四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6128号 上诉人（原审原告、申请执行人）：中信银行股份有限公司成都分行，住所地成都市高新区天府大道北段1480号拉•德方斯大厦。 主要负责人：沈强，行长。 委托诉讼代理人：王心旋，四川和骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏菁菁，四川和骏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：柳菲，女，1975年6月15日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：周光均，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：成都曙光现代物流投资有限公司，住所地成都市高新区天晖中街56号1幢26楼。 法定代表人：史伟，总经理。 委托诉讼代理人：刘波，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲春桃，四川盛豪律师事务所律师。 上诉人中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信成都分行）因与被上诉人柳菲、成都曙光现代物流投资有限公司（以下简称曙光投资公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中信成都分行上诉请求：撤销一审判决，改判继续执行成都市高新区天晖中街56号1栋24层2419号房屋（以下简称2419号房）。事实和理由：一、中信成都分行出具的同意函在2018年签订最高额抵押合同之后，同意函对后续抵押不产生效力。1.中信成都分行2017年10月31日出具同意函，同意抵押人曙光投资公司在归还2017年5份借款合同约定的贷款1亿元后，出售位于成都市高新区天晖中街56号1栋曙光国际大厦13层至18层及20层至24层，并解除2016年和2017年部分抵押合同项下标的物的抵押登记。但2018年1月15日，成都曙光光纤网络有限责任公司（以下简称曙光网络公司）与中信成都分行签订了《人民币流动资金贷款合同》，同时曙光投资公司与中信成都分行签订《最高额抵押合同》，以曙光国际大厦13层至18层及20层至24层房屋作为2018年1月15日至2021年1月15日之间的系列债权的抵押物，并办理了抵押登记。2018年签订的抵押是针对2018年新的借贷关系，而同意函针对的是2017年10月31日前签订的借款合同及抵押合同。二、一审判决认定事实不清，2016年的最高额抵押合同和2018年的最高额抵押合同所担保的债权未履行完毕。中信成都分行出具同意函的本意是在债务人还清2017年的5笔贷款后，同意解除此前的抵押。但曙光网络公司与中信成都分行又签订了三份《人民币流动资金贷款合同》，产生了新的债权债务关系，同意函的基础不复存在。正是基于此前出具过同意函的缘故，为了确保债权，遂重新与曙光投资公司签订了《最高额抵押合同》并办理抵押登记，债权期限为2018年1月15日至2021年1月15日。2019年1月28日，双方又签订了三份《人民币流动资金贷款合同》，用于偿还2018年的三笔贷款，至此2018年的三笔贷款结清。而2016年的《最高额抵押合同》约定的担保债权是“乙方依据与主合同债务人在2016年3月31日至2019年3月31日期间所签署的主合同而享有的一系列债权”，2019年的《人民币流动资金贷款合同》仍属于2016年的《最高额抵押合同》及2018年的《最高额抵押合同》所担保的债权。三、一审判决认定事实不清，柳菲购买2419号房并非善意。同意函中明确注明“抵押人所售房屋仅能进行整层或整栋销售”。柳菲购房过程中，曙光投资公司出示了同意函，柳菲明知同意函中对销售的要求，仍单个购买2419号房，其行为并非善意。 柳菲辩称，柳菲的执行异议符合物权保护的相关规定，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议和复议规定）第二十八条规定的四个条件，应当予以保护。中信成都分行的抵押权不是善意取得，其先同意销售，买受人基于同意函购买，中信成都分行在明知2419号房已经销售的情况下，重新设定新的抵押权，前面抵押的债务已经清偿，后续的抵押权不能善意取得。 曙光投资公司辩称，一审判决认定事实清楚，中信成都分行的上诉理由不成立，请求维持一审判决。 中信成都分行向一审法院起诉请求：1.判令柳菲与曙光投资公司签订的《商品房买卖合同（现售）》无效；2.判令对抵押物2419号房产进行拍卖、变卖，所得价款由中信成都分行优先受偿。 