盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0991民初849号原告：盐城东方建设投资股份有限公司，统一社会信用代码9132090067981961X3，住所地盐城经济技术开发区盐渎东路8号。法定代表人：张振国，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨洁，江苏一正律师事务所律师。被告：江苏永进汽车配件有限公司，统一社会信用代码91320991336449303A，住所地盐城经济技术开发区普陀山路56号1幢。法定代表人：姜京远，该公司执行董事。原告盐城东方建设投资股份有限公司（下称东方建设公司）与被告江苏永进汽车配件有限公司（下称永进公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理后，依法由审判员卞仁彪适用简易程序，于2021年4月20日公开开庭进行了审理，原告东方建设公司的委托诉讼代理人杨洁到庭参加诉讼，被告永进公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告东方建设公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付欠付租金本金122746.68元，提前退租违约金210422.88元，并支付自应缴纳租金之日起至实际支付之日止以122746.68元为基数按年利率24%计算的滞纳金；2、被告支付原告代缴的水电费用及相应滞纳金193445.30元；3、原告对被告厂房内设备等资产享有留置权，并有权就其变卖价款优先受偿；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因生产经营需要租赁原告位于盐城经济技术开发区盐渎东路韩资工业园四期1#标准厂房，并于2015年8月15日与原告签订1#厂房《厂房租赁合同》。合同约定：租赁物面积5760平方米（产权证实载5845.08平方米），租期5年，租金标准为18元/平方米/月，免租期3个月，自被告进场之日起计算，租金半年一付，按6个月收取。被告须在合同签订后15日内向原告一次性支付第一年半年厂房租金，以后半年度租金在每满6个月后的15日内支付。后被告与盐城经济技术开发区韩资工业园管理办公室就1#厂房签订《韩资工业园厂房租金补贴协议》，对租金标准和补贴标准作了明确约定，租金标准为18元/平方米/月，韩资园管理办补贴被告租金标准11元/平方米/月。1#厂房自2015年8月15日开始计算租期，因被告持续未缴纳租金，原告将截止至2020年8月14日租金及相应滞纳金诉至法院，已经贵院2020苏0991民初1545号民事判决书确认，现被告于2020年11月14日申请提前退租，截止2021年2月3日被告欠付原告租金本金122746.68元，提前退租违约金210422.88元，滞纳金12765.65元，合计345935.21元。因被告在承租期间未及时缴纳相应的水电费用，而由原告代垫付费用合计193445.30元，上述费用理应由被告据实承担。综上，为维护原告的合法权益，故特具状诉到贵院，请求依法判如所请。被告永进公司未作答辩。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下事实：东方建设公司原企业名称为江苏沿海东方置业股份有限公司（下称东方置业公司），于2020年4月15日经盐城市市场监督管理局核准变更登记。盐城经济技术开发区普陀山路56号1、2幢厂房系属于东方置业公司单独所有，1、2幢厂房面积均为5845.08㎡。甲方（出租方）东方置业公司与乙方（承租方）永进公司及丙方（第三方）盐城经济技术开发区韩资工业园管理办公室分别就盐城经济技术开发区盐渎东路韩资工业园四期1号厂房签订了两份《厂房租赁合同》，合同约定（摘要）：一、租赁标的，……租赁物建筑面积约为5760平方米（上述建筑面积为暂测面积，暂测面积与房地产产权登记部门实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记部门实际测定的面积为准）。二、租赁期限，租赁期限暂定五年，租赁从租赁物交付之日起计算。三、租赁费用及结算方式。1、乙方在签订本合同后15日内向甲方一次性交付标准厂房承租保证金人民币20万元整（大写贰拾万元）。租赁期满，乙方办理厂房移交手续后，甲方应在一个月内退还贰拾万元保证金给乙方，租赁期内保证金不计利息。2、厂房租金标准为人民币18元/平方米·月，免租期三个月，自乙方进场之日起计算。租赁期满后，租金价格根据市场行情另行商定。租金半年一付，按6个月收取。3、甲方委托丙方向乙方收取租金，乙方须在本合同签订后15日内向甲方一次性支付第半年租金，并汇至甲方指定账户，以后年度租金在每满6个月后的15日内支付，甲方在收到租金后5个工作日内出具有效发票给乙方。乙方有义务及时足额缴纳租金，如乙方逾期支付租金，则除应缴纳租金本金外，还须按日向甲方支付应缴纳租金本金千分之五的滞纳金。五、合同解除与终止。6、未经甲方和丙方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方和丙方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：（3）应于本合同提前终止前一次性向甲方支付3个月租金金额的违约金。2015年8月15日，甲方盐城经济技术开发区韩某工业园管理办公室与乙方永进公司签订《韩某工业园厂房租金补贴协议》，约定（摘要）：1、乙方租用韩某工业园四期1号标准厂房，出租方为东方置业公司，面积为5760平方米，租金标准为18元/月·平方米，租赁期限为2015年8月15日至2020年8月14日，其中2015年8月15日至2015年11月14日期间为装修免租期。2、租赁期内甲方给予乙方租金补贴，补贴标准为11元/月·平方米，在乙方支付租金后由甲方同时办理相关返还租金手续。上述合同签订后，永进公司于2015年8月15日入驻1号厂房，于2020年11月14日办理1号厂房退租，已经交接完毕。