上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3247号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海圣沁贸易有限公司，住所地上海市奉贤区海湾镇燎原农场随塘河路857号5幢108室。法定代表人：吴敏，执行董事。委托诉讼代理人：吴要康，上海法知特律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海亿宏工业有限公司，住所地上海市闵行区新龙路1333弄108号208室。法定代表人：蔡雅玟，董事长。委托诉讼代理人：傅海燕，上海熊兆罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：高士强，上海熊兆罡律师事务所律师。上诉人上海圣沁贸易有限公司（以下简称圣沁公司）因与被上诉人上海亿宏工业有限公司（以下简称亿宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初1209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人圣沁公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亿宏公司的原审全部诉讼请求。事实和理由：圣沁公司并无重大、根本性违约。圣沁公司违约程度显著轻微，并不影响亿宏公司租赁合同目的的实现，因此不应当解除租赁合同。亿宏公司在签约时故意隐瞒房屋性质为会所，不符合旅馆业要求。亿宏公司对于合同履行产生的问题也有一定过错。本案系争租赁合同租赁面积巨大，租期长，圣沁公司为经营投装修，故应考虑维护租赁合同的稳定性。被上诉人亿宏公司辩称，支付租金系圣沁公司的主合同义务。圣沁公司迟延支付租金，构成违约，亿宏公司有权解除合同，并行使了解除权。圣沁公司提出的主张没有证据证明。亿宏公司行使解除权后，圣沁公司不再支付租金，圣沁公司支付租金的行为并没有达到按期支付的要求，故要求维持原判。亿宏公司向一审法院起诉请求：1．确认亿宏公司、圣沁公司之间签订的《房屋租赁合同》于2019年12月3日解除；2．判令圣沁公司向亿宏公司返还租赁房屋，并支付解约违约金30万元（相当于6个月租金，依据为租赁合同第7.2条）；3．判令圣沁公司向亿宏公司支付免租期的租金16万元；4．判令圣沁公司向亿宏公司支付2019年10月20日至同年11月19日期间的租金5万元，并按日千分之三的标准即每日150元向亿宏公司支付自2019年10月20日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；5．判令圣沁公司按每月53，500元的标准向亿宏公司支付自2019年11月20日起至实际返还房屋之日止的租金或占有使用费；6．判令圣沁公司支付亿宏公司本案律师费47，000元。圣沁公司一审中提出反诉，要求判令：若法院确认房屋租赁合同解除，则要求判令亿宏公司赔偿圣沁公司损失4，239，500元。一审中，圣沁公司又增加一项反诉请求：判令亿宏公司赔偿营业损失120万元。一审法院认定事实：亿宏公司系位于本市松江区XX路XX弄XX-XX号二楼2204室、2205室、2206室（部分）及三楼3301室、3302室、3303室、3304室、3305室、3306室、3307室、3308室、3309室、3310室共计1，096平方米房屋（以下简称“涉案房屋”）登记的权利人。房屋类型及用途均为会所。2016年11月13日，亿宏公司（甲方、出租方）与案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋用于旅馆业经营。租期十五年，自2016年11月20日起至2031年11月19日止。2016年11月20日至2017年3月19日为免租期，乙方在该期间内不付租金，租期起付日为2017年3月20日，但自交付钥匙后开始的装修工程等水电等费用由乙方承担。年租金为60万元，月租金为5万元，押金为13万元。租金每三年递增7％，例如第四年起年租金为64.2万元，以下年份以此类推（如租金明细表所示）。