徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初3650号原告：高宾，男，1970年11月3日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：王淑侠（系高宾妻子），女，1975年2月6日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：华润置地（徐州）有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇大学路西望城村民委员会。法定代表人：王昕轶，该公司董事长。委托诉讼代理人：李聘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王培嘉，北京市竞天公诚（南京）律师事务所实习律师。原告高宾与被告华润置地（徐州）有限公司（下称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高宾及其委托诉讼代理人王淑侠，被告华润公司的委托诉讼代理人李聘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高宾向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期上房违约金224556.42元（自2014年1月1日起每日按房价2970323元的万分之二标准计算至2015年12月29日共计2970323元*0.0002*728天=432479.03元，扣除2014年4月已支付207922.61元，尚欠432479.03-207922.61=224556.42元）；2.判令被告支付延期付款利息204907.73元（自2016年1月1日计算至2020年12月31日，224556.42元*0.0005*1825天）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.原告高宾于2013年8月30日签订的《商品房买卖合同》，第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；第九条约定，“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之二的违约金”。2013年12月20日，华润公司欺骗业主，瞒天过海，非法取得了《徐州市铜山区房地产开发住宅项目交付使用通知书》。为了保护自己的权益，小区业主起诉徐州市铜山区住房和城乡建设局（下称铜山住建局），要求撤销原2013年12月20日作出的铜住建（2013)通字第10号《徐州市铜山区房地产开发住宅项目交付使用通知书》，铜山区相关部门违规签署验收合格表。一审判决没有撤销交付使用通知书，后小区业主上诉至徐州市中级人民法院（下称徐州中院），该院于2015年4月30日作出判决，撤销铜山住建局于2013年12月20日作出的徐铜住建（2013)通字第10号《徐州市铜山区房地产开发住宅项目交付使用通知书》的行政行为。在这两年期间，华润公司进行了整改，并于2015年12月29日重新取得了《徐州市铜山区房地产开发住宅项目交付使用通知书》。华润公司存在逾期交房的违约行为。2.在华润公司于2015年3月13日发出的公告中第1条载明：对于购房合同约定2013年12月31日交付的业主，按照“交付前己付金额*0.0002%*365天”的基本原则给予现金补偿。此条款无视小区各项基础设施未施工完毕的基本事实，单方面决定补偿时长，有违合同约定的条款。在华润公司在公告中备注F款“对不接受本次一揽子补偿方案的业主，仍可通过诉讼方式解决。我司将根据最终诉讼判决结果进行执行处理。”。3.原告曾在2014年3月和另外七位小区业主因房屋质量问题与华润公司签过《协议书》，收到了因房屋质量问题而补偿的207922.61元。考虑到华润公司实际支出了207922.61元，原告决定这笔款项作为逾期上房违约金的一部分。原告多次主张逾期上房违约金，但是华润公司至今没有明确答复。原告为维护合法权益提起诉讼，请求判如所请。被告华润公司辩称，一、案涉房屋已经取得《建设工程竣工验收备案表》，根据双方约定，应视为已经达到交付条件。1.双方签订的《商品房买卖合同》（下称主合同）第八条第一款约定：出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但附件四《合同补充协议二》（下称补充协议）第五条对上述条款进行了修订，其内容是：“交付条件：该房屋依法取得建设工程竣工验收备案表，即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续。”