四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1397号 上诉人（原审原告）：张定瑜，女，1968年8月21日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨伟，四川蜀文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川寰鑫房地产开发有限公司，住所地：成都市成华区青龙乡站东村站北二路1栋1层。 法定代表人：韩焕祥，总经理。 委托诉讼代理人：罗万**，四川新开元律师事务所律师。 上诉人张定瑜因与被上诉人四川寰鑫房地产开发有限公司（以下简称寰鑫公司）商品房预约合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初9640号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张定瑜上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初9640号民事判决，依法改判支持张定瑜的诉讼请求；2.本案一、二审案件诉讼费用由寰鑫公司承担。事实及理由：一、一审法院事实认定错误。张定瑜与寰鑫公司之间的收据和签订的《认购书》内容足以证明双方达成了购买房屋的合意。在寰鑫公司向张定瑜出具的两张收据中均明确载明这两次交易是关于xx号房屋的给付，且都加盖了寰鑫公司的财务专业章。双方经几次会面商议，张定瑜于2014年12月27日支付了定金，且在2015年7月26日签订的《认购书》中写明，并在其中约定了双方准备签署《商品房买卖合同》的具体安排，未签成书面协议是因为寰鑫公司的推诿，但张定瑜已经在2015年8月20日转账了购房款200000元。因此双方虽未签订书面合同，但证据足以表明双方已经达成了购买房屋的合意，房屋买卖合同关系已经成立。二、一审法院法律适用错误。张定瑜提交的证据已经足以表明双方达成了购买房屋的合意，房屋买卖合同关系已经成立，张定瑜不应承担举证不能的责任，而寰鑫公司履行不能，应承担相应违约责任。一审法院依据原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决驳回张定瑜的全部诉讼请求不合理，属于法律适用错误。 寰鑫公司辩称，公司认为一审事实认定清楚，法律适用正确，双方并未就房屋和车位建立买卖合同关系，认购书也不是买卖合同，案涉房屋在2018年的5月19日已出卖给案外人刘玉龙，案涉车位已经于2016年2月5日被强迫登记至案外人陈姝名下，双方没有建立合同的可能及必要，寰鑫公司也无法交付案涉房屋和车位。公司愿意依法履行退款义务。 张定瑜向一审法院提出诉讼请求：判令寰鑫公司协助张定瑜办理位于成都市成华区八里××座公寓××号××幢××层××号车位的买卖签约备案手续。 一审法院认定事实：2014年12月27日，寰鑫公司向张定瑜出具《收据》（编号：7018513）一张载明：收到张定瑜xx定金30000元。该收条上加盖寰鑫公司财务专用章。2015年8月20日，寰鑫公司向张定瑜出具《收据》（编号：1103310）一张载明：收到张定瑜房号xx（附注：转账）200000元。该收条上加盖寰鑫公司财务专用章。 2015年7月26日，张定瑜（乙方、认购方）与寰鑫公司（甲方、出售方）签订《认购书》主要载明：乙方购买xx号停车位，建筑面积53.69平方米，套内建筑面积12.72平方米，公摊面积40.97平方米；优惠20%整价96000元；乙方在本协议签订的同时支付定金陆仟元整，乙方须在本认购书签订之日起7日内亲自前往“栖湖铭座公寓销售中心”缴纳第一期房款（或总房款）及签署《商品房买卖合同》、补充协议、附件及《前期物业服务合同》《临时管理规约》。该《认购书》加盖寰鑫公司公章。上述《认购书》签订后，张定瑜向寰鑫公司支付购停车位款96000元。2016年2月5日，位于成华区八里××路××号××栋××楼××号车位已网签备案至案外人陈姝名下。 一审法院认为，张定瑜与寰鑫公司就案涉房屋并未签订《认购书》与《商品房买卖合同》，双方之间的房屋买卖合同关系并未成立，张定瑜主张寰鑫公司协助办理案涉房屋的签约备案手续，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。关于案涉车位，由于案涉车位已经网签备案至案外人名下，客观上已无法网签备案至张定瑜名下，故对张定瑜主张寰鑫公司协助办理案涉停车位的签约备案手续，一审法院亦不予支持。至于张定瑜已经缴纳的款项，可与寰鑫公司协商，协商不成可通过另案诉讼解决。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张定瑜的全部诉讼请求。案件受理费100元，由张定瑜负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。 本院认为，张定瑜要求寰鑫公司协助办理房屋及车位备案的诉讼请求的请求权基础在于主张双方达成了买卖合意且张定瑜支付部分款项。寰鑫公司主张双方当事人之间并未成立买卖合同本约关系，公司愿意履行退款义务。 本院认为，首先，寰鑫公司出具涉及房屋房款收据上仅载明房号和实际支付金额，双方对房屋的房号、面积、单价、总价、购房款支付时间和逾期付款违约责任、商品房交付使用条件及日期、装饰装修标准和供水、供电、燃气等配套基本设施、商品房面积差异处理办法、办理产权登记事宜及时间、逾期交房违约责任等主要条款未作书面约定或者存在达成一致合意的证据，且未约定的事项也不能依照原《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定，因双方达成了商品房买卖本约关系的合意不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容”的规定条件，且不符合《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同”的规定，双方之间的商品房买卖合同未成立。其次，根据原《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十六条之规定，小区车位作为小区的配套设施，非小区业主购买案涉小区车位需满足优先本小区全体业主使用需求，并经建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意的条件。对此，不动产行政监管部门亦有强制性要求。如前所述，张定瑜现并非小区业主，故其主张履行车位交易也缺乏依据。第三，商品房买卖合同的签约备案属于行政职能部门的行政管理范围，且张定瑜没有提交证据证明该备案事项系合同约定的寰鑫公司的合同义务，张定瑜要求判决寰鑫公司协助办理签约备案的诉讼请求缺乏依据。依民事诉讼审查之局限性，除法律明确规定须为法院职权审查范围之事实，本案审查范围系当事人提起的诉讼请求，本案二审中仅审理依据张定瑜主张的买卖签约备案的诉讼请求是否成立进行评价，如存在其他争议，当事人可以在符合法律规定的情形下另行主张权利。 综上，张定瑜的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由张定瑜负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇二一年六月一日 书记员 何佳林