河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0122民初3464号原告：王得芳，女，1984年6月10日生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：何保全，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕金正，河南国基律师事务所律师。被告：辛爽，女，1988年10月15日生，汉族，住河南省西峡县。原告王得芳与被告辛爽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王得芳及其委托诉讼代理人何保全、吕金正，被告辛爽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王得芳向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、要求被告返还原告支付的购房款74万元，契税13500元，房贷152100元，以上共计905600元；3、要求被告以905600元为基数，支付自起诉之日起至实际清偿完毕之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实及理由：2018年1月17日，原、被告签订房屋买卖合同，约定由王得芳购买登记在辛爽名下的位于郑州市郑东新区文华路南、仁爱路西3幢10层1001号房屋，房屋总价为144万元。合同签订后，原告如约履行了相应合同义务，即先行支付了房款74万元及其税款12582.26元。而且原告在办理过户登记前的每月19日前支付3900元给被告用于还房贷，但被告并未按照约定按期偿还贷款，导致涉案房屋因长期断供而被银行起诉查封，现已经进入了执行阶段，执行案号（2020）豫0105执15688号。涉案房屋因断供被查封，导致房屋已经无法继续正常办理过户登记，涉案房屋买卖合同目的无法实现。现为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告辛爽辩称，1、2018年1月17日与原告配偶李万福签订个人房屋买卖合同。辛爽将坐落于郑州市郑东新区文华路南、仁爱路西3幢10层1001号房屋（房屋买卖合同编号：D16002664294）以总价144万元的价格卖给原告配偶李万福。原告在2018年4月30日前共计分三次向辛爽支付购房款共计74万元，随后被告将购房发票和购房合同以及房屋钥匙门禁卡交予原告。根据双方合同约定，从签订买卖合同之日起，剩余银行贷款部分70万元，由原告承担，每月19日前按时偿还银行贷款3900元，从2018年偿还贷款至今中间多次逾期，以至于影响辛爽的个人征信；2、根据双方签订的买卖合同第八条，房屋权证下来后，乙方应当在15天内一次性付清房屋尾款（银行按揭款70万元）然后辛爽配合办理房屋过户手续，辛爽于2020年7月4日将房屋产权证交予乙方。中间多次催促乙方付清银行按揭贷款70万元并办理房屋过户手续。原告方一直以各种理由推脱，延迟过户，辛爽也以原告给出的还款时间给抵押银行方进行沟通，延缓房屋执行。房屋被诉讼保全后，辛爽曾多次要求原告向执行法院提出执行权异议，原告一直没有采取相应的措施。中间因个人投资失败导致银行债务逾期，被告也向原告多次提醒告知原告不及时过户会导致的各种后果，被告个人的债务情况原告方也很清楚，所以导致的结果应当由原告方自行承担，而不应由被告承担；3、被告请求：第一、原告尽快向相关法院提出执行异议，明确房屋的实际归属权；第二、房屋买卖合同继续履行，要求原告尽快支付剩余房贷70万元（以银行实际剩余贷款金额为准）并办理过户；第三、因原告方迟迟不予过户导致房屋保全、诉讼、拍卖而产生的各种费用均由原告承担；第四、被告是和李万福签订的房屋买卖合同，王得芳的合同不成立，不是真实有效的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月17日，被告辛爽作为卖方，原告王得芳的丈夫李万福作为买方，双方签订《个人房屋买卖合同》一份，约定王得芳将其名下坐落于郑州市郑东新区文华路南、仁爱路西3幢10层1001号，建筑面积119.88平方米的房屋以144万元的价格出卖给李万福。合同另约定，第四条付款方式：因辛爽房屋还有按揭款70万元，房屋所有权证没有办理出来，不能办理过户手续，经双方友好协商李万福于本合同生效之日向辛爽支付房屋定金2万元，2018年1月31日前支付房款50万元，2018年4月30日前支付房款22万元，李万福每月19日前向辛爽银行还款账户存入3900元用于偿还辛爽的银行按揭款。后期交纳契税及办理解押过户所产生的费用全部由李万福承担。第八条关于产权登记的约定：辛爽协助李万福在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因辛爽的过失造成李万福不能取得房地产权属证书，李万福有权提出退房，辛爽须在李万福提出退房要求之日起30日内将李万福已付款退还给李万福，月利率按2%计算赔偿李万福损失。房屋产权证下来后，李万福15天内一次性付清房屋尾款（银行按揭款70万元）然后办理过户手续。