河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终1167号 上诉人（原审被告、反诉原告）：三河市爱度企业管理有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区东方钢结构公司东侧、规划路北侧，统一社会信用代码91131082MA0D6HMM8F。 法定代表人：王宏亮，经理。 委托诉讼代理人：李梦雅，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：金美晴，河北燕灵律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘奎，男，1970年6月15日出生，汉族，住河北省三河市。 委托诉讼代理人：李梦雅，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：金美晴，河北燕灵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：白万兰，女，1971年8月14日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：何宝忠，北京市翱翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李进，河北领翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩雪梅，女，1973年10月1日出生，汉族，住黑龙江省北安市。 被上诉人（原审被告）：薛铭，男，1974年1月29日出生，汉族，住北京市东城区。 上诉人三河市爱度企业管理有限公司（以下简称爱度公司）、刘奎与被上诉人白万兰、韩雪梅、薛铭之间租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院作出（2020）冀1082民初4813号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人爱度公司、刘奎委托诉讼代理人李梦雅、金美晴，被上诉人白万兰委托诉讼代理人何宝忠、李进到庭参加诉讼，被上诉人韩雪梅、薛铭经本院合法传唤后未到庭。本案现已审理终结。 上诉人爱度公司、刘奎上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审反诉请求。主要事实和理由：（一）一审法院程序违法，存在未经合法传唤在原审被告韩雪梅、薛铭未到庭的情况下缺席审理，未受理上诉人的关于损失情况的鉴定申请、超出诉请范围审理等问题。（二）一审法院认定涉案《房屋租赁合同》有效缺乏事实和法律依据，涉案房屋至今未通过规划审批、主体建筑时无相关消防设计、未经消防验收合格，违反了《消防法》、《建筑法》等法律强制性规定，应为无效合同。（三）上诉人爱度公司具有独立的法人人格，其独立承担民事法律责任，上诉人刘奎已经完成实缴出资，且对爱度公司的债权人承担了超出认缴出资额的补充赔偿责任，也应视为已经完成实缴出资义务。（四）上诉人刘奎的签字并非是作为股东身份对该合同的认可，而是作为上诉人爱度公司的委托代理人所作的行为。 被上诉人白万兰辩称，一审事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。主要事实和理由：（一）一审判决并未超出被上诉人诉讼请求范围，对涉案《房屋租赁合同》效力审查，是认定合同双方权利义务的前提，而且上诉人在一审审理时，已经明确提出反诉请求要求确认合同无效。（二）上诉人主张涉案租赁合同无效，无事实和法律依据。当地政府已经出台实施方案，涉案房屋属于转型升级范围，并制定了合规改造升级方案，案涉租赁房屋及土地完成了用途变更及一系列的改造升级工作。涉案租赁合同不但是双方真实意思表示，而且还反映出当地政府积极发挥职能的良好意愿。（三）上诉人虽主张该租赁合同违反了法律强制性规定，但并未提出相应证据予以证实，如涉案租赁合同违反了相应规定，也属于管理性规定，并非强制性规定，不影响合同效力。（四）上诉人爱度公司在租赁房屋上经营的商贸城被关停的原因在于消防问题，而根据双方之间的租赁合同约定以及当地政府部门的相关文件，涉案商贸城的装修、消防改造系上诉人亲自进行的，如产生问题，由上诉人承担，与被上诉人无关，并且根据当时消防部门出具的《责令限期改正通知书》显示，通知所针对的主体为上诉人，所列明的消防问题均属于消防改造中产生，上诉人应按照要求进行整改后重新进行复查，但上诉人却未进行任何整改措施，最终导致商贸城关停，责任应由其自负，不能作为其主张合同无效的理由。