云南省禄丰市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2331民初1019号原告：吴长怀，男，1975年12月8日生，汉族，云南省牟定县人，初中文化，个体户，住云南省楚雄彝族自治州牟定县，现住云南省楚雄彝族自治州禄丰市。原告：杜朝芬，女，1978年12月4日生，汉族，云南省牟定县人，初中文化，无业，住云南省楚雄彝族自治州牟定县，现住。共同委托诉讼代理人：张晓红，云南迎中律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：禄丰长隆温泉乐园管理有限公司。统一社会信用代码：91532331MA6K6PF613。法定代表人：高明华，系该公司总经理（未到庭）。住所地：云南省楚雄彝族自治州禄丰县。委托诉讼代理人：李健芳，女，1984年4月7日生，汉族，云南省禄丰市人，住云南省楚雄彝族自治州禄丰市。代理权限：特别授权代理。原告吴长怀、杜朝芬与被告禄丰长隆温泉乐园管理有限公司（以下简称“长隆公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告吴长怀、杜朝芬及共同委托诉讼代理人张晓红，被告长隆公司的委托诉讼代理人李健芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴长怀、杜朝芬向本院提出诉讼请求，请求人民法院判令：1、解除原、被告于2017年10月30日签订的禄丰长隆温泉乐园第5幢1层14号及第5幢1层15号《商铺认购合同》。2、由被告返还原告购房款265254元，支付违约金26525.4元（265254元×10%＝26525.4元）；被告赔偿原告2017年10月30日至2021年4月30日损失36253元（265254元×3.85%÷360×1278天＝36253元），并自2021年5月1日起至购房款265254元还清之日止，按银行业同期市场贷款利率（LPR）计算支付原告利息。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：二原告系夫妻关系。被告长隆公司以开发商的名义开发长隆项目期间，将其开发的商品期房对外销售并以代为经营的方式进行促销。2017年10月30日，原告与被告签署两份《商铺认购合同》和两份《商铺委托经营合同》。合同分别以258000元购买第5幢1层14号商铺，以272508元购买第5幢1层15号商铺。《商铺认购合同》约定首付50%、所购房修到三层时付30%、房子封顶时付10%、交房时付10%，约定被告应在2019年12月30日前将验收合格的房屋交付买受人；签订合同的同日，原告按约定支付了14号、15号商铺总价款50%的首付款265254元（其中14号商铺129000元、15号商铺136254元）。但原告2017年10月30日付清首付款至今，被告未按约定交房、未签订正式商品房买卖合同，原告合同的根本目的未能实现。现起诉，请法院判决支持原告的诉求。被告长隆公司辩称：公司原准备修建销售给原告房屋所属的土地由政府收回，属于不可抗力因素导致合同无法履行，我公司不应承担违约金、利息及相关经济损失费用。请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。当事人围绕诉辩主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的吴长怀、杜朝芬的结婚证、户口册、《商铺认购合同》2份、收据2张均无异议，本院予以采信。根据当事人的陈述、辩论，并结合当事人对诉辩主张的举证、质证和本院的认证及庭审查明的事实，本院确认本案法律事实如下：2017年10月30日原告吴长怀（乙方）与被告长隆公司（甲方）签订《商铺认购合同》，吴长怀以258000元购买禄丰长隆温泉水乐园项目中第5幢1层14号商铺，合同约定：甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方认购甲方商铺相关事项达成如下协议具体内容如下：第一条、项目建设依据：该土地位于禄丰县，该土地面积为13720平方米，该土地规划用途为商业，甲方经批准，在上述地块上建设房屋，暂定名“禄丰长隆温泉水乐园”。第二条、乙方购买商铺的基本情况：乙方购买的商铺为合同第一条规定的项目中的：第5幢1层14号铺，该商铺建筑面积为28平方米。第三条、计价方式与计价款：该商铺为毛坯房，甲方与乙方约定按下述第1种方式计算该商业用房价款：1：按建筑面积计算，该商铺单价为（人民币）每平方米9214.29元，总金额（人民币）25800元（大写贰拾伍万捌仟元）。第五条、付款方式及期限：2、分期付款：首付50%计￥129000元；所购房修到三层时付30%计￥77400元；房子封顶时付10%计￥25800元；交房时付10%计￥25800元。第六条、交付期限：出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商业用房交付买受人：1、该商业用房验收合格。