黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终4169号上诉人（原审被告）：王景丽，女，1990年3月28日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：杜美英（系王景丽的母亲），住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨新东方物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区军民街**立汇美罗湾**。法定代表人：张洪全，总经理。委托诉讼代理人：靳海波，男，该公司法务部主任。原审第三人：黑龙江辰能物业管理有限责任公司，住所，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区长江路**div>上诉人王景丽因与被上诉人哈尔滨新东方物业管理有限责任公司（以下简称新东方物业公司）、原审第三人黑龙江辰能物业管理有限责任公司（以下简称辰能物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初13171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王景丽上诉请求：1.撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初13171号民事判决，判决新东方物业公司退还王景丽2013年-2019年所交的物业服务费；2.本案全部诉讼费由新东方物业公司承担。事实和理由：一、新东方物业公司所诉王景丽拖欠2013年2月1日-2016年12月31日物业服务费不符合事实。1.王景丽的四套商服一直出租，物业服务费由承租方交纳，王景丽每年亲自核查承租人交纳物业服务费的收据，不存在拖欠的情况。2.承租方交纳2014年及2017年物业服务费时，新东方物业公司并没有要求补交上年所欠物业服务费，由此可以佐证王景丽2013年、2015年及2016年的物业服务费已经交纳。3.假设王景丽拖欠2013年、2015年及2016年的物业服务费，新东方物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效期。二、一审法院不支持王景丽关于诉讼时效的抗辩，系认定事实不清，适用法律错误。物业公司不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效的制约。物业服务合同是委托合同的一种，应归属于继续性合同。继续性合同的特点就是由一个整体的合同来固定着双方大概的合同权利义务，随着时间的推移，产生新的权利义务。每一个时间推移所产生新的权利义务具有相对独立性，构成一个相对独立的债权债务。因此，在这种情况下适用诉讼时效就不应该以整个合同一体适用，而应该就每个相对独立的履行部分来个别计算，分别适用诉讼时效，新东方物业公司不能违法延长诉讼时效。三、新东方物业公司并没有履行相关维修、养护、管理和维护的义务，应承担相应的赔偿责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”王景丽商服入口大门位于小区外围，近年来从未享受到物业公司的任何服务，而且王景丽在一审中列举了诸如天棚和房檐漏水、下水堵塞、卫生间漏水、外墙脱落、阶梯破损等大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以与本案不属同一法律关系，不予处理，使新东方物业公司逃避了违约责任。王景丽交纳物业服务费却没有享受到应有的服务，还遭受了财产损失和精神损失。即便如此，王景丽仍然按比居民高一倍多的比例交纳了物业服务费。综上所述，王景丽已经交纳了物业服务费、新东方物业公司的诉求已超过诉讼时效，且新东方物业公司不履行合同义务和责任，应承担违约责任。请求二审法院支持王景丽的全部上诉请求，维护王景丽的合法权益。新东方物业公司辩称，王景丽拖欠物业服务费25,871.84元事实清楚，证据充分。根据法律规定，当事人约定同一期债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案新东方物业公司享有的债权最后一期届满为2016年12月31日，新东方物业公司于2019年11月6日起诉王景丽交纳物业服务费并未超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，王景丽的上诉理由不能成立，请求驳回王景丽的上诉请求，维持一审判决。辰能物业公司未答辩。新东方物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王景丽交纳2013年2月1日至2016年12月31日拖欠物业服务费25,871.84元，违约金3000元，共计28,871.84元；2.案件受理费由王景丽承担。一审法院认定事实：2010年4月2日，黑龙江立汇房地产开发有限公司与辰能物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由辰能物业公司对立汇?美罗湾小区提供前期物业管理服务，合同约定了物业基本情况、服务内容与服务标准、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、合同的生效、违约责任等方面内容。其中第五条对物业服务费进行了约定，具体为：多层住宅0.68元/月/平方米，高层住宅0.90元/月/平方米，商服物业1.20元/月/平方米（建筑面积）。电梯费：二层为标准层的，二层起价45元/月/户，每增加一层增加一元；三层为标准层的，三层起价，46元/月/户，每增加一层增加一元钱。2012年11月27日起，哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会与辰能物业公司连续签订三份《物业服务合同》，约定继续由辰能物业公司对立汇?美罗湾小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准未变，2016年12月31日合同期满。2019年7月2日，辰能物业公司与新东方物业公司签订《债权交易合同》，约定辰能物业公司将其在立汇?美罗湾小区持有的债权转让给新东方物业公司，并在报纸上进行了公告。王景丽在庭审中自认系哈尔滨市香坊区立汇?美罗湾小区一期27号楼1单元15、16、17、18号商服的所有权人。