江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1279号上诉人（原审被告）：李春官，男，1971年12月1日出生，汉族，居民，户籍地江苏省东台市，现住江苏省东台市城东新区。委托诉讼代理人：王国华，男，1954年6月29日出生，汉族，居民，住江苏省东台市(东台高新区红烈社区居民委员会推荐)。被上诉人（原审原告）：朱亚华，女，1972年2月13日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。被上诉人（原审原告）：邓运兵，男，1970年10月2日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。上诉人李春官因与被上诉人朱亚华、邓运兵租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初4066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李春官上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回朱亚华、邓运兵的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由朱亚华、邓运兵负担。事实与理由：1.双方于2017年2月18日签订的租赁协议书存在重大误解，因为当时李春官要求租赁转让租期限至少5年（至2022年2月18日），不接受短期租赁，并且朱亚华、邓运兵当时答应并说协议中没有明确期限，据此李春官才答应支付转让款25万元的。后由于邓运兵、朱亚华提出增加房租，而李春官并未同意，故而邓运兵、朱亚华提出腾让房屋并产生纠纷，对此邓运兵、朱亚华已经构成违约。2.按照李春官与房屋所有人商谈的租金标准计算，至2020年9月底计7个月的租金只有3.2万元，而李春官实际上已经按照合同向邓运兵支付了9.5万元的首付租金，其余6.3万元的款项应转入后续租金。因此，李春官在本案中并不差欠租金。3.一审法院对朱亚华、邓运兵提供的证据加以认定，却不让李春官提交的证人出庭作证，属程序违法。邓运兵、朱亚华辩称，1.一审认定事实清楚，判决正确，双方当事人2017年2月18日签订的协议明确约定，转让超市货架、装修监控、冰箱、电脑、收银机、三角柜、空调、灯箱等（包括到当年2017年9月底的房租）计9.5万元，外加货款15.5万元，合计25万元，并且双方的该交易已经结束并不存在争议。2.双方在上述协议中已经明确约定就邓运兵、朱亚华的房屋9号门市从2017年10月1日起计算房租，每年2万元租金，但实际履行中，李春官只支付房租至2019年12月31日，此后即2020年1月1日的房租至今未付。同时，李春官上诉所称的邓运兵多收其房租6万多元的目的就是想不承认双方之间的货物转让交易。请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱亚华、邓运兵向一审法院起诉请求：1.解除双方位于东台市城东新区钱陈9号楼9号门面房的租赁关系，李春官并交付该门面房；2.判令李春官按协议从2020年1月1日起至收产之日止支付租金，按每年2万元标准计算；3.由李春官承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月18日，邓运兵与李春官签订《协议书》，该协议约定：邓运兵将东台市城东新区钱陈新村楼门面房超市9-11转让给李春官使用，转让超市货架、现有装修监控、冰箱一台、电脑收银机三角柜、空调、灯箱（包括到九月底的房租）玖万伍仟元，外加货款壹拾伍万伍仟元，合计贰拾伍万元；双方协商，李春官同意首付壹拾伍万元，下余拾万元八月十五一次性付清，双方不得违约，如果违约按装让费的5%向邓运兵支付违约金；门面房租金9号门面房以年租金2万元每年10月1日前付清，10、11门面房到九月底，以后李春官直接与房东自行定价，与邓运兵无关。一审另查明，朱亚华于2016年6月30日出资购买了东台市城东新区钱陈新村门面房，并于2016年7月30日全权委托邓运兵处理9号门面房的经营、出租、转让和买卖事宜。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。朱亚华出资购买东台市城东新区钱陈新村门面房，并委托邓运兵处理9号门面房的经营、出租、转让和买卖事宜，邓运兵有权就该门面房与他人签订租赁协议。邓运兵与李春官签订的《协议书》系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。《协议书》约定，邓运兵将东台市城东新区钱陈新村门面房以年租金2万元的价格租给李春官使用，但未约定租赁期限，应为不定期租赁，故邓运兵可随时解除该9号门面房的租赁关系。因李春官拖欠自2020年1月1日至今的租金，邓运兵要求解除9号门面房租赁关系的诉讼请求依法应予支持。租赁关系解除后，李春官应将9号门面房交付朱亚华、邓运兵，并应支付自2020年1月1日起至实际交付之日止按照约定20000元/年的标准支付房屋占用使用费。关于李春官要求邓运兵返还多收取的6万元的辩称意见，因《协议书》约定邓运兵转让超市货架、现有装修监控、冰箱一台、电脑收银机三角柜、空调、灯箱（包括到九月底的房租）合计玖万伍仟元，而非租赁给李春官使用，故李春官要求邓运兵返还多收取的6万元无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除邓运兵与李春官于2017年2月18日签订的《协议书》中关于东台市城东新区钱陈新村楼门面房的租赁关系；二、李春官于判决发生法律效力之日起30日内腾空东台市城东新区钱陈新村门面房，并交付朱亚华、邓运兵；三、李春官于判决发生法律效力之日起30日内向朱亚华、邓运兵支付自2020年1月1日起至实际交付之日止按照20000元/年的标准计算的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由李春官负担。二审中，双方当事人均未能提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。邓运兵与李春官于2017年2月18日签订的案涉协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。同时，因案涉协议未对租赁期限进行约定，故应认定双方之间系不定期租赁关系。协议履行过程中，因李春官拖欠自2020年1月1日之后的租金未能支付已构成违约，且双方为不定期租赁合同关系，故邓运兵起诉至一审法院要求解除案涉9号门面房租赁关系，并要求李春官支付所欠租金和占用费，其主张符合法律规定，一审法院依据查明的事实作出的判决并无不当。关于李春官的上诉理由，本院认为：1.李春官虽认为其对于2017年2月18日签订的租赁协议书存在重大误解，并认为双方已经约定租赁期限为5年，故而主张邓运兵的行为构成违约，但李春官并未能提交相关有效证据证明双方当事人约定租赁期限为5年的事实，同时，因李春官拖欠2020年1月1日之后的租金未能支付，为此，邓运兵起诉要求解除双方之间的租赁合同，其主张符合法律规定，依法应予支持。因此，李春官主张其对签订合同存在重大误解并认为邓运兵构成违约依据不足，本院不予采信。2.根据双方于2017年2月18日签订的协议书内容，能够认定邓运兵向李春官转让位于案涉超市内的货架、装修监控、冰箱一台、电脑收银机三角柜、空调、灯箱，包括至当年9月底的房租共计95000元。该约定应视为双方对现有物品及租金的概括性转让，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。据此，李春官上诉认为其向邓运兵支付的9.5万元应属于首付租金，并主张扣除实际租金3.2万元后的其余6.3万元的款项应转入其后续租金。其理由不符合双方合同的约定亦无法律依据，本院不予支持。3.李春官上诉认为一审法院审理本案程序违法，经审查其理由依据不足，本院不予采纳。综上，李春官的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李春官负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年六月二十五日书记员  周 洋