四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4844号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都尊悦豪生酒店有限公司，住所地：成都市金牛区。 法定代表人：胡元根，执行董事。 委托诉讼代理人：邱霞，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川中鑫龙舜汽车销售有限公司，住所地：成都市金牛区1栋1楼。 法定代表人：周米田，执行董事。 委托诉讼代理人：陈风涛，陕西仁端律师事务所律师。 上诉人成都尊悦豪生酒店有限公司（以下简称尊悦公司）与上诉人四川中鑫龙舜汽车销售有限公司（以下简称中鑫龙舜公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尊悦公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判中鑫龙舜公司支付违约金445969.5元；二、撤销一审判决第三项，改判中鑫龙舜公司赔偿装修期间的租金损失353250元；三、中鑫龙舜公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、尊悦公司与中鑫龙舜公司签订的《租赁合同》第5.2.4条明确约定案涉情形尊悦公司不退还押金及收取相当于三个月租金的违约金。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金及具体计算方法。一审法院已认定中鑫龙舜公司在合同届满前单方解除《租赁合同》的行为违约，因此按照双方《租赁合同》的约定，尊悦公司不予退还中鑫龙舜公司预付的押金，同时中鑫龙舜公司应当向尊悦公司支付违约金445969.5元。但一审法院却在中鑫龙舜公司未主张违约金过高请求予以减少的情形下，适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，擅自将不予退还的押金从中鑫龙舜公司应支付的违约金中扣除，减少中鑫龙舜公司应支付的违约金，系法律适用错误，应当依法改判中鑫龙舜公司向尊悦公司支付违约金445969.5元。二、本案中尊悦公司系考虑到中鑫龙舜公司租期较长给予3个月的免租期，但现中鑫龙舜公司根本违约导致合同解除，按照原《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《2017年全市法院民商事审判工作会会议纪要》第67点的规定，中鑫龙舜公司应当赔偿尊悦公司免租期间的损失。而一审法院以尊悦公司未提交证据证明未对装修物残值进行利用为由，不予支持尊悦公司的请求错误，应当依法予以改判。 中鑫龙舜公司辩称，答辩意见与其上诉理由一致。 中鑫龙舜公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持中鑫龙舜公司的反诉请求，驳回尊悦公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用（含反诉费用）由尊悦公司承担。事实与理由：一、《租赁合同》第五条违约责任第1款第（3）项意在防止案涉楼盘所在区域内车辆经销企业竞争，保障中鑫龙舜公司独家经营地位，而尊悦公司将案涉房屋的隔壁房屋出租给其他与中鑫龙舜公司具有竞争关系的车辆销售公司构成根本违约。二、《租赁合同》及《租赁合同主体变更协议》均约定尊悦公司不得将案涉房屋所在楼盘的其它房屋出租给中鑫龙舜公司的竞争对手。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第十一条规定，即使一审法院认为尊悦公司的该出租行为不构成根本违约，但也是违约行为，尊悦公司对合同解除造成的装饰装修残值损失承担重大过错，应就剩余租期内装饰装修残值损失506253.86元予以全额赔偿。三、即使认为中鑫龙舜公司违约导致合同解除，但尊悦公司无需再对案涉房屋进行装饰装修即可另行出租，故依据公平原则，尊悦公司也需就装饰装修款折价补偿。四、依据原《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条，尊悦公司应赔偿中鑫龙舜公司因其违约行为造成的经营损失533212.06元。 尊悦公司辩称，案涉合同明确约定单方解除合同应当承担违约责任。2020年1月21日中鑫龙舜公司单方解除合同后，又于5月27日以其原公司法定代表人名下的另一公司名义承租案涉场地，中间存在4个月空档期，但因合同中约定了一个月的免租期，故尊悦公司起诉请求中鑫龙舜公司支付3个月租金作为违约赔偿与合同约定及尊悦公司实际损失相符。故尊悦公司的全部诉讼请求均应予以支持，望二审法院依法改判。 尊悦公司向一审法院起诉请求：1.判令中鑫龙舜公司支付违约金445969.5元（按当年三个月租金计算）；2.判令中鑫龙舜公司赔偿装修期间的租金损失353250元；3.判令中鑫龙舜公司支付水、电费5730.15元；4.本案诉讼费用由中鑫龙舜公司承担。 中鑫龙舜公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2020年1月22日解除；2.