广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初2010号原告：杨科，男，1984年4月6日出生，汉族，江西省丰城市人，住江西省丰城市××××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××310。原告：陈淑艳，女，1988年7月24日出生，汉族，江西省丰城市人，住江西省丰城市××××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××324。两原告共同委托诉讼代理人：曾德建，广东邦顿律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：何彦杰，广东邦顿律师事务所律师。被告：英德市瑜丰置业有限公司，住所地：英德市××××××××××××××××××。法定代表人：周某1。原告杨科、陈淑艳诉被告英德市瑜丰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨科、陈淑艳的共同委托诉讼代理人、被告英德市瑜丰置业有限公司的法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨科、陈淑艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向两原告支付逾期交付房屋的违约金94179.2元（735201×427天×0.0003）；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：两原告为夫妻关系。为提高生活质量和解决小孩读书问题，两原告于2018年9月12日与被告签订了《商品房买卖合同》（预售），以735201元的价格购买由被告开发的位于英德市××××××、民政局福利厂用地内瑜丰雅居4单元702号商品房。两原告已经按照合同约定向被告支付了全部购房款，但被告未根据购房合同第十一条约定在2019年12月31日前交付该商品房给原告使用。经业主多次催促，被告约于2020年11月向各业主发出交付通知书，但该物业至今未能完善水电的供应设施。为尽快办理房产证，解决小孩的读书问题，两原告无奈于2021年3月2日与被告办理的交付手续。至此，被告逾期交房427天。两原告认为，购房合同签订的主体适格，是双方的真实意思表示且无违反法律、法规的禁止性规定，是有效合同。被告逾期交付房屋的行为己构成违约，根据我国《民法典》第五百八十五条以及购房合同中第十二条：“逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付购房价款万分之3的违约金”之规定，被告应向两原告支付违约金94179.2元（735201元×0.3‰×427天=94179.2元）。为维护自身合法权益，两原告特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。被告英德市瑜丰置业有限公司辩称：一、本案案涉房屋已于2020年11月21日实际交付，原告诉求的逾期违约期间明显过长，诉求金额过高，逾期的截止时间应计算至2020年11月21日止。案涉房屋建设完成后，经相关单位验收合格并经英德市工程验收备案工作办公室于2020年11月20日签发验收合格证明，证明案涉房屋已竣工验收和达到交付条件，被告按与原告签订的《商品房买卖合同》约定，将收楼通知书等房屋验收通知文件寄送到原告合同中指定的收件地址，而从邮政寄件回执反映，原告已于2020年11月21日签收了收楼通知等，该时间应视为案涉房屋的实际交付之日，故本案逾期违约的截止时间应计算至2020年11月21日止。因此，原告诉求的违约时间明显超出客观情形，诉求的违约金也过高。二、因存在不可抗力事由致房屋验收逾期而无法依约向原告交付房屋，该不可抗力期间应予顺延交房时间，或以该不可抗力期间扣除逾期时间。（一）根据我国住房和城乡建设部及应急管理部出具的建科函[2019]52号文件的第二条反映，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，即因英德市消防大队对原审理和办理建设工程消防设计审核、消防验收、备案抽查相关管辖工作移交当地住房和城乡建设主管部门，该移交手续和工作期间，致被告无法办理消防验收而导致房屋无法按期交付给原告。2019年8月26日，英德市住房和城乡建设局发出《告示》，因工作交接期间工作人手不足、缺乏专业的技术人员，英德市住建局只承接消防设计审核业务，而无法进行对工程消防验收工作，致被告房屋的消防工程验收工作进一步延误，至2019年10月31日仍未成功办理消防验收。因此，2019年4月1日至2019年10月31日共计七个月（214日）的政府部门工作移交期间不能办理消防验收应视为不可抗力期，案涉房屋交房时间应予以顺延214日。（二）2020年1月起，新型冠状病毒在全国的爆发，广东省政府1月23日启动一级应急响应，全面停止一切行业的工作，也包括案涉房屋的建设和验收。同时，英德市人民政府于2020年2月24日发出《英德市人民政府关于印发＜英德市有效应对疫情促进建筑和房地产业平稳发展指导意见＞的通知》，确认我市城市建筑和房地产企业的工程项目可以“不可抗力”因素处理相关业务和法律事务。而清远市住房和城乡建设局于2020年2月17日发出《清远市住房和城乡建设局关于做好房屋市政工程复工复产工作的紧急通知》才确定房地产行业可以复工，因此，在新冠疫情爆发政府责令停工的25日期间，应视为不可抗力期间，该期间应予在逾期交付房屋中予以扣除。综上，以上共计239日的不可抗力期间，应予以在被告逾期交付房屋的期间中扣除，即被告在该不可抗力期间无须承担赔偿责任。