贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初3737号原告：付盛南，男，1989年8月21日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：舒悦，女，1989年12月5日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区县。二原告共同委托诉讼代理人：付永康，男，1963年5月13日生，住贵州省安顺市，系付盛南之父，代理权限：特别授权。被告：贵州大元房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区市东路远大公寓1栋2单元2楼1号。统一社会信用代码：915204007801895606。法定代表人：邓天福。委托诉讼代理人：吴长林，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：翟月，贵州联通律师事务所实习律师。原告付盛南、舒悦与被告贵州大元房地产开发有限公司（以下简称大元房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付盛南、舒悦委托诉讼代理人付永康，被告大元房开的委托诉讼代理人吴长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付盛南、舒悦向本院诉请判决：1、请求判决被告贵州大元房地产开发有限公司立即为原告办理安顺市开发区刀厂城市棚户区（浅水湾）的房屋产权证并交付原告。2、判决被告按原告购房总价304217元为基数，按日万分之一的约定支付原告逾期办证违约金至被告交付房屋产权证止，逾期840天的逾期办证违约金25554.22元。3、判决被告按原告购房总价304217元为基数，按日万分之一的约定支付原告逾期交房304天的违约金9245.46元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年12月19日签订商品房买卖合同，合同约定：一、原告购买位于安顺市开发区刀厂城市棚户区（浅水湾）房屋。原告按约定全额支付购房款后，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋，但是由于被告的原因直到2019年11月1日被告才将房屋钥匙交于原告，逾期交房304天，按合同规定的交房之日起至实际交房之日，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，计9245.46元。二、被告应于2018年12月31日前为原告办理房屋转移登记，至现在2021年4月仍没有为原告办理该房屋转移登记，逾期共计840天，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，计25554.22元。综上所述，被告逾期交房，办证构成违约，侵害了原告的合法利益，故按照合同约定，原告要求被告支付逾期交房违约金及办理房屋转移登记违约金，以维护原告的合法利益不受侵犯。被告大元房开辩称：一、案涉项目4号楼因消防验收未合格，至今尚未办理竣工验收，故在安顺市住建局无法办理现房备案，案涉房屋尚不具备办证条件，请求依法驳回该诉请。二、双方签订的《商品房买卖合同》未对办理产权证的时间以及逾期办理产权证的责任进行约定，故原告诉请要求支付逾期办证违约金无事实依据。若法院认定被告应当支付逾期办证违约金，参照西秀区人民法院同类案件判决，将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为按日万分之零点一五计算。三、被告不能向原告按期交房的原因系不可抗力造成。首先，在案涉房屋修建过程中，因开发区管委会拆迁不力，延迟交付宗地，导致被告逾期459天开工。此外，由于政策变化，导致被告不得不更改规划设计，同时增加了被告的施工难度，造成被告工期延误。其次，《商品房买卖合同》、《补充协议》约定了不可抗力和交付日期顺延的条款，案涉项目按照安顺市开发区住建部门要求2016-2018年因故停工时间共计58天。因此交房时间顺延共计517天，被告并未逾期向原告交房。四、即便认定被告逾期向原告交房，但是被告与物业公司签订合同由被告代原告向物业公司缴纳物业费2859.48元用于抵扣逾期交房违约金，该金额应当在原告诉请的金额中予以扣减。同时，原告诉请要求被告支付逾期交房违约金过高，被告申请人民法院依法予以调整。首先，根据与深圳市公元物业管理有限公司和安顺开发区永恒物业管理有限公司签订《物业管理服务合同补充协议》、《代管服务合同补充协议》，协议约定由被告代购房户向物业公司缴纳物管费、给购房户免交一年物业费，即在2021年12月31日之前，原告不需向物业公司缴纳物业费。事实上，原告也从未缴纳过任何一笔物业费，自2019年12月1日至2021年12月31日代原告支付物业费共计2859.48元，该笔费用应在原告诉请逾期交房违约金中予以扣减。其次，被告认为双方约定的逾期交房违约金过高，请求人民法院予以调整，结合当地同地段、同类型的房屋租金价格、经济水平、物价及因疫情原因影响被告行业市场经济等原因，违约金请求调整为每月700元较为适合。对《商品房买卖合同》原、被告双方不持异议的部分本院予以确认，同时查明：二原告与被告所签订的并实际履行的《商品房买卖合同》未约定办理不动产权属证的期限及逾期办理不动产权属证的违约金计算标准。现该房屋尚未进行竣工验收，不具备办理房屋不动产权属证的条件。另查明，被告因拖欠深圳市公元物业管理有限公司的物业费被起诉，经安顺市中级人民法院审理后作出（2021）黔04民终97号民事判决书，判决：双方的物业服务合同及补充协议已于2020年10月31日终止，被告向深圳市公元物业管理有限公司支付拖欠至2020年11月30日止的物业费427417.89元及利息（以所欠物业费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清日止）等。后被告另行被告另聘请安顺开发区永恒物业管理有限公司签订合同约定物业管理，约定免一年物业费。