四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8710号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司崇州市行，住所地：四川省崇州市崇阳街道蜀州北路120号。 负责人：姚理，行长。 委托诉讼代理人：邓为超，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：樊君，女，1969年10月18日出 生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：易学，四川世康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都翰华商贸有限公司，住所地：四川省成都市高新区天仁路222号1幢2单元4楼10号。 法定代表人：许建英，职务不详。 被上诉人（原审被告）：崇州市磊业房地产开发有限责任公司，住所地：四川省崇州市崇阳镇南河大桥右侧。 法定代表人：许刚，总经理。 被上诉人（原审被告）：许刚，男，1969年4月26日出生，汉族，住四川省崇州市。 被上诉人（原审被告）：李青，女，1970年4月21日出生，汉族，住四川省崇州市。 被上诉人（原审被告）：陈佳，男，1988年9月22日出生，汉族，住四川省崇州市。 被上诉人（原审被告）：许建英，女，1965年9月27日出生，汉族，住成都市温江区。 上诉人中国农业银行股份有限公司崇州市支行（以下简称农业银行崇州支行）因与被上诉人樊君、成都翰华商贸有限公司（以下简称瀚华公司）、崇州市磊业房地产开发有限责任公司（以下简称磊业公司）、许刚、李青、陈佳、许建英申请执行人执行异议一案，不服四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初2967号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 农业银行崇州支行上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判准予继续对位于四川省崇州市××街道××街××号××花园××单元××楼××号房产的执行；2.本案全部诉讼费用由樊君、瀚华公司、磊业公司、许刚、李青、陈佳、许建英共同承担。事实和理由：一审认定樊君请求排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定属于事实认定错误。一、本案没有相关证据证明许刚和李青具有代理权限，且二人也未提交磊业公司出具的授权手续，许刚以自己名义与樊君就案涉房屋签订《售房协议》属于无权处分，该《售房协议》未经权利人追认，对磊业公司不发生效力。许刚提到系借用磊业公司资质进行开发，根据物权公示公信的原则，案涉房产登记在磊业公司名下，磊业公司系案涉房产所有权人，即便税款、维修基金由许刚缴纳，不能直接推断出案涉房产归许刚所有。在抵押贷款发放时，农业银行崇州支行已按有关规定对案涉抵押物进行实地勘察，同时在贷款发放前，磊业公司委托第三方出具了估价报告，在估价报告中明确表述除设置有租赁权外等他项权利，未发生任何销售行为。二、樊君提交的《个人住房信息查询记录》不能达到证明其名下无其他用于居住的房屋的目的。三、许刚和李青并非磊业公司的授权代表，其确认樊君已支付购房款，不能达到证明目的，且不排除恶意串通的可能性。樊君仅提供了收条，但未提供相应的转账凭证，大金额款项的交易以现金方式支付明显不符合交易习惯，不能达到其已向磊业公司支付购房款的目的，且收条系李青向樊君出具，不能证明磊业公司已收到购房款。 樊君辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回农业银行崇州支行的上诉请求。许刚有权代表磊业公司与樊君签订《售房协议》，磊业公司也认可许刚售房、收款及房屋交付事实，且李青收款能代表磊业公司收款，樊君已支付案涉房屋购房款。农业银行崇州支行以未提交证据证明樊君配偶及子女名下有其他住房，且本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，樊君其配偶及子女名下是否有可用于居住的房屋与本案并无关联。 许刚、磊业公司共同辩称，2006年7月樊君从许刚处购买了一套房屋，一直住房至今，购房款已支付370000元，余款代办理完房屋产权证等相关证件后支付，因磊业公司资质原因，现仍无法办理分户手续。