上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终3350号上诉人(原审被告)：王桂萍，女，1949年6月26日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。上诉人(原审被告)：张艳，女，1968年9月30日出生，汉族，住上海市。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：林少萍，上海浩锦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：钱定明，男，1956年10月4日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：许丹丹，上海瀛东律师事务所律师。原审被告：张莉，女，1970年11月30日出生，汉族，户籍地上海市。原审被告：张伟，女，1975年9月22日出生，汉族，户籍地上海市。原审被告：张剑，男，1977年7月8日出生，汉族，户籍地上海市。上诉人王桂萍、张艳因与被上诉人钱定明及原审被告张莉、张伟、张剑房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初13089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王桂萍、张艳共同上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判；一、二审诉讼费由钱定明承担。事实和理由：一、一审适用法律错误。本案中王桂萍、张福忠与徐阿宝的代理人钱定明于1996年7月7日在平等、自愿的基础上就上海市宝山区月浦镇钱潘村中钱宅XXX号宅基地房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《房屋买卖合同书》，买方依约支付了房屋价款，卖方也将系争房屋及房屋的宅基地使用证交付给买方，买方一直居住使用，王桂萍的女婿陈炳胜在系争房屋居住时所缴纳的水电费凭证，一审庭审中也已提交，一审判决书里对该事实也未予提及。近年由于房屋老化厉害，成为危房，本案王桂萍、张艳花掉约几十万予以装修，目前装修接近尾声。对于这类案例，沪高法民一［2004］4号第四条明确规定，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同的效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。一审法院却判决《房屋买卖合同书》无效，依据的法律是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定系适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。一审庭审中王桂萍、张艳曾问过《房屋买卖合同书》违反哪一条法律、行政法规的强制性规定，钱定明并没有给予正面回答，一审对这一重要环节未予提及，王桂萍、张艳至今不知道《房屋买卖合同书》究竟违反了哪一条具体的法律、行政法规的规定。王桂萍、张艳在一审时提出了2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》是我国最早明文提及“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。根据“法不溯及既往”这项基本的法治原则，国家不能用当前制定的法律指导人们过去的行为，更不能用当前的法律处罚人们过去从事的当时是合法而当前是违法的行为。以限制国家权力的扩张与滥用，维护社会秩序的稳定性，保护人们期待的信赖利益。具体到本案，《房屋买卖合同书》签订于1996年7月7日，对于私权利而言，法无禁止即可为，也即是《房屋买卖合同书》在签订当时是合法的。这也是王桂萍、张艳在一审时强调的，不能用2004年的法律规定去约束1996年当时是合法的行为。司法实践里众多类似案例均以卖方要求房屋买卖合同无效这一诉请违反诚实信用原则判决驳回卖房人的诉讼请求，一审法院对本案《房屋买卖合同书》判决无效，但对于无效的后果不予处理，这一判决非但未解决问题，反而加深双方的矛盾激化。请求支持王桂萍、张艳的上诉请求。钱定明辩称，一、一审认定事实清楚，经庭审查明，现系争房屋的权利人仍为徐月珍(又名徐阿宝)，王桂萍和张福忠不是钱潘村村民，该房屋的买卖合同未经村委会批准，不符合法律规定，故属于无效合同。从系争房屋宅基地使用证上可以看出，现登记的宅基地使用权人为徐阿宝，在徐阿宝成为宅基地使用权人后没有变更信息，也就是说系争房屋在交易后，没有得到村委会的批准，所以无法变更宅基地使用权人。该交易未经批准的原因也很明确，因为买方王桂萍、张福忠不是钱潘村村民，二人是城市户口，依据土地管理法不能购买农村宅基地。王桂萍、张艳提供的房屋租赁治安许可证、房屋租赁合同登记备案证明上也显示权利人为徐阿宝，亦能说明该交易未经批准，不符合法律规定。二、一审法律适用正确，王桂萍、张艳的上诉理由不成立。