湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初3906号 原告：周炜庭，男，汉族，1992年1月21日出生，住湖南省洪江市。 委托诉讼代理人：曾丽冰，湖南天地人（怀化）律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：梁乐罗，湖南天地人（怀化）律师事务所律师，执业证号××。 被告：怀化市金地圆房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区正清路（湖天开发区香洲水郡14栋5楼），统一社会信用代码91431200668575701M。 法定代表人：刘南官，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖焰壕，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号××。 原告周炜庭诉被告怀化市金地圆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月20日受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告周炜庭的委托诉讼代理人曾丽冰和梁乐罗及被告怀化市金地圆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖焰壕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周炜庭向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金20876元(按照已付房款45.68万元每日万分之一从2017年3月31日计算至2018年7月1日457天为2.0876万元)。2、判令被告向原告支付逾期办证违约金35621万元(按照已付房款45.68万元，参照中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%，从2019年7月1日计算至2020年9月28日455天为27424元的逾期办理初始登记违约金，2021年1月1日暂计算至2021年5月13日136天为8197元办理房屋所有权证违约金，后续计算至实际交付房屋所有权证时为止)。3、判令被告继续履行《商品房买卖合同》义务为原告办理房屋所有权证。4、本案所有诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原告周炜庭与被告怀化市金地圆房地产开发有限公司(以下简称“金地圆公司”)在2017年1月16日签订了《商品房买卖合同》，该合同载明的房号为南郡新干线11幢3层03号，房款总价456800元，付款方式为首付236800元，银行按揭220000元，房屋的交付期限为2017年3月30日，延期交付时被告应按日向原告支付已文付房款万分之一的违约金，被告向原告交付该商品房时必须验收合格并取得《竣工验收备案表》，且被告需要回原告出具该文件。该合同第十八条三款还约定“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后550日的办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。”原告依约支付了首付款和办理完成了贷款手续，并已经开始偿还贷款，但被告逾期交房，且未能按期完成该房屋的初始登记及所有权证办理，被告已经违约应当承担违约责任。被告金地圆公司的行为严重损害了原告周炜庭的合法权益，原告周炜庭特诉至法院，望判如所请。 被告怀化市金地圆房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人于2018年7月1日已实际收房，并办理了装修入住手续，逾期交房违约期限应当计算至2018年7月1日。法院的生效判决已经认定:“虽然《中华人民共和国建筑法)、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律均规定了(建筑工程、商品房)“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，但该法条的禁止性规范属管理性的禁止性规范，并非效力性强制性规定，同时，被答辩人自愿收房，因此，答辩人将案涉商品房转移占有给被答辩人的行为应视为有效的交付使用。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，“逾期交房”应包含两个层面的违约行为，一是房屋交付使用逾期，二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期，答辩人未按合同约定而逾期交付原告所购商品房，已构成根本违约，应承担合同约定的违约责任，虽然，本案所涉房屋至今未竣工验收，答辩人交付的商品房存在质量假疵，但该质量瑕疵可经补救措施予以补正，对被答辩人购房目的实现不会产生根本性影响，且被答辩人已自愿接收了被告交付的商品房，客观上已经取得了所购商品房“占有、使用、收益”的权能利益，因此，被答辩人主张的逾期交房违约金只应计算至实际交房前一天”。结合本案，答辩人已经于2020年5月25日取得《竣工验收备案表》满足了交房条件，更不存在交房瑕疵性问题。依据最高人民法院印发了《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第九条之规定，恳请贵院同案同判，认定逾期交房违约期限计算至2018年7月1日。二、被答辩人主张逾期交房违约金已过诉讼时效。被答辩人主张逾期交房违约期限为2017年3月31日至2018年7月1日，被答辩人的立案时间（主张权利时间）为2021年5月20日，2018年5月20日前的违约损失已过诉讼时效保护期限，即2017年3月31日至2018年5月20日期间的违约损失因已过诉讼时效而不应支持。三、被答辩人主张逾期办证违约金及履行办证义务无事实与法律依据。《商品房买卖合同》第十八条约定“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后550日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证”。因房屋所有权证与土地使用权证已经更替为不动产权利证书，即答辩人应当在交房后1095日内办好周炜庭不动产权证，无论是从被答辩人实际交房之日还是从竣工验收备案之日计算办理不动产权证期限，截止至今办证期限均未届满，被答辩人主张答辩人存在逾期办证没有事实依据,被答辩人主张逾期办证违约金及履行办证义务无事实与法律依据。