湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终957号 上诉人（原审被告）：老百姓大药房连锁股份有限公司。 法定代表人：谢子龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢俊鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭鸽。 被上诉人（原审原告）：姜春雷。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨菊明，邵阳市北塔区民通法律服务所法律工作者。 上诉人老百姓大药房连锁股份有限公司（以下简称老百姓大药房）因与被上诉人彭鸽、姜春雷房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○二一年二月二十六日作出的（2021）湘0503民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 老百姓大药房上诉请求：撤销原判第二项，改判老百姓大药房只需承担违约金150000元；本案二审受理费全部由彭鸽、姜春雷承担。事实和理由：原判认定补充协议约定的违约金主要是为了限定和防止彭鸽、姜春雷出现违约，且该违约金数额没有超过违约一方订立合同时预见或者应当预见的因违约可能造成的损失，属于认定事实错误。老百姓大药房与房屋原产权人签订的《房屋租赁合同》中，约定租赁期为15年，自2011年11月1日至2026年10月31日；如有违约导致合同解除，违约一方向另一方支付当年度租金的20%作为违约金，造成损失超过违约金的，还应赔偿超过部分的损失。2014年，房屋原产权人将房屋转让给彭鸽、姜春雷。彭鸽、姜春雷明知老百姓大药房需要继续租赁该房屋，基于其房屋产权人的强势地位，要求提高租金，并将原租赁合同中约定的违约金变更为“200万元”，老百姓大药房迫于经营压力接受了该不平等条款。而《补充协议书》中约定的违约金200万元，严重过高，显失公平。涉案租赁合同租赁期为15年，至2020年10月31日，老百姓大药房已承租该房屋达9年，承租期内，老百姓大药房按时足额支付了租金，未损坏房屋设施，因新冠疫情影响，门店经营不善，亏损严重，无力继续承租房屋，无奈解除租赁合同后，老百姓大药房已将房屋腾空并交还给了彭鸽、姜春雷。200万元违约金相当于6年多的房屋租金（房屋月租金为26301.60元），原判在未查明彭鸽、姜春雷的实际经济损失，彭鸽、姜春雷也未举证证明其具体经济损失有多少的情况下，判令老百姓大药房支付200万元违约金，显失公平。根据（湘高法发［2020］18号）《通知》类案裁判尺度统一的规定，参照最高人民法院（2015）民一终字第340号案件的处理结果，本案违约金不应当超过6个月租金即157809元。 彭鸽、姜春雷辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 彭鸽、姜春雷向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《某路某号某二楼房屋租赁合同补充协议书》；2、判令老百姓大药房立即向彭鸽、姜春雷支付违约金200万元；3、本案诉讼费由老百姓大药房承担。 一审法院认定事实：2011年11月2日，老百姓大药房向案外人湖南某药房连锁有限公司承租了邵阳市某路某号某街二楼商业用房，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁房屋租赁标准为：前5年租金20万元／年，第六年开始每年在前一年年租金基础上按照6%递增。租赁期限15年，自2011年11月1日起至2026年10月31日止。并约定，一方违法违约解除合同的，或因一方违反本合同约定导致另一方依据本合同约定解除合同的，违约一方应向另一方支付当年年度租金的20%作为违约金；给另一方造成的损失超过违约金的，还应赔偿超过部分的损失。2014年，案外人湖南某药房连锁有限公司将出租物即邵阳市某路某号某街二楼商业用房的房屋产权转让给彭鸽、姜春雷，并于2014年4月17日办理了房屋所有权证（房屋产权证号:邵房权证大祥区字第Ｒ××2号，建筑面积805.18㎡）。2014年5月21日，彭鸽、姜春雷（甲方）与老百姓大药房（乙方）及案外人湖南某药房连锁有限公司（丙方）签订了一份《某路某号某二楼房屋租赁补充协议书》。约定：“鉴于：1、乙、丙双方于2011年10月20日签订资产并购协议，丙方将包含位于邵阳市大祥区××路××号某红旗总店在内的24家门店转让给乙方，基于该处门店对交易的决定性作用，丙方按并购协议约定的租金标准和租赁期限，将其自有产权的位于邵阳市大祥区××路××号××大厦××楼房屋租赁给了乙方，并于2011年11月2日共同签署了《房屋租赁合同》（见附件一）。2、丙方在未通知乙方的情况下，将乙方租赁房屋的产权转让给了甲方，甲、丙双方并已办理完房屋产权变更登记手续，现甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方继续使用租赁房屋一事，达成如下补充协议，以资共同遵守。第一条：自甲丙双方房屋买卖合同生效之日起，丙方在《房屋租赁合同》中相应的权利和承担的义务全部转让给甲方，甲方作为租赁房屋的产权人和出租方，继续与乙方履行《房屋租赁合同》。