江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1360号上诉人（原审原告）：高琛，女，1969年10月27日生，住南通市海门区。委托诉讼代理人：茅涤非，南通市海门区江滨法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：陈光荣，男，1936年6月1日生，住南通市海门区。上诉人（原审被告）：陈卫华，男，1977年2月12生，住南通市海门区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：徐杰，上海九州通和（南通）律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李迪，上海九州通和（南通）律师事务所律师。上诉人高琛因与上诉人陈光荣、陈卫华房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市海门区人民法院（2020）苏0684民初2997号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人高琛上诉请求：撤销原判，改判支持高琛一审全部诉讼请求；本案诉讼费用由陈光荣、陈卫华承担。事实和理由：陈光荣与陈卫华系父子关系。2016年8月30日经中介介绍，陈光荣、陈卫华将陈光荣名下的拆迁安置所得海门区海门街道××新村××幢××室以73万元的价格出售给高琛。高琛依约支付定金10万元，2017年再支付20万元。2020年初案涉房屋可以办理交付手续时，陈光荣、陈卫华拒绝履行合同。一审判决高琛对损失承担30%的责任不当，在合同履行过程中高琛不存在任何过错。陈光荣提交的安置房选房认购单上明确载明动迁户为陈光荣，高琛有足够的理由相信案涉房屋为陈光荣一人所有。双方签订的《售房协议书》第二条约定上述房屋产权、权益清楚，如发生与甲方有关的产权纠纷或者债务纠纷一概由甲方负责。案涉房屋的共有人李某生前没有留下遗嘱，陈光荣、陈卫华将自己继承的份额无偿转让给案外人陈玲，以达到不履行合同的目的。高琛对损失不应承担任何责任。陈光荣、陈卫华答辩称，同意解除双方的房屋买卖合同及返还30万元的购房款，但对赔偿损失的数额有异议。案涉房屋买卖合同由高琛的配偶施利剑代签。施利剑是海门市正祥房产信息咨询有限公司的监事，对房屋买卖有相当的交易经验。高琛在海门法院有多起房屋买卖合同纠纷，是职业炒房人，案涉房屋买卖不符合国家政策。即使认定陈光荣、陈卫华违约，也应当按照合同约定的房屋总价的20%承担违约责任，同时再根据过错分摊，高琛应承担主要责任。陈光荣、陈卫华上诉请求：撤销原判第三项，改判陈光荣、陈卫华赔偿高琛102200元；诉讼费用由高琛负担。事实和理由：双方签订的《售房协议书》明确约定了违约金标准，法院应当按照约定判决违约方承担责任。高琛是职业炒房人，在原审法院有近十起的诉讼案件，未涉诉案件也有数十起之多。陈光荣、陈卫华是普通公民，第一次从事房产交易，对违约责任的约定是谨慎的，在格式售房合同上手写按照房价20%计算违约金。该约定是当事人真实意思表示，应当遵照执行。本案是低买高卖进行炒房的典型案件，高琛的真实意图不是买房居住，而是利用资源优势诱骗不知情的普通交易者出售房屋。其行为本身违背诚实信用原则，干扰正常的交易秩序。签订合同时，高琛明知房屋有其他共有人，仍与陈光荣、陈卫华签约，真实目的是通过签订房屋买卖合同谋取高额违约金。事实上合同已于2017年8月解除。高琛无权主张房屋价格上涨的差额损失。陈卫华、陈光荣可按照合同约定违约金的70%承担责任。高琛答辩称，双方签订的房屋买卖合同是在公平自愿的基础上达成，没有欺诈和胁迫，该合同合法有效。施利剑所在的海门市正翔房产信息咨询有限公司是海门市房产交易所于2009年成立的下属企业，法定代表人是该交易所的会计。