北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终214号上诉人（原审原告）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（案外人）：宋毅，男，1986年3月31日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周梅，北京赵建宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。上诉人北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）因与被上诉人宋毅、被上诉人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第四中级人民法院（2020）京04民初890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。上诉人北京银行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉、高放，被上诉人宋毅及委托诉讼代理人赵建宇、周梅，被上诉人天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京银行新源支行上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判“准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑6号楼3单元301号（规划房号为7-3-301）房屋的执行，继续查封该房屋”或将本案发回一审法院重新审理；二、本案上诉费用由宋毅、天润诚泽公司承担。事实与理由：一审法院认定宋毅符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条的情形，系适用法律错误。一、一审法院认定《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称《认购协议》）属于合法有效的书面商品房买卖合同，属于适用法律错误。根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）……（十三）”可知，该条规定了商品房买卖合同应具备的十三项主要内容，应当在商品房买卖合同中进行明确。而宋毅与天润诚泽公司之间签署的《认购协议》共有九条，包括当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间、双方权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等条款，仅具备文《商品房销售管理办法》第十六条中规定的“当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间”三项内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。而一审法院认为，只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项内容的主要内容，则《认购协议》即可认定为商品房买卖合同，属于法律适用错误。退一步讲，即使按一审法院的逻辑，《认购协议》也只具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项中的三项内容，且缺少“交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理、办理产权登记”等关键条款，无论从数量还是内容上看，均无法达到“具备主要内容”的条件，《认购协议》不能被认定为商品房买卖合同。二、宋毅名下已有其他可用于居住房屋，一审法院仍认定宋毅符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定，属于适用法律错误。首先，本案中，宋毅在涉案房屋被查封时其名下有两套可用于居住的其他房屋，不是商品房消费者，不适用执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定。其次，至于宋毅名下其他可用于居住的房屋在查封之后如何处置，不能改变查封之时其名下有可用于居住房屋的事实。一审法院以宋毅在涉案房屋被查封之前已签订房屋买卖合同为由，认为位于北京市延庆区南菜园二区32号楼1层甲10号的商品房不应认定为宋毅名下用于居住的其他房屋，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，除非法律另有规定。由此可知，除非能够证明其符合法律另行规定情形，否则，在涉案房屋被查封时，宋毅对登记在其名下的房屋享有所有权。最后，一审法院依据《北京统计年鉴》中北京市人均住房建筑面积，认定宋毅名下房屋面积不能满足其基本生存需求，其购买涉案房屋是为了适当改善家庭成员居住环境。但是，生存权是指在现有社会关系和生活条件下，人享有的应当维持正常生活所必需的基本生活条件的权利。改善居住环境应是在获得基本生存权基础上，追求更美好生活的层面，一审法院扩大了生存权的范围进而扩大了执行异议复议规定第二十九条第（二）项的适用范围。另外，人均住房建筑面积作为平均数，也不宜作为认定生存权的标准，否则，按照一审法院逻辑，居住面积达不到平均数的人均处于生存权无法得到保障的状态，这是极其荒谬的。三、一审法院认定宋毅已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十属于基本事实认定不清。一审法院认定宋毅已支付购房款的证据是宋毅提供的相关银行付款凭证、证人贾某和窦某的证人证言及天润诚泽公司的陈述。