广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0111民初7756号原告（反诉被告）：广州南环环境服务有限公司（原广州南环环境卫生服务有限公司），住所地广州市越秀区大沙头二马路12号八层809房。法定代表人：邓建新，总经理。委托诉讼代理人：钟国才，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁超俊，广东南国德赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：周利平，女，1991年12月25日出生，汉族，身份证住址湖北省安陆市。委托诉讼代理人：刘军峰，广东格方律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）广州南环环境服务有限公司诉被告（反诉原告，以下简称被告）周利平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州南环环境服务有限公司的委托诉讼代理人丁超俊，被告周利平的委托诉讼代理人刘军峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州南环环境服务有限公司向本院提起诉讼请求并反诉答辩：1.被告向原告退还场地保证金459000元；2.被告向原告支付逾期付款的利息损失（以459000元为本金，自2018年9月6日起计至付清本金之日止；利息计算标准分段：自2018年9月6日起至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年10月26日为40717.76元）；1、2项请求暂计至2020年10月26日为499717.76元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2000年1月1日，钟落潭五龙岗一队（甲方）与邓国平（乙方）签订《租用土地合同书》，广州市白云区钟落潭镇五龙岗村经济联合社签批“同意”，双方约定：甲方将广龙北边铺位后土地给乙方使用，由西至东边土地。租用期为伍拾年，即从2000年1月1日至2049年12月31日止。根据法律的规定，前述合同受到法律保护的租赁期限是2000年1月1日至2020年1月1日，超出的部分无效。2018年7月16日，邓国平（甲方）与被告（乙方）签订《厂房（仓库）租赁合同》，双方约定：甲方同意将位于广州市白云区钟落潭镇广龙路6号内房屋（包括厂房、办公场所和宿舍）租赁给乙方作生产、加工、仓储、物流等合法经营性行业的用途使用。房屋租赁期为9年，自2018年8月1日起至2027年7月31日止。2018年8月31日，原告与被告签订《白云区钟落潭场地租赁协议》（合同编号：GZNY2018CD0831，以下简称租赁协议），双方约定：原告向被告承租位于广州市白云区钟落潭镇广龙路6号厂房，租赁期限为：2018年9月1日至2027年8月31日，第三条约定：“乙方在双方签署本合同后3个工作日内向甲方支付3个月租金作为场地保证金，即交纳￥45.9万元（大写：人民币肆拾伍万玖仟圆整），甲方应在租赁期满或合同被解除（或终止）之日起3日内将保证金一次性全额退还给乙方。如乙方有拖欠租金的违约行为，甲方有权从场地保证金中扣除乙方应付的租金。”第五条第3款约定：“甲方须提供该场地土地使用证、临时经营场所使用证明等有关资料给乙方，并配合乙方办理营业执照、环评、消防、环保排污许可等相关证照。如因甲方提供的证照原因导致该场地环保排污许可等合法手续无法办理，致使乙方无法继续运营该场地，则乙方有权终止本协议，甲方应全额退回保证金及当月的租金。如非甲方提供的证照原因导致乙方无法办理营业执照、环评、消防、环保排污许等手续，甲方不承担责任。”2018年9月5日，被告向原告出具《收据》，证明已收到原告的租赁保证金459000元。原告同被告租赁合同中受到法律保护的租赁期限是2018年9月1日至2020年1月1日，被告未能提供完整的土地证给原告办理相关手续，且原告从未使用案涉场地。2020年5月13日，原告向被告发出《关于退还场地保证金的函》。2020年10月16日，原告委托律师向被告发出《关于立即退还场地保证金的律师函》。被告至今未向原告退还场地保证金。同时，根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》(法释[1999]8号)、最高人民法院《关于修改的批复》(法释[2000]34号)的规定，“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”因此，被告应向原告支付逾期付款的利息损失。由于被告未向原告退还场地保证金，原告有权要求其退回，并支付逾期付款的利息。特诉诸法院，盼判如所请。