吉林省德惠市人民法院民事判决书(2021)吉0183民再3号再审申请人（原审被告）：张磊，男，1986年8月6日生，汉族，住吉林省德惠市。委托诉讼代理人：王志强，吉林天光律师事务所律师。被申请人（原审原告）：王垚，男，1977年2月4日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：许久波，吉林衡丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王广文，男，1952年5月12日生，汉族，住德惠市。（系王垚父亲）再审申请人张磊与被申请人王垚合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案后，依社区证明向张磊进行了公告送达了起诉状副本及开庭传票等相关法律文书。于2016年10月12日作出（2016）吉0183民初414号民事判决书，判决一、张磊于本判决生效后给付王垚购楼款190万元，并自2014年1月15日起至2016年9月23日止，按年利率24%支付利息。二、驳回王垚其他诉讼请求。张磊不服，向本院申请再审。本院于2019年1月29日作出（2017）吉0183民再6号民事判决书，判决撤销本院（2016）吉0183民初414号民事判决，张磊于判决生效后十日给付王垚购楼款190万元，并自2014年1月15日至2016年9月23日止按年利率24%计算利息，驳回王垚的其他诉讼请求。当事人不服该判决，提出上诉。吉林省长春市中级人民法院以原再审判决认定事实不清，撤销了本院（2017）吉0183民再6号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。王垚的委托诉讼代理人王广文、许久波及张磊、张磊的委托诉讼代理人王志强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王垚向本院提出诉讼请求：要求张磊支付190万元并承担违约金100万元，以及滞纳金至实际付清止，按合同约定的4‰计算。事实及理由：2013年9月10日，王垚与张磊因执行纠纷在法院主持下签订《执行和解协议》和《协议书》。两份协议约定，王垚用位于德惠市胜利办事处13区的部分楼房抵顶债务。同时为便于张磊整体使用房屋，王垚将该楼一楼门面大厅出售给张磊，张磊向王垚支付房款，如未按期付款，张磊应支付违约金和按日4‰的滞纳金。协议签订后，王垚交付了全部房屋，但张磊仅支付部分房款，剩余房款至今未付，张磊的行为损害了王垚的合法权益，应承担违约责任。张磊辩称，1.（2016）吉0183民初414号民事判决一案中，原审法院未经传票传唤张磊，缺席进行判决，违反了法律规定，该判决应予撤销；2.王垚要求张磊给付190万元没有任何事实及法律依据。双方签订的协议有履行的先后顺序，王垚未履行先前义务，张磊有权拒绝付款；3.根据《执行和解协议》第4条规定，楼房产权过户更名所发生的全部税费等由双方按法律法规和政策各自承担。由于王垚将过户事宜从2013年拖延至今，因地方税收政策的变化，税率上涨，导致应缴纳的税费无形中增加了上百万，而张磊没有违约，上述损失应当由王垚承担。综上，请驳回王垚的诉讼请求。王垚围绕诉讼请求提交证据如下：执行和解协议和协议书各一份。上述证据来源均出自（2016）吉0183民初414号卷宗内。证实双方通过执行程序于2013年9月10日张磊和王垚约定将产权证号为3XXXX、3XXXX、3XXXX及一楼门面大厅产权证号为30610353的四处房屋作价1895.33万元抵顶895.33万元的执行款。双方签署执行和解协议时，张磊支付现金500万元，剩余500万按照协议书的约定支付。协议书第一条第5项以及第四条约定如果张磊决定不办理土地和房产登记手续，张磊随时支付300万元。张磊此前已经支付了810万元，剩余190万元一直没有支付。签订协议后，张磊没有找王垚办理更名过户，这说明张磊已经用实际行动表明不办理登记手续，在约定的付款期限即将到达诉讼时效期时，因张磊未支付剩余欠款，王垚迫于无奈起诉要求支付。关于税费负担，协议书第三条已经明确了是分不同数额不同分担。由于张磊没有找王垚办理过户，所以不存在税费负担问题，且张磊没有按照约定支付190万元，构成违约，应承担支付违约金和滞纳金的违约责任。经质证，张磊对上述证据真实性没有异议，但对证据证明的问题有异议。