甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2151号上诉人（原审被告）:郭馨，女，1979年11月25日出生，汉族，住兰州市城关区。被上诉人(原审原告):兰州东方友谊置业有限公司，住所地兰州市七里河区西津西路16号。法定代表人:宋克均，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓凡，女，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：刘杰军，甘肃熙和律师事务所律师。上诉人郭馨因与被上诉人兰州东方友谊置业有限公司（以下简称东方友谊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院(2020)甘0103民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭馨上诉请求：1.撤销一审判决第二项中对自“2019年4月1日至2019年9月17日的租金145735.33元、逾期违约金10391.5元、装修期租金减免费用27200元、律师费25000元，共计208326.83元”的判决，并在查清事实的基础上依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审判决认定事实不清，证据不足。被上诉人在未通知上诉人的情形下关闭店铺并上锁，违反合同第9.2款约定:“甲方或指定第三方物业公司均有权监督乙方遵守、执行本合同约定及相关房屋管理规定；对乙方违约及违规行为均有权给予纠正、教育及处罚;对无故不缴纳租金及费用者或其他违反本合同约定的情形，甲方或指定第三方物业公司亦有权经事先通知乙方后切断租赁房屋内、水、电供应等服务，制止乙方将租赁房屋内任何物品搬离租赁房屋、停止乙方商业经营、关闭乙方营业房屋或采取其他合法强制措施，直到乙方纠正其违约行为”。对于该情形，原审仅认定“被上诉人2019年9月17日对案涉店铺上锁”，并未对被上诉人未通知上诉人单方关闭店铺这一事实进行认定，故原审法院认定事实不清，在无证据证明被上诉人提前通知上诉人的情形下，判决上诉人违约并承担违约金、律师费等一系列费用，有违公平原则。二、原审法院并未对被上诉人的违约行为进行认定。上诉人虽存在违约行为，但被上诉人亦存在。案涉合同签订前，被上诉人以租赁物所在G层的经营方案为潮品工坊与小吃街进行招商，合同签订后租赁物所在G层并未按照招商经营计划规划，影响上诉人经营效益。且被上诉人交付的租赁物及相关设施达不到正常使用的目的，商场内的公共区域时常因装修、漏水等问题关闭主要通道，致使客流量无法达到招商时承诺的每层每日8万人次的客流量，更无法达到一般商场正常经营状态下的客流量。开业后，因承租商铺内部的空调漏水、房顶坍塌、断电等各种原因严重影响原告的正常经营，上述种种原因致使上诉人在经营后达不到预期效果，亦无达成签订合同的目的，被上诉人存在严重过错，进而导致出现拖欠租金的结果。在此期间，被上诉人单方关闭店铺，致使上诉人无法经营，店铺内的衣物被扣押一年之久，本应是新品衣物，但因被上诉人的行为，致使衣物成为过季物品，导致上诉人损失严重，但原审法院对被上诉人违约的种种行为均未认定。综上，原审判决事实认定不清，对被上诉人的违约行为未予认定，严重损害上诉人合法利益，请求二审法院依法改判。东方友谊公司辩称，一、原审判决第二项依据的事实清楚，证据充分。上诉人长期拖欠房租,后单方停业要求提前解约。答辩人回复应付清欠付的房租才能解约。但对方停业后仍不交房租,答辩人多次派人催要无果,为减少店铺长期闲置的损失,在公证机关通知过对方仍不到场的情况下。公证机关对店内的物品逐一清点、封存,至今仍保留保存在答辩人的仓库内,所以上诉人所属并不属实。答辩人是在屡次通知且通过公证机关通知仍不交租也不交还店铺的情形下,根据合同约定关闭了店铺。在双方签订的合同中,为防止发生拖欠房租的情形,租赁房屋内财产做为质押物及如何处置有明确约定,而且符合法律规定。二、答辩人在本案中并未违约行为,原审法院判决准确、公正。上诉人在上诉状中列举的答辩人的种种违约行为并不存在。兰州中心的客流量从开业后始终是全市首位,疫情前统计数据表明,日客流量近5万,位居第二的万达才2万出头。另，对方所说的租赁房屋质量有瑕疵,在一审中已查实均不存在。