四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9264号 上诉人（原审原告）：赵红梅，女，1983年1月15日出生，汉族，住四川省绵竹市。 被上诉人（原审被告）：成都昱瑞物业管理有限公司，住所地：四川省成都市成华区一环路东二段15号附4号601。 法定代表人：马之春，总经理。 被上诉人（原审被告）：金牛区平福里业主大会第一届业主委员会，住所地：四川省成都市金牛区泰宏路19号。 负责人：张光菊，主任。 上诉人赵红梅因与被上诉人成都昱瑞物业管理有限公司（以下简称昱瑞物业公司）、金牛区平福里业主大会第一届业主委员会（以下简称平福里第一届业委会）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初14487号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赵红梅上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初14487号民事判决第二项，改判支持赵红梅的其他诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由昱瑞物业公司、平福里第一届业委会承担。事实和理由：其申请鉴定的诉求是整个案件的核心，理应得到支持；一审法院认定案涉合同的效力待定以及认定合同无效可能导致小区物业服务处于混乱停顿状态，并可能为一些个体裹挟私利提供便利的观点是错误的，故提起上诉。 被上诉人昱瑞物业公司、平福里第一届业委会二审中未提交书面答辩意见。 赵红梅向一审法院起诉请求：1.请求确认昱瑞物业公司与平福里第一届业委会所签订的《金牛区平福里物业服务合同》及补充合同（两份）自始无效；2.请求确认昱瑞物业公司与平福里第一届业委会签订的《金牛区平福里物业服务合同》的第一条、第二条第二款第2项、第6项、第14项、第16项、第19项、第24项；第四章第一条、第四条；第五章第三条；第七章第二条第1、2、3款；第八章第一条第1、6款，第二条第1、22款；第九章第一条、第二条；第十章第八条；第十一章第三条无效；3.请求确认昱瑞物业公司所缴纳的5万元风险保证金去向；4.请求确认昱瑞物业公司的事实服务关系不成立；5.本案诉讼费用由昱瑞物业公司、平福里第一届业委会承担。 一审法院认定事实：2016年10月17日，平福里第一届业委会与成都思源物业服务有限公司（以下简称思源物业公司）签订《成都市金牛区平福里物业服务合同》，约定由思源物业公司为案涉小区提供物业服务，期限为2016年10月17日至2017年10月16日止。本案中赵红梅的代理人刘某即为思源物业公司的法定代表人。2017年9月23日，平福里第一届业委会（甲方）与昱瑞物业公司（乙方）签订《成都市金牛区平福里物业服务合同》，约定由昱瑞物业公司为案涉小区提供物业服务，期限为2017年9月23日至2022年9月22日。其中第一章载明有如下内容：若物业公司将提供的物业用房擅自变更用途，必须经过平福里业委会的批准。物业用房擅自变更用途，未经过平福里业主委员会批准，所造成的一切后果由物业服务公司承担，甲方有权无偿收回。如果此变更后的物业用房产生收益，收益全部归全体业主所有，由平福里业主委员会代为收取。第三章第二条第（二）款第2项约定，物管公司每季需向业主委员会公布财政收支情况；第6项约定，如果物管公司不经过平福里业主委员会批准，擅自将此地方出租或作为其他用途，平福里业主委员会有权收回。如果物业服务公司拒绝执行，则平福里业主委员会有权提前解除或解聘合同（解除或解聘合同不需要召开平福里业主大会，此事由平福里业主委员会决定），并不承担任何违约责任；第14项约定，对平福里ＡＢ区的所有电梯应进行维修养护和管理工作，缴纳足够的电梯维保费用。电梯维保费用和电梯检测后的所有发票及检测报告需复印交业主委员会备案。如果电梯有故障要进行维修，需报业主委员会同意，业主委员会指派专人对电梯维修的零配件和维修费用进行必要的监管，在征得业委会的同意后，物管公司要对电梯的维修即时处理解决，确保业主乘坐电梯的出行安全；第16项约定，物业服务公司在服务期间在平福里ＡＢ区所投资修建或改建的所有项目，必须上报平福里业主委员会，经过平福里业主委员会的批准，才可以实施，未经平福里业主委员会批准擅自修建和改建的项目，所造成的一切后果由物业服务公司承担。平福里业主委员会有权责令其限期拆除，并恢复其原貌。如果物业服务公司拒绝执行，则平福里业主委员会有权提前解除或解聘合同（解除或解聘合同不需要召开平福里业主大会，此事由平福里业主委员会决定），并不承担任何违约责任；第19项约定，物管公司必须每月按时向供电局、自来水厂、环卫部门足额缴纳相关费用并公示，以免造成电梯停电、水泵停水、垃圾无人处理，每月所缴纳的电费、水费清单必须复印上报平福里业主委员会。