广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0902民初2971号 原告：梁明龙，男，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：梁永森（系梁明龙的父亲），男，1965年9月14日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：李志军，男，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告梁明龙与被告李志军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告梁明龙的委托诉讼代理人梁永森，被告李志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁明龙向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告李志军付清欠原告的2020年7月1日至2021年1月30日止共欠7个月的租金共计52500元，1%滞纳金525元，欠电费1342元，1%滞纳金13.42元，水费32元，1%滞纳金0.32元，合同约定承租方拖欠租金累计达15天并赔偿违约金1000元，合计55412.74元；2、请求人民法院判决被告违反甲乙双方签订租赁铺面合同的约定，赔偿原告合同约定的违约金60000元。以上合计被告共欠原告人民币壹拾壹万伍仟肆佰壹拾贰元柒角肆分（￥115412.74元）；3、请求人民法院判决被告支付利息给原告以115412.74元为基数，自2020年7月1日起至付清欠款本金之日止，按照年利率24%计算，利息暂计至2021年3月19日为27699元；4、请求人民法院判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年4月19日签订租用原告位于玉林市后面的房屋大约160平方米，租用时间从2015年5月1日起至2021年4月30日止，共租用6年。商铺和后面房屋租金每月7500元整，合同约定交租金必须提前一个月交纳给原告。被告已执行合同约定即从2015年5月1日起至2019年6月30日止，每月租金为7500元，可被告只交至2020年6月30日的租金，从2020年7月1日开始至现在2021年1月30日未交原告7个月租金共52500元，被告于2021年1月30日已搬走其物品，不再租用本铺面。合同是2021年4月30日才到租用期满，合同第四项第1小点押金6000元，是乙方作为保证遵守本合同相关约定押金，租用期满后退还乙方，被告搬走物品时还没有到租用铺面期满，并且还欠原告7个月租金52500元，6000元押金是乙方作为保证遵守本合同相关的约定押金，约定是租用期满后退还乙方，合同约定租用期满时间是2021年4月30日，而被告搬走物品时间是在2021年1月30日，从这个时间来看，证实被告没有租满期，违反租赁合同，依法原告不退还押金给被告是有理有据的，有法律保护的。另外租赁合同的条文很明确，被告在合同第八项违约金和违约责任的第2小点阐述若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同视为乙方违约合同，乙方负责赔偿违约金6万元给原告，是有这条文的合同作为依据，法律是保护的。以及合同第四项租金交纳方式第3小点，按实欠租金、欠水费、欠电费1%加收滞纳金。被告欠原告的7个月租金共计52500元，1%滞纳金525元；被告赔偿欠原告合同违约金60000元；欠电费1342元，1%滞纳金13.42元；欠水费32元，1%滞纳金0.32元，合同约定承租方拖欠租金累计达15天并赔偿违约金1000元给原告。累计被告欠原告人民币壹拾壹万伍仟肆佰壹拾贰元柒角肆分（￥115412.74元），该款被告依法应如数交付清给原告。原告多次与被告协商不成，被告均以各种理由进行拖延，被告至今未给所欠租金和利息，为维护原告合法权益，故向玉州区人民法院提起民事诉讼。 被告李志军辩称，其与原告并不存在签订租赁铺面合同的约定，其也不认识原告梁明龙。原告提供的合同实际只是一份草稿，里面的签名是其所写，但有些不是其所写，其也从没有交过租金给原告梁明龙，只是按梁永森的指定通过转账交过租金给梁明华，该转账与原告没有关系。 经审理查明，原告梁明龙委托其父亲梁永森代为管理和出租其名下的铺面和房屋并代为签订租赁合同等事宜。2015年4月19日，原告的父亲代原告与被告李志军签订《商铺或房屋租赁合同》。该合同约定：甲方（原告）作为出租方将其坐落于玉林市（大润发超市一号门对面）建筑面积约定100平方米的铺面出租给承租方乙方（被告）李志军使用；铺面租赁期限为六年，自2015年5月1日起至2021年4月30日。2015年5月1日起至2018年4月30日每月租金6000元，2018年5月1日起至2021年4月30日每月租金6500元。甲方免除乙方2015年5月1日至2015年5月31日1个月租金作为乙方装修期；承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同收回铺面：1、承租方擅自将铺面转租、转让或转借的。2、利用承租铺面或房屋进行违法经营及犯罪活动的。