广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1303民初2240号原告：刘彬，男，1983年3月13日出生,汉族，身份证住址：江苏省邳州市××××××××××××，公民身份号码：320××××××××××××110。委托诉讼代理人：刘丹，广东俭德律师事务所律师。被告：周志军，男，1963年4月1日出生，汉族，身份证住址：广东省惠州市惠阳区×××××委会开城大道金海湾商务楼八楼A房，公民身份号码：440××××××××××××930。原告刘彬诉被告周志军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘彬的委托代理人刘丹、被告周志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彬的诉讼请求：1、解除原被告双方于2020年8月13日签订了《房地产买卖合同》；2、请求依法判令被告向原告返还已支付的购房定金人民币150000元、退还原告向其交付的车辆；3、判令被告向原告支付违约金人民币135000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实理由：原被告双方于2020年8月13日签订了《房地产买卖合同》。合同约定原告向被告购买其位于惠州市惠阳区金海湾商务楼08层的房产一套，成交价为人民币135万元。同时，合同第十一条还约定“如卖方逾期履行义务超过10日，买方可单方解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之10的违约金承担买方的损失并双倍返还买方己支付的定金”。合同签订后，原告依约履行了合同项下的义务。分两次向被告支付定金人民币15万元，也己将首期款存入银行并取得了银行同意发放贷款的承诺。然，被告虽经原告屡次催促仍不愿配合原告办理过户登记手续，原告事后查询方才得知涉案房产己因被告其他纠纷被法院查封。原告也曾向被告提出继续履行合同，均遭被告拒绝。原告遂于2020年11月24日通知被告解除合同。原告认为，双方所签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。原告为向被告购买涉案房产不惜将原有的房产抵押给银行，每月支付高昂的手续费。被告却在明知涉案房产已遭法院查封时刻意向原告隐瞒真实情况，并诱导原告向其支付首付款。且被告甚至在与原告签订《房地产买卖合同》后，仍多次在社交平台发布涉案房产的出售信息，被告之行为属严重的不诚信行为，且已构成合同违约。为维护原告自身之合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法裁决。原告提交了如下证据：1、房地产买卖合同；2、收据（2020年8月13日）；3、不动产登记结果查询单；4、合同解除通知书；5、EMS快递单号；6、EMS快递签收记录截图；7、协议书；8、原被告微信聊天记录。9、华润银行的短信通知；10、关于原告刘彬在本案中退税情况的说明及税收完税证明。被告周志军辩称：1、我对诉讼请求返还15万元的问题提出异议，10万元是定金，另外过户预支了5万元费用，15万元当时我已经收到了。后面，原告到税务局退回了大概2万元的金额，是税务局打电话跟我说的，我应该付给原告的是少于15万元。2、违约金不符合事实，我没有违约，是属于意外，在双方办理买卖手续过程中房屋被法院查封。我的房产是国土证和土地证两本证，是老证，在房屋被查封后，我是去国土部门办理业务的时候才被告知查封的。原告的证据1的买卖合同第四条第二项规定了原告要交首付款575000元，于2020年8月23日之前（含当日）支付到监管银行或达到第三方指定账号中，并向按揭银行提供按揭贷款申请提供所需的真实有效资料，配合银行进行贷款调查、审查、审批等手续。原告没有按照这个合同规定在2020年8月23日之前交付首付款575000元，我没有违约，是原告违约。如果原告按照此项合同规定按时支付首付款575000元，我买卖房屋就不会被我的债权人查封。3、对于第三项诉讼请求，因为我没有违约，不应该是我承担全部，应该是按照过错承担。被告提交了如下证据：1、调查材料（证明被告在办理过户）手续；2、转账记录（证明被告支付税务款）；3、税务查档证明（证明：税务局收款记录）；4、不动产权局土地信息审核表（证明过户手续完成）；5、机动车行驶证、机动车检验合格标志、王勤顺身份证复印件。本院调取的证据：本院（2020）粤1303财保89号民事裁定书，该裁定书的申请人为袁如海，被申请人为周志军，因民间借贷纠纷一案裁定查封周志军名下位于淡水开城大道南123号金海港商务楼8楼A座（证号：粤房地权惠州字第1110129972号）、7楼A座（证号：粤房地权惠州字第1110132838号）两套房产，每项房产查封价值以人民币1250000元为限。裁定作出时间是2020年8月22日，送达惠阳区不动产登记中心的时间是2020年8月28日，送达周志军的时间是2020年9月9日。本院经审理认定事实如下：原告刘彬（买方）与被告周志军（卖方）在2020年8月13日签订《房地产买卖合同》，约定将被告所有的位于惠州市惠阳区金海港商务楼八楼A座、建筑面积为235平方米、房地产证号为1110129972号房屋，以人民币1350000元的价格，卖给原告刘彬。《房地产买卖合同》第三条约定原告在签署合同时向被告支付定金人民币100000元；第四条约定原告按银行按揭付款方式给付除定金以外的楼款，须将首期款（不含定金）人民币575000元于2020年8月23日前支付到监管银行或打到第三方指定的账号中，提交按揭申请、提供资料，被告配合原告向银行提供卖方资料。第六条第一款写明该物业房地产（不动产）证没有设定抵押，被告对房产享有完全的处分权。