河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初3057号原告：邢士兵，男，汉族，1976年1月11日出生，住河南省息县。委托代理人：周义强，河南英伦律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：信阳星利园实业有限公司。法定代表人：刘新，系该公司董事长。委托代理人：赵天宇，男，汉族，1985年9月28日出生，系该公司员工，代理权限为一般代理。原告邢士兵与被告信阳星利园实业有限公司(以下简称星利园公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢士兵及其委托代理人周义强，被告信阳星利园实业有限公司的委托代理人赵天宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邢士兵诉称:2016年起，被告开始虚假宣传(“零风险”、“体量最大”、“业态最全”)、违规销售“龙都广场”项目。2016年8月23日，被告让原告签订了编号为YS0034830的商品房买卖合同，约定被告将2-3197商铺销售给原告;购房款共计116000元;被告须于2016年12月23日将竣工验收合格的商品房交付原告:逾期超过90日，原告有权解除合同;被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告按合同支付了购房款，但是被告工程进度和招商进度均严重违反约定，特别是至今未能取得建设工程规划许可证正本、至今未缴纳土地出让金、至今也未测绘面积(误差估计超3％)、至今仍不能向有关部门提交竣工验收资料，仍不能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告承诺的按时包租付租金也成了泡影。各级信访部门给原告的答复均是“通过诉讼解决”。被告的上述行为已严重违反有关商品房销售的法律法规，进而严重损害了原告的合法权益，导致原告合同目的根本不能实现。因此，原告已向被告发出了催告及解除合同通知书，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、请求依法判决解除原、被告双方订立的编号为YS0034830的商品房买卖合同；2、请求依法判决被告返还原告购房款人民币116000元及利息（以116000元为基数，按银行同期贷款利率从起诉之日计算至判决确定的履行之日）；3、请求依法判决被告支付原告违约金25400元。被告信阳星利园实业有限公司辩称:1、原告于2016年8月23日购买信阳星利园实业有限公司龙都商铺一间，为2-3197，双方签订了《商品房买卖合同》，此合同是由河南省工商行政管理局和河南省建房厅共同监制的网签合同，而且是双方自愿签订的，是双方真实意思表达。因此，合同真实合法有效，具有法律效力；2、龙都商铺五证俱全，为2013年河南省棚改重点项目，已于2016年9月竣工验收合格并投入使用。在购房时，信阳星利园实业有限公司已按照合同要求将竣工验收合格后的商品房交付给原告使用，并积极配合原告至信阳市房管中心备案，现此商品房已经在房管中心备案至原告名下，属原告所有(可去房管中心查验)；3、关于原告提到的土地出让金问题。信阳星利园实业有限公司早己于2015年8月，向信阳市财政局缴纳了土地出让金等费用共计3913.7435万元，并且已经区审计局审计(浉审报〔2016〕3号)；4、综上所述，信阳星利园实业有限公司并未逾期交房，无任何违约行为。本案事实清楚，请依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2016年8月23日，原告邢士兵与被告信阳星利园实业有限公司签订了编号为YS0034830号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于浉河区金牛路99号浉河区龙都广场棚户区改造项目2号楼3197号商铺一间，商铺价款均为11.6万元。该份合同的第八条约定：“出卖人房屋竣工时间2016年12月23日，出卖人须在房屋竣工验收后30日内通知买受人办理交房手续，并依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理:……2、出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、出卖人应当在商品房交付使用后730日内，为买受人办理房屋权属登记。办理《产权证》和《土地使用证》的一切税、费由买受人全部承担，若进行房屋预登记由双方共同申请。”合同签订后，原告于2016年8月23日向被告支付了商铺购房款共计11.6万元并由被告开具了购房发票。另查明，2016年8月23日，原告邢士兵与信阳新广盈商业运营管理有限公司签订了《龙都海洋新世界-商铺委托经营管理合同》，约定原告自愿将其购买的商铺委托给信阳新广盈商业运营管理有限公司代为经营管理，委托管理的期限自2016年8月24日开始至2026年8月24日止，共计10年，双方并约定了在此期间的托管收益返还数额及其他权利义务。2016年至2019年的租金收益在购买商铺时一次性返清，2019年8月24日至2021年8月23日商铺收益共计26225元，信阳新广盈商业运营管理有限公司已转至原告账户13803元。再查明，案涉的浉河区龙都广场棚户区改造项目2号楼已于2016年9月9日竣工验收合格。原、被告签订的《商品房买卖合同》已登记备案，但由于被告原因房屋产权证至今未予办理。上述事实，有原、被告双方提供的购房合同、商品房买卖合同登记备案证明、交款发票、竣工验收报告、五证、联合经营合同、收益领取表等证据在卷佐证，本院予以确认。原告提供的龙都海洋新世界广告宣传页与本案没有直接关系，本院不予采信。原告提供的催告通知书及快递单等证据，被告不认可，认为催告通知书很多内容空白，没有证明效力。经审查，该组证据存在内容瑕疵，本院不予采信。本院认为，本案争议的焦点一：双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。1、原告购买商铺是为了投资。投资有收益更有风险。而原告作为完全民事行为能力人，在利益的驱动下，自主选择与被告签订《商品房买卖合同》，应当承担由此带来的法律后果。原告邢士兵与被告信阳星利园实业有限公司签订的《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，属依法成立的合同，应受法律保护，各方当事人均应按合同约定行使权利履行义务。2、原告称案涉房屋至今未办理不动产权证，不符合合同约定的交付条件，以逾期交付为由要求解除合同。根据双方签订的购房合同第八条的约定可以看出，商品房经验收合格即可交付。被告提供的证据证明涉案2号楼于2016年9月9日竣工验收，双方签订的《商品房买卖合同》已经登记备案，买受人为原告。且原告又将所购商铺交由第三方公司联合经营收取收益，并已实际收到一年多的收益，应视为原告对该房屋的转移占有。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》（法释[2020]17号）第八条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。3、《商品房买卖合同》第十五条明确约定了如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担的是支付违约金的违约责任，而非解除合同。因此，原告要求解除合同既未达到约定解除条件，亦无法定解除事由，对原告要求解除合同并退还购房款的诉讼请求本院不予支持。争议焦点二：被告应否承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应在房屋交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本院认为，房屋交付至今，被告未能提供办理权属证书的全部资料，故应承担相应的违约责任。原告提出双方约定的违约金过低，应予以调整，但未提供证据证明造成的损失。因此，结合本案实际情况，本院酌定将双方约定的违约金调整至已付房款的1%，即被告应向原告支付违约金1160元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》（法释[2020]17号）第八条第一款之规定，判决如下：一、被告信阳星利园实业有限公司应于本判决生效后十日内一次性支付原告邢士兵违约金1160元；二、驳回原告邢士兵的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3128元，减半收取计1564元，由原告邢士兵负担800元，被告信阳星利园实业有限公司承担764元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 万 欣二〇二一年六月十八日书记员 余启娜