湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终1374号 上诉人（原审原告、反诉被告）：唐海雄，男，1981年9月22日出生，汉族，住邵东市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：邵东长盛物业管理有限公司，住所地邵东市大禾塘街道文体路100号。 法定代表人：汪毅。 委托诉讼代理人：何旻霖（公司员工），女，1994年7月1日出生，汉族，住邵东市。 上诉人唐海雄因与被上诉人邵东长盛物业管理有限公司（以下简称长盛物业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵东市人民法院（2020）湘0521民初2681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐海雄上诉请求：1、撤销（2020）湘0521民初2681号民事判决第二、三项，改判长盛物业公司在一审判决的基础上增加赔偿187961元；2、本案一、二审诉讼费由长盛物业公司负担。事实和理由：娄底市星罡价格鉴定评估有限公司作出的娄星（2020）价鉴字第199号鉴定意见第六页明确鉴定的损失为“净利润”，即将店铺房租、物业费、工资、进货、换配件等全部的成本开支后所得利润，第七页载明，经鉴定经营损失为250235元。鉴定机构在计算唐海雄损失时，已扣除了一次房屋租金、物业费，一审法院再判令唐海雄支付长盛物业公司房屋租金、物业费，系重复扣减。 长盛物业公司辩称，娄底市星罡价格鉴定评估有限公司作出的娄星（2020）价鉴字第199号鉴定意见没有会计凭证、税务发票等依据，鉴定材料均为唐海雄个人书写账本，长盛物业公司对账本的真实性提出异议，一审法院依然委托娄底市星罡价格评估有限公司鉴定，该鉴定结论不能采信。唐海雄是因经营不善关门歇业，鉴定机构鉴定其有“净利润”与客观事实不符。请求驳回上诉，维持原判。 唐海雄向一审法院起诉请求：1．判令长盛物业公司赔偿唐海雄装修、工资、营业损失等共计25万元（具体以鉴定结论为准）；2．本案诉讼费由长盛物业公司承担。一审庭审中唐海雄变更诉讼请求，将损失增至419163元。 长盛物业公司反诉请求：1.判令唐海雄支付2018年1月1日至2019年7月31日租金共计158714.74元；2.判令唐海雄支付2016年4月1日至2019年7月31日期间逾期支付租金的违约金，计算方式为以欠付租金为计算基数，以年利率24%计算自应付款之日起实际支付之日止，暂计至反诉之日的违约金为230127.76元；3.判令唐海雄支付2018年1月1日至2019年7月31日物业费29247.78元；4.判令唐海雄支付2015年5月1日至2019年7月31日期间逾期支付物业费的违约金，计算方式为以欠付物业费为计算基数，以年利率24%计算自应付款之日起至实际支付之日止，暂计至反诉之日的违约金为14756.27元；5.判令唐海雄支付长盛物业公司支出的律师费12000元；6.判令唐海雄承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年7月12日，唐海雄（承租人即乙方）与长盛物业公司（出租人即甲方）签订《某某城商铺租赁协议》，唐海雄承租长盛物业公司管理的邵东县某某大道与某某大道交汇处某某城一期ＡＳ01栋8-10、43-45号商铺经营养生会所，租赁房屋建筑面积549.77平方，租赁期限为5年，2014年8月1日起至2019年7月31日止，免费租赁期八个月，租金第一年按建筑面积12元／平方米／月计算，第二年起每年在上一年租金基础上递增8％，以此类推。2014年7月24日，双方又签订《前期物业管理服务协议》，约定非住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元收取。合同签订后，唐海雄按约定向长盛物业公司交纳了2015年4月1日至2016年3月31日的租金和至2015年4月30日的物业服务费。后唐海雄未按合同约定及时缴清租金和物业服务费，长盛物业公司于2017年12月向一审法院起诉唐海雄，要求唐海雄支付截至2017年12月31日欠付的房屋租金及物业服务费。一审法院于2018年6月21日作出（2017）湘0521民初4671号民事判决（该判决已发生法律效力，但唐海雄至今未履行判决所确定的付款义务），判决唐海雄应支付长盛物业公司租金154771元（2016年4月1日至2017年12月31日）及物业服务费49259元（2015年5月1日至2017年12月31日），共计为204030元。2020年8月17日，唐海雄向一审法院申请对案涉租赁商铺的装修损失以及2017年12月8日至2019年7月31日期间案涉租赁商铺的营业损失进行鉴定。娄底市星罡价格评估有限公司于2020年11月11日作出鉴定意见的主要内容包括：位于邵东市××道××道××期××栋××号商铺的装修损失至2017年12月8日止装修残值为168928元；上述商铺2017年12月8日至2019年7月31日期间的经营损失为250235元。花费鉴定费30000元。另查明，2017年12月8日，因长盛物业公司多次催促唐海雄依约交纳租金和物业服务费未果，陆续采取断水、断电的方式催收费用。唐海雄以长盛物业公司多次断水断电为由关门停业，拒付所欠租金和物业服务费，双方分别对商铺的大门上锁，此后唐海雄一直未开门营业。再查明，长盛物业公司已就其与唐海雄案渉租赁合同中涉及2019年7月31日之后的商铺租金、物业服务费及违约金纠纷已向一审法院另行提起［案号（2021）湘0521民初747号］诉讼。 一审法院认为，本案系租赁合同与物业服务合同纠纷。