海城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0381民初1308号原告冯长崎，男，1944年12月20日出生，汉族，无业，住辽宁省海城市。原告杨喜芝，女，1948年6月22日出生，汉族，无业，住辽宁省海城市。原告冯长崎、杨喜芝共同委托诉讼代理人冯敏，女，1974年7月21日出生，汉族，住辽宁省海城市。原告岳增光，男，1979年3月11日出生，汉族，无业，住辽宁省海城市。原告赵某，女，2005年12月24日出生，汉族，学生，住辽宁省海城市。原告岳某1，女，2018年10月24日出生，汉族，住辽宁省海城市。原告岳某2，女，2018年10月24日出生，汉族，住辽宁省海城市。原告赵某、岳某1、岳某2法定代理人岳增光，男，1979年3月11日出生，汉族，无业，住辽宁省海城市。被告海城市鑫源房屋开发有限公司。统一社会信用代码91210381696151981R。住所地：辽宁省海城市经济开发区二台子委42号。法定代表人徐福涛，系公司经理。委托诉讼代理人王金萍，系公司职员。原告冯长崎、杨喜芝、岳增光、赵某、岳某1、岳某2诉被告海城市鑫源房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理后，依法由审判员郭婧馨独任审判，并于2021年5月10日公开开庭进行审理，原告杨喜芝及其委托诉讼代理人冯敏、原告冯长崎的委托诉讼代理人、原告岳增光、原告赵某及其法定代理人、原告岳某1和岳某2的法定代理人，被告海城市鑫源房屋开发有限公司的委托诉讼代理人王金萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯长崎、杨喜芝、岳增光、赵某、岳某1、岳某2诉称，原告与冯瑞是夫妻关系、父母关系、子女关系，冯瑞于2020年9月18日因病去世，2011年8月10日，冯瑞与被告签订了天河骏景商品房购买预定书。冯瑞购买天河骏景小区1号楼2单元1002室，59.81平方米商品房屋，总房款为129000元。原告入住后多次找被告，要求办理房屋产权手续均没有结果。综上所述，原告交付购房款履行了付款义务后，被告交付房屋即购房合同成立。被告应在房屋交付使用之日起90日内按约定给办理房屋所有权证。因此，原告主张在2011年8月10日起计算违约金。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》等相关规定，原告起诉到贵院，请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，从2011年8月10日起，至2020年10月31日，按照购房款129000元的年利率3%支付逾期办理房照的违约金，扣除90天办理房产证工作日，扣除三年有效诉讼36个月，共计39个月。综上所述，被告应付给原告逾期办理违约金金额为129000元×3%÷360天×2139天=22994元；并由被告承担本案诉讼费用。被告海城市鑫源房屋开发有限公司辩称，天河骏景小区实际开发人是海城市天河编织有限公司的崔志刚，与我公司是挂靠关系，该楼盘建成后我公司从未组织该楼盘进户和收取任何费用，故我公司不承担任何法律责任。专用收款收据上带有天河骏景的财务章不是我公司的章，缴费通知单没有业主签字没有业主签字，也没有由谁收取的字样，我方有异议，商品房购买约定书财务章不是我公司公章，进一步证明我公司从未组织进户和收取任何费用，收款收据上面的张丽杰不是我公司员工，其他证据没有异议。经审理查明：2011年8月10日，冯瑞与被告签订《“天河骏景”商品房购买预定书》一份，一次性购买被告开发的“天河骏景”小区1号楼2单元阁楼西户（1002号）房屋一处，销售面积59.81平方米，总房款为129000元。另查，冯瑞与岳增光系夫妻关系，二人系再婚，婚后育有两名女儿即岳某1和岳某2，冯瑞于2020年9月18日因病去世，原告赵某系冯瑞另一女儿。原告冯长崎和杨喜芝分别系冯瑞的父母。再查，被告在庭审中自认案涉房屋尚未进行验收，且至今未能办理房屋所有权证书。上述事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据有：“天河骏景”商品房购买预定书1份，收款收据2份，缴费通知单1份，介绍信1份，证明2份，冯瑞死亡证明及身份证复印件各1份，结婚证复印件1份。被告提供的证据有：挂靠协议书1份。上述证据，经庭审质证及本院审查，所证事实，足资认定，本院依法予以采信。关于被告提供的崔志刚证明一份，因证人未出庭，证据不符合法律规定，真实性无法确定，故本院对该份证据不予采信。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，2011年8月10日，冯瑞与被告签订的《“天河骏景”商品房购买预定书》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且交纳了购房款129000元，因此，双方当事人签订的《“天河骏景”商品房购买预定书》应当认定为商品房买卖合同。