天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终3394号上诉人（原审被告、反诉原告）：韩世敏，女，1970年8月18日出生，汉族，天津市河东区。委托诉讼代理人：杜占森，天津和受益律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙凤敏，女，1971年12月1日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：王佳佳，天津君申律师事务所律师。原审被告：张禹，男，1993年6月11日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：杜占森，天津和受益律师事务所律师。上诉人韩世敏因与被上诉人孙凤敏、原审被告张禹租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩世敏上诉请求：1．撤销原审判决，发回重审或改判驳回孙凤敏原审全部诉讼请求；2．改判孙凤敏赔偿韩世敏各项损失58425元；3．本案一、二审诉讼费由孙凤敏承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，孙凤敏不是涉诉房屋的所有权人，案涉房屋租赁合同是可撤销合同，孙凤敏应赔偿韩世敏损失。一审程序违法，一审判决超过孙凤敏诉请。孙凤敏辩称，孙凤敏与韩世敏之间存在房屋租赁合同关系，孙凤敏是案涉房屋产权人，具有该房屋的使用权，是本案适格原告。孙凤敏与韩世敏之间是不定期租赁关系，孙凤敏作为房屋出租方可以随时解除合同。另外孙凤敏与韩世敏解除合同的原因是韩世敏长期无故拖欠租金，韩世敏经孙凤敏多次催告仍拒绝支付租金，在韩世敏长期拖欠租金的情形下，孙凤敏被迫与韩世敏解除合同，系维护自身合法权益的合法行为，韩世敏应当对合同的解除负全部责任。孙凤敏并非违法解除合同，对合同解除不具有任何过错。对于韩世敏主张的58425元的损失，与孙凤敏无关，该损失产生的原因，系韩世敏违反合同约定拒不支付房屋租金，因此损失应当由韩世敏自行承担。张禹述称，同意韩世敏意见。孙凤敏向一审法院起诉请求：1．请求法院依法确认孙凤敏与韩世敏、张禹的房屋租赁关系已于2020年5月9日解除；2．请求法院判令韩世敏、张禹连带向孙凤敏支付欠付的房屋租金30000元；3．请求法院判令韩世敏、张禹连带向孙凤敏支付至返还房屋之日的房屋物业费2226.7元、水费200元、房屋占有使用费（计算至2020年5月）；4．请求法院判令天津市河东区妮好美美养生馆将其注册地址变更登记出天津市河东区津滨大道中段南侧俊东公寓2-03号；5．请求法院依法判令韩世敏、张禹连带赔偿孙凤敏恢复房屋装修费用20000元；6．本案诉讼费、保全费由韩世敏、张禹承担。诉讼过程中孙凤敏变更诉讼请求为：1．请求法院依法确认孙凤敏与韩世敏、张禹的房屋租赁关系已于2020年5月19日解除；2．请求法院判令韩世敏、张禹将案涉房屋返还孙凤敏；3．请求法院判令韩世敏、张禹连带向孙凤敏支付欠付的2020年2月1日至2020年5月19日的房屋租金及至房屋返还之日的占有使用费，均按照每月7500元标准计算；4．请求支付自2020年2月1日至房屋实际返还之日的物业费，标准为每月445.34元；5．请求法院判令天津市河东区妮好美美养生馆将其注册地址变更登记出天津市河东区津滨大道中段南侧俊东公寓2-03号；6．向孙凤敏给付2020-2021年度的热能损耗费907.9元；7．本案诉讼费、保全费由韩世敏、张禹承担。韩世敏向一审法院反诉请求：1．判令孙凤敏赔偿韩世敏各项损失合计47万元；2．反诉费及鉴定费由孙凤敏承担。诉讼过程中，韩世敏变更反诉请求为：要求孙凤敏赔偿固定资产纳米汗蒸房、蓝氧肠疗仪、SPA木浴桶、钢化玻璃淋浴房的损失58425元。一审法院认定事实：孙凤敏系天津市河东区津滨大道中段南侧俊东公寓2-03号房屋（以下简称案涉房屋）所有权人。该案涉房屋曾出租给案外人孙彬彬经营使用。2019年5月11日，孙彬彬作为转让方，韩世敏作为受让方签订《美容院转让合同》，约定孙彬彬将天津市河东区梓琪聚美美容院坐落天津市河东区第六大道俊东公寓2号楼3门转让韩世敏经营。转让费6万元，韩世敏应接受孙彬彬现有所有顾客。存货进行盘点，此存货作为之前会员的后期服务用的产品，不另行计价。转让费包括店内装修、美容床、美容仪器等。合同第四项特约事项约定，本店承租天津市河东区第六大道俊东公寓2号楼3门的租赁权，由孙彬彬让与韩世敏。合同最下面空白处有手写内容：“房屋租赁从2019年5月1日开始，定于5月15日与房东重新签约、付款”。孙凤敏与韩世敏未签订有书面房屋租赁合同。双方口头约定每月租金7500元，物业费及供暖费由韩世敏负担。自2020年2月起韩世敏未再给付过租金。