广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初5044号原告（反诉被告）：珠海市友发食品有限公司，住所地珠海市××××××××之6#商铺，统一社会信用代码914×××××××××××966G。法定代表人：黄小秀，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：冷英华，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：常昕，男，汉族，1982年12月20日出生，身份证住址广东省珠海市香洲区×××××××××××××，公民身份号码320××××××××××××614。委托诉讼代理人：王阳，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。原告珠海市友发食品有限公司（以下简称“友发公司”）诉被告常昕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，被告常昕在法定期限内提起反诉，本院依法合并审理。本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冷英华、杨静，被告委托诉讼代理人王阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告友发公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金人民币6570元；2.判令被告立即向原告支付违约金人民币23700元；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年7月8日，原告与深圳诺哲科技有限公司签署《厂房租赁合同》，约定由原告承租位于珠海市香洲区×××××××××××××、2层的厂房，租赁期限自2016年7月8日至2019年7月8日止。因厂房权属人发生变更，2017年6月1日，原告与新的权属人广东信达瑞投资有限公司签署《厂房租赁合同》，租赁期限自2017年6月1日至2019年7月8日止。租赁期限届满后，双方于2019年6月19日续签了《厂房租赁合同》，租赁期限自2019年7月9日至2022年7月8日止。在前述租赁期限内，原告负责人黄好与被告签署《厂房租赁合同》，约定将珠海市香洲区××××××××××××××厂房出租给被告使用，租赁期限自2016年8月11日起至2019年7月8日止，租金标准为每月21600元。合同第4-2条约定，被告应于每月10号前向原告指定的账户一次性支付当月租金；第9-1条约定，租赁期间，任何一方提前60日通知对方，可以解除合同；如一方需在60天内提前退租或收回房屋，应向对方支付1个月租金的违约金。前述《厂房租赁合同》签订后，原告依约将厂房交付给被告使用，且在合同期限届满后，被告继续使用厂房，租金标准调整至每月23700元。自2020年开始，被告便以各种理由拖欠租金。2020年10月28日，被告在未提前六十日通知原告且拖欠着租金的情况下自行搬离厂房。2020年11月3日，黄好代表原告与被告签署《厂房退租移交手续确认协议》，双方确认被告于2020年11月3日将厂房交还给原告。从《厂房退租移交手续确认协议》可证，被告清楚知道黄好是代表原告与被告签署《厂房租赁合同》，租赁关系建立于原被告间。经原告计算，被告尚欠原告2020年9月1日至2020年11月3日的租金共计49770元，抵扣被告已支付的押金43200元，被告仍尚欠原告租金6570元。原告认为，原被告签订的《厂房租赁合同》对双方均有法律约束力，被告不仅应当向原告支付租金，同时，基于被告未按照约定提前通知原告解除合同，被告应当按照《厂房租赁合同》第9-1条的约定向原告支付相当于一个月租金金额的违约金即人民币23700元。前述款项，原告曾多次向被告催讨，但被告一直拒付。为维护原告的合法权益，原告特依法诉讼，望贵院判如诉请。被告常昕辩称，常昕与案外人黄好签署的《厂房租赁合同》，双方约定由常昕承租位于珠海市香洲区××××××××××××××整层（1200㎡）作为厂房使用，租期为2016年8月11日起至2019年7月8日。