第十条写明：“如买方未能履行本合同约定的条款致使交易不能顺利完成，或买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日卖方可单方解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之10的违约金承担卖方的损失并没收买方已支付的定金。”第十一条：“如卖方未能履行本合同约定的条款致使交易不能顺利完成，或卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日买方可单方解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之10的违约金承担买方的损失并双倍返还买方已支付的定金。”第十四条：“如本合同在履行中发生争议或纠纷，由双方协商解决，协商不成时，可依法向惠州市惠阳区人民法院起诉。”合同签订当日，原告向被告支付了定金10万元，在后来的协商中，原告向被告支付了5万元的过户费用，被告补写了一张2020年8月13日收到购买金海湾商务楼七楼A座定金15万元的收据交原告收执。2020年8月24日，以被告周志军为甲方、原告刘彬为乙方，签订了《协议书》，主要内容“一、以乙方出让一台林肯5LMFU28R汽车给甲方。甲方则负责甲乙双方交易此房产（惠州市惠阳区×××××××××××××××××××××）中产生的所有税费。该车乙方需承担交易前所产生的所有费用（违章、罚款、车贷、车抵押等），乙方还需确保该车手续齐全产权清晰，能正常过户给甲方。二、（惠州市惠阳区×××××××××××××××××××）甲乙双方在交易中需配合中间方走银行按揭及过户流程。三、经甲乙双方协商（惠州市惠阳区×××××××××××××××××××）交易中，乙方需在甲方处理完税费及过户流程当日内，付清该房的首付款伍拾柒万伍仟元。”被告于当日缴交了房屋交易税款，原告在当日领取了退税款30510.53元。交付给被告的林肯5LMFU28R汽车，登记车牌号为晋A×××××，登记权利人王勤顺。在办理买卖房屋过户及银行按揭过程中，买卖房屋被本院（2020）粤1303财保89号民事裁定书裁定查封，该裁定书的申请人为袁如海，被申请人为周志军，案由是民间借贷纠纷，裁定查封房产为周志军名下位于淡水开城大道南123号金海港商务楼8楼A座、7楼A座两套房产，每项房产查封价值以人民币1250000元为限。裁定作出时间是2020年8月22日，送达惠阳不动产登记中心的时间是2020年8月28日，送达周志军的时间是2020年9月9日。因买卖房产被查封不能继续办理过户手续，原告于2020年11月23日作出《合同解除通知书》并于2020年11月25日送达给被告，《合同解除通知书》的主要内容“合同签订后本人已依约及时充分的履行了合同义务。现因上述房产已被法院查封，您已无法办理房产的交付和过户手续，且您明确表示希望本人通过法律途径维权。现本人正式通知您：解除与您于2020年8月13日签订的《房地产买卖合同》。”因双方经协商未能解决纠纷，原告遂提起诉讼，本院于2021年3月5日立案受理。审理中，原、被告未能就本纠纷达成调解。本院认为，本房屋买卖合同纠纷案件的争议焦点在于，一是合同是否还能继续履行，二是合同如不能继续履行的根本原因是什么，三是原告刘彬或被告周志军是否有过错。涉案的惠州市惠阳区金海港商务楼八楼A座房屋及七楼A座房屋，在原、被告交易过程中，于2020年8月28日被本院（2020）粤1303财保89号民事裁定书裁定查封，至本案审理终结前，被告仍未能通过努力解除对涉案房屋的查封，无法继续完成涉案房产的交易，原告也已提出解除合同，因此，《房地产买卖合同》已无法继续履行。《房地产买卖合同》不能继续履行的根本原因，是因买卖房屋被本院（2020）粤1303财保89号民事裁定书裁定查封，该查封不属于《房地产买卖合同》中约定的被告违约事项，不能认定被告违约。在涉案房屋买卖过程中，原、被告多次对《房地产买卖合同》中约定的事项进行重新约定，如《房地产买卖合同》中约定定金100000元，但协商后原告支付了150000元；如《协议书》中约定以原告出让一台林肯5LMFU28R汽车被告抵税费、在被告处理完税费及过户流程当日内原告付清该房的首付款，因此，原、被告可能存在不能完全按照《房地产买卖合同》的约定按时充分完成己方已履行的事项，但双方均有完成房屋买卖合同的意愿，只是后来房屋被本院另案查封而无法继续完成房屋买卖流程，因此双方对合同不能继续履行均无过错。买卖房屋系因被告债务的原因被查封，且被告在本案审理终结前仍然未能解决买卖房屋被查封的问题，被告要求继续履行合同对原告明显不公平，该请求不予采纳。综上，解除原、被告签订的《房地产买卖合同》，被告应予返还已付款119489.47元、返还交付的车辆；对原告要求被告支付违约金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、第五百六十六条的第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘彬与被告周志军在2020年8月13日签订的《房地产买卖合同》。二、被告周志军在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告刘彬返还已支付的购房款119489.47元。三、被告周志军在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告刘彬返还林肯5LMFU28R汽车（登记车牌号为晋A×××××，登记权利人王勤顺）。四、驳回原告刘彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2788元（原告刘彬已预交），由原告刘彬负担1617元，被告周志军负担1171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  钟 盛二〇二一年五月三十一日法官助理  肖丽平书 记 员  范泽鑫