湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1099号上诉人（原审原告）：李宝荣，男，1974年9月22日出生，汉族，居民，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：刘东华，湖南九子龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚美英，女，1970年4月22日出生，汉族，居民，住湖南省宁远县。被上诉人（原审被告）：谭苏爱，女，1983年9月20日出生，汉族，居民，住湖南省宁远县。被上诉人（原审被告）：湖南新祥房地产开发有限公司，住所地湖南省双牌县紫金中路30号。法定代表人：黄晒，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永东，男，系该公司职工。被上诉人（原审被告）：永州新祥投资有限公司，住所地湖南省宁远县舜陵镇水市路37号。法定代表人：全裕政，系该公司执行董事。上诉人李宝荣与被上诉人龚美英、谭苏爱、湖南新祥房地产开发有限公司（以下简称新祥房地产公司）、永州新祥投资有限公司（以下简称新祥投资公司）执行异议之诉一案，不服湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初1491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李宝荣上诉请求：1、撤销一审判决，改判不得对双牌县××栋××楼××号门面进行处分；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决应当认定以下事实而没有认定，（1）执行标的双牌县××栋××楼××号房屋是门面房；（2）上诉人对上述门面房于买卖合同签订之日已实际占用；（3）没有办理网签手续及过户登记，是因为被上诉人新祥房地产拖欠了银行贷款，银行不释放房源所致，而非上诉人的原因。2、一审判决法律适用错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综上，一审判决错误，请求二审依法判决。新祥房地产公司辩称，李宝荣与我公司签订的抵工程款合同属实。新祥投资公司、龚美英和谭苏爱未参加二审诉讼，也未提交书面答辩状。李宝荣向一审法院起诉请求：1、请求判决确认原告对双牌县××栋××楼××号门面房享有所有权；2、请求判决不得对双牌县××栋××楼××号门面房进行处分；3、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月1日，被告湖南新祥房地产开发有限公司与湖南新祥建设有限公司签订了《建筑工程施工承包合同》，实际承包人李宝荣承建了双牌滨江明珠3#栋房屋建设，该工程于2017年10月份完工，湖南新祥房地产开发有限公司只支付了部分工程款，因无法支付剩余的工程款，2018年5月4日、2018年7月7日，湖南新祥房地产开发有限公司与李宝荣分别签订了两份《滨江明珠商品房买卖合同》，将滨江明珠3栋101-121号门面房总计作价8634804元（3590310元+5044494元）抵付给李宝荣。2019年2月1日，湖南新祥房地产开发有限公司与胡凌清、李立新签订了一份《滨江明珠商品房买卖合同》，该合同约定湖南新祥房地产开发有限公司将其开发的滨江明珠3栋110号、111号房屋（面积共计184.9㎡，单价5300元/㎡）作价979970元出售给胡凌清、李立新二人，同日，胡凌清、李立新二人按照湖南新祥房地产开发有限公司的指示，将购房款660000元通过转账方式汇入李宝荣的账户，并由湖南新祥房地产开发有限公司出具了欠条一份“湖南新祥房地产开发有限公司今欠李宝荣门面款叁拾贰万元整（￥320000.00）（备注三栋110、111号）滨江明珠日期2019.2.1欠款人：湖南新祥房地产开发有限公司”。2018年7月8日，湖南新祥房地产开发有限公司与李宝荣签订了《车位买卖合同》，将50个车位作价2500000元抵付给李宝荣。一审法院在（2019）湘1126执3006号之一执行裁定中，预查封了双牌“滨江明珠”项目3栋的商品房105-121，共17间。原告李宝荣认为一审法院的查封行为侵犯了其合法权益，向一审法院提出书面异议，一审法院于2020年5月25日作出（2020）湘1126执异34号执行裁定，裁定驳回案外人李宝荣的异议请求。原告李宝荣不服裁定，遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，被告湖南新祥房地产开发有限公司在双牌县开发建设的“滨江明珠”项目3栋已办理预售许可证［房预许字（2016）第0003号］。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，湖南新祥房地产开发有限公司与李宝荣签订的《滨江明珠商品房买卖合同》，名义上是房屋买卖合同，实质上是湖南新祥房地产开发有限公司用于抵扣工程款而签订的以房抵债合同，该合同不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的一种变通方式，不必然发生房屋权属的变动。