河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终2037号 上诉人（原审原告）：李子汐，女，1988年3月1日出生，汉族，住河北省唐山市路**。 委托诉讼代理人：王树德，北京市鑫诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沙志勇，北京市鑫诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：三河建荣房地产开发有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区燕顺路**，统一社会信用代码91131082601347835F。 法定代表人：杨建青，董事长。 委托诉讼代理人：李兰，北京市君泽君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张圆圆，北京市君泽君律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：碧桂园地产集团有限公司，，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园大道**碧桂园中心****统一社会信用代码91440606338202486K。 法定代表人：杨文杰，总经理。 委托诉讼代理人：李公达，男，该公司职员。 被上诉人（原审第三人）：石家庄市新华区江寒通讯器材商行，住所，住所地石家庄市新华区颐高****社会信用代码92130105MA088LQC9P。 经营者：江寒，男，1989年12月20日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：刘晋，北京培仁律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：凤凰汇信息科技有限公司，住所地佛，住所地佛山市顺德区北滘镇碧桂园新翼广场****信用代码91440606MA5197611P。 法定代表人：冯德津，总经理。 委托诉讼代理人：曾祺，男，该公司员工。 上诉人李子汐因与被上诉人三河建荣房地产开发有限公司（以下简称建荣公司）、被上诉人碧桂园地产集团有限公司（以下简称碧桂园公司）、被上诉人石家庄市新华区江寒通讯器材商行（以下简称江寒商行）及被上诉人凤凰汇信息科技有限公司（以下简称凤凰汇公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初8488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 李子汐上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人本案诉讼请求。事实和理由：根据一审当事人的陈述、所提交的证据及庭审查明的事实，足以认定案涉款项为建荣公司收取的案涉房屋溢价款。一审法院对此部分事实的认定有误。合同之外的价款应退还给购房人即上诉人，建荣公司及实际收款人收取的案涉款项无依据，属不当得利，该相关争议亦属于民法调整的范畴。被上诉人建荣公司及江寒等应对案涉款项的退还负连带责任。对于案涉款项，被上诉人及实际收款人对相关涉案事实曾作过虚假的陈述，影响了法庭的调查，应予以严惩。一审判决中对于预售方案等多项重要证据及庭审的事实亦有遗漏。 建荣公司称，不认可上诉人的上诉请求，上诉人的上诉亦不应得到二审法院的支持。理由如下：被上诉人建荣公司与第三人委托销售的内容及相关权利和义务在委托销售合同中已有明确的约定，且亦按约履行完毕。第三人可以收取购房者的相关费用，也可以不收取；购房者可以支付，也可以不支付。故案涉款项与建荣公司方无关。需要着重说明的是，无论上诉人如何辩解，都改变不了其当时对于所付案涉款项的性质、目的用途及付款的对象均是明知这一事实，也改变不了上诉人是为实现购房目的而自愿支付涉案款项的事实。