四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终5022号 上诉人（原审原告）：邝丹萍，女，1960年8月18日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：胡振宁（系邝丹萍与胡健之子），男，1985年5月25日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人（原审原告）：胡健，男，1949年10月21日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：胡振宁（系邝丹萍与胡健之子），男，1985年5月25日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人（原审被告）：成都金七浦商业经营管理有限公司，所在地四川省成都市金牛区肖家村二巷78号4层。 法定代表人：周晓通，执行董事。 委托诉讼代理人：肖海燕，上海段和段（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬贵刚，上海段和段（成都）律师事务所律师。 上诉人邝丹萍、胡健与上诉人成都金七浦商业经营管理有限公司（以下简称金七浦公司）恢复原状纠纷一案，均不服四川省成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初12224号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人邝丹萍、胡健上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项中关于占用费的计算标准，应改判为200元/天的占用费计算标准，一个月案涉商铺租金应为6000元；2.案涉商铺侵占期间的物业费应由金七浦公司自行承担；3.请求判令本案诉讼费由金七浦公司承担。事实和理由：邝丹萍、胡健是案涉商铺的房屋权属人，拥有合法的房屋买卖合同、房屋所有权证，产权证标明是商业营业用房。金七浦公司未经业主同意擅自改变商铺的房屋结构和使用性质。该商铺是在荷花池批发市场，不能按照109号租金标准计算商铺占有费用，而应当按照36000元/年计算租金。同时对占用期间的物业管理费用也应当由金七浦公司承担。其答辩意见为：恢复、返还邝丹萍的商铺并不影响商城的整体使用，更何况改变商铺形态当初根本未征求过邝丹萍意见，租赁期限届满后，金七浦公司强行阻挠不退还商铺。 上诉人金七浦公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一、二项；2.改判驳回邝丹萍、胡健一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由邝丹萍、胡健承担。事实和理由：1.金七浦公司享有对案涉商铺的经营管理权，对案涉商铺进行改造是为了增加客流量和吸引商家入驻；案涉商铺所在商场已经由超过70%的业主将商铺委托给金七浦公司经营管理，如果强行恢复案涉商铺原状，不符合大多数业主共同利益也不利于商场整体发展，金七浦公司也将自身拥有独立产权的13个商铺改造为通道使用。虽与邝丹萍签订的《租赁协议》在2019年4月到期，但是如果将通道部分收回将影响大多数业主和商户的共同利益。上诉人在购买商铺时就已知晓商铺具有整体经营性、统一管理的特殊性，就应当承担商铺所有权受限的后果。2.案涉商铺面积仅为12平方米，改为通道后占用的使用面积为4.94平方米，剩余7.06平方米商铺仍是一个完整独立的商铺，故对改为通道的占用面积按照1500元显然过高。其答辩意见为：一审确定的1500元的房屋租赁费用过高。商城的商铺是整体使用的，不应当予以返还。 邝丹萍、胡健向一审法院起诉请求：1.