北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5670号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北街33号。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，北京东方长安房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林省聚力信息咨询有限公司，住所地吉林省松原市长岭县南坨子。法定代表人：王晓芳，执行董事。委托诉讼代理人：康爱军，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝倩懿，北京市大地律师事务所律师。上诉人北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称东方公司）因与被上诉人吉林省聚力信息咨询有限公司（以下简称聚力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初33502号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东方公司之委托诉讼代理人朱方方，被上诉人聚力公司之委托诉讼代理人康爱军、祝倩懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五、六项；2.依法改判驳回聚力公司关于利息、违约金及租金损失的反诉请求或发回重审；3.依法改判聚力公司向东方公司支付逾期付款违约金695846.1元；4.案件受理费由聚力公司承担。事实和理由：第一，案涉合同第十四条约定的合同解除权因超过法律规定的除斥期间而消灭，聚力公司无权据此主张解除合同并要求东方公司支付利息、违约金及租金损失。第二，一审法院同时支持利息、违约金及租金损失无事实和法律依据。三者性质相同，都属于损害赔偿范畴，不应同时支持。聚力公司并未申请租金鉴定，本案直接参照另案租金鉴定结论进行判决剥夺了东方公司质证的权利，且酌定赔偿的数额明显过高。涉案房屋未交清全款及税费，未办理不动产权证，进而无法办理营业执照，故涉案房屋无法出租，不存在租金损失。一审法院亦未考虑涉案房屋是毛坯房，并未扣除房屋装修招租的时间。第三，聚力公司付款义务在先，其逾期支付后续房款的行为构成违约，理应承担相应违约责任。案涉合同附件九补充协议第十条与附件五第八条的约定内容意思一致，按照通常理解能够作出唯一解释，聚力公司明知且认可其应交清全部房款后才有权收房。东方公司对补充协议履行了提示说明义务，且在补充协议与合同约定不一致的情况下，应以补充协议的约定为准。聚力公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回东方公司的上诉请求。第一，合同是由东方公司2019年7月24日主动发函要求解除，而且聚力公司已于2019年8月9日回函同意解除，双方合意解除，不存在东方公司所说的没有解除权。第二，双方解除合同以后，东方公司应当退还已付房款，逾期退还的，应当支付利息。此外，还应当赔偿聚力公司的损失。三中院（2020）京03民终2131号民事判决涉诉项目与本案都是同一项目，只是另外一个业主起诉东方公司解除房屋买卖合同，二审维持一审判决，判令支付逾期返还房款的利息和房屋租金。一审聚力公司是参照（2020）京03民终2131号判决当中租金损失的评定办法，按照每天每平方米3.6元乘以建筑面积计算的房租，一共是397626元，（2020）京03民终2131号判决当中因为购房人放弃了违约金，只主张房租，所以法院全额按照租金判决，本案聚力公司没有放弃违约金，一审判定的134263.83元违约金，加上一审法院酌定的房租26万，约为394263元，与参考（2020）京03民终2131号判决租金损失评定办法确定了397626元租金损失大体一致，也就说两个案子的裁判思路是一样的。根据商品房买卖合同司法解释规定，房地产评估机构评估不是确定租金标准的强制性程序，（2020）京03民终2131号判决当中项目与本项目是同一个项目，商铺开发商也都是东方公司，该判决完全可以作为租金标准的参考依据。第三，本案诉争合同附件五第八条以及附件九第十条均是东方公司提供的格式条款，对条款有两种以上解释的，应当作出对提供格式条款一方不利的解释，一方面东方公司没有提供证据证明采用合理的方式提请聚力公司注意该条款，另从涉案合同约定以及该条款本身的文义理解，应为支付到期应支付的全部款项。附件九第十条就是对未付当期应交房款的补充约定，而不是变更交房条件，所以东方公司在交房通知书当中增加支付剩余全部房款及费用实质上不符合合同约定，聚力公司未支付后期房款不构成违约，东方公司要求聚力公司支付违约金和赔偿损失的诉请没有依据。东方公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的编号为Y1930812的《北京市商品房预售合同》，聚力公司协助东方公司办理该房屋注销登记手续；2.判令聚力公司支付逾期付款违约金695846.1元（计算方法为房屋总价款6385461×10％＋逾期款1910000×3％）；3.