大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初3823号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：王海燕，女，1987年6月28日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：吕晓光，男，1980年3月28日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区，与被告系夫妻关系。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称原告）与被告王海燕（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李威及被告王海燕的委托诉讼代理人吕晓光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令给付原告物业服务费6,604.56元（自2019年1月3日起至2020年9月30日止）；2、判令被告给付拖欠该物业费的违约金1,981.37元。合计8,585.93元。事实与理由：原、被告双方于2016年8月22日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费标准为高层住宅2.8元/m2/月，物业服务费每年预缴纳，第一年的物业服务费于房屋交付时交纳。以后每年的物业服务费是一年期预缴纳。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连业主，房屋面积71.48m2，自2019年1月3日起至2021年9月30日止，拖欠物业服务费及违约金共计8,585.93元。经原告多次催缴，被告仍未缴纳。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，请求贵院保护原告的合法权益。被告王海燕辩称，被告是案涉房屋业主，对房屋面积没有异议，对物业费标准没有异议。对于2018年段的物业费被告不同意缴纳，原因为：被告住三楼，一二楼是公建，上面是平台。2018年8月份有场大雨，雨下的很大，平台上面有个隔断，隔断外的水不通了，被告给物业打电话反映该情况，但第一次无人接听，第二次物业说马上带人疏通，大概过了一个小时左右，也没有人来。最后被告给远洋总部打电话，总部说通知远洋物业来及时给被告疏通，结果一直至雨停也没有人来，雨停之前被告个人去平台进行疏通，有视频和照片为证。事后管家到被告家家访，带保洁人员去平台进行简单的清理，当时承诺会每个月去平台清理一次，结果现在的平台依旧如故，有照片为证。在2020年年底的时候被告去物业交2020年的物业费，物业人员说2019年至2020年年底物业费没有交，被告对时间有异议，被告说2018年的物业费没交，2019年的物业费被告交了，被告当时也简单陈述了一下原因，物业人员表示物业费只能按年逐一交，不能跳段交，就这样导致物业费一直没有交。故对物业费缴纳时间有异议，被告没有缴纳2018年1月3日至2019年1月2日的物业费，因为此段服务有问题，同意缴纳2020年1月3日至2021年9月30日期间段的物业费。2020年年底被告亲自去物业管理中心缴纳物业费，因为前面2018年、2019年时间节点问题的没有和被告说清楚，也不同意更改，故后来的物业费也没有交。此外，在被告2016年9月刚收房的时候，物业再三强调不允许违建、超建。被告一二楼平台上面有一些空调机组，非常大，夏天被告不可能不开窗户，机组就在被告窗户的正南面，晚上声音特别大，影响被告休息。被告旁边邻居有把空调百叶窗改成门，可以随意出入。之前被告也和物业沟通过，物业说是给沟通，但是事情已经这样了，作为邻居被告也不能说什么，被告和物业沟通，物业也不了了之了。还有交房的时候被告的窗户透风问题严重，也找物业进行协商，物业当时派人来了，第一次说没问题，第二次给修理了，但是情况依旧如故，现在墙体已经裂了，卧室和客厅温度差3、4度，物业说是供暖的问题，但是被告家的邻居就不存在这个问题。经审理查明，2016年8月22日，原告（甲方）与被告（乙方）就乙方购买的远洋荣域房屋竣工验收交付使用后提供前期物业服务有关问题达成一致意见，签订了《前期物业服务协议》，协议约定，开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.8元；物业服务费每年预交纳，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费是一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，合同终止。被告系案涉小区大连市甘井子区房屋的业主，房屋面积71.48平方米。原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2019年1月3日起至2021年9月30日止的物业服务费。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方确认的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中约定了物业费每年预缴一次，因此现原告要求被告给付拖欠2019年1月3日起至2021年9月30日的物业服务费6,597.91元（2.8元/月/平方米×71.48平方米×32个月+2.8元/月/平方米×71.48平方米÷30天×29天），有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩解的物业费缴纳时间的问题，原告向被告开具的发票载明被告交纳了2018年1月1日至2019年1月2日的物业费，被告的该辩解意见并无证据证明，故本院不予采纳。关于被告提出的平台清理问题，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。关于被告辩解的超建、违建问题，该问题系相邻权纠纷，原告并不是侵权主体，亦无执法权，被告以此拒交物业费于法无据。关于被告辩解的交房时存在的窗户漏风问题以及墙体开裂、卧室跟客厅存在温度差的问题，现出现上述问题的原因在本案中无法查明，如出现上述问题系原告之责，被告可请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王海燕于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币6,597.91元（自2019年1月3日起至2021年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告王海燕负担，并自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二一年六月十六日书记员  修建华附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。