唐海雄与长盛物业公司签订的《某某城商铺租赁协议》及《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自义务。自2017年12月8日始，长盛物业公司在合同关系存续期间擅自对唐海雄租赁经营的商铺停水停电、上锁催讨租金、物业服务费的行为影响了唐海雄的正常经营活动，因双方的合同尚未解除，唐海雄基于租赁合同对租赁房屋的占有属于有权占有，长盛物业公司虽为案涉商铺的全权管理人及出租人，以法律不允许的私力手段擅自停水停电、上锁干扰经营，该行为构成违约，长盛物业公司应就违约行为给唐海雄造成的损失承担违约责任。娄底市星罡价格评估有限公司就唐海雄所租赁的案涉商铺的装修损失和正常营业损失作出的鉴定意见可以作为其计算损失的参考依据，唐海雄的损失认定如下：1．装修损失168928元；2．经营损失250235元。长盛物业公司的违约行为给唐海雄造成实际损失共计419163元。依照法律规定，租赁合同与物业服务合同均系双务合同，合同双方互负给付义务。长盛物业公司作为出租人依约履行提供租赁房屋，并交付唐海雄使用收益的义务，唐海雄作为承租人应当按约交纳租金和物业服务费。唐海雄未及时依约向长盛物业公司交纳2018年1月1日至2019年7月31日期间的租金和物业服务费，并经催告后在合理期限仍不履行，唐海雄的行为构成违约，应当继续履行支付租金和物业服务费的义务。一审法院于2018年6月21日作出（2017）湘0521民初4671号民事判决，判决唐海雄支付租金154771元（2016年4月1日至2017年12月31日）及物业服务费49259元（2015年5月1日至2017年12月31日），共计为204030元，唐海雄至今未履行。现长盛物业公司要求唐海雄按年利率24％支付2016年4月1日起至实际支付之日止的逾期支付租金的违约金和2015年5月1日至实际支付之日止的逾期支付物业服务费的违约金，长盛物业公司提起的诉讼请求中涉及租赁合同到期（2019年7月31日）之日止的部分，予以支持，涉及租赁合同到期之日后的要求支付相应违约金部分因长盛物业公司已另行提起诉讼，在本案中不予审理。故唐海雄应当继续向长盛物业公司支付2018年1月1日至2019年7月31日期间的房屋租金158714元。根据《某某城商铺租赁协议》第三条第四项，结合长盛物业公司提出的反诉请求，唐海雄逾期支付租金违约金自2016年4月1日起计算至2019年7月31日止共计154894元。唐海雄应当继续向长盛物业公司支付2018年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费29247元。根据《前期物业管理服务协议》第七条第九项，结合长盛物业公司提出的反诉请求，唐海雄逾期支付物业服务费违约金自2017年12月16日起计算至2019年7月31日至共计6891元。至于唐海雄主张长盛物业公司提供的租赁房屋和物业管理服务存在缺陷，长盛物业公司承诺提供的地下车位未兑现，因没有提供相应证据，不予支持。长盛物业公司反诉请求由唐海雄承担其支出的律师费用，因未提供相关证据，亦不予支持。长盛物业公司应赔偿唐海雄装修、经营等各项损失419163元，唐海雄应向长盛物业公司支付租金、物业服务费以及逾期支付租金、物业服务费的违约金共计349746元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》［法释（2009）8号］第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、邵东长盛物业管理有限公司应支付唐海雄装修损失、营业损失等共计419163元；二、唐海雄应支付邵东长盛物业管理有限公司租金、物业服务费及违约金等共计349746元；三、驳回唐海雄的其他诉讼请求；四、驳回邵东长盛物业管理有限公司的其他反诉请求。以上一、二项相抵后，邵东长盛物业管理有限公司应于判决生效后10日内向唐海雄支付各项损失费69417元。案件受理费7587.45元，反诉受理费7972元，共计15559.45元，由邵东长盛物业管理有限公司负担9336元，由唐海雄负担6223.45元；鉴定费30000元，由邵东长盛物业管理有限公司负担20000元（此款已由唐海雄垫付，由邵东长盛物业管理有限公司直接支付给唐海雄），由唐海雄负担10000元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。一审法院作出判决后，长盛物业公司未上诉，依照上述规定，本院对其二审辩称娄星（2020）价鉴字第199号鉴定意见不应采信的意见不予审查。唐海雄上诉称娄星（2020）价鉴字第199号鉴定意见计算其“净利润”损失时已经核减了房屋租金、物业费，一审法院再判决其支付房屋租金、物业费系重复支付。同一费用支付一次后，再支付一次才构成重复支付。娄星（2020）价鉴字第199号鉴定意见为唐海雄计算“净利润”时扣除房屋租金、物业费，是一种计算方式，扣除的是唐海雄并未实际支付的虚数，现一审法院判决唐海雄支付所欠房屋租金、物业费，唐海雄按照判决履行亦仅支付一次房屋租金、物业费，不存在重复支付的情形。 综上，唐海雄的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15559.45元，由上诉人唐海雄负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  毛海玲 审 判 员  李文明 审 判 员  李 鹏 二〇二一年六月十六日 法官助理杨碧波 代理书记员  陈佳杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……