广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初24326号原告（反诉被告）汤某某，男，汉族，住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人兰某某，广东意本律师事务所律师。委托代理人谢某某，广东意本律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳某某企业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人万某某。委托代理人黄某某，广东广和律师事务所律师。原告汤某某诉被告深圳某某企业管理有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以受理并决定合并审理。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人兰某某、谢某某，被告委托代理人黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1.解除原、被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》；2.被告返还原告两押一租合计83462.4元；3.被告赔偿原告因其违约造成原告的损失共计168238.44元（包括但不限于消防工程款21000元、装饰装修费用124444.44元、其他损失22794元）及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年7月9日起计算至清偿之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。原告诉称事实与理由：被告以虚假宣传方式进行招商，致使原告产生错误认识和签署《商铺租赁及运营服务合同》。同时，在签署合同后，被告根本没有履行合同义务，致使原告合同目的不能实现。因被告的虚假宣传和根本违约，已经给原告造成重大损失，应当依法解除合同，被告应当返还收取的押金和租金，并赔偿原告损失。故原告向法院起诉提出上述诉讼请求。被告辩称：1.被告不存在虚假宣传，也没有任何义务保证地铁连廊于2019年5月开启，并不存在过错。被告从未承诺也不可能承诺地铁连廊开启时间，地铁连廊开通并非双方签订或履行合同的前提条件。2.被告未与原告就统一开业时间进行约定，统一开业并非被告的合同义务，原告要求被告单方实现统一开业不符合情理。3.原告已接铺进场装修并实际开业，合同目的已经实现，原告主张根本违约致使合同目的无法实现没有事实和法律依据。4.被告不存在违约，无需赔偿原告为经营商铺而委托第三方进行装修、消防改造所支出的费用。5.被告已依法解除双方签署的租赁合同，租赁合同已于2020年4月22日解除。请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告反诉请求法院判令：1.确认原告与被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》于2020年4月22日解除；2.原告向被告支付2020年1月1日至2020年4月22日止的租金97372.8元，以及逾期付款滞纳金（以当月欠付租金金额为基数，自逾期之日起计算至付清之日止，按每日5‰计算）；3.原告向被告支付2019年7月1日至2020年4月22日期间的运营管理费15649.2元以及逾期付款滞纳金（以当月欠费金额为基数，自逾期之日起计算至付清之日止，按每日5‰计算）；4.原告向被告支付2019年4月8日至2019年11月30日的租金202570.2元及2019年4月8日至2019年6月30日的运营管理费5824.98元，并支付逾期付款违约金（以208395.18元为基数，自2020年7月25日起计算至付清之日止，按每日5‰计算）；5.原告向被告支付2020年4月23日至2020年5月14日期间的房屋占用费19126.8元、运营管理费1243.22元以及逾期搬离违约金28690.2元（违约金按每日租金的1.5倍标准计算）；6.原告承担被告的律师费支出15000元；7.本案诉讼费由原告承担。被告反诉所称事实与理由：2019年3月20日，原告向被告承租位于深圳市龙岗区用于经营“某某”品牌餐饮店，租期为2019年4月1日至2022年3月31日。2019年4月8日，原告与被告办理了商铺交接手续，原告收铺后进行装修，并在2019年6月14日开始营业。原告应从2019年5月1日起支付租金，其中首月租金已在签订合同时缴纳，故应从2019年6月1日起向被告支付租金。2019年9月，被告为扶持租户前期经营，被告在原合同基础上给予租户租金优惠政策，方案中被告同意免收原告2019年5月1日至2019年11月30日期间的租金及2019年4月8日至2019年6月30日期间的运营管理费，以支持原告等商户。2019年9月10日，被告向原告发出延长免租期的书面通知，原告于9月17日签收该通知并签署相关承诺书，但原告未按照约定及承诺及时缴纳租金等。原告于2020年1月8日收到被告的《缴费通知单》后，仍未及时缴纳租金及运营管理费。