四、双方签订的《商品房买卖合同》，并未约定逾期交房责任，在该种情况下，认为没有合同约定的逾期交房情况下，根据《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定，被答辩人仅在合同约定的期限内，未能取得不动产权证，答辩人才承担银行逾期贷款利率为标准的相应违约金，而办理不动产权证总证，并不是该十四条的约定，不动产权证总证是办理登记权利人为答辩人，并非被答辩人，所以不能适用该法律规定要求承担逾期贷款利息标准的违约金，综上，被答辩人主张逾期办理总证的违约金诉求也不应获得支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证，有下列证据予以证实（均为复印件）：原告提交的原告身份信息、被告工商登记信息、《商品房买卖合同》、湖南省增值普通发票、收据0626976、个人住房借款合同、中国建设银行还贷明细、完税证明、湖南省物业专项维修资金专用收据、前期物业服务协议；对被告提交的物业装修协议、承诺书、竣工验收备案表、2020年9月28日不动产权证，原告认为该组证据所证明的事实与本案诉讼请求列明的违约金计算时间是没有关联的，本院认为该些证据与本案相关，来源合法，客观真实，本院予以确认。 根据庭审查明的情况及本院采信的证据，本院认定本案的事实如下： 2017年1月16日，原告周炜庭（买受人）与被告怀化市金地圆房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为HH201701050159的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的南郡新干线住宅小区11幢3层303号房，建筑面积133.06平方米；单价每平方米3433.04元，总金额为456800元，首付款（含定金）236800元于合同签订当日支付，剩余房款220000元采用银行按揭方式支付；被告应当在2017年3月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内告知原告的，被告可据实予以延期；由于被告原因，未按合同中约定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已支付房价款万分之一的违约金；被告承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。被告应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后550日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。合同签订后，原告依约交纳了购房款。本案所涉“南郡新干线”项目中第11幢于2020年5月25日取得《竣工验收备案表》。 另查明2018年7月1日，原告周炜庭与怀化佳和物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，同日与怀化佳和物业服务部签订了《物业装修协议》，并出具承诺书一份表示因急需装修，自愿至开发商申请进场装修，对开发商未完成工程如进门、电线、开关等自行完成，用电自行接电、接管，如自来水压力问题自行承担与开发商和物业办无关，但由开发商工程部指定位置水、电安装临时用表交纳费用，并等候通知按时交纳物业管理费。被告于2020年9月28日办理了南郡新干线11栋的不动产权登记【湘（2020）怀化市不动产权第0××3号】。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应诚实全面履行各自义务。原告已经按约履行支付购房款及其他义务，被告应当按时将符合合同约定的房屋交付给原告使用。在合同约定交房时间逾期后，被告未能履行交付房屋的义务，已经构成违约，应当承担违约责任。关于被告抗辩已过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”本案原告周炜庭从2021年5月20日才向法院起诉主张权利，而原告周炜庭要求被告怀化市金地圆房地产开发有限公司承担自2017年3月31日至2018年5月20日之间的逾期交房违约金的主张已过诉讼时效。同时，由于怀化市金地圆房地产开发有限公司的违约是持续行为，故原告周炜庭主张的自2018年5月21日至2018年7月1日的违约金未过诉讼时效，对该范围内的逾期交房违约金本院予以支持。结合原告的诉讼请求，被告应承担的逾期交房责任应以总购房款为基数，按每日万分之一自2018年5月21日起计算至2018年7月1日止，为456800元×0.0001×41天=1872.88元。关于原告主张的逾期办证违约金，合同中约定被告应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后550日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。因房屋所有权证与土地使用权证已经更替为不动产权利证书，即被告应当在交房后1095日内办好原告周炜庭的不动产权证，原告于2018年7月1日已实际收房，本案中被告应在交付房屋1095内即2021年6月30日（2018年7月1日之后1095日是2021年6月30日）前办理不动产权证。截止至今办证期限并未届满，故被告不存在逾期办证的法律事实，对原告主张的逾期办证违约金不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”故被告有义务按照《商品房买卖合同》的约定为原告办理房屋所有权证。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第五百零九条第一款、第二款，第五百七十七条、第五百七十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市金地圆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周炜庭逾期交房违约金1872.88元； 二、被告怀化市金地圆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告周炜庭办理房屋所有权证； 三、驳回原告周炜庭的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1417元，减半收取708.5元，由原告周炜庭负担688元，由被告怀化市金地圆房地产开发有限公司负担20.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  张文香 二〇二一年六月十一日 代理书记员  万彦彤