广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1972民初2956号原告：韩莉莉。委托诉讼代理人：赵振和（原告之配偶）。被告：张润良。委托诉讼代理人：黄晓君，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹钧泰，广东佑德律师事务所律师。原告韩莉莉与被告张润良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告韩莉莉及其委托诉讼代理人赵振和、被告委托诉讼代理人黄晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩莉莉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿204条布匹、机器设备、家具、样品损失合计580000元；2.被告赔偿装修损失150000元；3.被告向原告支付违约金30000元；4.被告退还厂房押金30000元；5.被告退还原告已交房租7700元；6.被告向原告赔偿辅料损失48000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年5月1日与被告签订了厂房租赁合同，租期自2017年5月1日至2020年4月30日止，租期为3年。原告按照合同约定交了所有的费用，之后原告对该厂房进行了全面装修改造。2018年4月，由于厂房面积太小，原告又租了另家厂房，此厂房作为仓库使用，存有大量货物、布匹、机器、辅料、办公设备等等。2018年4月20日，吴立玉委托朋友跟原告说其在广州的厂房装修，想暂时借用厂房，吴立玉与原告签了协议，协议约定从2018年4月21日起由吴立玉承担房租、水电等费用，如果出现欠款等由此产生的一切问题由吴立玉承担一切法律责任。吴立玉承诺负责妥善保管原告厂房内所有物品及机器设备等，如有损坏，照价赔偿。原告在其中无任何收益，吴立玉直接把房租交给被告。2019年1月底，趁原告回美国过年之际，被告与吴立玉以薛琳拖欠工人工资为名私下签订了工资债权转让协议书，被告将厂房内所有的物品变卖一空。原来在2018年5月31日，被告在原告不知情的情况下私自给薛辉在原告厂房处办理了营业执照。2019年3月1日，原告在查看此处厂房时发现所有东西都不见了，被告正集结20余人把原告的所有东西搬走变卖，在阻止未果的情况下，原告拨打了110报警电话。警察到场并没有阻止被告等人的行为，称属于经济纠纷要求原告到法院解决。2019年3月4日，被告说合同继续有效让原告交房租7700元，原告微信转账支付。2019年4月9日，被告在原告工厂门口贴上催告函，以薛琳拖欠工资为由解除与原告签订的租赁合同。原告与薛琳没有任何法律关系，原告也没有收到任何劳动局发出的关于原告拖欠工人工资的通知及文件，也没有收到仲裁申请，纯属是被告的个人行为。被告的行为侵害了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告张润良辩称，一、原告的诉请所依据的法律基础不明。原告就同一事实，一方面诉请违约金，另一方面又诉请损失赔偿，这两项的诉请原本就不应同时主张；而且，原告提及的布匹、辅料，与本案租赁合同纠纷并无关联，其到底是基于何种法律基础向被告主张责任，应先予以明确。二、关于赔偿违约金、退还押金。从社区人力资源服务站介入处理拖欠薪酬的劳动纠纷可见，被告与原告的《租赁合同书》，系基于触发《合同》当中第19条第7款情形“乙方不按时发放员工工资或劳动部门介入处理乙方欠薪逃匿行为的”而解除，从原告提供的证据《解除合同通知书》可见，原告已经收到解除通知。在租赁合同履行过程中，被告不存在违约行为，何来赔偿违约金一说。纵观《租赁合同书》，被告也不知道原告主张的30000元违约金是从何而来。另依据《合同》第19条第8款可见“甲方依据上述情形解除合同时，乙方(原告)缴纳的合同保证金、押金不予退还”，故其诉请退还30000元押金缺乏合同依据，且从《合同》第4条可见，“合同保证金”是21000元而非30000元。因为从出租之日起，案涉厂房就一直是进行布料的加工，原告也曾以老板的角色向被告表示吴立玉是负责其公司的布料加工，所以被告原以为，案涉厂房一直是原告生产经营作加工场地使用，直至原告提起本案诉讼后，被告方才发现，原来原告还存在转租的行为，其又与次承租人吴立玉签订了《租赁合同》，原告与吴立玉的关系原来并非老板与员工。原告转租的行为也违反了双方《租赁合同书》中第15条之约定，是原告存在违约行为。三、关于赔偿装修款费用。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。