湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1122民初802号原告：刘利平，男，1965年3月2日出生，汉族，湖南省东安县人，职工，现住东安县。原告：陈解清，男，1970年8月12日出生，汉族，湖南省东安县人，职工，现住东安县。原告：唐艳红，女，1967年6月2日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，住东安县。原告：吴进光，女，1973年1月23日出生，汉族，湖南省东安县人，下岗职工，现住东安县。原告：唐玉蓉，女，1969年7月1日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，现住东安县。五原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘志强，东安县生智法律服务所法律工作者。被告：唐剑锋，男，1983年4月28日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，现住东安县。委托诉讼代理人（特别授权）：唐开勇（系唐剑锋之父），男，1958年1月15日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，现住东安县。原告刘利平、陈解清、唐艳红、吴进光、唐玉蓉与被告唐剑锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘利平及其委托诉讼代理人刘志强、被告唐剑锋的委托诉讼代理人唐开勇到庭参加了诉讼，原告陈解清、唐艳红、吴进光、唐玉蓉、被告唐剑锋因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘利平、陈解清、唐艳红、吴进光、唐玉蓉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即给付原告购房款126,494元并承担逾期付款违约金（按年利率6%支付）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年8月30日，五原告通过竞标取得位于东安县白牙市镇舜皇东路1,719.97平方米国有土地使用权，出资建设xx家园，被告于2012年7月3日签订了《xx家园售房合同书》，合同约定：被告应给付购房款总计224,855元，到目前为止，被告尚欠原告房款126,494元，经原告多次催收，被告总是以各种理由搪塞，因此，原告也没有将该房屋钥匙交给被告。2019年12月，被告将该房屋门撬开换了门锁并进行了装修，原告知情后，要求被告给付下欠的购房款，而被告又以暂时无钱为由拒付。综上所述，被告违背诚实信用原则，严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，原告遂依据《民法典》的相关规定，特具文诉诸法院，请求依法判决。被告唐剑锋辩称：1、因原告没有在双方签订的合同约定时间内将房屋交付给被告使用，应由原告承担所有的违约金；2、原告现有十年之久没有将房屋交给被告，被告全家被迫在外租房住，每年租金需七八千元，几年来租房花了五六万元，更严重的是被告没有房子住，导致夫妻经常吵架，夫妻感情出现破裂，现已离婚，给被告精神造成了不可估量的伤害，这些经济损失和精神伤害都应该由原告来承担；3、被告所购买的x栋x号房屋和1、3栋房屋一样都存在严重的质量问题；4、被告曾和这里的几家购房户在2013年和2015年二次向县领导和有关部门也反映过这里的所有情况，但没得到解决；5、被告在2016年去找过叫我买房的当事人龙xx，去向他了解购买的二套房子的情况：为什么还不交钥匙？房产证能办得出来吗？当时龙秋生回答说：他已退出股份，再也不管这些事了，当天只开了一张证明给我，被告也没办法找到其他人的住处，就这样被告一直拖到2019年，才开始装修的；6、被告的车库没有安装卷闸门和1栋的杂物间的门也没有装。这些安装费和材料费都应该由原告承担。综上，以上造成的一切经济损失和法院的起诉费都应由原告承担。原告刘利平、陈解清、唐艳红、吴进光、唐玉蓉为支持其诉讼请求，在规定的举证期限内向本院提供了以下1-6份证据（补充证据）：1、原告身份证（复印件），拟证实原告身份信息及系本案诉讼主体资格的事实；2、国有建设用地出让合同（复印件），拟证实原告竞标获得白牙市镇舜皇东路1,719.97平方米国有土地使用权修建xx家园的事实；3、xx家园售房合同书（复印件），拟证实被告向原告购买了xx家园x栋x号商品房，总价款为224,885.5元，下欠购房款126,494元的事实。4、东国用（2015）第0××1号国有土地使用证（复印件），拟证实五原告取得白牙市镇舜皇东路案涉房屋土地使用权，使用权面积为1719.97平方米的事实；5、湘（2020）东安县不动产权第0××3号不动产权证（复印件），拟证实案涉房屋2栋201室登记为东安县白牙市镇舜皇东路xx家园，该证上登记的宗地红线图与2号证据登记的红线图是同宗地的事实；6、湘（2018）东安县不动产权第0××9号不动产权证（复印件），拟证实东安县白牙市镇舜皇东路xx家园x栋xx室等为五原告共同共有。经质证，被告对原告提供的证据材料均无异议，上述证据客观真实，来源合法，符合证据的“三性”，本院予以采信。被告唐剑锋为支持其抗辩意见，在规定的举证期限内向本院提供了以下证据：1、xx家园售房合同书（复印件），拟证实购房时间；2、图一和图二，拟证实房屋质量有问题；3、给县委领导的一封信和来访登记表，拟证实被告在2013年9月17日及2015年7月10日在重视此事；4、证明（复印件），拟证实龙秋生是被告的当事人；5、收据和个人业务存款凭证（复印件），拟证实总购房款224,885.5元，被告已付12万元。经质证，原告对被告提供的1、5号证据无异议；对2号证据有异议，认为其不符合证据的三性，不能达到被告的证明目的；对3号证据关联性有异议，认为其与本案无关；对4号证据有异议；认为其属于证人证言，证人未出庭，且证明内容与本案无关，也不符合事实。经本院核查，被告提供的1、5号证据原告予以认可且符合证据三性，本院予以采信；2号证据材料为照片打印件，不能作为证实房屋质量的依据，本院不予采信；3号证据材料与本案不具关联性，本院不予采信；4号证据系复印件，被告未提供原件予以核对，且证人未出庭作证，对该证据材料，本院不予采信。