，另补充协议第十一条第三款约定，“乙方有权在甲方送达的《入住通知书》所规定的期限内，对该房屋质量进行实地检查，发现存在质量问题的，有权要求甲方根据房屋质量的具体情况承担修复补救责任，但不得借此对已经取得《徐州市建设工程竣工验收备案表》或《住宅质量保证书》的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续”，该条款极为明确地佐证了《建设工程竣工验收备案表》是房屋交付的充分条件。综合理解上述条款，应视为双方在合同中约定的交付条件是房屋取得《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋所在楼栋通过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位的竣工验收后，经徐州铜山区建筑安装工程质量监督站竣工验收备案，于2013年12月20日取得了《建设工程竣工验收备案表》，达到了双方约定的交付条件，因此原告在本案中称案涉房屋不具备交付条件与客观事实不符。2.主合同第八条第一款有关“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的约定，系根据《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（市政府令第114号）第十三条的规定而作出，而该暂行办法实质上违反了2010年7月1日起实行的《江苏省城乡规划条例》（2010年版）及《中华人民共和国城乡规划法》（2007年版）的有关规定，其效力存在问题。2015年9月11日，徐州市人民政府作出《市政府关于废止〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉的决定》（市政府令第141号），废止了上述办法。因此主合同第八条第一款将“取得商品住宅交付使用批准文件”作为交付条件本身是违反上位法律规定的，即使没有被补充协议修订，也不应作为确定双方权利义务的依据。3.在徐州市人民政府2009年3月20日作出的《市政府关于实施有关问题的批复》中明确指出，《办法》第十七条有关未取得《交付使用通知书》的住宅项目交付使用的，由有关部门“责令停止交付使用”，其中“责令停止交付使用”的规定是根据《中华人民共和国行政处罚法》（2009年版）第二十三条规定作出的，属于“责令当事人改正”的性质，是行为人应当承担的行政违法责任，对开发商与业主已经签订的购房合同中有关“交付期限”的民事约定并不产生影响。由此可以看出，即便被告未取得主合同第八条约定的“交付使用批准文件”，也只需要承担相应的行政处罚责任而已，对于案涉房屋在民事法律关系上能否进行交付并不会产生实质性影响。4.《中华人民共和国行政许可法》（2003年版）第六十九条确立了被许可人“信赖利益保护”原则，即除被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的以外，即便行政许可被撤销，被许可人基于行政许可所取得的利益应当受到法律保护。就本案而言，虽然案涉房屋的《交付使用通知书》于2015年4月30日被徐州市中级人民法院（2015）徐行终字第58号行政判决书撤销，但是该判决书并未将撤销之原由归咎于本案被告采取了欺骗、贿赂等不正当手段。因此，被告作为行政许可之善意相对方，基于《交付使用通知书》取得的利益也应当受到保护。即，被告在《交付使用通知书》被撤销之前，依据该通知书所实施的“交付”行为的民事效力也应当受到肯定，不随该通知书嗣后撤销而归于无效。因此即便将取得商品房交付批准文件作为案涉房屋的交付条件，鉴于被告在房屋交付时点已经取得了《交付使用通知书》并依据合同约定实施了交付行为，故也应当认定案涉房屋是具备交付条件的。二、被告已经按照书面约定通知原告办理交付手续，如原告的确未能在合同约定期限内接收房屋，也应当视为被告在合同约定期限内交付，被告不存在逾期交付的违约行为，无需承担相应违约金。主合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理房屋交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第十条。”