贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1959号 上诉人（原审原告）：黔南逸恒置业有限公司，住所地贵州省黔南州都匀经济开发区招商引资局，统一社会信用代码91522720MA6H3QQY4M。 法定代表人：刘家鸿，该公司经理。 委托诉讼代理人：许馨儿，系泰和泰（贵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曾滔，男，1989年9月9日生，汉族，住四川省资中县。 被上诉人（原审被告）：吴菲，女，1989年4月10日生，侗族，住贵州省黎平县。 上诉人黔南逸恒置业有限公司（以下简称逸恒公司）因与被上诉人曾滔、吴菲商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初3951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 逸恒公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判为被上诉人向上诉人支付违约金102118.9元；2、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：一审判决认定事实错误。一、上诉人对贷款银行的变更，并不是被上诉人的贷款未获审批的原因，上诉人不存在过错，合同的违约责任应当由被上诉人全部承担，理由如下：1、在案涉《商品房买卖合同》中，上诉人从未与被上诉人约定需在某一指定银行办理贷款，上诉人也从未承诺被上诉人的贷款必然获得审批，上诉人并不负有必须为被上诉人成功办理贷款的义务；相反，在案涉《商品房买卖合同》补充协议的2.1.1条明确约定：“非因出卖人原因在买卖合同订立之日起60日内出卖人未收到银行划转的贷款款项的，且买受人无法以其他方式足额支付房款的出卖人有权解除买卖合同，买受人应支付房屋总价款10%的违约金。”，被上诉人已经同意接受银行的按揭贷款资格审查，也同意在审查不合格的情况下进行补交资料或用其它方式支付剩余房款。在上诉人已经明确告知被上诉人经贵阳银行审查后需补充提交资料后，被上诉人既不予补充提交也并未以其他方式支付剩余房款，已经构成违约，应当承担违约责任。2、被上诉人并未提供任何证据证明其贷款审批可以在建设银行通过。首先，根据被上诉人自行提交的聊天记录显示，在该聊天记录的第21页中，销售人员首次向被上诉人要求提供贷款材料时，仅系凭其个人工作经验进行，且该部分贷款材料并未向建设银行进行提交，也即并未经过建设银行的任何审查，不能说明被上诉人在建设银行即能成功办理按揭贷款。其次，在该聊天记录的第44页显示，经贵阳银行首次审查被上诉人提供的贷款材料后，仍需要被上诉人提供其纳税凭证、公司帐户对公账户流水等继续审查，被上诉人拒绝提供。根据2010年04月17日国务院办公厅发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第二条第（三）项规定，被上诉人作为非本地居民（其户籍为四川省资中县），在不能提供纳税证明的情况下，本身就不能获得住房贷款的发放。3、若被上诉人认为其贷款审查能够在其他银行通过的，其可以自行前往申请贷款。案涉《商品房买卖合同》并未约定被上诉人的按揭贷款必须在某一指定银行进行办理，若被上诉人认为其贷款审查可以在其他银行通过的，其完全可以自行前往办理后支付剩余房款。但被上诉人在认为其有贷款资格的情况下，既不配合贵阳银行补充提交资料，也不自行前往其他银行办理贷款，消极履行购房尾款支付义务，是其主观原因导致的违约，上诉人并不存在任何过错，应由被上诉人承担全部的合同违约责任。二、上诉人已实际遭受了损失。1、上诉人并未至今一直在使用被上诉人交纳的首付款。一审判决认为被上诉人至今一直在使用被上诉人交纳的首付款，但都匀市人民法院于2019年12月5日即向上诉人发出协助执行通知书，因被上诉人的另案冻结了被上诉人在上诉人处交纳的购房预付款，上诉人并未使用该笔款项。2、上诉人已实际遭受了损失。案涉房屋已为被上诉人办理了预售备案登记及预告登记，总房款为1021189元的房屋，上诉人在长达一年的时间里既无法收回购房尾款，又无法向第三人出售，已经实际损害了上诉人的经济利益，给上诉人带来了损失。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，应由被上诉人承担全部合同违约责任，向上诉人支付违约金102118.9元。一审判决存在多处事实认定错误，请求法院在查清事实的基础上，支持上诉人的全部上诉请求，维护上诉人的合法权益。 被上诉人曾滔、吴菲二审未向本院作出书面答辩。 原审原告逸恒公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原被告2019年7月26日签订的《商品房买卖合同》；2、被告支付原告违约金102118.9元；3、被告协助原告办理解除黔南州都匀市匀东镇旗山大道中段9号北大资源紫境东来房地产开发建设项目第30幢1、2、3层30-8号房屋预告登记及《商品房买卖合同》的备案登记；4、本案诉讼费用被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2019年7月26日签订《商品房买卖合同》，由曾滔、吴菲购买逸恒公司开发的北大资源紫境东来第30幢1、2、3层30-8号商品房，房屋总价1021189元。