金七浦公司归还并恢复邝丹萍、胡健的商铺原状（后调整为：金七浦公司立即停止侵权损害，向邝丹萍、胡健归还商铺，并恢复商铺原状）；2.金七浦公司赔偿占用商铺造成的经济损失48500元（其中占用费12500元、因拒绝归还延误出租造成的空置损失费36000元；后调整为：金七浦公司赔偿邝丹萍、胡健超期占用费（比照紧邻商铺租金标准计算，按每月每间商铺3000元计算，按两间商铺计算费用，从2019年5月15日起计算至归还之日），邝丹萍、胡健不应承担金七浦公司归还商铺之日前的物管费，邝丹萍、胡健因身体及精神受到打击金七浦公司应向邝丹萍、胡健赔礼道歉；3.本案诉讼费用由金七浦公司承担。 一审法院认定事实：金七浦公司系金牛万达广场Ｄ区商业用房的管理方。案涉房屋位于成都市金牛区（系权属登记之地址，《房屋买卖合同》中载明的地址“成都金牛万达广场Ｄ区组团名品广场2幢2层110号”），建筑面积为19.95平方米（系权属登记之面积，其中套内建筑面积为12.58平方米）的商业用房。 2011年12月24日,邝丹萍、胡健与金七浦公司签订《房屋买卖合同》，邝丹萍、胡健购买该公司开发的案涉房屋。2013年，该公司向邝丹萍、胡健交付了案涉房屋（案涉商铺）；交付时商铺独立成一间，有玻璃隔墙和卷帘门。案涉房屋产权于2015年7月29日登记在邝丹萍、胡健名下。 2013年2月5日，成都市金牛区商务局向金七浦公司发出“关于成都金七浦商业经营管理有限公司在金牛万达广场开展招商活动相关事宜的函”，载明：“……，为规范荷花池区域内现状市场的管理和消除安全隐患，进一步控制该区域的业态发展，现要求贵公司在现持有商铺招商和装修活动中，禁止改变商铺的现有建筑格局并对大面积商铺采取分割后分别进行招商。……”。 2016年一季度，在邝丹萍、胡健不知情的情况下，金七浦公司将案涉商铺的隔墙和卷帘门拆除，商铺部分使用面积用作通道；并将未作通道之面积，隔成独立的小间商铺，导致案涉商铺有效使用面积减少。 2016年4月1日，邝丹萍、胡健与刘素彬、胡和永签订《租赁协议》，邝丹萍、胡健将案涉商铺租赁给刘素彬、胡和永，约定租期三年，从2016年4月1日至2019年4月1日，年租金25920元，另支付5000元用于以后恢复铺面。该租赁期间的相关租金以及恢复铺面费用，已由邝丹萍、胡健收取。 上述租赁期限届满后，邝丹萍、胡健要求金七浦公司将案涉商铺恢复原状（恢复成2013年最初交付时的状态），双方发生纠纷，为此，2016年4月2日邝丹萍、胡健报警，经协调未果。 2019年5月14日，经人民调解委员会协调，邝丹萍与金七浦公司（指派的工作人员）共同签名确认“人民调解口头协议登记表”达成一致的内容，具体内容为“1.公司配合邝丹萍将房屋恢复原状；2.双方确定2019年4月1日至2019年5月15日期间的房屋占用费为3000元；3.双方确认2019年4月1日以前房屋占用费已经支付给邝丹萍；4.5月15日，如公司继续占用，并不以上述内容标准计算”。签名确认后，当天（2019年5月14日），金七浦公司向邝丹萍、胡健支付了前述3000元房屋占用费；之后，金七浦公司未再向邝丹萍、胡健支付任何款项。 一审庭审中，邝丹萍、胡健称“其通道占用面积（使用面积）大概6平方米左右”。 一审庭审中，金七浦公司出示的相关“租赁协议”原件，载明内容反映：旺玛仕服装城B区109-1及109-2号商铺，租金单价为113元/平方米/月。 一审另查明，案涉商铺所在楼层的规划平面图及案涉商铺的产权证书所附的图纸，反映商铺之间皆有通道，可自由通行。 邝丹萍、胡健以及金七浦公司提交的相关照片，其反映的“旺玛仕服装城B区2楼29号”，即为案涉商铺。 金七浦公司与部分商铺业主签订了《业权委托代管协议》，由金七浦公司代为经营管理部分业主自有的商铺。案涉的《房屋买卖合同》，其未约定“经营托管”事项。邝丹萍、胡健与金七浦公司未签订《业权委托代管协议》。 2019年4月1日案涉商铺租赁到期后，其长期处于闲置状态。 其未作通道之面积，隔成的独立小间商铺，2019年5月15日起邝丹萍、胡健能够予以控制（实际已收回）。