新东方物业公司、王景丽均当庭确认四个商服每年缴纳的物业费数额为8,875.20元。另外，新东方物业公司当庭举示了王景丽于2012年2月1日至2015年1月31日的物业费交费票据（四个商服）；王景丽当庭举示了其本人于2017年1月1日至2019年12月31日的物业费交费票据（四个商服）。故王景丽拖欠新东方物业公司物业费的期间具体为：2013年2月1日至2014年1月31日、2015年2月1日至2016年1月31日、2016年2月1日至2016年12月31日（已扣除2014年2月1日至2015年1月31日期间王景丽已缴纳的四个商服的物业费数额）。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《哈尔滨市物业管理条例》第四十六条规定：“未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届，任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时，由社区居委会代行业主委员会职责，对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。”黑龙江立汇房地产开发有限公司作为建设单位与辰能物业公司签订《前期物业服务合同》符合法律法规的相关规定，依法成立并发生法律效力。因立汇?美罗湾小区1-4期整体楼盘至今均未成立业主委员会，故该小区所在地的社区居委会即哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会代行业主委员会职责与辰能物业公司签订物业服务合同符合法律法规的相关规定，合同依法成立并发生法律效力，对立汇?美罗湾小区的所有业主均具有约束力。故王景丽作为哈尔滨市香坊区立汇?美罗湾小区一期27号楼1单元15、16、17、18号商服的所有权人，与辰能物业公司之间形成了物业服务合同关系。辰能物业公司进驻该小区提供物业管理，投入了相应的人力、物力和财力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业管理服务费的权利，王景丽应履行交纳物业服务费的义务，故新东方物业公司接受辰能物业公司的债权转让之后有权要求王景丽给付物业服务费，故对新东方物业公司要求王景丽支付自2013年2月1日至2014年1月31日、2015年2月1日至2016年1月31日、2016年2月1日至2016年12月31日的物业服务费25,871.84元的诉请予以支持。关于新东方物业公司要求王景丽支付违约金的问题。结合该小区同类型案件中，有业主举示视频、照片，可以证实新东方物业公司在物业服务质量方面存在一般瑕疵，故对新东方物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。关于王景丽抗辩的不予维修房屋的问题。因与本案不属同一法律关系，故不予处理。关于王景丽抗辩已向新东方物业公司交纳物业服务费的问题。新东方物业公司、王景丽举示的物业服务费交费票据（四个商服），可相互印证证实王景丽未向新东方物业公司交纳2013年2月1日至2014年1月31日、2015年2月1日至2016年1月31日、2016年2月1日至2016年12月31日期间的物业服务费25,871.84元的事实，故对王景丽的该抗辩理由不予支持。关于王景丽抗辩的新东方物业公司的请求已超过诉讼时效的问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此，要求业主给付物业服务费用的诉讼时效应自双方终止物业服务合同之日起算。本案中，辰能物业公司系2016年12月31日退出立汇?美罗湾小区，诉讼时效应自该时间起算，故该债权并未超过诉讼时效，债务应当履行，王景丽的该抗辩理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、王景丽于判决生效之日给付新东方物业公司自2013年2月1日至2014年1月31日、2015年2月1日至2016年1月31日、2016年2月1日至2016年12月31日的物业服务费25,871.84元；二、驳回新东方物业公司的其他诉讼请求。案件受理费260.90元，由王景丽负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审查，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，黑龙江立汇房地产开发有限公司作为建设单位与辰能物业公司签订的《前期物业服务合同》及哈尔滨市香坊区黎明街道办事处立汇社区居民委员会与辰能物业公司签订的《物业服务合同》符合法律法规的相关规定，合同依法成立并发生法律效力，对立汇?美罗湾小区的全体业主具有约束力。辰能物业公司在投入了相应的人力、物力和财力，履行了物业服务义务的同时，依法享有向业主收取物业服务费的权利。王景丽作为立汇?美罗湾小区一期27号楼1单元15、16、17、18号商服的所有权人，应履行交纳物业服务费的义务。新东方物业公司接受辰能物业公司的债权转让之后有权要求王景丽给付拖欠的物业服务费。新东方物业公司和王景丽提供的证据相互印证，能够充分证实王景丽拖欠2013年2月1日至2014年1月31日、2015年2月1日至2016年1月31日、2016年2月1日至2016年12月31日的物业服务费25,871.84元的事实。王景丽虽主张不拖欠物业服务费，但未提供充分证据予以证实，其主张依据不足，本院不予支持。关于新东方物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。因辰能物业公司与王景丽的物业服务合同关系属于持续履行状态，物业费亦是持续发生的，故诉讼时效期间应从双方终止物业服务合同关系之日起计算。辰能物业公司2016年12月31日退出立汇?美罗湾小区，诉讼时效应自该时间起算，因此，新东方物业公司要求王景丽给付物业服务费的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于王景丽主张物业公司未履行维修、管理和维护的义务，应承担相应赔偿责任的问题，因与本案不属于同一法律关系，王景丽可另行主张权利，一审法院不予处理并无不当。综上所述，王景丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费261元，由上诉人王景丽负担。本判决为终审判决。审判长  侯守东审判员  赵丹晖审判员  尹红杰()二〇二一年六月十六日法官助理宛吟竹书记员李迪