吉林省通化市东昌区人民法院民事判决书（2021）吉0502民初1210号原告（反诉被告）：孟凡明，男，1956年9月19日出生，汉族，无职业，住通化市东昌区。委托诉讼代理人：孟凡玲（与孟凡明系姐弟关系），女，1953年2月2日出生，汉族，无职业，住通化市东昌区。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：隋希珍，女，1952年10月2日出生，汉族，无职业，住通化市东昌区。委托诉讼代理人：周扬（与隋希珍系母女关系），女，1979年3月6日出生，汉族，通化农村商业银行股份有限公司监事会办公室主任，住通化市东昌区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为调查、提交证据；代为调解、和解、代收法律文书。委托诉讼代理人：殷志昆，吉林殷广耀律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为调查、提交证据；代为调解、和解、代收法律文书。原告（反诉被告）孟凡明与被告（反诉原告）隋希珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孟凡明及其委托诉讼代理人孟凡玲、被告（反诉原告）隋希珍委托诉讼代理人周扬、殷志昆到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。原告（反诉被告）孟凡明向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；二、依法判令被告返还原告房屋预付款10万元；三、依法判令被告按照同期LRP贷款利率支付原告从2020年4月至返还全部预付款的利息；四、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年9月5日签订房屋买卖合同，原告欲从被告处购买位于通化市东昌区滨东花园XX号楼X单元XXXX室的住房。于同日，原告支付被告预付款10万元整，并约定在被告全部倒出房屋后，交付剩余房款。该标的房屋为已装修的二手房屋。原告买房的初心就是不用装修，能够直接入住。2020年4月，被告告知原告该标的房屋客厅地热管漏水，已导致楼下房屋被水淹需维修，且卫生间有漏电现象需要重新更换电路。原告在得知房屋需要整体维修，重新装修的情况，第一时间通知被告解除买卖合同，并且被告同意解除。但是，时至今日，该标的房屋已与他人完成交易，原告多次寻找被告索要10万元预付款，被告均以各种理由推脱不予返还。原、被告的房屋买卖合同，由于被告故意隐瞒存在的安全隐患，及需要重新装修的情况，完全违背原告购买该房屋的初衷，双方已于2020年4月口头解除房屋买卖合同。被告应立即返还原告支付的房屋预付款10万元，并按照同期LRP贷款利率支付原告从2020年4月至返还全部预付款的利息。综上所述，为维护原告合法权益，特诉之贵院，请求人民法院依照事实和法律支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）隋希珍辩称，答辩人原系通化市东昌区滨东花园XX号楼X单元XXXX室业主，被答辩人以便利和姐妹共同生活为由提出购买答辩人住房。经协商，2019年9月5日，被答辩人与答辩人签订了一份房屋买卖合同，约定案涉房屋购买价格为34万元；交易方式为：被答辩人先付款10万元，答辩人腾房后，被答辩人一次性付清剩余房款。前述合同签订后，被答辩人称其不急于居住，要求答辩人装修好其他住房安置稳妥后联系交房即可。2020年4月，被答辩人以妹妹工作调动搬离通化等原因，要求解除与答辩人签订的前述房屋买卖合同，同时被答辩人本人及其姐姐孟凡玲多次向答辩人表示，因是被答辩人方不买前述房屋而解除房屋买卖合同，等相关房屋出售后答辩人再返还前述预付款即可。答辩人及答辩人女儿周扬多次就房屋转卖降价损失处理与房屋预付款返还问题与被答辩人及被答辩人的姐姐孟凡玲联系。