湖南省保靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘3125民初449号 原告：王国联，男，1972年4月26日出生，土家族，湖南省保靖县人，住保靖县。 原告：王涛，男，1987年9月23日出生，土家族，湖南省保靖县人，住保靖县。 原告：向红群，女，1975年5月26日，土家族，湖南省保靖县人，住保靖县。 三原告共同委托诉讼代理人：王金芝，女，1963年12月1日出生，土家族，湖南省保靖县人，住保靖县，系王国联姐姐、王涛母亲、向红群小姨）。 被告：彭桂芝，女，1957年12月26日出生，土家族，湖南省保靖县人，住保靖县，现住保靖县。 委托诉讼代理人：田冰琳，女，1987年3月28日出生，土家族，住址同上，系被告彭桂芝之女。 原告王国联、王涛、向红群与被告彭桂芝占有物返还纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王国联、王涛、向红群的委托诉讼代理人王金芝，被告彭桂芝及其委托诉讼代理人田冰琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王国联、王涛、向红群请求判令：1、依法解除被告与薛道斌签订的《租赁合同》（原告在庭审中变更为解除被告与原告之间形成的租赁合同，后原告又于2021年5月27日申请撤回该项的全部诉讼请求）；2、判决被告归还原告所有的保靖县迁陵镇高架桥一楼1012号门面；3、被告向原告支付2017年至2021年房租费共计60000元（原告方在庭审中自愿撤回该项诉讼请求）；4、案件受理费由被告承担。 被告彭桂芝辩称：1、原告不具有案涉房屋的所有权。保靖县高架桥项目系湖南省第三工程公司怀化分公司开发，故该门面的所有权应归该公司所有，且保靖县人民法院在郑怡均与张立雄一案中只明确判决：准予郑怡均处置保靖县高架桥二楼歌厅、放映厅、游乐场。可见郑怡均并无其他门面的所有权，更无权处置一楼的案涉门面，故郑怡均与原告签订的《买卖合同》无效；2、被告租赁房屋的来源合法，系被告从原高架桥门面代管人薛道斌手中租赁。综上，被告租赁的房屋来源合法，长期以来一直合法使用，合法权益应得到保护，原告基于无效合同处置他人财产应不予支持，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认本案法律事实如下： 2017年10月8日，原告方与保靖县迁陵镇高架桥项目实际投资人郑怡均及其妻余小英签订《房屋买卖合同》，主要约定：一、甲方即郑怡均、余小英将保靖县迁陵镇高架桥项目二楼总面积786.03平方米的商业用房（保房权证号ＱＹ701字第7××9号、7××0号、7××1号）及一楼12号商业门面、负一楼1号商业门面（实际为一楼2号门面），若通过清理出来的其他属于甲方的资产一并出卖给乙方即三原告，总计房款为44万元；二、乙方自房屋买卖合同签订之日起可对所购房屋产权行使管理使用权；三、本合同签订后，甲方转让上述房屋的一切权利给乙方，包括房屋使用、收益、出租等权利；…。合同签订后，甲、乙双方就合同所涉房产的不动产证及不动产权证的过户登记手续办理，另行签署甲方郑怡均、余小英委托向红群办理的《授权委托书》。2017年10月20日，湖南省怀化市天桥公证处就双方对该《授权委托书》的签署进行了公证。因高架桥房产所依附的土地属街巷用地，不能分摊，导致原告到保靖县不动产管理部门无法办理房产登记手续。至今为止，保靖县不动产管理部门没有为该门面房产办理房屋产权登记证书。2020年11月9日，王国联、王涛、向红群与郑怡均、余小英房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，要求王国联、王涛、向红群与郑怡均、余小英的买卖关系成立。2020年11月13日，经本院主持双方当事人调解，作出（2020）湘3125民初1314号《民事调解书》，内容为：“一、原告王国联、王涛、向红群与被告郑怡均、余小英继续履行于2017年10月8日签订的房屋买卖合同；…”。本案门面系被告彭桂芝与原高架桥门面代管人薛道斌（已病故）承租，一直经营至今。2017年10月20日，原告方在保靖县××镇××社区工作人员等人参与下，向本案门面实际经营者彭桂芝告知该门面已为原告方购买，并向被告彭桂芝主张收回门面房产及收取租金，被告彭桂芝以该房产系被告与他人合法租赁，原告不是房产的所有权人，无权要求归还门面及收取租金。故原告于2021年3月23日诉至本院，要求依法判如所请。 另经本院调查核实，原告方与郑怡均、余小英签订《房屋买卖合同》中一楼12号门面即为向忠书房屋产权证中分户平面图所标识的“012、075”，该门面中间实际并无隔离墙。经与郑怡均、余小英核实确认，向忠书房屋产权证中分户平面图所标识“012、075”门面实际上为一间门面，就是《房屋买卖合同》中记载的一楼12号门面。