山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁16民终1531号 上诉人（原审原告）：吴文波，男，1962年12月20日出生，汉族，住无棣县。 委托诉讼代理人：张玉兰，山东棣洲律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李玉璋，男，1951年7月13日出生，汉族，住无棣县。 委托诉讼代理人：宋龙先，山东英天律师事务所律师。 上诉人吴文波、李玉璋因不当得利纠纷一案，不服山东省无棣县人民法院（2020）鲁1623民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴文波上诉请求：1.撤销山东省无棣县人民法院（2020）鲁1623民初1305号民事判决，改判李玉璋给付吴文波剩余房款107908及利息；2.一、二审的诉讼费用由李玉璋承担。事实与理由：一审判决事实认定错误。本案的事实是2010年吴文波与孙宝帮、何寿强作为发起人组织中国工商银行无棣支行部分职工团购楼房，发起人与无棣县地缘置业有限公司（以下简称“地缘置业公司”）于2012年4月26日签订土地承包合同，地缘置业公司将坐落于无棣县新城区××路××街××处、面积约16亩的土地转让给团购住房户，后发起人孙宝帮、何寿强退出，不参与楼房的一切建设。2014年10月楼房主体完工，楼房早已交付使用。现购房户并未付清所有的工程款，建设楼房的款项均是由上诉人自行贷款、借款垫付，因楼房的建设费用等款项，多人起诉吴文波要求偿还，法院多个法律文书判决吴文波偿还建楼的材料款及利息等。现吴文波因借贷也无处居住，因此李玉璋应该按照建楼时的审计价格支付楼房款107908元。再者，吴文波在庭审过程中出具的李玉璋书写的欠条，所记载金额系部分房款而不是全部房款，全部房款应根据双方协议约定按照签订装修协议后审计部门审计的价格为准。经审计部门审计，涉案楼房价格为每平方米2638元，润豪园楼房交款通知也可以证实这一点。根据审计部门出具的审计结果，涉案房屋面积为166平方米，故房款共计437908元，去掉已经交纳的330000元，李玉璋仍应交纳剩余房款107908元而不仅限于欠条记载的70000元。 李玉璋辩称，同我方上诉状意见。 李玉璋上诉请求：1.撤销山东省无棣县人民法院（2020）鲁1623民初1305号民事判决；2.驳回吴文波的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由吴文波承担。事实与理由：一、一审认定法律关系错误，本案争议的事实和法律适用均不属于不当得利，本案属于委托合同纠纷。本案案涉楼房系多人自发集资建房，建设标准为基本入住，吴文波是集资建房发起人之一，吴文波和众多集资建房人均是集资人，吴文波作为集资建房的发起人自愿无偿承担建设楼房的事务，集资建房人均认可。在集资建房事务上，吴文波和众多集资建房人形成了事实上的委托代理合同关系，符合《中华人民共和国民法典》第919条的规定，吴文波和众多集资建房人的权利义务受《民法典》关于委托合同规定的调整。吴文波应当向众多集资建房人报告集资建房的工作，工程竣工后，请众多集资建房人对建设工程验收，向众多集资建房人交付建设工程的相关资料等，工程造价应由众多集资建房人委托造价鉴定机构确定，而不是由吴文波自行单方委托。在众多集资建房人不知情、也未接收工程资料、更未参加的情况下，吴文波自行单方委托形成的工程造价，包括李玉璋在内的众多集资建房人不认可，对众多集资建房人没有约束力。《民法典》第921条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用,委托人应当偿还该费用并支付利息”。本案中，众多集资建房人已经按照当时建筑市场行情对建设成本，预估了平方成本造价，并预付了所预购房屋的价款。即便是吴文波进行了垫资（众多集资建房人对此不知情），如果在造价确定高于预估平方成本造价后，众多集资建房人将支付相应的价款。