河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终2674号上诉人（原审被告）:洛阳市东方酒店管理有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区建设路182号。法定代表人：陈涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕玲玉，河南洛神律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：段勇，男，1974年8月20日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。上诉人洛阳市东方酒店管理有限公司（以下简称东方酒店）因与被上诉人段勇房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2021）豫0305民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员姬秋萍独任审理，于2021年6月1日公开开庭审理了本案。上诉人东方酒店的委托诉讼代理人吕玲玉，被上诉人段勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东方酒店上诉请求：1.依法撤销本案一审民事判决第二项或将本案发回重审；2.依法改判东方酒店不承担段勇装修损失91797元；3.本案一、二审诉讼费用由段勇承担。事实与理由：合同是双方当事人高度意思自治的结果，段勇签订合同时已充分理解了合同的条款并愿意受其约束，第一份租赁合同在2018年12月31日到期后租赁房屋及房屋内设施装饰装修物段勇已全部交还给东方酒店，东方酒店对装饰装修物取得所有权。2019年1月1日合同中关于装饰装修物权属的约定，与2017年5月16日合同中这一条约定的相同，不能据此推断到2024年12月31日租赁到期后装饰装修物才由东方酒店所有。2019年1月1日的《房屋长包使用协议》第二条明确约定了先支付租金后交付房屋使用的方式，段勇在2020年5月交完上半年租金后，下半年租金一直推托迟迟不交付，按照合同约定，出租方有权按照合同解除租赁协议。另外，在2018年12月31日第一份合同到期后，发现段勇存在私自改变房屋承重结构等违反协议约定的行为，当时东方酒店考虑到合同已经到期，且房屋及屋内各类装修设施已经依约移转占有，加之双方存在良好的信任基础，就重新将上述房屋及屋内设施租赁给段勇使用，期间东方酒店想多次拆除隔断墙及整理电线设施以消除安全隐患，至2020年7月，段勇迟迟不缴纳房租，一拖集团下发关于消防安全检查的通知，东方酒店才向段勇下达要求搬离的书面通知，通知上“酒店内部原因”指的是水电改造，而改造的原因是段勇违规乱扯电线，违反消防安全，由此可见，合同解除的过失在段勇。在评估报告上，未经东方酒店书面同意改建的内部结构有多项，评估金额为53044元。另排风罩不属于固定装修段勇可自行拆卸而未拆卸，该部分损失不应由东方酒店赔偿。对鉴定的其余部分,东方酒店认为按照合同约定，已在合同到期时取得租赁房屋装饰装修所有权。东方酒店认为一些关于房屋装修项目的启用日期都是段勇单方向评估公司提供，东方酒店对真实性表示不予认可。段勇辩称，房租已经交到2020年6月30日，此后东方酒店经常采取停水、停电干扰段勇并要求搬离，段勇已经无法继续经营，在段勇收到东方酒店《上诉状》前，包括本案在一审庭审期间，东方酒店从未向段勇催交过房租，更没有向段勇提出过因段勇拖欠房租而解除合同。东方酒店称段勇第一次装修、添附归其所有是强词夺理，如果第一次装修、添附的资产归其所有，为何在第二次签订《房屋长包使用协议》时再次约定合同结束固定装修归东方酒店所有，因两次签订《房屋长包使用协议》都用的是东方酒店提供的格式合同，所以应以段勇对协议的理解为准，何况经段勇申请，涧西区人民法院指定的评估公司作出的评估报告，确定了段勇两次对租赁物的装修、添附截止评估日期剩余的价值。东方酒店和段勇签订的第一个《房屋长包使用协议》早已到期后作废，当时，东方酒店和段勇并未就段勇对租赁物的装修、添附进行协商、确定，东方酒店的上诉状称2018年11月30日东方宾馆固定资产的前承租人和新承租人对段勇装修、添附的资产进行了交接，东方酒店未告知段勇，因此不能对抗段勇，况且，如果不是东方酒店恶意采取停水、停电、挖沟、砌墙等恶劣手段逼迫段勇无条件搬离，造成段勇无法经营，段勇对租赁物进行装修、添附的资产足以使用到第二次签订协议约定的租赁期限。段勇搬离时的搬迁费用、食品原料、无法经营的损失一审法院并未支持，段勇的损失远大于本案一审判决的金额，并且，东方酒店在本案一审开庭时，无正当理由不出庭应诉，在开庭后又提交证据，无端给段勇造成诉累，其根本原因是试图逃避给段勇所造成损失责任。段勇向一审法院起诉请求：1.解除双方的租赁关系，东方酒店向段勇赔偿房屋装修损失费91797元，及食品原材料损失165元。2.判令东方酒店赔偿段勇设备搬迁费用1200元。3.