至于对方店内的物品,至今仍原样封存,只要缴清欠费原物归还。价值即使减损也非答辩人造成的,上诉人应自行承担。请求驳回上诉。东方友谊公司向一审法院起诉请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令被告支付自2019年4月1日至2019年9月17日拖欠的租金145735.33元、物业费21431.67元、逾期付款违约金58839.55元；装修期租金减免费用27200元，合计253206.55元；3.判令被告支付停止经营、违约提前解除合同违约金81600元（月租金27200元*3）；4.判令被告赔偿给原告造成的损失、公证费5000元、店铺空置损失27200元（暂计算至2019年10月17日），合计32200元；5.判令被告承担本案原告的律师费用；6.判令被告承担上述合计款项为基数，按年利率6%计算自起诉之日至实际付清日的利息损失；7.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于兰州市七里河区西津西路16号兰州××商场××层××号计租面积80平方米的店铺用于经营播冉服饰。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，被告于当日向原告缴纳履约保证金54400元；后因被告欠缴数月租金，原告于2019年9月5日出具律师函，2019年9月17日对案涉店铺上锁，后原告委托兰州恒信公证处于2019年10月28日对涉案店铺进行了物证保全。一审法院认为，合法的民事关系受法律保护。本案涉案合同系双方自愿签订，是双方真实意思表示，双方应依照合同履行义务，现双方租赁关系已经破裂，对于原告要求解除涉案合同的诉讼请求，因原被告双方均无异议，故本院予以支持；对于原告要求被告支付自2019年4月1日至2019年9月17日拖欠的租金145735.33元、物业管理费21431.67元、逾期付款违约金58839.55元及装修期租金减免费用27200元的诉讼请求，因物业系委托案外人管理，本案原告主体不适格，本院对物业管理费不作处理；自2019年4月1日至2019年9月17日的租金应为149600元，因原告仅主张145735.33元，被告未提出异议，故本院予以支持；对于逾期违约金58839.55元，依据涉案合同第四条第5款约定，逾期缴纳租金，每逾期一日，按照未支付租金总额的千分之三支付违约金，该约定过分高于原告的损失，故本院依法调整为10391.5元（逾期租金145735.33元×15.4%/365天×169天）,对于装修期租金减免费用27200元，符合合同约定，予以支持；对于被告支付私自停业、违约解除合同的违约金81600元、公证费5000元及店铺空置损失27200元的诉讼请求，因系原告于2019年9月17日关闭上锁涉案店铺，故对该诉讼请求不予支持；对于原告要求被告承担本案原告支出的律师费用25000元的诉讼请求，依照合同约定于法有据，予以支持；对于原告要求判令被告承担上述合计款项为基数，按年利率6%计算自起诉之日起至实际付清日的利息损失的诉讼请求，因合同中未明确约定且无具体金额，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、原告兰州东方友谊置业有限公司与被告郭馨于2018年11月14日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告郭馨于本判决生效之日起十五日内向原告兰州东方友谊置业有限公司支付店铺自2019年4月1日至2019年9月17日的租金145735.33元、逾期违约金10391.5元、装修期租金减免费用27200元、律师费25000元，共计208326.83元；三、驳回原告兰州东方友谊置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取3640元，由原告兰州东方友谊置业有限公司负担1706元，由被告郭馨负担1934元。二审中，东方友谊公司提交2019年4月及6月的催款函2份，证明进行了多次租金的催缴。郭馨质证认为，均没有收到，没有通知过。本院认为，综合双方一、二审提交的证据可认定，郭馨自2018年11月14日与东方友谊公司签订《房屋租赁合同》后，至2019年9月5日东方友谊公司出具律师函、2019年9月17日对案涉店铺上锁止，在长达10个月的时间里，没有按合同约定的时间缴纳过一次租金。