3、承租方拖欠租金累计达15天的，并赔偿违约金1000元；租金交纳方式：1、承租方使用前须交押金6000元，租期届满后退还，每月预交水电费1000元。2、承租方以现金或转账形式向出租方支付租金，租金和水电费定为每月支付一次，并必须提前一个月时间交付给出租方。3、承租方须按约定时间缴交租金和水电费，如无故拖欠，甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金；违约金和违约责任：1、若出租方在承租方没有违反本合同情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金60000元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金60000元。3、承租方违反合同，擅自将承租铺面转给他人使用的视为违约，应支付违约金6000元，如因此造成铺面房屋内装修设施配置损坏的，应负责修复和赔偿。合同签订后，被告交纳了押金6000元给原告的父亲梁永森，并将承租的铺面装修好用于销售格力空调的店面。后因被告用到原告部分场地作为仓库，双方口头约定每月租金为7500元。被告在租用铺面过程中，每月按原告的父亲梁永森的要求将租金及水电费交指定的账户。截至2020年7月23日，被告交清了2020年6月30日前的全部铺面租金及水电费。由于之后，被告拒不支付租金，原告要求被告搬离，2021年1月31日被告搬离铺面。2021年3月，原告将铺面租给他人。因被告搬离后尚欠原告7个月的租金未付，原告遂向本院起诉，要求被告支付租金、滞纳金并承担违约金和支付利息。 本院认为，原告梁明龙委托其父亲梁永森与被告李志军于2015年4月19日签订的《商铺或房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。签订合同后，原告按合同约定将其所有的位于玉林市（大润发超市一号门对面）的铺面交付给被告使用，被告收到铺面后进行装修并用于销售格力空调的门店。被告已按合同的约定支付了2020年6月30日前的所有铺面租金及水电费，有原告提交的被告转账给梁明华账户的收款电子回单可以证实，双方对已交完2020年6月30日前的租金及水电费均无异议。被告否认其与原告梁明龙有房屋租赁合同关系，该合同只是作为草稿已经丢弃，与租赁事实不符。本院认为，原告梁明龙作为租赁物的所有权人，其委托父亲梁永森代为出租管理租赁物，梁永森以原告梁明龙的名义与被告签订租赁合同是受委托代为行使出租的权利，且签订合同后被告在2020年6月30日前一直按合同的约定履行支付租金及水电费的义务，合同相对双方的租赁事实清楚， 本院对被告主张不存在租赁关系的抗辩理由不予采信。按原告所述，双方在合同中约定租金从2018年5月1日起每月6500元，但根据被告的需要另外加租了部门场地给被告作为仓库，双方口头约定加租部分每月1000元，租金合计7500元每月，该每月的租金与原告提交的电子回单上的金额相互对应，形成证据链，本院对每月租金7500元予以确认。由于被告于2021年1月31日搬离铺面，双方的租赁合同于该日解除，被告应当支付合同解除前尚欠的租金给原告，尚欠的租金数额为52500元（7500元/月×7个月=52500元）。因被告在签订合同时预交了押金6000元，该押金应从尚欠租金中冲抵，原告主张押金没收的理由本院不予支持。关于原告主张尚欠电费、水费和滞纳金的问题。原告并未提供被告尚欠水电费的相关证据材料，根据谁主张证举证的原则，原告应当承担举证不利的法律后果，为此，本院对原告的该项请求不予支持。关于原告要求被告承担违约责任的问题。按双方签订的房屋租赁合同，被告应每月提前向原告支付租金及水电费，但被告未按约定及时支付，违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，本案双方约定的违约金明显过高，本院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，按不超过实际损失的30%计算。因被告的违约行为造成原告的铺面在2021年2月空置未能出租，应当以该月的租金加收30%作为实际损失，故因被告的违约行为造成原告的损失为9750元。关于原告要求被告支付利息的问题。因被告的拒不支付租金的违约行为造成原告应当收取租金的利息损害由被告承担，该利息以46500元（52500元－6000元）为基数，从2021年2月1日起至清偿之日止，按一年期贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告李志军支付租金52500元给原告梁明龙（被告已交的押金6000元从中扣除）； 二、被告李志军支付利息给原告梁明龙（利息计算方法：以46500元为基数，从2021年2月1日起至清偿之日止，按一年期贷款市场报价利率利算）； 三、被告李志军支付违约金9750元给原告梁明龙； 四、驳回原告梁明龙的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费3162元，减半收取计1581元，由原告梁明龙承担960元，被告李志军承担621元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  唐国富 二〇二一年六月二十二日 书记员  陈礼婷