甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0123民初225号原告（反诉被告）：兰州晋祥世佳房地产开发有限公司，住所地：兰州市城关区雁北路1664号鸿运润园C区11号楼2单元1101室。统一社会信用代码：91620100070441522W法定代表人：宋延龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：程湘涛，甘肃善业律师事务所律师。委托诉讼代理人：任启飞，甘肃善业律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃迎宾酒店管理有限公司，住所地：兰州市榆中县和平大道139—1号。统一社会信用代码：91620123MA7434DA54法定代表人：贾英军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：付宏，北京齐致（兰州）律师事务所律师。原告（反诉被告）兰州晋祥世佳房地产开发有限公司与被告（反诉原告）甘肃迎宾酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兰州晋祥世佳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程湘涛、任启飞，被告（反诉原告）甘肃迎宾酒店管理有限公司的法定代表人贾英军及其委托诉讼代理人任宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）兰州晋祥世佳房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付欠付的租金1237491元、管道层用房及物业费85040元，逾期违约金599530，合计1922061元；3、依法判令被告立即腾退租赁的房屋；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年12月20日签订《房屋租赁合同》约定，原告将位于兰州市榆中县××镇××商业中心物业（房屋），面积约3110.66平方米出租给被告用于宾馆餐饮使用，租赁期限自2018年3月6日至2028年3月7日，租金为每六个月598934元，每6个月支付一次，如果被告违反《房屋租赁合同》约定原告可解除合同。如果被告逾期支付租金，每逾期一日，原告按照当期应收租金的5%计收逾期付款违约金，逾期15天，原告有权解除合同。被告在承租房屋后至2020年11月23日共计拖欠原告房租1395736，管道层用房及物业费85040元。被告于2020年11月23日向原告出具了《承诺书》对拖欠房租等费用予以确认，并承诺一周内付款，逾期未付原告可解除《房屋租赁合同》并按照《房屋租赁合同》约定的要求被告承担违约责任。现被告严重违反了《房屋租赁合同》的约定及《承诺书》的承诺逾期未付拖欠的租金等费用，因被告逾期未付拖欠的租金等费用严重侵犯了原告的合法权益。原告为了维护自身的合法权益，诉讼法院，望判如所请。被告（反诉原告）甘肃迎宾酒店管理有限公司辩称，对拖欠租金的数额要核对，《承诺书》我不清楚。在该份合同之前还有一份合同，是因为甲方违约，建筑的综合消防手续审批没有审批完，我公司等了半年时间才审批的。该份合同是补签的，原告在6月份以后没有通知过我本人公司拖欠房租的事情，我是在收到法院的传票后才知道此事的，等我和原告的法人核对完之后再计算，请求驳回原告的诉讼请求。具体答辩意见如下：1、《承诺书》出具行为构成重大误解。在我公司法定代表人不知情的情况下，我公司工作人员在原告提供的承诺书上盖章，确认截止2013年11月23日共计拖欠原告房租1395736元，管道层用房及物业费85040元，并接受被告可停水、停电的不合理要求。经核实该盖章行为并未得到法定代表人的授权，也未获得股东会决议通过，且承诺书中载明欠付租金的数额和被告自行核算欠付的金额由较大差距，此种行为构成重大误解。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条之规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。我公司在主观上对行为构成内容的主要方面有重大误解。根据第七十一条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认为是重大误解”。本案中首先，《房屋租赁合同》中并未就管道层用房租金进行过约定，且管道层用房不满足租赁条件；其次，在签订《房屋租赁合同》的同时，我公司也在按照双方协商的情况陆续支付欠付租金，欠付租金数额和《承诺书》中记载的数据不符。我公司基于重大误解作出了意思表示，且与我公司的真实意思表示相悖，在客观上给我公司造成了较大损失。2、本案中原告主张的违约金畸高。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告主张的违约金已远远超过诉请的金额的30%，超过法律规定的上限。3、装修费用应当进行评估，并退还给承租人。根据《房租租赁合同》第七条房屋修缮责任第二款约定：房屋租赁期满后除乙方添置的移动设施可以拆除外，其他装修设施乙方不得损害、拆除、无条件留给甲方。但现在合同仅履行了三年，原告却主张解除该《房屋租赁合同》。