湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初5238号原告：湖南某贸易有限公司，住所地长沙市雨花区高桥大市场酒水食品城1栋13号门面。法定代表人：张天保，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴润华，长沙市雨花区湘江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨舜泗，湖南博泰律师事务所律师。被告：广州铁路站车服务有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路278号八楼。负责人：张炳初，总经理。被告：广州铁路站车服务有限公司长沙经营部，住所地湖南省长沙市芙蓉区五里牌街道五一大道1号（火车站内）。负责人：张炳初，总经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。原告湖南某贸易有限公司（以下简称某公司）与被告广州铁路站车服务有限公司长沙分公司（以下简称广铁站车长沙分公司）、被告广州铁路站车服务有限公司长沙经营部（以下简称广铁站车长沙经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人吴润华、杨舜泗，被告广铁站车长沙经营部、广铁站车长沙分公司的共同委托诉讼代理人邹鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令依法撤销某公司与广铁站车长沙经营部于2020年8月14日签订的《提前终止协议》的第三条内容（甲乙双方应共同遵守本协议，任何一方违反本协议的约定，依法承担相应责任。终止合同后，乙方不再以新冠肺炎疫情为由主张任何权利）；2.判令广铁站车长沙分公司、广铁站车长沙经营部共同退还某公司交纳的三个月租金983625元；3.判令广铁站车长沙分公司、广铁站车长沙经营部共同赔偿某公司电力增容更换电缆电箱等材料及工料费损失38000元；4.判令广铁站车长沙分公司、广铁站车长沙经营部共同赔偿某公司消防设施工程装修费等损失869200元；5.本案诉讼费由广铁站车长沙分公司、广铁站车长沙经营部共同承担。事实与理由：某公司与广铁站车长沙分公司、广铁站车长沙经营部之间系租赁合同关系。广铁站车长沙分公司、广铁站车长沙经营部均系广州铁路站车服务有限公司下属的分支机构。2019年1月2日，某公司收到广铁站车长沙分公司的中商通知书后，于2019年2月21日与广铁站车长沙经营部签订了《广州铁路站车服务有限公司租赁合同》（以下简称《租赁合同》）,约定某公司承租长沙火车站票房雨廊14-15号以及票房雨廊1号房屋。合同签订后，某公司按租赁合同约定履行了租金付款义务，并根据被告公司负责人的指示，向前承租人支付了消防设施工程装修费869200元，于2019年4月11日对承租的门店电力增容进行了改造，花费38000元。由于自2020年1月29日起，新冠肺炎疫情严重影响了某公司的店铺生意，某公司多次要求减免租金三个月，但广铁站车长沙经营部、广铁站车长沙分公司不但不减免三个月租金，反而逼迫某公司提前终止合同。在某公司被逼退出租赁场地后，广铁站车长沙经营部、广铁站车长沙分公司又于2020年12月9日向各承租商铺发函，同意直接减免三个月租金。广铁站车长沙经营部、广铁站车长沙分公司身为国有企业产权单位，本应在疫情发生之时主动履行国家相关疫情政策，主动减免三个月租金，却在国家政策已经出台的情况下，仍然不履行国家政策，拒绝减免三个月房租并逼迫某公司提前解除合同，从租赁场地撤离。某公司进场时花费了近百万元的消防设施工程装修费和电力增容的费用，疫情期间不仅无法承担每月三十多万元的租金等费用，而且还面临无钱进新货，原有的货品滞压，资金链严重断裂等困难。由于广铁站车长沙经营部、广铁站车长沙分公司拒不遵守、不履行国家政策，拒不给某公司减免三个月租金，迫使某公司不得不与其解除租赁合同并实际从租赁场地撤离，给某公司造成了巨大的经济损失。综上，请求判如所请。被告广铁站车长沙经营部辩称，一、某公司在诉状中所述内容与事实不符，广铁站车长沙经营部从未隐瞒疫情期间的相关政策。2020年5月9日，八部委下发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，同日，根据八部委下发文件的精神，铁路上级部门下发《关于新冠疫情期间租金处置有关问题通知》，对于地方政府或铁路方无明文要求关停相关出租物业的，采取下列措施与商家协商解决：(1）缓交费用、顺延期限。