江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2676号上诉人（原审被告）：悦达健康产业发展有限公司，住所地江苏省盐城市开放大道北路36号。法定代表人：曾金林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王庆华，上海海朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林进，男，1972年10月19日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：于忠，滨海县现代农业园法律服务所法律工作者。上诉人悦达健康产业发展有限公司（以下简称悦达公司）因与被上诉人林进房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海人民法院（2020）苏0922民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。悦达公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第二项，并依法改判；2.撤销一审判决第三项；3.一、二审的诉讼费用由林进承担。事实与理由：1.一审法院对该合同解除的根本原因认定错误，案涉《商业用房租赁合同》无法继续履行的根本原因是林进相邻关系处理不善致使商业用房不适租，该合同陷入履行不能，而非一审法院所认定的房屋装修手续不完善。悦达公司所经营的金骆驼血液透析中心，作为国内首屈一指的连锁医疗机构，在全国范围内经营几十家连锁店。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。案涉《商业用房租赁合同》明确约定该房屋的租赁用途是血液透析中心，相邻关系是该房屋实现此类租赁用途最重要的保证之一，而该房屋周边业主和居民对悦达公司开办血透中心有很大的抵触情绪引发群访事件，导致该合同陷入履行不能，悦达公司因此受了巨大的损失。2.悦达公司在一审过程中提交了《滨海县卫生健康委员会信访事项答复意见书(滨卫信复【2019】6号)》(以下简称“信访答复”)，该信访答复中载明的“现行卫生法律法规对该类医疗机构与居民区的距离未作明确要求”，是对周边居民信访问题的明确答复，也印证该房屋相邻关系不善的事实。然而，一审法院在审理过程中，简单引用了与信访答复中与卫健委职能不相称、与客观事实不相符的“因装修手续不完善而被责令停工”之回复，作出“并非是涉案房屋本身原因所导致合同根本无法履行”的认定，与实际情况不符，属于认定基本事实错误。3.一审法院对该合同解除的时间认定错误。该合同于2019年4月就因该房屋周边业主和居民的群访事件陷入履行不能。该事件发生后，2019年7月20日林进向悦达公司通过手机短信发送了前述信访答复，这一行为足以说明该房屋出租人表达该合同不能履行的意思表示，其行为已符合《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同情形第二项：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的法定条件。据此，该合同已于林进向悦达公司发送信访答复的当日即2019年7月20日解除。4.一审法院无视双方的责任分配，判令由悦达公司全额承担该房屋恢复原状的责任，属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。一审判令由悦达公司承担恢复原状的全部费用，忽略了该条款中“根据履行情况和合同性质”这一重要的法律前提。因该房屋周边业主和居民对悦达公司开办血透中心抵触情绪引发了群访事件，致使该房屋不适租，致使该合同不能继续履行。林进作为该房屋的物权人和该合同的租金受益人，有责任也有义务在悦达公司项目开业前将该房屋的相邻关系处理妥善，使之符合该合同目的。如今，该合同却因相邻关系导致无法履行，根据过错原则，相关责任应由林进承担。5.一审法院超出当事人诉讼请求判决，林进的诉讼请求第二项为“判令被告向原告支付从2019年8月1日止至确定解除合同之日止的房屋租金”，而一审判决书却载明诉讼请求第二项为“判令被告悦达公司支付2019年8月1日起至房屋返还之日止的租金”。林进仅向一审法院主张至合同解除之日的房屋租金，就应认为其处分了自身的权利。只要林进处分合法，符合民事处分原则，一审法院应对其处分行为予以确认，故一审判决第三项“自2020年5月20日起至房屋恢复原状之日止按年租金350000元的标准支付房屋占有使用费”为超出诉讼请求的判决，应予以撤销。林进辩称，1.悦达公司认为一审法院认定解除合同的根本原因错误，理由是案涉纠纷的引起是因为相邻权的关系而导致，该理由不能成立。首先，悦达公司错误的理解相邻权的法律关系，本案引起周边群众上访与相邻权无关联性，案涉租赁物是独立的一栋楼，与周围居民之间没有任何的矛盾。