租赁期限届满后，常昕与友发公司以及案外人黄好，均未签订续租合同。根据《中华人民共和国合同法》第263条之规定，“常昕与友发公司之间的租赁关系为不定期租赁”。又根据合同法第232条之规定，“不定期租赁的双方当事人，可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。因此，常昕享有随时解除租赁合同的权利。2020年10月28日，常昕向黄好口头发出解除租赁合同的通知，黄好表示同意后，常昕开始搬离货物。于是，常昕在清空租赁房屋后，与黄好于2020年11月3日签署了《厂房退租移交手续确认协议》。综上，常昕认为，常昕已于2020年10月28日履行了解除租赁合同的告知义务，受通知人黄好表示同意，友发公司向常昕提出的违约金主张没有任何事实与法律依据，请求贵院依法驳回。反诉原告常昕向本院提出反诉请求：1.判令友发公司向常昕退还未使用面积的租赁费180000元（21600元/月×200/1200㎡×50个月=180000元）；2.本案的诉讼费由友发公司承担。事实和理由：友发公司向常昕出租位于珠海市香洲区××××××××××××××供原告使用，双方在《厂房租赁合同》中明确约定该层建筑面积为1200平方米。但实际情况是，自常昕承租涉案房屋以来，2层楼的一侧，长期由友发公司的人员占有使用。其中，一楼通往楼上的楼梯、电梯，都由友发公司霸占使用。友发公司甚至将由一楼通往二楼的楼梯上了锁，供其单独使用。常昕进出二楼只好使用楼体后面的外接楼梯，长此以往给常昕带来了诸多不便。根据常昕测量，友发公司向常昕出租的1200平方米的厂房，常昕实际使用的面积不足1000平方米，其中200多平方米由友发公司人员长期占有使用。友发公司向常昕出租的平米数不符合合同约定，构成违约。因此，常昕要求友发公司向常昕退还常昕承租期间，未使用面积的租赁费180000元。反诉被告友发公司辩称：一、常昕反诉状所述情况与事实不符，且无证据支持。“谁主张、谁举证”是民事诉讼的基本原则，常昕对其反诉除了提供几张不知拍摄于何时的照片和与其有利害关系的证人出具的根本无法证明事实的证言外，就没有提供其他证据。显然，常昕未尽其应尽的举证责任或者举证不能。友发公司认为，常昕在反诉状中所述的情况是与事实不符的，其提起反诉无非是为了向友发公司施加压力，以达到不向或者少向友发公司支付租金和违约金的目的，具体意见如下：1、关于“一楼通往楼上的楼梯、电梯都由友发公司霸占使用”的回应。在租赁期间，一楼通往二楼的楼梯、电梯并没有上锁，常昕完全可以自由进出并使用。反诉状中“常昕进出二楼只好使用楼体后面的外接楼梯”的内容也可以证明友发公司并没有限制常昕进出二楼的权利，常昕使用租赁物的权利并没有受限，而事实上，之所以使用后面的外接楼梯并不是因为“一楼通往楼上的楼梯、电梯都由友发公司霸占使用”，而是因为根据地理位置常昕使用后面的楼梯对其装运货物更为便捷，货车可直接开至出入口处装运货物，常昕提供编号是“5”的照片已证明之。循法理，常昕主张不能使用电梯、楼梯与其主张的少使用200平方米面积是没有任何关联的。楼梯、电梯是属于整幢厂房的共用部位，假设友发公司有限制常昕使用楼梯、电梯的权利，也只属于是否可以合理使用租赁物的范畴而与租赁面积无关。2、关于“一直有一家人居住”的回应。从常昕提供的证人的陈述来看，所谓的“一家人居住”是在常昕承租前已存在，即友发公司在承租前到租赁场地查看时，已知道该等情形并也认为该一家人仅居住在走廊部分并不影响其使用租赁物，方才自愿接受并签署了租赁合同。双方同意按照21600元/月（后调整为23700元/月）的标准确定租金也是在这一前提下确定。见友发公司提供的“厂房退租移交手续确认协议”，在该协议的第二条第（二）款“水表读数”中，双方确认水表读数是含甲方壹名员工及家人共用。即无论是承租时还是退租时，常昕均清楚知悉该等情形并自愿接受之，认可即便有一家人居住也没有影响其使用租赁物。