北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8394号上诉人（原审原告）：楼兰玖玖（北京）商贸有限公司。法定代表人：张飞翔，总经理。委托诉讼代理人：李超，男，楼兰玖玖（北京）商贸有限公司员工。委托诉讼代理人：赵剑，北京市中闻律师事务所律师。上诉人（原审被告）：香榭丽奢寄卖行（北京）有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：刘国防，总经理。委托诉讼代理人：郭寸利，北京爱申律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志伟，北京爱申律师事务所实习律师。上诉人楼兰玖玖（北京）商贸有限公司（以下简称楼兰玖玖公司）因与上诉人香榭丽奢寄卖行（北京）有限公司（以下简称香榭丽奢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初1876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人楼兰玖玖公司之委托诉讼代理人李超、赵剑，上诉人香榭丽奢公司之委托诉讼代理人郭寸利、孙志伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。楼兰玖玖公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司所有诉讼请求，诉讼费、鉴定费、保全费由香榭丽奢公司负担。事实和理由：一审判决未查明涉案房屋的原始租赁价格和承租期限，也没有查证方庄办事处要求封店的理由和依据，系不公正的判决。双方签订了8年多的租赁合同，我公司才花费近40万的装修费用，但一审判决仅支持20万元装修费用，未支持我公司营业损失，没有事实和法律依据。香榭丽奢公司辩称，不同意楼兰玖玖公司的上诉请求。涉案房屋的原始租赁关系与本案无关。双方签订合同时，没有政策禁止经营便民服务，后方庄办事处要求整治街道，关停店铺，我公司的损失大于楼兰玖玖公司，一审判决金额过高。香榭丽奢公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判不赔偿装修费（包含电力增容费、消防改造费），诉讼费由楼兰玖玖公司负担。事实与理由：一审判决将电力增容费纳入评估范围并将其计入装修损失范围进行判决没有事实和法律依据。电力增容费是供（配）电贴费的俗称，不属于经营损失，该费用是根据国家规定对超过规定电力的用户应承担的费用，应由楼兰玖玖公司自行负担。电力增容费也不属于装修损失，合同约定该项费用由楼兰玖玖公司承担，双方合同解除我公司也不存在违约，故我公司不应承担该笔费用。楼兰玖玖公司辩称：不同意香榭丽奢公司上诉请求，我公司得知香榭丽奢公司与原始出租人签订合同的金额低于其与我公司签订合同的金额，香榭丽奢公司是没有损失的。根据香榭丽奢公司与原始出租人的合同，电力增容费用香榭丽奢公司应当自行负担。楼兰玖玖公司向一审法院起诉请求：1.依法判决双方于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令香榭丽奢公司返还我公司房屋押金49167元；3.判令香榭丽奢公司赔偿我公司电力增容费75000元；消防改造费35000元、营业执照协助办理费5000元，该项合计115000元；4.判令香榭丽奢公司退还自2019年8月13日起未使用房屋期间的租金17.7万元；5.判令香榭丽奢公司赔偿我公司各项损失，装修费320100元、加盟费197048元、营业损失282852元；6.判令香榭丽奢公司向我公司开具60万元房屋租赁费发票；7.诉讼费由香榭丽奢公司承担。一审法院认定事实：2018年6月1日，出租方（甲方）香榭丽奢公司与承租方（乙方）楼兰玖玖公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区方庄簋街停楼底商F1-4出租给乙方用于经营商业、零售、便利店等使用；租赁期限自2018年6月1日至2025年12月31日止。第一年至第二年的年租金为59万元，另付押金49167元；乙方向甲方支付电力增容费75000元、消防改造费35000元、协助营业执照办理费用5000元。合同签订后，香榭丽奢公司交付了房屋，楼兰玖玖公司对涉案房屋装修后经营7-Eleven便利店。