北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6027号上诉人（原审原告）：陈辉颖，女，1976年1月7日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张建宇（陈辉颖之夫），男，1978年8月6日出生，住北京市怀柔区。被上诉人（原审被告）：北京安宝房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区南华园二区甲41号楼4层。法定代表人：游梅芳，董事长。委托诉讼代理人：刘潇，女，1968年6月3日出生，该公司工作人员，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：孙新建，河南长风律师事务所律师。上诉人陈辉颖因与被上诉人北京安宝房地产开发有限公司（以下称安宝房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初5469号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人陈辉颖及其委托诉讼代理人张建宇，被上诉人安宝房地产公司的委托诉讼代理人刘潇、孙新建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈辉颖上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判安宝房地产公司赔偿陈辉颖违约金209508元（按照房屋总价款1708877.42元每日0.02%的标准，自2019年3月2日起至2020年11月3日止）；2.本案的一、二审诉讼费用由安宝房地产公司承担。事实及理由：一、《补充协议》并非陈辉颖的真实意思表示，对其不产生约束力。1.《补充协议》除右下角签名系陈辉颖本人书写外，其他内容均非陈辉颖书写，包括应由陈辉颖书写的时间也并非其本人书写。该《补充协议》是陈辉颖不知情的情况下受安宝房地产公司欺诈签名的，其他内容是安宝房地产公司为了胜诉而在应诉前自行填写的。2.《北京市商品房现房买卖合同》签订时间为2017年5月18日，该合同对房屋权属变更登记及委托安宝房地产公司、安宝房地产公司委托的第三方办理房屋产权变更登记事项进行了明确约定；《补充协议》也是2017年5月18日签订，改变了上述约定的内容。陈辉颖认为，《北京市商品房现房买卖合同》并非格式合同，合同条款均是双方协商一致后确定，如果陈辉颖想自己办理房屋产权登记，完全可以在《北京市商品房现房买卖合同》中进行约定，不必另行再签订《补充协议》，由此也说明《补充协议》并非陈辉颖的真实意思表示。3.2017年5月18日，安宝房地产公司指定的代为办理房屋所有权证书的第三人北京坤城房地产经纪有限公司收取了陈辉颖代为办证费用1085元，虽然安宝房地产公司在原审中辩称双方于2017年5月18日签订《补充协议》，但该日期之后，陈辉颖所交办证代理费并未被退还，陈辉颖起诉后，房屋所有权证书也并非陈辉颖自己办理，而是由北京坤城房地产经纪有限公司代为办理。本案一审后，陈辉颖调取了北京市规划和自然资源委员会（怀柔）存档的《不动产登记申请书》，其中明确注明，陈辉颖的房屋产权证书是由马建媛代为办理的，马建媛是北京坤城房地产经纪有限公司的员工。陈辉颖认为即使牵强地认定《补充协议》对陈辉颖有约束力，实际上该《补充协议》也并未实际履行，房屋所有权变更登记的义务仍然是由安宝房地产公司及其指定的北京坤城房地产经纪有限公司完成的，上述代办行为说明《补充协议》并非双方真实意思表示。二、即使牵强地认定《补充协议》免除安宝房地产公司为陈辉颖办理房屋所有权证的义务，但并不能免除因安宝房地产公司原因导致的陈辉颖不能按约定时间办理房屋所有权证的违约责任。1.《北京市商品房现房买卖合同》第六章第十七条第（二）款的约定，陈辉颖认为该约定的真实意思是无论是陈辉颖自行办理不动产权证书，还是安宝房地产公司代为办理，只要是由于安宝房地产公司的原因，导致陈辉颖未能在房屋交付之日起730日内未取得不动产登记证书的，安宝房地产公司就要承担相应违约责任，《补充协议》对该条也没有进行变更，不会阻却安宝房地产公司承担相应违约责任。2.本案一审结束后，陈辉颖向北京市规划和自然资源委员会（怀柔）调取的《不动产登记簿》中抵押登记信息中明确记载，安宝房地产公司于2016年11月15日将陈辉颖房屋所在楼盘进行抵押，2020年10月14日才办理抵押注销登记，基于该信息，即使陈辉颖自行办理房屋不动产权证书，在该抵押登记期间陈辉颖客观上也是无法完成变更登记的。根据安宝房地产公司在原审中提交的《补充协议》记载，安宝房地产公司于2014年11月27日将房屋交付陈辉颖，另根据《不动产登记簿》记载，安宝房地产公司于2016年6月7日办理了陈辉颖房屋所在楼盘的初始登记，故在2014年11月27日至2016年6月7日期间，陈辉颖客观上也无法自行办理产权变更登记。2016年6月7日至2016年11月16日之间，安宝房地产公司也未告知陈辉颖涉案房屋可以办理产权变更登记。综上，安宝房地产公司应就此承担相应违约责任。