山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4862号上诉人（原审被告）：山东三箭房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：王令强，董事长。委托诉讼代理人：许金，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吕业红，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：裘祥宝，男，住山东省章丘市。被上诉人（原审原告）：田俊梅，女，汉族，住山东省章丘市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：裴文月，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人山东三箭房地产开发有限公司（以下简称三箭公司）、因与被上诉人裘祥宝、田俊梅商品房预约合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0191民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。三箭公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由裘祥宝、田俊梅承担。事实和理由：一、原审法院适用法律错误。首先，三箭公司与裘祥宝、田俊梅签订的《三箭财大馨苑定购协议书》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。该合同不存在《民法典》563条解除情形，一审法院却认为“本约合同未签订导致预约合同目的不能实现，当事人有权解除预约合同。”属于适用法律错误，为维护正常的市场交易秩序，合同双方应遵循诚信原则，继续履行该合同。再者，该合同不属于预约合同，《民法典》第495条规定，预约合同是在将来一定期限订立合同的认购书、订购书等而签订的合同。而涉案合同已明确双方权利义务，也已明确车位的买卖意思表示，不属于预约合同。根据《商品房买卖合同解释》第5条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本条解释实际上将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定其名为预约实为本约。该条解释为了保护认购人即买受人的利益，即规定了预约转化为本约的条件，从而使认购人的权利保护变得“有法可依”。而本案一审法院曲解了该条款的立法本意，刻板的扩大解释该条中“商品房买卖合同的主要内容”，属于适用法律错误。并且，即使裘祥宝、田俊梅享有解除权，根据《民法典》第564条规定，解除权应自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。解除权作为法定解除权，其行使期间应为除斥期间。而裘祥宝、田俊梅在签订合同3年之后行使解除权显然已超过该期限。一审法院应严格遵循法律规定，不应受房地产市场情形变化延长裘祥宝、田俊梅的解除权除斥期间。二、原审法院认定事实错误。三箭公司与裘祥宝、田俊梅在签订《三箭财大馨苑定购协议书》、《三箭财大馨苑商品房买卖网签合同确认表》时，三箭公司已明确告知裘祥宝、田俊梅等待三箭公司通知时办理车位相关手续及签订车位买卖合同，裘祥宝、田俊梅对此事情亦是知情的，不属于合同目的没有实现情形。另，裘祥宝、田俊梅主张返还购案涉款项及利息没有事实依据和法律依据，三箭公司并不存在违约行为，原审法院认定三箭公司支付裘祥宝、田俊梅上述费用于法无据。与此相反，裘祥宝、田俊梅在原审中也自认因周边车位价款波动导致其不前来选择车位，该行为属于违约行为，应由裘祥宝、田俊梅承担违约责任而非三箭公司。裘祥宝、田俊梅辩称，一审法院判决事实认定清楚、适用法律正确，应予维持原判，驳回上诉。一、三箭公司至今没有通知裘祥宝、田俊梅签订《商品房销售管理办法》第十六条规定车位买卖合同，明确车位号、交付车位时间、逾期交付车位责任、基本状况、办证期限等条款，三箭公司需要承担违约责任。裘祥宝、田俊梅在2017年11月16日支付了12万的车位款，三箭公司开具的收据却是X房款，没有《商品房销售管理办法》第十六条规定的车位合同任意一项条款，显然存在法律或事实上的履行障碍，势必影响合同双方当事人权利义务的确定，不利于合同履行，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该车位收据等协议仅是双方在签订车位商品房买卖合同之前对双方交易车位有关事宜的初步确认，涉案车位交易涉及的权利义务还需要签订商品房买卖合同予以确定，因此，该收据属于预约合同，不属于商品房买卖合同。裘祥宝、田俊梅交纳车位款后，车位什么时候选，车位的合同什么时候签署，三箭公司也只让等通知，三箭公司已经构成违约。二、涉案小区车位预售许可证取得时间是2020年7月15日，2017年11月三箭公司销售车位明显是违法违规销售，未取得预售许可证是三箭公司没有通知裘祥宝、田俊梅签署车位合同的根本原因。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，第一条：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。