安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0104民初4910号 原告：罗涛，男，1978年2月20日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区，现住合肥市蜀山区。 被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路12号1层128，统一社会信用代码911101133530090944。 法定代表人：耗顺花，经理。 委托诉讼代理人：桑泽坤，该公司员工。 原告罗涛与被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称“美丽屋公司”）委托合同纠纷一案，本院于2021年4月12日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告罗涛，被告美丽屋公司的委托诉讼代理人桑泽坤到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。 原告罗涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告北京美丽屋资产管理有限公司支付拖欠的房租人民币11700元（壹万壹仟柒佰元整）；2、判令被告支付违约金人民币39780元（叁万玖仟柒佰捌拾元整）；3、本案全部诉讼费用由被告支付。原告当庭变更诉讼请求为：1、判令被告支付违约金人民币39780元（叁万玖仟柒佰捌拾元整）；2、本案全部诉讼费用由被告支付。事实与理由：依据原告与被告于2018年3月4日签订的《合肥市房屋出租委托合同》，被告应于2020年12月4日支付原告房租人民币11700元。但是直到起诉之时，被告仍未支付。被告未按时支付租金超过合同约定的5天，已构成违约事实。依据双方签订的《合肥市房屋出租委托合同》（编号：×××50）第七条第四款第1点（未按约定支付租金达5日的）和第八条第三款（乙方有第七条第四款情形之一的视为乙方违约，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金），故要求北京美丽屋资产管理公司支付迟延支付违约金人民币39780元（3900元／月×60月×17%＝39780元）。被告在履行合同过程中，曾多次拖延支付房租，但每次经原告催促后尚能支付。以上事实证明，被告故意违反双方签订的合同，严重侵害了原告的合法权益，依据《民法典》第577条和第578条之规定，特向贵院提出如上诉讼请求，请贵院依法公正审判。 被告美丽屋公司辩称：2018年3月4日，罗涛与被告签订了关于合肥市政务区潜山路与万佛湖路交口凯旋门（三期）1栋3807房屋的《合肥市房屋出租委托合同》，管理期间为2018年6月4日至2023年6月3日，年预期收益为46800元。首先，被告与罗涛之间为委托关系，双方签订的《合肥市房屋出租委托合同》的第1页最上委托书中已明确表示“兹有罗涛委托现美丽屋公寓管理有限公司全权办理的房屋所有出租相关事宜，包括，签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用。”第2页最上“委托人为甲方，房屋管理机构为乙方，依据《中华人民共和国》及有关法律、法规的规定，双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋委托乙方进行管理，并同意乙方在进行房屋出租时提供经纪服务的有关事宜达成协议如下第二条甲方授权乙方的权限约定“（一）代甲方管理出租房屋及与管理、出租事宜有关的联络、接洽等事宜。”，依此可以确定双方之间为委托关系。以上几条约定均可看出双方之间为委托关系，原告主张双方之间为房屋租赁关系不符合双方合同约定。其次，2020年，由于全国范围爆发新型××疫情，此次××被世界卫生组织列入“国际健康紧急事件”，针对此次疫情合肥市采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外阜人员居住等防空防疫措施。疫情导致美丽屋无法正常履行合同义务，房屋实际使用人无法出入小区正常居住，新客户无法进入房屋踏勘。疫情亦导致被告业务无法正常开展，使被告经营出现重大亏损，且远远超过了被告正常经营风险抵抗范围。受疫情影响被告长时间经营困难，遂无法按合同约定完全履行与罗涛签订的《合肥市房屋出租委托合同》。被告遂与罗涛协商合同变更事宜，被告明确向罗涛表示因经营困难，待不可抗力因素排除，被告会根据双方协商的结果积极履行合同义务，现被告恢复运营，可完全履行义务。当时考虑市场行业不景气，租赁市场低迷的因素未及时支付，现已完全解除，被告现已支付租金至2021年6月3日。考虑受疫情影响被告市场行业不景气，租赁市场低迷的情况，并且被告现可按照合同约定履行合同全部义务，在被告可履行全部合同约定的前提下，支付全部租金后罗涛即不存在实际损失，综上，被告不同意支付违约金的诉讼请求。