江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏05民终6181号 上诉人（原审原告）：苏州帝熊猫服饰有限公司，住所地常熟市黄山路128号1幢。 法定代表人：马兰，该公司经理。 委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区时代广场23幢。 负责人：曹亮，该分行行长。 被上诉人（原审被告）：赵和英，女，1957年8月3日出生，汉族，住常熟市。 被上诉人（原审被告）：郑琦，男，1983年1月31日出生，汉族，住常熟市。 被上诉人（原审被告）：郑樱花，女，1981年11月18日出生，汉族，住常熟市。 被上诉人（原审被告）：苏州华斯特登喜路服饰有限公司，住所地常熟市东南开发区黄山路128号。 法定代表人：郑友清。 被上诉人（原审被告）：常熟市七彩果服饰有限公司，住所地常熟市东南开发区黄山路。 诉讼代表人：钱锋，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：徐方怡，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娣，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 上诉人苏州帝熊猫服饰有限公司（以下简称帝熊猫公司）因与被上诉人中国民生银行股份有限公司苏州分行（以下简称民生银行苏州分行）、赵和英、郑琦、郑樱花、苏州华斯特登喜路服饰有限公司（以下简称华斯特公司）、常熟市七彩果服饰有限公司（以下简称七彩果公司）案外人执行异议之诉一案，不服苏州工业园区人民法院（2020）苏0591民初5018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 帝熊猫公司上诉请求：1.撤销一审判决，确认帝熊猫公司与七彩果公司于2014年8月20日签订的房屋租赁合同合法有效，继续履行。2.对案涉房屋带租拍卖。事实和理由：一、2014年8月20日，帝熊猫公司与七彩果公司签订了房屋租赁合同，承租案涉房屋，租期为15年。民生银行苏州分行向法院提交的《拍卖申请书》中提及的《承诺函》，经帝熊猫公司法定代表人马兰经回忆，未见过也未签署过，帝熊猫公司申请笔迹鉴定，且该《承诺函》证明帝熊猫公司在案涉房屋抵押前已经承租并使用案涉房屋，民生银行苏州分行对此知情。二、关于本案租金的支付方式，是在出租方资金紧张的情况下出现的非正常情形。出租方多次向帝熊猫公司预借未到期租金，或使用帝熊猫公司库存货物折抵出租方的债务，然后抵扣相应的租金。2019年2月，帝熊猫公司出借给七彩果公司318700元用于发放工人工资，后七彩果公司为帝熊猫公司增加350平方米的房屋租赁，用未来的租金折抵借款。故不应苛求帝熊猫公司拿出每一笔租期对应的租金转账记录。三、帝熊猫公司自2009年起向七彩果公司租赁房屋用于生产经营，民生银行苏州分行对此也知情。在抵清剩余租期年限内的全部租金后，出租方还倒欠帝熊猫公司款项（据核算超过100万元）。帝熊猫公司请求法院向出租方及实际控制人调查、核实有关帝熊猫公司的租金支付情况。四、2014年8月20日所签房屋租赁合同合法有效，合同签订时间以及帝熊猫公司实际占有使用的时间，均在抵押、查封之前；所谓租金抵偿借款的表述不准确，实际是出租方及其实际控制人在资金紧张的情况下，向帝熊猫公司预支未到期的租金(支付时间是在租赁合同履行过程中)，即提前支付租金；退一步讲，即便法院不认可提前支付租金或预借租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，即帝熊猫公司有权行使租金与借款、货款抵销的权利，抵销后帝熊猫公司不欠七彩果公司租金。 帝熊猫公司向一审法院诉讼请求：1.撤销一审法院作出的（2020）苏0591执异31号执行裁定书，确认帝熊猫公司与七彩果公司于2014年8月20日签订的房屋租赁合同合法有效，继续履行；2.对案涉房屋带租拍卖。 