西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0113民初11701号本诉原告：陕西经典物业有限责任公司。住所地：陕西省西安市雁塔区雁塔西路161号B座405室。法定代表人：王建辉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王瑾，北京市盈科（西安）律师事务所律师。本诉被告：袁方，男，汉族，1971年5月20日出生，住西安市雁塔区雁塔西路161号世纪经典小区A座1801室。委托诉讼代理人：方玲，陕西同顺律师事务所律师。反诉原告：袁方，男，汉族，1971年5月20日出生，住西安市雁塔区雁塔西路161号世纪经典小区A座1801室。委托诉讼代理人：方玲，陕西同顺律师事务所律师。反诉被告：陕西经典物业有限责任公司。住所地：陕西省西安市雁塔区雁塔西路161号B座405室。法定代表人：王建辉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王瑾，北京市盈科（西安）律师事务所律师。原告陕西经典物业有限责任公司与被告袁方、反诉原告袁方诉反诉被告陕西经典物业有限责任公司物业服务合同纠纷案，本院受理后，本诉反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西经典物业有限责任公司的委托诉讼代理人王瑾、被告袁方的委托诉讼代理人方玲，反诉原告袁方的委托诉讼代理人方玲、反诉被告陕西经典物业有限责任公司的委托诉讼代理人王瑾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称, 原告系西安世纪经典大厦(以下简称“世纪经典小区”）的原物业服务公司，被告系世纪经典小区A座1801室业主。原告自2004年4月起，依据《“世纪经典”大厦前期服务合同》持续为世纪经典小区业主提供物业管理服务，被告入住后接受原告提供的服务，直至2019年5月31日世纪经典小区更换物业公司，前期服务合同依约终止，原告于次日停止物业服务并退出小区。原告退出小区时，被告尚欠原告物业管理服务费等一系列费用未结清，经原告多次催要无果。原告诉至法院请求判令：1、被告向原告支付物业管理服务费2643.3元、日常维护费1982.2元、水费126元、垃圾费165元、电梯费594元（扣除电费余额124.32元，以上合计5386.18元）；2、本案诉讼费及相关费用由被告承担。被告袁方辩称，答辩人就经典物业诉答辩人物业服务合同纠纷案件，提出如下答辩意见：一、经典物业与答辩人并非建立的前期物业服务合同。大楼的全体业主前期物业合同是与西安天亚物业管理有限公司建立。业主收楼时，开发商将物业管理公司称为西安世纪经典物业管理处。开发商与经典物业之间的合同是在业主入住2年后，开发商未向全体业主公示的情况下，私自签署，因此，经典物业的服务费应当由经典物业按照质价对等原则与业主商议确定，不能收取与其服务质量不相符的物业费。二、答辩人不拖欠经典物业公司物业费。因业委会已经成立，2018年10月经典物业公司的服务合同已经终止。业委会也多次告知其尽快立场，业主已经不接受其服务，因此答辩人与经典物业公司之间不存在物业服务关系，经典物业公司收取物业费没有依据。三、经典物业巧立名目，违反备案价格乱收费，且其管理与收费存在质价不对等，应当将其多收取的物业费予以返还。1、经典物业公司的服务达不到备案登记的一级服务标准，不能按照一级服务收费标准向业主收费。经典物业向物价局备案中承诺给世纪经典业主提供一级服务，并对服务内容以及人员进行了详细的备案登记，备案登记表中的服务内容以及人员与其收费标准是相互对应的，经典物业公司没有提供一级服务，也就违背了备案表内容，其不但应当向业主承担违约责任，还应当受到行政部门的处罚。2、经典物业公司的巧立收费项目，乱收费。备案表只是备案登记物业费，并无其他项目，且经典物业自己也认可其收取的物业费是包干制，电梯费、打垃圾费等依法应当属于物业费收费范围内的内容。综上，答辩人不拖欠经典物业公司物业费，经典物业公司的起诉超过诉讼时效，且经典物业违反备案以及服务承诺的约定多收取的费用依法应当予以返还，故此，经典物业公司的请求不成立，依法应予驳回经典物业的诉讼请求。