湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘09民终1069号 上诉人（原审被告）：符浩，男，1983年8月14日出生，汉族，户籍住址湖南省桃江县。 被上诉人（原审原告）：胡诗豪，男，2000年9月1日出生，汉族，户籍住址湖南省桃江县。 委托诉讼代理人：彭军，湖南顶璟律师事务所律师。 上诉人符浩因与被上诉人胡诗豪租赁合同纠纷一案，不服湖南省桃江县人民法院（2021）湘0922民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 符浩上诉请求：撤销一审判决第三项，改判符浩不承担案涉违约金。事实与理由：符浩是与桃江某城镇建设有限公司（以下简称某公司）签订的《桃江县某龙城商业物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），后胡诗豪购买了某公司的商铺，胡诗豪承继《租赁合同》的权利义务。《租赁合同》明确约定：“甲方(出租方）在下次租金与物管费开始缴纳周期30日之前将乙方（承租方）下季度的租金与物管费交纳清单派发或邮寄于乙方，乙方在下个租金与物管费交纳清单派发或邮寄于乙方，乙方在下个租金与物管费缴纳周期15日之前到甲方指定地点缴交下阶段租金与物管费给甲方”。符浩不知胡诗豪购买商铺情况，在承租期内亦未收到胡诗豪的租金及物管费交纳清单，更未收到胡诗豪的指示如何交纳租金，符浩实际无法交纳租金。在此情况下，符浩已主动找物业交纳了物管费。符浩未交纳租金系胡诗豪未履行合同告知义务所致，且本案纠纷产生的关键原因在于某公司侵害了符浩的优先购买权，故符浩不应承担违约金。 胡诗豪辩称：符浩未依照合同约定向胡诗豪支付租金，应承担违约责任。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 胡诗豪向一审法院起诉请求：1、判令符浩立即将案涉房屋腾空交还于胡诗豪；2、判令符浩向胡诗豪支付房屋租金119814.96元（该租金暂从2018年7月1日起计算至2021年1月20日止，应计算至符浩实际付清之日止），违约金75683.08元；3、判令符浩向胡诗豪支付房屋租赁期间的物业管理费3101元；4、判令符浩承担诉讼费用。 一审法院认定事实如下：某公司系涉案租赁房屋的建设开发商。2014年11月18日，某公司与符浩签订了《租赁合同》和《桃江县某龙城商业铺面租赁补充协议》（以下简称《补充协议》）各1份。租赁合同的主要内容为：甲方（某公司）将其享有租赁权的湖南省桃江县某龙城某路1、2#中的1201、1202、1301、1302、1303、1303Ａ、1305号物业出租给乙方（符浩）使用，该物业租赁面积为806.53㎡。甲方出租该物业期限为72个月，自2014年12月10日起至2020年12月9日止。装修期和免租期共395天，即从2014年12月10日至2015年9月9日，2015年12月10日至2016年4月9日。在此期间乙方免交租金，但应支付该期间乙方产生的物管费及水、电、燃气、通迅等因使用而生产的费用。乙方须于免租期届满后开始向甲方缴交租金。租金以计租面积按固定金额计算如下表：                            租赁期限                       合计（元/月）                       大写合计（元/月）                               2014年12月10日至2015年9月9日                       0                       零元                               2015年9月10日至2015年12月9日                       7812.08                       柒仟捌佰壹拾贰元零角捌分                               2015年12月10日至2016年4月9日                       0                       零元                               2016年4月10日至2016年12月9日                       7812.08                       柒仟捌佰壹拾贰元零角捌分                               2016年12月10日至2017年12月9日                       8280.80                       捌仟贰佰捌拾元捌角                               2017年12月10日至2018年12月9日                       8777.65                       捌仟柒佰柒拾柒元陆角伍分                               2018年12月10日至2019年12月9日                       9304.31                       玖仟叁佰零肆元叁角壹分                               2019年12月10日至2020年12月9日                       9862.56                       玖仟捌佰陆拾贰元伍角陆分                乙方在签订《租赁合同》时，应向甲方预先支付租赁保证金50000元，以及3个月首付租金23436.24元，合计人民币73436.24元。