楼兰玖玖公司在香榭丽奢公司的协助下在涉案房屋办理了工商营业执照。楼兰玖玖公司支付租金88.5万元、房屋押金49167元、电力增容费75000元、消防改造费35000元、营业执照协助办理费5000元。2019年7月22日，丰台区方庄地区办事处向柒一拾壹（北京）有限公司（以下简称柒一拾壹公司）发函，通知该公司尽快关停为于方庄芳城园二区15号楼（千跃综合停车楼F1-4）的7-Eleven店铺，理由是方庄芳城园二区15号楼的立体停车设施中除停车外的其他商业用途与相关要求不符。同月31日，柒一拾壹公司函复丰台区方庄地区办事处，表示会尽力配合政府工作，但关店事宜由加盟主自行决定。同年8月12日，楼兰玖玖公司搬离涉案房屋。庭审中，楼兰玖玖公司主张装修花费395124.02元，并提交柒一拾壹公司的说明、发票及付款记录为证。其主张装修包含以下项目：1.照明装置、防爆灯，2.事务室吊柜、3.事务室立柜、4.仓库吊顶、5.冰激凌柜价签条、6.签证咨询服务费（新店选址现场勘察量尺500元、施工监理费3000元、新店设计规划出蓝图竣工费15000元）、7.热水器、8.卖场地砖、仓库地砖、厨房地砖、铝塑板轻钢龙骨、厨房墙砖、天花轻钢烤漆龙骨天花主龙骨、天花吊筋、天花挂件、天花内账、天花螺母、天花螺杆、天花板、墩布池、铝合金扣板、自由门、看板经纬时控器、地砖等，9.服务费（热水器）见发票备注、10.工程款、11.柜台（FF隔断）、12.工程款、13.工程款、14.装修服务工程款、15.美的分体空调1.5匹、中央空调五匹空调，16.广告牌费用4090元、17.中央空调、18.电力增容、19.消防改造、20.监控改造费用。柒一拾壹公司证实涉案店铺由楼兰玖玖工程出资装修并实际经营，基于纳税的原因，装修发票开具的购买方均为柒一拾壹公司。香榭丽奢公司不认可上述费用，申请对装修进行鉴定。法院委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司进行评估，资产评估报告如下：1.照明装置*防爆灯（未见实物）、2.事务室吊柜（未见实物）、3.事务室立柜（未见实物）、4.仓库吊顶、5.冰激凌柜价签条（未见实物）、6.热水器（1式，未见实物）、7.卖场铺地砖、8.仓库铺地砖、9.厨房铺地砖、10.铝塑板隔断、11.厨房贴墙砖、12.天花板吊顶、13.墩布池（未见实物）、14.有色金属合金*铝合金扣板、15.金属制品*自由门、16.电气设备*看板经纬时控器（未见实物）、17.非金属*地砖、18.非金属*地砖、19.金属制品*柜台（FF隔断）、20.电力供给工程、21.给排水工程、22.口门工程、23.美的分体空调挂机、24.中央空调、25.监控改造费用（未见实物）。特殊项目：1.鉴证咨询服务费18500元、2.广告牌服务费4090元、3.电力增容75000元、4.消防改造40000元。以楼兰玖玖公司主张的停止使用日期2019年8月12日为评估基准日，装修原值为381100元，净值为320100元。以香榭丽奢公司主张的时间鉴定日期2020年12月14日为评估基准日，则装修原值为382100元，净值为252100元。其中冰激凌柜价签条原值90元，以2019年8月12日为评估基准日，净值为54元；以2020年12月14日为评估基准日，净值为13.5元。香榭丽奢公司对于资产评估报告意见如下：1.评估报告中序号1、2、3、5、6、13、16、25项，均未见实物，且评估机构给出的原值大部分均比楼兰玖玖公司实际购买金额要高；2.序号6电热水器。楼兰玖玖公司提交的装修损失明细单里有两个电热水器，但评估人员根据安装痕迹未到两个，楼兰玖玖公司提交虚假证据；3.序号7-18，楼兰玖玖公司提交的证据显示上述花费28916.85元，但评估原值为95260元；4.序号20和21，并不在委托范围项里面，且电力供给工程已经计算在电力增容里面；5.序号22门口工程，不在楼兰玖玖公司的装修损失明细中；6.序号23美的分体空调挂机，根据楼兰玖玖公司提交的证据调最多价值2000元，但评估原值为3450元；7.特殊项目中鉴证咨询服务费和广告费不是装修损失，为非实物项目，且无一般市场定价；8.电力增容和消防改造费用，我方已支付给装修公司。楼兰玖玖公司称，门口工程是包含在其提交装修款内。广告牌服务费就是便利店的广告牌费用。2020年7月14日，法院前往涉案店铺进行勘验装修情况。