湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初2608号 原告：刘慧，女，1990年10月7日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：胥文俊，湖南华湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易莎，湖南华湘律师事务所律师。 被告：长沙瑞年房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道文源西路与高裕路交界北角义乌小商品城1栋-121至-123。 法定代表人：李明骏。 委托诉讼代理人：王蕾，湖南天地人律师事务所律师。 被告：长沙农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路一段439号。 法定代表人：胡善良，董事长。 委托诉讼代理人：黄宇，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱腾，女，系该公司工作人员。 原告刘慧与被告长沙瑞年房地产开发有限公司（以下简称“瑞年公司”）、被告长沙农村商业银行股份有限公司（以下简称“长沙农商行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘慧及其委托诉讼代理人胥文俊、易莎，被告瑞年公司的委托诉讼代理人王蕾，被告长沙农商行的委托诉讼代理人黄宇、朱腾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘慧向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告与被告瑞年公司签订的编号为201403681127的《长沙市望城区商品房买卖合同》；2、判令被告瑞年公司向原告返还款项175598元；3、判令被告瑞年公司向原告支付资金占用费（以175598元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍为标准，计算至全部款项支付完毕之日止）；4、判令解除原告与被告长沙农商行之间的编号为望农商行营字20150205015号的《个人住房、商业住房贷款合同》；5、判令被告瑞年公司向原告支付原告已偿付的贷款本息110492.31元（暂计算至2020年9月1日），剩余的全部贷款本息由被告瑞年公司承担偿付责任；6、本案诉讼费用全部由被告承担。后原告在开庭审理前增加了一项诉讼请求，即判令被告瑞年公司向原告支付赔偿金46243.65元（案涉房屋价款的15%）。 事实和理由：“长沙义乌小商品城”由被告瑞年公司开发建设，坐落在长沙市望城区××街道××路××路××东北角。自2014年起，瑞年公司即对外宣传称该项目“是由浙江义乌与长沙瑞年地产联合开发的大型现代化专业市场”、“义乌全国重点培育市场”、“浙江义乌长沙地区分市场”，项目建成后，浙江义乌小商品城将派驻专业运营团队统一管理。基于对浙江“义乌小商品城”的品牌信任，2015年2月5日，原告与瑞年公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定：原告向瑞年公司购买“长沙义乌小商品城”第1栋1层1127号商铺，商铺总价为308291元，采用首付款＋银行按揭付款方式，同时对双方权利义务及违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告向瑞年公司支付款项共计175598元，其中首付款158291元、办证费用15323元、物业专项维修资金1984元。2015年2月5日，原告与原湖南望城农村商业银行股份有限公司（该银行已于2018年12月29日注销，由被告长沙农商行承继其债权债务）签订了《个人住房、商业住房贷款合同》（以下简称“《贷款合同》”），贷款15万元付给了瑞年公司。原告从当月开始起还本付息，截止2020年9月1日已偿还本息共计110492.31元。 然而，项目建成后，瑞年公司非但未按要求配备相应设施，还未有专业团队运营，管理混乱不堪，店铺经营异常萧条。