费用结算方式：乙方第二次需交纳8个月租金和物管费，从第三次开始按半年交纳租金与物管费，甲方在下次租金与物管费开始缴纳周期30日之前将乙方下季度的租金与物管费交纳清单派发或邮寄至乙方，乙方在下个租金与物管费缴纳周期15日之前到甲方指定地点交纳下阶段租金与物管费给甲方。乙方的违约责任：乙方应按时缴纳包括但不限于租金、水电费及其他应缴费用。如乙方迟延缴纳租金等应缴费用，须向甲方支付违约金，从迟交之日起，按日加收所欠缴金额2‰的违约金。在租赁期间，如甲方有意将财产所有权转移给第三方，乙方有权要求在同等条件下优先购买。如乙方无意购买，甲方应在转让给第三方协议书生效后书面通知乙方新业主名称。所有权转移后新的业主承继《租赁合同，并承担《租赁合同》的权利义务。在合同期满或达到终止合同条件时，乙方逾期未搬出物业交回甲方的，甲方有权要求乙方按终止合同时的租金标准缴纳占用期的租金。某公司与符浩签订的《补充协议》的主要内容为：1、在租赁期内，甲方给乙方提供现有相关设备设施供乙方使用，乙方同意按协议要求按时缴纳设备设施使用费与房屋折旧费。2、在租赁期内，设备设施使用费与房屋折旧费2014年12月10日至2020年12月9日期间按6个月一期收取，乙方需提前1个月预缴，与房租一并同步上缴给甲方，否则从迟交日起，按日加收所欠金额2‰的违约金。3、设备设施使用费与房屋折旧费标准为：                            一层                                                      租赁期限                       合计（元/月）                       大写合计（元/月）                               2014年12月10日至2015年9月9日                       0                       零元                               2015年9月10日至2015年12月9日                       3232.35                       叁仟贰佰叁拾贰元叁角伍分                               2015年12月10日至2016年4月9日                       0                       零元                               2016年4月10日至2016年12月9日                       3232.35                       叁仟贰佰叁拾贰元叁角伍分                               2016年12月10日至2017年12月9日                       3426.29                       叁仟肆佰贰拾陆元贰角玖分                               2017年12月10日至2018年12月9日                       3631.87                       叁仟陆佰叁拾壹元捌角柒分                               2018年12月10日至2019年12月9日                       3849.78                       叁仟捌佰肆拾玖元柒角捌分                               2019年12月10日至2020年12月9日                       4080.77                       肆仟零捌拾元柒角柒分                               二层                                                      租赁期限                       合计（元/月）                       大写合计（元/月）                               2014年12月10日至2015年9月9日                       0                       零元                               2015年9月10日至2015年12月9日                       4575                       肆仟伍佰柒拾伍元                               2015年12月10日至2016年4月9日                       0                       零元                               2016年4月10日至2016年12月9日                       4575                       肆仟伍佰柒拾伍元                               2016年12月10日至2017年12月9日                       4849.50                       肆仟捌佰肆拾玖元伍角                               2017年12月10日至2018年12月9日                       5140.47                       伍仟壹佰肆拾元肆角柒分                               2018年12月10日至2019年12月9日                       