江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏09民终2266号上诉人（原审被告）：沈启中，男，1988年6月3日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：汤成，江苏知本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏创世纪置业有限公司，住所地在盐城市盐都区神州路与海阔路交叉口御景湾售楼处二楼。诉讼代表人：江苏创世纪置业有限公司管理人。负责人：杨荣进，该公司破产管理负责人。委托诉讼代理人：纪海华，该公司工作人员。委托诉讼代理人：冯晶，江苏一正律师事务所律师。上诉人沈启中因与被上诉人江苏创世纪置业有限公司（以下简称创世纪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初2579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。沈启中上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.裴某作为盐城市鸿基建筑工程有限公司(以下简称鸿基公司)御景湾7号、9号楼工程的项目经理出具给上诉人的欠据，充分证明沈启中是上述工程的施工人员。创世纪公司欠鸿基公司御景湾7号楼、9号楼的工程款，及创世纪公司除替沈启中清偿极少部分贷款，其余贷款沈启中清偿给贷款银行，上述事实一审判决应查明后应予认定但未认定，一审判决认定事实不清。2.虽然沈启中于2013年1月10日向创世纪公司出具了186398元的借条，以及创世纪公司替沈启中清偿极少部分银行贷款，但这两笔款项均已抵冲鸿基公司的工程款，创世纪公司管理人掌握的财务帐册上已明确反映，创世纪公司对上诉人主张的该事实也未提出异议。同时，案涉房屋银行的贷款已全部汇入创世纪公司的账户，故沈启中与创世纪公司商品房买卖合同已履行完毕，一审判决认定商品房屋买卖合同未履行完毕，并依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定作出判决，明显属于认定事实不清，适用法律不当。3.一审法院对创世纪公司的第一个诉讼请求未作判决，仅支持其第二个诉讼请求，程序违法。创世纪公司辩称，1.涉案借条名为借条实为欠条，沈启中至今也并未按照欠条中承诺的内容给付首付款，当然属于未履行完毕合同义务，管理人行驶破产解除权合法有据，一审判决适用法律正确。创世纪公司已于2018年12月25日被一审法院受理破产重整，并于2019年1月15日指定了的破产管理人，按照破产法第十八条的规定，人民法院在受理破产申请后，管理人对破产申请受理前双方均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，管理人未在规定时间通知沈启中继续履行合同，沈启中亦未书面要求管理人继续履行合同，故应认定案涉商品房买卖合同已解除，故创世纪公司要求解除案涉房屋的网签登记符合法律规定。2.2013年1月10日双方签订了借款协议，并向创世纪公司出具案涉房屋186398元的借条，实际购房款沈启中并未实际支付，2013-2015年按揭贷款实际由创世纪公司偿还，沈启中未支付任何费用，故双方约定的合同实际未履行。3.关于是否工程款抵房问题，裴某、鸿基公司、沈启中与创世纪公司无抵工程款的协议约定，鸿基公司与本案无关联，裴某仅代表个人，并未有鸿基公司的授权，按揭贷款也是创世纪公司代还，与抵工程款的说法相悖。4.创世纪公司已在一审审理中撤回第一项诉求，一审审理程序合法。创世纪公司向一审法院起诉请求：1.确认创世纪公司与沈启中签订的合同编号：1639270020130110的商品房买卖合同无效。2、判令沈启中协助创世纪公司办理御景湾花园4幢1101号网签登记注销手续。3.沈启中承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月1日，创世纪公司与沈启中签订了借款协议一份，约定创世纪公司出借616398元给沈启中，用于购买创世纪公司开发建设的御景湾花园4幢1101室，期限自2013年1月10日至2014年1月10日，在约定期限内归还，不计利息。沈启中不按期归还，则按银行贷款利率四倍计算利息。2013年1月10日，双方签订了商品房买卖合同（编号：1639270020130110），约定：沈启中购买创世纪公司建设的御景湾花园4幢1101室（面积120.69平方米，单价5107.28元），总价款616398元。