四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17282号 上诉人（原审原告、反诉被告）：甘建投蓉樾成都房地产开发有限公司，住所地：成都市新都区新都街道马超东路266号和信新城市中心18楼1801号。 法定代表人：马臻奇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金旺，四川琴台律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川思远影业有限公司，住所地：成都市成华区建设北路三段2号5楼。 法定代表人：周济，总经理。 委托诉讼代理人：熊榜国，四川炜烨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李培锐，四川炜烨律师事务所律师。 上诉人甘建投蓉樾成都房地产开发有限公司（以下简称甘建投公司）因与上诉人四川思远影业有限公司（以下简称思远影业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初6051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 甘建投公司上诉请求：1.改判一审判决第二项为：思远影业公司赔偿甘建投公司各项损失共计26468208元及利息（以26468208元作为基数，按照同期同类中国人民银行贷款利率自本案起诉之日起计算至付清之日止）；2.本案一审、二审案件诉讼费、保全费全部由思远影业公司承担。事实和理由：一、本案有明确证据证明案涉影院系甘建投公司应思远影业公司的要求进行专属修建。证据有：1.四川中泰联合设计股份有限公司等设计单位明确确认，影院设计是根据思远影业公司的要求；2.甘建投公司是根据思远影业公司的设计要求进行报规报建且在双方租赁合同特别约定一些影院特殊要求；3.合同第12.8条约定：由乙方提供影院平面设计图交甲方实施。甲方交房时需按乙方提供的图纸和房产技术条件交付现场。合同第15.2条约定：乙方在租赁期内非合同约定原因单方终止合同，应按照上年度全年租金赔偿甲方和承担甲方为满足乙方进行影院经营所专设的设施设备等投资款。二、因思远影业公司违约导致甘建投公司租金差价和招商佣金的损失，一审法院在有明确证据予以佐证的情况下，不予支持，也属错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”甘建投公司主张已经支付招商代理费500000元，因实际发生并向相关合同相对方进行了支付，该部分损失应予以支持。对于甘建投公司主张租金差价损失部分。因思远影业公司原因导致合同解除，因租金的支付是固定的、可以预计的，且租金属于合同顺利履行后肯定可以得到的利益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，租金差价损失属于法律规定的“可以获得的利益”，应予支持。根据前后租赁合同的最低租金标准计算差价为（思远影业公司租赁合同的租金收入－成都嘉纳思哲影业有限公司租赁合同确定的租金收入）。该部分损失，一审法院不予支持，明显错误。综上所述，一审法院适用双方合同第15.2条约定：“乙方在租赁期内非合同约定原因单方终止合同，应按照上年度全年租金赔偿甲方和承担甲方为满足乙方进行影院经营所专设的设施设备等投资款”判决此案，在法律和证据明确的情况下，在思远影业公司既未要求调低违约金也未主张重新鉴定的情况下，任意采取自由裁量权，仅以并列条款前半部分违约金进行酌定，对违约金及损失进行调减和“酌定”明显错误。三、甘建投公司主张的各项损失26468208元的构成为电影院造价损失15578208元、租金损失10390000元，招商代理费损失500000元。电影院造价损失计算的思路是如果建成其他非电影区域，比建成电影院少花15578208元。 思远影业公司辩称，甘建投公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回。 思远影业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，改判思远影业公司不承担责任并支持思远影业公司的反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由甘建投公司承担。