判令尊悦公司退还押金113825元；3.判令尊悦公司赔偿装修损失费506253.86元、经营损失533212.06元；4.反诉诉讼费用由尊悦公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月30日，四川龙舜汽车销售有限公司（以下简称龙舜公司）与尊悦公司签订《租赁合同》，约定的主要内容：1.尊悦公司将位于成都市金牛区房屋租赁给龙舜公司用于汽车销售，建筑面积785平方米；2.租期10年，自2015年8月1日至2025年10月31日止，其中2015年8月1日至2015年10月31日为装修期；3.租金86350元/月，从第二年即2016年8月1日起，房屋租金按照6%的系数逐年递增；4.为保证龙舜公司合理并善意地使用该房屋及其配套设施，龙舜公司应在本合同生效之日向尊悦公司缴付一个月房屋租金113825元作为押金，龙舜公司如在租赁期内提前终止合约，押金不予退还；5.在龙舜公司租赁期间，尊悦公司不得出租该房屋所在楼盘其他房屋给龙舜公司的竞争对手（涉及相同产品地其他公司，品牌如：GMC、福特、奔驰等商务车、房车和特种车型）；6.租赁期内若龙舜公司中途擅自退租，所预付的押金尊悦公司不予退还，且龙舜公司应按当年的三个月租金向尊悦公司支付违约金。 合同签订后，龙舜公司向尊悦公司支付押金113825元，并对案涉房屋进行了装饰装修。 2019年2月1日，尊悦公司、龙舜公司、四川庆红房车汇汽车销售有限公司（以下简称庆红房车汇公司）共同签订《租赁合同主体变更协议》，约定：前述租赁合同的承租人由龙舜公司变更为庆红房车汇公司，原租赁合同中由龙舜公司享有的权利和承担的义务全部转让给庆红房车汇公司，庆红房车汇公司同意受让；龙舜公司根据原合同已支付的履约保证金直接转为庆红房车汇公司应支付的履约保证金，在租赁期满后按照原租赁合同相关条款约定退还给庆红房车汇公司。 2020年1月22日，庆红房车汇公司向尊悦公司发出《解除合同通知》，主要内容：因尊悦公司于2019年3月中旬未遵守约定将其他房屋租给成都捷迅汽车销售有限公司经营相同产品，违反合同第五条的约定。多次协商未果，现庆红房车汇公司正式发函，解除双方的房屋租赁合同（成都市金牛区1栋1楼，建筑面积785平方米），租赁结束日期为2020年1月31日；尊悦公司退还押金113825元，补偿装修费300000元，或该房屋再租赁转让费不少于300000元。 2019年12月26日，庆红房车汇公司向四川省成都市律政公证处申请对案涉楼盘“捷讯名车定制中心”店铺现状进行保全公证，确定“捷讯名车定制中心”销售轿车的事实。四川省成都市律政公证处出具《公证书》【（2019）川律公证内民字第60038号】予以确定。 一审庭审中，尊悦公司认可《租赁合同》已于2020年1月22日解除。 一审法院认为，尊悦公司与龙舜公司签订《租赁合同》后，尊悦公司、龙舜公司及庆红房车汇公司共同签署《租赁合同主体变更协议》，能够认定庆红房车汇公司作为新的承租人，承继了龙舜公司在《租赁合同》项下的权利义务。双方当事人一致认可《租赁合同》于2020年1月22日解除，一审法院予以确认。 根据本案双方当事人就本、反诉的诉辩意见，本案争议的主要焦点为：双方当事人在《租赁合同》解除前是否存在违约行为及责任认定问题。对此，尊悦公司在本诉中主张庆红房车汇公司单方解除合同，构成违约，应按合同约定支付违约金，并承担装修期间的租金损失；庆红房车汇公司则在反诉中提出尊悦公司未按合同约定，违约将案涉房屋所在楼盘的其他房屋出租给与庆红房车汇公司经营同种类车型的成都捷讯汽车销售有限公司，致使庆红房车汇公司销售受到严重影响，经营亏损。一审法院认为，庆红房车汇公司在2019年2月1日签署《租赁合同主体变更协议》，即2019年2月1日才取得《租赁合同》承租人的法律地位。四川省成都市律政公证处出具《公证书》虽确认案涉楼盘“捷讯名车定制中心”店铺在2019年12月26日存在销售销售轿车的事实，但庆红房车汇公司并未举证证明该店铺开设的时间。同时，庆红房车汇公司诉称尊悦公司在2018年4月、6月陆续出租给销售同类汽车的经营者，能够说明庆红房车汇公司在2019年2月1日签署《租赁合同主体变更协议》前就已明知案涉楼盘的其他房屋存在同业销售的情况。庆红房车汇公司以《租赁合同》承继前的事实作为其违约主张的依据，有违诚实信用原则，故对于庆红房车汇公司以尊悦公司违反“禁止出租同业经营者”合同义务，致使经营受损的事实，一审法院不予采信。同时，《租赁合同主体变更协议》前已存在的案涉楼盘其他房屋出租与庆红房车汇公司同业销售的经营者，不能认定尊悦公司对庆红房车汇公司构成违约，故对其反诉主张的退还押金、赔偿装修损失、经营损失的诉讼请求，一审法院不予支持。 依上意见，庆红房车汇公司在合同届满前，单方以上述理由解除《租赁合同》，构成根本违约。 关于庆红房车汇公司的违约责任问题。首先，《租赁合同》约定的三个月装修期，是为满足原承租人使用租赁物，促成原承租人正常使用租赁物。庆红房车汇公司承继《租赁合同》后，虽违约提前解除合同，但尊悦公司及时收回了房屋，且尊悦公司也未提交证据证明未对装修物残值进行利用，故对于尊悦公司主张装修期间的租金损失，一审法院不予支持。