广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初1392号原告（反诉被告）：珠海好来居置业有限公司，住所地：珠海市香洲区×××××××××××××××，统一社会信用代码91440400MA4UMM060M。法定代表人：谢放友，执行董事。委托诉讼代理人：侯耀全，广东华信辉煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏乐祥，广东华信辉煌律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：曾淑艳，女，汉族，1982年10月8日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××，公民身份号码430×××××××********。委托诉讼代理人：汪泉泓，广东百道律师事务所律师。第三人：陈凤连，女，汉族，1977年10月11日出生，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××，公民身份号码452×××××××********。第三人：毕成，男，汉族，1979年10月14日出生，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××，公民身份号码340×××××××********。原告珠海好来居置业有限公司（以下称好来居公司）与被告曾淑艳中介合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中，被告曾淑艳提出反诉，本院予以受理，并追加陈凤连、毕成为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭对本、反诉公开开庭合并进行了审理。原告好来居公司的委托诉讼代理人侯耀全、苏乐祥，被告曾淑艳及委托诉讼代理人汪泉泓到庭参加诉讼。第三人陈凤连、毕成经依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告好来居公司庭审时撤回关于被告支付诉讼担保费700元的本诉请求，其余本诉请求明确如下：一、被告向原告支付剩余佣金41250元；二、被告向原告支付因逾期支付佣金产生的滞纳金（自2020年10月31日起计至实际清偿之日）；三、被告向原告支付违约金130020元；四、被告向原告支付律师费15000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原、被告间存在真实有效的居间关系。2020年9月27日，原告与被告签订《房地产委托合约（卖方）》，约定：原告接受被告委托出售其位于珠海市香洲区××××城二期10栋1单元1701房（以下称1701房），出售总价525万元，委托佣金为出售总价的1%（即52500元）和超出出售总价部分金额3万元（合计82500元，50%佣金于合约签订当天支付，剩余50%佣金于办理房产过户手续当天付清）。2020年9月27日，原告与被告、受让人陈凤连三方签订《房地产买卖合约》，约定：被告将1701房转让给受让人，转让总价为528万元，同时约定合约生效条件为“由原告寻找开发商关系，帮助被告购买一套五洲花城三期5栋26楼以上（非顶楼）的房屋”。二、被告拒绝履行生效合约已构成违约。2020年10月12日，原告帮助被告预留好五洲花城三期5栋3404房，但被告以各种理由推托购房，拒绝配合原告达成合同生效条件。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定，被告不正当地阻止条件成就，视为条件已成就，因此《房地产买卖合约》已经生效，被告应当履行《房地产买卖合约》项下的义务。2020年10月31日，被告向受让人退还定金，以自己的行为表明不履行义务，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，原告有权请求被告承担违约责任。三、被告应承担单方违约导致的全部责任。被告仅于2020年10月2日支付佣金41250元，剩余佣金41250元未付，根据《房地产买卖合约》第4.1条约定，被告逾期支付佣金应按应付佣金的0.5%每日支付滞纳金。