四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2021民初2622号 原告：四川省紫竹物业服务有限公司,住所地四川省安岳县岳阳镇学沟湾路(紫竹馨城小区)，统一社会信用代码9151202168610724XP。 法定代表人：代述洪，总经理。 委托诉讼代理人：邓新琴，四川强德律师事务所专职律师。 被告：刘子雄，男，1985年4月5日出生，汉族，住四川省安岳县。 原告四川省紫竹物业服务有限公司（以下简称紫竹公司）与被告刘子雄物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告紫竹公司的委托诉讼代理人邓新琴到庭参加诉讼，被告刘子雄经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 紫竹公司向本院提出诉讼请求：判令被告交纳欠付的2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费3287元及逾期交纳违约金377.5元。事实及理由：被告于2007年7月22日接房成为安岳县“丽嘉城市花园”小区业主。安岳县“丽嘉城市花园”小区业主委员会分别于2012年4月30日、2017年12月31日与原告签订了《物业服务合同》，主要约定紫竹公司向“丽嘉城市花园”小区业主提供物业服务，并按0.5元/㎡·月的标准收取物业服务费。合同签订后，紫竹公司已按约提供物业服务，但被告仅向紫竹公司交纳了2012年4月30日至2016年12月31日的物业服务费，未交纳2017年1月1日起至2020年12月31日的物业服务费。虽经紫竹公司多次催收，被告仍拒绝交纳，紫竹公司因此提起本案诉讼，以达如上请求目的。 刘子雄未作答辩。 紫竹公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人身份证明、开户许可证、《物业服务合同》及补充协议、照片打印件、业主报修回访记录单、丽嘉花园车辆登记表、车辆进出登记表、公共区域巡逻记录表、值班记录表、保安员值班交接记录表、来访人员登记表、丽嘉花园物业消毒记录表、丽嘉花园物业道路维修记录表、丽嘉花园物业道路维修计划及记录表、2019年电话催收物业费统计情况表、丽嘉花园小区业主续交物业服务费收取明细表、移交款为600元的表格、试水测漏单、业主临时公约、证明、录音光碟等证据，本院经审查认为，开户许可证、移交款为600元的表格与本案无关联、照片打印件形式要件不合法、录音光碟内容不能反映出对话人之一为本案被告，故对其证明效力均不予确认；营业执照、法定代表人身份证明、《物业服务合同》及补充协议、业主报修回访记录单、丽嘉花园车辆登记表、车辆进出登记表、公共区域巡逻记录表、值班记录表、保安员值班交接记录表、来访人员登记表、丽嘉花园物业消毒记录表、丽嘉花园物业道路维修记录表、丽嘉花园物业道路维修计划及记录表、2019年电话催收物业费统计情况表、丽嘉花园小区业主续交物业服务费收取明细表、试水测漏单、业主临时公约、证明来源合法，内容客观真实，与本案有关联，且能相互印证，证实紫竹公司提供物业服务并催收被告交纳物业服务费的事实，对其证明效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 紫竹公司成立于2009年3月9日，经营范围为物业管理等。被告于2007年7月22日接收安岳县“丽嘉城市花园”小区2幢3单元402号房屋（建筑面积133.47㎡），系居住于该房的业主。2007年7月27日，被告签署《业主临时公约》，承诺其作为“丽嘉城市花园”物业的买受人同意遵守临时公约，并同意对物业的使用人违反临时公约的行为承担连带责任。2012年4月8日，紫竹公司与安岳县丽嘉城市花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，主要约定安岳县丽嘉城市花园小区业主委员会代表小区全体业主与业主大会选聘的紫竹公司签订物业服务合同；紫竹公司为“丽嘉城市花园”小区业主提供包括物业共用部位的维护和管理、物业共用设施设备的运行、维护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁、垃圾的收集、清洁及雨、污水管道的疏通、物业管理区域内交通与车辆出行、停放秩序的管理、公共绿化的养护和管理等物业管理服务；合同期限五年，自2012年4月1日起至2017年12月31日止，紫竹公司按0.5元/㎡·月的标准向业主或物业使用人收取物业服务费；物业服务费每年收取一次，此后每年在首月全额交纳，如超过交纳期限，每天加收未交款项总额3‰的滞纳金，累计加收，连续两个月无故拖欠费用，则视为违约，除应交纳欠付费用外，还应按欠付费用的200%支付违约金；合同履行过程中如发生争议,协商解决不成的,提交安岳县仲裁委员会解决。2012年4月30日，双方签订《补充协议》，主要约定业主住宅物业服务费按0.36元/㎡·月的标准收取，从2013年1月1日起，按0.45元/㎡·月的标准收取。合同签订后，紫竹公司进驻“丽嘉城市花园”小区提供物业管理服务。合同到期后，“丽嘉城市花园”小区全体业主仍选聘紫竹公司提供物业管理服务，并由安岳县丽嘉城市花园小区业主委员会于2017年12月31日与紫竹公司续签《物业服务合同》，主要约定合同期限三年，从2018年1月1日起至2020年12月31日止；紫竹公司按0.53元/㎡·月的标准向业主或物业使用人收取物业服务费；物业服务费每年在首月全额交纳，如超过交纳期限，每天加收未交款项总额3‰的滞纳金，累计加收；合同履行过程中如发生争议,协商解决不成的,提交安岳县仲裁委员会解决。续签合同后，紫竹公司按约提供物业服务。因被告未交纳2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费，经紫竹公司催收后未果，致形成本案诉讼。 本院认为，紫竹公司与安岳县丽嘉城市花园小区业主委员会签订《物业服务合同》及补充协议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）的规定。紫竹公司与安岳县丽嘉城市花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》虽约定合同履行过程中发生争议由安岳县仲裁委员会解决，但该约定中的“安岳县仲裁委员会”根本不存在，双方又未就此达成补充协议，依照《中华人民共和国仲裁法》第十六条第一款“仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议”、第十八条“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效”的规定，案涉仲裁条款无效，故本院对本案具有管辖权。因案涉仲裁条款无效并不影响《物业服务合同》其它条款的效力，且《物业服务合同》其它条款及补充协议系紫竹公司与安岳县丽嘉城市花园小区业主委员会真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约行使权利并履行义务。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定，案涉《物业服务合同》及补充协议对“丽嘉城市花园”小区全体业主具有约束力。紫竹公司已按约提供物业管理服务，被告亦应按约向紫竹公司交纳物业服务费，其至今未向紫竹公司交纳物业服务费的行为已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”规定，向紫竹公司交纳从2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费3267.35元（133.47㎡×0.45元/㎡·月×12个月+133.47㎡×0.53元/㎡·月×36个月）及逾期交纳的违约金。紫竹公司主动将合同约定的违约金计算标准大幅度下调，并仅主张377.5元违约金，系其权利的自由处分，本院依法予以支持。被告经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，表明其自动放弃诉讼中可享有的答辩、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担由此产生的法律后果。 综上所述，紫竹公司要求被告交纳物业服务费并支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持，但物业服务费的金额以本院按合同约定的计算为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国仲裁法》第十六条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 限被告刘子雄于本判决生效之日起十日内向原告四川省紫竹物业服务有限公司交纳2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费3267.35元及逾期交纳违约金377.5元，共计3644.85元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘子雄负担（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 吴晓燕 二〇二一年六月二十二日 法官助理 颜贵成 书 记 员 王 田