甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初5995号原告:兰州亚太西部置业有限公司，住所地兰州市城关区佛慈大街253号。法定代表人:陈敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛倩楠，该公司法务。委托诉讼代理人：白树军，甘肃昶泰律师事务所律师。被告:王薇薇，女，1980年10月29日出生，汉族，住甘肃省永登县。原告兰州亚太西部置业有限公司（以下简称：亚太置业公司）诉被告王薇薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白树军到庭参加诉讼，被告王薇薇经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告亚太置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2016年3月29日签订的编号为2016预11250的《商品房买卖合同》，责令被告向原告返还房屋；2、判令被告给付原告房屋占用使用费107310元（按同地段同类房屋租金标准2400元／月计算，自2016年9月19日始至2020年6月11日止，以后按上述标准计算至被告实际返还房屋之日止）；3、判令被告配合协助原告办理撤销网签备案手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年3月29日，原、被告签订了编号为2016预11250的《商品房买卖合同》，约定:被告购买原告开发的位于兰州市城关区段××号××幢××单元××号房屋，建筑面积89.28平方米，合同总价892800元，首付购房款（含定金）272800元，余款以银行抵押贷款支付。同时，双方对房屋交付、违约责任等事项进行了约定。2016年5月13日，贷款人中国建设银行股份有限公司甘肃省分行与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》及与原告三方签订《特别签订条款》，约定贷款人向被告提供贷款620000元以支付原告的购房余款，原告就被告上述贷款履行保证担保责任，被告以《商品房买卖合同》项下房屋履行抵押担保责任。上述合同签订后，各方均依约履行各自义务。2019年9月26日，因被告违反借款合同约定，逾期支付贷款人按揭贷款，致使贷款人提前终止借款合同，并基于原告的保证担保责任，原告向贷款人偿还被告拖欠的贷款、利息及违约金共计587985.52元。此后，为解决被告向原告归还上述购房款的事宜，被告于2019年10月28日向原告出具《承诺书》，承诺:“于2019年11月20日前将上述贷款利息及违约金587985.52元偿还原告，如到期无法偿还，愿意配合原告办理退房手续。”后原告多次催促，但被告推诿至今。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告王薇薇未到庭答辩，亦未提交书面答辩材料。原告围绕其诉讼请求向本院提交了2016预11250《商品房买卖合同》及补充协议、特别签订条款、甘（2018）兰州市不动产证明第0××8号不动产登记证明、物业交接单、入住验房表、中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书、2019年9月26日的中国建设银行客户专用回单、中国建设银行个人贷款结清证明、告知函、承诺书、租房广告信息。对原告提交的上述证据，本院将根据证据的真实性、合法性及关联性，结合审理案件查明的具体情况，在确定案件事实过程中综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月29日，原告亚太置业公司与被告王薇薇签订了合同编号为2016预11250的《商品房买卖合同》及相关附件，双方约定：被告从原告处购买位于兰州市城关区段××幢××单元××号××房屋一套，建筑面积为89.28平方米，单价为每平方米10000元，总金额为892800元；被告于2016年3月22日前支付首付购房款272800元，剩余62万元为银行按揭；原告应当在2015年7月31日前，将经验收合格的商品房交付被告。同时,双方在附件一补充协议中约定：买受人因自身原因要求退房，或银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款的10%作为违约金并承担解除合同的所有费用；已收楼入住的买受人每月还应按其总款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿，其他已缴税费不予退还。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告向原告支付了房款272800元，同时被告申请了按揭贷款。为此，原、被告与中国建设银行股份有限公司甘肃省分行于2016年5月13日签订了《特别签订条款》，约定被告贷款总金额62万元，贷款到期日为2039年5月13日，亚太置业公司对该笔按揭贷款提供连带保证责任。随后，贷款银行将按揭贷款62万元转入亚太置业公司账户。之后，被告开始向贷款银行偿还按揭贷款。2016年9月19日，原告向被告交付了案涉房屋。但被告出现了未按约归还上述按揭贷款本息的情况。