北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终6842号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙），经营场所北京市朝阳区花家地北里**楼。法定代表人：陈帆，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京龙世国际画材有限公司，住所地北京市朝阳区花家地北里**楼****。法定代表人：邹其年，总经理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：高攀，北京市盈科律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘雅娜，女，1988年4月2日出生，北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）办公室主任。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京简山餐饮管理有限公司，住所，住所地北京市朝阳区惠新东街****楼****div>法定代表人：杨晓辉，执行董事。委托诉讼代理人：王国军，北京紫垠律师事务所律师。委托诉讼代理人：高杰，北京紫垠律师事务所律师。原审被告：王松涛，男，1972年4月20日出生。委托诉讼代理人：高攀，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅娜，女，1988年4月2日出生，北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）办公室主任。原审被告：侯明，男，1974年5月16日出生。委托诉讼代理人：刘雅娜，女，1988年4月2日出生，北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）办公室主任，住北京市朝阳区。上诉人北京龙世嘉德国际画材销售中心（以下简称龙世嘉德中心）、北京龙世国际画材有限公司（以下简称龙世国际公司）因与被上诉人北京简山餐饮管理有限公司（以下简称简山餐饮公司），原审被告王松涛、侯明房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初65096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙世嘉德中心、龙世国际公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判支持龙世嘉德中心、龙世国际公司一审反诉请求；诉讼费用由简山餐饮公司承担。事实和理由：龙世嘉德中心在简山餐饮公司提出要求后积极提供《房屋所有证明》、《经营场所证明》协助办理相关证照，不存在违约行为；简山餐饮公司未按照合同约定足额支付租金且单方搬离租赁场所，构成根本违约，应按照合同约定支付免租期租金、违约金、房屋占用使用费和水电费用；根据合同相对性，龙世国际公司不应对龙世嘉德中心的合同行为承担连带责任。简山餐饮公司辩称：不同意龙世嘉德中心、龙世国际公司的上诉请求。王松涛、侯明述称：同意龙世嘉德中心、龙世国际公司的上诉请求和事实理由。简山餐饮公司向一审法院起诉请求：1．判决解除2016年5月24日签订的《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作协议》（以下简称《合作协议》）、《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作协议备忘录》（以下简称《合作协议备忘录》）、《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作管理服务手册》（以下简称《合作管理服务手册》）；2．判令龙世嘉德中心返还保证金129210元；3．判令龙世嘉德中心返还租金387630元；4．判令龙世嘉德中心赔偿装修损失500000元；5．判令龙世嘉德中心赔偿经营损失2000000元；6．判令龙世嘉德中心赔偿律师费60000元；7．判令龙世国际公司、侯明、王松涛对前述2-6项承担连带责任。龙世嘉德中心、龙世国际公司向一审法院反诉请求：1．判决解除2016年5月24日签订的《合作协议》、《合作协议备忘录》、《合作管理服务手册》；2．判令简山餐饮公司支付免收固定期收益129210元；3．判令简山餐饮公司支付水电费28927元；4．判令简山餐饮公司支付房屋占有使用费689120元；5．判令简山餐饮公司支付违约金（以129210元为计算基数，按照每月千分之三的标准，从2017年6月9日计算至2017年12月20日）。一审法院认定事实：2016年5月24日，龙世嘉德中心（甲方）与简山餐饮公司（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方向乙方提供朝阳区花家地北里14号楼一层四区（以下简称涉诉场地）作为乙方合作使用，建筑面积354平方米，合作期限自2016年6月10日至2019年7月9日，免固定收益期自2016年6月10日至2016年7月9日。