江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3252号上诉人（原审被告）：盐城市明天机械有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区潘黄街道办事处盐马路3号。法定代表人：李黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：束方萍，江苏中盐律师事务所律师。委托诉讼代理人：万光德，江苏中盐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈玉青，男，1967年4月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上诉人盐城市明天机械有限公司（以下简称明天公司）因与被上诉人陈玉青租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初3119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。明天公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回陈玉青的一审诉讼请求；2.上诉费由陈玉青承担。事实和理由：1.一审法院认定明天公司与陈玉青之间的关系系租赁合同关系，故本案应当以租赁合同确定案由，一审法院将本案案由定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷有误；2.双方之间的租赁合同期限已经届满，根据合同约定，陈玉青在租期内添附的物品应当由明天公司所有，陈玉青并未在租赁场地内添附附属设施和树木，因此一审法院判令明天公司向陈玉青支付拆迁补偿款中确定的装潢补偿、附属设施、树木补偿没有依据；3.双方在租赁合同期满后，陈玉青虽然支付了部分租金，但明天公司曾于2019年8月26日通知陈玉青解除租赁合同关系，并于2020年1月15日书面通知陈玉青让房，但一审法院对明天公司书面通知的事实未予认定；4.案涉租赁协议约定的用途为仓储，并非生产经营，因此陈玉青不应当享有搬迁补偿费和停产停业损失；5.本案系租赁合同纠纷，明天公司在一审中主张要求陈玉青支付欠付的水电费、房租系同一法律关系，应当在本案中一并处理。陈玉青辩称，陈玉青租赁案涉房屋用于生产车间，且有工人生产，明天公司在租赁期间内停水停电，导致车间停产，影响了陈玉青的生产经营，陈玉青不同意明天公司的上诉理由，陈玉青每月按时交纳水电费，不存在欠付水电费的情形。陈玉青向一审法院起诉请求：1.判令明天公司给付陈玉青拆迁补偿合计436350元；2.本案诉讼费用由明天公司负担。一审法院查明的事实：陈玉青自2010年起租赁明天公司的厂房、场地进行经营。2018年2月22日，双方再次签订《租赁协议》，主要内容有：1.明天公司（甲方）将原铸造芯子房东侧砼地面约167㎡、活动板房约26.7㎡出租给陈玉青（乙方）作为仓储用房，租期暂订一年，自2018年2月22日起至2019年2月21日止，租金分别为11725元一年、425元一年；2.租赁期内严禁室外违章搭建，确因经营需要须书面经甲方同意，费用自理，搭建完工后三日内与甲方变更原签定的场地租赁协议为现在的房棚租赁协议，二年后权属归甲方所有，房硼搭建后，乙方承租期限不低于叁年，第一年甲方全免承租费，第二年甲方按场地租赁费的30%收取乙方承租费，第三年甲方按同类型的出租标准收取租赁费；3.甲方将水源配置至乙方租用房外，将电源接至配电箱，内配安装均由乙方自理，甲方按月计量结算，乙方按期缴纳水电费；4.若因政府建设需征用、搬迁等，双方无条件服从自然终止本协议。经甲方书面同意乙方在本协议期内搭建的建筑物随甲方与政府签订补偿协议中的对应建筑物补偿额予以结算，在政府确定的补偿项目及金额之外，甲方不再予以任何补偿。协议到期后，陈玉青继续使用上述厂房、场地，并于2019年1月29日、2月20日交纳租金11725元、425元。2018年4月30日，双方又签订了一份租赁合同，约定甲方将原铸造小飞轮抛丸大棚75㎡出租给陈玉青作仓储用房，租赁期限自2018年4月30日至2019年4月29日止，租金按7500元一年，其他主要内容与前份合同基本一致。后双方于2019年4月30日对此份租赁合同续签了一份《临时借用房屋协议》，约定借用时间为两个月，租金1250元。2019年6月23日，陈玉青交纳了租金3750元，后陈玉青继续使用上述租赁物。