海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2021）琼02民终89号   上诉人（原审被告、反诉原告）：李志栋。   委托诉讼代理人：崔文东，北京市炜衡律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚东锣岛地产有限公司，住所地：海南省三亚市迎宾路清平乐商铺二楼。   法定代表人：陆小畅，该公司董事长。   委托诉讼代理人：胡志红，该公司员工。   上诉人李志栋因与被上诉人三亚东锣岛地产有限公司（以下简称东锣岛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初6796号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。   李志栋上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判李志栋不需向东锣岛公司支付购买商品房的面积差额款30327.54元；2.撤销一审判决第二项，改判东锣岛公司向李志栋支付逾期办证违约金10109.18元；3.诉讼费用由东锣岛公司承担。事实和理由：一审判决认定事实和证据不清。一、东锣岛公司起诉称房屋实测套内面积比合同中约定的套内面积多出的2.44平方米，实为“入户花园”面积。“入户花园”属东锣岛公司赠送给李志栋，对这一关键事实一审判决认定错误。对于东锣岛公司将“入户花园”赠送给李志栋，虽无东锣岛公司书面承诺或双方书面约定，但李志栋提交的证据足以证明东锣岛公司口头承诺的真实存在，主要理由如下：首先，李志栋补充提交的证据证明，李志栋在购房时，东锣岛公司与李志栋洽谈购房合同的销售经理薄闻明确承诺“入户花园”属于赠送。薄闻的行为是职务行为，薄闻的承诺即代表东锣岛公司的承诺，对东锣岛公司具有约束力。其次，李志栋提交的案例中，东锣岛公司答辩均表示“2013年住建局给业主做调解，提出多的面积不收款了，东锣岛公司也承诺不收钱”，这证明在2013年东锣岛公司再次就“入户花园”向购房人做出赠送的承诺。第三，李志栋提交的案例中，东锣岛公司均表示“入户花园”属赠送给购房人，不再收取面积差额款，且一审法院认定，“早在2015年法院审理王炳丽与东锣岛公司房屋买卖合同纠纷一案中东锣岛公司就曾答辩超出部分不收查额款，本案审理过程中，东锣岛公司又再次表示不再收取面积查额款，这应当算作被告的一种允诺行为”这说明在王炳丽与东锣岛公司的房屋买卖合同纠纷一案中，东锣岛公司再次表示“入户花园”为赠送。第四，李志栋所购房屋所在的18号楼为东锣岛公司开发的“三亚清平乐”项目东城四期，购房人均主张购房时东锣岛公司承诺“入户花园”为赠送，且四期购房人微信群中，所有购房人均表示购房时销售经理明确承诺“入户花园”为赠送，上述情况证明东锣岛公司对“三亚清平乐”项目东城四期的15、16和18号楼采取的是统一的销售策略，销售时统一承诺“入户花园”为赠送给购房人，而非对个别购房人的承诺。第五，李志栋提交的案例中，一审法院认定，该允诺虽然未载入《商品房买卖合同》，但应当视为合同的补充内容。从该论述可以看出，东锣岛公司对“入户花园”为赠送的承诺是发生在售房时而非在售房后对特定购房人的事后承诺，这进一步证明东锣岛公司售房时是采用的统一的销售策略，销售时统一承诺“入户花园”为赠送给购房人。第六，李志栋提交的证据已经能够充分证明东锣岛公司在售房时曾作出“入户花园”为赠送的承诺这一事实的存在，而不应因为没有书面承诺或书面约定就否定东锣岛公司口头承诺的存在。二、对于东锣岛公司主张面积查额款的诉讼时效起算点，一审法院认定错误。诉讼时效期间起算点应自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。东锣岛公司提交的《房屋分户面积明细表》出具时间为2014年3月24日，东锣岛公司此时即应知道其权利受到损害。2015年1月27日，东锣岛公司向四期全体购房人发出《关于清平乐东城四期房产证办理相关事项的公告》，要求全体购房人在2015年3月15日前到东锣岛公司财务部补交面积查额款，这说明在2015年1月27日东锣岛公司已知道其权益受到损害。从《房屋分户面积明细表》出具的2014年3月24日其知道权利受到损害之日到东锣岛公司起诉向李志栋主张面积差额款时间已过6年之久，早已超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间。东锣岛公司主张面积差额款的诉讼时效起算时间应从《房屋分户面积明细表》出具的时间2014年3月24日起算，而不应从房屋产权登记之日起算。