湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6807号上诉人（原审原告）：曾亦男，女，1966年9月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈钧，女，1989年8月31日出生，汉族，住长沙市雨花区，系曾亦男之女。被上诉人(原审被告)：长沙中房科瑞网络科技有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路**长房时代城****。法定代表人：周铁军，执行董事。委托诉讼代理人：杨合，男，1987年12月24日出生，汉族，住湖南省汨罗市，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：长沙辰龙房地产开发有限责任公司，住所地长沙市天心区书院南路**南湖东，住所地长沙市天心区书院南路**南湖东怡大厦**NE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵鑫，总经理。委托诉讼代理人：岳昊，男，1988年3月7日出生，汉族，住，住长沙市芙蓉区该公司员工。上诉人曾亦男因与被上诉人长沙中房科瑞网络科技有限公司（以下简称中房公司）、长沙辰龙房地产开发有限责任公司（以下简称辰龙公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2021）湘0103民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曾亦男上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、中房公司没有能够证明存在事实合同的证据。二、从协议成立的情形来看，中房公司与上诉人之间不存在有效的合同关系。1.上诉人从未与中房公司达成任何合同合意；2.中房公司作为专业的房地产中介服务机构，出具一张只标注了房号盖着模糊的印章的收据，就完成了合同的签订，这明显与常理不符。三、即使认为中房公司与上诉人之间存在合法有效的事实合同，从协议的履行情况上，中房公司亦未履行其合同义务，依法应当退还其取得的4万元。1.辰龙公司与上诉人之间的商品房买卖合同、君合天玺缴费单均未体现辰龙公司或中房公司给的上诉人的实际优惠金额或优惠方式，中房公司作为专业的房产经纪公司，对此应当充分知悉并理解由此产生的法律后果；2.辰龙公司和中房公司在销售房屋的过程中存在虚假宣传的行为，违反诚实信用原则，没有履行合同义务。四、辰龙公司应承担连带责任。五、中房公司与辰龙公司之间签订的君合天玺包销协议是虚假的，事实上是委托代理协议。中房公司不是辰龙公司的包销人，只是代理销售人。中房公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.中房公司与辰龙公司签订的包销协议约定了包销基价，中房公司有销售权和定价权，同时中房公司向辰龙公司支付了1000万元的保证金。签订协议后，中房公司在销售过程中推出了不同面积的房屋的团购政策，也通过广告派发等线下推广方式告知了上诉人，所有的购房者都表示愿意参加上述优惠活动，且分别在君合天玺的缴款单上签字捺印，双方已形成了事实上的商品房销售服务合同关系，并且以实际行为履行了合同。中房公司作为销售服务者，有权收取团购服务费，且不违反法律法规的强制性规定。2.中房公司从辰龙公司获取房屋销售权是有偿的，存在很多显性成本，上诉人亦享受了中房公司的服务和价格优惠政策。上诉人向辰龙公司支付了全部的首付款，也向中房公司支付了4万元的团购服务费，完全可以证明上诉人是在享受着优惠并在达到了预期优惠值之后才会向中房公司支付团购服务费。3.涉案房屋属于商业性质公寓，不属于须严格按照备案价格限价出售的房屋，中房公司制定一房一价的销售政策不违反国家相关的法律规定，也不违反政府发布的调控政策。售后返租与本案没有关系，当时销售时是由上诉人自主选择是否自己使用还是委托中房公司出租的。辰龙公司辩称，辰龙公司严格按照合同约定履行合同义务，现在合同已履行完毕，中房公司的团购活动和费用与辰龙公司无关。售后返租与本案亦没有关联性。曾亦男向一审法院起诉请求：1.判令中房科瑞公司退还4万元及利息3439.33元（自2018年8月29日起暂计算至2020年11月10日，此后以4万元为基数按照全国银行间市场贷款报价利率计算至实际返还之日止）；2.判令辰龙公司对上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费用由中房科瑞公司、辰龙公司承担。