广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1802民初2460号原告：清远市亘富房地产咨询有限公司，住所地：清远市清城区××××××威龙新城F区12栋第4卡。法定代表人：邓某1。被告：杨学贤，男，1978年9月11日出生，汉族，住广东省清远市清城区×××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××255。委托诉讼代理人：杨永松，广东中肯律师事务所律师。原告清远市亘富房地产咨询有限公司因与被告杨学贤委托合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告清远市亘富房地产咨询有限公司的法定代表人邓某1，被告杨学贤及委托诉讼代理人杨永松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市亘富房地产咨询有限公司的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付违约金22400元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月1日，原告与被告签订《委托代理出售房屋合同》，约定（1）、被告委托原告出售位于的清远市新城西2号区农商银街15号永和楼301号房屋，委托期限自2019年11月1日至2020年5月1日止；（2）、被告同意出售价格为56万元，同意第三方买受人的付款方式为银行按揭付款，房屋交接日期为收齐房款当天；（3）、原告向被告支付代理保证金100元。委托期限内，如有第三方买受人同意以本合同第三条物业出售条件购买该物业，原告有权代被告先行向第三方买受人收取诚意金，并通知被告按约定时间签订买卖合同，或将该诚意金转给被告作为定金；（4）、委托期限内被告不得自行出售、拒绝出售或转委托第三方代理出售房产。否则视为被告违约，被告应在违约之日将所收的代理保证金退还给原告，并赔偿此房屋总售价的20%作为违约金给原告等事项。签订合同后，原告按照房屋合同约定的条件为积极被告寻找意向买家，之后，被告在未告知原告且同意的情况下将涉案房屋出售第三方，已构成根本性违约，原告为此已付出了必要的劳力，结合实际的情况，现原告主张被告应按房屋总售价的4%支付违约金即（560000元X4%）22400元。综上所述，为维护原告的合法权益，维护房地产市场的交易秩序和诚信原则，特提起诉讼，请求贵院判决支持原告的诉讼请求。被告杨学贤辩称，1、本案的委托代理出售房屋合同已于被告出售房屋前已经终止，根据民法典933条，本案被告享有任意解除权，在被告自行出售本案房屋前，被告已通知原告解除委托合同，不再委托原告出售，被告也收到通知，至此本案所涉委托代理合同已经解除，原告提交的聊天记录可认证涉案房屋的委托代理合同已于被告自行出售房屋前已经解除。2、本案的委托合同第八条第三点（委托期限内甲方即被告不得自行出售。否则视为甲方违约），该条款为格式合同，是限制对方主要权利的条款，根据民法典第497条的规定，本案该格式条款应属无效。3、本案的被告是出售房屋的物权所有人，依法享有自主处分的权利，其在解除合同后自行出售给亲属，且该亲属不是原告介绍的，其出售行为是合法有效的民事行为，不构成对原告的违约。4、原告诉请被告的违约金，根据原告提供的微信记录看，其主张的中介费，本质上是中介报酬，本案中原告被没有促成被告转让房屋，根据民法典964条，本案原告无权主张被告中介报酬。5、原告没有因解除合同造成直接损失，本案原告没有提供任何证据证明其遭受到损失，应由原告承担举证不力及举证不能的法律后果，且就双方签订委托代理出售房屋合同的第七条，明确约定原告免费为该房屋拟定营销策略，免费发布广告，可见无论该涉案房屋是否促成成交，原告对该房屋的营销均是免费的，根据民法典的965条，本案双方约定是免费的，其不能请求中介费用。综上所述，答辩人认为本案其在解除与原告委托代理合同后自行将房屋出售给亲属，其行为不构成违约，不需要承担违约金，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告清远市亘富房地产咨询有限公司诉称的基本事实属实，本院予以确认。另查明，《委托代理出售房屋合同》是原告提供的格式合同，其格式化的内容是固定不变的，且字体、大小与其他内容无差别等。在委托代售期间，被告曾告知涉案房屋不卖，但未获同意。原告认为为推介涉案房屋投入的损失难以计算，被告认为涉案房屋已于2020年元旦左右出卖给案外人钟某某，并于2020年2月12日办完过户手续，出售价55万元等。2020年3月，原、被告通过微信协商涉案房屋的费用问题，原告曾要求按房价2%支付费用，被告曾愿意支付5000元费用。本院认为，《委托代理出售房屋合同》是双方真实意思表示，除有瑕疵的外，其余均应得到遵守。《委托代理出售房屋合同》第八条3、关于“委托期限内甲方（被告）不得自行出售、拒绝出售或转委托第三方代理出售房产。否则视为甲方（被告）违约，甲方（被告）应在违约之日将所收的代理保证金退还给乙方（原告），并赔偿此房屋总售价的20%作为违约金给乙方（原告）”的约定，属格式条款，在仅有被告的违约责任，原告无相应的违约责任，且被告只收取原告100元保证金的条件下，双方的权利义务不一致，原告通过格式条款加重了被告的责任，且原告未对此作出合理提示，在被告提出抗辩时，应视为该条款未成为合同的内容。另当事人可以依法解除合同，但应赔偿相应损失。被告在委托期限内单方解除委托，应赔偿原告的损失，包括直接损失和履约后可得的利益。本案中房屋约定出售价不低于56万元，被告解除委托并自己出卖给案外人，造成委托合同不能履行，应承担原告完成委托后可获得的收益，结合本案中的协商情况、原告在合同中的付出，参考清远房屋中介的提成等，按照合同应当履行，损失应当救济，权利义务相适应的精神，本院酌情认定被告应向原告赔偿损失10000元。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百一十三条、第三百九十六条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告杨学贤应当在本判决生效之日起十日内向原告清远市亘富房地产咨询有限公司支付10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费180元，由原告清远市亘富房地产咨询有限公司负担80元，被告杨学贤负担100元。本判决为终审判决。审判员  蒋茂杰二〇二一年六月七日书记员  何美君附：判决书中引用到的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百九十六条【格式条款】格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第三百九十六条【定义】委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百一十条【任意解除权】委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第九条民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。