吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉01民终1834号 上诉人（原审原告、案外人）：王立会，女，1968年2月6日生，汉族，住吉林省舒兰市。 委托诉讼代理人：历耘宁，吉林良智律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）冯艳玲，女，1974年8月18日生，汉族，住吉林省榆树市。 委托诉讼代理人：张君隆，吉林钧诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市南关区。 法定代表人：王星，该公司董事长。 上诉人王立会因与被上诉人冯艳玲、长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）（2020）吉0102民初4491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王立会上诉请求为：1.依法撤销（2020）吉0102民初4491号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审。2.本案一审、二审全部诉讼费用由二被告承担。事实及理由：一、一审法院遗漏重要事实。1.上诉人购买案涉房屋系用于居住，且上诉人在吉林市无其他住房。2.案涉房屋属于“无籍房”，并被纳入吉林市31个“无籍房”项目办理《不动产权证》的政府工作计划之中。3.案涉房屋在吉林市不动产登记中心中信息显示为期房。二、一审法院适用法律不当。1.参照（2017)吉民终115号民事判决书的观点。首先，虽然《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房预定协议中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类预定协议只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定该预定协议已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，鑫隆公司与上诉人签订的《鑫隆帝豪内部认购协议》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该预定协议时鑫隆公司没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；事实上，双方在该预定协议中通篇所用的词语表达为“订购”、“预期”，其第二条更是明确约定“甲方在取得《商品房（预）销售许可证》后，在甲方通知乙方后，乙方在十日内到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》，如乙方所交付的预期成交总房款有多余或不足的部分，按照《鑫隆帝豪内部认购协议》购房单价实行多退少补...”，说明双方在签订预定协议时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的。因此，鑫隆公司与上诉人于2010年10月23日签订的《鑫隆帝豪内部认购协议》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，合法有效。2.从法的价值判断角度分析，本案的冲突根源在于同一房屋既存在消费者获得房屋的请求权，又存在申请执行人的债权。显而易见，用血汗钱购房的消费者属于弱势个体，无论从立法精神还是基于民生本位，均应当给予优先考虑。特别是，本案中，上诉人系为生活消费而购买的住房，且已交纳了全部购房款，在购房的过程中并无恶意损害被上诉人冯艳玲利益的行为，因此，上诉人作为购房消费者与被上诉人冯艳玲利益出现冲突时，应当优先保护购房消费者的利益。3.退一步讲，如无吉林市政府的相关部门为社会公共利益考量，组织沟通解决为案涉房屋办理不动产证的问题，案涉房屋作为“无籍房”，至今都可能没有任何登记信息。正因为吉林市政府逐步落实案涉房屋办理不动产证的相关问题，案涉房屋才在不动产登记中心存在登记信息，一审法院才能够查封案涉房屋。吉林市政府为案涉房屋办理不动产登记系为实际购房人解决民生问题所做行政行为，而非为案涉房屋的开发公司债权人解决债务问题，且案涉房屋查封时间为2018年4月17日，此时距离上诉人购买案涉房屋已长达七年多的时间，距上诉人实际入住案涉房屋已经长达5年之久。从维护交易稳定上讲亦应保护上诉人的合法权益。4.关于上诉人所购房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形的问题。现上诉人与鑫隆公司在南关法院查封前达成了合法有效的《鑫隆帝豪内部认购协议》，且上诉人已支付了房屋全部价款。而且，上诉人名下无其他房屋，其购买涉案房屋系用于居住。因此，上诉人所提异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，应予支持。综上，请求人民法院依法支持上诉人的全部上诉请求。 王立会提出诉讼请求：1.依法撤销（2020）吉0102执异19号执行裁定书；2.依法撤销（2018）吉0102执438号执行案件对坐落于吉林市船营区长春路58号鑫隆帝豪2号楼1单元10层60号房屋的查封，并判决不得执行该房屋；3.请求确认坐落于吉林市船营区长春路58号鑫隆帝豪2号楼1单元10层60号房屋为王立会所有；4.诉讼费用由冯艳玲、鑫隆公司承担。事实和理由：2010年10月23日，王立会与鑫隆公司吉林市分公司签订《鑫隆帝豪内部认购协议》，约定王立会以319284元购买案涉房屋。王立会按照约定于当日向鑫隆公司支付了定金10000元，并于2010年10月26日支付首付款89284元。2013年10月25日王立会办理案涉房屋入住手续同时，按照鑫隆公司要求缴纳了案涉房屋的购房尾款231720元（含面积补差款，总房款331004元已经全部支付完毕）、契税、物业费、供热费等款项。王立会办理入住手续后，一直占有使用案涉房屋至今。案涉房屋于2018年4月17日被查封，2019年12月17日鑫隆公司才发布通知，要求业主提供材料办理案涉房屋相关手续，王立会才知道房屋被查封。 冯艳玲辩称，1、王立会提供的内部认购协议显示订购的房号为58＃-1-1004，建筑面积79.03平方米，并非南关法院查封的房屋，即鑫隆帝豪58号1单元10层60号房，建筑面积90平方米，不能证明王立会对查封的房屋享有权利，并且王立会提供的只是内部认购协议，不是房屋买卖协议，在查封房屋具备签订备案合同的情况下，王立会未与鑫隆公司签订合法有效的房屋买卖协议；2.王立会提供的付款凭证是收据，不是正规发票，并且收据的数额与认购协议约定的房屋价格不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，南关法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，南关法院认定如下：申请执行人冯艳玲与被执行人鑫隆公司房屋买卖合同执行一案中，2018年4月17日，南关法院依法查封了鑫隆公司名下的坐落于吉林市船营区长春路58号鑫隆帝豪2号楼1单元10层60号的房屋产籍。案外人王立会向南关法院提出执行异议，称其已购买了涉案房屋，请求解除对涉案房屋的查封。