吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0204民初763号 原告：冯冲，男，1989年7月17日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：辛立成，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。 被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市船营区吉长引线北侧。 法定代表人：蓝踊康，该公司助理总监。 委托诉讼代理人：吕殿斌，吉林常春（吉林）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张立柱，男，1978年2月6日出生，汉族，该公司法务，住吉林省吉林市龙潭区。 原告冯冲与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯冲的委托诉讼代理人辛立成、被告亚琦房地产公司的委托诉讼代理人吕殿斌、张立柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯冲向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除冯冲与亚琦房地产公司签订的《吉林国际商贸城择铺协议书》；二、依法判令亚琦房地产公司立即返还冯冲购房款125,000.000元，房屋抵押登记费1,204.00元，合计126,204.00元；三、依法判令亚琦房地产公司按年利率6%标准支付冯冲利息至上述款项实际给付之日止；四、本案诉讼费由亚琦房地产公司承担。庭审中，冯冲明确第三项诉请为：依法判令亚琦房地产公司支付冯冲利息，其中2,500.00元利息自2013年12月10日起至实际给付之日止按年利率6%计算；100,000.00元利息自2014年11月30日起至实际给付之日止按年利率6%计算；1,204.00元利息自2015年4月7日起至实际给付之日止按年利率6%计算。事实与理由：冯冲于2013年12月10日与亚琦房地产公司签订《吉林国际商贸择铺协议书》，双方约定冯冲购买亚琦房地产公司坐落于吉林国际物流商贸城（一期B区）A35号楼101号商铺，建筑面积141平方米，每平方米3,998.00元，合同总价款563,718.00元。合同签订后，冯冲分三次向亚琦房地产公司支付款项，累计付款126,204.00元，因案涉房屋亚琦房地产公司至今未办理房屋初始登记，冯冲无法继续履行协议，故起诉至法院。 亚琦房地产公司辩称，该吉林国际贸易城《择铺协议书》为定金合同，并不是正式的商品房买卖合同。该合同中未约定亚琦房地产公司为冯冲办理产权手续等一系列的条款。亚琦房地产公司已经取得了商品房预售许可，能够出售该房屋。关于亚琦房地产公司何时办理房屋的产权手续，系双方在商品房买卖合同中另行约定，冯冲以此为由要求解除定金合同，没有事实及法律依据；根据双方签订的合同条款第一项，亚琦房地产公司于2020年10月21日发出特快专递，即律师函要求冯冲支付房屋价款并签订房屋买卖合同，但冯冲至今未支付房屋价款以及签订买卖合同，冯冲已经违反定金合同的约定，构成违约。故，冯冲已经交付的定金应不予退还；另，冯冲在起诉书中适用最高法商品房买卖合同的相关规定，不适用于本案的审理，以上法律规定是在合同履行过程中的相关规定。而就本案，冯冲与亚琦房地产公司仅签订定金合同，对于房屋何时交付、何时办证以及相应的违约责任均未作出约定；关于冯冲要求亚琦房地产公司支付6%的利息损失也没有法律依据和事实依据。综合上述意见，请法官依法驳回冯冲的诉请。 经审理查明：2013年12月10日，亚琦房地产公司与冯冲签订吉林国际商贸城择铺协议书（No：xxxx），约定：择铺方：冯冲，身份证：xxxx，择铺单位：栋号xxxx，铺号xxxx，建筑面积141㎡，单价3,998.00元/平方米，总价563,718.00元，付款方式按揭。择铺方需在签订本《协议书》时支付定金贰万伍仟元整。择铺方须于签订本《协议书》后在开发商电话通知日起7日内与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，并同时按本《协议书》中约定的付款方式支付相应款项。择铺方不得以本《协议书》未约定的其他事项为由，至期拒绝或拖延签订正式的《商品房买卖合同》及交纳应支付的款项，逾期本协议书则自动失效，双方权利义务即时终止，开发商有权将该物业另行处理，且择铺定金不予退还；择铺方选择本物业后，无论任何原因均不得要求退还择铺定金。同时无论任何情况均不得要求更名。不得将协议书的权益转让，不得要求更改择定的房号，否则开发商有权拒绝办理；如择铺方选择按揭方式支付，应按时交纳首期款并签订《商品房买卖合同》的同时提交银行按揭所需的资料，并同时签订《个人购房借款/担保合同》，以便银行及时办理按揭贷款手续。若银行审核后认定择铺方提交资料不合格要求择铺方补件的，择铺方应在10日内按要求提交补件资料。若择铺方申请的银行按揭额未获全额批准，则实际取得的按揭贷款与申请额度之间差额部分应在开发商通知之日起30日内向开发商一次性付清。如择铺方所提供的按揭资料不符合银行放贷条件，择铺方需在开发商通知之日起30日内按一次性付款方式支付房款（折扣以按揭付款方式标准为准），否则开发商有权将该物业另行处理，且择铺定金不予退还；在签订正式的《商品房买卖合同》前，因不可抗力原因造成开发商不能出售该物业，开发商应退还所收择铺定金给择铺方（免息），同时不承担任何其他责任。