新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初2810号 原告：陈俊，女，1967年12月9日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：胥峰，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洁，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市米东区稻香南路2009号。法定代表人：蔡文芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：马萍，女，该公司董事长助理。第三人：单志俊，男，1965年2月15日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。第三人：马超，男，1990年4月9日出生，职业不详，住乌鲁木齐市米东区。第三人：姜健，女，1981年4月7日出生，职业不详，现下落不明。第三人：周石云，男，1968年11月15日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。原告陈俊与被告新疆宏锦天晟房地产开发有限公司（以下简称宏锦天晟公司）、第三人单志俊、马超、姜健、周石云合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈俊及其委托诉讼代理人胥峰、周洁，被告宏锦天晟公司的委托诉讼代理人马萍、第三人单志俊、周石云到庭参加了诉讼。第三人马超经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，第三人姜健经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告陈俊向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2016年4月20日签订的《房屋抵债协议》合法有效；二、确认被告开发建设的位于乌鲁木齐市米东区永丰南路1606号天晟香榭丽都小区5号楼1单元701号、5号楼1单元702号、5号楼1单元703号、5号楼1单元704号、5号楼1单元705号、5号楼1单元1001号房屋所有权人为原告；三、判令被告继续履行合同义务，协助原告将乌鲁木齐市米东区永丰南路1606号天晟香榭丽都小区的5号楼1单元701号、5号楼1单元702号、5号楼1单元703号、5号楼1单元704号、5号楼1单元705号、5号楼1单元1001号房屋过户登记在原告名下（协助原告在房产局办理网签备案、预告登记、不动产产权证等手续）；四、判令被告向原告支付违约金1,235,010元，以上诉讼标的合计5,351,710元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月20日，原告、被告与第三人周石云签订了《债权债务转让协议书》，约定第三人周石云欠原告的4,000,000元债务转移给被告。同日，原、被告签订《房屋抵债协议》，约定被告将乌鲁木齐市米东区永丰南路1606号天晟香榭丽都小区的5号楼1单元701号、5号楼1单元702号、5号楼1单元703号、5号楼1单元704号、5号楼1单元705号、5号楼1单元1001号房屋共6套房产用来抵偿原告的债务。协议签订后，被告将前述6套房屋交付给原告使用，原告亦已签订物业入住协议，并交付房屋物业费、电费、水费等。此后，原告多次要求被告办理该6套房屋的网签、预告登记、不动产产权证等手续，被告均拒绝。后原告获悉，被告于2019年8月27日将涉案的703号房屋网签至第三人单志俊名下，于2019年9月5日将涉案的705号房屋网签至第三人马超名下，于2019年9月12日将涉案的1001号房屋网签至第三人姜健名下。为维护原告合法权益，起诉至法院。原告在庭审中明确不要求第三人承担本案相关责任。被告宏锦天晟公司辩称，签订《房屋抵债协议》是第三人周石云因为资金链紧缺让我公司帮忙解决燃眉之急，作出的权宜之策。周石云曾承诺出现一切法律纠纷与我公司无关，同时也愿意将我公司的借条予以归还。在我公司配合出具涉案协议和手续后，周石云未归还任何借条。而且还以同样的套路让我们出具了类似的手续，但借条仍无一归还。周石云和原告只是口头说他们之间存在债务，并没向我公司提供相应的凭证，并且协议内容也是周石云手写的。在2016年之前，周石云与我公司之间的借款及高额利息，我公司已经通过现金还款及资产抵偿的方式结清了。但周石云不仅一张借条没有归还，也不与我公司做结算，还多拿了我公司好几千万的资产，直接导致我公司无法运转。因此我公司认为，涉案的协议应为无效协议，我公司不应该承担任何违约责任或案件相关其他费用。请求驳回原告诉讼请求。第三人单志俊辩称，703号房就是网签给我了，我当时交的全款，手续也都齐全。