辽宁省锦州市中级人民法院   行 政 判 决 书   （2021）辽07行终67号   上诉人（原审原告）：陈艳舫，女，1968年5月18日出生，汉族，农民，住辽宁省义县。   被上诉人（原审被告）：义县自然资源局（原义县国土资源局），住所地义县振兴路58号。   法定代表人：田亚光，局长。   委托诉讼代理人：王宇坤，该局法规监察办公室科员。   委托诉讼代理人：李智光，辽宁一理律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：义县自然资源事务服务中心，住所地义县义州镇西街13号。   法定代表人：郭维东，主任。   委托诉讼代理人：刘世仑，该中心法规股股长。   委托诉讼代理人：曹慧君，辽宁秋铭律师事务所律师。   被上诉人（原审第三人）：张达，男，1971年1月29日出生，汉族，住辽宁省义县。   委托诉讼代理人：王加英，辽宁山嵩律师事务所律师。   被上诉人（原审第三人）：阜新银行股份有限公司葫芦岛连山支行，住所地葫芦岛市连山区。   负责人：齐英来，该支行副行长。   委托诉讼代理人：张浩，辽宁大鸣律师事务所律师。   上诉人陈艳舫诉被上诉人义县自然资源局、义县自然资源事务服务中心撤销x登记一案，不服辽宁省义县人民法院（2020）辽0727行初20号x判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。   原审法院查明，2009年3月4日，义县信达房地产开发有限公司与张达签订商品房买卖合同，张达购买义县信达房地产开发有限公司开发的辽西XX城X层建筑面积2903.68平方米的商品房（地号为X-X)。2010年8月23日，义县信达房地产开发有限公司为张达开具了销售不动产统一发票。2010年9月20日，张达向原义县房产管理处申请办理房屋所有权转移登记，原义县房产管理处依据张达提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票为张达办理房屋所有权转移登记，颁发义房权字第××号房屋所有权证，房屋坐落义县义州镇XX街辽西XX城X层门市，X-X，房屋性质混合，规划用途综合，建筑面积2903.68平方米，127间，来源购买。2010年11月，张达补缴购买该房屋的契税。2016年6月29日，因抵押，张达在义县不动产登记部门将本案争议房屋的房产证更换为不动产权证，办理了辽（2016）义县不动产权第XX号不动产权证书，该证书与义房权字第××号房屋所有权证项下为同一房屋。因为锦州大明电气有限公司与阜新银行股份有限公司葫芦岛连山支行之间的借款合同提供担保，张达将本案争议房屋抵押给阜新银行股份有限公司葫芦岛连山支行，担保价值1621万元，阜新银行股份有限公司葫芦岛连山支行于2018年5月28日在义县不动产登记部门办理了抵押登记，不动产登记证明为辽（2018）义县不动产证明第XX号，抵押期限自2018年5月28日起至2021年5月27日止。另查明，2008年5月23日，陈艳舫与义县信达房地产开发有限公司签订辽西XX城商铺认购书，双方约定陈艳舫交付捌仟元认购定金以表示购房确定。2008年9月12日，陈艳舫与义县信达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买辽西XX城X层XX号商业用房，建筑面积20.53平方米，价款52000元。商贸城X层平面图显示，XX号房位于所有权人为张达的义房权字第××号房屋所有权证范围内。同日，双方签订辽西XX城商铺委托管理协议书，双方约定陈艳舫同意将其购买的商铺使用权交给信达公司对商铺进行升值培育，培育时段共计四年。2015年12月21日，本院对陈艳舫诉义县信达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2015）义民一初字第02388号民事判决，主要内容为陈艳舫与义县信达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，判决义县信达房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助陈艳舫办理房屋所有权变更登记手续。该判决现已生效。2018年1月31日，陈艳舫向本院提起x诉讼，请求撤销登记机构发放给张达的房屋产权证，判决被告为其办理登记并发放产权证书，判决赔偿损失一元钱，判决被告承担本案诉讼费用。本院于2018年8月8日作出（2018）辽0727行初10号x裁定，以原告与被诉x行为不具有利害关系，且不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》关于房屋转移登记x案件受理条件为由，裁定驳回起诉。陈艳舫上诉至锦州市中级人民法院，锦州市中级人民法院认为义县国土资源局的x行为对陈艳舫的权益造成影响，陈艳舫与被诉x行为有利害关系，裁定撤销原裁定，指令本院继续审理。本院于2019年5月22日作出（2019）辽0727行初16号x裁定，以原告起诉不符合法定起诉条件、不满足“一行为一诉讼”的基本原则裁定驳回起诉。陈艳舫上诉至锦州市中级人民法院，锦州市中级人民法院于2020年3月24日作出（2020）辽07行终27号x裁定，撤销原裁定，指令本院继续审理。