北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8573号上诉人（原审被告）：刘淑芹，女，1954年10月6日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：石磊（刘淑芹之子），1980年8月28日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京中天富通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区潞苑南里3号17号楼7单元商14。法定代表人：黄榜，董事长。委托诉讼代理人：王晓娜，北京市京师律师事务所律师。上诉人刘淑芹因与被上诉人北京中天富通房地产开发有限公司（以下简称中天富通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初22201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人刘淑芹及其委托诉讼代理人石磊，被上诉人中天富通公司的委托诉讼代理人王晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘淑芹上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判驳回中天富通公司全部诉讼请求。2．本案一审、二审诉讼费由中天富通公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，判令刘淑芹给付违约金缺乏事实依据和法律依据。1．刘淑芹购买的位于北京市通州区×（以下简称涉案房屋）是拆迁定向安置房屋，但除了2011年6月11日签署的《选房确认单》，双方至今并未签署正式的房屋买卖合同。根据《选房确认单》约定的付款计划，刘淑芹需在2011年6月14日前付清首付款及综合费用，其他款项须等待中天富通公司另行通知。因此，《选房确认单》并没有明确刘淑芹后续购房款的付款时限，也就是说，只有在中天富通公司通知刘淑芹办理网签后，双方才会在网签合同中另行约定房款支付时间。但是此后，刘淑芹一直没有接到中天富通公司的通知。到了2015年，刘淑芹得知一同拆迁的街坊有的都已经开始陆续入住了，这才赶紧找到中天富通公司了解情况，原来中天富通公司将刘淑芹提交的身份证等相关材料丢失了，导致无法办理相关手续。经过协商，中天富通公司提出的解决方案是让刘淑芹先行办理入住，并重新提交身份证复印件，再等待他们办理相关手续，等到可以网签后再通知刘淑芹交费。据此，2015年7月16日中天富通公司向刘淑芹交付了涉案房屋。可见，中天富通公司在没有收到全额房款的情况下交付房屋只是其为了纠正工作失误而采取的补救措施，与房款应否交付没有任何关系。在中天富通公司提交的证据《入住手续会签单》中也可以看出，正常办理入住的顺序是：签到一资料审核→结清物业款项→结清房款一完成物业签约→领取钥匙入住。但刘淑芹办理入住时中天富通公司已经将“签到”“资料审核”及“结清房款”这三个步骤划去了，这种特殊情况正是上述原因所致，也充分说明刘淑芹的入住与房款结清之间是没有关系的。而一审法院却以此时间节点作为刘淑芹承担违约责任的开始时间，完全缺乏事实依据。2．此后，中天富通公司依然没有通知刘淑芹办理网签并交付房款。直到2020年5月，刘淑芹才得到通知可以办理房本了，但因为刘淑芹家中有患癌病人，经济比较困难，无法一次性支付两套房屋的尾款（刘淑芹之子石磊也有一套定向安置房，与刘淑芹的房屋是一起办理的手续），故和中天富通公司协商后，先把刘淑芹之子石磊的房款付清了，中天富通公司当时告知刘淑芹，在年底之前付清房款即可。也就是说，中天富通公司已经同意刘淑芹延期付款。但是，刘淑芹却在没有收到任何催款通知的情况下，直接接到法院的传票。刘淑芹认为，根据《选房确认单》的明确约定，以及2015年交房时中天富通公司再次口头确认，刘淑芹的交费时间应当以中天富通公司通知为准。但是，中天富通公司一直没有通知刘淑芹交费。即使在2020年5月办理刘淑芹之子石磊的交费手续时，中天富通公司也没有要求刘淑芹立即交清房款，反而是在了解刘淑芹的实际情况后同意刘淑芹到2020年年底之前付清。因此，在本案中刘淑芹并不存在故意拖延付款的违约行为，而刘淑芹在接到一审传票后就立即联系中天富通公司表示可以支付房款，但中天富通公司提供的银行账号无法收款，无奈下刘淑芹只能将房款交到一审法院。这个情节也可以从侧面说明刘淑芹没有拖延付款的主观故意。