一审法院认定事实：2016年3月31日，中信成都分行与曙光投资公司签订（2016）信银蓉天府最高抵字第643074号《最高额抵押合同》，为确保中信成都分行与曙光网络公司在一定期限内连续发生的多笔债务的履行，保障中信成都分行债权的实现，曙光投资公司愿意以其财产为主合同债务人履行债务提供最高额抵押担保，中信成都分行同意接受曙光投资公司提供的最高额抵押担保。曙光投资公司在本合同项下担保的债权是指中信成都分行依据与主合同债务人在2016年3月31日至2019年3月31日期间所签署的主合同而享有的一系列债权。曙光投资公司在本合同项下担保的债权最高额限度为1.2亿元整。后中信成都分行与曙光投资公司于2016年4月5日就成都市高新区天晖中街56号1栋13-18层、20-24层共计213套房产办理了抵押登记。该次抵押为后顺位抵押。 2017年4月5日，中信成都分行与曙光网络公司签订编号为2017信银蓉天府贷字第743059号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信成都分行向曙光网络公司发放贷款1300万元，贷款期限自2017年4月5日至2018年4月5日，贷款用于购货；曙光网络公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于高新区天晖中街56号1栋曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信成都分行向曙光网络公司放款1300万元。 2017年4月6日，中信成都分行与四川曙光智能科技有限公司（以下简称曙光科技公司）签订编号为（2017）信银蓉天府贷字第743008号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信成都分行向曙光科技公司发放贷款1700万元，贷款期限自2017年4月6日至2018年4月6日，贷款用于购货；曙光科技公司首次提款时需由曙光投资公司提供位于成都市高新区天晖中街56号1栋曙光国际大厦13层-14层的办公用房设定第二顺位抵押。当月10日，中信成都分行向曙光科技公司放款1700万元。 2017年4月7日，中信成都分行与曙光网络公司签订编号为（2017）信银蓉天府贷字第743060号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信成都分行向曙光网络公司发放贷款3000万元，贷款期限自2017年4月7日至2018年4月7日，贷款用于购货；曙光网络公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于成都市高新区天晖中街56号1栋曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信成都分行向曙光网络公司放款3000万元。 2017年4月11日，中信成都分行与曙光网络公司签订编号为2017信银蓉天府贷字第743061号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信成都分行向曙光网络公司发放贷款2000万元，贷款期限自2017年4月11日至2018年4月11日，贷款用于购货；曙光网络公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于高新区天晖中街56号1栋曙光国际大厦13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信成都分行向曙光网络公司放款 2000万元。 2017年5月3日，中信成都分行与曙光网络公司签订编号为（2017）信银蓉天府贷字第743065号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信成都分行向曙光网络公司发放贷款2000万元，贷款期限自2017年5月3日至2018年5月3日，贷款用于购货；曙光网络公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于高新区天晖中街56号1栋曙光国际大厦13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信成都分行向曙光网络公司放款2000万元。 2018年4月3日，曙光网络公司就（2017）信银蓉天府贷字第743059号的《人民币流动资金贷款合同》还款1300万元；2018年4月4日，曙光科技公司就（2017）信银蓉天府贷字第743008号的《人民币流动资金贷款合同》还款1700万元；2018年4月4日，曙光网络公司就（2017）信银蓉天府贷字第743060号的《人民币流动资金贷款合同》还款3000万元；2018年4月4日，曙光网络公司就（2017）信银蓉天府贷字第743061号的《人民币流动资金贷款合同》还款2000万元；2018年4月18日，曙光网络公司就（2017）信银蓉天府贷字第743065号的《人民币流动资金贷款合同》还款2000万。 