上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4727号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海仓丰投资管理有限公司，住所地上海市松江区永丰街道玉树路2575号2幢301室。法定代表人：魏兆华，执行董事。委托诉讼代理人：钟焱，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅凯丽，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：南京海鲨湾餐饮管理有限公司，住所地南京市建邺区河西大街230号台湾名品城1号馆2楼。法定代表人：李东屏，执行董事。委托诉讼代理人：王清坤，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖鑫，上海至合律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海十七里湾餐饮有限公司，住所地上海市松江区永丰街道玉树路2575-36号。法定代表人：李东屏，执行董事。委托诉讼代理人：刘雨竹，公司员工。委托诉讼代理人：肖鑫，上海至合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李东屏，男，1986年1月12日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：王清坤，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖鑫，上海至合律师事务所律师。上诉人上海仓丰投资管理有限公司（以下简称仓丰公司）、南京海鲨湾餐饮管理有限公司（以下简称海鲨湾公司）、上海十七里湾餐饮有限公司（以下简称十七里湾公司）、李东屏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初13541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仓丰公司上诉请求撤销原审判决第一、二、四项，改判支持仓丰公司原审全部诉讼请求。事实与理由：1、双方之间合同约定海鲨湾公司、十七里湾公司放弃调整违约金，且原审中海鲨湾公司、十七里湾公司也未向法院提出调整违约金，故原审法院酌情调整违约金的数额是错误的。2、仓丰公司并未明示放弃要求海鲨湾公司、十七里湾公司将房屋恢复原状之权利，故海鲨湾公司、十七里湾公司应当支付房屋拆除费用及公证费。海鲨湾公司、十七里湾公司、李东屏辩称本案涉案租赁合同系双方合意解除的，故其无需支付违约金，并且原审中，其已向原审法院提出调整违约金，故原审法院酌情确定违约金并无不当。海鲨湾公司、十七里湾公司、李东屏上诉请求撤销原审判决，改判支持其原审全部反诉请求。事实与理由：1、涉案租赁合同系经双方合意解除的，并非海鲨湾公司违约，并且在双方多次交涉中，仓丰公司从未提出要求海鲨湾公司承担违约责任。2、合同12.8条适用的前提为仓丰公司依据约定行使单方解除权的情况，本案是不存在该情形的，所以即便要承担违约责任，也应当参照合同第12.1条的约定，支付双倍保证金。仓丰公司辩称，涉案房屋租赁合同解除的原因是海鲨湾公司违约，仓丰公司行使的是法定解除权。仓丰公司向原审法院提出诉讼请求：1、确认仓丰公司与海鲨湾公司签署的《房屋租赁合同》、仓丰公司与海鲨湾公司、十七里湾公司签署的《联营合作确认书》于2020年6月26日解除；2、判令海鲨湾公司、十七里湾公司共同支付仓丰公司房屋拆除费用310，000元；3、判令海鲨湾公司、十七里湾公司共同支付仓丰公司律师费及公证费损失49，000元；4、判令在仓丰公司抵扣海鲨湾公司所付保证金15万元的情况下，海鲨湾公司、十七里湾公司共同支付仓丰公司违约金584，526元；5、判令李东屏就上述海鲨湾公司应付之款项承担连带清偿责任。海鲨湾公司、十七里湾公司提出反诉请求：判令仓丰公司向海鲨湾公司、十七里湾公司返还保证金15万元及资金占有利息（以15万元为基数，自2020年6月27日起计算至实际返还保证金之日止，按照LPR的标准计付）。