吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0202民初1589号 原告：吉林市睿达物业服务有限公司，住所地吉林市昌邑区伊利雅居园62号楼1单元6层15号。 法定代表人:杨光伟，总经理。 委托诉讼代理人：王存成，员工。 委托诉讼代理人：梁志强，吉林盛钰律师事务所律师。 被告：刘翀，男，1979年10月30日生，汉族，住吉林市昌邑区。 原告吉林市睿达物业服务有限公司（下称睿达物业公司）与被告刘翀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告睿达物业公司的委托诉讼代理人王存成、梁志强、被告刘翀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 睿达物业公司请求法院：一、判令被告向原告支付2019至2020年度住宅物业服务费1449.08元；二、判令被告向原告支付2019至2020年度车库物业服务费729.72元；三、被告自应缴费之日起按同期银行间拆借利率四倍标准向原告支付利息；四、由被告承担本次诉讼全部费用。 事实与理由：被告系原告提供物业服务的吉林市昌邑区家逸生活小区业主。吉林市昌邑区家逸生活小区没有业主委员会，所有事务由吉林市昌邑区莲花街道松江热电社区（以下简称“松江热电社区”）代管。2019年1月15日，原告与松江热电社区签订了《物业管理服务合同》，但实际原告已经于2019年1月1日就接管了该小区物业服务。被告住宅房产面积为100.63平方米、车库面积为20.27平方米，根据《物业管理服务合同》约定标准，住宅物业费为0.60元/月/平、车库物业费标准为1.50元/月/平。即被告应于2019年12月31日前缴纳2019年度住宅物业费724.54元、车库物业费364.86元；于2020年12月31日前缴纳2020年度住宅物业费724.54元、车库物业费364.86元。原告多次向被告催缴，被告拒不支付，其行为已经构成违约，不仅侵害了原告的合法权益，也严重影响了同小区其他业主的合法权益。鉴于上述事由，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向法院提起本次诉讼，恳请法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 刘翀辩称：原告物业公司未能证明已按《前期物业管理服务合同》的全部约定履行物业服务，因此原告请求答辩人向其支付物业费请求并没有事实根据，且物业服务公司没有能履行物业服务合同义务，违约在先。物业公司未履行服务合同如下：一、小区安全方面。1.小区安保形同虚设。小区内没有保安，只有两名门卫人员倒班，门卫室经常无人值守。小区内有南北两个进出口，均配备有值班室，南门走车，北门走人，物业服务企业在未经业主同意的情况下，私自取消北门值班人员，北门临近街路，为居民日常行走主要通道，外来人员较多，无人值守。南门为车辆进出口，门卫人员经常不在岗在位，夜间更是无人巡逻，满小区夜间只有南门一名更夫在值班室睡觉，大门时常打开随意出入，存在极大的安全隐患。小区外围门市超市私自在小区内开后门，人员随意走动进入小区，楼道内随意粘贴的小广告证明什么人都可以进入小区，尤其全国疫情较为严峻的形势下，如此管理安全隐患极为突出。2.小区监控摄像形同虚设。小区配有9处监控摄像，绝大多数无法使用，2019年本人自行车在6号楼侧车棚被盗，询问小区工作人员称他们也没办法，警察到场调取监控录像时发现多处摄像头损坏无法正常工作，且无法存储数据。同年五一期间孩子的自行车在6号楼2单元楼道内被盗查询也无果。2020年本人私家车在车位停置被划均无法找到嫌疑人。2021年本人新购置车辆在停车位停留又被蹭伤，去门卫室查询，该处也无法调阅视频。二、房屋和相关公共区域配套设施维护管理不到位。1.业主公共区域楼面、墙面、路面损坏物业不维修，小区多处井盖损坏极易发生安全问题。2.小区地下排污排水管路堵塞，无人清理，导致多个单元下水管道无法使用，经常返水。本人2019年购置的4号楼4单元101室，2019年12月装修入住后，2020年3月12日夜间返水，导致屋内多处被淹，找到物业人员后，物业只有一名门卫人员在南门值班室睡觉称夜间没人管，询问下水井位置，物业人员称冬天雪盖上了找不到，本人自费进行疏通，花费180元。