甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终427号上诉人（原审被告）：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区武都路594号。法定代表人：程立俊，系公司董事长。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王燕基，男，ｌ990年1月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称华韵公司）因与被上诉人王燕基房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。甘肃华韵房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，发回重审；2、本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实有误，上诉人不构成违约，不应承担违约责任。首先，一审人民法院认定上诉人构成违约的理由错误。一审人民法院认定上诉人构成违约的理由是上诉人作为出卖人未履行协助办理权属登记的义务，而如此认定的理由是上诉人未补交国有建设用地使用权出让价款，意味着上诉人无法向房屋登记机关提供完整的权属登记相关资料，显然是错误的。理由如下:第一，上诉人未能履行协助办理权属登记的原因是因为不可抗力。1、合同约定的不可抗力。造成上诉人至今未能向房屋登记机关提供完整的权属登记相关资料的原因和过错是规划变更和政府的政策、指令等的一变再变，上诉人无法预见、无法避免且无法克服，属于法律规定和房屋买卖合同约定(附件四:《合同补充协议》第七条第2款)的不可抗力。2、法定情形的不可抗力。正当上诉人积极努力筹借资金，补缴土地出让金时，发生了新冠肺炎疫情，工程禁止开工，工作人员不能到岗工作，房屋销售被迫停止，国民经济停摆，居民收入大降，消费“熄火”停滞，上诉人的生产经营、融资等都受到很大冲击。一审人民法院没有查明、认定上述不可抗力是错误的。第二、应当以上诉人应当补缴土地出让价款日后的720个工作日作为上诉人违约起算日。因前述两方面的不可抗力原因的特殊情况上诉人履行协助办理权属登记的义务，向房屋登记机关提供完整的权属登记相关资料，只能在补缴土地出让价款之后产生并在720个工作日内完成。因此如果要说违约也只应当以上诉人应当补缴土地出让价款日后的720个工作日之后，开始视为上诉人“违约”。因此一审人民法院对上诉人“违约”的起算点也未查清、认明。二、一审适用法律错误。第一，根据情势变更原则应按补缴土地出让价款后720个工作日确定上诉人应当完成履行协助办理权属登记的义务。自2020年9月1日协助办理房屋产权证已不符合政府规划、通知和新冠疫情之后造成的情势变更情形不适应合同的实际履行客观条件和履行能力的变化，以2020年9月1日作为上诉人违约的起算点显然不符合客观情况对上诉人很不公平。第二、根据公平原则也不应由上诉人承担责任。本案争议的发生并非是上诉人的过错所造成的，而是不可抗力和政府的过错。让上诉人一方完全承担了政府的过错责任和不可抗力造成的后果显然对上诉人很不公平。第三、一审判决也没有考虑社会效益。上诉人既要补缴多出来的四千多万元的成本已是损失巨大。而一千余套房屋的“违约金”又将是天文数字上诉人根本无力承担，更可能引发连锁反应出现企业破产、业主的房产证无人办理、政府被迫接手负担、大量群体性诉讼涌入法院的四方受损、无人胜利的尴尬结局。第四、让上诉人承担办理房产证的完税事宜提交完税凭证没有法律依据。首先没有法律规定在办理房产证中上诉人有纳税义务，上诉人无法在没有纳税义务的情况下，纳税也无法提供相应的完税凭证;其次、办理房产证时应缴纳的是契税是应由被上诉人缴纳的完税凭证是应由被上诉人提供的;再次“办理完税事宜”“提交完税凭证”所指不明是没有区分地把所有的纳税义务判令由上诉人承担显属错误。综上，一审人民法院未能查明案件事实，认定事实错误，适用法律错误，致使未能正确做出判决应当予以纠正。因此请求二审法院依法予以撤销依法发回重审。王燕基辩称：补充土地出让金不属于不可抗力。华韵公司主张应以720个工作日代办手续，与合同不符，应以合同约定的为准。华韵公司补交税款的时间为2020年1月8日，国家颁布疫情防控的时间为2020年1月17日，不存在疫情一说，税费也应由上诉人缴纳。王燕基向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告立即协助为原告办理房屋所有权证：2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金38738.2元(从2019年3月27日开始计算至2020年5月11日，此处按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)，并判令被告自2020年5月12日开始计算以后的每个月支付违约金2820.75元，直至房屋产权证办结交付为止；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月27日，原、被告签订商品房买卖合同1份。