安徽省宿松县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0826民初1732号 原告：李保旺，男，1986年12月15日出生，汉族，住安徽省宿松县。 原告：张非非，女，1988年9月28日出生，汉族，住安徽省宿松县。 上述两原告的委托诉讼代理人：叶海军，安徽天松律师事务所律师。 被告：安徽华复房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县复兴镇黄湖北路。 法定代表人：陈典喜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江石焰，安徽八里江律师事务所律师。 原告李保旺、张非非与被告安徽华复房地产开发有限公司（以下简称：华复公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李保旺、张非非的委托诉讼代理人叶海军、被告华复公司的法定代表人陈典喜及其委托诉讼代理人江石焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李保旺、张非非向本院提出诉讼请求：1.判令华复公司在本案判决生效后三十日内向李保旺、张非非交付在华复公司处所购的宿松县××镇××路××小区××幢××室房屋，并向房地产权属登记部门提交该房屋办理房屋产权证须由华复公司提供的所有资料及缴纳应由华复公司支付的费用；2.判令华复公司向李保旺、张非非支付逾期交房的违约金暂计56816.3元，具体金额以购房款370380元为基数，自2017年1月17日起按日利率万分之一向李保旺、张非非支付违约金至交付宿松县复兴镇华复路华复小区3Ｂ幢401室房屋之日止；3.判令华复公司向李保旺、张非非支付逾期办证违约金3703元；4.本案诉讼费用由华复公司承担。事实和理由：李保旺、张非非系夫妻关系，2017年1月17日，李保旺、张非非与华复公司签订商品房预售合同，约定李保旺、张非非购买华复公司开发的宿松县复兴镇华复路华复小区3Ｂ幢401室房屋一套，建筑面积123.46平方米，房屋总价为370380元。合同第八条约定，华复公司应当在2015年6月1日前，将合同约定的经综合验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定，出卖人被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，李保旺、张非非按约履行了支付房价款等所有义务，但华复公司至李保旺、张非非起诉之日，仍未将涉案房屋交付李保旺、张非非，也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，更没有办理好购买的涉案房屋的产权证。李保旺、张非非为此多次找到华复公司要求按照双方约定履行合同义务并协商处理相关违约事宜，支付违约金等。但华复公司一直置之不理，故诉至法院。 华复公司辩称，双方虽然签订商品房买卖合同，但并不是公司违约，而是对方违约在先，对方直至今日也没有缴纳合同约定的首付款，并且后期房屋的按揭贷款也是公司在偿还。另公司之所以没有交房是因为案外人祝金良所建房屋存在质量问题，无法通过验收，责任并不在公司，且公司已经起诉祝金良另案解决，请求法院驳回李保旺、张非非的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（李保旺、张非非提交的证据：1.李保旺、张非非的身份证复印件；2.华复公司的企业信息；3.商品房预售合同；5.个人购房担保借款合同、还款明细；华复公司提交的证据：公司代付月供情况表），本院予以确认并在卷佐证。 对无争议的证据及事实，本院认定如下：李保旺、张非非系夫妻关系，2017年1月17日李保旺、张非非与华复公司签订商品房预售合同，合同约定李保旺、张非非购买华复公司开发的宿松县复兴镇华复路华复小区3B幢401室房屋，总价款370380元，首付款115380元，余下房款255000元通过银行按揭贷款，贷款期限15年，华复公司应在2015年6月1日前交付综合验收合格的房屋，并且双方就违约责任等其他权利义务进行了详细的规定，其中对逾期交房和迟延办理产权证的违约责任约定为：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。2017年1月24日李保旺、张非非与中国农业银行宿松县支行签订了个人购房担保借款合同并办理了房屋按揭，华复公司提供阶段性担保，2017年2月4日中国农业银行宿松县支行将按揭款255000元汇入华复公司指定银行账户。华复公司自2017年2月至2018年3月替李保旺、张非非偿还按揭贷款25392元。涉案房屋因质量问题一直未通过竣工验收，华复公司亦未交付房屋。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：华复公司向本院提交银行转账记录一份，证实李保旺、张非非并未按合同约定实际缴纳首付款；李保旺、张非非向本院提交首付款发票一张，证实自己按照合同约定缴纳了首付款。经本院查明，2017年1月21日上午10时30分，作为华复公司的工作人员陈萍向李保旺的账户转款115380元，李保旺于六分钟后向华复公司的账户转款115380元，备注信息为购房款，同日，华复公司向李保旺、张非非开具了一张金额为115380元的首付款发票，双方对上述事实均无异议，本院对此予以确认，但李保旺、张非非对证明目的有异议，至于上述证据的证明目的能否得到支持，本院将在说理部分进行论述。 本院认为，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。针对本案的焦点问题，分述如下： 一、关于涉案房屋是否达到交付条件。根据《建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《合同法》第二百七十九条规定，“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例（2011修订）》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”，可见，房屋必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付，这是法律法规的强制性要求，验收合格既是开发商的法定义务，也是交付的法定条件，无论房屋的实际建设状况、是否可实际使用、甚至是否已经实际使用，只要房屋未按照法定程序完成相应的验收手续，就不具备法定的交付条件，即使预售合同关于交付条件的约定排除“验收合格”这一法定条件，也会因相应条款违反法律和行政法规的强制性规定而无效，仍应按照法律规定，在符合条件、履行相应程序和手续后，才能交付使用。