文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0111民初3294号原告：中国农业银行股份有限公司重庆大足支行，住所地重庆市大足区龙岗街道双塔路130号，统一社会信用代码91500225903849355R。负责人：刘雪松，行长。委托诉讼代理人：张睿，重庆百君（大足）律师事务所律师。被告：郑天谷，男，1971年5月24日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：重庆市大足区永宏房地产开发有限责任公司，住所地大足区棠香街道办事处宏声商业广场6区A01、05、07门市，统一社会信用代码91500225660873413Q。法定代表人：刘廷斌，总经理。委托诉讼代理人：谢智军（公司员工），男，1964年9月11日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行（以下简称农行大足支行）诉被告郑天谷、重庆市大足区永宏房地产开发有限责任公司（以下简称永宏房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案受理后，依法由审判员王锋适用简易程序，于2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告农行大足支行的一般授权委托诉讼代理人张睿、被告郑天谷以及被告永宏房产公司的特别授权委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农行大足支行向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即偿还贷款本金116120.71元，截止2021年3月12日的正常息5023.93元、罚息1400.76元、复利203元，合计122748.4元；2.判决被告郑天谷立即偿还从2021年3月13日起至借款本息结清之日止罚息和复利（其中罚息以贷款本金116120.71为基数，按合同约定执行贷款利率上浮50％计算；复利以被告未偿还的利息为基数，按合同约定执行贷款利率上浮50％计算）；3.请求法院判决被告承担本案律师服务费3069元；4.判决被告重庆市大足区永宏房地产开发有限责任公司对第一项至第三项请求范围内及诉讼费承担连带保证清偿责任；5.法院判决对被告郑天谷所有的位于大足区某某路东段9号39幢11-7房产享有抵押权，在被告不清偿上述债务时，原告有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款在上述第一至第三项请求范围内优先受偿；6.本案诉讼费用及为实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2013年5月9日，原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定：由原告向被告发放贷款29.4万元，借款期限为120个月，借款利率为中国人民银行规定的同期同档次人民币贷款基准利率。若合同记载与借款凭证不一致，以借款凭证记载为准。后原、被告签订《抵押贷款合同》，约定被告郑天谷以其位于大足区某某路东段9号39幢11-7房产向原告提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，现目前该房产未办理不动产权证书。2013年5月20日，原告按约向被告发放贷款29.4万元，但被告未按照合同约定履行还款义务，根据合同的约定，被告的行为已经构成违约，其应立即偿还全部贷款本息。被告重庆市大足区永宏房地产开发有限责任公司提供阶段性连带责任担保，应对被告郑天谷的上述债务承担连带清偿责任。同时根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第52条，原告对被告郑天谷所有的位于大足区某某路东段9号39幢11-7房产享有抵押权，有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。为维护自身合法权益，现原告起诉来院，要求判如所请。被告郑天谷辩称，贷款属实，但是对利息计算不清楚，现在被告郑天谷没有能力偿还，希望原告对贷款延期几年。被告永宏房产公司辩称，被告郑天谷的这套房屋属于按揭欠款，希望被告郑天谷按期还款予以解决，公司无力承担连带责任。该房已具备办证条件，现在只要解除房屋上的查封就可以办证。本院经审理认定事实如下：2013年3月11日，被告永宏房产公司与被告郑天谷签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定由郑天谷向被告永宏房产公司购买住房一套，房产位于重庆市大足区某某路东段9号御墅林枫小区39幢11-7室，房屋成交价为120124元，付款方式为按揭，在签订合同时被告郑天谷向被告永宏房产公司支付房款126124元，剩余房款向原告申请按揭贷款予以支付。2013年5月9日，原告（贷款人）与被告郑天谷（借款人）、被告永宏房产公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定：由原告向被告发放贷款294000元，借款期限为120个月，贷款利率为借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，还款方式为等额本息还款法，周期为一个月；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，贷款人按规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款并提前行使担保权。该笔贷款由被告永红公司提供阶段性担保，在债务人未按月足额清偿债务时，贷款人有权要求保证人承担担保责任，包括本金、利息、罚息、复利等。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同还约定了因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同还对原被告双方的权利义务进行了详尽约定。