广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0202民初1443号 原告（反诉被告）：余某某，女，1958年12月7日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：韦祖检，广西旺国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄杰琼，广西旺国律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：胡某某，男，1963年10月10日出生，汉族，住湖南省衡东县。 委托诉讼代理人：苏颖斌，广西典哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左毅，广西典哲律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）余某某诉被告（反诉原告）胡某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余某某的委托诉讼代理人韦祖检、黄杰琼，被告（反诉原告）胡某某的委托诉讼代理人苏颖斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）余某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年1 -2- 1月1日至2021年3月21日租金47000元，计算方式为月租金10000×4＝40000元＋7000元＝47000元；2.判令被告从起诉之日起每日支付拖欠租金总额以5万元为基数的滞纳金百分之五；3.判令被告承担本案的律师费用2500元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告（反诉被告）余某某变更诉讼请求第二、第三项为：2.判令被告向原告支付2020年7月11日至2021年5月10日期间拖欠租金违约金3295元，2021年5月11日起拖欠租金违约金以拖欠租金47000元为基数，按照一年期贷款市场报价利率四倍（即15.4%）计算，直至被告付清租金之日止；3.判令被告承担原告本诉的律师代理费2600元、反诉律师代理费4700元，合计7300元。事实和理由：原告与案外人黄某某签署《门面租赁合同》，后于2020年6月1日原告、被告、黄某某三方在原《门面租赁合同》处签署转让条款，约定由被告承租位于柳州市南面面积约265平方米房屋作为家具卖场使用，黄某某不再履行《门面租赁合同》项下的义务。原被告于2021年1月30日签署《终止租赁合同》，约定被告于2021年3月15日搬离，但至起诉之日，被告仍未搬离，而被告从2020年11月1日起拖欠原告房租至今，原被告经多次协商缴租未果后，现原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼。根据合同第三条第二项约定，实行先交租金后使用；第八条第一项约定，被告不按时缴纳租金从应缴纳之日起超过十日的，原告有权按照每日应收租金百分之五的违约金，所以原告诉请要求被告支付违约金有合同约定，同时第八条第三项约定，双方应当遵守本合同的约定，有违约行为的应当赔偿对方的损失 -3- ，承担对方的律师费。故原告的诉请符合合同的约定。 被告（反诉原告）胡某某辩称，不同意原告的诉请，1.原告诉请第一项47000元中有45000元性质是违约金，按照终止租赁协议是原告要求提前终止，要求被告搬离，故从协议看原告是给予被告补偿的，补偿的方式是免除至2021年3月15日的租金，另外再补偿20000元给被告，如被告按期搬离是不需要支付2020年11月1日-2021年3月15日4个半月的45000元租金，现在由于被告延期搬离三日原告再主张上述期间的租金，实际上就是主张违约金而不是租金。该违约金过高，对于原告而言损失的是三日的场地占用费1000元，违约金以不高于损失30%为宜，应当是1300元。另外2000元是场地占用费而不是租金，被告已经在2021年3月18日搬离，延期三日对应场地占用费应当是1000元。