贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初3368号原告：张立偲，男，1991年8月11日生，苗族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。原告：鄢巡巡，女，1994年6月12日生，汉族，贵州省织金县人，住安顺市西秀区。二原告共同委托诉讼代理人：田婉琛，贵州赤丞律师事务所律师。代理权限：特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：杨天文，贵州赤丞律师事务所实习律师。被告：贵州大元房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺西秀区市东路远大公寓1栋2单元2楼1号。统一社会信用代码：915204007801895606。法定代表人：邓天福。委托诉讼代理人：王露，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告张立偲、鄢巡巡与被告安顺大元房地产开发有限公司（以下简称大元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张立偲、鄢巡巡及二原告委托诉讼代理人田婉琛，被告大元公司委托诉讼代理人王露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张立偲、鄢巡巡向本院提出诉讼请求：一、判令解除二原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：ＤＹＦＫ（住）-×）；二、判令被告立即退还二原告购房款共计人民币181658元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年7月31日起向二原告支付利息，直至购房款全部付清之日止；三、本案产生的诉讼费等由被告承担。事实和理由：2019年7月13日，二×），购买被告开发的位于安顺市开发区，建筑面积均为11.54平方米，商铺价款人民币90829元，共计181658元。其中合同第五条“出卖人关于房屋权利状况的承诺”约定“出卖人（被告）承诺该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷，没有销售给本买受人以外的其他人，该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情形。如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任”。第十一条“交付时间和条件”约定“出卖人应在2019年8月31日前向买受人交付该商品房”。第二十二条“房屋登记”约定“双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起360工作日内申请登记，未按约定申请预告登记的，买受人有权解除《商品房买卖合同》，买受人选择解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30天内将买受人付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。”合同签订后，二原告按约支付了全部购房款，被告出具了收据。但截至起诉之日，商铺尚未交付给二原告，经二原告到不动产登记中心查询，发现《商品房买卖合同》并未进行合同备案登记，房屋也未办理预告登记，且据二原告了解，现房屋已经抵押给第三方。被告的上述行为严重侵犯了二原告的合法权益，导致合同已经无法履行，合同目的无法实现，合同已经具备解除条件，现二原告依法向人民法院提起诉讼。被告安顺大元房地产开发有限公司辩称，原告诉请被告退还181658元没有事实依据，案涉房屋原告已经实际占有使用并享受相关收益，因此不满足相应的解除条件。本院经审理认定事实如下：2019年7月31日，二原告作为买受人与被告大元公司签订两份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于安顺市开发区北侧（三刀厂片区）金鼎广场项目××号房、××号房；建筑面积均为11.54平方米；该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押；按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米7870.8元，总价款90829元，两个房屋共计181658元。付款方式均为分期付款：买受人应当在2020年1月31日前支付剩余房价款45415元（两个房屋共计90830元）；第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房；第二十二条房屋登记双方约定［√申请］［不申请］预告登记；一、预告登记（一）本商品房为【√预售】【现售】商品房，双方约定由【√出卖人与买受人】【买受人】向当地房屋登记机关申请预告登记。（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于【√商品房买卖合同（预售）备案】【商品房买卖合同（现售）签订】之日起360工作日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，双方同意按下列3项处理：1、2、……。3、买受人有权解除《商品房买卖合同》。买受人选择解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人就争议事项另行签订补充协议。合同签订后，原告向被告于2019年7月28日支付40000元，于2019年7月31日支付50000元及830元，2019年10月23日支付5000元、83828元、及2000元，以上共计支付181658元。后被告大元公司未向原告交付房屋，也未办理预告登记。同时查明：2019年7月31日，二原告作为委托方（甲方），案外人贵州腾辉房地产咨询服务有限公司作为受托方（乙方），双方签订了两个案涉房屋的《委托经营管理合同》，该合同约定将案房屋交由乙方统一经营管理，委托管理期限为8年，从2020年2月1日至2028年1月31日，收益金自2020年2月1日起计算，前三年租金已抵扣房款，金额为24144元（两个房屋为48288元），乙方无需再向甲方支付任何收益金。上述事实，有原、被告的陈述，二原告身份证复印件、《商品房买卖合同》二份复印件、购房款收款票据复印件及支付凭证打印件、贵州省不动产登记自助查询结果；被告的营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件及法定代表人身份证复印件，《委托经营管理合同》二份复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的二份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面、适当的履行合同义务。原告已按约将案涉两个房屋的购房款181658元支付给被告。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。具体到本案，原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十二条中约定“房屋登记双方约定［√申请］［不申请］预告登记；一、预告登记（一）本商品房为【√预售】【现售】商品房，双方约定由【√出卖人与买受人】【买受人】向当地房屋登记机关申请预告登记。（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于【√商品房买卖合同（预售）备案】【商品房买卖合同（现售）签订】之日起360工作日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，双方同意按下列3项处理：1、2、……。3、买受人有权解除《商品房买卖合同》。买受人选择解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人就争议事项另行签订补充协议。”，现原告以被告未办理预告登记为由诉请解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》符合双方约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求退还购房款并按合同约定支付利息有理，本院予以支持。利息以181658元为本金，自2021年4月20日（原告起诉之日）起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金付清之日止。被告大元公司辩称，案涉房屋原告已经实际占有使用并享受相关收益，因此不满足相应的解除条件。二原告称《委托经营管理合同》不能证实原告对房屋已实际占有、使用和享受收益，《委托经营管理合同》签订主体并非被告，被告未举证证实案涉房屋已竣工验收达到交付条件，该合同不能规避被告逾期交房的问题，并且虽然约定收益减免购房款，但该合同并未实际履行，原告系按照合同约定总价全款支付的购房款，故原告已享有房屋收益不属实。本院认为《委托经营管理合同》中虽然约定原告将房屋交由案外人经营管理，前三年的收益抵扣购房款，但根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告实际全额支付购房款，并未收取案外人支付的收益款，也未抵扣购房款，并且原告方主张解除合同是依据《商品房买卖合同》约定未办理相关登记；同时原告方表示其与案外人贵州腾辉房地产咨询服务有限公司之间的合同关系，其另行处理。综上，被告大元公司的辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张立偲、鄢巡巡与被告安顺大元房地产开发有限公司于2019年7月31日签订的两份《商品房买卖合同》；二、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告张立偲、鄢巡巡购房款人民币181658元及利息（以181658元为本金，自2021年4月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3984元，减半收取人民币1992元，由被告贵州大元房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  顾然然二〇二一年六月二十五日法官助理何娇娇书记员龚玥