山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5384号 上诉人（原审原告）：管涛，男，1987年8月31日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘英海，山东倡通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛霄隆置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：张杰，总经理。 委托诉讼代理人：郭婷婷，山东肇鉴律师事务所律师。 上诉人管涛因与被上诉人青岛霄隆置业有限公司（以下简称霄隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211民初5097号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 管涛上诉请求：1.撤销山东省青岛市黄岛区人民法院一审判决，改判支持管涛的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由霄隆公司承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误，导致案件错判。管涛并非自愿《协议书》主动放弃权利，该份《协议书》内容违背社会常理，违背公平原则，且霄隆公司并未给出任何合理解释。在本案中，管涛与霄隆公司签订了《商品房预售合同》，管涛严格按照合同约定及时向霄隆公司支付了全部款项，霄隆公司因自身原因逾期交付房屋构成违约，应当按照约定向管涛支付违约金。这是管涛基本的合同权利，同时也是霄隆公司的合同义务，霄隆公司应向管涛支付违约金174357.06元。对于作为普通上班族的管涛来讲，数额如此大的违约金，在没有其他因素影响下，按照社会常理是绝不可能主动放弃该项权利的。管涛之所以签订该《协议书》，完全是在被诱导、胁迫情况下签订。在逾期交付房屋后，霄隆公司通知管涛前去办理房屋产权证事宜，在霄隆公司的办公地点，霄隆公司拿出事先已经打印好了的《协议书》要求管涛签订，否则，不能保证房屋产权证何时能够办理下来，该《协议书》的内容根本没有与管涛进行过任何形式的协商，也没有提前以任何形式告知过管涛。霄隆公司称开发商的涉案项目，因资金链问题多次成为被告，房屋也有被查封抵押的情况存在，所以霄隆公司以不签订《协议书》就不保证可以办理房产证。管涛作为一个普通的上班族，根本不知道霄隆公司是何种经营情况，按照现有的条件是否可以办理房产证，双方的信息不对称，在此种情况下，管涛作为普通工薪族，房产基本是其一辈子的财富积累，霄隆公司正是利用了这些特点，诱导、胁迫管涛签订了该份非双方合意、不公平的协议。霄隆公司在一审中并未就该协议的形成做任何解释，该协议是谁起草、是否与包括管涛在内购房者进行过沟通、协议条款为何均一摸一样，在何种情况下签订均未做有效解释，这也说明管涛的陈述属于事实。一审判决在未进行过有效调查分析情况下，机械简单的以管涛在《协议书》中已经放弃权利为由驳回管涛起诉，存在认定事实错误。法院审理纠纷，不但要基于现有的书面材料，更要结合案件本身的特殊情况、合同形成的过程以及合同内容是否符合或者违背基本的社会常识常理并结合法律规定进行综合评判。本案的情况比较普遍、典型，属于社会中常见的合同强势一方通过免责条款方式规避责任，一审法院判决应当知晓管涛绝非出于自愿签订协议，但还是以《协议书》本身的内容驳回管涛起诉，该认定错误。二、一审法院判决适用法律错误，导致案件错判。1.《协议书》作为《商品房预售合同》补充，属于双方签订的《商品房预售合同》不可分割的部分。根据双方《商品房预售合同》第二十八条规定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需要变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。根据该合同的约定以及《协议书》内容，可以证实《协议书》属于《商品房预售合同》内容的一部分。2.《协议书》排除霄隆公司的法定义务，限制了管涛的权利，条款内容属于典型的格式条款，应当认定属于无效。该《协议书》的条款系为了重复使用而预先拟定、定型化、没有协商自由。本案中，霄隆公司自行起草拟定协议书，且诸多购房者签订的《协议书》一模一样，内容定型，且没有进行任何形式的协商。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，办理产权证即是霄隆公司的法定义务，也是霄隆公司的合同义务，霄隆公司以其履行法定义务、合同义务为条件要求管涛放弃违约金的主张，显然极不公平合理，这是对自身基本合同义务的免除，排除了管涛的权利。又根据《民法典》第四百九十六条规定，本案中，《协议书》的条款内容属于典型的格式条款，符合上述《民法典》第四百九十六条关于格式条款的规定，应当以格式条款的规定进行认定。综上，一审法院判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持管涛的上诉请求。 