广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初8416号原告：郭金灵，男，1990年3月28日出生，汉族，身份证住址福建省南安市×××××××××××××，公民身份号码350××××××××××××414。委托诉讼代理人：文婧，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：胡志建，男，1975年11月29日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区×××××××××××××××××××，公民身份号码360××××××××××××014。委托诉讼代理人：陈甫书，广东中亿律师事务所律师。原告郭金灵诉被告胡志建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告郭金灵及其委托诉讼代理人文婧、被告胡志建的委托诉讼代理人陈甫书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭金灵向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2020年9月3日签订的《厂房租赁合同（出租）》无效；2.被告向原告返还押金31200元；3.判令被告向原告赔偿损失148800元。事实和理由：原告为经营所需，与被告于2020年9月3日签订《厂房租赁合同（出租）》，被告将位于中山市××××××××××××单一层厂房及宿舍一楼厂房租给原告使用，租金合计15600元，租期两年，从2020年9月3日至2022年2月28日，免租27天。合同签订后，原告向被告支付了押金31200元。根据合同约定，被告按厂房现状移交，厨房除了有照明灯以外，其它设备设施不能满足原告经营所需，经被告同意，原告对厂房进行了基本装修，花费了27638元。装修完工后，原告在租赁场地开展经营，并按照合同约定从2020年10月起正常交租及水电费。2021年1月9日，三乡消防部门对案涉租赁场地进行安全排查，被告知原告的经营场所需要办理消防证照，同时环保部门也通知原告须办理环保证照，否则不得继续经营。经向有关部门了解，办理该类证照须提交经营地的房地产权证或国有土地证。根据租赁合同第七条第一项甲方权责第4款约定，甲方（被告）提供相关证件配合乙方办理工商营业执照等经营所需证照。因此，原告向被告提出要求提供产权证配合办理，但是被告迟迟无法提供，最终原告得知，被告出租的厂房属于违章建筑，完全没有房地产权证。然而在合同签订前，被告并未如实告知原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第2条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”；第3条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，被告提供的两间厂房均未取得建设工程规划许可证，且是临时建筑，故根据以上规定，案涉租赁合同无效。根据《民法典》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。由于被告的租赁场地是违章建筑，原告无法获取环保及消防证照，无法继续在租赁场地经营，为了生计需要，原告不得不另寻场地经营，但由于被告的过错导致原告无端遭受了损失。本案过错方在于被告，根据法律规定，被告不但应向原告返还押金，还须赔偿原告投入装修损失以及合同无法继续履行而产生的搬迁费用。被告胡志建辩称，1.原、被告于2020年9月3日签订的《厂房租赁合同》是否有效由法院确认。2.原告请求返还合同押金31200元，我方同意在扣除原告尚欠的2021年1月至3月的租金、水电费23042元后予以返还。3.原告请求赔偿损失148800元我方不同意。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2020年9月3日，胡志建作甲方与郭金灵作乙方签订厂房租赁合同（出租）约定，甲方将位于中山市××××××××××××单一层的厂房出租给乙方使用，每月租金8100元；宿舍一楼的厂房出租给乙方使用，每月租金为7500元，合计租金15600元，送宿舍1间。合同期限两年，自2020年9月3日至2022年2月28日止，免租期27天，正式起租日期为2020年10月1日。双方在签署本合同时乙方向甲方交纳31200元作为租赁该租赁物的保证金，同时交付首月租金15600元，甲方收取租赁保证金和首月租金后该租赁物交付乙方使用。合同还约定了其他事项。合同签订当日，郭金灵即向胡志建交纳了押金31200元及首月租金15600元。诉讼中，郭金灵向本院陈述称，其租赁该厂房用于经营中山市聚缘家具有限公司，其提交了中山市聚缘家具有限公司的营业执照，该营业执照显示，法定代表人为郭金灵，成立日期为2020年11月11日，登记住所为中山市×××××××××××××××××××××卡。双方在履行合同过程中，因胡志建无法提供涉案厂房的房产证导致郭金灵无法办理环保证件和消防证件，郭金灵遂于2021年3月4日搬离涉案厂房。