江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0303民初3799号 原告：徐州翰依尔医疗器械有限公司。住所地：徐州市云龙区兵马俑路30号世茂广场商务酒店1单元101号。 法定代表人：JOHNQIANGLIU，该公司董事长。 委托诉讼代理人：路友洲，江苏它石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛献立，江苏它石律师事务所律师。 被告：徐州世茂置业有限公司。住所地：徐州市云龙区和平大道宝龙广场A座1103室。 法定代表人：刘新浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑思轩，该公司法律事务部工作人员。 委托诉讼代理人：况世道，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 原告徐州翰依尔医疗器械有限公司（以下简称翰依尔公司）诉被告徐州世茂置业有限公司（以下简称世贸置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案，同年10月16日依法组成合议庭,10月20日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告翰依尔公司的委托诉讼代理人葛献立，被告世贸置业公司的委托诉讼代理人郑思轩、况世道到庭参加诉讼。本案经延长审理期限，现已审理终结。 原告翰依尔公司向本院提出诉讼请求：判决被告赔偿原告逾期网签备案损失366220元、逾期交房违约金1752000元（违约金暂计算至2020年7月30日，以29200000元为基数自2020年4月1日起按日万分之五计算至实际交房之日）、律师费95000元，合计2213220元。事实和理由：2017年12月27日，徐州强华医院有限公司（以下简称强华医院）与被告签订《商品房买卖合同》，强华医院购买被告开发的世茂广场外街八幢房产，预测建筑总面积约2432.14平方米，总价款29200000元。同时约定，被告应于2019年11月15日前完成网上备案合同的签订。2019年10月29日，原被告及强华医院经协商一致，将上述2017年12月27日签订的《商品房买卖合同》中的买受人由强华医院变更为原告，原告概括承继了强华医院在该合同中的全部权利义务。2019年11月15日，在原告已支付19200000元购房款的情况下，被告未按合同约定办理网签备案手续，原告即向被告发函催告其尽快办理网签备案手续，因被告迟迟未办理网签，此后原告又多次发函催告，直至2020年3月12日，被告才与原告签署网备合同，期间迟延网签备案共计118天。根据原被告2020年3月12日签署的《商品房买卖合同》，被告应于原告全部房款付清后15日内向原告交付房屋。截止2020年3月17日，原告付清了全部购房款29200000元，故被告应于2020年4月1日前向原告交付房屋。至今距交房日期已逾4月之久，被告仍未能按约向原告交付房屋，根据双方合同约定，被告应按日万分之五向原告支付逾期交房违约金。综上，被告在签订涉案商品房买卖合同后，先是违反合同约定逾期办理网签手续，其后又违反约定逾期交付房屋，被告屡次违约行为给原告造成了严重的经济损失，应向原告承担赔偿责任并按约向原告支付违约金。 被告世贸置业公司辩称：1.原告所诉的逾期网签备案损失无事实、法律依据。网备手续仅仅在房屋买卖过程中起到公示作用，在实体上不影响原告的财产权益。尽管办理网备手续推迟，双方在合同中没有约定违约责任、赔偿方式，且原告举证的《固定资产借款合同》和本案不具有关联性，不能证明原告因此遭受损失，所以该诉讼请求没有事实依据。另外，也没有专门的法律条款规定网备迟延的具体赔偿方法，所以该诉讼请求没有法律依据；2.原告所诉的逾期交房违约金无事实依据。案涉房屋2013年12月20日取得《土地使用权证书》，2014年12月19日取得《竣工验收备案表》，2020年5月19日取得《房产实测成果报告书》，具备交付条件，依据《徐州市房屋登记条例》的规定，可以办理不动产权属证书。案涉房屋在2020年5月19日已经具备交付条件，我公司通知原告上房，原告无正当理由不办理房屋交接手续。因此造成的延期交接，责任在原告，我公司无需支付逾期交房违约金；3.律师费的诉讼请求不成立。律师费的诉讼请求是建立在被告违约、违约结果引起本次诉讼且有当事人双方约定或者法定由违约方承担的基础上，本案均不具备，所以律师费的诉讼请求不成立。原告要求我公司支付律师费的依据，即2017年12月27日《补充协议》原告没有举证；4.引发案件发生的原因根源，即双方产生分歧的根源在于对合同交付房屋标准的理解，我公司依据《商品房买卖合同》第21页附件七第十条第2款“买受人确认按双方实际办理该商品房交付手续时该商品房届时的现状接收，并不会因此向出卖人提出任何异议或补/赔偿要求。”