2019年8月26日，明天公司以政府拆迁为由，通知陈玉青解除双方的租赁合同，并要求陈玉青腾空房屋后交付给明天公司，但双方因补偿费用等一直未达成一致，陈玉青亦未向明天公司交付租赁标的物，双方也未对租赁合同进行结算，直至涉租赁房屋于2020年3月31日被拆除。一审另查明，2020年1月18日，江苏盐西土地整理开发有限公司（甲方）与明天公司（乙方）签订一份《盐城市房屋拆迁协议书》（货币补偿）一份，主要内容：甲方因小马沟绿廊（二期）房屋拆迁项目建设需要，对明天公司的厂房等进行拆迁，补偿总额为58826688元，其中房屋货币补偿17151922元；装饰装璜、附属设施及树木花卉补偿费用33140392元；其他补助补偿费用8534374元。截止2020年11月26日，明天公司已领取补偿费30000000元。拆迁协议载明：装饰装潢补偿费为6451476元、附属设施补偿费为5526434元、设备搬迁补偿费为8442992元。在拆迁评估过程中，评估部门对陈玉青经营区域内装饰装潢评估补偿金额为2409元，附属设施及树木评估补偿金额为4805元，设备搬迁补偿金额为16818元。上述三项的补偿在明天公司与江苏盐西土地整理开发有限公司的拆迁补偿协议中计入对明天公司相关项目的补偿。一审中，明天公司提出反诉，请求判令陈玉青支付拖欠的租赁费17979.45元、水电费1496.3元以及违约金额5895元。一审法院认为，陈玉青租赁明天公司的厂房从事经营，双方签订有书面的租赁合同，均应依法履行，双方关于相关厂房、场地的租赁合同中虽约定部分厂房、土地的租赁期限至2019年6月29日、2019年2月21日，但期满后陈玉青继续使用上述厂房，并预交了部分租金，应认定为双方继续将原租赁协议进行续展。在陈玉青租赁经营期间，由拆迁人进行评估确认陈玉青的损失，应归陈玉青所有，对于拆迁人在明天公司拆迁补偿中包含陈玉青应得补偿部分，明天公司应予支付。在明天公司的拆迁补偿明细中，拆迁人将评估机构对陈玉青的装饰装潢补偿2409元、附属设施及树木补偿4805元及设备搬迁补偿16818元计入在明天公司的拆迁补偿之中，同时将以装饰装潢补偿2409元、附属设施及树木补偿4805元为基数计算停产停业损失（2409+4805）×5%=360.7元亦计入明天公司的拆迁补偿之中。故一审法院认定，以目前证据可以认定的上述补偿费用计24392.7元，应由陈玉青所得，明天公司应该支付给陈玉青。对于陈玉青主张的其他损失或应得补偿，并无充分证据证明其应得补偿实际存在，同时亦无证据证明明天公司已实际获得其应享有的拆迁补偿，故对陈玉青的其他主张，不予支持。对于明天公司提出的要求陈玉青支付拖欠房租及水电费的反诉，一审法院认为，本案陈玉青主张的是因拆迁补偿引发的关于房屋拆迁安置补偿纠纷，而明天公司提出的反诉系双方之间的租赁合同关系，两者并非同一法律关系，故对明天公司的反诉，在本案中不予合并处理，明天公司可另行诉讼。综上，一审法院依法判决：一、明天公司于判决发生法律效力之日起十日内支付陈玉青因拆迁应得装饰装潢补偿2409元、附属设施及树木补偿4805元、设备搬迁补偿16818元、停产停业损失360.7元，合计24392.7元；二、驳回陈玉青的其他诉讼请求。案件受理费7845元，由陈玉青负担7406元，由明天公司负担439元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，明天公司于2019年10月29日在一份关于解除合同的通知张贴在陈玉青租赁房屋上，通知载明：陈玉青你好！贵户承租我公司两处棚房场地，其中75平米的棚房于2019年4月29日已期满，另场地目前虽未到期，但根据协议第五条，“若因政府建设需征用、搬迁等，双方无条件服从自然终止本协议”的精神，我公司多次上门通知贵户，要求立即搬迁并与公司财务结算相关费用等事宜，但贵户一直没有行动，于是公司于2019年8月26日、10月19日分别以书面通知的形式送达贵户，因贵户拒绝签收，公司不得不将书面通知张贴在贵户承租场地自搭房的北墙上。时至10月27日贵户仍在生产，丝毫没有一点搬迁迹象。2019年10月28日下午3点多公司采取了停电措施，后贵户答应“当晚把锅炉里胶罐装结束再停电”的要求下，公司随即又将电源接上。为不拖延潘黄政府小马沟绿廊（二期）房屋拆迁项目整体进度，现再次通知并以书面送达，请贵户守信用讲诚信。在接本次通知后立即停止生产，2019年11月8日前必须搬清，否则公司将采取措施。二审还查明，一审法院调取的案涉房屋拆迁补偿明细表中载明：装饰装评估明细表明天公司（陈玉青）合计2409元；附属设施及树木评估明细表明天公司（陈玉青）1.