业主委员会有权对电费、水费缴纳情况进行查询，如发现有未缴纳的费用，即时通知物业服务企业，如果物业公司拒绝缴纳所欠电费或水费费用，平福里业主委员会有权提前解除或解聘合同（解除或解聘合同不需要召开平福里业主大会，此事由平福里业主委员会决定），并不承担任何违约责任，并通过法律途径追缴物业公司所欠的所有费用；第24项约定，对1-13条中按照合同需要实施的项目，物管公司不能以任何理由推迟实施或不实施。如果平福里业主委员会发现物管公司对1-13条项目不实施时，平福里业主委员会有权责令其限期实施，按照合同执行。如果物业服务公司拒绝执行，则平福里业主委员会有权提前解除或解聘合同（解除或解聘合同不需要召开平福里业主大会，此事由平福里业主委员会决定），并不承担任何违约责任。第四章第一条约定，住宅的物管费按每月每平方米1.3元收取，商业的物管费按每月每平方米3元收取。第四条约定，对业主自购地下车位管理费为每月每个60元，地面停车位管理费收取标准为本小区业主每月每个260元。第十条约定，业主应当按照规定向供水、环卫等专业单位交纳水、环卫等有关费用，属于业主自用的，由业主承担；属于乙方使用的，由乙方承担。乙方接受供水、环卫等专业单位的委托代收水、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了水、环卫等相关费用，业主须向乙方交清相关费用。第五章第三条约定，乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。第七章第二条约定，对公共部分产生的经营收益分配约定为：70%作为物业公司管理成本及管理佣金，另外公共部分经营收益的30%由平福里业主委员会代为全体业主收取。共有部分的收益由平福里业主委员会统一收取，统一使用，统一安排。物业服务公司不能擅自做主，将共有部分收益作为（电梯维修以及其他项目的维修）款为理由私自扣下或抵扣，不交纳给平福里业主委员会。如果物业服务公司用以上理由拒绝支付，则平福里业主委员会有权提前解除或解聘合同（解除或解聘合同不需要召开平福里业主大会，此事由平福里业主委员会决定），并不承担任何违约责任。物业公司如果经催告每个季度未按时向业主委员会支付公共部分经营收入，平福里业主委员会有权提前解除或解聘合同（解除或解聘合同不需要召开平福里业主大会，此事由平福里业主委员会决定），并不承担任何违约责任，不再聘用现物管公司。如果物业公司严格遵守物业服务合同，并按时缴纳公共部分经营收益的30%给平福里业主委员会，物业公司可在合同期满后续签合同，不需要召开业主大会，由平福里业主委员会行使和物业公司续签合同的事宜。第八章第一条第1项约定，平福里业主委员会有权随时对物管公司的物业服务满意度进行评价和打分。如果有60%的业主委员会委员对物管公司的物业服务不满意，有权出具限期整改通知。如果物管公司拒绝整改，则业主委员会有权提前解除或解聘合同（解除或解聘合同不需要召开平福里业主大会，此事由平福里业主委员会决定），并不承担任何违约责任，对这条是在双方自愿的情况下签订的，具有法律效力；第6项约定，若物业公司将提供的物业用房擅自变更用途，必须经过平福里业主委员会的批准，否则所造成的一切后果由物业服务公司承担，并恢复其原物管用房的功能，否则甲方有权无偿收回，有权起诉物管公司（起诉物管公司不需要召开平福里业主大会，此事由平福里业主委员会决定）。第二条第1项约定，物管公司催收、催缴物业费无效情况下，物业公司有权从逾期之日起，按每日1%的标准计收滞纳金。第22项约定，物管必须及时清理改变原有的使用性质。第九章第一条约定，乙方在签订合同后未达到合同所规定的物业服务事项要求和标准，则甲方有权提前解除或解聘合同（解除或解聘合同不需要召开平福里业主大会，此事由平福里业主委员会决定），并不承担任何违约责任。第二条约定，甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满一个月前书面通知对方。如果对方拒绝签收书面通知书，将在本小区公告栏以公告张贴的方式通知对方，也视为对方知道并签收。本合同到期后甲乙双方的权利和义务终止。合同终止不需要召开平福里业主大会，此事由平福里业主委员会决定是否聘用现物业服务企业。第十章第八条约定，乙方违反合同约定未达到约定的服务标准，并给甲方造成重大损失的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经平福里业主委员会审议通过，有权解除合同（不需要召开平福里业主大会决定是否解除合同）。第十一章第三条约定，双方可对本合同的条款进行补充，并以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。2017年9月24日，平福里第一届业委会（甲方）与昱瑞物业公司（乙方）签订了两份《补充合同》，对物业服务费的缴费时间及方式、违约责任进行补充约定。