四川省乐山市沙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1111民初326号 原告：黄芬梅，女，1987年10月11日出生，户籍地四川省乐山市沙湾区，现住四川省乐山市沙湾区。 委托诉讼代理人：张亢，四川明炬（乐山）律师事务所律师。 被告：乐山市昶星置业有限公司，住所地四川省乐山市沙湾区铜河路北段198号。 法定代表人：蒋金富，董事长。 委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。 原告黄芬梅与被告乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告黄芬梅向本院申请对其在被告处购买的位于四川省乐山市沙湾区的房屋进行类似房地产价值鉴定及房屋装修损失鉴定。本院组织各方当事人进行质证后选取了鉴定机构，于2021年4月13日委托四川大友房地产评估咨询有限公司（以下简称大友评估公司）进行评估鉴定。2021年4月28日，大友评估公司出具《房地产估价报告》。被告昶星公司在收到该估价报告后，于2021年5月17日向本院提出鉴定异议。2021年5月31日，大友评估公司对被告的鉴定异议作出回复并调整后出具新的《房地产估价报告》。原告黄芬梅的委托诉讼代理人张亢、被告昶星公司的委托诉讼代理人杨虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2012年9月5日签订的《商品房买卖合同》，原告退还被告房屋；2、被告退还原告购房款267,993.00元以及交纳的包含契税、维修基金、他项权证费等在内的各项费用共计10,916.00元；3、被告赔偿原告包括房屋差价损失（以鉴定报告为准）、房屋装修损失（以鉴定报告为准）、购房利息损失（暂计30,000.00元）；4、本案鉴定费、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中的具体项目金额，即：退付原告已支付购房款267,993.00元、国土收费200元、契税5,359.85元、备案费80元、权证费80元、维修基金5,728.95元、房印税5元。明确第三项诉讼请求中房屋差价损失、房屋装修损失均以鉴定报告中确定的金额为准，购房款利息损失的计算方法为：以实际购房款267993.00元为基数，从2012年10月10日起，按银行同期活期存款利率计算至合同解除之日止。事实和理由：原、被告双方于2012年9月5日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于乐山市沙湾区。原告向被告支付了购房款267,993.00元并交纳包含契税、维修基金、他项权证费等在内的各项费用共计10,916.00元，被告向原告交付了房屋。原告对房屋进行装修后并入住。随着时间的推移，原告购买的被告房屋出现质量问题。另案中，“公园一号”8幢的两位业主与被告共同选定四川交大工程检测咨询有限公司作为鉴定机构，并接受沙湾区人民法院的委托，对“公园一号”8号楼主体结构（含基础）的施工质量是否合格进行司法鉴定。2020年3月20日，四川交大工程检测咨询有限公司出具《技术服务报告》。2020年3月27日，四川交大工程检测咨询有限公司出具《关于“（ＪＤＪＣ-ＢＧ-ＪＤＦ-2020-0006）中‘公园一号’8号楼主体结构（含基础）的施工质量是否合格”的说明》，该说明结论部分载明“由此可明确，公园一号8号楼主体机构（含基础）的施工质量不合格”。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十六条关于商品房质量的约定（二）出卖人和买受人约定如下：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。据此，依据双方的合同约定及法律规定，在被告出售房屋主体结构质量不合格的情况下，原告可要求退还房屋并要求被告赔偿损失。 被告昶星公司庭审辩称，1、被告不同意解除《商品房买卖合同》；2、若解除了案涉《商品房买卖合同》，则被告要求原告返还位于四川省乐山市沙湾区的房屋【房屋产权证号：沙湾区房权证私产字第××号；土地使用证号：乐沙国用（XXXX）第XXXX-XXXX号】，并协助被告将该房屋的不动产权过户登记至被告名下；3、房屋差价损失及利息损失原告只能择一主张；4、若原告主张利息损失，起始时间应当从《商品房买卖合同》解除之日开始计算，即本案中被告收到原告的诉状之日。 本院经审理认定事实如下：2012年9月5日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同第三条、第五条、第六条约定，原告以贷款付款方式购买被告开发修建的“公园一号”8幢1单元6层1号商品房一套。合同约定购房总金额为268,540.00元（合同预测面积为127.57平方米）。合同还对商品房质量、保修责任等作出了详细约定。合同签订后，原告支付了房款88,540.00元。剩余款项180,000.00元在中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行申请20年期的银行贷款。2012年10月8日，原告与中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行签订了《个人购房借款／担保合同》，约定原告以案涉房屋抵押及保证方式向该行借款180,000.00元用于购买案涉房屋。同日，双方就该担保合同进行了公证。2012年10月10日，中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行发放了贷款。后被告向原告交付房屋。原告所购上述房屋经实测面积为127.31平方米，实测总价为267,993.00元。