江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2775号上诉人（原审被告）：常州冰河时代娱乐管理有限公司，住所地常州市武进国家高新技术产业开发区定安中路******。法定代表人：周佳。委托诉讼代理人：杨灵，江苏常弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州武进苏宁易购商贸有限公司，住所，住所地常州市武进高新技术产业开发区定安中路**div>法定代表人：徐辉军。委托诉讼代理人：陈培嘉，江苏法舟（上海）律师事务所律师。原审被告：常州荣祥娱乐管理有限公司，住所地，住所地常州市新**白马公馆******iv>法定代表人：吕娇。原审被告：吕娇，女，1999年7月20日出生，汉族，住重庆市云阳县。上诉人常州冰河时代娱乐管理有限公司（以下简称冰河时代公司）因与被上诉人常州武进苏宁易购商贸有限公司（以下简称苏宁公司）、原审被告常州荣祥娱乐管理有限公司（以下简称荣祥公司）、吕娇房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初4480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冰河时代公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项、补正裁定第2项，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，损害了上诉人的合法权益。1.一审判决认定“2018年12月18日，冰河时代公司向苏宁公司报告因案涉建设没有逃生窗，不符合规定，消防验收不合格，请求帮助解决，以便早日领证正常营业”这一事实与实际情况不符。在2018年8月开始，上诉人完成装修准备开始营业，发现楼层存在严重消防问题：缺少逃生窗，上诉人就已通过各种方式（详见一审中上诉人提交的证据）向被上诉人汇报要求及时解决，但被上诉人却以各种理由拖延不办，导致上诉人损失惨重。为止损，2018年12月份上诉人决定强行敲墙时，被上诉人才出面解决问题。整整拖延了上诉人4个月的黄金期。一审判决遗漏该重要事实，而该事实切实影响上诉人合同目的的实现，该事实亦为被上诉人借题发挥，从而催生了租赁合同解除及撤场通知函件的生成，被上诉人不负责任的行为为上诉人对合同的顺利履行从一开始就制造了重重阻碍。2.苏宁公司提供的“2020年9月2日补充协议”形成的背景，一审法院未予以查明。正是因为被上诉人交付的租赁物不符合使用目的在先，导致上诉人在2018年12月28日之前，上诉人均无法实现租赁使用目的；2018年12月28日后，在上诉人使用期间，被上诉人又多次以断电等行为阻碍上诉人的经营，导致上诉人无法正常经营，因为上诉人的客户在使用中被突然断电，不仅造成上诉人无法收取当场的营业费用，还导致客户流失，严重影响了上诉人的正常经营。在当时对是否存在拖欠租金存在争议的情况下，被上诉人单方随意断电的行为可谓是对上诉人的直接毁灭性打击，导致上诉人被迫与被上诉人签署2020年9月2日补充协议，但该补充协议明显存在瑕疵。如关于租金与物业费的计算方面，就存在明显错误（详见附表一）。一审法院对于该明显的错误未予以查明与校正。3.一审法院未查明新冠疫情对于上诉人的实质性影响。众所周知，在2020年的疫情中，娱乐行业是首当其冲的受影响重灾区，按照上诉人与被上诉人的合同，双方对于此认定为不可抗力并无异议，在此情况下，基于公平的原则，应对此期间的租金及物业费予以调整，但一审法院对于上诉人陈述的上述事实，均未予以记载与陈述。此外，从疫情管控逐步放开以来，被上诉人却单方面断电锁门阻碍上诉人的正常复业，导致上诉人进一步进入恶性循环的不良局面。上诉人多次报警，在派出所的协调下，在2020年6月份被上诉人才将锁打开，让上诉人重新进入经营场所。被上诉人对强电箱上锁的措施，已经足以让上诉人无法实现营业，缺了电的娱乐场所是无法正常经营的这是常识，但一审法院认为：仅对强电箱上锁，未限制被告冰河时代公司人员进入租赁物。