乙方因有偿使用合作场地而必须向甲方交纳合作场地固定收益等费用，年固定收益为1550520元，采取上付制，以12个月为一个周期。乙方交纳履约保证金129210元，于本协议签署之日一次性支付。协议期间，如乙方擅自提前终止协议或因乙方违约而使甲方终止协议的，乙方向甲方支付的全部履约保证金甲方不予退还。甲方给予乙方固定收益期内免交的合作场地固定收益及其他费用全部乙方须补偿给甲方。乙方单方面终止本协议，甲方有权收回场地而无需对乙方作出任何补偿。非乙方原因导致协议提前终止时，甲方应在满足相关条件后退还保证金。如协议因任何原因解除或终止，乙方未按约定腾退、返还涉诉场地，甲方有权强行清场。同日，龙世嘉德中心（甲方）与简山餐饮公司（乙方）签订《备忘录》，约定：甲方负责提供乙方办理营业执照所需的产权方《房屋所有证明》及合作场地《经营场所证明》。乙方自行办理经营所需的其他手续及证照，甲方不承担费用，亦不对办理结果负责。同日，龙世嘉德中心（甲方）与简山餐饮公司（乙方）签订《管理服务手册》。2016年7月5日，龙世嘉德中心及北京龙世国际画材销售有限公司作出《公司名称变更通知》，载明：龙世嘉德中心将于2016年7月5日将经营范围内的地上建筑物经营管理权授权给北京龙世国际画材销售有限公司，因经营管理地上建筑物取得的租金、使用费等收费权利一并转让。在经营管理期间，北京龙世国际画材销售有限公司将享有龙世嘉德中心的一切权利和义务，且承担连带责任。2016年5月27日，简山餐饮公司向龙世嘉德中心支付租金1550520元及保证金129210元。2017年6月9日，简山餐饮公司支付房租387630元。2017年6月28日，龙世国际公司向简山餐饮公司出具《违约通知书》，写明：贵公司逾期付款行为已经构成违约，应承担违约责任，请贵方于收到通知书3日内补交欠款，否则，我公司将于三日内对涉诉场地进行断水、断电，同时将采取进一步法律行动，包括但不限于解除合同等。2017年7月3日，简山餐饮公司向龙世国际公司发出书面《解除合同通知书》，其内容为2017年7月3日，贵公司无故对租赁房屋停水停电，导致我公司无法继续经营。贵公司的行为已经严重违约，根据《合同法》的相关规定，我公司依法解除与贵公司的合同关系。2017年7月19日，龙世国际公司向简山餐饮公司出具《告知函》（其内容为贵司委托我司协助办理营业执照相关事宜，我公司接到委托后，指派专人积极办理，并在北京工商登记申请服务平台进行网上预约后，多次联系你方无人回复，因你方不能提供办理执照相关手续，致使办理营业执照工作难以进行。贵司于2017年7月3日向我司递交的“解除合同通知书”并无事实及法律依据等）。另查一、简山餐饮公司系以销售食品、餐饮管理等为经营范围的有限责任公司。龙世嘉德中心类型为普通合伙企业，合伙人为侯明与王松涛。2016年11月25日，龙世国际画材销售有限公司更名为龙世国际公司。另查二、2017年，北京首开望京物业服务有限公司向法院起诉北京龙世投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，北京首开望京物业服务有限公司请求判令北京龙世投资有限公司腾退北京市朝阳区花家地北里14号楼及支付自2016年1月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费，后法院作出（2017）京0105民初5321号民事判决，判决北京龙世投资有限公司于该判决生效后七日内将北京市朝阳区花家地北里14号楼腾退给北京首开望京物业服务有限公司，北京龙世投资有限公司于该判决生效后七日内按照年租金2686400元的标准向北京首开望京物业服务有限公司支付2016年1月1日至实际腾退之日的房屋使用费，驳回北京龙世投资有限公司的全部反诉请求。后北京龙世投资有限公司上诉至二审法院，2018年6月29日，二审法院驳回上诉，维持原判。庭审中，双方的主要争议：1．违建问题。2013年3月14日，位于朝阳区花家地北里**楼登记于北京首都开发控股（集团）有限公司名下，建筑面积3245．27平方米。2015年6月20日，北京市规划委员会朝阳分局出具规（朝）来访（2015）10号《关于刘世乾来访事项办理情况的回复》，写明：刘世乾，日前您来我局信访，反映朝阳区花家地北里14号楼北京国际画材中心存在违法建筑，要求查处。现将调查情况回复如下：经核实，您反映的北京国际画材中心位于朝阳区花家地北里14号楼，该项目的首层西南侧、原四层屋顶及主体西北侧存在新增房屋，系承租单位在租赁该楼后所建，未向规划行政主管部门申报相关手续。另，周边的东侧、北侧和西侧一层现状商铺，我局未查到其规划审批记载。根据北京市人民政府《北京市禁止违法建设若干规定》（市政府令第228号），属城市管理综合行政执法机关查处职责范围，建议向区城管部门反映等。2018年2月27日，北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局作出【2018】002号行政处理意见书，其答复为经查，针对“朝阳区花家地北里14号楼北京国际画材中心违法建设”的问题，属地望京城管执法队已对该处建筑的合法性进行立案调查。下一步，执法队将积极履职，推进案件进展。诉讼中，法院工作人员对涉案现场进行了现场勘验，并向望京城管队调取了相关卷宗。2．营业执照及环评问题。