广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1298号原告（反诉被告）：何伟基，男，1980年9月12日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：莫纯伟，广东以泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司，住所地广州市白云区白云湖街夏花一路2号自编C1-084号商铺。法定代表人：毛灼明。委托诉讼代理人：罗湘，广东华穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱福洲，公司职员。第三人：广州大通房地产开发有限公司，住所地广州市白云区白云湖街夏花一路2号自编C1-084号商铺。法定代表人：朱兆炳。委托诉讼代理人：郑灶利，广东辅安律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁成锋，广东辅安律师事务所律师。原告何伟基（反诉被告，以下统称原告）诉广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司（反诉原告，简称博皇公司）、第三人广州大通房地产开发有限公司（以下简称大通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何伟基的委托诉讼代理人莫纯伟，广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司委托诉讼代理人罗湘，第三人广州大通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梁成锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何伟基提出以下诉讼请求：1.确认被告与原告签订的合同编号201912200102租赁合同无效(标的40万元);2.被告退还商铺租赁保证金20350元给原告;3.被告退还商铺质量保证金20350元给原告;4.被告退还商铺租金押金20350元给原告;5.被告退还一次性收取的商铺租金管理费42550元给原告;6.被告退还商铺电表费200元给原告;7.被告赔偿原告的店铺装修装饰损失40万元；8.判决被告承担本案诉讼费用。诉讼中，因本案商铺雨合同201912200101商铺相关联，故两个商铺在同一案件中主张，原告变更诉讼请求为：1.判决确认被告与原告签订的合同编号201912200101及201912200102两份租赁合同无效;2.判令被告退还质保金50930元给原告；3.判令被告退还押金50930元给原告；4.判令被告退还一次性收取的商铺租金管理费106490元给原告;5.判令被告赔偿原告的店铺装修装饰损失100万元；6.判令被告退还商铺电表费500元给原告；7.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是专门经营立邦牌立邦涂料的商人，在第三人广州大通房地产开发有限公司对广州大通(国际)装饰博览城的大张旗鼓广告宣传之下，于2016年12月1日签订了《大通(国际)博览城租赁合同书》承租该大通(国际)博览城C1-129、130、132、133、134号店铺，合同期限为2016年12月1日至2021年11月30日。但是，该博览城在建设期间因其存在建设行政许可手续不完善问题而阻碍了建设进度，在原告投资150万元将该商铺装修装饰完毕之后，又因该博览城整体招租很不理想，以致于上述店铺所在C区即C栋商业楼长时间处在建设、装修当中。从2018年4月起，第三人就让被告出面对该博览城进行管理。被告承接该博览城项目经营后就要求原告与第三人办理解除《大通(国际)装饰博览城租赁合同》手续，将原告原先交给第三人的租赁合同履约保证金及其预交费用124993元扣除24169元后100824元退还给原告，解除原租赁合同，但其安排2019年12月20日签订《租赁合同解除协议》；其于当日即2019年12月20日收取了原告两间店铺租赁保证金、商铺质量保证金、商铺租金押金各50930元和商铺租金管理费106490元以及商铺电表费500元共259780元，并开具了对应的收款收据共5张，将上述C1-129、130、132、133、134号店铺按其自编号要求原告分别倒签两份《租赁合同书》和两份《补充协议书》，将签合同时间前移至2019年9月1日。至2020年6月，原告通过了解知道，该装饰博览城项目的建设单位(投资主体)及土地权属单位都是广州市白云区白云湖街夏茅经济联合社，施工单位是广州市海建建筑工程有限公司，而第三人和被告又都一直拒绝提交其对该装饰博览城项目享有经营权的证据。对此，原告认为上述租赁合同无效。原告为维护自己的合法权益，根据我国《合同法》第52条、第58条等法律规定，认为被告除了其依据上述无效租赁合同收取了原告的商铺租赁保证金、商铺质量保证金、商铺租金押金和商铺租金管理费以及商铺电表费应退还于原告外，还应赔偿40万元店铺装修费用损失给原告。