上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终5467号上诉人（原审被告）：俞宝弟，男，1959年2月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。（到庭）委托诉讼代理人：朱克菊，上海同甘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海春川物业服务有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇秀山路65号。法定代表人：彭毅敏，执行董事。委托诉讼代理人：田园，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王觊，上海正策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海宝明娱乐有限公司，住所地上海市闵行区芦恒路368、370、372号一层、二层。法定代表人：肖秀芳。被上诉人（原审被告）：张明德，男，1959年12月25日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人俞宝弟因与被上诉人上海春川物业服务有限公司（以下简称春川物业公司）、上海宝明娱乐有限公司（以下简称宝明娱乐公司）、张明德物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初15223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人俞宝弟上诉请求：撤销一审判决第二项，改判俞宝弟对宝明娱乐公司的给付义务不承担连带保证责任。事实和理由：春川物业公司法定代表人彭毅敏以欺骗的手法，哄骗宝明娱乐公司在系争物业区内开办娱乐场所，该场地根本无法办出消防等相关证明，自签订合同后，宝明娱乐公司根本就没有正常开业过。另外，在合同签订后，春川物业公司也从未提供过保安、保洁等相关服务，保洁、保安等服务都是俞宝弟自行解决，故要求支持其上诉请求。被上诉人春川物业公司辩称，其与宝明娱乐公司之间是物业服务合同关系，春川物业公司主要是提供外部公共物业服务，其在一审中已经提供了其与保安、清洁、电梯安装、绿化、智能科技、消防等公司的服务外包合同。春川物业公司积极履行垃圾清运义务，关于外墙漏水问题应由俞宝弟与建筑开发商联系。春川物业公司提供的服务与宝明娱乐公司另聘保安无关，故要求维持原判。被上诉人宝明娱乐公司、张明德未作答辩。春川物业公司向一审法院起诉请求：1．判令宝明娱乐公司支付2017年5月起至2018年11月的物业服务费170，912.60元；2．判令宝明娱乐公司支付2018年12月起至2020年5月的物业服务费161，917.20元；3．判令宝明娱乐公司向春川物业公司支付截止至2020年5月31日的违约金54，547.82元；4．判令俞宝弟、张明德就第一、二、三项诉请承担连带责任；5．本案诉讼费用由宝明娱乐公司、俞宝弟、张明德承担。一审法院认定事实：上海XX有限公司（以下简称XX公司）系上海市闵行区XX路XX号（双号）产权人。XX公司（甲方）与春川物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，甲乙双方就一品漫城四、五期的前期物业服务事宜订立本合同。具体约定内容如下：物业坐落位置为闵行区XX镇XX路XX弄；乙方为业主提供物业管理服务事项包括：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生、公共秩序的维护服务等；乙方按照建筑面积向业主收取物业服务费，商业用房每月每平方米6元；物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前向物业服务企业履行交纳义务，逾期交纳的，追缴欠费总额每日千分之三的违约金；本合同期限为2013年9月1日起至2015年8月31日止。后，双方两次签订延期协议，物业服务合同延期至小区业委会成立并签订物业服务合同止。2016年7月15日，XX公司（出租房、甲方）与俞宝弟、张明德（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区XX路XX、XX、XX号“漫城商业街”，建筑面积1，499.25平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为KTV娱乐总汇经营使用，业态限于娱乐；本合同房屋租赁期限为8年，自2016年8月1日起至2024年7月31日止，甲方在2016年7月31日前向乙方交付该房屋；租赁期限内，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付物业管理费和广告推广费，物业管理费为每平方米租赁面积每月6元。2018年1月19日，XX公司（甲方）与俞宝弟、张明德（乙方）、宝明娱乐公司（丙方）签订《三方协议》，协议内容：就乙方承租XX路XX、XX、XX号及XX号XX室“漫城商业街”项目事宜签订了房地产租赁合同，现因乙方业务需要，经乙方提出欲将其签订的该合同项下乙方的相关权利义务转让给丙方，丙方予以承继甲方予以认可，故约定乙方在本协议生效后将其在该合同项下的全部权利义务转让给丙方，并对丙方违反该合同约定义务的责任承担连带保证责任，丙方自愿在本协议生效后继续履行该合同，并享有和承担乙方在该合同中的全部权利义务。甲方同意乙方和丙方的上述转让行为。