再查明，关于本案争议房屋发生过如下诉讼：一、2012年4月1日，本院对金玉刚与张达、义县信达房地产开发有限公司合同效力纠纷一案作出（2011）义民二初字第01140号民事判决，认定张达与义县信达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效。二、2015年12月4日，凌海市人民法院作出（2015）凌海刑初字第00187号刑事判决，主要内容为三被告人（义县房产管理处处长张某勇、义县房产管理处副处长王某刚、义县房产管理处测绘员李某）在履行职务期间，违反法律规定为没有达到产权登记条件的商铺办理合法产权登记，引发商铺其他业主多人多次群体上访，造成恶劣社会影响，构成滥用职权罪。三、2015年12月17日，锦州市中级人民法院作出（2014）锦刑二初字第00009号刑事判决，主要内容为被告单位义县信达房地产开发有限公司犯合同诈骗罪，判处罚金人民币二百万元；被告人齐某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十一年，并处罚金人民币五十万元；被告单位义县信达房地产开发有限公司的违法所得，责令依法退赔被害人。   原审法院认为，本案的争议焦点为：一、原义县房产管理处为第三人张达办理的房屋所有权转移登记行为是否合法；二、第三人阜新银行股份有限公司葫芦岛连山支行对本案争议房屋的抵押权是否为善意；三、原告请求赔偿损失是否有事实和法律依据。   针对争议焦点一：本案争议房屋登记行为发生于2010年，对登记行为合法性的审理应当依据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）、参照《房屋登记办法》（以下简称办法）。物权法第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。办法第三十二条、第三十三条规定，发生买卖的，当事人应当在事实发生后申请房屋所有权转移登记；申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定，纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。物权法第十二条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、x法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。办法第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。根据上述规定，就本案而言，申请房屋所有权转移登记应当提交申请书、身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、买卖合同以及完税凭证。本案中，第三人张达虽补缴了契税，但原义县房产管理处在作出x行为时未尽审慎审核义务，未履行查验、询问职责，仅依据买卖合同及购房发票为第三人张达办理房屋所有权转移登记并颁发房产证的行为违反了办理房屋登记的法定程序，本院不予支持。针对争议焦点二：根据物权法第一百零六条第三款的规定，善意取得的权利类型不仅仅限于动产或不动产所有权，还包括了动产或不动产的其他物权，不动产抵押权也应包括在内。本案中，第三人阜新银行股份有限公司葫芦岛连山支行根据第三人张达提供的不动产权证书与其签订最高额抵押合同，因不动产权证书具有公信力和公示力，应推定其签订最高额抵押合同时是善意的，并办理了抵押登记。为维护市场交易的稳定性，应认定第三人阜新银行股份有限公司葫芦岛连山支行对本案争议房屋的抵押权是善意的。针对争议焦点三：《中华人民共和国x诉讼法》第三十八条第二款规定，在x赔偿、x补偿的案件中，原告应当对x行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。本案中，原告未向本院提供相应的证据，原告的赔偿请求没有事实依据，应当承担举证不能的责任。针对原告诉称“该商贸城项目未取得《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》（《房屋登记办法》第三十条第五项），被告在缺乏法定要件的情况下给张达办理了房屋产权登记和发放了房屋产权证书”一节，办法第三十条第五项的规定适用于办理房屋所有权初始登记的情形，不适用于本案房屋所有权转移登记情形。关于本案争议房屋所发生的相关民事案件及刑事案件，因与本案所调整的法律关系完全不同，由此决定了本案的审理结果并非由民事案件或者刑事案件的判决结果所决定，本案的审理对象为原义县房产管理处的房屋登记行为，其合法性由作出行为所依据的事实和法律是否正确决定。综上所述，依照《最高人民法院关于办理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、《最高人民法院关于审理x赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决：一、确认原义县房产管理处为第三人张达颁发的房权证第××号房屋所有权证违法；二、驳回原告陈艳舫的赔偿请求。案件受理费50元，由被告义县自然资源事务服务中心负担。   上诉人陈艳舫上诉称，1、原审法院认定的事实不清，第三人并不构成善意所得。根据物权法及解释，原审法院应对第三人是否存在重大过失进行调查并认定，仅依据权属证书的公信力就得出构成善意缺乏事实依据。2、原审法院适用法律错误。其对x登记的违法事实进行了认定，但对于因违法所造成的损害结果未进行认定，不符合一并解决赔偿的诉讼原则。