山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民初120号原告：岚县鑫大洲房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91141127MA0GT95E02。法定代表人：张×。委托诉讼代理人：王×，女，1984年4月7日生，汉族。系该公司法务。被告：岚县东村镇北村村民委员会法定代表人：兰×。委托诉讼代理人：丁×，汉族，山西省岚县人。系村委推荐。原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司与被告岚县东村镇北村村民委员会合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王×，被告岚县东村镇北村村民委员会的法定代表人兰×及其委托诉讼代理人丁×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告依约归还原告垫付土地出让金及开发相关费用等共计27974512元，并赔偿原告因此造成的截止起诉之日的利息损失3363943.2元，以上共计31338455.2元；2、被告按照中国人民银行贷款基准利率赔偿原告从起诉之日至实际给付之日的利息损失；3、被告如在一定期限内不履行第1项义务，不享有约定的对北兴小区1#、2#、4#楼盘的任何权利；4、被告停止指使本村村民及相关人员强行施工，破坏小区配套设施，围堵小区、工地大门，殴打公司保安及管理人员等阻挠，妨碍，滋事等侵权行为；5、被告停止围堵售楼部大门、阻挠售楼部销售、散发传单等毁坏原告名誉的侵权行为；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系依法设立的房地产开发、销售企业。2016年1月10日、6月30日原告与被告就岚县北兴小区(2014-30-1地块）的开发分别签订了《协议书》及《补充协议》，协议约定双方以原告名义开发北兴小区建设项目，并按照出资比例享有该宗土地的使用权，同时约定所竞买土地款、办理开发手续的费用及所有附属设施的支出、小区建设项目所发生的费用等所有费用均按双方实际面积进行分摊，分摊后，享有协议约定相关权利。协议签订后，北兴小区开发土地出让金、办理开发手续、小区及附属设施建设等开发费用全部由原告支出垫付，被告并未按照上述合同约定进行分摊，原告多次与被告协商、主张，被告均不予积极履行。不仅如此，被告在不履行合同上述出资等义务的情况下，纠集村民及相关人员多次阻挠、围堵、阻碍小区及工地的正常生产生活，无端滋事，给小区居民及工地施工造成了严重的后果及负面影响。原告保留因本项目被告给原告造成的除本案主张之外的其他损失及后果，向被告予以追索及主张的权利。被告岚县东村镇北村村民委员会辩称，原告与被告合资、合作开发房地产的书面协议及补充协议书成立。双方订立的合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。该事实有生效裁判文书予以确定。被告认真履行合同义务，不存在合同违约行为，原告诉求依约归还原告垫付的土地出让金及开发费用共计27974512元并承担3363943.2元利息无事实和法律依据，原告占用被告的资金所产生的利息远远大于该利息，应当驳回其请求。且原告至今没有与被告进行账务清算，原告违反双方协议条款，被告保留对原告提起诉讼主张权益的权利。1、被告为了工程的实施投入了大量的人力物力财力，被告委托相关单位作出北兴安置小区规划设计方案、设计出总平面图、道路网络、建筑分区、多层住宅户型、高层住宅户型、临街住宅平面图等平面图形，大约开支280万元左右，均为被告垫资或欠账，达到挂牌条件。2、原告提供的报账单可以证实被告在前期购买土地款投资700万元，且被告开发的2号楼和4号楼委托原告销售，售楼款达5000万元，远远超过了土地款。3、原告至今没有全部给村民发放代金券和售楼优惠村民，北兴安置小区工程是以失地农民和小区挂钩的形式，解决失地农民的后顾之忧，维护北村的和谐稳定，解决北村村民收入来源问题和住房问题而审批开发的项目，在被告与相关部门沟通底价不超过57万元的情况下给村民创造利益，为此补充协议里明确约定“对乙方（被告）村民购房给予的优惠资金代金券方式，按实际在村注册人口，由双方实际建筑面积进行分摊。