（五）一审判令上诉人刘奎应对上诉人爱度公司的债务承担连带责任是正确的。双方在签订的合同中已对此有明确约定，而上诉人作为刘奎作为股东，已在合同中签字确认，应依约承担相应责任。其在一审中提交的证据相互矛盾，且无法证实其已按公司法规定将其出资缴至公司账户。 被上诉人韩雪梅、薛铭未出庭亦未提交任何书面答辩意见。 原审原告白万兰向一审法院起诉请求：1.被告三河爱度公司按照《房屋租赁合同》规定支付拖欠的房屋租金1320万元（其中2019年度470万元、2020年度850万元）；2.被告三河爱度公司按照《房屋租赁合同》年租金日万分之五的规定支付拖欠房屋租金违约金153.85万元（其中2019年度114.75万元、2020年度39.1万元）；3.被告三河爱度公司支付履约保证金60万元；4.被告刘奎、韩雪梅、薛铭对被告三河爱度公司的应付房租及违约金、履约保证金承担连带责任；5.诉讼费用由被告承担。 原审反诉原告爱度公司向一审院反诉请求：1.请求法院确认2019年6月17日反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求反诉被告赔偿反诉原告损失暂定100万元（具体金额以鉴定意见为准）；3.诉讼费及反诉费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：原告白万兰自有合法商业用地及在该土地上建设的自有用房，位于三河市燕郊高新区南侧，总建筑面积约16100平方米。其中房屋所有权证号为三河市房权证燕字第××号，面积1087.04平方米。土地使用权证号为冀（2019）三河市不动产权第0010740号，面积为7099平方米，其上建有两层房屋约15000平方米。该部分房屋建于2003年,当时该地块性质为工业用地，用地单位为三河市燕郊东方彩钢结构工程有限公司，有编号为2003-26的建设用地规划许可证为证。后来在解决三尚聚龙商贸城的过程中由政府变更为商业用地。案涉房屋在出租给被告三河爱度公司之前曾租赁给绿岛建材城和三尚聚龙商贸城经营使用，因三尚聚龙商贸城擅自改变工商登记事项违规经营，2018年11月6日市委召开三尚聚龙商贸经营场所综合治理工作会议，成立工作专班，制订了《关于对三尚聚龙批发商贸场所进行综合治理的实施方案》，市委、市政府决定由新的经营公司接手三尚聚龙商贸城，稳妥推进解决三尚聚龙商贸城的遗留问题。2019年1月14日，工作专班按照既定部署，分阶段对原三尚聚龙批发商贸城租户进行了退款，启动了三尚聚龙商贸有限责任公司与三河爱度公司的全面对接。至此，三河爱度公司全面接管原三尚聚龙商贸城，并按照工作专班的要求持续推进内部商铺升级改造、消防的规划设计、商贸城的结构加固等工作。2019年6月17日，原告白万兰（甲方、出租方）与被告三河爱度公司（乙方、承租方）正式签订《房屋租赁合同》。原告白万兰、被告刘奎签字确认并加盖了三河爱度公司公章，三河爱度公司工作人员李海波也签字确认。租赁合同中明确记载该商业用房为现状房屋，签订合同时被告三河爱度公司对于该房屋的性质及现状无异议。《房屋租赁合同》还对以下事项进行了约定：合同第一条第2款约定，乙方对甲方土地及房屋的权属关系及其房屋建设沿革明晰，承认并接受该租赁房屋的所有现状，在全部租期以内包括但不限于不以涉及该租赁房屋的上述事宜发生或提出疑义或异议，不以上述事宜主张缩短或延长租赁期限，并不以上述事宜为由主张权利或者追究责任或者要求赔偿损失。合同第二条第1款、第2款约定，租赁房屋的起租时间为2019年5月1日，租赁期限为12年，即自2019年5月1日至2031年4月30日，合同到期后顺延两个月，顺延期甲方不收取乙方租金。合同第三条约定，租赁房屋年租金为850万元，租金的支付时间为：乙方支付第一个年度（2019年至2020年度）的租金支付时间是2019年7月1日，支付租金380万元整，2019年8月1日支付租金300万元整，2019年9月1日支付剩余租金170万元整。履约保证金60万元整在2019年12月31日前支付。2020年以后的每一年租金在租赁年度开始前的十日内暨当年3月30日前乙方一次性支付全部租金。如果乙方不能或者不能全部一次性缴纳租金，视为乙方违约。甲方可以在法律规定的范畴内任意选择行使对乙方违反合同行为的处置或惩罚权利，甲方有权利扣除乙方缴纳的保证金。合同第五条第3款约定，乙方应自行承担租赁房屋装修改造所产生的全部费用；第8款约定，乙方必须按照消防部门的要求配备消防部门认可的消防设施，费用自理，如因消防要求造成乙方不能正常经营的，甲方不承担任何责任及费用。合同第七条甲乙双方的权利和义务约定，甲方应当在本合同签订后5日内将该房屋交付乙方使用，乙方应按照本合同约定的方式向甲方按时足额支付租金。