广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1288号上诉人（原审被告）：杜文飞，男，汉族，住广东省广州市越秀区×××××××。委托诉讼代理人：严爽，广东益源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远市世纪鑫元投资发展有限公司，住所地清远市清城区××××××××××××××××××。法定代表人：刘向宇。委托诉讼代理人：文敏，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐楠，广东大观律师事务所实习律师。上诉人杜文飞因与被上诉人清远市世纪鑫元投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初6491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜文飞上诉请求：1.依法撤销清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初6491号民事判决第一项；2.依法改判杜文飞支付物业服务费9889元，电费11364.58元、水费375.25元及相应违约金（违约金以当月拖欠费用为基数，自逾期之日起按年利率6%的标准计至付清之日止）；3.本案的诉讼费由清远市世纪鑫元投资发展有限公司承担。事实与理由：一审法院认定杜文飞抗辩物业管理费减免的理由缺乏依据，却未阐明理由，因受新冠肺炎疫情影响，清远市世纪鑫元投资发展有限公司客观上减少了履行物业管理合同的相关义务，依据相关司法解释及基于公平原则，清远市世纪鑫元投资发展有限公司应当减免疫情期间的部分物业管理费。1.依据双方签订的《世纪荟商业管理合同》第二条“甲方责任”相关约定，清远市世纪鑫元投资发展有限公司的主要合同义务为：安排保安巡逻、商场清洁、电梯、自动楼梯、空调等设备处于妥当及可运作状态等。因受疫情影响，涉案商场实际上在2020年2月初至2月中旬均处于完全关闭状态，在关闭期间，清远市世纪鑫元投资发展有限公司根本无需支付上述合同义务的成本，杜文飞亦未享受到上述服务内容。2020年2月中旬后，虽商场开放营业，但限制客流，客观上来讲，清远市世纪鑫元投资发展有限公司履行合同义务的成本应当比正常经营期间的成本要低。2.清远市世纪鑫元投资发展有限公司称虽然商场因疫情关闭或限制客流，不但没有减少清远市世纪鑫元投资发展有限公司为此而支付的成本，反而增加了成本，对此，清远市世纪鑫元投资发展有限公司未进行举证。即便有增加，增加的成本亦与杜文飞无关。3.因受疫情影响，清远市世纪鑫元投资发展有限公司已经明确同意对杜文飞2020年2月及3月的租金减半收取，证明基于公平原则，清远市世纪鑫元投资发展有限公司已经认可疫情对杜文飞经营造成的重大影响。同理，因疫情期间，杜文飞根本就没有享受到《世纪荟商业管理合同》中约定物业服务内容，物业费理应适当减免。综上所述，请求法院对物业管理费的金额进行调整，减免2020年2月的物业管理费6820元，对2020年3月的物业管理费减半收取，合计应当支付的物业管理费为6820+3410×（27天/30天）=9889元。清远市世纪鑫元投资发展有限公司答辩称：一、物业服务费用由双方在合同中明确约定，清远市世纪鑫元投资发展有限公司有权收取合同生效期间的物业管理费，一审依据合同确认杜文飞应付物业管理费19778元，认定事实清楚，适用法律准确。《世纪荟商业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《世纪荟商业管理合同》第五条规定，乙方（杜文飞）交纳的管理费按该商铺的承租面积（124平方）计算，自乙方（杜文飞）接收商铺日起每月每平方米55元，共计6820元；首月管理费于乙方接受商铺之日起支付，其余月份管理费于当月第10日前支付。杜文飞自2020年1月份起拖欠管理费，清远市世纪鑫元投资发展有限公司3月27日行使解除权终止《世纪荟商业管理合同》，杜文飞欠付物业服务费的计算期间为2020年1月1日至2020年3月27日，合计欠付19778元（6820元×2+6820元/30天×27）。依据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主于物业使用人约定由物业使用者交纳物业管理服务费用的，从其约定”之规定，杜文飞应缴纳上述物业管理服务费用19778元。二、杜文飞以疫情为由提出减免物业管理费的抗辩，缺乏事实和法律依据，一审驳回杜文飞减免物业管理费的请求并无不当，二审法院应不予支持杜文飞的请求。《民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”杜文飞主张，因存在减免物业服务费用的事由，即2020年2月和3月期间清远市世纪鑫元投资发展有限公司履行的物业管理合同相关义务客观上减少了，相应的物业管理费亦因此应予以免除或减少。对此，杜文飞没有提出证据加以证明，应承担举证不能的后果。综上所述，一审判决事实清楚、适用法律正确，杜文飞的上诉理由不成立，请二审法院驳回杜文飞的上诉请求，维持原判。清远市世纪鑫元投资发展有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令杜文飞向清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付拖欠的管理费19778元、电费11364.58元、水费375.25元，以上合计31517.83元；2.