新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终446号 上诉人（原审原告）：胡铁峰，男，1975年12月28日出生，住乌鲁木齐市。 上诉人（原审原告）：候建梅（胡铁峰之妻），女，1984年8月28日出生，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：胡铁峰，简历同上。 被上诉人（原审被告）：石河子市兴恒基房地产开发有限公司，住所地新疆石河子市北泉镇6小区153栋。 法人代表人：刘辉，经理。 委托诉讼代理人：张小丽，新疆横渠律师事务所律师。 上诉人胡铁峰、候建梅因与被上诉人石河子市兴恒基房地产开发有限公司（以下简称兴恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，石河子市人民法院作出（2019）兵9001民初539号民事判决，兴恒基公司不服，向本院提出上诉，本院作出（2019）兵08民终548号民事裁定，将本案发回石河子市人民法院重审。石河子市人民法院审理后，作出（2020）兵9001民初785号民事判决，上诉人胡铁峰、候建梅不服，向本院提出上诉，本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胡铁峰并作为上诉人候建梅的委托诉讼代理人、被上诉人兴恒基公司的委托诉讼代理人张小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡铁峰、候建梅上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判被上诉人给付上诉人违约金121416.80元。2．由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：根据《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，被上诉人有义务协助上诉人申请办理产权证，但被上诉人未履行该项义务明显违约。2018年10月10日石河子市北泉镇房产管理局出具的说明内容证明涉案1号楼因部分业主未按要求缴纳公共维修基金导致上诉人产权证无法办理，而一审却把部分业主不缴维修基金导致上诉人不能办证认定为是政府原因不能办证，并驳回上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉讼请求，这种认定是错误的。双方约定是政府原因不追究被上诉人违约责任，而本案事实不是政府原因，而是部分业主原因，不能把业主原因等同于政府原因，所以被上诉人应承担违约责任。一审法院认定事实和适用法律错误。请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。 兴恒基公司辩称，上诉人上诉请求没有事实及法律依据，双方签订的买卖合同第三条第二款明确约定了被上诉人承担违约责任的情况。被上诉人一审提供的证据可以证明涉案楼房部分业主没有缴纳维修基金，至今未办房产证的是因为当地政府或者是其他原因，不是被上诉人原因造成的。被上诉人只是代收维修基金，但是并不是被上诉人有义务要代收其他人的维修基金，上诉人要求被上诉人承担责任没有事实和法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 胡铁峰、候建梅郭爱民向一审法院起诉请求：1．被告于判决生效后十日内协助原告办理石河子市北泉镇××栋×××号房屋权属证书；2．被告给付违约金121416.80元；3．判令被告承担诉讼费、送达费用。 一审法院认定事实：2012年11月22日，两原告与被告签订商品房买卖合同，合同编号XHJYS-××××-×号。合同约定两原告购买被告开发的石河子北泉镇××栋×××号房屋。约定：房款总价471982元；合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：双方协商解决，由于买受人没有提供办证资料、费用等，后果买受人自负，若因当地政府原因造成时间推迟，买受人不追究出卖人的违约责任。 2013年9月10日，两原告向被告交纳购房款471982元，后原告补交面积差额5910元，共计支付购房款477892元。 2018年10月10日，石河子市北泉镇房产管理局出具说明一份，内容为：兹有石河子市兴恒基房地产开发有限公司开发的石河子市北泉镇××号楼，办理初始登记业务所需相关材料均已提交至石河子市北泉镇房产管理局，因石河子市北泉镇××号楼部分业主未按要求到我局缴纳公共维修基金，致使初始登记业务无法办理，导致其他业主的产权证书也无法办理。 一审法院认为，本案争议焦点为：被告兴恒基公司是否应当承担逾期办证的违约责任。房屋权属证书是确认权利人对房屋享有物权的法律文书，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：双方协商解决，由于买受人没有提供办证资料、费用等，后果买受人自负，若因当地政府原因造成时间推迟，买受人不追究出卖人的违约责任。该条款作为特殊约定出现在双方当事人合同当中。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将开发商协助买受人办理产权过户手续规定为一种法律义务。该解释第十八条规定除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。结合本案实际，双方合同中对于产权登记予以特殊约定，原告主张被告承担逾期办证违约责任没有合同及法律依据，该院不予支持。 综上所述，对原告诉讼请求，该院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，判决： 一、被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司于案涉房产具备办理物权登记条件后十日内协助原告胡铁峰、候建梅办理物权登记； 二、驳回原告胡铁峰、候建梅其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1418元（原告胡铁峰、候建梅已预交），由被告石河子市兴恒基房地产开发有限公司负担，与前款一并给付原告胡铁峰、候建梅。 二审中，当事人没有提交新的证据。当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明：被上诉人在一审中提交2018年4月20日石河子兴恒基物业服务公司会议纪要和会议签到表，用以证明被上诉人给上诉人未交纳房屋公共维修基金的业主开会，催缴维修基金。 本院认为：根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为上诉人要求被上诉人给付违约金121416.80元有无事实和法律依据。 上诉人与被上诉人在签订的《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照下列第三项处理：双方协商解决，由于买受人没有提供办证资料、费用等，后果买受人自负，若因当地政府原因造成时间推迟，买受人不追究出卖人的违约责任。因该合同条款对未在规定时间内办理房屋产权证如何处理作出了约定，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。上诉人未能取得房屋产权证的原因是因本案所涉楼房的部分住户未缴纳房屋公共维修基金，导致该楼房屋的初始登记无法办理，上诉人的房产证亦无法办理。向房产部门缴纳维修基金是每个购房户的义务，被上诉人对未缴纳住户亦进行了催缴，被上诉人已将办理房屋产权证的所需相关资料提交房产登记部门。因双方在该条款中对因此情况导致房屋产权证不能办理被上诉人如何承担责任并未作出约定，上诉人亦未提交证据证明因被上诉人不能及时办证给其造成损失的证据，上诉人要求被上诉人承担违约金121416.80元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，胡铁峰、候建梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2728元，由上诉人胡铁峰、候建梅负担（已交纳） 本判决为终审判决。 审 判 长 孙铭徽 审 判 员 胡春红 审 判 员 赵春华 二〇二一年六月二日 法官助理 马金玲 书 记 员 张梦琦