因该装修费用耗资巨大，故按照公平原则原告应当将装修残值退还给被告，否则显失公平。同时被告向法院提起反诉要求依法撤销2020年11月23日被告向原告出具的《承诺书》，望判如所请。对原告（反诉被告）兰州晋祥世佳房地产开发有限公司提供的证据的认定：1、公司营业执照及法人身份证复印件，证明法人身份原告主体适格。对该组证据的真实性及证明目的被告无异议，本院予以确认。2、《房屋租赁合同》一份，证明原、被告在2018年12月20日签订了合同，约定每半年支付一次租赁费，同时约定被告承担物业费及相关费用。合同第十条约定逾期支付，按照每逾期一天按应收租金的5%支付违约金，逾期十五天，原告可以解除合同。对该组证据的真实性及证明目的，被告无异议，本院予以确认。3、《承诺书》一份，证明经过对账，被告出具承诺书，被告拖欠原告房屋租金1395736元和管道用房及物业费85040元。对该组证据中被告公司的印章和财务印章的真实性被告无异议，但称其没有见过该份《承诺书》，对拖欠租金的数额也有异议，认为应当经过财务核对后确认。该组织证据系由被告单方向原告出具，在该组证据中加盖了被告公司的印章并加盖了被告公司的财务专用章，对加盖的两份印章的真实性被告没有异议，可以认定《承诺书》确实是由被告公司出具。但被告辩称其不知道该份承诺书，且承诺书中的拖欠租赁费金额不确定，只是被告单方辩称，其没有提供证据证明作为被告公司的法人对被告出具的《承诺书》不知情。对该组证据的真实性及证明目的，本院予以确认。4、被告公司的营业执照，证明被告的法定代表人是贾英军，登记的贾英军是执行董事。对该组证据的真实性及证明目的被告无异议，本院予以确认。5、违约金计算表，证明合同约定的违约金按照日5%明显过高，原告的计算标准是按照LPR的四倍计算。对该组证据被告有异议，不予认可。该组证据系原告单方计算，本院不予确认。6、《房屋产权证书》五份，证明原告租赁给被告的房屋是属于原告所有的。对该组证据的真实性及证明目的，本院予以确认。7、《欠付房租对账说明》和《收据》九张，证明在2020年11月23日以后被告又向原告支付了房屋租赁费60万元，还有拖欠租金（截止2021年3月8日至2021年6月7日，拖欠的租金318549元）剩余租金位1237491元未付，拖欠管道用房及物业费85040元，逾期违约金599530元，合计为1922061元。对该组证据的真实性及证明目的，被告均有异议认为对账说明是由个人签字没有加盖被告公司的印章，不能证明是由被告公司与原告进行对账的说明。在对账说明中签字的个人袁振刚是被告公司的股东，其与原告签订对账说明并向原告支付了租金60万元，原告也出具《收据》予以认可是被告缴纳的房屋租赁费。对该组证据的该部分证明目的，本院予以确认。但该组证据不能证明被告承担逾期违约金599530元是被告认可的。对该组证据的该部分证明目的，本院予以确认。对被告（反诉原告）甘肃迎宾酒店管理有限公司提供的证据的认定：1、录音一份，证明被告大定代表人贾英军与被告财务人员之间的对话，法人进行核实财务，但是公司财务人员拒绝提供付款信息。对该组证据的真实性、关联性、合法性及证明目的原告均有异议，认为是被告公司内部的事务与原告无关。该组证据是被告公司法人与其自己公司的财务人员之间的通话与原告无关，且也不能证明被告公司法人对拖欠原告租赁费不知情。对该组证据，本院不予确认。2、《承诺书》一份，证明在承诺书中没有被告法人的签字，对承诺书中的金额也不予认可。对该组证据的真实性原告无异议，但对证明目的有异议。认为承诺书证明被告拖欠原告房屋租金的事实，有被告公司的印章和财务专用章，不存在欺诈或者撤销的情形。该组证据是被告向原告出具的，其中的拖欠房屋租赁费的金额也是由被告自己认可后向原告出具的，并非是原告向被告出具的承诺书，拖欠租赁费的数额也不是原告给被告提供的。承诺书是被告单方向原告出具的，被告也无证据证明该份承诺书存在欺诈和可撤销的情形。对该组证据的证明目的，本院不予确认。经本院审理认定的事实如下：2018年12月20日，以原告为甲方，以被告的法定代表人贾英军为乙方的双方当事人签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于兰州市榆中县××镇××商业中心物业，面积约3110.66平方米（含地下室约360.79平方米，一楼205.31平方米，二楼至六楼2544.56平方米）出租给乙方用于宾馆餐饮使用。租赁期限自2018年3月8日起至2028年3月7日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，须在本合同期满3个月前向甲方提交书面申请，如甲方继续出租物业乙方拥有优先续约权。租金一楼商铺为每月每平方米150元，每月租金为30796.5元，二楼至六楼每月每平方米125元，每月租金共计63614元，地下室为每月每平方米15元，每月租金为5411.85元（以上不含税，乙方要求甲方开具发票时应自行承担税费）合计为99822.35元乙方应按本合同约定先行支付，每两年在上一年度租金基础上递增10%（一楼地下室不在递增范围内）。资金每6个月交付一次，乙方需在本合同签订时向甲方支付第一期租金598934元，以后每一期租金在上一期届满前10日内支付。2018年3月8日至2018年9月7日为装修期，装修期甲方免收租金，水、电、暖、气等费用乙方承担。本合同签订当日，乙方应向甲方交付租赁押金30万元，合同期满，乙方如不再续租，如乙方无违约行为，甲方应将押金退还（不计利息）。