广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初3177号原告：刘玉柱，男，1973年10月4日出生，汉族，住广东省**，公民身份号码430××××××××××××114。委托诉讼代理人：陈家骏，广东曜灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶绮玲，广东曜灵律师事务所实习律师。被告：佛山市衡隆投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××916室之二，统一社会信用代码914××××××××××804XK。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：骆文虹，广东康扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖卓思，广东康扬律师事务所律师。原告刘玉柱与被告佛山市衡隆投资有限公司（以下简称衡隆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈家骏及被告的委托诉讼代理人赖卓思均到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告均申请庭外和解两个月，本院经审查予以准许。庭外和解期间在审限中作相应扣减。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间于2019年6月15日签订的《酒店用房租赁合同》；2.被告返还原告已付购房款共计120186.7元及资金占用费(资金占用费以120186.7元为基数，从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，实际计至款项清偿之日止)；3.被告向原告返还装修费55995元及资金占用费(资金占用费以55995元为基数，从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，实际计至款项清偿之日止)；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月初，原告到被告处看房，在被告销售人员不断引导、诱导并承诺房屋是可以办理40年产权的集体房产证的情况下，原、被告双方于2019年6月15日签订了名为租赁实为买卖的《酒店用房租赁合同》，约定原告承租被告物业中位于佛山市南海区××××××××约(土名“新**”)地段“**广场”酒店用房第2座3A20房(以下简称：涉案房屋)。原告在被告的引导下，于同日与被告签订了《5年分期付款方式补充协议》、与广东**建设工程有限公司签订了《室内装修委托合同》、与佛山市**物业管理有限公司签订了《物业管理协议书》，并支付了81470元首付款、专项维修资金2116元、装修费55995元。上述合同的相关条款内容均是房屋买卖合同的特征。但直至今年到了双方约定交付涉案房屋的时间即2020年6月30日，原告才得知，涉案房屋未获得房屋预售许可证，涉案房屋根本不可能办得了被告承诺的40年产权集体房产证，致使原告购买房屋的目的不能实现。综上，原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的财产权益，为维护原告的合法权益，依据相关法律法规特诉至贵院，望贵院判如所请。被告辩称，一、原被告间的租赁合同是双方真实的意思表示，合法且有效，并不存在可撤销的情况，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。（一）被告与原告所签订的租赁合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，不存在无效的情形。原告在诉状中认为被告存在违反相关国家法律和政策法规，是毫无理由的。首先，被告在标的物业建设时完全按照合同，国家法律、政策的规定进行规划、设计、报建、验收，所有的建设过程均符合相关规定且正如原告所述，其能向相关部门进行了解。其次，双方的《酒店用房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）第一条第2款，已明确该物业主体建筑物性质为商业楼宇，同时明确地上首层为商铺，二层及以上为酒店用房，从合同的标题到条款内容均非常明确的指出租赁标的的用途与性质，完全符合相关规定，并不存在原告所述的进行虚假宣传的情况。因此涉讼的租赁合同根本不存在合同效力上的问题。（二）租赁合同不存在可撤销的情况，依法应当按合同的约定继续履行。1.关于涉讼房屋以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方签订的合同样本、补充协议、附件等文件及事项，被告均已在涉讼项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示，且涉讼合同是在律师见证的情况下签订的。2.