安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1124民初2212号 原告（反诉被告）：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇儒林外史国际大酒店，统一社会信用代码913411246709055111。 法定代表人：李德鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张学琴，该公司员工。 被告（反诉原告）：潘燕，女，汉族，1987年02月18日生，住江苏省南京市沿江工业开发区。 原告（反诉被告）安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）与被告（反诉原告）潘燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案受理后，潘燕在审理期间提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，与本诉公开开庭进行了合并审理。瑞祥公司委托诉讼代理人张学琴，潘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞祥公司向本院提出诉讼请求：一、判决潘燕支付房屋欠款60000元；二、潘燕支付到期违约金7020元（计息时间从起租2017年10月1日起至2020年12月31日计39个月，按日万分之一计算金额为7020元，共计67020元；三、本案的诉讼费用由潘燕承担。事实和理由：双方于2013年11月24日签订《全椒县商品房预售合同》，约定潘燕向其购买位于全椒县××镇××路××街××期××层××号商铺，房价每平方7581.01元，总建筑面积17.11平方米，总价129711元，首付69711元，余款60000元未付；合同第七条约定：乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算。其已经按照合同全面履行约定义务，潘燕拒付购房余款已构成根本违约，应承担违约赔偿责任。 潘燕辩称：购房及首付是事实，提交按揭贷款资料时建设银行没有审批6万元按揭贷款，并告知其涉瑞祥公司在建设银行的按揭一律不办理，其他业主按揭也没有办理成功，剩余房款一直搁置至今，并当庭提起反诉。 潘燕向本院提出反诉请求：一、依法解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》，退还其购房款69711元，并按照月利率1.5%标准支付自2017年5月1日至2021年6月1日资金占用期间利息损失；二、反诉费由瑞祥公司承担。事实与理由：其与瑞祥公司于2014年5月5日签订了商品房预售合同，合同约定总房款为129711元，其支付了首付款69711元，下剩6万元房款双方约定办理按揭贷款，后因瑞祥公司的原因，其及同期购房户的银行按揭贷款没有被审批通过，根据法律规定，因瑞祥公司的原因导致合同不能继续履行的，其可以解除合同，且瑞祥公司应当将购房本金及利息返还给其。 瑞祥公司对反诉请求答辩称：一、首先驳回反诉人解除合同的请求，反诉人要求解除合同已经超出了时限，根据相关规定，行使解除权期限是一年，最长不超过5年；二、双方签订的预售合同内容合法有效，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；三、涉案商铺是在签订预售合同的同时又与第三方签订委托管理合同，该合同约定在委托经营期间甲乙双方不得以任何理由单方解除本协议，委托管理合同第三条约定，委托经营期限为20年，从2014年5月1日至2034年5月1日，今年是第7年，仍有十几年的时间未履行；四、瑞祥公司已经履行了交付义务，反诉人按揭贷款剩余6万元，合同并没有约定一定要配合被告办理按揭，不能办理按揭贷款不能成为反诉人不还房款的理由，当事人应积极想办法支付剩余房款；五、反诉人要求解除合同没有法律依据和双方约定，故驳回反诉人的请求。 经审理查明：双方于2014年5月5日签订《全椒县商品房预售合同》，约定潘燕（乙方）向瑞祥公司（甲方）购买位于全椒县××镇××路××街××期××层××号商铺，建筑面积17.11平方米，每平方米建筑面积单价为7581.01元，总房价129711元；付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，其中于2014年5月5日前首付69711元；房屋的交付条件为经验收合格；交付时间为2014年10月1日前。第七条约定：乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算。合同补充条款第六条约定：买受人按银行要求提交齐全贷款资料，办清有关手续，缴纳有关费用的前提下，如果贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不再符合申请贷款条件的，自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款。第八条约定：买受人在签订《商品房预售合同》时，同时签订商业经营管理公司的《委托经营管理合同》。