2020年8月25日，案涉房屋所在小区物业公司出具证明，案涉房屋每月物业费445.34元，2020年1月1日至8月25日的物业费3563元未交纳。2020年9月30日，孙凤敏将案涉房屋暖气报停，并交纳了2020-2021年度热能损耗补偿费907.9元。2019年11月21日韩世敏出具《协议》，内容为：2019年11月21日孙凤敏与韩世敏协商，第六大道俊东公寓2-03底商房租韩世敏交至2019年11月30日，到2019年11月30日到期。如果不交房租，韩世敏自动退房。底商里的所有物品自行清理。到2019年11月30日未清理干净，韩世敏放弃屋里所有东西由房东孙凤敏自行处理。此协议一式两份。韩世敏在“租房人签字”处签字捺印。同日，孙凤敏出具《收条》，内容为：今收到韩世敏2019年11月1日—11月30日房租7500元。2019年11月1日至2020年3月份暖气费4500元。孙凤敏与韩世敏分别在收款人和付款人处签字捺印。2020年1月5日，孙凤敏在微信聊天中问韩世敏2月是否还租，韩世敏答复“租，这两天和您签合同”。2020年1月9日孙凤敏在微信聊天中要求韩世敏抓紧在月底前把合同签了并给付其三个月的房租，韩世敏答复10号签合同，钱抓紧。2020年1月15日，孙凤敏又催要房租，韩世敏答复18日给付，1月18日又告知孙凤敏到20日给付，但韩世敏一直未给付。2020年4月20日，孙凤敏在微信聊天中向韩世敏提出，如果再不给房租，则月底把房子腾空。韩世敏答复会给其一次性结清四个月的房租，并承诺30日给付。2020年4月28日，孙凤敏在微信聊天中告知韩世敏如果29号不交房租则房屋收回，屋里的东西和其没有关系了，孙凤敏当做其同意抵押房租，韩世敏又回复30号给房租。韩世敏未按承诺给付，2020年5月19日，孙凤敏通过微信方式向韩世敏发送了要求解除房屋租赁关系，催收欠付租金并要求其腾房的律师函。经查，韩世敏与张禹系母子关系。2019年6月19日，张禹登记注册了个体工商户天津市河东区尼好美美美容馆，经营场所为案涉房屋，后于2019年7月18日注销登记。2019年7月18日，韩世敏又在案涉房屋注册登记了天津市河东区妮好美美养生馆。诉讼期间韩世敏申请就其从孙彬彬处受让的安装在案涉房屋内的纳米汗蒸房、蓝氧肠疗仪、SPA木浴桶、钢化玻璃淋浴房损失进行鉴定。一审法院依法委托了博成首佳（天津）房地产资产评估有限公司进行评估，其出具报告书，意见为资产评估值为5.8425万元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、张禹是否是案涉租赁合同共同承租人。孙凤敏认为张禹系直接使用案涉房屋，且其与韩世敏共同经营美容院，因此应将张禹与韩世敏列为共同被告；韩世敏及张禹则认为张禹并没有实际经营美容院，张禹亦有正式的工作单位，故其名下登记的美容院已注销。对此一审法院分析认为，首先，张禹在案涉房屋注册的个体工商户已于2019年7月18日注销，同日孙凤敏在案涉房屋上注册登记了天津市河东区妮好美美养生馆并实际在此经营；其次，从本案证据来看，给孙凤敏交纳租金，出具书面协议及微信往来的均是韩世敏一人。仅凭张禹在双方现场清点物品时在场并参与清单，不足以证明张禹系与韩世敏共同经营。因此孙禹并非合同相对方，案涉房屋租赁合同的相对方应为孙凤敏与韩世敏，孙凤敏要求张禹承担连带责任，一审法院不予支持。二、房屋租金是否应予以减免。韩世敏认为疫情期间无法营业，故应当予以减免租金，孙凤敏则不予同意。一审法院分析认为，新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据疫情防控需要我市曾发布命令要求商业经营体停止营业，承租人在此期间没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对其显失公平，应当对其予以适当的租金减免。从韩世敏与孙凤敏的微信聊天记录来看，其在4月中旬即可以开业，故考虑到新冠肺炎疫情的影响及公平原则，一审法院酌情减免1.5个月的租金，共计11250元。韩世敏与孙凤敏未签订书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故孙凤敏与韩世敏之间系不定期租赁关系。双方均可以随时解除合同。孙凤敏因韩世敏拖欠房租于2020年5月19日通过微信通知韩世敏解除合同，自通知到达韩世敏之日合同解除，孙凤敏此项诉讼请求一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现案涉房屋租赁合同已经解除，韩世敏应将因合同取得的案涉房屋返还孙凤敏。故孙凤敏该项主张一审法院予以支持。关于房屋租金及占有使用费问题，韩世敏承租案涉房屋，应当给付租金，合同解除后，其未及时返还房屋，应当给付占有使用费。