湖南省新晃侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1227民初28号 原告：张圆梓，女，1977年10月8日出生，侗族，公务员，住湖南省新晃侗族自治县（以下简称新晃县）。 被告：新晃茂源房地产开发有限公司，住所地湖南省新晃县晃州镇兴隆坳村四组，统一社会信用代码91431227MA4PN79D5R。 法定代表人：陶代敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹斌，北京盈科（长沙）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：张磊，北京盈科（长沙）律师事务所律师，一般代理。 原告张圆梓与被告新晃茂源房地产开发有限公司（以下简称茂源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月18日、2021年6月24日公开开庭进行了审理。第一、二次开庭，原告张圆梓、被告茂源公司委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼，被告茂源公司法定代表人陶代敏及委托诉讼代理人曹斌经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张圆梓向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行安装品牌入户子母门(具有智能锁、人脸识别及可视对讲系统等功能)义务;2、判令被告履行对原告所居楼层电梯厅、护栏基台、公共通道墙体全部装饰瓷砖(用料与样板房相同)的合同义务，并将该层公共通道地面瓷砖更换成样板房用料;3、判令被告承担本案的诉讼等相关费用。事实与理由:2019年3月10日至31日，原告来到“茂源·北辰”小区销售中心，经仔细审核被告制作的B2户型图、反复观看被告制作的小区景观及设施建设实景视频、认真查看销售大厅的沙盘模型、反复听取被告方销售人员的说明并核实了相关情况，2019年4月10日，原告就购买“茂源·北辰”小区XX号商品房、XX号车位与被告签订《商品房买卖合同》、《车位使用权合同》并履行了付款义务。2020年12月12日，原告发现被告存在以下违约行为：第一，擅自将应给原告安装的入户子母门改成板式单门；第二，违反宣传及口头承诺，擅自将原告所居楼层的入户电梯厅及公共通道墙体应装饰的满墙瓷砖改成涂料粉刷。原告认为被告的行为严重损害了原告的利益，违背了其当初的以下宣传和允诺：第一，被告在其发给原告的所购商品房户型图清晰地体现原告所购商品房入户门为子母门，被告悬挂在销售大厅滚动发布的实景广告明确具体的体现安装的入户子母门具有智能、人脸识别及可视对讲系统功能等等。第二，被告建设的样板房一楼电梯厅、公共通道墙体装饰均明白地体现了墙面装饰为瓷砖，其视频宣传片明确无误地体现入户电梯厅、公共通道墙体装饰为全瓷砖。经原告与被告多次沟通，被告已明确表示不肯履行上述义务。原告认为，被告的行为已违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法典》关于“商品广告和宣布内容具体确定，经受要约人承诺即受约束则合同成立”，也违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，还违反了《房地产广告发布规定》、《商品房销售管理办法》等相关法律、法规、政策的规定，该违约行为将损害原告的合法权益，原告依据相关法律规定，特诉至审判机关，请求依法支持原告的诉求。 被告茂源公司辩称：一、《商品房买卖合同》约定的答辩人交付商品房的时间未到，不能认定答辩人违约。本案中，根据答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定，答辩人应在2021年9月30日之前将合同约定的商品房交付被答辩人使用，交付期间截止之前，属于答辩人的履约期，该期间，答辩人仍然在施工和完善小区，被答辩人于交付期间截止之前的2021年1月4日向贵院起诉，其诉称的事实和理由没有依据，从证据上看，也无法证明答辩人违约。二、关于答辩人安装品牌入户子母门的义务。1、答辩人制作的视频广告、户型图等为要约邀请，而非要约。答辩人认为，被答辩人根据答辩人的视频广告、户型图等资料，认为答辩人有安装子母门的义务，首先根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。所谓重大影响包括对合同的是否订立以及房屋价格、房屋地段、户型、朝向、楼层等有重大影响，本案中所谓“子母门”的安装显然不属于上述情形，根据上述司法解释以及双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，亦无须书面通知被答辩人，视频广告等宣传资料仅仅属于要约邀请，不构成合同内容，双方关于涉案房屋的权利和义务，要以合同约定为准。