北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终8062号上诉人（原审第三人）：辜存雄，男，1944年9月1日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：胡文欣，江西挚诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高书国，男，1960年5月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：蒋曼，北京天昇律师事务所律师。原审被告：孙辉，男，1976年10月19日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人辜存雄因与被上诉人高书国、原审被告孙辉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初6191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辜存雄上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项内容，改判被上诉人向上诉人返还依据无效的《租房合同补充协议》取得的租金，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决违反法律规定，显失公平。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审法院据此认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效，一审仅判决上诉人返还租赁房屋，但对被上诉人取得的租金是否返还未予认定。本案中，上诉人与被上诉人的租金前提条件是在新建房屋如遇拆迁，上诉人可以享受40%的补偿费用，现双方签订的房屋租赁合同无效，因该合同取得的财产应当返还。被上诉人应将从2014年8月至2019年7月每年所增加租金11万元，总计租金55万元返还给上诉人。2.一审判令上诉人向被上诉人支付房屋占用费，没有事实依据。上诉人交纳租金至2019年9月30日，被上诉人在2019年7月通知上诉人2019年8月1日腾空房屋，上诉人已经根据被上诉人的要求将其出租二层楼房腾空，并通知被上诉人。故上诉人不存在应该支付房屋占用费的问题。上诉人现在仍使用的部分房屋并不是被上诉人出租上诉人的，而是上诉人根据《房屋租赁合同》约定自建的，在被上诉人未向上诉人支付相应补偿前，上诉人有权继续使用该房屋直到房屋被拆迁。高书国辩称：同意一审判决，不同意辜存雄的上诉请求和理由。孙辉述称：同意一审判决，但对本案保持中立态度。高书国向一审法院起诉请求：1.请求法院确认高书国、孙辉于2010年7月14日签订的房屋租赁协议及2014年7月签订的租房合同补充协议于2019年8月1日解除；2.判令孙辉及辜存雄共同向高书国支付自2019年10月1日起至2019年12月31日的租金4.41万元，并判令孙辉及辜存雄共同向高书国支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的房屋租金（以年租金17.6万元为标准计算）；3.判令孙辉及辜存雄共同向高书国支付自2019年8月1日起至实际腾退房屋之日止的逾期付款滞纳金（滞纳金的计算以年租金17.6万元为标准，按日0.3%计算）；4.判令孙辉及辜存雄将坐落于北京市大兴区庞各庄镇东中堡村（京开路东侧）两层楼及院落清空按现状腾退给高书国；5.诉讼费由孙辉承担。一审法院认定事实：孙辉系辜存雄女婿。2010年7月14日，高书国（甲方）与孙辉（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定：“1、甲方租给乙方两层楼一座带院。租期自2010年10月1日至2013年9月30日止，（第一年租金四万元整）租金每年五万元整，租金每年提前一个月交付给甲方（每年8月1日）；2、自2013年10月1日起协议延续，租金递增。每三年一个合同期，按合同期租金，每三年连续递增10%；3、乙方在甲方院内新建房屋，遇拆迁，乙方所新建房屋地上物补偿按分成比例为甲占60%，乙占40%”。2014年7月，高书国作为甲方与孙辉（乙方）签订《补充协议》（以下简称：补充协议），约定：“1、甲方房屋及院落每年租金为16万元，每三年连续递增10%；2、乙方在每年的8月1日缴纳租金，如逾期不交，每天付甲方0.3%滞纳金；3、乙方所新建房屋，合同解除后不得拆除，所新建房屋归甲方所有。”据此证明租金已经调整为每年16万元，现院内新建房屋应归高书国所有。