四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2021民初2601号 原告：四川省紫竹物业服务有限公司,住所地四川省安岳县岳阳镇学沟湾路(紫竹馨城小区)，统一社会信用代码9151202168610724XP。 法定代表人：代述洪，总经理。 委托诉讼代理人：邓新琴，四川强德律师事务所专职律师。 被告：康钦凤，女，1982年12月3日出生，汉族，住四川省安岳县。 原告四川省紫竹物业服务有限公司（以下简称紫竹公司）与被告康钦凤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告紫竹公司的委托诉讼代理人邓新琴到庭参加诉讼，被告康钦凤经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 紫竹公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告交纳2015年10月1日至2020年12月31日的物业服务费3249元及逾期交纳违约金1281元。事实及理由：被告系安岳县“蓝灵·时代欣城”小区业主。安岳县“蓝灵·时代欣城”小区业主委员会分别于2015年9月、2018年8月与原告签订《蓝灵·时代欣城小区物业服务合同》及补充协议，主要约定紫竹公司向“蓝灵·时代欣城”小区业主提供物业服务，并按0.5元/㎡·月的标准收取物业服务费，物业服务费在每年首月全额缴纳；业主超过交纳期限，紫竹公司有权以未交款项总额按3‰/日的标准收取滞纳金；小区公共部位的电费收取标准为3元/户·月。合同签订后，紫竹公司已按约提供物业服务，但被告至今未缴纳2015年10月1日至2020年12月31日的物业服务费。虽经紫竹公司多次催收，被告仍未交纳，紫竹公司因此提起本案诉讼，以达如上请求目的。 康钦凤未作答辩。 紫竹公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人身份证复印件、开户许可证、户籍证明、《物业服务合同》及补充协议、《四川省紫竹物业服务有限公司关于蓝灵时代欣城小区物业服务收费标准的备案申请》、证明、照片打印件、物业费催收登记表、房屋信息查询情况表、业主反映情况记录表、公共区域巡逻记录表等证据。本院经审查认为，开户许可证与本案无关联，照片打印件未标明摄制人、摄制地点等，形式要件不合法，《四川省紫竹物业服务有限公司关于蓝灵时代欣城小区物业服务收费标准的备案申请》、物业费催收登记表无其它证据印证，业主反映情况记录表、公共区域巡逻记录表无记录人员签名，不能确定其真实性，故对前述证据的证明效力均不予确认；营业执照、法定代表人身份证复印件、户籍证明、《物业服务合同》及补充协议、证明、房屋信息查询情况表来源合法，内容客观真实，与本案有关联，对其证明效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 紫竹公司成立于2009年3月9日，经营范围为物业管理等。被告系安岳县“蓝灵·时代欣城”小区业主，其所有的26幢B2-602号房屋建筑面积为97.20㎡。2015年9月29日，紫竹公司与安岳县“蓝灵·时代欣城”小区业主委员会签订《蓝灵·时代欣城小区物业服务合同》，主要约定紫竹公司为“蓝灵·时代欣城”小区提供物业共用部位及设施设备的维护和管理、物业共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护、物业管理区域内公共秩序维护、安全防范、车辆停放及消防等事项的协助管理等物业管理服务，合同期限三年，自2015年10月10日至2018年10月9日；紫竹公司按建筑面积0.5元/㎡·月的标准向业主或物业使用人收取物业服务费，物业服务费在每年首月全额缴纳；业主或物业使用人在当年12月31日前未交清物业服务费和公共部位电费的，紫竹公司有权按未交款总额以3‰/日的标准收取滞纳金，累计加收；合同履行过程中如发生争议协商不成，提交安岳县仲裁委员会仲裁。合同签订后，紫竹公司为“蓝灵·时代欣城”小区提供物业管理服务。2018年8月29日，双方续签了物业服务合同及补充协议，主要约定紫竹公司向“蓝灵·时代欣城”小区业主提供物业服务，合同期限为2018年10月10日至2020年12月31日；紫竹公司按建筑面积0.5元/㎡·月的标准向业主或使用人收取物业服务费，公共部位电费按3元/户·月的标准收取；物业服务费在每年首月全额缴纳，业主或者物业使用人未按合同约定按时交纳各项费用，紫竹公司有权按未交款总额以3‰/日的标准收取违约金，累计加收；合同履行过程中如发生争议协商不成，提交安岳县仲裁委员会仲裁。合同签订后，紫竹公司继续对“蓝灵·时代欣城”小区提供物业管理服务。因被告至今未交纳2015年10月1日至2020年12月31日的物业服务费及公共电费，致形成本案诉讼。 本院认为，紫竹公司与安岳县“蓝灵·时代欣城”小区业主委员会签订《物业服务合同》及补充协议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）的规定。案涉《物业服务合同》虽约定合同履行过程中发生争议由安岳县仲裁委员会解决，但该约定中的“安岳县仲裁委员会”根本不存在，双方又未就此达成补充协议，依照《中华人民共和国仲裁法》第十六条第一款“仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议”、第十八条“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效”的规定，案涉仲裁条款无效，故本院对本案具有管辖权。因案涉仲裁条款无效并不影响《物业服务合同》其它条款及补充协议的效力，且《物业服务合同》其它条款及补充协议系紫竹公司与安岳县“蓝灵·时代欣城”小区业主委员会真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约行使权利并履行义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定，案涉《物业服务合同》及补充协议对“蓝灵·时代欣城”小区全体业主具有约束力。紫竹公司已按约提供物业管理服务，被告亦应按约向紫竹公司交纳物业服务费及公共电费，其至今未向紫竹公司交纳上述费用的行为已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”规定，向紫竹公司交纳2015年10月1日至2020年12月31日的物业服务费3061.8元（97.2㎡×0.50元/㎡·月×63个月）、2018年10月10日至2020年12月31日的公共电费81元（3元/月×27个月）及逾期交费的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，虽紫竹公司已将约定的违约金计算标准主动下调，但下调后的计算标准仍过高,且紫竹公司同意本院对违约金进行调整,综合考虑紫竹公司对物业服务费利息的期待利益、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素,本院对原告的违约金请求酌情支持157元。被告经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，表明其自动放弃诉讼中可享有的答辩、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担由此产生的法律后果。 综上所述，紫竹公司要求被告交纳物业服务费、公共电费并支付违约金的请求合法，本院予以支持，但请求金额过高部分，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国仲裁法》第十六条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 限被告康钦凤于本判决生效之日起十日内向原告四川省紫竹物业服务有限公司交纳2015年10月1日至2020年12月31日的物业服务费3061.8元、公共电费81元、违约金157元，共计3299.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告康钦凤负担（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 吴晓燕 二〇二一年六月三十日 法官助理 颜贵成 书 记 员 王 田