广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民初4485号原告：珠光（香港）有限公司。住所地：香港特别行政区皇后大道中228-238号联业大厦9楼B号。代表人：刘科，该公司董事。委托诉讼代理人：陆晖，广东德纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢燕洪，广东德纳律师事务所律师。被告：珠海经济特区华大实业股份有限公司。住所地：珠海市吉大景园路纺织工业大厦二栋五楼。统一社会信用代码：91440400192559174U。法定代表人：李万军，该公司董事长。原告珠光（香港）有限公司诉被告珠海经济特区华大实业股份有限公司（以下简称“华大公司”）所有权确认纠纷一案，本院于2021年6月9日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆晖、谢燕，被告法定代表人李万军到庭参加诉讼。现已审理终结。原告珠光公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认下列位于深圳市南山区的房屋属原告所有：1.万象新园商业裙楼2-Ａ01（深房地字第4000290026号）；2.万象新园商业裙楼2-Ａ02（深房地字第4000290025号）；3.万象新园商业裙楼2-Ａ03（深房地字第4000289960号）；4.万象新园商业裙楼2-Ｂ02（深房地字第4000289963号）；5.万象新园商业裙楼4-Ｂ03（深房地字第4000289964号）；6.万象新园商业裙楼4-Ａ01（深房地字第4000289961号）。以上六套房屋建筑面积合计1275.99平方米，深圳市不动产登记中心“房产评估价格查询系统Ｖ2.0”查询评估总价合计人民币26409296元。二、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1993年4月19日，仙湖织带（深圳）有限公司（下简称“仙湖公司”）、深圳宏丰实业有限公司（下简称“宏丰公司”）与香港俊年发展有限公司（下简称“俊年公司”）就位于深圳市南山区土地面积约16934.9㎡的东海花园（现为“万象新园”，以下均称万象新园）签订《深圳“东海花园”合作发展合同》，约定合作开发万象新园。1993年7月，原告通过下属公司珠光对外经济发展公司的名义与仙湖公司签订了《协议书》（珠仙01号），约定珠光对外经济发展公司将1000万元借给仙湖公司，借款期限为1年，若仙湖公司逾期半年无力偿还借款的，则珠光对外经济发展公司取得仙湖公司在万象新园项目中相应的权益。因仙湖公司无力偿还珠光对外经济发展公司的借款，且仙湖公司已处于破产状态，2001年8月27日珠光对外经济发展公司与仙湖公司实际控制人李航、香港旭飞实业有限公司（实际控制人同为李航）达成《协议书》，双方约定对仙湖公司取得的万象新园权益按9：19比例分配。后因俊年公司资金紧张，无力开发万象新园，2004年1月6日俊年公司与深圳市南油（集团）有限公司达成《协议书》，协议约定深圳市南油（集团）有限公司接手万象新园继续开发，并承认俊年公司享有项目中8000㎡物业的权益，深圳市南油（集团）有限公司可以直接过户给俊年公司指定的受让方。2004年5月23日原告与仙湖公司达成《协议书》，双方明确了原告与仙湖公司在万象新园权益按9：19比例分配，并由仙湖公司尽快起诉俊年公司明确项目权益；同时，双方方还约定因原告处于债务重组期间，原告按比例分配所得的资产或款项等债务重组明朗后仙湖公司再返还给原告。2004年8月3日仙湖公司全权委托原告上级母公司珠海市珠光集团控股有限公司（以下简称“珠光集团”）法律事务部负责人温宪光，处理万象新园纠纷一案。2008年8月6日仙湖公司将俊年公司、深圳南油（集团）有限公司起诉至深圳市中级人民法院，案号为（2004）深中法民五初字第138号。2004年12月30日俊年公司与仙湖公司达成了《协议书》，双方约定盘活万象新园项目资产，仙湖公司于2005年1月12日撤诉。2005年12月13日深圳市南油（集团）有限公司就万象新园8000平方米裙楼产权归属向深圳市投资控股有限公司（深圳国资委指定南油集团改制的管理公司）进行汇报，同意俊年公司的意见，将4000平方米裙楼分配给仙湖公司。