2014年12月20日，孙辉出具《情况说明》，载明：“本人孙辉于2010年7月14日与高书国签订房屋租赁合同，用以经营乐器制作销售等经营项目，双方自合同期满后虽未另行续签租赁合同，但均认可一直延续租期至今。租期内，一直由本人岳父辜存雄经营管理，租金的缴纳也是由其或通过公司会计（丁小平、方立先、辜钦剑）或其他工作人员王明明以转账形式支付给高书国……后双方重新签订租赁合同，租金调整为每年：大写壹拾陆万元。为继续协商承租及良好经营等相关事宜，对以上事实情况，本人得此加以说明”。落款处有孙辉签字。高书国据此主张高书国、孙辉双方存在租赁合同关系，租金也已经调整为每年16万元。辜存雄对以上证据的真实性不予认可，称补充协议和情况说明均是2019年8月高书国利用孙辉和辜存雄有家庭矛盾才让孙辉签的。但辜存雄认可房屋租金的数额，并称已将2018年10月1日至2019年9月30日期间的房屋租金176000元交付高书国。辜存雄提交了落款时间为2010年8月12日的《房屋租赁的补充协议》，该协议首部所列协议甲方为高书国、乙方为孙辉，协议载明：“……2、乙方将甲方院内现有的八间残房及围墙一次性买断，给付人民币叁万元整；3、买断后乙方再建新房与甲方没有经济关系，新建新房仍执行租赁协议第三条，如遇拆迁，乙方所建房屋地面物按政府拆迁补偿款的比例分成，甲方占60%，乙方占40%”。右下角落款处未有协议双方签名，但高书国在此处手画方框，方框中高书国本人书写：“收到现金叁万贰仟元正，收款人高书国”。辜存雄据此主张涉案院落内新建房屋均为辜存雄所有，与高书国无关，故辜存雄不应当搬离。辜存雄称其已将合同约定的买断八间残房及围墙的30000元，另有买断厨房的2000元，共计32000元已交付给高书国。高书国认可其收取了该笔款项，亦认可上述协议落款处方框中签字系其本人所签，但表示把签字处圈起来的目的就是要把签名和补充协议的内容区分开，意为并不同意补充协议的内容。高书国称该笔款项与补充协议无关，系旧房的拆除费用，本人并未同意上述补充协议，补充协议并未达成。辜存雄另提交记帐凭单和电子银行回单，证明已将2018年10月1日至2019年9月30日期间房屋租赁费交付给高书国，高书国对以上证据真实性不认可，但认可确收到了辜存雄给付的租金17.6万元。本案审理过程中，孙辉于2020年12月12日出具说明，称：“2019年8月，因资金紧张，我为尽快向高书国借到钱，在没有看清的情况下在高书国准备的《补充协议》和《情况说明》上签了名，按了手印，次日高书国公司员工齐晓余给我转账十万元。”第三人辜存雄据此主张高书国提交的《补充协议》和《情况说明》均不是孙辉的真实意思表示，不认可高书国的相应证明目的。关于本案租赁合同的主体，辜存雄主张承租人应当是北京龙韵柏森文化交流中心（以下简称：龙韵柏森），并提交有关人员向高书国交纳房屋租金的证据，其中包括：2011年11月3日、6日，龙韵柏森向高书国转账两笔，每笔2万元，两笔备注用途均为“货款”；2012年9月20日高书国出具收据，写明“今收到龙韵二胡交来2012年度房租五万元整”；2014年10月13日高书国出具收据，写明“今收到龙韵二胡厂2014年8月1日至2015年7月31日租金壹拾陆万元整；北京龙韵二胡厂记账凭证，显示2015年10月31日“九江代缴北京房租”16万元，当日，辜存雄之子辜钦剑向高书国转账16万元，备注为“北京工厂一年房租”；2016年8月12日，龙韵柏森原会计丁小萍向李秀敏（高书国配偶）转账16万元；2017年9月18日向李秀敏（高书国配偶）账户现金存款8万元；2018年1月19日，丁小萍向高书国转账9.6万元，备注为付房租；北京龙韵二胡厂记账凭证，显示2018年8月31日支付房租16万元；2018年8月16日，辜钦剑向高书国转账10万元；2018年8月16日，丁小萍向高书国转账5万元，附言为“转高书国房租”；手填制式费用报销单一张，内容为2018年8月21日高书国房租余款2.6万元。高书国对以上证据的证明目的不予认可，发表质证意见称：高书国与孙辉签订租赁合同时，龙韵柏森尚未成立，公司注册地从未在涉案院落处，也从未在涉案院落实际经营，故孙辉于2012年1月向高书国承租其作为经营者的注册地址在涉案院落的营业执照，该执照最初名称为“北京庞各庄陶惠园饭庄”，孙辉承租该执照后，为配合其经营需要，于2012年3月变更执照名称为“北京龙韵陶惠园文化交流中心”，从高书国提交的涉案院落门口照片也可以看到“龙韵”的牌子，在诸多租金凭证中，只有两张带有“收到龙韵二胡”字样，在高书国明知孙辉将承租的营业执照名称变更为“龙韵陶惠园”的情况下，高书国在签字时未对凭证内容提出异议也是符合常理的，但绝不能据此认定本案与龙韵柏森有关。高书国主张孙辉租用高书国作为经营者的北京陶惠园繁荣文化交流中心的营业执照，每月支付使用费5000元，辜存雄对此不予认可，辜存雄称，这5000元是高书国强行索取的，并不是营业执照使用费，也不存在租用高书国营业执照的情况。