事实和理由：一、思远影业公司在2019年3月7日与甘建投公司的会议上的沟通及2019年3月12日以《告知函》的方式与甘建投公司进行沟通，其沟通内容均是要求与甘建投公司协商一致解除双方签订的《租赁合同》，并非是思远影业公司向甘建投公司单方提出解除《租赁合同》。且在2019年9月2日，思远影业公司还给甘建投公司发函，要求其严格履行合同约定的交房义务。此举也表明思远影业公司并不是单方提出要解除《租赁合同》。故一审法院关于“思远影业公司的上述行为已表明其不愿意继续履行《租赁合同》”属认定事实不清。二、一审判决认为“在合同约定的履行期限届满前，思远影业公司已以自己的行为表明不愿履行与甘建投公司之间签订的《租赁合同》，故思远影业公司的行为已构成违约”属认定事实不清。思远影业公司之所以要求与甘建投公司协商一致解除合同，其理由是思远影业公司在2019年1月、3月两次前往诉争房屋工地查看时，才知道甘建投公司的工期严重滞后，工程进度严重迟缓，根本不能在合同约定的交房时间2019年7月1日前将符合合同约定交付条件的房屋交付给思远影业公司。且根据甘建投公司取证的现场照片证明，至甘建投公司起诉时，诉争租赁房屋外围仍然是围上的，还在修建中，主体工程还没有完工。故思远影业公司认为双方签订《租赁合同》目的无法达到，为避免造成双方的更大损失，才向甘建投公司发出《告知函》，要求甘建投公司与思远影业公司进行友好协商一致解除《租赁合同》，但是并没有通知甘建投公司一定要单方解除《租赁合同》。故本案中是甘建投公司违约在先，思远影业公司在本案中没有任何违约行为。三、甘建投公司在报建时就已经规划要将诉争房屋修建成具有通用性的影院，且甘建投公司在思远影业公司发出《告知函》后，甘建投公司在收到该函件后并未给予任何回复，而是直接起诉思远影业公司，要求解除合同，并已将诉争房屋另行出租给案外人，所以思远影业公司并没有给甘建投公司造成任何经济损失。即使一审法院认为思远影业公司违约，应当承担赔偿责任，一审判决思远影业公司承担1000000元的赔偿款也过高。四、一审判决驳回思远影业公司的反诉请求属事实认定不清，适用法律错误。因为甘建投公司修建的诉争房屋的工期严重滞后，在合同约定的时间根本无法完成交房义务，其违约在先，并给思远影业公司造成较大经济损失，故思远影业公司的反诉请求应当得到支持。且根据思远影业公司与甘建投公司双方签订的《租赁合同》第15.1.2条的约定“甲方违反本协议交房时间的约定，每逾期一天，按照人民币2000元/天支付违约金”。且该合同第4.2条约定“如果甲方实际交房时间延期并超过合同约定的交房时间三个月，则乙方有权解除合同”。所以，甘建投公司在合同约定时间及三个月的延期交房时间均未履行交房义务，甘建投公司已经严重违约，思远影业公司可以行使解除合同的权利及要求甘建投公司按照合同约定支付违约金。 甘建投公司辩称，一、根据一审已经查明的事实，思远影业公司在合同履行前，多次表示不履行合同并要求解除提出终止合同。甘建投公司向法院提起解除合同，符合合同法第94条及《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第13条、17条规定。根据上述规定，合同解除时间为对方收到起诉状副本时间。二、根据案涉租赁合同第15.2条约定，思远影业公司应当赔偿上年度全年租金及甘建投公司为此而投入的投资款。根据合同第12.8条，合同尾页特别约定，2017年12月13日三方通过开会确认的百郦锦城项目设计，也就是说，本案所有关于影院的设计，在报规报建前，均根据思远影业公司要求进行建造，在合同上也明确约定了思远影业公司专属定制的要求。该部分损失，思远影业公司应当承担。思远影业公司属于甘建投公司案涉项目所约定的主力店，因该租赁合同，也导致甘建投公司多支付招商费500000元。因思远影业公司退租导致甘建投公司与第三方签署新的物业租赁合同，其租金差价是属于违反合同一方可以预见和应当预见的损失。根据合同法第113条，甘建投公司基于合同约定多增加的投资款、租金差价损失、多支付的招商代理费损失应当由思远影业公司承担。 甘建投公司向一审法院起诉请求：1.判令解除甘建投公司与思远影业公司于2018年8月7日签订的《租赁合同》；2.判令思远影业公司赔偿甘建投公司各项损失共计26468208元及利息（以26468208元作为基数，按照同期同类中国人民银行贷款利率自本案起诉之日起计算至付清之日止）。 思远影业公司向一审法院反诉请求：1.