湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1002执异178号 异议人（案外人）：张红艳，女，1971年8月25日出生，汉族，住湖南省郴州市资兴市。 申请人：黄娅萍，女，1963年9月9日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被申请人：黄下芽，男，1951年1月9日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 被申请人：周璟旭，男，1964年9月2日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被申请人：郴州市振华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大道**。 法定代表人：魏志国，系该公司总经理。 委托代理人：王柏茂，男，1958年9月25日出生，汉族，系该公司员工。 本院在执行申请人黄娅萍与被申请人黄下芽、周璟旭、郴州市振华房地产开发有限公司（以下简称振华公司）诉讼保全一案中，案外人张红艳对本案的执行标的向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人张红艳请求事项：请求郴州市北湖区人民法院撤销（2020）湘1002执保702号裁定书中对A栋1504房的查封，以免造成对本执行异议申请人的损失。事实与理由：异议人于2020年7月7日付清全款购置该套商品房，按建筑面积算，该商品房面积为49.34㎡，单价为每平方米5800元，总金额为286172元，一次性付给了郴州湘翼新农村数字电影院线有限公司（以下简称湘翼公司），该公司按每平方6300元补差后，由开发商郴州市振华房地产开发有限公司与本异议人签订了《商品房买售合同》。异议人是以合法的方式足额支付房款，取得合法的物权，并有相关的佐证依据（钥匙、转账凭证、购房收据、装修通知书）。为维护异议人的合法权益，特申请异议，请求撤销（2020）湘1002执保702号裁定书中对A栋1504房的查封事项。 申请人黄娅萍辩称：异议人商品房买卖不合法，异议人于2020年7月7日以5800/㎡分别购置影苑小区A栋1504房49.34㎡金额286712元，一次性付给了雷莉芳账号；A栋1508房83.35㎡金额483430元，一次性付给了湘翼公司账号，该公司按6300/㎡补差后，虽然由开发商郴州市振华房地产开发有限公司与异议人签订了《商品房买售合同》。答辩人认为《商品房买售合同》是无效的。因为1、购房资金没有付到振华公司账户，雷莉芳、湘翼公司不是开发商也不是投资人，无权接收购房资金，属于私下交易，违背了房地产买卖的相关规定；2、《郴州市影苑小区A栋售房资金监管补充协议书》第四条约定振华公司未经陈曲同意，不得随意变更银行印鉴预售网签密码，并且不得办理任何有关售房手续，否则承担一切责任。振华公司私下与异议人签订《商品房买售合同》并且转移购房款，恶意逃避债权人的监管和债务，严重损害了投资人和答辩人的利益；3、振华公司属于投资人挂靠的公司，投资人向振华公司交纳了挂靠管理费，振华公司法人代表魏志国既不是投资人也不是债权人，无权单方面销售影苑小区的房屋，他私自串通他人销售房屋，转移购房款，严重损害了投资人和答辩人的利益；4、影苑小区属于郴州市六中的学位房，振华公司法人魏志国私自定6300/㎡销售价明显低于市场价格，严重损害了投资人和答辩人的利益。综上，应依法驳回张红艳的执行异议请求。 被申请人振华公司答辩称：（2020）湘1002执保702号裁定，查封答辩人名下位于郴州市××路××号××小区××栋××房，该裁定查封措施错误，应予解除查封。该房为陈曲（黄亚萍之夫）担保向湘翼公司、郴州市电影发行放映公司（以下简称电影公司）借款用于抵偿的房屋，在逾期还款后，电影公司、湘翼公司经与答辩人协商一致后，将其抵偿房屋向外出售共七套（Ａ栋1508、1505、1702、1504、1602、1506、1502）以每平方米5800元成交，其售房款用于偿还影苑小区Ａ栋建设工程项目向电影公司、湘翼公司的借款本息，后经影苑小区项目遗留办认证处理，由5800／㎡调整为6300／㎡，该差额部分每平方米500元由电影公司、湘翼公司承担补齐，转账给答辩人用于项目办理不动产相关费用支出，并与七户购房签订了《购房合同》，开具了收据，这是双方的真实意思，合同是真实有效的。 被申请人黄下芽、周璟旭未作答辩。 查明的事实 本院查明：一、2020年7月7日，振华公司（出卖人）与张红艳（买受人）签订《商品房买售合同》，合同的主要内容为：买受人购买的商品房为影苑小区项目中的第A栋1504号房，面积49.34㎡，单价为每平方米5800元，总金额286172元，买受人按一次性付款方式付款。合同签订当日张红艳通过其中国邮政储蓄银行的账户向雷莉芳支付了286172元；同日湘翼公司出具《收条》一张，载明：“今收到张红艳同志购买影苑小区A栋1504号房款人民币贰拾捌万陆仟壹佰柒拾贰元。注：该房为振华公司抵押给湘翼公司的还款房”；振华公司出具《收据》一张，载明：“今收到影苑小区A栋1504张红艳房款贰拾捌万陆仟壹佰柒拾贰元”；2020年11月20日振华公司出具装修通知书，表明张红艳收取了A栋1504房。 二、申请人黄娅萍与被申请人黄下芽、周璟旭、振华公司民间借贷纠纷一案，黄娅萍于2020年11月18日向本院申请财产保全，本院立案受理后于2020年11月20日作出（2020）湘1002执保702号执行裁定书，裁定：冻结被申请人黄下芽、周璟旭、郴州市振华房地产开发有限公司银行存款24300000元，或查封、扣押其相应价值的其他财产。2020年12月9日，本院向郴影苑小区遗留问题办公室送达协助执行通知书，协助执行：1、查封被申请人郴州市振华房地产开发有限公司名下位于××；；地下车库50个Ａ栋架空层车库8个、Ｂ栋架空层车库17个；Ａ栋1402、1404、1502、1504、1505、1506、1507、1508、1602、1606、1702、1705、1708房；Ｂ栋1103、1203、1303、1503、1603、1701、1703、1704、1705、1706、1707、1809房；2、查封期间未经本院许可，不得为其办理转移、更名、过户、抵押等变更所有人的事项。查封期限为三年，从2020年12月9日至2023年12月8日止。 裁判的理由与结果 本院认为，本案系执行标的异议。张红艳因本院查封案涉房屋提出的执行异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中张红艳提供了本院查封前与郴州市振华房地产开发有限公司签订的《商品房买售合同》以及支付全部房款凭证并占有了该不动产，未办理过户登记非张红艳的原因，其提交的证据足以证明其对案涉房屋享有排除执行的权利。故张红艳提出解除郴州市振华房地产开发有限公司名下位于郴州市苏仙区××号××小区××栋××号房的查封的执行异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对郴州市振华房地产开发有限公司名下位于郴州市苏仙区××号××小区××栋××号房的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄俊斌 审判员  谢宇明 审判员  李岳春 二〇二一年六月三十日 法官助理陈婷婷 书记员巫霞 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。