诉讼中，胡志建向本院提交了案外人中山市佳华物业管理有限公司与中山市三乡镇平东经济联合社的集体建设用地使用权租赁合同复印件（标的为×××××号）、厂房租赁合同复印件（标的为××××号原3号厂房）、中府国用（2003）第3×××××号国有土地使用证复印件，用以证明涉案厂房的来源，胡志建于庭审中也陈述租赁予郭金灵的涉案厂房无房产证，未取得建设工程规划许可证。郭金灵主张，因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，导致其产生了搬运损失和装修损失，为此，其进行了如下举证：1.郭金灵与贺春华于2021年3月1日签订的搬运合同、郭金灵与贺春华POS转账聊天记录、郭金灵于2021年3月12日向广州市荔湾区龙宇轩红木家具店POS签购单2张（各10000元）、信用卡账单分期交易明细，其中搬运合同约定：搬运家具桌椅700件，时间为2021年3月1日至3月5日，搬出地点为中山市××××××××××××××厂房，搬入地点为中山市三乡镇×××××××××××××××××××，包装运输费用为30000元。针对郭金灵与贺春华的微信聊天记录，本院于庭审时当场查看郭金灵与贺春华（微信号：h×××××721）的手机微信聊天记录，双方自2021年2月至3月11日均无签订搬运合同的意思表示，3月11日，贺春华说：“方便安排点资金给我周转先”，郭金灵说“你急的话，你带卡机来，我刷信用卡给你先”，之后12日贺春华向郭金灵截图发过来两张POS签购单，并说“刷卡30000，搬厂车费，人工费用”。郭金灵提交的信用卡账单分期交易明细中显示，其于3月12日向广州市荔湾区龙宇轩红木家具店刷卡20000元、向广州市增城保嘉建材经营部刷卡10000元。诉讼中，本院要求郭金灵通知贺春华到庭接受调查，贺春华向本院陈述称，其是从事物流工作的，郭金灵提交的搬运合同中贺春华的签名为其员工魏崴代签，搬运工作也由魏崴找的工人负责，魏崴是2号、3号、4号去搬的，合计搬了2天，贺春华先前到郭金灵的厂房谈了搬运事宜，魏崴是搬的时候才签订的合同。2.郭金灵与符成善于2021年3月1日签订的搬运合同、郭金灵与符成善（微信号：188×××××476）的微信转账记录截屏图，其中搬运合同约定：搬运机械45台，桌/椅900张，时间为2021年3月1日至3月5日，搬出地点为中山市××××××××××××××厂房，搬入地点为中山市三乡镇×××××××××××××××××××，包装运输费用为46000元。诉讼中，本院要求郭金灵通知符成善到庭接受调查，符成善向本院陈述称，其为郭金灵搬运了机器40多台，桌椅900多张，以及零散杂物，共搬了2天，合计50-60车，搬去了三乡镇白石村，搬运时看到有一个吊机在外面吊木头。同时，当场查看了符成善与郭金灵的微信聊天记录，双方于2020年9月13日互加微信，之后2月底3月初即就搬运事宜进行了洽谈。3.郭金灵与谢生菊于2021年3月1日签订的搬运合同1份、郭金灵与谢生菊（微信号：dcx××××××××××868）的微信转账记录截屏图，其中搬运合同约定：搬运木材300吨，时间为2021年3月1日至3月5日，搬出地点为中山市××××××××××××××厂房，搬入地点为中山市三乡镇白石管理区××××××××××××××，包装运输费用为38000元。诉讼中，本院要求郭金灵通知谢生菊到庭接受调查，郭金灵表示因谢生菊已回老家无法到庭。4.郭金灵与黄耒生于2021年2月24日签订的租赁合同，双方就郭金灵承租黄耒生位于中山市三乡镇白石管理区××××××××××××××用于生产实木家具进行了约定。5.郭金灵与彭德辉的微信聊天转账记录及彭德辉的证人证言。其中微信聊天转账记录显示，自2020年9月24日至10月13日，郭金灵分五次共计向彭德辉转账17300元。诉讼汇总，彭德辉作为证人出庭向本院陈述称，其为郭金灵做泥水、墙面和办公室，做了20天左右，郭金灵支付的17300元中有伙食费、工程款和后面铁皮房的费用，没有材料费。6.郭金灵与微信号为wxi××××××××××c21（郭金灵备注为荣电工）的微信聊天转账记录，转账记录显示郭金灵于2020年9月17日、10月12日、2021年1月17日分别向荣电工转账2100元、200元和1500元，共计3800元。7.针对其他装修费用，郭金灵陈述称购买电线电缆、灯、插座花费13200元，拉电电工1738元，还有夹板、钢铁等材料，为此，郭金灵提交了：（1）2020年9月15月向商户为南方五金转账13200元的微信转账记录；（2）2020年9月21日向微信号为wx××××××××××22（微信名备注为老曾）分别转账103元、135元、1500元的微信转账记录；（3）2020年9月4日向商户为包装装饰材料刘亚洲支付6000元的转账记录；（4）2020年9月4日向商户为中山市三乡镇畅立五金商行支付1275元的转账记录；（5）2020年9月5日向商户为中山市三乡镇词典五金店分别支付368元、12元。前述费用合计22593元。另查，胡志建为中山市佳华物业管理有限公司的股东，中山市佳华物业管理有限公司的法定代表人为王永志。