代金券的使用时间到楼盘主体封顶为止”，协议签订后，原告仅支付1100多人的优惠代金券，村民购房者400多人使用了400多张优惠代金券，未购买楼房者代金券可以兑换现金7-8000元，余下约1100人没有发放代金券，给付现金至今没有兑现，导致村民极端不满，引发上访。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、营业执照；2、法定代表人身份证明；3、张×身份证，拟证明原告主体适格。4、不动产权证书、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，拟证明原告是本案所涉1、2、4号楼唯一的开发主体。5、协议书；6、补充协议，拟证明原被告之间是合作开发关系，按照协议约定被告享有土地使用权的前提是按照出资比例而且所竞买的土地款办理开发手续费用及其所有附属设施的支出均按双方实际建筑面积分摊，在此基础上被告才享有对1、2、4号楼的所有权、销售权等相关权利。7、山西省岚县人民法院（2018）晋1127民初864号民事判决书；8、山西省吕梁市中级人民法院（2018）晋1127民初864号民事判决书，拟证明原告是唯一合法开发主体，原告所述合同出资义务为被告享有楼房所有权及销售权等相关权利的前提，法院的生效判决已经认定被告未履行任何出资义务，法院已经认定和要求被告继续履行义务的同时，原告有要求被告赔偿的权利。9、被告垫付各项费用的凭证及材料，拟证明被告应承担的费用。计算方法为：整个小区的建筑面积是95100.54平方米，其中1号楼是18388.73平方米，2号楼是18388.73平方米，4号楼是14338.36平方米,共计51115.82平方米。每一项支出除以95100.54乘以5115.82就是被告应分摊的土地出让金等费用。利息是从发生之日按照中国人民银行贷款利率计算。10、图纸，拟证明楼房面积情况。11、起诉状，拟证明4号楼实际施工人为兰俊红及环宇公司，并非被告。兰俊红也将原告与被告作为被告起诉至岚县人民法院请求给付建设工程施工款，在建设工程施工纠纷中施工方也将本案所涉楼房及销售款主张优先受偿权。被告对证据1-3无异议；对证据4的真实性无异议，但不能证明原告是唯一的开发主体，被告和原告有合同关系；对证据5、6的真实性和合法性无异议，协议明确约定双方为合作开发，所以案涉房地产项目的开发商不只是原告，协议书并非附条件的协议，不存在不出资，权利就属于原告的情况；对于证据7、8的真实性认可，但是对于判决认定的被告方没有出资的事实不予认可。对证据9的真实性不予认可，记账凭证不具备法律效力。对证据10、11的真实性无异议，但起诉状可以证明兰俊红是实际施工人，其所施工的四号楼，被原告出售，兰俊红起诉原告符合法律规定。被告为支持自己的答辩意见，向本院提交以下证据。第一组证据：1、岚县人民政府请示一份；2、《建设项目选址意见书》一份；3、《规划设计条件通知书》一份；4、吕梁市人民政府吕政地请字（2013）96号请示；5、山西省人民政府晋政地字（2014）133号文件；6、吕政地征字（2014）12号；7、岚政征告（2014）第2号公告；8、岚县国土局下发关于出具2014-30号宗地规划设计条件意见的函；9、《关于建设东村镇北村北兴安置小区的请示》；10、岚县国土资源局岚国土资函（2015）9号关于出具2014-30号宗地规划设计条件及附图的函，拟证明涉案房地产开发小区属于北村北兴安置小区，是为了解决北兴村的问题而申请的项目，在整个审批过程中均以北村安置小区进行审批，取得挂牌资格。第二组证据：11、《建设项目日照分析报告》；12、《建设工程勘察合同》，拟证明被告为了北兴小区的建设投入了大量的人力物力财力，委托相关单位作出北兴安置小区规划设计方案、设计出总平面图、道路网络、建筑分区、多层住宅户型、高层住宅户型、临街住宅平面图等平面图形，对工程岩土工程勘察、水文地质勘察，工程测量、工程物探等进行了勘验，取得了勘察成果资料，大约开支280万元左右，均为被告垫资或欠账。第三组证据：13、岚县鑫大洲房地产开发公司（2016）第004号文件；14、岚县鑫大洲房地产开发公司（2016）第002号文件；15、岚县鑫大洲房地产开发公司（2016）第003号文件；16、岚县鑫大洲房地产开发公司财务管理制度，拟证明被告委派并经原告任命兰俊红、兰存虎为公司副总经理，兰春平为会计。