曾滔、吴菲支付首期款311189元，余款710000元以银行按揭支付。《商品房买卖合同补充协议》第2.1.1约定：“非出卖人原因在买卖合同订立之日起60日内出卖人未收到银行划转的贷款款项的，且买受人无法以其他方式足额支付房款的，出卖人有权解除合同，买受人应支付房屋总价款10%的违约金。”曾滔、吴菲签订合同并支付首期款后，向逸恒公司提交按揭贷款资料。后逸恒公司将指定贷款银行由建设银行变更为农业银行，又由农业银行变更为贵阳银行。后曾滔、吴菲没有通过贵阳银行贷款审核，逸恒公司以曾滔、吴菲未办理按揭贷款也未支付余下购房款为由起诉，请求判如所请。 一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。曾滔、吴菲在支付首期购房款后，因逸恒公司原因导致指定贷款银行发生了2次变更，使原本可能得到贷款审批的曾滔、吴菲因变更后的贷款银行需要其补交所拥有的公司相关材料导致贷款最终未获审批，曾滔、吴菲不能及时办理按揭贷款手续，因此双方均存在一定过错。庭审中，曾滔、吴菲同意解除《商品房买卖合同》并协助逸恒公司办理解除房屋预告登记及《商品房买卖合同》的备案登记，故对逸恒公司第一、三项诉求，予以支持。合同解除后，曾滔、吴菲应配合逸恒公司办理解除房屋预告登记及《商品房买卖合同》的备案登记，逸恒公司应向曾滔、吴菲退还所收房屋首付款311189元。对于逸恒公司主张的违约金，因双方均存在一定过错，且逸恒公司至今也一直在使用曾滔、吴菲交纳的首付款，考虑双方的实际损失，兼顾合同的履行情况、各自的过错程度等，酌定曾滔、吴菲不再向逸恒公司支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、九十三条、第九十七条规定，判决：一、解除黔南逸恒置业有限公司与曾滔、吴菲签订的《商品房买卖合同》；二、曾滔、吴菲于本判决生效之日起十日内协助黔南逸恒置业有限公司解除黔南州都匀市匀东镇旗山大道中段9号北大资源紫境东来房地产开发建设项目第30幢1、2、3层30-8号房屋预告登记及《商品房买卖合同》的备案登记；三、驳回黔南逸恒置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费2342元，减半收取1171元，由黔南逸恒置业有限公司承担400元，由曾滔、吴菲负担771元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审理，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：被上诉人在本案中是否应该承担违约责任及如何承担。 本院认为：双方对一审认定的解除合同及解除涉案房屋的备案登记均无异议，本院予以确认。 双方所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。该合同中明确约定：“非出卖人原因在买卖合同订立之日起60日内出卖人未收到银行划转的贷款款项的，且买受人无法以其他方式足额支付房款的，出卖人有权解除合同，买受人应支付房屋总价款10%的违约金。”，在本案中，由于被上诉人至今没有贷款成功也没有将尾款支付给上诉人，因此被上诉人的行为构成违约，并且该违约行为导致上诉人不能及时收取房屋销售款而影响上诉人的资金周转，同时长达一年多的时间也不能将涉案房屋向他人出售，给上诉人造成了一定损失，依法应依照合同约定承担违约责任。虽然被上诉人在一审中主张上诉人存在变更贷款银行的违约行为，但上诉人不予认可，被上诉人也没有证据予以证明上诉人承诺在某家银行一定贷款成功，因此被上诉人提出上诉人变更贷款银行才导致其贷款不成功的违约行为的主张依法不成立。退一步说，即便按照被上诉人在一审中所称的上诉人变更贷款银行的行为属于违约行为，但该违约行为与被上诉人在本案中贷款不成功没有必然因果关系，该违约行为并没有给被上诉人造成任何损失，并且双方在合同中也没有约定变更贷款银行的违约责任，因此即便上诉人存在变更贷款银行的违约行为也不用承担违约责任。一审认定双方违约责任相抵不当，本院予以纠正。故在本案中，被上诉人应向上诉人承担涉案房屋总价款10%的违约金即为102118.9元。 综上所述，上诉人逸恒公司的上诉理由请求成立，应予支持。一审认定事实清楚，但对违约责任的认定不当，本院予以纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初3951号民事判决第一、二项； 二、撤销贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初3951号民事判决第三项； 三、由被上诉人曾滔、吴菲于本判决生效之日起十日内向上诉人黔南逸恒置业有限公司支付违约金102118.9元。 若义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费案件受理费2342元，减半收取1171元，由被上诉人曾滔、吴菲负担；二审案件受理费2342元，由被上诉人曾滔、吴菲承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年六月二十九日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