认为协议书第一条第4项“……待乙方（张磊）获取房产部门对一楼门面大厅通知其领取新的房产手续和土地部门通知其领取新的土地使用权手续后，甲方(王垚)即可到指定保管人员处领取此款”。已经明确了履行先后顺序，即王垚办理完案涉楼房产权证及土地证过户手续后才能领取剩余款，而王垚未履行案涉楼房的5至7层过户及两块土地使用权过户的在先义务，张磊有权拒绝支付剩余款。另外该协议第三条第2项约定了“此协议签订前甲方（王垚）使用土地的租金由甲方（王垚）负责，不得因此影响乙方（张磊）办理土地过户”，而王垚至今没有交纳土地出让金导致无法过户，王垚存在严重违约行为，张磊不存在违约行为。该协议是2013年9月10日签订的，这条约定的此协议签订前甲方（王垚）使用土地的租金由甲方负责，也就是说2013年9月10日之前的土地出让金必须由甲方王垚承担。因张磊对两份协议的真实性没有异议，两份协议的内容是本案认定事实的依据，故本院对王垚提交的证据予以采信。张磊向法庭提交证据如下：1.德惠市建设街道办事处花园社区居民委员会的证明一份、德惠市建设街道办事处银河社区居民委员会出具的关于张磊的补充说明一份、农安县兴旺房地产开发有限公司德惠分公司营业执照一份、德惠市人民法院（2016）吉0183民初896号民事判决书一份。证实张磊并没有下落不明，原审法院对张磊公告送达，进行缺席判决没有任何法律依据，（2016）吉0183民初414号民事判决应当予以撤销；2.房屋所有权证一本、国有土地使用证两本。证实王垚严重违约，至今没有将案涉5-7层楼房的所有权证及土地证过户至张磊名下，按照双方签订的协议约定“待张磊获取房产部门对一楼门面大厅通知领取新的房产手续和土地部门通知其领取新的土地使用权手续后，王垚即可到指定保管人处取此款”，由于王垚未履行5-7层房屋的过户及两块土地使用权变更的在先义务，张磊有权拒绝支付余款；3.法院再审时调取的税务局的税金计算表。证明事项：税务局暂用执行和解协议5818000元来计算房屋税款，王垚应承担税款1698440.43元；4.评估报告两份。证实2001年至2013年王垚应补缴土地出让金1734875元；5.德惠市自然资源局的情况说明一份。证明事项：土地出让金与租金是一回事，因王垚拖欠2001年6月8日至2013年9月10日期间土地出让金（租金），只有将土地出让金（租金）价款全部补缴的情况下，才能补办土地审批手续，办理两宗土地的过户；6.协议书两份、和解协议一份。证实上述协议签订前，王垚使用土地的土地出让金由王垚负责，土地过户费用由张磊负责，王垚至今没有交纳土地出让金，属于严重的违约行为。在土地使用权过户手续没有办理完毕之前，王垚应当向张磊交付100万元的保证金，而王垚没有交纳，也属于严重的违约行为，张磊有权拒绝支付剩余款。上述协议已经明确了履行先后顺序，即王垚办理完案涉楼房及土地过户手续后，才能领取剩余款，而王垚未履行案涉楼房的5-7层的过户及两块土地使用权过户的在先义务，张磊有权拒绝支付剩余款。张磊不存在任何违约行为。经质证，王垚对德惠市建设街道办事处花园社区居民委员会的证明一份、德惠市建设街道办事处银河社区居民委员会出具的关于张磊的补充说明一份、农安县兴旺房地产开发有限公司德惠分公司营业执照一份及德惠市人民法院（2016）吉0183民初896号民事判决书的真实性均无异议。但鉴于本案属于重审案件，已经不涉及到公告送达问题，所以该证据与本案无关；对房屋所有权证一本、国有土地使用证两本真实性没有异议，但对证明问题有异议。认为该证据不能证明王垚没有配合张磊办理更名过户，因根据协议书第一条第5项和第四条约定，张磊有权不办理更名过户，从本案实际履行情况看，张磊并没有找王垚办理更名过户，土地使用证和产权证当然没有完成变更问题。同时证明王垚已经按照约定将办理更名过户的证件原件交付给张磊，履行了合同义务；对法院再审时调取的税务局的税金计算表真实性有异议，该证据不符合民诉法关于书证的形式要件，没有出具单位出具人的签名，只有盖章，且税款计算本身是没有按照法定的评估价格进行计算，计算的价格依据不准确。该证据不能证明原告没有交纳税费和拒绝缴纳税费，只是列明了税费的计算方式和数额，还是由于协议书第一条第5项和第四条约定，张磊有权不办理更名过户。从本案实际履行情况看，张磊并没有找王垚办理更名过户，不存在缴纳税费的问题；对吉林省同源地产评估有限公司和吉林天意达土地评估有限公司出具的两份评估报告的真实性没有异议，但对证据证明的问题有异议。认为两份证据仅表明截止到2017年8月22日土地补缴价格的具体数额，不能证明补缴价款与更名过户具有关联。