江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2187号上诉人(原审被告)：金湖汉城商务酒店有限公司，住所地金湖县健康路北侧105铺室。法定代表人：狄富春，该公司总经理。委托诉讼代理人：施亚明，江苏金胜来律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐辉，男，1971年7月1日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：黄鑫，江苏昂格律师事务所律师。原审被告：狄富春，男，1974年6月20日出生，汉族，住金湖县。原审被告：戴韩，男，1977年5月9日出生，汉族，住金湖县。以上两原审被告委托诉讼代理人：施亚明，江苏金胜来律师事务所律师。上诉人金湖汉城商务酒店有限公司（以下除判决主文外简称汉城酒店）因与被上诉人徐辉、原审被告狄富春、戴韩排除妨害纠纷一案，不服金湖县人民法院(2021)苏0831民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汉城酒店上诉请求：1.请求二审撤销原判，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定诉争房屋不在租赁范围内有误。1.从上诉人对诉争房屋的租赁使用背景看，上诉人与被上诉人签订了《租房协议》、《房屋补充协议》、《房屋租赁交接单》，上述协议及交接单均约定被上诉人将华海路阳光星城二期转角楼一层至五层的房屋租赁给上诉人使用。诉争房屋与楼下一层、二层之间存在隔断，只有从酒店正门才能进入。虽然诉争房屋不在被上诉人提供的不动产权属证书上，但是双方在交接时，是整体交接，不是依据不动产权属证书而进行的单独交接。并且上诉人在接受租赁物时根本不知道诉争房屋不在不动产权属证书范围内，被上诉人也未明确表示诉争房屋不在租赁范围内。2.被上诉人的行为已经构成默示的意思表示。在合同签订房屋交接后，上诉人对诉争房屋和其他租赁房屋一起装修并投入使用，被上诉人一直未提出异议。因此，将诉争房屋纳入整体租赁范围更加符合当事人之间的交易习惯，上诉人认为被上诉人的行为构成了默示的意思表示。二、一审计算诉争房屋占用费用不合理。诉争房屋位于第三层，与其楼下的两层之间存在隔断，无法从一层、二层进入第三层，只有从酒店正门才能够进入。由于其特殊的地理位置，上诉人认为不能以单纯的面积比例计算费用，而应当依据房屋楼层等具体因素综合判断，来计算因占用诉争房屋而产生的费用。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判。被上诉人徐辉辩称，1.租房协议及房屋补充协议载明了具体的不动产权证照和建筑面积，内容清楚明确，不包括涉案101室第三层；2.转角楼101铺室是一至三层，开门方向为西侧，并不是只能从正门大厅进入；3.出租人徐辉几次向承租人提出过101铺室第三层被占用的事宜，2020年3月17日，徐辉用QQ聊天邮件向上诉人发出占用101铺室第三层的情况，从上诉人的回复看，其也明知101铺室第三层不在租赁范围内；4.租房协议及补充协议都作了明确的约定，房屋交接单没有写明房产权证号，不能构成徐辉意思的默示；5.上诉人租赁的房屋第一层均是酒店的接待大厅，且只有102室是一至五层，面积为4297.02平方米，都是商务酒店客房，一审按照总面积比例计算租金是正确的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告狄富春未作陈述。原审被告戴韩未作陈述。徐辉向一审法院起诉请求：1.要求判决原审被告停止侵害、排除妨害，搬离金湖县健康西路北侧101铺室第三层；2.判决原审被告支付占有使用费每年55.55×171.6=9532.38元，从2017年7月12日计算至搬离之日止，暂计算至2021年1月12日为33392.77元；3.本案诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定事实：原审原告徐辉于2016年6月25日与原审被告狄富春、戴韩订立租房协议一份，又于同年7月12日与狄富春、戴韩、汉城酒店订立租房补充协议一份，两份协议主要内容为三原审被告租赁原审原告所有的位于金湖县华海路阳光星城二期转角楼一层至五层房屋从事酒店经营，租期16年，计算租金的租赁期限从2017年9月10日至2033年9月9日；第一年租金80万元，半年付一次，先付后用，原审被告收到原审原告房屋租赁发票后十个工作日内支付租金；租金每四年增加5%。其中，补充协议明确的租赁范围为：苏（2017）金湖县不动产权第0007173号、苏（2017）金湖县不动产权第0007177号、苏（2017）金湖县不动产权第0007178号、苏（2017）金湖县不动产权第0007176号四本产权证载明的不动产；补充协议还明确汉城酒店作为承租方与狄富春、戴韩享受同等权利、承担同等义务。