盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0991民初1314号原告：江苏农华智慧农业科技股份有限公司，统一社会信用代码91320900140131651D，住所地在盐城经济技术开发区希望大道南路58号。法定代表人：向志鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张步照、王利利（实习），江苏一正律师事务所律师。被告：江苏祥飞航空新材料有限公司，统一社会信用代码91320991MA21JNU5XW，住所地在盐城经济技术开发区东环南路69号1幢研发中心410室。法定代表人：陶军，该公司执行董事。被告：陶军，男，1982年7月14日生，汉族，住安徽省长丰县。原告江苏农华智慧农业科技股份有限公司（以下简称农华公司）诉被告江苏祥飞航空新材料有限公司（以下简称祥飞公司）、陶军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告农华公司的委托诉讼代理人张步照、王利利到庭参加诉讼，被告暨被告祥飞公司的法定代表人陶军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农华公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告祥飞公司于2020年6月18日签订的《厂房租赁合同》、《物业费缴交协议书》，并判令被告祥飞公司将厂房腾空后交还原告；2.判令被告祥飞公司支付原告厂房租金暂计82万元（租金按16万元每月暂算至2021年4月14日，具体金额以实际占用时间为准）、逾期违约金计58656元（详见违约金计算表）及物业费暂计17.6万元（自2020年6月15日起暂算至2021年4月14日止按1.76万元每月计算，具体金额以实际占用时间为准）；3.被告陶军对被告江苏祥飞航空新材料有限公司的债务承担连带责任；4.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与祥飞公司于2020年6月18日签署《厂房租赁合同》、《物业费缴交协议书》，约定：原告将位于盐城经济技术开发区希望大道南路58号江动工业园区内东禾厂房租赁给祥飞公司使用，使用期限为10年，自2020年6月15日至2030年6月14日，免租期3个月，年租金192万元，每三年上涨百分之十；租金实行先交后租，每3个月支付一次，祥飞公司应于合同签订后15日内缴纳第一个租赁所属季度（2020年9月15日至2020年12月14日）租金48万元及保证金20万元，以后年度每年3月15日、6月15日、9月15日、12月15日前预支付下一个租赁所属季度租金。物业管理费自租赁起始开始计算，一年一付，实行预付制，每年物业费211200元。根据《厂房租赁合同》第三条第2项、第3项及《物业协议》约定，祥飞公司应于2020年7月3日前支付原告第一租赁季度的租金48万元、保证金20万元及物业管理费211200元，但祥飞公司仅于2020年7月22日支付保证金20万元及租金30万元，合计50万元。后经原告多次催要，祥飞公司均未支付的行为，已构成严重违约。根据《厂房租赁合同》第五条的规定，原告有权解除合同，并要求祥飞公司依约支付厂房租金、物业费及逾期违约金。祥飞公司系一人有限责任公司（自然人独资）企业，根据《公司法》第六十三条规定，陶军对祥飞公司的债务承担连带责任。原告为维护自身合法权益，现特具诉状，诉至法院，请求人民法院依法判如诉请。被告祥飞公司、陶军共同辩称，1.本案所涉房屋租赁合同不宜解除。祥飞公司系盐城经济技术开发区管委会所属的盐城新能源产业园与四川了凡创航科技有限公司共同成立的招商引资企业，其是从事航空无人机的研发、生产、销售、教育、应用于一体的高新技术产业公司，具有较好的发展前景，公司目前处于筹建阶段，遇到了一些困难，但目前正在积极的准备投产，如若解除该合同，势必给公司，乃至本地区造成巨大的经济损失，所以本案所涉的租赁合同应当继续履行。2.导致祥飞公司项目受阻的原因。祥飞公司项目受阻，其原因是多方面的，一方面受疫情影响，另一方面受西方国家在芯片等高科技领域对我国的制裁，致使祥飞公司公司所从事的无人机的研发、生产、销售等项目遭受前所未有的打击，祥飞公司就此困难情况多次向地方党委政府作了汇报，并多次与原告进行沟通，恳请地方党委政府及原告支持我们民族企业发展。另一方面，祥飞公司也正多方努力筹集资金，正积极购买设备，积极履行双方所签订的租赁合同，努力尽早投产，为地方经济作出贡献。3.合同中所涉的违约金过高，应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，而本案中，祥飞公司逾期支付租金给原告所造成的损失为银行利息，即全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，按年利率3.85%计算为限。4.租赁合同中所涉的物业服务合同实际未履行，原告的该项诉讼请求不应支持。祥飞公司与原告之间系房屋租赁合同法律关系，祥飞公司按照约定应当支付房屋租金，在承租过程中，原告并未为祥飞公司专门安排安保和保洁人员并未专门为祥飞公司提供物业服务合同，原告在自己的厂区范围内所从事的安保和保洁工作与祥飞公司无关，要求祥飞公司支付该项费用无事实依据和法律依据，特别是目前经济形势不佳的情况下，更不应该加重新兴企业的负担。5.原告起诉陶军为被告，其主体不适格，该公司系具有法人资格的企业，独立享有民事权利，对外承担责任。综上，恳请人民法院强化调解职能，加大调解力度，打破西方国家对我国高科技企业的封锁和制裁，极力扶持企业的生存与发展，妥善处理本案。本院经审理认定事实如下：2020年6月18日，农华公司（甲方，出租方）与祥飞公司（乙方，承租方）、盐城经济技术开发区新能源汽车产业园区管理办公室（丙方，第三方）签订《厂房租赁合同》，约定（摘要）：一、租赁标的。乙方因生产经营需要租赁甲方位于盐城经济技术开发区希望大道南路58号江动工业园区内东禾厂房，厂房面积16000平方米。二、租赁期限及用途。经三方友好协商，租赁期限10年，自2020年6月15日至2030年6月14日止，免租期3个月（2020年6月15日至2020年9月14日）。三、租赁费用及结算方式。1、租赁物租金标准为10元/月•平方米，租金自免租期满的次日起计算租金，即从2020年9月15日起计算租金，年租金合计1920000元（大写：壹佰玖拾贰万元整）。此租金价格每满三年上涨10%。