河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初11734号原告：中信银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市郑东新区商务内环路1号。负责人：方萍，行长。委托诉讼代理人：闫玲玲，国浩律师（郑州）事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：吕继科，国浩律师（郑州）事务所律师，一般代理。被告：刘冉冉，女，汉族，1990年11月11日出生，住河南省新郑市。被告：郑州高新碧桂园房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区化工路10号。法定代表人：杨海波，董事长。委托诉讼代理人：裴家佳，河南贞实律师事务所律师，特别授权。原告中信银行股份有限公司郑州分行与被告刘冉冉、郑州高新碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司郑州分行的委托诉讼代理人闫玲玲，被告刘冉冉，被告郑州高新碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人裴家佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司郑州分行基于《中信银行个人购房借款合同》、个人借款凭证（借据）、不动产登记证明起诉，其向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告刘冉冉向原告偿还借款本金993636.33元、利息7048.44元、罚息18.51元（该利息、罚息暂时计算至2021年1月13日，自2021年1月14日至借款本息还清之日的利息、罚息、复利，仍按《中信银行个人购房借款合同》的约定计算），本项诉讼请求暂计为1000703.28元；2、判令被告刘冉冉以其位于高新技术产业开发区××楼××单元××2604的房屋（商品房买卖合同号：GX180××××4253）对其在《中信银行个人购房借款合同》项下债务承担抵押担保责任，原告对依法折价或拍卖、变卖上述房产所得价款享有优先受偿权；3、判令被告郑州高新碧桂园房地产开发有限公司对被告刘冉冉的上述债务承担连带保证责任；4、判令二被告承担本案全部诉讼费用。被告刘冉冉辩称，对借款事实及数额均无异议。被告郑州高新碧桂园房地产开发有限公司辩称，对借款基本事实无异议。我公司代被告刘冉冉垫付18842.45元。根据合同约定，我公司担保期间至抵押登记办理完毕为止，根据民法典关于担保法司法解释的规定，在办理首次登记后，预抵押即产生效力，担保期间已经结束，我公司不承担连带担保责任。经审理查明，本院对案件事实认定如下：1、借款人为刘冉冉。2、借款金额102万元。3、借款期间自2018年11月21日起至2048年11月21日止。4、借款用途为购住房。5、借款年利率为6.125%。6、逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，对不能按时支付的利息，按逾期贷款罚息利率计收复利。7、还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月1日，首次还款日为放款日的次月1日。8、被告未按合同约定履行还款义务，即视为其违约，原告有权停止发放贷款，宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息；按中国人民银行的规定和合同约定计收罚息和复利；依照法律法规规定及合同约定实现抵押权；要求保证人履行保证责任。9、担保方式：被告刘冉冉同意以所购位于高新技术产业开发区××楼××单元××2604的房屋（商品房买卖合同号：GX180××××4253）提供抵押担保。被告郑州高新碧桂园房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证，担保阶段自本合同项下贷款发放之日起至被告刘冉冉取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以原告为抵押权人的他项权证期间；保证范围包括合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费等）和其他所有应付费用；保证期间为担保阶段届满之日起两年。10、欠款情况：截至2021年1月13日，被告尚欠原告借款本金993636.33元、利息7048.44元、罚息18.51元，共计1000703.28元。另查明，原告提交的郑州市不动产登记证明显示：证明权利为预告登记，证明号为豫（2021）郑州市不动产证明第0014706号，权利人为中信银行股份有限公司郑州分行，义务人为刘冉冉，房屋座落于高新技术产业开发区红柳街63号2号楼1单元26层2604。预告登记种类为预售商品房抵押权预告登记，被担保主债权数额为102万元，债务履行期限自2018年11月21日至2048年11月21日。再查明，被告刘冉冉购买的位于高新技术产业开发区红柳街63号2号楼1单元26层2604（合同载明的位置为高新技术产业开发区××楼××单元××2604，商品房买卖合同号：GX180××××4253）房屋已经办理了不动产首次登记，该房屋权利人为郑州高新碧桂园房地产开发有限公司，不动产权证号为豫（2020）郑州市不动产权第0320800号。又查明，2020年12月30日，被告郑州高新碧桂园房地产开发有限公司代被告刘冉冉垫付18842.45元，系归还刘冉冉逾期贷款。本院认为：原、被告签订的《中信银行个人购房借款合同》系双方真实意思表示，且约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法、有效，应受法律保护。当事人双方均应按照合同约定内容，全面及时履行相应的权利和义务。合同签订后，原告依约发放了贷款，被告刘冉冉未能按时足额还款，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张被告刘冉冉偿还贷款本息，符合双方合同约定，本院予以支持，但不得违反国家利率管理规定。关于原告主张优先受偿权问题。被告刘冉冉以其购买的位于高新技术产业开发区红柳街63号2号楼1单元26层2604（合同载明的位置为高新技术产业开发区××楼××单元××2604，商品房买卖合同号：GX180××××4253）为涉案债务提供抵押担保，并办理了郑州市预购商品房抵押权预告登记。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。因被告刘冉冉购买的案涉房屋已经办理了不动产首次登记，故原告对案涉房屋的抵押权自预告登记之日已经设立。因此，对原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告诉请被告郑州高新碧桂园房地产开发有限公司承担连带保证责任的问题。如前所述，本院已经认定原告对被告刘冉冉购买的案涉房屋享有抵押权。同时被告郑州高新碧桂园房地产开发有限公司对案涉的金融借款提供了保证。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条的规定，被担保人的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不能履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。原告未能提供证据证明在借款合同中关于混合担保问题作出有明确规定，故根据上述规定，原告仅能先就被告刘冉冉所购的案涉房屋实现担保物权，不足部分应由被告郑州高新碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任。被告郑州高新碧桂园房地产开发有限公司承担连带保证责任后有权向被告刘冉冉追偿。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第四百六十五条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告刘冉冉于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司郑州分行贷款本金993636.33元、利息7048.44元、罚息18.51元，共计1000703.28元（暂计算至2021年1月13日），自2021年1月14日起至本息清偿之日止的利息、罚息、复利按照合同约定及国家利率管理规定计算；原告中信银行股份有限公司郑州分行有权对位于高新技术产业开发区红柳街63号2号楼1单元26层2604房产（合同载明的位置为高新技术产业开发区新兴路临8号2号楼1单元26层2604，商品房买卖合同号：GX18004454253）享有抵押权，并有权就该房屋的拍卖、变卖或折价款项在本判决第一项确定的债权范围内优先受偿；如原告中信银行股份有限公司郑州分行按照本判决第二项实现担保物权后仍不能完全实现本判决第一项确定的债权，则被告郑州高新碧桂园房地产开发有限公司应对本判决第一项确定的债权与实现本判决第二项担保物权的差额部分对中信银行股份有限公司郑州分行承担连带保证责任，并有权在承担保证责任后向被告刘冉冉追偿；驳回原告中信银行股份有限公司郑州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13806元，减半收取计6903元，由被告刘冉冉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 高 山二〇二一年六月二十一日书记员 李真真