该预定书中未约定办理房屋权属证书及违约事项，应按法律规定处理。关于被告是否应立即为原告办理房屋所有权证书一节，因案涉房屋尚未进行验收，故被告尚不具备配合原告办理房屋所有权证书的条件，原告可在案涉房屋验收合格后，待被告具备配合原告办理房屋所有权证书条件时，若被告仍不配合原告办理房屋所有权证书，原告可另行诉讼。关于被告是否应承担给付逾期办证违约金的责任问题。因被告作为案涉房屋的出卖方，原告作为买受方，原告已按合同约定交付购楼款并办理了手续，且已实际入住，被告应当在具备办理房屋所有权证条件时依法履行配合购买人办理产权证等合同附随义务，但至起诉之日被告仍未能取得房屋权属证书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当承担违约责任，故原告要求被告支付逾期办证违约金符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金数额计算的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出售人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。合同没有约定或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”而前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条均为参照性规定或意见，非应当性规定或意见。结合本案实际情况，其一、原告已经实际接收房屋，入住使用，逾期办证行为并未实际影响原告对房屋的占有使用，基于居住的主要合同目的能够实现;其二、原告并未对其实际损失提供证据予以证明，在此情况下，法律是对其可期待物权凭证的保护，是法律利益的保护，而非现实可见损失的赔偿，违约金数额量化依据并不明确;其三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，即一方当事人因违约而付出的成本应有一定的限度;其四、被告在承担逾期办证违约金赔偿责任后，依然要履行协助原告办理房屋权属证书的合同附随义务。综上，本院认为，被告未按约定时间履行协助原告办理产权登记的义务，应承担相应违约金给付责任，但违约金数额的确认应综合考虑该违约行为造成的后果、损失的实际情况、违约成本的预见及该约定行为是否还有条件继续履行等情况予以考量，另外，2019年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的标准，又与2020年8月20日，最高人民法院发布新修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，结合本案上述实际情况及原告的诉讼请求，本院酌定认为，本案违约金数额的计算以原告已付购房款总额为基数，按年3％标准计收为宜。本案双方当事人未明确约定违约金数额，故应为继续性债权。本案中，原告提供的证据能够证明冯瑞于2012年8月2日办理入住，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自房屋交付之日起90日期限届满(即至2012年10月31日)，冯瑞未取得房屋产权证，则被告应当承担违约责任。而冯瑞去世后，原告方实际于2020年10月31日向本院提交起诉状，要求给付逾期办证违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，从起诉之日倒推三年即2017年10月31日之后的违约金请求权应得到法律支持。综上，自2017年10月31日至原告主张的截止日期2020年10月31日的违约金请求权应予保护。综上被告应给付原告逾期办证违约金的数额为129000元×3%÷360天×1097天=11793元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告海城市鑫源房屋开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告冯长崎、杨喜芝、岳增光、赵某、岳某1、岳某2违约金11793元；二、驳回原告冯长崎、杨喜芝、岳增光、赵某、岳某1、岳某2的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由被告海城市鑫源房屋开发有限公司承担94元，原告承担94元。此款原告已垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时，加付94元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  郭婧馨二〇二一年六月十八日书记员  吴舒楠