商家愿意继续经营的，在足额缴纳合同履约保证金的前提下，可缓交2、3月份费用，并可顺延合同期限，顺延期限不超过1年；(2）依法解除合同。商家不愿意继续经营的，双方及时协商签订解除协议，合同期内的费用应足额收取，不追究违约责任和可不执行提前解除的惩罚性条款。如通过采取上述方式仍无法妥善处置，双方也可通过协商适当减免租金；(3）法律途径解决。依据该通知内容，2020年5月16日，广铁站车长沙经营部与某公司进行协商，广铁站车长沙经营部提出了以下几个方案供某公司选择：1.继续履行合同，减免租金20天；2.缓交2020年2、3月份租金至年底，并申请采取按合同期内最后一年的租金标准延长合同期限12个月；3.依法提前解除合同（租赁保证金退还）。某公司不同意以上任意一种处理方案，要求减免租金90天。双方协商未果。因此，广铁站车长沙经营部已经将相关的政策告知了某公司，不存在任何隐瞒。二、广铁站车长沙经营部从未强迫某公司退租，本案所涉租赁合同系某公司申请解除，广铁站车长沙经营部与某公司已经签订《提前终止协议》，双方就《租赁合同》的权利与义务已经处理完毕。2020年5月20日，某公司提交《申请书》，申请其租赁的门面于2020年7月10日免责退出，并同意未缴清的租金从保证金内扣除。2020年8月13日，某公司与广铁站车长沙经营部签订《提前终止协议》，协议约定：双方一致同意于2020年7月10日提前终止双方于2019年2月21日签订的《租赁合同》，租金收缴到2020年7月10日……终止合同后，某公司不得再以新冠肺炎疫情为由主张任何权利。因此，《提前终止协议》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方就《租赁合同》的权利与义务已经处理完毕，某公司不得再向广铁站车长沙经营部主张任何权利。三、本案不符合法定行使合同撤销权的情形，某公司要求撤销《提前终止协议》条款的请求不应得到法院支持。根据《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。在本案中，广铁站车长沙经营部与某公司进行协商时，无论是国家政策还是铁路上级部门的相关政策某公司都是知晓的，不存在重大误解及显失公平的情形。另本案提前终止合同的申请为某公司提出，广铁站车长沙经营部从未以欺诈、胁迫等手段要求某公司解除合同，《提前终止协议》的签订是双方真实思表示，合法有效。因此，本案不符合法定行使合同撤销权的情形。某公司要求撤销《提前终止协议》第三条并赔偿损失的请求不应得到支持。综上所述，请求依法驳回某公司的所有诉讼请求。被告广铁站车长沙分公司辩称，其并非租赁合同的相对人，在本案中不应承担责任。其他意见与广铁站车长沙经营部一致。原告某公司围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1.中商通知书，拟证明某公司于2019年1月2日收到广铁站车长沙分公司的中商通知书，该通知书上并未载明前承租人有历史遗留问题；证据2.租赁合同，拟证明某公司与广铁站车长沙经营部签订了租赁合同；证据3.管理服务合同，拟证明除了租赁合同外，双方还签订了管理服务合同；证据4.收条、中国建设银行个人活期账户支出交易明细、照片、收据，拟证明某公司为解决历史遗留问题向前承租人支付了消防设施工程装修费869200元；证据5.工程结算表、收据，拟证明某公司对门店电力增容花费了38000元；证据6.银行收款凭证，拟证明某公司支付了第一年的租金；证据7.客户回单、电子回单，拟证明某公司交纳了租赁保证金108万元；证据8.单笔转账业务，拟证明某公司交纳了第二年度的租金；证据9.通话记录，拟证明广铁站车长沙经营部不履行国家政策，拒不减免三个月租金；证据10.单笔转账交易情况、单笔转账业务，拟证明某公司交纳了第二年度的租金；证据11.协商记录，拟证明广铁站车长沙经营部不同意减免三个月租金；证据12.减免房租申请书，拟证明某公司于2020年5月申请减免第一个季度租金并减半收取第二个季度租金；证据13.提前终止协议，拟证明广铁站车长沙经营部逼迫某公司提前终止合同，且第三条约定是霸王条款，显失公平；证据14.关于疫情影响租金处置的函，拟证明广铁站车长沙经营部与案外人协商时，将减免三个月租金作为选项供商家选择；证据15.