北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终475号上诉人（原审被告）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱慧，女，1987年10月3日出生，汉族，现住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王永锋，北京水波纹律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。上诉人北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）因与被上诉人钱慧、被上诉人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第四中级人民法院（2020）京04民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人北京银行新源支行的委托诉讼代理人高放、张伶玉，被上诉人钱慧的委托诉讼代理人王永锋，被上诉人天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京银行新源支行上诉请求：1.撤销一审判决，改判“准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑X号楼X单元X号（规划房号为X-X-X）房屋的执行，继续查封该房屋”或将本案发回一审法院重新审理；2.本案上诉费用由钱慧、天润诚泽公司承担。事实与理由：一、一审法院认定钱慧符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条的情形，系适用法律错误。一审法院认定《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称认购协议）属于合法有效的书面商品房买卖合同，属于法律适用错误。根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定可知，该条规定了商品房买卖合同应具备的十三项主要内容，应当在商品房买卖合同中进行明确。钱慧、天润诚泽公司之间签署的认购协议共有九条，包括当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间、双方权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等条款，仅具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的“当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间”三项内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。而一审法院认为，只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项内容的主要内容，则认购协议即可认定为商品房买卖合同，属于法律适用错误。退一步讲，即使按一审法院的逻辑，认购协议也只具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项中的三项内容，且缺少“交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理、办理产权登记”等关键条款，无论从数量还是内容上看，均无法达到“具备主要内容”的条件，认购协议不能被认定为商品房买卖合同。二、钱慧名下有其他可用于居住房屋的情况下，一审法院仍认定钱慧符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定，属于事实认定不清、适用法律错误。（一）一审法院认定事实不清。一审法院在无任何证据的情况下认定钱慧及其家人长期工作和生活所在地与其名下房屋通勤时间、距离较长。钱慧在诉讼中并未提供其与配偶现在任职的工作单位劳动合同、社保缴纳记录等证据证明其工作地点为北京市延庆区，一审法院仅凭钱慧的情况说明即认定钱慧工作地点与其名下房屋距离较远，属于认定事实不清。（二）一审法院将改善居住条件纳入生存权的保护范围，扩大了执行异议复议规定第二十九条第（二）项及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民会纪要）第一百二十五条的适用范围，属于适用法律错误。首先，一审法院枉顾社会现实，机械套用通勤时间和距离，认定钱慧购买涉案房屋属于商品房消费者生存权的保护范围。最高人民法院对于九民会纪要相关条款的解释认为，对审查其他住房的区域范围表示“我们认为，对于名下一套房的把握问题，由于房屋所处区域不同，导致价格相差甚远，一般情况下可以理解为买受人名下在与涉案房屋同一设区的市和县级行政区无其他用于居住的房屋。”