一审法院认定事实：2014年9月22日，华斯特公司与民生银行苏州分行签订《综合授信合同》，约定最高授信额度为2100万元，授信额度的使用期限为自2014年9月22日至2015年9月22日。同日，七彩果公司与民生银行苏州分行签订《最高额抵押合同》为上述借款提供担保，约定抵押物为常熟市东南开发区黄山路128号1幢、4幢的房产、土地，担保的最高债权本金限额为2100万元。郑友清、赵和英、郑琦、郑樱花分别与民生银行苏州分行签订《最高额担保合同》，对上述债务提供连带责任保证。2014年9月24日，华斯特公司与民生银行苏州分行签订了《流动资金贷款借款合同》，民生银行苏州分行据此向华斯特公司发放了借款20999997.39元，合同约定的借款期限为2014年9月24日至2015年9月24日。因华斯特公司未按约还款，2015年9月21日，华斯特公司与民生银行苏州分行签订《借款展期协议》：展期金额2085万元，展期期限为一年，自2015年9月24日至2016年9月24日，展期期间贷款年利率为5%，原借款合同继续有效。七彩果公司、郑友清、赵和英、郑琦、郑樱花均在《借款展期协议》上签字、盖章。 因华斯特公司未按约履行还款义务，民生银行苏州分行将华斯特公司、七彩果公司、郑友清、赵和英、郑琦、郑樱花起诉至法院，一审法院审理后，于2017年5月17日作出（2016）苏0591民初6925号民事判决书，认为：华斯特公司未按约还款已构成违约，民生银行苏州分行有权要求华斯特公司归还借款本息；对民生银行苏州分行要求以七彩果公司名下位于常熟市黄山路128号1幢、常熟市黄山路××号4幢房产及土地实现抵押权的主张予以准予，民生银行苏州分行有权对上述抵押物进行拍卖、变卖，并以所得价款在登记的债权数额内优先受偿；郑友清、赵和英、郑琦、郑樱花作为保证人，应对华斯特公司的上述债务承担连带清偿责任。判决如下：一、华斯特公司于判决生效之日起十日内归还民生银行苏州分行借款本金2075万元及至2016年12月27日的罚息386353.14元，以及自2016年12月28日起至被告实际还款之日止以未还本金为基数按人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算罚息；二、华斯特公司于判决生效之日起十日内赔付民生银行苏州分行律师费261550元；三、如未能履行上述付款义务，则民生银行苏州分行有权以七彩果公司名下位于常熟市黄山路128号1幢、常熟市黄山路××号4幢房产及土地折价，或以拍卖、变卖上述房产、土地所得价款分别在1300万元、250万元、500万元限额内优先受偿；四、郑友清、赵和英、郑琦、郑樱花对华斯特公司的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任。 上述判决生效后，民生银行苏州分行申请执行，执行案号为（2018）苏0591执3659号。执行过程中，一审法院于2018年10月23日作出（2018）苏0591执3659号之一执行裁定书，裁定拍卖七彩果公司名下位于常熟市黄山路××号1、4幢房地产。后，帝熊猫公司向一审法院提出其就上述房产与七彩果公司存在租赁关系，一审法院于2020年1月7日作出（2018）苏0591执3659号之四执行裁定书，裁定除去帝熊猫公司对该房产的占有，令其于裁定书送达之日起10日内从该房屋腾出。帝熊猫公司向一审法院提出执行异议，一审法院于2020年4月24日作出（2020）苏0591执异31号执行裁定书，裁定驳回帝熊猫公司的异议请求。 一审另查明，2020年9月10日，常熟市人民法院作出的（2020）苏0581破38号民事裁定书，裁定受理七彩果公司的破产清算申请，并指定江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所担任七彩果公司管理人。 一审庭审中，帝熊猫公司称，因郑友清及其名下的公司结欠其借款、货款，双方约定以租金抵上述欠款，支付租金的方式就是以抵债的方式进行结算。 以上事实，由（2016）苏0591民初6925号民事判决书、（2018）苏0591执3659号之四执行裁定书、（2020）苏0591执异31号执行裁定书、（2020）苏0581破38号民事裁定书及决定书及一审当事人的庭审陈述予以佐证。 