新疆维吾尔自治区霍城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4023民初2062号 原告（反诉被告）：包勇，男，1978年3月8日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 被告（反诉原告）：马生平，男，1971年10月1日出生，回族，农民，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 委托诉讼代理人：杨恩广，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）包勇诉被告（反诉原告）马生平房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2019年8月14日立案，于2019年10月24日作出（2019）新4023民初1099号民事判决，被告马生平不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院提起上诉。该院于2020年6月23日作出（2020）新40民终437号民事裁定：一、撤销霍城县人民法院（2019）新4023民初1099号民事判决；二、发回霍城县人民法院重新审理。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包勇、被告（反诉原告）马生平及其委托诉讼代理人杨恩广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）包勇向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付购房欠款250，000元。事实与理由：2015年1月17日，原被告双方签订了房屋买卖协议，原告以530，000元的价格将自己的房屋出售给被告，被告当时给付原告房款280，000元，剩余房款250，000元，待原告提供房产过户手续后，一次性支付。由于种种原因，原告未按时向被告提供该房产的过户手续，被告也未履行后续付款义务。2018年4月4日，原被告考虑到房屋过户要产生各种费用，双方协商又达成协议，由被告在2018年4月15日给付原告180，000元，剩余70，000元作为房产过户手续费，要求被告于2018年4月15日之前付清180，000元，原被告双方均在补充合同上签字。原告提供了国有土地使用证及城管签章，办理了国有土地使用证并缴纳了费用，后期款付完后，原告的妻子才能在合同书上签字，但被告方并没有支付后期房款，经原告多次索要，被告拒绝给付。被告的反诉意见不能成立，请求依法驳回；案件受理费由被告承担。 被告（反诉原告）马生平辩称，首先，原被告签订房屋买卖协议后因原告的原因未及时办理过户手续，违约责任在原告，有原告在一审中的自认、原审证人证言予以证实。其次，涉案房屋还涉及其他邻里纠纷。再次，原告向法庭递交的2018年4月4日双方签订的补充协议系复印件因产权争议双方并没有履行。综上，被告（反诉原告）向本院提出如下反诉请求：1．解除原被告签订的《房屋买卖协议》；2．原告（反诉被告）包勇向被告（反诉原告）马生平返还购房款280，000元及利息123，400元。 原告包勇（反诉被告）围绕其诉讼请求及反诉答辩意见向本院提交证据有：《房屋出售协议》《国有土地使用权证》、霍城县国土资源局和城建局出具收据、《不动产权证》。 被告（反诉原告）马生平就其答辩意见及反诉诉求向本院提供证据有：原审庭审笔录、向霍城县农村信用合作联社的借款借据、保险单、通话录音。 经质证，本院对原、被告提供的证据认定如下：对原告提供的《房屋出售协议书》，被告对其真实性无异议，本院对其真实性、关联性予以确认，合法性在查明中详述；《国有土地使用权证》、霍城县国土资源局和城建局出具收据、《不动产权证》，被告对其真实性无异议，经审查证据具有证明效力，本院对其证明力予以确认。 对被告提供本案起诉状不属于证据范畴；原审庭审笔录，原告无异议，本院对其证明效力予以确认；向霍城县农村信用合作联社的借款借据、保险单，原告不认可，证据系复印件，本院对其真实性无法确认；通话录音，原告对其真实性无异议，本院对其证明效力予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年1月17日，原告包勇与被告马生平签订《房屋出售协议》，约定：原告包勇作为甲方将将位于霍城县萨尔布拉克镇中心街一套三层综合楼和楼后面（南边）一块宅基地全部出售给被告马生平作为的乙方，土地使用证编号为S-10-427，价格530,000元；付款方式为分期付款：2015年1月17日付50,000元，2015年4月20日付130,000元，2016年3月30日前付100,000元，2017年3月30日前付100,000元，2018年3月30日前付150,000元；房产土地过户及公证产生的费用由甲乙双方各承担50％且需甲方协助办理；即日起房产及后院宅基地使用权归乙方所有，乙方可重新装饰以及后院基建，乙方不得以任何方式干涉，否则属于违约；各方不得违约，一方违约，将给守约方违约金150,000元。合同签订后，原告包勇依约向被告马生平交付房屋，被告按约向原告支付前三期购房款合计280,000元，剩余购房款250,000元未付。 另查，原被告双方所争议的房产所涉土地使用类型系国有划拨土地，土地面积579.8㎡。2020年7月14日，原告办理涉案房屋的不动产权证，权利人为原告，房屋建筑面积为250.32㎡，宗地四至为：东邻包玉林、大吾列提江，南邻空地，西邻左占彬，北邻巷道。 再查，原告在诉状中自认因种种原因未向被告提供房产过户手续，故被告未向其支付剩余房款250,000元。 本院认为，根据原被告诉辩意见本案的争议焦点为：1．原被告双方签订《房屋出售协议》的效力；2．如有效双方的本诉诉求与反诉诉求是否具有事实及法律依据。争议焦点1，首先，原被告之间签订的《房屋出售协议》是双方真实意思的表示；其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条关于“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效，且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中,认定划拨土地上的房屋买卖合同有效,继续履行合同,不会侵害国家利益和社会公共利益。本案原被告之间签订合同的标的是国有划拨土地上的房屋而非国有划拨土地使用权，条文中的行政审批行为仅为物权变动的必要条件，也并不影响房屋买卖合同的效力。再次，原被告之间签订合同约定将原告位于霍城县萨尔布拉克镇中心街一套三层综合楼和楼后面（南边）一块宅基地转让给被告，但根据原告提供证据显示三层综合楼楼后南边是空地，不属于原告所有，且空地如原告所说属于宅基地性质是不得进行买卖，故原被告合同中约定南边空地一并转让被告的条款因违法法律禁止性规定无效。争议焦点2，首先，原告方自认双方就剩余购房款的支付达成新的付款口头协议，待原告提供该房产的过户手续后被告一次性付清尾款，因原告没有按照约定履行提交房屋过户手续的义务，故被告未履行付款义务，本案违约方在原告，故对原告要求被告继续支付剩余购房款250，000元的诉求，于法无据，本院依法不予支持；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，本案中，自原告原审起诉至今近两年时间，原告未按约履行协助被告办理行政审批及交付房屋过户手续等协助被告办理房屋过户的义务，导致本案被告无法办理不动产登记，故现被告马生平要求解除合同并退还已支付购房款280,000元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。对被告主张的利息损失123，400元，未向本院提供有效证据予以证明且被告至今实际占用涉案房屋近5年时间，故本院对被告该项诉求依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）包勇与被告（反诉原告）马生平于2015年1月17日签订的《房屋出售协议》； 二、原告（反诉被告）包勇于判决生效后十日内向被告（反诉原告）马生平退还购房款280,000元； 三、驳回原告（反诉被告）包勇的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）马生平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2,525元，由原告包勇负担，反诉费7,351元，由原告包勇负担5102元，被告马生平负担2249元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长  吕显艳 人民陪审员  潘国艳 人民陪审员  付志国 二〇二一年六月十八日 书 记 员  苏 娟