经询问，涉案院落中建设的所有房屋均未取得建设工程规划许可及相关行政主管部门审批。经查，北京陶惠园繁荣文化交流中心成立于2001年9月7日，系个体工商户，经营者为高书国，曾于2012年3月1日变更字号为北京龙韵陶惠园文化交流中心，后于2013年9月4日变更字号为北京陶惠园繁荣文化交流中心，住所为北京市大兴区庞各庄镇；北京龙韵柏森文化交流中心成立于2011年4月13日，为个人独资企业，投资人何艳（2015年7月2日由孙辉变更为何艳），登记注册时住所地为北京市朝阳区八里庄西里甲15号楼6号内0103室，现住所地为北京市大兴区兴华大街19号院4号楼9层907。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，孙辉经法院合法传唤，无正当理由未按时到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证和最后陈述的权利。审理过程中，孙辉收到传票后拒不到庭，第三人辜存雄主张承租人应当是北京龙韵柏森文化交流中心，并提交有关人员向高书国交纳房屋租金的证据，关于本案租赁合同的主体问题，简要论述如下：首先，孙辉提交新的说明，主张《补充协议》和《情况说明》均是为了顺利向高书国借到10万元，在“没有仔细看”的情况下签字的，法院认为孙辉无正当理由拒不到庭应诉，仅以没有看清为由否认《补充协议》和《情况说明》的效力，法院对其该主张不予采信，据此认定2014年7月的《补充协议》是高书国与孙辉的真实意思表示、《情况说明》上的内容也是取得了孙辉本人的确认。在《情况说明》中，孙辉表示系其本人与高书国签订租赁合同，租期内由其岳父经营管理，租金缴纳也是通过其岳父或公司会计、工作人员转账给高书国的。辜存雄对《情况说明》不认可并表示情况说明中提到的工作人员王明明在2014年还不是公司员工，经法院向辜存雄释明，要求其举证证明该主张，但其未能提交证据证明王明明在2014年时不是公司员工，不能据此推翻《情况说明》的真实性和客观性；第二、辜存雄称，最初与高书国签订协议时，孙辉是龙韵柏森的法人，辜存雄是龙韵柏森的实际控制人，孙辉以个人名义签订租赁合同，实际是龙韵柏森公司在使用租赁场地。经查询工商登记信息，北京龙韵柏森文化交流中心成立于2011年4月13日，为个人独资企业，投资人何艳（2015年7月2日由孙辉变更为何艳），登记注册时住所地在北京市朝阳区，现住所地为北京市大兴区，但并非投资人签订的所有合同都代表该企业，现辜存雄不能举证证明与高书国签订合同是代表龙韵柏森，孙辉在《情况说明》中也自认是自己和高书国签订的合同，并未提到龙韵柏森；第三、在审理过程中，对龙韵柏森公司涉及的案件进行了检索，查到2018年，有康忠义诉龙韵柏森网络购物合同纠纷一案，当时，龙韵柏森不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初27913号管辖权异议民事裁定，主张龙韵柏森住所地位于北京市朝阳区，该案应由北京市朝阳区人民法院管辖，后北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民辖终936号民事裁定书，驳回了龙韵柏森的管辖权异议。也就是说，在诚信诉讼的基础上，2018年时龙韵柏森自认住所地位于朝阳区，也与本案中辜存雄主张龙韵柏森在本案涉案院落经营的说法相矛盾；第四，根据辜存雄提交的录音，其中也确实多次提到返还营业执照及印章一事，能够佐证高书国关于孙辉租赁高书国作为经营者的营业执照一事属实，而辜存雄关于每月5000元是高书国强行索取的主张并无证据支持，法院不予采信。综合以上四点，一审法院认为租赁合同主体的确定应当严格依据合同相对性原则予以确定，除非有非常明显和直接的证据证明合同主体并非合同签订人，不能仅以租金的支付来确定租赁合同的主体，本案中孙辉系辜存雄女婿，双方存在亲属关系，辜存雄自称是龙韵柏森的实际控制人，孙辉作为合同签订者、辜存雄作为实际使用人，二人指示相关人员向高书国交纳租金（或使用费）也属正常，在没有其他证据证明院落使用人或租赁主体是龙韵柏森的前提下，不能仅依据租金（或使用费）支付来确定合同主体，也即本案租赁合同的主体为高书国与孙辉，辜存雄为涉案院落实际使用人。关于合同履行过程中新建房屋的建设主体，辜存雄在庭审中先是主张新建房屋是自己建的，后又改称是龙韵柏森建的，对此争议，法院认为按照辜存雄提交的证据，建房合同是辜存雄与高书国签订的，辜存雄在后来的庭审中称建房主体是龙韵柏森，但未能提交支付建房款、其他相关建房装修合同等证据加以佐证。法院认定租赁院落使用过程中新建房屋系辜存雄个人所建。