李万福不能按期配合过户的，辛爽有权提出终止合同，并返还李万福已付房款。合同签订后，原告王得芳及其丈夫李万福依约向被告辛爽支付购房款74万元、契税款13500元（被告辛爽实际交纳的契税金额是12582.26元）、2018年1月份至2021年3月份的39期房贷，每期3900元，合计152100元，以上共计支付905600元。2016年9月30日，被告辛爽与案外人中原银行股份有限公司郑州农业路支行（以下简称：中原银行）就涉案房屋签订了《中原银行个人购房借款合同》，中原银行审核同意向被告辛爽提供总额为70万元的个人住房按揭贷款，贷款期限自2016年9月30日起至2046年9月30日止。2020年1月21日起，被告辛爽开始出现本息逾期，后因辛爽未履行还款义务，中原银行向郑州市金水区人民法院提起诉讼，并在2020年8月26日对涉案房屋申请了财产保全，该院于2020年9月16日作出（2020）豫0105财保3734号民事裁定书，2020年9月22日，郑州市自然资源和规划局对涉案房屋进行了查封，期限至2023年9月21日。2020年10月26日，郑州市金水区人民法院作出（2020）豫0105民初18709号民事判决，判决辛爽偿还中原银行借款本金675869.05元及利息、罚息、复利等。中原银行有权对涉案的房产折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款的优先受偿。该判决已经生效涉案房屋已进入拍卖程序，原、被告双方由此产生纠纷，引起本案诉讼，本院于2021年4月9日向被告辛爽送达了起诉状副本。另查明，2021年3月31日，原告王得芳作为买方，被告辛爽作为卖方，再次就该郑州市郑东新区文华路南、仁爱路西3幢10层1001号房屋签订《个人房屋买卖合同》一份，合同落款时间为2018年1月17日。该合同约定的房屋总价、付款方式、关于产权登记的约定与第一份合同约定内容一致。再查明，2019年10月11日，中牟县自然资源局向辛爽颁发了豫（2019）中牟县不动产权第0125189号不动产权证，2020年7月4日辛爽向李万福交付了不动产权证。辛爽提交的微信聊天记录截屏显示，其曾在2020年9月后多次催促王得芳、李万福办理房屋过户手续，王得芳、李万福未同意。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。本案中，原告王得芳与被告辛爽签订的《个人房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方均应按约定履行各自的义务。原告王得芳依约向被告辛爽支付了购房款74万元，契税款13500元，以及2018年1月份至2021年3月份房贷152100元，共计905600元。但辛爽自2020年1月21日起未及时向中原银行偿还涉案房屋的按揭贷款，导致中原银行在郑州市金水区人民法院提起诉讼，2020年10月26日，郑州市金水区人民法院作出（2020）豫0105民初18709号民事判决，判决辛爽偿还中原银行借款本金675869.05元及利息、罚息、复利等。中原银行有权对涉案的房产折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。现该判决已经生效涉案房屋已进入拍卖程序，双方合同目的已经无法实现，原告王得芳有权要求解除与辛爽签订的《个人房屋买卖合同》并要求辛爽返还全部购房款、契税、按揭款共计905600元。对于资金占用利息，因王得芳未提供证据证明其曾通知辛爽解除合同，根据《民法典》第五百六十五条第二款规定，可认定本院向辛爽送达起诉状副本之日，即2021年4月9日该《个人房屋买卖合同》解除，则王得芳可要求辛爽自2021年4月9日起至实际清偿之日止支付资金占用期间的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，王得芳主张中超出部分，证据不足，本院不予支持。虽然辛爽在2020年7月已经将涉案房屋的不动产权证交给原告，辛爽提交的证据也显示其确实催促过王得芳、李万福对涉案房屋进行过户，如辛爽认为王得芳、李万福对房屋未能过户的事实存在过错，有违约行为，可对其违约损失另案进行主张，而不能以此抗辩要求合同继续履行，因为合同已经不具备继续履行的条件，故对于该辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告王得芳与被告辛爽签订的《个人房屋买卖合同》；被告辛爽于本判决生效之日起五日内向原告王得芳返还购房款、契税、按揭款共计905600元并支付自2021年4月9日起至实际清偿之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（被告辛爽可直接将上述应履行款项直接转入原告王得芳指定的收款账户：户名王得芳，开户行中国农业银行，账号62×××77）；三、驳回原告王得芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6404元、保全费5000元，均由被告辛爽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  付晓东二〇二一年六月二十一日法官助理盛露书记员杨丽娟