签约时，乙方支付首期6个月租金和押金，且甲方收到该款项后合同始生效力。以后每期按6个月一付，下一期前一个月的20日前支付下期全部租金。租赁关系终止时，押金除用以抵充合同约定的应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。自2016年11月1日甲方交付乙方使用后，所生水、电、电话等及使用房屋所生之费用由乙方承担。当乙方拖欠租金超过10天，经甲方催讨仍不支付时，甲方有解约权。因乙方所需设计装修消防安全营业等文件审批，甲方应提供必要的证明文件协助乙方申请，与小区物业、业委会、一楼农工商超市等四邻协商由乙方自行负责。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应付之一切费用，如拖欠不付满10天，甲方有权增收租金3％的违约金，按日计算。该房屋的物业及门禁管理自交付乙方使用时由乙方自行负责。该合同另对其他相关事宜作了约定。2017年7月20日，亿宏公司（甲方、出租方）、圣沁公司（新承租方）及XX公司（原承租方）签订《承租方变更补充协议》，载明三方确认即日起承租方由XX公司变更为圣沁公司，租赁合同内有关承租方的权利义务移转由圣沁公司全部概括承受等。一审中，圣沁公司陈述因XX公司与圣沁公司的实际控制人均为吴敏，故租赁合同的实际履行是保持连续性的，仅是合同主体发生了变动。双方确认，在实际履行中，双方合意变更了租金支付方式，由此前的半年一付改为每月一付，先付后用。至于合意变更的时间，亿宏公司表示记不清了，圣沁公司则称系2018年，具体时间也记不清了。2018年12月，亿宏公司曾向圣沁公司发出律师函催收租金。2019年12月3日，亿宏公司向圣沁公司发出《关于解除租赁合同的告知函》，言明因圣沁公司未按约付租，经多次催讨仍未支付，故通知圣沁公司解除合同、限期搬离并返还房屋等。当日，亿宏公司将该告知函张贴于涉案房屋多处。2019年12月11日、19日，圣沁公司分别向亿宏公司转账5万元、10万元，载明付款用途均为租金。圣沁公司称该15万元系2019年9月20日至12月19日的三个月租金。但被亿宏公司退还。2020年5月中旬，圣沁公司再向亿宏公司转账支付两笔各5万元，仍被亿宏公司退回。亿宏公司称，在其行使合同解除权后，圣沁公司共有四次付款行为，第一次付款系2019年12月11日转账5万元，考虑到圣沁公司并未将欠付之租金全额补足，故亿宏公司将该5万元退回。圣沁公司于2019年12月19日又转账10万元，也未全额补足。而后于2020年5月中旬所付两笔5万元，依然不足以弥补所有租金或使用费，由此可见，圣沁公司缺乏继续履约的诚意和能力。亿宏公司称圣沁公司此前付租至2020年10月19日，但圣沁公司主张其已付租至2020年11月19日。圣沁公司表示，其并未根本违约，后续租金也会严格按约支付，故要求继续履约。一审中，双方确认：圣沁公司承租房屋时，涉案房屋系毛坯状态。圣沁公司称，其承租涉案房屋后，进行了装修、改建和扩建，但无新建。具体情况为：1．装修，发生在自2016年11月13日交房至2017年6月，投入275万元；2．改建，将涉案房屋改造出85间独立房间，光敲墙一项就花费了13万元；3．扩建，即扩建了第四层阁楼，扩建面积200多平方米，并隔出十余间房间，当时为了作办公用房，但后来空置。圣沁公司自认，阁楼无合法批建手续。圣沁公司自制装修费用清单，列有9项内容：1．敲墙13万元；2．装修275万元；3．消防30万元；4．弱电11万元；5．监控2.5万元；6．家具21.25万元；7．家电59.5万元；8．软装6.8万元；9．广告4.9万元。以上共计423.95万元。圣沁公司举证称，室内装修款275万元，家具款198，050元、木门64，600元、洗衣机、热水器201，450元、电视机、冰箱94，860元，广告费24，972元、消防工程13万元、监控网络系统13.5万元、空调23.38万元、消防改建5万元、拆除工程13万元，共计4，012，732元，另有零散的窗帘等软装款106，768元，还有12万元的消防工程材料款相应证据遗失了。圣沁公司提供下列证据：1．