黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1004民初525号 原告：唐乐，女，1988年8月2日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：吴世军，牡丹江市阳明区铁岭法律服务所法律工作者。 被告：黑龙江千惠房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区天安街58号，现办公地点牡丹江市爱民区地明二区7号楼4单元201室。 法定代表人：王鸿纯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李秀，男，该公司法务。 原告唐乐与被告黑龙江千惠房地产开发有限公司（以下简称千惠公司）定金合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告唐乐及其委托诉讼代理人吴世军，被告千惠公司的委托诉讼代理人李秀，证人张某1、张某2到庭参加诉讼。2021年4月15日至2021年6月14日，双方庭外和解未果，本案现已审理终结。 唐乐向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还原告定金50000元，并支付自2020年5月30日起的逾期利息。庭前原告变更诉讼请求为：要求被告双倍返还定金100000元，并支付2020年5月30日至2021年2月20日占用资金利息损失2031.94元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告唐乐于2020年5月22日通过悦翔名苑施工承包人韩某，拟购买被告千惠公司开发的悦翔名苑×号楼×单元×××室并支付定金50000元，并由被告财务人员出具定金收据一份，同时约定于5月29日之前将余款250000元一次性付清。5月29日，在悦翔名苑物业办理交余款手续时，千惠公司经理李某让财务人员给购房人唐乐出具了千惠公司的内部购房协议，让原告将钱存到韩某的卡里，因为千惠公司的账户不能正常使用，房产备案合同和税务局收据都不能给购房人，原告唐乐知道这一情况后，因不能办理正常购房手续，决定不买了，要求退还定金。千惠公司经理李某表示可以退定金，但拖延至今。 千惠公司辩称，原告的索赔没有事实与法律上的依据。定金本身是一种罚则，不存在利息这个概念，定金本身是实现合同目的的一种担保，给付一方不履行债务或履行债务不符合约定的，致使合同不能实现，无权请求返还定金。因原告违约在先，定金不应予以返还。关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题解释第四条，出卖人通过认购、订购、预购等方式买受人收受定金作为商品房买卖合同担保。另外按照关于定金的法律规定，因不可归责于双方当事人事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告举示的2020年5月22日的收据1张（原告举示证据一），被告没有异议，对本院依职权调取的备案证明及证明各一份，双方均无异议，对以上证据予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告唐乐举示证据：证据二、原告拟交购房款现场照片2张，结合唐乐与市住建局某科长录音（稍后举示），证明被告不能向原告提供商品房预售许可证，土地使用证，规划许可证、建设工程许可证，无法排除被告对案涉房屋存在一房多售情形。原告放弃购买案涉房屋，被告收回原告持有的双方签字的非法定要求的内部购房协议，表明被告终止向原告售房，且明知不具备法定售房条件，接收定金，构成违约。 被告对形式要件没有异议，该份证据证明不了什么问题，只是个影像，原告在诉求中并没有提出原告陈述的那些证件，这些证件被告都有，而且被告出的不是内部协议，被告出的是商品房认购协议书。 证据三、张某3、张某1与李某、韩某谈话录音笔记1份，唐乐与市住建局某科长电话录音笔记1份，张某3与李某电话录音笔记1份，录音光碟（当庭播放）1张，证明一、被告接收定金事实存在；二、拖欠定金事实至今；三、被告隐瞒真相，没有商品房预售许可证，土地使用证、规划许可证、建设工程许可证；四、法定期限内不能协助原告办理不动产登记手续。 被告对原告出具的唐乐与住建局某科长的录音笔记，无论从形式要件和证明问题上，真实性和合法性均有异议。对某科长的身份无法确定。如果确是住建局某科长，某科长应出庭予以作证。另外私自录音，本身就是不合法的，也不能作为认定案件事实的依据。原告举证第二份张某3与李某谈话录音笔记，对形式要件和证明的问题均有异议，因为所有的语音反映出来的字面的形式无法进行核对，当时也没进行证据交换，现在没法进行质证。第三份张某3、张某1与李某、韩某的谈话录音，是李某、韩某与张某1、张某4之间的个人观点，不代表公司的意见，不能作为认定案件事实的依据。 证据四、证人张某1（唐乐系证人嫂子）出庭作证，证明唐乐购买房子的时候证人陪着去的。原告买房过程中，卖房一方没有出具正式的购房手续，所以原告不同意买房了，开发公司不让往公司账户打钱。李某和韩某都说是政府允许他们卖房子，原告及证人找到相关部门都说没有人允许他们卖房子。被告不具备卖房子的条件，李某和韩某还称这个房子一年之后可以办房照。 原告认为证人证言客观真实，能够证明被告违约行为存在，也同时证明被告销售的房屋法定手续不全。原告产生担忧心理属于正常。 被告认为，原告与证人之间具有利害关系，不能作为认定案件事实的依据。其中证人所述房款的经过全是虚假，被告有证据能够证明证人是在撒谎。 