广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1915号上诉人(原审原告）：李胜明，男，1988年2月5日出生，汉族，身份证地址：江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：关锦华，广东铨宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何秀玲，女,1977年10月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：杨国礼，广东东方大卫律师事务所律师。原审第三人：江门市华振房地产经纪有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区建设三路23号D109室自编之一（信息申报制），统一社会信用代码91440703MA4WIG3Q44。法定代表人：谢永红。委托诉讼代理人：王小英，该公司员工。委托诉讼代理人：柏小兰，该公司员工。上诉人李胜明因与被上诉人何秀玲、原审第三人江门市华振房地产经纪有限公司（以下简称华振公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初7550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李胜明上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判何秀玲双倍返还定金120000元、赔偿律师费24000元（合计144000元）；3.本案诉讼费用由何秀玲承担。事实和理由：一、合同签订及履行过程。1.2020年6月8日，李胜明与何秀玲、华振公司三方共同签订《房地产买卖合同》。合同约定了房屋买卖标的、成交价格、房款支付方式、违约责任以及特别约定等条款。其中，合同先在第六条第（一）项中约定：“卖方须在2020年6月12日当天将该房地产交付给买方使用并按《房地产交割清单》及有关协议记载物品及情况对该房地产附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行交收，记录水、电、气表的读数并由卖方结清水电、煤气、管理费、电视费、电话费、宽带费用等。”后又在第十二条第（四）款特别约定：“若有未尽事宜或有其它特别约定的，应在本条中进行约定，以上合同内容与本条约定不符的，以本条约定为准：现买卖双方同意，如买方因军官证未能如期寄回，卖方同意在7月底之前配合买方办理公证委托手续，公证费用由买方支付，整个交易过程中产生的税费均由买方承担，卖方96万实收。另外，经买卖双方友好协商，卖方同意在2020年6月12日当天交钥匙给买方，让买方进行装修，装修期间物业费以及产生的水电费等均由买方承担，卖方自己留一套钥匙等过户当天办完手续后再交付给买方”。该特别约定是应李胜明的要求特别加上去的，要求7月31日前办理过户或者公证给尾款。上述条款先后两次对交钥匙提前装修、使用作出约定，表明“卖方须在2020年6月12日当天将该房地产交付给买方使用”、“2020年6月12日当天交钥匙给买方，让买方进行装修”是何秀玲应当履行的主要合同义务，李胜明自2020年6月12日起应当得到何秀玲许可、协助配合对房屋进行装修、使用是合同的主要目的之一。李胜明的付款时间也是明确约定的，是在2020年7月31日前。合同签订当日，李胜明按合同约定向何秀玲支付了定金。2.2020年6月11日，华振公司在征得何秀玲同意后将钥匙交给李胜明，李胜明与华振公司共同在物业处办理装修登记手续，何秀玲表示予以配合。3.2020年6月13日，何秀玲反悔，表示不同意让李胜明装修。4.2020年6月14日，华振公司与何秀玲反复协商无果，其坚持不让李胜明对房屋装修、使用，拒不履行合同义务。5.2020年6月18日，李胜明被迫委托华振公司在物业处办理退还装修押金手续。6.2020年6月21日，虽经三方多次协商，但何秀玲始终坚持不让李胜明对房屋进行装修、使用，拒不履行合同义务，并且拒绝李胜明此后提出的“退还定金、无责解除合同”的善意。