广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终2192号上诉人（原审原告）：谢景辉，男，1971年11月14日出生，汉族，住广州市黄埔区×××××××××××。上诉人（原审原告）：区淑逑，女，1974年2月24日出生，汉族，住广州市黄埔区×××××××××××。委托诉讼代理人：何家毅，广东恩慈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市荣景投资有限公司，住所地：清远市清城区××××××××××××××。法定代表人：陈其轲。委托诉讼代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。上诉人谢景辉、区淑逑因与被上诉人清远市荣景投资有限公司买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初8341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销一审判决，依法确认合同无效，发回重审，或者直接改判，解除双方签订的车位《时代倾城认购书》，上诉人无需承担购车位款20%违约责任，且被上诉人在判决生效后15天内退还全部购车位款项。二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：《时代倾城认购书》属于以合法形式掩盖非法目的，且同时规避《广东省商品房预售管理条例》国家强制性法律、行政法规规定，依法认定为无效。二、一审法院查明事实不清，适用法律不当，严重偏袒被上诉人。一审法院未查明车位与商品房一起捆绑销售，需要上诉人优先购买车位才能购买商品房，多位业主可以证明捆绑销售的行为，此外，被上诉人提供的是格式条款，根据法律规定，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。因此，一审法院没有查明上述事实情况下，对被上诉人提供的格式条款视而不见，只有上诉人的违约责任，没有被上诉人的违约责任，违反了法律公平公正原则。被上诉人答辩称：一、上诉人的上诉请求超出二审审理范围，请法院依法予以驳回。一审中上诉人的诉讼请求为解除双方签订的协议书，而二审的上诉人请求为确认协议书无效，根据民事诉讼法规定，上诉人的上诉人请求超出二审审理范围。同时上诉人的上诉人请求明显与本案案情及一审判决不符。二、本案的案由为租赁合同纠纷而非商品房预售合同纠纷，不适用《广东省商品房预售管理条例》的相关规定，而且《广东省商品房预售管理条例》不是法律、行政法规。上诉人以协议书违反上述条例为由要求确认协议书无效没有任何事实和法律依据。协议书是双方自愿签订的，合法有效，并不存在任何合同无效的情形。三、本案不存在“捆绑销售”的情形，双方自愿签订《认购书》，上诉人也没有证据证明存在“捆绑销售”。四、被上诉人不存在任何违约行为，上诉人无权要求被上诉人返还全部购房款。被上诉人已按照合同约定的时间通知上诉人接收车位，根据被上诉人提交的《妥投记录》证明，被上诉人发出《收楼通知》由上诉人本人签收，被上诉人不存在任何违约行为。五、一审法院已经去现场勘察，依法认定车位可以正常使用，并不构成合同目的不能实现，上诉人无权要求返还购房款。一审法院作出判决：驳回谢景辉、区淑逑的诉讼请求。案件受理费1774元，减半收取计887元，由谢景辉、区淑逑负担。一审法院认定事实、判决理由及适用法律详见一审判决书。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：一、《证明》三份，拟证明本案是存在捆绑销售的，购买车位时，实际上车位不存在的，证明被上诉人是违规售卖楼花的事实。二、视频，拟证明一审法院现场勘验时用的公务车，并没有将停放过程向双方质证，也没有制作勘验笔录向双方出示，上诉人也不清楚是什么公务用车。因此，一审法院违反程序。上诉人提供的视频是三辆车并排时，根本无法开门，一审法院停放的仅仅是一辆车，旁边没有其他车辆。本院组织双方当事人进行证据交换及质证。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，《清远市人民政府关于印发清远市人民防空管理规定的通知》（清府[2018]2号）第二十八条规定，社会投资的人民防空工程产权归投资人所有，社会投资的房地产开发项目应将结建或兼顾的人民防空工程建设费用纳入项目投资总成本。人防工程平时开发利用部分（停车位、储物间及商铺等）可以进行产权分割独立出售，权利人可以依照有关规定办理房地产权登记证。