由于多次沟通无果，原告长期拖欠租金及运营管理费，严重违反合同约定，被告于2020年4月21日向原告发送《解除合同通知函》解除了双方的租赁合同并要求原告在收到函件后三日内搬离商铺，原告于次日签收该函。合同解除后，原告于2020年5月14日才搬离并交回涉案商铺，2020年4月23日至2020年5月14日期间原告应按租金标准的1.5倍承担违约金。现被告向法院提出上述反诉请求。原告针对被告反诉辩称：1.被告并未履行合同义务，无权要求原告支付搬离前的租金；相反，被告还应当承担为履行合同所导致的违约责任。交租日期和商圈整体开业之日具有极强的关联性，商圈未能整体开业，原告当然有权拒绝缴纳租金。被告至少应当履行三个基本义务，第一是商圈应当整体开业，第二是公共设施应当全面启用，第三是地铁口应当启用。2.由于被告没有真正履行运营商圈的义务，无权要求原告支付运营管理费。3.本案的发生系被告的过错所导致，原告没有任何过错，被告要求原告承担律师费、诉讼费没有事实和法律依据。请求法院驳回被告全部反诉请求。经审理查明，2019年3月20日，原、被告签订《商铺租赁及运营服务合同》，约定原告向被告承租位于深圳市龙岗区用于经营“某某”品牌餐饮店，租期为2019年4月1日至2022年3月31日；起始租金26082元／月（不含税价），自第2年起，每1年递增6%，计租日为免租期结束次日，每月1日支付当月租金；每月运营管理费为2608.2元（不含税价），从接收店铺之日起计算，当月1日支付；免租期自商铺交付日起至2019年4月30日止，租赁保证金57380.4元，水电押金4347元。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金57380.4元、首月租金26082元，及向物业处支付了水电押金4347元、装修押金4347元。2019年4月8日，原告与被告签署《商铺交接确认书》，原告同意并确认当日接收商铺，原告收铺后对店铺进行装修、消防改造并营业。2019年9月初，原告等租户到被告处要求明确回复商圈整体开业时间、地铁连廊开通时间、租金及运营管理费如何免除的问题。被告处的洽谈负责人称被告于2019年12月1日整体试营业，如果2019年12月1日做不到整体试营业，租户也会再次过来找被告。原告等租户对洽谈的过程进行了录音。2019年9月17日，被告出具《通知函》并由原告签收，函件称：为对原告前期经营扶持，特免除原告2019年5月1日至2019年11月30日的租金以及2019年4月至2019年6月的运营管理费，并要求原告不得作出任何损害被告公司声誉与利益的行为，否则被告保留对原告收取2019年5月1日至2019年11月30日租金的权利。同日，原告出具《承诺函》称，原告承诺严格按照租赁合同约定履行承租方义务，不通过集会、信访等非正当方式向出租方提出诉求，不得在租赁房屋及商场内拉横幅、贴标语、贴海报等形式表达诉求，不利用网络、微博、媒体等形式散播或发表有损出租方、业主方声誉及形象的言论，不得以任何形式干扰出租方以及其他租户的正常租售工作，不串联、挑唆、鼓动其他租户或客户做出损害出租方或项目业主方商誉及形象的行为……如有违反，被告可以单方终止有关延长免租期的政策。2020年1月7日，被告向原告邮寄发出《缴费通知单》，要求原告于2020年1月11日前缴纳自2019年7月至2020年1月运营管理费18257.4元、2020年1月租金26082元以及滞纳金。原告于次日签收。2020年4月2日，被告向原告邮寄发出《缴费通知及法律责任告知函》，要求原告于2020年4月7日前缴纳自2020年1月至2020年4月租金104328元及自2019年7月至2020年4月运营管理费26082元及滞纳金41079.15元。原告于次日签收。2020年4月14日，被告按租赁合同所留地址向原告邮寄发出《履约催告函》，要求原告收到本催告函后3日内缴纳自2019年7月至2020年4月运营管理费26082元以及自2020年1月至2020年4月租金104328元。原告于次日拒收。2020年4月21日，被告向原告邮寄《解除合同通知函》，由于原告拖欠的2019年7月至2020年4月管理费26082元及2020年1月至4月的租金总计104328元，已超过15日，构成严重违约，其通知原告于2020年4月20日起解除租赁合同，没收原告支付的租赁保证金，并要求原告于收到通知之日起3日内迁离并交回商铺。原告于次日签收。2020年5月8日，原告向被告发出《关于搬迁店内个人财物的通知函》，告知被告其定于2020年5月10日上午9时安排人员搬离店铺部分个人财物。次日，被告向原告出具《回函》，回复被告愿意配合原告办理迁离手续。原告于2020年5月10日至5月14日将店铺内可搬离物品搬离。另查，关于地铁连廊和商圈整体开业。涉案商铺所在商圈建有一条连廊，连接横岗地铁口二楼，连廊与地铁口之间有一道卷闸门，被告未对该卷闸门开通时间进行举证，原告确认该卷闸门于2020年5月2日正常开通使用。原告提供了视频，视频显示被告在商圈大楼的大屏幕进行招商宣传时对涉案商圈地铁连廊进行宣传，使用了“地铁连廊、连接商业、通往住区”的宣传词语。原告提交了案外人毛某某、欧阳某某、唐某某、王某某、周某某分别与被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》，其中合同第5.1条均约定“被告确认预计统一开业时间为2019年5月1日，如有延期，交租日期随之顺延（具体以被告书面通知为准）”。