河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1428号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓龙，男，1991年11月25日出生，满族，住河北省承德市双桥区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：承德金通企业管理有限公司，住所地承德市二仙居商业街负一层D-01-11、D-01-12铺。 法定代表人：何丽，经理。 委托诉讼代理人：张艳、杨明妹，公司员工。 上诉人张晓龙因与被上诉人承德金通企业管理有限公司（以下简称金通公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2021）冀0802民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张晓龙、被上诉人金通公司的委托诉讼代理人张艳、杨明妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓龙上诉请求：（1）请求承德市中级人民法院依法撤销双桥区人民法院作出的(2021)冀9802民初770号民事判决书，并依法支持上诉人的诉讼请求：（2）本案的上诉费等费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决认定的事实不清。（1）金通公司本身也存在违约行为。招租时金通公司承诺商户入住率达到80%，但实际入住率不足50%，张晓龙店铺周围只有其一家经营。后金通公司又提出自营品牌，补充入住率，实现功能分区，渠道引流等，但金通公司都没有兑现承诺。张晓龙租赁商铺是经营使用，不仅仅是使用金通公司管理的商铺，还包括金通公司能够吸引的客流等。现如今整个商场的经营状态，根本无法满足各商户的需求，金通公司未能提供优良的商业环境，其行为本身就属于违约。（2）金通公司解除合同的方式违法，不享有货物留置权，依法应赔偿上诉人损失。金通公司私自扣留张晓龙的货物12万余元，这些货物主要是秋季和冬季的服装，当时正值买卖秋冬服装的时间，可金通公司至一审开庭后才将服装返还张晓龙，造成现在压货、过时，给张晓龙造成巨额的损失。解除合同应采取合理的方式，这种侵害他人合法权益的解除合同方式是违法、违约的。同时，金通公司也不享有留置货物的权利。留置权属于物权，物权法定，《租赁合同》中关于留置的约定是无效的，只有留置权人合法占有的他人动产，才享有留置权。2020年11月18日，收店当日张晓龙就在现场，张晓龙依然合法占有其所有的货物，这些货物并没有转移占有，因此金通公司不享有留置权，金通公司这种私自扣留他人财产的行为属于违法行为，由于金通公司私自扣押原告货物长达4个多月，造成张晓龙不能出卖服装，现在出卖已经过时、过季节，上诉人损失严重，金通公司应赔偿上诉人损失。（3）金通公司应将保证金退还给上诉人。双方签订的《租赁合同》既约定了履约保证金可以抵顶所欠的房屋租金等，又约定了上诉人违约，保证金不退，约定内容相互矛盾。而该合同是由金通公司提供的，上述两项条款在订立合同时没有充分协商，对于合同有两种以上的解释，应作出不利于合同提供一方的解释。因此，保证金可以抵顶租金，并且金通公司也存在违约行为，应将保证金退还给上诉人。（4）2013年双方签订的租赁合同已经履行完毕，本案审查的2020年6月重新签订的租赁合同，因此，法院判决上诉人支付2020年6月以前的物业费是错误的。 金通公司答辩称，（1）上诉人自承租被上诉人商铺时起一直拖欠被上诉人租金及物业费，其行为严重违反合同约定，有违诚信。因上诉人欠付租金及物业费，被上诉人依合同约定在上诉人未完全履行给付义务时采取自助行为扣留其遗弃物品并无不当，且未违反法律的强制性规定。（2）上诉人已经以其实际行动表明不再继续经营，故其所主张的损失无事实及法律依据。（3）双方租赁合同关系存续期间，被上诉人无任何违约行为，且在受疫情影响的情况下对各租户减免了租赁费及物业费。上诉人在合同未到期前要求解除合同，并拖欠物业费及租赁费，已经严重违法合同约定，故其履约保证金不应予以返还。 张晓龙向一审法院起诉请求：(1)解除双方于2020年6月15日签订的租赁合同；(2)金通公司退还张晓龙履约保证金人民币20000.00元；(3)金通公司赔偿张晓龙因扣押货物所造成的营收损失60000.00元以及利息3000.00元；(4)本案所有的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实:2018年1月12日，原告（反诉被告）张晓龙与被告（反诉原告）金通公司签订租赁合同，原告（反诉被告）张晓龙租赁位于承德市双桥区房屋经营服装，租赁期为五年，张晓龙缴纳履约保证金人民币20000.00元。