河北省石家庄市桥西区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0104执异94号 案外人：杨会强，男，1982年9月17日出生，汉族，住河北省新乐市。 申请执行人：华宸建设集团股份有限公司，住所地石家庄市新华区中华北大街298号颐宏大厦1单元1114号，统一社会信用代码91130000104332851X。 法定代表人：范定胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈建峰，河北冀华律师事务所律师。 被执行人：河北兆亿房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区育新路6号5层，统一社会信用代码91130100666577316U。 法定代表人：屈志刚，该公司总经理。 本院在执行华宸建设集团股份有限公司（以下简称华宸建设公司）与河北兆亿房地产开发有限公司（以下简称兆亿房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，查封被执行人兆亿房地产公司开发的位于石家庄市桥西区（以下简称案涉房产）。案外人杨会强向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 案外人杨会强称,案外人于2011年6月23日与兆亿房地产公司签订了《商品房预订合同》，并依合同约定支付了房款577206元（大写伍拾柒万柒仟贰佰零陆元）。此后，兆亿房地产公司向案外人交付了房屋，案外人一直居住于此。由于案外人此前查询得知，因华宸建设公司与兆亿房地产公司之间存在债务纠纷，贵院将上述房屋查封。案外人已经与兆亿房地产公司签订合同购买上述房屋，支付了房款且已实际入住，对该房屋享有所有权，贵院对该房屋的查封行为无事实法律依据，基于以上事实理由，案外人特向贵院提出异议，请求解除对上述案涉房产的查封。 申请执行人华宸建设公司辩称，一、杨会强请求贵院依法解除对案涉房产的查封，该异议请求无法律依据。杨会强对案涉房产不享有排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。依据该规定，杨会强与兆亿房地产公司签订了上述房屋买卖合同时，兆亿房地产公司并未取得商品房预售许可证，杨会强与兆亿房地产公司签订的《商品房预订合同》应为无效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议复议规定》”）第29条规定：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条之规定，本案杨会强的异议请求不符合《执行异议复议规定》第29条第（一）项在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同要求。二、杨会强主张其系案涉房屋所有权人，并以此为由排除对案涉房屋的强制执行，该主张无事实、法律依据。依据《中华人民共和国民法典》第209条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外之规定，结合本案，兆亿房地产公司系本案被执行人，案涉房屋所有权人系兆亿房地产公司。杨会强与兆亿房地产公司双方只签订了《商品房预定合同》，未办理物权、转让手续，所以杨会强对兆亿房地产公司仅享有普通债权，故不足以排除本案对案涉房屋的强制执行。综上，杨会强请求贵院依法解除对案涉房产查封缺乏法律依据，对案涉房产不享有排除强制执行的民事权利。 本院查明，华宸建设公司与兆亿房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，石家庄市中级人民法院于2015年6月1日作出XX民事判决书，判令：一、原告华宸建设集团股份有限公司与被告河北兆亿房地产开发有限公司于2010年11月4日签订的《新大院西区工程施工补充协议》无效；二、被告河北兆亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告华宸建设集团股份有限公司工程款15412646.37元及其利息（利息自2012年5月20日始按人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；三、被告河北兆亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告华宸建设集团股份有限公司保证金50万元；四、驳回原告的其他诉讼请求。上述判决已发生法律效力。石家庄市中级人民法院于2015年8月31日立案执行，该院于2016年8月1日作出XX执行裁定书，将该案指定桥西区人民法院执行。