河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终1715号 上诉人（原审被告）：商利，男，1972年10月23日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 上诉人（原审被告）：陈莉，女，1980年1月25日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 二上诉人委托诉讼代理人：袁汝杰，河北轩逸律师事务所律师。 二上诉人委托诉讼代理人：张晓萌，河北轩逸律师事务所（实习）律师。 被上诉人（原审原告）：王芝华，女，1976年11月1日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：蒋彩侠，河北冀廊律师事务所律师。 上诉人商利、陈莉因与被上诉人王芝华合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2020）冀1002民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 商利、陈莉上诉请求：一、请求依法撤销安次区人民法院（2020）冀1002民初2411号民事判决书并依法发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、房屋未过户是因被上诉人王芝华与案外人崔健峰达成“房屋回购协议”所致，并非上诉人过错造成的，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》已经履行完毕，不应解除。2、被上诉人在两次交易过程中均获得巨大利益，没有存世。3、违约金约定畸高，请求法院予以酌减，并因被上诉人无损失，请求贵院驳回其违约金请求。 王芝华答辩称，一、因被答辩人违约，致使房屋无法办理过户手续，一审判决认定被答辩人承担违约责任，认定事实清楚。答辩人得知本案房产证下发后，多次与被答辩人沟通过户事宜。因被答辩人不配合，无奈之下通过中间人沟通，被答辩人与原房主崔建峰无视《房屋买卖协议》关于房屋买卖的价格约定，为获取更大利益向答辩人提出再加价几十万元的无理要求，否则不给办理过户，被答辩人违背诚信原则，更无视双方的合同约定，导致事实违约。本案房产证下发后，被答辩人应当向原房主主张房屋权利将房屋过户给答辩人。被答辩人拒不主张房屋权利，无法完善相关过户流程将房屋过户给答辩人，但是被答辩人却与原房主让答辩人加价几十万元，否则不予办理过户，是导致无法办理房屋过户导致违约致使本案一审诉由产生。《合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据法律规定，即使因为原房主未办理过户手续，被答辩人根据双方签订的《房屋买卖协议》，依法向答辩人承担违约责任与法有据，应予支持。答辩人曾经起诉过户，因被答辩人不向原房主主张权利，答辩人无权直接向原房主主张过户，被答辩人才撤诉。因为被答辩人的不配合，不履行《房屋买卖协议》配合答辩人办理房产过户的相关约定和义务，最终导致合同无法继续履行。被答辩人主张所谓的“房屋回购协议”，没有事实依据，一审庭审时证人也已经出庭作证说明了调解的相关情况，被答辩人不但不履行合同义务，反而捏造事实，混淆视听，被答辩人也应当承担举证不能的法律责任。被答辩人所臆想的未履行调解思路，并不影响答辩人诉请被答辩人依法承担违约责任。二、答辩人未能得到房屋，导致实际损失巨大。本案答辩人并无过错，一审认定违约金过低，无法弥补答辩人的实际损失，请求二审法院依法予以增加，以补偿答辩人的实际损失。答辩人经过多方多次的沟通和努力，被答辩人始终不配合，购房时虽然知道房产的状况，但是房本下来以后，被答辩人拒不主张房屋权利，不能将房屋过户给答辩人，被答辩人却与原房主提出无理要求，让答辩人加价几十万元等，也是因为被答辩人的违约导致合同无法继续履行。答辩人依法履行合同义务，在合同履约过程中答辩人并无任何的过错。如果被答辩人依法履约，向原房主主张房屋权利后，积极配合将房屋过户给答辩人，就不会导致本案诉讼。一审中，被答辩人当庭也认为转售合法，答辩人也没有任何的过错，被答辩人应当承担全部责任。答辩人无法达到购房目的，被答辩人应当返还给答辩人已经支付的59万元房款，按照年贷款利率6%计算，被答辩人占用的59万元每年的利息至少35400元，远远高于房租。按照民间借贷年利率24%计算，每年利息大约141600元；而且目前的房屋差价至少大约也要五十万元。一审判决认定被答辩人应承担的违约金，并不弥补答辩人再次在同地段购房的价差。被答辩人上诉所称被答辩人被违约后致使受益的说法简直是无稽之谈。如果被答辩人能够积极履行合同义务，积极主张将房屋过户给答辩人，答辩人也不会有这些损失，一审判决认定违约金过低，请求二审法院依法予以增加，尽量弥补答辩人合法守信依法履约中所遭受的经济损失，更是对合法守信者的法治弘扬。 王芝华向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令解除2016年4月26日签署的《房屋买卖协议》；2、请求人民法院依法判令被告退还购房款59万元并承担违约金30万元；3、被告承担本案诉讼费用及保全费。 