现韩世敏自2020年2月起未再给付过租金，孙凤敏要求其按照每月7500元标准给付自2020年2月1日至2020年5月19日止的房屋租金及此后至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持，但租金中应减免11250元，为15846.77元。关于物业费问题，双方约定物业费由韩世敏负担。孙凤敏要求韩世敏给付欠缴的物业费，韩世敏亦同意给付，一审法院依法照准。关于孙凤敏主张的要求韩世敏将天津市河东区妮好美美养生馆工商登记注册转出问题，公司登记迁出事宜还涉及工商行政管理审判事项，故一审法院不予支持。关于孙凤敏主张的热能损耗费，双方约定案涉房屋的供热费由韩世敏负担。现案涉房屋由韩世敏占有但并未实际经营，孙凤敏将暖气报停属于防止扩大损失的行为，因此产生的热能损耗应由韩世敏负担。孙凤敏业已缴纳热能损耗费，故对于其此项主张一审法院予以支持。关于韩世敏主张的损失58428元，因韩世敏在履行合同过程中，在疫情之前即未按约定时间给付租金，已构成违约。孙凤敏系因韩世敏多次承诺给付租金但均未履行才提出解除合同，其对于合同解除没有过错，故韩世敏的损失应由其自行承担，其反诉请求一审法院不予支持。关于韩世敏主张的鉴定费，韩世敏系因对其损失而申请的鉴定，其损失也系因其违约而造成的，与孙凤敏无关。故对其该项请求，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、孙凤敏与韩世敏之间的房屋租赁合同于2020年5月19日解除；二、韩世敏应于本判决发生法律效力之日起十五日内，将坐落天津市河东区津滨大道中段南侧俊东公寓2-03号房屋腾空并返还孙凤敏；三、韩世敏应于本判决发生法律效力之日起十五日内向孙凤敏给付2020年2月1日至2020年5月19日期间的房屋租金15846.77元及自2020年5月20日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费（按照每月7500元的标准计算）；四、韩世敏应于本判决发生法律效力之日起十五日内向孙凤敏给付自2020年1月1日至房屋实际返还之日的物业费，按照每月445.34元标准计算；五、韩世敏应于本判决发生法律效力之日起十五日内向孙凤敏给付2020-2021年度的热能损耗费907.9元；六、驳回孙凤敏其他诉讼请求；七、驳回韩世敏全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1274元，减收637元，财产保全申请费579元，共计1216元，由孙凤敏负担763元，韩世敏负担453元，反诉案件受理费630元，鉴定费10000元，由韩世敏负担。”二审中，各方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，孙凤敏提交的天津市房屋登记证明显示，权利人为孙凤敏，登记类别为所有权预告登记，房屋坐落河东区津滨大道中段南侧俊东公寓2-03，登记日2006年9月4日，登记证明号200602009058；孙凤敏提交的天津市商品房买卖合同显示，出卖人天津优联投资发展集团有限公司，买受人孙凤敏，商品房坐落河东区津滨大道中段南侧俊东公寓2-03，合同签订时间为2006年6月17日。虽然孙凤敏未能提供房屋所有权证，但是根据上述登记证明及买卖合同，在无案外人对案涉房屋主张权利的情况下，结合案涉租赁合同的订立过程及韩世敏承租期间中无其他权利人向韩世敏就案涉房屋租金主张权利等事实，本院对韩世敏主张的孙凤敏不是涉诉房屋的所有权人、案涉房屋租赁合同是可撤销合同的诉讼请求不予支持。韩世敏主张一审法院判令腾房超出了孙凤敏的诉讼请求，对此本院认为，孙凤敏诉讼请求第2项为请求法院判令韩世敏、张禹将案涉房屋返还孙凤敏，故韩世敏关于一审法院判决超出诉请的上诉主张不成立。孙凤敏与韩世敏形成不定期租赁关系后，双方均可以随时解除合同，孙凤敏因韩世敏拖欠房租而通过微信通知韩世敏解除合同，一审法院判令通知到达韩世敏之日合同解除、韩世敏支付未付房租并无不当。合同解除后，韩世敏理应返还租赁房屋，一审法院判令韩世敏腾空房屋并返还孙凤敏并无不妥。因韩世敏未及时返还，一审法院判令韩世敏按照月租金标准支付房屋占有使用费，并支付物业费及热能损耗费并无不妥。关于韩世敏主张的损失58428元，因韩世敏违约在先，一审法院认定孙凤敏对合同解除并无过错，韩世敏损失由其自行承担并无不当，本院予以维持。综上所述，韩世敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1111元，由韩世敏负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  王晶审判员  刘睿二〇二一年六月二十八日书记员  周磊