湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初1726号 原告：黄慧珍，女，1993年12月15日出生，汉族，住湖南省资兴市。 委托诉讼代理人:黄日彬，湖南瀛森律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王礼卫，湖南瀛森律师事务所律师。 被告：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。 法定代表人：曾楷峰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘宏光，湖南商管律师事务所律师。 原告黄慧珍与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄慧珍的委托诉讼代理人黄日彬，被告美世界房地产公司的委托诉讼代理人刘宏光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄慧珍请求判令：一、解除原被告双方于2017年11月28日签订的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告返还购房款433239元以及利息77983元给原告（利息按年利率6%的标准自2017年11月28日计算至2020年11月29日，共计36个月，之后的利息以此标准计算至被告实际清偿时止）；三、被告支付原告已付购房款一倍的损失，即433239元；以上1-3项合计944461元。四、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。 被告美世界房地产公司答辩要点：原告黄慧珍与美世界房地产公司签订《郴州商品房买卖合同》在先，法院查封在后，原告主张解除合同、退还购房款、赔偿损失无法律及事实依据。同时依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，在因出卖人原因造成商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，出卖人应返还购房款本金及利息而非赔偿已付购房款一倍的损失。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2017年11月28日，原告黄慧珍（买受人）与被告美世界房地产公司（出卖人）签订了一份《郴州商品房买卖合同》及其附件一至四。该合同第三条、第四条约定：原告购买被告开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市××广场××栋××层××号房。该商品房的设计用途为商业，建筑面积26.13平方米，每平方米单价33036.32元，总房价863239元。合同第五条付款方式及期限：买受人按第2种方式按期付款：2、银行按揭贷款。买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）433239元，余款430000元向出卖人指定的银行申请按揭贷款。合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商品房经验收合格。该商品房专指本栋见附件四，验收标准详见附件四补充协议。附件四《合同补充协议》第四条房屋验收事宜：双方同意本合同第九条变更如下：出卖人应当在2017年12月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付买卖人使用。 二、原告黄慧珍于2017年11月28日支付了首付款433239元，剩余房款430000元因按揭贷款未能办理下来，尚未支付。截至本案庭审之日（2021年5月10日），被告美世界房地产公司尚未向原告交付涉案商铺，亦未为其办理网签手续。原告认为，涉案商品房在签订之前就抵押和查封，导致原告的合同目的不能实现，被告在出售该商品房时故意隐瞒房屋被抵押查封的事实，侵害了原告的合法权益，构成了根本违约，遂诉至法院。 三、被告在出售涉案商铺给原告前，已将包含涉案商铺在内的美美世界城市商业广场项目整体工程分别于2015年5月11日以及7月1日抵押给了渤海国际信托有限公司，办理了最高额抵押登记，抵押期限分别是2015年5月11日至2018年5月11日以及2015年7月1日至2018年6月30日，上述抵押至今未解除。 四、本院在郴州市不动产登记中心查询显示，涉案商铺已被湖南省郴州市中级人民法院查封，查封文号：（2017）湘10民初63号，查封期限为2021年1月29日至2024年1月28日，且该商铺上设有在建抵押。 五、涉案商铺所在项目截至本案庭审日（2021年5月10日）尚未通过综合验收。 判决的理由与结果 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，因本案原告主张被告隐瞒涉案商品房被抵押查封等法律行为均发生《中华人民共和国民法典》实施之前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用民法典实施前当时的法律、司法解释的规定。现对本案的争议焦点作如下认定： 一、关于案涉商品房买卖合同能否解除。原、被告签订《郴州商品房买卖合同》及其附件时，被告美世界房地产公司隐瞒了涉案商铺已经设定了抵押的情况，且该商铺经郴州市不动产登记中心查询已被法院查封，至今被告无法解决涉案商铺产权受限问题，无法为原告办理网签以及房屋权属登记。另涉案商铺所在项目至今未经过综合验收，一直未向原告交房，因此，原告无法实现涉案《郴州商品房买卖合同》目的。故原告要求解除上述《郴州商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。 二、关于被告是否返还购房款及支付利息的问题。如前所述，本案《郴州商品房买卖合同》已被解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求返还已付购房款433239元并支付资金占用利息，于法有据，本院予以支持，但资金占用利息标准宜参照全国银行间同业拆借中心2021年6月发布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算，从2017年11月28日至2020年11月29日，资金占用利息为50130.5元（433239元×1097天×3.85%÷365天），2020年11月29日以后的资金占用利息以被告实际未退还的购房款为基数按此标准计算至被告付清原告已支付的购房款433239元为止。 三、关于原告要求被告承担已付购房款一倍即433239元的赔偿责任的问题。依照2003年4月28日公布的法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”，被告美世界房地产公司隐瞒了所售涉案商铺在签合同前已经是在建工程抵押的事实，原告有权要求被告承担不超过已付涉案商铺购房款一倍的损失，但考虑在履行合同过程中，原告明知涉案商铺长期未能办理好按揭贷款和无法办理网签手续，未及时采取有效措施主张权利，以避免损失的进一步扩大，对此也有一定的责任，故根据原、被告双方各自应负的责任、原告的损失情况、本案支付房款的具体情况以及惩罚性赔偿的制裁和遏制功能等诸多因素，本院酌定被告按照已付房款的30%赔偿原告129971.7元。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下: 一、解除原告黄慧珍与被告郴州市美世界房地产开发有限公司于2017年11月28日签订的《郴州商品房买卖合同》; 二、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还原告黄慧珍已交的购房款433239元； 三、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告黄慧珍利息50130.5元（按年利率3.85%的标准2017年11月28日计算至2020年12月29日，之后利息以被告实际未退还的购房款为基数按年利率3.85%计算至上述购房款433239元付清为止）； 四、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日后十日内支付原告黄慧珍已付购房款30%的损失129971.7元； 五、驳回原告黄慧珍的其他诉讼请求。 如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6622元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  谢萍 二〇二一年六月三十日 书记员  李佳 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。