原审原被告于2017年7月12日对租赁房屋进行交接，但在交接单上未明确交接的房屋范围。原审原告徐辉持有的苏（2017）金湖县不动产权第0007175号产权证载明的房屋即101铺室，该铺室第三层原由徐辉妻子华红丽单独出租给他人，与本案原审原被告租赁协议约定的转角楼房屋一并用于经营KTV，现被三原审被告用于酒店经营。101铺室的第一层、第二层已被徐辉租赁给他人。2020年3月17日，徐辉通过QQ向狄富春主张案涉101铺室第三层的权利，要求返还房屋或者补签租赁协议，双方未形成一致意见。根据徐辉在一审中提交的产权证，苏（2017）金湖县不动产权第0007173号产权证登记面积4297.02㎡（1-5层，含分摊建筑面积）、苏（2017）金湖县不动产权第0007177号产权证登记面积127.95㎡（1层，含分摊建筑面积）、苏（2017）金湖县不动产权第0007178号产权证登记面积134.93㎡（1层，含分摊建筑面积）、苏（2017）金湖县不动产权第0007176号登记面积100.4㎡（1层，含分摊建筑面积）。苏（2017）金湖县不动产权第0007175号产权证登记的房屋面积166.65㎡（1-3层，含分摊建筑面积）。一审法院认为：原审原被告之间订立的租赁合同符合法律规定，是有效合同，双方应依法行使权利履行义务。本案的争议焦点是：1.案涉101铺室三楼是否在租赁范围；2.案涉101铺室占用费用如何计算。关于争议焦点1，双方租赁的标的是明确的，即徐辉持有的苏（2017）金湖县不动产权第0007173号、苏（2017）金湖县不动产权第0007177号、苏（2017）金湖县不动产权第0007178号、苏（2017）金湖县不动产权第0007176号四本产权证载明的不动产，案涉101铺室第三层不在上述范围。三原审被告占用该房屋经营侵害了原审原告的物权，故原审原告要求原审被告停止侵害、排除妨害并搬离金湖县健康西路北侧101铺室第三层的主张有事实和法律依据，应予支持。关于争议焦点2，三原审被告占用原审原告房屋经营并导致原审原告的利益受损，应予以相应赔偿。根据原审被告提交的证据，案涉101铺室第一、二层租赁给案外人的年租金为4万元左右。而原审原告主张第三层按双方订立的租赁合同约定的租金标准计算占用费，即合同约定及不动产权证载明的租赁面积4660.3㎡、年租金80万元，平均每平方米年租金171.6元。案涉101铺室登记面积166.65㎡,共三层，即每层55.55㎡，故第三层占用费每年为9532.38元。该计算方式较为合理，一审法院予以支持。一审法院判决：一、原审被告狄富春、戴韩、汉城酒店于判决生效后20日内搬离案涉101铺室第三层；二、原审被告狄富春、戴韩、汉城酒店于判决生效后20日内给付原审原告徐辉房屋占用费（计算标准为按年租金9532.38元/年，自2017年7月12日起计算至搬离案涉101铺室第三层止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费634元，减半收取317元，由原审被告狄富春、戴韩、汉城酒店负担。本院经审理确认一审法院查明的事实。二审中，当事人均未提交新的证据。本院认为，关于涉案101铺室第三层是否在租赁范围内。本案中，徐辉与狄富春、戴韩签订的《租房协议》及徐辉与狄富春、戴韩、汉城酒店签订的《租房补充协议》中，以列明租赁房屋不动产权证号的方式，明确约定了租赁房屋的范围。可以看出，租赁房屋范围中并不包含涉案101铺室第三层。汉城酒店应当按照合同约定使用租赁房屋，其无权占有使用涉案101铺室第三层。一审判令汉城酒店停止侵害、排除妨害并搬离涉案101铺室第三层，并无不当。汉城酒店主张房屋租赁交接单中写明交接房屋的范围是金湖县华海路阳光星城二期转角楼一层至五层房屋，应当包含涉案101铺室第三层。但双方租赁关系成立的依据应是之前签订的《租房协议》及《租房补充协议》，房屋交接单是为了方便双方交接租赁房屋而写明的清单，并不能成为合同依据。因此，对于汉城酒店的相关上诉主张，本院不予支持。关于涉案101铺室第三层房屋占用费的计算。双方在《租房协议》中明确约定租赁房屋面积为4660.3㎡、年租金80万元，平均每平方米年租金171.6元。经查，涉案房屋与汉城酒店租赁的房屋用途相同，均为商业用地。且涉案101铺室第三层已被汉城酒店改造为酒店客房，位置较好，投入正常运营使用。一审以双方订立的租赁合同约定的租金标准计算房屋占用费，将101铺室第三层房屋占用费确定为每年9532.38元，充分考虑到了各方利益，计算方式合理，并无不当。汉城酒店主张不能以租赁房屋面积比例计算费用，本院亦不予支持。综上，上诉人汉城酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费634元，由上诉人金湖汉城商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 纯审 判 员  李前兵审 判 员  庞海涛二〇二一年六月二十九日法官助理  刘 凯书 记 员  毛 玥