但是，上述各方均与天润诚泽公司存在利害关系，既然上述各方主张向北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）账户的付款是购房款，法院应核查明该账户款项的最终去向。但是法院未予查明，未形成完整的证据链条。综上，一审法院认定宋毅与天润诚泽公司之间签署的《认购协议》属于书面商品房买卖合同属于适用法律错误，在宋毅名下已有可用于居住房屋的情况下认定宋毅符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项规定属于适用法律错误，仅有利害关系人天润诚泽公司陈述和贾某、窦某证言的情况下认定宋毅付款符合执行异议复议规定第二十九条第（三）项规定属于基本事实认定不清。宋毅辩称，一审判决正确，且坚持一审答辩和代理意见。本案完全符合执行异议复议规定第二十九条规定，在查封前涉案房屋之前，宋毅就与开发商签订了买卖合同，并支付了全部款项。现在宋毅已经居住在该房屋下，且宋毅名下没有其他房产。天润诚泽公司辩称，认可一审判决，一审判决认定事实准确，适用法律正确，应予维持。北京银行新源支行向一审法院起诉请求：请求准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑6号楼3单元301号（规划施工房号为7-3-301）房屋的执行，继续查封该房屋。一审法院认定事实：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行申请贷款11亿元。同日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《抵押合同》，为上述《借款合同》项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地，并办理了抵押登记。《不动产登记证明》【京（2017）延不动产证明第0000004号】载明，抵押权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城05街区05-043地块，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元整，抵押方式为一般抵押，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。2020年4月3日，北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。在诉讼过程中，北京银行新源支行向一审法院申请财产保全，一审法院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后一审法院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。一审法院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产【详见（2020）京04执保92号查封清单】及上述在建工程房产相应的国有土地使用权【坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号】，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。一审法院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，查封财产权利人为天润诚泽公司，共计查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为7-3-301，建筑面积为111.64平方米，性质为住宅。天润诚泽公司开发的“天润??和丽嘉苑”项目于2018年9月21日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售证字（2018）112号】，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，该预售许可证于2019年10月30日到期。2019年9月2日，宋毅与天润诚泽公司签订《认购协议》，协议约定宋毅认购天润诚泽公司开发的“天润??和丽嘉苑”项目7-3-301房屋，房屋单价为每平方米30000元，建筑面积为111.64平方米，房屋总价款为3349200元，付款方式为一次性付款，付款时间为签署买卖合同之前一次性缴纳购房款3349200元等。此外，该《认购协议》对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。签订《认购协议》后，宋毅之母闫石娟先后于2019年9月2日、2019年9月19日向贾某转账200万元、1349200元。其中，天润诚泽公司与林寅公司之间系委托售房、代收款的关系，贾某系林寅公司的法定代表人，贾某所收前述款项为宋毅支付给天润诚泽公司的购房款。完成上述付款后，林寅公司出具了收款收据（付款人处注明宋长林代）。天润诚泽公司开具了北京增值税普通发票，金额为3349200元。合同签订并完成付款后，天润诚泽公司交付了涉案房屋并于2019年9月20日收取了宋毅预缴的物业费。自2019年9月起，宋毅为涉案房屋支付了装修保证金、装修管理费、水电费等费用，并由其父宋长林委托了装修公司进行装修。在一审庭审中，证人贾某当庭作证称，其系林寅公司的法定代表人，林寅公司是天润诚泽公司委托的“天润·和丽嘉苑”项目销售代理，从2017年开始代理天润诚泽公司销售房产，从2018年开始，天润诚泽公司指定其本人、林寅公司、天润诚泽公司的财务人员窦某的银行账户代理天润诚泽公司收取购房款，并均由林寅公司向购房业主出具购房收据。贾某本人与宋毅等人均不认识，亦无其他经济往来。证人窦某当庭作证称，其系天润诚泽公司的财务人员，天润诚泽公司委托林寅公司收取购房款，天润诚泽公司使用其个人银行账户办卡用于收取购房款，该卡由天润诚泽公司控制，不是自己所控制。