湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初3876号原告：宁乡和安物业管理有限公司，住所地宁乡市玉潭镇紫金路（紫金公路1单元1306房）。法定代表人：唐博文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，系该公司法务。被告：何辉，女，1987年8月7日出生，汉族，居民，住湖南省。被告：高军，男，1980年2月24日出生，汉族，居民，住湖南省。原告宁乡和安物业管理有限公司（以下简称“和安物业公司”）与被告高军、何辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告的代理人钟波、被告何辉、高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和安物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付物业管理费13797元、城市生活垃圾处理费538元，增压费161元，违约金1000元，共计人民币15496元；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：原告与湖南腾翔房地产开发有限公司分别于2013年10月8日和2015年10月10日及2017年10月31日签订了三份《华都丽景物业服务合同》，合同约定由原告向湖南腾翔房地产开发有限公司的小区提供物业管理服务，合同期限为六年，即自2013年11月1日起至2019年10月31日止。另2019年10月6日与湖南腾翔房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，即自2019年11月1日起至2020年11月1日止，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，业主和物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金，被告系上述物业18-501号的业主，物业面积133.69㎡，物业收费标准为1.2元/月/平方米计算，按约定应向原告缴纳从2014年3月18日至2021年5月18日的物业管理费用人民币13797元，城市垃圾费538元，增压费161元，违约金1000元，被告一直拒缴费。被告高军、何辉共同辩称，一、本人于2013年5月18日买入华都丽景18栋501室，于2015年4月27日交房。交房时交装修押金2000元，装修垃圾清运费267元，出入证工本费25元，已交2013年5月18-2014年5月18日物业费1500元，装修管理费160元。以上费用均有单据凭证。1、本人于2015年5月装修期间，于10月因楼顶质量问题，又重新返工将顶面铲除，重新做涂料，而这一情况物业早就知情，同一栋4楼装修顶面脱落早就反映给物业过。而因物业隐瞒房屋质量问题造成我们装修损失两万余元。本人要求物业及开发商赔偿此部分损失。2、本人装修期间以及装修后垃圾物业无人管理，装修后一个多星期后仍无人处理，最后由本人请2名工人用自家面包车运走。请问物业我们所出的装修垃圾清运费又是做何用的？3、2013年5月18日-2014年5月18日本人还未交房，而这一日期为本人签订购物合同的日期，难道签订购房后即刻就产生物业费了？4、自从2016年11月入住华都丽景以来，楼道门禁系统就一直处于瘫痪状态，楼道门一直不能关，给我们生活安全带来很大隐患。5、本人于2016年至2019年入住华都丽景以来，公共区域卫生经常无人管理，房屋旁杂草丛生，楼梯梯道灰尘满满，根本没有小区管理的感觉。6、本人与物业服务合同早已过期，后期服务合同本人从未与物业公司续签。二、物业服务第4条，公共绿化养护和管理，本小区未有过半点绿化，请问绿化管理费又从何而来，这部分费用应从管理费中去除。三、物业服务第5条协助维护秩序，包括安全监控，巡视，门岗执勤，对车辆（包括自行车）停放进行管理：本小区从未有过宝安人员巡逻，监控也形同虚设，好多次邻居车辆被划调监控却得不到任何帮助，因监控一直就没用或是坏的只是装样子。消防通道，入户厅人行通道，逃生通道长期被车辆堵塞，经常出入家门都必须绕道，不仅给我们生活带来很大不便，更给我们生活安全带来极大隐患。四、不履行制止并报告不法行为义务。2003年6月8日颁布的《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域违反有关治安，环保，物业装饰，装修和使用等方面法律，法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时有关行政管理部门报告。”1、“华都丽景二期工程”建设项目竣工联合验收会议经要明文规定，华都丽景商用房不得做高噪声娱乐，工艺修车，门面不能有餐饮行业。2、目前华都丽景成了名副其实的夜宵城。从二期之前有“在一超时尚餐厅”后更名为“香辣小厨”，“楚一品”，“蚝小仙”，“串烧”等，后来从3栋至19栋夜宵店接二连三，甚至物业办公室楼下的“朋友之家”也在这经营有6年余多。3、物业这种明知故犯的行为已严重侵犯业主居住权，本人及家中老母（老母亲身患脑梗高血压〕因无法承受高噪音生活环境于2020年6月已搬家至朝霞苑居住。吵闹声有视频为据。本人要求物业赔偿精神损失费8万元整。综上所述答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为及赔偿前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来了一定经济损失和精神损害。根据合同法有关于履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。