广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司辩称：被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回，理由如下：1.原被告双方是在平等自愿、协商的基础上签订的租赁合同及补充协议，该合同没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的民事行为，该合同已经签订，对双方当事人都有约束力，原告要求确认合同无效没有事实和法律依据。2.被告出租给原告的商铺是经过合法程序取得，鉴于使用权首先该物业经过了政府有关部门批准信息改造和规划许可，经过了公安消防部门验收合格，原告也办理了正当合法的营业执照，完全可以从事商业活动，开展正当的经营和正常使用，该出租商铺的产权人是广州市白云区夏茅经济联合社，该社已出具了证明同意转租给被告使用。3.按照原被告双方签订的合同及补充协议，双方都应当全面实际履行，现原告提前解除合同，应该交清所欠被告的租金及管理费，租赁合同的押金及质量保证金就合同约定被告是不用返还，原告装修的商铺因提前解约造成的损失也应该是由原告来承担的。广州大通房地产开发有限公司述称：我方曾与原告签订过租赁合同，但双方租赁关系早已解除，双方的权利义务早已终结，原告现所主张的所有诉讼请求均与我公司无关，恳请法庭查明事实公正判决。被告广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司提出以下反诉请求：1、原、被告201912200101、201912200102的《租赁合同书》、《补充协议书》有效;2、因原告违约解除合同，原告需支付被告租金575277.5元，管理费162050元(暂计算至2020年11月30日)；3、由原告承担所有的诉讼费用。庭审过程中变更租金计算至2021年3月30日为732697.5元，管理费计算至2021年3月30日为208350元，合计941047.5元。事实和理由如下：2019年，原、被告在平等自愿的基础上，就201912200101、201912200102号商铺经协商一致，签订了《租赁合同书》、《补充协议书》。被告出租给原告的商铺系第三人投资建设土建工程，被告出资内外装修改造而成。该物业系白云区夏茅经济联合社经合法程序报建，通过政府有关部门审批及公安消防部门验收合格，第三人将该物业转租给被告经营使用得到了夏茅经济联合社同意。因此被告出租的商铺完全可以用于商业用途，原、被告所签订的《租赁合同书》、《补充协议书》合法有效，双方都应该切实履行。按照法律规定，合同一经签订，即对合同当事人具有约束力，原告理应完全履行合同义务，按合同约定支付租金及管理费。原告以被告出租的物业未得到原物业权属人同意为由是没有事实和法律依据的。因此原告的诉讼请求、事实与理由均不成立，请求人民法院依法驳回，被告的反诉请求、事实与理由合法有据，请予以支持。何伟基针对反诉请求提出以下答辩意见：不同意被告所提出的反诉请求及事实和理由，原告认为反诉请求第1项即判决涉案两个合同有效，原告不同意该反诉请求是因为涉案的建筑物包括铺位，就算有白云湖街道办事处盖章同意开工，也不等于经过了法定的程序对博览城整个建筑已经经过了法定的审批然后取得建设许可手续，因为法律规定城市建设项目包括兴建、重建、改建的项目必须取得规划许可，而且还有建设许可才能够进行建设。正因为该项目没有法定的许可手续，所以项目当中的任何一个铺位的建筑物都是没有法律手续的，本身就是一个出租，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定，没有建设许可手续，其出租就是无效的，作为房子出租无效，在房子的基础上作为铺位，以铺位的名义出租也随之无效。2.正因为涉案租赁合同无效，那么就不存在履行的违约问题，仅能够按照合同无效之后也就是按照合同法第58条作出处理，并不是承担违约责任。因为在适用最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第5条第一款针对的是房子的出租，房子的出租与铺位的出租是不同的，所以在适用法律来处理本案的时候就提请法庭注意，这个是有区别的，本案就是铺位的租赁纠纷，并不是房屋的租赁纠纷，因此处理的话是有明显的区别，城市的房屋主要考虑的就是房屋的使用，店铺的出租考虑的主要就是经营，所以在处理上是有区别。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月1日，何伟基（乙方、承租方）与被告博皇公司（甲方、出租方）签订两份《专柜租赁合同书》（201912200101、201912200102），第一份201912200101合同约定：第一条专柜租赁场地、面积、期限：1.1甲方将广州白云博皇家居商场一楼F-082号经营场地（建筑面积278平方米，实用面积167平方米）租赁给乙方，由乙方设立专柜经营。因甲方原因致使交付日期延误的，专柜租赁终止日期顺延；因乙方原因延误的，仍以前述日期为交付日期；1.2专柜租赁期限自2019年9月1日起至2024年8月31日止。