窦某本人与宋毅等人均不认识，亦无其他经济往来。另查明，宋毅目前已婚，有两名未成年子女。一审法院依职权查明宋毅及其配偶、未成年子女名下房屋所有权情况，根据北京市规划和自然委员会出具的编号为延（2020）126号的《查询信息结果告知单（公检法）》显示，2010年11月30日至2020年5月28日，宋毅在北京市延庆区延庆镇妫水南街35号院2号楼1层3单元301有商品房一套，建筑面积77.76平方米，用途为住宅；2011年10月28日至2020年6月2日，宋毅在延庆区南菜园二区32号楼1层甲10号有商品房一套，建筑面积135.01平方米，用途为住宅。从法院查封之日至查询日2020年11月22日，未查询到宋毅妻子卫盛楠及未成年子女宋某1、宋某2名下存在其他用于居住的房屋。2020年5月28日，宋长林（宋毅之父）与宋毅签订《赠与合同》，约定赠与人宋长林将坐落于北京市延庆区延庆镇妫水南街35号院2号楼1层3单元301的房产20%的份额自愿无偿赠与宋毅。受赠人宋毅愿意接受宋长林赠与的20%份额房产，并于当日完税后办理过户登记手续。同日，宋毅与闫石娟（宋毅之母）签订了《赠与合同》，约定赠与人宋毅将坐落于延庆区延庆镇妫水南街35号院2号楼1层3单元301的房产100%的份额自愿无偿赠与闫石娟。受赠人闫石娟愿意接受宋毅赠与的100%份额房产，并于当日完税后办理过户登记手续。2019年12月17日，出卖方（甲方）宋毅与买受人（乙方）王淑霞、中间方（丙方）春风之家房地产咨询中心签订《房屋买卖居间合同》，合同约定宋毅自愿出售位于北京市南菜园二区32号楼1层甲10号房产，建筑面积为135.01平方米，用途为住宅（宋毅购买该房产时房屋用途为商店），房产证号为X京房权证延字第XXXX号，所有权人宋毅。该房产于2020年6月2日从宋毅名下转出。再查明，涉案房屋被查封后，宋毅向一审法院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。一审法院经审查后，于2020年9月15日作出（2020）京04执异119号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。北京银行新源支行对裁定不服，向一审法院提起执行异议之诉，形成本案。一审法院认为，在执行程序中，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行的财产依法不属于被执行人，或者案外人对于被执行的财产依法享有足以排除强制执行的实体权利，人民法院应当停止对该财产的执行。综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，宋毅就被查封的登记在天润诚泽公司名下的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。在执行救济程序中，当事人如对执行异议裁定不服，可以向人民法院提起执行异议之诉，两种程序是前后衔接的。执行异议程序属于强制执行过程中的救济程序，基于执行效率优先、兼顾公平的价值考量，该程序确定了形式审查为主、实质审查为辅的原则，而执行异议之诉属于对当事人权利实体的审理程序。虽然二者程序性质的差异决定了审查标准的差异，但是除了民法对于当事人民事权利的实体规则外，在执行异议审查中关于实质审查的部分规则，对于审理案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的实体权利有规定的，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。对于本案的争议焦点，执行异议复议规定第二十九条规定了在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议如何进行审查的规则，虽属适用于办理执行异议案件的审查规范，但是在内容上属于实质审查条款，可以作为判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定是基于对商品房消费者基本生存权价值的维护，从而赋予商品房消费者对所买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力，且相应的标准与该规定第二十八条所规定的无过错买受人的物权期待权保护条件相比有一定差异，体现了对为满足基本居住需要而购买商品房的消费者生存权益的倾斜保护。因此，一审法院以上述规定作为审理宋毅是否属于商品房消费者而享有排除强制执行的实体权利的依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，宋毅需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。一审法院结合在案证据和上述规定要求，将争议焦点进一步分四项论述如下：一、宋毅与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的《认购协议》是否属于合法有效的买卖合同。本案宋毅与天润诚泽公司所签订的《认购协议》约定双方在一定期限内（协议签署之日起7日内或者天润诚泽公司另行通知之日）签订商品房买卖合同并交付全款，从性质上来说，该《认购协议》属于预约合同，是出卖人通过认购、预订等方式向买受人收取部分定金作为后续签订商品房买卖合同的担保。虽因天润诚泽公司的原因，宋毅未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该《认购协议》具备当事人名称、拟购商品房的基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容和要件，且在案证据可以证明天润诚泽公司依据该《认购协议》收受了相应的房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《认购协议》本身对于商品房买卖的内容、价款、支付条件和方式等实质上即均已作出了明确的约定，可以认定为商品房买卖合同，且在签订《认购协议》后，宋毅支付了购房款，天润诚泽公司也交付了涉案房屋，双方实际上已经履行了商品房买卖合同的主要内容。