约定之条款，在房屋交接过程中原告要求的交付恢复到售楼处装修原状之义务,“届时的现状”就是现在的状态、今天的状态。原告要求我公司交付的房屋标准是依据《补充协议》一、6“同意以该商品房按照出卖人使用后的现状进行交付时现状为准。”即签约时房屋作为销售处的现状标准，原来带装潢的标准状态。但是，原来带装潢的标准状态是改变房屋结构的状态，依据房产测量的规范不能取得《房产实测成果报告书》，无法完成交付和办证。综上，我公司认为为了尽快解决双方的交房问题，请求法院现场勘查，查明事实后，确定原告在合同履行中的过错和责任，责成原告接收房屋，并依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告翰依尔公司提供的商品房买卖合同、确认函、催告函、商品房买卖合同（网上备案专用）、关于合同网签迟延索赔函、银行付款凭证、关于准备世茂广场外街八幢移交资料和做好相关工作的函、2020年4月4日的催告函、关于房屋交付前做好相关工作的函、（2020）苏徐徐州证字第5063号和第11286号公证书、委托代理合同、代理费发票及付款凭证，被告世茂置业公司提供的建设工程规划许可证、徐土国用（2013）第59591号国有土地使用权证书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房产实测成果报告书、房屋交付通知书，本院予以确认，并在卷佐证。 原告翰依尔公司提供的2015年10月30日强华医院和中国银行股份有限公司徐州铜山支行签订的固定资产借款合同，证明因被告未按合同约定完成网签备案合同的签订，原告自2019年11月15日多次发函要求被告办理网签备案，直至2020年3月12日才与原告办理网签，逾期118天。被告因违约迟延网签给原告造成了严重的资金成本损失，应参照原告在同一期间的银行贷款年利率5.9%赔偿原告资金利息损失，该份资金利息损失所对应的依据是强华医院因购买原告另一处房产进行贷款，产生的相应的利率，贷款合同是原告产生实际损失的直接参照依据，原告系强华医院全资子公司。经质证，被告世茂置业公司对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，尽管网签网备推迟，并不因此给原告造成实际上的经济损失，该证据不能证明因网备网签推迟给原告造成的实际经济损失。尽管原告和强华医院属于母公司和子公司的关系，但是双方都是独立的企业法人，原告试图以违反公司法的强制性规定来论证母公司贷款支付的利息就有可能会给子公司造成经济损失无事实和法律依据。另外该份借款合同签订的日期是2015年10月30日，在这个时间节点原被告还没有形成合同关系，因此更不能以借款合同作为损失赔偿依据。本院认为，强华医院设立于2007年1月、企业类型有限责任公司（中外合资），翰依尔公司设立于2019年8月、企业类型有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）、股东强华医院、股东类型外商投资企业。2017年12月29日，强华医院和世茂置业公司签订商品房买卖合同后，2019年10月29日，原被告经协商一致，被告出具确认函将2017年12月29日签订的商品房买卖合同中的买受人由强华医院变更为原告，原告认为被告未按合同约定完成网签网备合同的签订应参照原告在同一期间的银行贷款年利率5.9%赔偿原告资金利息损失，原告的该证据不能证明原告的利息损失，且强华医院和原告系不同的企业法人，强华医院和中国银行股份有限公司徐州铜山支行签订固定资产借款合同，强华医院的借款用途为用于支付“徐州市世茂商业外街第9幢101号铺位剩余房款”，和本案商品房买卖合同无必然联系，本院对原告提供的该证据的证明力不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月29日，强华医院和被告世茂置业公司签订商品房买卖合同，合同约定：强华医院购买被告开发建设的世茂广场外街8幢房产，总价款29200000元；被告应于2019年11月15日前和强华医院完成网上备案合同的签订。 2019年10月29日，被告向强华医院出具确认函：鉴于贵我双方于2017年12月27日签署的商品房买卖合同，贵方购买我司开发的外街八101号至115号商铺，房屋总价款为29200000元。现根据双方协商，我司特就买卖合同约定之房屋付款及更名事宜确认如下：一、我司同意贵司提出的更名申请，我司于2019年11月15日前完成将买卖合同约定的买受人由贵司更名为翰依尔公司。二、我司确认,贵司已于2019年10月31日提前向我司支付房价款11900000元,我司自收到房款后向翰依尔公司开具相关收费凭证。三、本确认函于出具之日即产生法律效力。 2019年11月15日，原告翰依尔公司向被告出具催告函：2017年12月27日，强华医院与贵公司签定了《商品房买卖合同》。