甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初1893号原告：兰州白兰实业总公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路465号。法定代表人：杜牧文，该公司总经理。委托诉讼代理人：李悠，甘肃方域西涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金萍，甘肃方域西涛律师事务所律师。被告：刘耀东，男，汉族，1950年8月5日出生，住广东省深圳市南山区。原告兰州白兰实业总公司（以下简称“白兰实业”）诉被告刘耀东返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰州白兰实业总公司的委托诉讼代理人李悠，被告刘耀东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白兰实业向本院提出如下诉讼请求:1、判令被告腾退原告所有的位于兰州市城关区××路街道××巷××号××单元××层××室房产证号为兰房权证（城关区）字第3××2号的房屋;2、判令被告支付房屋占有使用费397500元（以每月2500元标准，自2007年1月1日暂计算至2020年4月1日，具体占有使用费计算至被告实际腾退房屋之日止）;3、判令诉讼费用由被告承担。事实及理由:1998年2月18日，原告与兰州比科新房地产开发有限公司签订《房屋销售合同》，约定由原告购买兰州比科新房地产开发有限公司投资建设的位于畅家巷13号商住楼2单元271、273、281、233四套房屋，其中273号房屋即为涉案房屋。1998年8月25日，原告付清四套房屋全部购房款共计898840元。2006年原告取得涉案房屋的所有权证。原告虽为涉案房屋的所有权人，却始终无法实际占有使用该房屋。兰州比科新房地产开发有限公司将涉案房屋出售给原告的同时又将涉案房屋交付给被告占有使用。2018年7月9日，被告将兰州比科新房地产开发有限公司及原告诉至兰州市城关区人民法院，要求兰州比科新房地产开发有限公司及原告立即为其办理涉案房屋的不动产登记证书，并请求确认兰州比科新房地产开发有限公司与原告签订的《房屋销售合同》无效。兰州市城关区人民法院审理后认为原告与兰州比科新房地产开发有限公司签订的《房屋销售合同》已经（2006）城法民一初字第300号判决书确认合法有效，且被告提供的证据不能证明原告与兰州比科新房地产开发有限公司恶意串通;被告虽然入住涉案房屋，但双方并未办理产权变更登记手续，不能发生物权变动的法律效力，原告取得涉案房屋的产权证，应认定该房屋已经发生物权变动的法律后果，原告的物权有效并具有优先于被告基于合同产生的债权的效力，故兰州市城关区人民法院作出（2018）甘0102民初6111号民事判决书，判决驳回被告的诉讼请求。原告认为即使被告已占有涉案房屋,因该房屋的所有权已经登记转移至原告名下,被告对涉案房屋的占有已失去法律基础,构成无权占有,被告应负返还义务并支付原告相应占有使用费。被告刘耀东答辩称，首先，原告捏造事实混淆视听企图以假乱真。涉案房屋不是兰州比科新房地产开发有限公司提供，而是原告为了履行1996年签署的《协议书》给被告合法占有使用，其次，被告合法占有使用自己的房屋，原告收取租金的行为不符合法律规定，最后，被告调取证据困难，申请法庭查阅魏志顺在职期间关于涉案房屋分配的批示及会议记录和文件予以佐证。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了当事人进行了质证。对原告提交的《房屋销售合同》、收据及转账支票存根、不动产权证书，网页截图的同地段房屋租金的电子数据，被告均无异议。对原告提交的兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初6111号民事判决书、兰州市中级人民法院（2020）甘01民终1513号民事判决书，被告对涉案房屋产权归原告所有无异议，对原告主张被告自1999年入住以来对涉案房屋的占有属于非法占有的证明目的有异议。