四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8709号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司崇州市支 行，住所地：四川省崇州市崇阳街道蜀州北路120号。 负责人：姚理，行长。 委托诉讼代理人：邓为超，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡仕泉，男，1954年6月30日出生， 汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：易学，四川世康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都翰华商贸有限公司，住所地：四川省成都市高新区天仁路222号1幢2单元4楼10号。 法定代表人：许建英，职务不详。 被上诉人（原审被告）：崇州市磊业房地产开发有限责任公司，住所地：四川省崇州市崇阳镇南河大桥右侧。 法定代表人：许刚，总经理。 被上诉人（原审被告）：许刚，男，1969年4月26日出生，汉族，住四川省崇州市。 被上诉人（原审被告）：李青，女，1970年4月21日出生，汉族，住四川省崇州市。 被上诉人（原审被告）：陈佳，男，1988年9月22日出生，汉族，住四川省崇州市。 被上诉人（原审被告）：许建英，女，1965年9月27日出生，汉族，住成都市温江区。 上诉人中国农业银行股份有限公司崇州市支行（以下简称农业银行崇州支行）因与被上诉人胡仕泉、成都翰华商贸有限公司（以下简称瀚华公司）、崇州市磊业房地产开发有限责任公司（以下简称磊业公司）、许刚、李青、陈佳、许建英申请执行人执行异议一案，不服四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初2973号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 农业银行崇州支行上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判准予继续对位于四川省崇州市的执行；2.本案全部诉讼费用由胡仕泉、瀚华公司、磊业公司、许刚、李青、陈佳、许建英共同承担。事实和理由：一、一审认定胡仕泉支付了案涉房产的价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定属于事实认定错误。胡仕泉提交的收据与收条所载明付款人大多为刘学书，不能证明系胡仕泉直接支付了购房款。即使一审基于胡仕泉与刘学书为夫妻关系进而认定“刘学书支付的房款视为胡仕泉支付的房款”正确，在没有现金来源证据的佐证下，仅凭手写收据认定胡仕泉与刘学书采用现金方式支付购房款属于证据不足。许刚和李青并非磊业公司的授权代表，其确认胡仕泉与刘学书已支付购房款，不能达到证明目的，且不排除恶意串通的可能性。胡仕泉请求排除强制执行不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。二、一审遗漏对案涉房屋买受人名下是否有其他用于居住房屋的审查，属于法律适用错误。一审认定胡仕泉购买案涉房屋的行为系“夫妻共同出资购买房屋”，案涉房屋买受人应为胡仕泉、刘学书二人，一审仅审查了胡仕泉的住房情况，并未审查刘学书的住房情况。胡仕泉认为应由农业银行崇州支行举证证明胡仕泉未成年子女及配偶名下是否有用于居住的房产错误，本案系案外人执行异议之诉，若其要排除执行，应由胡仕泉举证。许刚提到系借用磊业公司资质进行开发，根据物权公示公信的原则，案涉房产登记在磊业公司名下，磊业公司系案涉房产所有权人，即便税款、维修基金由许刚缴纳，不能直接推断出案涉房产归许刚所有。在抵押贷款发放时，农业银行崇州支行已按有关规定对案涉抵押物进行实地勘察，同时在贷款发放前，磊业公司委托第三方出具了估价报告，在估价报告中明确表述除设置有租赁权外等他项权利，未发生任何销售行为。 胡仕泉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回农业银行崇州支行的上诉请求。胡仕泉与刘学书系夫妻关系，在婚姻关系存续期间胡仕泉签订购房协议，刘学书支付价款，应视为胡仕泉支付了购房款，当时银行转账并不普及，现金方式支付购房款亦合理，且李青、许刚在一审也确认收到了胡仕泉购房款。刘学书既不是执行异议案件当事人，也不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所指的“买受人”，刘学书名下亦无其他用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，刘学书、胡仕泉名下是否有其他用于居住的房屋不影响胡仕泉对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。 许刚、磊业公司共同辩称，2005年10月胡仕泉从许刚处购买了一套房屋，一直住房至今，购房款已支付262000元，余款代办理完房屋产权证等相关证件后支付，因磊业公司资质原因，现仍无法办理分户手续。2014年许刚为担保翰华公司债务将案涉房屋抵押给农业银行崇州支行。 