故其他住房的区域审查范围，应结合立法目的及当地房屋价格等综合因素来确定。北京作为国际性大都市，房价较高，即使在延庆，一般家庭购买一套房屋也需要花费大部或全部积蓄，无法做到在哪里工作便在哪里买房。工作地与居住地单程通勤时间在一个多小时的情况很普遍，故不能以通勤时间较长认定北京市普遍存在人民群众生存权未得到保障。退一步讲，即使钱慧及其家人在延庆工作，其也可以租房居住。根据钱慧提供的证据，钱慧在朝阳区百子湾的一套房屋一直对外出租，每月租金7000元。根据房屋租赁服务机构在延庆区出租房屋的挂牌情况，以钱慧现在居住的格兰山水小区为例，该小区房租普遍在2500元/月，出租房屋面积76㎡-90㎡。钱慧名下房屋的租金足够钱慧及其家人在延庆区租赁房屋居住使用，满足其生存权需求。其次，一审法院认为钱慧二子年幼，让幼儿随父母早出晚归或在朝阳家中候其父母早出晚归，有违对老人儿童此类弱势群体优先保护与关爱的社会主义核心价值观与理念。法律作为维护社会生活和社会秩序的规范体系，在适用时应贴合社会生活实际，而不能掺杂任何脱离生活的、片面的、先入为主的个人观念和情感。北京作为国际性大都市，工作单程通勤时间在一小时以上的情况很普遍，甚至每天往返于京津、京冀上班的人也不在少数，这是客观事实，是现阶段在北京生活的真实写照，与是否违背社会主义核心价值观与理念无关。相反，这在一定程度上体现了广大劳动人民为实现中华民族伟大复兴而努力奋斗、不辞辛劳的奉献精神，正是践行社会主义核心价值观的体现。一审法院还忽略了一点，虽然北京市政府努力淡化学区房概念、平衡各区教育资源分配，但不能否认的是，目前北京市朝阳区的教育资源优于北京市延庆区。朝阳区可以按照户口或房产入学，为了下一代接受更好的教育，按常理推断，钱慧二子会在朝阳区入学并接受教育，那么，相比于让其幼子每天为了上学在延庆区与朝阳区之间奔波，让其在朝阳区的家中生活更有利于幼儿成长。最后，一审法院依据《北京统计年鉴》2020年的统计数据，认为钱慧及其家人的人均居住面积低于北京市城镇居民人均住房建筑面积，并据此认定钱慧购买涉案房屋属于适当改善居住条件，属于生存权的保护范围。目前，我国法律对“生存权”一词并未作出明确释义，但根据理论学说及一般社会观念，生存权乃是指在现有社会关系和生活条件下，人享有的应当维持正常生活所必需的基本生活条件的权利。人均住房建筑面积，顾名思义其是平均数、中位数，是统计样本或社会中的大多数，不应以此作为衡量生存权的标准，否则，根据一审法院的逻辑，凡是达不到北京人均住房建筑面积的人，其生存权处于未获得保障的状态，极为荒谬。且根据北京市最新的公共租赁住房的建设标准，居住面积15-22㎡的房屋属于满足1-2人居住的房屋，钱慧名下现有住房面积78.41㎡，完全能够满足其本人及家人生存权需求。三、一审法院认定钱慧已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，属于基本事实认定不清。一审法院认定钱慧已支付购房款的证据是钱慧提供的发票、相关银行付款凭证、证人贾某和窦某的证人证言及天润诚泽公司的陈述。但是，一审法院认定事实存在以下问题：首先，钱慧与天润诚泽公司签订认购协议时间是2018年10月12日，根据钱慧提供的证据，钱慧最早于2016年10月6日向窦某个人账户汇入200万元，早于认购协议签署时间近2年。根据窦某证言，其不认识钱慧。早于认购协议2年付款、向陌生人汇款200万元且未要求对方提供任何收据，与常理不符。其次，收据与付款凭证不能对应，钱慧2016年10月6日向窦某个人账户汇入200万元，在2018年10月12日收到北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）出具的收据，钱慧、天润诚泽公司未给出合理解释。最后，一审法院仅依据天润诚泽公司陈述、贾某和窦某证言认定钱慧向窦某个人账户及天润诚泽公司账户打入的是购房款，而未查明该账户款项的去向，未形成完整的证据链条。钱慧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。钱慧与天润诚泽公司签订的认购协议属于合法有效的商品房买卖合同；认购协议内容具备了合同双方当事人、位置、面积、价款、付款方式等主要条款，钱慧已支付相应款项。钱慧符合相关司法解释以及九民会纪要认定商品房消费者的规定。钱慧名下虽然在北京市朝阳区有房，但符合九民会纪要第一百二十五条关于买受人名下无其他用于住房的规定，该条指向的审查范围是设区的市，因为北京为直辖市，不属于设区的市，只能按照下一级即延庆区作为买受人名下是否有住房的地域标准进行审查。一审判决并没有仅仅考虑行政级别这一地域标准，而是进一步考虑了北京作为直辖市的特殊性，从辖区的距离和钱慧的家庭情况出发，认定钱慧购买案涉房屋是用于解决家庭住房的深度需求。北京银行新源支行提出所谓朝阳区教育资源优于延庆区的理由，一是没有依据，二是远远超出了本案审查的范围。钱慧已经支付了全部购房款；关于钱慧向窦某个人打款200万元的问题，窦某是天润诚泽公司的财务人员，也是指定收款人，向窦某付款应该认定为支付购房款；天润诚泽公司对此也予以认可。