广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终9680号上诉人（原审原告）：谢玉玲，女，汉族，1965年9月4日出生，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：郑锦川，广东旭晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴剑琴，广东旭晨律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：袁浩，男，汉族，1973年4月9日出生，住所地河南省。委托诉讼代理人：周科，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林冕填，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福安社区民田路171号新华保险大厦2503B，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：邓杰，男，汉族，1990年9月22日出生，住所地湖北省，公司员工。上诉人谢玉玲因与被上诉人袁浩、中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初40376号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。谢玉玲上诉请求：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判袁浩、中原地产退还谢玉玲定金、利息及支付损失；2.袁浩、中原地产承担本案一审、二审诉讼费用。袁浩答辩称：购买涉案房屋所需的相关文件均由谢玉玲签订，涉案房屋买卖交易主体系谢玉玲与袁浩，一审判决认定事实正确。无论实际买受人是谢玉玲还是邱某，都不具有购房资格，谢玉玲明知无购房资格而签订二手房买卖合同，导致合同不能履行，应当承担违约责任。至于谢玉玲主张中原地产诱导其签订合同，袁浩对此并不知情。谢玉玲具有明显过错，其上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。中原地产答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回谢玉玲的上诉，维持原判。谢玉玲无视已经签署的各种合同及附件，仅凭签署买卖合同前其与中原地产的业务人员部分磋商信息来歪曲事实真相，认定买卖合同的买方是邱某，是不符合事实的。作为中介，中原地产无法查询到交易当事人的真实产权情况，只能根据当事人提供的相关资料确信其具有相应的交易资格，中原地产没有诱导、欺骗谢玉玲签署合同。谢玉玲向一审法院起诉请求：1.判令袁浩、中原地产退还谢玉玲定金150000元；2.判令袁浩、中原地产按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%标准赔偿谢玉玲利息损失（自2020年7月16日起至实际偿还为止，现暂计至2020年8月19日止共计为830.6元）；3.判令袁浩、中原地产支付谢玉玲申请贷款交易服务损失计3600元；4.判令袁浩、中原地产支付谢玉玲律师费计20000元；5、本案诉讼费由袁浩、中原地产方承担。一审法院认定事实：2020年7月15日，谢玉玲与袁浩、中原地产签订《二手房买卖及居间服务合同》约定，谢玉玲购买袁浩所有的位于深圳市X栋X层X单位的房产，转让成交价格为人民币330万元；谢玉玲在签署本合同时向袁浩、中原地产支付定金人民币15万元；在合同生效后8日内再向袁浩支付定金人民币15万元；本条所约定的定金交由双方所约定的居间方托管，谢玉玲将定金支付给托管方的视为袁浩本人已收讫定金；除定金之外的楼款以银行按揭方式支付；谢玉玲追加人民币50万元作为定金给袁浩，首期楼款监管时间以谢玉玲可以香港通关并且首期楼款可以到位为准；谢玉玲与袁浩、中原地产同意在定金或首期款中预留人民币1万元作为交楼押金交中原地产托管；如谢玉玲未按照合同约定的期限履行义务超过五日，袁浩可解除合同并选择要求谢玉玲支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收谢玉玲已支付的定金，因此给中原地产造成损失的，由谢玉玲承担赔偿责任；双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日，谢玉玲分别在15时42分和16时12分支付定金人民币5万元和10万元，袁浩向谢玉玲出具了收到该定金的收款收据，并将上述定金托管在中原地产处，现该笔定金仍在中原地产处托管。深圳市住房和建设局联合其他单位于2020年7月15日上午9:30分发布深建（2020）137号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,该通知明确，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）需在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。2020年7月15日，谢玉玲签署《买方购房资格确认书》，确认谢玉玲是深户、已婚、社保满5年、首套购房，并承诺本人已明确得知国家有关房屋限购政策，并按要求提供相关真实的证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房产交易行为所产生的法律责任，本人愿承担全部责任。同日，在中原地产提供的《二手房交易买方重要事项告知书》中，谢玉玲也明确表示，中原地产向谢玉玲说明了当前限购、限贷等调控政策对购房和申请按揭贷款的影响，谢玉玲充分了解购房应具备的条件、并向中原地产明确告知谢玉玲当前具有购房资格。其后，谢玉玲并没有按照合同的约定的时间支付剩余的定金，也未履行合同约定的其他义务。谢玉玲向一审法院提交的不动产信息查询单显示，谢玉玲和其丈夫邱伟雄名下各有一套房产。一审法院认为，谢玉玲与袁浩、中原地产签订的《二手房买卖及居间服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，签约各方应按照合同的约定履行各自义务。根据谢玉玲签署的《买方购房资格确认书》和《二手房交易买方重要事项告知书》显示，谢玉玲自己表示其是首套购房、当前具有购房资格，并表示本人已明确得知国家有关房屋限购政策，并按要求提供相关真实的证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房产交易行为所产生的法律责任愿意承担全部责任，而在此前谢玉玲和其丈夫名下各有一套房产，已经不具有购房资格，谢玉玲对此是清楚的，还与袁浩、中原地产签订上述合同，对此谢玉玲应当承担相应的法律后果。合同生效后，谢玉玲支付了定金15万元，但谢玉玲没有继续履行合同的其他义务，谢玉玲的行为使袁浩无法实现合同目的，因此谢玉玲的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任；故谢玉玲的全部诉求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、驳回谢玉玲要求袁浩和中原地产退还定金的诉讼请求；二、驳回谢玉玲的其他诉讼请求。一审案件受理费1894元，由谢玉玲负担。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：涉案买卖合同关系中，谢玉玲是否是违约方。谢玉玲主张，袁浩和中原地产均知道涉案房产是谢玉玲为其女儿邱某购买，谢玉玲仅仅是代为办理相关手续，而2020年7月15日深圳新出了限购政策，导致涉案合同无法履行，谢玉玲是受了中原地产的欺骗，无论是谢玉玲还是邱某，均非违约方，不应当承担违约责任。本院认为，在2020年7月15日早上9点30分，深圳已经发布了限购政策，且在中原地产与谢玉玲的聊天记录中显示，谢玉玲对该政策完全知情，谢玉玲即使是为邱某购买房产，其目的也是规避限购政策。谢玉玲作为完全民事行为能力人，应当预见该行为极大可能带来相应的风险。因此，签订涉案买卖合同，谢玉玲存在过错，同时，该过错也是导致合同不能继续履行的主要原因。一审法院认定，谢玉玲支付的定金不应当退还，本院予以维持。至于中原地产，作为专业房屋交易中介机构，其是否对谢玉玲进行诱导，最终导致谢玉玲产生损失，谢玉玲可另循法律途径解决。综上，谢玉玲的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3788元，由上诉人谢玉玲负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年六月二十四日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。