湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0121民初6158号原告解勇，男，1983年12月15日出生，汉族，住长沙市天心区。原告张丹，女，1984年6月29日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告湖南凯盈房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道开元路湘商世鑫城27楼2706号。法定代表人:韦卫斌。委托代理人叶永球，广东君政律师事务所律师。委托代理人谢美琳，广东君政律师事务所律师。原告解勇、张丹诉被告湖南凯盈房地产开发有限公司（以下简称凯盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告解勇、张丹及被告委托代理人叶永球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告解勇、张丹请求判令：1、判令被告凯盈公司支付逾期办理房产证的违约金59608.6元；2、判令被告支付面积差价4499元；3、请求判决原告享有被告凯盈公司名下房产及地下车库车位处置优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。被告凯盈公司答辩要点如下：1、涉案项目存在历史问题，逾期办理不动产权证的责任不在被告，被告无需承担违约金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求；2、即便认定被告逾期办证，但逾期办证未对原告造成任何实际损失，基于此，被告亦不应承担违约金的赔偿；3、即便法院支持原告的违约金请求，原告的计算天数存在错误，且违约金明显过高，请求法院依法查明案件实际情况，根据公平原则及诚实信用原则综合权衡，考虑原告未产生实际损失的情况，应大幅度减少违约金；4、因案件所涉及项目情况特殊，请求法院兼顾迟延办理房产证的根本原因、原告的实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则以综合权衡，依法驳回原告要求支付违约金的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2016年3月14日，凯盈公司（出卖人）、解勇、张丹（买受人）签订《长沙县商品房买卖合同》。该合同约定，买受人所购买的商品房位于绿领大厦第1幢26层2609号房屋，房屋的建筑面积共139.46平方米，其中套内建筑面积113.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.2平方米。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房单价为每平方米5112.58元，房屋总价款713000元。商品房交付后，出卖人应在600日内办妥买受人的房屋所有权证,700日内办妥买受人的土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记按下列第2项处理:……买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。2、2017年6月15日，凯盈公司（甲方）、解勇、张丹（乙方）签订《延期交房补偿协议》，原被告双方就延期交房达成了补偿协议，协议载明，双方同意房屋交付日期变更为2017年5月31日，双方互不追究其他责任，甲方因变更交付日期向乙方支付部分补偿金3023元，补偿金应于本协议签订后60日内支付。剩余补偿金由甲方直接支付至房屋物业管理单位，抵押该房屋6个月物业管理费，抵押的具体月份为2017年7月1日至2017年12月31日。3、2020年11月23日，长沙县星沙街道星沙大道39号绿领大厦2609号房登记至解勇、张丹名下（房屋建筑面积138.58平方米，专有建筑面积112.49平方米，分摊建筑面积26.09平方米）。4、被告凯盈公司对原告解勇、张丹所提出的支付房屋面积差价的诉讼请求表示认可。二、双方当事人有争议的事实1、违约责任的承担。原告解勇、张丹认为，双方在合同中就违约事项及责任承担进行了约定，被告凯盈公司应当就其违约行为承担违约责任；被告凯盈公司认为，涉案项目存在历史原因，因设计事项及政府部门繁多，导致问题解决进度缓慢，从而致使房产证延迟办理，逾期办证责任并不在于被告凯盈公司，被告凯盈公司无需承担违约责任。本院认为，根据合同相对性，被告凯盈公司的抗辩主张与原告解勇、张丹无关，其应当按照合同约定的事项履行义务，故被告凯盈公司应当承担违约责任；2、违约金的计算。原告解勇、张丹认为，被告凯盈公司逾期办证，违约金起算点应从合同约定的交房日顺延600天之后起算，按日0.1‰的标准计算至2020年11月23日；被告凯盈公司认为，违约金起算点应以交房日顺延700天之后起算，且违约金高于实际损失，应进行调整。本院认为，原被告双方签订的《长沙县商品房买卖合同》中约定的房屋权属证书办理时间为“商品房交付后，出卖人应在600日内办妥买受人的房屋所有权证，700日内办妥买受人的土地使用权证”，根据原被告双方签订的《延期交房补偿协议》，交房时间为2017年5月31日，故办理产权证时间应为自2017年6月1日起计算700天，即2019年5月2日之前被告凯盈公司应办理涉案房屋产权证，故涉案房屋逾期违约金计算期间应为2019年5月2日至2020年11月23日。最后，原被告双方合同约定的逾期办证违约金并未超过法律规定，被告逾期办理房屋产权证，应按合同约定的每日0.1‰的标准向原告解勇、张丹支付违约金。判决的理由与结果本院认为，一、涉案《长沙县商品房买卖合同》系原被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。被告凯盈公司未按合同约定期限办理涉案房屋产权登记手续，应承担违约责任。原告解勇、张丹要求被告凯盈公司支付逾期办证违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持，合同中的约定交房时间与实际交房时间有出入，本案所涉及的逾期办证违约金应以实际交房时间作为起算日期，违约金应为40712.3元（713000元×0.1‰×571天）。二、涉案房屋实际登记面积为138.58平方米，合同约定面积为139.46平方米，面积误差比绝对值为0.63%【（139.46-138.58）/139.46×100%】，已超过合同约定的0.6%，原告解勇、张丹要求被告凯盈公司退还房屋面积补差4499元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南凯盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告解勇、张丹支付逾期办证违约金40712.3元；二、限被告湖南凯盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告解勇、张丹退还房屋面积补差4499元；二、驳回原告解勇、张丹其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取689元，原告解勇、张丹负担206元，被告湖南凯盈房地产开发有限公司负担483元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  梁军二〇二一年六月二十四日书记员  范泱附相关法条：附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。