四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1902民初2201号 原告：岳学，男，汉族，生于1970年9月14日，大专文化，住四川省通江县。 原告：杨怀平，男，汉族，生于1963年6月11日，住四川省巴中市巴州区。 原告：文晓琼，女，汉族，生于1963年10月26日，高中文化，住四川省巴中市巴州区。 原告：朱小梅，女，汉族，生于1968年2月21日，住四川省通江县。 四原告委托诉讼代理人（特别授权）：吴兴华，四川别致律师事务所律师。 被告：文智，男，汉族，生于1971年7月3日，初中文化，住四川省巴中市巴州区。 原告岳学、杨怀平、文晓琼、朱小梅与被告文智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告岳学、文晓琼及四原告之委托诉讼代理人吴兴华、被告文智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岳学、杨怀平、文晓琼、朱小梅向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付下欠房屋租金248768元，并按合同约定支付违约金49753.6元；二、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：案涉租赁标的物系四原告共同所有。原告岳学受杨怀平、文晓琼、朱小梅的委托，于2018年8月28日，与康光兰签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于巴中市巴州区，租期5期（2018年8月30日-2023年8月31日），第一年租金23万元，以后在每年租金的基础上递增4%，按年支付，每年第一次签订合同日期的前一个月为租金支付日期；任何一方违约按照合同总租金的20%支付违约金，双方还对其他事项作出了约定。合同签订后，原告按约定交付了出租物，康光兰亦接收了全部租赁房屋及门市，并将租赁的部分房屋及门市开设了宾馆。2019年10月，因康光兰要回新疆居住生活，康光兰履行完毕其应当履行的合同义务后，便由被告文智承继原房屋租赁合同的相关权利义务继续开设宾馆，双方未另行签订合同，至今，被告除交纳部分租金外，尚欠租金248768元。经原告多次催收无果，被告的行为严重侵害原告的合法权益，构成违约。原告为了维护合法权益，诉至本院，要求实现其诉请。 被告文智辩称：我从去年接到这个宾馆，也是按23万元接手并且23万元是付清了的，遇到新冠和修街，后面做宾馆亏了，原告让我关了，我就关了，就不能按正常租金支付，我同意按照每个月1万元的租金标准，支付我关门的这几个月的租金。 经审理查明：2018年2月6日，四川省通江县人民法院作出（2018）川1921民初8号《民事判决书》，认定四原告共同出资购买了巴州区文星印刷厂出售的位于巴州区文星街的房屋，房屋建筑面积共1411.43㎡。房屋原所有权人为通江县蜀丰房地产开发有限责任公司，编号分别为房权证巴房南字第××号、24××68号、24××69号、24××70号，房屋分别坐落于巴州区巴州区文星街46-4号、巴州区巴州区文星街8-2号。并判决上述房屋属四原告共同所有。该判决书已生效。 2018年8月28日，原告杨怀平、文晓琼、朱小梅委托原告岳学（甲方），与案外人康光兰（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：一、房屋地址：位于巴中市巴州区（原文星印刷厂）。二、房屋租赁期限及约定：1、房屋租期为五年，从2018年8月30日-2023年8月31日……；2、房屋租赁范围：该房屋底层的门市及门市后面的瓦屋，二层至四层楼房出租给乙方，用途为商业主营；3、房屋租金：年租金23万元，以后在每年租金的基础上递增4%；4、租金支付：按年支付，每年第一次签订合同日期的前一个月为租金支付日期；……四、房屋的转让转租：1、在租赁期间未经甲方同意，乙方不得擅自转租与转借；2、如果经甲方同意，乙方转租房屋应当单独订立补充协议，乙方按照与甲方签订的补充协议要求进行转租；五、乙方违约处理： 在租赁期内，乙方如有下列行为，甲方有权终止合同，收回所租房屋，同时乙方应向甲方支付违约金，按照合同总租金的20%支付。1、未经甲方书面同意，擅自将甲方的房屋转租转借给他人使用的；……4、拖延房租费缴纳的时间累计超过一个月以上的。