淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏0813民初1054号 原告：中国建设银行股份有限公司洪泽支行，住所地：淮安市洪泽区高良涧街道办事处渤海路5-1号。 法定代表人，李海洋，该行行长。 委托诉讼代理人：杜建永，该行经理。 被告：张林梅，女，汉族，1973年10月29日出生，住淮安市淮阴区。 被告：王修建，男，汉族，1973年4月18日出生，住淮安市淮阴区。 被告：江苏高运房地产开发有限公司，住所地：淮安市洪泽区北京路84号。 法定代表人：黄同林，该公司董事长。 诉讼代表人：江苏高运房地产开发有限公司清算组，系江苏高运房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：王蓬涛，江苏淮海潮律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司洪泽支行（以下简称建设银行洪泽支行）与被告张林梅、王修建、江苏高运房地产开发有限公司（以下简称高运公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行洪泽支行的委托诉讼代理人杜建永，被告高运公司的委托诉讼代理人王蓬涛到庭参加诉讼。被告张林梅、王修建经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建设银行洪泽支行向本院提出如下诉讼请求：1、判令原告解除与被告的借贷关系；2、判令被告张林梅、王修建偿还原告借款本金178002.2元、利息955.71元、利息罚息16.77元、本金罚息1.61元，合计178976.29元（利息、罚息暂计算至2020年8月31日）及此后利息、罚息按照基准利率水平上浮50%计算至实际还款为止；3、判令被告张林梅、王修建承担因实现本案债权所发生的包括但不限于诉讼费、律师费等费用；4、判令被告高运公司对上述第2、3项债务承担连带保证责任；5、判决由原告先行扣除被告高运公司保证金账户中的资金（账号1:32xxx33、账号2：32xxx54，开户行：中国建设银行股份有限公司洪泽支行营业部）偿还诉求中第2、3项债务，不足部分，原告对位于洪泽区恒隆水城11号楼1802室的房屋在折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保的范围内享有优先受偿权。事实和理由：被告张林梅、王修建系夫妻，因购买房屋向原告借款306000元，并于2015年1月16日与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，双方约定：借款本金为306000元，借款期限为156个月，期限为2015年1月19日至2028年1月29日，贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上浮/下调5%，借款逾期罚息利率为执行贷款利率水平上浮50%，还款方法为等额本金还款法，即被告按期以相等的本金额与当期应计利息额偿还。如被告不按约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及包括但不限于原告为实现债权而发生的诉讼费、律师费、公告费、仲裁费、财产保全费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、差旅费等全部费用，解除与被告的借贷关系。被告张林梅、王修建提供其所有的位于洪泽区恒隆水城11号楼1单元1807室房屋作为抵押担保，担保的范围为主合同项下的全部债务，包括借款本金利息（含复利和罚息）等以及原告为实现债权与担保权而发生的包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用均由被告承担，被告张林梅、王修建于2015年1月16日就上述房屋办理了抵押预告登记，权利人是原告，原告有权对上述抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在担保范围内享有优先受偿权。该合同还对利率调整、管辖法院、纠纷解决方法等事项予以约定。被告高运公司在淮安市洪泽区北侧（原老汽车站）开发建设恒隆水城楼盘项目，于2013年8月1日与原告签订个人住房（商业用房）最高额保证合同，合同中约定2013年8月20日至2016年8月20日，在此期间因原告发放的个人住房贷款而形成的全部债权及为实现债权与担保权发生的一切费用承担连带责任保证。原告于2015年1月19日按约向被告张林梅、王修建发放了306000元的借款，然而2020年7月起至今，被告未还款，已构成违约，在原告催款无效的情况下，提起诉讼。 被告张林梅、王修建未向本院提交答辩状，亦未提供任何证据材料。 被告高运公司辩称：1、被告高运公司已被法院裁定受理破产清算，原告作为债权人应向管理人申报债权，其未向管理人进行债权申报而直接向法院起诉，不符合破产法规定的程序；2、本案贷款合同系由被告高运公司和相关人员为了套取银行贷款而形成的假按揭，被告高运公司与名义购房人之间并无真实的商品房买卖合同关系，所签订的商品房买卖合同系无效合同，因此，贷款合同亦属于无效，请求法庭移送司法机关予以查处。3、在进入破产程序后，保证金账户中的资金属于破产财产，原告无权对保证金进行直接扣划，应参与破产企业分配获得相应的份额。4、原告主张抵押优先权的问题，因为涉案的房屋尚未办理产权登记和抵押权登记，按照相关法律规定，其不享有优先受偿权。综上所述，请求法庭驳回原告诉请。 经审理查明，2014年12月25日，被告张林梅、王修建与被告高运公司签订《商品房买卖合同》，约定被告张林梅、王修建购买高运公司开发的洪泽县恒隆水城11号楼1单元1807室房屋，购房款437784元，支付首付款131784元，余款306000元通过银行按揭贷款支付。