陕西省子长市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0623民初529号 原告：黑小娃，男，1970年5月20日生，汉族，子长市村民，现住该村。 委托诉讼代理人：白云峰，陕西常鸣律师事务所律师。 被告：拓正正，男，1987年10月21日生，汉族，子长县荣正工贸有限公司法定代表人，现住子长市。 被告：杨伟，女，1991年2月3日生，汉族，现住子长市。 原告黑小娃与被告拓正正、杨伟农村房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黑小娃的委托诉讼代理人白云峰，被告拓正正、杨伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黑小娃向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.二被告向原告返还购房款46万元；3.由二被告承担本案诉讼费。庭审时原告将诉讼请求第2项变更为：请求被告返还购房款46万元及其利息（按月利率1.2%自2020年7月11日起算至履行完毕之日止）。增加一项诉讼请求：请求被告支付保全申请费2820元、保险费1380元。事实与理由:二被告向原告哥哥借款20万元一直未还,为了还款，经协商将其位于子长市瓦窑堡街道XX村委会XX村XXXX小组XX号院的两间三层楼房和平房一间卖给原告，价格46万元。原被告双方于2020年7月11日签订了《房屋买卖合同》，原告向被告支付了价款，被告给原告交付了钥匙。但在原告尚未入住时被告拓正正私自更换钥匙拒绝交房，导致原告一直未能入住，后又因拓正正将该房屋抵押给多个债权人，导致多人阻挡原告入住，致使原告无法实现合同目的。且该房屋系小产权房，根据法律规定村民自建的小产权房只能出售给本村村民，被告系玉家湾镇人，XX沟XX镇人，不是同村村民，故双方签订的该合同违法国家强制性规定，应属无效，双方应互相返还，因房屋被告未交付，故应由被告返还原告46万元。 拓正正辩称，他最开始借了黑小娃嫂子张彩艳15万元，约定月利率1.5%，出具了借条，该借条上杨伟没有签字，还另外借了杨伟兄弟杨正3万元，当时没有写借条，后来和15万元一起按月利率1.5%计算利息。18万元的利息算至2020年7月共计14000多元，最后算了20万元。位于子长市XX村委会XX村XX小组的房屋是他买的地基自己修建的，他妻子杨伟与上述债权人协商好后，起草了一份《房屋买卖合同》让他签字，他和杨伟作为卖方都签了字。他拿了不到20万元，他愿意偿还20万元。 杨伟辩称，原告诉状所述事实属实。拓正正所述事实也属实。该房屋的购房款有20万元是拓正正的借款本金和利息，转到她账户的26万元，她用于给拓正正还债。因此，她认为她不应返还46万元及利息,应由拓正正承担。她把案涉房屋钥匙已经交给了原告方，原告方又把钥匙交给了拓正正，拓正正又把案涉房屋换了锁，把更换后的钥匙交给了他的债权人张某某，又与张某某签订了抵押合同，将案涉房屋抵押给了张某某。在2021年农历二月初三,她给原告打电话问是否要房子，原告说要，她又给张某某偿还了7万多元，让原告去住该房屋。又出现了拓正正写的其它抵押案涉房屋的合同，拿着合同的人阻挡原告入住，导致原告无法入住。 原告黑小娃围绕诉讼请求提交了《房屋买卖合同》、中国农业银行客户回执，用于证明二被告与原告在2020年7月11日签订《房屋买卖合同》，二被告以46万元将案涉房屋转让给原告，其中20万元是用被告拓正正欠原告亲属的借款抵顶，26万元是转账至被告杨伟的账户;并提交了本院（2021）陕0623财保4号民事裁定书、中国人民财产保险股份有限公司延安市分公司出具的诉讼保全责任保险保费发票，用于证明原告申请诉前财产保全，支付保全申请费2820元、保险费1380元。经质证，二被告对上述证据的真实性无异议，经审查，上述证据来源合法，内容真实，能证明本案事实，予以采信。对上述证据所能证明的事实予以确认。二被告未提交证据。 本院认为，本案原告的诉讼请求不只是确认其与被告签订的《房屋买卖合同》无效，还要求被告返还购房款，并承担利息，以及财产保全申请费和保险费，且双方买卖的XX房XX村集体土地上修建的房屋,因此本案的案由应为农村房屋买卖合同纠纷,而不是原告诉状所列的确认合同无效纠纷。 