安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1124民初1285号 原告：孙翔平，男，1954年11月25日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 被告：杨凤林，男，1956年9月10日出生，汉族，住安徽省全椒县。 被告：梅雪刚，男，1982年11月23日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告孙翔平诉被告杨凤林、梅雪刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙翔平、被告杨凤林、梅雪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙翔平向本院提出诉讼请求：判令二被告因为原告办不到房地产使用权证，退还原告购房款280600元，原告退还被告房产；被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系江苏省南京市浦口区居民。2019年10月份，二被告在浦口区散发房屋宣传单，称全椒县六镇镇大张新村新楼房便宜便捷方便，并承诺办理房产证，出具国家正式发票。我相信二被告，于2019年11月2日与梅雪刚签订《定购单》，金额是298000元，又于同年11月8日与开发商（杨凤林）签订《安置房合同》，即现在居住地全椒县六镇镇大张新村*幢*单元*室的房子，总售价268000元，但是购房款交给梅雪刚，而梅雪刚没有出具正式发票，仅给几张收据。《安置房合同》第三条第三项称，《房产证》由乙方自行办理，甲方辅助，二被告连正式发票都不出具，无法办理房地产证，明显合伙欺诈。自2019年12月至今，原告多次找二被告辅助办理房产证，二被告无法办理。购房手续不合法，住家没有安全感，原告与二被告多次协商无果，因此诉诸法律。 杨凤林辩称，合同上并没有约定要办理房产证。至于装修，合同上记载房屋是毛坯，我只是新农村房屋的施工方，原告是跟售楼处商谈的，聘请售楼处帮忙装修的，细节我不清楚。 梅雪刚辩称，一、原告要求退还购房款无依据。我只是房产中介人员，并不是卖房主体。二、安置房合同的主体是中航建工集团安徽省建设工程有限公司和原告，我只是房产中介从业人员，没有资格售卖房屋；房款是我代收，最终转给杨凤林，要不杨凤林不会和原告签订安置房买卖合同；定购单价格是298000元，签订安置房买卖合同时总价变成了268000元，房款的变化，可以认定原告与我签订的定购单失去了效力。三、268000元不是全部房款，是房款加装修款、家具家电款。2019年11月2日，原告来大张新村看*幢*单元*室的房屋是纯毛坯房。原告看*幢*单元*室的样板间时，我就和原告说样板间是不卖的。我和原告说明了毛坯房这样一套一楼卖18.88万元，精装修不含家具家电的话每平方米最少需要900元。原告和我沟通后，当天同意以298000元的价格购买房屋，精装修加上家具、家电，按样板间标准装修。2019年11月8日签合同，原告与杨凤林协商，最终原告以268000元的价格购买了*幢*单元*室，精装修并配好家具家电。四、我与原告签定购单时就说明了，大张新村是安置房，有正规的批文手续，并不是小产权房，并且原告与杨凤林签订的就是《安置房合同》，已经很明确告知原告是安置房。五、只要原告把装修款和折旧费退给我们，我同意退房。 本院经审理认定事实如下：梅雪刚是南京环瀚房地产营销策划有限公司（以下简称南京环瀚公司）的法定代表人，该公司经营房地产营销策划、商品房销售代理、房地产经纪、房地产信息咨询等业务，已于2019年10月24日办理了注销登记。梅雪刚代表南京环瀚公司与杨凤林签订了《全椒县六镇镇大张新村项目分销代理合同》，杨凤林委托南京环瀚公司代理销售全椒县六镇镇大张新村的新农村住宅。2019年11月2日，孙翔平与梅雪刚签订一份《定购单》，定购了全椒县六镇镇大张新村*栋*单元*室的房屋，总价为298000元。合同另备注：“送家电、冰箱、洗衣机……；可以办证，……。”梅雪刚在合同落款处签字，并加盖了南京环瀚公司的合同专用章。2019年11月8日，孙翔平与杨凤林签订一份《安置房合同》，以268000元的价格从杨凤林处购买××村××栋××单元××室房屋，合同约定房产证由孙翔平自行办理。2019年11月2日至2019年11月8日，孙翔平陆续将268000元购房款交给梅雪刚，另外向梅雪刚交纳了12600元的水电、燃气安装费。梅雪刚收到上述款项后，将其中的115000元购房款转交给了杨凤林，另将水电、燃气安装费中的5400元转交给了杨凤林。后梅雪刚对上述房屋进行了装修，并交付给孙翔平，孙翔平居住至今。 另查明，孙翔平系南京市居民；涉案房屋的土地系村民集体土地。 本院认为，因涉案房屋土地性质为村民集体土地，孙翔平非该土地集体经济组织成员。杨凤林与孙翔平签订《安置房合同》进行房屋买卖交易，违反了相关法律法规的强制性规定，系无效合同，因该合同所取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故孙翔平诉请要求房屋出售人杨凤林退还购房款268000元及水电、燃气安装费12600元，合计280600元，具有事实和法律依据，本院予以支持。同时，孙翔平应将房屋退还给杨凤林。 南京环瀚公司已于2019年10月24日办理注销登记，之后梅雪刚仍用该公司名义从事民事活动，相应的法律责任应由其个人承担。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”杨凤林作为房屋的出售人，梅雪刚作为专门从事房地产营销、信息咨询业务的人员，二人均明知涉案房屋不能出售给孙翔平，仍用宣传单宣传“不动产权证房”，或在《定购单》、《安置房合同》上备注、约定“可以办证”、“房产证由乙方自行办理”，诱导购房人，违法将房屋出售给孙翔平，二人应对孙翔平的上述款项返还承担连带责任。《安置房合同》无效导致的相关损失，应由过错方杨凤林、梅雪刚自行承担，梅雪刚辩称孙翔平应退还装修款和折旧费，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告孙翔平于本判决生效之日起十日内将全椒县六镇镇大张新村*栋*单元*室的房屋返还给被告杨凤林； 二、被告杨凤林于本判决生效之日起十日内返还孙翔平购房款、水电、燃气安装费合计280600元； 三、被告梅雪刚对上述第二项的款项返还义务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费适用简易程序审理减半收取计2754.5元，由被告杨凤林、梅雪刚负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  朱明星 二〇二一年六月二十日 书记员  沈红玲 附本案相关法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 2、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。