北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7170号上诉人(原审原告,反诉被告)：王义峰，男，1957年4月29日出生。委托诉讼代理人：付岩，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人(原审被告,反诉原告)：夏金勤，男，1982年12月24日出生。委托诉讼代理人：徐涛，男，1977年10月23日出生。上诉人王义峰因与被上诉人夏金勤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初50122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王义峰上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.驳回夏金勤的诉讼请求，改判支持王义峰一审的诉讼请求，即“1.确认双方在2020年1月16日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月18日解除；2.夏金勤支付提前退租的违约金16000元；3.夏金勤支付租金补偿金10666.66元；4.夏金勤支付2020年2月15日至2020年5月18日期间水费和电费1610元；5.夏金勤赔偿经济损失2929元（包括洗衣机维修费349元、空调和马桶维修费580元、沙发维修费2000元）；6.夏金勤赔偿2020年5月19日至5月26日期间租金损失4266.64元。”3.本案一审、二审的诉讼费用全部夏金勤承担。事实和理由：一、一审法院存在多处重大事实认定错误，甚至认为链家公司的中介经纪人王笑梅是上诉人王义峰的母亲，必须予以依法纠正！二、一审法院主观断案，望文生义，在本案解除权认定存在重大错误。三、夏金勤2020年5月18日主动搬离房屋，系因疫情导致房租降价，其想租赁更便宜的房屋。四、一审法院不顾上诉人的合法诉讼权利，不询问证人，不查明事实，属于程序违法。夏金勤辩称，同意一审判决，不同意王义峰的上诉请求和理由。王义峰向一审法院起诉请求：1．确认双方在2020年1月16日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月18日解除；2．夏金勤支付提前退租的违约金16000元；3．夏金勤支付租金补偿金10666.66元；4．夏金勤支付2020年2月15日至2020年5月18日期间水费和电费1610元；5．夏金勤赔偿经济损失2929元（包括洗衣机维修费349元、空调和马桶维修费580元、沙发维修费2000元）；6．夏金勤赔偿2020年5月19日至5月26日期间租金损失4266.64元。夏金勤向一审法院提出反诉请求：1.王义峰支付2020年2月4日至2020年5月17日期间取暖费4998.67元；2.王义峰支付单方解除合同的违约金30933.33元（提前收回房屋的违约金16000元＋租金补偿金14933.33元）；3.王义峰返还押金16000元。一审法院认定事实：涉案×号房屋所有权于2010年6月9日登记在王义峰名下。2020年1月16日，王义峰作为出租人、夏金勤作为承租人经麦田公司居间，签订《北京市房屋租赁合同》，约定：夏金勤向王义峰承租×号房屋，用于居住；租赁期限自2020年2月15日至2021年2月14日；租金为16000元／月，支付方式为押一付三，首期租金及押金应于2020年1月16日支付，此后租金于2020年5月8日、8月8日、11月8日支付；押金16000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由夏金勤承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给夏金勤；租赁期内，王义峰负担供暖费、物业管理费，夏金勤负担其他费用；夏金勤存在未按照约定支付租金达10日的行为，王义峰有权单方解除合同收回房屋；除第九条约定情形外，租赁期内王义峰提前收回房屋，应提前30日通知，扣除夏金勤应承担的各项费用后，将剩余租金及押金返还夏金勤，并按月租金的100％支付违约金；夏金勤提前退租的，应提前30日通知，并按月租金的100％支付违约金，王义峰有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还夏金勤，不足部分夏金勤应补足；如王义峰未提前30日通知，则不足30日的部分需按日租金100％标准支付夏金勤租期补偿金；如夏金勤未提前30日通知的，则不足30日部分，需按日租金100％标准支付租金。上述合同签订后，夏金勤向王义峰支付押金16000元，并支付租金至2020年5月14日。2020年5月16日，夏金勤在内容为：“本人夏金勤承诺于2020年5月18日前搬离位于北京市朝阳区六里屯×号楼×层×房间，如未搬离，屋内所有物品视为放弃，并承诺每逾期一日，按照日租金5000（伍仟元）人民币支付房屋所有人王义峰”的承诺书上签字确认。夏金勤于2020年5月18日腾退涉案房屋，并将钥匙交付麦田公司工作人员。