山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终830号上诉人（原审原告）：陵川县崇文镇城北社区百德佳苑小区业主委员会，住所地：陵川县崇文镇城北社区百德佳苑小区。负责人：韩春富，该业主委员会主任。被上诉人（原审被告）：晋城市保安守押有限公司，住所地：山西省晋城市城区钟家庄街道办事处文峰社区。法定代表人：王某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某2，女，1975年7月5日出生，汉族，住山西省晋城市陵川县崇文镇东郡华府小区2号楼2单元401室，保安守押公司员工,公民身份证号码：×××。上诉人陵川县崇文镇城北社区百德佳苑小区业主委员会（以下简称“百德佳苑业委会”）因与被上诉人晋城市保安守押有限公司（以下简称“保安守押公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山西省陵川县人民法院（2021）晋0524民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人百德佳苑业委会的负责人韩春富、被上诉人保安守押公司的委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百德佳苑业委会的上诉请求：1、撤销原判第五项；判令被上诉人对百德佳苑小区内存在的消防隐患进行整改；判令被上诉人支付14791.92元水费和退还6000元物业费；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、2020年9月10日，被上诉人出具《终止物业管理通知书》的理由是上诉人未向被上诉人提供图纸等资料。为证实问题，上诉人申请陵川县法院向陵川县消防救援大队调取小区消防验收图纸资料。但陵川县消防救援大队没有小区的消防验收和消防图纸资料。但据上诉人与该建筑的开发商了解，消防设施已经过验收，陵川县消防救援大队应该提供上述资料。2、被上诉人多次被消防主管部门通报整改和罚款，时间长达三年之久，被上诉人完全知道和有条件拿到消防图纸资料，被上诉人承诺一个月修复消防设施设备，现又以没有验收和消防图纸资料终止管理，其真实性令人质疑。3、小区水费分为业主的水费和物业公共水费两部分。被上诉人2020年10月31日从小区撤走时，未向自来水公司交纳物业公司应交的公共水费，直接导致交费与供水不相符的情况。4、被上诉人擅自撤离小区，直接导致协议无法继续履行，一审在没有查清事实的情况下，径行判决被上诉人不承担为上诉人维修、修复消防设备，对小区业主明显不公平。5、被上诉人依据合同约定协助上诉人收取了被上诉人入驻前的物业费6000元，该费用应依法退还上诉人。保安守押公司辩称：1、双方在一审时同意解除合同，所以我们没有再给被上诉人进行消防设施整改的义务。我们只是一个服务企业，不是来给对方搞建设的。2、水费是由我方代收代缴的，我方实收水费10余万元，实际往自来水公司交付12万余元，并没有侵吞业主的水费。3、只代收物业费5948元，但被上诉人还欠我公司11490元，这笔钱分别为2017年的5、6、7月份我公司垫付9300元，给员工发放工资我方垫付工资2190元，并垫付维修费用，一审调解时原告承认该笔费用，但之后又反悔没改法院应予抵扣。4、本案一审、二审的费用应由上诉人承担。百德佳苑业委会向一审法院提出的诉讼请求：1、判令被告履行《百德佳苑小区物业管理服务合同》第二章第5条之约定，对小区内存在的消防隐患进行整改；2、判令被告支付原告2017年9月25日至2020年10月31日的业主委员会经费30849.09元；3、判令被告赔偿原告因被告违约解除合同给原告造成的经济损失20000元；4、判令被告返还原告由被告拿走的物业管理档案资料；5、本案诉讼费由被告承担。一审庭审中，上诉人百德佳苑业委会当庭将诉讼请求变更为：1、解除双方于2019年9月25日签订的《百德佳苑小区物业管理服务合同》及补充协议；2、判令被告对小区内存在的消防隐患进行整改：具体为（修复消防控制主机，至消防控制主机可以正常控制使用；修复小区内消火栓系统故障，至小区内消防栓可以正常运行使用；修复小区内火灾自动报警系统、排防烟设施，至可以正常运行使用；更换小区内疏散标志）；3、判令被告支付原告2019年至2020年业主委员会办公经费10000元；4、判令被告为原告提供小区内160户业主、5户商铺从2017年10月1日至2020年10月31日的物业费收费单据、台账以及开支明细表；5、判令被告支付原告水费14791.92元、电费1300元、电梯广告费2200元；6、判令被告退还原告物业管理费6000元；7、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月25日，原告百德佳苑业委会与被告保安守押公司签订了《百德佳苑小区物业管理合同》及补充协议，合同期限为2017年10月1日至2019年9月30日。