贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2339号 上诉人（一审被告）：惠水碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省惠水县。 法定代表人：欧阳腾平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：简文亚，贵州证道律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：黎红英，女，汉族，1979年10月25日生，现住。 上诉人惠水碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人黎红英商品房预售合同纠纷一案，不服惠水县人民法院于2021年4月2日作出（2021）黔2731民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人碧桂园公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销惠水县人民法院（2021）黔2731民初58号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、依法判令被上诉人承担本案一审、二审案件受理费。 事实与理由：一、基本事实。上诉人与被上诉人于2018年10月13日签订了《商品房买卖合同》（以下称合同），约定被上诉人黎红英购买惠水碧桂园二期A区第22号楼1层1-5号商品房，该商铺规划用途为商业用房。上诉人对外的宣传资料已载明该商铺位于濛江街道城北新区，临近市政规划的濛江东路、已通车的米丹路和贵惠大道，其中特别标注了规划道路路段。2019年12月4日前（约定交房日期前），上诉人碧桂园公司已按照规划完成了红线范围内的全部修建项目并经验收合格，其中包括围绕该商铺修建宽达8米左右的道路。同时，上诉人也取得了《贵州省建设工程竣工验收备案表》等验收合格文件，符合约定交房条件。上诉人按约通知被上诉人现场验房时，其以市政规划的濛江东路未修建，碧桂园公司存在违约为由向法院起诉解除合同。二、濛江东路不属于上诉人碧桂园公司的营建范围，系市政规划道路。一审判决认为上诉人交付案涉房屋时，周边的市政配套道路未修建完成是上诉人的根本违约行为造成，明显属于事实认定错误。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项之规定，行使合同目的不能实现的法定解除权的前提是存在违约行为，但一审庭审中，碧桂园公司已提交的合同、《贵州区域惠水碧桂园二期规划总图方案》、《房屋建设施工图纸》、《投资开发协议书》、宣传资料及与政府来往函件等证据，证明了碧桂园公司已依照合同约定履行了义务，且已告知被上诉人濛江东路属于市政规划道路，上诉人无义务修建，客观上也无法修建。被上诉人也未能提供合同及其他证据，证明上诉人承诺限期完成濛江东路的修建或修建濛江东路属于上诉人的义务，故合同履行过程中未出现根本违约的情形，一审判决事实认定错误。三、上诉人对外宣传的资料已标注了规划道路，不存在误导，且案涉房屋已通路，出行及经营并无影响，一审法院对此事实未予以查明，径行认定上诉人构成根本违约属于基本事实认定错误。上诉人对外的宣传资料系严格按照《房地产广告发布规定》要求制定的，上诉人庭审前提交的《惠水碧桂园二期宣传资料》内容清楚显示该商铺位于濛江街道城北新区，临近市政规划的濛江东路、米丹路和贵惠大道，其中特别标注了规划道路路段，不存在误导行为。况且案涉房屋的预售、修建、周边市政规划道路等信息系对外公开的，被上诉人可以通过各种途径及方式（包括现场查看）知晓并能预测该道路带来的风险。另外，一审法院仅凭被上诉人提供的几张照片，就认定碧桂园公司未能向被上诉人交付满足案涉商铺所需的相关设施及设备达到的条件，未认真查明上诉人已围绕全部商铺修建了宽达8米的道路，且与已修建的米丹路和贵惠大道完全联通，即案涉房屋系已通路，上诉人已履行了合同约定的义务。退一步说，即使法院认定上诉人未注明濛江东路属于市政规划，违反《房地产广告发布规定》第十二条，但也绝不构成根本违约，该行为理应由房屋主管部门行政调控，与本案民事诉讼无关，况且被上诉人也未举证证明濛江东路今后不再修建。四、被上诉人签订合同的目的是为了获得案涉房屋所有权，濛江东路未修建完成属于被上诉人应当预见的商业风险，并不导致合同目的不能实现，一审法院事实认定错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条及合同规定，被上诉人黎红英出资购买案涉房屋的目的是为了获得该房屋的所有权。根据一般公众认知，购房者在购房前必定对房屋的品质、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面进行综合考虑后，才会作出购买与否的意思表示。纵使一审法院认为案涉房屋临近濛江东路是黎红英购买的重要原因，但被上诉人黎红英购买案涉房屋是其真实意思表示，其根本目的还是为了成为案涉房屋所有权人，即使濛江东路在交房时未完成竣工通车导致案涉房屋的商业价值降低，但现有已经联通的交通状况绝不会导致案涉房屋完全丧失商业价值，更不可能导致被上诉人无法获得房屋所有权。