后双方经协商，张晓龙更换了店铺位置，并于2020年6月15日签订编号为036号的租赁合同。因原告经营期间亏损，2020年10月19日，原告（反诉被告）张晓龙向金通公司递交撤店申请，2010年11月18日，张晓龙离开所租赁的店铺，金通公司以张晓龙拖欠租赁费及物业管理费为由，将张晓龙租赁的店铺上锁至今。 因疫情影响，金通公司减免了张晓龙两个月的租赁费及物业管理费。截止到2020年11月18日，张晓龙应支付金通公司租赁费39312.00元，已给付11300.00元，尚拖欠租赁费28012.00元。另，自2019年5月8日至2020年11月18日，张晓龙累计拖欠金通公司物业管理费8161.00元。 在诉讼过程中，金通公司已将张晓龙物品全部归还。 一审法院认为，双方自愿于2020年6月15日签订《二仙居商业街租赁合同》，该合同并不违反法律强制性规定，属有效合同，本院依法予以确认。因经营亏损，张晓龙于2020年10月19日向金通公司提交了撤店申请，金通公司于2020年11月18日将店铺上锁，因此双方用实际行动表明不再继续履行于2020年6月15日签订的租赁合同，双方签订的租赁合同已于2020年11月18日解除。张晓龙未能提供证据证实金通公司在履行合同中有违约行为，相反，张晓龙在金通公司免除其部分租赁费及物业管理费的情况下仍然拖欠租赁费、物业管理费，并提出提前撤店申请，故张晓龙存在违约行为，依据双方签订的租赁合同，张晓龙请求金通公司返还履约保证金20000.00元的诉讼请求，本院依法不予支持。 张晓龙主张的营运损失及利息问题。首先，双方签订的租赁合同有明确约定，如张晓龙违约，金通公司有权留置商铺内的商品及货物。其次，因张晓龙拖欠金通公司租赁费及物业管理费，金通公司留置张晓龙商铺内商品及货物属自救行为，并无不当，张晓龙主张的营运损失及利息无法律依据，本院不予支持。 金通公司主张的租赁费及物业管理费问题。因双方签订的租赁合同已于2020年11月18日解除，金通公司主张计算至现在的租赁费及物业管理费无事实依据，应当计算至2020年11月18日。因张晓龙在履行合同中具有违约行为，依据双方签订的租赁合同，张晓龙应当向金通公司支付相应违约金，但是考虑到疫情原因， 一审法院依据人民法院审理疫情期间关于租赁合同案件具体适用法律的指导意见，张晓龙可不向金通公司支付相应违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决（一）原告（反诉被告）张晓龙与被告（反诉原告）金通公司于2020年6月15日签订的《二仙居商业街租赁合同》已于2020年11月18日解除，（二）原告（反诉被告）张晓龙于本判决生效后10日内一次性给付被告（反诉原告）金通公司租赁费28012.00元、物业管理费8161.00元，合计36173.00元，（三）驳回原告（反诉被告）张晓龙的其他诉讼请求，（四）驳回被告（反诉原告）金通公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，审理查明的事实同一审查明的事实。 本院认为，上诉人张晓龙对于其拖欠金通公司租赁费、物业管理费及提交书面撤店申请的事实认可，其抗辩理由为金通公司在履行案涉租赁合同过程中存在违约行为，但未能提供有效证据支持其抗辩理由，且金通公司对该抗辩理由予以否认，上诉人该抗辩理由无法支持，其应依法承担给付金通公司拖欠的租赁费、物业管理费,并承担违约责任。双方签订的租赁合同约定“甲方行使单方解除权的同时，除有权没收乙方的履约保证金外，对乙方已支付的全部租金不予退还，乙方同意甲方留置乙方商品以抵偿甲方或第三方的损失”，被上诉人在上诉人存在违约行为并提交的撤店申请的情况下，解除案涉租赁合同，依合同约定没收上诉人保证金，留置上诉人承租店铺内的商品，该行为并无不当。 综上所述，张晓龙的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,875.00元，由张晓龙承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋 审 判 员 祝宝森 审 判 员 孙琳丽 二〇二一年六月一日 法官助理 杨晓梅 书 记 员 赵萌萌