贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0381民初960号原告：张明川，男，1962年5月14日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。委托诉讼代理人：谢绍洪，沿滩区金剑法律服务所法律工作者。原告：王明芳，女，1964年5月9日出生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：谢绍洪，沿滩区金剑法律服务所法律工作者。被告：贵州百丰房地产开发有限公司，住所地贵州省赤水市大同镇大同村三组，统一社会信用代码915203810827514990。法定代表人：代正华，该公司总经理。委托诉讼代理人：范小云，四川杰可律师事务所律师。被告：赤水市爱途酒店管理有限公司，住所地贵州省赤水市大同镇民族村十组百丰洞天阁，统一社会信用代码91520381MA6H46CAXX。法定代表人：李月江，该公司执行董事。原告张明川、王明芳与被告贵州百丰房地产开发有限公司（以下简称百丰公司）、赤水市爱途酒店管理有限公司（以下简称爱途公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张明川、王明芳的委托诉讼代理人谢绍洪，被告百丰公司的委托诉讼代理人范小云到庭参加了诉讼，被告爱途公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张明川、王明芳向本院提出诉讼请求：1、判决解除二原告与被告百丰公司签订的《房屋认购协议书》、与被告爱途公司签订的《物业委托管理经营合同》、《物业管理服务协议》；2、二被告连带双倍退回二原告已交纳房屋认购定金60,000.00元（30,000.00元×2）；3、二被告连带退回二原告已交购房款17,6000.00元；4、二被告连带一次性赔偿原告违约损失共计97,960.00元［含律师代理费10,000.00元，本案房屋返租租金2,000.00元/月×18月（计至2021年2月4日止）=36,000.00元，差旅费4,000.00元，已交购房款的银行贷款利息及罚息（按日万分之五，计至2021年2月4日共545天）17,6000.00元×0.5%/天×545天=47,960.00元］;5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告是夫妻关系，被告百丰公司是本案商品房开发商,被告爱途公司是本案商品房经销商。2019年8月3日，二原告到被告售楼部，由被告爱途公司工作人员向二原告出具商品房买卖的《承诺书》、《营业执照》、《商品房质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》，并承诺“投资每月返租回报2000元以上等优惠”。二原告与被告百丰公司于2019年8月3日签订了百丰·洞天阁《房屋认购协议》，该协议约定：“二原告认购‘百丰·洞天阁’B1号楼3单元2层8号房，面积59.57㎡，总价款506,000.00元，由二被告办理按揭手续，按揭首付20,6000.00元，于2019年8月6日内签订《商品房买卖合同》，认购定金30,000.00元。”二原告当日交认购定金30,000.00元，由被告百丰公司向二原告出具并盖有其行政章的收据。二原告在当日未签订《商品房买卖合同》情况下，全额交付按揭首付购房款176,000.00元，由被告爱途公司向二原告出具并盖有其行政章的收据。2019年8月4日，二原告与被告爱途公司签订《物业委托管理经营合同》、《物业管理服务协议》，约定：“原告所购房委托被告爱途公司管理经营，爱途公司按月支付二原告不低于2,000.00元的经营利润收益。”后二原告向被告爱途公司提供了办理银行按揭所需的全部手续。《房屋认购协议书》签订至今，二原告无数次要求二被告签订《商品房买卖合同》并办理按揭手续，但被告爱途公司以“工作忙，待有关手续上报备案后再网签《商品房买卖合同》”推脱，至今未签。被告爱途公司也没依约支付二原告分文返租回报利润收益。综上，本案双方“认购协议”签订后，二原告立即交付了约定认购定金和全部按揭首付款，无数次要求与二被告签订《房屋买卖合同》，办理按揭手续等，是二被告的全部过错造成至今未签订《商品房买卖合同》。且二被告对二原告的广告及承诺内容构成法律禁止的欺诈性行为，依法应承担本案的民事责任。二原告请求解除《房屋认购协议书》、《物业委托管理经营合同》、《物业管理服务协议》并要求赔偿损失合理合法，请法院支持原告诉求。