不同意被告的反诉请求，理由如下：根据原告与被告签署的租赁协议第5条第3款约定，被告需提供案涉场地的土地使用证，如果被告无法提供，则原告有权终止本协议。原告解除租赁协议有合同依据。2.根据广州市人民政府办公厅关于进一步加强违法建设治理工作的文件（穗府办函160号）第4条规定，出租屋租赁管理部门核发有关证照时，应当查验建设工程规划验收合格证和房地产权证件，并核对其使用性质，对没有建设工程规划验收合格证、房地产权证件的不得核发有关证照。原告在向广州市白云区钟落潭镇进行申请房屋租赁备案登记时，由于无法提供完整的土地使用权证，所以无法办理相应的备案手续，即原告无法合法使用案涉租赁房屋及土地。3.原告从未进入案涉场地，也没有实际使用，由于本案是被告无法提供完整的土地使用权证及相关的权证，这个责任在于被告而非原告。因此，被告场地的租金或占用费不应当由原告支付。被告周利平答辩并反诉称，不同意原告的本诉请求，理由如下：1.原告隐匿了部分事实，从原告的起诉状看，2018年9月5日，原告交纳了40多万元的租赁保证金后，不管不顾不闻不问，直到2020年5月才给被告发函要求退回保证金，在长达20多个月后还找被告退回保证金，明显不合理。整个事情的经过如下：2018年8月下旬，经过原告多次考察找到被告希望租赁案涉场地，2018年8月21日，原告向被告支付了定金，这时被告将案涉场地交付给被告使用。后双方于2018年8月31日签订了案涉租赁协议，租赁期限从2018年9月1日起至2027年8月31日，双方签订租赁协议后，原告于9月初交纳了场地保证金，后原告并没有再交纳过租金。期间，被告有向原告催交租金，原告却一直拖着不予支付。因为原告是国企，且交纳了场地保证金，被告基于信赖没有作出其他的催交行为。在2018年11月28日，原告没有任何预兆向被告发出解除协议书，该协议书载明原告同意向被告支付2018年9月1日至2018年11月15日的租金及税费，税费为月租金的12%，原告与被告签订的租赁协议自2018年11月15日解除等信息。被告收到后认为不合理不合法，对此并没有作出任何的回应。2018年12月5日，原告再次找到被告表明要解除协议，此后双方多次沟通，无法达成一致意见。因被告认为原告交纳了保证金即3个月租金和原告应当支付的租金差不多，后被告就没有再理会。对于原告要求退还保证金，被告认为原告在合同履行三个多月后没有任何预兆地向被告单方面解除，存在严重违约，不应当退回场地保证金。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2018年9月1日至2018年12月6日的租金人民币488612.9元；2.原告向被告支付逾期缴纳租金的利息损失（2018年9月份租金153000元的利息从2018年9月10日起计算至原告付清租金之日止；2018年10月份租金153000元的利息从2018年10月10日起计算至原告付清租金之日止；2018年11月份租金153000元的利息从2018年11月10日起计算至原告付清租金之日止；2018年12月1日至6日的租金29612.9元利息从2018年12月6日起计算至原告付清租金之日止；利息标准计算标准分段：2018年10月10日起至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至租金付清之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2021年4月24日为人民币50289.28元）；以上1、2项合计538902.18元；3.原告承担本案诉讼费用。事实理由：2018年8月下旬，经过原告多次考察，原告找到被告希望租赁位于广州市白云区钟落潭镇广龙路6号的厂房给其作为生产、加工、仓储、物流等用途使用。2018年8月21日，原告经过公司研究决定后，向被告支付了订金，这时候，被告就将案涉场地交由原告使用了，后双方于2018年8月31日签订租赁协议，租赁期限从2018年9月1日起至2027年8月31日。双方签订租赁协议后，原告缴纳了场地保证金。后原告便没有缴纳过租金，期间被告向原告催缴租金，原告却一直拖着不予支付，因为原告是国企，而且缴纳了场地保证金，被告基于信赖便没有作出其他行为。但是在过了近三个月后即2018年11月28日，原告没有任何预兆的向被告发出一份《解除协议书》，该协议书载明原告向被告支付2018年9月1日至2018牟11月15日的租金及税费(月租金的12%)，原告与被告签订的租赁协议自2018年11月15日解除等信息。被告收到时认为不合理不合法，对此并没有回应。2018年12月5日，原告再次找到被告表明要解除租赁协议。此后，原告与被告沟通多次，没办法达成协商一致意见。为维护自身合法权，故诉至法院，请求法院判如所请。