广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初15518号原告（反诉被告）：郑茵玲，女，1971年5月10日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：谢天平，广西志明律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈炳添，男，1967年6月2日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：杨登基，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艳欢，女，系陈炳添妻子。第三人：黄转明，女，1984年9月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：谢天平，广西志明律师事务所律师。原告郑茵玲与被告陈炳添、第三人黄转明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑茵玲与第三人黄转明的共同委托诉讼代理人谢天平，被告陈炳添的委托诉讼代理人杨登基、梁艳欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑茵玲向本院提出诉讼请求：1.判决解除郑茵玲与陈炳添于2020年1月5日就坐落于番禺区桥南街××1105房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判决陈炳添立即返还购房款708500元给郑茵玲，并从2020年6月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%/年支付利息至实际还清日止，其中至申请日的利息为17487元；3.判令陈炳添按合同成交价265万元的20%标准，赔偿违约金53万元给郑茵玲；4.本案的诉讼费、财产保全费、郑茵玲为主张权益而产生的律师费均由陈炳添承担。事实与理由：2020年1月5日，郑茵玲与陈炳添经中介方广州城建开发兴业房地产中介有限公司撮合，就陈炳添所有的坐落于番禺区桥南街××1105房屋（不动产权证书号：粤房地权证穗字第××号,下称1105房屋）及1-21座地下室133号车位【粤（2020）广州市不动产权第XX号,下称133号车位】，达成《房屋买卖合同》和补充协议。协议约定：陈炳添以265万元成交价按套出售1105房屋和133号车位给郑茵玲，以偿还贷款后按揭支付成交价的方式支付成交款，郑茵玲于2020年1月17日前交付定金20万元，陈炳添在3个工作日内向银行办理提前还贷，在30日内完成涂销登记及交易过户申请手续。合同第六条约定，陈炳添逾期交付该物业的，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，须按该物业成交价的0.05%向郑茵玲支付滞纳金。同时约定，守约方有权要求违约方支付守约方为实现本合同合法权益而发生的费用支出（包括但不限于律师费、立案费等）。合同签订后，郑茵玲按约于2020年1月14日共向陈炳添支付了20万元定金，于2020年6月1日向陈炳添支付了508500元购房款用于涂销登记。2020年7月，双方在办理房屋过户手续时发现涉案不动产于2020年7月22日被案外人申请查封，导致过户手续无法进行。上述事项发生后，陈炳添不但没有主动积极向查封法院申请解封，更拒绝与郑茵玲沟通。陈炳添的行为严重违反诚实信用原则，属于违约行为，同时给郑茵玲造成了经济损失。因合同无法继续履行，因此需要解除买卖合同并由陈炳添承担违约责任，返还郑茵玲已支付的购房款和利息。综上,为了维护合法权益，郑茵玲依据民事诉讼法提起诉讼，恳请法院判如所诉。陈炳添辩称，不同意郑茵玲的全部诉讼请求，提出反诉请求如下：1.判决郑茵玲从2020年6月1日起，每日以房屋成交价的0.05%标准赔偿至交清所有房款给陈炳添的违约金，其中暂计至起诉日（即2020年12月22日）的违约金暂计为50000元;2.判决郑茵玲承担本案的全部诉讼费用、保全费用。3.判决郑茵玲对133号车位(抵押登记编号：（XX）解押，以及把涉案房屋的《广东省房地产他项权证》、《同意注销抵押权的声明》、中国银行银行卡（卡号：62×××33）原件、房屋及车位房产证原件、涂销的原件（银行还贷的涂销证书）一次性归还陈炳添。事实与理由：1、在2020年1月以前，陈炳添已将1105房屋由其妹妹占据使用的情况告知郑茵玲，郑茵玲同意房屋不交吉的情况下，双方才于2020年1月5日签订《房屋买卖合同》，买卖1105房屋及133号车位。2、双方在合同中约定265万元的房屋交易价是远低于市场价格，之所以以这样的低价出售房屋，是由于陈炳添夫妻急需资金治疗心脏疾病。郑茵玲正是利用陈炳添急需资金的心态，诱导陈炳添签订显失公平的《补充协议》，以达到先办理案涉房屋过户，再付清购房款的非法目的。3、郑茵玲及第三人黄转明通过欺骗方式诱骗陈炳添将133号车位办理了抵押给黄转明的手续，实际陈炳添未收到过黄转明的任何借款。