广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0304民初2149号 原告：唐秀英，女，1983年12月6日出生，汉族，住广西灵川县。 委托诉讼代理人：陈建平，男，1973年8月18日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区，系原告配偶。 委托诉讼代理人：黄培荣，广西德恩律师事务所律师。 被告：桂林市百润贸易有限责任公司，住所：桂林市象山区净瓶路1-1号，统一社会信用代码914503006697337833。 法定代表人：张次连，执行董事。 委托诉讼代理人：于林斌，广西君慎律师事务所律师。 原告唐秀英与被告桂林市百润贸易有限责任公司（下称百润公司）合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈建平、黄培荣、被告委托诉讼代理人于林斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐秀英向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2019年5月24日签订的《房屋使用合同》无效；2.判令被告返还原告购房款155000元及利息（利息计算以50000元为基数，从2019年5月20日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算；以50000元为基数，自2019年8月20日起计算至被告实际清偿之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以30000元为基数，从2019年 -2- 5月20日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算：以30000元为基数，自2019年8月20日起计算至被告实际清偿之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以75000为基数，从2020年4月24日起计算至被告实际清偿之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月24日，原告与被告签订《房屋使用合同》，约定：乙方（原告）购买被告在建的幸福公寓中的第9层B号房，建筑面积为117.42平方米，每平方米为人民币2600元，房屋总款为305000元，分期付款。合同签订后，原告于2019年5月19日、2019年5月24日、2020年4月23日、2020年4月24日向被告支付购房款50000元、30000元、60000元、15000元，总计155000元，被告出具收条给原告收执。幸福公寓土地使用权人及土地所有人均为象山区同心村委会，土地使用权类型为集体划拨。原告认为，虽然原告与被告签订的是《房屋使用合同》，但从合同约定的体例用词、单价、支付购房款等方面来看，符合商品房买卖合同的特征，双方签订的《房屋使用合同》实质是商品房买卖合同。由于该房屋目前未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”双方签订的《房屋使用合同》因被告出售给原告的商品房未取得商品房预售许可证，应认定为无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中规定农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。宅基地、农民住宅或“小产权房”只能在同一集体经济组织内部成员之间进行流转，不允许转让给非同一集体经济组织。涉案房屋所在土地属于桂林市象山区同心村委会集体所有，原告非象山区同心村委会成员，不能依法得到被告所售房屋，故双方签订的《房屋使用合同》属无效合同。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返 -3- 还。”由于原、被告签订的《房屋使用合同》无效，被告应返还因该合同取得原告所支付的购房款及利息。故原告诉至法院，望判如所请。 被告百润公司辩称，本案案涉合同有效，被告不应当退还房款，原告主张的利息没有法律依据，且原告逾期付款已经给被告造成了资金利息损失，因被告不能使用房屋，还造成了房屋的空置损失；若判决被告归还原告购房款，应当让原告承担违约责任，向被告支付已付购房款30%作为违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告（乙方）于2019年5月24日与被告（甲方）签订《房屋使用合同》一份，约定：“项目建设用地位于象山区，土地性质为集体划拨用地，项目命名为幸福公寓；乙方所购买的房屋在幸福公寓中的第9层Ｂ号房，建筑面积为117.42平方米；每平方单价为人民币2600元，房屋总价款为305000元；在签订本使用合同时支付总房款的50%，即80000元，于2019年11月30日前支付房款75000元，于2020年11月30日前支付房款100000元；甲方正式通知乙方办理交房手续后，三天内付清购房余款，如果乙方不如约办理，视乙方违约；款项付清后，甲方即交付房屋给乙方；本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的70年的使用居住权利，甲方在房屋交付使用后，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报相关部门，如需进一步办理房屋的权属证明，按照国家规定收取的各项税费工本费及相关费用均由乙方承担，土地证是国有集体土地（不可分割），乙方将持有国有集体土地证复印件一份，如果将来国家房产和土地政策调整，允许办理相关登记，则参照当时的相关政策执行；在未办理房屋相关权属证明期间，乙方拥有该房屋占有使用处置房产的权利；甲方应当于2019年12月30日交付给乙方房屋；购买人签订本合同后，因自身原因要求退房的，应承担单方违约责任；届时，投资人扣除总房款的30%作为违约金，本合同自动中止，投资人对合同内所购置房屋有权另行处理。”