河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1613号 上诉人（原审第三人）：河北银行股份有限公司承德滦平支行，住所地河北省滦平县城关新建路社区05鑫港小区B1号商业楼S7室。 负责人：许英春，行长。 委托诉讼代理人：常福泽，男，系滦平支行副行长。 委托诉讼代理人：崔瀚祺，河北承天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘敬，女，1970年6月4日出生，满族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：牛玉平，河北金山岭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐勇，男，1970年11月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：牛玉平，河北金山岭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，总经理。 上诉人河北银行股份有限公司承德滦平支行因与被上诉人刘敬、唐勇、承德大地创见房地产开发有限公司房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2020）冀0824民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北银行股份有限公司承德滦平支行上诉请求：1．撤销原判第五项，改判不得解除被上诉人刘敬、唐勇与上诉人签订的合同编号为DK170724000013的《个人住房（商业住房）担保借款合同》，或判令或明确表述不免除被上诉人刘敬、唐勇履行向上诉人偿还剩余贷款本金及贷款利息的义务；2．本案的上诉费用由三被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序错误，本案实属两案，不应作为一案处理。本案被上诉人刘敬、唐勇与大地创见公司之间系商品房买卖合同纠纷，与上诉人之间系担保借款合同纠纷。这是两个不同的法律关系，不能混为一谈。一审法院强行将两案当作一案审理，程序违法。二、一审法院判决免除了被上诉人刘敬、唐勇继续承担偿还贷款本金及贷款利息的义务。要求上诉人为其办理贷款记录结清手续属适用法律错误。其一，根据合同相对性原则，被上诉人刘敬、唐勇应继续履行合同约定的还款义务。刘敬、唐勇与上诉人之间系在平等自愿的基础上签订《借款担保合同》，合同约定内容系双方真实意思表示，合同合法有效。该合同不同于商品房买卖合同，其旨在履行金钱债务（即刘敬、唐勇为债务人，上诉人为债权人），债权人有权请求债务人对金钱债务实际履行。虽然，贷款担保合同以买卖合同的存在为前提和基础，贷款担保合同对买卖合同具有一定的依附性。但是，买卖合同无效，被撤销或者解除时，贷款合同并不必然随之无效、被撤销或者解除。换言之，金钱债务“不能发生履行不能”，借款担保合同亦不会因房屋的灭失而失去履行的基础，根据诚信原则，刘敬、唐勇应继续履行借款担保合同的义务。《担保借款合同》是刘敬、唐勇与上诉人签订的，并非与大地创见公司签订的，还款义务理应由刘敬、唐勇承担，即便剩余贷款由大地创见公司返还，也不应排除刘敬、唐勇的还款义务。其二，即便被上诉人刘敬、唐勇与承德大地创见房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》、与上诉人签订的《担保借款合同》被判决解除，也并不能否定刘敬、唐勇的第一还款人身份，而免除其还款责任。一审法院判决解除《个人住房（商业住房）担保借款合同》的依据为商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款，即“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。上诉人认为，就该条本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。本条款之所以作这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。但不能因为商品房出卖人代借款人履行了还款义务，就直接认定商品房出卖人成了借款合同的相对方，而把作为主债务人的借款人从借款合同中解脱出来。借款人作为借款合同的当事人，才是真正应当承担还款义务的主体。本条款的设计是为了简化程序，仅仅是对还款程序的规定，而非对借款合同还款义务人的变更。一审法院对法律条款的含义理解错误，导致适用法律错误。就本案而言，上诉人认为不应对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款作扩大解释及推断解释。从立法本意上来讲，该条款是为了保证银行能够及时收回贷款所设立，而非为了增加银行的金融风险而设立。在正常履行《个人住房（商业住房）担保借款合同》的情况下，上诉人会得到借款人、担保人两方提供的还款保障。但是，现上诉人无任何过错，若因他方原因解除上述合同，再免除借款人的还款义务，上诉人的还款保障势必降低，利益受损的风险势必增加。这违背公平正义原则，与立法精神严重不符。三、一审法院判决由上诉人为被上诉人刘敬、唐勇办理贷款记录结清手续于理不符，于法不公。一方面，被上诉人刘敬、唐勇与上诉人签订《借款担保合同》后，上诉人已经将其申请的银行贷款实际发放于被上诉人刘敬、唐勇手中，而目前贷款本息尚未全部得到清偿，上诉人无法也不能为其办理结清手续。另一方面，这种做法没有任何法律依据，并且银行内部程序无法通过，为实际履行不能。综上，上诉人认为一审判决在适用法律和审判程序上都存在严重错误，请贵院予以纠正，支持上诉人的上诉请求。 刘敬、唐勇辩称，一、上诉人的上诉观点不应得到法律的支持。一审法院判决由上诉人在判决生效之日起十日内为被上诉人办理贷款记录结清手续，并无不当。因被上诉人大地创见房地产开发有限公司的违约行为导致被上诉人与其签订的商品房买卖合同解除，为此被上诉人与上诉人河北银行股份有限公司承德滦平支行签订的《个人住房（商业用房）担保借款合同》的目的无法实现，被上诉人要求解除按揭贷款合同，应该得到法律的支持。