进入并不代表能正常使用。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为：冰河时代公司未按约支付租金及物业费，经苏宁公司多次催要后，仍未支付，无论按双方约定还是法律规定，苏宁公司……故该意见不构成冰河时代公司不支付租金的理由。一审法院未全面调查清楚上述陈述的事实而得出该结论。事实上，截至被上诉人发函于2020年3月27日解除合同之日，上诉人并不存在严重拖欠租金或者恶意拖欠租金的事实。首先，见附表1、2,从该表中可以看出，截至2019年6月30日，即使合同正常履行，上诉人需要向被上诉人支付的租金为162493元，而非补充协议所载明的323249.34元，对于补充协议因计算错误等记载错误的部分应予以校正；其次，如上陈述的事实方面，因为被上诉人的原因导致上诉人很长的时间内无法正常使用租赁物，对此上诉人实际应支付的租金应该从房屋符合交付条件即2018年12月29日起算，期间还应扣除因为被上诉人单方断电无法正常经营的时间，建议酌定3个月，另扣除从2020年2月1日起至2020年5月31日期间因为疫情防控构成的不可抗力及被上诉人单方面解除合同后停运主要通道运营电梯、对上诉人出入场所的大门进行锁门等措施阻止上诉人营业期间的所有租金、物业费；按照该方式计算后，上诉人截至2020年3月31日，上诉人并不存在应支付的费用。且本案中，疫情期间，被上诉人并未提供物业服务，且相反以不合适的停电等方式限制上诉人正常的营业，其无理由向上诉人收取物业费；再者，按照合同约定，即使存在拖欠租金的情形，也因先从保证金中予以扣除相关拖欠费用。在此情况下，截至2020年3月27日，上诉人并不存在违约情形或者重大违约情形，被上诉人在此情况下，直接单方发出解除函，应认定为被上诉人单方违约解除合同，由此造成的法律责任应由被上诉人承担。2.一审法院认为：按照合同约定，上诉人对于租赁物是否能够实现其租赁目的负有调查论证义务。此案中，并非上诉人未查明，首先，在双方合同签订时，消防管理尚未对此有新的规定，而是在签约后的新的要求；其次，在发现问题后，被上诉人可以解决的问题，却未积极配合造成合同目的迟迟不能实现。本案中，结合整个商业交易的过程来看：（2016)苏0412民初8594号被上诉人常州武进苏宁易购商贸有限公司（原常州武进苏宁云商商贸有限公司）与南京万物生商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷、装饰装修合同纠纷一案来看本案，上诉人与南京万物生商业管理有限公司同为承租人，在与被上诉人之间的合同中均被加重责任、排除主要权利，被上诉人惯以格式合同文本牵制所有承租人，且被上诉人惯以停电、停电梯、阻挠承租人承租场地等瑕疵履行合同的方式来迫使承租人违约，最终通过诉讼来达到租赁人血本无归离场为他人做嫁衣、其自身却利用逐渐堆积起来的商业条件与环境实现新的招商的目的。苏宁公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。苏宁公司向一审法院起诉请求：一、判令确认苏宁公司与冰河时代公司签订的《商铺租赁合同》及后续签订的《补充协议》己于2020年3月27日解除。二、判令冰河时代公司向苏宁公司支付结欠的租金1019117.29元。三、判令冰河时代公司向苏宁公司支付结欠的物业费338327元。四、判令冰河时代公司向苏宁公司支付结欠的水电费108617元。五、判令冰河时代公司向苏宁公司支付自2020年4月1日起至实际交付之日止，以应交还该商铺日期前的最后一期租金、物业服务费及其他费用总和（日标准：3723.86／天）的标准计算的房屋占用费（暂计算至2020年6月2日的房屋占用费金额为234603.18元）。六、判令冰河时代公司向苏宁公司支付逾期付款违约金60146.34元（以租赁合同约定的应付租金、保证金、物业服务费、能源费或其他费用为基数，自第一次逾期付款之日2018年3月31日起至2020年3月26日，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付逾期付款违约金）。