广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终3127号上诉人（原审被告）：聂小波，女，汉族，1971年12月25日出生，户籍地湖南省邵阳市双清区×××××××××××××××××××，公民身份证号码430××××××××××××527。被上诉人（原审原告）：金融街物业股份有限公司惠州分公司（曾用名：北京金融街物业管理有限责任公司惠州分公司），住所地广东省巽寮湾阳光假日二期J栋。负责人：田素萍。委托诉讼代理人：邝艳霞，广东宇伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶汉建，广东宇伦律师事务所律师。上诉人聂小波因与被上诉人金融街物业股份有限公司惠州分公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初6162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂小波上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：一、物业没有履行承诺，导致上诉人2016年迄今无法入住，造成严重经济损失。被上诉人负责物业管理期间，服务不到位，物业公司未尽到物业服务的基本义务，具体如下：（一）上诉人2016年5月14日，在金融街控股的惠东巽寮湾金融街地产购阳光假日二期14栋3XX房，交付定金看房时就发现，此房的大门和卧室的门及窗户都是坏的，当时销售员说会马上修复。但到2016年8月3日收楼验房时，发现不但房门没维修，房屋还有更多质量问题，就在物业房屋保修意见征询单上将问题一一罗列，当时陪同验房的物管人员还特别注明本人是：拒收房。因质量问题严重影响房屋正常使用，当时上诉人就表示待维修问题处理完成后，再开始付物业管理费。收房时在房屋保修意见征询单上，罗列报修问题如下：l.入户门锁锁芯坏掉，大门长期处于开放状态，有人在洗手间冲凉、上卫生间，马桶很脏;2.入户门变形无法开关，门还有开裂现象;3.衣柜上柜门变形下沉，并有木皮开裂现象;4.卧室房间门变形歪斜门无法开关;5.窗户玻璃门下沉，窗关不上;6.洗手间台柜把手脱落，门板多处贴皮起翘;7.冲凉房地漏泥沙阻塞不下水。（二）被上诉人物业公司承诺会尽快做好维修，但从2016年8月到2017年10月，除了入户门锁换了，卧房门修好，窗户玻璃门校正外，上诉人几次去验收时，发现还是有些问题没有维修好，并有新的问题出现：1．洗手间柜门贴皮起翘的位置，维修人员只是将翘皮的位置割掉，粗糙地涂了一层厚薄不均的漆；2．冲凉房地漏下不去水，物业居然只是在玻璃门前，切割一小块瓷砖贴上做挡水，水依然不能下去；3．入户门开裂的位置，也是敷衍地涂了点漆，裂缝依然暴露在那；4．洗水间墙壁瓷砖空鼓动；5．推拉门无法关合；6．阳台墙面返碱；7．淋浴头挂钩断裂。（三）维修了14个月后，当2017年10月上诉人再次去验收时，发现问题依然没处理，物业公司跟进的人员换了三批人，从谢小姐，到王强，再到黄芳芳，仍然没做处理。多次打电话投诉未果，物业又不再进行维修后，上诉人就停交物业管理费，并跟物业方声明，维修好再交管理费用。物业从2017年10月-2020年9月的三年，物业不再进行维修，停止维修后也未曾给本人任何说法。2020年9月29日晚上10点多，同为阳光花园的业主罗先生发微信告诉上诉人我被物业告了，才知道本人被物业起诉的事。于是上诉人10月10日再次抽空来到物业公司，物业公司的新经理陈亮说现在换的物业人员，会比之前的负责很多，可以再次进行维修。所以本人又将未修复好的问题，再次申报维修。但目前物业却又因瓷砖空鼓、墙面返碱的问题停顿维修。从2016年8月到现在4年多的时间里，物业既然承揽要维修却又维修不好，中间3年还无故停止维修，上诉人有理由认为物业方有涉嫌拖延房屋维保时间的行为。（四）根据《合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”根据《广东省物业管理条例》物业公司未按物业服务合同的性质、目的及通常标准履行必要的报告、通知或者提示等义务，造成业主权益损害的，物业服务企业应依其过错大小承担相应的赔偿责任。上诉人认为：物业收了上诉人钥匙，承诺并实施维修是已经形成的事实。问题出在物业方没有履行承诺，以至房屋从2016年至今无法正常使用，即：提供的服务不符合约定。当上诉人对此不满并提出将因此停止缴纳物业费时，物业公司没有与上诉人就此交换意见。根据《广东省物业管理条例》，有纠纷首先应该多元协调，协调不成才进入诉讼。物业公司未做任何协调工作，在不通知、不知会上诉人的情况下，将上诉人直接告到惠东法院。并在上庭时，才告知上诉人需另找金融街建设方，如此作为是被上诉人在故意推卸责任且极不负责任的行为。上诉人再说明一点，当收到县法院传票时，距离开庭只有三天时间。