，补充协议第十条第四款约定“甲方在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知乙方办理交付手续，乙方须按照甲方书面通知的时间接收房屋，乙方未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往甲方交付现场办理房屋交付手续，如乙方未在规定时间内接收房屋的，视为甲方已按照约定期限交付房屋，房屋风险责任自甲方书面通知的交付时间起转移至乙方，同时乙方需承担该房屋的物业管理费、能源费等相关费用。甲方对该房屋的保修责任时间也从即日起计算，乙方逾期30日未收房的，除承担上述责任外，还应按日向甲方支付人民币50元的看管费”；第二十一条第二款约定“主合同及补充协议协所指的书面通知以挂号邮寄或特快专递的形式送达。接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达；接受通知一方。其通讯地址为外埠的，自通知发出之日起第七日即为送达。”。本案中被告已经于2013年12月26日向原告发出书面交付通知书，书面通知原告上房的时间。根据补充协议第二十一条对于买受人在本市和外埠的邮寄送达时间进行的推定性约定，原告作为本市人员应当推定通知发出3日（即2013年12月29日）视为送达。即使原告确未收到该通知，亦可根据补充协议第十条的约定在主合同约定的交房时间前往被告处办理房屋交接事宜。该约定没有违反法律法规的强制性规定，属于有效约定，双方均应遵守。因此无论原告是否收到该通知，其均应于2013年12月31日到被告处接收房屋。案涉房屋早已具备合同约定的交付条件，原告如确因其自身原因未在合同约定时间内办理交付手续，应当自行承担相应法律后果。原告有关被告逾期交付房屋的主张，没有事实与法律依据，被告不存在逾期交付的违约行为，无需支付相应的违约金。三、即使认为被告存在逾期交付违约行为，原告诉请也已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的两年或一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院不予支持。”。逾期交房违约金在性质上属于债权，应当适用诉讼时效的有关规定。根据原告签署的《钥匙留存委托书》，原告于2014年的4月2日为了便于维修将一把钥匙交予云龙湖悦府物业服务中心。可见，原告至迟已于2014年4月2日前收房并领取钥匙，否则无法于2014年4月2日当天将钥匙交予物业服务中心。即便认为被告存在逾期交付行为，该行为最长仅能计算到2014年的4月1日，且最后一日的逾期交付违约金的诉讼时效，也应当自2014年4月1日起计算。根据前述有关诉讼时效规定，全部逾期交付违约金的诉讼时效已于2016年3月31日前届满，原告此时提出有关逾期交付违约金的主张，明显超过诉讼时效，应予驳回。四、就案涉诉状中另行提到的相关质量问题，双方早已协商解决。原告所提及的《公告》内容，也自2015年3月31日起过期并失效。2014年的3月13日，被告作为甲方，与包括原告在内的八名业主作为乙方签订了《协议书》，第四条约定“乙方一致同意撤回高宾向铜山区法院提起的诉讼。并保证不再提出与华润置地和悦府等相关的任何形式、任何理由的诉讼。”根据上述约定，即使被告存在逾期交付违约行为，应视为包括在2014年3月13日签署的《协议书》的处理范围之中，已协商完毕解决，原告承诺放弃对被告任何诉讼诉权。该份《协议书》系双方真实意思表示，且该协议中被告的付款义务也已经全部履行完毕，该合同也是针对案涉房屋有关质量问题或其他问题的终极性解决方案。现原告仍对案涉房屋向被告提起诉讼，不但违反上述约定，也不符合法律上“一事不再理”原则的要求，故原告的主张应予驳回。原告所提及的2015年《公告》中的相关承诺，备注部分明确载明：“本补偿方案仅表达我司诚意，本公告内容不得在任何争议解决程序中作为我司承认违约或应承担法律责任的依据及相关内容。”，即相关内容仅说明被告作为案涉小区的开发商，对于业主所提要求积极回应，表达善意的举措，其目的是为了避免诉讼，维护业主间的和谐关系，不能认定为被告自认违约。此外，《公告》备注部分亦载明：“一揽子补偿将于签约业主款清、收房、缴纳物业费并签署《补偿协议》后执行……对不接受本次一揽子补偿方案的业主仍可通过诉讼方式解决，我司将根据最终的判决结果进行执行处理。”。事实上原告并未接受被告提出的补偿方案或另行提起诉讼，自2015年3月31日起，该《公告》内容已经过期并失效。需要说明的是，在案涉小区一期、二期未接受补偿方案的业主后续提起的诉讼中，相关诉讼请求全部被驳回，因此《公告》中载明的补偿方案在后续案件的处理中也从未实际支付过。