判决解除思远影业公司与甘建投公司于2018年8月7日签订的《租赁合同》；2.判决甘建投公司支付思远影业公司违约金276000元（从2019年7月2日起至思远影业公司提起反诉之日止，每天支付2000元）。 一审法院认定事实：2018年8月7日，甘建投公司（甲方）与思远影业公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甘建投公司将其所有的位于成都市新都区及设施，租赁给思远影业公司使用，该商铺租赁面积（红线投影建筑面积）约定为建筑面积3742㎡（包括大堂和电影放映厅）。甘建投公司根据思远影业公司需求进行改造建设10个影厅以上（思远影业公司按国家广电总局颁布的星级影院之标准进行装修），预计总投资约3000万元左右。租赁期限为2020年1月1日至2034年12月31日，租赁期不含装修免租期但包含试营业免租期。合同第4.1条约定：“甲方须于2019年7月1日前向乙方交付已具备本合同附件五和附件六所述之房产技术条件的完整房产，甲方需完成第一次消防验收，双方在现场交接租赁标的，同时办理交接手续。”第4.2条约定：“如实际交房时间与本合同约定不符，则以实际交房时间为准，合同期限及免租期、计租期等相应顺延，如甲方实际交房时间延期并超过合同约定的交房时间三个月，则乙方有权解除合同。如到期乙方不与甲方办理接房手续，甲方书面通知交房时间作为交接日。”第7.1条约定：“双方同意，乙方以保底租金或该租赁标的经营所产生票房营业额提成的方式支付给甲方租金（按上述两种计价办法，两者取其高，择一支付的方式），且租金中已包含物业管理费在内（物管费为5元／平方米／月），保底租金及具体提成支付租金的约定如下：（1）租赁期限第1年度租金按照保底租金80万／年或乙方按该租赁标的票房所产生营业额的11%提成（租金中已包含物业管理费在内）支付租金；（2）租赁期限第2年度租金按照保底租金100万／年或乙方按该租赁标的票房所产生营业额的11%提成（租金中已包含物业管理费在内）支付租金；（3）租赁期限第3年度租金按照保底租金180万／年或乙方按该租赁标的票房所产生营业额的11%提成（租金中已包含物业管理费在内）支付租金；（4）租赁期限第4年度至第7年度租金按照保底租金230万／年或乙方按该租赁标的票房所产生营业额的12%提成（租金中已包含物业管理费在内）支付租金；（5）租赁期限第8年度至第11年度租金按照保底租金310万／年或乙方按该租赁标的票房所产生营业额的13%提成（租金中已包含物业管理费在内）支付租金；（6）租赁期限第12年度至第15年度租金按照保底租金390万／年或乙方按该租赁标的票房所产生营业额的14%提成（租金中已包含物业管理费在内）支付租金；”注：第一年租金可于第二年一并缴纳。第12.7条约定：“本项目在前期施工阶段，由甲方按乙方平面设计图负责影城土建工程，包括……。”第12.8条约定：“由乙方提供影院平面图交甲方实施。甲方交房时需按乙方提供的图纸和房产技术条件交付现场。”第15.1条甲方违约责任其中约定：“（2）违反本协议交房时间的约定，每逾期一天，按人民币2000元／天支付违约金；因甲方原因逾期120天，乙方有权解除合同。”第15.2条乙方违约责任其中约定：“（2）乙方在租赁期内非合同约定原因单方终止合同，应按上年全年租金赔偿甲方和承担甲方为满足乙方进行影院经营所专设的设施设备等的投资款。”第16条履约保证金约定：“双方同意，在正式合同签定后，乙方在三十个工作日内将银行保函（人民币100万）出具给甲方，租赁期限届满或正式租赁合同终止时，甲方应将该履约银行保函返还给乙方。”该合同特别约定：“甲方负责按照乙方提供的设计图完成影城区域内隔墙和观众席混凝土结构或者钢结构起坡（4Ｄ影厅起坡的承重须达到500ｋｇ／平方米）、墙面和地面找平（影厅观影台阶需进行80ｍｍ厚现浇砼和20ｍｍ厚水泥砂浆抹面处理，其他表层做至水泥砂浆压光层交付）、放映室、夹层等土建工程；影厅部位地坪细石砼找平，内外隔声墙采用加气砼块墙做至抹灰层，若两个影厅相邻共用一面隔墙，需砌双墙并三面抹灰，双墙中间预留20厘米空腔作隔音处理。” 上述合同签订后，在案涉房屋修建期间，2019年3月7日，甘建投公司、思远影业公司、四川新港联行置业股份有限公司（百郦锦城商业项目的招商代理）三方召开会议，会议内容为思远影业公司提出终止《租赁合同》，甘建投公司将该情况上报集团总部。