广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初10999号原告：陈伟超，男，1956年4月4日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××。委托诉讼代理人：何键鹏，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜钡珊，广东南鹏展法律师事务所律师。被告：戴泽锋（TAI,CHAKFONG），1971年9月14日出生，男，澳门特别行政区居民，现住广东省中山市小榄镇联丰工业区×××××××1卡。委托诉讼代理人：邱一朗，广东信典律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晶晶，广东信典律师事务所律师。原告陈伟超与被告戴泽锋涉澳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日、2021年2月24日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告陈伟超及其委托诉讼代理人何键鹏，被告戴泽锋及其委托诉讼代理人邱一朗、魏晶晶到庭参加了诉讼；第二次庭审，原告陈伟超及其委托诉讼代理人何键鹏，被告戴泽锋及其委托诉讼代理人魏晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈伟超向本院提出诉讼请求：1.确认陈伟超与戴泽锋于2013年5月15日签订的《租赁合同》无效；2.判令戴泽锋向陈伟超完好返还全部租赁厂房，并将厂房恢复原状，拆除擅自加建部分；3.判令戴泽锋向陈伟超支付2020年7月31日前房屋占有使用费差额242584元及逾期付款利息损失（自起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付至全部款项付清之日止），以及按每月22535元的标准自2020年8月1日起计算至实际交还租赁厂房日止的房屋占有使用费；4.判令戴泽锋向陈伟超支付屋顶及锌棚夹层2014年1月1日至2020年7月31日的占有使用费228152元及逾期付款利息损失（自起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付至全部款项付清之日止），以及按每月2888元的标准自2020年8月1日起计算至实际交还屋顶及锌棚夹层止的占有使用费。诉讼过程中，陈伟超变更第3项诉讼请求为：判令戴泽锋按每月22535元的标准自2021年3月1日起向陈伟超支付房屋占有使用费直至实际交还租赁厂房日止；变更第4项诉讼请求为：判令戴泽锋向陈伟超支付屋顶及锌棚夹层2014年1月1日至2020年7月31日的占有使用费248420.24元及逾期付款利息损失（自起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付至全部款项付清之日止），以及按每月3144.56元的标准自2020年8月1日起计算至实际交还屋顶及锌棚夹层日止的占有使用费。事实和理由：2013年5月15日，陈伟超与戴泽锋签订了一份《租赁合同》，协议约定陈伟超将位于中山市小榄镇联丰工业区×××××××之一厂房（面积为1359平方米，以下简称之一厂房）出租给戴泽锋，同时双方对租金、租赁期限等进行了约定。后在2014年9月，陈伟超将位于中山市小榄镇联丰工业区×××××××之三厂房（面积为1288平方米，以下简称之三厂房）出租给戴泽锋临时使用，口头约定租金为每平方米每月8元，双方未签订书面租赁合同。戴泽锋在租赁期间，未经同意，擅自占用约定承租范围外的其他地方，并加建改建。同时，戴泽锋在承租的厂房经营期间，屡次有偷电行为，且拒不改正，导致陈伟超损失数万元电费。从2018年开始，戴泽锋就没有按时足额支付租金，暂计至2020年7月份，戴泽锋尚有租金242584元未付，同时戴泽锋也一直没有支付擅自加建占用部分的使用费。现陈伟超为维护自身合法利益，提出本案诉讼。戴泽锋辩称，1.戴泽锋与陈伟超签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，合法有效，现租赁期限尚未届满，陈伟超要求戴泽锋返还厂房没有事实和法律依据；2.自2018年10月开始，戴泽锋按照陈伟超的要求每月将两期租金22535元转入陈伟超的工商银行账户，但自2018年11月开始，因陈伟超的银行账户注销，戴泽锋缴纳的租金被退回。戴泽锋曾要求以现金方式或者要求提供新的银行账户方式缴纳租金，但被陈伟超拒绝，戴泽锋只能每月将租金转入陈伟超原来的收款账户。直至2020年7月3日，陈伟超才提供了新的银行账户给戴泽锋，戴泽锋一次性将2018年11月至2020年7月合计21个月的租金473235元转账至陈伟超的新的银行账户。直至目前为止，戴泽锋均每月按时缴纳租金，不存在拖欠及存在租金差额的行为，故陈伟超要求支付租金及逾期付款利息，无事实和法律依据；3.戴泽锋承租了陈伟超两期厂房，陈伟超承诺戴泽锋可以使用其之一厂房附近办公室的屋顶，戴泽锋便在屋顶上搭建了一百平方米左右的锌棚作为宿舍和储存地。