西安市雁塔区人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕0113执异80号异议人：寇鹏，男，汉族，1986年6月25日出生，籍住西安市蓝田县葛牌镇。申请执行人：重庆银行股份有限公司西安分行，住所地西安市高新区。负责人张瑾，该行行长。委托诉讼代理人：党玉霞、胡光伟，该公司员工。被执行人：陕西明泰工程建设有限责任公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人刘炳强，职务不详。被执行人：陕西炳泰矿业有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人李海兰，职务不详。被执行人：刘炳强，男，汉族，1960年3月8日出生，住西安市长安区。被执行人：李海兰，女，汉族，1962年9月29日出生，住西安市长安区。本院在执行申请执行人重庆银行股份有限公司西安分行与被执行人陕西明泰工程建设有限责任公司、陕西炳泰矿业有限公司、刘炳强、李海兰借款合同纠纷一案中，本院对被执行人陕西炳泰矿业有限公司名下的房产进行拍卖，竞拍成功的竞买人寇鹏提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人寇鹏称：贵院在2021年1月6日依法进行网络公开拍卖的陕西炳泰矿业有限公司（以下简称“炳泰公司”）位于西安市雁塔区科技七路XX号XX幢XX、XX共计23套房屋。申请人缴纳了保证金后于2021年1月7日竟拍成功。因此次拍卖公告严重失实，人民法院未就房产現状、权利负担等情况进行说明，程序违法，且亦未将房屋占用范围内的土地先行分割，致使申请人无法实现购买目的。特提出异议，请求贵院撤销本次拍卖结果，退还保证金，具体如下：一、贵院未依法查明拍卖财产现状、权利负担等内容，且未如实公告说明房产状况，拍卖公告内容严重失实，违反法定程序，致使申请人错误竞买。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第二款规定：实施网络司法拍卖的，人民法院应当查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。首先，申请人竞拍的23套房产为一整栋大楼，占用的土地为炳泰公司位于高新区科技X路一整块工业用地【土地证编号为：XX】中间的一部分，四周环绕炳泰公司的工业用地，房产的进出、使用均需借用炳泰公司的土地，无独立通道，无法独立使用。与评估报告中的“拍卖的房产能独立使用，有独立的通道，不存在地役权、通行权、公共空间等对拍卖房产独立使用的影响”的事实不符。评估报告显然存在虚假陈述，贵院未核查此事实。其次，拍卖标的物所占用的土地无单独的土地使用权出让合同，无法确定是否符合国家规定，并非评估报告所述：经过实地勘查，确定“假设”（评估报告所述“假设”为：房产所使用土地有独立的土地出让合同，符合国家规定）条件全部满足。显然，贵院未依法实地勘查拍卖的标的物，拍卖公告明显存在虚假陈述，严重误导了申请人。此外，拍卖标的物上存在十年以上租赁权的权利负担事实，但拍卖公告并未依法进行公示，也违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》。第二，贵院未进行土地分割就直接拍卖房产的行为程序违法，将使买受人无法获得房产的整体物权，侵害了申请人的合法权益。此次拍卖的房产占用的土地是炳泰公司一整块工业用地中的一部分，无独立的土地使用权。根据房地一体主义，人民法院应对拍卖房产所占范围内面积进行分割后，再将房产和土地一并拍卖。但法院未能先进行土地分割，直接拍卖房产将造成房地分别属不同的主体，违反法律的强制性规定，申请人将无法获得房产的物权。综上，此次拍卖公告严重失实，贵院未能就拍卖财产现状、权利负担等内容予以核查和说明，程序违法，致使申请人产生重大误解，购买目的无法实现的，侵害了申请人的合法权益。此次拍卖未将土地先行分割，将造成房地分离的状态，违反法律的强制性规定。故，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，恳请贵院依法撤销本次拍卖结果，退还申请人缴纳的全部保证金。重庆银行股份有限公司西安分行答辩称：一、案件基本事实及执行经过。2016年7月1日，重庆银行股份有限公司西安分行（以下简称“答辩人”）与借款人陕西明泰工程建设有限责任公司（以下简称“明泰公司”）（法定代表人刘、炳强）、抵押人陕西炳泰矿业有限公司（以下简称“炳泰矿业”）（法定代表人李海兰，系刘炳强之妻），保证人刘炳强、李海兰分别签订《贷款合同》、《抵押合同》、《保证合同》，向明泰公司发放借款人民币3200万元整，借款期限从2016年7月1日至2017年6月30日，实际贷款发放时间及到期日为2016年7月6日至2017年7月5日，并在陕西省西安市汉唐公证处办理具有强制执行效力的公证，公证书编号为(2016)陕证经字第006598号。抵押人、保证人均自愿为该笔借款提供担保。贷款到期后，借款人明泰公司未按照合同约定及时归还贷款，抵押人炳泰矿业、自然人保证人刘炳强、李海兰亦未履行担保责任，其行为已严重违反合同约定。经答辩人申请，陕西省西安市汉唐公证处出具了编号为(2017)陕证执字第419号《执行证书》。2017年12月，答辩人向西安中院申请强制执行，执行案件编号为(2018)陕01执70号。执行案件立案后，西安中院查封被执行人的抵押物，查封期限三年。2018年12月19日，西安中院作出(2018)陕Ol执70号之四《执行裁定书》，将该案指定贵院执行。2019年7月8日，明泰抵押物拍卖信息在淘宝网司法拍卖网络平台进行公告，贵院原定于2019年8月8日10时在该平台进行公开拍卖。2019年8月6日，拍卖程序启动前，明泰公司关联企业陕西盈源投资管理有限公司（以下简称“盈源公司”）以与本案抵押物存在租赁关系为由恶意向贵院提出执行异议，贵院中止答辩人抵押物拍卖进行审查。