广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初3999号原告：广州达峰房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇港口大道北336号3幢2楼之二。法定代表人：许哲，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：江显斌，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙爱金，广东广信君达律师事务所律师。被告：李磊，男，1972年1月10日出生，汉族，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：赵艳玲，广东厚载律师事务所律师。原告广州达峰房地产开发有限公司诉被告李磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州达峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人江显斌、龙爱金，李磊及其委托诉讼代理人赵艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州达峰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除原告与被告签署的《商铺出租合同》及补充协议，被告向原告交还租赁的商铺；2.被告向原告支付拖欠租金135397元（自2020年2月计至2021年1月28日）；3.被告向原告支付拖欠管理费72708元（自2020年2月计至2021年1月28日）；4.被告向原告支付迟延支付租金的违约金68472元（暂计至2021年1月28日），违约金的计算方式为每迟延一日，按应付租金总额的千分之二支付，直至租金付清之日；5.被告向原告支付迟延支付管理费所产生的利息2427.36元（暂计至2021年1月28日），利息按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算，至管理费付清之日；6.确认原告依约没收被告交付的履约保证金63076元；7.被告承担原告为此支付的律师费10000元；8.被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告增加诉讼请求：被告向原告支付房屋占用费53575.7元（占用费自2021年1月29日暂计至2021年5月31日共76949.7元，扣除被告2021年3月支付的23374元后还应支付53575.7元）。事实和理由：原告系位于广州市增城区增江街学府路1号学府雅苑4幢203、204号商铺的权属人。2019年11月1日，原告与被告签署《商铺出租合同》，双方签订《商铺出租合同》后同日就商铺管理费计算及支付之事宜签订《商铺出租合同补充协议》。原告于2019年9月向被告交付商铺，被告对承租商铺予以接收后并己实际使用来经营“俊林网吧”。2019年12月，被告开始拖欠租金及管理费。为此，原告多次与被告联系、发出《缴费通知》、律师函等，但被告一直未予理会。至2021年1月28日，经原告多次催促，被告仅支付拖欠的2019年12月与2020年1月的租金及管理费共46748元，仍拖欠租金135397元、管理费72708元。原告认为，被告无故不履行支付租金及管理费等费用已严重违反租赁协议。基于合同约定，原告有权依约要求被告支付迟延支付租金的违约金。由于被告一直拖延履行支付租金、管理费的义务，拒不履行合同义务，属于根本违约，原告根据合同约定决定单方解除合同，并于2021年1月28日向被告发出《解除合同通知函》。故原告诉至法院，请求判如所请。被告李磊答辩称：一、不同意原告关于解除合同的请求，要求继续履行合同，继续使用涉案商铺。首先，被告未能按时交租的原因是在于受疫情影响，无法正常使用商铺，并非恶意拖延交纳租金，依法不应认定为违约。依据最高人民法院印发的《关于妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中被告原在学府雅苑1幢205经营网吧，租期届满后，原告不同意续租，并建议被告搬迁至4幢203、204房，同时承诺在被告办理证照更换及装修期间免收租金。被告自行请相关人员对涉案房屋的消防进行整改，故拖延至2019年12月20日才成功办理消防合格证。拿到消防合格证后，被告立即向有关部门办理互联网上网服务营业场所信息网络安全合格证等证照，但因疫情均被通知暂停办理，导致被告一直无法经营没有收入。对疫情所造成的影响原告是清楚的，并同意暂停支付租金。故被告并不是恶意违约。