江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0682民初7572号原告(申请执行人)：薛军，男，1968年8月7日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：薛晨霞，系薛军妹妹。被告（案外人）：姚华，男，1969年9月12日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：王国华，江苏如港律师事务所律师。委托诉讼代理人：任红银，江苏如港律师事务所律师。被告（被执行人）：尤学平，男，1962年8月13日生，汉族，住如皋市。第三人：阳泉市益昌房地产开发有限公司，住所地山西省阳泉市城区南大街555号（富丽城旁）。法定代表人：倪志刚。委托诉讼代理人：冯俊明，山西硕明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张义龙，山西硕明律师事务所律师。第三人：侯兵，男，1976年8月4日生，汉族，住南通市崇川区。第三人：如皋市建筑安装工程有限公司，住所地如皋市如城街道健康路2号。诉讼代表人：李垚，北京大成（南通）律师事务所律师，系破产管理人负责人。委托诉讼代理人：俞天天，北京大成（南通）律师事务所律师。原告姚华与被告薛军、尤学平执行异议之诉一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依职权通知阳泉市益昌房地产开发有限公司（以下简称益昌公司）、侯兵、如皋市建筑安装工程有限公司（以下简称建安公司）作为第三人参加诉讼。原告及其委托诉讼代理人薛晨霞、被告姚华的委托诉讼代理人任红银、第三人建安公司的委托诉讼代理人俞天天、第三人益昌公司的委托诉讼代理人张义龙及冯俊明、第三人侯兵均到庭参加了诉讼。被告尤学平因在监狱服刑，本院至监狱提审尤学平，尤学平陈述意见后同意不参加庭审。本案现已审理终结。原告薛军向本院提出诉讼请求，请求判令：1、准许执行山西省阳泉市富丽嘉年华1幢1单元1403室不动产；2、诉讼费用由被告姚华承担。事实和理由：法院在执行中，被告姚华对法院查封山西省阳泉市富丽嘉年华1幢1单元1403室不动产提出执行异议，法院经审查于2019年7月17日作出（2019）苏0682执异59号执行裁定，中止对该不动产的执行。原告认为该裁定应予撤销，1.该裁定适用法律错误。案涉不动产系被告尤学平的财产，尤学平至今没有授权其他人员处置该不动产，他人无权代表尤学平与姚华办理买卖或抵债手续；2.销售不合法，属无效合同。姚华与如皋市建筑安装工程有限公司（以下简称建安公司）的债权债务关系与尤学平及其个人财产无关，且出售案涉不动产没有得到尤学平认可、签字和证明，不是尤学平的真实意思表示，建安公司与阳泉市益昌房地产开发有限公司（以下简称益昌公司）明知该不动产是尤学平的个人财产，擅自与姚华办理买卖合同是无效的，严重侵害了他人的合法权益。3.姚华与建安公司或侯兵的合同，不是善意行为。案涉不动产成交价为456807元，面对如此巨款诱惑，不能排除姚华与建安公司利用合同恶意串通侵占尤学平的财产。法院也没有查明姚华在查封之前已实际占有案涉不动产的事实，所有事实和收据都是虚构的。4.姚华取得的不动产没有网签。姚华受让该不动产不符合物权法第一百零六条规定，不能依据该规定取得案涉不动产的所有权。5.没有查明姚华与建安公司或侯兵之间所谓欠款的事实，姚华在笔录中说侯兵少100万元，而裁定中姚华称是建安公司欠款，这是矛盾的，且只有2013年宜昌公司的收据，未见姚华付款的事实，所有过程均是虚构的，姚华在无其他证据证明其存在支付事实的情况下，该主张不应支持。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告姚华辩称，1.案涉不动产在出卖给姚华前系建安公司所有，与尤学平无关，原告要求对该不动产进行处置无事实和法律依据；2.姚华在该不动产查封之前已与益昌公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部款项，姚华也已实际占有，因此姚华系该不动产的所有权人。请求驳回原告的诉讼请求。