2019年7月20日，被告向百德佳苑小区业主大会、业主委员会提交了续签物业管理合同的申请，并出具承诺书，承诺完成百德佳苑小区的消防设施设备的更新修复工作。2019年9月25日，原被告续签了《百德佳苑小区物业管理服务合同》及补充协议，合同期限为2019年10月1日起至2024年9月30日止。在物业服务合同的履行过程中，被告发现百德佳苑小区消防设备不完善，如整改维修所需费用较大，遂于2020年5月27日，被告保安守押公司向原告百德佳苑业委会请示动用维修基金维修消防设备，2020年6月4日被告百德佳苑业委会向被告保安守押公司出具动用维修基金的答复，该答复未同意被告动用维修基金维修消防设备。被告保安守押公司于2020年9月10日向原告百德佳苑业委会发出终止物业管理合同通知书，主要内容为因为百德佳苑业委会不与保安守押公司办理验收手续及移交相关资料，造成保安守押公司不能全面履行双方合同及法律规定的相关义务，导致不能实现双方签订合同的根本目的。保安守押公司决定提前解除与百德佳苑业委会的物业管理合同及补充协议，解除时间为2020年10月31日。原告百德佳苑业委会于2020年10月11日向被告保安守押公司出具陵川县百德佳苑小区业主委员会关于“终止物业管理合同通知”的答复意见，以理由不成立不同意解除物业管理合同。被告于2020年10月31日离开小区。原告于2021年1月11日诉至本院。另查明，被告保安守押公司在百德佳苑小区内安装充电桩一台，庭审中，原告同意配合被告将其安装的充电桩一台拆除。一审法院认为，原告诉请解除其与被告2019年9月25日签订的《百德佳苑小区物业管理服务合同》及补充协议，在庭审中，原被告均同意解除，系双方真实意思表示，本院予以支持。在庭审过程中，被告同意支付原告2019年至2020年业主委员会办公经费10000元、电费1300元、电梯广告费2200元，共计13500元，并同意为原告提供物业服务期间的物业费收费单据、台账、开支明细表复印件，原告也同意配合被告拆除充电桩归被告所有，是原被告双方的真实意思表示，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、被告是否应继续为原告维修消防设施设备；2、被告是否应支付水费14791.92元、物业管理费6000元。关于争议焦点一，被告是否应继续为原告维修消防设施设备。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”基于双方已经解除合同，合同双方的权利义务已经终止，原告依据合同的约定要求被告维修消防设施设备于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二，被告是否应支付原告水费14791.92元、物业管理费6000元，原告就其主张没有提供相应证据，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款之规定，判决：一、解除原告陵川县崇文镇城北社区百德佳苑小区业主委员会与被告晋城市保安守押公司于2019年9月25日签订的《百德佳苑小区物业管理服务合同》及补充协议；二、被告晋城市保安守押有限公司于本判决生效之日起十日之内支付原告陵川县崇文镇城北社区百德佳苑小区业主委员会2019年至2020年办公经费10000元、电费1300元、电梯广告费2200元，共计13500元；三、位于陵川县崇文镇城北社区百德佳苑小区被告晋城市保安守押有限公司安装的充电桩一台系归被告所有，原告负有协助拆除的义务；四、被告晋城市保安守押有限公司于本判决生效之日起十日之内为原告提供自2017年10月1日起至2020年10月31日止的物业费收费单据、台账以及开支明细表复印件；五、驳回原告陵川县崇文镇城北社区百德佳苑小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计536元，由原告负担136元，被告负担400元，于本判决生效之日起七日内缴纳。二审中，上诉人新提供如下证据：1、《百德佳苑小区水表》，欲证实：被上诉人用业主的水费抵顶公共水费，导致业主交了水费但却没有水用；2、2017年9月8日被上诉人出具的《服务承诺书》，欲证实：被上诉人承诺的服务内容包括对消防设施进行整改；3、陵川县消防救援大队2020年7月9日出具的《重大火灾隐患整改通知书》，欲证实：在被上诉人管理期间，小区存在重大火灾隐患，消防部门责令被上诉人限期整改，但被上诉人至今未进行整改。