关于申请“疫情期间”租金补偿（退补）的报告，拟证明某公司要求享受国家政策，由广铁站车长沙经营部退还三个月租金并赔偿经济损失；证据16.录音记录、光盘，拟证明广铁站车长沙经营部的负责人承认未给某公司减免三个月租金是不合理的；证据17.王某的证言，拟证明广铁站车长沙经营部不同意减免三个月房租，致使某公司遭受巨大经济损失。被告广铁站车长沙经营部、广铁站车长沙分公司向本院提交了如下证据：证据1.租赁合同及管理服务合同，拟证明某公司与广铁站车长沙经营部存在租赁合同关系；2.关于新冠肺炎疫情期间租金处置有关问题的通知，拟证明2020年5月9日广铁集团应对新冠肺炎疫情对无明文要求关停的物业的租金处置方案；3.协商记录，拟证明广铁站车长沙经营部已将相关政策告知了某公司，双方就合同履行或解除协商未果；4.申请书，拟证明某公司主动申请提前解除租赁合同，免责退出经营；5.提前终止协议，拟证明双方协商一致提前解除租赁合同，某公司不再以新冠肺炎疫情为由主张任何权利。本院经审查认为，某公司及广铁站车长沙经营部提交的上述证据均具有真实性、合法性、关联性，能形成证据链，本院予以采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：广铁站车长沙分公司与广铁站车长沙经营部均系广州铁路站车服务有限公司的下属分支机构，两者系上下级的隶属关系。广铁站车长沙分公司负责对租赁物进行统一招商，广铁站车长沙经营部负责租赁物的日常管理。2019年初，广铁站车长沙分公司对长沙火车站的部分门面进行统一招商，某公司系长沙站站房雨廊14-15号及长沙车站票房雨廊1号房屋的中商单位。2019年2月21日，某公司与广铁站车长沙经营部签订一份编号为GTZC-ZCCL-2018-094的《租赁合同》，约定：1.广铁站车长沙经营部将位于长沙站站房雨廊14-15号及长沙车站票房雨廊1号的房屋出租给某公司作为经营超市及仓储项目使用；2.租赁物的面积为115平方米，租赁期限为5年，即自2019年3月22日起至2024年3月21日止；免租期为30日（自租赁物交付之日即2019年2月20日至2019年2月21日）；3.租金第一年为1909950元，以后逐年按3%上涨，即第二年为1967249元，第三年为2026266元，第四年为2087054元，第五年为2149666元，五年租金合计10140184元；租金按“先付费后使用”的原则，以每年为一个计费周期；4.合同签订之日起一个工作日内，某公司应向广铁站车长沙经营部一次性交付108万元租赁保证金，广铁站车长沙经营部有权在某公司未缴纳相关费用时直接从其租赁保证金中相应扣除；5.某公司承诺对租赁物状态、周边环境、客流变化、设施设备等已进行充分了解，自行承担相关风险，不以任何理由拒付或少付租金。某公司有其他违约行为的，广铁站车长沙经营部可按本合同的约定扣除部分或者全部租赁保证金作为违约金或损失赔偿金。某公司单方面提出提前解除本合同，广铁站车长沙经营部的租赁保证金不予退还。合同还约定了其他事项。上述《租赁合同》签订后，广铁站车长沙经营部将租赁物交付给某公司使用，某公司在涉案租赁物上经营美宜佳超市。2020年5月9日，国家发展改革委等八部委出台《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，要求推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。同日，中国铁路广州局集团有限公司经营开发部下发《关于新冠疫情期间租金处置有关问题通知》，对于地方政府或铁路方无明文要求关停相关出租物业的，采取下列措施与商家协商解决：(1）缓交费用、顺延期限。商家愿意继续经营的，在足额缴纳合同履约保证金的前提下，可缓交2、3月份费用，并可顺延合同期限，顺延期限不超过1年；(2）依法解除合同。商家不愿意继续经营的，双方及时协商签订解除协议，合同期内的费用应足额收取，不追究违约责任和可不执行提前解除的惩罚性条款。如通过采取上述方式仍无法妥善处置，双方也可通过协商适当减免租金；(3）法律途径解决。2020年初，某公司以受新冠肺炎疫情影响经营受损，2020年1月29日至2020年3月20日处于停业状态为由，向广铁站车长沙经营部申请减免三个月租金。广铁站车长沙经营部认为地方政府或铁路方对涉案租赁物无明文要求关停，不同意减免三个月租金，并提出以下协调方案供某公司选择：1.因无明文规定关停的适当减免租金20天处理；2.缓交2、3月份租金至年底，并申请采取按合同期内最后一年的租金标准延长合同期限12个月；3.