湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初3724号 原告：彭明友，男，汉族。 委托诉讼代理人：朱世友（特别授权）。 委托诉讼代理人：吕泳梁。 被告：周美艳，女，汉族。 委托诉讼代理人：王胡（特别授权），男，汉族。 原告彭明友诉被告周美艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告彭明友及其委托诉讼代理人朱世友、吕泳梁，被告周美艳的委托诉讼代理人王胡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭明友向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告剩余购房款46800元；二、判令被告支付原告自2015年6月1日起至2020年8月20日止的逾期付款损失14656元（按应付款46800元为基数，年利率6%为利息计算），并支付2020年8月21日起至房款付清之日止的逾期付款损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月31日，原告彭明友与被告周美艳签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：甲方所售房屋名称为怀化市怀西路金泉馨城，乙方所购住房为7栋一单元一层101房，建筑面积为119.8平方米，乙方所购房屋以建筑面积计算价格为1643元/平方米，总金额为196800元，乙方在签合同时需要支付房款120000元，乙方在交房时需要支付房款76800元。而被告周美艳仅于2014年12月18日支付20000元定金，2014年12月31日支付完100000元首期款后便以经济困难为由拖欠房款，原告方多年来一直向被告方进行催收，被告方又支付了部分房款，剩余房款均拖欠不予支付，截至2021年3月9日，被告方尚有46800元购房款未支付。原告不得已向贵院提起诉讼。综上所述，被告周美艳未按照合同约定支付房款的行为已经违反了《中华人民共和国合同法》及《房屋买卖合同书》之约定，其拖欠原告购房款事实清楚法律关系明确，严重侵犯了原告彭明友的合法权益。为维护原告合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告周美艳辩称：被告对原告所述事实不予认可，原告并未交付与合同约定相符合的房屋，实为原告先行违约，原告需在配合被告完成房屋过户之后，被告再予支付剩余款项。购房合同第二条第5款约定原告负责代办房产证与土地证，此外，购房合同的补充条款与装修标准对房屋的交付标准约定非常清楚，购房合同第四条第1款也载明原告需要在2015年5月30日前将符合购房合同约定的房屋交付给被告。但在被告的多次催问下，至今原告也未配合办理完成房屋的房产证、土地使用权证等证件，也并未在第一时间将水分表到户，原告以不安装水表胁迫被告多向其支付了开户费1800元，并且到2019年3月30日才将水卡给到被告，造成被告多缴纳了水费滞纳金783元。此外，原告并未向被告交付房屋的质量合格材料，并未完成房屋的完全交付。综上，原告未在约定时间办理水卡，至今未办理房屋产权证，未向被告交付房屋质量合格证明材料，已经违反了协议的约定，系原告违约在先。房屋属于登记发生所有权转移的不动产，原告至今未配合办理房屋过户，导致被告至今未取得房屋的产权，未完全取得该房屋的所有权，故被告认为，被告在原告配合被告完成房屋产权登记转移后再支付剩余的全部房款，望法院支持。 经审理查明：2014年12月31日，原告彭明友（甲方）与被告周美艳（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定：甲方将位于怀化市怀西路金泉馨城7栋1单元1层101房出售给乙方，建筑面积为119.8平方米，房屋单价为1643元/平方米，总金额为196800元；乙方采取分期付款的方式，在签合同时付房款120000元，交房时付房款76800元；甲方代办房产证、土地证，办证费用由乙方自理；甲方保证销售的房屋没有产权纠纷和债权纠纷，若因甲方原因造成的债权、债务纠纷，由甲方承担因此产生的经济损失和法律责任；甲方于2015年5月30日前将符合合同约定的房屋交付给乙方使用。该合同盖有金泉馨城财务专用章。 2014年12月18日，被告周美艳的丈夫王胡向原告交付上述房屋的购房定金20000元；2014年12月31日，被告周美艳向原告交付购房款100000元；2019年，被告周美艳向原告支付购房款30000元，原告向被告出具《收据》三份，均加盖金泉馨城财务专用章。2015年被告周美艳收房，现已装修入住。 原告彭明友系怀化市鹤城区盈口乡团结村人，其于庭审中陈述，涉案房屋所建土地属怀化市盈口乡团结村的集体土地，修建涉案房屋时未办理相应审批手续，至今未能办理房屋所有权证书。彭明友还陈述《房屋买卖合同书》及《收据》上加盖的“金泉馨城”的公章系其自己制作，涉案房款亦转入其个人账户。 上述事实，有原、被告身份信息2份、《房屋买卖合同书》1份、《收据》3份（以上均为复印件）及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告彭明友与被告周美艳签订了《房屋买卖合同书》，约定原告将位于怀化市怀西路金泉馨城7栋1单元1层101号房屋出售给被告，并对合同履行时间、违约责任等进行了约定。但因该合同中约定的涉案房屋用地性质系怀化市盈口乡团结村的集体土地，而被告非该组村民，且原告彭明友在未经相关部门审批的情况下修建了涉案房屋并出售，现原告亦未提交相应证据证实涉案房屋的土地性质发生变化，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，可以认定原、被告签订的《房屋买卖合同书》因违反法律的强制性规定，属无效合同。故对于原告要求被告支付剩余购房款及逾期付款损失的请求，本院不予支持。至于无效合同产生的法律后果，双方可另行依法主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 驳回原告彭明友的诉讼请求。 案件受理费1336元，减半收取668元，由原告彭明友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  甘密密 二〇二一年六月二十八日 代理书记员  龚小珍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。