广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0811民初22号原告（申请执行人）：湛江南国花卉科技园有限公司住所地：湛江市麻章区S374线高阳段湛江南国花卉科技园花卉大道**。法定代表人：陈建华，执行董事委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。被告（执行案外人）：周德益，男，1976年3月8日出生，汉族，住珠海市香洲区××××××××××××××××××。公民身份号码：362×××××××********。委托诉讼代理人：黄文丰，广东运胜律师事务所律师。被告（被执行人）：冯小彦，女，1972年1月31日出生，汉族，住珠海市香洲区×××××31×3××××××。公民身份号码：440×××××××********。被告（被执行人）：郑玉鸿，男，1970年5月1日出生，汉族，住湛江市霞山区×××9××××××××××。公民身份号码：440×××××××********。被告（被执行人）：郑玉珊，男，1967年9月3日出生，汉族，住湛江市霞山区×××9××××3×××××。公民身份号码：440×××××××********。被告（被执行人）：朱凤，女，1971年10月31日出生，汉族，住湛江市霞山区×××××××××××××××。公民身份号码：440×××××××********。原告湛江南国花卉科技园有限公司（下简称：湛江南国花卉公司）诉被告周德益、冯小彦、郑玉鸿、郑玉珊、朱凤执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告湛江南国花卉公司的委托诉讼代理人陈其聪和被告周德益及其委托诉讼代理人黄文丰、被告冯小彦到庭参加诉讼；被告郑玉鸿、郑玉珊、朱凤经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湛江南国花卉公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行被告冯小彦名下位于中山市××××××“屯下”的国有土地使用权【产权证号：中府国用（2011）第易3100916号】；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年11月11日，被告周德益对湛江市麻章区人民法院执行被告冯小彦名下位于中山市××××××“屯下”的国有土地使用权提出书面异议。湛江市麻章区人民法院于2020年12月25日作出(2020)粤0811执异57号执行异议裁定：解除因（2019）粤0811执恢26号执行裁定书对冯小彦名下位于中山市××××××“屯下”的国有土地使用权【产权证号：中府国用(2011)第易3100916号】的查封。原告认为，(2020)粤0811执异57号执行异议裁定认定事实与适用法律错误，应予以纠正，应准许继续执行涉案土地使用权。认定周德益与冯小彦在查封涉案土地前存在真实的土地使用权转让关系是错误的。1、周德益的代理律师并没有现场参与听证，而是网上开庭参与听证。因此，本案的所有证据原件都没有经过承办法官核对，加上冯小彦与郑玉鸿均不出庭参与听证，本案周德益所提交所有证据的真实性均无法确认，法官不应采纳全部证据。2、2017年2月20日，郑玉鸿与冯小彦在珠海市香洲区婚姻登记处协议离婚，约定：坐落在中山市××××××“屯下”的中府国用(2011)第易**一块商住地，登记在女方名下……该地块归女方所有，该地块如出让，双方相互配合办理产权变更登记……该离婚协议可以证明，在2017年2月20日前，该土地使用权尚未转让。但周德益提交的《房地产买卖合同》显示的签订时间是2017年2月14日，故该《房地产买卖合同》是为应对本案诉讼而伪造的。本案不存在真实的土地使用权转让关系。3、本案土地使用权面积237.1平方米，《房地产买卖合同》约定的交易价格才950000元，明显与市场价格不符，该土地使用权市场价值200多万元。4、双方所签订的合同是拿一份房屋买卖合同的范本随意手写的，涂改地方众多。按常理，价值这么大的交易，交易双方肯定会比较重视，除了签名的地方外都是打印出来的，本案的交易合同书写明显不符常理。5、周德益提交的一张微信转账截图，显示是转给王**房屋中介费10000元。但是该转账没有显示是谁转给王**的，也没有注明是什么费用。如真是有中介参与交易的，中介理应作为合同的一方在《房地产买卖合同》上签字的。6、2017年2月14日，周德益转账一笔款450000元到珠海市为世贸易有限公司。该笔款并不是转账到冯小彦的名下账户，周德益自称是根据冯小彦的要求转账到该公司，但没有证据显示该公司是冯小彦持股或控股。剔除该450000元后，周德益转账给冯小彦的金额只有310000元，而该310000元可能是双方的其他经济往来款，不是土地使用权转让款。7、中山市第一人民法院作出的(2020)粤2071民初2274号案中，法院查明：“庭审时，原告称涉案工程系原告与冯小彦共有”。该判决书证明周德益与冯小彦是合伙建房，不是土地使用权转让关系。