湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初1727号 原告：欧阳骏波，男，1995年12月10日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。 委托诉讼代理人:侯欣，女，1996年7月2日出生，汉族，住湖南省郴州市桂阳县，系原告欧阳骏波之妻子。 被告：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。 法定代表人曾楷峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘宏光，湖南商管律师事务所律师。 原告欧阳骏波与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳骏波的委托诉讼代理人侯欣，被告美世界房地产公司的委托诉讼代理人刘宏光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧阳骏波请求判令：一、确认原、被告双方签订的《郴州商品房买卖合同》于2019年12月31日解除；二、被告返还购房款288330元及利息相应的逾期退款利息（利息以已购房款为计算基数，按照同期贷款利率的标准，从原告实际支付之日计算至被告实际退还之日，暂计算至2020年10月20日为23529.60元）；三、被告向原告支付违约金2883.30元；四、被告向原告赔偿损失288330元；五、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。 被告美世界房地产公司答辩要点：如商品房买卖合同解除，则被答辩人主张的资金占用利息及已付购房款一倍损失计算过高。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款之规定“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。即，如果合同被解除则答辩人只需返还被答辩人购房款本金及利息，被答辩人诉请的违约金明显过高，理应予以核减。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2019年2月11日，原告欧阳骏波（买受人）与被告美世界房地产公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》及《附件三：合同补充协议》。该合同第三条、第四条约定：原告购买被告开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市××广场××栋××层××号房。该商品房的设计用途为商业，建筑面积16.08平方米，每平方米单价34772.01元，总房价558330元。合同第五条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计288330元，余款270000元向出卖人指定的银行申请按揭贷款。合同第六条买受人逾期款的违约责任：没有按时付清房款该合同自动无效。合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经验收合格。该商品房专指本栋见附件三，验收标准详见附件三补充协议。《附件三：合同补充协议》四、房屋验收事宜：双方同意本合同第九条变更如下：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付买卖人使用。合同第十条房屋交接及违约处理方式：除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照已付房款年利率4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时出卖人按照全部价款的／%向买受人支付违约金。 二、上述《郴州市商品房买卖合同》及《附件三：合同补充协议》签订后，原告欧阳骏波于2019年2月21日向被告美世界房地产公司支付房款288330元，其余房款270000元未予支付。被告美世界房地产公司至今尚未向原告交付涉案商铺，亦未为原告办理网签手续。原告认为，被告向原告出售涉案房屋并签订《郴州市商品房买卖合同》时，完全隐瞒了涉案房屋被抵押、查封的事实。原告无奈于2019年12月30日向被告发出合同解除通知，要求解除《郴州市商品房买卖合同》，并要求被告返还全部购房款，赔偿相应的损失。自原告发出合同解除通知至今已半年有余，被告仍未向原告承担任何责任。为维护自身合法权益，故诉至本院。 三、另经查明，被告在与原告在签订上述《郴州商品房买卖合同》前，将涉案的美美世界城市商业广场项目分别于2015年5月11日、2015年7月1日抵押给渤海国际信托有限公司，办理了最高额抵押登记，抵押期限分别为2015年5月11日至2018年5月11日和2015年7月1日至2018年6月30日，至今未解除抵押。 四、经郴州市不动产登记中心查询显示，涉案商铺的状态为“在建抵押，不可售”。 五、截至本案庭审日（2021年5月12日），涉案商铺所在项目尚未通过综合验收，也未对外营业。 判决的理由与结果 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案中，原、被告签订的上述《郴州商品房买卖合同》及《附件三：合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案中原告主张被告隐瞒涉案商品房被抵押、查封等法律行为均发生《中华人民共和国民法典》实施之前，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用民法典实施前当时的法律、司法解释的规定。现对本案的争议焦点评析如下： 一、关于涉案《郴州市商品房买卖合同》能否解除：原、被告签订《郴州市商品房买卖合同》时，被告美世界房地产公司隐瞒了该商铺已经设定了在建工程抵押的情况，且经郴州市不动产登记中心查询，涉案商铺的状态为“在建抵押，不可售”，故被告无法解决涉案商铺产权受限问题，无法为原告办理房屋权属登记。另涉案商铺所在项目至今未经过综合验收，尚未达到交付条件。因此，原告无法实现涉案《郴州市商品房买卖合同》目的。故原告要求解除《郴州市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于被告是否返还购房款及支付利息的问题：如前所述，涉案的《郴州市商品房买卖合同》已被解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故原告要求返还已付购房款288330元并支付利息，于法有据，本院予以支持，但利息标准参照全国银行间同业拆借中心2021年5月发布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算，从2019年2月21日计算至2020年10月20日共计607天，利息为18460.62元（288330元×607天×3.85%÷365天=18460.62元）；2020年10月20日之后的利息以被告郴州市美世界房地产开发有限公司实际未返还的购房款为基数按上述标准计算至上述购房款全部付清为止。 三、关于原告诉请被告支付违约金2883.30元应否支持：涉案《郴州市商品房买卖合同》第十条并未约定，如解除合同，被告应按何种标准向原告支付违约金，且原告并未付清全部房款，尚有房款270000元未予支付，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。 四、关于原告要求被告赔偿288330元的损失的问题：依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日公布的法释〔2003〕7号）第九条第（二）项规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，而被告美世界公司隐瞒了所售案涉房屋抵押的事实，原告有权要求被告承担不超过已付案涉房屋购房款一倍的损失，但考虑在履行合同过程中，原告明知涉案商铺长期无法办理网签手续，未及时采取有效措施主张权利，以避免损失的进一步扩大，对此也有一定的责任，故根据原、被告双方各自应负的责任、原告的损失情况、本案支付房款的具体情况以及惩罚性赔偿的制裁和遏制功能等诸多因素，本院酌定被告按照已付房款的30%赔偿原告86499元。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日公布的法释〔2003〕7号）第九条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决如下： 一、解除原告欧阳骏波与被告郴州市美世界房地产开发有限公司于2019年2月11日签订的《郴州市商品房买卖合同》; 二、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还原告欧阳骏波已交的购房款288330元； 三、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告欧阳骏波已付购房款利息18460.62元（按年利率3.85%的标准自2019年2月21日计算至2020年10月20日止），2020年10月20日之后的利息以被告郴州市美世界房地产开发有限公司实际未返还的购房款为基数按上述标准计算至上述购房款全部付清为止； 四、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告欧阳骏波已付购房款30%的损失86499元； 五、驳回原告欧阳骏波其他诉讼请求。 如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4916元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇二一年六月三十日 书记员  文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月8日公布的法释〔2003〕7号） 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。