江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初9206号原告：郑思佳，男，1972年09月22日生，住江苏省宿迁市宿豫区。被告：宿迁用世置业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区西湖路66号。法定代表人:卢之云，该公司董事长。被告：宿迁水韵城商业经营管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区西湖路66号。法定代表人：朱昌如。被告：朱晓仲，男，1969年12月16日生，住江苏省南京市白下区。原告郑思佳与被告宿迁用世置业有限公司（以下简称用世公司）、宿迁水某商业经营管理有限公司（以下简称水某公司）、朱晓仲合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月29日公开开庭进行了审理。后案件转入普通程序，本院组成合议庭再次于2021年6月4日公开开庭进行审理。二次庭审原告郑思佳均到庭参加诉讼，被告用世公司、水某公司、朱晓仲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑思佳向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告用世公司于2017年10月9日签订的《抵房协议书》；2.被告用世公司返还原告购房款1450000元、已收租金78948元（自2020年2月10日起至8月9日止，219.3㎡×2元/㎡/天×180天）并赔偿损失（自2020年8月10日起至实际返还购房款之日止，按面积219.3㎡×2元/㎡/天计算）；3.水某公司对用世公司返还租金78948元承担连带清偿责任；4.被告朱晓中对于上述所有债务承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年10月8日，原告郑思佳与被告用世公司、朱晓仲（系用世公司总经理、股东）三方协商确认，将朱晓仲用于水某开发建设的1450000元债务转移至用世公司，由用世公司采用出售房屋方式向郑思佳代偿。次日，用世公司（甲方）与郑思佳（乙方）签订了《抵房协议书》，至此房屋抵售和债务转移均已完成，协议约定将用世公司建造的宿迁水某写字楼1905、1906号房屋二套抵售给郑思佳。协议载明，甲方以1905、1906号商品房冲抵与乙方之间债务，甲方需在2017年12月15日前办理房屋产权登记，甲方向乙方支付房屋租金2元/平方米/天，甲方将根据租赁合同（指水某公司与平安普惠投资咨询有限公司宿迁分公司合同）的租金收缴期限支付乙方租金，协议签订之日起甲乙双方抵付行为完成。协议生效后，郑思佳如约履行了协议，用世公司向郑思佳交付了房屋，水某公司以公司公户分9次向郑思佳银行账户支付2017年10月10日至2020年2月9日期间租金313225.95元。用世公司在郑思佳数次催促之下，对协议其他约定条款均未履行，严重违反约定。2020年9月2日，宿迁市宿城区人民法院苏1302执666号之五《执行裁定书》裁定，裁定查封水某写字楼1905、1906号等数套不动产，期限为三年，因上述不动产均设定有多个抵押，已无处置价值。根据《合同法》规定，结合房屋现状及用世公司严重违约等因素，应予解除协议，返还原告购房款1450000元、已收租金78948元。同时，由于用世公司单方面原因，导致涉案房屋转移登记不能、多个抵押、多重查封和面临司法处置，郑思佳已丧失房屋所有权、资产收益和附加值，在用世公司未返还郑思佳购房款等损失之前，理应赔偿郑思佳后期租金、房屋增值等收益，《抵房协议书》约定的租金收益亦是双方的最初合意和市场价值标准，按此标准赔偿符合公平交易和惩治失信的基本原则。房屋交付后，用世公司、郑思佳及水某公司三方约定由水某公司代为经营出租，水某公司并依约以公司公户分9次向郑思佳银行账户支付了租金，郑思佳与水某公司委托合同关系已事实成立。代为经营期间，该公司将房屋出租给平安普惠投资咨询有限公司宿迁分公司，合同租期2016年11月10日起止2020年2月9日止，期满后续租半年至2020年8月9日止，平安普惠已足额支付了租金，水某公司均已“稍等等”、“下月”等说辞久拖至今未付，故水某公司应对已收租金78948元债务返还承担连带清偿责任。被告朱晓仲在《结算证明及还款协议》中向郑思佳承诺，负责协调在2017年12月15日前办理完毕正式转移登记手续。但是，朱晓仲未履行应尽义务，是导致解除协议和衍生出多项债务纠纷的主要因素，应对上述所有债务承担连带清偿责任。被告用世公司、水某公司、朱晓仲未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年3月1日，原告郑思佳向被告朱晓仲账户上汇款500000元，被告朱晓仲出具借据一份，约定借款期限为2012年3月1日至2012年8月30日，月利率为2%，逾期利息为2%，利息每三个月支付一次。2013年6月28日，原告向被告朱晓仲账户汇款500000元，被告朱晓仲出具借据一份，约定借款期限为2013年6月18日至2014年6月27日，月利率为2%，利息3月支付一次。2017年10月8日，原告与被告朱晓仲签订《结算证明及还款协议》，该协议内容如下：债务人朱晓仲借债权人郑思佳本金壹佰万元整，截至2017年10月8日，双方认定合计欠利息（按月利率2%）肆拾伍万元整，本息合计145万元整。债务人朱晓仲负责协调将宿迁用世水某[写字楼]1905#、1906#两套合计面积206.39平方米，抵售给债权人郑思佳，债务人朱晓仲负责协调在2017年12月15日前办理完毕正式转移登记手续。债权人郑思佳需在办理完毕1905#房屋正式转移登记手续后，在即将办理1906#房屋正式转移登记手续前，向用世公司补交房款贰拾肆万元。