另外，2020年6月15日，经湖南省高级人民法院判决，认定瑞年公司在广告宣传中使用“长沙义乌小商品城”未经浙江集团公司合法授权，系不正当竞争行为，应承担侵权责任。原告认为，瑞年公司冒用“义乌小商品城”的名号进行宣传，并借此抬高价格，使得原告违背自身意志，以明显超出市场价格的价款购买商铺，其行为属民事欺诈，且其欺诈行为直接导致原告经济损失严重。为维护自身权益，原告特向法院提起诉讼。 被告瑞年公司辩称：1、原告请求撤销案涉合同并返回相关款项的诉讼请求，没有事实和法律依据，案涉合同是双方的真实意思表示,合法有效，对双方具有法律约束力。原告已履行了支付购房款义务，瑞年公司已将案涉房屋交付给原告，双方均已完全履行合同。被告亦将案涉房屋出租获取利益，案涉房屋无权利障碍，不存在双方交易目的不能实现的情况；2、本案不构成民事欺诈。瑞年公司没有欺诈和诱骗的故意和行为，原告购买商铺的意思表示并未陷于错误。假如因瑞年公司的宣传使原告陷于错误，但原告的意思表示与陷于错误之间也不存在因果关系。因为瑞年公司与浙江义乌公司未达成合作后，对宣传中曾使用的“义乌”字样予以涂改和删除后，原告并未以店铺商场中再无“义乌”二字为由提出任何异议。湖南省高级人民法院的判决针对的是瑞年公司涉及“义乌”商标使用权的不正当竞争行为，但瑞年公司开发的商场运作模式效仿浙江义乌，不违法，也并未被禁止。包括原告在内的数百家购买瑞年公司商铺的人，从购买商铺至今(近七年时间)未因瑞年公司无“义乌”或“浙江义乌”品牌而提出异议，可见原告购买商铺时并未基于“义乌”或“浙江义乌”品牌，而是看好该地段及价格合适和瑞年公司开发的商场运作模式效仿浙江义乌的理念。另外，瑞年公司开发的涉案商铺出让价格合理，与同地段价格差不多，不存在明显超出市场价格。3、原告主张瑞年公司返还的款项中包含物业专项维修资金，该款项不由瑞年公司收取，与瑞年公司无关。4、原告主张资金占用费及其计算标准没有事实和法律依据。5、贷款利息不由瑞年公司收取，贷款本息应由原告承担偿付责任，均与瑞年公司无关。6、退一步讲，假如原告有合同撤销权，那么其主张该权利也已经超过了法律规定的期限，已无权主张合同撤销。7、有关买卖合同中出现或可能出现的违约或其他行为，瑞年公司已经与原告达成一致约定，瑞年公司已向原告一次性支付补偿款，原告已自愿放弃就买卖合同产生的合同责任向瑞年公司主张任何权利，故原告无权再主张解除或撤销买卖合同。综上所述，原告诉请无任何事实和法律依据，请求依法驳回。 被告长沙农商行辩称：1、原告与长沙农商行签订的《贷款合同》，系双方真实意思表示，合法有效。长沙农商行已依约向原告发放了贷款，贷款合同不具有任何法定或约定的需解除之情形。2、《贷款合同》第十二条约定，贷款发放后，借款人或购房人与售房者，就房产有关质量条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关。除贷款人决定解除本合同外，本合同应正常履行，借款人应按照约定归还贷款本息。本案中长沙农商行的放款义务已完全履行完毕，不管原告与瑞年公司存在何种合同争议，均与长沙农商行无关，原告无权要求解除合同。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条规定，解除商品房担保贷款合同，需同时满足两个条件，即商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除以及商品房担保贷款合同的目的无法实现。本案中原告签订合同的目的是获得贷款用于购买长沙义乌小商品城的商业用房。只有在原告无法获得该房产，即无法收房，无法办理产权证书时，才能被认定为合同目的无法实现。而事实上原告早已完成收房，并于2019年办理不动产权登记和抵押登记，合同目的早已实现。不管原告与被告瑞年公司之间的商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，均不影响《贷款合同》的效力，《贷款合同》继续有效。综上，原告针对长沙农商行的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回。 本院经审理查明以下事实：被告瑞年公司开发建设的“长沙义乌小商品城”坐落在长沙市望城区××街道××路××路××东北角。