七、判令荣祥公司、吕娇就上述第一到六项债务向苏宁公司承担连带责任。八、判令冰河时代公司将租赁物业恢复原状，并向苏宁公司返还租赁物业，期间所产生的拆除费用由冰河时代公司承担（如双方对费用金额发生争议，应以评估机构出具的评估报告确定的损失数额为准）。九、判令本案诉讼费、保全费、担保费由冰河时代公司、荣祥公司、吕娇承担。以上金额合计1760810.81元。一审法院认定事实：2018年8月30日，以常州武进苏宁云商商贸有限公司为甲方（出租方）、以荣祥公司为乙方（承租方）的甲乙双方签订《常州武进苏宁广场商铺租赁合同》。合同约定，第一条出租商铺与租期。1.1甲方将坐落于常州武进的苏宁广场第5层第501号商铺出租给乙方使用。1.2该商铺建筑面积为3326平方米，套内面积为2587平方米，本合同中约定的租金、租赁保证金、质量保证金、物业服务费、能源费等需要以面积作为计算依据的各项费用，均以本条约定的建筑面积为准计算。1.3该商铺出租使用期限为120月。自该商铺交付之日起计算。第二条商铺用途。2.1该商铺仅供乙方用于开展如下经营活动：经营行业（或业态）为娱乐休闲、经营品牌（或商号）为[都唛]、经营产品为[KTV]。乙方对该租赁商铺是否能够实现其租赁目的负有调查、论证义务，乙方承诺已全面了解租赁商铺性质及周边情况，若因此致本合同无法履行，乙方自行承担责任，且已付履约保证金及相关费用甲方不予退还。2.3乙方于该商铺开业前，应完成经营所须全部审批、登记、备案等，并承担相关责任及费用。否则，因此产生的责任及损失由乙方承担。第三条租金、费用及支付方式。3.1租金。本合同租金计算方式为固定租金，租金单价为0.8元/平/天。且自第3个租赁年度起，每2个租赁年度的租金标准在前一个租赁年度的基础上增加3%。甲方同意自第二个租赁年度至第七个租赁年度止，每个租赁年度优惠一个月租金作为给予乙方的支持。3.1.2前述租赁年度起止日为暂定时间，待该商铺交付后，如各个租赁年度起止日与前述约定时间节点不一致的，双方应签署补充协议，调整本合同项下租赁年度的具体日期。3.1.3合同期限内如因乙方原因导致本合同提前解除、终止的，乙方除应承担本合同约定的违约责任外，不再享有上述租金优惠。乙方应当于甲方通知之日起七日内向甲方支付固定租金与优惠后租金之间的差额。3.1.4租金自该商铺交付日起计算，采取先付后租的方式，每一（1）个完整自然季度支付一次，即每三（3）个完整自然月为一个自然季度支付一次租金。3.2保证金。3.2.1乙方须于签订本合同后7日内向甲方支付租赁保证金485596元，水电费保证金50000元，甲方在收取乙方保证金的同时，应向乙方开具等额收据。3.2.2保证金不是乙方预付的租金、物业服务费或其它费用，仅是乙方履行本合同、全部附件及各项管理制度约定义务的保证，如因乙方拖欠租金、物业服务费或其他费用，或因乙方使用该商铺而给甲方或任何第三人造成损失、损害的，甲方有权书面通知乙方后从保证金中抵扣乙方应支付的费用及应承担的赔偿、违约金等。如保证金数额不足以支付乙方应付款项或赔偿的，乙方应补足差额部分。3.3物业服务费。3.3.1.该商铺物业服务费自约定的开业日起按租赁面积计算，每月每平方米6元，即19956元/月。第四条。商铺交付与验收。4.2乙方应于交付日或甲方书面通知的交付日与甲方办理交付/接收该商铺手续，签署交房确认书。双方确认，除本合同另有约定外，双方签署的交房确认书中明确的交接日期为该商铺交付日。乙方接收该商铺时，应谨慎和适当的检查该商铺；该商铺不符合交付条件的，乙方应于签署交房确认书前提出，或在交房确认书中记载该商铺交付时的瑕疵。交付确认书一旦签署，则甲乙双方的交付/接收义务立即完成，甲方已经按照交付条件向乙方交付了该商铺，且已经向乙方说明了该商铺空调、照明、用电、消防等使用注意事项，以及交付时应说明的其他事项；乙方也已经接收该商铺；如交房确认书中记载该商铺交付时的瑕疵的，甲方应在双方确定的合理的期限内对记载的瑕疵部分予以修理。