三、对于李志栋主张逾期办证违约金的诉讼时效起算点，一审法院认定错误。涉案房屋于2011年7月5日交付李志栋，根据合同约定，东锣岛公司应于2012年6月29日前协助李志栋办理房屋权属转移登记，但直至2018年6月29日才办理房屋权属转移登记，从2012年6月29日至2018年6月29日东锣岛公司违约一直处于持续状态，李志栋主张逾期办证违约金的诉讼时效起算点应从违约终止之日即2018年6月29日起算，而不应从2012年6月29日起算，因此李志栋主张逾期办证违约金仍处于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间内。综上，一审法院对案件事实具有多处认定错误，恳请二审法院对一审判决予以改判，支持李志栋的上诉请求。   东锣岛公司辩称，一、李志栋应向东锣岛公司支付面积差额款，在双方签署的《商品房买卖合同》中已有明确约定，一审法院认定的补交面积差额款的事实明确清楚，李志栋应当据实向东锣岛公司支付面积差额款。根据双方签署的《商品房买卖合同》第五条，“面积差异以产权登记面积为准”。东锣岛公司主张面积差额款的依据为《商品房买卖合同》、产权登记面积及房屋测绘面积表等证据，有合同约定与完整事实予以支撑。一审判决对东锣岛公司主张面积差额款的事实认定清楚，说理充分。另外，李志栋已经违反合同约定，经东锣岛公司合理催告仍不补交面积查额款，已经给东锣岛公司造成损失。因此，李志栋应当履行补交面积差额款的义务。东锣岛公司主张的是面积差额款而非涉及入户花园的问题。李志栋以几份案例就认定涉案房屋的入户花园属于“赠送”，没有事实根据。李志栋提供的案例仅能说明法院在处理特定当事人之间的特定案件时作出的判决，该案例与本案当事人之间处理面积差额款的问题，根本无任何关联性，无实质证明价值。二、一审判决认定的东锣岛公司主张面积差额款的诉讼时效符合法律规定和合同约定，李志栋主张一审判决认定错误的说法于法无据。根据双方签署的《商品房买卖合同》第五条，“面积差异以产权登记面积为准。”本案《不动产权证》的登记时间为2018年6月29日，至此房屋的实际面积予以确定，东锣岛公司主张面积差额款的诉讼时效才开始起算。李志栋主张2014年3月的测绘报告结果是东锣岛公司知道权利受到损害的起算时间，该认定完全背离双方签署合同的目的，因测绘报告结果并未经产权登记确认。可见，东锣岛公司主张支付面积差额款的诉求符合法定保护期限，该诉求应当予以保护。三、一审判决认定李志栋主张支付逾期办证违约金的诉求已经超过诉讼时效期限，符合法律规定和合同约定。本案根据《商品房买卖合同》第十五条，李志栋主张涉案房屋逾期办证的时间应当为房屋交付使用之日即2011年7月5日，李志栋在已经知道其权利受到损害之日起的三年诉讼时效期间内始终未向东锣岛公司主张过支付逾期办证违约金的权利，也未出示任何证据证明其在该期间内向东锣岛公司主张过支付逾期办证违约金的事实，至2020年8月20日李志栋提起诉讼，已经有9年之久，早已经超过法定诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十一条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”因此。李志栋主张逾期办证违约金的权利已经超过法定保护期限，该诉求应当不予保护。综上所述，李志栋的主张没有事实根据，亦没有法律依据，请求法院作出公正的裁判。   东锣岛公司向一审法院起诉请求：李志栋向东锣岛公司支付商品房面积差额款30328元。   李志栋向一审法院反诉请求：东锣岛公司向李志栋支付延期办理产权登记违约金10109.18元。   一审法院认定事实：2010年11月13日，东锣岛公司与李志栋签订《商品房买卖合同》，约定：李志栋购买位于三亚市吉阳区迎宾路48l号“三亚清平乐”小区18幢502号房屋。该商品房（合同约定）建筑面积57.2㎡，其中套内建筑面积43.45㎡。其中，第四条约定：商品房按套内建筑面积计算，单价为23266.24元/㎡，总金额1010918元。第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；面积误差绝对值超过3%时，李志栋有权退房。李志栋不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的价款由李志栋补足，超过3%部分的房价款由东锣岛公司承担。第十五条约定：东锣岛公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。若因东锣岛公司的责任，李志栋不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李志栋不退房，东锣岛公司按已付房价款的1%向李志栋支付违约金等。