7.2020年6月27日，基于何秀玲违约行为己达到合同第九条第(三）项及第（四）项约定，且何秀玲没有在6月24日18时前作出答复，李胜明短信通知何秀玲解除合同，并要求何秀玲支付违约金。何秀玲表示“不同意解除合同”。由上述履约过程可见：①合同条款是三方商定好的，各方均理解无误，不存在瑕疵或隐患，是合法有效的，签约各方当然应全面履行。③根据《中华人民共和国合同法》第三十条、《中华人民共和国民法典》第四百八十八条的规定，履行期限是合同实质性条款之一，对其进行变更，就是对合同实质性的变更，变成另一份新的合同。涉案合同对交房、付款均有明确期限约定，何秀玲违反这些约定，就是对合同实质性违约，属于根本违约。二、对何秀玲辩护内容的反驳。1.何秀玲认为：“双方都没有违约故意和恶意。之所以出现争议，完全是因为合同存在严重瑕疵和隐患，强行继续履行下去，可能会导致买卖双方更大的损失和争议。”反驳意见：何秀玲应于“2020年6月12日当天将该房地产交付给买方使用”、“2020年6月12日当天交钥匙给买方，让买方进行装修”是合同明确约定的义务，何秀玲声称“合同存在严重瑕疵和隐患”没有法理和事实依据，合同完全可以依约履行。何秀玲坚持不让李胜明装修的行为是故意违约。何秀玲辩称“可能会导致买卖双方更大的损失和争议”，是其没有事实根据的假设，没有任何证据，是其单方面违约的借口。2.何秀玲认为：“整份合同都没有约定买方付款的时间。”反驳意见：①合同第三条详细约定了买方支付购房款方式，合同第十二条第(四）项约定“现买卖双方同意，如买方因军官证未能如期寄回，卖方同意在7月底之前配合买方办理公证委托手续……”，以上条款表明7月底之前双方要办理过户或公证委托手续，并于办手续当日付款。②在争议过程中，华振公司反复向何秀玲明确“7月31日之前办理过户或者公证给尾款”。③何秀玲于7月22日通知华振公司让李胜明“准备好买房金后可随时联系我去过户”，可见何秀玲完全清楚合同付款时间。3.何秀玲认为：“本案中涉及的合同，对被告来说既存在对条文的重大误解，又存在双方约定的权利义务显失公平的情况。如果原告不同意协商完善合同，那被告提出解除合同也是合理合法的，不应承担违约责任。”反驳意见：①合同是双方真实意思之表示，合法有效，各方应切实履行。②何秀玲以合同有瑕疵为借口，意图支付完第一和第二期购房款后客户才可装修、使用，是意图改变合同的履行期限。履约期限属于合同的实质性条款，何秀玲所谓“完善合同”，实质就是意图变更原来的履约期限。这是对合同的根本性改变，属于另立一份新的合同。③何秀玲拒绝李胜明退还定金、无责解除合同的善意，并于6月27日表示“我不同意解除合同”，可见何秀玲提出解除合同不符合事实。④从合同签订起到一审庭审止，何秀玲始终表示不同意解除合同，庭审笔录第6页内容也可以证实。4.何秀玲认为：“按照广东省司法厅的指导价，12万元标的的律师费约1万元左右，且李胜明只提供发票，没有提供合同，不能反映真实的交易情况。”反驳：①律师费2.4万元是李胜明与其诉讼代理人双方协商一致的结果，不违反法律规定。②李胜明己提供合同与发票佐证。5.何秀玲认为：“卖方一方面急于卖房，另一方面对经纪公司过分信赖，且自身缺乏足够的法律知识，才在未充分看清和理解合同的情形下签署了合同，待回家细看和听取他人意见后才发现失误，因此及时要求完善合同而不是取消合同，是可以理解和应该支持的。”反驳：①何秀玲是具有完全民事行为能力的自然人，合同第十一条第(一）项载明“买卖双方对每一条款之含义均清楚明白且无异议”。②合同签订当日何秀玲收取了合同定金，李胜明履行了合同义务，何秀玲也应当按合同约定的期限和内容履行其对应的义务。③何秀玲所称的“完善合同”，是意图改变合同义务的履行期限，实质是不履行现有合同，意图订立新的合同。④李胜明与何秀玲未能达成补充协议，且何秀玲拒绝李胜明无责解除合同的善意，则双方应按现有合同履行。何秀玲所有辩护不但于法无据，而且没有提供任何事实证据予以佐证，仅仅是空口强辩。三、对一审判决的辨析。1.一审判决没有明确认定何秀玲是否违约。