该《认购协议》系宋毅与天润诚泽公司的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，且协议的签署时间在涉案房屋所属房屋项目预售许可证的有效期限内，应属合法有效，对双方具有法律约束力。因此，一审法院认为宋毅与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前已经形成合法有效的商品房买卖合同关系。二、宋毅所购商品房是否系用于居住用途，其名下是否有其他用于居住的房屋。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下已有居住用房。依据一审法院查明的事实，一审法院2020年5月14日对涉案房产采取查封措施时，在涉案房屋所在的北京市延庆区，宋毅的配偶及未成年子女名下均无登记房屋所有权，但宋毅本人名下仍登记有两套房屋。其中，位于北京市延庆区延庆镇妫水南街35号院2号楼1层3单元301的商品房建筑面积为77.76平方米，性质为住宅，查封日的所有权结构为按份共有，宋毅占80%，其父宋长林占20%，宋毅于2020年5月28日接受其父亲宋长林赠与的20%房屋份额，同日将该房屋100%份额赠与给其母亲闫石娟，该房屋于同日变更登记至闫石娟名下。位于北京市延庆区南菜园二区32号楼1层甲10号的商品房，在购买时曾经作为商业用途，但是登记性质为住宅，建筑面积为135.01平方米，宋毅于2019年12月17日通过买卖方式将该房屋出售，买受人已支付价款，该房屋于2020年6月2日完成了变更登记。在此种情形下，对于上述登记在宋毅名下的房屋是否应认定为其不符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定，一审法院认为，位于北京市延庆区南菜园二区32号楼1层甲10号的商品房，宋毅已经提交房屋买卖居间合同、转账记录等证据证明该房屋已于2019年12月17日卖出，且该房屋目前由某房地产经纪公司使用作为营业场所，宋毅亦提交了该房屋的实际照片证明该房屋并未作为其居住使用，虽然该房屋在一审法院查封时仍登记在宋毅名下，一审法院认为，依照合法有效的买卖合同该房屋已经于查封日半年以前进行了转让，该房屋已于2020年6月2日从宋毅名下转出的事实，该房屋不应认定为宋毅名下用于居住的其他房屋。对于位于北京市延庆区延庆镇妫水南街35号院2号楼1层3单元301的商品房，虽然宋毅称系由于其家庭内部原因作为其父母离婚财产约定的事由应当进行的变更登记，唯由于疫情原因未能及时办理，但是宋毅对该等事由并未举证证明，一审法院难以采信，故上述房屋应当属于在查封时宋毅名下存在的其他房屋。但是即使如此，考虑宋毅名下登记房屋的实际情况，一审法院认为，对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”不应当僵化和机械地限于套数的理解，通常来说，应当解释为在案涉房屋同一地区商品房消费者名下没有用于居住的房屋，但是商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，其再另行购买的房屋在面积上仍然属于满足基本生活需要或者对居住条件进行必要改善的，仍然可以理解为符合该规定的精神。结合一审法院查明的事实以及《北京统计年鉴》2020年关于北京市居民人均住房建筑面积的统计数据，宋毅在一审法院查封涉案房产时名下虽然有一套可用于居住的房屋，但是该房屋宋毅与其父于2010年即以按份共有形式取得，面积仅77.76平方米，宋毅夫妇有两个未成年子女共同生活，在已有该套住房的基础上，根据其一家四口人的居住生活需要，购买涉案建筑面积为111.64平方米的住房，可以认定是为了解决家庭现实的居住、生活需求，并适当改善居住条件，所购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要，并未超出执行异议复议规定第二十九条第（二）项规定的精神范围，因此，一审法院认为，尽管宋毅在名下已有一套住房的情况下购买涉案房屋，但仍然属于商品房消费者满足生存权的合理消费范畴，其用于居住的权益应当予以保护。宋毅作为商品房消费者购买商品房，且已举证证明其以居住的目的为涉案房屋支付了物业费、装修保证金等费用，以常理言之，自然是用于居住用途，若有反证能够推翻的除外。北京银行新源支行对此未提出相反证据，因此，一审法院认定宋毅所购商品房是系用于居住用途。三、宋毅已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。根据一审法院查明的事实，虽然合同所约定的价款并非直接由宋毅的银行账户向天润诚泽公司账户支付，但是结合民间商品房买卖存在由近亲属银行账户进行支付的可能，以及宋毅提供的林寅公司开具的可以与款项相对应的付款收据、林寅公司与天润诚泽公司的委托书、天润诚泽公司的发票、与合同和收据、发票相对应的其母亲闫石娟的银行卡交易明细及天润诚泽公司的陈述、贾某的证人证言等，能够形成完整的证据链条，证明宋毅已全额向天润诚泽公司支付了购房款3349200元，已支付价款超过了合同约定总价款的百分之五十。四、北京银行新源支行依法享有的抵押权是否可以优先于宋毅对于涉案房屋提出的排除执行的异议。北京银行新源支行认为其对涉案房屋依法享有抵押权，且宋毅在签订认购协议时已知晓该房屋上存在抵押权，根据执行异议复议规定第二十七条的规定，其抵押权可以排除宋毅的执行异议。对此一审法院认为，商品房消费者对于已购买但尚未登记的商品房享有物权期待权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，因此抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院应予支持。