2014年许刚为担保翰华公司债务将案涉房屋抵押给农业银行崇州支行。 李青辩称，2006年7月樊君从许刚处购买了一套房屋，一直住房至今，购房款已支付370000元，余款代办理完房屋产权证等相关证件后支付，因磊业公司资质原因，现仍无法办理分户手续。2014年许刚为担保翰华公司债务将案涉房屋抵押给农业银行崇州支行。 瀚华公司、陈佳、许建英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 农业银行崇州支行向一审法院起诉请求：1.判令对位于四川省崇州市××街道××街××号××花园××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）继续执行；2.本案全部诉讼费用由樊君、瀚华公司、磊业公司、许刚、李青、陈佳、许建英承担。 一审法院认定事实，2001年11月29日，崇州市房地产管理局（甲方）与磊业公司（乙方）签订《旧城改造协议书》，载明：一、乙方在崇阳镇金带街原纸厂对面至老成大路拐角处，按照崇州市城市总体规划要求，改造现有危旧房，并进行房地产开发。二、上述地段××街段××长，进深25米，永安路段预计长70米，金带街与永康路拐角处约40米，甲方以180万元转让给乙方，出让手续（土地使用证）由甲方负责办理给乙方，乙方向甲方支付的转让费分三次付清，协议签定后，乙方即首付定金50万元，拆迁开始后按拆迁进度付款。尾部甲方处盖有崇州市房地产管理局的公章，乙方处由许刚签字，磊业公司加盖公章。2000年12月至2001年1月，许刚之父许少林以磊业公司名义向崇州市房地产管理局缴纳拆迁补偿安置费、拆迁管理费、旧城改造款约150万元；2002年9月崇州市规划局对案涉楼盘颁发建设工程规划许可证。2002年12月24日，磊业公司和成都市广森建筑公司签订《协议》，约定磊业公司将案涉商住楼的修建承包给成都市广森建筑公司，协议尾部处由磊业公司加盖公章，许刚在磊业公司代表处签字；2002年12月29日磊业公司向崇州市建设局等主管部门履行了报批报建手续；在修建期间许刚以金华苑（现名金成音乐花园）工地名义购买水泥100余吨，2003年1月至2003年9月许刚向实际施工人张**支付工程款160余万元；2003年10月案涉楼盘工程验收合格，形成的《单项工程质量验收报告》上许刚以磊业公司项目负责人名义签名；2004年至2005年案涉楼盘报相关主管部门竣工备案。2003年12月至2004年1月许刚以纳税人身份向崇州市地方税第一税务所缴纳销售建筑物营业税40000元。2003年至2005年期间，金带街金华苑内的天然气由李青向崇州市天然气有限公司申报使用并缴费。2005年4月6日，磊业公司（许刚）向成都市房产管理局缴纳维修基金82138.32元。2004年1月13日，建设单位磊业公司与施工单位成都温江蓝盾消防工程部签订《崇州市金成音乐花园电气防火封堵竣工报告书》，李青以建设单位代表名义签字。另查明，磊业公司系自然人投资或控股有限责任公司，原登记投资人为谢春远、董素芬，2011年1月13日投资人变更为许刚、李青。磊业公司于2003年12月23日就案涉楼盘土地办理崇国用（2003）字第10972号国有土地使用证，2010年5月20日办理崇房权证监证字第0××0号房产证。因磊业公司办理分户手续不齐全，案涉房屋至今登记在磊业公司名下。2006年7月9日，樊君与许刚签订《售房协议》，约定甲方许刚把位于××路××街××花园××框架跃层式商住房卖给乙方樊君，总价款396690元，签订协议时支付房款的90%，余款在办理完一切手续后支付；2006年7月9日李青向樊君出具收条一张，内容为：今收到樊君预付房款100000元，2006年8月25日樊君通过中国建设银行向李青转账270000元，当日李青向樊君出具收条一张，内容为：今收到樊君房款270000元。樊君购买案涉房产后自2007年11月起缴纳收视维护费、水费及天然气等至今，2020年9月29日，崇州市崇阳街道唐安西路社区居民委员会出具一张《证明》，证明樊君于2008年5月至今长期居住在金带街428号金成音乐花园1单元二楼1号。且樊君个人住房信息查询记录显示其成都市22个区（市）县无其他房屋登记信息。2015年3月19日，翰华公司向农业银行崇州支行贷款14000000元，磊业公司用案涉房地产为翰华公司的贷款提供担保，于2014年5月8日办理崇房他证他权字第0026965号抵押登记。