2013年5月9日原告（贷款人）与被告郑天谷（借款人）、被告永宏房产公司（保证人）签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定以上述房屋为前述贷款提供抵押担保，并到房管部门办理了抵押登记，取得了210字第20130314020XXXX号《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》一份。上述合同签订后，原告农行大足支行2013年5月20日向被告郑天谷指定账户发放贷款294000元。贷款前几年被告郑天谷尚能按期归还，但之后其未能按期全额归还借款本息，导致贷款逾期。截止2021年3月12日，共欠借款本金116120.71元，正常利息5023.93元、罚息1400.76元、复利203元，合计122748.4元。现原告农行大足支行起诉来院，诉请如前。另查明，2020年6月7日，原告向被告郑天谷寄出《债务逾期催收通知书》一份，要求被告及时归还按揭贷款，否则依法起诉、处分抵押物、提前收回所有贷款本息等措施。2021年6月10日，原告支付本案律师费3069元。本院认为，合法的金融借贷合同关系应受法律保护。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，作为借款人应当按照约定的期限返还借款，并按照约定的期限和利率支付利息。本案中，被告郑天谷向原告提出贷款申请，并签订了《个人购房担保借款合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立且有效，双方应严格按照合同约定履行义务。现原告已按合同约定向被告郑天谷发放了贷款，被告郑天谷也应按照合同约定归还借款本金及利息，其不按时归还贷款的行为已违反合同约定，已构成违约。且原告已向被告郑天谷发出《债务逾期催收通知书》，宣布贷款提前到期，庭审中被告郑天谷也表示与原告商议过延期归还借款，但未取得原告同意。故对原告宣布借款提前到期，要求被告偿还下欠借款本金116120.71元及正常利息5023.93元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于罚息及复利。在原告与被告郑天谷签订的《个人购房担保借款合同》中有明确约定，应按合同约定计算至被告还清欠付本金为止。故对原告要求被告郑天谷支付罚息及复利的诉讼请求，本院予以支持，具体计算方式为：截止2021年3月12日罚息1400.76元、复利203元，从2021年3月13日起至借款本息结清之日止的逾期罚息以贷款本金116120.71为基数，按合同约定执行贷款利率上浮50％计算；复利以被告郑天谷未偿还的利息5023.93元为基数，按合同约定执行贷款利率上浮50％计算。关于担保责任。关于被告永宏房产公司的责任。本案中，被告永宏房产公司自愿为被告郑天谷的按揭贷款进行阶段性担保，并在《个人购房担保借款合同》上予以确认，其担保的期间至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，且承担的系连带保证责任。现本案涉诉房产在开庭时仍未办理产权证，因此被告永红公司应当对被告郑天谷的未还按揭贷款承担连带清偿责任。故原告要求被告永宏房产公司对被告郑天谷的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告永宏房产公司在归还借款本息后，有权向被告郑天谷进行追偿。关于抵押物的优先权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案系签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，虽然原告与被告郑天谷对涉诉的预售商品房进行了抵押预告登记，但该项抵押登记毕竟并非抵押权登记本身，只能是对将来自动转为商品房抵押登记的一种预期，即只是一种预先的排他性保全，因此本次预售商品房抵押并未使原告真正获得现实的抵押权。本案涉诉房产在开庭时仍未办理产权证，因此该房也无法自动转为商品房抵押权登记，故对原告要求对被告郑天谷所有的位于大足区某某路东段9号39幢11-7房产在折价或者以拍卖、变卖等情况下的价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于法律服务费。在《个人购房担保借款合同》有明确约定，且已实际产生，故对原告要求被告支付法律服务费3069元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十四条、第十八、第二十一、第三十一，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、《最高人民法院关于﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条，判决如下：一、被告郑天谷在本判决生效后十五日内归还原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行借款本金116120.71元及利息、逾期罚息和复利（截止2021年3月12日的正常利息5023.93元、罚息1400.76元、复利203元；从2021年3月13日起至借款本息结清之日止的逾期罚息以贷款本金116120.71为基数，按合同约定执行贷款利率上浮50％计算；复利以被告郑天谷未偿还的利息5023.93元为基数，按合同约定执行贷款利率上浮50％计算）；二、被告郑天谷在本判决生效后十五日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行法律服务费3069元；三、被告重庆市大足区永宏房地产开发有限责任公司对被告郑天谷的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1408.18元，由被告被告郑天谷负担，被告重庆市大足区永宏房地产开发有限责任公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王锋二〇二一年六月十五日法官助理 杨飞书 记 员 李丽