2020年7、8月份，被答辩人方再次明确向答辩人方表示：因自己家在通化地区现在有多套住房，不需要再购买答辩人的房屋，承认房屋买卖合同的解除原因是被答辩人不再愿意购买，本方违约；另外，被答辩人方告诉答辩人，可以等房屋价格达到较高位置售出后再返还预付款，还曾主动表示愿意帮助答辩人转卖案涉房屋，但是对答辩人方提出的在确定时间内解决房屋出售问题的要求敷衍了事，不作正面答复。因疫情等原因，本地房屋销售价格不断下降，成交量萎缩，还有价无市，销售非常困难，直到2021年4月，案涉房屋才以26.8万元价格售出。房屋售出后，答辩人女儿与被答辩人姐姐协商房屋差价损失赔偿问题，被答辩人姐姐表示被答辩人方仅愿意承担2万元的差价损失赔偿责任，与被答辩人的违约行为给答辩人造成的房屋差价实际损失7.2万元及答辩人的心理承受底限差距太大，没有达成一致。一、被答辩人的诉讼请求没有事实依据。首先，答辩人依据房屋买卖合同收取被答辩人交付预付款后，因被答辩人提出完成案涉房屋转卖后再返还预付款。其次，案涉合同系因被告单方违约提出解除，相关款项作为被答辩人违约损失赔偿款的担保，在案涉房屋交易成功前，被答辩人的违约行为给答辩人造成损失具体数额法明确的情况下，无法确定返还数额，相关款项无法在交易完成前返还。最后，相关款项既然是预付款，在性质上是预先给付的价款，本身并无利息，答辩人与被答辩人也没有利息约定，被答辩人要求答辩人按照同期LPR利率从2020年4月开始向其支付利息的诉讼请求没有事实依据。二、被答辩人诉讼请求没有法律依据。被答辩人在违约解除案涉合同后，承诺待案涉房屋出售后返还预付款。答辩人完成案涉房屋出售后，立即积极与被答辩人协商解决房屋差价及预付款返还问题，因房屋差价损失的负担比例没有达成一致而引发本诉纠纷。在案涉合同的缔结、解除、款项返还磋商过程中，答辩人不存在任何过错，而被答辩人违约单方提出解除合同在先，违背承诺在没有利息约定情况下追索利息在后。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”；《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定；参照《国家工商行政管理局经济合同仲裁委员会关于定金和预付款性质的复函》（[84]工商裁字第3号）“如果预付款的一方不履行合同，可将预付款一部分或者全部抵作违约金或者赔偿金，余款应退还给预付方，如果接受预付款一方不履行合同，应将预付款返还给预付方，并按照规定支付违约金或赔偿金。”之意见；遵循《最高人民法院司法观点集成（新编版）·商事卷I》“2017年9月版第3页观点编号1”所明确的“依法制裁违约行为，鼓励诚信交易，降低维权成本，提高违约成本。发挥司法裁判对市场交易的评价、规范、引导功能，推动形成有序规范、激励创新、公平透明、充满活力的法治化市场竞争环境。”、“各级法院在案件审理中要高度重视诚实信用原则的适用，坚持任何人不得从其违法行为中获利的原则，积极制裁恶意违约行为，注重保护守约方的合法权益，依法支持守约方关于实际履行合同的诉讼请求。”之司法精神，被答辩人违约后不解决违约损失赔偿就直接要求返还预付款、在已有等待承诺且没有利息约定的情况下追索利息之诉讼请求没有法律依据。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，违背诚信原则，不应得到支持。请求贵院依法裁判，驳回被答辩人的不当诉请。被告（反诉原告）隋希珍向本院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告向反诉原告赔偿损失7.2万元；2、请求法院判令反诉被告承担相应诉讼费用。事实与理由：反诉原告原系通化市东昌区滨东花园XX号楼X单元XXXX室业主，反诉被告以便利和姐妹共同生活为由提出购买反诉原告住房。经协商，2019年9月5日，反诉被告与反诉原告签订了一份房屋买卖合同，约定案涉房屋购买价格为34万元；交易方式为：反诉被告先付款10万元，反诉原告腾房后，反诉被告一次性付清剩余房款。前述合同签订后，反诉被告称其不急于居住，要求反诉原告装修好其他住房安置稳妥后联系交房即可。