广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初3829号原告：珠海市香洲东坑股份合作公司，住所地珠海市香洲区××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××407F。法定代表人：黎国友，董事长。委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁华烜，广东国硕律师事务所律师。被告：珠海经济特区宜珠化学有限公司，住所地珠海市××××××××（****）及**（******），统一社会信用代码914×××××××××××340Q。法定代表人：张廖贵森，董事长。委托诉讼代理人：刘保钰，广东瀛凯邦律师事务所律师。原告珠海市香洲东坑股份合作公司（以下称东坑股份公司）诉被告珠海经济特区宜珠化学有限公司（以下称宜珠化学公司）土地租赁合同纠纷一案，本案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐海亭、梁华烜，被告的委托诉讼代理人刘保钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东坑股份公司向本院提出的诉讼请求，变更及明确如下：一、被告腾退并向原告返还占用的7800㎡土地；二、被告向原告支付2019年12月1日至2021年3月26日期间的土地使用费370625.8元；三、被告向原告支付土地占用费（自2021年3月27日起按27300元/月标准计算，具体计至被告实际返还土地之日止）；四、被告向原告支付因欠付2019年12月1日至2021年3月26日期间土地使用费产生的滞纳金（按每日3‰计算，自2020年2月15日起计至实际清偿全部土地使用费之日止）。事实与理由：2004年5月，原告与被告签订《土地租用合同书》，约定被告租用原告自留地7800㎡，租赁期限为25年，自2004年5月15日至2029年5月31日，租金分段计价，其中2019年为23400元/月，被告应次月15日前付清上月租金及各项费用，逾期一个月，原告有权按每日3‰计收滞纳金和终止合同。2019年12月起，被告陷入经营困境，开始拖欠原告土地使用费和水电费。直至2020年12月9日，原告多次催缴被告缴纳费用未果，被告拖欠租金、水电费的行为已构成根本违约。原告依据双方合同第五条第1款的约定，向被告发出《解除合同通知函》，双方的土地租赁合同依法解除。依据《民法典》第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被告应当向原告足额支付土地使用费和滞纳金。2020年下旬，被告拖欠122名员工工资高达900多万，厂房内的设施设备全部被香洲区法院查封，被告的生产经营实际已经完全停止。被告员工多次到政府相关部门投诉、上方，也多次到原告处吵闹，要求原告垫付部分工资，被告的行为给社会稳定和原告的正常经营造成重大负面影响。2020年12月，被告拖欠土地租金已经长达一年，拖欠租金和水电费近100万元。综合被告上述全部行为，及被告的所有机器已经被查封拍卖，被告的违约行为已经只是双方的土地租赁合同目的不能实现，和被告已经以自己的行为表明不履行主要债务，原告根据合同约定和法律规定行使合同解除权，依法有据。现双方合同已经解除，被告应当向原告腾退和返还租赁土地。被告宜珠化学公司辩称，一、案涉合同从名称上看是土地租用合同，但是从合同实质条款上看，双方约定了建筑物的出资方、报建方以及建筑物的产权归属，此外租金远低于市场租金，由此可见，案涉合同是一个合作建房合同。目前房屋已经建成，合同的主要义务已经履行完毕，合同目的也已经实现，根据合同法关于鼓励交易的原则，案涉合同应当继续履行。案涉合同的主要目的是合作建房，如果原告仅因被告迟交租金一个月就行使合同解除权，显失公平。二、退一万步说，即使东坑股份公司享有解除权，但是没有按照合同法第九十六条履行通知义务，违反法律规定，故不发生合同解除的效力，剥夺了宜珠化学公司的异议权，合同自然不能解除。三、损害了次承租人的抗辩权。根据最高院关于审理城镇房屋合同租赁司法解释第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人的解除权，人民法院应当支持。综上，应当驳回原告解除合同的诉讼请求，合同应当继续履行。