成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0115民初1732号 原告：李军，男，1988年10月25日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：李室蓉，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：袁燕，女，1971年7月8日出生，汉族，住四川省越西县。 被告：蒋泽明，男，1969年3月5日出生，汉族，住四川省越西县。 二被告共同委托诉讼代理人：舒兵，四川科哲律师事务所律师，特别授权代理。 二被告共同委托诉讼代理人：李秀娟，四川科哲律师事务所律师。 原告李军与被告袁燕、蒋泽明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李军的委托诉讼代理人李室蓉，被告袁燕、蒋泽明的共同委托诉讼代理人舒兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李军向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告定金50000元；2．判令被告支付原告违约金296000元；3．判令被告承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，原告向本院申请增加一项诉讼请求：判令原告与二被告签订的《房屋交易文件合订本》自2020年11月26日解除。事实和理由：2020年7月18日，原告与二被告的委托代理人袁宇福签订《房屋交易文件合订本》等相关文件，约定原告购买二被告位于成都市温江区××路××号××栋××单元××号房屋。签合同当日，原告不仅向被告支付了定金50000元，同时也向中介支付了中介费41960元。根据《房屋交易文件合订本》约定：原被告应于2020年8月31日前完成追加定金50000元，并开始办理还款、面签、过户等后续流程。为此，原告通过电话、短信等方式多次与被告沟通，希望被告与其一起去中介处办理追加定金事宜，但被告均以各种理由推脱拒绝。2020年11月10日，原告向二被告发送《催告函》，催促二被告应最晚不迟于2020年11月17日履行相关义务，否则将采取诉讼途径追究其违约责任。直到2020年11月23日被告仍未履行相关义务，导致合同目的不能实现，于是原告向被告发出解除合同的通知，被告于2020年11月25日签收解除函。根据《房屋交易文件合订本》相关文件约定，在合同目的不能实现时，守约方有权向违约方追讨已经支付的中介费。同时，原告为了维护自身合法权益特委托律师处理相关事宜，支付律师费10000元。二被告给原告造成直接经济损失51960元。原告认为，合同关系应受法律保护，各方当事人应恪守诚实信用原则履行合同义务，承担相应责任。二被告根本违约的行为不仅侵害了原告的合法权益，也扰乱了市场正常交易秩序。综上，特具状诉至贵院，诚望判如所请。 袁燕、蒋泽明辩称：本案违约方应该是原告，原告没有按约定追加50,000元定金，至今原告也未履行。对原告提交的微信记录真实性合法性均认可，证明原告没有向被告代理人支付后续50,000元定金，是原告违约在先。即便要退还原告定金，也是原告向被告支付违约金后，被告再退还定金，违约的是原告方，诉讼费用也应该是原告承担，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年7月18日，原告李军（乙方）、被告袁燕、蒋泽明（甲方）的委托代理人袁宇福以及中介方四川链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋交易文件合订本》（编号：×××23），包括原、被告双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》，以及原、被告及中介方四川链家房地产经纪有限公司（以下简称四川链家公司）三方签订的《居间服务合同》《过户、按揭服务合同》。其中《成都市存量房屋买卖合同》约定，乙方购买甲方位于成都市温江区××路××号××栋××单元××号房屋，建筑面积105.02平方米，成交价为1480000元；乙方应在签订合同当日直接支付定金50000元，在过户递件前3日内将首付款400000元存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给甲方，尾款由放贷机构直接支付给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。同日，原告李军（乙方）与被告袁燕、蒋泽明（甲方）的委托代理人袁宇福签订《关于合同（编号：×××23）的补充协议》，约定乙方承诺在2020年8月31日当日前追加定金50000元给甲方，剩余350000元通过存量房资金监管的方式支付给甲方。在原、被告及中介方四川链家公司签订的《居间服务合同》中，三方约定了原告向中介方支付居间服务费39960元；原告或被告违反约定导致中介方不能继续履行义务的，中介方不承担责任，且中介方有权按本合同约定的佣金标准收取佣金；如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。在原、被告及中介方四川链家公司签订的《过户、按揭服务合同》中，约定原告应向中介方支付贷款服务费2000元，合计41960元。 签合同当日，原告向被告委托代理人袁宇福支付了定金50,000元，袁宇福出具了收据一张。