因翰华公司逾期归还借款，农业银行崇州支行于2016年1月4日起诉翰华公司、磊业公司、许刚、李青、陈佳、许建英，一审法院于2016年3月25日作出（2016）川0184民初7号民事调解书：一、翰华公司欠农业银行崇州支行借款本金14000000元，该款分别于2016年5月30日前支付4000000元，2016年6月30日前支付5000000元，2016年7月30日前支付5000000元及全部借款本金的利息、罚息、复利（按合同约定计算至本息还清之日止）；二、农业银行崇州支行就前述债权对磊业公司提供的抵押物即位于四川省崇州市××街道××街××号的房屋在19000000元的最高额范围内享有抵押权，有权以该抵押物处置价款优先受偿；三、许刚、李青、陈佳、许建英对翰华公司的债务承担连带清偿责任。因翰华公司到期未履行还本付息的义务，农业银行崇州支行遂向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中，于2016年6月13日作出（2016）川0184执687-1号执行裁定书，对磊业公司位于四川省崇州市××街道××街××号的房产（崇房权证监证字第0××0号，建筑面积为：4563.24平方米）予以查封。2019年11月16日，一审法院作出（2016）川0184执687-6号执行裁定书，对上述房产进行了续查封。2020年6月17日，一审法院在涉案房屋处张贴腾退公告，主要内容为：限被执行人磊业公司及未经一审法院允许的资产使用人于公告之日起十五日内，腾退上述涉案房屋。樊君就案涉房产向一审法院提出执行异议，经一审法院组成合议庭进行了审理，于2020年8月12日作出四川省崇州市人民法院执行裁定书（2020）川0184执异80号，裁定中止对崇州市××街道××街××号××花园××单元××楼××号房屋的执行。农业银行崇州支行对该裁定不服，向一审法院提起执行异议之诉。另查明案涉房产门牌号由崇州市崇阳街道金带街422号更变为崇州市崇阳街道金带街428号。 一审法院认为，本案系执行人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”的规定，本案的争议焦点为：樊君是否享有足以排除强制执行的民事权利。因磊业公司系具有房地产开发资质的房地产开发企业，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，若樊君能够举证证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定即享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。一审法院就该争议焦点评述如下：首先，关于案涉《售房协议》合同相对方问题。案涉房屋在建期间，谢春远为磊业公司的法定代表人，但结合案涉项目的旧城改造费、拆迁管理费由许刚之父许少林向崇州市房地产管理局缴纳，许刚代表磊业公司与崇州市房地产管理局签订的《旧城改造协议书》、与成都市广森建筑公司签订的建设工程发包协议，并以个人名义购买水泥和缴纳销售建筑物营业税，案涉房产的《单项工程质量验收报告》中许刚作为项目负责人代表建设单位磊业公司签字，许刚代表磊业公司缴纳维修基金，金带街金华苑内的天然气由许刚之妻李青申报开户并缴费，李青以建设单位代表名义在案涉房产施工文件中签字，同时案涉项目建设完成后，许刚代表磊业公司与其他买受人刘惠英、代小蓉、胡仕泉、鲜德清签订房屋买卖合同，且案涉房产登记权利人为磊业公司，磊业公司对樊君购买案涉房产并入住多年未持异议，磊业公司的股东也变更为许刚、李青，可以确认许刚及李青有权代表磊业公司对外以其名义从事民事活动，即许刚有权代表磊业公司与樊君签订《售房协议》，《售房协议》的合同相对方为磊业公司和樊君，该合同涉及房产具有相关主管部门的报批报建手续，竣工后也在相关主管部门进行竣工备案，签订该合同时为现房交易，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同。其次，《售房协议》约定房屋总价为396690元，樊君分别以现金和银行转账的方式支付李青购房款370000元，并由李青出具收条，关于上述款项是否为案涉购房款的问题。根据以上所述李青有权代表磊业公司收取房款，且收款时间与《售房协议》相契合，在本案审理中许刚和李青均认可上述收条及转款凭据的真实性，且对已收到樊君支付的案涉房屋购房款370000元无异议，故一审法院对樊君已经支付案涉房屋购房款370000元的事实予以确认。对农业银行崇州支行抗辩称上述收条及转款凭据不能证明樊君支付案涉购房款的辩解理由不予采信。