安徽省太和县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1222民初3861号 原告：李苏英，女，1987年11月29日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：高艳丽，安徽惠君律师事务所律师。 被告：太和县环球嘉年华置业有限公司，住所地安徽省太和县三角元幸福路与太和大道交叉口。统一社会信用代码913412225757324642。 法定代表人：宋兴龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王岩。 原告李苏英与被告太和县环球嘉年华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李苏英及其委托诉讼代理人高艳丽，被告太和县环球嘉年华置业有限公司委托诉讼代理人王岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李苏英向本院提出诉讼请求如下：1、依法判令解除原、被告双方于2019年6月28日签订的商品房买卖合同二份，合同编号：×××96、×××95；判令解除原、被告双方于2016年9月6日签订商铺租赁经营管理协议二份，协议编号：×××24、×××21；2、判令被告返还原告购房款321794元及利息67406.05元（利息以年息4.75%计息至2021年3月31日）；3、判令被告支付违约金621.79元；4、赔偿原告经济损失：房号Ｓ1-121租赁费28379.4元，房号Ｓ1-124租赁费33799.99元（房租从2019年12月31日至2021年3月31日），共计62179.39元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年9月5日，李苏英在被告处购买二套商铺。房号为Ｓ1-1-025、面积37.35平方米、单价7924.99元、总价款295999元，首付款155999元。Ｓ1-1-016、面积33.01平方米、单价7924.99元、总价款261604元，首付款131604元。双方签订商品房屋买卖合同及“商铺委托租赁经营管理协议”二份，协议编号×××24、×××21。原告按照协议约定支付首付款。2018年4月23日被告把李苏英购买房号Ｓ1-1-025变更为Ｓ1-124，并让李苏英补缴了购房款12190元。Ｓ1-1-016变更为Ｓ1-121，并让李苏英补缴了购房款13001元。2018年5月22日又让李苏英再次补缴9000元。为此双方重新签订了商品房买卖合同。合同编号：×××96、×××95。二份商品房买卖合同第七条均约定：交付期限为2017年12月31日。因被告在约定的时间内无法交房，以“2018年4月23日双方签订商品房买卖合同”需换带“太和县房地产管理局”水印的合同为由，再一次把李苏英的二份购房合同于2019年6月28日重新更换，并把交付时间在合同第十二条改为“2019年7月31日”。并约定逾期交付责任。二份合同均在第十三条逾期交付责任（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部付款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.012%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率0.1%向买受人支付违约金。按照原、被告双方签订商铺租赁经营管理协议，2.1该商铺的委托经营期为2016年12月31日至2026年12月31日共计10年。5.5在三年返租期满后（2019年12月31日止），若甲方与乙方协商后，经营范围符合乙方要求，则甲方可以选择自主经营，收益为甲方所有。双方三年返租期在2019年12月31日届满。因被告未能在约定期限内交付房屋，致使原告，从2019年12月31日至今未能把购买二套房屋出租，给原告造成直接经济损失以房租计算房号Ｓ1-121租赁费28379.4元，房号Ｓ1-124租赁费33799.99元（房租从2019年12月31日至2021年3月31日）共计62179.39元。现被告在交房期内未能交房，更未能使用原告房屋正常出租，被告的违约行为，严重损害了原告的合法权益。为此原告要求解除购房合同，退还购房款及违约和利息并赔偿损失。 太和县环球嘉年华置业有限公司辩称：李苏英购买我公司开发的嘉年华府项目S1号楼121、124号商铺，于2016年9月5日与我公司签定《商品房买卖合同》，并支付首付房款，合同约定付款方式为银行按揭贷款。