被告尤学平辩称，尤学平挂靠建安公司，山西阳泉富丽嘉年华项目是尤学平实际施工的，案涉不动产系益昌公司抵债给尤学平的，益昌公司留五套房子抵扣税款和维修款后，另六套房子写好空白商品房买卖合同和房款收据，侯兵说因尤学平对外欠债很多，把手续拿在手里，称帮尤学平处理债务，但事实上并没有帮尤学平处理债务，后续的处理也没有与尤学平联系，大多数的钱都进了侯兵的腰包，不同意姚华的异议请求，是侯兵欠姚华的钱而不是尤学平。第三人益昌公司述称，案涉姚华的房产手续、钥匙交接均是在2013年10月29日。挂靠建安公司的主体人数众多，法律关系复杂，挂靠经营行为应当依据法律事实确认权益的归属。民事法律行为应当符合法律，与合同相一致。本案中从招标、承揽、建设、验收、抵债房产的处置均与合同一致，均是以公司名义进行，尤学平知道也认可该程序，目前处置抵债房产的程序合法有效，符合程序，尤学平也认可。请求法院依法裁判。第三人侯兵述称，因欠姚华款项，在2013年与姚华办理以房抵债手续，商品房买卖合同、房款收据、钥匙一并给了姚华，在益昌公司办理的商品房买卖手续，可以说明姚华是合法占有案涉不动产的，因益昌公司原因，富丽嘉年华项目上所有房子都不好领取房产证，请求法院依法裁判。第三人建安公司述称，1.2017年3月28日，如皋市人民法院受理建安公司破产一案，并于2017年4月28日制定北京大成（南通）律师事务所担任管理人。2.管理人接手后，对建安公司的档案资料进行接管，其中并未发现有山西阳泉富丽嘉年华项目档案资料。经多方了解，建安公司大部分工程均系他人借用资质施工，根据折价补偿原则，他人借用资质并实际投入施工形成的资产价值应归于他人，管理人即使进行追收，挂靠施工人仍可主张，反而会造成纠纷，故管理人经通报债权人大会后对无证据证明建安公司有实际投入的项目暂不予追收。3.法院执行局向管理人询问山西阳泉富丽嘉年华项目情况，并出示了对尤学平的询问笔录及相关材料，管理人经查询建安公司财务账册发现建安公司未收到案涉工程的共蹭课，也未有支出款项，建安公司2011年的记账凭证中将益昌公司欠付的富丽嘉年华商住楼1#2#楼的工程款记在尤学平名下，管理人对相关人员询问，其中借用资质施工情节与尤学平所述基本一致，如按照尤学平借用资质施工这一情况，按照折价补偿原则，补偿对象就是尤学平。4.管理人接手建安公司后未委托任何人对山西阳泉富丽嘉年华项目进行处理，本案所涉交易是否真实、发生时间、具体过程均不清楚，对建安公司给益昌公司的证明真实性、形成时间等也不知情。5.2019年4月28日，山西省太原市中级人民法院就刘亚东诉建安公司、尤学平借贷合同一案作出（2017）晋01民初770号民事判决，确认刘亚东对建安公司、尤学平享有借款本金600万元及利息的债权，该案尚未终审判决。如该案认定建安公司对尤学平借款承担连带给付责任，建安公司也将申请对尤学平的财产进行分配。6.管理人接到传票后，针对尤学平在山西省太原案件提供的线索找到介绍人唐志勇（原系建安公司员工，也借用建安公司资质承接工程），再次核实确认了尤学平借用资质的过程。7.从本案目前的情况看，原告主要针对姚华所办购房手续的真实性、合法性，支付过程的真实性等提出异议，该情况管理人均不清楚，恳请法院依法查明。综上，请求法院查明事实依法裁判。薛军为证明自己的主张，向本院提交的证据如下：1.（2019）苏0682执异59号执行裁定书、谈话笔录，该裁定书第二页第二行中姚华叙述此套房不够抵债，建安公司还分批给了钱，而其在谈话笔录中称侯兵欠他100万元，侯兵将该房产抵债给姚华，多了的钱给了侯兵，这是自相矛盾的，他们之间的债务与尤学平并无关系，执行中也查明该房产是尤学平的，这是姚华与侯兵恶意串通，将尤学平的个人财产私吞。购房款收据不符合单位收据编号的实际情况，显然开票时间是虚假的。2.尤学平交建安公司管理费的发票8张、益昌公司与建安公司工程抵押房清单房源表及协议。3.如皋法院对北京大成（南通）律师事务所的执行谈话笔录以及对尤学平的提审笔录，证据2、3证明查封的案涉不动产系尤学平的个人财产，并非建安公司或侯兵的财产，姚华与益昌公司、侯兵之间的以房抵债没有尤学平的签字和确认。4.如皋法院2018年11月23日查封公告、执行裁定书、执行公告、送达给宜昌公司的协助执行通知书、住建局的协助执行通知书，证明案涉不动产被法院查封的事实。