贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2763号上诉人（原审原告）：李中原，男，汉族，1994年6月11日出生，户籍住址：贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：张虎，贵州乾锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊南，贵州乾锋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州华鼎房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区白龙社区乌江东路北侧（汇龙大酒店九楼）。统一社会信用代码：9152032105330864XQ。法定代表人：方林，公司执行董事。委托诉讼代理人：王愿，贵州藏拙律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑永倩，贵州藏拙律师事务所律师。上诉人李中原与上诉人贵州华鼎房地产开发有限公司（以下简称华鼎房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初7259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李中原上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持李中原一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由华鼎房开公司承担。事实与理由：一、华鼎房开公司交付李中原的房屋未取得建筑工程竣工合格文件，不具备合同约定的交房条件。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，商品房交付时房地产开发项目应竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等部门出具的认可文件，并经房地产主管部门备案。该规定明确商品房交付条件的要件之一是完成竣工备案。勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位的验收合格报告只是取得建筑工程竣工备案表的一个文件，不能以该报告取代建设主管部门依法行使监督、检验后作出的行政行为。华鼎房开公司一审提交的竣工验收备案表并未取得备案机关的处理意见。因此，一审以五方责任主体对工程主体的验收报告作为认定案涉房屋取得工程竣工合格证明文件与事实及法律规定不符。违约金应计算至接房之日。华鼎房开公司于2019年5月31日组织相关单位对案涉房屋验收只是取得竣工验收备案文件的一项资料，一审以此时间作为取得建筑工程竣工合格文件错误。二、一审将违约金调整为日万分之一没有事实和法律依据。案涉项目设计方案早于《遵义市城市规划管理技术规定》，不应将政府行为作为调整违约金的考量。且华鼎房开公司将地下一层机械车库改为两层车库可以产生经济效益。同时，更改设计方案完全不影响其他施工进度，迟延交房系华鼎房开公司原因导致。三、华鼎房开公司至今未取得建设工程竣工备案表的备案，华鼎房开公司不能交付合格的房屋给李中原。华鼎房开公司针对李中原的上诉请求和理由辩称：案涉项目已经具备交房条件，华鼎房开公司已经履行通知交房义务。不应承担逾期交房违约金。即使认定华鼎房开公司通知交房时间不能以公告时间为准，上诉人的逾期交房行为也是受到地方政策法规的变更及政府职权变更的影响，属于客观原因导致，计算违约金应扣除相应被耽误时间。李中原主张的违约金过高，一审予以调减正确。请求驳回李中原的上诉请求。华鼎房开公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回李中原的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由李中原负担。事实与理由：一、华鼎房开公司履行了合同约定的书面通知交房义务，不应承担逾期交房违约金。上诉人于2019年5月16日在遵义晚报刊登《交房公告》，告知全体买受人交房时间、地点，上诉人的该通知行为应认定为上诉人履行了合同约定的通知交房义务，一审以华鼎房开公司登报公告形式不符合合同约定认定上诉人存在违约错误。二、即使认定华鼎房开公司交房存在逾期，其原因也是受地方政策法规的变更及政府部门职权变更的影响，属于客观原因导致，在计算违约金时也应扣除相应的耽误期限。因为《遵义市人民政府令第4号（2018）》《遵义市城市规划管理技术规定》于2018年4月2日生效后，需要组织变更设计，华鼎房开公司于2018年5月提交变更车库设计报告，因政府部门职权变更，从报告到批准共耗时9个月,此工期延误系政策因素。由于2019年5月13日，遵义市住建局发出（2019）48号关于承接建设工程消防设计审查验收工作的通知，要求2019年4月1日至6月30日消防承接过渡期内，由市县住建部门承接办理，待上级部门出台相关性指导意见后，住建部门在此期间建设工程消防设计审查和验收相关手续进行完善,案涉项目2019年5月31日才拿到验收合格材料。上述原因导致迟延交房属于客观原因导致，不能归结于华鼎房开公司违约。李中原针对华鼎房开公司的上诉请求和理由辩称：华鼎房开公司一审提交五方主体的竣工验收备案表不能取代房地产主管部门备案的行政行为。双方签订商品房买卖合同时，华鼎房开公司已知晓车库设计变更的相关文件。政府出台变更车库设计的文件不能成为情势变更的理由，案涉房屋不具备交房条件。请求驳回华鼎房开公司的上诉请求。李中原向一审法院起诉请求：1.判令被告以已付购房款659,271.00元为基数，按日万分之二计算，支付原告从2018年10月19日起至2020年5月7日的违约金74629.48元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于原遵义县房屋出卖与原告，合同总价款659271.00元。