甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2021)甘0102民初299号原告:杜桂兰,女,1962年11月17日出生,汉族,住兰州市城关区。委托诉讼代理人：王向东，系甘肃金津律师事务所律师。被告:杜有贵，男，1968年6月17日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：王红平，系甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红霞，系甘肃合睿律师事务所实习律师。原告杜桂兰与被告杜有贵互易纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜桂兰及其委托诉讼代理人王向东，被告杜有贵的委托诉讼代理人王红平、张红霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜桂兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付元森北新时代玉兰园1号楼1单元1510室房屋;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告系姐弟关系，2004年5月原告申请购买本单位建设的位于兰州市城关区××路街道××村××号××室××房××，建筑面积93.26平方米，按单位福利分房条件扣除原告的工龄后，原告只交纳购房款88606元。被告杜有贵原系兰州长津电机厂职工，1990年结婚后生有一女杜佳亿，其一家三口人居住在一间面积约15平方米的平房职工宿舍。原告在2004年5月购买单位一套经济适用房后，家人考虑被告杜有贵住房条件太差，为改善他们一家三口的居住条件，在父亲杜文斌（2004年11月9日去世）、长兄杜某1、妹妹杜某2多次劝说下，原告在以家人为根本亲情为基础的情况下，达成互换房屋的口头协议，原告将单位的经适房换给被告杜有贵居住，购房款88606元由其交付。杜有贵居住的兰州××房××宿舍，如将来拆迁或单位分配经济适用房，由原告出资购买。经父亲和其他兄妹见证下双方达成口头换房协议，被告杜有贵当着家父和其兄、姐的面表示按口头协议履行换房义务，决不反悔。2004年6月杜有贵便在××村××号××室居住，2013年7月11日原告在被告杜有贵的要求下，原告与被告之女杜佳忆以房屋买卖的名义签订《房地产买卖合同》，给被告之女杜佳忆办理了房屋产权过户手续，在办理房屋产权过户手续时，原告从被告杜有贵处未获取任何利益，更未收取过所谓的卖房款，且被告杜有贵再次向杜某1及杜某2口头保证，当年承诺不变。2019年10月兰州轨道交通有限公司在建设2号地铁线路时，杜有贵原住兰州××房宿舍被征用，建设单位给杜有贵安置位于兰州市城关区××街××号楼，2019年12月被告杜有贵通知原告去排队选号，原告选取玉兰园一号楼1单元1510室建筑面积50.31平方米房屋1套。2020年6月被告杜有贵按照拆近安置协议的约定补交差价54521.6元和交纳物业费7481.3元后，取得了该房的入住手续。2020年6月24日被告杜有贵违背当年口头换房协议的承诺，要将其拆迁安置房屋卖给原告，并私自起草一份《房屋买卖协议》要求原告签字，该协议约定房屋买卖价格为安置房屋评估价格287532元、房屋差价54521.6元、物业费用7481.3元，以上共计349634.9元。原告提出按照原换房口头协议的约定:我从单位购买的××村××号××室的房屋在换房时，被告只承担房屋差价款88606元，因此对于两人互换的玉兰园一号楼1单元1510室房屋一套，原告也只承担54521.6元房屋差价款和物业费用7481.3元，但被告杜有贵却不予同意。虽经原告兄妹杜某1、杜某2多次调解，但被告杜有贵始终拒绝协商解决此事。综上原告与被告杜有贵按照家庭成员之间达成的口头互换房屋协议，原告已按协议约定在十六年前被告杜有贵就已居住使用了互换的房屋，原告还配合被告杜有贵按其要求给被告之女杜佳亿办理××村××号××室的过户手续，原告认为该互换房屋口头协议是合法有效的，然而被告杜有贵在其取得互换的房屋后不讲诚信，更不顾及姐弟之情竟将承诺互换的房屋以349634.9元价格给原告出售其行为，违背了双方互换房屋协议的约定，已构成严重违约。