即使查封前存在真实的土地使用权转让关系，亦是因周德益自身原因未办理过户手续，周德益的物权期待权不应保护。1、交易发生在2017年2月14日，而建设工程规划许可证于2017年6月1日即办理完成。按常理，从签订合同到法院查封涉案土地期间有将近三年的时间，足以办理完过户手续。况且，周德益未提交任何证明其催促冯小彦办理不动产登记过户的证据；周德益对于长时间未办理过户手续存在明显过错。2、从周德益提交的证据《协议书》、《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》等材料均可以证实，周德益在交易土地前即知道中山市关于土地交易的相关政策。其明知涉案土地尚不符合交易政策仍然受让涉案土地，属于周德益自身的原因不能办理过户。综上，本案证据无法认定周德益与冯小彦之间存在真实的土地使用权转让关系，周德益也没有证据证明其已经合法占有涉案土地，周德益与冯小彦之间的经济往来款只有310000元且不能证明是什么款项。即使是查封前存在真实的土地使用权转让关系，亦属于周德益自身原因未能办理过户登记，周德益的物权期待权不应得到保护。因此，涉案土地是属于冯小彦所有，应准许执行。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告周德益辩称，一、周德益于2017年2月14日与冯小彦签订的《房地产买卖合同》(下称买卖合同)为有效合同。法院查封案涉国有土地使用权之前，周德益已于2017年合法占有该土地。双方买卖合同第四条约定了案涉国有土地使用权的交接，即双方同意于冯小彦收到银行抵押欠款三日内由冯小彦将该土地交付给周德益使用。该合同条款已履行。冯小彦于2017年2月14日收到周德益依约支付的转让价款共计600000元，其中450000元转让价款由周德益汇入珠海市为世贸易有限公司的银行帐户，用于偿还冯小彦于2016年2月17日以案涉国有土地使用权办理抵押登记所担保的该公司所欠银行贷款债务。收到上述转让价款后，冯小彦依照买卖合同第四条约定于2017年2月14日向周德益交付了该土地及国有土地使用权证原件，并于2017年2月15日配合注销了其为珠海市为世贸易有限公司贷款债务所设定的抵押登记。案涉土地交付后，周德益于2017年3月16日使用该土地自行委托中山市鹰达建筑工程咨询有限公司办理施工报建手续，由周德益支付报建费用并受领案涉土地的相关报建成果。二、周德益已按合同约定向冯小彦支付了大部分价款760000元,剩余价款190000元应于土地证过户给周德益当日支付；由于尚未办理土地过户手续，根据合同约定该剩余价款190000元周德益尚未支付冯小彦。但在涉案的执行异议程序中周德益已向人民法院承诺自愿提前履行，同意按照法院要求随时将剩余价款190000元提前交付法院执行。三、根据中山市自然资源局（原中山市国土资源局）于2014年发布的《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》（中土函【2014】2007号文）第二条规定，“土地使用权转让应符合以下条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”；于2020年5月27日发布的《关于明确国有建设用地使用权转让开发投资进度核算有关事项的通知》规定：“国有建设用地使用权人转让土地使用权，应按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上”。冯小彦与周德益进行转让时该土地尚未进行投资建设，由于上述政策原因，故不能直接办理转让过户手续；土地交付后，周德益于2017年3月16日使用该土地委托中山市鹰达建筑工程咨询有限公司办理施工报建手续，后因该公司存在迟延履行合同的违约行为致双方成讼（判决结果详见中山市第一人民法院(2020)粤2071民初2274号民事判决书），中山市鹰达建筑工程咨询有限公司只完成部分报建工作，该部分报建工作成果于2020年7月7日才向周德益移交，至今案涉土地尚未完成全部报建手续。故案涉土地使用权未能过户非因周德益自身原因造成。综上，本案的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，周德益就案涉国有土地使用权享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告冯小彦辩称，原告提起诉讼的时间是2018年12月6日，而冯小彦于2017年2月14日卖掉了位于中山市××××××“屯下”的国有土地使用权【产权证号：中府国用（2011）第易3100916号】的地块。原告申请执行的金额超高，请求法院依法查明事实。冯小彦对原告提出的观点作出答辩意见如下：1、冯小彦确实没有到场上次的听证会，因为冯小彦将这次的听证会视为正常的流程，没必要去参与。2、2017年2月20日离婚协议书上约定涉案土地出让时双方配合办理产权变更手续，是基于中山市当时的政策变更这个客观原因才导致无法立即办理过户手续。周德益为了保证自己的权益只能要求冯小彦办理公证和抵押手续，是为了保障其在涉案土地过户前的利益。原告称2017年2月14日签订的《房地产买卖合同》是伪造的，纯属诬告。