证据五、证人张某2（唐乐系证人嫂子）出庭作证，证明原告先交的定金5万元，后来交尾款的时候证人在场，卖房一方拿不出任何手续，备案合同、五证都没看到。这个房子原告就不买了。 原告认为，证人张某2出庭作证的证言客观真实，法律并没有规定亲属不能出庭作证，只是要求证人要陈述亲身经历和感知的事实，并不能推测作虚假陈述。所以证人陈述的证言真实可信，建议法庭予以采纳。 被告认为，原告与证人之间具有利害关系，不能作为认定案件事实的依据。其中证人所述房款的经过全是虚假，被告有证据能够证明证人是在撒谎。 本院认为，原告举示的证据二至证据五相互佐证结合法庭调查可以证明，原告按约定于2020年5月29日到千惠公司准备交付购房尾款，双方因无法签订正式合同、被告要求原告将购房款汇入个人账户等原因最终没有协商一致导致没有签订买卖合同的事实，对该事实，本院予以确认。关于原告陈述被告五证不全的问题，本院依职权调取的证明显示案涉房屋已于2014年8月20日取得商品房预售许可证，对此事实予以确认。 2.千惠公司举示证据：商品房认购协议书空白范本1份、房地产开发有限公司销售收款票据空白1份，证明被告出具的协议书是法律认可的，具有法律效力的协议书，不是原告说的内部认购协议。 原告对该组证据形式要件和证明问题均有异议。该份协议书和销售收款票据，既没有被告单位的印章，也没有原告签字。空白协议和空白收据不能证明与原告形成了购买合意，也不能证明被告具备了商品房销售的法定条件。 本院认为，此组证据结合法庭调查能够证明千惠公司在原告欲交付尾款签订合同时，其向原告提供的合同范本为此份商品房认购协议书，对此事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于牡丹江市爱民区天安路以西，天晴街以南的悦翔名苑小区由千惠公司开发建设，千惠公司于2014年8月20日取得悦翔名苑小区某幢的商品房预售许可证。 2020年5月原告唐乐通过案外人李某和韩某介绍欲购买悦翔名苑小区×号楼×单元×××室房屋，并将购房定金50000元交予韩某，千惠公司认可李某和韩某对外售房的行为，并于2020年5月22日给原告出具收据一份，收据的收款事由为“悦翔名苑小区×号楼×单元×××室定金，剩余款于2020年5月29日之前一次性付清人民币25万元整”。2020年5月29日，唐乐到悦翔名苑小区欲购买案涉房屋交付尾款，韩某和李某要求唐乐将购房尾款打入个人账户，提供的合同范本为商品房认购协议书，开具收据的范本为销售收款收据，千惠公司予以认可。唐乐因千惠公司不能签订备案的商品房买卖合同、开具购房发票、无法提供公司账户及未出示五证而不同意继续购买案涉房屋及交付购房尾款。 千惠公司提供的商品房认购协议书范本的主要内容为：千惠公司为甲方，买房人为乙方，上述双方经过商议，乙方同意按下列条款购买由甲方开发的悦翔名苑项目，同时交付部分商品房价款，享有对甲方开发的项目商品房优先认购权。一、乙方于本协议签订之日自愿向甲方交付人民币XX元作为优先认购定金，有权优先认购悦翔名苑小区X栋X单元X层X号房…三、甲方具备预售许可条件后，双方以法律规定签订以本合同条件为基础的正式购房合同…四、甲方具备预售许可条件后，乙方在此之前返回或拒绝与甲方签订正式购房合同，甲方依本协议第一条所收取的订约定金不予退还…。 经查，案涉房屋案外人辛佩杰与千惠公司签订了商品房买卖合同并于2015年7月22日在牡丹江市房产管理局登记备案。千惠公司称签订此合同是以物抵债但没有抵顶成功，备案合同至今未进行撤销。 本院认为，本案争议焦点为：本案是否存在一方原因导致双方未能订立商品房买卖合同的情形，原告的各项诉讼请求是否应予支持。 关于本案适用法律的问题。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案原告交付定金的时间在民法典施行前，现因该法律事实引起的民事纠纷应适用当时的法律、司法解释的规定。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理...。”本案中，千惠公司已经将案涉房屋与案外人签订了商品房备案合同，无论该备案合同签订的原因为何，均导致买房人的交易风险大大增加。但是千惠公司在未告知唐乐的情况下收取唐乐定金，在唐乐要求签订正式的商品房买卖合同时向其提供商品房认购协议书并要求唐乐将购房余款汇入个人账户。本案庭审中，千惠公司仍称案涉房屋不具备签订备案商品房买卖合同的条件直至本院调取了备案合同证明才认可案涉房屋已经备案给案外人，可见，千惠公司故意隐瞒案涉房屋已经签订备案合同的事实。综上，本案系因千惠公司原因导致双方未能订立商品房买卖合同，千惠公司应按上述法律规定双倍返还唐乐定金100000元。关于唐乐主张资金占用期间的利息问题，双倍返还定金已远超过原告主张的资金占用期间的利息损失，故此项诉请，本院不予支持。 综上所述，被告千惠公司应双倍返还原告唐乐定金100000元，驳回原告的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告黑龙江千惠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告唐乐定金100000元； 二、驳回原告唐乐的其他诉讼请求。 如果被告黑龙江千惠房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2341元，减半收取计1170.50元，原告唐乐负担20.50元，被告黑龙江千惠房地产开发有限公司负担1150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 张 雪 二〇二一年六月二十三日 书记员 张家颖