四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8073号 上诉人（原审原告、执行案外人）：成都龙旗号房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区文翁路5号1幢2层附8号。 法定代表人：尚学盛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐顺，四川英特信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：成都建工第六建筑工程有限公司，住所地成都市金牛区西安北路85号。 法定代表人：王跃江，董事长。 委托诉讼代理人：肖敏，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：成都银湾置业有限公司，住所地成都市武侯区龙江路19号3幢附25号。 法定代表人：董林，执行董事兼总经理。 原审第三人（被执行人）：成都第五季投资有限公司，住所地成都市郫都区唐昌镇战旗村二社。 法定代表人：董利华，执行董事兼总经理。 原审第三人（被执行人）：四川大行宏业集团有限公司，住所地成都市青羊区玉沙路118号四川工商大厦601—607（单号）。 法定代表人：董林，董事长。 原审第三人（被执行人）：四川大行宏业房地产开发有限公司，住所地成都市青羊区蜀源路5号附3号1层。 法定代表人：董林，执行董事兼总经理。 上诉人成都龙旗号房地产开发有限公司（以下简称龙旗号房产公司）因与被上诉人成都建工第六建筑工程有限公司（以下简称六建公司）、原审第三人成都银湾置业有限公司（以下简称银湾置业公司）、成都第五季投资有限公司（以下简称第五季投资公司）、四川大行宏业集团有限公司（以下简称大行集团公司）、四川大行宏业房地产开发有限公司（以下简称大行房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初1451号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙旗号房产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持龙旗号房产公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为案涉房屋没有实际交付，属事实认定错误。《商品房买卖协议》签订后，龙旗号房产公司通过直接支付购房款、代偿债务等方式履行购房款支付义务，银湾置业公司也按约定一次性向龙旗号房产公司交付了49套房屋和48个车位，并完成了47套房屋的产权过户手续，案涉的两套房屋非因龙旗号房产公司的原因未能办理过户。接房后，龙旗号房产公司与第三方签订了《外墙及附属设施项目改造施工合同及其补充协议》，对购买的49套房进行装饰装修施工，若没有交付，龙旗号房产公司就进行装饰装修并与第三方签订相关协议，明显不符合交易习惯和社会认知。历时几年时间，银湾置业公司从未装饰装修提出异议，也能从侧面证明案涉房屋已经完成交付，并由龙旗号房产公司实际占有。二、一审法院认为现有证据无法证明《外墙及附属设施项目改造施工合同及其补充协议》是否已经履行，属事实认定错误。49套房屋装饰装修现状仍存，只需现场调查就能确定合同是否履行。三、一审法院认为《备忘录》的形成时间于房屋查封和执行立案之后，可能存在损害六建公司利益的情形，属事实认定错误。《备忘录》的内容是对龙旗号房产公司与银湾置业公司之间购房款支付事实情况的确认，是支付完毕购房款后进行最终结算形成，时间晚于房屋查封和执行立案并非故意为之，系事实情况所至。四、一审法院认为龙旗号房产公司在查封前未足额支付价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条第三款规定，属于适用法律错误。执行异议和复议规定第二十八条第三款并未要求买受人在查封前完成支付义务。龙旗号房产公司按照银湾置业公司的指令支付，支付方式和数额是双方的合议，应认定为支付了价款。执行法院也从未告知龙旗号房产公司剩余价款的支付方式，因此，龙旗号房产公司付款不违反法律规定。综上，案涉两套房屋已经交付，龙旗号房产公司支付了全部价款，符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，具备排除执行的条件。 