合同第八条第3款约定，乙方确认，自愿承担（已承担）因解除该房屋前租赁人陈磊租赁合同已经发生或者可能发生的所有解约费用和损失赔偿以及安置商户的全部费用，上述所有费用均与甲方无关，且永远不向甲方主张；第4款约定，乙方确认，如果因乙方原因发生违约或者需要乙方赔偿事项发生，乙方公司股东出资时间提前至需要支付赔偿之时间，不以公司登记认缴的时间进行抗辩。合同第十条违约责任第2款约定，乙方于本合同签订后五日内未能足额向甲方支付房屋租金的，应当按照年租金的日万分之五向甲方支付违约金；第8款约定，双方同意，除本合同另有约定外，任何一方未履行本合同项下的义务或责任，而使另一方蒙受损失，则违约一方应就守约方的损失向守约方做出足额赔偿。合同签订后，被告三河爱度公司分别于2019年7月3日、7月4日转款将380万元房屋租金支付给原告白万兰，被告三河爱度公司在接管案涉房屋后持续对该房屋进行了装修及消防改造并进行招租、营业，但被告三河爱度公司一直未按合同约定向原告支付剩余房屋租金470万元及履约保证金60万元。2019年11月19日，被告三河爱度公司接到三河市公安消防大队责令限期改正通知书，要求被告三河爱度公司对不符合消防规范的行为限期改正。2020年7月30日，燕郊高新区群众工作中心向被告三河爱度公司下发《关于妥善处置爱度时尚商贸城信访问题的函》，暂停爱度时尚商贸城营业。 另查明，被告三河爱度公司成立于2019年1月11日。注册资本1000万元，全部为认缴出资。股东3人均为自然人股东，刘奎持股比例60%，韩雪梅持股比例35%，薛铭持股比例5%。 案件审理过程中，原告白万兰、被告三河爱度公司、被告刘奎及反诉原告三河爱度公司、反诉被告白万兰对以下问题争议较大：一、案涉房屋租赁合同是否有效；二、案涉房屋租赁合同中加速认缴出资的约定对三位股东是否生效；三、股东是否已实缴出资到位；四、在经营期间被告三河爱度公司因消防不合格被关停，责任由谁承担；五、原告主张的违约金是否过高。对此原告提交了以下证据：证据1、原、被告双方签订的案涉《房屋租赁合同》，证据2、被告三河爱度公司汇款380万元的汇款记录，证据3、《关于及时缴纳房屋租金的通知》、《租金催缴通知》，证据4、三河爱度公司企业工商登记证明及营业执照，以上证据证明原告与被告三河爱度公司签订合同后被告未按合同约定履行合同义务，仅支付租金380万元，因三河爱度公司未按照合同约定足额交纳租金，原告曾向被告三河爱度公司催要租金，且作为股东应按合同约定在认缴范围内承担连带责任。同时被告三河爱度公司应按照合同约定自行承担消防不合格的后果并向原告支付违约金。被告三河爱度公司及被告刘奎对证据1、证据2、证据4的真实性认可，但不认可证据1、证据4的证明目的。二被告认为合同中虽然列明被告对于房屋现状无异议，但是双方的约定应在法律范围之内，被告对于现状的知情无法对抗未规划房屋不得进行租赁的法律规定。另外该房屋确系由三河市人民政府责令被告接手三尚聚龙商贸城占有使用的该房屋进行后续经营，应减少被告方过错。同时由于原告的房屋主体建设有问题导致被告三河爱度公司被政府责令关停，因此原告不能免除责任。三河爱度公司是独立的公司，股东并非合同相对方，无需承担责任。原告提交的三河爱度公司企业工商登记证明及营业执照，并不能证明三河爱度公司的股东未出资到位。对证据3的真实性及证明目的均不认可，认为原告邮寄地址并非合同约定地址，二被告并未收到函件。经审查，因原告与被告三河爱度公司、刘奎对证据1、证据2、证据4的真实性不持异议，本院对上述证据的真实性予以采信。对于证据3，因原告并未提交能够证明被告方收到两份催缴通知的证据，故本院对两份催缴通知的真实性无法认定。被告三河爱度公司为证明其主张，提交了以下证据：证据1、三河爱度公司的企业信用信息公示截图，证明三位股东均已经完成实缴出资，刘奎于2020年7月10日完成实缴出资600万元，韩雪梅于2020年7月10日完成实缴出资350万元，薛铭于2020年7月10日完成实缴出资50万元，该部分信息为三河爱度公司自行填报。证据2-1、2019年3月25日，三河市三尚聚龙批发商贸场所综合治理工作专班会议纪要第52期；证据2-2、由武广会账户转出的原三尚聚龙商贸城商户葛文娟、骆君、孙照平、洪金枝、刘慧梅的退款材料（包括廊坊银行网上银行电子回单、退款凭证、收据、合同终止声明、承诺书、货物清空确认书、房屋租赁合同）；证据2-3、由刘奎账户转出的原三尚聚龙商贸城商户薛小阁、张松林、于飞、朱显宝、徐超、常宝同、高波、黄冰洁、王松然、刘志利的退款材料（包括廊坊银行网上银行电子回单、退款凭证、收据、合同终止声明、承诺书、货物清空确认书、房屋租赁合同），该组证据证明三河爱度公司共计给三尚聚龙商贸城商户退款916户，共计退款5400.822万元，上述款项均由三位股东个人账户转至退款商户的账户，三位股东实际退款金额大于认缴出资额。