如第三人善意取得抵押权，权属证书不能撤销，上诉人无法获取商铺的所有权，其损失客观存在并可以评估数额，原审法院以上诉人没有提交损失的证据不予支持，违反诉讼经济原则。3、关于原审第三人与被上诉人之间对于违法事实的责任上没有进行认定，根据x诉讼法的规定，x违法造成当事人损失的，应当按照过错承担相应责任，原审法院应对责任比例进行认定，一并解决赔偿问题，做到实质化解纠纷。请求：1、请求撤销辽宁省义县人民法院（2020）辽0727行初20号判决书第二项判项。支持上诉人原审中的诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。   被上诉人义县自然资源局辩称，一、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，房屋登记机构是房屋登记行为的被诉主体。二、被告现在不具有房屋登记职权，故请依法驳回原告对我局的起诉。   被上诉人义县自然资源事务服务中心辩称，1、上诉人的上诉请求超越了原审的请求范围，其中在原审中要求赔偿的是1元，在上诉状中主张的是整个商铺的损失。2、在原审中，上诉人要求撤销给张达办的三个产权证书，但是上诉人的商铺究竟是哪一个产权证项下的商铺，原告没有说清，而且在被上诉人为张达颁发产权证时整个商铺都已经被推平，没有商铺存在。3、上诉人起诉程序错误，因义县信达房地产开发有限公司一房二卖，就同一商铺，分别于上诉人及张达签订两份合同，而且两份合同均被法院确认为有效合同，本案应先解决商铺物权所有人问题才能起诉。4、关于损失问题，一是上诉人没有证据证明损失的存在，二是即便存在损失，也与被上诉人义县自然资源事务服务中心无关，其损失是信达公司一房二卖造成的，上诉人应通过合同违约问题进行救济，综上请求驳回上诉人的上诉请求。   被上诉人张达辩称，一审判决正确，应驳回上诉人的上诉请求。1、上诉人没有诉讼主体资格，根据《x诉讼法》，必须是上诉人的切身利益受到损害，才可以以x机关为被告提起诉讼，侵害上诉人利益的是信达公司，正是由于开发商一房二卖行为造成上诉人的损失，与被上诉人张达无关，张达在该案件合理合法取得房屋产权证书，即使程序上存在瑕疵也不应该被撤销，上诉人也无法证明她所述商铺是在张达房屋产权证书范围之内，房屋产权证书所拥有的商铺是127间，并不包含上诉人的商铺。上诉人提出的损失，上诉人无任何证据证明其遭受了什么损失，即便存在损失也与被上诉人无关。   被上诉人阜新银行股份有限公司葫芦岛连山支行辩称，一、答辩人已经善意取得案涉房屋的抵押权。依据《民法典》第三百一十一条、《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权案：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”可知，抵押权依法可以发生善意取得。本案中因答辩人接受张达、李晶的抵押时，首先审查了张达、李晶提交的不动产登记证，而不动产登记证作为x机关作出的公文书，具备公信力。答辩人已经做到了充分的审查义务，不知且不应知张达、李晶系无权处分，为善意。其次发放了6000万元的贷款，属支付了合理的对价。并已经设立的抵押登记。依据前述《物权法》第一百零六条规定及《物权法解释》等相关法律规定，答辩人已经善意取得了诉争房屋的所有权。二、即使案涉诉争房屋的产权登记行为违法，人民法院也仅能判决确认违法，不能撤销登记行为。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，第十一条第三款：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”《房屋登记办法》第八十一条，司法机关、x机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”等规定，即使案涉诉争房屋的产权登记行为违法，人民法院也仅能判决确认违法，不能撤销登记行为。三、上诉人可依法向出卖人主张赔偿责任。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。   本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。   本院认为，被上诉人义县自然资源事务服务中心（原义县房产管理处）在为被上诉人张达办理案涉房屋所有权转移登记并颁发房产证时未尽审慎审核义务，未履行查验、询问职责，违反了办理房屋登记的法定程序，鉴于案涉房屋已由被上诉人阜新银行股份有限公司葫芦岛连山支行支付合理对价，设立贷款抵押，办理了抵押登记。原审法院以阜新银行股份有限公司葫芦岛连山支行已经善意取得案涉房屋的抵押权为由，判决确认义县自然资源事务服务中心（原义县房产管理处）办理的房权证第××号房屋所有权证的x行为违法，符合法律规定。关于上诉人陈艳舫诉求赔偿损失人民币一元。因陈艳舫未能提交该项损失的相关证据。原审判决驳回陈艳舫的赔偿请求并无不当。   综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国x诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人陈艳舫负担。   本判决为终审判决。   审判长  张小凡   审判员  李 俐   审判员  闻 伟   二〇二一年六月二十一日   法官助理宋启林   书记员张艾嘉