2010年11月13日，李志栋向东锣岛公司支付购房款1010918元，2010年12月24日，东锣岛公司向李志栋开具金额为1010918元的发票。2011年7月5日，东锣岛公司将涉案房屋交付李志栋。2014年3月24日，三亚合利测绘服务有限公司对涉案房屋所在楼房面积进行测量，并制作《房屋分户面积明细表》，记载涉案房屋套内面积为45.89㎡（含入户花园面积2.45㎡）。2018年6月29日，三亚市国土资源局不动产登记中心颁发涉案房屋的《不动产权证书》，其中载明专有建筑面积为45.89㎡。自2019年4月起，东锣岛公司要求李志栋补交房屋面积差额款未果，遂提起诉讼。   一审法院认为，东锣岛公司与李志栋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，系有效合同。一、关于本诉。《商品房买卖合同》第四条约定：商品房按套内建筑面积计算，单价为23266.24元/㎡。第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的价款由李志栋补足。合同约定涉案房屋套内建筑面积为43.45㎡，产权登记面积为45.89㎡，误差比在3%以内的面积为1.3035㎡（43.45㎡×3%），价款为30327.54元（1.3035㎡×23266.24元/㎡）。李志栋应向东锣岛公司补交房屋面积差额款30327.54元。《商品房买卖合同》未约定东锣岛公司赠送涉案房屋“入户花园”面积给李志栋，李志栋不能举证证明东锣岛公司另外允诺赠送其“入户花园”面积。合同具有相对性，东锣岛公司向他人赠送商品房“入户花园”面积的行为对李志栋没有约束力。李志栋辩称“入户花园”面积属于赠送的，无事实根据，不予采纳。《商品房买卖合同》第五条同时约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。涉案房屋的《不动产权证书》办理时间为2018年6月29日，其登记的套内建筑面积为45.89㎡，根据合同约定，以产权登记面积为准，东锣岛公司请求李志栋支付房屋面积差额款的诉讼时效期间从2018年6月30日起算，其于2020年7月9日向一审法院提起本案诉讼，未超过诉讼时效期间，李志栋的抗辩理由不成立。二、关于反诉。2011年7月5日，东锣岛公司将涉案商品房交付李志栋，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，东锣岛公司应在360日内即2012年6月29日前，将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。若东锣岛公司逾期不提供则构成违约，该合同约定逾期办证违约金的数额为李志栋已付房价款的1%。因此，李志栋向人民法院起诉主张逾期办证违约金的诉讼时效期间为2012年6月29日后的二年，至2014年6月29日届满。李志栋于2020年8月20日提出反诉，又不能举证证明诉讼时效存在中断、中止的情形，已经超过二年的诉讼时效期间，丧失了胜诉权，东锣岛公司的抗辩理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、李志栋于判决生效之日起5日内向东锣岛公司支付商品房面积差额款30327.54元；二、驳回李志栋的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费558元（东锣岛公司已预交279元），减半收取计279元，由李志栋负担；一审反诉案件受理费26元（李志栋已预交），由李志栋负担。   二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：   李志栋提交了四组材料作为二审新证据：证据一、“三亚清平乐”项目百度百科。证据内容：1.“三亚清平乐”项目总体介绍，“三亚清平乐位于三亚市清平乐社区，清平乐四期设计釆用活跃的造型，体现时代感，使之成为城市标志。”；2.“项目动态”，“开发至今，前三期已经入住。项目四期在前三期成功开发的基础上，在产品等多方面进行了项目升级,力求打造海南养生度假地产标杆”；3.“户型特点”，“户型釆取全通透设计，保证室内通风效果的同时，充分考虑了户型景观因素，在户型景观阳台设计的基础上，每户均赠送入户花园面积。30-90平方米不等户型满足不同度假养生的需求。”；4.“详细信息”，“开发商：三亚东锣岛地产有限公司”。证据二、“三亚清平乐”项目搜狗百科。证据内容：1.“三亚清平乐”项目总体介绍，“清平乐四期设计采用活跃的造型，体现时代感，使之成为城市标志。”