北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终6530号上诉人(原审被告)：北京金相屹洋投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区十里河大洋路8号菩提大厦五层-001。法定代表人：张玉军。委托诉讼代理人：荣梅，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜国君，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：城市魔方（北京）物业管理有限公司，北京市朝阳区酒仙桥北路7号112幢001。法定代表人：徐嘉，总经理。委托诉讼代理人：胡瞻，上海和华利盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李舟，上海和华利盛律师事务所律师。上诉人北京金相屹洋投资管理有限公司(以下简称金相屹洋公司)因与被上诉人城市魔方（北京）物业管理有限公司(以下简称城市魔方公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初73640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金相屹洋公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，改判驳回城市魔方公司一审时全部诉讼请求或发回重审。2.上诉案件受理费由城市魔方公司承担。主要事实和理由：第一，涉案的房屋为乡产的扩容建筑，未取得建设工程规划许可证，根据法律相关规定《魔方租赁合同》应该属于无效。一审法院判定为合法合同，并据此判令上诉人支付违约金属于适用法律错误。第二，城市魔方公司承租涉案的房屋本来是用于转租牟利的，但后期因为招商进行的不是很顺利，没法实现其目的，在一二审中都无法提供关于其成本支出或预期收益的任何证据，一审判决支付100万违约金没有事实基础。第三，被上诉人刻意混淆涉案房屋的实际交付与所谓的“满足交付条件、未依约交付”，拒不承认实际交付过涉案房屋，与起诉状的陈述、常情常理均不符，其租赁期间未支付任何租金或占用费，已经给上诉人造成重大损失。第四，被上诉人迟延支付租金违约在先，后以消防问题为由解除合同，有悖诚实信用原则。第五，被上诉人占用房屋后未向上诉人提交符合报审要求的消防设计、施工方案等基础材料，根本不具备办理第二次消防备案审批的前提条件。上诉人积极协调相关事宜，已履行应尽义务。城市魔方公司辩称，同意一审判决，不同意金相屹洋公司的上诉请求和理由。金相屹洋公司向一审法院起诉请求：1.判令解除《魔方租赁合同》；2.判令金相屹洋公司退还城市魔方公司押金500000元；3.判令金相屹洋公司向城市魔方公司支付违约金3001687元。一审法院认定事实：2018年6月8日，城市魔方公司（乙方）与金相屹洋公司（甲方）签订《魔方租赁合同》，约定金相屹洋公司将位于北京市朝阳区十八里店乡大洋路8号/十里河商贸中心的房屋出租城市魔方公司，租赁面积12652平方米，租赁期限拟自2018年7月1日至2033年6月30日止，年租金12006748元。双方约定首期租金6003374元，押金1000000元。合同签订后10个工作日内，城市魔方公司向金相屹洋公司交纳押金50万元，房屋交付后10个工作日内，城市魔方公司向金相屹洋公司支付首期租金及剩余押金50万元。合同专用条款4.1条约定：租赁房屋的交付日为起租日。除附件3所约定的交付条件外，出租人在取得消防部门出具的该租赁房屋的一次性消防审核意见书的基础上，还应当负责办理并取得该租赁房屋以承租人名义报审的《施工图涉及文件审查合格书》。无法办理上述文件致使承租人无法使用的，承租人可无条件单方解约，出租人承担承租人因此造成的承租人装修费用全部损失。合同专用条款4．4条约定：双方同意并确认，甲方应在双方签订合同后一个月内（此期间不计入免租期）为乙方取得《建筑工程施工许可证》，甲方同时在乙方施工结束并达到消防部门验收要求后15日内，负责为乙方取得经营酒店公寓所需的包括《建设工程消防验收意见书》及《公共聚集性场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《施工图设计文件审查合格书》等工程、消防竣工验收手续、文件，相关费用由乙方承担。如经乙方催告后甲方仍未能取得相关开业所需消防手续的，视为甲方未能完成交付房屋，双方合同目的无法实现，乙方可选择无条件单方解约，有权要求甲方退还已收取款项，并赔偿乙方在本项目发生的全部装修款项和全部实际损失。合同通用条款3．1条约定：出租人应当按照本合同附件3《交付条件》于交付日将租赁房屋交付给承租人。虽交付日交付房屋，但出租人仍应按本合同约定负责取得以承租人名义办理的经营酒店公寓所需的包括《建设工程消防验收意见书》及《公共聚集性场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《施工图设计文件审查合格书》等工程、消防竣工验收手续、文件。合同通用条款12．1条第5款约定：本合同签订后，因出租人无法按照承租人所需经营项目业态办理消防审批手续的，本合同甲乙双方任意一方可想对方提出无条件解除合同，乙方基于此种情况，甲方应当无条件同意解除本合同，并补偿乙方投入的项目全部装修费用。合同通用条款12．3条约定：出租人未按照本合同的约定交付房屋，经承租人催告在一个月内仍未交付，致使承租人提前解除本合同的，出租人应向承租人支付相当于本合同租赁期限内剩余期间的租金总额的30%的违约金。合同签订后，城市魔方公司依约向金相屹洋公司支付了押金50万元。2018年9月4日，金相屹洋公司向城市魔方公司送达《商函》，其中载明我方自双方签订租赁合同后，虽通过多方面咨询和工作，但由于北京市关于建设工程政策方面发生变化后，对于乡产权方面的建筑，尚未有明确的政策出台。按照现有的新规，办理二消手续的第一步为建委网站进行施工备案，而备案的前提必须提供相应的房产证号，无房产证的工程一律不予受理。