再次，关于农业银行崇州支行提出其享有合法的抵押权问题以及樊君是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，一审法院认为，该规定例外情形就包括该规定的第二十八条、第二十九条规定的情形。而本案中，磊业公司系房地产开发公司，案涉房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，樊君所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，且樊君已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，案涉房屋未办理过户登记系磊业公司自身原因造成，樊君并无过错，案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故樊君对案涉房产享有的民事权益足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，农业银行崇州支行的诉讼请求无法律依据，一审法院对农业银行崇州支行的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回农业银行崇州支行的诉讼请求。一审案件受理费100元，由农业银行崇州支行负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 农业银行崇州支行向本院提交了两份证据：1.《房地产抵押估价报告》一份，拟证明农业银行崇州支行在贷款发放时已尽到合理审慎义务，该估价报告明确载明估价对象除设置有租赁权外等他项权利，未发生任何销售行为。2.樊君女儿余希的《个人住房信息查询记录》，拟证明樊君对案涉房屋不能排除执行。樊君质证称，对《房地产抵押估价报告》不予认可，该份证据并不能证明农业银行崇州支行到现场进行过实地考察，仅能说明估价报告引用内容不真实；对余希《个人住房信息查询记录》真实性、合法性无异议，但与本案能否排除执行不具关联性。许刚、磊业公司、李青质证称，对《房地产抵押估价报告》不予认可；对余希《个人住房信息查询记录》真实性、合法性无异议，但与本案能否排除执行不具关联性。瀚华公司、陈佳、许建英未到庭参加质证，亦未提交书面质证意见。 樊君向本院提交了两份证据：1.《房屋照片》一份，拟证明农业银行崇州支行所提供评估报告使用的图片并非案涉房屋真实照片，农业银行崇州支行抵押权设立未尽到审查义务。2.其配偶与子女的亲属关系证明及身份信息材料、樊君配偶余泽君的《个人住房信息查询记录》，拟证明樊君名下无其他用于居住的房屋。农业银行崇州支行质证称，对《房屋照片》的三性均不予认可，不能达到樊君的证明目的；对亲属关系证明及身份信息材料、余泽君《个人住房信息查询记录》的真实性、合法性没有异议，但对其证明目的不予认可，不能证明樊君为买受人名下没有其他用于居住的房屋。。许刚、磊业公司、李青质证称，对樊君提交的两份证据的三性均予以认可。瀚华公司、陈佳、许建英未到庭参加质证，亦未提交书面质证意见。 许刚、磊业公司向本院提交证据《建设工程施工合同》一份，拟证明许刚就案涉房屋签订购房协议、施工合同、收房款均系有权代理。农业银行崇州支行质证称，请法院依法审查该份证据真实性、合法性，对于该份证据的关联性不予认可，不能达到许刚的证明目的。樊君质证称，对该份证据的三性均予以认可。李青未发表质证意见。瀚华公司、陈佳、许建英未到庭参加质证，亦未提交书面质证意见。 本院经审核认为，农业银行崇州支行提交的《房地产抵押估价报告》与其证明目的与本案不具关联性，本院不予采信；樊君女儿余希的《个人住房查询记录》，因樊君女儿已成年，其名下的房屋信息与本案不具关联性，本院不予采信。樊君提交的房屋照片的证明目的与本案不具关联性，本院不予采信；樊君配偶余泽君和女儿余希的亲属关系证明及身份信息材料、余泽君的《个人住房查询记录》可证明余泽君名下无其他用于居住的房屋，本院予以采信。李刚、磊业公司提交的《建设工程施工合同》与其在一审时提交的《旧城改造协议书》《协议》《单项工程质量验收报告》等证据可相互印证，证明许刚有权代表磊业公司对外从事民事活动。 本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，樊君的《个人住房信息查询记录》显示其本人名下仅有案涉房屋，无其他住房信息；樊君配偶余泽君的《个人住房信息查询记录》可证明其名下无其他可用于居住的房屋；樊君的女儿余希已成年。 还查明，李青向樊君出具了两张金额分别为270000元、100000元的收条，许刚认可共收到樊君购房款370000元，余款代办完相关证件后支付。 