长春市二道区人民法院   民事判决书   （2021）吉0105民初184号   原告(执行案外人)：金儒，住吉林省安图县。   委托诉讼代理人：姚春玲，吉林开晟律师事务所律师。   原告(执行案外人)：张亚茹，住吉林省安图县。   委托诉讼代理人：姚春玲，吉林开晟律师事务所律师。   委托诉讼代理人：许萍，吉林开晟律师事务所律师实习律师。   原告(执行案外人)：郝永刚，住吉林省安图县。   委托诉讼代理人：姚春玲，吉林开晟律师事务所律师。   被告（申请执行人）：长春市吉盛通达小额贷款有限责任公司，住所地：吉林省长春市二道区自由大路与伊通河交汇处第一国际中心A栋写字楼第十一层1137室。   法定代表人：孟宪成，经理。   委托诉讼代理人：赵涤，吉林上维律师事务所律师。   被告（被执行人）：长白山保护开发区东北虎林园有限公司，住所地：吉林省安图县二道白河镇长白山山门外两公里处。   法定代表人：孙田东，经理。   被告（被执行人）：长白山保护开发区东柏顺房地产开发有限公司，住所地：长白山池北区白山大街利民胡同。   法定代表人：刘记录，经理。   被告（被执行人）：长白山保护开发区白山假日酒店有限公司，住所地：长白山池北区山珍一条街。   法定代表人：苗桂荣，经理。   被告（被执行人）：孙田东，男，1965年8月20日生，汉族，住吉林省安图县。   被告（被执行人）：苗桂荣，女，1968年4月13日生，汉族，住吉林省安图县。   被告（被执行人）：李东辉，女，1960年1月24日生，汉族，住吉林省安图县。   被告（被执行人）：王振勇，男，1975年1月9日生，汉族，住吉林省安图县。   被告（被执行人）：杨彩顺，男，1956年7月13日生，汉族，住吉林省安图县。   被告（被执行人）：张奇国，男，1955年7月12日生，汉族，住吉林省安图县。   被告（被执行人）：张国利，男，1966年2月24日生，汉族，住吉林省安图县。   原告金儒、张亚茹、郝永刚与被告长春市吉盛通达小额贷款有限责任公司、长白山保护开发区东北虎林园有限公司、长白山保护开发区东柏顺房地产开发有限公司、长白山保护开发区白山假日酒店有限公司、孙田东、苗桂荣、李东辉、王振勇、杨彩顺、张奇国、张国利案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金儒和郝永刚的委托诉讼代理人姚春玲、原告张亚茹的委托诉讼代理人姚春玲和许萍、被告长春市吉盛通达小额贷款有限责任公司委托诉讼代理人赵涤到庭参加诉讼，被告长白山保护开发区东北虎林园有限公司、长白山保护开发区东柏顺房地产开发有限公司、长白山保护开发区白山假日酒店有限公司、孙田东、苗桂荣、李东辉、王振勇、杨彩顺、张奇国、张国利经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。   金儒、张亚茹、郝永刚向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行位于吉林省安图县二道白河镇白山大街山镇一条街1号楼产权证号为0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX号的四套房屋，并解除采取的查封措施；2、案件受理费由被告负担。事实及理由：2013年，安图县人民法院在长白山农村商业银行股份有限公司（下称“长白山农商行”）与被告长白山保护开发区白山假日酒店有限公司、苗桂荣及案外人薛某、冷某1、冷某2、冷某3、李某1、李某2借款纠纷执行案件【案号（2013）安执字第185号】中，将被告苗桂荣及案外人薛某、冷某1、冷某2、冷某3、李某1、李某2所有的16套房屋经司法拍卖流拍后直接抵偿给长白山农商行。因前述房屋中有部分房屋为长白山保护开发区白山假日酒店的经营用房，为保障经营管理的统一性，经安图县人民法院组织调解，2013年6月3日，长白山农商行与被告苗桂荣及案外人薛某、冷某1、冷某2、冷某3、李某1、冷某4等人达成《产权互换协议》，约定将前述16套房屋中苗桂荣名下的3套房屋（安图县房权证二道镇字第XXXX号、面积为108.55平方米；安图县房权证二道镇字第XXXX号、面积为203.25平方米；安图县房权证二道镇字第XXXX号、面积为130.37平方米）置换苗桂荣所有的3套房屋（安图县房权证安图县房权证二道镇字第XXXX号，面积为325.95平方米；安图县房权证二道镇字第XXXX号，面积为102.53平方米；安图县房权证二道镇字第XXXX号，面积为79平方米）及冷某4所有的2套房屋（安图县房权证二道镇字第XXXX号，面积为120.69平方米；安图县房权证二道镇字第XXXX号，面积为116.85平方米）。