被上诉人质证意见：1、对证据1的真实性及证明目的均不认可，被上诉人实收业主水费10万多，但实际向自来水公司交付水费12万多，既不欠业主水费，也不欠公共水费；2、对证据2的真实性认可，但对其证明目的不认可。被上诉人2017年10月份接管小区以来，上诉人从未移交过任何消防验收手续和资料，消防主机也是瘫痪的。被上诉人曾多次和上诉人协商解决该问题，但上诉人一直推脱，从而导致最后解除合同；3、对证据3的真实性认可，但对证明目的不认可。被上诉人为实现整改申请动员维修基金，但上诉人对被上诉人的申请不回复，导致无法整改。本院认证意见：1、证据1仅能证明小区业主存水情况，无法证明被上诉人用业主水费抵顶公共水费的事实，对该证据不予采纳；2、证据2仅能证明被上诉人曾经承诺过要对消防设施进行整改，但不能证明在双方解除合同的情况下，被上诉人是否应当继续为其整改，故对该证据不予采纳；3、证据3既未加盖陵川县消防救援大队的公章，在“被检查单位签收”一栏中也无被上诉人签字，不能证明该证据系陵川县消防救援大队所发，对该证据不予采纳。被上诉人二审新提供如下证据：1、陵川县晋泽源供水有限公司出具的充水费明细表；2、2021年3月4日从上诉人物业办电脑中打印的充水费明细表。3、2021年3月17日证人徐某出具的《证明》及徐某的到庭证言；4、2018年元月2日王某2出具的借条1支；5、《2017年5、6、7月份工资核发表》；6、2017年7月9日自来水公司侯国军出具的《证明》；7、2017年7月8日山西明道电梯有限公司出具的收据1支；8、2017年10月17日销货单1支；9、2017年10月7日收款收据1支。其中：证据1-2欲证实：被上诉人收业主水费10万多，实际向自来水公司交纳水费12万多，不欠业主水费和公共水费；证据3-5欲证实：被上诉人曾用其押金代上诉人给前物业公司的人员支付工资；证据6-8欲证实：上诉人曾用被上诉人押金中的款项支付了维修费；证据9欲证实：上诉人收取被上诉人员工王某2押金5万元。上述证据3-9总的证明目的是认为被上诉人虽然代上诉人收取了入驻前的5948元物业费，但被上诉人也代上诉人支付前物业公司产生的部分员工工资及维修费，故两项费用抵扣后，被上诉人不仅不应退还上诉人物业费，上诉人反而应返还被上诉人垫付的费用。上诉人质证意见：1、对证据1-2的真实性及证明目的均不认可，认为被上诉人把业主交纳的水费和公共水费混在一起，总的水费和公告水费没有交够，同时上诉人承认其不清楚公共水费的具体金额是多少；2、对证据3的真实性及证明目的均不认可，认为其没有参加业主委员会，对徐某的证明内容不知情；3、对证据4-5的证明目的不认可，认为借条上的1万元是支付前物业公司9个员工的工资，而不是被上诉人所指的3个员工的工资，该部分费用应由被上诉人负担；4、对证据6-8的真实性认可，认可该这三支单据的费用确实是前物业公司时发生的费用且由被上诉人垫付；5、对证据9没见过，但承认被上诉人根据合同约定指派王某2将押金5万元交付给郝爱梅的事实。本院认证意见：1、证据1可以证实自2017年11月20日至2020年10月20日被上诉人向自来水公司缴纳水费的金额，证据2可以证实小区业主缴纳水费的金额，对被上诉人的证明目的予以采纳；2、证据3-5可以互相印证，能够证实被上诉人曾用其押金代上诉人给前物业公司人员支付工资的事实，本院对上述证据予以采纳；3、上诉人对证据6-8的真实性及证明目的认可，本院予以采纳；4、被上诉人承认被上诉人根据合同约定指派王某2将押金5万元交付给郝爱梅的事实，故对证据9的真实性予以确认。对于一审认定的事实，上诉人除对“该答复未同意被告动用维修基金维修消防设备……导致不能实现双方签订合同的根本目的”有异议外，对其他事实无异议；被上诉人对一审认定的事实无异议。经二审查明的事实与一审一致。二审中，被上诉人承认代收其入驻前部分业主的物业费5948元，并承认就代上诉人垫付的前物业员工工资及维修费一事已另案另诉。本院认为，本案的焦点问题应是：1、上诉人要求被上诉人对百德佳苑小区内存在的消防隐患进行整改的主张是否成立？2、上诉人要求被上诉人支付14791.92元水费的主张是否成立？3、上诉人要求被上诉人退还6000元物业费的主张是否成立？针对上述焦点问题，本院论证如下：（一）关于上诉人要求被上诉人对百德佳苑小区内存在的消防隐患进行整改的主张是否成立的问题。上诉人认为，被上诉人在合同中承诺要对小区的消防设施进行整改，但却并未实际履行，故被上诉人应按协议继续履行整改措施。