合同约定“2020年6月12日当天将该房地产交付给买方使用”、“2020年6月12日当天交钥匙给买方，让买方进行装修”。根据一审法院查明的事实第7页倒数第二段的内容，可知何秀玲的行为违约。且何秀玲意图在李胜明付清涉案购房款前不同意李胜明对房屋进行装修是不按履约期限履行合同义务，其所谓的完善合同是意图改变合同实质性条款，属于法律规定的根本性违约。2.一审判决第7页最后一行至第8页第3行的内容认定不明确。一审判决的上述内容没有明确认定李胜明认为存在根本违约是否成立，何秀玲抗辩认为合同存在瑕疵是否成立，有何法律依据和事实理由。如前所述，何秀玲不按合同约定期限、内容履行合同义务，经反复协商仍拒不履行，是根本的、故意的违约。何秀玲辩称合同有瑕疵没有法律和事实依据。3.一审判决第8页倒数第6行一倒数第2行的内容，认定事实错误。何秀玲始终坚持不同意让李胜明装修、使用，即拒绝履行合同约定的义务。没有何秀玲的同意和其在物业处报备，李胜明6月12日起对房屋开始装修的目的就无法实现。庭审中何秀玲仍表示在现有合同情况下不同意李胜明装修，何秀玲是坚持不履行合同，其辩称“合同存在瑕疵”、“预防可能产生的风险”没有法律和事实依据，不能成为其拒不履行合同义务的理由。4.一审判决第8页第5行至第15行内容，一审判决基于认定的错误事实导致适用法律不当，并且没有结合法律与事实说理。①一审判决已认定合同合法有效；②何秀玲坚持不按约定期限让李胜明装修，拒不履行合同义务，其行为违约；③合同对何秀玲应当履行的合同义务明确了具体期限、内容，并用特别约定的方式强调，表明2020年6月12日起得到何秀玲许可、协助配合对房屋进行装修、使用是合同的主要目的之一，何秀玲的违约行为导致合同主要目的不能实现；④何秀玲的违约行为与合同主要目的不能实现之间的因果关系显而易见。由此可见，定金罚则的四项适用条件完全满足，应当判决何秀玲承担违约责任。5.一审判决第9页第3行至第10行的内容判决错误，而且没有提供法律依据和事实理由，说理不明。何秀玲始终坚持不按合同约定期限履行其合同义务，这一违约行为一审认定为其“反悔行为”不当，在华振公司反复向何秀玲明确合同义务，何秀玲知道应当履行而坚持拒不履行的情况下，仍不履行合同义务何秀玲主观是故意的。②一审判决认为何秀玲不同意李胜明在付清购房款之前对房屋进行装修并不必然导致涉案合同无法继续履行是错误的。合同约定何秀玲应于6月12日将房屋交给李胜明装修、使用并进行交收，但何秀玲不同意李胜明在付清购房款之前对房屋进行装修，表明其意图单方面改变其合同义务的履行期限，不想履行现有合同。③一审认定本案无法适用定金罚则，说理不明。没有明确何秀玲是否违约及存在过错，违约程度是轻还是重不明确，没有载明认定的法律依据和事实理由。现有证据表明何秀玲坚持不按约定期限履行合同义务，并在华振公司反复向其明确合同义务之后仍拒不履行，其行为就是根本的、故意的违约。何秀玲的违约行为直接导致合同无法继续履行，两者的关联性显而易见，证据确实、充分，何秀玲的违约行为理应承担违约责任。6.一审判决不支持何秀玲承担律师费、诉讼费双方各负担一半没有给出判决依据和理由是错误的。本案因何秀玲违约引起，而李胜明不存在违约行为。根据合同第九条第四款的约定，诉讼费、财产保全费、律师费等由违约方承担。因此，本案律师费、诉讼费等费用和成本应当由何秀玲承担。四、总结。1.涉案合同合法有效。何秀玲应根据双方约定履行合同义务，且合同以特别约定的方式进一步强调，何秀玲不按约定期限履行合同义务是根本性违约，应当承担违约责任。2.一审判决错误，其没有详细分析合同主要条款的法律规定，没有遵从民事合同当事人意思自治的法律原则，没有根据合同条款仔细分析合同的目的，没有把当事人的履约行为与法律规定、合同条款的约定一一对照分析，而把事实与法律规定的是否相符的对应关系做模糊的表述。3.何秀玲的违约行为直接导致合同目的不能实现。一审判决认定了合同合法有效以及何秀玲违约的事实，却又以“缺乏事实依据”为由做出判决，属于认定事实不清，适用法律不当，应依法改判。何秀玲辩称，1.