湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初2223号原告：陶明冬，男，1976年6月6日出生，汉族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：田志斌，湖南天思律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张萌，湖南天思律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：常德东星投资有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处鸿升社区新河路295号一层。法定代表人：何新明，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡楠，湖南湘声律师事务所律师，特别授权代理。被告：金萍，女，1983年9月25日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：朱士斌，湖南中思律师事务所律师，一般授权代理。原告陶明冬与被告常德东星投资有限公司（以下简称“东星公司”）、金萍租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陶明冬及其委托诉讼代理人田志斌、东星公司的委托诉讼代理人胡楠、金萍的委托诉讼代理人朱士斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶明冬向本院提出诉讼请求：1.判令东星公司、金萍赔偿经济损失暂计100000元（最终以鉴定机构评估意见为准）；2.东星公司返还租赁保证金22515元；3.本案诉讼费、鉴定费等由东星公司、金萍承担。东星公司辩称：1.东星公司与陶明冬签订租赁合同时，没有向陶明冬披露案涉门面所有权归属的法定或约定义务，不存在隐瞒的问题；2.东星公司是否为所有权人不影响租赁合同的效力；3.在租赁合同存续期间，东星公司及房屋所有权人没有将房屋转让或者转租的情形，没有对陶明冬造成损害。金萍辩称，其没有隐瞒有关事实，不应当承担责任。1.金萍与陶明冬之间没有租赁关系，也不存在转租的法律关系。陶明冬与东星公司签订了租赁合同，双方成立租赁合同关系，陶明冬起诉金萍，根据合同相对性原则，被告主体不适格；2.金萍不清楚在2018年8月13日东星公司与陶明冬签订租赁合同时房屋是否转让给第三人，其也没有告知义务，金萍已经履行了前承租人的告知义务，没有向陶明冬隐瞒相关事实。2017年7月4日至2018年8月13日，即东星公司将租赁房屋卖出到金萍退租，近一年的时间，金萍都是将租金交付给的东星公司；3.陶明冬认为构成缔约过失的理由不成立。综上，请求驳回陶明冬对金萍的诉讼请求。经审理查明，本院确认以下案件事实：2018年8月13日，陶明冬在东星公司填写了《铺位认租申请表》和《接续承租商铺经营申请表》，申请认租东星家居广场S22-112号商铺，合同期限自2018年8月15日至2021年9月30日，并同意接受原承租人预交的保证金22515元收据的更名，一旦更名完成则视为已向东星公司交纳上述同等金额的费用。2018年8月14日，东星公司出具收据一份，载明，今收到S22-112陶明冬租赁保证金22515元。2018年8月15日，东星公司（甲方）与陶明冬（乙方）签订《常德东星家居广场房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将座落在常德大道与芙蓉路交汇处常德东星家居广场S22栋112号房屋（建筑面积141.6平方米，实用面积139平方米）出租给乙方使用；租赁期限自2018年8月15日起至2021年9月30日止；乙方租赁房屋用于经营餐饮；租金交纳方式及期限为：第一期2018年12月15日前交纳，使用期2018年8月15日至2020年8月31日，应交租金45876元；第二期2019年6月15日前交纳，使用期2020年9月1日至2021年2月28日，应交租金45876元；第三期2019年12月15日前交纳，使用期2021年3月1日至2021年8月31日，应交租金45876元；乙方应在本合同签订之后7日内，交纳相当于三个月租金及物业管理费的款项22515元作为租赁保证金，用于乙方履行本协议各项义务的担保，租赁保证金在合同到期或被解除后，乙方无违约行为及欠缴款项的，甲方将在合同到期或被解除后的30日内无息退还乙方；乙方未按本合同约定期限交纳租金、物业管理费及相关费用的，每逾期一日，应按拖欠费用总额的1‰支付逾期付款违约金，拖欠达30日以上，甲方有权解除本合同，合同解除后，乙方交纳的租赁保证金不再退还，同时乙方应向甲方支付相当于剩余租期租金及物业管理费总额50%的违约金，甲方损失超过约定违约违约金数额的，乙方还应继续赔偿；乙方如在租赁期间提出退租的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同收回房屋，乙方交纳的租赁保证金不再退还。同日，金萍向东星公司提出退租申请，申请退租东星家居广场S22-112号商铺，并申请于2018年8月15日解除与东星公司的商铺租赁合同。2018年8月17日，陶明冬向金萍支付了门面转让费29万元，经手人为徐克振。陶明冬认为，在其与东星公司签订租赁合同时，东星公司及金萍均未告知案涉门面在2017年7月4日就已经出售及金萍放弃对门面的优先购买权及承租权的事实，其行为构成缔约过失，给陶明冬造成了巨大经济损失，遂诉至本院，提出前列诉讼请求。