黑龙江省友谊县人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑0522执异22号案外人：栗魁武，男，53岁。委托代理人：侯国军。申请执行人：张国才，男，47岁。被执行人：郭守祥，男，57岁。被执行人：友谊宏伟房地产开发有限责任公司。法定代表人：姜秀芝。本院在执行申请执行人张国才与被执行人友谊宏伟房地产开发有限责任公司（以下简称宏伟开发公司）民间借贷纠纷一案中，案外人栗魁武于2021年6月15日对本院作出的（2016）黑0522执167号执行裁定书查封被执行友谊宏伟房地产开发有限责任公司位于友谊县二处房产提出书面异议，请求解除对二处房产的查封，停止进行评估和拍卖程序，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人栗魁武称，案外人系自友谊宏伟建筑安装工程有限责任公司(以下简称宏伟建筑公司)处以折抵工程款的形式合法取得案涉房产。而宏伟建筑公司系依据最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中建设工程价款优先受偿权之规定，在6个月期限内行使优先权合法取得房屋。友谊繁荣小区综合楼工程(含被查封的8处房产在内，包括李平的6套)系由被执行人友谊宏伟房地产开发有限责任公司(以下简称宏伟开发公司)开发，宏伟建筑公司系施工单位。2011年6月8日，宏伟开发公司与宏伟建筑公司签订建设工程施工合同，约定工程建筑面积16360.87平米，约定工程价款18044590.00元，竣工日期2012年8月30日。该工程完工后，因被执行人宏伟开发公司无力给付拖欠的工程款，经二公司确认，于2012年11月5日签订协议书，确认宏伟开发公司欠宏伟建筑公司繁荣小区工程款21608424.00元，将繁荣小区1号楼、2号楼抵偿宏伟建筑公司工程款。因宏伟建筑公司拖欠申请人工程款6446636.00元，2012年11月9日，宏伟建筑公司将包括上述二套房屋在内的1号楼、2号楼等额房产抵账给申请人折抵工程款。申请人认为，依据《中华人民共和国民法典》第八百零七条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第四条：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”宏伟建筑公司作为承包施工人，有就该工程所享有的建设工程价款优先受偿权，包括通过法院拍卖以及通过与发包人宏伟开发公司协商的方式将建设工程折价抵偿。因此，宏伟建筑公司与宏伟开发公司间的抵偿工程款行为优先与宏伟开发公司其它普通债权的执行，包括本案中张国才的债权都不能优先与宏伟建筑公司建筑工程价款。最高人民法院(2020)最高法民再352号案件(四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书)、最高人民法院(2020)最高法民申3527号案件(中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司、李海案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书)等最高法院有类似案例和观点，可供法院参考。因此，宏伟建筑公司2012年11月5日合法取得产权。申请执行人张国才2013年1月8日起诉宏伟开发公司，2016年申请法院查封二号楼该8户房屋，时间均晚于宏伟建筑公司与宏伟开发公司抵账时间，该查封不能对抗已经折抵完毕的建设工程款优先权，宏伟建筑公司的抵顶宏伟开发公司工程款行为优先于宏伟开发公司其它普通债权的执行。申请人在2012年11月9日与宏伟建筑公司、办理了房屋抵账手续，由宏伟开发公司为申请人出具了商品房买卖合同并在友谊县房产处进行了登记备案。至此，宏伟建筑公司的优先权应受法律保护，申请人与宏伟建筑公司的抵账行为也受法律保护。综上所述，申请人合法取自宏伟建筑公司的二处房产应受法律保护，友谊县人民法院应停止执行。案外人栗魁武提供了友谊宏伟房地产开发有限责任公司与友谊宏伟建筑安装工程有限责任公司《建设工程施工合同》复印件一份、友谊宏伟房地产开发有限责任公司与友谊宏伟建筑安装工程有限责任公司《房屋抵偿工程款协议书》复印件一份、友谊宏伟建筑安装公司财务入账凭单、转据复印件三份、宏伟建筑公司栗魁武抵顶工程款记账凭证复印件二份、栗魁武抵账备案的涉案房屋《商品房买卖合同》复印件二份、友谊县人民法院执行裁定书复印件一份、情况说明三份。本院查明，张国才与宏伟开发公司、郭守祥民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月18日作出（2013）友民商初字第5号民事判决书判决：被告宏伟开发公司于本判决生效之日起十日内给付原告人民币1000000.00元及利息（以本金1000000.00元自2011年11月21日起至本判决生效之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算）；二、驳回原告张国才的其他诉讼请求。