本案中，何秀玲与李胜明之间因房屋买卖签订合同，在积极履行过程中，发现合同存在严重瑕疵和隐患，强行继续履行下去，可能会导致买卖双方更大的损失和争议。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定，合同约定不明确的，可以协议补充，故卖方（何秀玲）要求协商签订补充协议、完善合同是合理合法和善意的。没有违约的故意，更未构成根本违约。2.合同确实存在比较严重的瑕疵：涉案合同第十二条第（四）项的特别约定“现买卖双方同意，如买方因军官证未能如期寄回，卖方同意在7月底之前配合买方办理公证委托手续……”首先，买方不知道是否为军官，却没有随身携带军官证，军官证如期寄回又没有明确何时从何处寄回。而且，军官证跟房屋买卖没有关系。约定中买方的证件没有如期寄回，则卖方还要办公证委托，但是委托内容没有说明，好像是要求涉案房屋就此全权委托买方处置，涉案房屋跟卖方没关系，约定内容不清楚，合同存在瑕疵。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第（四）项规定，履行时间不明确的，卖方可以随时请求履行。本案中何秀玲要求李胜明补充完善合同遭拒绝，立即请求付清房款完成交易，李胜明亦无法付清房款。李胜明没有立即支付款项，却主张解除合同索要双倍定金，其行为应该构成违约。3.事实上，该房子本来就装修好的，李胜明的所谓装修只是托词，实质上是想直接占有房子而一直不付款。按照李胜明的逻辑，合同也没有约定给多少时间给买方装修，即使卖方给了一天时间也不算违约，事实上何秀玲已经交过钥匙了。4.李胜明上诉补充提交的何秀玲与华振公司之间的聊天记录，拟证明付款期限是明确的，显然不合法理，这些聊天记录对李胜明是没有约束力的，房地产买卖合同应该是要式合同，不应该凭口头订立，更不应该将华振公司的表述当做有效的约定。且该证据二审才提交，不能当做新证据使用，没有证明效力。华振公司陈述称，按照涉案买卖合同，如双方之前无法达成一致意见，可以到当地的法院起诉。李胜明向一审法院起诉请求：1.判令解除《房地产买卖合同》，何秀玲双倍返还定金120000元、赔偿律师费24000元给原告(合计144000元)；2.本案诉讼费用由何秀玲承担。一审法院判决：一、解除李胜明与何秀玲于2020年6月8日签订的《房地产买卖合同》；二、何秀玲应自判决生效之日起十日内向李胜明返还定金60000元；三、驳回李胜明的其他诉讼请求。何秀玲如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13400元，保全费1240元，合计14640元，由李胜明负担7320元，由何秀玲负担7320元。二审期间，李胜明提交微信截图8页，予以证明何秀玲明确知道李胜明的付款时间，但仍坚持违约不让李胜明按合同约定时间进行装修，导致合同无法履行，李胜明被迫与装修公司解除合同，退回钥匙给何秀玲。何秀玲既不退定金，也不同意解除合同。经审查，上述微信截图第1至7页李胜明已于一审期间提交过，不属于二审新证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条、第一百零八条的规定，本院将结合本案的其他证据及相关事实对微信截图第8页的内容进行综合认定。二审期间，何秀玲、华振公司均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对李胜明的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：李胜明的上诉请求应否支持。本案李胜明以其与何秀玲签订《房地产买卖合同》，何秀玲不按合同约定交付涉案房屋的钥匙给李胜明装修和使用，导致涉案合同无法继续履行为由提起本案诉讼，请求解除涉案《房地产买卖合同》，何秀玲双倍返还定金120000元、赔偿律师费24000元并承担本案诉讼费用。李胜明提交了《房地产买卖合同》、收据、微信和短信截图及发票等材料据以主张权利。何秀玲则认为涉案合同存在严重瑕疵和隐患，强行继续履行可能导致买卖双方更大的损失和争议，要求协商签订补充协议，完善合同约定才能继续履行。