湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0702民初1789号 原告（反诉被告）：赵陆华。 委托诉讼代理人：刘俊，湖南权度律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：姚珍桃。 被告（反诉原告）：程晓风。 被告（反诉原告）：朱国清。 以上三被告共同委托诉讼代理人：周桂莲，湖南湘声（常德）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告（反诉被告）赵陆华与被告姚珍桃、被告（反诉原告）程晓风、朱国清租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。赵陆华及其委托诉讼代理人刘俊，姚珍桃、程晓风、朱国清的共同委托诉讼代理人周桂莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵陆华向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认赵陆华与姚珍桃、程晓风、朱国清租赁合同关系于2020年8月19日解除；2.依法判决姚珍桃、程晓风、朱国清退还赵陆华租房押金2000元；3.依法判决姚珍桃、程晓风、朱国清向赵陆华支付因房屋征收获得的装饰装修补偿金36959元、搬家费2000元、停产停业经营损失79020元，暂计117979元（以实际姚珍桃、程晓风、朱国清与征拆部门签订协议实际发生为准）；4.依法判决本案全部诉讼费用由姚珍桃、程晓风、朱国清承担。事实与理由:自2008年8月18日起，赵陆华与案外人陈光华租赁姚珍桃的门面开始经营花店，2016年3月，赵陆华为提升店面形象，对门面房进行了装修改造，主要装修部分为门头招牌更换、店内地面重铺、墙面刷漆、装饰、展示柜台制作、玻璃橱窗、隔断重做等内容，支出55800元。2020年8月武陵区人民政府发布拆迁公告，赵陆华承租的门面属于拆迁范围。后期拆迁办对赵陆华经营的门面装修部分进行评估，并针对影响赵陆华经营活动的停产停业补偿金作出了计算，其中涉及装饰装修补偿金36959元，停产停业补偿金79020元，搬家费2000元。2020年10月20日，拆迁办对案涉门面周围砌筑围墙，造成赵陆华彻底无法开展经营。 姚珍桃辩称，本案姚珍桃不是房屋所有权人和支付对象，请求法庭驳回以姚珍桃作为被告的请求。 程晓风、朱国清共同辩称，双方合同关系一直延续到2021年4月，租房押金还是同意退回，对于装饰装修、搬家费、停业停产程晓风、朱国清认为不应退给赵陆华，都是支付给被征收人，不应给赵陆华，请求法院驳回赵陆华的诉讼请求。 程晓风、朱国清提出反诉请求：1.赵陆华向程晓风、朱国清支付门面租金12500元；2.赵陆华承担本案诉讼费用。 赵陆华辩称，1.程晓风、朱国清与赵陆华合同关系于2020年8月解除；2.在征收报告2020年10月对案涉门面周围修葺围墙，赵陆华停止经营；3.反诉状可以看出程晓风、朱国清与征拆部门签订了协议，程晓风、朱国清没有法律依据向赵陆华收取租金，最后的租赁关系期限，也是结束在2020年10月28日。 根据当事人的诉辩主张和举证、质证以及本院的认证，本院确认以下案件事实： 程晓风、朱国清系夫妻关系，两人于2008年4月25日因回新疆工作委托姚珍桃代为管理、租赁或买卖程晓风所有的位于武陵区××大厦的一套房产（房产证号为：常德市房权证武字第0××4号，土地使用权证号为：常国用［2008商］第1209号），即本案案涉门面（以下简称案涉门面）。程晓风、朱国清与姚珍桃制作了委托书，并经常德市公证处公证。 2011年8月18日，姚珍桃（出租方、甲方）与案外人陈光华（承租方、乙方）签订《门面租赁协议》，约定将案涉门面出租给乙方经营，租赁期限从2011年8月18日至2016年8月17日止。 2015年4月17日，赵陆华向常德市工商行政管理局武陵分局登记注册了武陵区艾丽花艺花店，经营场所为常德市武陵区丹阳街道健民巷社区建设路792号，即为案涉门面。 2016年3月8日，赵陆华与案外人许建华签订《门面装修合同》双方约定装修造价为45800元，施工日期为2016年3月10日至3月28日，付款方式分2次：第一次双方签订合同，赵陆华付给案外人许建华材料费2万元，装修完毕赵陆华验收后最后付款。2016年4月2日，案外人许建华向赵陆华出具《装修工程款收据》，载明收到案涉门面装修工程款全款人民币肆万伍仟捌佰元整。 2016年8月18日，姚珍桃（出租方）与赵陆华（承租方）签订《门面租赁协议》，约定将案涉门面出租给乙方经营，约定主要内容如下，1.甲方愿意将所属792号门面租赁给乙方经营；2.租赁期限从2016年8月18日至2021年8月18日止；3.租金根据双方的协商，乙方须于协议签订时一次性付给甲方；4.乙方需交门面承租押金贰仟元；5.此协议签字生效，到期终止；6.租金根据物价上涨指数每年在5%-10%递增，不可预计的市场行情因素双方协商解决。 2020年11月1日，常德市武陵区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室与程晓风签订《模拟搬迁房屋补偿协议》，该协议约定主要补偿项目及费用如下：房屋价值补偿费1881424元；装饰装修及附属设施补偿费36959元[详见《门29程晓风（艾丽花艺生活馆）装饰装修价值明细表》，其中部分项目属于程晓风原有装饰项目]；搬迁费2000元；生产经营性用房停产停业损失补偿费79020元；乙方如按照本协议的约定搬迁腾房，则给予下列奖励和补助：选择货币补偿方式奖376285元，提前搬迁奖12000元。