三、2017年5月18日签订的《北京市商品房现房买卖合同》中安宝房地产公司虽然告知了房屋抵押的相关情况，但并不能否认未在约定期间内办理产权变更登记系安宝房地产公司原因所致，也不能免除其违约责任。1.《北京市商品房现房买卖合同》中没有任何条款约定陈辉颖因此同意免除安宝房地产公司因其自身原因导致陈辉颖无法在约定时间内取得房屋所有权证书的违约责任，第六章第十七条明确约定了相应违约责任，合同全部条款均系双方的真实意思表示，且抵押告知条款及第十七条的约定并不冲突，因此安宝房地产公司仍应承担相关违约责任。2.安宝房地产公司如想免除或减轻违约责任，可以通过尽早解除抵押并办理抵押注销登记，同时告知陈辉颖可以办理房屋所有权变更登记的方式实现，现安宝房地产公司直至2020年10月14日才办理抵押注销登记，且其后也一直未告知陈辉颖可以办理房屋所有权变更登记，故其应承担此期间的违约责任。综上，请求二审法院判如所请。安宝房地产公司辩称，答辩意见与一审答辩意见一致，不同意陈辉颖的上诉请求，请求二审法院予以驳回。陈辉颖向一审法院起诉请求：1.判令安宝房地产公司支付陈辉颖逾期办证违约金490790元（按房屋总款每日0.02%的标准，自2016年11月28日起至2020年11月3日止）；2.诉讼费由安宝房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年5月18日，安宝房地产公司（出卖人）与陈辉颖（买受人）就×号房屋签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：实测建筑面积100.68平方米，其中，套内建筑面积82.31平方米；该房屋价款按照套内建筑面积计算，单价每平方米为20761.48元，总房价款为1708877.42元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作房款，对其他付款方式及期限未约定。该合同第十七条关于不动产登记一节，约定：（一）出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理所有权初始登记或不动产首次登记，并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。房屋交接时，出卖人应当将该房屋的房屋登记表、房产平面图各两份交付买受人。房屋坐落、面积和价款发生变化的，出卖人还应当将与买受人签订的补充协议交付买受人；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）并自买受人付款之日起，按照0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，买受人另行签订补充协议；2、买受人在本合同签订后730日内取得该商品房的不动产权证的，出卖人不承担责任。上述合同签订当日，安宝房地产公司（甲方）与陈辉颖（乙方）又签订《补充协议》，约定：在双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》履行中，乙方提出变更上述合同相关条款，经双方友好协商达成以下协议：1、甲方于2014年12月8日向乙方交付该商品房，甲方同意乙方提出的解除委托甲方或甲方指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。由乙方自行办理该套房屋的权属转移登记（房屋所有权证书）的相关事项；2、因乙方自行办理该套房屋的权属转移登记（房屋所有权证书）等相关事项过程中所产生的一切费用及责任，由乙方自行承担；3-5项（略）。经质证，安宝房地产公司对陈辉颖提交的房屋买卖合同、房屋居间合同、授权委托确认书（协议）、购房款收据及购房款发票的关联性、证明目的不予认可，主张居间合同可以印证涉案房屋存在连环买卖的事实，而开具发票是为协助福建联美建设集团有限公司履行双方之间的抵顶协议。为证明涉案房屋业主系福建联美建设集团有限公司和房屋过户义务人系和谐置家（北京）房地产经纪有限公司（以下简称和谐置家公司），安宝房地产公司提交了其（甲方）与和谐置家公司（乙方）于2014年12月31日签订的《授权委托确认书》，该协议约定：因福建联美建设集团有限公司和临沂天龙祥投资管理有限公司为省属国有企业，不允许跨省持有房产，现面临年终审计，需要清理公司财务和财产，特向甲方提出解除签订的龙山嘉园的28住宅和21个车位的预售合同（详见附件1：《房屋明细表》），并直接指定乙方代理本项商品房销售等相关事宜，为此甲方特确认如下（摘要）：第一条关于乙方代理权限范围，乙方在《房屋明细表》的范围内，全权代理相关的商品房及车位销售等相关事宜，其中包含但不限于现有网签撤销、重新确定购买方及房产证的办理等。乙方在全权代理《房屋明细表》范围内商品房及车位的销售，应依据甲方的销售合同、协议的文本内容进行签署，如有变更内容时须经甲方书面确认。经质证，陈辉颖不予认可。一审另查，陈辉颖已取得了×号房屋所有权证书。一审法院认为：债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止。