广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初3831号原告：珠海市香洲东坑股份合作公司，住所地珠海市香洲区××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××407F。法定代表人：黎国友，董事长。委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁华烜，广东国硕律师事务所律师。被告：珠海经济特区宜珠化学有限公司，住所地珠海市××××××××（****）及**（******），统一社会信用代码914×××××××××××340Q。法定代表人：张廖贵森，董事长。委托诉讼代理人：刘保钰，广东瀛凯邦律师事务所律师。原告珠海市香洲东坑股份合作公司（以下称东坑股份公司）诉被告珠海经济特区宜珠化学有限公司（以下称宜珠化学公司）土地租赁合同纠纷一案，本案受理后依法适组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐海亭、梁华烜，被告的委托诉讼代理人刘保钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东坑股份公司向本院提出的诉讼请求，变更及明确如下：一、被告腾退并向原告返还占用的365㎡土地；二、被告向原告支付2019年1月1日至2021年3月26日期间的土地使用费53677.42元；三、被告向原告支付土地占用费（自2021年3月27日起按2000元/月标准计算，具体计至被告实际返还土地之日止）；四、被告向原告支付因欠付2019年1月1日至2021年3月26日期间土地使用费产生的滞纳金（2019年2月1日至2019年8月20日，按人民银行同期贷款年利率4.75%计算；2019年8月21日起至实际清偿全部土地使用费之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：1994年9月25日，被告因生产需要，租用原告365㎡留用地，双方签订《租用东坑村留用地建简易建筑物合同书》，约定租金为2500元/月。2002年4月23日，双方签订《租用东坑留用地建简易建筑物变更合同书》，约定土地租金变更为2000元/月。2019年12月起，被告陷入经营困境，开始拖欠原告土地使用费和水电费。直至2020年12月9日，原告多次催缴被告缴纳费用未果，被告拖欠租金、水电费的行为已构成根本违约。原告依据《民法典》第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，向被告发出《解除合同通知函》，双方的土地租赁合同依法解除。依据《民法典》第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被告应当向原告足额支付土地使用费和滞纳金。2020年下旬，被告拖欠122名员工工资高达900多万，厂房内的设施设备全部被香洲区法院查封，被告的生产经营实际已经完全停止。被告员工多次到政府相关部门投诉、上方，也多次到原告处吵闹，要求原告垫付部分工资，被告的行为给社会稳定和原告的正常经营造成重大负面影响。2020年12月，被告拖欠土地租金已经长达一年，拖欠租金和水电费近100万元。综合被告上述全部行为，及被告的所有机器已经被查封拍卖，被告的违约行为已经只是双方的土地租赁合同目的不能实现，和被告已经以自己的行为表明不履行主要债务，原告根据合同约定和法律规定行使合同解除权，依法有据。现双方合同已经解除，被告应当向原告腾退和返还租赁土地。被告宜珠化学公司辩称，一、案涉合同从名称上看是土地租用合同，但是从合同实质条款上看，双方约定了建筑物的出资方、报建方以及建筑物的产权归属，此外租金远低于市场租金，由此可见，案涉合同是一个合作建房合同。目前房屋已经建成，合同的主要义务已经履行完毕，合同目的也已经实现，根据合同法关于鼓励交易的原则，案涉合同应当继续履行。案涉合同的主要目的是合作建房，如果原告仅因被告迟交租金一个月就行使合同解除权，显失公平。二、退一万步说，即使东坑股份公司享有解除权，但是没有按照合同法第九十六条履行通知义务，违反法律规定，故不发生合同解除的效力，剥夺了宜珠化学公司的异议权，合同自然不能解除。