甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初12775号原告:王文成，男，1972年8月27日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：李响，甘肃金中浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶煜，甘肃金中浩律师事务所律师。被告:左涛，男，1984年11月18日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：胡杰，甘肃崇平律师事务所律师。委托诉讼代理人：班贵琴，甘肃崇平律师事务所律师。原告王文成诉被告左涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王文成及其委托诉讼代理人李响、陶煜，被告左涛的委托诉讼代理人胡杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文成向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2017年12月15日至2019年12月14日的租金90000元，并以每月3833元的标准向原告支付2019年12月15日至2020年11月14日的租金42163元；2、判令被告向原告支付2018年1月1日至2020年12月14日的物业费4592元、水费75元、电费351元、垃圾费180元、楼道照明费75元、2018至2020年度暖气过热费639元，以上共计5912元；3、判令被告按全国银行间同业拆借中心2020年10月公布的贷款市场报价利率3.85%的4倍向原告支付违约金34496元；4、判令被告以每月3833元的标准向原告支付2020年11月15日至房屋实际腾交之日的房屋占有使用费；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年12月15日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的位于兰州市城关区××路××号××室（盛世广场Ｂ座1801号）房屋，租赁期限三年，自2016年12月15日至2019年12月14日；第一年度租金为42000元，第二年度租金为44000元，第三年度租金为46000元，租金采用预付制，被告在每个年度期满前一个月内向原告支付下一个租赁年度的租金，押金为3000元；租赁期间产生的物业费、暖气费、水电、天然气及其他杂费均由被告承担；如被告逾期支付租金，除仍应补交租金外，另按年租金的5‰，以天数计算，向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告仅于2017年2月7日向原告支付了第一年度的租金42000元，剩余租金至今未向原告支付，对租期内产生的暖气费、水费、电费、天然气费、物业费、其他杂费亦未交纳。合同期满后，被告拒绝向原告腾交房屋，也不交纳租金及其他费用，构成根本违约。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告左涛辩称，原、被告签订《房屋租赁合同》的情况属实，但被告已经于2017年5月搬离案涉房屋并告知了原告，原告也在此之后将房屋出租给了他人，故原告向被告主张被告搬离之后的房屋租金、房屋占有使用费以及2017年6月之后所发生的各项费用，无事实与法律依据，应予以驳回。另外，在双方签订合同时，被告向原告预付了一年的房屋租金，被告搬离后，剩余的房屋租金原告没有返还，被告知晓自己解除合同系违约，就没有再向原告主张剩余租金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求的成立提交了以下证据:房屋所有权证、2016年12月15日的《房屋租赁合同》、借记卡账户历史明细清单、短信记录、缴费发票、海成物业收据。被告的质证意见:对房屋所有权证无异议。对2016年12月15日的《房屋租赁合同》真实性无异议，对原告的前4项证明目的无异议，对第5项证明目的有异议，房屋租赁合同无法证明合同在履行，更无法证明被告一直在使用该房屋。对借记卡账户历史明细清单真实性无异议，证明目的有异议，从合同第3项约定及该证据恰恰能看出，因被告未使用房屋才没有支付房屋租金，且原告一直未按合同约定向被告索要房屋租赁费。对短信记录真实性无异议，证明目的有异议，恰恰能看出原告最后一次主张租金的时间是2017年12月，之后就是2020年10月27日，时间间隔长达3年时间，根据合同约定，租金应提前一个月支付，由此看出，被告实际已经搬离房屋。对缴费发票真实性无异议，证明目的有异议，原告主张的水电费、物业费数字与诉状金额不一致，且发票上没有写明详细的时间，费用发生时间无法辨别，被告于2017年5月就搬离了房屋，该费用与被告无关。对海成物业收据真实性无异议，证明目的有异议，该证据恰恰证明案涉房屋长期无人居住使用，而且被告于2017年5月就搬离了房屋，该费用与被告无关。被告为证明其答辩意见的成立提交了以下证据:2017年5月28日被告与案外人邱艳雯签订的《房屋租赁协议》、收条、城关区元通大道宠尚宠物用品经营店营业执照、宠尚宠物店铺照片、收据、通话记录及录音、证人李某的证言。原告的质证意见:对城关区元通大道宠尚宠物用品经营店营业执照、收据真实性无异议，对2017年5月28日被告与案外人邱艳雯签订的《房屋租赁协议》、收条、宠尚宠物店铺照片、通话记录及录音真实性有异议，并不像被告所说的房屋租赁合同已经解除，被告仍应按合同约定向原告履行合同义务。对证人李某的证言真实性无异议，但并不能反映出原、被告之间的房屋租赁合同已经解除的事实。到庭当事人对当庭出示的证据逐一进行了质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院作为定案依据依法予以确认；对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性及关联性，结合各方当事人的质证意见及审理案件查明的具体情况，在确定案件事实过程中综合认定。