河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫01民再208号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南新阳光房地产有限公司，住所地河南省郑州市金水区天明路86号。法定代表人：周建伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张胜杰，河南明天律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南新阳光控股发展有限公司，住所地河南省郑州市金水区经三路68号。法定代表人：周建伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张胜杰，河南明天律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张贵各，男，1962年1月4日出生，汉族，住河南省新野县。委托诉讼代理人：肖迎华，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：万菡，金博大律师事务所律师。一审被告：河南中宸房地产经纪有限公司。住所地：郑州市金水区北环路56号商业网点11-2层104号-1。法定代表人：王秋花，该公司总经理。委托代理人：蒋泮文，河南强人律师事务所律师。一审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，营业场所：郑州市金水区金水路299号。负责人：张健，该行行长。委托诉讼代理人：牛冬婕，该公司员工。再审申请人河南新阳光房地产有限公司（以下简称新阳光房地产公司）、河南新阳光控股发展有限公司（以下简称新阳光控股公司）因与被申请人张贵各及一审被告河南中宸房地产经纪有限公司（以下简称中宸房地产公司）、一审第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫01民终18184号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2021年3月26日作出（2021）豫民申1378号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人新阳光房地产公司、新阳光控股公司的委托诉讼代理人张胜杰，被申请人张贵各的委托诉讼代理人肖迎华、万菡，一审被告中宸房地产公司的委托诉讼代理人蒋泮文到庭参加诉讼，一审第三人浦发银行郑州分行经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新阳光房地产公司、新阳光控股公司申请再审称，请求依法撤销原一、二审判决，依法裁定再审，改判驳回张贵各的诉讼请求，本案全部诉讼费用由被申请人承担。事实与理由，一、案涉商铺电梯出入口被堵，是引起本案诉讼的原因。张贵各能否正常使用电梯进入案涉商铺，是能否实现其购买案涉商铺合同目的，是否削弱其购买商铺投资功能的关键是本案的争议焦点。二审判决对申请人二审提供的证明堵塞电梯出入口墙体已经拆除的第四组证据，以“与本案争议不具有关联性”为由不予采信，仍然以“案外人封堵电梯后，导致购房人无法使用案涉房屋，合同根本目的不能实现”为由，判决撤销案涉买卖合同是错误的。二、原一、二审判决在查明申请人仅收到购房款1275750元的情况下，仍判决申请人退还张贵各2279516元是错误的。三、被申请人张贵各提起诉讼时已丧失撤销权，原一、二审法院适用法律错误，于法无据。四、二审判决未适用《民法典》，仍适用《合同法》、《民法总则》，属于适用法律错误。综上，原一、二审判决认定事实根本错误，缺乏事实和法律依据，适用法律明显错误，请求依法再审。张贵各辩称，一、本案争议的焦点是新阳光房地产公司及授权销售是否存在欺诈。张贵各是否因新阳光房地产公司及授权的销售欺诈行为产生重大的误解，签订显示公平买卖合同。根据查明的事实确认新阳光房地产公司擅自变更规划设计，封堵了一层临街商铺二层的通道，违法设置通往二层商铺的电梯，新阳光房地产公司欺诈行为造成张贵各错误的认识，并且签订了显失公平的商品房买卖合同。所以原一、二审法院判决撤销涉案合同事实清楚，合法有据。二、根据案涉商铺施工设计图显示，商铺临街通道由一层商铺通过二层是双通道，符合消防设计，也就是日常所说的临街一套二，新阳光房地产公司为实现利益最大化，擅自改变了原规划设计，封堵了一层通往二层临街的通道。这样二层商铺除了家属院后门进入的消防通道以外，没有其他的通道。新阳光房地产公司擅自在没有经过规划设计批准的情况下，建造了通往二层商铺的电梯将一层二层连体商铺当中分开进行销售。张贵各在购买商铺时，新阳光房地产公司故意隐瞒了事实，带领张贵各乘坐违规设置的电梯前往二楼的商铺，张贵各理所当然地认为电梯一、二层商铺的配套设施，急于投资的目的，当时签订了商品房买卖合同，购买了这个商铺一直到19年电梯被封堵，张贵各事后通过规划档案部门查询了相关的设计图才知道，原设计当中就没有二层的电梯，所以新阳光房地产公司采用欺诈的手段，被申请人在违背真实意思陷入重大误解的情况下，签订显失公平的房屋买卖合同，所以新阳光房地产公司构成欺诈，造成被申请人重大误解，新阳光房地产公司的再审申请依法应当予以驳回。三、新阳光房地产公司应当向被申请人返还购房款2279516元。2016年3月24日，被申请人与新阳光房地产公司签订房屋买卖合同，约定购买新阳光房地产公司天明路79号2号楼2层205号商铺，总价是2279516元。