楼兰玖玖公司陈述装修情况如下：正门的玻璃门、铝板的墙面、吊顶（含空调3台）、音响设备、监控系统、消防喷淋、地砖、水电改造、隔断、电力增容、冷库、洗手盆、厨房的墙砖、地砖及防水，热水器2个、铝合金活动门2个、事务室内的吊柜、小隔断、办公桌、椅子、储物柜。香榭丽奢公司认可上述装修均是楼兰玖玖公司所做，但认为空调、热水器、监控系统和音响设备可以拆走再用，不应当计入损失。楼兰玖玖公司主张上述设备是为了开店，7-Eleven统一配置，拆了也无法使用。楼兰玖玖公司称，现场装修中少了1个桌子、1把椅子、1个墩布池、1个柜子、个别储物柜的门和1个写字板。香榭丽奢公司则称其不清楚丢失的情况。庭审中，楼兰玖玖公司主张经营损失282852元，其提交《资产负债表》《利润表》增值税纳税情况明细表、经营数值办理表为证。上述材料记载，涉案店铺2019年1月至2019年7月期间利润共计509168.73元。楼兰玖玖公司主纯利润是利润减去房屋租金，月均23571元。另查一，2018年7月5日，柒一拾壹公司（甲方）与北京梅泽园商贸中心（乙方，后更名为楼兰玖玖公司）签订《加盟店基本合同》，约定：甲方许可乙方经营加盟7-Eleven便利店，加盟期10年。乙方支付甲方加盟金10万元、培训费1.1万元、开业准备手续费2.1万元、自有资本10万元、加盟保证金20万元。楼兰玖玖公司称，其于2020年8月26日又开一家7-Eleven便利店，再次交纳开业准备手续费2.1万元。《加盟店基本合同》约定，开业准备是指甲方帮助乙方准备开店，提供的店铺规划、商品陈列、广告宣传等费用。另查二，涉案房屋属于丰台区方庄芳城园二区立体停车设备的一部分，属于北京市交通委等九家单位《关于规范机械式和简易自走式立体停车设备安装及使用的若干意见》规定的免予办理建设工程规划、用地、环评、施工等许可手续的范围。2015年8月，国家发展改革委、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、交通运输部、公安部、中国银监会等7部门联合印发《关于加强城市停车设施建设的指导意见》，该意见第十条规定，允许在不改变土地用途和使用权人的前提下将部分建筑面积用作便民商业服务设施，收益用于弥补停车设施建设和运营资金不足。另查三，经楼兰玖玖公司申请，法院裁定冻结香榭丽奢公司银行存款。一审法院认为，涉案房屋现无法继续用于商业经营，合同目的已经无法实现，楼兰玖玖公司要求解除合同，于法有据，法院予以支持。楼兰玖玖公司以提起诉讼方式依法主张解除合同，故合同应自起诉状副本送达对方时解除。香榭丽奢公司主张于2020年4月底解除，于法无据。楼兰玖玖公司在接到相关部门通知之后，于2019年8月12日搬离涉案房屋，故香榭丽奢公司应当予以返还其未使用期间的租金和房屋押金。楼兰玖玖公司为经营所需，支出装修费、加盟费，停止使用也确实造成经营损失。依据相关文件，停车设施是允许用作便民商业服务设施，楼兰玖玖公司亦在此处办理工商营业执照，香榭丽奢公司并无隐瞒房屋性质的行为。涉案房屋不能继续用于经营，是双方无法预见的，故香榭丽奢公司对合同解除并无过错，不构成违约。楼兰玖玖公司要求其赔偿经营损失、加盟费损失，法院不予支持。香榭丽奢公司已经协助楼兰玖玖公司办理营业执照，故楼兰玖玖公司要求返还营业执照协助办理费，法院不予支持。关于装修损失金额。关于评估报告中序号1、2、3、5、6、13、16、25项，评估报告中标注未见实物，从楼兰玖玖公司提交的装修票据、视频资料和现场勘验来看，上述物品是存在，但冰激凌柜价签条属于日常消耗品，不应再计入装修损失之内。电力增容属于单列项目，并无证据证实包含在电力供给工程中。鉴定机构依据市场价作出评估，与楼兰玖玖公司购买时价值存在差异属于正常，且评估原值与楼兰玖玖公司主张的金额基本一致，故法院采信资产评估报告。关于特殊项目，依据楼兰玖玖公司提交的票据可知，上述费用是存在的。鉴证咨询服务费是为装修支出的费用，广告牌服务费则安装广告牌的费用，电力增容和消防改造均属于楼兰玖玖公司为经营所需支出的费用，以上项目纳入评估范围并不妥，应当计入损失范围。楼兰玖玖公司于2019年8月12日搬离房屋，故装修损失应以此日为准。至于空调、热水器、监控系统和音响设备，系楼兰玖玖公司为经营特定店铺所装，难以再作他用，故应当计入损失范围。法院基于公平原则分担双方实际损失，酌定香榭丽奢公司补偿楼兰玖玖公司装修损失（含电力增容费和消防改造费）200000元，现场装修物品归香榭丽奢公司处置。关于发票的问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关负责发票的管理工作。