友发公司需强调的是：1、该“一家人”实际是安保人员，负责一、二层的安保工作与常昕的利益相关；2、该“一家人”实际上是居住在二楼的走廊和阳台内，同样属于公共区域，即便有该“一家人”居住也没有减少常昕使用的租赁面积和使用租赁物的权利，常昕及其员工也经常通过二楼走廊及阳台使用走廊尽头的洗手间；3、常昕主张因该“一家人”居住而减少使用面积，但到底减少了多少的面积常昕却未能提供适格的证据证明，此等主张是不应当被支持与采纳的。3、从日常生活经验、逻辑推理、情理上分析。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第二款规定“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”，就本案而言，常昕自2016年8月份起承租厂房，至2020年11月退租，在长达四年多的时间里，如果确如常昕所言友发公司限制了常昕使用租赁物的权利、使用面积少了200平方米，造成其经济损失18万元，常昕怎可能在租赁期间不提出异议？怎可能在第一次租期届满后再续租并同意调增租金，甚至在退租时常昕都没有提出异议。常昕是具有完全民事行为能力的，租赁合同的签订也不存在任何胁迫、欺诈的情节，常昕现在的主张完全违背事实与常理。于此，友发公司认为，应予驳回常昕的全部反诉请求。二、常昕的反诉请求无适格证据证明且无相应的法律依据，对其反诉请求应予以驳回。1、常昕主张少使用200平方米的面积仅是根据其自行测算而未提供测绘报告等证据，在无证据支持且友发公司不予确认的情况下，对其反诉请求应予驳回。2、租赁合同约定的面积是建筑面积而非套内面积，常昕主张的楼梯、电梯、一家人居住的位置均是属于公共面积，即属于应分摊的面积，在此情况下，即便常昕实际使用的套内面积没有1200平方米，友发公司也无需向常昕退还租金。综上所述，友发公司认为，常昕的反诉请求无理无据，应予驳回其全部反诉请求。原告（反诉被告）友发公司提交如下证据：1、厂房租赁合同（原告与深圳市诺哲科技有限公司）；2、厂房租赁合同（原告与广东信达瑞投资有限公司，2017.6.1）；3、厂房租赁合同（原告与广东信达瑞投资有限公司,2019.6.19）；4、房地产权证（证号：粤（2017）珠海市不动产权第0xxxxx1号）；5、厂房租赁合同（原告实际负责人与被告签署）；6、厂房退租移交手续确认协议；7、活期历史明细清单；8、确认书（原告与黄好）；9、黄好身份证；10、确认书（广东信达瑞投资有限公司）；11、照片3张；12、解约协议（原告与广东信达瑞投资有限公司）。被告（反诉原告）常昕提交如下证据：1、照片6张（2021年3月20日姜姝拍摄）及证明；2、视频资料（2021年3月20日姜姝拍摄）；3、不动产登记表及平面图。本院经审理查明如下：珠海市香洲区×××××××××××××、2层房屋（以下简称“案涉房屋”）所有权人为广东信达瑞投资有限公司（不动产权证号：粤（2017）珠海市不动产第0xxxxx1号），建筑面积1759.97平方米，用途为工业，产权来源为2017年向深圳市诺哲科技有限公司购买。2016年7月8日，友发公司与原权属人深圳市诺哲科技有限公司签订《厂房租赁合同》，约定由友发公司承租案涉房屋，租赁期限自2016年7月8日至2019年7月8日止。因案涉房屋权属人变更，2017年6月1日，友发公司与现权属人广东信达瑞投资有限公司签订《厂房租赁合同》，约定由友发公司承租案涉房屋，租赁期限自2017年6月1日至2019年7月8日止。租赁期限届满后，双方于2019年6月19日续签《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2019年7月9日至2022年7月8日止。2016年，友发公司负责人黄好（甲方）与常昕（乙方）签订《厂房租赁合同》。合同第1-1条约定，甲方将案涉房屋第2层出租给常昕，该房屋建筑面积1200平方米，房屋所有权证号为：粤（2015）珠海市不动产权第0xxxxx6号。第3-1条约定租赁期限自2016年8月11日起至2019年7月8日止。第4-1条约定租金标准为每月21600元。合同第4-2条约定，乙方应于每月10号前向甲方指定账户一次性支付当月租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按拖欠租金总额的千分之八支付违约金。