河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终3750号 上诉人（原审被告）：河北滏淼房地产开发有限公司，住所地邯郸冀南新区城南办事处王家庄村村东（中华大街与滨河路交叉口路东）。 法定代表人：陈良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔进军（公司法务），男，1979年4月10日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 被上诉人（原审原告）：江伟华，女，1993年5月12日出生，汉族，住邯郸市涉县。 委托诉讼代理人：郭叔平，河北大品律师事务所律师。 上诉人河北滏淼房地产开发有限公司（以下简称滏淼公司）因与被上诉人江伟华商品房预约合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2021）冀0427民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北滏淼房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判扣除2万元定金后返还剩余购房款。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对未能办理按揭贷款属客观原因的认定有误。一审法院已经认定事实是因被上诉人个人征信原因无法办理按揭贷款，亦无法全额付款，该事实双方均认可，但一审法院认为在上诉人与被上诉人签订认购协议时被上诉人的征信问题无法办理贷款已经是事实，认为是客观存在，该认定明显错误，在签订协议时被上诉人是否能向银行贷款还未经银行审核批准，在此情况下作为销售一方也无法确定购房者能否按照申请的数额办理按揭贷款，只能默认购房者是没有任何问题的，并在认购协议里约定被上诉人的义务是在2019年11月27日前办理完毕银行按揭贷款申请书手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终批准为准，若银行批准的按揭贷款低于被上诉人的申请金额，该差额部分被上诉人应在银行最终审批之日起10日内付清，因此双方约定的付款方式是先由被上诉人申请银行贷款，若银行批准的贷款低于申请的金额的由被上诉人补齐房款。双方既然约定了该条款，就应该按照该条款履行，虽然被上诉人无法办理贷款可能归结为个人失信原因，但是不予补足剩余房款就是明显的主观违约了，一审法院错误理解协议条款，认定被上诉人违约系客观存在明显认定错误。二、一审法院认定上诉人未向被上诉人履行说明义务，而认定该条款对被上诉人不产生效力，属于法律适用错误。按照法律规定，定金罚则是法律的特别规定，并不需要额外提示或说明，《担保法解释》第一百一十五条规定；当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。因被上诉人违约不予交付剩余购房款而导致无法签订商品房买卖合同，按照法律规定，其无权要求返还定金，一审判决适用法律错误，综上所述，一审判决适用法律错误，望二审法院依法纠正，依法改判。 江伟华答辩称，1、上诉人和被上诉人签订的认购书第7条是格式条款其内容违返了合同法司法解释2第10条法律规定认定无效；2、上诉人和被上诉人签订认购书之前，被上诉人以及被上诉人丈夫杜世民已按上诉人销售人员的要求提交了两人的征信记录，是在上诉人确认可以办理银行按揭贷款手续后，被上诉人才决定签订认购书并支付定金的，因上诉人是专门从事房产销售的企业，对个人征信记录能否通过银行贷款审批具有较强的优势和丰富经验且提供贷款的银行均是由上诉人指定的，因此，被上诉人对签订认购书及不能办理银行贷款手续的审批不具有过错；3、被上诉人已经穷尽了所有的能够办理银行贷款的方法，被上诉人对按揭贷款没有办成没有过错；4、自上诉人至被上诉人沟通购买房屋到不能办理按揭贷款被上诉人的个人征信自始至终未发生任何变化，因此被上诉人对导致合同不能履行没有过错。 江伟华向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房认购协议书》；2.判令被告返还原告认购首付款185454元及定金20000元；3.由被告承担本案诉讼费及其他实支费用。 一审法院认定事实：2019年11月23日，原告江伟华的丈夫杜世民与被告签订了编号为0001516号《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》（以下简称“认购书”），认购由被告开发的邯郸恒大御景半岛楼盘（滏河湾）17幢1-501单元，该商品房的规划为住宅，总价款为875454元，并约定原告支付定金20000元，在2019年11月23日前支付首期房款185454元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款670000元由银行提供按揭贷款，原告需在2019年11月27日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清。另约定原告必须在约定的付款方式和期限内到邯郸恒大御景半岛支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。合同签订后，杜世民通过银行转账的方式向被告支付首付款185454元和定金20000元，共计205454元。