文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0509民初2440号原告：苏州众盈房地产经纪有限公司，住所地苏州市吴江区盛镇西二环路3346号法定代表人：姚春明，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱斌，江苏吴越律师事务所律师。委托诉讼代理人：施建民，江苏吴越律师事务所律师。被告：唐正良。委托诉讼代理人：朱晓辉，江苏姑苏律师事务所律师。被告：徐云梅。被告：苏州市吴江区诺米奇金属制品厂，住所地苏州市吴江区震泽镇朱家浜村夏水斗鸭仙桥。投资人：唐正良。委托诉讼代理人：朱晓辉，江苏姑苏律师事务所律师。原告苏州众盈房地产经纪有限公司（以下简称众盈公司）与被告唐正良、徐云梅、苏州市吴江区诺米奇金属制品厂（以下简称诺米奇厂）中介合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告众盈公司的法定代表人姚春明及其委托诉讼代理人钱斌，被告唐正良、诺米奇公司的委托诉讼代理人朱晓辉，被告徐云梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众盈公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐正良支付原告中介费70000元；2.判令被告徐云梅支付原告中介费70000元；3.判令被告诺米奇厂对上述债务承担连带清偿责任；4.判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年3月22日，原告与被告唐正良、徐云梅、诺米奇厂（原吴江现代彩钢板活动房厂）签订了购房定金合同，约定由被告唐正良向被告徐云梅、诺米奇厂购买其位于苏州市吴江区××家××村××组的房产及土地，由原告提供中介服务，被告唐正良、徐云梅各向原告支付交易额的1%作为原告中介费。现被告诺米奇厂已变更登记，过户于被告唐正良，被告唐正良、徐云梅却以各种理由拒绝支付原告中介费。原告为维护自身合法权益，只得起诉，恳请依法裁决支持。被告唐正良辩称：被告唐正良是苏州三梯设备洁净有限公司法定代表人，本案所涉合同是苏州三梯设备洁净有限公司与被告诺米奇厂（当时叫吴江市现代彩钢板活动房厂）签订的，被告唐正良不是本案适格被告，被告唐正良不应承担任何责任；被告唐正良向原告支付过10000元，但是原告却没有做什么中介的事情，该10000元应视为中介费用；本案中合同约定了过户之后才能支付中介费，而且原告的工作人员丁良在2019年12月17日的聊天记录中也谈到要过户成功才支付中介费，目前合同正在履行中，支付条件没有成就，不应当支付中介费，如果原告能协助过户成功，愿意支付中介费用。被告徐云梅辩称：被告徐云梅签订合同是由宋方涛介绍，宋方涛说其是原告众盈公司的，后来双方协商下来被告徐云梅需支付中介费40000元，被告徐云梅分两笔转账给了宋方涛41000元，后来退了1000元，被告徐云梅的中介费已经支付完毕了。被告诺米奇厂辩称：本案交易与被告唐正良无关，被告唐正良只是履行职务行为；原告中介事项没有完成，在购房定金合同中约定的原告需要给买卖双方办理所有的过户手续，但至今双方没有完成过户手续；当时被告诺米奇厂知道的中介是宋方涛，也是想了各种办法如投资人变更等等方式进行过户，但是最终没有完成；中介在促成交易时没有对案涉房屋尽到审慎的义务，在房屋存在瑕疵的情况下，就签订合同，据现在所知，案涉房屋在2019年时就纳入了震泽镇政府拆迁规划，但是卖方和中介均隐瞒了此事，且案涉房屋存在了大量没有产权的违章建筑，房屋的中位图都是不准确的，房产证上的面积是大于房管局存档的面积，位置是错误的，这也是最终导致房屋不能变更的一方面原因，所以震泽镇政府已要求对案涉房屋保持现状，故合同的买卖双方已进行不下去了，买卖双方已经起诉，姑苏区人民法院已经受理，故本案原告没有理由要求支付中介费用。其他答辩意见同被告唐正良的答辩意见。