乙方应确保专柜自起始日开始做好所有营业准备工作，并需于起始日前完成专柜的设计和装修，装修所需的费用由乙方承担，所需的审批手续由乙方办理，若因甲方过错导致起始日延迟的，专柜租赁期限顺延；1.3乙方对专柜的设计、装修方案需与甲方商场协商一致后方可实施，在甲方商场进行的装修活动需遵守甲方的相关规定；1.4乙方专柜经营立邦品牌的立邦涂料商品；1.5甲方保证所提供的租赁场地能够作上述用途使用，并符合国家有关消防安全规定。第二条:保证金：2.1合同签订时，乙方须缴纳租赁保证金30580元。2.2合同签订时，乙方须缴纳质量保证金30580元。第三条：租金及结算：3.2乙方按其租赁的专柜建筑面积向甲方按月缴纳租金，标准为每平方米建筑面积每月人民币85元，月总额为人民币23630元；3.3乙方按其租赁的专柜建筑面积向甲方按月缴纳综合管理费，综合管理费标准为每平方米建筑面积每月25元，月总额为人民币6950元；3.4专柜内因经营需要使用电和水的，应当支付水电费，水电费与甲方收取的租金和综合管理费无关。乙方应按专柜内的独立水电表计量的实际用量，根据有关的收费标准由甲方代收代缴。水费为6.5元/立方米，电费为1.5元/度。甲方可根据实际情况及政策变化对水电等相关收费标准进行调整。自新标准实施之日起，乙方应当按新标准缴纳相关费用；3.8乙方须于每月10号前向甲方交付当月租金、综合管理费和以及其他应交费用，逾期不缴或未全部缴清均视为违约。甲方有权从代收的乙方营业款中优先扣除乙方应付未付的全部款项，不足部分乙方应予以补齐。结算期遇月底时，甲方有权优先扣除乙方次月上述费用。甲方除对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失。第二份201912200102合同以下方面作变更：场地为F1-082-1、建筑面积185平方米、实用面积111平方米；租赁保证金、质量保证金各为20350元；月租金15725元；管理费月总额4625元，其他内容同201912200101合同。同日，双方签订了201912200101《专柜租赁合同书》的《补充协议书》，约定：一、甲方将位于广州市白云区博皇家居建材生活广场一楼F1-082号铺位，建筑面积278平方米租赁给乙方，由乙方设立立邦品牌商铺经营立邦涂料的商品。二、商铺租赁期限自2019年9月1日起至2024年08月31日止(以商场统一开业时间为起租日计算)。三、在商场开业前三天，乙方需装修完工，货品、饰品陈列好，物价牌标识好，并且需由商场验收合格。四、优惠条件：1、按照乙方合同建筑面积278平方米，甲方给予乙方三年合同内17个月减免租金优惠，其中分配为以下方案:1、合同期内第一年（自2019年09月01日至2020年08月31日)，租金按建筑面积每平方65元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元/平方收取。2、合同期内第二年（自2020年09月01日至2021年08月31日），租金按建筑面积每平方65元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元/平方收取。3、合同期内第三年(自2021年09月01日至2022年08月31日)，前10个月租金按建筑面积每平方65元/平方收取一半，后2个月租金按建筑面积每平方65元/平方收取，综合管理费每月按建筑面积25元/平方收取。4、合同期内第四、五年(自2022年09月01日至2024年08月31日)，租金按建筑面积每平方85元/平方，优惠至46元/平方，综合管理费每月按建筑面积25元/平方收取。（25元综合管理费包括:公共卫生费、公共照明、电梯维护、室内外空调）。双方签订了201912200102《专柜租赁合同书》的《补充协议书》，除铺位位置变更为F1-082-1、建筑面积变更为185平方米，其他不变。2019年12月20日，何伟基(乙方)与大通公司（甲方）签订《租赁合同解除协议》，约定：甲方广州大通房地产开发有限公司与乙方何伟基于2016年12月1日签订了《大通(国际)装饰博览城租赁合同书》，合同期限为2016年12月1日至2021年11月30日。现乙方自愿与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司重新签订租赁合同，经甲乙双方共同协商，达成如下协议：一、甲、乙双方签订的《大通（国际）装饰博览城租赁合同书》及附件于2019年12月20日提前解除。乙方应于2019年12月20日前结清商铺水电费10076元及各项杂费14093元。二、因乙方需与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司签订新合同导致原租赁合同无法履行，甲方同意将其缴纳的租赁合同履约保证金及其他预交费用124993元，扣除乙方未缴清费用24169元后，剩余的款项100824元，退还给乙方。合同上备注：2020年1月17日已退款。