依据《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》第六条，商业银行应当遵守中国人民银行发布的个人信用数据库标准及其有关要求，准确、完整、及时地向个人信用数据库报送个人信用信息。按揭贷款合同解除后，该按揭贷款合同项下的权利义务归于终止，为了保证被上诉人的个人信用不受影响，上诉人应将被上诉人的贷款记录变更为结清状态。为此，一审法院认定事实及适用法律正确。二、由于被上诉人与被上诉人大地创见房地产开发有限公司的购房合同解除、被上诉人与上诉人河北银行股份有限公司承德滦平支行的《个人住房（商业用房）担保借款合同》解除，为了减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，由被上诉人大地创见房地产开发有限公司向上诉人河北银行股份有限公司承德滦平支行清偿按揭贷款合同项下的剩余贷款本金及利息并无不当，被上诉人不应再承担还款责任。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请承德市中级人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 承德大地创见房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 刘敬、唐勇向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告刘敬与大地创见公司签订的合同编号为20170323002的《商品房买卖合同》及其补充协议，并由被告大地创见公司办理撤销网签备案手续；2、请求判令被告大地创见公司返还原告刘敬已付购房首付款2000000.00元；3、请求判令被告大地创见公司赔偿原告刘敬利息损失（利息损失以首付款为基数，自首付款支付之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际返还款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。特别说明，首付款系分3笔不同日期支付，其中240000.00元和60000.00元为2017年3月4日支付、1700000.00元为2017年3月8日，利息给付时间起点以每笔支付日期单独计算）；4、请求判令被告大地创见公司赔偿原告刘敬已经偿还的按揭贷款本息358519.17元及相应的利息，利息按照原告给付银行日计算至被告实际给付日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算（备注：不包含被告大地创见公司以原告名义向河北银行滦平支行偿还部分）；5、请求判令解除二原告与河北银行滦平支行签订的编号为DK170724000013《个人住房（商业用房）担保借款合同》，并由河北银行滦平支行负责将原告的贷款记录消除；6、请求判令被告大地创见公司向河北银行滦平支行偿还编号为DK170724000013《个人住房（商业用房）担保借款合同》项下的剩余贷款本金及贷款利息；7、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告刘敬与被告大地创见公司于2017年3月23日签订了合同编号为20170323002的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定原告刘敬购买被告大地创见公司开发建设的位于滦平县，房屋总价款为4990000.00元，大地创见公司应在2018年8月31日前将经验收合格的房屋交付原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。原告于2017年3月4日交付被告大地公司购房首付款300000.00元，2017年3月8日支付首付款1700000.00元，2017年3月23日被告大地创见公司给原告出具金额为2000000.00元的首付款收据一张。2017年7月24日原告刘敬、唐勇与第三人河北银行滦平支行签订合同编号ＤＫ170724000013的按揭贷款合同，向第三人贷款2990000.00元用于支付购房款，第三人河北银行滦平支行于2017年8月1日依按揭贷款合同的约定将全部贷款直接支付给了被告大地创见公司。自2017年9月至2018年11月份原告共计偿还第三人按揭贷款本息358519.17元。被告大地创见公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的商品房的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。另查明，截至2020年12月9日，二原告偿还第三人贷款本息358519.17元，尚欠贷款本金2619561.83元及利息。又查明，本院受理的另案原告河北银行股份有限公司承德滦平支行与被告承德大地创见房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，案号为（2019）冀0824民初278号，经本院调解，双方当事人于2020年12月15日达成调解协议，由被告大地创见公司承担保证责任，向河北银行滦平支行清偿包括原告刘敬、唐勇在内的六名借款人在河北银行滦平支行的借款本金并支付利息，该案调解结案。一审法院认为，原告刘敬与被告大地创见公司签订的合同编号为20170323002的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定的期限内交付所购房屋。现因被告大地创见公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务，且案涉房屋已被拆除，导致合同目的无法实现，原告依法依约有权要求解除案涉合同。故对原告请求依法解除案涉合同的诉讼请求本院予以支持。案涉合同解除后，二原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据商品房买卖合同司法解释第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对二原告要求解除与第三人签订的按揭贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。