经审理查明：2019年3月22日，吴江市现代彩钢板活动房厂（甲方、投资人：徐云梅）、唐正良（乙方）、众盈公司（丙方）签订《购房定金合同》一份，约定乙方向甲方购买位于吴江区××家××村××组的房地产（房产证编号：03004800，面积471.65平方米，土地证编号：20061405680，面积1999.70平方米）及无证房地产（土地约3342平方米、房屋约3200平方米），成交价为700万元，定金20万元。合同约定甲乙双方需各支付丙方成交额的1%作为丙方的中介费，丙方需给甲乙双方办理所有的过户手续。2019年4月11日，吴江市现代彩钢板活动房厂（卖方）与唐正良签订《土地及工业厂房买卖合同》1份，约定转让标的为有证房地产（土地1999.70平方米、房屋471.65平方米）及无证房地产（土地约3342平方米、房屋约3200平方米）。转让标的成交价为700万元，定金20万元。合同尾部甲方位置加盖苏州工业园区三梯洁净设备有限公司公章，唐正良在代表位置签字。合同签订后，唐正良开始占有使用合同约定的房地产并支付价款290万元。2019年11月20日，吴江现代彩钢板活动房厂的名称变更为诺米奇厂，投资人变更为唐正良。2020年1月6日，诺米奇金厂的投资人变更为徐云梅。2020年6月23日，诺米奇厂的投资人变更为唐正良。案件审理过程中，原告众盈公司陈述：众盈公司与宋方涛没有关系，众盈公司的员工为丁良，丁良在网上发布了消息，唐正良联系了丁良，后来代看并签订了定金合同，丁良已于2019年9-10月份辞职；众盈公司在涉案业务中介绍了厂房，带看并签了《购房定金合同》，在场参与了《土地及工业厂房买卖合同》的签订；合同签订后，众盈公司要求协助过户，丁良说他去弄，众盈公司便同意由丁良去办理过户事项，在此过程中，丁良突然辞职了，听说是跟着姓宋方涛做事去了，后来众盈公司和丁良说这个厂房过户还是要放在众盈公司做并给唐正良发信息“你的厂房是在我中介成交的，有什么问题都应由我处理，中介费也应付到我方处”，唐正良回复说知道了，再后来联系丁良、唐正良都没有声音了，最后听说没有成交，不能过户，之后宋方涛参与股权转让以及产权过户的事众盈公司不清楚。案件审理过程中，唐正良陈述：宋方涛是徐云梅请来的，宋方涛在协助了所谓的股权转让之后，就无法联系上了；当时要求的是将房屋的产权过户到苏州三梯洁净设备有限公司名下，宋方涛想的方法是先股权转让，之后再将土地房产转让到苏州三梯洁净设备有限公司名下，但由于政策等原因，交易不得不停滞下来；无法过户的原因是2019年涉案房地产纳入了震泽镇政府拆迁规划，涉案房地产存在大量没有产权的违章建筑，房屋的中位图不准确，房产证上的面积是大于房管局存档的面积且位置错误，故震泽镇政府要求对案涉房屋保持现状。案件审理过程中，徐云梅陈述：宋方涛告诉其宋方涛是其方的中介，丁良是唐正良的中介，具体是有两个中介在中间处理，所以宋方涛让其把中介费给宋方涛，唐正良的中介费给丁良；一开始是宋方涛告诉其说有人要买其的厂房，让其在办公室里等，丁良就把唐正良带过来了，签定金合同、正式买卖合同时宋方涛一直在的，其是一直和宋方涛联系的，与众盈公司不熟；其当时是想把土地和房子卖给唐正良的，其只知道其是卖给唐正良，中介是宋方涛，宋方涛说这几个公司都是唐正良的，到底卖给谁其是不管的，所有的事情都是宋方涛去办的；有证房产与登记的一致，无证房产是其租了村里的土地建造的，签了合同之后才知道要拆迁的事情，其没有收到过拆迁通知，现在也没有拆迁。以上事实，由原告提交的《购房定金合同》、企业信息变更记录，被告提交的《土地及工业厂房买卖合同》等证据及证据交换笔录、开庭笔录在卷佐证。被告唐正良为证明已向众盈公司员工丁良支付了10000元且丁良同意中介费等案涉房产变更后再支付的事实，向本院提交了唐正良与丁良的微信聊天记录截屏打印件，载明2019年4月30日，丁良向唐正良发消息“唐总，2号测量厂房，环保测量等费用在1万左右，到时多退少补，都有发票的”，后丁良向唐正良发送收据图片1份，载明的交款单位为苏州三墨环保设备有限公司，金额为10000元，收款人为“丁良圣月纺织”，加盖了苏州圣月纺织有限公司公章；2019年11月7日，丁良向唐正良发消息“唐总，中介费7万需要开票吗？”