文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0804民初1954号原告：淮安市大兴物业管理有限公司，住所地淮安市淮阴区王家营街道盛祥苑2—201室。法定代表人：张德群，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云生，江苏浦佳律师事务所律师。被告：淮安市五洲房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区淮阴宾馆内。法定代表人：黄祖仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱显峰，江苏圣火律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媛媛，江苏圣火律师事务所实习律师。原告淮安市大兴物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“大兴物业”）与被告淮安市五洲房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“五洲公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大兴物业委托诉讼代理人张云生、被告五洲公司委托诉讼代理人朱显峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大兴物业向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告于2021年1月25日向原告发出的《解除通知》无效；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月7日，原、被告就淮阴区五洲龙湾小区前期物业服务签订了一份《前期物业服务合同》。合同约定，被告将其开发的位于淮安市淮阴区黄河西路南侧、西安路东侧，建筑面积为27万平方米的五洲龙湾小区物业委托原告进行管理。原告的管理事项中包括了小区地下车库的管理。2020年9月，被告无视合同约定及法律规定，擅自将五洲龙湾小区地下车库委托其他单位进行管理，造成其他单位与原告发生矛盾并给小区车库管理造成严重混乱。原告在与被告协商未果的情况下，不得已向人民法院提起诉讼，要求其继续履行合同并赔偿原告损失。后法院判决其继续履行合同。2021年1月25日，被告又捏造事实，无端向原告发出《解除通知》。基于以上事实，原告认为，被告在违规将小区车库委托他人管理不成的情况下，又企图通过单方解除合同的方式达到目的，其解除合同的行为既无事实依据，更无法律依据，依法不具有解除之效力。综上，原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。被告五洲公司辩称：被告解除合同合法有效。理由：1.2018年7月，因原告提供的物业严重不合格，业主集体向住建部门上访，投诉要求整治，其中重点是地下车库的管理工作。后经住建和公安部门协调，被告同意暂不与原告解除合同，同时将小区地下车库部分交由其他物业公司管理。但在2020年9月，原告又阻止被告将地下车库交由其他物业公司管理，并向淮阴区法院提起诉讼。被告鉴于原告此前管理地下车库的状况，认为其不能胜任管理地下车库的工作，遂决定与其解除合同。2.原告在管理小区期间，经常与业主发生纠纷。仅2018年4月至2020年10月期间，淮阴区西坝派出所就出警40余次，可以反映原告提供的物业服务质量不符合业主要求。3.2020年9月28日，原告在小区张贴《友情提醒》，称“大兴物业对室内属于业主已购买的车位（车库）免费管理，不收取任何费用，对租赁车位只按实收取开发公司的租金，其余费用一律免收”。此行为既不符合原、被告合同约定，也必然会造成小区管理秩序混乱、服务质量下降，并且原告也未曾向被告支付其代收的租赁车位租金。4.在淮阴区法院（2020）苏0804民初4648号案件中，该案承办法官也曾向淮阴区住建局领导询问过关于原告服务质量的问题，住建局领导也表示有过一些业主向他们投诉物业服务存在的问题。综上，根据原、被告签订的《前期物业服务合同》第二十二条之约定，上述情况符合被告无条件解除合同的条件，故被告发出解除的通知合法有效。请求法庭予以确认。经审理查明：2013年6月7日，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定被告将其开发的位于淮安市淮阴区黄河西路南侧、西安路东侧建筑面积约27万平方米的“五洲龙湾”小区前期物业（低层、高层及商业）委托给原告进行管理。原告提供的前期物业管理服务中包括了车辆停放管理等内容。合同期限自2013年6月8日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。另合同第二十二条约定，如因原告原因，未能达到约定的管理目标，被告有权要求期限整改，逾期未能整改的，被告有权终止合同……被告将在每期分别对原告的服务质量进行考核，若因原告自身管理原因出现以下情形之一的，被告可以无条件解聘原告，由此造成的一切损失及相关责任由原告负责：1.原告在每期交付后管理水平、服务质量达不到合同要求的；2.收到市区物管主管部门通报批评的，每半年一次；3.造成业主上访的，每半年一次；4.其他达不到投标文件要求的。