江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0281民初4203号原告：江阴盛建置业有限公司，住所地江苏省江阴市名贤路188号。法定代表人：祝肖，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭博文，该公司法务。被告：史春梅，女，1971年4月7日出生，住北京市海淀区。原告江阴盛建置业有限公司（以下简称盛建公司）诉被告史春梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告盛建公司的委托诉讼代理人彭博文、被告史春梅到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告盛建公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除盛建公司与史春梅签订的《商品房买卖合同》（合同编号：900619）；2、判令史春梅无条件配合盛建公司到有关政府部门办理注销预告登记、撤销合同备案等取消交易的手续；3、判令史春梅支付违约金312548.5元；4、判令史春梅承担本案诉讼受理费。事实和理由：史春梅于2019年5月7日认购了盛建公司开发的位于江阴恒大御景花园25号25幢103号商品房一套，2020年4月29日双方签订了《商品房买卖合同》，案涉房屋总价1785981元。合同约定史春梅应当于2019年5月7日前付房款89300元，于2019年8月3日前付178599元，于2019年11月3日前付178599元，于2020年2月3日前付178599元，于2020年5月3日前付178599元，于2020年8月3日前付178599元，于2020年11月3日前付178599元，于2021年2月3日前付267898元，于2021年5月3日前付357189元。但合同履行中，史春梅仅支付625097元（含定金20000元）后，后期楼款至今未付。该行为已构成严重违约。因此，依据《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》第四条第2款约定，要求解除该《商品房买卖合同》，并要求史春梅承担违约责任。被告史春梅答辩称，同意解除合同，对第一、二项诉请无异议，违约的事实也认可，但是违约金的金额有异议，违约金过高，愿意承担8万元的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明以下事实：2019年5月7日，盛建公司（甲方）与史春梅（乙方）签订《江阴恒大御景商品房认购书》，约定乙方向甲方认购江阴恒大御景楼盘25号103室，该商品房建筑面积共187.6平方米，单价为9520.26元/平方米，总金额为人民币1785981元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币2万元整作为定金。二、乙方选择下列第3种当时付款：3、分期付款。2020年4月29日，出卖人盛建公司与买受人史春梅签订《商品房买卖合同》（合同编号：900619）号，该合同约定，买受人购买的商品房为御景花园25号第25单元1层103号房，建设面积共187.6平方米，每平方米9520.15元，总金额为1785981元整。合同第六条付款方式及期限约定，买受人按分期付款方式付款：2019.5.7前付89300元，2019.8.3前付178599元，2019.11.3前付178599元，2020.2.3前付178599元，2020.5.3前付178599元，2020.8.3前付178599元，2020.11.3前付178599元，2021.2.3前付267898元，2021.5.3前付357189元。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。案涉合同附件四：合同补充协议第四条约定，双方同意本合同第七条补充如下：1、本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。2020年5月13日、2020年6月19日、2020年8月20日，盛建公司向史春梅邮寄催告函，告知其未按约定支付房款，已构成违约。依据合同的约定，每逾期一天，每日按未交房款的万分之一向我司支付违约金，逾期超过合同约定支付期限180日的，按照双方签署《商品房买卖合同》的约定，我司有权解除该合同，并另行处理该房屋。庭审中，盛建公司陈述史春梅的房款仅支付至2020年2月3日，之后的房款均未支付。史春梅已支付房款金额为625097元以及逾期利息9194元。史春梅当庭认可房款支付情况和金额。另查明，案涉商品房买卖合同已在江阴市房××商品房合同网上备案系统办理备案登记。本案立案受理后，本院于2021年4月7日依法通过电子送达方式向史春梅送达民事起诉状、应诉通知书等材料。以上事实由《江阴恒大御景商品房认购书》、《商品房买卖合同》、催告函、江阴市商品房合同网上备案截图、送达回证及当事人的陈述等在卷予以佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，按照盛建公司与史春梅签订的《商品房买卖合同》第七条约定，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。而史春梅对案涉房屋的房款仅支付至2020年2月3日的前四期房款，第五期付款日期为2020年5月3日，至今已逾期180日未支付。盛建公司有权依据合同约定，主张解除合同，且史春梅在庭审中陈述其同意解除合同并愿意配合办理备案注销手续。故对盛建公司要求解除案涉《商品房买卖合同》并由史春梅配合办理有关备案注销手续的诉讼请求符合双方约定且于法有据，依法应予支持，本院确认双方的《商品房买卖合同》于应诉材料送达史春梅之日即2021年4月7日解除，且史春梅应配合办理有关备案注销手续。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于盛建公司主张的史春梅应依据合同补充协议第四条约定支付违约金312548.5元的诉讼请求，史春梅答辩称对违约金有异议，违约金过高，认为违约金调整到8万元合适。根据案涉《商品房买卖合同》的主文第七条约定：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。而合同附件四第四条又约定：1、本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，……买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金……。案涉《商品房买卖合同》的主文和补充协议对违约金的计算方式完全不同，且二者计算金额差距较大。本院认为，《商品房买卖合同》的主文和补充协议中对违约责任的约定均为格式条款，且对买受人的权利义务产生重大影响。《商品房买卖合同》主文第七条对于逾期付款违约金的约定以下划线的方式予以了特别标注，但补充协议中对于逾期付款的条款约定仅嵌入合同文本，未采用足以引起格式条款接收方注意的文字、符号、字体或者其他明显标志作出提示。故对于逾期付款违约金的计算标准，本院认定应按照《商品房买卖合同》主文第七条约定的按照累计应付款的1%计算违约金，因案涉合同对“累计应付款”的计算标准未明确而无法计算该违约金，结合本院认定剩余房款为1160884元（1785981元—625097元），截止合同解除日为止，占有资金的违约金以一年为基数按LPR的1.95倍计算约为78000元。而史春梅在庭审时陈述，愿意支付违约金80000元，故本院酌定史春梅应向盛建公司支付违约金80000元，超出部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、确认江阴盛建置业有限公司与史春梅签订的《商品房买卖合同》（合同编号：900619）及其补充协议于2021年4月7日解除。二、史春梅应于本判决发生法律效力之日起三十日内配合江阴盛建置业有限公司至商品房买卖备案登记机关办理备案注销手续。三、史春梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴盛建置业有限公司支付违约金80000元。四、驳回江阴盛建置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11795元（江阴盛建置业有限公司已预交），由江阴盛建置业有限公司负担1307元，史春梅负担10488元，史春梅负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴盛建置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时,根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  沈洪兴二〇二一年六月十六日书记员  王 洁附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。