判令聚力公司赔偿东方公司该房屋合同印花税3193元及刷卡手续费560元；4.判令聚力公司承担本案诉讼费用。聚力公司向一审法院提出反诉请求：1.判令东方公司返还已付房款4475461元；2.判令东方公司支付已付房款4475461元的利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月9日至实际支付之日）；3.判令东方公司支付逾期交房违约金134263.83元；4.判令东方公司承担公证费3300元；5.东方公司向聚力公司支付2016年11月1日至2019年8月9日解除《预售合同》之日的同期同地段房租损失397626.3元（参照（2020）京03民终2131号租金损失评定办法，按每建筑平方米每天3.6元计算，建筑面积为109.25平方米）；6.反诉费由东方公司负担。一审法院认定事实：2016年9月13日，东方公司（出卖人）与聚力公司（买受人）签订了编号为Y1930812的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定聚力公司购买东方公司开发的坐落于北京市通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）F11#公建楼（配套商业）1层108房屋，用途为配套商业，预测建筑面积为107.25平方米（后经实测建筑面积为109.25平方米），总房款6385461元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人采取分期付款的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。合同第十一条逾期付款责任约定，若买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自合同解除通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。合同第十四条逾期交房责任约定，逾期超过60日，买受人有权退房，买房人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3％向买受人支付违约金。合同附件五第1-7项约定，买受人应于2016年7月15日交纳定金5万元，于2016年9月13日交纳首期房款1285461元（总房款的20％，含定金5万元），于2016年11月13日前交纳二期房款128万元（总房款的20％），于2017年1月13日前交纳三期房款63万元（总房款的10％），于2017年7月13日前交纳四期房款128万元（总房款的20％），于2018年1月13日前交纳五期房款128万元（总房款的20％），于2018年7月13日前交纳六期房款63万元（总房款的10％）。《合同》附件五第8项约定：“如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据《北京市商品房预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金。买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按合同第十一条的约定解除合同。”合同附件九补充协议第6条约定，自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10％向出卖人支付违约金，并应承担合同第十一条关于逾期付款的违约责任。合同附件九补充协议第10条约定，买受人收楼前，应按照本合同及补充协议的约定交清所有款项，包括房款、违约金、合同十六条（五）2中约定的费用、合同第十五条约定因面积差异而产生的差价及税费，否则出卖人有权拒绝交付房屋及办理产权证，所产生的损失由买受人自行承担。合同及补充协议还约定了其他内容。上述合同签订后，双方办理了涉案房屋的网签登记手续，聚力公司依约向东方公司支付了定金及首期、二期、三期及四期房款共计4475461元，后续购房款191万元未支付。2016年9月13日，聚力公司向东方公司支付代收印花税3193元。2016年10月21日，东方公司向聚力公司邮寄了《富力惠兰美居交付使用通知书》，该通知书主要内容为：聚力公司购买的富力惠兰美居F11商业号楼108号可交付使用，正式入住时间为2016年10月28日。办理入住手续需携带资料及款项，资料包括《富力惠兰美居交付使用通知书》、所有已交房款发票原件及复印件等，本次款项明细为房价余款510万元，面积补差款106194元，公共维修基金10925元，共计5217119元。聚力公司称收到了上述通知书，但是由于该通知书中要求支付全部剩余房款，所有没有去收房。东方公司称，该通知书要求付清全部房款才能收房是根据合同附件九补充协议第10条的约定，通知书并未变更交房条件和交房时间。聚力公司主张合同附件九补充协议第10条内容属于格式条款，东方公司未尽到提示说明义务，不合理增加聚力公司义务，应排除适用。