另查明，2017年7月1日，金萍出具《放弃优先购买权承诺书》，内容为：“本人金萍是S22-112商铺的承租人，现本人已知悉该商铺的房地产权利人将出售该商铺，本人在此承诺放弃购买该商铺的优先购买权，并承诺该商铺在2016年10月1日至2021年10月30日期间，租金直接支付给东星公司，租赁期限届满后，由本人与买受人另行协商是否续签。”2017年7月4日，东星公司与案外人许功名签订《商品房买卖合同》，约定东星公司将案涉门面出卖给许功名。同时，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议载明：许功名（乙方）购买东星公司（甲方）标准地名为常德大道与芙蓉路交汇处的商铺，商铺号为S22-112，该商铺带租约；甲方在与乙方签订《商品房买卖合同》前，已与承租人金萍就上述商铺签订了《商铺租赁合同》，租赁期间为自2017年6月24日起至2021年10月30日止，承租人已同意放弃上述商铺的优先购买权，上述租赁期限内的租金收益归甲方所有，承租人金萍继续向甲方支付租金。再查明，因陶明冬未按约定（2019年12月15日前）支付第三期租金即2021年3月1日至2021年8月31日租金共计45876元，2021年1月5日，东星公司将陶明冬、陈艳林诉至本院，请求判令解除东星公司与陶明冬签订的案涉房屋租赁合同及相关附属协议并请求陶明冬、陈艳林于2021年1月28日前将上述商铺腾还给东星公司等。本院经审理后认定，东星公司与陶明冬所签订的《常德东星家居广场房屋租赁合同》及附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陶明冬逾期支付第三期租金已超过30日，依合同约定，东星公司有权解除合同。2021年2月1日，本院做出（2021）湘0702民初77号民事判决书，判决东星公司与陶明冬之间就位于湖南省常德市武陵区××街道××社区××广场××栋××号商铺签订的一切房屋租赁合同及相关附属协议于2021年1月9日解除，陶明冬应于判决生效之日起十日内将商铺腾空并返还给东星公司等。陶明冬、陈艳林不服，上诉至常德市中级人民法院，该院于2021年5月27日做出（2021）湘07民终993号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。还查明，2021年5月1日，陶明冬将案涉门面腾空。5月6日，陶明冬与东星公司办理了门面交接手续。上述事实有当事人身份信息、《常德东星家居广场房屋租赁合同》、《放弃优先购买权承诺书》、《退租申请表》、《常德市商品房买卖合同》及补充协议、转让费收条、租赁保证金收据、《铺位认租申请表》、《接续承租商铺经营申请表》、《合同变更申请书》、《合同变更承诺书》、《商铺清（退）场审批单》、（2021）湘0702民初77号民事判决书、（2021）湘07民终993号民事判决书等证据及到庭当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。陶明冬所提交的其他证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院认为，本案系租赁合同纠纷。东星公司与陶明冬签订的《常德东星家居广场房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同有效。因陶明冬逾期支付租金超过30日，双方之间的租赁合同经生效判决确认已于2021年1月9日解除。关于陶明冬要求东星公司、金萍赔偿其损失暂计100000元的诉讼请求。陶明冬认为东星公司、金萍在签订案涉租赁合同过程中未告知案涉房屋已经出卖给许功名的事实，据此主张损害赔偿，但本案中，陶明冬与东星公司之间的合同解除系因陶明冬逾期支付租金所致，许功名亦对东星公司出租案涉房屋并收取租金表示书面同意，因此，陶明冬与东星公司之间的租赁合同解除与案涉房屋实际出卖给第三人并无直接关系。同时，陶明冬系自愿与东星公司签订《常德东星家居广场房屋租赁合同》，双方未约定东星公司负有如实披露房屋实际所有人的义务及相应的民事责任，故陶明冬的该项诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于陶明冬要求东星公司返还租赁保证金的诉讼请求。经查，《常德东星家居广场房屋租赁合同》约定，陶明冬若未按合同约定期限交纳租金或者物业管理费达30日以上的，东星公司有权解除合同，合同解除后，陶明冬交纳的租赁保证金不再退还，同时陶明冬应向东星公司支付相当于剩余租期租金及物业管理费总额50%的违约金。故双方之间已明确约定因陶明冬逾期支付租金导致合同解除的，租赁保证金不再退还，且东星公司未重复主张剩余租期租金及物业管理费总额50%的违约金，同时，陶明冬实际腾房时间为2021年5月，考虑到东星公司因合同解除的实际损失，本案租赁保证金的金额在合理范围之内。故对陶明冬主张东星公司返还租赁保证金22515元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回陶明冬的全部诉讼请求。案件受理费2750元，减半收取1375元，由陶明冬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  覃爱惠二〇二一年六月十一日法官助理崔丹书记员黄甜甜附：相关法律条文《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。