为此，中国建设银行股份有限公司甘肃省分行向亚太置业公司发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，通知亚太置业公司：王薇薇没有履行《借款合同》约定，按时归还贷款本息，请亚太置业公司履行连带保证责任，在本通知发出后15日内向借款人催收或代为清偿欠款；超过上述日期仍未还清贷款款项的，贷款人有权按照保证合同约定在亚太置业公司开立的保证金专户扣收。截止2019年9月25日，王薇薇拖欠贷款本息合计587985.52元。2019年9月26日，原告作为被告贷款的保证人，向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行代偿了被告拖欠的贷款逾期本息合计587985.52元。2019年10月28日，被告向原告出具承诺书，内容为：“本人王薇薇购买亚太城市月光2-704室，因银行贷款无法偿还，银行扣取兰州亚太西部置业有限公司保证金587985.52元（伍拾捌万柒仟玖佰捌拾伍元伍角贰分）。本人承诺于2019年11月20日前偿还该笔款项，到期如无法偿还，本人愿意配合该公司办理相关退房手续”。但被告并未按承诺向原告支付代偿款。2019年12月27日，原告作出告知函，告知被告因其未在2019年11月20日前偿还代偿款，原告决定收回案涉房屋。2020年1月14日，王薇薇收到该告知函，并签字确认。本院认为，原告亚太置业公司与被告王薇薇于2016年3月29日签订的《商品房买卖合同》是双方协商一致建立合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。本案的争议焦点在于：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否具备解除条件，被告是否应当协助原告办理注销合同备案手续并腾退房屋；2、被告是否应向原告支付房屋占用使用费。就商品房买卖合同能否解除而言。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告通过首付按揭贷款的方式支付了购房款，理应按约按月偿还贷款本息，但被告却逾期还贷，导致中国建设银行股份有限公司甘肃省分行要求原告承担了担保责任，原告代替被告向该行偿还了贷款。根据《商品房买卖合同》附件中：“银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款的10%作为违约金并承担解除合同的所有费用”之约定，以及被告承诺书中“本人承诺于2019年11月20日前偿还该笔款项，到期如无法偿还，本人愿意配合该公司办理相关退房手续”之承诺，原告可以行使合同解除权，故原告解除合同的条件已成就。因原告在2020年1月14日通知被告决定收回房屋，即原告向被告作出了解除合同的意思表示，故双方之间的该《商品房买卖合同》自2020年1月14日解除。因涉案合同已在房产管理部门进行了登记备案，现《商品房买卖合同》解除后，被告负有后合同履行义务，其应协助原告办理涉案合同的撤销备案登记手续，故对于原告诉讼要求被告协助原告办理注销合同备案手续的诉讼请求，本院予以支持。同时，合同解除后，被告应将案涉房屋腾交给原告，故对原告要求被告返还案涉房屋的请求，本院予以支持。就被告应否向原告支付房屋占用使用费而言。虽然被告未按约偿还按揭贷款的行为构成违约，但被告占有使用案涉房屋是根据双方签订的《商品房买卖合同》，故原告要求被告支付合同解除之前的房屋占有使用费于法无据，因此，对原告主张的2016年9月19日至2020年1月14日期间的房屋占有使用费，本院不予支持。合同解除后，被告未按原告通知返还房屋的行为势必会给原告造成一定的损失，而原告按每月2400元的标准主张损失不超过同地段同类房屋的租金标准，故对原告要求被告按每月2400元的标准支付2020年1月15日至2020年6月11日期间的房屋占有使用费11680元，并按此标准支付至实际返还房屋之日止的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应自行承担不予抗辩的诉讼风险，故本院依据现有证据依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告兰州亚太西部置业有限公司与被告王薇薇于2016年3月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016预11250）于2020年1月14日解除;二、被告王薇薇于本判决生效后十五日内协助原告兰州亚太西部置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：2016预11250）备案注销手续；三、被告王薇薇于本判决生效后十五日内向原告兰州亚太西部置业有限公司返还位于兰州市城关区段××号××幢××单元××号房屋；四、被告王薇薇于本判决生效十五日内向原告兰州亚太西部置业有限公司支付2020年1月15日至2020年6月11日期间的房屋占有使用费11680元，此后按每月2400元的标准将房屋占有使用费支付至实际返还房屋之日止；五、驳回原告兰州亚太西部置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2446元，保全费4984元，原告兰州亚太西部置业有限公司承担1430元，被告王薇薇承担6000元(于判决生效后十日内向原告付清)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张金凤人民陪审员  张西洲人民陪审员  孙玉娟二〇二一年六月二十三日书 记 员  程黎娜