宏伟开发公司不服判决上诉于双鸭山市中级人民法院，2016年3月17日，双鸭山市中级人民法院判决：一、撤销原审判决第一项；二、维持原审判决第二项；三、原审第三人郭守祥于本判决生效之日起十日内偿还被上诉人张国才借款本金人民币1000000.00元及利息（以本金1000000.00元自2011年11月21日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算利息）；四、上诉人友谊宏伟房地产开发有限责任公司对上述借款本金及利息承担连带偿还责任。因郭守祥、宏伟开发公司并未履行生效判决确定的给付义务，申请执行人张国才于2016年5月9日向本院申请强制执行，2017年10月18日，本院作出（2016）黑0522执167号执行裁定书裁定终结本次执行程序。2018年2月8日，本院作出（2016）黑0522执167号执行裁定书查封了被执行人宏伟公司所有的房屋。2021年4月22日，申请执行人张国才申请恢复执行程序。2021年5月7日，本院依法查封了上述案涉房屋，申请执行人张国才申请对上述案涉房屋进行评估拍卖。本院于2021年5月8日向当事人送达了选择评估机构通知书，案外人栗魁武于2021年6月15日向本院提出书面异议，请求解除对友谊县两处房产的查封以及停止评估拍卖程序。另查明，2011年6月8日，被执行人宏伟开发公司与友谊宏伟建筑安装工程有限公司（以下简称宏伟建筑安装公司）签订了建设工程施工合同，发包人为宏伟开发公司，承包人宏伟建筑安装公司，合同约定工程竣工日期为2012年8月20日。2012年11月5日，被执行人宏伟公司与宏伟建筑安装公司签订了以房抵工程款协议，被执行人宏伟公司欠宏伟建筑安装公司工程款21608424.00元，以友谊繁荣小区1号楼、2号楼房屋抵偿工程款。协议中第五条第1项约定：“甲方（宏伟开发公司）必须随时配合乙方（宏伟建筑安装公司）或乙方指定的第三人办理抵工程款房屋手续，包括但不限于签订《商品房买卖合同》，开具发票，提供相关资料，办理房地产权证及其他各项工作。”。黑龙江钧霆建筑工程有限责任公司（原友谊宏伟建筑安装工程有限责任公司）出具证明证实案外人栗魁武系宏伟建筑安装公司的项目经理，因宏伟建筑安装公司无力支付欠付案外人栗魁武的工程款6446636.00元，故宏伟建筑安装公司按照合同约定指定由宏伟开发公司与栗魁武以签订商品房买卖合同的方式将案涉两套房屋抵偿给案外人栗魁武，顶抵欠其工程款6446636.00元，2012年11月9日，案外人栗魁武与被执行人宏伟开发公司签订了两处房屋的《商品房买卖合同》，被执行人宏伟开发公司将案涉两处房屋交付给栗魁武，并于2012年12月4日在友谊县房地产管理处办理了备案登记。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条之规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”，本案中，由于被执行人宏伟公司欠付宏伟建筑安装公司的工程款，双方在建设工程合同约定的竣工之日的6个月内签订了以房抵工程款的协议，约定将房屋抵给宏伟建筑安装公司抵偿工程款21608424.00元，双方系通过协商方式实现承包人宏伟建筑安装公司对案涉房屋所享有的建设工程款的优先受偿权。依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”，故宏伟建筑安装公司享有的建设工程价款的优先受偿权优先于申请执行人张国才对被执行人宏伟开发公司的债权。同时，被执行人宏伟开发公司与宏伟建筑安装公司在以房抵工程款的协议第四条约定了宏伟建筑安装公司可用书面通知方式告知甲方与第三人签订购房合同，本案中，因宏伟建筑安装公司欠付该公司项目经理栗魁武的工程款，故宏伟建筑安装公司要求被执行人宏伟开发公司与案外人栗魁武签订案涉商品房买卖合同的方式抵偿欠付案外人栗魁武的工程款，这也是宏伟开发公司与宏伟建筑安装公司以房抵工程款协议中约定的抵工程款的形式，2012年11月9日，案外人栗魁武与被执行人宏伟开发公司签订《商品房买卖合同》后，被执行人宏伟开发公司将案涉房屋交付给案外人栗魁武，案外人栗魁武即对案涉二处房屋享有了实体权利。综上，案外人栗魁武的权利能够排除执行，人民法院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，裁定如下：中止对两处房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张仁海审 判 员  王宇欣人民陪审员  杨 姜二〇二一年六月二十九日书 记 员  韩 双