另外，与本案类似的案件一审中共计24件，现已有7件的一审判决已经生效。此足以证明建荣公司方与涉案款项无关。上诉人要求建荣公司方返还涉案款项毫无事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，亦彰显了民法的诚实信用原则。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 江寒商行称，上诉人主张被上诉人建荣公司收取了超过备案价的房屋价款，而事实是该笔大额资金款项系上诉人在购房当天为购买案涉房屋而自愿支付的。上诉人作为完全民事行为能力人，对于支付该大额款项的性质及用途均是明知，且上诉人对此亦负有审慎义务。江寒商行在一审中对于通过委托销售关系所收取的涉案款项进行了多次的陈述和说明。 碧桂园公司称，一审判决认定事实清楚，上诉人提的所有理由都不能改变其为了促成房屋买卖而自愿向第三方支付案涉款项的事实。一审法院根据房屋买卖的交易习惯及社会常理所认定款项的性质，合法有据，并判决无需向上诉人返还亦理据充足，符合诚实信用原则，应予维持。 凤凰汇公司称，楼款收款单位不是凤凰汇公司，故凤凰汇公司不对信息数据的准确性作出承诺。关于《商品房买卖合同》所涉购房款缴纳时间、名目和金额等相关信息，建议以《商品房买卖合同》卖方提供数据为准。 李子汐向一审法院诉请：1.判令被告向原告返还多收款项899000元；2.判令被告向原告承担多收款项的利息（以899000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，利息从2016年9月13日计算至被告支付之日为止）。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：判令石家庄江寒商行对退款及利息承担连带清偿责任。 一审法院查明：2016年原告李子汐准备在被告三河建荣公司开发建设的碧桂园时代城项目购买房屋。2016年9月13日，原告李子汐在位于三河市燕郊开发区处通过ＰＯＳ机刷卡的形式，使用尾号为7380的银行卡向石家庄江寒商行支付899000元（以下称案涉款项）。2016年9月13日，原告李子汐与被告三河建荣公司签订了编号为ＧＦ-2000-0171（20160913089）的《商品房买卖合同》及补充协议书。合同约定原告购买三河建荣公司开发的位于房屋，建筑面积共86.37平方米，总价款1418668元，其中首付款428668元、贷款990000元。签订合同当日，原告向第三人石家庄江寒商行转款899000元后，通过刷卡将首付款428668元支付。被告三河建荣公司为原告出具了428668元的收据，并加盖三河建荣公司的财务专用章。该房屋商品房预售许可证发放时间为2016年8月24日，商品房销售价格备案表上显示该房屋单价为16426元，总价为1418674元。以上事实有原告与被告三河建荣公司签订的商品房买卖合同、被告三河建荣公司开具的发票、李子汐向石家庄江寒商行转款的银行卡交易明细、兴业银行借款合同、商品房预售许可证、商品房销售价格备案表以及当事人的陈述予以佐证。另查明，第三人碧桂园公司原名称为佛山市顺德区碧桂园地产有限公司，其于2017年5月27日变更为现有名称。2015年7月15日，碧桂园公司成为被告三河建荣公司的股东；2017年7月13日，碧桂园公司从三河建荣公司退股。第三人凤凰汇公司与第三人碧桂园公司均为碧桂园旗下相互独立的公司，碧桂园公司为凤凰汇公司提供商品房买卖合同以方便凤凰汇公司的业务。“凤凰会”ＡＰＰ的运营主体为凤凰汇公司，使用碧桂园公司提供的商品房买卖合同提供信息查阅功能。石家庄江寒商行系个体工商户，江寒系该商行的经营者。本案中原、被告各方争议的事实及证据主要为：1.