北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6870号上诉人（原审被告）：华信万家（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张荣玲，执行董事。委托诉讼代理人：于洋，北京市安博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京昆泰房地产开发集团有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：韦平，董事长。委托诉讼代理人：魏旭，北京市北方（保定）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲，北京市北方律师事务所律师。上诉人华信万家（北京）房地产经纪有限公司（以下简称华信公司）因与被上诉人北京昆泰房地产开发集团有限公司（以下简称昆泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初18942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华信公司上诉请求：撤销一审民事判决书第一项，改判驳回昆泰公司的全部诉讼请求，诉讼费由昆泰公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，双方签署的租赁合同中关于违约金的条款，属于格式条款应无效，不能据此要求华信公司支付违约金。1.2015年1月华信公司开始承租昆泰公司的房屋并签署原合同，在原合同中关于提前退租的违约责任约定为，昆泰公司有权不返还已交付的未到期租金和押金（原合同第9.13条）。同时约定了华信公司可将承租房屋用于不超过5家公司注册（原合同第11.1条）。2.华信公司按照原合同的约定于2017年年初因另有3家公司注册需要使用该租赁房屋，向昆泰公司提出来签署分割租赁合同的要求，但昆泰公司一直以种种借口拖延，直至2017年9月才签署了新合同。签约前双方已约定了新合同“除了房号、租赁房屋面积外，原合同其他内容均不变”。但昆泰公司出具的由其单方制作的新合同中，却将提前退租的违约责任由“不返还已交付的未到期租金和押金”，变更为“除不返还押金外还要另行支付三个月租金作为违约金”。这一变化违背了双方的事先约定，在签约时也没有告知华信公司，反而继续承诺除了房号、租赁房屋面积外，原合同其他内容均不变。3.因此，昆泰公司提供格式合同，擅自变更违约责任条款，事先没有告知，签约时也没有提醒华信公司注意这一条款，加重了华信公司的责任，属于格式条款应无效。二、华信公司已向昆泰公司支付了房屋押金，并同意该押金可以不返还，用以冲抵违约金，该款项足以弥补昆泰公司的损失，无需另行支付违约金。华信公司已于2017年9月向昆泰公司交付了496199.25元押金，昆泰公司在庭审中亦确认收到了该押金。华信公司退租后于2019年9月向昆泰公司发送了《告知函》，说明了华信公司同意不退还押金，用该押金冲抵违约金，昆泰公司已签收了该《告知函》。华信公司已支付的押金高于昆泰公司主张的违约金，该款项足以弥补昆泰公司的损失，因此，华信公司不应再另行支付违约金。三、昆泰公司作为北京市朝阳区国有资产经营管理中心（北京市朝阳区国资委全资子公司）的全资子公司，按照北京市人民政府京政发（2020）7号文件精神，对华信公司承租其房屋的租金应予以减免，房租都能减免，违约金当然更应该减免，更何况华信公司已支付高于三个月房租的押金作为违约金。按照北京市人民政府办公厅于2020年2月5日发布了京政发（2020）7号《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》之规定，受新冠疫情影响，民营企业承租京内市属及区属国有企业房产从事生产经营活动的，免收2个月房租。作为国有企业应有收入的房租都可以减免，违约金当然更应该减免，更何况现在受疫情影响举步维艰的华信公司已支付了高于三个月房租的押金作为违约金。昆泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。违约金条款是双方经过商讨之后，自愿平等原则进行签署的，双方均应依约履行。合同的解除是因为华信公司提前退租的违约行为，华信公司理应承担相应的违约金。且上诉状中描述的2020年2月5疫情相关的规定并不能适用于本案，华信公司违约行为早于新冠疫情爆发，不适用于该规定，请求法院依法裁决，驳回华信公司的上诉请求。昆泰公司向一审法院请求：判令华信公司支付违约金218339.26元。一审法院认定事实：2017年8月25日，昆泰公司（出租方、甲方）与华信公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》。双方约定：租赁标的位于北京市朝阳区朝外大街12号四层西侧×号房屋，租赁标的建筑面积600平方米，租赁标的用于经营办公之用，租期2017年7月1日至2021年8月15日；2019年6月1日至2021年8月15日的租金为1642463.46元；每月物业费为10800元；签订本合同当日，乙方应向甲方支付押租208050元；因乙方违约导致合同解除或乙方因自身原因要求提前退租的，甲方有权不返还已支付的未到期租金及押租，乙方应另行向甲方支付违约金，违约金的计算标准为相当于违约行为发生当年租金标准的3个月租金金额。