诉讼中，夏金勤另主张王义峰之子王浩于2020年5月16日带麦田公司工作人员强行进入×号房屋，以其未交纳房屋租金为由要求其腾退房屋，并询问“孩子还要不要好了”，考虑到自身安全，其在上述承诺书中签字确认。夏金勤就其上述主张提交了《110接处警记录》、询问笔录等证据予以佐证，其中《110接处警记录》显示，夏金勤配偶何巍于2020年5月16日10时11分报警称：“在六里屯丽水家园×号楼×，房东带人堵我们门，因为之前有合同纠纷，现在房东非要让我们搬走”，“报警人”栏列有何巍、王浩二人，“反馈情况”栏载明：“经了解报警人与房主之间退租问题发生纠纷，现场无其他情况，现双方自行协商解决，民警现场已告知”。王义峰认可上述证据材料的真实性，称其子王浩曾于5月16日至×号房屋处，但系因夏金勤未在5月8日交纳下一期租金，故其委托王浩至房屋处协商，王浩提出“不交纳租金就走”，夏金勤同意并签署了上述承诺书。王义峰另主张夏金勤承租房屋期间未交纳水电费合计1610元，并就此提交了照片4张、网页截屏、微信聊天记录。以上证据均无原始载体。其中，照片拍摄内容为电表和水表，电表显示透支446.5元和454.17元，未显示电表所属房屋、照片拍摄时间，水表显示77立方米，另一照片王义峰亦主张为水表，显示数字为48，与显示为77立方米的水表外形不同。网页截屏显示缴费编号为×××的用户2020年1月欠费10元、3月欠费85元、5月欠费170元、7月欠费60元，朝阳区六里屯北里甲×楼×缴费编号为×××。手机截屏显示，某用户（未显示姓名）于2020年8月30日交纳电费455元、水费1155元，合计1610元。微信聊天记录显示，王笑梅（王义峰主张为其母亲）于2020年8月30日要求某人（未显示姓名，王义峰主张为麦田公司工作人员）代为交纳水电费，同日对方回复：“一共1610，已经都不欠费了”。夏金勤对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，但认可其未交纳承租期间的水电费。王义峰另主张夏金勤承租房屋期间造成洗衣机、空调、马桶、沙发损坏，其维修上述家具家电支出2929元，并就此提交了照片3张，拍摄内容分别为沙发和厨柜。夏金勤对上述证据的真实性不予认可并主张并非其损坏。王义峰未就其所述的维修费用举证证明。王义峰另主张夏金勤虽于2020年5月18日腾退了房屋，但未交接电卡，故其于2020年5月19日至5月26日补办电卡，影响房屋出租，夏金勤应赔偿其该期间的租金损失4266.64元。王义峰就其上述主张提交了《房屋租赁合同》、房屋交接清单、微信聊天记录。夏金勤对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。夏金勤主张双方约定王义峰应负担取暖费，但王义峰拒绝负担，导致其无法享受取暖待遇，应按照每天24小时、每小时耗气1.4立方米、每立方米2.61元的标准计算支付2020年2月4日至3月31日期间的取暖费。夏金勤就其上述主张提交了网页截屏（北京市天然气销售价格通知）、视频资料予以佐证。王义峰对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王义峰与夏金勤所签《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，无法定无效情形，应认定为合法有效，当事人应依约履行。诉讼中，双方均称上述租赁合同于2020年5月18日解除，法院对此予以确认。关于租赁合同解除的原因。根据《北京市房屋租赁合同》约定，夏金勤应于2020年5月8日支付第二期租金，如未按照约定支付租金达10日，王义峰有权单方解除合同收回房屋，即5月19日起王义峰享有解除权。诉讼中，王义峰自认曾委托其子王浩于2020年5月16日至×号房屋处要求夏金勤支付第二期租金，并提出“不交纳租金就走”。据此，可认定王义峰在5月16日向夏金勤提出了解除合同。而其时王义峰并不享有解除权，故王义峰在5月16日提出解除合同构成违约。根据合同约定，租赁期内王义峰提前收回房屋，应提前30日通知，并按月租金的100％支付违约金，如未提前30日通知，则不足30日的部分需按日租金100％标准支付夏金勤租期补偿金。据此，夏金勤要求王义峰支付提前收回房屋的违约金16000元和租金补偿金14933.33元的请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。王义峰要求夏金勤支付提前退租的违约金和租金补偿金的请求，法院不予支持。关于王义峰主张的洗衣机、空调、马桶、沙发维修费用，因王义峰未就其所主张的财产损失情况举证证明，故法院对其请求不予支持。关于王义峰主张的租金损失，夏金勤虽在腾退房屋后未向王义峰返还电卡，但电卡仅为购电使用，并不影响房屋正常出租、使用，且王义峰亦未就其实际损失举证证明，故王义峰据此要求夏金勤赔偿其租金损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于王义峰主张的水电费。