四川省乐山市沙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1111民初174号 原告：黄永前，男，汉族，1975年11月17日出生，住四川省乐山市沙湾区。 委托诉讼代理人：张亢，四川明炬（乐山）律师事务所律师。 原告：何春莲，女，汉族，1968年2月10日出生，住四川省乐山市沙湾区。 委托诉讼代理人：张亢，四川明炬（乐山）律师事务所律师。 被告：乐山市昶星置业有限公司（统一社会信用代码915111117422907642），住所地四川省乐山市沙湾区铜河路北段198号。 法定代表人：蒋金富，董事长。 委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。 原告黄永前、何春莲与被告乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，于2021年2月25日，原告黄永前向本院申请司法鉴定，要求对其涉案房屋进行类似房地产价值鉴定及房屋装修损失鉴定。2021年3月5日，本院依黄永前申请依法追加何春莲为本案共同原告参加诉讼。2021年3月16日，本院委托四川大友房地产评估咨询有限公司（以下简称大友评估公司）对本案房屋价值及房屋装修损失进行评估鉴定。2021年4月8日，四川大友房地产评估咨询有限公司作出房地产估价报告，被告昶星公司在收到该估价报告后，向本院提出鉴定异议。2021年5月31日，大友评估公司对被告的鉴定异议作出回复并调整后出具新的《房地产估价报告》。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄永前、何春莲的共同委托诉讼代理人张亢、被告昶星公司的委托诉讼代理人杨虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄永前、何春莲向本院提出诉讼请求：一、解除原告黄永前与被告于2010年9月21日签订的《商品房买卖合同》，原告向被告退还房屋；二、被告退还二原告购房款273,696.12元以及交纳的包括契税、维修基金、他项权证费等各项费用10,400.00元；三、被告赔偿二原告包括房屋差价损失（暂计65,000.00元）、房屋装修损失（60,000.00元）、购房款利息损失（暂计30,000.00元），房屋差价损失及房屋装修损失具体金额以鉴定结果为准；四、本案诉讼费用、鉴定费由被告承担。庭审中，二原告明确第二项诉讼请求中的具体金额，即：退付二原告购房款273,696.12元（已扣除被告退的实测面积差价530.88元）、国土收费200元、契税5,474.00元、备案费80元、权证费160元、维修基金4,509.00元、房印税5元、他项权证费494元、工本费10元；明确第三项诉讼请求中房屋差价损失、房屋装修损失均以鉴定确定的金额来计算，即518,500.00元扣除购房款273,696.12元；购房款利息损失的算方式：以273,696.00元为基数，从银行放贷之日（2010年12月27日）起，按银行同期活期存款利率（0.36%）计算至合同解除之日止。 事实和理由：2010年9月21日，原告黄永前与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于乐山市沙湾区。原告向被告支付了购房款273696.12元，并交纳了包括契税、维修基金、他项权证费等在内的各项费用10400.00元。被告向原告交付了房屋，原告对房屋进行了装修并入住。随着时间的推移，原告发现了被告房屋出现了严重质量问题。另案中，公园一号8幢两位业主与被告共同选定四川交大工程检测咨询有限公司作为鉴定机构，并接受法院委托对“公园一号”8号楼主体结构（含基础）的施工质量是否合格作出司法鉴定。2020年3月20日，四川交大工程检测咨询有限公司出具《技术服务报告》，2020年3月27日该公司又出具《关于“（ＪＤＪＣ-ＢＧ-ＪＤＦ-2020-0006）中“公园一号”8号楼主体结构（含基础）的施工质量是否合格“的说明》，载明“由此可明确，公园一号8号楼主体结构（含基础）的施工质量不合格”。 原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十六条关于房屋质量的约定（二）出卖人和买受人约定如下：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。无论是依据双方签订的合同，还是依据法律规定，原告均有权要求退房并要求赔偿损失。为此，原告要求如上所请。 被告昶星公司辩称，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》真实有效，不应当解除；二、若法院判决解除《商品房买卖合同》，则被告要求原告将涉案房屋退还被告，并协助被告办理房屋产权过户手续；三、原告所交的国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、工本费等不是被告收取的，被告只是代收的，跟被告没有关系，被告不应退还这部分费用；四、根据《商品房买卖合同》第十六条第二款第1项的约定，按照银行同期活期存款利率付给利息，该案中原告还主张差价损失，这两个原告只能选择任一进行赔偿；五、本案中原告退还1,368.48元的契税，也要一并处理。 