2018年1月15日，中信成都分行与曙光投资公司签订编号为843011《最高额抵押合同》，为确保中信成都分行与曙光网络公司在一定期限内连续发生的多笔债务的履行，保障中信成都分行债权的实现，曙光投资公司愿意以其财产为主合同债务人履行债务提供最高额抵押担保，中信成都分行同意接受曙光投资公司提供的最高额抵押担保。曙光投资公司在本合同项下担保的债权是指中信成都分行依据与主合同债务人在2018年1月15日至2021年1月15日期间所签署的主合同而享有的一系列债权。曙光投资公司在本合同项下担保的债权最高额限度为6000万元整。后中信成都分行与曙光投资公司于2018年1月16日就成都市高新区天晖中街56号1栋13-18层、20-24层共计213套房产办理了抵押登记。此次抵押为后顺位抵押。 2018年1月15日，中信成都分行与曙光网络公司签订编号为（2018）信银蓉天府贷字843011号《人民币流动资金贷款合同》。约定中信成都分行向曙光网络公司发放贷款2500万元，贷款期限自2018年1月15日至2019年1月15日，贷款用于购货；曙光网络公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房提供顺位抵押。当日，中信成都分行向曙光网络公司放款2500万元。 2018年1月22日，中信成都分行与曙光网络公司签订编号为（2018）信银蓉天府贷字843026号《人民币流动资金贷款合同》。约定中信成都分行向曙光网络公司发放贷款2500万元，贷款期限自2018年1月22日至2019年1月22日，贷款用于购货；曙光网络公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房提供顺位抵押。当日，中信成都分行向曙光网络公司放款2500万元。 2018年4月3日，中信成都分行与曙光网络公司签订编号为（2018）信银蓉天府贷字843074号《人民币流动资金贷款合同》。约定中信成都分行向曙光网络公司发放贷款2500万元，贷款期限自2018年4月3日至2019年4月3日，贷款用于购货；曙光网络公司首次提款时需将曙光投资公司拥有的位于高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-18层及20层-24层的办公用房设定抵押。当日，中信成都分行向曙光网络公司放款2500万元。 2018年4月24日，中信成都分行与曙光投资公司签订编号为（2018）信银蓉天府贷最抵变字第001号《最高额抵押合同变更协议》，就编号为（2016）信银蓉天府最高抵字第643074号的《最高额抵押合同》，减少原合同项下部分抵押物达成变更协议。双方就解除高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-15层、18层、20层-21层的办公用房达成一致，原合同项下剩余抵押物继续按原合同约定提供抵押担保。双方确认，原合同项下最高额抵押权担保的主债权尚未确定。双方于2018年4月28日变更抵押登记。 2018年4月24日，中信成都分行与曙光投资公司签订编号为（2018）信银蓉天府贷最抵变字第002号《最高额抵押合同变更协议》，就编号为（2018）信银蓉天府最高抵字第843011号的《最高额抵押合同》，减少原合同项下部分抵押物达成变更协议。双方就解除高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋13层-15层、18层、20层-21层的办公用房达成一致，原合同项下剩余抵押物继续按原合同约定提供抵押担保。双方确认，原合同项下最高额抵押权担保的主债权尚未确定。双方于2018年4月26日变更抵押登记。 2018年9月29日，中信成都分行与曙光投资公司签订编号为（2018）信银蓉天府贷最抵变字第003号《最高额抵押合同变更协议（二）》，就编号为（2016）信银蓉天府最高抵字第643074号的《最高额抵押合同》及编号为（2018）信银蓉天府贷最抵变字第001号《最高额抵押合同变更协议》，减少原合同项下部分抵押物达成变更协议。双方就解除高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋16层、17层的办公用房达成一致，原合同项下剩余抵押物继续按原合同约定提供抵押担保。双方确认，原合同项下最高额抵押权担保的主债权尚未确定。双方于2018年9月30日变更抵押登记。 2018年9月29日，中信成都分行与曙光投资公司签订编号为（2018）信银蓉天府贷最高抵变字第004号《最高额抵押合同变更协议（二）》，就编号为（2018）信银蓉天府最高抵字第843011号的《最高额抵押合同》及编号为（2018）信银蓉天府贷最高抵变字第002号《最高额抵押合同变更协议》，减少原合同项下部分抵押物达成变更协议。