天润诚泽公司辩称，其认可一审判决，一审判决认定事实准确，适用法律正确，应予以维持。钱慧向一审法院起诉请求：停止对北京市延庆区天润·和丽嘉苑X号楼X单元X号（规划房号为X-X-X）房屋的执行，诉讼费由北京银行新源支行承担。一审法院认定事实：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行申请贷款1100000000元。2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《抵押合同》，为上述合同项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地。后天润诚泽公司就上述抵押担保为北京银行新源支行办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明第0000004号《不动产登记证明》载明，抵押权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城05街区05-043地块，不动产单元号为110229100001GB02009W00000000，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元整人民币，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。一审法院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、涿州大童融商企业管理有限公司、北京锦鑫智房地产开发有限公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对北京锦鑫智房地产开发有限公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后一审法院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。一审法院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。一审法院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为X-X-X，建筑面积为110.01平方米，性质为住宅。另查明，天润·和丽嘉苑商品住宅项目的开发主体为天润诚泽公司，该项目的商品房预售许可证编号为京房售证字（2018）112号，预售许可证的发证日期为2018年9月21日，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可证的到期日为2019年10月30日。2018年10月12日，钱慧与天润诚泽公司签订认购协议，协议约定钱慧购买天润诚泽公司开发的涉案房屋，房屋单价为每平方米人民币33437.08元，建筑总面积为110.01平方米（以房屋实测面积为准），房屋总价款为人民币3678413.5元，付款方式为钱慧于签署买卖合同之前一次性缴纳购房款2798700元，其中该认购协议签署同时向天润诚泽公司交定金100000元；钱慧应于本协议签署之日起7日内到天润诚泽公司项目售楼处签署买卖合同并按照本协议约定交纳首付款（一次性付款的为全款，分期付款的为首期款）；此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。钱慧于一审法院查封涉案房屋之前，已全额支付了认购协议约定的房屋总价款，并由天润诚泽公司为其出具了北京增值税普通发票。天润诚泽公司并未通知钱慧与该公司签订认购协议中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已于2019年6月向钱慧交付了该房屋。钱慧后向一审法院提出书面异议，请求一审法院依法裁定中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。一审法院于2020年8月25日作出（2020）京04执异146号民事裁定书，驳回钱慧的异议请求。钱慧与其夫蒋志远育有二子，分别于2016年3月、2019年4月出生。钱慧一家长期在北京市延庆区工作、生活，其中，其长子现在北京市延庆区当地的幼儿园入学。钱慧一家四口人名下在延庆区并无房屋。钱慧与蒋志远名下共同共有坐落于朝阳区百子湾X号楼X层X的一套房屋，该房屋建筑面积78.4平方米，登记时间为2016年10月10日。一审法院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，钱慧对涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，钱慧需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。