其次，被告为了长期经营前期投入较多，已将老家房子卖掉将所有积蓄全部投入，现因疫情刚稳定刚开始经营，若解除合同将给被告造成无法承受的损失。最后，因疫情被告的商铺停业长达半年，没有任何收入，本着公平的原则，被告请求原告能够免收2020年2月至6月的应付租金及管理费，让原告顺利渡过疫情。二、被告因疫情欠租后，一直保持与原告的联系沟通，不存在违约行为。被告在开始营业后积极向原告交纳了70122元的租金，疫情期间未按时交租不应视为违约。无论合同是否解除，原告均不应要求被告承担违约责任。三、被告开业前即发生疫情这一不可抗力情形，导致被告无法开业无法经营没有收入，若继续要求被告按照原合同支付租金，对被告显失公平，被告请求法院变更合同，对合同约定的租金调低，准许被告免除2020年1月至6月的租金及管理费，并对被告因疫情停业无法经营的月份租金及管理费进行减半收取。根据最高人民法院印发的《关于妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，被告在经营证照不齐全的情况下即爆发疫情，被告所办理的证照也受到影响，被告为了配合疫情防控一直关门等待。故被告恳请法院对方约定的租金进行变更调低。四、退一步讲，即使本案判决被告需支付租金应先扣除原告已支付的4个月的租金及管理费、押金、装修押金、垫付消防整改费用等合计207322元。五、双方没有约定律师费的承担，应驳回原告关于律师费的诉请。本院经审理认定事实如下：位于广州市增城区增江街学府路1号4幢203、204号商铺的产权人为原告。2019年9月5日，原告向被告开具收据和发票，确认收取被告履约保证金63076元和租金15026元、管理费8348元。2019年11月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺出租合同》，约定：“……1.1甲方出租给乙方的商铺座落在广州市增城区增江街学府路1号学府雅苑4幢203、204号商铺，……建筑面积为333.91平方米。……3.1本合同租赁期限为伍年，自2019年11月1日起至2024年10月31日止。……4.2甲乙双方在本合同签订时，乙方需交付……合同履约保证金63076元，并缴交第一个月的租金。租金从第二个月开始，折算为按自然月支付，且须于每月5号前缴纳当月租金。4.2.1租金具体计算如下：租金为按年计算，每年分9个月平均支付（每年的1月、3-6月、9-12月收取租金），具体如下：第一年租金合计135234元（2019年11月01日至2020年10月31日），分9个月平均支付，每月15026元；第二年租金合计150264元（2020年11月01日至2021年10月31日），分9个月平均支付，每月16696元；第三年租金合计159282元（2021年11月01日至2022年10月31日），分9个月平均支付，每月17698元；第四年租金合计172026元（2022年11月01日至2023年10月31日），分9个月平均支付，每月19114元；第五年租金合计189225元（2023年11月01日至2024年10月31日），分9个月平均支付，每月21025元。……7.5甲方应协助乙方办理营业所需的工商、税务、规划、环保、消防、卫生、通讯、施工、增容（如有需要）及其它国家规定的申报手续或经营执照，协助乙方提供报批所需的相关文件、图纸、资料等。7.6乙方办理营业相关的证照（如：营业执照、特殊行业许可证等）手续需在装修验收结束后三个月内完成办理手续，相关费用乙方自理，未在规定时间内办理的，视为违约，装修押金不予退还。……9.2非经双方协商一致，任何乙方都无权以任何理由解除本合同，但由下列情形之一的，除违约方承担下列相应违约责任外，守约方有权解除本合同。合同自守约方发出书面通知书之日起即行解除：……9.2.2乙方逾期不支付租金，经甲方书面通知超过一个月仍未缴纳的；……违反本条款9.2.2、9.2.3、9.2.4项的，乙方应向甲方按1个月租金标准（以当时的租金标准计算）支付违约金，同时甲方不退还已收取的租金和押金。……10.1乙方迟延交付租金的，每延期壹天，按应付租金总额的千分之二支付违约金。10.2租赁期内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已提前缴纳的租金及履约保证金不予退回，同时赔偿甲方1个月租金（以退租当月租金为标准）作为违约金。……”等。同日，原告与被告签订《商铺出租合同补充协议》，约定：“……就乙方租用甲方座落于广州市增城区增江街学府路1号学府雅苑4幢203、204号的商铺作出约定，现就未尽事宜作出如下补充：1、鉴于甲方在商铺的整体招租及后期的管理、规划方面付出的人、财、物，乙方同意在原合同租金的基础上加付管理费作为对甲方的补偿，管理费按年计算……每年分9个月平均支付（每年的1月、3-6月、9-12月收取管理费）。