本院经审理认定事实如下：2010年9月21日，原告黄永前与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告以贷款方式购买被告开发修建的“公园一号”8幢3单元5层2号住房一套，购房总金额为274227.00元（合同预测建筑面积：129.07平方米，单价2124.64／平方米），合同还对商品房质量、保修责任等作出了详细约定。合同签订的当日，原告支付被告房屋首付款110227.00元。2010年11月17日，原告黄永前作为借款人及抵押人，何春莲作为抵押物共有人，被告作为保证人，中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行作为贷款人，三方共同签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告以该住房作抵押物，向中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行申请个人购置住房贷款164000.00元，贷款期限为15年，年利率为6.4%。同日，四川省乐山市嘉州公证处对原告与中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行上述《个人购房借款／担保合同》出具公证书。2010年11月27日，中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行将原告该笔借款164000.00元一次性转账支付到被告银行账户。之后，原告按约偿还按揭贷款本息，于2014年5月12日全部结清。2011年9月30日，被告向原告交付房屋，原告所购上述房屋经实测面积为182.82平方米，实测总价为273696.12元（已扣除被告需退原告面积差价530.88元）。同日，原告向被告一次性支付了国土收费200元、契税5473.92元、备案费80元、权证费160元、维修基金4508.70元、房印税5元、他项权证费493.61元、工本费10元，共计10931.23元。原告收房后，对房屋进行装修并入住。2016年5月二原告取得该房屋产权证书，即位于四川省乐山市沙湾区的房屋【房屋产权证号：沙湾区房权证私产字第××号；国有土地使用权证号：乐沙国用（2016）第4651-0847号】。 2017年以来，8号楼部分住户发现房屋存在地坪开裂、墙体斜裂缝等质量问题，遂要求被告解决，但未果。2018年5月7日，同小区8号楼2单元、3单元的冯某、罗某某向本院起诉被告，要求解除双方的《商品房买卖合同》、要求被告退还购房款及相关费用、支付差价及装修损失等。在冯某、罗某某诉被告的案件中，对案涉8号楼房屋主体结构（含基础）施工质量是否合格及主体结构安全性进行了司法鉴定，2020年3月20日，四川交大工程检测咨询有限公司出具鉴定报告，报告结论为：1、该建筑物存在以下施工质量不合格的情况：（1）部分预制桩桩身未进入密实卵石层；（2）所测部分混凝土构件的抗压强度不满足设计要求；（3）个别框架梁、柱的箍筋间距不满足设计及规范要求；（4）个别混凝土构件的外观质量不满足规范要求；（5）所测砌筑砂浆的抗压强度不满足设计要求。其余所测项目的施工质量合格。2、安全性鉴定评级：（1）该建筑物地基基础的安全性评级为Bu级。（2）高层部分安全性鉴定评级为Bsu级。（3）多层部分安全性鉴定评级为Bsu级。应对不满足承载能力的构件进行加固处理。应对室内地坪起拱、墙体裂缝、烟道渗水等情况进行处理。应由具有测绘资质的单位继续对该建筑物进行沉降观测，若发现沉降异常，应立即进行处理。2020年3月27日，四川交大工程检测咨询有限公司出具《技术服务报告结论说明》，该说明中明确“公园一号8号楼主体结构（含基础）的施工质量不合格”。2020年6月4日，四川交大工程检测咨询有限公司出具《检测方式的情况说明》对检测技术方法做出了说明。据此，本院于2020年6月15日对冯某、罗某某案做出一审判决，判决解除冯某、罗某某与被告之间的《商品房买卖合同》，冯某、罗某某将所购住房退还给被告，被告退还冯某、罗某某购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、加办房产证费等费用及利息损失、房屋增值差价损失。被告不服，提起上诉。2020年9月15日，乐山市中级人民法院对冯某、罗某某两案作出二审生效判决，维持一审判决，该两案案号为（2020）川11民终843号、844号，现已生效。以上涉及“公园一号”8号楼共性部分的事实已由乐山市中级人民法院的生效判决予以确认。2021年2月4日，原告向本院提起诉讼，并于2021年2月25日向本院申请司法鉴定。2021年3月16日，本院委托大友评估公司对本案房屋价值及房屋装修损失（以2021年2月25日为基准日）进行评估鉴定。2021年4月8日，大友评估公司作出房地产估价报告，估价结果为：评估总价为528,800.00元，其中房地产价值总价525,600.00元，屋内物品现值总价3,200.00元。 