另外，2008年9月13日，因苗桂荣将其所有的安图县房权证二道镇字第XXXX号房屋（面积为609.75平方米，土地权证242604508号）在长白山农商行处抵押借款余额86万元，故《产权互换协议》约定由长白山农商行负责偿还借款，该房屋产权归长白山农商行所有。因前述置换房屋中被告苗桂荣及案外人冷某4提供的房屋面积大于长白山农商行提供的房屋面积，因此长白山农商行一次性补偿给被告苗桂荣及案外人薛某、冷某1、冷某2、冷某3、李某1、李某2500万元。2013年6月9日，安图县人民法院作出（2013）安执字第185号执行结案通知书对《产权互换协议》签订及履行情况进行确认，长白山农商行取得包含案涉4套房屋在内的长白山保护开发区白山假日酒店6895.09平方米房屋，该执行案件予以结案。2017年11月17日，长白山农商行委托延边大宇拍卖有限公司对包含案涉四套房屋在内的19套房屋进行拍卖，原告依法竞得上述房屋、向拍卖公司转账支付全部价款、对上述房屋进行整体改造、装修，并已正常营业。原告拍得上述房屋后，多次要求长白山农商行、被告苗桂荣及案外人薛某、冷某2、冷某3、李某1、冷某4、冷某5将房屋过户至原告名下，但因被告长白山保护开发区白山假日酒店有限公司、苗桂荣等在税务部门存在欠缴税款等问题，税务部门不同意上述房屋过户至长白山农商行，进而无法过户至原告名下。原告认为，长白山农商行与案涉人员签订《产权互换协议》、合法取得案涉房屋的处分权后，通过拍卖程序处理，原告参与拍卖竞得案涉房屋，所涉交易合同合法有效，原告在查封前已合法占有、使用案涉房屋，只因被告长白山保护开发区白山假日酒店有限公司、苗桂荣等在税务部门存在欠缴税款等问题，导致房屋无法过户至原告名下。因此原告完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的四项要件，对案涉房屋享有足以排除执行的权利。综上，原告为维护合法权益，现根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼，请贵院依法判决不得执行案涉房屋、并解除采取的查封措施。   长春市吉盛通达小额贷款有限责任公司辩称，不同意原告的诉讼请求，法院查封正确，请依法驳回原告的诉讼请求。   长白山保护开发区东北虎林园有限公司、长白山保护开发区东柏顺房地产开发有限公司、长白山保护开发区白山假日酒店有限公司、孙田东、苗桂荣、李东辉、王振勇、杨彩顺、张奇国、张国利均未答辩。   经审理查明，1、2017年5月长白山农村商业银行股份有限公司，委托延边大宇拍卖有限公司对位于长白山保护开发区池北区白山大街山珍一条街1号的一栋商业用房（原白山假日酒店）进行拍卖，原告通过合法竞拍购得如下产权证号的房屋：19762、18976、18975、18977、18914、18915、20589、23712、20959、20961、20962、20958、20960、27513、28059、28058、34210、37476、37477共19个房屋，价款合计2140万元，双方签订了前述竞买协议及成交确认书。原告为竞得前述房屋，支付房屋价款2140万元及佣金107万元。2013年5月21日，长白山农村商业银行作为执行申请人，对被执行人长白山保护开发区白山假日酒店有限公司、薛某、苗桂荣、冷某1、冷某2、冷某3、李某1、李某2执行一案中，对执行标的物（18914、18976、18977、18915、18975、18978、19762、20589、18919、23712、20960、20962、20958、20959、20961、23711等16套房屋）经拍卖三次流拍，抵给长白山农村商业银行，执行标的仍有剩余；2013年6月3日长白山农村商业银行作为甲方与乙方薛某、苗桂荣、冷某1、冷某2、冷某3、李某1、李某2、冷某4签订《产权互换协议》，约定将前述抵债房屋中的18978、18919、23711与乙方的34210、28058、28059、37476、37477的五套房屋互换，同时乙方苗桂荣以27513号房屋抵顶在甲方的86万借款。至此，甲方取得19762、18976、18975、18977、18914、18915、20589、23712、20959、20961、20962、20958、20960、27513、28059、28058、34210、37476、37477等19套房屋的权利。另，因前述房屋抵顶后，长白山农村商业银行按约向苗桂荣补偿500万元。对此，安图法院在执结通知书中确认房屋互换、被执行人收到500万元款项后案件执结完毕。长白山农村商业银行取得案涉房屋权利并再行出售，原告购买合法。