其中一份补充合同在第三条“关于第十章违约责任的补充”中增加第（4）项“根据成都市电业局商业电价规定，本小区执行商业阶梯电价模式，结合开发商交付本小区以来的商业电价为1.55元／度，该电价包含小区配电设施的所有损耗电等在内，不得任意提高电价，如遇国家电费调整按国家调整后执行”，其他内容两份补充合同一致。2018年1月11日，思源物业公司诉昱瑞物业公司排除妨害纠纷一案，一审法院予以立案。思源物业公司提出如下诉讼请求：1.判令昱瑞物业公司停止对思源物业公司的经营妨害和侵权行为，自行撤离位于成都市金牛区××路××号××小区物业管理区域；2.判令昱瑞物业公司就其恶劣行为在平福里小区公开书面道歉；3.本案诉讼费由昱瑞物业公司承担。主要的事实和理由为：2017年9月1日，昱瑞物业公司持2017年8月所签订《平福里小区物业服务合同》强行进入位于成都市金牛区××路××号××小区××房，导致同一物业管理区域出现两家物业公司同时在场的情况。经成都市金牛区房管局、金牛区××街道办事处等单位联合召开调解会议并审查了相关资料，认为其进场行为不符合规定，要求昱瑞物业公司立即退出平福里小区物业管理区域。会后，昱瑞物业公司自行撤离了小区。2017年10月17日上午，又持另外一份《平福里小区物业服务合同》（2017年9月23日所签）再次强行进入平福里小区物业管理区域，又一次强行进入原告办公区域，又引发多次报警。经行政主管部门的多次协调，昱瑞物业公司仍然拒绝退出，至今仍然滞留管理区域内。被告无视法律法规和行业管理规章的野蛮行径，在侵犯原告的合法权益同时，还严重的扰乱了该物业管理区域全体业主的正常生活秩序，给业主、商家均带来了诸多不便，故诉至法院。昱瑞物业公司辩称，思源物业公司自2016年进驻平福里小区至2017年10月16日合同期限届满之日期间，由于不按合同履行义务，存在挪用公共资金，擅自改建物业用房，恶意拖欠市政供水供电及其他第三方费用等行为，业委会为制止其违法违规行为，多次要求其整改未果。业委会为维护小区业主合法权益，保证小区稳定安定，防止故意欠费后果危害扩大化，作出了不再续聘的决定，并组织了新物业选聘表决活动，三家公司参加竞聘。昱瑞物业公司与业委会签订合同后，接通知在9月1日入场。但思源物业公司拒不办理移交，也不退出。经相关行政机关协调，各方一致同意思源物业公司合同期满后退出。但其在合同期限届满后拒不退出物业管理区域，至今仍强占物业用房。请求人民法院驳回思源物业公司的诉讼请求。2018年2月26日，一审法院作出（2018）川0106民初714号民事判决，驳回了思源物业公司的诉讼请求。思源物业公司不服，提起上诉，我院判决驳回上诉，维持原判。另查明，赵红梅系案涉小区业主，于2017年5月16日登记为金牛区××路××号××栋××层××号的房屋所有权人。平福里第一届业委会为案涉小区第一届业主委员会，任期为2016年1月28日至2017年9月25日。一审法院认为，1.关于本案的诉讼主体资格。根据法律法规和规章的规定，业主委员会需经业主选举产生并备案，作为业主大会的常设执行机构执行业主大会作出的决议。本案中，平福里第一届业委会经业主选举产生并经备案、领有公章。在未经法定程序撤销的情形下，其作为自治组织存在。业主委员会的换届选举以及备案，只涉及业主委员会的成员变动和由谁代表业主大会履行职责的问题，不影响和改变已经依法成立的业主委员会的民事主体资格，故平福里第一届业委会具有诉讼主体资格。2.关于合同以及补充协议的效力。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定:（一）制定和修改业主大会议事规则;（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则;（二）制定和修改管理规约;（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘物业服务企业;（五）筹集和使用专项维修资金;（六）改建、重建建筑物及其附属设施;（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，平福里第一届业委会、昱瑞物业公司提交了其主张的召开业主大会决定选聘昱瑞物业公司的相关资料，但未在法庭限定的时间内提交原件予以核实，在第二次开庭时无正当理由未到庭，应视为未能举证证明选聘昱瑞物业公司系经过业主大会决定。一审法院认为，因物业服务合同关涉全体业主的切身利益，应慎重处理合同效力问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定并非为效力性强制性规定。业主委员会代表业主与物业服务公司签订物业合同，类似于代理人的地位，在未获得授权的情形下，物业服务合同处于效力待定的状态。如果一概认定合同无效，可能导致小区物业服务处于混乱和停顿状态，并可能为某些个体裹挟私利提供便利。如果物业服务得到广大业主的认可而又认定无效，徒增无谓成本。