此外，根据原告与被告、受让人毕成（陈凤连配偶）分别签订的《房地产委托合约》及三方共同签订的《房地产买卖合约》第4.2条约定，被告未能依约完成交易且未经原告书面同意取消合约的，视为违约，被告应当向原告支付买卖双方佣金之和130020元作为违约赔偿金，并承担原告追收佣金所付出的律师费15000元。被告曾淑艳就本诉辩称，一、三方签订的《房地产买卖合约》为附条件生效的合同，合同约定的生效条件尚未成就，合同并未生效，原告的诉讼请求，没有合同依据和法律依据，应依法驳回其起诉。《房地产买卖合约》所附条件为“由丙方寻找开发商关系，确定正常购买到26楼以上，本买卖合同正式生效”，被告认为原告应是通过己方与开发商的合作关系帮助被告通过一般的正常渠道购买到五洲花城三期的房屋。但原告在被告不知情的情况下准备通过“茶水费”这种不正当的商业贿赂方式预留涉案房屋，被告知情后明确拒绝。原告为促成条件成就，仍擅自通过该种不正当方式预留到房屋，还要求被告承担该4万元“茶水费”，意图逼迫被告签订《补充协议》，将该“茶水费”作为委托服务费再次收取。后被告通过咨询售楼部员工得知原告以这种不正当的方式促成条件成就，开发商是严格禁止通过此种手段购买楼房的。原告的手段更是涉及违法犯罪。根据《民法典》第一百五十九条，不正当地促成条件成就的，视为条件不成就，《房地产买卖合约》尚未生效，原告的诉讼请求应予以驳回。二、合同未生效系原告擅自使用不正当手段导致，原告存在重大的过错。原告鼓动、怂恿被告交“茶水费”，使用商业贿赂的方式去预留房屋，在被告明确表示拒绝后，原告仍擅自通过该种不正当方式预留房屋，事后还将该4万元“茶水费”伪装成委托服务费要求原告承担。后被告咨询了售楼部员工王键锋，其明确表示公司不允许通过“茶位费”方式预留房屋，并表示被告可能是遭遇了欺诈，建议被告采取报警措施。原告不正当的手段导致预留的房屋存在极大风险，亦有可能被开发商收回，其行为违反了职业操守，丧失了职业道德，更是违反了法律法规。法律只保护合法行为，不保护非法行为，被告作为遵纪守法的公民，自然不能答应采取这种商业贿赂的方式去购买房屋。截至今日，原告仍未能帮助被告通过一般正常渠道购买到五洲花城三期的房屋，合同未能生效的根本原因是原告的过错导致。三、《房地产委托合约》尚未生效，退一步讲，即使该合同生效，原告主张的佣金中3万元是赚取差价，应予以扣除。双方签订的《房地产委托合约》约定中介佣金为52500元，剩余3万元为房屋售卖款的差价。原告利用自己的市场地位，将房屋成交价压低以赚取其中的差价，并在双方已经签订好《房地产委托合约》（卖方）后，又再次自己手写增添了该差价条款，其行为没有遵守职业操守，丧失了职业道德。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用，该3万元是佣金以外的费用，应驳回原告的主张。退一步讲，即使《房地产委托合约》生效，原告主张的数额的计算方式存在重复计算，亦没有合同依据。综上所述，原告的主张没有依据，应依法驳回其本诉诉讼请求。同时，原告的行为是导致合同未能生效的根本原因，应按合同约定将收取的佣金41250元退还给被告，故被告提出如下反诉请求：一、原告向被告退还佣金费41250元；二、原告向被告支付律师费23000元；三、原告承担本案全部诉讼费用。原告好来居公司就反诉辩称，一、原、被告签订的协议合法有效。2020年9月27日，原、被告签订了《房地产委托合约（卖方）》，约定原告代被告出售1701房，总价525万元，后经双方协商一致，将成交价补充约定528万元，且对于超出原成交价525万元的部分款项，作为原告的佣金服务费。双方将中介委托佣金约定变更82500元，系双方真实意思表示，合法有效。二、合同生效条件视为已成就。原告已于2020年10月14日为被告取得五洲花城三期5栋3404号预留房，并将该事实告知被告。2020年10月15日，被告在微信聊天记录中称其已委托丈夫刘繁立带上资料前往售楼中心（实际上其丈夫当天并未携带任何材料到现场），后以预留房“西晒”、“靠近马路较吵”为由，要求原告更换房屋，否则拒绝履行合约。根据法律规定，被告为规避合同生效后的义务履行，拒绝配合原告达成合同生效条件，该生效条件视为已成就，被告应当依约履行办理房屋过户登记的义务。三、被告拒绝履行合同义务构成违约。被告以“合同还没生效”为由，拒绝履行《房地产买卖合约》约定的房产资料交付、办理过户登记等义务，并将第三人支付的购房定金退回，系以自己的行为表明不履行合同义务，已构成违约。被告应承担相应的违约责任。第三人陈凤连、毕成未到庭，未发表意见。