河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1975号上诉人（原审被告）：王金聚，男，1968年10月8日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：杨培龙，河南永秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞亚，河南华豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芦翠华，女，1940年1月1日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：张经博，河南宇言律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王梅菊，女，1963年5月28日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：吴彬，河南心诚律师事务所律师。上诉人王金聚因与被上诉人芦翠华、王梅菊案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初7562号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王金聚的委托诉讼代理人杨培龙、庞亚，被上诉人芦翠华的委托诉讼代理人张经博，被上诉人王梅菊的委托诉讼代理人吴彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金聚上诉请求：撤销河南省商丘市睢阳区人民法院（2020）豫1403民初7562号民事判决，改判驳回芦翠华的诉讼请求；一、二审诉讼费用由芦翠华、王梅菊承担。事实和理由：1.芦翠华与王梅菊签订的买卖合同存在造假嫌疑。王金聚在与王梅菊等民间借贷纠纷一案审理过程中就已申请保全查封了案涉房屋，但芦翠华和王梅菊并未提出任何异议，房屋买卖协议第十条显示由第三方和公证人签字生效，但协议并未公证，系事后补签，协议内容与实际交付方式亦相互矛盾；2.芦翠华并未合法占有案涉房屋。执行法官对物业公司工作人员及房产管家的调查笔录显示，物业费并不是芦翠华缴纳，案涉房屋5-6年未曾有人居住；3.芦翠华并未将案涉房屋的购房款支付给王梅菊。芦翠华并未提供其支付给王梅菊的转账记录，芦翠华与吴志英的转账记录无法证实系芦翠华与王梅菊的购房款；4.芦翠华对于未能过户存在过错。2016年10月案涉房屋就办理了房产证，直至2018年4月海南省限购政策出台，房屋仍未过户，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法不应支持芦翠华的诉讼请求。芦翠华辩称，1.王金聚诉称房屋买卖协议有造假嫌疑不成立。《买卖房屋协议书》合法真实有效，合同条款符合事实，不存在矛盾，王金聚对合同条款进行了刻意曲解，在王金聚诉王梅菊的诉讼程序中，芦翠华对于王金聚是否查封该房屋并不知情，芦翠华在得知房屋被执行的时候是在王金聚申请执行委托评估时，芦翠华按约支付了全部房款，向开发商支付房款尾款35万元和其他费用，经与王梅菊协商，芦翠华需向王梅菊支付房款647,600元，王梅菊确认收款后出具了收据；2.芦翠华已经实际合法占有该房产。芦翠华向开发商、物业公司缴纳的各项费用均有转款凭证予以证明，对房屋进行了家具家电添置亦有票据予以证明，芦翠华提供了对邻居的调查笔录和房屋室内居住照片，足以认定芦翠华实际占有居住的情况；3.案涉房屋未过户非因芦翠华的原因，芦翠华曾自己或通过中间人多次向王梅菊提出办理过户登记的请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王梅菊辩称，王梅菊与芦翠华签订的房屋买卖合同合法有效；对于签订合同支付尾款以及没有及时过户这一事实，在一审中提交的王涛、吴志英和王梅菊的自述证言中对其理由和事实均作了详细表述，有对吴志英和王梅菊的调查笔录可以印证，也能与其他书证相互印证，能够证明芦翠华对于过户没有怠于行使权利的情况，芦翠华不存在过错。请求二审法院驳回上诉，维持原判。芦翠华向一审法院起诉请求：一、判决不得执行位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房屋，并解除上述房屋的查封予以返还给芦翠华；二、本案诉讼费等费用由王金聚承担。一审法院认定事实：王金聚与吴志英、王梅菊、段朋进、河南润和置业有限公司民间借贷纠纷一案，在审理过程中，一审法院于2020年1月16日作出（2020）豫1403民初263号民事裁定，裁定冻结吴志英、王梅菊、段朋进、河南润和置业有限公司银行存款8,640,000元或查封其同等价值的财产。2020年1月22日，该院依法向海南省陵水县房产管理部门送达了（2020）豫1403民初263号民事裁定书及（2020）豫1403民初263号协助执行通知书，查封了王梅菊名下位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房产，产权证号：琼（2016）凌水不动产权第××号。