此外甲方无需承担其他责任及损失。第五条商铺装修。5.7乙方装修完成后，应自行负责办理装修验收手续。未经验收合格的，乙方不得将该商铺用于经营使用，同时乙方应进行整改。第七条经营条款。7.10乙方确认在签订本合同时，已对该商铺现有状况条件及周边环境有了充分了解，并对该商铺实现租赁目的已进行过调查、论证。乙方承诺已全面了解该商铺性质及周边情况，认为该商铺适宜开展本合同约定的经营用途。第八条转租和转让。8.2除非甲方书面同意乙方权利继承（继受）人继续履行本合同，本合同项下乙方权利义务不应由其他继承人享有和承担。第十一条商铺交还。11.2.1.3乙方不得拆除或损坏任何可能损害苏宁广场建筑结构或安全的装修装饰（包括乙方经甲方同意进行的装修）、固定的设备及物品；前述设施设备、装修、装饰及物品无偿归甲方所有。第十三条。违约责任。13.1.1任意一方违反本合同约定的，均应按合同约定承担相应的违约责任。13.3.1乙方逾期支付租金（含预付租金）、保证金（含补足）、物业服务费、能源费或其他费用的，每逾期一日，应按照应付款金额的千分之五向甲方支付违约金；如乙方逾期支付前述费用超过十五日或拖欠前述费用总额达到45000元的，甲方还有权采取停止向乙方供应水、电或限制乙方及乙方工作人员进入该商铺的措施进行催缴。13.4发生如下情形的，视为乙方严重违约的，甲方有权立即解除合同，由此导致的乙方损失及责任由乙方自行承担，同时乙方应按本合同约定向甲方承担违约责任并支付违约金。13.4.1乙方逾期支付租金（含预付租金）、保证金（含保证金补足）、物业服务费、能源费或其他费用的超过三十日或拖欠前述各项费用总额67000元的。双方还对其他事项进行了约定。2018年3月29日，上述双方签订了补充协议，对租赁期限具体费用调整。即每个租赁年度具体租金标准如下：1、2018年4月1日至2019年3月31日，年租金971192元；2、2019年4月1日至2020年3月31日，年租金890259.33元；3、2020年4月1日至2021年3月31日，年租金916967.11元；4、2021年4月1日至2022年3月31日，年租金916967.11元。······2018年4月1日至2028年3月31日，租金合计9803778.57元。2018年4月1日，上述双方签署了《租赁物及附属设备设施交付确认书》，确认实际双方场地交付确认时间为2018年4月1日，约定场地正式计租日期为2018年4月1日。荣祥公司支付了租赁保证金485596元、水电费保证金50000元。常州武进苏宁云商商贸有限公司于2018年5月17日更名为常州武进苏宁易购商贸有限公司，即苏宁公司。2018年8月6日，以苏宁公司为甲方、荣祥公司为乙方、冰河时代公司为丙方的甲乙丙三方订立《补充协议》，约定：甲乙双方就位于常州市武进高新技术开发区定安中路18号武进苏宁广场第5层501号商铺，建筑面积3326平方米，使用面积2587平方米的物业签订了《常州武进苏宁广场商铺租赁合同》及后期签订的相关《补充协议》；因乙方主体变更，三方协商一致：1、2018年7月1日起，甲方同意在保持原合同内容不变的情况下，乙方将原合同中承租方的权利义务转让给丙方，丙方承诺继续履行原合同中承租方的权利和义务。乙方对丙方承担连带责任。2、双方确认，乙方租金已支付至2018年6月30日。自2018年4月1日起物业服务费暂未支付，水电费自2018年4月1日起暂未支付，由丙方按原合同相关规定向甲方支付租赁费用及相关物业服务费、水电费用。乙方支付的保证金485596元以及水电保证金50000元，全部自动转入丙方，本协议签订后10日内乙方将上述金额收据至甲方财务部换开丙方抬头收据。2018年12月18日，冰河时代公司向苏宁公司报告因案涉建设没有逃生窗，不符合规定，消防验收不合格，请求帮助解决，以便早日领证正常营业。2018年12月24日，案涉场地建筑音波KTV申报消防验收，2019年1月18日，常州市公安消防支队出具常公消验字（2019）第0015号建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。