广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初8972号原告（反诉被告）：谢云华，女，1989年8月18日出生，汉族，住湖南省慈利县。原告（反诉被告）：谢浪，男，1988年10月1日出生，土家族，住湖南省慈利县。上列原告共同委托诉讼代理人：李穆娟，广东百言律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：陈葆盈，广东百言律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海邻里投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：刘敏，广东福德律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍淑婷，广东福德律师事务所律师。原告谢浪、谢云华与被告佛山市南海邻里投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人陈葆盈、被告的委托诉讼代理人霍淑婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年11月5日签订的《邻里生活小镇商铺租赁合同》无效；2.被告向原告退还xxx的房屋租金（房屋使用费）201160.42元并支付利息（利息从2019年11月5日起计至被告实际偿还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算，计算方式详见利息计算表，暂计至2021年3月9日为10665.36元）；3.被告向原告退还4栋D226单位的水电保证金777.2元；4.被告向原告支付逾期交楼补偿款11815元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月5日，原、被告签订《邻里生活小镇商铺租赁合同》。合同约定，被告将位于佛山市南海区××镇×××××××××交汇处邻里生活小镇xxx毛坯房租赁给原告使用，租赁期限自2019年11月5日起至2038年8月13日止，租金分五期支付，租赁期限内的租金合计人民币236548元。租赁合同签订后，原告已向被告支付了租金201160.42元，水电保证金777.2元。签订合同当日被告将D418交付给原告。被告承诺向谢浪、谢云华逾期交楼的补偿款11815元未实际支付。原告接手D418房屋后，陆续发现4栋建筑存在许多严重质量问题，这些质量问题严重影响了D418房屋的安全使用。同时，原告了解到D418房屋所在的邻里嘉园商业中心4号楼的建设工程规划许可证规定的建设规模为地下1层，地上3层(共4层)，但是，D418房屋所在的建筑实际施工的层数却为地上6层，其第4至6层均未办理建设规划许可证，D418属于违章建筑，涉案房屋因违建随时面临被强拆的风险。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原、被告签订《邻里生活小镇商铺租赁合同》应当无效，被告向原告收取的租金(房屋使用费)应当退还。同时，导致租赁合同无效的过错方是被告，被告应当支付其占用租金期间原告的利息损失。原告多次与被告沟通退房事宜，被告都以各种理由拒绝。被告辩称，一、1.双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同法第五十二条所规定的合同无效的情形，合法有效，应继续履行。2.原告诉状中所称的涉案商铺存在多处地面下沉、墙面开裂、天花板面脱落、地面瓷砖断裂、天花及地面漏水等严重质量问题，是原告单方陈述，并没有提供相关证据证明，且原告也无申请鉴定。3.原告并未移交涉案商铺钥匙给被告，原告以其行为表明继续履行租赁合同的意思表示。4.涉案商铺已经相关政府部门整体规划，涉案商铺所在4栋共六层，1-3层已取得规划许可证，4-6层的相关证照正在办理当中。今年因为疫情的原因，政府的工作重心都放在疫情防控上，将其它工作都缓慢进行，导致被告至今还未取得相关资料。5.原告存在拖欠第四期租金、物业管理费、公摊费的情况，明显已构成违约，被告已提起了反诉。6.根据租赁合同第九条9.5和9.6的约定，鉴于原告有上述违约行为，被告有权扣除原告水电费保证金作为违约金。二、如法院确认涉案商铺的租赁合同无效，原告对于合同无效也存在过错。1.关于退还租金及利息，原告之前承租G419商铺，该商铺所在建筑是取得建设工程规划许可证的，双方签订的租赁合同合法有效。后原告自己申请转租至涉案商铺。