天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0105民初1941号原告：天津弘创置业有限公司，住所地天津市河北区建昌道街迎春道389号诗景颂苑配建1-101。法定代表人：张德岁，执行董事。委托诉讼代理人：冯羽菲，该公司职员。委托诉讼代理人：张榕浩，该公司职员。被告：李思儒，女，1989年10月6日出生，汉族，住天津市河北区。被告：陈涛，男，1987年12月3日出生，汉族，住天津市东丽区。原告天津弘创置业有限公司与被告李思儒、被告陈涛商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津弘创置业有限公司的委托诉讼代理人冯羽菲，被告李思儒，被告陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津弘创置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的合同编号为：2019-0060191《天津市商品房买卖合同》；2.判令二被告支付解除《天津市商品房买卖合同》违约金515351.9元，该笔违约金在被告已支付的首付款中予以扣除；3.判令二被告协助办理合同撤销备案，撤销预告登记、数据恢复、公共维修基金退还等手续；4.诉讼费由二被告承担。本案审理过程中，原告将其第3项诉讼请求变更为：判令二被告协助办理撤销预告登记、数据恢复手续。事实和理由：原、被告于2019年6月24日签订了合同编号为：2019-0060191《天津市商品房买卖合同》，被告方购买了坐落于河北区××村××街××号楼××号房屋，该房屋建筑面积130.84平方米，房款总额为5153519元。按照房屋买卖合同的约定，被告方应于2019年7月1日前支付1033519元首付款，其余款项办理贷款，应于2019年9月23日前支付。2019年6月24日，被告方缴纳了1033519元首付款，但截至今日仍未支付剩余房款4120000元。原告曾于2020年1月10日向被告方发送催款函，且于2020年4月15日向被告方发送律师函催促被告方支付剩余房款，但二被告仍然没有按房屋买卖合同履行付款义务，给原告造成了巨大损失。按照房屋买卖合同附件六第五条约定，如被告方逾期付款超过15日（包括首付款和银行贷款），则被告方应向原告支付商品房总价款的10%作为违约金，且原告有权解除合同。综上所述，二被告逾期未向原告支付剩余房款的行为已构成严重违约，原告有权按照合同约定要求二被告支付违约金并解除买卖合同，请求法院判如所请。被告李思儒辩称，原告与我们签订合同时，并没有将购房合同原本交给我方，补充合同上也不是我们二人的签字，对于里面的条款我们不予认可。合同签订后，由于本人与被告陈涛的感情问题，无法继承购买涉案房屋，我们曾向售楼处提出过解除合同的退房申请，但递交申请后，一直也没有得到原告的回复。本人和被告陈涛目前处于分居状态，双方已经预约准备办理离婚手续。被告陈涛虽然有工作，但是其工资收入无力支付这么高额的贷款，我本人是合同制员工，家中父母身体也不好，因此也无法支付高额的房贷和违约金。对于原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本人无异议。但鉴于我们目前的经济状况及家庭情况，希望原告能够减免违约金。被告陈涛辩称，除妻子李思儒陈述的意见外，本人做如下补充，根据法律的公平原则，我们作为购买方有权利取得合同文本，但是至今我们也没有拿到合同。当时原告的销售人员一直以物业优惠为条件，诱导我们签订合同，他说是购房合同签订前的预登记，并不是正式的合同，而且他还告诉我们只有我们首付款交到60%才能签订正式合同。我们签订合同时，原告的销售人员只给了我们一页纸，并没有将整个合同交给我们，合同附件六上的签字也并不是我们签的，这个可以鉴定。另外，本人和妻子李思儒因性格等方面的原因经常吵架，我们已经在河北区民政局预约了离婚登记，离婚后我们两人均无法购买此套住房。再有根据《民法典》中关于格式条款的规定，原告提供的合同是格式条款，其应该予以说明，而原告并未对此格式条款进行说明并提示我们注意。另外，对于原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本人无异议，但我认为双方违约金约定过高，以本人现在的工资水平无法支付。本院经审理认定事实如下：2019年6月24日,原告天津弘创置业有限公司作为出卖人（甲方）与作为买受人（乙方）的被告李思儒、陈涛签订了合同编号为：2019-0060191的《天津市商品房买卖合同》，该合同约定，乙方购买甲方开发建设的坐落河北区××村××街××号楼××房屋一套，该房屋建筑面积130.84平方米，每平方米单价39387.95元，总房款5153519元。商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2021年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，双方互不追究责任，房屋交付按照实际情况予以延期。乙方应于2019年7月1日前，一次性存入商品房首付款1033519元，其余价款办理贷款。甲方逾期交付商品房的处理为：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.1向乙方支付违约金。乙方逾期付款的处理为：乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在15日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第3种约定，追究乙方违约责任：3、按照合同附件六补充条款执行。