黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1002民初752号 原告：陈长龙，男，1968年10月出生，汉族，住黑龙江省宁安市宁安镇。 委托诉讼代理人：杜振宇，牡丹江市爱民区向阳法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈荣阳（系原告儿子），男，1991年6月出生，汉族，住牡丹江市东安区。 被告：绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆街南、穆棱河路东,海域-白桦原墅商业区9号。 法定代表人：王力南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张经滨，黑龙江国大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石梦琳，女，1989年1月19日出生，汉族，绿地集团牡丹江置业有限公司法务专员，住黑龙江省牡丹江市东安区江南星河传说雍华庭8号楼1单元701室。 原告陈长龙与被告绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈长龙及其委托诉讼代理人杜振宇，被告绿地公司的委托诉讼代理人张经滨、石梦琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈长龙向本院提出诉讼请求：1.请求被告绿地公司支付逾期交房违约金66956元（自2016年1月30日至2020年9月30日）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年2月2日签订国际花都兰庭XX室的《商品房买卖合同》，建筑面积XX平方米，总价款392709元。合同第十一条约定房屋交付日期为2015年10月30日。2015年7月29日双方又签订了《商品房买卖合同的变更条款》，将原买卖合同的第八条、第十二条的内容作了删改，其中第十二条变更为：出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付总房价款万分之一的违约金。被告方承诺违约金计算至取得竣工备案证之日止。截止目前，该商品房仍然没有取得竣工备案证，原告至今不能办理房照。根据合同约定，被告应当支付给原告违约金66956元，该违约金款至今未付。原告认为，原、被告之间签订的合同，双方应当遵守履行。被告没有完全履行合同义务，应当承担违约责任。 被告绿地公司辩称：原、被告双方签订的房屋买卖合同约定房屋的交付时间为2015年10月30日前，违约金计算时间为宽展期90日后。被告于2016年12月6日已将房屋交付给原告，按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题会议纪要第12条第二款的规定，买受人明知接受的房屋不具备法定或约定的条件，仍然接受房屋的，又以交付房屋不具备交付条件为由，主张逾期交房违约金的不予支持。因此，原告所主张的逾期交房违约金不符合法律规定，请求予以驳回。假设，原告所主张的逾期交房违约金如果成立的情况下，部分诉请已经超过法定诉讼时效。按照原告起诉状所书写的时间为2020年10月29日，从2020年10月29日往前倒退三年，即2017年10月29日前的原告诉讼请求已超过诉讼时效。被告取得竣工备案证的时间为2018年12月26日，按照原被告的合同约定，违约金应计算至2018年12月26日。原告所主张的2018年12月26日之后的逾期交付违约金没有事实依据没有法律依据，请求予以驳回。同时，被告将房屋交付给原告时为原告垫付了2017年的供热费1326元，2018年垫付的供热费2402.55元，并给付原告违约金5400元。被告替原告垫付的费用和已支付的违约金应予以扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的商品房买卖合同复印件一份、商品房买卖合同的变更条款复印件一份、延期交房谅解备忘录复印件一份、购房交款收据复印件一份，被告未提出异议，本院予以确认并留存其复印件在卷佐证。对被告提交的哈尔滨银行网银转账回单及凭证复印件二份，原告未提出异议，本院予以确认并留存其复印件在卷佐证。对本院依职权调取的本院（2020）黑1002民初1616号民事裁定书、受理案件通知书，原、被告未提出异议，本院予以确认并留存其复印件在卷佐证。 对被告所举有争议的证据，本院认定如下： 证据一，商品房结算及进户凭证和证明一份。证明：原告所购买的房屋于2016年12月6日办理房屋入住手续，交付给原告使用至今。居住期间原告未对逾期交房提出过异议。 被告绿地公司质证，对该组证据形式要件和证明问题均有异议，认为：被告提交的证明是国际花都兰庭物业管理处，但其盖章显示上海科瑞物业管理发展有限公司牡丹江分公司，相互不符，并不是本案被告绿地集团牡丹江置业有限公司所出具的证据。同时被告主张交付标准是不符合原告的实际接收条件的，原告接收房屋应等同于其他业主一样，在被告向其他业主出示竣工备案证之日止，才视为实际接收房屋，违约金才停止计算。 本院认为，该组证据系书证，具有客观真实性，故本院对该组证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月2日，原告陈长龙与被告绿地公司签订《商品房买卖合同(预售)》，出卖人为绿地公司，买受人为陈长龙。合同约定陈长龙购买绿地公司开发建设的国际花都兰庭XX号，建筑面积XX平方米的房屋一处。陈长龙向绿地公司支付了全部购房款392709元。《商品房买卖合同(预售)》第十一条（一）项约定：“出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条2项约定“买受人给予出卖人90日的宽展期，准许出卖人在该宽展期届满日前达到交付使用条件，并且不视为出卖人逾期交付。除不可抗力外，出卖人在宽展期届满后仍不能达到交付使用条件的，自宽展期届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金。”2015年7月29日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同的变更条款》，其中约定：“出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：出卖人按日计算向买受人支付总房价款万分之一的违约金，直至符合交付标准为止。”