综上，原告有关被告要求承担逾期交付违约金的诉讼请求，欠缺法律依据和事实依据，也早已经超过诉讼时效，依法应予驳回。本院经审理认定案件事实如下：2013年8月30日，被告华润公司（出卖人）与原告高宾（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定被告将云龙湖悦府二期（二）房屋出售给原告，房屋面积327.5平方米，房屋总价2970323元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人逾期付款的，出卖人可相应顺延交房日期。合同补充协议（二）第五条（对主合同第八条补充）约定：交付条件：该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理房屋交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第十条。合同补充协议（二）第十条（对主合同第十一条补充）第四款约定，甲方在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知乙方办理交付手续，乙方须按照甲方书面通知的时间接收房屋，乙方未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往甲方交付现场办理房屋交付手续，如乙方未在规定时间内接收房屋的，视为甲方已按照约定期限交付房屋，房屋风险责任自甲方书面通知的交付时间起转移至乙方，同时乙方需承担该房屋的物业管理费、能源费等相关费用。甲方对该房屋的保修责任时间也从即日起计算，乙方逾期30日未收房的，除承担上述责任外，还应按日向甲方支付人民币50元的看管费。涉案房屋通过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位的竣工验收后，2013年12月19日报徐州铜山区建筑安装工程质量监督站进行了竣工验收备案，并取得了《竣工验收备案表》。2013年12月20日，徐州市铜山区住房和城乡建设局作出徐铜住建[2013]通字第10号《徐州市铜山区房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》。2013年12月26日，被告华润公司向原告高宾邮寄案涉房屋《交付通知书》，告知高宾所购买的涉案房屋已经符合交付条件，可以办理交接手续，并要求高宾于2014年1月3日办理上房手续。庭审中原告认可收到该通知书，但因房屋存在质量问题未按期办理上房手续。2014年3月4日，高宾起诉铜山住建局、第三人华润公司城建行政批准纠纷一案至本院。2014年3月13日，华润公司（甲方）与高宾及其他七名业主（乙方）达成《协议书》，其中载明：在2013年悦府交付时，乙方因房屋存在质量问题等原因未办理收房手续。现甲方同意按照购买房屋总价的7%对乙方进行经济补偿，乙方合计补偿款1255460.64元。乙方一致委托高宾为收款人，甲方分两次支付补偿款，于2014年3月14日前支付300000元，2014年3月26日前支付955460元。第四条约定，乙方一致同意撤回高宾向铜山法院提出的起诉，并保证不再提出与华润置地和悦府等相关的任何形式、任何理由的诉讼。该协议在徐州市鼓楼公证处进行了公证。协议签订后，高宾申请撤回城建行政批准纠纷一案的起诉，本院于2014年3月31日作出（2014）铜行初字第25号行政裁定书予以准许。该协议已履行完毕。2014年4月2日，原告高宾将涉案房屋钥匙一把留存于云龙湖悦府物业服务中心。另查明，2014年5月8日，李艳秋起诉铜山住建局、第三人华润公司等行政确认住宅小区交付使用纠纷一案至本院，要求撤销铜山住建局颁发给华润公司的《住宅项目交付使用通知书》。本院作出（2014）铜行初字第43号判决，确认铜山住建局颁发该通知书的具体行政行为违法。后该案上诉至徐州中院，该院作出（2015）徐行终字第00058号行政判决：一、撤销（2014）铜行初字第43号行政判决；二、撤销铜山住建局于2013年12月20日作出的徐铜住建[2013]通字第10号《徐州市铜山区房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》。2015年12月29日，铜山住建局向华润置地公司重新颁发了《徐州市铜山区房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》：云龙湖悦府小区1-25#、28-45#、54#、55#号楼通过各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。