原审法院认定事实如下：2011年4月9日，仓丰公司（甲方、转租方）、陈某（乙方、受转租方）、上海XX有限公司（以下简称XX公司）（丙方、见证方）与庄某（丁方、见证方）签订《房屋转租合同》，载明仓丰公司承租XX公司位于松江区XX路XX-XX号的房屋用于商业开发，并获XX公司同意有权转租该房屋，同时陈某因商业经营需要，希望租赁该房屋的一部分。甲乙双方约定，甲方于2011年4月15日前向乙方交付转租房屋。免租期自2011年5月1日起至2011年8月31日。转租房屋用途：餐饮、高档火锅店，转租期限共15年，自2011年9月1日起至2026年8月31日等。审理中，海鲨湾公司、十七里湾公司指出，该合同第8.1条约定乙方可自主安排墙内空间的装潢设计和施工，且合同中并无特别条款约定承租人有恢复原状之义务，本案系争之装修实际产生于该合同履行期间，鉴于合同中并无恢复原状之约定，故海鲨湾公司、十七里湾公司在无论何种情况下均无恢复原状之义务或责任。2015年9月24日，仓丰公司（甲方、转租方）与陈某（乙方、受转租方）签订《解约协议》，载明因乙方将在租赁房屋内开设的海鲜火锅店转让给了南京海鲨湾餐饮管理有限公司上海分公司（“新承租人”），为此，乙方向甲方提出解除双方之间的《房屋转租合同》，并由甲方与新承租人重新签订租赁合同。双方就解除事宜达成如下协议：1．双方的《房屋转租合同》于2015年10月31日解除生效，乙方应在合同解除前向甲方支付合同解除日前产生的租金和各项租赁费共计115，279.75元。乙方向甲方付清前述款项后，双方不存在其他债权债务和争议纠纷。2．乙方在租赁房屋内的装修、物品等均由乙方自行与新承租人之间办理交接手续，乙方与新承租人之间的法律关系的履行和债权债务均与甲方无关。2015年9月29日，仓丰公司（甲方、出租方）与海鲨湾公司（乙方、承租方）、XX公司（丙方、保证人）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市松江区XX路XX号-39内部分房屋用于开设南京海鲨湾餐饮管理有限公司上海分公司经营海鲨湾海鲜火锅事宜。第3.2条约定，如无另外明确书面约定，甲方按照本合同签署时租赁房屋的现状交付给乙方。第3.3条约定，除非甲乙双方另立书面协议对租期做出缩短或延长等修改，在本合同项下，乙方须在租期届满后或租赁合同被提前解除的当日之内完全迁离租赁房屋，且有义务将租赁房屋置于空置且可重新出租的状态。除甲乙双方另立书面协议约定外，因租期届满而合同终止或非基于甲方违约而导致合同提前解除的情况下，对于乙方为使用租赁房屋而添加的附属设施：1．乙方有权在不破坏租赁房屋结构（包括乙方使用而改建的结构）的前提下，将其拆卸、取回；2．应甲方要求，乙方须将其拆卸、取回，并将租赁房屋恢复原状（包括但不限于墙面、屋顶、地面、门窗的完整），若乙方拒绝或怠于履行该义务，则甲方有权自行实施拆除、恢复等措施，由此产生的费用由乙方承担；3．除非甲乙双方另有约定，租赁关系终止当日，乙方未拆卸取回的附属设施应当视为乙方的遗弃物，甲方有权进行任何处分而无须给予乙方任何补偿；4．在任何情况下，甲方不负有回购、拆卸、补偿及类似义务。第5条就保证金约定，保证金可用于抵扣乙方对甲方所欠的债务，包括但不限于：违约金、损害赔偿金、欠付的租金和租赁费用。本合同期满后，甲方应将未予扣除的保证金不计息地返还给乙方。第12.8条约定，在甲方依据约定单方解除本合同的情况下：1．乙方不仅应当向甲方付清合同解除前的所有租金、费用和实际交还房屋前的房屋使用费；2．乙方还应向甲方全额赔偿甲方按乙方施工图纸而对租赁房屋实施改造所支出的费用；3．且乙方还须支付相当于六个月租金的违约金；如果此违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方还应对不足部分承担赔偿责任。除非以书面形式确认放弃，否则甲方对乙方逾期支付租金、费用的接受，在任何时候都不能被视为甲方对追究乙方违约责任的权利的放弃。第17.2条约定，因诉讼或仲裁而生的费用由违约方承担；此外，违约方还应承担守约方支出的合理的律师费，以及其他为实现权利救济而支出的合理费用。双方均有违约行为的，前述所有费用由根本违约或实质违约或其他行为直接导致合同目的无法实现的一方承担。