陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终7595号上诉人（原审原告）：冀秀红，女，1973年9月27日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区市。 委托诉讼代理人：袁琦，陕西睿思律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萍，陕西睿思律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陕西铠达投资(集团)有限责任公司，住所地西安市新城区。法定代表人：徐振疆，该公司经理。 委托诉讼代理人：王园园，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹静，陕西博硕律师事务所实习律师。上诉人冀秀红与上诉人陕西铠达投资(集团)有限责任公司(以下简称铠达公司)因租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初7950号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。冀秀红上诉请求：1.改判一审判决第二项为铠达公司于本判决生效之日起十五日内向其退还租金79947元（争议标的12052元）；2.一、二审诉讼费由铠达公司负担。事实和理由：一审对铠达公司退还租金标准认定有误，适用法律错误，其不应对未足额付款承担责任。其得知康复路商贸城存在无建设工程规划许可证等违法情况时，即通过集体反映情况与铠达公司协商以及之后进行诉讼的方式陆续进行了维权活动，期间部分商户配合铠达公司组织了营业和自救，然而期间很长一段时间还存在电梯未运行、空调系统与公共通道部位照明灯未开通的情况下，客观上无法正常经营使用，后来媒体曝光也使情况进一步恶化，相关部门对该商城一楼的梦顿酒店给予了关停的处罚，为考虑公共安全利益考虑，其发现铠达公司已确实无法提供符合合同和法律规定的商铺，该情况符合合同法相关规定，其形式不安抗辩权，为避免进一步损失，从而中止支付第三笔款项，该做法合情合理，其并无过错。另，新冠疫情期间的租赁费用应依法减免。铠达公司辩称，因冀秀红个人原因一直未支付剩余13万元投资款，双方遂于2014年7月30日签订补充合同一，冀秀红承诺于2015年7月29日前分三次付清投资款。其于冀秀红支付完剩余投资款之前就已将商铺交付，冀秀红进行验收并实际使用、经营盈利。且在合同履行期间，冀秀红从未向其主张过不安抗辩权，故冀秀红不满足不安抗辩权的行使条件。而一审适用《合同法》第九十四条规定，判决解除案涉合作经营合同书等三份合同，属适用法律错误。铠达公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判为驳回冀秀红的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由冀秀红负担。事实和理由：2013年9月29日，其与冀秀红签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》（以下简称《合作经营合同书》），合同标的物为XX路XX城XX层XX号商铺使用权。合同签订后，其于2014年9月5日向冀秀红交付商铺钥匙，冀秀红在《康复路商城商铺交接领钥匙表》中对商铺的墙体、电路、消防等逐一进行确认验收签字后，开始使用经营。涉案商铺虽未经消防验收，但未对冀秀红的使用、盈利目的造成影响，并不能导致合同目的不能实现。一审据此判决解除合同没有法律依据。其已履行《合作经营合同书》约定的义务，未损害冀秀红使用、收益的权利，亦未违反合同书中关于冀秀红权利的约定，一审依据《合同法》第九十四条第四项规定认定《合作经营合同书》符合法定解除的条件，适用法律错误。冀秀红在收房时即明知房屋竣工状态及消防验收情况，根据其提供的(2015)灞民初字第01950号民事判决书，冀秀红在2015年即已知道房屋未取得消防验收。根据《民法典》时间效力解释及《民法典》规定，冀秀红未在在一年内行使其解除权，该权利已经消灭，一审未审查冀秀红行使解除权的除斥期间。一审未查明涉案房屋消防验收的历史原因，且未查明在整个经营过程中，消防主管部门是否作出过相应行政处罚致使租赁房屋无法使用。一审亦未查明离场时间，对于涉案房屋现状及实际控制人情况均未查清，且未对使用费一并处理。冀秀红辩称，根据《合同法》第二百一十六条规定，出租人不仅负有消极的不妨碍承租人使用、收益的义务，还应积极地在租赁期间保持租赁物适于承租人使用、收益。铠达公司作为出租人，应在租赁期间保持租赁物符合商铺使用的用途。铠达公司将依法应当消防验收前置的特殊建筑工程违法出租给承租人，且其接收钥匙时不知道涉案商铺未经消防验收及竣工验收。