山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0303民初4482号 原告：开泰家园业主委员会，住所地张店区联通路35号开泰家园。 主要负责人：路琳琳，主任。 委托诉讼代理人：翟鹏，山东滳联律师事务所律师。 被告：山东万泰房地产开发有限公司，住所地临淄区朱台镇工业区。 法定代表人：宗立谭，董事长。 委托诉讼代理人：张凯强、焦鲁博，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 原告开泰家园业主委员会与被告山东万泰房地产开发有限公司（以下简称“万泰公司”）业主共有权纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开泰家园业主委员会委托诉讼代理人翟鹏，被告万泰公司委托诉讼代理人张凯强、焦鲁博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 开泰家园业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令开泰家园小区的物业管理楼归开泰家园小区全体业主所有并要求被告将开泰家园小区的物业管理楼交付给原告；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年3月份，被告建设开泰家园小区。建成后，被告将开泰家园的物业管理楼中的一楼占为己有。2019年10月23日，小区举行全体业主大会，组建业主委员会，经业主大会表决，要求被告将涉案物业管理楼交付原告，但被告长期占据物业管理楼不予归还。故，依据法律规定提出上述诉讼请求。 被告万泰公司辩称，涉案的楼房部分属于物业管理用房，部分属于商业服务用房，并非原告所称的全部均为物业管理用房。2019年12月19日，原告、被告以及当时的物业管理公司，对涉案楼房的权属进行了确认，将涉案楼房的三层四间、两层三间，共计7间房屋，面积203平方米，作为物业管理用房；其余的二层的201以及一层的房间，为被告万泰公司所有。上述的物业管理用房的面积符合物业管理条例对于物业管理用房面积的规定。本案原告诉求，没有事实依据，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：1、案涉争议房屋为独栋房屋，位于开泰家园小区，由被告万泰公司2006年3月开发建设。 2、依据原告提供的淄博市规划局建设项目选址意见书、建设用地规划许可证（编号2006-03-01-20），记载案涉房屋为物业管理楼。该建设用地规划许可证同时明确表明，依据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理申请用地手续。依据被告提供的土地使用权证：淄国用（2007）第××号宗地图显示，该房屋为商业服务物业管理。 3、2019年12月19日，甲方万泰公司，乙方开泰家园业主委员会，丙方淄博裕泰物业有限公司签订开泰家园物业交接协议1份。基本内容：(1)经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议；(2)甲方将开泰家园物业综合楼二楼（从东往西）202、203、204三间房子，三楼从东往西301、302、303、304、四间房屋，共计7个房间，归开泰家园物业公司以及业主委员会所有，系全体开泰家园业主共有财产;二楼201房间及一楼门面房产权归万泰公司。 该物业交接协议签订后，已经按照该协议执行完毕。 以上事实，有原告提供的建设项目选址意见书、建设用地规划许可证，被告提供的淄国用（2007）第××号宗地图、2019年12月19日双方签订的物业交接协议，以及当事人陈述等证据为证，可以认定。 本院认为，首先，本案争议焦点问题，确认涉案房屋性质。涉案房屋的性质为单一的物业管理用房还是物业管理用房与商业用房混合体。关于业主的建筑物区分所有权中业主共有部分的权利与义务，原物权法与现民法典规定基本一致，故本院直接引用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。”因此，确定案涉房屋性质依据为建筑区划。经审核，原告提供的建设项目选址意见书、建设用地规划许可证，明确审核、规划案涉房屋为物业管理楼。该建设用地规划许可证亦明确表明，依据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理申请用地手续。本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审核、许可用地的法律凭证。虽然被告提供的土地使用权证淄国用（2007）第××号宗地图显示，该房屋为商业服务物业管理。但本院认为，土地使用权证来源于城市建设规划许可证，土地的使用必须遵从城市规划许可，除非依法变更。当两者记载不一致时，应当以城市规划许可证为准。故，依据民法典的上述规定，案涉房屋性质应当认定为物业管理用房，属于全体业主共有部分。 第二、原告开泰家园业主委员会处分业主共有部分的对外法律效力。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第二百七十三条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。”第二百七十八条第一款第（九）项规定：“业主有权共同决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”。因此，业主对其物业共有部分享有共有权和共同管理权，包括共有部分的处分权。 同时，鉴于建筑物区分所有权群体性、公共性、关联性等特殊性质，个体业主是无法处分共有部分的，业主行使权利主要通过业主大会和业主委员会等自治组织。《中华人民共和国民法典》第二百七十七条：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第二百八十条：“业主大会或者业主委员会的决定对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“……业主撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。” 1、2019年12月19日双方签订的物业交接协议，是双方平等、友好、自行协商达成的和解协议，不存在欺诈、胁迫等法律规定的可撤销情形，亦且双方已经按照该协议履行完毕，对双方具有法律约束力。 2、该物业交接协议自签订至今已逾一年，原告及其他业主没有申请撤销，因此，该物业交接协议未被依法撤销之前，对外具有法律效力。 3、前已阐明，业主共同决定可以处分物业专有部分，业主委员会作为业主代表，对外代表全体业主，该协议加盖开泰家园业主委员会公章，该公章原告庭审承认其真实性，该协议亦是双方协商之结果，合同相对人有理由相信该处分行为代表全体业主。现该协议已经履行完毕，原告作为合同主体之一，反而以该协议违法、错误为由主张无效，违背诚实信用原则，本院实难认同并支持。 当然，如果其他业主认为业主委员会的处分行为，程序、实体存在错误，可另行主张并要求赔偿，是否成立仍需依法裁判。 综上，虽然本院认定案涉房屋性质为物业服务用房，应当为全体业主共有，但基于原告开泰家园业主委员会的处分行为，原告的上述诉讼请求，已失去事实和法律基础，本院难以支持，应予驳回。 依照《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、二百七十三条、第二百七十四条、第二百七十七条、第二百七十八条第一款第（九）项、第二百八十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十二条的规定，判决如下： 驳回原告开泰家园业主委员会的诉讼请求 案件受理费50元，由原告开泰家园业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 员 徐金辉 二〇二一年六月二十二日 法官助理 卞建蓉 书 记 员 韩晓燕