湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初3954号原告：长沙盛隆物业管理咨询有限公司，住所长沙市天心区长征花园1号楼1栋114房。法定代表人：龙健，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，居民，住湖南省,系该公司法务。被告：杭兰，女，1974年9月5日出生，汉族，居民，住宁乡市。原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司与被告杭兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告特别授权委托诉讼代理人钟波及被告杭兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费2178元，生活垃圾费263元，违约金500元，共计2941元；2．被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：2017年3月1日，原告与宁乡县和府业主委员会签订了《和府小区物业管理委托合同书》，合同约定由原告向宁乡县和府业主委员会小区提供物业管理服务，合同期限为5年，即自2017年3月1日至2022年2月28日。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，业主与物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业3-1311号的业主，物业面积43.21平方米，物业费收费标准从2015年度至今按照1.2元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳从2016年6月1日至2019年12月31日的物业管理费用人民币2178元，生活垃圾费263元，违约金500元，但被告一直拒缴费。另外，宁乡县加强物业管理有限公司将时代和府小区截至2018年2月28日业主拖欠的物业费、环保费和二次供水加压费等费用全部转让给长沙市盛隆物业管理咨询有限公司，从2017年3月1日起由长沙市盛隆物业管理咨询有限公司向时代和府小区欠费业主主张债权。被告长期拖欠物业服务费，已严重损害了原告的合法权益。现原告依法提起诉讼，请支持原告诉讼请求。被告杭兰辩称，不是拒交是有原因不交。1、交房日期在商品买卖合同上为2011年12月31日，而实际交房日期为2012年5月30日，没有付违约金；2、物业服务合同中签定的物业管理费收取为1元/月/平方米，而物业公司更改收费标准没有通过业主同意；3、时代和府物业多次更换，从不和业主有商量、投票、签字等程序，物业的工作态度和工作质量与所收物业管理费不符，并经常在时代和府多处贴广，广告费也从不公示；4、商品房买卖合同上，明确入住时，保安、门禁系统正常运行，道路绿化等设施基本到位，实际上门禁系统交房后很久才有，且也没有正常运转行，安保措施也不到位；5、房产证到2014年才正式给我们业主；6、交房后因外墙面渗水墙面起鼓等问题，向开发商物业提出维修，2013年又多次找物业沟通，直到2014年下半年，开发商委托当时的物业对房屋墙面进行维修，维修后房屋更加漏水严重，2020年答辩人不得已自己维修7928元；答辩人从交房就按时交物业管理费，直到物业维修房子墙面再次出现问题多次与物业及相关人员交流沟通无效的情况下,才拒交物业管理费；7、原告受让了加强物业的债权，但是没有承接相应的义务，答辩人多次找原告沟通但是没有结果。原告在起诉中提交的很多服务的照片并未真实反映平时的服务质量及服务态度，原告提交的是虚假信息，与实际情况不符。不管是原告方还是加强物业，多年对于门禁问题一直没有解决，也没有起到业主与开发商之间沟通桥梁的作用。本院认为，基于庭审查明的事实，被告杭兰系原告所服务的位于××乡××路（时代和府）3栋1311室的所有权人，房屋建筑面积44.59㎡。原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司于2017年3月27日与宁乡县城郊乡和府住宅小区业主委员会签订的《和府小区物业管理委托服务合同书》，系双方当事人真实意思表示，对原告及包括被告在内的该小区全体业主具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为小区业主提供了主要物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费，拖欠不付已构成违约，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。根据宁乡县加强物业管理有限公司与原告签订的《债权转让协议》，原告取得了宁乡县加强物业管理有限公司对被告所在小区业主2017年3月1日之前所欠的物业费、环保费等费用的债权，原告亦通过在小区张贴通知的方式将债权转让事宜告知了债务人，故原告有权要求被告支付2017年3月1日以前所欠的物业费、城市生活垃圾处理费。合同约定物业费缴纳标准为1.2元／㎡每月，该标准经宁乡县发改局批准及核准，符合法律规定本院予以认可。被告所有的3栋1311室从2016年6月1日至2019年12月31日共计产生物业费2300.84元（44.59㎡×1.2元／㎡×43个月），原告只主张2178元，系对其自身民事权利的合法处分，本院予以认可。根据被告的答辩意见及提交的证据，可知宁乡县加强物业管理有限公司及原告在提供物业服务过程中，在小区日常清扫、消防设备维护、小区保安服务、公共设施维护方面存在一定的问题，本院酌情认定被告杭兰应向原告交纳物业费1960.20元（2178×90%），对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于生活垃圾处理费，原告提交的宁乡市市容环境卫生维护中心的证明能证明原告已经代缴2017年3月1日至2020年12月31日垃圾处理费，但是对于加强物业管理有限公司服务期间的垃圾处理费无证据证明，故本院对加强物业服务期间（2016年6月1日至2017年3月1日）期间的垃圾处理费不予支持。经核算，截至2019年12月31日，被告应该缴纳的城市生活垃圾处理费为168.75元（75元每年×2.25年）。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。另外，如因物业公司不履行物业合同约定义务给业主造成损失，业主可依实际情况另行通过法律途径解决。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杭兰自本判决生效之日起五日内向原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司支付物业管理费1960.20元、城市生活垃圾处理费168.75元；二、驳回原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杭兰负担。本判决为终审判决。审判员  蒋芷华二〇二一年六月十日书记员  张 亮附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。