屋顶属于戴泽锋租赁厂房的附赠面积，且锌棚是戴泽锋自行搭建，也得到了陈伟超的许可，陈伟超于2018年制作抵扣租金、保证金表格时，并没有把加建部分的使用费抵扣在内，可见该加建是陈伟超免费交予戴泽锋使用，故陈伟超现要求支付占有使用费无事实依据。在加建部分建好后，陈伟超也一直未向戴泽锋主张过该部分的款项，故即使认定戴泽锋需要支付加建部分的使用费，至陈伟超起诉前，大部分占有使用费已经过了诉讼时效；4.加建部分的建筑是戴泽锋出资在露台、空地上建造，不应该按照厂房的租金标准计算占有使用费。综上，戴泽锋请求驳回陈伟超的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2004年，陈伟超与中山市小榄镇联丰经济联合社签订《土地出租合同书》，陈伟超租用中山市小榄镇联丰经济联合社所有的工业区土地11.115亩，租赁期限自2005年1月1日至2029年12月31日止。陈伟超在前述土地上自建之一厂房、之二厂房、之三厂房及办公楼等建筑物，前述建筑均未办理报建规划手续。2013年5月15日，陈伟超（甲方）与戴泽锋（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于中山市小榄镇联丰工业区自有厂房即之一厂房1224平方米出租给乙方使用，租赁期限由2013年10月1日起至2031年9月30日止；乙方须在合同签订日内，交付金额400000元给甲方作为预付款，该款用于扣除42个月的租金，余下部分40000元作为保证金，合同期满，双方办妥财产交接手续后，甲方将该保证金退给乙方；其中2013年10月1日起至2017年3月30日止，租金每月为7元/平方米。2017年4月1日至2022年3月30日止，租金每月为9元/平方米。2022年4月1日至2027年3月30日止，租金每月11元/平方米。2027年4月1日至2031年9月30日止，租金每月13元/平方米。从2017年4月1日起，每月租金在当月10日前缴付完毕，乙方逾期不交付租金的，可作违约处理，每天按0.5%补给甲方；租赁期间，门前三包费、卫生管理费、治安费等费用，由乙方支付；租赁期间，乙方未征得甲方同意，提前中止合同的，作违约处理，乙方所交付给甲方的保证金及预付款，甲方不作退还，甲方提前中止合同的，补偿乙方800000元；乙方在合同期限内，厂房结构未经甲方书面同意，不能改动或拆除，如有损坏的，则由乙方负责重修或赔偿；租赁期间所发生的拆迁补偿，甲方和乙方按照建筑面积比例分配，双方协商解决。合同还对其他事项进行了约定。后双方经测量，确认《租赁合同》约定的之一厂房实际面积为1359平方米，双方同意按照该实际面积计算租金。之一厂房自2013年10月1日起开始计算租金。2014年10月1日，陈伟超将面积为1288平方米的之三厂房租赁给戴泽锋使用。双方未签订书面的租赁合同，口头约定租金每月8元/平方米，之三厂房于2014年10月1日交付戴泽锋使用。双方确认戴泽锋已经支付之一厂房和之三厂房截止至2021年2月期间的全部租金1856085元（含之一厂房保证金40000元、之三厂房保证金40000元）及2019年管理费7941元、2020年管理费7941元，合计1871967元。2013年9月至11月，戴泽锋在陈伟超自建的办公楼楼顶加建混合结构星瓦屋顶房屋、露台及在之二厂房与办公楼之间加建一层锌棚结构夹层供其专有使用，完工时间大约为2014年1月至4月。加建部分建筑未办理报建规划，也自始未向陈伟超缴纳租金。本案诉讼中，陈伟超提出测绘申请。本院依法委托广东润达房产测量有限公司对加建的部分面积进行了测绘。2020年11月18日，广东润达房产测量有限公司出具报告，测绘戴泽锋在办公楼楼顶加建部分的房屋面积为109.44平方米、露台面积为117.59平方米，在之二厂房与办公楼之间加建一层锌棚夹层面积为166.04平方米。陈伟超为此支付费用3200元。诉讼中，陈伟超与戴泽锋均确认前述锌棚夹层测量面积166.04平方米中有27.43平方米与戴泽锋承租的之一厂房面积重合。陈伟超在涉案租赁厂房门口处有派驻人员进驻，办公楼二楼由其使用，办公楼一楼其出租给他人使用，其称于2014年6月至7月才发现戴泽锋加建建筑。戴泽锋则主张其加建有经过陈伟超同意，且陈伟超口头承诺由其免费使用该加建部分。诉讼中，陈伟超明确要求恢复原状的诉请即是要求戴泽锋拆除加建部分。再查明，据戴泽锋提供的微信聊天记录，2018年10月至2020年7月，陈伟超与戴泽锋在微信中只就之一厂房、之三厂房的租金问题发生纠纷并沟通，未涉及加建部分的租金问题。2018年10月16日，陈伟超通过微信发送对账单给戴泽锋。对账单显示，陈伟超确认自2013年5月10日至2018年7月7日，其收取戴泽锋之一厂房、之三厂房预付租金、租金等款项1208323元，扣减设备款27300元、之一厂房保证金40000元、之一厂房2013年10月1日至2017年3月20日租金399546元（42个月×1359平方米×7元/平方米）、之一厂房2017年4月1日至2018年8月31日租金207927元（17个月×1359平方米×9元/平方米）、之三厂房保证金40000元、之三厂房2014年10月1日至2018年8月31日租金484288元（47个月×1288平方米×8元/平方米），尚余9262元。