经庭审质证，姚华对薛军所举上述证据质证认为，证据1的真实性无异议，但不能达到证明目的，该裁定书及谈话笔录能够证明姚华在案涉不动产被查封之前已与益昌公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部款项，并已实际占有，姚华系该不动产合法的所有权人，享有排除执行的权益；证据2，对8张发票的三性不予认可，对抵房协议及房源表真实性无异议，能够证明该不动产系益昌公司抵债给建安公司，建安公司系所有权人，该不动产与尤学平无关，尤学平在协议中签字仅是代表建安公司，并非受让该不动产的一方；证据3，真实性由法庭审核，谈话笔录并非北京大成（南通）律师事务所就全部材料反映的情况，不能证明尤学平与建安公司之间的挂靠关系；对提审笔录的内容有异议，该笔录仅能成县尤学平所说的内容，但该内容是否真实并没有证据证明，在笔录中尤学平反映其掌握商品房买卖合同及相应发票，但是目前并没有提供出其所说的商品房买卖合同及发票来证明，亦不能证明尤学平与建安公司之间系挂靠关系；证据4，查封公告、执行裁定书、执行公告并非涉及案涉不动产，与本案无关联性；两份协助执行通知书的真实性由法庭审核，仅能证明法院在2018年11月份进行了查封，而姚华在查封之前已购买了案涉不动产。第三人益昌公司对薛军所举上述证据质证认为，提审笔录尤学平称房子是抵给他个人的，房子全部交给了侯兵，处理这些房子收益归尤学平还是建安公司以及应如何作价均不是执行异议解决的问题。第三人侯兵对薛军所举上述证据质证认为，提审笔录中尤学平称自己一无所有，且在阳泉市没有房产，存在不真实的成分。（2019）苏0682执异59号执行裁定书是公平公正的。第三人建安公司对薛军所举上述证据质证认为，证据1，执行裁定书真实性认可，最终以法院判决为准；2018年12月3日的谈话笔录中关于姚华陈述2013年底购买案涉不动产由侯兵经手办理的陈述真实性无法确认；证据2，8份收款收据及记账凭证，庭后核实后递交书面质证意见；抵房协议及房源表三性不予认可，管理人在接管建安公司破产资料中未找到该协议，是否真实无法确认，协议中所涉事实亦不清楚；证据3，谈话笔录真实性认可，该笔录中关于尤学平挂靠建安公司承建富丽嘉年华项目的陈述与管理人了解的情况一致，后续处理情况管理人不清楚；证据4，真实性认可，最终以法院判决为准；姚华为证明自己的主张，向本院提交的证据如下：1.2013年9月29日益昌公司与建安公司签订的协议（附房源表），证明案涉不动产系益昌公司以房抵工程款抵给建安公司，建安公司系该不动产的原所有权人，与尤学平无关。2.（2012）郊法执字第170-2号执行裁定书，证明建安公司与益昌公司以房抵工程款协议和房源表中11套房产（含案涉不动产）原系建安公司所有。3.商品房买卖合同及收据一份，证明姚华与益昌公司在查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部款项。4.收据10份，证明姚华已缴纳了房屋装修保证金、装修电梯使用费、装修垃圾清运费、装修管理费、水电费、物业费、公共维修费、采暖费、有线电视安装费、门禁卡费用等，姚华在查封前已实际占有了案涉不动产。5.中国建设银行太原丽华西路支行交易明细，证明姚华出借100万元给建安公司山西分公司。经庭审质证，薛军对姚华所举上述证据质证认为，证据1，真实性认可；证据2，真实性由法院审核；证据3，商品房买卖合同没有时间，2013年9月29日的房款收据在另案（王泽青一案）中，益昌公司已说明该时间是其与建安公司、尤学平抵房协议的时间，并非购房的真正时间，这些收据和合同中的购房者、时间均是空白，对购买时间不认可；证据4，收据编号为0901976的时间是2018年11月30日，法院查封是在2018年11月23日，该公司2017年6月15日的收据编号是0902325、0902326、0902327、0902328，此编号比2018年11月30日的编号大，显然不符合开具收据的常规，且姚华在该公司同一天开出所有物业费、装修保证金等收据也不符合常理，明显是在2018年11月30日补交手续；2017年6月21日取得门禁卡，门没进就交出所有费用（包括水、电），是为了应付法院查封，且益昌公司代收费也是在2017年6月15日，票据编号也相差几千号，显然是弄虚作假，姚华并无任何购房款的付款证据；益昌公司开具的证明时间为2014年10月29日，与姚华的陈述矛盾，该房的证明时间用公章掩盖了年费，推算应为2018年10月29日，相应的物业公司收据是2017年6月15日不真实。