2、管理费具体计算如下：第一年管理费合计75132元（2019年11月01日至2020年10月31日），分9个月支付，每月8348元；第二年管理费合计72132元（2020年11月01日至2021年10月31日），分9个月支付，每月8348元；第三年管理费合计79641元（2021年11月01日至2022年10月31日），分9个月支付，每月8849元；第四年租金合计86013元（2022年11月01日至2023年10月31日），分9个月支付，每月9557元；第五年租金合计94617元（2023年11月01日至2024年10月31日），分9个月支付，每月10513元。3、该管理费同租金一并支付。……”。2019年12月20日，广州俊林互联网科技有限公司取得涉案房屋地址的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2020年6月19日，广州俊林互联网科技有限公司取得《互联网上网服务营业场所信息网络安全合格证》。2020年6月29日，广州俊林互联网科技有限公司取得《网络文化经营许可证》。2020年6月20日，原告向被告发出《缴费通知》，载明被告已拖欠2019年12月至2020年6月共6个月的租金、管理费，要求被告收到通知后于2020年6月29日向原告缴交所欠费用。被告于2020年6月21日签收该通知。2020年9月3日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告支付欠租租金及管理费。2020年12月15日，被告通过罗九莲向原告转账23374元，并附言“俊林网吧2019年12月租金”；2021年1月19日，被告通过罗九莲向原告转账23374元，并附言“俊林网吧2020年1月租金”；2021年3月19日，被告通过罗九莲向原告转账23374元，并附言“俊林网吧2020年3月租金”。2021年1月25日，原告与广东广信君达律师事务所签署《民事委托代理合同》，载明原告因与被告之间的房屋租赁合同纠纷委托该律所律师予以处理，代理费为10000元等。2021年1月28日，原告通过邮寄的方式向被告发出《解除合同通知函》，载明因被告长期拖欠租金及管理费，故原告要求解除合同并要求被告办理涉案商铺，同时尽快缴付欠付租金、管理费及违约金。同时，原告的工作人员通过微信向被告发出电子版的《解除合同通知函》。2021年3月19日，原告再次通过手机短信向被告告知其已于2021年1月28日发出《解除合同通知函》事宜。上述事实有双方当事人提交的证据材料等在卷佐证，足以认定。为证明其抗辩，被告向本院提交：1.广州俊林互联网科技有限公司与深圳市沣港华消防实业发展有限公司广州分公司的《消防工程合同》，广州俊林互联网科技有限公司、广州长建物业管理有限公司增城分公司、深圳市沣港华消防实业发展有限公司广州分公司签订的《消防系统工程施工合同》，广州俊林互联网科技有限公司与州长建物业管理有限公司增城分公司签订的《消防系统工程协议》，以及相关费用收据，拟证明被告聘请相关公司对涉案房屋的消防系统进行整改，花费47750元，该费用应在应付租金中抵扣的事实。2.广州俊林互联网科技有限公司与广州海艺软件有限公司签订的《广州市网吧实名登记网络安全管理系统维护服务合同》及相关收据，广州市增城区文化广电旅游体育局于2020年5月26日出具的《公众聚集文化经营场所公示》和2020年6月9日出具的《互联网上网服务营业场所变更筹建通知书》拟证明被告办理消防合格证后立即申办营业所需证照，但因疫情被暂停办理，直至2020年6月29日才成功办妥证照的事实。3.《收款收据》，载明被告向原告收取的涉案商铺的拆墙押金3000元。原告对上述证据质证认为，被告在2020年1月至6月实际上在经营，该店铺一直在产生电费，被告也一直按约缴纳电费；关于拆墙押金，因原告出租给被告两个商铺，被告需要打通使用，故产生拆墙押金，该押金是待被告交还商铺、恢复墙体后才予以退还。庭询中，1.双方关于租金情况陈述：原告主张，合同约定租金和管理费是按年计算，分9个月支付，管理费与租金共同组成租金的一部分。被告主张，管理费并非管理费，是变相增加租金；合同约定2月、7月、8月是免租的。2.被告确认收到原告发出的《解除合同通知函》已收到，具体收到时间不记得了。本院认为，本案所涉《商铺出租合同》、《商铺出租合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方应恪守履行。上述合同签订后，原告已按约交付商铺给被告，被告理应按约向原告支付相应租金，但自2019年12月开始，被告即开始迟延支付租金。被告抗辩是因为疫情导致办理证照的迟延以及无法经营导致欠租，并非恶意违约。