湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0821民初916号 原告：何志平，男，汉族，1967年10月3日出生，农民，住湖南省慈利县。 原告：邓双辉，女，汉族，1969年11月2日出生，农民，住湖南省慈利县。 被告：湖南银顶置业有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇幸福路。 法定代表人：尹国良，董事长。 原告何志平、邓双辉与被告湖南银顶置业有限公司（以下简称“银顶公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何志平、邓双辉到庭参加了诉讼，被告湖南银顶置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告何志平、邓双辉向本院提出诉讼请求:1.判令被告返还原告所购商品房面积误差比在3%部分的房价款11761.3元，以及面积误差比超过3%部分的房价款105159.8元，两项共计116921.1元；2.判令被告支付从2014年6月18日起至付清时的利息，利息计算以中国人民银行同期定期存款利率为准；3.判令被告赔偿因房屋户型改变，期待价值减损所造成的损失共计44640元；4.判定被告承担案件受理费、律师费和实现债权的其他费用。事实与理由：2014年6月18日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，原告为买受人，被告为出卖人。合同约定：买受人所购买的商品房为慈影之都项目中的2层12020号房，该商品房的用途为商铺，建筑面积共28.22㎡，每平方米13836.82元，共计390475元。而不动产权证书中所确定面积为23.57㎡，房屋实际面积与合同约定面积相差4.65㎡，面积误差比绝对值为16.48%，且房屋的结构形式、户型、空间尺寸也与合同中约定的不同，被告在修改图纸后，未告知原告，导致了原告在购买房屋时所期待的利益因被告的原因而减损。后原告多次找被告协商，2020年1月16日，原告与被告在原合同基础上签订补充协议，原合同约定的内容继续对双方有约束力，但对商品房面积误差部分，双方达成协议，由被告退还原告11万元，后原告多次催促，被告仅支付2万元。原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼。 被告湖南银顶置业有限公司未到庭，也未提出答辩意见。 原告何志平、邓双辉为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1.慈利县商品房买卖合同复印件一份，拟证明2014年6月18日，二原告与被告银顶公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，二原告购买慈影之都项目第1幢2层12020号房，建筑面积共28.22平方米，合同中第八条约定了面积确认及面积差异处理的方式。对该份证据，本院认为真实有效，能够证明本案的基本事实，予以采信。 2.湘（2019）慈不动产权第0××1号房产证复印件一份，拟证明二原告购买的慈影之都1栋220号的房屋建筑面积为23.57平方米，与《商品房买卖合同》中约定的建筑面积相差4.65平方米，面积误差比为16.48%。《商品房买卖合同》中的房屋户型图与不动产权证所附的房屋户型图不一致。对该份证据，本院认为其来源合法，真实有效，予以采信。 3.《商品房购销合同》补充协议复印件一份，拟证明二原告与被告约定，针对慈影之都第1幢2层12020号房面积误差，双方达成协议，被告银顶公司退还二原告现金11万元，于2020年1月18日前给付5万元，2020年5月1日前给付6万元；还约定如未按照该协议日期给付，二原告通过法律途径所产生诉讼费、律师费由被告银顶公司承担。对该份证据，本院认为该协议上有原、被告双方的签字盖章，也可证明本案的基本事实，予以采信。 4.租赁合同及转账记录复印件一份，拟证明二原告将位于慈影之都的房屋出租，租金为20元/㎡/月，因被告银顶公司原因造成房屋户型结构改变，且面积差4.65平方米，按照房屋产权40年计算，致使二原告预期收益受损44640元。对该份证据，本院认为该份证据只能证明原告将房屋出租的事实，二原告以此推算房屋面积误差造成预期收益损失，缺乏合理性，故不予采信。 被告湖南银顶置业有限公司未到庭，也未提供相关证据材料。 本院认为，原告提供的上述证据之间能够相互印证，形成完整证据链证实二原告购买被告银顶公司开发的慈影之都项目商品房存在面积误差的事实。 根据采信的证据，本院确定以下案情事实： 2014年6月18日，二原告与被告银顶公司签订《慈利县商品房买卖合同》，购买被告银顶公司开发的慈影之都项目商品房第1幢2层12020号房，建筑面积为28.22平方米，单价为13836.82元／㎡，并向被告银顶公司支付房款共计390475元。合同第八条约定面积确认及面积差异处理，内容为：“……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受……。”