2018年7月起，冰河时代公司与苏宁公司间就租金及物业管理费的缓交、减免等缴纳问题多次进行协商。2019年9月2日，苏宁公司（甲方）与冰河时代公司（乙方）签订补充协议。约定对原合同作变更，即：1、甲方同意乙方原合同约定的第二年至第七年期间每年一个月的租金优惠调整为三个月租金优惠，即2019年4月1日至2019年6月30日乙方无需支付租金。2、甲方同意乙方的租赁费用（租金和物业服务费）按季支付调整为自2019年7月1日起至2021年6月30日止按月支付。3、乙方前期拖欠的323249.34元（2018.4.1-2019.6.30期间租金及物业服务费），乙方自2019年9月1日起每月还款8.5万直至还款完毕，即9/10/11月每月支付8.5万元，12月支付68249.34元。4、本协议签订后甲方同意在乙方正常履约的前提下不追究前期拖欠费用产生的滞纳金，如乙方后期仍出现拖欠租赁费用达10日或累计达10日的，乙方同意解除原合同。按原合同赔偿甲方所有损失，同时赔偿所有滞纳金。并乙方在原合同解除后10工作日内将房屋交还给甲方。2019年9月2日签订补充协议后，冰河时代公司未能按约定支付房屋租金及物业费，仅支付了部分水电费。2020年3月27日，苏宁公司因冰河时代公司拖欠租金为由，向冰河时代公司发出《常州苏宁生活广场音波KTV解除租赁合同及撤场通知函》：“决定自2020年3月27日起解除与贵公司2017年8月30日签订的《常州武进苏宁生活广场商铺租赁合同》”，该通知当天以短信方式送达，苏宁公司另以快递方式送达了书面通知。当天，苏宁公司向荣祥公司发出了《常州苏宁生活广场音波KTV解除租赁合同及撤场通知函》，要求荣祥公司承担连带责任并督促冰河时代公司撤场。因冰河时代公司仍继续占用场地，苏宁公司遂诉来法院。一审庭审中苏宁公司与冰河时代公司明确，截止到2021年1月，冰河时代公司还欠苏宁公司水电费49955.82元。另查明，吕娇非荣祥公司实际控制人，未参与过荣祥公司的经营。上述事实有当事人陈述、租赁合同、补充协议、通知函等在卷为证，法院予以确认。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，苏宁公司与荣祥公司签订房屋租赁后，又与冰河时代公司签订三方协议，约定由冰河时代公司履行承租方的权利义务，应认定苏宁公司与冰河时代公司成立了房屋租赁合同关系、荣祥公司为冰河时代公司履行房屋租赁合同的连带责任保证人。案涉房屋租赁合同及补充协议均不违反法律规定，应认定有效，各方当事人均应按照约定全面履行合同义务。苏宁公司的诉讼请求，符合法律规定和合同约定的部分，法院予以支持。1、关于合同的解除冰河时代公司未按约支付租金及物业费，经苏宁公司多次催要后，仍未支付，无论按双方约定还是法律规定，苏宁公司都有权解除合同。苏宁公司于2020年3月27日已通知冰河时代公司解除租赁合同，故法院确认苏宁公司、冰河时代公司间的租赁合同已于2020年3月27日解除。故对苏宁公司要求确认苏宁公司与冰河时代公司签订的《商铺租赁合同》及后续签订的《补充协议》己于2020年3月27日解除的诉讼请求，法院予以支持。对于冰河时代公司不存在故意拖欠或结欠租金的意见，法院不予采信，理由如下：1、租赁双方签订《商铺租赁合同》系在2018年3月，明确经营产品为[KTV]，且明确约定承租方对该租赁商铺是否能够实现其租赁目的负有调查、论证义务，符合经营KTV条件的消防验收未能及时通过不能归咎于出租人。2、对于苏宁公司存在断电等行为，双方在商铺租赁合同在第十三条中明确约定，对于承租方欠缴租金等费用时出租方有权采取停水、停电等措施，该约定属于双方约定的救济措施，苏宁公司停电是在承租方即冰河时代公司可预见的范围内，故冰河时代公司以此为由不支付租金的意见，不予采纳。3、对于冰河时代公司提出疫情期间未实际使用租赁物的意见，根据现有证据，苏宁公司在3月27日发出解除函后仅对强电箱上锁，未限制冰河时代公司人员进入租赁物。且冰河时代公司并非自疫情期间开始欠付租金，故该意见不构成冰河时代公司不支付租金的理由。