江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2260号上诉人（原审被告）：张道权，男，汉族，住连云港市东海县。委托诉讼代理人：王德立，江苏连政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李启华，女，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：王恒发，连云港市海州区浦南法律服务所法律工作者。上诉人张道权因与被上诉人李启华房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2021）苏0722民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张道权上诉请求：1、撤销东海县人民法院（2021)苏0722民初1963号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、原审法院适用法律不当：1、被上诉人无权依据双方《门面房租赁协议》第四条第2项规定行使解除权。依据民法典第五百六十二条规定的解除条件必须是导致合同履行不能的条件，不能随意作扩大解释。而双方协议第四条第2项约定“只要乙方需要退房，须提前2个月书面通知甲方，解除合同。”，如果认定该约定视为解除“条件”的话，那么赋予被上诉人无条件解除权，这也与该法条的精神和宗旨相悖。2、《门面房租赁协议》第四条第2项只是赋予被上诉人合同解除权的催告权。被上诉人书面解除合同通知只是被上诉人的一种邀约，是否最终解除应当由上诉人予以承诺并对解除后相关事宜进行协商，最终达成协议后，方才对双方具有约束力，否则被上诉人单方的解除通知行为，不具有解除双方合同的效力。二、原审法院判决侵害上诉人的合法权益，主观上加重守约方的守约成本，免除违约方应当承担的违约责任：1、双方签订协议，就是为了稳定双方权利、义务，当出现纠纷时，双方可以寻求解决纠纷的依据。在双方合同履行期间，如果赋予被上诉人无条件解除权，势必加剧合同履行的不稳定状态，也会因为守约方的守约行为反而加重违约责任。2、依据民法典第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”如果按照原审法院认定被上诉人可以依据《门面房租赁协议》第四条第2项享有无条件解除权，那么《门面房租赁协议》中关于合同期限、违约责任等约定就没有任何实际意义，同时也违反了民法典关于“合同篇”契约精神至上的精神。同时会导致违约方可以在违约情况下不承担任何违约责任，这也是显失公平、不合时宜的违约、违法行为。被上诉人李启华辩称，上诉人的上诉理由没有法律依据，一审认定事实正确，请求驳回上诉人的上诉。李启华向一审法院起诉请求：1、请求判令双方解除合同并返还租金31074元、押金1000元，合计32074元；2、本案诉讼费由张道权承担。一审法院经审理查明，2018年9月8日，张道权（出租方、甲方）与李启华（承租方、乙方）签订《门面房租赁协议》，该协议约定：第一条；房屋概况。房屋地点：牛山镇幸福南路农贸市场102号，实用面积190平方。第二条：租赁要求和期限。租赁期共五年，甲方从2018年9月8日起将出租房屋交付乙方使用，至2023年9月8日截止。乙方须向甲方提前一个月一次性缴纳房屋租金：第一年伍万元整，第二年房屋租金：伍万元整，第三年房租伍万伍仟元整；第四年房租伍万伍仟元整；第五年房租伍万伍仟元整。第三条:租金和租金的交纳期限。甲方应在乙方租赁房屋合同期满1个月通知乙方缴纳房屋租金，乙方自接到租金缴纳通知书之日起，应在5天内缴齐租金。第四条:甲方与乙方的权利与义务的变更。2、租赁期间，如乙方合同需要退房,必须提前2个月书面通知甲方，解除合同。3、租赁期间，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设施的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失，乙方如需装修墙窗，须事先征得甲方同意。如拒不修缮和赔偿，将在安全抵押金中扣除，由甲方代其修缮，所产生的修缮费用由乙方全部承担。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件。搬迁后日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。李启华曾向张道权支付租赁房屋押金1000元。一审法院另查明，2020年8月，经双方协商，李启华向张道权支付第三年度租金53000元。因经营原因，同年12与2日，李启华向张道权邮寄《解除告知书》,内容为：“张道权：2018年9月8日李启华与你签订的门面房租赁协议，租赁房屋经营无限极，现因经营无限极市场行情问题，本人不在（再）经营无限极产品。根据我们签订的协议第四条第二款，特向你提出解除门面房租赁协议。特此告知。承租人:李启华.2020年12月2日。”12月4日，张道权收到上述告知书。2021年2月5日，李启华将房屋钥匙交付给张道权张道权。一审法院再查明，庭审中经双方确认：李启华在租赁期间产生的电费399元及水费65元尚未支付，均同意在本案中予以扣除。一审法院认为，李启华与张道权之间签订的《门面房租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同的约定履行其权利和义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《门面房租赁协议》约定，租赁期间，如乙方合同需要退房,必须提前2个月书面通知甲方解除合同。李启华提前2个月于2020年12月2日向张道权邮寄《解除告知书》，2021年2月5日向张道权交付钥匙，符合协议约定，故李启华要求解除双方签订的《门面房租赁协议》诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李启华于2020年8月向张道权张道权支付下一年度租金53000元，李启华仅租赁使用涉案房屋至2021年2月5日，合同解除后，张道权应返还李启华租金为31074元（53000元-53000元÷365天×151天），故李启华要求张道权返还租金31074元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。李启华尚欠张道权399元电费及65元水费应从押金1000中扣除，故张道权应向李启华返还押金的数额为536元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除李启华、张道权于2018年9月8日签订的《门面房租赁协议》；二、张道权于判决生效后十日内返还李启华房屋租金31074元及押金536元；三、驳回李启华其他的诉讼请求。案件受理费3620元，减半收取1810元，由张道权负担（已由李启华垫付，张道权于判决生效后十日内与上述款项一并支付给张道权）。二审中，被上诉人提交一份微信聊天记录，称是上诉人的家属与被上诉人的微信聊天记录，证明租赁合同是尚未签订之前，上诉人与被上诉人已经达成对房屋今后的改造，并且进行现场监督和管理，对如何改造都是上诉人同意的，被上诉人不存在私自改造的问题。上诉人质证认为：对证据真实性合法性无异议，对关联性有异议，这不是本案争议焦点范围，也不是新证据。经审查，本院对被上诉人提交证据的关联性不予确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：涉案合同是否应于2021年2月5日解除。本院认为，上诉人张道权与被上诉人李启华签订的《门面房租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同的约定履行其权利和义务。根据规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人与被上诉人签订的《门面房租赁协议》约定，租赁期间，如乙方合同需要退房,必须提前2个月书面通知甲方解除合同。李启华提前2个月于2020年12月2日向张道权邮寄《解除告知书》，2021年2月5日向张道权交付钥匙，符合协议约定，一审法院认为，李启华要求解除双方签订的《门面房租赁协议》诉讼请求，符合法律规定，一审法院对李启华该诉讼请求予以支持并无不当。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3620元，由上诉人张道权负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年六月二十一日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。