安徽省无为市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0225民初834号 原告：芜湖博瑞宏达物业管理有限公司，住所地安徽省无为市无城北门水岸怡和花园物业办公室，统一社会信用代码91340225MA2T6PDC93（1-1）。 法定代表人：赵光发，公司经理。 委托诉讼代理人：包玉娟，安徽祥骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁中林，安徽祥骏律师事务所律师。 被告：蒋昌红，男，汉族，1976年1月6日出生，住安徽省无为县。 原告芜湖博瑞宏达物业管理有限公司（以下简称博瑞宏达物业公司）与被告蒋昌红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博瑞宏达物业公司的委托诉讼代理人包玉娟到庭参加诉讼。被告蒋昌红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博瑞宏达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理服务费2825元及违约金3093元（2825元／年×365天×0.003）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年4月份原告与无为市××镇××区居民委员会（业委员会没成立只成立筹备委员会）双方签订了《无为市京福振兴苑小区物业管理服务委托合同》。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用。被告系无为市京福振兴苑小区（原城东安置房小区）3号楼1单元1301、1302室业主。3号楼1单元1301室房屋建筑面积139.69平方米，按合同约定应当向原告缴纳从2019年12月15日至2020年12月14日的物业管理服务费用139.69平方米×1.0元×12月＝1676元；3号楼1单元1302室房屋建筑面积95.79平方米，按合同约定应当向原告缴纳从2019年12月15日至2020年12月14日的物业管理服务费用95.79平方米×1.0元×12月＝1149元，合计2825元。合同履行至今，原告按合同约定履行了为被告所在小区提供物业管理服务的义务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，违反《安徽省物业管理条例》第七十条、《芜湖市物业服务收费管理实施办法》第一十九条的规定，原告多次催缴未果。 蒋昌红未作答辩亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照及法人证明、安徽省物业服务合同、安置房结算登记表、无为市福渡镇福渡社区居民委员会的会议记录及无为市福渡镇人民政府出具的情况说明、原告员工为被告提供服务时的照片、城东小区物业管理服务表、电梯维护保养记录、高压客户电费清单、城东小区2020年7月和10月员工工资计算表等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论等权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案被告蒋昌红未到庭参加诉讼，视其放弃了上述诉讼权利，本院根据证据判断规则并结合其他当事人的陈述意见查明如下事实：2020年4月28日无为博瑞宏达物业管理有限公司与无为市××镇××区居民委员会签订物业服务合同，合同载明“甲方：京福振兴苑小区，执行机构：无为市福渡镇福渡社区居民委员会，乙方：无为博瑞宏达物业管理有限公司”，合同第五条“本物业物业服务收费实行第1种方式，1、包干制…（一）…高层：0.7元／月／平方米，（五）…电梯、二次供水按0.3元／㎡／月”，第六条“物业服务费用（物业服务资金）由乙方按年向业主收取，业主应在下一交费周期前第15日开始履行缴纳义务或者按照双方约定的时间、地点由业主向乙方交纳”，第二十五条“业主或物业使用人违反本合同第三条、第四条、第五条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从逾期之日起按欠缴物业服务费用（物业服务资金）的每日千分之三的标准向乙方支付违约金”，第三十六条“本合同期限自2019年12月16日起至2021年12月15日止”。房号1301、1302登记姓名为蒋昌红，房屋面积分别为139.69平方米、95.79平方米。 另查明，2019年12月5日无为市福渡镇福渡社区居民委员会召开会议形成会议记录，载明“今天经筹备组人员确定城东安置小区物业由无为博瑞宏达物业管理有限公司接管”。2020年11月12日无为市福渡镇人民政府出具一份情况说明，载明“无为城东安置小区（现更名为：京福振兴苑小区）前物业芜湖杨帆物业管理有限公司在合同到期后退出本小区管理，在福渡社区会议室，经城东安置小区业主委员会筹备委员会13名业主代表一致同意，经福渡镇分管部门有关负责人、福渡社区有关负责人现场监督，无为市住建局物业办有关负责人指导，最终确定由无为博瑞宏达物业管理有限公司于2019年12月16日正式管理该小区物业。由于业主委员会没有正式成立，在该小区业主委员会筹备组成员见证下，博瑞宏达物业和小区之间的委托合同暂由福渡社区代为签订，等业主委员会成立后加盖业主委员会公章”。博瑞宏达物业公司在与无为市××镇××区居民委员会签订物业服务合同后，未将签订的物业服务合同内容在小区醒目位置予以公示，博瑞宏达物业公司进入涉案小区为小区业主提供了相应的物业服务。2020年12月4日无为博瑞宏达物业管理有限公司变更登记为博瑞宏达物业公司。 本院认为，住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定“业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中，案涉的京福振兴苑小区尚未成立业主委员会，无为市福渡镇福渡社区居民委员会依法代行业主委员会的职责与博瑞宏达物业公司签订物业服务合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。 根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业属于物业管理区域内重大物业管理事项，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会只是业主大会的执行机构，本身无权直接作出解聘或选聘物业企业的决定，其只能执行业主大会依法作出的解聘或选聘物业企业的决定。因此，案涉物业服务合同中约定的相关合同条款并不当然对京福振兴苑小区业主具有法律约束力。此外，成立事实上的法律关系应当具备双方当事人共同合意的要件，但博瑞宏达物业公司在与无为市××镇××区居民委员会签订物业服务合同后，未将签订的物业服务合同内容在小区醒目位置予以公示，小区业主对于案涉物业服务合同的具体内容无法知悉，更无法就合同内容达成合意。故对博瑞宏达物业公司依据物业服务合同内容要求蒋昌红支付违约金的主张，本院不予支持。 然而公平原则作为民法的基本原则，是民事主体从事民事活动应当遵守的基本行为准则。产生民事法律关系时，民事主体要秉持公平理念，合理地确定各方的权利和义务；进行民事活动时，要按照公平观念行使权利、履行义务，特别是对于双方民事法律行为，一方的权利和义务应当相适应，双方之间的权利和义务应当对等，不能一方只承担义务而另一方只享有权利。本案中，博瑞宏达物业公司提供了公司员工提供物业服务的照片、小区物业管理服务表、电梯维护保养记录、客户电费清单等证据，能够证实该公司实际为案涉小区业主提供了相应的物业服务，蒋昌红对该事实亦未提出异议。在博瑞宏达物业公司事实上已经为小区业主提供了一年的物业服务的情况下，小区业主不用支付物业费，对于博瑞宏达物业公司显失公平。故本院依据公平原则，综合考虑本案实际情况，酌定参照案涉物业服务合同约定的收费标准以80%的比例确定物业服务费用。因此，蒋昌红应当就登记在其名下的房屋支付博瑞宏达物业公司物业服务费用2261元[（139.69平方米+95.79平方米）×1.0元/平方米×12月×80%]。 综上所述，博瑞宏达物业公司有事实和法律依据的诉讼请求部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、蒋昌红于本判决生效后十日内给付芜湖博瑞宏达物业管理有限公司物业服务费2261元； 二、驳回芜湖博瑞宏达物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由芜湖博瑞宏达物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  杨文波 二〇二一年六月十一日 书记员  范玉婷