新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0109民再3号 再审申请人（原审原告）：新疆华丰物业服务有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市天山区光明路**院**楼**。法定代表人：季列坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：李娜，新疆仕诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄劲雄，新疆仕诚律师事务所律师。再审被申请人（原审被告）：邓军，男，1970年9月30日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**。再审申请人新疆华丰物业服务有限公司（以下简称华丰物业公司）与被申请人邓军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出的（2019）新0109民初829号民事判决已经发生法律效力，再审申请人华丰物业公司不服判决向本院申请再审。本院裁定再审本案，于2021年4月27日再审立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人华丰物业公司的委托诉讼代理人李娜、黄劲雄及被申请人邓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人华丰物业公司向本院提出再审请求：请求撤销（2019）新0109民初829号民事判决书，并改判原审被告向我公司全额支付住宅物业费2,075.22元（物业费计算标准1.5元/平方米，面积115.29平方米，2018年1月1日至2018年12月31日），地下车，地下车库物业费594元8年1月1日至2018年12月31日）及违约金500元（2075元×3‰／天×8个月，2018年4月30日至2018年12月31日，主张500元，其余放弃）。以上诉讼请求共计3,169.22元。事实与理由：1、原审适用小额速裁程序对案件进行审理存在程序违法。根据我国《民事诉讼法》第一百六十一条、第一百六十二条之规定，小额诉讼程序依法适用简易程序审理，人民法院适用简易程序审理案件应当在立案之日起三个月内审结。本案2019年2月22日在乌鲁木齐市米东区人民法院立案，但判决于2019年6月28日作出，已超出法律规定审限，且根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的解释》第二百七十六条规定：“人民法院受理小额诉讼案件，应当向当事人告知该类案件的审判组织、一审终审、审理期限等相关事项。”本案中，我公司未被告知相关事项。综上，原审适用小额诉裁程序对案件进行审理存在程序违法，申请人的再审申请应当得以支持。2、原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审被告邓军提供证据证明我公司提供的物业服务达不到相应标准与事实不符，依法不应当被采纳。首先，邓军提供的三份证据与其要证明的问题无关。第一份证据为照片，该组照片根本无法真实全面的反映出小区物业服务不达标的主张，无法显示拍摄地点及拍摄时间，且物业服务是一个长期的、动态的过程，并不是随机的、偶然的，不应当从某个片面的角度否定全部物业服务；第二组证据为证人证言，原审庭审过程中，证人的表述自相矛盾，对于我公司提供的物业服务这一事实全面否定，具有极强的主观性，不能客观的表述事实，证明力不足，依法不应当采纳；第三份证据为联名书，该联名书由被申请人提出，但被申请人无法具体描述当时联名书的具体签署情况，该联名书上部分笔记、字体存在趋同，真实性及合法性根本不能确定。综上，原审被告邓军在原审中出示的证据无法证实其主张，故原审不应当以此判决扣减原审被告拖欠我公司的物业费。其次，邓军自认其有车，停放在地下车库，只是地下车库没有产权证。该事实已证明了被申请人使用地下车库的事实，应当向我公司缴纳地下车库的物业费。原审忽略邓军的自认，仅以我公司未提供证据为由驳回关于地下车库物业服务费的请求不符合公平原则。第三，原审判决邓军按照年度物业费的80％向我公司支付物业费无法律依据。依照《物业管理条例》第七条第五项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主负有按时交纳物业服务费的义务，前期物业服务合同对全体业主具有约束力，故被申请人邓军应当按照《前期物业服务合同》的约定向我公司全额交纳物业费。第四，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《前期物业服务合同》之约定，业主应当在每年4月30日前向我公司全额缴纳物业服务费。本案中，邓军在享受物业服务的同时至今未向我公司缴纳物业服务费，其行为已构成严重违约，依法应当承担违约责任，原判决驳回我公司请求邓军承担违约责任的诉讼请求无事实依据。