广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初29672号原告深圳市某某有限公司，住所地：深圳市福田区。法定代表人杜某某，系该公司总经理。委托代理人李某某,女，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托代理人高某某,女，汉族，身份证住址：河南省登封市。被告深圳市某某有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人赵某某，系该公司董事长。委托代理人方某某，女，汉族，身份证住址：贵州省贵阳市云岩区，系该公司法务。上述原、被告商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行独任审理。原告委托代理人李某某、高某某、被告委托代理人方某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告向原告支付推介服务费1974202.03元；2.被告向原告支付应付款项的逾期违约金共计37410元【按照银行同期贷款利率从2020年1月1日计至实际支付之日止，暂计至2020年6月8日为159天，计算方式为：1974202.03元×4.35%×（159/365天）】；3.被告承担本案全部诉讼费、保全费、担保费元。庭审时，原告变更诉求第一项金额为986680.66元，诉求第二项违约金的计算基数也变更为986680.66元，明确诉求第三项担保费支出为5173元。事实与理由：根据原被告于2018年8月、2018年12月13日、2018年12月19日、2019年1月、2019年10月30日双方签订的协议，原告已按照协议约定推介促成了涉案7套物业的销售，但被告至今未按协议约定付清该7套物业的服务费。被告的答辩要点：1.被告认可其中朱某某、李某某的两套成交物业，原告已完成了推介服务，被告应向原告支付服务费。2.被告不认可其余五套物业原告已完成了推介服务。理由为，首先，原告未按照协议3.1.1条约定，在客户到访前30分钟向被告完成报备义务，报备流程不符合协议约定；其次，未有协议上约定的被告项目销售负责人许某某签署《推介客户成交确认单》，说明被告不认可争议五套物业符合结佣条件，而原告提供的《远洋新天地水岸花园项目成交明细表》上的签字人员也并非许某某，签字人员不符合被告方的授权条件，其签字无任何法律效力；再次，从被告提供的微信截图、到访登记表可以看出，蒋某某、谢某某的到访时间早于报备时间，吕某某的报备时间跟到访时间相差8分钟，宋某某的到访则根本未向被告报备，赵某某的工作人员一栏被告未签字，说明被告在现场已经不认可推介行为，因此上述五单物业均不满足协议约定的有效推荐所具备的条件。本案相关情况经审理查明，2018年8月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《2018年8-12月乐有家渠道营销代理协议》，约定原告为被告的“远洋新天地家园”、“远洋新天地水岸花园”项目提供客户推介服务；有效客户到访项目并登记《推介客户到访登记表》后成功签约的，视为原告推介成功。合同第3.1.1条约定“乙方人员推介客户上门，需至少提前30分钟以微信或甲方指定形式在甲方规定的报备群或系统中向甲方报备，供甲方对该客户进行有效性的初步确认。”合同第3.2.1条约定“报备后经甲方初步确认的有效客户，乙方销售人员必须亲自带客上门。”第3.2.2条约定“带客户上门后，乙方人员必须第一时间在甲方专职人员处指引推介人员完成《推介客户到访登记表》（附件一）的填写，如未在第一时间登记，视为无效推荐，甲方不予确认。”第3.3.1条约定“乙方推介的客户到项目案场售楼处后由甲方指定的代理公司置业顾问接待，乙方负责配合至客户购房贷款放款完毕。”第3.4.1条约定“客户成功签署《深圳市商品房预售合同/现房买卖合同》三日后，乙方应当与甲方项目营销负责人许某某签署《推介客户成交确认单》（附件二），一式四份，甲方两份、乙方和现场置业顾问所属代理公司各一份。”第3.5.2条约定“乙方进行客户报备后，由甲方案场销售负责人在收到信息当日进行客户关系管理系统以及项目案场的来电来访登记簿查询，对客户有效性予以初步确认，初步确认为有效客户的，乙方才能带客上门。”第3.5.3条约定“有效客户的书面确认以项目案场甲乙双方授权人员签字的《推介客户到访登记表》为准。第3.5.8条约定“乙方推介的客户必须符合本条中3.1-3.4款所列明流程及规定，并且符合事实逻辑性，对于不符合的，甲方有权要求乙方提供相应材料用于证明客户被推介的事实存在，若乙方无法提供任何有效材料，甲方有权判定此客户为无效推介客户，相应佣金奖金不予结算。”第4.2.1条约定“乙方负责本协议项下之组织带看服务事宜，推介客户到售楼处完成登记后由甲方指定的代理公司置业顾问接待，乙方负责配合至客户购房贷款放款完毕。”第5.1.1条费用确认约定“乙方应在每月3日前向甲方提交上月度报表（成功签约的客户名单）及结算申请表，甲方在每月10日前完成审核和确认，并于每月15日前将审核确认结果告知乙方。”第5.1.2条代理服务费计算标准约定“经确认的乙方有效客户与甲方签订《房地产买卖合同》后，甲方按以下标准向乙方支付服务费：……”合同附有附件一《推介客户到访登记表》【其上列明：登记日期、客户信息（含到访时间、客户签名、联系方式）、代理公司确认（含置业顾问签名、销售经理签名）、推介方信息（含推介人、联系方式、推介公司、报备时间、驻场员签名）、开发商确认（含经办人签名、销售经理签名、营销负责人签名）】、附件二《远洋地产推介客户成交确认单》【其上列明：推介方信息（乙方）、推介成交信息（客户购房信息）、代理公司确认（含置业顾问签名）、开发商确认（甲方、含营销负责人签名），并备注“其中甲方保留原件，佣金结算时需收回乙方联；本确认单需经远洋地产开发商营销负责人签字后生效”】、附件三《签字授权委托书》（原告方由王文生担任现场对接人，签收各类文件表格、销售展示物料、销售现金奖等）。