2.关于房屋租金、物业服务费、水电费、房屋占有使用费的确定。2019年9月2日的补充协议中明确乙方前期拖欠的租金及物业服务费为323249.34元（2018年4.1-2019.6.30期间），法院予以确认。2019年9月2日的补充协议约定自2019年7月1日起至2021年6月30日的租金按月支付，2018年3月29日的补充协议中约定2019年4月1日至2020年3月31日，年租金890259.33元，即每月应为74188.28元，双方约定的物业服务费为每月19956元。2020年3月27日租赁合同已解除，自2019年7月1日起至2020年3月底，冰河时代公司应付房屋租金应为667694.5元、物业服务费应为179604元。以上至2020年3月底，冰河时代公司总计结欠苏宁公司房屋租金及物业服务费为1170547.84元。冰河时代公司尚欠水电费为49955.82元，总计冰河时代公司应支付的款项为1220503.66元，扣除冰河时代公司缴纳的保证金535596元，尚欠684907.66元。自2020年4月1日起至腾房之日止，冰河时代公司应支付苏宁公司房屋占有使用费（按年租金890259.33元计算）和物业服务费（按每月19956元计算）。3.对于逾期支付款项的违约责任苏宁公司主张按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付逾期付款违约金，法院确定按苏宁公司起诉时一年期贷款市场报价利率确定。冰河时代公司缴纳了房租保证金和水电费保证金，冰河时代公司所欠费用可以先从保证金中扣除予以抵销冰河时代公司应付的款项，苏宁公司未及时行使抵销权，故法院确认自合同解除次日起由冰河时代公司承担逾期付款的违约责任。4、关于连带责任根据苏宁公司、荣祥公司、冰河时代公司签订的《补充协议》约定，荣祥公司对冰河时代公司履行原合同中承租方的权利义务承担连带责任。故对苏宁公司要求荣祥公司承担连带担保责任的诉请法院予以支持。吕娇虽系荣祥公司的股东，其未参与荣祥公司实际经营，其财产独立于公司的财产，故对苏宁公司要求吕娇对荣祥公司承担连带责任的诉请，法院不予支持。5、关于恢复原状租赁合同中约定合同解除时承租方不得拆除或损坏任何可能损害苏宁广场建筑结构或安全的装修装饰、固定的设备及物品；前述设施设备、装修、装饰及物品无偿归出租方所有。根据该约定无法恢复原状，故对苏宁公司要求恢复原状的诉讼请求法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决:一、确认常州武进苏宁易购商贸有限公司、常州冰河时代娱乐管理有限公司于2018年8月30日签订的《常州武进苏宁广场商铺租赁合同》及2018年3月29日、2018年8月6日、2019年9月2日签订的《补充协议》已于2020年3月27日解除。二、常州冰河时代娱乐管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内腾空并搬离其租赁的常州武进苏宁易购商贸有限公司的房屋，将房屋交还给常州武进苏宁易购商贸有限公司。三、常州冰河时代娱乐管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性支付常州武进苏宁易购商贸有限公司房屋租金、物业服务费、水电费计684907.66元及逾期付款违约金（以684907.66元为基数，自2020年4月1日起至实际支付之日止按3.85%年利率计算）;常州冰河时代娱乐管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性支付常州武进苏宁易购商贸有限公司自2020年4月1日起至腾房之日止的房屋占有使用费（按年租金890259.33元计算）、物业服务费（按每月19956元计算）。常州荣祥娱乐管理有限公司对常州冰河时代娱乐管理有限公司上述应支付的款项承担连带责任。