本院经审理认定事实如下：2020年9月26日，毕成（委托方、乙方）与原告（受托方、丙方）签订《房地产委托合约（买方）》，约定：丙方受乙方关于房地产买卖之委托提供代理、经纪服务；乙方购买1701房，总价528万元；本合约签署后，乙方按照总价的0.9%向丙方支付佣金47520元，该笔佣金于买卖双方签订合约时，买方支付定金给卖方，乙方当天向丙方支付佣金23760元，剩余佣金为办理房产过户手续当天付清等。2020年9月27日，曾淑艳（委托方、甲方）与原告（受托方、丙方）签订《房地产委托合约（卖方）》，约定：丙方受甲方关于房地产买卖之委托提供代理、经纪服务；甲方决定将1701房（在交通银行抵押）以525万元出售；甲方签署本合约时，由买方支付定金10万元，已付定金将在第一期付时冲抵房款；甲方须在收到定金后30日内办理完相关注销抵押手续；本合约签署后，甲方按照总价的1%向丙方支付佣金52500元，该笔佣金于买卖双方签订合约时，买方支付定金给卖方，甲方当天向丙方支付50%佣金26250元，剩余50%佣金为办理房产过户手续当天付清；本合约签署后，按甲丙双方约定的价格促成交易，如甲方收到买方定金后未能依约，中途不卖或逾期5日未配合丙方办理出售该房手续时，作甲方中途悔约处理，甲方应在悔约之日起3日内将所收定金及购房款退还购买人，另赔偿购买人10万元整的违约金，同时甲方须承担甲乙丙三方共同签署的合约第4条4.2项违约责任等。在该合约补充一栏内以手写条款载明：经甲丙双方协商，该成交价为525万元整，甲方支付丙方佣金52500元，如超出成交价525万元，则多出部分金额作为丙方的佣金服务费，以上补充内容经双方协商，双方均无疑异，支付额外佣金服务费，与本协议第4条支付方式一致，该补充内容甲丙双方应对外保密，经丙方沟通，三方合同成交价为528万元。2020年9月27日，曾淑艳（转让方、甲方）、陈凤连（受让方、乙方）以及原告（代理方、丙方）签订一份《房地产买卖合约》，约定：丙方受甲、乙双方关于房地产买卖之委托提供代理、经纪服务，现丙方成功促成甲、乙双方交易；甲方将1701房转让给乙方，总价528万元；乙方分别于9月27日、28日向甲方支付定金合计10万元，于11月10日前支付含定金合计60万元，给予甲方还交通银行贷款，剩余部分首期款过户当天支付；甲乙双方须于2020年12月15日前签署珠海市房地产买卖合同并办理房产过户手续；本合约签署后，甲乙双方均按照已确认《房地产委托合约》向丙方支付相应佣金，应支付佣金按已签合约支付方式结清，如逾期支付佣金应向丙方按各自支付佣金的0.5%每日支付滞纳金给丙方；本合约签署后，甲乙双方任何一方或双方未能依约完成交易或未征得丙方书面同意下取消本合同，视为违约，违约方须即时支付甲乙双方应付佣金之和付予丙方作为赔偿丙方损失，并承担丙方追收佣金所付的律师费、诉讼费、保全费、滞纳金等相关费用，如丙方原因造成甲乙双方未能完成，则丙方应将收取的佣金予以退还；甲方决定中途不卖或逾期5日不来收款及办理过户手续，作甲方中途悔约，甲方应将所收定金及购房款退还乙方，另赔偿乙方10万元违约金；乙方决定中途不买或逾期5日未交款及办理购房手续时，作为乙方中途悔约处理，甲方可没收乙方定金；违约方应支付甲乙双方佣金之和详见本合约第4条4.2项。该合约补充一栏以手写条款载明：甲、乙双方协商由2021年1月1日开始至2021年4月30日期间，如甲方需继续居住，则按每月6000元/月租金支付给乙方；2020年9月27日，甲方提出准备购买五洲花城三期5栋143平方米高层26楼以上，由丙方寻找开发商关系，确定正常购买到26楼以上，本买卖合约正式生效。合同签订后，曾淑艳收到第三人先后支付的定金10万元。关于购置五洲花城房产的经过。一、根据谢舜娜与曾淑艳之间的微信记录显示：2020年9月30日，谢称朋友发信息过来可以留26楼或27楼，要求曾当日回复。曾问：“是要我花钱买名额呢还是你帮我找到关系买房子的呢？”谢表示，是朋友找关系预留的楼层，需要茶钱打点关系人。曾提出不想折腾，不想节外生枝，希望谢帮助其和平解除协议。次日，谢回复：“昨晚已按你的意思和买家沟通，也将买家的答复转答给你，昨晚你在电话里的意思是关于五洲花城茶钱问题，由于我找了关系留了房……我们三方合同没有注明产生茶钱谁来支付，正常是你购买人自己解决，签合同当天你自己和销售确认过现场买不到高楼层，现为了尽快让事情简单些，以免后期有争议，我现在提出茶钱不用你给（你不用给茶钱，我给你留房号，最迟2020年10月1日前确定是否需要预留五洲花城5栋26楼以上房源），确定好今天上午我们过去我朋友那签一份诚意购买确认书，逾期不候……我不会承担你买不到房的责任，按买家的意思一切按合同办事，我已按合同约定做好我的工作，你和家人考虑好给我一个简单准确回复。”