2019年7月24日，东方公司向聚力公司发出《解除合同通知书》，主要内容为：双方合同约定贵司采取分期付款方式支付房款，截至本通知发送之日，贵司房屋剩余尾款仍未到达我司账户，根据合同约定，贵司已构成违约，自本解除合同通知书送达之日起我司即解除与贵司签订的合同，请贵司配合我司办理该房屋注销登记手续并承担相应的违约责任。聚力公司称收到了上述《解除合同通知书》，后于2019年8月9日向东方公司回函同意解除合同。但聚力公司未就回函提交相应证据。关于房屋租金损失，聚力公司提交了（2018）京0112民初39587号及（2020）京03民终2131号判决书，在该案件审理过程中，经北京市高级人民法院摇号确定由北京国融兴华房地产土地评估有限公司（以下简称评估公司）对坐落于北京市通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）C06#公建楼（配套商业）1层110房屋2016年11月1日至2018年12月26日期间可以出租并正常使用情况下的房屋租金进行了评估。2019年7月5日，评估公司出具评估报告书，结论为：“自2016年11月1日至2018年12月26日同期同地段租金价格如下：建筑面积：83.08平方米，估价总价：人民币230106元……”本案一审中，双方均未申请对房屋租金进行评估。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。聚力公司与东方公司于2016年9月13日签订《预售合同》，系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，该《预售合同》应为合法有效。东方公司、聚力公司双方应按照《预售合同》约定的相关条款，履行各自的合同义务。本案的争议焦点之一为双方在合同附件五第8条及附件九第10条中关于支付房款的约定是否对支付房款的时间做出了变更，双方对此条款的理解不一致，且该条款系东方公司提供的格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。一方面，该条款系对合同中房款支付时间这种重要事项的约定，东方公司并未向一审法院提交证据证明其对该条款采取合理方式提请聚力公司注意该条款；另一方面，从涉案合同中对各期房款作出明确支付时间约定的情况下及该条款本身的文意做通常理解，双方争议的上述合同条款应理解为支付到期应支付的全部款项的意思表示。本案争议之二为聚力公司未按期支付剩余购房款的行为是否构成违约，根据一审法院查明的事实，双方合同中约定聚力公司为分期付款，且聚力公司按期支付了第一至第四期购房款（含定金），东方公司应于聚力公司支付完毕第一期购房款后，支付第二期购房款（应支付日期为2016年11月13日）前即2016年10月30日前交付房屋，该履行顺序在双方合同中明确约定，且没有其他条款对该约定进行明确的变更，合同附件九第10条也仅是对于未付当期应交房款的补充约定，而非变更了交房条件，因此双方应按该约定履行合同。但东方公司在履行交房义务时，增加了支付剩余全部房款及费用这一条件，实质上不符合双方合同的约定，因此一审法院认为聚力公司有权拒绝履行支付后续购房款的义务，聚力公司未支付后续购房款的行为并不构成违约，对于东方公司请求聚力公司支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《预售合同》第十四条约定了逾期交房的责任，只有不可抗力的情况下，不适用该条款。但本案中东方公司并未就出现不可抗力进行主张或者举证，故应按照双方约定，在逾期交房超过60日后，聚力公司有权退房，实际含义为解除《预售合同》。买受人退房的，应自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3％向买受人支付违约金。关于《预售合同》具体的解除时间，虽然聚力公司主张其收到东方公司解除合同通知书后于2019年8月9日向东方公司发出了同意解除预售合同的回函，但并未就此提交证据，故一审法院以2019年11月5日向东方公司送达反诉状时间作为聚力公司解除《预售合同》通知送达到东方公司的时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于聚力公司主张的退还购房款4475461元的诉讼请求，因《预售合同》已经解除，该诉求合理合法，一审法院予以支持。关于聚力公司主张的已付款利息，由于确有房款在东方公司处，现双方解除合同，根据合同约定东方公司应自退房通知（即合同解除意思表示）送达之日起90日内退还全部已付款，如前一审法院已确认聚力公司解除合同的意思表示以2019年11月5日向东方公司送达反诉状之日为准，故东方公司应自2020年2月3日起支付占有该部分资金期间的利息，聚力公司主张自2019年8月9日起算的意见，证据不足，一审法院不予采纳。当事人履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以减少。关于聚力公司主张的逾期交房违约金及房屋租金损失，均属于东方公司逾期交房的违约责任范畴。如前所述东方公司在履行交房义务时，增加了支付剩余全部房款及费用这一条件，致使聚力公司无法在合同约定的交房日期即2016年10月30日前收房，东方公司交房行为已经构成违约，因此给聚力公司造成的损失应是涉案房屋如约交付后的使用利益损失，故东方公司应当承担相应的违约责任。