2020年4月，反诉被告以妹妹工作调动搬离通化等原因，要求解除与反诉原告签订的前述房屋买卖合同，同时反诉被告本人及其姐姐孟凡玲多次向反诉原告表示，因是反诉被告方不买前述房屋而解除房屋买卖合同，反诉原告等相关房屋出售后再返还相应预付款即可。反诉原告及反诉原告女儿周扬多次就房屋转卖降价损失处理与房屋预付款返还问题与反诉被告及反诉被告的姐姐孟凡玲联系。2020年7、8月份，反诉被告方再次明确向反诉原告方表示：因自己家在通化地区现在有多套住房，不需要再购买反诉原告的房屋，承认房屋买卖合同的解除原因是反诉被告不再愿意购买，本方违约；另外，反诉被告方告诉反诉原告，可以等房屋价格达到较高位置售出后再返还预付款，还曾主动表示愿意帮助反诉原告转卖案涉房屋，但是对反诉原告方提出的在确定时间内解决房屋出售问题的要求敷衍了事，不作正面答复。因疫情等原因，本地房屋销售价格不断下降，成交量萎缩，还有价无市，销售非常困难，直到2021年4月，相关房屋才以26.8万元价格与案外人成交。房屋成交后，反诉原告的女儿周扬与反诉被告的姐姐孟凡玲协商房屋差价损失赔偿问题，因反诉被告的姐姐孟凡玲表示，反诉被告方仅愿意承担2万元的差价损失赔偿责任，与反诉被告的违约行为给反诉原告造成的房屋差价实际损失7.2万元及反诉原告的心理承受底限差距太大，没有达成一致，产生纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”；《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，反诉被告与反诉原告签订房屋买卖合同后，反诉被告违约解除，理应承担相应违约责任，赔偿反诉原告的相应损失。反诉被告2019年主动与反诉原告达成交易合意，愿意以34万元的价格购买相关房屋，可以证明反诉被告认可当时的房屋价值；而反诉被告违约反悔，导致反诉原告的房屋不能在交易机会较多、房屋价位较高时期出售，最终只售得26.8万元，造成房屋销售差价损失7.2万元，依法应当由反诉被告予以赔偿。因反诉被告拒绝对其违约行为给反诉原告造成损失予以赔偿引发本诉，还应承担本反诉案件的诉讼费用。综上所述，反诉被告违约在先，拒绝反诉原告的合理赔偿请求在后，反诉原告有权依法针对反诉被告的违约行为提起相应告诉。恳请贵院查明事实后，判如所请。原告（反诉被告）孟凡明辩称，他写这个是无理要求我们，因为我们的房子是9月份签的买房协议，10月份以后给暖气了，他家的房子漏水把楼下几家都给淹了，跟周扬她爸说，她爸还说卫生间漏电，后来我们找隋希珍协商，这个房子我们不买了，当时隋希珍同意了，所以我们就不买这个房子了，我们也说出我们的理由，她姑娘周扬一直把这个事情当作我们负这个责任，所以这个事情的责任不在于我们，我们已经把这个事情讲完了，所以上述说的这个事情与我们无关，我们没有耽误他们卖房子。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）孟凡明与被告（反诉原告）隋希珍于2019年9月5日签订房屋买卖协议，该合同未约定具体交付房屋日期及办理不动产过户登记时间，也未约定违约责任，并于当日原告（反诉被告）孟凡明交给被告（反诉原告）隋希珍购房预付款100,000.00元。2020年4月双方协商解除案涉房屋买卖合同，但对违约及损失补偿未达成一致，2021年4月6日隋希珍与案外人签订房屋买卖合同将案涉房屋以268,000.00元的价格卖给他人，但没有办理不动产过户登记，未结清全部购房款。孟凡明对对方提交电话录音证据的真实性无异议，证明其认可违约，并对其姐孟凡玲代为协商同意赔偿对方违约补偿金20,000.00元（要求对方返还80,000.00元购房预付款）的通话录音（2021年4月29日13点25分）当庭未提出异议。