双方约定：原告购买被告开发建设的位于兰州市九州开发区××道××幢××单元××号××房屋一套，建筑面积108.14平方米，套内建筑面积81.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.97平方米。房屋总价款564923元。双方关于产权登记的约定为：被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方未约定被告应承担的违约金计算方式。被告应于2015年12月31日交付房屋。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，原告向被告交付全部购房款，并交付了办理产权证所需的费用。又查明，因兰州市政府将被告开发建设的上述项目的容积率确定为2.5，对超出2.5的部分核定被告在一年内补交土地出让金。因被告未支付该部分补交的土地出让金，则无法取得办理产权证必须具备的“会签单”。故不能为包括原告在内的业主办理产权证，遂酿成纠纷。一审法院认为，一、涉案商品房在开发商未取得规划验收的情况下能否办理房屋权属登记。合同法第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。原告作为买受人，已经履行了支付房款和办理产权证所需有关费用的义务；被告是案涉房屋的开发商也是出卖人，在其与政府签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》的履行期限届满后，仍未足额向政府交纳土地出让金，导致其无法取得相关部门“会签单”，故其无法向房屋登记机构提供完整的权属登记所需相关资料，在本案法庭辩论终结后仍无法向登记机构提交为原告办理房屋产权登记的资料，故被告履行合同的行为对原告构成违约，应承担相应的违约责任。又因被告暂无法将房屋权属登记必备资料提交登记机构，暂无法办理案涉房屋权属登记，故原告的该项诉讼请求不予支持；待被告足额交纳土地出让金，完成案涉建设项目竣工验收及规划验收等办理房屋权属登记必备的事宜后，如被告仍拖延不协助原告办理产权证，原告再行主张自己的权利。二、被告是否构成违约，原告能否主张违约金且数额是否合理。被告在政府相关部门对其作出补交土地出让金的批复且双方签订补充协议后，即应依约定期限交纳土地出让金，由于被告在履行期限届满后仍未足额交纳，故被告对尚无法办理案涉房屋产权证负有责任，其履行合同义务对原告构成违约，故原告有权主张被告支付一定数额的违约金以补偿其损失。鉴于被告补交土地出让金的最后期限为2020年1月9日，受“新冠肺炎疫情”的影响，酌定自本判决生效后三十日内，如被告仍未将办理产权证的相关材料提交登记机构，则应按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）计算，以购房总价为基数，被告向原告支付违约金，直至被告提交登记机构办证材料之日止。综上所述，被告迟延办理涉案房屋权属登记等行为对原告构成违约，应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项之规定，判决：一、如被告甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，未将办理原告王燕基房屋产权登记的资料提交登记机构并办理完税事宜，则自本判决生效后三十日起，以原告王燕基已付清的购房总价款564923元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年10月20日公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）计算，被告甘肃华韵房地产开发有限公司向原告王燕基支付违约金，截止到被告甘肃华韵房地产开发有限公司向登记机构提交办理产权证所需资料及完税凭证之日；二、驳回原告王燕基的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元（已减半）,由被告甘肃华韵房地产开发有限公司负担。经二审审理查明，原审判决查明的案件事实基本清楚，本院予以确认。本院另查明，华韵公司于2020年8月19日补缴土地价款41777852元、滞纳金68600元，合计41846452元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王燕基与华韵公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容约定合法，对双方当事人均具有法律上的拘束力。王燕基作为案涉房屋买卖合同的买受人一方，已经履行了支付房款和办理房屋产权证所需有关费用的义务。