湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初2098号 原告：郴州市维利亚商业运营有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区南湖路35号新贵华城3期A11栋。 法定代表人：郭海建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王身伟，湖南星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李靓，湖南星河律师事务所律师。 被告：徐晶元，男，1990年3月24日出生，汉族，住湖南省永兴县。 被告：谢慧玲，女，1989年12月18日出生，汉族，住湖南省永兴县。 原告郴州市维利亚商业运营有限公司（以下简称维利亚公司）诉被告徐晶元、谢慧玲租赁合同纠纷一案，本院2021年5月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告维利亚公司委托诉讼代理人王身伟，被告徐晶元、谢慧玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告维利亚公司向本院提出诉讼请求： 1、依法判令被告立即向原告支付租赁费用（包括根据租赁合同约定的被告应支付的租金、商业运作费、品牌推广费）24829.93元；暂计至2020年11月30日，之后的租赁费用按实际产生支付。 2、请求判令被告立即支付逾期付款违约金3903.14元。（按欠付费用总额的月利率2%计算，自2019年11月6日起暂计至2020年11月30日，之后的违约金计算至欠款本息付清之日止，附违约金计算清单）； 以上一、二项共计28733.07元。 3、请求判令解除原、被告之间的《商铺租赁合同》； 4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。 本案审理过程中，原告维利亚公司减少诉讼请求，放弃了对被告物业管理费的主张，并在庭审中称“起诉的第一项中，租金费用只是单纯的租金，不包括商业运作费、品牌推广费。” 被告徐晶元的答辩要点：我不是本案适格被告，门面具体使用人系我前妻，合同签订时我们在婚姻存续期，离婚后我们有协议，门面由她经营，合同到期后没有续签合同，自动续约，她也一直在经营门面，故此，我前妻才是门面的经营者。 被告谢慧玲的答辩要点：门面确实是我使用管理，与徐晶元没有关系，第一次签订合同时我们婚姻存续期间，后来没有续签，只是自动延续第一次合同继续租赁，所以合同当事人一直是徐晶元,此合同属于不定期合同。逾期交租金是有很多原因的，首先运营团队不作为，不开空调、不开电梯、部分地方连电都限制，停车收费高、限制水电，没有起到物业服务的任何作用。我之后没有签合同，属于不定期合同，不存在违约金等，且押金8292元至今未退还。我是2020年11月起没有再使用该门面，搬离了。 查明的事实 一、案涉商铺位于郴州市北湖区××路××号××期××栋商业综合体，该商业综合体由其开发商郴州市湘惠房地产开发有限公司委托原告维利亚公司进行商业运营。 2018年7月6日，以维利亚公司为（甲方）出租方、徐晶元为（乙方）承租方签订了《商铺租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于郴州市北湖区××路××号××期××栋商业综合体（又称“维多利亚中心”）1层119-2号商铺出租给乙方用于美甲、纹绣经营，租赁商铺的计租面积为27.64平方米，双方同意以该租赁面积作为计算租金、物业管理费以及其他有关费用的基数。2.租赁期限1年，自2018年8月6日起至2019年8月5日止，商铺交付日为2018年8月6日，乙方应于商铺交付日或之前向甲方缴纳装修期间的有关费用（包括但不限于装修保证金、装修期的物业管理费等）。3.租赁期内，乙方按本合同约定支付租金，方式采取月固定租金计算，按照月单价租金乘以该商铺计租面积计收：第1年（2018年8月6日至2019年8月5日）每月租金标准70元／月／㎡，月固定租金1934.8元／月；4.租金每季度支付一次，先付后用；5.逾期支付租金，按每天0.5%支付逾期付款滞纳金；6.保证金、物业管理费和其他费用：①乙方应于签署本合同之时向甲方支付履约保证金（相当于三个月的租金与物业管理费金额之和）8292元，租赁期限内，甲方有权从履约保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金、物业管理费、违约金及其他费用，或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿；②装修保证金：乙方于商铺交付之日须向甲方缴纳装修保证金3000元，甲方在乙方装修完毕验收合格后一周内无息返还；7.乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、公用事业费用以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的0.5%向甲方支付滞纳金。 二、2018年11月28日，两被告徐晶元、谢慧玲登记离婚。 三、上述合同签订后，被告徐晶元向维利亚公司交纳了履约保证金8292元，维利亚公司将商铺交由徐晶元使用、收益。徐晶元按合同约定交纳了租金。 四、《商铺租赁合同》到期后，因两被告离婚，徐晶元将商铺交付谢慧玲继续使用，谢慧玲是案涉商铺的实际使用人，承继《商铺租赁合同》的权利和义务，在此期间原告维利亚公司未提出异议。之后谢慧玲仅按合同约定交纳部分租金，维利亚公司确认，谢慧玲从2019年11月6日之后开始拖欠租金，经维利亚公司多次催收未果，遂诉至本院。 