贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终4244号上诉人（原审被告）：遵义市汇川区私立文丰小学。地址：贵州省遵义市。校长：王孝和。委托诉讼代理人：余汛，贵州义遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊朝勇。被上诉人（原审原告）：李文萍，女，1973年4月28日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人遵义市汇川区私立文丰小学（以下简称“文丰小学”）与被上诉人李文萍房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2021）黔0303民初205号，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年6月9日进行了二审调查询问，上诉人文丰小学的委托诉讼代理人余汛、熊朝勇和被上诉人李文萍到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。文丰小学上诉请求：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2021）黔0303民初205号民事判决，发回重审或依法改判；二、一、二审案件受理费由李文萍承担。事实及理由：1、一审判决对本案定性错误，涉案房屋应是征收法律关系而不是租赁法律关系，虽然文丰小学与李文萍签订的涉案房屋的租赁期限为2012年12月30日至2027年12月30日，但李文萍于2018年10月14日与遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心签订了《遵义市汇川区2018年荷花池片区城市棚户区改造项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿安置协议一（货币补偿）》，其中介入了征收补偿行为，那么文丰小学与李文萍的租赁关系因被征收行为介入而消灭，既然涉案房屋被征收了，李文萍只能对补偿款享受权利，不能享受双份利益；2、一审判决适用法律错误，在《遵义市汇川区2018年荷花池片区城市棚户区改造项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿安置协议一（货币补偿）》未被人民法院或仲裁机构撤销的情况下，不可适用《民法典》第502、509条关于租赁关系的相关条款。综上，请支持上诉请求。李文萍辩称：虽然案涉房屋签订征收协议，但未实际履行，文丰小学一直租赁使用我方房屋，因此我方主张文丰小学支付租金并无不当。李文萍向一审法院起诉请求：1、要求文丰小学支付2018年9月3日至2021年3月1日拖欠的房租共计112,500元；2、违约金从2021年3月5日起以未付租金112,500元为基数按照年利率6%计算支付至租金付清之日止；3、文丰小学承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年，位于遵义市汇川区（原上海路法庭用房）由遵义市汇川区财政局发布{遵汇财综字（2010）44号}文件同意拍卖处置。2010年11月26日，李文萍与遵义市拍卖有限责任公司签订《拍卖成交确认书》，确认汇川区上海路荷花池原上海路法庭用房成交价470000元（肆拾柒万元整），李文萍愿按该场拍卖会“拍卖规则”及“特殊说明”之规定，如期持该“成交确认书”与遵义市拍卖有限责任公司办理结算移交手续。2010年12月13日，李文萍与遵义市拍卖有限责任公司及遵义市汇川区人民法院共同签定了《拍卖上海路法庭办公房移交清单》，清单中明确移交房屋名称为汇川区法院上海路法庭办公房，移交面积为一楼140.355平方米（包括楼梯及通道27.27平方米，买受人须保证入户楼梯及通道畅通）、二楼17.655平方米，合计建筑面积158.01平方米，移交房屋所在地为上海路荷花池。2010年12月15日，遵义市汇川区财政局向遵义市房屋产权处出具《资产证明》，证明汇川区人民法院上海路法庭办公房，为汇川区的国有资产，已委托拍卖公司将办公房中的158.01平方米资产卖给购买人李文萍。2010年12月21日，李文萍与遵义市汇川区人民法院签定《资产出让协议书》明确上海路法庭办公房国有资产，已经汇川区财政局委托拍卖公司公开拍卖，李文萍通过拍卖依法取得上述资产。2012年12月30日，文丰小学与李文萍签订《租赁合同》租用李文萍所述房屋原汇川区法院上海路法庭办公房进行办学，约定租用时间15年，从2012年12月30起至2027年12月30日止，每年租金为45,000元，半年交一次。