……合同签订后，原告按约定交付了出租物，康光兰接收了房屋，并将租赁的部分房屋及门市开设了宾馆。 2019年10月，康光兰将涉案房屋转租给被告文智，由被告文智继续开设宾馆，但原、被告未另行签订书面租赁合同。 被告承租房屋后，向原告交纳了23万元租金后，未继续支付租金，双方对租金发生了争议，经本院调解未达成一致意见。 上述事实，有原告的诉称，被告的辩称、《房屋租赁合同》（2018）川1921民初8号《民事判决书》、庭审笔录等，在卷作证，本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为：本案所涉的相关法律事实发生在民法典施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，本案应当适用民法典实施之前的相关法律、司法解释的规定。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告将房屋出租给案外人康光兰，康光兰将租赁房屋转租给被告文智，原、被告虽未签订书面的房屋租赁合同，但原告在被告承租后六个月内未提出异议，且收取了被告交纳的租金23万元，原告与被告文智形成了事实上的房屋租赁合同关系，本院予以确认。 本案争议的焦点：一、租金的认定；二、租金是否减免的认定；三、违约金的认定。 一、租金的认定。 首先，原、被告之间未签订书面的租赁合同，原告主张其与案外人康光兰签订的《房屋租赁合同》继续对被告文智具有约束力，但该合同的签订主体是原告与案外人康光兰，被告文智虽继续承租案涉房屋并继续经营康光兰原经营的宾馆，但房屋租赁合同的承租人变更为被告文智，系对原合同进行了实质性变更，原、被告之间形成了新的租赁合同。根据合同的相对性原则，原告与康光兰签订的《房屋租赁合同》对被告文智并不当然不发生法律效力。 其次，原告方亦未向本院提供相关证据予以证实，原告与被告文智之间履行的房屋租赁合同，系按照原告与案外人康光兰签订的房屋租赁合同全面履行，被告对此又不予认可。 因此，原、被告之间的事实租赁合同关系成立，双方租期超过了六个月，又未签订书面合同的，视为不定期租赁。 原告主张按照《房屋租赁合同》的标准计算租金，并要求被告文智承接原《房屋租赁合同》中康光兰的义务，交纳该合同中约定的第三年租金（逐年按4%递增），被告主张双方口头约定的租金为每年23万元，不逐年递增，双方对租金约定不明，协商无果，也未对租金签订补充协议。原告主张租金应逐年递增，但未提供充分证据，本院结合双方的履行情况、原、被告的当庭陈述，确定年租金为双方实际履行的23万元。 被告已经向原告交纳了租金23万元，系2019年10月-2020年10月期间的租金，原告对此予以认可，本院予以确认。此后，被告自2020年11月继续承租涉案房屋至今，共计8个月，现被告下欠的租金应为153333元（230000元/12月×8月）。 二、关于租金是否减免的认定。 本案中承租房屋用于经营宾馆，考虑到新冠肺炎疫情及疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少的情况，以及疫情原因与被告不能按时履行合同之间的因果关系，根据巴中的疫情情况及疫情防控措施对经营的影响程度，本着公平原则，房屋租赁合同双方都应当承担疫情带来的不利影响，故本院酌情减免1个月的租金。故被告应当向原告交纳租金134167元（230000元/12月×7月）。 三、关于原告主张违约金的认定。 原、被告之间未签订书面的租赁合同，无证据表明双方口头约定了违约金。也无证据表明被告文智应全面履行原承租人康光兰与原告签订的《房屋租赁合同》约定的权利与义务，根据合同的相对性原则，原告依据上述《房屋租赁合同》主张违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下： 一、由被告文智于本判决生效后十日内支付原告岳学、杨怀平、文晓琼、朱小梅租金134167元； 二、驳回原告岳学、杨怀平、文晓琼、朱小梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5775元，减半收取2887.5元，由被告文智承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 谢小蓉 二〇二一年六月七日 法官助理 宋秘杪 书 记 员 胡 瑞