本人是打工的上班族，每天早出晚归时常加班，又从来没有接触过法律诉讼，匆忙间只好借阅别的业主的答辩书，结合自己的实际情况修改后，在开庭前一刻才将答辩状提交到法院的。（五）维修过程中产生的经济损失需由被上诉人赔偿。上诉人从2016年8月收房起，由于物业方未能积极及时地维修，拖延至今，导致本人房屋长期无法正常使用长达4年有余（53个月），对房屋的使用、经营，收入造成巨大损失!现上诉人严正要求：1.14栋3XX房管理费266.42元/月，从拒收楼的2016年8月-2021年1月，物业费共计：壹万肆仟壹佰贰拾元贰角陆分（14120．26元）人民币，水费：壹佰贰拾叁元陆角壹分（123．61元）人民币。要求在此期间产生的物业管理费、水、电费用，全部由被上诉人承担；2.由于被上诉人耽误房屋的使用，粗略造成经济损失估算为：捌万元（80000元）人民币整，需由被上诉人承担；3.被上诉人需承担上诉人多次往返验收的路费、误工费等，费用补偿金约合：陆仟元（6000元）人民币整。上诉人一直奉公守法，从未做过有违法律之事，这次被被上诉人告诉到法院，心身都受到惊吓，被上诉人需赔偿上诉人精神损失费用壹万元（10000元）人民币整；4.被上诉人对答辩人房屋后续需维修的时间长短，现还不能确定，2021年1月份以后，因维修耽误的费用需再另计补偿；5.维修完成后，被上诉人需出具的相关质量承诺书，承诺房间不能再次出现类似的质量问题。如被上诉人未能解决以上诉求，上诉人将依据损失情况继续追加索赔费用。以上合计赔偿费用为：壹拾壹万零贰佰肆拾叁元捌角柒分（110243．87元）人民币。二、阳光假日全体业主都在等待物业归还利用业主共有部分产生的收入。物业服务企业未按《物业管理条例》第二十八条、第二十九条的规定履行查验和接受资料义务，造成物业共用部位、共用设施设备的缺陷未能及时发现，导致业主不能在法定或约定期限内向建设单位主张权利而遭受损失的，物业服务企业应承担相应的赔偿责任。2020年公布的《民法典》第二百八十二条再次强调：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。被上诉人擅自在阳光建筑物公用部位构建各类经营场所，私自将开发商为业主建造的小区会所改作租赁用途，大笔侵吞对小区公用部位的经营所得。利用业主共有部分经营，事先没有告知全体业主，更谈不上征得业主同意，事后没有将所得收益依法归还众业主。这么多年来，阳光小区的众业主多次口头要求物业公司，公布利用业主的共有部分产生的收入，并依法归还应属于业主的部分，但物业对此置若罔闻。请法院责令物业向业主公示历年来利用共有部分产生的收入，及相关手续与税务发票，归还属于业主的那部分收入。在未收到物业公司的还款前，上诉人有权停缴物业费。核算完成返款后，上诉人愿意用此收入先抵扣物业费用。且多出的部分，还需退还给上诉人。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条指出：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，上诉人请求法院明察秋毫、体恤民苦，为维护法律尊严和体现公平正义，重新考量被上诉人金融街物业的诉讼要求，对已经作出判决的案件给予改判的机会。金融街物业股份有限公司惠州分公司提交答辩意见称，一、上诉人的上诉不符合根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条规定，依法应当不予审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条规定：上诉应当递交上诉状。上诉状的内容，应当包括当事人的姓名，法人的名称及其法定代表人的姓名或者其他组织的名称及其主要负责人的姓名；原审人民法院名称、案件的编号和案由；上诉的请求和理由。本案上诉人提出上诉，在其上诉状的内容中，有上诉的请求理由却没有上诉请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，依法应当不予审理，请求二审法院不予审理上诉人的上诉。二、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立，上诉人应当按照合同约定向被上诉人支付2017年1月至2020年5月的物业管理服务费，并向被上诉人返还被上诉人为其垫付的2017年11月至2019年11月的水费。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”规定，上诉人与被上诉人于2016年8月3日签署的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，至成立时生效，上诉人与被上诉人均应全面履行自己的义务。