强华医院和我公司已按合同约定提前支付了购买世茂广场外街八幢商品房全部首付款19200000元。2019年10月29日，贵司出具《确认函》，同意将原买受人强华医院变更为我公司并承诺在2019年11月15日前完成更名手续。贵司承诺更名期限已至，但贵司未按约定完成更名及合同网备手续，对后续贷款办理造成不利影响。为此，我公司督请贵司抓紧办理相关更名及合同网备手续，配合我方尽快完成贷款。否则，造成贷款延期而产生的不利后果，由贵司自行承担。 2019年12月3日，原告翰依尔公司向被告出具催告函：2017年12月27日，强华医院与贵公司签订的商品房买卖合同，约定由强华医院购买贵司世茂广场外街8幢商品房，总价款29200000元，2019年11月15日分期支付至14600000元并同时完成网上备案合同签订，余款以贷款方式支付。2019年10月29日，经协商一致，贵司出具《确认函》同意将原买受人强华医院变更为翰依尔公司，并承诺在2019年11月15日前完成更名手续。现我公司已按约超额支付至19200000元，且经多次催告，贵司至今未完成网签备案手续，致使我公司无法办理贷款。根据双方合同约定及合同法相关规定，我公司依约履行合同付款义务后，贵司未能按约办理网签备案手续、与我公司签订网上备案合同之行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。基于双方友好关系，我公司特函告如下：请贵司尽快办理网签备案手续，与我公司签订网上备案合同。逾期，贵司应自行承担因贷款无法办理而产生的不利后果。 2019年12月12日，原告翰依尔公司向被告出具催告函：根据商品房买卖合同约定，世茂广场外街八幢商品房，在2019年11月15日前分期支付房款至14600000元并同时完成网上备案合同签订，余款以贷款方式支付。但时至今日，我公司已按约超额支付至19200000元，且我公司于2019年11月15日和2019年12月3日两次向贵司发出催告函催告，贵司至今未完成网签备案手续，致使我公司无法办理贷款。根据双方合同约定及合同法相关规定，我公司依约履行合同付款义务后，贵司未能按约办理网签备案手续与我公司签订网上备案合同之行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。基于双方友好关系，我公司愿意在无法办理贷款情况下，通过员工集资等办法在2019年12月30日前支付完毕剩余款项。请贵司尽快完成现房竣工质检验收和测绘工作，向我公司提供该商品房的面积实测数据，以便我公司按合同付款。 2020年2月16日，原告翰依尔公司向被告出具催告函：根据强华医院2017年12月27日与贵司签订的世茂广场外街八幢商品房买卖合同，贵司应于2019年11月15日前与我司完成网上备案合同的签订。但由于种种原因，贵司至今未与我司签订网备合同。为此，我司催请贵司尽快准备合同，与我司完成网备合同的签订。之后，我司会千方百计筹集资金，按实测面积及时付清全部购房款。 经原告多次催告，2020年3月12日，原告和被告分别签订了15份商品房买卖合同（预售）（网上备案专用），合同约定：原告购买被告开发建设的世茂广场商业外街8幢1单元101-115室房屋，总价款29200000元；被告将于原告全部房款付清后15日内交付商品房，逾期交付房屋原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金；合同签订后，若一方发生违约情形，包括但不限于逾期付款、未按时交房、未履行协助义务（包括但不限于注销商品房相关登记、备案、完成/注销该商品房正式/或预抵押登记等），另一方有权通过诉讼方式解决，违约方除需根据本合同约定承担违约责任外，还需承担守约方由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。 2020年3月20日，原告向被告提交关于准备世茂广场外街8幢移交资料和做好相关工作的函：根据我公司与贵公司签订的《商品房买卖合同》，世茂广场外街八幢商品房将于近期交付我公司。为了顺利完成移交，现请贵公司准备下列移交资料，做好相关工作。1.建设工程竣工验收备案证明文件;2.房屋实测报告；3.楼房各层供、排水管网图，水表（抄表）和排水井位置;4.楼房各房间供电线路图、配电室（抄表）线路图和位置；5.供电纳入城市供电网络，单独立户，正式供电；6.楼房各房间电话、有线电视、宽带网络线路图；7.经批准的消防各系统施工图和消防验收合格文件;8.楼房外周管网图，包括水、电、气、暖、网络等和接入口；9.安排完成楼体外墙裂缝维修和楼顶垃圾清理；10.楼内设备设施安排专业人员向我方交接。 2020年4月4日，原告向被告提交催告函：根据2020年3月12日我公司与贵公司网签的世茂广场外街八幢《商品房买卖合同》，我公司已于2020年3月17日一次性付清余款10000000元，根据合同约定:“出卖人将于买受人全部房款付清后15日内向买受人交付该房屋”，即贵单位需于2020年4月1日前完成房屋交付义务。