江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0324民初1433号原告：中国银行股份有限公司睢宁支行，统一社会信用代码91320324836995378G，住所地睢宁县人民东路41号。负责人：宋佳霖，该行行长。委托诉讼代理人：鲁睿，江苏圆点律师事务所律师。被告：武艺，男，1989年11月13日生，汉族，住睢宁县。被告：刘玉凤，女，1990年9月30日生，汉族，住睢宁县。被告：徐州中海置业有限公司，统一社会信用代码91320324696788739L，住所地睢宁县经济开发区幸福路6号。法定代表人：汤永海。原告中国银行股份有限公司睢宁支行（以下简称中国银行睢宁支行）与被告武艺、刘玉凤、徐州中海置业有限公司（以下简称中海置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院2021年2月2日立案受理后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行睢宁支行的委托诉讼代理人鲁睿到庭参加诉讼。被告武艺、刘玉凤、中海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行睢宁支行向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的编号为2013年ZF字L307号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，并判令被告武艺、刘玉凤偿还贷款本金215225.42元、利息32807.96元、罚息8046.52元，合计256079.9元（利息、罚息计算至2021年1月11日）及至判决履行完毕之日止的利息、罚息；2.判令被告中海置业公司对上述债务承担连带保证责任；3.判令原告就涉案债务对被告武艺、刘玉凤所有的位于睢宁县经济开发区泰和丽景27-3-406室的房产拍卖、变卖的价款优先受偿；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年12月3日，原告与被告武艺、刘玉凤签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告从原告处贷款24万元用于购买睢宁县经济开发区泰和丽景27-3-406的房产，还款方式为按月等额本息还款。贷款合同签订后，原告依约向被告发放贷款，被告武艺、刘玉凤用其所有的上述房产作为抵押担保。被告中海公司对上述债务承担连带还款责任。现被告武艺、刘玉凤怠于履行其还款义务，致使贷款逾期。原告多次催要未果后，提起本案诉讼。被告武艺、刘玉凤未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。被告中海置业公司未出庭应诉，其提交书面答辩意见称：1.原告与被告武艺、刘玉凤、中海公司确签订了一份贷款合同，武艺、刘玉凤在原告处贷款24万元，用于购买中海置业公司开发的泰和丽景27-3-406室的房屋，原告按约发放了贷款。2.被告武艺、刘玉凤用上述房产提供了抵押担保，对原告要求就房产拍卖、变卖的价款优先受偿的诉讼请求没有异议。本院经审理认定事实如下：被告武艺、刘玉凤于2013年11月22日登记结婚，二被告因购房需求，向原告中国银行睢宁支行申请贷款。2013年12月3日，原告中国银行睢宁支行（贷款人）与被告武艺、刘玉凤（借款人）、中海置业公司（保证人、开发商）签订一份合同编号为2013年ZF字L307号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：住房贷款金额24万元，贷款期限为20年/240个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为购买泰和丽景27-3-406的房产；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）；第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583%；按月结息和付息，每月的12日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为等额本息方式，按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计240期，还款日为每月的12日；本合同项下的担保方式为保证人（开发商）提供阶段性连带保证责任，自借款人办妥本合同项下贷款所购的房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担连带担保责任；借款人违约事件及处理条款约定：借款人未按期归还贷款本息，构成本合同项下违约；出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同。同日，为担保上述贷款合同的履行，原告与被告武艺、刘玉凤签订一份《睢宁县房地产抵押合同》，约定被告武艺、刘玉凤将泰和丽景27-3-406的房产抵押给原告。2013年12月17日，该房产办理了以原告为抵押权人的抵押权预告登记（不动产权证书号YG0020337），不动产产权情况表载明抵押期限为2013年12月3日至2033年12月3日。2016年5月23日，涉案房产办理了以中海置业公司为所有权人的不动产权属登记【不动产权证书号：苏（2016）睢宁县不动产权第0002362号】。2014年2月1日，原告按约向被告武艺、刘玉凤发放贷款24万元。被告武艺、刘玉凤在原告出具的《零售贷款借款借据》上签字确认，该凭证载明从2014年2月开始按月采用等额本息还款法，借款利率5.4583%。被告武艺、刘玉凤借款后，未能按约定还款，自2017年9月开始逾期。截至2021年1月11日，被告武艺、刘玉凤尚欠原告贷款本金215225.42元、利息32807.96元、罚息8046.52元未有偿还。原告多次催要未果后，提起本案诉讼。上述事实，有原告的当庭陈述、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、睢宁县房地产抵押合同、零售贷款借款借据、逾期未还款查询单、不动产产权情况表等证据在卷证实，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告武艺、刘玉凤、中海置业公司订立的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方主体均应按约履行各自义务。原告依约向被告武艺、刘玉凤发放了贷款，二被告亦应按约履行还款义务。二被告从2017年9月至今已连续多期逾期未偿还贷款本息的行为已构成违约。根据合同约定，原告有权解除合同、主张贷款提前到期，其要求被告武艺、刘玉凤提前偿还剩余全部贷款本金215225.42元并支付利息、罚息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。涉案房屋办理了以原告中国银行睢宁支行为权利人的抵押权预告登记，现仍在抵押登记期限内，涉案房屋已在2016年5月23日办理了所有权首次登记，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，涉案房屋抵押权应认定为自2016年5月23日起设立，抵押权人武艺、刘玉凤已完成抵押登记义务，原告已事实上享有抵押权。因此原告请求对处置涉案房屋的价款享有优先受偿权，本院予以支持。按照合同约定，中海置业公司的保证责任已解除，原告请求中海置业公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。被告武艺、刘玉凤、中海置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、二百零五条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司睢宁支行与被告武艺、刘玉凤、徐州中海置业有限公司于2013年12月3日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2013年ZF字L307号）；二、被告武艺、刘玉凤于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司睢宁支行借款本金215225.42元、利息32807.96元、罚息8046.52元（利息、罚息计算至2021年1月11日）及自2021年1月12日起按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定计算至实际履行完毕之日止的利息、罚息；三、如被告武艺、刘玉凤未履行上述还款义务，原告中国银行股份有限公司睢宁支行有权就位于睢宁县经济开发区104国道泰和丽景27号楼3-406的房产予以拍卖、变卖的价款在本判决第二项债权范围内享有优先受偿权；四、驳回原告中国银行股份有限公司睢宁支行对被告徐州中海置业有限公司的诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5142元，由被告武艺、刘玉凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  叶利成审 判 员  郑 韬人民陪审员  朱宝玉二〇二一年六月二十九日法官 助理  吴皓月书 记 员  赵东方附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。