应三河爱度公司要求，款项直接由股东代三河爱度公司进行退还，三河爱度公司认可该退还款项为股东的现金出资，三位股东已经全部完成实缴。即使上述金额不能认定为实缴出资，三位股东已在超出认缴出资的范围承担了退款的责任，不应在本案中继续承担连带责任。证据3、户名为刘奎的账号为62×××23的2018年12月28日至2019年1月14日廊坊银行客户交易明细清单，户名为武广会的账号为62×××98-0001的2018年12月28日至2019年3月25日廊坊银行个人交易明细。以上证据证明三位股东实际退款的金额已经超过认缴出资额，股东薛铭的实缴出资卡号为62×××24的工商银行账户转入刘奎账号为62×××23的廊坊银行账户，由刘奎账户进行退款。证据4、2020年5月10日由三河爱度公司出具的出资证明，三河爱度公司的股东韩雪梅、薛铭、刘奎均于2019年1月14日实缴出资到位，均用于退还商户退款，股东韩雪梅的出资款在韩雪梅的指示下由武广会账户转出。证据5、河北省三河市消防救援大队责令限期改正通知书，冀三河消限字（2019）第5112号，证明案涉房屋经消防改造后因设计主体问题，虽经改造仍不符合消防验收标准，无法正常使用，导致最终在政府的责令下商贸城关闭，给被告造成巨额损失。对于以上证据，原告认为被告提交的证据1企业信用信息公示截图上显示部分属于企业自行填报，不是工商部门确认的文件，对真实性、关联性、证明目的不予认可；原告对于被告提交的证据2、证据3退还商户钱款相关证据的真实性、关联性、证明目的不予认可，退款金额和认缴出资没有必然的联系，被告应当按照公司章程和工商部门对于实缴规定的程序进行实缴和补缴，现在原告要求被告承担提前认缴出资的行为是基于合同的约定，被告提交的上述证据不能证明三河爱度公司的股东按照规定的程序履行了法定的要求，完成了出资；对于证据4三河爱度公司为股东出具的证据，原告对其真实性、关联性、证明目的均不予认可，该组证明只是公司对股东出资的认可，退给商户的钱转为公司出资的行为不是正常的公司认缴行为。对于证据5，原告认可其真实性，但不认可其证明目的，原告认为通知书上列明爱度时尚商贸城有11项具体的消防问题，没有一项是被告三河爱度公司主张的设计结构、主体问题，如第一项是货物占用疏散通道，第二项是防火分区管道封堵不严，第三项是喷淋设置不合理，第四项是机械排烟无法使用等。这11项问题均与原告无关，均是被告三河爱度公司在进行消防改造时改造不规范所致，如因这些问题造成商城关停，责任应当由三河爱度公司负责。且《房屋租赁合同》中约定由三河爱度公司对消防增添设施设备以达到消防部门的防火安全要求，故责令限期改正通知书当中这11项问题不具备颠覆租赁行为的情形，使租赁不可持续。经审查，被告提供的证据1其在企业信用信息公示系统截取的企业信息公示图，客观真实，出自企业信用信息公示系统，本院对其真实性予以确认，但所显示内容均为被告自行填写填报，不能仅依据此图来证明被告三河爱度公司各股东已实缴到位。被告提交的证据2、证据3退还商户钱款能够与其提交的刘奎、武广会的银行流水相互印证，本院对其真实性予以认可，但该部分流水均是三河爱度公司三位股东对原三尚聚龙商贸城商户的退款，有部分发生在三河爱度公司成立之前，三河爱度公司各股东出资应履行规范的出资流程，不能以此认定为三位股东已实缴出资到位。对于被告提交的证据4，该组证明系被告盖章出具，欲证明三位股东已实缴出资到位。本院经审查认为，股东出资应将资金打到公司账户，经工商行政管理部门确认后方为出资到位，不应是公司证明自己的股东出资到位情况。且按照被告自述，三河爱度公司三位股东于2019年1月14日已完成实缴出资，却在提交的证据1企业信用信息公示系统公示截图中载明实缴出资日期为2020年7月10日，两份证据前后矛盾，有悖常理，故本院对该份证据不予确认。对于证据5，原、被告对其真实性不持异议，故本院对其真实性予以采信。 反诉原告提交了以下证据：证据1-1、燕郊高新区管委关于审议《关于爱度时尚商贸城改造升级情况的报告》的请示，证据1-2、三尚聚龙商贸城综合治理工作专班关于爱度时尚商贸城改造升级情况的报告；证据2、反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；证据3、一系列装饰装修合同文件，涉及装饰装修工程施工、爱度时尚商贸城改造、加固、中央空调安装工程、消防工程、电梯供货安装等；证据4、反诉原告与商户葛文娟签订的《退款协议书》、《场地租赁合同》。