重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0111民初2144号原告：蒋天智，男，1968年2月28日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：王岚岚，重庆泰升律师事务所律师。被告：薛梦，女，1991年12月17日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：冷欣，男，1989年11月1日出生，汉族，住重庆市铜梁区。第三人：中德住房储蓄银行有限责任公司重庆分行，住所地重庆市渝北区黄山大道中段53号2层、3层，统一社会信用代码91500000586865019P。主要负责人：向阳，经理。原告蒋天智诉被告薛梦、冷欣、第三人中德住房储蓄银行有限责任公司重庆分行(以下简称中德银行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋天智及其委托诉讼代理人王岚岚、被告薛梦、冷欣到庭参加诉讼，第三人中德银行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋天智向本院提出诉讼请求：1.判令原被告于2020年7月2日签订的《重庆市德仕房地产顾问有限公司房屋转让合约》中关于房屋买卖部分的约定有效。2.请求判令原告代被告冷欣、薛梦向第三人清偿重庆市大足区棠香街道圣迹西路X号X栋X单元X号房屋在该行处的全部按揭贷款本息余额。3.请求判令第三人于上述贷款本息余额清偿完毕后立即办理上述房屋解除抵押登记手续。4.请求判令被告在上述房屋抵押登记解除后立即协助将上述房屋的产权转移登记至原告名下，原告将剩余房款(86万-5万元-已支付30万-代付的全部银行按揭本息)支付给原告。5.本案财产保全、诉讼费等由二被告承担。事实与理由：2020年7月2日，二被告将其名下的位于重庆市大足区棠香街道圣迹西路X号X栋X单元X号房屋以86万元的价格出售给了原告，并约定签订合同当日原告支付5万元定金，2020年7月3日支付首付款30万元。合同签订后，原告按约定支付了上述款项，二被告也按约定将房屋交付给了原告装修使用。原告接房后便开始对房屋和花园等进行装修。但被告一直拖欠不为原告办理房屋过户手续，经原告多次催收未果。涉案房屋的按揭银行为第三人中德银行。被告薛梦辩称，请求驳回原告的诉求，本案诉讼费由原告承担。原、被告签订的房屋转让合约是被告受到中介诱骗签订的，价格过低。房屋低价出卖后，原告转手就将房屋高价卖出，被告觉得受到了欺骗，对房屋买卖的价格不认可，要求原告加价，原告拒绝，涉案房屋遭到红油漆写字。签订合同时二被告虽然没离婚，但是冷欣并不知道房屋买卖这件事，现其与冷欣已经离婚，房屋系其个人财产，冷欣不应偿还剩余的贷款。原告若是真实购买房屋，应按照市场价格加价，或者被告退回原告全部购房款。被告冷欣辩称，冷欣去年没在大足生活，对房屋买卖完全不知情，是原告起诉到法院后其才知晓，房屋价格过低，若其知情不会同意出售该房屋。其不同意原告的诉讼请求。第三人中德银行未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋转让合同》、收条、银行交易明细、微信截屏等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月2日，原告蒋天智与被告薛梦签订了《房屋转让合约》，合同抬头载明卖方为冷欣、薛梦，买方为蒋天智，经纪方为重庆市德仕房地产顾问有限公司。合同载明：买卖双方通过经纪方出售或购入重庆市大足区棠香街道圣迹西路X号X栋X单元X号房屋，建筑面积为120.12㎡，转让成交价为人民币86万元，此房价包含水、电、气、闭路户头和大修基金及房屋现有装修。合同约定，买方须在签订合同时支付5万元定金，上述定金在买卖双方签署本合同时自动转为第一部分购房款，2020年7月3日买方向卖方支付30万元，卖方交房给买方装修使用，卖方月供签合同起6个月自行承担，6个月之后的月供利息由买方承担，直到产权解押为止，房屋尾款于产权过户时支付，该房屋产权过户所有税费均由买方承担等。合同尾部卖方处，薛梦进行了签名捺印、买方处，蒋天智进行了签名捺印，经纪方处重庆市德仕房地产顾问有限公司亦加盖了印章。签订合同当日，因冷欣不在场，且出卖房屋需冷欣同意，经纪方根据薛梦提供的微信号，与名为“冷欣”的微信号进行了微信对话，“冷欣”在该微信对话上明确表示同意以86万元的价格出售涉案房屋、同意定金支付到薛梦银行卡上、其不能到现场签合同，遂委托薛梦代为其在买卖合同上签字、认可薛梦代签合同等内容。在庭审中，经核实，冷欣现使用的不是上述“冷欣”微信号，薛梦自认该微信号系其在使用。2020年7月2日、2020年7月3日，原告向薛梦分别转账支付5万元、30万元，薛梦于2020年7月3日向原告出具了收条一份。另查明，被告冷欣、薛梦原系夫妻关系，2014年12月23日，二被告与重庆国兴棠城置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买了涉案房屋，购买价格为720840元。