同年4月25日下午再次返水，找到物业人员，物业人员找到下水井后称吸污车辆管路不够长，要求业主拆了自家花园才能吸污，本人又是自费找吸污车辆来进行吸污处理花费260元。2020年10月6日上午再次返水，花费260元。2021年3月28日再次返水，找到排污人员后检查称为小区排污井管路堵塞造成3号楼4号楼污水无法排入到小区化粪池中，导致业主多次被淹。本人多次联系物业无人处理，协调昌邑区物业办后拨打12345市长热线，经过多次协调才予以解决。造成本人自费更换屋内被淹家具及装修地脚线及墙体刮大白，3号楼4号楼一楼业主均可证实。3.小区单元门锁损坏长时间无人维修，楼宇门无法正常通话。多个单元门玻璃损坏后，无人维护更换，以木板代替玻璃。2019年至2020年末业主所住6号楼2单元楼宇门门锁损坏保修后，物业人员称等厂家来人收拾后就无人过问了，指导2020年末，物业企业为收取物业费，才把门锁修好，但是楼宇门门铃对话系统无法使用，2021年本人的妻子和孩子忘记带钥匙扣回家，无法打开楼宇门，也无法呼叫邻居帮助开门，去找南门门卫帮助拿总控钥匙开一下门，门卫告知晚上物业没人了，你就给它拉坏得了。后来家里老人从丰满区送钥匙回来才得以上楼，为业主带来极大不便。4.小区照明灯多处损坏无法正常使用，广播音响损坏，公共绿化区域被占用，多处果树死亡，无人管理维护、修剪、浇水、施肥和除虫，业主均自费买树种植，本人就花费400多元购置多棵果树进行种植。小区污水井盖损坏不更换，地面砖破损不维护，自行车棚被私自占有存放废品。直到2020年全市创城在市里领导亲自督导、社区帮助下才进行清理。5.楼顶排水设施损坏不更换，楼体墙面设有排水管，物业企业不维护，雨水和雪水直接从墙面排入到地下，造成本人房屋窗台一侧墙面发霉起皮，本人找寻物业企业，物业管理称是开发商房屋质量问题，本人自费维护修缮，花费1100余元。6.冬季清理积冰积雪不及时，本人使用本小区8-10号车库，但车库门前道路积冰积雪达到10多厘米从不清理，本人倒车出库极易发生危险，联系物业企业无人管理，本人只能自行清理积冰积雪。三、物业服务企业管理混乱。1.物业配置工作人员严重不足，目前小区内实际工作人员仅有5名且无统一着装，分别是一个经理，两门门卫，两门保洁。小区内共有9栋楼，两名保洁人员分别负责楼道内和院内保洁，9栋楼内卫生仅凭一人之力根本无法达到合同约定，垃圾遍地多日无人清理，玻璃全年无人清洁，冬季清理积冰积雪不及时。两名门卫人员年龄较大，根本不适合当保安，来车开门，夜间睡觉，外来人员也没有登记。北门无人值守，根本做不到24小时值班和巡逻制度和全封闭刷卡制度。且所有工作人员均无专业培训和职业资格证书，无社保记录，无值班巡逻记录和各项管理措施，对小区重点部位和重点设备设施无24小时重点监控。2.物业人员清理垃圾无序，之前清理垃圾一直都是将垃圾运到小区大门口装卸倾倒，由于物业人员简化作业流程，私自占用业主车位装卸垃圾，本人2021年1月5日发现物业服务人员将垃圾箱放置在业主本人车库门口进行装卸，且1月10日发现车库内进入老鼠，车辆被咬。小区没有配备鼠药，导致老鼠过多。本人所使用车库10余年从未进过老鼠，但由于物业人员过失，将生活垃圾放置在本人车库门口，导致老鼠冬季寻找食物进入本人车库，将本人2019年6月新购置大众CC轿车机器内部多处被咬损坏，车库内物品，冬季存储粮和菜的直接经济损失。3.小区内车辆停放混乱无人管控，随意堵塞消防通道，危险部位无提醒提示无标识，门岗经常没人，消防和急救车辆均无法顺利进入，配套消防设施不齐全，无检查和维护保养试验记录，无消防应急预案公示，楼道内堆放杂物无人管理，影响业主突发事件逃生，无安全生产应急预案，消防设施锁闭状态，均严重危及业主的生命和人身财产安全。4.小区外围门市房开设饭店，牌匾体积过大，影响楼上住户采光，院内楼体悬挂烟道，满墙油污和异味，夜间噪音过大，导致业主夏季无法开窗，物业人员根本从未与其沟通管理监控，也未向有关部门反映。5.物业服务企业在未经业主允许的情况下，在小区公共区域私自增设广告用于营利，且所得收入也未用于公共区域维护保养，也未对全体业主公开公示。本人2021年交的物业费，物业企业也未开出正式发票纳税，只是交给本人一张收据，存在偷税漏税行为，本人也将向税务部门进行举报。对于物业公司的所作所为，也恳请人民法院人员亲自到现场查看。综上所述，鉴于物业服务企业未能按照物业合同履行其义务，故根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，本人有权拒绝对方请求自己履行合同的权利，同时履行抗辩权。