河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初7433号原告：河南利达物业管理有限公司。住所地：驻马店市交通路中段。统一社会信用代码：91411700791936314K。法定代表人：刘书利，总经理。委托诉讼代理人：吴兆平，男，1975年4月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。该公司员工。被告：马焕成，男，1962年10月7日出生，汉族，住驻马店市驿城区。原告河南利达物业管理有限公司（以下简称利达公司）与被告马焕成物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告利达物业的委托诉讼代理人吴兆平，被告马焕成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利达公司诉称，被告系金桥社区35号楼3单元5层西户业主，住宅按建筑面积0.2元/月/平方米收取物业费。合同签订后，原告按照合同履行了自己应尽的义务，而被告拒不缴纳2016年7月20日至2020年7月19日期间的物业费。经原告催要，被告仍拒不支付。故请求依法判令被告支付拖欠的物业费1144元，并依约承担违约金（按照应付金额每日千分之二从应缴之日计算至实际缴纳之日）。诉讼中，原告自愿撤回对违约金的请求。被告马焕成辩称，1、小区的业主概不承认利达公司，和原告没有签订物业服务合同。2、原告到该小区从事物业服务没有进行公示。3、原告服务质量太差，几年都不处理业主反映的问题。经审理查明，一、2014年2月15日，驻马店市产业集聚区管理委员会金桥办事处（甲方，以下简称金桥办事处）与被告马焕成（乙方）签订《市产业集聚区安置小区第三批安置房交房合同》一份，约定：“1、马焕成分配的为第三批安置房中的第35幢3单元5层西户，建筑面积119平方米。2、为维护小区安全和卫生等居住环境，安置房交付后，甲方负责择优选定物业管理公司对该小区进行物业管理。物业管理包括公共部位的维护管理、配套设施的维护管理、环境卫生、车辆停放、安全、消防、房屋装饰装修管理、水电及日常性物业管理事项等。乙方承担物业管理费用。乙方（各居住户）应服从物业公司管理。乙方应按时足额缴纳各项物业管理费用，逾期不交者，物业管理部门有权采取限制服务措施，并按每月缴费额的千分之五收取滞纳金等条款”。二、2016年10月25日，驻马店市产业集聚区管理委员会（甲方、委托方，以下简称产业集聚区管委会）与原告利达公司（乙方、受托方）签订《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》一份，约定：“1、根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《民法通则》、国务院《物业管理条例》等相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方参与甲方组织的【金桥社区】和【2012期公共租赁住房社区】物业服务招标活动中标后，甲方委托乙方对以上两个社区提供物业管理公共服务的相关事宜达成一致，签订本合同。2、2016年7月17日，市产业集聚区国有资产管理办公室组织相关单位人员和社区居民代表，按照管委会班子会研究同意的竞标方案，对报名参与物业竞标的5家公司采用实地考察、现场陈述和标的打分等方式进行了综合评分，最后驻马店市利达物业管理有限公司以综合得分90.05分中标，中标标的为普通多层住宅的物业管理费用0.43元/m2/月。3、社区名称：驻马店市产业集聚区金桥社区（以下简称金桥社区）、驻马店市产业集聚区2012期公共租赁住房社区（以下简称2012期公租房社区）。住宅类型为普通多层住宅。4、乙方提供服务的受益人为金桥社区和2012期公租房社区的全体物业所有权人（以下简称业主）和物业使用权人（××）。5、委托物业管理服务期限为贰年。自2016年7月20日起至2018年7月19日止。6、本合同约定的物业费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用（以下简称物业费用）的相关规定；本合同约定的物业管理区域的物业费采取包干制的形式，按照业主和使用人所居住的房屋的建筑面积交纳。物业费用从甲方自2016年7月20日通知乙方正式进驻两个社区开展物业服务之日起计收。甲方按照本合同约定向乙方支付的社区物业费用按照乙方中标的多层建筑0.43元人民币/m2/月的标准计算，分金桥社区和2012期公租房社区两个部分，其中：金桥社区的物业费用，一是甲乙双方约定按照0.20元人民币/m2/月的标准向金桥社区内居住的业主收取其所居住的房屋的建筑面积的物业费用；二是根据市产业集聚区主任办公会研究意见，甲方按照乙方中标价格扣除乙方向金桥社区业主收取的物业费用后，按照0.23元/m2/月的标准补贴给入住金桥社区的拆迁群众，直接支付给乙方。7、结合金桥社区内入住的都是市产业集聚区拆迁后搬迁至社区的农村拆迁居民，收入普遍较低的实际情况，经市产业集聚区管委会主任办公会研究决定，为切实减轻群众负担，支持乙方进驻社区开展物业服务，乙方入驻两个社区第一年度首月的物业费由甲方全额支付，乙方入驻后的第一年度只需向金桥社区居民收取11个月的物业费用，即第一年度只收取2016年8月20日至2017年7月19日。8、本合同约定期限内，由乙方自2016年8月20日起开始按照0.20元/m2/月的标准向金桥社区入住的业主收取物业服务费用，甲方不再承担且甲方不承担任何连带责任等条款”。三、2017年12月8日，产业集聚区管委会（甲方、委托方）与原告利达公司（乙方、受托方）签订《金桥社区、2012期和2013期公租房社区物业管理服务补充合同书》（补充合同一）一份，约定：2016年7月17日，市产业集聚区国有资产管理办公室组织相关单位人员和社区居民代表，按照管委会主任办公会研究同意的竞标方案，通过面向社会公开、公平、公正的招标，河南利达物业管理有限公司以多层住宅的物业管理费用0.43元/m2/月中标。近一年来，乙方严格按照双方签订的合同约定，尽职尽责为社区群众搞好物业服务，积极配合甲方开展“创文创卫”工作，受到了社区群众的好评。目前，随着拆迁群众陆续入住原合同未涉及的金桥社区24号楼、26号楼和34号楼；2012期公租房社区的10号楼、11号楼、2013期公租房社区的12-16号楼，现需对以上交付乙方开展物业管理服务的住宅按建筑面积签订物业管理服务补充合同等条款。