河北省遵化市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0281执异45号 案外人：陆小松,男,1963年10月6日出生,汉族,农民,现住唐山市路**。 委托代理人：王永，河北正一律师事务所律师，代理权限一般代理。 申请执行人：刘鹏英，男，1984年11月4日出生，汉族，现住遵化市。 申请执行人：陆志忠，男，1961年5月7出生，汉族，现住遵化市。 委托代理人：刘鹏英，男，1984年11月4日出生，汉族，现住遵化市，代理权限特别授权。 被执行人：唐山盛世君安房地产开发有限公司，住所地唐山市路**西山道银安花园**，统一社会信用代码130293000012617。 法定代表人：尹小芳，职务总经理。 委托代理人:王永红，系该公司员工，代理权限特别授权。 本院在审理申请执行人刘鹏英、陆志忠与被执行人唐山盛世君安房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，作出了（2018）冀0281财保214号民事裁定书，唐山市中级人民法院在执行该案过程中，做出（2019）冀02执10657号拍卖公告。案外人陆小松不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陆小松称：申请执行人陆志忠、刘鹏英与被执行人唐山盛世君安房地产开发有限公司、闫国强借款合同纠纷一案已经进入执行程序，贵院依据（2018）冀0281财保214号民事裁定书诉前查封了盛世君安公司名下3套别墅，其中案外人系唐山市星河公馆B43-1-1别墅的购买人，贵院依据2020年12月18日（2019）冀02执10657号拍卖公告，对该别墅启动拍卖程序，侵害了案外人的合法权益，因此，案外人提出如下异议：一、案外人于2010年10月29日与盛世君安公司签订书面《预定商品房协议书》，购买该别墅，唐山市中级人民法院于2016年6月1日作出（2014）唐民初字第60号民事调解书，确认盛世君安公司于2016年12月底前将案外人购买的该别墅办理网签备案并将该别墅交付给案外人，该别墅的购买时间发生在贵院2018年9月19日查封之前。二、案外人于2010年10月29日向盛世君安公司交付了全部购房款9207000元，唐山市中级人民法院（2014）唐民初字第60号民事调解书对此进行了确认。三、盛世君安公司已经该别墅交付给案外人，案外人已实际占有该别墅。综上，案外人作为该别墅的所有权人特提起异议，请求中止对唐山市星河公馆B43-1-1别墅的执行，解除对该别墅的查封措施，并终止对别墅的拍卖程序。 案外人陆小松就其主张提交如下证据： 1、案外人陆小松与被执行人盛世君安房地产公司于2010年10月29日签订的《预定商品房协议书》、收款收据、陆漪番中国农业银行个人账户明细复印件各一份。证明在2010年已经完成了对涉案房产的购买，已经与房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款。 2、唐山市中级人民法院（2014）唐民初字第60号民事调解书，证明案外人与被执行人签订的《预定商品房协议书》经过法院确认，证明被执行人在法院的调解下已经将房产交付给案外人，案外人已经合法占有该不动产。 3、被执行人唐山盛世君安房地产开发有限公司于2021年5月19日出具的居住证明一份，证明案外人自2017年开始一直居住在涉案房屋内，也就是本案中的君安景苑B区43-1-1别墅。 4、遵化市人民法院（2018）冀0281财保214号民事裁定书复印件一份，证明申请人陆志忠、刘鹏英是于2018年9月19日对案外人君安景苑别墅B43-1-1进行了查封，待案外人居住一年多之后进行的。 5、唐山市中级人民法院（2019）冀02执10657号拍卖公告复印件一份。 申请执行人刘鹏英、陆志忠称，民事调解书和商品房协议书上可以明确看出实为借款，房屋作为借款担保，如果是真正的买房不可能要求付违约利息，案外人称2017年已经入住，2018年申请执行人去过涉案房产处贴过声明，当时还没有装修，他们是去年才开始往里面运砂石料，收据不能证明被执行人收到钱了，打款明细没有对方收款账户，本身就是借款。 申请执行人刘鹏英、陆志忠向本院如下证据： 1、2013年5月17日，申请执行人陆志忠与被申请人盛世君安房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》复印件一份。 2、唐山市房地产交易中心于2013年5月17日出具的备案手续复印件一份，证明房屋产权属于陆志忠。 