2020年5月21日，赵陆华向姚珍桃转账12500元作为2020年6月至2020年8月三个月的租金，平均每月租金为4166.7元。 本院审理过程中，赵陆华自认经营到2020年10月20日，拆迁办对案涉门面的周围砌筑围墙。 另查明，2020年8月19日，常德市武陵区人民政府发布公告确定案涉门面在征收范围，指定房屋征收实施单位为丹阳街道办事处，当日该办事处发出告示，要求包括案涉门面在内的各房屋产权人或权利人在一定期限内腾空房屋并交付钥匙。因赵陆华与程晓风、朱国清一直未对补偿费用达成分配协议，赵陆华一直未主动返还租赁物。2020年12月17日、2021年4月13日，程晓风分两次共计领取了案涉门面征收补偿款2387688元。 以上事实，有《门面租赁协议》、委托书、常德市房权证武字第0××4号、营业执照、门面装修合同、《模拟搬迁补偿协议书》、《模拟搬迁货币补偿结算表》、微信转账及聊天记录、情况说明、《常德市武陵区人民政府文件》及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点有四，一、本案权利义务的主体是谁；二、因案涉门面征收获得的装饰装修及附属设施补偿费36959元、搬迁费2000元、生产经营性用房停产停业损失补偿费79020元的归属和分配以及押金2000元是否应予退还；三、赵陆华与姚珍桃签订的《门面租赁协议》的解除时间；四、赵陆华是否还应交纳案涉门面租金。 争议焦点一，关于案涉门面权利人，根据案涉门面房产证登记显示为程晓风一人，但朱国清与程晓风系夫妻关系，且在对姚珍桃的《委托书》及本案的诉讼当中，均以对案涉门面具有同等权利主张，故本院确认，程晓风、朱国清对案涉门面享有共同的权利义务。姚珍桃不承担本案的权利义务。 关于争议焦点二，装饰装修及附属设施补偿费36959元的问题，姚珍桃与赵陆华所签订的《门面租赁协议》未对该部分作出约定，鉴于赵陆华装修了案涉门面，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第四项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，本案中双方租赁合同因政府征收而解除，属于不可归责于双方的事由，对于装饰装修及附属设施补偿费，本院酌定赵陆华可得装饰装修及附属设施补偿费的50%即18479.5元（36959元×50%）。其次关于生产经营性用房停产停业损失补偿费79020元，案涉门面在被征收时正由赵陆华承租并使用，征收必然导致赵陆华经营受到损失，也使程晓风、朱国清的后续租赁受到损失，结合本案合同履行剩余期限及利益平衡原则，对程晓风、朱国清获得的停产停业损失补偿费79020元中的50%即39510元补偿给赵陆华。搬迁费2000元是给予被征收人的搬迁补助，因征收时案涉门面由赵陆华实际经营使用，故本院酌定搬迁费1000元（2000元×50%）归赵陆华所有。由于政府征收的原因导致赵陆华与姚珍桃之间的《房屋租赁合同》已经提前终止。租赁合同因不可归责于双方的原因无法继续履行，姚珍桃应当退还赵陆华的押金2000元。 本案争议焦点之三，关于赵陆华与姚珍桃租赁合同关系解除时间的问题，赵陆华向姚珍桃给付租金一直持续到2020年8月31日，且在常德市武陵区人民政府丹阳街道办事处发出告示，要求包括案涉门面在内的各房屋产权人或权利人在一定期限内腾空房屋并交付钥匙之后，赵陆华后续依旧实际经营了一段时间，故对赵陆华要求确认赵陆华与姚珍桃、程晓风、朱国清租赁合同关系于2020年8月19日解除的诉讼请求，本院不予支持。 本案争议焦点之四，关于租金问题，2020年8月19日常德市武陵区人民政府丹阳街道办事处发出告示后，赵陆华与姚珍桃未另行达成有效协议，2020年10月20日拆迁办对案涉门面周围砌筑围墙，造成赵陆华彻底无法开展经营，故对2020年10月20日之前的租金，赵陆华应当向程晓风、朱国清支付，考虑到在常德市武陵区人民政府丹阳街道办事处发出告示之后赵陆华的经营必然受到一定影响，根据实际情况及公平原则，本院酌定租金参照赵陆华与姚珍桃上一季度月租金的50%计算2021年9月至2021年10月20日的租金即3472元[（4166.7元/月×1月+4166.7元÷30日×20日）×50%]。对赵陆华、程晓风（反诉原告）、朱国清（反诉原告）的其他诉讼请求，因无相关证据佐证，本院不予支持。故程晓风、朱国清应向赵陆华支付装饰装修及附属设施补偿费18479.5元、停产停业损失39510元、搬迁费1000元、押金2000元，合计60989.5元，扣除赵陆华应向程晓风、朱国清支付的租金3472元，程晓风、朱国清应向赵陆华支付57517.5元（60989.5元-3472元）。综上，依据《中华人民共和国民法典》第六条、第二百四十三条、第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、程晓风、朱国清于本判决生效之日起十日内向赵陆华支付57517.5元； 二、驳回赵陆华的其他诉讼请求； 三、驳回程晓风、朱国清的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2660元，减半收取1330元，由赵陆华负担477元，程晓风、朱国清负担853元。 反诉案件受理费112元，减半收取56元，由赵陆华负担28元，程晓风、朱国清负担28元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  杨开伟 二〇二一年六月二十五日 法官助理鲜朋兵 书记员黄倩雨