本案中，陈辉颖与安宝房地产公司就涉案《北京市商品房现房买卖合同》达成了《补充协议》，因该《补充协议》中明确约定“由陈辉颖自行办理该套房屋的权属转移登记（房屋所有权证书）的相关事项”，故可以认定陈辉颖同意免除了安宝房地产公司对涉案房屋所有权转移登记的合同义务。据此，陈辉颖向安宝房地产公司主张逾期办证违约金，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：驳回陈辉颖的诉讼请求。二审中，陈辉颖向本院提交如下证据材料：不动产登记簿复印件及不动产登记申请书复印件，共同用以证明陈辉颖的房屋是安宝房地产公司以及代理公司办理的；短信截图复印件，用以证明安宝房地产公司发短信告知陈辉颖没有如期办理房产证，其存在违约；发票复印件，用以证明陈辉颖向安宝房地产公司指定的北京坤城房地产经纪有限公司交纳费用，由安宝房地产公司委托坤城房地产经纪有限公司办理房产证；业主维权登记单复印件，用以证明关于房产证办理事宜业主进行维权的情况；微信聊天记录，用以证明安宝房地产公司就办理房产证确实存在违约现象。安宝房地产公司对上述证据发表如下质证意见：一、对不动产登记簿的真实性认可，关联性及证明目的不认可，一审中陈辉颖认可其房屋系自和谐置家公司购买，且产生诉讼，部分证据仍在一审法院保存；《补充协议》明确表示不需要安宝房地产公司办理产权证，陈辉颖签字时应该阅读过相应条款，上述《补充协议》系双方真实意思表示，合同真实有效。二、对短信及微信聊天记录的真实性、关联性及证明目的均不认可，因陈辉颖未提供相关身份证明，经核实，安宝房地产公司没有微信群及公众号，没有查到上述聊天记录，微信号码也并非安宝房地产公司员工所有。三、安宝房地产公司与陈辉颖签订《北京市商品房现房买卖合同》并向陈辉颖出具发票，是为了履行与案外人的《抵顶协议》，安宝房地产公司未收取陈辉颖任何购房款项。安宝房地产公司二审中提交龙山嘉园不动产权证交接清单四份，用以证明安宝房地产公司也是委托坤城房地产经纪有限公司办理的房产证，故陈辉颖逾期办理房产证不是因为安宝房地产公司的原因。经庭审质证，陈辉颖对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，认为因安宝房地产公司未解押导致坤城房地产经纪有限公司无法给陈辉颖办证。本院经审查认定如下事实：2017年5月18日，安宝房地产公司（出卖人）与陈辉颖（买受人）就×号房屋签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：实测建筑面积100.68平方米，其中，套内建筑面积82.31平方米；该房屋价款按照套内建筑面积计算，单价每平方米为20761.48元，总房价款为1708877.42元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于本合同签订时抵作房款，对其他付款方式及期限未约定。该合同第十七条关于不动产登记一节，约定：（一）出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理所有权初始登记或不动产首次登记，并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。房屋交接时，出卖人应当将该房屋的房屋登记表、房产平面图各两份交付买受人。房屋坐落、面积和价款发生变化的，出卖人还应当将与买受人签订的补充协议交付买受人。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）并自买受人付款之日起，按照0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，买受人应当与出卖人另行签订补充协议。2、买受人在本合同签订后730日内取得该商品房的不动产权证的，出卖人不承担责任。上述合同签订当日，安宝房地产公司（甲方）与陈辉颖（乙方）又签订《补充协议》，约定：在双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》履行中，乙方提出变更上述合同相关条款，经双方友好协商达成以下协议：1、甲方于2014年11月27日向乙方交付该商品房，甲方同意乙方提出的解除委托甲方或甲方指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。由乙方自行办理该套房屋的权属转移登记（房屋所有权证书）的相关事项；2、因乙方自行办理该套房屋的权属转移登记（房屋所有权证书）等相关事项过程中所产生的一切费用及责任，由乙方自行承担；3-5项（略）。经一审质证，安宝房地产公司对陈辉颖提交的房屋买卖合同、房屋居间合同、授权委托确认书（协议）、购房款收据及购房款发票的关联性、证明目的不予认可，主张居间合同可以印证涉案房屋存在连环买卖的事实，而开具发票是为协助福建联美建设集团有限公司履行双方之间的抵顶协议。为证明涉案房屋业主系福建联美建设集团有限公司和房屋过户义务人系和谐置家（北京）房地产经纪有限公司（以下简称和谐置家公司），安宝房地产公司提交了其（甲方）与和谐置家公司（乙方）于2014年12月31日签订的《授权委托确认书》，该协议约定：因福建联美建设集团有限公司和临沂天龙祥投资管理有限公司为省属国有企业，不允许跨省持有房产，现面临年终审计，需要清理公司财务和财产，特向甲方提出解除签订的龙山嘉园的28住宅和21个车位的预售合同（详见附件1：《房屋明细表》），并直接指定乙方代理本项商品房销售等相关事宜，为此甲方特确认如下（摘要）：第一条关于乙方代理权限范围，乙方在《房屋明细表》的范围内，全权代理相关的商品房及车位销售等相关事宜，其中包含但不限于现有网签撤销、重新确定购买方及房产证的办理等。