太阳能350元，石材灶台555元，不锈钢水池200元，挂式空调250元，立式空调250元，库存2500元，监控600元，合计4805元；搬迁补偿评估明细表飞帆涂料水箱2498元，转浆机2775元，燃气蒸汽锅炉1480元，电器箱300元，搅拌水泥池5495元（不可搬迁补偿），搅拌水泥池4270元（不可搬迁补偿），合计16818元。二审中，陈玉青认可在2017年年底后未在案涉租赁物范围内添附、建设违章搭建，以及自2019年起未装饰装修。本案的争议焦点为：1.本案案由应当如何确定；2.陈玉青是否有权要求明天公司支付案涉房屋的装饰装潢补偿、附属设施及树木补偿、设备搬迁补偿、停产停业损失；3.一审程序是否违法。本院认为，1.关于本案案由如何确定的问题，经查，明天公司将案涉房屋、场地出租给陈玉青使用，因案涉房屋被拆迁，双方为拆迁补偿款的分配发生争议，陈玉青遂起诉主张拆迁补偿利益，双方之间的基础法律关系仍为租赁合同关系，故本案应以租赁合同纠纷确定案由。2.关于陈玉青能否要求明天公司支付装饰装潢补偿、附属设施及树木补偿、设备搬迁补偿、停产停业损失的问题。经查，明天公司签订的拆迁协议书及相应补偿明细表中，虽包含了陈玉青使用租赁物部分的补偿，但陈玉青并不因此能够要求明天公司支付全部上述补偿费用。（1）关于装饰装潢补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求对出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。本案中，陈玉青自认在2019年之后未对案涉租赁物进行装饰装修，能够说明陈玉青对案涉租赁物的装饰装修均发生在双方签订的数份租赁合同租赁期限届满前，故陈玉青依法无权要求明天公司向其支付案涉拆迁补偿中陈玉青租赁范围内的装饰装修补偿。（2）关于附属设施及树木补偿。经查，陈玉青自认从2017年年底未在租赁范围内添附及种植树木，结合双方在合同中约定的陈玉青搭建完工后两年后权属归明天公司的约定，应认定即使陈玉青在2017年年底前有搭建添附部分，权属亦已归明天公司所有，故陈玉青无权要求明天公司支付添附及树木部分的拆迁补偿利益；再者，一审法院调取的补偿明细中属设施及树木评估明细表中所载明的补偿对象均为可拆除的部分，陈玉青可自行拆除。（3）关于设备搬迁补偿。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，陈玉青与明天公司签订的租赁合同期限届满后，陈玉青并未搬离，明天公司亦未明确表示要求陈玉青搬离，故双方之间自合同约定的租期届满次日形成不定期租赁合同关系。明天公司依法可随时解除合同，但应给予陈玉青合理的搬离期限。明天公司于2019年10月29日通知陈玉青解除合同，要求其于2019年11月8日搬离，明天公司解除合同符合法律的规定，但因合同解除前，案涉租赁物已列入拆迁范围，且拆迁人已经对陈玉青租赁范围内的设备搬迁给予了补偿，故明天公司取得该部分补偿款的应支付给陈玉青。因陈玉青在本案一审中明确的诉讼请求组成中搬迁费仅主张5000元，故本案按照陈玉青在本案中主张的金额进行判决。（4）关于停产停业损失。经查，明天公司签订的拆迁补偿协议中虽包含停产停业损失，但陈玉青并不能证明其有权获得停产停业损失补偿，以及该补偿包含在明天公司取得的停产停业损失中，故陈玉青要求明天公司支付停产停业损失没有依据。3.关于一审法院对明天公司提出的反诉应否审理的问题。经查，明天公司一审虽提出反诉，但并未交纳反诉费，且一审法院已经明确其可另案主张权利，不损害明天公司的诉讼权利。综上，明天公司部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决结果确有错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初3119号民事判决；二、上诉人盐城市明天机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人陈玉青设备搬迁补偿费5000元；三、驳回被上诉人陈玉青的其余一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7845元，由被上诉人陈玉青负担7745元，由上诉人盐城市明天机械有限公司负担100元；二审案件受理费410元，由上诉人盐城市明天机械有限公司负担100元，由被上诉人陈玉青负担310元。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  谢超亮审判员  周 陇二〇二一年六月三十日书记员  施凯钰