安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1322民初3178号 原告：朱文芳（反诉被告），女，1969年5月7日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 原告：刘杰（反诉被告），男，1990年5月23日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 原告：刘丽丽（反诉被告），女，1991年10月3日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 原告：刘艳梅（反诉被告），女，1992年11月24日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 以上四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：李超全。 被告：李亚（反诉原告），女，1989年6月25日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：刘敏龙，安徽伟信律师事务所律师。 四原告（反诉被告）朱文芳、刘杰、刘丽丽、刘艳梅与被告李亚（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。四原告（反诉被告）朱文芳、刘杰、刘艳梅以及四原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人李超全、被告李亚（反诉原告）及其委托诉讼代理人刘敏龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四原告（反诉被告）朱文芳、刘杰、刘丽丽、刘艳梅向本院提出诉讼请求：1、要求解除2018年11月26日原、被告在中介萧县嘉合地产营销策划有限公司所签订房屋买卖合同。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：（一）原告朱文芳和被告李亚于2018年11月26日通过房屋中介公司签订房屋买卖合同一份，双方约定原告将虎山一号小区25幢2单元1004室，面积127平方米的住房出售给乙方，价格为62万元，首付25万元，余款37万元按贷款方式付款，即办理银行按揭手续，待过户手续及其他手续完成后，剩余款由银行机构打入原告帐户；同时约定按揭付款房屋交付方式即按揭付款的，甲方自收到乙方按揭贷款之日起3日内腾出该房屋交付给乙方；合同第八章其他事项约定：双方按照有关规定向相关部门缴纳该房屋所产生的税费及其他费用，税费由被告全部承担；约定房屋交易登记过程中因故终止，对此交易双方不再追究其相关违约责任。现因合同在履行过程中，卖方房屋共有人刘松伟不幸去世，以及被告不履行合同第八章第一条约定，不愿意承担税费而发生纠纷，且被告在余款未支付的情况下，入往房屋一年之久等原因，导致现在房屋无法过户，余款无法支付，现原、被告均有解除合同意向，但仍无法达成一致意见。（二）朱文芳与李亚所签订的《房屋买卖合同》，所涉房屋系朱文芳与刘松伟共同共有，属夫妻共同财产，房屋买卖系朱文芳个人行为，刘松伟对卖房一直不知情，朱文芳无权单方处理夫妻共同财产；刘松伟不幸去世，其继承人刘丽丽对房屋的买卖亦不知情，在2021年刘丽丽作为本案原告起诉时，才知道父母的房子被其母亲朱文芳一人卖给了李亚。综上，根据《民法典》第563条之规定，故四原告提起诉讼，要求解除合同，请依法判决。 李亚（反诉原告）辩称，四原告（反诉被告）在诉状中已证明双方经中介机构签订《房屋买卖合同》，合同约定首付款25万元，余款由银行机构打入原告账户。李亚按照合同约定支付了首付款25万元，因朱文芳、刘松伟的原因导致未能办理房屋过户手续；《房屋买卖合同》约定的税费是刘松伟、朱文芳与李亚办理买卖房屋过户时的税费，但因朱文芳、刘松伟的行为导致房屋至今未能过户，期间因刘松伟去世，所产生的遗产税，应当由本案的四原告承担，而不应由李亚承担。原告认为约定房屋交易过程中因故终止，是原告对该条约定的片面理解，朱文芳现在原告席上，因此不存在因故终止一说。案涉房屋买卖时，刘松伟虽是半瘫但是知情的，刘松伟虽然没有在合同上签字，但是从《房屋买卖合同》上可以看出，出卖方为刘松伟和周文芳，后李亚多次找周文芳、刘松伟等要求办理买卖房屋过户手续，因原告房屋原来的贷款未还清，无法办理过户手续，只有在原告原房屋贷款清结后，才能再办理房屋贷款手续，尔后办理房屋过户手续，再抵押将剩余款打给原告账户。案涉《房屋买卖合同》签订后，原告将房屋钥匙、商品住宅质量保证书等相关手续交给了李亚，李亚即进行装修并入住至今，并不存在原、被告均有解除《房屋买卖合同》的合意。综上，原告的诉求于法无据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 李亚（反诉原告）向本院提起反诉请求：1、依法判决被反诉人朱文芳、刘杰、刘丽丽、刘艳梅履行2018年11月26日与李亚在中介方萧县嘉合地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》；2、依法判决被反诉人朱文芳、刘杰、刘丽丽、刘艳梅协助李亚办理萧县虎山一号小区25幢1004室房屋过户登记，因房屋过户所产生的个人所得税由被反诉人承担； 3、本案的诉讼费用及反诉费由反诉被告承担。事实和理由：李亚与被反诉人朱文芳2018年11月26日通过房屋中介公司签订房屋买卖合同一份，双方约定：被反诉人将虎山一号小区25幢1004室住房（面积127平方米）出售给李亚，价格为62万元，首付25万元，余款37万元按贷款方式付款，即办理银行按揭手续，待过户手续及其他手续完成后，剩余款由银行机构打入被反诉人帐户。合同签订后，李亚将首付款通过银行转账支付给了被反诉人朱文芳，2019年1月1日被反诉人将该房屋钥匙交付给了李亚，2019年3月份李亚对房屋进行装修，2020年1月份李亚入住该房屋，从2019年1月1日起房屋所有水电费及物业费等均是李亚缴纳。