三、损害了次承租人的抗辩权。根据最高院关于审理城镇房屋合同租赁司法解释第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人的解除权，人民法院应当支持。综上，应当驳回原告解除合同的诉讼请求，合同应当继续履行。本院经审理认定事实如下：1994年9月25日，前山镇东坑村委会（甲方）与宜珠化学公司（乙方）签订《租用东坑村留用地建简易建筑物合同书》，约定：乙方在东坑留用地围墙内之空地建简易建筑物（厂房），面积约365平方米；收费标准为每月2500元；从94年11月1日起计收；按上述标准一致收到2014年11月1日（20年）；2014年12月1日起，所建之建筑物无偿交还东坑村集体所有；此建筑物由东坑村协助办理报建，所需费用均由乙方支付；期满时，乙方有优先租用权。2002年4月23日，东坑股份公司（甲方）与宜珠化学公司（乙方）签订《租用东坑留用地建简易建筑物变更合同书》，约定：经双方协商将1994年9月25日所签合同书变更如下：收费标准变更为2000元；原合同第二条变更为2002年5月1日起计收；原合同第三条变更为按上述标准一直收到2040年7月15日止；原合同第四条变更为2040年7月15日起，所有建筑物无偿交还甲方；其他事项按原合同执行。租用合同签订后，投资方在土地上兴建厂房并以珠海市香洲区××××××民委员会的名义办理相关手续。被告从2019年1月1日起欠付租金至今。2020年12月9日，原告向被告出具《解除合同通知函》，以被告违约欠付租金为由，要求解除合同并通知：1.2020年12月10日，双方之间签订的系列合同正式解除；2.被告在2020年12月20日前缴清拖欠的租金、水电费和管理费等费用；3.被告在2021年1月10日前将占用的厂房及土地腾退给原告。次日，彭森林在上述通知函上签字。根据原告提供的照片显示，上述《解除合同通知函》于2020年12月12日至12月18日期间被原告工作人员张贴于被告厂房门口。从2019年11月起，被告因经营不善、拖欠工资引发工人于2020年6、7月期间陆续申请劳动仲裁。因被告未履行生效裁决义务，在执行过程中，本院于2020年12月底将被告厂房内的设备、材料拍卖以支付工人工资等。2020年4月8日，本院查勘租赁场地，发现厂房已基本腾空，已无工人在场，地面仅堆放，地面仅堆放有部分残留废料员熊亚伟表示，目前厂房已停水、停电，无法经营；公司还有4名员工在处理订单，生产外包给中山正锠公司。庭审时，宜珠化学公司出示了其与珠海市中旭置业管理有限公司（以下称中旭公司）签订的一份《房屋租赁合同》（落款日期为2020年11月3日），载明：宜珠化学公司将珠海市××××××××××、2栋及2568号1、2、3栋地面建筑工业厂房（包括案涉租赁土地）出租给中旭公司，期限按宜珠化学公司与东坑股份公司签订的期限为准；中旭公司自愿承担宜珠化学公司拖欠东坑股份公司的地面租金、利息及水电费等；合同生效日期以宜珠化学公司交付标的厂房建筑物之日起，中旭公司应在10个工作日内将保证金30万元汇入宜珠化学公司账号或其指定账号。2021年3月30日，两公司又签订一份《保证函》，中旭公司承诺自愿承担宜珠化学公司拖欠之各项费用。在本院2021年4月25日笔录中，中旭公司黄卫中称，本人是中旭公司实际控制人，通过李继兵代持该公司股份；上述《房屋租赁合同》是宜珠化学公司人员于2020年11月底、12月初签好从台湾邮寄过来的；该合同项下的租赁物目前尚未交付使用，但两公司有派保安看守现场；因为厂房里的设备还未搬完，场地还未交接，同时诉讼还未结束，本公司尚未支付租金及保证金；本公司在2021年前后找过原告，想利用场地做设备，但原告不同意。另查，根据被告宜珠化学公司提交的仲裁裁决书，彭森林的离职时间为2020年7月24日。在2021年3月31日笔录中，彭森林表示，本人从1990年12月入职宜珠化学公司，担任公司人事主管，做到2020年7月下旬；房屋租金由公司财务负责，本人与原告经常联系，原告经常有会议让本人参加；2020年12月10日，东坑股份公司董事长黎国友在其办公室拿出《解除合同通知函》让本人签字，本人声明已非公司员工，但黎国友说没关系；本人收到该通知函后未交回公司，没有给老板，也没有跟老板说此事；本人于2021年3月8日收到法院的应诉材料后告知了宜珠化学公司法定代表人的妻子蔡某，并于上周五（2021年3月26日）转交给了宜珠化学公司诉讼代理人。