同年10月2日，曾称：“已经给你转账佣金，若合同不生效，则你要退还佣金的吧”。谢提出与曾签订《补充协议书》，内容约定：如曾未配合办理手续，视为自动放弃预留的房号，谢代交的茶钱费4万元由曾承担。曾不同意签署该《补充协议书》并表示：“我老公看过合同了，他说这是两回事，茶费是你们拉关系拉出来的，协调开发商原来协议上是你们解决的”。谢要求曾的丈夫到五洲花城二期第三方处签订确认书，确认书约定中介方向第三方支付委托服务费4万元。同年10月14日下午16时45分，谢通知曾已预留五洲花城三期5栋3404房，但最迟于10月15日前办理认购手续。曾表示其尚在斗门上班。10月15日上午7时35分，谢称：“今天我会在营销中心门口等你，你过来提前1个小时和我说，我会和销售预约。”曾回复称，“我可能会晚点，到时候我会让老公有空就先过去，（房子也是要写他的名字）因为我们的时间还没确定好。你就先把销售的联系方式给他，他方便了就直接过去就行。”同日17时25分，谢称：“你找的那个销售王健峰反映，你老公什么资料都没出示（夫妻双方身份证、结婚证原件，银行卡），现场核实过已预留好房，但他也没交定金。”曾回复称：“我老公带了资料过去呀，我都把资料给他啦，但是他发现你们留的是西边的房子有西晒，离大路又近，更吵，他想要东边的。”谢要求曾回复确定今天能否定房。曾回复：“我老公说不可能用600多万买一个西边的房子，我们要东边的房子。”谢称：“我已按三方合同约定，给你预留好五洲花城三期5栋，26楼以上，非顶楼，其中的1套房，今天你们也向现场销售核实过，那么我们的三方合同开始实行……”曾表示：“我们要购买到五洲花城的房子，我老公也带着资料去了现场，也发现你给我们预留的是最西边的房子，不仅有西晒，而且离大路也比较近，可以预见是比较吵的，我们只是要求更换东边的房子，东边的房子没有西晒，相对更安静；我们不可能拿600多万去买一套有明显缺陷的房子吧，只是要求买一套更好的房子……请你这几天帮忙协调到东边的房子，否则合同就无法生效！也就没有后续的交易。”此后，双方争执未果。2020年10月31日，曾淑艳以转账方式向买方退还定金10万元。二、根据谢舜娜与五洲花城销售员余侠煊的微信聊天记录显示：2020年10月12日，谢将曾淑艳的信息发送给余。次日12时45分，余表示已登记5-3404房，预计10月15日开盘，登记购房人为曾淑艳，电话为137××******。10月15日10时，谢称：“余小姐，曾淑艳今天会过来，但是时间未确定，如果我还没到，她提前过来了，你和我说下，她和你未见过面，我引荐你们认识。”余称：“曾小姐跟我同事说她要换名字？”同日21时，谢问：“余小姐，曾小姐她老公下午没有定房，后来曾淑艳有没有找你交定金？”余回答：“没有。”三、根据曾淑艳与五洲花城销售员王键锋的微信聊天记录显示：2020年10月13日12时，曾向王查询预定房源信息未果，曾称：“刚才我朋友才搞清楚，说她都找人交了茶费的怎么没有房源呢？”王称：“公司不跟中介合作，没人敢顶风作案搞这种事情。”10月14日下午14时，经查询，王回复：预定房号为3404房。曾问：“能换成我老公的名字吗？”王回复：没有必要最好不换。曾问：“还有就是你昨天说的像我们这种情况领导不给房的，那个房子是东边的还是西边的，或者这样说吧能不能给我们换一套房子？”王回复称：“您现在那套房，我跟同事确定好是您的名字以及身份证，愿意的话可以过来办手续，如果不合适的就再等等以后的，名字也不可以更改，楼层也不可以更换，房号也不可以更换。”王还表示：“04户型只有主人房卫生间朝西，到今天为止没有接到通知说你这套房要换成先生的名字。”四、原告还当庭出示了2020年10月15日该公司销售员凌江、五洲花城售楼员王键锋以及刘繁立在五洲花城售楼部的磋商录像，刘繁立当场提出更名、换房等要求，但未果。庭审时，曾淑艳称刘繁立是其前夫，双方已于2020年6月离婚。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告及第三人于2020年9月27日签订的《房地产买卖合约》不仅包括了被告与第三人之间的房屋买卖合同关系，也包含了原告与被告、第三人之间的中介合同关系。本案各方的争议焦点在于：一、上述《房地产买卖合约》是否生效；二、有关该合约违约责任的认定及承担。