江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0831民初803号本诉原告(反诉被告)：金湖县建筑设计院有限公司，住所地金湖县园林路108号。法定代表人：梁玉龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈勇，江苏和成律师事务所律师。委托诉讼代理人：费书洲，该公司员工。本诉被告（反诉原告）：吕明华，男，1988年5月7日出生，汉族，住金湖县。委托诉讼代理人：何丽丽，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕才山，男，1954年11月26日出生，汉族，住金湖县（本诉被告父亲）。本诉原告(反诉被告)金湖县建筑设计院有限公司与本诉被告（反诉原告）吕明华商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后适用简易程序公开开庭进行了审理。本诉原告(反诉被告)金湖县建筑设计院有限公司委托诉讼代理人陈勇、本诉被告（反诉原告）吕明华及其委托诉讼代理人何丽丽及吕才山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告(反诉被告)金湖县建筑设计院有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认本诉原、被告之间房屋买卖合同为无效合同，本诉被告返还位于金湖县间）的门面房一套（1-2层）；2.本案诉讼费用由本诉被告承担。事实和理由：1997年10月20日被告与原金湖县建筑设计院签订《商品房购销协议》一份，约定由原金湖县建筑设计院将位于金湖县门面房出售给原告（由北向南第三间）。然而原金湖县建筑设计院并无商品房开发资质，所售房屋所在土地性质为科研、设计性质的划拨土地，该房屋的销售行为明显违反法律强制性规定，应认定为无效行为。2002年10月金湖县建筑设计院进行改制，更名为金湖县顺达勘测设计咨询有限公司，2007年6月再次变更单位名称为金湖县建筑设计院有限公司即本案本诉原告。综上，双方之间商品房购销协议应认定为无效协议，双方应当互相返还，但被告至今一直占有该房屋，拒不返还。本诉原告遂特具诉状，请求人民法院依法判决如诉。本诉被告（反诉原告）吕明华辩称，涉案《商品房购销协议》系有效协议，且相关手续已经完备，原告应当继续履行合同；原告诉请违反双方约定、违反诚实信用原则，应予驳回。首先，涉案《商品房购销协议》并未违反法律法规强制性规定，属有效协议。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和第四十五条明确规定了划拨土地上建筑物的转让限制、条件及程序，但上述规定均未明确规定违反该条文的行为无效，故该条例的相关规定并非效力性强制规定而是管理性规定，只有违反效力性强制性规定的合同才应当被认定为无效合同，且涉案合同继续履行并不侵害国家和社会公共利益，条例规定的批准审批行为，也仅是物权变动的必要条件，而并不影响房屋买卖合同的效力，因此涉案协议为有效协议。其次，涉案房屋的转让行为已经过主管部门批准，且已办理了土地使用权的出让手续，在原告起诉前，相关程序已经完善，符合法律规定，故原告无权主张该合同无效，而是应当继续履行配合被告办理过户手续。最后，原告主张涉案协议无效有违诚实信用和公平原则。涉案协议系基于原、被告真实意思表示签订，协议中明确了付款时间、房屋交付时间以及房屋登记手续办理等相关问题，且该房屋售价在当时也是属于较高价格，协议签订后，被告依约履行了付款义务，原告亦交付了房屋，协议的主要权利义务双方已履行完毕超二十年，现原告起诉要求确认协议无效既违反了双方约定，更有违诚实信用原则；涉案房屋现值远超20年之前购买价格，2018年12月，原告还向被告出具了购房发票，并且缴纳了相关税金，现原告又起诉要求确认协议无效，无疑会对被告造成巨大损失，有违公平原则。反诉原告（本诉被告）吕明华向本院提出诉讼请求：1.判决反诉被告金湖县建筑设计院有限公司立即协助反诉原告办理办理位于金湖县园林路108号（由北向南）第三间门面房（园林路108-3）的不动产产权证书；2.判决反诉被告支付反诉原告违约金6750元；3.本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：1997年10月20日反诉原告与原金湖县建筑设计院签订《商品房购销协议》一份，原金湖县建筑设计院将位于金湖县门面房出售给反诉原告，房屋总价款为13.5万元，协议约定房屋所有权登记手续由反诉原告办理，反诉被告予以配合。2019年7月，金湖县自然资源和规划局管理服务所致函不动产交易中心、土地利用科，同意将涉案房屋土地用途进行调整，办理不动产产权证，但反诉被告一直不予以配合。