四川省井研县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1124民初431号 原告：乐山市传承物业服务有限责任公司，住所地四川省夹江县漹城镇牌坊路188号，统一社会信用代码915111265582221125。 法定代表人：刘梁奇，总经理。 委托诉讼代理人：车仲仁，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴建强，男，该公司员工。 被告：徐云玉，男，1982年4月6日出生，汉族，居民，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：徐林清（系被告徐云玉父亲），男，住四川省夹江县。 原告乐山市传承物业服务有限责任公司与被告徐云玉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐山市传承物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人车仲仁、吴建强，被告徐云玉及其委托诉讼代理人徐林清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐山市传承物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付2018年1月至2020年12月30日的物业管理费共计4155.00元人民币；2.请求法院判令被告支付逾期交物业管理费的违约金共计7229.45元人民币；3.请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告购买了夹江时代米罗一期住宅商品房一套（房号为：时代米罗1期5栋1单元6层4号，面积为104.94平方米）后，于2015年7月3日与原告签订了一份《时代·米罗前期物业管理服务协议》。按照协议第五条第一、二小条约定，“……被告应当向原告每月交每平方米1.1元的物业服务费用，并在每季度的第一个月的15日前缴纳本季度的物业服务费。如乙方逾期缴纳，应按每日3‰向甲方支付违约金。”签订协议后被告仅在交收房时预交了2017年的物业管理费。自2018年起至今，被告未缴过物业管理费用。原告多次催交，被告置之不理，拒不缴纳，至今已欠物业管理费共计4155.00元，逾期交物业管理费的违约金共计7229.45元人民币。原告认为，原告与被告签订的《时代·米罗前期物业管理协议》合法有效，且原告已按合同履行了义务，为被告提供了优质的物业管理服务，也花去了人力和物力，依法依约，被告理应缴纳物业管理费，并缴纳逾期违约金。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告徐云玉辩称，1.原告的起诉书中事实与理由里面的房号不是我的房号，事实上我是2016年收房后交了2016年的物管费，在2017年交了2017年的物管费。原告的事实与理由不符。原告方敷衍，提供的物业管理服务也敷衍。2.与本案类似的案子在夹江县人民法院也有，夹江县人民法院支持违约金的与原告主张的违约金计算不同。原告主张的违约金年利率达到了160%，过于高了，我只认可按每日万分之一计算。3.我没交物业费的原因是原告方存在违约，2016年装修房子时发现房子质量存在问题，找他们解决问题，他们只是嘴上说要处理，但是一直没有处理。4.2017年我父亲去交物业费时说按照合同按季度缴纳，工作人员不同意说要按年收费。居住过程中小区出现很多问题。5.2017年下半年，我们发现小区提供的服务水质达不到标准。2017年底我们准备交2018年的物业费时，我们提出要把质量弄好，物业费按季度缴纳，水质必须达标。物业没有出具水质检测报告，对于小区存在的问题，违约的地方希望原告改善。6.一些需要公布的东西比如广告费收入、物业费情况等也不公布，所以从那开始我们就没交物业费。7.原告没有按照规定标准提供物业服务，服务糟糕，构成合同违约，所以我才没交物业费，责任在原告。8.对于物业费，原告打折后我再支付。9.本案诉讼费应由原告负担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提交了《商品房买卖合同》一份，《时代·米罗前期物业管理服务协议》一份，被告提交了时代米罗物业服务内容与收费标准一份，《时代米罗前期物业管理服务协议》一份，收据两张。以上证据原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议事实和证据，本院认定如下： 1.原告提交了2019年12月19日催收物业管理费的通知以及催收物业管理费的通知复印件一组，被告有异议，但未提供相应证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信； 2.被告提交了草坪照片四张，原告有异议，因原告未提供相应证据予以佐证，达不到原告的证明目的，故本院对该组证据不予采信； 3.