以上证据用以证明反诉原告承接原承租人陈磊使用案涉房屋经营三尚聚龙商贸城，因房屋未取得规划行政许可，未经消防部门审批合格等原因被政府关停，关停后商户大规模信访，要求退还租金及押金。市委、市政府决定由反诉原告接手三尚聚龙商贸城，处理商户退款事宜，反诉原告共计退还商户5400.822万元。该款项由三河爱度公司三位股东现金出资，金额远超过认缴的出资额，故应认定反诉原告的股东已出资到位。因反诉被告所出租的房屋未取得建设工程规划许可证，双方之间所签订的《房屋租赁合同》应属无效。反诉原告接手案涉房屋后进行房屋加固、装修改造，现三河爱度公司经营的爱度时尚商贸城因房屋未取得规划许可被政府关停，相关房屋加固、装修改造等损失，应由合同双方各自按照导致合同无效的过错，对现值损失进行分担。反诉被告对证据1的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，反诉被告认为反诉原告是在知晓案涉房屋现状的情况下与反诉被告签订的《房屋租赁合同》，如果按照反诉原告所述，三尚聚龙商贸城是因房屋未取得规划行政许可、未经消防部门审批合格等原因被政府关停，那反诉原告为什么还要承接，难道反诉原告承接后就能符合规划吗？现反诉原告以案涉房屋未取得行政规划许可、未取得消防部门审批合格为由，主张双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同毫无道理，爱度时尚商贸城停业与反诉被告无关；另外，反诉被告认为三河爱度公司股东对三尚聚龙商贸城商户的退款与股东出资没有任何关系，不应视为股东出资。反诉被告对证据2的真实性认可，但不认可证明目的。该《房屋租赁合同》对所租赁房屋的现状告知明确，反诉原告全部认可并同意承租，现反诉原告实际使用至今，其主张合同无效缺乏依据。对于反诉原告与商户葛文娟签订的退款的相关证据，反诉原告仅用一个商户来证明916个商户退款，证据不齐全，故对其真实性及证明目的均不予认可。经审查，反诉被告对反诉原告提交的燕郊高新区管委关于审议《关于爱度时尚商贸城改造升级情况的报告》的请示、三尚聚龙商贸城综合治理工作专班关于爱度时尚商贸城改造升级情况的报告、一系列装饰装修合同文件真实性无异议，故本院对其证据真实性予以确认。关于反诉原告提交的与商户葛文娟签订的退款的相关证据，反诉原告提交的证据仅为1个商户的退款材料，无法证明其想要达到的证明目的，对于该份证据本院不予采纳。另，反诉原告主张其经营的爱度时尚商贸城正式关停的时间为2020年7月30日，关停的原因是消防问题，并补充提交了燕郊高新区信访工作联席会议办公室出具的证明、燕郊高新区群众工作中心作出的关于妥善处置爱度时尚商贸城信访问题的函、燕郊高新区住房建设局作出的关于对爱度时尚商贸城开展相关工作的情况报告。反诉被告认为本案起诉要求的是三河爱度公司给付租金，未涉及合同终止及三河爱度公司经营的问题，三河爱度公司提交的所有证据均围绕爱度时尚商贸城经营一事，与本案无关。经审查，反诉原告提交的上述证据均向法庭出示原件，故本院对其真实性予以确认。同时反诉被告也补充提交责令限期整改指令书、整改复查意见书、临时占道围挡备案回执单、不动产权证书、编号为2003-26的建设用地规划许可证，用以证明案涉房屋为规划用地，消防问题与反诉被告无关。并提交了中共三河市委办公室、三河市人民政府办公室印发《关于解决三尚聚龙商贸城问题的实施意见》的通知，燕郊高新区住房和规划建设局出具的《规划设计条件》及与开发区领导的部分聊天记录，证明按照市委市政府的通知精神，变更该部分土地性质，地上物也按照该通知精神和《规划设计条件》的要求进行了一系列升级改造。在此基础上反诉被告将房屋租赁给反诉原告，故不应按无规划的房屋对待。反诉原告质证称，虽然土地性质属于商用，但大部分房屋未取得许可。责令限期整改指令书、整改复查意见书、临时占道围挡备案回执单、与开发区领导的部分聊天记录与本案无关；关于中共三河市委办公室、三河市人民政府办公室印发《关于解决三尚聚龙商贸城问题的实施意见》的通知，该证据上印有“涉密文件未经批准不得复制”字样，但反诉被告并未提交相关允许证明，也无相关机关授权，该证据来源、取得方式不合法，该证据名称为“意见”，仅是三尚聚龙商贸城问题出现后，政府部门对相关问题的建议，涉及到反诉原、被告双方的租赁也仅为预计，并非客观形成的事实；对于《规划设计条件》中关于地块基本情况的描述也并非《房屋租赁合同》中约定的面积，反诉被告绝大部分案涉土地是不符合规划的。