双方就解除高新区天晖中街56号曙光国际大厦1栋16层、17层的办公用房达成一致，原合同项下剩余抵押物继续按原合同约定提供抵押担保。双方确认，原合同项下最高额抵押权担保的主债权尚未确定。双方于2018年9月30日变更抵押登记。 2019年1月28日，中信成都分行与曙光网络公司签订编号为（2019）信银蓉天府贷字943012号《人民币流动资金贷款合同》。约定中信成都分行向曙光网络公司发放贷款2500万元，贷款期限自2019年1月28日至2019年10月31日，贷款用于归还编号为2018信银蓉天府贷字第843011号人民币流动资金贷款合同项下债务。本合同项下贷款采用以下担保方式：保证＋抵押。其中抵押的担保合同为编号为（2018）信银蓉天府最高抵字第843011号的《最高额抵押合同》、编号为（2018）信银蓉天府贷最抵变字第002号《最高额抵押合同变更协议》、编号为（2018）信银蓉天府贷最抵变字第004号《最高额抵押合同变更协议（二）》。中信成都分行于2019年1月31日向曙光网络公司放款2500万元。该合同由四川省成都市蜀都公证处出具了编号为（2019）川成蜀证内经字第23813号具有强制执行效力的债权文书公证书。 2019年1月28日，中信成都分行与曙光网络公司签订编号为（2019）信银蓉天府贷字943013号《人民币流动资金贷款合同》。约定中信成都分行向曙光网络公司发放贷款2400万元，贷款期限自2019年1月28日至2019年10月31日，贷款用于归还编号为2018信银蓉天府贷字第843026号人民币流动资金贷款合同项下债务。本合同项下贷款采用以下担保方式：保证＋抵押。其中抵押的担保合同为编号为（2018）信银蓉天府最高抵字第843011号的《最高额抵押合同》、编号为（2018）信银蓉天府贷最抵变字第002号《最高额抵押合同变更协议》、编号为（2018）信银蓉天府贷最抵变字第004号《最高额抵押合同变更协议（二）》。中信成都分行于2019年1月31日向曙光网络公司放款2400万元。该合同由四川省成都市蜀都公证处出具了编号为（2019）川成蜀证内经字第23814号具有强制执行效力的债权文书公证书。 2019年4月1日，中信成都分行与曙光投资公司签订编号为2019信银蓉天府最高抵字第943033号的《最高额抵押合同》，约定曙光投资公司以其名下财产为中信成都分行在2019年4月1日至2022年4月1日期间与曙光网络公司签订的主合同而享有的一系列债权在1.2亿元范围内提供最高额抵押担保。该合同附件《（房地产）抵押物清单》载明的抵押财产为包括成都市高新区天晖中街56号1栋24层2419号房屋在内的57套房产；双方于当日就抵押财产办理了抵押登记。2019年6月28日，四川省成都市蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112404号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年6月28日，中信成都分行与曙光网络公司签订编号为2019信银蓉天府贷字第943060号的《人民币流动资金贷款合同》，约定中信成都分行向曙光网络公司发放贷款2400万元，贷款期限自2019年6月28日至2020年3月28日，贷款用于归还编号为（2018）信银蓉天府贷字第843074号的人民币流动资金贷款合同项下债务。同日，蜀都公证处出具（2019）川成蜀证内经字第112052号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予该合同强制执行效力。 2019年10月29日，中信成都分行就前述《最高额抵押合同》《人民币流动资金贷款合同》向蜀都公证处申请出具执行证书。蜀都公证处经审查后于2019年11月15日作出（2019）川成蜀证执字第1750号《执行证书》，载明的被执行人为曙光网络公司、曙光投资公司等；执行标的为：本金人民币2400万元，自2019年10月1日起的利息、罚息、复利，执行公证费1000元。 2019年11月19日，中信成都分行申请强制执行，执行案号为（2019）川0191执10269号。执行过程中，一审法院于2019年11月27日作出（2019）川0191执10269号之一执行裁定，将包括2419号房在内的63套房屋予以查封。 另查明，2017年10月31日，中信成都分行向曙光网络公司、曙光科技公司、曙光投资公司出具编号为2017信银蓉天府同意函第743002号同意函，载明中信成都分行与曙光网络公司签订的（2017）信银蓉天府贷字第743059号、第743060号、第743061号、第743065号《流动资金贷款合同》及其与曙光科技公司签订的（2017）信银蓉天府贷字第743008号《流动资金贷款合同》，共计贷款金额1亿元。