广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初1269号原告：珠海市斗门光通物业代理有限公司，住所地广东省珠海市斗门区××××××××××××之一，统一社会信用代码914××××××××××××278。法定代表人：刘光强，执行董事。委托诉讼代理人：吴江，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧尧，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：林长华，男，1962年2月25日出生，汉族，公民身份号码440××××××××××××036，住广东省珠海市斗门区××××××××××××。被告：徐金珠，女，1962年1月24日出生，汉族，公民身份号码440××××××××××××047，住广东省珠海市斗门区××××××××××。原告珠海市斗门光通物业代理有限公司（以下简称原告）与被告林长华、徐金珠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张婧尧到庭参加诉讼，被告林长华、徐金珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告林长华、徐金珠向原告支付物业管理费2,763.90元；2.判令被告林长华、徐金珠向原告支付欠付滞纳金2,763.90元（以每季度欠付的物业管理费为基数，按日千分之三标准，自2017年9月欠费起计算至实际清偿之日止，以不超过本金为限）；3.判令被告林长华、徐金珠向原告支付维修费38.20元；4.判令被告林长华、徐金珠向原告支付公用分摊费575.20元；以上一至四项合计金额6,141.20元；5.本案的诉讼费用由被告林长华、徐金珠承担。事实与理由：被告林长华、徐金珠是珠海市斗门区××××××××××“时尚新苑”2栋2单元501房业主。原告与被告林长华、徐金珠签订《前期物业管理服务协议》，协议第一条约定，每月服务费110.70元（水、电公摊另计）。协议第十条约定，以后每次收缴物业服务费的时间为每个季度的前5天。协议第十一条第2款约定，业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。原告依约提供物业管理服务，但被告林长华、徐金珠自2017年9月至2019年9月期间拖欠物业管理费2,763.90元，维修费38.20元，公用分摊费575.20元。经原告多次催缴无果。原告认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，被告林长华、徐金珠拖欠物业管理费等费用的行为已构成违约。原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《物业管理条例》第七条第五项的规定提起本案诉讼。庭审过程中，原告更正两被告拖欠的物业管理费2,767.50元，变更第一项诉讼请求的物业管理费为2,767.50元、第二项诉讼请求的滞纳金为2,767.50元，违约金从每季度的6日开始计算。被告林长华、徐金珠辩称：一、原告诉请被告林长华、徐金珠支付的物业管理费等费用已超过法定诉讼时效。1.《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年”，而原告主张的费用已超过了法定的诉讼时效，不应支持。2.原告为时尚新苑唯一的销售中介及该小区的前期物业服务企业，被告购房也是经原告介绍，原告明知时尚新苑项目珠海市规划局批准的方案是“该小区共3栋楼，分二个小区管理，第一栋楼宇为一个小区管理”，购房前，原告按照规划局批准的管理方案明确告知被告，被告因原告提供的优质前期物业管理方案才购房。在实际物业服务中，原告没有履行前期物业服务方案，且在未经业主大会或双过半业主同意的前提下，不但私自撤销了原两个门岗，另在规划市政路中另设立一个门岗，将3栋楼宇合并为一个小区管理，导致井岸镇第四小学的老师、学生、学生家长在小区进出，每逢上学放学时间，整个小区喧闹不止，严重影响被告的正常生活秩序，损害小区业主的合法权益。3.原告法定代表人作为斗门区井岸镇井湾路391号、393号、397号、399号、401号物业的业主之一，于2014年6月私自拆除本小区的围墙，占用小区公用场地（停车位）和消防通道，非法违建一个大型台阶，归原告自己所有，违建项目位置在弘山幼儿园后门一带，违反物业服务合同的相关约定，严重损害业主的合法权益。4.原告在涉案小区提供物业服务期间，人员配备不足，整个小区几个保安且保安经常空岗，没有按照前期物业服务协议的约定向被告提供服务，公共设施设备没有定期维修保养，尤其是发电机、消防器材等重要设备损坏均没有及时维修，2017年台风“天鸽”导致停电时，发电机没有启动，存在严重安全隐患。鉴于原告的严重违约行为，小区业主于2018年中旬被迫组织成立业主大会，并于2019年9月直接解聘原告。5.原告主张的“滞纳金”计算标准过高，没有相关的法律依据，原告对业主购房时的承诺和责任，有如计算和赔偿，被告无须支付。6.原告主张的维修费在维修前后均没有向该楼栋或全体业主进行公示，也没有相关明细及维修前后的照片，这笔维修费用是否属实，具体进行哪些项目的维修，被告均不清楚，被告无须支付。7.