李青辩称，2005年10月胡仕泉从许刚处购买了一套房屋，一直住房至今，购房款已支付262000元，余款代办理完房屋产权证等相关证件后支付，因磊业公司资质原因，现仍无法办理分户手续。2014年许刚为担保翰华公司债务将案涉房屋抵押给农业银行崇州支行。 瀚华公司、陈佳、许建英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 农业银行崇州支行向一审法院起诉请求：1.判令对位于四川省崇州市房屋（以下简称案涉房屋）继续执行；2.本案全部诉讼费用由胡仕泉、瀚华公司、磊业公司、许刚、李青、陈佳、许建英承担。 一审法院认定事实，2015年3月19日翰华公司向农业银行崇州支行贷款14000000元，磊业公司用案涉房地产为翰华公司的贷款提供担保，于2014年5月8日办理崇房他证他权字第××号抵押登记。因翰华公司逾期未归还借款，农业银行崇州支行于2016年1月4日起诉翰华公司、磊业公司、许刚、李青、陈佳、许建英，一审法院于2016年3月25日作出（2016）川0184民初7号民事调解书，该调解书与本案有关的内容为：一、翰华公司应支付农业银行崇州支行借款本金14000000元，该款分别于2016年5月30日前支付4000000元，2016年6月30日前支付5000000元，2016年7月30日前支付5000000元及全部借款本金的利息、罚息、复利（按合同约定计算至本息还清之日止）；二、农业银行崇州支行就前述债权对磊业公司提供的抵押物即位于四川省崇州市的房屋在19000000元的最高额范围内享有抵押权，有权以该抵押物处置价款优先受偿；三、许刚、李青、陈佳、许建英对翰华公司的债务承担连带清偿责任。因翰华公司到期未履行还本付息的义务，农业银行崇州支行遂向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中，于2016年6月13日作出（2016）川0184执687-1号执行裁定，对磊业公司位于四川省崇州市的房产（崇房权证监证字第××号，建筑面积为：4563.24平方米）予以查封，并于2020年6月17日在案涉房屋处张贴腾退公告，主要内容为：限磊业公司及未经一审法院允许的资产使用人于公告之日起十五日内，腾退上述案涉房屋。胡仕泉认为其至今已拥有该房屋的占有、使用、收益、处分的权利15年，一审法院对案涉房屋的查封、评估、拍卖侵犯了胡仕泉的合法权益，对一审法院执行上述房屋提出异议，要求依法解除对上述房屋的查封、评估、拍卖的强制执行措施。2020年8月12日，一审法院作出（2020）川0184执异78号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。2020年8月18日，一审法院向农业银行崇州支行送达（2020）川0184执异78号执行裁定书。农业银行崇州支行对该裁定不服，于2020年9月1日提起本案诉讼。 一审另查明，1.磊业公司经营范围包括房地产开发（凭资质证经营）。2.2005年10月18日，胡仕泉与磊业公司签订《购房协议》，约定胡仕泉以29.6万元的价格购买磊业公司开发的位于原崇州市房屋，胡仕泉和刘学书分四次支付了购房款共计26.2万元，磊业公司向胡仕泉和刘学书出具了收据或收条共4张。3.案涉房屋为商品房，住宅用途，现登记在作为房地产开发企业的磊业公司名下，磊业公司于2003年12月23日就案涉楼盘土地办理崇国用（2003）字第10972号国有土地使用证，2010年5月20日办理崇房权证监证字第××号房产证。因磊业公司办理分户手续不齐全，案涉房屋至今登记在磊业公司名下。案涉房屋原地址为崇州市崇阳镇金带街422号，现变更为崇州市崇阳街道金带街428号金成音乐花园4单元2楼1号。 一审再查明，1.胡仕泉与刘学书系夫妻关系，二人于1981年8月8日结婚。2.个人住房信息查询记录显示胡仕泉在崇州市住房。 一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，本案的争议焦点为：胡仕泉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。一审法院对该争议焦点评述如下：首先，磊业公司系具有房地产开发资质的房地产开发企业，磊业公司与胡仕泉于2005年10月18日签订了《购房协议》，该协议系磊业公司与胡仕泉真实意思表示，合法有效。该协议约定案涉房屋总价为29.6万元，胡仕泉分期支付购房款，剩余3.4万元购房款待土地证、房产证办理完毕后支付。根据磊业公司向胡仕泉和刘学书出具的收条和收据显示，磊业公司已收到胡仕泉和刘学书支付的房款共计26.2万元，且庭审中，磊业公司法定代表人许刚和被告李青均认可上述收条和收据的真实性，并表示已收到案涉房屋房款26.2万元。以上证据足以证明胡仕泉在一审法院查封案涉房屋之前已与磊业公司签订了书面买卖合同，并支付了超过合同约定总价50%的房款。对农业银行崇州支行称收条载明的付款人为刘学书而非胡仕泉，无法证明胡仕泉支付超过50%的房款的问题。一审法院认为，胡仕泉出具其与刘学书于1981年8月8日登记结婚的结婚证足以证明二人为夫妻关系，刘学书支付房款的行为发生在其与胡仕泉婚姻关系存续期间，系夫妻共同出资购买房屋，刘学书支付的房款应视为胡仕泉支付了购房款。