本院经审理认定事实如下：2004年5月18日，原告东坑股份公司（出租方、甲方）与被告宜珠化学公司（承租方、乙方）签订一份《土地租用合同书》，约定：乙方租用甲方现有空地7800平方米建设工业厂房，租用土地位置为珠海市前山东坑股份合作公司自留用地（则新村仔泉井坑一带空地7800平方米）已平整土地（以下简称案涉土地）；租用土地的使用功能为乙方租用该土地只能建工业厂房、仓储、办公，不许开办有污染或声音太大而影响周边居民的项目；土地租用期限为25年，自2004年5月15日至2029年5月31日止；租用土地分段计价，2005年1月1日至2006年12月31日每月租金15600元，2007年1月1日至2009年12月31日每月租金19500元，2010年1月1日至2020年12月31日每月租金23400元，2021年1月1日至2029年12月31日每月租金27300元；租金和各项费用的缴付：1.乙方应于每月15日前付清租金及各项费用，由甲方开回同等金额发票给乙方，如逾期一个月不交租金，计罚租金金额滞纳金每日3%给甲方，同时甲方有权采取停电、停水处理或终止合同，一切责任由乙方负责；建筑工程相关办证手续：物业产权名称为甲方，投资使用期限内使用权属乙方；建筑物的设计由甲方委托有关设计院设计方案，经乙方同意再设计施工图、结构图，设计费共31000元，其中乙方负责支付20000元，其与由甲方负责。但其他费用由乙方负责（投资款和各种费用）；甲方负责做好有关挡土墙及排水沟工程，其他工程由乙方负责；建筑物的所有权属甲方，乙方在租用期内享有独立使用权，在使用期限内，乙方有权转租给第三方使用，租用期满，该全部建筑物和各种设施（如水、电、地面道路工、地面道路工程等方所有权和使用权，但该建筑物在同等条件下，乙方有优先租用的权利；甲方应无条件协助乙方办理政府各职能部门的相关手续，费用由乙方支付。2005年3月3日，原告东坑股份公司（出租方、甲方）与被告宜珠化学公司（承租方、乙方）签订一份《土地租用补充合同书》，约定将2004年5月18日签订的《土地租用合同书》的第五条第三款变更为“实际交租金时间，由2005年4月1日起计交”。租用合同签订后，投资方在土地上兴建厂房并以珠海市香洲区××××××民委员会的名义办理相关手续。被告从2019年12月1日起欠付租金至今。2020年12月9日，原告向被告出具《解除合同通知函》，以被告违约欠付租金为由，要求解除合同并通知：1.2020年12月10日，双方之间签订的系列合同正式解除；2.被告在2020年12月20日前缴清拖欠的租金、水电费和管理费等费用；3.被告在2021年1月10日前将占用的厂房及土地腾退给原告。次日，彭森林在上述通知函上签字。根据原告提供的照片显示，上述《解除合同通知函》于2020年12月12日至12月18日期间被原告工作人员张贴于被告厂房门口。从2019年11月起，被告因经营不善、拖欠工资引发工人于2020年6、7月期间陆续申请劳动仲裁。因被告未履行生效裁决义务，在执行过程中，本院于2020年12月底将被告厂房内的设备、材料拍卖以支付工人工资等。2020年4月8日，本院查勘租赁场地，发现厂房已基本腾空，已无工人在场，地面仅堆放，地面仅堆放有部分残留废料员熊亚伟表示，目前厂房已停水、停电，无法经营；公司还有4名员工在处理订单，生产外包给中山正锠公司。庭审时，宜珠化学公司出示了其与珠海市中旭置业管理有限公司（以下称中旭公司）签订的一份《房屋租赁合同》（落款日期为2020年11月3日），载明：宜珠化学公司将珠海市××××××××××、2栋及2568号1、2、3栋地面建筑工业厂房（包括案涉租赁土地）出租给中旭公司，期限按宜珠化学公司与东坑股份公司签订的期限为准；中旭公司自愿承担宜珠化学公司拖欠东坑股份公司的地面租金、利息及水电费等；合同生效日期以宜珠化学公司交付标的厂房建筑物之日起，中旭公司应在10个工作日内将保证金30万元汇入宜珠化学公司账号或其指定账号。2021年3月30日，两公司又签订一份《保证函》，中旭公司承诺自愿承担宜珠化学公司拖欠之各项费用。在本院2021年4月25日笔录中，中旭公司黄卫中称，本人是中旭公司实际控制人，通过李继兵代持该公司股份；上述《房屋租赁合同》是宜珠化学公司人员于2020年11月底、12月初签好从台湾邮寄过来的；该合同项下的租赁物目前尚未交付使用，但两公司有派保安看守现场；因为厂房里的设备还未搬完，场地还未交接，同时诉讼还未结束，本公司尚未支付租金及保证金；本公司在2021年前后找过原告，想利用场地做设备，但原告不同意。另查，根据被告宜珠化学公司提交的仲裁裁决书，彭森林的离职时间为2020年7月24日。在2021年3月31日笔录中，彭森林表示，本人从1990年12月入职宜珠化学公司，担任公司人事主管，做到2020年7月下旬；房屋租金由公司财务负责，本人与原告经常联系，原告经常有会议让本人参加；2020年12月10日，东坑股份公司董事长黎国友在其办公室拿出《解除合同通知函》让本人签字，本人声明已非公司员工，但黎国友说没关系；本人收到该通知函后未交回公司，没有给老板，也没有跟老板说此事；本人于2021年3月8日收到法院的应诉材料后告知了宜珠化学公司法定代表人的妻子蔡某，并于上周五（2021年3月26日）转交给了宜珠化学公司诉讼代理人。