北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6403号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，1981年10月14日出生，回族，北京江南投资集团有限公司员工，住天津市红桥区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马艺桂，女，1981年11月12日出生，汉族，中国民生银行职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：牛雨师，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洁，北京市东友律师事务所律师。上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）因与被上诉人马艺桂商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初31098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江南公司上诉请求：撤销一审判决并发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、因雾霾天气停工导致延期的问题。1.北京市政府2016年前因空气重污染发布的停工仅为阶段性、短期、仅限于停止土石方作业，但2017年、2018年发布的停工不仅时间周期长（当年十一月至次年三月），且涉及停止土石方、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、装饰装修、建筑切割等作业。江南公司在签订预售合同时无法对空气污染情况进行预测，亦无法对北京市政府相关停工政策进行准确的预判。2.根据补充协议第一条第1款约定，本案逾期交房属于江南公司因遵守政府及相关部门法令造成，故无论根据法律规定还是补充协议约定江南公司都不承担逾期交房违约责任。3.江南公司停工是为了北京市整体利益，也是为了充分保障大气环境及北京市全体民众切身利益，停工时间应当予以扣除。二、关于延期交房期限的问题。1.根据合同约定，2020年4月16日取得面积实测技术报告，已达到房屋交付条件。2.按照预售合同约定，达到约定的交付条件后由于买受人原因未按期办理交接手续的，视为出卖人已按合同约定的条件交付房屋，出卖人不再承担逾期交房的责任。本案中江南公司已于2020年4月12日向马艺桂发出交房通知，但马艺桂因个人原因未办理收房，按照合同约定应视为收房，江南公司不再承担延期交房责任。一审法院判令江南公司承担至马艺桂收房之日止的迟延交房违约金损害了江南公司的合法权益。马艺桂辩称，涉案房屋因江南公司原因导致逾期交付，江南公司应承担违约责任。作为专业房地产开发企业，江南公司所述的环保政策等在其签订合同之初可以预见，不属于不可抗力，不能免责。案涉合同签订期间，所谓停工要求并非全时段、无间断，停工时间相对固定，且只是要求江南公司加强管理，并未要求停止施工。根据江南公司提交的证据，可能受影响的是土方作业，2017年7月案涉工程已完工且已封顶，停工政策不会影响江南公司施工。案涉项目不存在因设计变更导致延期交房6个月的情形，双方约定的交房时间是2018年12月31日，因超期给马艺桂造成的损失应由江南公司承担。江南公司提交的证据表明施工的变化只是工程量变化，并非重大的设计变更。出现这种变更后，江南公司未通知马艺桂，应承担相应的法律责任。案涉房屋至今未达到交付标准。除了必要的交房手续，还要考虑装修情况，如果未达到装修标准，业主同样可以拒绝收房。一审判决后马艺桂未收到江南公司收房的通知。马艺桂向一审法院起诉请求：1.判令江南公司按《北京市商品房预售合同》及附件、《装修标准》向马艺桂交付位于北京市朝阳区××××1502号的房屋（以下简称涉案房屋）；2.判令江南公司向马艺桂支付逾期交房违约金（按江南公司逾期交房给马艺桂造成的租金损失，以每月7760元为计算标准，自2019年1月1日起至江南公司实际交付房屋之日止）；3.判令江南公司向马艺桂交付《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》原件、《装修标准》原件；4.本案的诉讼费等相关费用由江南公司承担。江南公司向一审法院提出反诉请求：1.判令马艺桂向江南公司按首付款993698元的万分之零点一支付自2016年7月10日至2017年1月13日逾期付款违约金1858.22元；2.判令马艺桂向江南公司按补交首付款280000元的万分之零点一支付自2016年7月10日至2017年1月19日逾期付款违约金540.4元；3.判令马艺桂向江南公司按照按揭贷款255万元的万分之零点一支付2017年2月27日至2017年5月3日的逾期付款违约金1657.5元；4.马艺桂承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：2016年6月25日，马艺桂作为认购人、江南公司作为出卖人签订认购书，约定：认购人认购涉案房屋，建筑面积85.53平方米；双方均同意该房屋按建筑面积计价，单价每平方米47040元，总金额4023331元；出卖人同意认购人按照贷款方式付款；认购人可以首期支付购房款总价30%，认购人需在认购书签订之日起15日内付清全部首付款；认购人应当于签订认购书之日向出卖人支付认购定金10万元。