六建公司辩称，案涉两套房屋属银湾置业公司所有，龙旗号房产公司不享有排除强制执行的物权期待权，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。一、没有证据证明龙旗号房产公司在查封签合法占有。2017年12月21日，还约定银湾置业公司将案涉两套房屋抵押给六建公司，证明并未交付给龙旗号房产公司占有。一审中，法官特别提示龙旗号房产公司提交合法占有的证据，但始终未提交如交接单、物业服务费交纳凭证、水电气缴费凭证等证明占有的证据。龙旗号房产公司提交的外墙装修合同不能证明占有及合同履行情况，合同约定的装修范围中很多不是《商品房买卖协议》约定的房屋，不能证明龙旗号房产公司占有了案涉两套房屋。二、龙旗号房产公司不能证明支付了全部购房款。龙旗号房产公司提交的转账凭证中明确备注的有税金、往来款等，不能认定为购房款。龙旗号房产公司支付给其他案外人的六千余万元，是龙旗号房产公司本身的担保债务，也不是房款，由此形成的追偿权发生在查封之后，不能对抗在先的查封。备忘录是银湾置业公司和龙旗号房产公司合谋损害六建公司合法权益的行为，抵销查封后的追偿之债显然侵犯了六建公司的合法权益，应当认定无效。三、即便龙旗号房产公司主张的其他款项均可认定为购房款，查封后抵销的六千余万元也不能视为支付全部价款，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的理解适用中已经明确“第三人在法院查封、冻结、扣押后付清全部价款的，不能视为已经支付全部价款。”四、龙旗号房产公司存在重大违约，对未办理过户存在重大过错。《商品房买卖协议》第七条约定，应自收到协议总价款后才将过户资料交给买房，龙旗号房产公司付款存在重大违约，也无证据证明向登记机关提交过过户申请资料，其上诉状中也自认是因自身原因导致至今未过户。 各第三人均未陈述意见。 龙旗号房产公司向一审法院起诉请求：1.解除（2019）川0124执恢321号对位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号房屋（以下简称2号房）和6栋1单元3楼4号房屋（以下简称4号房）的查封；2.依法确认2号房和4号房归龙旗号房产公司所有。 一审法院认定事实：六建公司与第五季投资公司、大行集团公司、银湾置业公司、大行房产公司装饰装修合同纠纷两案诉至一审法院［案号：（2017）川0124民初1677、1680号］。根据六建公司的财产保全申请，一审法院于2017年5月15日作出（2017）川0124民初1680号之一民事裁定，对银湾置业公司所有的位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼房屋（业务件号：权1917279）在价值18000000元限额内予以查封。2017年5月24日，成都市不动产登记中心协助办理了查封登记，案涉两套房屋在查封范围内。2017年12月29日，一审法院作出（2017）川0124民初1677、1680号民事调解书，其中第五项为：如银湾置业公司在2018年3月31日之前未按照2017年12月21日签订的《工程欠款还款及抵押协议》将2号房（建筑面积226.45平方米，权1917279，房屋唯一号：632046）及其附属的1栋-1楼6112号车位（建筑面积65.71平方米，权1917633），以及4号房（建筑面积223.84平方米，权1917279，房屋唯一号：632048）抵押给六建公司并办理完毕抵押登记，则六建公司有权自2018年4月1日起就第五季投资公司、大行集团公司、银湾置业公司、大行房产公司的债务一并申请人民法院强制执行。因第五季投资公司、大行集团公司、银湾置业公司、大行房产公司未按民事调解书确定的内容履行义务。2019年1月9日，六建公司申请强制执行［案号（2019）川0124执104、105号］。因查封的房屋暂不宜处置，一审法院于2019年6月21日作出（2019）川0124执104、105号执行裁定，终止本次执行程序。2019年10月14日，一审法院作出（2019）川0124执恢321号执行裁定，裁定拍卖案涉两套房屋。2020年4月2日，龙旗号房产公司提出执行异议，请求依法解除查封。一审法院于2020年4月9日作出（2019）川0124执异30号执行裁定，驳回龙旗号房产公司的执行异议请求。