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案厂房为中山市佳华物业管理有限公司从中山市三乡镇平东经济联合社承租而来，胡志建是否有权处分租赁物尚不得而知，但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，胡志建自认涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，未办理房屋产权证，故涉案厂房租赁合同应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，胡志建收取的郭金灵31200元押金应予以返还，因涉案厂房租赁合同无效导致郭金灵产生了装修损失和搬运损失，该损失应为胡志建和郭金灵在订立合同时能够主观预见得到的，故根据前述法律规定，双方均应根据各自的过错承担相应的责任，胡志建作为出租人，其应当具有对涉案租赁物处分的权利，也有义务为郭金灵提供符合法律规定条件的租赁物，现胡志建向郭金林提供了未取得建设工程规划许可证的租赁物导致合同无效存有过错，而郭金灵作为一个完全民事行为能力人，在与胡志建订立合同时应当尽到审慎注意的义务，其在未经审查涉案租赁物是否取得建设工程规划许可证的情况下即与胡志建签订合同，故郭金灵对于本案合同无效亦存有过错，本院酌定双方过错程度各占50%。关于郭金灵主张的损失问题。对于装修损失，郭金灵提交了2020年9月4日至10月12日及2021年1月17日关于购买五金、装修材料、泥水施工、电工施工等的微信转账记录，郭金灵于2020年9月3日签订租赁合同，其于9月4日至10月12日期间进行装修符合常理，但其于2021年1月17日向电工支付的1500元已不符合常理，故对该笔费用本院不予认可。根据郭金灵的举证，郭金灵于2020年9月4日至10月12日总共支出装修费用42193元，但其在提交的证据目录中表示装修花费33693元，而在起诉状中又陈述装修花费27638元，对于郭金灵前后不一致的主张，本院采信对其不利的主张，即装修损失按照27638元予以认定。对于搬运损失，郭金灵主张因搬运家具、机器及木材分别向贺春华支付30000元、向符成善支付46000元、向谢生菊支付30000元，因此共产生106000元的搬运损失，本院根据法庭调查情况作出如下认定：第一，对于向贺春华支付的30000元，郭金灵与贺春华之间虽然签订了搬运合同，该搬运合同并非贺春华所签，本院无法核实其真实性，同时，从郭金灵与贺春华的微信聊天记录来看，其向贺春华支付的30000元也不足以认定为因本案所产生的损失，且贺春华在接受法庭调查时陈述搬运合同为2021年3月2日至4日实施搬运工作时签订，但实际搬运合同签订时间为3月1日，陈述存有矛盾之处，故本院对郭金灵主张的该笔30000元的费用不予认可；第二，对于向符成善支付的46000元，郭金灵与符成善签订了搬运合同，双方微信聊天记录也对搬运事宜进行了洽谈，根据举证责任原则，郭金灵对此已经完成了举证，故本院对该笔费用予以确认；第三，对于向谢生菊支付的38000元，郭金灵提交了其与谢生菊签订的搬运合同，搬运合同显示搬运木材300吨，按照木材一般的密度在0.35至0.95之间，故300吨木材的体积大约在32万立方米至86万立方米之间，而郭金灵承租的厂房建筑面积仅为1100平方米，从其提供的厂房照片看，厂房层高与面积之乘积不可能达到32万立方米以上，因此，即使全部厂房用于堆放木材，也不可能容纳300吨的木材，故本院对其主张的38000元的搬运损失不予认可。结合符成善在接受法庭调查时陈述其搬运机器设备时有看到吊机在吊木头，郭金灵于诉讼中向本院陈述称平时平均每天堆放在工厂的木头大约30-40吨，故其使用吊机搬运木头的事实应当存在，对该部分损失费用本院酌定为5000元。郭金灵于2021年3月4日搬空涉案厂房，胡志建要求将郭金灵拖欠的占有使用费在本案一并处理，由于涉案厂房涉嫌胡志建无权处分，郭金灵对2、3月份的占有使用费持有异议，故本院在本案中不予处理。综合前述所认定的郭金灵的损失，因本案厂房租赁合同无效导致郭金灵产生了27638的装修损失、46000元的搬运损失、5000元的吊机费用损失，合计78638元，按照各自50%的过错程度，胡志建应当向郭金灵赔偿损失39319元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十八条，2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郭金灵与被告胡志建于2020年9月3日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告胡志建应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告郭金灵返还押金31200元；三、被告胡志建应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告郭金灵赔偿损失39319元；四、驳回原告郭金灵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4212元，减半收取计2106元，诉讼保全申请费1499元，合计3605（该费原告已预交），由原告郭金灵负担1443元，被告胡志建负担2162元并直接向原告郭金灵支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李海艳二〇二一年六月三日书记员  梁晓林林雷