湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初1694号 原告：欧阳保，男，1972年3月2日出生，汉族，住湖南省郴州市宜章县。 原告：吴小丽，女，1973年9月2日出生，汉族，住湖南省郴州市宜章县。 二原告共同委托诉讼代理人:黄日彬，湖南瀛森律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人:李光乔，湖南瀛森律师事务所律师。 被告：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。 法定代表人曾楷峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘宏光，湖南商管律师事务所律师。 原告欧阳保、原告吴小丽与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳保、原告吴小丽的共同委托诉讼代理人黄日彬、被告美世界房地产公司的委托诉讼代理人刘宏光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告欧阳保、原告吴小丽请求判令：一、解除原、被告双方于2018年4月29日签订的《郴州商品房买卖合同》；二、被告返还购房款1167634元以及利息180983元给原告（利息按年利率6%的标准自2018年4月29日计算至2020年11月29日，共31个月，之后的利息以此标准计算至被告实际清偿时止）；三、被告支付原告已付购房款一倍的损失，即1167634；以上二至三项合计2516251元。四、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。 被告美世界房地产公司答辩要点：被答辩人与答辩人签订《郴州商品房买卖合同》在先，法院查封在后，该被答辩人主张解除合同、退还购房款、赔偿损失无法律及事实依据。涉案商品房买卖合同签订在法院查封以前，且已付购房款均已超过总房款的50%，被答辩人可向湖南省郴州市中级人民法院申请执行异议。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2018年4月29日，原告欧阳保（买受人）、原告吴小丽（共有人）与被告美世界房地产公司（出卖人）签订一份《郴州商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》。该合同第三条、第四条约定：原告购买被告开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市××广场××栋××层××号房。该商品房的设计用途为商业，建筑面积31.61平方米，每平方米单价36938.75元，总房价1167634元。合同第五条付款方式及期限：买受人按第2种方式按期付款：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计587634元，余款580000元向出卖人指定的银行申请按揭贷款。合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经验收合格。该商品房专指本栋见附件四，验收标准详见附件四补充协议。《附件四：合同补充协议》四、房屋验收事宜：双方同意本合同第九条变更如下：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付买卖人使用。上述《郴州商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》签订后，原告欧阳保、原告吴小丽分别于2018年5月6日向被告支付房款587634元，2018年12月16日向被告支付房款580000元，房款总额1167634元全部付清。被告美世界房地产公司至今尚未向二原告交付商铺，亦未为二原告办理涉案商铺的网签手续。二原告认为，涉案商品房在签订上述《郴州商品房买卖合同》之前就被抵押和查封，导致原告的合同目的不能实现，被告在出售该商品房时故意隐瞒房屋被抵押、查封的事实，侵害了原告的合法权益，构成了根本违约，遂诉至法院。 二、另经查明，被告在与二原告在签订上述《郴州商品房买卖合同》前，将涉案的美美世界城市商业广场项目分别于2015年5月11日、2015年7月1日抵押给渤海国际信托有限公司，办理了最高额抵押登记，抵押期限分别为2015年5月11日至2018年5月11日和2015年7月1日至2018年6月30日，至今未解除抵押。另涉案商铺于2018年4月27日被湖南省郴州市中级人民法院予以查封，查封期限为2018年4月27日至2021年4月26日，尔后涉案商铺又于2021年4月19日再次被该院查封，查封期限为2021年4月19日至2024年4月18日。 三、涉案商铺所在项目截至本案庭审日（2021年5月12日）尚未通过综合验收，也未对外营业。 判决的理由与结果 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案中，原、被告签订的上述《郴州商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案中原告主张被告隐瞒涉案商品房被抵押、查封等法律行为均发生《中华人民共和国民法典》实施之前，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用民法典实施前当时的法律、司法解释的规定。现对本案的争议焦点评析如下： 一、关于涉案的《郴州商品房买卖合同》能否解除：原、被告签订了上述《郴州商品房买卖合同》时，被告美世界房地产公司隐瞒了该商铺已经设定了在建工程抵押的情况，且涉案商铺自2018年4月27日被湖南省郴州市中级人民法院查封，2021年4月19日再次被该院查封至2024年4月18日，故被告无法解决涉案商铺产权受限问题，无法为原告办理房屋权属登记。另涉案商铺所在项目至今未经过综合验收，尚未达到交付条件。因此，原告无法实现涉案《郴州商品房买卖合同》目的。故二原告要求解除上述涉案《郴州商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于被告是否返还购房款及支付利息的问题：如前所述，涉案的《郴州商品房买卖合同》已被解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故原告要求返还已付购房款1167634元并支付利息，于法有据，本院予以支持，但利息标准参照全国银行间同业拆借中心2021年5月发布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算，其中已支付的房款587634元从2018年5月6日计算至2020年11月29日共938天，利息为58140.35元（587634元×938天×3.85%÷365天=58140.35元）；已支付的房款580000元从2018年12月16日计算至2020年11月29日共714天，利息为43681.15元（580000元×714天×3.85%÷365天=43681.15元），以上利息合计为101821.50元，2020年11月29日之后的利息以被告美世界房地产公司实际未返还的购房款为基数按上述标准计算至上述购房款全部付清为止。 三、关于原告要求被告承担已付购房款一倍损失即1167634元的赔偿责任的问题：依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日公布的法释〔2003〕7号）第九条第（二）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，而被告美世界公司隐瞒了所售涉案二商铺抵押的事实，原告有权要求被告承担不超过已付涉案二商铺购房款一倍的损失，但考虑在履行合同过程中，原告明知涉案二商铺长期无法办理网签手续，未及时采取有效措施主张权利，以避免损失的进一步扩大，对此也有一定的责任，故根据原、被告双方各自应负的责任、原告的损失情况、本案支付房款的具体情况以及惩罚性赔偿的制裁和遏制功能等诸多因素，本院酌定被告按照已付房款的30%赔偿原告350290.20元。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日公布的法释〔2003〕7号）第九条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决如下： 一、解除原告欧阳保、原告吴小丽与被告郴州市美世界房地产开发有限公司于2018年4月29日签订的《郴州商品房买卖合同》; 二、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还原告欧阳保、原告吴小丽已交的购房款1167634元； 三、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告欧阳保、原告吴小丽利息101821.50元（按年利率3.85%的标准以二原告所交房款的时间分别计算至2020年11月29日止），2020年11月29日之后的利息以被告郴州市美世界房地产开发有限公司实际未返还的购房款为基数按上述标准计算至上述购房款全部付清为止； 四、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告欧阳保、原告吴小丽已付购房款30%的损失350290.20元； 五、驳回原告欧阳保、原告吴小丽其他诉讼请求。 如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取13465元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇二一年六月三十日 书记员  文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月8日公布的法释〔2003〕7号） 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。