经审理，一审法院于2020年8月10日作出（2020）豫1303民初263号民事判决，判决的主要内容为：一、王梅菊、段朋进、河南润和置业有限公司于判决生效后十日内日偿还王金聚本金6,697,917元及利息（利息按照月利率2%计算，从2014年10月22日起至清偿之日止）。二、驳回王金聚的其他诉讼请求。因王梅菊、段朋进、河南润和置业有限公司未按期履行生效的法律文书确定的义务，王金聚向法院申请强制执行。在执行过程中，芦翠华（案外人）对查封的王梅菊名下位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房产提出执行异议。该院于2020年12月9日作出（2020）豫1403执异96号执行裁定，驳回了芦翠华的异议请求。2013年11月3日，王梅菊与海南省陵水富力湾开发有限公司签订商品房买卖合同，海南省陵水富力湾开发有限公司将坐落在海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房屋出售给王梅菊，总价金额1,080,000元，王梅菊向开发商支付部分房款，没有能力支付其余购房款，造成违约。2015年3月份，芦翠华与王梅菊通过中间人吴志英协商案涉房屋买卖事宜，芦翠华通过其账户62×××79，于2015年3月23日向开发商陵水富力湾开发公司（账户10×××25）支付房屋余款、滞纳金合计406,570.60元，向广州天力物业发展有限公司陵水分公司支付物业费26,599.95元。芦翠华女儿芦苇代王梅菊与海南陵水富力湾物业签订前期服务协议，并对富力湾业主收楼资料进行签收，办理了室内消毒柜、抽油机、燃气灶的移交等手续，并购置家具和生活用品。2015年4月19日，芦翠华与王梅菊在中间人的见证下，补签了《买卖房屋协议书》，甲方（卖方）王梅菊，身份证号，住址：河南省商丘市××办事处××北侧××小区××区××二户。乙方（买方）：芦翠华，身份证号：，住址：河南省柘城县××镇××街××号。证明人：吴志英，412327196504060069，住址河南省××灯塔街××号。证明人：王涛，412327196612100056，住址：河南省柘城县××文明北街××号附4号。内容如下：通过甲乙双方平等自愿协定，现就房屋买卖相关事宜达成如下协议：一、甲方自愿将自己购买的位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号住房一套（一室二厅，建筑面积69.5平方米）出售给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方;二、甲乙双方议定上述房产总价1,080,000元整，即人民币壹佰零捌万元整;三、本协议签订时，甲方已向开发商支付的人民币730,000元整（柒拾叁万元），根据双方协商确定，乙方已向开发商支付的82,400元（捌万贰仟肆佰元）其中：契税32,400元（叁万贰仟肆佰元）和因甲方造成的滞纳金30,000元整（叁万元整），另外押金20,000元（贰万元整），由乙方从应向甲方支付的730,000元整（柒拾叁万元）中直接扣除。乙方实际向甲方支付647,600元整（陆拾肆万柒仟陆佰元），甲方即将该购房合同，交款证明等所有权证明交给乙方，乙方即拥有该房产的所有权和使用权;四、按照甲方提供的该购房合同，乙方向开发商支付余款350,000元整（叁拾伍万元整）时，甲方要立即将房屋钥匙交给乙方;五、甲方接到办理房产证的通知后的5日要办好房产证，办理房产证所产生的有关税费由甲方承担,每推迟一天，甲方将付给乙方违约金200元，并继续履行本协议;六、甲方在办理好房产证交由乙方保管,并在办理好房产证后应由乙方要求办理有关房产过户手续，过户费用全部由乙方承担,每推迟一天，甲方将付给乙方违约金200元，并继续履行本协议;七、甲方保证该房产合法、权属清楚、没有涉及该房产的债权债务纠纷，如出现问题由甲方负责;八、甲方若在该房产过户之前出现意外，其继承人应当代其履行相关义务;九、自交易后若该房产有集中供暖、供气的安装费和使用费用、水电费、物业管理费、有线电视费、维修费等，由乙方全部承担。双方并对其他事项作了约定。甲方（卖方）：王梅菊，乙方（买方）：芦翠华，证明人：吴志英、王涛，在该协议落款处签名。合同签订的当日，芦翠华通过其银行账户将王梅菊支付的前期房款640,000元，支付给王梅菊指定的吴志英账户，下余7600元现金支付给王梅菊，王梅菊给芦翠华出具一份购房收据，内容为：今收到芦翠华海南陵水富力湾酒店区（公寓二期）3栋二单元5（层）502（房号）购房款647,600元整（陆拾肆万柒仟陆佰元整），剩余房屋款由芦翠华直接向开发商支付。本人不再拥有该房屋的所有权和使用权。芦翠华物业费已预交到2021年9月。再查明，2017年12月19日，王梅菊委托案外人吴志英前往海南省陵水县黎族自治县光波镇富力湾物业服务中心领取不动产证等各项手续，并办理了公证。