天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初8897号原告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司，住所地天津市和平区大沽北路2号天津环球金融中心写字楼测绘楼41层05、06、07单元。负责人：麦安东，总经理。委托诉讼代理人：李婷，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：张文乐，国浩律师（天津）事务所实习律师。被告：刘娟，女，1982年11月18日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘金秋（系刘娟之父），男，1957年10月27日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘冬梅，天津瀚洋（滨海）律师事务所律师。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司与被告刘娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司的委托诉讼代理人李婷、张文乐，被告刘娟及其委托诉讼代理人刘金秋、刘冬梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2020年4月30日至2020年6月29日拖欠的物业费11606元；2.判令被告支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费，截止2020年4月29日应支付滞纳金暂计为52.23元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系位于天津市滨海新区中新生态城星光汇项目的物业管理企业，被告系该项目301房屋的业主。原告严格按照《物业管理服务合同》的约定全面履行物业管理服务义务，而被告却未向原告支付诉请期间的物业费。原告多次要求被告履行上述债务，而被告却迟迟不予支付。原告无奈，特向贵院提起诉讼，恳请法院判如所请。刘娟辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，具体理由为：1.被告不是该项目的业主，原、被告之间不存在物业服务合同，被告不是本案的适格被告；2.房屋业主以及使用人未将双方的租赁合同约定书面告知原告，原告无权直接向被告收取相关费用。此外，原告在物业服务期间给被告造成了极大的经济损失，被告保留起诉物业公司赔偿被告经济损失的立案权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天津中新生态城潮辉置业有限公司与原告于2017年7月21日签订了《天津市非住宅前期物业服务合同》，约定将星光广场委托原告进行前期物业管理服务事宜，合同自2017年7月21日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。同时，双方另对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等条款均进行了约定。关于物业管理服务费用，约定采取酬金制的形式，商业14.3元每月每平方米（物业管理基本服务费11.58元/月·平方米，机电设施设备日常运行养护费2.72元/月·平方米），交纳费用时间为每月5日前，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之三比例交纳违约金。另查，被告（乙方）2019年1月15日与天津中新生态城潮辉置业有限公司（甲方）就滨海新区中新天津生态城星光汇地上三层商铺301、302号（建筑面积695.64平方米）签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为63个月，自2019年5月1日起至2024年7月31日止…合同中就物业服务约定为：对包括该房屋在内的该房屋所在区域提供统一物业管理服务企业，就本合同而言，自2019年5月1日至2022年4月30日为第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司，其后物业公司由甲方或业主大会采用招标方式确定新的物业管理企业；双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自房屋交付日起自行向物业服务公司或甲方交纳房屋的物业服务费。在前期物业服务阶段（即2019年5月1日至2022年4月30日）物业服务费收费标准为14.3元/平方米·月，若后续本项目物业服务费收费标准发生变更，则乙方剩余租赁期间，该房屋的物业服务费也进行同比例变更。物业服务费支付方式及支付时间以物业服务公司规定为准。合同中就能源费及其他相关费用的承担约定为：自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气、供暖等能源费用，以上费用在本合同中统称为能源费用；双方特别确认，乙方不得以任何理由拒绝交纳或延迟交纳本合同项下之能源费用。如因乙方欠付能源费用导致甲方、物业公司或其他业主、承租人蒙受损失的，乙方应当予以赔偿。涉诉房屋建筑面积为439.62平方米。就被告欠缴的物业服务费，原告催要未果。本院对涉诉商业体进行了实地勘察，商圈整体环境卫生尚可，存在大量的闲置商铺，涉诉商铺已关门停业，偶有外卖骑手在商圈内接送餐，勘察当日商圈内一扶梯停止运行，二楼男卫生间卫生情况较差，五楼封闭，透过缝隙可见五楼有建筑物地下车库停车秩序尚可。就五楼建筑物问题，中新天津生态城城市管理综合执法大队给刘金秋的回复内容为：星光汇四楼上加盖的问题，我部门已经立案处理，并向建设部门发出了《行政处罚案件协助调查函》，经建设局确认，该处建筑未经规划审批…庭审中，原告陈述实际收费按照每月每平方米13.2元的标准予以收取。本院认为，原告与天津中新生态城潮辉置业有限公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。合同对原告及全体业主均有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告按13.2元每月每平方米低于合同约定的价格收取物业服务费系自行处分权利，本院予以认可。被告作为涉诉物业的租赁使用人，就租赁物物业费的承担双方已在房屋租赁合同中进行了明确约定，且双方约定的物业费交费标准亦未超出《天津市非住宅前期物业服务合同》中约定的交费标准，故原告向被告主张交纳物业费符合法律规定，本院予以支持。原告作为物业服务方采用诉讼方式追讨物业管理服务费不利于改善与物业使用人的关系。鉴于本院现场勘验的情况来看，原告的物业服务并非尽善尽美，仍存在瑕疵尚需改善，且原告在物业服务期间多次与被告因装修、停电事宜产生争议，故本院对于被告应缴纳的物业服务费予以酌减。本院尚需指出，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常缴费业主的利益，不利于物业整体管理，长此以往恶性循环，势必损害双方利益，最终影响业主的生活环境，双方应尽可能进行协调、沟通，妥善解决纠纷，形成良性和谐的物业服务关系。同时，因原告的物业服务存在瑕疵，故原告主张的逾期付款滞纳金本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十七条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告刘娟于本判决生效之日起十日内给付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司2020年4月30日至2020年6月29日的物业费10445.37元；二、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45.5元，原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司担负5.5元，被告刘娟担负40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可立即查封、扣押、冻结相关当事人名下财产，并依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、罚款、司法拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 柳 斌二〇二一年六月八日书记员 唐艺翾评价二维码附：相关法条1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。5.《物业管理条例》第四十七条：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。