本院认为，一审中，双方均同意解除2019年9月25日签订的《百德佳苑小区物业管理服务合同》及补充协议，该解除行为不违反法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案发生在2020年，故依据上述法律规定，应适用《合同法》的相关规定。依据合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，虽然被上诉人在合同履行过程中就小区消防设施的维修调试提出《整改措施报告》并制定了《维修施工计划书》，但因种种原因，上述整改措施并未实际履行，故依据上述法律规定，在双方合同解除后，对于尚未履行的合同义务，应当终止履行，故上诉人要求被上诉人对小区的消防隐患继续进行整改的主张不符合上述法律规定，本院不予支持。（二）关于上诉人要求被上诉人支付14791.92元水费的主张是否成立的问题。上诉人认为，被上诉人用业主交纳的14791.92元水费冲抵公共水费，故其应支付该欠付的公共水费。本院认为，根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼原则，上诉人认为被上诉人用业主交纳的14791.92元水费冲抵公共水费，应提供相应证据证实。一、二审中，上诉人提供的《百德佳苑小区水表》及《移交表》仅能证实小区业主的存水量及交纳水费的事实，无法证实被上诉人用业主交纳的14791.92元水费冲抵公共水费，且根据被上诉人出具的陵川县晋泽源供水有限公司提供的充水费明细表及2021年3月4日从上诉人物业办电脑中打印的充水费明细表可以证实，被上诉人实收业主水费100565.4元，实际向自来水公司交纳水费120379.5元。被上诉人称扣除业主的收费，剩余的部分即为公共水费，而上诉人二审自认并不清楚公共水费应是多少，故其要求被上诉人支付欠付的14791.92元公共水费的请求没有事实依据，本院不予支持。（三）关于上诉人要求被上诉人退还6000元物业费的主张是否成立的问题。上诉人称，被上诉人依据服务合同第17条约定协助上诉人收取了入驻前的物业费6000元，故被上诉人应该退还该物业费。本院认为，虽然上诉人未能提供出被上诉人代收6000元物业费的证据，但二审中被上诉人承认代收其入驻前部分业主的物业费5948元，故本院对被上诉人代收5948元物业费的事实予以确认。依据双方2019年9月25日所签《百德佳苑小区物业管理服务合同》第十七条第9项约定，该费用系代收性质，故上诉人要求被上诉人退还的理由符合合同约定，被上诉人应予退还。对于被上诉人所提应将其代上诉人垫付的前物业公司员工工资及维修费予以折抵的请求，因其一审时并未提出反诉、二审也未提出上诉且其已就该部分费用另案另诉，故本院对被上诉人的该请求不予审理。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持山西省陵川县人民法院（2021）晋0524民初79号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项，即解除原告陵川县崇文镇城北社区百德佳苑小区业主委员会与被告晋城市保安守押公司于2019年9月25日签订的《百德佳苑小区物业管理服务合同》及补充协议；被告晋城市保安守押有限公司于本判决生效之日起十日之内支付原告陵川县崇文镇城北社区百德佳苑小区业主委员会2019年至2020年办公经费10000元、电费1300元、电梯广告费2200元，共计13500元；位于陵川县崇文镇城北社区百德佳苑小区被告晋城市保安守押有限公司安装的充电桩一台系归被告所有，原告负有协助拆除的义务；被告晋城市保安守押有限公司于本判决生效之日起十日之内为原告提供自2017年10月1日起至2020年10月31日止的物业费收费单据、台账以及开支明细表复印件；二、撤销山西省陵川县人民法院（2021）晋0524民初79号民事判决第五项，即驳回原告陵川县崇文镇城北社区百德佳苑小区业主委员会的其他诉讼请求；三、被上诉人晋城市保安守押有限公司于本判决生效之日起十日之内退还上诉人陵川县崇文镇城北社区百德佳苑小区业主委员会5948元物业费；4、驳回上诉人陵川县崇文镇城北社区百德佳苑小区业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计536元，由上诉人陵川县崇文镇城北社区百德佳苑小区业主委员会负担100元，被上诉人晋城市保安守押有限公司负担436元；二审案件受理费319元（上诉人预交），由上诉人陵川县崇文镇城北社区百德佳苑小区业主委员会负担226元，被上诉人晋城市保安守押有限公司负担93元。本判决为终审判决。审 判 长 周秋萍审 判 员 杨丽珍审 判 员 李海霞二〇二一年六月十五日法官助理 樊晓霞书 记 员 任雅茹