郑茵玲谎称办理车位的抵押担保是为了方便过户。郑茵玲及黄转明诱骗陈炳添办理车位虚假抵押的行为，已涉嫌非法套路贷。4、郑茵玲在房屋买卖合同中要求明确列明“买方可指定第三方为新买方”，目的是利用陈炳添没有相应的交易知识进行炒房，规避税费，以赚取巨额差价。5、在合同约定的交易价30%首付款中，郑茵玲有8.65万元至今尚未支付，已构成严重违约。郑茵玲对陈炳添的反诉答辩称，1、1105房屋被案外人查封是导致双方的买卖合同无法继续履行的根本原因，对此，陈炳添不主动积极解决房屋的查封问题，导致房屋买卖合同不能履行。陈炳添的行为已构成根本违约，陈炳添应当返还郑茵玲已付的购房款并承担违约责任。2、陈炳添向郑茵玲返还了购房款、支付了利息相关违约金后，郑茵玲同意将收取陈炳添的相关证件退还给陈炳添，并配合陈炳添办理涂销133号车位抵押登记的手续。第三人黄转明述称，我的意见与郑茵玲的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区桥南街××1105房屋以及位于番禺区桥南街南城路723号1-21座地下室133号车位，均是登记在陈炳添名下的房产。其中，1105房屋建筑面积98.4595平方米，2015年9月，陈炳添将该房屋抵押给中国工商银行广州番禺支行（下称工行番禺支行）。陈炳添与案外人陈结仪为亲兄妹关系，陈炳添与梁艳欢为夫妻关系，陈结仪与案外人简俊杰为夫妻关系。本案诉讼中，郑茵玲、陈炳添均确认1105房屋一直由陈结仪家庭实际占有使用。2018年4月，简俊杰、陈结仪向本院提起诉讼，称1105房屋由其俩人出资购买，以陈炳添的名义办理产权登记，请求法院判决陈炳添将1105房屋办理过户手续给简俊杰、陈结仪。2018年8月，本院对前述案件作出（2018）粤0113民初3472号民事判决书，判决驳回简俊杰、陈结仪的诉讼请求。2020年1月5日，陈炳添与郑茵玲及中介方广州城建开发兴业房地产中介有限公司签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：陈炳添将1105房屋转让给郑茵玲，交易价265万元，郑茵玲在2020年1月17日前支付定金200000元，陈炳添需在签署本合同后3个工作日内，向贷款银行办理提前还贷的申请手续，郑茵玲支付陈炳添的首期成交价款（注：合同中并未列明该款项的数额），陈炳添需用于偿还银行贷款；若郑茵玲的贷款申请未能获得银行批准，郑茵玲需在完成交易过户手续领取新的《不动产权证书》当天，向陈炳添付清余下全部成交价款；守约方有权要求违约方支付守约方为实现本合同合法权益而发生的费用支出（包括但不限于律师费、立案费等）；等等。双方在合同第十条以手写方式加注特别约定：“1、买方知悉该物业的所有产权情况；其他详见补充协议”。同日，陈炳添（卖方）梁艳欢与郑茵玲（买方）签订一份《补充协议》，约定：1、买方可指定第三方为新买方；2、此交易为商业贷款，首期楼款以银行出具的同意贷款书金额为准，多除少补。若多出部分卖方要在银行放款当天转账给买方指定帐号；3、由于卖方的产权车位未出房产证，买卖双方协商车位待出证后，买方帮卖方偿还银行贷款，卖方自行负责一手交易时车位的税费；4、卖方保证不与任何人签署关于该房屋的租赁合同、协议等；5、房屋买卖合同的价钱包括番禺区桥南街南城路723号1-21座地下室地下室-1133房（车位），车位登记字号召XX（前述车位即133号车位）；6、卖方不负责交吉。同日，郑茵玲向陈炳添支付购买1105房屋的定金50000元。2020年1月14日，郑茵玲向陈炳添支付购买1105房屋的定金150000元。2020年5月28日，渤海银行广州分行向黄转明、陈家乐出具份《贷款初审结果通知书》，该通知书内容包括：“您向我行申请的二手住房按揭贷款（贷款金额人民币234万元，期限30年），经我行审查已获得初步批准”等等。2020年6月1日，陈炳添与郑茵玲签订一份《补充协议》，协议说明陈炳添出售1105房屋与地下车位一个给郑茵玲，成交价265万元，补充约定如下：1、鉴于陈炳添对房屋并未取得完整所有权，尚有银行贷款金额约508500元，郑茵玲同意垫资508500元为陈炳添还银行贷款赎契；2、陈炳添收到郑茵玲定金及垫资赎契款708500元后，应当积极配合办理该房屋相前涂销程序，现郑茵玲同贷书银行审批金额为234万元正，所以陈炳添收到银行放款后将多出部分398500元转到郑茵玲工行账户内；3、陈炳添将房屋房产证、车位房产证、手机卡（号码185××××6367）和中国银行卡（卡号62×××33）等所有原件交由郑茵玲保管，保管期限至过户和放款当天约定办理转账并且郑茵玲把所有原件归还陈炳添；4、双方约定2020年6月30日前（除银行扣款推迟外），双方积极配合经纪方上传资料审核通过后五个工作日内，办理该房屋过户手续；5、因陈炳添原因导致不能过户（如被查封等），应即退回郑茵玲已付的购房款508500元。如不能退还，应赔偿郑茵玲每天0.1%的损失。同日，郑茵玲支付了508500元给陈炳添用于归还在1105房屋尚欠的按揭贷款。2020年7月22日，工行番禺支行出具一份《同意注销抵押权的声明》，同意注销该行在1105房屋中设立的抵押权。