此外，原告还出示了一份由珠海市测绘院出具的《珠海市香洲区××××××项目建（构）筑物及附着物测绘成果报告书》，并称案涉租赁土地的具体位置即该报告所涉珠海市×××××××××××用地，被告对此无异议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于合同解除问题。首先，上述《土地租用合同书》第五条第1款明确约定，被告宜珠化学公司如逾期一个月不交租金，原告东坑股份公司有权终止合同。本案中，从2019年12月起至原告于2020年12月通知解除合同，被告已实际拖欠土地租金接近一年，原告要求解除前述《土地租用合同书》，理据充分，应予以支持。案涉《土地租用合同书》项下的租金金额不大，其支付可以采取汇款、代付等多种方式，被告辩称公司法定代表人受疫情影响无法从台湾返回大陆故未能如期支付租金，理据不足，故不予采纳。至于被告辩称已将案涉土地转租给中旭公司，但从本案调查来看，中旭公司既未实际占有使用租赁物，也未向被告实际支付租金、保证金，相关《房屋租赁合同》并未实际履行，原告亦明确表示不同意中旭公司代付租金，中旭公司与被告之间的争议应另行解决，不影响原告行使合同解除权。其次，关于合同解除时间。虽然彭森林在签收原告《解除合同通知函》时已从被告离职，且表示未向被告转达通知内容，但在被告公司经营状况恶化，工人欠薪陆续离职的情况下，上述《解除合同通知函》于2020年12月12日至12月18日期间由原告工作人员公开张贴于被告公司厂房门口，可以视为原告已履行通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，前述《土地租用合同书》解除之日为2020年12月12日《解除合同通知函》送达被告之日。关于土地腾退及租金、占用费支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，案涉《土地租用合同书》自2020年12月12日起解除之后，被告应将该合同项下租用的土地腾退、返还给原告并支付2019年12月1日至2020年12月11日期间欠付的土地租金合计289103.23元。另一方面，被告未及时腾退、返还租赁土地，应自2020年12月12日起参照原合同约定的租金标准即23400元/月计付占有使用费至其实际腾退、返还土地之日止。关于滞纳金。《土地租用合同书》第五条第1款约定，被告应于次月15日前付清上月租金及各项费用，由原告开回同等金额发票给被告，如逾期一个月不交租金，计罚租金金额滞纳金每日3‰。该滞纳金实际上是被告逾期支付租金产生的违约金。鉴于双方在合同约定的违约金计算标准（每日3‰）过高，综合考虑疫情的影响、被告的违约情形以及原告的损失等各因素，本院酌情调整计算标准为每日万分之三。结合被告欠付租金的情况以及原告的诉讼请求，被告应当向原告支付租金的逾期付款违约金，计至2021年5月15日为24583.59元，之后以289103.23元为基数按照每日万分之三计至款项付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海经济特区宜珠化学有限公司于本判决生效之日起十五日向原告珠海市香洲东坑股份合作公司腾退、返还《土地租用合同书》（2004年5月18日签订）项下租赁土地（则新村仔泉井坑一带空地7800平方米自留用地）；二、被告珠海经济特区宜珠化学有限公司于本判决生效之日起十五日向原告珠海市香洲东坑股份合作公司支付土地租金289103.23元（2019年12月1日至2020年12月11日），并自2020年12月12日起支付占有使用费直至其实际腾退、返还前述土地之日止（按23400元/月计算）；三、被告珠海经济特区宜珠化学有限公司于本判决生效之日起十五日向原告珠海市香洲东坑股份合作公司支付逾期付款违约金（2021年5月15日为24583.59元，之后以欠付租金289103.23元为基数，按照每日万分之三计至付清之日止）；四、驳回原告珠海市香洲东坑股份合作公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25412元，由被告珠海经济特区宜珠化学有限公司负担23874元，原告珠海市香洲东坑股份合作公司负担1538元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  张建芳人民陪审员  胡艳霞二〇二一年六月十五日书 记 员  赵梵亦徐明蔚余晓曼