吉林省梅河口市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0581民初1362号原告：梁春秀，女，1975年8月11日出生，汉族，无业，住梅河口市。委托诉讼代理人：韩春艳，吉林昱诚（梅河口）律师事务所律师。被告：李天娇，女，1992年4月23日出生，汉族，舞蹈教师，现住梅河口市。委托诉讼代理人：高冰，吉林法公律师事务所律师。原告梁春秀与被告李天娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁春秀及其委托诉讼代理人韩春艳、被告李天娇及其委托诉讼代理人高冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁春秀向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告给付房屋租金68750元，物业费6704元，总计75454元；二、解除原告与被告签订的房屋租赁协议；三、补交9个月租赁费，具体金额按照每年11万元折算；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月15日，原告和被告签订《房屋租赁协议》，原告将位于梅河口市一期D座46、47号门市租给被告，房屋建筑面积总计408.32平方米。《房屋租赁协议》约定：房屋租金110000元／年，合同签订后赠送免租期6个月，装修期3个月，免租期共计9个月。《协议》的实际签订日期为2019年7月15日，因此免租期为2019年7月15日至2020年4月14日，该房屋实际计租日期从2020年4月15日开始。从2020年4月15日起至2021年5月31日止，被告租用房屋共计一年零一个半月，被告共应向原告支付房屋租金为123750元，被告于2019年7月15日向原告支付55000元现金，尚欠68750元租金未付给原告。而且原告同意给被告9个月的免租期前提是被告的租房期限为三年，正常租期是在2023年的5月14日结束，但是现在被告的实际租期远远没到三年，免租期9个月本身就对原告的利益造成了极大的损害。《协议》约定物业费、取暖费、水电费等费用由被告承担，但被告仍旧拖欠6704元物业费未交。综上所述，被告的严重违约行为侵害了原告的合法权益，请查明事实公正裁决，支持原告的合法请求。李天娇辩称，答辩人不同意给付原告房屋租金68750元、物业费6704元的诉讼请求。原因如下：2019年7月答辩人承租原告的涉案房屋开设舞蹈培训机构，该房屋当时是毛坯房，因此双方才约定给付答辩人免租期6个月、装修期3个月。当时双方约定答辩人先付半年租金5.5万元和押金5000元，共计60000元。408.32平方米的毛坯房答辩人花费装修费39万余元，装修完毕开始招生时，2020年1月出现新冠肺炎冠状病毒疫情，梅河口市所有课外教育机构全部停课，一直到2020年9月才恢复上课，中间停课8个月，答辩人的舞蹈学校没有任何收入。2020年当时温州、杭州等全国很多地方都免房租，我们左右邻居的房东也都免了房租，我就给原告打电话说我的情况，说教育局一直不让复课，当时原告就说都挺难的，就给你免半年房租，这也正是2021年5月15日房屋租金到期的原因，原告只未给付半个月的租金。2021年22春节因再次出现疫情，封城等原因，梅河口市全部课外教育机构又停课两个月。2021年3月多才复课。因此答辩人虽然承租了一年，但实际上停课了10个月，答辩人装修和开办机构等共投入了50万余元，但因新冠疫情原因严重亏损，所以2021年5月15日房租到期时和原告商量如何支付租金事宜，双方协商一致解除租赁合同，因合同未到期，原告投入装修费用过高，双方达成约定答辩人不再付给剩余的半个月房租和拖欠的物业费，原告也无需补偿答辩人剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，因此答辩人才同意解除合同，并搬走，将房屋腾给原告，答辩人也未要求返还押金5000元，但答辩人未想到的是原告竟违反约定向法院起诉要求答辩人支付租金和物业费。综上所述，答辩人认为解除租赁合同是双方自愿的意思表示，因疫情免租6个月也是事实，解除合同时原告一直未提出给付房租费和物业费的事，视为双方均认可合同全部履行完毕，如果原告要求答辩人支付租金和物业费，那么原告也应补偿原告剩余租期内的己附和装饰装修物残值损失，并由答辩人对未附和的装修物予以拆除。因此请法院在查清事实的基础上适用公平原则，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据原告的诉讼请求及其理由以及被告的答辩，本案的争议焦点是：1、被告是否欠原告租金68750元；2、被告应否补交免租期间的租金。针对本案的争议焦点，原告提供以下证据予以证明：证据1房屋买卖合同一份、东方米兰门市房认购协议书一份、门市房收款收据四张、门市房增值税发票一张。证明原告有对此房屋的拥有权。证据2房屋租赁协议书一份。证明双方签订租赁协议，被告在2019年7月15日租用原告房屋，约定租赁期限3年，租赁费每年11万元，截止到2021年5月31日，被告实际使用房屋22个月15天，减去免租期9个月，实际租期为13个月15天。被告应支付原告房屋租金期限为13个月15天，被告违约在先，应承担租赁期内水电物业取暖等一切费用。证据3.东方米兰物业公司出具收据一份、缴费明细一份、被告李天娇取走该房屋钥匙证明一份。