文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0406民初800号原告（反诉被告）：湖南衡阳新纪元物业有限公司城南分公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区雁峰新村73号。负责人：毛孝琳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：毛孝珍，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄诚，男，1989年8月18日出生，汉族，户籍地湖南省衡阳县，现住湖南省衡阳市蒸湘区，系该公司项目经理。被告（反诉原告）：李文静，女，1980年10月25日出生，汉族，户籍地湖南省衡阳市蒸湘区，现住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：王宏，男，1984年6月21日出生，汉族，户籍地湖南省衡阳县，现住湖南省衡阳市石鼓区。原告湖南衡阳新纪元物业有限公司城南分公司（以下简称新纪元公司城南分公司）与被告李文静物业服务合同纠纷一案，原告于2021年5月21日诉至本院。本院受理后，被告于2021年6月1日提起反诉。本院依法于2021年6月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新纪元公司城南分公司的委托诉讼代理人毛孝珍、黄诚，被告（反诉原告）李文静及其委托诉讼代理人王宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新纪元公司城南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2016年5月1日至2021年6月30日拖欠的物业费共计6213.02元【125.26×0.8×62个月】及违约金1863.91元【欠交费用×30%】，共计8076.93元；2、案件受理费用由被告承担。事实与理由：2011年6月24日，被告购买了衡阳市雁峰区××街道××路××号××栋××房，建筑面积125.26平方米，原告为“亿豪名园”物业服务单位。根据《亿豪名园小区前期物业管理服务委托合同》约定，物业服务收费标准为多层住宅0.8元／月／平方米，物业服务费按年预交纳，如业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，从欠交之日起，每日应按每月应交费用的千分之五向原告支付违约金。2016年5月1日后，被告一直拒不交纳物业服务费，构成严重违约，遂诉至法院。案件审理过程中，原告增加诉讼请求，请求判令李文静支付本案律师费2000元。被告（反诉原告）辩称：拖欠物业费属实，前期合同及购房合同中没有约定违约金和律师费，请求法院不予支持。被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、外墙渗水在保修期内出现，请求法院判令由衡阳国联房地产开发有限公司（以下简称国联公司）及新纪元公司城南分公司承担相应维修义务，做好本房屋外墙防水工程维修；2、由于渗水给本人内部装修造成损坏，请求赔偿3,000元；3、由新纪元公司城南分公司承担案件受理费。事实与理由：反诉原告于2011年6月购房，2011年12月交房，2015年2月入住该房。根据购房合同，外墙面防渗漏保修年限为5年，截止时间为2016年12月31日。但反诉原告于2015年12月发现该房屋外墙渗水严重，并于2015年至2019年多次报物业维修，但物业未落实维修。案件审理过程中，李文静撤回对国联公司提起的反诉。原告（反诉被告）辩称：请求驳回李文静的全部诉请，保修期内义务与原告无关，保修期外，因很多业主没有交维修基金，无法推动公共区域维修。经审理查明：衡阳市雁峰区××街道××路××号××小区（以下简称亿豪名园）由国联公司开发，国联公司选聘原告新纪元公司城南分公司为亿豪名园提供物业服务。双方于2012年1月1日签订《亿豪名园小区前期物业管理服务委托合同》，约定：服务期限自2012年1月1日起至亿豪名园业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时终止。物业服务费收取标准为：多层住宅0.8元/月/平方米，高层住宅1.4元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米，按年预交纳，业主或物业使用人应在每年12月底前交纳下一年度物业服务费。如业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费的，从欠交之日起，每日应按每月应交费用的千分之五支付违约金。合同还就双方的其他权利义务作了相关约定。李文静与国联公司于2011年6月24日签订《衡阳市商品房买卖合同》，由被告购买××园××号××楼××室，建筑面积125.55平方米，合同对前期物业进行了约定，买受人签字同意。双方在所签订的商品房买卖合同第十七条明确约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。被告所购房屋屋面防水、卫生间、房屋和外墙面防渗漏的保修期为五年，即自2011年12月31日起至2016年12月31日止。2013年3月18日，原告与被告签订《衡阳“亿豪名园”前期物业服务合同》，合同第二条约定：在物业服务区域内，乙方（即原告）提供的前期物业服务包括以下内容：1、保修期外物业共用部位的养护和管理；合同第二十六条约定：以下情况乙方不承担责任：……5、因房屋建筑质量、配套设施设备质量或施工、安装技术等原因，达不到使用功能而造成损失的。2014年12月31日，合同到期，双方未续签。被告于2011年12月31日收房后，交纳了2016年4月30日以前的物业服务费，但从2016年5月1日起以房屋有渗水问题为由未再交纳物业服务费。对此问题，原告亦未能提供解决的方式方法。2020年8月15日，原告通过律师函的方式，向被告催交2016年5月1日至2020年9月30日的物业服务费5,311.13元，但被告仍未交纳，原告遂诉至法院。另查明，2021年1月1日，原告与国联公司签订《亿豪名园前期物业管理服务委托合同之补充协议》（以下简称补充协议），约定：业主不按约支付物业费等相关费用的，应承担违约责任；通过诉讼催费的，业主还应承担新纪元公司城南分公司因此支出的诉讼费、保全费、差旅费、律师费等相关费用。上述事实，有衡阳市商品房买卖合同、亿豪名园小区前期物业管理服务委托合同、衡阳“亿豪名园”前期物业服务合同、补充协议、住宅质量保证书、收据、天津增值税普通发票、照片、当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告与开发商国联公司签订《亿豪名园小区前期物业管理服务委托合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人应当严格履行。原告与国联公司签订的前期物业管理服务委托合同对小区业主具有约束力。关于被告答辩认为原告没有解决房屋渗水问题。本院认为，原告作为物业服务企业应按照诚实信用原则，严格按照合同或协议的约定履行自己的物业管理义务，对小区公共设施设备履行维修、养护、管理和维护的义务，提高物业管理水平；同时，作为接受物业管理服务的业主，也应当积极协助并按时履行交费义务。本案中，若房屋渗水问题系房屋本身的质量问题引起，被告并无充分证据证明原告在物业服务方面存在严重的质量问题，即便原告在合同履行过程中，存在服务质量瑕疵的情况，被告也应通过合理方式、途径寻求实质性解决办法，以改善提高物业服务质量，而不能简单以此为由拒绝交纳物业费；若因原告的违约侵权行为，造成被告民事权利遭受侵害的，还可以另行通过诉讼方式主张权利。本案中，被告前期欠交物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付自2016年5月1日至2021年6月30日的物业服务费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张的违约金问题，考虑原告在物业服务质量方面的不足，是导致被告拒付物业费的直接原因，故原告诉请支付违约金，本院不予支持。原告主张被告支付律师费，由于前期物业服务合同未作明确约定，后来补充协议虽作了约定，但原告没有证据证明该约定已送达全体业主，故本院亦不支持。对反诉原告要求判令反诉被告承担赔偿责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十三条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李文静自本判决生效之日起七日内向原告湖南衡阳新纪元物业有限公司城南分公司支付物业服务费6,213.02元；二、驳回原告湖南衡阳新纪元物业有限公司城南分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李文静的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告湖南衡阳新纪元物业有限公司城南分公司负担10元，由被告李文静负担15元；反诉受理费50元，减半收取25元，由反诉原告李文静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  陈恩华二〇二一年六月三十日法官助理钟亚芝代理书记员  肖倩玉            校对人：钟  亚  芝      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用法律条款《中华人民共和国民法典》第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。第二款业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。