湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0722民初1578号原告：常德市诚信致远物业服务有限责任公司，住所地湖南省桃源县漳江镇诚信家苑10-202。法定代表人：周卫平，该公司经理。委托诉讼代理人：丁远友，该公司员工。委托诉讼代理人：黄志明，湖南经卫律师事务所律师。被告：刘小荣，女，1972年2月14日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：戚德裕，湖南省汉寿县。原告常德市诚信致远物业服务有限责任公司（以下简称诚信致远物业公司）与被告刘小荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚信致远物业公司的委托诉讼代理人丁远友、黄志明与被告刘小荣及其委托诉讼代理人戚德裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚信致远物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘小荣缴纳物业管理费10207元，违约金990元，共计11197元；2.本案诉讼费由刘小荣承担。事实和理由：2013年8月25日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告所住建筑面积132.18平方米的5栋506室，按建筑面积每月每平方米1.17元收取物业管理费，按季交纳，且每季第一个月的前十日交费，交费开始时间为交接钥匙时间2014年10月28日（被告在2014年11月1日至2015年10月31日已交费1856元）。被告自2015年11月1日至2021年4月30日共66个月，欠交物业管理费10207元，其违约金按逾期之日起收取每日0.5元，计990元，共计欠费11197元。原告多次催缴，但被告均以各种借口拒不缴纳。刘小荣答辩称：1.质疑原告的法人代表的身份资格及原告诉讼代理人的诉讼代理资格。2.物业公司未尽到相关职责，服务不到位。3.原告未与业主依照汉发改价费【2016】127号文件规定与业主重新签订新的物业管理服务合同，其主张缺乏有效法理依据。4.原告于2020年9月1日起在未征得小区业委会和大多数业主同意的情况下擅自将小区物业管理服务业务以委托书的形式整体转让给了龙盛物业公司，违反了2019年元月1日实施的《湖南省物业管理条例》第39条的强制性禁止性条款规定，同时违反了原、被告双方签订的《前期物业管理协议》第一条第一款第五项“甲方不得将物业的整体管理责任转让给第三方”的规定，其以委托形式实施的实质转让行为违法，龙盛物业入驻锦阳丰瑞小区从事物业管理行为违法。因此，原告主张向我追索2020年9月1日至2021年4月30日连续8个月的物业管理费既缺乏法理依据，也缺乏事实依据，对其主张不予认可。5.之所以不交物业费，是因为房屋存在质量问题。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审查，诚信致远物业公司提交的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》承诺书、实测报告分户面积表、湖南省服务价格登记证、交房通知单、物业费缴费通知单、委托协议、委托书、工资表、排班表、照片一组系原件或与原件核对无异的书证复印件，来源合法、内容客观真实，与本案相关联，本院予以采信。刘小荣提交的《前期物业管理服务协议》、汉发改价费【2016】126号文件、关于锦阳丰瑞小区内物业服务相关的整改通知书、南郊社区关于锦阳丰瑞小区业主委员会成立的证明、汉寿县房管局汉房开函【2016】02号、关于汉寿县锦阳丰瑞小区前期物业变更服务主体的回复公告函、锦阳丰瑞临时收款收据、小区内非法建筑、花坛占地照片和菜园占地照片、楼道灭火器6年未更换失效照片、楼道灭火器设施损坏未修复照片，来源合法、内容客观真实，与本案相关联，本院予以采信。《湖南省物业管理条例》第三十九条的摘录属于法律法规，不属于证据类型，无需证明。关于锦阳丰瑞小区整改协议书，因原告不认可其真实性，且该协议书复印件未显示有物业公司盖章，本院不予采信。房屋质量问题照片，因房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，本院不予采信。经审理查明：刘小荣与湖南锦阳建设投资有限公司（以下简称锦阳公司）签订商品房买卖合同，购买由锦阳公司开发的××小区××栋××号商品房，房屋面积为132.18平方米。2013年8月25日，诚信致远物业公司与刘小荣签订《前期物业管理服务协议》，约定诚信致远物业公司承担锦阳丰瑞前期物业管理服务，物业管理服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，协议约定住宅为1.2元／月／平方米。