河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0402民初1980号 原告：付晓芳，女，1977年1月31日出生，汉族，住邯郸市。 委托诉讼代理人：刘飞，河北冀华（邯郸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹蕾，河北冀华（邯郸）律师事务所律师。 被告：邯郸市龙瑞房地产开发有限公司，住所地：邯郸市邯山区赵都新城S4地块3号商业楼水厂路西231号，统一社会信用代码：911304006975915167。 法定代表人：韩永存，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏金锋，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 原告付晓芳与被告邯郸市龙瑞房地产开发有限公司（以下简称龙瑞房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理，原告付晓芳及其委托诉讼代理人刘飞、尹蕾，被告龙瑞房地产公司委托诉讼代理人魏金锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付晓芳向本院提出诉讼请求：1．依法确认付晓芳与龙瑞房地产公司签订的《认购协议》无效；2．依法判令龙瑞房地产公司返还付晓芳购房款1087568元；3．依法判令龙瑞房地产公司赔偿付晓芳因合同无效造成的损失63162元（其中，以购房款50000元为基数，支付自2019年9月1日起至起诉之日止的损失2934元；以购房款1037568元为基数，支付自2019年9月6日至起诉之日止的损失60228元，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4．本案诉讼费由龙瑞房地产公司承担。诉讼过程中，付晓芳变更诉讼请求第3项为：依法判令龙瑞房地产公司赔偿付晓芳以购房款50000元为基数，支付自2019年9月1日起至2021年3月1日止的损失2934元；以购房款1037568元为基数，支付自2019年9月6日至起诉之日止2021年3月1日的损失60228元，共计63162元；以购房款50000元为基数，支付自2021年3月2日起至欠款偿还完毕之日止的损失；以购房款1037568元为基数，支付自2021年3月2日至欠款偿还完毕之日止的损失，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由，2019年8月31日，龙瑞房地产公司置业顾问（销售人员）刘燕芬向付晓芳推销龙瑞房地产公司开发销售的位于邯郸市邯山区项目的房屋，其称：该项目地理值置好，手续齐全，升值空间大，好变现，若现在订房可享受打折优惠。付晓芳听介绍后信以为真，当即确定购买该项目Ｄ栋1单元146号房屋，并于当日向龙瑞房地产公司交付50000元购房款。龙瑞房地产公司收款后向付晓芳出具了收据（Ｎ0.0037736）和客户交款确认单（Ｎ0：0001833），明确了付晓芳的订房时间为2019年8月31日。2019年9月5日，龙瑞房地产公司通知付晓芳到售楼部签订《认购协议》，并依据付晓芳的预付款凭证将付晓芳欲购买的房屋由原价1359280元（单价13000元×104.56平米）优惠至1087568元。付晓芳表示同意，并于当日按龙瑞房地产公司要求通过ＰＯＳ机分三次向龙瑞房地产公司转款共计1037568元，龙瑞房地产公司收款后仅向付晓芳出具987568元的收据（Ｎ0.0013057），说有50000元是电商费不给收据是惯例，只向付晓芳提供了一份客户交款确认单（Ｎ0：0003635），付晓芳至今也不知道电商费是何费用。置业顾问刘燕芬口头告知付晓芳2019年11月5日前，龙瑞房地产公司会通知付晓芳签订正式购房协议。然而2019年年底，龙瑞房地产公司却一直未通知付晓芳签订正式购房协议，付晓芳追问置业顾问刘燕芬，此时她告知付晓芳因商品房预售许可证没有下来以及交房时间无法确定，所以无法签订正式协议。付晓芳此时方知龙瑞房地产公司一直在做虚假宣传，明知无商品房预售许可证不得预售，却谎称手续齐全。