截止发函之日，已逾交房日期，根据约定贵公司需承担逾期交房违约责任。为此，我司现催请贵公司按照我公司《关于准备世茂广场外街八幢移交资料和做好相关工作的函》的内容，尽快完成房屋交付。 2020年4月26日，被告委托徐州禹贡地理信息科技有限公司对世茂广场商业外街8号楼的房产进行测绘。5月19日，该公司作出房产实测成果报告书。5月20日，被告交付给原告房屋交付通知书。5月21日，原告向被告回复关于世茂广场外街8幢房屋交付问题的函：我司于2020年5月20日收到贵公司房屋交付通知书，并于今日到贵司开发的徐州世茂广场8幢101-115室房屋，按照贵司与我司签订的商品房买卖合同之约定，与贵司的魏经理和另外一位法务人员对徐州世茂广场8幢101-115室房屋进行验收。1.贵司没有提供该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.供电尚未单独立户，纳入城市供电网络；3.房屋未按照补充协议相关约定恢复到售楼处现状（我公司购买的是经过精装修的售楼处现房）。综上所述，我公司认为该房屋不具备交付条件。根据商品房买卖合同及补充协议相关条款，我公司有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由贵公司承担。我公司希望贵公司按照商品房买卖合同及补充协议的约定，尽快完成上述工作，早日交付房屋。 2020年6月5日，原告向被告提交关于房屋交付前做好相关工作的函：根据2020年3月12日我公司与贵公司网签的世茂广场外街八幢《商品房买卖合同》，我司已于2020年3月17日一次性付清余款，贵司应于2020年4月1日前完成房屋交付义务。但由于种种原因，该房屋至今未达交付条件，无法交付。为此，我司催请贵司尽快做好房屋交付前的各项工作，尽快完成房屋交付。主要工作如下：1.按售楼处原状进行精装修或支付装修费用和延迟交房工期费；2.根据合同约定:“出卖人将于买受人全部房款付清后15日内向买受人交付该房屋”，即贵司应于2020年4月1日前完成房屋交付义务。现已逾交房日期，根据约定贵司需承担逾期交房违约责任；3.因贵司原因，导致迟延签订网上备案合同118天(2019年11月16日至2020年3月12日)，已构成违约。我司提出以当时已付款19200000元为基数,贵司按年利率5.9%补偿我司合同网签迟延期间的利息损失；4.在交房前将供电纳入城市供电网络，以我司名称单独立户，正式供电，我司予以积极配合，或贵司一次性支付我司将供电纳入城市供电网络各项费用250000元，由我司自行办理；5.完成退还在2016年2月至2017年1月期间，多缴的预缴电费款114497.2元。以上工作完成之后，双方约定交房时间，尽快完成交接工作。 2020年5月26日，原告到江苏省徐州市徐州公证处申请办理证据保全，该处对徐州市云龙区世茂广场商业外街8幢1单元共计15间房屋外观及内部现状进行了查看，6月18日该处作出（2020）苏徐徐州证字第5063号公证书。 2020年9月21日，原告向被告提交关于世茂广场外街8幢房屋第二次交付问题的函：我公司于2020年9月19日收到贵公司交付房屋通知书，并于今日到贵公司开发的徐州世茂广场8幢101-115室房屋，按照贵司与我司签订的商品房买卖合同之约定，与贵司的魏经理和其他人员对徐州世茂广场8幢101-115室房屋进行验收。1.贵司没有提供该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.供电尚未单独立户，纳入城市供电网络；3.屋面多处垃圾杂草，内外墙多处开裂、损坏，地面多处高低不平、未做地平，门窗多处五金件损坏等；4.房屋未按照补充协议相关约定恢复到售楼处现状（我公司购买的是经过精装修的售楼处现房）。综上所述，我公司认为该房屋不具备交付条件。根据商品房买卖合同及补充协议相关条款，我公司有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由贵公司承担。我公司希望贵公司按照商品房买卖合同及补充协议的约定，尽快完成上述工作，早日交付房屋。 2020年9月22日，原告到江苏省徐州市徐州公证处申请办理证据保全，该处对徐州市云龙区世茂广场商业外街8幢1单元共计15间房屋外观及内部现状进行了查看，10月14日该处作出（2020）苏徐徐州证字第11286号公证书。 2020年10月20日，本案庭审时，本院要求双方当事人尽快办理房屋交付手续从而减少各自的损失。2021年2月2日，被告向原告交付了原告购买的房屋并签订了房屋交接单，交接单约定:根据双方签署的《商品房买卖合同》，买受人已按约缴付徐州世茂广场项目外街8幢101-115号房屋全部购房款，出卖人现将该房屋按现状（房屋现状以徐州市公证处2021年1月26日现场公证为准）交付给买受人，本交接单作为双方交接该房屋之有效证据。