关于公用分摊费，原告从未向小区业主进行分摊公示，既没有分摊规则，用电量，每户应分摊金额等，摊分电表、水表位置不准确，业主无一知晓。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.中华人民共和国物业服务企业资质证书；2.珠海市物业服务企业登记备案证明；3.房地产权证；4.珠海市不动产登记抵押查封情况查询结果；5.《前期物业管理服务协议》；6.时尚新苑欠款客户明细列表；7.催费短信记录；8.林长华、徐金珠滞纳金计算表；9.地下室及水泵房电费、电梯及公用照明电费发票；10.电梯维修保养相关收据及发票；11.珠海农村商业银行支票存根；12.林长华、徐金珠物管费、维修费、公摊费计算明细；13.收据（NO:177714）；14.催交单照片。被告林长华、徐金珠针对其答辩意见提交证据如下：1.消防栓照片；2.施工照片；3.规划平面图（珠海市嘉豪水运物业有限公司）及涉案小区道路照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对原告提交的证据1-5、证据7、证据13，真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院认定为准。原告提交的证据6时尚新苑欠款客户明细列表、证据8林长华、徐金珠滞纳金计算表及证据12林长华、徐金珠物管费、维修费、公摊费计算明细系原告单方制作，原告提交的其他证据、被告提交的证据1-3，没有相应证据予以佐证，上述证据本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月8日，原告（甲方）与被告林长华、徐金珠（乙方）就乙方购买的斗门区井岸镇井湾路347号“时尚新苑”2栋2单元501房竣工验收交付使用后提供前期物业管理有关事项签订《前期物业管理服务协议》，主要约定如下：第一条乙方所购物业类型为住宅，建筑面积为92.27平方米（以房地产权证确权面积为准），每月服务费110.70元（水、电公摊另计）。第二条本物业的建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘甲方在本物业竣工验收交付使用后实施前期物业管理。第八条本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按以下方式收取物业服务费和提取酬金：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按政策、法规规定由业主或非业主使用人合理分摊……。第九条本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按本协议第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1.带电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，不具备使用电梯条件的首层房屋按80%收取（电梯直通负一层的一楼房屋按建筑面积每月每平方米1元收取）；2.不带电梯的住宅按建筑面积每月每平方米0.96元收取；3.商铺按建筑面积每月每平米0.5元收取；未使用的按每月每平方米0.3元收取；4.以上收费标准不含应分摊的公共水电费（包含公共照明电费、电梯电费、加压供水电费等），公共水电费按政府有关规定由相关业户另行分摊。第十条乙方自办理房屋交付手续之日或视为房屋已交付之日开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每个季度的前5天……。第十一条……2.业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金……。第十四条本物业竣工验收交付使用后，其共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：保修期内的，由物业建设单位承担；保修期后由共用业主承担。第二十条服务期限从本物业交付使用或视为交付使用之日起至本物业业主大会与所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。2020年12月29日，原告向被告林长华、徐金珠在前期物业管理服务协议上的联系电话137×××××873发送催缴物业服务费的短信，要求两被告支付拖欠2017年9月至2019年9月的物业管理费和分摊费共计3,377.30元。原告与被告林长华、徐金珠在庭审中确认原告于2019年9月底撤离涉案小区。涉案房屋位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××，建筑面积92.27平方米，总层数17层，登记的权属人为被告林长华、徐金珠，登记时间为2014年12月18日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案纠纷所涉物业服务法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，且当时的《中华人民共和国合同法》和相关司法解释对本案纠纷的处理有规定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案仍适用《中华人民共和国合同法》和相关司法解释的规定。