经审查，反诉原告对反诉被告提交的责令限期整改指令书、整改复查意见书、临时占道围挡备案回执单的真实性并不否认，故本院对以上证据的真实性予以认可；对于反诉被告提交的建设用地规划许可证、不动产权证书、房屋所有权证，白万兰均出示了原件，故本院对其真实性均予以确认；经核实，中共三河市委办公室、三河市人民政府办公室印发《关于解决三尚聚龙商贸城问题的实施意见》的通知及燕郊高新区住房和规划建设局出具的《规划设计条件》系由证据中载明的发文单位真实作出，故本院对此两份证据的真实性予以确认。 一审法院认为，案涉租赁合同涉及两部分房屋，其中房屋产权证号为三河市房权证燕字第××号，面积为1087.04平方米；土地使用权证号为三河市不动产权第0010740号，面积为7099平方米，其上建有两层房屋约15000平方米。上述房屋最初承租给原三尚聚龙商贸城，三尚聚龙商贸城被关停后，大量租户信访，为解决信访问题维护社会稳定，三河市委、市政府多次专班研讨解决办法，决定由被告三河爱度公司作为新的公司接手三尚聚龙商贸城，并出台了三河市人民政府办公室关于印发《三河市发展高端零售业态的实施方案（试行）》的通知，明确对于商品交易场所要关停取缔一批，转型升级一批，该通知中明确原三尚聚龙商贸城属于转型升级范围，按照通知中的标准进行合规的改造升级，发展高端零售业态。因此原告白万兰名下土地（使用权证号为三河市不动产权第0010740号，面积为7099平方米）于2019年4月24日由原来的工业用地变为商业用地。对于原工业用地上所建的房屋，被告三河爱度公司在与白万兰签订合同前就在三河市三尚聚龙批发商贸场所综合治理工作专班的督导下着手由专业部门进行设计（消防设计、内部商铺改造升级设计）、改造加固等工作。综上，对于土地使用权证号为三河市不动产权第0010740号土地上的房屋，随着土地性质的改变，该房屋作为原既有房屋，因为不是重新建房，不可能取得规划许可。但该房屋所涉及的土地性质合法合规，也按照市委要求进行改造升级，市委、市政府明确该房屋在转型升级范围。被告三河爱度公司在与原告白万兰签订《房屋租赁合同》之前就承接了三尚聚龙商贸城的遗留问题，并于2019年1月14日全面接管三尚聚龙商贸城，对三尚聚龙商贸城关停原因以及三尚聚龙商贸城租赁的白万兰的房屋现状明确知晓，且在双方签订的《房屋租赁合同》中对房屋状况亦有明确告知，在政府督导进行改造升级的基础上，原告白万兰与被告三河爱度公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且原告白万兰将该房屋继续出租给被告三河爱度公司使用，也是为了配合市委、市政府解决信访维稳工作，案涉房屋通过一系列的改造升级后，被告三河爱度公司办理营业执照并且实际经营使用，从尊重客观事实的角度，该部分房屋不应以无规划许可对待，故认定原、被告之间签订的《房屋租赁合同》有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。被告三河爱度公司未按照合同约定给付租金，应承担继续履行合同约定的给付义务。根据本院查明的事实，被告三河爱度公司仅于2019年7月3日、7月4日共支付租金380万元，其应于2019年8月1日支付的300万元、2019年9月1日支付的170万元、2019年12月31日前支付的履约保证金60万元及应于2020年3月30日前支付的2020年度（第二个年度）租金850万元共计1380万元均未向原告支付，现原告请求被告三河爱度公司支付尚未支付的租金1320万元及履约保证金60万元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。对于被告三河爱度公司三位股东是否已实缴出资到位，案涉房屋租赁合同中加速认缴出资的约定对三位股东是否生效的问题，本院认为，作为股东，对公司实缴出资应严格按照相关的法律规定将资金出缴到公司在银行开设的账户。本案中被告三河爱度公司与被告刘奎、韩雪梅、薛铭所主张的出资均是在接手原三尚聚龙商贸城后退还租户租金等费用，且大部分退还资金发生在被告三河爱度公司注册成立之前，从数额到时间都与三河爱度公司注册资本不相对应，虽然被告提供了三河爱度公司在企业信用信息公示系统上的公示截图，证明三位股东均已经完成实缴出资，但该部分信息载明实缴出资日期为2020年7月10日，且该信息为三河爱度公司自行填报，被告并未提交在2020年7月10日股东向公司账户注资的证据。而在庭审中被告三河爱度公司向本院递交的于2020年5月10日出具的出资证明中载明，公司三位股东已于2019年1月14日完成实缴出资，被告的证据前后矛盾，不能证明被告刘奎、韩雪梅、薛铭作为股东对公司已经实缴出资到位，故各被告的主张证据不足，本院不予支持。对于案涉房屋租赁合同中加速认缴出资的约定对三位股东是否生效的问题，虽然《房屋租赁合同》第八条第4款约定，乙方确认，如果因乙方原因发生违约或者需要乙方赔偿事项发生，乙方公司股东出资时间提前至需要支付赔偿之时间，不以公司登记认缴的时间进行抗辩。