甲方收到乙方支付的30万元保证金，本合同生效。合同变更和解除本合同的条件约定：（1）、甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退缴部分或者全部该房屋的；（2）、因乙方违反本合同的约定，导致甲方解除合同的。变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方发出书面通知。甲方的接收地址为：兰州市榆中县××镇××道××号；乙方的接收地址为：兰州市榆中县××镇××道××号××。乙方的违约责任第1条在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成的甲方损失的，乙方应予以赔偿。第（4）项约定：“乙方逾期支付租金，每逾期一日甲方按照当期应收租金的5%计收逾期付款违约金，逾期达15天，甲方有权解除合同”。该合同特别约定条款特别约定条款第6条约定：“本合同履行过程中，如因乙方违约，导致甲方解除合同，乙方应无条件向甲方腾交房屋，对于乙方的装修损失甲方不予赔偿。”在该份合同中有甲方法定代表人的个人签名和被告法人贾英军的个人签名及捺印。合同签订后原告按照合同约定将被告租赁的房屋交付被告使用，被告在接收了原告交付的房屋后对租赁房屋进行了装修用于酒店和宾馆经营。初期被告能够按照合同约定向原告缴纳的房屋租赁费，但自2020年3月份起由于受到客观原因的影响，被告开始不能按时向原告缴纳房屋租赁费出现拖欠的情况，而原告也没有按照合同约定解除合同要求被告腾交租赁房屋继续让被告使用房屋。2020年11月份被告对拖欠原告的租赁费和管道用房租赁费及物业费进行了核算。后于2020年11月23日给原告出具了《承诺书》一份，在承诺书中被告明确承认截止2020年11月23日其公司拖欠原告房屋租赁费1395736元，管道用房及物业费85040元，两项合计1480776元，承认其公司已经构成违约，并承诺在一周内解决上述欠款。在该份《承诺书》中加盖了被告公司的印章和被告公司的财务专用章。被告向原告出具《承诺书》后，并未按照承诺在作出《承诺书》后的一周内向原告支付拖欠款项。后经原告催要被告仍然未予给付，原告遂诉至法院。另查明：2021年6月8日原告与被告公司的另一位负责人袁振刚进行了再一次的对账并由袁振刚给原告出具了《欠付房租对账说明》，首先，确认截止2020年11月23日被告拖欠原告的房屋租赁费总计为1480776元，自2020年11月23日起至2021年6月7日又被告拖欠原告的房屋租赁费为318549元，截止2021年6月7日被告共计拖欠原告房屋租赁费的金额为1837491元。在2021年1月6日被告向原告支付了租赁费10万元、2月1日支付了10万元、2月26日支付了10万元、3月29日支付了5万元、4月2日支付了5万元、4月29日分了日支付了10万元、5月26日支付了5万元、6月7日支付了5万元，以上合计60万元。扣除被告已经缴纳的房屋租赁费60万元后，截止2021年6月7日被告还拖欠原告房屋租赁费1237491元未予支付。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，且不违反法律、行政法规的强执行规定，应受法律保护。合同签订后原告按照合同约定将被告承租的房屋交付被告使用，被告也按照约定陆续向原告缴纳了部分房屋租赁费。截止2021年6月7日被告拖欠原告的房屋租赁费1234791元没有向原告支付，被告未按照合同约定的期限向原告支付租赁费的行为属违约行为，应承担相应的民事责任。原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，在原、被告签订的的《房屋租赁合同》中第十条乙方的违约责任第1条在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，由此造成的甲方损失，乙方应予以赔偿；第（4）项约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日甲方按照当期应收租金的5%计收逾期付款违约金，逾期达15天，甲方有权解除合同。可见原、被告在合同中明确约定了合同一方当事人可以单方解除合同的事由。本案中被告在2020年11月23日给原告出具了一份承诺书明确承诺在出具承诺书后一周内向原告支付拖欠房屋租赁费，即被告应在2020年11月31日前向原告付清拖欠租赁费，但被告在承诺期满后未按照约定期限向原告支付拖欠租金。原告于2021年1月11日起诉，被告逾期付款的期限早就超过了15天，双方约定的原告可以单方解除合同的事由已经发生，原告有权单方解除合同。但原、被告签订的该份《房屋租赁合同》应否予以解除，首先，原、被告在合同第九条变更和解除本合同的条件第2条约定：“变更或者解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应当主动向另一方发出书面通知”，由此可见原、被告对一方单方行使合同解除权又作了限制性的约定。原告主张要求单方解除《房屋租赁合同》应当先按照合同约定向被告发出解除合同的书面通知，但原告却没有向被告发出书面通知就直接向法院起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，违反了合同约定。