原告杨科、陈淑艳提供的证据有：证据一、两原告身份证、企业信用信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体资格；证据二、瑜丰雅居认购协议书，证明原告与被告于2018年6月18日签订《瑜丰雅居认购协议书》，原告以735201元的价格认购被告开发的买位于英德市××××××、民政局福利厂用地内瑜丰雅居4单元702号；证据三、商品房预售合同，证明原、被告于2018年9月12日正式《签订商品房买卖合同》预售，被告应在2019年12月31日前将符合交付标准的房屋交付给买受人，否则，逾期超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出让人按日计算买受人支付购房款万分之三的违约金；证据四、收据、银联签购单、个人一手住房贷款合同、发票联，证明原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款的事实；证据五、钥匙签收确认书、《瑜丰雅居》物业服务协议书、办理装修手续须知，证明被告未在合同约定的日期前将房屋交付给原告，于2021年3月2日才将房屋交付给原告使用，已逾期交付427天，已构成违约的事实；证据原件经核对后当庭退回。被告英德市瑜丰置业有限公司提供抗辩证据有：证据一、1、单位工程竣工验收备案表，2、房屋建筑工程质量保修书，3、住宅质量保证书，4、住宅使用说明书，证明案涉房屋已经与2020年11月19日竣工验收，符合交付条件；证据二、邮政寄件回执，证明被告按双方签订的商品房买卖合同约定将交楼通知文件邮寄到原告指定地址，证明案涉房屋已于2020年11月21日由原告验收；证据三、1、我国住房和城乡建设部及应急管理部出具的《建科函【2019】52号文件》，2、《广东省消防总队转发通知》、英德市住建局《通知》，证明本案存在不可抗力的延误期间七个月，被告交付房屋期限应予以相应顺延，故该七个月共计214日的时间不能认定为被告逾期期间，应依法予以扣除；证据四、1、《英德市人民政府关于印发的通知》，2、《清远市住房和城乡建设局关于做好房屋市政工程复工复产工作的紧急通知》，证明因新冠肺炎疫情影响政府2020年1月23日责令所有行业停工，至2020年2月17日下发复工通知的25日，按《英德市人民政府关于印发的通知》应视为不可抗力期，该25日的时间不能认定为被告逾期期间，应依法予以扣除；证据原件经核对当庭退回。本院经审理认定，2018年9月12日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“两原告购买被告开发的位于英德市××××××、民政局福利厂用地内瑜丰雅居4单元702号房屋，该商品房的用途为住宅，房屋总价为735201元，买受人应于2018年9月12日前付首期款295201元，余款申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。”又查明，被告于2020年11月19日取得涉案房屋竣工验收备案合格证明。2020年11月21日，被告通过邮寄方式向两原告发送《瑜丰雅居交付通知书》，邮寄地址为两原告身份证所载地址。庭审中，两原告称已交纳契税和维修资金，付清了全部购房款。被告确认收到全部房款，没有退回相关款项。两原告称，购房合同第六页的地址不是约定的送达地址，只是开发商与两原告签订购房合同录入买方的身份信息，在被告逾期交楼后有与被告联系，但直到2021年春节前发现开发商的配套用电设施不达到居民用电需求，两原告就这个问题同其他业主沟通这个问题，才知道被告向部分业主发出收楼通知书的事实，提供在2021年3月2日签订的钥匙签收确认书、《瑜丰雅居》物业服务协议书、办理装修手续须知证实在该日期交付房屋。本院认为，两原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》，并由英德市住房和城乡建设局备案，双方应当忠实履行合同约定。两原告向被告购买涉案房屋，已向被告付清全部购房款，被告应按合同约定向两原告交付房屋。合同约定交付房屋时间为2019年12月31日前，而被告直至2020年11月19日前才取得房屋竣工验收备案及房屋面积测量报告。后两原告于2020年11月24日签收被告送达的交付通知书。被告以政府消防验收职能承接和新冠肺炎疫情作为不可抗力事由免除其逾期交付房屋责任，经本院释明，被告虽提交证据证明疫情、政府消防验收职能承接属不可抗力，但一直没有提供证据证实消防验收、疫情与逾期交楼存在直接的因果关系，应承担举证不能的不利后果，其关于消防验收、疫情的抗辩，本院不予采纳，被告已构成违约。两原告认为购房合同第六页的地址不是约定的送达地址，只是开发商与两原告签订购房合同录入买方的身份信息，没有收到被告发送的收楼通知书，而且在被告逾期交付房屋后与被告联系的过程中，被告也一直没有提示交付房屋，直到2021年3月2日两原告在钥匙签收确认书、《瑜丰雅居》物业服务协议书、办理装修手续须知上签字才完成案涉房屋交付，两原告的陈述符合常理，被告没有尽及时交付房屋和提醒的义务，应承担相应的违约责任。两原告请求被告支付逾期交付房屋违约金，要求从逾期之日2020年1月1日起计算至实际交付房屋之日2021年3月2日，共计426天，按合同约定以全部房价款按日万分之三计算违约金，为93958.69元（735201元×0.03%/天×426天），该请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告英德市瑜丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，支付原告杨科、陈淑艳逾期交付房屋违约金93958.69元；二、驳回原告杨科、陈淑艳其他诉讼请求。案件受理费1077.24元，由原告杨科、陈淑艳负担2.76元，被告英德市瑜丰置业有限公司负担1074.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  胡燕凤二〇二一年六月十六日书记员  巫晓玲附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。