在被告拒不进行协商解决的前提下，原告依法提起诉讼请求人民法院按照房屋互换口头协议，依法判令被告杜有贵向原告交付元森北新时代玉兰园一号楼1单元1510室房屋，由原告向被告杜有贵支付差价款54521.6元和物业费用7481.3元。被告杜有贵辩称，一、被答辩人所述内容与事实不符，双方互换的是购房资格，并不是互换房屋。被答辩人陈述“达成互换房屋的口头协议。原告将购买单位的经适房换给被告杜有贵居住购房款88606元由其交付。杜有贵居住的兰州××房××宿舍如将来拆迁或单位分配经济适用房由原告出资购买”，事实上被答辩人所述的经济适用房因答辩人的哥哥与被答辩人在同一单位，故在哥哥的帮助下借用被答辩人的名义取得购房资格，进而答辩人用被答辩人的名义购买××村××号××室房屋，购房所需资金均是由答辩人出资。答辩人对被答辩人仅是承诺“我占了你的名额,后面我住的房子如果动迁,我必须要给你还一个名额”，双方互换的仅仅是购房名额，并不是被答辩人所述的互换房屋。二、被答辩人主张的口头协议不成立，双方对协议标的未约定一致，根据上述事实可知双方对口头约定互换客体认识不同，导致后期双方对于互换名额的对价协商不一致，引发答辩人征收房屋产权调换安置下来后，双方依旧在商议调换房屋如何购买的争议。根据若干问题的解释（二）>第一条规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，本案中答辩人认为双方互换的仅是购房名额，被答辩人认为双方互换的是房屋，即经济适用房换答辩人职工宿舍的征收产权调换房。双方对协议标的认识不同，导致合同客体不确定口头协议不成立。三、涉案房屋尚未办理房屋所有权证书，不具有交付条件。由于双方对涉案房屋即元森北新时代玉兰园一号楼1单元1510室（下称玉兰园1510室）的购买方式未约定一致，答辩人自行交纳了上述房屋安置差价款和物业费等费用。被答辩人现主张答辩人交付玉兰园1510室房屋，根据第六条“不动产物权的设立、变更、转讣和消灭应当依照法律规定登记”和第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力;未经登记不发生效力但法律另有规定的除外”规定，不动产的交付应以办理产权证为交付方式，加上双方对协议内容约定不一致协议未成立，也就不涉及合同履行问题。被答辩人主张的交付不存在交付条件和基础，应驳回其诉讼请求。四、被答辩人主张的互换方式不符合互换的公平、等价有偿原则，被答辩人认为答辩人在2004年通过交付西北新村房屋差价款88606元，借用被答辩人名义购买该房屋。相对应的在被答辩人所住平房被征收安置时被答辩人仅需向答辩人支付产权调换房屋差价款5万多元即互换名额，就是互付房屋差价款被答辩人便可获得产权调换房屋。殊不知答辩人名下的征收平房所有权本是答辩人享有，被答辩人的一购房名额不等于一套平房所有权益加名额。答辩人认为答辩人借用被答辩人的名义在2004年出资购买了经济适用住房后期若偿还购房名额，被答辩人用答辩人的名义购买征收产权调换房屋，被答辩人应向答辩人支付答辩人原先平房的价值，被答辩人再用答辩人的名义支付产权调换房屋差介款和相应物业费后，才真正完成互换名额。结合上述被答辩人认为一购房名额等于平房价值加名额明显不公平。被答辩人欲以购房名额换取答辩人的购房名额加原平房产权调换的房屋，这种互换方式明显不符合常理，且有悖互换的公平、等价有偿原则。2004年西北新村房屋市场价最高为1300／平，西北新村115号房屋市场价为13万元，答辩人借用被答辩人的名义购买房屋价为88606元，比市场价便宜4万元，4万元即是被答辩人名额对价。时至今日西北新村115号房屋市场价为70万，房价增长5.3倍，故被答辩人名额至今价值为21万。目前安置房屋市场价为69万元，答辩人即使履行名额互换，也应向被答辩人支付21万的名额对价，即在安置房屋市场价中扣除名额价值21万元，剩余的48万元仍需被答辩人向答辩人支付，而并不是被答辩人认为的将安置房屋整体价值对换给本人，这样的对价明显对答辩人不公平。综上，被答辩人主张的请求因双方协议内容未协商一致合同不成立被答辩人的诉请无事实及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。本院认定事实如下：原、被告系亲姐弟关系。