被告薛梦、冷欣在购买涉案房屋时向第三人中德银行申请并办理了50万元的住房按揭贷款，将涉案房屋进行了抵押担保并办理了抵押登记。涉案房屋产权证载明的房屋所有权人为冷欣、薛梦。冷欣、薛梦于2020年7月4日离婚，离婚时双方协议涉案房屋归薛梦所有。薛梦按照合同约定将房屋交付给了原告，原告接房后便开始对花园等进行了装修。后因薛梦认为涉案房屋出卖价格过低，要求原告加价未果，至今未为原告办理涉案房屋过户登记手续，原告遂起诉来院，请求判如所请。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告蒋天智与被告薛梦签订《房屋转让合约》时，是基于薛梦是案涉房屋登记所有权人，且薛梦在签订合同时出具了该房屋共有人冷欣同意出售房屋并委托薛梦在合同上进行签字的相应依据，故其相信薛梦有权处分案涉房屋，且薛梦、冷欣未有证据能够证明涉案房屋的出售价格不合理、价格过低属于明显低价、原告与中介存在诱骗损害被告利益的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案被告举示的证据，不能证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果。因此，原告与作为该房屋的登记权利人薛梦签订《房屋转让合约》时，并无过错，系善意的。故，涉案《房屋转让合约》系薛梦与原告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案被告冷欣辩称其对薛梦出卖案涉房屋并不知情，在本案诉讼过程中，其亦明确表示其不同意出售案涉房屋，且现有证据，亦不能证明冷欣对薛梦出卖案涉房屋之事的确知情。根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意但是共有人之间另有约定的除外。”本案被告薛梦出卖案涉房屋时，需取得该房屋共有权利人冷欣的同意。但本案被告薛梦、冷欣于签订案涉合同的第三日离婚，双方离婚时约定案涉房屋归薛梦一人所有，因此，此时案涉房屋的物权已发生变更，即属于薛梦完全所有，薛梦享有对该房屋的全部处分权，冷欣不再享有物权和处分权。二被告在冷欣对案涉房屋享有处分权时，并未对案涉房屋的转让提出异议，亦未提出解除合同，结合薛梦已将案涉房屋交付给原告的事实，本院确认案涉房屋的转让系对房屋享有完全处分权的薛梦的真实意思表示，故，薛梦作为案涉房屋的所有权人，应继续履行合同，按照合同约定履行相关义务。本案原告在诉讼请求中明确表示其愿意代为二被告向第三人中德银行清偿因案涉房屋在该行处的全部按揭贷款本息余额，但二被告却明确表示不同意继续履行合同。对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的按照其约定。抵押财产转让的抵押权不受影响。”在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，因此，在能够充分保护抵押权人中德银行利益的情况下，对原告请求其代为二被告向第三人中德银行清偿案涉房屋全部按揭贷款本息余额的诉讼请求，本院予以支持。第三人中德银行在全部按揭贷款本息清偿后，应协助原告办理解除抵押登记的相关手续，二被告在抵押登记解除后，应协助原告将案涉房屋的产权登记至原告名下，但原告应按照合同约定，将所欠房屋尾款51万元(86万元-30万元-5万元)在扣除其代为支付的全部按揭贷款本息余额后于产权过户时支付给被告薛梦。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百零一条、第四百零六条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告蒋天智、被告薛梦于2020年7月2日签订的《重庆市德仕房地产顾问有限公司房屋转让合约》中关于房屋买卖部分的约定有效。二、原告蒋天智有权代被告冷欣、薛梦清偿其以位于重庆市大足区棠香街道圣迹西路X号X栋X单元X号房屋作为抵押物向第三人中德住房储蓄银行有限责任公司重庆分行贷款的全部贷款本息余额(具体金额以中德住房储蓄银行有限责任公司重庆分行核定为准)。三、第三人中德住房储蓄银行有限责任公司重庆分行于原告蒋天智代为清偿完毕上述房屋贷款本息余额后十日内协助原告蒋天智办理解除上述房屋的抵押登记手续。四、被告薛梦、冷欣在上述房屋抵押登记解除后5日内协助原告蒋天智将上述房屋的产权转移登记至原告蒋天智名下。五、原告蒋天智在被告薛梦、冷欣协助将房屋产权转移登记至蒋天智名下之日向薛梦支付剩余购房款(具体金额为51万元减去本判决第一项原告蒋天智代为冷欣、薛梦偿还的中德住房储蓄银行有限责任公司重庆分行全部贷款本息余额)。六、驳回原告蒋天智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12400元，减半收取为6200元，保全费4820元，由被告薛梦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王敏二〇二一年六月二日书记员  谈玲