2.对原告诉请第二项认为违约金不能计算利息。3.对原告诉请第三项律师费认为被告反诉的目的是抵消本诉的金额，原告在起诉时没有主动抵消应当支付给被告的金额，才导致被告反诉，其自行扩大诉讼金额产生的律师费应当由其自行承担。双方签订终止租赁协议书后，原租赁合同已经解除，原告现在要求按照原合同条款计算违约金又要求按照终止协议书的条款计算45000元的违约金，没有法律依据。 被告（反诉原告）胡某某向本院提起诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告退回押金12720元；2.反诉被告向反诉原告退回免租期（2020年6月）的租金12720元； -4- 3.反诉被告向反诉原告支付违约金45000元；4.反诉被告向反诉原告支付补偿款20000元；5.反诉被告向反诉原告支付律师费4500元；以上合计94940元；6.反诉被告承担反诉诉讼费用。诉讼过程中，被告（反诉原告）胡某某变更诉讼请求第二项为：2.反诉被告向反诉原告退回多支付（2020年6月）的租金2720元。事实和理由：反诉被告承诺给予1个月装修期免收租金，但反诉原告误转12720元租金给反诉被告，故该租金应当退回。反诉被告收取了原承租人黄某某押金12720元，反诉原告替代黄某某成为承租人后，已将12720元押金支付给黄某某，故反诉被告应当直接向反诉原告退回押金12720元。双方合同约定，反诉被告应在反诉原告搬离当日支付补偿款20000元，反诉被告已经在2021年3月18日搬离，但反诉被告至今未收到补偿款20000元，由于反诉被告违反约定，故同样应当承担违约金45000元。反诉被告存在违约行为，应承担反诉原告基于反诉的律师费4500元及反诉费用，因此反诉原告向法院提起诉讼，请求判如所请。 原告（反诉被告）余某某辩称，1.被告反诉要求原告退还押金没有事实和法律依据，原告没有收取过被告的押金，原告收取案外人黄某某的12720元是租赁保证金，不是押金，租赁保证金用途是保证被告在履行租赁合同时遵守约定全面履行合同，由于被告在履行租赁合同过程中没有按照合同约定向原告缴纳租金，根据双方签订的租赁合同第三条第一项、第四条第三项、第八条第一、第二项的约定，原告可以不退该租赁保证金，所以反诉要求原告退还没有事实依据。2.被告反诉要求原告退还多收的6月份租 -5- 金2720元没有事实依据，该门面原告与案外人黄某某在2020年3月20日签订租赁合同约定租金为12720元，黄某某也是按照该约定缴纳租金到2020年5月份，2020年6月1日被告来接手该门面的时候是直接在乙方处签名，认可了该合同的全部内容，所以在2020年6月2日将第一个月6月份的租金12720元支付给原告。从2020年7月份起按照10000元缴纳租金是因为被告认为原告交付的门面平方数没有达到265平方，在双方协商下按照每月10000元收取，被告认为面积不足是因为被告按照内空面积计算，原告是按照建筑面积计算，双方对于面积产生了分歧，故原告同意从2020年7月份开始按照每月10000元的租金收取，现在被告要求返还多支付的2720元没有依据。且根据反诉状要求的是退还12720元主张是2020年6月免租期，现在又主张原告多收取其租金，可以看出被告是不诚信的，被告是编造了双方签订的租赁合同，擅自增加免租一个月的内容，企图要求原告返还2020年6月份的租金，该行为是违法行为，应当依法受到处罚。3.被告反诉要求原告支付违约金45000元没有事实和法律依据，在履行合同过程中原告没有违约行为，是被告违约，被告要求原告支付违约金没有依据。4.被告要求原告支付补偿金20000元没有依据，根据终止协议的约定，被告应当在2021年3月15日之前清场搬离门面，交回钥匙和租赁合同原件给原告，但是被告没有按照约定搬离门面。到2021年3月18日，在新的承租人强行清场的情况下被告仍然不愿搬离，在民警的教育下被告才配合搬离，所以原告不需要向被告支付该补偿款。5.被告要求原告承担律师费没有事实和依据，合同的履行是被告违约，原 -6- 告没有违约，原告不需要承担被告的律师费。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。 