江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2732号上诉人（原审原告）：常州市吉士电器有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇马杭菊花路**。法定代表人：刘士杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：周奇松，江苏中爵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈建平，男，1953年2月3日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：王健飞，江苏品川律师事务所律师。上诉人常州市吉士电器有限公司（以下简称吉士公司）因与被上诉人沈建平排除妨害纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初5638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。吉士公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审未查明全部事实，认定相关事实不清。一、案涉4.19亩厂内土地是吉士公司以每亩十万元购置的，但沈建平实际占有吉士公司购置的部分土地，一审对损失未作认定，事实查明不清，认定错误，导致判决错误，吉士公司没有任何理由购置土地供沈建平牟利使用。二、判决书载明“和解协议明确4.19亩土地使用权的四至界定中北面至原常勤公司的围墙向北2米”，说明沈建平的清偿土地为4.19亩，其四至界定为北面至原常州市常勤电子有限公司（以下简称常勤公司）围墙向北2米。该和解协议明确，围墙是该清偿厂房的围墙，围墙向北2米是原常勤公司的清偿土地范围。按照实际情况、现场照片可以证实，原围墙北2米空间被沈建平（可能是承租人）安装了遮阳，且在地面均放置了经营所用的设备用具，此行为占用了吉士公司土地的实际使用空间和土地。而且，沈建平擅自搭建的十间房屋系违章建筑，无任何合法手续，一审法院认定“沈建平对涉案房屋行使占有、使用权不属无权占有使用，不能认定对吉士公司的权利行使构成妨碍”完全错误。三、沈建平于1998年底或1999年初擅自搭建的十间临街房屋无任何依据，其提供的《工程明细单》为1999年4月19日，按常理工程完工后出具结算单工程明细单，而该工程施工期最长不会超过两个月，故搭建应该是在1999年，即在清偿给武进农行后擅自违规搭建。在沈建平提供不出合法搭建手续情况下，一审认为不能认定对吉士公司的权利行使构成妨碍是完全错误的。四、原常勤公司的厂房，吉士公司拍得的围墙，应属吉士公司所有。根据案涉和解协议，明确4.19亩土地使用权的四至，界定中北面至原常勤公司的围墙向北2米，这说明：1.原围墙向北2米，是在4.19亩吉士公司购得的土地范围之内;2.原常勤公司围墙.应该在2003年4月30日拍卖范围之内。众所周知，拍卖厂房，厂房附带围墙一定随厂房拍卖，此为常理。对于没有任何合法手续、擅自搭建的房屋建筑，不管其何时出于何种目的搭建，都改变不了其违章性质，应依法进行严肃处罚。根据“房地合一”的原则，参照现行拆迁规定，经相关部门评估作适当补偿。吉士公司的厂房、土地使用权是经合情、合理、合法取得的，应从实体上、法律上给予保护。沈建平辩称：一审诉讼吉士公司已明确涉案的房产由沈建平在1998年合法建立，且涉案房屋并不在房产拍卖的处置范围内。请求二审驳回吉士公司的上诉请求，维持一审原判。吉士公司向一审法院起诉请求：1.判令沈建平拆除搭建的店面房，返还长期占用吉士公司所有的围墙及其店面房，并承担自占用后的相关费用50000元；2.本案诉讼费由沈建平承担。一审法院认定事实：沈建平系原常勤公司的法定代表人。因常勤公司北侧围墙之外系马路（菊花路），沈建平于1998年在该围墙与厂房之间另建一堵墙，两堵墙顶部加盖楼板，并在原常勤公司的围墙上开门后形成了现在案涉争议的十间临街店面房，该店面房屋自沈建平搭建后一直由沈建平对外出租至今。因常勤公司向中国农业银行武进市支行借款后未能偿还，中国农业银行武进市支行于1998年7月16日向一审法院申请支付令，该院于1998年7月17日作出（1998）经督字第34号支付令，由常勤公司自收到支付令之日起十五日内给付中国农业银行武进市支行2310000元及其预交的案件受理费21660元，工贸合营武进电信器材厂承担连带清偿责任。1998年8月18日，该院作出（1998）经督字第34-1号民事裁定，确认至1998年6月30日，常勤公司、工贸合营武进电信器材厂欠农业银行借款本息及案件受理费合计2798763.45元，由工贸合营武进电信器材厂以生产用大楼一幢11间3层，其中2间4层，共计2080.6平方米，每平方米折价1000元，计2080600元；生产用房内电梯一台（1.5吨）计110000元；新建办公用房及门卫160平方米，每平方米折价800元，计128000元；厂内土地4.19亩，每亩折价100000元，计419000元；厂内花台、花木、道路设施等计20000元；车棚2套计20000元，抵除上述欠款2777600元。抵除后常勤公司、工贸合营武进电信器材厂尚欠农业银行21163.45元。农业银行对上述抵偿物有处分权和转让使用的权利，常勤公司、工贸合营武进电信器材厂应提供方便协助办理上述房产权属和土地使用权的转移变更手续。裁定书未对案涉的十间店面房屋予以涉及。2003年3月24日，该院组织中国农业银行、工贸合营武进电信器材厂及常勤公司就上述抵债房地的执行事宜进行协商并达成和解协议，和解协议明确4.19亩土地使用权的四至界定中北面至原常勤公司的围墙向北2米，常勤公司搭建在原北围墙一线的十间临街房如何处理，由双方另行解决。嗣后，中国农业银行与常勤公司未能就案涉房屋如何处理达成一致意见。