四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1622民初2388号 原告：武胜众生物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇杰宇小区，统一社会信用代码9151162277297282X0。 法定代表人：曹甲云，总经理。 委托诉讼代理人：张新坤，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。 被告：邓世成，男，1976年4月13日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告武胜众生物业管理有限公司（以下简称“众生公司”）与被告邓世成物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后,依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告众生公司委托诉讼代理人张新坤、彭海到庭参加诉讼，被告邓世成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众生公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年12月1日至2017年10月13日、2019年10月14日至2019年11月30日期间的物业管理费1007.92元，二次供水费100.00元，共计1107.92元；2.判令被告交纳逾期物业管理费的违约金1104.66元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月1日，原告与被告所在的武胜县沿口镇凯旋城小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》及补充协议，协议第22条第一项约定：物业服务费按住宅房屋每平方米1元每月向业主收取；《补充协议》第22条管理服务费收取时间约定为：每年12月1日至12月31日止一次性收取当年12月1日至次年11月30日一整年的物业管理费；若未按期缴纳物业费，自逾期之日起按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释（2015）18号执行，每年违约金收取金额以该年违约应缴纳物业管理服务费总额为基数，缴纳24%的违约金。违约时间计算，按实际产生的违约时间计算违约金时间。被告系原告所管理的武胜县沿口镇凯旋城1栋13楼1号的业主，其住宅建筑面积为84.07平方米，收费标准按每平方米1元收取，原告对该小区的安全、清洁和维护等进行了物业服务，被告享受了原告提供的服务，理应支付物业服务管理费。经原告工作人员多次催收未果，原告诉讼至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告邓世成未作答辩。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了：1、营业执照、资质证书、被告身份信息，证明双方主体资格；2、《物业管理委托合同》及补充协议，证明原告合法取得凯旋城物业服务管理资格及收取物业服务费、违约金标准；3、四川合众测绘科技有限责任公司对凯旋中央公园的房屋面积测绘成果报告，证明被告房屋面积为84.07平方米；4、物业服务工作照，电梯责任保险、保险单，电梯保险标志，电梯维修、保养工作记录，消防控制室监控值班记录，消防设施单位检查记录表，小区消防保养合同，小区柴油发电机房日常检查表，小区生活水泵巡查表，小区大门工作值班记录表、外来人员来访登记表，凯旋城建筑物及公共设施巡查记录表，凯旋城物资进出表，地下停车场建筑物及公共设施日巡查记录表，停车场重大事项处理巡查记录表，凯旋城业主间纠纷调解表、投诉表，物业公司员工考勤表、会议记录，证明原告物业服务的情况；5、缴费通知及相关凭证、违约金计算明细，证明原告在小区公示栏张贴通知要求被告缴纳物业服务费及违约金的计算；6、物业公司四年服务总结，证明原告在凯旋城小区物业服务情况的工作总结。 对原告所举的证据，被告未到庭参诉讼，视为放弃举证、质证的权利。上述证据经本院审查，真实、合法，能够证明案件事实，与本案待证的案件事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告众生公司于2005年6月27日登记成立，经营范围为物业管理、小区机电设备维修、养护等。被告邓世成是武胜县沿口镇凯旋城1栋13楼1号业主，房屋面积为84.07平方米。2015年12月1日，该小区业主委员会与原告众生公司签订了《物业管理委托合同》，约定原告为小区业主提供物业服务，服务期限为4年，即从2015年12月1日至2019年12月1日；物业管理服务费按每月每平方米暂定1.00元/月计算；非住宅、商铺、门市按建筑面积每月每平方米暂定1.00/元向业主或物业使用人收取；二次供水加压费，8（含8楼）楼以上按户实际计算，由众生公司向物业使用人收取每年100元/户物业费，每次物业管理费缴纳时间为每年12月1日至12月30日；2018年3月17日，原告与被告所在小区业主委员会又签订了《＜物业管理委托合同＞补充协议》。约定：第二十二条物业管理费“业主应自物业交付之日起计算交纳物业管理服务费用。（4）业主和物业使用人未按期交纳物业管理费，自逾期之日起开始计算违约金，每年违约金按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释（2015）18号执行，每年违约金收取金额以该年违约应缴纳物业管理服务费总额为基数，缴纳24%的违约金，违约时间计算，按实际产生的违约时间计算违约金时间”。原告在该小区进行物业服务期间，被告拖欠了2016年12月1日至2017年10月13日、2019年10月14日至2019年11月30日期间的物业管理费1087.31元（84.07㎡×1元/㎡/每月×11个月+84.07㎡÷30天×12天+84.07㎡÷30天×46天），二次供水加压费100元，共计1187.31元。原告在物业宣传栏多次张贴物业管理费催收通知，被告仍未缴纳。 本院认为，原告众生公司经武胜县沿口镇凯旋城小区业主委员会公开招聘进驻该小区从事物业管理服务，双方签订的《物业管理委托合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第四条“民法典旅行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，选用当时和法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告邓世成作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有法律约束力。原告从2015年12月1日起至2019年12月1日期间为被告所居住的小区提供了物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，理应按照《物业管理委托合同》约定的物业服务费标准交纳物业服务费，原告请求被告支付从2016年12月1日至2017年10月13日、2019年10月14日至2019年11月30日期间的物业服务费及二次供水加加压费1107.92元，证据充分，本院予以支持。本院据实计算中超出部分原告未主张，按照不告不理的诉讼原则，本案不作处理。原告请求被告给付违约金1104.66元，本院认为《物业管理委托合同》的基础法律关系是物业服务合同关系，并非民间借贷关系，《＜物业管理委托合同＞补充协议》中对违约金计算按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中借贷利率最高不超过24%的年利率来约定和计算违约金显然与法律规定相悖。从物业服务费的用途来分析，物业服务原告收取后主要用于小区物业管理及服务的各项正常支出，其余部分为企业正常利润，被告拒绝交纳的行为，既是一种违约行为，也是对原告企业合法利益的侵害行为，鉴于原告因被告逾期缴纳物业费的违约行为主要给原告造成的损失是资金占用利息的损失，原告也未提供其他损失的证据，本院酌情对从被告逾期之日起，以分别应交的物业管理费2016年12月1日至2017年10月13日物业服务费958.40元（84.07㎡×1元/㎡/每月×11个月+84.07㎡÷30天×12天），二次供水加压费100元，共计1058.40元；推定2019年10月14日至2019年11月30日物业服务费原告主张的金额为49.52元（原告诉讼请求金额1107.92元-1058.40元）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段进行计算的违约金予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告邓世成向原告武胜众生物业管理有限公司支付2018年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费1007.92元及违约金（违约金分别从2017年10月14日起，以本金1058.40元为基数；从2019年12月1日起，以本金49.52元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，至付清之日止）； 驳回原告武胜众生物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行给付完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓世成负担（原告武胜众生物业管理有限公司已垫付，本判决生效执行时由被告邓世成一并给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李毅 二〇二一年六月三十日 书记员  谭攀