本院认为，根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：樊君就案涉房屋享有的权利能否排除强制执行。对此，本院具体评述如下： 一般而言，物权优先于债权系民事基本原则，但出于对生存权和居住权的特殊保护，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的精神，在买受人系商品房消费者时，其就房屋享有的物权期待权具有优先于工程价款请求权与抵押权的地位。结合本案而言，农业银行崇州支行系案涉房屋的抵押权人，其对案涉房屋享有的权利为物权，樊君作为案涉房屋的买受人，对案涉房屋享有的是请求出卖人将房屋过户至其名下的债权请求权。樊君作为买受人欲排除农业银行崇州支行作为抵押权人就案涉房屋享有的权利，需满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的房屋消费者申请排除强制执行的三个要件。 第一，2001年至2006年期间，崇州市房地产管理局（甲方）与磊业公司（乙方）签订的《旧城改造协议书》中，尾部甲方处盖有崇州市房地产管理局的公章，乙方处由许刚签字，磊业公司加盖公章；许刚之父许少林以磊业公司名义向崇州市房地产管理局缴纳拆迁补偿安置费、拆迁管理费、旧城改造款约150万元；磊业公司和成都市广森建筑公司签订的《协议》中，尾部处由磊业公司加盖公章，许刚在磊业公司代表处签字；案涉工程修建期间，由许刚进行结算；案涉工程验收合格后，形成的《单项工程质量验收报告》上许刚以磊业公司项目负责人名义签名；许刚以纳税人身份就案涉楼盘缴纳销售建筑物营业税40000元，许刚之妻李青就案涉楼盘申报使用天然气并缴费；许刚与樊君签订《售房协议》等，磊业公司的投资人亦于2011年1月13日变更为许刚、李青，即便投资人变更的时间晚于《售房协议》签订日期，但综合前述事实与证据可以认定，许刚及李青有权代表磊业公司对外以其名义从事民事活动，李刚系代表磊业公司与樊君签订《售房协议》，该《售房协议》系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的情形，系合法有效的购房合同。农业银行崇州支行关于许刚系以自己的名义与樊君签订《售房协议》应属无权处分的上诉理由，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。 第二，案涉房屋为住宅用房，樊君的《个人住房信息查询记录》显示其本人名下仅有案涉房屋，无其他住房信息；樊君配偶余泽君的《个人住房信息查询记录》可证明其名下无其他可用于居住的房屋。因樊君女儿已成年，其名下的住房信息不影响对胡仕泉名下无其他用于居住的房屋的认定，故樊君符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居众的房屋”的条件。 第三，根据《购房协议》，房屋总价款为396690元。樊君提交的转款凭证显示其向李青以银行转账形式支付270000元，称100000元购房款来源于家中现金存款与亲戚借款，均系现金借、还款，亦提交了李青向其出具的一张金额为270000元的收条和一张金额为100000元的收条予以证明，许刚亦认可共收到樊君购房款370000元，余款代办完相关证件后支付。本院认为，2006年银行转账并不普及，且樊君作为普通的民事主体，不能苛责其在2006年应当知晓通过银行转账的方式保留支付购房款的和归还借款的证据。如前所述，许刚及李青有权代表磊业公司对外进行民事活动，李青认可收到了现金100000元购房款并出具了收条，符合2006年的交易习惯，樊君关于购房款来源的解释具有合理性，本院予以采信，故本院认定樊君已支付磊业公司购房款370000元，已超过购房款的50%。综上，本案中樊君符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，就案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。 综上所述，农业银行崇州支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7250元，由中国农业银行股份有限公司崇州市支行负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 夏小璐 审 判 员 张艳秋 审 判 员 滕 洁 二〇二一年六月十八日 法官助理 张 英 书 记 员 贺栋琳