广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初2099号原告深圳市某某公司法定代表人：陈某某。委托代理人：宣某某，广东龙昌律师事务所律师。委托代理人：张某某，广东龙昌律师事务所实习律师。被告深圳市某某有限公司法定代表人：练某某。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任、公开开庭进行了审理。原告委托代理人宣某某、张某某到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2017年12月12日，原、被告双方签订《物业租赁合同书》，约定原告将位于深圳市龙岗区出租给被告使用，租赁期限为自2018年1月1日起至2020年12月31日止，从2018年1月1日始计收租金与交纳基础设施综合管理费，租金标准为50000元（人民币，下同）／月，基础设施综合管理费标准2500元／月；被告应于每月10日前向原告交付租金，基础设施综合管理费向原告的总公司深圳市新生股份合作公司缴纳。上述《物业租赁合同书》签订后，被告使用租赁物业至今，但被告自2020年2月起再未缴纳租金及基础设施综合管理费，被告逾期缴纳租金及基础设施综合管理费的行为已经严重侵害了原告的合法权益。因涉案厂房及宿舍未取得建设工程规划许可证，也没有合法取得房地产证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的《物业租赁合同书》应属于无效合同，被告应将租赁物业返还给原告并向原告按《物业租赁合同书》约定的租金标准支付场地占用费；且被告公司目前已经停产停业，公司法定代表人下落不明，还拖欠了工人工资，现被告有大量的货物及机器设备存放在租赁物业内，原告无法自行收回租赁物业，被告应按《物业租赁合同书》约定的租金标准向原告缴纳场地占用费及基础设施综合管理费直至腾空租赁物业。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告于2017年12月12日所签订的《物业租赁合同书》无效；2、被告立即向原告交还位于深圳市龙岗区;3、被告向原告支付自2020年2月1日起至腾空搬离租赁房屋之日止的场地占用费，暂计至2020年10月31日为450000元;4、被告立即向原告支付自2020年2月1日起至腾空搬离租赁房屋之日止的基础设施综合管理费,暂计至2020年10月31日为人民币22500元；5、本案诉讼费由被告承担。原告在庭审前向本院提交了变更诉讼请求申请书：1、变更第二项诉讼请求为：被告立即向原告交还位于深圳市龙岗区的第二层；2、变更第三项诉讼请求为：被告立即向原告支付场地占用费550000元及2021年1月1日起至腾空搬离租赁房屋之日止的场地占用费，按11111元／月计算；3、变更第四项诉讼请求为：被告立即向原告支付基础设施综合管理费27500元及自2021年1月1日起至腾空搬离租赁房屋之日止的基础设施综合管理费，按556元／月计算。被告未到庭参加诉讼及答辩。经审理查明，2017年12月12日，原被告签订一份《物业租赁合同书》，约定：1、原告将位于××厂房××、宿舍××栋出租给被告；涉案物业的产权情况，原告已清楚告知，如未办理房产证的，被告支付给原告的即为场地占用费；被告租赁期限为3年，即2018年1月1日至2020年12月31日。2、合同签订之日起十日内，被告应向原告支付物业租赁押金100000元；被告需缴纳每月租金50000元和基础设施综合管理费2500元。原告提交的日期为2009年7月28日的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》显示，深圳市龙岗区处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室收到某某交来位于龙岗街道某某的农村城市化历史遗留违法建筑普查申报材料。原告提交的《电费开户证明》和《缴费证明》显示，龙岗区新生某某22号的电费由原告缴纳。原告提交的《银行电子回单》和《收款收据》显示，被告法定代表人练某某于2020年1月2日、1月3日、5月29日和7月8日向原告转账100000元、50000元、50000元和100000元。原告向被告开具了收到2019年8月至2020年1月厂租的收款收据。庭审中，原告称：1、涉案房产于集体土地上建设的，系归集体所有的房屋，并未取得房地产证书、建设规划许可证等证书；2、因被告公司已停产停业，为避免损失扩大，原告已于2021年1月自行收回厂房一楼和宿舍。但因被告被其他案件财产保全，本院将被告留存在涉案物业现场的机器设备进行了查封，现该机器设备统一存放在厂房二楼，因此厂房二楼原告无法自行收回；3、厂房及宿舍总建筑面积为一共3600平米，每月每平方米租金单价为13.89元，每月每平方米基础设施综合管理费为0.694元，目前仍被占用的厂房第二层面积为800平米，因此自2021年1月1日起每月租金为11111元，综合管理费为556元；4、被告已缴纳押金100000元，但自2020年2月起被告就未再缴纳租金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案房屋系在集体土地上所建房屋，未取得建设工程规划许可证，因此原告与被告签订的《物业租赁合同书》无效。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告确认涉案厂房仅有厂房二楼由被告占用，因此被告应向原告返还涉案厂房第二层。关于场地占用费和基础设施综合管理费。原告主张被告自2020年2月开始就未再缴纳相关费用，而被告未提交证据证明其缴费情况，因承担举证不能之不利后果，因此本院依法采信原告主张。原告庭审时确认其已于2021年1月自行收回厂房一层和宿舍，而涉案物业每月每平方米租金单价为13.89元，每月每平方米基础设施综合管理费为0.694元，目前仍被占用的厂房第二层面积为800平米，因此扣减被告已缴纳的押金100000元后，被告应向原告支付2020年2月至2020年12月的占用费45000元（50000元×11个月-100000元）、基础设施综合管理费27500元（2500元×11个月）。自2021年1月1日开始，被告应分别按照每月11111元和每月556元的标准向原告支付占用费和基础设施综合管理费至腾空搬离涉案房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告深圳市某某公司与被告深圳市某某有限公司于2017年12月12日签订的《物业租赁合同书》无效；二、被告深圳市某某有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某公司返还深圳市龙岗区的第二层；三、被告深圳市某某有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某公司支付2020年2月至2020年12月占用费45000元，自2021年1月1日开始，被告应按照每月11111元的标准向原告支付占用费至被告腾空搬离房屋之日止；四、被告深圳市某某有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某公司支付2020年2月至2020年12月基础设施综合管理费27500元，自2021年1月1日开始，被告应按照每月556元的标准向原告支付基础设施综合管理费至被告腾空搬离房屋之日止。付款义务人应于判决生效之日起五日内履行，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费元8386（原告已预交），由被告深圳市某某有限公司承担。原告缴纳的8386元，本判决生效后，本院予以退回。被告应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳受理费8386元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 隋  戎二〇二一年六月十日书记员 易由页恒