反诉原告诉称，一、建设单位陕西兄弟置业有限公司与反诉被告签订的前期物业合同无效。1、建设单位违反《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号）以招投标方式选聘物业公司规定，直接把世纪经典小区交给自己成立的物业公司管理。反诉被告没有物业企业资质，没有持证上岗的物业管理人员，没有设施设备。通过假材料骗取一级收费标准，空手套白狼，向业主收取最高的一级收费标准，提供的是最低的物业服务工作。2、按照中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。3、建设单位未经全体业主同意以及对业主进行公示的情况下，解除与西安天业物业公司和北京戴德梁行物业管理有限公司的合同，委托反诉被告给小区业主提供物业服务。于2004年4月1日签订前期物业服务合同，属于无效合同。二、开发商与反诉被告违反《楼书》以及《业主临时公约》的承诺，没有按照五星级(一级）物业服务标准，向全体业主提供物业服务，更没有让北京戴德梁行物业管理有限公司提供物业服务。建设单位在2002年初向全体业主交付房产时，概据楼书以及业主临司公约承诺，出北京戴德梁行物业管理有限公司为世纪经典小区提供前期物业服务，为此，全体业主与开发商指定的西安天亚物业服务公司签订了前期物业服务合同，按照一级物业费用标准收取物业服务费用。但是，建设单位在没有告知全体业主的情况下，又委托了无物业企业资质，无物业人员上岗证，自己是股东的反诉被告提供服务。三、反诉被告利用虚假资料骗取2005年1月1日的西安市物价局一级物业收费标准，应当退还实际取得三级物业资质之前，即2010年1月1日之前收取的全部物业服务费用。2004年8月30日《陕西省物业服务收费备案表》，是建设单位自己成立了反诉被告物业公司，利用虚假资料骗取西安市物价局的审批的物业收费一级标准。虚假内容如下：（一）表一：反诉被告未取得三级资质等级。实际取得时间是2010年，资质证号：西房物（2010）W0084，不是2004年；虚报80名物业人员，实际上在世纪经典小区服务是反诉被告的管理办公室，人员没有超过5名，虚构75名物业人员。（二）表二：主要公共设备情况：17项公共设施，仅有1-5项是真实的，其他12项为虚假内容。(三）表三：附属配套建筑设施，没有绿化区域400㎡，没有治安岗亭300㎡、室外停车场1200㎡；地下室5260㎡与室内停车场2630㎡是重复计算；车棚400㎡、文体场地800平方米、会馆1880㎡。合计虚构12870㎡。（四)表四：建筑结构状况：总建筑面积4.9万㎡；总户数252户。但是住宅面积0.18万平方来(少了）；办公用房：4.1万平方来（虚构没有)：营业用房0.6万㎡。（五)表五：物业服务收费备案标准一级，住宅1.5元；办公用房5元：营业用房8元。在业主委员会或者业主代表意见一栏中，签字是反诉被告的股东王建文、王建辉、焦英，系伪造业主签字，且属于同一人笔迹。从反诉被告移交给业主委员会的业主名单中，没有上述三个人。四、根据“费用与服务水平相适应的原则”，按照反诉被告实际物业服务水平四级标准收取物业服务费用，反诉被告应该退还多收取的物业费用。（一)在世纪经典提供物业服务的是管理办公室，不是独立法人；（二）反诉被告是物业三级资质，实际服务水平应当按照实际物业水平四级收取物业费用。国家发展改革委、建设部下发的《物业服务收费管理办法》(2004年1月日生效）第五条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第七条规定：物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。（三)反诉被告不符合是三级物业管理企业资质要求，是骗取了西房物（2010）W0084三级物业企业资质。根据物业管理企业资质管理办法（2004年3月17日建设部令第125号发布)第五条规定：各资质等级物业管理企业的条件如下：(三)三级资质：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。