施利剑并非房产交易专业人员。请求驳回陈光荣、陈卫华的上诉。高琛向一审法院起诉请求：1.解除高琛与陈光荣、陈卫华签订的《房屋买卖合同》；2.陈光荣、陈卫华返还购房款30万元并赔偿损失993348元；3.诉讼费由陈光荣、陈卫华承担。一审法院查明事实：陈光荣与李某（已故）系夫妻关系，陈卫华、陈玲系陈光荣、李某子女。李某于2011年3月23日去世，其生前在海门区××村××组拥有房屋，后遇到拆迁。2014年8月15日，“海门市土地资产储备中心”作为甲方与“（李某）陈光荣”作为乙方签订《房屋征收补偿协议》，约定：搬迁房屋坐落于××村××组，房屋所有权人(李某)陈光荣，合法建筑面积74.47平方米，乙方选择产权置换方式进行安置等。陈光荣、陈卫华在乙方落款处签字。2015年7月28日，陈光荣取得一份《安置选房认购单》，选择安置房为海门区海门街道××新村××幢××室（公安编号××幢××室，以下简称案涉房屋）。2016年8月30日，陈光荣、陈卫华（甲方）与高琛（乙方）签订《售房协议书》，约定：案涉房屋面积为105左右平方米，甲方以73万元的价格出售给乙方，定金金额为10万元，其中现付定金2万元，2016年8月31日支付定金8万元，乙方房款全部付清后交房。附加声明：因本房为期房，不管房价涨跌，双方绝不反悔，如有一方违约，根据房价的20%计算。本房正负1平方以内互不计算，超1平方以外按实计算。协议签订当日，陈卫华、陈光荣向高琛出具收条一份，言明收到案涉房屋的购房定金2万元。次日，陈卫华向高琛出具收条一份，言明收到案涉房屋的定金8万元。2017年1月22日、2月10日，陈卫华向高琛出具收条两份，言明收到案涉房屋购房定金共计20万元。以上收条合计30万元。2020年4月7日，陈光荣、陈卫华、沈春娟、陈玲、陈某形成《协议书》一份，载明：陈光荣、陈卫华自愿放弃李某坐落于海门街道××村社区居委会××组74.47平方米房屋中遗产份额继承权，李某的房屋遗产份额由陈玲继承；陈光荣自愿将坐落于海门街道××村社区居委会××组74.47平方米房屋中属其享受的搬迁待遇赠与给陈玲；坐落于海门街道××村社区居委会××组李某名下74.47平方米房屋的搬迁安置补偿待遇由陈玲享受，搬迁安置房由陈玲出资购买，房屋所有权归陈玲所有。2020年4月9日，海门区土地资产储备中心将《房屋征收补偿协议》中乙方主体变更为“陈玲”，并备注“该户已安置×××××-××（即案涉房屋）”。目前，案涉房屋登记在海门区城市发展有限公司名下，陈玲尚未与海门区城市发展有限公司签订商品房买卖合同，亦未办理交房手续。一审法院另查明，高琛于2020年3月19日曾向法院提起诉讼，要求陈光荣、陈卫华继续履行《售房协议书》，后于同年5月12日向法院申请撤诉，法院于同年5月19日作出裁定，准予高琛撤诉。高琛撤诉后提起本案诉讼。一审庭审中，陈光荣、陈卫华申请证人王某到庭作证，证明2017年8月，在中介的介入下，其向高琛明确表示解除合同。高琛质证后对证人证言的真实性有异议。本案一审审理过程中，经高琛申请，法院委托江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋当前的市场价进行了评估，确定案涉房屋当前市场价值单价为16258元/㎡，总价为184.66万元（基准日2020年5月19日）。高琛主张按照当时的合同价73万元计算，其差价损失为993348元[16258元/㎡×（105+1）㎡-73万元]。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，双方签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。因陈光荣、陈卫华未取得案涉房屋的所有权和处分权，且陈玲明确表示不愿意转让房屋，致高琛不能实现合同目的，高琛有权解除合同并主张损害赔偿，陈光荣、陈卫华应承担相应的违约责任。