原告的财务管理制度明确说明“凡发生支付款项时，先由经办人签字认可，报兰俊红副总经理签字属实，报兰存虎常务副总经理审核同意，最后由总经理王建珍准支报销”。第四组证据：17、盖有岚县金益财税服务有限公司的岚县鑫大洲房地产公司截至2016年12月底投资情况明细表一份（证据来源为原告提供给被告的财务投资表）；18、邮储银行打款凭证一支，打款金额为3120000元，原村会计办理；19、农村信用社打款凭证一支，金额为4100000元，原村会计办理，拟证明涉案项目在2016年12月底的投资情况，可以看出在2016年12月底之前被告投资700万元的事实。第五组证据：20、岚县国土资源局《责令停止违法行为告知书》，拟证明土地在上市之前被告开始施工的事实。第六组证据：21、被告与原告签订协议书一份；22、补充协议书一份，拟证明双方协议被告占股比例为49%，原告占股比例为51%，双方按出资比例享有对案涉地块的使用权，其中双方约定1、2、4号楼由被告筹建，3、5、6号楼由原告筹建，所竞买的土地款、办理开发手续费用及所有附属设施的支出等均按双方实际建筑面积分摊，还有给村民的代金券、现金优惠等情况。其中补充协议第五条明确约定前期售房款主要筹备第二期购房款。第七组证据：23、建筑合同施工摘要部分内容一份，拟证明该施工合同包含的文件包括原告与被告签订的协议书和补充协议，原告负责工程整体调控、工程进度、工程质量及原材料安全生产、按时交工、统一销售、监管执行各项条款，不负责2、4号楼的债权债务，所有债权债务由49%的股东承担，证实1、2、4号楼由被告筹资修建。第八组证据：24、被告于2018年3月28日致函原告，告知其与被告进行结算，并将销售款打入双方共管账户原告置之不理；25、违法施工函告，通知原告非法施工；26、报案材料一份；27、告知书一份；28、告知函一份；29、函告一份；30、违法建筑举报信一份；31、上访处理告知书；32、函告一份；33、违法建筑图片告知书一份，拟证明原告非法施工，侵犯被告合法权益，并擅自销售2号、4号楼房，没有将销售款打入双方共管账户，不发放代金券引发上访等事宜。第九组证据：村委会的会议纪要，拟证明相关的办证费用通过售楼款予以办理。第十组证据：部分网签房源的数量，拟证明原告处分了被告的房源。第十一组证据：24份购房合同，拟证明在开盘之前及之后的数月内，原告销售了属于被告的楼房。第十二组证据：补充协议，拟证明土地款的来源及低价出售房屋，办证费用是由销售楼盘中支付。原告对上述证据质证认为：第一组证据是复印件，没有原件，不符合证据形式合法要求，无法达到北兴小区建设属于村安置小区的证明作用。该证据即使有原件予以证明也只能证明集体建设用地征收为国有土地的过程，而本案所涉纠纷为土地挂牌出让后原被告双方合作开发的过程，从集体建设用地到国有土地村委参与的最终利益体现在土地出让金交付后还给村委的利益，而与原告合作开发无任何关系，也与是否获得土地开发即楼房销售权所有权无关。我方购买的土地为净地并非毛地，不存在安置村民的问题。本案所涉及的房屋在建设完成后按照商品房价格销售，即使北村村民购买也应当按照销售价来购买，即使有体现的村民优惠券也与村委的投资没有任何关系。第二组证据无法证实投资的真实性，且涉及勘察日照分析报告是否实际使用在岚县北兴小区也无证据予以证实。第三组证据无法证实在合作过程中村委的任何投资行为以及是否按照文件显示的制度执行，且村委未按照约定进行投资就无权享有任何权利。第四组证据中的打款凭证并不能证明被告的投资行为，且在其他案件的判决书中已经确认被告没有任何的投资行为，该凭证与本案无关。第五组证据只能证明国土资源局的告知对象是被告，但不能证明实际施工主体是被告，实际施工者是环宇公司。第六组证据，该证据被告的证明目的是双方按照出资比例享有土地的使用权筹资权以及楼房的所有权，但是实际情况是被告没有任何投资，无法享有关于该土地及楼房的任何权利。第七组证据虽然在合同中约定2号楼和4号楼的债权债务由被告承担，但是并不能推定被告享有2号楼、4号楼的所有权和销售权，且实际情况是施工方与原告签订建设施工合同后以原被告为共同被告进行起诉，且也要求原告公司来承担工程款欠款。第八组证据仅能证明告知函的存在，但不能证明该告知函曾送达到原告，也不能证明打款的事实。