河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1924号上诉人（原审被告）：林兴生，男，汉族，1967年5月24日出生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：谢泽松，河南振蓼律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：胡宪珍，女，汉族，1954年11月1日出生，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：王道刚，河南天风律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：黄锐，河南天风律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。上诉人林兴生因与被上诉人胡宪珍房屋租赁合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院(2021)豫1502民初634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林兴生的委托诉讼代理人谢泽松、被上诉人胡宪珍的委托诉讼代理人王道刚、黄锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林兴生上诉请求:上诉人不服信阳市浉河区人民法院（2021）豫1502民初634号民事判决。认为该判决对上诉人与被上诉人已经事实上解除租赁合同未予认定,对于2020年度不可抗力的新冠疫情影响未予认定，请求依法改判。事实与理由:上诉人因经销“小刀”电动车租赁被上诉人位于信阳市浉河区民权路××号房屋,在签订房屋租赁合同时,由于被上诉人房屋均分间隔离,而上诉人因经营需拆除所有隔离墙形成整体,被上诉人承诺上诉人租赁房屋后可将全部拆除隔离墙。在上诉人拆除隔离墙过程中受到了二层以上的住户干扰,为此曾报警至民权路派出所。最终，在二层以上住户的干预下,所有隔离墙均无法拆除,上诉人在隔离墙无法拆除情况下勉强营业经营。上诉人在经营过程中,因隔离墙没有拆除不仅无法对店面进行统一管理形成整体，客户进店也感到非常压抑。在此情况下，上诉人向被上诉人明确提出租赁房屋因无法拆除隔离墙而不能实现合同目的，无法正常经营并要求解除合同。2020年7月份，上诉人将房屋全部腾空后将钥匙交付给被上诉人，但被上诉人拒绝接收。一审中，上诉人明确提出房屋租赁合同已经事实解除。上诉人也明确表示因出租房屋不符合约定而要求解除租赁合同，被上诉人并未提出异议。一审法院对事实上已经解除租赁合同的事实未予认定，属认定事实错误。其二2020年初因疫情影响，上诉人在2020年5月份之前按相关职能部门要求未开门营业，对该不可抗力的影响，上诉人一审中明确提出要求按规定减少租金。一审法院对上诉人的合理、合法要求未予认定，请求二审法院依法确认。胡宪珍答辩称，一、上诉人以租赁房屋的隔离墙体无法拆除导致合同目的无法实现无事实依据，这个问题在一审上诉人也提出过，但没有提供相关证据材料，且上诉人已经正常经营达三年之久，从未提出这个问题，现在因拖欠房租，答辩人提起诉讼了，上诉人提出这个问题显然是想给拖欠房租找理由，但无证据证明，人民法院不应支持。二、上诉人主张2020年5月前因疫情未开门营业属于受不可抗力影响要求减少租金的请求不能成立。1.信阳市于2020年3月11日发布了复工复产的通知，3月份各行各业已经解除疫情防治管控恢复营业，上诉人声称的5月份前未开门显然不符合事实。2.双方的房屋租赁合同第五条明确约定，如自然灾害等人力不可抗拒因素导致乙方经营受损与甲方无关。三、上诉人提出2020年7月份已将房屋全部腾空后将钥匙交付给答辩人没有依据。事实上，直到现在，上诉人也没有将钥匙交付给答辩人。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应依法驳回上诉，维持原判。胡宪珍向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，立即向原告支付拖欠的2020年5月8日至2021年5月7日租赁年度的租赁费28万元及利息，利息从2020年5月8日起按一年期贷款市场报价利率计算到租赁费付清之日止；二、本案所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原被告双方于2018年5月19日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告所有的位于信阳市浉河区民权路××、××、××、××、××、××、××、××号房屋，租期十年，租期自2018年5月8日至2028年5月7月止，租金按年计算，每年28万元，乙方提前一个月预付下一年租金。合同签订后，被告支付了第一年的租金，因拖欠第二年度部分租金，被告于2020年7月22日向原告出具承诺书，承诺书写明拖欠的第二年度剩余8万元租金保证在2020年7月25日结清。拖欠的2020年5月8日至2021年5月7日租赁年度的租赁费在2020年8月初付5万元。承诺书出具后，被告将第二年拖欠的8万元租赁费支付给原告，其他租赁费用未进行支付。原被告因此产生纠纷，原告遂起诉来院。一审法院认为，合同双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中原告按照合同约定向被告提供了租赁房屋，被告应当按照合同约定支付给原告相应的租赁费用。庭审中被告主张其在2020年7月向原告提出终止租赁合同并向原告交付房屋钥匙，但未提交相应的证据证明，对于被告的该项主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决：一、原被告继续履行原被告双方签订的《房屋租赁合同》。二、被告林兴生于本判决生效后五日内向原告支付拖欠的2020年5月8日至2021年5月7日租赁年度的租赁费28万元整和利息，利息从2020年5月8日起按一年期贷款市场报价利率计算到租赁费付清之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2750元，由被告林兴生承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交两份由上诉人自行拍照的照片，以此证明涉案房屋上诉人于2020年7月份已经腾空，被上诉人也已对外出租。说明双方之间的合同早已解除。被上诉人质证称：照片的真实性没有异议，证明目的有异议。这个照片的日期是2021年4月20日，而不是2020年7月份的时间。双方的租赁合同期限是2021年5月7日到期，中间的租赁费上诉人没有给。为了减少双方的损失，我们于2021年4月20日张贴出租公告，完全符合法律规定。该证据不能证明上诉人的证明目的，恰恰证明在2021年4月20日上诉人仍没有搬出去。二审查明，双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定：如自然灾害等人力不可抗拒因素导致乙方（上诉人）经营受损与甲方（被上诉人）无关。另查明，在二审庭审中，上诉人、被上诉人均同意解除合同。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案上诉人在没有与被上诉人协商一致的情况下，在租赁期内擅自搬离出租房屋并拖欠租赁费，其行为构成违约。一审依据双方签订的合同及上诉人给被上诉人出具的“承诺”判决上诉人支付2020年5月8日至2021年5月7日期间的租赁费及利息有事实和法律依据。二审庭审中双方均同意解除《房屋租赁合同》，对此本院予以认定。关于上诉人提出2020年疫情不可抗力按规定应减少租金的请求。经查，双方签订的合同约定如自然灾害等人力不可抗拒因素导致上诉人经营受损与被上诉人无关。因双方对此有约定，一审没有判决减少疫情期间的租金并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因双方当事人在二审中均同意解除合同，事实发生变化，故本院对一审判决第一项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持信阳市浉河区人民法院(2021)豫1502民初634号民事判决第二项；二、变更信阳市浉河区人民法院(2021)豫1502民初634号民事判决第一项为解除胡宪珍与林兴生于2018年5月19日签订的《房屋租赁合同》。二审案件受理费5500元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  郑 佳审判员  彭 晨二〇二一年六月二十六日法官助理徐中亚书记员黄佳琦