合同解除后，陈光荣、陈卫华应当返还收取的房款，并赔偿合同解除致高琛合同目的不能实现造成的损失。陈光荣、陈卫华主张2017年8月通知高琛解除合同，但其提供的证人证言不能达到其证明目的，法院依法不予认定。关于双方责任如何确定问题，作为不动产买卖合同的出卖方，陈光荣、陈卫华在未取得案涉房屋所有权或者处分权的情况下就与高琛签订了房屋买卖合同，现因陈玲不同意履行致使标的物所有权不能转移，应承担主要责任；高琛作为房屋的买受人，应当在签订合同时审查房屋是否属于出卖人或出卖人是否有处分权，其未尽谨慎的审查义务，自身也存在过错，应对自己的损失承担部分责任。由于案涉合同签订后至评估之日已近四年，期间房价日益上涨，高琛未及时要求陈玲在房屋买卖合同中补签字，导致案涉合同不能履行而解除，故其对房屋价格差价扩大具有过错，法院根据双方当事人在合同签订、履行及造成损失中的过错，酌情认定陈光荣、陈卫华赔偿高琛案涉房屋70%的差价695343元（取整）。陈光荣、陈卫华称高琛是“职业炒房人”，目前并无证据证明，且与案涉房屋买卖合同效力及解除并无直接关系，法院依法不予支持。综上，陈光荣、陈卫华应返还购房款30万元、赔偿损失695343元，并互负连带责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除高琛与陈光荣、陈卫华于2016年8月30日签订的《售房协议书》；二、陈光荣、陈卫华返还高琛购房款30万元；三、陈光荣、陈卫华赔偿高琛损失695343元；四、驳回高琛的其他诉讼请求。案件受理费16500元，申请保全费5000元，评估费10395元，合计31895元，由高琛负担9568元，陈光荣、陈卫华负担22327元，并于判决发生法律效力之日起十日向法院交纳。二审中，双方当事人未提供新证据。经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，高琛与陈光荣、陈卫华签订的《售房协议书》是当事人真实意思表示，不违反法律强制性或禁止性规定，合同合法有效。陈光荣、陈卫华主张高琛系职业炒房人，该主张不是认定合同无效的理由。双方均应按照合同的约定履行义务。因房屋已具备交付条件，陈光荣、陈卫华拒不履行合同义务，反而将房屋中应得份额通过放弃或者赠与的方式让渡给他人，属于恶意违约，依法应当承担违约责任。合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。双方合同中约定违约方承担房价20%的违约金，经鉴定，远低于违约造成对方的实际损失。一审法院根据鉴定意见确定高琛的损失数额并无不当。陈光荣、陈卫华主张损失只能按照合同约定的违约金确定，与法律规定不符，本院难以采纳。陈光荣、陈卫华未履行合同义务，既有主观原因，亦有客观原因。其主观原因是陈光荣、陈卫华本身拒绝履行合同，将房屋中自己的份额赠与他人；其客观原因是案涉房屋确与他人共同共有，即使陈光荣、陈卫华愿意履行义务，也无法实际履行。高琛在签订合同时未审查房屋的权利人，对陈光荣、陈卫华未履行合同的客观原因负有过错责任，依法应当减轻违约方的赔偿责任。《售房协议书》第2条约定的“上述房屋产权、权益清楚，若发生与甲方有关产权纠纷或者债务一概由甲方负责，并承担民事诉讼责任”，该条款含义不明，对所谓“与甲方有关产权纠纷或债务”无法清楚解释，故不能作为高琛方的免责条款。高琛以此主张不承担任何责任，于法无据，本院不予采纳。据此，高琛、陈光荣、陈卫华的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人高琛与上诉人陈光荣、陈卫华各半负担。本判决为终审判决。审判长 朱 艳审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年六月三十日书记员 汤婷婷