对于买受人认为的该房屋现状与合同约定不符事宜，由双方另行协商解决，协商不成通过法律途径解决，不影响本次房屋交付行为的效力。同日，原告向被告出具签收单：已接受世茂广场外街8幢101-115不动产登记申请书。 另查明，为提起本案诉讼，2020年7月28日，原告和江苏它石律师事务所签订委托代理合同，江苏它石律师事务所接受原告的委托指派律师为本案一审阶段的代理人。7月29日，原告给付江苏它石律师事务所律师咨询、代理费95000元。 本院认为，2017年12月29日强华医院和被告世茂置业公司签订的商品房买卖合同、2020年3月12日原告翰依尔公司和被告世茂置业公司签订的商品房买卖合同（预售）（网上备案专用）及补充协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 一、关于被告应否赔偿原告商品房买卖合同逾期办理网上登记备案损失。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续；房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房买卖合同（预售）的登记备案，属于一种行政管理的手段和措施，主要是为了规范房地产市场违规销售、一房二卖等现象。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。商品房预售合同登记备案与否，与预售合同效力无关，登记备案并不是合同生效的要件。2017年12月29日强华医院和被告签订的商品房买卖合同约定被告应于2019年11月15日前完成网上备案合同的签订，但并未约定完成网上备案商品房买卖合同才生效。2020年3月12日，原被告签订了商品房买卖合同（预售）（网上备案专用），被告虽逾期办理网签手续，但强华医院与被告并未约定逾期办理网签手续的违约责任，原告主张被告因违约迟延办理商品房买卖合同网签手续，造成原告资金成本损失应参照强华医院与中国银行股份有限公司徐州铜山支行签订的固定资产借款合同约定的银行贷款年利率5.9%计算赔偿原告的资金利息损失，而被告迟延办理商品房买卖合同网签手续和强华医院与中国银行股份有限公司徐州铜山支行签订的固定资产借款合同之间无必然联系，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 二、关于被告应否赔偿原告逾期交付房屋违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原被告2020年3月12日签订的《商品房买卖合同》（预售）（网上备案专用），被告应于原告全部购房款付清后15日内向原告交付房屋，截至2020年3月17日，原告陆续向被告付清了全部购房款29200000元，故被告应于2020年4月1日前向原告交付房屋。在本案诉讼过程中，2021年2月2日，被告向原告交付了房屋，被告逾期向原告交付房屋306天。因此，被告应赔偿原告逾期交付房屋违约金29200000元×5‱/天×306天=4467600元。 三、关于被告应否赔偿原告律师诉讼代理费。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。2020年3月12日原被告签订的商品房买卖合同（预售）（网上备案专用）补充协议约定合同签订后，若一方发生违约情形，包括但不限于逾期付款、未按时交房、未履行协助义务（包括但不限于注销商品房相关登记、备案、完成/注销该商品房正式/或预抵押登记等），另一方有权通过诉讼方式解决，违约方除需根据本合同约定承担违约责任外，还需承担守约方由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。原告为提起本案诉讼委托江苏它石律师事务所代理诉讼，向该所支付了律师诉讼代理费95000元，属原告的财产损失，被告应予赔偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，判决如下： 一、被告徐州世茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州翰依尔医疗器械有限公司逾期交付房屋违约金4467600元、律师诉讼代理费95000元，合计4562600元； 二、驳回原告徐州翰依尔医疗器械有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43300元，诉讼财产保全申请费5000元，合计48300元，由原告徐州翰依尔医疗器械有限公司负担5300元，被告徐州世茂置业有限公司负担43000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 陈 涛 人民陪审员 周 坤 人民陪审员 王 娟 二〇二一年六月十六日 书 记 员 张春晖