装饰工程施工合同、家具代加工合同、购销合同银行交易明细清单、家电采购合同及交易明细清单、家电合同、广告费用清单、消防工程合同及银行交易明细清单、购销合同及银行交易明细清单、空调采购合同及付款凭据、消防改建补充协议及付款凭证、项目承包施工责任合同书及相关付款凭证，证明添附情况；2．行政处罚决定书、整改通知书、工作抄告单、告知书、上海市消防监督检查意见通知书、证明因亿宏公司原因导致圣沁公司不能及时办理消防手续，遭有关部门处罚，影响了圣沁公司的正常经营。经质证，亿宏公司不认可圣沁公司的证明目的和证明内容。一审中，亿宏公司表示，对于圣沁公司形成附合的装饰装修物，其不同意利用或给予补偿。为证明其律师费诉请，亿宏公司提交了律师费发票及《聘请律师合同》。圣沁公司不认可其证明目的。就合同解除的法律后果，亿宏公司表示，除本案诉请外，无其他主张要求在本案中一并处理了。另亿宏公司表示本案中不申请追加次承租人参加诉讼，相关的不利风险自愿承担。一审中，亿宏公司与圣沁公司就如下问题存在争议，双方的意见如下：1．关于合同解除。亿宏公司认为：（1）合同约定拖欠租金超过十天其即有权解除合同，圣沁公司的违约行为已符合该情形。圣沁公司辩称其违约显著轻微，但亿宏公司难以认可，因为2018年年底时圣沁公司即已有过拖欠租金之情形，系收到亿宏公司所发律师函后才付租。（2）圣沁公司从2019年9月开始拖欠房租，经多次催讨仍未支付，在亿宏公司发出解除通知后，因圣沁公司惧怕合同解除才支付租金，该情形不能视为轻微。（3）新冠疫情系2020年1月爆发的，此时亿宏公司已行使了合同解除权，圣沁公司继续占用涉案房屋属非法占用而非正常承租，理应参照合同约定之标准支付使用费。本案中，其主张系行使约定解除权，因解除通知于2019年12月3日到达圣沁公司，故主张解除日期即为2019年12月3日。另外，亿宏公司称其行使解除权之前，已通过电话、微信等方式多次催告，但无果。为此，还提交其财务人员盛菊华与圣沁公司法定代表人吴敏之间2019年9月23日至同年12月2日期间的微信聊天记录为证。圣沁公司对该聊天记录的真实性无异议，但对证明目的不认可。2．关于是否恶意违约。圣沁公司称自己经营困难才延迟付租，而经营困难的主要原因在于两点：一则涉案房屋性质系会所，改造成旅馆经营需要办理各项证照，特别是消防方面。二则亿宏公司长期拖欠小区物业费，导致消防证照一直迟延到2019年12月才办出。圣沁公司提交涉案房屋的竣工图一份，证明涉案房屋的性质是会所，亿宏公司在缔约时就此刻意隐瞒。另提交承租人员登记表及部分租赁合同，证明：（1）圣沁公司经营困难，改造出的85个房间仅出租40间左右，每间租金千元左右；（2）圣沁公司为装修投入大量成本；（3）圣沁公司经营的是一年期左右的房屋租赁业务，涉及大量承租户切身利益。另圣沁公司提交《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》一份，系上海市松江区公安消防支队于2019年12月23日所发，证明因亿宏公司长期拖欠物业费，导致业委会不配合圣沁公司办理消防证照，圣沁公司克服困难直到2019年12月才办出此证，严重影响圣沁公司招租。经质证，亿宏公司指出，次承租人的问题可以另行处理，不影响本案处理。另外，不认可上述圣沁公司的证明目的，一则无法证明系因亿宏公司拖欠物业费导致证照无法办理，二则租赁合同中并未约定亿宏公司须承担办理消防证照之义务，三则圣沁公司在承租房屋时对房屋性质及状况均明知，其自愿签约承租房屋后，再以房屋不适租为由拒付租金，明显不成立。对于违约情形是否显著轻微。亿宏公司称，圣沁公司在2017年、2018年时圣沁公司就曾欠付过租金，当时双方协商解决了，亿宏公司亦作过忍让，2019年再次严重违约，在已经符合超过十天未付租金的情况下，亿宏公司仍然给予一定宽缓，但圣沁公司仍不珍惜，直到收到亿宏公司的解除通知后才意识到问题的严重性。且即使后续有付款行为，所付金额也未达到清偿之程度。圣沁公司辩称，2016年11月至2019年10月期间其基本上都按约付租，2019年10月后因消防证照的问题支付略有迟延，且在2019年12月支付了该租金。此后由于受疫情影响，经营愈加困难，故在诉讼期间又支付了租金，说明圣沁公司履约态度积极。3．关于积极协商沟通。