北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10333号上诉人（原审原告）：白浩，男，1990年8月1日出生，满族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：张军，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：周德品，北京市大地律师事务所律师。上诉人（原审被告）：侯某1，女，2004年1月27日出生，汉族，住北京市海淀区。法定代理人：侯某2（侯某1之父），男，1977年3月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴超贺，河南允衡律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司北京朝内支行，住所地北京市东城区朝阳门北大街17号。负责人：尤玮，行长。委托诉讼代理人：沈虹，女，中国光大银行股份有限公司北京朝内支行员工。委托诉讼代理人：马艳蛟，女，中国光大银行股份有限公司北京朝内支行员工。上诉人白浩与上诉人侯某1及原审第三人中国光大银行股份有限公司北京朝内支行（以下简称光大朝内支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初53683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白浩上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判支持白浩的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由侯某1承担。事实和理由：一、一审法院认定违约金20万元，有违合同约定。白浩与侯某1的母亲杨某于2019年11月27日签订《北京市存量房屋买卖合同》，根据该合同第九条、第十二条的约定，请求二审法院改判侯某1在其继承杨某遗产范围内向白浩支付定金10000元、居间服务费61560元、房产评估费600元、解除合同违约金570000元及未退还款项违约金（以2112160元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年6月29日起计算至实际全部返还之日止）。二、一审法院认定违约金20万元，违反《中华人民共和国民法典》约定优先、意思自治规定精神。根据《中华人民共和国民法典》第五条、第一百三十条、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百八十五条的规定，虽然杨某已去世，但其继承人及监护人拒不履行合同义务且不配合白浩，不联系白浩，房屋买卖合同纠纷至今拖延了一年半时间还未解决，给白浩的工作和生活带来很大影响和损失，故白浩要求调高违约金数额。侯某1针对白浩的上诉请求和理由辩称，一、侯某1与合同签订人杨某均非合同违约方，白浩请求按照合同约定的违约金责任条款要求侯某1承担责任无事实和法律依据。法院应结合本案客观事实参照《北京市存量房屋买卖合同》的不可抗力条款或者法定的情势变更规定进行公平裁决。二、白浩称其在杨某去世后，要求侯某1及其法定代理人侯某2继续履行合同，侯某1及其法定代理人侯某2拒绝履行房屋买卖合同义务，与事实不符。侯某1从未收到白浩要求履行合同的通知，一审法院也未认定上述事实。现白浩请求解除涉案《北京市存量房屋买卖合同》，侯某1在一审中也表示愿意在其法定继承权益继承后承担继续履行合同的相应义务。三、白浩请求侯某1支付居间服务费61560元、房产评估费600元无事实和法律依据。四、杨某在合同履行过程中去世的客观事实，系情势变更，白浩要求未成年人侯某1履行北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）的解押、过户等合同义务有失公平。综上，请求法院驳回白浩的全部上诉请求。光大朝内支行针对白浩的上诉请求和理由述称，同意一审判决。侯某1上诉请求：1.依法改判一审判决第四项为：侯某1在继承杨某遗产（遗产大于10000元）后十日内向白浩支付定金10000元；2.一审、二审案件受理费用由白浩承担。事实与理由：一、一审法院认定“杨某未按约定办理涉案房屋的抵押登记注销手续，致使合同目的无法实现，已构成根本违约”是错误的，判令侯某1支付巨额违约金无事实和法律依据。首先，侯某1不是《北京市存量房屋买卖合同》的当事人，根据该合同第三条第（四）项约定可知，杨某办理涉案房屋的抵押登记注销手续的日期是2020年5月31日前，但是杨某已于2020年2月去世，虽然侯某1系杨某的继承人，但侯某1系未成年人，并无收入来源，并无办理涉案房屋抵押登记注销手续的能力，且侯某1至今并不知晓杨某生前债务的实际情况，侯某1能否实际继承涉案房屋尚不可知，由此不能认定侯某1及杨某系合同的违约方。其次，白浩作为买受人也未将合同第四条约定的贷款80万元向杨某和侯某1实际支付，白浩也应对《北京市存量房屋买卖合同》无法继续履行承担相应的责任。最后，根据涉案《北京市存量房屋买卖合同》的约定，白浩请求侯某1支付违约金的请求，并不符合合同约定的支付违约金的条件。