西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0113民初11704号原告：陕西经典物业有限责任公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：王建辉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王瑾，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告：张幂，女，汉族，1987年2月8日出生，住西安市雁塔区雁塔区。 委托诉讼代理人：张亚龙，男，汉族，1957年5月14日出生，住西安市雁塔区，系被告张幂之父。原告陕西经典物业有限责任公司与被告张幂物业服务合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西经典物业有限责任公司的委托诉讼代理人王瑾、被告张幂的委托诉讼代理人张亚龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称, 原告系西安世纪经典大厦(以下简称“世纪经典小区”）的原物业服务公司，被告系世纪经典小区B座408室业主。原告自2004年4月起，依据《“世纪经典”大厦前期服务合同》持续为世纪经典小区业主提供物业管理服务，被告入住后接受原告提供的服务，直至2019年5月31日世纪经典小区更换物业公司，前期服务合同依约终止，原告于次日停止物业服务并退出小区。原告退出小区时，被告尚欠原告物业管理服务费等一系列费用未结清，经原告多次催要无果。原告诉至法院请求判令：1、被告向原告支付物业管理服务费1018.40元、日常维护费679.20元、水费114元、垃圾费104元、电梯费240元(扣除富裕电费721.80元，欠费合计1433.80元)；2、本案诉讼费及相关费用由被告承担。被告张幂辩称，1、依据陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准第1条规定，一级收费要求，物业管理企业应持有二级以上资质证书，原告陕西经典物业有限责任公司是三级资质企业，不得按照一级标准收费。2、原告长期以来，巧立名目，在收取垃圾费的同时，又收取垃圾袋费用，违反了相关法律规定，每户累计多收取了600元，应该退回。3、2019年4月3日，我小区业某某发函，解除其服务行为，原告在2019年4月13日以公告的方式，宣布停止为我小区服务，故原告收费时间，应该截止到2019年4月14日，原告要求我们服务费交到2019年5月30日与法与理均无道理，应该驳回。4、2018年10月15日，我们发现B座4层走廊的公共照明灯使用的是我408室的电，我们向物业办公室打电话，值班电工宋俊民查看后给予确认，物业经理与我家协商，赔偿2000元，作为十几年来的电费，我们也同意了，后来只给了2000度电，应该欠我家800元至今没有给，望法庭一并解决。5、我家东边房子窗户外是一个天井，长期物业不给打扫卫生，依据我国物业管理条例的规定，未达到服务标准的不得收取服务费。综上所述，请求法庭驳回原告起诉。经审理查明的事实，被告张幂系西安市XX路XX大厦XX座XX室业主，涉案房屋面积141.46平方米。2002年4月14日，涉案小区业主所签订的交房手册中载明前期物业管理服务机构为西安天亚物业管理有限公司。2002年4月14日，涉案小区业主与西安天亚物业管理有限公司签订协议书，约定由西安天业物业管理有限公司对《房屋交付使用通知书中》所列第二项至第七项的费用，暂按每月每平方米1.5元收取，业主一次性交付三个月的费用，收费起始时间从2002年5月1日起算，待物价部门审批之后，按物价部门批准的执行。原告陕西经典物业有限责任公司于2003年3月10日注册成立。2004年4月1日，原告与世纪经典大厦开发商陕西兄弟置业有限公司签订《“世纪经典”大厦前期物业服务合同》，约定陕西兄弟置业有限公司委托原告对西安市XX路XX号XX大厦实行物业管理服务，约定原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同约定，本合同自2004年1月1日起至业主委员会成立时。业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同本合同终止。物业服务费 住宅：1.5元/月/平方米，营业：5元/月/平方米；电梯运行维护费按以下方式和标准收取：4-6层为30元/户·月，7-9层为36元/户·月，10-12层为42元/户·月，13-15层为48元/户·月，16-18层为54元/户·月，19-22层为54元/户·月。合同签订后，原告即对该世纪经典大厦进行物业管理服务工作。 2018年10月18日，世纪经典小区业某某成立。2019年4月3日，业某某张贴《关于解除经典物业服务函》：“请陕西经典物业有限责任公司即日起10日内向世纪经典业主委员会完成移交”。2019年4月13日，原告向业某某发出公函并张贴：“就2019年4月12日下午在世纪经典大堂内张贴2份公告，宣布2019年4月13日24时起解除与陕西经典物业有限责任公司在本小区物业服务。