证据5，交易明细是姚华个人的支取，与其他人无关。第三人益昌公司对姚华所举上述证据均没有异议。第三人侯兵对姚华所举上述证据质证认为，该证据足以证明姚华在益昌公司办理了手续，说明姚华是合法占有案涉不动产。证据5，是事实。第三人建安公司对姚华所举上述证据质证认为，证据1，三性不予认可，管理人在接管材料中未找到该材料，真实性无法确认，协议中所涉相关事实亦不清楚；证据2，真实性无异议，但与案涉不动产无关；证据3，真实性无法确认，合同的签订方系益昌公司与姚华，管理人未看到间公司出具的相关证明，无法核实该合同；证据4，真实性无法确认。证据5，无法看出姚华与建安公司之间存在借贷关系。第三人建安公司向本院提交的证据如下：1.建安公司2011年7月31日第26号记账凭证一份，显示摘要为富丽嘉年华商住楼，明细科目为益昌公司，借方金额1000万元，摘要1、2号楼工程，明细科目尤学平，贷方金额为1000万元。2.2011年7月11日建筑业统一发票（代开）一张，富丽嘉年华商住楼工程款1000万元，付款方益昌公司，收款方建安公司。3.建安公司2011年7月31日第27号1/2、27号/2记账凭证各一份，显示摘要富丽嘉年华商住楼1、2号工程（山西尤学平纳税），总账科目税金及附加，借方金额35.75万元，总账科目其他应收款，明细尤学平，贷方金额35.75万元。4.2011年1月27日税收通用完税证一份，纳税人为建安公司、缴纳15万元营业税。5.2011年7月11日税收通用完税证，纳税人为建安公司、缴纳20.75万元营业税。6.建安公司2011年7月1日第28号、第29号记账凭证各一份，28号凭证显示摘要预估成本富丽嘉年华商1、2号楼工程，总账科目工程施工，明细科目人工费等，借方金额964.25万元，总账科目其他应收款，明细科目尤学平，贷方金额964.25万元。29号凭证显示摘要结转成本富丽嘉年华，商1、2号楼工程，总账科目主营业主成本，明细科目尤学平，借方金额964.25万元，总科目工程施工，明细科目人工费等，贷方金额964.25万元。上述证据1-6证明从建安公司财务凭证来看，案涉富丽嘉年华工程项目的工程款和相关税收均为实际进出建安公司，建安公司只是代为走账，同时记载尤学平为实际收款和纳税承担主体，与借用资质模式相同。7.（2017）晋01民初770号尤学平的上诉状一份，尤学平不服山西省太原市中级人民法院（2017）晋01民初770号民事判决提起上诉，尚未终审判决，证明如该案认定建安公司对尤学平的借款承担连带给付责任，建安公司也将申请对尤学平的财产进行分配。经庭审质证，薛军对建安公司所举上述证据质证认为，建安公司的票据证明了案涉不动产是尤学平的个人财产，尤学平系挂靠建安公司的实际施工人，益昌公司将案涉不动产抵扣工程款给尤学平。证据7与本案无关。姚华对建安公司所举上述证据质证认为，证据1-6真实性由法院审核。根据益昌公司与建安公司的协议，富丽嘉年华1、2号楼商住工程的工程总造价达6000多万元，而证据1-6仅能反映其中的一部分费用，相应票据上也未载有实际施工人或挂靠人字样，目前并没有挂靠协议的证据证明尤学平与建安公司之间的关系，管理人所反映的情况仅仅是基于受理破产时所接手到的相关材料，若建安公司未提交管理人也无法了解相关情况，因此管理人所反映的该情况不能代表全面的事实，不能确认尤学平与建安公司之间的挂靠关系。管理人所称未收到房款，因姚华系在建安公司破产前，在2013年就购得案涉不动产，因此管理人不可能收到任何房款。第三人益昌公司对建安公司所举上述证据质证认为，1.根据该组证据反映益昌公司与建安公司之间是两个法人主体的法律关系，富丽嘉年华工程在建安公司的财务账目上既有主营业务收入，也有营业外收入，与益昌公司陈述的法律关系完全一致；2.税务发票的开具，也印证了双方之间的工程承揽关系；3.通过财务账目记载的数据可看出尤学平的挂靠和建安公司之间存在一套价格结算的方法，就是挂靠协议债权债务厘清以后才能得出房产归谁所有，本案审理的是抵债财产的处理程序是否合法有效，至于处理变现后的收益归属不属于本案审理范围。