江南支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令谢永刚立即偿还我行借款本金380291.05元、利息19287.08元，本息合计399578.13元（相关利息费用计算截止日期为2020年10月31日，以后发生的利息及相关费用按照合同约定，中国人民银行的规定另行计算）；2.请求判令我行对坐落于吉林市昌邑区吉林天然˙枫叶山庄21号楼1单元3层033号（预售商品房抵押权预告登记不动产证明号：DJ00195092号）抵押房屋折价、拍卖、或变卖后的价款享有优先受偿权；3.请求判令巩雪对谢永刚所欠我行借款本金及利息承担连带还款责任；4.请求判令泰安公司对谢永刚所欠我行借款本金及利息承担连带保证责任；5.各项因诉讼产生的相关费用由谢永刚承担。事实与理由：1.贷款情况：2016年11月13日，谢永刚与我行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，借款金额41.9万元，合同期限20年。谢永刚用购买的房产设定抵押担保，房产坐落于吉林市昌邑区吉林天然˙枫叶山庄21号楼21幢1单元3层033号，建筑面积79.1平方米。2016年11月3日，谢永刚、巩雪（两人系夫妻关系）与我行共同签订了《个人住房共同还款确认书》、《同意房地产抵押承诺书》，巩雪应对谢永刚借款承担连带还款责任。2016年11月13日，谢永刚、泰安公司与我行共同签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，泰安公司对谢永刚所欠我行本金及利息承担连带保证责任。2.违约情况：我行向谢永刚发放贷款日期为2016年11月16日，2019年11月贷款形成逾期开始违约，截止2020年10月31日，谢永刚尚欠贷款本金380291.05元、利息19287.08元，本息合计399578.13元。3.催收情况：贷款逾期后，我行及时采取了电话催收、上门清收等方式多次催收，至今无果。我行依据《中华人民共和国合同法》第八条及签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》相关条款（第十一条违约责任、第三十五条阶段性担保+抵押），要求谢永刚偿还全部欠款本息，巩雪对谢永刚所欠我行借款本息承担连带还款责任。泰安公司对谢永刚所欠我行借款本息承担连带保证责任。各项因诉讼产生的相关费用由谢永刚承担。现向贵院提出诉讼，尽请贵院依法维护我行合法权益。 谢永刚辩称：不知道现在这个房屋是否还有回旋的余地。按照农行江南支行的说法我前年2019年开始断贷了，我在2019年冬天的时候临近过年之前出了点意外受伤了，然后就导致我2020年工作也干不了，我今年的手才能用上劲儿，我今年才刚开始找到了固定的工作。我的原则是如果这个房子我还可以继续还贷款，现在让我月供的方式交付我有点困难，我需要时间。如果不行的话银行把房子收回我没有意见，但是我想尽量挽回房子。 巩雪、泰安公司未到庭参加诉讼亦未提出书面答辩意见。 本院经审理查明：2016年11月3日，谢永刚及其配偶巩雪因购买吉林天然˙枫叶山庄21号楼21幢1单元3层033号房屋向农行江南支行申请贷款41.9万元，以其购买的房屋向农行江南支行提供抵押担保办理了委托抵押手续，并签订了个人住房贷款共同还款承诺书。11月13日，农行江南支行、泰安公司、谢永刚共同签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份，约定借款金额41.9万元，借款期限240个月，借款利率执行年利率4.9%，逾期利率年利率7.35%。还款方式为等额本息还款，周期1个月，每期末月20日为还款日。借款担保由泰安公司对借款人取得房屋产权证书并办理抵押登记手续期间承担连带保证责任。违约责任约定如借款人未按照双方约定归还本金，从逾期之日起计收罚息直至本息清偿之日。应付未付利息依据中国人民银行规定计收复利。逾期借款应付未付利息按照年利率7.35%计算。 2016年11月6日，农行江南支行将借款41.9万元发放至借款人谢永刚指定账户中。截止2020年10月31日，谢永刚欠农行江南支行贷款本金380291.05元，利息19287.08元。 另查明，泰安公司与谢永刚于2016年8月24日签订预售商品房买卖合同，谢永刚购房屋余款41.9万元向农行申请贷款支付。谢永刚于2016年年底前入住该房屋。2017年4月12日，案涉房屋办理了抵押权预告登记，至今未能办理房屋所有权登记。 认定上述事实的证据有个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录、同意房地产抵押承诺书、个人住房贷款购房共同还款确认书、个人购房担保借款合同、借款凭证、银行信贷系统查询单、预售商品房买卖合同、房屋抵押权预告登记证书、当事人陈述、庭审笔录等为证。 本院认为：金融借款合同是借款人向银行借款，按照合同约定的还款方式及期限到期返还借款并支付利息的合同，如借款人未按照约定的期限返还借款及支付利息，则需向银行依约支付逾期利息及复利。本案中谢永刚对截止2020年10月31日欠农行江南支行借款本金380291.05元，利息19287.08元无异议，故其应向农行江南支行偿还，本院予以支持。关于罚息部分，因2020年10月31日之前的罚息本院已支持，故自2020年11月1日罚息以本金380291.05元为基数自2020年11月1日按照年利率7.35%计付至本息清偿之日。关于复利，贷款形成逾期后按照合同约定应以逾期利率计算复利，故谢永刚向农行江南支行支付的复利自2020年11月1日应以上一个结算周期结算的利息为基数按照年利率7.35计付至贷款清偿之日止。 关于巩雪承担责任的问题。因农行江南支行举证证明巩雪与谢永刚在婚姻关系存续期间与农行江南支行签订了共同还款承诺书，且巩雪未到庭参加诉讼亦未提出答辩意见，视为其放弃答辩与举证的权利，故巩雪应共同偿还上述借款本息。 关于保证责任的问题。因农行江南支行提供证据证明泰安公司与农行江南支行签订了连带保证合同并明确约定了保证担保的范围，且农行江南支行在保证期间内向泰安公司主张承担保证责任，因泰安公司未到参加诉讼，应视为放弃答辩及质证的权利，故泰安公司应承担连带保证责任，本院对农行江南支行主张泰安公司对谢永刚欠款本息承担连带保证责任的诉讼请求予以支持。 关于抵押权优先受偿权的问题。因案涉房屋未能办理抵押权登记，不符合行使优先受偿权的条件，故本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谢永刚、巩雪于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行截至2020年10月31日借款本息399578.13元； 二、被告谢永刚、巩雪于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行罚息以本金380291.05元为基数自2020年11月1日按照年利率7.35%计付至贷款清偿之日；复利以上一个结算周期结算的利息为基数按照年利率7.35%自2020年11月1日计付至贷款清偿之日； 三、被告吉林市泰安房地产开发有限公司对本判决第一、二项的本息偿还承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7294元，退还原告中国农业银行股份有限公司吉林市江南支行3647元，余款3647元由被告谢永刚负担。保全申请费2770元由被告谢永刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二一年六月二日 书记员 宋泓莹