但是，在上述4000平方米裙楼分配过程中，案件代理人温宪光未经原告同意，未向珠光集团（原告上级母公司）请示汇报，伪造签字、公司印章和文件，要求仙湖公司、俊年公司、深圳市南油（集团）有限公司与深圳市南油开发建设有限公司，将案涉房屋即万象新园裙楼第二层的A01（180.17㎡）、A02（193.88㎡）、A03（110.38㎡）、B02（133.05㎡）及第四层中的A01（206.02㎡）、B03（452.49㎡）合共建筑面积1275.99㎡登记为被告所有。2006年10月份，深圳市南油开发建设有限公司将案涉房屋过户至被告名下，并办理房地产证。温宪光利用代理人身份在处理万象新园项目投资纠纷过程中，伪造签字、公司印章和文件，不仅将案涉房屋登记于被告名下，还擅自将房屋对外出租，将租金全部归其个人占有和支配。2007年4月至2014年12月，温宪光收取租金共计人民币5770121.86元，其中用于缴纳租赁相关税费及办理房产证税费共计人民币887711.37元，剩余租金人民币4882410.49元被其占为已有。2014年底温宪光向珠光集团说明情况并投案，2017年1月20日珠海市中级人民法院作出（2016）粤04刑终556号刑事裁定书，查明温宪光将属于本案原告所有的房屋非法登记于被告名下，并占有租金，判处温宪光犯贪污罪，有期徒刑八年，冻结赃款，追缴违法所得返还本案原告。综上，原告系本案案涉房屋实际所有人，因案外人的违法行为，时至今日案涉房屋仍登记在被告名下，原告物权受到侵害的状态仍在持续。原告为维护其自身合法权益，根据《物权法》、《民法总则》等法律规定，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告答辩称：华大公司没有出过这笔钱，温宪光在2014年投案时方才知道华大公司名下有这些房产，对于这些产权是否属于原告所有由法院查明。本院经审理查明：1993年4月19日，仙湖公司、宏丰公司与俊年公司签订《深圳“东海花园”合作发展合同》，各方以仙湖公司、宏丰公司向俊年公司购买楼宇的形式合作开发位于深圳市南山区土地面积约16934.9㎡的万象新园（原“东海花园”）。1993年7月，珠光对外经济发展公司与仙湖公司签订了《协议书》（珠仙01号），约定双方共同合作发展“东海花园”，珠光对外经济发展公司出资人民币1000万元，仙湖公司出资全部工程的其余部分，合作时间为一年，仙湖公司同意一年内向珠光对外经济发展公司归还本金、利息和收益共1800万元。仙湖公司以其投资参与发展的“东海花园”的应得权益作为该笔资金及收益的保证，即逾期六个月仙湖公司无力偿还上述款项时，珠光对外经济发展公司则取得仙湖公司在“东海花园”发展计划中应得的全部权益。原告主张珠光对外经济发展公司系其下属公司。2001年8月27日，珠光对外经济发展公司与香港旭飞实业有限公司（以下简称“旭飞公司”）签订《协议书》约定，双方根据1993年（珠仙01号）协议书中约定的由珠光对外经济发展公司出资1000万元，由旭飞公司投资发展的“东海花园”的善后事宜，达成以下协议：1.双方同意原双方合作的利益分配改为以旭飞公司地产项目中应分得的权益（包括现金回笼和房产、铺位等分配实物）分别按珠光对外经济发展公司、旭飞公司双方在地产项目中出资数额的比例进行分配。分配所得的房产物业，珠光对外经济发展公司、旭飞公司双方各自承担己方应付的税收费用。2.珠光对外经济发展公司确认：在1995年曾收到旭飞公司退回的款项100万元。珠光对外经济发展公司、旭飞公司双方同意：珠光对外经济发展公司对地产项目的投资实为人民币900万元，旭飞公司与香港纪明、俊年公司签订合同的实际投资额为人民币2800万元，按比例珠光对外经济发展公司、旭飞公司双方按9:19的比例分享投资收益。原告主张仙湖公司、旭飞公司实际控制人均为李航。2004年1月6日，俊年公司与深圳市南油（集团）有限公司签订《协议书》，协议约定深圳市南油（集团）有限公司承认俊年公司享有万象新园裙楼约8000平方米的权益，深圳市南油（集团）有限公司同意将裙楼靠桂庙路一边一至四层共8000平方米拆分给俊年公司。过户方式由俊年公司确定的受让方与集团公司签订《房地产买卖合同》并由集团公司直接过户给俊年公司指定的受让方。原告提交了该协议复印件，未提交原件。2004年5月23日，原告与仙湖公司签订《协议书》，达成以下协议：1993年7月原告通过其下属的珠光对外经济发展公司与仙湖公司签订共同投资深圳“东海花园”项目协议书，双方确认，原告在本项目中的投资款为900万元，仙湖公司的投资款为1900万元，双方的投资与回报按9:19的比例进行分配和承担税费风险。