悦达公司所提供的信访答复也明确确认案涉房屋是因为悦达公司装潢未能符合相关部门的批准而导致停工，故悦达公司认为是因为相邻权的关系导致其租赁物不能使用的理由不能成立；2.悦达公司认为案涉合同于2019年7月20日已经解除，该说法无事实及证据支持。悦达公司在一审审理中明确表述其是积极履行合同，则不可能在2019年7月20日已经解除涉案租赁合同，该说法与悦达公司第一次庭审中的陈述自相矛盾。3.悦达公司认为一审判决其承担恢复原状的费用属于适用法律错误，这种说法也是错误的。林进提供的租赁房屋是通过建设部门竣工验收的房屋，林进已经完成了交付的义务，而悦达公司在使用过程中破坏了涉案租赁物的消防、楼梯、墙体、地面、楼面，没有完成实质的装潢，因此造成了涉案租赁物的损失，且该损失也是通过评估部门进行了评估。悦达公司认为是相邻关系原因造成的理由不能成立。退一步讲，如果存在相邻关系的矛盾，也是因为悦达公司在使用涉案租赁物过程中与相邻方产生了矛盾，与林进没有任何关系，在双方签定的合同中，林进也没有义务为悦达公司处理好相邻关系。4.悦达公司认为一审判决突破了林进的诉讼请求，该理由不能成立。在一审审理过程中，林进明确表述要求悦达公司承担租金以及恢复原状赔偿损失，并在一审的法庭辩论中作了陈述，且一审法院判定悦达公司承担解除合同后至恢复原状之日的费用不是明确表述的租金，而是悦达公司应支付的占有使用费用，由于涉案房屋一直在悦达公司手中，未能交付给林进，因此一审法院要求悦达公司承担该费用其实就是要求悦达公司承担林进的实际损失。一审法院判定的标准是35万元/年的标准，该标准也低于悦达公司与林进合同约定的标准，双方合同中明确约定2020年8月1日至2021年7月30日的年租金标准是37.1万元，故一审法院使用的标准并没有让悦达公司承担过分的费用，相反减轻了悦达公司的负担。再退一步讲，由于悦达公司一直未能交付，林进要求悦达公司承担涉案租赁物的占有使用费或租金的诉权一直存在。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。林进向一审法院提出诉讼请求：1.解除林进、悦达公司之间的房屋租赁合同；2.判令悦达公司支付2019年8月1日起至确定解除合同之日止的租金；3.判令悦达公司恢复房屋原状或赔偿损失；4.本案诉讼费用由悦达公司负担。一审法院经审理查明，2017年10月26日，林进与江苏信锐投资有限公司（开发商）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了位于滨海县商业用房，并一次性支付了全部购房款。上述房屋已于2019年1月16日办理了竣工验收备案手续。2018年5月7日，林进作为甲方、悦达公司作为乙方，双方签订《商业用房租赁合同》，主要约定：甲方将位于滨海县，计1013.79平方米商业用房出租给乙方使用；乙方承租的商铺经营类别为血液净化中心；租期为10年，自2018年5月1日至2028年4月30日，其中2018年5月1日至2018年5月31日为申报期、2018年6月1日至2018年7月31日为装修免租期；2018年8月1日至2019年7月31日、2019年8月1日至2020年7月31日的租金分别为350000元，2020年8月1日至2021年7月31日、2021年8月1日至2022年7月31日、2022年8月1日至2023年7月31日的租金分别为371000元，2023年8月1日至2024年7月31日、2024年8月1日至2025年7月31日、2025年8月1日至2026年7月31日的租金分别为393260元，2026年8月1日至2027年7月31日、2027年8月1日至2028年7月31日的租金分别为416855元；第一年租金支付日期为免租期开始后15个自然日内，后续租金为每年8月1日前15个自然日内付清下一个合同年租金，乙方应于合同签订起15个工作日内支付履约保证金50000元；申报期内，乙方独立血液净化中心项目申报成功且未选择租赁甲方物业，则甲方不退还乙方所支付履约保证金，若乙方申报成功且选择租赁甲方物业，乙方所支付履约保证金直接作为房屋租赁保证金，若乙方申报独立血液净化中心未成功，则甲方只需退还乙方20000元(为50000元履约保证金减申报期补偿房租30000元)，该租赁协议自动终止，乙方有权提前五个工作日通知甲方适当延长申报期，其相关事项由甲乙双方友好协商决定；乙方独立血液净化中心申报成功的标志是指乙方获得江苏省、盐城市、滨海县三级卫计委的同意开设独立血液净化中心的批复批文，否则视为申报不成功；甲方房屋交给乙方使用之前，负责水、电到位；甲方应当为乙方承租该商铺进行经营而办理相关证照提供协助义务、甲方需提供乙方办理工商注册、消防、环评等相关政府审批手续的资质以确保乙方能按期营业；甲方应保证租赁房屋条件具有让乙方办理乙方的消防、环评等手续的条件，否则对乙方造成的任何损失，甲方需承担赔偿责任；乙方应按合同之规定，按时支付租金；未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的主体结构，一经发现，甲方有权收回房屋，乙方承担违约责任并赔偿损失，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成的房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；若乙方因经营及其他自身原因无去继续租赁该场地，乙方应提前一个月以书面形式通知甲方，且乙方需赔付租赁保证金作为违约金，甲方退还乙方已交付的当年剩余租金；在租赁期内甲乙双方均不能无故提前终止合同，任何一方提前终止合同，均构成违约；但若由于卫计委、工商局等颁布的涉及医疗行业政策原因，乙方无法正常经营独立血透中心，乙方有权提前终止合同，且双方无须承担任何违约责任。