被告提交了业主群微信聊天记录截屏21页，原告有异议，该组证据无法核实其关联性，因原告未提供相应证据予以佐证，达不到原告的证明目的，故本院对该组证据不予采信； 4.被告提交了照片17页，原告有异议，因原告未提供相应证据予以佐证，达不到原告的证明目的，故本院对该组证据不予采信； 5.被告提交了停车位照片4页以及时代米罗业主临时管理规约一份，原告对证明目的有异议，因原告未提供相应证据予以佐证，达不到原告的证明目的，故本院对该组证据不予采信； 6.被告提交了四川省夹江县人民法院（2020）川1126民初1794号民事判决书复印件，原告乐山市传承物业服务有限责任公司有异议，因该组证据与本案无关，故本院对该组证据不予采信； 7.被告提交了视频2份，照片22张，因原告未提供相应证据予以佐证，达不到原告的证明目的，故本院对该组证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告乐山市传承物业服务有限责任公司于2010年7月14日成立，经营范围包括物业管理服务等。被告徐云玉系夹江县时代·米罗一期5-1-6-4的业主，房屋实测面积为104.94平方米。2015年7月3日，原告乐山市传承物业服务有限责任公司（甲方）与被告徐云玉（乙方）签订《时代·米罗前期物业管理服务协议》，约定甲方对时代·米罗一期小区提供前期物业服务，合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止；乙方应于开发建设单位通知交房之日向甲方预交一年的物业服务费，以后以每季度预收费一次，并从次月起每季度的第一个月的15日前缴纳本季度的物业服务费。如乙方逾期缴纳，应按每日3‰向甲方支付违约金；物业服务费按建筑面积每月每平方米1.10元收取。合同并对其他事项进行了约定。 另查明，1.被告徐云玉已于2016年6月18日向原告乐山市传承物业服务有限责任公司预交了2016年全年的物业管理费,2017年1月23向原告乐山市传承物业服务有限责任公司预交了2017年全年的物业管理费；2.按照《时代·米罗前期物业管理服务协议》约定，被告徐云玉每季度应向原告乐山市传承物业服务有限责任公司交纳的物业管理费为346.30元（104.94平方米×1.10元/月×3个月）；3.2018年1月1日至2020年12月31日期间，被告徐云玉尚未向原告乐山市传承物业服务有限责任公司交纳的物业服务费为104.94平方米（实测建筑面积）×1.10元/平方米×36个月（2018年1月1日至2020年12月31日）=4155.62元。 本院认为，首先，关于本案适用法律的问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”规定，本案原、被告签订《时代·米罗前期物业管理服务协议》时间是2015年7月3日，原告主张的案涉物业费是2018年、2019年、2020年的，而《中华人民共和国民法典》是自2021年1月1日起施行，因此按照前述法律规定，本案应适用民法典施行前当时的法律、司法解释的规定。 其次，关于原告要求被告支付物业费是否应当支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《物业管理条例》第七条第(五)项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条“业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，原告乐山市传承物业服务有限责任公司与被告徐云玉签订的《时代·米罗前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告乐山市传承物业服务有限责任公司履行了合同约定的物业管理服务义务，被告徐云玉应按合同约定支付相应的物业服务费用。按照合同约定，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.10元收取。本案中，被告应向原告支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费为104.94平方米×1.10元/月×36个月=4155.62元，原告只主张4155.00元，系处分自己的权利，不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称系因小区设施不完善，被告管理敷衍、服务水质差，与原告沟通无果等原因没有按期交纳物业费。本院认为，根据被告提供的照片等证据可以看出，原告在物业管理方面确实存在一定瑕疵，但被告不能以此拒缴物业服务费，原告的服务瑕疵未构成根本违约，故对被告的上述抗辩理由，本院亦不予采信。 再次，关于原告主张的违约金是否应当支付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”规定，本案中，原、被告已在《时代·米罗前期物业管理协议》中约定了违约金的计算方法，即“乙方应于开发建设单位通知交房之日向甲方预交一年的物业服务费，以后以每季度预收费一次，并从次月起每季度的第一个月的15日前缴纳本季度的物业服务费。