四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0121民初2117号 原告：中国工商银行股份有限公司金堂支行，住所地四川省金堂县赵镇十里大道一段309、311、313、339号6栋附201-206号。 负责人：蒋鹏，行长。 委托诉讼代理人：赵亚渝，四川明之鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘科，四川明之鉴律师事务所律师。 被告：杜正军，男，1966年12月3日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 被告：成都天府水城房地产开发有限公司，住所地四川省金堂县金中路53号底楼5号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：肖雲方，女。 委托诉讼代理人：唐治，女。 原告中国工商银行股份有限公司金堂支行（以下简称：工行金堂支行）与被告杜正军、成都天府水城房地产开发有限公司（以下简称：水城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行金堂支行的委托诉讼代理人赵亚渝，被告水城公司的委托诉讼代理人肖雲方到庭参加诉讼。被告杜正军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告杜正军归还原告贷款剩余本金304209.5元及利息、罚息、复利（截至2021年3月23日，利息为8355.81元、罚息为1321.1元、复利为186.33元，具体金额以结清之日银行系统计算数据为准）；2.判令被告杜正军承担原告为实现债权而产生的律师费；3.判令被告水城公司在以上债权范围内承担连带清偿责任；4.判令原告对位于金堂县××镇××路××号××栋××楼××号房屋拍卖、变卖或折价后的价款享有优先受偿权；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告于2013年8月9日与原告签订《个人购房借款／担保合同》，贷款金额83万元，用于购房，并以该贷款所购房屋作抵押担保，贷款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款法，并约定若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息视为违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的的利息、罚息及其他费用，被告水城公司为本次贷款承担阶段性连带责任保证。合同签订后，原告按约向被告杜正军发放了贷款83万元。但截至2021年3月23日，被告杜正军已连续逾期并累计逾期6期以上，违反了双方的合同约定，严重构成违约。另，该贷款所购房屋至今仍未办妥正式抵押登记手续。原告依据合同的约定，分别向二被告送达了《个人贷款提前到期通知书》及《履行担保责任通知书》，但二被告至今未实际履行。综上所述，被告的违约行为，严重侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，望判如所请。 被告水城公司辩称，对原告主张的律师费以实际发生的为准，各项利息不应超过贷款市场报价利率的4倍，其他依法判决；办理抵押登记是原告的义务，原告在办理了抵押预告登记且水城公司提供了不动产权证书的情况下，怠于办理正式登记，存在过错，且不排除其存在故意拖延办理的情形，以使水城公司承担阶段性连带担保责任期限延长，进而加重水城公司责任，案涉房屋办理正式抵押登记的条件已经成就，水城公司承担连带责任期限已届满，不应再承担连带责任。 被告杜正军未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年7月20日，原告工行金堂支行（甲方）与被告水城公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定由甲方作为恒大御景半岛二期项目的按揭贷款办理银行，甲方对购买该项目的借款人提供贷款；……在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，……；第七条在本协议履行过程中，如发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成，可选择向甲方所在地人民法院提起诉讼；第八条约定的其他事项：……（五）经双方协商，乙方办妥产权证交于甲方，甲方承诺，自接收产权证之日起9××0日内，办妥《房屋他项权证》，自甲方办妥《房屋他项权证》之日起或甲方接收产权证起9××0日后（以先到日期为准），乙方不再承担连带担保责任。如其它协议与本协议有不符之处，以本协议为准。 2013年8月9日，被告杜正军（借款人、抵押人）、水城公司（保证人）与原告签订《个人购房借款／担保合同》，原告依杜正军的申请同意向其发放贷款83万元，贷款用途为购买金堂县××路××号恒大御景半岛二期15栋1楼32号房屋，贷款的担保方式为抵押、保证，期限10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人以按月等额本息方式偿还贷款本息，还款日与贷款实际发放日相对应；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按贷款利率基础上加收50%确定；保证人承担担保责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约；借款人违约的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用；借款人、担保人承诺，本合同项下约定的本方送达地址准确无误，如送达地址变更，借款人、担保人有义务及时通知贷款人，贷款人向约定的送达地址或借款人、担保人另行书面通知的地址寄送相关文件，即视为已向受送达人履行通知义务，如因地址变更未及时通知贷款人造成的一切后果由借款人与担保人承担。