该会议之后，于2019年3月12日，思远影业公司向甘建投公司发出《告知函》，该函内容为：“致：甘建投蓉樾成都房地产开发有限公司因客观情况变化，致使我司与贵司签订的《租赁合同》的合同目的无法实现，故特此正式函告贵司：请贵司与我司协商一致友好解除上述《租赁合同》。后续如有恰当的合作机会，期待双方再次进行友好商谈与合作!” 一审法院另查明，1.案涉工程项目“百郦锦城”于2017年12月22日取得《建设工程规划许可证》，该项目在报规时已规划设计有电影院。2.甘建投公司与思远影业公司签订合同后，思远影业公司未按照合同约定向甘建投公司出具金额为人民币1000000的银行保函。3.诉争房屋在甘建投公司向一审法院提起诉讼，即2019年7月22日之后，甘建投公司已另行出租给案外人。4.案涉工程项目“百郦锦城”在本案审理中，仍未竣工验收予以交付。 一审法院认为，甘建投公司与思远影业公司签订的《租赁合同》应是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，当事人争议的焦点：一、合同解除的问题；二、违约责任和违约损失的认定问题。针对焦点，一审法院评判如下： 关于焦点一，在合同履行过程中，思远影业公司于2019年3月7日在甘建投公司、思远影业公司、四川新港联行置业股份有限公司三方召开的会议中，明确提出终止《租赁合同》，后又于2019年3月12日，思远影业公司向甘建投公司发出书面的《告知函》，要求甘建投公司与该公司协商一致友好解除《租赁合同》。思远影业公司抗辩称，该函只是该公司请求与甘建投公司协商解除合同，并非是单方解除合同。一审法院认为，从该函的内容来看，要求解除合同的意思表示明确，且其中明确表示后续如有恰当的合作机会，期待双方再次进行友好商谈与合作，上述行为应视为思远影业公司已向甘建投公司作出了明确的单方解除《租赁合同》的意思表示，该意思表示是在甘建投公司没有任何违约行为，且思远影业公司没有任何法定理由有权解除合同的情况下作出的，故思远影业公司的上述行为已表明其不愿意继续履行《租赁合同》。且思远影业公司在发出《告知函》后，其未有证据能够证明甘建投公司与思远影业公司已协商一致达成解除合同的合意。因此，甘建投公司现提出解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，故对于甘建投公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持；关于思远影业公司在反诉中主张解除双方之间签订合同的诉讼请求，其理由是思远影业公司认为在合同约定的期限内，甘建投公司未将承租房屋交付思远影业公司，甘建投公司的行为已违约，故思远影业公司有权单方解除合同。一审法院认为，合同约定思远影业公司有权解除合同的条件是因甘建投公司的原因逾期120天交房。本案中，合同约定的交房时间是2019年7月1日，逾期120天，即2019年10月29日之后，思远影业公司才有权提出解除合同，而一审法院查明的事实是，在合同约定的交房时间尚未届满时，思远影业公司已以自己的行为表明不愿继续履行合同，故其现提出反诉要求解除合同，既没有事实依据，也违背民事诉讼应当遵循的诚实信用原则，一审法院不予支持。 关于焦点二，上述一审法院已认为，在合同约定的履行期限届满前，思远影业公司已以自己的行为表明不愿意履行与甘建投公司之间签订的《租赁合同》，故其行为已构成违约，因此，其反诉主张甘建投公司未在合同约定的期限内交房，甘建投公司违约在先，要求甘建投公司支付违约金，没有事实依据，一审法院不予支持；本案中，因思远影业公司违约，甘建投公司要求思远影业公司赔偿其损失共计26468208元（该损失具体构成为：工程造价损失15578208元+租金损失10390000元+招商代理费损失500000元），关于该损失，一审法院认为，首先，一审法院在事实认定部分已对甘建投公司所举损失的证据认为缺乏真实性、关联性，均未予以采信；其次，甘建投公司在与思远影业公司签订《租赁合同》之前，其向相关部门报规报建中就设计有电影院，其所修建的电影院不能证明只能由思远影业公司所投资经营的影院专用，且业已查明，案涉工程项目在本案审理过程中，仍未竣工验收予以交付，并在现有基础上已另行出租给案外人；再次，对于思远影业公司违约应承担的违约责任，当事人签订的《租赁合同》中约定为：“乙方在租赁期内非合同约定原因单方终止合同，应按上年全年租金赔偿甲方和承担甲方为满足乙方进行影院经营所专设的设施设备等的投资款。”