被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 管涛向一审法院起诉请求：依法判令霄隆公司支付管涛逾期交房违约金174357.06元；2．本案诉讼费由霄隆公司承担。 一审法院认定事实：1.管涛与霄隆公司于2016年签订《商品房预售合同》，约定管涛购买霄隆公司开发的位于青岛市黄岛区户房屋，房屋总价款为2105901元。合同第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：该商品房在质监部门进行完毕竣工验收备案，同时乙方按合同约定已付清全部房款。”合同第十一条约定：“甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外”。合同第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过120天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：买受人不退房，（自逾期第121天起至实际具备交房条件之日止）出卖人按已付房款的同期贷款利率向买受人支付违约金。”2.合同签订后，管涛已依约交付全部房款与房屋专项维修基金。3.霄隆公司未依约于2017年6月30日交付房屋，2019年3月1日管涛签订《房屋钥匙签收接收确认单》，案涉房屋实际于当日办理交接手续。庭审中，双方认可案涉房屋于2019年4月26日完成竣工验收备案。4.2019年7月19日，霄隆公司与管涛签订《协议书》，约定“1.乙方自愿放弃向甲方主张逾期交房和逾期办证的违约金以及基于《商品房预售合同》而向甲方主张的其他违约责任。2.甲方承诺对外借款，以所借款项来缴纳小区办理竣工验收备案后续手续所需要的费用，积极协助乙方办理房产证。3.本协议生效后双方之间的债务消灭，乙方不得再向甲方主张任何违约责任，双方之间再无其他任何纠纷。”霄隆公司在协议书中盖章，管涛协议书中签字。庭审中，管涛主张该协议书中的内容不能作为霄隆公司延期交房免责的证据，霄隆公司从未主动与管涛协商过该协议书的条款内容，是管涛按照合同约定办理产权证书时，霄隆公司拿出早已打印好的该份协议，要求管涛签订否则办证期限不定。并主张该份协议书形式上虽然是补充协议，但是实际上是开发商利用自身的强势地位、信息不对称，事先单方面为重复使用而预先拟定。该协议的第二条以协助办理产权证本身属于霄隆公司合同义务为条件，要求管涛放弃违约金，免除了霄隆公司应当承担的义务与责任，限制了管涛的基本的合同权益，系典型的格式条款，其内容无效。另查明，案涉房屋已办理房屋产权证明。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为霄隆公司是否可依据双方于2019年7月19日签订的《协议书》免除承担逾期交房违约金的责任？结合双方提交的证据与陈述，一审法院分析判定如下：双方签订《商品房预售合同》后，业主依约向开发商付款，开发商应按合同约定时间向业主交付房屋，开发商逾期未交房应当承担违约责任。本案中，霄隆公司未按约定交付房屋，但在双方签订的《协议书》中，管涛已明确放弃向甲方主张逾期交房违约金，系对其自身权利的自由处分。该协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且霄隆公司也已履行配合管涛办理房屋产权证明之义务，故霄隆公司以此抗辩管涛主张的逾期交房违约责任一审法院予以支持。管涛提出霄隆公司要求管涛签署该《协议书》否则不给管涛办证，但未提交证据证明，故一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回管涛的诉讼请求。案件受理费1894元，由管涛负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。管涛与霄隆公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。根据合同约定，甲方（霄隆公司）应于2017年6月30日将案涉房屋交付给乙方（管涛），并约定了逾期交付的违约金。霄隆公司实际于2019年3月1日与管涛办理案涉房屋的交接手续。2019年7月19日，霄隆公司与管涛签订《协议书》，约定管涛自愿放弃向霄隆公司主张逾期交房的违约金，并约定霄隆公司协助管涛办理房产证。经查明，双方均认可案涉房屋的产权证明系于《协议书》签订后办理。管涛主张《协议书》系其在霄隆公司胁迫下签订，但并未提交充分证据证明，本院不予采信。根据现有证据，无法证明管涛在签订《协议书》时并非其真实意思表示，因此一审法院支持霄隆公司以《协议书》抗辩管涛主张的逾期交房违约责任并无不当，本院予以维持。 综上所述，管涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3787元，由上诉人管涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年六月二十一日 法官助理  阚玉龙 书 记 员  杜 爽