2020年8月14日以前的租金已经本院（2020）苏0991民初1545号案件判决处理完毕。截止2021年2月3日，永进公司欠欠东方建设公司1号厂房2020年8月15日至2020年11月14日租金122746.68元、提前退租违约金210422.88元，永进公司最迟支付租金时间为2020年8月31日。因新冠疫情影响，东方建设公司决定对永进公司2020年2月份房租减免全部，对2020年3-4月房租减半。2019年4月12日，盐城经济技术开发区党政办公室印发《盐城经济技术开发区国有厂房租赁管理实施方案》，确定国有厂房包租价格为12元/㎡·月。东方公司以此标准计算永进公司提前退租违约金。2021年2月1日，国网盐城供电公司营销部向东方建设公司发出《关于商请盐城东方建设投资有限公司代交租赁客户电费的函》，因案涉1号厂房租赁给永进公司，该单位尚欠电费本金148388.57元、电费违约金44124元，合计欠费192512.57元。为保证该厂房后续租赁客户使用，商请东方建设公司代为支付。2021年2月3日，东方建设公司代为支付电费191505.57元。2021年2月2日，东方建设公司代为支付水费1939.73元。另查明：本院审理的（2020）苏0991民初1298号利富高（盐城）精密树脂制品有限公司与永进公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日查封了永进公司所有的注塑机。本院审理的（2020）苏0991民初1660号新韩银行（中国）有限公司盐城分行与永进公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月10日查封了永进公司所有的注塑机、镀铝机、机械手。在上述两起案件的执行过程中，东方建设公司向本院提出执行异议，主张对永进公司所有的设备行使留置权。以上事实，有当事人提交的《厂房租赁合同》、《韩某工业园厂房租金补贴协议》、《盐城经济技术开发区韩某工业园标准厂房租赁补充协议》、发票等及当事人的当庭陈述予以证实。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《厂房租赁合同》系当事人各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法均应认定合法有效，当事人应当全面、诚信履行合同义务。原、被告双方在合同中约定了厂房的租金标准、支付时间以及逾期付款滞纳金，现被告未能按约定支付租金，已经构成违约。案涉合同约定滞纳金标准为应付租金的日千分之五，现原告按年利率24%主张，未超过合同约定标准，合法有效。原告主张的租金本金中包含被告提前解除2号厂房租赁合同应付的3个月租金，合同约定租金标准为18元/㎡·月，现原告主张按12元/㎡·月计算，亦未超过合同约定标准，应予支持。综上，本院依法支持原告主张的欠付租金122746.68元、提前退租违约金210422.88元，以及以122746.68元为基数自2020年8月31日起至实际付款之日止按年利率24%计算的滞纳金。关于原告主张的代缴的水电费用，案涉厂房租赁期间由永进公司使用，相应的水电费用应由永进公司负担。因东方建设公司为厂房所有权人，为保障厂房的后续水电使用，东方建设公司代为垫付了费用，该费用应由永进公司承担。综上，对原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告主张对被告所有的设备等资产享有留置权，并就拍卖、变卖价款享有优先受偿权的请求。本院认为，根据法律规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。东方建设公司与永进公司之间存在租赁合同关系，永进公司退租厂房后与东方建设公司办理了交接，东方建设公司合法占有永进公司遗留在厂房的设备等资产。然后，在原告东方建设公司行使留置权之前，我院审理的其他案件已经对永进公司所有的注塑机、镀铝机、机械手等设备进行了查封，至法院查封时，东方建设公司对被查封设备的保管不属于法律意义上的合法占有，故对被告法院已经查封的设备资产，原告主张的优先受偿权本院不予支持。对于永进公司占有的并主张的其他活性炭吸附箱2500D一个、钢架、LG冰箱1台、衣柜10个以及沙发、办公桌椅等办公用品），本院依法支持原告主张的留置权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百三十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏永进汽车配件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城东方建设投资股份有限公司厂房租金122746.68元、提前退租违约金210422.88元以及以122746.68元为基数自2020年8月31日起至实际付款之日止按年利率24%计算的滞纳金；二、被告江苏永进汽车配件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城东方建设投资股份有限公司代付电费191505.57元、水费1939.73元，合计193445.3元；三、原告盐城东方建设投资股份有限公司对被告江苏永进汽车配件有限公司所有的活性炭吸附箱2500D一个、钢架、LG冰箱1台、衣柜10个以及沙发、办公桌椅等办公用品）享有留置权，并就上述债务在拍卖、变卖价款内优先受偿；四、驳回原告盐城东方建设投资股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9192元，减半收取4596元，由被告江苏永进汽车配件有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 卞仁彪二〇二一年六月二十六日法官助理 邓 成书 记 员 姜 露附录法律条文1.《中华人民共和国物权法》第二百三十条人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。