河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1408号 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地河北省承德市滦平县滦平镇北大街115号。 法定代表人：徐德峰，行长。 委托诉讼代理人：寇丽莎、赵丽娜，河北冀腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郝洁，女，1985年3月27日出生，满族，住北京市西城区。 被上诉人（原审原告）：谢萌，男，1981年5月12日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：刘艳，北京京展律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地河北省承德市滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，职位。 上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称建行滦平支行）因与被上诉人郝洁、谢萌、承德大地创见房地产开发有限公司（以下简称大地创见公司）合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2020）冀0824民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人建行滦平支行委托诉讼代理人赵丽娜，被上诉人郝洁、谢萌的委托诉讼代理人刘艳到庭参加诉讼。被上诉人大地创见公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：（1）撤销原判第七项，并依法改判郝洁、谢萌在承德大地创见房地产开发有限公司不能代其清偿案涉金融借款合同项下剩余贷款本息时承担还款责任，自行偿还案涉金融借款合同项下剩余贷款1203455.48元及利息；（2）本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：依据最高法院《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款的立法本义，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。上诉人的“判令本诉原告在本诉被告不能返还第三人剩余购房贷款本息时承担还款责任，自行偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款1203455.48元及利息”的诉讼请求依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，根据上述法律规定，上诉人有权要求一审原告清偿案涉金融借款合同项下剩余贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，最高人民法院中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审（2017）最高法民终683号民事判决书裁判要旨：“就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务”。《合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条即为合同中的清理条款。该条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务”，该条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”。陈旭坤诉承德大地创见房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司及中国建设银行股份有限公司滦平支行房屋买卖合同纠纷一案（2020）冀08民终1192号民事判决书裁判要旨：一审法院“判令由贷款的实际收取人即承德大地创见房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行，并直接向上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同当事人‘或委托售房人直接将上述款项归还贷款人’的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定”。综合最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书及陈旭坤案二审民事判决书裁判要旨，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义是商品房出卖人受购房者的委托向银行归还贷款、本息。该款司法解释虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人偿还购房贷款本息的义务。具体到本案中，郝洁、谢萌作为《个人住房（商业用房）借款合同》的借款人，即便判令大地创见房地产开发有限公司直接向上诉人返还剩余购房贷款本息，也不免除原告向第三人偿还购房贷款本息的义务。在大地创见房地产开发有限公司不能返还上诉人剩余购房贷款本息时，原告仍应承担还款责任，自行偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款本息。请求二审法院依法改判，以切实维护上诉人的合法权益。 郝洁、谢萌答辩称，答辩人不认可被答辩人的全部诉讼请求，请求法院依法驳回被答辩人的全部上诉请求。理由如下：一审判决结果切实维护了各方的合法权益，也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之处理规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，据此，一审法院做出由大地创见公司返还郝洁、谢萌购房款及利息符合法律规定。买受人取得商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房，导致购房合同和贷款合同解除的根本原因是因为大地创见公司进行房地产开发的相关手续被撤销，导致案涉房屋被拆除，购房合同和借款合同的目的均无法实现，在此过程中，郝洁、谢萌作为购房人并不存在任何过错，若由郝洁、谢萌承担上述款项的清偿责任，有违公平原则，显然不合法、不合理。本案一审判决中已经明确承德大地创见房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司滦平支行之间的(2019)冀0824民初1999号案件已经达成调解协议，形成调解书，且已经进入执行阶段，该案明确由大地创见公司向建行滦平支行承担保证责任，向被答辩人清偿包括郝洁、谢萌在内的三十一名购房者在建行滦平支行处的剩余借款本金及支付利息。建行滦平支行在一审时的第三人之诉本就属于重复诉讼，由此产生的本案上诉更是于法无据。当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人贷款已经失去其意义，同时解除后的法律后果就是开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还滦平支行和买受人郝洁、谢萌，一审判决就是为了解决三方的系列合同纠纷问题，且建行滦平支行与大地创见公司本就达成贷款和利息清偿的约定，建行滦平支行的上诉无端增加谢萌、郝洁的诉讼负担，拖延案件审理时间，造成郝洁、谢萌至今未取得大地创见的退款。大地创见公司占有、支配贷款，由其负责偿还建行滦平支行符合事实，符合公平原则。 承德大地创见房地产开发有限公司未到庭参加诉讼亦未发表书面参诉意见。 郝洁、谢萌向一审法院起诉请求：（1）请求依法判令解除原告与被告签订的编号为00020546《商品房买卖合同》，并办理网签撤销手续；（2）请求依法判令被告返还原告已支付的首付款880000.00元及利息损失（以880000.00元为基数自2016年12月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；（3）请求依法判令被告赔偿原告已经偿还的银行按揭贷款本金及利息暂定为110110.65元（实际以判决生效当日第三人核算清单为准）；（4）请求依法判令被告支付原告违约金218000.00元（以全部房款2180000.00元为基数，按合同约定10%比例计算）；（5）请求依法判令解除二原告与第三人签订的合同编号为130687508-2012-20171913475的《个人住房（商业用房）借款合同》；（6）请求依法判令被告向第三人偿还剩余银行按揭贷款本金及贷款利息；（7）本案受理费用由被告承担。。 第三人建行滦平支行向本院提出诉讼请求：（1）判令本诉被告承担连带保证责任，代本诉原告偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余购房贷款本金及利息（已另行起诉，案号（2019）冀0824民初1999号）；（2）判令本诉原告在本诉被告不能返还第三人剩余购房贷款本息时承担还款责任，自行偿还案涉《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款1203455.48元及利息；（3）由本诉原告、本诉被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告郝洁与被告大地创见公司于2017年1月3日签订了合同编号为00020546的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定原告郝洁购买被告大地创见公司开发建设的滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的三组团156号商品房，房屋总价款为2180000.00元，大地创见公司应在2018年8月31日前将经验收合格的房屋交付原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。