江苏省扬州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏10民终1227号上诉人（原审原告）：吕杰，女，1982年2月26日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：窦如元，系吕杰丈夫，1978年12月20日出生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：扬州市城建物业服务有限责任公司，住所地扬州市玉器街东侧、护城河北侧扬州工艺坊内A区四楼。法定代表人：朱杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘松岩，江苏琼宇仁方律师事务所律师。上诉人吕杰因与被上诉人扬州市城建物业服务有限责任公司（以下简称城建公司）物业服务合同纠纷案件，不服扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初9482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕杰上诉请求，1.撤销（2019）苏1003民初9482号判决，2.发回邗江法院重审，3.被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审认为吕杰预缴物业费即接受物业服务存在逻辑错误。被上诉人在一审开庭时公开声称70%的业主未入住，又未将70%的空置按照事实予以7折收费。一审判决以“未经业委会同意”为判决理由，而本小区至今未成立业委会。被上诉人破坏小区绿化，故意掩护破坏7-304电子锁的犯罪行为、帮助毁灭现场物证，不依法报警，阻挠使用车位，擅自改装电梯，被上诉人提供的合同没有签字，合同始终未生效。2.一审判决理由与判决结果互相矛盾。一审判决认定被上诉人擅自改电梯是保护小区安全，事实是该行为危害了业主人身自由、安全，恶化业主危急的状况处置等。3.一审判决适用法律错误。被上诉人违反物业管理条例，违背全体业主的意志，强行安装梯控，以不让业主承担费用为借口、掩盖非法目的，擅自改装电梯是明显的违法行为。城建公司辩称，一审判决认定有事实依据且符合法定程序。1.一审认为上诉人虽提出与答辩人无生效的合同，但双方均一致陈述案涉两套房屋2017年度物业费已向答辩人缴纳，上诉人的行为足以表示其知道、接受答辩人的物业服务，却拒绝承担交纳物业费的责任，有违诚信原则。2.根据双方物业服务协议第四条第一项第5款，乙方空置房屋6个月以上未入住的应事先书面申请经批准后，按相关费用的70%交纳，上诉人提出按七折优惠交纳物业费，但经答辩人查证、一审法院核实，上诉人不符合享受空置优惠的条件。3.一审判决中并未出现任何以业委会为判决理由的陈述。4.上诉人认为答辩人破坏小区绿化、安保等违法行为，完全是无中生有，答辩人为维护小区绿化，委托了专业的绿化养护单位进行维护管理，安保人员定时定岗服务。5.对于小区违章建筑问题，物业公司并非行政执法部门，答辩人发现违章搭建后，已按照相关规定将违章搭建情况如实上报社区，由社区统一报邗江区行政执法局处理，一审中答辩人已将相关证据提交法院审查、质证。6.关于门锁一事，在接到上诉人门锁被破坏的消息后，答辩人已组织工作人员第一时间上门查看并协助报警，后经警方查证，系因邻里纠纷引起。7.加装电梯梯控系统，系答辩人为小区全体业主安全采取的措施，可有效防止外来人员随意进出，加装梯控费用由答辩人承担，在上诉人长达三年未交物业费的情况下，答辩人依然为其办理了门禁卡、提供了物业服务。8.上诉人作为与未成年子女共同居住的家庭成员，与案件具有直接利害关系，上诉人的主体适格，一审法院认定有事实依据。请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。吕杰向一审法院起诉请求：判令城建公司将电梯恢复原状；城建公司承担违约责任，向吕杰返还物业费9080元；本案诉讼费由城建公司承担。一审法院查明：吕杰自述窦轩睿、窦新睿是其与窦如元之子，均未成年，窦轩睿、窦新睿分别为香堤春晓花园7栋303室和7栋304室房屋及位于该小区两车位的所有权人，两房屋于2017年元旦左右交付，入住时间为2018年6月左右，且因全家并不在扬生活故曾于2018年多次与城建公司就案涉房屋能否以空置房屋物业费标准收取问题进行交涉未果；城建公司为香堤春晓花园小区物业服务公司。