《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案原被告签订《房屋买卖合同》在2020年7月11日，原告黑小娃向被告杨伟支付购房款在2020年8月12日，均在民法典施行之前，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，本案应适用当时的《中华人民共和国合同法》等相关法律、司法解释。 原告诉请确认案涉《房屋买卖合同》无效，理由是案涉房屋系村民自建的小产权房，不是在同村村民之间转让，违反法律强制性规定，合同无效。案涉房屋修建在子长市XX街道芋则XX村XX村XX小组的土地上，但原告和二被告均非张家峁则村村民，拓正正称案涉房屋的来源是：XX村委会XX村XX小组有十二间的土地，XX村XX小组XX层房屋，该XX小组XX层房屋，他出售了其中四间三层房屋，自己使用两间三层房屋，后来又修了一间平房和一间锅炉房。依照土地管理法的规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，而案涉房屋所占用的集体土地显然不属于农民宅基地的范围，故原告的该项主张法律依据不足，不予支持。 原告诉请二被告返还购房款46万元并承担月利率1.2%的利息，除主张合同无效以外，还有一个理由是被告未交房，被告将案涉房屋给多人抵押，无法实现合同目的。二被告对拓正正将案涉房屋给他人抵押导致原告无法入住的事实无异议，对46万元购房款中20万元是用拓正正欠黑小娃亲属的借款抵顶，26万元是转账至杨伟账户的事实亦无异议，也同意返还购房款，但对由谁返还、返还多少互相推诿。拓正正认为他只返还其中20万元，杨伟认为46万元及其利息均应由拓正正承担。本院认为，因二被告无法将案涉房屋交付原告，双方都有解除合同的意思表示，二被告应返还原告购房款46万元。至于由谁返还的问题，因拓正正和杨伟系夫妻关系，案涉房屋系其夫妻共同财产，二人均在案涉《房屋买卖合同》上作为出卖方签名按印，出卖案涉房屋系其二人的共同意思表示，故该债务应为拓正正和杨伟的夫妻共同债务，二被告应负连带偿还责任。关于原告主张46万元月利率1.2%的利息，因购房款中20万元是用拓正正欠原告亲属的借款抵顶，该20万元包括18万元本金和按月利率1.5%计算的利息，因此二被告返还此20万元，不应再次计算利息。购房款中26万元是原告转账至杨伟的账户，此26万元的利息，酌情按月利率0.48%，从转账之日即2020年8月12日起算至实际给付之日止。 原告诉请二被告承担保全申请费2820元、保险费1380元。其中财产保全申请费，属于诉讼费用，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”的规定，应由败诉的二被告负担。关于原告主张的财产保全保险费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，原告可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。因二被告违约引起本案诉讼，原告为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系原告支出的合理必要费用，属原告的损失部分，二被告应予承担。故对原告该项诉请予以支持。 综上所述，对原告诉讼请求中于法有据的部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告拓正正、杨伟于本判决生效之日起十日内向原告黑小娃连带返还购房款46万元，并承担其中26万元的利息（以26万元为基数，按月利率0.48%，自2020年8月12日起算至实际给付之日止）； 二、被告拓正正、杨伟于本判决生效之日起十日内连带支付原告黑小娃诉讼保全担保保险费1380元； 三、驳回原告黑小娃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8200元减半收取计4100元，财产保全申请费2820元，合计6920元，由被告拓正正、杨某某带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审判员  李卫鹏 二〇二一年六月二十三日 书记员  史亚娟 1