贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0330民初2166号原告：刘相欣，女，汉族，生于1991年8月28日，贵州省遵义县人，住遵义县。一般授权委托代理人：胡珊瑚，贵州名城（习水）律师事务所律师。一般授权委托代理人：倪娇，贵州名城（习水）律师事务所实习律师。被告：遵义恒星房地产开发有限公司。住所地：贵州省习水县九龙街道伏龙村20单元83栋。统一社会信用代码：91520330MA6HM3C08L。法定代表人：王月华，董事长。一般授权委托代理人：冯杰，贵州多年律师事务所律师。原告刘相欣与被告遵义恒星房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理。于2021年5月17日依法由审判员丁旺轩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘相欣的委托代理人胡珊瑚，被告遵义恒星房地产开发有限公司的委托代理人冯杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘相欣诉称，请求依法判决：1、解除原被、告之间于2020年8月7日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还购房首付款、维修基金、产权登记费用合计53691元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年8月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告以“公积金贷款”的方式向被告购买住房一套，并向被告支付购房首付款、维修基金、产权登记费用合计53691元。合同签订后，原告无法获取“公积金贷款”，《商品房买卖合同》不能履行，原、被告协商未果，诉至法院，请予依法判决。原告刘相欣为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.商品房买卖合同，证明原、被告双方签订买卖合同，约定付款方式为首付款加公积金贷款，原告已经交了首付款，不能办理公积金贷款的原因不在原告，原告不存在违约；2.收款收据转款凭证，证明原告向被告支付了首付款46605元、维修基金7006元、产权登记费80元；3.录音资料1份，证明原告在买房时告知了被告的售房人员，自己的征信存在问题，可能不能办理公积金贷款。被告遵义恒星房地产开发有限公司辩称，一、因原告自身征信的原因无法获得公积金贷款，原告也无能力一次性付清购房尾款，被告同意解除商品房买卖合同。二、原被告于2020年8月7日签订的《商品房买卖合同》第八条约定，原告采取贷款方式付款，买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款76605.00元，余款290000.00元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起90日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后90日内前往指定地点办理贷款手续，并按要求交清相关费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。第十条约定，逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起10日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。本案因原告自身征信原因不能获得公积金贷款，且又不愿意履行合同，现要求解除合同，应当按照约定以累计逾期应付款即29万元的20%（58000元）向被告承担违约责任。三、本案原告已经缴纳首付款等53691元属实，但原告在被告处因购房领取了价值3820元的手机应当在购房款中抵扣。综上，解除合同后，请求人民法院判决原告向被告支付违约金58000元，被告扣除价值3820元手机款后向原告退还49871元。被告遵义恒星房地产开发有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证，证明被告主体资格信息；2.成交客户领取手机及购买手机的销售单和发票，证明原告在被告处领取了价值3820元的华为P40的手机一台。经审理查明，原告刘相欣于2020年6月5日，因在被告处遵义恒星房地产开发有限公司选择买房，领取了华为P40手机一部，价值3820元。2020年7月29日，被告公司取得商品房预售许可。2020年8月7日，出卖人遵义恒星房地产开发有限公司与买受人刘相欣双方签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将其建设位于习水县九龙街道环北大道恒星.鰼部林城（一期）第5号楼1单元7层2号房出卖与刘相欣，房屋建筑面积83.40平方米，套内建筑面积67.96平方米。合同第八条约定，买受人以公积金方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款76605.00元，余款290000元以公积金贷款支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起90日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后90日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。