河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)冀0681民初3252号 原告：北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司涿州分公司，地址涿州市高铁理想湾一期二号楼一单元102号，统一社会信用代码：9113068135853447XN。 法定代表人：李红松，系公司负责人。 委托代理人：杨薪尧，男，汉族，1988年10月12日出生，住廊坊市固安县，系公司员工。 被告：曲仕洋，男，满族，1989年7月20日出生，住涿州市。 委托代理人：曲仕月，女，满族，1985年11月22日出生，户籍河北省承德市丰宁满族自治县，现住涿州市，系被告姐姐。 上列原被告因物业服务合同纠纷一案，原告于2021年5月26日起诉来院。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨薪尧，被告委托代理人曲仕月到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司涿州分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2018年1月1日至2021年12月31日物业管理费8433.6元；2、判令被告按日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至交清之日止，截止2018年1月1日至2021年4月30日期间，应支付滞纳金未4322.88元；3、请求判令被告支付原告2017年1月1日至2021年12月31日期间的生活垃圾清运费150元；4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告系鸿坤理想城23-02-2503的业主。2016年5月28日，原被告签订《前期物业服务合同》，约定在物业管理区域内，原告提供物业服务。合同第九条约定，物业服务费住宅用房标准为1.98元/平方米/月，被告的房屋建筑面积为88.76平方米，物业管理费为2198.4元/年。合同第二十五条约定，甲方违反约定不按期交费的，每逾期一日，按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。在物业服务期间，原告依约为被告提供了物业服务，但被告2018年1月1日至2021年12月31日期间的物业管理费8433.6元，2018年1月1日至2021年4月30日期间的违约金4322.88元，2017年1月1日至2021年12月31日的生活垃圾清运费150元未向原告支付。原告多次向被告催缴，被告至今未付。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告曲仕洋辩称：一、答辩请求：1、请求驳回被答辩人诉求的物业管理费中没有依约服务的部分;2、请求驳回因被答辩人违约所致的滞纳金4322.88元；3、请求驳回被答辩人重复诉求的垃圾清运费150元；4、请求被答辩人向答辩人支付其出租业主共有的车位、会所、文化活动中心及其他共用部位的广告、租赁等各项经营收益中应支付给答辩人的部分；5、请求被答辩人公示其自管理鸿坤理想湾小区至今的物业服务资金收支情况；6、请求被答辩人向答辩人补开已缴纳各项物业费用的正式发票，以及出示收取物业费的相关物价管理部门各项审批文件原件；7、请求判令被答辩人支付本案的全部诉讼费用。二、事实和理由：《一》、根据《前期物业服务合同》第二章第三条约定了前期物业服务包含内容，基于此合同内容约定，答辩人曾先行缴纳物业服务费，被答辩人却没有依约完成以上物业服务。电梯、路灯等共用设施设备运行不畅、养护管理不到位；楼道长时间无保洁打扫，垃圾清运不及时且清运时不分类，垃圾桶周围异味大，垃圾外溢；绿地大片斑秃，花木缺少养护和管理导致死亡还有业主私自扩建自家花园，侵占公共绿地，物业方未进行劝阻和上报；小区内车辆乱停，长时间无序摆放；门岗执勤失职，小区和楼内无人巡视，通往楼顶的大门几年间不上锁。同时此服务内容已包含垃圾收集、清运，被答辩人诉讼垃圾清运费150元显然是重复收费。《二》、根据《前期物业服务合同》中第二章第六条写明被答辩人按一级物业服务标准提供住宅的前期物业服务。根据河北省住宅物业服务等级标准所规定，鸿坤理想湾的物业管理与服务水平明显低于行业标准。另：双方在此合同条款中既已约定被答辩人提供一级物业服务标准，那么根据《物业服务收费管理办法》第8条规定，物业公司要实行明码标价、收费目录和收费标准等相关情况，在显著部位进行公示。同时引述“河北高院”公布可以拒交物业管理费第5条，物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可以拒交。《三》、根据《前期物业服务合同》第五章中第十三条至第十六条，业主共有的车位、会所、文化活动中心、共用部位、共用设施设备及其他共有物业，物业方应每年向全体业主公示其收费项目和标准，并将部分经营收入纳入物业服务费，接受业主监督。然而至今被答辩人从未公示以上所述业主共有部位的广告、租赁等各项经营收支情况，更未减免相应的物业费用，业主对此一无所知。包括被答辩方利用公共区域扩大收费范围，安装快递柜及饮水机从未公示其相关收益，却在前台售水并开物业收据。《四》、根据《前期物业服务合同》第八章第三十条本合同中未规定的事宜，均按照国家有关法律、法规和规章制度执行。答辩人缴纳物业费应开发票，否则就违反了《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税，这种行为不仅损害了业主利益还严重侵害了国家权益。因此答辩人要求被答辩人补开已缴纳物业费的正式发票。《五》根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”做了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合规定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。答辩人有权拒绝履行约定缴纳物业费。