湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初4953号原告：宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司，住所××乡××路××号。法定代表人：张朝晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳巧琳，女，1998年5月18日出生，汉族，住湖南省。该公司法务。委托诉讼代理人：洪佩，女，1990年4月15日出生，汉族，住湖南省。该公司法务。被告：刘琼，女，1963年9月12日出生，汉族，住湖南省。原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司（以下简称“毅德物业公司”）与被告刘琼物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告毅德物业公司的委托诉讼代理人岳巧琳、洪佩、被告刘琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毅德物业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付原告物业服务费12578.58元，违约2000元，合计14578.58元；2．依法判令被告承担本案诉讼费用、公告费。事实与理由：2013年6月16日原告与宁乡毅德光彩贸易广场开发有限公司（以下简称“毅德开发公司”）签订《宁乡毅德光彩贸易广场前期物业委托服务合同》，合同约定由原告向宁乡毅德光彩贸易广场（又名豪德市场）提供物业管理服务，合同期限为签订之日起至业主委员会成立止，同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主及物业使用人，受益人应按房屋面积每月向原告支付物业服务费，业主与物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的应按每日3‰的标准向原告支付滞纳金。被告系上述物业××区××街××栋××号的业主，物业面积99.83㎡，收取标准为1.5元／月／㎡，按约定应当向原告交纳从2014年1月1日至2020年12月31日的物业服务费12578.58元，违约金2000元，但被告一直拒绝交费。原告与毅德开发公司签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，合法有效，对被告具有约束力，被告充分享受了全面的服务，故被告应当支付相应的物业服务费和违约金。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告刘琼辩称：1．原告出尔反尔，不作为。前几年原告物业费收缴方式是由业主拿门店出租合同到原告处备案，由原告根据租赁合上物业费缴纳的约定，找相应人员由取。我当时根据原告提议，将门店租赁合同拿到原告处备了案，原告确实大约4年左右没有找我催要物业费，但我没想到原告没有找租户收取物业费。我的一个租户是外地人，在宁乡做了4年生意后走了，找不到人，这4年的物业费原告找我收，我也无法找到租户。2．原告明知市场流动大，多年后起诉收取物业费不合情理。原告应按月或按年收取物业费，如催收不到，理应告知本人协助解决，即不催收又不告知，本人即视为“原告已收缴物业费”不再理会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。对双方争议问题，分别评述如下：关于原告提供的物业服务是否到位问题。根据庭审查明的情况及本院于2021年5月受理的原告起诉该小区业主物业服务合同纠纷系列案查明的情况，原告在提供物业服务过程中存在未及时清理楼顶公共部位垃圾与积水、对破损公共部位墙体未予修缮、电井线路凌乱未予管理；在监控、路灯损坏后未能采取有效措施予以解决，如提出维修基金使用方案；同时在业主未交纳物业费时采取不合理的方式进行催缴，如在市场内拉横幅。故本院认为原告提供的物业服务存在较大瑕疵。但因物业管理服务具有公共性与整体性，局部存在瑕疵不能视为根本违约，在物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务时，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒交物业服务费。关于被告是否应当交纳物业费问题。根据合同的相对性，被告与租户之间的租赁合同只能约束签订合同的双方当事人，且被告无证据证明将租赁合同的内容告知了原告或原告知晓租赁合同的内容。即使原告知晓租赁合同的内容，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，被告刘琼作为涉案房屋所有权人，亦应对涉案物业服务费承担连带责任。基于庭审查明的事实，被告刘琼系原告所服务的、位于××乡××路××号（××广场）××区××街××栋××室的所有权人，房屋建筑面积99.83㎡，房屋类型为商业用房。原告与毅德开发公司签订的《前期物业委托服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对双方及全体业主均具有约束力。在合同签订后，原告为小区提供了物业服务，被告刘琼作为该小区业主，应按约定的标准（1.5元／月／㎡）向原告交纳相应的物业服务费。从2014年1月1日至2020年12月31日，被告刘琼应交纳物业服务费12578.58元（99.83㎡×1.5元／月／㎡×84个月）。因原告提供的物业服务存在较大瑕疵，本院对原告的物业服务费请求酌情减少8%，即支持11572元（12578.58元×92%）。如被告认为因原告服务不到位导致其损失，可另行主张权利。关于违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，并非被告刘琼恶意拖欠，故对原告的违约金请求本院不予支持。本案未实际产生公告费，对于原告要求被告支付公告费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘琼于本判决生效之日起五日内支付原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司从2014年1月1日至2020年12月31日物业服务费11572元；二、驳回原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元（已减半收取），由原告宁乡毅德光彩贸易广场物业服务有限公司负担17元，由被告刘琼负担65元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二一年六月二十二日书记员 钟博文附相关法律条文：中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业有承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。