黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终440号上诉人（一审原告）：黑河市商联大厦有限公司，住所地黑河市爱辉区中央街352号。法定代表人：马德长，该公司董事长。委托诉讼代理人：芦燕，黑龙江明鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：成善国，黑龙江明鉴律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：孟红艳，女，1984年5月3日出生，汉族，个体业主，住黑河市爱辉区。上诉人黑河市商联大厦有限公司（以下简称商联公司）因与被上诉人孟红艳房屋买卖合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2020）黑1102民初1544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人商联公司的委托诉讼代理人芦燕、成善国，被上诉人孟红艳到庭参加询问。本案现已审理终结。商联公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持商联公司一审全部诉讼请求；一、二审案件受理费由孟红艳承担。事实和理由：一、2012年5月5日商联公司与孟红艳签订《黑河商联大厦精品屋所有权买卖合同》，约定孟红艳购买商联大厦第叁层陆拾号精品屋的产权，面积为26.68平方米，价款为586,960元。孟红艳首付296,960元，剩余购房款280,000元为贷款，月利率9.03‰。双方签订协议后，商联公司将该精品屋交付孟红艳，由孟红艳经营管理至今。按照合同约定应由孟红艳到银行办理贷款，因商联公司房屋所有权证书为一本房证，每个购买房屋的人不可能分别到银行办理贷款，所以由商联公司统一为贷款用户到银行办理贷款手续，孟红艳交纳的利息也是由商联公司代为转交，实际贷款人为购买房屋的孟红艳，不是商联公司，即使孟红艳未按期交纳银行利息，商联公司也要替孟红艳向银行交纳。孟红艳于2014年1月1日前只给付了首付款296,960元，尚欠贷款本金280,000元及利息151,457元，此后至今孟红艳未按约定给付剩余房款及商联公司替孟红艳交纳的银行利息。二、一审判决适用法律错误。1.商联公司未违反《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条规定，未向外发放贷款，亦未收取孟红艳任何利息，只是替孟红艳在银行贷款并替其向银行交纳利息，商联公司既不是放贷主体，也没有从中获取任何利益，因此双方签订的个人担保借款合同应为有效合同，而且已实际部分履行，并未违反法律强制性规定。2.关于利率标准问题，一审法院认为应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算错误，因本案不是银行业之间的拆借，也不是公司拆借，而是民间借贷关系，应当按照民间借贷的法律规定和标准来执行，有约定的按约定，且年利率9.03‰并未超过法定的年利率24%的强制性规定。三、孟红艳若不交纳由商联公司替其交纳的银行利息，孟红艳将构成不当得利。一审法院将孟红艳交纳的利息视为本金错误，因双方签订房屋买卖合同时将该房屋交付给了孟红艳，孟红艳已经占有、使用、收益，商联公司只是替孟红艳在银行贷款，并替其交纳利息，在其不交纳银行利息的情况下，商联公司也按期交纳银行利息，所以其既取得了房屋的收益，也没有交纳银行的利息，商联公司有权向孟红艳主张利息。孟红艳辩称，同意一审判决结果。商联公司向一审法院起诉请求：1.请求孟红艳给付剩余购房款280,000元，利息151,457元(自2014年1月1日至2020年9月30日止，共计2,465天)，本息合计431,457元；2.请求依法判决孟红艳给付自2020年10月1日开始，以280,000元本金为基数，以约定的月利率9.03‰计算至本金全部还清时为止的利息；3.本案受理费由孟红艳承担。一审法院认定事实：2012年5月5日，商联公司（甲方）与孟红艳（乙方）签订《黑河商联大厦精品屋所有权买卖合同》，合同约定，乙方自愿购买甲方位于商联大厦第叁层陆拾号精品屋的产权，面积26.68平方米，房屋总价款为586,960元，未约定付款期限。同日，孟红艳与商联公司签订《黑河商联大厦个人担保借款合同》，合同约定，借款金额为290,000元，借款用途为购买商联大厦叁层陆拾号精品屋，借款期限自2012年6月1日起至借款人到银行办理抵押贷款手续后还清贷款人时为止。借款利率为月利率9.03‰；因借款人自愿购买了贷款人所拥有的黑河商联大厦第叁层陆拾号精品屋，面积为26.68平方米，总价款为586,960元，现因借款人只付了296,960元，剩余290,000元以贷款方式按期支付本金及利息；双方约定，因借款人的抵押物为黑河商联大厦第叁层陆拾号精品屋，尚未办理产权登记手续，待借款人办完房屋产权登记手续或到银行办理抵押贷款手续完善时，借款人必须无条件的、及时到银行办理抵押贷款，将所贷的款额一次性全部还清本合同的贷款人。庭审中，商联公司自认案涉房屋尚未办理房屋产权手续且孟红艳按照合同约定的月利息9.03‰向商联公司支付利息自2012年6月1日至2014年1月1日，共计支付利息49,762.47元（290,000元×9.03‰×12个月÷365天×578天=49,762.47元），并支付了10,000元购房尾款。除上述款项外，孟红艳未偿还其他款项。一审法院认为，商联公司与孟红艳签订《黑河商联大厦精品屋所有权买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同成立并有效，双方应当按照合同约定继续履行各自的义务。