再查明，2014年8月22日，华润公司起诉张文登商品房销售合同纠纷一案至徐州中院，请求判决张文登支付购房款500万元，张文登反诉请求判决解除商品房买卖合同、退还购房款225万元及银行同期贷款利息、支付违约金22.5万元并赔偿装修等损失1280万元。该院作出（2014）徐民初字第234号民事判决书，判决：张文登向华润公司支付剩余购房款500万元；驳回张文登的反诉请求。张文登上诉至江苏省高级人民法院，二审法院作出（2016）苏民终587号民事判决书，其中对于补充协议（二）第五条效力问题，该院认为“合同附件四所附的两份补充协议，其字体较主合同字体小一号，但仅据此尚不足以认定其是合同法意义上的格式条款，否则，该两份补充协议均为格式条款。退一步而言，即使补充协议第五条为格式条款，也不符合合同法第四十条所规定的任何一种无效的情形。”“（第八条）整个第一款包括双方选择的第1项交付标准，均已被补充协议第五条‘交付条件该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》’所取代”，判决：驳回上诉，维持原判。后张文登申请再审至最高人民法院，该院作出（2018）最高法民申2567号民事裁定书，其中认为“其主张《补充协议》系格式条款，应属无效合同，亦缺乏事实与法律依据”“《补充协议》第五条约定，案涉房屋取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥政府部门建设工程竣工验收备案手续。上述合同履行中，案涉房屋于2013年12月19日取得《建设工程竣工验收备案表》，2013年12月31日华润公司交付案涉房屋符合合同约定，有事实依据。”，裁定：驳回张文登的再审申请。另，2015年期间，案涉云龙湖悦府小区多名业主起诉华润公司至本院，提出解除合同、返还购房款，支付违约金并赔偿损失等诉讼请求，如（2015）铜民初字第1946号、第01899号案件。在该系列案件中，本院认为，补充协议（二）第五条对主合同第八条内容进行了变更，即涉案房屋取得《建设工程竣工验收备案表》即符合房屋交付条件。原告以交付使用通知书被撤销意味被告涉案房屋不具备交付条件的意见不能成立，故认定涉案房屋具备双方约定的交付使用条件，均判决驳回原告诉讼请求。上述两案上诉后徐州中院维持了原判。后两案原告向江苏省人民法院申请再审，被驳回再审申请。还查明，2015年3月13日，被告华润公司向华润云龙湖悦府业主发布《公告》，载明：对于一二期首批交付楼栋在2013年12月31日上房时呈现的品质效果未能让业主满意，深表歉意。考虑悦府项目正式电接通时间、广大业主提出的所有问题及2014年给业主造成的不便，推出补偿方案，其中对于购房合同约定2013年12月31日交付的业主，按照“交付前已付金额*0.2‰*365天”的基本原则给予现金补偿。”，备注中载明：“C.一揽子补偿将于签约业主款清、收房、缴纳物业费并签署《补偿协议》后执行。我司在业主《补偿协议》签署后20日内将现金电汇至业主预留的本人银行账号中。D.已接受我司以往补偿方案的业主，可以签署《补偿协议》执行本次一揽子补偿方案，替代原方案。F.对不接受本次一揽子补偿方案的业主，仍可通过诉讼方式解决。G.本补偿方案仅代表我司诚意，本公告内容不得在任何争议解决程序中作为我司承认违约或应承担法律责任的根据。”。原告高宾未根据该公告与被告华润公司签订协议。后原告向被告主张逾期上房违约金，双方沟通后未达成一致意见，产生本案纠纷。本院认为，原告高宾主张逾期上房违约金，建立在被告华润公司存在逾期交房事实的基础上。如案涉小区业主与华润公司的多起案件生效裁判中所述，虽双方签订的商品房买卖合同第八条约定华润公司交付房屋时应取得商品房住宅交付使用批准文件，但是补充协议（二）第五条对主合同第八条内容进行了变更，即涉案房屋取得《建设工程竣工验收备案表》即符合房屋交付条件。该补充协议系原被告真实意思表示，应当认定双方对涉案房屋的交付条件进行了协议变更。商品住宅交付使用通知书虽然被徐州中院判决撤销，但该交付使用通知书已非本案房屋交付的合同要件。华润公司根据合同约定通知原告高宾办理上房手续，不存在逾期交房的行为，对原告要求被告华润公司支付逾期交房违约金及利息的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告高宾的诉讼请求。案件受理费7742元，减半收取3871元，由原告高宾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  彭银凤二〇二一年六月二十八日书记员  赵彦玲