重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初23599号 原告：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，统一社会信用代码91500000768880324L。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：唐忠安，国浩律师（重庆）事务所律师。 委托诉讼代理人：程泉林，国浩律师（重庆）事务所律师。 被告：潘欣欣，男，1982年5月27日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：盛琼，系潘欣欣妻子。 原告保利（重庆）投资实业有限公司与被告潘欣欣商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利（重庆）投资实业有限公司的委托诉讼代理人程泉林，被告潘欣欣的委托诉讼代理人盛琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告保利（重庆）投资实业有限公司的诉讼请求为：1、判令被告立即向原告支付剩余首付款500741元；2、请求判令被告以500741元为基数，从2020年6月21日起至付清之日止按万分之五的标准支付逾期付款违约金；3、请求判令本案律师费13505.23元由被告承担；4、请求判令诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原被告于2020年4月10日签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告向原告赔偿逾期付期违约金250164.6元；3、请求判令本案律师费13505.23元由被告承担；4、请求判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月10日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于重庆市南岸区xx路x号x商铺，房屋总价款1250823元。付款方式为首付款加余款按揭贷款。合同签订当日支付房款125082元，于2020年6月20日前缴付房款125082元，2020年12月20日前付125082元；于2021年6月20日前付250577元。被告应于2021年6月20日前以按揭付款625000元。至今，被告只支付了第一笔款125082元，余款一直未支付，原告遂起诉。 被告潘欣欣辩称，1、被告是基于先履行抗辩权暂停相关款项的支付，不存在违约行为。被告在认购商铺时，受到置业顾问的误导。在被告多次询问下，置业顾问将对商铺价值有严重影响的门前梯步数量由十四步讲成二三步。被告多次与原告进行协商，要求以更换其它商铺的方式来解决，但原告不认可，被告遂向法院提起诉讼。2、被告现重新收集证据证明谢鑫是原告的置业顾问；3、被告有资产证明，其有能力支付购房款；4、被告同意解除合同但只支付从二审判决作出之日至今的滞纳金，最高不超过5万元，或者被告继续履行合同，不向原告支付任何违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无争议的《重庆市商品房买卖合同》《关于催告履行房价款支付义务的律师函》及邮寄回执、（2021）渝01民终326号民事判决书、《法律事务委托合同》及转账凭证、发票等证据本院予以采信。 经审理查明，2020年4月10日，保利（重庆）投资实业有限公司为甲方（卖方），潘欣欣为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买位于重庆市南岸区xx路x号的房屋，建筑面积90.69平方米，套内面积88.26平方米，用途为非住宅，属于商业服务，系预售商品房；本商品房为清水房，总成交金额为1250823元，建筑面积单价为13792元/平方米，套内建筑面积单价为14172元/平方米。第五条付款方式及期限（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：（1）乙方应于签订合同当日付清房款125082元；于2020年6月20日前缴清房款125082元；于2020年12月20日前缴付房款125082元；于2021年6月20日前缴付房款250577元。这四笔百分之五十共同作为首付款。乙方拟向银行申请62.5万元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方与银行办理按揭贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方，为乙方应支付房款的一部分。第七条交房期限及交房条件2、属预售商品房的，接房时间以正式网签合同为准。第十条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过30日（自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止）后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。附件五，补充协议十八、为防止双方发生争议，甲方在此特别提示：（九）因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。二十六、双方同意将买卖合同第十条的违约责任变更为：乙方如未按买卖合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下：（二）乙方逾期付款超过30日的，则甲方有权解除合同。若因乙方逾期支付款项，导致甲方解除买卖合同的，则乙方应当按照总房价的20%向甲方支付违约金，甲方有权从乙方已付款项中予以扣除，若有剩余的则留存于甲方，由乙方自行前往领取且不计息。不足部分，甲方可以向乙方追索。 合同签订当日，潘欣欣向保利（重庆）投资实业有限公司支付125082元。 2020年7月13日，保利（重庆）投资实业有限公司向潘欣欣发出《关于催告履行房价款支付义务的律师函》。以潘欣欣尚未支付到期应付房价款125082元以及合同约定违约金为由，要求：1、收悉本函后立即向保利公司支付上述房价款及违约金。2、若2020年7月28日前，你仍未能向保利公司支付上述款项，则依法追究违约责任。潘欣欣认可收到该函件。 