吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉06民终244号   上诉人（原审被告）：王建东，男，1991年5月25日生，汉族，无职业，现羁押于吉林省通化市监狱。       上诉人（原审被告）：于惠，女，1988年6月5日生，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区。       二上诉人共同委托诉讼代理人：郑义安，吉林理对理律师事务所律师。       被上诉人（原审原告）：王怀友，男，1992年1月25日生，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区。       原审第三人：中国工商银行股份有限公司白山新民支行。住所地：吉林省白山市浑江大街2348号。       负责人：孙英志，系该行行长。       委托诉讼代理人：丛阳，男，1969年2月20日生，汉族，该行职员，住吉林省白山市浑江区。       委托诉讼代理人：臧海晨，男，1976年7月25日生，汉族，该行职员，住吉林省白山市浑江区。       上诉人于惠、王建东因与被上诉人王怀友、第三人中国工商银行股份有限公司白山新民支行（以下简称工行新民支行）买卖合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初2362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。       于惠、王建东上诉请求：撤销（2020）吉0602民初2362号民事判决，判决驳回王怀友诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。2016年12月，王建东由于施工原因，向王怀友借款10万元高利贷，在王怀友要求下，以房屋买卖的形式为该笔借款提供担保，由于购房合同在于惠名下，所以三方在2016年12月26日订立虚假的房屋买卖合同，王怀友于合同订立当日，向王建东转款10万元，2017年初，由于资金紧张，王建东夫妻又向王怀友分10次借款12，000.00元，用于偿还房屋贷款，并以自有资金偿还房贷1万余元。2017年4月，王建东夫妻到北京打工，按照王怀友要求，将担保房屋交给王怀友保管使用。合同签订后，到2017年7月期间，王建东共计向王怀友还款8万余元。2018年王建东夫妻返回白山，找王怀友要求返还房屋，由于借款未清偿完毕，遭到王怀友拒绝。2019年王建东由于涉嫌诈骗，被判刑四年。2020年，王怀友起诉至法院，要求王建东夫妻履行房屋买卖合同。一审过程中，于惠、王建东举出充分证据，证明于惠、王建东在合同签订后，7个月内，向王怀友还款8万余元，并以自有资金偿还房贷1万余元。王怀友虽然不认可于惠、王建东给付的8万元系偿还借款，但未举出任何证据证明，应当承担举证不能的法律责任。原审法院却将此责任强加于于惠、王建东，显然是没有法律依据，并且对于惠、王建东以自有资金偿还房贷1万余元的事实避而不谈，强行认定房屋买卖真实有效，完全违反法律规定。实际上王怀友经常对外放贷，并且一贯以房屋买卖形式为借款提供担保，（2019）吉0602民初1017号民事判决当中，王怀友就是以同样的方式，以房屋买卖形式，要求藏校强以自己房屋买卖形式，为借款提供担保，此事已经得到判决确认。本案中法院仅以王怀友不认可，就判决房屋买卖真实完全错误。       王怀友辩称，原审法庭认定事实清楚，适用法律正确，该判决应予以维持。       工行新民支行述称，如果于惠同意王怀友代为偿还贷款工行新民支行没有异议。对一审判决没有意见。       王怀友向一审法院起诉请求：1．确认王怀友与于惠、王建东签订的鑫德南郡A15-1-702房屋买卖协议书有效；2．于惠、王建东协助王怀友向银行偿还剩余房屋贷款；3．于惠、王建东协助办理该房屋产权登记手续。4．诉讼费用由于惠、王建东承担。事实与理由：王怀友与于惠、王建东于2016年12月26日签订房屋买卖协议书，协议约定：“甲方（卖方）：于惠、王建东，乙方（买方）：王怀友。甲乙双方在自愿的基础上，根据《合同法》相关规定，甲方现将鑫德南郡A15-1-702房屋卖给乙方，现就买卖事项达成如下协议：一、鑫德南郡A15-1-702房屋买价23万元整。二、因该房屋在中国工商银行股份有限公司白山新民支行设有按揭贷款，现剩余贷款13万余元未偿还。按揭贷款房屋估价格为210，674.10元，贷款14万元。