江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3898号上诉人（原审原告）：丰晓东，男，1969年11月30日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审被告）：朱小芹，女，1968年11月22日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：徐福华，江苏行正律师事务所律师。上诉人丰晓东因与被上诉人朱小芹确认合同无效纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初5032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丰晓东上诉请求：1.依法撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初5032号民事判决，改判支持丰晓东的诉讼请求，确认丰晓东与朱小芹所签订的房屋转让协议无效。2.一、二审诉讼费由朱小芹承担。事实和理由：一、丰晓东非案涉房屋的产权人和土地使用权人，丰晓东无权将案涉房屋转让给朱小芹。一审庭审中，丰晓东已经向法庭陈述，案涉房屋系丰晓东单位分给丰晓东居住、丰晓东仅享有房屋的使用权。一审法院没有查明案涉房屋的权属登记在谁手里的事实；没有查明案涉土地使用权人为谁的事实；没有查明土地性质，是划拨还是出让？是国有土地使用权还是集体土地使用权？仅仅凭借一份所谓的转让协议，就驳回丰晓东的诉讼请求，丰晓东不能接受。二、案涉房屋丰晓东个人无合法的房屋产权登记证书，无合法的土地使用权证书，不具备转让条件。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守原《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》等规定，还应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。1.如果按照一审法院认定的，丰晓东转让的是房屋，没有涉及到土地转让（事实上，丰晓东也无权转让土地），基于房地产分离出卖，合同无效。因为房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性。因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。但是本案中，丰晓东转让的仅仅是房屋，并且是丰晓东不具备房屋所有权证的房屋，未同时转让土地使用权，此时案涉转让合同依法应当确认无效。2.产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案所涉及的房屋，系丰晓东单位分配给丰晓东居住的房屋，尚不属于丰晓东已经购买的房屋，丰晓东根本就无权处分。一审法院对此未予查证，即草率下判，明显错误。三、如果认定丰晓东有权转让，则由于案涉房屋属于夫妻共同财产，鉴于转让协议未得到丰晓东妻子确认，依法亦应当确认无效。1.根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。据此，案涉房屋基于没有发生物权变动，其转让协议依法无效。2.涉案房屋为丰晓东夫妻关系存续期间分得的财产，应为夫妻共同财产。丰晓东妻子对于该房屋的出售等重大事项并不知悉，朱小芹对此应当是明知的，其未经丰晓东妻子同意出售涉案房屋的情况下与丰晓东所签订的房屋转让协议，其不具备第三人善意取得的条件，应确认转让协议无效。朱小芹辩称：一、丰晓东请求确认案涉房屋转让协议无效的理由，既无事实依据，也无法律依据。1.案涉协议签订并履行于2008年6月6日，距今已长达13年之久，早已超过法定的3年诉讼时效期限。2.案涉房屋即标的物因政府拆迁已经灭失。除丰晓东已失诉讼时效外，在实体上也无任何意义。二、丰晓东从一审到二审，反复强调其非案涉房屋所有权人，该理由与其诉请自相矛盾，既然非权利人，那么丰晓东在本案中则不具有实体权利上的诉讼主体资格。三、丰晓东诉称，有关产权登记法律规定是“应当”应理解为强制性规范。事实是强制性规范分为“管理性规范”和“效力性规范”，本案是前者而非后者。四、丰晓东提出其与朱小芹签订房屋转让协议没有征得妻子的确认，因此协议无效。事实上，签订协议后到丰晓东此次诉讼前长达13年之久，不仅丰晓东未向朱小芹提出案涉主张，其妻子也一直未有异议。请求驳回上诉，维持原判。丰晓东向一审法院提出诉讼请求：1.丰晓东和朱小芹之间签订的房屋转让协议无效；2.本案的诉讼费用由朱小芹承担。一审法院经审理查明：2008年6月6日，朱小芹（甲方）与丰晓东（乙方）签订房屋转让协议书，甲乙双方就房屋转让一事，互相协商，自愿达成如下协议：一、乙方现有位于城西大桥旁边一处住房，住房面积47.5平方米，（两房一厨），产权证及房产一切手续由市五金公司待管。二、甲方愿意以总价额20000元购买此房屋，乙方同意转让此房屋所有产权，公司破产时，乙方所享有的权益无偿归甲方。三、此房屋如在五年内拆迁，甲方愿意补偿乙方30000元。如在五年内未拆迁，则补偿乙方10000元，五年后如再拆迁此房屋，则甲方再补偿乙方20000元。四、乙方须在9号之前腾出此房屋交给甲方。五、乙方应尽力协助甲方办好水电等各项过户手续。六、本协议双方签字生效。见证人：丰某。同日，朱小芹从其中国农业银行账户取现9笔，合计18000元。2008年6月12日，取现2000元。一审法院另查明，盐城汇津水务有限公司用水缴费查询卡载明：户名朱小芹，地址：盐兴路化工库平房108。国家电网江苏省电力公司电费交费卡载明：户名朱小芹，用电地址盐城市张庄办事处五化交。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。导致合同无效包括以下五方面的情形，1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方签订的房屋转让协议书均系其真实意思表示，且现有证据不能证明双方之间在签订房屋转让协议时存在上述导致合同无效的五种情形中的任何一种情形。丰晓东虽认为该份协议名为房屋转让，实为借贷和租赁，但未能向法院举证证明。故对于丰晓东的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，一审法院判决：驳回丰晓东的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由丰晓东负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案，2008年6月6日，朱小芹与丰晓东签订《房屋转让协议书》，约定朱小芹购买丰晓东位于城西大桥旁边一处住房，丰晓东同意转让此房屋所有产权。该《房屋转让协议书》系当事人真实意思表示，无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应认定为合法有效。现丰晓东上诉提出其非案涉房屋的产权人和土地使用权人，系无权转让，案涉合同应确认无效，无法律依据，本院不予支持。另，丰晓东在二审期间提出房屋转让未征得妻子确认，案涉《房屋转让协议书》无效，并提交其妻子周某出具的《第三人参加诉讼申请书》。经查，案涉《房屋转让协议书》中甲方系朱小芹；乙方系丰晓东。因周某不是案涉合同当事人，故周某是否知晓并同意丰晓东与朱小芹签订《房屋转让协议书》，不影响《房屋转让协议书》的效力认定，且在案件事实清楚的情况下，周某也无参加本案诉讼的必要。综上所述，上诉人丰晓东的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由丰晓东负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 勇审 判 员  孙曙光审 判 员  郑娟娟二〇二一年六月二十八日法官助理  徐 平书 记 员  周亚梅