湖南省永顺县人民法院民 事 裁 定 书（2021）湘3127民初955号原告：永顺安康居物业服务有限公司，住所地湖南省永顺县灵溪镇棚场街交通桥旁，统一社会信用代码91433127329385882W。法定代表人：吴绍军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：戴业松，湖南三页律师事务所律师。被告：张桂兰，女，1982年5月22日出生，汉族，住永顺县。委托诉讼代理人：田宏云，湖南君社律师事务所律师。委托诉讼代理人：田正华，男，1981年3月18日出生，土家族，住永顺县，系张桂兰前夫。原告永顺安康居物业服务有限公司与被告张桂兰租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月26日与永顺安康居物业服务有限公司诉张桂兰租赁合同纠纷（2021）湘3127民初1105号公开开庭进行了合并审理，原告永顺安康居物业服务有限公司的法定代表人吴绍军、委托诉讼代理人戴业松，被告张桂兰的委托诉讼代理人田宏云、田正华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告永顺安康居物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《门面租赁合同》，被告退还所承租的12间门面；2、判令被告支付租金183,198元；3、判令被告支付违约金36,639元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年8月22日，原、被告签订《门面租赁合同》，合同约定租期2年，年租金104,000元，合同订立后，原告按照合同约定给被告交付了12间门面，而被告只交付了24,802元，余下的租金经多次催交未果，为避免损失扩大，原告故诉至法院。为此提交证据如下：1、门面租赁合同（2页复印件，原件已退回），拟证明①被告承租了原告的12间门面，租期是2019年8月1日到2021年7月31日两年。②证明合同的年租金是10.4万元。③签订合同日为首年租金付款日，一次性付清，同时合同第十条对违约责任有约定。被告张桂兰辩称：物业公司管理人员来找张桂兰续签合同，态度恶劣，因为随意涨租金，张桂兰就不同意续签合同，整个南山建材市场商户都没有续签合同，物业公司用停电手段逼迫张桂兰续签了合同。签合同时，张桂兰看过内容后，把合同拍照发给张桂兰的律师，询问是否可以签合同，物业人员说这份合同是样板，拿去楼上复印，很久没有下来，下来后拿着合同，用手挡住合同内容，让张桂兰签字，张桂兰认为这属于合同诈骗。签合同之前给张桂兰看的合同内容与原告起诉提供的合同内容不一样。合同签订后本来张桂兰也要有一份，而物业人员说管印章的人没有到，无法盖章，合同就没有交给张桂兰，直到起诉后张桂兰才发现合同内容不一样的情况。1、张桂兰与原告没有签订过《门面租赁合同》，实际上2019年张桂兰与永顺县宏泰房地产开发有限责任公司达成口头协议，张桂兰自己装修门面，门面租金为12元每平方，也没约定交纳租金的期限。张桂兰根本不知情是与原告签订的合同，“双方约定租金一年104,000元，签订合同时付清第一年租金”等，原告提交的《门面租赁合同》第一页完全是偷梁换柱，不是原告的真实意思表示。2、原告主张违约金36,639元，被告支付第二年租金的期限还没到，就主张支付违约金，无事实根据和法定理由。3、原告不是本案的适格当事人，原告必须证明原告是租赁门面的所有人或者受益人，被告从来没有给原告交纳过租金，一直是给永顺县宏泰房地产开发有限责任公司交纳门面租金，该公司也出具了收据，被告应该是与永顺县宏泰房地产开发有限责任公司存在租赁关系。4、被告没有交纳租金还有其他原因，被告花费40万元装修门面，但门面质量不合格，存在漏水现象，导致被告损失，多次协商未果。加上2020年新冠疫情，被告遭受不利影响，原告要求被告支付租金，显失公平，根据《中华人民共和国民法典》第533号条的规定，可以适当减收被告3至5个月的租金，请求法院查清事实后，驳回原告诉求，为此提交证据如下：1、收据（备注张桂兰转账）及对账单1张（宏泰财务出具），拟证明租金是永顺县宏泰开发有限公司收取的，说明永顺县宏泰开发有限公司与田正华存在租赁关系。2、报警案件登记表原件1张，拟证明南山建材市场管理人员强迫要求张桂兰签订合同，导致张桂兰报警的事实。3、营业执照复印件1张，拟证明承租门面开设的店铺是欧普照明，其经营者是田正华，证明目的：被告张桂兰不是适格被告。4、离婚证复印件，拟证明续签合同时，张桂兰与田正华已经离婚，证明目的：本案被告是田正华。5、湘西土家族苗族自治州人民政府文件州政发［2020］1号25页和永顺县人民政府文件永政发［2020］1号4页（复印件），证明目的：疫情期间应当适当减免租金。6、（2020）湘3127民初1962号民事判决书（15页原件），证明目的：疫情期间承租人给被承租人减免房租的案例。庭审质证中，对原告提交的证据1，被告认为：1、合同签订的日期是2020年11月22日与原告的诉状签订合同日期2020年8月22日不相符。2、张桂兰作为乙方签订合同构成表见代理，在签订合同时张桂兰与田正华已经离婚，本案的适格被告应该是田正华，实际承租人是田正华。