西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0112民初15823号 原告：中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行。住所地：西安市经济技术开发区B4区迎宾大道138号2幢10101室。统一社会信用代码91610132X240701267。 法定代表人：冯波，行长。 委托诉讼代理人：明莉，陕西方强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯亚伟，陕西方强律师事务所律师。 被告：仇红艳，女，1979年8月30日出生。 被告：西安天园实业有限公司。住所地：西安市经济技术开发区凤城八路西北国金中心E座501室。统一社会信用代码91610132729946343U。 法定代表人：韩彦超，董事长 委托诉讼代理人：李小娟，陕西信邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁森森，陕西信邦律师事务所实习律师。 原告中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行与被告仇红艳、西安天园实业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行的委托诉讼代理人侯亚伟，被告仇红艳、西安天园实业有限公司的委托诉讼代理人李小娟、丁森森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行向本院提出诉讼请求：1、被告仇红艳立即偿还贷款本金389461.2元及截至2020年11月30日的期内利息22525.5元、罚息826.3元、复利818元，及至自2020年12月1日至实际清偿完借款本息之日所产生的利息、罚息、复利。2、被告仇红艳以其名下位陕西省西安市未央区××路×庭×幢×单元×层××室房产承担抵押担保责任，原告对该抵押房产在拍卖变卖后后享有优先受偿第一项第四项诉请债权的权利；3、被告西安天园实业有限公司就第一项第四项诉请中仇红艳的给付责任，向原告承担连带保证还款责任；4、两被告承担本案诉讼费用以及原告为实现债权而产生的费用（包括但不限于保全费、评估费、拍卖费、公告费、律师费）。事实和理由：2009年12月7日，其与两被告签订了《个人购房担保借款合同》，被告仇红艳向其借款48万元，用于购买位于西安市经济技术开发区××路×庭第×栋×单元×层××号房屋。被告西安天园实业有限公司为该笔贷款提供连带责任保证担保。2009年12月7日，被告仇红艳与其就该笔贷款所购上述房屋签订了抵押合同，并于2010年3月22日办理了《预购商品房（预售集资房）贷款抵押登记备案证明》，现产权证、抵押登记证未办妥。2009年12月16日，其依约定方式，将全部借款划入约定账户，完成出借义务。现被告仇红艳拖欠借款本息数期未还款。截止2020年11月30日产生的期内利息22525.50元，罚息826.3元，复利818元。现其诉至本院，请求判如所请。 被告仇红艳辩称，其欠付原告的贷款属实，其也愿意向原告支付。但是涉案的房子已经被西安市莲湖区人民法院查封且正在拍卖的过程中。 被告西安天园实业有限公司辩称，原告的诉讼请求未明确计算基数、计算方法、计算标准等。且其公司作为保证人对被告仇红艳的还款情况并不知情，原告应就其诉请提供相应的证据予以证明。涉案房屋办理了抵押预告登记，并办理了首次确权登记，根据借款合同约定及《民法典》相关法律规定，原告已经享有涉案房屋的抵押权，应当优先行使抵押权，其作为保证人对抵押登记之后的欠付款项不承担保证责任。即使判令其公司承担保证责任，其公司享有对涉案房屋拍卖价款的优先受偿。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的个人购房担保借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《预购商品房贷款抵押登记备案证明》、借款凭证、还款明细、欠款明细、委托代理协议，被告仇红艳对上述证据并无异议，本院确认有效。对于被告西安天园实业有限公司提供的《个人购房担保借款合同》、西安市房屋权属分户表，原告及被告仇红艳均无异议，本院确认有效。结合原、被告提供的证据及陈述，本院查明如下事实：2009年12月7日，原告与两被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告仇红艳向原告农行经济技术开发区支行借款48万元，借款用途为购买位于西安市经济技术开发区××路×庭第×栋×单元×层××号房屋。借款期限自2009年12月8日至2039年12月7日，为30年。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮20%，执行年利率4.158%。还款方式为等额本息还款法。还款周期为1个月，还款日期为每期末月的借款发放日对应日。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。担保方式两种∶1、阶段性保证担保。由被告（保证人）西安天园实业有限公司为该笔贷款提供连带责任保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为借款合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用;若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下的债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间为借款到期日起二年，借款提前到期的，提前到期日起二年。2、抵押担保。由被告（抵押人）仇红艳将该笔贷款所购房屋向原告提供抵押担保。同时约定在原告按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款时，原告有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。被告仇红艳不按照合同约定的期限归还借款本金的，原告农行经济技术开发区支行有权对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定收取复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（按逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的已付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。2009年12月7日，原告与被告仇红艳签订了《西安市房地产抵押合同》，并于2010年3月22日办理了《预购商品房（预售集资房）贷款抵押登记备案证明》，但截至目前产权证、抵押登记证均未办理。2009年12月16日，原告如数支付了上述借款48万元。因被告仇红艳未按照约定向原告还款，2021年4月3日，原告诉至本院，请求如前所述。庭审中，被告仇红艳认可其自2019年4月12日后并未向原告偿还银行按揭贷款。原告主张截止至2021年5月28日，被告仇红艳所欠本金为389461.2元、利息28555.16元、罚息1430.43元、复利1405.21元，以上利息、罚息、复利共计31390.8元。 另查明，原告提供了《委托代理人协议》，根据该协议的约定，原告采取了风险代理的方式聘用律师，即原告按照执行到账金额的4%比例支付代理费，因此目前原告尚未支出律师费。 本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。本案中原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》系有效合同，双方均应依约履行。现被告仇红艳自2019年4月12日至今未按照合同约定向原告按月清偿银行贷款，构成违约，应承担违约责任。原告有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期并提前收回本息。原告主张的借款本金389461.2元及截止至2021年5月28日产生的利息、罚息、复利31390.8元，经计算与双方《个人购房担保借款合同》约定的各项标准基本符合，且不违反法律的强制性规定，故本院予以支持。被告西安天园实业有限公司作担保人，应承担连带保证责任，承担后可依法行使债权人对债务人享有的担保物权。故原告主张被告西安天园实业有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告西安天园实业有限公司主张其的阶段性保证责任应在被告仇红艳办理了预告登记时止的抗辩意见，因《个人购房担保借款合同》已经明确约定了其保证责任的截至时间是被告仇红艳取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日，故该抗辩意见本院不予支持。原告主张被告仇红艳承担律师费的诉讼请求，因原告采取了风险代理的方式，故目前并未支出律师费，故原告要求被告支付其律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条之规定，判决如下： 一、被告仇红艳于本判决生效之日起偿还原告中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行借款本金389461.2元及截止至2021年5月28日产生的利息、罚息、复利31390.8元，以上共计420852元及自2021年5月29日起至借款实际清偿之日按双方合同约定标准计算的利息、罚息、复利； 二、被告西安天园实业有限公司对被告仇红艳的上述债务承担连带清偿责任； 三、被告西安天园实业有限公司为被告仇红艳的上述债务承担保证责任后，享有对西安市经济技术开发区××路×庭第×栋×单元×层××号房屋拍卖价款的优先受偿权； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行的其余诉讼请求。 如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7504元，原告中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行已预交，现减半收取3752元，该诉讼费由被告仇红艳、西安天园实业有限公司共同承担。二被告承担部分于上述款项支付时一并付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员 崔小梅 二〇二一年六月十日 法官助理 尤 玥 书 记 员 杨 珂