反诉被告在世纪经典小区提供物业服务的是反诉被告的管理办公室，不是反诉被告，物业服务人员没有超过5人，更没有持证上岗的物业人员，不符合《物业管理条例》第三十三条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。没有建立各项管理制度。（四）反诉被告物业管理项目虚构。1、虚构办公楼和公共配套设施、绿化面积等，实际是住宅楼世纪经典不是办公楼，1-3层是商业裙楼。4-22层是住宅。世纪经典小区1-3层是商业，4-22是住宅，负一层、负二层(车库人防)是地下停车场。世纪经典小区就不是办公楼。按照测量成果表证明：总建筑面积为49273.21㎡，总套内面积38619.18㎡、负一人、负二层（车库人防）5260㎡，1-3层商业面积0.6万㎡，住宅面积为38013.21㎡(49273.21-5260-6000)。2、公共设备设施极其少。根据反诉被告向业主委员会移交清单，仅为电梯系统。3、没有绿化区域400㎡、会馆1880㎡、文体场地800㎡、治安岗20㎡，室外停车场1200㎡；道路300㎡（反诉被告建设两层违章建筑做办公室，占用西边通道出租谋利)、地下停车场2630㎡和地下室5260㎡(反诉被告从开始至今占着自己收费，一直对外出租谋利，与业主无关）合计虚报附属配套设施建筑面积为12490㎡。五、反诉被告严重侵占业主利益。（一）乱收取水电费。按照国家规定的电费标准为0.49元，收取业主1.2元，一度电多收取0.71元。水费规定是3.8元，反诉被告收取6.5元。每吨水多收取2.7元。（二）乱收取垃圾费、电梯费。《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》(陕价费发[2004]72号）第二十条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，具体标准由双方协商约定。水、电费的收取标准按照省物价局的有关规定执行。电梯、中央空调和水泵等机电设备运行的能耗费及其他共用水、电费不包含在物业服务费用中，物业管理企业应单独计量，合理分摊并定期公布。垃圾费属于物业费用之内。电梯的电费，反诉被告没有单独计量，更没有向业主定期公布，因此不能收取任何费用。（三）从反诉被告提供物业服务开始，就侵占消防通道，加盖两层的违章建筑，作为自己办公之用。（四）1-3层商业面积0.6万㎡中，把属于全体业主的物业用房以及公共设备设施间、监控室等包括大堂配套的两个厕所，出售给他人，侵犯了全体业主利益。(五）把世纪经典小区的大堂变成赵家烤肉的门面，侵占了全部业主公摊，原本属于全体业主的大堂中央的景观，因遮拦赵家烤肉的私自改建的成门面大门，让反诉被告全部拆毁，收取高额的物业费用谋利。（六）反诉被告把大堂和电梯的广告收入一直占为己有。（七）把属于全体业主的西边公共通道出租给德朗酒店，做为1-3层德朗酒店中央空调占地的，将2015年至2019年的租赁费用，每一年1.2万元，共计4.8万元占为己有。（八）把4楼A座与B座之间的消防通道关闭出租，搭建违章建筑，收取高额出租费用和物业费用，造成整栋大楼蟑螂到处跑，苦不堪言，无法正常使用住宅。（九）反诉被告无一个保安人员值班巡逻。小区住宅经常小偷光临，甚至出现用斧子砍破防盗门，破门入室盗窃的恶性案件（B608韩平家、B707室袁方被盗)。（十）小区出现有人从20层楼跳楼自杀案件，摔死自4楼A座与B座消防通道上，造成业主惊吓。（十一）把世纪经典小区门面出租，毁损门面房柱，严重影响世纪经典小区的外在形象。（十二）霸占小区两层地下室停车场，出租作为仓库和停车场，每个小时收取3元，高于市场价格2元收费。（十三）2018年10月8日前期物业合同终止。按照反诉被告与开发商签订的《“世纪经典”大厦前期物业服务合同》约定，业委会成立之日，前期物业服务合同终止。业委会2018年10月18日成立后，反诉被告拒不退出物业管理，以不卖电为由，强行向所有业主收取物业费用。业委会不得已，向供电局申请新的电卡，通过法院诉讼，反诉被告才恋恋不舍退出1-22层物业管理。但是地下两层停车场拒不退出，继续强行收费至今。