甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0103民初1021号原告：兰州建投物业管理有限公司，住所地：兰州市城关区五泉西路16号。法定代表人：佟永生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘世龙，北京大成（兰州）律师事务所律师。特别代理。委托诉讼代理人：豆有珠，北京大成（兰州）律师事务所律师。特别代理。被告：王延涛，男，汉族，1985年1月15日出生，住兰州市七里河区。原告兰州建投物业管理有限公司（以下简称：建投公司）与被告王延涛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建投物业的委托诉讼代理人刘世龙、豆有珠，被告王延涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费、公共能耗费、垃圾处理费7755.60元，（上述费用暂计算至2021年3月31日），违约金1000元，以上共计8755.60元；2.本案诉讼费用由被告承担。本案在庭审中，原告要求将第一项诉讼请求违约金1000元变更为被告迟延支付物业服务费给原告造成的损失937.8元，被告对该欠费数额未提出异议，本院予以准许。事实和理由：原告系国资物业第一佳园的物业服务公司，被告系该小区2号楼1单元705室业主，房屋建筑面积75.00平方米。2012年12月7日，原、被告签订了《物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务。合同签订后，原告依约提供了物业服务，被告缴纳了部分物业费用。自2014年12月1日起，被告长期拖欠物业费、公共能耗费、垃圾处理费等，截止2021年3月31日已累计拖欠7755.60元。原告多次催交，但被告均置之不理，其行为已构成严重违约，侵害了原告和其他业主的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告王延涛辩称，一、根据房屋买卖合同，出卖方交房后3个月开始为乙方办理产权证，现在交房9年后尚未办理产权证，产权证办理存在因消防验收，人防验收及规划验收等问题，还有可能致使产权证永久无法办理的问题，严重的侵害了被告的权益，原告在被告不知情的情况下将未通过验收的住房销售给被告使用，且签订了不平等的房屋买卖合同，对于出售人的违约行为均未在合同中约定。产权证的问题也是被告不缴纳物业费的直接原因和主要原因。二、根据甘肃省物价局颁布的文件甘价服务【2002】315号文件《甘肃省经济适用住房价格管理暂行办法》，第六条规定，“经济适用住房价格由成本、税金、利润和建设项目取费构成。”其中成本第四条规定“住宅小区基础设施建设资金（含小区非营业性配套公建费）：指在小区用地规划红线以内，与经济适用住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、供暖、通讯、照明、排水（污）、绿化等公共基础设施建设费用。”在交房时原告收取燃气初装费2332元，有线初装费360元，电子对讲130元，壁挂炉费用4850元，合计7676元。此部分费用也未在合同中约定，且收取的费用未开发票，只是提供了收据。被告认为原告应该反还已经收取的以上费用及到目前为止的银行等额利息。依据《甘肃省经济适用住房价格管理暂行办法》第21条规定，经济适用住房开发企业（建设单位）有下列行为之一的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《甘肃省价格管理条例》和国家有关法律、法规规章给予处罚。其中原告存在第一条及第三条的相关违法行为，（一）经济适用住房竣工后未及时办理报批手续，自行定价销售的；（二）不执行政府价格主管部门审批价格的；（三）采取欺诈手段，重复收取已计入房价的各项费用，牟取非法利益的；被告认为原告在销售房屋时存在违法行为。三、1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》中第27条规定房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。2、根据《中华人民共和国建筑法》中第61条规定交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3、根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第十三条规定按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。综上，被告认为原告在房屋未通过规划验收，消防验收，人防验收和工程竣备的情况下将房屋提供给被告使用，存在严重的违法行为，置被告生命财产于不顾，拿人民的生命财产当儿戏。四、房屋未通过规划验收，小区绿地率不满足规划要求，业主没有享受到应有的景观绿化。景观绿化范围被物业做硬质铺装，减少了小区绿化，部分区域硬化作为停车场使用。按照国家规范建筑面积大于10万平米的小区应设置两个出入口，项目规划图纸在敦煌路设置了出入口，物业为了方便管理，封闭了敦煌路的出入口，给业主使用带来不便。被告认为，不管是出售方还是物业方都将小区规划私自调整，小区的绿化率和出入口的数量不足，被告没有得到应该的便利和绿化使用。物业整改完善后方可缴纳物业费。五、出卖方建投物业在交接房屋时未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，因此房屋交付时未提供上述两书一表，可视为到目前为止小区住房不具备使用条件，因此也不能按照约定交纳物业费。六、根据与原告签订的物业服务协议，第二条物业管理服务内容，甲方未按照约定的服务内容和服务质量完成应尽的义务，对于服务合同质量内容第1,2,3,4,5,7条均未能达到要求。因此物业不能按照物业合同服务条例收取物业费，需按照合同约定整改完善后再开始收取。七、根据《物业管理条例》第五十四条规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。物业公司接受业主大会或业主委员会的委托，有权对车辆在小区内公共场地或者占用业主共有道路的停放进行管理和收费。