一审诉讼中，帝熊猫公司另提供了以下证据： 1.2014年8月20日，帝熊猫公司(承租方)与七彩果公司(出租方)签订的房屋租赁合同，证明帝熊猫公司与七彩果公司在2014年8月20日即签订租赁合同，租赁期限是2014年8月20日至2029年8月19日，承租的房屋面积是1300平方，位于常熟市东南开发区黄山路128号。帝熊猫公司一审陈述，在该份租赁合同前，其于2009年开始租赁七彩果公司在黄山路××号的房屋，已经租了五年，该份合同相当于续租，故租赁关系真实。七彩果公司一审质证认为，房屋租赁合同证明七彩果公司以每年应收租金偿还帝熊猫公司的应收款。帝熊猫公司未提供证据证明于2009年开始租赁案涉房屋。 2．债务清账证明、清账说明、协议书、抵账明细单，证明华斯特公司与七彩果公司使用帝熊猫公司的库存服装用以抵偿他们所欠的债务。帝熊猫公司一审陈述上述资料有华斯特公司、七彩果公司的盖章，还有郑友清的签名。郑友清是华斯特公司、七彩果公司的法定代表人。资料形成于当时，郑友清已去世，不可能后补形成。七彩果公司一审质证认为，上述证据无原件，真实性由法院认定；且该证据只能证明帝熊猫公司和七彩果公司之间可能存在债权债务关系，与本案的租金支付没有关系，即使认定与租赁相关，也是以租抵债行为。 一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，帝熊猫公司主张带租拍卖案涉房产，应就其与七彩果公司之间在案涉房屋设立抵押前存在真实的房屋租赁关系承担举证责任。一审诉讼中，帝熊猫公司虽提供了房屋租赁合同，但未能提供租金支付凭证，关于租金支付方式，结合帝熊猫公司一审庭审中提供的证据以及陈述，是以七彩果公司的欠款抵扣租金，实质为以租抵债的一般债权债务关系，故帝熊猫公司与七彩果公司未形成真实有效的房屋租赁关系。帝熊猫公司的相关诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持。民生银行苏州分行、赵和英、郑琦、郑樱花、华斯特公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回帝熊猫公司的诉讼请求。案件受理费3233元，由帝熊猫公司负担。 二审经审理查明，案涉房屋于2014年9月24日设立抵押，抵押权人为民生银行苏州分行。 帝熊猫公司一审提交的落款日期为2014年8月20日的房屋租赁合同载明房屋租金总金额为220000元，租金支付方式为七彩果公司以每年应收租金偿还帝熊猫公司的应收款，直至还清。二审中，帝熊猫公司陈述在签订上述房屋租赁合同时，七彩果公司已经结欠其很多款项。上诉状中主张的预付租金，一部分是七彩果公司使用其库存服装所欠债务，一部分是七彩果公司资金紧张向其所借款项。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，帝熊猫公司以其在案涉房屋被抵押、查封前，与七彩果公司形成租赁关系为由主张排除执行，应举证证明租赁关系的真实性。首先，根据帝熊猫公司提交的房屋租赁合同，双方约定就1300平方米的租赁物，十五年租金的总金额为220000元，帝熊猫公司未能举证证明该租金标准符合所在区域同类房屋的租金水平。其次，根据房屋租赁合同的约定以及帝熊猫公司的陈述，七彩果公司以应收租金偿还帝熊猫公司的应收款，帝熊猫公司未举证证明双方债权债务往来的具体情况，以及抵扣租金标准的合理性。一审法院认定帝熊猫公司与七彩果公司之间为一般债权债务关系，有事实和法律依据。七彩果公司已被法院裁定受理破产清算申请，如帝熊猫公司对七彩果公司享有未受偿的债权，应在破产程序中与其他债权人一起公平受偿。 综上，帝熊猫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3233元，由苏州帝熊猫服饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  孙   一   鸣 审 判 员  柏   宏   忠 审 判 员  丁       兵 二〇二一年六月二十五日 法官助理  夏玉琴书记员王婧娴