判令东方酒店赔偿段勇2019年11月1日至2020年1月31日的房屋租金3505元。4.判令东方酒店承担本案全部诉讼费用和司法鉴定费用。一审法院认定事实：2019年1月1日，段勇（承租方）与东方酒店（出租方）签订《房屋长包使用协议》，约定：经双方协商议定，甲方将位于建设路182号原蒸馍坊长包给乙方使用。双方协定长包期自2019年元月1日起至2024年12月31日止。年期租金13200元，2020年至2024年房租在2019年房租基础上2020年增加5%，2021年增加10%，2022年增加15%，2024年增加20%。合同还约定“合同结束固定装修归甲方所有，装饰及非固定装修归乙方所有”。庭审中，段勇向法庭提交东方酒店2020年7月30日出具的《通知》，内容为：“尊敬的各位租户：因酒店内部原因，已于2019年12月下发过通知，需对三家租户“悟空理食部”、“金饭碗”、“馋风馅饼工坊”收回房屋使用权。现补充通知：请以上三家租户限于2020年8月10日前搬离完毕，酒店将于10日当天进行水电改造届时会断水断电，为此带来的不便敬请谅解！”。段勇申请对其装修损失、营业损失、食品原材料损失、设备异常损坏损失、搬迁费用等损失进行鉴定，经一审法院委托，2020年11月25日，洛阳市盛久翔价格评估有限公司作出盛评报字【2020】第49号资产评估报告，评估结论为“经履行评估程序，洛阳市涧西区人民法院委托评估的、段勇申请对申请人租赁被申请人建筑面积约180平方米的房屋经营食品加工因被申请人违约造成申请人无法经营的装修损失和食品原材料损失，在2020年11月3日的评估价值为人民币玖万壹仟玖佰陆拾贰元整”。其中房屋装修91797元，食品原材料165元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方于2019年1月1日签订的《房屋长包使用协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据东方酒店2020年7月30日出具的《通知》，其“因酒店内部原因”，要求段勇“于2020年8月10日前搬离完毕”，此后东方酒店对段勇租赁的房屋断水断电，已经构成违约。东方酒店辩称段勇未按期支付租金，主张享有解除权；但根据其出具的《通知》，其并未因租金主张解除合同，而是“内部原因”，东方酒店该项辩解意见，一审法院不予采纳。关于东方酒店所称2017年5月16日与段勇签订的《房屋长包使用协议》约定租赁期限为2017年6月16日至2018年12月31日，到期后固定装修归其所有的问题，即使2017年5月16日双方签订的《房屋长包使用协议》约定到期后（2018年12月31日）固定装修归东方酒店所有，但双方在2019年1月1日签订《房屋长包使用协议》时仍然约定到期后固定装修归东方酒店所有，即到2024年12月31日租赁期限届满后固定装修才归东方酒店所有；段勇仅依据2017年5月16日的《房屋长包使用协议》主张固定装修归其所有，依据不足，一审法院不予采纳。段勇要求解除双方的租赁关系，并要求东方酒店赔偿装修损失91797元，一审法院予以支持。段勇主张原材料（雪菜、猪油、大豆油、面粉、鸡油）损失165元，与东方酒店的违约行为缺乏必要的关联性，一审法院不予支持。段勇主张设备搬迁费用，证据不足，一审法院不予支持。段勇称东方酒店2019年10月30日下发拆迁通知，导致其无法经营，主张东方酒店赔偿2019年11月1日至2020年1月31日的租金，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除段勇与东方酒店于2019年1月1日签订的《房屋长包使用协议》；二、东方酒店于本判决生效之日起十日内赔偿段勇装修损失91797元；三、驳回段勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1069元，鉴定费2000元，由东方酒店负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，本案的争议焦点在于涉案房屋中的固定装修归属及东方酒店是否构成违约。涉案两份合同均为双方当事人的真实意思表示，合法有效，其中，双方在2019年1月1日签订的租赁合第十一条约定：合同结束固定装修归甲方（东方酒店）所有，装饰及非固定装修归乙方（段勇）所有，证明该租赁合同签订时，东方酒店依然认同涉案房屋中的固定装修归段勇所有，而该份租赁合同并未如约履行完毕，因此应当认定，直至目前，涉案房屋中的固定装修归段勇所有；双方均认可段勇未能及时交纳2020年下半年的租金，但东方酒店并未以拖欠租金为由向段勇主张权利，而是因自身内部原因强制要求段勇在极短时间内搬离，结合涉案房屋的实际状况，一审法院认定东方酒店构成违约并无不当。综上所述，东方酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2095元，由洛阳市东方酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二一年六月十七日法官助理王恒毅书记员张嘉楠