……第三条：自2014年6月1日起至2016年10月31日的房屋租金标准调整为每年贰拾伍万元整（￥250000元）。自2016年11月1日起，每年租金在上一年租金基础上递增6%，2014年6月1日至2014年10月31日期间的租金差额人民币贰万零捌佰叁拾元整（￥20830元），在本协议生效后五个工作日内，由乙方支付给甲方。……第四条：丙方已收取乙方房屋租赁押金人民币伍万元整（￥50000元），该租赁押金自租赁房屋转让之日起自动转至甲方，甲方认可乙方已支付房屋租赁押金。丙方应在本协议生效之日起三日内将五万元押金汇给甲方，甲方应在收到丙方转汇的押金后二日内向乙方重新出具租赁押金收据。第六条：甲方保证按2011年11月2日乙、丙签订的《房屋租赁合同》履行出租方的权利并承担出租方的义务，在剩余租赁期限内，甲乙任何一方不得单方要求调整房屋租金或收取其他费用，不得单方终止租赁合同，甲方不得采取任何措施影响乙方正常经营及现有门店场地实际使用状态，任何一方违反《房屋租赁合同》或本协议约定的，应向守约方承担违约责任并赔偿违约金贰佰万元整（￥2000000.00元）。第七条：在租赁房屋所有权转让后，甲、乙、丙三方同意继续履行乙、丙双方于2011年11月02日共同签署的《房屋租赁合同》，在租赁期限内，对甲方因违反《房屋租赁合同》及本协议的约定而应当承担的赔偿责任，丙方同意承担一般担保责任。第八条：本协议有约定的按照本协议履行，本协议未作约定的，甲、乙双方按2011年11月2日乙、丙双方签订的《房屋租赁合同》履行。……”上述合同签订后，甲、乙、丙三方即按照上述合同的约定履行，且彭鸽、姜春雷（甲方）已收到案外人湖南某药房连锁有限公司（丙方）转交老百姓大药房（乙方）支付的租赁押金50000元。2020年10月26日，老百姓大药房向彭鸽、姜春雷发出《合同解除告知函》，主要内容如下：“我司与贵方签订的《房屋租合同》及《某路某号某楼房屋租赁合同补充协议书》（以下简称“合同”），约定我司承租贵方位于邵阳市大祥区××路××号××大厦××楼房屋，租赁期限至2026年10月31日。现因门店经营状况不佳，我司决定减少租赁面积以降低公司经营成本。鉴于我公司已按合同约定支付租金至2020年10月31日，特向贵司提出于2020年10月31日提前解除贵我双方的租赁合同，我司将在2020年10月31日前搬离原租赁场地，请贵司在2020年10月31日派人与我司办理房屋交接后续。关于合同解除后的其他相关事宜，双方再行协商处理。再次感谢贵方在以往合同履行中的鼎力支持!特此函告。”彭鸽、姜春雷收到该《合同解除告知函》后，彭鸽于当日在该《合同解除告知函》上签署“鉴于贵公司单方面违约事宜，我方将通过法律途径解决。”此后，老百姓大药房于2020年10月31日前已搬离原租赁场地，但双方就违约金支付问题协商未果。彭鸽、姜春雷于2020年11月11日向老百姓大药房发出《履约催告函》，内容如下：“老百姓大药房连锁股份有限公司：来函收悉，根据买卖不破租赁的相关法律规定，我方已于2014年5月21日会同原产权人湖南某药房连锁有限公司和贵方就出租物租赁事宜，三方达成一致《补充协议书》，按照协议第六条约定：任何一方违反房屋租赁合同或本协议约定的应向守约方承担违约责任并赔偿违约金200万元。在根据贵公司为了降低运行成本，向我方送达的《合同解除告知函》，明确表示贵方决定提前6年解除租赁合同，应视为违约。为此，请贵公司按照补偿协议约定，先将违约金200万元一次性打入王某某在中国银行邵云峰的开户账号：4563××××2242，双方再友好履行租赁物返还交接手续，特此回复。”但老百姓大药房收到上述《履约催告函》后，至今未支付违约金，因而酿成本案纠纷。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。老百姓大药房与案外人湖南某药房连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》以及与彭鸽、姜春雷签订的《某路某号某二楼房屋租赁合同补充协议书》，系当事人真实意思的表示，内容没有违反法律的效力性规定，应确认为有效合同。各方当事人应全面履行合同的约定。彭鸽、姜春雷已履行了合同的约定，保障了老百姓大药房对租赁物的使用，是合同的守约方。老百姓大药房以《合同解除告知函》通知彭鸽、姜春雷解除合同，但解除合同的理由，因既非不可抗力，也非彭鸽、姜春雷违约，而是自身经营方式的调整，故不符合合同的约定和相关的法律规定，已构成合同违约，应承担相应的违约责任。彭鸽、姜春雷请求解除双方签订的《某路某号某二楼房屋租赁合同补充协议书》及请求老百姓大药房支付违约金，符合合同的约定和相关法律规定，理由成立，予以支持。但老百姓大药房已支付给彭鸽、姜春雷的租赁押金50000元，应当予以抵扣；老百姓大药房辩称的违约金严重过高，租赁合同解除后，其已及时将房屋交还，未给彭鸽、姜春雷造成损失，且自与彭鸽、姜春雷签订补充协议后也实际履行了6年多，请求依法调低违约金等相关理由，因双方约定的违约金2000000元，并不过高，系三方充分协商的真实意思表示，且从补充协议书约定违约金的目的及案外人湖南某药房连锁有限公司为彭鸽、姜春雷提供担保的事实分析，可以得出，该违约条款的约定，主要是为了限定和防止彭鸽、姜春雷出现违约，且该违约金数额并没有超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。