北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9143号上诉人（原审原告）：刘琳琳，女，1998年11月19日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：汪波，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李玉强，男，1963年10月30日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王东兴。上诉人刘琳琳因与被上诉人李玉强房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初23236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月24日公开开庭审理了本案。上诉人刘琳琳及其委托诉讼代理人汪波、被上诉人李玉强之委托诉讼代理人王东兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘琳琳上诉请求：撤销原审判决第一项，改判李玉强赔偿刘琳琳逾期迁户籍违约金10万元（以户籍迁出保证金折抵）。事实和理由：一、刘琳琳为迁就李玉强，已经变更过一次户籍迁出时间，但直至上诉之日止，李玉强仍未将户籍迁出，属于严重违约行为。二、李玉强等六人的户籍至今未从北京市通州区×号房屋迁出，未迁出户籍人口众多，违约情节严重。三、李玉强多次前往×号房屋骚扰刘琳琳，给刘琳琳生活造成极大困扰，希望能一次性解决违约金问题。李玉强坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。刘琳琳向一审法院起诉请求，1.李玉强支付逾期迁户籍违约金247200元（自2019年10月30日起暂计至2020年6月30日止，共计240日，按照全部房款206万元的日万分之五计算）；2.本案诉讼费用由李玉强承担。一审法院认定事实：2018年6月2日，李玉强作为出卖人与刘琳琳作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），并以李玉强作为出卖方（甲方）与刘琳琳作为买受方（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司作为居间方（丙方，以下简称链家地产）签订《补充协议》，约定由刘琳琳购买李玉强名下的×号房屋，房屋成交价格为57万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价149万元，以上共计206万元。合同第十条“户籍迁出”载明：（一）该房屋现有户籍情况为：有户籍登记。（二）有户籍登记的，现出卖人可查询得到的户籍登记情况为：一册6人，双方同意迁出现有户籍。（三）出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记前3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续。（四）如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。《补充协议》第二条第3款约定：（1）乙方于过户前3个工作日（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款185万元以理房通支付的方式支付甲方……第6款约定：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10万元作为户籍迁出保证金，该户籍迁出保证金可抵扣与户籍相关的违约金。该保证金按照以下方式支付：乙方应于过户前3个工作日（请约定具体时间或条件）以理房通支付的方式支付甲方。合同另就违约责任等进行了明确约定。2018年10月27日，李玉强作为出售方（甲方）、刘琳琳作为买受方（乙方）与链家地产作为居间方（丙方）签署《变更协议书》，约定将《买卖合同》第十条第（三）款变更为：出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续。约定将《补充协议》第二条第3款约定变更为：（1）乙方于过户前1个工作日（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款180万元以理房通支付的方式支付甲方……将《补充协议》第二条第6款约定变更为：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存15万元作为户籍迁出保证金，该户籍迁出保证金可抵扣与户籍相关的违约金。该保证金按照以下方式支付：乙方应于过户前1个工作日（请约定具体时间或条件）以理房通支付的方式支付甲方。上述协议签署后，刘琳琳向李玉强支付了购房款191万元，李玉强将×号房屋交付刘琳琳使用，并于2018年10月29日协助将×号房屋转移登记至刘琳琳名下。另查：李玉强等六人的户籍至今未自×号房屋迁出。本案审理过程中，李玉强称其暂不就其主张的涉案合同无效提起反诉。另，李玉强主张约定违约金过高，要求调低。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。经查，本案刘琳琳自李玉强处购买了×号房屋，但李玉强及其家属的户籍至今未从该房屋迁出，对此，双方所签订的房屋买卖合同既明确约定了李玉强的户籍迁出期限，亦明确约定了李玉强未迁出户籍的违约金计算方式，现自双方办理完毕×号房屋的产权转移登记手续至2020年6月30日已逾一年，李玉强迁出户籍的合理期限亦已届满约8个月，但其仍未迁出户籍，刘琳琳要求李玉强支付逾期违约金，理由正当，证据充分，法院予以支持。对于违约金的具体数额，考虑到李玉强等人的户籍现今仍无法迁出的情况，及刘琳琳因李玉强等人的户籍未迁出而遭受的实际损失，法院酌情确定暂计至2020年6月30日的违约金数额为8000元。根据双方约定，刘琳琳尚有15万元的户籍迁出保证金未支付，且该笔保证金可直接折抵与户籍相关的违约金，故以上违约金以户籍迁出保证金折抵，视为已履行完毕。对于刘琳琳过高部分的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李玉强赔偿刘琳琳逾期迁户籍违约金8000元（以户籍迁出保证金折抵，已执行清）；二、驳回刘琳琳的其他诉讼请求。本院经审理查明：二审期间，双方均未提交新证据，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，双方对李玉强未依约按时迁出户籍没有异议，二审诉讼中，双方主要争议的是原审法院酌定的违约金数额是否过低的问题。首先，从双方约定来看，李玉强承诺于办理转移登记之日起365日内办理完成户籍迁出手续，未如期迁出户籍按日计算向刘琳琳支付房屋总价款万分之五的违约金并仍负有户籍迁出义务。×号房屋于2018年10月29日转移登记至刘琳琳名下，李玉强应当在2019年10月29日之前将户籍迁出，至本案刘琳琳主张的2020年6月30日，李玉强仍未将户籍迁出，构成违约，应当依约向刘琳琳支付违约金。其次，关于违约金数额的问题。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。双方约定的违约金计算标准为按日以房屋总价款万分之五计算，诉讼中，刘琳琳未提交证据证明其因李玉强未依约迁出户籍遭受的具体损失，主要是依据双方约定的计算标准主张2019年10月30日至2020年6月30日期间的违约金，李玉强认为约定的违约金过高要求法院予以减少，原审法院考虑本案未迁户籍的时间、影响程度等，酌定违约金为8000元，不违反法律规定。原审法院没有一次性确定违约金，也是为了督促李玉强尽快履行迁出户籍的合同义务。再次，本次判决仅处理了2020年6月30日前未迁出户籍的违约金，李玉强仍负有将户籍迁出的义务。李玉强在诉讼中主张应由刘琳琳支付15万元后其再迁出户籍的意见，因双方约定从购房款中留存15万元作为户籍迁出保证金，可抵扣与户籍相关的违约金，在双方约定将15万元购房款作为户籍迁出保证金的情况下，李玉强要求先支付15万购房款后迁出户籍的意见与保证金的性质不符，本院不予采纳。2020年6月30日之后，李玉强应积极履行合同约定，尽快将户籍迁出；如李玉强怠于迁出户籍，刘琳琳可另行主张违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由刘琳琳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 解学锋二〇二一年六月三十日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月