因该按揭贷款合同的贷款已由被告大地创见公司收取，大地创见公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地创见公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。因被告大地创见公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地创见公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告大地创见公司予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告大地创见公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，利息应自原告支付首付款之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依据《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》的规定，商业银行应当准确、完整、及时地向个人信用数据库报送个人信贷交易信息。虽按揭贷款合同本院予以解除，但该按揭贷款合同未解除前的贷款记录确实存在且合法有效，二原告主张将贷款记录予以消除的诉请确有不当，但按揭贷款合同解除后，就该按揭贷款合同项下的权利义务归于终止，故对于该按揭贷款合同项下的贷款记录状态第三人应予更正，为保证二原告的个人信用不受影响，第三人河北银行滦平支行作为信息提供者，应及时将二原告的贷款记录变更为结清状态。对于二原告请求被告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，在按揭贷款合同解除前，原告为还款义务人，理应由原告负责清偿，但基于上述司法解释的规定，按揭贷款合同解除后，被告大地创见公司应将原告已偿还的贷款本息返还原告，同理，原告未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向河北银行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累；对于剩余按揭贷款的清偿问题，本院已经在（2019）冀0824民初278号案件民事调解书中确认由被告大地创见公司承担保证责任，向河北银行滦平支行清偿包括原告刘敬、唐勇在内的购房者在第三人处的剩余借款本金并支付利息。故对二原告要求被告大地创见公司向第三人河北银行滦平支行清偿按揭贷款合同项下的剩余贷款本金及利息的诉讼请求本案不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《征信业管理条例》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决：一、解除原告刘敬与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年3月23日签订的合同编号为20170323002的《商品房买卖合同》（包括合同补充协议），并由被告大地创见房地产开发有限公司协助原告刘敬办理撤销网签备案手续；二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘敬支付的购房首付款2000000.00元；三、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘敬支付的购房首付款2000000.00元的利息损失（利息损失自2017年3月4日起至2017年3月8日以300000.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2017年3月9日起至2019年8月19日以2000000.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止以2000000.00元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘敬、唐勇已偿还第三人河北银行股份有限公司承德滦平支行按揭贷款本息358519.17元；五、解除原告刘敬、唐勇与第三人河北银行股份有限公司承德滦平支行于2017年7月24日签订的合同编号为ＤＫ170724000013的《个人住房（商业用房）担保借款合同》，并由第三人河北银行股份有限公司承德滦平支行于本判决生效之日起十日内为原告刘敬、唐勇办理贷款记录结清手续；六、驳回原告刘敬、唐勇的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以证实，本院依法予以确认。 本院认为，关于上诉人主张的本案案由及合并审理问题，《最高人民法院关于印发修改后的的通知》（法［2011］42号）第三．3条明确说明：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”，本案中，刘敬、唐勇的诉讼请求涉及《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）担保借款合同》两个合同、两个法律关系，刘敬、唐勇在起诉状中将上诉人列为第三人，一审法院将本案案由确定为房屋买卖合同、金融借款合同，并将两份合同合并审理，程序合法。关于剩余贷款本金及利息的清偿问题，一审法院已经在（2019）冀0824民初278号民事调解书中确认由承德大地创见房地产开发有限公司向河北银行滦平支行清偿包括原告刘敬、唐勇在内的购房者在第三人处的剩余借款本金并支付利息，上诉人在本案中再次主张刘敬、唐勇对剩余贷款本金及利息承担偿还义务，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，河北银行股份有限公司承德滦平支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25671.00元，由河北银行股份有限公司承德滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋 审 判 员 孙琳丽 审 判 员 祝宝森 二〇二一年六月十六日 法官助理 王立娟 书 记 员 刘 炯