四、驳回常州武进苏宁易购商贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20648元，保全费5000元，合计25648元，由常州冰河时代娱乐管理有限公司、常州荣祥娱乐管理有限公司共同负担。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：除荣祥公司已向苏宁公司支付的房租保证金485596元和水电保证金5000元，以及2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金242798元，自2018年9月5日起至2019年6月14日期间，冰河时代公司共向苏宁公司支付房租和物业费合计805373.32元。其中2018年9月5日支付租金242798元（2018年7月1日至2018年9月30日），2018年10月8日和9日分别支付两笔物业费59000元（2018年4月1日至2018年9月30日）。2018年12月1日、12月2日、2019年1月11日合计支付房租242798元（2018年10月1日至2018年12月31日）。2019年5月13日支付一个月房租80932.66元，2019年5月16日一个月物业费19956元；2019年6月13日支付一个月房租80932.66元，2019年6月14日一个月物业费19956元。2019年3月15日苏宁公司向冰河时代公司出具《关于对〈减免房租的报告〉的回复》，载明截止目前，冰河时代公司已拖欠苏宁公司房租、物业费364270元。其中2018年4月1日至6月30日欠物业费868元；2018年7月1日至9月30日欠物业费868元；2018年10月1日至2018年12月31日欠物业费59868元；2019年1月1日至2019年3月31日结欠302226元。按合同约定从保证金中扣除，收函后5日内补足保证金。冰河时代公司收到回复函后请求苏宁公司将第二年至第七年的租金优惠提早到2019年，并申请减少保证金等，双方经协商后达成2019年9月2日的补充协议。对于补充协议中确认的“乙方前期拖欠的323249.34元（2018.4.1-2019.6.30期间租金及物业服务费）”，苏宁公司提供如下计算依据：1.截止2019年3月31日应收租金和管理费金额1210664元，已收846394元，欠款364270元；2.2018年4月1日-2019年6月30日期间应收金额1493096.83元，已收947282.66元（含2019年5月13日、5月16日两笔到款计100888.66元），同时减去4-6月租金优惠调整222564.83元（74188.28×3），确认截止补充协议签订时共欠租323249.34元。苏宁公司二审时确认冰河时代公司2019年6月13日、6月14日支付两笔计100888.66元的来款，应当算其2019年7月份支付的房租及物业费。事实上，因提前给予冰河时代公司租金优惠，自2019年7月1日开始房租月标准开始调整为每月80933元，即按全年971192元计算。还查明，冰河时代公司自2018年7月3日开始直到12月一直向苏宁公司发出书面函，提出消防验收问题需要解决及请求延缓交纳租金等。本案在二审中的争议焦点为：冰河时代公司欠缴苏宁公司租金数额及合同解除问题。本院认为：一、关于冰河时代公司提出的消防验收延误问题，因消防的新规要求是在双方合同签订之后，而合同约定在签约之前承租方应对租赁物的适租性进行论证，故冰河时代公司对相关消防设施的改造应获得苏宁公司的许可和配合。对于冰河时代公司提出其延迟取得消防验收系苏宁公司原因，并据此要求减少租金，苏宁公司并不认可，冰河公司这一主张并无充分合同依据和法律依据，本院不予支持。二、关于冰河时代公司提出的断电导致其经营损失问题，因合同约定苏宁公司可以采取停电等方式催缴租金，而荣祥公司及之后的冰河时代公司按合同约定应在2018年7月1日前缴纳下一季度的租金而冰河时代公司在未获得苏宁公司同意延期的情况下延迟至2018年9月5日才交纳租金，而之后冰河时代公司仍然存在逾期交纳租金的情形，故苏宁公司依据合同约定有权采取停电措施促使冰河时代公司交纳租金。