否则，用世公司有权拒办1906#房屋正式转移登记手续。若在约定期限内，上述以房抵债不能完成，债务人朱晓仲自2017年10月8日起继续向债权人郑思佳按月利率2%支付利息。若在约定节点上，达到付款条件后郑思佳拒交上述24万元房款，郑思佳向朱晓仲支付违约金12万元。上述以房抵债成功后，所抵房款视为债务人朱晓仲收到用世公司的[朱晓仲个人的债权款]。请用世公司办公室李平给予办理。2017年10月9日，原告郑思佳（乙方）与被告用世公司（甲方）签订《抵房协议书》，该协议约定：1.甲方现有以下房源，房号1905，实测面积109.78，单价8200，总额900196元；房号1906，实测面积109.52，单价8200，总额898064元。合计1798260元。2.乙方同意甲方以上述房屋抵付与乙方之间债权债务（转移），债务金额为壹佰肆拾伍万元，房款尚欠348260元。甲方需在2017年12月15日前配合乙方办理房屋产权登记手续。乙方需在1905号产杈登记办理转移后，将剩佘房款即348260元补齐，否则甲方有权拒绝办理1906号房屋的产权登记手续。乙方在办理房屋产权登记之前，可以变更姓名。3.由于1905和1906己经租赁，租金为2元/平方/天。甲方将根据租赁合同的租金收缴期限支付乙方租金（租金为扣除税款后的金额）。4.本协议签订之日起，甲乙双方抵付行为完成。乙方与其指定的购房者之间关于上述房屋的一切经济纠纷与甲方无关。5.本协议在履行过程当中若产生争议应协商解决，若协商不成，可提交甲方所在地人民法院诉讼解决。6.本协议甲乙双方签字或盖章之日起生效，本坊议-式两份，甲乙双方各执一份。用世公司在该协议书上盖章，原告在该协议书上签字。另查明，水某公司与平安普惠投资咨询有限公司宿迁分公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年11月10日至2020年2月9日。租赁期满后双方又重新签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2020年2月10日至2020年8月9日。水某公司自2017年10月10日至2020年2月9日止共给付原告313225.95元。再查明，2020年9月2日，本院作出苏1302执666号之五《执行裁定书》裁定，裁定查封水某写字楼1905、1906号房屋，查封期限为三年。以上事实，《结算证明及还款协议》、《抵房协议书》及当事人陈述等在卷佐证，足以证明。本院认为，合法的债权债务受法律保护。本案中，被告朱晓仲欠原告借款本息合计1450000元。原告与朱晓仲协商用用世公司1905、1906号房屋抵偿借款，后原告郑思佳与被告用世公司之间签订《抵房协议书》，用世公司以1905、1906号房屋抵偿朱晓仲借款。因涉案房屋被法院查封，抵房协议无法继续履行，现原告郑思佳要求解除与被告用世公司之间签订的《抵房协议书》，本院予以支持。本院确认合同解除的时间为被告用世公司收到诉状副本之日即2020年12月15日。合同解除后，被告用世公司应返还原告1450000元。原告主张被告用世公司赔偿损失（自2020年8月10日起至实际返还购房款之日止，按面积219.3㎡×2元/㎡/天计算），本院认为，根据《抵房协议书》第3条约定，用世公司根据租赁合同的租金收缴期限支付原告租金，原告并未举证证明被告用世公司自2020年8月10日后仍继续出租涉案房屋并取得租金，故原告该主张，本院不予支持，损失可自2020年8月10日起以1450000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止。根据原告与被告朱晓仲于2017年10月8日签订《结算证明及还款协议》，被告朱晓仲应负责协调2017年12月15日前办理完毕1905、1906号房屋正式转移登记，后原告虽与被告用世公司之间达成《抵房协议书》，但用世公司并未配合原告办理房屋转移登记手续，被告朱晓仲应对上述债务承担共同清偿责任。根据原告郑思佳与被告用世公司签订《抵房协议书》，用世公司根据租赁合同的租金收缴期限支付原告租金（租金为扣除税款后的金额），原告主张被告用世公司给付租金78948元（自2020年2月10日起至2020年8月9日止），本院予以支持。该租金约定系原告与用世公司的约定，对被告朱晓仲不产生约束力，故原告要求被告朱晓仲对用世公司给付78948元租金承担连带责任，本院不予支持。被告水某公司虽以公司公户分9次向郑思佳银行账户支付租金合计313225.95元，但原告与水某公司之间并不存在合同关系，亦不存在事实上的委托合同关系，故原告要求水某公司对用世公司向原告郑思佳支付租金78948元承担连带清偿责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郑思佳与被告宿迁用世置业有限公司于2017年10月9日签订的《抵房协议书》于2020年12月15日解除；二、被告宿迁用世置业有限公司、朱晓仲于本判决生效后十日内返还原告郑思佳1450000元及利息损失（利息以1450000元为基数，自2020年8月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；三、被告宿迁用世置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告郑思佳租金78948元；四、驳回原告郑思佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18560元，由被告宿迁用世置业有限公司、朱晓仲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  柏小凤人民陪审员  齐桂荣人民陪审员  邹建国二〇二一年六月四日法官 助理  蔡蓁蓁书 记 员  任笑玉