2015年2月5日，原告作为买受人与瑞年公司作为出卖人签订了合同编号为201403681127的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定：原告向瑞年公司购买“长沙义乌小商品城”第1栋1层1127号房，该商品房用途为商业，建筑面积为18.04平方米，单价为每平方米17089.3元，总金额为308291元；原告采用首付款＋银行按揭方式支付购房款。瑞年公司应于2015年12月1日前交付房屋，交付房屋时应出示验收合格等证明房屋符合质量要求的证明文件，并签署房屋交接单。合同中还约定了违约责任、保修责任等。同时，双方还签订了《之补充协议》,该补充协议第十条约定，关于出卖人所有的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开发规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，其中如对主合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为主合同内容的，均已载入主合同；其他未明确载入主合同的内容均不影响主合同的订立以及房屋价格的确定，不视为主合同及本补充协议内容，不构成出卖人的义务和责任。原告在购买上述房屋时，同意前三年将房屋交瑞年公司指定的第三方运营公司统一管理对外经营，前三年委托经营期间的租金在原告应付给瑞年公司的购房款中已进行了抵扣。合同签订后，原告向瑞年公司支付了购房首付款158291元、办证费用15323元，并缴纳了物业专项维修资金1984元。后瑞年公司向原告交付了案涉房屋，案涉房屋已于2019年办理了不动产登记至原告名下。 2015年2月5日，原告与原湖南望城农村商业银行股份有限公司签订了编号为望农商行营字20150205015号的《个人住房、商业住房贷款合同》（以下简称“《贷款合同》”），贷款15万元用于向瑞年公司购买前述商铺，同时约定原告将所购商铺抵押给该贷款银行。合同签订后，原湖南望城农村商业银行股份有限公司已依约将贷款15万元支付至瑞年公司。案涉房屋已于2019年办理了抵押登记，原告自2015年3月开始至今每月依约还本付息。湖南望城农村商业银行股份有限公司已于2018年12月29日注销，由被告长沙农商行承继其债权债务。 2017年1月14日，原告刘慧签署《承诺书》，内容为：“今本人所购长沙瑞年房地产开发有限公司商铺（商铺号：1127，合同号:201403081127，现与长沙瑞年房地产开发有限公司协商，长沙瑞年房地产开发有限公司一次性补偿本人购房总金额的2%,即人民币6166元。上述款项支付到位后，本人不再就该购房合同中的违约问题向长沙瑞年房地产开发有限公司主张任何权利”。瑞年公司于同日向原告转账支付了6166元，原告同日出具了收条确认收到瑞年公司合同违约2%违约款。对于该笔款项，原告陈述系瑞年公司因迟延交房统一向业主支付房款总价2%作为补偿。2019年4月8日，原告向瑞年公司出具《收条》，内容为：“本人购买了长沙义乌小商品城1127#商铺，现经双方确认：开业之日为收铺之日，本人已确认完成收铺。今收到瑞年公司合同出卖方责任补偿款3083元，本人收到款后，不再就出售方(长沙瑞年房地产公司)因上述合同产生的合同责任主张任何权利。本人承诺不对外透露，否则退还款项，放弃买卖合同的权利主张。本人收款方式为银行收款”。同年4月29日，瑞年公司向原告转账支付了3083元。对于该笔款项，原告陈述系瑞年公司实际交付的商铺面积小于合同约定面积而退回的面积差价款。对于上述两次付款，瑞年公司陈述系因电商冲击、新冠疫情的不利影响及全球经济萎缩等原因，全国实体店铺经营大环境普遍不景气，为减轻业主们的经济压力、平息业主们的负面情绪、营造开发商与业主之间良好的氛围，也同时为免除买卖合同中瑞年公司出现或可能出现的违约或其他行为所可能承担的一切相关责任，瑞年公司统一与业主约定：有关买卖合同中瑞年公司出现或可能出现的违约或其他行为，业主放弃追究瑞年公司与买卖合同有关的一切责任，瑞年公司给予业主一次性补偿(以避免业主找各种理由闹事)。因此，补偿款是瑞年公司针对买卖合同对业主一揽子的打包补偿。 另查明，瑞年公司在开发涉案楼盘时就该楼盘的命名向长沙市望城区地名委员会提交了申请，长沙市望城区地名委员会经审核于2014年11月4日批复同意将案涉楼盘命名为“义乌长沙小商品城”，并依法进行了公示。