龙旗号房产公司不服裁定提起诉讼。 在案外人晏英、申请人六建公司与被申请人银湾置业公司执行异议一案中，晏英提出“中止并解除（2017）川0124民初1680号之一，（2017）川0124执保121号裁定书中对案外人全款购买的位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号××房产的查封”的请求，一审法院于2018年5月17日作出（2018）川0124执异67号民事裁定，解除对登记在银湾置业公司所有的位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼房屋（业务件号：权1917279）的查封，中止对该套房屋的保全措施。成都市不动产登记中心根据（2018）川0124执异67号民事裁定于2018年6月26日解除了对案涉两套房屋的查封登记。执行过程中，一审法院发现（2018）川0124执异67号案件错误解除了对案涉两套房屋的查封。后又作出（2017）川0124民初1680号之二民事裁定，又对包括案涉两套房屋在内房屋进行查封，成都市不动产登记中心据此于2019年1月21日重新进行查封登记。 2014年12月1日，出卖人银湾置业公司与买受人龙旗号房产公司签订了一份《商品房买卖协议》并附房屋清单，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于成都市青羊区××路××号××共计49套房屋和共计48个车库；2.房屋总价款220500000元；3.房屋交付：因买受人购买的商品房为已经完成竣工后的现房，出卖人应于本协议签订后3个工作日内按照商品房买卖协议约定的交付条件向买受人交付房屋，出卖人将房屋钥匙现场交付给买受人后，视为完成交付，出卖人向买受人交付房屋，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续；4.付款方式：买卖双方办理完毕房屋交付及产权过户手续后3个工作日内，买受人向出卖人一次性支付购房款；5.出卖人应自收到协议总价款当日内将过户材料交由买受人。前述协议还对房屋情况、房屋预告登记、所有权转移登记等内容进行了约定。房屋清单中包含了案涉两套房屋。协议签订后，除案涉两套房屋外，其余房屋和车库均在2014年12月29日至2015年3月10日期间过户登记至龙旗号房产公司名下。 2019年10月8日，甲方龙旗号房产公司与乙方银湾置业公司签署《备忘录》约定：“一、双方确认，2015年2月4日至2016年6月12日期间甲方共向乙方支付购房款26604600元。二、双方确认，甲方自2015年4月13日至2015年6月23日期间，根据乙方和成都浩广投资的指令向成都万融联翔股权投资基金合伙企业（有限合伙）及成都万融股权投资基金管理有限公司共支付款项127265673.61元。该款项为甲方应向乙方支付并以代为清偿乙方负债形式实际支付的购房款。三、双方确认，甲方支付本备忘第一条和第二条的款项合计153870273.61元后，尚欠乙方购房款66629726.39元。四、双方确认，甲方自2017年8月30日至2018年10月31日期间代乙方向成都浩广投资管理中心（有限合伙）共支付款项33600000元。该款项为甲方作为乙方担保人向成都浩广履行担保义务支付款项，甲方就此向乙方享有追偿权。五、双方确认，甲方自2019年6月20日至2019年8月5日期间代乙方向四川省成都市中级人民法院诉讼费及案款专户共支付款项33312895.55元。该款项为甲方作为乙方担保人向成都浩广履行担保义务支付款项，甲方就此向乙方享有追偿权。六、根据本备忘第四条和第五条所述，甲方对乙方享有追偿权的金额为80366912895.55元双方同意与本备忘第三条甲方尚欠乙方购房款66629726.39元相互抵销。七、甲方超额支付的283169.16元由甲乙双方在税款分担时一并结算。” 一审法院认定以上事实，主要采信了企业信息、（2017）川0124民初1680号之一民事裁定书、（2017）川0124民初1680号民事调解书、（2017）川0124民初1677号民事调解书、（2018）川0124执异67号民事裁定书、（2019）川0124执104号受理案件通知书、（2019）川0124执105号受理案件通知书、（2017）川0124民初1680号之二民事裁定书、（2019）川0124执104号执行裁定书、（2019）川0124执105号之二执行裁定书、房屋信息查询情况、房屋网签合同信息查询记录、商品房买卖合同摘要、房屋及车库登记信息、（2019）川0124执异30号执行裁定书、（2019）川0124执恢321号执行裁定书、（2019）川0124执恢321号之一执行裁定书、商品房买卖协议及其附件、转款凭证、（2017）川民终317号民事调解书、（2019）川01执116号之一结案通知书、备忘录等证据和庭审笔录。 