贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初1889号原告：申学，男，1984年9月1日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告：郑义娜，女，1989年9月16日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人（特别授权）申学，二原告系夫妻关系。被告：贵州建安房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520523080696799F。地址：贵州省毕节市金沙县产业园区岩孔镇光明村烂田沟组。法定代表人：袁安国，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）张主红。原告申学、郑义娜诉被告贵州建安房地产开发有限公司（简称建安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告申学、郑义娜及其委托诉讼代理人申学，被告建安公司委托诉讼代理人张主红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申学、郑义娜向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告履行与原告签订的商品房买卖合同，及时为原告办理商品房转移登记相关手续；2、判令被告支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金给原告，现暂计算至起诉之日的违约金为人民币49796.00元（违约金计算标准为：从2017年4月27日起，按日支付已支付房款321375元的万分之一计算，支付至被告实际办理商品房转移登记相关文书止）；3、本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：2016年4月17日，原告与被告贵州建安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以总价款321375元的价格购买被告开发的金沙县鼓场街道建安壹号小区第1栋xx层2号商品房，房号为1-xx-2。商品房买卖合同约定被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给原告，如果被告不能在规定的期限内完成合同约定的义务，逾期30日按照已付房款的万分之一承担违约责任，逾期30日后，自约定日期起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。合同签订后，原告于2018年3月5日向被告支付首付款64375元，并依照约定办理银行按揭贷款，银行已于2019年12月20日将257000.00元按揭款全部支付给被告，且原告已向被告交付了办理不动产权的费用及代办理资料。至此，原告已按照合同履行全部义务。但是，至起诉之日被告仍未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关的转移登记。被告的行为已经严重违反合同的约定，侵害原告的合法权利，依法应当承担违约责任并赔偿原告损失。原告所在小区业主委员会代表业主多次向被告协商违约金事宜，但被告明确告知业委会通过诉讼途径解决，让涉案合同当事人向人民法院提起诉讼。为此，为维护原告的合法权益，依照相关法律之规定，特具文起诉，请求人民法院依法判决。建安公司辩称：一、答辩人不应承担超出实际损失以外的赔偿责任。本案答辩人并无主观、恶意违约。因此，即便答辩人应该承担违约责任，也应根据法律的规定，按照实际损失承担违约责任。《民法典》第584条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。《民法典》第585条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案虽然答辩人存在延期办证的违约事实，但是，由于案涉商品房的买卖是采用银行按揭贷款，而且买卖双方约定即便是按时办理了商品房产权证书，也是由商品房出卖人直接移交给银行作为抵押物；无论什么时候办理产权证书对于商品房买受人都没有造成实际损失，因此，答辩人请求应当承担的违约责任应以实际损失发生额为准，不应当承担实际损失以外的责任。二、答辩人不应承担无效约定的违约损失。答辩人与被答辩人之间签订《商品房买卖合同》的时间是2019年6月20日，合同约定：答辩人应于2017年3月28日前取得商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给被答辩人，否则，将承担违约责任。双方签订的购房合同将答辩人承担违约金的计算时间提前两年多，有违常理，纯属笔误，不是答辩人真实意思的表示，该约定属于无效约定。事实上，被答辩人于2019年12月20日才支付购房款，在被答辩人支付购房款之前，答辩人早就将案涉房屋交给被答辩人使用；因此，即便是需要答辩人承担违约责任，也应该是合同生效后的90日开始计算违约金。三、被答辩人从未与答辩人之间协商过迟延办证违约金。被答辩人称其所在小区业委会多次向答辩人协商违约金事宜不是事实。虽然答辩人于2019年12月24日向业主委员会出具《关于建安壹号小区业主委员会送达我司三个函告的回复》，但是该《关于建安壹号小区业主委员会送达我司三个函告的回复》并不能证明被答辩人曾向答辩人主张过违约金的事实，也没有证据证明业主委员会对答辩人的“三个函告”就是代表被答辩人主张违约金；“三个函告”只是业主委员会与答辩人之间商讨物业管理的问题和顺便问一下“什么时候可以办证”的问题。询问办证和主张违约金是性质完全不同的两件事情，不能将要求办证说成是主张支付违约金。恳请人民法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉请。本院经审理认定事实如下：原告申学于2017年8月14日向被告交认筹金10000元。2018年3月5日，被告出具《收据》，载明收到申学建安壹号（房号1-xx-2）购房首付款64375元（认筹金10000元转首付）。原、被告双方于2019年6月20日签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第1幢24层2号房屋，房屋建筑面积97.52㎡，房屋总价款321375元，首付款64375元，余款257000元以银行按揭支付。2019年12月20日，中国工商银行将按揭款257000元发放至被告银行账户。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2017年3月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后被告至今未依照合同约定提供房屋所有权初始登记，也未办理相关所有权转移登记手续。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书，已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，被告至今未取得案涉商品房的初始登记手续，不具备为案涉房屋办理产权转移登记的条件，对原告要求被告履行与其签订的商品房买卖合同，及时为原告办理商品房转移登记相关手续，属于事实上不能履行，因此，对原告的该诉讼请求本院不予支持。对于本案原告主张的违约金应如何计算的问题，虽然双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款有“出卖人承诺于2017年3月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”的约定，但显然在约定的承诺交付日期内，二原告尚未与被告签订《商品房买卖合同》，也未支付房屋价款，因此该约定明显不符合逻辑，有违常理。本案原告交付首付款64375元的时间为2018年3月5日，支付按揭款257000元的时间为2019年12月20日，而双方签订购房合同时间为2019年6月20日，此时合同生效，因此违约金计算应以首付款64375元为基数，按日万分之一从2019年6月20日起计算支付至2019年12月19日止，以购房款321375元为基数，按日万分之一计算支付违约金从2019年12月20日起至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止较为合理。综上，原告的诉讼请求部分合法，合法部分本院予以支持，不合法部分予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告申学、郑义娜逾期未交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（以首付款64375元为基数，按日万分之一从2019年6月20日起计算支付至2019年12月19日止，以购房款321375元为基数，按日万分之一计算支付违约金从2019年12月20日起至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止）；二、驳回原告申学、郑义娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525.00元（已减半收取），由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡汝宏二〇二一年六月八日书记员  祁 植