辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终719号 上诉人（原审被告）：盘锦中天置业有限公司，住所地：盘锦市兴隆台区。 法定代表人：周春雷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王羽婷，辽宁海润律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄鹏，男，1988年7月1日出生，汉族，盘锦市中心医院医生，住盘锦市大洼区。 被上诉人（原审原告）：聂贝贝，女，1986年3月18日出生，汉族，默克雪兰诺（中国）医学沟通经理，住盘锦市大洼区。 上诉人盘锦中天置业有限公司因与被上诉人黄鹏、聂贝贝房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2021）辽1103民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盘锦中天置业有限公司的委托诉讼代理人王羽婷、被上诉人黄鹏、聂贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盘锦中天置业有限公司向本院上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、—、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足。被上诉人于2020年10月18日，初次到访中天华府售楼处，未选出意向房源。后于10月24日参加19号楼认购，证据10月24日的微信聊天记录显示认购前置业顾问用微信向被上诉人聂贝贝阐明“一楼面积和格局和楼上有些区别，一楼是107平，单价会低一些。”并在见面后告知一楼面积大于二楼10平方米左右，说明上诉人已经告知被上诉人一楼买卖价格具体情况。一审法院认为二楼以上户型图的承诺应视为合同内容是错误的，一楼的特殊情况上诉人已经向被上诉人特别指出。在一审开庭质证时，被上诉人黄鹏已经明确表示其亲自到现场实际考察过合同里的一楼房源，且在被上诉人签字确认的《商品房认购协议书》中第一条第3款明确写明：“建筑面积107.59,单价6380元/平方米，总价款686424元”。被上诉人都是知识文化水平较高的社会人员，对房款总额不可能不确认就轻易签字，面积、单价、总价款三项显而易见表示出一楼无赠送面积的事实。所以，一审法院认为被上诉人受到上诉人的销售人员误导进而认购了案涉房屋，缺乏证据。被上诉人在签署《商品房认购协议书》后又后悔购买，表示无法接受一楼价格，认为虚假宣传（因户型图体现设备平台和飘窗为全赠送），要求退房，上诉人做出让步，经销售总监协调同意换房到18号楼标准层（除一楼以外），证据11月8日聊天记录也表明被上诉人聂贝贝同意认筹18号房源，且“那我们就等着认筹18号楼吧……那我们就不用交认筹金了吧？给我们往前排号呗”等话语表明其同意将10月24日交付的定金抵顶18号楼的认筹金。据此表明被上诉人已经对合同标的更改为18号楼表示同意。根据《民法典》第一百三十七条规定：“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。”又因《商品房认购协议书》中的认筹意向改为18号楼是《民法典》第四百七十二条：“要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”中的要约，即上诉人在被上诉人反悔购买19号楼以后重新发出的要约，被上诉人作为受要约人已经作出承诺认筹18号楼的真实意思表示，故根据《民法典》第四百八十四条：“以通知方式作出的承诺，生效的时间适用本法第一百三十七条的规定。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条是错误的。综上表明，被上诉人违反了合同约定，违约在先，其坚持退房并要求双倍返还定金的诉求，不应得到支持。 黄鹏、聂贝贝辩称，一、上诉人推介房屋一直明确表示“阳台、飘窗全赠送”。首先上诉人在其宣传页中已经在阳台、飘窗处标注“全赠送”，其售楼员已经在宣传页上进行了书写并推介，也将赠送作为重点向被上诉人介绍，并带被上诉人到工地实地看房，并在工地现场向被上诉人说明阳台与飘窗面积为赠送，以上情形在一审各项证据中已经相互佐证。上诉人一直明确告知被上诉人其购买房屋有赠送，从未明确告知其一层与其他楼层的差别，明显违背《广告法》第二十八条，属于虚假广告的范畴，即第二项“商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买有实质性影响的。”第五项“以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。”另外上诉人在广告业和宣传户型图资料上对其赠送面积进行宣传，其“全赠送”的表述具体确定，明显对被上诉人的购房产生根本影响，被上诉人也是基于此签订了购房协议，以上符合《最高院商品房买卖合同司法解释三》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”规定情形。二、上诉人未尽到如实告知义务，在承诺退款后再次违约。一审相关证据中可以印证上诉人销售部门赵经理已经认可其销售人员以及工程人员并没有在销售前尽到如实告知的义务，其明知一楼属于特殊产品，在向被上诉人销售前没有认真核实图纸，没有经过验证就向被上诉人错误引导并释放房源，在其承诺退房后也并没有履行承诺，导致了被上诉人的合法权益受到侵害，在承诺赠送面积不能履行的前提下，合同目的无法实现，根据《民法典》第八章违约责任的规定，双倍返还定金。第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”三、被上诉人与上诉人从未就更换房源达成共识。上诉人法律思维混乱，首先双方仅仅进行了洽谈，并没有达到要约的标准，其次按照《民法典》第四百八十四条，要约应当内容具体明确，从本案相关沟通中，双方根本没有指向具体房源的房号，那么要约和承诺无从谈起。