文丰小学租赁该房屋作为文丰小学校舍，从2018年7月1日至今，该小学一直在上海路荷花池（原老法庭办公室）正常招生、正常办学。文丰小学从2018年9月起至今尚未支付房屋租金，李文萍遂诉至法院请求支持李文萍诉请。一审法院另查明，2018年10月14日，李文萍（乙方）与遵义市汇川区房屋征收补偿管理中心签订《征收与补偿安置协议》（委托实施单位：遵义市汇川区高桥街道办事处）（甲方），约定甲方对乙方房屋即涉案原汇川区法院上海路法庭办公房（文丰小学）进行征收，乙方自愿选择货币补偿安置方式，被征收房屋补偿、奖励、补助金额共计1,312,224元，甲方于本协议签订之日起至签约期限届满15日内乙方补偿款1,058,134.8元，乙方搬迁完毕将房屋交付后7日内甲方支付乙方奖励条款中款项254,089.2元，逾期未搬迁交付房屋将不予支付此款项，乙方在收到第一笔补偿款后15日内自行搬迁完毕并将房屋交予甲方拆除。协议还约定了其他内容。上述协议签订后，至今征收房屋尚未拆除。2021年1月29日，遵义市汇川区上海路街道办事处出具证明，证实涉案房屋征收补偿安置协议未真正履行，该户征收补偿款至今未兑付，在房屋补偿款未兑付之前该房屋租金应由产权人李文萍收取。2021年3月12日，遵义市汇川区上海路街道办事处出具情况说明，证实根据《遵义市汇川区部分街道办事处管辖范围调整实施方案》（汇办发[2020]47号）文件要求，高桥街道办事处于2020年10月将上海路荷花池棚户区改造项目房屋征收资料移交于上海路街道办事处并开展后续工作。一审法院认为，李文萍通过拍卖依法取得位于遵义市汇川区，将该房屋租赁给文丰小学办学并签订了《租赁合同》，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于李文萍主张的租金，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，文丰小学应当按约履行支付租金。根据双方合同约定，每年租金为45000元，半年交一次。文丰小学租赁该房屋作为文丰小学校舍，从2018年7月1日至今一直在正常招生、正常办学，文丰小学从2018年9月起至今未支付房屋租金，故文丰小学欠李文萍2年6个月租金为112500元，现李文萍主张文丰小学支付2018年9月3日至2021年3月1日拖欠的房租共计112500元，依法予以支持。关于文丰小学的辩解，李文萍和征收人签订了征收补偿协议，涉案房屋虽然没有被拆除，但是政府的介入行为和征收行为使双方的租赁关系消灭，该协议没有被解除之前，对双方都有约束力；征收人合法取得该房屋的实际占有，那么对文丰小学来说是无权占有，属于占有法律关系，该费用应当支付给征收人，不是支付给李文萍；李文萍主体资格不适格，请求驳回李文萍起诉。经查，遵义市汇川区上海路街道办事处出具证明，证实涉案房屋征收补偿安置协议未真正履行，该户征收补偿款至今未兑付，在房屋补偿款未兑付之前该房屋租金应由产权人李文萍收取。事实上，涉案房屋至今没有拆除，涉案房屋征收补偿安置协议至今未实际履行，涉案房屋所有权未发生变动，仍属于李文萍所有，涉案《租赁合同》对双方具有约束力，文丰小学所持辩解无法律依据，不予采信。审理中，李文萍自愿放弃要求支付违约金的诉请，系李文萍对自己权利的处分，予以准许。一审法院遂判决如下：遵义市汇川区私立文丰小学于本判决生效后十日内支付李文萍租金112,500元。案件受理费1,275元（已依法减半收取），由遵义市汇川区私立文丰小学承担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，文丰小学与李文萍签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。本案中，李文萍的请求权基础系根据案涉租赁合同产生的,依据李文萍主张，本案审理文丰小学应否履行租赁合同项下租金给付义务,并非审理案涉房屋征收补偿法律关系,因此,本案基础法律关系是房屋租赁合同关系,文丰小学主张本案是房屋征收补偿纠纷的理由不能成立。根据已查明事实，李文萍系案涉房屋的所有权人，虽然李文萍与案外人签订了《征收与补偿安置协议》，但该协议尚未履行，案涉房屋所有权至今未发生变动,所有权人李文萍依然对该房屋享有合法权利，其基于《租赁合同》约定，要求文丰小学履行租金给付义务，理由正当。一审法院依据文丰小学一直占有使用案涉房屋的事实，判由文丰小学支付李文萍2018年9月3日至2021年3月1日期间拖欠的租金112,500元并无不当,本院予以维持。综上所述，文丰小学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,550元，由遵义市汇川区私立文丰小学负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二一年六月十一日法官助理王莹书记员夏同英