广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初15825号原告：苏玉兴，女，1956年2月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：游文婷，广东天胜律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司广州北秀支行，住所地广州市越秀区小北路133号。负责人：戴琦。委托诉讼代理人：李勇健，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：江晓珊，广东实德律师事务所律师。被告：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之8。法定代表人：何绍文。被告：广州市穗华房产开发有限公司，住所地广州市越秀区越华路43号三楼。法定代表人：严飞虎。委托诉讼代理人：谈建豪，男，系该公司的职员。委托诉讼代理人：赵艳，女，系该公司的职员。第三人：广州市龙津捷胜物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区滘口街23号南区自编第1幢A211房。法定代表人：周鹏英。委托诉讼代理人：林鸿滨，男，系该公司的职员。原告苏玉兴与被告中国农业银行股份有限公司广州北秀支行（以下简称农行北秀支行）、广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）、广州市穗华房产开发有限公司（以下简称穗华公司），第三人广州市龙津捷胜物业管理有限公司（以下简称捷胜公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年4月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏玉兴的委托诉讼代理人游文婷，被告农行北秀支行的委托诉讼代理人江晓珊，被告穗华公司的委托诉讼代理人谈建豪、赵艳，第三人捷胜公司的委托诉讼代理人林鸿滨到庭参加了诉讼。被告长城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告苏玉兴向本院提出诉讼请求：1.三被告和第三人为我办理广州市白云区XXXXX街XX号（地址：广州市白云区XXX路XXX岗自编X号）XXXX房的抵押权登记涂销手续；2.本案受理费由三被告承担。事实与理由：1994年2月25日，我与穗华公司、长城公司签订《房屋拆迁安置协议》，并办理了公证。协议签订后，我于永迁安置到广州市白云区XXXX街XX号XXXX房居住至今，而原拆迁房屋已被交付拆除。我已按照《房屋拆迁安置协议》约定支付了全部购房款，并缴纳了相应契税，但长城公司、穗华公司一直未为我协助办理房产证。2012年1月7日，我诉至法院，要求长城公司协助我办理涉案房屋的产权证。法院于2012年4月17日作出（2012）穗云法民四初字第273号民事判决书，支持了我的诉讼请求。在273号案执行过程中，我才得知案涉房屋已被抵押至农行北秀支行，并被其申请查封。后经过漫长的诉讼，广东省高级人民法院作出（2018）粤民撤1号民事判决书，判决撤销（2014）粤高法民终字第19、20号民事判决关于维持广州市中级人民法院（2013）粤中法审监民再字第89、90号民事判决第二项的判决，变更（2013）粤中法审监民再字第89、90号民事判决第二项的内容为：广东省残疾人实业发展总公司（以下简称实业公司）逾期偿还农行北秀支行借款，则农行北秀支行有权以长城公司提供的抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿（包括案涉案房屋等三套房屋除外），驳回我的其他诉讼请求。现广州中院已依法解除了案涉房屋的查封措施，但由于案涉房屋仍存在抵押登记，导致我无法办理房屋过户手续。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告农行北秀支行辩称，我行的债权已转让，我行并非本案涉案财产的抵押权人，如新的债权人同意涂销，我行同意协助涂销抵押，但不应承担其他责任。被告长城公司无答辩。被告穗华公司辩称，（一）我司并不是承担原告诉求的责任主体。（1）案涉房屋所在地块的征地单位已由穗华公司变更为广州吉祥房产发展有限公司（以下简称吉祥公司）。1991年，我与香港伟确投资有限公司（以下简称伟确公司）合作开发位于吉祥路××××交界处地块，由我司提供用地规划红线，伟确公司提供全部建设资金，并成立项目公司吉祥。原告为该规划红线内的被拆迁户。经吉祥公司申请，广州市规划局于1994年复函同意案涉房屋所在地块的征地单位改为吉祥公司，并发放了该规划红线范围的土地使用证，因此，案涉房屋所在规划红线内的拆迁安置责任依法均应由实际用地方吉祥公司承担。（2）我司已转让所持有的吉祥公司全部合作权益，退出吉祥公司。2007年，我司通过广州产权交易所公开挂牌，依法转让了所持有吉祥公司的合作权益，并于同年11月22日获广州市对外贸易经济合作局批复，同意我司持有的吉祥公司的全部合作权益转让给广州市华欣誉实业发展有限公司，并退出合作公司。（二）案涉地块项目的实际拆迁人及拆迁安置义务承担人均非我司。