3、原告提出2017年2月14日签订的《房地产买卖合同》的交易价格950000元明显与市场价格不符，市场价格是200多万元，缺乏证据支持。4、《房地产买卖合同》是中介公司提供的范本，虽然有涂改的地方，但是都是为了严谨和把相关要求细化；并非不符合常理的书写。5、冯小彦已将佣金（49000元）分二笔支付给中介人员，有银行转账记录为凭。虽然合同没有中介的签字，但是按照常理，合同不需要中介的签字，只需要甲乙双方的签字即可。6、周德益确实是按照冯小彦的要求转账相应款项到公司账户，该公司的控股大股东和法定代表人都是冯小彦，有工商登记资料为凭。周德益转给冯小彦的款项均为购地款，不是原告所说的双方存在其他经济往来。7、冯小彦与周德益之间不是合伙建房的关系，而是土地转让的关系。由于政策变化，无法办理变更过户手续，周德益为了保护自己的利益，要求冯小彦办理抵押登记、公证及以冯小彦的名义进行报建等一系列操作。综上，周德益与冯小彦的土地交易为真实转让关系。在法院查封之前，周德益已经合法购得涉案土地的使用权。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告郑玉鸿不作答辩。被告郑玉珊不作答辩。被告朱凤不作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：一、通过中介人员王**的介绍，被告周德益与被告冯小彦于2017年2月14日签订一份《房地产买卖合同》，该合同约定冯小彦以950000元价格将其名下位于中山市××××××“屯下”的土地使用权(面积237．1平方米)【不动产权证号：中府国用（2011）第易3100916号】转让给周德益，周德益应于合同签订当天支付定金150000元，于合同签订三天内支付450000元，于2017年2月22日前支付160000元，于房产证、土地证过户给周德益当天支付190000元。合同签订后的当天周德益向冯小彦转账支付150000元（据冯小彦提交汇单上注明购地皮定金），并根据冯小彦要求将450000元转入珠海市为世贸易有限公司（冯小彦是该公司的法定代表人和占股份75％的股东）账户，同年2月22日向冯小彦转账支付160000元（据冯小彦提交汇单上注明购地款）。冯小彦收到上述款项后，均出具《收款收据》给周德益。之后，冯小彦按《房地产买卖合同》第四条约定，将《土地使用权证》原件及案涉商住土地交付周德益。二、由于中山市政府出台的土地使用权转让政策原因，涉案商住土地无法直接办理过户手续。周德益为了保障其权益，要求冯小彦为其办理涉案土地的抵押手续。2017年2月16日，冯小彦与周德益签订了一份《房地产借款抵押合同》，该合同约定冯小彦向周德益借款950000元，借款用途为建房，冯小彦自愿提供涉案土地作为抵押物。同日，双方在中山市国土资源局办理了不动产登记证明【不动产权证号：粤（2017）中山市不动产证明第0013701号】。为了使案涉商住土地满足转让过户条件，2017年2月22日，在中介人员王**的见证下，冯小彦与周德益签订一份《协议书》，内容为：因中山市政策原因涉案土地不能直接出售转让；故委托周德益办理公证委托书上所有建房拿证等相关手续；直至此房产建成及过户到周德益名下为止。当天，在广东省珠海市横琴公证处公证员的公证下，冯小彦向周德益出具了《委托书》，委托周德益以冯小彦的名义在涉案土地上建商住楼、办理涉案土地的住房报建手续等事项。2017年3月16日，周德益以冯小彦的名义与案外人中山市鹰达建筑工程咨询有限公司（下简称鹰达咨询公司）签订《建筑工程服务合同书》，委托鹰达咨询公司为涉案土地的商住楼工程办理施工报建手续等事项。在合同履行过程中，由于鹰达咨询公司违约；周德益与鹰达咨询公司发生纠纷，周德益起诉至中山市第一人民法院。该法院于2020年4月15日作出（2020）粤2071民初2274号民事判决书。同年7月7日，鹰达咨询公司向周德益移交已完成部分报建工作成果和资料（包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及各类报建费用收据）。另外，涉案土地因不符合政策规定，至今未办理过户手续，目前尚登记在冯小彦名下。三、中介人员王**在促成冯小彦、周德益对案涉商住土地成交后，周德益于2017年2月22日支付王**中介费10000元；冯小彦分别于2017年2月14日支付王**中介费29000元、于2017年2月22日支付王**中介费20000元,合计49000元。四、2019年4月1日，麻章区人民法院根据（2019）粤0811执恢26号民事裁定书查封了涉案土地。2020年11月11日，在法院执行申请执行人湛江南国花卉公司与被执行人郑玉鸿、冯小彦、郑玉珊、朱凤土地承包经营权出租合同纠纷一案过程中，周德益向法院书面申请中止对涉案土地的执行程序，申请撤销（2019）粤0811执恢26号民事裁定书第五项对涉案土地的查封内容。法院于2020年11月25日作出（2020）粤0811执异57号民事裁定书，裁定如下：解除因（2019）粤0811执恢26号执行裁定书对冯小彦名下位于中山市××××××“屯下”的国有土地使用权【产权证号：中府国用（2011）第易3100916号】的查封。