贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0327民初1048号原告：张恒，男，汉族，1988年7月3日出生，贵州省凤冈县人，住凤冈县。委托诉讼代理人：余浪浪，贵州顺世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杨立，贵州顺世律师事务所实习律师。被告：凤冈县绿城房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市凤冈县龙泉镇迎新大道，统一社会信用代码91520327573344791J。法定代表人：施克健，系公司执行董事。委托诉讼代理人：欧浩，男，1991年4月13日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县，系公司员工。原告张恒与被告凤冈县绿城房地产开发有限公司（以下简称“凤冈绿城房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张恒委托诉讼代理人余浪浪、陈杨立，被告凤冈绿城房开公司委托诉讼代理人欧浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张恒向本院提出诉讼请求（变更后的诉讼请求）：1.判令被告协助原告将房产证上的使用权年限由50年变更为70年；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金32,054元，并同时责令被告向原告交付商品房转移登记有关文书；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年12月26日，原告与被告就龙泉镇东环路绿城花园3号楼1-17-2号房签订了《商品房买卖合同》，总计房款275,854元，合同签订后，原告向被告支付了房款275,854元。2020年8月，原告发现不动产权证书上记载的房屋使用权年限为50年，与合同约定不符。后经查，该地块为商住用地（综合用地），使用权年限为50年。原告认为，被告隐瞒案涉房屋实际只有50年使用权的真实情况，故意告知使用权年限为70年虚假事实的行为违反了合同约定，构成欺诈，损害了原告的合法权益。另外，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。根据合同约定，自2018年12月30日起至2021年1月31日止，被告已累计违约760日，共计产生违约金32,054元【275,854元×0.2‰+（275,854元×0.2‰）×（760日-180日）】。据此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金32,054元。原告认为，双方签订的合同合法有效，且原告已履行了支付购房款义务，但被告的上述行为严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，应承担相应的法律责任。为此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告凤冈绿城房开公司辩称：1.对原告要求被告协助将案涉房屋产权登记手续由50年变更为70年的诉讼主张无异议。2.对原告请求的违约金，被告的逾期办证行为并未对原告造成实质性的损失，原告请求的违约金标准过高，请求予以调减。另外，被告已为原告办理了房屋产权证书，并于2020年8月13日以短信方式通知原告领取，是原告自己不愿领取。因此，违约金只同意计算至2020年8月13日。当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他有异议的证据，在本院认为部分一并论述。本案经审理认定事实如下：2016年12月26日，原告张恒（买受人）与被告凤冈绿城房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016004325），约定凤冈绿城房开公司将其开发建设的位于凤冈县房屋出售给张恒，房屋总价款为275854元。合同约定案涉商品房土地使用权年限自2013年12月2日起至2083年12月1日止。双方还在合同中约定，出卖人承诺于2017年10月30日前向买受人交付该商品房，于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了案涉房屋购房款，被告按约向原告交付了上述房屋。但未按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。直至2020年8月13日，被告凤冈绿城房开公司才为张恒办理了案涉房屋的转移登记证书，并于同年8月18日通过手机短信通知原告领取，因双方对案涉房屋面积存在争议，原告未按该通知要求及时领取该房屋产权登记手续。另查明，虽双方签订的《房屋买卖合同》约定案涉商品房土地使用权年限自2013年12月2日起至2083年12月1日止，但被告绿城房开公司为张恒办理的案涉商品房转移登记证书中“使用期限”栏载明使用期限为“2013年12月2日起至2063年12月1日止”，庭审中，绿城房开公司就案涉房屋使用权期限发生变更的原因向本院作出了合理说明，并自愿承诺协助原告方将该使用期限由“2013年12月2日起至2063年12月1日止”变更为“2013年12月2日起至2083年12月1日止”。本院认为，张恒与凤冈绿城房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照该《商品房买卖合同》履行各自的义务，享有各自的权利。本案在诉讼前，被告已于2020年8月13日向原告实际办理了案涉房屋转移登记的有关文书并以短信方式通知原告进行领取，但原告在2020年8月18日收到被告通知后未予领取，故原告收到通知之日即2020年8月18日应认定系被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日。因此，原告要求被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的诉讼主张，本院不予支持。原告要求被告协助将办理商品房转移登记的有关文书的使用年限由50年变更为70年即将使用期限栏中“2063年12月1日”变更为“2083年12月1日”的主张，被告不持异议且自愿协助办理，本院予以确认。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约向被告履行了支付全部房屋价款的义务，被告未按约定期限办理涉案房屋所有权初始登记，并将该房屋转移登记的有关文书交付给原告已构成违约，应当承担相应的违约责任。故对原告要求被告支付违约金的主张，本院予以支持，对该违约金的计算标准，被告方认为过高，请求予以调减。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”之规定，本案中，原告未提供证据对被告逾期办理房屋所有权转移登记的行为给其造成的损失情况加以证明，对原告提出按已付房款每日万分之二的标准支付违约金，本院综合原告因被告的违约行为可能造成的损失、被告的过错程度、实际违约情况、同城区同类案件的处理情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金按日万分之0.2标准进行计算。针对该违约金的起算时间及截止时间的问题，双方在合同中约定商品房转移登记手续办理的时间为2018年12月30日前，被告凤冈绿城房开公司实际为原告办理案涉商品房转移登记手续时间为2020年8月13日，通知原告领取该转移登记手续时间为2020年8月18日，故本院对原告请求的违约金计算时间应自2018年12月31日起计算至2020年8月18日，共597天，违约金为3,293.70元【275,854元×597天×0.02‰】。对原告主张的自2020年8月18日以后仍然应该计算违约金的主张，因该商品房转移登记手续上使用期限与双方签订的合同约定的使用期限不一致的原因非系凤冈绿城房开公司故意造成，且在庭审中凤冈绿城房开公司对此已经作出合理解释，故对原告要求对该时间节点内也应计算违约金的诉讼主张，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、凤冈县绿城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助张恒将案涉3号楼1-17-2号房屋办理商品房转移登记的有关文书中的使用期限由“2063年12月1日”变更为“2083年12月1日”。二、凤冈县绿城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向张恒支付逾期办理案涉商品房转移登记的有关文书违约金3,293.70元。三、驳回张恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,602元，减半收取801元，由凤冈县绿城房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在兑现本案款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  龙再学二〇二一年六月十七日法官助理刘曼义书记员周玉澳