围绕诉讼请求，原告（反诉被告）余某某提供了门面租赁合同、转租协议、终止租赁协议书、收条、微信聊天记录、视频光盘、委托代理合同及律师费发票、银行交易明细清单、余某某与案外人谭奇见签订的门面租赁合同等证据。被告（反诉原告）胡某某提供了转账凭证、押金凭证、收条、20000元转账凭证、微信聊天记录（案外人黄某某与余某某、胡某某与余某某丈夫、胡某某与余某某）、照片、委托合同及律师费发票等证据。本院组织当事人进行了质证，并作出如下认定：1.胡某某对余某某提供的门面租赁合同、转租协议、终止租赁协议书的真实性予以认可，本院对上述证据的真实性予以确认，对证明目的将根据查明的案件事实综合分析认定。2.胡某某对余某某提供的收条真实性由法院认定，但认为案外人黄某某应该按照终止协议将20000元补偿款支付给胡某某，其自行向余某某承诺交涉清楚后再支付没有依据，故现胡某某要求余某某支付补偿款20000元。因余某某提供了原件予以核对，故本院对该收条的真实性予以确认，至于余某某是否应向胡某某支付补偿款20000元，本院在下文中予以评述。3.胡某某对余某某提供的微信聊天记录真实性予以认可，但认为2020年6月租金多支付了2720元。本院对该微信聊天记录的真实性予以确认，至于胡某某是否拖欠租金以及2020年6月租金是否多支付，本院在下文中予以评述。4.胡某某对余某某提供的视频光盘认为真实性无法确认，关联性不予认可，认为与本案诉请无关，双方已另行解决。 -7- 因余某某提供了手机予以核对，本院对该视频光盘的真实性予以确认，并且对胡某某未在2021年3月15日前搬离的事实予以确认。至于余某某所述视频中胡某某在2021年3月18日以后用车辆堵门及将垃圾倒在门口霸占门面的行为，因双方均确认胡某某于2021年3月18日已清空房屋，至于在该时间之后胡某某所实施的行为，与本案不属于同一法律关系，原告可另行主张。故对视频中2021年3月18日之后的记录，本院对其关联性不予认可。5.胡某某对余某某提供的委托代理合同及发票的真实性予以认可，但不认可其证明目的，认为系余某某自行扩大诉讼金额导致。本院对上述证据的真实性予以确认，对律师费的承担在下文中予以评述。6.胡某某对余某某提供的银行交易明细清单真实性予以认可，但不认可其证明目的，认为双方已经在终止协议中对合同事项进行了约定，余某某认可胡某某不需要再支付拖欠租金，双方对于延期支付的行为也都一并予以了处理。本院对该银行交易明细清单的真实性予以确认，至于胡某某是否需要支付逾期支付租金的违约金，本院在下文中予以评述。7.胡某某对余某某提供的余某某与案外人谭奇见签订的门面租赁合同的真实性认为无法确认，认为余某某并未在庭审中提交，且胡某某只是逾期三天搬离，余某某在该合同中自行给予免租期与胡某某无关。因庭审中余某某已表明与案外人签订了合同，并且是与新承租人到涉案店铺时发现胡某某未按期搬离，故而在本院的准许下补充提交了上述合同。本院对上述合同的真实性予以确认，至于胡某某逾期三天搬离给余某某造成的损失，本院在下文中评述。8.余某某对胡某某提供的转账凭证真实性予以认可，但不认可其证明目的，认为双方约定的租金 -8- 就是12720元，与合同约定一致，胡某某也不可能误转多支付给余某某。本院对该转账凭证的真实性予以确认，至于胡某某是否系多转，本院在下文中予以评述。9.余某某对胡某某提供的押金凭证真实性予以认可，但不认可其证明目的，认为余某某虽然收到案外人黄某某的保证金，但该保证金不需要退还。本院对该押金凭证的真实性予以确认，并确认余某某收到案外人黄某某押金的事实。10.余某某对胡某某提供的收条认为真实性无法确认，由法院认定。因胡某某提供了原件予以核对，且胡某某作为继续履行原租赁合同的一方，向上一个承租人即案外人黄某某支付押金以用作租赁涉案房屋的保证金，亦符合租赁市场的一般交易习惯，故本院认可胡某某向案外人黄某某支付押金用作本案保证金的事实。11.余某某对胡某某提供的20000元转账凭证真实性予以认可，但不认可其证明目的，认为余某某已提前将补偿款转给案外人黄某某，故不存在违约情形。本院对该转账凭证的真实性予以确认，至于余某某是否存在违约行为，本院在下文中予以评述。