湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初2374号 原告：荣万家生活服务股份有限公司望城分公司，住所地长沙市望城区金山桥街道黄金大道西888号荣盛岳麓峰景小区24#栋首层物管处。 负责人：李动标，总经理。 委托诉讼代理人：赵华强，男，公司员工。 委托诉讼代理人：付淼，女，公司客服主管。 被告：肖会勤，女，汉族，住湖南省浏阳市。 委托诉讼代理人：周国良（肖会勤之夫），汉族，住湖南省浏阳市。 原告荣万家生活服务股份有限公司望城分公司（简称荣万家公司，下同）与被告肖会勤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告荣万家公司的委托诉讼代理人赵华强、被告肖会勤及其委托诉讼代理人周国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣万家公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费9825.65元；2、被告支付滞纳金/违约金19.65元；3、被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告自2016年11月30日起入驻岳麓峰景小区，为该小区提供物业服务至今。被告肖会勤为岳麓峰景小区17-301房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2018年11月4日起至2020年12月31日止一直未缴纳物业服务费，经原告多次催缴，仍欠原告9825.65元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供的物业服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法利益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理费、滞纳金（违约金）及迟延支付期间的相应利息。原告诉至法院，请求判如所请。 被告肖会勤辩称，被告自2016年收房后至2018年11月都准时缴纳物业管理费，但在2018年7月16日傍晚，被告去小区一期前坪门诊处吸氧时被一只产崽母狗无故咬伤（该狗在未出售的门面里下了一窝小狗），此时被告马上到二胎预产期，被狗咬伤后当天晚上辗转五家医院后才找到医院注射狂犬疫苗，花费1863.96元。后担心有狂犬病毒，怕影响待产二胎，被告于2018年7月25日到航天医院提前进行剖腹产。被狗咬伤后，被告第一时间通知物业，告知物业查清狗的归属，后物业查不到狗的归属，向被告回复系流浪狗。被告多次与原告交涉，若查不到狗的归属，该责任由物业承担，原因为：1、被告被咬处为物业管辖区域，当时物业回复出了小区门口就不是物业管辖区域。被告认为如出了小区门口就不是物业管辖区域，为何前坪有保安巡逻，前坪为何规划停车位；2、针对小区物业管辖范围内无主流浪狗，物业有责任进行管理，给业主消除安全隐患，因为2018年5月物业就在小区内告示业主，遛狗牵绳，对无主狗，物业会做流浪狗处理。从贴告示到被告被咬，期间前坪多次巡逻，未及时处理或根本未发现该狗，此为物业失职，不作为；3、被告被咬之前，就有业主多次向物业反映该狗的存在，要物业处理，物业迟迟未处理，导致被告被狗咬伤。被告与物业多次交涉，物业一开始拒不负责，后来同意承担30%的治疗费用。被告在准时缴纳物业管理费的情况下，没有享受到该有的物业服务，并造成被告人身伤害、经济损失和精神损失，为了维护合法权益，被告只能以拒交物业费来维护自身合法权益。被告所住单元因物业不作为，管理不到位，外来车辆经常停放在地下室入户门处的消防通道位置，导致被告及本单元业主无法正常通行，经常只能以“鬼探头”方式出入消防通道，连婴儿车都推不过，被告购买的子母车位后面的车辆也经常不能正常进出，且地下室该单元入户处有一处采光井，过往车辆经过该处时司机容易出现视野不明的情况，存在极大安全隐患。 经审理查明：2016年9月19日，长沙荣湘房地产开发有限公司与肖会勤签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定肖会勤购买荣盛岳麓峰景项目第17幢1单元301号房屋，建筑面积为133.06㎡。2017年4月23日，肖会勤（甲方）与廊坊荣盛物业服务有限公司望城分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，物业名称为荣盛岳麓峰景小区17栋1单元301室，类型为住宅，建筑面积133.06平方米。