文书内容重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0156民初2777号原告（反诉被告）：杨永友，男，1972年9月3日出生，汉族，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：杨永龙，重庆隆腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：冉光华，男，1971年10月17日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：蔡世刚，重庆剑直律师事务所律师。原告（反诉被告）杨永友与被告（反诉原告）冉光华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘凯独任审判，分别于2020年10月26日和2020年12月16日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了两次诉讼。因本案案情复杂，不宜继续适用简易程序进行审理，本院于2020年12月17日作出(2020)渝0156民初2777号民事裁定，裁定将本案转为普通程序进行审理。本案由审判员刘凯担任审判长，与人民陪审员陈显明、汪仁淑组成合议庭，于2021年3月15日依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨永友及其委托诉讼代理人杨永龙到庭参加了诉讼。被告（反诉原告）冉光华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨永友向本院提起诉讼请求：1.判决双方签订的《集资建房合同》无效；2.判决冉光华返还购房款135000元及资金占用损失35505元；3.判决冉光华返还水电安装费5100元；4.判决冉光华赔偿天然气户头及安装费2370元；5.判决冉光华赔偿装修损失46000元；5.本案诉讼费由冉光华承担。事实和理由：2012年4月2日，杨永友与冉光华签订《集资建房合同》，约定由杨永友向冉光华购买位于武隆区xx镇xx村xx组张昌贵住房东面即xx路xx号二楼的房屋，房屋结构砖混，房屋面积135㎡，购房款135000元，同时约定由冉光华负责主水电到位及房屋产权证的办理。合同签订后，杨永友向冉光华支付了购房款135000元和水电安装费5100元，冉光华将成品房交付杨永友后，杨永友装修入住。杨永友安装了天然气，花去天然气户头及安装费3950元。事后，杨永友多次要求冉光华办理房屋产权证书，冉光华总是拖延办理，杨永友才发现房屋是小产权房，根本无法办理房屋产权手续。2020年7月13日，因该栋楼房后面堡坎大面积垮塌，造成房屋后墙损坏，石头、泥土进入屋内，危及住户的生命财产安全。根据当地镇人民政府的通知，杨永友一家只好搬出该房屋另行租房居住。《集资建房合同》实为房屋买卖合同，杨永友并未参与集资建房的相关事宜，该栋楼房如何规划、设计、建造等，杨永友均不知晓，杨永友只是从冉光华处购得房屋而已。因涉案房屋的买卖违反土地管理法、物权法等相关法律法规规定，损害社会公共利益，《集资建房合同》应为无效合同。合同无效，冉光华应当全额返还杨永友购房款和水电安装费，并赔偿从2012年7月24日起至2020年12月31日止的购房款资金占用损失和天然气户头及水电安装费损失，且造成合同无效的主要过错方系冉光华，其赔偿的责任比例应为60%。综上，杨永友诉请如上。被告（反诉原告）冉光华对本诉辩称，双方签订《集资建房合同》属实，但合同性质不是房屋买卖，而是冉光华为杨永友建房，该房屋的所有权不由冉光华享有，而是由案外人黄守明享有，冉光华无权出卖，冉光华收取的房款为建房款。杨永友主张的水电、天然气等安装费也是冉光华为杨永友安装收取的相关费用。房屋装修是杨永友自己所为，与冉光华无关。杨永友诉称楼房后面堡坎垮塌属实，相应的法律责任及责任主体正在另案审理。杨永友的诉讼请求不应得到支持。若人民法院认为《集资建房合同》无效，杨永友也应当返还房屋并支付租金，并承担相应的过错责任。被告（反诉原告）冉光华向本院提出反诉请求：1.判决杨永友赔偿租金损失120000元；2.本案诉讼费由杨永友承担。事实和理由：冉光华认为杨永友就《集资建房合同》无效有过错，且杨永友一直占有居住在该房屋，导致冉光华的房屋租金损失，故反诉如上。原告（反诉被告）杨永友对反诉辩称，冉光华认为《集资建房合同》无效，杨永友无异议，但冉光华主张的租金损失无事实及法律依据。冉光华未提供证据证明房屋可以另行出租或出售，也没有相应的租金标准，若杨永友不买该房屋，很可能该房屋至今无人购买，一直空置。请求人民法院判决驳回冉光华的反诉请求。经审理查明，2012年4月2日，冉光华作为甲方与杨永友作为乙方签订了《集资建房合同》，合同主要内容：1.甲方自愿将坐落在xx县xx镇xx村xx组（张昌贵住房东面）与乙方共同修建房屋，由甲方承建，乙方套房面积为135㎡，房屋为2楼；2.双方所建房屋为砖混结构，甲方负责主水、电到位，各负户头费用；3.建房集资款为135000元，乙方首付60000元，余款75000元在交房时付清；4.房产证的办理，由甲方负责协调，费用由乙方负担。2012年7月24日，杨永友向冉光华支付了购房款95000元，冉光华出具了收条。2012年12月1日，杨永友向冉光华支付了购房款20000元。2013年1月1日，杨永友向冉光华支付了购房款20000元，冉光华出具了收条，收条载明房款已结清。2013年5月29日，杨永友向冉光华支付了水电安装户头费5100元，冉光华出具了收到水电安装费5100元的收条。