四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川15民终1344号 上诉人（原审被告）：谭启红，男，1979年3月6日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：叶惊涛，四川悬衡知平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾建华，男，1986年5月18日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 上诉人谭启红因与被上诉人曾建华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院(2021)川1503民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谭启红上诉请求：1.撤销四川省宜宾市南溪区人民法院(2021)川1503民初53号民事判决第一项，改判驳回曾建华的全部诉讼请求；2.诉讼费由曾建华承担。事实和理由：1.案涉房屋起租时间是2018年10月1日，根据案涉合同约定，租金半年一付，提前一个月支付下一个半年的租金，但曾建华提出从2020年8月开始支付下一年度的房租，且擅自将租金提高至80元/平方米，谭启红并未对此予以认可；2.谭启红应当按照合同约定支付租金，不能随意增加；3.曾建华的行为致使合同目的不能实现，谭启红可以行使合同解除权。 曾建华辩称，1.关于房租的约定是根据市场价格协商确定的，曾建华于2020年6月6日提前告知了谭启红下一年的房租为34万余元，谭启红明确回复认可了房租，并未提出任何反驳意见；2.关于违约的问题，案涉合同明确约定2021年9月30日租房时间到期，谭启红提前单方解除合同，已构成违约，应支付3个月的房租作为违约金。 曾建华向一审法院起诉请求：1.依法判决解除双方当事人之间的租赁合同；2.依法判决谭启红支付曾建华违约金86400元；3.依法判决谭启红赔偿曾建华房屋恢复装修费用65135元；4.依法判决谭启红支付物业费欠款28098.72元；5.本案的诉讼费用由被承担。 一审法院认定事实：曾建华作为出租方（甲方）与谭启红作为承租方（乙方）于2017年6月23日签订《租赁合同》，其中合同第一条约定，甲方出租给乙方的门面房位于宜宾市南溪区××号楼××号门面，建筑面积约360平方米（以房屋使用的建筑面积为准）。第二条约定租赁期限为三年（自2018年10月1日起至2021年9月30日止）。第三条约定合同生效以后，乙方向甲方交付租房保证金伍万元整。合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满之日起在乙方全部完清物管费、水电费及其他所需缴纳的相关费用后3日内退还乙方全部押金。合同期内租金根据周围市场价格制定，不高于周围价格。租金每半年支付一次，以后提前一个月支付下一个半年的租金。第四条约定乙方对租赁物进行改造需经甲方书面同意，改造费用由乙方自行承担。合同到期乙方不再续租，应将房屋改造部分恢复原样交付甲方，如未恢复所产生的费用由乙方全部承担。第七条第一款约定，有下列情形之一的，甲、乙任意一方可以解除合同：（1）法定的不可抗力致合同无法继续履行的；（2）政府统一规划和自然灾害致合同无法继续履行的；（3）任意一方根本违约，致使合同目的不能实现的。第八条约定，违反本合同内容，造成单方解除合同的。如违约方是甲方，甲方应赔偿乙方前期装修投入费40万元。如违约方是乙方，乙方应赔偿甲方当年房租的三个月租金。2020年6月6日，曾建华通过微信通知谭启红于2020年8月交纳下一年度的房租345600元（月租金按80元／平方米计算），谭启红未提出异议。2020年8月28日，谭启红向曾建华发出《解除商铺租赁合同通知书》，该通知载明其解除合同理由系由于今年新冠疫情爆发，造成亏损严重已无力继续经营，决定于2020年9月30日前搬离承租的店面，同时载明系依据《租赁合同》第七条第1款第1项约定解除租赁合同。2020年9月1日，曾建华向谭启红回函，提出谭启红支付三个月租金作为违约金，并支付房屋改造部分恢复原样费用以及拖欠的物业管理费用情况下同意其单方提出解除租赁合同的要求。 另查明，谭启红承租曾建华的门面用于经营索菲亚衣柜，于2020年9月搬离曾建华租赁门面后另行在红星美凯龙租房继续经营。2020年11月20日，曾建华将涉案门面出租给案外人王丽娟，租期三年，自2020年12月1日起开始，月租金按90元/平方米计算。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，曾建华与谭启红签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。合同明确约定了租赁期限为三年，租金根据周围市场价格制定，不高于周围价格。谭启红在收到曾建华向其提出按上一年度租金标准交纳下一年度租金时并未提出异议，在其应当按合同约定交纳租金时却以受疫情影响无力继续经营为由单方提出解除合同，搬离案涉门面后又另行承租店面继续经营，该单方解除行为既不符合法定解除条件，又不符合约定解除情形，事后也未与曾建华就解除合同达成协商一致意见。谭启红单方解除合同的行为已经构成违约。因此，对于曾建华要求谭启红支付三个月租金作为违约金的诉讼请求符合双方合同约定，一审法院予以支持。谭启红辩称系曾建华单方解除合同明显与事实不符，一审法院不予采信。对于曾建华主张判决解除双方租赁合同的诉讼请求，因谭启红已搬离租赁门面，曾建华也对租赁物另行出租，双方事实上已经解除了租赁合同关系，曾建华再要求判决解除租赁合同已经没有诉讼利益。对于曾建华主张谭启红赔偿房屋恢复费用的诉讼请求，因曾建华并未举证证明谭启红承租门面后对房屋进行了改造或者装修，也未举证证明客观上产生了租赁房屋的恢复费用，应由其自行承担举证不能的法律后果，一审法院对该项请求不予支持；对于曾建华主张由谭启红支付2014年5月1日至2020年11月30日期间物业服务费28098.72元的诉讼请求，从曾建华提交物业服务中心于2020年12月1日发出的催缴单来看，物业服务中心要求缴纳物业服务费用的人系曾建华，从双方租赁期限来看，谭启红系从2018年10月1日开始承租案涉门面，合同中对物业服务费用的承担也未约定明确。故，一审法院对该项请求也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告谭启红于本判决生效之日起十日内支付原告曾建华违约金86400元；二、驳回原告曾建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130元，由原告曾建华负担1000元，被告谭启红负担1130元。 二审期间，当事人未提交新证据。对一审查明的双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：曾建华是否存在违约行为，谭启红是否享有合同解除权。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。曾建华按照与谭启红之间签订的《租赁合同》约定，将案涉房屋交由谭启红使用，在使用过程中谭启红并未提出交付标的物不符合约定的情形。本院认为曾建华在合同履行过程中不存在违约行为，谭启红不享有单方解除权。因双方在合同中约定了“房租租金根据周围市场价格制定，不高于周围价格。”，应当视为双方在合同履行过程中可以就租金进行协商，2020年6月6日，谭启红收到曾建华发送的租金标准短信后，也并未提出异议，或者要求曾建华减少租金，而是径行于2020年8月28日向曾建华要求解除合同。该单方解除行为既不符合法定解除条件，又不符合约定解除情形，一审判决认定谭启红违约正确，本院予以支持。 综上所述，谭启红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1960元，由谭启红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 陈 曦 审 判 员 龙 雨 二〇二一年六月十六日 法官助理 王倩影 书 记 员 邱 洁