被告三河建荣公司提交2016年8月23日其与江寒签订的《委托销售协议书》，证明其与江寒签订委托销售协议，委托江寒销售位于房屋，约定上述房屋销售的价格每平米不低于16425.47元，合计不低于人民币1418668元，超出部分可以由江寒自行收取，不计入甲方（三河建荣公司）的销售收入。房屋销售过程中所产生的包括但不限于宣传、推广、策划、公关、销售人员的佣金及其他工作等费用，均由江寒承担。被告据此主张案涉款项并非由其收取，第三方收到的相应款项与其无关，该款项也并非房屋溢价款。原告不认可该证据，认为该证据为事后补充，并且主张石家庄江寒商行的经营范围不包括房屋销售，房屋销售过程中江寒也未向原告提供服务。2.原告提交郑熙弘等多位业主的部分合同、凤凰会ＡＰＰ截图、银行转款记录，称多位业主向石家庄江寒商行支付款项，辅助证明石家庄江寒商行是被告收取溢价款的渠道。被告质证称其他业主的支付情况与本案无关联，不认可该证据的真实性、合法性、关联性。第三人石家庄江寒商行质证称，其他业主与本案原告李子汐签订的合同内容、付款金额、缴纳进度均不具有同一性，不认可该证据的关联性。3.原告提交碧桂园集团官网公证截图，主张本案诉争房屋属于碧桂园集团产品，佐证凤凰会ＡＰＰ所载信息真实，ＡＰＰ信息经过碧桂园公司、三河建荣公司授权。被告三河建荣公司质证称，该份证据所涉及的版权声明和免责声明中，均体现了本网站上全部内容为版权人所有，而该网站的版权人是佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司，与被告在本案中没有直接的法律关系。第三人碧桂园公司质证称，我公司已从案涉项目退股，该证据版权声明中，体现了本网站上全部内容为版权人所有，免责声明中体现了版权人不保证或声明本网站展示的资料数据是否正确全面、或是最新数据。我公司从未授权，该证据无法体现ＡＰＰ所记载的信息真实。4.原告提交凤凰会登录界面的公证截图，佐证购房人公证凤凰会ＡＰＰ登记内容的真实性，证明被告以及碧桂园公司收取溢价款的事实。被告质证称，该证据中的网址和网站、ＡＰＰ无法确定版权方，信息也不是被告所发布，不认可该证据的合法性和关联性。第三人碧桂园公司质证称，凤凰会ＡＰＰ的登录信息不是我公司的授权行为。第三人凤凰汇公司质证称，凤凰会ＡＰＰ显示的房屋相关信息由项目公司提供备案价楼款等资料进行人工录入完成，就装修款等与资料不一致的信息，系因碧桂园旗下以“时代城”命名的项目较多，录入时发生资料混同所致，该证据无法佐证原告的证明目的。5.原告提交北京市方圆公证处出具的公证书，主张该证据系河北保定市碧桂园项目清苑区使用凤凰会ＡＰＰ的公证书，证明碧桂园开发项目均在使用凤凰会ＡＰＰ进行房屋开发销售的过程管理，房款的缴纳属于ＡＰＰ中重要的登记内容。被告质证称，原告提交的该份公证书与本案无关联性，不认可其证明目的。第三人凤凰汇公司质证称，公证书中碧桂园悦公馆项目非本案争议房屋所属项目，无法佐证原告的证明目的。6.原告提交高胜海、吕康玉购买地下室的收据及转账记录，证明被告三河建荣公司以石家庄江寒商行的名义收取款项，并开具了加盖三河建荣公司财务章以及印有碧桂园控股的收据，截止至2019年12月9日被告仍然使用碧桂园品牌进行房屋销售，被告一直以石家庄江寒商行的名义收取款项。被告质证称，原告提交的收据标注为地下室使用费，缴款主体高胜海、吕康玉与本案无直接关联，且地下室使用费与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，该证据与本案无关。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院在庭审中询问原告为何在签订合同前向第三人石家庄江寒商行支付案涉款项时，原告陈述销售人员向其表示，想要购买案涉房屋就要先通过POS机刷卡多支付该899000元，然后才能签订合同。故在2016年9月13日，原告支付案涉款项899000元及房屋首付款，同日与被告签订了《商品房买卖合同》。