江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4668号上诉人（原审原告）：戴玺，男，1978年7月7日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：江慧彬，江苏天目湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：溧阳天目湖城市广场管理有限公司，住所地溧阳市天目湖镇迎宾路北。法定代表人：李万海，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵梦云，江苏常明律师事务所律师。上诉人戴玺因与被上诉人溧阳天目湖城市广场管理有限公司（以下简称管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院(2019)苏0481民初6707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。戴玺上诉请求：解除我与管理公司之间的房屋租赁合同。事实与理由：一审法院以“根据现阶段的查明情况，从个人利益与整体利益的平衡角度看”为由，不支持我的第一项诉请，与事实不符，违反法律规定。理由如下：1.双方签订的《房屋租赁合同》7.2和7.2.1明确约定：乙方逾期不支付租金超过90天的，守约方可解除合同。2.《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”3.在考虑管理公司整体利益的同时，也要考虑包括我在内的出租人的利益。法院一味强调对方的整体利益，却忽视了广大出租人的利益，显失公平。且对方拖欠包括租金长达二年多，严重违约，严重失信。因为，管理公司支付的租金标准是按其经营收入进行计算的，也就是说没有经营收入，就不需要支付租金的。管理公司将经营收入挪用了，导致不能如期支付我方租金。综上，我要求解除《房屋租赁合同》，有事实和法律依据。为此，请二审法院支持我的上诉请求。管理公司答辩称，不同意戴玺的上诉请求，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉。戴玺向一审法院起诉请求：1.解除我与管理公司之间的租赁合同；2.管理公司支付逾期租金65000元（2017年10月1日至2020年3月31日）；3.管理公司支付逾期付款违约金4000元（计算至2020年7月17日）；4.管理公司承担本案诉讼费用。一审法院查明：2011年5月12日，戴玺与江苏皇珈置业有限公司（以下简称皇珈公司）签订商品房买卖合同，双方约定由戴玺购买皇珈公司开发的位于溧阳市天目湖城市广场B地块2#商业楼737号房屋（以下简称737号房屋），商品房的用途为商业，建筑面积共55.78平方米，商品房总价为566181元。2011年5月12日，出租方戴玺（甲方）与承租方管理公司（乙方）签订房屋租赁合同，双方约定：甲方出租给乙方的737号房屋，该房屋出租的建筑面积为55.78平方米，土地用途为商业，结构为钢筋混凝土结构；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店经营使用，并遵守国家和本省/市有关房屋使用和物业管理服务的规定，甲方同意乙方将该房屋及相应公摊部位用于“酒店”之经营服务；乙方保证，在租赁期间内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变该房屋的使用用途；甲方将房屋出租给乙方，乙方拟长期整体租赁该房屋用于酒店经营，租赁期从2012年10月1日起至2022年9月30日止共10年；甲、乙双方应于租赁期满3个月前根据市场情况及双方意愿，合同可延长至20年，并重新签订房屋租赁合同；在租赁期限届满后，若甲方不愿意出租该房屋的，甲方同意遵守及履行乙方为保障“酒店”正常经营所制定的酒店经营、治安、消防等各项管理规定并缴交物业管理费用；租金计算方式如下：该房屋租金＝该房屋购房合同总价款/酒店客房总建筑面积合同总价款×客房总收入×40%，该租金为税前收入；乙方应于每半年度结束后的20日内向甲方支付该阶段的租金，逾期支付的，逾期30天（含30天）以下，每逾期一日，乙方按照同期银行活期存款利率的2倍支付给甲方滞纳金；逾期超过30天不足90天的，每逾期一日，乙方按照同期银行活期存款利率的4倍支付给甲方滞纳金；本合同签订后，甲方应在乙方指定银行开立银行账户作为租金收取专户；甲方同意乙方根据酒店经营需要，在不影响甲方租金收益的前提下乙方可对小区布局、房屋装修及大楼所属大堂、走道等公用部位进行装修、装饰、调整、添置设备设施，但乙方不得破坏该房屋的承重结构或主体结构；乙方对该房屋及本楼层公共设施的装修即添附之所有权归乙方所有，租赁期满后该等添附归甲方所有，但本楼层公共部分的固定装修归本楼层全体业主所有，乙方无权拆除；甲方在合同期内不得以任何方式干扰乙方对酒店的正常经营；自甲方正式将该房屋交付给乙方之日起至租赁期限届满之日，甲方作为该房屋所有权人所享受的房屋产权和租金收益，乙方享有该房屋的使用权和经营权；甲方可以转让该房屋，该房屋发生转让的，不影响本合同继续履行的效力，甲方应保证受让方确认乙方在本合同项下的权利（受让方必须向乙方出具保证继续履行本合同的承诺书），否则甲方应赔偿由此对乙方造成的直接和间接经济损失，乙方可以转租该房屋，该房屋发生转租变更的，不影响本合同继续履行的效力；在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权；合同终止和违约责任，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方并应向守约方赔偿实际经济损失，1.