乙方在履行该合同过程中产生的费用和预先缴纳的物业管理费等费用自行与丙方交接。后宝明娱乐公司、俞宝弟、张明德出具《主体变更申请书》，内容为俞宝弟、张明德系承租漫城商业街四期XX路XX、XX、XX号、XX号XX室经营娱乐会所，现因业务发展需要成立宝明娱乐公司便于报税，故变更为宝明娱乐公司，由其继续履行租赁合同中所有条款。俞宝弟、张明德交纳了2016年8月至2017年4月的物业服务费，春川物业公司为其开具了上海增值税普通发票，后宝明娱乐公司、俞宝弟、张明德未再交纳。春川物业公司以挂号信方式进行了催缴。一审法院认为，春川物业公司与开发商即XX公司签订的《前期物业服务合同》真实有效，对全体小区业主具有法律约束力，春川物业公司对小区提供了物业管理服务，业主理应按约向春川物业公司支付物业服务费。根据俞宝弟、张明德与XX公司签订的《房地产租赁合同》，俞宝弟、张明德自2016年8月起成为系争物业的使用人，合同约定由俞宝弟、张明德向XX公司或者其指定的物业公司即春川物业公司支付物业服务费。俞宝弟以其非物业合同当事人，且不清楚物业费标准为由拒付物业费，该抗辩意见，不予支持。又根据俞宝弟、张明德与XX公司、宝明娱乐公司于2018年1月签订的《三方协议》约定，俞宝弟、张明德在租赁合同中全部权利义务转让给宝明娱乐公司，故春川物业公司诉请宝明娱乐公司支付欠缴的物业服务费合法有据。宝明娱乐公司及俞宝弟辩称春川物业公司提供的物业管理服务存在诸多问题，但是物业服务具有长久性、持续性特点，服务内容和范围广泛，可能存在部分管理服务不尽如人意之处，对此业主也需加以体谅，有一定的容忍度，并通过正常途径予以解决，而不应一味地拖欠物业服务费。俞宝弟认为其本人从未使用过物业，又提出其自行开展保安、保洁，亦未提交证据予以证明，故春川物业公司诉请宝明娱乐公司支付2017年5月至2020年5月的物业服务费，一审法院予以支持。另，根据《三方协议》约定，俞宝弟、张明德需对宝明娱乐公司违反房地产租赁合同约定的义务承担连带保证责任，故春川物业公司诉请俞宝弟、张明德对上述付款义务承担连带保证责任，予以支持。关于春川物业公司主张的违约金，根据物业服务合同约定，业主延迟支付物业服务费，需支付违约金。但结合春川物业公司作为物业服务企业履行合同之实际情况，及考虑到俞宝弟、张明德、宝明娱乐公司未付物业费属事出有因，对于春川物业公司主张的违约金，不予支持。春川物业公司作为物业服务企业，对于商业用房收取较普通住宅更高的物业费标准，更应严格按照合同约定履行自身职责，不断改进工作中的不足，不断提高服务质量。判决：一、宝明娱乐公司于判决生效之日起十日内支付春川物业公司2017年5月至2020年5月物业服务费332，829.06元；二、俞宝弟、张明德对宝明娱乐公司上述给付义务承担连带保证责任；三、驳回春川物业公司的其余诉讼请求。案件受理费3，555.33元，保全费2，456.89元，共计6，012.22元，其中5，165.68元由宝明娱乐公司、俞宝弟、张明德负担，其中846.54元由春川物业公司负担。一审法院查明的事实有证据佐证，本院依法予以确认。二审中，俞宝弟提供宝明娱乐6月工资表一份，证明春川物业公司未及时履行保洁义务，故宝明娱乐公司自行聘请保洁保安的工资明细。经质证，春川物业公司认为是否属于新证据由法庭核实，工资表上并没有领工资保安的签字，工资单无相应的合同及银行流水佐证，对证据的真实性无法认可，且与本案无关。宝明娱乐公司与春川物业公司之间系物业服务合同关系，春川物业公司提供服务与宝明娱乐公司另行聘请保安无关。被上诉人春川物业公司、宝明娱乐公司、张明德未提供新的证据。本院经审核认为，俞宝弟提供的证据，即便真实，仅能证明宝明娱乐公司曾雇佣过保安、保洁人员，但不能排除系因宝明娱乐公司自身经营活动所需，难以证明系春川物业公司未履行物业服务之责，本院对证据的关联性无法确认，故不予采纳。本案的争议焦点：俞宝弟对宝明娱乐公司物业服务费给付义务是否承担连带保证责任？本院认为，《房地产租赁合同》《三方协议》是当事人的真实意思表示，与法不悖，当事人应恪守履行。俞宝弟主张春川物业公司以欺骗的手法哄骗宝明娱乐公司开办娱乐场所，并无证据予以证明，本院不予采纳。XX公司与俞宝弟、张明德签订的《房地产租赁合同》约定，俞宝弟、张明德向XX公司指定的管理公司支付物业管理费。嗣后，XX公司与俞宝弟、张明德以及宝明娱乐公司签订《三方协议》，俞宝弟、张明德将其签订的合同项下相关权利义务转让给宝明娱乐公司，宝明娱乐公司予以承继，XX公司予以认可；俞宝弟、张明德对宝明娱乐公司违反合同约定义务的责任承担连带保证责任。根据承租房产建筑面积及每月每平方米6元的标准，一审法院核算宝明娱乐公司欠付2017年5月至2020年5月物业服务费为332，829.06元。根据《房地产租赁合同》《三方协议》之约定，对宝明娱乐公司受让前俞宝弟、张明德欠付的物业服务费以及宝明娱乐公司受让后欠付的物业服务费，宝明娱乐公司应依约承担付款义务，俞宝弟对该付款义务按约承担连带保证责任。现俞宝弟以春川物业公司服务质量问题为由拒绝全额支付物业服务费，但无充分证据能够证明春川物业公司的服务存在重大瑕疵，故本院对俞宝弟的上诉主张无法采纳。综上所述，上诉人俞宝弟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，555.33元，由上诉人俞宝弟负担。本判决为终审判决。审判长  任明艳审判员  沙茹萍审判员  刘 江二〇二一年六月二十四日书记员  齐 妍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……