本案当中，无论是原告的转租行为，还是欠薪发生“劳动纠纷”而导致租赁合同解除，均是因承租人也即原告的违约行为导致合同解除。另外，原告并无证据支持其主张的150000元残值损失，缺乏法定或约定依据。因此该项诉求亦缺乏法律和事实依据。四、关于赔偿布匹580000元。被告与原告为租赁关系，亦非侵权人，被告将厂房出租给原告，对其放置的物品并无保管义务。相反，从原告提供的证据(其与案外第三人吴立玉于2018年4月20日签订的《房屋租赁协议》)可见，其布匹交由吴立玉保管，丢失的由吴立玉承担赔偿。而案外第三人东莞琳创服饰有限公司、薛琳(也即吴立玉的公司)委托“政法部门、劳动部门”对其公司内的所有资产变卖。动产的权属根据占有即所有区分，尽管被告无法分辨原告、东莞琳创服饰有限公司、薛琳和吴立玉之间具体的关系，但被告清晰可见，变卖资产是动产的占有人对自己的财产自由权利处分，被告没有理由也没有义务妨碍所有权人变卖自己的财产。而原告应该尊重客观事实和依照其与吴立玉的约定，不应根据赔付能力的差异，向被告主张诉请。五、关于辅料。原告诉请6:“另有小仓库存有大量辅料4.8万元”,仅是一个陈述句，是诉求不明。被告对辅料既无保管义务，也非侵权人，辅料的清单不明，辅料价值48000元的依据不明，因此该辅料的损失不应由被告承担。六、关于退还房租7700元。原告与被告之间的租赁合同已于2019年3月2日自原告收到《解除租赁合同通知书》之日起解除，但原告直至4月仍未腾空厂房和将厂房返还被告。被告认为原告于2019年3月在收到《解除租赁合同通知书》后仍向被告支付的7700元，是解除合同后至腾空搬离厂房期间的厂房占有使用费。从占用的时间来计算，原告支付的占用费尚不足，被告不应退还。被告认为原告完全是由于转租行为，导致本案纠纷，但原告或考虑到其与吴立玉的关系，或考虑到案外第三人吴立玉赔付能力等因素，继而选择向被告主张诉求。被告还为厂房的经营方垫付了拖欠的工人工资，才让群体的劳动纠纷事件得以妥善解决，被告垫付工人工资所产生的损失都尚未向原告主张赔偿。综上所述，被告认为，原告诉讼请求均缺乏法律和事实依据，其行为不仅涉嫌滥用诉讼权利，还导致被告为本案又产生额外的损失，被告恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年2月23日，原告作为乙方即承租方，被告作为甲方即出租方，签订了《租赁合同书》，约定：“甲方同意将位于虎门镇龙眼工业大道XXX面积为640平方米的厂房出租给乙方使用。厂房租赁期间为3年，自2017年5月1日至2020年4月30日止；2017年5月1日至2020年4月30日厂房月租金为7000元；作为履行本合同的担保，乙方须在签订本合同时一次性向甲方交付三个月租金合计21000元作为本合同保证金；甲方同意给予乙方厂房免租装修期，从2017年3月1日至2017年4月30日止，供乙方进行厂房装修；有下列情形之一发生的，甲方可以无条件解除合同：7.乙方不按时发放员工工资或劳动部门介入处理乙方欠薪逃匿行为的……。”原告向被告支付了押金21000元。原告接手案涉厂房后，被告同意对厂房进行了装修。被告主张交付厂房的时候也是有装修的，墙壁刷了白，水磨石地面，空厂房，但对于原告承租后投入装修的情况、图纸、费用，被告均不清楚，案涉厂房清空后由被告收回，被告同意利用附着的装修物，案涉厂房收回后又再出租给了他人，现在的承租人也有对厂房进行装修。原告主张其接手时是空厂房，墙壁屋顶刷了白，水泥地，没有其他设施设备，原告花了很多钱进行装修。原告在限期内没有提交对装修现值进行鉴定的申请。2018年4月20日，原告作为甲方，吴立玉作为乙方，签订了《房屋租赁协议》，约定：“甲方将坐落在虎门龙眼十一路XXX的厂房出租给乙方，租金按XX工业园与甲方签订的价格每月7700元；双方约定乙方为甲方加工服装，以加工甲方的货为主，乙方应按照甲方的要求制作加工，在保证质量的基础上按期交货，乙方可以单独承揽对外加工业务；从4月21日起，乙方承担房租、水、电及全部费用，如果因为欠缴房租、水、电等费用由乙方承担一切法律责任及法律后果；甲方将布匹放置厂内由乙方负责妥善保管，如有丢失由乙方赔偿；乙方必须在4月21日前交纳3万元保证金给甲方……;详细物品见清单租赁期限至2019年4月21日。”同日，原告与吴立玉在实物出入帐上记载了物品清单，并记载了“工厂图片实物拍照合同到期应完整交给甲方不得损坏”、“以上是兆禧工业园2楼2A的物品，收货人承诺保管好，不得损坏丢失，否则承担赔偿责任。收货人签字为证”，在此处有“吴立玉”字样的签名，另备注“钥匙二把交给吴立玉，吴立玉承诺月底之前交清所欠押金2万元”，此处亦有“吴立玉”字样的签名。