2020年7月30日，潘欣欣作为原告，以保利（重庆）投资实业有限公司作为被告向本院提起诉讼，要求撤销其与保利（重庆）投资实业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》。理由为合同签订前，潘欣欣根据保利（重庆）投资实业有限公司销售中心的沙盘展示及销售顾问的描述和陈述，确认拟购买的商铺及门前的平地与之左侧堡坎的高度相差两三步梯坎，即约四五十公分高。2020年6月，潘欣欣在现场查看房屋时发现房屋门前的坡坎实际高度有3.08米，栏杆高度1.17米，与左侧堡坎之上的商业区域形成很大的视线及空间阻隔，将商铺完全遮挡，商铺的可视性、昭示性极大程度降低，严重影响商业价值。为此多次与保利（重庆）投资实业有限公司协商要求更换商铺或解约退房，保利（重庆）投资实业有限公司置之不理。潘欣欣认为，保利（重庆）投资实业有限公司作为开发建设单位，对建筑物和构筑物的规划、设计和施工应当有详细资料，但其销售代表仍对房屋左侧堡坎的高度作出与实际状况相去甚远的错误描述，误导潘欣欣以为现有坡坎高度对房屋使用和商业价值影响不大并错误作出购买的意思表示，此行为构成对潘欣欣的合同欺诈，潘欣欣据此享有合同撤销权。本院作出（2020）渝0112民初20543号民事判决书，认定潘欣欣主张保利（重庆）投资实业有限公司故意实施欺诈销售行为证据不足，驳回潘欣欣的诉讼请求。潘欣欣不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院于2021年3月1日作出（2021）渝01民终326号民事判决书，认定仅凭堡坎高度落差不足以证明保利（重庆）投资实业有限公司有欺诈的故意。即使该公司的销售人员有不如实的推荐，使潘欣欣作出了错误的认知或房屋价值的贬损，也只能另行主张权利。遂判决驳回上诉，维持原判。 另，2020年9月14日，保利（重庆）投资实业有限公司作为委托人（甲方），国浩律师（重庆）事务所作为受托人（乙方）签订《法律事务委托合同》。乙方接受甲方委托，指派唐忠安、程泉林律师为甲方与潘欣欣、余文武两户因商品房销售合同纠纷一案提供法律服务。本合同项下委托案件的律师服务费合计为30224.24元。律师服务费支付时间和方式：甲方于本合同生效后七个工作日内向乙方支付每个案件律师服务费50%,即15112.12元。本合同项下全部委托案件回款后甲乙双方进行结算，甲方于结算后15个工作日内支付每个案件剩余50%的律师服务费。其中潘欣欣案费用为13505.23元。2020年12月25日，保利（重庆）投资实业有限公司向国浩律师（重庆）事务所转账支付15112.12元。国浩律师（重庆）事务所亦开具了相应的发票。保利（重庆）投资实业有限公司明确余下的50%尚未支付，但认为此费用已实际产生，潘欣欣应当全额承担。 潘欣欣于2021年4月16日签收了本院送达的保利（重庆）投资实业有限公司的《变更诉讼请求申请书》。 潘欣欣另向本院举示了如下证据: 1、购买前后图片各1份、与置业顾问谢鑫的微信聊天记录，拟证明置业顾问隐瞒梯步的事实； 2、业主证明、业主群微信聊天记录、谢鑫的微信朋友圈截图，拟证明谢鑫是保利（重庆）投资实业有限公司的置业顾问； 3、资产证明，拟证明潘欣欣有继续履行合同的能力。 保利（重庆）投资实业有限公司对上述证据的质证意见为，对图片的真实性不认可，不能确定拍摄时间和地点。对微信不予认可，因微信中人员身份不能确认。资产证明真实性认可，潘欣欣有能力履行故意不履行，属于恶意违约。 本院认为，潘欣欣所举示的证据与本案无关，本院不予采信。 对于违约金标准，保利（重庆）投资实业有限公司认为1、该标准有合同约定，符合当事人的预期；2、保利（重庆）投资实业有限公司在解除合同前无法将房屋另行出售，产生损失；3、违约金本身具有惩罚性，潘欣欣逾期付款超过1年。 潘欣欣认为违约金应当从二审判决作出之日起算至今为止，最高50000元。 本院认为：保利（重庆）投资实业有限公司与潘欣欣签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。 按合同约定，潘欣欣应当在2020年6月20日前向保利（重庆）投资实业有限公司支付第二笔125082元购房款，其未支付。且在2020年7月13日，保利（重庆）投资实业有限公司向其发出律师函后，仍未在保利（重庆）投资实业有限公司指定的2020年7月28日前支付，已构成违约。按合同约定，保利（重庆）投资实业有限公司享有合同解除权。解除合同的时间点以潘欣欣收到本院送达的变更诉讼请求申请书的2021年4月16日为准。 对于违约金，按补充协议第二十六条的约定，潘欣欣应当按总房价款的20%支付。对于违约金的调整，由于双方均未对损失举证。从合同第七条来看，双方所签订的合同并非正式网签合同。考虑本案双方当事人签订合同后，潘欣欣只支付了首期款，即10%的购房款，保利（重庆）投资实业有限公司对于合同尚未进行网签和合同备案，双方均只履行了合同的小部分；从（2021）渝01民终326号民事判决书可以看出，保利（重庆）投资实业有限公司并未对门口的梯步问题明确向潘欣欣告知。潘欣欣的起诉虽未得到法院支持，但其并无恶意违约的情形。故本院酌情对双方的违约金标准予以调整为110300.68元。 对于律师服务费，双方有律师服务费的合同约定，保利（重庆）投资实业有限公司只实际支付了50%的律师服务费，律师费属于损失的范围，以实际产生为准，另外50%的律师费保利（重庆）投资实业有限公司尚未支付，也即没有实际产生损失，故潘欣欣只应当支付6752.62元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告保利（重庆）投资实业有限公司与被告潘欣欣在2020年4月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2021年4月16日解除； 二、被告潘欣欣在本判决生效后立即向原告保利（重庆）投资实业有限公司支付违约金110300.68元； 三、被告潘欣欣在本判决生效后立即向原告保利（重庆）投资实业有限公司支付律师服务费6752.62元； 四、驳回原告保利（重庆）投资实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16057.41元，因适用简易程序减半收取8028.7元，由被告潘欣欣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二一年六月一日 书记员  许 迪