另根据本院生效判决查明，2020年9月13日，被告与淮安市弘淮置业有限公司签订了《停车库委托管理协议》，将五洲龙湾小区A、B区地下停车库1080个停车位及停车库各种附属配套设施委托给淮安市弘淮置业有限公司管理，期限自2020年9月24日起至2023年9月23日止。2020年10月14日，淮安市淮阴区住房和城乡建设局就被告的上述行为出具《通知》一份，该《通知》认为根据《江苏省物业管理条例》规定，在原告有效服务期限内，由原告按照双方订立的《前期物业服务合同》依法履约，其他任何单位和个人不得以任何形式介入五洲龙湾小区物业管理公共服务，故要求被告依法依规落实物业服务合同及小区相关管理规定，立即纠正以上违法行为。2020年9月28日，原告制作并在五洲龙湾小区张贴《友情提醒》，其内容为：尊敬的业主大家好！近期五洲龙湾开发公司违法将室内停车场管理权委托给第三方公司进场管理，违反了合同法，侵害了广大业主合法权益，现淮安市大兴物业管理有限公司受全体业主委托，已申请依法维权，诉求开发公司依法另行与淮安市大兴物业管理有限公司签订的前期物业服务合同，撤销与第三方签订的室内停车场委托管理合同。在此期间，请各位车位费到期的业主到物业办公室登记，免费放行！以后大兴物业也将对室内属于业主已购买的车位（车库）免费管理，不收取任何费用；对租赁车位只按实收取开发公司的租金，其他费用一律免收。2020年10月12日，原告向本院起诉，要求被告继续履行《前期物业服务合同》，并赔偿车库车辆管理损失。被告在该案中关于原告服务质量的抗辩与本案中的辩称意见基本一致。该案在审理过程中，针对被告所抗辩的服务质量和投诉等问题，本院依职权与淮安市淮阴区住建局物管中心主任进行了调查谈话，其表示大兴物业在淮阴区总体还是不错的，算是淮阴区比较大的物业公司，在五洲龙湾小区的投诉不算多，投诉多集中在房屋质量问题，物业服务被投诉的并不多。2021年1月8日，本院作出(2020)苏0804民初4648号民事判决书，判决被告继续履行与原告签订的《前期物业服务合同》。被告不服本院判决，向淮安市中级人民法院提出上诉，后又撤回上诉。2021年1月25日，被告向原告发出《解除的通知》，通知解除双方签订的《前期物业服务合同》。根据原告举证，2015年至2021年期间，其服务的五洲龙湾小区分别被评为“2015年度市级物业管理优秀住宅小区”、“2018年度淮阴区示范物业管理项目”、“2019年度淮阴区示范物业管理项目”。原告大兴物业于2016年、2017年分别被评为“小区物业管理优秀奖”。2020年，五洲龙湾小区在淮阴区物业小区考评中得分95.425分，在101家小区中排名第6位。另查明，五洲龙湾小区至今未成立业主委员会。以上事实，有本院(2020)苏0804民初4648号民事判决书、淮安市中级人民法院(2021)苏08民终1029号民事裁定书、原被告签订的《前期物业服务合同》、本院调查笔录、被告发出的《解除的通知》、原告提交的评价证明、住建局相关文件及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。双方均应按照合同约定恪守履行。根据本院生效判决认定以及当事人举证，原告在履行物业服务合同过程中并不存在根本违约而导致合同目的无法实现的情形，因此本案不符合法定解除的条件。合同中虽约定了解除合同的事由，但现有证据亦不能证明约定解除的事由实际发生。相反，根据原告所举证据，五洲龙湾小区在其提供物业服务期间曾多次被市、区住建部门评为优秀示范管理小区，并在2020年的淮阴区物业考评中也名列前茅，住建部门相关负责人在与本院的调查谈话中对原告的物业服务也作出了肯定，充分说明了原告所提供物业服务不仅符合合同约定，且在同行业中已达到了较好水平。因此，被告以原告提供的物业服务不合格为由，单方解除合同，既不符合合同约定，亦不符合法律规定。关于被告辩称2018年4月至2020年10月期间派出所多次出警的问题，根据相关报警记录反映，报警内容多数集中在小区车位停车问题，而在此期间原、被告就小区车位管理问题已经产生争议，争议产生的主要原因系因被告违反合同约定将小区车库另行委托他人管理而引发，因此导致业主不满从而报警的责任并不能完全归咎于原告，同时由于物业服务面对的是广大的业主群体，其特殊性决定了物业公司在提供物业服务过程中不可能做到尽善尽美，难免会存在瑕疵和不足，但并不能达到根本违约的程度，被告以此为由解除合同，亦无事实和法律依据。关于被告辩称原告在小区内张贴《友情提醒》，免除相关服务费的问题，该行为系原告自由处分权利的行为，并不损害被告的利益，也不当然导致小区服务质量下降，本院对其辩称意见不予采信。综上，被告于2021年1月25日向原告发出的《解除的通知》因不符合合同约定和法律规定，不能发生解除合同的效力。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告淮安市五洲房地产开发有限公司于2021年1月25日向原告淮安市大兴物业管理有限公司发出的《解除通知》不发生解除合同的效力。案件受理费80元，减半收取40元（已减半收取），由被告淮安市五洲房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，原告淮安市大兴物业管理有限公司缴费账号：62×××02；被告淮安市五洲房地产开发有限公司缴费账号：62×××94）。审判员  李伟二〇二一年六月七日法官助理成上书记员丁玥