吉林省大安市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0882民初1581号 原告：白城市冠通物业服务有限公司，住所吉林省白城市大安市金北花园小区4号楼3单元101室。 法定代表人：段红梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：王振洪，吉林于晓辉律师事务所律师。 被告：裴明乐，女，1983年10月13日生，汉族，住吉林省大安市。 被告：张津，男，1981年6月5日生，汉族，住吉林省大安市。 原告白城市冠通物业服务有限公司（以下简称冠通公司）与被告裴明乐、张津物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月29日公开开庭进行了审理。原告冠通公司法定代表人段红梅及委托诉讼代理人王振洪，被告裴明乐、张津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冠通公司向本院提出诉讼请求：1.判令裴明乐、张津向我公司支付自2018年10月1日至2020年10月1日物业管理费1862元、电梯服务费1397元，计3259元；2.判令裴明乐、张津支付前项物业管理费、电梯费自2018年10月1日至2020年10月1日的滞纳金2000元；3.判令裴明乐、张津负担诉讼费用。事实与理由：2014年10月30日，我公司与大安市金北小区的开发商签订了关于该小区物业的委托服务合同，约定：我公司提供该小区物业管理服务。我公司按照约定为该小区提供了优质高效的物业服务。裴明乐、张津系该小区2栋3单元101室的业主，其房屋面积为97平方米，按约定应支付2018年10月1日至2020年10月1日应付的物业管理费、电梯服务费、滞纳金合计5259元，但裴明乐、张津对以上费用却一直拒绝支付，我公司向其多次索要未果。 裴明乐、张津辩称，冠通公司与我们签订合同时的法定代表人为董丽颖而非段红梅。我们的房子因出现破损需要进行维护，但是开发商却迟迟未予答复，所以我们未交付物业服务费。 本院经审理认定事实如下：冠通公司于2014年10月30日与大安市金北花园小区开发商吉林省金北房地产开发有限公司（以下简称金北公司）签订了《前期物业服务合同》，约定：金北公司开发建设的大安市金北花园小区由冠通公司提供前期物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生即垃圾的收集和清运、雨水和污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序的维护和安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料的管理；住宅物业管理费标准为每平方米每月0.8元，包括电梯维护、维保检测费、电梯年检费、电梯电费的住宅电梯服务费为每平方米每月0.6元；业主应于房屋交付日的次月首日交纳物业服务费用，物业费用按年缴纳，除首次交费，应在上次交费年度到期之日前交纳下一年度费用，逾期一日加收应付金额的0.3%的滞纳金等。此后，冠通公司为该小区提供了物业服务。裴明乐、张津系该小区2栋3单元101室的业主，其房屋面积为97平方米，于2016年1月10日入住，未交付2018年10月1日至2020年10月1日的物业管理费和电梯服务费。冠通公司于2021年5月17日向裴明乐、张津催收过物业管理费和电梯服务费、要求其自此日起3日内交付。 认定以上事实的证据有冠通公司和裴明乐、张津的陈述、冠通公司的营业执照、金北公司与冠通公司签订的《前期物业服务合同》、大安市住房和城乡建设局对金北小区的《建设工程竣工验收备案证》和《竣工工程备案证》、冠通公司进行物业服务的录像光盘、冠通公司张贴的《催费通知单》的照片、本院（2021）吉0882民初1090号民事判决书等。 本院认为，冠通公司在2014年10月30日与大安市金北花园小区的开发商金北公司签订了《前期物业服务合同》，其中对业主不按期支付物业管理费、电梯使用费的滞纳金约定，缺乏法律根据，且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”而本案冠通公司举证证明的其向裴明乐、张津书面催交物业管理费和电梯服务费的时间为2021年5月17日、通知的给付时间为自此日起3日内，可见，案涉《前期物业服务合同》中关于滞纳金的约定与此条司法解释以及冠通公司对物业管理费和电梯服务费的书面催缴情况不符；而该合同中的其他约定不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效。冠通公司是2014年10月30日开始为金北小区提供了物业服务的，而裴明乐、张津于2016年1月10日入住该小区，自此应向冠通公司交付物业管理费和电梯服务费，现在其仍然拖欠的2018年10月1日至2020年10月1日的物业管理费和电梯服务费，应当向冠通公司交纳。关于裴明乐、张津抗辩的入住该小区时冠通公司的法定代表人是董丽颖而非段红梅一节，因其入住该小区前冠通公司已经与该小区开发商签订《前期物业服务合同》，为该小区提供前期物业服务的是冠通公司而不是该公司法定代表人个人，故该公司法定代表人是否更换过，均不影响前期物业服务合同的效力，裴明乐、张津以冠通公司法定代表人已经更换而拒付物业管理费和电梯服务费，不符合法律规定，不应支持。裴明乐、张津称其房屋需要进行维修养护而被开发商拒绝一节，因为冠通公司是物业服务单位，而不是该小区的开发商，业主的房屋维修和养护不属于物业服务的范围，故裴明乐、张津以此作为不交纳物业费的理由，亦不应支持。裴明乐、张津在庭审辩论中称其房屋在高层住宅楼的一层部位，其家不使用电梯，但是电梯属于楼梯的一种，按《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定，应属于建筑物的共有部分，其使用费用应由包括一层在内的该单元全体业主共同负担。张津、裴明乐的该小区2栋3单元101室房屋面积为97平方米，按每平方米每月的物业管理费为0.8元、电梯服务费为0.6元计算，在2018年10月1日至2020年10月1日的物业管理费应为1,862.4元，冠通公司请求的1862元低于此金额，可确定为1862元；电梯服务费应为1,396.8元，两项合计应为3,258.8元。至于冠通公司请求的滞纳金，因缺乏法律根据，本院不应支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、裴明乐、张津于本判决生效之日向白城市冠通物业服务有限公司支付2018年10月1日至2020年10月1日的物业管理费1862元、电梯服务费1,396.8元，合计3,258.8元。 二、驳回白城市冠通物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由裴明乐、张津负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 本案法律文书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行本院生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作需要的必要消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡广安 二〇二一年六月三十日 书记员  翟羚丞