2018年1月23日，吴志英从该物业处将位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房产，产权证号：琼（2016）凌水不动产权第××号房产证领取。吴志英领取后，该房产证一直在吴志英处，芦翠华多次请求王梅菊配合办理房产过户手续，后因海南省限制购房，芦翠华未能办理过户手续。2019年6月份，吴志英与王梅菊一起将房产证交给芦翠华。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。通过中间人吴志英介绍，王梅菊将自己购买的位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房产出售给芦翠华事实清楚。芦翠华已将王梅菊前期向开发商支付购房款647,600元支付给王梅菊，王梅菊并给芦翠华出具收据，王梅菊书面声明不再拥有该房屋的所有权和使用权。芦翠华也已向开发商支付剩余房款、滞纳金、物业费总合计433,170.55元，物业费支付至2021年9月份。芦翠华对该房屋及房屋内消毒柜、抽油机、燃气灶物品进行验收，并到物业服务中心办理了相关手续，芦翠华又添置了相应的家具、生活用品等，综上，芦翠华已经实际入住并合法占有、使用该房屋。尽管交款在前，签订的买卖合同在后，并不影响房屋买卖合同的效力。芦翠华作为一位老年人，在海南买房子，就是为了其身体健康、更好享受晚年生活，其选择候鸟式的居住方式，根据其身体状况，选择居住时间，有段时间没有居住符合生活中的实际情况，并不能否认芦翠华实际入住、合法占有房屋的事实。关于房屋过户事宜，2018年1月23日，王梅菊委托吴志英将房产证领取，因芦翠华要求王梅菊办理房产过户手续，王梅菊怠于协助芦翠华办理案涉房屋过户，直至2018年4月份，海南省出台对房屋的限购政策，房屋没有办理过户手续的原因，过错不在芦翠华，而是王梅菊怠于履行义务及海南省出台限购政策所造成的。关于法院对案涉房屋查封事宜，一审法院于2020年1月22日对案涉房屋进行查封，而芦翠华与王梅菊于2015年4月19日签订了房屋买卖协议，购房款全部付清，且实际合法占有案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据查明的事实，依据上述规定，芦翠华对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。故芦翠华要求不得执行位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房屋，并解除对上述房屋查封的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、不得执行位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房屋，产权证号：琼（2016）凌水不动产权第××号。二、驳回芦翠华其他的诉讼请求。案件受理费14520元，由王金聚负担。本院二审中，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”签订合法有效的房屋买卖合同，支付购房款，合法占有该房屋，在办理过户登记前，买受人对该房屋享有物权期待权。物权期待权是介于物权和债权之间的一种财产控制状态，即所形成的债权已经成为物权变动的原因，能够进行物权变动而尚未变动，期待权人亦为此变动付出了积极努力，故法律赋予其有对抗强制执行的民事权益。2015年4月19日，芦翠华与王梅菊签订房屋买卖协议，吴志英、王涛作为证人在该房屋买卖协议上签字确认，并出具证言证明本案房屋的买卖过程，与芦翠华提交的付款凭证、入住证明能够相互印证，证明双方房屋买卖的事实，该房屋买卖协议系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。本案房款通过转账支付，部分直接支付给开发商，部分支付吴志英，与本案的房屋买卖协议、转账凭证、房地产开发商、物业公司账号信息等证据能够相互印证，证明芦翠华、王梅菊在本案房屋查封前签订合法有效的房屋买卖合同，并支付了全部购房款。芦翠华提交的本案房屋物业服务中心留存的档案、其家人添置家具家电及缴纳各项生活费的有关票据、本案房屋照片及生活照片能够相互印证，证明芦翠华在本案查封前已合法占有了该房屋。2018年1月23日，王梅菊委托吴志英将房产证领取，芦翠华要求王梅菊办理房产过户手续，王梅菊怠于协助芦翠华办理案涉房屋过户，2018年4月份，海南省出台对房屋的限购政策，造成本案房屋未办理过户登记，非因芦翠华的原因未办理过户登记。芦翠华享有对本案房产足以排除强制执行的民事权益,其要求排除本案执行符合上述司法解释规定，予以支持。综上所述，王金聚的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,520元，由上诉人王金聚负担。本判决为终审判决。审判长  许长峰审判员  李念武审判员  王颖萍二〇二一年六月二十一日书记员  周永昆