辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终953号上诉人（原审原告）：曲岩明，男，1973年6月5日出生，满族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。上诉人曲岩明因与被上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初3560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年04月07日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曲岩明上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人给付上诉人2015年7月30日起365天后即2016年7月30日至2019年5月9日被上诉人通知上诉人可以办理房屋所有权证止，共计1009天的违约金23833元；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2015年7月30日，上诉人向被上诉人支付肆拾柒万贰仟肆佰壹拾肆元(472414.00元)用于购买被上诉人开发建成的抚顺远洋城小区抚顺市顺城区将军北街41-3号楼2单元602室住房，建筑面积151.08平方米。为现房销售。当日双方签订《抚顺市商品房买卖合同》及"远洋城"《抚顺市商品房买卖合同》补充协议。根据双方签订的《抚顺市商品房买卖合同》及"远洋城"《抚顺市商品房买卖合同》补充协议7、对《合同》第九条的变更：中7、3《合同》第九条第四款第（2)项调整为：如因出卖人的责任，逾期超过365日后，乙方同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。被上诉人应付给上诉人2015年7月30日起365天后即2016年7月30日至2019年5月9日被上诉人通知上诉人可以办理房屋所有权证共计1009天，共计贰万叁仟捌佰叁拾叁元（23833.00元）用于支付因被上诉人原因未能按合同约定办理房屋所有权证违约金。1、关于一审争议焦点一，一审法院认为上诉人未能举证证明其本人向被上诉人主张给付逾期办理房屋产权证违约金，本案不存在诉讼时效中断的情形一节。上诉人补充证据：2017年11月30日下午2点在远洋城售楼处二楼会议室召开的远洋城小区业委会会议记录。该会议记录明确记明由远洋地产、物业、业委会监督委员会、街道、社区、住建局、业主代表召开的合法有效会议中就办理房产证问题已代表全体业主向被上诉人主张了权利。2、关于一审争议焦点二：违约金分段计算一节。上诉人认为，1、补充协议是对《抚顺市商品买卖合同》的补充。补充协议中"逾期365日后"是对《抚顺市商品买卖合同》第九条第四款（2)开头逾期超过X日的补充。而《抚顺市商品买卖合同》第九条第四款（2）的第一个括号中已载明与本条本款第（1）项约定的日期相同，即约定向房屋登记机构提交资料并记载于房屋登记簿之日。补充协议中"出卖人按买受人已付房款的万分之零点五支付违约金"是对《抚顺市商品买卖合同》第九条第四款（2)中最后一句中甲方按日向乙方支付房价款万分之X(该比率不应不小于本条款第（1）项中的比率）的违约金的补充。而《抚顺市商品买卖合同》第九条第四款（2)中明确写明乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，违约金的计算自约定向房屋登记机构提交资料并记载于房屋登记簿之日起，至甲方实际提交资料并记载于房屋登记簿之日止。2、《抚顺市商品买卖合同》第九条第四款已明确写明第（1）款、第（2)款按逾期时间分别处理（不作累加）。综上，违约金分段计算既不合理也不合法。德创置业辩称：一、针对诉讼时效，业主大会代表业主主张相关的权利，需通过业主大会决议授权，现业主委员会并未提供相应的资料，同时会议记录也没有被上诉人盖章，视频中也没有体现出上诉人向被上诉人主张过相关权利。二、关于同案不同判。辽宁省高院2020辽民申4590号民事裁定书明确说明，当事人提交的证据并非其本人向被上诉人主张产权逾期违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断的情况。因此法院判定违约金已超过诉讼时效，故并无不当，当事人主张的同案不同判不能成立。三、关于违约金计算标准，商品房买卖合同第9.4.1及补充协议7.3已经明确约定，逾期365日内按照日万分之0.1，逾期365日后按照日万分之0.5两段分别计算。一审判决适用该计算标准并无不当。曲岩明向一审法院起诉请求：1、判令德创置业向曲岩明支付逾期办理房产证的违约金23833元(自2016年7月30日起至2019年5月9日止，按日万分之零点五计算)；2、案件受理费由德创置业承担。一审法院认定事实：2015年7月30日，曲岩明、德创置业签订《抚顺市商品房买卖合同》及补充协议，约定曲岩明购买德创置业开发的位于抚顺市顺城区房屋，总价款为472414元。德创置业应于2015年10月30日前交付房屋。按照商品房买卖合同第九条及补充协议第7条约定，预售商品房的，自商品房实际竣工使用之日起365日内，双方应向房屋所在地房屋登记机构提出办理房屋所有权证的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。如因德创置业的责任，未能按期提交申请，并记载于抚顺市房屋登记薄的，按逾期时间，分别处理(不作累加)：逾期在720日(含)之内按曲岩明已付房款日万分之零点一计算违约金；逾期超过365日后，按曲岩明已付房款日万分之零点五计算违约金。合同签订后，曲岩明按约定支付房款，德创置业按约定于2015年10月30日交付房屋。2019年5月9日，德创置业发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。