云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终794号上诉人（原审原告）：云南璀璨真我抗衰养生有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区矣六街道古渡口路琥珀河畔俊园Al2地块绿景园小区六栋一单元201室。法定代表人：刘丹洁，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈曦敏，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：白居飞，云南谣光律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：胡英，女，1963年3月19日生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：余艳，云南明泽律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人云南璀璨真我抗衰养生有限公司（以下简称：璀璨公司）因与被上诉人胡英房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初4057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。璀璨公司上诉请求：撤销云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初4057号民事判决，改判被上诉人退还履约保证金60000元。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人在履约过程中达成新的合意，双方一致同意解除协议，变更协议后上诉人不应按原协议承担违约责任。从上诉人一审提交的原股东张燕与被上诉人之间的通话录音可知，上诉人明确告知被上诉人无法继续履行《租房协议》，希望协商解除《租房协议》，磋商过程中，被上诉人表示愿意在合同未到期前解除协议，退还履约保证金，故双方已经解除原《租房协议》，原协议关于履约保证金和违约责任的约定丧失法律效力，在双方促成的新合意中并未约定扣押上诉人的保证金，被上诉人应将履约保证金退还上诉人。2.一审适用法律错误。违约责任的承担应当与违约行为造成的损失基本相当，上诉人违约行为没有造成被上诉人与履约保证相当的经济损失，且双方约定违约金过高，基于此被上诉人也不应扣押所有的履行保证金。上诉人提前与被上诉人协商解除《租房合同》，系基于契约精神给被上诉人充足的时间应对因违约造成的损失，上诉人事先告知的目的也是减少被上诉人的损失，双方解除《租房协议》后，案涉房屋并未闲置，被上诉人已将房屋出租给他人，双方协商解除合同的行为未造成被上诉人任何经济损失，解除合同后不妨碍被上诉人将案涉房屋在剩余租期内继续出租，房屋出租后依然有经济收益。双方虽在《租房合同》中约定违约责任，但要求上诉人承担10年违约风险过于苛刻，该风险与订立租房合同获得收益不匹配。根据合同法第一百一十三条、第一百一十四条的规定，一方违约造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，不得超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，一审判决不予退还全部履约保证金属适用法律错误，即便要求上诉人承担违约责任也应退还部分履约保证金。3.履行保证金实际系装修保证金，通话录音中被上诉人认可60000元的保证金性质不明确，且双方协商解除合同的同时，约定上诉人将房屋内的设备及装修留给被上诉人，被上诉人退还上诉人履约保证金60000元。综上，请求二审依法改判。被上诉人胡英辩称，1.根据民事诉讼法一事不二审的原则，不应受理本案的起诉。上诉人曾于2019年10月22日以本案同一原、被告，同一事实和同一诉讼请向蒙自市人民法院起诉，蒙自市人民法院作出（2019）云2503民初3648号民事裁定书驳回上诉人的起诉，上诉人并未上诉，该裁定书已发生法律效力。根据民事诉讼法第一百二十四条第一款五项的规定，上诉人重新起诉不应受理。胡英与上诉人之间未签订房屋租赁合同，双方无任何法律关系，胡英系与李曼芸签订《租房协议》，至于上诉人股东内部的事情与胡英无关，故上诉人主体不适格，应驳回其起诉。2.即便上诉人主体适格，其已构成违约，不应退还履约保证金。上诉人虽在电话中与胡英商谈提前解除协议，但双方就是否退还保证金、对上诉人提前终止合同给胡英造成的损失如何补偿并未达成协议，更未签订任何解除合同或变更合同，上诉人也未将房屋钥匙交还胡英，双方未作任何交接，原租房协议仍然有效，租房协议内容仍应执行。上诉人未按期交纳租金构成违约，其提前解除合同符合合同约定的提前解除合同不退款的约定，且案涉房屋于2020年5月才另行出租，房屋闲置的租金损失已超出履行保证金金额，故上诉人要求退还履约保证金缺乏事实和法律依据，故无论从程序还是实体方面，上诉人的主张均不能成立，请求二审予以驳回。璀璨公司向一审法院起诉请求：1.判令被告退还租房合同中的履约保证金60000元；2.判令被告承担案件受理费。一审法院认定事实：2016年4月19日，原告的原股东李曼芸与被告签订了《租房协议》，双方约定租赁被告位于蒙自市锦华路红竺园C区776号一层至三层的房屋作商业使用。《租房协议》第2条约定“租赁期限为壹拾年，自2016年5月1日至2026年7月31日止。其中，自合同签订之日起免租期为三个月，即由2016年5月1日至2016年7月31日止，免租期间不收取租金，但免租期间因乙方产生的水电费、人工费或其他相人费用，均由乙方承担。如免租期间，乙方发生违约导致合同解除或者终止的，则甲方有权以约定的租金为标准要求乙方据实际使用房屋的时间支付租金。保证金不退还。”第3条约定“租金按年缴纳，第一年至第三年为人民币拾贰万元整／年（120000／年）。第四年开始至第六年，以第三年为基数，每年按前年租金递增3%。第七年开始至第十年，以第六年租金为基数，每年按前年租金递增5%。前述租金必须是现金人民币交付甲方或转账给甲方指定的银行帐号，租赁期间乙方支付的租金为不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应缴交的一切税费由乙方缴纳（即开发票的税费），但甲方需协助乙方办理相关的手续”，第4条约定“履约保证金为人民币陆万元整（60000元）。