但我到现在也没有拿到房屋。第三人周石云辩称，我欠陈俊4,000,000元债务的事实是存在的。债务转移时间是2016年4月20日。被告借我很多款项，除了本案的4,000,000元之外，我和被告之间还有其他债权债务。第三人马超、姜健未到庭，也未提交书面的答辩意见。本院经审理查明，确认如下事实：关于原告与第三人周石云之间的借款情况，原告出示了2012年8月14日至2014年4月14日期间其本人对公业务凭证、银行流水13张，拟证实陈俊于2012年8月14日至2014年4月14日期间陆续向周石云通过银行转账共计出借借款3,050,750元。2013年7月10日、2013年7月22日，第三人周石云、案外人欧阳嫔（周石云妻子）向原告出具借条2张；2014年8月28日、2015年1月22日，第三人周石云向原告出具借条2张，以上4张借条金额分别为1,300,000元、1,300,000元、1,300,000元、100,000元，合计4,000,000元。经第三人周石云质证，周石云对借条及银行流水单真实性表示认可，对欠原告借款本息合计4,000,000元的事实予以认可。关于以上借款如何交付、借条如何形成以及是否存在高额利息等，原告表示除转账款项外，部分是现金交付，约定的利息是月利率2%。转款的时间早于借条时间是由于最早是较小金额出借并分别出具借条，后双方结算汇总后，更换了几张大额的借条。第三人周石云表示与原告之间的借款没有利滚利等情况，部分是原告转账支付，部分是现金交付，但对双方借贷具体的履行情况表示已记不清了。整体认可欠付原告的款项金额为4,000,000元。关于第三人周石云与被告宏锦天晟公司之间的借款情况，第三人周石云出具银行客户回单3份，以及借条1张。显示，2014年11月3日，被告宏锦天晟公司向周石云出具借条1张，载明“今借到周石云现金贰仟万元整（20,000,000），该现金已收到，按月息百分之三计息。担保期限3年，自2014年11月3日至2017年11月3日。”被告在借款人处加盖公章。被告法定代表人蔡文芳、案外人马瑞、李雄分别在担保人处签名、捺印。2014年11月4日，周石云向被告公司法定代表人蔡文芳账户分别转款16,600,000元、400,000元以及1,000,000元，合计18,000,000元。经被告质证，被告表示对该组证据真实性认可，对第三人拟证明的问题不认可。原因是被告认为第三人周石云从其公司以现金方式、不动产抵偿方式，已经拿走了一亿七千余万元，周石云向其公司开具的收条金额远远大于其提供的两千多万的证据。经法庭询问，周石云认可其与被告之间除所出示的借条及银行流水外，还有多笔债权债务，但主张出具的借条为一亿六千余万元。双方对借款金额及周石云向被告开具的收条总金额，以及双方还款情况均有异议。并且，双方至今未对彼此间的借款金额及履行情况等进行结算。2016年4月20日，原告陈俊（作为乙方）与被告宏锦天晟公司（作为丙方）及第三人周石云（作为甲方）签订一份《债权债务转让协议》，主要内容为：自2013年7月10日至2015年1月22日，周石云合计欠乙方借款4,000,000元人民币，现因丙方又欠周石云借款本息，乙方同意周石云欠乙方的债务4,000,000元转移给丙方，丙方同意直接向乙方偿还债务4,000,000元，丙方承担法律规定的债务人的相关义务。协议签订后，乙方不再享有对周石云的债权4,000,000元，同时，周石云对丙方享有的债权中减去利息4,000,000元折抵。剩余本金的偿还双方另行协商，但自2016年4月30日后所有本金不再计算利息。三方分别签字盖章。同日，原告陈俊（乙方）与被告宏锦天晟公司（甲方）签订《房屋抵债协议》1份，主要内容为：甲方因前述债务转移所欠乙方债务4,000,000元，因甲方资金紧张，无现金偿还。双方一致同意以甲方开发的商品住宅（香榭丽都小区）房屋共计6套抵偿乙方债务，房号分别为：5-A-701，价款801,300元，5-A-702，价款810,550元；5-A-703，价款560,650元；5-A-704，价款531,350元；5-A-705，价款601,050元；5-A-1001，价款811,800元（以下简称涉案6套房屋）。前述小区尚未取得《商品房销售许可证》，待取得该许可证后，由甲方与乙方或乙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》，按照《商品房买卖合同》约定履行各自义务。协议签订后，甲方欠乙方的债务连本带息付清，乙方不得再向甲方主张任何权利。任何一方违约，则按该协议折抵款项的30%承担违约责任。双方分别签字盖章。2016年4月20日，被告宏锦天晟公司向原告开具了6份收据，载明收到涉案6套房屋的相应房款。2018年9月17日，原告（乙方）与案外人乌鲁木齐市宏锦天晟物业有限公司（甲方）签订《物业入住协议书》1份，载明乙方于2018年9月17日入住涉案的701-705室。