六、反诉被告签订的前期物业合同无效，应当依法向全体业主移交物业公司的全部账簿。综合上述，反诉被告在世纪经典小区设立的是管理办公室，为世纪经典小区业主提供的物业服务，不是反诉被告。按照物业管理条例规定，就不能收取物业服务费用。反诉被告所依据的前期物业合同，未经过招投标程序属于无效合同。2005年元月1日之前，反诉被告没有获得收费许可，2010年前没有取得物业资质，不能收取物业费用。应当全部退还业主。业委会成立后，物业服务合同终止，无权再收取物业费用。反诉被告在提供物业服务中，严重侵害业主利益，物收取的业主费用和全部的日常维修维护费用。为维护反诉原告的合法权益，反诉原告请求判令：一、反诉被告退还2010年1月1日之前收取反诉原告的各项费用16720.42元；二、反诉被告退还2018年10月18日终止物业服务之后，收取反诉原告的各项费用0元；三、反诉被告按照实际提供物业服务的四级标准（0.7元/平方米）收取物业费用，退还已经多收取反诉原告的各项费用24616.17元；四、反诉被告退还超出国家标准收取反诉原告的水费0元；电费0元；五、反诉被告向反诉原告移交并复制全部帐薄；六、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告辩称，一、被答辩人反诉主张无事实和法律依据，其所述情形与客观事实完全不符，实则为推脱应缴纳费用之义务所编造德虚假陈词，亦无法提供相应证据证明，请法庭明辨。1、被答辩人称陕西兄弟置业有限公司与答辩人签订的《“世纪经典”大厦前期物业服务合同》(以下简称：物业服务合同）无效，建设单位未以招标方式选聘物业公司。答辩人认为，《物业管理条例》第二十四条、第二十五条，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号）第二条、第三条等关于前期物业管理企业招投标的规定均为对物业服务合同法律关系形成的管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，答辩人与被答辩人双方的实际履行行为使合同生效。认定合同无效应当存在符合民法典明文规定的违背公序良俗、恶意串通损害他人合法权益等法定无效情形，本案合同关系中并无此类情形。物业服务合同签订之时业主大会或业主委员会未成立，答辩人与建设单位陕西兄弟置业有限公司签订物业服务合同合法有效，依据前述法律规定，对合同双方及小区业主依法具有约束力。被答辩人称建设单位将小区交给“自己成立”的物业公司管理，并称答辩人“通过假材料”骗取一级收费标准等。答辩人认为，被答辩人对其陈述完全没有提供任何有效证据予以证明，甚至凭空捏造污蔑答辩人。答辩人获得所有备案都有合法依据，公司员工也拥有相关行业证书，被答辩人应对其主张承担举证不能以及向法庭提供虚假事实的后果。2、被答辩人对其反诉中称所谓答辩人提供“虚假内容”与事实情况完全不符，其对所列情况未提供任何证据予以证明，所列“表一”至“表五”内容纯属虚构。答辩人在服务期间一致保持充足工作人员在各自岗位履行相应职责，收楼时期应实际需要配备了充足人员，日常服务中也一直保持几十人足员履职。况且人员的多少与物业服务级别并无关系，物业服务企业的资质与小区面积等因素相关，答辩人资质合法获得，物业服务由被答辩人长期接受，答辩人充分履行了合同义务。至于被答辩人所谓公共设备情况、附属配套建筑设施情况、建筑结构状况等，一未提供任何证据、二纯属虚构事实、三与本案争议无关，与物业服务合同义务与履行无关。3、被答辩人称答辩人实际服务水平为四级标准，并主张以四级标准收取物业服务费，并退还多收取的物业费，答辩人再次指出答辩人提出主张要有客观证据予以证明，其所称“四级标准”不知是如何考察、判定得出的，其所创“四级标准”依据了什么文件、许可和事实。关于答辩人服务资质、等级等事实的认定，答辩人已提供明确的申请书、价格收费证、物价部门审批材料等证明。答辩人再次强调，关于答辩人物业服务资质等级的问题，2004年8月30日的《陕西省物业服务收费备案表》显示原告资质等级：叁级；物业服务收费等级：壹级(经答辩人、业主委员会及业主代表出具书面同意意见确认）。