被执行人唐山盛世君安房地产开发有限公司答辩称，案外人与被执行人系真实的房屋买卖关系，双方于2010年10月29日签订《预定商品房协议书》，约定案外人购买被执行人开发的君安景苑B41-1-1（现房号为43-1）房屋一套，房屋建筑面积约558平米，单价16500元/平米，总房款9207000元，签订合同当日案外人向被执行人交纳了全部房款，被执行人为案外人出具了一份收款收据并加盖被执行人公司公章，相关证据有收据和转账证明予以证明，双方定于2016年6月1日经唐山市中级人民法院调解确认了这一事实，被执行人依据购房协议、协议书和调解书为其案外人办理了房屋交接手续，现涉案房产一直由案外人占有使用，现该房已装修，并居住至今，被申请人陆志忠、刘鹏英于2018年9月19日对涉案房屋进行查封，晚于合同签订及实际占有，案外人的异议申请符合法律规定，应予以支持案外人申请。被执行人与申请执行人系民间借贷，属于金钱债务纠纷，不享有对该房屋优先受让权。 经审查查明：申请执行人刘鹏英、陆志忠与被执行人唐山盛世君安房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院经审理后于2018年12月25日做出（2018）冀0281民初5027号民事调解书，达成如下调解协议“一、被告唐山盛世君安房地产开发有限公司于2019年1月31日前偿还原告陆志忠、刘鹏英借款300万元；2019年6月30日偿还原告陆志忠、刘鹏英借款本金15766610.6元及利息，自2015年8月21日按照年利率6%计算利息。二、被告闫国强对上述借款本金及利息承担连带偿还责任。三、双方其他无争议”。本院于2018年9月19日作出了（2018）冀0281财保214号民事裁定书，查封了涉案房产，因被执行人唐山盛世君安房地产开发有限公司未按调解书约定的期限履行，申请执行人申请强制执行。唐山市中级人民法院在执行过程中，于2020年12月18日做出（2019）冀02执10657号执行裁定书及拍卖公告，将被执行人唐山盛世君安房地产开发有限公司名下位于唐山市进行司法拍卖。 另查，2010年10月29日，案外人陆小松（作为乙方）与被执行人唐山盛世就君安房地产开发有限公司（作为甲方）签订了《预售商品房协议书》一份，约定乙方预定的住宅楼位于B区41-1号楼，建筑面积558平米，单价每平方16500元，总房款9207000元。案外人陆小松提交了其女儿陆漪蕃存入中国农业银行个人账户存款9207000元的明细，称该款打入了被执行人账户。被执行人出具证明，证明申请执行人陆小松对该房屋进行了设计装修，并居住至今。 2013年5月17日，申请执行人陆志忠与被申请人盛世君安房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》，合同载明陆志忠购买第B43楼1单元1号房，套内建筑面积567.44平方米，单价每平米10000元，该商品房总金额5674400元，该商品房附属用房成交价格为2002000元。同日在唐山市房地产交易中心进行了网签备案。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排险执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。被申请执行人于2013年5月17日向申请执行人陆志忠借款2000万元，并于同日与被执行人签订了《商品房买卖合同》，并办理网签登记，时间上虽早于案外人与被执行人签订的《预定商品房协议书》，但该《商品房买卖合同》基于债权担保，该法律行为名为房屋买卖，实为民间借贷。申请人虽然办理了网上签约备案，但该签约备案登记行为不具备物权变动的性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，不直接产生不动产物权设立或变动的效力，故申请执行人陆志忠、刘鹏英据此抗辩，理据不足，本院不予支持。案外人陆小松与被执行人盛世君安公司于2010年10月29日签订了《预定商品房协议书》，并交纳了全部购房款，早于本院的查封涉案房产的时间（2018年9月19），且涉案房产权属经过唐山市中级人民法院（2014）唐民初字第60号民事调解书确认，故案外人陆小松就遵化市人民法院（2018）冀0281财保214号民事裁定书中查封星河公馆B43-1-1别墅提出排除执行异议，理据充足，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下： 中止（2019）冀0281财保214号民事裁定书、（2019）冀02执10657号执行裁定书中对坐落于唐山市星河公馆别墅B43-1-1的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自收到本裁定书之日起十五日内向遵化市人民法院提起诉讼。 审判长  王凤波 审判员  梁海彬 审判员  李立艳 二〇二一年六月二十五日 书记员  李央颖