本院认为该约定是被告三河爱度公司及股东刘奎对原告白万兰的约定，股东韩雪梅、薛铭并未签字确认，故该约定对被告韩雪梅、薛铭不发生效力，股东刘奎因在《房屋租赁合同》中对原告白万兰作出约定，故被告刘奎应按照合同约定对自己的认缴出资加速到期，以认缴出资的范围对公司债务承担连带责任。庭审中，被告三河爱度公司作为反诉原告主张其在经营期间因消防不合格被关停的责任应由反诉被告承担。从《房屋租赁合同》的签订过程到该合同的约定内容，反诉原告三河爱度公司对所要租赁房屋的现状明确知晓，反诉被告白万兰也明确告知且合同内容亦对此作出明确约定。合同第一条第2款约定，乙方对甲方土地及房屋的权属关系及其房屋建设沿革明晰，承认并接受该租赁房屋的所有现状，在全部租期以内包括但不限于不以涉及该租赁房屋的上述事宜发生或提出疑义或异议，不以上述事宜主张缩短或延长租赁期限，并不以上述事实为由主张权利或者追究责任或者要求赔偿损失；第五条第8款明确约定，乙方必须按照消防部门的要求配备消防部门认可的消防设施，费用自理，如因消防要求造成乙方不能正常经营的，甲方不承担任何责任及费用。由此可见，三河爱度公司是在明确知晓房屋现状的情况下签订的合同；同时从合同约定的内容看，对房屋的消防改造义务已明确写明是三河爱度公司自己的义务，与白万兰无关。现反诉原告又以消防不合格为理由向反诉被告主张赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。作为有效合同，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务，被告三河爱度公司应按照租赁合同的约定支付租金及履约保证金。被告三河爱度公司未按合同约定支付租金，实属违约，理应承担金钱债务继续履行及支付逾期付款违约金之责任。虽然原告主张被告第一笔租金支付时间亦不是按照合同约定支付，要求被告以年租金850万元为基数支付自2019年7月1日起至2020年3月30日止的第一年度未付租金的违约金，但根据双方合同约定的租金给付时间，被告支付第一笔租金只比约定时间迟延两天，第二笔300万元、第三笔170万元、第四笔履约保证金60万元的支付时间分别是2019年8月1日、9月1日、12月31日，因此只有在约定期限届满仍未履行付款义务时才应认定为违约行为，故原告要求以年租金850万元为基数支付自2019年7月1日起至2020年3月30日止的第一年度未付租金的违约金的主张，于法无据，本院不予支持。第一年度的违约金计算期间应以每一期应交纳金额为基数，自每一期应交纳时间之次日起分别计算至判决确定的给付之日止；第二年度未付租金的违约金以850万元为基数自2020年3月31日起计算至判决确定的给付之日止。对于违约金的计算标准，原告主张按照合同约定的每日万分之五的标准计算。被告对原告请求的违约金计算标准提出异议，认为根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况，向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，双方约定的日万分之五的违约金计算标准合法合理，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告白万兰与被告三河市爱度企业管理有限公司于2019年6月17日签订的《房屋租赁合同》有效。二、被告三河市爱度企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告白万兰2019年度下欠租金4700000元、2020年5月1日至2021年4月30日租金8500000元及履约保证金600000元，以上共计13800000元。三、被告三河市爱度企业管理有限公司于本判决生效后七日内按日万分之五的标准向原告白万兰支付逾期付款违约金（以3000000元为基数，自2019年8月2日起至判决确定的给付之日止；以1700000元为基数，自2019年9月2日起至判决确定的给付之日止；以600000元为基数，自2020年1月1日起至判决确定的给付之日止；以8500000元为基数，自2020年3月31日起至判决确定的给付之日止）。四、被告刘奎在自己的认缴出资范围内（6000000元）对被告三河市爱度企业管理有限公司的上述债务承担连带责任。五、驳回原告白万兰的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告三河市爱度企业管理有限公司的全部反诉请求。 本院二审庭审过程中，双方均未提交新证据，二审查明事实与一审一致。