12.余某某对胡某某提供的微信聊天记录（案外人黄某某与余某某、胡某某与余某某丈夫、胡某某与余某某）的真实性予以认可，但不认可其证明目的。本院对上述微信聊天记录的真实性予以确认，至于能否达到胡某某欲证明的余某某同意其延期三天搬离的目的，本院在下文中予以评述。13.余某某对胡某某提供的照片真实性予以认可，但认为胡某某在2021年3月18日搬离不是自愿搬离，是新的承租人来了后强行搬离。本院对该照片的真实性予以确认，并确认胡某某于2021年3月18日搬离涉案门面的事实。14.余某某对胡某某提供的委托合同及律师费发票真实性予以认可，但 -9- 不认可其证明目的，认为是胡某某违约，余某某不应承担律师费。本院对上述证据的真实性予以确认，至于余某某是否要承担律师费，本院在下文中予以评述。 另外，被告（反诉原告）胡某某申请证人陈某出庭作证，以证明原告（反诉被告）余某某同意门面搬迁延后3天的事实。证人陈某到庭接受了询问，余某某对证人证言不予认可，认为证人是胡某某的员工，与胡某某有利害关系且没有证据证明案外人蒋总和胡某某协商延期三天，余某某没有同意胡某某延期搬离。且房屋是否漏水与余某某无关，合同约定房屋漏水由胡某某自行解决，该证人证言不能作为本案定案依据。被告（反诉原告）胡某某认为虽然证人是胡某某的员工，但不能否认作为证人的资格，也不能就此认定证词是虚假的，其是唯一在场的案外人，了解的事项可以作为认定事实的依据。本院认为，证人陈某系胡某某员工，与胡某某具有利害关系，其所陈述的证言不能单独作为认定案件事实的根据，至于该证人证言和胡某某提交的其他证据结合能否达到上述证明目的，本院将根据查明的案件事实综合分析认定。 根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 2020年3月20日，原告（反诉被告）余某某作为甲方与案外人黄某某作为乙方签订《门面租赁合同》，约定：甲方将坐落在柳州市南面，面积约265平方米左右门面出租给乙方作商业门面使用。租赁期共五年，从2020年4月1日起将出租房屋交付使用，至2024年12月31日终止。在签订合同时，乙方缴纳租赁保证金押一个月付一个月租金。本门面房屋租金为48元／平方，第一年月租金：152640元 -10- 整（¥12720元整）……。乙方不按期交付租金时，从应交起超过10天，甲方有权按每逾期一天加收应付租金金额的百分之五作为违约金。逾期15天不缴纳的，甲方可以单方面解除合同，并可不退还保证金，同时可追究乙方的违约责任。租期不满，保证金不退。双方都应当遵守本合同的约定，有违约行为的，应当赔偿对方的损失。因单方违约引起的诉讼，对方应承担诉讼费（含律师费、执行费等）。案外人黄某某向余某某交纳了租赁保证金12720元。后余某某、胡某某、案外人黄某某三方就涉案门面转租给胡某某达成合意，于是在上述《门面租赁合同》的最后一页，注明“此门面由黄某某转胡某某使用，每月租金10000元……”。余某某在该注明下方签名，胡某某在乙方黄某某原有签名后进行了签名。该转租内容下方未载明时间。余某某主张每月租金10000元是在2020年7月签字并开始执行，胡某某则主张每月租金10000元是在2020年6月签字且从6月开始执行。 2020年6月1日，案外人黄某某向胡某某出具收条，载明收到胡某某门面押金12720元。2020年6月3日，胡某某向余某某支付租金12720元，之后按每月租金10000元的标准支付租金至2020年10月31日。 2021年1月30日，余某某作为甲方与胡某某作为乙方签订《终止租赁协议书》，约定：乙方从2020年6月1日起承租甲方位于柳州市南面门面用于家具经营，现经双方协商一致，如能达成以下条件，则双方原租赁协议解除：一、乙方于2021年3月15日前清场，搬离租赁门面并清理场地，交回门面钥匙，以及租赁合同 -11- 原件。二、乙方搬离当日，甲方补偿乙方人民币20000元。三、如乙方逾期搬离的，应补足拖欠的租金，并按原租赁合同约定的租金10000元/月支付租金给甲方。四、甲乙任何一方违反约定的，应支付守约方违约金，并承担由此产生的诉讼费、律师费用等。