湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0923民初1750号 原告（反诉被告）：谌超，男，1988年10月26日出生，汉族，安化县人，住安化县。 委托诉讼代理人：谌东方，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李文龙，男，1986年9月13日出生，汉族，安化县人，住安化县。 原告（反诉被告）谌超与被告（反诉原告）李文龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谌超的委托诉讼代理人谌东方，被告李文龙到庭参加了诉讼。庭审中被告李文龙（反诉原告）对原告谌超（反诉被告）提出反诉，本院依法合并审理，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）谌超向本院提出的诉讼请求是：1.被告立即向原告支付拖欠的租金455692元、物业管理费30488元，并按总损失29%的标准支付违约金，违约金为：140992元，共计627172元；2.被告立即修复其自行拆除的101-103C号（门面）房屋东南侧的伸缩缝墙体，并支付修复期间的租金。且立即返还其所租赁的商铺；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月，被告租赁原告位于安化县东坪镇南区金桥建材家具城101、101A、103A、103B、103C、103号共641.88平方米的商铺，用于经龙鑫装饰、博洛尼整装，并签订了《商铺租赁合同》。合同约定：“租期为5年，自2016年6月1日至2021年5月30日，租金分别为第1-3年117704元/年；第4-5年168982元/年，租金交付方式为每年度的5月1日交清下年度的租金，逾期交租的承租方需按日千分之三的标准对出租房承担违约责任，如逾期超过60日的出租房有权解除该合同；如因承租方违约造成装修损坏的，其应当进行修复，不修复的，其应当承担修复费用及修复期间的租金损失。”现该《租赁合同》的租赁期限已届满，被告自2018年5月份至今已逾期37个月未向原告交付租金。经原告多次催讨，被告均未支付。另查明，被告在租赁原告商铺后，擅自拆除了101-103C号门面房屋东南侧的伸缩缝墙体，且被告至今未予修复及未归还原告商铺。综上所述，被告欠付租金和擅自拆除伸缩缝墙体的行为，已构成违约。根据《租赁合同》的约定及我国《民法典》、《民事诉讼法》等相关民事法律的有关规定，为维护原告的合法权益，特此诉讼，恳请贵院依法支持原告的所有诉讼请求。 被告（反诉原告）李文龙辩称:1.因原告出租的门面存在严重漏水，致使被告从2017年开始未能营业，且原告曾口头承诺会免除被告未能营业期间的房租费用；2.对于101-103C号房屋东南侧伸缩缝墙体的拆除，在（2020）湘0923民初2094号案件中已经进行了审查且判决书中作出了认定，并非被告所为，被告没有修复的义务。 被告（反诉原告）李文龙向本院提出的反诉请求是由反诉被告谌超赔偿营业损失共500000元。理由是反诉被告谌超出租给反诉原告的涉案门面，因漏水致使反诉原告从2017年开始至今共停业23个月，给反诉原告造成了营业损失500000元，请求人民法院依法判决反诉被告赔偿反诉原告营业损失共500000元。 原告（反诉被告）谌超针对被告（反诉原告）的反诉辩称，不认可被告的营业损失500000元，其反诉理由和证据不足，请求人民法院依法驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认和采信，并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下： 1.被告对原告提供的《商铺租赁合同》《物业说明》的目的提出异议，认为该证据并没有证明被告应向原告交纳物业费。本院认为，《商铺租赁合同》中未明确约定被告应向原告交纳物业管理费，被告的异议成立；2.被告对原告提交的证人证言记录有异议，认为证人付某拆墙并非被告的意思所致，证人付某存在三个身份，其中一个身份是承租房屋的开发商，他拆除墙体可能是为了更好地出租房屋，与被告无关。本院经审查对该份证据不予采纳；3.原告对被告提交的（2020）湘0923民初2094号判决书存在异议，认为该份判决书尚未生效，不能作为认定依据。本院认为原告的异议成立，对该份证据不予采信。 根据采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认如下事实： 原告谌超通过合同形式，取得了位于安化县××镇××路与Ｓ308省道交汇处（东坪电站以南）的金桥建材家具城一层xxx、xxxＡ、xxbＡ、xxbＢ、xxbＣ、xxb号商铺出租权。2016年1月1日，原告谌超与被告李文龙签订《安化县金桥建材家居城商铺租赁合同》，约定谌超将上述的金桥建材家具城一层xxx、xxxＡ、xxbＡ、xxbＢ、xxbＣ、xxb号商铺出租给李文龙，出租商铺面积共641.88㎡，租期为5年，自2016年6月1日至2021年5月30日，约定前三年（2016.6.1-2017.5.30）租金按117704元／年计算，后两年（2020.6.1-2021.5.30）租金按168982／年计算，双方还对装饰装修、违约责任、纠纷解决办法等内容进行了约定。合同签订后，谌超将上述商铺交付给李文龙，李文龙对商铺进行了装饰装修。经营中因涉案商铺存在漏水情形，致使原、被告双方发生纠纷，李文龙已于2020年7月29日向本院起诉谌超要求解除合同并赔偿其装修装饰损失，该纠纷已另案处理且尚处于二审阶段。截止至判决前，李文龙仅交纳了前两年的商铺租金，即2016年6月1日至2018年5月30日前的租金已交清，2018年6月1日至2021年5月30日的租金尚未交纳。 另查明，李文龙于2021年6月11日正式将物品搬离涉案商铺。 本院认为，原告（反诉被告）谌超与被告（反诉原告）李文龙签订的《安化县金桥建材家居城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的合同义务。被告作为承租方已实际占有并使用涉案商铺，虽然被告于2020年请求解除租赁合同，但直至2021年6月11日之前一直实际占用该商铺，被告应按照约定支付租金，至2021年5月30日止，租金共计455668元（其中，2018年6月1日至2019年5月30日为117704元，2019年6月1日至2021年5月30日为337964元）。对于原告要求被告支付违约金的诉求，因原告出租的涉案商铺存在漏水现象，违反了出租人的义务，原告违约在先，故对该项诉讼请求本院不予支持。对于物业管理费的交纳，因双方在合同中并未明确约定由被告向原告交纳，且被告也不愿意直接交纳给原告，原告提供的物业公司证明，也只能证实原告是代物业公司收过物业费，故对该诉讼请求本院不予支持。原告要求被告修复拆除的伸缩缝墙体并支付修复期间的租金的诉讼请求，因现有证据无法证实伸缩缝墙体的拆除是被告的意思所为，故该诉讼请求亦不予支持。被告要求原告赔偿其停业23个月的营业损失500000元的反诉请求，被告并未提供相应证据证明其营业损失的来源依据与明细，且在涉案商铺漏水时，原告未有效履行维修义务，作为承租方的被告也未采取及时有效的措施减少其损失的产生与扩大，故反诉原告的反诉请求本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零八条、第七百一十三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李文龙在本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）谌超支付拖欠的租金455668元； 二、驳回原告（反诉被告）谌超的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）李文龙的反诉请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10072元，减半收取5036元，由被告李文龙负担3659元，原告谌超负担1377元；反诉受理费8800元，减半收取4400元，由被告李文龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  刘再立 二〇二一年六月三十日 法官助理尹雅丽 书记员刘晚君