一审法院认为，案件的争议焦点为龙旗号房产公司对案涉房屋享有的权利能否排除执行。执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，龙旗号房产公司与银湾置业公司之间就包括案涉两套房屋在内的房屋签订了买卖合同，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效；其次，龙旗号房产公司提供的证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。龙旗号房产公司仅提供了外墙装修合同证明其合法占有该不动产，但该合同是否履行并无证据证明，且即便进行了外墙装修，也不能证明其对房屋实际占有；最后，在查封前，龙旗号房产公司未足额支付合同价款。龙旗号房产公司与银湾置业公司签订的《商品房买卖协议》对于付款时间的约定存在矛盾，既约定了过户后支付购房款，又约定了收到购房款后移交过户资料。龙旗号房产公司为证明已足额支付购房款，提交了其代银湾置业公司向案外人支付款项的转账凭证，但上述转账凭证并未明确系其向银湾置业公司支付的购房款。龙旗号房产公司与银湾置业公司通过签订《备忘录》的方式将龙旗号房产公司代付上述款项及承担担保责任的款项与购房款进行了冲抵。而备忘录形成于案涉房屋查封和六建公司申请执行后，备忘录可能损害六建公司的合法权益。且龙旗号房产公司代银湾置业公司向成都市中级人民法院支付的案件执行款的支付时间也在案涉房屋查封和六建公司申请执行后。在案涉房屋查封前，龙旗号房产公司并未足额支付购房款。综上，案件不符合行异议和复议规定第二十八条规定的情形，龙旗号房产公司对案涉房屋享有权利不能排除强制执行。对其要求排除执行、解除查封的诉讼请求不予支持。截止法庭辩论终结前，案涉房屋仍然登记在银湾置业公司名下，产权属银湾置业公司，龙旗号房产公司对案涉房屋享有的是合同权利而非物权期待权。对龙旗号房产公司要求确认案涉两套房屋归其所有的诉求，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，执行异议和复议规定第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回龙旗号房产公司全部诉讼请求。案件受理费71244元，由龙旗号房产公司负担。 本院二审期间，当事人提交了新的证据，本院依法组织证据交换和质证。龙旗号房产公司新提交了与成都市易申建设工程有限公司之间的网银付款回单，拟证明2016年4月7日签订的施工合同和其后签订的补充协议已经实际履行；工程造价及质量鉴定申请书、验收记录、工作联系函、安全生产和文书施工合同、工程汇总表、收方记录、鉴定笔录、庭前会议记录、调解笔录、调解协议、民事调解书、照片、广告整合推广服务合同、付款回单、线上媒体广告发布合同，拟证明龙旗号房产公司合法占有案涉两套房屋；大门钥匙、办公室照片，拟证明龙旗号房产公司占有案涉两套房屋后提供给施工单位作项目部办公室使用。六建公司新提交了4栋房屋信息摘要3、7栋房屋信息摘要3、8栋房屋信息摘要3、房屋车库信息及对应清单，拟证明整个四栋房屋，除1单元3楼3号外，其余均不是龙旗号房产公司购买，《商品房买卖协议》约定的没有7栋1单元和8栋1单元的房屋，龙旗号房产公司以装修证明占有的主张不成立。本院审查认为，龙旗号房产公司新提交的与装修相关案件的证据材料，因装修的范围大于商品名买卖协议约定的标的物的范围，无法确定与争议的占有后装修的事实的关联性，不应作为证据采纳；钥匙和办公室照片，无法确定照片中房屋位置和栋号，与案件没有关联性，不应作为证据采纳。因龙旗号房产公司新提交的证据材料未作为证据采纳，六建公司提交的针对新证据和反驳证据不再单独认定。 根据当事人一致的陈述，本院认定以下事实，六建公司申请执行的债权为人民法院生效裁判文书确定的普通金钱债权。