焦点一。如双方所述，原、被告及第三人签订的《房地产买卖合约》附有生效条件，即“由原告寻找开发商关系，确定被告正常购买到五洲花城三期5栋143平方米高层26楼以上，本买卖合约正式生效。”根据有关微信聊天记录、现场视频等证据反映，原告已在开发商处预留了符合上述条件的房源并通知被告前往办理认购手续，被告当日亦安排前夫刘繁立前往售楼部，但由于更名、换房等要求未得到满足，被告最终放弃购买该房源。鉴于生效条件约定的购房对象仅为被告，且未对预留房源的户型朝向作具体要求。被告基于自身考量，拒绝履行约定，无正当理由阻止条件成就，视为条件已成就，故上述《房地产买卖合约》应认定生效。至于被告辩称该合约未生效，本院认为，虽然原告在微信记录中提及向第三方支付茶水费或委托服务费，但本案并无证据显示该款由开发商工作人员实际收取。另一方面，被告对签订补充协议提出异议后，原告未再向被告提出其他负担要求。被告当时亦明确表达其放弃购房的原因在于更名、换房等要求未得到满足。被告现以原告通过商业贿赂方式获取案涉房源，不正当促成条件成就，并据此主张《房地产买卖合约》未生效，缺乏依据，本院不予采纳。因此，被告反诉请求原告退还已付佣金41250元并承担本案律师费用，本院不予支持。焦点二。如前述认定，在三方《房地产买卖合约》生效的情况下，被告拒绝继续履行约定的资料交付、过户登记等义务，并于2020年10月31日将买方定金10万元退回，视为以自己的行为明确表示不再履行合同义务，应承担相应违约责任。结合《房地产买卖合约》第4.2条和第8.3条之约定，买卖双方任何一方未能依约完成交易，视为违约，违约方须即时支付买卖双方应付佣金之和付予中介方作为赔偿中介方之损失，并承担中介方追收佣金所付出的律师费等费用。原告请求被告支付违约金130020元，实际上是依据该条款约定要求其赔偿原告全部可得收入损失，包括：《房地产委托合同（买方）》约定的买方应付佣金47520元、《房地产委托合同（卖方）》约定的卖方应付佣金52500元以及买卖双方的房屋差价款30000元。本院认为，一方面，原告提供的房屋中介服务不仅包括促成买卖双方订立买卖合同，还包括协助办理按揭贷款、核缴税款、办理过户等诸多内容，而本案因被告违约实际未能完成过户，后续工作尚未开展；另一方面，中介人负有忠实义务，应将所知道的有关订约情况如实告知买卖双方，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，包括买卖双方各自真实的报价。原、被告签订的《房地产委托合同（卖方）》将差价款3万元约定为额外佣金服务费，并要求被告对外保密，可以反映原告在提供中介服务的过程中存在未向买方如实披露卖方真实交易价格的行为，有违对于买方的忠实义务，现又将该差价款列入其佣金损失，缺乏正当性。考虑以上两方面因素，本院酌定计算原告的佣金损失为80016元[（47520元+52500元）×80%]，扣除被告已付41250元，被告尚须赔偿38766元。该赔偿款项已充分考虑了《房地产买卖合约》解除情况下原告的相应佣金损失，原告另请求被告支付剩余佣金41250元及滞纳金，本院不再支持。至于律师费负担方面，结合《房地产买卖合约》第4.2条以及本案前述处理结果，本院酌定被告适当负担原告本案已支出的律师费用7000元。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告（反诉原告）曾淑艳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）珠海好来居置业有限公司赔偿佣金损失38766元；二、被告（反诉原告）曾淑艳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）珠海好来居置业有限公司赔偿律师费用7000元；三、驳回原告（反诉被告）珠海好来居置业有限公司的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）曾淑艳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4133元，由珠海好来居置业有限公司负担3000元，曾淑艳负担1133元；反诉受理费减半收取1406元，由曾淑艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  胡燕霞人民陪审员  杨燕梅二〇二一年六月三十日书 记 员  赵梵亦陈彤彤