该合同明确约定，被上诉人提供物业管理服务，物业服务费用仅为对物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理，房屋自用部位、自用设备维修养护被上诉人提供的是有偿服务，并不包含在3．5元／m2的物业服务费中；上诉人应当按时向被上诉人交纳物业服务费，上诉人逾期，被上诉人有权要求其补交，并追究其违约责任。案涉物业已经交付，被上诉人根据合同约定履行了物业服务义务，上诉人却长达四年不交物业服务费，不仅严重违反双方合同约定，更损害了被上诉人的利益，影响被上诉人对整个物业设施的维护养护计划。根据《中华人民共和国合同法》第一百零一七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务巧符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，上诉人依法应当继续履行，根据合同约定向被上诉人支付物业服务费，并按照用水量向被上诉人返还被上诉人垫付的水费。原审法院根据双方提交的证据，认定上述事实，认定清楚；原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条等规定，判决上诉人向原告支付拖欠的物业服务费及水费，适用法律正确，判决正确。三、上诉人确认，其在收楼时提出的问题已经进行了维修，该事实可以认定，上诉人不能无限扩大开发企业或被上诉人的责任，这显然不合理，更无事实和法律依据。上诉人所述，系其收楼时存在的问题，即房屋质量问题，是其与开发商企业之间的关系，与被上诉人并无关联。何况，上诉人在上诉状中确认，截止于2017年10月，入户门锁已经更换、卧房门已经修好，窗户玻璃门已经校正，同时确认关于其在收楼时提出的问题维修人员已经进行了处理，那么可以认定，案涉物业开发商企业也已经对上诉人提出的问题进行了处理。上诉人在原审中答辩或上诉提出新的问题，均出现在物业专有部位，且有些问题上诉人去检查发现并不存在或系因日常使用的正常耗损现象（比如：阳台墙面反碱问题，实际是长时间外露淋雨掉皮）。案涉房屋已经交付，上诉人的日常使用同样可能发生案涉物业专有部分及屋内物品．的损耗。并且，根据双方舍同约定，被上诉人按3．5元/m2收取的物业管理服务费是对物业公共部分的服务，对专有部分提供的服务是有偿服务，需要另外收费。上诉人所主张的问题被上诉人并没有免费维修义务，而被上诉人没有向上诉人收取任何费用，也尽可能地为跟务的业主处理问题。物业公司的无偿付出，不仅没有得到业主的理解反而被加指责，甚至以为理所当然免费享受，实质是业主并未区分开发商企业及物业服务公司的责任及其与两个企业之间的关系，将开发商企业及物业服务公司混为一谈，并以此损害物业公司的名誉及服务基础，拒缴物业费，上诉人无限扩大被上诉人的责任而忽略其自身原因，这明显不合理、不公平，更有损全体或正常交费业主的整体利益及物业公司的有序管理。因此，上诉人上诉无事实和法律依据。四、上诉人在上诉理由中所主张的损失，上诉人并没有提供任何证据予以证明，依法应当承担举证不利的后果，而其所陈述的精神损失并不符合我国对精神损害赔偿责任的有关规定，其上诉理由不能成立。五、被上诉人已经获得上诉人的授权经营共有部分，但该收入并不足以支付被上诉人的合理成本，上诉人主张被上诉人擅自使用并归还收入没有事实和法律依据。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第七条可经营性共用部位及共有设施设备的约定，上诉人授权被上诉人对外出租或经营，出租或经营所获得的净收益贵全体业主共有。可见，被上诉人是得到业主授权的，并且相关收益需要扣除日常管理、维修养护、管理酬金等费用后，如有收益，才能向业主分配。但本渠中该新物业区域内的共有部分收入并不足以支付被上诉人的上述支出，加之近两年疫情影响，收入受到严重影响，被上诉人损失巨大。上诉人所述没有事先告知业主、未征得业主同意或没有将收益归还业主，与上述事实不符，无事实和法律依据。综上，上诉人的上诉不符合根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，依法应当不予审理，其上诉理由更不能成立，依法不能得到支持。金融街物业股份有限公司惠州分公司向原审法院起诉请求：判令被告立即向原告支付自2017年10月至2020年5月止的各项费用共计7818.73元（其中物业服务费人民币7726.18元、水费92.55元）。原审法院认定事实：原告金融街物业股份有限公司惠州分公司系经工商登记设立的其他股份有限公司分公司（非上市），曾用名为北京金融街物业管理有限责任公司惠州分公司，于2019年10月11日核准变更为现在的名称，经营范围为物业管理、机动车公共停车场服务等。被告聂小波系惠东县×××××××××××××侧阳光假目小区（原金海湾、阳光城）14号楼3层XX号房的房屋业主。