第十条第（2）项约定，逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起10日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。补充协议第一条第3项约定，乙方提供的个人按揭资料不符合银行要求或有不良征信记录或每月收入额不能满足申请贷款要求或提供的资料不真实或按揭资料审批已获通过而乙方不履行相关签字手续或因乙方其他原因，导致乙方不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于乙方责任。甲方有权要求乙方支付全部房屋价款，乙方应在接到甲方通知后15日内付清。乙方如逾期未付清，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金。逾期超过45日仍未付清的，甲方有权解除本合同将该房屋另行出售，乙方应承担总房款5%的违约金，并承担由此造成的损失。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了首付款46605元、维修基金7006元、产权登记费80元。因刘相欣个人征信原因，2021年1月5日在办理公积金贷款时不能办理，现原告持诉讼理由诉至本院，请求解除合同并要求退还所交付的款项，本院于2021年4月27日将诉状副本送达被告。以上事实，有经庭审质证的原、被告所举证据佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，不损害国家利益及公共利益，合法有效。因刘相欣个人征信的原因，不能办理公积金贷款，也不具备一次性交付购房款项的能力，其诉讼要求解除涉案合同，本院于2021年4月27日向被告送达了诉状副本，被告庭审答辩同意解除，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，因原告的违约行为，致使原、被告之间所签商品房买卖合同目的不能实现，应判决确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2021年4月27日解除。涉案《商品房买卖合同》解除后，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”被告应当向原告返还所交购房首付款、代收的维修基金、产权登记费。原告在被告处购房领取了价值3820元的手机，系原、被告双方在涉案房屋买卖过程中的正当利益往来，现在商品房买卖合同解除，被告应当在返还原告的购房款中予以抵扣，被告该辩解意见本院予以采纳，为此，应由被告返还各项费用49871元。在民事诉讼案件中，原告作为主张自己权利的一方，要求被告承担相应的责任。而被告则可以通过抗辩和反诉两种方式主张自己的权益，以对抗原告的诉讼为。但抗辩和反诉存在区别。首先，二者的性质不同，反诉的本质是诉，是一种独立的诉讼请求，而抗辩不是一种请求权，而是对抗请求权的权利，是一种诉讼权利，无论如何抗辩，都不会产生新的诉讼请求。其次，二者的法律地位不同。本诉的被告因反诉理由成立而与原告处于同等的诉讼地位，成为反诉的原告。而在抗辩中，抗辩不可能改变其诉讼中的法律地位，无论其如何抗辩，始终是被告。第三，二者提起的时间不同。反诉只能在一审庭审辩论终结前提起，而抗辩可以在一审、二审、再审的任何时候提出。第四，处理的方式不同。法院受理反诉后，当事人必须交纳诉讼费用，法院必须对之作出明确的裁判。而作为抗辩，当事人不需要交纳诉讼费用，其是否成立，法院不需对其另行作出裁判。第五，二者的独立性不同。反诉与本诉可以合并审理，也可以不合并审理而另行起诉，具有独立性。本诉的撤诉或者不成立，不影响反诉的存在。而抗辩只能在已提起的诉讼程序中进行，不能单独进行，本诉不存在，抗辩也随之消失。通过以上分析，本案因原告存在违约的事实，致使涉案商品房买卖合同解除，被告主张原告违约，应当按照合同的约定承担违约金，并明确主张被告应承担违约金的金额为58000元，是一项独立的请求，应当通过诉的方式主张，不能通过抗辩的方式主张。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，“被告可以承认或者反驳诉讼请求。有权提起反诉”，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”故，被告若所持原告违约，应当承担违约金的请求，应在本院受理本案后，提起反诉解决，但被告仅在答辩时要求原告承担违约金，但没有提交反诉状，仅提交了答辩状，不属于反诉，且反诉还应当交纳案件受理费等问题，故，对被告该项请求，本院不在本案中合并审理，被告可依法另案主张。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认被告遵义恒星房地产开发有限公司与原告刘相欣于2020年8月7日签订的《商品房买卖合同》于2021年4月27日解除；二、被告遵义恒星房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内，向原告刘相欣返还购房首付款、代收的维修基金、产权登记费共计49871.00元。案件受理费571.00元，由原告刘相欣承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  丁旺轩二〇二一年六月一日法官助理任佳书记员万林