前述曙光网络公司的贷款由曙光投资公司以位于高新区天晖中街56号1栋曙光国际大厦13层-18层及20层-24层房屋提供第一顺位抵押担保［编号为（2016）信银蓉天府最高抵字第643074号《最高额抵押合同》，他权证号为：成房他证他权字第××号］；前述曙光科技公司的贷款由曙光投资公司以位于高新区天晖中街56号1栋曙光国际大厦13层-14层的房屋提供第二顺位抵押担保［编号为（2017）信银蓉天府最高抵字第743008号《最高额抵押合同》，他权证号：川（2017）成都市不动产证明第0087670号］。中信成都分行同意抵押人就13层-18层及20层-24层房屋用于销售，但仅在借款人按中信成都分行要求提前归还相应金额的贷款之后，中信成都分行方才对相应房屋办理抵押登记注销手续（详见以下列表，只能按整层进行注销）。抵押人所售抵押房屋仅能进行整层或整栋销售。在满足相应还款金额的前提下，以下释放抵押房屋楼层的顺序可由抵押人自行选择。但，无论如何，在前述贷款合同约定的还款期限届至后，如前述贷款未获足额清偿，中信成都分行有权就抵押房屋中尚未注销抵押登记的全部或部分实现抵押权及依法进行处置。 2018年3月28日，曙光投资公司与柳菲签订《【曙光科技大厦】物业认购协议》，约定柳菲一次性支付1260576元认购2419号房。2018年4月4日，曙光投资公司（出卖人）与柳菲（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》，以799264元购买2419号房。合同载明房屋抵押人为曙光投资公司，抵押权人中信银行，抵押登记日期2016年4月5日，债务履行期限为2016年3月31日至2019年3月31日。买受人在签订合同当日一次性支付全部价款；出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。同日，柳菲（出租方）与曙光投资公司（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定柳菲将案涉房屋出租给曙光投资公司，租赁期间自2018年7月1日至2032年8月31日。柳菲于2018年3月28日向曙光投资公司支付50000元，于2018年4月4日向四川恒远盛世房地产营销策划有限公司支付461312元，于2018年4月4日向曙光投资公司支付118688元；于2018年4月21日向成都裕丰联行商业管理有限公司支付630576元。曙光投资公司于2018年3月28日出具收据，载明收到柳菲2419房定金50000元；于2018年4月4日出具收据，载明收到柳菲空调安装、热水安装维护费461312元；于2018年4月4日出具收据，载明收到柳菲2419号房房款118688元；2018年4月21日出具收据，载明收到2419号房房款630576元。前述四笔款项合计1260576元。2018年6月30日，柳菲签署收楼确认书，确定接收案涉房屋。并于此后收到了曙光投资公司支付的租金113040元。 2419号房于2013年3月22日登记至曙光投资公司名下，取得方式为“国有土地商品房新建”。房屋性质为商品房，规划用途为办公，案涉房屋于2016年4月1日、2018年1月15日和2019年4月1日办理抵押登记，抵押权人均为中信成都分行。 2020年3月24日，柳菲对一审法院查封2419号房的执行措施提出书面异议，一审法院于2020年4月7日作出（2020）川0191执异82号执行裁定，裁定中止执行。中信成都分行不服裁定提起诉讼。 一审法院认定以上事实，主要采信了当事人的当庭陈述，最高额抵押合同、人民币流动资金贷款合同、最高额抵押合同变更协议、最高额抵押合同变更协议（二）、具有强制执行效力的债权文书公证书、最高额保证合同、同意函、物业认购协议、商品房买卖合同（现售）、收据、收楼确认书、房屋登记信息、银行POS单等证据和庭审笔录。 一审法院认为，案件的争议焦点为柳菲就案涉房屋是否享有足以排除中信成都分行强制执行的民事权利。中信成都分行在2017年10月31日出具同意函同意曙光投资公司销售包括案涉房屋在内的抵押财产。同意函载明所针对的债权为（2017）信银蓉天府贷字第743059号、第743008、第743060号、第743061号、第743065号《流动资金贷款合同》中所享有的债权，对应的抵押物办理抵押登记的时间为2016年4月1日。2018年1月15日，曙光投资公司根据（2018）信银蓉天府最高抵字第843011《最高额抵押合同》再次就案涉房屋办理顺位抵押登记。后曙光投资公司于2019年4月3日根据2019信银蓉天府最高抵字第943033号《最高额抵押合同》再次就案涉房屋办理顺位抵押登记。亦即是中信成都分行与曙光投资公司之间针对同一抵押物，前后办理了三次抵押登记。