第1年租金和保证金，乙方于合同签订之日交付给甲方，履约保证命在乙方没有违约的情况下，且合同期满终止后五个工作日内，由甲方无息退还。以后每年的租金应于上年7月31日前一次性支付。”第8条约定“甲方同意，乙方可将上述房屋转租，乙方不得无故中途停租退款。”协议签订后，原告的原股东杨薇霖通过信用社转账支付了保证金60000元给被告。被告交付房屋后，原告的原股东张燕、李曼芸、杨薇霖以从被告处租赁的房屋为公司住所共同出资设立“蒙自真我抗衰养生有限公司”。原告在经营过程中，于2018年11月2日将“蒙自真我抗衰养生有限公司”更名为“云南璀璨真我抗衰养生有限公司”。期间，对高级管理人员、投资人、法定代表人等事项进行了变更，张燕、李曼芸、杨薇霖先后退出，现为自然人独资公司，法定代表人刘丹洁。在合同履行过程中，原告按约定向被告交纳了前二年租金，第三年租金按约定应在2018年7月31日前一次性交纳，但原告在2018年11月4日、5日才三次交付。在合同履行过程中，原告提出合同不再继续履行，被告对此无异议，但认为是原告方不履行合同，对原告所交的保证金不予退还。2019年8月16日，原告的原股东张燕与被告再次协商，希望退还60000元保证金，但被告仍不同意退还。为此，双方发生纠纷，原告于2019年10月22日向蒙自市人民法院提起诉讼，要求退还保证金60000元。蒙自市人民法院以原告不能证实其享有退还保证金的权利，与本案无直接利害关系，主体不适格而作出（2019）云民初3648号民事裁定书裁定驳回起诉。驳回起诉裁定送达后，原告未上诉，该裁定书发生法律效力。2020年7月28日，原告再次提起诉讼，蒙自市人民法院审查后认为原告提起的诉讼，案件当事人、诉讼标的、诉讼请求与前案一致，作出（2020）云民初3022号民事裁定书，裁定不予受理。原告不服提起上诉，二审法院审理后认为一审法院不予受理本案错误，作出（2020）云25民终1440号民事裁定书，裁定撤销（2020）云民初3022号民事裁定书，指令蒙自市人民法院立案受理。一审法院认为，（一）关于本案是否属一事不二审，原告的起诉是否应当受理的问题。对于原告的起诉，蒙自市人民法院立案审查时虽作出不予受理的裁定，但该裁定已被二审法院撤销，并指令立案受理，蒙自市人民法院立案受理的依据是上级法院的生效裁定，对原告的起诉予以受理。（二）关于璀璨公司是否具备原告的主体资格的问题。蒙自市人民法院作出的（2019）云民初3648号民事裁定书，并未进行实体审理，本案原告的起诉，红河州中级人民法院作出的（2020）云25民终1440号民事裁定书认定原告在本案中提交新的证据可以认定，璀璨公司在成立前的股东李曼芸与被告签订的《租房协议》，所租房屋由原告使用，履约保证金6000元由原告交纳，原告作为与本案有利害关系的当事人，其起诉要求被告退还履约定保证金的诉讼主体适格，且不属《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定的情形，据此，认定璀璨公司具备本案原告的主体资格。（三）关于原告退还保证金的主张是否应予支持的问题。虽然原告向被告交纳了60000元的履约定保证金，但根据《租房协议》第4条“履约保证金为人民币陆万元整（60000元）。第1年租金和保证金，乙方于合同签订之日交付给甲方，履约保证金在乙方没有违约的情况下，且合同期满终止后五个工作日内，由甲方无息退还。以后每年的租金应于上年7月31日前一次性支付”以及第8条“甲方同意，乙方可将上述房屋转租，乙方不得无故中途停租退款”的约定，被告退还原告60000元保证金的前提是在原告没有违约且合同期满的情况下，而原告并未按约定履行十年的租期，中途停租，违反约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，应承担违约责任。同时，原告无证据证实所主张的60000元保证金被告应予退还，对其请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第一、二款的规定，判决：“驳回原告云南璀璨真我抗衰养生有限公司的诉讼请求。本案案件受理费650元，由原告云南璀璨真我抗衰养生有限公司负担。”二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审审理查明的案件事实与一审查明事实一致。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人胡英是否应当退还上诉人璀璨公司履约保证金60000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉《租房协议》虽系李曼芸与被上诉人胡英签订，但李曼芸系上诉人璀璨公司名称变更前的公司原始股东，其租赁的房屋实际用于成立蒙自真我抗衰养生有限公司（璀璨公司原名称）从事美容经营服务，即案涉房屋实际系上诉人租赁使用，《租房协议》履行过程中，虽然上诉人股东股权、公司性质、公司名称及公司住所地等先后发生变更，但该变更并不影响《租房协议》的继续履行。《租房协议》系双方的真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并生效，对双方均具法律约束力。《租房协议》第4条约定：“履约保证金为人民币陆万元整（60000元）。第1年租金和保证金，乙方于合同签订之日交付给甲方，履约保证金在乙方没有违约的情况下，且合同期满终止后五个工作日内，由甲方无息退还......”，第8条约定：“甲方同意，乙方可将上述房屋转租，乙方不得无故中途停租退款”，即双方协议约定退还60000元履约保证金的前提系上诉人无违约且合同期满的情况下，本案上诉人中途退租已构成违约，故上诉人要求退还履约保证金60000元的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人璀璨公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人云南璀璨真我抗衰养生有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 王 鹏审判员 宋安娥二〇二一年六月二十一日书记员 赵玉婷