因此，北京银行的上述主张，一审法院不予支持。综上，宋毅对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故北京银行新源支行的请求，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回北京银行新源支行的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。北京银行新源支行和宋毅、天润诚泽公司对于一审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。本院认为：一、关于宋毅与天润诚泽公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案买受人宋毅与天润诚泽公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，但双方签订的认购协议具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且宋毅提交了天润诚泽公司开具的北京增值税普通发票，金额为3349200元，故本院可以认定案涉《认购协议》的性质为商品房买卖合同。《认购协议》系宋毅与天润诚泽公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。北京银行新源支行关于宋毅与天润诚泽公司不存在合法有效的商品房买卖合同关系的上诉理由与事实不符，本院不予采信。二、宋毅购买涉案房屋是否符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项规定的问题。执行异议复议规定第（二）项规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本条规定的目的在于保护基于自然人的生存利益，即作为消费者的购房人是否为居住需求而购买房屋。因此，宋毅所购商品房是否系用于居住用途，其名下是否有其他用于居住的房屋是本案需要查明的事实。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下已有居住用房。依据一审法院已经查明的事实，在一审法院对涉案房产采取查封措施时，在涉案房屋所在的北京市延庆区，宋毅的配偶及未成年子女名下均无登记房屋所有权，但宋毅本人名下仍登记有两套房屋。其中，位于北京市延庆区延庆镇妫水南街35号院2号楼1层3单元301的商品房建筑面积为77.76平方米，性质为住宅，查封日的所有权结构为按份共有，宋毅占80%，其父宋长林占20%，宋毅于2020年5月28日接受其父亲宋长林赠与的20%房屋份额，同日将该房屋100%份额赠与给其母亲闫石娟，该房屋于同日变更登记至闫石娟名下。位于北京市延庆区南菜园二区32号楼1层甲10号的商品房，宋毅于2019年12月17日通过买卖方式将该房屋出售，买受人已支付价款，该房屋于2020年6月2日完成了变更登记。该房屋在一审法院查封时虽然登记在宋毅名下，但已经于一审法院查封涉案房屋前进行了转让，故该房屋不应认定为宋毅名下用于居住的其他房屋。对于位于北京市延庆区延庆镇妫水南街35号院2号楼1层3单元301的商品房，该房虽然属于宋毅与其父按份共有，但面积仅77.76平方米，宋毅夫妇有两个未成年子女共同生活，在已有该套住房的基础上，根据其一家四口人的居住生活需要，购买涉案建筑面积为111.64平方米的住房，可以认定是为了解决家庭现实的居住、生活需求，并适当改善居住条件，所购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要，并未超出执行异议复议规定第二十九条第（二）项规定的精神范围。因此，尽管宋毅在名下已有一套住房的情况下购买涉案房屋，但仍然属于商品房消费者满足生存权的合理消费范畴，其用于居住的权益应当予以保护。故北京银行新源支行关于宋毅名下已有其他可用于居住房屋，其购买涉案房屋不符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项规定的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。三、关于宋毅是否已支付购房款的问题。一审法院已经查明，在签订《认购协议》后，宋毅之母闫石娟先后于2019年9月2日、2019年9月19日向贾某转账200万元、1349200元。其中，天润诚泽公司与林寅公司之间系委托售房、代收款的关系，贾某系林寅公司的法定代表人，贾某所收前述款项为宋毅支付给天润诚泽公司的购房款。完成上述付款后，林寅公司出具了收款收据，天润诚泽公司开具了北京增值税普通发票，金额为3349200元。合同签订并完成付款后，天润诚泽公司交付了涉案房屋，并收取了宋毅预缴的物业费，宋毅为涉案房屋支付了装修保证金、装修管理费、水电费等费用，并由其父宋长林委托了装修公司进行装修。上述事实证明宋毅真实出资购买了涉案房屋，并经天润诚泽公司所确认。该款项数额已经超过合同约定总价款的百分之五十。本案《认购协议》是以宋毅名义签订，购房款虽来源于其母闫石娟并不能否定宋毅为购买人的事实。因此，宋毅的付款行为符合执行异议复议规定第二十九条第（三）项：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。故北京银行新源支行的此项上诉理由，与事实不符，本院不予采信。综上所述，北京银行新源支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘春梅审 判 员 杨绍煜审 判 员 龚晓娓二〇二一年六月三十日法官助理 龚亚东法官助理 宋 莹书 记 员 杜 杰书 记 员 于 静书 记 员 岳 琳