杜正军在合同落款“借款人”、“抵押人”处签名捺印，水城公司在合同落款“保证人”处盖章。借款人以其购买的位于金堂县××路××号××栋××楼××号房屋作为抵押，并于2016年2月18日办理了抵押权预告登记（抵押件号：金房预抵字第0××3号）。2013年8月9日，原告向上述合同约定账户发放贷款83万元，借款凭证载明执行利率7.5325%。还款期间，被告杜正军未全面按照《个人购房借款／担保合同》履行其还款义务，原告于2020年5月21日、2020年6月30日、2020年10月30日向被告杜正军发出《个人逾期贷款催收通知书》并向其邮寄，原告于2020年12月14日向被告杜正军发出《个人贷款提前到期通知书》并向其邮寄，但被告杜正军至今仍然欠付借款本金304209.5元以及截至2021年3月23日的利息8355.81元、罚息1321.1元、复利186.33元。2021年2月3日，原告向被告水城公司作出《履行担保责任通知书》并向其邮寄，要求其收到通知后立即履行担保责任，但被告水城公司至今也未履行该义务。 另查明，1、2020年8月11日，案涉房屋取得不动产权证（证书号：川金堂县不动产权第0022136号），被告水城公司于2020年8月21日将不动产权证移交给原告工行金堂支行，原告也于当日收到不动产权证。2、原告向本院出具情况说明一份，载明：原告于2020年8月21日收到水城公司交付的案涉房屋所在楼盘相关房产证后，原告于收到房产证9××0天内向房管部门统一递交了集体申办件，但由于杜正军名下的该套房屋因被另案司法于2020年11月11日查封，故至今无法办理正式抵押登记。3、案涉房屋于2020年11月11日、2020年11月17日被其他法院限制登记。4、原告因本案纠纷向本院申请财产保全，负担了保全申请费209××0元。 上述事实，有当事人身份信息材料、《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》、房屋信息查询记录、不动产权证书、移交表、情况说明、个人借款凭证、还款流水清单、个人贷款逾期归还查询结果、个人贷款提前归还查询结果、个人逾期贷款催收通知书、个人贷款提前到期通知书、履行担保责任通知书、邮寄单、诉讼费票据以及当事人的陈述等证据在案证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，……”的规定，本案原告主张被告杜正军支付借款本金、利息、复利，对案涉房屋享有优先受偿权等所依据的法律事实持续至民法典施行后，本案应适用民法典及司法解释的规定。案涉《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，当属有效，当事人应当遵循诚实信用原则履行各自义务。借款人杜正军未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，原告依约有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，故原告诉请被告杜正军偿还借款本金并支付利息、罚息、复利的主张符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请对案涉房屋享有优先受偿权的主张，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理…；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”以及《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，案涉房屋已经办理所有权登记，原告亦在抵押预告登记有效期内向金堂县不动产登记中心申请办理抵押登记，但因被告杜正军的原因导致房屋被查封、案涉房屋无法办理抵押登记，根据上述司法解释相关规定，应认定案涉房屋的抵押权已于2016年2月18日有效设立，故对原告的该项主张，本院予以支持。本案中，被告水城公司为被告杜正军在原告处的贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押时止，水城公司的保证责任与原告取得不动产优先受偿权不是并存而是承接关系，即原告取得优先受偿权后，水城公司不再承担保证责任。本院根据查明的事实和相关法律规定，确定案涉房屋的抵押权已于2016年2月18日设立，因此被告水城公司不再承担保证责任。关于原告主张的律师费，未举示相应证据，故对原告该项主张本院不予支持。被告杜正军经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉、答辩、质证、举证、说明情况，视为自愿放弃相关权利，相应的法律责任由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告杜正军于本判决生效后7日内向原告中国工商银行股份有限公司金堂支行偿还借款本金304209.5元，并支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算方式：1.截至2021年3月23日的利息8355.81元、罚息1321.1元、复利186.33元；2.罚息：以尚欠本金304209.5元为基数，自2021年3月24日起按照合同约定的借款利率上浮50%计算至本金付清之日止；3.复利：以尚欠利息8355.81元为基数，自2021年3月24日起按照上述罚息利率计算至利息付清之日止））； 二、原告中国工商银行股份有限公司金堂支行对被告杜正军名下位于金堂县××镇××路××号××栋××楼××号房屋享有抵押权，有权在被告杜正军不履行上述债务时，以上述房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司金堂支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3006元、保全费209××0元，由被告杜正军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  庄丽 二〇二一年六月二十一日 书记员  薛莹