2017年1月13日，马艺桂作为买受人、江南公司作为出卖人签订预售合同及附件，约定马艺桂购买江南公司开发的涉案房屋，预测建筑面积79.65平方米，套内建筑面积60.52平方米，价款按照套内建筑面积计算，单价每平方米60032.1元，总房款3633143元；买受人于签署合同时缴付首付款1273143元（认购定金于签署预售合同时自动转作等额首付房价款），其余房款236万元以按揭贷款方式支付，预售合同签署之日起45日内，全部付至出卖人公司账户内，否则视为违约，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，装饰和设备标准详见《装修委托协议》；出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金；除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。庭审中，马艺桂提交案外人马俊昕与江南公司签订的“附件十《北京市商品房预售合同》补充协议”，用以证明马艺桂与江南公司之间通过补充协议的形式确定了涉案房屋的面积为85.53平方米，总房款3923698元，首付款1373698元，贷款255万元，但该补充协议被江南公司收走盖章，至今未交付马艺桂。江南公司在反诉的事实与理由陈述中认可马艺桂所述的补充协议确定的房屋面积、总房款、首付款数额、贷款数额，但对马艺桂提交的以上证据的真实性、合法性、关联性不予认可，称这并不能代表双方补充协议未交付马艺桂。庭审中，马艺桂提交兴业银行借款借据一张（借款日期为2017年5月3日，金额为255万元）、购房款发票两张（金额分别为1273143元、100555元）、（2020）京03民终5422号民事判决书网页打印件、政府通知打印件，欲证明其积极支付购房款，不存在逾期付款的情况，且已经支付全部房款3923698元，因江南公司多次被限制网签，导致购房人只能被动等待指令进行付款，2016年9月30日北京市政府出台房地产新规导致购房人首付款比例提升，有些购房人存在两次交首付款的情况。江南公司对于以上证据的真实性及马艺桂已付购房款金额表示认可，江南公司称该房屋最终实测面积为86.10平方米，最终总房款为3949847元，马艺桂尚有部分房款未支付。马艺桂提交北京市朝阳区房屋管理局2020年8月12日作出的《行政事项处理意见书》，其中该局对案外人孙亮反映的江南公司在销售房屋过程中存在的1.预售商品住宅未按套内面积计价，未如实申报房地产转让成交价格；2.违法收回与购房人签订的补充协议原件；3.欺骗购房人将未达到约定条件的房屋交付购房人；4.在交付房屋时要求签订补充协议、免责协议，不合理排除购房人的权利；5.委托有利害关系的测绘公司进行测绘，且房产测绘成果未按规定备案等问题进行了调查处理。经该局调查核实，于2020年6月4日向江南公司下发《责令整改通知书》，要求江南公司将预售合同及补充协议退还给购房人，江南公司反馈“预售合同、补充协议签订完成后集团内部进行会签流程并且盖章后将返还业主”，该局后续将继续督促江南公司整改；由于江南公司存在“不合理的减轻或免除应当由开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的违规行为”，该局已于2019年11月11日依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第三条限制了该项目的网签资格，目前江南公司承诺“已将免责条款从收房协议中删除，剩余收房客户不再要求签署免责条款”；该局另于2020年5月19日约谈江南公司及北京红坊工程测量有限公司，要求江南公司更换房屋测绘合作单位；经核实江南公司提交该局的预售合同及补充协议，并经江南公司反馈，预售合同是按照套内面积计价，但之后签订的补充协议是按照建筑面积计价，此行为属于违规销售行为；根据其他来信人提供的相关材料，江南公司收取的房款已经超过预售合同的备案总价款，亦属违规销售行为；根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条的规定，房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件，该局调取了涉案房屋所在项目1#、2#、3#住宅楼竣工验收备案表和面积实测技术报告书，关于“预售合同约定的其他条件”，预售合同及补充协议中均无明确约定。马艺桂另提交估价结果表、租房合同、房租支付凭证等，拟证明另案诉讼中针对涉案楼宇两居室租金评估结果为2019年度月租金平均为5500元，马艺桂实际每月租金7760元，故要求提高违约金标准，按照实际支出的租金标准来主张租金损失。江南公司对估价结果表真实性认可，对其他证据的真实性不认可，以上证据的证明目的均不予认可，江南公司认为双方预售合同中对违约责任进行了明确约定，且评估房屋并非涉案房屋，不具有参考性和比照性，马艺桂在涉案房屋具备交付条件后未按照江南公司通知在规定期限内收房，损失扩大应由其自行负担。江南公司提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月4日期间发布的关于空气重污染预警措施通知（其中要求相关单位加强施工工地扬尘控制，全市停止土石方、建筑拆除、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、室外建筑工地喷涂粉刷等施工作业）、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、中咨工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。马艺桂对前述证据中政府的通知、行动方案及新闻报道的真实性认可，其他证据真实性均不予认可，对证明目的均不予认可，马艺桂认为相应通知、要求均应在签订预售合同时即已考虑进去，这些证据不能证明江南公司有停工的必要性。