第三人侯兵对建安公司所举上述证据质证认为，真实性均无异议，但与本案没有太大关联，且管理人2017年4月28日接管建安公司，其不清楚建安公司的有些事情，也不持有相关材料。第三人侯兵向本院提交的证据如下：1.转让协议、房源表、阳泉市郊区人民法院执行裁定书，证明房子是建安公司的。经庭审质证，薛军对侯兵所举上述证据质证认为，房子虽然是建安公司与益昌公司签订，但是尤学平在协议上有签字，其是实际施工人。姚华对侯兵所举上述证据质证认为，对该证据无异议，能够证明建安公司是案涉房产的所有权人，以房抵债协议明确注明所有物资交由建安公司，至于尤学平与建安公司之间的债权债务关系与本案无关联性。益昌公司对侯兵所举上述证据质证认为，益昌公司已协助阳泉市郊区人民法院办理。建安公司对侯兵所举上述证据质证认为，裁定书真实性无异议；协议与益昌公司举证时的质证意见一致。第三人益昌公司向本院提交的证据如下：1.中标通知书、建安公司施工合同、2013年9月29的抵房协议、2013年10月29日建安公司出具的证明，证明富丽嘉年华工程是通过招标公司，由建安公司中标施工，抵债也是抵给建安公司。经庭审质证，薛军对益昌公司所举证据质证认为，房子是尤学平的，法院查封之后、建安公司破产以后侯兵还继续在卖房子。姚华对益昌公司所举证据质证认为，对该组证据无异议，能够证明案涉房产归建安公司所有，姚华于2013年就已取得该房产，系所有权人，享有排除执行的权益。第三人侯兵对益昌公司所举证据质证认为，证据4是姚华办理房屋手续的时候三方在场，由侯兵交给益昌公司的。第三人建安公司对益昌公司所举证据质证认为，证据1，真实性无异议；证据2，真实性无异议；证据3，落款处有侯兵的签字，所有物资甲方交付乙方公司，该协议尤学平与侯兵均在乙方处签字，该协议中益昌公司是否已履行完合同义务，管理人无法确定；证据4，三性不予认可，法院于2017年3月28日裁定受理建安公司破产清算一案，2017年4月28日指定管理人，管理人未向益昌公司出具证明并加盖编号为3206820024872的公章。对各方当事人所举证据本院综合分析认证如下：对薛军提供的证据1，系本院制作的执行异议审查裁定书及谈话笔录，真实性本院予以确认；证据2，管理费发票8张能够与建安公司所举证据1-6进行印证，本院依法确认其真实性；工程抵押房清单房源表及协议，除建安公司未能核对之外，各方当事人均对真实性无异议，本院依法确认其真实性；证据3，系本院制作的执行谈话笔录及提审笔录，本院依法确认其真实性；证据4，系本院执行中的法律文书，本院依法确认其真实性。对姚华提供的证据1，本院依法确认其真实性；证据2，系法院执行裁定书，本院依法确认其真实性，但与本案不具有关联性；证据3，真实性本院予以确认，证明力待后综合分析认证；证据4，本院依法确认形式上的真实性，证明力待后分析认证；证据5，本院依法确认其真实性，该交易明细的取款记录与侯兵所述基本一致，能够证明姚华与侯兵或建安公司之间存在真实的债权债务关系。对建安公司提供的证据1-6，能够与薛军所举证据2中的管理费发票相互印证，亦能与益昌公司所述印证，本院依法确认其真实性，能够证明尤学平挂靠建安公司承建益昌公司富丽嘉年华商住1#、2#楼工程项目；证据7，与本案不具关联性。对侯兵提供的证据，本院依法确认其真实性，证明力待后分析认证。对益昌公司提供的证据，本院依法确认其真实性，证明力待后分析认证。经审理查明，关于薛军与尤学平民间借贷纠纷一案，本院于2013年12月24日作出（2013）皋石民初字第0867号民事判决，判令：尤学平于本判决生效后十五日内给付薛军欠款共计人民币1500000元并承担自2013年1月1日起至本判决确定的履行之日止按同期银行贷款利率本金1500000元计算的逾期付款利息。案件受理费18300元，减半收取9150元，由尤学平负担。上述判决生效后，尤学平未能履行生效法律文书确定的义务，薛军向本院申请执行，本院于2014年1月21日以（2014）皋执字第0551号案件立案执行。执行中，本院于2018年11月6日向建安公司破产管理人核实本案案涉房产的情况，建安公司破产管理人反映：尤学平挂靠建安公司承建的益昌公司的富丽嘉年华工程，工程的款项是宜昌公司与尤学平处理的，对于“益昌公司有11套房产用于抵算工程款，其中五套已抵算工程款，有4套已被建安公司抵算其他款项，剩余2套网签在建安公司名下”的情况无异议，该11套房产应当属于尤学平的个人财产，不属于破产资产，管理人与建安公司原法定代表人核实过上述情况，是尤学平挂靠的，暂找不到挂靠协议。