况且被上诉人一审提交的民事诉讼状内容载明，其在购买时系明知濛江东路属于未来建设的规划道路，必定能预料因该道路未修建或未修建完成产生的商业风险，作为投资者，被上诉人应承担相应的风险。被上诉人签订合同的目的系获得案涉房屋所有权，濛江东路带来的商业价值只是被上诉人购买案涉房屋的考虑因素之一，绝非唯一因素，一审法院对该事实认定错误。五、上诉人碧桂园公司无根本违约行为，也不存在误导，被上诉人购买房屋的合同目的亦能实现，一审法院依据合同目的不能实现判决解除合同无法律依据。根据前述基本事实与分析，案涉房屋具备交付条件，且本案上诉人不存在违约行为，被上诉人的合同目的也能实现。一审法院滥用合同法定解除权制度，已经违背了《中华人民共和国民法典》合同编的基本精神。合同法定解除权的首要之意固然是授予非违约方合同解除权，使其能获得以解除合同为补救方式的特殊救济，但法定解除权制度作为合同编项下的制度，必然须以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源的有效配置的合同编立法宗旨和价值取向为依归。本案中，案涉房屋拥有通路条件，与其他市政道路四通八达，具备交付条件，被上诉人作为房屋买受人的合同目的也能够实现，一审法院径行判决解除合同，既不利于鼓励交易，也无事实及法律依据。 被上诉人黎红英二审答辩称：第一，根据惠水住建局提供的建设工程验收备案表等相关资料，涉案工程备案日期为2020年12月23日，该商品房竣工验收日期为2020年5月11日，消防工程专项验收时间为2020年5月11日，合同逾期超过90日，答辩人有权解除合同。第二，被答辩人对周边市政工程是否无法修建，作为答辩人无法判断，但被答辩人在销售该商品房时，用自己已修建的部分濛江东路作为宣传，而未注明是市政规划道路。答辩人购买的不是普通住宅，而是商铺，通路是必备条件。第三，涉案商品房实际平面图比合同平面图多出两根柱子，一面承台，楼顶部多出一道烟管，与合同约定楼高5.85米严重不符合。第四，被答辩人违约事实清楚，请求判决：1.解除合同；2、退还全部购房款585480元；3、按合同约定支付房款15%的违约金87822元；4、按银行同期利息支付利息；5、承担本案一、二审受理费。 一审原告黎红英向一审法院起诉请求：1、被告退还原告购房款本金585480元，支付违约金87822元及利息23419.2元，以上三项共计696721.20元；2、被告承担本案诉讼费、律师费及其他费用等。庭审过程中，原告的诉讼请求中口头增加解除双方当事人之间的《商品房买卖合同》。 一审法院经审理查明：2018年10月13日，原告在被告碧桂园公司售房部签订《商品房买卖合同》，购得被告开发所建22号楼1-5号房，该商品房规划用途为商业用房，建筑面积83.64平方米，合同总价款为585480元，原告已将合同价款于2018年12月13日全部付清。《合同》第四章第十一条约定了交付时间和条件，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施，设备达到的条件。《合同》第二章第三条商品房基本状况约定，该商品房规划用途为商业用房，临近规划中的濛江东路，且合同第四章第十二条（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标），原告在参观被告所示沙盘及所发宣传单上，都有标明临濛江东路，且在销售该商品房时，被告用自己已经修建的部分濛江东路路口作为宣传指标，说明以后沿路口有此一条连通抵濛桥的路，原告以此为依据，才决定购买该商品房。现濛江东路并未修建，被告以此路为市政规划路为由，不承认违约。被告在自己的宣传单上列明有该路，并未注明是市政规划路。 一审法院认为：原告与被告碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立且生效，予以认定。原告黎红英履行了合同约定的付款义务，《商品房买卖合同》约定：“（一）出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施，设备达到的条件”。对于案涉商品房临近规划中濛江东路的问题。该道路系政府市政规划道路，不属被告碧桂园公司营建范围，但原告在参观被告碧桂园公司所示沙盘及所发宣传单上，都有标明临濛江东路，且在销售该商品房时，被告用自己已经修建的部分濛江东路路口作为宣传指标，说明以后沿路口有此一条连通抵濛桥的路，原告以此为依据，决定购买该商品房。根据《房地产广告发布规定》第十二条“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明”，本案被告也在自己所示沙盘及宣传单上列明有该路，但未注明是市政规划路。