而中天富通公司在与刘淑芹没有正式签署房屋买卖合同的情况下，仅凭没有明确付款时间约定的《选房确认单》和2015年交房的事实主张刘淑芹逾期付款，并要求刘淑芹承担违约责任显然没有任何事实依据和法律依据。中天富通公司辩称，同意一审判决，不同意刘淑芹的上诉请求。中天富通公司向一审法院起诉请求：1．刘淑芹支付购房款290001元；2．刘淑芹以290001元为基数，自2011年6月15日起算支付逾期付款违约金至实际履行之日（按年利率15．4％标准，暂计算至2020年8月28日为411118元）。一审法院认定事实：中天富通公司、刘淑芹双方于2011年6月10日签订选房确认单，约定刘淑芹认购中天富通公司开发建设的位于北京市通州区×，建筑面积77．49平方米，套内建筑面积61．43平方米，公摊面积16．06平方米。该物业总房价为453626元整。刘淑芹需承担的综合费用产权代办费用800元。付款计划，刘淑芹于2011年6月14日，前付清第一笔首期房款／元及综合费用，并与开发商电话或书面通知网签之日起3个工作日内办理商品房买卖合同书网签手续。刘淑芹应按时付款……并凭交款凭证按中天富通公司公示的合同条款签署买卖合同暨网上备案，刘淑芹逾期履行上述任一项的，……刘淑芹应按总房款的千分之二按日向中天富通公司支付违约金。该物业在乙方履行本选房确认单、签署并全面履行商品房买卖合同约定义务的前提下，于2012年6月30日前交付乙方使用。此外，选房确认单还约定了其他内容。2013年5月6日，中天富通公司向刘淑芹发出关于提交网签审核资料及交纳购房款事宜的函：“尊敬的刘淑芹女士：您于2011年6月选购了我司开发的×号房屋，并签订了选房确认单，您应按照约定日期履行签署商品房买卖合同并支付房款的义务，您应提交相应网上签约所需的审核资料（包括但不限于买受人夫妻双方的身份证、户口本、结婚证、选房单、拆迁协议等级申请表）进行网上签约并交纳相关购房款的义务，但您未按约定履行。经我司多次催促催告，您至今仍未向我司提交相应的网上签约资料并交纳购房款，因此导致我司无法向您发函催告，请您在收到本函之日起7日内向我司提交上述签约所需的审核资料并交纳相关购房款，否则因此导致无法进行网上签约、无法交房的，我司将不再承担任何责任。我司保留追究您违约责任的权利。”一审庭审中，刘淑芹陈述未收到上述函件，中天富通公司亦未举证证明刘淑芹已经收取上述函件。2015年7月16日，刘淑芹向中天富通公司交付涉案房屋，双方共同确认，涉案房屋建筑面积77．63平方米，单价5854．01元，房屋总款454447元，刘淑芹在交纳价格补差款3526元后，取得涉案房屋。但尚欠房款290001元至今未付。另查，在一审审理过程中，刘淑芹于2020年10月29日将尚欠中天富通公司的购房款290001元交纳至一审法院。一审法院认为，2011年6月10日双方签订的选房确认单，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。但就本案所涉房屋双方未办理网签，未签订商品房买卖合同，对此双方均负有责任。2015年7月16日，在刘淑芹交纳价格补差款3526元后，中天富通公司向刘淑芹交付涉案房屋，刘淑芹实际取得涉案房屋后尚欠购房款290001元未付，已构成违约，应承担违约责任。鉴于本案在审理过程中刘淑芹已经将尚欠购房款290001元交纳至一审法院，关于购房款部分本案不再处理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故对于中天富通公司主张的2015年7月17日以后以290001元为基数计算逾期付款违约金，一审法院予以支持。但计算标准应为自2015年7月17日至2019年8月19日，以290001元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日至实际付清之日止的利息损失，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。中天富通公司主张过高部分，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、刘淑芹于判决书生效之日起七日内给付中天富通公司违约金，以290001元为基数，自2015年7月17日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至2020年10月29日的利息损失，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、驳回中天富通公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了以下证据：1．