本案中，关于逾期交房违约责任，双方当事人在合同中明确约定了逾期交房超过60日聚力公司退房情形下的违约金标准为已付款的3％，故对聚力公司主张逾期交房违约金134263.83元的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。对于聚力公司主张自2016年11月1日起至合同解除之日的房屋租金损失，一审法院认为聚力公司自2016年11月1日起至合同解除之日具有占有使用涉案房屋的合法权益，故聚力公司主张该期间的房屋租金损失，理由正当，但是应当考虑聚力公司已经主张的违约金；因聚力公司称其主张的租金损失系逾期交房导致其不能出租房屋的租金损失，故一审法院参照已生效判决对涉案房屋同地段租金价格评估标准并考虑新房收房后装修招租的时间周期问题以及前述已经支持的聚力公司主张的违约金等因素酌情确定东方公司赔偿的租金数额为26万元。关于聚力公司主张的公证费3300元，依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、确认北京东方长安房地产开发有限公司与吉林省聚力信息咨询有限公司2016年9月13日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》已于2019年11月5日解除，北京东方长安房地产开发有限公司与吉林省聚力信息咨询有限公司于判决生效之日起七日内互相协助对方注销相应的网签登记备案；二、北京东方长安房地产开发有限公司退还吉林省聚力信息咨询有限公司购房款4475461元，于判决生效之日起七日内给付清；三、北京东方长安房地产开发有限公司赔偿吉林省聚力信息咨询有限公司利息损失（以购房款4475461元为基数，自2020年2月3日起至实际退还购房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效之日起七日内给付清；四、北京东方长安房地产开发有限公司赔偿吉林省聚力信息咨询有限公司逾期交房违约金134263.83元，于判决生效之日起七日内给付清；五、北京东方长安房地产开发有限公司赔偿吉林省聚力信息咨询有限公司租金损失26万元，于判决生效之日起七日内给付清；六、驳回北京东方长安房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回吉林省聚力信息咨询有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，聚力公司与东方公司于2016年9月13日签订《预售合同》，系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，应属合法有效，双方均应依约履行。关于解除合同一节，东方公司上诉主张聚力公司的解除权因已过除斥期间而消灭。对此，本院认为，一审中系东方公司提出解除合同，聚力公司表示同意解除，此情况下可视为双方合意解除，聚力公司的解除权不受除斥期间的限制，故对东方公司的该项主张本院不予支持。关于违约方的认定问题，东方公司上诉主张聚力公司逾期支付后续房款构成违约，聚力公司主张东方公司未按时交房构成违约，双方争议的核心在于对合同附件五第8条及附件九第10条的理解。对此，本院认为，从涉案合同中对各期房款作出明确支付时间约定的情况来看，上述条款从文意上应理解为支付到期应支付的全部款项的意思。虽东方公司有不同理解，但该条款系东方公司提供的格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故东方公司在履行交房义务时，违反合同约定增加了支付剩余全部房款及费用这一条件，聚力公司有权拒绝履行后续义务，因此，一审法院认定聚力公司未支付后续房款并不构成违约，而东方公司由于上述行为导致聚力公司无法按期收房构成违约，该认定并无不当，本院予以确认。东方公司的该项主张，依据不足，本院不予支持。关于违约责任一节。对于购房款的利息损失，由于该款项确系东方公司占用，故一审法院根据合同约定支持资金占用期间的利息，并无不当。关于逾期交房违约责任，一审法院同时支持了逾期交房违约金及部分房屋租金损失，本院认为，考虑到合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，逾期交房违约金及房屋租金损失均属于东方公司逾期交房的违约责任范畴，两部分费用总和并未过分高于聚力公司的实际损失，且与（2020）京03民终2131号案件违约责任的裁判尺度一致，故一审法院的上述认定并无明显不当。东方公司关于不应支付租金损失以及租金损失酌定过高的主张，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，北京东方长安房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14611元，由北京东方长安房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 于洪群审 判 员 付 辉审 判 员 王天水二〇二一年六月三十日法官助理 张 羽法官助理 邱 江书 记 员 王秋岩