不存在一审法院认定的“如果李玉璋所交纳的房款不足涉案楼房成本价，则李玉璋构成不当得利”的情况，本案的基础事实不符合不当得利的要件。在案涉建设工程未确定造价前，吴文波要求按照自行单方委托形成的工程造价向李玉璋索要所谓欠付房款，如果得到法院的支持，那么吴文波索要的所谓欠付房款才可能构成不当得利。因此，一审法院认定：“吴文波虽然只是发起人，但对涉案楼房建设进行了垫资，在涉案楼房已经交付给李玉璋的前提下，如果李玉璋所交纳的房款不足涉案楼房成本价，则李玉璋构成不当得利，故吴文波诉求李玉璋拖欠的购房款属于不当得利纠纷”是错误的。二、一审法院认定：“...李玉璋在已经缴纳的330000元之外，还应按照欠条内容给付吴文波购房款70000元”无事实依据。众所周知，建设工程基本入住就包含了室外配套的给排水、供暖供电供气以及附属工程等。本案中，集资建房工程的建设标准为基本入住，在此基础上的预估平方成本造价就包含了上述配套工程在内，在吴文波交付相关建设施工资料后，案涉楼房造价完全能够鉴定，不存在一审法院认为的“现单纯对涉案楼房的造价进行评估已经不具有可操作性”，况且工程造价也不是评估能够确定的，这是其一；其二，在本案原一审和二审时李玉璋表示，《楼房装修协议》和李玉璋出具的欠条，并不是李玉璋真实意思的表示，这是吴文波利用把控集资建房的受托人的强势地位，根据其自行单方委托形成的工程造价，逼迫李玉璋书写的，同时李玉璋也认为平方造价需要鉴定后确认，只是为了尽快入住才书写的。如果集资建房的平方造价远远低于吴文波自行单方委托形成的工程造价，一审法院判决李玉璋支付购房款70000元是违背事实的，对李玉璋也是不公平的。三、吴文波不具备本案原告资格。如前所述，本案为委托合同纠纷，吴文波在完成受托事务后，众多集资建房人委托造价鉴定机构鉴定，确立相关建设工程平方造价，房屋价款按照多退少补的方式进行。同时，吴文波只是受托方，不是房屋的出卖方，无权收取房款。在集资建设前，众多集资建房人之所以把预估房款交付给吴文波，那是因为吴文波是建设事务的受托人。因此，本案吴文波不具备本案原告资格。 吴文波辩称，同我方上诉状意见。楼房装修协议和李玉璋出具的欠条，两份证据中均有李玉璋签字确认，因此系其真实意思表示，能够认定本案案件事实。 吴文波向一审法院起诉请求：1.判令李玉璋在限期内支付拖欠的购楼款107908元；2.诉讼费由李玉璋承担。 一审法院认定事实：2010年，吴文波与孙宝帮、何寿强作为发起人组织中国工商银行无棣支行部分职工团购楼房，各团购住房户各缴纳押金10000元。后上述发起人与地缘置业公司于2012年4月26日签订土地转让合同，地缘置业公司将坐落于无棣县新城区××路××街××处面积约16亩的土地转让给团购住房户。后发起人之一吴文波以“御府润豪园宏阁小区”的名义与无棣龙祥建筑有限公司（以下简称“龙祥建筑公司”）于2012年12月27日签订施工合同协议书，由龙祥建筑公司建设涉案御府•润豪苑Ａ区1、2、3、4、5、6号楼房。2014年10月，御府•润豪苑Ａ区6栋楼房主体工程完工。在楼房建设过程中，孙宝帮、何寿强明确表示不参与楼房建设的一切事宜，所有事宜均由吴文波一人负责，吴文波对涉案楼房集资之外的部分进行了垫资。 李玉璋作为团购住房户之一，于2010年4月11日交纳押金10000元，于2012年5月23日交纳房款90000元，上述款项由孙宝帮在收据上加盖了其个人印章；于2013年7月12日交纳房款50000元，于2013年10月19日交纳房款50000元，于2014年10月25日交纳房款50000元，于2016年7月2日交纳房款50000元，于2016年7月6日交纳房款30000元，上述款项均由吴文波在收据上加盖了个人印章，李玉璋交纳房款共计330000元。2016年7月6日，吴文波将无棣御府润豪园A区6号楼东单元2楼202室房屋一套交付给李玉璋，双方签订《楼房装修协议》一份，约定“复式楼必须交足110万元；大套交50万元；小套交40万元”，涉案楼房属于小套范畴，李玉璋向吴文波出具欠条一张，内容为：“欠条，欠房款70000元（柒万元整），李玉璋，16年7月6日”。 