合同第十一条约定：“交付时间和条件。（一）出卖人应当在2019年5月22日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4、5、6、7项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、关于交房手续的办理，因项目分两期，建筑工程竣工合格证明文件需项目整体完工后才可取得，如一期买受人需提前接房装修，出卖人承诺2018年10月18日前交业主装修……”，第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；……5、电话通信：交付时达到使用条件；6、有线电视：交付时达到使用条件；7、宽带网络：交付时达到使用条件……”，第十三条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限将该商品房买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期15日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的时间交付期满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。……”，第十四条约定：“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。……”。合同签订后，原告向被告支付了购房款659271.00元。2019年5月16日，被告华鼎房开公司在遵义晚报刊登《交房公告》，载明华鼎壹号已经具备交房条件，将于2019年5月22日起开始交房，该公告同时载明了交房的时间、地点、业主应携带的资料等内容。被告提供的《建筑消防设施检测报告》载明：华鼎壹号1-6号楼及地下室建设工程已于2019年5月25日经设计、施工、监理、建设等几家单位确认，并于2019年5月28日由承检单位盖章，结果为“根据ＤＢ52／Ｔ426-2015《建筑消防设施检测评价技术规程》以及技术规程内所引用技术规范、规程及法律法规及文件、合同等依据对此工程进行检测，检测结果为合格”。2019年5月31日，被告依据建设行政主管部门发放的《贵州省建设工程竣工验收备案表》，对承建的华鼎壹号二期二号楼楼盘进行竣工验收，勘察、设计、施工、监理、建设五家单位的验收意见为合格。2019年5月27日，被告工作人员电话通知原告接房，原告于2020年5月7日接房，双方签订《华鼎壹号商品房交接单》《华鼎壹号住宅工程分户验房表》，载明：华鼎壹号3-2-6-2号房，经业主李中原于2020年5月7日验房合格，由遵义华龙福物业服务有限公司交付给业主装修或使用，具备网络、电视接口，等电位已安装。本案审理中，被告华鼎房地产公司主张双方约定违约金标准过高，请求人民法院将逾期交房违约金从每日按已付房款的万分之二调整为每日按已付房款的万分之0.5计付。庭审中，被告提供《遵义市人民政府令第4号（2018）》，载明：《遵义市城市规划管理技术规定》已经2017年12月27日遵义市第五届人民政府第19次常务会议审议通过，现予公布，自2018年4月2日起施行；该令第六十七条第二款“（二）住宅区停车配套不应用机械式停车设施”。《播州区住房和城乡建设局收文处理笺》记载：文件标题“关于华鼎壹号项目地下一层机械车库改为地下双层车库的报告”，以此证明因政策因素将机械式停车设施整改为地下双层车库导致交付时间延迟了9日。2019年6月30日，李中原、吴玉发、李小兵、李亚波、黄健、赵兴满、姜冰、王文兰等在《关于华鼎一号业主拒绝接房的告知书》华鼎一号小区业主签字栏签字，该告知书载明：贵公司开发建设的播州区乌江路华鼎一号花园洋房小区，合同约定2019年5月22日交房，贵公司于2019年6月20日左右陆续电话通知本小区业主接房，但业主去看房时发现许多问题，建设工程项目开发手续问题、公共区域配套实施问题、公共区域质量问题、公共区域景观设计问题、公共区域照明问题、公共区域消防工程问题、室内天然气工程问题、空调安装工程问题、契税费用代收问题及贵公司登报接房问题和物业管理费收取问题。一审法院认为，原告李中原与被告华鼎房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方在平等协商的基础上自愿签订，不违反法律、法规强制性规定，依法认定有效。关于被告华鼎房开公司是否存在违约的问题，本案原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2019年5月22日前向买受人交付涉案商品房，现被告华鼎房开公司未按照约定向原告交付房屋，已经对原告构成违约。关于被告华鼎房开公司应如何向原告承担违约责任的问题。首先，被告华鼎房开公司于2019年5月16日在遵义晚报刊登《交房公告》并不符合双方约定的通知交房方式，且该公告载明的交房时间即2019年5月22日涉案房屋并未经竣工验收合格，不符合约定交房条件；其次被告的书面通知应以买受人能够知晓的通常方式进行，而不是在合同约定的接房日期到来之前采取买受人不易知晓的登报方式通知，进而规避应当承担的合同责任，故对被告华鼎房开公司在报纸上公告交房的行为依法认定不发生被告已经通知原告交房的效力；第三，2019年5月25日经设计、施工、监理、建设等几家单位确认，承检单位于同月28日由盖章确认华鼎壹号1-6号楼及地下室建设工程建筑消防设施检测合格,另被告在建设行政主管部门领取《贵州省建设工程竣工验收备案表》后，于2019年5月31日经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位共同验收合格,故涉案房屋已经具备了交房的条件，被告于2019年5月27日电话通知原告接房时不符合交付条件，不能视为履行了通知接房义务，但被告提供了原告于2019年6月30日在《关于华鼎一号业主拒绝接房的告知书》华鼎一号小区业主签字栏签字的证据，以证明原告收到接房通知，知晓接房事宜，故依法认定被告已向原告履行了通知接房的义务，原告已于2019年6月30日明确知晓。