故综上，一审法院认为，关于思远影业公司向甘建投公司赔偿的损失，应结合一审庭审中双方当事人提供的有效证据，并参照双方合同中关于租金的约定进行处理较为妥当。本案中，思远影业公司于2019年单方提出解除合同，此时间节点是在双方约定的租赁期限还未开始履行时，故参照合同中关于第一年租金为800000元或按租赁标的所产生营业额的11%提成的约定，一审法院酌情认定思远影业公司赔偿甘建投公司损失1000000元为宜。 综上所述，甘建投公司要求解除案涉《租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；甘建投公司要求思远影业公司赔偿其损失26468208元及利息的诉讼请求，一审法院予以部分支持；思远影业公司的反诉诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除甘建投公司与思远影业公司于2018年8月7日签订的《租赁合同》；二、思远影业公司在判决发生法律效力之日起7日内支付甘建投公司损失费1000000元；三、驳回甘建投公司的其他诉讼请求；四、驳回思远影业公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费174341元，由甘建投公司负担160341元，思远影业公司负担14000元；一审反诉案件受理费2820元，由思远影业公司负担。 二审中，思远影业公司未提交新证据，甘建投公司提交了新证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。甘建投公司提交了如下新证据：1.《施工日志》，拟证明甘建投公司为向思远影业公司交付案涉房屋一直赶工，并在2019年6月3日完成所有工程并移交；2.UME影院和中影影院施工对比图，拟证明因思远影业公司擅自解约导致为UME影院设计影院需要改造拆除。 思远影业公司质证认为：1.对证据1的三性均不予认可，《施工日志》没有相关人员签字，只是简单的记录，不能看出修建情况，也不能看出是应思远影业公司的要求进行修建的；2.对证据2的三性均不予认可，因为该两份图纸不能看出甘建投公司进行了什么部位的改造，甘建投公司主张是根据思远影业公司确认的图纸进行修建的，但是思远影业公司并未认可图纸，也没有在图纸上签字确认，而且后面的改造是根据中影公司的要求进行改造的。 本院经审查认为：对于证据1，《施工日志》上仅有记录，没有任何单位或者人员的签字盖章，对其真实性无法核实，本院不予采信；对于证据2，UME影院施工图没有思远影业公司的签字或者盖章，无法核实真实性，施工对比图也无法达到甘建投公司的证明目的。 二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，1.一审庭审中，甘建投公司在收到思远影业公司2019年3月12日发出的《告知函》后，直接起诉要求判令解除合同，甘建投公司向一审法院提交起诉状的时间为2019年5月23日。2.思远影业公司于2019年7月26日签收甘建投公司的民事起诉状副本。3.一审中，甘建投公司为了证明其损失，提交了2019年7月29日与案外人成都嘉纳思哲影业有限公司签订的《物业租赁合同》。该合同约定租赁面积为3060㎡，约定租期为17年，交付时间为2020年6月1日，装修及经营免租期18个月，租金含物业费采用保底租金或年电影净票房扣点两者取其高的方式，2022年1月1日至2024年12月30日保底租金1700000元/年，净票房扣点11%；2025年1月1日至2027年12月30日保底租金1790000元/年，净票房扣点12%；2028年1月1日至2030年12月30日保底租金1880000元/年，净票房扣点13%；2031年1月1日至2033年12月30日保底租金1970000元/年，净票房扣点14%；2034年1月1日至2036年12月30日保底租金2070000元/年，净票房扣点15%；2037年1月1日至2037年12月31日保底租金2180000元/年，净票房扣点16%。 本院认为，甘建投公司与思远影业公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。根据双方的诉辩意见，二审主要的争议焦点为：1.甘建投公司诉请合同解除能否成立；2.思远影业公司的反诉请求是否成立；3.一审认定的思远影业公司向甘建投公司赔偿损失是否适当。