广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终2188号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁健伦，男，1985年10月5日出生，汉族，住广州市××××××××。委托诉讼代理人：何家毅，广东恩慈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：清远市荣景投资有限公司，住所地：清远市××××××××××××××。法定代表人：陈其轲。委托诉讼代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。上诉人梁健伦因与被上诉人清远市荣景投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初8340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁健伦上诉请求：1、撤销一审判决，依法确认合同无效，发回重审，或者直接改判，解除双方签订的车位《时代倾城认购书》，上诉人无需承担购车位款20%违约责任，且被上诉人在判决生效后15天内退还全部购车位款项。依法支付按照房款占用利息。2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、《时代倾城认购书》属于以合法形式掩盖非法目的，且同时规避国家强制性法律、行政法规规定，依法应认定为无效。根据《广东省商品房预售管理条例》规定第6条规定，销售商品房时，应当取得商品房预售许可证。第17条规定：预售商品房时，预售人应当以书面方式向预购人明示下列事项，包括：项目及其配套设施的平面示意图，商品房的结构类型、户型、装修标准：公共和公用建筑面积的分摊办法。第二十四条商品房预购销合同应当载明和约定下列事项：（三）预购的商品房的实得建筑面积、分摊建筑面积及其所含项目、楼号、楼层、房号和层高；（四）预购的商品房的价格和代收税费的项目和标准；（五）交付使用时的实际面积与预售时约定面积差异的处理办法：第三十五条预售人违反本条例第六条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十七条、第十八条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第三十条、第三十一条规定或者预购人违反本条例第二十四条、第二十一条第一款规定，给对方造成损失的，应当依法承担赔偿责任。上诉人认为与被上诉人签订的《时代倾城认购书》违反了《广东省商品房预售管理条例》的上述强制性规定，根据《民法典》规定，有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《时代倾城认购书》是被上诉人为规避国家未有预售证不可出售商品房的法律法规，属于“以合法形式掩盖非法目的”以及“违反法律、行政法规的强制性规定”，在签订认购书时，合同的标的物车位连影子都没有，更是并未取得商品房预售许可证资格，但开发商以此达到了收取了上诉人的全部购车位款非法目的，综上，一审法院未查明《时代倾城认购书》的合法有效性，并对上诉人进行说明，综上，我方认为合同无效。二、一审法院查明事实不清，适用法律不当，严重偏袒被上诉人。一审法院并未查明车位与商品房一起捆绑销售，需要上诉人优先购买车位才能购买商品房，多位业主可证明被上诉人的捆绑销售行为，并愿意出庭作证，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”一审法院在没有查明上述事实情况下，对被上诉人提供的格式合同霸王条款视而不见，只有上诉人的违约责任，没有被上诉人的违约责任，违反了法律公平公正原则，极度偏袒被上诉人，严重损害了上诉人的利益，故请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称：一、双方签订的《认购书》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应当遵守具有充分的事实及法律依据。根据清远市的车位销售政策，车位是没有预售程序的，无需办理预售许可证。并且，被上诉人已经按照《认购书》的约定的时间办理了涉案车位的初始登记手续及竣工验收备案手续，并取得了《清远市房屋所有权首次登记告知书》、《竣工验收备案表》，被上诉人并不存在任何违反《广东省商品房预售管理条例》的行为，而且《广东省商品房预售管理条例》不是法律、行政法规，《认购书》为双方自愿签订的，合法有效，并不存在任何合同无效的情形。二、本案不存在“捆绑销售”的情形，双方自愿签订《认购书》，上诉人也没有证据证明存在“捆绑销售”。三、被上诉人不存在任何违约行为，上诉人无权要求被上诉人返还全部购房款。被上诉人已按照合同约定的时间通知上诉人接收车位，根据被上诉人提交的《妥投记录》证明，被上诉人发出《收楼通知》由上诉人本人签收，被上诉人不存在任何违约行为。四、一审法院已经去现场勘察，依法认定车位可以正常使用，并不构成合同目的不能实现，上诉人无权要求返还购房款。五、由于上诉人的单方违约行为，导致无法继续履行《认购书》的约定进行商品房买卖交易，上诉人应当按照合同约定承担违约责任。一审法院作出判决：一、解除梁健伦与清远市荣景投资有限公司于2017年12月26日签订的《时代倾城认购书》；二、梁健伦于判决生效之日起10日内向清远市荣景投资有限公司支付违约金20144元；三、驳回梁健伦的本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2464元，减半收取计1232元；反诉受理费2718元，减半收取计1359元，合共2591元，由梁健伦负担。一审法院认定事实、判决理由及适用法律详见一审判决书。