2018年12月13日、2018年12月19日，原被告以《转介代理佣金确认函》对12月份时间节点的佣金计算进行分别约定。2019年1月1日，原被告再次签订《深圳远洋新天地2019年1-12月乐有家渠道营销代理协议》，除代理服务费计算标准有差异外，其他合同条款与《2018年8-12月乐有家渠道营销代理协议》内容基本一致。2019年10月22日，被告在《远洋新天地水岸花园项目成交明细表》的对接人签章处由赖某签名确认该表所列53套物业已成交，并且手写备注“此件仅作成交确认、结算以最终审核为准”。其中涉案5套物业，蒋某某2018年12月15日成交、代理服务费160727.77元，谢某某2018年12月16日成交、代理服务费138084.49元、吕某某2018年12月15日成交、代理服务费119815.57元，宋某某2018年12月16日成交、代理服务费182544.04元，赵某某2018年10月5日成交、代理服务费171460.35元。此外，双方无争议的两套物业代理服务费分别为朱某某128540.26元、李某某82111.94元。其后，被告未按照上述代理协议约定支付佣金，原告于2020年4月10日向被告发出《催佣函》，要求被告支付43套成交物业的代理服务费，并附上相应明细表。最后，原被告对涉案五套物业是否应支付佣金尚存争议，涉及客户名分别为蒋某某、谢某某、吕某某、宋某某、赵某某，另外客户名为朱某某、李某某的两套物业被告已确认成交无异议。被告为证明上述五个客户的报备时间和到访时间不符合报备流程，向本院提交了如下证据：1.《远洋地产推介客户成交确认单》（即合同附件二），显示蒋某某、谢某某、吕某某、宋某某、赵某某的到访时间和认购时间为2018年12月15日（认购金额1674752元）、2018年12月16日、2018年12月15日、2018年12月16日（认购金额1917156元）、2018年10月5日（认购金额3429207元）；其上有推介方信息（乙方）签名、推介成交信息（客户购房信息）签名、代理公司确认（置业顾问、销售经理）签名，但开发商确认（甲方、营销负责人）处未签名。2.微信群截图及短信截图复印件，以及《到访登记表》复印件（即合同附件一），显示蒋某某到访时间15:08分和报备时间15：46分，谢某某到访时间14:29分和报备时间14:23分，吕某某到访时间14:36分和报备时间14:24分，宋某某到访时间15:21分和报备时间未写，赵某某到访时间14:10分和报备时间未写。原告以《到访登记表》无原件核对不予确认，认为无法确定其上签名的真实性，系被告单方制作。判决结果本院认为，原、被告签订的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原被告双方无争议的两套物业代理服务费分别为128540.26元、82111.94元，本院予以支持。被告应对争议五套物业不符合合同约定的报备时间和到访时间至少相差30分钟的事实进行举证，应提供合同第3.5.3条约定的项目案场甲乙双方授权人员签字的《推介客户到访登记表》，但被告向法院提交的《到访登记表》仅系复印件，无原件核对，无法认定其真实性，且原告也不予认可，因此，被告未能举证原告的报备流程不符合合同约定的事实。被告提交的《远洋地产推介客户成交确认单》有代理公司确认（置业顾问、销售经理）的签名，根据合同约定代理公司的置业顾问系由被告指定的，其作为合同第三方在《远洋地产推介客户成交确认单》上签名，佐证了争议五套物业经原告推介服务成功成交的初步事实情况。至于被告辩称其未在《远洋地产推介客户成交确认单》上签名确认争议五套物业符合推介成功的报备流程要求，对此，本院认为，根据合同约定，原告先向被告进行报备（3.1.1条）、被告进行初步确认有效客户（3.2.1条）、再由原告带客户进场且进行《推介客户到访登记表》的登记（3.2.2条及3.5.2条）、客户转由被告指定的代理公司置业顾问接待同时原告配合跟进至签约放款（3.3.1条）、被告对异议客户有权要求原告提供证明材料（3.5.8条）、最后原被告每月审核和确认成功签约名单（5.1.1条），整个流程下来，层层审核，且被告可要求原告提供异议客户的证明材料，但一直到原告2020年4月催款，期间被告从未向原告提出过异议，现被告仅以其未在《远洋地产推介客户成交确认单》上审核签名为由不认可涉案五套物业的推介成交，显然依据不足，本院不予采信。综上，被告应按照合同约定向原告支付涉案七套物业的代理服务费共计983284.42元（160727.77元+138084.49元+119815.57元+182544.04元+171460.35+128540.26元+82111.94元）。关于逾期付款违约金。原告主张以诉请金额为基数，按照银行同期贷款利率从2020年1月1日计至实际支付之日止，本院依法予以支持，并依法调整违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百零九条、五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市某某有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某有限公司支付代理服务费共计983284.42元；二、被告深圳市某某有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某有限公司支付逾期付款违约金，违约金以983284.42元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年1月1日起计算至实际付清之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13895元（原告已预交22892元），由原告承担139元，被告承担13756元，被告应于本判决生效之日起三日内迳付原告。原告多预交的8997元本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二一年六月二十日书记员  罗 韵