甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0103民初1032号原告：兰州建投物业管理有限公司，住所地：兰州市城关区五泉西路16号。法定代表人：佟永生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘世龙，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆有珠，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：石强，男，汉族，1966年1月1日出生，住兰州市七里河区。原告兰州建投物业管理有限公司（以下简称：建投公司）与被告石强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建投物业的委托诉讼代理人刘世龙、豆有珠，被告石强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费、公共能耗费、垃圾处理费7985.20元，（上述费用暂计算至2021年3月31日），违约金1000元，以上共计8985.20元；2.本案诉讼费用由被告承担。本案在庭审中，原告要求将第一项诉讼请求违约金1000元变更为被告迟延支付物业服务费给原告造成的损失1108.12元，被告对该欠费数额未提出异议，本院予以准许。事实和理由：原告系国资物业第一佳园的物业服务公司，被告系该小区5号楼2单元514室业主，房屋建筑面积70.74平方米。2012年10月28日，原、被告签订了《物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务。合同签订后，原告依约提供了物业服务，被告缴纳了部分物业费用。自2014年4月1日起，被告长期拖欠物业费、公共能耗费、垃圾处理费等，截止2021年3月31日已累计拖欠7985.20元。原告多次催交，但被告均置之不理，其行为已构成严重违约，侵害了原告和其他业主的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告石强辩称，本人所住地为兰州市七里河区火星街国资物业第一佳园，前期物业服务协议是与兰州市国资物业管理有限公司签订，因此本人与兰州建投物业管理有限公司无物业服务关系。原告违反《物业服务合同》、《物业管理条例》，没有履行合同义务，至少属于不完全履行。由于原告违约在先，违背诚实守信原则，原告收取业主的违约金也就明显违背公平原则，而且应该依据其不履行合同义务，而不能足额收取服务费。因此，原告没有理由收取足额服务费，没有理由收取业主的违约金，否则显失公平。答辩人请求法院驳回原告的诉讼请求。原告物业服务未履行或未完全履行情况如下：1.购房合同四十四条关于产权登记的约定，甲方应当在住房交付使用后三个月内，向房屋登记机构为乙方申请房屋所有权登记，但是至今房产证还没有落实。2.单元安全通道安装防盗门，楼梯间随意存放杂物，私自占用消防通道，消防器材设施不全。2.单元安全通道（楼梯间）安装防盗门，楼梯间随意存放杂物，消防通道被私自占用阻碍通行，一旦发生火灾，电梯停运，后果不堪设想、消防器材严重不足、消防设施损坏严重，消火栓玻璃破损，消防管道丢失，消防栓丢失。3.单元门长期损坏，门禁电话无法使用，住户门口小广告处处可见，闲杂人员随便出入，业主的人身财产安全得不到保障。4.根据兰州国投棚户区改造项目余量房配售与调剂手册显示，小区绿地率为30.2%，小区绿地率不足，原告将2号楼南侧绿化带私自改为停车场，影响小区环境。5.小区公共绿地、绿植养护不当，没有做到美观协条。6.小区监控损坏，车辆出现问题原告无法提供视频证据。7.对未交物业费的业主没有进行有效沟通，只是限水，对业主提出的质疑没有进行有效回应。8.人防工程长期不能使用，入户防盗门长期锁闭。9.从未公布物业服务资金年度预决算及收支情况。综上，原告属于只收费、少服务，原告违约在先，不完全履行合同，足额收取物业费显示公平，请求驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：兰州市国资物业管理有限公司于2016年3月16日名称变更为兰州建投物业管理有限公司。被告石强系兰州市七里河区建兰路火星街45-97号国资物业第一佳园2号楼514室业主，房屋建筑面积70.74平方米。2012年10月28日，兰州市国资物业管理有限公司与石强签订了《前期物业服务协议》一份，约定兰州市国资物业管理有限公司对被告房屋所在小区提供物业服务，被告依据物价部门核定的收费标准，向原告及时足额交纳各项费用，每季度交费一次，包括物业管理费、水费、电费、暖气费、车位费、楼道亮化费、有偿服务费等。协议还约定了物业管理服务内容、物业管理服务质量等双方的权利、义务。