当前，金七浦公司未将案涉商铺恢复原状（恢复成整间独立商铺），未将套内建筑面积为12.58平方米的整间商铺返给邝丹萍、胡健。 以上事实有身份证信息、常住人口登记卡、常住人口成员卡、工商信息、《房屋买卖合同》、房屋信息查询记录、房屋产权证、《租赁协议》、接（报）处警登记表、人民调解口头协议登记表、上级法院调查笔录、微信转账记录、商务局函件、邝丹萍、胡健与其他业主签订的《业权委托代管协议》、收条、商铺平面图、房地产平面图、相关照片、庭审笔录等在案印证。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 据《中华人民共和国物权法》第四条：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”，第十六条：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。……”，第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定。本案，案涉商铺产权登记在邝丹萍、胡健名下，邝丹萍、胡健作为案涉商铺的所有权人，其物权受法律保护，其依法对案涉商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，金七浦公司不得侵犯其物权权益。 本案，金七浦公司未与邝丹萍、胡健签订《业权委托代管协议》，案涉的《房屋买卖合同》也未约定“经营托管”事宜，邝丹萍、胡健没有义务将案涉商铺交与金七浦公司进行经营管理。 本案，案涉商铺权属登记载明套内建筑面积为12.58平方米， 金七浦公司将其部分面积用作通道，其导致商铺套内面积减少，其与权属登记不符；将通道占用的面积恢复成商铺原有面积，才能使其与规划设计以及权属登记体现的面积、整体形状相符。 2013年2月5日，成都市金牛区商务局向金七浦公司发出的“关于成都金七浦商业经营管理有限公司在金牛万达广场开展招商活动相关事宜的函”，其已明确禁止改变商铺现有建筑格局，金七浦公司将案涉商铺部分面积改成通道亦有违该函件要求。 2019年5月14日，邝丹萍、胡健与金七浦公司达成的调解协议（“人民调解口头协议登记表”，双方共同签名确认的内容），其系双方真实意思的表示，未违背法律法规的强制性规定，应为合法有效，协议内容对双方均有约束力，该协议明确约定金七浦公司配合邝丹萍、胡健将案涉房屋恢复原状。 结合上述认定，以及审理查明的事实及相关证据，金七浦公司未经邝丹萍、胡健同意，将案涉房屋原有的隔墙以及卷帘门拆除，将案涉房屋部分面积用作通道，其侵犯了邝丹萍、胡健作为房屋所有权人的合法权益（侵犯了其物权权益）；双方达成协议后，金七浦公司亦应信守承诺履行恢复原状之义务。据此，金七浦公司拒绝恢复原状之抗辩理由，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳；即，金七浦公司应当停止侵害，将案涉商铺恢复原状（恢复成带有玻璃隔墙、卷帘门的，套内建筑面积为12.58平方米的整间独立商铺）后归还给邝丹萍、胡健。 对于邝丹萍、胡健主张的超期占用费。其隔成的独立小间商铺，2019年5月15日已由邝丹萍、胡健控制（收回），故收回之日起不宜再行计算占用费。其通道占用部分，致商铺有效使用面积减少，其应当计算相应占用费，鉴于双方对通道占用面积未形成一致意见，本着公平、合理的原则，并结合本案实际情况（已付占用费的情况；商铺有效使用面积减少，其影响了商铺整体使用；临近商铺租金情况；双方长期交涉未果，商铺长期处于闲置状态等因素），综合考虑，对通道占用部分酌情按每月1500元计算占用费为宜，从2019年5月16日起计算至归还之日。 对于邝丹萍、胡健提出的物管费。本案，邝丹萍、胡健主张的恢复原状并返还案涉房屋，是基于物权保护而要求金七浦公司承担相应侵权责任；物管费涉及物业管理服务，其系不同的法律关系，本案之中不宜处理。 