淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初3035号原告：淮安茂业置业有限公司，住所地淮安市淮海北路10号，统一社会信用代码：91320800562954770L。法定代表人：卢小娟，职务董事长。委托诉讼代理人：谭晴晴，女，汉族，1987年4月1日出生，该公司品牌主管，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：梁佳铭，女，汉族，1996年8月7日出生，该公司法务，住江苏省无锡市滨湖区。被告：刘洋，男，汉族，1991年6月6日出生，住淮安市。原告淮安茂业置业有限公司（以下简称：茂业公司）与被告刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月14日公开开庭进行审理。原告茂业公司委托诉讼代理人谭晴晴、梁佳铭，被告刘洋到庭参加诉讼。本案依法审理终结。原告茂业公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的《淮安茂业商铺租赁合同》于2020年5月18日解除；2、请求判令被告向原告支付欠付租金、综合服务费及推广宣传费用合计人民币118444.40元，并按照每逾期一日千分之一的标准向原告支付违约金，违约金现暂计至2020年12月31日为人民币34976.42元（实际金额以实际支付之日为准）；3、判令被告向原告赔付提前解约损失（三个月租金）人民币37230元；4、判令被告将场地恢复至毛坯状态，并返还给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年原、被告签订《淮安茂业商铺租赁合同》，约定原告将位于淮安市淮海北路10号茂业天地五楼商铺5-15/16租赁给被告使用，建筑面积为408平方米，租赁期限自2019年9月1日至2022年8月31日，经营品类：餐饮，经营品牌：莱真牛烤肉。合同签订生效后，被告于2019年9月1日正式营业，经营期间被告拖欠租金，拒绝缴纳，原告多次沟通并发函催缴，被告仍拒绝缴纳租费等费用。被告擅自于2020年5月18日闭店，原告分别于2020年5月19日、5月26日分别通过EMS向被告邮寄两份函，被告仍拒不配合。为维护原告合法权益，请求法院依法支持诉请。被告刘洋辩称：因疫情产生的损失不应该有我方一方负担，原告应该赔偿我方开业期间因商场管理失误造成的损失装修费18万元，押金1万元。2019年9月1日，茂业商场因管理失误与大批商户产生纠纷，商场大门被大批商户拦堵，导致我方前期投入的广告费没有效果。我方闭店的原因是原告收取被告疫情期间房租，导致我方无力经营，被迫闭店。根据原、被告举证、质证、辩论和陈述，双方当事人对下列事实无异议，本院予以确认：2019年7月5日，原告茂业公司（甲方，出租方）与被告刘洋（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》一份，载明：本项目坐落于淮安市淮海北路10号的淮安茂业天地商业物业；租赁商铺位于购物中心第5层15、16号商铺，商铺建筑面积为408平方米，业态仅限于餐饮，商标权仅限于莱真牛，本合同租赁期限自2019年8月18日起至2022年8月17日止；开业日：2019年8月18日，乙方应于本合同签订后10个工作日内向甲方预先支付3个月基本租金，即37230元，该租金为2019年8月18日起至2019年11月17日月基本租金，从2019年11月18日开始每月基本租金须于上月20日前支付；乙方应于签署本合同同时，向甲方支付金额相当于，以首月为标准的3个月的租金、综合服务费、推广宣传费之总和作为租赁保证金，共计64210元以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定；综合服务费的起算日期为：2019年8月18日，乙方应予签署本合同之日向甲方预先缴纳3个月的综合服务费，即24480元，该费用包含2019年8月18日起至2019年11月17日止的综合服务费，从2019年11月18日开始每月综合服务费，乙方须于上月20日前向甲方支付；推广宣传费：乙方每月应缴纳的推广宣传费833.34元，推广宣传费保证金相当于3个月的推广宣传费，金额为2500元；该商铺租金采取月基本租金方式：自2019年8月18日至2020年8月17日，日租金为2元/日/平方米；自2020年8月18日至2021年8月17日：日租金为2.1元/日/平方米；自2021年8月18日至2022年8月17日，日租金为2.21元/日/平方米，即月基本租金为13713.05元；交付时间：本合同使用交接书签署之日。逾期支付影响费用的违约责任：除本协议另有规定，乙方逾期支付租金、租赁保证金、公用事业费等乙方于本合同项下应当向甲方或者商场管理管理方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用0.5%支付各项费用的相应违约金。擅自退租的违约责任：租赁期间，若乙方未经甲方书面同意，擅自提前终止本合同的，则甲方有权不予返还乙方之保证金，此外乙方必须向甲方支付其实际使用该商铺期间根据本合同应付而未付的一切款项并按照剩余租赁期间租金的总和30%支付违约金，并赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于装修免租期的租金及律师费用、诉讼费用及该商铺空置期间甲方根据本合同规定本可收取的租金。乙方返还该商铺前，应自费使该商铺恢复至该商铺交付时本合同附件三所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备状态或甲方书面认可的状态。合同签订后，双方口头约定租赁合同从2019年9月1日开业当日起算。