后其得知涉案商铺未经消防验收，担心人身安全而拒绝使用，合情合理合法。铠达公司未履行交付符合法定使用条件的房屋，致使其无法正常使用收益，未能实现合同目的，因此其依法享有法定合同解除权。铠达公司称租赁合同目的已实现，与事实不符。《合作经营合同书》及变更协议均系铠达公司提前单方制作的制式合同，相关条款对其不公，铠达公司在签订合同前要求其先交钱，后才拿出书面制式合同，其迫于惩罚性条款的威慑，被迫签署《康复路商城商铺交接领钥匙表》。因此，其签署《康复路商城商铺交接领钥匙表》并接收商铺，不能说明商铺符合法定的使用条件。双方签署变更协议非铠达公司所称的放水养鱼，扶持商户，而是当时康复路商贸城的配套基础设施还在建设中，铠达公司不想赔偿违约金，急于交付商铺，故在交钥匙后双方又签订变更协议重新计算起算时间。涉案商场建筑工程7万多平方米，属于《消防法》规定的人员密集场所及其他特殊建筑工程，依法应当进行消防验收前置，而非消防备案。铠达公司作为使用权人，应当履行建筑物消防的一次验收合格，否则其作为商铺使用者就失去了二次消防报审的前提基础，同时相关证据证明其他业主因未通过消防验收被罚款并被责令整改，且涉案商铺的违法现状已经电台、报纸等多方媒体曝光，因此其无法也不能使用涉案商铺。一审适用《合同法》第九十四规定解除合同，符合客观情况，符合公平原则。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十五条规定，涉案合同于《民法典》施行前成立，未明确约定解除权行使期限，且当时的法律、司法解释没有规定租赁合同解除权行使期限，加之其在《民法典》施行之前即提起本案诉讼，故其合同解除权并未消灭。一审判决铠达公司返还其自起诉状副本送达铠达公司后的租金，是对合同解除前租金的处置，不存在未处理使用费的情况。一审判决认定事实清楚，适用法律存在部分错误，请求依照其上诉内容依法改判。冀秀红向一审法院起诉请求：1.判令解除其与铠达公司2013年9月29日签署的《纺织城客运站综合服务中心(康复路商贸城)商铺投资合作经营合同书》、2014年7月30日签署的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合同经营合同书、补充合同（一）》及2014年12月12日签署的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书、变更协议》并退还其投资款229388元；2.诉讼费由铠达公司负担。一审法院认定事实：2013年9月29日，冀秀红（乙方）与铠达公司（甲方）签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》，约定：乙方投资274388元，XX路XX城XX层XX号铺使用权。使用权限10年。合同期内，乙方享有商铺的使用权及利用该商铺的经营收益权。合同并对双方权利义务、付款方式、交付及违约责任、物业管理、装修条款、营业管理、合同解除、商铺交还、争议解决、合同效力等作出约定。2014年7月30日，双方签订《XX中心XX路商贸城商铺投资合作经营合同书>补充合同(一)》，对于支付剩余投资款项方式作出补充约定，明确冀秀红投资总金额274388元，已向甲方支付144388元，剩余13万元未付，冀秀红承诺自补充合同签订之日起一年内分三期向铠达公司付清。2014年12月12日，双方再次签订《XX中心XX路商贸城商铺投资合作经营合同书>变更协议》，双方确认冀秀红投资商铺使用期限为10年，自2015年4月1日起算使用权期限。2013年9月29日、2014年7月30日、2014年12月25日冀秀红分别向铠达公司交纳144388元、4万元、45000元，2014年9月5日，铠达公司将商铺钥匙交付给冀秀红，剩余45000元冀秀红未交纳。截至一审辩论终结前，纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）仍未进行过消防验收、未进行建设工程竣工验收备案。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，冀秀红以商铺未经消防验收、竣工验收合格，不符合投入使用条件，构成根本违约，导致合同目的不能实现为由，主张法定解除权。铠达公司认为商铺可以正常经营，不同意解除。冀秀红、铠达公司签订长达十年的经营合同，该合同履行过程中，从铠达公司提交的2015年至今的多份民事判决书及民事裁定书可以确定，铠达公司长期持续存在着没有消防验收、违法建筑等事实，而铠达公司在庭审中提交的工商营业执照信息显示，部分商户状态为已注销，不足以说明其主张的商铺符合使用条件。