该合同特别条款第六条约定乙方应在签约当日支付甲方保证金15万元。合同还对其他相关事宜作出了约定。当日，仓丰公司（甲方、出租方）、海鲨湾公司（乙方、承租方）、十七里湾公司（丙方、联营合作方）签订《联营合作确认书》，载明鉴于十七里湾公司对于仓丰公司与海鲨湾公司、XX公司之间于2015年9月29日签订的上述《房屋租赁合同》的内容完全知悉并理解，十七里湾公司和海鲨湾公司共同享有和承担《房屋租赁合同》项下应由承租人享有的权利和承担的义务责任。《房屋租赁合同》履行过程中，联营合作方和海鲨湾公司单方作出的行为、意思表示、承诺等均有效及于另一方，并由十七里湾公司、海鲨湾公司共同享有和承担法律后果，另一方不得以未经其同意为由拒绝承认和主张无效等。2020年6月18日，海鲨湾公司、十七里湾公司分别向仓丰公司发出《解除合同通知函》，载明“……。2020年1月，因新冠疫情的爆发，全国各地政府均采取了最高等级的疫情防护及工作部署，为响应国家和政府的防控要求，各类非民生保障的商业及餐饮门店闭店停业，我司受其影响停业两个月，2020年4月才恢复经营，感谢贵司给予2020年2月、3月份的房租全额减免。但杯水车薪，我司仍无力支撑，经营持续亏损，现已处于无以维持的境地。我司于2020年5月15日提出协商缩短合同期限解除合同无果。2020年6月11日新冠疫情再次波及餐饮行业，尤其是海鲜类餐饮业，这一突发情况让我公司雪上加霜，现我公司资金链条完全断裂，实在无法持续经营。上述情形已经构成不可抗力，导致合同目的无法实现，符合《合同法》第94条第一项‘因不可抗力致使不能实现合同目的’的情形，且在房屋租赁这类长期性合同履行过程中，如因一方无法继续履行而形成合同僵局，对双方皆有不利之处。因此，我方依法函告通知贵方于2020年6月30日解除该份租赁合同。解除合同后的相关处理说明：1、我司于2020年6月30日前将合同所涉房屋交还贵司，请贵司配合我司办理房屋退还交接手续；2．请贵司于2020年7月31日前退还我司租房押金15万元。……”2020年6月19日，仓丰公司张贴通知要求海鲨湾公司支付房租及物业费。次日，十七里湾公司在租赁物门口张贴告示，通知停业。2020年6月26日，仓丰公司、海鲨湾公司签订《房屋返还确认书》，确认海鲨湾公司按房屋现状将租赁物返还给仓丰公司。同日，双方还签署《水电费确认书》，对水电表读数及水电费金额进行确认。原审审理中，海鲨湾公司另称，该两份材料足以证明双方已解约并完成了现状交接。当天双方还签署过水电费确认单，整个过程中仓丰公司并未提出过海鲨湾公司、十七里湾公司系违约解除及违约金的主张，可以印证双方之间系合意解除。原审另查明，海鲨湾公司系一人公司，李东屏系其自然人股东。原审审理中，李东屏提交海鲨湾公司财务报表一组，证明海鲨湾公司并未实际对外开展经营，其与海鲨湾公司之间不存在财务混同。对此，仓丰公司质证称，该材料系海鲨湾公司自制，真实性无法核实，且一人公司依规需每年进行财务审计，但李东屏并未提供相关的审计报告。原审法院认为，涉案《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案中，双方均确认租赁合同已于2020年6月26日解除，但对合同解除事由和后果处理尚存争议。关于解约事由，海鲨湾公司、十七里湾公司提出因受疫情影响经营状况不佳遂与仓丰公司合意解除合同，但根据已查明的事实尤其是根据海鲨湾公司、十七里湾公司所发《解除合同通知函》上所载之内容，尚不足以认定双方之间属合意解除，仅能认定系因承租方原因导致的合同解除。关于合同解除后果之处理。双方之间虽签有《房屋返还确认书》，但一则不足以证明双方之间属互不追究责任的合意解除；二则也不足以证明仓丰公司已放弃了向海鲨湾公司、十七里湾公司方主张违约责任的权利。因为权利的放弃必须明示，现也无其他证据证明仓丰公司放弃了追究违约金责任之权利，在仓丰公司所提违约金诉请有合同及事实依据的情况下，依法予以支持，但考虑到合同解除之因素中受疫情影响的情形客观存在，故原审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合考量当事人过错程度、合同履行情况、预期利益、当事人缔约地位强弱等因素，酌定该违约金金额为50万元。