本院认为，本案为涉澳房屋租赁合同纠纷案件，应比照涉外案件进行处理。因涉案租赁合同履行地在内地，且双方同意适用内地法，故本案应适用内地法作为解决本案争议的准据法。一、关于租赁合同效力问题。涉案租赁物，包括之一厂房、之三厂房等均未办理报建规划手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故陈伟超与戴泽锋签订的关于之一厂房的《租赁合同》及关于之三厂房形成的租赁关系均为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。因此，戴泽锋占用陈伟超的厂房无合法依据，陈伟超要求确认《租赁合同》无效及主张戴泽锋返还租赁之一厂房、之三厂房的请求，理据充分，本院予以支持。二、关于陈伟超主张之一厂房、之三厂房占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然租赁合同无效，但因戴泽锋仍实际占有使用之一厂房、之三厂房，戴泽锋应参照租赁合同等双方约定的租金标准支付该部分的房屋占有使用费。鉴于双方确认戴泽锋已支付2021年2月之前的租金，故陈伟超要求戴泽锋按每月22535元标准（其中之一厂房每月占有使用费12231元、之三厂房每月占有使用费10304元），支付自2021年3月1日起至之一厂房、之二厂房实际返还之日止的占有使用费的诉请，本院予以支持。三、关于加建部分责任承担问题。依据查明的事实，在戴泽锋承租涉案厂房期间，戴泽锋在陈伟超自建的办公楼楼顶加建混合结构星瓦屋顶房屋、露台及在之二厂房与办公楼之间加建一层锌棚夹层供其专有使用。戴泽锋主张其加建行为经过了陈伟超的同意，且陈伟超口头承诺加建部分给其免费使用，陈伟超则主张其对戴泽锋的加建行为不知情，也未同意由其免费使用加建面积。首先，陈伟超派有人员在涉案租赁物门口进驻，且其本人亦使用办公楼二楼，戴泽锋施工的持续时间长达三个月，施工量较大，故陈伟超称其对加建不知情，不符合常理；其次，陈伟超称其于2014年6月至7月发现戴泽锋的加建行为，但此后陈伟超未提供证据证实其有向戴泽锋主张加建部分的租金。相反，根据戴泽锋提供的微信聊天记录显示，2018年10月，陈伟超发送对账单给戴泽锋时，其只对之一厂房、之三厂房的租金及管理费从戴泽锋已经缴纳的预付租金、租金等收款中进行了扣减，而未主张及扣减加建部分的租金或使用费问题；最后，据戴泽锋提供的微信聊天记录，从2018年10月至2020年7月期间，陈伟超从未就加建部分对戴泽锋主张租金，双方始终沟通的是之一厂房和之三厂房的租金缴纳问题。因此，本院认定陈伟超对戴泽锋的加建行为知情且双方约定加建部分由戴泽锋无偿使用。四、关于陈伟超主张恢复原状、拆除加建并支付加建部分占有使用费、逾期利息损失问题。因本院认定陈伟超对戴泽锋的加建行为知情且双方约定加建部分由戴泽锋无偿使用，故陈伟超主张戴泽锋支付加建部分2014年1月1日至2020年7月31日占有使用费及逾期付款利息损失、自2020年8月1日至实际交还屋顶及锌棚夹层日止的占有使用费的诉请，无事实依据，本院不予支持。鉴于加建部分未办理合法的手续，且戴泽锋实际获得了加建部分的收益，故陈伟超要求戴泽锋恢复原状、拆除加建部分的请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告陈伟超与被告戴泽锋（TAI,CHAKFONG）于2013年5月15日签订的《租赁合同》无效；二、被告戴泽锋（TAI,CHAKFONG）于本判决生效之日起十日内拆除中山市小榄镇联丰工业区×××××××××××××混合结构星瓦屋顶房屋、露台及之二厂房与办公楼之间的锌棚夹层的加建建筑，并恢复原状；三、被告戴泽锋（TAI,CHAKFONG）于本判决生效之日起十日内返还中山市小榄镇联丰工业区×××××××内之一厂房、之三厂房给原告陈伟超；四、被告戴泽锋（TAI,CHAKFONG）于本判决生效之日起十日内向原告陈伟超支付占有使用费[自2021年3月1日起至被告戴泽锋（TAI,CHAKFONG）实际返还中山市小榄镇联丰工业区×××××××内之一厂房、之三厂房给原告陈伟超之日止，其中中山市小榄镇联丰工业区×××××××内之一厂房的占用使用费按照每月12231元的标准计算，中山市小榄镇联丰工业区×××××××内之三厂房的占有使用费按照每月10304元的标准计算]；五、驳回原告陈伟超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8362元，减半收取计4181元（该款原告陈伟超已预交），由原告陈伟超负担2927元，被告戴泽锋（TAI,CHAKFONG）负担1254元，并直接支付给原告陈伟超；测绘费3200元（该款原告陈伟超已预交），由原告陈伟超负担1600元，被告戴泽锋（TAI,CHAKFONG）负担1600元，并直接支付给原告陈伟超。如不服本判决，原告陈伟超可以在判决书送达之日起十五日内，被告戴泽锋（TAI,CHAKFONG）可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  阮春莉二〇二一年六月一日书记员  潘家敏邢晶晶