该协议并注明“甲方立即转20000元给中间人黄某某保管，待乙方完后再由黄某某把20000元转给乙方”，案外人黄某某作为见证人在该协议书上签名。2021年2月3日，黄某某向余某某出具收条，载明收到余某某转来门面保证金（余某某与胡某某东环门面事宜）20000元，由黄某某转入黄越账户，待余某某与胡某某交涉清楚后，再转给当事方。另外，在该终止租赁协议首部，载明“现已拖欠甲方三个月租金合计30000元”，该内容被划掉并且余某某、胡某某均在该被划掉的内容上按了指印。余某某主张拖欠租金与终止合同是两个关系，不想混淆处理，所以划掉该拖欠租金的内容。胡某某则主张该划掉的条款与协议第三条是呼应的，说明按期搬离不需要支付拖欠租金，第三条是违约条款，以拖欠租金的数额来约定违约金，补足拖欠的租金对应的是划掉的租金30000元。庭审过程中，对于提前解除合同及给予补偿款的原因，双方陈述不一，余某某主张系胡某某从2020年11月起未按合同约定支付租金，通知搬离也不搬，为了解决问题所以作出让步给予胡某某补偿款20000元，该补偿款也包含了租赁保证金12720元在内。胡某某则主张因房屋存在漏水问题致使涉案房屋部分区域无法正常使用，且因房屋漏水损坏了其房屋内的物品给其造成了损失，余某某还将过道封闭影响了经营环境，多次协商不下所以提前解除了合同，余某某同意补偿损失50000元。因 -12- 签订《终止租赁协议书》时尚有30000元租金未交，故划掉了该协议上“现已拖欠甲方三个月租金合计30000元”的内容，并在第二条约定余某某补偿20000元。 2021年3月16日，余某某和新的承租人到涉案房屋，发现胡某某未按合同约定在2021年3月15日前搬离，双方就搬离问题产生争议。胡某某提供其与备注为“隋老蒋余某某老公”的人在2021年3月16日下午的聊天记录显示，“你刚才跟我讲好了…怎么又叫黄某某不转2万元给我”，对方回答“不是不转你搬完才转”。在2021年3月17日上午与余某某进行了语音通话，但内容不明。胡某某主张已征得余某某丈夫同意延迟三天搬离门面，余某某认为其丈夫不是合同当事人无权与胡某某协商搬离情况，其并未同意延迟搬离。2021年3月18日，胡某某搬离涉案房屋，并在微信上向余某某发送“门面已清空，可以进场装修”，之后未再使用涉案房屋。因双方就搬离问题产生争议，胡某某未收到补偿款20000元，故在搬离后采取了开车及倒垃圾堵门的行为。余某某故提起诉讼，要求胡某某支付租金及违约金。 庭审过程中，关于租赁保证金的支付，胡某某主张在胡某某接替黄某某继续租赁涉案房屋后，余某某未将原承租人黄某某的租赁保证金退回，故胡某某向黄某某支付了租赁保证金12720元用作本案租赁合同中的保证金，应视为已向余某某支付了租赁保证金12720元。余某某对此不予认可，认为只收到黄某某的租赁保证金并未受到胡某某的，因租赁期未满解除合同不予退还，所以没有将租赁保证金退还黄某某。关于补偿款20000元的支付，余某某确认已转给案外人黄某某，不同意由黄某某支付给胡某某 -13- ，之后自行要求黄某某退回。胡某某亦确认因余某某不同意黄某某将补偿款给胡某某，故反诉要求余某某直接支付。 另查明，余某某提供的与案外人谭奇见签订的合同显示，2021年3月1日，余某某作为甲方与案外人谭奇见作为乙方签订《门面租赁合同（东环）》，约定：甲方将坐落在柳州市南面，面积约560平方米左右门面出租给乙方作商业门面使用。甲方从2021年3月16日起将出租房屋交付乙方使用，至2024年12月30日终止。本合同签字生效之日起，甲方必须在2021年3月16日将门面房屋交付给乙方使用，逾期交付甲方需赔偿乙方的经营损失。本门面房屋租金为47元／平方，第一年月租金为26000元……。2021年4月15日，双方达成补充协议，约定：由于甲方与原承租人存在纠纷，甲方不能按期将门面交给乙方经营，于2021年4月1日才正式交付给乙方。经协商甲方免收乙方2021年5月1日前的租金，作为乙方的经营损失补偿。 再查明，余某某为提起本案诉讼支付本诉律师代理费2600元、反诉律师代理费4700元。胡某某为提起反诉支付前期律师代理费1000元，后期律师代理费3500元按合同约定于收到一审判决后7日内支付。 本院认为，一、本诉部分。 