吉林市龙潭区人民法院民事判决书（2021）吉0203民初574号原告：王一童，女，1995年9月27日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：玄殊（系王一童母亲），女，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：孟宪贵，吉林佳誉律师事务所律师。被告：吉林市舒雅苑养老服务有限公司，住所地吉林省吉林市龙潭区江密峰镇唐房经济开发区。法定代表人：王延春，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋明晔，吉林市龙潭区铭锐法律服务所法律工作者。原告：王一童与被告吉林市舒雅苑养老服务有限公司（以下简称舒雅苑公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月1日受理立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王一童及其委托诉讼代理人玄殊、孟宪贵，被告舒雅苑公司的委托诉讼代理人宋明晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王一童向本院提出诉讼请求：1.判令王一童与舒雅苑公司签订的使用权转让协议书无效；2.判令舒雅苑公司返还王一童转让金30万元、入戶费5124元及利息损失，利息从2019年11月30日起按全国银行间拆借中心LPR4.25%计算至实际给付之日止；3.全部诉讼费用由舒雅苑公司承担。事实与理由：王一童与舒雅苑公司于2019年11月30日签订《使用权转让协议书》，约定被告将其经营的××区建筑面积为86.04平方米的使用权出让给原告，使用权期限自2019年11月30日起至2068年8月1日止。当日，原告向被告交付了出让金30万元，被告给原告开具了32万元收据。2020年5月13日被告向原告收取了入户费5124元，当日被告向原告交付该房屋。2020年10月21日发现该房屋被下水道反水污水全部浸泡，已无法居住。原告向被告提出退房并解除合同，被告拒绝。后经原告调查了解，被告与原告签订的《使用权转让协议书》是无效的，房屋的使用权依法不能转让，只能是租赁，所以双方签订的《使用权转让协议书》实为房屋租赁合同。被告出租房屋系未取得建设工程规划许可证，并未经过工程竣工验收备案不能使用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”所以原告与被告签订的名为《使用权转让协议书》实为租赁，故该协议无效。现原告诉至法院，请求判令《使用权转让协议书》无效，被告应返还原告支付的转让金30万元、入户费5124元及利息损失。舒雅苑公司辩称，原被告之间于2019年11月30日所签订的吉林市舒雅苑使用松转让协议书有效，原告无权请求协议无效，无权请求返还转让金及利息损失。根据我国十二五规划精神，结合扶老，助老工程，被告经吉林省自然资源厅及市政府的批复同意，批准建设用地14.3891公顷用于公共管理与公共服务有地项目的建设，被告取得了建设工程规划许可，被告对其开发建设的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告有对房屋使用转让的权利，因此，原被告之间所签订的使用权转让协议有效。另外，原告请求确认双方签订的协议无效，无事实和法律依据，原被告双方签订舒雅苑使用权转让协议书是在公平、公开、公正的前提下签订的，原告在与被告签订协议书前对被告房屋性质及所要签订协议的内容完全知悉，因此，原告无权向被告主张协议无效。原告被下水道反水污水浸泡属原告自己范围内管理问题，被告将房屋于2019年11月30日交付给原告，由原告居住使用，原告对所使用的房屋负有管理的义务，且原告在接收房屋时已对房屋结构，设施设备进行检测，具备正常使用，原告屋内反水并非被告所致，综上，原告以此向被告主张退房及协议无效，无事实与法律依据，应驳回原告对被告主张的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月30日，王一童与舒雅苑公司签订《使用权转让协议书》，协议约定：舒雅苑公司自愿将龙潭区唐房经济开发区吉林市××区，建筑面积86.04平方米的使用权出让给王一童。使用权期限自2019年11月30日起至2068年8月1日止。土地使用年限至2068年8月1日截止后，按照政府规定处理。当日，王一童向舒雅苑公司交付了出让金30万元，舒雅苑公司给王一童开具了32万元收据。2020年5月13日，舒雅苑公司向王一童收取了物业费1858元，水费300元，温泉水费300元，电费300元。舒雅苑公司已向王一童交付该房屋。另查明，王一童使用水费94.25元，电费61.69元，温泉水费121.2元，剩余水费、电费、温泉水费合计622.86元。舒雅苑公司出租的吉林市××区老年养老院养老用房屋未取得建设工程规划许可证。认定上述事实的证据有，当事人的陈述、使用权转让协议、收据。对于被告提交的关于吉林市人民政府2017年第25批征地实施通知单、吉林省自然资源厅关于吉林市人民政府2017年第25批次农用地转用和土地征收的批复，因不能证明待证事实，本院不予采信。本院认为，王一童与舒雅苑公司双方签订的《使用权转让协议书》名为使用权转让协议，实际为房屋租赁协议。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，舒雅苑公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给王一童，双方签订的《使用权转让协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王一童与舒雅苑公司签订的使用权转让协议无效，舒雅苑公司应返还王一童转让金30万元；王一童应返还舒雅苑公司龙潭区唐房经济开发区吉林市××区案涉房屋。扣除王一童已使用的水、电、温泉水的费用，剩余费用为622.86元，舒雅苑公司应返还给王一童。王一童主张返还物业费及已经使用的水、电、温泉水费，因其已实际使用，故对其该主张，本院不予支持。双方签订的《使用权转让协议书》无效，舒雅苑公司未取得建设工程规划许可证，王一童应明知舒雅苑公司未取得建设工程规划许可证而与其签订协议，双方均有过错，本院认定双方承担责任的各过错比例均为50%。舒雅苑公司应赔偿其收取的王一童转让金30万元而产生的利息损失。舒雅苑公司应赔偿王一童利息损失以30万元为基数，自2019年11月30日起至实际给付之日止，按年利率4.25%计算的50%；以622.86元为基数，自2020年5月13日起计算至实际给付之日止，按年利率4.25%计算的50%；对其主张的超出部分，无事实依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吉林市舒雅苑养老服务有限公司于2019年11月30日与王一童签订的使用权转让协议书无效；二、吉林市舒雅苑养老服务有限公司自本判决生效之日返还王一童转让金30万元，水费、电费、温泉水费合计622.86元，共计300,622.86元；王一童自本判决生效之日返还吉林市舒雅苑养老服务有限公司龙潭区唐房经济开发区吉林市××区房屋；三、吉林市舒雅苑养老服务有限公司自本判决生效之日支付王一童利息损失（以30万元为基数，自2019年11月30日起至实际给付之日止，按年利率4.25%计算的50%；以622.86元为基数，自2020年5月13日起计算至实际给付之日止，按年利率4.25%计算的50%）；四、驳回王一童的其他诉讼请求。如果吉林市舒雅苑养老服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2988元，其中83元由王一童负担，2905元由吉林市舒雅苑养老服务负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 姜云鹤二〇二一年六月二十四日代理书记员 李文珊