三、乙方于协议签订之日给付甲方购房款10万元，于2017年2月25日之前给付剩余房款13万元，该13万元需甲方协助乙方到工商白山新民支行偿还未还贷款，如甲方违约不协助甲方自愿承担违约金2万元，乙方有权代替甲方履行还贷行为，并取回银行按揭手续。四、给付首次10万元之日起，视为房屋所有权转移到乙方（该条款属于双方特制约定）。五、此协议一式两份，双方签字后即生效。”协议签订当天王怀友支付给于惠、王建东10万元人民币，于惠、王建东将房屋交付给王怀友占有装修使用至今。在协议履行期间，因偿还银行贷款也无法办理房屋过户手续，双方口头约定由王怀友按月支付银行按揭贷款，王怀友按照约定支付给于惠、王建东（购房款）按揭贷款每月1，240.00元。王怀友共支付于惠、王建东（购房款）银行按揭贷款至2018年3月份。后因王建东涉嫌诈骗，王怀友找不到王建东，王怀友找于惠协商向银行支付一次性剩余按揭贷款，于惠以种种理由不配合，故导致王怀友无法按照双方约定向第三人支付银行按揭贷款。综上，王怀友与于惠、王建东之间房屋买卖关系真实、合法、有效，现于惠、王建东不协助配合王怀友到第三人偿还未还贷款，导致王怀友的权益无法得到保障，故王怀友诉至法院。       一审法院认定的事实：于惠于2014年11月12日购买了鑫德南郡小区A15幢1单元702室，建筑面积为77.17平方米。于惠于2014年在工行新民支行办理抵押贷款，借款金额为14万元，期限为180个月，该行于2014年11月16日发放了贷款，工行新民支行对上述房屋设定了抵押权，房屋他项权证号为白山房权证白BQ字第XXXX号。王怀友（乙方）与于惠、王建东（甲方）于2016年12月26日签订《房屋买卖协议书》，主要约定：“乙方向甲方购买鑫德南郡A15-1-702室，价款为23万元；因该房在中国工商银行白山新民支行设有按揭贷款，现剩余贷款13万余元未偿还，按揭贷款房屋估价为210674.10元，贷款14万元；乙方于协议签订之日给付甲方购房款10万元，于2017年2月25日之间给付剩余房款13万元，该13万元需甲方协助乙方到工行新民支行偿还未还贷款，如甲方违约不协助甲方自愿承担违约金2万元，乙方有权代替甲方履行偿还贷款行为，并取回银行按揭手续；给付首次10万元之日起，视为房屋所有权已转移到乙方（该条款属双方特制约定）。”王怀友于当日向王建东账号为×××的银行账户中汇款10万元。王怀友分别于2017年3月15日、2017年4月16日、2017年5月15日、2017年11月14日、2017年12月18日向于惠和王建东支付1，200.00元，王怀友分别于2017年6月15日、2017年7月15日、2017年8月15日、2017年9月19日、2018年1月13日向于惠、王建东支付1，240.00元。王怀友从2017年三四月起开始使用案涉房屋。       一审法院认为，关于王怀友与于惠和王建东是否成立买卖合同关系的问题，于惠与王建东称《房屋买卖协议书》系名为买卖，实为借款担保，虽然其所举的转账截屏照片能够证明其与王怀友之间存在资金往来，但上述转账仅能证明于惠和王建东向王怀友转款，但转款原因并无证据佐证，若真如其所称系偿还的借款，那么偿还数十笔借款却无任何文字或语音等凭证，这一主张明显与常理相悖。再者，如于惠和王建东所述，从2017年3月至2018年1月每月1，200.00余元的款项是在于惠和王建东无钱还贷款的情况下，王怀友应其要求借给该二人的，若双方之间存在10笔借贷关系，除转账记录外，双方无任何关于借款的书面证据也是有悖于常理的。于惠和王建东称收到10万元后王怀友取出了9万元，但其所举的证据并不足以证明其主张。虽然于惠和王建东所举的（2019）吉0602民初1017号《民事判决书》中确认王怀友与臧校强签订的房屋买卖合同无效，理由为臧校强与王怀友之间为借贷关系，因让与担保而签订的房屋买卖合同无效，但在（2019）吉0602民初1017号民事案件中王怀友对其借款给臧校强的事实认可，该案借贷关系的事实清楚，但在本案中，王怀友否认双方之间系为借款提供担保而签订合同的，且如上所述，于惠和王建东所举的证据不足以在证明双方之间存在借贷关系，因此，对于于惠和王建东的上述主张不予支持。《房屋买卖协议书》签订后，王怀友向王建东转款10万元，并在其使用案涉房屋后按月向于惠和王建东支付了偿还房屋贷款的款项，因此，能够认定双方存在真实的买卖房屋的意图，并履行了交付房屋和价款的合同义务，故上述《房屋买卖协议书》有效，王怀友与于惠和王建东系买卖合同关系。