唐正良回复“要的”、“要等过户手续办好才会付钱”；2019年12月27日，丁良向唐正良发送江苏增值税专用发票图片2份，该2份江苏增值税专用发票由税务机关代开，载明的购买方名称为苏州三墨环保设备，服务名称为运费，价税合计70000元。原告众盈公司对聊天记录的真实性有异议，认为众盈公司并没有参与该微信聊天，该证据中并没有看到唐正良向丁良支付款项的记录，且众盈公司没有授权工作人员丁良收取任何费用，唐正良也没有向众盈公司询问丁良是否有收款的权限，众盈公司亦没有收到丁良转交的任何费用；众盈公司没有授权丁良作任何表态，且苏州圣月纺织有限公司的收据与众盈公司无关。被告徐云梅认为该聊天记录与其无关。被告诺米奇厂对该聊天记录的真实性没有异议，并表示是诺米奇厂授权唐正良与众盈公司员工丁良进行相关交易的。被告徐云梅为证明已支付完毕中介费的事实，向本院提交了《厂房委托过户协议》1份、凭证1份、银行转账明细2份，载明2019年4月1日，吴江现代彩钢板活动房厂（委托人）与宋方涛（被委托人）签订《厂房委托过户协议》1份，约定吴江现代彩钢板活动房厂委托宋方涛代为办理厂房产权过户手续，缴纳相关费用，该协议另加盖了苏州三墨环保设备有限公司公章；2019年5月20日，宋方涛出具凭证1份，载明帮吴江市现代彩钢板活动房厂厂房买卖中介费为40000元；2019年5月20日、2019年6月10日，徐云梅通过银行转账向宋方涛支付了35000元、6000元。原告众盈公司对上述证据的真实性认为无法核实，认为从该证据可以看出，在众盈公司与徐云梅中介合同存续期间，徐云梅委托了他人去处理房地产过户的手续，所以并非众盈公司不履行后续的协助过户义务，而是徐云梅擅自委托了他人。被唐正良、诺米奇公司对上述证据的真实性认为无法核实，但认可是宋方涛在协助办理，宋方涛是徐云梅请来的。本院认为，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介合同兼有委托合同的法律特性，以提供劳务为合同标的，中介人主张要求委托人支付报酬应根据中介人的劳务合理确定。本案中，吴江现代彩钢板活动房厂的投资人徐云梅欲出售吴江现代彩钢板活动房厂所有的房地产，经宋方涛和丁良联系，同唐正良达成合意并签订《购房定金合同》、《土地及工业厂房买卖合同》。根据徐云梅所提交的证据及当事人的陈述，可以认定在徐云梅在出售吴江现代彩钢板活动房厂所有的房地产的过程中系委托宋方涛代为办理相关事项，订立合同的机会由宋方涛提供，买卖双方的联系事宜由宋方涛处理，《购房定金合同》约定众盈公司需给买卖双方办理所有过户手续，但众盈公司并未参与后续过户事宜，而系由宋方涛进行办理，宋方涛非众盈公司的工作人员，宋方涛在本案交易过程中所提供的劳务与众盈公司无关。对于丁良在本案交易过程中所提供的劳务，虽然经丁良联系后买卖双方签订了以众盈公司作为中介人的《购房定金合同》，但在后续的交易过程中，丁良向唐正良提供的收据载明是身份为“丁良圣月纺织”，在丁良从众盈公司辞职后，仍继续协助唐正良办理过户事宜，丁良系众盈公司工作人员的身份并不妨碍丁良以其他人份参与本案交易过程，本院无法认定丁良代众盈公司履行了中介服务义务。综上，虽然本案当事人签订了以众盈公司作为中介人的《购房定金合同》，但众盈公司无证据证明实际履行了约定的中介义务,众盈公司要求支付中介费用的诉讼请求没有事实及法律依据，本院对众盈公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州众盈房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1550元，由原告苏州众盈房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉案件受理费的凭证交至我院，逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 员 严根荣二〇二一年六月一日法官助理 洪善伦书 记 员 田匡华附录法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。