五、另查明，原告于2019年8月12日将维多利亚中心部分承租商户诉至本院，诉请最长时间截至2019年11月的租赁费（含租金、商业运作费、品牌推广费）及违约金等，本院作出的（2019）湘1002民初4223、4224、6785号民事判决书，未予支持承租商户关于原告未履行商业运作及品牌推广义务应予扣减相应费用的抗辩理由，判定被告全额支付租赁费用及从欠费之日开始按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付违约金。部分承租商户上诉后，郴州市中级人民法院对一审判决予以维持。2020年12月后，原告共计起诉维多利亚中心承租商户19家，本案为其中之一。 判决理由与结果 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据原、被告的诉辩主张和举证、质证情况，结合庭审中原、被告陈述，本院对本案争议的焦点作如下评议: 一、关于是否解除《商铺租赁合同》。 庭审中，被告称“2020年11月起没有再使用该门面，搬离了”；原告称“我们确实不能明确的给出她退租的日期。” 本院认为，原、被告均无继续履行《商铺租赁合同》的意愿，对原告要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以认定。关于解除的日期，因双方均未提交有效证据证明撤场的具体日期，根据原、被告的陈述，本院认定，原、被告于2020年10月31日解除《商铺租赁合同》。 二、关于维利亚公司诉请的租金数额的认定及逾期交纳租金的违约金如何计算的问题。 1.本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条第二款规定:“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，自2020年2月以来，受“新冠”疫情影响，我市为应对疫情严格依法采取了相关的管控措施，客观上使商业用房的经营行为及收益造成较大的影响，特别是人流密集的大型商场开张营业管控期间更加严格，被告所承租原告商铺用于经营业务受到很大冲击，管控期间基本上无营业收入，故本院酌定，对于2020年2月至4月的3个月的租金应予以减免，2020年5月1日至租赁合同解除期间，受“新冠”疫情持续影响，维利亚商场整体运营不畅，运营方（即原告）与众多租赁户（包括被告）在商场管理（包括供电、供水、停开商场空调等）方面产生诸多矛盾，被告的营业收入亦明显减少，该期间的租金，本院酌定按合同约定的70%缴纳并无需支付欠付租金的违约金。 2.关于2020年2月疫情之前所欠付租金的违约金，按照合同约定，商户逾期支付租金的责任条款，有两条约定，被告应每天向原告支付0.5%和0.5%的滞纳金。该约定明显过分高于造成的损失，综合考虑双方合同的履行情况，本院确认，参照（2019）湘1002民初4223、4224、6785号生效裁判文书，违约金从欠费之日开始按照原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算至清偿之日止。 3.本案审理过程中，原告撤销了物业服务费的相关诉请，本案中本院不予处分。关于商业运作费、品牌推广费原告也无具体的诉讼请求，本案中本院不予处理。 综上，从原告诉请的2019年11月6日至疫情前的2020年1月31日，计算欠付租金的具体数额为：5546元（月固定租金1934.8元/月÷30日×86天）；违约金以欠付租金为基数，从2019年11月6日算至清偿之日止； 从2020年5月1日至租赁合同解除的2020年10月31日，欠付租金的具体数额为8126元（月固定租金1934.8元/月×6个月×70%）； 合计欠付租金13672元（5546元+8126元）。 三、关于履约保证金8292元的问题。 因已解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，收取的履约保证金应予退还，抵扣拖欠的租金，被告还应向原告支付租金5380元（租金13672元-8292元）。 综上所述，抵扣履约保证金后，被告谢慧玲还应向原告支付租金5380元，原告诉请中超过的部分，本院不予支持。被告徐晶元与原告维利亚公司原签订的《商铺租赁合同》一年期内，徐晶元依约完成了租金缴纳义务；《商铺租赁合同》到期后，由谢慧玲按照租赁合同约定继续使用商铺，出租人维利亚公司收取了部分租金且对此没有提出异议，双方形成了新的租赁关系。在此期间，徐晶元不是案涉商铺的实际使用人或承租人，不应承担付款责任。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十四条第二项、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第二、六项、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年10月31日解除； 二、被告谢慧玲于本判决生效后十日内支付原告郴州市维利亚商业运营有限公司租金5380元及违约金（违约金按照年利率3.85%自2019年11月6日算至清偿之日止）； 三、驳回原告郴州市维利亚商业运营有限公司的其他诉讼请求。 如被告谢慧玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费259元，由原告郴州市维利亚商业运营有限公司负担210元，被告谢慧玲负担49元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  郭蓉 二〇二一年六月二十九日 法官助理李亚奇 书记员李悠 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条第二项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第十条第一款第二、六项、第二款下列事实，当事人无须举证证明： (二）众所周知的事实； (六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实; 前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。