合同签订后，昆泰公司、华信公司即履行合同。华信公司向昆泰公司支付押金208050元。2019年9月24日，华信公司向昆泰公司提出退租。2019年9月30日，昆泰公司、华信公司签订《房屋交接确认书》，华信公司向昆泰公司退还租赁房屋。审理中，昆泰公司、华信公司均表示至合同解除时，华信公司已将租金足额支付完毕。昆泰公司主张违约金按照3个月房租及物业费一并计取；华信公司主张违约金标准过高。一审法院认为，昆泰公司与华信公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。在合同履行过程中，华信公司提前向昆泰公司提出解除合同，存在违约行为，故应承担违约责任。昆泰公司、华信公司在合同中约定，华信公司因自身原因要求提前退租的，昆泰公司有权不返还已支付的未到期租金及押租，华信公司应另行向昆泰公司支付违约金，违约金的计算标准为相当于违约行为发生当年租金标准的3个月租金金额。华信公司主张该约定无效，依据不足，法院不予采纳。华信公司主张违约金标准过高，考虑到押金已具有违约金性质，再结合双方合同的履行情况、华信公司过错程度等因素，故法院对华信公司的该项意见予以采纳，并根据公平原则和诚实信用原则酌情确定华信公司给付昆泰公司违约金8万元。判决：一、华信万家（北京）房地产经纪有限公司于判决生效后七日内给付北京昆泰房地产开发集团有限公司违约金八万元；二、驳回北京昆泰房地产开发集团有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4575元，由北京昆泰房地产开发集团有限公司负担2775元（已交纳），由华信万家（北京）房地产经纪有限公司负担1800元（于判决生效后7日内交纳）。二审中，当事人没有向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。关于格式条款无效情形的认定，包括以下几类情形：无民事行为能力人订立的格式条款无效；行为人双方以虚伪意思表示订立的格式条款无效；为损害他人合法权益而恶意串通订立的格式条款无效；违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗的格式条款无效；造成对方人身损害或因故意或者重大过失造成对方财产损失的格式条款无效。针对“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，提供格式条款一方排除对方主要权利”的情形，需妥善考量权利或责任存在倾斜时是否已达到不合理的程度，根据具体案件判断其主要权利是否已被条款提供方排除，而并非一概认定无效。本案中，现有证据表明华信公司在合同履行中未要求撤销涉案《租赁合同》，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在华信公司提供的证据不能证明涉案《租赁合同》存在格式条款应认定无效主张所依据的事实成立的情形下，本院对华信公司有关“违约金条款属于格式条款应无效，不能据此要求支付违约金”的上诉理由和请求不予采纳。昆泰公司与华信公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。北京市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，华信公司2019年9月24日向昆泰公司提出退租，2019年9月30日签订《房屋交接确认书》，北京市《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发[2020]7号）规定是针对新型冠状病毒感染的肺炎疫情作出的，由于华信公司未提供证据证明其公司提前退租因受到新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响而作出的决定，故本院对华信公司有关“根据北京市政府规定，房屋租金应当减免，房屋租金应当减免，违约金也应当减免，三个月押金作为违约金”的上诉理由和请求不予采纳。涉案《租赁合同》约定租期2017年7月1日至2021年8月15日，华信公司2019年9月24日向昆泰公司提出退租，2019年9月30日签订《房屋交接确认书》，该事实表明华信公司未按照其公司与昆泰公司的约定履行合同义务并构成违约，根据涉案《租赁合同》“因乙方违约导致合同解除或乙方因自身原因要求提前退租的，甲方有权不返还已支付的未到期租金及押租，乙方应另行向甲方支付违约金”的约定，昆泰公司有权不返还已经支付的押金，并有权向华信公司主张违约金，一审法院酌定华信公司向昆泰公司支付违约金的处理意见并无不妥，故本院对华信公司有关“押金用以冲抵违约金，足以弥补昆泰公司损失，无需支付违约金，应判决驳回昆泰公司诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。综上，华信公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由华信万家（北京）房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年六月二十九日法官助理 王永基法官助理 陈文文法官助理 何 平书 记 员 王 艳