沈启中于2013年1月10日以现金方式支付首期房款186398元，剩余房款430000元由沈启中通过银行按揭贷款于2013年1月13日前支付，创世纪公司于2014年10月31日前交付房屋，还对其他事项作了约定。当日沈启中向创世纪公司出具借据一份，载明：“今借到江苏创世纪公司购房款186398元”，创世纪公司亦于当日向沈启中开具首付款186398元的销售不动产发票。2013年1月18日，沈启中与中国银行盐都支行签订了个人一手住房贷款合同，向中国银行盐都支行借款430000元并直接汇至创世纪公司的账户，创世纪公司作为借款合同的担保人加盖公章。2013年2月7日，创世纪公司向沈启中开具了430000元的销售不动产统一发票，双方办理了案涉房屋的网签登记手续。后创世纪公司自2013年6月至2015年12月多次将案涉房屋应偿还的按揭贷款支付给施工人裴某存至沈启中还贷的银行卡中用于沈启中归还银行贷款，其他的银行按揭贷款由沈启中偿还。至诉讼时，沈启中未向创世纪公司偿还购房首付借款186398元，创世纪公司亦未于合同约定的2014年10月31日前向沈启中交付房屋。2018年12月25日，一审法院作出（2018）苏0903破申4号民事裁定书，裁定受理了盐城市盐州实业有限公司、盐城旭阳保温材料有限公司对创世纪公司的破产重整申请，并于2019年1月15日制定北京大成（南京）律师事务所、江苏仁禾中衡会计师事务所联合担任创世纪公司的破产管理人。破产管理人要求沈启中协助办理解除案涉房屋网签登记未果，遂诉至一审法院。审理中，创世纪公司撤回要求确认双方签订的商品房买卖合同无效的请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：是否应当注销案涉商品房的网签手续。根据企业破产法第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前双方未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，管理人未在规定的时间通知沈启中继续履行合同，故应认定案涉商品房买卖合同已解除，基于合同已解除，当初所办理的案涉房屋的网签登记亦应当解除，故创世纪公司要求解除案涉房屋的网签登记的请求，应予支持。至于解除案涉商品房买卖合同的法律后果，沈启中可另行通过申报债权或确认诉讼等途径处理。一审法院判决：沈启中于本判决生效后十五日内协助创世纪公司办理位于盐城市盐都区的网签注销登记。案件受理费10064元，由创世纪公司与沈启中各半负担。二审审理中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，根据双方签订合同约定，房屋总价款为616398元，沈启中以现金方式支付首期房款186398元，剩余房款430000元元由沈启中成通过银行按揭贷款于2013年1月13日前支付，创世纪公司于2014年10月31日前交付房屋。创世纪公司于当日即向沈启中开具首付款186398元的销售不动产发票，但同时沈启中也向创世纪公司出具购房首付款欠条一份，故沈启中其时并未实际支付房屋首付款。现沈启中主张裴某作为鸿基公司御景湾7号、9号楼工程的项目经理，因差欠在该工程中做工的沈启中工资190000元，用该款项抵冲沈启中购买创世纪公司开发建设的御景湾花园4幢1101室首付款。但创世纪公司不予认可，沈启中亦未能提供证据证明创世纪公司同意裴某以190000无作为沈启中作为购买案涉房屋的首付款。故沈启中的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因沈启中在与创世纪公司签订商品房买卖合同后未履行支付首付款的义务，创世纪公司也未向沈启中履行交房义务，买卖合同尚未履行完毕，创世纪公司破产管理人未在规定的时间内通知沈启中继续履行合同，故应认定案涉商品房买卖合同已解除。基于合同已解除，当初所办理的案涉房屋的网签登记亦应当解除，一审判决沈启中协助创世纪公司办理位于盐城市盐都区的网签注销登记，并无不当。关于程序问题，经查，一审审理中，被上诉人已申请撤回要求确认双方签订的商品房买卖合同无效的请求。故上诉人认为程序不当依据不足，本院不予采信。综上，沈启中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10064元，由沈启中负担.本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  张晨阳审判员  荀玉先二〇二一年六月三十日书记员  黄 慧