潘燕按约交付了首付款69711元，庭审中，瑞祥公司认可其银行账户被查封，致潘燕办理按揭不能。 2014年5月1日，潘燕（甲方）与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（乙方，以下简称渝嫣全椒分公司）签订《百货商铺委托经营管理合同》。约定甲方将其购得的上述商铺委托交由乙方同意经营管理；委托经营期限为20年，自2014年5月1日至2034年5月1日；甲方同意委托经营期前三年该商铺所产生的全部收益均归乙方享有，风险亦由乙方承担，第四年至第十年每年保底租赁收益按总房价加31.58%的8%支付给甲方…。同日，瑞祥公司与渝嫣全椒分公司签署商铺交接记录单，直接将涉案商铺移交渝嫣全椒分公司。 另查明，涉案房屋于2014年12月15日通过竣工验收。 以上事实有瑞祥公司提交的《全椒县商品房预售合同》、《百货商铺委托经营管理合同》、商铺交接记录单、工程竣工验收报告及双方当事人陈述在卷佐证，本院经审核予以确认。 本院认为，潘燕与瑞祥公司签订的《全椒县商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。合同约定的总房款为129711元，付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，潘燕于2014年5月5日前应支付房款计人民币69711元，余款6万元办理商业贷款，双方对办理商业贷款的期限未作约定。潘燕已按约交纳了首付款69711元，但至今未能办理商业按揭贷款。依照案涉《全椒县商品房预售合同》补充条款第六条约定，如果贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不再符合申请贷款条件的，自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款。但根据本案查明的事实，潘燕未能办理商业按揭贷款的原因，既非潘燕的原因未得到银行批准，也非银行贷款政策调整造成潘燕不再符合申请贷款条件，而是因瑞祥公司账户被查封所致，与双方在合同中约定的应由潘燕一次性支付剩余房款的前提条件不符。鉴于此，双方对剩余房款的支付方式、期限并没有约定，而潘燕购买该商铺的本意并不是自己经营，在签订商品房预售合同的同时，又与第三方渝嫣全椒分公司签订了《百货商铺委托经营管理合同》，采取集中统一委托经营管理模式，渝嫣全椒分公司在受托经营期间对该商铺享有占有、使用和出租等权利。基于上述原因，瑞祥公司将潘燕所购买的商铺直接向渝嫣全椒分公司交付，视为已交付给房屋买受人，潘燕应在必要的准备时间后基于诚信支付剩余房款，故瑞祥公司诉请支付剩余房款6万元，本院予以支持。但本案系瑞祥公司原因导致潘燕贷款不能，双方亦未约定因瑞祥公司原因致贷款不能情形下支付剩余房款的方式、期限，瑞祥公司也未能举证在此后主张过权利，故瑞祥公司主张自2017年10月1日起计付逾期付款违约金，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。本案查明案涉剩余房款商业按揭贷款未能办理是因瑞祥公司账户被查封所致，根据上述司法解释规定，作为合同相对方的潘燕享有法定的解除权。该司法解释第十一条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权行应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。庭审中，潘燕认可在交完首付款到银行办理贷款时，银行工作人员已告知其瑞祥公司账户被查封贷款不能，时至当庭反诉时已六年有余，该解除权消灭。故潘燕反诉解除《全椒县商品房预售合同》、退还购房款69711元及资金占用损失，本院不予支持。瑞祥公司关于解除权期间已经过的辩解，本院已予以了考虑。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款、第十九条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）潘燕于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽瑞祥文化旅游发展有限公司购房款60000元； 二、驳回原告（反诉被告）安徽瑞祥文化旅游发展有限公司其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（被告）潘燕的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取738元，由原告（反诉被告）安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担38元，被告（反诉原告）潘燕负担700元；反诉费减半收取1160元，由反诉原告（被告）潘燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  惠耘 二〇二一年六月二十一日 书记员  魏媛 附相关法条： 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。