江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1731号上诉人（原审被告）：常州市海棠环保服务有限公司，住所地常州市常武中路18号常州科教城创研港2号楼2A306。法定代表人：李延。委托诉讼代理人：张锋，江苏东能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州市泓博垃圾分类处理有限公司，住所地常州市武进国家高新技术产业开发区马杭村委（采菱港与沈家浜交汇处）。法定代表人：姚晓东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱琴芳，江苏常明（武进）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霁寒，江苏常明（武进）律师事务所律师。原审被告：李延，男，1983年5月4日生，汉族，住常州市武进区。原审第三人：常州市法田建材销售站，住所地常州市武进高新区马杭沈家桥。法定代表人：李法田。上诉人常州市海棠环保服务有限公司（以下简称海棠公司）因与被上诉人常州市泓博垃圾分类处理有限公司（以下简称泓博公司）、原审被告李延、原审第三人常州市法田建材销售站（以下简称法田销售站）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2020)苏0412民初5809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。海棠公司上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.依法判决上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定被上诉人作为一审原告主体适格，属于认定事实错误，案涉1000平方米厂房，被上诉人无权转租。2.一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》无效，但又判决上诉人按照协议约定的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费，属认定事实不清，适用法律错误。3.上诉人未按合同约定于2020年7月1日前支付第三期租金并非上诉人主观故意违约，是被上诉人一直未能按合同约定办理相关环评手续，致使上诉人无法正常经营，给上诉人造成巨大的损失。被上诉人泓博公司二审答辩称：1.泓博公司因海棠公司拖欠租金构成违约提起诉讼，要求解除租赁合同，具备原告主体资格。双方签订的租赁合同所涉1万平方米厂房中4000平方米使用权系泓博公司从法田销售站处取得，6000平方米使用权系从案外人湖塘镇十里合作社取得使用。2.泓博公司与海棠公司之间签订的房屋租赁协议以及补充协议，虽被一审法院认定无效，但租赁合同无效的当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。因此一审判决租赁协议无效，同时支持泓博公司要求海棠公司按照租赁协议约定的标准支付房屋占有使用费是有事实与法律依据的。3.海棠公司自始至终都在正常使用租赁的厂房，产生较大的收益，不存在无法经营的情况，其故意拖欠租金没有任何理由。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用准确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告李延、原审第三人法田销售站二审未作陈述。泓博公司向一审法院起诉请求：1.判令解除泓博公司与海棠公司签订的房屋租赁协议；2.判令海棠公司立即腾空并返还房屋租赁协议项下的土地、厂房；3.判令海棠公司支付自2019年10月1日至2020年6月30日止拖欠的租金25万元及自2020年7月1日起至海棠公司实际返还租赁物之日止按照每日5479.45元的标准计算的占有使用费(暂计至2020年10月31日为678972.35元)上述合计923972.35元；4.判令李延对海棠公司的上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费用由海棠公司、李延承担。一审法院经审理查明，海棠公司系李延开办的一人有限责任公司;法田销售站系个体工商户，经营者为李法田。2005年5月28日，法田销售站分别租用原马杭村委大沈前、大沈后村民小组29.5亩、16.2亩土地发展生产，并利用该土地建房，房屋坐落在现武进高新区马杭村委采菱港与沈家浜交汇处，均未取得建设工程规划许可证。