一审法院认定事实：1、2016年4月26日，被告商利、陈莉作为甲方（出卖人）与作为乙方（买受人）的原告王芝华签订了《房屋买卖协议》，该协议约定甲方自愿将坐落于廊坊市永祥苑8-2-1701的房屋出售给乙方，乙方已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋，建筑面积90.58平方米，房屋总价款为59万元，甲、乙双方定于签订合同后正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，甲方无条件配合乙方办理房产证及过户手续，乙方承担办理房产证的相关费用，违约方向守约方支付违约金30万元。2、上述协议签订后原告王芝华支付购房款10万元现金，并于2016年4月27日通过银行转账方式向被告陈莉支付购房款49万元，原告王芝华共支付购房款59万元。后二被告将房屋交付给原告使用至今，涉案房屋产权证书已颁发。3、原告王芝华于2019年11月25日就履行与商利、陈莉签订的涉案《房屋买卖协议》曾在本院起诉二被告，后撤回起诉。4、被告陈莉就从案外人崔建峰处购买涉案房屋双方于2014年12月19日签有《房屋买卖合同》，该合同载明房屋所有权人崔建峰，成交价70万元。上述事实有当事人陈述、《房屋买卖协议》、借记卡历史明细清单、证人证言等证据及庭审材料在案佐证。 一审法院认为，原告王芝华与被告商利、陈莉签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损失的，人民法院应予支持。因涉案房屋所有权未登记在被告商利、陈莉名下，无法办理房屋所有权转移登记，现原告王芝华诉请要求解除《房屋买卖协议》，于法有据，本院予以支持。二被告认为原告请求解除合同的权利已过时效的抗辩意见，本院不予采信。原告提交的借记卡历史明细清单及证人宋某、马某的证言可证实被告商利、陈莉收到了原告支付的购房款59万元，二被告应将该59万元购房款退还原告王芝华。涉案《房屋买卖协议》签订时，二被告并不是涉案房屋的权利人，协议签订时二被告向原告提交了陈莉与崔建峰签订的《房屋买卖合同》，该合同显示房屋所有权人为崔建峰，现涉案房屋无法办理过户手续，故对于原告与二被告签订的《房屋买卖协议》无法履行，原告与二被告均有过错，且过错相当。证人宋某证言可证实曾找过商利办理过户事宜，商利不接电话或称不在廊坊，证人马某的证言可证实二被告签协议时答应肯定能办过户，故二被告主张其未违约的抗辩意见，本院不予采信。原告与二被告签订的《房屋买卖协议》约定了二被告无条件配合原告办理房产证及过户手续，违约方向守约方支付违约金30万元。二被告认为违约金明显过高，不同意支付违约金，本案中，原告未提交其造成损失的相关证据，结合本案双方过错程度相当，本院认为二被告向原告支付的违约金数额为15万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、依法解除原告王芝华与被告商利、陈莉于2016年4月26日签订的《房屋买卖协议》；二、被告商利、陈莉于本判决生效之日起十日内向原告王芝华返还购房款59万元；三、被告商利、陈莉于本判决生效之日起十日内向原告王芝华支付违约金15万元；四、原告王芝华于本判决生效之日起十日内将廊坊市永祥苑8-2-1701的房屋返还给被告商利、陈莉；五、驳回原告王芝华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6350元，保全费4020元，以上费用合计10370元，由原告王芝华负担1748元，被告商利、陈莉负担8622元。 本院二审期间，上诉人申请一名证人出庭作证，拟证明涉案房屋已经被案外人崔建峰回购的事实。被上诉人的质证意见为，1、证人在一审时未出庭，应当承担举证不能的责任。2、王芝华不认识证人，证人所述内容不真实。3、调解过程的情况本身不能作为案件事实的依据。4、证人在出庭作证时也表示后来由崔建峰回购涉案房屋的事没有谈成，所以证人所证内容没有意义。 本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋的权利人为案外人崔建峰，因上诉人商利、陈莉怠于行使向崔建峰主张办理过户的权利，导致被上诉人无法办理涉案房屋的过户手续，被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖协议》的合同目的无法实现，王芝华诉请解除《房屋买卖协议》的诉讼请求于法有据，应予支持。上诉人称房屋未过户系因被上诉人与崔建峰达成“房屋回购协议”所致，但依据上诉人申请出庭的证人证言及一审时的证据“欠条”可知，被上诉人与崔建峰只是通过中间人有过协商过程，但最终并未达成“房屋回购协议”。故上诉人的该项主张不能成立。 关于违约金问题，《房屋买卖协议》约定了二上诉人无条件配合被上诉人办理房产证及过户手续，违约方向守约方支付违约金30万元。一审法院综合考虑本案中双方过错程度、被上诉人的损失程度等因素，酌定二上诉人向被上诉人支付的违约金15万元较为公平合理。 综上所述，商利、陈莉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,200.0元，由商利、陈莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 柴秋芬 审 判 员 崔玉水 审 判 员 罗丕军 二〇二一年六月二十一日 法官助理 齐向欣 书 记 员 周承恩