第十三条：在合同有效期内，甲乙双方严格遵守合同，除上述第六条第一款外，甲乙双方不得在未协商一致情况下无故退房退款，任意一方的违约，需向另一方按所交纳金额的百分之十支付违约金。2017年10月30日原告吴长怀（乙方）与被告长隆公司（甲方）签订《商铺认购合同》，以总价272508元购买禄丰长隆温泉水乐园项目中第5幢1层15号商铺。《商铺认购合同》约定：第二条、乙方所购商铺的基本情况：乙方购买的商铺为合同第一条规定的项目中的：第5幢1层15号铺，该商铺建筑面积为28平方米。第三条、计价方式与计价款：该商铺为毛坯房，甲方与乙方约定按下述第1种方式计算该商业用房价款：1：按建筑面积计算，该商铺单价为（人民币）每平方米9732.43，总金额（人民币）272508元。第五条、付款方式及期限：2、分期付款：首付50%计￥136254元；所购房修到三层时付30%计￥81752.4元；房子封顶时付10%计￥27250.8元；交房时付10%计￥27250.8元。其余合同内容与上述第一份《商铺认购合同》内容一致。在上述两份《商铺认购合同》的合同说明中均记载：本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本；本合同商铺为长隆公司开发建设并出售的企业自有商铺；在合同签订之前，出卖人应当向认购人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。合同签订当日即2017年10月30日，原告按约定支付了14号、15号商铺总价款50%的首付款265254元（其中14号商铺129000元、15号商铺136254元）。被告在收到原告的首付款后未进行所售商品房的建盖，后因被告未按期缴纳土地出让金，土地的使用权被政府收回。另查明，原告吴长怀与原告杜朝芬系夫妻关系。本院认为，《商品房销售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行预售许可制度。”第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房及其他建筑。我国实行商品房预售许可制度，房地产开发企业在缴清全部土地使用权出让金，取得土地使用权证，办理建设工程规划许可证和施工许可证并投入相应资金后可向政府有关部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》后方可对外销售。本案中，长隆公司与吴长怀签订的《商铺认购合同》对《商品房销售管理办法》所规定的商品房买卖合同应当具备的内容均作了约定，具备商品房买卖合同的法律特征，应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”本案中，被告长隆公司因未缴清全部土地出让金，未取得土地使用权，客观上也不可能办理后续的商品房预售手续，故其尚不具备合法的商品房预售资格，其与购房者所签订的《商品房认购合同》违反法律法规的禁止性规定，应为无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告主张解除与被告签订的《商铺认购合同》，经法庭释明，原告认为如果合同有效就要求解除合同，如果合同无效就要求确认合同无效并按照第二项诉讼请求赔偿损失，故本案中应当确认原、被告双方签订的《商品房认购合同》无效；原告关于返还购房款265254元及按照银行年利率3.85%赔偿2017年10月30日至2021年4月30日损失、并自2021年5月1日起至购房款265254元还清之日止，按银行业同期市场贷款利率（LPR）计算支付原告利息的主张，有事实和法律依据，本院予以支持；合同无效后，合同中关于违约金的条款自然无效，故原告关于被告支付违约金的主张，无事实依据本院不予支持。原告杜朝芬虽与原告吴长怀系夫妻关系，但其不是《商品房认购合同》的相对人，其无权对被告长隆公司主张权利，对其诉讼请求不予支持。综上，依照《商品房销售管理办法》第六条、第十六条，《城市商品房预售管理办法》第六条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、原告吴长怀与被告禄丰长隆温泉管理有限公司于2017年10月30日签订的两份《商铺认购合同》（第5幢1层14号、15号铺）无效。二、由被告禄丰长隆温泉管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴长怀已支付的购房款265254元，并支付以265254元为本金自2017年10月31日至2021年4月30日的利息36253元。三、由被告禄丰长隆温泉管理有限公司以265254元为本金按一年期LPR标准计算支付原告自2021年5月1日起至还清之日止的利息。四、驳回原告吴长怀的其他诉讼请求。五、驳回原告杜朝芬的诉讼请求。案件受理费6896元，减半收取3448元，由被告禄丰长隆温泉管理有限公司负担（因原告吴长怀已预交，现由被告禄丰长隆温泉管理有限公司在履行上述义务时一并支付原告吴长怀）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  李红艳二〇二一年六月二十四日书记员  周真香