第二页记载了布匹清单，合计204条，注明“以上204条布交给吴立玉负责保管收货人签字为证”，在此处亦有“吴立玉”字样的签名。被告主张案涉厂房所在土地的使用权人为东莞市兆禧实业投资有限公司，东莞市兆禧实业投资有限公司委托被告对虎门镇龙眼社区工业大道XXX的厂房在2017年5月至2019年3月期间进行管理、出租、代收租金等；原告曾经带吴立玉向被告表示租金由吴立玉支付，但吴立玉在工厂是负责加工的，原告并未告知其已经转租，所以被告一直以为吴立玉是原告的员工；从2018年4、5月开始，东莞琳创服饰有限公司在案涉厂房内经营，没有挂牌，被告是发生劳动纠纷时才知道东莞琳创服饰有限公司，也不清楚该公司与吴立玉的关系；2019年2月7日，由于东莞琳创服饰有限公司拖欠了员工2018年12月至2019年1月的工资，发生了劳动纠纷，被告与东莞琳创服饰有限公司的员工签订了《工资债权转让协议书》，垫付了70%的工资，有东莞市虎门镇龙眼社区人力资源服务站进行见证。2019年2月22日，物管处人员给原告发送了短信，内容为：“韩小姐，你好，明天9点二楼的经营者要结清工人工资，处理工人后续问题，我告知你一声。”原告提交了一份2019年3月1日的报警回执，主张其在案涉厂房中的物品让被告卖掉了，原告报了警，当时听人说有人在搬东西，原告就到案涉厂房查看，看到很多人在搬东西，那些布料、桌椅、机器设备都是原告的，警察来了也没有停止搬走，原告转租给吴立玉的厂房设施设备都是完整的，吴立玉进来直接使用，所以搬走的东西全部是原告的，案涉厂房中能搬走的都被搬走了，原告也联系不上吴立玉。被告主张是东莞琳创服饰有限公司出具了一份《委托书》，表示“委托有关政法部门、劳动部门，东莞琳创服饰有限公司厂内所有资产变卖，用于发放工人工资。因本人身体欠佳，不能亲自处理”，该委托书盖有东莞琳创服饰有限公司印章，有“薛琳”字样的签名。原告表示其不知道东莞琳创服饰有限公司，也不认识薛琳，是吴立玉在案涉厂房经营工厂，不是原告经营，原告也没有拖欠工人工资。经查询，东莞琳创服饰有限公司的法定代表人及股东为薛琳，吴立玉为监事。2019年3月2日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，内容为：“本人与阁下于2017年2月23日就位于虎门镇龙眼工业大道XXX房屋签订的《租赁合同书》，现依据《租赁合同书》第十九条第7款等有关约定，特依法通知解除租赁合同。望阁下收函后5日内，迁出该房屋……。”原告主张当时案涉厂房的东西被搬走后，原告还是想继续承租案涉厂房，所以在2019年3月4日向被告支付了7700元租金，但3月5日再去案涉厂房时就不让原告进入了。被告的人员在2019年4月17日向原告发送了一条微信，内容为：“韩小姐你好，关于我园租给你使用的厂房，因你方与工人发生了劳动纠纷，致使我工业园各方面都收到影响及损失，现你方违反合同规定，我园已通过邮寄发给你律师函件，你迟迟不来与我园洽谈，电话多次不接，本月租金超过期限不交。我工业园人员明天与龙眼社区相关职能部门人员到工厂查看，并收回本厂房，请你于明天早上9点30分到兆禧工业园物管处洽谈并把本厂房里的物品清走，交回本厂房，10点不来协商当自动放弃。以此为证。请回复！”原告认为该微信是在纠纷发生之后被告补发的。被告主张2019年4月19日收回了案涉厂房，收回时案涉厂房已清空。原告还提交了销售单、收款收据、出货明细单、转账凭证，主张是原告购买布匹、家具、机器的部分凭证，该部分只有二十多万元，另外有二十多万元的凭证是放在案涉厂房的小房间内锁起来，但搬东西时小房间也被清空了，故原告估算损失有580000元，该小房间钥匙是原告自己保管，小房间内还有辅料，辅料的单据也没有了。根据被告的申请，本院向东莞市自然资源局调查案涉厂房所在建筑物有无办理建设工程规划许可证。东莞市自然资源局复函：经调查，东莞市××××××××××××××××××所在建筑物的房屋没有办理建设工程规划许可证。以上事实，有原告提交的《租赁合同书》、实物出入帐、《房屋租赁协议》、报警回执、《解除租赁合同通知书》、销售单、收款收据、出货明细单、转账凭证，被告提交的《工资债权转让协议书》、情况说明、土地证复印件、微信及短信记录、《委托书》，以及当事人陈述、东莞市自然资源局复函和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证，按照上述规定，原告与被告签订的《租赁合同书》无效。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳、分析如下：关于原告主张的204条布匹、机器设备、家具、样品损失和辅料损失。被告把案涉厂房租给原告，双方签订的《租赁合同书》无效。