执行程序中，本院于2020年9月4日作出XX执行裁定书，查封案涉房产，并于2020年9月21日向石家庄市自然资源和规划局送达协助执行通知书，查封期限自2020年9月21日至2023年9月20日止。 另查明，2016年8月20日，杜晨辉与兆亿地产公司签订《新大院小区认购协议》，约定杜晨辉购买兆亿房地产公司开发的坐落于桥西区，房屋总价款377206元，付款方式为分期付款，杜晨辉已付定金200000元整和预付款161714元，剩余房款15492元应于2016年8月20日前付清。此前，杜晨辉于2011年6月23日向兆亿房地产公司交纳首付款20万元，2013年6月28日向兆亿房地产公司交纳161714元房款，2016年8月20日向兆亿房地产公司交纳15492元房款尾款。2016年8月20日，杜晨辉向兆亿房地产公司交纳契税7967.9元，维修基金7947.3元，印花税204.2元，工本费80元,2016年暖气费2069元；向石家庄大成物业服务有限公司预交电费200元，预交水费100元，交物业费1593元。 2011年12月12日，杜晨辉（甲方）与杨会强（乙方）签订《团购房屋转让协议书》，载明：XX：一、甲方收取乙方高于团购价伍万元的价款，将所购XX转让给乙方，购房款及因此房屋产生的所有款项由乙方交纳到指定地点，房屋所有权归乙方；二、乙方一次性付给甲方伍万元整；三、乙方按甲方单位要求履行交款义务……。后杜晨辉又与杨会强签订《房产变更协议》，载明：“本人杜晨辉，身份证号：XX，同意将XX变更为杨会强，身份证号：XX，由杨会强办理此套房产的备案及产权登记，本人及家庭对此无异议无任何纠纷”。2011年6月28日，杨会强从其中国农业银行账户取款28万元存入杜晨辉名下中国农业银行账户。2011年12月12日，杜晨辉向杨会强出具两份收条，分别为购房款20万元和高于团购价款5万元。杨会强提交的不动产查询证明显示，杨会强在石家庄市市内四区及高新区名下无房屋登记，有房屋网签合同备案住宅1套。兆亿房地产公司开发的盛达鑫苑商品房网签备案信息查询结果显示，该项目XX是已网签未备案，买受人为杨会强。杨会强称案涉房产的所有房款均是其以杜晨辉名义交纳，后来办理网签时更名为杨会强，房产也由其占有。 为证实上述事实，案外人杨会强提交了以下证据：1、杜晨辉与兆亿房地产公司2016年8月20日签订《新大院小区认购协议》一份；2、杜晨辉与杨会强2011年12月12日签订的《团购房屋转让协议书》及后来签订的《房产变更协议》；3、兆亿房地产公司向杜晨辉所出具收到房款361714元收据及杜晨辉名下中国银行账户转账20万元的凭证、杨会强名下中国农业银行交易明细，兆亿房地产公司向杜晨辉所出具收到剩余房款15492元、契税7967.9元，维修基金7947.3元，印花税204.2元，工本费80元、2016年暖气费2069元的收据；4、石家庄大成物业服务有限公司向杜晨辉出具的部分物业费、水费、电费收据，河北亿达物业服务有限公司出具的热损收据、物业费收据及2020年7月10日支付宝交款明细，用于证明杨会强实际占有使用案涉房产；5、杨会强在其中国农业银行账户取款28万元的业务回单及存入杜晨辉账户28万元的存款回单；6、石家庄市不动产登记中心《不动产查询证明》一份。 2021年5月18日，石家庄市桥西区振头街道办事处向兆亿房地产公司发出《关于按解遗政策完善新大院项目手续的函》，该函中载明：“由你公司开发建设的新大院项目，现标准地名为“盛达鑫苑”，位于，于2019年列入我市房地产解遗“办证难”台账。该账目已按照解遗政策完成不动产首次登记，取得大证，现正在为业主办理不动产个人产权证”。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 本案中,首先在案涉房产查封之前，杜晨辉已经与兆亿房地产公司签订了书面商品房买卖合同，杜晨辉又与杨会强签订了书面买卖合同，盛达鑫苑商品房网签备案信息查询结果显示案涉房产已网签且买受人为杨会强，故应视为杨会强已与兆亿房地产公司签订了商品房买卖合同，虽然案涉房产尚未取得预售许可证，但盛达鑫苑项目已经依照石家庄市房地产解遗政策完成不动产首次登记，故应认定杨会强与兆亿房地产公司已签订合法有效的书面买卖合同。其次,杨会强购买该房屋系用于生活居住,且其在石家庄市区范围内并无其他用于居住的房屋；第三,杨会强提交的证据可相互印证其已经支付全部房款。根据上述规定,杨会强对案涉房产享有的权利符合前述法律规定，能够排除法院的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对坐落于石家庄市桥西区不动产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向石家庄市桥西区人民法院提起诉讼。 审判长 季 磊 审判员 刘飞虎 审判员 刘奂军 二〇二一年六月二十九日 书记员 苏会肖