广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0502民初2892号 原告：徐风艳，女，满族，1956年11月25日出生，住内蒙古满洲里市。 委托诉讼代理人：宋春晖，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俏倩，广西海城律师事务所律师。 被告：北海汇澳投资发展有限公司，住所地广西北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋104房，现住所地广西北海市北海大道241号润和花园R栋2单元首层101号房，统一社会信用代码：91450500799719226H。 法定代表人：黄重才。 委托诉讼代理人：黄志宇，广西仁学律师事务所律师。 原告徐风艳诉被告北海汇澳投资发展有限公司（以下简称汇澳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐风艳的委托诉讼代理人宋春晖、陈俏倩、被告汇澳公司的委托诉讼代理人黄志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐风艳向本院提出诉讼请求，判令：请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金266020.18元（以410335元为本金，按每日万分之三，自2015年5月31日起暂算至2021年4月30日止，之后另算至验收合格实际交房之日止）。事实和理由：2010 -2- 年2月10日，原告与北海大山房地产开发公司签订《市场运作建房合同》，约定由北海大山房地产开发公司将其即将开发建设的位于北海市屋（与润和花园2幢2单元2502号房屋系同一房屋），房屋面积约为100平方米，以每平方米3000元的价格出售给原告，原告一次性支付购房款人民币300000元，合同同时约定了购房款按照实际建成面积多退少补。同日，原告根据指示以银行转账的方式向关淑文（北海大山房地产开发公司时任法定代表人的妻子、时任被告财务总监）的银行账户转账购房款人民币300000元，被告向原告出具了加盖了被告公章的购房款300000元的收据。2012年9月10日，原、被告签订了《“润和花园”认购协议书》，认购书约定原告认购被告销售的位于北海市海大道与云南路交汇）（土地证号为北国用（2012）第Ｂ38010号，预售证号为北建房预字第××号）的“润和花园”Ｎ栋（2栋）2单元2502号，建筑面积100平方米，单价3000元，总房款人民币300000元；付款方式为一次性付款；协议约定原告承担的各项费用及该套房产生的差额税等，双方还约定了将签订商品房买卖合同等其他事项。协议书签订后，被告将《市场运作建房合同》收回。2014年3月6日，原告根据被告的要求，向被告补交房屋面积增加部分购房款人民币110355元，同日被告向原告出具了购房款人民币110355元的收据。原告共向被告支共付购房款人民币410355元，自此，原告已经履行完毕购房款的全部支付义务。2014年12月29日，被告向原告等“润和花园”2幢（原规划名称为Ｎ幢）业主发出《关于逾期交房的通知》，通知中承诺被告将于2015年5月30日向原告等业主交房，同时承诺逾期交房将承担赔偿责任。2015年5月6日，被告再次向原告等“润和花园”2幢（原规划名称为Ｎ幢）业主发出《关于“润和花园”Ｎ幢逾期交房的通知》，该通知中再次承诺逾期交房将承担赔偿责任。原告认为，《“润和花园”认购协议书》的签订系双方真实意思表示，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条第规定以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，原告与被告签订了《“润和花园”认购协议书》明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款，该协议书已经具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定为本约即双方存在商品房买卖合同法律关系；且原告按照《“润和花园”认购协议书》的约定支付了全部款项以及后按照被告的要求补交了建成后房屋面积增加部分的购房款，被告亦向原告出具了全部购房款410355元的收款收据，原告已经履行了购房人一方的主要义务，被告在取得涉案楼盘的商品房预售许可证后，应当诚信履行通知原告签订正式商品房买卖合同等义务，原告在履行涉案认购协议书时并不存在过错。现被告在其承诺的交房日期 -3- 2015年5月30日届满之后，长达数年未依约向原告交付使用涉案商品房，且未有按照《“润和花园”认购协议书》的约定在取得涉案楼盘的商品房预售许可证后与原告签订正式商品房买卖合同，已严重侵害原告的合法利益，应承担违约赔偿责任。原告基于被告在《关于逾期交房的通知》中对逾期交房将承担违约赔偿责任的承诺，同时参照同楼幢业主与被告之间的商品房买卖合同中关于逾期交房违约责任条款的约定向被告主张逾期交房的违约赔偿。为此，原告起诉至法院，请求判如所请。 被告汇澳公司辩称，请求法院追加陈大山为被告，涉案的两幢房屋属于陈大山所有，根据市里包案化解润和花园项目问题工作组与市中院协调一致，涉及该两幢都要求追加陈大山为被告，陈大山和案件的处理有利害关系。请求法院驳回原告对被告的诉讼请求，涉案房屋属于陈大山的财产，应由陈大山承担责任，与被告无关。 