乙方自行承担装修、设备费用，乙方搬迁相关设施设备的费用、人员遣散费用等，甲方退还乙方所有保证金及乙方已交付的当年剩余租金。上述合同签订后，悦达公司向林进支付了履约保证金50000元、第一年的租金350000元，并陆续办理了申报、环评、医疗机构名称核准等手续；林进也依约将涉案房屋交付给悦达公司装修，但在装修建设过程中，因手续不完善，被责令停工。之后，悦达公司未将涉案房屋归还给林进，未支付租金，且相关建材仍放置在涉案房屋中，林进多次催要租金未果，遂诉至法院。一审另查明，本案审理过程中，林进申请对涉案房屋恢复进行价格评估，滨海县人民法院依法委托江苏恒宇投资管理有限公司对涉案房屋原有地坪、玻璃门、消防实施、隔墙、楼梯等恢复所需费用进行鉴定，江苏恒宇投资管理有限公司于2020年11月27日作出江苏恒宇鉴字[2020]4号《关于申请人林进与被申请人悦达健康产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷涉案房屋按照建造图纸进行修复工程造价事项工程造价鉴定的报告》，该鉴定意见书载明：“根据现有的鉴定资料，委鉴标的工程造价为：壹拾壹万壹仟捌佰捌拾元肆角陆分（￥111880.46元）”。一审法院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方当事人订立的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约全面履行合同义务。林进依约将涉案商业用房交付给悦达公司装修、经营，悦达公司应依约履行给付租金义务，现悦达公司仅支付了保证金和部分租金，其余租金一直未付，悦达公司迟延履行合同主要义务，已构成根本性违约，致使林进不能实现合同目的，现林进要求解除其与悦达公司签订的《商业用房租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院依法予以支持。悦达公司辩解，双方之间的租赁合同已于2019年7月20日解除，并提交了信访事项的答复意见、短信聊天记录截图。一审法院经审查认为，双方的短信聊天中并未涉及合同解除事项；信访答复载明停工的原因是悦达公司在装修过程中相关手续不完善，并非是涉案房屋的本身原因导致合同根本无法履行，故悦达公司的辩解与事实不符，一审法院不予采信，双方之间的《商业用房租赁合同》自本案诉状送达之日（即2020年5月19日）起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，悦达公司在接收涉案房屋后，对房屋进行装修，拆除了原有地坪、玻璃门、消防设施、部分隔墙等，在合同解除后，林进有权要求悦达公司恢复房屋原状，或支付涉案房屋恢复原状费111880.46元，并将留存的建材搬离涉案房屋。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，悦达公司未依约支付租金，应当承担继续支付租金的责任，根据《商业用房租赁合同》的约定，悦达公司应于2019年7月16日前支付2019年8月1日至2020年7月31日的租金350000元，故悦达公司应自2019年8月1日起至合同解除之日（即2020年5月19日）止，按约定的租金支付标准向林进支付租金280000元（350000元/年÷365天×292天=280000元）；合同解除后，悦达公司仍占有涉案房屋，未及时返还给林进，悦达公司应自合同解除之日起至房屋恢复原状之日止，参照合同约定的租金标准（合同解除时的租金标准为350000元/年）支付对房屋的占有使用费。另，林进明确表示不要求悦达公司承担违约金，悦达公司已支付的50000元履约保证金可以在其应支付的租金中予以扣除，这是林进对自己民事权利的处分行为，一审法院依法予以准许。悦达公司辩解，林进作为涉案房屋的物权人和租赁物的收益人，有提供适租房屋的义务，对悦达公司获得“血液净化中心”开业和运营的行政许可也负有义务，涉案合同履行不能与相邻关系处置不善有关，林进应承担相应的责任。