另外，视屏广告中的宣传内容，也不明确具体，不符合邀约的基本要求，应认定为邀约邀请。2、在答辩人沙盘、户型模型图及户型图资料中已尽提示义务。在答辩人展厅的沙盘模型中显眼的一角，提示:“此模型仅供参考，最终以双方买卖合同及政府批文为准”，户型模型图下方提示:“此模型仅供参考，最终以双方买卖合同及政府批文为准”，置业计划书(户型图)注明:“本资料、文字及填写内容仅供参考，不具备法律效应，装修渲染仅做示意使用，不用做交房标准；房屋面积、银行贷款及代收费用标准最终以政府主管部门核定为准”。因此，《商品房买卖合同》是双方签字确认的最终、最有效的书面文件，从双方签订的《商品房买卖合同》来看，合同附件三中对门的约定为品牌防盗门，因此，答辩人交付的房屋入户门符合双方签订的合同约定，并无不妥。3、关于智能锁、人脸识别及可视对讲系统的安装。被答辩人诉求中关于智能、人脸识别及可视对讲系统功能的门锁安装，因房屋及整个小区还未届交付期，施工尚在进行中，被答辩人未能举证证明答辩人违反约定未交付的相关设施，故诉求无据，应当予以驳回。事实上，原告将依据双方签订的合同约定，本着智慧社区的理念，同时避免不必要的损坏和便于维护，待小区施工完毕后交付相应配套设施，这也是符合商品房建设和交付流程的。4、子母门并非法律概念，被答辩人诉求不明确，答辩人依据合同约定交付商品房。答辩人不存在交付房屋与合同约定不相符的情形，首先在法律意义或建筑领域上，子母门只是一个口头称谓，可以根据建筑物的实际情况，对入户门做出不同的款式或规格的设计，本案中，根据设计图纸和《商品房买卖合同》附件三装饰设备标准，入户门为品牌防盗门，答辩人已经按照合同约定，安装了品牌防盗门，已履约。至于门洞尺寸的修改，完全符合国家标准，也不影响到房屋的使用功能、空间结构、舒适程度、增值潜力。事实上，答辩人出于单门更加适合走廊设计、业主在入户门处能多留墙体可更好设计安装鞋柜等多重考虑，经过了设计单位的设计与同意，才做出变更，并非擅自变更，修改后的尺寸符合《住宅设计规范》的规定，故不存在违约之处。答辩人已安装了品牌防盗门，无法再安装1.2米宽的门，即使能够安装，履行费用也过高。三、关于楼层电梯厅、护栏基台、公共通道墙面装饰瓷砖请求。1、被答辩人诉讼主体不适格。同上，依据《民法典》第二百七十一条的规定，建筑物区分所有权，楼梯电梯厅、护栏基台、公共通道墙体属于业主共有部分，权利属于业主共有，权利应当由共有人共同行使，其适格的主体应是小区的业委会或是全体业主，单个业主只能就其专有部分主张权利，被答辩人对该项诉讼请求并不具备适格的主体资格。现被答辩人的诉讼请求涉及到其他共有人的利益，被答辩人单独起诉，主体不适格。2、答辩人交付标准符合合同约定。依据答辩人的设计，小区一楼地面、墙面均为瓷砖装饰，二楼以上地面为瓷砖装饰、墙面为腻子装饰，另外，答辩人提供的样板房，一楼地面、墙面也是均为瓷砖装饰，二楼也是地面为瓷砖装饰、墙面为腻子装饰，这些均与答辩人即将交付的房屋一致，因此，答辩人的交付标准符合设计与约定，并未违约。3、关于变更公共通道瓷砖为样板房用料的诉求不明确，不具有可履行性。关于变更共同通道瓷砖的理由除上述理由外，因被答辩人无法具体说明样板房用料、品牌、型号、品类等诉讼请求，诉求不明确，不具备可履行性，请求无法得到支持。综上，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 原告张圆梓向本院提交如下证据： 1、《商品房买卖合同》复印件1份14页、《车位使用权转让合同》复印件各1份4页，拟证明：①原、被告间存在商品房、车位使用权买卖合同关系；②原告购的是期房,原告买房时还是工地，房屋还未修建的事实； 2、《住房公积金借款合同》复印件1份10页，收款凭证复印件3份1页，拟证明原告已履行合同义务的事实； 3、茂源·北辰B2户型图复印件1份2页，拟证明：被告允诺入户门为子母门、门宽1.2米的事实； 4、被告销售中心照片、公众号截屏、被告履行宣传对比图、被告未履行宣传对比图、视频实景宣传资料截屏、实景视频各1份共21页，拟证明：①被告在公众号对小区设施建设的宣传明确、具体，视频广告1分27秒，被告宣传电梯厅装饰全瓷砖；②被告宣传的入户门为子母门并且具有智能门锁、人脸识别、可视对讲系统应用等功能，公共通道电梯厅为全瓷砖装饰；③被告建设方面履行了实景视频广告宣传的大部分内容，但在入户门、公共通道墙体装饰及护栏台阶建设上违反了约定的事实； 5、新近楼盘户型图及实景资料复印件1份6页，拟证明被告建设的小区商品房屋品质的事实； 6、光盘一份，拟证明原告根据被告宣传视频购买的房屋，被告广告中安装了瓷砖及具有智能门锁、人脸识别、可视对讲系统应用等功能的门，被告违约的事实； 7、茂源·北辰住宅小区5栋7-22层房屋设计平面图复印件，拟证明我购房时，平面图中是子母门设计，尺寸是1.2米宽的事实； 8、茂源·北辰公众号的四月家书复印件1份5页，拟证明被告在和原告签订合同之前，房屋已经修建了10多层，违约行为产生在原告和被告签订合同之前，是在变更之前就已经产生了违约行为的事实。 