新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0203民初1986号 原告：贺楚慧，女，1994年8月25日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：楚春玲（系贺楚慧的母亲），女，1969年9月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 被告：曹勇德，男，1991年10月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 原告克拉玛依区贺楚慧与被告曹勇德买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告贺楚慧之委托诉讼代理人楚春玲到庭参加诉讼，被告曹勇德经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺楚慧向本院提出诉讼请求：被告支付租金1250元（2021年3月1日至2021年4月15日）、2019年12月14日至2021年4月15日物业费958.41元、2019年至2020年暖气费815.53元、2020年至2021年暖气费843.02元、违约金3000元；合计6866.96元。事实和理由：原告与被告于2018年2月6日签订《房屋租赁合同》，将克拉玛依区某园商业区2XX-X号车库出租给被告经营餐饮。约定第一年租赁时间从2018年3月1日至2019年3月1日，每年租金10000元，物业费和暖气费由被告承担。因被告连续3年续租，因此该合同条款连续使用。2021年2月22日，被告打电话告知不再续租车库，2021年3月1日租赁到期，被告理应按照约定到期当日原样归还车库和钥匙，但被告迟迟拖延不搬，原告多次打电话不接，发微信和短信不回信息，严重影响原告继续正常使用车库。被告搬走后，没有将钥匙主动还给原告，而是将钥匙交给他人。2021年5月，原告查看车库时，碰到拿钥匙的那个人时，才拿到了钥匙。原告代付了2019年10月21日至2020年4月15日的暖气费815.53元，2020年10月15日至2021年4月15日的暖气费843.02元，2019年12月14日至2021年4月15日的物业费958.41元。原告认为，被告拖延和欠费行为违反了租房合同中第五条和第六条，被告应当按约定支付欠付租金及拖欠的物业费、暖气费、违约金3000元，押金3000元不予返还。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告曹勇德未答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年2月6日，原告的母亲楚春玲与被告签订租房合同，承租位于克拉玛依区某路2XX-X号车库，合同载明租期2018年3月1日至2019年3月1日，租金10000元/年。该合同第四条载明“乙方应于签约时支付租金，同时支付押金3000元，到期结算，多余归还，如果没有出现违约和损毁房屋、房内设施和欠费情况，可将押金全额返还”。该合同第五条载明“……租期结束不再续租时原样返还……暖气费、物业费、水费、电费、卫生费等费用由乙方支付……”。该合同第六条载明“任一方违约，向守约方支付违约金3000元，押金不予返还，损失超过违约金时，另行追加赔偿”。合同签订后，被告交付押金3000元，楚春玲交付车库钥匙一把。2019年、2020年续租，合同内容没有变更。 某路2XX-X号车库的产权证登记在原告名下。车库交付给被告时为毛坯房，被告进行装修后用于经营熟食品和居住。2021年3月1日租期届满，被告未续租，未支付2019年、2020年两个供暖年度的暖气费，未支付2019年12月14日以后的物业费。 2021年3月29日，被告微信告知楚春玲将钥匙放在门口让原告第二天去拿，并告知押金用于抵扣物业费、暖气费和30天延期房租。2021年3月30日，被告未交还钥匙，未搬走其主要经营物品和生活用品。其后，被告将主要物品搬走，未拆除房屋内的装修物，被告将钥匙交给住在该车库附近的一个拣纸壳子的人，让其拣走房内的纸箱并打扫卫生，未告知楚春玲其已搬走及钥匙交给他人的情况。2021年4月5日，楚春玲与被告电话联系无果，用其留存的钥匙查看房屋。2021年5日9日，楚春玲拆除房屋内的装修物时，拣纸壳子的人看到了，将钥匙交还。 另，2021年3月21日，原告支付案涉房屋2019年10月21日至2020年4月15日的暖气费815.53元、2020年10月15日至2021年4月15日的暖气费843.02元。2021年4月1日，原告支付案涉房屋2019年12月14日至2021年12月31日的物业费1469.04元。原告拆除装修物支付1000元。 上述事实，有经当庭出示的房产证、购房合同、租房合同、缴费票据、微信聊天记录、现场照片及原告陈述等证据在案予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告提交的证据能够证实被告租赁案涉房屋的事实。根据查明的事实，约定的租期届满后，被告至2021年4月初才搬走其主要经营物品和生活物品，且未告知搬走情况和钥匙交给他人的情况，亦未按合同约定拆除装修物。被告的行为违反了双方合同第五条“不再续租时原样返还”的约定和《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十二条“合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，构成违约，原告要求被告承担违约责任合法有据。根据合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告的违约行为影响到原告对房屋的后续使用，原告要求赔偿2021年3月1日至2021年4月15日一个半月的租金损失合法有据，被告应当支付该期间的租金1250元。 合同约定租赁期间的物业费、暖气费由被告承担，原告提交的缴费票据能够证实其代付暖气费、物业费的事实，故，被告应当向原告支付2019年10月21日至2020年4月15日的暖气费815.53元、2020年10月15日至2021年4月15日的暖气费843.02元，合计1658.55元；被告应当向原告支付2019年12月14日至2021年4月15日的物业费958.41元（1469.04元÷748天×488天）。 关于违约金，根据合同法第一百一十四条及司法解释的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于实际损失或者过分低于实际损失的，可以调整；约定的违约金超过实际损失的30%可认定为过分高于实际损失。案涉合同第六条约定“任一方违约，向守约方支付违约金3000元”，被告违约给原告造成的实际损失为延期腾房租金损失1250元和拆除装修物损失1000元合计2250元，故，应当以实际损失为基础由被告支付一定数额的金钱即违约金作为对其违约行为的适度惩罚，合同约定的违约金显然过分高于实际损失，本院根据合同履行情况、被告违约情况和原告的损失情况将违约金调整为800元。 关于押金，案涉合同第六条约定“承租人违约押金不予返还”，合同第四条约定押金用于预防“出现违约和损毁房屋、房内设施和欠费情况”，押金的作用显然是补偿损失和抵扣欠费。故，被告已付押金3000元应当用于抵扣被告应当承担的延期腾房租金损失1250元、拆除装修物损失1000元、暖气费1658.55元、物业费958.41元合计4866.96元，抵扣后的不足部分1866.96元（3000元－4866.96元）由被告支付给原告。抵扣后，本院对原告主张的租金、物业费、暖气费不再重复支持。原告认为被告承担上述费用的同时押金不应当退还的意见无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，被告应当承担延期腾房租金损失1250元、拆除装修物损失1000元、暖气费1658.55元、物业费958.41元，并支付违约金800元。上述损失及费用与押金3000元抵扣后，被告还应当赔付损失及费用1866.96元，并支付违约金800元。被告曹勇德经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩与质证的权利，由此产生的不利法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告曹勇德于本判决生效之日起三日内向原告贺楚慧赔付损失及费用1866.96元、违约金800元； 二、驳回原告贺楚慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由被告曹勇德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  雷晓霁 二〇二一年六月十一日 书记员  刘 娟