根据合同约定，如出卖人逾期交房超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。原告郝洁于2016年12月10日向被告大地创见公司交付首付款100000.00元；2016年12月16日支付首付款780000.00元。案涉合同签订后，原告郝洁、谢萌于2017年4月18日与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人贷款1300000.00元用于购买案涉房屋。2017年8月22日，第三人将全部贷款一次性划入被告大地创见公司账户。被告大地创见公司于2017年10月23日出具购房款发票三张，合计金额为2180000.00元。被告大地创见公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的商品房的合同义务，2018年11月案涉房屋被拆除。自2017年9月22日至2018年11月22日原告本人偿还银行按揭贷款本息合计110110.05元，被告大地创见公司自2018年12月22日起代原告偿还银行按揭贷款176176.08元；2020年11月24日，被告大地创见公司通过第三方承德市华耀房地产开发有限公司退还原告购房款104544.52元。 截止2020年11月16日，第三人已收到原告账户偿还的贷款本息合计286286.13元，尚欠第三人贷款本金1203455.48元及利息。 原告中国建设银行股份有限公司滦平支行与被告承德大地创见房地产开发有限公司、承德大地营造房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，案号为（2019）冀0824民初1999号，经调解，双方当事人于2020年10月23日达成调解协议，由被告承德大地创见房地产开发有限公司承担保证责任，向中国建设银行股份有限公司滦平支行清偿包括原告郝洁、谢萌在内的三十一名借款人在中国建设银行股份有限公司滦平支行的借款本金并支付利息，该案调解结案，现已进入执行程序。 一审法院认为，原告郝洁与被告大地创见公司于2017年1月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现因被告大地创见公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务，且案涉房屋已被拆除，导致合同目的无法实现。原告依合同约定有权要求解除双方于2017年1月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》，故对原告要求解除案涉合同的诉讼请求予以支持。 《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据商品房买卖合同司法解释第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对二原告要求解除其与第三人签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因该按揭贷款合同的贷款已由被告大地创见公司收取，大地创见公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地创见公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。被告大地创见公司通过第三方退还原告购房款104544.52元应予扣除。 因被告大地创见公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地创见公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告大地创见公司予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告大地创见公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定,利息应自原告支付首付款之日起计算，原告主张自2016年10月16日起计算利息，系当事人自行处分民事权利，不违反法律规定，本院予以确认。利息应自2016年10月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于商品房买卖合同解除是因被告大地创见公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地创见公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接支付被告大地创见公司的购房款即购房首付款为基数计算，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告大地创见公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。 对于第三人请求二原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，在按揭贷款合同解除前，二原告为还款义务人，理应由二原告负责清偿，但基于上述司法解释的规定，按揭贷款合同解除后，被告大地创见公司应将二原告已偿还的贷款本息返还二原告，同理，二原告未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人请求原告郝洁、谢萌偿还该借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，本院不予支持；对于剩余按揭贷款的清偿问题，本院已经在（2019）冀0824民初1999号案件民事调解书中确认由被告大地创见公司承担保证责任，向中国建设银行股份有限公司滦平支行清偿包括原告郝洁、谢萌在内的购房者在第三人处的剩余借款本金并支付利息。第三人在本案中请求判令被告大地创见公司承担连带保证责任，代原告偿还按揭贷款合同项下剩余购房贷款本金及利息的诉讼请求属重复诉讼，其该项诉讼请求本院不予支持。对二原告要求被告大地营造公司向第三人建行滦平支行清偿按揭贷款合同项下的剩余贷款本金及利息的诉讼请求本案不再处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决：（一）解除原告郝洁与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年1月3日签订的合同编号为00020546的《商品房买卖合同》（包括合同补充协议），并由被告大地创见房地产开发有限公司协助原告办理撤销网签备案手续；（二）被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郝洁、谢萌支付的购房首付款880000.00元，扣除已退还104544.52元，尚欠775455.48元；（三）被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郝洁、谢萌支付的购房首付款880000.00元的利息损失（利息损失自2016年10月16日起至2019年8月19日以本金880000.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2020年11月24日以本金880000.00元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自2020年11月25日起至本判决生效之日止以本金775455.48元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；（四）被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郝洁、谢萌已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本息110110.05元；（五）解除原告郝洁、谢萌与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年4月18日签订的合同编号为130687508-2012-20171913475的《个人住房（商业用房）借款合同》；（六）驳回原告郝洁、谢萌的其他诉讼请求；（七）驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实同一审查明的事实。 本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，对于剩余按揭贷款的清偿问题，已经在河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初1999号民事调解书中予以处理，上诉人在本案中再次提出诉请，构成重复诉讼，应予驳回。综上所述，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,673.00元，由中国建设银行股份有限公司滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋 审 判 员 祝宝森 审 判 员 孙琳丽 二〇二一年六月四日 法官助理 杨晓梅 书 记 员 赵萌萌