被告茂源公司对原告所提交证据的质证意见为：证据1，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据不能达到证明被告允诺了入户门和子母门，在合同附件3中已经明确了是品牌防盗门，被告安装的也是品牌防盗门，被告认为应该按照双方合同约定来履行。证据2，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该两份证据与本案无关联。证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议，户型图上被告已经做了说明提示义务，关于图片文字内容仅做参考，不具有法律效力，因此要以双方书面合同为履行依据。证据4，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，项目还在施工，未在交付期间，不能断定被告违约，且视频广告仅为要约邀请，视频广告是对整个小区介绍，整个视频时长也就几分钟，不可能明确具体，其次合同约定履行安装智能门锁问题，被告会依据合同约定，在后期交付房屋时，交付相应的智能门锁系统。公共通道贴瓷砖权利属于业主共有，不属于单个业主权利所有。证据5，该组证据真实性无法核实，对关联性有异议，被告的开发建设，对于小区有自身设计和要求，其在施工过程中对已完工小区和正在施工小区对比是不合理的，双方应根据签订的合同履行义务，该组证据与原告的诉求没有关联。证据6，真实性、合法性无异议，关联性有异议，视频时间比较短暂，是对整个小区概括性描述，具有明确广告渲染色彩，应当认定为是要约邀请，不能作为合同履行依据。证据7，该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，在后面施工过程中，入户门的设计已经进行了变更。证据8，对该证据三性有异议，对该证据拍摄时间被告无法核实，另外从施工图不能看出被告有违约情形。 被告茂源公司向本院提交如下证据： 1、《湖南省建设用地规划许可证》、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《中华人民共和国不动产权证书》、《商品房预售许可证》、新晃县茂源北辰项目建设工程规划红线图复印件各1份共15页，拟证明被告施工和销售均符合法律规定的事实； 2、《施工图审查合格书》复印件1份5页，拟证明被告房屋设计符合设计要求的事实； 3、长沙华艺工程设计有限公司变更通知单复印件1份1页，拟证明入户门的设计符合规范要求的事实； 4、入户门验收资料、样板房入户门及照片复印件各1份共26页，拟证明样板房与实际安装均为同一品牌防盗门且为合格产品的事实； 5、户型模型图、沙盘模型、置业计划书复印件各1份4页，拟证明沙盘模型与样板房中均明确标示了模型仅供参考及非交付标准的事实； 6、样板房电梯公共通道现场照片1份1页，拟证明样板房电梯公共通道二楼均为刮腻子墙面的事实； 7、《新晃县住房和城乡建设局关于茂源房地产开发有限公司相关事项报告的复函》复印件1份2页，拟证明住建局对电梯前室及过道墙面贴砖与入户门的问题核实情况的事实； 8、建设施工图及做法一览表复印件2份2页，拟证明被告是按照最初图纸施工的事实。 原告张圆梓对被告所提交证据的质证意见为：证据1，无异议。证据2，虽然有客观性、合法性，但与本案无关，本案是商品房销售合同纠纷，被告提供的该证据与合同无关，只能证明施工图需要审查。证据3，该证据不具备关联性、合法性，因为被告从未向原告出示过该变更，变更通知书是设计公司通知被告，原告不知情，被告施工图随意修改违反了相关法律规定。证据4，被告提供的该组证据不具备关联性，因为不是合同组成内容。证据5，该组证据不具备关联性，对其不予认可，其不是合同组成内容。置业计划书中声明是小字，不具备合法性。证据6，该组证据不具备关联性，合同组成内容在被告视频宣传广告中有公共通道为全瓷砖图片。证据7，本案为商品房预售合同纠纷案，住建局回函不具备关联性、合法性。证据8，该组证据与本案无关，施工图纸只是施工规范，不是合同内容，与本案无关联性。 对原、被告提交的证据，本院认证如下： 原告的证据1-4、6、7，被告对真实性均无异议，对真实性本院予以采信；证据5系其他小区的图片，与本案无关，不予采信；证据8，无法达到原告的证明目的，本院不予采信。 被告提供的证据，原告对真实性均无异议，本院对被告提供证据的真实性均采信。 本院经审理查明事实如下： 被告茂源公司于2018年9月取得新晃县晃州镇城北望城路北面45245.2平方米（不动产单元号431227001007GB00112WO0000000）国有建设用地使用权，于2018年11月取得“茂源·北辰”建设项目的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，于2019年取得“茂源·北辰5栋”的《商品房预售许可证》，2019年3月21日（补）取得该项目的《建设用地规划许可证》。 2019年4月10日，原告张圆梓与被告茂源公司签订《商品房买卖合同》、《车位使用权转让合同》。