其余不可分割部分的人防工程及设施作为项目的公共工程设施，产权归项目全体业主共有。本院认为，上诉人与被上诉人签订的协议书约定转让案涉车位使用权，从协议书约定的内容以及款项的支付方式，权利义务情况来看，结合《清远市人民政府关于印发清远市人民防空管理规定的通知》（清府[2018]2号）规定，本案应认定为买卖合同纠纷更符合双方真实意思表示，故本案案由应为买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、案涉协议书是否有效；二、如果协议书有效，双方在履行合同过程是否存在违约行为，如果违约，如何认定违约责任。关于合同效力问题。虽然上诉人在一审时未提出合同无效的请求，但人民法院仍应依职权对合同效力进行审查。要判断合同是否具有法律效力，应从以下几方面进行分析认定，第一，合同主体是否合格，即签订合同的双方当事人是否具备法律规定的缔约资格。本案中，被上诉人是经工商行政管理部门核准登记、领取企业法人营业执照的房地产开发经营企业，具有销售商品房的资格；上诉人是具有完全民事行为能力的自然人，为此，合同双方均具有缔约资格，合同主体合格。第二，当事人意思表示是否真实。案涉协议书是双方当事人通过协商自愿签订，是双方的真实意志体现，意思表示真实。第三，合同内容是否违反法律、行政法规强制性规定或者损害社会公共利益。案涉地下车库为人防工程，其所有权属于国家，但地下车库的使用权可以转让利用，被上诉人对案涉地下车库（人防工程）依法享有使用权，其与上诉人签订协议书，将地下车库转让上诉人使用，并不违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励企业事业单位投资建设人防工程，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。故协议书内容亦未损害国家利益。且协议书中亦注明案涉车位为人防工程，上诉人签订时应当知悉该情况，上诉人主张其违反了《广东省商品房预售管理条例》规定及存在以合法形式掩盖非法目的为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出本案存在车位与商品房捆绑销售，协议书中关于违约责任的约定是否属于格式条款，应否认定无效的问题。第一，本案中，没有证据证明涉案房屋存在捆绑销售的事实；第二，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的规定是为了避免一方在交易时利用明显的优势地位，剥夺或限制对方的主要权利。本案中，尽管双方使用的合同文本为被上诉人预先拟定并重复使用，但被上诉人作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，上诉人对合同条款可以与被上诉人协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响上诉人的基本生活权益。本案上诉人可以购买的对象并不限定在被上诉人开发的楼盘，其自愿选择购买涉案车位，并接受相关合同条款以及销售方式，是上诉人对自身权利的处置，不能仅以合同文本是被上诉人预先拟定为由主张合同条款为格式条款，为此，上诉人主张协议书为格式条款，以及约定内容无效的上诉理由，依据不足，本院不予支持。综上，案涉协议书是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于双方在履行合同过程是否存在违约行为，如果违约，如何认定违约责任的问题。本案中，上诉人以被上诉人交付的车位不符合约定，导致合同目的不能实现为由主张解除案涉协议书，但根据查明的事实，双方签订的协议书已经注明上诉人所购车位的编号并附有图纸载明车位大概位置，且在被上诉人出具给上诉人的《收款收据》中亦载明车位面积12.72平方米，且根据一审法院查明的事实亦可证实案涉车位可以正常停泊车辆及上下车，故被上诉人提供的车位并未严重影响到上诉人在订立合同时所期望的经济利益，即未造成上诉人签订合同所追求的履行利益的不能实现，此外，上诉人二审提交的视频亦不能证明被上诉人构成根本违约的事实，综上，上诉人主张被上诉人根本违约导致合同目的无法实现的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1774元，由谢景辉、区淑逑负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 曾文东二〇二一年六月二十四日法官助理 张 婧书 记 员 陈 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。