吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终174号上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司梨树县支行。住所地：吉林省梨树县梨树镇南大路16号。负责人：赵宏，行长。委托诉讼代理人：孙建军，中国邮政储蓄银行股份有限公司梨树县支行职工。委托诉讼代理人：赵丽平，吉林满誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海涛，男，1978年3月24日出生，汉族，现住吉林省梨树县。第三人：于国权，男，1971年9月13日出生，汉族，户籍地吉林省梨树县。。上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司梨树县支行因与被上诉人刘海涛、第三人于国权排除妨害纠纷一案，不服吉林省梨树县人民法院（2020）吉0322民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中国邮政储蓄银行股份有限公司梨树县支行上诉请求：一、依法撤销梨树县人民法院（2020）吉0322民初1009号民事判决；二、依法发回重审或依法查清事实后改判被上诉人立即从位于梨树镇东街农机综合楼4单元104-204门市迁出；三、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，故应当依法撤销原审判决，发回原审法院重审或者依法查清事实后改判。2015年6月2日，第三人于国权在上诉人处借款人民币90万元，并用位于梨树县农机综合楼4单元104-204门市房屋为上述借款进行抵押担保，同时办理抵押登记。而后，第三人在未经上诉人同意、授权的情况下与被上诉人刘海涛于2017年6月15日私自订立了案涉房屋的租赁合同。现案涉房屋因第三人于国权无力偿还欠上诉人的贷款，经法院审理后，上诉人依法实现抵押权，现案涉房屋的所有权已归上诉人所有。当上诉人找到被上诉人要求其迁出时，被上诉人以诸多借口拒绝迁出。无论被上诉人是否真正与第三人于国权签订并实际履行了房屋租赁合同相关事宜，根据合同相对性原理被上诉人均应找第三人于国权追索相应权益而不可以此来对抗上诉人。二、原审判决适用法律错误，应当撤销原审判决，依法改判。因第三人于国权与上诉人之间的抵押权在先，而后又私自处分抵押物。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案的真正事实是案涉房屋在第三人与被上诉人2017年6月15日签订租赁合同之前便已设定了抵押权，现因上诉人实现抵押权发生了案涉房屋所有权的变动，被上诉人与第三人签订的租赁合同不应对抗上诉人。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院依法撤销原审判决，以维护上诉人的合法权益。刘海涛未到庭陈述答辩意见。于国权未到庭陈述意见。中国邮政储蓄银行股份有限公司梨树县支行向一审法院起诉请求：1．判令被告刘海涛与第三人于国权终止《租赁合同》；2．判令被告刘海涛从位于梨树镇东街农机综合楼4单元104-204门市迁出；3．被告负担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月16日，被告刘海涛与第三人于国权签订《楼房出租协议书》约定，第三人于国权将农机局综合楼1-2楼租给被告刘海涛作美容美发院使用，租期5年，时间从2012年10月16日至2017年10月15日，租金分别为：第一年为肆万柒仟元，第二年、第三年为伍万元，第四年、第五年为伍万伍仟元。2014年5月20日，被告刘海涛与第三人于国权签订协议，约定第三人于国权将自有坐落于市场大厅西门广场南侧农机局综合楼西四单元1-2层楼租给被告刘海涛十年，自2012年10月16日至2022年10月15日止，租金按年计算，每年租金四万元，随行就市增加或递减。2017年6月15日，被告刘海涛与第三人于国权再次签订协议，约定第三人于国权将农机局综合楼四单元1-2层楼租给被告刘海涛使用，租赁期限五年，从2017年10月15日至2022年10月15日止，每年租金贰万元整，因第三人急需资金周转，五年租金被告提前于2017年6月15日前一次性交齐。2017年6月15日，按第三人指示，被告刘海涛将10万元租金汇入案外人黄某在信用社的银行卡中，第三人于国权为被告刘海涛出具了收条。原告向第三人于国权发放贷款时，在案涉房屋拍照中未体现有被告刘海涛身影。被告刘海涛否认原告提供的《承租人承诺函》中承诺人处刘海涛的签名为本人书写，对此原告在指定期限内未提出申请鉴定。一审法院认为，被告刘海涛与第三人于国权就案涉房屋于2012年签订了五年期的租赁合同后，于2014年签订合同将租赁期限延长至10年，双方于2017年对同一租赁物再次签订的五年期的租赁合同应视为对2014年合同的租金数额及给付方式的补充。第三人于国权于2015年用案涉房屋抵押从原告处借款，时间在原告与第三人于国权的房屋租赁合同期限内。原告未在指定期限内对《承租人承诺函》中承诺人处刘海涛的签名提出鉴定申请，被告刘海涛予以否认，原告未提供其他证据予以佐证，法院对原告主张该承诺函中刘海涛的签名是刘海涛书写不予认定。原告无证据证明被告刘海涛知道并同意第三人于国权用租赁房屋抵押贷款，故虽然原告基于法院执行取得了案涉房屋的所有权，但因被告刘海涛与第三人于国权租赁合同在先且未履行到期，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定，原告要求终止被告刘海涛与第三人于国权的《租赁合同》、被告刘海涛从位于梨树镇东街农机综合楼4单元104-204门市迁出的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法不应予以支持。判决：驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司梨树县支行的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，经本院审理查明的事实与原审法院的认定相一致。本院认为，本案中被上诉人刘海涛与第三人于国权就案涉房屋于2012年签订租赁合同，租期至2017年10月15日，于2014年签订合同将房屋租赁期限延长至2022年10月15日，于2017年就同一处房屋再次签订租赁合同并对相关内容进行了变更，租期至2022年10月15日，该房屋现由刘海涛实际占有使用。综上，可以认定刘海涛与于国权就案涉房屋租赁关系持续存在。上诉人对刘海涛与于国权于2014年及2017年签订的租赁合同不予认可，但未能提供充分证据予以反驳。第三人于国权于2015年从上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司梨树县支行处借款，用案涉房屋进行抵押并办理了抵押登记，抵押权设立时间系刘海涛与于国权租赁合同实际履行期间。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定，上诉人的上诉主张缺少事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，中国邮政储蓄银行股份有限公司梨树县支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司梨树县支行负担。本判决为终审判决。审判长 田迎春审判员 王玉敏审判员 毕 莹二〇二一年六月二十三日法官助理 李思惟书记员 马云龙