《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为预售商品房，买受人购买的商品房为XX号房，商品房单价为3899.10元每平方米，按建筑面积计算，商品房总价款为469920元，首付款149920元，余款以贷款的方式支付；出卖人应当在2021年9月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人未书面答复的视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价或要求出卖人在30个工作日内达到约定标准，附件三约定出卖人提供的住宅入户门为品牌防盗门。 原告张圆梓已付清全部房款。茂源·北辰5栋现已基本修建完工，但未到交房时间，原告到其所购的XX号房屋查看，发现被告未履行安装品牌入户子母门(净框1.2米，具有智能门锁、人脸识别及可视对讲系统应用等功能)、未对原告所居楼层电梯厅、护栏基台、公共通道墙体全部装饰瓷砖(用料与样板房相同)的合同义务，因与被告协商未果，诉至本院，要求判如所请。 另查明，2019年4月15日，长沙华艺工程设计有限公司给被告下发了茂源北辰住宅小区《变更通知书》，变更内容为：“原设计1-10栋建筑平面图中户门为1200mm×2100mm，现变更为1000mm×2100mm。根据住宅设计规范5、8、7条规定，满足规范要求。”被告未将入户门变更事项告知原告。从现场勘查的情况显示，将争议房屋现有入户门改为宽1200mm的子母门将对起承重作用的穿梁造成破坏，影响安全，被告也明确表示入户门无法恢复至宽度为1200mm的子母门，入户门虽然没有智能门锁，但一楼的入户大厅会安装具有人脸识别、可视对讲系统等功能的智能门锁；原告所居楼层电梯厅、护栏基台、公共通道墙体符合设计，不会再安装瓷砖。 本院认为，本案的争议焦点为被告在涉案商品房项目所作的售楼宣传资料中有关入户门的宣传是要约还是要约邀请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”而商品房销售广告和宣传资料中的允诺和说明没有载入商品房买卖合同，实践中还需要具备以下四个条件：（一）广告涉及的内容应在商品房开发规划范围之内；（二）广告内容针对的是房屋及其相关设施；（三）所作的说明和允诺必须具体确定；（四）承诺的内容必须对合同的订立以及房价的确定具有重大影响。关于本案入户门的问题，原、被告签订的《房屋买卖合同》附件3第5条约定，住宅入户门为品牌防盗门，但根据被告的宣传资料和视频显示，入户门为子母门，且应当具有智能门锁、人脸识别及可视对讲系统应用等功能，被告虽然是变更了设计，但变更设计后并未及时告知原告，且入户门是住宅的第一感官反映，对用户的居住感、幸福感有明显的影响，因此，被告的视频宣传资料对入户门的描述，变更通知书对入户门宽度的修改等证据形成锁链，均证实该入户门应为子母门，且应当具有智能门锁、人脸识别及可视对讲系统应用等功能，被告关于入户门的宣传应视为要约。被告未按约定安装子母门的行为构成违约，应当承担违约责任。但从对涉案房屋的现场勘查情况显示，将争议房屋现有入户门改为宽1200mm的子母门将对起承重作用的穿梁造成破坏，影响安全，被告也明确表示不可能更换入户门。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第（一）项的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行……”。本案中，将被告现安装的入户门改为宽1200mm的子母门已经属于事实上履行不能，经过本院释明，原告张圆梓不愿意变更其第1项诉讼请求，因此，本院对原告张圆梓的第1项诉讼请求不予支持。 关于原告所居楼层电梯厅、护栏基台、公共通道墙体是否装饰瓷砖的问题，被告的现有施工并未违反长沙华艺工程设计有限公司的设计，原、被告双方在《商品房买卖合同》中对此也并未特别约定，故对原告的第2项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告张圆梓的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告张圆梓的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告张圆梓负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  张 亚 人民陪审员  佘顺莲 人民陪审员  俞云哲 二〇二一年六月二十四日 法官 助理  杨燕如 代理书记员  李 勇 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。 第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外: (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。