认定上述事实的证据有：2019年9月5日购房协议（与原件核对后提交复印件）一份、收条（与原件核对后提交复印件）一份、隋希珍房屋出售协议（与原件核对后提交复印件）一份、2020年7月11日16点40分孟凡明姐姐孟凡玲与隋希珍女儿周扬通话录音整理（提交打印件）一份、2020年8月31日14点15分孟凡明姐姐孟凡玲与隋希珍女儿周扬通话录音整理（提交打印件）一份、2020年8月31日20点45分孟凡明姐姐孟凡玲与隋希珍女儿周扬通话录音整理（提交打印件）一份、2020年8月31日20点53分孟凡明与隋希珍女儿周扬通话录音整理（提交打印件）一份、2021年4月29日11点18分孟凡明姐姐孟凡玲与隋希珍女儿周扬通话录音整理（提交打印件）一份、2021年4月29日13点25分孟凡明姐姐孟凡玲与隋希珍女儿周扬通话录音整理（提交打印件）一份。以上证据经本院审查认为真实、合法、有效，本院予以采纳。对被告（反诉原告）隋希珍提交的其他证据不符合证据规则，亦不能证明其主张的事实，故本院不予采纳。根据原告（反诉被告）孟凡明和被告（反诉原告）隋希珍的诉讼请求及答辩意见，归纳本案的争议焦点：一、原告（反诉被告）主张依法判令解除原、被告签订的房屋买卖协议是否成立；二、原告（反诉被告）主张依法判令被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）房屋预付款10万元是否成立；三、原告（反诉被告）主张依法判令被告（反诉原告）按照同期贷款利率支付原告从2020年4月至返还全部预付款的利息是否成立。四、被告（反诉原告）请求判令原告（反诉被告）向其赔偿损失7.2万元是否成立。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）对以上归纳的争议焦点无异议和补充。本院认为，本案法律事实为2021年1月1日前发生，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”本案原告（反诉被告）孟凡明已明确主张解除案涉购房协议，被告（反诉原告）隋希珍亦将案涉买卖房屋出售给他人，双方均已表明不履行案涉房屋买卖协议，故孟凡明诉请主张解除原、被告签订的房屋买卖协议，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告（反诉被告）孟凡明主张被告（反诉原告）隋希珍返还房屋预付款100,000.00元，符合法律规定，本院予以支持，孟凡明认可违约，并同意赔偿对方违约补偿金20,000.00元，不违反法律规定，本院予以认可，原告（反诉被告）孟凡明主张依法判令被告（反诉原告）隋希珍按照同期贷款利率支付原告从2020年4月至返还全部预付款的利息，因双方未约定返还预付购房款时间，且其认可违约，故对其该主张本院不予支持。被告（反诉原告）隋希珍请求判令原告（反诉被告）孟凡明向其赔偿损失72,000.00元，但隋希珍将案涉房屋以268,000.00元的价格卖给他人，但没有办理不动产过户登记，未结清全部购房款，并且该损失不能认定为孟凡明解除案涉合同造成其损失，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对隋希珍该主张本院不予支持，原告（反诉被告）孟凡明应赔偿给付隋希珍违约补偿金20,000.00元。综上，依照上述法律、法规以及相关解释之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）孟凡明与被告（反诉原告）隋希珍于2019年9月5日签订的房屋买卖协议。二、被告（反诉原告）隋希珍于本判决生效后立即返还给原告（反诉被告）孟凡明房屋预付款100,000.00元。三、原告（反诉被告）孟凡明于本判决生效后立即给付被告（反诉原告）隋希珍补偿金20,000.00元。四、驳回原告（反诉被告）孟凡明和被告（反诉原告）隋希珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1150.00元（系减半收取），由被告（反诉原告）隋希珍负担；反诉案件受理费800.00元，由原告（反诉被告）孟凡明负担222.00元，被告（反诉原告）隋希珍负担578.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审判员 梁 峰二〇二一年六月二十一日书记员 王彦力