二、白浩请求侯某1支付房屋中介佣金61560元和房屋评估费600元，无事实和法律依据。白浩支付的房屋中介佣金和房屋评估费系白浩根据其与第三方签订的相关服务合同而产生的费用，侯某1及杨某均非该合同的违约方。三、白浩对《北京市存量房屋买卖合同》无法继续履行应承担相应的违约责任。杨某去世后，侯某1作为杨某的继承人并未收到白浩要求协助履行上述合同的通知，且白浩作为买受人也未将合同第四条约定的贷款80万元向侯某1实际支付。因此，白浩对《北京市存量房屋买卖合同》无法继续履行应承担相应的违约责任。四、侯某1作为无收入来源的未成年人，其能否实际继承涉案房屋尚不明确，一审判决侯某1承担20万元违约金和29600元的案件受理费，显然错误，有失公平。综上，一审法院错误认定案件事实，适用法律错误，严重侵害了侯某1的合法权益。白浩针对侯某1的上诉请求和理由辩称，请求驳回侯某1的上诉请求，支持白浩上诉请求。一、一审法院认定“杨某未按时办理涉案房屋的抵押登记注销手续，致合同目的无法实现，已构成根本违约”，具有事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条和《北京市存量房屋买卖合同》第二条，最迟应于2020年的5月31日完成全部抵押权注销手续，涉案房屋至今没有完成抵押权注销登记手续，已构成违约。二、侯某1作为杨某的继承人，系在继承遗产的范围内承担责任，所以与侯某1是否成年没有关系。三、《北京市存量房屋买卖合同》还约定，解除合同后应该在5个工作日内将全部已付购房款返还，按照房屋成交总价的20%承担违约责任，并且房屋交易过程中发生的各项费用和其他损失均由杨某承担，故侯某1应当支付房屋中介佣金和评估费。四、按照现在的交易习惯，在房屋完成过户的情况下，由银行直接把贷款发放到杨某的手中，因为杨某没有办理房屋过户，还没有到白浩履行支付贷款的阶段，所以白浩没有违约。光大朝内支行针对侯某1的上诉请求和理由述称，同意一审判决。白浩向一审法院起诉请求：1．要求判令白浩与杨某于2019年11月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；2．要求侯某1配合白浩办理撤销白浩与杨某于二〇一九年十二月五日签订的合同编号为C1856116的《北京市存量房屋买卖合同》；3．要求侯某1向白浩退还已支付款项2112160元（包括托管购房款2040000元、定金10000元、居间服务费61560元、房产评估费600元）；4．要求侯某1向白浩赔偿解除合同违约金570000元及未退还款项违约金（以2112160元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年6月29日计算至实际给付之日止）；5．要求光大朝内支行协助将托管购房款2040000元退还白浩。一审法院认定事实：杨某与侯某2原系夫妻关系，二人育有一女，即侯某1。杨某与侯某2于2016年4月20日协议离婚。杨某于2020年1月28日去世。杨某之父母均先于其去世。杨某系涉案房屋产权人。2019年11月27日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间，白浩作为乙方（买受方）与杨某作为甲方（出售方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：由乙方购买涉案房屋，总成交价格为2850000元。该房屋已设抵押，抵押金额为2100000元，甲方最迟于2020年5月31日完成全部抵押权注销登记手续。乙方向甲方支付定金10000元。乙方于网签后15个工作日内支付购房款2040000元，资金交付方式为资金存管。任何一方未履行本合同的约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如守约方因此解除本合同的，适用本合同第十二条解除条款约定。如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。甲方应于5个工作日内将已收乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价款的20%向乙方承担违约责任。如甲方逾期将乙方已支付的款项返还乙方，应按日计算向乙方支付未返还款项总额的万分之五的违约金。合同签订后，白浩向杨某支付定金10000元；2019年12月5日，白浩与杨某签订合同编号为C1856116的《北京市存量房屋买卖合同》；2019年12月10日，白浩于光大朝内支行处开设账号，将托管资金2040000元汇入该账号内；白浩于2019年12月10日向杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司第一分公司支付评估费600元、于2019年12月23日向我爱我家公司支付居间服务费61560元。另查，涉案房屋于2019年4月30日设立最高额抵押登记，该抵押登记尚未注销。经询，侯某1称其要求继承包括涉案房屋在内的杨某的遗产。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，白浩与杨某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，应属合法有效。