同时，经原告与被告在法庭审理过程中确认，本案诉争的12号门面房产即为向忠书房屋产权证中分户平面图所标识的“012、075”号房产。 证明上述事实的证据已在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案的争议焦点为，被告彭桂芝应否将本案房产返还给原告王国联、王涛、向红群。 郑怡均作为保靖县迁陵镇高架桥项目实际投资人，与其妻余小英有权就本案房产的处置与买受方王国联、王涛、向红群签订买卖合同，且本院业已发生法律效力的裁判文书亦查明该事实，故郑怡均、余小英与王国联、王涛、向红群签订的《房屋买卖合同》合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故买受人王国联、王涛、向红群是否办理物权登记、是否取得该房产的所有权属，均不影响房屋买卖合同的效力。因高架桥房产所依附的土地属街巷用地，不能分摊，未能办理房产过户登记手续，而非原告方的原因导致不能办理不动产登记过户手续，故原告王国联、王涛、向红群系本案房产的实际买受人。根据法律规定及合同双方当事人约定，房产买受人王国联、王涛、向红群自合同签订之日起，即取得本案房产的管理使用权属，享有对该房产进行管理、使用等权利。被告彭桂芝作为该房产的承租人，不履行向该房产实际买受人王国联、王涛、向红群交付租金的义务，亦不退还该房产，自原告方购买该房产以来一直未交租金且占用至今，侵害了实际买受人王国联、王涛、向红群对该房产的管理使用权利，属于侵权民事行为，其应依法停止侵权。至于郑怡均、余小英与王国联、王涛、向红群签订《房屋买卖合同》的行为是否侵害高架桥项目另一实际投资人张立雄或该房产现承租人的合法权益，系另外的法律关系，均可另案主张权利。关于被告彭桂芝辩称“保靖县高架桥项目系湖南省第三工程公司怀化分公司开发，该门面所有权应归该公司所有”的意见，本院认为，从本院已发生法律效力的（2019）湘3125民初1438号、（2019）湘3125民初668号《民事判决书》及湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2020）湘31民终763号《民事判决书》来看，均认定保靖县高架桥项目的实际投资人是郑怡均、张立雄，湖南省第三工程公司怀化分公司等公司为被挂靠单位，无权主张诉争房产权属。故被告彭桂芝的上述辩称意见无事实及法律依据，意见不能成立，本院不予采纳。 因原告在本案中的诉请变更为仅要求被告归还门面房产，故本案的法律关系应为占有物返还纠纷。综上，原告王国联、王涛、向红群要求被告彭桂芝将该门面房产归还给三原告的诉讼请求，于法有据，与案件事实相符，本院予以支持。 关于被告彭桂芝辩称郑怡均无权处置一楼的案涉门面，双方签订的《买卖合同》无效，原告没有取得案涉房屋的所有权。被告租赁房屋系原高架桥门面代管人薛道斌所租赁，来源合法，长期以来一直合法使用，合法权益应得到保护，请求人民法院依法驳回原告方的诉讼请求。本院认为，原告王国联、王涛、向红群基于与项目投资人郑怡均夫妻签订的买卖合同而取得合同标的物的管理使用权，《房屋买卖合同》在没有被依法撤销或宣告无效之前，均为依法成立并具有法律效力的合同。故被告彭桂芝的辩称意见与案件事实不符，于法无据，意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，本院对原告王国联、王涛、向红群的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条第一款第（四）项、第二百一十五条、第二百三十五条、第三百一十一条、第四百六十二条之规定，判决如下： 被告彭桂芝于本判决生效之日起十日内，将位于保靖县××镇××楼××号门面房产（即向忠书房屋产权证中分户平面图所标识的012、075号门面）返还给原告王国联、王涛、向红群。 案件受理费1300元（原告已交纳），由被告彭桂芝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  彭文昕 审 判 员  吴正高 人民陪审员  王蔚芫 二〇二一年六月八日 书 记 员  向凌云 附页 本判决所适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民法典》 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。 第四百六十二条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。 占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。