一审法院认定事实：2017年11月24日，辰龙公司与中房科瑞公司签订《君合天玺公寓包销协议书》，约定中房科瑞公司包销辰龙公司开发的君合天玺1号楼商品房项目，包销基价为12700元每平米，中房科瑞公司对在协议约定包销范围内的房屋享有房价确定权，高于包销基价的部分房款属于中房公司的收入，该部分款项中房科瑞公司有权直接向客户收取，产生的纠纷自行解决，与辰龙公司无关，销售中存在违规违法行为，由中房公司自行承担法律责任。中房科瑞公司在房屋销售过程中，推出了多项营销方案，其中一项为交纳7万元可抵扣房款12万元，其中3万元为装修款以便于业主将所购房屋交由湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司统一运营，4万元用于抵扣房款。2018年7月29日，曾亦男通过“陈知初”尾号为6265的长沙银行账号向辰龙公司账户转账支付2万元。同日，中房科瑞公司向曾亦男出具《君合天玺签约缴款单》，显示房间信息为房号1-2809房，建筑面积38.99平方米，标准单价和标准总价栏空白未填；付款方式为按揭，成交单价15141.81元/平方米，成交总价590379元，首付款300379元，按揭金额29万元，实付首付款280379元。曾亦男在该《君合天玺签约缴款单》上签名。另该《君合天玺签约缴款单》上的下半部分为“款项明细”，该部分对于交款时间及明细予以载明，显示为定金房款合计590379元，其中定金2万元交款时间为2018年7月29日，首付款（不含定金）280379元的交款时间为2018年8月27日，银行按揭29万元的交款时间未注明，另有代收费用1300元交款时间为2018年8月27日，本次应缴款合计281679元。2018年8月29日，曾亦男与辰龙公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定曾亦男购买辰龙公司开发的君合天玺苑1栋2809房，规划用途为办公，建筑面积38.99平方米，单价15141.81元/平方米，总价款590379元，于2018年8月29日前支付首期房款（含定金）300379元，余款29万元申请贷款。同日，曾亦男通过其尾号为6845的建设银行账户向辰龙公司支付180379元，通过“陈知初”尾号为1003的光大银行账户先后依次向辰龙公司支付10万元、向湖南龙庭十方酒店运营管理有限公司支付3万元、向中房科瑞公司支付4万元。曾亦男向中房科瑞公司支付的该笔4万元系通过POS机刷卡支付，商户名为“中房科瑞网络科技”，中房科瑞公司向曾亦男出具了内容为“今收到曾亦男君合天玺1-2809号房肆万元”的《收款收据》1份并加盖了该公司的财务专用章。2018年8月29日，2018年8月31日，中房科瑞公司为曾亦男开具了该笔4万元的增值税发票，名称为“经纪代理服务咨询服务费”但曾亦男称自己未收到该发票。2018年10月23日，曾亦男向银行申请了按揭贷款29万元用于支付涉案房产余款。一审法院认为，本案的争议焦点为中房科瑞公司是否应返还曾亦男基于抵扣房款优惠方案支付的4万元。从协议的成立情形来看，中房科瑞公司作为辰龙公司“君合天玺1号楼”项目的包销人，依《君合天玺公寓包销协议书》享有房价确定权，其在对外销售包销范围内房屋过程中推出了交4万元（交7万，其中3万用于向案外人支付装修费用）抵扣12万元的方案，曾亦男对此方案予以接受，双方就此达成的协议系双方之间的真实意思表示，双方之间成立合同关系。从合同的效力来看，曾亦男主张该协议实际上系在房款外和佣金以外收取的费用，因违反了《商品房销售管理办法》中第二十八条关于“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”及《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予表明的费用”的规定而无效，对此一审法院认为，中房科瑞公司作为具有房价确定权的包销人，其推出的购房者交4万元优惠房价款12万元的方案，实际系由购房者以4万元对价向中房科瑞公司购买12万元房款优惠幅度的特定服务事项，收费对象为中房科瑞公司而非辰龙公司，该款项为服务费而非在房价标价之外另加的售房价款，该款项的收取未违反《中华人民共和国价格法》第十三条的规定；中房科瑞公司作为房地产中介服务机构在代理销售商品房时除向辰龙公司收取溢价款外还按照双方达成的优惠方案协议向购房人收取优惠服务费，虽有违《商品房销售管理办法》中关于“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”的规定，但《商品房销售管理办法》系建设部发布的部门规章而非法律或行政法规，并不因此导致双方的优惠方案协议无效。