而其中第一次、第二次抵押项下的债务已经履行完毕，但双方未办理解除抵押手续。 柳菲于2018年4月4日购买案涉房屋，此时案涉房屋已经办理了两次抵押，然曙光投资公司仍向其出具的是中信成都分行在2017年10月31日出具的同意函。柳菲只能看到同意函上载明的抵押权人中信成都分行已同意出售房屋。从一般购房者的角度，柳菲并不能知晓曙光投资公司与中信成都分行间是否存在多笔债权债务关系及每笔债权债务的具体履行情况。柳菲根据中信成都分行出具的同意函购买房屋，其在审查时并不存在疏忽和过错。而中信成都分行在出具同意函后，明知案涉房屋用于销售，不能再行使优先受偿权，但又与曙光投资公司于2019年再次设立抵押登记，明显损害了购房者的利益。综上，柳菲与曙光投资公司的房屋买卖取得了抵押权人的同意，双方签订的商品房买卖合同合法有效。 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”故经抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权人对抵押权的追及效力仅及于转让价金，其只能通过对购房款行使价金代位权，而不能再追及物上抵押权。中信成都分行同意曙光投资公司销售案涉抵押房屋，即丧失对抵押房屋的物权追及效力，不能再对抵押房屋拍卖、变卖所得行使优先受偿权，仅能对抵押房屋销售所得价款行使优先受偿权。曙光投资公司取得了包括案涉房屋在内的商品房预售许可证，柳菲向曙光投资公司购买案涉房屋，虽《商品房买卖合同（现售）》载明了案涉房屋的抵押登记情况，但抵押权人出具了同意销售的函件，柳菲已经履行了作为买受人的审查义务，其物权期待权应当受到保护。中信成都分行出具同意函同意曙光投资公司将案涉房屋出售，即明知曙光投资公司可能就出售房屋取得价款，其完全有权要求曙光投资公司将转让所得价款提前清偿债务或者提存，并采取监管收款等必要措施予以保障。中信成都分行疏于履行对抵押房屋所得价款的监管责任，具有明显过错，其抵押权不受法律保护。综上，柳菲就案涉房屋享有足以排除中信成都分行强制执行的民事权利，对中信成都分行提出的异议应予驳回。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称民诉法解释）第三百一十一条、第三百一十三条第二款规定，判决：驳回中信成都分行的全部诉讼请求。案件受理费11793元，由中信成都分行承担。 本院二审期间，当事人提交了新的证据，本院依法组织证据交换和质证。中信成都分行新提交了酒店租赁合同，拟证明曙光投资公司租赁收入和成本倒挂，柳菲的占有手续虚假，合同约定的装修并非曙光投资公司或柳菲所有，租赁合同签订于抵押权设立之后；住建蓉e办查询结果，拟证明2419号房未显示“已售”，挂牌价与物业认购协议和商品房买卖合同的约定均不一致。本院审查认为，酒店租赁合同在商品房买卖合同中有约定，曙光投资公司也认可真实性，可作为证据采纳，作为书证，以合同约定内容确定；住建蓉e办查询结果，记载的信息并非登记，仅是主管部门监管要求的信息，与本案没有关联性，不应作为证据采纳。本院认定以下事实：2017年7月24日，甲方曙光投资公司与乙方四川雅丽豪酒店管理有限公司签署《曙光国际大厦酒店租赁合同》，约定曙光投资公司将曙光国际大厦B座16、17、18、19、20、21、22、23、24层出租给乙方作美豪丽致酒店成都高新店酒店之用，16-24层共计9668.08平方米，每月每平方米租金56元，租赁期限至2032年8月31日止，共计15年。合同对免租期、装修、租金调整、物业费、违约责任、争议解决等重要事项进行了约定。本院查明的其他事实和采信的证据与一审一致，对一审法院认定的事实，本院依法予以确认。 本院认为，因双方争议的法律事实发生在民法典施行之前，应当适用当时的法律和司法解释规定。根据双方的主张，本案争议的焦点是：对2419号房是否应当继续执行。民诉法解释第三百一十三条规定，“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”执行异议之诉审理的重点在于，一是案外人对执行标的是否享有实体权益，二是这种实体权益能够排除人民法院强制执行。 实体权益问题。柳菲以已经购买2419号房主张排除执行，为特定的债权权益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产买卖关系中，买卖合同为负担行为，物权变更登记为处分行为，负担行为和处分行为的效力相分离。柳菲与曙光投资公司签订商品房买卖合同，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，柳菲在签订商品房买卖合同当天又与曙光投资公司签订租赁合同，曙光投资公司基于与四川雅丽豪酒店管理有限公司的酒店租赁合同需履行交付租赁物的义务，从柳菲处返租2419号房并按约定支付租金。