原告接收房屋后将部分房屋出租于用经营，注册地址均在案涉房屋所在地白山大街山珍一条街1号，同时原告有缴纳水、电、暖等相关费用，以及租赁给长白山保护开发区众邦创业创新产业园管理有限公司收取的租金30万元。进而证明原告接收房屋后已经实际占有使用。目前宾馆仍然在装修改造期间，消防未验收合格，尚未营业（个体工商户部分已经营业）。19762、18976、18975、18977、18914、18915、20589、23712、20959、20961、20962、20958、20960等13套房屋已经于2018年2月1日办理到长白山农村商业股份有限公司名下证号分别为：吉（2018）安图县不动产权第XXXXX号、1XXXX号，因当时税务机关发现欠缴税款，对剩余27513、28059、28058、34210、37476、37477等6套房屋停止办理，要求将所有房屋欠付的全部税款交齐后才能统一办理到原告名下。2019年长白山农村商业银行补了部分税款，但仍有欠付，直至2021年6月8日，又补交了部分税款，经原告到长白山保护开发区税务局池北分局再次询问欠税情况，税务部门告知目前税款基本补齐，可以将产权变更到原告名下了。至此，房屋才符合更名过户条件，原告未办理更名过户，不是自身原因。原告将包括案涉在内的商业楼投资建设宾馆，但直至2021年3月消防仍然不合格，需要继续改造。以上事实有原告提供的委托拍卖合同、竞买协议、拍卖成交确认书、延边大宇拍卖有限公司的证明、银行转款凭证14张及支付佣金发票、（2013）安执字第185号执行裁定书、《产权互换协议》、（2013）安执字第185号执行结案通知书、《产权互换说明》、《关于产权互换协议补偿款汇款的说明》、相关经营主体注册的工商执照25个以及水、电、暖的发票19张、租金收款凭证三张、房屋所有权证19个（含原来证件6个）、长白山农村商业银行于2019年和2021年两次交纳税费的完税证明、《工程质量终身责任承诺书》、《建设工程竣工验收消防备案抽查不合格通知书》等证据加以证明。2、长春市吉盛通达小额贷款有限责任公司认为拍卖不符合法律规定，原告并没有通过合法途径进行拍卖，该拍卖不是法院委托，不符合法律规定程序。原告向延边大宇拍卖有限公司汇款，且该回单中部分汇款人不是本案原告，与本案无关。佣金发票只能证明延边大宇拍卖公司出具，不能证明与本案有关。从原告提供的该证据中可以看出（2013）安字第185号执行裁定书及结案通知书不包括本案案涉4套房屋。产权互换协议、互换说明、补偿款汇款，原告所谓的互换并未得到法院认可，不发生法律效力，二道区人民法院本次查封苗桂荣名下的四套房产查封正确。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有同时满足以上四个条件，案外人才能以无过错买受人的身份排除本院执行。长白山农村商业银行委托大宇拍卖公司拍卖，原告通过大宇拍卖公司购买并经长白山农村商业银行与薛某、苗桂荣、冷某1、冷某2、冷某3、李某1、李某2、冷某4互换取得了案涉房屋，是合法的交易，各方形成的合同是合法有效的，符合前述规定的条件，因为买卖不一定通过法院拍卖，各种合法形式均应该受到法律的认可；原告方支付了全部的价款，证据已经提交法庭；原告方接收房屋后合法占有使用，已经提供承租人成立的相关个体工商户房屋使用的水电暖票据及房屋用作宾馆正在改造，因消防问题没有正式营业的相关证据，合法占有使用证据充分；原告方接收房屋后要求银行办理产权登记，银行将其中13套办理在自己银行名下，银行于2021年6月8日最后补齐全部税金，至此才符合办理在原告名下的条件。原告享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行该执行标的。   综上所述，三原告的诉讼请求，有相应的证据及法律依据。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定，判决如下：   不得执行位于吉林省安图县二道白河镇白山大街山镇一条街1号楼产权证号为0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX号的四套房屋。   案件受理费100元，由长春市吉盛通达小额贷款有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。   本院（2020）吉0105执异82号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 范思峰   人民陪审员 马春艳   人民陪审员 田忠宪   二〇二一年六月十八日   书记员 李世超