四、2018年7月16日，产业集聚区管委会（甲方、委托方）与原告利达公司（乙方、受托方）签订《金桥社区、2012期和2013期公租房社区续签物业管理服务合同书》一份，约定：2018年7月1日按照管委会主任办公会的安排，组织相关处室和单位、社区居委会的工作人员对乙方两年来的履约情况和社区管理实际状况进行了综合考核，重点针对工作总结陈述、配合创文创卫工作开展、合同履约、基础服务、群众满意度等5个方面进行公开、公平、公正的综合考评打分，乙方获得98.9分，考核合格，可以续签金桥社区、2012期和2013期公租房社区物业管理服务合同。服务期限五年，自2018年7月20日起至2023年7月19日止；物业费用标准同2016年合同等内容。原告利达公司进入该小区提供物业服务后，被告未向原告交纳物业费。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，一、庭审中，原告向本院提交：1、公告一份，载明“金桥社区各位住户：为提高社区群众生活水平，完善社区配套功能，优化社区居住环境，根据国务院和河南省《物业管理条例》及建设部《物业管理招投标办法》本着“政府主导、属地管理、业主参与、社会支持、企业介入、市场运作”的方针，产业集聚区管委会于2016年7月15日对金桥社区的物业管理进行了公开、公正的招标，最终河南利达物业管理有限公司以综合优势中标，该公司于2016年7月20日正式进驻金桥社区。开展服务工作两年以来，该公司执行物业服务标准，遵守双方签订的合同约定，根据物业服务范围开展了保洁、保安、绿化养护、档案管理、设施维护等具体工作。当初社区脏乱差的现象得到管控，社区居住环境水平有了提高。为了保证小区物业服务正常开展，希望各位住户（业主）按照《物业管理条例》及《物业收费管理办法》履行好自己的义务，及时向物业公司交纳所欠物业费用。产业集聚区管委会。2018年11月15日”。被告称该份公告没有张贴过。2、催缴物业费通知书5张，原告用以证明其多次向被告催缴物业费，被告至今未缴纳。上述事实，有原告提交的《市产业集聚区安置小区第二批安置房交房合同》、《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》、公告、照片等证据、被告提交的照片、收据、证明等证据及原、被告陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。本院认为，1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告马焕成系驻马店市产业集聚区第三批安置房（即金桥社区）第35幢3单元5层西户业主，2016年7月17日，原告利达公司中标金桥社区普通多层住宅的物业管理工作。同年10月25日，原告与产业集聚区管委会签订《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》一份，约定由原告利达公司对本案诉争的小区提供物业管理服务。合同到期后，原告又与产业集聚区管委会于2018年7月16日签订《金桥社区、2012期和2013期公租房社区续签物业管理服务合同书》，为金桥社区提供物业服务。被告马焕成虽不是合同的一方当事人，但根据上述法律规定，该合同对被告具有约束力。故原、被告之间形成物业服务合同关系，双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2、金桥办事处与被告马焕成签订的《市产业集聚区安置小区第二批安置房交房合同》载明“……为维护小区安全和卫生等居住环境，安置房交付后，甲方负责择优选定物业管理公司对该小区进行物业管理……乙方承担物业管理费用。乙方（各居住户）应服从物业公司管理。乙方应按时足额缴纳各项物业管理费用……”；同时，从产业集聚区管委会与原告利达公司签订的合同中显示，考虑到金桥社区为安置小区，业主是失地农民，没有固定工作的情况，产业集聚区管委会与原告签订的合同中虽约定普通多层住宅的物业管理费为0.43元/m2/月，但原告仅按照0.2元/m2/月的标准向金桥社区业主收取物业管理费，产业集聚区管委会按照0.23/m2/月的标准补贴给入住金桥社区的拆迁群众，直接支付给原告，且原告入驻第一年度向金桥社区业主收取11个月的物业管理费。综上，被告马焕成抗辩其未与原告签订物业合同，不应交纳物业费的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。3、本案中，原告履行了物业管理义务后，享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告负有按照房屋的建筑面积交纳物业管理费的义务，被告未按期交纳，虽经原告催要后仍未按期交纳，构成违约，现原告请求被告交纳2016年8月20日至2020年7月19日的物业管理费1118.6元（119平方米×0.2元/月×47个月），于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告交纳2016年7月20日至2016年8月19日的物业管理费，根据《金桥社区和2012期公租房社区物业管理服务合同书》约定，原告入驻社区第一年度首月的物业费由产业集聚区管委会全额支付，原告入驻后第一年度只收取11个月的物业费用，即第一年度只收取2016年8月20日至2017年7月19日的物业管理费，故对原告上述请求，不符合合同约定，本院不予支持。4、关于被告抗辩原告物业服务质量差，对损坏的公用设施维护不力，对业主反映的问题不处理问题。因被告未提供相关证据加以证明；从产业集聚区管委会与原告签订的合同及公布的公告中也能显示出，原告按照合同约定提供物业服务，受到社区群众好评，也认可原告为金桥社区提供的物业服务质量。综上，对被告上述主张，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告马焕成于本判决生效后十日内向原告河南利达物业管理有限公司支付物业管理费1118.6元。二、驳回原告河南利达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告马焕成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元（已减半收取25元），由被告马焕成负担。本判决为终审判决。审判员  李文平二〇二一年六月十六日书记员  张兴华