原告与被告林长华、徐金珠签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议的约定行使权利、履行义务。原告已经为被告林长华、徐金珠提供了物业服务，被告林长华、徐金珠应当按照合同约定向原告支付物业服务费。根据原告、被告林长华、徐金珠双方的诉辩意见，本案的争议焦点为原告主张林长华、徐金珠拖欠的物业管理费等是否超过诉讼时效以及相关费用是否应当支付的问题。关于原告主张两被告拖欠的物业管理费等是否超过诉讼时效的问题。原告主张被告林长华、徐金珠拖欠2017年9月至2019年9月的物业管理费，被告林长华、徐金珠辩称，根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年”，原告主张的费用已超过了法定的诉讼时效，不应支持。本院认为，原告主张被告林长华、徐金珠拖欠的物业管理费等发生在2017年9月至2019年9月，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，原告向被告林长华、徐金珠主张支付物业管理费等费用的诉讼时效为三年，2020年12月29日原告向被告林长华、徐金珠发送支付拖欠物业管理费及分摊费的催收信息，诉讼时效中断，故2017年12月30日以后产生的物业管理费并未超过诉讼时效。至于原告主张被告林长华、徐金珠拖欠2017年9月至2017年12月29日的物业管理费等，原告提交的催费单照片并不足以证明原告向被告林长华、徐金珠主张了权利，故该期间的物业管理费等费用因超过诉讼时效，本院不予支持。被告林长华、徐金珠辩称，原告提供物业服务期间，安保人员配备不足，公共设施设备、消防器材没有及时维修，未按照合同约定提供物业服务。对此本院认为，仅根据两被告提供的消防栓照片不足以证明原告提供的物业服务不符合合同约定，即便原告提供的物业服务存在瑕疵，也不足以构成两被告拖欠物业服务费违反合同基本义务的正当理由，故两被告的上述答辩意见，本院不予采信。至于被告林长华、徐金珠还辩称，原告违反规划方案私设门岗，原告的法定代表人作为小区业主占用公用场地等问题，不属于本案物业服务合同法律关系范畴，两被告应另寻法律途径解决或向侵权人主张权利。综上，被告林长华、徐金珠应当向原告支付拖欠2017年12月30日至2019年9月的物业管理费，经本院核算，被告林长华、徐金珠每月须缴纳的物业服务费为110.70元，每季度须缴纳332.10元（110.70元/月×3个月）。故从2017年12月30日至2019年9月被告林长华、徐金珠应向原告支付的物业管理费为2,324.70元（110.70元×21个月）。关于滞纳金的问题。涉案合同约定的滞纳金实际是欠缴物业服务费的违约金。被告林长华、徐金珠欠缴物业服务费的行为，已构成违约，应当按照涉案合同约定承担违约责任。根据双方在合同中约定“收缴物业服务费的时间为每个季度的前5天”，确定滞纳金的起算时间为欠缴季度首月的第6日。故本院确定被告林长华、徐金珠从欠缴季度首月的第6日起，以欠缴当季度的物业服务费332.10元为本金，每日支付欠缴当季度物业服务费千分之三的滞纳金至实际付清之日。被告林长华、徐金珠辩称，原告计算滞纳金的标准过高，本院认为，由于原告在被告林长华、徐金珠欠付物业服务费后，没有及时主张权利，向法院起诉追索物业服务费，采取适当措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院确定欠缴当季度物业服务费的滞纳金累计不超过欠缴当季度物业服务费的本金332.10元。经核算，按照上述方式计算的滞纳金，即使是最后一季度（2019年7月至9月）的滞纳金也已超过了当季度物业服务费的本金。故本院确定被告林长华、徐金珠应当支付的滞纳金为2,324.70元。关于维修费、公用分摊费。原告请求被告林长华、徐金珠支付维修费、公用分摊费，本院根据原告提供的证据无法核算出其主张的上述各项费用，收费明细、计算方式等也未提供证据证明经业主公示，原告提供的证据无法充分证明其主张。原告也不能仅凭被告林长华、徐金珠知悉且曾支付过相关费用，而确认其在本案中主张的维修费、公用分摊费。故本院对原告的上述请求不予支持。综上所述，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林长华、徐金珠于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门光通物业代理有限公司支付拖欠的物业服务费2,324.70元；二、被告林长华、徐金珠于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门光通物业代理有限公司支付拖欠物业服务费的违约金2,324.70元；三、驳回原告珠海市斗门光通物业代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告珠海市斗门光通物业代理有限公司已预交25元），由原告珠海市斗门光通物业代理有限公司负担6元，被告林长华、徐金珠负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员  陈柏能二〇二一年六月二十二日书记员  方晓森附：裁判依据法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。