广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初11791号原告：龙慕贞，女，1986年8月10日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳洁，广东常道律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。上列两被告的共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：黄尹童，广东泽誉律师事务所实习律师。第三人：广东南海农村商业银行股份有限公司大沥支行，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：李炳华。原告龙慕贞诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称“智城公司”）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称“梦乐城公司”）、第三人广东南海农村商业银行股份有限公司大沥支行租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序于2021年6月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人阳洁、两被告的共同委托诉讼代理人徐飞到庭参加诉讼，第三人经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.被告智城公司向原告返还物业使用权转让金253630元(其中120000元贷款直接退还给第三人)及利息(利息以253630元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR一年期4.25%从物业转让金支付之日起暂计至起诉当日，此后的利息计至实际支付之日止)；3.被告智城公司向原告支付逾期交付物业的违约金104876元(违约金以253630元为基数，按每日万分之五的标准从2019年1月1起暂计至起诉当日共827天，此后的违约金计算至清偿之日为止)；4.解除原告与第三人签订的《个人借款合同》，由被告智城公司赔偿原告银行贷款利息损失共29331元(利息损失额以贷款金额12万元为基数，以银行贷款年利率7.8008%从2018年2月11日起暂计至起诉当日之日共1128天，此后的利息损失计算至解除合同之日止)；5.解除原告与被告梦乐城公司签订的《租赁合同》；6.诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：原告于2017年9月22日与智城公司签订了《物业使用权转让合同》，该合同约定智城公司将其投资建设的广佛智城项目的涉案物业的使用权转让给原告，合同约定了转让金总额，支付方式，使用权的转让期限及赠送使用期限。合同约定了具体的物业交付标准和期限，并约定如被告未按照约定期限交付物业的，则智城公司按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金，逾期超过90天则原告有权解除合同。合同附件还约定了装修及交付标准。签订合同后，原告依约支付了全部转让金共253630元，其中120000元向第三人贷款支付，智城公司开具了相应的收据给原告。签订上述转让合同的当日，根据智城公司的安排，原告与智城公司指定的梦乐城公司签订了《租赁合同》，该管理合同约定原告将物业委托梦乐城公司统一进行经营管理，梦乐城公司在委托经营期间每月向原告支付相应的经营委托收益。但时至今日，智城公司至今未能将符合合同约定交付标准和法律规定的经过了综合竣工验收的物业交付给原告使用，致无法实现原告购买物业的目的，原告根据合同约定有权解除上述《物业使用权转让合同》要求被告返还购房款并承担相应的违约责任。由于智城公司的违约导致《租赁合同》也无法履行，而《物业使用权转让合同》解除后，《租赁合同》、《个人借款合同》也就无履行的基础，故原告有权要求解除。据原告了解，两被告的法定代表人为同一人且其股东组成重叠，属于关联企业。而涉案土地所有权属于第三人集体所有，涉案项目土地面积规模巨大，涉及受害业主人数众多近10000名，其社会影响十分巨大。因此，其土地来源是否合法，土地利用是否取得规划许可和施工许可，土地征用、农用地转为建设用地的审批程序是否合法等问题必须一一查明，才能给广大受害业主有一个合理合法的交待。鉴于被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告智城公司辩称，一、原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，理由如下：1、涉案物业依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，涉案物业为合法建筑，其使用权依法可以转让。2、涉案《物业使用权转让合同》中并无约定原告就智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，智城公司延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案《物业使用权转让合同》没有合同依据。3、即使存在延迟交付的情形，该延迟交付涉案物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。智城公司与原告签订涉案《物业使用权转让合同》后，原告与梦乐城公司就涉案物业签订《租赁合同》，原告将涉案物业向梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经向原告支付租金及履约保证金，涉案《物业使用权转让合同》的合同目的并未因智城公司延迟交付涉案物而无法实现。而且，原告出具《授权委托书》给梦乐城公司接收涉案物业，智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，涉案《物业使用权转让合同》的合同目的并未因涉案物业延迟交付而不能实现，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。4.合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉案《物业使用权转让合同》约定的交付时间为2018年12月31日，由此自2019年1月1日开始起算，如原告认为有被告逾期交付物业的情形，应在一年期限内提出。现原告已实际收取梦乐城公司支付的租金后又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因未在合理期限内行使而消灭。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金及利息，且原告以涉案物业已实际收取梦乐城公司支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受任何损失。因此，现原告要求智城公司支付逾期交付涉案物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，原告诉请的利息和违约金均属于主张违约责任，属同一性质，不应同时得到支持。三、原告要求智城公司支付转让金的利息和其贷款的利息损失没有事实和法律依据。原告受让涉案物业时自愿选择贷款方式付款，其应自行承担还款和支付利息的义务，无权要求智城公司赔偿。四、智城公司依法承租涉案物业所在的地块，拥有单独投资、开发、建设物业的权利，对其投资建设的物业也依法享有单独合法使用、出租的权利。原告在诉状中主张法院对土地征用、农用地转为建设用地的审批程序是否合法等问题一一查明，该主张为另一法律关系，与智城公司、梦乐城公司没有任何关系。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，梦乐城公司与原告签订租赁合同后，虽涉案物业尚未交付，但梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金并每月向原告支付租金。梦乐城公司就涉案租赁合同的履行没有违约行为。鉴于原告要求解除转让合同，上述租赁合同将无法继续履行，故梦乐城公司同意解除租赁合同，但要求原告将已收取的履约保证金和租金返还给梦乐城公司，并支付利息予梦乐城公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（二期）16号楼办理了建设工程规划许可证。被告智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目x号地x号楼。2017年9月22日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××××××××2×××××××17×x号商业用房（下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年9月21日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；总转让金253630元；甲方在201×年12月31日前将涉案物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托被告梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。原告已向被告智城公司支付转让费253630元。庭审中，被告智城公司确认涉案物业尚未办理竣工验收备案手续。原告已收取梦乐城公司支付的委托经营租金及押金合计为23325元。被告梦乐城公司同意己方支付的款项在本案智城公司的债务中抵扣。两被告于2021年5月19日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收备案，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年5月19日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故本院确认《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，智城公司收取的转让款253630元应退予原告、原告收取的押金及租金23325元应退予梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该23325元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款230305元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，原告诉请支付违约金，合理有据，但诉请违约金标准过高，本院结合合同履行及解除情况、被告智城公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定违约金为以已付转让款的15%即38044.5元，原告主张超出部分，本院不予支持。本院已支持原告上述违约金，对原告的利息主张不再支持。原告与第三人的借款关系与本案并非同一法律关系，本院对原告与第三人签订的借款合同不予处理。关于原告主张的贷款利息损失，该借款是原告自行选择的付款方式，应自行承担相应后果，本院对原告的该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告龙慕贞与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年9月22日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年5月19日解除；二、解除原告龙慕贞与被告广东广佛智城集团有限公司、广东智城梦乐城商业投资有限公司于2017年9月22日签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款230305元及支付违约金38044.5元予原告龙慕贞；四、驳回原告龙慕贞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3558.78元、财产保全费2459.19元，合共6017.97元（原告已预交），由原告负担1203.59元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担4814.38元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年六月十日书记员  何双燕