其次，在原告起诉后被告陆续分六次又向原告支付了房屋租金60万元，原告也已经收取。并且原告与被告的另一负责人袁振刚在2021年6月7日诉讼期间又达成了《欠付房租的说明》，原告在诉讼后收取被告缴纳的租赁费的行为和与被告负责人袁振刚达成《欠付房租的说明》的行为实际上是对合同约定的租赁费支付时间的变更，同时也证明原告同意被告继续履行合同。从达成《欠付房租的说明》时起被告逾期付款的情形已经灭失，原告不得再以被告逾期支付租赁费超过15天的约定为由单方解除该合同。再次，被告在收到原告向其交付的房屋后也花费了大量的钱款对租赁房屋进行了装修，如果现在解除合同会对被告造成较大的经济损失，对被告而言有失公平。该合同继续履行对原被告双方而言都会带来利益，更加有利于合同目的的实现。故对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同的》的诉讼请求，本院不予支持。截止2021年6月7日被告共计拖欠原告房屋租赁费及物业费共计1237491元，管道层用房及物业费85040元未予支付构成违约，被告应当履行向原告支付拖欠租赁费及物业费的义务。故对原告要求被告给付租赁费1237491元及管道层用房和物业费85040元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告以拖欠的租赁费1395736元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算逾期付款违约金599530元的诉讼请求超过了其实际受到的损失对被告而言显失公平，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年11月23日算至2021年6月7日。再从2021年6月8日期以1237491元为基数算至判决生效之日止较为合理。因对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持，该合同应当继续履行。故对原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求撤销被告向原告出具的《承诺书》，理由是被告在《承诺书》中盖章的行为构成重大误解，所以要求撤销《承诺书》。首先，被告给原告出具的《承诺书》是被告单方给原告出具的对拖欠原告房屋租赁费及物业费的书面确认是一种单方行为，并非是被告与原告协商后共同形成的意思表示行为。即不是被告对原告作出的意思表示产生重大误解，被告自己对自己作出的意思表示自己说产生重大误解，于法无据。其次，被告向原告出具的《承诺书》中加盖了被告公司的印章，足以证明《承诺书》中的意思表示就是被告作为一个法人对原告作出的意思表示。被告称加盖公章的行为未得到法定代表人的授权，也未获得股东会决议通过，且载明的欠付租金数额与被告自行核算的数额有较大差异，属于无权部代理行为。被告称其在《承诺书》中加盖公章的行为未得到法定代表人的授权也未得到股东会决议通过以及欠付租赁费数额不符只有被告自己的单方口头辩称没有提供相关证据证明，退一步讲即使有相关证据证明也是被告公司自己内部的管理问题但不能以此来对抗作为善意第三人的原告。且被告向原告出具《承诺书》的行为并非是一种代理行为，更无从谈到无权代理。最后，被告向原告出具的《承诺书》是其对原告负有债务的确认行为，不排除现在被告为了推卸责任免除自己的债务，从而其出具的《承诺书》因其的法定代表人没有授权，其的股东会没有通过，构成重大误解，来达到不向原告支付拖欠租赁费及物业费的目的。综上所述，被告向原告出具的《承诺书》不构成重大误解，对被告要求撤销其向原告出具的《承诺书》的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合民法典》第一百四十七条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十五条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）甘肃迎宾酒店管理有限公司给付原告（反诉被告）兰州晋祥世佳房地产开发有限公司房屋租赁费1237491元和管道层用房及物业费85040元，合计1322531元，并承逾期付款违约金以1395736元为基数从2020年11月23日算至2021年6月7日止，再以1237491元为基数从2021年6月8日算至判决生效之日止，按照在全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，于判决生效后十日内日履行完毕；二、驳回原告（反诉被告）兰州晋祥世佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）甘肃迎宾酒店管理有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11721元，由原告（反诉被告）兰州晋祥世佳房地产开发有限公司负担3633元，被告（反诉原告）甘肃迎宾酒店管理有限公司负担8088元。反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）甘肃迎宾酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张成功二〇二一年六月二十三日书记员  郝 婧