被告提供的《购房卡》、《汇款凭证》、《商品房预售合同》、《招租协议书》，物管费、装修费收据，原告对其真实性无异议，对其关联性和目的性有异议。被告提供的指定账户字据，因无公司盖章，原告对其真实性有异议。本院审查后认为，原告提供的所有证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的购房卡、汇款凭证、《商品房预售合同》、《招租协议书》，物管费、装修费收据可以证实被告的辩称且与本案事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年12月24日，被告刘耀东（乙方）与比科新公司的委托代理机构白兰房地产（甲方）签订了《兰州比科新商厦商品房预售合同》，双方约定：乙方自愿向甲方购买比科新商厦地产第2层1号、建筑面积约15平方米的物业，该物业每平方米为11588元，总金额为173820元；上述售价款由乙方按本合同附件一所列明的付款方法及余额按期以甲方指定的方式支付给甲方；甲方定于1996年12月2日前将该物业交付给乙方；乙方购买该物业只做商业用途使用；乙方对所拥有的物业产权对外出租，须委托甲方负责代为招租，但须一次性付清购房款，方可与甲方签订《委托招租房产协议书》（分期付款者不能委托招租）；本合同经甲方的委托代理机构白兰房地产和乙方共同签字盖章并经公证机关公证后生效。该合同附件一载明：乙方在本合同下应支付甲方的全部物业售价款为173820元，已于1996年12月24日前付清。同日，刘耀东（甲方）与比科新公司的委托代理机构白兰房地产（乙方）签订了《委托招租房产协议书》，约定:拥有上述物业产权的单位或个人，由于房产面积不具备自营条件而须委托乙方对外招租，在委托期限内，必须经由乙方独家策划推出并以乙方名义出租该房产；乙方招租时根据市场价格调节房产租金，甲方不得干预；甲方委托乙方招租，在首次委托期限内（四年为一个单位），无论乙方招租的成效如何按既定的回报率返还甲方租金（四年期租金回报率的总和为购房款的100%）；本协议签订之日，乙方即支付给甲方购房款总额的10%作为租金的保证金；四年的回报租金从房屋交付之日起算，在每年当年领取，已支付给甲方的10%的租金保证金从第四年的回报租金中抵扣；甲方购买乙方兰州比科新商厦商铺15平方米的物业产权后，乙方所支付给甲方购房款总额的租金保证金和四年回报租金总款折抵二室一厅拥有产权的现房壹套（具体坐落位置和建筑标准以甲方选择确认的为准），现房的具体事宜另行签订合同；本协议签订生效后，甲乙双方即进行现房的验收交接，并办理房屋交接手续；若甲方不按本协议履行义务，则应将二室一厅的住房退还乙方，并向乙方支付购房款总额10%的违约金；若乙方不按约定向甲方交付二室一厅住宅房的现房，甲方有权要求退房，乙方应按首次委托期限内回报租金的总额赔偿甲方损失，并向甲方支付购房款总额10%的违约金。1996年12月26日，兰州市城关区公证处对上述合同及协议进行了公证，并出具了（96）城公内字第2415号、（96）城公内字第2416号公证书。1996年9月9日，比科新公司向白兰房地产出具了《授权委托书》，全权委托白兰房地产作为比科新公司的代理机构，以比科新公司的名义，办理下列事项：对外行使兰州比科新商厦的商品房的预售、招租合同及该两项合同的补充协议的签署；代为收取购买兰州比科新商厦的房款及该商厦的房屋租金等款项，支付回报租金及办理相关手续的各项正当费用；委托期限自本委托书生效之日起，至比科新公司出具文件解除委托书之日止。随后，被告刘耀东即入住涉案房屋至今。1998年2月18日，白兰实业与比科新公司签订了《房屋销售合同》，白兰实业从比科新公司购买了畅家巷13号商住楼2单元271、273、281、233号、合计建筑面积390.8平方米的4套住宅房。1998年8月25日，白兰实业向比科新公司支付了购房款。次日，比科新公司向白兰实业出具收据一份。2003年11月5日，白兰实业向比科新公司出具函件一份，内容为:“根据兰州白兰实业总公司与兰州比科新房地产开发有限公司1998年2月18日签订的房屋销售合同，畅家巷13号商住楼2单元271、273、281、233号住宅是我公司从兰州比科新房地产开发有限公司购买的商品房，购房款已于1998年8月25日一次性付清。