河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终2838号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心（原洛阳市房产管理局涧西分局），住所地：洛阳市涧**太原路**。法定代表人：王晶，该物业服务中心主任。委托诉讼代理人：王根立，河南荣信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓玲，该物业服务中心职工。上诉人（原审被告、反诉原告）：张晓娜，女，1981年11月28日出生，汉族，住洛阳市涧**。上诉人洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心因与上诉人张晓娜房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2021）豫0305民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心的委托诉讼代理人王根立、郑晓玲，上诉人张晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，改判张晓娜向洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心支付租金10万元及违约金1万元；2.本案二审诉讼费由张晓娜负担。事实与理由：一审判决第三项遗漏了洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心关于2020年12月16日至2020年12月31日的租金及违约金诉求，一审判决未支持该半个月的租金及违约金是错误的。2020年12月15日发生的火灾范围很小，就火灾赔偿事宜，张晓娜已与事故责任方和解履行完毕，但火灾与本案合同的履行根本就是两个概念，火灾处理完毕后，张晓娜仍占有洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心的房子，直至上诉之日仍未交房。一审认定张晓娜自火灾发生后未再正常使用房屋属于认定错误，据此不支持2020年12月16日至2020年12月31日的租金及违约金诉求显然错误。张晓娜辩称，当初选择案涉房屋办学是为了做美术教育培训的。我在案涉房屋装修的合同未保存，但是有向装修公司会计转账的凭据29万元（20万转账、9万现金）。如果我在新址另行装修，会有巨大投入，而且竞争力减弱。不同意对方的上诉请求，因为修路围挡时间长影响培训班生源，双方应当分担。对方没有给我提供收益保障。同意解除租赁合同。张晓娜上诉请求：1.请求对一审判决的诉讼费金额进行复核，依法重新计算并确认本案诉讼费为1690元；2.依法撤销一审判决的9000元违约金，查明事实后依法改判或将案件发回重审；3.张晓娜2020年12月15日至2021年6月30日的装修折旧费应抵扣4万元租金；4.由洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：张晓娜对一审诉讼费金额有异议，本案为租赁合同纠纷，应按照租赁合同纠纷涉及的租金金额计算诉讼费，减半收取后应为1690元。一审法院查明了涉案房产门前的太原围挡施工、疫情及火灾等情况，对张晓娜的租赁期间的正常经营造成了影响，不应简单地认定张晓娜违约。洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心辩称，1、对张晓娜第一项诉求，我们也认为诉讼费偏高。因为我们的一审诉求要求解除合同后返还房子，一审将返还房子的面积计算总价值收取的诉讼费，该计算方式不合理。2、对张晓娜的第二第三第四项诉求，我们认为其理由不能成立。一审已经查明系张晓娜违反双方的租赁协议约定，并且拖欠租金超过一个月，涧西区住房服务中心有权解除合同，我们正是基于此权利进行了解除。张晓娜由于违约行为应当承担违约责任。另外张晓娜所主张的装修损失以及折旧费用没有任何依据，其上诉理由不能成立，应驳回其上诉。洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《租赁协议》。2、判令被告立即交还租赁原告位于洛阳市××西区××路××（面积733.29平方米）的房产、四楼北半部（面积366.65平方米）的房产。3、判令被告立即支付拖欠原告租金14万元（计算自2020年6月1日至12月31日止，每月租金19600元，每月保洁费400元），并承担违约金1.4万元（按拖欠租金总额10%计算）。4、被告承担本案诉讼费用。张晓娜向一审法院提出反诉请求：1、要求判令被反诉人赔偿反诉人的租赁房屋装修损失及营业损失共计18万元；2、由被反诉人承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2019年12月5日，中共洛阳市××西区区委机构编制委员会通知撤销洛阳市房产管理局涧西分局，并于2019年12月16日通知洛阳市房产管理局涧西分局被组建成洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心。2018年4月25日，原洛阳市房产管理局涧西分局（现为洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心）（甲方、出租人）与张晓娜（乙方、承租人）签订《租赁协议》一份，约定：（甲方）将位于涧西区太原58号三楼（建筑面积733.29平方米）、四楼北半部（建筑面积366.35平方米）的营业用房租赁给张晓娜（乙方）进行经营，租赁期限为叁年，租期从2018年7月1日至2021年6月30日止；租金按季度缴纳：乙方每季度向甲方缴纳租金58800元，另乙方承担该楼4、5层南半部分公共部位保洁员工资每季度1200元（每月400元），如保洁员辞退，该工资计入房租，一并交予甲方；租金缴纳时间为协议签订之日起，缴纳三个月租金，以后每季度的前一个月25日前缴纳下一季度租金；租金逾期一天，甲方每日按月租金的5%加收违约金，并停止对乙方的水、电供应；如超过10日未交租金，本协议自行终止，甲方有权收回该房产；甲方通知乙方10日内清空房屋内乙方物品，如乙方不按甲方通知清空房屋中物品视为乙方放弃房屋内物品的权利，甲方有权自行处置房屋中乙方物品；在下列情况下，甲方有权提前解除协议，收回房屋：……乙方拖欠租金达一个月以上……。协议签订后，洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心将房屋交付张晓娜使用，张晓娜在租赁的该房产内经营“卓越画室”，张晓娜依约向洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心支付租金至2020年5月，期间，因疫情原因，洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心为张晓娜减免2020年2、3月租金。自2020年6月1日起之后的租金，张晓娜未再缴纳。2020年8月4日，洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心在租赁房屋楼道入口处张贴《涧西区住房保障和社区物业服务中心关于解除太原58号楼租赁协议的通知》，写明：张晓娜（卓越画室、四楼403、406、409）：按照工作安排，我中心（原洛阳市房产管理局涧西分局）计划于2020年12月31日前解除太原58号楼（红叶宾馆）所有与承租户签订的租赁协议，收回租赁使用权，交由涧西区政府管理；原双方签订太原58号楼三楼（733.29平方米）、四楼北半部（建筑面积366.65平方米）和四楼三间办公用房（403、406、409）租赁协议到期日分别为2021年6月30日和2020年8月30日到期，将提前终止；2020年12月31日前，你单位缴清租金后，将签订解除双方租赁协议的合同，同时提前做好搬离工作。