2004年5月原告杜桂兰向本单位申请购买位于兰州市城关区××路街道××村××号××室××房××，建筑面积93.26平方米，按单位福利分房条件扣除原告的工龄后，只需交纳购房款88606元就可取得该房屋。杜有贵原系兰州长津电机厂职工，当时所在单位分配了1间面积约15平方米的平房作为职工宿舍。2004年在原、被告双方的父亲杜文斌（2004年11月9日去世）、舅舅蔺某、长兄杜某1、妹妹杜某2参与见证下，杜文斌主持原、被告双方达成互换房屋的口头协议，原告杜桂兰将单位分配的经适房调换给被告杜有贵，杜桂兰名下的房屋差价款88606元由杜有贵交付；杜有贵居住的兰州××房××宿舍归原告。因兰州长津电机厂的房屋要翻新，协商该房屋将来拆迁或单位分配经济适用房归杜桂兰，由原告出资购买，互换房屋彼此不找差价，各自缴纳互换取得房屋价款。2004年5月25日，杜有贵以杜桂兰名义向兰州交通运输集团有限责任公司缴纳房屋差价款88606元后，取得原告杜桂兰名下房屋并入住。2010年1月20日，杜有贵以杜桂兰名义缴纳办证费用1934.2元，杜桂兰名下房屋取得房屋产权证【房屋产权证号：兰房城产字第3××1号】。2013年杜有贵要求将原告杜桂兰名下房屋过户到杜有贵名下，杜桂兰不同意，在长兄杜某1家协商，杜有贵承诺以后将其名下房屋让杜桂兰居住后，2013年7月11日杜桂兰与被告之女杜佳忆签订《房地产买卖合同》，约定购房款88606元，杜佳忆于2004年5月25日一次性付清。以房屋买卖名义将房屋产权证办理到被告之女杜佳忆名下，在办理房屋产权过户时，被告没有支付原告《房地产买卖合同》约定的购房款。2019年10月兰州轨道交通有限公司在建设2号地铁线路时，杜有贵原住兰州××房宿舍被征用，杜有贵与兰州市城关区人民政府团结新村街道办事处签订《住宅房屋征收产权调换协议书》，约定将杜有贵承租的位于兰州市城关区××村街道××巷××号的公房1间（建筑面积34.68平方米）征收，建设单位给杜有贵安置了位于兰州市城关区××街××号楼××单元××室××，该房屋选房时杜有贵将相关选房的票证交付原告，原告选房后杜有贵将放票再没有归还。2020年6月18日被告杜有贵按照拆近安置协议的约定自行补交房屋差价54521.6元、交纳物业等费7481.3元后，2020年6月23日取得了该房的入住手续，目前该房屋尚未办理产权登记，房屋产权性质为商品房。原告要求仅仅缴纳房屋差价54521.6元、交纳物业费7481.3元后房屋归其所有，被告杜有贵认为当年双方互换的仅仅是购房资格，没有达成互换房屋的协议，要求原告补偿被告一定价款后房屋才能归原告，因双方分歧不能达成协议。虽经原告兄妹杜某1、杜某2多次调解，仍然未能达成协议，原告起诉至本院，要求处理。关于房屋互换的过程，原、被告双方共同的亲属杜某1、杜某2、蔺某均到庭作证，证人杜某1证称：其是原、被告的大哥，房子纠纷我参与了，我父亲当时召集我、杜某2、蔺某参与房屋分配，原告房子是××村××号××室，将杜有贵长青学院员工房与杜桂兰福利房互换，协商后双方口头答应了此事。证人杜某2证称：1、其是被告是兄妹关系、与原告是姐妹关系。2004年5月杜桂兰取得福利分房后，因杜有贵住房困难，当时其父主持将杜桂兰的房子给杜有贵住，两人互换房屋。当时杜桂兰不太同意，后经过做工作双方同意互换房屋，没有差价，杜有贵的房子是公房不能买卖协商互换，协议是房子不找差价，杜桂兰的房子杜有贵出钱，以后杜有贵的房子由杜桂兰出钱。因为当时家庭融洽，就没有签订纸质协议，只是口头协议。2、2013年7月杜有贵要求将房子过户至杜有贵名下，杜桂兰不同意，杜有贵房子拆迁的事还没有着落，当时在杜某1家开会，杜有贵承诺他的房子下来后让杜桂兰居住，然后就将杜桂兰名下房屋过户至杜有贵之女名下了。3、当时杜有贵房屋拆迁时估价28多万元，杜有贵要将房子卖给杜桂兰，但是由于房屋涨价等原因，大家都觉得不合适，杜桂兰现在住的还是我父母的房子。当时是现房不存在互换名额的事，元森的房子下来后，当时我不在场，但是杜有贵一家拿的卖房协议让杜桂兰签字。证人蔺某证称：本人是原、被告的亲舅舅，其与被告是一个单位的，他是我单位司机，当时被告无房住，故当时给被告分了一间10多平方米。因为牵扯到上学，2000年左右我姐夫委托我将被告叫去让大家想办法给被告买个房子，但是当时房价太高没钱买，2004年叫我去说杜桂兰在客运公司有一套房子，因为当时杜桂兰没有婚嫁，就商量将杜桂兰的房子给被告居住。