以上事实有原告提交的：二原告身份证复印件、户口本复印件、《商品房买卖合同》、收款收据复印件，被告大元房开提交的：营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件、法定代表人身份证复印件等证据在卷，并经庭审质证认证，足以采信。二原告提交的舒悦未签字版本的《商品房买卖合同》拟证实双方签订的第一份合同约定了逾期办证的违约金计算标准；被告抗辩该份协议实际未履行，亦未办理网签备案，应当以实际履行和办理备案的合同为准。被告抗辩有理，本院对二原告该组证据不予采信。被告大元房开提交的与开发区国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》复印件、现场管理人员《工作日志》复印件、贵州建工监理咨询公司出具的《监理通知单》（附停工时间记录）复印件、安顺气象局2021年5月19日出具的《气象资料证明》复印件，拟证实因开发区管委会延迟交付土地、开发区住建部门通知停工、雷雨风雪天气等原因导致施工时间顺延598天，未逾期交房。原告认为被告作为专业的房开企业，以上均属于被告应当预见的情况，不应作为延期交房的理由，即便有不可抗力，被告亦应当按合同约定履行通知义务。因原、被告双方订立合同的时间是发生在拆迁之后，被告的该主张不合逻辑，其他情形，因被告未能在交房日提前30日书面通知或电话告知原告，故被告主张顺延交房时间的理由不成立，本院不予采信。被告大元房开提交的2019年11月8日被告与深圳市公元物业管理有限公司签订的《补充协议》复印件、2019年12月27日被告向深圳市公元物业管理有限公司发出的《通知》复印件、2020年11月12日被告向浅水湾项目业主发出《通知》复印件、2021年1月20日被告与安顺市开发区永恒物业管理有限公司签订的《补充协议》复印件、《抵扣违约金名单》复印件、安顺市中级人民法院（2021）黔04民终97号民事判决书复印件、安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402执1309号《执行通知书》复印件。证明即便被告存在逾期交房的情况，被告自2019年11月8日至2021年1月20日分别与深圳市公元物业管理有限公司及安顺开发区永恒物业管理有限公司签订物业管理服务合同，约定由被告向物业公司支付物业费用于抵扣被告逾期向业主交房的违约金，被告已向物业公司支付了相应的物业费并且该抵扣得到了大部分业主签字同意，原告应抵扣的逾期交房违约金金额为2859.48元的事实。原告认为被告与物业公司签订的协议未经业主同意，不同意抵扣。本院认为被告大元房开与物业公司之间达成的物业服务费是否代付和免除未取得本案购房人的同意，如因被告大元房开已经代付，原告不同意抵扣的情况下，分属不同的法律关系，对该组证据关联性本院不予采信。本院认为，当事人应当按合同约定全面诚信地履行合同约定的义务。原告诉请判决被告立即为原告办理案涉房屋的不动产权属证，但因房屋尚未竣工验收，不具备办理不动产权属证书的条件，故该诉请不具有可执行性，故本院不予支持。本案焦点一、逾期办证违约金的计算标准。合同虽未约定办证时间及违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”，故本院按原告实际收房之日起第90日起计，本案原告收房时间为2019年11月1日，扣除90日，被告应于2020年1月30日前为原告办理案涉房屋不动产权证书并交付原告，逾期应承担违约责任。违约金的计算标准，因双方无约定，因被告逾期办证给原告造成的损失数额难以确定，鉴于涉案房屋已交付，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，按本辖区的经济状况，本院酌情将逾期办证违约金的标准调整为按已付购房款304217元为基数，以日万分之0.15从2020年1月31日起计至被告交付不动产权证书之日止，截至原告起诉之日2021年4月29日为2076元。焦点二、原告诉请的逾期交房违约金予以支持的部分。原告收房时间为2019年11月1日，本院按合同约定交房次日起至原告实际收房日计逾期交房的天数。按合同约定的标准，逾期交房的违约金按原告已付总款304217元的日万分之一计，则一个月按30天计逾期交房违约金为912元/月；被告认为过高请求调整；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十二条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”及第十三条第三款的规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本院将原告的诉请金额与按同地段同类房屋租金相比较，原告主张的租金标准不过高，则从逾期交房次日2019年1月1日起至原告收房之日2019年11月1日计304天，逾期交房违约金为304217元×304天×万分之一/天=9248元，原告诉请未超此限，本院予以支持。焦点三、被告辩称物业费用充抵违约金是否支持。因被告实际被已生效的上述民事判决书判决支付物业费，而物业费的缴纳主体应当是原告等业主，被告现向原告主张物业费，实际是行使追偿权，因法律关系不同，本案不处理。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条、第十三条第三款，第十四条第一款第（二）项、第十四条第二款，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告付盛南、舒悦支付逾期办理房屋不动产权属证书的违约金（以已支付的房款304217元为基数、按日万分之零点一五从2020年1月31日起计至被告交付不动产权证书之日止，其中至2021年4月29日为2076元）；二、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告付盛南、舒悦支付逾期交房违约金9248元；三、驳回原告付盛南、舒悦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，减半收取360元，由被告贵州大元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 谌 静二〇二一年六月三十日法官助理谭雅露书记员 韩超乾