依据建设部（现住房和城乡建设部）2004年5月1日起施行的《物业管理企业资质管理办法》及《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行)》一陕价费发[2004]72号第八条之规定，资质等级主要与企业运营规模相关，收费等级结合所管理小区的物业服务实际情况(服务内容、服务质量、成本费用等）与业主委员会或业主协商；资质等级与收费等级之间并无直接联系，而是与服务实际情况及小区具体情况（如小区规模、面积、服务项目等）相关。答辩人依据经西安市物价局签字盖章同意备案的收费等级标准收取物业服务费，合法合规。另外，被答辩人称对于物业提供服务应以其所谓标准进行收费，则说明其确实承认自己认可并长期接受了答辩人提供的物业服务，这与被答辩人前述所称的答辩人未提供服务、非实际物业服务人相矛盾，更证明其主张不过是拒不履行义务的推脱之词。被答辩人称要求答辩人退款，亦证明其之前也持续向答辩人缴纳物业费，认可并部分履行了合同相应缴费义务。4.关于物业服务过程中各项费用的收费标准，答辩人已提交了书面《代理词》予以说明，其中详细说明了各项费用的标准、计算方式和所依据的政府价格文件及审批手续、证书等；也提供了相应的向被答辩人收费及欠费的凭证、明细记录等，答辩人所诉金额、范围、标准均有明确依据，合理合法。居民或商业用水、用电标准符合国家收费政策，无超出或扩大的情况，并对收费标准进行了公示，被答辩人在前期接受、使用中一直未提出任何异议。答辩人提供的物业服务收费备案材料“业委会或者业主代表意见”一栏中也有业主代表签字确认及具体评价，表示对答辩人提供服务的充分认可与接受，被答辩人所谓签字为伪造的主张，其应当提供明确证据证明或申请笔迹鉴定，而非信口开河。关于小区部分用房及设备设施的问题，业主出售营业用房及商业用房出租的情况与答辩人无关，房屋产权属于业主，答辩人不能干涉。该事项也与被答辩人欠缴物业费一事无关。5、关于物业服务合同终止时间的问题，答辩人依约对世纪经典小区业主提供物业服务的实际服务期限为：自合同签订之时的2004年4月1日至答辩人实际撤出小区的2019年5月31日，故被答辩人应缴纳物业费至2019年5月31日。世纪经典小区业委会成立后，业委会与答辩人没有续签物业服务合同，答辩人于2019年5月31日撤出小区，此后没有再提供服务；但在业委会成立至2019年5月31日期间，答辩人仍然持续在为小区提供物业服务，期间经多方(西安市雁塔区小寨路街道办事处、答辩人、业委会、业主等）协调，共同协商确定由答辩人继续提供物业服务至5月31日。此段时间内，业委会及其成员有就答辩人恢复正常物业服务举行会议的参会记录，有就小区商铺侧门及天然气增压柜更新位移的具体物业服务事宜的确认记录，也有其于5月30日签字盖章确认的答辩人为准备撤出小区移交的资料目录记录。以上事实有答辩人提供的第二组证据证明。根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。故在此期间内产生的物业服务等费用被答辩人应当依约继续缴纳，其无任何理由拒绝和拖欠。二、本案事实清楚，依据答辩人提供的证据及庭审中查明的事实，本案主体适格、关系明确、证据充分，诉求各项费用均有合法依据。被答辩人认可并接受了答辩人提供的物业服务，享受服务成果，无退还费用一说。物业服务合同实际于2019年5月31日终止，事实清楚。综上，答辩人认为，被答辩人为推脱缴费义务，对一切真实证据材料视而不见，甚至连自己的承诺和意见都不承认，只为逃避合同义务，其所称“伪造签字”、“虚假材料”等只是信口编造，无一证据能够证明其主张，其所述“事实”无任何可信之处，反诉状通篇避而不谈本案合同关系事实及不履行缴费义务的情况，意图模糊争议、混淆视听。被答辩人拒不履行合同约定义务，推诿拒付欠付费用，给答辩人造成了严重经济损失，故请求人民法院依法判决，维护答辩人的合法权益，维护契约秩序。本诉反诉经审理查明的事实，本诉被告袁方系西安市雁塔西路世纪经典大厦A座1801室业主，涉案房屋面积150.19平方米。2002年4月14日，涉案小区业主所签订的交房手册中载明前期物业管理服务机构为西安天亚物业管理有限公司。