；2.“项目动态”，“开发至今，前三期已经入住。项目四期在前三期成功开发的基础上，在产品等多方面进行了项目升级，力求打造海南养生度假地产标杆”。3.“户型特点”介绍，“户型采取全通透设计，保证室内通风效果的同时，充分考虑了户型景观因素，在户型景观阳台设计的基础上，每户均赠送入户花园面积。30-90平方米不等户型满足不同度假养生的需求。”；4.“详细信息”，“开发商：三亚东锣岛地产有限公司”。证据三和证据四、海南省三亚市中级人民法院民事判决书[（2020）琼02民终1407号、1405号]。证据内容：在“本院认为”部分“二、入户花园是否属于赠送”中论述，“按照日常生活常理，东锣岛公司作为销售商最初面向社会不特定公众销售房产时应有统一的销售策略，包括销售优惠、销售底价等，应认定东锣岛公司在销售涉案房产时允诺过入户花园属于赠送”。以上证据欲证明：李志栋购买的东锣岛公司开发建设的“三亚清平乐”项目四期住房，东锣岛公司的公开宣传中明确允诺赠送入户花园，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，入户花园属于赠送的允诺对李志栋与东锣岛公司订立《商品房买卖合同》和确定房屋价格有重大影响，即使未载入涉案《商品房买卖合同》，也应当视为合同内容，东锣岛公司应依约履行自己的义务。大量的法院生效判决已认定东锣岛公司在销售其开发建设的“三亚清平乐”项目四期房产时允诺过入户花园属于赠送，按照日常生活常理，东锣岛公司作为销售商最初面向社会不特定公众销售房产时应有统一的销售策略，包括销售优惠、销售底价等，李志栋在与东锣岛公司签订涉案房产的《商品房买卖合同》时，东锣岛公司也向李志栋允诺过入户花园为赠送。   东锣岛公司对李志栋的证据质证如下：对证据一、二的三性有异议，对证明目的不予认可。百度百科和搜狗百科的信息发布者所有信息的来源难以确定是东锣岛公司发布。对证据三、四的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，李志栋提供的案例仅能说明法院在处理特定当事人之间的特定案例，本案与特定案例是有区别的。   本院对李志栋提交的证据认定如下：对证据一至四的三性及证明目的予以采信。   本院对一审判决查明的事实予以确认。   另查明，二审审理中，经勘验现场，已经生效的海南省高级人民法院（2017）琼民终36号民事判决涉及的16-4-3A03房、本院（2020）琼02民终1405、1406、1407、1408、1409、1410号民事判决涉及的15-509、15-608、16-3A08、15-3A07、15-612、15-508房和本案涉及的18-502房均在“三亚清平乐”小区，上述房屋均在入户门外有一个相对独立的入户花园。另查明事实有民事判决及现场勘验照片等为证，足以认定。   再查明，1.在海南省高级人民法院（2017）琼民终36号判决中，东锣岛公司答辩称已向业主萧文利明确承诺面积误差比绝对值超3%部分的房款由东锣岛公司承担，产权归萧文利所有。该案诉讼过程中，东锣岛公司出具承诺书，承诺:“涉案房屋套内建筑面积超出2.16平方米，该超出部分为入户花园，在2010年8月9日预售面积测绘报告中没有体现。而在2014年3月14日面积测绘成果报告中，按照政府要求，体现了入户花园的面积即为超出的2.16平方米，我司现慎重承诺，不向买房人收取超出的2.16平方米的房款，并将该部分房产无偿赠送给买房人。”2.东锣岛公司在三亚市城郊人民法院已经生效的（2017）琼0271民初1620、1622、1623、1624、1625、1626、1627号民事判决中均明确承诺同一个小区的类似户型房屋的入户花园面积属于赠送面积。3.本院（2020）琼02民终1407号民事判决中一审法院认定：“唐维民、王瑞兰主张东锣岛公司的售楼员韩胜在签订合同时已做出承诺赠送其入户花园，东锣岛公司的售楼员韩胜是否对唐维民、王瑞兰做出该承诺，东锣岛公司负有义务要求售楼员韩胜到庭接受调查，一审法院限期东锣岛公司通知售楼员韩胜到庭，逾期后东锣岛公司不能要售楼员韩胜到庭接受调查，应承担不利的法律后果。因此，唐维民、王瑞兰主张其入户花园属于东锣岛公司赠送的事实，一审法院予以确认。”该判决对此予以确认。上述生效判决均确认了东锣岛公司开发的与涉案房屋同小区类似户型的入户花园的面积为东锣岛公司向业主赠送的房屋面积这一事实。再查明事实有上述生效民事判决为证，足以认定。   本院认为，双方当事人在二审审理中均确认，产权证上记载的房屋套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积多出的部分即在于入户花园的面积。