后由于杜世民个人征信等问题，不能办理按揭贷款，经双方协商同意将购房人变更为原告江伟华。被告于2020年7月27日向原告送达通知书一份，内容：江伟华女士：您好！阁下于2019年11月23日与我司签订了《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》（编号G5038677）认购了邯郸恒大御景半岛18栋1-501单元。依据认购书，阁下须于2020年7月31日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。原告至今未能办理银行按揭贷款。原、被告签订的认购书被告认可在原告起诉前已经合法解除。原、被告就退还房屋首付款无争议，只是对是否应退还定金未能达成一致意见，原告于2020年8月4日向本院提起诉讼。 一审法院认为，原告的丈夫杜世民与被告在2019年11月23日签订了《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。应受法律保护，对双方均具有法律约束力，双方均应遵守。原告按约向向被告滏淼公司交纳了首付款185454元、定金20000元，共计205454元，后因原告丈夫个人征信等问题未能办理银行按揭贷款，经双方同意，变更购房人为原告。在变更购房人后，原告也不能办理银行按揭贷款，从而导致原告无法全额付款，现原告要求解除与被告签订的认购书，被告也认可，故本院对原告要求解除认购书的诉讼请求予以支持；关于原告要求被告返还首付款的请求，被告也同意，本院予以支持；关于原告要求被告返还定金20000元的请求。被告认为因原告个人征信等问题导致不能办理银行按揭贷款，是原告的过错，对此被告无过错，不同意返还定金。本院认为，首先，因原告丈夫不能办理银行按揭贷款，经双方协商一致的情况下将购房人变更为原告时，原告能否取得银行按揭贷款的资格已经客观存在，此时原告就已经无法办理银行按揭贷款手续，而不是在原、被告签订认购书后原告的贷款资格才发生了变化；其次，在认购书签订后，原告积极主动配合被告办理银行按揭贷款，之所以无法办理银行按揭贷款导致认购书不能履行并非原告的主观故意；第三，银行按揭贷款是认购书中原、被告双方约定的付款方式，被告作为房地产开发商，应当对银行按揭贷款的条件有充分的了解，相对于作为普通消费者的原告来说，被告更具有优势，在不能对原告是否符合银行按揭贷款条件进行核实的情况下，应当充分提示原告注意在购房人个人征信等原因不符合银行按揭贷款条件时将会导致不能办理银行按揭贷款的后果，现原告不能办理银行按揭贷款的后果不能完全归责于原告，且该认购书系被告制作的格式合同，根据法律规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。本案中，被告滏淼公司未提供证据证明已就认购书中购房人的个人原因导致不能办理银行按揭贷款时定金不予返还的条款向原告履行了明确说明义务，故该条款对原告不产生效力，被告应当返还原告的定金20000元。另外，原告作为成年人，在购买房屋选择的付款方式为银行按揭贷款时，应对自身是否符合银行按揭贷款条件向相关银行咨询，对由于自身原因不能向银行按揭贷款致使合同不能履行，也存在一定过错。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告江伟华与被告河北滏淼房地产开发有限公司于2019年11月23日签订的《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》； 二、被告河北滏淼房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告江伟华购房款185454元； 三、被告河北滏淼房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告江伟华定金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4382元，原告江伟华、被告河北滏淼房地产开发有限公司各负担一半。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审查明的案件事实与一审一致。 本院认为，双方签订的《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》约定江伟华购买案涉房产的付款方式为按揭付款，滏淼公司作为房产开发商，对江伟华是否具备向银行贷款的条件、能否办理认购书约定的贷款数额具有信息优势。江伟华在与滏淼公司签订《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》时客观上就不具备向银行贷款的条件，对此事实滏淼公司亦应当知晓，并应当向江伟华释明不能办理银行按揭贷款所应承担的后果，对此滏淼公司并未向江伟华释明，由于不能办理贷款，导致《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》的解除、双方均有责任，故滏淼公司应当返还江伟华交纳的2万元定金。综上所述，河北滏淼房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300.0元，由河北滏淼房地产开发有限公司各负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹金荷 审判员  梁国华 审判员  武运红 二〇二一年六月二十四日 书记员  李桂明