当时说的是以房换房，杜有贵的房子先让杜桂兰居住，因为电器厂要翻新盖新楼，所以商量等房子翻新分下来以后新房就让杜桂兰居住。但是翻新的事拖了七八年一直没有解决，地铁二号线开通占了杜有贵的房子后，杜有贵给他哥打电话办理房子的手续，杜桂兰拿到新房的票后并看了房屋面积之类后，杜有贵将票又拿去再没有归还。杜有贵又拿着房屋合同要将房屋卖给杜桂兰。当时说的是杜有贵的老房子拆迁后将新房子换给杜桂兰，出资是各付各的，谁住新房谁掏钱。以上事实，有杜桂兰提交的《兰州交通运输集团有限公司收款收据》、《房屋所有权证》、《房地产买卖合同》、《房屋所有权转移登记申请书》、《询问笔录》、证人杜某1、杜某2、蔺某证人证言，被告杜有贵提交的《住宅房屋征收产权调换协议书》、《安置交款通知书》，及当事人在庭审中的陈述等证据证实，以上证据经庭审质证，可以作为认定事实的根据。本院认为，本案争议焦点：1、原、被告双方互易合同是否成立？2、被告杜有贵应否向原告杜桂兰交付案涉房屋？一、被告双方互易合同是否成立的问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律另有规定的除外”，引起本案民事纠纷的法律事实发生在民法典施行之前，故应当适用当时有效的法律、司法解释的规定规范当事人的行为。《中华人民共和国合同法》第一百七十五条规定“当事人约定易货交易，转移标的物所有权的，参照买卖合同的有关规定”。本案当事人之间法律关系性质是互易纠纷，应当根据互易纠纷的法律、司法解释的规定规范当事人的行为。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定“承诺生效时合同成立”，本案双方当事人对存在互易的事实无异议,双方争议主要事实是，原告主张双方达成的协议是互换房屋,被告主张互易标的物是购房资格,但根据本案当事人的陈述和提交的证据能够认定，原、被告双方互易合同成立，互换合同标的物是房屋，不是购房资格，理由如下：1、原告申请原、被告的父亲杜文斌主持双方协商换房时在现场参与的共同亲属均出庭作证证实，原、被告双方口头协议互换的是房屋，不是购房资格。双方口头约定内容是杜桂兰名下的房屋差价款由杜有贵支付，该房归杜有贵。约定将杜有贵承租的位于兰州市城关区××村街道××巷××号的公房1间归杜桂兰，此后该房屋将来拆迁或单位分配经济适用房归原告，房屋差价款由原告支付，互换房屋彼此不找差价；2、杜有贵主张双方协商互换的标的仅仅是购房资格，但杜有贵在对方不认可的情形下，未能就其主张的案件事实举证证明，更没有提交足以推翻证人证言的相反证据，故杜有贵主张的事实本院不予认可。二、被告杜有贵应否向原告交付拆迁安置取得的位于兰州市城关区××街××号楼××单元××室房屋。互易合同成立后，当事人应当遵循诚实信用原则，依约全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约行为”，案涉互易合同成立后，杜桂兰取得房屋使用权即将其名下房屋交付杜有贵使用，并在杜有贵没有支付房屋对价的情形下，在房屋能够过户后将房屋过户到杜有贵女儿名下，杜桂兰已经完全履行了互易合同的义务。被告杜有贵在其取得互换的房屋后，没有依协议将其承租的房屋向杜桂兰交付，自己继续使用多年的情形下，且在其承租公房被拆迁取得案涉兰州市城关区××号楼××单元××室房屋后，没有依协议将该房屋交付原告杜桂兰属违约行为，依法应当承担继续履行的违约责任。国无信不强，人无信不立，人而无信，不知其可。被告杜有贵不顾及姐弟亲情，不念及家人在其家庭困难时期对其无私帮助，拒绝履行家人主持达成的换房协议，被告杜有贵的行为不但违反法律规定，亦有违社会主义道德风尚，应当给予其严重否定性的社会评价。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条、第一百零七条、第一百七十五条之规定，判决如下：限被告杜有贵在本判决生效后10日内将位于兰州市城关区××号楼××单元××室房屋交付原告杜桂兰使用。案件受理费减半收取50元，由被告杜有贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。审判员  邢定君二〇二一年六月十六日书记员  王 丹