贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2763号上诉人（一审被告）：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：林玉航，该公司员工。被上诉人（一审原告）：曾力，男，汉族，1979年9月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：陈洪玉，女，汉族，1978年9月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称：长弘房开公司）因与被上诉人曾力、陈洪玉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人长弘房开公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：2014年9月11日被上诉人收房时，上诉人因逾期交房应支付的违约金29336元，遂抵扣被上诉人应交的办证费用29336元。同日，上诉人以代被上诉人交5年物业管理费的方式与被上诉人签订《补充协议》，约定乙方不再与甲方计算与商品房买卖合同有关的一切违约；并签订另一《补充协议》，甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清，乙方不再与甲方计算一切违约，该两份补充协议是商品房买卖合同所涉违约的补充，是双方真实意思表示，一审判决上诉人支付违约金认定事实不清。本案的违约从2015年1月1日开始，被上诉人于2020年10月29日提起诉讼，已超三年诉讼时效，其请求应不予支持。被上诉人曾力、陈洪玉二审未作答辩。原审原告曾力、陈洪玉一审诉讼请求：1.判令被告履行《商品房买卖合同》，为二原告办理毕节长弘花苑B栋1单元-5-3的不动产权属证书；2.判令被告按照《商品房买卖合同》的约定，支付二原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，按已交付房价款497，280.00元的日万分之二的标准，从2014年12月31日起计算至办理完不动产权证之日止，暂计为：21.7808万元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月3日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市珠市，建筑面积155.4平方米，套内建筑面积128.96平方米；商品房总价款为497280.00元；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年9月11日，原告向被告交纳了办证费25541.00元，被告向其出具收据予以确认。当日，原告与被告签订《补充协议》，载明：“甲方：长弘房开公司；乙方：曾力；经甲乙双方商定由甲方给乙方（长弘花苑Ｂ1-5-3号房）代交伍年物业管理费，乙方不再与甲方计算一切违约。”“甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清。”一审庭审中，原被告均认可案涉房屋于2019年6月17日取得备案登记，2019年7月1日通知原告缴纳相关办证资料，截至一审开庭之日，被告仍然未为原告办理商品房不动产权证书。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年12月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，故被告应当自约定日期限届满之次日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。本案中，被告提供了一份原告曾力与被告于2014年9月11日签订的《补充协议》，《补充协议》签订时，被告履行《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记有关文书的义务期限（2014年12月31日）尚未届满，被告不能要求原告放弃还未发生的权利，故对被告认为原告已经放弃了逾期办证违约金的答辩理由，不予采纳。关于违约金的计算问题。被告应当于2014年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，从2015年1月1日起被告应当承担相应的违约责任。原被告均认可被告在具备办证条件后于2019年7月1日通知原告缴纳相关办证资料。因此违约金计算时间应从2015年1月1日起至2019年7月1日止，以原告已付购房款497,280.00元为基数，按日万分之二的标准计算，即163,306.75元。关于原告要求被告办理涉案商品房权属证书的诉请，被告长弘房开公司就涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用由原告承担，据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务，原告已经缴纳了办证所需税费和提供相关文书，原则上被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。但截至一审开庭之日，被告仍然未为原告办理商品房不动产权证书，因此，被告应于判决发生法律效力之日起九十日内为原告办理涉案商品房不动产权证书并交付原告。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，一审判决：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起九十日内为原告曾力、陈洪玉办理毕节市珠市商品房不动产权证书并交付原告；二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，向原告曾力、陈洪玉支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金163306.75元；三、驳回原告曾力、陈洪玉的其他诉讼请求。案件受理费2284.00元，由原告曾力、陈洪玉负担571.00元，被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担1713.00元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，上诉人与被上诉人于2014年9月11日共签订《补充协议》二份，其中一份内容为：甲方：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，乙方：曾力，经甲乙双方议商签订本协议如下：第一条：甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清。第二条：房屋面积增减以房管局核定的多退少补，乙方不再与甲方计算一切违约。第三条：本协议一式二份，甲乙双方各一份，双方签字生效。另一份内容为：甲方：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，乙方：曾力，经甲乙双方商定由甲方给乙方（长弘花苑B1-5-3号房）代交伍年物业管理费，乙方不再和甲方计算与商品房买卖合同有关的一切违约。本院认为：就被上诉人提出的违约责任主张，上诉人依据2014年9月11日《补充协议》进行违约责任抗辩，主张其与被上诉人之间有关商品房买卖合同的一切违约责任已经结算完毕。本院审查认为，在案证据显示，双方当事人签订《补充协议》之时，上诉人逾期交房的违约事实业已固定，双方具备对该项违约责任进行清算的事实基础；而彼时合同约定的上诉人应当向不动产登记机关办理产权登记备案的履行期限尚未届满，上诉人是否违约处于不确定状态。在违约期间尚不明确的情况下，双方即就与合同相关的一切违约责任进行清算，有悖交易规则和生活常理。与此同时，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。就本案而言，商品房买卖合同项下，除限期交付房屋和协助买受人办理取得房屋权属证书外，出卖人还须承担对商品房的质量保障等合同义务，如若依据《补充协议》约定即免除上诉人在合同项下的全部违约责任，显然有违公平原则。故对上诉人依据《补充协议》主张免于承担违约责任的上诉意见，本院不予采信。上诉人在一审中并未提出诉讼时效抗辩，在二审中以被上诉人的诉请超过诉讼时效为由，请求驳回被上诉人的诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4668元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年六月十八日书记员  秦 倩