乙方逾期不支付租金超过90天的，2.租赁期间，如因甲方原因导致该房屋被查封、抵押、强制执行等，导致乙方不能使用和经营该房屋的。后管理公司未能支付2017年10月1日之后的租金，故戴玺诉至法院，请求判如所请。管理公司质证称，对戴玺提供的不动产权证、房屋租赁合同无异议。目前尚欠戴玺第五期租金（2017年10月1日至2018年3月31日）、第六期租金（2018年4月1日至2018年9月30日）、第七期租金（2018年10月1日至2019年3月31日）、第八期（2019年4月1日至2019年9月30日）、第九期（2019年10月1日至2020年3月31日）的租金；管理公司从2015年10月1日开始至今，每一期租金的确定都是通过溧阳众城会计师事务所有限公司（以下简称众诚事务所）审计确定；目前第九期审计报告尚未出具，理由是2020年年初经历疫情，故自2020年1月25日起至2020年4月30日，酒店处于停业状态，管理公司也处于停工状态，待2020年5月1日复工，溧阳天目湖维景酒店有限公司（以下简称维景酒店）财务处需整理数据，再送审计单位，而审计单位并不仅审计本案所涉的租金，截止至目前，审计报告尚未出具；审计数据需要扣除因疫情导致停业的时间，即2020年1月25日起至2020年3月31日；在签订合同时已明确涉案房屋是用于酒店经营，而酒店经营除了使用戴玺的房屋外，也大量使用了其他业主的房屋进行了装修改造，已斥资数亿元，因此，维景酒店实为产权式酒店，进行统一的经营和管理，戴玺在合同中不享有解除权，若法庭判令涉案合同解除，将造成酒店的重大损失，同时根据物权法第七十六条的规定，应当尊重多数业主的意思表示，应当经过专有部分占建筑总面积超三分之二业主的同意，以此来判定是否符合整体利益，因此，请求驳回戴玺的诉请。并提供以下证据：1.第一期至第八期的审计报告，证明戴玺的租金均由众城事务所审计确认，管理公司按照该审计报告载明的金额支付戴玺租金；2.微博溧阳发布溧阳疫情防控通知二号紧急通告，证明自2020年1月26日起，政府要求酒店等停业；3.维景酒店公众号截图一份，证明维景酒店于2020年4月23日复工。针对管理公司的证据，戴玺质证称，对通告复印件、公众号截图打印件真实性无异议，但是根据合同约定，租金是根据实际营业额计算；对管理公司提供的审计报告如果有异议，庭后三日内提供书面意见；关于租金的支付及合同的解除没有向管理公司发送过书面通知，关于解除合同事宜不能协商，必须解除。根据管理公司提供的审计报告，涉案房屋相关项目基本情况为：管理公司成立于2011年3月23日，注册资本1000万元，管理公司承租了皇珈公司开发的坐落在溧阳市天目湖镇迎宾大道288号商业用客房346套，并由管理公司委托维景酒店经营，维景酒店委托港中旅维景国际酒店管理有限公司进行酒店式经营管理；由管理公司统一承租的346套商业用客房，管理公司将其分为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四个区域，其中Ａ区42套（共有95套）商业用客房与管理公司合同约定以业主所购房款的合同价的每年8%作为固定回报，Ｂ、Ｃ、Ｄ三个区域及Ａ区其他53套合同约定业主以维景酒店客房入住收入与管理公司四六分成；346套商业用客房中175套出售给了分散的业主、其余113套产权为皇珈公司拥有，58套产权为维景酒店拥有；审计报告分别载明戴玺租金：第一期（2015年10月1日至2016年3月31日）10382.82元，第二期（2016年4月1日至2016年9月30日）10537.80元，第三期（2016年10月1日至2017年3月31日）10712.03元，第四期（2017年4月1日至2017年9月30日）12476.92元，第五期（2017年10月1日至2018年3月31日）12961.01元，第六期（2018年4月1日至2018年9月30日）13254.82元，第七期（2018年10月1日至2019年3月31日）13733.04元，第八期（2019年4月1日至2019年9月30日）13919.05元。一审法院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。戴玺与管理公司之间签订房屋租赁合同，约定戴玺将其购买的涉案房屋出租给管理公司，由该公司管理整体转租给案外人从事酒店经营，双方对租金的支付时间、计算标准等进行了明确约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。关于涉案房屋租赁合同是否解除的问题。本案属于业主购买客房后，由开发商或者其指定的管理公司进行整体返租的情形，整体出租客房符合整体利益，产权式酒店作为一种新型的产权形式，法律、行政法规虽无明文规定，但应符合物权法的一般规律，产权式酒店的特点决定了整个酒店只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个客房业主的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他业主整体意志的限制。首先，业主在购买房屋时，即已经明确知晓并接受产权式酒店的现状及统一经营的模式，其应当知道该房屋所有权的性质不能等同于一般意义上的商品房，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。其次，产权式酒店的特点就在于统一经营、统一管理，戴玺购置的房屋属于产权式酒店众多客房中的一间，其水、电、物业等均由管理方统一管理，不具备分割使用的条件。