被告于2012年10月28日入住涉案房屋。另查明，因原告等物业服务企业申请，甘肃省发展和改革委员会于2013年7月3日出具物业公司物业服务收费标准的批复，核定该小区收费基准价为每月每平方米1.5元，执行期限1年。之后，自2015年至2020年，物业服务收费标准核定为每月每平方米1.3元。关于垃圾处理费，兰州市人民政府于2007年发布了《兰州市城市垃圾处理费征收管理办法》，规定城市生活垃圾和建筑垃圾实行物业服务的，由物业服务单位负责代收。2012年1月18日，兰州市物价局出具兰价费发（2012）493号《关于兰州市城市垃圾处理费收费标准的通知》，规定居民垃圾自2012年6月1日起按照每户每月5元的标准收取。关于公共能耗费，兰州市物价局、兰州市住房保障和房产管理局于2017年8月2日出具兰价办发（2017）130号关于印发《兰州市普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法（试行）》的通知，于2019年7月29日出具兰发改（2019）271号关于继续执行《兰州市普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》的通知，该办法适用于兰州市实行政府指导价管理的普通住宅物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用的分摊。规定物业管理区域内的供电二次转供能源费服务范围用户在1000户及以下的每千时收取0.04元，1001户至3000户的每千时收取0.03元,3001户及以上的每千时收取0.02元。物业管理区域的供水二次转供能源费实行据实分摊。物业管理区域的供热二次转供能源费由业主专有部分占供热建筑物总建筑面积的比例确定。物业管理区域的公共照明、智能化、景观设施等共用水、电换算为金额，由业主专有部分占建筑物总建筑面积的比例确定，该规定自2017年8月2日开始实施。经核实，该小区共有住户1596户。为了核实被告反映的原告物业服务存在的问题，我院于2021年4月21日到该小区进行了实地查看并拍照，对该小区区内环境及楼内设施进行了查看，认为该小区物业服务并不存在严重违背双方合同约定的情形。被告自2014年4月1日至2021年3月31日共欠缴物业费、公共耗能费、垃圾处理费共7985.2元。上诉事实有双方当事人的陈述、《前期物业服务协议》、《律师函》、照片等证据在案佐证，足以认定。本院认为，兰州市国资物业管理有限公司与本案被告石强签订《前期物业服务协议》合法有效。2016年3月16日，兰州市国资物业管理有限公司名称变更为兰州建投物业管理有限公司，不影响《前期物业服务协议》的合同效力，双方应依约全面履行。原告依约提供了物业服务，其按照每月每平方米1.3元收取物业费，符合物业服务相关主管部门核定的收费标准，关于垃圾处理费和公共能耗费的收取，具有物业服务相关主管部门作出的规定，原告收取合法有据，故被告应依约履行交纳物业费、垃圾处理费和公共能耗费，因此，对于原告要求被告支付欠缴的物业费、垃圾处理费和公共能耗费7985.2元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称物业服务不到位的抗辩理由，其提交的证据仅能证明物业服务存在不尽完善的地方，但不能证明原告提供的物业服务违反协议约定或有关规定，故被告应承担举证不能的责任，本院对该抗辩理由不予支持。对于原告要求被告支付因迟延缴费导致的违约金的诉讼请求，因双方对违约责任做出明确约定，且被告也存在物业服务和管理上也存在需要改进的方面，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。对于被告辩称涉案房屋至今未办理产权证以及房屋未通过合格验收的问题，本院认为该争议系其与房屋出售方的房屋买卖合同纠纷，不属于本案的审理范围，被告可另案解决。望以后原告应及时听取小区业主的意见和建议，积极回应业主的诉求，改进服务；小区业主亦应按时主动缴纳物业服务费，双方共同促成小区良性发展，双方积极组织成立业主委员会，实现物业服务企业和业主的双赢。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告石强于本判决生效之日起十日内向原告兰州建投物业管理有限公司支付拖欠的2014年4月1日至2021年3月31日的物业服务费、公共能耗费、垃圾处理费共计7985.2元；二、驳回原告兰州建投物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元。原告兰州建投物业管理有限公司负担5元，被告石强负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  周瑞芹二〇二一年六月一日书记员  强小娥