原、被告间的租赁合同首页为黑色加粗加大字体的《酒店用房租赁合同》，并不是什么公寓，住宅购买合同，纵观合同全文，表述的一切内容均与租赁相关，包括合同第一条已经明确，被告是在约定的租赁期内享有租赁标的的使用权、经营收益权、出租权，第二条约定的是租金，并不是购房款，合同第五条更是约定了特殊的“五年回收”方案，这些条款均与购房合同的条款相距较大。同时，合同的附件二是两份由佛山市南海区×××××××约股份合作经济社出具的《证明》，两次说明南约广场项目的所有权归经济社所有，被告不存在隐瞒所有权而进行虚假宣传的情况。甚至连被告出具的收据显示的内容也是“租赁定金”、“首期租金”等内容，完全没有虚构事实、隐瞒、误导的意思表示。3.在与原告签约前，为防止原告对项目情况的不清晰，对合同内容、条款不理解，被告除作认真讲解外，更是让原告签订了《农村集体经营性建设用地房屋出租知情书》，在知情书中对项目的宗地性质和房屋规划用途、可能影响使用的公共配套设施因素内容、投资潜在风险说明进行了详细的告知，在知情书的最后更有黑色加粗的字体提示及原告的亲笔手写内容“本人已详细阅读上述《知情书》全知悉所租房屋为集体土地所有权性质、期限届满后土地使用权及房屋处置方式，房屋规划用途以及可能带来的潜在投资风险。”原告亦在知情书的最后签字确认。同时，原告在租赁合同及附件，知情书的每一页均签上了名字，证明其已认真阅读每一页的文件内容，理解了合同的条款。4.在与原告签订租赁合同前，被告已向原告出具《客户须知》并请原告仔细阅读，客户须知中亦再次明确了出租物业的权属及其他情况以政府及村委颁发的相关权证或文件为准（村委的证明文件为租赁合同的附件），双方间的一切权利义务以租赁合同约定为准，同时再次提醒原告在签订合同前详细阅读被告提供的合同文本及附件、资料，在没有任何异议后再办理认租手续，原告已在仔细阅读后在该客户须知上签名，由此可知，原告是对租赁标的的详细情况清晰了解，认真阅读并理解、接受租赁合同的条款后再与被告签约的。因此，原告在签订租赁合同，交付租金的时候已经清楚知道涉讼房屋及项目的属性，原告不可能会产生“购买产权”的重大误解，被告亦不存在故意隐瞒、误导、虚假宣传的情况。二、原告要求被告退还租赁使用费等费用，没有任何法律和事实依据。1.涉讼合同不存在无效的法定情形或可撤销情形，因此原告主张的退还租赁费用无任何事实依据和法律依据。2.原告未能举证证明其要求被告返还已支付款项，符合租赁合同的约定，应承担举证不能的后果。3.涉讼房屋已具备交付条件，且被告已催告原告办理涉讼房屋的接收手续，因此原告依据租赁合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，原告没有返还款项的事实依据。另外，涉案物业已在2019年7月29日取得建筑工程施工许可证，2020年10月30日获得竣工验收备案，涉案物业是依据相关法律法规建设的合法建筑，被告合法取得涉案物业的合法经营权，有权与原告签订涉案的租赁合同。涉案合同为租赁合同，且被告已通知原告对涉案物业进行验收，故涉案合同目的已实现，合同应继续履行。综上，原、被告之间的合同并不存在无效或可撤销的情况，原告并不享有单方解除合同的权利，希望法院查清事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人为证明自己的主张或诉讼请求依法提供了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换及质证，经审查，本院确认当事人提交的全部证据材料的真实性。本院经审理认定事实如下：2019年6月15日，原告（乙方）与被告衡隆公司（甲方）签订《酒店用房租赁合同》，约定：甲方对位于佛山市南海区××××××××约（土名“***围”）地段“**广场”酒店用房在本合同约定的租赁期限内依法享有使用权、经营收益权、出租权，乙方承租甲方该物业中的部分酒店用房；本合同签订前，乙方已清楚上述物业属于在建项目，己依法取得规划许可证及施工许可证，且已依法完成报建手续；乙方租赁的房屋位于第2座3A20房，租赁期限自2020年7月1日至2040年4月30日止；该房屋建筑面积约37.33㎡，其中套内建筑面积约为26.98㎡，公建分摊面积约为10.35㎡，具体面积以实际交付时的面积为准；双方同意租赁的酒店用房在租赁期限内的租金为211570元；双方同意自2020年7月1日至2023年4月30日的租金为211470元，乙方在3年或5年内分期付款，签订合同当日支付租金81470元为首付款，余下款项130000元，自签订合同次月起按月平均支付，五年内付清，双方同意2023年5月1日至2040年4月30日的租金为100元，自2023年5月1日起分六次平均支付，每三年支付一次，至付清为止。经甲方书面同意后，乙方有权依法赠与或继承或转让租赁的酒店用房的租赁权，乙方应向甲方支付转让登记费，转让登记费金额为3000元/间/次，此费用不含律师见证费用；本项目为在建项目，双方预约暂定涉讼房屋在2020年6月30日前交付给乙方，但如遇到下列特殊原因，甲方可据实予以延期：人力不可抗的火灾、水灾、地震、战争及因政府政策原因；除本合同规定的特殊情况下，甲方如未按合同规定期限将租赁的酒店用房交付乙方使用，乙方有权按已支付的租金向甲方追究日息0.5‰的违约利息，如甲方无故迟延交付租赁的酒店用房超过180天的，则乙方有权解除合同，甲方应按用户同期定期存款利率的标准本息全额退回已收取的租金给乙方；乙方应于合同签订时按租赁的酒店用房的租金总价的1％即2116元缴交该物业的专项维修基金。