一审法院将争议焦点进一步分三项论述如下：一、钱慧与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的认购协议是否属于合法有效的买卖合同。钱慧与天润诚泽公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，钱慧未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，天润诚泽公司依据该认购协议收取了相应的房款，该认购协议可以认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。该认购协议系钱慧与天润诚泽公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。二、钱慧所购商品房是否系用于居住用途，钱慧及其丈夫共同共有坐落于北京市朝阳区百子湾的一套房屋，是否应认定为其不符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定。一审法院认为，综合本案中钱慧和其家人的长期工作和生活所在地、其名下房屋与其工作地点的通勤距离与时间、现有房屋的建筑面积、家中人口组成等多种因素与情节，钱慧购买涉案房屋符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定精神。在抵押权人的金钱债权利益和钱慧一家人的生存权益之比较中，钱慧一家人的生存权益应受到优先保护。具体理由如下：九民会纪要第一百二十五条第二款内容为，“问题是，对于其中‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解，审判实践中掌握的标准不一。‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。对于“设区的市”的内涵，钱慧与北京银行新源支行理解不同。就钱慧的理解而言，其认为“设区的市”应属于地级市，延庆区作为直辖市下辖区，与地级市的行政级别相同，因此应理解为钱慧在延庆区名下无其他用于居住的房屋。北京银行新源支行则认为，该“设区的市”包含了直辖市，因此适用于本案中，应理解为钱慧只有在北京市名下无其他用于居住的房屋，才符合执行异议复议规定第二十九条第二款的规定。当法律条文的文义存在两种或两种以上含义的，我们可遵循法律解释的其他方法对九民会纪要第一百二十五条第二款内容予以解读。首先，我们可以从有关行政区域划分的相关法律规定中找到依据。《中华人民共和国宪法》（2018年修正）第三十条第一款规定，中华人民共和国的行政区域划分如下：（一）全国分为省、自治区、直辖市；（二）省、自治区分为自治州、县、自治县、市；（三）县、自治县分为乡、民族乡、镇。该条第二款规定，直辖市和较大的市分为区、县。自治州分为县、自治县、市。由此可见，“市”不是直辖市。《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》（2015年修正）第五条中规定，省、自治区、直辖市、自治州、设区的市的人民代表大会代表由下一级的人民代表大会选举；县、自治县、不设区的市、市辖区、乡、民族乡、镇的人民代表大会代表由选民直接选举。从该条的法律规定进一步可知，设区的市并不包括直辖市。因此，就九民会纪要第一百二十五条第二款的规定文义本身而言，并不包含直辖市的情形。既然北京银行新源支行对九民会纪要第一百二十五条第二款的理解不能成立，则钱慧对此的理解是否完全正确？一审法院对此不然。从执行异议复议规定第二十九条、九民会纪要第一百二十五条规定的目的而言，均是着眼于消费者购房人的生存权至上的考量，因此，不能简单地根据购房人名下是否有房简单地一刀切，必须结合上述司法解释目的、法律精神和案件具体情况予以分析判断。具体到直辖市，当购房人在该市名下已有一套房屋时，不能直接断定购房人不符合上述两条规定中所指的名下无可供居住的房屋的情形，而应将购房人长期、稳定的工作或生活地点、通勤距离、常需通勤时间、已有房屋面积及家庭成员人数（购房人本人、配偶、未成年子女及购房人和配偶负有法定赡养或抚养义务的、名下又无可供居住房屋的其他人员等等）等多种因素综合考量在内。北京市现下辖十六个市辖区，就区与区之间的距离而言，既有两区相邻，步行或其他方式短时即可到达的情况，也有间隔百余公里，单程需耗费两个小时以上的情形。就本案的当事人而言，其一家在延庆区工作、生活，仅就其工作地点距其名下位于朝阳区百子湾的房屋之间的距离而言，即便以驾车方式出行，在高峰期单程通勤时间一般需两小时二十分钟左右，在一般情况下单程也需一小时又四十分钟左右，更毋论以公交地铁等其他出行方式所耗的通勤时间，均已超过了在部分设区的市与市之间出行可能花费的时间；何况，钱慧二子年幼，其幼子尚不满两周岁，无论是让幼儿每日随父母往返奔波延庆与朝阳近二百公里，或是让幼儿在朝阳候其父母早出晚归，均有违对老人儿童此类弱势群体优先保护与关爱的社会主义核心价值观与理念。