王义峰虽就其所述夏金勤未交纳电费455元的主张提供了手机截屏和电表的照片，但上述证据均无原始载体，且2张电表照片所显示的电费数额不同一，亦未显示有拍摄时间和电表所属房屋信息，手机截屏也未显示有交费人、所交电费对应的房屋以及用电期间，故法院对王义峰提交的上述证据的真实性及其上述主张均不予采信。王义峰要求夏金勤负担电费455元的请求，法院不予支持。关于水费，王义峰提交了照片和网页截屏，其中网页截屏显示涉案×号房屋缴费编号为×××，该用户在2020年2月至5月期间存在3月欠费85元、5月欠费170元。夏金勤虽对上述证据的真实性不认可，但自认未交纳承租期间的水费，诉讼中亦未提供相反证据予以佐证，故法院对王义峰提供的网页截屏的真实性以及王义峰所述夏金勤拖欠2020年3月、5月水费的主张予以采信；网页截屏所显示的剩余欠费期间并非夏金勤占有使用房屋期间，王义峰要求夏金勤负担该部分水费的请求缺乏依据，法院不予支持。此外，根据双方约定，租赁期满或合同解除后，夏金勤所交纳的押金16000元，先行折抵应由夏金勤承担的租金、费用及违约赔偿责任，剩余部分无息返还，据此，法院将夏金勤应负担的水费在此进行折抵，并确定由王义峰向夏金勤退还押金15745元。根据双方所签租赁合同约定，王义峰应负担租赁期内的供暖费、物业管理费。王义峰虽主张合同存在书写错误，但夏金勤对此不予认可，王义峰亦未就此举证证明，故法院对其主张不予采信。根据上述约定，王义峰应负担租赁期内的供暖费，即实际发生的供暖费，故夏金勤以其未享受到供暖待遇而要求王义峰按照每天24小时、每小时耗气1.4立方米、每立方米2.61元的标准计算支付取暖费的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决如下：一、王义峰与夏金勤在二○二○年一月十六日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○二○年五月十八日解除；二、王义峰于判决生效之日起七日内给付夏金勤提前收回房屋的违约金一万六千元、租金补偿金一万四千九百三十三元三角三分；三、王义峰于判决生效之日起七日内退还夏金勤押金一万五千七百四十五元；四、驳回王义峰的其他诉讼请求；五、驳回夏金勤的其他反诉请求。一审案件受理费1945元，由王义峰负担1920元（已交纳），由夏金勤负担25元（于判决生效之日起七日内交纳）。反诉费549元，由王义峰负担65元（已交纳），由夏金勤负担484元（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，王义峰提交：证据1.其儿子王浩与中介人员吴永强的聊天记录，证明是夏金勤在5月4日先提出不租房的。证据2.王笑梅的链家中介身份的截图，证明王笑梅是中介，不是王义峰的母亲。夏金勤不认可王义峰提交的上述证据，并称自己给中介说供暖费应该王义峰负担，如果王义峰不负担，应该把押金退给我，我没有提出不租房，我不认识王笑梅。另查，王笑梅并非王义峰之母。本院查明其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为夏金勤于5月4日是否曾表示过单方解除合同以及2020年王浩所提“不交租金就走”是否构成单方解除合同。王义峰主张夏金勤于5月4日向吴永强主动表示单方解除合同，对此，本院认为不应成立，理由如下：第一，王义峰所提供的王浩与吴永强微信聊天记录中，虽有“刚才租户说租户这边不租了”等内容，但该内容系吴永强转述，系传闻证据，且“听租户意思是不租了”等内容来看，吴永强本身对自夏金勤处所听到的内容，具有不确定性，夏金勤亦不予认可，故本院不予采信上述证据；第二，因王义峰未依约负担供暖费，故即使夏金勤表示退租意思，应理解为其行使相应抗辩权。2020年王浩所提“不交租金就走”构成单方解除合同，理由如下：第一，依据双方合同约定，夏金勤应于2020年5月8日支付第二期租金，如未按照约定支付租金达10日，王义峰有权单方解除合同收回房屋，即5月19日起王义峰享有解除权；第二，若夏金勤未依约给付租金，王义峰依据合同约定向夏金勤主张合同权利即可，无必要提前向夏金勤核实是否预期违约；第三，王义峰对于王浩带多人与夏金勤“沟通”所谓是否预期违约以及签订显失公平的承诺书等事项，未做出合理解释，综合本案证据，可以确定夏金勤之所以签订承诺函并搬离房屋，并非其自愿、平等情形下所为。综上，一审法院认定王义峰在5月16日向夏金勤提出了解除合同，而此时王义峰并不享有解除权，故王义峰在5月16日提出解除合同构成违约，并无不当，本院予以维持。一审法院有关王义峰构成违约以及洗衣机、空调等损失的认定和相关论述正确，本院不予赘述。另，王义峰所提夏金勤为租更便宜的房屋而主动搬离房屋等上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，王义峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3890元，由王义峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  玄明虎审 判 员  万丽丽审 判 员  沈 放二〇二一年六月二十九日法官助理  陈亢睿法官助理  卢圆圆法官助理  向 玗-10--1-