物业公司乱扣费，答辩人是2015年5月交房，物业公司收取了2000块押金和2013年5月至2014年5月份1500元的物业费，装修垃圾费267元，出入证工本费25元。2015年5月刚好是答辩人签订购房合同的日期。搞装修的时候楼顶质量有问题，物业知道这个情况，但是没有告诉答辩人，答辩人后面自己去解决的，还损失了2万元钱。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：2013年10月8日湖南腾翔房地产开发有限公司与原告签订的《华都丽景物业服务合同》约定物业服务费收费标准为按照物价部门核准收费标准收费，服务期限为：2013年11月1日至2015年10月30日。2015年10月10日湖南腾翔房地产开发有限公司与原告签订的《华都丽景物业服务合同》约定物业服务费收费标准为住宅0.7元／月·平方米，服务期限为：2015年11月1日至2017年10月30日。2017年10月31日湖南腾翔房地产开发有限公司与原告签订《华都丽景前期物业服务合同》约定物业服务费收费标准为住宅0.7元／月·平方米，服务期限为：2017年11月1日至2019年10月31日。2019年10月6日湖南腾翔房地产开发有限公司与原告签订《华都丽景前期物业服务合同》物业服务费收费标准为电梯住宅1.2元／月·平方米，服务期限为：2019年11月1日至2020年11月1日。被告高军、何辉系原告所服务的位于××乡××路华都丽景17,18栋18-501室房屋的业主，房屋建筑面积116.31㎡，房屋为电梯住宅。被告已将物业费交至2014年5月18日，后经原告书面催收，被告仍未交纳。另，根据宁乡市环境卫生维护中心的委托，由原告代收华都丽景小区住户2014-2018年城市生活垃圾处理费，标准为75元/户/年，庭审中，高军、何辉对原告主张的生活垃圾处理费无异议。再查，根据原告在本院所涉华都丽景小区的其他物业服务合同纠纷案件及被告提交的照片等证据可知，原告在物业服务合同约定期限即2013年11月1日至2020年11月1日向华都丽景小区提供物业服务期间，存在消防设施的维护与保养不到位、安全监控与门禁不到位、门岗执勤与巡逻不到位、对小区摩托车停放及小区摆摊设点管理不到位、对违规搭建的行为劝阻不力、消防通道堵塞疏通不及时等服务质量问题。上述事实，有不动产产权信息情况表、两份《华都丽景物业服务合同》、两份《华都丽景前期物业服务合同》、宁乡县发展和改革局价格核定表、律师函及照片、授权委托书、被告提交的收款收据、照片等证据及到庭当事人的庭审陈述等材料在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，湖南腾翔房地产开发有限公司作为建设单位与原告和安物业公司依法签订的两份《华都丽景物业服务合同》、两份《华都丽景前期物业服务合同》对华都丽景小区全体业主具有拘束力。原告和安物业公司依据合同约定对该小区提供了物业服务，并对被告欠交的物业管理费进行了书面催收，被告作为小区业主，应依约向原告交纳物业管理费，但原告在合同期限内未能依据合同约定完全履行，存在服务质量问题，本院酌情将物业管理费予以减少20%。被告辩称2013年5月18日-2014年5月18日本人还未交房不应缴纳物业费，但其提交的收款收据显示该时段物业费被告已缴纳，且原告予以接受，对于被告已缴纳的物业费部分本院不再处理。2013年的《华都丽景物业服务合同》约定的收费标准并不明确，被告提交的前期物业费收款收据显示2013年5月18日至2014年5月18日期间缴纳物业费为1500元，结合2015年、2017年物业服务合同约定收费标准为0.7元/㎡/月，本院根据有利于被告的原则认定2015年11月1日之前的物业费收费标准为0.7元/㎡/月；后段费用按照《华都丽景物业服务合同》及《华都丽景前期物业服务合同》的约定的收费标准计算；经核算，被告应向原告支付2015年5月19日至2020年11月1日期间的物业管理费5463.1元（0.7元/㎡/月×133.69㎡×52.4个月×80%+1.2元/㎡/月×133.69㎡×12个月×80%）；原告主张2020年11月1日之后的物业服务费，但无合同或其他证据足以证实，本院对该阶段费用不予支持。被告高军、何辉对生活垃圾处理费无异议，故本院对原告主张的2014-2018年城市生活垃圾处理费375元部分予以支持。关于增压费，合同中并未明确约定，原告提交的证据也无法证实增压费的实际产生时间，证据不足，本院不予支持。关于违约金，原告服务本身存在不尽完善之处，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。公告费未实际产生，本院不予支持。被告辩称精神损失的10万元和2万元的装修损失费等，但没有提供证据证实，被告可另寻合法途径维护其合法权益；关于装修押金的退还，被告可寻合法途径向原告主张。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定解聘原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告高军、何辉在本判决生效之日起五日内向原告宁乡和安物业管理有限公司支付物业管理费5463.1元、城市生活垃圾处理费375元，合计5838.1元；二、驳回原告宁乡和安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94（已减半收取），由原告宁乡和安物业管理有限公司负担59元，由被告高军、何辉负担35元。本判决为终审判决。审判员  谢苗苗二〇二一年六月二日书记员  谢 露附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。