乙方在全权代理《房屋明细表》范围内商品房及车位的销售，应依据甲方的销售合同、协议的文本内容进行签署，如有变更内容时须经甲方书面确认。经一审质证，陈辉颖不予认可。一审另查，陈辉颖已取得了×号房屋所有权证书。二审查明，根据陈辉颖提交的不动产登记簿复印件显示信息，安宝房地产公司作为抵押人在涉案房屋上设立抵押登记，该抵押登记存续期间为2016年11月15日至2020年10月14日，不动产登记申请书的申请登记人名称为陈辉颖，代理人姓名处及申请登记人义务人处均为安宝房地产公司，陈辉颖×号房屋所有权证书的日期为2020年11月3日。本院认为，安宝房地产公司在本案中主张其与陈辉颖之间不存在房屋买卖合同关系，但其依据《授权委托确认书》、《房屋买卖居间合同》的显示内容，安宝房地产公司授权和谐置家（北京）房地产经纪有限公司包括撤销现有网签、重新确定购买方在内等全权代理商品房销售的权利，陈辉颖即使系通过和谐置家（北京）房地产经纪有限公司购买涉案房屋，不影响其与安宝房地产公司之间成立房屋买卖合同关系，且安宝房地产公司亦与陈辉颖就涉案房屋签订《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》，并向陈辉颖出具发票。在安宝房地产公司提供的现有证据不足以证明其与陈辉颖之间签订房屋买卖合同系基于其他目的的情形下，本院对安宝房地产公司相应意见不予采信。根据二审已经查明的事实，安宝房地产公司在涉案房屋上设定的抵押登记直至2020年10月14日才予以注销，故在该抵押登记注销前，陈辉颖因安宝房地产公司无法取得涉案房屋产权证书。且根据本案二审期间另查明的事实，不动产登记申请书上的申请人代理人及义务人均为安宝房地产公司，说明涉案房屋产权证书办理事宜实际上仍由安宝房地产公司负责，故本院认定陈辉颖系因安宝房地产公司原因导致其未能依约办理涉案房屋产权证。根据双方约定的处理方式，双方《北京市商品房现房买卖合同》第十七条仅约定未在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，买受人有权解除合同，而买受人不解除合同的情况依据《补充协议》处理。《补充协议》虽约定了由陈辉颖自行办理涉案房屋的权属转移登记及自行承担办证过程中所产生的一切费用及责任，并不意味着在因出卖人原因导致买受人无法取得房屋产权证书的情形及出卖人负责办理房屋权属转移登记事宜的情形下，买受人无权向出卖人主张权利及追究责任，安宝房地产公司亦未向本院提交充足的证据证明陈辉颖具有放弃主张违约责任的意思表示，本院依据二审查明的情况，对一审法院相关认定内容予以纠正。根据法律的规定，由于出卖人的原因，买受人在约定的期限届满未能取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据双方合同内容，陈辉颖与安宝房地产公司之间未就逾期办证违约金标准进行约定，陈辉颖主张的违约金标准系双方关于买受人解除合同情形下的约定内容，本院对其主张的违约金标准不予采信，并按照相应法律规定确定的标准计算。关于违约金的起算点，陈辉颖在二审上诉请求中主张从自2019年3月2日开始计算的违约金，此日期前的一审诉请部分不再坚持，本院对此亦不持异议。综上，陈辉颖的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，其他部分予以驳回。基于本案二审期间查明的新事实，本院对本案予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初5469号民事判决；二、北京安宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿陈辉颖逾期办证违约金（以1708877.42元为基数，自2019年3月2日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；以1708877.42元为基数，自2019年8月20日起至2020年11月3日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回陈辉颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4331元，由陈辉颖负担3326元（已交纳），由北京安宝房地产开发有限公司负担1005元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）；二审案件受理费4443元，由陈辉颖负担2088元（已交纳），由北京安宝房地产开发有限公司负担2355元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  石 煜二〇二一年六月三十日法官助理  常 欣书 记 员  刘怡然