广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终4067号上诉人（原审被告）：王战良，男，1974年2月14日出生，汉族，住陕西省华县××××××4×，公民身份号码为612××××××××××××570。被上诉人（原审原告）：广东东颐物业服务有限公司。住所地：广东省东莞市××××××××××××××××××。法定代表人：陈东，该公司董事长。委托诉讼代理人：程学明，广东信而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶伟俊，广东信而立律师事务所实习律师。上诉人王战良因与被上诉人广东东颐物业服务有限公司（以下简称东颐公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初9822号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王战良上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判王战良仅需向东颐公司支付2020年1月1日至5月31日的物业管理费767元（物业管理费收费标准应为1.3元/月/平方米）；三、二审案件上诉费用由东颐公司承担。事实和理由：一、《物业服务合同》无效。案涉《物业服务合同》与经过业主同意且在案涉小区公告栏进行公告的《物业服务合同》不一致，案涉《物业服务合同》虽经东莞市×××××××第二届业主委员会（以下简称第二届业委会）与东颐公司签订，但并未经过小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，属于第二届业委会私自与东颐公司签订，应属无效。在案涉小区公示的《物业服务合同》条款共计三十九条，但私自签订的案涉《物业服务合同》条款共计三十二条，且已将公示的《物业服务合同》中的维护业主权利的条款删除。二、退一步讲，若案涉合同有效，根据案涉《物业服务合同》第三十一条的约定，合同签订公示后，由第二届业委会协助东颐公司完成小区一期、二期的物业服务费上调事宜，由此可知一期、二期业主并未同意物业服务费的调整。三、《物业服务收费补充协议》（附件五）无效。1.《物业服务收费补充协议》（附件五）未经过业主大会决议通过，程序不合法。业主委员会在与东颐公司签订《物业服务收费补充协议》（附件五）前，应征求业主意见，并由业主大会表决通过，但《安娜花园小区选聘物业服务企业意见表》上加盖了第二届业委会的印章，并记载以书面形式代替召开业主大会会议。在以《安娜花园小区统一物业服务费表决票》采取书面方式进行业主大会会议时，参与人应当是业主，东颐公司作为物业服务企业不应当参与，东颐公司提出上调物业费，其作为利益相关一方，也应当回避。2.《物业服务收费补充协议》（附件五）并未依法获得案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。有71名业主不同意上调物业费，即使同意的表决票也存在问题，应当排除。四、依据东颐公司员工廖阳光与业主尹珺君的聊天记录，明确东颐公司会更换智能门锁及雨棚是东颐公司将物业费由1.3元/平方米上调为1.6元/平方米的前提，但东颐公司至今并未更换雨棚架，物业费上调的条件并未成就，王战良无需按照1.6元/月/平方米的标准向东颐公司交付物业管理费。东颐公司辩称，一、第二届业委会是经东莞市×××××××业主大会授权设立的业主委员会，代表的是安娜花园全体业主。调整物业管理费的决议通过后，确定物业管理费自2020年1月1日起调整为1.6元/月/平方米，业主委员会与东颐公司签订的《物业服务收费补充协议》具有平等性、自愿性、协商性，且该协议的签订没有违反法律、法规的强制性规定，依法应当认定协议合法有效。二、东颐公司向一审法院提交的案涉表决票显示，东颐公司已经以书面征求意见的形式向业主征求调整物业管理费的意见，超过建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意将物业管理费调整为1.6元/月/平方米，该调整不属于《物业管理条例》及《中华人民共和国民法典》规定的需要物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意才能决定的情形，故物业费的调整符合法律规定。业主委员会与东颐公司签订了《物业服务收费补充协议》后，东颐公司已将案涉小区的物业管理费从1.3元/月/平方米调整为1.6元/月/平方米，经核算王战良仍拖欠东颐公司物业管理费，王战良应当予以清偿。三、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，一审法院已认定表决票不存在任何诱导表决或投票程序不合法的情形，王战良未能提供证据证明投票程序违法或表决票不具有真实性，应当承担举证不能的法律后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。东颐公司向一审法院起诉请求：一、王战良支付2020年1月1日至2020年5月31日的物业服务费944元；二、王战良支付2019年12月1日至2020年4月30日的水费144元；三、王战良支付2020年1月1日至2020年5月31日的车位费150元；四、王战良支付2020年1月1日至2020年5月31日物业服务费违约金172.75元（违约金按2020年1月1日至2020年5月31日的物业服务费944元为基数，按每天千分之三计算，暂计至2020年5月31日为172.75元，具体见附件一《违约金计算说明》）；五、一审案件诉讼费用由王战良承担。一审法院依照《物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、王战良应于判决发生法律效力之日起五日内向东颐公司支付2020年1月1日至2020年5月31日期间的物业管理费944元；二、王战良应于判决发生法律效力之日起五日内向东颐公司支付2019年12月1日至2020年4月30日的水费144元；三、王战良应于判决发生法律效力之日起五日内向东颐公司支付2020年1月1日至2020年5月31日的车位费150元；四、驳回东颐公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由王战良负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初9822号民事判决书。二审期间，王战良、东颐公司均未提交新的证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。另查明：《物业服务合同》约定安娜花园高层住宅20栋，共430套，商铺35套。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对王战良上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合王战良的上诉理由及东颐公司的答辩意见，本案的争议焦点为：案涉《物业服务合同》是否无效。王战良主张案涉《物业服务合同》无效，本院认为证据不足，应予驳回，理由有：第一，根据《物业管理条例》第十二条第一款的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，第二届业委会就物业服务费的上调以书面方式征求业主意见没有违反法律规定，王战良上诉称第二届业委会没有采用集体讨论的形式而用书面征求意见的形式讨论物业费上调违反程序，缺乏依据，本院不予认定。第二，根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，第二届业委会与东颐公司签订《物业服务合同》是履行职责，没有违反法律规定。第三，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款的规定，除了筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施外的其他事项，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。安娜花园共有住宅430套、商铺35套，即使按王战良上诉所称有71名业主反对上调物业服务费，也达不到过半数，王战良上诉称上调物业服务费未获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意缺乏依据，本院不予认定。综上所述，王战良的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王战良负担。本判决为终审判决。(本页无正文)审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二一年六月二十九日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。