故到目前为止，仍无法为贵方办理贵方所需经营项目业态消防审批手续。为证明双方租赁合同关系，城市魔方公司提交《魔方租赁合同》，金相屹洋公司对该证据认可，证明目的认可。为证明城市魔方公司交付了50万元押金，城市魔方公司提交付款回单，金相屹洋公司对该证据认可，证明目的认可。为证明金相屹洋公司确认未完成消防合格手续等交付条件，城市魔方公司提交《商函》，金相屹洋公司对该证据认可，证明目的认可。为证明金相屹洋公司已将房屋出租给案外人并交付使用，涉案房屋是可以办理消防等证照的，城市魔方公司提交照片。金相屹洋公司对该证据认可，证明目的认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，房屋租赁合同的订立是双方真实意思表示，且约定并未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。金相屹洋公司未向城市魔方公司交付《建设工程消防验收意见书》等权属证明，经城市魔方公司催告后金相屹洋公司仍未能取得相关开业所需消防手续，按照合同约定视为未向城市魔方公司交付满足交付条件的涉案场地，双方合同目的无法实现，因此，城市魔方公司要求解除合同，有事实和法律依据，法院认定本案起诉状经金相屹洋公司签收之日即2019年11月13合同届已解除。合同解除后，城市魔方公司要求金相屹洋公司退还押金50万元的诉讼请求，法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于违约金标准。首先，金相屹洋公司主张约定的违约金过高请求予以适当减少。其次，城市魔方公司对于其实际损失并未提交充足证据予以佐证。故法院结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额予以酌定。据此，一审判决如下：一、城市魔方（北京）物业管理有限公司与北京金相屹洋投资管理有限公司于2018年6月8日签订的《魔方租赁合同》于2019年11月13日解除；二、北京金相屹洋投资管理有限公司于判决生效之日起七日内退还城市魔方（北京）物业管理有限公司押金500000元；三、北京金相屹洋投资管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿城市魔方（北京）物业管理有限公司违约金1000000元。本院二审期间，金相屹洋公司提交北京市朝阳区十八里店乡十里河村村民委员会出具的《证明》一份，证明北京市朝阳区十八里店乡十里河村天海商业中心与北京市朝阳区十八里店乡大洋路8号十里河商贸中心系同一地址，现名为菩提大厦。对此，城市魔方公司称对该证据情况不了解。金相屹洋公司提交建设工程消防验收意见书复印件一份，对此，城市魔方公司称该复印件落款处的盖章无法看清，且此证据并非城市魔方公司持有，故无法核实。另查，金相屹洋公司称双方对场地进行了交接，并将大门钥匙交付给城市魔方公司，对此，城市魔方公司则称双方未进行交接，亦未交付钥匙，金相屹洋公司对其主张未提交证据予以证明。金相屹洋公司与兢龙美创（北京）物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案中[（2019）京0105民初53818号]，诉争房屋位于北京市朝阳区十八里店乡十里河村天海商业中心，因该房屋系未取得建设工程许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，有关上述房屋签订的租赁合同被认定无效。经我院审理后，二审[(2021)京03民终4668号]予以维持。二审中，我院向城市魔方公司释明，若合同无效一审诉请是否进行变更，对此，城市魔方公司主张：1、返还押金50万元；2、赔偿损失，两项总计主张3001687元。有关损失，城市魔方公司未能举证证明。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，金相屹洋公司出租给城市魔方公司的房屋没有取得建设工程规划许可手续，涉案房屋租赁合同应属无效。金相屹洋公司作为出租方将未取得合法手续的房屋用于出租经营，应承担主要过错责任，城市魔方公司作为承租方未尽合理注意义务，应承担次要过错责任。城市魔方公司所提涉案租赁合同有效等相关抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院综合考量双方过错程度、城市魔方公司未实际入住装修经营、实际交纳的押金数额和城市魔方公司未提供证据证明给其所造成的实际损失等情形，酌情判令金相屹洋公司赔偿城市魔方公司损失15万元。因金相屹洋公司同意返还押金，对此，本院予以确认。综上所述，金相屹洋公司的上诉请求部分成立，一审判决认定部分事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初73640号民事判决第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初73640号民事判决第一项、第三项；三、城市魔方（北京）物业管理有限公司与北京金相屹洋投资管理有限公司于2018年6月8日签订的《魔方租赁合同》无效；四、北京金相屹洋投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿城市魔方（北京）物业管理有限公司损失十五万元；五、驳回城市魔方（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34814元，由城市魔方（北京）物业管理有限公司负担31514元（已交纳），由北京金相屹洋投资管理有限公司负担3300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费34814元，由北京金相屹洋投资管理有限公司负担3300元（已交纳），由城市魔方（北京）物业管理有限公司负担31514元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 沈 放审 判 员 万丽丽二〇二一年六月二十二日法官助理 陈亢睿法官助理 向 玗法官助理 卢圆圆书 记 员 卢园园