被告昶星公司在收到该估价报告后，提出鉴定异议书，认为评估报告第四条载明估价对象所在楼房系2014年左右建成交付使用是错误的，实际上该房屋系2011年交付使用，房屋年限会影响价格评估，并认为大友评估公司没有装修评估的资质。2021年5月31日，大友评估公司对被告的鉴定异议作出回复，称我国现行相关行政许可并没有对房屋装修评估单独颁发的资质许可，现行的《房地产估价规范》规定评估估价对象应包括建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度，本次的评估对象类型为房地产市场价值（包含装修价值），大友评估公司具备评估资质。同日，大友评估公司经调整后出具新的《房地产估价报告》，估价结果:518,500.00元（房地产评估总价515,300.00元，房屋内物品现值总价3，200.00元）,其中包含装修部分（包含与建筑物主体不可剥离的装饰装修和设施设备如阳台柜、厨柜、小型洗漱台等）。二原告支付鉴定评估费5,830.00元。另查明原告在税务机关退还了1,368.48元的契税。 以上事实有《商品房买卖合同》、个人住房借款/担保合同、公证书、银行借款凭证、入住缴费清单、收费收据、房地产估价报告书、（2020）川11民终843号、844号生效判决书等证据予以佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是另有规定的除外。故本案适用当时的法律、司法解释的规定。 原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规定的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务，否则应依法承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：一、涉案房屋所在的8号楼主体结构（含基础）质量是否合格？原告要求解除《商品房买卖合同》有无合同依据和法律依据？二、原告要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？现评析如下： 一、涉案房屋所在的8号楼主体结构（含基础）质量是否合格？原告要求解除《商品房买卖合同》有无合同依据和法律依据？ 根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第1项“该商品房地基基础和主体结构质量检测不合格的，买受人有权退房”的约定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，本案首先需要审查涉案8号楼主体结构（砖混结构）质量是否合格。所谓主体结构通常是指在建筑中由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，如在砖混结构中，主体结构是由基础梁圈梁柱构造柱墙楼梯板屋面板所构成。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构的质量”，根据国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）规定，普通房屋和构筑物，设计使用年限50年。设计使用年限是房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程“合理使用年限”的具体化。被告作为开发商、建设单位，有责任、有义务保障所承建并销售商品房的地基基础和主体结构质量和安全性能符合合同约定和国家法律规定的使用年限50年。在冯某、罗某某诉被告的案件中，对案涉8号楼房屋主体结构（含基础）施工质量是否合格及主体结构安全性进行了司法鉴定，鉴定结果为主体结构（含基础）的施工质量不合格、主体结构（含基础）的质量不合格。该事实已由生效判决确认。由此，原告所购买的8号楼因主体结构质量不合格，原告依法有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》。原告以诉讼的方式行使合同解除权，解除的时间点为原告诉状送达被告之日，本案被告收到原告的诉状时间为2021年3月5日，故原、被告于2010年9月21日签订的《商品房买卖合同》于2021年3月5日依法解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权退房，退房包括返还被告房屋及办理不动产物权变动手续。因此，原告应将位于四川省乐山市沙湾区的房屋【房屋产权证号：沙湾区房权证私产字第××号；国有土地使用权证号：乐沙国用（2016）第4651-0847号】退还给被告，并协助办理该房屋不动产权变更登记至被告名下，因此产生的税、费全部由被告承担； 二、原告要求退还购房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？ 第一，关于原告要求被告退还购房款及国土收费、契税等费用的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现原、被告的《商品房买卖合同》解除后，原告将所购房屋退还给被告，被告也应将所收取的房款和相关费用返还给原告，即被告应退还原告购房款273,696.12元（已扣除被告应退的实测面积差价530.88元，）、国土收费200元、契税5,473.92元、备案费80元、权证费160元、维修基金4,508.70元、房印税5元、他项权证493.61元、工本费10元，共计284,627.35元。