同日，原告向中介方支付了居间服务费39,960元、贷款服务费2,000元，中介方四川链家公司出具专用收据一张。 2020年8月30日，原告向被告的委托代理人袁宇福发送微信，内容为“袁姐，约定的31号之前再给你支付5万，我差点搞忘了。你看你今天好久方便，我们去中介我把钱转给你。”袁宇福未在微信中予以回复。 2020年11月，在中介方建立的微信群上，中介方分别于11月3日、4日、5日联系袁宇福到中介门店来商谈，袁宇福均未前往，在11月5日的微信聊天记录中，袁宇福明确表示“家里人不同意卖”。 2020年11月24日，原告通过微信向袁宇福发送《关于解除＜房屋交易文件合订本＞的通知》，告知因被告不配合追加定金及后续事宜，现解除双方签署的《房屋交易文件合订本》并由被告按约定承担违约责任。袁宇福在微信中未予回复。 另查明，袁燕、蒋泽明出具《委托书》，委托袁宇福代为办理出售温江区××路××号××栋××单元××号房屋相关事宜，四川省成都市温江公证处于2019年11月21日作出（2019）川成温证内民字第6751号公证书，对袁燕、蒋泽明的上述委托行为进行了公证。 以上事实，有原、被告的身份信息、《房屋交易文件合订本》、《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：×××23）的补充协议》、《居间服务合同》《过户、按揭服务合同》、收据、《关于解除＜房屋交易文件合订本＞的通知》、微信聊天记录、《委托书》、（2019）川成温证内民字第6751号公证书等证据审核在案，本院予以确认。 本院认为，李军与袁燕、蒋泽明签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效。 关于李军主张解除《房屋交易文件合订本》的诉请。本案原告在《房屋交易文件合订本》签订的当天，已按照相关合同约定支付了定金及居间服务费、贷款服务费等费用。原告提交的微信聊天记录能够证明其积极履行支付补充定金，督促被告方履行合同，以及被告明确表示不愿意卖房的事实。被告辩称是原告未补交定金而违约在先。因原告已通过微信告知当面交付定金，被告未回复，也未积极配合，故不能据此认定原告违约。从双方在微信群中的聊天可以看出，被告方不与原告见面协商，后明确表示不愿意买房，足以证明是被告方不愿意继续履行合同。故根据双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》约定，原告作为守约方有权单方书面解除合同。原告已于2020年11月24日通过微信向被告的委托代理人袁宇福发送了《关于解除＜房屋交易文件合订本＞的通知》，并同时发送了EMS邮件。该邮件的签收时间是2020年11月26日，虽然邮寄回单显示为他人签收，但原告已通过微信向被告代理人发送，故对原告主张双方合同已经于2020年11月26日解除的事实，本院予以确认。但原告主张解除的《房屋交易文件合订本》包含有原、被告及中介方三方共同签订的《居间服务合同》《过户、按揭服务合同》，因本案仅审理原、被告双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》，另外两份合同因涉及案外人四川链家公司，不属于本案审理范围，故原告仅就《成都市存量房屋买卖合同》享有解除权，对其主张解除《房屋交易文件合订本》的诉请，本院予以部分支持。 关于李军要求袁燕、蒋泽明退还定金50,000元，赔偿违约金296,000元的诉请。根据原、被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》约定，甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的……逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。对原告已付的50,000元定金，被告应当返还，本院对此予以确认。 对原告主张依据合同约定的比例由被告承担违约金296,000元的诉请。本案中原告的直接损失包括了预付50,000元定金产生的资金利息损失，中介方收取的居间服务费和贷款服务费41,960元，因被告违约导致原告租房时间延长产生一定的租金损失，以及原告因此支出的诉讼成本。对原告主张的子女就读私立幼儿园损失，因幼儿园不属于义务教育范围，故该项费用不属于必然产生的损失。对原告主张案涉房屋上涨的损失，因原告仅提供了网上贝壳二手房类似房屋的挂牌价，不能证明其主张。综上，本院综合衡量合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等多项因素，基于“补偿性为主，惩罚性为辅”的违约金性质，结合前述认定的原告实际损失情况，酌情将违约金调整为80,000元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、李军与袁燕、蒋泽明于2020年7月18日签订的《成都市存量房屋买卖合同》于2020年11月26日解除； 二、袁燕、蒋泽明于本判决生效之日起十日内退还李军定金50,000元，支付违约金80,000元，合计130,000元； 三、驳回李军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,245元，由袁燕、蒋泽明承担负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 牟 锐 二〇二一年六月十五日 书记员 李俊瑶