如法院认为被告存在违约行为须承担违约责任，原告请求支付违约金39780元无任何事实与法律依据，且合同中违约责任约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”该条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。遂原被告双方签订的合同中约定的违约金数额明显过高，要求人民法院予以调整。综上所述，双方之间签订的《合肥市房屋出租委托合同》，被告继续积极履行，关于疫情期间经营问题被告经营困难，被告已将困难排除，现在具备合同继续履行能力，并且同意积极履行，遂在原告没有经济损失的情况下被告无任何违约行为，所以关于罗涛违约金的主张没有事实和法律依据，被告无违约情况遂不应当承担违约金。 本院经审理认定事实如下：2018年3月4日，罗涛（甲方）与美丽屋公司（乙方）签订《合肥市房屋出租委托合同》，约定“甲方将坐落于合肥市政务区××期××栋××室房屋委托乙方管理，甲方授权乙方的委托期限自2018年6月4日至2023年6月3日，共5年，其中2018年3月4日至2018年6月3日为免租期共计3月，免租期补充：2019年6月4日至2019年8月3日为免租期共计2月；租金标准为：第一年2018年6月4日起3900元／月，合同总租金计46800元；第二年2019年6月4日起3900元／月，合同总租金计39000元；第三年2020年6月4日起3900元／月，合同总租金计46800元；第四年2021年6月4日起3900元／月，合同总租金计46800元；第五年2022年6月4日起3900元／月，合同总租金计46800元；乙方支付方式为季付；乙方将各期租金划入甲方账户或支付现金的具体日期如下（遇节假日顺延）：2018年3月16日支付房租共计11700元，2018年9月4日支付房租共计11700元，2018年12月4日支付房租共计11700元，2019年3月4日支付房租共计11700元，2019年6月4日支付房租共计3900元，2019年9月4日支付房租共计11700元，2019年12月4日支付房租共计11700元，以上付款方式以此类概不列举；乙方未按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，乙方应按合同总租金的17%向甲方支付违约金”等内容。合同签订后，罗涛将房屋交付给美丽屋公司管理，双方确认美丽屋公司支付了截至2021年6月3日的租金，其中，2020年3月4日至2020年6月3日期间的租金于2020年3月29日支付，2020年9月4日至2020年12月3日期间的租金于2020年9月15日支付，2020年12月4日至2021年3月3日期间的租金于2021年1月25日支付，2021年3月4日至2021年6月3日期间的租金于2021年4月8日支付。 以上事实，有当事人的当庭陈述以及罗涛提交的合肥市房屋出租委托合同、手机截图三页在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，罗涛与美丽屋公司之间的《合肥市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，美丽屋公司未能按期足额支付租金，构成违约，美丽屋公司应当支付违约金。关于违约金的数额，虽然合同中约定美丽屋公司未按约定支付租金达5日的，应按合同总租金的17%支付违约金，但考虑到新型××疫情的影响，且美丽屋公司现已实际支付截至2021年6月3日的租金，综合考量租房合同的实际履行情况、实际损失等因素，本院确定按同期一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算逾期付款违约金，2020年3月4日至2020年6月3日期间的租金逾期25天支付，2020年9月4日至2020年12月3日期间的租金11700元逾期11天支付，2020年12月4日至2021年3月3日期间的租金11700元逾期52天支付，2021年3月4日至2021年6月3日期间的租金11700元逾期35天支付，故美丽屋公司应支付罗涛逾期付款违约金607元（11700元×15.4%×25天÷365天＋11700元×15.4%×11天÷365天＋11700元×15.4%×52天÷365天＋11700元×15.4%×35天÷365天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗涛逾期付款违约金607元； 二、驳回原告罗涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费795元，减半收取计397.5元，由原告罗涛347.5元，被告北京美丽屋资产管理有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 宁晓燕 二〇二一年六月九日 法官助理 严佳珮 书 记 员 王 雪 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。