相反相关证据表明上诉人已经认可其销售人员、技术人员有过错的情况下，多次承诺向被上诉人返还定金，却多次食言，故被上诉人诉诸法律。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉请求。 黄鹏、聂贝贝向一审法院起诉请求：1、判令解除《中天会VIP贵宾卡协议》、《商品房认购协议书》、《车库认购协议书》；2、判令被告退还原告70,000.00元（其中：中天会会费10,000.00元，双倍返还定金60,000.00元）；3、判令被告承担本案涉诉费用。 一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，被告系盘锦“中天华府”小区开发建设单位。2020年10月24日，二原告与被告签订商品房认购协议书，约定二原告认购被告所开发的中天华府小区19号楼1单元1层01号房屋；房屋面积107.59平方米，单价6,380.00元/平方米，总价款686,424.00元；并约定原告应于协议签订之日起7个自然日内补齐贷款首付款。商品房认购协议签订同日，原、被告又签订车库认购协议书一份，约定二原告认购被告开发建设的19号楼1355号车库，车库总价款14.5万元，协议签订之日起7个自然日内补齐全部车库车款。上述两份协议签订当日，原告向被告支付购房定金1万元及车库定金2万元，被告为原告出具了收款收据。另为享受被告购房优惠政策，原告花费1万元，办理了中天会VIP贵宾卡。上述协议签订后，原告发现其所购买房屋的面积与其楼上相同户型面积不同，经与被告工作人员沟通，发现被告的销售人员在向原告介绍案涉房屋的时候以该小区其他房屋户型图作为推介基础，从其他户型图上体现阳台及飘窗系赠送面积，且销售人员承诺原告购买的房屋同样赠送，但实际上因一楼系特殊楼层，没有赠送阳台及飘窗面积，原告认为受到销售人员误导进而认购了案涉房屋，找到被告工作人员协商，被告方承认其销售人员工作存在失误，但双方最终未能达成一致的解决方案，原告诉至法院。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，被告销售人员在向原告推荐房屋的时候所出示的户型图显示有赠送阳台及飘窗面积，并承诺原告所购房屋亦同样有赠送面积，该允诺对原告购买房屋以及房屋价格有重大影响，故应构成邀约，该承诺虽在认购协议中未体现，但仍应视为合同内容，现原告所认购楼层并无户型图所显示的赠送面积，且双方经过协商无法达成一致，该商品房认购协议书因被告违约，无法继续履行，原告主张解除合同，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。结合本案，被告应将收取原告商品房认购定金1万元双倍返还原告。另，二原告因参加被告购房优惠活动所签订的中天会VIP贵宾卡协议，应系商品房认购协议的从合同，现主合同解除，该从合同亦应予解除，并由被告退还收取原告的贵宾卡费用1万元；原告与被告签订的车库认购协议书与商品房认购书虽系两个独立合同，但由于购房者即原告之所以签订车库认购协议系基于将来实际居住时方便车辆停放的需要，因此，车库认购协议与商品房认购协议之间存在事实上的依附关系，现本院已支持原告解除商品房认购协议的主张，故车库认购协议亦失去了实际履行的意义，故对原告要求一并解除车辆认购协议、退还车款认购定金2万元的主张，本院予以支持，但因被告在车库认购协议中并无违约行为，故原告主张对该部分定金双倍返还本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第十四条、第九十四条第（二）款、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院管理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条之规定，判决:一、解除原告黄鹏、聂贝贝与被告盘锦中天置业有限公司之间签订的《中天会VIP贵宾卡协议》、《商品房认购协议书》、《车库认购协议书》。二、被告盘锦中天置业有限公司双倍返还原告黄鹏、聂贝贝商品房认购定金2万元；返还原告中天会VIP贵宾卡会费1万元、车库认购定金2万元。以上共计5万元。上述款项，于本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,550.00元，减半收取775.00元，由被告盘锦中天置业有限公司负担525.00元，由原告负担250.00元。 二审中，当事人围绕上诉请求均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人在向被上诉人销售房屋时，向被上诉人出示了户型图宣传资料，资料上体现存在赠送面积，被上诉人根据上诉人的介绍购买了诉争房屋。上诉人宣传资料的内容对房屋及相关设施作出了具体说明，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，构成要约。虽未载入商品房收购协议书，亦构成合同内容，现上诉人无法按照宣传资料内容向被上诉人赠送面积，致使合同目的无法实现，被上诉人有权要求解除合同。因被上诉人向上诉人支付了购房定金2万元，现上诉人违约，应将定金双倍返还。同时上诉人和被上诉人之间签订了《中天会VIP贵宾卡协议》及《车库认购协议书》，该两份合同系基于被上诉人购买房屋的前提而发生，故解除《商品房认购协议书》的同时，该两份合同亦应解除，贵宾卡费用1万元及认购车库定金2万元应予退还。 综上所述，盘锦中天置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由盘锦中天置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二一年六月二十三日 书记员  赵燕菲 附法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；