经审理查明，2010年2月10日，原告与北海大山房地产开发有限公司（下简称大山公司）签订《市场运作建房合同》一份，约定原告认购大山公司开发的位于北海市，房屋面积约100㎡，认购价格为3000元／㎡，房屋落成后以3000元／㎡兑现房屋，房款多退少补，原告一次性支付购房款30万元等内容。同一日，原告即向大山公司支付了上述购房款30万元。2012年9月10日，原告与被告汇澳公司签订《“润和花园”认购协议书》一份，约定原告认购被告汇澳公司销售的润和花园Ｎ栋（2栋）2单元2502号房屋，建筑面积100㎡，单价3000元，总房款30万元。付款方式为一次性付款。2014年3月6日，原告向被告汇澳公司补交了购房款110355元。 另查明，2012年10月19日，陈大山（转让方、甲方）与黄重才、黄波才（受让方、乙方）签订《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》，约定甲方通过订立本协议并通过变更工商登记而将北海汇澳投资发展有限公司100%的股权办理至乙方名下后，乙方即据此拥有“北海润和花园”项目M栋和R栋两栋商住楼的开发经营权及财产处分权。但基于本协议所涉之不动产转让标的并不包括“北海润和花园”项目之其中N栋商住楼，故该栋商住楼之权属包括经营及收益权利仍属于甲方所有，即就该栋商住楼之开发经营及收益应由甲方享有和承担相应的权利义务（具体如何开发经营及管理由甲乙双方通过订立相关补充协议另行作出约定）。甲乙双方经按约定办理工商变更登记而将北海汇澳投资发展有限公司100%股权变更至乙方或乙方所指定的股东名下后，甲方仍有权以汇澳公司名义诸如使用汇澳公司之印鉴对其现所享有权属的N栋商住楼进行开发建设及销售。甲方继续开发建设N栋商住楼时，乙方必须尽责配合甲方完成该栋商住楼的开发建设及销售等。若因乙方不尽责配合并因此造成甲方的损失， -4- 应由乙方承担相应责任。甲乙双方经按约定办理工商变更登记而将北海汇澳投资发展有限公司100%股权变更至乙方所指定的股东名下后，乙方将该项目重新办理抵押登记以进行融资时，若甲方提出参与融资之主张，乙方应尽可能配合甲方将N栋商住楼其中部分商品房同时办理抵押贷款。具体融资方案由双方另行商定。 还查明，2014年12月29日，被告向润和花园各业主发出《关于逾期交房的通知》一份，承诺2015年5月30日具备业主领钥匙进场装修等内容。因被告至今未能将涉案房屋交付原告，原告为此诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为，虽然原、被告之间未签到正式的商品房买卖合同，但按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，原、被告签订的《“润和花园”认购协议书》中已明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款，且原告已按协议约定支付了全部款项，已履行完毕买受人一方的主要义务，应当享有买受人所应享有的权利，即在涉案房屋取得商品房预售许可证后，被告应当诚信履行通知原告签订正式商品房买卖合同并在涉案工程竣工验收后及时交付房屋并办理产权过户等义务，原告在履行涉案认购协议书时并不存在过错，涉案认购协议书已具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定双方存在商品房买卖合同法律关系，涉案的《“润和花园”认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。原告已依约支付了涉案房屋的价款，被告汇澳公司未能依约履行交付房屋的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然协议书中未约定具体的交房时间和违约金计算标准，但根据被告汇澳公司发出的《关于逾期交房的通知》可认定本案中被告汇澳公司承诺的交房时间应为2015年5月30日。关于违约金的计算问题，本院认为，参照涉案楼盘其他商品房买卖合同中关于违约金的约定，本院酌情将违约金标准定为按中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮30%计算。故违约金应以已付房款410335元为本金，自2015年5月31日起算至本案辩论终结时即2021年6月7日止。由于被告汇澳公司实际交房的时间尚不能确定，被告汇澳公司履行合同的过程中继续违约的，由原告另行起诉主张权利。《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》系汇澳公司股东的变更，对外不得对抗第三人，故对被告汇澳公司抗辩的与被告汇澳公司无关的主张，本院不予支持。 -5- 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告北海汇澳投资发展有限公司须向原告徐风艳支付逾期交房违约金（违约金以410335元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%从2015年5月31日起计至2019年8月19日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%从2019年8月20日起计至2021年6月7日止）； 二、驳回原告徐风艳的其他诉讼请求。 案件受理费4690元，减半收取2345元，由被告北海汇澳投资发展有限公司负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4690元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 沈海浪 二〇二一年六月二十一日 法官助理 杨源新 书 记 员 李永证