况且，物管费牵涉物业管理方，收取物管费的主体是物业管理方，在收费方（物业管理方）未起诉主张的情况下，人民法院亦不宜对是否缴纳物管费作出认定。 对于邝丹萍、胡健主张的赔礼道歉。一审法院认为，本案系恢复原状纠纷，其涉及物权保护，不存在侵害其人身权利，邝丹萍、胡健以身体及精神受到打击为由，要求金七浦公司赔礼道歉，其主张欠妥，不予支持为宜。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国物权法》第四条、第十六条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、金七浦公司停止侵害，于判决生效之日起三十日内将案涉商铺（产权登记地址“成都市金牛区”，房屋买卖合同载明的地址“成都金牛万达广场Ｄ区组团名品广场2幢2层110号”）恢复原状（恢复成带有玻璃隔墙、卷帘门的，套内建筑面积为12.58平方米的整间独立商铺）并归还给邝丹萍、胡健。二、金七浦公司于判决生效之日起三十日内向邝丹萍、胡健支付超期占用费（从2019年5月16日起按每月1500元计算至完整归还商铺之日）。三、驳回邝丹萍、胡健的其他诉讼请求。一审案件受理费1013元，由邝丹萍、胡健负担313元，金七浦公司负担700元。 二审过程中，上诉人金七浦公司向本院提供以下证据： 1.为证明其与其他商铺业主达成了代管协议并支付商铺通道占用费的事实，向本院提供了：自制的《商铺通道占用费明细表》、部分商铺业主的《业权委托代管协议》、《委托经营管理协议》、《临时铺面租赁协议》、《旺马仕市场租赁及经营管理协议》以及《收据》。 2.为证明占用案涉商铺将其部分改造为通道后，形成人流通行线顺畅，如取消该通道人流通行线不合理的事实，向本院提供了：《旺玛仕市场二楼布局图》、《布局图中对应的位置大门1、2、3、4、5的现场照片》。 3.为证明案涉商铺110号被占用的通道实际面积为5.52平方米向本院提供了:通道占用面积测量照片。 4.为证明如果恢复商铺110号被占用的通道将会影响整个商城市场的运行，提供了《商家联名书》，该联名书上共计有16名商铺使用人的签名。 5.证人黄某出庭证言，其称购买房屋后就委托金七浦公司管理，因原来通道不畅通所以就对原来商城通道进行改造，改造后金七浦公司按照110元／㎡的价格进行补偿。 6.证人邓某出庭证言，其称原来的规划设计通道不合理，部分商铺业主与金七浦公司达成协议委托金七浦公司进行经营，在这种情况下对整个市场的图纸的通道和回廊都进行了整体设计和规划，对占用通道的赔付金七浦公司是按照80元／㎡的价格进行补偿。 上诉人邝丹萍、胡健在二审过程中向本院提供了以下证据： 1.上诉人自制的商铺二层规划图，该规划图纸显示案涉110号商铺是独立商铺，设计规划时红色部分为通道，如将110号商铺被占用为通道的面积予以恢复，也不影响商场内部的通行，也是符合规划设计图纸要求。拟证明金七浦公司所主张如恢复原商铺形态将严重影响商场经营的说法是不成立的，且金七浦公司违法改造的目的是为了在规划范围之外违法搭建更多的商铺用于获利。 2.案涉110号商铺被分割后剩余10平方米的面积在2018年4月至2019年3月期间租赁总价格为36000元/年，拟证明案涉商铺应当按照36000元/年的标准支付占用费用。 对上诉人金七浦公司与上诉人邝丹萍、胡健在二审中提供的证据是否予以采信，本院将在本院认为部分进行综合论证。 二审审理查明的事实与一审裁判文书所认定的事实一致。 本院认为，对本案争议焦点评述如下： 1.金七浦公司如将邝丹萍所购买的商铺按照原状予以返还是否会损害商城内其他业主权益以及是否会影响商城的整体经营。 《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的其他共有部分享有共有和共同管理的权利。”。 本案中邝丹萍与胡健在2011年通过购买获得案涉商铺的权属，其购买时建筑面积为19.95平方米（套内建筑面积12.58平方米），其在2015年7月取得该案涉商铺的房屋产权登记证书。