综上，请支持我方的再审请求。被申请人邓军辩称：不认可原审原告的再审请求，理由：一、被告公司的服务不达标，物业公司的服务标准应当达到三级，即每天清扫一次，但是实际情况却是基本上一个星期清扫一次，拖洗次数明显不够，所以我不同意支付物业费；二、原审原告提供的暖气服务也不达标，地下停，地下停车位我是租用别人的位所有人约定地下车库相关暖气费由我支付，但是地下车库的温度不达标，所以我认为不应当支付车库物业费，我在华丰物业公司提供物业服务之前每年就地下车库缴纳的是180元的卫生费，地下车，地下车库相关收费以30平方米标准计算从来没有交过；三、违约金我也不认可，被告与我没有签订过合同。本院原审认定事实：2017年8月21日原告华丰物业公司与新疆新燃嘉德房地产开发有限公司签订了《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，合同约定，原告对龙庭华府红园小区实施物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅1.5元/月·平方米，业主拥有产权或使用权的车库或车库内的车位，住宅用户按照1.5元/月·平方米的标准缴纳物业服务费，业主或物业使用人承担的物业服务费用按年缴纳给原告，业主或物业使用人应在每年4月30日前履行缴纳义务。业主及物业使用人凡不能按时足额缴纳物业服务费的，原告有权从逾期之日起每日按逾期数额的千分之三向其收取违约金。被告系该小区****号房屋业主，从2018年1月1日至今享受物业服务，但拒绝缴纳住宅物业费2,075.22元，地下车，地下车库物业费594元违约金1,633.56元。本院原审认为，物业服务是指业主（建设单位）通过选聘物业服务企业，由业主（建设单位）和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。”本案中，原被告虽然没有签订物业服务合同，但原告通过招投标合法进入小区提供物业服务，被告邓军事实上也接受了原告提供的物业服务，所以原告提供的物业服务有事实和法律依据。被告应当按照规定缴纳相应的物业费。但被告提供证据证明原告提供的物业服务达不到相应的标准，给业主的生活带来了不便和一定的安全隐患，应酌情减少原告应收的物业费。根据原被告的举证情况，酌情被告支付相应年度物业费的80%。即被告向原告支付住宅物业费1660元（2,075.22元×80%=1660元），被告称其在该小区并没有地下车位，原告也未提供证据证实被告在该小区有地下车位，应承担举证不能的责任，所以，原告要求被告支付地下车库物业费的诉讼请求，本院不予以支持。原告要求被告支付违约金，本院不予以支持。本院原审判决：一、被告邓军向原告新疆华丰物业服务有限公司支付欠缴的住宅物业费1660元，于本判决生效后三日内付清；二、驳回原告新疆华丰物业服务有限公司要求被告邓军支付违约金1,633.56元的诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院再审认定事实如下：2017年8月21日原审原告华丰物业公司与新疆新燃嘉德房地产开发有限公司签订了《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，合同约定，原审原告对华丰物业公司龙庭华府红园小区实施物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅1.5元/月·平方米，业主拥有产权或使用权的车库或车库内的车位，住宅用户按照1.5元/月·平方米的标准缴纳物业服务费，业主或物业使用人承担的物业服务费用按年缴纳给原告，业主或物业使用人应在每年4月30日前履行缴纳义务。业主及物业使用人凡不能按时足额缴纳物业服务费的，原告有权从逾期之日起每日按逾期数额的千分之三向其收取违约金。原审被告邓军系该小区****号房屋之业主，其房屋面积为115.29平方米，自2018年1月1日至今享受住宅和地下车库物业服务，但拒绝缴纳该年度住宅物业费和地下车库30平方米物业费。另查明，邓军诉新疆新燃嘉德房地产开发有限公司、华丰物业公司确认合同无效纠纷一案，邓军向本院诉请确认二被告于2017年8月21日签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》无效，本院于2019年6月11日作出（2019）新0109民初1357号判决：驳回邓军的诉讼请求。上述判决经乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民终2773号判决维持生效。认定上述事实的证据有：乌鲁木齐市前期物业服务合同，乌鲁木齐市物业服务合同备案通知单，商品房预售合同复印件，（2019）新0109民初1357号民事判决书，（2019）新01民终2773号民事判决书及再审庭审笔录。