2015年1月16日，被告张林梅、王修建与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告提供306000元的贷款给被告张林梅、王修建用于购房，并将贷款转入高运公司在建行洪泽支行开设的账户内，借款期限为156个月，期限为2015年1月19日至2028年1月29日，贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上浮/下调5%，借款逾期罚息利率为执行贷款利率水平上浮50%，还款方法为等额本金还款法，即被告按期以相等的本金额与当期应计利息额偿还。如被告不按约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息，解除与被告的借贷关系。该合同还约定，被告张林梅、王修建提供其购买的位于洪泽区恒隆水城11号楼1单元1807室房屋作为抵押担保，担保的范围为主合同项下的全部债务，包括借款本金利息（含复利和罚息）等以及原告为实现债权与担保权而发生的包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用，被告张林梅、王修建于2015年1月16日就上述房屋办理了抵押预告登记。 被告高运公司于2013年8月1日与原告签订个人住房（商业用房）最高额保证合同，合同中约定2013年8月20日至2016年8月20日，在此期间因原告发放的个人住房贷款而形成的全部债权及为实现债权与担保权发生的一切费用承担连带责任保证。该合同还约定，被告在原告处开立专项保证金账户，被告高运公司应按原告对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔存入保证金账户，对于被告高运公司在本合同项下的全部应付款项，原告有权直接从保证金专户中划收。截止目前该保证金账户存有1713500元保证金。 后原告于2015年1月19日按约将306000元的贷款汇入被告高运公司账户，该款项实际由被告高运公司使用。被告张林梅、王修建在2020年8月份之后就不再偿还银行贷款，截止2020年8月31日，尚有借款本金178002.2元、利息955.71元、利息罚息16.77元、本金罚息1.61元合计178976.29元未归还，截止2021年4月10日尚欠借款本金178001.92元、利息6271.67元、本金罚息558.25元、利息罚息172.1元，合计185003.94元。 以上事实，由原、被告陈述，《商品房买卖合同》，《个人住房（商业用房）借款合同》，《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，洪泽县商品房预告登记证明，中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表，中国建设银行个人贷款对账单，购房发票、完税证明等证据证实，本院予以确认。 本院认为，被告张林梅、王修建经本院传票传唤后没有到庭参加诉讼，且没有说明存在不能到庭参加诉讼的正当理由，应当承担由此可能引发的不利法律后果。原告建设银行洪泽支行与被告张林梅、王修建签订《借款合同》，被告高运公司为上述借款提供最高额连带责任保证，该《借款合同》和《保证合同》均为当事人的真实意思表示，依法成立并生效，且原告已经向被告张林梅、王修建依约发放贷款，其请求被告张林梅、王修建归还所欠本息、被告高运公司承担连带保证责任，有事实和法律依据，本院予以支持。 因原告与被告张林梅、王修建约定如果两被告不按约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，并解除与被告的借贷关系，因此，对原告要求解除与被告张林梅、王修建的借贷关系，有合同依据；但因原告未向被告张林梅、王修建发出解除借贷关系的通知，因此，该解除关系应于原告载有解除合同诉求的起诉状副本送达对方时发生解除效力，本案被告张林梅、王修建于2021年4月10日收到本案的起诉状，因此，该借贷关系于2021年4月10日解除。对截止至2021年4月10日的借款本息计185003.94元，对自2021年4月10日起的逾期利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际支付之日止。因被告高运公司已于2018年7月16日被裁定受理破产，因此，其只对借款本金178001.92元承担连带清偿责任。 对被告高运公司提出的其已被法院裁定受理破产清算，原告作为债权人应向管理人申报债权，其未向管理人进行债权申报而直接向法院起诉，不符合破产法规定的程序的辩解，本院认为，原告虽未向被告高运公司申报债权而直接向法院提起诉讼，但被告高运公司对应承担连带责任的债权数额没有异议，本院确认原告对被告高运公司享有债权数额，并不构成个别清偿，对该辩解意见，本院不予采纳。 对于被告高运公司提出的本案贷款合同系由被告高运公司和相关人员为了套取银行贷款而形成的假按揭，被告高运公司与名义购房人之间并无真实的商品房买卖合同关系，所签订的商品房买卖合同系无效合同，因此，借款合同亦属于无效，该借款合同可能涉嫌贷款诈骗刑事犯罪，请求法庭中止审理，移送司法机关予以查处的辩解意见，经查，原告与被告张林梅、王修建签订借款合同时，原告并不知道三被告之间签订的房屋买卖合同系虚假合同，因此，本案借款合同系依法成立并合法有效；本案借款合同、房屋买卖合同是否涉嫌刑事犯罪，并不影响三被告对原告应承担的民事责任，因此，本案不属于必须以刑事案件的处理结果为依据作出判决的情形，故不必中止审理，对被告高运公司的该辩解意见，本院不予采纳。 