2018年11月23日，本院经向山西省阳泉市住房保障和城乡建设管理局调查，案涉益昌公司建设的富丽嘉年华1号楼1单元1403室尚未办理商品房买卖合同网签备案手续，亦无抵押信息。同日，本院作出（2014）皋执字第0551号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封了阳泉市富丽嘉年华1号楼1单元1403室、1703室，1号楼2单元1702室，4号楼1单元2403室、2503室的不动产，查封期限三年，自2018年11月23日起至2021年11月22日止。此后，姚华针对本院的查封行为提起执行异议，本院经审查后于2019年7月17日作出（2019）苏0682执异59号执行裁定书，裁定中止对山西省阳泉市富丽嘉年华1幢1单元1403室不动产的执行。薛军不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。另查明，（中标通知书、施工合同）建安公司与益昌公司之间存在建设工程承揽合同关系，尤学平借用建安公司资质，系案涉富丽嘉年华商住1#、2#楼的实际施工人。根据建安公司的记账凭证显示，尤学平在2011年就富丽嘉年华商住1#、2#楼工程项目向建安公司缴纳了内部承包管理费及税款，建安公司取得相应的完税凭证。其中2011年2月28日的建安公司记账凭证显示“阳泉项目部交管理费内部承包-尤学平”；2011年7月11日的建筑业统一发票，载明付款方为益昌公司、收款方为建安公司、结算项目为富丽嘉年华商住楼工程、金额为1000万元；2017年1月27日、2017年7月11日阳泉市郊区地方税务局分别开具了税收通用完税证，记载的纳税人均为建安公司，金额分别为15万元、20.75万元。2017年7月31日的建安公司记账凭证显示，开票收入富丽嘉年华商住楼，应收账款，益昌公司，借方金额为1000万元；1#、2#楼工程（山西阳泉），主营业务收入，尤学平，贷方金额为1000万元；纳税富丽嘉年华商住楼（1#、2#楼工程山西尤学平2011年1月份先交营业税15万元），主营业务税金及附加营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、管理费印花税合计353万元，纳税营业外支出价格调节基金4500元，合计借方金额为35.75万元，其他应收款尤学平，贷方金额为35.75万元；预估成本（阳泉）富丽嘉年华商1#、2#住楼工程，工程施工人工费、其他直接费、材料-钢材合计借方金额为578.55万元，其他应收款尤学平，贷方金额为934.25万元。2013年9月29日，益昌公司（甲方）与建安公司（乙方）签订协议一份，载明：“乙方承建甲方嘉年华1号楼、2号楼底商住宅工程，已完成竣工验收，甲乙双方达成如下协议：“一、乙方认可造价咨询公司审建的工程总造价60625472.87元工程款，扣除劳保统筹353661.31万元，扣除甲方代付维修费及材料款283560元，余款7529037元。为了应急突发事件的处理，乙方同意甲方以住宅、汽车形式以物抵债，具体抵顶房屋位置、单价、面积、造价、汽车型号等另附清单（双方签章确认）。二、本协议签订后，甲方将价值3433268元的房屋、价值1055769元的汽车交付乙方，由乙方自行处置，甲方配合办理相关手续等。三、其余价值304万元的房屋甲方备案登记在乙方名下，在乙方开具齐全税票后，甲方移交给乙方304万元的房产等。”尤学平在该协议中作为乙方代表人签字确认。侯兵在该协议右下角签署“所有物资甲方交付乙方公司”，并加盖建安公司印章及签字确认。该协议后附的《建安公司（1、2#楼）房源表》载明的富丽嘉年华房屋包含本案案涉的1幢1单元1403室房屋（面积为98.61，单价为4632.46元，总价为456807元）。2013年9月29日，益昌公司开出购买人为空白的商品房买卖合同（其余房号、价款均已填写）及空白的购房款收据。此后，姚华通过侯兵在益昌公司作为出卖人开具的编号为GF-2000-0171号的商品房买卖合同中签字并填写具体房号等信息（未载明具体签订时间），确认其购买富丽嘉年华1幢1单元1403室房屋一套，总价款456807元。