被告刘洋于2019年7月1日支付原告租金13310.02元，综合服务费24480元，宣传推广费2499.99元，意向金23919.98元；于2019年7月15日支付原告茂业公司租金保证金37230元，综合服务费保证金24480元，宣传推广费保证金2499.99元，押金1万元，装修管理费9600元，垃圾清运费500元，出入证100元。原告茂业公司出具相应收据。原告茂业公司将涉案房屋交付被告刘洋经营“莱真牛烤肉”使用。被告刘洋按约支付各项费用至2019年12月1日，后因拖欠费用，原告茂业公司分别于2019年12月20日、2020年4月27日、5月19日、5月26日向被告刘洋发出《关于限期缴纳各项费用事宜的函》，被告刘洋于2020年5月18日停止营业并将钥匙交总台。原告于5月26日发出《要求整改通知函》，要求按照商场规定恢复营业。2020年9月25日，原告向被告发出《关于催款及解除租赁合同通知函》，要求被告于收到函后七日内，最晚不迟于2020年10月3日之前将承租店铺清空并支付欠款等。在催款函中，原告附被告欠款明细违约金金额统计表，该表中载明被告在经营“莱真牛”租金为12410元/月，设施服务费8160元/月，推广宣传费833.33元/月，总计欠118444.39元。因被告刘洋逾期支付2019年12月1日至2020年5月18日期间的租金、设施服务费、推广宣传费，引发本次诉讼。以上事实，有《商铺租赁合同》、收据、《关于限期缴纳各项费用事宜的函》、《要求整改通知函》以及原、被告陈述载卷记录。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订了《商铺租赁合同》，该份合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告茂业公司应该将房屋交付给被告刘洋使用，被告刘洋应该按约交付租金、综合服务费、推广宣传费等费用。后因被告刘洋迟延支付租金，且被告于2020年5月18日闭店并将钥匙交还原告，双方于该日租赁关系解除。承租人应当按照约定的期限支付租金。被告已经支付原告2019年9月至2019年11月期间各项费用，但未支付原告2019年12月1日至2020年5月18日期间的租金68255.81元，综合服务费45538.06元，推广宣传费4650.52元，合计118444.39元。考虑到案涉合同履行期间新冠××疫情爆发以及本市疫情防控实况，继续按原约定标准支付租金明显不公平，根据公平原则，本院对该期间的租金酌情减免两个月租金、综合服务费、推广宣传费42806.66元[（12410+8160+833.33）元/月×2个月]，故被告刘洋应支付原告茂业公司租金、综合服务费、推广宣传费合计75637.73元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告逾期支付租金及物业管理费，其行为构成违约，应该承担违约责任。关于逾期付款滞纳金。原告主张按照日千分之一标准明显过高，本院依法予以调整。对此，可以欠付租金、综合服务费、推广宣传费为基数，按LPR二倍计算逾期付款滞纳金。考虑至2020年疫情较为严重，且在此期间被告尚有支付租金的行为，故逾期付款滞纳金可从2020年5月19日起算较为适宜，截止2021年6月29日为406天。综上，被告刘洋应承担的逾期付款滞纳金为6478.3元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于解除合同赔偿金。双方合同约定2022年8月17日届满，被告在租期未满情况下因经营不善自行离场，导致合同解除，应当承担合同解除的赔偿责任。参照合同关于提前解约支付相当于3个月租金违约金的约定，结合疫情的影响，本院对原告主张的解除合同违约金酌情确定违约按两个月租金计算为24820元。双方的租赁合同约定“乙方返还该商铺前，应自费使该商铺恢复至该商铺交付时本合同附件三所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备状态或甲方书面认可的状态。”该合同系原告方提供的格式合同，且其未提供已履行提示和说明义务，应当作出不利于原告方的解释，结合其对于：“逾期超过5日，视为乙方对上述所有柜台设施及其他物品弃权并交由甲方随时任意处置，甲方有权取得其全部权益”的约定，表明被告交付房屋后，即履行了返还义务，故对于被告将场地恢复至毛坯状态，并返还给原告的诉请，本院不予支持。因双方合同已经解除，为避免诉累，故租金保证金37230元、装修押金1万元、综合服务费保证金24480元、宣传推广费保证金2499.99元，合计74209.99元应予抵冲。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十八条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告淮安茂业置业有限公司与被告刘洋签订的《商铺租赁合同》于2020年5月18日解除；二、被告刘洋于本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮安茂业置业有限公司租金、综合服务费、推广宣传费合计75637.73元、滞纳金6478.3元（并继续以75637.71元为基数按照LPR二倍标准从2021年6月30日起计算至支付之日止）、解除合同赔偿金24820元，合计32726.04元（其中已扣除74209.99元保证金）；三、驳回原告淮安茂业置业有限公司其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4113元，减半收取2056.5元，由原告负担906.5元，被告刘洋负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张树维二〇二一年六月三十日法官助理 朱惠娟书 记 员 黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百九十八条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。