简山餐饮公司提供2017年6月19日《公函》{其内容为贵公司一直未按协议执行（提供租赁房屋的相关房产证明），导致我公司一直无法合法经营，也给实际经营造成很大的困难。我公司本着友好协作的原则，以极大诚意再次预付3个月房租，希望贵公司尽快履行协议规定条款，提供我公司承租房屋的相关房产证明，用以办理营业执照等相关事宜等}、北京华清大地环保科技发展有限公司于2017年11月25日出具《证明》（其内容为简山餐饮公司于2016年8月委托其办理涉诉场地营业执照等相关手续，因出租人无法出具“房屋所有权证明”导致营业执照无法正常办理）。龙世嘉德中心、龙世国际公司、侯明、王松涛对上述证据不予认可。龙世嘉德中心、龙世国际公司、侯明、王松涛提交北京工商登记申请服务平台网上预约结果（其内容为2017年7月10日现场前台办理业务使用的网页截图）、与杨晓辉及班会计微信记录、《关于办理简山餐饮营业执照的函》，以证明其积极履行配合义务，是简山餐饮公司不配合。简山餐饮公司认为这只是预约工商登记而并不是按照合同约定提供了《房屋所有证明》及《经营场所证明》，其并未履行合同义务，简山餐饮公司有权行使不安抗辩权。2020年10月27日，北京市朝阳区生态环境局作出《回复》，其内容为经查，该局未收到简山餐饮公司的建设项目环境影响评价审批申请。根据《建设项目环境影响评价分类管理名录》（自2017年9月1日起施行），餐饮场所应依法办理影响登记表备案手续，无需进行环境影响评价。2020年11月11日，北京市朝阳区生态环境局作出《回复》，其内容为经查，北京易信达餐饮管理有限公司提交的申请材料不齐全，该局依法告知其须补齐补正的相关资料，截至2017年9月1日，其未按要求向该局提出申请。根据《建设项目环境影响评价分类管理名录》（自2017年9月1日起施行），餐饮场所应依法办理环境影响登记表备案手续，无需进行环境影响评价。3．房屋交接及损失问题。简山餐饮公司提供录音，以此证明其于2017年7月3日搬走，并将钥匙交给龙世嘉德中心工作人员。龙世嘉德中心、龙世国际公司、侯明、王松涛对上述证据真实性、证明目的均不予认可，后其认可录音中孙姓人员为其工作人员，但不认可简山餐饮公司7月3日交接。简山餐饮公司提交2017年1月9日北京荣信成装饰有限公司出具的《结算书》（其内容为显示天花工程15295元、行门工程25100元、隔墙工程74009元、饰面工程81945元、地面工程99919、地面工程99919元、其他工程11920元、强电工程112110元、弱电工程7685元、给排水工程33640元、空调工程9940元、后期增加工程27306元、后期增加洽商1540元，合计507870元。注：以上报价不含税价格，如需发票，按总价11%计取）、另有2017年1月10日手书的《支出凭证》及北京荣信成装饰有限公司1月10日开具的收据，以证明其实际支出装修款50万元。龙世嘉德中心、龙世国际公司、侯明、王松涛对上述证据真实性、合法性、证明目的均不予认可。简山餐饮公司提交北京市长济律师事务所《诉讼委托代理协议》及收费发票，以证明其支出律师费60000元。龙世嘉德中心、龙世国际公司、侯明、王松涛对上述证据真实性、合法性、证明目的均不予认可。一审法院认为：本案争议焦点有三，第一、朝阳区花家地北里14号楼简山餐饮公司承租区域是否存在违建。简山餐饮公司主张承租区域内存在违建，依据生效民事判决、望京城管队卷宗材料等相关证据，在现有证据下法院对此无法采信。第二、简山餐饮公司未能办理经营所需证照手续与相关证明之间的关联性问题。简山餐饮公司主张龙世嘉德中心、龙世国际公司、侯明、王松涛未提供《房屋所有证明》、《经营场所证明》导致其未能办理营业执照，依据龙世嘉德中心、龙世国际公司、侯明、王松涛陈述，其确实未给简山餐饮公司提供上述证明，其行为违约，但是其上述行为是否导致简山餐饮公司不能取得营业执照需要进一步分析，双方于2016年5月签订涉案合同，但依据简山餐饮公司提供之证据显示其于2017年6月书面要求龙世嘉德中心等提供相关证明，后龙世嘉德中心对此亦予以反馈。同时，结合《回复》等相关证据，在此前提下，法院对简山餐饮公司主张因龙世嘉德中心原因造成不能取得营业执照，从而导致不能正常经营的主张不能采信。第三、违约问题。在上述两点前提下，2016年5月24日双方签订的《合作协议》、《合作协议备忘录》、《合作管理服务手册》系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。简山餐饮公司应于2017年6月10日前支付下一年度的全部租金，但其仅于2017年6月9日支付房租387630元，其主张龙世嘉德中心等违约在先，考虑到支付房屋租金系简山餐饮公司的主要合同义务、其向龙世嘉德中心等主张相关证明的时间、龙世嘉德中心的违约情形、反馈等，法院对简山餐饮公司该项主张不予采纳，简山餐饮公司未依约足额支付相应租金，其行为构成违约。关于解除2016年5月24日签订的《合作协议》、《合作协议备忘录》、《合作管理服务手册》一节，本诉和反诉中双方当事人均主张解除合同，结合违约情形、涉案场地收回时间等因素，故法院对此予以确认。针对本诉，关于返还保证金129210元一节，考虑到简山餐饮公司违约情形程度等，依据合同相关规定，法院对简山餐饮公司该部分诉讼请求不予支持。