该合同附件《补充协议》约定，买受人于本合同签订后当日一次性付清房款456807元；并在益昌公司开具的空白收据中填写客户名称姚华、金额456807元，并备注项目为“富丽嘉年华1#1-1403室……”。2013年10月29日，建安公司向益昌公司出具《证明》一份，载明：“我公司已将富丽嘉年华小区1-1-1403房号，出售于姚华，身份证号：，请益昌公司给以上壹人办理相关购房手续”。另查，阳泉市德和物业服务有限公司开具的编号分别为0902325（项目为装修保证金、许可证押金）、0902326（项目为水卡+水费）、0902327（项目为装修电梯使用费、装修垃圾清运费、装修管理费、工本费）、0902328（项目为物业费2013.9.29-2018.9.28）的收据，时间均记载为2017年6月15日，客户名称均记载为1-1-1403姚华；开具的编号为0901976的收据，记载的时间为2018年11月30日、客户名称为1-1-1403姚华、项目为物业费2018.9.29-2018.12.31。2013年9月29日，益昌公司开具的编号为5001283收据记载，客户名称为姚华，项目为富丽嘉年华1#1-1403室，金额为456807元。另，益昌公司开具的编号为5005339、5004070、5008828、5004063、5004068的收据，记载的客户名称均为姚华，时间均为2017年6月15日，记载项目由打死后采暖费、公共维修基金等。2018年1月25日，本院提审尤学平时，其陈述：其挂靠建安公司承建益昌公司嘉年华小区，益昌公司以11套房屋抵扣工程款，其中有5套抵扣税款在益昌公司名下，剩余6套在建安公司，这6套中的4套房屋被建安公司抵扣工程款了，还剩2套在建安公司名下，这2套开票开的是其的名字，所有材料都在建安公司。2018年11月22日，本院提审尤学平时，其陈述：“侯兵拿建安公司的4套房子我的，卖的时候从来没有与我说过，也没有得到我同意，我也没有收到房款，我不欠建安公司管理费。”2019年1月18日，本院提审尤学平时，其陈述：“我不认识姚华，侯兵不可以办这个事，房子是益昌公司抵给我个人的，每套房屋都是益昌公司与我签订的商品房买卖合同，发票也是我的名字，是正规发票而非收据，侯兵保管了我所有材料，我的商品房是侯兵保管，因为我欠材料款，防止他人到建安公司闹事。”2021年5月27日，本院提审会见尤学平时，其陈述：“我挂靠建安公司，益昌公司富丽嘉年华项目实是我实际施工的，当时以建安公司名义与益昌公司签订的协议，以11套房子抵扣益昌公司欠其的工程款，抵了647万多，都是我经办的，侯兵没有权利参与”“办理手续是在益昌公司开个会，益昌公司留了5套抵税款和维修款，还有6套房子以写好的空白商品房买卖合同和房款收据，侯兵说因为我外面欠债很多，把手续拿在手里，说帮我处理债务，但事实上没有帮我处理债务，后续的处理侯兵没有跟我确认，也没有跟我联系，大多数的钱都进了侯兵的腰包”“侯兵没有把卖房子的钱给我”“我不认识姚华，侯兵与姚华签订以房抵债协议我不清楚，当时侯兵没有把手续给我，他说的理由是怕我承建的工程上有债务要找建安公司，所以没有把手续给我，但我没想到他拿这些房子处理他自己个人的债务”“我不认可这个房子是姚华的，是侯兵欠他的钱不是我”“只要记录了我的意见，我同意本案不参加庭审，将我的意见提交其他当事人发表意见并直接判决”。再查，姚华庭审中陈述：姚华是基于建安公司与其之间的2013年1月份借贷关系，2013年1月份左右建安公司山西分公司负责人侯兵经办向姚华借款100万元（2013年1月7日取款20万元、2013年1月8日取款60万元，另20万元是取得定期存单），没有约定利息，姚华从银行取款100万元后交给了侯兵，山西分公司出具了借条并加盖了分公司的公章，在2013年陆续还了50万元左右，后来因建安公司无力偿还就用案涉房产抵的欠款，抵了456807元，以房抵款的具体时间是2013年10月-11月份，建安公司向宜昌公司出具证明以后姚华才能办理购房手续。侯兵在庭审中陈述：姚华的相关债权债务是与建安公司发生的往来，其只是经办人，借款本金就是100万元，没有约定利息是因为当时口头承诺给姚华安排点活的，后面还了50万元左右，最后2013年拿房子抵债的，然后把借款的手续给了公司，一式六份的合同、收据、钥匙一并给了姚华，这100万元没有计入也没有进入建安公司总公司的账户。