圣沁公司提交微信聊天记录若干，证明其就租金支付问题一直主动与亿宏公司沟通，但亿宏公司未予回复。4．关于免租期，亿宏公司称，虽然合同对违约责任中免租期如何处理未作明确约定，但亿宏公司认为该免租期是基于整份合同履行完毕才有之优惠。现由于违约欠付租金并导致合同解除，且合同已履行了五分之一，故根据公平原则，圣沁公司仅能享受五分之一的免租期，剩余部分不应免租。关于逾期付款违约金，亿宏公司称其合同依据为第8.6条，合同约定标准为日百分之三，亿宏公司认为过高，故自愿调整为日千分之三。针对亿宏公司所提违约金之诉请，圣沁公司则认为亿宏公司主张的违约金过高，要求调整。关于律师费，亿宏公司称，虽无合同依据，但该费用属实际损失，理应支持。关于押金，本案中，亿宏公司主张不予退还，认为其有权根据合同第6.2条没收押金，并表示，本案中不将没收押金作为独立诉请提出，圣沁公司若认为应当返还，应由其提起反诉或另案处理，不同意在本案中一并处理。而圣沁公司则主张，若合同解除，押金应当退还。关于受疫情影响减免或缓交费用，圣沁公司提出，因受疫情影响，2020年2-3月期间的两个月使用费无需支付。另外，由于受疫情影响，房租也不应依约上浮。亿宏公司表示不同意，理由是其发出解除合同的时间是2019年12月3日，且已发生法律效力。而当时尚未爆发疫情，故即使后续受到疫情影响，也发生在圣沁公司非法占用期间，不应减免。5．对于圣沁公司反诉之营业损失120万元，圣沁公司称系2017年5月10日以来的营业损失，因2017年5月10日消防部门向圣沁公司开具了罚单，期间因消防证照问题遭遇多次整治，致使2017-2019年每年都会少租出30个房间，一个房间一年的营业收入按照1.2万元计算，三年共计少收入108万元；另外，2018年年初亿宏公司在租赁物处张贴清退通知，导致租户退租了11个房间，并进而导致亿宏公司给该些租户退了12万元租金及押金，以上合计损失120万元。一审法院认为，亿宏公司、圣沁公司之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案的争议焦点在于亿宏公司是否享有合同解除权；解除后果如何处理。关于争议焦点一。圣沁公司迟延支付租金构成违约，且已符合合同约定的解除权行使条件，亿宏公司有权解除合同，且有效行使了解除权，故一审法院对亿宏公司所提确认合同解除之诉请，依法予以支持。至于圣沁公司所提合同不宜解除之抗辩，一则，圣沁公司已在租赁物处实际开展经营多时，其所提租赁物存在瑕疵影响经营使用并造成租金支付困难之主张，因缺乏有效的证据证明，一审法院难以采信。二则，支付租金系承租人的主合同义务，本案中圣沁公司主张其违约情形显著轻微尚不成立。三则，即使存在圣沁公司在亿宏公司行使解除权后再行付租之行为，但一是不足以对抗亿宏公司已有效行使合同解除权之事实，二是圣沁公司后续付款虽有遭到亿宏公司退款之情形，但圣沁公司的付款情况本身也未达到按约履行之程度，足见其对抵抗合同解除缺乏必要的诚意。综上，圣沁公司的前述抗辩均理据不足，不予采纳。关于争议焦点二。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，合同虽然解除，但圣沁公司实际占有使用涉案房屋，理应支付欠付的租金及使用费，但需要说明的是，圣沁公司所提因受疫情影响要求给予减缓之主张，尚有合理因素，故就亿宏公司主张的自2019年11月20日起至实际返还房屋之日止的租金、使用费，根据案情并结合现实情况酌减10.7万元。其次，关于免租期损失，综合考虑免租期对出租人租金收入损失的影响程度，根据公平原则及诚实信用原则，酌情确定本案中该损失为15万元。第三，关于违约金，亿宏公司既主张了解约违约金，又主张了逾期付款违约金。就解约违约金，圣沁公司提出金额过高之抗辩，因违约金兼具补偿性和惩罚性，其功能是免除守约方对于损失的举证责任，对违约金的调整应当以违约造成的实际损失作为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合考量当事人过错程度、合同履行情况、预期利益、当事人缔约地位强弱等因素，故一审法院综合案情酌定该金额为15万元；至于逾期付款违约金，虽有合同依据，但考虑到对同一违约行为不宜作多重评价，一审法院已在其他违约金、免租期损失等方面作出考量，故该项违约金不予支持。