安徽省蚌埠市淮上区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖0311执异34号 案外人：马同意，男，1981年7月28日出生，汉族，住蚌埠市淮上区。 申请执行人：陶祥瑞，男，1939年10月5日出生，汉族，住蚌埠市蚌山区。 被执行人：高大鹏，男，1970年11月2日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 本院在执行申请执行人陶祥瑞与被执行人高大鹏追偿权纠纷一案中，案外人马同意对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人马同意称，陶祥瑞与高大鹏追偿权纠纷执行一案中，淮上区人民法院（2019）皖0311执1407号查封槐花园B区28号楼3号门面房，是误将案外人财产当作被执行人的财产予以执行。现依法提出异议，请求中止对案涉房产的执行。理由如下： 1.案涉房产系马同意购买。2012年4月18日，高大鹏将槐花园B区28号楼3号门面房以175000元转让给马同意，并在吴小街法律服务所进行见证。马同意通过银行向高大鹏支付了购房款，高大鹏向马同意交付案涉房屋。 2.马同意已合法取得房屋所有权。淮上区法院（2021）皖0311民初1230号民事判决认定，马同意与高大鹏系同意集体经济组织成员，双方买卖合同依法成立且不违反法律强制性规定，马同意已合法取得案涉房屋所有权。马同意已发起购得的房屋应受到保护。 申请执行人陶祥瑞称，案涉房产是高大鹏拆迁安置房，属于家庭共有财产，法院查封符合法律规定。根据物权法相关规定，高大鹏对案涉房产享有财产权利，但高大鹏、马同意、周伟均未取得案涉房产所有权。所以马同意与高大鹏签订的《房屋买卖合同》和他们的买卖行为无效。 蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初1230号民事判决书明确案涉房产应依法登记，未经登记的不发生法律效力。案涉房产为集体土地上的拆迁安置房，没有进行不动产登记，高大鹏、马同意均未取得所有权。蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311执1407号之一执行裁定、（2021）皖0311执异7号执行裁定、（2021）皖0311民初1230号民事判决正确，依法应对案涉房产予以执行。 马同意购买案涉房产所谓“公证”，没有公证文书和公证处公章无效，不应受法律保护。案涉房产在无营业执照、税务登记、公章的无资质交易所进行的交易，也是无效的。请求驳回马同意的异议，继续执行案涉房产。 查明：本院在审理陶祥瑞与高大鹏追偿权纠纷一案中，于2019年11月6日作出（2019）皖0311民初3431号民事判决：一、被告高大鹏于本判决生效之日起十日内给付原告陶祥瑞担保垫付款18000元； 二、驳回原告陶祥瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，减半收取计125元，由高大鹏负担。 该判决生效后高大鹏未履行，陶祥瑞向本院申请强制执行，本院于2019年12月2日立案执行，案号为（2019）皖0311执1407号。2021年2月24日，本院查封被执行人高大鹏名下拆迁安置的位于槐花园Ｂ区××号××房。查封期限为3年。 上述事实，有本院（2019）皖0311民初3431号民事判决书、（2019）皖0311执1407号之一执行裁定书等佐证。 另查明，2011年11月2日，高大鹏作为户主与蚌埠市淮上拆迁公司签订《集体土地房屋及附属（着）物拆迁补偿协议》及《集体土地房屋及附属（着）物拆迁补偿补充协议》。高大鹏户取得安置房三套（实际安置面积190.09㎡）：槐花园B区8-3-301室（面积94.50㎡）、29-3-203室（面积49.61㎡）、槐花园B区门面房28-3号（面积45.98㎡）。高大鹏系吴小街镇淮上村邵郢自然村村民，该户安置成员：高大鹏、高德政、金艳玲。 2012年4月18日，高大鹏将槐花园B区28号楼3号门面房以175000元转让给马同意。2014年1月3周伟通过宝运房产与马同意签订房屋买卖协议，支付49500元定金。2014年1月7日，为将来办证方便，周伟与高大鹏在到吴小街法律服务所签订房屋转让协议，价款299500元，宝运房产的甘怀利作为在场人签字，吴小街法律服务所进行见证。周伟通过转账方式向马同意支付250000元，连同定金49500元，合计299500元。高大鹏出具299500元收条，实际未收款。周伟占有使用案涉房产。 2021年3月9日，周伟向本院提出书面异议，本院经审查，予2021年3月17日作出（2021）皖0311执异7号执行裁定、驳回周伟的异议。2021年4月1日，周伟向本院提起执行异议之诉。本院于2021年4月29日作出（2021）皖0311民初1230号民事判决，驳回周伟的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。 案涉房产仍由周伟占有使用。 上述事实，有《集体土地房屋及附属（着）物拆迁补偿协议》、《集体土地房屋及附属（着）物拆迁补偿补充协议》《房屋买卖合同》（马同意与周伟签订）、《房屋转让协议》（高大鹏与周伟签订）、收条、（2021）皖0311执异7号执行裁定、（2021）皖0311民初1230号民事判决等佐证。 再查明，马同意与高大鹏签订买卖合同时系同一集体经济组织成员。 本案争议焦点：马同意是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为：被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。涉案财产是高大鹏拆迁安置房，属于家庭共有财产，本院查封涉案房产，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。高大鹏户对案涉房屋享有财产权利，但该房屋没有登记，尚未设立物权，高大鹏、马同意、周伟均未取得案涉房产的所有权。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马同意与高大鹏系同一集体经济组织成员，案涉房产在本院查封前，双方签订了《房屋买卖合同》，该合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。马同意已支付价款。案涉房产系建在集体土地上的还原房，尚不能办理产权登记，未办理过户登记非因马同意自身原因。但案涉房产尚在周伟占有使用中，马同意未占有使用。马同意的异议不符合《执行异议复议规定》第二十八条第（二）项规定，马同意对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回马同意的异议。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 邵 博 审判员 赵剑平 审判员 李思泉 二〇二一年六月二十一日 书记员 陈娜娜 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。