对此，现分别评判如下： 关于第一个争议焦点。思远影业公司主张其《告知函》只是请求协商解除《租赁合同》，并非单方解除合同。对此本院认为，从本案事实来看，双方是2018年8月7日签订案涉租赁合同，合同约定的租赁期间为2020年1月1日至2034年12月31日。2019年3月7日甘建投公司、思远影业公司、四川新港联行置业股份有限公司（百郦锦城商业项目的招商代理）三方召开会议，会议内容为思远影业公司提出终止《租赁合同》，甘建投公司将该情况上报集团总部。该会议之后，思远影业公司于2019年3月12日向甘建投公司发出《告知函》，该函内容为：“致：甘建投蓉樾成都房地产开发有限公司因客观情况变化，致使我司与贵司签订的《租赁合同》的合同目的无法实现，故特此正式函告贵司：请贵司与我司协商一致友好解除上述《租赁合同》。后续如有恰当的合作机会，期待双方再次进行友好商谈与合作！”首先，从三方会议的内容可以表明，思远影业公司明确表示终止《租赁合同》，该行为属于在履行期限届满之前当事人一方明确表示不履行主要债务的情形。其次，根据《告知函》的内容，虽然思远影业公司措辞为“协商一致友好解除”，但结合《告知函》中的“因客观情况变化，致使我司与贵司签订的《租赁合同》的合同目的无法实现”“后续如有恰当的合作机会，期待双方再次进行友好商谈与合作”等表述，可以看出，思远影业公司不愿意继续履行《租赁合同》。且《告知函》的发出时间和三方会议的召开时间较为接近，思远影业公司在较短时间内，通过会议和书面通知的方式均表示不愿意履行《租赁合同》，拒绝履行的意思表示清楚明确，另外，思远影业公司未按照合同约定向甘建投公司出具金额为1000000元的银行保函，事实上也用行为表明拒绝履行《租赁合同》。 综上，本院认为，甘建投公司提出解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，甘建投公司享有合同解除权，本院对甘建投公司关于解除《租赁合同》的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”之规定，应当适用《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”来认定合同解除时间。因甘建投公司直接提起诉讼主张解除合同，思远影业公司于2019年7月26日签收起诉状副本，故案涉《租赁合同》应于2019年7月26日解除。 关于第二个争议焦点。思远影业公司主张系甘建投公司迟延交付房屋超过三个月故要求解除合同，并要求甘建投公司支付违约金。对此本院认为，（一）关于解除合同的问题。根据《租赁合同》第15.1.（2）条约定，因甘建投公司的原因逾期交房120天的，思远影业公司才享有合同解除权，《租赁合同》约定的交房时间为2019年7月1日，故在2019年10月29日之后，思远影业公司才有权提出解除合同。另，因思远影业公司在履行期限届满之前明确表示不履行合同，甘建投公司即以提起诉讼的方式行使解除权解除《租赁合同》，故在合同解除后，甘建投公司即不负有向思远影业公司交付房屋的义务，思远影业公司亦无权以甘建投公司迟延交付房屋为由解除《租赁合同》。综上，本院对思远影业公司反诉要求解除《租赁合同》的主张不予支持。（二）关于违约金的问题。本案中，甘建投公司直至2019年10月29日仍未交房才存在合同约定的违约事由，思远影业公司在此之前即提出解除合同并以自己的行为表示不再继续履行合同，并不享有合同约定的解除权，故思远影业公司主张以甘建投公司未于2019年7月1日交付房屋应支付违约金没有事实依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。甘建投公司主张的各项损失26468208元的构成为电影院造价损失15578208元、租金损失10390000元、招商代理费损失500000元，对此，本院分述如下： （一）关于电影院造价损失。1.甘建投公司认为案涉电影院是甘建投公司应思远影业公司的要求而进行修建的。甘建投公司主张该项损失的合同依据为《租赁合同》第15.2条：“乙方在租赁期内非合同约定原因单方终止合同，应按照上年度全年租金赔偿甲方和承担甲方为满足乙方进行影院经营所专设的设施设备等投资款。”甘建投公司为证明其主张，在一审中提交了2017年12月13日的会议纪要、百郦锦城项目地下室负一层报规报建设计图、《建设工程规划许可证》、情况说明，并在二审中提交了《施工日志》和UME影院和中影影院施工对比图。