通过以上刷卡付款、签订合同的一系列交易流程，可以看出原告为购买案涉房屋，在销售人员明确告知后，刷卡支付案涉款项的行为是对合同外的案涉款项的接受和认可。且购置商品房属于大额消费，按一般常理，购房人在签订合同前会对当前房屋的交易市场状况进行了解，并会主观预测潜在市场风险，在权衡利弊、谨慎取舍后最终决定购置与否。对在房屋购置过程中所支付大额款项的付款目的、款项用途、付款对象亦应尽数知悉。本案中，原告作为完全民事行为能力人，其具备基本的认知辨识能力，理应充分认识到自己签署合同、支付款项的一系列行为及后续所产生的后果。同时，根据原告对于签订购房合同及付款流程的陈述，亦可以确认原告在明知其所支付的款项性质的情况下，为实现购置房屋的目的而自愿另行支付了案涉款项。综上所述，结合当事人行为能力、同期房地产价格走势及庭审查明的事实，本院认为原告支付案涉款项的行为，系原告作为市场主体在根据市场行情进行决策后，为积极促成交易而进行的自主行为，对于该行为所产生的后果，亦应由原告自行承担。原告不能根据其他业主购买地下室时被告指定的收款账户为石家庄江寒商行来推定该账户收取的款项均为被告收取，更不能据此改变原告为购得案涉房屋同意在合同外支付案涉款项的客观事实，且案涉款项也并非原告向被告支付。故原告要求被告及第三人石家庄江寒商行返还多收款项及相应利息的主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告李子汐的全部诉讼请求。案件受理费12790元，保全费5000元，由原告李子汐负担（已预交）。 二审中上诉人提交新证据八组。证据一名称：收款证明及（2019）冀01民终12691号裁定书；证据二名称：收款证明及（2019）冀01民终12694号裁定书。证据一、二来源：收款证明是姚汉琼（另案当事人）提供，裁定书系裁判文书网上检索得到。证据一、二证明目的：证明三河建荣收取了本案涉案房款。证据三名称：姚汉琼案件中由赵江（开颜实际控制人）和建荣公司签署的《委托销售协议书》。证据来源：被上诉人建荣公司一审举证时错误夹杂在本案证据中的。证明目的：证明被上诉人建荣公司和江寒、开颜虚假陈述。证据四名称：三河市市场监督局关于碧桂园时代城售房收取溢价款问题答复意见书。证据来源：三河市场监督局。证明目的：证明建荣公司委托江寒代办房产证，但所有被上诉人对此事实均否认。国家机关制作的文书推定应为事实，所以意见书中认定的相关事实亦应在本案中予以确认。故上述被上诉人均涉嫌虚假陈述。证据五名称：本系列案件未上诉部分购房人庭审笔录。证据来源：三河市人民法院。证明目的：证明被上诉人建荣公司、江寒、开颜虚假陈述，伪造证据。证据六名称：部分购房人搜狐焦点服务费收据以及转账记录。证据来源：部分本案上诉人及未提起上诉的购房人。证明目的：证明江寒未履行委托销售协议所指的销售房屋的义务，建荣公司、江寒及开颜涉嫌伪造证据，虚假陈述。证据七名称：赵江（开颜商行实际控股人）及江寒笔迹对比材料。证据来源：上诉人代理人制作及一审证据摘录。证据目的：证明被上诉人建荣公司、江寒、开颜伪造证据，虚假陈述，涉嫌虚假诉讼。证据八名称：未上诉购房人一审所有庭审笔录。证据来源：三河市人民法院。证据目的：证明一审遗漏10项重要证据及庭审事实。 建荣公司质证称，对证据一的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可。其中收款证明是上诉人二审提交的新证据，一审中17位原告均未提交，该材料是姚汉琼与建荣公司不当得利纠纷中的证据，在姚汉琼案中建荣公司已进行了质证，并予以了认可，且在生效裁判文书中也已经确认，故建荣公司不存在虚假陈述。上诉人不能根据姚汉琼案的相关材料推断本案的相关事实。姚汉琼与建荣公司相关不当得利纠纷案在石家庄法院及三河市法院均有生效判决，且均对原告的诉请予以了驳回。上诉人要求返还案涉款项是明显不合理的。 对证据二中收款证明的真实性、合法性不予认可；对于裁定书的真实性、合法性认可；对于裁定书及收款证明的关联性及证明目的均不予认可。