华丰物业公司为证明其提供的物业服务达标，再审中当庭举证如下：1、小区消虫记录表、单元楼保洁工作检查记录表、室外保洁工作记录表，具体拟证明：华丰物业公司完全依照合同约定进行了室内及室外的保洁工作；日常维修记录表、电梯维修合同、消防设施维保合同；华丰物业公司认真对小区设备进行维修，保证小区设备正常运行；2、温馨提示告知书、日常维修照片、清雪照片等，具体拟证明华丰物业公司全面履行物业服务合同义务；3、持续维护巡逻记录表、保安巡逻工作交接表、监控值班表，具体拟证明我物业公司完全依照物业管理条例及双方的约定尽职尽力的履行了合同义务。原审被告邓军质证意见：对华丰物业公司提供的台账的真实性、有效性及关联性三性均不认可，这是被告自己制作的，且台账上没有业主的签字确认，其提供的照片也都是摆拍的。本院再审认为：关于邓军以其未与华丰物业公司签订物业服务合同为由抗辩问题。华丰物业公司与新疆新燃嘉德房地产开发有限公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》的合同效力已经生效民事判决确认为合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。”本案中，原被告之间虽然没有直接签订物业服务合同，但原告通过招投标合法进入小区提供物业服务，被告事实上也接受了原告提供的物业服务，故原告提供的物业服务有事实和法律依据，被告应当按照规定缴纳相应的物业费。关于再审申请人诉请的住宅物业费。华丰物业公司于庭审中出示其公司提供物业服务记录台账拟证实提供物业服务达到标准，同时华丰物业公司认为邓军在原审中提供证据依法不应当被采纳，对此本院综合分析如下：物业服务是指业主（建设单位）通过选聘物业服务企业，由业主（建设单位）和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原、被告对此问题的争议焦点系华丰物业公司提供的物业服务质量是否达标。物业工作人员需向住户提供动态物业服务，根据住户需求在合理期限内全面履行物业服务合同规定义务，以方便住户的生活以及出行。被告邓军出示证据仅能证明在其居住的小区内存在需要物业处理如垃圾堆放、地面湿、地面湿滑水等现实现象，其举证无法证实物业公司存在未在合理期限内尽职履行物业服务的状态，故邓军举证不足以证明物业公司服务质量存在问题，结合华丰物业公司于再审庭审中出示证明其履行物业服务的相关新证据，本院支持华丰物业公司要求邓军支付住宅物业费2,075.22元（1.5元／平方米×115.29平方米×12个月）的诉讼请求。关于再审申请人诉请的地下车库物业费。《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”邓军自认其从他人处租用地下车库使用，自华丰物业公司接管小区物业服务后未缴纳相关车库费用，故华丰物业公司有权要求作为车库实际使用人的邓军向其支付车库物业使用费，华丰物业公司主张其该项诉求金额系依据《前期物业合同》第十一、十二条中关于车库物业费收费标准为1.5元／平方·月的约定主张，本院确认邓军需向华丰物业缴纳地下车库物业费金额为540元（1.5元／平方·月×12个月×30平方米）。关于再审申请人诉请的违约金。华丰物业服务公司依据《前期物业服务合同》第三十八条规定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务金）的，每日按未交数额3‰向乙方支付违约金。根据上述规定华丰物业公司向邓军主张违约金与法有据，但违约金计算方式过高，约定违约金系惩罚性条款，但主要功能为损失补偿，故本院酌定邓军应当向华丰物业公司交纳违约金计算参照中国人民银行发布的银行同期贷款利率为82.73元（2,075.22元×4.6％／年÷12个月×8个月×130％）。综上所述，结合原审原告此次再审审理中提交新证据，本院认为原审认定事实有误、裁判不当，应予变更。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）新0109民初829号民事判决；二、被告邓军向原告新疆华丰物业服务有限公司支付2018年1月1日至12月31日住宅物业费2,075.22元（1.5元／平方米×115.29平方米×12个月），于本判决生效后三日内付清；三、被告邓军向原告新疆华丰物业服务有限公司支付2018年1月1日至12月31日地下车库物业费540元（1.5元／平方·月×30平方米×12个月），于本判决生效后三日内付清；四、被告邓军向原告新疆华丰物业服务有限公司支付2018年4月30日至2018年12月31日违约金82.73元（2,075.22元×4.6％／年÷12个月×8个月×130％），于本判决生效后三日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费25元由原审被告邓军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   安     霞人民 陪 审员   闫  培  乾人民 陪 审员   阿西艳·阿不都二 〇 二 一 年 六 月 二 十 九 日书  记  员   王  思  雨