第9-1条约定，租赁期间，甲、乙任何一方提前60日通知对方，可以解除本合同；如一方需在60天内提前退租或收回房屋，应向对方支付1个月租金的违约金。2019年7月8日租赁期限届满后，友发公司、常昕未续签合同，常昕继续使用案涉房屋第2层，友发公司、常昕双方口头约定增调租金为23700元。友发公司为此举证户名为黄好的中国工商银行活期历史明细清单显示，2019年7月15日，常昕（使用账户名为姜姝）向友发公司转账支付租金21600元；后常昕开始向友发公司转账支付月租金23700元。常昕对此无异议。2020年10月28日，常昕搬离案涉房屋。常昕称当日其向黄好口头发出解除租赁合同的通知，黄好表示同意后，常昕开始搬离货物。2020年11月3日，黄好代表友发公司（甲方）与常昕（乙方）签订《厂房退租移交手续确认协议》，约定：一、甲、乙双方确认该厂房现状：按原状交回。二、甲、乙双方确认移交当日该厂房水表读数2261（含甲方一名员工及家人共用）、电表读数9138.5。三、物业管理费交费说明：乙方告知甲方，已向物业缴交2020年10月份费用（未提供依据）。四、乙方移交甲方物品等级：卷闸门遥控器两个、钥匙壹把。五、甲、乙双方根据以上所确认的数据及事项进行租金、租房押金的结算，多退少补。2020年11月8日，友发公司与广东信达瑞投资有限公司签订《厂房租赁合同解约协议》，约定房屋租赁合同于2020年11月8日提前终止。房费、物业费、电费、维修费等有关费用截止日为2020年11月8日。友发公司提前解约需支付违约金38000元给广东信达瑞投资有限公司。友发公司诉称常昕欠付2020年9月1日至2020年11月3日的租金共计49770元，抵扣常昕已支付的押金43200元，常昕仍欠友发公司租金6570元。另查，友发公司提交友发公司与黄好之间签署的《确认书》，载明黄好是友发公司的实际负责人，黄好与常昕签署协议和收取租金的行为均为履行友发公司职务行为。友发公司对黄好与常昕签署《厂房租赁合同》的行为予以承认和追认，租赁期间黄好是代表友发公司收取常昕支付的租金，黄好与常昕签署的《厂房退租移交手续确认协议》是黄好代表友发公司与常昕签署，产生的一切权利义务均由友发公司享有与承担。原告提交广东信达瑞投资有限公司出具的《确认书》载明：原告与广东信达瑞投资有限公司签署的租赁合同于2020年11月8日解除，友发公司已结清费用，并清空搬离场地。广东信达瑞投资有限公司知悉友发公司在租赁期间对所承租的房屋进行了转租、分租。再查明，友发公司、常昕在庭审中均确认：友发公司、常昕签署《厂房租赁合同》时，案涉房屋2楼部分空间已被友发公司人员占有使用。常昕在签署租赁合同前曾去现场查看，已知该情况，也没有对友发公司人员继续在案涉房屋2楼居住提出异议。常昕在庭审中陈述，因常昕承租的是厂房，除去友发公司人员使用面积外，常昕实际使用面积均用于存放货物，如果不是友发公司人员占用该处面积，常昕至少有一个可供常昕及工作人员休息的地方，其占用使用的行为损害了常昕实际权利。因楼体内部由1楼通往2楼的大门被友发公司上锁，常昕无法由此通过，常昕平时从外部卷帘门进入；常昕也无法使用2楼走廊阳台及走廊尽头的洗手间，洗手间以及常昕人员使用部分均由楼体内部卷帘门隔开，常昕无法进入。常昕一直以来基于邻里之间相互友好和睦相处的原则，并未在承租期间就友发公司人员占有使用场地一事向友发公司提出过交涉。针对法庭询问“合同1-1条约定的建筑面积1200平并附上了房产证，当时双方签订合同时案涉2楼面积如何确定？”友发公司陈述“当时双方是有初步的测算，实际上双方是以固定的价格21600元每月的标准将2层以现状交付给常昕使用。”针对法庭询问“被告是否对案涉面积申请测绘？有无凭证证明案涉面积是200平？”常昕表示未进行面积测绘。庭后，常昕向本院提交案涉厂房的不动产登记表显示1、2层房产套内面积合计为1759.97平方米，但未显示各层面积。本院认为，友发公司对于案涉房屋系合法转租，友发公司、常昕就案涉房屋达成的租赁协议系双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效，双方均应恪守履行。