城建公司自述已收取7栋303室2017年度物业费2358.53元、公共能耗费300元、电梯费737.04元和7栋304室2017年度物业费2343.36元、公共能耗费300元、电梯费732.30元，以及2017年10月1日至2018年9月31日期间的车位费1680，并提供两份《香堤春晓前期物业管理服务协议》，落款签名均为“窦轩睿”，并主张该签名为窦如元代签。一审法院认为，吕杰虽然并非案涉两套房屋登记的所有权人，但作为与窦轩睿、窦新睿共同居住的家庭成员，与案件具有直接利害关系，吕杰主体适格。但是，吕杰提出的诉讼请求，应予驳回。理由是：城建公司为香堤春晓小区物业服务公司，吕杰虽提出与城建公司之间无生效的合同，但双方均一致陈述案涉两套房屋2017年度物业费等已向被告缴纳，吕杰实际接受城建公司提供的物业服务。吕杰提供照片、视频光盘、微信聊天记录等证明城建公司在其缴费年度存在阻止业主使用车位和任由他人占用车位、占用公共区域乱停车、破坏绿地的管理不当行为，以及未及时解决公共通道处常年漏水问题和装修导致的噪音污染等问题，吕杰关于城建公司存在违约行为的主张证据并不充分，吕杰要求城建公司返还已缴纳的物业费9080元，一审法院不予支持。另外，吕杰认为城建公司存在未经业委会表决同意即私自改造电梯的行为，但从城建公司提供证据来看，对电梯间加装“梯控”系统，系为小区业主安全采取的措施，且小区业主曾接到启用《通知》，部分业主录入信息并办理门禁卡，本案无证据表明小区其他业主对使用电梯“梯控”系统提出反对意见，城建公司亦述称该系统费用无需业主负担。因此，对于吕杰要求城建公司将电梯恢复原状的诉讼请求，一审法院亦不予支持。吕杰的诉讼请求，没有事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回吕杰的诉讼请求。案件受理费130元，由吕杰负担。本案二审期间，双方均未提供新证据。本院查明，窦轩睿、窦新睿分别为扬州香堤春晓花园7幢303室、304室不动产的所有权人，吕杰为窦轩睿、窦新睿之母。另查明，扬州香堤春晓前期物业管理服务协议，甲方加盖城建公司香堤春晓花园物业管理处公章，乙方签名处为窦轩睿，窦如元否认乙方签名。吕杰一审期间，提供的证据车位照片内容为两个空车位上有塑料锥桶，公共通道照片内容为三轮车，小区绿化照片显示绿化不茂盛，物业通知内容为“为了小区业主安全，提升小区品质，控制闲杂人员进入楼栋乘座电梯，物业项目部将在2019年10月25日对小区启动梯控系统。请各位业主带门禁卡尽快到物业办公室办理。若对您的出行带来不便，敬请谅解！”本院认为，起诉必须符合的条件之一，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，窦轩睿、窦新睿分别为扬州香堤春晓花园7幢303室、304室不动产的所有权人，吕杰虽为窦轩睿、窦新睿之母，但并非涉案不动产的所有权人，其亦未提供证据证明占有、使用、收益该不动产，其在一审诉讼中诉称涉案房屋一直空置；则为何以吕杰名义起诉、窦如元作为诉讼代理人，而非窦如元名义或者共同名义起诉？且窦如元对城建公司提供的香堤春晓花园前期物业管理服务协议中的乙方签名予以否认。此外，吕杰起诉的理由之一为物业公司对电梯加装梯控系统、侵犯其合法权益，吕杰除未提供证据证明与涉案不动产有法律上的利害关系外；对物业公司诸如免费加装梯控之类的共益管理行为，共有部分的管理和利用与全体业主正常居住生活息息相关，业主之间不仅具有财产共有关系，而且存在相互依存、相互协助的关系，这种共同关系的权利载体和实现方式就是共有权和共同管理权；如过分强调独立个体的利益，则无益于团体利益的重视和保护，将导致共同空间秩序的管理混乱；涉及全体业主共益管理行为，业主无权以个人名义提起诉讼，必须有相应足够人数比例和专有面积比例的业主支持方能使原告主体适格。综上所述，吕杰的起诉，不符合民事诉讼法关于人民法院受理案件的条件；一审判决查明事实部分仅表述为吕杰自述、城建公司自述，系认定事实不清，导致适用法律错误，结果应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初9482号民事判决；二、驳回吕杰的起诉。一审案件受理费130元，退还吕杰；上诉人吕杰预交的二审案件受理费130元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  陆开存审判员  叶 露审判员  孙建瑢二〇二一年六月十日书记员  朱爱娟