黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1081民初1312号原告：绥芬河市永祥物业管理有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市西城区B区9号楼。法定代表人：管志勇，经理。委托诉讼代理人：张秋华，女，该公司工作人员。被告：祁峰，男，1989年12月11日出生，住黑龙江省绥芬河市。原告绥芬河市永祥物业管理有限公司与被告祁峰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张秋华、被告祁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绥芬河市永祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即给付拖欠原告的物业费1890元、二次供水费163元，合计2053元；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告自2018年5月1日起至2020年12月31日止未向原告交纳物业管理费1890元、二次供水费163元，合计2053元。原告一再催要，被告仍未给付。被告祁峰辩称：起诉状所述“被告未向原告交纳物业管理费，一再催要，仍未给付”，被告不同意这样的说法，这与事实不符，是因为原告没有按照物业管理服务合同以及未按相关法规提供服务，已造成违约。在根据龙泉文员小区业主委员会与原告签订的物业管理服务合同中明确写明服务内容标准，期间数次向物业反映未果。2018年至今，原告未向本人提供书面催缴费文件，在原告起诉前曾电话催要过物业管理费一次，当时本人及家人就向其反映过存在的待解决的问题，本人明确表明，只要解决上述问题，本人立刻交费，并且有录音记录。但时隔3年多，原告没有任何解决措施，足以表明原告没有解决问题的诚意，所以本人决定暂时拒交物业服务费。原告没有物价管理部门各项审批文件、物业的选聘与合同签订，价格标准、服务标准均不符合物业管理条例相应法规，未由业主大会与业主投票聘用与商定，对于原告的管理水平和资质，本人提出疑义。理由如下：一、《物业管理服务合同》内写明原告物业服务标准与价格，根据《物业管理服务合同》规定:1.第二章第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。其中，根据《黑龙江省物业收费管理办法》第十一条第四小条，屋顶、楼道、梁板、柱、内外墙体、烟囱、基础、楼道内外门（含电子门）窗、声控灯日常维护养护、楼内公共蓄水池定期清洗消毒、清疏和维修上下水管道、化粪池。应包含小区电子单元门铃门锁、监控设施、下水主管道等相关问题的维修养护。但原告未对上述范围进行有效及全面的维修养护，至今为止小区内业主的电子单元门铃过半数无法使用，每次来访都需要下楼开门，并且监控未全部覆盖，车辆出现刮碰无法调取，存储损坏情况无法回放时有发生，在原告第一次打电话收费之前，被告家的车深夜多次被刮，经济受到较大损失，找到原告处想看监控，帮助公安破案，原告工作人员说监控只有大门位置有，存储损坏无法回放，而且被告所在的房屋楼下小区内是没有监控的，下水主管道因车库供热管道被切断，导致下水主管道冻住，无法排水，原告与开发商之间互相推脱，由被告自行更换下水主管道。详情见证据图片。根据物业管理条例第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。原告一直以开发商与前物业公司未提供技术资料为由，拒绝提供维修服务，但根据物业管理条例第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑，结构，设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装，使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必须的其他资料。第五十八条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交有关资料的，对建设单位，物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。根据物业管理条例，无技术资料不应成为拒绝提供维修服务的依据。2.第十九条物业管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，物业管理公共服务费标准的调整由甲方召开业主大会讨论决定后进行调整。物业管理公司与业主委员会签订物业服务合同未通过业主大会投票，而且物业的选聘未经过业主大会投票，物业服务合同的服务标准定价未通过业主大会投票。根据物业管理条例第二章第十一条选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。第十七条（九）确定和调整物业服务方式，服务内容，服务标准，以及物业服务收费方案，应由业主共同决定。已经违背了第一章第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业的规定。3.服务公式表中第二项第一条明确写到楼道和楼梯台阶，每日清扫一次，道路清扫每日一次无浮尘,第二项收费标准0.13元。但通过多天拍照取证，同一垃圾存在楼道与道路三天之久（详情见证据图片）。4.第三项小区实施封闭管理对外来机动车和访客实行询问登记，并设有监控设施,第三项服务费标准0.09元。小区入口车辆无论是否是小区内业主的车辆、社会车辆以及出租车辆只要鸣笛都可进入，并且无人登记（详情见录像）。5.第八项对单元电子门每月巡查一次，发现损坏及时维修做到电子门正常使用，开闭灵活，服务费标准0.03元。从2018年至今，电子门一直是无法正常使用，每次来访的快递、送餐等都需下楼开门。原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与原告矛盾激化，原告对于小区不按时交物业费的业主也从未进行入户或电话调查，是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动交纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，业主出现不交物业费的情况后，只是电话催费、发律师函，最后法院诉讼。二、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。三、根据《中华人民共和国合同法》第六十七条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。被告于2014年购买房产同时交纳物业费，到2018年3月31日停交物业费，但原告提供的服务一直未达到标准符合相关规定。四、综上所述，被告延迟交纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，拒绝履行约定。基于上述理由，被告请求法院驳回原告所有诉讼请求。本院认为，原告与绥芬河市龙泉文苑小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定，被告房屋所在的绥芬河市龙泉文苑小区自2018年4月1日至2021年12月31日期间的住宅物业费收费标准为每平方米每月0.68元，每年缴纳一次，未约定缴费日期；二次供水费按每年80元标准交纳。被告系绥芬河市龙泉文苑小区1号楼4单元301室住宅（建筑面积86.90平方米）的所有权人，原告为被告所在的小区提供物业服务。被告未交纳2018年5月1日至2020年12月31日期间的物业管理费1890元（86.9平方×32个月×0.68/平方米=1890.94元，原告主张1890元）、二次供水费163元（2018年80元除以12个月乘以8个月等于53.33元，原告主张53元；2019年每年80元，2020年每年30元，合计163元），合计2053元。经原告二次书面催缴，被告亦未交纳。被告接受服务后，有依照合同约定交纳物业费、二次供水费的义务，故对原告要求被告给付物业费1890元、二次供水费163元，合计2053元的诉讼请求，本院予以支持；原告已为被告所在的小区提供物业服务，故对被告主张驳回原告所有诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：祁峰给付绥芬河市永祥物业管理有限公司物业费1890元、二次供水费163元，合计2053元，于本判决送达之日起三日内履行完毕。负有给付金钱义务的债务人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则自指定期间届满之日起，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由祁峰负担。本判决为终审判决。审判员  赵庆玉二〇二一年六月十八日书记员  邱 添附：《中华人民共和国民法典》第二百八十条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。