马艺桂提交《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，用以证明根据央行的该通知规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人放贷，涉案房屋所在小区在2017年7月银行已经陆续对业主放贷，所以2017年上半年涉案小区楼体均应已经主体结构封顶，不存在土石方作业情况，故不存在江南公司所称的需要根据限工令停工的必要性。江南公司对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为不能凭字面意思理解“土石方”的工程内容及是否具备停工的必要性。江南公司提交《设计变更通知单》若干，拟证明涉案房屋所属项目在2017年5月15日至2019年4月17日期间曾发生多项设计变更，而根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。马艺桂对该证据的真实性、证明目的均不予认可，认为江南公司未提交施工日志予以进一步证明，且该通知内容均系施工量的变化，不属于合同约定的足以影响工期顺延六个月的设计变更。江南公司提交其（乙方）与马艺桂（甲方）签订的《装修委托协议》，其中第一条约定“甲方同意所购置的2-1-1502号房屋在楼栋整体五方验收合格后，由乙方代表甲方委托装修公司对房屋进行装修……装修期限自五方验收合格之次日起320日内完成装修及竣工验收手续”，江南公司据此主张双方约定五方验收后即视为交付房屋。马艺桂对该份《装修委托协议》真实性、证明目的均不予认可，马艺桂提交案外人李东海与江南公司签订的《装修委托协议》、《装修标准》复印件，称马艺桂签订《装修委托协议》后，原件被江南公司收走，江南公司提交的《装修委托协议》第一页和第二页内容与马艺桂实际签订的内容明显不符，被修改的部分均是有利于江南公司的内容，且修改部分对预售合同交房标准和交房时间的约定进行了重大变更，不符合常理。江南公司另提交《单位工程质量竣工验收记录表》，拟证明涉案房屋所在楼栋的五方验收的时间为2019年3月18日，该日期在双方变更后的交房时间之内。马艺桂认为该证据真实性无法确定，证明目的亦不予认可。江南公司提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。马艺桂认为疫情系在2020年发生，不能免除江南公司的逾期交房责任。另查，涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》（测绘单位为北京泾渭冠宇测绘有限公司，此前曾于2019年12月21日取得由北京红坊工程测量有限公司出具的《房屋面积测算技术报告书》）。另，江南公司在2020年9月8日一审法院组织交换证据时主张要提出反诉，后于2020年9月11日提交书面反诉状。一审法院认为，涉案预售合同及附件、补充协议等均系马艺桂与江南公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，马艺桂已经全额给付了预售合同及补充协议约定的涉案房屋购房款，江南公司应当依约履行交付房屋的义务，故一审法院对马艺桂要求江南公司向其交付符合法定和约定条件的房屋的诉讼请求予以支持。江南公司虽称涉案房屋现实际面积与双方约定不符，马艺桂尚有部分购房款未支付，但江南公司未提交证据证明该事实，故一审法院无法认定。现双方争议焦点在于江南公司在交付房屋过程中是否存在逾期。预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但预售合同附件九同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。根据江南公司提交的《设计变更通知单》，一审法院认为涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，现江南公司主张将交房日期顺延至2019年6月30日，符合预售合同附件九的约定，一审法院予以支持。关于江南公司主张因环保政策等原因停工并导致工程延期的答辩意见，一审法院认为，结合江南公司提交的证据可知，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定，故江南公司对其在合同中承诺的交房时间应有谨慎的预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除其逾期交房的责任，对于江南公司上述抗辩意见一审法院不予采纳。关于江南公司称五方验收日期即视为房屋交付日期的辩解意见。一审法院认为，江南公司提供的《装修委托协议》上未加盖骑缝章，马艺桂对该协议的真实性提出的异议合理。且江南公司自己提供的证据也可以证明，五方验收人员于2019年4月18日在《单位工程质量竣工验收记录表》上签字确认之后，施工单位人员又于2019年4月23日在《设计变更通知》上签字确认，而该工程直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案。因此，仅凭五方验收手续，很难认定涉案房屋在2019年4月18日已经实际达到了国家规定和合同约定的房屋交付条件。故此，一审法院对江南公司的此项抗辩意见不予采信。综上，江南公司应在2019年6月30日以前将涉案房屋交付马艺桂，否则即构成违约。根据预售合同的约定，涉案房屋交付的必要条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。因涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》，故涉案房屋于2020年4月16日方满足交付条件。