关于返还租金387630元一节，双方对涉案场地交接时间存在争议，考虑到简山餐饮公司提供的录音、停业时间、水电使用情况等，法院确定龙世嘉德中心应将上述租金退还简山餐饮公司；关于装修损失一节，鉴于上述意见，结合涉案合同约定，法院对简山餐饮公司该部分诉讼请求不予支持；关于经营损失一节，考虑违约情形、简山餐饮公司的证据等因素，法院对简山餐饮公司该部分诉讼请求不予支持。关于律师费一节，考虑涉案合同无相关约定、双方违约情形等因素，法院对简山餐饮公司该部分诉讼请求不予支持。关于连带责任一节。龙世国际公司自愿对龙世嘉德中心的债务承担连带责任，故法院对简山餐饮公司主张龙世国际公司承担连带责任予以支持。侯明、王松涛作为龙世嘉德中心原合伙人，按照法律规定，合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿，合伙人对合伙企业不能清偿的到期债务承担无限连带责任，现本案尚未符合合伙人承担连带责任的条件，故简山餐饮公司现主张侯明、王松涛承担连带责任法院暂不予支持。针对反诉，关于支付免收固定期收益129210元一节，考虑双方违约情形、涉案场地交回时间、保证金情况等因素，法院对此不予支持。关于水电费28927元一节，简山餐饮公司实际使用涉案场地产生的费用应由其承担，依据龙世嘉德中心等的相关证据，法院对此予以酌情确定。关于房屋占有使用费一节，鉴于法院对于交接的上述意见等，法院对龙世嘉德中心等该部分诉讼请求不予支持。关于违约金一节，考虑违约情形、保证金等因素，法院对此不予支持。据此，一审法院判决：一、解除北京简山餐饮管理有限公司与北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）于2016年5月24日签订的《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作协议》、《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作协议备忘录》、《北京龙世嘉德国际画材销售中心合作管理服务手册》；二、北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）、北京龙世国际画材有限公司于判决生效后七日内返还北京简山餐饮管理有限公司租金387630元；三、北京简山餐饮管理有限公司于判决生效后七日内支付北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）、北京龙世国际画材有限公司水电费26000元；四、驳回北京简山餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）、北京龙世国际画材有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费22006元，由北京简山餐饮管理有限公司负担14892元（已交纳），由北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）、北京龙世国际画材有限公司负担7114元（于判决生效后七日内交纳）。反诉受理费6136元，由北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）、北京龙世国际画材有限公司负担5911元（已交纳），北京简山餐饮管理有限公司负担225元（于判决生效后七日内交纳）。二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，按照龙世嘉德中心与简山餐饮公司签订的《备忘录》，龙世嘉德中心负责提供简山餐饮公司办理营业执照所需的产权方《房屋所有证明》及合作场地《经营场所证明》。龙世嘉德中心、龙世国际公司主张龙世嘉德中心在简山餐饮公司提出要求后积极提供《房屋所有证明》、《经营场所证明》并协助办理相关证照，不存在违约行为。但依据龙世嘉德中心、龙世国际公司、侯明、王松涛陈述，其确实未给简山餐饮公司提供上述证明，其行为构成违约。简山餐饮公司未依约足额支付相应租金，其行为亦构成违约。基于双方违约情形、涉案场地交回时间，结合简山餐饮公司提供的录音，简山餐饮公司停业时间、水电使用等合同实际履行情况，一审法院确认龙世嘉德中心退还简山餐饮公司租金，并对龙世嘉德中心、龙世国际公司要求简山餐饮公司支付免收固定期收益、房屋占有使用费、违约金的主张不予支持，并无不当。对龙世嘉德中心主张的水电费28927元，一审法院依据龙世嘉德中心提供的相关证据酌情确定为26000元，数额合理。因龙世国际公司自愿对龙世嘉德中心的债务承担连带责任，一审法院对简山餐饮公司主张龙世国际公司承担连带责任予以支持，亦无不当。综上所述，龙世嘉德中心、龙世国际公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22006元，由北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）、北京龙世国际画材有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 万丽丽审 判 员 沈 放审 判 员 玄明虎二〇二一年六月二十五日法官助理 陈亢睿法官助理 李延昭法官助理 向 玗书 记 员 王 艳