天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0113民初5217号原告：上海景瑞物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市北辰区小淀镇津榆公路（205国道）南侧。负责人：沈萍，副总经理。委托诉讼代理人：吴秀娟，女，该公司员工。被告：孙天昊，男，1992年7月30日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：钱云（系被告母亲），住天津市河北区。原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司与被告孙天昊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司的委托诉讼代理人吴秀娟，被告孙天昊的委托诉讼代理人钱云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海景瑞物业管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳自2012年11月1日至2020年6月30日的物业费共计20194元；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告系坐落于天津市北辰区××镇××村××花园××室业主。原告于2008年8月28日与小区开发商天津景尚置业投资有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，为嘉阳花园小区提供物业管理服务，约定物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.65元。被告每月应交物业费219.5元。原告依约提供了相应的物业服务，被告办理入住手续后接受了原告提供的物业管理服务。但被告自2012年11月1日至2020年6月30日一直未按照约定交纳物业费，原告多次催要未果，故呈诉。孙天昊辩称，对于原告所诉的欠费时间和金额没有异议，因为被告一直未装修入住，没有享受到物业服务，且原告的物业管理服务不到位，同意按照全额的50%交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据，本院认证意见如下：《天津市前期物业管理服务合同》、《天津市商品房买卖合同》及收房确认单，被告无异议，本院予以确认；催交物业服务费通知单、快递寄件联及物流跟踪进度明细，该快递寄件联记载的收件地址及姓名、电话与被告向本院提供的信息一致，同时物流跟踪进度明细显示该快递放入自提柜后由签收人凭取货码签收，故可以认定被告收到该通知单，对于被告陈述未收到的主张本院不予采信。对于原告提交的工作记录照片及被告提供的照片的真实性，本院予以确认，对于证明目的，将在本院认为中结合双方提供的其他证据及陈述予以综合认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系坐落于天津市北辰区××镇××花园××号房屋业主，该房屋建筑面积133.04平米。2008年8月28日，开发建设单位天津景尚置业投资有限公司（以下简称甲方）与原告（以下简称乙方）签订《天津市前期物业管理服务合同》，合同主要内容约定：甲方将嘉阳花园委托乙方进行前期物业管理服务；物业类型为住宅（多层、高层），占地面积14.16216万平方米，建筑面积22.66万平方米；物业管理服务事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理，包括主体结构、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面；房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备、上水管、配电系统等；物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚、停车场、室外上下水管道、沟渠、池、井等；共用绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理；公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆行驶与停放秩序的管理服务；维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视、安全监控；物业管理有关文件、资料和业主情况的管理；乙方应当公示特约服务的内容、标准及收费标准等；本合同自2008年8月28日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务标准为，房屋外观完好、整洁，公共配套设施场地标识齐全，公共楼梯间墙面、地面无破损，设备运转正常、维护良好，有维修记录，实行24小时报修班制度，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录，房屋共用部位及共用设备运转正常，维护良好，对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录，物业管理区域内公用设施、场地无乱贴、乱涂、乱画现象，对违反规划私搭乱建现象及时劝告，并报告有关部门依法处理，环境卫生，公共区域干净整洁，小区内公共区域、公共楼道每天清扫2次，楼栋口垃圾每天收集2次，绿化养护，花草树木生长良好，及时修剪，园林建筑和辅助设施完好，整洁无损，每天清除废弃物，车辆行驶与停车秩序管理，维护小区正常交通秩序，指导车辆进出，停泊有序，实施安全监控管理，公共秩序管理，实行24小时值勤，主出入口12小时立岗值勤，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门，24小时不间断巡逻，急修30分之内到达维修现场，小修24小时内修复，业主对乙方的满意率达到85%；竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平米1.2元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米3号至15号和39号至52号高层按照0.90元由业主交纳，35号至38号高层按1.00元由业主交纳。上述合同签订后，原告对被告所在小区进行了相关的物业管理服务。被告所在小区绿化植被成活率不高，存在车辆乱停乱放、部分业主私搭乱建及入户门禁损坏未及时修理等现象。被告未交纳自2012年11月1日至2020年6月30日的物业费共计20194元。2020年3月9日，原告向被告邮寄《催交物业服务费通知单》催要所欠物业费，快递物流跟踪进度明细显示该快递放入自提柜后由签收人凭取货码于2020年3月11日签收。另，原告曾多次向本院起诉被告支付所欠的物业服务费，均撤回起诉。本院认为，本案的争议焦点为被告是否应向原告交纳所欠物业费。原告与被告所在小区建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，对于该小区的业主具有法律约束力，双方均应依约履行各自义务。原告作为物业服务企业，应依照合同约定，全面履行合同约定的各项义务。根据相关证据及双方当庭陈述可以证实，被告所在小区绿化植被成活率不高，存在车辆乱停乱放、部分业主私搭乱建及入户门禁损坏未及时修理等现象。原告未完全尽到合同约定的绿化养护、车辆行驶与停放秩序及共用设施设备维护管理等义务。故对被告应交纳的物业费应予酌减，根据合同约定的交费标准及原告履行合同义务的实际情况，同时考虑物业服务系一个动态、持续的过程，本院酌定被告向原告交纳自2012年11月1日至2020年6月30日的物业费的85%为宜，即17164.9元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告孙天昊于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司支付自2012年11月1日至2020年6月30日的物业费共计17164.9元；二、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费304元，减半收取计152元，由原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司负担22元，被告孙天昊负担130元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王广阳二〇二一年六月二十九日书记员  陈 静附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。