三、关于苏宁公司是否享有合同解除权及在疫情期间解除合同问题。根据2019年9月2日双方签订的补充协议，在协议签订之日双方确认“乙方前期拖欠的323249.34元（2018.4.1-2019.6.30期间租金及物业服务费）”，从双方聊天记录看，这一数额已将2019年7月、8月的租金和物业费计算在内，故可以确认在2019年8月31日前冰河时代公司欠缴苏宁公司租金、物业费数额为323249.34元。因冰河时代公司自签订补充协议之后再未支付过租金和物业费，故苏宁公司依据补充协议约定“如乙方后期仍出现拖欠租赁费用达10日或累计达10日的，乙方同意解除原合同”，有权解除合同。苏宁公司虽是在疫情期间解除合同，但考虑到冰河时代公司在2019年9月即发生违约行为，延续到疫情期间，故苏宁公司有权在解除权行使期间解除合同。但考虑到疫情的影响和苏宁公司解除合同的时间，本院酌情减免冰河时代公司2019年2月1至2019年3月27日期间的租金和物业费。四、关于冰河时代公司欠缴苏宁公司租金、物业费数额。如前所述，双方在2019年9月2日签订的补充协议中已经确认2019年6月30日前冰河时代公司欠缴苏宁公司租金、物业费数额为323249.34元，而2019年7月租金、物业费已经在6月支付，故后面的租金、物业费应自2019年8月1日开始计算，因苏宁公司对一审法院认定的按年租金890259.33元计算未提起上诉，故本院按此标准计算，2019年8月1日起至2020年1月31日的租金为445129.67元；物业费按每月19956元计算，为119736元，合计564865.67元；加上2019年9月2日之前确认的欠款，合计为888115.01元。冰河时代公司尚欠水电费为49955.82元，总计冰河时代公司应向苏宁公司支付的款项为938070.83元，扣除冰河时代公司缴纳的保证金535596元，尚欠402474.83元。综上，一审判决认定欠付租金数额有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初4480号民事判决第一项、第二项；二、撤销常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初4480号民事判决第三项、第四项及案件受理费部分；三、常州冰河时代娱乐管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付常州武进苏宁易购商贸有限公司房屋租金、物业服务费、水电费计402474.83元及逾期付款违约金（以402474.83元为基数，自2020年4月1日起至实际支付之日止按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;四、常州冰河时代娱乐管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付常州武进苏宁易购商贸有限公司自2020年4月1日起至腾房之日止的房屋占有使用费（按年租金890259.33元计算）、物业服务费（按每月19956元计算）；五、常州荣祥娱乐管理有限公司对常州冰河时代娱乐管理有限公司上述判决第三项、第四项应支付的款项承担连带责任；六、驳回常州武进苏宁易购商贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20648元，保全费5000元，合计25648元，已由苏宁公司预交，由冰河时代公司、荣祥公司共同负担12337元，由苏宁公司负担13311元。二审案件受理费10649元，已由冰河时代公司预交，由上诉人冰河时代公司负担7337元，由苏宁公司负担3312元。两相折抵后，冰河时代公司、荣祥公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付苏宁公司其应负担的诉讼费用9025元。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二一年六月二十五日法官助理 潘 军书 记 员 巢 莺