沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初4418号原告：邸萌，女，1981年2月7日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：孙志成，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘莉莉，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳航远置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路51号2001房间，统一社会信用代码91210102097895874L。法定代表人：肇华庚，系该公司总经理。委托代理人：张金刚，男，1975年5月16日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。原告邸萌与被告沈阳航远置业有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员魏晓萍、张全德组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告邸萌向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法解除原被告就沈阳恒大半岛天境楼盘56#3-35-1号房屋签订的《沈阳恒大半岛天境商品房认购书》（编号为0002770)；2、请求法院判令被告返还原告购房款227763元及利息（自2020年8月6日起至本息还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，截至到2020年11月12日暂计为2387.08元）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年8月，原告经人介绍来到被告位于沈阳市和平区的恒大半岛天境楼盘，经与被告沟通，被告告知原告园区里有个户型很好很紧俏，并且恒大内部有“返贷”政策，即原告可以先交一部分房款先把房子“扣”下来，之后售楼处和原告都可以卖这个房子，一旦有人要买，原告就可以提前将要卖的房子所剩余款的88折（每个月可能会略微不一样，有的月份优惠12%，有的月份可能13%)付给被告，等买房人的全款或者银行贷款到达被告后，被告将买房人所交的房款支付给原告，这样原告就赚取了12%或者13%的差价。原告听后，信以为真，于2020年8月2日与被告签署了沈阳恒大半岛天境楼盘56#3-35-1号房子（编号为0002770)的《沈阳恒大半岛天境商品房认购书》（该套房子只签署一份，现原件在被告处，被告不交给原告），按照认购书的约定：原告于2020年8月6日支付了案涉房产的部分房款（含定）227763元。直到2020年9月末，被告突然通知原告，恒大的“返贷”政策取消了，这些房子不能贷款，只能原告自己找到全款买房人自己卖掉。除此之外，原告还要每三个月向被告支付案涉房产10%的房款将近23万余元，直至付完全部房款。由于原告名下已有两套房产，基于限购政策，案涉房产根本无法登记到原告名下，因此原告诉请法院请求解除与被告的合同并返还购房款227763元及利息。被告沈阳航远置业有限公司辩称，同意解除认购书，但根据认购书第五条约定，因为原告原因未能签订商品房买卖合同，视为放弃购买该房屋所付款项不予退还。由于原告认购了案涉房屋，我司为此支付了中介佣金，但原告未能按约签署商品房买卖合同，也未能按照分期付款的约定按期足额支付购房款构成违约，我司无法另行出售案涉房屋给我司造成损失，原告应赔偿已交房款50%作为违约金。原告所述事实理由中的退房理由缺少事实依据及法律依据，不予认可。我司不存在任何违约行为。经审理查明，2020年8月2日，原告经与被告协商，双方达成一致意见，原告以投资为目的，通过与被告签订商品房认购书并支付部分价款的形式，扣留被告开发建设的恒大半岛天境的房源，并约定，认购书签订后，原告向被告支付10%左右的房款，后双方均可就原告所扣留的房屋继续进行销售寻找新的房屋买受人，待新的房屋买受人以全款或贷款的方式向被告支付房屋价款后，被告向原告返还房屋总价12%或13%的差价。对此，双方称之为“返贷政策”。当日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《沈阳恒大半岛天境商品房认购书》（编号0002770），约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购沈阳恒大半岛天境楼盘56幢3-3501单元，该商品房的建筑面积共122.91平方米，单价为18909元/平方米，总金额为2324113元。一、乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、乙方选择下列第3种方式付款：3、分期付款：乙方须于2020年11月2日前支付首期房款232411元（不含定金），并签署商品房买卖合同，于2021年2月2日前付清232411元，于2021年5月2日前付清232411元，于2021年8月2日前付清232411元，于2021年11月2日前付清232411元……。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到沈阳恒大半岛天境营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名，不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约。上述认购书签订后，原告向被告支付了227763元，被告于2020年8月6日为其开具了金额为227763的房款（含定）收款收据。后因“返贷政策”发生变化，不再适用于贷款方式购房的新的房屋买受人。双方就此产生争议，原告诉至本院，要求解除认购书并返还房款及利息。另查明，原告共计与被告订立《沈阳恒大半岛天境商品房认购书》20份，共涉恒大半岛天境20套房产，其余19份《沈阳恒大半岛天境商品房认购书》均已另案起诉。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应依法适用当时的法律、司法解释的相关规定。本案中，原告与被告虽签订了《沈阳恒大半岛天境商品房认购书》约定原告认购被告房产，但依照双方陈述，双方并非以房屋买卖的目的，其所隐藏的行为为：原告以获取高额回报为目的，利用被告方所谓的“返贷政策”进行投资，而被告系以融资和扩展销售渠道为目的与原告订立上述协议，故《沈阳恒大半岛天境商品房认购书》的合同性质已发生转变，双方之间的权利义务应以其隐藏行为来确定，原告所交购房款实为投资款，认购书签订后原告获得销售房屋的代理权，故双方之间所形成的实为兼具借贷和委托销售的双重法律关系的无名合同，该合同合法有效，本院予以确认。上述合同签订后，被告未经原告允许，单方变更合同内容，缩小了“返贷政策”的适用范围，已构成违约。现原告主张解除《沈阳恒大半岛天境商品房认购书》，被告亦表示同意，故该《沈阳恒大半岛天境商品房认购书》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对于原告主张的返还投资款及利息的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告邸萌与被告沈阳航远置业有限公司于2020年8月2日签订的《沈阳恒大半岛天境商品房认购书》（编号0002770）；二、被告沈阳航远置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邸萌房款227763元；三、被告沈阳航远置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邸萌房款利息（以227763元为基数，自2020年8月6日至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25412元（原告已预交），由被告沈阳航远置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  张全德二〇二一年六月二十八日法官助理王露书记员王妤馨本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。