我公司已告知即将办理产权过户手续，合同外另一住宅也请贵公司帮助查实。”之后，因办理房屋产权事宜，双方发生纠纷，白兰实业以比科新公司为被告诉至本院，本院于2006年7月21日作出（2006）城法民一初字第300号民事判决，判决:比科新公司在判决生效后10日内给白兰实业出具购买兰州市城关区××巷××号商住楼××单元××室××住宅房的合法有效的购房发票并协助白兰实业办理该房的产权过户手续。该判决书生效后，白兰实业申请了强制执行，通过执行程序白兰实业取得了上述三套房屋的产权证。白兰实业陈述上述判决中的233号房屋即本案的涉案房屋。2013年5月13日，原告白兰实业更换了涉案房屋的产权证，证号为:兰房权证（城关区）字第3××2号，证载房屋坐落:兰州市城关区酒泉路街道畅家巷158号第2单元3层273室，证载建筑面积为97.70平方米。本院认为，根据本案查明的事实，比科新公司曾向白兰房地产出具《授权委托书》，该委托书载明白兰房地产作为比科新公司的代理机构，以比科新公司的名义“对外行使兰州比科新商厦商品房的预售、招租合同及该两项合同补充协议的签署;代为收取购买兰州比科新商厦的房款及该商厦的房屋租金等款项;支付回报租金及办理相关手续的各项正当费用”，故比科新公司与白兰房地产之间的委托代理关系成立，生效的裁判文书对此亦进行了确认。因此，涉案的《兰州比科新商厦商品房预售合同》与《委托招租房产协议书》的合同主体为刘耀东与比科新公司。而这两份协议系刘耀东与比科新公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订，双方意思表示真实，内容亦约定合法，合同合法有效。《兰州比科新商厦商品房预售合同》附件明确载明“乙方在本合同下应支付甲方的全部物业售价款为173820元，已于1996年12月2日前付清”，且之后比科新公司与被告签订《委托招租房产协议书》、并向被告交付涉案房屋的行为亦能印证被告支付了该笔购房款，故本院认定被告已经履行了支付购房款173820元的义务。在比科新公司收取了被告的购房款后，其应当严格遵守双方之间的协议约定，然而，在比科新公司依据《委托招租房产协议书》向被告交付涉案房屋后，却将涉案房屋出售给了白兰实业，并将涉案房屋的产权证书办理在了白兰实业名下，比科新公司构成违约。虽然被告入住了涉案房屋，但双方没有在房产管理部门办理产权变更登记，不能产生物权变动的法律效力，现涉案房屋已经办理至白兰实业名下，白兰实业取得了涉案房屋的产权证，应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果，因此白兰实业的物权有效并具有优先于刘耀东基于合同产生的债权的效力，故对于原告要求被告腾退原告所有的位于兰州市城关区××路街道××巷××号××单元××层××室房产证号为兰房权证（城关区）字第3××2号的房屋诉讼请求，本院予以支持。被告基于债权关系，占有涉案房屋属于合法占有，原告取得房屋所有权后无证据证明已及时尽到通知义务，故原告请求判令被告支付房屋占有使用费397500元（以每月2500元标准，自2007年1月1日暂计算至2020年4月1日，具体占有使用费计算至被告实际腾退房屋之日止）的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院认为，物权具有排他性，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告刘耀东在本判决生效后30日内将位于兰州市城关区××路街道××巷××号××单元××层××室房产证号为兰房权证（城关区）字第3××2号的房屋，建筑面积97.70平方米的房屋腾交给原告兰州白兰实业有限公司。二、驳回原告兰州白兰实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7262元，由原告兰州白兰实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  张广真人民陪审员  贾文杰二〇二一年六月十五日书 记 员  陈丽丽