从2019年3月份起李亚一直催被反诉人将房子解押办理过户手续，被反诉人只是答应，但一直未到银行解押，协助李亚办理过户手续。《房屋买卖合同》约定剩余购房款37万元待过户手续及其他手续完成后，由银行机构打入被反诉人账户，因被反诉人不按合同约定履行，导致李亚至今无法办理过户手续，后得知刘松伟不幸去世，四被反诉人系刘松伟的直系亲属，应当按照合同约定履行协助李亚办理房屋过户登记，刘松伟去世后导致房屋过户个人所得税的税率从1％变成20％，因被反诉人一直未协助办理过户手续，该增加的税款应由被反诉人承担。为维护反诉人李亚的合法权益，请求依法支持反诉人的诉讼请求。 反诉被告朱文芳、刘杰、刘丽丽、刘艳梅辩称，1、双方所签订的《房屋买卖合同》具有重大瑕疵，涉案房屋系朱文芳与其丈夫刘松伟共同共有，合同签订时，出卖方仅有朱文芳一人在合同上签字，系单方售房行为，应得到另一方的追认，刘松伟自始至终不知道朱文芳处分、出售该房屋，朱文芳单方售房行为没有得到追认，该《房屋买卖合同》无效，因此朱文芳等四原告要求解除合同符合法律规定。2、退一步讲，即便合同有效，房屋买卖所产生的税费依照合同约定，应当由李亚承担，而不能将该个人所得税转嫁给四原告；办理过户手续是合同约定的义务，但合同在履行过程中，出现新的情况新的问题，在合同中没有约定，双方应当协商，协商不成的，根据法律规定以及合同约定，全部税费应当由李亚承担。李亚在反诉过程中，将过错归咎于朱文芳，是完全错误的，办理房屋过户手续，是双方应当协商共同办理的事情，且合同仅有朱文芳单方签字，在办理房产过户过程中，房产部门发现该房屋为刘松伟共同共有，在此情况下产生的遗产税至今为止，李亚并没有向法庭提交该房屋过户应当缴纳遗产税的相关证据。退一步讲，即便有遗产税，根据李亚所述税率为20％，整个房屋价款约定为62万元，其中遗产也只是31万元，按照4人共同继承，每人继承遗产均不超过10万元，遗产税的起征点是继承遗产超过20万元以上，现每个继承人继承的遗产不足10万元，因此遗产税的缴纳没有法律依据。综上，由于双方所签订的《房屋买卖合同》具有重大瑕疵，且没有得到刘松伟的事后追认，刘松伟去世后，其继承人也没有追认双方《房屋买卖合同》有效，故反诉人李亚的反诉请求不能成立，请求依法驳回反诉人李亚的反诉请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘松伟与朱文芳系夫妻关系。2018年11月26日，刘松伟、朱文芳作为出卖人（甲方）通过中介方萧县嘉合房地产营销策划有限公司与买受人李亚（乙方）签订案涉《房屋买卖合同》。合同约定：甲方将位于萧县虎山一号小区25幢2单元1004室住房，建筑面积约127平方米，以总价款62万元出售给乙方；首付25万元，于2018年11月30日前支付，剩余款37万元按贷款方式付款，即办理银行按揭手续，待过户手续及其他手续完成后，剩余尾款由银行机构打入甲方帐户；甲方自收到乙方按揭贷款之日起3日内腾出该房屋交付给乙方；双方按照有关规定向相应部门缴纳因该房屋所产生的税费及其他费用，由乙方全部承担；房屋交易登记过程中因故终止，甲乙双方应配合前往相关部门办理撤销备案、退回已付房款及其他相关手续，对此交易双方不再追究其相关违约责任等等……。上述约定内容分别由出卖人朱文芳、买受人李亚在合同上签名确认，但作为出卖人的刘松伟在合同签订时未在合同上签名确认，合同签订后亦未追认。 案涉《房屋买卖合同》签订后，李亚于2018年11月26日通过银行转汇方式向朱文芳邮政银行账户汇入首付款25万元，后朱文芳向李亚交付了案涉房屋钥匙及商品住宅使用说明书和质量保证书。2019年3月25日李亚开始对房屋进行装修，后入住该房屋至今，并交纳了2019年1月1日至2021年12月31日的物业费、以及水电费。 另查明：2019年农历9月9日刘松伟去世。2020年6月12日，萧县不动产登记局下发了涉案房屋不动产权证书，载明“权利人：朱文芳；共有情况：单独所有；……。” 本院认为，李亚（反诉原告）与朱文芳（反诉被告）签订《房屋买卖合同》时，虽然涉案房屋产权证书尚未下发，但《房屋买卖合同》出卖人一栏明确载明出卖人为刘松伟、共有人为朱文芳，李亚据此应当获知刘松伟系《房屋买卖合同》所涉房屋的共有人，该合同订立时刘松伟并未签字确认，合同订立后刘松伟亦未出具书面意见同意出售合同所涉房屋，案涉《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定，该合同无效。刘松伟已于2019年去世，其在《房屋买卖合同》中所涉房屋的权利由四原告（反诉被告）继承，四原告现要求解除案涉无效《房屋买卖合同》，于法无据，其诉讼请求不能成立；李亚反诉要求四原告履行《房屋买卖合同》，协助办理案涉房屋过户登记，承担因房屋过户所产生的个人所得税；因案涉《房屋买卖合同》系无效合同，因无效的合同自始没有法律约束力，故李亚的上述反诉请求不能成立。 综上，四原告（反诉被告）的诉讼请求和被告李亚（反诉原告）的反诉请求，理据不足，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第(五)项、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告朱文芳（反诉被告）、刘杰（反诉被告）、刘丽丽（反诉被告）、刘艳梅（反诉被告）的诉讼请求； 二、驳回被告李亚（反诉原告）的反诉请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由朱文芳、刘杰、刘丽丽、刘艳梅负担；反诉受理费40元，由李亚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 员 李翔 二〇二一年六月二十八日 法官助理 朱迪 书 记 员 周旭 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三) 第十一条第一款一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。