河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0183民初3746号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司新密市支行，营业场所新密市行政路26号。负责人：付晓光，该行行长。委托诉讼代理人：宋建涛，男，1982年5月8日出生，汉族，住郑州市中原区。系该行员工。被告：高晓琳，女，1987年3月14日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：高红彬，男，1959年10月2日出生，汉族，住河南省新密市。系被告高晓琳的父亲。被告：河南金海洋房地产集团有限公司，住所地新密市西大街办事处青屏大街西段北侧香蜜花都1号楼507室。法定代表人：郭华伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡天宏，河南长胜源律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡颖丽，河南长胜源律师事务所律师。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司新密市支行(以下简称邮政银行新密市支行)诉被告高晓琳、河南金海洋房地产集团有限公司（以下简称金海洋房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮政银行新密市支行委托的诉讼代理人宋建涛、被告高晓琳及其委托的诉讼代理人高红彬、被告金海洋房地产公司委托的诉讼代理人胡颖丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告高晓琳偿还借款本金90873.14元，利息及逾期罚息1656.09元（暂计算至2021年4月29日，以后按照双方约定继续计算，直至本息付清为止），共计92529.23元；2、判令被告金海洋房地产公司对被告高晓琳欠原告的上述第一条全部债务承担连带清偿责任；3、依法判令原告对拍卖、变卖被告高晓琳所有的位于新密市城区××南侧、金凤路东侧、人和路西侧、××路北侧××楼××1817（商品房买卖合同号：16221701）房屋价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月16日，被告高晓琳、金海洋房地产公司与原告签订《个人购房/购车借款及担保合同》一份，约定：原告为被告高晓琳提供购房贷款人民币150000元，借款期限为120个月，自2016年5月16日至2026年5月16日止（实际放款日与到期日以借据为准），贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率（基准利率调整之日的次年1月1日随之调整），被告金海洋房地产公司为该贷款的保证人，承担正式抵押登记手续办理完毕前的阶段性连带保证责任。2016年5月20日被告高晓琳与原告签订了《新密市预购商品房抵押合同》约定将其所有的位于新密市城区××南侧、金凤路东侧、人和路西侧、××路北侧××楼××1817（商品房买卖合同号：16221701）房屋抵押给原告，并于当日办理了《新密市预购商品房抵押登记证明》，登记编号为2016012723。2016年5月23日，被告高晓琳与原告签订借据，约定原告向被告发放贷款150000元，贷款期限为120个月，自2016年5月23日至2026年5月23日止，年利率为4.9%，罚息利率为6.37%，还款方式为等额本息。原告按约发放了贷款，被告却未履行还款义务，多次逾期，根据合同约定，原告可以处分抵押物并要求保证人承担责任，为此原告诉至法院。被告高晓琳辩称，一、原告要求解除合同程序违法，原告在起诉之前没有依据民法典相关规定在合理期限之前向被告高晓琳邮寄解除合同通知书，因此原告起诉解除合同违法。二、原告要求被告高晓琳支付利息及逾期利息1656.09元没有法律依据，原告不是国家机关，没有权利处以罚金，不应当支付逾期罚息。三、被告没有及时支付房屋按揭款是因为没有拿到商品房权属登记证书。被告金海洋房地产公司辩称，依据担保制度解释第52条规定，本案高晓琳所购房屋已办理完首次登记，故抵押权设立，原告享有优先受偿权，依据法律规定，人保，物保同时存在时，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，金海洋房地产公司作为保证人，只在抵押物价值不足部分承担保证责任。此外依据《民法典》第700条及《担保制度解释》第18条第2款，担保人承担担保责任后对主债务人享有追偿权，同时也依据清偿而代位取得债权人对主债务人的权利，故若被告金海洋房地产公司作为保证人实际承担保证责任后有权向高晓琳追偿并取得案涉房屋的抵押权。被告高晓琳在法定期限内未向本院提交证据材料。根据双方当事人的陈述、举证及质证,本院确认本案事实如下：2016年5月16日，原告作为贷款人，被告高晓琳作为借款人和抵押人，被告金海洋房地产公司作为保证人共同签订《个人购房借款及担保合同》，载明：借款金额150000元，贷款期限120个月，自2016年5月16日至2026年5月16日，实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率执行。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定基础上加收30%（如购车和购买商业用房的，则为50%）确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，处分抵押物，实现抵押权，要求保证人承担保证责任。抵押物为被告高晓琳所有的位于城区××南侧、金凤路东侧、人和路西侧、××路北侧××楼××号房屋，抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证人提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕的，保证人对该等条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。本合同项下同时存在抵押与保证时，贷款人可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，担保人不得对此提出任何抗辩。