余某某与胡某某签订的《门面租赁合同》、《终止租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。关于租金，庭审过程中，双方均确认胡某某租金支付至2020年10月31日，按照《门面 -14- 租赁合同》的约定，胡某某确实应向余某某支付应付未付的租金。然而在2021年1月30日双方签订《终止租赁协议书》时，该协议上本已载明的“现已拖欠甲方三个月租金合计30000元”的内容被划掉且双方均进行了确认，2020年11月1日至2021年1月30日的租金正好为30000元，余某某主张拖欠租金与终止合同是两个关系，不想混淆处理，故而划掉该拖欠租金的内容。该解释明显不合常理，合同当事人在解除合同时，按照常理会一并解决该合同涉及的相关事宜，尤其是对于解除合同的核心条款即拖欠的相关款项会一并进行处理，即便是不一并处理，亦不会在已经载明欠付款项的情况下对该内容进行删除并且对删除进行确认。并且在删除该条拖欠租金条款的同时，还在终止协议中约定在胡某某搬离当日给予补偿款20000元。故而对余某某的陈述，本院不予采信。至于胡某某认为终止协议第三条“如乙方逾期搬离的，应补足拖欠的租金，并按原租赁合同约定的租金10000元/月支付租金给甲方”实际是违约条款，应支付的租金为违约金，违约金过高的观点。因违约金的性质兼具补偿及惩罚性，至少应能弥补当事人的损失，因胡某某确实使用涉案房屋直至2021年3月18日才搬离，故不能简单以逾期三天搬离来确定违约金数额，据此不支付相应的租金及房屋占有使用费。结合胡某某庭审中对于该划掉的条款以及补偿款20000元的陈述，本院认为双方在2021年1月30日签订《终止租赁协议书》时，就胡某某未支付的2021年11月1日至2021年1月30日的租金30000元，余某某实际已不再要求胡某某支付。2021年1月31日至终止协议约定的搬离之日2021年3月15日的租金，因胡某某未按约定时间搬 -15- 离，且在该期间确实仍在使用房屋，故该期间的租金15000元，本院予以支持。2021年3月15日至3月18日的房屋占用费，应按照约定的租金标准计算即1000元（10000元/月÷30天×3天）。至于余某某主张的2021年3月18日之后胡某某采取的开车、倒垃圾堵门等霸占门面的行为应支付的租金，因在该日胡某某已将涉案房屋清空交付且未再继续使用，上述行为与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，若上述行为构成妨碍物权的行为，余某某可另行主张，本案不予置评。 关于违约金。双方在签订《终止租赁协议书》时，已就合同解除后的相关事项进行约定，并未对胡某某逾期支付租金需支付违约金进行约定。但从庭审查明的事实来看，胡某某于2021年3月18日搬离涉案房屋，其主张已征得余某某丈夫同意延迟三天搬离，但其提供的聊天记录是在2021年3月16日，并非在协议约定的搬离时间前进行协商，且余某某丈夫并非合同当事人，聊天记录及证人证言均未能看出余某某同意延期三天搬离。故胡某某未按约定时间搬离房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。因胡某某延迟三天搬离，其延迟三天搬离的行为导致余某某未能按约定将房屋交付给新的承租人，但余某某与新承租人签订的合同中免收新承租人2021年5月1日前的租金，不能完全归责于胡某某逾期三天搬离的行为。故本院综合考虑涉案合同的履行情况、当事人损失及预期利益等因素，兼顾公平、合理原则，酌情支持胡某某向余某某支付违约金3000元。 关于律师费。余某某提起本案诉讼系因胡某某未按合同约定时间搬离涉案房屋故 -16- 而要求其承担相应责任，故依据《终止租赁协议书》第四条的约定及余某某聘请律师并支付了律师代理费的事实，余某某诉请胡某某支付本诉律师费有事实和法律依据。根据《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定及余某某得到支持的比例，本诉胡某某应承担的律师费为1000元。超出上述数额的部分，本院不予支持。