根据双方当事人提供的证据及庭审中的陈述，本院认定事实如下：2016年12月15日，原告王文成与被告左涛签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于兰州市城关区××路××号××室（盛世广场Ｂ座1801号）、建筑面积为92.3平方米的房屋出租给被告作为住宅使用；租赁期限为三年，原告自2016年12月15日起将该房屋交付被告使用，至2019年12月14日收回；押金为3000元；租金交纳方式为一年一付制；第一年度租金为42000元，第二年度租金为44000元，第三年度租金为46000元，被告在每个年度期满前一个月内向原告支付下一个租赁年度的租金；被告租赁期间产生的物业费、暖气费、水、电、天然气及其他杂费均由被告承担，被告必须按时缴纳费用；被告拖欠租金一个月或拖欠物业费、暖气费、水、电、天然气及其他杂费两个月的，原告可以终止合同，收回房屋；被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，另按约定年租金的5‰，以天数计算，向原告支付违约金；被告擅自将承租房屋转让给他人使用，原告有权责令停止转让行为，终止租赁合同。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告向原告支付了押金3000元，原告按约将房屋交付被告使用。2017年2月7日，被告向原告支付了2016年12月15日至2017年12月14日期间的房屋租金42000元。之后，被告再未向原告支付房屋租金。2017年12月8日至2017年12月14日期间，原告通过短信的方式告知被告尽快协调好其内部关系，尽快支付下一年度房屋租金。2020年10月27日，被告告知原告：“刘波188××××0007，哥，你打这个电话找他就行了。”次日，原告回复被告称：“小左，您好！才看到你信息。关于联系你的朋友（房屋转租方）、解决盛世广场拖欠租金及费用一事，必须由你来完成，电话必须你来打，我是不能打的。因为房屋出租合同是咱俩签的，你是我的合同当事人，我跟这人完全不认识，没有任何合同关系，他不是合同的当事人和相对方；你们之间是有协议的，所以必须得由你来完成相关工作，彻底解决这件事。”之后，原告诉至法院。另查，原告于2021年1月18日向兰州海成物业管理有限公司缴纳了案涉房屋2018年至2020年12月物业费4592元、水费75元、电费990元、2018年至2020年亮化费75元、2018年至2020年垃圾费180元，以上合计5912元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告于2016年12月15日签订的《房屋租赁合同》是双方协商一致建立租赁合同关系的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。关于该房屋租赁合同是否已于2017年5月解除的问题，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现被告主张其于2017年5月搬离案涉房屋并告知了原告，但原告对此不予认可，而被告并未提供短信或微信聊天记录等相应证据予以证明，而且被告亦未提供证据证明其与原告办理了房屋交接手续，故被告应就此承担举证不能的法律责任。另外，被告承租其他房屋用于经营与案涉房屋租赁合同是否已经解除没有必然的联系。综上，被告认为案涉房屋租赁合同已于2017年5月解除，证据不足，故对被告该项辩称，本院不予采信。关于原告要求被告支付2017年12月15日至2019年12月14日的租金90000元、2019年12月15日至2020年11月14日的租金42163元，并以每月3833元的标准向原告支付2020年11月15日至房屋实际腾交之日的房屋占有使用费的请求，从原告提供的短信记录及被告的陈述可以看出，被告在支付了第一年度租金外再未向原告支付过租金，原告在2017年12月8日至2017年12月14日期间向被告催要过租金，但被告一直未支付。《房屋租赁合同》明确约定，被告在每个年度期满前一个月内向原告支付下一个租赁年度的租金，若被告拖欠租金一个月或拖欠物业费、暖气费、水、电、天然气及其他杂费两个月的，原告可以终止合同，收回房屋。但在被告未支付租金的情况持续长达三年多的时间里，原告作为房屋出租方并未按上述约定积极采取措施防止损失的扩大，其不积极行使合同权利，及时收回案涉房屋，对房屋租金损失的扩大存在一定的过错。考虑到上述实际情况，本院酌定被告向原告支付2017年12月15日至2019年12月14日的租金90000元，扣除被告已付的押金3000元后,本院对原告主张的2017年12月15日至2019年12月14日的租金87000元予以支持。对原告上述请求超出部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金34496元，被告未按约向原告支付租金的行为构成违约，本应依约向原告支付违约金，但原告并未提供证据证明被告的违约行为给其造成的损失情况，故本院对原告主张的违约金酌情支持10000元。关于原告主张的2018年1月1日至2020年12月14日的物业费4592元、水费75元、电费351元、垃圾费180元、楼道照明费75元、2018至2020年度暖气过热费639元，结合本院关于房屋租金部分的分析意见，对原告主张的2018年1月1日至2019年12月14日期间的物业费2998元、楼道照明费50元、垃圾费120元予以支持。对于水费75元、电费351元，原告并未提供证据证明该费用产生的具体时间段，本院无法判断是否系2019年12月14日前所产生，故本院对此难以支持。对于2018至2020年度暖气过热费639元，因原告并未提供证据予以证明，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告左涛于本判决生效后十日内向原告王文成支付2017年12月15日至2019年12月14日的房屋租金87000元；二、被告左涛于本判决生效后十日内向原告王文成支付违约金10000元；三、被告左涛于本判决生效后十日内向原告王文成支付2018年1月1日至2019年12月14日期间的物业费2998元、楼道照明费50元、垃圾费120元；四、驳回原告王文成的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3752元，保全费1383元，原告王文成承担2135元，被告左涛承担3000元（于本判决生效之日起十日内向原告付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张金凤人民陪审员  张西洲人民陪审员  白晓宁二〇二一年六月三十日书 记 员  程黎娜