因被告要求在本案中一并处理原告已领取的退税1,368.48元，符合法律规定，予以采纳，故被告应当退还前述费用为283,258.87元； 第二，原告主张的房屋装修费、房屋增值差价的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，本案中原告在履约过程中无违约行为，被告应当承担全部违约责任，即应当赔偿因违约给原告造成的全部损失。因房屋差价损失属于原告履行合同后的履行利益，原、被告约定买卖的房屋系特定物的买卖，不是种类物，不能替代，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素、房屋增值形成的差价及原告退房后重新购房增加不必要的支出等因素。经鉴定，原告所购位于“公园一号”8号楼3单元5楼2号的房屋（含装修，以2021年2月25日为基准日）的评估总价为518,500.00元，其差价损失（含装修）为：评估总价518,500.00元-购房实际总价273,696.12元=244,803.88元，该部分差价包含了房屋增值差价和装修损失，应当认定为原告的履行利益即被告违约所造成的损失,被告依法应当赔偿给原告。 第三，关于原告要求被告支付购房款利息损失的问题。根据原、被告签订的商品房买卖合同第十六条第二款第1项“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任”的约定，和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告应当按上述合同约定和法律规定给付原告利息损失，利息的计算应按合同约定的“银行同期活期存款利率”计算。原告主张购房款利息损失的计算，以273,696.00元为基数，按合同约定的利率（0.36%）从银行放贷之日（2010年12月27日）起，计算至合同解除之日。本院认为，原告主张符合法律规定，前述确认合同解除之日为2021年3月5日，故购房款利息为：以273,696.00元为基数，从银行放贷之日（2010年12月27日）起，按银行同期活期存款利率（0.36%）计算至合同解除之日（2021年3月5日）止，利息为10,017.00元； 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条、第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、原告黄永前、何春莲与被告乐山市昶星置业有限公司在2010年9月21日签订的《商品房买卖合同》于2021年3月5日解除； 二、被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效后十五日内支付原告黄永前、何春莲购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证等费用283,258.87元、房屋装修费和房屋增值差价244,803.88元，合计528,062.75元; 三、被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效后十五日内支付原告黄永前、何春莲购房首付款、银行贷款的利息损失10,017.00元； 四、原告黄永前、何春莲在本判决生效后十五日内将所购的位于四川省乐山市沙湾区的房屋【房屋产权证号：沙湾区房权证私产字第××号；国有土地使用权证号：乐沙国用（2016）第4651-0847号】退还给被告乐山市昶星置业有限公司，并协助办理该房屋不动产权变更登记至被告乐山市昶星置业有限公司名下，因此产生的税、费全部由被告乐山市昶星置业有限公司承担； 五、驳回原告黄永前、何春莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,590.00元(已减半收取)，鉴定评估费5,830.00元，合计10,420.00元，由被告乐山市昶星置业有限公司负担（案件受理费于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；鉴定评估费于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告黄永前、何春莲）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员 龚炳蔚 二〇二一年六月二十八日 法官助理 杨 英 书 记 员 李 曦 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附：本案适用的法律 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成直接经济损失成的损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。