因铠达公司开发的商城始终未通过消防验收，冀秀红作为商户考虑到可能存在的安全隐患，从公共安全利益出发，停止经营，导致合同目的不能实现，故对冀秀红主张要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。冀秀红向法院递交起诉状主张行使解除权，法院于2020年11月9日向铠达公司送达起诉状副本，依法确定2020年11月9日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，依法对解除后果一并处理。双方明确约定自2015年4月1日起算使用权期限，合同履行期间为2015年4月1日至2025年3月31日共计3652天，租金共计274388元，现实际交纳229388元，铠达公司应退付自2020年11月9日起至2025年3月31日共计1603天剩余租金75439元(1603天÷3652天×274388元=120439元-未付45000元)。鉴于冀秀红自身在合同签订过程中存在未足额付款之行为，故对应退付冀秀红的款项进行10%扣减，铠达公司应退还剩余租金67895元。同时，冀秀红应承担合同解除后相应的交还商铺义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、原告冀秀红与被告陕西铠达投资(集团)有限责任公司之间于2013年9月29日签订的《纺织城客运站综合服务中心(康复路商贸城)商铺投资合作经营合同书》、2014年7月30日签订的《补充合同（一）》、2014年12月12日签署的《变更协议》于2020年11月9日解除；二、被告陕西铠达投资(集团)有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告冀秀红退还租金67895元；三、原告冀秀红于本判决生效之日起十五日内向被告陕西铠达投资(集团)有限责任公司交付租赁场地XX路XX城XX层XX号铺。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2708元，冀秀红已预交，由冀秀红负担1824元，陕西铠达投资（集团）有限责任公司负担884元，并同上述应付之款一并给付冀秀红。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的使用条件。本案中，冀秀红与铠达公司签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》及《补充合同（一）》后，铠达公司于2014年9月5日将商铺钥匙交付给冀秀红。2014年12月12日，双方又签订《变更协议》。冀秀红向铠达公司共支付了229388元，剩余45000元未支付。因纺织城客运站综合服务中心(康复路商贸城)一直未进行过消防验收，冀秀红遂提起本案诉讼，主张解除合同并退还229388元。铠达公司认为商铺可以正常经营，不同意解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。经查，双方签订十年经营合同，从铠达公司提交的2015年至今的多份民事判决书及民事裁定书可以确定，在涉案合同履行中，铠达公司长期持续存在没有消防验收、违法建筑等事实，且铠达公司提交的工商营业执照信息显示内容亦不足以说明商铺符合使用条件，故一审认为因铠达公司开发的商城始终未通过消防验收，冀秀红考虑到可能存在的安全隐患等停止经营，导致合同目的不能实现，对冀秀红要求解除合同的诉讼请求予以支持，并无不当。关于涉案合同的具体解除时间，一审确定以向铠达公司送达起诉状副本时间即2020年11月9日为涉案合同解除之日，与法不悖，亦无不当。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，对解除的后果一并处理。本案中，一审根据合同约定确定合同履行期间为2015年4月1日至2025年3月31日，共计3652天，租金共计274388元，因冀秀红投资款中剩余45000元未支付铠达公司，一审考虑冀秀红未足额付款的情况，判决铠达公司退付冀秀红自2020年11月9日起至2025年3月31日共计1603天剩余租金75439元的90%，即67895元，同时判决冀秀红向铠达公司交还商铺，并无不妥。 综上所述，铠达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2809.3元（实际收取5416元），由陕西铠达投资(集团)有限责任公司负担2708元；冀秀红应付二审案件受理费101.3元（实付2708元），本院退还冀秀红2606.7元，由冀秀红负担101.3元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年六月七日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳 婧