付晓芳因此向龙瑞房地产公司主张退款，龙瑞房地产公司却以种种理由推脱．至今未予退款。综上所述，龙瑞房地产公司作为房地产开发企业，明知无商品房预售许可证不得预售的情况下，仍故意隐瞒真相诱使付晓芳签订认购协议，该协议属无效协议，龙瑞房地产公司应全额返还付晓芳购房款及因其过错导致付晓芳所遭受的损失。为此，付晓芳依据相关法律规定提起诉讼，请求法院依法支持付晓芳的诉讼请求。 龙瑞房地产公司未提交答辩状，庭审辩称，1．付晓芳与龙瑞房地产公司签订《认购协议》属实，但购房款为1037568元，并非付晓芳主张的1087568元，龙瑞房地产公司收到付晓芳购房款为1037568元，没有多收付晓芳的其他款项。付晓芳对其转给上海帆影房地产经纪有限公司（以下简称帆影经纪公司）50000元的解释没有证据证明该款项为购房款，所提供的龙瑞房地产公司出具的收据已经证实付晓芳实际向龙瑞房地产公司支付的购房款仅有1037568元，付晓芳主张的该50000元不应得到支持。2．付晓芳购买龙瑞房地产公司出售房屋时，对房屋现状清楚，不存在龙瑞房地产公司欺骗、隐瞒事实。付晓芳代理人当庭多次宣读相关法律规定“房地产开发公司应当向购房人出示预售证”，从而可以判定付晓芳在购买该房屋时明知龙瑞房地产公司未取得预售证，所以付晓芳对其购买行为应当承担相应的责任，并且付晓芳多次说龙瑞房地产公司销售人员隐瞒事实，但本案付晓芳并未提供相应的证据来证实销售人员存在隐瞒事实。对付晓芳要求退房所造成的损失，付晓芳本人存在过错，所以龙瑞房地产公司不应赔偿其主张的损失。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 付晓芳提交以下证据：1．付晓芳身份证，用以证明付晓芳具备诉讼主体资格；2．龙瑞房地产公司工商信息登记表，用以证明龙瑞房地产公司具备诉讼主体资格；3．龙瑞房地产公司糖人街项目员工名册，包括2份照片和一段录像，用以证明置业顾问刘燕芬系龙瑞房地产公司公司糖人街销售人员；4．房款计算表，是龙瑞房地产公司销售人员刘燕芬亲笔计算并在签订合同时进行打折的依据，用以证明龙瑞房地产公司职业顾问刘燕芬给付晓芳计算的涉案房屋房款共计1087568元的事实；5．《认购协议》、N0.0037736和N0.0013057收据、银行流水凭证4份、客户交款确认单2份，付晓芳自始至终不知道帆影经纪公司，转款之后给了客户交款确认单，显示职业顾问为刘燕芬，当时付晓芳看到交钱数额与实际票额不对，随即询问刘燕芬，刘燕芬称有50000元是电商款，不给开票是惯例，用以证明付晓芳于2019年8月31日向龙瑞房地产公司支付糖人街项目房屋预付款50000元，2019年9月5日分三次交付尾款共计1037568元的事实；6．录音四段和文字材料，（1）2021年2月23日付晓芳和刘燕芬电话录音两段，（2）2021年4月20日付晓芳和龙瑞房地产公司委托诉讼代理人魏金锋电话录音，承认收到付晓芳房款并同意退款，（3）2021年1月20日付晓芳和刘燕芬的现场手机录音，用以证明龙瑞房地产公司收到购房款1087568元的事实并同意分两次退款的事实，且龙瑞房地产公司置业顾问刘燕芬明确证实其在销售房屋时故意隐瞒涉案房屋未取得预售许可证的事实，至今也没有预售许可证，证明本案所涉房屋至今未取得房屋预售许可证，龙瑞房地产公司承认共计收到付晓芳购房款1087568元，并同意给付晓芳办理全部退款手续的事实。 龙瑞房地产公司质证意见：对证据1．付晓芳身份证、2．龙瑞房地产公司工商信息登记表无异议；对证据3．龙瑞房地产公司糖人街项目员工名册的证据形式有异议，对真实性有异议，两张照片证据来源不能证明系在龙瑞房地产公司工作地点，该证据形式容易被仿制，录像未经龙瑞房地产公司同意属于私自非法录制，不能作为合法证据使用，并且该录像中所显示的付晓芳自称员工名册栏为空白，与付晓芳提供的两张照片相互矛盾；对证据4．