后贵院经审查后认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。另根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第66条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，若本案涉案财产拍卖成功后，被答辩人与炳泰公司的《租赁合同》对受让人不具有约束力，应依法向受让人移交占有的被执行人房产。贵院于2019年10月26日作出《执行裁定书》(编号：(2019)陕0113执异343号)驳回盈源公司的执行异议。2019年11月8日，案外人盈源公司以存在租赁关系为由要求排除答辩人执行行为并提起第三人异议之诉。贵院依法开庭审理此案后于2020年5月7日作出(2020)陕0113民初1113号《民事判决书》，判决驳回了盈源公司的全部诉讼请求。2020年6月，答辩人在贵院申请恢复执行并拍卖抵押物，贵院依法进行网络司法拍卖。2021年1月7日，抵押物二拍成交，买受人冦鹏未按期缴纳拍卖款并提出执行异议。二、异议申请人提出执行异议的请求与事实不符。2020年10月18日，贵院在阿里拍卖挂出《拍卖公告》，贵院委托陕西宏光房地产咨询评估有限公司作出的《评估报告》（陕宏房评(2020)XX号），也随《拍卖公告》同时上传到阿里拍卖平台供意向竞买人查看。此次拍卖公告期30天，《拍卖公告》载明本次拍卖是经法定公告期和展示期后才进行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中做了详尽说明，竞买人应在拍卖前仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物实际情况，并亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，竞买人一旦作出竞买决定，表明已完全了解并接受标的物的现状和一切己知的瑕疵。《评估报告》亦载明，根据国有土地使用证，可知西安市不动产登记薄中所记载土地面积非该估价对象建筑物所独自使用土地面积，但无法获知该土地规划容积率等指标。估价对象23套房产均已分别办理房屋所有权证，规划用途为其他，其使用的国有土地使用权用途为工业，土地使用权和房屋所有权人均为陕西炳泰公司。涉案抵押物处置第一次拍卖公告期30天，第二次拍卖公告期15天，均严格按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》进行，《拍卖公告》亦充分提示各意向购买人进行实地踏勘看样，充分了解拍卖标的物现状，一经参拍视为知悉标的物的所有现状和一切瑕疵，因此，异议申请人所述评估报告存在虚假陈述明显与事实不符。三、本次拍卖房产产权清晰，法院处置程序正当，符合我国法律的相关规定。根据我国《民法典》第二百零九条明确规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力。本次拍卖23套房产均依法登记并具有独立的《房屋所有权证》，不存在异议申请人所述无法取得物权的情形。根据我国《民法典》第二百七十一条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本次拍卖标的物为具有独立产权的23套房产，并非整栋大楼进行处置，买受人依法享有共有部分通行和使用的权利。法院在拍卖前已充分履行告知和提示的义务，不存在异议申请人所述的程序违法行为。四、异议申请人与被执行人恶意串通损害答辩人的合法权益或涉嫌虚假诉讼，应依法驳回其请求；情节严重导致国有资产流失的应依法追究其刑事责任。据了解，异议申请人寇鹏系被执行人司机，其参加本次拍卖时留存的通讯地址系被执行人住所地，显然异议申请人寇鹏系与被执行人串通恶意参拍成功竞得拍卖标的物后又提出执行异议，要求法院退回参拍保证金的行为系恶意对抗人民法院的执行行为。综上，答辩人认为，异议申请人向贵院提出执行异议与事实严重不符，系被执行人与异议申请人恶意串通阻碍答辩人抵押物的拍卖执行。自2017年7月5日借款到期至今，借款人明泰公司始终拒不履行还款义务，抵押人炳泰公司、保证人刘炳强、李海兰也始终逃避担保责任。答辩人自2017年12月申请强制执行后，被执行人拒不执行法院的执行裁定，多次与他人串通在执行程序中提起执行异议试图拖延答辩人对抵押物的执行，侵害答辩人的合法权益，贷款资金长期无法收回，致使答辩人道受巨大的财产损失；答辩人作为一家国有上市银行，异议申请人此举亦造成国有资产流失。现请求贵院依法裁定驳回。本院查明，2020年12月17日，本院在淘宝网网络平台上发布公告，定于2021年1月6日10时至2021年1月7日10时对被执行人名下位于西安市雁塔区科技七路18号1幢23套房屋进行公开拍卖。公告中，一、拍卖标的：西安市高新区科技X路XX号X幢XXXX……竞买者如欲竞买请详细阅读评估报告，自行前往登记机关核实后再行购买。六、特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。本院认为，异议人提出的异议理由，称本院的拍卖公告未如实说明房产现状及无独立土地使用权情况，本院在公告中已告知竞买人自行前往登记机关核实，亲自实地看样，未看样的竞买人视为对标的实物现状的确认，责任自负。该公告已就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明。故对异议人的异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项的规定，裁定如下：驳回异议人寇鹏的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向西安市中级人民法院申请复议。审判长  杨李华审判员  叱红梅审判员  吴 江二〇二一年六月二日书记员  曲 佳