在本案审理过程中，本院依职权前往东安县自然资源局调取了如下证据：1、土地登记审批表；2、国有建设用地使用权出让合同。原、被告对上述证据均无异议。本院经审理认定事实如下：2010年8月，原告刘利平、陈解清、唐艳红、吴进光、唐玉蓉与东安县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得东安县××镇××路××号土地使用权。2011年8月23日，原告刘利平、陈解清、唐艳红、吴进光、唐玉蓉取得建设工程规划许可证，2015年办理了土地使用证总证登记，2018年取得不动产权证总证。五原告取得东安县××镇××路××号土地使用权后开始在上述土地合伙修建东安县xx家园小区项目。2011年5月31日，被告向原告吴进光的湖南省农村信用社账户内存入120000元购房款，购买该小区房屋，五原告于当天以xx家园售楼部名义向被告出具了预交房款及车库款120000元的收据。2012年7月3日，五原告又以xx家园售楼部的名义与被告唐剑锋补签了《xx家园售房合同书》，约定了被告购买xx家园小区x栋xx房，建筑面积127.65平方米，单价1468元／平方米，总价178020元；购买第2栋6号车库，建筑面积20.47平方米，单价2288元／平方米，总价46835元，合计224855元；主体竣工后按合同付清款项，2011年5月31日前交房，逾期付款违约金按未付款金额的日利率万分之五计算，逾期交房违约金按逾期日总房价的日利率万分之五计算，办理产权登记有关事宜等事项。后原告一直未向被告交房，被告亦未向原告支付剩余购房款。2016年，被告自行将xx家园小区x栋xx房门锁更换并对房屋进行装修。为此，五原告向本院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人争执焦点如下：一、关于涉案东安县xx家园x栋xx房建设方及销售方是否为原告刘利平、陈解清、唐艳红、吴进光、唐玉蓉的问题。根据原告提供的证据及本院从东安县自然资源局调取的土地登记审批表和国有建设用地使用权出让合同来看，涉案房屋坐落的东安县××镇××路××号土地使用权系五原告于2010年竞得，2011年办理了建设工程规划许可证，2015年办理了土地使用证总证登记，2018年取得不动产权证总证。被告购买房屋的120000元款项亦是打入合伙人之一原告吴进光的账户内，并以xx家园售楼部的名义出具了收据，上述证据相互印证，足以证明涉案房屋的建设方及销售方系五原告的事实。被告提出涉案房屋的建设方及销售方系他人，五原告不具备本案主体资格的抗辩意见，无证据支持，本院不予采纳。二、关于本案责任如何承担的问题。被告与xx家园之间签订的《xx家园售房合同书》，甲方虽为xx家园，但实际上代表的是五原告，该合同系原、被告真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。1、对原告是否存在违约的问题，评析如下：虽然在《xx家园售房合同书》中约定原告交房时间（2011年5月31日）早于合同签订时间（2012年7月3日），但该合同系双方补签，交房日期是双方自愿协商确定，不违反法律规定，原告未在约定期限交房给被告，已经构成违约。经开庭审理，被告自认已于2016年私自更换门锁后对房屋进行装修，该房屋自2016年开始由被告占有，视为房屋此时已经交付给被告使用。2、对被告是否存在违约的问题，评析如下：原、被告均认可xx家园小区x栋xx房、x栋x号车库以224,855元的价格出售给被告及被告支付了120,000元购房（车库）款的事实，现被告仍有104,855元购房款未向原告支付，应承担支付剩余购房款104,855元的违约责任，原告要求被告支付剩余购房款126,494元的诉讼请求，本院依法支持104,855元。涉案合同既约定了分期付款方式（享受5%折扣），又约定了预交订金（不享受折扣）的付款方式，且双方均未提供证据证实房屋竣工的准确时间，致使双方约定支付尾款的具体时间无法认定。根据《中华人民共和国民法典》第六百二十八条的规定，被告在2016年占有房屋后负有同时支付剩余购房款的义务，但被告占有使用房屋后仍未将剩余房款支付给原告，需承担逾期付款的违约责任。鉴于原、被告双方在本案中均有违约行为，至起诉时止，原告违约期（2011年6月1日至2016年）与被告违约时间（2016年2021年4月1日）基本相当，兼顾合同的履行情况、双方违约行为的情节、程度、主观因素以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合考虑，此期间，原告逾期交房违约金可与被告逾期付款违约金相抵。2021年4月1日起诉之后的逾期付款违约金，因原告未提供证据证实因被告违约造成的实际损失，在遵循合同自由原则的前提下，既要体现违约金的“惩罚和补偿”双重性，又要根据合同的性质及目的，维护民法的公平原则。本案双方在合同中约定的每日万分之五违约金明显大于原告所造成的损失，故被告逾期付款的违约金应调整为以未交房款104,855元为本金按日利率万分之一计算。被告提出购买房屋存在质量问题、在外租房居住及原告未按合同约定安装车库卷闸门等抗辩意见，因未提供证据证实，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第六百二十八条的规定，判决如下：一、被告唐剑锋在本判决生效之日起三十日内向原告刘利平、陈解清、唐艳红、吴进光、唐玉蓉支付购房款104,855元；二、被告唐剑锋自2021年4月2日起至本金104,855元还清之日止按日利率万分之一的标准向原告刘利平、陈解清、唐艳红、吴进光、唐玉蓉支付购房款逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,830元，减半收取计1,415元，由原告刘利平、陈解清、唐艳红、吴进光、唐玉蓉负担315元，被告唐剑锋负担1,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  吴立发二〇二一年六月十五日法官助理曾蓉书记员李琳附件：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条?当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六百二十八条?买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。