再次，根据戴玺提供的证据并不能证明酒店存在经营亏损或严重经营不善的情形。因此，根据现阶段的查明情况，从个人利益与整体利益的平衡角度看，部分业主因管理公司未能按期支付租金而要求解除合同的，不予支持。对戴玺主张的欠付租金问题。众诚事务所出具的审计报告载明戴玺租金为：第五期（2017年10月1日至2018年3月31日）12961.01元，第六期（2018年4月1日至2018年9月30日）13254.82元，第七期（2018年10月1日至2019年3月31日）13733.04元，第八期（2019年4月1日至2019年9月30日）13919.05元，戴玺虽未对该审计报告发表意见，但往期租金管理公司也均是按照审计报告确定的租金金额履行，戴玺收款后并未向管理公司提出书面异议，故法院认定管理公司提供的审计报告证明效力。对戴玺主张的第九期（2019年10月1日至2020年3月31日）租金，根据双方合同约定，该期租金管理公司应于2020年4月20日向戴玺支付，虽因疫情防控对该期租金审计报告的出具产生一定影响，但截止2020年7月17日开庭时已远超管理公司陈述的复工之后的20天，故法院根据戴玺房屋往期租金上浮额度酌定，第九期理论租金为14300元，但因第九期租金时间段中2020年1月26日至2020年3月31日因疫情防控酒店确实停业，而双方约定的租金支付亦是以客房营业收入作为计算基数，故该期间的租金应在第九期租金中扣除，故法院认定第九期租金为9142.62元（14300元÷183天×117天）。故管理公司应支付戴玺2017年10月1日起至2020年3月31日的租金63010.54元。对戴玺主张的逾期付款违约金，双方在房屋租赁合同中对逾期付款违约金的计算方式有明确约定，根据双方约定的计算标准，结合戴玺主张的计算期间，法院依法认定截止2020年7月17日，管理公司应支付戴玺逾期付款违约金1144.68元。为此，一审法院作出如下判决：一、溧阳天目湖城市广场管理有限公司于判决生效之日起10日内支付戴玺房屋租金63010.54元（2017年10月1日起至2020年3月31日），并承担逾期付款违约金1144.68元（计算至2020年7月17日）；二、驳回戴玺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由溧阳天目湖城市广场管理有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。二审查明：皇珈公司是开发商，与本案中的管理公司、维景酒店是关联公司，维景酒店目前尚在经营中。包括戴玺房屋在内的房间根据酒店整体运营需要，所有客房进行了统一的设备装修、房型特色装修整改、家具配置及卫生间、墙体等结构改造。戴玺的房屋四至清楚，不存在分割障碍。二审另查明：2020年8月13日，案外人林冬梅向溧阳市人民法院申请对涉案的管理公司进行破产清算。溧阳市人民法院以“林冬梅未能充分举证证明管理公司不能清偿到期债务，且其资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力”为由裁定对林冬梅的申请不予受理。林冬梅不服该裁定，上诉至江苏省常州市中级人民法院，2020年12月，江苏省常州市中级人民法院作出裁定：维持原裁定。二审中，双方对一审查明事实均无异议，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果欠妥，二审予以纠正。理由及依据如下：双方签订的房屋租赁合同及相关补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。合同履行过程中，管理公司未向戴玺支付2017年10月1日至今的租金，构成违约。按照租赁合同第7.2和7.2.1约定：承租人逾期不支付租金超过90天的，出租人可解除合同。故戴玺所持“解除租赁合同、管理公司支付拖欠的租金”的主张，符合合同约定，且依法有据，应予以支持。综合考虑以下事由：一、新冠疫情对酒店行业的冲击较大，酒店恢复经营尚需一定时日；二、其他业主纷纷提出诉讼可能导致酒店停业的不良后果，对各方均无益；三、酒店的水、电、空调等分割以及装修的处理等问题非短期内能处理完毕。据此，二审认为，应给予管理公司一定的宽限期履行付款义务，保持酒店正常经营，以期达到各方共赢的有利结果，该期限确定为半年。若管理公司在半年内仍未付款，则租赁合同已无继续履行的必要，应予解除。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销溧阳市人民法院（2019）苏0481民初6707号民事判决；二、溧阳天目湖城市广场管理有限公司于2022年1月1日前起支付戴玺租金63010.54元（2017年10月1日起至2020年3月31日止），并承担逾期付款违约金1144.68元（计算至2020年7月17日）；三、若溧阳天目湖城市广场管理有限公司按时足额履行了前述付款义务，则租赁合同继续履行；若溧阳天目湖城市广场管理有限公司未能按时足额履行前述付款义务，则溧阳天目湖城市广场管理有限公司、戴玺于2011年5月12日签订的房屋租赁合同及补充协议均于2022年1月1日解除。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，二审案件受理费550元，均由溧阳天目湖城市广场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年六月一日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