湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1103民初2438号 原告：永州市百嘉物业管理有限公司,住所地永州市冷水滩区双洲路119号。 法定代表人：张军，系公司总经理。 委托诉讼代理人：彭秋旭，女，1981年11月22日出生，汉族，户籍地湖南省宁远县，系该公司职工，代理权限为一般授权。 被告：李天财，男，1970年1月1日出生，汉族，住永州市冷水滩区（未到庭）。 原告永州市百嘉物业管理有限公司（以下简称百嘉物业公司）诉被告李天财物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百嘉物业公司的法定代表人张军及其委托诉讼代理人彭秋旭到庭参与诉讼，被告李天财经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百嘉物业公司诉称：2013年1月21日，被告李天财购得世博美域C区1栋101室房屋，只交纳了2年物业费至2016年12月31日。2017年1月1日至2021年12月31日止，被告李天财没有再交纳物业费。每次电话催缴均不理不睬。按照《前期物业管理服务协议》第四条第一款、第四款规定：多层住宅按建筑面积每平方0.55元收取物业费；每次缴纳费用时间为第一次交费按一年收取，每平方第一个月的1-10日交纳每半年的物业服务费。第十条第四节约定：不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金。被告李天财的多层住宅建筑面积按每平方0.55元收取物业费，其房屋面积为126.81平方，即126.81平方×0.55元×60个月=4185元。原告多次电话催交物业费，亦上门收取都被被告以种种理由拒交。被告李天财拖欠物业费的行为对原告造成重大损失，现特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告立刻给付拖欠的物业管理服务费4185元，违约金1255元，合计5440元；2、被告承担本案的诉讼费。 被告李天财未到庭，未向本院提供书面答辩意见，且在举证期限内未提供相关证据。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告李天财购得世博美域C区1栋101室房屋，于2013年1月21日办理了房屋交接手续，并签订了《世博美域业主（临时）规约》，交纳了至2016年12月31日止的物业管理服务费。2017年1月1日至今，被告李天财没有再交纳物业管理服务费。根据被告李天财与永州市荣鑫物业管理有限公司签订的《世博美域业主（临时）规约》第二十九条之规定，住宅多层按0.55元/月.m2（建筑面积）收取物业服务费。被告李天财的住宅建筑面积为126.81平方米，应按每平方0.55元收取物业费，同时根据该小区《前期物业管理服务协议》第四条第四节规定：每次缴纳费用时间为第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年第一个月的1-10日交纳每半年的物业管理服务费。故2017年1月1日至2021年6月30日止，被告李天财应缴纳物业管理服务费3766.26元（即126.81平方×0.55元×54个月=3766.26元）。原告百嘉物业公司多次催缴未果，遂向法院起诉，酿成本案纠纷。 另查明，世博美域小区未成立业主委员会。2013年10月，永州市荣鑫物业管理有限公司入驻世博美域小区，于2018年2月28日退出世博美域小区；2018年3月1日，永州市净美物业管理有限公司入驻世博美域小区，2020年2月28日退出世博美域小区；2020年3月1日至今，原告百嘉物业公司入驻世博美域小区。2020年4月20日，永州市裕悦有限责任公司世博美域小区与原告百嘉物业公司签订了《世博美域物业管理托管协议》，约定：一、永州市裕悦有限责任公司世博美域小区确定由原告百嘉物业公司在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则永州市裕悦有限责任公司世博美域小区负责组织实施，原告百嘉物业公司负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归永州市裕悦有限责任公司，之后归原告百嘉物业公司，2018年3月1日后原告百嘉物业公司正式全面履行物业管理职责和权力；三、原告百嘉物业公司正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，原告百嘉物业公司可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。2020年3月6日，永州市净美物业管理有限公司与原告百嘉物业公司签订《债权转让协议》，将永州市净美物业管理有限公司2018年3月1日至2020年2月29日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告百嘉物业公司，其中C1栋101号房业主李天财于2018年3月1日至2020年2月29日的物业管理服务费1674元全部由永州市百嘉物业管理有限公司全权追缴。2020年4月2日，永州市荣鑫物业管理有限公司与原告百嘉物业公司签订《债权转让协议》，将永州市荣鑫物业管理有限公司2013年1月1日至2018年2月28日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告，其中C1-101室李天财于2017年1月1日至2018年2月28日的物业服务费976元全部由原告百嘉物业公司全权追缴。 本院认为，被告李天财与永州市荣鑫物业管理有限公司签订的《世博美域小区业主（临时）规约》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当依据协议约定享受权利，履行义务。永州市荣鑫物业管理有限公司依约为被告提供了物业服务，被告李天财应当按照协议约定交纳物业管理服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。建设单位永州市裕悦有限责任公司于2020年4月20日与原告百嘉物业公司签订的名为托管，实质为前期物业服务合同的《世博美域物业管理托管协议》，将世博美域小区的物业服务托管给原告百嘉物业公司，对业主均具有约束力。永州市荣鑫物业管理有限公司、永州市净美物业管理有限公司与原告百嘉物业公司分别签订《债权转让协议》，将业主拖欠的物业服务费的债权转让给原告百嘉物业公司，该协议是双方真实意思表示，合法有效。因此原告百嘉物业公司对被告李天财拖欠的2017年1月1日至2021年6月30日的物业管理服务费3766.26元有权收取，但要求被告李天财给付物业管理服务费4185元的诉讼请求过高，本院予以部分支持。被告李天财延期交纳物业服务费，构成违约，双方虽约定了违约金的处罚，但原告百嘉物业公司未提交证据证实该违约行为给其造成的实际损失，故对原告百嘉物业公司要求被告李天财支付违约金1255元的诉讼请求，本院依法不予支持。鉴于本案发生在2021年1月1日前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李天财在本判决生效后十日内给付原告永州市百嘉物业管理有限公司2017年1月1日至2021年6月30日的物业管理服务费3766.26元； 二、驳回原告永州市百嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告李天财负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  高纯銮 二〇二一年六月二十二日 书记员  唐玉玲