友发公司、常昕之间《厂房租赁合同》约定租赁期限自2016年8月11日起至2019年7月8日止，而2019年7月8日租赁期限届满后，常昕继续使用案涉房屋第2层，并且双方口头协商增调租金至23700元，并且按该租金标准履行合同。根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，自2019年7月9日起，友发公司、常昕之间的《厂房租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。关于欠付租金。友发公司诉称常昕欠付2020年9月1日至2020年11月3日的租金共计49770元，抵扣常昕已支付的押金43200元，常昕仍欠友发公司租金6570元。常昕对于该欠付租金的金额未提出异议，故本院对于常昕欠付租金为6570元予以确认，对于友发公司要求常昕支付租金6570元的诉讼请求，予以支持。关于解除合同的违约金。友发公司、常昕之间的《厂房租赁合同》第9-1条约定，租赁期间，友发公司、常昕任何一方提前60日通知对方，可以解除本合同；如一方需在60天内提前退租或收回房屋，应向对方支付1个月租金的违约金。友发公司诉称常昕未按照上述约定提前60日通知原告解除合同，故应按照上述约定向友发公司支付相当于一个月租金金额的违约金即23700元。常昕则主张其已于2020年10月28日履行解除租赁合同的告知义务，且双方间为不定期租赁合同，在此情况下双方解除合同的方式及提前解除合同不再适用原合同第9-1条的约定，友发公司、常昕之间租赁关系应当适用《合同法》第二百三十二条的规定。虽然《合同法》第二百三十二条仅规定了解除不定期租赁合同情形下出租人负有通知义务，但在本案中友发公司、常昕之间《厂房租赁合同》已经约定任何一方解除本合同需提前60日通知对方的约定，常昕解除案涉租赁合同需提前60日通知友发公司。而实际上常昕于2020年10月28日搬离厂房，于2020年11月3日与友发公司签订《厂房退租移交手续确认协议》，并未履行提前60日通知友发公司解除合同的义务，故应当按照合同约定承担向友发公司支付相当于一个月租金23700元的违约金的责任。故本院对于友发公司要求常昕支付违约金23700元的诉讼请求，予以支持。关于未使用面积的租赁费。友发公司、常昕在庭审中均确认，友发公司向常昕交付的厂房为案涉房屋的第二层，该层一侧部分空间由友发公司人员占有使用。租赁合同中租金标准的确定是双方意思自治的范围，案涉租赁合同中并无约定租金数额以商铺建筑面积为依据计收，友发公司现主张租金按照房屋建筑面积确定没有依据，本院不予支持。即使案涉租赁物的实际面积小于案涉租赁合同中约定的商铺面积，友发公司也无权要求减付租金。案涉租赁房屋有明确的四至范围，友发公司、常昕对于案涉租赁房屋的具体范围并无争议，案涉租赁房屋是双方认可的特定房屋。案涉租赁合同约定的租金标准为固定数额，租金数额与租赁面积之间没有直接关系，常昕在签署《厂房租赁合同》前对于案涉房屋2楼部分空间已被友发公司人员占有使用的情况系已知，签订合同时以及履行合同期间并未对友发公司人员继续在案涉房屋2楼居住以及房屋面积提出异议，常昕现以合同约定面积与实际面积不符为由主张退还未使用面积的租赁费，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条的规定，判决如下：一、被告常昕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市友发食品有限公司支付租金6570元；二、被告常昕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市友发食品有限公司支付违约金23700元；三、驳回反诉原告常昕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费278元，由被告常昕承担；反诉受理费1950元，由反诉原告常昕承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  刘晓亮二〇二一年六月四日书记员  张烔尉余晓曼