老百姓大药房既然选择违约解除合同，改变经营方式，是权衡利弊、可以接受的情况下作出的决定，因此老百姓大药房辩称的请求不符合合同的约定和法律的规定，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条之规定，判决：一、解除彭鸽、姜春雷与老百姓大药房连锁股份有限公司于2014年5月21日签订的《某路某号某二楼房屋租赁合同补充协议书》。二、老百姓大药房连锁股份有限公司于判决生效之日起十日内支付给彭鸽、姜春雷合同违约金1950000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回彭鸽、姜春雷的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费11400元，由彭鸽、姜春雷负担400元，老百姓大药房连锁股份有限公司负担11000元。 二审中，老百姓大药房提交了一组涉案房屋正在进行装修的照片，拟证实彭鸽、姜春雷已将涉案房屋出租的事实。彭鸽、姜春雷质证对上述证据的真实性无异议，并当庭认可涉案房屋已于2021年4月由案外人承租，年租金为308000元。本院经审查认为，上述证据能真实地反映涉案房屋的现实客观事实，可以作为新证据认定涉案房屋已于2021年4月由案外人承租，年租金为308000元。本院查明的其他事实与一审查明的一致，对原判认定的其他事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：双方当事人签订的《某路某号某二楼房屋租赁合同补充协议书》中约定的违约金是否过高？老百姓大药房因违约应当支付的违约金如何确定为宜？本院对此评判如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金，从立法精神来看其性质是以补偿为主，以惩罚为辅的双重性质，人民法院为维护民法的公平和诚实信用原则，可以对不合理的违约金数额进行调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失。本案中，老百姓大药房单方违约提前解除房屋租赁合同，给房屋出租方彭鸽、姜春雷造成的损失主要是第二次招租运营的费用和空租期的租金损失。依照彭鸽、姜春雷与老百姓大药房签订的《某路某号某二楼房屋租赁补充协议书》第三条：自2014年6月1日起至2016年10月31日的房屋租金标准调整为每年贰拾伍万元整（￥250000元），自2016年11月1日起，每年租金在上一年租金基础上递增6%的约定，2016年11月1日至2017年10月31日的年度租金应为265000元（250000元＋250000元×6%）、2017年11月1日至2018年10月31日的年度租金应为280900元（265000元＋265000元×6%）、……2020年11月1日至2021年10月31日的年度租金应为334556.39元（315619.24元＋315619.24元×6%），月租金为27879.70元（334556.39元÷12个月）。再根据二审查明的事实，老百姓大药房于2020年10月31日腾空并搬离原租赁房屋，停止继续缴纳房屋租金，至2021年4月起涉案房屋由案外人承租，期间共计空租期5个月，其空租期租金损失为139398.50元（27879.70元×5个月），很显然，双方约定的违约金明显高出上述损失的30%，已属于“过分高于造成的损失”的情形，应依法予以调整。因老百姓大药房违约导致的具体经济损失数额，彭鸽、姜春雷未提供充分证据予以证明，但考虑到彭鸽、姜春雷为其房屋第二次招租运营的确会花费一定的费用，本院酌定6个月空租期租金损失作为老百姓大药房应当支付的违约金数额，即167278.20元（27879.70元×6个月）为宜。老百姓大药房前期支付的50000元押金予以抵扣。 综上所述，老百姓大药房的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持湖南省邵阳市大祥区人民法院（2021）湘0503民初73号民事判决第一项； 二、撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2021）湘0503民初73号民事判决第二项、第三项； 三、老百姓大药房连锁股份有限公司于本判决书送达之日起10日内向彭鸽、姜春雷支付违约金117278.20元； 四、驳回彭鸽、姜春雷的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费11400元，由彭鸽、姜春雷负担5700元，老百姓大药房连锁股份有限公司负担5700元；二审案件受理费11400元，由彭鸽、姜春雷负担5700元，老百姓大药房连锁股份有限公司负担5700元。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖莎菲 审 判 员  罗 松 审 判 员  肖碧兰 二〇二一年六月二十一日 法官助理徐志平 代理书记员  龙良璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……