退还择铺定金后，本《协议书》自动失效，双方的权利义务即时终止；择铺方如更改通信地址，须立即书面通知开发商，同时乙方保证为此协议书提供的资料全部真实，否则乙方应承担由此而引起的相关责任；择铺方现所选择物业凭营业执照或品牌授权书可享受品牌经营户购铺特别优惠，择铺方承诺在开发商规定的时间内进场装修及开业，并经营品牌。若择铺方未遵守上述承诺，则不享受品牌经营户购铺优惠，需按原单价计算返还相关优惠款给开发商。该协议同时约定了其它条款。 冯冲于2013年12月10日向亚琦房地产公司交付xxxx号房屋意向金25,000.00元，于2014年11月30日交付xxxx号房屋首付款100,000.00元，履行了交纳购房款125,000.00元的合同义务。2015年4月27日，冯冲向吉林巨攀物业服务有限公司缴纳代收房屋抵押登记费1,204.00元。 另查，因2017年12月25日，吉林市公安消防支队监督员对吉林亚琦房地产开发有限公司开发的吉林亚琦国际商贸城进行监察时发现该工程未经消防验收擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定，吉林市公安消防支队于2018年1月5日对亚琦房地产公司作出吉市公（消）行罚决字（2018）0003号行政处罚决定书，决定：根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第三项之规定，给予吉林亚琦房地产开发有限公司责令停止使用，并处罚款人民币叁拾万元整的处罚。 亚琦房地产公司于2020年10月19日向冯冲邮寄律师函，要求冯冲交付剩余购房款并签订正式商品房买卖合同。冯冲于2021年2月2日向本院提起本案诉讼。 截至本案庭审结束，吉林国际商贸城仍未经公安消防部门消防验收合格。 以上事实有冯冲提交的吉林国际商贸城择铺协议、亚琦房地产公司专用收据、行政处罚决定书、亚琦房地产公司提交的律师函的邮政快递单及双方当事人陈述在案佐证。 本院认为：一、冯冲关于解除吉林国际商贸城择铺协议的诉讼请求应当予以支持。根据《最高人民法院关于的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，冯冲与亚琦房地产公司签订的吉林国际商贸城择铺协议应当认定为商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。冯冲已经按照择铺协议的约定履行交付房屋部分价款的合同义务，现截止至庭审，亚琦房地产公司仍未能证明房屋已经具备交付使用条件，双方所签订合同目的已不能实现，符合关于合同法定解除的条件，且双方庭审中同意解除《吉林国际商贸城择铺协议》，故关于冯冲请求解除与亚琦房地产公司签订的吉林国际商贸城择铺协议的诉请，本院予以支持；二、亚琦房地产公司应承担的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，择铺协议书解除后，冯冲有权请求亚琦房地产公司返还已交付的购房款，该项诉请，本院予以支持；三、亚琦房地产公司因其违约行为应当赔偿的损失数额，可按冯冲实际交纳的房款为基数，自支付房款之日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至房款还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，利率标准均以不超过原告诉请的年利率6%为限。另查明，吉林市公安消防支队于2018年1月5日对亚琦房地产公司下发行政处罚决定书，亚琦房地产公司于2020年10月19日向冯冲邮寄律师函要求交付剩余购房款并签订正式商品房买卖合同，行政处罚决定书下发时间先于律师函邮寄时间，且此时亚琦房地产公司房屋仍不具备交付使用条件，冯冲已享有合同的法定解除权，故对于亚琦房地产公司辩称冯冲至今没有支付房屋价款和签订买卖合同，已经违反定金合同的约定，构成违约，已经交付的定金应不予退还的抗辩主张，不能予以支持。关于冯冲要求亚琦房地产公司返还房屋抵押登记费1,204.00元的诉请，庭审中，冯冲提举的《收款专用收据》，在该收据上加盖了吉林巨擎物业服务有限公司的印章，表明上述款并非系亚琦房地产公司所收取，故冯冲的该项诉讼主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条，《最高人民法院关于的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起解除冯冲与吉林亚琦房地产开发有限公司于2013年12月10日签订的吉林国际商贸城择铺协议书（No：xxxx）； 二、吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还冯冲购房款125,000.00元； 三、吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿冯冲购房款利息损失以本金125,000.00元为基数，其中本金25,000.00元自2013年12月10日起、本金100,000.00元自2014年11月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至购房款还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，利率标准均以不超过年利率6%为限； 四、驳回冯冲的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,412.00元由吉林亚琦房地产开发有限公司负担。冯冲山已预付，吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  靳学堂 二〇二一年六月十六日 书记员  于 淼