2019年12月20日，博皇公司开具收据，确认收到租赁保证金50930元、质量保证金50930元、租金押金50930元、电表费500元、2019年9月至2019年12月的管理费106490元。何伟基提供的2019年12月20日的转账凭证证明支付259780元，附言：按金+租金。被告主张原告自2019年9月开始未支付租金及管理费，仅在2020年1月交纳了26622.5元，原告表示因2020年发生疫情影响，2020年2、3月应免除，因街道在8月21日张贴通知要求租户2020年8月26日前搬离，故4月至8月26日的应减半收取，2020年8月27日后应免除交纳。依原告申请，本院于2020年10月21日委托广州市安衡价格事务所有限公司对涉案店铺的装修现值进行评估，广州市安衡价格事务所有限公司于2020年12月14日作出关于广州市白云区白云湖街夏花一路2号博览城编号F1-082号商铺装修现值价格鉴定结论书【穗安价鉴2020ZC057号】，重置价格为753502元。为此原告预付鉴定费10000元。针对评估鉴定，博皇公司有异议，提出以下意见：1、不锈钢边框固定玻璃隔断，评估价650元每平方，是不可移动物品，市场价280元每平方；2、墙面铝塑板装饰柜，评估价680元每平方，是可移动的东西，不应评估；3、钢结构楼梯，是可移动的，不应评估；4、木制展示柜、木制建材展示柜，是可移动的东西，不应评估；5、二次消防，是被告所作，并不能算原告支出费用，不应评估；6、空调系统，是被告投资，不能算原告支出费用，不应评估。2021年5月7日，本院勘验现场，不锈钢边框固定玻璃隔断、墙面铝塑板装饰柜均不能移动；钢结构楼梯无法移动；木制展示柜可以移动，部分已搬离，原告称定制的，移动后无价值；二次消防、空调系统原告有二次施工。另查，（2020）粤01民终18905号民事判决书已认定涉案场地无规划报建手续。本案诉讼过程中，本院向双方释明，涉案场地无规划报建手续，《专柜租赁合同书》、《补充协议书》为无效合同，博皇公司提供证明、广州市白云区临小工程开工建设申请表、广州市白云区临小工程开工建设审批表、建设工程消防验收意见书、施工信息铭牌、规划说明、土地权属证明资料、白云区关于白云区石井街夏茅经济联合社“三旧”改造项目土地权属确认的函、白云湖街关于夏茅汇莱石材广场升级改造项目的初步意见、白云区人社局对关于咨询优质企业转型升级改造项目建设意见的复函、白云区农林局关于白云湖街咨询优质企业转型升级改造项目建设意见的复函、白云区住房和建设水务局关于咨询优质企业转型升级改造项目建设意见的复函、广州市白云区国土资源和规划局关于征求《广州市白云区夏茅石材广场改造项目》意见的复函、白云区优质企业转型升级项目审查意见表等16份资料证明涉案场地存在报建手续，并称之前案件中并未提交上述资料，上述资料足以证明存在规划报建手续、合同有效。原告对此不予确认，认为上述资料并不能代替法定的建设许可手续。大通公司提交了《关于7案涉案店铺交付及装修时间的情况说明》载明大通公司于2017年3月前交付商铺，原告装修期为2017年3月28日至5月28日，何伟基逾期未提出异议，博皇公司无异议。双方确认电表费500元已用于安装电表。以上事实有《专柜租赁合同书》、《补充协议书》、收据、证明、广州市白云区临小工程开工建设申请表、广州市白云区临小工程开工建设审批表、建设工程消防验收意见书、施工信息铭牌、规划说明、土地权属证明资料、白云区关于白云区石井街夏茅经济联合社“三旧”改造项目土地权属确认的函、白云湖街关于夏茅汇莱石材广场升级改造项目的初步意见、白云区人社局对关于咨询优质企业转型升级改造项目建设意见的复函、白云区农林局关于咨询优质企业转型升级改造项目建设意见的复函、白云区住房和建设水务局关于咨询优质企业转型升级改造项目建设意见的复函、广州市白云区国土资源和规划局关于征求《广州市白云区夏茅石材广场改造项目》意见的复函、白云区优质企业转型升级项目审查意见表、《关于7案涉案店铺交付及装修时间的情况说明》、评估报告、勘验笔录以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告博皇公司就未取得建设工程规划许可证的涉案店铺签订的《专柜租赁合同书》、《补充协议书》因违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同，故何伟基主张确认租赁合同无效，本院予以支持，博皇公司在本案中提交的16份资料并未能证明涉案场地取得规划建设许可证，故对于博皇公司主张合同有效的诉讼请求，本院不予支持。关于保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告现主张退还保证金，本院予以支持。2019年12月20日，博皇公司开具收据，确认收到租租赁保证金50930元、质量保证金50930元、租金押金50930元，现何伟基主张退还质保金50930元、押金50930元，本院予以支持。何伟基在起诉状事实和理由中另提到租金保证金50930元，但未在诉讼请求中主张，本案不予处理，双方可协商解决该笔款项的退还事宜或另行主张权利。