补充款11815元是原告承租G419商铺的补偿款，鉴于原告继续承租涉案商铺，被告同意该补偿款用于涉案商铺第二期租金进行抵扣，因此被告实际收取原告租金总额189345.42元。依照无效合同处理原则，双方应返还财物，被告应只退还实际收取的189345.42元。另，原告从2019年11月5日承租至今仍未实际腾空并交付涉案商铺。原告应支付从2019年11月5日至腾空之日的场地占用费，按每月1051.33元计算。因双方同时存在返还义务，使用费和资金占用费相互抵消，故被告无需支付利息。2.关于水电保证金，如合同无效，原告拖欠物业管理费、公摊费的行为已构成违约，被告有权扣除原告水电费保证金作为违约金。故被告无需退还原告水电保证金。被告向本院提出反诉请求：1.两原告继续履行合同，并向被告支付第四期租金27061.09元；2.两原告向被告支付公共公摊费80元（截止至2021年4月30日）及滞纳金（滞纳金计算方式：以实际欠缴金额为基数，从2021年1月6日算至全部实际清偿之日为止，按每天千分之五的利率标准，现暂算至2021年4月30日为27.6元，详见附表）；3.两原告向被告支付物业管理费291.45元（截止至2021年4月30日）及滞纳金（滞纳金计算方式：以实际欠缴金额为基数，从2021年2月6日算至全部实际清偿之日为止，按每天千分之五的利率标准，现暂算至2021年4月30日为78.69元，详见附表）；4.诉讼费用由两原告承担。事实和理由：2019年11月5日，原被告签订了《邻里生活小镇商铺租赁合同》，原告承租被告的邻里生活小镇xxxx号铺。合同期限为2019年11月5日起至2038年8月13日，合同总金额为236548元。首先，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。再者，涉案商铺是取得建筑工程规划许可证，不属于违法建筑。因此，双方所签订涉案合同应属合法有效，应继续履行合同。再者，原告没有把涉案房屋的钥匙等物品移交给被告。因此，双方所签订涉案合同应属合法有效，而且原告以其行为表明继续履行合同。根据双方签订的《租赁合同》第五条之约定，原告应于2021年4月26日前支付第四期租金27061.09元，截止至反诉之日，原告尚未支付前述租金。根据《租赁合同》第五条第5.4的约定，原告应于每月5日前向被告缴纳涉案房屋的电费、水费、公共公摊费。截止至2021年4月30日，尚欠被告的公共公摊费80元。虽然《租赁合同》中并无约定公共公摊费的具体数额，但2019年11月至2020年12月期间的公共公摊费，原告均按被告的缴费通知单所列每月20元进行缴纳，在此期间均无提出任何异议。因此，原告以此行为表明认可被告以每月20元标准的公共公摊费。再者，根据《租赁合同》第五条第5.4的约定，逾期支付的，被告有权以拖欠金额为基数按每日千分之五的标准收取滞纳金。2019年11月5日，原被告签订了关于涉案商铺的《物业管理合同》。合同期限从2019年11月5日至2038年8月13日止，每月管理费97.15元。根据该合同第四条第4的约定，原告应于每月5日前向被告缴纳物业管理费，截止至2021年4月30日，原告尚欠物业管理费共计291.45元。再根据《物业管理合同》第八条之约定，被告有权从欠款日以欠缴金额为基数按每日千分之五收取滞纳金。原告对反诉辩称，一、原被告签订的《邻里生活小镇商铺租赁合同》因违反法律强制性规定属于无效合同，原告无需向被告支付第四期租金及违约金。根据原告提供的《建设规划许可证》显示，涉案房屋所在的邻里嘉园商业中心4号楼的建设工程规划许可证规定的建设规模为地下1层，地上3层（共4层），但是，邻里嘉园商业中心4号楼实际施工的层数却为地上6层，其第4至6层均未办理建设规划许可证，邻里作为出租人没有按照建设规划许可证进行施工建设，并擅自加建三层，涉案建筑物已经超过建设工程规划许可证确定的总建筑面积及容积率面积，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，《邻里生活小镇商铺租赁合同》为无效合同，所以被告无收取第二期租金及要求原告承担违约金的合同依据，法院应当驳回被告第一项及第二项的反诉请求。同时，涉案的《邻里生活小镇商铺租赁合同》因被告违法建设的过错行为而导致无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应向原告返还已收取的租金，并赔偿原告的装修损失。二、关于公共公摊费、物业管理费及滞纳金。1.公摊费，《邻里生活小镇商铺租赁合同》及《物业管理合同》中均没有约定原告需要每月支付20元的公摊费。退一步说，原告即使需要支付公摊费，也只需对实际产生耗能的部分进行合理分摊，该表格无法看出涉案物业公共部分水电耗能的数量及金额，无法证明原告需公摊的金额，原告不予认可。