曲岩明现仍未办理房屋所有权登记。曲岩明以德创置业逾期办证为由于2020年7月15日来院主张权利，因双方调解意见差距较大，故未能达成调解协议。一审法院认为：本案曲岩明、德创置业签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。德创置业未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向曲岩明支付违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、违约金计算标准及违约金是否过高问题。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案曲岩明、德创置业在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，曲岩明应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。曲岩明于2020年7月15日来院起诉，但未能提供证据证明其本人向德创置业主张给付逾期办理房屋产权证违约金，本案不存在诉讼时效中断情形，故曲岩明要求德创置业给付2017年7月15日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。又，曲岩明向一审法院起诉之日即视为其主张权利之日，而非德创置业所称其收到传票及曲岩明诉状之日，故一审法院对德创置业此项辩称理由不予采信。曲岩明主张案涉房屋为现售商品房，违约金计算的起始时间应为2016年7月30日一节，曲岩明未能提供证据证明其主张，一审法院不予支持。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非德创置业所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据。出卖人在完成初始登记后，买受人未必知情，出卖人还应当履行通知义务，只有在出卖人领取初始权属证书具备办证条件并向买受人发出通知，出卖人的办证义务才算完成。故德创置业关于违约金计算截止日期应为大产权证取得之日的辩称一审法院不予采信。德创置业于2019年5月9日在园区公告栏内张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知曲岩明办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：双方签订的商品房买卖合同及补充协议关于违约金的约定，应理解为分段计算，因补充协议对逾期365日后的违约金计算进行了重新约定，即逾期365日内按日万分之零点一标准计算，逾期365日后按日万分之零点五标准计算。房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，曲岩明无法对案涉房屋充分享有物权。德创置业以曲岩明一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对德创置业此项辩称理由一审法院不予采信。综上，德创置业应向曲岩明支付逾期办证违约金：2017年7月16日至2017年10月29日共计106天，按曲岩明已付房款日万分之零点一计算，共计501元；2017年10月30日至2019年5月8日共计556天，按曲岩明已付房款日万分之零点五计算，共计13133元。上述违约金合计13634元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于判决生效后十五日内一次性给付曲岩明2017年7月16日至2019年5月8日的逾期办证违约金13634元；二、驳回曲岩明其他诉讼请求。案件受理费396元，曲岩明负担255元，抚顺德创置业有限公司负担141元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，曲岩明与德创置业签订的商品房买卖合同及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，补充协议对商品房买卖合同中关于办理《房屋所有权证》的时间及违约金计算的条款进行了变更，经双方签字盖章确认，应认定合法有效。案涉房屋于2015年10月30日交付曲岩明使用，德创置业未按约定办理房屋权属登记事宜，曲岩明自2016年11月1日起就知道权利受到损害，故诉讼时效期间应于2016年11月1日起计算。本案系房屋买卖合同纠纷，曲岩明作为债权人向德创置业主张逾期办理房产证违约金。相关法律规定并没有赋予业主委员会不经授权即可代表各业主行使违约金的债权请求权，曲岩明也没有提交证据证明其授权业主委员会行使该权利，二审审理查明情况尚不能认定2017年11月30日德创地产同意履行义务的事实，故曲岩明关于远洋城小区业主委员会曾于2017年11月30日代表全体业主向德创置业主张过权利，德创置业亦答复尽快办理，符合诉讼时效中断情形的上诉理由，本院不予采信。曲岩明于2020年7月15日提起诉讼，一审法院认定2017年7月16日为案涉违约金计算的起始时间，符合法律规定，本院予以确认。德创置业以预售商品房的形式销售远洋城小区房屋，因曲岩明未提供充分证据证明案涉房屋为现房销售，故其主张违约金计算的起始时间应为2016年7月30日，本院不予支持。根据商品房买卖合同和补充协议约定，逾期办证违约金以逾期365日为界分段计算。曲岩明主张违约金全部按已付房款的日万分之零点五计算缺乏合同依据，本院不予支持。一审法院判令德创置业向曲岩明支付逾期办证违约金13634元，符合双方约定，本院予以维持。综上所述，曲岩明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55元,由上诉人曲岩明承担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二一年六月二十九日书记员  刘佳伟