广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1829号原告:碧桂园生活服务集团股份有限公司四会分公司，住所地：四会市×××××××委会塘坑地段四会碧桂园销售中心101室，统一社会信用代码：914××××××××××××850。负责人：彭定博，该公司区域总裁。委托诉讼代理人：张孝锋，该公司职员。委托诉讼代理人：熊灿辉，该公司职员。被告：莫战锋，男，1976年6月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××097。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司四会分公司（以下简称碧桂园四会分公司）诉被告莫战锋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告碧桂园四会分公司的委托诉讼代理人熊灿辉到庭参加了诉讼。被告莫战锋经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费人民币19613.70元；2.判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2021年1月31日为人民币13278.48元；上述两项金额共计：32892.18元3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实理由：被告购买了四会市×××物业发展有限公司开发的四会×湖畔岛商品住宅区臻品北路14号商品房。原告于2017年6月23日与四会×汇园物业发展有限公司签订《臻湖畔岛前期物业服务合同》。协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月1961.37元向原告缴纳物业服务费。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之五交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2020年7月01日起止至2021年1月31日一直未支付物业服务费，截止2021年1月31日欠款金额累计高达32892.18元，原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告上述欠款行为违反了《臻湖畔岛前期物业服务合同》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费19613.70元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2021年1月31日为人民币13278.48元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。原告递交证据如下：1.臻湖畔岛前期物业服务合同，证明原告对臻湖畔岛臻品北路14号商品房享有物业管理权；2.《东城街道南田景观大道臻湖畔岛臻品北路14号房》购房合同，证明臻湖畔岛住宅区中的臻品北路14号按市房地产测量部门实测建筑面积653.79平方米；3.催缴物业服务费函，证明我司曾多次向被告主张过物业服务费。补充证据：1.案涉房屋的土地使用权登记证明；2.被告物业费的缴费记录。被告莫战锋没有提出答辩意见及递交证据。经审理查明：被告是四会市××××××××××臻湖畔岛臻品北路14号房屋的业主，原告是该小区的物业管理企业。案外人四会臻汇园物业发展有限公司（甲方，以下简称臻汇园公司）与原告（乙方）签订了《臻湖畔岛前期物业服务合同》，约定由原告为臻汇园公司开发的四会臻湖畔岛的高层住宅、双拼/联体/独栋住宅提供物业管理服务，物业费采用包干制方式，其中双拼/联体住宅按房屋建筑面积2元/月/平方米计收，独栋住宅按3元/月/平方米计收；臻汇园公司、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用；逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金等内容。案外人臻汇园公司与被告于2011年9月20日签订《商品房买卖合同》，约定被告向臻汇园公司购买位于四会市××××××××××臻湖畔岛臻品北路14号的房屋，房屋建筑面积共608.90平方米等内容；合同附件四合同补充协议约定物业服务费由被告自行缴交，高层按实测建筑面积1.5元/平方米/月，多层按实测建筑面积1.5元/平方米/月计收，双拼别墅按实测面积2元/平方米/月，独栋别墅按实测面积3元/平方米/月，收楼时预收三个月物业服务费（物业服务费中不包含垃圾处理费，该费用将根据政府标准另行收取）。被告拖欠原告2020年3月至2021年1月物业管理费，其中于2020年8月26日交纳一个月的物业管理费。另查明，原告成立于2009年7月23日，成立时名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司，于2019年8月16日变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司四会分公司，于2020年7月16日再次变更名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司四会分公司。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与臻汇园公司签订的《臻湖畔岛前期物业服务合同》对被告具有约束力。被告是四会市××××××××××臻湖畔岛臻品北路14号房屋的业主，原告是该小区的物业管理企业，本院认为，被告享受了原告物业管理服务并因此受惠，双方间已构成了物业服务合同关系。根据臻汇园公司与被告签订《商品房买卖合同》载明房屋建筑面积共608.90平方米，而被告于2020年8月26日交纳一个月的物业管理费，因此本院认定被告拖欠2020年3、4、5、6、7、9、10、11、12月、2021年1月的物业管理费18267元（3元/㎡/月×608.90㎡×10个月）。关于违约金的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会，共同改善居住环境。因此，违约金应从书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。综合本案案情，虽然原告提供了邮寄催收物业费的邮单，但原告没有提供证据证明该邮件的收件地址及被告已签收该邮件，因此，原告主张自应付款期限次日起计算违约金没有事实和法律依据；诉讼中，本院依法向被告送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料，而直至庭审之日，被告仍未向原告交纳拖欠的物业费，已经超出催告的合理期限，故违约金应从庭审之日（即2021年6月2日）起计算。关于原告主张从逾期之日起每日按应付物业费的5‰支付违约金的诉求，但在原告未能举证证明存在其他损失的情况下,被告迟延交纳物业服务费给原告造成的损失是资金占用期间的利息损失，故本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。故被告应自2021年6月2日起以18267元为基数按全国银行同业间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付违约金至款项付清之日止。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告莫战锋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司四会分公司支付2020年3、4、5、6、7、9、10、11、12月、2021年1月的物业管理费共18267元及违约金（从2021年6月2日起，以被告拖欠的物业管理费为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告缴清相应的物业管理费之日止）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司四会分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计311元（原告已预交），由被告莫战锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员  卢经和二〇二一年六月十八日书记员  刘如宁