山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初5995号 原告：芦海阳，女，汉族，1992年12月21日出生，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴文月，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:潘园园，山东舜通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。 原告芦海阳与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月17日公开开庭进行了审理。原告芦海阳的委托诉讼代理人李清亮，被告景和置业公司的委托诉讼代理人潘园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 芦海阳向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令景和置业公司向芦海阳支付逾期办证违约金93560元；2.请求判令景和置业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：芦海阳和景和置业公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》第十五条约定买受人应当在房屋交付后365个工作日内将办理产权登记需要由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定的期限内取得房产证的，出卖人按照已付房款的1%支付违约金。合同约定的违约金与远远低于景和置业公司逾期办证的损失，芦海阳请求按照已付房款日万分之一的计算违约金。根据《合同法》、《最高人民法院关于商品房买卖若干问题的规定》，特此请求法院依法判决。 景和置业公司辩称，一、景和置业公司已经将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行了备案，但产权登记机关迟迟未给景和置业公司出具备案证明，从而导致芦海阳未能在合同约定的期限内取得房屋产权证书。根据案涉《商品房买卖合同》第十五条第3项之约定，因行政机关过错导致房产证逾期或不能办理的，出卖人可免除责任，故景和置业公司不应承担违约责任。二、退一步讲，即使认定景和置业公司违约并应向芦海阳支付违约金，芦海阳主张的违约金数额及计算方式亦无事实、合同及法律依据。首先，芦海阳、景和置业公司在案涉《商品房买卖合同》第十五条中已明确约定了违约金的计算方式为已付房价款的1%，景和置业公司也已将该合同条款用下划线标注方式明确提示了芦海阳，该约定合法有效，根据该约定，即使认定景和置业公司构成违约，违约金数额亦应为芦海阳已付房款的1%。其次，在芦海阳、景和置业公司关于违约金计算方式的约定合法有效的前提下，如芦海阳认为双方约定的违约金数额低于其实际损失，其应当提交其实际损失大于合同约定的违约金数额的证据，否则，其要求景和置业公司按照已付房款日万分之一支付违约金无事实、合同及法律依据。 本院经审理认定事实如下：芦海阳（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2015年10月29日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）X）约定：芦海阳购买景和置业公司开发的九英里颢苑X号楼X单元X号房屋，该商品房建筑面积224.26平方米，合同总价款为2563292元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。但买受人在办理产权登记之前未提供办理产权登记所需资料及未交纳房屋维修基金及契税的不在赔偿之内。出卖人按约定取得权属初始登记的证明文件后，出卖人仅承担按约定通知及协助买受人办理房地产权属证书的义务，如出卖人已按约定履行发出通知及协助义务，则出卖人不承担买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的任何责任。注，因买受人其他原因或行政机关过错导致房产证逾期或不能办理的，出卖人可免除责任。附件五：合同补充协议五、双方同意本合同第八修改或补充如下：出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备该房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，芦海阳按照合同约定向景和置业公司交纳了购房款，芦海阳于2015年4月10日收取涉案房屋。 本院认为，芦海阳与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。芦海阳已按照合同约定支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向芦海阳办理房屋产权证。景和置业公司逾期办理房屋产权证构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为：逾期办证违约金的计算标准。 芦海阳主张根据合同第十五条约定以及相关的法律规定，逾期办证违约金以2563292元为基数，按每日万分之一计算，自2018年4月13日暂时计算至2019年4月13日（共计365天），且芦海洋主张自己的实际损失超出了合同的约定。景和置业公司对违约金的起算时间无异议，对计算方式不予认可，辩称逾期办证违约金最多不应超过合同总价款的1%，且双方已在合同中对违约金的计算方式进行了明确约定，应当以合同约定的违约金计算标准为准，如芦海阳认为其实际损失大于合同约定的违约金其应当提交相关证据予以证明，否则其主张突破合同约定的违约金计算标准没有任何依据。 本案中，芦海阳主张逾期办证违约金计算方式为：2563292元×0.0001×365天（2018年4月13日至2019年4月13日）=93560.16元，合同约定的违约金限额为总购房款的1%（2563292元×1%=25632.92元），芦海阳主张实际损失超过合同约定但未提交证据证实，本院不予采信，故应按合同约定的违约金标准，即已付房价款的1%范围内予以调整。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向芦海阳支付逾期办证违约金25632.92元。 二、驳回芦海阳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1070元，由山东景和置业有限公司负担220元，由芦海阳负担850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  刘 明 二〇二一年六月二十二日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