结合原、被告在《商品房买卖合同》中约定的“应当在交付日15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、以及应当携带的证件”，对本案被告逾期交房时间依法认定为从2019年5月23日起计算至2019年7月15日共计53天（从逾期交房的次日计算至2019年6月26日，另加提前15天通知交房时间），超过该时间之后原告怠于接房的期间不应再计算逾期付款违约金。庭审中被告主张双方约定的违约金过高，请求调整至每日按已付房款的万分之0.5支付违约金，结合被告因当地政策和规章制度调整，要求将机械式停车设施整改为地下双层车库受到重新申报、批复等因素影响，其违约因客观原因造成，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，依法酌情调整，由被告华鼎房开公司承担每日按已付房款的万分之一支付违约金。综上，对原告主张的违约金依法认定为659,271.00元×1/10000/天×53天=3494.14元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”之规定，对被告因逾期向原告交房产生的违约金3494.14元，应由被告华鼎房地产公司赔偿给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、由被告贵州华鼎房地产开发有限公司向原告李中原支付逾期交房违约金3494.14元，该款限本判决生效后五日内付清；二、驳回原告李中原其余诉讼请求。案件受理费减半收取832.00元，由原告李中原负担250元，被告贵州华鼎房地产开发有限公司负担582元。二审期间，华鼎房开公司向本院提交如下证据：1.遵义正诚建设工程档案有限服务公司出具的《情况说明》，拟证华鼎房开公司于2019年7月8日将案涉项目的备案资料交给了遵义正诚建设工程档案有限服务公司装订，该公司未能及时装订完成，华鼎房开公司没有过错。2.《竣工验收备案表》，拟证明案涉项目已向房地产主管部门备案。房地产主管部门对工程竣工验收备案仅作形式审查，华鼎房开公司提交备案资料的时间在房地产主管部门在备案表上签章时间之前。李中原质证认为，《情况说明》真实性无法核实，对关联性和证明目的有异议。该公司不是行政主管部门，该《情况说明》与本案无关。《竣工验收备案表》系二审新证据，是否采纳由人民法院评定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。本案二审的争议焦点为：华鼎房开公司是否应承担逾期交房违约金，如需承担，逾期交房违约金计算标准及逾期交房时间如何确定。李中原与华鼎房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制规定，属有效合同。根据《商品房买卖合同》约定，华鼎房开公司应于2019年5月22日前向李中原交付房屋。虽然华鼎房开公司于2019年5月16日在遵义晚报刊登《交房公告》通知包括李中原在内的小区业主接房，但该通知方式不符合合同约定；且该《交房公告》载明的交房时间为2019年5月22日，案涉房屋竣工验收合格时间为2019年5月31日，案涉项目在《交房公告》载明的交房时间并未竣工验收合格，不符合约定交房条件。因此，华鼎房开公司以《交房公告》载明的交房时间主张其未逾期交房的上诉理由不能成立。关于华鼎房开公司主张的政策原因导致逾期交房问题，《遵义市人民政府令第4号（2018）》《遵义市城市规划管理技术规定》于2017年12月27日公布，而李中原与华鼎房开公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年3月9日，在上述规定公布之后，华鼎房开公司主张因政策原因进行车库设计变更导致逾期交房不应承担逾期交房违约金的上诉理由不能成立。同时，消防验收等政策的变化，也并非华鼎房开公司免除逾期交房责任的法定事由，华鼎房开公司以此主张免除逾期交房违约责任的上诉理由亦不能成立。关于逾期交房时间如何确定问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定了交付条件，其中并无需主管部门备案的约定，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”规定，在案涉项目已经竣工验收合格符合房屋交付条件约定的情况下，李中原主张依《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定，未经房地产主管部门备案，交房条件不成就的上诉理由不能成立，本院不予采纳。合同约定的交房时间为2019年5月22日前，结合双方提前15日通知接房的约定，一审确定逾期交房的时间为2019年5月23日起计算至2019年7月15日共计53天并无不当，超过该时间之后李中原怠于接房的期间不应再计算违约金。关于逾期交房违约金的标准问题，华鼎房开公司在一审审理时主张双方约定的违约金过高，请求调减。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，一审酌情调整为由华鼎房开公司承担每日按已付房款的万分之一支付违约金符合本案的客观实际，李中原上诉主张华鼎房开公司应按合同约定标准承担违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，李中原与华鼎房开公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。李中原交纳的二审案件受理费1664元,由李中原负担;贵州华鼎房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费1664元,由贵州华鼎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  贺灿灿审判员  施正高二〇二一年六月十日法官助理杨颜竹书记员冯滢