反诉原告认为案涉房屋早已转让给反诉原告，双方签订的购销协议不违反强制性规定，合法有效，且该转让行为业已获得主管部门批准同意，反诉被告应按合同约定及法律规定协助反诉原告办理案涉房屋产权证书。反诉原告故特具诉状，请求人民法院依法判决如诉。审理过程中，反诉原告（本诉被告）吕明华变更诉讼请求，向本院撤回了反诉第二项诉讼请求，本院予以准许。反诉被告（本诉原告）金湖县建筑设计院有限公司辩称，双方签订的《商品房购销协议》为无效协议，根据合同约定，房屋所有权登记手续由反诉原告自行办理，并承担一切费用，我方无义务协助反诉原告办理案涉房屋的不动产产权证书，相反，双方应当互相返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案基本事实，本院认定如下：1.1997年10月20日反诉原告吕明华与原金湖县建筑设计院签订《商品房购销协议》，由一份，因当时反诉原告尚未成年，故其父吕才山签字署名。原金湖县建筑设计院将位于金湖县门面房出售给反诉原告，反诉原告依约将购房款135000元交纳给原金湖县建筑设计院，原金湖县建筑设计院将涉案门面房交付给反诉原告占有使用至今；2.1997年原金湖县建筑设计院为事业单位，2002年10月改制后更名为金湖县顺达勘测设计咨询有限公司，2007年6月再次变更名称为金湖县建筑设计院有限公司至今；3.案涉门面房土地性质为国有划拨土地，土地用途为“科研、设计”；4.2019年7月，金湖县自然资源和规划局管理服务所致函不动产交易中心、土地利用科，同意将涉案房屋土地用途由科研设计用途调整为商业用途，要求上述部门按照程序办理土地变更手续，并办理不动产产权证；5.2019年10月12日，金湖县自然资源和规划局发布金湖县建设用地土地使用权协议出让公告，案涉房屋所在地块在公告范围内，即原划拨国有建设用地使用权协议出让给意向人。本案争议焦点如下：一、案涉《商品房购销协议》效力如何确定；二、本诉原告和反诉原告各自的诉请是否应得到本院支持。本院认为，关于第一个争议焦点，反诉原告吕明华提交的书证可以佐证案涉房屋所在划拨土地的土地使用权已于2019年10月12日由金湖县自然资源和规划局发布公告将国有划拨建设用地使用权协议出让，而在2019年7月金湖县自然资源和规划局已同意将涉案房屋土地用途由科研设计用途调整为商业用途，并要求金湖县不动产交易中心、土地利用科等部门按照程序办理土地变更手续，并办理不动产产权证。由此可以认定有批准权的地方人民政府已批准办理案涉土地使用权出让手续并由其下属职能部门进行了落实。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，结合本案案情，本院认为案涉《商品房购销协议》依据上述司法解释的规定理应认定为有效协议。关于第二个争议焦点，结合第一个争议焦点的阐述，案涉《商品房购销协议》为有效协议，且有批准权的地方人民政府为化解信访已批准办理案涉土地使用权出让手续并由其下属职能部门进行了落实。反诉原告吕明华迟迟未能缴纳土地出让金的原因在于反诉被告不予配合而无法缴纳，本院无意探究反诉被告不予配合的原因，但反诉被告此举无疑会激化社会矛盾并再次酿成信访事件。关于反诉被告金湖县建筑设计院有限公司要求确认案涉《商品房购销协议》无效并要求吕明华返还案涉房屋的诉讼请求，本院认为通过庭审调查并结合本案基本案情，反诉被告金湖县建筑设计院有限公司提出上述诉请有违诚实信用原则和公平原则，亦违反双方之间《商品房购销协议》之约定，故本院不予支持。关于反诉原告吕明华在本案中提出的诉讼请求，本院认为基于案涉《商品房购销协议》为有效协议且地方人民政府已批准办理案涉土地使用权出让手续并由其下属职能部门进行了落实，故反诉被告金湖县建筑设计院有限公司应履行协助义务，配合反诉原告吕明华办理案涉房屋的不动产产权登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告（反诉被告）金湖县建筑设计院有限公司对本诉被告（反诉原告）吕明华的全部诉讼请求；二、反诉被告（本诉原告）金湖县建筑设计院有限公司于本判决生效之日起三日内协助反诉原告（本诉被告）吕明华办理位于金湖县园林路108号（由北向南）第三间门面房（园林路108-3）的不动产产权证书。本诉案件受理费3000元，减半收取1500元，由本诉原告（反诉被告）金湖县建筑设计院有限公司负担；反诉案件受理费1500元，由反诉被告（本诉原告）金湖县建筑设计院有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××03）预交上诉案件受理费。审判员  张艳勇二〇二一年六月十日书记员  胡 璞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。