《商品房销售管理办法》第二十二条：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。2017年年底正值房价大涨，为了赚取巨额利润，三箭公司违规违法违规销售车位，裘祥宝、田俊梅保留向政府监管部门申诉的权利。另外裘祥宝、田俊梅缴纳车位款时三箭公司并未告知未得取得预售许可证。并且三箭公司捆绑销售，选择购房就必须购买车位。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。从上述规定可以看出，预约合同目的在于签订本约合同，本约合同未签订导致预约合同的目的不能实现，当事人有权要求解除预约合同。涉案收据等材料系预约合同，三箭公司未提交证据证实通知裘祥宝、田俊梅签订商品房买卖合同，且逾期时间长达三年，已经远远超出签订商品房买卖合同的合理期限，预售证的时间为2020年7月15日，说明涉案车位在2020年7月15日之前不具备签订车位买卖合同的条件，在2020年7月15日之后也未通知裘祥宝、田俊梅签订车位合同，且涉案小区车位至今不具备交付条件，未能订立商品房买卖合同的责任在于三箭公司，三箭公司构成违约，三箭公司应当承担违约责任。对于因预约合同解除给被上诉人造成的资金占用损失，三箭公司应当承担责任。三、裘祥宝、田俊梅享有的预约合同的解除权并没有消灭，没有超过一年的除斥期间。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十五条民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。裘祥宝、田俊梅在《民法典》施行前知道并且行使解除权，并未超过《民法典》实施之日起一年的期限。综上，请求维持原判，驳回上诉。田俊梅、袭祥宝向一审法院起诉请求：1.三箭公司返还田俊梅、袭祥宝12万元；2.三箭公司赔偿田俊梅、袭祥宝资金损失费，资金费以12万元为基数，自2017年11月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；3.诉讼费用由三箭公司承担。诉讼过程中，田俊梅、袭祥宝变更第一项诉讼请求为：解除田俊梅、袭祥宝与三箭公司达成的车位预约合同并且三箭公司返还田俊梅、袭祥宝已付车位款12万元。一审法院认定事实：2017年11月11日，三箭公司（甲方）与田俊梅、袭祥宝（乙方）签订《三箭财大馨苑定购协议书》一份，约定：一、乙方向甲方定购的房产为三箭财大馨苑X室（以下简称：本商品房），建筑面积为107.35平方米。二、本商品房按照建筑面积计算，原价格（优惠前）分别为：房屋单价为8600元/㎡，总价为923210元。车位为：130000元/个。三、定金为人民币12万元整，于签订本定购协议时乙方一次性交纳；双方签订正式《商品房买卖合同》后，定金转为购房款的首付部分；乙方根据自身选房及付款情况在签订商品房买卖合同时，享受以下相应的优惠政策：优惠政策(储藏室不参与优惠)：1、首次开盘时成功选房，享受3万元抵5万元优惠：2、2017年11月10日前交足12万意向金，主房款再优惠5000元：3、首付比例大于或等于30%且小于60%主房单价优惠100元/㎡；首付比例大于或等于60%且小于100%主房单价优惠200元/㎡，一次性付款主房单价优惠300元/㎡：4、购买两室主房同时购买车位的，主房单价优惠300元/㎡；5、车位付款选择一次性或者银行按揭的车位款额外优惠1万元。四、其他约定1、乙方采用一次性付款的必须于本定购协议书签订之日起10日内(即2017年11月21日之前)交清定购房屋的全部房款(包含主房款、储藏室款及车位首付款)，乙方采用首付款加银行按揭贷款来支付购房款的，须于本定购协议书签订之日起7日内(即2017年11月18日之前)交清定购房的首付款(含车位首付款，首付款比例以银行要求为准)并提交按揭银行所需全部按揭资料。同日，田俊梅、袭祥宝向三箭公司缴纳12万元，三箭公司为其开具了收据，载明收款事由为财大馨苑19-1-1401房款。2017年11月16日，袭祥宝向三箭公司提供《三箭财大馨苑商品房买卖网签合同信息确认表》，确认付款方式为：商业贷款，住房首付款347462元，贷款54万元。本次合计交款金额：227462元+12万车位=347462元。同日，田俊梅、袭祥宝向三箭公司缴纳347462元，三箭公司为其开具了收据，载明收款事由为财大馨苑19-1-1401房款。2017年12月6日，三箭公司与田俊梅、袭祥宝就财大馨苑19号楼1单元1401号房屋签订了《商品房买卖合同》，约定商品房单价为8267元/㎡,金额887462元，付款方式为按揭贷款：买受人应于2017年11月16日向出卖人支付首付款347462元，余款54万元采取按揭贷款方式付清。交付时间为2019年12月31日。诉讼过程中，田俊梅、袭祥宝主张其与三箭公司之间存在车位预约合同，其交完车位款后，三箭公司未在合理期间内签署合同，现已超过三年，涉案预售许可证的取得时间是2020年7月15日，未取得预售许可证是涉案车位合同无法签订的根本原因，同时，三箭公司存在违规销售车位、捆绑销售车位等事实。三箭公司不予认可，主张其在2020年7月15日取得预售许可证后多次向田俊梅、袭祥宝发出通知，要求履行双方的约定，但因田俊梅、袭祥宝怠于行使，致使车位尚未选定，田俊梅、袭祥宝主观目的是以不正当的理由要求其退还车位价款，据其了解，涉案小区大部分业主均已选定车位并签订车位合同，田俊梅、袭祥宝的诉求是不符合法定及约定的解除事由的。