而在本案中，涉案房屋因质量问题未完成验收手续，因此，涉案房屋并不具有交付条件，对李保旺、张非非要求华复公司在本案判决生效后三十日内交付房屋并履行协助过户义务的诉讼请求，本院不予支持，可待房屋经验收合格并具备交房条件后再向开发商主张交付。 二、李保旺、张非非是否违约在先，华复公司能否以此为由拒绝承担违约责任。 李保旺、张非非与华复公司在2017年1月17日签订商品房预售合同，双方本应按照合同的约定履行各自的权利义务，华复公司辩称李保旺、张非非未按合同约定支付房屋首付款，并替李保旺、张非非代还了按揭款25392元，认为是李保旺、张非非违约在先，但经本院查明的事实，可以认定李保旺、张非非所付购房首付款并不是自有资金，而是华复公司工作人员陈萍通过私人账户转给李保旺，虽陈萍系华复公司的工作人员，但由于首付资金系从陈萍个人账户转出，且华复公司未能提交证据证明双方曾对115380元款项的来源及偿还期限有过约定，因此，不能排除该笔转款系陈萍个人的出借行为，同时，华复公司在转账的当天向李保旺、张非非开具了金额为115380元的正规购房发票，根据交易习惯，视为华复公司对李保旺、张非非已经按合同约定支付了首付款表示认可，故本院认定李保旺、张非非已经按合同约定支付了首付款，对华复公司的该项抗辩理由，本院不予支持。至于华复公司的工作人员陈萍向李保旺的账户转款115380元，因不能排除系其个人行为，故在本案不作处理，可另案解决，至于华复公司自房屋买卖合同签订后替李保旺、张非非偿还了按揭款25392元，由于华复公司未提交证据证明双方对此有过约定，且中国农业银行股份有限公司宿松县支行与李保旺、张非非、华复公司金融借款合同纠纷一案已于2019年12月25日经本院调解结案，华复公司对未偿还的按揭贷款负有连带责任，因此，华复公司替李保旺、张非非偿还按揭贷款，属于金融借款合同纠纷范畴，根据合同相对性，不能以此认定李保旺、张非非在涉案的买卖合同中存在违约行为。综上，华复公司的上述抗辩理由不成立，华复公司不能以此为由免除违约责任。 三、关于华复公司该如何承担延期交房的违约责任。 因房屋质量问题不能交付使用的，买受人不能要求出卖人立即交付房屋，买受人可向开发商主张逾期交房的违约责任或者要求解除合同并让开发商赔偿损失。而在本案中，经本院释明，李保旺、张非非仍然坚持要求华复公司继续履行合同，鉴于双方约定的交房时间是在2015年6月1日前，远早于双方签订合同之日，有悖于日常生活经验法则，属于约定不明确，因双方随后对此未再达成补充协议，亦不能按照合同有关条款及交易习惯来确定房屋具体交付时间，根据《合同法》第六十二条关于“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”的规定，买受人可随时要求出卖人交付房屋，但李保旺、张非非未能提供证据证明其曾向华复公司催交过房屋，故本院只能推定其起诉之日为其催告交房之日，现华复公司至今不能交付房屋，应按照合同的约定承担违约责任，即出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，由于华复公司替李保旺、张非非偿还了按揭款25392元，故应从华复公司收到的购房款中予以扣除，华复公司应自起诉之日起至交付房屋之日止，以344988为基数（370380-25392）按日万分之一支付违约金，对李保旺、张非非主张的超出部分，不予支持。 四、关于华复公司是否需支付延期办证的违约金。 鉴于双方在商品房预售合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金，由于涉案房屋暂未交付使用，办理产权证的期限尚未开始计算，故李保旺、张非非要求华复公司支付延期办理产权证违约金不符合双方的约定，本院对此不予支持。 五、关于案外人祝金良是否系本案适格的主体。 因本案审理的系商品房预售合同纠纷，而华复公司与施工人祝金良因房屋质量产生的纠纷为建设施工合同纠纷，属两种不同的法律关系，祝金良并非本案所涉商品房预售合同的相对人，故本院当庭裁定不准许华复公司追加祝金良作为本案被告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告安徽华复房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以344988元为基数自2021年4月1日起至交付安徽省宿松县复兴镇华复路华复小区3B幢401室房屋之日止，按日利率万分之一向原告李保旺、张非非支付违约金； 二、驳回原告李保旺、张非非的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1312元，减半收取656元，由原告李保旺、张非非负担631元，被告安徽华复房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 员 夏新阳 二〇二一年六月七日 法官助理 丁 毅 书 记 员 徐彬彬 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： (一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 (二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 (三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。 (四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 (五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 (六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。 建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……