关于收款证明是建荣公司与尹秀珍不当得利案中的相关材料，在该案中建荣公司已发表过质证意见，且对该证据并未认可。尹秀珍案已经生效的判决对此也予以了认定，并驳回尹秀珍全部的诉讼请求。 对证据三的真实性、合法性予以认可；对于关联性及证明目的不予认可。该证据是姚汉琼案的委托销售协议书，与本案并无关联，且该销售协议书明确约定了乙方自愿接受委托是作为甲方的代理人销售房屋，该行为的法律后果建荣公司已经承担。基于代理人介绍的购房人已签订了购房合同，且均实际履行完毕。而代理人有权自行收取超出双方约定部分的价款。因此在姚汉琼案中姚汉琼所谓的不当得利亦经法院生效判决予以了驳回。 对证据四的真实性、合法性予以认可，对于关联性部分认可；但对证明目的不予认可。其中江寒代为建荣公司办理购房业主的房产证，正好说明江寒作为销售中介的角色，建荣公司方未收取涉案款项。 对证据五的真实性、合法性予以认可，但对关联性及证明目的不予认可。姚汉琼案未开庭，而原告提交的证据为复印件，真实性无法核实，我方现在的陈述与当时的庭审意见是一致的，并不存在虚假陈述。 对证据六的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。该证据是搜狐焦点会员银行收据，至于搜狐焦点会员的具体内容与本案有何关系，均没有认可展示。相关收据与本案没有关联性，无法证明上诉人所谓的证明目的。 对证据七的真实性、合法性予以认可，但对于关联性及证明目的不予认可。建荣公司认为个人在不同情况下使用不同的字体签名实属正常。未经过专业的鉴定机构鉴定笔迹不一致，此纯属上诉人个人主观的猜想，毫无事实及法律依据，不能证明其所谓的证明目的。 对证据八的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可。一审庭审中对于预售方案和销售价格备案表均进行过举证和质证。 碧桂园公司质证称，碧桂园公司不是证据一、二收款证明的出具人和接收人，故对该二证据的真实性和合法性无法确认，请法院依法认定。碧桂园公司对于收款证明的关联性和证明目的均不认可。裁定书的三性请法院依法认定，对证据一、二证明目的不认可。 对证据三，碧桂园公司非合同当事人，三性请法院依法认定。不发表质证意见。 对证据四的真实性、合法性予以认可，但对关联性及证明目的不予认可。证据四不能证明碧桂园公司进行了虚假陈述。 对证据五的三性予以认可，但对证明目的不认可。 对证据六的三性及证明目的均不予认可。证据六不能体现与本案房屋买卖之间有关系。 证据七与碧桂园公司无关，不发表质证意见。 证据八的三性认可，但证明目的不认可。相关证据一审已经质证，一审判决已经予以了考虑。 江寒商行质证称，对证据一、二的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。因为该两份收款证明是姚汉琼及尹秀珍案中相关的证据材料，而在姚汉琼与尹秀珍并非本案的当事人，故与本案的所有上诉人无利害关系。上诉人不应将姚汉琼与尹秀珍案中的证据作为推定本案中建荣公司收取涉案房款的证据材料；更无法证明所有被上诉人制作了假证据。上诉人代理人以偏概全，将毫无关联的证据材料进行罗列和臆断，严重违背常理，亦与事实不符。 对证据三的真实性、合法性均认可，但对关联性及证明目的不予认可。姚汉琼案与本案的上诉人无关，也无法达到上诉人的证明目的。 对证据四的真实性、合法性均认可，但对关联性及证明目的不予认可。恰好在该份答复意见书第3页中市场监督管理局记载未发现三河建荣房地产开发有限公司与江寒通讯等五个组织个人之间存在资金往来的情况。 对证据五的真实性、合法性均认可，但对关联性及证明目的不予认可。因为上诉人的举证目的过于模糊，证明目的不清。 对证据六三性及证明目的均不予认可。首先该收据中及转账记录中并未提及开颜、江寒的任何内容和字眼。故该证据与开颜商行方毫无关联。 对证据七的三性及证明目的不认可。