北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9565号上诉人(原审被告)：栗小锋，男，1983年12月2日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人(原审原告)：王耀君，男，1982年6月10日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人栗小锋因与被上诉人王耀君房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初18958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人栗小锋，被上诉人王耀君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栗小锋上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项。2、本案一二审诉讼费由王耀君承担。事实和理由：案涉合同于2020年5月27日终止，一审判决认定擅自转租有误，王耀君欺骗误导法院的公正性。王耀君提供给法院的微信聊天记录不完整少了证明房屋不是栗小锋居住的部分，王耀君从合同起租时就知道房屋不是栗小锋本人居住。王耀君辩称，同意一审判决，不同意栗小锋的上诉请求。王耀君向一审法院起诉请求：1．请求判决栗小锋赔偿违约金14600元；2．请求判决栗小锋赔偿转租他人故意拖延使用3日（按日租金200％标准）的违约金1458元；3．请求判决栗小锋房屋灯具维修费用252元，违法损坏入户门锁费用180元，王耀君入户开换锁费用200元，保洁清扫房屋费用300元，欠缴自来水费45元，总计977元；4．请求栗小锋给付尚欠的2020年1月-3月的租金5000元；5．请求判决栗小锋返还王耀君房屋的门禁卡、燃气卡、购电卡及一个餐椅；6．请求判决栗小锋赔偿王耀君起诉期间的误工费1000元；7．本案诉讼费由栗小锋承担。一审法院认定事实：2019年5月5日，王耀君与栗小锋签订《北京市房屋租赁合同》，约定王耀君将位于北京市通州区1303自购房屋出租给栗小锋居住使用，租赁期限为2019年5月28日至2020年5月27日。租金标准为每月7300元，支付方式为银行汇款，押一付三，押金为7000元。该合同第七条约定：甲方同意乙方将承租房作为居住使用，未经甲方允许不得转租或用于其它用途。该合同第八条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达10日的。2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达10日的。2．欠缴各项费用达1000元的。3．擅自改变房屋用途的。4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。（五）其他法定的合同解除情形。该合同第九条约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的200％标准支付违约金。（五）甲方单方解除合同的除了支付合同规定的违约金以外还需要承担因解除合同而带来的其它方面的损失包括但不限于水、电、网络宽带、乙方购置家具和装饰、乙方安置房屋租户所产生的相关费用均由甲方承担。涉案合同到期前，双方于2020年5月9日在微信上达成补充协议，内容为：“根据双方于2019年5月5日签订的房屋租赁合同，因合同到期，经双方协商达成以下条件：1．变更支付方式为月付，每月提前七日交付下月房租。2．合同有效期按月继续顺延，顺延时间最多不超过三个月。其他合同条款不变。续租或解约需提前三十日告知甲方，解约需配合甲方房客看房”。租赁合同签订后，栗小锋给付了王耀君押金7000元，并且栗小锋一直给付王耀君租金直至合同到期，自2020年5月28日起，栗小锋不再向王耀君支付房屋租金。栗小锋于2020年5月30日搬离涉案房屋。双方签订合同后，栗小锋在租赁期内将房屋转租他人使用。王耀君在2020年1月至3月期间为栗小锋免除租金5000元。在一审法院审理过程中，双方均确认涉案合同于2020年5月30日解除。栗小锋在庭审中提交一份王耀君于2018年5月20日签订的《委托书》，本人王耀君是北京市通州区1303房间业主，现委托栗小锋（身份证：×××）先生代为管理此房屋，委托事宜包括开通网络宽带、房间设施维修、签署租赁合同、收取房屋租金等相关事宜。委托期限2018年05月20日-2020年5月27日。王耀君述称，委托期限并非王耀君所写，该委托书已经作废。栗小锋在庭审中承认该委托期限为栗小锋自己书写。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，王耀君与栗小锋就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》以及补充协议系自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。该合同第七条约定：甲方同意乙方将承租房作为居住使用，未经甲方允许不得转租或用于其它用途。本案中，栗小锋未经王耀君允许擅自将涉案房屋转租他人，已经构成违约。栗小锋虽提供一份由王耀君签字的委托书，但栗小锋自己亦承认委托书的委托期限并非王耀君所写，栗小锋的证据难以自圆其说，对其观点一审法院不予采信。故王耀君请求判决栗小锋赔偿违约金14600元的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于栗小锋在合同到期后，仍使用涉案房屋三日的事实，因为双方并未签署书面合同，仅在微信上签署补充协议，亦未对租期进行明确约定，应视为达成不定期租赁合同，栗小锋应当按照该补充协议约定支付王耀君房屋租金，但王耀君并未对此主张，对此一审法院不持异议。关于王耀君认为栗小锋延期支付三日房屋租金，对此一审法院认为，根据双方签订的补充协议，栗小锋应当每月提前七日交付下月房租。故栗小锋延期支付房屋租金构成违约，王耀君请求判决栗小锋赔偿转租他人故意拖延使用3日（按日租金200％标准）的违约金1458元的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于灯具维修费和水费。栗小锋对此认可，愿意支付王耀君相关款项，一审法院予以确认。关于门锁费用和房屋清扫费用。栗小锋未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果。关于王耀君主张的栗小锋尚欠的2020年1月-3月的租金5000元。对此一审法院认为，王耀君在庭审中认可是其对栗小锋的免租金额，故其该项主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于门禁卡、燃气卡、购电卡及一个餐椅。栗小锋未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果。关于误工费。栗小锋未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果。判决：一、确认王耀君与栗小锋于2019年5月5日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月30日解除；二、栗小锋支付王耀君擅自转租的违约金14600元和延期支付租金的违约金1458元，以上违约金共计16058元，于判决生效之日起七日内执行清；三、栗小锋支付王耀君灯具维修费252元和水费45元，以上共计297元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回王耀君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费188元，由王耀君负担55元（已交纳），由栗小锋负担133元，于本判决生效后七日内交纳。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为栗小锋应否承担相应的擅自转租和延期支付租金的违约责任。本案中，双方签订的《北京市房屋租赁合同》明确约定了未经出租人王耀君同意不得转租，但是栗小锋未经王耀君同意又将涉案房屋擅自转租他人，违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。同时，根据查明的事实，栗小锋还存在延期支付租金的情况，亦要依约承担相应的违约责任。一审法院参照合同的约定，结合本案实际情况，确定的违约金的数额，合理适当。一审法院的其他处理，亦无不当。综上所述，栗小锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由栗小锋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 林存义二〇二一年六月三十日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 王 艳