故，对农业银行崇州支行该意见，一审法院不予支持。对农业银行崇州支行称仅有收条而无转款凭证无法证明胡仕泉实际支付了房款的意见。一审法院认为，从上述收条的时间来看，胡仕泉和刘学书支付房款的时间在2006年至2008年之间，该时期银行转账并不普及，胡仕泉夫妻二人采用现金支付方式也在情理之中，且许刚和李青均确认收到胡仕泉夫妇支付的购房款26.2万元，故，对农业银行崇州支行的该意见，一审法院不予支持。其次，根据胡仕泉出具的个人住房信息查询记录、刘学书缴纳水费、气费的交费记录清单和崇阳街道唐安西路社区出具的证明，足以证明胡仕泉购买案涉房屋后居住在此，且其名下并无其他用于居住房屋的事实。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，胡仕泉出具的证据足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。针对农业银行崇州支行提出其享有合法的抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，应对胡仕泉提出的排除执行异议的意见不予支持的意见。一审法院认为，该规定的第二十七条在规定申请执行人对执行标的享有担保物权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持的情况外，专门规定法律、司法解释另有规定的除外情形，而该除外情形就包括该司法解释第二十八条、第二十九条和第三十条的情形。而本案中，磊业公司系房地产开发公司，胡仕泉与与磊业公司签订购房协议在一审法院查封案涉房屋之前，胡仕泉购买案涉房屋用于居住且在崇州市范围内其名下没有其他用于居住房屋，并支付了50%以上购房款，完全符合该除外情形，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定予以认定。综上所述，胡仕泉对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，对农业银行崇州支行要求对案涉房屋继续执行的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回农业银行崇州支行的诉讼请求。一审案件受理费100元，由农业银行崇州支行负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 农业银行崇州支行向本院提交了两份证据：1.《房地产抵押估价报告》一份，拟证明农业银行崇州支行在贷款发放时已尽到合理审慎义务，该估价报告第14页的估价申请书明确载明估价对象除设置有租赁权外等他项权利，未发生任何销售行为。2.胡蝶《个人住房信息查询记录》一份，拟证明胡仕泉对案涉房屋不能排除强制执行。胡仕泉质证称，对《房地产抵押估价报告》不予认可，该份证据并不能证明农业银行崇州支行到现场进行过实地考察，仅能说明估价报告引用内容不真实；对胡蝶《个人住房信息查询记录》真实性、合法性无异议，但与本案能否排除执行不具关联性。许刚、磊业公司、李青质证称，对《房地产抵押估价报告》不予认可；胡蝶《个人住房信息查询记录》与本案能否排除执行不具关联性。瀚华公司、陈佳、许建英未到庭参加质证，亦未提交书面质证意见。 胡仕泉向本院提交了两份证据：1.《房屋照片》一份，拟证明农业银行崇州支行所提供评估报告使用的图片并非案涉房屋真实照片，农业银行崇州支行抵押权设立未尽到审查义务。2.其配偶刘学书和女儿胡蝶的亲属关系证明及身份信息材料，刘学书《个人住房信息查询记录》一份，拟证明刘学书名下无其他用于居住的房屋。农业银行崇州支行质证称，对胡仕泉提供的房屋照片的三性均不予认可，不能达到胡仕泉的证明目的，且与农业银行崇州支行提交的评估报告不一致；对亲属关系证明及身份信息材料、刘学书《个人住房信息查询记录》的真实性、合法性没有异议，但对其证明目的不予认可，不能证明胡仕泉作为买受人名下没有其他用于居住的房屋。许刚、磊业公司、李青质证称，对胡仕泉提交的两份证据的三性均予以认可。瀚华公司、陈佳、许建英未到庭参加质证，亦未提交书面质证意见。 许刚、磊业公司向本院提交证据《建设工程施工合同》一份，拟证明许刚就案涉房屋签订购房协议、施工合同、收房款均系有权代理。农业银行崇州支行质证称，请法院依法审查该份证据真实性、合法性，对于该份证据的关联性不予认可，并不能达到许刚的证明目的。胡仕泉质证称，对该份证据的三性均予以认可。李青未发表质证意见。瀚华公司、陈佳、许建英未到庭参加质证，亦未提交书面质证意见。 本院经审核认为，农业银行崇州支行提交的《房地产抵押估价报告》与其证明目的与本案不具关联性，本院不予采信；胡仕泉女儿胡蝶的《个人住房查询记录》，因胡仕泉女儿已成年，其名下的房屋信息与本案不具关联性，本院不予采信。胡仕泉提交的房屋照片的证明目的与本案不具关联性，本院不予采信；胡仕泉配偶刘学书和女儿胡蝶的亲属关系证明及身份信息材料、刘学书的《个人住房查询记录》可证明刘学书名下无其他用于居住的房屋，本院予以采信。李刚、磊业公司提交的《建设工程施工合同》与其在一审时提交的《旧城改造协议书》《协议》《单项工程质量验收报告》等证据可相互印证，证明许刚有权代表磊业公司对外从事民事活动。 