2019年8月21日，案外人湖塘镇十里股份合作社因成立武进区垃圾分类十里分拣中心需要，与法田销售站签订协议，约定由该股份合作社使用法田销售站建造的上列房屋中6000平方米及周边场地、附属设施、道路和120吨地磅等，使用年限10年，自2019年11月1日起至2029年10月31日止，法田销售站不收取房屋使用费及场地设施等费用。2019年10月22日，泓博公司和法田销售站签订协议，约定由法田销售站将其利用上列租赁土地建造、坐落在武进高新区马杭村委采菱港与沈家浜交汇处房屋中4000平方米出租给泓博公司使用，使用范围：厂房4000平方米及周边场地、附属设施、道路和120吨地磅等，使用年限10年，至2020年1月1日起至2029年12月31日止，双方还约定了年租金标准等。案外人湖塘镇十里股份合作社与泓博公司经协商，双方决定合作设立武进区垃圾分类十里分拣中心，并于2019年11月20日签订合作协议，约定湖塘镇十里股份合作社投入法田销售站提供的上列6000平方米房屋及周边场地，泓博公司投入资金、设备、人员等，合作期限3年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，并约定了泓博公司每年上交款的标准等。2019年10月24日，泓博公司与海棠公司签订房屋租赁协议，约定泓博公司将厂房10000平方米（上列4000平方米+6000平方米）租赁给该海棠公司有偿使用，租期3年，自2019年10月1日起至2022年12月31日，租金自2020年1月1日起算，年租金150万元，第一年租金在2020年1月1日前支付75万元，余款75万元在同年7月1日前付清；第二年、第三年租金按第一年付款方式支付；泓博公司协调安排吊机一台，由海棠公司有偿使用；泓博公司在交付房屋给海棠公司使用时，应按照国家环保法、当地环保监管部门、项目环评的要求，具备相应的环保文件，并做好环氧地坪；为保证今后友好合作，海棠公司支付给泓博公司租赁押金20万元，待双方终止协议、不再续租时，由泓博公司退还（不计利息）等。后双方签订了补充协议，约定在上列房屋租赁协议的基础上，泓博公司增加租金：第一年为50万元、第二年为70万元、第三年为80万元；付款方式与房屋租赁协议同步，即第一年2020年1月1日前支付25万元、同年7月1日前支付25万元；第二年2021年1月1日前支付35万元、同年7月1日前支付35万元；第三年2022年1月1日前支付40万元、同年7月1日前支付40万元。2019年10月25日，海棠公司支付给泓博公司押金20万元，同年11月1日，海棠公司进场使用案涉厂房10000平方米及场地、附属设施、道路等。2020年1月14日，海棠公司支付给泓博公司租金40万元，同年1月15日，再次支付租金35万元。后因该海棠公司未按约付款，泓博公司与其产生矛盾。2020年6月29日，海棠公司向泓博公司实际控制人杨伟荣发函，称泓博公司至今未办理符合合同约定的环评手续，环氧地坪也是由海棠公司自行解决的，因环评手续未办理，海棠公司一直都不能正常经营并造成了巨大损失，并告知其尽快办理环评手续，租金会在环评手续办理好后立即支付等。同年7月23日，杨伟荣通过手机微信回复海棠公司，称其没有垃圾分拣的经营资质，相关的营业执照和环保设施资料也未提供，故无法帮助其办理，并催收租金等。同年7月24日，海棠公司复函给杨伟荣，再次要求其为案涉租赁房屋办理相关环评手续，再次表示在租赁房屋满足交付使用条件之后支付房屋租金等。一审中，海棠公司、李延称案涉租赁厂房系其自用，未对外转租，并提交了李延与杨伟荣等人于2019年10月24日和2020年8月4日的谈话录音，杨伟荣称补充协议一份，不能给李延，复印件也不能给，不能流出去，钱要开销等，以此证明案涉补充协议是以合法的形式掩盖了非法目的，应属无效。泓博公司质证后认为，提高租金，经协商一致后，以补充协议的形式确定，不违反法律规定，且租金收益系泓博公司的商业秘密，不存在补充协议无效的情形。对于泓博公司的主体资格，案外人湖塘镇十里股份合作社出具了情况说明，关于案涉6000平方米厂房及周边场地所产生的权利，由泓博公司主张。泓博公司对其第2项诉讼请求，明确为要求海棠公司立即腾空并返还案涉厂房10000平方米。关于泓博公司收取的押金20万元，请求法院在本案中一并处理，由泓博公司予以退还。以上事实，有当事人提交的协议书、协议、合作协议、房屋租赁协议、补充协议、银行交易明细清单、函、复函、微信聊天记录、录音资料、工商登记资料、湖塘镇十里股份合作社出具的情况说明和到庭当事人的陈述等予以证实。一审法院认为，关于泓博公司的主体资格。案涉4000平方米厂房由泓博公司和第三人通过签订协议获得使用权、另6000平方米厂房系案外人湖塘镇十里股份合作社取得使用，因该股份合作社表示相关权利由泓博公司主张，故泓博公司的主体资格适格。关于泓博公司与海棠公司于2019年10月24日签订的房屋租赁协议的效力。