一审法院认为，为购买房屋及车位，田俊梅、袭祥宝与三箭公司签订了《三箭财大馨苑定购协议书》，后双方仅针对房屋签订了《商品房买卖合同》，未针对车位签订商品房买卖合同。田俊梅、袭祥宝于2017年11月16日支付了12万元车位款，三箭公司为其开具了收据，该收据载明系财大馨苑X房款，庭审中双方均认可该12万元系同小区的车位款，但针对车位的位置、面积、交付条件和日期、产权登记双方并未进行约定。上述主要合同内容缺失的情况下，显然存在法律或事实上的履行障碍，势必影响合同双方当事人权利义务的确定，不利于合同履行。该定购协议书及收据仅是双方在签订车位买卖合同之前对双方交易车位有关事宜的初步确认，涉案车位交易涉及的权利义务还需要签订车位买卖合同予以确认，因此，该定购协议书应系预约合同，不属于商品房买卖合同。预约合同的目的在于签订本约合同。本约合同未签订导致预约合同的目的不能实现，当事人有权解除预约合同。三箭公司未提交证据证实其通知过田俊梅、袭祥宝签订车位买卖合同，且定购协议书及收据的时间均系2017年11月，至2021年1月14日田俊梅、袭祥宝起诉，早已超出签订合同的合理期限，未能订立车位买卖合同的责任在于三箭公司，三箭公司应承担违约责任。故对田俊梅、袭祥宝要求解除双方之间达成的车位预约合同、三箭公司返还其已付车位款12万元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。田俊梅、袭祥宝要求三箭公司赔偿其资金损失费（以12万元为基数，自2017年11月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）的诉讼请求，符合相关法律规定，一审法院予以支持。判决：一、田俊梅、袭祥宝与山东三箭房地产开发有限公司之间的车位预约合同于判决生效之日解除；二、山东三箭房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还田俊梅、袭祥宝车位款12万元；三、山东三箭房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付田俊梅、袭祥宝资金损失费（以12万元为基数，自2017年11月18日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）。案件受理费减半收取计1350元，由被告山东三箭房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，田俊梅、袭祥宝与三箭公司签订的《三箭财大馨苑定购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点是：涉案定购协议书是预约合同还是本约合同，是否应否予解除。关于涉案定购协议书的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据上述规定，判断定购协议书为预约合同还是本约合同，主要看购房人是否交纳了购房款及定购协议书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。本案中，涉案定购协议书对车位仅约定了车位总价款，对于车位的坐落、车位交付时间等合同主要内容均未作出约定，在上述合同主要内容缺失的情况下，显然存在法律或事实上的履行障碍，需要签订商品房买卖合同予以确定，因此，该定购协议书属于预约合同，不属于本约合同。关于涉案定购协议书能否解除的问题。《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第十条第一款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。按照上述规定，房地产开发企业未取得预售许可证不能与买受人签订网签备案商品房买卖合同。自2017年11月11日签订定购协议书至2020年7月15日三箭公司取得涉案车位所在项目的预售许可证，长达三年时间三箭公司未通知裘祥宝、田俊梅签订商品房买卖合同，超出合理的履行期限，不能签订商品房买卖合同的责任在于三箭公司。当事人之间有缔结合同的自由，一方当事人不能强制另一方缔结合同。虽然三箭公司现在取得预售许可证并表示可以与裘祥宝、田俊梅签订商品房买卖合同，但裘祥宝、田俊梅明确表示不再与之签订合同，该定购协议中涉及的房屋双方已签订商品房买卖合同，此情形下，定购协议书应予解除，一审法院判决解除涉案定购协议书并无不当，应予维持。预约合同目的在于签订本约合同，本约合同未签订导致预约合同的目的不能实现，预约合同失去存在意义，预约合同当然解除，不适用合同解除权的除斥期间，三箭公司关于裘祥宝、田俊梅超出解除权行使的除斥期间的理由不能成立，不予支持。当事人未通知对方解除的，通过诉讼主张解除合同的，合同自起诉状副本送达对方时解除，一审法院判决合同于判决生效之日解除不当，但鉴于裘祥宝、田俊梅未对此提出上诉，本院对此不再作出调整，予以维持。综上所述，三箭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人山东三箭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二一年六月十八日书记员  李璐瑶