西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                        (2021)陕0113民初7939号原告：西安市万科物业服务有限公司，住所地：西安市雁塔区大门北侧。法定代表人：汪楠钦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵晓川，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张苗苗，陕西云德律师事务所律师。被告：夏月英，女，汉族，1975年11月17日出生，住西安市雁塔区，身份证号：360XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：罗修侃，男，汉族，1974年5月20日出生，住西安市雁塔区，身份证号：360XXXXXXXXXXXXXXX，系被告夏月英丈夫。原告西安市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）与被告夏月英物业服务合同纠纷一案,本案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告万科物业委托诉讼代理人张苗苗、被告夏月英委托诉讼代理人罗修侃到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告万科物业诉称，雁塔区XX路XX小区系西安万科大明宫房地产开发有限公司建设，而被告系原告服务管理的雁塔区XX路高新华府XX室业主，建设单位依据《物业管理条例》委托原告对高新华府小区进行前期物业服务，在此期间，原告万科物业均全面、及时地履行了法律法规及约定的物业服务，截止起诉之日，被告未按照约定向原告按时交纳涉案房屋物业服务费、电梯费、垃圾费、公摊电费等费用。原告多次向被告电话催收、书面催缴和当面催缴等均无果，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付2018年7月9日至2020年7月31日期间拖欠的物业服务费9853.61元、电梯费658.86元、垃圾费148.84元、公摊电费757.83元，上述费用共计11419.14元（并计算至欠缴的物业服务费、电梯费等费用付清之日止）；2、被告向原告支付违约金2231.69元（按照每日万分之五的标准暂计算至2020年7月，并计算至欠缴的物业服务费、电梯费等费用付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告夏月英辩称，被告于2019年12月30日接收案涉房屋，因案涉房屋配套的车位前设立另一车位，致使被告车位无法使用，截止2019年12月30前案涉房屋不具备交付条件，故被告不应缴纳物业服务费、电梯费、垃圾费、公摊电费等。自2019年12月30日之后的物业费用被告愿意承担，被告也曾向原告表示愿意缴纳2019年12月30日之后的物业费用，原告却称需要将2019年12月30日之前物业费用全部交清才收款，故被告没有缴纳。不认可原告诉请的违约金，被告不存在违约行为，故不应承担违约金。经审理查明，雁塔区XX路万科高新华府系案外人陕西佳鑫伟业房地产开发有限公司开发建设，2017年1月16日，被告夏月英与案外人陕西佳鑫伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定“被告夏月英购买万科高新华府第15幢2单元1层20102号房屋，预测建筑面积265.61平方米，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，房屋交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，合同附件十约定本项目的物业服务企业为西安市万科物业服务有限公司，管理期限自《高新华府前期物业服务合同》签订之日起至小区业主委员会成立后，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，物业管理费由业主根据物业的不同类型，按其拥有物业的建筑面积预先交纳，交纳标准为住宅物业费2.15元/月/平方米；物业管理费以外的其他相关收费项目收费标准约定如下：生活垃圾处理费6元/月/户，电梯费首层0.1元/月/平方米、2-6层0.25元/月/平方米、7-11层0.35元/月/平方米/12层及以上0.45元/月/平方米；电费为政府物价部门定价+公摊+线损+变压器损”。另查明，2017年3月30日，原告万科物业与案外人陕西佳鑫伟业房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定“由原告向高新华府二期、四期小区提供物业服务，合同期限自2017年3月30日起至该项目业主委员会与业主大会选聘的物业企业签订新的服务合同生效之日止。该合同第六条约定:物业服务费高层住宅1.5元/月/平方米，商业4.5元/月/平方米，物业费具体收费价格以业主与物业公司签订的前期物业服务合同为准，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每个结算周期到来10日前履行交纳义务，业主未能足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准支付违约金”。再查明，2018年6月底，案涉房屋取得《竣工备案验收表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、原告通知被告接收案涉房屋，被告在案涉房屋《建筑物实测分户明细表》中签字，确认案涉房屋建筑面积为265.61平方米（备注建筑面积包含F1层面积，F1层用途为车库）。被告以房屋楼梯衔接存在问题、客厅水管不平、车位存在问题为由未收房，被告认可上述问题整改后于2019年12月30日接收案涉房屋。原告诉称被告自2018年7月9日起开始拖欠各项费用,截止2020年7月31日共计拖欠物业服务费9853.61元、电梯费658.86元、垃圾费148.84元、公摊电费757.83元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《竣工备案验收表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。本院认为,被告与案外人签订的陕西佳鑫伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》、案外人与原告签订的《前期物业服务合同》系各方真实意思表示,且上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定,故上述合同合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。万科物业在前期物业服务合同履行期间,已依约为夏月英等业主提供了物业服务,故其有权向夏月英收取相应的物业服务费。且物业服务费是用于保障房屋共用部位和共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、消防管理、公共绿化以及物业服务企业办公费用、服务人员工资等项目开支,没有相应费用或费用不足,客观上均可能影响物业管理服务水平和服务质量。被告夏月英作为案涉房屋业主,理应按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。关于物业费起算时间如何确定的问题，因商品房买卖合同约定交房时间为2018年6月30日，且约定了交房标准（“两书一表”、房屋测绘报告），原告提供的证据能够证明案涉房屋于合同约定的交房时间前已取得上述交房资料，被告虽辩称房屋存在质量问题未收房，但其未提供证据予以证明案涉房屋确系存在质量问题，被告提供的地下车库照片仅能证明其车库前规划有停车位，不符合合同约定被告拒收房屋的条件，被告不能以此为由拒收房屋，故被告夏月英拖欠2018年7月9日至2020年7月31日的物业服务费应为9856.79元（265.61平方米×1.5元/月/平方米×24个月零23天）、电梯费应为657.12元（265.61平方米×0.1元/月/平方米×24个月零23天）、垃圾费应为148.44元（6元/月/户×24个月零23天）、公摊电费应为755.69元（265.61平方米×0.115元/月/平方米×24个月零23天）,故原告要求被告支付物业服务费9853.61元、电梯费657.12元、垃圾费148.44元、公摊电费755.69元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告是否应承担违约金的问题，因被告夏月英因车库无法使用等问题与原告万科物业一直沟通,未按期缴纳物业服务费事出有因,原告有义务及时为被告解决,原告在提供物业服务中亦存在瑕疵，故对原告万科物业要求被告夏月英支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告夏月英于本判决生效后十日内向原告西安市万科物业服务有限公司支付万科高新华府第15幢2单元1层20102号房屋2018年7月9日至2020年7月31日期间物业服务费9853.61元、电梯费657.12元、垃圾费148.44元、公摊电费755.69元，上述共计11414.86元；二、驳回原告西安市万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费141元，依法减半收取70.5元，由被告承担。因原告已预交,被告在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员    王      华 二○二一年 六 月 十七日 书  记  员    陈     涵       打印：相丽华     校对：罗亚维      2021年  月  日送达1