原告向被告一次性支付了国土收费200元、契税5,359.85元、备案费80元、权证费80元、维修基金5,728.95元、房印税5元。被告退还原告房屋面积差价547.36元。原告收房后，对房屋进行装修随后入住。2016年，原告取得该房屋的房屋产权证（沙湾区房权证私产字第××号）和国有土地使用权证【乐沙国用（XXXX）第XXXX-XXXX号】。庭审中，原告认可收到税务局退税1,339.96元。 2017年以来，8号楼部分住户发现房屋存在地坪开裂、墙体斜裂缝等质量问题，遂要求被告解决，但未果。2018年5月7日，同小区8号楼2单元、3单元的冯某、罗某某向本院起诉被告，要求解除双方的《商品房买卖合同》、要求被告退还购房款及相关费用、支付差价及装修损失等。在冯某、罗某某诉被告的案件中，对案涉8号楼房屋主体结构（含基础）施工质量是否合格及主体结构安全性进行了司法鉴定，2020年3月20日，四川交大工程检测咨询有限公司出具鉴定报告，报告结论为：1、该建筑物存在以下施工质量不合格的情况：（1）部分预制桩桩身未进入密实卵石层；（2）所测部分混凝土构件的抗压强度不满足设计要求；（3）个别框架梁、柱的箍筋间距不满足设计及规范要求；（4）个别混凝土构件的外观质量不满足规范要求；（5）所测砌筑砂浆的抗压强度不满足设计要求。其余所测项目的施工质量合格。2、安全性鉴定评级：（1）该建筑物地基基础的安全性评级为Bu级。（2）高层部分安全性鉴定评级为Bsu级。（3）多层部分安全性鉴定评级为Bsu级。应对不满足承载能力的构件进行加固处理。应对室内地坪起拱、墙体裂缝、烟道渗水等情况进行处理。应由具有测绘资质的单位继续对该建筑物进行沉降观测，若发现沉降异常，应立即进行处理。2020年3月27日，四川交大工程检测咨询有限公司出具《技术服务报告结论说明》，该说明中明确“公园一号8号楼主体结构（含基础）的施工质量不合格”。2020年6月4日，四川交大工程检测咨询有限公司出具《检测方式的情况说明》对检测技术方法做出了说明。据此，本院于2020年6月15日对冯某、罗某某案做出一审判决，判决解除冯某、罗某某与被告之间的《商品房买卖合同》，冯某、罗某某将所购住房退还给被告，被告退还冯某、罗某某购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、加办房产证费等费用及利息损失、房屋增值差价损失。被告不服，提起上诉。2020年9月15日，乐山市中级人民法院对冯某、罗某某两案作出二审生效判决，维持一审判决，该两案案号为（2020）川11民终843号、844号，现已生效。以上涉及“公园一号”8号楼共性部分的事实已经乐山中级人民法院的生效判决予以确认。 2021年4月2日，原告向本院提起诉讼，并于2021年4月12日向本院申请对涉案房屋进行类似房地产价值鉴定及房屋装修损失的司法鉴定。本院于2021年4月13日委托大友评估公司进行评估鉴定。2021年4月28日，大友评估公司出具《房地产估价报告》，估价结果为562,200.00元，其中房地产价值评估为550,900.00元，屋内物品现值为11,300.00元。被告昶星公司在收到该估价报告后，提出鉴定异议，认为评估报告中第四条载明的“估价对象所在楼房系2014年左右建成交付使用”是错误的，实际上该房屋系2011年交付使用，其认为房屋年限会影响价格评估，并认为大友评估公司没有装修评估的资质。2021年5月31日，大友评估公司对被告的鉴定异议作出回复，称我国现行相关行政许可并没有对房屋装修评估单独颁发的资质许可，现行的《房地产估价规范》规定评估估价对象应包括建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度，本次的评估对象类型为房地产市场价值（包含装修价值），大友评估公司具备此次评估资质。同日，大友评估公司经调整后出具新的《房地产估价报告》，估价结果为551,300.00元，其中房地产估价为540,000.00元，屋内物品现值11,300.00元。原告支付鉴定评估费6,184.20元。原告认可已偿还完毕中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行的贷款。 以上事实有《商品房买卖合同》、收费收据、房地产估价报告书、鉴定费票据、（2020）川11民终843号、844号生效判决等证据予以佐证。 本院认为，本院立案庭在本案立案时适用的案由是“房屋买卖合同纠纷”，“商品房预售合同纠纷”系“房屋买卖合同纠纷”下的三级案由，本案系原、被告因商品房预售引起的合同纠纷，为了更准确适用案由，也为了统一类似关联案件的案由，本案案由确定为“商品房预售合同纠纷”更为妥当。庭审中，本院已向原、被告对案由的变更进行释明，双方当事人对此均无异议。本案的焦点为以下几点： 一、案涉房屋所在8号楼主体结构（含基础）质量是否合格？ 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019年修正）第十条第一款第六项、第二款规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实……前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”。本案中，原告按照双方签订的《商品房买卖合同》，全面履行了合同义务。根据查明的事实看，冯某、罗某某与被告房屋买卖合同纠纷两案，乐山市中级人民法院于2020年9月15日作出的（2020）川11民终843号、844号民事判决已发生法律效力。该两案所涉及的房屋与本案所涉房屋均属8号楼，经鉴定，该栋楼的主体结构（含基础）质量已被认定不合格。根据前述司法解释的规定，在被告没有相反证据足以推翻的情况下，本院依法认定案涉房屋所在8号楼主体结构（含基础）质量不合格。 