又查，原告提交了《装修合同》以及《收据》，显示原告为装修涉案商铺产生装修费160000元；《消防申报手续合同》以及《收据》，显示原告为消防改造涉案商铺产生费用21000元；中国民生银行转账记录，显示2019年4月4日原告向案外人何晓敏支付2800元，原告称该款项装修挂靠费；微信转账记录，显示2019年4月9日原告向案外人骆知文支付1300元并备注“荣德c241某某围挡胶费用”；2019年8月1日及11月13日原告向案外人黄某某分别支付两笔各500元并备注“订印优惠券”、“广告安装”；《委托代理合同》以及发票，显示原告委托律师代理本案诉讼支付律师费9000元。被告提交了《委托代理合同》以及转账记录，显示被告委托律师代理本案诉讼支付律师费45000元。再查，被告确认涉案商铺已于2020年10月1日另租他人经营使用。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁及运营服务合同》，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定严格履行各自义务。被告在招商宣传时将“地铁连廊、连接商业、通往住区”作为宣传词语，该内容明确具体，已然构成邀约，系原告等租户与被告缔约的重要内容，对租金及运营管理费的约定金额具有重大影响，因此，地铁连廊的开通和使用系双方合同的重要内容。根据原告提供的录音所谈内容可知，原被告双方在2019年9月初时对涉案商圈的整体开业和地铁连廊的开通进行协商，针对该情况，原被告协商的结果是被告出具《通知函》及原告出具《承诺函》，免除原告2019年5月1日至2019年11月30日的租金以及2019年4月至2019年6月的运营管理费，双方对此并无争议，原告应从2019年12月起支付租金等费用。但基于前述商圈未整体开业和地铁连廊未开通的事实，被告需对2019年12月1日之后前述事由已经消除进行举证，但被告并未举证，应承担举证不能的不利后果，原告未缴纳2019年12月、2020年1月的租金等具有合理的抗辩事由，租金等应随前述约定继续免除；被告构成违约，不享有合同解除权。2020年2月至4月受新冠疫情的影响，商圈无法正常开业，加之地铁连廊于2020年5月2日才正式开通，2020年2月至4月租户亦无须支付租金等。2020年5月2日地铁连廊已经正式开通使用，地铁连廊连接商铺的合同内容已得到履行，商圈开业率并无一个确切的概念和范围，违约事由已经消除，但原告于2020年5月8日向被告发出搬离通知，于5月14日完成全部搬离，未正式通知被告解除合同以及解除理由，就以其行为表示不再继续履行合同，而被告多次催促原告搬离最后也同意原告撤场，此情况应视为双方协商一致解除合同。2020年5月2日之后至5月14日止的租金及运营管理费原告应向被告支付12031.37元【（26082元+2608.2元）×13/31天】，原告已向被告支付了首月租金26082元，故被告应向原告退回租金14050.63元（26082元-12031.37元）。协议解除合同后，原告存在的装修损失，装修挂靠费由于原告未提供其他证据佐证该装修挂靠费的合理性和必要性，故本院不予支持。订印优惠券费用500元、广告安装费用500元，属于经营支出，本院不予支持。荣德c241某某围挡胶费用1300元，其支出时间与装修时间一致，属于装修费用，本院予以支持。装修费用160000元、消防改造21000元，属于装修费用，本院予以支持。结合搬离时商铺的使用时间、所剩装修残值、双方在合同履行中情况以及双方与合同解除的因果关系综合考虑，本院酌情认定原告的装修残值损失由原被告各承担一半，即被告承担（160000元+21000元+1300元）/2=91150元。由于双方协商解除合同，被告收取原告的租赁保证金57380.4元应予退还原告，律师费由各自承担。另，原告的水电押金、装修押金并非向被告支付，故原告要求被告返还水电押金、装修押金依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告汤某某与被告深圳某某企业管理有限公司签订的《商铺租赁及运营服务合同》于2020年5月14日解除;二、被告深圳某某企业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告汤某某退还租金14050.63元；三、被告深圳某某企业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告汤某某退还租赁保证金57380.4元；四、被告深圳某某企业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告汤某某支付装修损失91150元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5076元（原告已预缴)，反诉案件受理费4382.68元（被告已预缴），总计9458.68元；由原告负担1827元，被告负担7631.68元，被告应在本判决生效之日起三日内向原告迳付3249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二一年六月一日书记员  罗 韵