5448.90                       伍仟肆佰肆拾捌元玖角                               2019年12月10日至2020年12月9日                       5775.83                       伍仟柒佰柒拾伍元捌角叁分                               合  计                                                      租赁期限                       合计（元/月）                       大写合计（元/月）                               2014年12月10日至2015年9月9日                       0                       零元                               2015年9月10日至2015年12月9日                       7812.08                       柒仟捌佰壹拾贰元零角捌分                               2015年12月10日至2016年4月9日                       0                       零元                               2016年4月10日至2016年12月9日                       7812.08                       柒仟捌佰壹拾贰元零角捌分                               2016年12月10日至2017年12月9日                       8280.80                       捌仟贰佰捌拾元捌角                               2017年12月10日至2018年12月9日                       8777.65                       捌仟柒佰柒拾柒元陆角伍分                               2018年12月10日至2019年12月9日                       9304.31                       玖仟叁佰零肆元叁角壹分                               2019年12月10日至2020年12月9日                       9862.56                       玖仟捌佰陆拾贰元伍角陆分                4、免租期的管理费按具体约定的时间段计算。协议签定之日缴纳3个月设备设施使用费和房屋折旧费共计23436.24元方可进场，第二次需交纳8个月设备设施使用费和房屋折旧费，从第三次开始按半年交纳。如乙方在租约时间内购买合同涉及所有铺面，则将已发生所有租赁费抵扣购铺款。另查明，2015年12月28日，某公司与胡诗豪签订了《桃江县商品房买卖合同》，将涉案租赁房屋中的1202号房屋出售给了胡诗豪，该房屋的建筑面积为97.94㎡。因该商铺已租赁给符浩经营，故某公司（甲方）与胡诗豪（乙方）于2016年3月14日签订了《某龙城1、2栋1202商铺买卖合同补充协议》，协议约定，乙方须无条件遵循甲方与租户签订的租赁合同的所有条件及内容；乙方拥有该商铺物业完整的所有权，但在租赁合同期内使用权归租户所有；租赁方在同等租赁条件下，享有优先租赁权；租金领取方式：由乙方直接向租赁方收取。计租方式如下：                            租赁期限                       合计（元/月）                       大写合计（元/月）                               2015年12月28日--2016年4月9日                       0                       0                               2016年4月10日至2016年12月9日                       3227                       叁仟贰佰贰拾柒圆整                               2016年12月10日至2017年12月9日                       3421                       叁仟肆佰贰拾壹圆整                               2017年12月10日至2018年12月9日                       3626                       叁仟陆佰贰拾陆圆整                               2018年12月10日至2019年12月9日                       3844                       叁仟捌佰肆拾肆圆整                               2019年12月10日至2020年12月9日                       4075                       肆仟零柒拾伍圆整                再查明，因符浩未按合同约定履行缴纳租金的义务，某公司向法院提起诉讼，本院于2019年5月7日作出（2019）湘09民终291号民事判决书，该判决对符浩2017年2月1日至2018年6月30日期间应缴纳的租金、违约金等事宜依法作出了判决，其中违约金按照违约金额的30%予以计算。