辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0302民初3116号原告：鞍山戴维物业管理有限公司。住所地鞍山市千山区大孤山镇花麦屯村。法定代表人：王春海，该公司经理。委托诉讼代理人：赵琳，系该公司员工。委托诉讼代理人：周华，系该公司员工。被告：李彦荣，女，1942年6月29日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：韩艳，女，1969年3月12日出生，汉族，住址同上（与被告系母女关系）。原告鞍山戴维物业管理有限公司（以下简称戴维物业）与被告李彦荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵琳、周华、被告委托诉讼代理人韩艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴维物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠2019年9月28日起至2020年9月27日期间的物业服各费1975元（104.19㎡XI.58元/㎡/月X12月=1975元）和2019年12月1日起至2020年11月30日的电梯费360元（30元/月X12月=360元）共计2335元及滞纳金（滞纳金从2019年9月28日起计算，按实际交纳之日止，按每日3‰。计算）。2、判令被告承担案件受理费。事实与理由：被告系鞍山欧洲小镇1#152业主，建筑面积104.19平方米，原告与被告于入住时签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：物业服务费由原告按建筑面积以1.58元/月/平，电梯费30元/月向被告收取，被告应于每9月29日前向原告交纳次年物业费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。经原告多次催要，被告拒不交纳。原告认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护，被告拖欠原告物业费拒不交纳已经构成违约，根据我国《合同法》的相关规定，被告应该承担支付欠款及违约金的责任，故请求人民法院依法判决被告给付所欠物业费、电梯费及滞纳金。李彦荣辩称，一、关于物业费发票问题，多次缴费时因各种原因当时只开收据不给正式发票，多次就此问题找物业沟通均未解决。二、关于物业费收取时间1、购房合同上写的是2011年10月1日前交房，物业从9月份开始收费是否合理，多次提出质疑，一直未解决请物业出示准许收费时间的批复文件。2、物业每年从8月份就开始催收下一年度的物业费不合理。物业和业主是平等主体关系。在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费。服务不符合约定也收费。三、物业管理鞍山戴维物业公司与业主签订的五年物业早已到期，从未与业主续签过物业合同，而且物业多次阻止成立业主委员会，是为什么？一个害怕成立业主委员会的物业公司会是一个什么样的物业公司？物业合同上写明垃圾每日清理2次，实际每日只清运1次，有时还几天清运1次，夏季垃圾废水遍地臭气熏天，无下脚之地，须捂着鼻子，在垃圾堆中穿行，物业服务人员一直说解决不了，楼道卫生没有达到每天清扫一次，楼道卫生清扫质量时好时坏，物业说安排的保洁，每周有一天休息，所以有时没人清理，保洁人员经常换经常出现断档无人清扫情况，物业催费时，了解情况时曾反映无此问题。物业竟然指使保洁人员上门质问家中老人哪里没扫干净，楼道卫生清理的好坏，难道你们心里没数吗？小区内的道板路经常损坏，从不及时休整，报修也让等，一起找人修一年只修一次，存在安全隐患。路边排水沟、铁网存在安全隐患，多次向物业客服反映，说修不了，一直不给解决；地灯不亮、监控不清等问题。四、小区消防不合格，小区道路停车只收费不管理道路停车不符合消防安全要求，平时开车进小区，如同考驾照，刮碰事件经常发生。五、物业收费不透明，入住小区快十年了，物业从未公示过收费情况，电梯广告费、公共道路停车费也从未与业主共享，按理业主确实有交纳物业费的义务。但同时也有享受物业服务的权利。业主多次向物业公司反映问题，物业一次次说话不算回避问题，负责人一直不露面，问题长期得不到彻底解决，业主行使先履行抗辩权，拒交物业费完全是情理中的事，是迫于无奈合理合法。被告认为物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益。我相信法院会全面调查案件事实，为作为弱势群体的业主的利益进行保护。但请法院认真审查业主的抗辩事由，业主不交纳费的真实原因，业主的先行抗辩是否正当和合理？做出一个公正的评判！当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年和2015年鞍山中宇房屋开发有限公司与鞍山戴维物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，由鞍山戴维物业管理有限公司对欧洲小镇小区物业进行服务管理，前期物业合同中约定，多层住宅物业费为1.58元/平/月，电梯费30元/月。李彦荣系鞍山欧洲小镇1#152业主（产籍号42-125-4-1052），建筑面积104.19平方米。2011年9月28日李彦荣办理入住手续，现拖欠2019年9月28日起至2020年9月27日期间的物业服务费1975元和自2019年12月1日起至2020年11月30日的电梯费360元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，2011年建设单位与物业公司签订的物业服务合同符合上述法律规定，物业公司向涉案房屋小区提供物业服务的行为合法有效。本案中，李彦荣作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对于物业公司要求李彦荣给付拖欠物业管理费及电梯费的诉讼请求，本院予以支持。关于戴维物业主张要求李彦荣给付滞纳金的诉讼请求，鉴于本小区的实际情况，为维护双方权益，物业公司与业主之间需相互配合，才能共建美好家园、构筑和谐社会，故对于物业公司此项主张，本院不予支持；关于被告提出物业费发票一节，本院认为，是否开具正式发票不能作为不缴纳物业费的合理理由，被告可以就此问题到相关税务机关反映解决，不属本院管辖，故不予支持；关于被告提出物业费收取时间一节，因被告是在2011年9月28日办理房屋入住手续，故原告自每年9月28日开始至下一年度9月28日收取一个年度的物业费，没有不妥，故对被告此项主张不予支持；关于被告提出物业管理问题，因原告管理服务上存在一定瑕疵，故本院在滞纳金上不予支持原告的主张，也是对原告一些行为的不予认可和一种惩罚，被告如对物业公司的服务不满意,可以通过成立业主委员会行使权利,更换其他物业公司，其拒绝交纳物业费的行为,违反了《前期物业服务合同》的约定,对其他已交纳物业费的业主也是不公平的；关于被告提出收费不透明一节，被告有向原告提出查阅物业费用支出的权利，此项请求亦不是被告不缴纳物业费的合理理由。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、李彦荣于本判决生效之日起十日内给付鞍山戴维物业管理有限公司自2019年9月28日起至2020年9月27日期间的物业服务费1975元和自2019年12月1日起至2020年11月30日的电梯费360元，合计2335元；二、驳回鞍山戴维物业的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元由李彦荣负担（鞍山戴维物业管理有限公司已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  宋扬二〇二一年六月二十九日书记员  丁吟