原告填写了装修申请表，并与该物业公司签订《缴费协议》，物业公司向陈俊交付了涉案房屋钥匙。同年10月，该物业服务公司通知原告验收以上5套房屋，原告及物业工程部负责人均在三张交房验房单上签字确认。同年10月22日，原告就涉案的1001室与前述物业公司签订《物业入住协议书》、《缴费协议》，并申请进行装修。并于10月25日进行了交房验收。此后，原告陆续缴纳涉案6套房屋的物业费、电费、水费、采暖费等费用。2019年5月17日，被告宏锦天晟公司出具的《告知函》，载明：公司决定收回周石云包含涉案6套房屋在内的19套房屋，该房屋依然由公司进行销售，此前公司跟贵方签订的以上房屋有关的相关协议及条款，正式宣布解除。新疆宏锦天晟房地产开发有限公司以及相关物业公司，不再为贵方指定的人员办理相关房屋手续。该告知函一经发出即可生效。原告提交的乌鲁木齐市住房情况查询记录显示，涉案的6套房屋中，其中3套房屋存在房屋预售备案登记，其中1001室登记的购房人为第三人姜健，预售合同号为2019预0248000，建筑面积161.59平方米，登记日期2019年9月12日。703室登记的购房人为第三人单志俊，预售合同号为2019预0244523，建筑面积111.6平方米，登记日期2019年8月27日。705室登记的购房人为第三人马超，预售合同号为2019预0246598，建筑面积119.65平方米，登记日期2019年9月5日。2019年8月27日，第三人单志俊与被告签订《商品房买卖合同（预售）》1份，被告将涉案房屋703号房屋出售给单志俊。并于同日向单志俊开具收据，载明收到该房屋房款502,200元。此后，单志俊又缴纳了相关的住宅专项维修资金等费用。另查，2020年5月29日，原告为进行本案诉讼向本院申请诉前财产保全，并向本院支付保全费5,000元。以上事实有《债权债务转让协议》、《房屋抵债协议》、客户回单、借条、《物业入住协议书》、《缴费协议》、验房单、钥匙照片、收据、发票、住房情况查询记录、《商品房买卖合同（预售）》，以及各方当事人陈述等在卷为证。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据本案查明的事实，原告陈俊与第三人周石云之间存在借贷关系，第三人周石云与被告宏锦天晟公司之间存在借贷关系。2016年4月20日原、被告及第三人周石云签订《债权债务转让协议》、《房屋抵债协议》，约定以被告开发的涉案6套房屋抵偿第三人周石云欠原告的借款。当天被告宏锦天晟公司向原告出具的房款收据。原告陈俊并未向被告宏锦天晟公司实际支付购房款，而是通过原告陈俊与第三人周石云之间的债权代为履行支付房款义务。庭审中，被告宏锦天晟公司主张已在2016年前将其公司对周石云的欠款和利息还清，并超付。认为周石云当庭提交了20,000,000元的借条，及转款凭证，只是双方部分债务凭证，不能证实双方之间借款的具体情况。本院经审查全案现有证据认为，关于原告陈俊与第三人周石云之间的债权债务具体数额问题，原告陈俊出示了部分银行转账凭证、流水单等证据，并陈述部分款项为现金支付。第三人周石云对欠付原告借款本息合计4,000,000元的事实当庭予以确认。但对双方借款具体履行情况表示部分履行情况记不清。关于第三人周石云与被告之间的债权债务具体数额问题，被告周石云出具了20,000,000元的借条及18,000,000元的银行流水。其与被告宏锦天晟公司在庭审中均认可，除上述借条及银行流水外，双方存在多笔债权债务，对借款的总额及履行情况均存在争议。周石云与宏锦天晟公司之间的债权债务数额、整体履行情况不明，且周石云在庭审中也表示其与被告间的债权债务目前无法对账。导致涉案的《债权债务转让协议》、《房屋抵债协议》及收据形成的基础借贷关系及借贷金额事实无法查清，因此原告陈俊以合同纠纷直接向被告宏锦天晟公司主张要求确认房屋抵债协议有效、确认涉案6套房屋所有权并进行过户等权利缺乏事实和法律依据。故原告陈俊的诉讼请求，本院不予支持。原告陈俊应当以借贷关系向第三人周石云主张权利，第三人周石云与被告宏锦天晟公司之间的债权债务，由第三人周石云自行主张。第三人马超经传票传唤无正当理由拒不到庭，第三人姜健经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃一审中举证、质证、辩论等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈俊的诉讼请求。案件受理费49,261.97元（原告陈俊已预交）、邮寄送达费240元、财产保全费5,000元、公告费690元，合计55,191.97元，由原告陈俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   张   亚   丽人民 陪 审员   阿合曼提·库尔班人民 陪 审员   肖      艳二 〇 二 一 年 六 月 十 一 日书  记  员   刘      伟