南关法院于2020年7月29日作出（2020）吉0102执异19号执行裁定：驳回案外人王立会的异议请求。 2010年10月23日，王立会与鑫隆公司吉林市分公司签订《鑫隆帝豪内部认购协议》，协议约定，王立会订购房号为58＃-1-1004，建筑面积（暂测）79.03㎡，单价￥4078，折后总房款319284元，定金10000元于2010年10月23日前交纳，首期房款89284元于2010年10月26日前交纳，贷款额220000元。协议签订后，2010年10月26日，王立会交纳了定金10000元、首期房款89284元，鑫隆公司出具了收据。2013年10月25日，王立会交纳了购房尾款231720元及契税等费用，鑫隆公司出具了收据，王立会交纳的是鑫隆帝豪58＃-1-10-60号，建筑面积90.48平方米的房屋款项。同时，王立会交纳了58＃-1-10-60号房屋的物业费、供热费、水费等费用。 另查明，鑫隆公司出具《证明》，证明鑫隆帝豪58＃-1-1004号与58＃-1-10-60号是同一套房，房间号当时填错了。2019年12月17日，鑫隆公司通知58＃业主办理产权事宜。 认定以上事实的证据《执行裁定书》、《鑫隆帝豪内部认购协议》《收据》、不动产登记信息表、证明、通知等证据在卷为凭。 南关法院认为，不动产物权变动应当依法登记才能发生法律效力，虽然王立会与鑫隆公司签订了《鑫隆帝豪内部认购协议》，鑫隆公司出具了房款收据，但本案涉案房屋登记在鑫隆公司名下，该房产尚未办理产权转移登记手续，亦未进行产权转移的预告登记，不能证明王立会已取得了涉案房屋的所有权；关于王立会对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，王立会与鑫隆公司吉林市分公司签订的《鑫隆帝豪内部认购协议》中只约定了房屋的具体位置、面积、房价、付款方式，未对房屋交付条件、日期以及产权登记有关事宜等主要内容进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房认购书认定为商品房买卖合同的情形，虽然王立会主张鑫隆公司已将涉案房屋交付其占有使用，但其与鑫隆公司之间在人民法院查封前未订立合法有效的商品房买卖合同，其不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决驳回王立会的诉讼请求。案件受理费6089元，由王立会负担。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，一、上诉人王立会是否享有足以阻却执行的民事权利。首先，关于鑫隆公司与王立会签订的《鑫隆帝豪内部认购协议》的性质问题。依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的预定协议究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看该预定协议是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房预定协议中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异。因此在实践操作过程中，这类预定协议只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定该预定协议已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，鑫隆公司与王立会签订的《鑫隆帝豪内部认购协议》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该预定协议时鑫隆公司没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；事实上，双方在该预定协议中通篇所用的词语表述为“预期”，其第二条更是明确约定“甲方在取得《商品房（预）销售许可证》后，在甲方通知乙方后，乙方在十日内到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》”，说明双方在签订认购协议时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的。因此，鑫隆公司与王立会于2010年10月23日签订的《鑫隆帝豪内部认购协议》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。其次，关于鑫隆公司与王立会签订的《鑫隆帝豪内部认购协议》的效力问题。该房屋预定协议作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，是为了将来双方订立确定性的正式的商品房买卖合同而达成的书面允诺，其目的是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务。因此，不能据此认定作为本约合同的商品房买卖合同已正式订立。因订立该预定协议并非正式的商品房预售行为，作为法定的强制性规范商品房预售行为的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。商品房预定协议的效力应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定予以确定，不应以出卖人取得商品房预售许可证明为生效要件。虽然《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用，但该项规定只是行政管理部门对房地产开发企业销售行为的一种管理措施，并非认定合同效力的强制性规定。即出卖人在未取得商品房预售许可证明的情况下就对外签订商品房认购书，是否违反行政管理规定，不是民事案件的处理范围。综上，鑫隆公司与王立会之间签订的《鑫隆帝豪内部认购协议》合法有效。另外，上诉人王立会向法院提供了其在法院查封前即已交纳涉案房屋全部房款和已经实际占有使用的证据，且未办理涉案房屋产权过户手续的原因并不在上诉人王立会，故上诉人王立会对涉案房屋所享有的物权期待权能阻却本案的执行，其要求不得执行该涉案房屋的主张成立，本院予以支持。二、涉案房屋的权属问题。虽然上诉人王立会享有可以阻却本案执行的相关权利，但因为涉案房屋现仍然登记在鑫隆公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，现王立会请求法院确认涉案房屋归其所有的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、撤销长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初4491号民事判决； 二、停止对坐落于吉林市船营区长春路58号鑫隆帝豪2号楼1单元10层60号房屋的执行； 三、驳回上诉人王立会的其他诉讼请求。 一审案件受理费6089元，二审案件受理费6089元，共计12178元，均由长春市鑫隆房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周翠翠 审判员  张东宇 审判员  蒋振华 二〇二一年六月三十日 书记员  丁 巍