被告多收取的公摊费及物业管理费应在尚未支付的管理费中扣除。2.物业管理费，根据《物业管理合同》第一条约定可以看出，被告与原告签订涉案《物业管理合同》的目的，是为了履行《邻里生活小镇商铺租赁合同》，该《物业管理合同》是以《邻里生活小镇商铺租赁合同》的合法有效为前提的。《物业管理合同》从成立、条款的设置到条款的执行，均是以《邻里生活小镇商铺租赁合同》为前提，明显是依赖于《邻里生活小镇商铺租赁合同》存在而存在的合同，故《物业管理合同》是《邻里生活小镇商铺租赁合同》的从合同。从上述情况得知，《邻里生活小镇商铺租赁合同》作为主合同因违反法律的强制规定无效，故作为从合同的《物业管理合同》也应属无效，被告收取物业管理费没有合同依据。即使原告需要支付物业管理费，被告多收取的公摊费及物业管理费应在尚未支付的管理费中扣除。3.公摊费滞纳金、物业管理费滞纳金，因被告收取公摊费、物业管理费没有依据，故收取相应的滞纳金也无依据，不应得到支持。退一万步讲，即使被告有权向原告收取滞纳金，但是滞纳金约定每日千分之五的标准过高（已经严重高于每月的水电费及物业管理费的金额），应予调整，滞纳金应调整为全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率。综上，被告要求原告继续履行合同并支付租金、公共公摊费、物业管理费及相关滞纳金无事实和法律依据，请求依法驳回被告反诉申请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。经审查，原告提交的律师函、邮政信息及视频光盘，被告未举证反驳，且有被告的回复函相互佐证，本院对原告的该组证据真实性予以确认。对原、被告提交的其他证据，本院经审查对其真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年11月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《邻里生活小镇商铺租赁合同》（合同编号：第714号），约定甲方向乙方出租位于佛山市南海区××镇×××××××××交汇处邻里生活小镇xxx号铺（下简称涉案商铺）；租赁期限从2019年11月5日起至2038年8月13日止；每月租金1051.33元，总租金为236548元，五年分期付款，首期款项141928.8元于本合同签订当日支付，第二期款项30467.38元应在2019年4月26日前支付，第三期款28764.24元应在2020年4月26日前支付，第四期款项27061.09元应在2021年4月26日前支付，第五期款项25357.94元应在2022年4月26日前支付；甲方收取水电费保证金共计777.2元，签订合同时一并缴纳；乙方应于每月5日前向甲方支付当月水、电及公共分摊费用；乙方未依约缴纳租金等费用，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之五向甲方交纳违约金；乙方拖欠租金、物业管理费、水电费、分摊费用等相关费用超过15天，视乙方违约，乙方需支付本总租金总额20%的违约金给甲方；等等。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《邻里生活小镇物业管理合同》，约定本合同的签署应以上述租赁合同的生效为前提，并应尊重上述租赁合同之约定；涉案商铺每月管理费为97.15元；乙方必须于每月5日前持甲方发出的缴费通知单向甲方缴交物业管理费等各项费用；乙方不按约定时间缴交各项费用，甲方有权没收乙方所缴纳的全部履约保证金，并从欠款日起每日向乙方加收欠交金额千分之五的滞纳金直到所有欠交费用全部结清；本合同自甲、乙双方签字盖章后生效；等等。同日，原被告签订《交铺通知确认书》，约定即日交接涉案商铺。诉讼中，原被告双方确认：被告承诺向原告支付邻里生活小镇7B栋4层G419号商铺逾期交楼补偿款11815元，因原告后续又承租了涉案商铺，故被告同意将该补偿款用于抵扣涉案商铺第二期租金。原告已向被告支付涉案商铺三期租金共201160.42元（包含补偿款11815元）及水电费保证金777.2元。2021年3月6日，原告将涉案商铺的钥匙邮寄返还予被告。另查明，位于佛山市南海区×××××××（土名）“砍下”地段邻里嘉园商业中心x号楼已于2015年7月31日领取建设工程规划许可证，建设规模为地上3层、地下1层。2021年3月10日，原告提起本案诉讼。