再者，根据《北京统计年鉴》2020年的统计数据，北京市居民人均住房建筑面积（平方米）2015年至2019年的数据分别为33.23、34.02、34.23、34.86、34.52，而其中城镇居民人均住房建筑面积（平方米）2015年至2019年的数据分别为31.69、32.38、32.56、33.08、32.54，钱慧及蒋志远名下位于朝阳区百子湾的房屋建筑面积为78.4平方米，钱慧、蒋志远及其未成年二子合计四口人，人均建筑面积19.60平方米，远低于北京市城镇居民人均住房建筑面积2015年至2019年的数据。因此，钱慧在延庆区购买涉案房屋，可以认定是为了解决家庭现实的居住、生活需求，并适当改善居住条件，符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项、九民会纪要第一百二十五条第二款规定的精神。一审法院对北京银行新源支行与此有关的意见不予采信。三、钱慧已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。钱慧提供的发票、相关银行付款凭证、证人贾某、窦某的证言及天润诚泽公司的陈述，能够形成证据链条，证明钱慧已向天润诚泽公司全额支付了房款。综上，钱慧之情形符合执行异议复议规定第二十九条的规定，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。北京银行新源支行与此有关的答辩意见，缺乏依据，一审法院不予采信。因钱慧作为消费者买房人，适用执行异议复议规定第二十九条足以排除对涉案房屋的强制执行，无必要再行审查其情形是否符合执行异议复议规定其他条款的规定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行北京市延庆区天润·和丽嘉苑X号楼X单元X号（规划房号为X-X-X）房屋。二审中，当事人没有提交新证据。北京银行新源支行和钱慧、天润诚泽公司对于一审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。二审另查明，2020年11月18日一审法院开庭审理时，林寅公司法定代表人贾某出庭作证陈述，天润诚泽公司委托其公司委托代理销售涉案项目，房款从2018年开始由开发商指定账户代收，代收账户有林寅公司、贾某，还有一个天润诚泽公司的财务窦某的账户。天润诚泽公司的财务窦某亦于同日出庭作证陈述，以其名义开的银行卡由天润诚泽公司控制，代收公司购房款。天润诚泽公司在一审庭审中确认，天润诚泽公司取得商品房预售许可证是2018年9月，由于项目在延庆属于有政策保障性房屋在内的知名项目，从规划建设开始就特别热门。天润诚泽公司在取得商品房预售许可证之前，就收取了业主的预定款，相应款项支付给了贾某，贾某是代天润诚泽公司收取业主的预定房款。本院认为，关于钱慧与天润诚泽公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案买受人钱慧与天润诚泽公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，但双方签订的认购协议具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且钱慧提交了林寅公司出具的收款收据，证明其已经支付了认购协议约定的案涉房屋购房款，天润诚泽公司对该事实亦予以认可，故本院可以认定案涉认购协议的性质为商品房买卖合同。该协议系钱慧与天润诚泽公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。北京银行新源支行关于钱慧与天润诚泽公司不存在合法有效的商品房买卖合同关系的上诉理由与事实不符，本院不予采信。关于钱慧是否已支付购房款的问题，一审法院已经查明，钱慧提供的付款收据、相关银行付款凭证、证人贾某和窦某的证言及天润诚泽公司的陈述，能够形成证据链条，林寅公司为天润诚泽公司委托的房屋销售代理公司，钱慧向林寅公司付款，天润诚泽公司亦确认钱慧在签订认购协议之前的付款属于支付预定房款，已转化为房屋销售价款的一部分；天润诚泽公司亦向钱慧出具了发票。天润诚泽公司关于案涉项目销售形势好致使钱慧提前支付预订房款的解释具备合理性，能够回应北京银行新源支行对付款时间的质疑。此外，因窦某是天润诚泽公司财务人员，钱慧在不认识窦某的情况下向其付款，付款用途为购房款才符合普通人的正常认知。故北京银行新源支行的此项上诉理由，与事实不符，本院不予采信。关于钱慧名下房产的问题。一审法院综合本案中钱慧和其家人的长期工作和生活所在地、其名下房屋与其工作地点的通勤距离与时间、现有房屋的建筑面积、家中人口组成等多种因素与情节作出了充分说理，符合九民会纪要规定的满足基本生活需要的精神。故北京银行新源支行的此项上诉理由，与事实不符，本院不予采信。综上所述，北京银行新源支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘春梅审 判 员 杨绍煜审 判 员 龚晓娓二〇二一年六月三十日法官助理 龚亚东法官助理 宋 莹书 记 员 杜 杰书 记 员 于 静书 记 员 岳 琳