后被告办理该房屋不动产权证（湘（2019）慈不动产权第0××1号），实际建筑面积为23.57平方米，存在4.65平方米的面积差。针对该商品房存在的面积误差，二原告与被告银顶公司于2020年1月16日签订了《商品房销购合同》补充协议，双方达成一致协议，被告银顶公司退还二原告现金11万元，于2020年1月18日前给付5万元，2020年5月1日前给付6万元；还约定如未按照该协议日期给付，二原告则通过法律途径解决，具体退还金额依照相关法律规定计算且所产生诉讼费、律师费由被告银顶公司承担。2020年6月15日，被告银顶公司仅支付二原告2万元。之后，原告多次向被告催还，未果，遂向本院提起诉讼。 本院认为，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。二原告与被告签订的《慈利县商品房买卖合同》以及《商品房购销合同》补充协议，是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，是有效的合同，本院予以确认，原、被告双方依法应当按照约定全面履行自己的义务。二原告购买的商品房依照《慈利县商品房买卖合同》约定，建筑面积为28.22平方米，但不动产权证上的建筑面积为23.57平方米，产权登记面积小于合同约定面积4.65平方米，被告银顶公司没有按照合同履行义务，存在违约。后原、被告双方针对面积误差签订了《商品房购销合同》补充协议，约定被告银顶公司退还二原告11万元，若被告银顶公司未按协议约定日期给付，二原告针对面积差的具体退还金额依照相关法律规定计算。被告银顶再次未按协议约定日期给付二原告因面积差应退还的款项，又构成违约。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比绝对值超出3％，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故对二原告要求被告银顶公司返还所购商品房因面积误差比应退还购房款的诉讼请求，本院予以支持。二原告购买的房屋面积误差值为4.65㎡，面积误差比绝对值为16.48%，该面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分为0.8466㎡，被告应向原告返还11714.25元（0.8466㎡×13836.82元/㎡）；面积误差比绝对值超出3%的部分为3.8034㎡，被告应按约定向原告双倍返还购房款105253.92元（3.8034㎡×13836.82元/㎡×2），故被告银顶公司应向原告返还购房款共计116968.17元。被告银顶公司已支付20000元，应予以扣减，被告银顶公司还应返还购房款96968.17元。对于二原告要求被告银顶公司支付应返还的购房款自2014年6月18日起至还清时的利息，以中国人民银行同期定期存款利率为准的诉讼请求，本院仅对二原告购买的房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）应向二原告返还11714.25元部分的利息予以支持。对于利息的计算，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因二原告要求利息计算以中国人民银行同期定期存款利率计算，未超过法律规定的利息计算数额，系二原告对自身民事权利的处分，本院予以采纳。对面积误差比绝对值超出3%部分的购房款的利息，本院不予支持。对二原告要求被告银顶公司赔偿因房屋户型改变，期待价值减少所造成的损失44640元的诉讼请求，因二原告主张的期待价值是依据出租面积计算的预期收益，而该房屋的面积误差已通过合同约定退还购房款，若再计算违约损失，属于重复计算，故二原告以此主张预期收益，要求被告银顶公司赔偿，依据不足，本院不予支持。对二原告主张因诉讼产生的律师费和实现债权的其他费用，由被告银顶公司承担，因二原告未举证证明因诉讼而产生律师费及其他费用的损失，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告湖南银顶置业有限公司在本判决生效后十五日内向原告何志平、邓双辉返还商品房面积误差购房款项96968.17元； 二、被告湖南银顶置业有限公司在本判决生效后十五日内向原告何志平、邓双辉支付面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的购房款11714.25元的利息（利息计算以11714.25元为本金，中国人民银行规定的同期定期存款利率自2014年6月18日期计算至付清之日止）； 三、驳回原告何志平、邓双辉的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3531.22元，减半收取1765.61元，由被告湖南银顶置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审判员  吴芳涌 二〇二一年六月十六日 书记员  张莉莉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用 时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。