关于被告博皇公司反诉主张2019年9月至2021年3月期间的租金、物业管理费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原告与被告博皇公司签订《补充协议书》，约定：专柜租赁期限暂定2019年9月1日至2020年8月31日，合同期内的第一年，租金按建筑面积每平方65元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取；（2）合同期内的第二年（自2020年9月1日至2021年8月31日），租金按建筑面积每平方65元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取。考虑疫情因素的影响，原告提出免除租金，本院酌定免除2月份租金，上述期间的占用使用费270855元【18个月×65元×（278+185）÷2】，物业管理费219925元【19个月×25元×（278+185）】，何伟基2019年12月20日已缴纳管理费106490元，2020年1月已缴纳26622.5元，该费用应相应抵扣租金，故原告应向博皇公司支付占用使用费244232.5元（270855-26622.5元），物业管理费113435元（219925元-106490元），本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。原告主张退还管理费106490元，缺乏事实法律依据，不予支持。关于装修损失。何伟基主张博皇公司依据装修损失评估报告数额赔偿装修损失，依造价咨询报告书，涉案店铺的重置价格为753502元。博皇公司提出异议，通过本院现场勘查，木制展示柜（10070元）现场已搬离部分，应予以剔除，其他部分均无法移动，应计算在评估范围内，至于不锈钢边框固定玻璃隔断、墙面铝塑板装饰柜，博皇公司认为价格偏高，但并未提供证据证实，不予采信，故涉案商铺的重置价格为743432元。涉案商铺于2017年3月28日至2017年5月28日装修，合同约定使用期限至2024年08月31日，合同使用期限为2017年6月至2024年8月，即87个月，至2021年3月已使用40个月，折旧率为0.4598，故装修残值为401601.97元【743432元×（1-40/87）】。因何伟基与被告博皇公司签订租赁合同时对涉案场地的规划报建及产权未作相应的注意，对租赁合同无效均有过错，本院酌定双方对合同无效所引起的装修损失各自承担50%的责任，涉案店铺的装修损失为401601.97元，故被告博皇公司应赔偿原告装修损失200800.98元（401601.97元×0.5），超出的部分，本院不予支持。关于电表费用500元，双方确认电表已安装，对此本院认为电表应为出租人提供的租赁基本条件，按照行业惯例应由出租人安装，承担安装费用，故原告主张博皇公司退还电表费用500元，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认何伟基与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司于2019年9月1日签订的201912200101、201912200102《专柜租赁合同书》及其《补充协议书》无效；二、于本判决生效之日起五日内，广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司返还何伟基质保金50930元、押金50930元，电表费用500元；三、于本判决生效之日起五日内，广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司向何伟基赔偿装修损失200800.98元；四、于本判决生效之日起五日内，何伟基向广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司支付2019年9月至2021年3月期间占用使用费244232.5元，物业管理费113435元；五、驳回何伟基的其他诉讼请求；六、驳回广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7379元，由何伟基负担5528元，广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担1851元并于本判决生效之日起5日内向何伟基支付；反诉受理费5587元，由何伟基负担2123元并于本判决生效之日起5日内向广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司迳付，广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担3464元；鉴定费10000元，由何伟基负担5000元，广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担5000元并于本判决生效之日起5日内向何伟基迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二一年六月七日书记员  郑萍军