该评估书是张磊单方申请，王垚没有参与，对该报告的形成过程不了解，对王垚不具有约束力，也不能证明真正的土地补缴地价款价格；对德惠市自然资源局的情况说明的真实性有异议，形式不合法，没有单位负责人签名，只有盖章，该情况说明中使用了土地有偿使用费、出让金、租金等概念，但并没有明确三者之间是何种关系，也没有具体引用法律法规来确定三者之间的关系。根据协议书第一条第5项和第四条约定，张磊有权不办理更名过户，从本案实际履行情况看，张磊并没有找王垚办理更名过户，不存在不缴纳租金妨碍更名过户的行为；对陈志国和张喜文签订的协议书真实性没有异议，对王垚和张磊签订的协议书真实性有异议。该协议在二审中没有张磊签字，只有王垚签字，而此协议书中出现了张磊签字。按照该协议最后一条约定，未签字协议是不生效的。该协议与张喜文和陈志国签署的协议在内容上有矛盾冲突的地方，比如税费负担等。所以王垚认为王垚和张磊的协议不能证明本案事实，即交付100万元保证金的约定。因王垚对德惠市建设街道办事处花园社区居民委员会的证明一份、德惠市建设街道办事处银河社区居民委员会出具的关于张磊通知证明的补充说明一份、农安县兴旺房地产开发有限公司德惠分公司营业执照一份及德惠市人民法院（2016）吉0183民初896号民事判决书没有异议，本案已提起再审，故本院对这些证据予以采信；王垚对5-7楼的房照和两份土地使用权证没有异议，目前在王垚名下没有异议。王垚对执行和解协议书和王垚委托陈志国、张磊委托张喜文签订的协议书没有异议，这些证据与本案有关联性，本院对上述证据予以采信。张磊提交的其他证据，因证据有瑕疵，本院不予采信。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王垚及其父亲王广文与张磊及其父亲张喜文之间有经济纠纷，双方的案件进入到法院执行阶段。于2013年9月10日，双方在法院的主持下签订了《执行和解协议》，约定王垚将位于德惠市胜利办事处十三区的楼房转让给张磊，该楼有三份产权证和一份土地使用证，共作价1500万元，其中895.33万元用于抵顶欠张磊和张喜文的欠款，剩余604.67万元张磊用现金方式支付王垚。抵顶账款后，双方（2011）德执字第1040号、（2013）德执字第2603号、（2011）德民初字第2598号三个案件全部完结，三个案件的债权债务纠纷全部终结。张磊于当日支付给王垚500万元，剩余104.67万元双方另行协商支付。王垚将三个房产证及土地证交给了张磊，双方协署了房屋交接记录。之后又于当日王垚委托陈志国、张磊委托张喜文签订了一楼门面大厅的楼房买卖“协议书”。该协议书约定：一、为了使张磊将执行和解协议中的楼房形成一个整体使用，王垚自愿将其所有的一楼门面大厅（含土地使用权，楼房建筑面积为165.51平方米，产权证为吉房权证胜利办事处字第XXXX号）作价为395.33万元转让给张磊，加上执行和解协议中尚欠的104.67万元，合计为500万元。其中第3项约定，如果在今年农历12月15日前，王垚与德惠市国有投资经营公司的案件，即农安县法院依法解除对一楼门大厅的查封，张磊给付王磊500万元，仍在今年农历12月15日前给付。其中第4项约定，如果王垚不配合而导致一楼门面大厅在内的房屋产权和土地过户手续在今年农历12月15日前不能办理，张磊应在今年农历12月15日前给付王垚200万元，并将剩余的300万元于今年农历12月15日前存到双方共同指定的人员名下，并由该指定人员保管。待张磊获取房产部门对一楼门面大厅通知其领取新房照和土地部门通知其领取新的土地手续后，王垚即可到指定保管人处取走此款。其中第5项还约定，如果张磊决定不办理房屋产权及土地使用权过户手续，上述的300万元可随时交给王垚。二、违约责任的承担问题。在以上情况下，如果张磊不能如期给付王垚钱款，张磊应给付王垚违约金100万元。另外，张磊自愿按日千分之四给付滞纳金。三、税费的承担问题。1.对于上述执行和解协议中的楼房和此协议第一条所述的一楼门面大厅在办理产权过户所发生的全部税费等如不超过80万元，由张磊自行承担。如果超出80万元但低于120万元，超出80万元的部分由王垚承担；超出120万元，则超出部分三分之一由王垚承担，三分之二由张磊承担。2.此协议签订前王垚使用土地的租金由王垚负责，不得因此影响张磊办理土地过户。土地过户等费用由张磊自行承担。