瑞年公司在宣传中使用“长沙义乌小商品城”字样并通过广告媒介进行“长沙义乌小商品城是由浙江义乌与瑞年公司联合开发的大型现代化专业市场”、“义乌全国重点培养市场”、“浙江义乌长沙地区分市场”等内容的宣传。浙江中国小商品城集团股份有限公司以不正当竞争及侵害商标权为由起诉瑞年公司，经湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民初551号民事判决和湖南省高级人民法院（2020）湘知民终216号民事判决，认定瑞年公司未经浙江中国小商品城集团股份有限公司授权，在广告宣传中宣称“长沙义乌小商品城是由浙江义乌与长沙瑞年地产联合开发的大型现代化专业市场”、“义乌全国重点培育市场”、“浙江义乌长沙地区分市场”、“打造唯一一个以义乌品牌命名的小商品市场”、“浙江义乌国际商贸城在长沙地区的分市场”等，意图使相关公众产生混淆，在主观上存在明显攀附的故意，因此，被告使用“长沙义乌小商品城”的行为构成不正当竞争，相关行为侵害了浙江中国小商品城集团股份有限公司的商标专用权。 以上事实有原告提交的宣传资料、《长沙市望城区商品房买卖合同》、收据和发票、《贷款合同》、湖南省高级人民法院（2020）湘知民终216号民事判决书和被告瑞年公司提交的《长沙市望城区发展和改革局关于长沙瑞年房地产开发有限公司长沙义乌小商品城一期项目备案的通知》、《长沙市望城区地名委员会关于“义乌小商品城”的命名公告》、不动产权证、《收条》、《承诺书》、微信转账凭证、瑞年公司财务审核单以及各方当事人及委托诉讼代理人的当庭陈述在卷证实，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点有两个，一是被告瑞年公司在与原告订立合同过程中是否存在欺诈，使原告在违背真实意思的情况下订立合同，进而原告与瑞年公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》应否撤销；二是原告主张瑞年公司支付赔偿金46243.65元（案涉房屋价款的15%）的诉讼请求是否有事实和法律依据。 一、瑞年公司的行为是否构成欺诈，案涉《长沙市望城区商品房买卖合同》应否撤销。根据相关法律规定，欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。相对方只有在因为欺诈产生错误认识作出了错误意思表示，其才有权主张撤销合同。 首先，案涉房屋属于商铺，属于价值较大的商品，而影响房屋买卖合同订立与否的因素有很多，根据一般的认知，商铺购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、交通、项目运营模式、项目商业前景等关键性因素进行综合考虑判断后，再作出购买与否的意思表示。被告瑞年公司在宣传中未经浙江中国小商品城集团股份有限公司授权使用“长沙义乌小商品城”字样及相关标识，宣传称案涉项目“是由浙江义乌与长沙瑞年地产联合开发的大型现代化专业市场”、“义乌全国重点培育市场”、“浙江义乌长沙地区分市场”等，存在夸大宣传的行为，对原告的购房意向有一定的影响，但并非唯一或直接影响原告是否购买的关键性因素。从原告在支付购房款时同意接受瑞年公司指定的第三方公司统一管理对外经营并收取前三年委托经营期间的租金冲抵部分购房款等事实，可以看出原告主要是基于对案涉商铺及所在商业项目整体运营模式和商业前景的看好作出了购铺的意思表示，而非仅仅基于瑞年公司案涉项目的字号、标识以及其是否有浙江中国小商品城集团股份有限公司等权利主体的授权使用与投资合作事宜而购买商铺。因此，原告购买商铺并非基于瑞年公司的夸大宣传行为而作出的错误意思表示。 其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。原告与瑞年公司在《补充协议》第十条明确约定，销售广告、宣传资料等对楼盘的介绍说明和允诺，其中对主合同订立以及房屋价格的确定有重大影响或者双方认为需要作为主合同内容的，均已载入主合同，其他未明确载入主合同的内容均不影响主合同的订立以及房屋价格的确定，不视为主合同及补充协议内容，不构成出卖人的义务和责任。查瑞年公司在广告和宣传资料中所记载内容，其所作的说明和允诺并不具体确定。