判令杜文飞向清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付拖欠管理费、电费、水费的违约金，违约金从逾期之日起按拖欠的费用的每日千分之三计至杜文飞付清管理费、电费、水费之日止，暂计至2020年6月9日为11516.53元；3.本案诉讼费由杜文飞承担（诉求第1-2项的金额合43034.36元）。一审法院审理查明：2017年6月，清远市世纪鑫元投资发展有限公司（甲方）与杜文飞（乙方）分别签订了《世纪荟商铺租赁合同》以及《世纪荟商业管理合同》，约定由清远市世纪鑫元投资发展有限公司对杜文飞租赁的位于清远市清城区的世纪荟购物广场1层108号商铺以及租赁商铺区域外的公共区域进行物业管理服务，物业服务期限与商铺租赁期限一致，即从2017年7月23日起至2020年7月22日止，乙方交纳的管理费按该商铺的承租面积计算（即承租面积为124㎡），自乙方接收商铺日起为每月每平方米55元，共计6820元，商铺开业后的水费按3.5元/立方米、电费按1.15元/千瓦时计算，乙方于每月10日前缴纳当月管理费，于每月10日前缴纳上月水费、电费等各种费用；乙方逾期交付管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金，逾期超过15日，甲方有权对乙方承租的商铺采取停止供应电力、水、煤气等及停止提供任何服务，直至乙方缴清应缴的费用及违约金。诉讼中，杜文飞承认其拖欠涉案物业自2020年1月1日起的物业管理费，并确认其撤场时间为2020年3月27日，但辩称其于2020年3月22日已将钥匙交还给清远市世纪鑫元投资发展有限公司，故主张物业管理费计至交还钥匙当天。以上事实，有清远市世纪鑫元投资发展有限公司提交的《世纪荟商业管理合同》《世纪荟商铺租赁合同》，以及一审法院的庭审笔录等予以证实。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。清远市世纪鑫元投资发展有限公司与杜文飞签订的《世纪荟商业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应按协议全面履行各自的义务。杜文飞作为商铺承租人，依法负有按时向清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付物业服务费及其他约定费用的义务。关于物业管理费。对于清远市世纪鑫元投资发展有限公司主张物业管理费的起算时间，杜文飞无异议，一审法院予以确认；至于计算的截止时间，由于杜文飞承认其于2020年3月27日撤场，即杜文飞当日才腾退涉案商铺给清远市世纪鑫元投资发展有限公司，故物业管理费应计算至2020年3月27日，杜文飞的抗辩理由不成立，一审法院依法不予采纳。因此，杜文飞应向清远市世纪鑫元投资发展有限公司交纳2020年1月1日至2020年3月27日的物业管理费19778元[6820元/月×（2个月+27天÷30天/月）］。杜文飞抗辩物业管理费减免的理由，缺乏依据，一审法院不予采信。关于水费375.25元、电费11364.58元，杜文飞予以认可，因此对于清远市世纪鑫元投资发展有限公司该项诉请，一审法院依法予以支持。对于物业管理费、水电费的违约金，清远市世纪鑫元投资发展有限公司履行了物业服务义务，杜文飞未缴纳物业管理费及水电费已构成违约，应向清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付违约金。但协议约定按每日3‰的标准计算，明显过高，根据公平原则，结合本案案情，一审法院将违约金酌情调整至按年利率6%的标准计算，以当月欠费为基数，从逾期之日起计至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、杜文飞于本判决生效之日起10日内向清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付物业服务费19778元、电费11364.58元、水费375.25元及其相应的违约金（违约金以当月所拖欠费用为基数，自逾期之日起按年利率6%的标准计至付清之日止）；二、驳回清远市世纪鑫元投资发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计438元，由杜文飞负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点可归纳为：上诉人要求对物业管理费予以减免是否应当支持。本案中，清远市世纪鑫元投资发展有限公司与杜文飞签订的《世纪荟商业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应按协议全面履行各自的义务。杜文飞作为商铺承租人，依法负有按时向清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付物业服务费及其他约定费用的义务。杜文飞上诉认为被上诉人因受新冠疫情影响，客观上减少了履行物业管理合同的相关义务，对此，上诉人没有提供相关证据证明。上诉人据此要求减免物业服务费理由不充分，本院不予采纳。综上，上诉人杜文飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费876元，由杜文飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年六月十七日法官助理 肖珍艳书 记 员 梁琳培附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审