沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0113民初5579号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳沈北支行，住所地沈阳市沈北新区中央路30号。统一社会信用代码：912101139433150248。负责人：张亚男，系该支行行长。委托诉讼代理人：张连勇，系辽宁宝铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨康，系辽宁宝铎律师事务所律师。被告：刘慧秀，女，1978年6月6日出生，住沈阳市铁西区。被告：沈阳翔凤房地产（集团）有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路138号。法定代表人：倪健群，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雨时，男，系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司沈阳沈北支行（以下简称工行沈北支行）与被告刘慧秀、沈阳翔凤房地产（集团）有限公司（以下简称翔凤地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张连勇、被告刘慧秀及被告翔凤地产公司委托诉讼代理人杨雨时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行沈北支行诉称：1.请求判令解除原告工行沈北支行与被告刘慧秀于2012年2月14日所签订的借款合同，被告刘慧秀立即偿还借款本金436，583.29元及利息12，730.37元（截至2021年1月21日），共计449，313.66元，至本息还清之日止按工商银行同期个人住房贷款利率计算的利息、罚息、复利；2.请求判令被告翔凤地产公司对以上债务承担连带保证责任；3.请求判令原告对抵押房产享有优先受偿权；4.请求判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告刘慧秀系原告个人住房贷款客户，于2012年2月14日在原告处办理了个人一手住房贷款500，000元，用于购买位于沈阳市沈北新区住房，该住房建筑面积145.79平方米，贷款期限30年，按月等额本息还款，被告翔凤地产公司提供阶段性连带责任担保。合同签订后，原告发放了贷款，并到房产部门办理了个人贷款购房抵押登记。被告刘慧秀自2014年4月开始陆续拖欠贷款，至今产生的逾期贷款一直未还，现已连续逾期期数达7期以上。经原告催收无果，故诉至法院。被告刘慧秀辩称：借款属实，欠款金额属实，现暂无能力偿还，只能先把利息还上。被告翔凤地产公司辩称：案涉房屋已于2010年7月5日具备初始登记条件，因被告刘慧秀个人原因未办理房产登记，不同意承担连带责任。依据当事人陈述及经审查确认的证据,本院认定事实如下:2012年2月14日原告工行沈北支行(贷款人)与被告刘慧秀(借款人、抵押人)、被告翔凤地产公司(保证人)签订《个人购房借款/担保合同》,约定:贷款人根据借款人的申请,同意向其发放个人一手房购房贷款,金额为500，000元,用于购买坐落于沈阳市沈北新区房屋,贷款担保方式为抵押,贷款期限为360个月。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定。借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。贷款发放后遇基准利率调整,贷款期限在一年以上的,自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始,按该次调整后的基准利率(如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的,以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。借款应从贷款发放的次月开始还款。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成借款人违约。借款人发生约定违约情形的,贷款人有权采取解除本合同;宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期,要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用;要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；借款人未按合同约定日期偿还贷款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息;对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利,罚息利率在约定利率基础上加收40%。抵押担保范围包括:本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证,对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。正式抵押登记手续办理完毕,且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后,保证人责任免除。2012年3月5日被告刘慧秀办理了案涉商品房抵押预告登记手续。2012年3月7日,原告工行沈北支行发放贷款500，000元，借款凭证记载起始日期为2012年3月7日，贷款到期日为2042年3月7日，执行利率7.755%。贷款发放后，被告未按时足额偿还贷款本息。截止2021年1月21日被告刘慧秀累计拖欠贷款本金436，583.29元及利息12，730.37元，合计449，313.66元。另查,案涉房屋现未办理房屋产权证书及正式抵押手续。本院认为，原告工行沈北支行与被告刘慧秀、被告翔凤地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示,其内容、形式均符合法律规定,应合法有效。被告刘慧秀借款后未按合同约定履行还款义务，已构成违约,对此应承担相应的民事责任。现原告工行沈北支行要求解除与二被告签订的合同,同时要求被告刘慧秀偿还剩余借款本金、利息的诉讼请求,符合合同约定及法律规定,本院应予支持。关于被告刘慧秀提出的剩余本金数额过高的抗辩，因其未向本院提交相关证据予以证明，故该项抗辩本院不予采信。关于原告工行沈北支行提出的对抵押房产享有优先受偿权的主张，抵押权预告登记并非正式物权登记,故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下,抵押权并未依登记而设立,预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果。故对于原告工行沈北支行主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求,本院不予支持。关于原告工行沈北支行要求被告翔凤地产公司对刘慧秀欠款本金及利息等承担连带保证责任的请求,由于案涉房屋尚未办理抵押权登记,故并未达到约定的债务免除担保责任条件,故本院对于原告的该项请求予以支持。被告翔凤地产公司在其承担保证责任后,有权向被告刘慧秀追偿。依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十六条、第六百八十八条、第七百条规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳沈北支行与被告刘慧秀、沈阳翔凤房地产（集团）有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告刘慧秀于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳沈北支行借款本金436，583.29元及截至2021年1月21日的利息12，730.37元,自2020年1月22日至实际清偿之日的利息按《个人购房借款/担保合同》约定计算;三、被告沈阳翔凤房地产（集团）有限公司对本判决第二项义务承担连带保证责任；被告沈阳翔凤房地产（集团）有限公司承担保证责任后,有权向被告刘慧秀追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳沈北支行其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8040元，减半收取4020元（原告已预交），由被告刘慧秀、被告沈阳翔凤房地产（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  段文娇二〇二一年六月二十八日法官助理张歆迪书记员唐璐本案依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。