二、原告是否享有案涉《商品房买卖合同》的解除权？ 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第1项约定：该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。因此，原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，原告与被告于2012年9月5日签订的《商品房买卖合同》应自被告收到原告的起诉状副本之日即2021年4月8日解除。 三、原告是否应当返还被告案涉房屋并协助办理不动产权过户登记手续？被告是否应当返还原告购房款并赔偿损失？ 由于被告的违约行为，导致原告行使案涉《商品房买卖合同》的解除权，故根据该合同第十六条第（二）款第1项“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。此而发生的检测费用由出卖人承担。”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告有权退房，退房包括返还被告房屋及办理不动产物权变动手续。因此，原告应将位于四川省乐山市沙湾区的房屋【房屋产权证号：沙湾区房权证私产字第××号；土地使用证号：乐沙国用（XXXX）第XXXX-XXXX号】退还给被告，并协助将该房屋不动产权变更登记至被告名下，因此产生的税费全部由被告承担。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案中，因被告的违约造成合同解除，被告除应依法返还原告购房款外，还应赔偿原告损失。原告已于2012年10月10日交纳全额房款267,993.00元，还支付了国土收费200元、契税5,359.85元、备案费80元、权证费80元、维修基金5,728.95元、房印税5元，以上各项费用共计11,453.00元。扣除被告应当退还原告的房屋面积差价547.36元，原告支付被告10,916.00元。被告应当将原告已交的上述购房款267,993.00元和各项费用11,453.00元退还给原告。关于案涉房屋差价损失、装修损失，原告要求以鉴定结果为准，本案在审理过程中启动司法鉴定，通过司法鉴定最终评估，案涉房屋的评估总价为551,300.00元。案涉房屋差价损失（含装修）为：评估总价551,300.00元-购房实际价款267,993.00元=283,307.00元，该费用包含了房屋增值差价和装修损失。因房屋差价损失属于原告履行合同后的履行利益，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素、房屋增值形成的差价及原告退房后重新购房增加不必要的支出等因素，故被告应当赔偿原告该房屋差价损失（含装修）283,307.00元。关于购房款利息损失，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当按照银行同期活期存款利率给付利息，原告于2012年9月5日支付首付款88,540.00元,2012年10月10日支付全部剩余房款。2012年的银行活期存款利率为年利率0.35%,从2012年10月10日至合同解除之日2021年4月8日，被告应支付原告购房款利息为267,993.00元×0.35%÷12个月×102个月=7,972.79元。综上，被告应返还原告购房款及契税等各项费用、房屋差价损失（含装修）、利息损失共计569,386.63元（已扣除退还的税费1,339.96元）。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019年修正）第十条规定，判决如下： 一、原告黄芬梅与被告乐山市昶星置业有限公司于2012年9月5日签订的《商品房买卖合同》于2021年4月8日解除； 二、被告乐山市昶星置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告黄芬梅购房款、各项费用及赔偿房屋差价损失（含装修）、利息损失共计569,386.63元； 三、原告黄芬梅于本判决生效之日起十五日内返还被告乐山市昶星置业有限公司位于四川省乐山市沙湾区的房屋【房屋产权证号：沙湾区房权证私产字第××号，土地使用证号为：乐沙国用（XXXX）第XXXX-XXXX号】，并协助办理该房屋不动产权变更登记至被告乐山市昶星置业有限公司名下的手续，因此产生的所有税、费由被告乐山市昶星置业有限公司承担； 四、驳回原告黄芬梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,808.00元，减半收取计3,904.00元，鉴定评估费6,184.20元，合计10,088.20元，由被告乐山市昶星置业有限公司负担（案件受理费于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；鉴定评估费于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告黄芬梅）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员 邓秀蓉 二〇二一年六月二十五日 法官助理 周海英 书 记 员 程 静 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附：本案适用的法律 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019年修正） 第十条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。