同日，原告（乙方）还与被告衡隆公司（甲方）签订《5年分期付款方式补充协议》，对前述《酒店用房租赁合同》补充约定：乙方已于2019年6月15日向甲方支付自2020年7月1日至2023年4月30日的租金81470元，甲、乙双方同意，2020年7月1日至2023年4月30日的租金剩余款项130000元由乙方以分期付款及支付延期付款资金占用费方式向甲方支付完毕，分期付款期限为60个月，即从2019年7月1日起至2024年6月30日止（共60期）；甲方收取乙方每期延期付款资金占用费为分期付款总额额5‰（即650元）；乙方须于每月10日前向甲方支付当期应付的租金及当期延期付款资金占用费合计2816.67元，直至租金及延期付款资金占用费支付完毕为止；乙方可以提前支付完毕租金，每期延期付款资金占用费只收取到支付完毕租金的当月期限。2019年6月15日，原告（乙方）与佛山市**物业管理有限公司（甲方）签订《物业管理协议书》，约定甲方为涉案酒店用房提供物业管理服务，其中2021年12月31日前按照3.5元/月•㎡收取物业管理费，2022年1月1日起按3.8元/月•㎡收取，双方确认乙方2021年12月31日前每月应缴纳物业管理费131元，2022年1月1日起每月应缴纳物业管理费142元。同日，原告（甲方）与广东东**建设工程有限公司（乙方）签订《室内装修委托合同》，约定甲方委托乙方安排装修施工单位全权负责涉案酒店用房的装修，委托服务总包干价为55995元，交付时间为2020年6月30日前，甲方在2019年6月15日向乙方一次缴纳55995元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《农村集体经营性建设用地房屋出租知情书》，本项目下土地所有权属于佛山市南海区×××××××约股份合作经济社（以下简称**经济社）所有，非国有土地，甲方对本项目下宗地享有开发经营权、使用权、收益权，不享有所有权，本项目下农村集体经营性建设用地的用途为商服，土地的使用年限为30年，终止日期为2041年4月30日；乙方投资的单位为本项目**广场2座3A20房，规划用途为酒店用房；权属人对地上房产的持有年限不超过本项目宗地租赁年限，年限届满后，土地及地上建筑物、附着物的处置方式为由南约经济社无偿收回等。原告在合同尾部手写以下内容：“本人已完详细阅读上述《知情书》，全知悉所租房为集体土地所有权性质、期限届满后土地使用权及房屋处置方式，房屋规划用途以及可能带来的潜在投资风险。”原告在承租人落款处签名确认。2019年6月15日，原告向被告支付了首期租金（含定金50000元）62000元及19470元、物业维修资金2116元、装修费55995元。被告分别向原告出具了收取上述款项的收据。2020年7月8日，原告分别向被告支付第一期至十三期分期租金28150.70元及分期手续费8450元。上述共计176181.70元。2020年11月6日，被告的工作人员向原告发送信息，告知原告涉案房屋已具备交楼条件，请于2020年11月15日前办理交收楼手续。2020年10月28日，涉讼房屋所在楼宇办理竣工验收手续；同月30日，涉讼房屋所在楼宇办妥竣工验收备案手续。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在的南约广场已办理规划报建,但涉案《酒店用房租赁合同》约定的租赁期限自2020年7月1日起至2040年4月30日止，租赁期限届满后从2040年5月1日起无偿使用至2041年4月30日，即实际租赁期限为7609天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同项下超出二十年部分的约定无效，原告诉请解除该部分权利义务的约定，本院不予支持。原告于2019年6月15日与被告签订《酒店用房租赁合同》、《5年分期付款方式补充协议》及《农村集体经营性建设用地房屋出租知情书》，上述合同中均约定被告向原告出租涉案物业，并由原告支付租赁期限内的租金，原告向被告交纳款项后所出具的收据也显示是租金，原告作为完全民事行为能力人，知道或应当知道其签署的法律文件的内容或法律后果，故原告对涉讼合同约定的使用权转让形式是清楚知悉的，现原告以涉案物业未能获得房屋预售许可证，不能办理40年产权集体房产证，致使原告购买房屋的目的不能实现为由主张解除合同，本院不予支持。双方约定原告需支付租赁期间的租金为211570元，而原告至庭审之日向被告支付了款项共计176181.70元（120186.70元+55995元），该款项尚不足以支付二十年租赁期间的租金。现原告诉请被告返还已付购房款120186.70元、装修费55995元及相应的资金占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回刘玉柱的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2656.74元（刘玉柱已预交），由刘玉柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  刘俊霞二〇二一年五月十九日书记员  黄晓璇