协议期限自签订之日至2028年12月31日止。协议第十条约定，本物业管理区域物业服务费收费实行包干制，业主应按其拥有建筑面积交纳物业服务费，高层住宅：1.95元/月.平方米；第十二条约定，物业服务费用按壹年交纳，业主或物业使用人应于每壹年在物业服务发生前预先向乙方交纳当期物业服务费，在物业服务期最后一日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之二向乙方支付违约金。肖会勤办理了入伙手续后，交纳了截至2018年11月3日止的物业服务费，后肖会勤未向原告交纳物业服务费，经催告未果，故此成讼。 2017年12月5日，长沙市望城区物价局发布望物发[2017]25号文件，就廊坊荣盛物业服务有限公司望城分公司管理的荣盛岳麓峰景小区前期物业服务收费标准重新予以明确，高层住宅前期物业服务收费标准为1.95元/㎡.月。庭审时，原、被告确认荣盛岳麓峰景小区17栋1单元301室产权面积为132.94平方米。 2020年4月7日，廊坊荣盛物业服务有限公司望城分公司更名为荣万家生活服务有限公司望城分公司，2020年5月14日，荣万家生活服务有限公司望城分公司更名为本案原告即荣万家公司。 2018年7月16日，肖会勤在小区前坪被流浪狗咬伤，原、被告协商赔偿事宜未果。 上述事实有《长沙市望城区商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、内资企业登记基本情况表、长沙市望城区物价局发布的望物发[2017]25号文件、业主资料、催收图片、照片、门诊病历及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告肖会勤与廊坊荣盛物业服务有限公司望城分公司签订的《前期物业服务合同》，对原、被告均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，按时交纳物业费系业主应当承担的合同义务。廊坊荣盛物业服务有限公司望城分公司现已更名为荣万家公司，被告自2018年11月4日起未向原告交纳物业管理费，依据合同约定的计价标准，被告肖会勤应向原告荣万家公司支付自2018年11月4日起至2020年12月31日止的物业管理费6714.91元（132.94平方米×1.95元/平方米/月×25.903个月）。被告辩称，其在小区门外前坪被流浪狗咬伤，被告所住单元外来车辆经常违章停放，地下室该单元入户处有一处采光井存在安全隐患，被告因此拒交物业费。本案中，被告提交的业主群微信聊天记录不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵并据此可以拒交物业费或对物业费进行核减，但被告在小区前坪被流浪狗咬伤，该小区前坪划定了停车位，亦系原告管理范围，原告虽张贴了文明饲养宠物的公告，且告知业主对于没有用狗绳牵引且没有业主陪同的宠物，物业会将狗安置在指定区域，两天内无人认领则送相关部门处理，因在被告被狗咬伤前该流浪狗已在小区前坪活动了一段时间，物业未及时进行处理，被告被狗咬伤与原告提供的物业服务不到位存在一定的因果关系，本院酌情对物业费核减10%，核减后的物业费为6043.42元，故对原告荣万家公司要求被告肖会勤支付物业管理费9825.65元的诉讼请求，本院予以部分支持。原告荣万家公司要求被告支付违约金19.65元，前期物业服务合同约定，物业服务费用按壹年交纳，业主在物业服务期最后一日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之二支付违约金，原告在诉讼请求中已将违约金调整为欠费总金额的千分之二，并未按日计算。考虑到违约金数额较少，且被告并非恶意欠缴物业费，为了缓和物业公司与业主的矛盾，本院对原告主张的违约金不予支持。本案原告主张的物业服务费截止日期为2020年12月31日，系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告肖会勤于本判决生效后七日内向原告荣万家生活服务股份有限公司望城分公司支付自2018年11月4日起至2020年12月31日止的物业管理费6043.42元； 二、驳回原告荣万家生活服务股份有限公司望城分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告肖会勤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  杨剑波 二〇二一年六月二十九日 书记员  杨 梦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。