广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3434号上诉人(原审被告)：钟玉涵，女，1979年6月25日出生，汉族，住四川省蓬安县。委托诉讼代理人：罗小慧，广东金桥百信（江门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈小婉，女，1973年10月25日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：卢婉贞，广东扬真律师事务所律师。上诉人钟玉涵因与被上诉人陈小婉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初4610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。钟玉涵上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判钟玉涵无需向陈小婉支付租金。2.一、二审案件受理费由陈小婉承担。事实和理由：1.双方已达成按6600元/月的标准计算租金的一致意见。2019年9月25日15：23，钟玉涵发微信给陈小婉询问其夫妻商量得怎样？是否接受60元/平方米的单价。2019年9月27日，再次发微信询问，而陈小婉同意了钟玉涵提出的单价后，钟玉涵才于2019年10月9日通过微信转账的方式转了20000元给陈小婉。按照6600元/月的标准，恰好将近20000元。如果不是因为陈小婉同意该6600元/月的计算标准，那么钟玉涵也不会支付租金给陈小婉，因为按照10800元/月的标准再交租金，钟玉涵根本就无法继续经营下去，而且钟玉涵在微信里也说到“如果不行，我就转让或找其他便宜点的地方了”。从双方的微信可知，双方对每月的租金已经达成一致意见。2.如双方未达成一致意见，则应按照当地的租赁市场价格确定租金。一审法院认为双方对租金进行了调整，可以确认钟玉涵已对租金提出了异议，双方对租金的约定在该时间段是不明的，因此租金标准应按照古镇当地的租赁市场价格（60元/平方米/月）或政府指导价履行。陈小婉答辩称，1.钟玉涵与陈小婉从未协商一致变更月租金为6600元，钟玉涵应当按照原约定的月租金10800元的标准向陈小婉支付拖欠的租金。钟玉涵未能提供证据证明租金标准已经变更，其应当承担败诉的后果。2.钟玉涵与陈小婉就租金标准约定明确，不需要适用市场价格或政府指导价。双方确认月租金为10800元，协议到期后钟玉涵继续使用租赁物，应当按照该租金标准履行。综上，恳请二审法院依法查明事实，驳回钟玉涵的上诉请求。陈小婉向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的租赁合同关系；2.判令钟玉涵补交2019年1月尾款1600元，以及2019年2月至2020年4月的租金，按约定铺租每月10800元，共162000元。一审法院认定事实：位于中山市××××××××××的房屋已办理房产证，房屋所有权人是陈小婉[房产证号：粤（2017）中山市不动产权第××号]。2012年2月28日，陈小婉（甲方）与钟玉涵（乙方）签订《市场铺位租赁与管理协议》，约定甲方将案涉物业110平米出租给乙方作为经营场所，租赁期限从2012年2月28日起至2018年8月30日止，每月租金15000元等。协议签订后，陈小婉将物业交付给钟玉涵使用，钟玉涵使用涉案物业开设房地产营销策划公司。2011年2月20日，陈小婉出具收据确认收到钟玉涵支付的定金40000元。双方于2017年开始将租金协商变更为每月10800元。涉案租赁合同到期后，钟玉涵继续使用案涉物业，但双方未续签租赁合同。陈小婉称钟玉涵于2020年5月中旬搬离涉案租赁物，钟玉涵称其于2020年4月之后搬离，但具体日期不记得，双方未办理交接手续。钟玉涵付清2018年11月之前的租金，其后钟玉涵又支付了20000元租金。钟玉涵称根据陈小婉提交的微信聊天记录和短信聊天记录可看出双方对2018年12月之后的租金进行了调整，变更为每月6600元，其方支付的20000元为2018年12月至2019年2月期间的部分租金，陈小婉对此予以否认，并称上述20000元支付的是2018年12月至2019年1月的部分租金，2019年1月租金尚有1600元未交。微信聊天记录反映陈小婉多次向钟玉涵催缴租金，钟玉涵于2019年8月24日称问朋友先借两三万给陈小婉，其后于2019年9月25日钟玉涵要求陈小婉调整租金为60元/平方，但陈小婉始终未回复，其后钟玉涵于2019年10月9日向陈小婉微信转账20000元。短信聊天记录仅反映陈小婉多次向钟玉涵追讨租金。诉讼过程中，陈小婉同意钟玉涵缴纳的定金用以抵扣涉案的租金。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈小婉与钟玉涵的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方租赁协议约定的租期届满后，未再续签合同，钟玉涵继续使用涉案租赁物，陈小婉也未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方发生争议后，钟玉涵已搬离涉案商铺，陈小婉与钟玉涵未办理商铺交接手续，钟玉涵对其搬离租赁物的时间负有举证责任，但其未提交证据予以证实，故一审法院采信陈小婉的陈述，认定钟玉涵于2020年5月中旬搬离涉案商铺。