房款计算表的真实性和证据形式均有异议，该计算表仅仅是纸张上手写，没有龙瑞房地产公司确认印章，该证据形式容易伪造；对证据5中的《认购协议》认购协议真实性无异议，认购协议载明购房款为1037568元该证据确认付晓芳购买的房屋房款；对两张收据真实性无异议，该两张收据显示付晓芳支付购房款总额为1037568元，并非其主张的1087568元；对银行流水其中三张商户名为龙瑞房地产的无异议吗，对其中的商户名称为上海帆影房地产经纪有限公司的证明目的有异议，该款项收款人并非龙瑞房地产公司，该款项与本案无关联；对客户交款确认单2张的真实性有异议，该确认单没有龙瑞房地产公司印章加以确认，并且有一张涂改现象，该确认单容易伪造，所以对真实性以及关联性有异议；对证据6．录音和文字材料，对付晓芳和刘燕芬谈话录音的证据形式以及真实性有异议，录音未经相对人同意属于私自录音，并且不能证明录音的相对人身份以及谈话内容的真伪性；对付晓芳和龙瑞房地产公司委托诉讼代理人的录音谈话相对人身份的真实性无异议，但相对人为本案的代理人，对话的前提为诉前法院组织调解，对于调解内容不应作为案件认定事实的依据，同时谈话中龙瑞房地产公司代理人并未认可退还付晓芳1087568元的事实，仅仅是代理人在没有清楚付晓芳具体交款数额时对付晓芳交付房款给予退还的陈述，也是龙瑞房地产公司代理人对还款具体金额的误解，并且该证据未经龙瑞房地产公司代理人同意，私自录音属于非法录音，不应作为本案证据使用。 龙瑞房地产公司未提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，在此后审理部分依法予以综合分析和认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月31日，经龙瑞房地产公司置业顾问刘燕芬推销介绍，付晓芳确定购买龙瑞房地产公司开发销售的位于邯郸市邯山区房屋，付晓芳于当日以ＰＯＳ刷卡方式向龙瑞房地产公司转款交付50000元购房款，龙瑞房地产公司向付晓芳出具了加盖龙瑞房地产公司财务专用章的收据，金额50000元，编号Ｎ0.0037736；同时向付晓芳出具客户交款确认单，编号Ｎ0：0001833。 2019年9月5日，龙瑞房地产公司（出卖人、甲方）与付晓芳（买受人、乙方）签订《认购协议》，约定：甲方所认购的房屋为甲方开发销售的糖人街东项目D栋1单元146号房屋（以下简称“房屋”）；房屋单价9923.18元/平方米（按建筑面积计价），建筑面积约104.56平方米（最终面积以房屋实测面积为准），房屋总价款1037568元（最终房屋总价款以房屋实测面积为准，据实结算）；付款方式为一次性付款，乙方于本协议签署当日一次性缴纳购房款1037568元；乙方应于本协议签署之日起/日内（如甲方另行通知的，以甲方另行通知的时间为准）到甲方项目售楼处签署买卖合同并按照约定缴纳房款（一次性付款的未全款、分期付款的为首付款）；乙方已详细阅读并以完全理解甲方在销售现场公示的买卖合同、附件样本的全部条文，同意按该样本内容签署买卖合同、附件……甲方已详细告知乙方本项目的开发情况包括预售证等证件取得情况，乙方已清楚了解且无异议；如本协议履行过程中发生纠纷，甲乙双方均有权向房屋所在地人民法院提起诉讼等约定。《认购协议》上甲方处加盖“邯郸市龙瑞房地产开发有限公司商品房买卖合同专用章”，乙方处付晓芳签名并捺印。付晓芳于当日按龙瑞房地产公司要求通过POS机刷卡方式分三笔向龙瑞房地产公司转款交付房款合计1037568元，即龙瑞房地产公司两笔，金额分别为384000元（时间：15：54：07）、603568元（时间：15：54：55）；帆影经纪公司一笔，金额50000元（时间：15：52：56）。龙瑞房地产公司向付晓芳出具加盖龙瑞房地产公司财务专用章的收据，金额987568元，编号：N0.0013057；同时龙瑞房地产公司向付晓芳出具客户交款确认单，编号N0：0003635，金额987568元，客户交款确认单的备注中注明“电商费”。向帆影经纪公司的转款50000元，龙瑞房地产公司未出具收据或手续。此后，龙瑞房地产公司未通知付晓芳签订正式购房合同，付晓芳得知其购买的商品房未办理预售许可证后，经与龙瑞房地产公司协商退款未果，于2021年4月23日诉至本院，诉请如前。 另查明，自2019年9月1日起至2019年9月4日，以本金50000元按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算，利息为23.61元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合付晓芳起诉的事实和理由、龙瑞房地产公司的述辩意见以及审理查明的实，本案的争议焦点为：一、本案《认购协议》是否合法有效；二、龙瑞房地产开发公司应当返还付晓芳房款金额。 