广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂04民终482号 上诉人（原审被告）：李忠贤，男，1962年5月29日出生，汉族，住广西岑溪市。 上诉人（原审被告）：孔庆英，女，1963年7月9日出生，汉族，住广西岑溪市。 上诉人（原审被告）:李积荣，男，1989年4月12日出生，汉族，住广西岑溪市。 上诉人（原审被告）：李静，女，1987年6月15日出生，汉族，住广西岑溪市。 上诉人（原审被告）：李敏芳，女，1993年4月8日出生，汉族，住广西 2 岑溪市岑城镇上奇社区奇营五组17号。 上诉人的共同委托诉讼代理人：李明军，男，1968年2月29日出生，汉族，住址四川省苍溪县（与上诉人李忠贤是工友关系，由岑溪市矿产公司推荐）。 被上诉人（原审原告）：黄德妙，男，1969年3月30日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：严文，岑溪市148法律服务所法律工作者。 上诉人李忠贤、孔庆英、李积荣、李静、李敏芳因与被上诉人黄德妙买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2020）桂0481民初2764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李忠贤、孔庆英、李积荣、李静、李敏芳上诉请求：1、驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人在自愿平等的基础上签订的《协议书》没有违反法律规定，虽然存在瑕疵，但不影响合同的履行，并且双方已经履行，被上诉人答应给上诉人每人10000元的报酬（劳务费）后，上诉人可以按协议拆旧屋，日子由被上诉人定，并口头约定交钱后动工，上诉人按约履行。被上诉人未按约定给付后续费用及无能力按《协议书》约定交付每层90平方米给上诉人。被上诉人已经明确表示不再履行《协议书》，根据法律规定， 3 一方以自己的行为表明不履行主要债务的，是其违约，被上诉人所交付劳务费50000元不予退回。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求。 黄德妙答辩称，1、双方签订的是转让《协议书》，实际就是买卖土地的协议，并不是上诉人所说的共建；2、50000元钱是买卖土地款，不是劳务费。一审判决认定事实清楚，适用的法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。 黄德妙向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告返还土地转让款50000元给原告；2.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告李忠贤与孔庆英是夫妻关系，李积荣、李静、李敏芳是李忠贤与孔庆英共同生育的子女。五被告在岑溪市上奇街奇营五组建有房屋一幢，土地使用权证号为岑集用（2003）第020412023号，证载土地使用面积105平方米，登记在李忠贤名下。2018年，经孔庆强介绍，五被告有意将位于岑溪市上奇街奇营五组的房屋与土地转让给原告黄德妙。2018年7月21日，原告黄德妙通过银行转账50000元到被告李积荣的银行账户，被告李忠贤和李积荣收款后出具收条交原告黄德妙收执，收条载明：“今收到黄德妙7月21日转来人民币伍万元整（50000元）。”2018年7月24日，五被告（甲方）与原告黄德妙（乙方）签订《协议书》，协议书主要内容有：甲方将其拥有所有权及使用权的位于岑溪市上奇街奇营五组的房屋及土地[证号为岑集用（2003）第020412023号]及房屋周边甲方所有的空地等共约297.25平方米转让给乙方。（其中入证红线图内105平方米）；甲方转让的房屋及空地作价1200000元；乙方将房屋拆旧建新后，乙方须将该房屋的一至三层每层给90平方米甲方，具体位置由甲方决定； 4 如协议中的房屋与土地及房屋周围的空地因使用权、所有权、界址等发生纠纷，甲方需无条件负责处理清楚，所产生的一切费用由甲方负责，如无法处理清楚，致使乙方不能建设房屋的，则甲方除要返还乙方所支付的全部转让款外，还要赔偿因此所造成乙方的一切经济损失；甲方须全力无条件协助乙方办理土地使用证的审批手续及建设所需的一切手续，所需的一切税费由乙方负担；土地使用权及房屋转让给乙方后，如被国家征用，依法所得的各种补偿款全部归乙方所有，甲方及其组织成员不得分配补偿款等等。协议书签订后，原告黄德妙没有对房屋进行拆除建新。2020年10月13日，原告黄德妙诉至该院，提出上述诉请。上述事实，有《协议书》、收条、银行流水明细、孔庆强的证人证言等证据及原、被告庭审陈述在案佐证，足以认定。 一审法院认为，我国农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。虽然《中华人民共和国 土地管理法 》第 六十二条 第六款“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”增加了村民利用闲置宅基地、住宅的灵活性，但并未完全取消限制条件。根据《中华人民共和国 土地管理法 》第 六十二条 第七款“国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”及中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布的《关于进一步 加强农村宅基地管理的通知 》第 五条 的鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，仍将宅基地使用权转让限于本集体经济组织内部。本案中，原、被告签订的《协议书》涉及的房屋与土地所属土地性质是岑溪市上奇社区奇营五组的集体土地，而原告黄德妙的户籍地为岑溪市岑城镇黄沙村黄沙四组41号，并不是案涉宅基地所在的岑溪市上奇社区奇营五组的集体经济组织成员，五被告将被告李忠贤名下位于岑溪市上奇街奇营五组的宅基地使用权及房屋转让给非本集体经济组织的原告黄 5 德妙，违反了《中华人民共和国 土地管理法 》第九条第二款的强制性规定，因此，原、被告签订的《协议书》应认定为无效合同。由于被告对其提出50000元为原告黄德妙支付的劳务费不计入房屋转让款的辩解意见，没有提供证据予以证明，该院不予采信。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，原告黄德妙主张被告返还土地转让款50000元理据充分，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条、《中华人民共和国 土地管理法 》第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：被告李积荣、李忠贤、孔庆英、李静、李敏芳应返还土地转让款50000元给原告黄德妙。 本院查明事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权,农村集体经济组织的成员擅自向本集体经济组织以外的成员转让房屋与土地的行为,应属无效。本案中,案涉房屋与土地系农村房屋及集体所有的土地,而被上诉人黄德妙并非岑溪市岑城镇上奇社区奇营五组的村民，不属于该村集体经济组织成员,上诉人李忠贤、孔庆英、李积荣、李静、李敏芳与被上诉人黄德妙签订的《协议书》，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，一审法院据此认定《协议书》无效是正确的。因本案的房屋及土地转让，上诉人收取了被上诉人黄德妙50000元，同时由于《协议书》为无效合同，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条、《中华人民共和国 土地管理法 》第九条第二款、及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决李积荣、李忠贤、孔庆英、李静、李敏芳应 6 返还土地转让款50000元给黄德妙是正确的，本院予以维持。上诉人李忠贤、孔庆英、李积荣、李静、李敏芳上诉主张案涉50000元是被上诉人黄德妙支付的劳务费不应返还，但对此上诉人没能提供证据证实，故上诉人的上诉主张理据不足，本院不予采纳。 综上所述，李忠贤、孔庆英、李积荣、李静、李敏芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人李忠贤、孔庆英、李积荣、李静、李敏芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  刘创祥 审 判 员  林 远 7 二〇二一年六月十八日 法官助理  黄仕灵 书 记 员  黄诗媚 书 记 员  林 涓