但甘建投公司一审中提交的证据，会议纪要为单方制作，上面没有任何人的签章，无法核实真实性，对于二审中提交的证据，均为单方制作亦无法核实真实性。另，案涉工程项目取得《建设工程规划许可证》的时间是2017年12月22日，在案涉工程项目报规报建时，诉争房屋已规划设计为电影院，不能反映出是为了招商思远影业公司才将诉争房屋规划设计为电影院的事实，且思远影业公司与甘建投公司签订《租赁合同》的时间为2018年8月7日，甘建投公司没有证据证明在签订合同之前，双方对于案涉电影院的建造达成过其他的合意，更没有提供证据证明其是应思远影业公司的要求而进行修建的电影院。此外，甘建投公司也没有提供有效的证据证明其为满足思远影业公司进行影院经营产生了所专设的设施设备等投资款。且从之后的事实看，甘建投公司已经将案涉电影院重新出租给了案外人以获取租金收益。综上，甘建投公司主张思远影业公司赔偿其全部的电影院造价损失缺乏事实依据，本院不予认可。 2.双方在《租赁合同》中约定，甘建投公司根据思远影业公司需求进行改造建设10个影厅以上；第12.7条约定：“本项目在前期施工阶段，由甲方按乙方平面设计图负责影城土建工程，包括……。”第12.8条约定：“由乙方提供影院平面图交甲方实施。甲方交房时需按乙方提供的图纸和房产技术条件交付现场。”特别约定：“甲方负责按照乙方提供的设计图完成影城区域内隔墙和观众席混凝土结构或者钢结构起坡（4D影厅起坡的承重须达到500kg/平方米）、墙面和地面找平（影厅观影台阶需进行80mm厚现浇砼和20mm厚水泥砂浆抹面处理，其他表层做至水泥砂浆压光层交付）、放映室、夹层等土建工程；影厅部位地坪细石砼找平，内外隔声墙采用加气砼块墙做至抹灰层，若两个影厅相邻共用一面隔墙，需砌双墙并三面抹灰，双墙中间预留20厘米空腔作隔音处理。”本院认为，虽然甘建投公司提交的证据不足以证明其为满足思远影业公司进行影院经营产生了所专设的设施设备等投资款，但在签订案涉合同时，案涉电影院正在建设中，从合同的约定来看，思远影业公司对案涉电影院的建造提出了一定的要求，且从合同签订到思远影业公司提出解除合同时隔7个月，甘建投公司的建造应当会受到一定的影响，故案涉租赁合同关于电影院建造的相关要求可以作为酌定甘建投公司损失的考虑因素。 （二）关于租金差价损失。一审中，甘建投公司为了证明该损失，提交了2019年7月29日与案外人成都嘉纳思哲影业有限公司签订的《物业租赁合同》。本院认为，仅从该合同无法得出甘建投公司产生了租金损失10390000元的结论，但可将甘建投公司与案外人签订的《物业租赁合同》作为酌定甘建投公司损失的考虑因素。 （三）关于招商代理费损失500000元。甘建投公司在一审中提交了其与四川新港联行置业股份有限公司于2018年1月5日签订的《甘建投百郦锦城商业前期策划顾问/独家招商委托代理服务合同》、付款凭证等证据。根据该代理合同约定，商家出具《租赁意向协议书》并向甘建投公司缴存租赁保证金后，甘建投公司才支付招商代理服务费250000元，待商家签订《正式租赁合同》或其他形式的合作协议，甘建投公司再支付招商代理服务费250000元。但是从甘建投公司提交的付款凭证，甘建投公司是在其提起本案诉讼后的2019年7月5日一次性向四川新港联行置业股份有限公司支付了500000元，且该付款凭证上并没有任何信息显示该笔款项是针对招商思远影业公司而进行的支付。因此，不能证明甘建投公司因思远影业公司违约而产生了500000元的招商代理费损失。 综上，一审法院结合双方当事人提供的有效证据，并参照双方合同中关于租金的约定，酌情认定思远影业公司赔偿甘建投公司损失100万元并无不当，本院予以维持。 综上所述，甘建投公司和思远影业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件甘建投蓉樾成都房地产开发有限公司方受理费169141元，由甘建投蓉樾成都房地产开发有限公司负担169141元；二审案件四川思远影业有限公司方受理费16284元，由四川思远影业有限公司负担16284元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杜玉兰 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年六月二日 法官助理 余海洋 书 记 员 何浩铭