对此，本院认为：1.被告承租涉案房屋用于经营网吧，自2020年1月23日广东省政府启动重大突发公共卫生事件一级响应后，至2020年5月14日广州市增城区对网吧、电影院等娱乐休闲等行业采取限流方式复工开业，上述期间因疫情或者疫情防控措施，会对被告的经营产生一定影响。2.关于办理证照问题，双方合同中并未约定办理证照期间可以免租，而相关证照亦属于被告自身营业需要而办理，迟延办理证照的风险不能由涉案商铺的出租方来负担。且被告并未举证证明相关行政部门对其证照的办理因疫情而迟延。3.根据双方当事人的举证及庭审中的陈述可知，被告在新冠××疫情发生之前已经存在欠租行为，持续发生至疫情缓解之后，直至2021年5月底，被告也仅再支付了三个月的租金。因此，即使疫情及疫情防控措施对被告的经营产生了一定的影响，但在疫情缓解后的相当一段时间，被告依旧欠租，被告的行为仍构成违约。现原告基于合同约定于向被告发出《解除合同通知函》，要求解除《商铺出租合同》、《商铺出租合同补充协议》，并无不妥，故本院确认涉案《商铺出租合同》、《商铺出租合同补充协议》已解除。合同既已解除，原告要求被告交还商铺，本院予以支持。合同虽已解除，但作为承租方，被告负有按照合同约定支付所约定费用的义务。如上文所述，被告确在一段时间内因疫情及疫情防控措施对其经营产生了影响，本院综合被告的经营所受疫情或者疫情防控措施的影响程度、被告的过错程度等，酌定被告所承租涉案商铺在疫情期间产生的租金及管理费予以部分减免，即2020年2月至2020年5月期间的租金和管理费可予以减半计收。关于每月租金及管理费数额问题，根据双方合同约定，租金及管理费是按年计算、分9个月支付，并非被告所抗辩的2月、7月、8月免租。因此，2019年11月1日至2020年10月31日期间的年租金及管理费总额应为210366元（135234元+75132元），折算每月租金及管理费数额应为17530.5元（210366元÷12个月），减半计收为8765.25元。综上分析，经核算，2020年2月至2021年5月期间被告应付租金及管理费的数额为222053元（23374元×12个月-8765.25元×4个月-23374元）。对于原告主张的超出上述金额范围以外的租金及管理费数额，本院不予支持。至于被告抗辩的消防费用、拆墙押金等在租金中抵扣问题，依据不足，本院不予采纳。对于原告主张违约责任问题。因被告构成违约，原告主张要求被告承担违约责任，本院予以支持。根据《商铺出租合同》约定“9.2.2乙方逾期不支付租金，经甲方书面通知超过一个月仍未缴纳的；……违反本条款9.2.2、9.2.3、9.2.4项的，乙方应向甲方按1个月租金标准（以当时的租金标准计算）支付违约金，同时甲方不退还已收取的租金和押金。……10.1乙方迟延交付租金的，每延期壹天，按应付租金总额的千分之二支付违约金。10.2租赁期内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已提前缴纳的租金及履约保证金不予退回，同时赔偿甲方1个月租金（以退租当月租金为标准）作为违约金。……”。本案中，被告逾期不支付租金时间较长，原告亦已经行使合同解除权，故被告应承担的违约责任不适用合同第10.1条。因此，综合考虑上文所述，本院酌定被告承担不退还保证金的违约责任，即原告对被告已支付的履约保证金63076元不予退还。至于原告主张的律师费，并无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州达峰房地产开发有限公司与被告李磊于2019年11月1日签订的《商铺出租合同》、《商铺出租合同补充协议》解除；二、被告李磊于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告广州达峰房地产开发有限公司交还位于广州市增城区增江街学府路1号4幢203、204号的商铺；三、被告李磊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州达峰房地产开发有限公司支付租金及管理费222053元；四、原告广州达峰房地产开发有限公司已收取被告李磊的保证金63076元不予退还；五、驳回原告广州达峰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10029元，原告广州达峰房地产开发有限公司负担1050元，被告李磊负担8979元；被告李磊于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳上述受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二一年六月二十五日书记员  李慧芳