2016年5月20日，原告与被告高晓琳签订《新密市预购商品房抵押合同》，载明：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为壹拾伍万元整，债务人履行债务的期限自2016年5月16日至2026年5月16日，房屋坐落：新密市城区青屏大街南侧、金凤路东侧、人和路西侧、晴岚西路北侧16号楼18层1817，抵押人在债务履行期内连续3月或累计6月未能按约归还借款的，原告有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款，并办理了新密市预购商品房抵押登记证明。2016年5月23日，原告向被告高晓琳发放贷款150000元，被告高晓琳签订贷款借据，载明年利率4.9%。截止2021年4月29日，被告高晓琳连续逾期三个月，累计逾期超过20次，被告高晓琳欠原告本金90873.14元，利罚息1656.09元。2020年3月24日，涉案房屋办理了房屋所有权首次登记，不动产权证书号为豫（2020）新密市不动产权第0000912号。另查明，新密市金海洋房地产开发有限公司成立于2002年8月13日，2019年5月30日更名为河南金海洋房地产集团有限公司。本院认为，原告与被告高晓琳、金海洋房地产公司签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。一、被告高晓琳还款责任问题。原告根据合同约定发放了贷款，而被告高晓琳未能按约定偿还借款本息，构成违约。原告按照约定将贷款发放后，被告高晓琳未能按照约定偿还贷款本息，已构成违约，原告有权依照合同约定宣布贷款提前到期，并要求被告高晓琳偿还剩余借款本息。经查，截止2021年4月29日，被告高晓琳欠原告本金90873.14元，利罚息1656.09元，故对原告要求被告高晓琳偿还上述借款本息以及以后利罚息按照合同约定继续计算的诉讼请求，不违反双方约定和法律规定，本院予以支持。1、关于解除合同程序违法问题。被告高晓琳辩称的原告解除合同未在合理期限前通知，程序违反。本院认为，原告与被告高晓琳在借款合同中明确约定，被告高晓琳连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布已经发放的贷款提前到期。现被告高晓琳连续逾期三个月，累计逾期二十余次，原告依据合同要求贷款提前到期，系依据合同约定行使权利，并非解除合同，故对被告高晓琳的该项辩称本院不予采信。2、关于逾期利息问题。被告高晓琳答辩称原告并非行政机关无权处以罚息。本院认为，原告与被告高晓琳在借款合同中对逾期利息进行了明确约定且不违反法律法规的规定，故对于被告高晓琳的该项辩称本院不予采信。二、优先受偿权问题。原告要求对被告高晓琳所有的位于新密市城区青屏大街南侧、金凤路东侧、人和路西侧、晴岚西路北侧16号楼18层1817房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。本院认为，双方合同中明确约定被告高晓琳以案涉房屋作为抵押物向原告提供抵押担保，该约定不违反法律规定，双方办理了抵押权预告登记，涉案房屋已办理建筑物所有权首次登记且预告登记有效，现被告高晓琳违反合同约定数次逾期，故原告要求对案涉房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，不违反法律规定和双方约定，本院予以支持。三、保证责任问题。原告以与被告金海洋房地产公司签订的《个人购房借款及担保合同》为依据，要求被告金海洋房地产公司承担连带保证责任。本院认为，原告与被告金海洋房地产公司在合同中明确约定在案涉房屋正式抵押登记手续办理完毕前被告金海洋房地产公司为原告提供阶段性连带责任保证，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等。现案涉房屋尚未办理抵押登记手续，被告金海洋房地产公司的担保责任还未免除，故原告要求被告金海洋房地产公司对被告高晓琳上述债务承担连带保证责任的诉讼请求不违反法律规定和双方合同约定，本院予以支持。被告金海洋房地产公司辩称原告享有优先受偿权，依据法律规定，人保、物保同时存在时，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，被告金海洋房地产公司作为保证人，只在抵押物价值不足部分承担保证责任。本院认为，被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，原告与被告高晓琳、金海洋房地产公司在合同中明确约定同时存在抵押与保证时，原告可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担连带保证责任，即原告可以要求实现抵押权，又可以要求保证人承担保证责任，也可以既要求实现抵押权也要求保证人承担保证责任，现原告既要求实现抵押权又要求保证人即被告金海洋房地产公司承担保证责任系按照合同约定行使权利，不违反法律规定，故对于被告金海洋房地产公司的辩称本院不予采信。综上,依照《中华人民共和国民法典》第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：一、被告高晓琳于本判决生效后十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司新密市支行偿还借款本金90873.14元；二、被告高晓琳应向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司新密市支行支付利罚息1656.09元（暂计算至2021年4月29日），以后利罚息应按照本金90873.14元按照借款合同约定的标准计算至债务清偿完毕之日止；三、被告河南金海洋房地产集团有限公司对被告高晓琳的上述第一、二项还款义务承担连带保证责任，被告河南金海洋房地产集团有限公司承担保证责任后有权向被告高晓琳追偿；四、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司新密市支行对被告高晓琳所有的新密市城区青屏大街南侧、金凤路东侧、人和路西侧、晴岚西路北侧16号楼18层1817房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。本案受理费减半收取为1057元，由被告高晓琳、河南金海洋房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  冯俊敏二〇二一年六月三日法官助理李贝贝书记员郭海燕