刘小荣缴纳了部分物业管理费，尚欠诚信致远物业公司2015年11月1日至2021年4月30日期间的物业管理费10468.65元（132.18㎡×1.2元／㎡×66月）和违约金1003.5元（2007日×0.5元／日）。本院认为，原、被告双方签订的前期物业服务协议，对双方具有约束力，前期物业服务协议对物业服务的具体内容、物业收费标准等权利义务均进行了约定，合同约定住宅物业费为1.2元/月/平方米，2013年8月25日，原、被告签订前期物业管理服务协议后，双方构成物业合同关系，2014年10月28日完成交房后，诚信致远物业公司向锦阳丰瑞小区全体业主提供物业服务，刘小荣作为锦阳丰瑞小区业主，应向诚信致远物业公司支付物业管理费，原告在诉状中请求被告按1.17元/㎡的价格支付物业管理费低于合同约定的1.2元/㎡，起诉的物业管理费金额10207元低于实际金额10468.65元，起诉的违约金990元低于实际金额1003.5元，视为对自身权利的部分放弃，未增加对方当事人的义务，且未损害集体和他人利益，本院予以认可。刘小荣对原告出庭人员身份的质疑无事实依据，原告向本院提交了盖有公司印章的授权委托书以及身份证明资料，具有参加本案诉讼的资格。刘小荣认为诚信致远物业公司擅自以委托之名将小区物业管理转让给龙盛物业公司的行为违法，因此原告诚信致远公司不能向其主张2020年9月1日至2021年4月30日的物业管理费，其理由不成立。本院认为该委托协议仅为部分委托，即使是转让协议，协议中也明确了由原告行使诉讼权利，被告作为小区业主享受了物业服务，应当支付相应的物业管理费。刘小荣以原告未按汉法改价费【2016】127号文件重新签订合同，而认为原告在2016年5月28日以后的收费行为无法理依据的辩称不成立，因该文件为指导性文件，不具有强制性，文件规定成立业主委员会的住宅小区物业服务收费实行市场调节价管理，其物业服务收费项目及标准由物业服务企业与业主委员会根据物业服务企业资质、等级、服务质量，经业主同意后，在合同签署中予以明确。在未签订新的物业服务合同前，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》仍合法有效，具有法律约束力。房屋质量问题与是否缴纳物业服务费不属于同一法律关系，刘小荣提交的证据和答辩意见仅能反映物业公司在服务中存在一定的瑕疵，但不足以达到不交物业管理费的辩解，故对被告的答辩意见本院实难采纳。本院酌情按照5%的比例扣减物业管理费和违约金，即由被告刘小荣承担物业管理费9696.65元（10207元×95%）和违约金940.5元(990元×95%）。审理过程中，本院注意到物业公司与业主双方矛盾较尖锐。需要向双方阐明的是，物业公司的经营范围主要是对其所管理小区的公共区域及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等工作，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后,该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区的维护,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，可主动向物业公司反映并提出合理化建议，物业公司亦应就存在的问题认真整改，不断提高服务水平。如服务质量长期达不到相关标准时，业主亦可通过合法途径向相关监管部门投诉，要求对物业服务活动进行监督和管理。业主也可积极成立业主大会并选举业主委员会，对物业服务质量进行长期有效的监督，对共有部分的物权进行合法维权，或依法选聘并更换物业服务单位。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、刘小荣于本判决生效之日起十日内支付常德市诚信致远物业服务有限责任公司物业管理费9696.65元；二、刘小荣于本判决生效之日起十日内支付常德市诚信致远物业服务有限责任公司违约金940.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费79.92元，减半收取39.96元，由刘小荣负担32.96元，由常德市诚信致远物业服务有限责任公司负担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  梅乐寒二〇二一年六月二十八日法官助理黄诗意书记员廖进附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。