此前江南公司虽曾委托北京红坊工程测量有限公司进行测绘，但经购房人投诉，相应政府主管部门已明确要求江南公司更换测绘公司，故此前测绘报告取得的时间不能作为判断交房条件是否成就的依据。因2020年4月16日已经超出上述一审法院确定的应当交付房屋的最晚期限，故江南公司逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。江南公司虽称其通知过马艺桂收房，但其自认在2020年4月12日发出收房通知，彼时涉案房屋尚未具备前述交付条件，故江南公司主张购房人未在规定时间内收房，应自行承担损失扩大的部分的意见，一审法院不予采纳。关于违约责任的确定标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，马艺桂主张因江南公司逾期交房，导致其产生损失，一审法院认为马艺桂主张增加违约金给付标准的诉求未超出合理范围。预售合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照已付购房款的万分之零点一进行赔偿，该计算标准明显低于违约造成的损失。一审法院参照本市房屋租金价格一般水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月4300元作为计算江南公司逾期交房违约责任的标准，江南公司应自2019年7月1日起按照每月4300元的标准向马艺桂支付逾期交房违约金至实际交付涉案房屋之日止。关于江南公司提出的反诉请求，根据预售合同的约定，马艺桂应在签订预售合同当日，即2017年1月13日支付全部首付款。另外，预售合同约定马艺桂应于签订预售合同后45日内，即最晚2017年2月27日付清按揭贷款。一审法院认为，即便马艺桂支付首付款或贷款存在逾期，江南公司在马艺桂逾期付款当日就已经知道自身权益受到损害，但其于2020年9月8日提出反诉，已经超过诉讼时效，故一审法院对江南公司的反诉请求均不予支持。关于马艺桂主张江南公司交付《北京市商品房预售合同》附件十《补充协议》原件、《装修标准》原件的诉讼请求。一审法院认为，根据马艺桂提交的《行政事项处理意见书》，江南公司在向行政机关反馈时称“预售合同、补充协议签订完成后集团内部进行会签流程并且盖章后将返还业主”，现江南公司未举证证明其已将盖章后的补充协议返还给业主，故一审法院对马艺桂要求江南公司返还补充协议原件的诉讼请求予以支持。马艺桂未举证证明《装修标准》原件在江南公司手中，故一审法院对相应诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决如下：一、江南公司于判决生效之日起十五日内向马艺桂交付符合《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号Y2008356）项下位于北京市朝阳区××××1502号的房屋；二、江南公司于判决生效之日起七日内按照每月4300元的标准，向马艺桂支付自二○一九年七月一日起至江南公司履行判决第一项下义务之日止的迟延交房违约金；三、江南公司于判决生效之日起七日内向马艺桂返还《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号Y2008356）附件十《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》原件；四、驳回马艺桂的其他诉讼请求；五、驳回江南公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马艺桂提交验房报告、验房人员资质证明及现场视频，证明截止2020年7月11日涉案房屋未达到交付条件，该时间晚于江南公司所谓具备手续的时间（2020年4月16日）。江南公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。江南公司未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。江南公司与马艺桂签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案二审争议焦点为江南公司延期交付房屋是否构成违约，一审判决是否应因认定基本事实不清而发回重审。根据本案查明的事实，马艺桂依据合同约定支付了购房款，江南公司应按照合同约定于2018年12月31日前向马艺桂交付该商品房。一审法院依据预售合同约定的交房日期及合同附件关于交房日期顺延的相关规定，结合江南公司提交的相关证据，认定江南公司应于2019年6月30日前交付房屋，具有充分的法律及事实依据。但江南公司直至2020年4月16日方满足合同约定的交付条件，构成逾期交房，应当承担相应的违约责任。关于交房通知，江南公司向马艺桂发出通知时房屋尚未符合合同约定的交付条件，故江南公司主张马艺桂因自身原因未收房，江南公司不应承担相应的责任，不能成立。现马艺桂通过诉讼方式请求江南公司向其交付房屋，江南公司理应承担自逾期交房之日起至法院判决确定的实际交付之日止的违约金。一审法院综合考虑房屋租金水平、新冠肺炎疫情的影响等因素酌定的违约金标准，并无不当。江南公司上诉主张因政府命令停工交房日期应顺延，缺乏事实及法律依据。综上所述，江南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4025元，由北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  楚 静审 判 员  解学锋审 判 员  闫 慧二〇二一年六月二十五日法官助理  常佳敏书 记 员  李星月