2016年8月3日，北京金融街物业管理有限责任公司惠州分公司（原告曾用名）作为乙方与被告作为甲方签订《前期物业管理服务协议》，内容为：“第一条双方的权利和义务。一、甲方的权利和义务4．依据本协议约定按时向乙方交纳物业服务费用。二、乙方的权利义务9．向甲方提供房屋自用部位、自用设备维修养护等有偿服务。第四条约定物业管理服务费用。乙方按照本协议约定向甲方提供服务，并向甲方收取如下物业服务费用（下列物业服务费用不包括本物业共用部位、共用设施设备及系统、产品中的大中修和更新、改造费用）。一、本物业区域物业服务费收费选择包干制方式。物业服务费：按甲方住宅的总建筑面积每月3．5元／m2的标准计收，由物业产权人或物业使用人于房屋交付前缴纳首期物业服务费，即3个月物业服务费；其后的物业服务费按月缴纳。二、政府有关部门收取和政府有关政策规定由物业产权人或物业使用人缴纳的各种税费（包括但不限于污水处理费、卫生费等）由甲方负责向相关单位缴纳。三、因甲方原因空置房屋的，物业管理服务费由甲方金额交纳。四、甲方出租物业的，物业管理服务费用由甲方交纳；五、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用。六、水、电费。2、甲方住宅水费以自来水供应单位的收费标准按各用户水表的用水量，由乙方到各户用户抄表和收费；3、甲方住宅热水费以本物业热水费收费标准17元／立方米按各用户水表的用水量，由乙方到各用户抄表和收费；……第九条违约责任：四、甲方违反本协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按欠费总额的万分之五缴纳滞纳金”。同日，被告在《房屋交接单》签名确认，该交接单载明：“说明2、业主在接收该房屋时，请在开发公司及物业员工陪同下进行检查，如该房屋有任何缺陷，应详列于《房屋保修意见征询单》，以便相关单位尽快处理”。同日，被告、原告在《房屋保修意见征询单》上签名确认涉案房屋存在质量问题，该征询单载明：“门厅入户门锁锁芯坏了，门锁不了…。”根据原告提交的欠费明细表显示，被告共拖欠2018年1月起至2020年5月期间的物业服务费7726.18元及2017年11月至2019年11月期间热水费59.64元、冷水费32.91元。原告主张通过邮寄及短信通知的方式向被告催收物业服务费，提交了邮寄凭证、短信发送记录予以佐证。被告提供微信聊天记录，证明自收楼后，被告与原告就房屋质量问题进行多次协商。2020年9月3日，原告以经催讨被告未能偿还上述费用为由向原审法院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告聂小波于本判决发生法律效力之日起7日内向原告金融街物业股份有限公司惠州分公司支付2017年1月起至2020年5月期间的物业服务费7726.18元及2017年11月至2019年11月水费92.55元，共计7818.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告金融街物业股份有限公司惠州分公司负担。二审中，聂小波提交了房屋保修意见征询单，证明物业公司备注其拒收楼；案涉小区照片及业主群微信聊天记录，证明物业公司的服务质量问题本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，一审判决不违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外情形，当事人未上诉部分，本院二审不予审查，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人聂小波是否应交纳物业服务费。《前期物业管理服务协议》属于双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，一审法院认定合法有效正确，本院予以维持。上诉人聂小波作为小区业主，根据合同约定按时交纳物业服务费用，关系到小区物业管理服务是否能够正常开展，事关整个小区全体业主的根本利益。上诉人聂小波于2016年8月3日签署《房屋交接单》，载明“业主及开发公司确认该房屋符合《广东省商品房买卖合同》及补充协议约定的交付使用条件和装饰、设备标准”，进行了收楼，根据《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用”的规定，应自此开始交纳物业服务费用。上诉人聂小波于2016年8月3日签署的房屋保修意见征询单，载明案涉房屋存在多处瑕疵，需进行维修，属于商品房买卖合同履行标的物问题，与本案不属同一法律关系，上诉人聂小波可另循途径解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人聂小波负担。本判决为终审判决。审判长 沈 巍审判员 邹 戈审判员 张佳誉二〇二一年六月二十四日书记员 钟润美