该协议签订后，王垚履行了交付房屋主给付义务和交付房产证和土地使用证的从给付义务，张磊向支付了王垚楼款310万元，尚欠190万元未付。现5-7层房产证和两份土地使用证没有过户到张磊名下。本院再审认为，本院（2016）吉0183民初414号在审理时未穷尽送达方式，仅凭借张磊户籍所在地银河社区的证明即公告向张磊送达诉状副本及开庭传票，该社区后来为张磊出具了补充说明，加之有张磊提交的现居住地花园社区的居住证明、本院（2016）吉0183民初896号民事判决书和营业执照等相反证据，足以认定原审判决剥夺了张磊的辩论权，属程序违法，依法应予纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百九十一条规定，原审开庭过程中有下列情形之一的，应当认定为民事诉讼法第二百条第九项规定的剥夺当事人辩论权利：（一）不允许当事人发表辩论意见的；（二）应当开庭审理而未开庭审理的；（三）违反法律规定送达起诉状副本或者上诉状副本，致使当事人无法行使辩论权利的；（四）违反剥夺当事人辩论权利的其他情形。本案违反了该法第三百九十一条第三项的规定，应予再审。楼房的买卖，属于不动产的转让，不但体现在让与人将转让标的物交付给受让人，而且还需要办理公示，即办理所有权转移登记。未办理产权过户登记，只发生债权效力，不发生物权效力。一、关于张磊尚欠190万元为哪个楼房转让价款问题。本案中，执行和解协议中约定2-4层、5-7层、1-3层的楼房共计作价1500万元转让给张磊，张磊依约完成了大部分交纳房款的义务，尚欠104.67万元。之后，双方又委托他人签订了第30610353号、面积为165.51平方米、作价395.33万元楼房（简称一楼门面大厅）买卖协议书。在时间上，执行和解协议在前，一楼门面大厅买卖协议在后，张磊尚欠王垚190万元，此数额大于执行和解协议中剩余的104.67万元，小于一楼门面大厅楼房买卖价款395.33万元，因为没有约定转让价款的给付顺序，从时间上推定偿还了104.67万元后，再偿还一楼门面大厅的转让价款，由此认定张磊尚欠王垚一楼门面大厅的买卖房款190万元；二、关于土地使用证是否办理过户问题。在本案审理过程中，张磊提交土地使用证，证实第30610353号楼房的土地使用证仍然登记在王垚名下，对此王垚没有异议。协议约定：……待乙方（张磊）获取房产部门对一楼门面大厅通知其领取新的房产手续和土地部门通知其领取新的土地使用权手续后，甲方（王垚）即可到指定保管人员处取走此款。这说明王垚履行土地使用权过户在先，张磊交付剩余300万元在后。而王垚主张张磊决定不办理过户，提交的证据不足，依法不予支持。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。根据这一规定，王垚有义务按约定缴纳在房屋交付前土地租金（土地出让金），开具税费缴纳凭证，协助张磊办理过户。《中华人民共和国合同法》（2021年1月1日废止）六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在本案中，根据双方约定，有先后履行顺序，王垚属于先履行依法缴纳楼房交易前土地出让金并配合张磊办理过户义务的一方，张磊属于后履行交纳房款一方。故王垚主张张磊交纳剩余房款并承担违约责任和滞纳金的诉讼请求，应予驳回。综上所述，王垚向本院起诉张磊主张权利，原审在没有充分证据证明张磊下落不明情况下，采取公告送达的方式向张磊送达起诉状副本和其他法律文书，剥夺了张磊的辩论权利，原审判决属于程序违法，依法予以纠正，故对原审判决应予撤销。双方当事人在《协议书》中明确约定，王垚缴纳土地出让金等义务并配合张磊办理产权过户在先，在王垚未先行履行协议书约定的义务的前提下，张磊有权拒绝王垚给付剩余楼款并承担违约责任的请求。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第五条、《中华人民共和国合同法》六十七条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百九十一条、四百零七条规定，判决如下：一、撤销吉林省德惠市人民法院（2016）吉0183民初414号民事判决；二、驳回王垚的诉讼请求。案件受理费30000元，由王垚负担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 卢清贵审判员 施世辉审判员 周淑波二〇二一年六月三十日书记员 董岢桉