宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初5979号原告：宁夏昊天房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区恒大御景小区20号楼一层。法定代表人：张飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗静，女，该公司职工。被告：何永东，男，1971年11月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。第三人：吕风贤，女，1967年7月6日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏昊天房地产开发有限公司（以下简称昊天房产公司）与被告何永东商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法追加吕风贤为本案第三人，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昊天房产公司的委托诉讼代理人罗静、第三人吕风贤到庭参加诉讼。被告何永东经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昊天房产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2015年1月13日签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》；2.被告将银川恒大御景21号楼1003室房屋恢复原状并返还给原告；3.被告配合原告办理撒销《银川市商品房买卖合同(预售)》备案手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2015年1月13日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”)，约定被告购买原告出售的恒大御景21号楼1003室，被告以按揭付款的方式支付房款790807元（首付款金额为320807元，被告仅交纳182473元，按揭贷款金额为47万元。原告、被告和中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行（简称“银行”）又签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称“担保合同”)，约定被告向银行贷款47万元，按月还贷，原告提供阶段性保证担保，被告提供抵押担保。上述合同于2015年1月20日备案于银川市房屋产权交易管理中心。但自2020年4月起被告便不按约定向银行履行还款义务。至起诉前，由于被告的严重违约行为，导致银行于2020年8月27日从原告账户分两笔扣划共计313530.41元，原告已承担了保证责任。因此，原告多次通过快递、电话等方式向被告发出催还钱款的函件，要求被告归还原告代其支付的被银行划扣的款项，否则，原告将解除买卖合同，并不予退还被告所付款项。但时至今日，被告仍未将上述款项归还给原告。因此，根据买卖合同附件四第（一）款第5项之约定“……买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：(l）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。……”，《中华人民共和国合同法》第94条、第97条之规定，以及《中华人民共和国担保法》第31条之规定，原告享有解除商品房买卖合同、收回涉案房屋的权利。据此，原告于2020年11月5日按照被告在《商品房买卖合同》第5页填写的地址向被告通过EMS发出了《解除合同通知书》，告知被告因其违约而解除双方之间签订的恒大御景21号楼1003室《商品房买卖合同（预售）》。另据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第九条第1项约定“买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在5日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买方承担。出卖人按照合同正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为送达地址寄出信件，视为出卖人已履行了相关通知义务”及《合同法》第96条规定，原告已经尽到发出解除合同通知义务，原、被告双方间的商品房买卖合同已解除。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，为了维护合法权益，原告特诉至贵院，请求判如所请。何永东未作答辩。吕风贤述称，同意解除合同。本院经审理认定事实如下：2015年1月13日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号201500001644号），约定被告购买原告开发的丽景北街西侧恒大御景小区21号楼1003室房屋（面积125.63平方米）,总价款790807元，首付款为320807元，按揭贷款支付470000元。合同附件四第（一）5条约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：(1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……2015年1月26日，原告、被告、第三人吕风贤及中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告何永东向农业银行贷款470000元，以涉案房屋进行抵押，原告系连带责任保证人，第三人吕风贤系抵押权人，保证期间为借款到期日起两年，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等。2015年1月20日，原告将涉案房屋备案至被告名下。2016年10月31日，被告验收涉案房屋。因被告逾期偿还贷款，银行催收逾期款项未果，银行宣布涉案贷款本息全部提前到期，并于2020年10月23日从原告的子公司账户扣划313530.41元代偿被告应还贷款本息。原告亦于2020年10月24日根据被告在商品房买卖合同中确认的有效送达地址和联系方式（灵武市宁东东方公寓5-1104室，手机尾号3055）向其邮政快递《还款提示函》一份，敦促被告补交逾期贷款本息。2020年11月3日，原告又向此地址给被告邮寄《解除合同通知书》一份，载明“由于您未按银行规定期限偿还贷款本息，导致我司履行了担保责任，银行已从我司账户扣除合计313530.41元……我司现正式通知您：⑴解除双方签订的合同，收回银川恒大御景21-1003室商品房，不予退还所交全部款项；（2）限您在收函后7日内搬离，并将房屋恢复至我司将上述房屋交于您时的原状……”。2020年11月5日，邮件由他人代签。后原告以被告违约为由诉至本院，请求判如所请。另查明，涉案房屋于2018年5月21日被我院查封。被告何永东与第三人吕风贤于2018年7月26日协议离婚。吕风贤称双方约定涉案房屋归吕风贤所有。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行。按照该合同约定，买受人未按贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人享有单方合同解除权。因被告何永东逾期偿还贷款数期，致原告按《个人购房担保借款合同》约定的保证责任代被告向农业银行偿还贷款本息313530.41元。此时，原、被告约定的解除合同的条件已经成就，原告可以解除合同。2020年11月3日，原告按被告提供的地址向其邮寄了《解除合同通知书》，合同自通知到达对方时解除。2020年11月5日，邮件被他人代收，视为送达，故本院确认原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》于2020年11月5日解除，并对原告要求被告返还房屋的诉讼请求亦予以支持。关于原告要求被告配合其撤销备案手续的诉讼请求，因涉案房产已被司法查封，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、确认原告宁夏昊天房地产开发有限公司与被告何永东签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201500001644）于2020年11月5日解除；二、被告何永东于本判决生效之日起十日内将位于丽景北街西侧恒大御景小区21-1003室房屋腾退给原告宁夏昊天房地产开发有限公司；三、驳回原告宁夏昊天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11708元，减半收取计5854元，由被告何永东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 王 娜二〇二一年六月二十一日法官助理 金 娟书记员 孙燕燕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。