并要求物业企业对因物业企业方过失造成本人所产生的财产损失予以赔偿。答辩人保留要求被答辩人返还已缴纳物业费的权利，并恳请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 经审理查明：吉林市昌邑区家逸生活小区原是弃管小区，该小区也未成立业主委员会。2019年1月15日，吉林市昌邑区莲花街道松江热电社区居民委员会与睿达物业公司签订《物业管理服务合同》，双方约定自2019年1月1日起至2021年12月31日期间，由睿达物业公司为该小区提供物业管理及服务，业主按每月每平方米建筑面积0.6元缴纳多层住宅物业费，按每月每平方米建筑面积1.5元缴纳车库物业费，物业管理服务费按年收取，缴费时间为每年1月1日至12月31日，逾期欠费业主应按有关国家及地方政府规定缴纳滞纳金。2019年1月1日，睿达物业公司接管了家逸生活小区的物业服务工作。 刘翀系该小区业主，该房屋建筑面积为100.63平方米。刘翀未缴纳上述住宅2019和2020年度的物业费。该小区8-10号车库业主为刘翀母亲宫晓华。 认定上述事实的证据有：物业管理服务合同、吉林市房屋信息查询单、排水系统养护协议、垃圾清运合同、照片、物业费收据、视频、音频，以及当事人陈述。 本院认为：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”家逸生活小区在睿达物业公司接管前是弃管小区，且该小区也未成立业主委员会，故该小区所在地的松江热电社区代业主委员会行使选聘物业服务企业的职责并与之签订《物业管理服务合同》，符合法律规定，关于物业费交纳标准的约定也符合《吉林省物业服务收费管理实施细则》的相关规定，该《物业管理服务合同》真实有效，小区业主、睿达物业公司均应按合同约定行使权利、履行义务。 刘翀举证虽一定程度上反映出小区内存在公共区域楼宇门破损、路灯不亮、下水井盖破损等问题，但根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条的规定，属物业管理区域内共用部位及公用设施，在保修期满后的维修和更新、改造需动用专项维修资金的，不属于物业服务支出的费用，业主应向相关部门按照法定程序启用专项物业维修基金解决相关问题。小区居住环境的提升与改善，不仅需要物业公司的服务与管理，还需要所有业主自觉遵守公约规范。家逸生活小区之前为弃管小区，对存在的物业管理服务方面问题，应当允许睿达物业公司在接管后逐步完善与提升。综上，刘翀所抗辩的问题均不能构成其拒交物业费的正当理由。 依据《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故刘翀作为业主，应当依照物业管理服务合同的约定按时交纳物业服务费用。物业服务合同是一种综合性较强的特殊服务合同，刘翀长期拖欠物业费，必然会使物业服务企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降，同时，因物业管理服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益受到损害。因此，刘翀长期拖欠物业费的行为，已构成违约，睿达物业公司要求刘翀依约缴纳物业费，有合同约定，且于法有据。 关于睿达物业公司主张的车库物业服务费及滞纳金问题，车库业主为刘翀母亲宫晓华，而非刘翀，故睿达物业公司对车库物业费的请求应另行主张。结合刘翀提供的证据情况，睿达物业公司在提供服务期间内的物业服务确存有一定瑕疵，理应在以后工作中注重提升服务质量和水平，故对于其所主张的滞纳金酌情不予支持。 按物业管理服务合同约定，多层住宅物业服务费为0.6元/月/平方米，刘翀应缴纳2019年和2020年度2年房屋物业服务费，为1449.07元（100.63平方米×0.6元/月/平方米×24月）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、刘翀于本判决生效后五日内一次性给付吉林市睿达物业服务有限公司物业费1449.07元。 二、驳回吉林市睿达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由刘翀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  刘忠军 二〇二一年六月二十一日 书记员  丛 琳