以上事实表明，邝丹萍和胡健对案涉商铺的专有部分是享有所有权。所有权是一种对世的绝对权利，任何人不得妨碍其行使对物权的完整权能，即占有、使用、处分和收益的权利。无论是金七浦公司还是与邝丹萍同属一层商铺的其他商铺经营者，均无权在未获得物权所有权人同意的前提下，擅自改变其专有部分的使用性质。故虽金七浦公司在未取得邝丹萍、胡健的同意情形下，擅自改变该专用部分的使用性质，侵害了邝丹萍、胡健的所有权，理应予以返还。该专用部分的使用性质改变不是属于建筑物区分所有权人共同决定的事项范围，不是其他所有权人享有的共有权行使的范围。 二审中邝丹萍所提供的自制商铺二层平面图看，占用邝丹萍、胡健的专有面积所形成的通道是在原规划图纸上形成的通道上，新增的另一通道。而从规划平面图和案涉商铺的产权证书所附图纸看，如恢复为原邝丹萍、胡健购买的商铺原状，商铺之间皆有通道，可自由通行。 故对二审过程中金七浦公司所提供的证据1、2、4、5、6拟证明改造通道是为了形成人流通道的合理设置且已经获得其他业主同意的证据，不能够成为金七浦公司擅自改造侵权邝丹萍、胡健对建筑物专有部分享有绝对所有权的理由，专属部分不是属于业主共同决定的事项范围。故对该部分证据本院不予采信。对上诉人金七浦公司所提如恢复原状予以返还将损害大多数业主权益并影响商城的整体经营的理由，本院不予采信。对上诉人邝丹萍、胡健所提供的证据1，本院予以采信。对上诉人金七浦公司所提该项上诉理由，本院不予支持。 2.对占用通道部分的损害应当如何认定问题。 2016年1月，在邝丹萍、胡健不知情的情况下，金七浦公司擅自拆除邝丹萍、胡健购买商铺的隔墙和卷帘门。后经协商，案外人刘素彬、胡和永与邝丹萍、胡健签订了《租赁协议》，约定从2016年4月1日至2019年4月1日，按照年租金25920元支付租金，且另支付5000元用于恢复租赁期限届满后商铺原状的恢复。以上事实表明，邝丹萍、胡健明确表明在租赁期限届满后，应当恢复原商铺的原始状态。 该租赁期限到期后，金七浦公司并未将原占用为通道部分的商铺返还给邝丹萍、胡健，而胡健、邝丹萍因未获得整体商铺的返还而拒绝接受改造后面积缩小的商铺。虽金七浦公司未能完整返还商铺，但从尽可能减少损失的角度出发，胡健、邝丹萍先行接受现状返还的商铺并不影响其继续主张要求金七浦公司恢复原状。故该扩大损失部分，应当由邝丹萍、胡健自行承担。 二审过程中金七浦公司提供了证据3，拟证明该占用通道的实际面积以及证据5、6证人证言所称按照110元/㎡或者80元/㎡的价格支付通道占用费。经审查本院认为，该组证据均不具有对案件事实的证明力，自行测量面积不具备客观性，而其他业主达成的补偿占用费金额并不当然及于邝丹萍和胡健。故对以上证据，本院不予采信。 邝丹萍、胡健为证明整个案涉商铺租金在2018年至2019年期间租赁费用36000元/年计算占用期间损失费提供了证据2。但如前所述，对扩大损失部分应由邝丹萍、胡健自行承担，故该证据缺乏对案件事实的证明力，本院不予采信。 故一审法院综合考虑案件情况酌情确定被占用通道部分面积按照1500元/月支付占用费用，并无不当。对邝丹萍、胡健、金七浦公司所提支付占用费过低或者过高的上诉理由，本院不予支持。 对上诉人邝丹萍、胡健所提应当由金七浦公司支付占用期间的物业管理费的上诉理由，因该事项与本案恢复原状的诉讼请求之间属于不同的法律关系，故一审法院未予支持，并无不当。 综上所述，上诉人邝丹萍、胡健、金七浦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2026元，由邝丹萍、胡健负担1013元，成都金七浦商业经营管理有限公司负担1013元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  黄小华 审判员  张艳秋 审判员  夏小璐 二〇二一年六月十八日 书记员  雷 萍