中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）最高法民申2408号 再审申请人（一审原告、案外人、二审上诉人）：岳洪均，男，1970年2月11日出生，汉族，住湖北省房县。 委托诉讼代理人：张子林，湖北经立律师事务所律师。 被申请人（一审被告、申请执行人、二审被上诉人）：新七建设集团有限公司，住所地湖北省武汉市新洲区辛冲镇街108号。 法定代表人：余宝琳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡强，湖北益之道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘利民，湖北谦顺律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：十堰万意房地产开发有限公司，住所地湖北省十堰市茅箭区深圳街1号2号楼。 法定代表人：廖德娥，该公司执行董事。 原审第三人（被执行人）：湖北胡坪现代农业科技有限公司，住所地湖北省宜城市自忠路。 法定代表人：尹兴举，该公司执行董事。 原审第三人（被执行人）：尹兴涛，男，1971年3月8日出生，汉族，住湖北省宜城市。 再审申请人岳洪均因与被申请人新七建设集团有限公司（以下简称新七公司）、原审第三人十堰万意房地产开发有限公司（以下简称万意公司）、湖北胡坪现代农业科技有限公司（以下简称胡坪公司）、尹兴涛案外人执行异议之诉一案，不服湖北省高级人民法院（2020）鄂民终372号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 岳洪均申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定，请求：（一）撤销一审、二审民事判决，改判岳洪均对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，解除对案涉房屋即房县城关镇诗经大道北25号2幢1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、2-4号房产的查封措施；（二）判决新七公司承担一、二审案件受理费。主要事实与理由：（一）一审判决认定“没有证据证明岳洪均在人民法院查封之前合法占有案涉房屋”与客观事实不符。1.在岳洪均签订《商品房买卖合同》，付清购房款后，万意公司即交付案涉房屋钥匙。岳洪均与房县鸿泰物业管理公司办理了入住手续，有物业管理费收据佐证。2.2018年5月3日，岳洪均与邓邛就案涉房屋签订了5年租期的《房屋租赁合同》，并依约结算了租金。3.案涉房屋是否办理了《竣工验收备案证》即销售，过错不在岳洪均。按照相关司法解释，建设工程一经使用就视为验收合格。万意公司已将案涉房屋移交给岳洪均和全部购房户是客观事实。（二）二审判决认为现有证据不足以证明岳洪均付清全部购房款错误。根据万意公司出具的《证明》、收据，银行回单、银行明细单、商品房买卖合同登记备案证明，以及钟良伟银行账户交易记录、钟良伟出具的《情况说明》，可以证实岳洪均向万意公司指定的范世钰账户分两次合计付款290万元，通过钟良伟、刘剑向万意公司指定账户付款2423708元，其中钟良伟向万意公司指定账户尹红玲付款184万元，所以岳洪均已支付5323708元购房款。（三）即便岳洪均没有证据证明刘剑向万意公司代付购房款583708元，但案涉三份《商品房买卖合同》相互独立，每份合同房号及价款均不同，原审判决全部驳回诉讼请求错误。（四）对于案涉房屋，万意公司于2014年开盘时取得《商品房预售许可证》，岳洪均于2016年7月14日购买时即向房地产管理局交易中心进行《商品房买卖合同备案登记》。由于国家不动产登记机构改革，预告登记由房地产管理局登记变更到不动产登记中心办理，而房县房地产管理局办公软件与不动产登记中心对接需要一定的过程，导致符合物权登记条件的案涉房屋，在法院查封之前未能完成预告登记。（五）在法院查封之前，岳洪均已签订合法有效的《商品房买卖合同》，支付全部价款，合法占有案涉房屋，办理备案登记，未办理过户登记非因岳洪均过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，岳洪均对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 新七公司提交意见称，（一）万意公司于2014年1月16日即取得案涉锦绣名苑2号楼预售许可证，岳洪均购房时完全可以直接向万意公司账户付款，其称于2015年7月通过钟良伟、刘剑转账给尹红玲184万元购买案涉商铺明显不符合常理。因此，岳洪均与万意公司之间并无购房的合意。（二）岳洪均无证据证实钟良伟于2015年7月左右向尹红玲支付的184万元，及岳洪均于2016年7月13日向范世钰支付的290万元，属于支付案涉房屋的购房款。关于583708元价款，岳洪均在一审期间主张系由刘剑向尹红玲转账支付，在二审中主张系现金交付，在再审申请中又主张系由刘剑向尹红玲转账支付，前后自相矛盾。（三）岳洪均无证据证实其在法院查封之前已对案涉房屋进行合法占有。案涉房屋原为销售中心，未使用，也未对外出租，至今空置。（四）不动产物权以登记为要件。案涉房产未办理产权过户登记，岳洪均无权主张将案涉房产确认归其所有。即使岳洪均与万意公司达成以房抵债的合意，本案亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是岳洪均对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。因此，岳洪均应当举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在原审中，岳洪均提交3份落款日期为2016年7月14日《商品房预售合同》，三份备案时间为2016年7月15日《商品房买卖合同登记备案证明》，钟良伟于2015年6月30日、2015年7月1日向尹红玲转账130万元、54万元的转账记录，岳洪均于2016年7月13日分两次向范世钰转账65万元、225万元的两份转账凭证，万意公司向岳洪均出具的收到购房款5323708元等证据，主张案涉6套商铺于2018年被法院查封之前，其与万意公司已签订有效的购房合同、缴纳全部购房款，并实际占有案涉房屋。虽然岳洪均提交了上述证据，但不能证实钟良伟于2015年6月30日、2015年7月1日向尹红玲转账的130万元、54万元，系用于岳洪均2016年7月14日购买案涉6套商铺。对于剩余购房款583708元，岳洪均在一审、再审申请中主张系通过刘剑向尹红玲转账支付，二审中主张现金支付，前后相互矛盾；岳洪均虽在再审申请中提交转账记录、证明各一份，但形式上均为复印件，转账记录无法反映账户80×××57与刘剑存在何种关联，交易金额55万元与岳洪均所主张583708元不吻合，故亦不能证实该笔款项系用于支付案涉购房款。据此，原审判决认定岳洪均所提交的证据不足以证实其已支付全部购房款5323708元，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，岳洪均对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。 综上所述，岳洪均的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回岳洪均的再审申请。 审判长  张淑芳 审判员  李敬阳 审判员  吴凯敏 二〇二一年六月二十八日 法官助理朱章勇 书记员叶和申