25到33号证据的材料均为被告单方出具的函件和材料，不能证明其内容的真实性，与本案无关。第九组证据，会议纪要是村委单方的纪要，没有原告方法定代表人的签字以及公司的盖章，故对纪要的内容及事实不予认可。会议纪要无原件证实其真实性，不予认可。第十组证据，从证据来源来看该证据是一个自制表格，无法证实要证明的内容，其次被告在北兴小区无任何投资，对所售楼盘无任何权利。第十一组证据，该证据是表格形式且是自制的，金额是自行计算的，相关的合同也是复印件，无法证实收费与实际情况相符。第十二组证据，该证据没有原件，无法证实其真实性，其次王建珍只有个人签字没有原告公司的盖章确认，我公司从未承诺过所载明的内容，故不予认可。办证费用没有原件，不予认可。本案审理期间，被告向本院书面申请调取原告售卖2号楼、4号楼的情况，包括售楼房号、售楼时间等，但由于原告拒绝提供，本院未能调取。本院于2021年1月29日向岚县房产服务中心调取了北兴小区商品房买卖合同备案登记明细。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，关于722万元款项的性质，被告主张该款项为的2#、4#楼施工方应交纳其的300万元保证金及部分借款，其指示施工方直接打入原告账户，用于第一期的土地款。原告对上述说法不予认可，但对于该笔款项的性质，原告未给出合理解释。结合被告提交的村委会于2016年1月17日的会议纪要以及岚县金益财税服务有限公司出具的岚县鑫大洲房地产开发有限公司截至2016年12月底投资情况明细表，综合审查上述证据发生的时间节点，本院对被告的抗辩予以采信。结合当事人举证、质证及当庭陈述，本院经审理查明事实如下：2016年1月10日，原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司与被告岚县东村镇北村村民委员会签订《协议书》。《协议书》约定，甲方（被告）承诺其与政府协调该宗地的底价每亩不超过57万元，如竞买成功，甲方（被告）占股权比例为49％，乙方（原告）占股权比例为51％。双方按出资比例享有该宗土地的使用权，其中双方约定下的1#、2#、4#楼盘由甲方（被告）筹建，3#、5#、6#楼盘由乙方（原告）筹建。所竞买的土地款、办理开发手续费用及所有附属设施的支出等均按双方实际建筑的面积分摊。甲方（被告）在筹建过程中，所选用的工队应当接受乙方（原告）监管，包括监理、安全、质量等，并使用乙方（原告）的开发资质进行招投标等事宜。2016年5月24日，原告以3318万元竞得涉案2014-30-1地块的国有建设用地使用权。2016年6月6日，原告作为受让人与出让人岚县国土资源局签订编号为141127（2016）102号的《国有建设用地使用权出让合同》。2016年6月30日，原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司与被告岚县东村镇北村村民委员会签订《补充协议》。其中约定，双方一致同意，鉴于双方协商精神，按各自实际建筑面积进行分摊后，乙方（被告）补偿给甲方（原告）购地款160万元。凡属小区建设项目所发生的费用开发均按甲（原告）、乙（被告）双方实际建筑面积进行核准分摊。在整体楼盘工程未进行验收之前，任何个人、集体、工队均不得以任何理由以楼房抵顶工程款。甲方（原告）销售3#、5#、6#楼，乙方（被告）销售1#、2#、4#楼。前期销售房款主要筹备第二期购地款，由双方人员监管并签字，任何人不得私自挪用。土地购置完成后，双方各自对自己建筑的楼房进行销售支配，甲方（原告）有权监督乙方（被告）销售款的支付用途，但不得私自扣留乙方（被告）售楼款。乙方（被告）建设的1#、2#、4#楼与甲方（原告）签合同，实际操作中以村委为主进行统一管理，乙方（被告）建设的1#、2#、4#楼实行自己操作，独立核算、自担风险、自负盈亏。凡属关联小区建设方方面面产生的开支费用均按双方实际建筑面积进行分摊支付（可以从售楼款中扣回）。2016年5月17日，兰俊红通过岚县农村信用合作联社向原告付款412万元，次日，原告账户内又收款312万元，原告称以上共计722万元款项中的700万元为被告向原告给付的第一期土地款。2016年6月7日，原告任命兰存虎为公司副总经理、兰俊红为公司项目总负责人。