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，高书国与孙辉签订《房屋租赁协议》及补充协议，作为租赁标的房屋未取得建设工程规划许可证或有关行政主管部门的审批，故双方订立的租赁合同无效。根据法律规定，依无效合同取得的财产应当予以返还。孙辉作为合同的承租人，其有义务将诉争房屋所在院落中的租赁物返还给出租人。辜存雄作为实际占有人，依法亦负有返还义务。关于辜存雄提出不同意返还其增建部分的答辩意见，因租赁合同的标的物系一个整体的场院内，故在合同无效后，承租人对于整个院落及其地上物负有向出租人一并返还的义务。对于增建部分，可依合同约定或者法律规定确定补偿问题。经法院释明，辜存雄的委托诉讼代理人在一审辩论终结前表示不同意腾退，在最后一次问话时表示坚决不同意腾退，不在本案中主张自建房屋赔偿问题，表示“其他问题以后再说”，且辜存雄并非次承租人，不宜完全遵照该类案件中一并处理次承租人自建房屋补偿问题的相关办法处理，基于以上，各方之间就合同无效后辜存雄自建房屋的补偿问题可以另行解决，本案不予处理。高书国参照合同约定的租金标准要求孙辉、辜存雄共同支付占有使用费，有事实和法律依据，因院落内现存的高书国出租给孙辉时就存在的房屋仅剩东楼，且依据本案查明的事实，辜存雄在2019年8月之前就将东楼基本腾空并告知了高书国，后来虽然又有辜存雄方人员使用了东楼里的个别房屋，但按照年租金17.6万元支付使用费有失公平，考虑到辜存雄使用自建房屋的同时不可避免的要使用院落大门及通道，法院对占有使用费的支付标准酌定为每年5万元。同时需要指出的是，在孙辉与辜存雄将院落腾退返还之后，辜存雄应当尽快就自建房屋补偿问题与高书国协商，协商不成应尽快诉讼解决，并做好证据保全，以免扩大损失，在自建房屋补偿问题解决之前，高书国应当保持院落中现有房屋及装修的现状，不得随意拆除、破坏，否则应当承担相应的法律后果。因租赁合同属于无效合同，故高书国要求给付滞纳金的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、高书国与孙辉于2010年7月14日签订的《房屋租赁协议》及2014年7月签订的《补充协议》无效；二、孙辉、辜存雄于判决生效之起十日内向高书国支付房屋占有使用费，自2019年10月1日至实际腾退之日止（按照年租金50000元标准计算）；三、孙辉、辜存雄于判决生效之日起十日内将孙辉从高书国处承租的位于北京市大兴区庞各庄镇东中堡村（京开路东侧）两层楼及院落清空并按现状腾退返还给高书国；四、驳回高书国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方未提交新证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点是孙辉与辜存雄应否支付高书国房屋占有使用费、孙辉与辜存雄应否腾退租赁房屋、高书国应否退还租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，高书国与孙辉签订《房屋租赁协议》及补充协议，作为租赁标的房屋未取得建设工程规划许可证或有关行政主管部门的审批，故双方订立的租赁合同无效，一审法院对合同性质所作认定符合法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同被认定无效后，辜存雄应返还涉案房屋，高书国请求腾退返还位于北京市大兴区庞各庄镇东中堡村（京开路东侧）两层楼及院落，具有事实和法律依据，一审法院支持高书国该项请求，并无不当。根据查明的事实，辜存雄支付租金至2019年9月30日，涉案院落内现存的高书国出租给孙辉时就存在的房屋仅剩东楼，辜存雄在2019年8月之前就将东楼基本腾空并告知了高书国，后辜存雄方人员又使用了东楼里的个别房屋，一审法院综合考虑辜存雄实际占有部分案涉房屋的情况及辜存雄使用自建房屋时不可避免的要使用院落大门及通道等情况，对2019年10月1日之后至实际腾退之日的占有使用费的支付标准酌定为每年5万元，符合公平原则。辜存雄上诉坚持不同意支付占有使用费，依据不足。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。辜存雄实际占有使用涉案房屋，应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，辜存雄请求高书国返还其已经支付的租金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，辜存雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由辜存雄负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年六月二十九日法官助理 周 珍书 记 员 吕可心