2、乙方在签订本合同后15日内向甲方一次性缴纳承租保证金人民币200000元(大写：贰拾万元整）（保证金不计利息）。合同期满或解除时，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，不足部分乙方应当予以补足。3、甲方向乙方收取租金，实行先缴后租，每3个月支付一次，乙方应于本合同签订后15日内缴纳第一个租赁所属季度（2020年9月15日至2020年12月14日）租金480000元（大写：肆拾捌万元整），以后年度乙方应于每年3月15日、6月15日、9月15日、12月15日前向甲方指定账户预支付下一个租赁所属季度租金。乙方有义务及时足额缴纳租金，乙方如逾期支付租金，则除应缴纳租金本金外，甲方还有权向乙方收取应缴未缴租金日万分之六的资金占用费。四、约定事项。21、承租保证金可以用于乙方不履行相应义务时相应费用的抵扣，包括但不限于房租、违约金、物业费、水电费、物业装修保证金等。五、合同解除与终止。1、乙方在合同签订后超过30日仍未缴纳保证金和首次租金的，合同自行终止。2、若遇乙方欠交租金超过30日，甲方有权提前解除本合同，并有权留置乙方租赁物内的财产，留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用和由此导致的甲方损失。8、本合同提前终止（解除）或有效期届满，甲、乙、丙三方未达成续租合同的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日起十日内迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方仍有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任，由此产生损失概由乙方自行承担。同日，农华公司与祥飞公司签订《物业管理费缴交协议书》，约定：收费标准：物业费（负责车间外安保、车间外环境）按1.1元/平方米·月收取，接面积计算收费，共有面积16000平方米，每月物业管理费17600元，合计每年物业管理费211200元，该费用由甲方收取，甲方出具收费凭证。物业管理费自租赁起始日计算，一年一付，实行预付制。2020年7月22日，祥飞公司向农华公司汇款50万元。2020年12月29日，农华公司通过微信向陶军发送律师函，向祥飞公司催要租金及物业管理费。另查明，陶军系祥飞公司的独资股东。以上事实，有当事人提交的《厂房租赁合同》、《物业管理费缴交协议书》、支付记录、律师函等证据以及当庭陈述予以证实，本院均予以确认并在卷佐证。本院认为，农华公司与祥飞公司之间签订的《厂房租赁合同》、《物业管理费缴交协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。《厂房租赁合同》约定，若祥飞公司欠交租金超过30日，农华公司有权提前解除本合同。但祥飞公司欠付第一季度以来的租金，已逾期30日以上，故农华公司解除合同的条件已成就。本案原告通过起诉的方式要求解除合同，本院立案受理后，于2021年4月21日向祥飞公司发送了诉状副本等应诉材料，祥飞公司于2021年4月21日收悉，故本院依法确认《厂房租赁合同》、《物业管理费缴交协议书》于2021年4月21日解除。合同解除后，被告祥飞公司应当腾空并返还房屋，本院依法予以支持。截止2021年4月14日，祥飞公司尚差欠租金820000元，保证金200000元予以抵充后，祥飞公司尚差欠租金620000元、物业管理费176000元。农华公司还主张自2021年4月15日至实际返还之日止按照约定标准计收租金、物业管理费，于法无悖，故本院依法予以支持。根据双方约定，祥飞公司逾期支付租金的，农华公司有权按日万分之六计收资金占用利息，祥飞公司、陶军认为合同约定违约金过高。案件审理过程中，农华公司明确表示仅主张截至2021年3月14日止按年利率3.85%计算的租金逾期违约金10048.5元，系其对自身权益的处分，本院依法予以支持。另，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。陶军作为祥飞公司的一人股东，对其财产与祥飞公司财产独立负有举证义务。为此，祥飞公司向本院提交公司银行流水记录，且银行流水记录显示有数笔陶军个人消费记录，如陶军于2021年1月15日、27日在超市消费计6900元，于2021年1月28日从公司账户支取生活费1000元等等，这恰恰证明了公司财产不能独立于股东自己的财产，故原告诉请陶军对祥飞公司债务承担连带责任，有事实和法律依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告江苏农华智慧农业科技股份有限公司与被告江苏祥飞航空新材料有限公司签订的关于盐城经济技术开发区希望大道南路58号江动工业园区内东禾厂房的《厂房租赁合同》、《物业管理费缴交协议书》于2021年4月21日解除；二、被告江苏祥飞航空新材料有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告江苏农华智慧农业科技股份有限公司盐城经济技术开发区希望大道南路58号江动工业园区内东禾厂房；三、被告江苏祥飞航空新材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏农华智慧农业科技股份有限公司租金620000元（截止2021年4月14日）、物业管理费176000元（截止2021年4月14日）、违约金10048.5元，合计806048.5元，及自2021年4月15日起至实际返还房屋之日止按《厂房租赁合同》、《物业管理费缴交协议书》约定标准计算的租金和物业管理费；四、被告陶军对被告江苏祥飞航空新材料有限公司上述第三项债务承担连带清偿责任;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135407元，由被告江苏祥飞航空新材料有限公司、陶军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐连成人民陪审员  浦 磊人民陪审员  单 毅二〇二一年六月三十日法官 助理  倪吉美书 记 员  黄晶晶附录法律条文1.《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。2.《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。