另查明，案涉《房屋租赁合同》约定：1.郭馨承租店铺租期为37个月,自2018年11月26日起至2021年12月25日止;2.租金采取先交租后使用的原则缴纳;如逾期缴纳租金,逾期一日按未交租金或费用总额的千分之三计收逾期付款违约金；3.第二条第3项约定，若因乙方原因导致合同提前解除且乙方实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的,装修期间租金折扣优惠取消，解除合同时，乙方须参照第一期租金将装修期租金支付甲方；4.第十一条第4款约定,承租人同意以其在租赁房屋内所存放、安装的一切财物,作为对承租人在本合同项下义务的质押担保，并承诺在所有义务履行完毕前,该部分财物转移给出租人占有等；合同第十二条第2款约定,若承租人未按照合同约定和甲方要求返还租赁房屋,则甲方有权进入租赁房屋并对租赁房屋内的物品做如下处理后,收回租赁房屋并将该租赁房屋另行出租。(1)租赁房屋内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有,甲方可自行进行处；(2)对于租赁房屋内乙方遗留的其他物品及货品,甲方可进行现场清点和录像留存后,将该等物品及货品搬离租赁房屋并按照合理的方式予以保存,由此产生的一切费用,包括但不限于公证费、搬运费及仓储费等,均由乙方承担。合同签订后,因支付租金的数额和标准问题，郭馨和东方友谊公司协商未果。2019年9月26日，东方友谊公司向郭馨邮寄了关于解除《房屋租赁合同》的通知，郭馨也收到该通知。东方友谊公司委托公证处于2019年10月28日对案涉店铺进行了物证保全。一审判决查明的事实属实，二审予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案二审的争议焦点是：一审判决郭馨向东方友谊公司支付案涉店铺自2019年4月1日至2019年9月17日的租金145735.33元、逾期违约金10391.5元、装修期租金减免费用27200元、律师费25000元，共计208326.83元有无事实根据和法律依据。本案中，2018年11月14日，双方签订《房屋租赁合同》，对租金数额、支付时间、支付标准、逾期付款的违约责任、单方解除合同的内容等均作了明确约定。合同签订后，东方友谊公司依约向郭馨交付了商铺，装修期系2018年12月。后因郭馨欠缴数月租金，东方友谊公司于2019年9月5日出具律师函，9月17日对案涉店铺上锁，9月26日向郭馨送达了解除合同的通知，后委托公证处于10月28日对案涉店铺进行物证保全。在此之前，双方就案涉店铺租金支付数额协商未果。本案中，东方友谊公司主张的租金数额是已减免了3个月租金后主张的，已经考虑了郭馨等承租户的利益。从东方友谊公司提交的证据及双方当庭陈述内容可知，在关闭案涉店铺之前，东方友谊公司出具过租金催缴函、律师函。虽东方友谊公司未能提供郭馨书面签收的证据，但从双方协商过租金支付事宜、东方友谊公司安排专人催收租金的常理，及因郭馨在长达10个月的时间里未向东方友谊公司支付过一笔租金，明显违反合同约定的租金支付时间和先交租后使用的原则。从导致东方友谊公司依照合同约定行使解除合同权利的情形看，郭馨先违约且违约行为导致东方友谊公司未能实现按时收取租金的合同目的。郭馨认为东方友谊公司也存在违约行为的理由与本案查明事实不符，故对其该上诉理由，本院不予采信。一审法院根据东方友谊公司经过减免后主张的租金判决郭馨按合同约定支付2019年4月1日至2019年9月17日的租金145735.33元并无不当。关于逾期支付租金的违约金，因案涉合同约定标准过高，一审判决进行了调低，判决由郭馨支付10391.5元符合法律规定。关于一审判决郭馨支付装修期租金减免费用27200元、律师费25000元，系双方合同明确约定的违约责任，郭馨应当按合同约定承担其相应的赔付责任，对此，一审判决正确。郭馨的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，郭馨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7280元，由上诉人郭馨负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘桂刚审 判 员 金文丽审 判 员 杨亚娟二〇二一年六月九日法官助理 丁 健书 记 员 徐 倩