如法院认定案涉租赁协议无效，那被告诉求中的租金改为场地占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2000年1月1日，广州市白云区钟落潭镇五龙岗村第一经济合作社（以下简称五龙岗一社）与案外人邓国平签订《租用土地合同书》，约定，五龙岗一社将广龙北边铺位后土地出租给邓国平使用，租期五十年，自2000年1月1日至2049年12月31日止。2018年7月16日，邓国平与被告签订《厂房（仓库）租赁合同》，约定，邓国平同意将位于广州市白云区钟落潭镇广龙路6号房屋（包括厂房、办公场所和宿舍）租赁给被告作生产、加工、仓储、物流等合法经营性行业的用途使用。租赁期为9年，自2018年8月1日起至2027年7月31日止。2018年8月31日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订租赁协议，约定：甲方同意将座落在广州市白云区钟落潭镇广龙路6号厂房（含全部厂房、土建、水电等基础设施，系案涉场地）给乙方作生产、加工、仓储、物流等用途使用。租金为153000元/月，月租金自出租日起每三年增加一次，增加幅度为上年度月租金标准10%。租赁期限为9年，自2018年9月1日至2027年8月31日止。场地整体租金凭甲方提供的租赁发票按月结算，乙方于每月10日前（如遇法定节假日，则顺延至下一个工作日）缴纳租金。乙方在双方签署本合同后3个工作日内向甲方支付3个月租金作为场地保证金，即交纳￥459000元，甲方应在租赁期满或合同被解除（或终止）之日起3日内将保证金一次性全额退还给乙方。如乙方有拖欠租金的违约行为，甲方有权从场地保证金中扣除乙方应付的租金。甲方的权利义务包括：依照合同约定将租赁场地及设备于2018年9月1日前交付乙方使用。若甲方未按约定提供租赁场地及设备，需按照约定标准支付违约金；甲方保证配给乙方用电需求量250千瓦，电价按1.2元/度（如遇电力部门下调电价，则甲方也应相应下调电价），水价按当地供水部门收费标准执行；甲方须提供该场地土地使用证、临时经营场所使用证明等有关资料给乙方，并配合乙方办理营业执照、环评、消防、环保排污许可等相关证照。如因甲方提供的证照原因导致该场地环保排污许可等合法手续无法办理，致使乙方无法继续运营该场地，则乙方有权终止本协议，甲方应全额退回保证金及当月的租金。如非甲方提供的证照原因导致乙方无法办理营业执照、环评、消防、环保排污许等手续，甲方不承担责任等等。2018年9月5日，被告向原告出具《收据》，确认收取原告支付的案涉场地保证金459000元。2018年10月26日，被告员工向原告董事陈斌发送微信“陈总，请贵单位这月底要把九月十月的租金安排一下”。陈斌回复称“好的，正在开会协调”。2018年11月28日，陈斌通过微信向被告员工发送《解除协议书》空白版，抬头列甲方为被告，乙方为原告，丙方为空白。《解除协议书》约定：“甲方为丙方公司股东，甲、乙、丙方协商同意《白云区钟落潭场地租赁协议》中的承租人调整为丙方。乙方向丙方缴纳自2018年9月1日至2018年11月15日（合计2个半月）的租金及税费，甲、乙、丙同意自2018年11月15日起解除双方签订的《白云区钟落潭场地租赁协议》”。被告员工当天回复“收到”。2018年12月5日，陈斌发微信给被告员工称，其已多次联络被告，但至今没有收到回复，希望双方尽快处理解除协议的事宜。2020年5月13日，原告向被告发出《关于退还场地保证金的函》，称：由于被告无法提供完整的土地证明，致使原告无法办理环境影响评估许可，合同期间，原告也从未进场使用该场地。故要求被告收函后十日内退还案涉场地保证金459000元。经质证，被告确认收到该份函件。2020年10月16日，原告委托广东南国德赛律师事务所向被告发出《律师函》，认为被告无法提供完整的土地证，已构成违约，要求被告立即退还场地保证金。经质证，被告确认收到该《律师函》。庭审中，双方对案涉场地有无交接有争议：原告主张被告并未将案涉场地交付原告使用，且案涉场地被锁住，被告并无交付钥匙；被告则抗辩称其已将案涉场地交付原告使用，原告从签订租赁协议到提出解除均没有对此问题提出异议，因案涉场地处于空置状态，故原告随时可以进场，但被告并不知晓原告是否实际占有使用。另双方当事人均确认并无办理案涉场地的交接手续。关于原告搬离案涉场地的时间，被告主张其曾向邓国平发出解除通知，邓国平则于2018年12月6日自行收回案涉场地，故被告认为原告于当日搬离案涉场地。另查，被告向本院提交穗郊字第0301651、0301652、0301654、0301656（建筑面积为756平方米）、0301662号宅基地证复印件，用以证明案涉场地的权属情况。根据广州市规划和自然资源局白云区分局根据本院（2019）粤0111民初24116号案《协助调查函》作出的复函显示：前述穗郊字第0301651、0301652、0301654、0301662号宅基地证经查并无档案资料。