我公司就业某某发布公告一事，做一下说明：1、2019年4月13日24时起，项目服务人员全员撤离世纪经典，停止服务。2、2019年4月14日零时起世纪经典大厦所有一切责任与陕西经典物业服务有限责任公司无关，我公司不承担一切责任。3、与业某某约定时间对接物业费（物业费、水电、垃圾、电梯费及往年欠费）”。再查，2019年4月15日，在小寨街道办等主持下，世纪经典业某某相关成员、经典物业相关人员参与协调会，会议决议，被告应在无任何外界干扰情况下于4月16日立即恢复对小区业主的正常物业服务、完成与业某某交接、业某某严格按照规定更换物业公司。2019年5月30日、31日，原告向业某某移交了世纪经典业主花名册、世纪经典前期业主档案、世纪经典通力电梯资料移交清单、世纪经典大厦移交单、世纪经典大厦工程设备清单、世纪经典水表读书交接单等7项资料。业某某[2019]第19号函中显示世纪经典小区于2019年6月1日起正式由西安戴德梁行物业有限责任公司依法接管。另查，2004年8月起原告对该世纪经典大厦物业服务收费标准向西安市物价局报审，经西安市物价局审核后于同年12月30日审核通过。被告在物价局备案的收费标准是物业管理费高层住宅1.5元/月/㎡，办公写字楼5.00元/月/㎡。原告称物业管理服务费、日常维护费合计为物业管理费，收费1.5元/月/㎡。垃圾费每户6元/每月。电梯费原告与涉案房屋开发商签订的前期物业服务合同中，4-6层为30元/户·月，7-9层为36元/户·月，10-12层为42元/户·月，13-15层为48元/户·月，16-18层为54元/户·月，19-22层为54元/户·月。原告称被告在原告管理服务期间，未向原告交纳物业管理服务等相关费用，被告尚欠2018年10月1日至2019年5月31日的物业服务费（物业管理服务费1018.40元、日常维护费679.20元）、水费114元、垃圾费104元、电梯费240元，扣除电费余额721.80元，合计1433.80元。上述事实，《“世纪经典”大厦前期物业服务合同》、《关于解除经典物业服务函》、公函、会议决议、业某某[2019]第19号函、《商品房买卖合同》、陕西省物业服务收费备案表、缴费通知书、（2015）雁民初字第08425号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等相互印证，足以认定。本院认为，原告作为西安市XX路XX大厦的物业管理服务机构，经开发商陕西兄弟置业有限公司委托并签订前期物业委托服务合同。自2004年4月开始对该世纪经典大厦进行物业管理服务。原、被告双方业已形成物业管理服务关系。被告接受原告物业管理服务后，理应向原告交纳物业费。但关于原告主张的2018年10月1日至2019年5月31日之间的水费，原告所诉金额与其抄表记录无法对应，且主张按商水价格收取无依据，故本院不予支持。对于2018年10月1日至2019年3月31日之间B座408室物业管理费（物业管理服务费、日常维护费）1273.1元（1.5元/月/㎡*141.46㎡*6月）、电梯费180元（30元/户·月* 6月）、垃圾费36元（6元/月/户*6月），被告辩称业某某已成立，不应缴纳，经查，物业服务尚未终止，对其辩称，本院不予采信，故对上述费用，本院予以支持。对于2019年4月1日至2019年5月31日的物业管理费、电梯费、垃圾费，经查，2019年4月13日原告宣布退出涉案小区，2019年4月16日，在街道办协调下继续提供服务至交接完毕，2019年5月31日实际退出，被告辩称原告服务未达标，物业服务是一个长期过程，虽被告提供的照片等系一个时间点，不能证明整个服务期限的服务状况，但在2019年4月1日至2019年5月31日期间，原告除了提供物业服务外，主要系配合业务会进行交接，结合原告退出系被业某某解除物业服务，其中亦有4月14日至4月16日服务空档期，故对于被告辩称该段时间服务未达标，本院予以采信，且原告现已退出，对其不达标部分再无整改可能，故对该时本院段酌情支持原告主张的费用的50%，物业管理费（物业管理服务费、日常维护费）212.2元（1.5元/月/㎡*141.46㎡*2月）*50%、电梯费30元（30元/户·月* 2月）*50%、垃圾费6元（6元/月/户*2月）*50%。故2018年10月1日至2019年5月31日，被告欠原告物业管理费（物业管理服务费、日常维护费）1485.3元、电梯费210元、垃圾费42元，扣减原告自认的电费余额721.8元，共计1015.5元。对于原告称该住宅商用，应按照商用标准收费，证据不足且无依据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张幂于本判决生效之日起十日内支付原告陕西经典物业有限责任公司物业管理费（物业管理服务费、日常维护费）、电梯费、垃圾费共计1015.5元；二、驳回原告陕西经典物业有限责任公司的全部诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担18元，由原告自行承担7元，因原告已预交，被告与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    李      漾 二〇二一年 六 月二十二日 书  记  员    薛      楠