结合在案证据和已查明事实显示，涉案《房地产买卖合同》第三条第2款约定，第一期购房款(不含定金)895000元由李胜明完税并成功向不动产权属登记部门递件并取得过户回执之日起1个工作日内支付，第二期购房款5000元自交房交钥匙之日起1个工作日内支付。涉案合同第六条第一款约定，何秀玲须在2020年6月12日当天将涉案房屋交付给李胜明使用并按《房地产交割清单》及有关协议记载物品及情况对该房地产附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行交收。涉案合同第十二条第四款约定，如李胜明军官证未能如期寄回，何秀玲同意在7月底之前配合李胜明办理公证委托手续，公证费用由李胜明支付，整个交易过程中产生的税费均由李胜明承担，何秀玲实收购房款960000元，并同意在2020年6月12日当天交钥匙给李胜明，让李胜明进行装修，装修期间物业费以及产生的水电费等均由李胜明承担。上述条款虽明确约定了交付钥匙和房屋的时间，但并未对装修时间及购房款的支付时间进行明确约定。在何秀玲根据涉案合同约定于2020年6月12日交钥匙给李胜明后，李胜明并未进行完税或向不动产权属登记部门递交相关办理过户材料，亦未在何秀玲将涉案房屋钥匙交付给李胜明后一个工作日内支付第二期购房款5000元。在此情况下，何秀玲要求通过签订补充协议明确付款时间等合同内容后才同意李胜明对涉案房屋进行装修，系为了预防本案双方在涉案房屋交易过程中可能产生的法律风险，并非故意不履行涉案合同的义务。且何秀玲作为涉案房屋的所有权人，在李胜明仅支付60000元定金、涉案房屋权属并未转移的情况下，结合涉案合同第三条第二款约定，该约定从文理上解释，应为涉案购房款分两期支付，且约定自卖方交房交钥匙之日起一个工作日内买方应支付第二期购房款，第一期购房款亦应早于第二期购房款支付前支付，现本案李胜明并未支付过任何一期购房款，在此前提下要求何秀玲提前将涉案房屋及钥匙交付给李胜明，交由其进行装修和使用，亦有悖房屋买卖交易习惯。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，只有在一方不履行合同,或者不完全履行合同的行为构成根本违约,使非违约方订立合同的目的不能达到的情形下,才可以适用定金罚则。本案中,何秀玲在2020年6月12日当天交付钥匙给李胜明后，次日向李胜明表示其在付清购房款前不同意其对涉案房屋进行装修，但何秀玲表示其愿意继续履行涉案合同，在李胜明向何秀玲发送解除合同通知时，何秀玲仍表示其不同意解除合同。涉案合同的目的是何秀玲取得涉案购房款，而李胜明取得涉案房屋的所有权，何秀玲在交付钥匙后表示不同意李胜明对涉案房屋进行装修，其目的是想通过协议补充合同内容明确购房款付款时间或李胜明付清购房款后才同意李胜明对涉案房屋进行装修，不属于拒绝履行或合同不能履行的情形,此与当事人毁约不卖拒绝履行具有本质不同。何秀玲不同意李胜明在付清购房款之前对涉案房屋进行装修亦不致使涉案合同目的不能实现而构成根本违约,涉案交易无法完成的原因在于本案双方未能对购房款付款时间等进行补充约定，故本案不应适用定金罚则。因此，李胜明上诉主张何秀玲双倍返还定金120000元和赔偿律师费损失理据不足，本院不予支持。一审法院鉴于双方当事人同意解除涉案合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决解除李胜明与何秀玲于2020年6月8日签订的《房地产买卖合同》，何秀玲向李胜明返还定金60000元并无不当，本院予以维持。基于涉案合同已解除，如李胜明认为何秀玲占用其资金60000元造成损失，可另行主张救济。综上所述，李胜明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元（李胜明已预交），由李胜明负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 砚审 判 员  梁宇俊审 判 员  徐 闯二〇二一年六月二十四日法官助理  杨倩瑜书 记 员  黄巧明