被告百丰公司辩称，1、本案的商品房买卖合同有继续履行的可能性，2、原告与百丰公司签订《房屋认购协议书》，分别向百丰公司支付了购房款30,000.00元，向爱途公司支付购房款176,000.00元，二原告未支付剩余购房款；3、被告百丰公司为二原告预留涉案房屋至今，二原告应当补足购房款，与被告签订正式的《商品房买卖合同》；4、二原告未按时付清购房余款属违约行为，其要求单方解除该商品房合同行为不合法，百丰公司不同意解除《房屋认购协议书》；5、原告要求解除与爱途公司签订的《物业委托管理经营合同》、《物业管理服务协议》系另外法律关系，不应在本案中解决；6、原告要求双倍返还30,000.00元定金没有法律依据和事实依据，该款已转化为购房款；7、原告主张的违约损失无事实依据,支付返租租金系另外法律关系，合同双方是原告与爱途公司，与百丰公司无关，原告应另案主张。被告爱途公司未到庭参加诉讼，也未作答辩和提供证据。经本院审理认定事实如下：位于贵州省赤水市大同镇的百丰?洞天阁房产项目系被告百丰公司开发，爱途公司负责销售。2019年8月3日，二原告（乙方）与被告百丰公司（甲方）签订百丰?洞天阁《房屋认购协议书》，约定：一、乙方认购的房屋为百丰?洞天阁B1号楼3单元2层8号房，建筑面积为59.57㎡，该房屋合同价款按建筑面积计算；二、该房屋售价为9135.75元/㎡，按揭付款；三、乙方签订本《房屋认购协议书》之日向甲方支付购房定金30,000.00元，在双方签订《商品房买卖合同》及相关附件后，所交定金将转为乙方购房款；四、付款方式：乙方交付购房定金后，于三日内，即2019年8月6日携带剩余合同房价款及相关办证费用到百丰·洞天阁销售中心签订《商品房买卖合同》。原告向被告支付购房款共计20,6000.00元，其中，被告百丰公司向原告王明芳、张明川出具收据1份载明：百丰公司于2019年8月3日收到王明芳、张明川B1-3-2-8号房定金30,000.00元；被告爱途公司向原告王明芳、张明川出具收据1份载明：爱途公司于2019年8月3日收到王明芳、张明川B1-3-2-8号购房款176,000.00元。原告交付购房款后，双方未签订正式的《商品房买卖合同》。2019年8月4日，二原告与被告爱途公司签订《物业委托管理经营合同》、《物业管理服务协议》，约定由二原告将案涉房屋（即百丰?洞天阁B1号楼3单元2层8号房）返租给爱途公司经营管理，管理期限自2020年1月1日至2027年12月31日止（8年），交付托管房屋时间为2020年1月1日。爱途公司承诺前三年原告所获得的收益为已付总房款的8%，后5年获得的收益扣除双方共同承担的费用后，各分得50%。爱途公司按月向原告计算支付托管收益，支付时间为每月15日前。另查明，代正华、巫显隆与陈永奎系原告百丰公司股东，2018年7月1日，代正华、巫显隆与陈永奎签订《百丰·洞天阁项目内部承包销售经营管理协议》，约定：陈永奎在12个月内支付百丰·洞天项目投资款1.2135亿元后，项目产权全部归陈永奎所有；陈永奎未付清项目投资款前，销售收入必须全部进入百丰公司账户；陈永奎成立一家商业服务公司，对销售、物业管理进行委托管理。协议签订后，陈永奎向李月江出具书面函件，将百丰·洞天阁项目的经营管理权全权委托李月江实施。李月江接受陈永奎委托后，于2018年7月11日申请设立爱途公司，负责百丰·洞天阁项目商品房屋的销售、运营及物业管理等事项。以上事实有当事人陈述、《房屋认购协议书》、收据、《物业委托管理经营合同》、《物业管理服务协议》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议焦点在于：1、二原告能否要求解除与被告百丰公司签订的《房屋认购协议书》，要求二被告连带双倍退还购房保证金；2、二原告能否在本案中要求解除与被告爱途公司签订《物业委托管理经营合同》、《物业管理服务协议》；3、二被告分别应承担的责任；4、二被告是否应当支付二原告违约损失。一、二原告能否要求解除与被告百丰公司签订的《房屋认购协议书》，要求二被告连带双倍退还购房保证金。二原告签订的《房屋认购协议书》，是张明川、王明芳向百丰公司购买百丰·洞天阁项目B1-3-2-8号房屋相关事宜达成的意向，在性质上属商品房预约合同，签订该认购协议时百丰公司已取得商品房预售许可证明，认购协议书中载有当事人名称、项目及商品房的基本情况、价款及支付方式和时间、违约责任等内容，且张明川、王明芳已按约定支付了购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，双方签订的《房屋认购协议书》应当认定为《商品房买卖合同》性质，且系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同。