依法提前解除合同（租赁保证金退还）。双方于2020年5月16日进行协商，但未达成一致意见。2020年5月20日，某公司向广铁站车长沙经营部提交《申请书》，申请于2020年7月10日提前终止合同，并承诺7月10日按期交接场地，同意应缴而未缴清的租金从保证金内扣除。2020年7月10日，某公司将涉案房屋腾空并返还给广铁站车长沙经营部，双方于2020年8月13日签订《提前终止协议》，约定双方一致同意于2020年7月10日提前终止《租赁合同》，某公司需结清2020年7月10日前的租金、水电费等相关费用，终止合同后，某公司不再以新冠肺炎疫情为由主张任何权利。协议签订后，广铁站车长沙经营部将租赁保证金返还给某公司。2020年12月15日，某公司向广铁站车长沙分公司提交《关于申请“疫情期间”租金补偿（退补）的报告》，要求：1.返还应当减免而未减免的2020年3个月租金983624.5元；2.允许某公司以免租的方式入场经营四个半月，并补偿某公司装修费损失30万元及设备折损费损失20万元。双方未达成一致意见，遂形成诉讼。本院认为，本案的关键是：1.某公司与广铁站车长沙经营部签订的《提前终止协议》是否违反法律、行政法规的强制性规定导致无效；2.《提前终止协议》是否系双方当事人的真实意思表示，是否存在可撤销的事由。关于某公司与广铁站车长沙经营部签订的《提前终止协议》是否违反法律、行政法规的强制性规定的问题。2020年5月9日国家发展改革委等八部委出台《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。本案中，双方约定的租赁期限尚未届满，某公司不愿意继续履行合同。根据《租赁合同》的约定，如某公司单方面提出提前解除本合同，广铁站车长沙经营部不予退还租赁保证金108万元。但双方就提前解除合同事宜进行沟通协调时，考虑到某公司受疫情影响的因素，广铁站车长沙经营部同意不追究违约责任和不执行惩罚性条款，将租赁保证金全额返还给某公司，显然，租赁保证金的金额远高于三个月的房屋租金，且某公司亦承诺不再以新冠肺炎疫情为由主张任何权利，表明某公司在免责提前解除租赁合同的前提下自愿放弃减免三个月房租的请求。可见，双方在签订《提前终止协议》时，已充分考虑了某公司受疫情影响的因素和租金减免政策。双方签订的《提前终止协议》不违反法律、行政法规的强制性规定。关于某公司与广铁站车长沙经营部签订的《提前终止协议》是否系双方当事人的真实意思表示，是否存在受胁迫、显失公平等可撤销情形的问题。某公司与广铁站车长沙经营部在《房屋租赁合同》中约定租赁期限为五年，自2019年3月22日起至2024年3月21日止。2020年初，受新冠肺炎疫情影响，某公司的营业额相比以前有所减少，但该情形并不导致合同无法继续履行，双方签订的《租赁合同》也未出现可以免责解除的法定或约定事由。某公司向广铁站车长沙经营部申请提前解除合同，要求免责退出租赁场地，应当考虑了其自身的经营状况和经营风险、是在权衡了利弊之后作出的更符合其自身利益的决定。某公司认为其是在受胁迫的情况下签订《提前终止协议》，但其提交的证据不足以证明该主张，本院不予采信。某公司还认为协议内容显失公平，但其提交的证据不足以证明签订协议时其处于危困状态，且广铁站车长沙经营部利用该危困状态，致使双方的权利义务明显失衡。因此，本院对某公司的该主张亦不予采信。双方达成提前解除合同的合意后，某公司已将涉案房屋返还给广铁站车长沙经营部，广铁站车长沙经营部亦将租赁保证金返还给了某公司，即《提前终止协议》已实际履行完毕。因此，双方提前解除《租赁合同》并签订《提前终止协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在受胁迫、显失公平等可撤销事由。综上，某公司要求撤销《提前终止协议》第三条约定的内容于法无据，本院不予支持。某公司要求广铁站车长沙分公司、广铁站车长沙经营部共同退还应当减免而未减免的2020年度三个月租金并赔偿其经济损失的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回湖南某贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费21817元,由湖南某贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李才坤审 判 员  伍君芳人民陪审员  舒 健二〇二一年六月二十八日法官助理张依书记员林某