营口市西市区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0803民初1486号原告：陈某，住营口市站前区周平房南里9号0-0-4。被告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司营口君汇上品分公司，住所地营口市老边区东海大街东6-1君汇上品会所B区一层。责任人：汤国龙，公司经理。委托诉讼代理人：郑斯波，公司员工。委托诉讼代理人：王超，公司员工。原告陈某与被告佳兆业物业管理（深圳）有限公司营口君汇上品分公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某、被告佳兆业物业管理（深圳）有限公司营口君汇上品分公司委托诉讼代理人郑斯波、王超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告未向原告全面履行《前期物业服务协议》约定的义务，被告向原告提供的物业服务存在服务瑕疵；2.依法判决被告降低对原告的物业收费标准，按照物业服务合同约定的物业费70%即1.05元/平方米/月标准，计收原告2015年9月1日至2019年6月30日期间的物业费共计6272.24元。事实和理由：原告系君汇上品小区一期6栋一单元15132号业主。2013年5月5日，原、被告双方签订一份《前期物业服务协议》，约定被告为原告居住的小区提供物业服务，物业费收取标准按建筑面积1.50元/平方米/月计收，双方在协议中同时约定了其他相关内容。协议签订后，被告并未全面履行物业服务协议约定的义务，包括但不限于原告的楼宇对讲机多年不能正常使用、绿化草坪频繁更换、楼道卫生不能按时清理、地下车库积水多年、地上楼宇门前下雨就积水、公共设施无人维护等情况，被告提供的物业服务与其收取标准根本不符。另外，君汇上品小区内原建有的业主会所，系为业主提供休闲活动的场所，而被告竟然擅自出租给他人，不但改变了会所的用途，而且将所得收益据为己有。被告将小区楼道、电梯间有偿出租作电子广告、商业广告之用，楼道、电梯间的商业广告随处可见，严重污染了小区的生活环境，被告也从未公示过广告收益及用途等基本信息。由于被告所提供的物业服务存在严重瑕疵，造成君汇上品小区物业收费率极低，为此营口市老边区物业处于2017年对被告下发整改通知，原告在调解过程中了解到，被告在与原告签订前期物业合同时，并未依法获得行政部门的审批，就擅自按照建筑面积1.50元/平方米/每月确定物业收费标准，显系违法。鉴于被告向原告提供的物业服务存在严重瑕疵，系明显未完全履行合同义务，故应依法酌情减少原告的物业费。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条等规定提起诉讼，请求法院依法支持原告的合法诉讼请求，并由被告负担全部诉讼费用。被告佳兆业物业管理（深圳）有限公司营口君汇上品分公司辩称：原告诉请没有事实依据，原告与被告签订前期物业服务协议，协议中详细约定了原被告之间的权利与义务，协议签订后，被告按照约定向原告提供服务，但原告却没有按照约定缴纳物业费。原告在诉状中提到，被告绿化草坪不合格，楼宇门对讲机无法正常使用，楼道卫生不打扫等均不真实，被告的工作人员每天都按时打卡清扫签到，园区绿化公共设施等也均有相关人员按时进行养护修整。关于对讲机不能使用的情况，小区的对讲机早已过了保修期限，关于签订的前期物业服务协议第2条、第4条约定，小区内对讲机维修不属于物业服务费用管理的范畴，小区的对讲机需要专业的技术人员，需要大量的费用，根据住宅专项维修资金管理办法相关规定保修期满获得维修或更新、改造的资金应启动专项维修资金，使用是需要半数业主以上同意才能启动，为此被告对小区业主多次走访均未满足启动条件，因此无法立刻满足小区全部对讲机的更换，但是物业从物业费中有规律的节省出部分资金，以单元为单位更换对讲机，但仍不能满足全部需求，仅更换完部分单元，仍在继续。园区的每一处每一个角落都有工作人员按时查看和维护，不存在原告所陈述的服务瑕疵，关于原告提出的会所问题，小区内原业主会所的房屋产权归开发商所有，并非公共设施。原告与开发商签订的商品房买卖合同中，该合同附件4合同补充协议第11条约定，建筑物区分内共有部分的权利11.1，出卖人为全体业主提供服务，或因自行经营需要在本项目地块上建造的会所商业街、地下停车场等地下建筑设施或其他配套设施，其所有权及由此产生的经营收益属于出卖人。本院经审理认定事实如下：陈某与佳兆业物业管理（深圳）有限公司营口君汇上品分公司于2013年5月5日签订《前期物业服务协议》，约定根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业服务达成协议。前期物业管理是指，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。《前期物业服务协议》中约定了双方的权利和义务，物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用，住宅按建筑面积，高层每月每平方米1.50元计算）、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修资金的管理与使用、违约责任等内容。另查，2018年11月1日，营口市中级人民法院作出（2018）辽08民终2697号民事判决维持了本院（2018）辽0803民初732号民事判决书，该判决系被告起诉小区业主欠缴物业服务费用引起的物业服务合同纠纷，该判决酌情认定业主承担给付合同约定的物业服务费的70%。再查，2020年7月28日，本院作出（2020）辽0803民初1811号民事判决书，该案系案外人起诉被告，请求依法确认被告未向原告全面履行《前期物业服务协议》约定的义务，被告向原告提供的物业服务存在服务瑕疵；依法判决被告降低对原告的物业收费标准，按照物业服务合同约定的物业费70%即1.05元/平方米/月标准收取，该判决驳回了案外人的请求。本院认为，陈某与佳兆业物业管理（深圳）有限公司营口君汇上品分公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应当按照合同约定履行各自的权利义务。陈某诉请佳兆业物业管理（深圳）有限公司营口君汇上品分公司降低对其物业服务费的收费标准，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。根据上述法律规定降低物业服务费的收费标准问题，属于当事人之间的意思自治范畴，应由双方协议缔约，协商一致，不宜由公权力强行介入。此外，《前期物业服务协议》约定了物业管理服务内容和质量标准，被告应当依照约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如物业服务存在瑕疵属于违约范畴，物业公司应就此前履行情况承担违约责任，业主以物业质量问题诉请降低物业服务费的收费标准，与上述法律规定的违约责任承担方式不符。综上，原告诉请降低物业费收费标准，变更合同的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，物业服务费收费标准的调整将会影响之前收费的稳定性以及之后收费的预期性，还牵涉其他已交费业主的权益，适合整体处理。在业主大会、业主委员会成立之后，业主通过业主大会或业主委员会可另行整体签约调整物业服务费收费标准或选聘新的物业公司提供物业管理服务。物业服务作为一种持续性服务合同，需要物业公司认真听取业主意见，提升服务意识和水平，持续改进服务质量，被告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务合同的约定提供优质的物业服务，同时业主也需要配合物业公司管理及及时交纳物业费，共同促进小区物业的有效治理，双方共同努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园，“营口有礼，从我做起”。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告陈某的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告陈某负担（原告已预交25元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  贾丽娜二〇二一年六月三十日法官助理刘双书记员魏丽娜