四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8867号 上诉人（原审被告）：廖明亮，男，1962年10月20日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审原告）：成都诚信物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区高升桥路16号附5号。 法定代表人：苏铁军，总经理。 委托诉讼代理人：商露，女，1993年7月4日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系公司工作人员。 上诉人廖明亮因与被上诉人成都诚信物业管理有限公司（以下简称诚信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初15324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人廖明亮上诉请求：1.成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初15324号民事判决；2.依法改判：按照合同约定标准每月10元/平方米计算非疫情期间的公共物业服务费，即66979.8元，并按照该标准的50%即每月5元/平方米确定疫情期间的公共物业服务费即11163.3元，据实支付水电费，驳回诚信物业公司要求其支付违约金的全部请求；3.本案一、二审诉讼费用由诚信物业公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，诚信物业公司上调物业费收费标准未经业主委员会提出议案并提交业主大会表决决定，属于擅自提高，违反合同约定；2.一审判决适用法律错误，诚信物业公司违规收费，一审判决未支持其合理要求调低物业费的请求，有悖合理、公平和质价相符法律原则，是适用法律的严重错误。 被上诉人诚信物业公司二审中未提交书面答辩意见。 诚信物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令廖明亮向其支付自2019年12月1日起至2020年11月30日期间的物业公共服务费及违约金。截止2020年9月27日，廖明亮欠缴的物业公共服务费107168.40元、违约金52967.98元（违约金按照欠费金额的3‰/天计算），共计160136.38元；2.请求判令廖明亮向其支付代缴的2019年10月5日至2020年8月4日的电费11119.30元、违约金3405.66元（违约金按照欠费金额的2‰/天计算，暂计至2020年9月27日），共计14524.96元；3.请求判令廖明亮向其支付代缴的2019年10月1日至2020年7月31日期间的水费2240.30元、违约金1856.79元（违约金按照欠费金额的5‰/天计算，暂计至2020年9月27日），共计4097.09元；4.本案的诉讼费用全部由廖明亮承担。 一审法院认定事实：2017年8月11日，诚信物业公司（乙方）与××业主大会业主委员会（甲方，以下简称××业委会）签订物业合同，约定其为成都市金牛区××路××段××号即案涉小区提供物业服务，并按照建筑面积计算物业服务费，自2017年11月1日零时起至2019年10月31日24时止为10.0元/月/平方米，2019年11月1日零时起至2020年10月31日24时止（如按约顺延，则至2021年10月31日24时止）为12.0元/月/平方米。物业公共服务费标准的调整，按业委会提案且经业主大会表决通过的决议执行，并按政府主管单位要求进行备案。物业服务费按季度交纳，业主在每季度结束前15日内预交下季度费用。逾期交纳的，按逾期交纳金额每天3‰的标准向乙方支付违约金。乙方代付的电费、水费，业主和物业使用人在收到缴费通知单（投送信报箱内视为收到）的当月月底仍未交纳的，乙方从次月1日起按水、电公司等收取滞纳金的标准收取违约金（水费按每天5‰，电费按每天2‰）。电费按照1.25元/度的标准收取，收费标准随政府相关价格标准上调而调整。双方还约定了物业管理期限为自2017年11月1日零时起至2020年10月31日24时止。诚信物业公司提交的《××2305-2307欠费清单》内容为廖明亮欠交2019年10月5日至2020年8月4日的电费11119.30元，2019年10月1日至2020年7月31日的水费2240.30元，2019年12月1日至2020年11月30日的物业服务费107168.40元。诚信物业公司提交了费用催缴通知单和××缴费通知单签收表，拟证明其已向廖明亮催收相关费用。诚信物业公司提交了成都诚信物业管理有限公司借（请）款单、发票、渤海银行进账单（回单）、成都市自来水厂有限责任公司收款凭证，拟证明其已代廖明亮交纳了上述期间的水费和电费。廖明亮未提交证据。另查明，金牛区××路××段××号××栋××层××、××、××号房屋登记的房屋产权人为廖明亮，面积合计为744.22平方米。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，诚信物业公司与××业委会签订的《××物业服务合同》对案涉小区的业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”并参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”的规定，业主应当按时交纳物业服务费。