广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初37175号原告杨**晶，女，汉族，1986年3月2日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人王道瑞，原告配偶。被告阳杰，男，汉族，1976年9月1日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告杜海霞，女，汉族，1974年8月17日出生，身份证住址四川省仪陇县。两被告共同委托诉讼代理人薛献锋，广东时文律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人包宗权。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行审理。原告杨**晶及其委托诉讼代理人王道瑞、被告杜海霞、两被告共同委托诉讼代理人薛献锋到庭参加诉讼。被告阳杰、第三人经本院合法传唤，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告一、被告二签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；二、两被告向原告支付双倍定金50万元；三、本案诉讼费、担保费、保全费由两被告承担。具体事实和理由：原告与两被告于2019年9月1日签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，合同约定两被告以496万元转让位于深圳市宝安区广深公路东侧世外桃源3栋第3层1单元301房屋给原告，并约定了房款支付和交房时间。原告于2019年9月3日支付定金25万元。2019年10月25日，原告得知被告阳杰名下50%产权份额被查封，沟通中两被告认为可以在短期内解除查封，并与原告签订《补充协议》，约定如果2020年1月15日房屋未解封，须在3日内向原告退回定金，超过三日须退回定金并赔付一倍定金。但被告未履行协议内容，房屋仍处于查封状态。根据合同法相关规定以及本案合同约定，原告可单方解除合同，要求被告双倍返还定金。被告阳杰、杜海霞辩称，一、答辩人同意解除涉案合同。二、本案属于“一事不再理”的法定情形，法院应该予以驳回。三、原告杨**晶明显不具备合同履行能力。1、答辩人与原告于2019年9月1日签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，合同签订后，原告只付了定金25万元，没有办理资金监管，造成合同没有及时履行。2、房屋被查封并不能完全阻止买卖合同的实际履行，原告只要具备履行能力并将答辩人的债务代为清偿行使法定的涤除权后，既可以完成后期房屋的过户手续。3、后来，答辩人与原告又签订了《补充协议》，但由于原告没有办理首期房款监管，没有提供银行放款承诺函等原因，使《补充协议》无法实际履行。综上所述，答辩人不存在任何过错责任，本案属于“一事不再理”的法定情形，原告要求双倍退还定金的诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，请法院依法驳回原告的起诉。庭审补充答辩意见：四、我们与杨**晶于2019年9月1日签订房屋买卖合同，于2019年9月4日收取定金25万，我认同。五、当时我们与杨**晶双方约定9月10日进行首笔资金监管，结果杨**没有钱，说是要等到她的房子卖了，收到首笔钱才能去进行监管（此事我们事先根本不知情），所以双方商量推迟到9月20号；但到9月20号杨**晶还是没有收到钱，无法进行资金监管，结果我们商量又推到10月10日去进行首笔资金监管，还是没有钱，结果又推到11月15日前，当时杨**晶还是没有钱去进行监管。在当时我们也要求杨**晶去办银行贷款证明（因为毕竟我的房子是查封了，要等赎楼公司赎楼，利息很高，为了节省时间，我们必须要先看到杨**晶是否能贷到款和有首笔资金监管），但结果也办不下来，可是我的房子就在10月25号被冻结，从签合同到10月25日耽误了55天，大大影响了我卖房的时间。当时我也是着急卖房子，公司倒掉，也要还供应商的钱、银行的钱，想尽快把房子掉变现还钱，结果杨**晶说他们的钱能在10月底下来，并且也能得到银行贷款，所以我们就相信她了，于是双方又签订了一个《补充协议》（因为当时主体房屋买卖合同时效己过），我这边就再去与赎楼公司商量解封，结果《补充协议》一签完，杨**晶的钱还是没有到位，并且银行也贷不了款，没有银行可以贷款的证明，所以此时我的赎楼公司就不敢再去进行首封解封与赎楼了，结果才导致这个情况出现，所以责任不在我们这一方。第三人未到庭应诉，亦未作书面答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：已发生法律效力的关联案件（2020）粤0306民初11011号民事判决书认定事实：涉案房产位于深圳市宝安区广深公路东侧世外桃源3栋1单元301房（不动产证号5000134488），于2004年8月23日经核准登记在被告阳杰、杜海霞名下。2017年月14日，涉案房屋登记抵押，抵押权人为浙商银行股份有限公司深圳分行。2019年9月1日，杨**晶作为买方，阳杰、杜海霞作为卖方、世华公司作为居间方，三方共同签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。合同第一条约定两被告将其所有的位于深圳市宝安区广深公路东侧世外桃源3栋第3层1单元301住宅转让给原告。合同第二条约定房屋处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起75日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。合同第五条约定房屋转让总价为人民币496万元。合同第六条约定交易定金为人民币25万元，本合同签订时向卖方支付。合同第七条约定交房保证金1万元，交由居间方保管，在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。合同第八条约定卖方须于2019年11月15日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币220万元至约定的银行第三方监管账户，并向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；银行承诺发放贷款不足以支付房款余款的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。