湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0302民初1006号 原告：湖南金园物业发展有限公司，住所地湘潭市高新区芙蓉中路3号。 法定代表人：周水清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱晓艳，湖南勤人坡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周思，湖南勤人坡律师事务所律师。 被告：张佳，男，1961年1月22日出生，汉族，住长沙市开福区。 被告：郑湘莲，女，1962年1月24日出生，汉族，住，住长沙市开福区。 原告湖南金园物业发展有限公司与被告张佳、郑湘莲无因管理纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖南金园物业发展有限公司委托诉讼代理人朱晓艳、被告张佳、被告郑湘莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告偿付物业服务费、车位卫生费、水费共计4600元，并自2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告与湘潭九华经开区XX小区六名业主代表于2015年12月4日签订《XX小区物业管理服务委托合同》，约定由原告为XX小区提供物业服务，物业的管理服务费标准为：按每平1.5元/月收取物业服务费，当入住率低于50%以下时，按每平1.2元/月收取物业服务费。二次加压供水加价6%，由物业公司代收。车位使用费为每月20元/个。合同签订后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务。原告与小区业主代表签订的合同虽不符合物业管理条例关于签订物业服务合同的规定，但原告之所以进入小区提供服务是因为开发商已破产，前期物业已撤场，小区混乱。该小区是食品药品监督管理局的职工小区房，购房的业主基本上为该局员工，而原告为食品药品监督管理局办公楼提供物业服务，在该局当时在任的主要领导也即上述六名业主代表的请求下，原告进驻该小区。原告在2005年12月4日至2019年1月3日期间，基于该小区业主利益而提供物业服务的行为属于无因管理，该小区业主在其受益范围内应当支付物业费。被告系该小区XX单元XX号房屋业主，房屋面积为142.65平方米，自2015年12月4日至2019年1月3日止，被告欠付物业费、车位卫生费、水费共计4600元。现因原告多次催收未果，故诉至法院。 被告张佳辩称，原告所说的多次催缴，被告从没收到过催缴通知，被告不是欠缴物业费的人。正是因为没有催缴才导致物业费没交，且提交的证据照片显示我的房子根本住不了人。被告多次和物业公司负责人联系，说房子1楼顶上漏水，地下涝水，墙上有很多水印。物业公司负责人承诺解决，但是物业公司走了。被告找都找不到他们。虽然一直没有入住，但是被告还是按时交了物业费。交房时总共有六片钥匙，被告只拿到了一片钥匙。当时物业负责人承诺马上处理，但是到现在都没有看到处理。因为漏雨浸泡导致钢筋外漏，被告真的是有苦难言。请原告到现场看一下情况，物业费被告不会少交，但是希望物业能够去把我房子的问题解决。水费被告都没有入住怎么会产生，门锁也是烂的。楼顶楼漏水是因为下水道反水到二楼才导致的漏水。 被告郑湘莲辩称，希望能把房子整改好，在金园服务期间被告多次反映情况，原告承诺解决也至今没有解决。被告到现在也无法入住，也退不出去。被告不是不愿意交物业费，只是没有把房屋整改好。 原告湖南金园物业发展有限公司为了支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.物业管理服务委托合同;2.供电合同及缴费记录;3.电梯保养合同、电梯维修合同及电梯有关维护证明材料;4.维修合同；5.垃圾清运合同及缴费凭证;6.值班记录以及人员工资表;7.房屋档案查询;8.财务账本;9.判决书。 被告张佳、郑湘莲为了支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：1.加强物业管理报告；2、相关照片；3已缴费收据。 本院对原、被告所提交的证据认定如下：对原告湖南金园物业发展有限公司所提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告张佳、郑湘莲所提交的证据1，因被告所提交的报告时间为2019年2月27日，而2019年1月3日，金园物业公司撤离该小区，报告时间晚于原告撤离时间，故本院对该证据不予确认；对被告张佳、郑湘莲所提交的证据2的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告张佳、郑湘莲所提交的证据3，因与本案无关，故本院不予确认。 根据对证据的认定并结合原、被告的陈述，本院确认如下事实：案涉XX小区大部分业主系原湘潭市食品药品监督管理局及其二级机构单位的职工。原告金园物业公司原系该单位的物管公司。因该小区的开发商、前期物业公司离场，2015年12月,张艳君、胡志国等六名XX小区业主在该小区未成立业主委员会的情况下，以XX小区业主委员会（甲方）的名义与金园物业（乙方）签订《XX小区物业管理服务委托合同》，约定由金园物业公司提供该小区的物业服务，委托管理期限自2015年12月4日至2018年12月3日止。物业管理服务费实行“包干制”，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳：1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；2.管理服务费标准的调整，按（1）、（2）、（3）调整，（1）当入住率低于50%以下时，乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取……（4）二次加压供水加价6%，并加上二次加压供水电费据实摊派至用户，由物业公司代收；（按物价局批文五楼以上按3.54元/立方米为准，包含五楼）。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）行政、办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）法定税费；（9）物业服务企业的利润等。车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：1.地下车位：每月20元/个；2.乙方收取车位使用、维护费属于乙方场地维护和秩序维护而收取的费用，乙方不承担车辆的保管、保险责任。……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损均由乙方享有或承担。业主已购买但未装修或已经装修但未入住而空置的物业所产生的物业服务费用，由业主按标准全额向乙方缴纳。合同还对其他权利义务作了约定。2015年12月4日，金园物业公司进驻裕华苑小区提供服务，2019年1月3日，金园物业公司撤离该小区。 另查明，1、张佳、郑湘莲系湘潭市九华经开区XX道XX号XX住宅楼XX单元XX号房业主之一；该房屋建筑面积为142.65平方米。2、原告认为该房屋自2017年1月4日至2019年1月3日期间的物业服务费为4600元（包含物业管理服务费、水费、车位费）。 本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”本案中，金园物业公司自2015年12月4日起为XX小区提供了物业服务。被告张佳、郑湘莲作为小区业主，是实际受益人，应当向金园物业公司偿付必要费用。对于物业服务费收费标准，本院参照已生效民事判决书按照物业费、车位费标准的90%予以计算，即张佳、郑湘莲应向金园物业公司偿付管理费计算约为4129.5元［管理服务费（142.65平米×1.2元/平米/月×24月）+车位服务费（20元/月×24个月）]×90%。由于原告未提供交纳、分摊水费的证据，故对原告所诉请的水费，本院不予支持。对于金园物业公司诉请的利息，因金园物业公司与张佳、郑湘莲之间未能建立有效的物业服务合同关系，且双方就是否应当支付相关费用问题一直存在争议，应支付费用的数额也并未确定，故金园物业公司的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。 对于被告张佳、郑湘莲抗辩称房屋管道堵塞导致漏水的问题，因被告未举证证明管道堵塞系原告导致的，该抗辩意见不能成为拒交物业服务费的理由。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条之规定，判决如下： 一、被告张佳、郑湘莲在本判决生效后十日内一次性向原告湖南金园物业发展有限公司偿付管理费4129.5元； 二、驳回原告湖南金园物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取计25元，由原告湖南金园物业发展有限公司负担5元，被告张佳、郑湘莲负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长 夏 丹 人民陪审员 张凯华 人民陪审员 鄢 玲 二〇二一年六月二十九日 代理书记员 张迪威 附相关法条文： 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。