钟玉涵已于2020年5月左右搬离案涉物业，视为其以实际行动解除双方的租赁合同关系，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，故钟玉涵的解除行为合法有效，双方租赁关系事实上已于2020年5月中旬解除，故对陈小婉主张解除租赁合同关系的诉讼请求，不予支持。钟玉涵使用涉案商铺至2020年5月中旬，但其仅付清2018年11月之前的租金、2018年11月之后的租金于2020年10月9日支付20000元。涉案商铺的租金从2017年开始已变更为每月10800元，故2018年12月之后仍应按该标准支付租金，钟玉涵2020年10月9日缴纳的20000元抵扣2018年12月及2019年1月的租金后，尚欠2019年1月的租金1600元，故钟玉涵应支付陈小婉2019年1月的租金1600元、2019年2月至2020年4月的租金162000元（10800元×15个月）。钟玉涵辩称其与陈小婉就2018年12月份及之后的租金已协商调整为6600元，但未提交证据予以证实，陈小婉提交的微信及短信聊天记录亦未能佐证该主张，故一审法院对其该项辩解意见不予采纳。关于钟玉涵辩称因疫情陈小婉同意减免两个月租金的意见，钟玉涵未提交证据予以证实，陈小婉不予确认，一审法院不予采纳。钟玉涵辩称陈小婉私自将其商铺内价值50000元的物品处理，应抵扣租金，但未提交证据予以证实，陈小婉亦不同意抵扣，一审法院不予采纳。陈小婉及钟玉涵均同意押金40000元可冲抵租金，抵扣完2019年1月的尾款后，钟玉涵尚欠陈小婉2019年2月至2020年4月期间的租金123600元[162000元-（40000元-1600元）]，故对陈小婉诉求的该部分款项予以支持，超出部分，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、钟玉涵于判决生效之日起七日内支付陈小婉2019年2月至2020年4月期间的租金123600元；二、驳回陈小婉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3572元，由陈小婉负担873元，钟玉涵负担2699元（该款陈小婉已预交，钟玉涵应于支付上述款项时迳付陈小婉，一审法院不另收退）。二审期间，双方均无新的证据提交。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查明，2019年9月25日15：23，钟玉涵发微信给陈小婉，内容为：关于我这个商铺的租金，你和堂哥商量得怎么样，我们能接受的单价是60元/方，这几天我们也去周边全部了解过租金价格，60元的单价已经是很好的市场价了。……麻烦你们今天商量回复我，如果不行，我就转让或者找其他便宜点的地方了。2019年9月27日15：50，钟玉涵发微信给陈小婉，内容为：婉姐，你能不能回复下我，昨天打你们电话也不听，到底能不能租，回个话，行的话，我就去问朋友借点钱先付一些租金给你们，但你们这样避着不谈也解决不了任何事情，我之前也告诉过你，就算我不在这做了，我也会把这些东西理清。2019年10月9日，钟玉涵通过微信转账20000元，钟玉涵回复：10月9日已收到钟小姐20000元。陈小婉2019年10月9日开出的收据为：今收到钟玉涵2018年12月份，2019年1月份，已收到20000元。本院认为，依据民事诉讼相对性审查原则，本案仅围绕钟玉涵的上诉请求进行审理。具体分析如下：第一，关于陈小婉与钟玉涵是否已达成6600元/月的租金标准的问题。一方面，钟玉涵认为双方已经协商变更租金标准的证据是微信聊天记录，但是，从微信聊天记录的内容看，只是钟玉涵单方要求变更租金标准，陈小婉并没有回复，也没有作出同意变更的任何意思表示，钟玉涵应当对此承担举证不能的法律后果，微信聊天记录不能证明钟玉涵的主张。另一方面，钟玉涵称其2019年10月9日支付了20000元的前提是陈小婉同意降低租金标准，前述，钟玉涵没有证据证明陈小婉同意降低租金标准，而钟玉涵租赁涉案租赁物，应当支付租金是其法定义务，其以微信聊天中提出降低租金标准之后支付了20000元，陈小婉并予以接受的行为来反推陈小婉已经同意降低租金标准，该主张显然不能成立。因此，钟玉涵认为双方已经协商一致变更租金标准为6600元/月的证据不充分，不予采纳。第二，关于本案是否应当按照当地租赁市场价格或者政府指导价确定租金标准的问题。钟玉涵与陈小婉双方自2017年协商将租赁合同约定的租金标准变更为每月10800元，钟玉涵并一直按照此标准履行租赁合同。租赁合同约定的租赁期限于2018年8月30日届满后，钟玉涵继续使用租赁物，陈小婉也没有提出异议，原租赁合同继续有效，月租金标准为10800元/月，形成不定期租赁合同关系。因此，钟玉涵与陈小婉的租赁合同不存在租金标准约定不明确的问题，钟玉涵要求按照市场价格或者政府指导价履行于法无据，不予采纳。综上所述，钟玉涵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2772元（钟玉涵已预交），由上诉人钟玉涵负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵平审判员  徐红妮审判员  赵 娟二〇二一年六月二十三日书记员  欧绮琪古莉娟