广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1203民初627号原告：蔡昂，男，汉族，1988年2月24日出生，住湖南省益阳市赫山区××××××。原告：蒋丽娟，女，汉族，1990年4月17日出生，住湖南省益阳市赫山区××××××××。被告：肇庆市团星房地产开发有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区新城70区（70-01、70-05、70-06）鼎峰B1、B2幢201卡商铺，统一社会信用代码：914×××××××××××494N。法定代表人：潘某1。委托代理人：张雅芳、王延帅，均是该公司员工。原告蔡昂、蒋丽娟与被告肇庆市团星房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告蔡昂、蒋丽娟，被告的委托代理人张雅芳、王延帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签署的商品房认购协议；2.判令被告退还已缴纳的房款201486元；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告于2019年5月3日向被告付款50000元定金并签署《鼎峰商品房认购书》，《鼎峰商品房认购书》中约定：乙方于2019年5月5日前支付首期房款1元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。原告按约定付款完毕，要求签署《商品房买卖合同》时，被告不按约履行并要求缴纳10%房款（60594.2元）后才能签正式合同；原告于2019年11月3日按约付款60594元，要求签署《商品房买卖合同》，被告不按约履行并要求缴纳30%房款（181782.6元）后才能签正式合同；待原告继续付款90891元，要求签署《商品房买卖合同》时，被告要求付款50%房款（302971元）才能签署《商品房买卖合同》。原告暂停支付房款，与被告协商，被告一直推脱原销售业务员、销售经理、项目主管全部换人，不能解决，要原告找法院解决，并多次向原告发律师函催款，但没有对签署合同事宜进行协商。《鼎峰商品房认购书》上有多处错误，原告发现要求修改协议，被告不积极作为，影响了《鼎峰商品房认购书》的执行。《鼎峰商品房认购书》规定此商品房的规划用途为“住宅”，却又拒绝执行自己的承诺：无理由退房，如按《鼎峰商品房认购书》约定执行，原告申请无理由退房。被告要求付款50%房款才签署《商品房买卖合同》，但是《鼎峰商品房认购书》载明的是于2019年5月5日前支付首期房款1元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，严重误导原告。涉案商品房为C1-106房，原告在这之前已经与被告公司招商部门联系租赁房，已经支付租赁押金与第一月租金。在认购此房前明确说明此事。既然原告来购买此房，提出原租赁押金与租金退还原告，购房房款按期支付，期间可以免费租用，被告同意。待原告交完第一期房款，第二天前往销售中心准备签署合同时，被告不承认此事，不签署合同，要求付完全款才能免费试用此商品房。原告至今按期缴纳租金给被告。原告已完全按照认购书履行了缴纳房款义务，被告却违背认购书规定的时间没有与原告就《商品房买卖合同》进行谈判、协商、签署，违背合同法的平等、自愿、公平、诚实守信等原则，故请求法院支持原告所有诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1.身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.被告企业信用信息公示报告，证明被告的诉讼主体资格。3.鼎·峰商品房认购书（肇庆恒大鼎湖豪庭），证明原告与被告签署认购书，原告购买被告的鼎·峰（肇庆恒大鼎湖豪庭）C1幢106单元。4.收据，证明原告分别于2019年5月4日向被告支付了50001元，2019年11月3日向被告支付了60594元，2020年10月18日向被告支付了90891元，以上共201486元。5.广东东方昆仑律师事务所律师函，证明被告已经向原告出具律师函，要求原告收到该函后5日内与被告联系并依约支付相关款项。被告辩称：一、被告有与原告签订《商品房买卖合同（现售）》，原告主张双方没有签订商品房买卖合同没有事实依据，商品房认购书自《商品房买卖合同（现售）》签订之日起失效。《商品房买卖合同（现售）》，虽然是草签合同且被告没有盖章，但被告对此予以追认。据此，草签的合同也是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，应依法有效。双方当事人应依约完全履行合同义务。《商品房买卖合同（现售）》签订后，商品房认购书便立即失效，不存在需要解除的问题。二、两原告没有依约履行支付购房款的义务，该行为已构成违约，应承担违约责任。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的约定“逾期超过180天（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后……出卖人不接触合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金……”，两原告在被告催缴后仍未履行支付购房款的义务，应向被告支付以第三期房款90891元为基数自2020年5月4日起至2020年10月17日共176天按万分之一计算违约金为1517.88元（90891元/10000*167天）、第四期房款90891元为基数自2020年11月4日起暂计至庭审之日2021年5月17日共195天按万分之一计算违约金为1772.37元（90891元/10000*195天），共计3290.25元。此后按90981元为基数按合同约定违约金标准计至实际还清之日、被告同意与原告解除《商品房买卖合同（现售）》，在扣除违约金后退还购房款。被告提供证据如下：1.商品房买卖合同（现售）-草稿合同，证明原被告有签订商品房买卖合同。2.催款律师函、催款通知书，证明被告有向原告催收购房款。经审理查明：2019年5月3日，原告认购了被告开发建设的鼎·峰（肇庆恒大鼎湖豪庭）楼盘C1商铺106单元，总房款605942元。双方并签订了《鼎·峰商品房认购书》，约定原告采用分期付款方式付款，其中在签署本认购书时支付50000元作定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款。在2019年5月5日前支付首期房款1元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；2019年11月3日前付清60594元；2020年5月3日前付清90891元；2020年11月3日前付清90891元；2021年5月3日前付清90891元；2021年11月3日前付清121188元，2022年5月3日前付清余款101486元。认购书还约定了其他事项。认购书签订后，原告于2019年5月4日支付了定金和首期款50001元，被告并出具《收据》确认，但双方没有签订《商品房买卖合同》。随后，原告又在2019年11月3日向被告支付了购房款60594元。2020年6月2日，被告向原告发出律师函，要求原告依约支付相关款项。2020年10月18日原告又支付了购房款90891元。但被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》。原告遂诉至本院，要求解除双方的《鼎·峰商品房认购书》及被告退还其已缴纳的房款201486元。另查明，就上述106单元，原告签署了一份《商品房买卖合同（现售）》（草稿合同），该草稿合同上没有被告的签字盖章。庭审中，被告对该买卖合同表示追认。本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。原告与被告签订的《鼎·峰商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律法规强制性规定，该认购书合法有效，对双方均有法律约束力。原告已依照认购书的约定于2019年5月4日支付了首期款，被告应按约定于原告支付首期款当日与原告签署《商品房买卖合同》，随后，原告又于2019年11月3日、2020年10月18日共向被告支付了购房款201486元，但被告至今未与原告签订，已构成违约，应承担违约责任，因此原告请求解除其与被告签订的《鼎·峰商品房认购书》，并要求被告退还已付购房款201486元，合法有据，本院予以支持。关于被告称原告签署的《商品房买卖合同（现售）》（草稿合同）应视为双方签订的正式合同的问题，该合同明确为草稿合同，且无被告的签字盖章，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。”的规定，该草稿合同并未成立，对双方均无约束力。因此，对被告该抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百零九条、五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告蔡昂、蒋丽娟与被告肇庆市团星房地产开发有限公司于2019年5月3日签订的《鼎·峰商品房认购书》于本判决发生法律效力之日解除。二、限被告肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告蔡昂、蒋丽娟购房款201486元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2161.2元（原告已预交），由被告肇庆市团星房地产开发有限公司负担。原告已预交的费用由本院在本判决发生法律效力后退还，被告应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴交应负担的受理费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员  梁 宇二〇二一年六月七日法官助理  梁亚秋书 记 员  唐舒婷