原告主张其在转租给吴立玉时仍然有许多物品放置在案涉厂房，但被告并没有为原告保管物品的法定义务，原告与被告也没有约定被告有为原告保管物品的义务。原告主张案涉厂房中的物品让被告卖掉了，但未能提交充分的证据予以证明，故本院对此主张不予采信。结合有东莞市虎门镇龙眼社区人力资源服务站进行见证的《工资债权转让协议书》的内容，由东莞琳创服饰有限公司出具的《委托书》记载的内容，经查询，吴玉立系东莞琳创服饰有限公司的监事，由此可知，吴立玉从原告处转租了案涉厂房后，东莞琳创服饰有限公司在案涉厂房从事经营活动，且出现了拖欠工人工资的群体性纠纷。原告在2019年3月1日报警，但不能证明在案涉厂房现场搬东西的人是被告或者是受被告指示的。虽然原告在2018年4月20日将物品交由吴立玉保管，但并不能确定在2019年3月1日的案涉厂房中仍有其交给吴立玉保管的物品。因此，在被告未有约定、法定保管义务的情况下，原告未能提交充分的证据证明是被告将其在案涉厂房中的物品卖掉，亦未能充分证明尚有哪些物品及物品的价值，原告亦未有任何关于辅料的单据，故原告要求被告赔偿204条布匹、机器设备、家具、样品损失合计580000元、辅料损失48000元，均缺乏依据，本院不予支持。关于装修损失。原告装修案涉厂房有经过被告同意，且被告给予了从2017年3月1日至2017年4月30日，为期两个月的免租期，供原告进行厂房装修。原告主张案涉厂房中能搬走的都被搬走了，被告也主张收回案涉厂房时是清空的，同意利用附合的装修物，案涉厂房也再次出租给他人，他人也有进行装修。由于本案存在鉴定的难度，原告亦未在限期内提交鉴定申请，原告亦未提交任何装修的单据，原告应承担较大的举证不能的责任。结合案涉厂房的面积为640平方米、约定租赁期限、使用年限和上述情况，亦基于导致案涉租赁合同无效双方的过错程度，本院酌情认定已形成附合的装修物折价10000元，故被告应向原告支付折价装修损失10000元。关于原告主张的违约金。双方签订的租赁合同为无效合同，本案不存在违约责任的情况，原告要求被告赔偿违约金30000元，缺乏依据，本院不予支持。关于厂房押金。原、被告均确认原告已缴纳了押金21000元，本院对此予以认可。案涉《租赁合同书》已被认定为无效，被告基于合同而取得的财产依法应予返还，故被告应向原告返还其收取的押金21000元，现原告要求被告返还押金21000元，符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张的超出部分，不予支持。关于原告支付的7700元应付返还的问题。原告在2019年3月4日向被告支付了7700元。被告主张其没有找原告要租金，是原告主动支付了7700元，认为该款项应作为2019年3月2日之后的占有使用费。从被告提交的《工资债权转让协议书》可知，被告在2019年2月份已知晓在案涉厂房经营的是东莞琳创服饰有限公司。从2019年2月22日由物管处人员给原告发送的短信“韩小姐，你好，明天9点二楼的经营者要结清工人工资，处理工人后续问题，我告知你一声”内容看，物管人员应当知晓原告并不是“二楼的经营者”，由于原告是承租人，所以告知原告。从双方的陈述看，2019年3月1日有发生变卖案涉厂房内物品的事件，原告还报了警，在这种复杂情况下，原告主张其当时已未能控制案涉厂房，未能进入案涉厂房，本院予以采信。且在发生了经营者欠薪、垫付工人工资、变卖厂房内财产的事件后，被告还在2019年3月2日给原告发出了《解除租赁合同通知书》，要求原告五日内搬离案涉厂房，被告已有收回案涉厂房的条件。在这种情况下，原告主张其支付的7700元为想继续租赁厂房的租金，本院予以采信。在原告未能继续承租案涉厂房的情况下，原告主张被告退还该7700元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张润良应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告韩莉莉支付折价装修损失10000元；二、被告张润良应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告韩莉莉返还押金21000元；三、被告张润良应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告韩莉莉返还7700元；四、驳回原告韩莉莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6129元（原告已预交），由原告韩莉莉承担5849元，被告张润良承担280元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 宋 华二〇二一年六月十八日书记员 章碧煌