在我项目实测面积出来后，多次催促李苏英变更《商品房买卖合同》，李苏英于2019年6月28日同我公司重新更换经房产局备案的《商品房买卖合同（现售）》，并按照实测面积应付首付款金额并至颍泉农商行办理按揭贷款。后因李苏英的银行按揭未能审批下来，以致我公司一直未能收齐该笔房款。按《商品房买卖合同（现售）》第九条逾期付款责任的约定，该商铺已经造成付款逾期。在其所购房款未付齐的情况下我公司无法将上述商铺交付其使用。综上所述，我公司并不存在商品房买卖合同违约。李苏英应该按合同约定尽快办理好银行按揭贷款，在银行按揭贷款下放后，我公司会立即为其办理房屋交付手续。 本院经审理认定事实如下：2016年9月5日李苏英的母亲韩素连以刷卡的方式支付太和县环球嘉年华置业有限公司Ｓ1-1-016、Ｓ1-1-025商铺的房款，分别为131604元、155999元，太和县环球嘉年华置业有限公司出具收据二张。2018年4月13日，李苏英（买受人）与太和县环球嘉年华置业有限公司（出卖人）签订合同编号分别为×××21、×××24《商品房买卖合同》二份，合同约定：李苏英购买太和县环球嘉年华置业有限公司建设的嘉年华府第Ｓ1幢121房、第Ｓ1幢124房，建筑面积分别为35.81平方米、42.65平方米，销售单价均为人民币每平方米7924.99元，付款方式为合同签订之日分别付齐人民币143794元、169000元，余款分别为140000元、169000元办理银行按揭贷款，买受人需要在合同签订十日内备齐相关材料至银行办理。出卖人应当在2017年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人。上述合同出卖人加盖太和县环球嘉年华置业有限公司合同专用章和宋兴龙印章，买受人由李苏英签名捺印。2018年4月23日李苏英分别以刷卡方式支付太和县环球嘉年华置业有限公司Ｓ1-121、Ｓ1-124房款12190元、13001元，太和县环球嘉年华置业有限公司出具收据二张。2018年5月22日李苏英以网银转账的方式又补9000元房款，太和县环球嘉年华置业有限公司出具收据一张。李苏英共支付房款321794元。2019年6月28日，李苏英（买受人）与太和县环球嘉年华置业有限公司（出卖人）重新签订合同编号为×××95、×××96《商品房买卖合同（现售）》二份，合同约定：出卖人以出让方式取得坐落于太和县××镇××路××创意路东侧地块的建设用地使用权。经批准，在上述地块上建设商品房项目核准名称为嘉年华府。李苏英购买嘉年华府第Ｓ1幢121铺、第Ｓ1幢124铺，建筑面积分别为35.81平方米、42.65平方米。按照建筑面积计算商品房单价分别为人民币每平方米7924.99元、7924.97元，总价款分别为人民币283794元、338000元。买受人应当于2019年6月28日前支付首期房价款人民币143794元、178000元，余款人民币分别为140000元、160000元向银行申请贷款支付。逾期付款的违约责任：1、按照逾期时间,分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间,分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限）,自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第1（1）项中的期限相同）后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起,按照0.012%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同还约定了其他事项。上述合同出卖人加盖太和县环球嘉年华置业有限公司合同专用章和宋兴龙印章，买受人由李苏英签名捺印。李苏英购买的嘉年华府第Ｓ1幢121铺、第Ｓ1幢124铺的余款140000元和160000元需要办理银行贷款，但是李苏英的银行贷款没有办成，李苏英也没有另外交纳剩余房款。太和县环球嘉年华置业有限公司也未向李苏英交付商铺，李苏英多次要求解除合同未果，为此诉讼来院。本案在审理过程中，太和县环球嘉年华置业有限公司称李苏英没有按照约定办理银行按揭，但未提供由于李苏英个人原因无法办理银行按揭的证据。 另查明，2016年9月5日李苏英作为甲方（委托方）与乙方（受托方）太和县环球嘉年华置业有限公司签订《嘉年华府商铺委托租赁经营管理协议》二份，协议编号分别为×××21、×××24，协议约定：甲方自愿将其嘉年华府商铺Ｓ1栋楼1层121号、124号商铺委托由乙方进行出租和经营管理，委托经营期为2016年12月31日至2026年12月31日共计10年，甲方与开发商办理完交房手续后，由开发商直接将商铺交付乙方，乙方即可行使出租、装修、经营管理等各项权利，与甲方无关。