我国宪法和土地管理法都明确规定土地禁止买卖。农村的宅基地是村民为居住目的向村集体申请的土地的使用权，该土地属于村集体所有，宅基地仅限本村村民之间流转，不得与本村村民以外人员买卖，具体规则适用土地管理法的规定。我国宪法第十条规定：任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。我国土地管理法(1988年12月29日施行的版本)第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。第九条规定：集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。我国合同法第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。系争房屋买卖合同签订于1996年7月7日，根据当时的宪法和土地管理法的规定个人不得买卖或者以其他形式非法转让土地。所以该合同属于违反法律的强制性规定而无效的情形，一审法律适用法律正确。王桂萍、张艳提出的2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》属于部门规章，且内容是对上位法规定的再次确认，在此之前宪法和土地管理法都有禁止买卖土地的规定，在此适用“法不溯及既往”是不适当的。土地管理制度是行政权管理的范围之一，并不属于私权利范畴，不适用“法无禁止即可为”。综上，系争房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同。请求驳回上诉，维持原判。张莉、张伟、张剑未向本院提供书面答辩意见。钱定明向一审法院起诉请求：判令钱定明与王桂萍、张福忠签订的《房屋买卖合同书》无效。一审法院认定事实：徐月珍曾用名徐阿宝，系钱定明之母，于2018年3月1日报死亡。张福忠与张桂珍系夫妻，张福忠、张桂珍原户籍地为本市共和新路XXX弄XXX号XXX室，张福忠于2016年2月29日报死亡，张桂珍于2019年10月1日报死亡。张艳、张莉、张伟、张剑系张福忠的子女。宝山区月浦镇钱潘村中钱宅XXX号宅基地使用权人登记为徐阿宝。1996年7月2日，徐阿宝出具委托书，主要内容为，徐阿宝因家中无人，年老体弱，无人照顾，故委托儿子钱定明把中钱宅二间老楼房卖给新户主王桂萍、张福忠。1996年7月7日，王桂萍、张福忠(甲方)与钱定明(乙方)、中介人毛根发签订了《房屋买卖合同书》，约定，甲方为宝山区通河二村XXX号XXX室王桂萍和共和新路XXX弄XXX号XXX室张福忠，乙方为中钱宅钱定明；乙方的房屋属砖瓦结构，共占地五间房屋，其中两间楼房、三间平房，甲方对乙方的五间房屋实地查看过确认；甲乙双方协定房屋价格为人民币(以下币种均为人民币)15，000元，本合同生效后，房屋的产权属甲方所有，乙方无权过问；房屋成交后，如遇变迁、返修、国家征地一切待遇、责权属甲方，与乙方无关；乙方有责任把土地使用者移交给甲方，如甲方需要办理公证手续，乙方应积极配合，但手续费由甲方承担；甲乙双方不得单方违反合同，如有违反合同，应赔偿一切损失费5，000元。合同签订后，王桂萍、张福忠付清了房款，钱定明将房屋及宅基地使用证交给了王桂萍、张福忠。一审法院认为，农村宅基地属于农民集体所有，农民不得将宅基地上的房屋出售给城镇居民或者出售给不同农村集体经济组织的成员。王桂萍、张艳提供的钱潘村民委员会出具的证明中，钱潘村民委员会认可的权利人为钱定明，而非王桂萍等。王桂萍、张艳提供的房屋租赁治安许可证、房屋租赁合同登记备案证明上出租人仍有徐阿宝的名字，虽该名字被划去，写了陈炳胜的名字，王桂萍、张艳未能提供为何徐阿宝的名字被划去改为陈炳胜的相关证据。且即使这两份证据属实，也不代表发证单位认可王桂萍等购买系争房屋。王桂萍、张福忠并非当地集体经济组织成员，购买系争房屋也没有经过当地集体经济组织同意，故王桂萍、张福忠与徐阿宝签订的《房屋买卖合同书》应属无效。但考虑到《房屋买卖合同书》已经履行完毕较长时间，本着尊重现状、维持稳定的原则，本案对于无效的后果不予处理。判决：王桂萍、“张福忠”与“徐阿宝”签订的《房屋买卖合同书》无效。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，农村宅基地属于农民集体所有，农民不得将宅基地上的房屋出售给城镇居民或者出售给不同农村集体经济组织的成员。王桂萍、张福忠并非当地集体经济组织成员，购买系争房屋也没有经过当地集体经济组织同意，故一审认定王桂萍、张福忠与徐阿宝签订的《房屋买卖合同书》无效，并无不当。一审法院考虑到《房屋买卖合同书》已经履行完毕较长时间，本着尊重现状、维持稳定的原则，对于无效的后果不予处理，亦无不当。王桂萍、张艳的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人王桂萍、张艳共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二一年六月八日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……