江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1378号上诉人（原审被告）：南通铭赛贸易有限公司，住所地南通市通州区川姜镇川叠路155号华融和生内。法定代表人：瞿小芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张洪新，南通市通州区金新法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴中海，男，1978年11月8日出生，住昆山市。被上诉人（原审原告）：吴旭，女，1984年12月4日出生，住南通市崇川区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：戴建华，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：支佳男，北京市炜衡（南通）律师事务所实习律师。上诉人南通铭赛贸易有限公司（以下简称铭赛公司）因与被上诉人吴中海、吴旭房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初4173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铭赛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴中海、吴旭诉讼请求；案件诉讼费用由吴中海、吴旭承担。事实和理由：1.一审法院在审理中认定吴中海、吴旭装修损失错误，首先装修是吴中海、吴旭依照租赁合同承租使用，以收益为目的；其次，南通市中级人民法院(2020)苏06民终873号民事判决，明确指出在其与吴中海、吴旭另外的租赁合同纠纷案件在诉讼中认定是吴中海、吴旭构成违约，根据最高院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第九条第二项规定，承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。2.吴中海、吴旭在诉讼后2020年9月3日并没有向出租权利人返还租赁案涉的铺位，根本没有形成损失。合同是与其解除，但返还的租赁铺位是向案外人南通凯翔商业管理有限公司（以下简称凯翔公司）移交处理，因为其与凯翔公司是包租关系，权利人已变更为凯翔公司，故一审法院遗漏案外人，造成事实不清，认定事实错误。吴中海、吴旭辩称，1.一审查明的事实清楚，适用法律正确，铭赛公司违约行为导致其承租的商铺无法经营，巨额装修费用付之一炬，其与铭赛公司应就各自的过错承担相应的责任。2.案涉合同的解除系南通市中级人民法院确认的双方存在违约行为，故协商一致解除合同，并非其单方违约所致，因此不能适用最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第九条第二款规定，而应适用第九条第三款之规定。3.案涉商铺系铭赛公司向案外人凯翔公司承租后进行转租，其与铭赛公司之间存在合法的租赁关系，其在合法租赁期间的装修损失仅与铭赛公司有关，与凯翔公司无关，一审法院认定事实清晰，并未遗漏当事人。综上，请求驳回上诉，维持原判。吴中海、吴旭向一审法院起诉请求：1.判令铭赛公司支付因解除《铺位租赁与管理服务合同》造成其装修损失300000元；2.诉讼费用由铭赛公司负担。一审法院认定事实:吴中海、吴旭系夫妻关系。2018年11月5日，吴中海、吴旭（乙方）分别与铭赛公司（甲方）签订《铺位租赁与管理服务合同》及附件A01“铺位租赁与管理服务合同条款”三份，约定：甲方将位于南通市通州区川姜镇川叠路华融和生商业广场的铺位A1-26-1、A1-26-2及A1-27、A1-28铺位出租给乙方。还约定乙方进场装修前必须办理装修手续并支付装修押金。对原承租人撤场后遗留的装饰装修，乙方可根据需要使用或拆除，甲方不负责拆除。乙方应于合同终止后三日内迁出标的铺位，并以原交房标准向甲方交还标的铺位。2018年11月10日，吴中海在“商户进场装修流程”上签字，并对承租商铺进行装修。案涉商场于2018年12月23日开业，吴中海、吴旭的店铺亦于同日开始试营业，店铺名称“万国荟”。2019年2月25日，吴中海、吴旭等租户为讨要装修保证金与铭赛公司人员发生肢体冲突，相互殴打，并报警。川港派出所对双方分别进行了治安处罚。2019年5月13日，吴中海、吴旭诉至一审法院，要求解除案涉租赁合同，并要求铭赛公司退还租金及保证金。一审法院（2019）苏0612民初3978号民事判决书认定，案涉租赁合同合法有效。因吴中海、吴旭在2018年11月10日前尚欠付租金182850元，已构成违约。以及根据铭赛公司自认，中央空调在2018年冬天未能正常使用，2019年夏天一直未能开启，直接影响包括吴中海、吴旭在内的商户的正常经营，亦存在违约行为。因双方均存在违约行为，故未支持铭赛公司的法定解除权，而以吴中海、吴旭在2019年7月23日明确表示同意解除双方合同，依法确认双方协商一致解除合同，并判决铭赛公司返还吴中海、吴旭保证金80000元。二审经本院审理认为，吴中海、吴旭无证据证明因铭赛公司未取得消防许可的时间段内，影响其对房屋的使用，故认为吴中海、吴旭实际使用房屋时应当按照约定支付租金。但对于合同解除后的装修损失，考虑到吴中海、吴旭未在一审中提出，故未予理涉。一审另查明，凯翔公司受南通华融和生置业有限公司委托，对南通华融和生商业广场的整体经营管理进行统一经营。