并且，原告购买案涉商铺价格是其在经过慎重考虑后接受的，其所提交的证据并不能证明当时的房屋价格受到了瑞年公司营销广告和宣传资料的重大影响以及购买价格明显高于同时期同地段商铺的市场价格，应承担举证不能的不利后果。 综合上述情况，本案中不能认定瑞年公司宣传称案涉项目“是由浙江义乌与长沙瑞年地产联合开发的大型现代化专业市场”、“义乌全国重点培育市场”、“浙江义乌长沙地区分市场”等行为构成欺诈，被告瑞年公司的部分抗辩意见，本院予以采纳。原告与瑞年公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，且从实际情况看，原告支付了购房款，瑞年公司交付了房屋，案涉房屋已办理不动产登记至原告名下，双方均已按合同约定全面履行了各自的义务。因此，原告要求撤销与瑞年公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。同时，因案涉合同未撤销，原告要求瑞年公司返还款项并支付资金占用费以及要求解除与长沙农商行之间的《贷款合同》、要求瑞年公司支付原告已偿付的贷款本息、剩余的全部贷款本息由瑞年公司承担偿付责任的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 二、原告主张被告支付赔偿金46243.65元（案涉房屋价款的15%）的诉讼请求是否有事实和法律依据。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担缔约过失赔偿责任。缔约过失赔偿责任不仅适用于合同未成立的情形，同样适用于已经成立和生效的合同，合同的成立或生效并不会消灭违反先合同义务行为人的法律责任。本案中，经本院释明，原告明确该项诉讼请求系针对案涉合同无法撤销情况下，基于瑞年公司的虚假宣传行为对原告造成了损失而提出的赔偿请求。本院认为，瑞年公司在合同订立过程中虽未构成欺诈，但是其在整体地产项目营销宣传中确实存在明显攀附利用知名企业品牌影响力、夸大宣传的行为，违反了诚实信用原则，对原告的购房意向产生了一定程度的实质影响，进而给原告投资经营案涉房屋造成了一定的实际损失，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条的规定，瑞年公司应承担赔偿责任。基于本案的具体情况，本院酌定瑞年公司按照房屋价款的3%即9249元向原告承担赔偿责任。原告诉请中超过上述金额的部分，本院不予支持。瑞年公司辩称就有关买卖合同履行中出现或可能出现的违约或其他行为，瑞年公司已经与原告达成一致约定，原告已签署《承诺书》及《收条》，收取了瑞年公司支付的补偿款，自愿放弃就买卖合同产生的合同责任向瑞年公司主张任何权利。本院认为，结合两次支付补偿款的具体时间以及《承诺书》和《收条》记载的内容，两次补偿均有瑞年公司“一次性补偿”原告的表述，前后矛盾，由此可见并非其所主张的对业主们的一揽子打包补偿。对于因何事由瑞年公司予以补偿，《承诺书》和《收条》均未明确，原告与瑞年公司的陈述不一致，瑞年公司未能举证证明上述补偿系就案涉夸大宣传等问题双方协商一致的结果，应承担举证不能的法律后果，故不能认定双方此前已就本案诉争的夸大宣传等问题进行了协商处理。另一方面，《承诺书》及《收条》中的“不再就合同中的违约问题主张任何权利”的内容排除了原告的正当权利，违反了公平原则，故不能以此为由排除原告的赔偿请求权。因此，对于瑞年公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告长沙瑞年房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘慧支付赔偿款9249元； 二、驳回原告刘慧的其他诉讼请求。 本案受理费因适用简易程序减半收取3143元，由原告刘慧负担2843元，由被告长沙瑞年房地产开发有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  孙浩滨 二〇二一年六月二十九日 法官助理 吴立林 代理书记员  黄 宇 附：相关法律条文。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。