湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0105民初5048号原告：刘清，女，汉族，1984年5月24日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈颖，湖南中禹航律师事务所律师。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市开福区通泰街街道中山路**开福万达广场**商业综合体（含写字楼）**。法定代表人：刘锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁苗苗，陕西哲勤律师事务所律师。原告刘清诉被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称“陕西大城小屋公司长沙分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告刘清及其委托诉讼代理人陈颖到庭参加了诉讼，被告陕西大城小屋公司长沙分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘清向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2021年1月1日至实际解除合同之日止的租金（2020年1月1日至2021年3月31日，暂计租金9037.62）及违约金35000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年9月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：1、原告将其所有的坐落于长沙市开福区××栋××出租给被告，并委托被告装修。2、租赁期限自2019年9月30日至2025年11月29日止，月租金3012.54元，免租期（装修）2个月。合同签订后，原告向被告支付了装修款。免租期满后，被告陆续支付部分租金，但仍拖欠剩余租金。截止到起诉之日，因被告已超过60天未按约定支付租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条第三款及第十四条第四款的约定，原告有权解除与被告的合同，并要求被告支付违约金。综上所述，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提出诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告陕西大城小屋公司长沙分公司书面答辩称，一、同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》。二、答辩人不存在违约行为，也不应承担违约责任。2020年的房屋租金已结清，自2021年1月起因疫情影响，答辩人与原告达成了租金分摊的约定，约定2021年1、2月的租金分摊至2021年3月至12月的十个月内支付，根据该分摊支付约定，答辩人欠租应从2021年3月25日，未达到欠租60日的违约情形，答辩人不应承担违约责任。三、原告要求支付的违约金过高，其要求支付的租金已弥补其实际损失，法律规定的违约金是用于弥补违约方给守约方造成的实际损失，不是利用违约金获利，本案原告主张的租金已能弥补其实际损失，不应支持原告利用违约金获利的主张。经审理查明，2019年9月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：1、原告将其所有的坐落于长沙市开福区××栋××室出租给被告，该房屋为毛坯，建筑面积81.42平方米，原告并委托被告装修。2、租赁期限自2019年9月30日至2025年11月29日止，合计租期74个月，收租期72个月，装修免租期2个月。3、月租金按37元／㎡／月计3012.54元，自免租期结束后的次月20日支付首期租金，以后租金在每月20日支付。4、原告应于2019年9月30日前将房屋交付给被告，双方签订《房屋交割清单》并移交房门钥匙视为交付完成。5、原告委托被告装修，装修单价为900元每平方米，计算本房屋基础装修费用为73278元，装修增项费用为2850元，合计76128元，该装修费用在本合同签订当日一次付清。装修完成后，被告制作的《房屋装修清单》经原告签字确认后作为合同到期后房屋移交依据，装修结束后由被告承担物业、水电等费用。6、如被告不支付或不按约支付租金达60日或二次以上拖欠费用达10000元的，原告有权解除合同，收回房屋，被告应当按照原告支付的装修款全额支付违约金。同日，双方还签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定被告给予了原告部分装修款优惠，优惠后装修费为70037.76元。同日双方另签订的《装修施工项目清单》就各房间的装修项目、电器家具灯具配置等进行了约定。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，原告实际向被告支付装修款70037.76元。装修免租期满后，被告按期向原告支付租金，自2020年12月20日向原告支付了租金3012.54元后，未向原告支付此后的租金，原告遂向本院起诉。被告将该房屋转租给第三人使用。庭审中，原告称，被告在装修完毕后已将房屋出租他人，租客与被告的合同将于2021年5月29日到期。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《装修施工项目清单》、装修款收据及租金转账记录等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》及补充协议等系双方真实意思表示，内容合法有效。根据合同约定，本案免租期至2019年11月30日结束，从2019年12月1日开始计租，即被告应当从2019年12月开始于每月20日向原告支付当月租金，而被告未在2021年1月20日向原告支付2021年1月及以后的租金，违反了合同的约定，且被告逾期支付租金已达60日，达到了合同约定的解除条件，现原告主张提前解除合同并要求被告支付自2021年1月1日起至合同确认解除之日止的租金，本院予以支持。原告以起诉方式主张合同解除，原告的起诉状副本已通过司法程序在2021年4月28日送达，故应认定原被告签订的《房屋租赁合同》已在2021年4月28日解除。具体核算被告应向原告支付的2021年1月1日起至2021年4月28日止的租金为11849.32元。本案合同因被告违约导致合同提前解除，应向原告承担违约责任。但本案中，被告对合同中有关装修的合同义务已履行完毕，并无违约行为，被告只是在履行房屋租赁义务上存在违约并导致租赁合同提前解除，该违约行为对原告造成的实际损失应认定为原告另寻出租期间的房屋空租损失，结合本案房屋的租金标准和原告另寻出租的合理时间，故本院认定本案合同约定以原告装修出资款作为违约金过高，本院酌情按三个月的租金损失9037.62元作为本案的违约金，对原告诉请超出部分不予支持。被告辩称双方已就欠交的2021年1、2月租金达成了分摊支付协议，未提供证据证明，故本院对其据此提出的未达到欠租60日的违约情形，不应承担合同提前解除违约责任的辩解意见不予采纳。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不举证、不质证的不利法律后果。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告刘清与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司签订的《房屋租赁合同》于2021年4月28日解除；二、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司在本判决生效十日内向原告刘清支付租金人民币11849.32元；三、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司在本判决生效十日内向原告刘清支付违约金人民币9037.62元；四、驳回原告刘清的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，就当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费450元（已减半收取），由原告刘清承担200元，被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司承担250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年六月二十四日代理书记员  刘倩妮