对于被告高运公司提出的其进入破产程序后，保证金账户中的资金属于破产财产，原告无权对保证金进行直接扣划，应参与破产企业分配获得相应的份额的辩解意见，经查，根据原告与被告高运公司签订的最高额保证合同的约定，被告高运公司按比例将现金存入原告的保证金账户，在被告高运公司不能履行本合同项下的全部应付款项，原告有权直接从保证金专户中划收，该约定系被告高运公司以现金质押的方式提供的担保责任，因此，原告有权就保证金账户的资金在破产财产分配时享有优先受偿权，但因被告已进入破产程序，因此，原告不能直接扣划该笔款项，故对被告高运公司的该辩解意见，本院部分予以采纳。 对被告高运公司提出的原告只是就涉案房屋办理了预告抵押登记，尚未办理产权登记和抵押权登记，按照相关法律规定，原告不享有优先受偿权的辩解意见，经查，根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记；法律虽赋予抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，不产生优先受偿的效力。故对被告高运公司的该辩解意见，本院予以采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第六十三条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十三条、第三十七条、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020年第二次修正）第二十八条之规定，判决如下： 一、原告中国建设银行股份有限公司洪泽支行与被告张林梅、王修建之间的借款合同于2021年4月10日起解除； 二、被告张林梅、王修建应于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司洪泽支行借款本息185003.94元及逾期利息（以185003.94元为基础，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2021年4月10日起计算至实际清偿之日止）； 三、确认原告中国建设银行股份有限公司洪泽支行对被告江苏高运房地产开发有限公司享有178001.92元的债权； 四、确认原告中国建设银行股份有限公司洪泽支行对被告江苏高运房地产开发公司保证金账户里的资金1713500元享有优先受偿权； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司洪泽支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3880元，减半收取1940元，由被告张林梅、王修建、江苏高运房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行淮安清江浦支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，账号：62×××35）预交上诉案件受理费。 审 判 员 陈书敬 二〇二一年六月十一日 法官助理 陈子妍 书 记 员 于 露 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 2、《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第六十三条本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。 3、《中华人民共和国企业破产法》 第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。 附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。 第五十八条。 债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人自对己提出的张主，有责任提供证据。 第一百五十条有下列情形之一的，中止诉讼： (一)一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的; (二)一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的; (三)作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的; (四)一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的; (五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的; (六)其他应当中止诉讼的情形。 中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。 5、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第二十三条最高额保证合同的不特定债权确定后，保证人应当对在最高债权额限度内就一定期间连续发生的债权余额承担保证责任。 第三十七条最高额保证合同对保证期间没有约定或者约定不明的，如最高额保证合同约定有保证人清偿债务期限的，保证期间为清偿期限届满之日起六个月。没有约定债务清偿期限的，保证期间自最高额保证终止之日或自债权人收到保证人终止保证合同的书面通知到达之日起六个月。 6、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020年第二次修正） 第二十八条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。