本院认为，本案属租赁合同纠纷，涉案租赁物位于4层，原、被告未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的《邻里生活小镇商铺租赁合同》因违反法律强制性规定，属无效合同，故对被告主张原告继续履行合同并支付第四期租金27061.09元的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，原告应将涉案商铺交还被告，并支付交还之前的占有使用费，被告所收取的租金亦应在扣减相应的占有使用费后返还予原告。原告于2021年3月6日返还涉案商铺，原告应支付自2019年11月5日起按1051.33元/月计算至2021年3月6日止的占有使用费16889.11元予被告。原告共向被告支付涉案商铺租金201160.42元（189345.42元+11815元），被告应向原告退还租金184271.31元（201160.42元-16889.11元），对原告超出部分主张，本院不予支持。关于利息问题，由于被告作为出租人向原告提供的租赁物不适租，存在过错，而原告作为承租人在未谨慎审查租赁物是否适租的情况下就签订涉案合同，亦存在过错，综合双方过错程度，本院酌定由被告支付以184271.31元为本金自原告起诉之日即2021年3月10日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的利息予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。如前所述，双方合同无效，被告所收取的水电费保证金777.2元应返还予原告。原告主张的逾期交楼补偿金11815元，如前所述，本院已将该款作为已付租金处理，对原告的该主张，本院不再支持。关于公共公摊费用问题，涉案租赁合同约定原告需每月向被告支付公共公摊费，合同未约定具体金额，但原告于2021年前均按20元/月的标准支付且未提出过异议，本院采纳被告主张的20元/月的标准，原告确认从2021年1月起未支付过公共公摊费，故原告向被告支付至返还涉案商铺之日即2021年3月6日的公摊费44元。关于物业管理费问题，原、被告签订的《邻里生活小镇物业管理合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因此，原告应按照合同约定向被告支付物业管理费。原告确认自2021年2月起未支付过物业管理费，故原告应支付至返还涉案商铺之日即2021年3月6日的物业管理费103.65元的请求予以支持。关于公共公摊费、物业管理费的滞纳金，被告主张按日千分之五计算滞纳金过高，结合本案实际情况，本院酌定原告以147.65元（44元+103.65元）为本金自2021年2月6日起按年利率5%计算违约金至实际清偿日止予被告，对被告超出部分主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）谢浪、谢云华与被告（反诉原告）佛山市南海邻里投资有限公司签订的《邻里生活小镇商铺租赁合同》（合同编号：第714号）无效；二、被告（反诉原告）佛山市南海邻里投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租金184271.31元，并支付以该款为本金自2021年3月10日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的利息予原告（反诉被告）谢浪、谢云华；三、被告（反诉原告）佛山市南海邻里投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还水电费保证金777.2元予原告（反诉被告）谢浪、谢云华；四、原告（反诉被告）谢浪、谢云华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付公共公摊费44元、物业管理费103.65元，并支付以147.65元为本金自2021年2月6日起按年利率5%计算至实际清偿日止的违约金予被告（反诉原告）佛山市南海邻里投资有限公司；五、驳回原告（反诉被告）谢浪、谢云华其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）佛山市南海邻里投资有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取2509.93元（原告已预交），由原告负担1254.96元，由被告负担1254.97元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。反诉受理费244.24元（被告已预交），由被告负担219.24元，由原告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年六月三日书记员  何双燕