本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，胡仕泉的《个人住房信息查询记录》显示其本人名下仅有案涉房屋，无其他住房信息；胡仕泉配偶刘学书的《个人住房信息查询记录》可证明其名下无其他可用于居住的房屋；胡仕泉女儿胡蝶于查封案涉房屋时已成年。 还查明，磊业公司自2005年至2008年期间向胡仕泉及其妻子刘学书出具五张收条、收据，按时间顺序金额分别为60000元、12000元、140000元、30000元、20000元，许刚亦认可共收到购房款262000元，余款代办完相关证件后支付。 本院认为，根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：胡仕泉就案涉房屋享有的权利能否排除强制执行。对此，本院具体评述如下： 一般而言，物权优先于债权系民事基本原则，但出于对生存权和居住权的特殊保护，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的精神，在买受人系商品房消费者时，其就房屋享有的物权期待权具有优先于工程价款请求权与抵押权的地位。结合本案而言，农业银行崇州支行系案涉房屋的抵押权人，其对案涉房屋享有的权利为物权，胡仕泉作为案涉房屋的买受人，对案涉房屋享有的是请求出卖人将房屋过户至其名下的债权请求权。胡仕泉作为买受人欲排除农业银行崇州支行作为抵押权人就案涉房屋享有的权利，需满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的房屋消费者申请排除强制执行的三个要件。 第一，磊业公司与胡仕泉签订《购房协议》的日期为2005年10月18日，该《购房协议》系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的情形，系合法有效的购房合同。案涉房屋查封时间为2016年6月13日。在人民法院查封案涉房屋之前，胡仕泉与磊业公司签订了合法有效的书面买卖合同。 第二，案涉房屋为住宅用房，胡仕泉的《个人住房信息查询记录》显示其本人名下仅有案涉房屋，无其他住房信息；胡仕泉配偶刘学书的《个人住房信息查询记录》可证明其名下无其他可用于居住的房屋。因胡仕泉女儿已成年，其名下的住房信息不影响对胡仕泉名下无其他用于居住的房屋的认定，故胡仕泉符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居众的房屋”的条件。 第三，2001年至2006年期间，崇州市房地产管理局（甲方）与磊业公司（乙方）签订的《旧城改造协议书》中，尾部甲方处盖有崇州市房地产管理局的公章，乙方处由许刚签字，磊业公司加盖公章；许刚之父许少林以磊业公司名义向崇州市房地产管理局缴纳拆迁补偿安置费、拆迁管理费、旧城改造款约150万元；磊业公司和成都市广森建筑公司签订的《协议》中，尾部处由磊业公司加盖公章，许刚在磊业公司代表处签字；案涉工程修建期间，由许刚进行结算；案涉工程验收合格后，形成的《单项工程质量验收报告》上许刚以磊业公司项目负责人名义签名；许刚以纳税人身份就案涉楼盘缴纳销售建筑物营业税40000元，许刚之妻李青就案涉楼盘申报使用天然气并缴费；磊业公司与胡仕泉签订《购房协议》；磊业公司的投资人亦于2011年1月13日变更为许刚、李青等，综合前述事实与证据可以认定，许刚及李青有权代表磊业公司对外以其名义从事民事活动。 根据《购房协议》，房屋总价款为296000元。胡仕泉称购房款来源于家中现金存款与亲戚借款，均系现金借、还款，提交了磊业公司自2005年至2008年期间向胡仕泉及其妻子刘学书出具的五张收条、收据予以证明，按时间顺序金额分别为60000元、12000元、140000元、30000元、20000元，许刚亦认可共收到购房款262000元，余款代办完相关证件后支付。本院认为，刘学书系胡仕泉妻子，其向磊业公司支付购房款具有合理性，2005年至2008年期间银行转账并不普及，且胡仕泉、刘学书作为普通的民事主体，不能苛责其在此期间应当知晓通过银行转账的方式保留支付购房款的和归还借款的证据，磊业公司认可收到了现金共计262000元购房款并由李青出具了加盖磊业公司公章的五张收条、收据，符合2005年至2008年期间的交易习惯，胡仕泉关于购房款来源的解释具有合理性，本院予以采信。农业银行崇州支行关于李青无权代为收取购房款，胡仕泉未支付购房款的上诉理由与本院查明的事实不符，本院不予采信，本院认定胡仕泉已支付购房款262000元，已超过购房款的50%。综上，本案中胡仕泉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，就案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。 综上所述，农业银行崇州支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5740元，由中国农业银行股份有限公司崇州市支行负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 夏小璐 审 判 员 张艳秋 审 判 员 滕 洁 二〇二一年六月十八日 法官助理 张 英 书 记 员 贺栋琳