3、本案的合同有2页，张桂兰仅在第2页签字，张桂兰对第1页的内容不知情，不认可。被告方答辩状中有写，租金口头约定是每月12元/平方米，并且减租10个月。合同并没有约定签订合同日为首年租金付款日，一次性付清。4、真正的出租方是永顺县宏泰开发有限公司，并不是原告永顺安康居物业服务有限公司。合同第2页盖的是永顺安康居物业服务有限公司的章子，印证了张桂兰答辩中所说：签字后合同并没有盖章。对被告提交的证据1，原告认为，基于被告张桂兰和田正华的特殊身份关系，他们什么时候解除婚姻关系，出租方不知情，代交租金不影响租赁关系。原告代表开发商出租门面就是行使物业管理职能，租金收取后，交给开发商。与把租金直接交给开发商是一回事，原告是开发商永顺县宏泰开发有限公司的二级机构，是永顺县宏泰开发有限公司把房子建成后自己组建的物业，有权利管理南山建材市场。对被告提交的证据2，原告认为，之前的合同甲方是宏泰公司，现在的合同为什么改为安康居公司，因为宏泰公司2020年下半年开会研究，谁管理谁负责，南山建材市场由安康居公司管理，所以由安康居公司作为甲方签订合同。这不是针对欧普照明一家，所有的同期合同续签时都要变更甲方。张桂兰称其看到的合同内容和签订的合同内容不一样，这是不可能的，张桂兰可以举证。整个建材市场只有2个版本合同，一个甲方是安康居公司即现在使用的合同，一个甲方是宏泰公司即2014年至2020年上半年签订的合同。对被告提交的证据3，原告认为营业执照不影响真实的租赁关系，被告张桂兰承租门面是客观事实，承租后开设店铺的经营者是谁都不影响张桂兰是门面承租人的事实。对被告提交的证据4，原告认为离婚证与本案没有关联。被告律师表示，是田正华授权张桂兰签订合同，在本案中没有授权委托书，所以张桂兰的行为不能认为是田正华的行为。被告一直认为是田正华的行为，应该向法庭申请追加田正华为共同被告，田正华、张桂兰是否承担连带责任，原告并不清楚。张桂兰可以另行起诉田正华追偿。对被告提交的证据5，原告认为政府的文件不是法律法规。今天审理的案件是要遵守法律法规的。文件中减免中小企业房租是针对国有企业，而不是私人企业、民办企业。续签合同是疫情之后，就已经考虑了疫情等客观情况，价格已经进行了减免。对被告提交的证据6，原告认为与本案无关。经庭审举证、质证，本院认为，原告提交的证据内容真实、来源合法、与本案有关联为有效证据。被告提交的证据1，内容真实、来源合法，与本案有关联，为有效证据，但达不到其证明目的。被告提交的证据2、3、4、5、6与本案无关联，不予采信。根据当事人陈述及本院认定的证据，认定案件事实如下：永顺县宏泰开发有限公司在永顺县城建设开发了南山建材市场，2020年11月22日，原、被告签订《门面租赁合同》，合同约定：“永顺安康居物业服务有限公司为出租方（甲方），张桂兰为承租方（乙方），一、租赁门面概况：原告将位于永顺县城南山家居建材广场独栋二楼（B2）33-44号共12间门面租给被告经营，该门面建筑面积共约542.9平方。二、租赁期限：租赁期限为2年，自2019年8月1日起至2021年7月31日止。三、租金及支付方式：每年租金为104,000元，第一年的租金于签订合同时一次付清，第二年的租金于2021年6月30日前一次性付清…。十、违约责任：被告未按约定期限交付租金，原告有权利要求被告按本合同总租期的租金总额的20%支付违约金，被告逾期支付租金超过十天以上的，原告有权解除合同，并没收押金…。十一、本合同一式三份，原告执两份，被告执一份，双方签字盖章生效”。被告张桂兰在乙方签字捺印，原告在甲方盖章。合同签订后，原告将约定的门面交由被告使用，被告至今只交付了24,802元租金，剩余租金未付，引发本案诉讼。另查明，原告永顺安康居物业服务有限公司系永顺县宏泰开发有限公司组建的独立法人物业公司，全权管理永顺县宏泰开发有限公司开发的南山建材市场门面。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案涉案合同系原、被告真实意思表示，合同已经成立且生效。但本案中原告将约定的门面租给被告，被告也已实际使用，但合同涉及的门面，原告没有所有权，是永顺县宏泰开发有限公司将其门面交由原告管理、收取租金，但其行为系永顺县宏泰开发有限公司的委托，应视为永顺县宏泰开发有限公司的行为，原告非本案适格主体。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最髙人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告永顺安康居物业服务有限公司的起诉。案件受理费4,598元（原告已预交），免于收取。如不服本裁定，可以在本判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  宋启松二〇二一年六月三十日法官助理李瑶书记员李安源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百二十条起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。