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：一、《证明》三份，拟证明本案是存在捆绑销售的，购买车位时，实际上车位不存在的，证明被上诉人是违规售卖楼花的事实。二、视频，拟证明一审法院现场勘验时用的公务车，并没有将停放过程向双方质证，也没有制作勘验笔录向双方出示，上诉人也不清楚是什么公务用车。因此，一审法院违反程序。上诉人提供的视频是三辆车并排时，根本无法开门，一审法院停放的仅仅是一辆车，旁边没有其他车辆。本院组织双方当事人进行证据交换及质证。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。二审争议的焦点为：一、案涉《时代倾城认购书》是否有效；二、如果《时代倾城认购书》有效，双方在履行合同过程是否存在违约行为，如果违约，如何认定违约责任。三、合同解除后上诉人已付的款项如何处理问题。关于合同效力问题。要判断合同是否具有法律效力，应从以下几方面进行分析认定，第一，合同主体是否合格，即签订合同的双方当事人是否具备法律规定的缔约资格。本案中，被上诉人是经工商行政管理部门核准登记、领取企业法人营业执照的房地产开发经营企业，具有销售商品房的资格；上诉人是具有完全民事行为能力的自然人，为此，合同双方均具有缔约资格，合同主体合格。第二，当事人意思表示是否真实。案涉《时代倾城认购书》是双方当事人通过协商自愿签订，是双方的真实意志体现，意思表示真实。第三，合同内容是否违反法律、行政法规强制性规定或者损害社会公共利益。首先，案涉《时代倾城认购书》内容没有损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益。其次，根据查明的事实，案涉地下室车位于2019年7月2日竣工验收备案，2019年10月18日进行初次登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，被上诉人在上诉人向一审法院提起本案诉讼前已取得预售车位的初次登记，完善了预售许可的有效条件。再次，关于上诉人提出本案存在车位与商品房捆绑销售，《认购书》中涉及违约责任的条款属于格式条款，应认定无效的问题。第一，本案中，没有证据证明涉案房屋存在捆绑销售的事实；第二，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的规定是为了避免一方在交易时利用明显的优势地位，剥夺或限制对方的主要权利。本案中，上诉人与被上诉人之间为商品房买卖合同关系，尽管双方使用的合同文本为被上诉人预先拟定并重复使用，但被上诉人作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，上诉人对合同条款可以与被上诉人协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响上诉人的基本生活权益。本案上诉人可以购买的对象并不限定在被上诉人开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并接受相关合同条款以及销售方式，是上诉人对自身权利的处置，不能仅以合同文本是被上诉人预先拟定为由主张合同条款为格式条款，为此，上诉人主张前述合同条款为格式条款，以及约定内容无效的上诉理由，依据不足，本院不予支持。综上，案涉《时代倾城认购书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于双方在履行合同过程是否存在违约行为，如果违约，如何认定违约责任的问题。案涉合同约定“乙方承诺在甲方完成该车位的初始登记手续、具备签约条件并发出书面通知后15日内与甲方签订该车位的《商品房买卖合同》。若发生乙方未于本认购书约定的期限按届时甲方在销售现场公示的示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》的情形，甲方有权单方面解除本认购书，并可以不通知乙方而将该车位另行出售，乙方应向甲方支付该车位总房价20%的违约金......”根据查明的事实，被上诉人于2020年3月8日向上诉人寄送《签约通知书》，但上诉人没有按通知时间前往签约，可见案涉合同的解除是由于上诉人的违约行为所导致，为此，上诉人应按双方约定承担违约责任，即向被上诉人支付总房价20%的违约金。关于合同解除后上诉人已付的款项如何处理问题。上诉人在向一审法院提交的起诉状中明确表示“应解除认购书”，被上诉人在一审诉讼过程提出反诉请求之一是解除双方签订的车位《时代倾城认购书》，双方对解除合同均无异议，一审法院判决案涉《时代倾城认购书》并无不当，本院予认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，被上诉人应将已收取的款项退还给上诉人。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审判决事实清楚，实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初8340号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初8340号民事判决第三项；三、清远市荣景投资有限公司于本判决生效之日起10日内向梁健伦退还购买车位款100720元；四、驳回梁健伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2464元，由梁健伦负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 曾文东二〇二一年六月二十一日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。