本案焦点一、本案《认购协议》是否合法有效。付晓芳与龙瑞房地产公司签订的《认购协议》包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款，付晓芳按照约定支付了全部购房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，付晓芳与龙瑞房地产公司于2019年9月5日签订的《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”龙瑞房地产公司庭审认可案涉房屋尚未取得房屋预售许可证，截止本案庭审结束，龙瑞房地产公司仍未取得案涉房屋的预售许可证，故本案《认购协议》依法应当认定无效。 本案争议焦点二、龙瑞房地产开发公司应当返还付晓芳房款金额。本案当事人对付晓芳交付购房款的金额存在争议，付晓芳主张向龙瑞房地产公司交付购房款为1087568元，包括2019年8月31日50000元、2019年9月5日三笔合计1037568元；龙瑞房地产公司认可收到付晓芳购房款1037568元，即2019年8月31日50000元、2019年9月5日二笔合计987568元，仅对2019年9月5日帆影经纪公司收取的购房款50000元予以否认，对双方均认可、无争议的购房款金额本院依法予以确认。对存在争议的50000元，分析认定如下：首先该50000元和另外两笔转款时间日期相同，且早于另外两笔转款，龙瑞房地产公司对另外两笔转款予以认可，在客户交款确认单备注中有“电商费”记载；其次，在付晓芳和龙瑞房地产公司职业顾问刘燕芬的通话记录中，刘燕芬认可收到付晓芳交付房款为1087568元，称该50000元为电商费；再次，付晓芳将购房款款全部直接交给龙瑞房地产公司并认可在龙瑞房地产公司销售处直接购买商品房，未通过任何中介机构，龙瑞房地产公司也未举证证明本案房屋买合同中存在中介服务，综合上述情况，依法应认定上述50000元为龙瑞房地产公司收取的房款。故本院依法认定龙瑞房地产公司收取付晓芳购房款为1087568元。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因本案《认购协议》因未取得预售许可证导致违法无效，龙瑞房地产依法应当将收取的购房款返还付晓芳，并应当赔偿付晓芳因此所受到的损失。结合本案的实际情况，对于付晓芳诉请的利息，因龙瑞房地产公司将未达到预售条件的商品房出售存在过错，其应当赔偿付晓芳占用购房款期间的利息损失，利息依法应根据付晓芳交付购房款的实际情况，自购房款交付之日起至债务清偿完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。 综上所述，付晓芳的诉讼请求，于法有据，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、付晓芳与邯郸市龙瑞房地产开发有限公司于2019年9月5日签订的《认购协议》无效； 二、邯郸市龙瑞房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内退还付晓芳购房款1087568元； 三、邯郸市龙瑞房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内支付付晓芳利息损失（包括2019年9月4日以前利息23.61元和自2019年9月5日起至债务清偿完毕之日止，以本金1087568元，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15157元，减半收取计7578.50元，由邯郸市龙瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  李素辉 二〇二一年六月三十日 书记员  陈 雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。