由仙湖公司尽快起诉俊年公司和深圳南油总公司，以保障双方的投资权益。考虑到原告目前尚处于债务重组状况中，具有多种不确定因素。双方同意如诉讼案件顺利执行完毕，对于按比例应分配给原告的资产或款项，仙湖公司应予以妥善收置，待原告的债务重组前景明朗后，返还给原告。2004年8月3日，仙湖公司、宏丰公司作为甲方，广东华信达律师事务所作为乙方，双方签署《委托代理合同》，广东华信达律师事务所接受仙湖公司、宏丰公司的委托，指派谢春璞、温宪光律师为仙湖公司、宏丰公司与俊年公司、深圳南油（集团）有限公司买卖楼宇纠纷案的代理人，代理权限为全权代理。原告称温宪光为原告上级母公司珠光集团法律事务部负责人。之后，仙湖公司、宏丰公司向深圳市中级人民法院起诉俊年公司、深圳南油（集团）有限公司房屋买卖纠纷，仙湖公司、宏丰公司于2005年1月12日向法院申请撤回起诉。深圳市中级人民法院作出（2004）深中法民五初字第138号民事裁定书，裁定准许撤诉。2004年12月30日俊年公司与仙湖公司签订了《协议书》，双方约定盘活万象新园项目资产。原告提交了该协议复印件。2004年12月30日，俊年公司、宏丰公司、仙湖公司签订了《划分万象新园（原名东海花园）裙楼的协议书》。三方确认仙湖公司可以获得万象新园A栋1-4层共8000平米裙楼商铺中的4000平米（仙湖公司划分其中400平米给xx公司）。万象新园裙楼在南油集团改制后划分到改制后成立的南油开建公司名下，俊年公司保证配合仙湖公司与南油开建公司签订裙楼转让协议，办理产权证。2005年1月，深圳市南油（集团）有限公司、俊年公司、宏丰公司、仙湖公司签订《关于万象新园裙楼划分的协议书》，各方同意万象新园裙楼4000平米确认为仙湖公司权益。2005年12月13日，深圳市南油（集团）有限公司向深圳市投资控股有限公司（原告称系深圳国资委指定南油集团改制的管理公司）作出《关于万象新园8000平方米裙楼产权确认事宜的情况汇报》，其中确认应分给俊年公司万象新园8000平米裙楼物业，该物业不属于改制资产，应由深圳市南油（集团）有限公司作为与俊年公司签订的协议书一方主体，将该8000平方米物业交付俊年公司或俊年公司指定的第三方并办理相应的产权过户手续。俊年公司已同意将8000平米裙楼中的4000平米折分给仙湖公司，并由上述投资人与俊年公司及深圳市南油（集团）有限公司签订了协议书。该司认为，应将万象新园8000平米物业作为俊年公司5600万元投资权益的对价保留在该司名下，由该司与俊年公司及其投资人达成的协议书的约定将该8000平米裙楼交付俊年公司及其投资人并办理产权过户手续。请深圳市投资控股有限公司敦促深圳南油开发建设有限公司协助该司履行该司与俊年公司及其投资人之间签订的协议。原告提交了该报告的复印件，未提交原件。2006年6月9日，仙湖公司、俊年公司共同向深圳市南油（集团）有限公司、深圳市南油开发建设有限公司作出《关于万象新园裙楼商铺划分的通知》，要求将万象新园ABC栋商业1区第二层中的A01、A02、A03、B02及第四层中的A01、B03（即涉案房产—本院注）归被告所有，请深圳市南油（集团）有限公司、深圳市南油开发建设有限公司与被告签订房屋买卖合同并办理商铺产权转让过户手续。2006年10月20日，被告与深圳市南油开发建设有限公司就涉案房产签署了六份《深圳市房地产买卖合同（现售）》。合同附件明确深圳市南油开发建设有限公司依据深圳市南油（集团）有限公司及俊年公司的书面通知与买方被告签订买卖合同及附件，本合同及附件属于明确俊年公司实际所有的房产产权的行为。2006年11月16日，涉案房产登记到被告名下。2014年12月23日温宪光作出《关于深圳万象新园商铺案件代理的情况及深刻检讨》，与本案相关内容为：我司按投资比例分得6个商铺共1275.99平方米，仙湖公司分得2724平方米商铺。在办理商铺产权手续时，由于2006、07年正值我司债务重组期间，仍用珠光香港名义，将会前功尽弃，经我和仙湖公司同志商议后，将产权关系挂在珠海华大实业公司名下，实质上与华大实业并无投资往来关系。本人一直没有将上述情况向公司领导如实汇报，酿成了严重过失。