本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，因本院在执行薛军与尤学平民间借贷纠纷一案中，查封了案涉益昌公司建设的富丽嘉年华1幢1单元1403室不动产，姚华主张其对该不动产享有排除执行的实体权利，而薛军不予认可，并提起本案执行异议之诉，请求继续执行该不动产，故本案的争议焦点为姚华对案涉不动产是否享有排除执行的权利？针对该争议焦点，本院认为，姚华对案涉不动产享有排除执行的实体权利，薛军的主张继续执行该不动产的诉讼请求不能成立，具体分析如下：一，姚华与益昌公司之间形成商品房买卖合同应属合法有效的书面买卖合同，且以抵债形式支付完毕购房款。1.尤学平系案涉不动产的原权利人。根据建安公司提供的富丽嘉年华项目的内部记账凭证，其中多份凭证中均记载有“尤学平”，并收取相应管理费，而建安公司破产管理人亦向本院确认建安公司在该项目上未有资金投入，并明确表示益昌公司结算工程款而与建安公司（尤学平作为代表签字确认）于2013年9月29日签订的《协议》中所涉案涉不动产应属尤学平个人财产，不属建安公司破产财产，即案涉不动产应属益昌公司因抵扣工程款而抵算给尤学平的财产。2.姚华通过与侯兵办理案涉不动产买卖手续，合法有效。首先，关于姚华陈述的取得案涉不动产的过程，与侯兵陈述一致，即因姚华与建安公司或侯兵之间存在100万元借款未能结清的情况下，由侯兵办理以房抵款手续，将案涉不动产抵顶给姚华以偿还所借款项，由此应认定姚华已支付完毕购房款；其次，现有证据并无法证明姚华当时知晓该不动产系尤学平个人财产，侯兵无权处置的事实，即不能认定姚华在取得该不动产时存在恶意；最后，行为人没有代理人、超越代理权或代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。根据尤学平的多次陈述，案涉不动产在其代表建安公司与益昌公司签订协议后，由益昌公司开具购买人为空白的商品房买卖合同及房款收据后，同意由侯兵予以保管，并帮助处理尤学平的个人债务。由此，尤学平与侯兵之间应成立委托代理法律关系，尤学平为委托人，侯兵为受托人。现有证据尚无法证明侯兵与姚华在办理抵债手续时，侯兵已向姚华披露其与尤学平之间的委托代理关系及相应的代理权限，在侯兵持有空白商品房买卖合同以及房款收据的情况下，即使侯兵将该不动产处置给姚华时未取得尤学平的同意，姚华作为善意相对人亦有理由相信侯兵有权处置该不动产。3.关于姚华签订商品房买卖合同发生在本院查封之前。本案中，姚华持有的商品房买卖合同虽未载明具体的签订时间，但结合益昌公司持有出具人为建安公司、出具时间为2013年10月29日的《证明》，以及益昌公司庭审中确认案涉房产手续、钥匙交接均是在2013年10月29日办理的事实，应当认定该商品房买卖合同的签订时间最迟应为2013年10月29日，即该行为发生在本院查封案涉不动产之前。薛军虽主张该时间系虚构，但并未提供充分证据予以反驳，本院碍难采信。二，姚华已在本院查封之前实际占有案涉不动产。根据上述第3点分析，益昌公司已于2013年10月29日向姚华移交了该不动产的钥匙，持有钥匙系实际占有的重要凭证，故应认定此时姚华即已实际占有案涉不动产，姚华提供的相关收据虽有编号大小与时间出入，但该出入尚不足以否定益昌公司已于2013年10月29日向姚华移交钥匙的事实。综上，根据现有证据能够证明姚华已在本院查封案涉不动产之前签订了合法有效的书面买卖合同，以抵债形式交付了购房款，并在查封之前实际占有了案涉不动产，而现有证据尚无法证明姚华在购房过程中存在恶意，亦无法证明其对未能办理过户登记手续存在过错，故姚华对案涉不动产享有排除执行的实体权利，薛军主张要求继续执行该不动产的诉讼请求，于法无据，本院碍难支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定之规定，判决如下：驳回原告薛军的诉讼请求。案件受理费8170元，由原告薛军负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8170元（账号）。审 判 长  崔小兰审 判 员  刘 斌人民陪审员  严建平二〇二一年六月三十日法官 助理  池 锋书 记 员  沙凤仙