2002年4月14日，涉案小区业主与西安天亚物业管理有限公司签订协议书，约定由西安天业物业管理有限公司对《房屋交付使用通知书中》所列第二项至第七项的费用，暂按每月每平方米1.5元收取，业主一次性交付三个月的费用，收费起始时间从2002年5月1日起算，待物价部门审批之后，按物价部门批准的执行。本诉原告陕西经典物业有限责任公司于2003年3月10日注册成立。2004年4月1日，本诉原告与世纪经典大厦开发商陕西兄弟置业有限公司签订《“世纪经典”大厦前期物业服务合同》，约定陕西兄弟置业有限公司委托本诉原告对西安市雁塔西路161号世纪经典大厦实行物业管理服务，约定本诉原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同约定，本合同自2004年1月1日起至业主委员会成立时。业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同本合同终止。物业服务费 住宅：1.5元/月/平方米，营业：5元/月/平方米；电梯运行维护费按以下方式和标准收取：4-6层为30元/户·月，7-9层为36元/户·月，10-12层为42元/户·月，13-15层为48元/户·月，16-18层为54元/户·月，19-22层为54元/户·月。合同签订后，本诉原告即对该世纪经典大厦进行物业管理服务工作。 2018年10月18日，世纪经典小区业委会成立。2019年4月3日，业委会张贴《关于解除经典物业服务函》：“请陕西经典物业有限责任公司即日起10日内向世纪经典业主委员会完成移交”。2019年4月13日，本诉原告向业委会发出公函并张贴：“就2019年4月12日下午在世纪经典大堂内张贴2份公告，宣布2019年4月13日24时起解除与陕西经典物业有限责任公司在本小区物业服务。我公司就业委会发布公告一事，做一下说明：1、2019年4月13日24时起，项目服务人员全员撤离世纪经典，停止服务。2、2019年4月14日零时起世纪经典大厦所有一切责任与陕西经典物业服务有限责任公司无关，我公司不承担一切责任。3、与业委会约定时间对接物业费（物业费、水电、垃圾、电梯费及往年欠费）”。再查，2019年4月15日，在小寨街道办等主持下，世纪经典业委会相关成员、经典物业相关人员参与协调会，会议决议，被告应在无任何外界干扰情况下于4月16日立即恢复对小区业主的正常物业服务、完成与业委会交接、业委会严格按照规定更换物业公司。2019年5月30日、31日，本诉原告向业委会移交了世纪经典业主花名册、世纪经典前期业主档案、世纪经典通力电梯资料移交清单、世纪经典大厦移交单、世纪经典大厦工程设备清单、世纪经典水表读书交接单等7项资料。业委会[2019]第19号函中显示世纪经典小区于2019年6月1日起正式由西安戴德梁行物业有限责任公司依法接管。另查，2004年8月起原告对该世纪经典大厦物业服务收费标准向西安市物价局报审，经西安市物价局审核后于同年12月30日审核通过。被告在物价局备案的收费标准是物业管理费高层住宅1.5元/月/㎡，办公写字楼5.00元/月/㎡。本诉原告称物业管理服务费、日常维护费合计为物业管理费，收费1.5元/月/㎡。垃圾费每户6元/每月。电梯费本诉原告与涉案房屋开发商签订的前期物业服务合同中，4-6层为30元/户·月，7-9层为36元/户·月，10-12层为42元/户·月，13-15层为48元/户·月，16-18层为54元/户·月，19-22层为54元/户·月。本诉原告称本诉被告在本诉原告管理服务期间，未向本诉原告交纳物业管理服务等相关费用，自2018年7月1日至2019年5月31日本诉被告尚欠本诉原告物业管理费（物业管理服务费2643.3元、日常维护费1982.2元）、电梯费594元、垃圾费165元、水费126元，扣减电费余额124.32元后共计5386.18元。被告认为因业委会已经成立，2018年10月经典物业公司的服务合同已经终止。上述事实，《“世纪经典”大厦前期物业服务合同》、《关于解除经典物业服务函》、公函、会议决议、业委会[2019]第19号函、《商品房买卖合同》、陕西省物业服务收费备案表、缴费通知书、（2015）雁民初字第08425号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等相互印证，足以认定。