其次，《租赁合同》虽约定庆红房车汇公司若中途擅自提前退租，应承担押金不予退还、按当年的三个月租金标准支付违约金等违约责任，但考虑到庆红房车汇公司已提出不应承担违约责任的抗辩意见，且庆红房车汇公司提起退还押金的请求，一审法院按照合同约定内容，作为其单方解除合同的违约责任，不予支持。结合双方当事人解除合同的实际情况，本着公平原则，一审法院酌定庆红房车汇公司支付违约金332144.5元；尊悦公司超出部分的违约金主张，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、尊悦公司与庆红房车汇公司签订的《租赁合同》于2020年1月22日解除；二、庆红房车汇公司于判决生效之日起十日内向尊悦公司支付违约金332144.5元；三、驳回尊悦公司的其他诉讼请求；四、驳回庆红房车汇公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费（减半收取）5925元，由庆红房车汇公司负担3925元，由尊悦公司负担2000元；一审反诉案件受理费（减半收取）7590元，由庆红房车汇公司负担。 二审另查明，2020年5月27日，尊悦公司与李志磊签订了关于金牛区（面积785平方米）房屋的《租赁合同》；2020年6月18日，尊悦公司、李志磊、四川腾达东远汽车销售有限公司（以下简称腾达公司）签订《租赁合同主体变更协议》，承租人变更为腾达公司。腾达公司于2020年6月16日成立，股东为李欣黛、毛琼英；2020年6月8日，庆红房车汇公司法定代表人由李志磊变更为毛琼英，股东由张彪、李志磊、马小龙变更为李欣黛、毛琼英；2020年7月20日，庆红房车汇公司更名为中鑫龙舜公司。 二审中，中鑫龙舜公司表示2019年2月的主体变更亦系股东变更引起。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，尊悦公司与龙舜公司签订的《租赁合同》及尊悦公司、龙舜公司、中鑫龙舜公司（庆红房车汇公司）共同签署的《租赁合同主体变更协议》，系各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。前述合同能够认定中鑫龙舜公司作为新的承租人，承继了龙舜公司在《租赁合同》项下的权利义务。各方均认可《租赁合同》于2020年1月22日解除，本院对此予以确认。本案二审争议焦点为：一、中鑫龙舜公司是否有权解除合同，其解约行为是否构成违约；二、一审确定的违约责任是否适当。 关于中鑫龙舜公司是否有权解除合同，其解约行为是否构成违约。本院认为，中鑫龙舜公司系承继龙舜公司在原《租赁合同》中的权利义务，且根据二审中鑫龙舜公司自认，其承租人主体变更亦因股权变更引起，故中鑫龙舜公司与龙舜公司之间具有一定关联关系，中鑫龙舜公司对龙舜公司承租期间各方的基本履约情况应当知道。根据一审查明的事实，尊悦公司在2018年4月就开始向龙舜公司的同业竞争者出租房屋，中鑫龙舜公司在签订《租赁合同主体变更协议》时对有同业竞争者的事实亦应知晓，故中鑫龙舜公司作为承租人，在2019年12月以存在同业竞争者为由主张对方违约超过了合理期间，中鑫龙舜公司在此时就该情形不再享有合同的解除权，其单方解除合同的行为构成违约。 关于违约责任。本院认为，违约金及未予退还的押金实际都是承租人中鑫龙舜公司实际承担的违约责任，一审综合考虑押金未予退还、违约情形等因素，酌情调减违约金并无不当，本院予以维持。关于装修免租期，本院认为，出租人给予承租人免租期系基于承租人完全履行了合同期内全部义务的一种让利行为，在承租人未能履行完全部租期、支付全部租金的情况下，本院按照承租人中鑫龙舜公司实际承租期54个月与约定租期123个月的比例，判决其向出租人尊悦公司支付免租期租金150249元（113825/元×3/月×0.44）。 综上所述，成都尊悦豪生酒店有限公司的上诉请求部分成立，予以部分支持；四川中鑫龙舜汽车销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，部分处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院(2020)川0106民初5469号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销成都市金牛区人民法院(2020)川0106民初5469号民事判决第三项； 三、四川中鑫龙舜汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向成都尊悦豪生酒店有限公司支付租金150249元； 四、驳回成都尊悦豪生酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 成都尊悦豪生酒店有限公司二审上诉案件受理费8306.13元，由成都尊悦豪生酒店有限公司负担7212元，由四川中鑫龙舜汽车销售有限公司负担1094.13元；四川中鑫龙舜汽车销售有限公司二审上诉案件受理费7590元，由四川中鑫龙舜汽车销售有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年六月四日 书记员 袁雅丽