因不动产物权的设立、变更经登记才发生效力，于惠和王建东仅将房屋交给王怀友居住使用尚未完成合同义务，该二人还负有协助王怀友办理案涉房屋产权登记手续的附随义务，故对于王怀友要求于惠和王建东协助办理产权登记手续的诉讼请求予以支持。对于偿还案涉房屋贷款的问题，因涉及到于惠与工行新民支行之间的借贷关系，因此，对于王怀友要求于惠和王建东协助其偿还房屋贷款的诉讼请求本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：“一、王怀友与于惠和王建东于2016年12月26日签订的关于浑江区鑫德南郡A15-1-702号房屋的《房屋买卖协议书》有效。二、于惠和王建东于本判决发生法律效力后立即协助王怀友办理浑江区鑫德南郡A15-1-702号房屋的产权登记手续。三、驳回王怀友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费4，802.00元，减半收取计2，401.00元，由于惠、王建东负担。”       本院二审期间，于惠、王建东提供微信转账记录1份，从2016年12月14日开始到2017年8月5日通过微信（微信名东东）转款共计54，450.00元，从2017年3月23日到7月8日通过微信（微信账号是×××）转款总计18，800.00元，证明从借款10万元之后王建东累计向王怀友微信还款73，250.00元。王怀友质证对数额没有异议，但不是还款。王怀友提供转账记录（王怀友给王建东的微信转账记录），可以证明王建东与王怀友是往来账目。       王怀友提交微信转账账单1份，2017年6月至8月间其向支付宝账户名为“东少（王建东）”转款23，700.00元；2017年1月至7月间其通过微信向“东东”转款63，500.00元，向“房贷15号”转款400.00元。证明王怀友与王建东之间往来账。于惠、王建东质证对于转账给微信名为东少的有异议，对于其他款项转账事实没有异议，但对其证明的问题有异议，该部分款项只能证明王建东又向王怀友借了部分款项，因为从庭审当中可以得知王怀友从来没有向王建东借过款，因此王建东向王怀友还款是从2016年12月14日开始，而王怀友此次提供的付款凭证中，最早的时间是2017年1月10日，不可能存在王怀友向王建东还款的问题，只能是王建东向王怀友另行借款，王怀友没有提供其他证据来证明他有义务向王建东还款，因此该转账记录不能否认王建东向王怀友还款的事实，另外从王建东向王怀友还款的时间顺序和数额来看，王怀友的转款也不能证明是向王建东的应付款。王怀友称“东少（王建东）”为支付宝账户，有明确显示是王建东本人的账户。王怀友对于惠、王建东提交的微信转账记录无异议，本院予以采信；于惠、王建东对王怀友提交的微信转账记录中名为“东少（王建东）”有异议，但因该账户户名“东少（王建东）”及头像均能够显示系王建东本人账户，故本院对王怀友提交微信转账账单依法予以采信。通过上述证据可以认定2017年1月至8月间，王怀友与王建东之间存在经济往来。       经本院二审查明，2017年1月至8月间，王怀友与王建东之间存在资金往来。其他事实与一审法院认定的事实一致。       本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，王怀友与于惠、王建东于2016年12月26日签订房屋买卖协议书后，王怀友按协议约定于当日向王建东的银行账户中汇款10万元。之后，王怀友自2017年3月后又向于惠、王建东按月支付案涉房屋银行贷款，并对涉案房屋进行实际接收和使用。由此可见，双方已经实际履行了房屋买卖协议。于惠、王建东主张称双方签订《房屋买卖协议书》系名为买卖，实为借款担保，并提交微信转账记录单证明在借款后到2017年7月期间，王建东共计向王怀友还款73，250.00元。结合二审期间王怀友提交微信（支付宝）转账账单，证明王怀友自2017年1月至8月期间向王建东8万余元，故于惠、王建东所举证的微信转账记录单证明王建东与王怀友之间存在资金往来，但不能足以证明于惠和王建东向王怀友转款系其偿还的借款。因此，于惠、王建东主张称双方签订《房屋买卖协议书》系名为买卖，实为借款担保，证据不足，本院不予采纳。       综上所述，上诉人于惠、王建东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费4，802.00元，由上诉人于惠、王建东负担。       本判决为终审判决。       审判长赵希海   审判员王立新   审判员历彦飞   二○二一年六月二十九日   法官助理于琦   书记员孙晓娇