本合同连同附件共14页，一式五份，甲、乙双方各执一份，备案机关存留一份，其他两份备用，具有同等法律效力。购房人家庭情况申报表显示，购房人为李思儒，其他家庭成员信息为购房人李思儒、配偶陈涛、子女陈泓聿。该合同附件六《补充合同》第四条关于合同第四条的补充约定如下：以贷款支付购房款的，乙方须自行办理银行贷款手续，且全部剩余房款需在《天津市商品房买卖合同》签订后60天内存入甲方新建商品房预售资金监管账户。如贷款申请未获按揭银行的批准或仅获得部分贷款的，乙方即应在甲方发出书面通知后10日内将剩余购房款一次性支付给甲方，逾期支付则应按照《天津市商品房买卖合同》第六条约定处理。如银行要求补充提供相关资料或要求乙方增加首付款比例的，乙方应在2日内补齐手续或向甲方补缴首付款，如逾期提交资料或逾期未按照银行要求比例补足首付款，导致乙方逾期向甲方支付全部房款的，则乙方应当按照剩余未付款总额0.1%每日的标准向甲方支付违约金，如乙方在甲方通知日届满之日起7日内仍未按照履行义务的，则乙方应向甲方支付商品房总价款的10%作为违约金，且甲方有权解除买卖合同。附件六《补充合同》第五条关于合同第六条的补充约定如下：乙方逾期付款十五日的，依照《天津市商品房买卖合同》第六条约定追究乙方违约责任；如乙方逾期付款超过15日（包括首付款和银行贷款），则乙方应向甲方支付商品房总价款的10%作为违约金，且甲方有权解除买卖合同。该合同签订后，二被告于2019年6月24日向原告支付了购房首付款1033519元，但贷款手续二被告一直没有办理。2020年8月10日，原告通过北京德采律师事务所向二被告邮寄送达了《律师函》，表示因二被告拖欠购房款已构成违约，要求原告承担违约责任及赔偿责任。现原告以二被告至今未能支付剩余房款4120000元已构成违约为由起诉来院，请求判令解除原、被告签订的合同编号为：2019-0060191的《天津市商品房买卖合同》；判令二被告支付解除《天津市商品房买卖合同》违约金515351.9元，该笔违约金在被告已支付的首付款中予以扣除；判令二被告协助办理撤销预告登记、数据恢复手续；诉讼费由二被告承担。庭审中，二被告表示，同意解除与原告签订的《天津市商品房买卖合同》，但对于原告要求支付违约金515351.9元的主张，则以抗辩理由表示，不予认可。上述事实，有原告及二被告提供的有关证据材料及庭审记录予以佐证。本院认为，原告天津弘创置业有限公司与被告李思儒、陈涛系商品房买卖合同的供方与需方关系，双方于2019年6月24日签订的《天津市商品房买卖合同》系双方合意后订立的，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，该合同对原、被告双方均具有约束力。鉴于原告与二被告均同意解除双方于2019年6月24日签订的《天津市商品房买卖合同》，故对此本院不予置疑。对于原告要求二被告协助其办理涉案房屋撤销预告登记、数据恢复手续一节，因涉案房屋销售给二被告的信息已在房管部门的系统中进行了注册登记，原、被告双方合同解除后，只有将涉案房屋的销售信息从房管部门的系统中撤销，该房屋才能够另行出售，故原告该项请求属合理主张，本院依法予以支持。对于原告要求二被告按照涉案房屋总价款的10%支付解除合同违约金515351.9元，并要求该违约金从二被告已支付的首付款中扣除一节，二被告支付首付款后，理应在合理期限内向原告交纳剩余的购房款，但二被告并未办理购房贷款手续，且至今也未向原告交纳剩余购房款，被告李思儒、陈涛的行为已构成违约，应当承担违约责任。庭审中，二被告提出合同中约定的违约金过高，请求法院予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，以及结合本案合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，二被告该项请求并无不当，根据公平原则和诚信原则，本院酌定违约金按总购房款2%支付为宜即103070元（5153519元×2%=103070元）。关于原告所述其融资成本高达年利率8.1%，因二被告逾期支付房款给其造成的损失就达500000余元，该损失金额已高于违约金数额一事，原告该损失的产生与二被告逾期支付房款并不具有直接的因果关系，原告以此作为损失的依据，本院不予支持。关于二被告所述，其二人并未在合同落款处及补充合同上签字，所以对合同中的相关违约条款不予认可一事，考虑到二被告买受的标的物是房屋，价值较大，购买时应当十分谨慎，且从二被告支付首付款金额及在合同平面图上签字的情况看，应认定二被告对合同内容是知情的，故对于二被告的该抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、原告天津弘创置业有限公司与被告李思儒、陈涛于2019年6月24日签订的合同编号为2019-0060191的《天津市商品房买卖合同》予以解除；二、本判决生效后十日内，被告李思儒、陈涛给付原告天津弘创置业有限公司违约金103070元，该款从被告李思儒、陈涛已支付的首付款中予以扣除；三、被告李思儒、陈涛协助原告天津弘创置业有限公司办理河北区万柳村大街与金钟河大街交口国印文苑12号楼-1-2103房屋撤销预告登记、数据恢复手续；四、驳回原告天津弘创置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4477元，由原告天津弘创置业有限公司负担3582元，被告李思儒、陈涛冯负担895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 刘 淼二〇二一年六月九日书记员 李思铭附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。