证明被告于2019年7月20日取走了该房屋的钥匙，被告自2019年7月20日开始实际占有并使用了46、47号门市，被告在租用期间应付物业费6705元，但是在被告离开时并没有支付，而是由原告垫付了6705元。针对原告提供的证据，被告质证认为：对证据的真实性没有异议。证据2能够证明被告除支付5.5万元租房款外还支付了押金5000元。原被告约定免租9个月的前提是被告租赁毛坯房，并且被告花费39万元，对四百平方米的房屋进行了装修，提前解除合同也是双方一致意思表示。原告是房屋装修价值的受益者，不应再要求被告支付免租9个月的租金。针对原告提供的证据，本院认证意见如下：被告对证据的真实性没有异议，故对证据的真实性，本院予以确认。被告针对自己的主张提供以下证据予以证明：证据1、微信截图一张。证明被告于2021年寒假停课两个月的事实。证据2、微信付款截图8张。证明被告通过微信转账向装修公司付款部分装修费46265元。针对被告提供的证据，原告质证认为：对真实性有异议，对证明目的有异议，其内容不能抗辩被告不交租赁费及物业费的理由。针对被告提供的证据，本院认证意见如下：原告提出异议，认为其内容不能抗辩被告不交租赁费及物业费的理由。故对证据的真实性及证明目的，本院不予确认。通过原被告举证、质证查明认定事实如下:2019年7月15日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告将位于梅河口市一期D座46、47号，建筑面积总计408.32平方米门市房屋租给被告。《房屋租赁协议》约定：房屋租金110000元／年，租期3年，合同签订后赠送免租期6个月，装修期3个月，免租期共计9个月。《协议》的实际签订日期为2019年7月15日，免租期为2019年7月15日至2020年4月14日，该房屋实际计租期从2020年4月15日开始。被告自2020年4月15日起至2021年5月31日止，租用房屋共计一年零一个半月，应向原告支付房屋租金123750元，被告于2019年7月15日向原告支付55000元现金，尚欠68750元租金未付给原告。《协议》约定，被告支付押金5000元，若违约用押金补偿原告。物业费、取暖费、水电费等费用，由被告承担。被告拖欠物业费6704元，原告已向供热公司交纳。2021年6月1日，原被告解除租赁合同。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。房屋租赁合同是房屋出租人和承租人双方签订的关于转让出租房屋的占有权和使用权的协议，其内容是出租人将房屋交给承租人使用，承租人定期向出租人支付约定的租金，并于约定期限届满或终止租约时将房屋完好地归还给出租人。本案中，原告梁春秀与被告李天娇签订的《协议书》，约定了租赁物、租赁期间、租金及各方权利、义务等，系双方在自愿、平等基础上所达成，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行义务、承担责任。1、关于被告是否欠付租金68750元的问题。原告主张被告租用房屋共计一年零一个半月，应向原告支付房屋租金123750元，被告于2019年7月15日向原告支付55000元现金，尚欠租金68750元，并提供租赁协议予以证明。被告抗辩，解除租赁合同是双方自愿的意思表示，因疫情免租6个月也是事实，解除合同时，原告一直未提出给付房租费和物业费的事，视为双方均认可合同全部履行完毕，并提供微信截图、微信付款截图予以证明。但被告对不欠租金的抗辩理由提供的证据，均不能证明原告已明确表示同意被告可用经营期间发生的费用抵顶其欠付的租金。因民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，不宜在无明确约定或者法律无特别规定的情况下，推定当事人对权利进行放弃。本案中，原、被告未就被告在经营期间发生的费用可以抵顶房屋租金作出明确约定，并且原告对默许放弃租金不认可，被告不得以原告默许为由拒绝支付欠付的租金。故被告抗辩理由因事实证据不足，本院不予采信。原告主张被告欠付租金68750元的事实，本院予以认定。2、关于被告应否补交免租期间的租金问题。原告主张租赁协议有明确约定租赁期限是3年，但被告实际使用两年免租9个月时间太久了，给原告的利益造成了极大的损失，被告按照每年11万元折算，补交9个月租赁费。但因租赁协议明确约定免租期9个月，应当遵循合约必守、诚实信用原则。故原告主张被告补交免租期间的租金违反协议约定，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，对其相应的诉求，本院应予支持。被告给付原告租金68750元、物业费6704元；原被告签订的租赁协议予以解除。被告抗辩理由部分成立，本院予以采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告李天娇欠原告梁春秀房屋租金68750元、物业费6704元，在本判决书生效后十日内给付；二、原告与被告签订的《租赁协议》于2021年6月1日解除；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费843元，由李天娇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。审判员  王绿江二〇二一年六月三十日书记员  刘方宇