（2018）京0112民初34182号民事判决书，用以证明该判决中涉及的《核心区代付款协议》中约定了付款顺序和房屋交付顺序，约定先网签再付款，但合同至今没网签。中天富通公司的负责人冀某某告知刘淑芹先收房后回家等通知。2．冀某某（该姓名为刘淑芹庭审时所述）的情况说明，该情况说明内容如下：上半部分打印内容为“2015年×业主刘淑芹及其子石磊多次找我询问：小区内很多业主都陆续收房，我们怎么没有接到通知？经了解：业主原提供的网签资料可能是当时暑期帮忙的大学生弄丢了，导致无法办理手续。为了保证业主的权利，公司同意业主交纳部分首款后可先收房，重新提交资料，待网签资格审核通过后，再电话或书面通知业主补交余款。2015年7月3日业主交了首款，2015年7月16日办理入住。情况属实，特此证明。证明人：年月日”，该“证明人”签字处为空白；下半部分手写内容为“该客户房屋定向安置房，签约前需区住保办审核资格才能签约，在没有签约的情况下我司已在2013年9月底交房，当时在拆迁单位的协调下同意业主欠款的情况先办理入住。冀某某2021．1．8”。刘淑芹用以证明在2011年6月10日选房时刘淑芹已经提交了网签手续资料，因为中天富通公司的失误造成刘淑芹无法办理网签，2015年中天富通公司同意刘淑芹先收房，补交身份信息，等网签下来后再通知刘淑芹交尾款。3．银行转账记录截图，用以证明刘淑芹给中天富通公司对公账号转账两次均被退回，其财务人员表示因法人变更对公账号无法使用，也无法刷卡，也不收现金，中天富通公司以各种形式推脱，不收取刘淑芹的钱。4．与冀某某的通话录音，用以证明冀某某的情况说明是其自愿配合我方出具，且尾款已经由新城基业公司给刘淑芹垫付。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中天富通公司的质证意见为：1．认可证据1的真实性，不认可关联性和证明目的，中天富通公司与第三方争议与本案无关；2．不认可证据2的真实性和证明目的，该说明属于证言，证人应出庭，且证明人处没有签字，手写部分只是说明有拆迁单位协调我方同意先办理入住，不代表我方放弃违约责任的追究；3．认可证据3的真实性，不认可证明目的，中天富通公司于2020年8月在北京市通州区人民法院立案，此前多次催促，其转账日期是开庭前一天，且没有支付利息，只付了本金；4．不认可证据4的真实性和证明目的，对于录音对象的身份不认可，且录音内容不能显示中天富通公司放弃了房款违约金权利。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘淑芹与中天富通公司签订的选房确认单为当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力。但结合当事人的陈述，刘淑芹与中天富通公司未能就涉案房屋办理网签，未能签订商品房买卖合同，双方对此均有责任。刘淑芹上诉主张是因中天富通公司工作失误导致无法办理相关手续，但未能提交充分证据予以证明，本院对此不予采信。双方虽然未签订商品房买卖合同，但2015年7月16日，在刘淑芹交纳了补差款3526元后，中天富通公司向刘淑芹交付了涉案房屋，故可以认为双方就购买涉案房屋已经达成了合意。刘淑芹作为房屋购买人，支付购房款项是其主要合同义务，其应积极履行。在合同当事人没有特别约定的情况下，买受人在接收房屋后，向出卖人支付该房屋的对应价款，符合一般常理。因此，一审法院认定刘淑芹实际取得涉案房屋后未能支付全部购房款，已构成违约，应当承担违约责任，并无不当，本院予以维持。刘淑芹上诉主张应当先由中天富通公司通知其办理网签并签订合同后才支付购房款，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。刘淑芹上诉主张中天富通公司系为纠正工作失误而先交付涉案房屋、中天富通公司同意刘淑芹延期付款，因中天富通公司对此不予认可，且刘淑芹未能提交充分证据证明其该项主张，故本院对此亦不予采信。关于逾期付款违约金的计算标准，因刘淑芹提出违约金过高要求调整，一审法院结合本案具体情况，对违约金的计算标准进行调整，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘淑芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费832元，由刘淑芹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  付 辉二〇二一年六月二十八日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