收取的停车费按照物业公司与业主大会达成的协议进行利益分配。被告认为原告未将物业通过小区广告，停车费及占用小区经营的费用公开，也为给小区业主利益分配，收费人员在收取停车费时存在中饱私囊的做法，不要票给现金可以少收以及刷微信在自己的账户上的情况。八、房屋维修基金的划拨使用情况未能公开公布，侵害业主的知情权；存在许多公共区域甚至顶楼业主家里漏水情况不能修缮情况。九、物业没有公开公示提供物价局审批的本小区物业费的收费标准，对于未缴纳物业费的业主通过卡水费，不给办理停车证等不合理方式来催缴。水费一次只给充1吨，不给办理停车费，停车费要按照13元/24小时缴纳,比办理月卡的业主多3倍的费用。而且存在其他小区的住户通过我们小区业主的关系办理停车费等问题，致使本小区业主的车辆无法停放。本案经审理认定事实如下：兰州市国资物业管理有限公司于2016年3月16日名称变更为兰州建投物业管理有限公司。被告王延涛系兰州市七里河区业主，房屋建筑面积75平方米。2012年12月7日，兰州市国资物业管理有限公司与王延涛签订了《前期物业服务协议》一份，约定兰州市国资物业管理有限公司对被告房屋所在小区提供物业服务，被告依据物价部门核定的收费标准，向原告及时足额交纳各项费用，每季度交费一次，包括物业管理费、水费、电费、暖气费、车位费、楼道亮化费、有偿服务费等。协议还约定了物业管理服务内容、物业管理服务质量等双方的权利、义务。被告于2012年12月7日入住涉案房屋。另查明，因原告等物业服务企业申请，甘肃省发展和改革委员会于2013年7月3日出具物业公司物业服务收费标准的批复，核定该小区收费基准价为每月每平方米1.5元，执行期限1年。之后，自2015年至2020年，物业服务收费标准核定为每月每平方米1.3元。关于垃圾处理费，兰州市人民政府于2007年发布了《兰州市城市垃圾处理费征收管理办法》，规定城市生活垃圾和建筑垃圾实行物业服务的，由物业服务单位负责代收。2012年1月18日，兰州市物价局出具兰价费发（2012）493号《关于兰州市城市垃圾处理费收费标准的通知》，规定居民垃圾自2012年6月1日起按照每户每月5元的标准收取。关于公共能耗费，兰州市物价局、兰州市住房保障和房产管理局于2017年8月2日出具兰价办发（2017）130号关于印发《兰州市普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法（试行）》的通知，于2019年7月29日出具兰发改（2019）271号关于继续执行《兰州市普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》的通知，该办法适用于兰州市实行政府指导价管理的普通住宅物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用的分摊。规定物业管理区域内的供电二次转供能源费服务范围用户在1000户及以下的每千时收取0.04元，1001户至3000户的每千时收取0.03元,3001户及以上的每千时收取0.02元。物业管理区域的供水二次转供能源费实行据实分摊。物业管理区域的供热二次转供能源费由业主专有部分占供热建筑物总建筑面积的比例确定。物业管理区域的公共照明、智能化、景观设施等共用水、电换算为金额，由业主专有部分占建筑物总建筑面积的比例确定，该规定自2017年8月2日开始实施。经核实，该小区共有住户1596户。为了核实被告反映的原告物业服务存在的问题，我院于2021年4月21日到该小区进行了实地查看并拍照，对该小区区内环境及楼内设施进行了查看，认为该小区物业服务并不存在严重违背双方合同约定的情形。被告自2014年12月1日至2021年3月31日共欠缴物业费、公共耗能费、垃圾处理费共7755.6元。上诉事实有双方当事人的陈述、《前期物业服务协议》、《律师函》、照片等证据在案佐证，足以认定。本院认为，兰州市国资物业管理有限公司与本案被告王延涛签订《前期物业服务协议》合法有效。2016年3月16日，兰州市国资物业管理有限公司名称变更为兰州建投物业管理有限公司，不影响《前期物业服务协议》的合同效力，双方应依约全面履行。原告依约提供了物业服务，其按照每月每平方米1.3元收取物业费，符合物业服务相关主管部门核定的收费标准，关于垃圾处理费和公共能耗费的收取，具有物业服务相关主管部门作出的规定，原告收取合法有据，故被告应依约履行交纳物业费、垃圾处理费和公共能耗费，因此，对于原告要求被告支付欠缴的物业费、垃圾处理费和公共能耗费7755.6元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称物业服务不到位的抗辩理由，其提交的证据仅能证明物业服务存在不尽完善的地方，但不能证明原告提供的物业服务违反协议约定或有关规定，故被告应承担举证不能的责任，本院对该抗辩理由不予支持。对于原告要求被告支付因迟延缴费导致的违约金的诉讼请求，因双方对违约责任做出明确约定，且被告也存在物业服务和管理上也存在需要改进的方面，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。对于被告辩称涉案房屋至今未办理产权证以及房屋未通过合格验收的问题，本院认为该争议系其与房屋出售方的房屋买卖合同纠纷，不属于本案的审理范围，被告可另案解决。望以后原告应及时听取小区业主的意见和建议，积极回应业主的诉求，改进服务；小区业主亦应按时主动缴纳物业服务费，双方共同促成小区良性发展，双方积极组织成立业主委员会，实现物业服务企业和业主的双赢。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王延涛于本判决生效之日起十日内向原告兰州建投物业管理有限公司支付拖欠的2014年12月1日至2021年3月31日的物业服务费、公共能耗费、垃圾处理费共计7755.6元；二、驳回原告兰州建投物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元。原告兰州建投物业管理有限公司负担5元，被告王延涛负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  周瑞芹二〇二一年六月一日书记员  强小娥