因案涉10000平方米房屋未取得建设工程规划许可证，因此，上列房屋租赁协议属无效。结合泓博公司的诉请，海棠公司依法应当腾空并返还上列房屋、泓博公司应当退还已收取的押金20万元。对海棠公司、李延辩称的案涉补充协议是以合法形式掩盖非法目的的意见，依据不足，该院不予采信。泓博公司可以参照房屋租赁协议和补充协议约定的租金标准，即第一年200万元、第二年220万元、第三年230万元的标准，要求海棠公司支付房屋占有使用费。本案中，“房屋租金”的起算时间为2020年1月1日，海棠公司已付“租金”75万元抵销后，在2020年1月1日至同年6月30日期间，其应支付剩余房屋占有使用费为25万元。泓博公司另主张自2020年7月1日起按每日5479.45元的标准计算的房屋占有使用费，未超出上列约定的标准，故该院予以支持。海棠公司系一人有限责任公司，李延作为该公司的股东，不能证明公司财产独立于其自己的财产，依法应当对上列债务承担连带清偿责任。泓博公司和海棠公司、李延其余诉、辩称意见，均因其事实和法律依据不足而该院均不予采信。第三人经该院合法传唤未到庭参加诉讼，该院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，该院遂判决：一、常州市海棠环保服务有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内腾空并交付给常州市泓博垃圾分类处理有限公司坐落在常州市武进高新区马杭村委采菱港与沈家浜交汇处、由第三人常州市法田建材销售站建造的房屋10000平方米；二、常州市海棠环保服务有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付给常州市泓博垃圾分类处理有限公司2020年1月1日至同年6月30日期间的剩余房屋占有使用费25万元；三、常州市海棠环保服务有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付给常州市泓博垃圾分类处理有限公司自2020年7月1日起至其实际腾空并交付上列第一项房屋之日止，按每日5479.45元的标准计算的房屋占有使用费；四、李延对上列第二项、第三项确定的常州市海棠环保服务有限公司应支付款项，承担连带清偿责任；五、常州市泓博垃圾分类处理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付给常州市海棠环保服务有限公司押金20万元；六、驳回常州市泓博垃圾分类处理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13040元、财产保全费5000元，合计18040元，由海棠公司、李延负担。二审期间，上诉人海棠公司向本院提供租赁协议书一份。证明原审第三人的经营者就是李法田，已在2021年1月1日将案涉的房屋出租给李敬。被上诉人泓博公司经质证认为，1.对协议书的真实性有异议；2.该协议书与本案无关联性，协议书载明的出租方李法田与承租方李敬均不是本案的当事人。3.该协议不合法，退一步讲即使协议所涉的厂房系本案讼争部分厂房，原审第三人尚未与泓博公司解除租赁协议，其无权将厂房再次出租。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因泓博公司出租的房屋未取得相应的建设工程规划许可证，故其与海棠公司签订房屋租赁协议及补充协议无效。房屋租赁协议无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。据此，因海棠公司尚未将案涉房屋返还泓博公司，一审法院参照双方房屋租赁协议及补充协议约定的租金标准，判令海棠公司支付占有期间的房屋使用费符合法律规定。关于海棠公司主张泓博公司原告主体不适格，因泓博公司系通过出租方式从法田销售站获得案涉4000平方米房屋的使用权；同时湖塘镇十里股份合作社亦在一审中出具说明，表明其余6000平方米房屋的相关权益由泓博公司主张，故泓博公司有权就案涉10000平方米房屋向海棠公司主张相应的占有使用费。关于海棠公司主张泓博公司未能按约办理环评手续，存在违约行为，因海棠公司已实际占有使用房屋，若泓博公司存在违约行为，则可另行向泓博公司主张权利。综上，海棠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13040元，由上诉人海棠公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年六月一日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青