作为商业门面，通路是必备条件，被告碧桂园公司作为案涉楼盘的开发商，系专业的房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，对市政配套设施会影响到楼盘建设进度的情况应有充分的认识，对建设风险也是可以预见的，在被告碧桂园公司取得案涉房地产开发项目所在地块时，就应对周边市政配套设施能否同步成熟建设具有预见性，案涉房地产项目因市政配套道路濛江东路尚未施工建设，亦不属于不可抗力，而属于应由被告碧桂园公司承担的相关开发建设风险。综上，被告碧桂园公司未能向原告交付满足案涉商铺所需的相关设施及设备达到的条件，致使原告的合同目的不能实现，构成根本违约，故对原告黎红英要求解除《商品房买卖合同》及判令被告碧桂园公司退还原告购房款585480元的诉讼请求，予以支持。原告并未接收、装修进驻房屋，《商品房买卖合同》解除后，原告的损失客观上体现为资金占用利息的损失，故原告主张的违约金损失不予支持。利息以全部购房款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算自2018年12月13日起至2019年8月19日止的利息；另自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至款项清退完毕之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，判决：一、解除2018年10月13日原告黎红英与被告惠水碧桂园物业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告惠水碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黎红英退还全部购房款585480元，并以全部购房款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算自2018年12月13日起至2019年8月19日止的利息；另自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至款项清退完毕之日止；三、驳回原告黎红英其他诉讼请求。案件受理费10768元，减半收取5384元，原告黎红英承担384元，被告惠水碧桂园物业发展有限公司承担5000元。 二审中，上诉人提供证据为：第一组营业执照、法定代表人身份证明、惠水碧桂园2期宣传资料、售楼部沙盘内的惠水项目情况告知书、售楼部陈列的惠水碧桂园情况公告，拟证明本案被上诉人在购买涉案房屋之前，就已经清楚房屋周边的公路属于市政道路，其已在惠水碧桂园告知书和房屋告知书上签字，上诉人没有修建市政道路的义务；第二组案涉房屋道路现状视频光盘，拟证明上诉人围绕涉案房屋在内的全部商铺外延8米修建了内部道路，该内部道路完全能够替代濛江东路，与贵惠大道完全连通具备通路条件，不影响使用和交通出行。经组织双方当事人质证，被上诉人对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。 经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，上诉人围绕涉案房屋在内的全部商铺外延8米修建的内部道路系人行道，并非公路。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：双方当事人之间签订的商品房买卖合同是否应当解除。 本院认为：一审认定双方当事人之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效符合法律规定，本院予以确认。 针对二审焦点：对于双方签订的商品房买卖合同是否应当解除的问题。首先，双方当事人签订的商品房买卖合同中，约定被上诉人所购买的涉案房屋系商业用房。其次，双方当事人对上诉人交付的涉案房屋是否符合约定发生争议后，双方当事人经协商解决未果。再次，双方当事人认可在上诉人的对外宣传资料和上诉人所示沙盘中，已载明涉案房屋位于濛江街道城北新区，临近市政规划的濛江东路、已通车的米丹路和贵惠大道，且上诉人已经修建部分濛江东路路口作为宣传，而现上诉人围绕涉案房屋在内的全部商铺外延8米修建的内部道路系人行道，并非公路。综上，因商业用房不同于一般住房，商业用房的周边配套设施和道路通行情况，对商业用房的价值影响很大，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，上诉人将市政规划的濛江东路作为其对外宣传内容，将会对被上诉人是否购买涉案房屋以及房屋价格的确定有重大影响，故对此应作为合同内容，现上诉人向被上诉人交付的涉案房屋并不符合约定，构成违约，致使被上诉人的合同目的不能实现，故一审认定解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并无不当，应予确认。对于被上诉人在二审答辩提出的请求，除一审已经支持的外，因被上诉人未提出上诉，二审中不予处理。 综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10768元，由上诉人惠水碧桂园物业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年六月二十五日 书记员  刘 皓