本院查明的其他事实与一审一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。 本院认为，与案件有关的买卖等法律行为和法律事实均发生在民法典施行之前，除法律、司法解释另有规定的外，应当适用当时的法律和司法解释。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民诉法解释）第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉，比不可少的诉讼请求是明确的排除对执行标的的执行的请求，而解除查封是确定标的物不得执行之后的执行行为，不由审判程序直接裁判，龙旗号房产公司提出的该项诉讼诉讼请求不符合法律规定，但其主张解除查封的理由是对执行标的享有实体权利，因此将其诉讼请求视作要求排除执行。 根据双方的主张，本案的争议焦点为：1.龙旗号房产公司是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益；龙旗号房产公司对案涉两套房屋是否享有所有权。 排除执行问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”执行异议之诉审理的重点在于，一是案外人对执行标的是否享有实体权益，二是这种实体权益能否排除人民法院强制执行。 就实体权益而言，因案涉房屋仍登记在银湾置业公司名下，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”买卖合同是物权变动的原因，购买的方式取得物权，前提是有转让物权的合同，其次是全面适当履行合同。龙旗号房产公司与银湾置业公司签订的房屋买卖合同经平等协商签订、等价有偿，应属真实意思表示，也无证据证明合同存在法定的无效情形。该双方建立买卖合同关系，订立的合同依法成立并生效，龙旗号房产公司享有买卖合同中买受人的权利，承担买受人的义务。买受人最主要的义务是按照约定支付价款和接受合同标的的交付，从备忘录记载的付款情况看，其中有33600000元和33312895.55元是龙旗号房产公司依法承担担保债务后可向银湾置业公司追偿的债权，性质上属于普通金钱债权。按照合同法第九十九条规定，当事人互负相同种类、品质的到期债务，可以进行抵销，以消灭债务，但依法律规定或合同性质不得抵销的应当除外。抵销属于私法领域意思自治的内容，不发生公法上的效力，龙旗号房产公司主张的抵销债务中的追偿债权33312895.55元确定成立日期2019年8月5日，彼时，案涉两套房屋已经被人民法院执行查封，标的物已经不能根据民事主体意思自治的原则进行交易，正常情况下，被执行人对他人享有到期债权的，属于人民法院可执行的责任财产，如果再允许当事人自由行使抵销权，一方面会使得被执行人可供执行的责任财产减少，另一方面使抵销权人的普通金钱债权实际得以优先受偿，既妨碍人民法院的执行，也可能损害其他债权人的利益。因此，当人民法院对买卖的标的物进行查封后，合同价款不再属于可抵销的债权债务，抵销的债权债务部分也不应视为对合同义务的适当履行。33312895.55元远大于案涉两套房屋的合同价款和市场价值，因除案涉两套房屋外，商品房买卖协议约定的其他四十余套房屋所有权已经转移至龙旗号房产公司，应当认定龙旗号房产公司未依法支付案涉两套房屋的价款。龙旗号房产公司对案涉两套房屋享有合同权利，但尚未全面适当履行合同义务，权利性质不属于仅剩过户手续的物权期待权。 就排除执行而言，排除执行实际是对执行债权和异议实体权益位阶优先性的比较，且这种优先性不能通过优先受偿或参与分配解决。六建公司的执行依据是人民法院生效的裁判文书，其债权是普通金钱债权，龙旗号房产公司享有的合同权利上还存在付款义务，不能符合执行异议和复议规定第二十八条规定的排除强制执行的条件。 所有权确认问题。以买卖方式取得不动产物权，需要全面适当履行合同义务且依法办理物权登记，买受人才能取得所有权。龙旗号房产公司主张直接确认其享有案涉两套房屋的所有权，缺乏事实和法律依据。 综上，龙旗号房产公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费71244元，由成都龙旗号房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐健 审判员  孙睿 审判员  郭静 二〇二一年六月十五日 书记员  朱娅