2003年4月30日，吉士公司通过拍卖方式取得了常勤公司的上述抵债房地产，拍卖成交确认书载明的建筑面积约2236平方米，占地面积约3300平方米，房屋层次结构为3幢建筑物。本案争议的十间临街店面房不属于吉士公司拍卖所得的财产范围。2005年12月14日，吉士公司就拍卖所得的土地使用权办理了武集用（2005）第1206129号集体土地使用证，使用权面积登记为3663.90平方米，该面积包含沈建平搭建的十间店面房的占地面积及店面房前的部分土地面积。自2007年1月1日起，吉士公司就其登记的土地使用权面积每年按每平方米6元的标准支付土地使用费，自2010年起支付费用的标准为每年每平方米9元，自2017年起支付费用的标准为每年每平方米12元。庭审中，双方对案涉十间店面房所占土地面积为128平方米认可一致。一审法院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。排除妨害是物权保护的重要方法，它主要针对妨碍物权行使的行为或者事实状态而采取的一种措施。当物权的行使受到现实或者可能的妨害时，物权人可以请求排除妨害。结合本案实际情况，案涉争议的十间房屋自1998年由沈建平搭建形成后即由沈建平一直占有使用至今，吉士公司于2003年4月通过拍卖方式取得常勤公司的部分房屋及4.19亩的土地使用权，虽案涉房屋所占用地的土地使用权属吉士公司拍卖所得的范围，但案涉房屋并不属吉士公司拍卖所得范围，故吉士公司仅凭其享有案涉房屋的土地使用权不能必然对案涉房屋享有直接支配和排他的权利，沈建平对案涉房屋行使占有、使用权利不属无权占有使用，不能认定对吉士公司的权利行使构成妨碍，故现吉士公司要求沈建平拆除搭建的店面房，返还长期占用吉士公司所有的围墙及其店面房的请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。因案涉房屋所占用地的土地使用权属吉士公司所有，故沈建平理应向吉士公司支付相应的土地占有使用费。对沈建平占用土地的面积，虽庭审中吉士公司认为案涉房屋前的土地面积也属沈建平占有，但根据房屋与屋前道路的现状来看，屋前面积与马路相联，并不能认定系沈建平一人占用，故确认沈建平占用吉士公司的土地面积为房屋实际占用面积即为128平方米。根据庭审中双方对土地使用费用的支付标准及期限，经核算确认自2007年1月1日起至2020年4月30日止，沈建平应向吉士公司支付土地占有使用费15488元。自2020年5月1日起的土地占有使用费，吉士公司可另行主张。本案经调解未果。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、沈建平于判决生效之日起十日内给付常州市吉士电器有限公司截止2020年4月30日的土地占有使用费15488元；二、驳回吉士公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元，由吉士公司负担780元，沈建平负担350元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的十间房屋系沈建平于1998年左右搭建，并占有使用至今。2003年4月吉士公司通过拍卖取得常勤公司的部分房屋及4.19亩的土地使用权，其中包括案涉房屋所占用地的土地使用权。2003年3月24日中国农业银行、工贸合营武进电信器材厂及常勤公司对执行事宜进行协商并达成和解协议，明确常勤公司搭建在原北围墙一线的十间店面房如何处理，由双方另行解决。由此可见，上述十间店面房不在执行处置的范围之内，吉士公司作为拍卖人，理应明确知晓拍卖的标的、范围，其拍卖取得常勤公司的部分房屋中并不包含案涉的十间店面房。原《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。该条款确立了我国房地产转让的基本原则之一,即为房屋所有权与土地使用权一致的原则(“房地一体原则”)。本案中，房子的所有权人和土地的使用权人不统一，出现了房地分离的情形，要实现权利统一，必须通过房屋所有权和土地使用权的归并，至于归并的实施是采用“房随地走”还是“地随房走”的原则，法院不宜强制干涉，可本着平等、公平、自愿的原则自行协商解决。因此，吉士公司要求沈建平拆除十间店面房，并将围墙及店面房予以返还的主张法律依据，本院不予支持。案涉十间店面房的占地面积及店面房前的部分土地面积已登记在吉士公司名下，因店面房屋前面积与马路相联，不能认定该部分面积为沈建平一人占用，一审法院以双方确认的十间店面房的实际占有面积128平方米为基数，判决沈建平向吉士公司支付土地占有使用费15488元并无不当，本院予以维持。吉士公司向沈建平主张土地占用后的相关费用50000元，扣除土地占有使用费部分为占用土地的收益，吉士公司明确表示对收益只是估算，据此吉士公司主张的占用土地的收益为34512元，分摊到每亩土地中的金额在合理的范围之内，而且沈建平也确实将案涉房屋出租取得收益，故本院对吉士公司的上述主张予以支持。一审法院驳回吉士公司该部分请求不当，应予纠正。综上所述，吉士公司的部分上诉请求具有事实和法律依据，应予支持；一审法院查明事实清楚，判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市武进区人民院（2019）苏0412民初5638号民事判决；二、沈建平于本判决生效之日起十日内给付常州市吉士电器有限公司截至2020年4月30日的土地占有使用费、收益等费用50000元；三、驳回常州市吉士电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1130元，由吉士公司负担80元，由沈建平负担1050元；二审案件受理费1130元，由吉士公司负担80元，由沈建平负担1050元。审判长 王 莹审判员 罗希夷审判员 刘岳庆二〇二一年六月三十日书记员 吴 洋