2018年11月15日，凯翔公司（丙方，出租方）与友慕公司（甲方，转让方）、铭赛公司（乙方，受让方）签订协议，其中载明，甲乙双方经协商并经丙方同意，就甲方将与丙方于2017年3月31日华融和生商业广场1#楼1-3层《商铺租赁合同》中的甲方项下的权利和义务一并转让给乙方。2019年10月17日，经南通市通州区川姜镇人民调解委员会调解，凯翔公司与铭赛公司达成调解协议，双方同意于2019年10月18日解除双方签订的《华融和生商业广场商铺租赁合同》。一审审理中，经吴中海、吴旭申请，法院委托南通通联资产评估事务所于2020年10月12日出具资产评估报告书，以2020年9月3日为评估基准日，采用成本法，对吴中海、吴旭在华融和生商业广场内铺位装修的评估价值为257710元。后经一审法院重新委托，以2019年7月23日为评估基准日，采用成本法，对吴中海、吴旭在华融和生商业广场内铺位装修的评估价值为261750元。一审法院认为，吴中海、吴旭与铭赛公司签订的租赁合同合法有效。本案中，吴中海、吴旭在商户进场装修流程上签字，且装修后店铺已开始试营业，故其装修应已征得铭赛公司同意。因双方均存在违约行为，并经协商一致解除租赁合同，故原租赁合同中有关装饰装修处理的约定不应继续适用。依照相关法律规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任。对于装饰装修残值损失的认定，一审法院以双方协商解除租赁合同日期2019年7月23日为评估基准日，采用成本法，对吴中海、吴旭在华融和生商业广场内铺位装修的评估价值为261750元。铭赛公司虽提出该评估价值为2018年装修成本，但未能提供相反证据，故一审法院依法认定吴中海、吴旭装饰装修残值损失为261750元。对于双方各自过错。因双方均存在违约行为，一审法院酌情由铭赛公司赔偿吴中海、吴旭50%的损失，即130875元（261750元×50%）。对吴中海、吴旭主张的相关利息不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、铭赛公司于判决书生效之日起十五日内赔偿吴中海、吴旭装饰装修损失130875元；二、驳回吴中海、吴旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5166元，鉴定费6000元，保全费2020元，合计13186元，由吴中海、吴旭负担6593元，铭赛公司负担6593元。二审中，铭赛公司向本院提交以下证据：1.凯翔公司在铭赛购物中心公告照片一张，以证明从2019年11月6日开始所有商户都要向凯翔公司交付租赁商铺或办理续租手续。2.调解协议书一份，以证明其与凯翔公司已解除租赁关系。3.通知一份，以证明从2019年11月6日开始所有商户都要向凯翔公司交付租赁物或者办理续租手续。4.房屋返还交接单，以证明2019年4月23日其已经将案涉1-3层商铺向凯翔公司交接；5.2020年8月13日及2020年9月14日两组照片，以证明租赁合同2019年10月17日解除后，根据（2019）苏0612民初3978号民事判决由吴中海、吴旭返还租赁物，但目前为止，吴中海、吴旭未将标的物交付。吴中海、吴旭质证称，对证据一真实性、合法性、关联性有异议，其从未看过该公告；证据二调解协议系铭赛公司与案外人签订，与本案无关；对证据三、证据四，案涉房屋系铭赛公司控制，铭赛公司与案外人的交接，不影响其主张损失；证据五与本案不具有关联性。本院经审查认为，上述证据合法性、真实性予以认可，对其关联性将在本院认为部分进行阐述。经审查，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人是否违约；一审法院是否遗漏当事人。本院认为，依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人都违反合同约定的，应当各自承担相应的责任。根据一审法院（2019）苏0612民初3978号生效判决查明的事实，吴中海、吴旭在2018年11月10日前尚欠付租金182850元，构成违约；铭赛公司自认中央空调在2018年冬天未能正常使用，2019年夏天一直未能开启，直接影响包括吴中海、吴旭在内的商户的正常经营，亦存在违约行为。该判决据此认定双方均存在违约行为，判决案涉合同于2019年7月23日因双方协商一致予以解除。铭赛公司主张法院在上述判决中未认定其违约，仅吴中海、吴旭违约，并主张其不承担损失，与该判决所查明事实不符，本院不予支持。鉴于案涉合同因双方违约导致解除，故一审法院判令双方根据各自的过错承担装饰装修残值损失，于法有据。综上，一审法院酌定吴中海、吴旭的装饰装修残值损失由铭赛公司承担50%赔偿责任，其余损失由其自行承担，并无不当。至于铭赛公司以其与凯翔公司之间签订的调解协议、案涉合同解除后吴中海、吴旭将案涉房屋返还给凯翔公司为由，要求增加凯翔公司为本案当事人，本院认为，本案系吴中海、吴旭与铭赛公司之间房屋租赁合同关系引发的纠纷，上诉人提供的证据，仅能证明其与凯翔公司之间的法律关系，与本案处理无关。根据合同相对性的原则，吴中海、吴旭基于其与铭赛公司签订的合同依法主张损失，一审法院未列凯翔公司为本案当事人，并无不当。综上所述，铭赛公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5166元，由上诉人南通铭赛贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘彩霞审判员  高 雁审判员  陆海滨二〇二一年六月十一日书记员  李 熹