首先无法核实相关字迹的来源；其次所有图片均为截图，无法核实是否截取自完整的文件中；更无法核实是否是上诉人自己代笔进行截取。 对证据八的真实性、合法性均认可，但对关联性及证明目的不予认可。一审法院对于本案事实的查明已经达到事实清楚，证据充分的裁判标准，适用法律正确。上诉人二审中再三陈述一审遗漏的众多重要证据，没有一项能推翻一审判决的认定。 凤凰汇公司未发表质证意见。 对于上诉人所支付涉案款项的性质和用途，二审庭审中，经本院释明，董丽云对此称，因案涉楼盘项目销售时建荣公司打的是碧桂园的旗号，而董丽云也是基于对碧桂园品牌的信任，才决定购买的案涉房屋的。董丽云又称，董丽云是在碧桂园销售人员的推销下，了解的房屋的户型、面积、报价；当时说好的房屋价格是219万左右，也就是由案涉的84.2万元款项，再加上合同价格1331165元及2万元电商费构成的。董丽云又称，其是按照开发商销售人员的要求，在同一天同一时间在开发商的售楼处的财务通过POS刷走案涉84.2万元、1331165元及电商2万元的。刷走84.2万元后，并没有给董丽云任何刷卡凭证；只给了董丽云2万元电商及133万余元的收据；而涉案商品房买卖合同也是按照133万元的价格来签订的。董丽云就此亦询问了原因，销售人员对此称，以后会给开发票的，也会给变更合同的。但至今未给开具任何发票，未给变更合同。 又经本院释明，上诉人李子汐对于案涉款项与房屋总房价之间的关系等情况亦认可董丽云对此的相关陈述。 对于上诉人二审中所提交的八组证据，基于上诉人对案涉争议款项与房屋总价款关系的相关陈述，结合各方对于证据所发表的意见、在案的其他相关证据及上诉人本案之诉请，本院对于上诉人该八组证据的举证目的均不予认定。 被上诉人二审中均未提交新证据。 对于案涉款项，经本院释明后，被上诉人建荣公司称，根据建荣公司提供的委托销售协议，委托江寒去寻找客户和销售房屋；至于江寒是否按照房屋的实际市场价值收取，收多少，此均由江寒自己决定。经本院释明，被上诉人江寒商行的经营者江寒则称，案涉款项是按照当时的市场行情收取的费用，碧桂园项目销售时高于市场平时的价格，因为有品牌溢价费用。费用的多少取决于销售能力和顾客对于品牌的认可程度。江寒又称，涉案款项中还包括有委托销售的费用。 被上诉人江寒商行认可其与上诉人之间并没有签订书面的居间服务合同，且被上诉人开颜商行亦未提供证据证明其向上诉人提供居间服务的内容。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，在上诉人李子汐诉被上诉人建荣公司、被上诉人碧桂园公司、被上诉人江寒商行及被上诉人凤凰汇公司房屋买卖合同纠纷一案中，上诉人李子汐对于一审法院未予支持其诉请应由被上诉人退还案涉款项等相关主张不予认可。关于涉案争议款项，上诉人二审庭审中明确认可该款项系其为购买案涉房屋而支付的房屋价款。被上诉人建荣公司则称该款项系在涉案房屋销售时由其委托，其他方所收取的款项；而被上诉人江寒商行对此则称，案涉争议款项是按照当时的市场行情收取的品牌溢价费用及居间服务费。依据一二审所查明的事实，被上诉人建荣公司和江寒商行对案涉款项性质的陈述明显理据不足，案涉争议款项应为案涉房屋的价款之一部分。与此同时，上诉人为实现购买案涉房屋之目的自愿支付了案涉款项后，再主张返还亦明显缺乏理据，且与诚实信用原则相悖。故本院对此不能予以支持。亦基于此，对于上诉人二审所提交调查取证申请、增加财产保全申请等申请，本院亦不再予以准许。 综上所述，上诉人李子汐关于应由被上诉人返还多收款项的上诉，理据不足，理由均不能成立，其相应的上诉主张本院亦均不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12790元，由上诉人李子汐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二０二一年六月二十九日 法官助理 马 占 书 记 员 田孟姣