楼兰玖玖公司请求香榭丽奢公司开具发票属于税务机关的行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，其可以通过税务机关处理。据此，一审法院于2021年4月19日判决如下：一、判决解除楼兰玖玖（北京）商贸有限公司与香榭丽奢寄卖行（北京）有限公司于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、香榭丽奢寄卖行（北京）有限公司于判决生效后七日内返还楼兰玖玖（北京）商贸有限公司租金177000元、押金49167元；三、香榭丽奢寄卖行（北京）有限公司于判决生效后七日内补偿楼兰玖玖（北京）商贸有限公司装修损失（含电力增容费和消防改造费）200000元；四、驳回楼兰玖玖（北京）商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，双方未提交新证据。本院认为，楼兰玖玖公司与香榭丽奢公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。关于楼兰玖玖公司所提要求法院判决双方之间的租赁合同解除的诉请，根据查明的事实，2019年7月22日，丰台区方庄地区办事处以方庄芳城园二区15号楼的立体停车设施中除停车外的其他商业用途与相关要求不符为由向柒一拾壹公司发函，通知该公司尽快关停位于方庄芳城园二区15号楼（千跃综合停车楼F1-4）的7-Eleven店铺。现因涉案房屋现无法继续用于商业经营，合同目的已经无法实现，楼兰玖玖公司要求解除合同于法有据本院予以支持。关于合同解除的违约责任问题，本案合同解除系因涉案房屋不能继续用于经营，因此合同解除应属不可归责于出租人或者承租人的原因所致，故无论是香榭丽奢公司还是楼兰玖玖公司对合同解除均不应承担违约责任。楼兰玖玖公司上诉主张，依据《方庄地区关于依法整治“开墙打洞”告知书》，涉案房屋不能继续用于经营系香榭丽奢公司提供的租赁房屋存在“开墙打洞”原因所致，因此香榭丽奢公司应当承担违约责任。经查，首先，《方庄地区关于依法整治“开墙打洞”告知书》系2019年8月8日由方庄地区办事处等部门发出，该告知书中并未明确本案涉案房屋是否为“开墙打洞”整治范围。其次，本案涉案房屋不能继续用于经营系因在上述告知书发出之前，方庄地区办事处发函，以立体停车设施中除停车外的其他商业用途与相关要求不符为由要求本案涉案房屋关停。综上查明的事实，楼兰玖玖公司此项上诉主张缺乏依据本院不予支持。关于楼兰玖玖公司所提要求香榭丽奢公司返还押金及退还2019年8月13日起未使用房屋期间租金的诉请，鉴于楼兰玖玖公司在接到相关部门通知之后，于2019年8月12日搬离涉案房屋，故香榭丽奢公司应当予以返还其未使用期间的租金和房屋押金。楼兰玖玖公司所提要求香榭丽奢公司赔偿装修损失的诉请，一审法院根据现场状况、评估鉴定机构出具的资产评估报告结论，基于公平原则分担实际损失，判决香榭丽奢公司补偿楼兰玖玖公司装修损失（含电力增容费和消防改造费）共计20万元并无不妥。香榭丽奢公司所提电力增容费不属于装修损失的上诉主张，在评估鉴定机构出具的资产评估报告结论中包含电力增容及消防改造项目，且电力增容和消防改造均属于楼兰玖玖公司为经营所需支出的费用，一审法院将以上项目计入装修损失范围并无不当，因此香榭丽奢公司此项上诉主张本院不予支持。关于楼兰玖玖公司所提要求香榭丽奢公司赔偿加盟费、营业执照协助办理费、营业损失的上诉主张，因上述损失以对方承担违约责任未前提，现合同解除不可归责于香榭丽奢公司，因此楼兰玖玖公司此项主张本院不予支持。关于楼兰玖玖公司要求香榭丽奢公司开具发票的诉请属于行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，因此对于楼兰玖玖公司此项诉请本院不予支持。综上，楼兰玖玖公司与香榭丽奢公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16746元，由楼兰玖玖（北京）商贸有限公司负担15071元（已交纳），由香榭丽奢寄卖行（北京）有限公司负担1675元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  王 磊二〇二一年六月二十八日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