同时，仓丰公司主张将保证金15万元从中抵扣，并无不妥，亦予以支持。相应的，海鲨湾公司、十七里湾公司要求返还保证金的反诉诉请，就缺乏事实和法律依据，不予支持。关于仓丰公司所提恢复原状之费用损失问题，仓丰公司并未在签署《房屋返还确认书》接收房屋之时就此提出过异议，可推定仓丰公司接受按现状交接之事实，事后再提出要求海鲨湾公司、十七里湾公司恢复原状之要求则有不妥，且仓丰公司也未举证证明该需要恢复原状之装饰装修系2015年9月29日《房屋租赁合同》履行中海鲨湾公司、十七里湾公司所为之添附，故原审法院认为仓丰公司该项诉请尚理据不足，不予支持。至于仓丰公司主张的律师费及公证费，鉴于公证费主要围绕房屋拆除费用产生，基于上述理由，原审法院亦不予支持；至于律师费，尚有合同依据，且金额也无不妥，依法予以支持。相反，基于上述合同解除事由之分析，海鲨湾公司、十七里湾公司无权要求作为守约方的仓丰公司支付律师费。李东屏作为海鲨湾公司的唯一股东，未能举证证明二者之间财产独立，不存在混同，故应对海鲨湾公司的付款义务承担相应连带责任。原审法院判决如下：一、海鲨湾公司、十七里湾公司于判决生效之日起十日内支付仓丰公司违约金35万元（保证金15万元已从中扣除）；二、海鲨湾公司、十七里湾公司于判决生效之日起十日内支付仓丰公司律师费4万元；三、李东屏对海鲨湾公司的上述付款义务承担连带清偿责任；四、驳回仓丰公司的其余诉讼请求；五、驳回海鲨湾公司、十七里湾公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费13，235元，减半收取计6，617.50元，反诉案件受理费2，150元，合计8，767.50元，由仓丰公司负担3，042.50元，由海鲨湾公司、十七里湾公司负担5，725元。二审期间，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审阶段的争议焦点有三：1、涉案房屋租赁合同系合意解除还是因承租方原因导致解除；2、房屋租赁合同解除的后果处理；3、房屋恢复原状的费用承担。针对第一个争议焦点，本院认为，海鲨湾公司、十七里湾公司分别向仓丰公司发出《解除合同通知函》，欲以“不可抗力致使不能实现合同目的”解除合同，但是根据业已查明的事实，海鲨湾公司解除合同的原因系受疫情影响经营状况不佳，该情形并不符合相关法律对于不可抗力的规定，故其并不享有法律赋予的合同解除权。在无证据可以证明仓丰公司与海鲨湾公司、十七里湾公司就合同解除达成过合意的情况下，本院难以认定双方之间系合意解除合同。原审法院认定系因承租方违约导致合同解除并无不当，本院予以认同。针对第二个争议焦点，本院认为，如前所述，海鲨湾公司、十七里湾公司违约，仓丰公司享有合同解除权，故海鲨湾公司、十七里湾公司应当依照合同12.8的约定承担违约责任。虽然双方之间签订《房屋返还确认书》，但仓丰公司从未明示放弃主张违约责任，海鲨湾公司、十七里湾公司亦未提供证据证明仓丰公司放弃追究违约责任。原审法院综合考虑各种因素酌情判决海鲨湾公司、十七里湾公司承担50万元违约金也无不当，本院亦予以认同。针对第三个争议焦点，本院认为，根据双方之间租赁合同约定，合同解除之后，海鲨湾公司应当将房屋恢复原状。现海鲨湾公司否认其在合同签订后对租赁房屋进行过装修、添附，仓丰公司也未提供证据予以证明。同时，仓丰公司在签订《房屋返还确认书》时并未提出异议，可推定其接受按照现状交接。故仓丰公司有关恢复原状费的主张没有事实依据，本院难以采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。仓丰公司、海鲨湾公司、十七里湾公司、李东屏的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15，385元，由上诉人上海仓丰投资管理有限公司负担5，338元，由上诉人南京海鲨湾餐饮管理有限公司、上海十七里湾餐饮有限公司、李东屏负担10，047元。本判决为终审判决。审 判 长  王 伟审 判 员  陶永信审 判 员  蔡茜芸二〇二一年六月十日法官助理  宋宇佳法官助理  茅海容书 记 员  茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……