合同签订后，原告于2019年5月19日向被告支付了50000元、2019年5月24日支付了30000元、2020年4月23日支付了60000元、2020年4月24日再次向被告 -4- 支付了15000元，四次共计支付155000元，被告均开具了收据证实收到上述款项，收据上都载明“收到唐秀英交来购幸福公寓9B房款。” 2020年11月，被告向原告发出收房通知，因案涉房屋并未安装一户一表，原告认为应先验房才能收房，后续要求支付的物业费用不合理，且房屋存在漏水无法住人，故未将剩余款项缴清，也未办理物业等相关手续及领取案涉房屋钥匙进行收房。 另查明，案涉房屋座落于桂林市象山区，系桂林市象山区同心村委会与被告共同开发建设的幸福公寓小区，该土地证号为：集用（2007）第00224号，登记在桂林市象山区同心村民委员会名下，地类用途为住宅，使用类型为集体划拨。 再查明，因案涉土地的使用问题，2008年桂林市象山区同心村民委员会作为（甲方）与被告（乙方）签订协议书，节录：“集用（2007）第00224号系乙方出资向第三方竞拍所得，登记在甲方名下，乙方系土地使用权实际所有者；土地上的附着物及房屋系乙方出资建筑，附作物及房屋系乙方所有，乙方享有所有权并有权管理、使用、收益、处分。” 庭审中，原告主张双方签订的《房屋使用合同》不论从合同约定的体例用词、单价、支付购房款等方面来看，都符合商品房买卖合同的特征，双方签订的实质是商品房买卖合同，由于案涉房屋未取得商品房预售许可证，根据相关法律规定，双方签订的合同属于无效合同，被告应当返还原告所支付的购房款及利息；被告则认为双方签订的合同合法有效，被告对案涉土地享有使用权，双方签订的是使用合同，并非买卖合同，没有违反法律法规的强制性规定，也没有违法公序良俗，被告以低于市场的价格将房屋面向市场出租，解决了部分居民及人员的居住问题，对社会是有正面效益的，因此原告主张的利息没有合同依据，且原告逾期付款已经给被告造成了资金利息损失，因被告不能使用房屋，还造成了房屋的空置损失，明显是原告存在违约，原告应按合同的约定向被告承担支付30%已付购房款的违约责任。 截止至本案判决前，被告也未向本院提供案涉土地规划许可证、建设许可证及施工许可证。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司 -5- 法解释另有规定的除外。”依据上述规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。 本院认为，涉案合同虽名为房屋使用合同，但合同里包含了当事人名称、房屋的基本状况、房屋的销售方式、房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用日期、违约责任等内容，具备商品房买卖合同的主要内容，从合同条款来看，约定了原告享有被告同等的70年使用居住权，如需进一步办理房屋的权属证明，按照国家规定收取的各项税费工本费及相关费用均由原告承担，如果将来国家房产和土地政策调整，允许办理相关登记，则参照当时的相关政策执行。该条款的实质是双方对案涉房屋权利的转移做了明确约定，并非被告所主张的租赁关系，且被告向原告收取的款项也均备注为购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原、被告签订的《房屋使用合同》应当认定为商品房买卖合同。因双方在签订购房合同时，涉案房产项目并未竣工，故双方所签订的商品房买卖合同应当认定为商品房预售合同，而非现房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截止至本案判决前，被告未提交证据证明已取得案涉土地的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证明，故本案《房屋使用合同》违反了上述法律规定，应当认定为无效。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告返还购房款155000元的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告利息的主张，本院认为，原、被告在签订《房屋使用合同》时，原告就知晓案涉房屋地块属于村集体土地，其合同也载明该地块的性质为集体划拨用地，无法办理产权证，原告对合同无效存在一定的过错，故原告要求被告给付利息的诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告存在违约行为，应向被告 -6- 赔偿已支付房款的30%作为违约金，经本院示明，被告并未就该请求向本院提起反诉要求一并审理，故本院对此主张不予处理。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告唐秀英与被告桂林市百润贸易有限责任公司于2019年5月24日签订的《房屋使用合同》无效； 二、被告桂林市百润贸易有限责任公司应于本判决生效后十日内返还原告唐秀英购房款155000元； 三、驳回原告唐秀英的其他诉讼请求。 案件受理费3500元，减半收取1750元（原告已预交），由被告桂林市百润贸易有限责任公司负担1750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 龙 英 -7- 二〇二一年六月二十一日 书记员 黄丽莎