作为房屋买卖合同出卖人一方的华韵公司，应当依约将案涉房屋的产权登记相关资料提交产权登记机关。现华韵公司未依约履行代为办理房屋所有权登记手续的合同义务，存在违约行为，究其原因，系由于华韵公司未依照甘让A（兰补【2019】1号）《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》的约定全额补交国有建设用地使用权出让金所致。而根据本案二审查明的案件事实，在本案一审法庭辩论终结后，华韵公司于2020年8月19日全额补交了国有建设用地使用权出让金，据此可以认定案涉房屋办理权属登记的条件已成就，一审判决认定王燕基要求华韵公司协助办理房产证的诉讼请求具备事实及法律依据并无不当，但限定华韵公司于一审判决生效后三十日内协助王燕基办理房屋权属登记（将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）的认定缺乏相应的事实依据，且不宜于保护买受人实现取得所购房产物权的合同目的及充分保障当事人上诉的权利。本院结合向产权登记机关提交材料需要一定的时间且需经过相应程序的情况，依法酌定华韵公司于判决生效后六十日内协助王燕基办理兰州市城关区九州大道“江南明珠”第3幢1单元705室房屋的权属登记手续，即将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。对于违约的起算时间一审认定是否妥当的问题。本院认为，华韵公司在政府相关部门对其做出补缴土地出让金的批复且与其签订了相关补充协议后，其应当依照约定的期限缴纳土地出让金。而华韵公司未在政府相关部门通知的期限内足额补交土地出让金，其对于未依约向房屋登记机关提供权属登记相关材料的后果，负有一定责任，王燕基有权主张华韵公司支付一定数额的违约金以补偿其损失。但鉴于华韵公司逾期办证的后果与政府要求其补交土地出让金具有一定关系，且补缴土地出让金的最后期限届满后，我国爆发了新冠肺炎疫情，该疫情对各行各业的正常生产、经营工作均造成了不利的影响，故本院酌定华韵公司应自2020年9月1日起承担逾期办证的违约责任，对于王燕基提出的华韵公司补缴国有土地出让金不受新冠肺炎疫情影响的辩称，本院不予采信。根据《九民纪要》（法[2019]254号）及中国人民银行公告[2019]第15号文件精神，自2019年8月20日起，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，换言之，凡涉及中国人民银行同期同类贷款利率的合同约定或司法解释规定，自2019年8月20日起按贷款市场报价利率（LPR）作为同期同类贷款利率的适用标准。故结合本院认定的华韵公司承担逾期办证违约责任的起算点，逾期办证违约金数额的认定应当以已付购房款564923元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%为标准计算。关于华韵公司是否应承担办理涉案房产的完税事宜，提交完税凭证的问题。在本院二审审理中，华韵公司认可其收取了王燕基办理涉案房屋产权证需要缴纳的税费，故华韵公司应承担王燕基办理涉案房屋产权证缴纳税费的义务，华韵公司上诉其不应承担办理税费的义务的上诉请求本院不予支持。综上所述，甘肃华韵房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。因二审中查明的新的案件事实致使一审判决对办证义务履行期限及逾期办证违约金数额计算的认定不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定,判决如下:一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4122号民事判决；二、甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助王燕基办理兰州市城关区九州大道“江南明珠”第3幢1单元705室房屋的权属登记手续（将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）。三、甘肃华韵房地产开发有限公司向王燕基支付自2020年9月1日起至其向产权登记机关提交办理房屋权属登记所需资料备案之日止的违约金（以已付购房款总额564923元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%为标准计算）；四、驳回王燕基的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费384元（已减半），二审案件受理费768元，均由甘肃华韵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  冯 诚审 判 员  张建军审 判 员  邵云和二〇二一年六月十七日法官助理  苟军华书 记 员  罗 岚