文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0406民初747号原告：匡淑珍，女，1941年12月19日出生，汉族，湖南省衡阳市人，户籍地湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：谭滔滔，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓敏，湖南居安律师事务所律师。被告：衡阳宇元置业有限公司，住所地衡阳市雁峰区广场路1号。法定代表人：吴香花，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：范晓磊，河北神威律师事务所律师。被告：罗其凯，男，1943年12月16日出生，汉族，湖南省衡阳市人，户籍地湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：罗星，男，1959年9月30日出生，汉族，湖南省衡阳市人，户籍地湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：罗辉明，男，1973年4月8日出生，汉族，湖南省衡阳市人，系被告罗其凯之子，户籍地湖南省衡阳市蒸湘区。原告匡淑珍与被告衡阳宇元置业有限公司（以下简称宇元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，根据原告的申请依法追加罗其凯为本案被告参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告匡淑珍委托诉讼代理人谭滔滔，被告宇元公司委托诉讼代理人范晓磊，被告罗其凯委托诉讼代理人罗星、罗明辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告匡淑珍向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告宇公司与罗其凯双方于2010年1月26日签订的HY2010001393号《商品房买卖合同》无效；2、判决原告匡淑珍优先取得衡阳市雁峰区××路××号××城××号房产的所有权；3、本案诉讼费用由被告承担。被告宇元公司辩称，原告诉请属实，被告罗其凯的行为确实侵犯了原告的权益。被告罗其凯辩称，1、宇元公司与罗其凯签订的买卖合同真实有效，符合法律规定；2、匡淑珍与衡阳市文华房地产开发有限公司签订的补偿协议书，其合同第三条明确约定“甲方（宇元公司）同意在壹号楼第十七层F1户安置乙方（匡淑珍）”，该合同中没有约定“衡阳市雁峰区××路××号××城××房”是匡淑珍的安置房；3、匡淑珍与宇元公司于2012年7月10日签订的《宇元万向城1栋住宅楼原地安置确认单》侵犯了罗其凯的合法权益，现保留其诉讼权利；4、匡淑珍诉状所称宇元公司与其签订的补偿协议书约定将××号房屋安置在匡淑珍名下不是事实，并且其在上面的公章系后添加的行为，该份补偿协议中其后面添盖图章的行为均对罗其凯购置的××号房屋没有法律效力。本院经审查认定事实如下：匡淑珍在衡阳市雁峰区××路××号自由住宅一套，房号××，建筑面积为53.3平方米。衡阳市文华房地产开发有限公司经衡阳市政府有关部门批准，决定在原告门面地段进行旧城改造，需要拆除原告的原有住宅。2008年3月14日，匡淑珍与衡阳市文华房地产开发有限公司、宇元公司签订了《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定以产权调换形式在原地安置匡淑珍，安置房屋性质为住宅，框架结构，双方一致同意在壹号楼第十七层Ｆ1户安置原告，同时，协议就拆迁补助费、安置房屋面积等相关问题作了具体约定，衡阳市文华房地产开发有限公司、衡阳宇元置业有限公司、匡淑珍均在合同文件上签字盖章。2010年1月26日，宇元公司同时与罗其凯签订了一份编号为ＨＹ2010001393号的《衡阳市商品房买卖合同》，合同约定由罗其凯购买由宇元公司开发的宇元万向城28032室房屋一套，并办理了网签手续（未备案）。到2010年时，因十七楼住房已被宇元公司全部处置，无法按照《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定向匡淑珍提供安置住房，双方经协商并于2012年7月10日补签了《宇元万向城1栋住宅楼原地安置确认单》，约定将××户型安置给匡淑珍，建筑面积为98.75平方米。于是双方在原《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》第三条“其它事项”后增加了“××房”的文字并加盖衡阳宇元置业有限公司的公章。2012年7月10日房屋交付后，匡淑珍对上述宇元万向城××号房屋进行了装修，并于2013年9月16日开始搬入居住生活至今。对于上述房屋，因宇元公司与罗其凯有在先的网签合同，致匡淑无法办理房屋产权手续。事后，罗其凯发现××号房屋已不能向其交付，经与宇元公司交涉，双方同意将罗其凯所购的××房换成××号房，于2013年12月24日再交款68674元，并将其2013年10月18日所交的40000元房款（票据号8005231）和2013年10月13日所交的10000元房款（票据号1006507）合并换具为××号房的房款收据（票据号9004490），并在收据上载明“交来68674元，换据50000元”。后因××号房屋宇元公司仍然不能向罗其凯交付，罗其凯多次找匡淑珍要求腾房未果，匡淑珍亦因该房网签在罗其凯名下而无法办理产权证，双方遂引发争议，原告诉至本院。对本案的争议焦点，本院作如下分析认定：一、两被告于2010年1月26日签订的《衡阳市商品房买卖合同》是否合法有效？本院认为，宇元公司与罗其凯于2010年1月26日签订的《衡阳市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。两被告签订的上述合同在匡淑珍调换安置房屋之前，虽现本案诉争房屋已由匡淑珍占有使用，仅涉及到罗其凯与宇元公司之间的合同能否继续履行，不影响合同的效力，故本院对匡淑珍主张罗其凯与宇元公司于2016年1月26日签订的《衡阳市商品房买卖合同》无效的诉请不予支持。二、要求优先取得××城××号房屋的所有权是否符合法律规定？本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。…”的规定，匡淑珍要求优先取得宇元万向城××号房屋的所有权，其前提条件是××号房确定作为双方在拆迁安置合同中明确约定的安置屋，且约定安置的时间应该在宇元公司与罗其凯签订买卖合同之前。但通过本院查明的事实，2010年1月26日，宇元公司与罗其凯签订了××号房屋的《衡阳市商品房买卖合同》，2012年7月10日补签《宇元万向城1栋住宅楼原地安置确认单》时，约定将××号房调换安置给匡淑珍，并在协议书第三条“其它事项”后增加了“××房”的文字并加盖公章。故不能据此要求优先取得宇元万向城××号房屋的所有权，本院对其诉请不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国民法典》第七条、第八条、第二百零七条、第二百零九条第一款、第四百六十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：驳回原告匡淑珍的全部诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由原告匡淑珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  李小兵二〇二一年六月十五日法官助理吕诗春代理书记员  丁 璐            校对人：丁璐      本案适用的法律条文见附页附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第二百零七条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。