2017年1月20日广东省珠海市中级人民法院作出（2016）粤04刑终556号刑事裁定书，该裁定查明事实如下：2006年10月，温宪光利用其担任珠光集团法律事务部负责人，代理珠光集团的全资子公司珠光（香港）有限公司解决其在深圳市项目投资纠纷的职务便利，私刻华大公司（系珠光集团的下属公司）公章，将应属于珠光（香港）有限公司的“万象新园”1275.99平方米商铺的所有权办到华大公司名下，并擅自对外出租，将租金全部归其个人占有和支配。2007年4月至2014年12月间，被告人温宪光通过擅自代表华大公司签名、加盖私刻的华大公司公章的方式，收取上述商铺租金。被告人温宪光身为国有公司中从事公务的人员，利用代表国有公司处理诉讼案件的职务便利，侵吞公共财产，数额特别巨大，其行为己构成贪污罪。判处温宪光犯贪污罪，有期徒刑八年，冻结赃款，追缴违法所得返还珠光（香港）有限公司。另查明，原告、被告均系珠光集团的下属公司。以上事实证据有原告提交的以下证据为凭：证据1房地产权证（6份）、证据2《深圳“东海花园”合作发展合同》、证据3《协议书）（珠仙01号）、证据41000万元付款凭证、证据5《协议书》（2001年8月27日）、证据6《协议书》（2004年1月6日）、证据7《协议书》（2004年5月23日）、证据8委托代理合同、证据9案件受理通知书、证据10传票、证据11庭前证据交换通知书、证据12法院公告、证据13《协议书》（2004年12月30日）、证据14（2004）深中法民五初字第138号裁定书、证据15关于万象新园8000平方米裙楼产权确认事宜的情况汇报、证据16关于深圳市南油（集团）有限公司改制有关问题的复函、证据17关于万象新园裙楼商铺划分的通知、证据18房地产买卖合同、证据19《关于深圳万象新园商铺案件代理的情况及深刻检讨》、证据20（2016）粤04刑终556号刑事裁定书，证据21划分万象新园（原名东海花园裙楼）的协议书（2004年12月30日）、证据22关于万象新园裙楼划分的协议书（2005年1月）。上述证据2、3、5、7、8、14、17、18、19、20、21、22均为原件，其余均为复印件。被告对原告提交的证据全部予以认可，被告未提交证据。本院认为，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。本案为涉港所有权确认纠纷，涉案房产位于深圳市，参照上述法律规定，本案应适用中华人民共和国内地法律审理。原告依据其与仙湖公司之间的合作关系主张其对涉案房产享有所有权。而被告系与深圳市南油开发建设有限公司签订房产买卖合同后，依法取得涉案房产的所有权。涉案房产原产权人为深圳市南油开发建设有限公司，该公司与原告之间并不存在直接的权利义务关系。而该公司与被告签订房产买卖合同，则是依据深圳市南油开发建设有限公司、南油（集团）有限公司、俊年公司、仙湖公司之间一系列债权债务关系。深圳市南油开发建设有限公司系受仙湖公司和俊年公司的指示与被告签订房产买卖合同，故该房产买卖关系实际上履行了上述多个主体之间的多层的债权债务关系。深圳市南油开发建设有限公司仅与上述多个主体之间存在直接的权利义务关系，与原告存在直接权利义务关系的是仙湖公司。原告如果认为仙湖公司负有指示深圳市南油开发建设有限公司将涉案房产过户给原告的义务，应向仙湖公司主张权利。原告在未处理其与仙湖公司之间的权利义务关系的情况下，直接请求确认登记在被告名下的房屋所有权归原告所有，缺乏法律依据，故对原告的诉讼请求本院不予支持。另，原告、被告双方同属珠光集团的下属公司，被告对原告主张的事实均无异议，被告称获得涉案房产未支付相应款项。在此情形下，双方完全可以通过自行协商解决房产权属登记问题，现原告起诉请求确认其对涉案房产享有所有权，则本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：驳回原告珠光（香港）有限公司诉讼请求。本案受理费人民币173846.48元（原告已预交）由原告珠光（香港）有限公司承担。如不服本判决，原告珠光（香港）有限公司可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海经济特区华大实业股份有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 朱    萍审判员 赵  雪  琳审判员 周    洁二〇二一年六月十五日书记员 常金勇（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。