《六》被答辩人与业主从不沟通，仅在2020.8.21一次性张贴三张补开的缴费单，日期也为手写。期间答辩人多次联系物业管家无回复。最后引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”中第三条：物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。综上，起诉状所述答辩人“拒绝缴纳物业费以及产生的滞纳金”是因为被答辩人没有按约履行双方签订的《前期物业服务合同》以及未按相关规定提供服务，事实上明显未提供符合行业标准的一级服务，且有违法违规行为和重复收费现象，已造成严重违约。《合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。而且《前期物业合同》中并未明确约定缴纳物业费的最后期限，几年间被答辩人也从未沟通过此事。鉴于大量事实依据，恳请人民法院在此基础上依法裁判，支持答辩人的请求事项。 本院经审理认定事实如下：原告对其主张提供证据有：1、《前期物业服务合同》，证明被告是本案适格的主体。2、理想湾缴费通知单及照片2份，证明原告向被告催缴过物业服务费用。3、欠费明细单1张，证明原告向被告收取费用的费用明细。4、被告欠费前的缴费收据2张，证明被告认可物业服务费用。5、电梯日常维护记录，公共区域巡检表，设备设施运行维护检修照片，楼内清洁工作签到表，垃圾清运记录表，保洁养护照片，绿化养护记录表及照片，车辆出入登记表，停车场车辆巡查登记表及照片，夜间检查登记表，我公司获得的荣誉照片，社区活动照片，证明我公司已按合同约定，履行了服务义务。被告房屋面积是88.76平方米，每平米每月是1.98元。垃圾清运费是每年30元，被告是2017年开始一直没有交。 被告质证意见：对证1无异议。对证2不认可，原告没有主动联系过我方缴费，只是于2020年8月21日一次性粘贴3张缴费通知单，日期金额是手写的，粘贴在房门上面。对证3不认可，根据前期物业服务合同，原告没有依约按合同内容服务；原告的实际服务水平并没有达到合同中规定的一级物业服务标准；原告公司也没有按合同约定公示公共区域利益所得；原告公司在我方前两交纳物业费的时候并未给我方发具发票。所以导致我方没有交纳物业费。因为原告的违约原因，导致我方没有交纳物业费，滞纳金不应收取。对证4没有异议。认可我方交纳了物业费，对证明目的不认可。对证5有异议，记录及照片不能证明原告的证明目的，不代表原告就完全履行了合同上的约定，原告获得的荣誉与本案无关。我方房屋建筑面积是88.76平方米。合同中第二章第三条约定垃圾收集、清运费用包含在物业费当中。 被告提交的证据有：1、前期物业合同，照片35张，视频7段，证明原告违反前期物业服务合同的内容。2、河北省住宅物业服务等级标准，照片17张，视频5段，证明原告违反前期物业服务合同中的第二章第六条约定。3、照片10张，视频1段，证明原告违反前期物业服务合同中的第五章第十三条至第十六条的约定。4、已缴纳物业费收据2张，证明原告违反前期物业服务合同中的第八章第三十条的约定。5、照片3张，证明原告与我方没有沟通，一次性张贴三张缴费通知单，期间我方与原告方联系，均没有得到回复。 原告质证意见：对证1内容与我方合同一致，但里面填写部分均为空白的。对照片不认可。对视频不认可。对原告的证明目的不认可。对证2河北省住宅物业服务等级标准没有异议，该文件是在2019年12月19日发布，我方和被告签订合同是在2016年签订的。对照片和视频不认可。对证3不认可。照片的真实性无法确定，住宅物业和售楼物业不是一回事，照片不能体现被告的证明目的。对证4收据认可。对证明目的不认可。如原告要开发票，我方随时可以开据。对证5照片认可，对证明目的不认可，可以证实我方已经用书面方式通知被告缴费。 本院经审理查明的事实：2016年5月28日，原被告签订《前期物业服务合同》，约定在物业管理区域内，原告提供物业服务。合同第九条约定，物业服务费住宅用房标准为1.98元/平方米/月，被告的房屋建筑面积为88.76平方米。垃圾清运费是每户每年30元。原告为被告小区业主提供了物业管理服务，被告拖欠原告2018年1月1日至2021年12月31日物业管理费8433.6元，2017年1月1日至2021年12月31日的垃圾清运费150元，经原告多次催要，被告至今未交。 本院认为：原告与被告签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，原告据此向被告小区提供物业服务，履行了合同义务，但被告拖欠原告2018年1月1日至2021年12月31日物业管理费8433.6元，2017年1月1日至2021年12月31日的垃圾清运费150元未付，原告要求被告支付，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付的违约金，相较于服务合同本身，双方约定的违约金过高，本院不予支持，被告应于原告起诉之日起支付利息。被告的答辩理由不能作为其不交纳物业服务费用的抗辩理由，不予支持。被告如认为原告侵害了其权益，造成损失，可另行起诉。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定判决如下： 被告曲仕洋于本判决生效之日起十日内给付拖欠原告北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司涿州分公司的物业服务费用8433.6元及垃圾清运费150元，共计8583.6元，并支付按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2021年5月26日起至还清之日止的利息。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费61元，由原告负担36元，被告曲仕洋负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者法定代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张凌涛 二〇二一年六月二十八日 书记员  单克斯