合同第九条约定买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。合同第十条约定以实际发生的税费为准，卖方需付的个人所得税、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息，以及买方需付的借款（抵押）合同公证费、授权委托公证费以及其他费用中的赎楼担保费由卖方支付；卖方需付的增值税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、土地增值税、房产交易服务费、土地使用费、其他应交税费，以及买方需付的印花税、契税、产权登记费、房地产交易服务费、《房地产证》贴花、抵押登记费以及其他费用中的权籍调查费、房地产买卖合同公证费、评估费、律师费保险费、其他按揭服务费由买方支付；任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之五的违约金。合同第十一条约定卖方应当于收齐全部房款（不含交房保证金）三日内将房地产交付买方。合同第十六条约定任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之五的违约金。合同还约定了三方的其他权利义务。同日，杨**晶作为买方，阳杰、杜海霞作为卖方，双方签订《补充协议》，协议第一条约定买方应办理公证委托书给担保公司办理融资赎楼，并不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房产证原件交予居间方。协议第四条约定将合同第十六条修改为“任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过柒天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款百分之5的违约金。”协议第七条备注“卖方如因个人征信等个人原因赎不出楼的，在合同规定的时间到期后三日内，需归还买方所付的定金贰拾伍万元整，合同作废。”杨**晶于2019年9月3日将定金25万元支付至杜海霞银行账户。阳杰、杜海霞于2019年9月6日向杨**晶出具收款收据。2019年11月18日，杨**晶作为乙方，阳杰、杜海霞作为甲方，双方签订《补充协议》。协议载明甲乙双方于2019年9月1日签署关于室外桃源3栋1单元的买卖协议，现双方在原合同基础上协商如下：1.买方本来须于2019年11月15日前做资金监管，现由于卖方物业被查封导致无法监管，双方协商在该物业被解封之后3天内再做资金监管；2.卖方承诺于2020年1月15日前解封此物业，如不能解封3天内须退回定金，超过3天未全额退回，卖方须退回定金并赔付一倍定金。三方当事人均确认，截至庭审时，涉案房屋阳杰持有50%产权份额仍处于查封状态；涉案房屋仍由阳杰、杜海霞占有使用；世华公司处实际未托管买卖双方任何款项。另查，1.依据深圳市不动产登记中心于2020年6月29日出具的不动产查封（备案）表，涉案房产阳杰持有50%产权份额因熊明汉等诉阳杰一案被深圳市南山区人民法院查封，查封期限为三年，自2019年10月25日至2022年10月24日。此外，本院（2020）粤0306执保3377号之二、深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303执保2019号之一均登记轮候查封在先。杨**晶陈述，据其了解，熊明汉等诉阳杰一案已进入执行阶段；（2020）粤0306执保3377号和（2020）粤0303执保2019号所对应的诉讼案件尚在审理过程中。2.至庭审结束时，涉案房产登记抵押权人为浙商银行股份有限公司深圳分行，被担保最高债权数额人民币43740000元。以上为（2020）粤0306民初11011号民事判决书认定事实。该案诉讼中，原告诉讼请求确定为要求继续履行，本院向原告释明因查封问题导致合同暂不具备继续履行条件，原告仍坚持不变更诉讼请求，本院依法驳回原告的诉讼请求。（2020）粤0306民初11011号民事判决书生效后，原告提起本案诉讼，主张被告承担违约责任。庭审中，原、被告确认合同解除的时间为本案起诉之日即2020年10月13日。本院认为，原告杨**晶与被告阳杰、杜海霞及第三人世华公司签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及原告杨**晶与被告阳杰、杜海霞签订的两份《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应当依法全面履行协议约定的义务。要求继续履行合同与追究违约责任属于不同性质的且不可同时主张的救济方式，原告据涉案合同诉求继续履行而未获支持后，再诉主张违约责任，不属于重复起诉，本院依法予以受理。双方于2019年11月18日签订的《补充协议》，系对双方履行义务期限作出的变更，约定卖方应于2020年1月15日前解封物业，解封后3天内再做资金监管。被告未能履行上述义务，已构成违约。已发生法律效力的（2020）粤0306民初11011号民事判决书认定“至庭审结束时，涉案房产存在抵押登记、查封等事实，阻碍涉案房屋办理过户登记手续”，以致涉案合同未能继续履行。因此，应由被告承担根本违约之责任。原告诉求解除合同、双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告基于涉案《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》所确立的房屋买卖合同关系于2020年10月13日解除。二、被告阳杰、杜海霞应于本判决生效之日起七日内按定金罚则支付原告杨**晶款项50万元。三、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元，保全费用3020元，均由两被告共同承担。被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年六月二十五日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。