对于余某某诉请的反诉律师费，因胡某某系因余某某未退还保证金、未支付合同约定的补偿款并主张胡某某支付拖欠的租金等提起反诉，而《终止租赁协议书》中确有关于支付补偿款等内容的约定，即便胡某某存在违约行为，亦不影响其要求余某某按合同约定支付相应款项，故根据庭审查明的情况，对于余某某要求胡某某支付反诉律师费4700元的诉请，本院不予支持。 二、反诉部分。 关于租赁保证金。余某某不认可收到胡某某的租赁保证金，认为其收到的是案外人黄某某的保证金。从双方签订的合同及庭审查明事实来看，胡某某实际上接替原承租人黄某某继续履行租赁合同中的相关义务，三方也达成合意，余某某亦未将保证金退回黄某某，所以胡某某向黄某某支付了保证金12720元，实际上是作为涉案租赁合同的保证金。根据《门面租赁合同》第八条第2款的约定，租期不满，保证金不退。双方签署《终止租赁协议书》时，未对保证金进行约定，从双方对胡某某尚欠租金的条款进行删除、余某某向胡某某支付补偿款20000元等约定来看，双方实际上已就合同解除后的相关补偿事项进行了约定。故而胡某某要求余某某退还租赁保证金12720元，本院 -17- 不予支持。 关于胡某某主张多支付的2020年6月的租金2720元。胡某某一开始主张双方约定了免租期要求退还租金12720元，后在庭审过程中又主张双方对免租期未能达成一致意见，故而要求退还多支付的租金2720元，前后陈述不一。从《门面租赁合同》的内容看，未能看出双方对免租期达成约定，关于每月租金10000元，亦未能看出约定的时间。虽然《终止租赁协议书》中载明胡某某从2020年6月1日起承租房屋，但在合同履行期间内，胡某某从未向余某某主张退还该部分租金。在终止协议中，亦未对余某某需退还租金进行约定，并且就合同解除后的补偿事项已达成合意，故而对胡某某的该项诉请，本院不予支持。 关于补偿款20000元。根据《终止租赁协议书》第二条约定，胡某某搬离当日，余某某补偿胡某某人民币20000元。对于该补偿款，余某某认为系胡某某一直不支付租金，想让胡某某尽快搬离故而同意支付。对此，《门面租赁合同》对于逾期支付租金的违约责任已经进行了明确约定，余某某完全可据此要求胡某某承担相应违约责任，其不依据合同约定主张违约责任反倒在签订《终止租赁协议书》时，删除胡某某拖欠租金的条款并且同意给予胡某某补偿款，明显不符常理。现胡某某延迟三天搬离，也已经为自己延迟三天搬离的行为承担了相应的违约责任，在《终止租赁协议书》对补偿款进行了明确约定的情况下，余某某不能据此不支付补偿款。故对于胡某某该项诉请，本院予以支持。 -18- 关于违约金。因是胡某某逾期搬离房屋违反了合同约定，并非余某某故意不支付补偿款，故胡某某要求余某某支付违约金45000元于法无据，本院不予支持。 关于律师费。因是胡某某违约在先，双方就支付补偿款等事项发生争议，并非余某某故意违约，故对于胡某某要求余某某承担律师费的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）胡某某向原告（反诉被告）余某某支付租金15000元、房屋占有使用费1000元； 二、被告（反诉原告）胡某某向原告（反诉被告）余某某支付违约金3000元； 三、被告（反诉原告）胡某某向原告（反诉被告）余某某支付律师代理费1000元； 四、原告（反诉被告）余某某向被告（反诉原告）胡某某支付补偿款20000元； 五、驳回原告（反诉被告）余某某的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）胡某某的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之 -19- 规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费620元（已减半收取，原告已预交），由原告（反诉被告）余某某负担405元，由被告（反诉原告）胡某某负担215元。反诉案件受理费962元（已减半收取，被告已预交1087元，退回被告125元），由原告（反诉被告）余某某负担227元，由被告（反诉原告）胡某某负担735元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 戚潇颖 -20- 二〇二一年六月八日 代书记员 梁骞予