根据《房屋认购协议书》的约定，原、被告双方本应在原告交购房定金后三日内签订正式的《商品房买卖合同》，但至今未签订，根据《房屋认购协议书》第五条的约定，原告未按时签订商品房买卖合同，被告有权终止该认购协议。本院认为，出于公平合理原则，反之，原告也应当享有合同解除权。本案中，原、被告均未提供证据证明未签订正式的《商品房买卖合同》归责于哪一方，且双方就是否再继续履行合同达不成一致意见，故本院认定原、被告未签订正式合同均构成违约，致使《房屋认购协议书》合同目的不能实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”的规定，故原告要求解除《房屋认购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。本院已认定《房屋认购协议书》性质为《商品房买卖合同》，故二原告向百丰公司交纳的购房定金30,000.00元，应转化为购房款。综上所述，本院解除原、被告于2019年8月3日签订的《房屋认购协议书》，被告百丰公司应退还原告向其交纳的购房款30,000.00元。二、二原告能否在本案中要求解除与被告爱途公司签订《物业委托管理经营合同》、《物业管理服务协议》。因《物业委托管理经营合同》、《物业管理服务协议》与本案系不同的法律关系，二原告应另案主张解除合同并支付相应的返租租金损失，故该诉请请求，本院不予支持。三、二被告分别应承担的责任。百丰·洞天阁是被告百丰公司开发建设的商品房项目,爱途公司对项目房屋进行销售应属于委托销售行为，原告作为一般消费者是基于对房开商的信赖而购买房屋，依照《中华人民共和国民民法典》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，该商品房销售对外产生的权利义务依法应由百丰公司享有和负担，但爱途公司也没有合法占有该购房款的法律依据，爱途公司收取的购房款应由百丰公司和爱途公司连带退还，故百丰公司和爱途公司应连带退还原告张明川、王明芳购房款176,000.00元。四、二被告是否应当支付二原告违约损失。因原、被告双方在《房屋认购协议书》中并未约定违约金，亦未提供证据证明其诉请损失情况（含律师代理费10,000.00元，返租租金36,000.00元，差旅费4,000.00元，已交购房款的银行贷款利息及罚息47,960.00元，共计97,960.00元），根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应当承担举证不能的后果，故对二原告主张赔偿损失97,960.00元，本院不予支持。审理中，被告爱途公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，属自行放弃陈述及举证和质证权利，应承担由此产生的不利法律后果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案适用缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民民法典》第六条、第一百六十二条、第五百六十三条第一款第四项,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张明川、王明芳与被告贵州百丰房地产开发有限公司于2019年8月3日签订的《房屋认购协议书》；二、由被告贵州百丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告张明川、王明芳购房款30,000.00元；三、由被告贵州百丰房地产开发有限公司、赤水市爱途酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内连带退还原告张明川、王明芳购房款176,000.00元；四、驳回原告张明川、王明芳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6,310.00元，减半收取3,155.00元，由被告贵州百丰房地产开发有限公司、赤水市爱途酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  郑玉梅二〇二一年六月四日书记员  周 圳