甲方收取的前三年固定回报为购买商铺总金额的24%，在签署商品房买卖合同时一次性直接在购房款中扣除，商品房买卖合同中体现的实际支付购房款为扣除三年24%租金回报的金额。2019年12月31日至2026年12月31日每年甲方租金收益为甲方所属商铺乙方每年实际租赁收益的90%，另10%作为乙方运营服务费用，甲方前三年租金收益在房价中一次性返还后，后七年收益逐年返还，每年12月31日结算。在三年返租期满后（2019年12月31日止），若甲方与乙方协商后，经营范围符合乙方要求，则甲方可以选择自主经营，收益归甲方所有。协议还约定其他事项。上述协议甲方由李苏英签名捺印，乙方加盖太和县环球嘉年华置业有限公司合同专用章和宋兴龙印章。 上述事实，有李苏英提供的身份证复印件、购房合同四份，商铺委托租赁经营管理协议二份、购房收据五份及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。李苏英与太和县环球嘉年华置业有限公司签订的《商品房买卖合同（现售）》二份（编号为×××95、×××96），该二份合同约定李苏英购买嘉年华府第Ｓ1幢121铺、第Ｓ1幢124铺，李苏英共支付首付款321794元。该合同系双方真实意思表示且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。由于李苏英购买的嘉年华府第Ｓ1幢121铺、第Ｓ1幢124铺的余款银行贷款没有办成，李苏英也没有另外交纳剩余房款，且太和县环球嘉年华置业有限公司也未提供由于李苏英个人原因无法办理银行按揭的证据，太和县环球嘉年华置业有限公司也未向李苏英交付商铺，故李苏英要求解除与太和县环球嘉年华置业有限公司签订的二份《商品房买卖合同（现售）》（编号为×××95、×××96）的诉讼请求，本院予以支持。太和县环球嘉年华置业有限公司应返还李苏英的购房款321794元，并应自收款之日起按照签订合同时中国人民银行公布的同期贷款（一至五年）基准利率即年利率4.75%支付利息，李苏英要求利息支付至2021年3月31日，不违反法律规定，本院予以支持。太和县环球嘉年华置业有限公司应按全部房款621794元的0.1%即621.79元向李苏英支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因太和县环球嘉年华置业有限公司未按照约定交付商铺，李苏英与太和县环球嘉年华置业有限公司签订的《嘉年华府商铺委托租赁经营管理协议》二份（编号为×××21、×××24）也无法履行，李苏英要求解除与太和县环球嘉年华置业有限公司签订的《嘉年华府商铺委托租赁经营管理协议》二份的诉讼请求，本院予以支持，但是李苏英要求太和县环球嘉年华置业有限公司按照《嘉年华府商铺委托租赁经营管理协议》支付2019年12月31日至2021年3月31日的租赁费没有依据，本院不予支持。 综上，李苏英合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下: 一、解除原告李苏英与被告太和县环球嘉年华置业有限公司于2019年6月28日签订的编号分别为×××95、×××96《商品房买卖合同（现售）》； 二、解除原告李苏英与被告太和县环球嘉年华置业有限公司于2016年9月5日签订的编号分别为×××21、×××24《嘉年华府商铺委托租赁经营管理协议》； 三、被告太和县环球嘉年华置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李苏英购房款321794元及利息（按年利率4.75%计算利息自付款之日计算至2021年3月31日）； 四、被告太和县环球嘉年华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李苏英违约金621.79元； 五、驳回原告李苏英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8080元，减半收取4040元，由原告李苏英负担466元，被告太和县环球嘉年华置业有限公司负担3574元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 沈 怡 二〇二一年六月二十二日 书记员 徐晓东 附本判决所引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。