一审法院经审查认为，林进提供的房屋通过了竣工验收，且产权无争议，并无不适合出租的情形，林进仅在悦达公司办理工商注册、消防、环评等手续时有协助的义务，对悦达公司处理相邻关系、获得“血液净化中心”开业和运营的行政许可并不负有义务，故悦达公司的该项辩解，无合同和法律依据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、林进与悦达公司签订的《商业用房租赁合同》自2020年5月19日解除；二、悦达公司于判决生效之日起三十日内将位于滨海县商业用房恢复原状，在房屋恢复原状后立即将上述房屋交付给林进，或支付房屋恢复原状费111880.46元，同时将上述房屋交还给林进；在上述房屋交付给林进前，悦达公司应将留存的建材搬离上述房屋；三、悦达公司于判决生效之日起十日内向林进支付2019年8月1日至2020年5月19日的租金280000元（悦达公司已支付的履约保证金50000元抵扣租金，其实际还应支付租金230000元），自2020年5月20日起至房屋恢复原状之日止按年租金350000元的标准支付房屋占有使用费。以上款项可交至一审法院执行标的款帐户（开户行：中国银行滨海支行营业部；开户名称：滨海县人民法院标的款；开户帐号：62×××58）。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元，由悦达公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，悦达公司在2020年12月30日的一审庭审中陈述，林进诉请法院请求判令解除合同，然而该合同已经被双方协商解除。二审中，悦达公司明确表示房屋内所有物品作为废品放弃，林进于2021年6月18日接收了案涉房屋。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案中，双方当事人签订的《商业用房租赁合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。林进依约将涉案商业用房交付给悦达公司，悦达公司应依约履行给付租金义务，虽然悦达公司仅支付了保证金和部分租金，其余租金一直未付，但林进享有要求悦达公司支付租金的权利，其可通过诉讼要求悦达公司支付租金，双方并未在合同中约定单方解除权，本案亦不存在租赁合同目的不能实现的问题，故一审法院以租赁合同目的不能实现为由解除合同不当。本案中，林进诉请解除其与悦达公司签订的《商业用房租赁合同》，悦达公司主张双方之间的租赁合同已于2019年7月20日解除，并提交了信访事项的答复意见、短信聊天记录截图。但双方的短信聊天中并未涉及合同解除事项，故悦达公司主张双方合同在2019年7月20日解除没有法律依据。因悦达公司在2020年12月30日的一审庭审中认可该合同已经被双方协商解除，故应认定双方对案涉租赁合同系于2020年12月30日经协商一致解除。悦达公司主张合同解除的根本原因是林进未能处理好相邻关系致使商业用房不适租，该上诉理由不能成立，首先，双方签订的租赁合同并未约定林进负有处理相邻关系的义务；其次，林进提供的房屋通过了竣工验收，且产权无争议，并无不适合出租的情形，故本院对悦达公司的该项上诉理由不予采信。案涉租赁合同系双方于2020年12月30日协商解除，林进在本案中亦主张悦达公司向其支付从2019年8月1日起至解除合同之日止的房屋租金，一审判决悦达公司支付至房屋恢复原状之日止的租金明显超出了林进的诉讼请求，本院对此予以纠正，悦达公司应向林进支付从2019年8月1日起至2020年7月31日止的租金350000元，从2020年8月1日起至2020年12月30日止的租金154498.63元（租金标准为371000元/年），以上合计504498.63元。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，悦达公司在接收涉案房屋后，对房屋进行装修，拆除了原有地坪、玻璃门、消防设施、部分隔墙等，而案涉合同解除系双方协商解除，故对于涉案房屋恢复原状费用111880.46元，本院酌情由双方各半承担房屋恢复原状费用55940.23元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省滨海县人民法院（2020）苏0922民初1320号民事判决；二、林进与悦达健康产业发展有限公司签订的《商业用房租赁合同》自2020年12月30日解除；三、悦达健康产业发展有限公司向林进支付从2019年8月1日至2020年12月30日止的租金504498.63元，（悦达健康产业发展有限公司已支付的履约保证金50000元抵扣租金，其实际还应支付租金454498.63元）；四、悦达健康产业发展有限公司向林进支付恢复房屋原状费用55940.23元；五、驳回林进的其它一审诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11100元，由悦达健康产业发展有限公司负担9900元，由林进负担1200元；二审案件受理费11100元，由悦达健康产业发展有限公司负担9900元，由林进负担1200元。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 周 陇审判员 谢超亮二〇二一年六月三十日书记员 成以琴