案涉4#楼为山西环宇建筑工程有限公司承建，原告与山西环宇建筑工程有限公司签订的建设工程施工合同中约定，发包单位为原告，承包单位为山西环宇建筑工程有限公司，同时在第三部分专用合同条款中约定“其他合同文件包括：施工图纸、政府主管部门下发的政策性文件及承包人和发包人书面确认的对合同内容有实质性影响的会议纪要、签证、设计变更、包括鑫大洲公司与北村村委所签合作协议、补充协议[1.鑫大洲房地产开发有限公司负责工程整体宏观调控、工程进度、工程质量及原材料、安全生产、按时交工、统一销售、监管执行各项合同条款。不负责4#楼的债权债务，所有债权债务由49%的股东承担（北村村委），如产生纠纷由承包方项目负责人承担，不能影响整体工程，如影响整体工程发包方有权清场]，和公司章程等资料。”另查明，案涉小区的建筑面积为95100.54平方米，1#、2#、4#楼的建筑面积共计14338.36平方米。截止目前，1#楼尚未修建。2#、4#楼在建过程中，原告、被告、施工方均对上述楼房进行出售。双方合作开发案涉楼房过程中，原告支出了国有土地使用权出让价评估费、发改局罚款、环评费、各项补偿款、基础设施配套费等。再查明，2018年，原告向岚县人民法院起诉请求解除原、被告双方签订的《协议书》《补充协议》。岚县人民法院于2018年12月26日作出判决：驳回原告的诉讼请求。本院于2019年6月13日对该案作出终审判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定,合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。据此，原告取得了房地产开发资质,应视为双方可以依据《协议书》《补充协议》从事房地产开发经营,案涉合同系双方真实意思表示应属有效合同。双方均应依照协议约定，本着诚实信用的原则履行各自义务。原告主张，被告应先履行出资义务，否则无法享有合同约定的案涉楼房的占股比例，亦不应享有案涉楼房的收益权，被告则认为，双方约定应由被告筹建出售的楼房，原告私自销售，销售款项足以抵顶被告应当履行的出资义务。本案中，被告销售案涉2#、4#楼房所得款项，能否抵顶双方在合作过程中应由被告履行的出资及原告垫付的开发费用，是本案审查的重点。根据双方所签协议内容，可以认定原、被告双方之所以能够合作均是利用了对方的资源优势，继而才有了关于“甲方承诺其与政府协调该宗地的底价每亩不超过57万元”及补充协议中关于“前期销售房款主要筹备第二期购地款，由双方人员监管并签字，任何人不得私自挪用”的约定。协议履行过程中，在双方未对土地款以何种方式、如何履行作出约定的情况下，被告支付原告700万元款项用于履行一期土地款的出资义务，原告虽不认可，但未对该笔款项性质及来源、去向作出合理解释，应承担举证不能的法律后果，故被告的抗辩意见应予采纳。原告关于被告未履行出资义务的主张于法无据，不能成立，不予支持。除了一期土地款，其余土地款均为原告垫付的事实，被告无异议，但被告认为，双方补充协议中对于二期购地款由前期销售房款筹备作出约定，原告前期销售案涉楼房所得款项足以抵顶其支出的各项费用，对此，本院认为，原告对其销售2#、4#楼房的事实未持否定态度，但在本院要求其提供所售房屋的数量及价款等情况时，其未能提供，根据双方约定内容可见，2#、4#楼应由被告进行销售，销售所得款项筹备二期土地款，现案涉楼房由原告出售部分，所售价款应依约履行土地的购置费用，但原告拒绝提供相关信息，故无法核实其所主张的款项中被告可予抵顶的数额，应由原告承担不利的法律后果，分摊费用亦一致，故原告的请求应予驳回。待其与被告的合作事宜清算后，可另行提出主张。另外，原告对于诉状中第三、四项的请求，在本案审理过程中，其自愿提出撤回上述两项请求，故对第三、四项请求本院不作审理。综上所述，原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院新民事诉讼证据规定理解与适用》第四十八的条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费198492元，由原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 吕唤梅审判员 穆沛华审判员 李智玲二〇二一年六月八日书记员 朱容萱