另查明，李玉璋与发起人之间没有签订购房协议，“御府润豪园宏阁小区”、“御府•润豪苑”、“御府润豪园”系同一小区的不同称呼。 一审法院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，但包含涉案楼房在内的御府•润豪苑A区6栋楼房主体工程系中国工商银行无棣支行部分职工集资所建，双方均属于集资人之一，吴文波在楼房建设过程中只是起到了发起人的作用，其本身并不具有房地产开发企业资质，因此双方间的纠纷并不属于房屋买卖合同纠纷，山东省滨州市中级人民法院作出的（2019）鲁16民终2844号民事裁定书，亦是认为一审认定本案法律关系不当而决定撤销（2018）鲁1623民初3555号民事判决，发回重审。本案中，吴文波虽然只是发起人，但对涉案楼房建设进行了垫资，在涉案楼房已经交付给李玉璋的前提下，如果李玉璋所交纳的房款不足涉案楼房成本价，则李玉璋构成不当得利，故吴文波诉求李玉璋支付拖欠的购房款，应属于不当得利纠纷。吴文波主张涉案楼房应按每平方米2638元计算成本价，并为此提交向其他购房户张风博送达的《润豪园楼房交款通知》及竣工结算审核报告予以证实，李玉璋对上述证据均不予认可，认为通知系吴文波单方制作，竣工结算审核报告系吴文波单方委托，不能代表全体集资人的共同意思表示，不能证实吴文波的主张。对于《润豪园楼房交款通知》，系向案外人出示，李玉璋不予认可，不予采信。对于竣工结算审核报告，涵盖6栋住宅楼工程、甩项工程、室外配套工程、附属工程造价，总体评估，集资楼房分为复式房、大套房、小套房三种，无法确定涉案楼房具体造价，不予采用。另，涉案楼房系集资购买，不同于房地产开发企业出售的商品房，考虑其造价除住宅楼工程外，还涉及室外配套工程、附属工程等，现单纯对涉案楼房的造价进行评估已经不具有可操作性。交付涉案楼房时，双方签订的《楼房装修协议》及李玉璋向吴文波出具的欠条，系双方的真实意思表示，双方均认可涉案楼房系小套房，应交足400000元，体现了双方对涉案楼房价值的合意，因此李玉璋在已经交纳的330000元之外，还应按照欠条内容给付吴文波购房款70000元。综上，经调解无效，依照《中华人民共和国民法典》第一百二十二条、第九百八十五条之规定，判决：李玉璋于本判决生效后十日内给付吴文波购房款70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2608元，由吴文波负担1026元，李玉璋负担1582元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。 本院认为，关于吴文波主张按照每平方米2638元计算涉案房屋价款是否成立问题。吴文波主张每平方米2638元的计算方式为总造价/建筑面积，总造价数额为37334666.85元=建筑审计18198445.74元+其它19136221.11元。本院经审查认为，李玉璋对涉案房屋价款的计算方式不予认可，在此情形下，因涉案小区涉及多户业主，不宜在本案中直接确定涉案工程总造价及单户造价的计算方式，一审法院不予支持吴文波每平方米2638元的主张并无不当。 关于李玉璋主张其不应向吴文波支付70000元购房款问题。经审查，涉案房屋交付时诉讼双方签订了《楼房装修协议》，且李玉璋向吴文波出具了70000元欠条，一审法院认定上述行为系双方真实意思表示并无不当。基于李玉璋签订协议及出具欠条的行为，一审法院判决李玉璋向吴文波给付70000元购房款并无不当。李玉璋主张其不应向吴文波支付70000元购房款，不能成立。 综上所述，吴文波、李玉璋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5216元，由上诉人吴文波负担2608元，上诉人李玉璋负担2608元。 本判决为终审判决。 审判长  赵慧莲 审判员  王正真 审判员  张 珊 二〇二一年六月二十八日 书记员  战亚玲