关于双方签订的《黑河商联大厦个人担保借款合同》，实质上是商联公司通过房屋买卖的方式向不特定的社会公众发放贷款，行为的本质属于金融活动，不仅超出其经营范围，而且违反了我国金融法规的禁止性规定。根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条规定：未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条规定：当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效，但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。故双方签订的《黑河商联大厦个人担保借款合同》无效。因合同无效，基于该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，孟红艳因《黑河商联大厦个人担保借款合同》向商联公司支付的购房尾款290,000元应视为尚未支付，商联公司因《黑河商联大厦个人担保借款合同》已向孟红艳收取的利息49,762.47元应折抵购房尾款，因商联公司自认孟红艳除支付首付款296,960元外，又向其支付购房尾款10,000元，故折抵后孟红艳尚应向商联公司支付购房尾款230,237.53元。因《黑河商联大厦精品屋所有权买卖合同》中未对还款期限进行约定，故商联公司要求孟红艳支付的利息应自商联公司起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率3.85%）计算。综上所述，商联公司的诉讼请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、孟红艳给付商联公司购房尾款230,237.53元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；并以购房尾款230,237.53元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率3.85%）计算自2020年10月14日起至购房尾款实际清偿之日止的利息；二、驳回商联公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取后计3,885.93元，由商联公司负担1,509.15元，孟红艳负担2,376.78元，与上款一并给付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。商联公司向本院提交下列证据：1.小企业流动资金借款合同复印件一份、授信业务抵押核保书复印件一份、同意抵押声明复印件一份、银行付款凭证复印件一份，证明：商联公司在交通银行股份有限公司黑河支行办理抵押贷款，虽然以商联公司的名义贷款，但实际是为所有业户购买人进行贷款。商联公司收取业户利息后，又转付给银行。所以不存在商联公司与孟红艳之间的借贷关系。商联公司不是放贷主体，也没有从中获利，只是一个经办人。如果孟红艳不给付利息，构成不当得利。孟红艳对该组证据的真实性有异议，认为商联公司最初承诺两年内办理房产证，将业户的房产证抵押到银行，由业户每月还款，后又出现整体贷款，孟红艳不予认可。2.黑河市爱辉区人民法院（2020）黑1102民初1167号民事判决书复印件，证明该判决公正合理，商联公司向业户主张权利时，给付的是本金和利息，应当以此判决为准。孟红艳对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为所有业户收到的民事判决书均未判决利息，孟红艳不知道该民事判决书的存在。本院经认证认为，商联公司提交的第1号证据不能证明商联公司在银行贷款后，其有权向孟红艳收取借款利息，第2号证据与本案不具有关联性，故均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，商联公司与孟红艳签订的《黑河商联大厦精品屋所有权买卖合同》合法有效，双方当事人应当履行各自义务。商联公司主张其以商联大厦整体房产在银行办理抵押贷款，按月利率9.03‰向银行支付利息，其与孟红艳签订的《黑河商联大厦个人担保借款合同》亦约定以月利率9.03‰收取利息，由其将所收取的利息转付银行，其并未从中获利。根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条规定：未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。该规定事关国家金融管理秩序和社会资金安全，事关社会公共利益，属于效力性强制性规定。商联公司不具有从事金融借贷业务的资格，其无权与孟红艳签订《黑河商联大厦个人担保借款合同》向孟红艳收取借款利息，商联公司此行为无论是否从中获利，均为法律所禁止，因此商联公司与孟红艳签订的《黑河商联大厦个人担保借款合同》无效。一审法院认定孟红艳向商联公司交纳的利息49,762.47元折抵购房款本金，加上商联公司认可孟红艳交纳的购房尾款10,000元，孟红艳尚欠商联公司购房款230,237.53元，并以此为本金自2020年10月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至购房尾款实际清偿之日止符合法律规定。综上所述，商联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,318.29元，由黑河市商联大厦有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 凤审判员 张可秋审判员 梁天元二〇二一年六月二十五日书记员 张淑莹