2016年2月3日和2016年9月9日，绿地公司分两次给付陈长龙逾期交房违约金各2700元，共计5400元。2016年12月6日，双方再次签订《延期交房谅解备忘录》，约定“乙方购买的牡丹江国际花都兰庭XX室住宅，商品房购房合同约定2015年10月30日交付，因工期延误原因，延期交房违约金按合同约定截止至取得竣工备案证之日止。考虑到国际花都兰庭项目延期交付给乙方带来的不便，双方约定2016年度供暖费用（供暖费用起止时间为2016年10月15日至2017年4月15日）及2017年物业费用（物业费起止时间2016年12月6日至2017年12月31日）由甲方代为支付。乙方不再请求取消合同约定的宽展期。”2016年12月6日，绿地公司将案涉房屋交付给陈长龙，并于2016年12月23日办理了进户手续。2018年12月26日，绿地公司取得建设工程竣工验收备案证书。 另查明，本案陈长龙曾通过网上立案向本院提起诉讼，本院于2020年11月13日立案。因陈长龙在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，本院于2020年11月23日作出（2020）黑1002民初1616号民事裁定，按原告陈长龙撤回起诉处理。 再查明，绿地公司提出2016年2月3日和2016年9月9日绿地公司两次给付陈长龙逾期交房违约金5400元，原告应当予以扣除的抗辩理由，在庭审中，陈长龙予以认可并同意从诉讼请求中予以扣除。 本院认为，本案系原告陈长龙购买被告绿地公司的房屋，双方因在履行房屋买卖合同过程中产生的纠纷，故本案案由为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同的变更条款》及《延期交房谅解备忘录》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。 关于本案诉讼时效的问题。本案中《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付日期为2015年10月30日，依据合同约定，陈长龙同意给绿地公司90日的宽展期，即案涉房屋在2016年1月28日之前达到交付使用条件的，不视为绿地公司逾期交付。绿地公司应当自宽展期届满次日起，即2016年1月29日起承担违约责任，向陈长龙按日支付已付房价款392709元万分之一的违约金。此时，逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年。”陈长龙因逾期交房提起违约之诉，绿地公司提出诉讼时效抗辩理由，陈长龙未能举证证明存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，应当以陈长龙2020年11月13日第一次向法院起诉立案之日起倒推，保护三年的逾期交房违约金，对绿地公司提出的部分诉讼请求已经超过法定诉讼时效的辩解意见，本院予以支持。 关于陈长龙要求绿地公司支付逾期交房违约金66956元（自2016年1月30日计算至2020年9月30日）的诉讼请求问题。因2017年11月13日之前的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，故原告诉讼请求中2016年1月30日至2017年11月12日的逾期交房违约金，本院不予支持。对于剩余的2017年11月13日起至2020年9月30日的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”。《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条规定：“建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用……”。本案中，被告作为开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用，其中包含两层意思：一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋。只有上述两项同时具备，才是房屋的有效交付，否则都是逾期履行行为，都要承担逾期违约责任。购房者对房屋的接收不能免除开发商在并不具备交付条件时交房应承担的违约责任。且双方签订的《商品房买卖合同的变更条款》上也明确约定了违约金的计算至符合交付标准为止。故对绿地公司认为2016年12月6日已经交房之后不承担违约金的抗辩理由，本院不予支持。违约金的计算应至2018年12月26日绿地公司取得竣工备案证达到交付使用条件时止。因陈长龙支付给绿地公司的购房款为392709元，案涉商品房工程在2018年12月26日取得竣工备案证，达到交付使用条件，故绿地公司应当支付违约金的期间应从2017年11月13日起计算至2018年12月26日止共计408天。陈长龙主张的逾期交房违约金应认定为16022.53元（392709元×日万分之一×408日=16022.53元）。又因在庭审中陈长龙同意将绿地公司两次支付给原告的违约金5400元，从本案请求的逾期交房违约金的诉讼请求中扣除，因此，对绿地公司主张应扣除已付的违约金5400元的抗辩理由，本院予以支持。扣除绿地公司已经支付的5400元违约金，绿地公司实际应给付陈长龙逾期交房违约金10622.53元（16022.53元-5400元=10622.53元）。 关于绿地公司抗辩替陈长龙垫付2017年供热费1326元及2018年供热费2402.55元，应予以扣除问题。因庭审中，陈长龙对此不予认可，绿地公司亦未提供证据支持其主张，故对绿地公司此抗辩意见，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效之日起 十日内给付原告陈长龙逾期交房违约金10622.53元； 二、驳回原告陈长龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1474元，减半收取计737元，由原告陈长龙负担619元，被告绿地集团牡丹江置业有限公司负担118元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  唐功恩 二〇二一年六月三十日 书记员  任巧迪