广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂03民终1355号 上诉人（原审被告）：桂林寅盛置业有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区六合路南侧。统一社会信用代码：91450300MA5NBEY1XW。 法定代表人：赵忠琳，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄少宏，广西起航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷昊妍，广西起航律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：骆福燕，女，1972年8月16日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 被上诉人（原审原告）：骆福龙，男，1976年7月12日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 被上诉人（原审原告）：谭玉兰，女，1975年10月13日生，壮族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人桂林寅盛置业有限公司因与被上诉人骆福燕、骆福龙、谭玉兰房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初2793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人桂林寅盛置业有限公司的委托诉讼代理人黄少宏、雷昊妍，被上诉人骆福燕、骆福龙、谭玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂林寅盛置业有限公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初2793号民事判决，秉公改判；二、本案一审、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实及理由：2015年10月12日，三被上诉人与桂林市东环二路七星区段拆迁安置项目建设领导小组（以下简称“领导小组”）签订《房屋买卖合同》购买盛合花园3号楼308、408、503号房，并向领导小组支付购房款。以上三份合同的相对方为被上诉人与领导小组，上诉人并非合同相对人也未收到被上诉人的购房款。被上诉人在一审提交的证据并不能证实上诉人受领导小组委托继续履行合同的权利义务，虽涉案项目现由上诉人运营，但不能证明上诉人概括继承合同的权利义务。根据合同相对性原则，上诉人作为本案房屋买卖合同纠纷的主体不适格，系错列当事人，一审法院认定事实不清、适用法律错误。 骆福燕、骆福龙、谭玉兰共同辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持一审判决。 骆福燕、骆福龙、谭玉兰向一审法院起诉请求：1.请求依法判决被告退还三原告购房款190407元并从2020年1月1日起按年息6%计算利息至还清时为止；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月，原告骆福燕、骆福龙、谭玉兰各自作为买受人，与作为出卖人的“桂林市东二环路七星区段拆迁安置项目建设领导小组”分别签订了《房屋买卖合同》各一份，合同记载：原告骆福燕、骆福龙、谭玉兰分别购买盛合花园综合小区第3栋1单元4层第8号房（总价188562元）、5层第3号房（总价390898元）及3层第8号房（总价188562元）；该小区为桂林市七星区朝阳乡合心村民委员会开发的项目，项目建设用地位于桂林市七星区，育才路以北，土地权利人为合心村委会，土地性质为国有划拨集体经济发展用地；出卖人系该项目3号楼的投资方及权利方。涉案项目至今未取得商品房预售许可证明。合同签订后，原告骆福燕、骆福龙、谭玉兰向该“桂林市东二环路七星区段拆迁安置项目建设领导小组”共支付了房款230407元。2018年8月许，被告桂林寅盛置业有限公司从此前负责营运涉案项目的桂林一城置业投资有限公司处接手本项目，双方交接的材料中包括三原告与“桂林市东二环路七星区段拆迁安置项目建设领导小组”分别签订的涉案3份《房屋买卖合同》。2019年1月25日，被告作为甲方，与作为乙方的三原告签订了《协议书》一份，约定：“一、骆福龙和谭玉兰于2015年10月12日向桂林市东二环路七星区段拆迁安置项目建设领导小组购买的东二环路盛合花园3号楼308房、408房和503房的合同终止。二、甲、乙双方同意乙方骆福龙、骆福燕和谭玉兰于2015年10月12日向桂林市东二环路七星区段拆迁安置项目建设领导小组购买的东二环路盛合花园3号楼的308房、408房和503房时所付的首付款共计230407元由我司退还给乙方。承诺2019年春节前退20000元，2020年5月份前退21845元，如果2019年5月30日前乙方仍想要408房可直接装修入住，如乙方不再考虑要房，2019年12月30日前退清尾款188562元。”该协议书签订后，被告于2019年1月30日、2020年1月21日各退款2万元，至今未退款项为190407元。就涉案3套房屋，被告自认已由其进行处置；被告亦自认由案外人吴新保以“桂林市东二环路七星区段拆迁安置项目建设领导小组”为出卖人，就涉案小区房屋与买受人签订房屋买卖合同的，有30人次；除三原告以外的其他买受人所涉的房屋买卖合同其均无异议。 一审法院认为，涉案房产建设开发项目现由被告桂林寅盛置业有限公司负责营运，三原告为购买该项目相关房屋而订立的房屋买卖合同之出卖人的权利义务相应地已由被告概括承受，被告于2019年1月25日与三原告订立退款协议书并退还部分款项、被告现已处分该三套房屋等行事亦与此间逻辑一致；据此，被告所辩称的涉案三份房屋买卖合同其并非当事人、本案中其被告主体不适格之意见，该院不予采纳。被告亦辩称案外人吴新保以“桂林市东二环路七星区段拆迁安置项目建设领导小组”为出卖人就涉案小区房屋与30人次买受人签订的房屋买卖合同中独三原告的三份合同有疑义，其不予认可；但三原告为购买房屋订立合同及付款行为均属事实，本案中亦无证据反映三原告并非善意买受人，故被告与其之前的项目营运方之间的疑云、纠纷均与原告无关。且涉案房屋买卖合同相关的权利义务由被告概况承受后其与三原告又订立了协议书，双方事实上达成了终止房屋交易、购房款退回买受人的约定；虽然因涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，涉案3份《房屋买卖合同》应属无效合同；但双方关于退还房款的约定，正符合民事法律行为无效的法律后果——“因该行为取得的财产，应当予以返还”，故被告应依法依约予以返还原告全部的付款，现其尚欠190407元未退，存在过错；据此，对原告要求被告返还购房款和承担逾期退款利息损失的诉讼请求，该院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百七十七条之规定，判决：被告桂林寅盛置业有限公司退还原告骆福燕、骆福龙、谭玉兰购房款190407元及赔偿利息损失（利息计算：以190407元为基数，从2020年1月1日起按年利率6%的标准计付至款项清偿之日止）。本案收取案件受理费4108元，财产保全费1520元，合计5628元（原告已预付该院），由被告桂林寅盛置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：骆福燕、骆福龙、谭玉兰的购房款是否应由桂林寅盛置业有限公司退还。 上诉人桂林寅盛置业有限公司主张上诉人未与三位被上诉人签订《房屋买卖合同》，亦未收取购房款，上诉人不是适格的当事人。本案中，上诉人与三位被上诉人签订了《协议书》，约定三位被上诉人所签的《房屋买卖合同》终止，所付首付款由上诉人退还，上诉人履行了部分退款义务。本院认为，虽然《房屋买卖合同》是被上诉人与“桂林市东二环路七星区段拆迁安置项目建设领导小组”所签，但上诉人已从前任开发商手中承接了该项目，并与被上诉人签订《协议书》约定合同终止及退款事项，且实际履行了部分退款行为，现案涉三套房屋已由上诉人另行处置。以上行为表明上诉人作为案涉房屋项目的运营方承接了《房屋买卖合同》的权利义务，在合同终止的情形下应承担相应的退还房屋的义务，故本院对于上诉人的上诉主张不予支持。 综上所述，桂林寅盛置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4108元，由上诉人桂林寅盛置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 王治斌 审 判 员 梁 露 二〇二一年六月三日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