被告湖南新祥房地产开发有限公司建设的涉案房屋已经办理预售许可证，原告李宝荣在与被告湖南新祥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后未积极办理相关备案和网签手续，在案涉房屋并未完成权属登记的变更手续前，案外人（债权人）只享有债权请求权，而非物权，并且买受人李宝荣所购案涉商品房及车位并不是用于居住，而是作铺面用于仓库和出租，因此，案外人李宝荣以其享有排除执行的请求权为由提出执行异议，阻止执行，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回原告李宝荣的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李宝荣负担。二审期间，李宝荣向本案提供了如下证据：1、双牌县人民法院（2020）湘1123民初586号民事判决书，拟证明人民法院确认上诉人与被上诉人新祥房地产公司签订的《滨江明珠商品房买卖合同》合法有效，并确认上诉人对涉案门面享有所有权。2、双牌县人民法院（2020）湘1123民初580号民事判决书，拟证明人民法院确认承包人湖南新祥建设有限公司的工程价款就建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。执行标的折价或者拍卖后，承包人应偿付其欠付的工程款。新祥房地产公司对上诉人提供的证据没有异议。龚美英、谭苏爱、新祥投资公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。对上诉人提供的证据，本院认证如下，上诉人李宝荣提供的两份证据因被上诉人无异议，本院予以采信。二审期间，龚美英、谭苏爱、新祥房地产公司、新祥投资公司未向本院提供新证据。本院认为，本案主要的争议焦点为：上诉人李宝荣对案涉的非住宅商品房是否享有足以排除人民法院强制执行的权益？上诉人李宝荣是双牌滨江明珠3栋房屋建设的实际承包人，新祥房地产公司因欠付李宝荣的工程款，用案涉非住宅商品房抵付李宝荣的工程款，双方签订了《滨江明珠商品房买卖合同》，并将案涉非住宅商品房交给李宝荣占有、使用。《滨江明珠商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议解释）第二十八条之规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。李宝荣的执行异议符合异议复议解释第二十八条规定的条件。因为：1、李宝荣与新祥房地产公司签订的两份《滨江明珠商品房买卖合同》时间分别是2018年5月4日、2018年7月7日，在宁远县人民法院预查封案涉房屋之前；2、案涉房屋由李宝荣实际占用，且该占用不违反法律的禁止性规定，属于合法占有；3、购房款是用工程款抵付的，已经全部付清；4、本案无证据证明未办理过户登记系李宝荣自身原因造成的。所以本案应当适用异议复议解释第二十八条的规定，一审判决适用异议复议解释第二十九条的规定，排斥对第二十八条的规定存在片面理解。因为：1、异议复议解释第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，一般不动产包含各类住宅商品房（无论是购买首套住宅还是非首套住宅）和非住宅商品房等，第二十九条仅针对商品房购买人中首套住宅购买人执行异议成立条件作出的特别规定。两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。2、从上述两条对执行异议成立要件的规定看，第二十九条规定的住宅商品房购买人排除执行异议的条件更宽松，如无需占用房屋，只需支付50%以上购房款等，第二十九条明显为了加强对执行异议诉讼中首套住房商品房购买人权益的保护，并非限制和排除对一般不动产购买人的保护。本案中，李宝荣购买的不是首套住宅商品房，不适用异议复议解释第二十九条的规定，但是只要李宝荣的执行异议符合异议复议解释第二十八条规定的条件，仍应适用第二十八条的规定处理。综上，上诉人李宝荣享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上，上诉人李宝荣的上诉请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初1491号民事判决；二、不得执行双牌县××栋××楼××号非住宅商品房。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由被上诉人湖南新祥房地产开发有限公司负担80元，永州新祥投资有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  李秋云二〇二一年六月十五日书记员  吕 琴