按照合同约定，被申请人支付了相应的房价，目前被申请人已按合同的约定向新阳光房地产公司全额支付了购房款，新阳光房地产公司也向被申请人开具了相应金额的发票，并按照合同的约定将涉案的商铺登记过户给张贵各。多年来，新阳光房地产公司从没有向张贵各主张过其他的购房款。目前张贵各仍有838033.94元购房的贷款没有支付，所以本案房屋买卖合同撤销以后，被申请人同意从新阳光房地产公司返还购房款当中优先偿还银行838033.94元贷款，剩余的1441482.06由新阳光房地产公司向被申请人支付。四、被申请人自知道撤销事由后在法定期间提起了诉讼，被申请人行使撤销权并没有超过法定的期间，符合法律规定。新阳光房地产公司私自设置二层电梯，对于被申请人属于欺诈，该欺诈行为直接导致被申请人错误的认识，以至于被申请人在违背真实意思情况下签订了显失公平的房屋买卖合同。所以本案的撤销权应当自被申请人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，除斥时间为一年。本案被申请人在发现欺诈事实以后，第一时间向法院提起诉讼完全符合法律规定，不存在超过撤销权除斥期间的事实。五、原一、二审法院适用法律正确，根据最高院关于适用民法典时间效力的若干规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件适用民法典的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件适用当时的法律司法解释，所以原一、二审法院适用法律正确，并无不当。综上，请求依法驳回新阳光房地产公司的再审请求。中宸房地产公司述称，一、原一、二审判决认定张贵各在购买房屋过程中存在重大误解没有事实根据和法律依据。张贵各在签订商品房买卖合同时说购买的商铺就是通过二层电梯通行的商铺，新阳光房地产公司交付的也是通过二层电梯通行的商铺，并且张贵各在接收房屋后使用的也是通过二楼电梯通行的商铺，至于在张贵各使用过程中与相邻人发生冲突导致其通行电梯的通道被堵是因相邻关系所造成的，并非双方买卖合同所导致的。张贵各主张其在签订买卖合同中，新阳光房地产公司和中宸房地产公司存在欺诈没有事实根据，其主张构成重大误解也没有事实根据和法律依据。二、根据张贵各的陈述和主张，其在知道相邻人把通往电梯口的通道堵塞后直到其主张构成重大误解，本案其行使撤销权的期限是三个月，其法律依据是民法总则第152条的规定，根据最高法院九民会议纪要的规定，民法总则施行后关于合同法总则部分的适用民法总则的规定。因此原一、二审判决适用合同法第52条的规定，即撤销权的行使期限是一年的规定，显然属于适用法律错误。而本案应当适用民法总则第152条的规定，也就是说行使除斥期间为三个月。张贵各申请撤销显然超过了法定期限。三、本案原一、二审判决认为张贵各按照发票或者合同约定的房屋总价款交付了房款没有事实根据。本案虽然新阳光房地产公司向张贵各开具了不动产发票，但是根据一、二审查明的事实，张贵各并没有按照发票所载明的金额交付购房款，其主张另外一部分是通过债权转让给张旭，由张旭担保代交。根据合同法第65条和民法典第523条的规定，合同双方约定由第三方履行合同义务，第三人没有履行的仍然由合同的相对方履行。也就是说张贵各承担违约责任，违约责任也就是继续履行，交付房款的义务。在合同履行的情况下，根据举重明轻的原则，本案新阳光房地产公司并没有和张贵各达成协议，约定由第三方也就是张贵各所主张的张旭等人来交付，显然交付房款的义务仍然是张贵各。四、在二审庭审过程中，新阳光房地产公司向法庭提供证据，本案案涉房屋所在地的居委会协调调解，打通张贵各通往二楼电梯口通道，解决其通行问题。在这种情况下，二审仍然判决撤销合同显然是不妥当的。因为合同法包括民法典的立法宗旨是鼓励交易，促成交易，在合同签订履行多年后因为买受人使用过程中出现一点问题，并且在问题能够解决的情况下仍然撤销合同，不利于各方法律关系的稳定，也违背合同法鼓励交易，保护交易的立法宗旨，也会产生新的更复杂的矛盾。张贵各今天提供的证据，也证明在二审庭审之后，原来其通往楼梯口的通道已经打通，原来所谓的问题已经得到解决。综上，中宸房地产公司认为原一、二审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销一、二审判决，依法改判。浦发银行郑州分行未到庭，但提交书面意见述称，一、浦发银行郑州分行与张贵各及新阳光房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，当属有效合同。案涉房屋已办妥抵押权人为浦发银行郑州分行的正式抵押登记。二、合同签订后，浦发银行郑州分行已依约履行了发放贷款的义务。合同履行过程中，浦发银行郑州分行无任何违约行为。三、截至2021年4月1日，张贵各贷款本金余额为796051.90元，在张贵各贷款本息结清前，浦发银行郑州分行不同意解除《个人购房担保借款合同》。本院再审认为，新阳光房地产公司向张贵各交付案涉商铺时二层增设了电梯出入口系客观事实，张贵各由该电梯出入口进出并使用商铺多年，该电梯出入口被堵系相邻商铺案外人所为。本案发回重审，重审时对张贵各行使撤销权的事由是否存在，是否符合法律规定进行查明，同时应对债权转让情况及张贵各实际交付购房款是多少进一步查明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第三项、第二百零七条第一款之规定，裁定如下：一、撤销本院（2020）豫01民终18184号民事判决和河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初17431号民事判决；二、本案发回河南省郑州市金水区人民法院重审。审判长 刘 勇审判员 范淑娟审判员 扈孝勇二〇二一年六月二十二日书记员 张运云