吉祥公司作为案涉地块项目的实际开发人，分别于1992年、1993年与长城公司签订合同，约定吉祥公司将案涉项目委托长城公司作为拆迁安置的全权代理人，长城公司亦同意以其名下房屋作为案涉项目的拆迁补偿、安置房屋。因我司在案涉项目的开发建设中提供征地红线，根据当时的规定，项目用地的拆迁公告亦须以我司名义申请办理，并以我司名义签订房屋拆迁安置协议，故案涉项目的《房屋拆迁安置协议书》的拆迁人均有我司和长城公司两方，但根据我司与吉祥公司所签订的相关协议及吉祥公司所做承诺，我司无需承担任何责任。故虽然我司有在《房屋拆迁安置协议》上签字盖章，但实际履行拆迁安置补偿的经济责任和法律责任的主体均不是我司。此外，根据原告提供的证据显示，其购房款也不是由我司收取，且根据原告的证据8生效判决已查明我司并非协助义务的责任方。综上，请求法院依法驳回原告对我司的诉请。第三人捷胜公司述称，我司从农行北秀支行处受让的债权，包括从权利抵押权，后续虽有判决确认了原告对案涉房屋享有所有权，但我司认为我司不应当承担任何协助义务。我司作为抵押权人，本质上作为权利主体在处置抵押物过程中，对于包括案涉房屋在内的抵押物，我司是享受不到抵押的权利带来的权益的，故既然我司未享有该抵押物的利益，我司亦不应承担相应的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年8月21日，农行北秀支行与实业公司签订《人民币资金借款合同》，约定：实业公司向农行北秀支行借款1500万元。当日，长城公司与农行北秀支行签订《抵押合同》，约定：长城公司愿意以其有权处分的财产为实业公司向农行北秀支行贷款作抵押，抵押财产为广州市XXXX路XX岗自编XX号。合同还作了其他约定。上述房产在广州市国土资源和房屋管理局（以下简称广州市国土房管局）办理了他项权登记。1998年4月5日，农行北秀支行与长城公司签订一份《协议书》，约定：长城公司同意以原抵押房产白云区三元里松柏岗自编2、3号楼作价2000万元，继续为实业公司向农行北秀支行借款及利息的抵押物。2000年5月24日，农行北秀支行向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）起诉，要求实业公司偿还贷款本金及利息，农行北秀支行对抵押物享有优先受偿权。该案经生效的（2000）穗中法经初第252号民事判决书：一、实业公司在判决生效后10日内偿还借款1500万元并支付利息；二、若实业公司逾期偿还借款，则农行北秀支行有权以长城公司提供的抵押房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。上述判决生效后，农行北秀支行向广州中院申请执行，广州中院以（2000）穗中法经执字第924号立案受理。在执行过程中广州中院根据农行北秀支行的申请，于2012年6月18日查封了长城公司名下广州市白云区XXXXXX岗自编XXXXX号（已过户、征用补偿的除外，查封期限从2012年6月20日至2014年6月19日）。后苏玉兴以案外人的身份向广州中院提出执行异议，广州中院于2013年11月19日作出（2013）穗中法执行异字第180号执行裁定书，裁定驳回苏玉兴的异议。另查明，苏玉兴于2012年1月17日向本院起诉长城公司，请求判决长城公司为苏玉兴办理广州市白云区XXXX岗自编XX号XXXX房的房地产权证。本院经审理查明，1994年2月25日，苏玉兴与穗华公司签订《广州市房屋拆迁安置协议书》，约定：苏玉兴是需拆除的广州市中山五路黄坭巷24号房屋的使用人，穗华公司应在1994年3月25日前将XXXXX街XXX号大院（第三幢，现地址变更为广州市白云区XXXXX街XXX号即广州市白云区XXXX路XXX岗自编X号）XXXX号（以下简称涉案房屋）安置给苏玉兴永迁居住，苏玉兴同意以50000元的价格购买该房屋产权等。上述协议签订后，苏玉兴迁至涉案房屋，并支付了全部购房款。2012年4月17日，本院作出（2012）穗云法民四初字第273号民事判决书，认为穗华公司作为合同相对方和长城公司作为永迁房屋登记产权人，均有为苏玉兴办理涉案房屋过户手续的义务，现长城公司同意协助办理，遂判决长城公司协助苏玉兴办理涉案房屋的房地产权证。该判决生效后，苏玉兴向本院申请强制执行，本院以（2012）穗云法执字第2482号立案执行。2014年1月20日，农行北秀支行向本院提起第三人撤销之诉，请求撤销（2012）穗云法民四初字第273号民事判决。后本院驳回了农行北秀支行的诉请。农行北秀支行不服提起上诉，广州中院经审理作出（2015）穗中法民五终字第4237号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。又查明，2012年10月22日、10月26日，案外人曾志雄、吴璧威因不服广州中院作出的252号民事判决，分别向广东省高级人民法院（以下简称广东高院）申请再审，请求撤销该判决第二项，解除房屋的查封，并涂销抵押办理房屋产权证。广东高院经审理于2013年4月19日分别作出（2013）粤高法民一申字第138、139号民事裁定，指令广州中院对252号民事判决进行再审。广州中院经审理作出（2013）穗中法审监民再字第89、90号民事判决（以下简称89、90号民事判决）：一、维持252号民事判决第一项；二、变更该院252号民事判决第二项为：实业公司逾期偿还农行北秀支行借款，则农行北秀支行有权以长城公司提供的抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿（广州市白云区XXXXX街XXXX号XXXX7房和广州市白云区XXXX街XXXX号XXX5房除外）。