冉光华于2013年向杨永友交付了清水房，杨永友对房屋进行了装修，事后入住。2018年6月13日，杨永友向重庆长南天然气输配有限责任公司缴纳了天然气户头安装费3950元。2020年7月13日，杨永友居住房屋楼栋后面的堡坎垮塌，泥土、石头等滑到了楼栋后墙，对后墙及二楼的防盗网、窗户造成了一定损坏。事后，杨永友应武隆区白马镇人民政府的要求搬离了该房屋。2020年8月25日，杨永友提起本案诉讼。另查明，杨永友所在房屋的楼栋位于武隆区xx镇xx路xx号，杨永友的房屋位于该楼栋的第2楼。该栋楼于2010年由冉光华等人开始修建，系在武隆区xx镇xx村xx组居民黄守明的土地上修建，杨永友未参与修建。杨永友系城镇户口，其至今未取得涉案房屋的房屋产权证。还查明，诉讼过程中，杨永友申请对其房屋的装修价值进行估价，本院依法委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，该公司于2021年1月13日出具资产评估报告，认为杨永友的房屋装饰装修在评估基准日2021年1月5日的市场价值为47800元。杨永友支付了评估费5000元。上述事实，有原、被告的陈述及答辩，《集资建房合同》、收条三张、收款人回单、收据、应急处置单、撤离避险通知、常住人口登记卡、资产评估报告及评估费发票等证据在案为凭，以上证据经庭审质证、本院认证，足以作为认定案件事实的依据。本院认为，杨永友与冉光华签订的合同虽名为集资建房合同，但杨永友并未参与房屋的修建以及与他人共同集资，其只是在与冉光华签订合同后支付购房款，合同的履行并不符合集资建房合同的特征，双方的法律关系应为房屋买卖合同关系。涉案房屋位于武隆区xx镇xx村xx组，系冉光华等人在该村民小组土地上予以修建并由冉光华向杨永友出售，《中华人民共和国土地管理法》规定了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且杨永友非该集体经济组织成员，双方签订的《集资建房合同》虽系双方真实意思表示，但因违反法律的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该条款，无效合同双方返还的基础是已经依合同取得相应财产，让双方当事人的财产状况恢复到合同订立前的情况，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。冉光华已收取杨永友购房款135000元，应当予以返还，故本院对杨永友请求冉光华返还购房款135000元的诉讼请求予以支持。冉光华在庭审中提出若人民法院认为合同无效，杨永友也负有返还义务，即提出了同时履行抗辩，那么杨永友应当向冉光华交还位于重庆市武隆区xx镇xx路xx号2楼的房屋。对于杨永友主张的购房款资金占用损失以及冉光华主张的房屋租金损失（房屋占用费），因双方在占有对方财产时均获得了利益，两项费用可以相互抵销，本院对双方的主张均不支持。对于本案双方的过错，冉光华作为涉案房屋出卖人，应当知晓房屋的性质仍对外销售，存在较大过错，应承担主要责任，杨永友作为涉案房屋的购买人，在明知房屋坐落于白马镇铁佛村6组的情况下仍然购买，未尽到合理的审查房屋权属、性质的义务，存在一定过错，应承担次要责任，本院认为冉光华与杨永友宜按照6:4的比例承担相应的损失责任。对于涉案房屋装修损失，根据评估意见，目前该房屋装饰装修的附着物的市场价值为47800元，根据双方过错大小，应由冉光华赔偿杨永友28680元。对于水电安装户头费，冉光华根据合同约定收取了应由杨永友承担的水电安装户头费5100元，该款系冉光华代杨永友向水电部门缴纳的安装水表、电表等产生的费用，属于杨永友的损失，根据双方过错大小，应由冉光华赔偿杨永友3060元。同理，杨永友支付的天然气户头安装费3950元，应由冉光华赔偿2370元。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨永友与被告（反诉原告）冉光华于2012年4月2日签订的《集资建房合同》无效；二、被告（反诉原告）冉光华在本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）杨永友购房款135000元；三、原告（反诉被告）杨永友在本判决生效后十日内将位于重庆市武隆区xx镇xx路xx号2楼的房屋（面积135㎡）交还被告（反诉原告）冉光华；四、被告（反诉原告）冉光华在本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）杨永友装饰装修损失28680元、水电安装户头费3060元、天然气安装户头费2370元；五、驳回原告（反诉被告）杨永友的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）冉光华的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案本诉案件受理费4659.63元（原告已预交），由被告（反诉原告）冉光华承担3682元，由原告（反诉被告）杨永友自行承担977.63元；反诉案件受理费1350元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）冉光华承担；评估费5000元，由被告（反诉原告）冉光华承担3000元，由原告（反诉被告）杨永友自行承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  刘 凯人民陪审员  陈显明人民陪审员  汪仁淑二〇二一年六月一日书 记 员  秦培峰