2020年7月24日，本院在办理（2020）粤0113民初11705号案中，查封了1105房屋。查封后，陈炳添与郑茵玲无法办理房屋的过户手续，遂产生纠纷。2020年7月24日，应郑茵玲的要求，陈炳添将133号车位办理不动产抵押给黄转明，抵押债权数额350000元。同日，黄转明出具一份委托书，委托郑茵玲领取133号车位相关不动产权证书。本案诉讼中，陈炳添称没有收到黄转明的任何付款。2020年8月27日,郑茵玲提起本案诉讼。2021年1月20日与3月29日，本院对案件分别进行了两次开庭审理。2021年4月1日，郑茵玲向本院提供一份广州市番禺区不动产登记中心出具的《购房资格证明》，该证明内容包括：截至2021年3月30日止，郑茵玲具备本市限购区域内（地址：广州市番禺区桥南街××1105房）的购买资格。本案诉讼中，双方确认郑茵玲在房屋交易过程中收取了陈炳添交付的下列材料原件：1、1105房屋的产权证书（不动产权证书号：粤房地权证穗字第××号）；2、133号车位产权证书【粤（2020）广州市不动产权第XX号】；3、中国工商银行股份有限公司广州番禺支行于2020年7月22日出具给陈炳添的《个人结清证明》。另外，郑茵玲称就提起本案诉讼支出律师费26000元，对此，郑茵玲提供了相关的《委托代理合同》及律师费发票作为证据。陈炳添对前述证据不予确认，认为交易中是郑茵玲构成违约，相关费用应当由郑茵玲自行负担。以上事实，有当事人提交证据以及本院庭审笔录为证。本院认为：陈炳添与郑茵玲签订《房屋买卖合同》及相关的补充协议，以不交吉的方式买卖1105房屋及133号车位。双方在合同中约定以银行按揭付款方式支付大部分购房款，但双方在合同中并未约定办理银行按揭付款的时间，亦未具体约定办理房屋产权过户的时间。《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。据此，上述房产买卖交易中的银行按揭付款时与办理房产产权过户时间应当按照交易习惯处理。按照一般的房产交易习惯，以银行按揭付款方式支付购房款的，应当是先由买方与按揭银行签订贷款合同，贷款合同约定卖方名下账户作为贷款收款账户。贷款合同签订后，买卖双方以及按揭银行一同到房管部门办理房屋过户手续，过户时一并办理房屋抵押的入押手续，过户完毕，按揭银行直接将贷款发放到卖方账户上，完成买方对卖方的按揭付款。如此操作，可以公平保护买卖双方的交易风险。本案中，郑茵玲在没有与按揭银行签订贷款合同的情况下，要求陈炳添先办理房屋过户手续，加重了陈炳添一方的交易风险，不符合上述交易习惯。因此，郑茵玲在没有办妥按揭付款手续的情况下，要求陈炳添办理房屋过户手续，在合同履行中存在过错。2021年7月22日至今，1105房屋因陈炳添涉及诉讼纠纷被法院查封，导致合同无法继续履行。对此，陈炳添一方亦存在过错。综上，郑茵玲与陈炳添在合同履行中均存在过错，应当各自承担相应的过错责任。目前，1105房屋被另案查封，交易目的暂无法实现，郑茵玲一方要求解除合同，并无不当，本院予以支持。合同解除后，双方应将返还依合同取得对方的款项及物品。郑茵玲与黄转明应当负责涂销黄转明在133号车位上设定的抵押权登记。如上所述，双方在合同履行过程中均存在过错，各自应承担相应的责任，故本院对双方要求对方承担违约责任的请求均不予支持。综上所述，《中华人民共和国民法典》第六条、第五百一十条、第五百六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除陈炳添与郑茵玲于2020年1月5日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》以及于2020年6月1日签订的《补充协议》；二、陈炳添应于本判决发生法律效力之日起十日内向郑茵玲返还708500元；三、郑茵玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈炳添交还以下物品：1、广州市番禺区桥南街南城路723号9栋1105房屋的产权证书（不动产权证书号：粤房地权证穗字第××号）；2、广州市番禺区桥南街南城路723号1-21座地下室133号车位产权证书【粤（2020）广州市不动产权第XX号】；3、中国工商银行股份有限公司广州番禺支行于2020年7月22日出具给陈炳添的《个人结清证明》；四、郑茵玲、黄转明应于本判决发生法律效力之日起十日内协助陈炳添涂销黄转明在位于广州市番禺区桥南街南城路723号1-21座地下室133号车位上设定的抵押权登记；五、驳回郑茵玲的其余诉讼请求；六、驳回陈炳添的其余反诉请求。如果陈炳添未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费28000元、财产保全费4020元、反诉受理费575元，由郑茵玲负担14050元，陈炳添负担18545元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  梁健滔人民陪审员  黎伟昌二〇二一年六月三十日书 记 员  杜嘉华