平福里第一届业委会与昱瑞物业公司订立的物业服务合同签订时间为2017年9月23日，距离平福里第一届业委会任期届满日不足五日，与思源物业公司订立的物业服务合同届满时间不足一月，此时新一届业主委员会尚未成立。考量案涉小区分别与思源物业公司和昱瑞物业公司前后订立的物业服务合同，约定的权利义务基本一致，物业服务费、公共收益分配比例均相同，两者主要的差别在于加大了业主委员会对于物业服务公司履行物业服务合同的监督力度，体现为有以下约定：即业主委员会在物业管理公司擅自改变物业用房用途、未经业主委员会批准在小区内投资修建或者改建项目、拒绝缴纳水电费用、不实施合同约定的项目、不按时支付公共收益、拒绝按照业主委员会的整改意见进行整改等情形下，具有不经过业主大会决定，即享有解聘物业公司的权利。故平福里第一届业委会与昱瑞物业公司签订合同，虽无证据证明取得授权，但是不宜直接确认合同无效。赵红梅若认为平福里第一届业委会签订合同的行为损害了其利益，可以通过启动解聘物业服务企业的程序维护自身权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第二项的规定，赵红梅诉争的物业服务合同并无上述情形。在合同履行过程中，如果赵红梅认为业主委员会依据合同作出的某项决定侵害了业主利益，可以依法主张撤销。关于补充合同的效力问题。两份补充协议的主要内容为对物业服务合同条款顺序的调整，以及关于业主逾期交纳物业费的利息约定、商业电价按照每月每平方米1.55元收取电费的约定。一审法院认为，平福里第一届业委会与昱瑞物业公司签订的物业服务合同中约定了业主逾期交纳物管费的滞纳金，该约定类似于民事法律中的违约金。在合同中同时约定违约金和因违约行为产生的利息损失，为民事主体在合同订立中的普遍现象。对此，民事法律中也有明确规定。产生争议后，请求方同时主张违约金和利息损失能否得到支持，系根据约定以及法律规定作出，但并不意味着该约定即无效。关于商业电价的问题。《中华人民共和国电力法》第四十四条规定，禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用。平福里第一届业委会与昱瑞物业公司签订的物业服务合同中约定了代收代缴水费、垃圾清运费等专业单位的费用，其中明确系由物管公司垫付的相关费用，业主须向物管公司交清。根据众所周知的事实，业主每月产生的电费并不相同，业主应据实向物管公司交纳由其垫付的电费。诉讼中平福里第一届业委会与昱瑞物业公司也未能举证证明商业电价的确定经过了公示，或者取得了业主大会授权。平福里第一届业委会和昱瑞物业公司陈述小区交付以来，一直按该标准向商户收取电费，也未举证予以证明。故该约定存在违反强制性规定以及排除业主了解、知悉其用电情况权利的情形，该条款应确认为无效。3.关于要求确认5万元风险保证金去向。一审法院认为，赵红梅的该项请求为确认某一事实的存在，而非确认某一法律关系的存在与否，不符合民事案件的受理条件，该请求不予处理。4.关于要求确认事实服务关系不成立。如前所述，案涉物业服务合同属于效力待定状态，赵红梅要求确认事实服务关系不成立的前提条件不具备，不予支持。另，赵红梅在诉讼中要求对物业服务合同进行鉴定。一审法院认为，诉讼中出现的两份平福里第一届业委会与昱瑞物业公司签订的合同，内容相同，其中一份在甲方处有其他业委会成员的签字。赵红梅的鉴定申请与本案的处理并无关联，徒增当事人的诉讼成本，还浪费司法资源，不予准许。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认平福里第一届业委会与昱瑞物业公司于2017年9月24日签订的《补充合同》中“根据成都市电业局商业电价规定，本小区执行商业阶梯电价模式，结合开发商交付本小区以来的商业电价为1.55元／度，该电价包含小区配电设施的所有损耗电等在内，不得任意提高电价，如遇国家电费调整按国家调整后执行”的条款无效；二、驳回赵红梅的其他诉讼请求。案件受理费525元，由赵红梅承担500元，由昱瑞物业公司承担25元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，根据本案查明的事实及生效法律文书的确认，昱瑞物业公司已实际进驻案涉小区提供物业服务，经审查案涉小区分别与思源物业公司和昱瑞物业公司前后订立的物业服务合同，约定的权利义务基本一致，物业服务费、公共收益分配比例均相同，不同之处主要为与昱瑞物业公司订立的物业服务合同约定内容中加大了业主委员会对于物业服务公司履行物业服务合同的监督力度，一审法院综合本案现有证据并充分考量维护小区物业管理秩序因素，认定案涉补充合同中关于电费约定条款无效并无不当。 综上，上诉人赵红梅的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费525元由上诉人赵红梅负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年六月二十五日 书记员  陈 悦