天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0105民初2672号原告：中铁建物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市河北区昆纬路与东七经路交口西北侧河北新闻大厦主楼五楼507室。负责人：张亦军，总经理。委托诉讼代理人：张忠良，男。被告：张石成，男，1943年7月5日出生，汉族，住天津市河北区。原告中铁建物业管理有限公司天津分公司（以下简称中铁建物业天津分公司）与被告张石成物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张忠良、被告张石成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中铁建物业天津分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2018年4月1日至2020年7月31日所欠物业费5994.24元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月21日，原告与中铁房地产集团（天津）置业有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定由原告为诗景颂苑小区提供前期物业管理服务，服务期限自2011年11月21日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，物业管理服务费收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米2.3元计算，由业主于每月5日前交纳。被告系诗景颂苑小区业主，其房屋建筑面积为93.08平方米，被告自2018年4月1日至2020年7月31日共计28个月未交纳物业费,共拖欠物业费5994.24元。原告多次催要未果，故诉至法院，望判如所请。张石成辩称，原告主张的欠费时间和数额不正确，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原、被告没有签订过物业服务合同，2016年1月被告购买了诗景颂苑小区一套二手房，由于房屋坐落在一楼无需使用电梯，不应当交纳电梯费，经与原告协商，原告同意每年为被告减免3个月的物业费，此优惠方案是经原告公司经理周立娜签字同意并加盖公章的。现被告已交纳至2018年底，因此拖欠物业费的起始时间应为2019年1月1日，被告希望继续按照双方之前协商的方案交纳物业费，否则不同意交纳。本院经审理认定事实如下：2011年11月21日，中铁建（北京）物业管理有限公司与中铁房地产集团（天津）置业有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定：由中铁建（北京）物业管理有限公司对诗景颂苑小区进行前期物业管理服务，服务期限自2011年11月21日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，物业管理基本服务费收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.44元计算，机电设施设备日常运行养护费收费标准为按建筑面积每月每平方米0.86元计算，合计每月每平方米2.3元，由业主于每月5日前交纳。合同签订后，原告依约为该小区提供物业管理服务。被告张石成系河北区诗景颂苑XX房屋权利人，该房屋建筑面积为93.08平方米。2017年12月18日，原、被告就2016年至2018年物业管理服务费问题达成协议，被告书写承诺书，主要内容为：“本人张石成，系天津中铁建国际城诗景颂苑16号楼XX户业主，因一层不坐电梯问题，经与中铁建（北京）物业管理有限公司天津分公司协商一致，同意将物业费从2016年1月1日交至2018年3月31日，共计人民币5780.7元；优惠延期物业费从2018年4月1日至2018年12月31日，共计人民币1926.9元。作为此事的最终了结。本人在此承诺：日后不再以此问题为理由与中铁建（北京）物业管理有限公司天津分公司产生任何纠纷。”被告于当日交纳2016年1月1日-2016年12月31日物业管理服务费2569.2元、2017年1月1日-2018年3月31日物业管理服务费3211.5元。原告在开具的2017年1月1日-2018年3月31日收款收据背面注明：“物业费优惠延期时间为2018年4月1日至2018年12月31日免交。”此后被告未再交纳物业管理服务费，现原告起诉要求被告支付2018年4月1日至2020年7月31日所欠物业管理服务费5994.24元。另查：中铁建（北京）物业管理有限公司于2011年11月21日出具《授权书》，授权中铁建（北京）物业管理有限公司天津分公司负责诗景颂苑小区的物业服务、收取物业费等事宜。2018年2月12日，中铁建（北京）物业管理有限公司天津分公司更名为中铁建物业管理有限公司天津分公司。本院认为，中铁建（北京）物业管理有限公司与中铁房地产集团（天津）置业有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，本院依法予以确认。该物业管理服务合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。现原告已经基本履行了维修、养护、管理和维护的义务，被告则应当履行交纳物业管理服务费的义务。故原告要求被告给付物业管理服务费的请求，本院予以支持。关于被告拖欠物业管理服务费的起始时间，由于原告已同意被告免交2018年4月1日至2018年12月31日的物业管理服务费，故应以2019年1月1日作为被告拖欠物业管理服务费的起始日期，经计算被告自2019年1月1日至2020年7月31日共计19个月未交纳物业管理服务费，共计拖欠4067.52元。至于被告主张其房屋坐落在一楼，不享受电梯服务，不同意交纳机电设施设备日常运行养护费的抗辩意见，因该项费用的构成除电梯费用以外还包括给排水系统、强弱电系统、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景等机电设施设备日常运行养护的费用，故被告的抗辩意见于法无据，本院不予支持。鉴于其他案件中查明原告在物业管理服务方面存在一定的瑕疵，故对原告主张的物业管理服务费应酌情予以减免，本院认为以核减5%为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告张石成给付原告中铁建物业管理有限公司天津分公司2019年1月1日至2020年7月31日的物业管理服务费4067.52元的95%即3864元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张石成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 张 杰二〇二一年六月二十五日书记员 陈美玲附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。