从合同的履行情况看，曾亦男签字确认的《君合天玺签约缴款单》上虽未标明涉案房屋的标准单价和标准总价，但对于成交单价、成交总价、首付款和按揭金额均予以明确，曾亦男主张中房科瑞公司收取4万元后未向其提供在约定成交房价款基础上优惠12万元的服务，中房科瑞公司辩称该成交房价即系在标准价基础上扣减各种优惠幅度后得出的最终房价，对此一审法院认为，曾亦男按照《君合天玺签约缴款单》标明的成交单价、成交总价、首付款和按揭金额签订了《长沙市商品房买卖合同》并支付了首付款300379元，将当日应付款项支付完毕后才另行向中房科瑞公司刷卡支付4万元并收取了由中房科瑞公司盖章的收据，若成交总价590379元并非享受优惠12万元后的房价，曾亦男在房价款已经确定的情况下非但未提异议还在足额支付首付款再另行支付4万元显然有悖于常理，且其此后还于2018年10月23日就余款29万元按照此前约定的付款方式申请了银行按揭贷款，可见其对于支付4万元的行为性质有明确认知且在整个付款过程中均未对应付款项金额提出异议，成交总价590379元系曾亦男支付4万元享受优惠方案后双方确定的最终价格，中房科瑞公司已按照协议履行了优惠义务。综上，曾亦男与中房科瑞公司达成的交4万元优惠房价款12万元的协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自权利义务。中房科瑞公司依约履行了提供优惠房价款12万元的服务，其收取曾亦男服务费4万元，具有事实和法律依据，对于曾亦男的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条之规定，判决如下：驳回曾亦男的全部诉讼请求。案件受理费886元，减半收取443元，由曾亦男负担。二审中，上诉人曾亦男围绕上诉请求提交证据如下：证据1.行政处罚决定书，拟证明君合天玺楼盘在销售过程中存在虚假宣传的行为；证据2.红网消费维权回复、当代君合广告一组，拟证明君合天玺楼盘的虚假宣传。中房公司对证据一的真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的有异议；对证据二中红网消费维权回复的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议；对证据二中当代君合广告的真实性、合法性及关联性均有异议。辰龙公司对证据一的真实性无异议，对其他证据的真实性、合法性及关联性均有异议。本院审查证据认为：曾亦男提交的证据一、证据二具有真实性，合法性，本院对证据本身予以采信。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点系上诉人要求两被上诉人退还购房合同价外款项40000元及利息是否应予支持。针对该争议焦点，本院评析如下：首先，案涉《君合天玺签约缴款单（公寓）》上，曾亦男有签字、捺印，中房公司负责人杨紫娟亦在该缴款单上签字。可见，上述签约缴款单系中房公司提交的，唯一可以直接证明双方存在合意的证据。但上述签约缴款单上仅载明了成交单价、成交总价等信息，对标准单价、标准总价并未予以载明，且编号为3300237的收款收据上加盖了中房公司的财务章，但未明确注明该40000元的实际用途，现有证据不能证实中房公司在销售房屋的过程中向曾亦男明确阐明了其享受的优惠，故中房公司主张其向曾亦男提供了优惠缺乏证据证明，曾亦男要求中房公司退还40000元的上诉理由成立，本院予以支持。其次，中房公司向曾亦男收取40000元无依据，应予退还并支付资金占用利息，利息自2018年8月29日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,从2019年8月21日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。最后，关于连带责任的问题。40000元的收取主体的系中房公司，没有证据显示辰龙公司与中房公司存在法律上需要承担连带责任的情形，故本院对曾亦君的该项上诉请求不予支持。综上所述，曾亦男的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）第七条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销长沙市天心区人民法院（2021）湘0103民初816号民事判决；二、限长沙中房科瑞网络科技有限公司于判决生效之日起十日内向曾亦男支付4万元及资金占用损失（自2018年8月29日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,从2019年8月21日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回曾亦男的其他诉讼请求。一审案件受理费443元，二审案件受理费886元，合计1329元，由长沙中房科瑞网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 何豪杰审判员 刘 刚审判员 易伟玲审判员 姚贤辅二〇二一年六月三十日法官助理冷子剑书记员毛韧附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。