判后，农行北秀支行不服提起上诉，广东省高级人民法院经审理作出（2014）粤高法民终字第19、20号终审判决（以下简称19、20号民事判决）：驳回上诉，维持原判。该判决于2015年11月23日发生法律效力。再查明，苏玉兴向广州中院提出执行异议被驳回后，于2014年1月13日向广州中院提起第三人撤销之诉，请求撤销广州中院252号民事判决。2016年6月20日，广州中院作出（2014）穗中法民二撤初字第1号民事判决书，驳回苏玉兴的诉讼请求。2016年8月5日，苏玉兴向广东高院提起第三人撤销之诉，请求撤销广东高院19、20号民事判决。广东高院于2016年11月30日作出（2016）粤民撤4号民事裁定书，裁定驳回苏玉兴的起诉。该裁定生效后，苏玉兴向最高人民法院申请再审，最高人民法院经审查于2017年12月9日作出（2017）最高法民再428号民事裁定书，裁定撤销（2016）粤民撤4号民事裁定，指令广东高院对该案进行审理。2019年9月23日，广东高院作出（2018）粤民撤1号民事判决书，判决：一、撤销19、20号民事判决关于维持89、90号民事判决第二项的判决；二、变更89、90号民事判决第二项关于变更252号民事判决第二项的内容为：实业公司逾期偿还农行北秀支行借款，则农行北秀支行有权以长城公司提供的抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿（广州市白云区XXXXXX街XX号XXX7房和广州市白云区XXXX街XXXXX号XXXX5房和广州市白云区XXXX街XXX号XX11房除外）。后该案于2019年11月5日发生法律效力。还查明，2015年9月24日，农行北秀支行与广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司）签订《委托资产分户转让协议（债权）》，将其拥有的对实业公司的债权转让给粤财公司。2017年12月4日，粤财公司与广州市锐捷合盛物业管理有限公司（以下简称锐捷公司）签订《债权转让分户协议》，粤财公司将其对实业公司项目的债权转让给锐捷公司。2020年10月21日，锐捷公司于经工商部门核准注销登记，2020年11月23日，工商部门核准由佛山市金桥投资有限公司（以下简称金桥公司）吸收合并锐捷公司。2021年1月8日，金桥公司与捷胜公司签订《债权转让分户协议》，约定金桥公司将包括对实业公司项目的债权本金及利息按现状、整体全部转让给捷胜公司，并于2021年3月25日在《羊城晚报》上刊登债权转让通知暨债权催收联合公告。另涉案房屋现登记在长城公司名下，抵押权人登记为农行北秀支行，至今未有涂销抵押登记。本案诉讼中，穗华公司以其已退出吉祥公司的合作权益，吉祥公司作为案涉地块的实际开发人才是本案的实际权利义务承受者为由提出追加吉祥公司为本案第三人参加诉讼的申请。本院认为，因导致双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。苏玉兴与穗华公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，苏玉兴已依约支付全部房款并实际入住涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的合法权利应当予以保护。生效判决已认定农行北秀支行对涉案房屋不享有优先受偿权，其设定的抵押登记对苏玉兴办理过户手续造成了妨碍，苏玉兴要求涂销涉案房屋的抵押手续合理合法，本院予以支持。涉案房屋的登记抵押权人至今仍显示为农行北秀支行，故虽农行北秀支行已将其对实业公司的债权债务转让，其仍负有协助涂销的义务。粤华公司作为《广州市房屋拆迁安置协议书》的合同相对方，负有协助苏玉兴排除取得涉案房屋产权障碍的义务，故穗华公司亦负协助涂销义务。长城公司作为涉案房屋的登记产权人，亦负有协助涂销产权上设立抵押权的义务。捷胜公司作为农行北秀支行对实业公司债权债务目前的最终受让人，其依法受让了农行北秀支行包括涉案房屋在内的债权债务，亦应承担协助涂销的义务。粤华公司与吉祥公司就开发涉案房屋所在楼宇的合作关系，属于粤华公司和吉祥公司之间的内部关系，不能对抗作为合作关系之外的权利人，故粤华公司抗辩其不负有协助原告涂销涉案房屋抵押的义务，并申请追加吉祥公司为本案第三人的意见不能成立，本院不予采纳。被告长城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:本判决生效之日起十日内，被告中国农业银行股份有限公司广州北秀支行、广东长城建设集团有限公司、广州市穗华房产开发有限公司，第三人广州市龙津捷胜物业管理有限公司协助原告苏玉兴办理广州市白云区XXXX街XXX号XXX1房（即广州市白云区XXXXX岗自编XX号XXX1房）的抵押权登记涂销手续。本案受理费525元，保全费4641元，均由被告中国农业银行股份有限公司广州北秀支行、广东长城建设集团有限公司、广州市穗华房地开发有限公司和第三人广州市龙津捷胜物业管理有限公司负担，并于本判决生效之日起五日内迳付原告苏玉兴。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年六月二十九日书记员  卢 迪