2021年5月31日，被上诉人白万兰向本院递交书面意见，同意可以随时配合上诉人解除双方之间的房屋租赁合同。 本院认为，根据双方诉辨内容，本案主要争议焦点一是一审审理程序是否合法问题。二是一审法院是否存在超范围审理问题。三是一审认定涉案租赁合同有效是否正确问题。四是一审认定上诉人刘奎就涉案爱度公司承担的租金、保证金、逾期违约金在公司股东认缴资金出资范围内承担连带责任是否得当问题。五是关于一审法院对上诉人爱度公司提交的损失鉴定申请不予准允是否得当问题。六是关于涉案租赁合同是否可以解除问题。 一、关于一审审理程序是否合法问题。经查阅一审卷宗，一审法院已对被上诉人韩雪梅、薛铭完成了送达，但两人无正当理由拒不出庭参加诉讼，且一审判决依据查清的事实，并未判令二人承担相关责任，故上诉人爱度公司以此主张一审法院程序违法，本院不予支持。 二、关于一审法院是否存在超范围审理问题。一审中被上诉人白万兰作为原审原告的诉求是请求上诉人等人支付租金，上诉人爱度公司提出反诉请求要求确认合同无效，故一审法院对涉案《房屋租赁合同》效力进行审查，是确定合同双方权利义务、解决双方纠纷的前提，故上诉人爱度公司该上诉主张，本院不予支持。 三、关于一审认定涉案租赁合同有效是否正确问题。首先，双方在租赁合同中关于租赁房屋场所产权演变及现状、消防设施改造义务进行了明确约定，该约定不违反法律规定；其次，当地政府及相关行政部门为涉案租赁房的提升改造出台了一系列措施，当地消防部门为上诉人出具的《责令限期改正通知书》亦显示出该部门责令上诉人就涉案租赁商场整改消防问题性质并非因商场主体设计引起，一、二审中上诉人均未提交证据证明其按照消防部门整改后仍被责令关停，故一审认定该合同效力并无不当。 四、关于一审认定上诉人刘奎就涉案爱度公司承担的租金、保证金、逾期违约金在公司股东认缴资金出资范围内承担连带责任是否得当问题。上诉人刘奎虽主张其已尽公司股东出资实缴义务，但并未提交相关有效证据证实其已按照公司法要求履行出缴义务；虽主张其作为公司委托代理人在涉案《租赁合同》上签字，但其作为股东和自然人，对合同中关于爱度公司股东在租赁合同中应承担义务的约定应是明知的，其在租赁合同签字时并未表示反对，故一审依据双方合同约定，判令上诉人刘奎承担相应连带责任并无不当。 五、关于一审法院对上诉人爱度公司提交的损失鉴定申请不予准允是否得当问题。一审中上诉人爱度公司反诉请求一是确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；二是请求反诉被告赔偿反诉原告损失暂定100万元，并就其损失提出了鉴定申请，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用，人民法院一般应予支持，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院应当依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定办理。换言之，即使租赁合同无效，除双方因租赁房屋的装饰装修、扩建有特殊约定一方可主张损失外，承租人仍应承担占用期间的相应租赁费用。上诉人一审所提损失鉴定并不属于上述司法解释规定的情形。故一审对上诉人损失鉴定申请未予批准，并无不当。 六、关于涉案租赁合同是否可以解除问题。首先，虽然上诉人坚持主张租赁合同无效，但即使无效，亦应缴纳占有使用该租赁物期间的租赁费用。其次，双方签订涉案租赁合同时间为2019年6月17日，约定起租时间为2019年5月1日，现上诉人欠缴2019年度及后续租金就已高达1380多万元，且随着时间的推移，该数额仍会进一步扩大。再次，被上诉人白万兰鉴于双方之间已无继续合作基础，同意解除双方之间的租赁合同。故综合上述情况，为避免双方损失继续扩大，同时为明确双方权利义务，本院准许解除双方签订的租赁合同，并酌定解除时间为2021年6月17日。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院作出（2020）冀1082民初4813号民事判决； 二、上诉人三河市爱度企业管理有限公司与被上诉人白万兰签订的《房屋租赁合同》于2021年6月17日解除，并于合同解除之日起三日内将租赁房屋及场所交还给被上诉人白万兰； 三、驳回上诉人三河市爱度企业管理有限公司、刘奎的其他上诉请求。 本案二审案件受理费111500元，由上诉人三河市爱度企业管理有限公司、刘奎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 张 欣 审 判 员 代述平 二〇二一年六月十一日 法官助理 王传民 书 记 员 贾 莹