第四，至于律师费，因缺乏合同依据，且非必然发生之费用，故不予支持。第五，就圣沁公司所提反诉诉请，圣沁公司作为违约方，无权要求亿宏公司赔偿其损失，且其主张的损失中包含有未形成附合的装饰装修物，本身就不应纳入损失范畴；营业损失更是缺乏事实和法律依据，故圣沁公司所提反诉请求理据不足，一审法院难以支持。判决：一、确认亿宏公司、圣沁公司之间签订的《房屋租赁合同》于2019年12月3日解除；二、圣沁公司于判决生效之日起十日内向亿宏公司返还上海市松江区XX路XX弄XX-XX号二楼2204室、2205室、2206室（部分）及三楼3301室、3302室、3303室、3304室、3305室、3306室、3307室、3308室、3309室、3310室房屋；三、圣沁公司于判决生效之日起十日内支付亿宏公司免租期损失15万元；四、圣沁公司于判决生效之日起十日内支付亿宏公司解约违约金15万元；五、圣沁公司于判决生效之日起十日内支付亿宏公司2019年10月20日至2019年11月19日期间的租金5万元；六、圣沁公司于判决生效之日起十日内支付亿宏公司租金及使用费（按每月53，500元的标准，自2019年11月20日起计付至实际返还房屋之日止，从中扣减10.7万元）；七、驳回亿宏公司的其余诉讼请求；八、驳回圣沁公司的全部诉讼请求。一审法院查明的事实有证据佐证，且双方当事人均无异议，本院依法予以确认。二审中，当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点：圣沁公司提出继续履行《房屋租赁合同》并驳回亿宏公司的一审全部诉讼请求，是否具有事实和法律依据？关于《房屋租赁合同》是否已解除问题。《房屋租赁合同》约定，当圣沁公司拖欠租金超过10天，经亿宏公司催讨仍不支付时，亿宏公司有解约权。亿宏公司作为出租人向圣沁公司收取租金，是亿宏公司的主要权利，圣沁公司按约支付租金，是圣沁公司的主要义务。现圣沁公司拖欠2019年10月至12月的租金远远超过10天，且直至亿宏公司交涉并发出《关于解除租赁合同的告知函》之后才支付租金。本院注意到，圣沁公司亦曾在2018年发生过欠付租金的情况，直至亿宏公司向圣沁公司发律师函进行催收，并告知圣沁公司，亿宏公司有权解除合同并收取违约金，圣沁公司嗣后才支付了租金。圣沁公司拖欠租金的行为并不是偶然一次，且圣沁公司在一审中亦陈述其招租困难，经营状况不佳，持续亏损，故圣沁公司持续履行支付租金义务的能力并无有效保障。圣沁公司迟延支付租金构成违约，已符合合同约定的解除权行使条件。从圣沁公司违约的次数、金额、履行能力等方面看，不属于轻微违约，亿宏公司有权解除合同。关于亿宏公司诉请的免租期租金，二审中亿宏公司表示不再要求圣沁公司支付，本院予以准许。据此，本院对一审判决主文中免租期损失的相关判决予以撤销。一审法院对双方签订《房屋租赁合同》解除的认定及除免租期损失之外解除后果的处理，并无明显不当，上诉人圣沁公司的相应上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初1209号民事判决第一项、第二项、第四项至第六项、第八项；二、撤销上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初1209号民事判决第三项、第七项；三、驳回被上诉人上海亿宏工业有限公司原审其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9，370元，财产保全申请费4，090元，反诉案件受理费24，938元，合计38，398元，由上诉人上海圣沁贸易有限公司负担35，578元，被上诉人上海亿宏工业有限公司负担2，820元。二审案件受理费9，370元，由上诉人上海圣沁贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  任明艳审判员  沙茹萍审判员  刘 江二〇二一年六月二十八日书记员  齐 妍附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……