符浩自2018年7月1日至今的房屋租金及2020年1月1日至2021年1月20日1202号房的物业管理费3101元均未缴纳。 一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。某公司与符浩签订的《租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。2015年12月28日，某公司与胡诗豪签订了《桃江县商品房买卖合同》，将涉案租赁房屋中的1202号房屋出售给了胡诗豪，胡诗豪依法取得了对该房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”原则，胡诗豪承继了某公司与符浩签订的《租赁合同》、《补充协议》中出租人的权利义务。因某公司与符浩签订《租赁合同》、《补充协议》于2020年12月9日合同租赁期限届满，符浩未与胡诗豪重新签订租赁合同，应依法及时将房屋归还于胡诗豪，故胡诗豪要求符浩将涉案涉租房屋腾空交还符浩的诉讼请求，予以支持。关于胡诗豪要求符浩支付房屋租金及违约金的诉讼请求，符浩未依合同约定履行缴纳房屋租金的义务，构成违约，故胡诗豪要求符浩支付2018年7月1日至实际腾房之日止的租金及违约金的诉讼请求，予以支持。关于符浩应支付的租金金额，根据某公司与胡诗豪签订的《某龙城1、2栋1202商铺买卖合同补充协议》，符浩于2018年7月1日至2020年12月9日应支付的租金为114245.8元。符浩在租赁合同到期后应及时将房屋归还胡诗豪，符浩未归还房屋依合同约定应按终止合同时的租金标准缴纳占用期的租金，故截至2021年1月20日，符浩应支付的逾期腾房期间的租金为5704.86元，以上共计119950.66元，胡诗豪在诉讼中主张房屋租金为119814.96元，系对其自身权利的处分，予以确认。关于符浩应支付的违约金，胡诗豪在诉讼中要求按应交数额每日1‰的标准计算违约金，符浩在诉讼中辩称胡诗豪主张的违约金过高，根据合同约定及胡诗豪的诉讼请求，符浩的租金为每半年缴纳一次，符浩应支付的违约金为64538.01元,本案违约金的数额为应付租金款项的52.33%，双方约定的违约金过高，且胡诗豪就其实际损失在诉讼中亦未提供相关证据予以合理说明，根据本案的实际情况，符浩可按照违约金额的30%支付违约金，故本案的违约金为114245.8元×30%＝34273.74元。关于胡诗豪要求符浩支付房屋租赁期间物业管理费的诉讼请求，根据胡诗豪提供的证据，截至2021年1月20日，符浩尚欠物业管理费3101元，故对胡诗豪要求符浩支付物业管理费3101元的诉讼请求予以支持。符浩在诉讼中辩称胡诗豪侵犯了其优先购买权及其未缴纳租金属于履行不能，但就其主张未提供相关的证据予以证明，故符浩的抗辩理由不能成立，不予支持。符浩在诉讼中辩称租赁的铺面因漏水等问题导致其经营出现中断且因疫情导致门店停止经营了一段时间，租期应当进行顺延，但未提供相关的事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、符浩于判决生效之日起十日内腾空涉案房屋归还于胡诗豪；二、符浩于判决生效之日起十日内向胡诗豪支付房屋租金119814.96元，并自2021年1月21日起按4075元/月的标准支付胡诗豪逾期腾房期间的租金至实际腾房之日止；三、符浩于判决生效之日起十日内支付胡诗豪违约金34273.74元；四、符浩于判决生效之日起十日内支付胡诗豪2020年1月1日至2021年1月20日的物业管理费3101元；五、驳回胡诗豪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费4272元，减半收取2136元，由胡诗豪负担445元，由符浩负担1691元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 一审判决认定的本案基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案二审中争议焦点为：符浩应否承担案涉违约金。现评析如下： 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。胡诗豪在取得案涉租赁合同项下房产的所有权后，该租赁合同项下出租人的权利义务由胡诗豪享有和承担。符浩未按租赁合同约定向胡诗豪履行相应租金支付义务，应承担相应的违约责任。符浩上诉主张，其不知晓胡诗豪购买商铺情况，胡诗豪亦未按租赁合同约定履行租金交纳通知义务，导致其支付租金履行不能，且本案纠纷产生的原因系某公司侵犯了其优先购买权，故其不应支付违约金。本院认为，某公司于2018年向人民法院起诉要求符浩履行2017年2月1日至2018年6月30日期间的租金交纳义务时，符浩以案涉租赁房屋已出售他人，某公司不具备原告主体资格进行抗辩，可认定符浩对案涉租赁房屋所有权发生变动的事实明知，且其也未向原所有权人某公司支付租金。同时，支付租金属于承租人符浩应履行的主要义务，其以胡诗豪未履行租金交纳通知等附随义务在本案中不能抗辩其主要义务的履行。另某公司是否侵犯其优先购买权属于其与某公司之间的纠纷，不属于本案审理范围，亦不影响胡诗豪在本案中向其主张违约责任。故符浩的抗辩理由不能成立。一审判决认定符浩按照合同违约金额的30%支付违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，符浩的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费657元，由符浩负担。 本判决为终审判决。 审判员 黄 柯 审判长 曾艳红 审判员 彭 青 二〇二一年六月二十八日 法官助理邓芬艳 书记员王玉婷