的确存在两份租赁合同每平方米24元的租金倒挂现象，曙光投资公司也并未作出合理的解释，中信成都分行据以主张柳菲与曙光投资公司之间实际构成融资租赁合同关系或借贷关系。司法实践中售后返租可能构成融资租赁，如果融资租赁只有单纯的资金融通应认定为借贷，此种可能却不能以存在售后返租就反推建立融资租赁合同，仍需证据证明表示行为下隐藏的真实意思为何。这涉及民法总则第一百四十六条规定的虚假表示和隐藏行为效力问题，柳菲和曙光投资公司均主张买卖真实，即表示行为和效果意思一致，与证据的客观表现相符，柳菲作为案外人完成了举证证明责任。中信成都分行主张表示意思不真实，应当对实际应认定为融资租赁或借贷关系的法律事实承担举证证明责任。至二审辩论终结，中信成都分行更多的就是一种主张，并未提交买卖表示中隐藏了该双方存在融资租赁或借贷的真实意思的客观证据，租金倒挂也可能存在于倒挂换取资金利用周期的商业行为中，还不足以推翻商品房买卖合同。中信成都分行主张商品房买卖合同无效或实际是其他法律关系的上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予支持。柳菲与曙光投资公司签订的商品房买卖合同成立并生效，柳菲基于合同的约定对2419号房享有特定债权权益。 排除执行问题。案外人的民事权益排除执行实际是案外人和申请执行人民事权益优先性的比较和司法保护定位问题，异议和复议规定第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”物权优先于债权是一般原则，但凡属于一般原则而非决定规定时，往往存在例外，前述规定的但书部分即属例外。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”法律对抵押期间转让抵押物时，将抵押权人同意和未经同意作了区别对待，抵押权人同意的，出卖人有义务以所得价款提前清偿或提存，抵押权人因同意的民事法律行为取得价款代位权，出卖人不履行义务的不利后果不应及于买受人，如果允许抵押权人同意转让抵押物后的转让还享有抵押物的担保物权，无疑会使依法转让抵押物的交易处于不确定状态，有违法律维护交易安全的本意。只有在未经抵押权人同意时，买受人才有义务代为清偿以涤除抵押权。柳菲购买经中信银行同意转让的2419号房，曙光投资公司是否将售房款全部用于清偿担保债务，不影响柳菲的合同权利。同意函为中信成都分行的单方民事法律行为，在同意出售抵押物的情况下，依法享有的抵押物转让所得价款的优先受偿权，又要求继续对出售的抵押物享有抵押权，产生扩大自己权利和可能排除买受人权利的后果，继续享有抵押权的主张对买受人不发生法律效力，柳菲购买2419号房屋不受中信成都分行同意函中附加要求的影响。中信成都分行2016年办理抵押登记后，因曙光投资公司出售了部分抵押物，中信成都分行2018年再次办理抵押时的抵押物与2016年的抵押物完全一致，充分体现了中信成都分行疏于尽职调查，对已经出售的原抵押物再次办理设置担保物权的，不能对抗买受人的权利。法庭还注意到2016年的抵押为2016年3月31日至2019年3月31日连续发生的债权提供最高额1.2亿元的担保，实际放款1亿元，担保最高额度尚有剩余，在2018年办理顺位抵押登记后又陆续提供三笔贷款，按照2016年最高额抵押合同约定，该合同剩余担保额度应当继续起担保作用，又明确约定受2018年最高额抵押合同约定的抵押物担保并办理顺位抵押登记，也即中信成都分行自愿在2016年抵押登记的抵押物处置后剩余价值范围内享有优先受偿权，2016年抵押登记的抵押物因依法出售的，则不会产生实现担保物权后剩余的价值部分，即使办理抵押登记也不享有顺位担保物权。2019年的抵押登记与2018年的抵押登记采用相同的方法，应作相同的认定，不再赘述。一审判决认定中信成都分行存在过错，相应的抵押权不受法律保护，该认定符合客观事实和法律规定。 柳菲依法购买了2419号房，支付了全部价款，收取返租租金可认定为已经对2419号因占有而收益，未能办理过户登记因中信成都分行不当行使权利和过错的后续抵押登记造成，柳菲的对2419号房权利，其中债权契约部分已经全面适当履行完毕，仅剩余物权登记非因柳菲的原因未完成，柳菲的物权期待权可以排除中信成都分行债权的强制执行。中信成都分行请求继续执行的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，中信成都分行的的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11793元，由中信银行股份有限公司成都分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐健 审判员  孙睿 审判员  郭静 二〇二一年六月一日 书记员  朱娅