诚信物业公司提供的××2305-2307欠费清单、费用催缴通知单及××缴费通知单签收表足以证明廖明亮未交纳物业服务费的事实，廖明亮应当向诚信物业公司支付2019年12月1日至2020年11月30日的物业服务费107167.68元(12元/平方米/月×744.22平方米×12月)。诚信物业公司主张廖明亮未交纳2019年10月5日至2020年8月4日的电费11119.30元，2019年10月1日至2020年7月31日的水费2240.30元，并提供了其代廖明亮向水、电公司交纳水电费的成都诚信物业管理有限公司借（请）款单、发票、渤海银行进账单（回单）、成都市自来水厂有限责任公司收款凭证为证，廖明亮对此亦无异议，对诚信物业公司的该项诉讼请求予以支持。关于违约责任的问题，廖明亮未按合同约定按时履行交纳物业服务相关费用确属违约，但诚信物业公司主张的违约金标准过高，也未提交其损失依据，根据廖明亮的欠费事实及廖明亮的抗辩，基于公平因素考虑，酌情认定欠交物业服务费的违约金：2019年12月1日至2020年11月30日期间的违约金按107167.68元的4%计算为4286.71元；2020年11月30日后的违约金以107167.68元为基数，自2020年12月1日起按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；欠交电费的违约金：2019年10月5日至2020年8月4日期间的违约金按11119.30元的4%计算为444.77元；2020年8月4日后的违约金以11119.30元为基数，自2020年9月1日起按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；欠交水费的违约金：2019年10月1日至2020年7月31日期间的违约金按2240.30元的4%计算为89.61元；2020年7月31日后的违约金以2240.30元为基数，自2020年8月1日起按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。廖明亮辩称诚信物业公司违规收费，但诚信物业公司将物业服务费标准从10元/平方米/月提高到12元/平方米/月，依据物业合同第四条的约定，并非是违规收费。廖明亮认为诚信物业公司应降低物业服务费收费标准，没有合同和法律依据，不予支持。关于廖明亮提出诚信物业公司服务质量差，威胁、殴打等抗辩理由，未提交证据，不予采信。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、廖明亮于判决生效之日起十日内向诚信物业公司支付2019年12月1日至2020年11月30日的物业服务费107167.68元及违约金，违约金的计算方式：2019年12月1日至2020年11月30日期间的违约金按107167.68元的4%计算为4286.71元；2020年11月30日后的违约金以107167.68元为基数，自2020年12月1日起按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；二、廖明亮于判决生效之日起十日内向诚信物业公司支付2019年10月5日至2020年8月4日的电费11119.30元及违约金，违约金的计算方式：2019年10月5日至2020年8月4日期间的违约金按11119.30元的4%计算为444.77元；2020年8月4日后的违约金以11119.30元为基数，自2020年9月1日起按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；三、廖明亮于判决生效之日起十日内向诚信物业公司支付2019年10月1日至2020年7月31日的水费2240.30元及违约金，违约金的计算方式：2019年10月1日至2020年7月31日期间的违约金按2240.30元的4%计算为89.61元；2020年8月1日后的违约金以2240.30元为基数，自2020年8月1日起按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；四、驳回诚信物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1938元，由廖明亮负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，诚信物业公司与××业委会签订的《××物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对包括廖明亮在内案涉小区业主均有约束力，双方均应按约履行。本案中，案涉物业服务合同约定物业服务费收费标准为2017年11月1日零时起至2019年10月31日24时止为10.0元/月/平方米，2019年11月1日零时起至2020年10月31日24时止（如按约顺延，则至2021年10月31日24时止）为12.0元/月/平方米，诚信物业公司按约为案涉小区提供了物业服务，廖明亮亦应按约履行交纳物业服务费义务。廖明亮上诉称诚信物业公司违规擅自上调物业服务费收费标准，并要求调低物业服务费收费标准缺乏事实和法律依据，一审法院判决廖明亮向诚信物业公司支付欠交物业服务费并酌情调减违约金并无不当。 综上，上诉人廖明亮的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1938元由上诉人廖明亮负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年六月二十四日 书记员  陈 悦