东锣岛公司要求业主李志栋补交该部分面积差价，而李志栋抗辩，东锣岛公司在销售时承诺入户花园面积属于赠送。那么本案的首要争议焦点实质为入户花园的面积是否属于东锣岛公司向业主赠送的面积，一审判决认定业主李志栋应向东锣岛公司补交该部分面积查额款是否正确的问题。   东锣岛公司在海南省高级人民法院（2017）琼民终36号案及三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1620、1622、1623、1624、1625、1626、1627号案中均认可涉案房屋所在的同一个小区的类似户型房屋的入户花园面积属于赠送面积的事实，本院（2020）琼02民终1405、1406、1407、1408、1409、1410号民事判决均认定东锣岛公司在面向社会公众销售同小区的同户型房产时允诺过入户花园属于向业主赠送的面积。且在二审审理过程中，法官勘验现场时查看了上述海南省高级人民法院（2017）琼民终36号民事判决和本院（2020）琼02民终1405、1406、1407、1408、1409、1410号民事判决涉及的房屋和涉案房屋，上述房屋均在同一个小区，均在入户门外有一个类似的、相对独立的入户花园。按照日常生活常理，东锣岛公司作为开发商最初面向社会不特定公众销售同一小区的房产时应有统一的销售策略，包括销售优惠、销售底价等，据此可以认定东锣岛公司在销售涉案房屋时允诺过入户花园属于赠送。且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，入户花园属于赠送的允诺对《商品房买卖合同》的订立和房屋价格的确定有重大影响，即使未载入涉案《商品房买卖合同》，也应当视为合同内容。一审判决认定东锣岛公司向其他业主赠送入户花园面积的行为对本案没有约束力是错误的，应予以纠正。李志栋按照合同约定，支付完全部购房款1010918元，已履行完毕合同约定的付款义务，无须再向东锣岛公司支付其主张的商品房面积差额款30327.54元。一审判决李志栋向东锣岛公司支付面积查额款是错误的，应予纠正。   关于李志栋上诉主张的逾期办证违约金是否应得到支持的问题。东锣岛公司于2011年7月5日已经将涉案房屋交付李志栋，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条，东锣岛公司应在360日内即2012年6月29日前，将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。而东锣岛公司并未在该时间内按照合同约定协助李志栋办理产权过户手续，此时已经构成违约，李志栋在此时已经知晓其权利受到侵害，其向人民法院起诉主张逾期办证违约金的诉讼时效从2012年6月29日起算两年。东锣岛公司于2020年7月9日提起本案诉讼，李志栋于2020年8月20日向一审法院提交反诉状，要求东锣岛公司支付延期办理产权登记违约金，已经超过法定的诉讼时效期间，一审判决对其反诉主张不予支持并无不当。   可见，李志栋于2012年6月29日已经知晓其有权要求东锣岛公司就未办证的行为支付逾期办证违约金，向人民法院起诉主张逾期办证违约金的诉讼时效期间为2012年6月29日后的二年，至2014年6月29日届满。   综上所述，李志栋的上诉请求成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初6796号民事判决第二项；   二、撤销三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初6796号民事判决第一项；   三、驳回三亚东锣岛地产有限公司的诉讼请求。   一审本诉案件受理费558元（三亚东锣岛地产有限公司已预交279元），减半收取计279元，由三亚东锣岛地产有限公司负担。一审反诉案件受理费26元（李志栋已预交），由李志栋负担。二审案件受理费811元（李志栋已预交），由三亚东锣岛地产有限公司负担608.25元，李志栋负担202.75元。   本判决为终审判决。   审判长 李 宁   审判员 汤玲燕   审判员 郭和平      二〇二一年六月二十五日   书记员 张舒皓   附本案相关法律条文：   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件   适用法律若干问题的解释》   （2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）   第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。