2020年12月15日，因楼内其他住户装修施工导致案涉房屋发生火灾。火灾造成张晓娜的损失，经张晓娜与施工方协商，由施工方向张晓娜赔偿28000元。火灾发生后，张晓娜未再正常使用租赁的房屋。另查明，洛阳市轨道交通有限责任自2020年6月在太原建设“太原隧道”工程，在太原进行围挡施工，根据公示牌显示施工日期为2020年6月至2021年6月。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心与被告（反诉原告）张晓娜签订的《租赁协议》系双方真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,应当认定合法有效。双方在租赁协议中约定“租金按季度缴纳”“每季度的前一个月25日前缴纳下一季度租金”“在下列情况下，甲方有权提前解除协议，收回房屋：……乙方拖欠租金达一个月以上……”；按照约定，张晓娜最迟应当在2020年5月25日前缴纳下一季度的租金，但张晓娜至今未交2020年6月1日至12月期间的租金，张晓娜拖欠租金超过一个月，洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心有权要求解除合同，洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心张贴《涧西区住房保障和社区物业服务中心关于解除太原58号楼租赁协议的通知》的行为并无不当，故对于洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心要求解除双方签订的《租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持；进而对于洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心要求张晓娜返还位于洛阳市××西区××路××（面积733.29平方米）、四楼北半部（面积366.65平方米）的房产的诉讼请求，本院亦予以支持。对于洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心要求张晓娜支付2020年6月1日至12月31日租金和保洁费的主张，鉴于在此期间涉案房产门前太原围挡施工、疫情及案涉房产发生火灾等情况，本院酌定在洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心已减免2个月租金的基础上再减免2个月，租金应按照每月19600元（每季度租金58800元÷3个月）、每月保洁费400元，自2020年6月1日计算至2020年12月15日（发生火灾之日），再减免两个月，故张晓娜应向洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心支付租金和保洁费共计90000元（20000月×4个月+10000元）。关于违约金，洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心要求按拖欠租金总额10%计算违约金，未超出双方合同约定，张晓娜还应当向洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心支付违约金9000元（90000元×10%）。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于张晓娜主张的装修损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，本案中，张晓娜租赁房屋发生火灾造成的损失已经由施工方进行赔偿，张晓娜未提供充分的证据证明其租赁房屋中已形成附合的装饰装修物的剩余租赁期内残值损失，且双方对已形成附合的装饰装修物的处理未做约定，故对于该主张本院不予支持。关于张晓娜主张的营业损失，张晓娜未提供充分的证据证明洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心的行为造成经营损失，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、四五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心与被告（反诉原告）张晓娜签订的《租赁协议》；二、被告（反诉原告）张晓娜于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心交还位于三楼（面积733.29平方米）、四楼北半部（面积366.65平方米）的房产；三、被告（反诉原告）张晓娜在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心支付租金90000元及违约金9000元；四、驳回原告（反诉被告）洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张晓娜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取21615元,反诉费减半收取1950元，由被告（反诉原告）张晓娜承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.一审判决的租金与违约金是否恰当；2.本案是否应当减免租金；3.物业中心是否存在停水停电等行为。洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心与张晓娜于2018年4月25日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定。《租赁协议》约定，“租金缴纳时间为协议签订之日起，缴纳三个月租金，以后每季度的前一个月25日前缴纳下一季度租金；租金逾期一天，甲方每日按月租金的5%加收违约金，并停止对乙方的水、电供应；如超过10日未交租金，本协议自行终止，甲方有权收回该房产”，故张晓娜未按照合同约定的时间缴纳2020年6月至12月的租金，构成违约，应当足额缴纳租金并承担违约责任。按照双方合同约定，张晓娜超过10日未缴纳租金，洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心有权单方解除合同，故一审法院根据洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心的诉讼请求，判令解除双方签订的《租赁合同》，并无不当。考虑到案涉房屋所在的太原围挡施工、疫情及火灾因素对张晓娜的正常经营产生的影响，一审法院根据公平原则，在洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心已经减免2个月租金的基础上，酌定再减免2个月租金，并无不当。因2020年12月15日火灾发生之后，张晓娜未再正常使用涉案房屋，故对2020年12月16日至2020年12月31日的租金，一审法院未予支持，本院予以确认。关于物业中心是否存在停水停电等行为，张晓娜并未提交充分证据，本院不予支持。一审诉讼费计算有误，本案系房屋租赁合同纠纷，不应按照房屋价值计算诉讼费，而应当根据起诉的租金数额为标准，故本案一审本诉诉讼费经核算应当为3380元。综上所述，洛阳市××西区住房保障和社区物业服务中心和张晓娜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件诉讼费减半收取1690元，反诉费减半收取1950元，由张晓娜负担；二审案件受理费1372元，由洛阳市涧西区住房保障和社区物业服务中心负担100元，由张晓娜负担1272元。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二一年六月十八日书记员  常冰莹