如乙方逾期缴纳，应按每日3‰向甲方支付违约金……”。被告徐云玉已于2016年6月18日向原告乐山市传承物业服务有限责任公司预交了2016年全年的物业管理费,2017年1月23向原告乐山市传承物业服务有限责任公司预交了2017年全年的物业管理费，根据上述约定，被告徐云玉应于2018年1月开始，于每季度第一个月的15日前向原告交纳本季度物业管理费，如逾期交纳，被告应于每季度第一个月的16日开始按每日3‰向原告支付因逾期交纳物业管理费应承担的违约金。但双方所签《时代·米罗前期物业管理协议》中约定的“每日3‰”，相当于年利率108%，该标准均高于2019年8月20日前中国人民银行公布的一年期基准贷款利率和2019年8月20日后实行的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，远远高于因违约造成的损失，且被告提出了违约金标准过高的实质性抗辩，结合本案事实并兼顾公平原则，本院酌情对违约金调整为每日万分之一的标准计算。对原告超过上述标准部分的主张，本院不予支持。2.违约金计算的截止时间问题。本院认为，本案中，被告抗辩原告物业费用未按合同以季度收取，而是以年收取，提供了2016年-2017年期间的交费发票。本院认为，被告交纳物业管理费，系对自己实体权利的处分，被告提供的业主交费发票，并不构成不按照合同约定履行交费义务的依据，也不能达到物业费变更为按年收取的目的，同时，是否主张业主支付逾期交纳物业费违约金系原告方的权利，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。原告主张每季度被告应向其支付物业管理费为346.25元（物业费1385.00元/年÷4个季度），不违反法律规定，本院依法予以确认。综上，对原告主张的逾期交纳物业费违约金依法计算为：（1）2018未交物业费违约金：2018年第一季度346.25元×万分之一/天×1096天（2018.1.1-2020.12.31）=37.95元；2018年第二季度：346.25元×万分之一/天×1006天（2018.4.1-2020.12.31）=34.83元；2018年第三季度346.25元×万分之一/天×915天（2018.7.1-2020.12.31）=31.68元；2018年第四季度346.25元×万分之一/天×823天（2018.10.1-2020.12.31）=28.50元。小计：37.95+34.83+31.68+28.50=132.96元。（2）2019年未交物业费违约金：2019年第一季度346.25元×万分之一/天×731天（2019.1.1-2020.12.31）=25.31元；2019年第二季度346.25元×万分之一/天×641天（2019.4.1-2020.12.31）=22.19元；2019年第三季度346.25元×万分之一/天×550天（2019.7.1-2020.12.31）=19.04元；2019年第四季度346.25元×万分之一/天×458天（2019.10.1-2020.12.31）=15.86元。小计：25.31+22.19+19.04+15.86=82.40元。（3）2020年未交物业费违约金：2020年第一季度346.25元×万分之一/天×366天（2020.1.1-2020.12.31）=12.67元；2020年第二季度346.25元×万分之一/天×275天（2020.4.1-2020.12.31）=9.52元；2020年第三季度346.25元×万分之一/天×184天（2020.7.1-2020.12.31）=6.37元；2020年第四季度346.25元×万分之一/天×92天（2020.10.1-2020.12.31）=3.19元。小计：12.67+9.52+6.37+3.19=31.75元。综上，被告应付原告逾期交纳物业费违约金132.96+82.40+31.75=247.11元。对原告超过上述金额部分的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条规定，判决如下： 一、被告徐云玉于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市传承物业服务有限责任公司2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费4155.00元，并向原告支付逾期交纳物业服务费违约金247.11元； 二、驳回原告乐山市传承物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告徐云玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  雷洋 二〇二一年六月二日 书记员  谢玲