广州市规划和自然资源局复函本院，案涉地块查无《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证信息》。审理中，被告确认案涉场地没有合法的规划报建手续。经本院释明租赁协议效力问题，原告表示如租赁协议无效，其坚持原本诉请求；被告则表示将反诉请求中的租金变更称谓为场地占有使用费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。根据广州市规划和自然资源局白云区分局另案出具的《协助调查函》，被告提交的穗郊字第0301651、0301652、0301654、0301662号宅基地证在登记机构均无相关档案资料，不能作为案涉场地拥有合法权属证明的依据；同时，原、被告亦未能提交案涉场地合法的规划报建手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与被告签订的租赁协议应认定为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告要求被告退还案涉场地保证金459000元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。租赁协议无效，双方当事人均有过错，即被告将未有规划报建的案涉场地交付原告使用，原告在承租案涉场地时没有对规划报建情况尽到审慎的审查义务，故双方各自损失应当由各方自行承担，原告要求被告支付案涉场地保证金利息的诉讼请求，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，案涉租赁协议虽然无效，但被告请求参照约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应当予以支持。本案中，虽然双方当事人均无法提交有效证据证明案涉场地是否已交接，但根据租赁协议约定，被告应当在2018年9月1日前将案涉场地交付原告使用，直至原告于2018年11月28日向被告发出《解除协议书》，未有证据显示双方对案涉场地交付存在争议，原告时隔两年后提出履约当时被告未依约交付场地不符合常理，此其一。根据双方微信记录显示，原告在被告于2018年10月催收2018年9、10月租金时答复“好的”，且并未对场地交付问题提出质疑；2018年11月28日，原告在向被告提出解约时，亦明确同意支付两个半月的租金，虽然原告提出的解约方案未获被告首肯，但从被告催租及原告自愿承担租金的履约表现来看，进一步印证了案涉场地已实际交付原告管业的事实，此其二。至于原告接收案涉场地后，是否立即进入场地进行使用则属于原告处分自身权利，不能成为不缴纳租金的有效抗辩。综上，本院根据现有证据并综合双方的履约表现，认定案涉场地已交付原告使用。关于原告交还案涉场地时间，双方亦没有提交证据证实，从公平合理角度出发，应当以原告向被告提出解约，即作出不再租赁案涉场地意思表示之日为案涉场地交还之日。原告于2018年11月28日向被告提出解约方案，故本院认定交还案涉场地之日为2018年11月28日。现租赁协议无效，被告要求原告支付场地占有使用费的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于被告主张的场地占有使用费利息，如前所述，租赁协议无效，双方当事人均有过错，被告无权向原告主张利息损失，对于被告要求原告赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。经核算，原告应支付被告场地占有使用费为153000元/月×2个月+153000元/月÷30天×28天=448800元。被告反诉请求中超过该金额的标的部分，本院不予支持。租赁协议虽然无效，但双方当事人关于欠租在保证金中抵扣的结算方式可以参照适用，被告应返还原告的案涉保证金与原告应支付的场地占有使用费冲抵后，被告还应返还原告保证金10200元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、本判决生效之日五日内，被告周利平返还原告广州南环环境服务有限公司保证金10200元；二、驳回原告广州南环环境服务有限公司其他的本诉请求；三、驳回被告周利平其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4398元、反诉受理费4594.5元、保全费3019元，由原告广州南环环境服务有限公司负担本诉受理费358元，反诉受理费3826.33元、保全费204元；由被告周利平负担本诉受理费4040元、反诉受理费768.17元、保全费2815元，双方均须于本判决生效之日起五日内将未交费用迳付对方，本院不再予以退回。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  段静楠二〇二一年六月十一日书记员  麦逸纯