但湛江南国花卉公司不服上述裁定。五、周德益在本案提交答辩状及庭审上均明确表示：根据《房地产买卖合同》约定案涉土地转让款剩余190000元尚未支付冯小彦，其自愿提前履行，并同意按照本院要求将剩余转让款提前交付本院执行。以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案属申请执行人提起执行异议之诉。根据原、被告的诉辩意见，主要争议问题为被告周德益就涉案商住土地是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，具体到本案，本院认定周德益对涉案商住土地享有实体权利的理由有三。第一，被告冯小彦将其所有案涉商住土地以950000元的价格转让给被告周德益，双方于2017年2月14日签订《房地产买卖合同》。虽然案涉商住土地成交后，未办理过户登记手续；但依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，故涉案《房地产买卖合同》为有效合同。且该合同成立在案涉土地查封（2019年4月1日）之前。另外，原告提交一份《房地产借款抵押合同》，主张冯小彦以案涉商住土地作抵押向周德益借款，并办理了抵押登记手续。冯小彦与周德益之间构成民间借贷关系，而不是土地使用权转让关系。针对此问题，周德益解释为：案涉商住土地成交后，由于政策上的原因，案涉商住土地不符合过户条件。为保障其权益，才要求冯小彦将案涉商住土地抵押给其本人，并办理不动产登记证明。鉴于当时凭《房地产买卖合同》不能办理土地抵押登记，无奈其与冯小彦再签订一份《房地产借款抵押合同》才符合办理土地抵押登记条件，故其与冯小彦事实上不存在民间借贷关系。冯小彦对周德益的上述解释亦予承认。本院认为，周德益与冯小彦在履行《房地产买卖合同》过程中，为了保障周德益权益，双方又签订《房地产借款抵押合同》办理不动产登记证明，使周德益成为案涉商住土地的抵押权人。虽然周德益与冯小彦签订上述阴阳合同不合法，但他们行为的过程、原因符合情理。故本院对周德益的上述解释予以采信。由于原告没有充分举证证明周德益与冯小彦已实际履行《房地产借款抵押合同》约定条款，故对原告主张冯小彦与周德益之间构成民间借贷关系，本院依法不予采纳。因此，结合周德益、冯小彦提交的证据，足以证明涉案《房地产买卖合同》已实际履行，故本院确认周德益与冯小彦之间构成土地使用权转让关系。第二，根据周德益提交《收款收据》、《银行卡账户明细》等证据证明，涉案的《房地产买卖合同》约定土地交易总价为950000元，周德益已依约支付购地款760000元给冯小彦；冯小彦也将案涉商住土地及相关证件原件交付周德益占有。而且周德益也明确表示同意将剩余土地转让款190000元提前履行，并按照本院要求将剩余土地转让款交付本院执行。本案中，原告主张涉案的《房地产买卖合同》约定土地交易总价950000元，与当时市场价格明显不符，认为案涉商住土地市场价值为200多万元；但没有提供相应证据加以证实。故本院对原告该主张不予采信。第三，周德益与冯小彦于2017年2月14日成交案涉土地后，因政策原因无法办理过户登记手续。周德益为了尽快在案涉土地合法建设房屋，符合过户条件；双方于2017年2月22日签订《协议书》，约定冯小彦委托周德益以其名义办理建房取证相关手续；同日，冯小彦出具《委托书》给周德益，并办理相关公证手续。周德益于2017年3月16日以冯小彦的名义与案外人鹰达咨询公司签订《建筑工程服务合同书》，委托鹰达咨询公司为涉案土地的商住楼工程办理施工报建手续等事项；后由于鹰达咨询公司违约引发民事诉讼（周德益提交（2020）粤2071民初2274号民事判决书可证明），造成至今施工报建手续无法完备。周德益的上述行为并不存在过错，案涉土地至今未办理过户登记应不属于周德益自身原因。而原告主张周德益未合法占有案涉土地，亦存在自身原因未能办理过户登记；由于缺乏事实和法律依据，本院对原告该主张不予采纳。综上，虽然案涉商住土地至今尚登记在冯小彦的名下，但周德益提供《房地产买卖合同》、收据、银行卡账户明细、《协议书》、公证委托书、（2020）粤2071民初2274号民事判决书等证据已形成一条完整的证据链，足以证明被告周德益对案涉商住土地使用权享有实体权利；故对周德益抗辩其就案涉商住土地使用权享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求，由于证据不足、理由不充分，本院不予支持，依法应予驳回。被告郑玉鸿、郑玉珊、朱凤经本院传票传唤，无正当理由缺席庭审，依法应承担不利的法律后果；本院可缺席判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告湛江南国花卉科技园有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告湛江南国花卉科技园有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  占伟强人民陪审员  周 京人民陪审员  曾永辉二〇二一年五月十七日书 记 员  梁丽娜