现杨某未按时办理涉案房屋的抵押登记注销手续，致合同目的无法实现，已构成根本违约，白浩据此要求解除合同，侯某1作为杨某的唯一继承人对此予以认可，一审法院不持异议，一审法院认定涉案合同于判决生效之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因部分款项处于光大朝内支行托管之中，故白浩要求光大朝内支行协助将2040000元予以返还，于法有据，一审法院予以支持。白浩要求杨某退还定金，于法有据，一审法院予以支持。白浩主张违约金，有合同依据，一审法院以白浩实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定杨某向白浩支付的违约金数额为200000元。因一审法院在计算违约金数额时已考虑到白浩已支付的居间服务费、评估费等实际损失，故一审法院不再另行支持上述费用。因杨某已去世，侯某1作为杨某的唯一继承人同意继承杨某之遗产，故侯某1应当在其继承遗产范围内承担对白浩的债务清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国继承法》第三十三条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、白浩与杨某于二〇一九年十一月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于判决生效之日解除；二、侯某1于判决生效之日起七日内协助白浩办理撤销白浩与杨某于二〇一九年十二月五日签订的合同编号为C1856116的《北京市存量房屋买卖合同》；三、侯某1（如办理退款业务时，侯某1未成年，则需由侯某1之法定代理人侯某2代为办理）、中国光大银行股份有限公司北京朝内支行于判决生效之日起七日内协助白浩退还其在中国光大银行股份有限公司北京朝内支行开设的账号内存款2040000元；四、侯某1于判决生效之日起七日内在其继承杨某遗产范围内向白浩支付定金10000元、违约金200000元；五、驳回白浩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审期间依法补充查明以下事实：杨某与白浩于2019年11月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定，白浩拟贷款金额80万元，贷款金额部分将由贷款机构按照其规定直接支付给杨某。经询，各方当事人均服从一审判决主文第一、二、三项。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，各方当事人均服从一审判决主文第一、二、三项，本院对此予以确认。根据白浩与侯某1的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、侯某1是否应当在其继承杨某遗产范围内向白浩支付违约金；二、白浩是否存在违约行为；三、一审判决认定的违约金数额是否适当。关于焦点一，白浩与杨某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据《北京市存量房屋买卖合同》之约定，杨某最迟于2020年5月31日完成全部抵押权注销登记手续，而杨某未能履行该合同义务致使白浩的合同目的无法实现，其应承担的违约责任作为其债务而存在。侯某1作为杨某的继承人，要求继承包括涉案房屋在内的杨某的遗产，故其应以所得遗产实际价值为限清偿杨某的债务。关于焦点二，按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定，白浩拟贷款80万元，贷款金额部分将由贷款机构按照其规定直接支付给杨某，且涉案房屋设立的抵押权登记（被担保主债权数额210万元）并未注销。在此情况下，侯某1主张白浩未向杨某及侯某1支付贷款80万元构成违约，缺乏依据，本院不予采信。关于焦点三，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审中，侯某1认为合同约定的违约金过高请求予以调整，一审法院以白浩实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定的违约金数额，并无明显不当。而且一审法院在计算违约金数额时已考虑到白浩已支付的居间服务费、评估费等实际损失，故一审法院对上述费用未予支持亦无不当。白浩上诉主张一审认定的违约金数额违反合同约定等，依据不足，本院不予采信。因一审判决侯某1在其继承杨某遗产范围内支付定金及违约金，故侯某1上诉主张一审判决其承担违约金错误且有失公平，亦缺乏依据，本院亦不予采信。综上所述，白浩、侯某1的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12082元，由白浩负担7782元（已交纳），由侯某1负担4300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 王 成二〇二一年六月三十日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 王秋岩