此外，原告还出示了一份由珠海市测绘院出具的《珠海市香洲区××××××项目建（构）筑物及附着物测绘成果报告书》，并称案涉租赁土地的具体位置即该报告所涉珠海市××××××××××用地，被告对此无异议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于合同解除问题。本案中，虽然上述《租用东坑村留用地建简易建筑物合同书》及《租用东坑留用地建简易建筑物变更合同书》均未约定合同解除条件，但被告从2019年1月起至原告于2020年12月通知解除合同，被告已实际拖欠土地租金接近两年，导致原告两年未收取租金，故原告要求解除《租用东坑村留用地建简易建筑物合同书》及《租用东坑留用地建简易建筑物变更合同书》两份合同，符合法律规定，应予支持。至于被告辩称已将案涉土地转租给中旭公司，但从本案调查来看，中旭公司既未实际占有使用租赁物，也未向被告实际支付租金、保证金，相关《房屋租赁合同》并未实际履行，原告亦明确表示不同意中旭公司代付租金，中旭公司与被告之间的争议应另行解决，不影响原告行使合同解除权。其次，关于合同解除时间。虽然彭森林在签收原告《解除合同通知函》时已从被告离职，且表示未向被告转达通知内容，但在被告公司经营状况恶化，工人欠薪陆续离职的情况下，上述《解除合同通知函》于2020年12月12日至12月18日期间由原告工作人员公开张贴于被告公司厂房门口，可以视为原告已履行通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，前述两份合同的解除之日为2020年12月12日《解除合同通知函》送达被告之日。关于土地腾退及租金、占用费支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，上述两份合同自2020年12月12日起解除之后，被告应将该合同项下租用的土地腾退、返还给原告并支付2019年1月1日至2020年12月11日期间欠付的土地租金合计46709.68元。另一方面，被告未及时腾退、返还租赁土地，应自2020年12月12日起参照原合同约定的租金标准即2000元/月计付占有使用费至其实际腾退、返还土地之日止。关于滞纳金。虽然依照合同约定，原、被告未约定逾期支付租金的违约责任，但被告未依约定每月按时向原告支付租金，给原告造成一定的利息损失，原告要求参照有关贷款利率标准计算逾期付款违约金，理由正当，计至2021年5月15日为2558.70元，之后至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率继续计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海经济特区宜珠化学有限公司于本判决生效之日起十五日向原告珠海市香洲东坑股份合作公司腾退、返还《租用东坑村留用地建建议建筑物合同书》（1994年9月25日签订）项下土地（面积约365平方米留用地，具体位置参见测绘报告）；二、被告珠海经济特区宜珠化学有限公司于本判决生效之日起十五日向原告珠海市香洲东坑股份合作公司支付土地租金46709.68元（2019年1月1日至2020年12月11日），并自2020年12月12日起继续支付占有使用费至其实际腾退、返还土地之日止（按2000元/月计算）；三、被告珠海经济特区宜珠化学有限公司于本判决生效之日起十五日向原告珠海市香洲东坑股份合作公司支付逾期支付租金产生的违约金（计至2021年5月15日为2558.70元，之后至付清之日止以46709.68元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率继续计算）；四、驳回原告珠海市香洲东坑股份合作公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3062元，由被告珠海经济特区宜珠化学有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  张建芳人民陪审员  胡艳霞二〇二一年六月十五日书 记 员  赵梵亦徐明蔚余晓曼