本院认为，关于本诉，本诉原告作为西安市雁塔西路世纪经典大厦的物业管理服务机构，经开发商陕西兄弟置业有限公司委托并签订前期物业委托服务合同。自2004年4月开始对该世纪经典大厦进行物业管理服务。原、被告双方业已形成物业管理服务关系。本诉被告接受原告物业管理服务后，理应向原告交纳物业费。对于原告主张的2018年7月1日至2019年5月31日之间的水费，原告提供的抄表记录上，无被告签字，被告对该费用不认可，且所诉金额与其抄表记录无法对应，故本院不予支持。对于2018年7月1日至2019年3月31日之间物业管理费（物业管理服务费、日常维护费）2027.6元（1.5元/月/㎡*150.19㎡*9月）、电梯费486元（54元/户·月* 9月）、垃圾费54元（6元/月/户*9月），被告辩称业委会已成立，不应缴纳，经查，物业服务尚未终止，对其辩称，本院不予采信，故对上述费用，本院予以支持。对于2019年4月1日至2019年5月31日的物业管理费、电梯费、垃圾费，经查，2019年4月13日本诉原告宣布退出涉案小区，2019年4月16日，在街道办协调下继续提供服务至交接完毕，2019年5月31日实际退出，本诉被告辩称本诉原告服务未达标，物业服务是一个长期过程，虽本诉被告提供的照片等系一个时间点，不能证明整个服务期限的服务状况，但在2019年4月1日至2019年5月31日期间，本诉原告除了提供物业服务外，主要系配合业务会进行交接，结合本诉原告退出系被业委会解除物业服务，其中亦有4月14日至4月16日服务空档期，故对于本诉被告辩称该段时间服务未达标，本院予以采信，且本诉原告现已退出，对其不达标部分再无整改可能，故对该时本院段酌情支持本诉原告主张的费用的50%，物业管理费（物业管理服务费、日常维护费）225.3元（1.5元/月/㎡*150.19㎡*2月）*50%、电梯费54元（54元/户·月* 2月）*50%、垃圾费6元（6元/月/户*2月）*50%。故2018年7月1日至2019年5月31日的物业管理费（物业管理服务费、日常维护费）2252.9元、电梯费540元、垃圾费60元，扣减原告自认的电费余额124.32元，共计2728.58元。对于原告称该住宅商用，应按照商用标准收费，证据不足且无依据，本院不予支持。对于被告的其他辩称，本院不予采信。关于反诉，反诉原告主张退还2010年1月1日之前收取反诉原告的各项费用16720.42元，未提供缴费票据，且未明确该16720.42元包含事项，证据不足，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告按照四级标准收费，反诉原告未提供其缴费票据，且反诉被告提供证据显示其按照1级标准收费，有物价部门核准，综上，对反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告主张反诉被告移交并复制全部账簿，该诉讼请求涉及全体业主利益，若反诉被告未移交，应由业委会或接管该小区的物业公司主张，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上，对反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告袁方于本判决生效之日起十日内支付本诉原告陕西经典物业有限责任公司物业管理费（物业管理服务费、日常维护费）、电梯费、垃圾费共计2728.58元；二、驳回反诉原告袁方的全部诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，由本诉被告承担13元，由本诉原告自行承担12元，因本诉原告已预交，本诉被告与上述款项一并支付本诉原告；反诉案件受理费417元，减半收取208.5元，由反诉原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    李      漾 二〇二一年 六 月二十二日 书  记  员    薛      楠