新疆维吾尔自治区霍城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4023民初1978号 原告（反诉被告）：吐尔汗马合木提，男，1977年4月10日出生，维吾尔族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 原告（反诉被告）：阿衣西布玉山，女，1974年10月5日出生，维吾尔族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 共同委托诉讼代理人：李洪彦，新疆佟巨律师事务所律师。 被告（反诉原告）：伊犁锦春房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县朝阳南路农行住宅楼。 法定代表人：陈寿明，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘英，新疆博雅律师事务所律师。 原告（反诉被告）吐尔汗马合木提、阿衣西布玉山与被告（反诉原告）伊犁锦春房地产开发有限公司（以下简称锦春公司）商品房销售合同纠纷一案，本院曾于2019年8月10日立案，于2019年10月16日作出（2019）新4023民初1091号民事判决，被告锦春公司不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院提起上诉。该院于2020年8月11日作出（2020）新40民终886号民事裁定：一、撤销霍城县人民法院（2019）新4023民初1091号民事判决；二、发回霍城县人民法院重新审理。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告吐尔汗马合木提、阿衣西布玉山及其委托诉讼代理人李洪彦，被告锦春公司的委托诉讼代理人刘英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吐尔汗马合木提、阿衣西布玉山（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还购房款70,871元和物业费1,904元，合计72,775元及其利息（2016年1月1日起按银行同期贷款利率计算即月息4.75%至还清时止）；2．判令被告承担原告改水电费2,300元。事实与理由：2015年12月2日，原告订购了被告位于霍城县绿岛新都4号楼1单元702室，交首付款等合计72,772元，后因不能办理贷款。原、被告于2015年12月23日解除合同，被告同意向原告退款。在退款过程中被告的工作人员阿斯亚将此款据为已有，且阿斯亚已经霍城县人民法院以职务侵占罪判决入狱。原告认为被告自2015年12月23日解除合同后就应退款，而被告却以种种理由拖欠至今，故起诉至法院。针对被告的反诉请求，原告同意被告要求解除合同的反诉请求。因2015年与2016年签订合同的标的物一致，经过网签证明此房已交付预付款，至于阿斯亚是否将钱交给公司，不能对外行使抗辩权，阿斯亚是纯职务行为。被告说合同签订后原告至今未缴纳房款不属实，2015年的退房款就是用于缴纳2016年购买房屋的首付款，阿斯亚从中做如何手脚与原告方无关。 被告锦春公司（反诉原告）辩称，对原告的诉讼请求不予认可，2015年12月2日，原告在被告订购霍城县绿岛新都小区×​×号房屋，总价款289,309元。原告支付了购首付及税费共计70,871元。2015年12月22日，原告吐尔汗马合木提因个人原因（被银行列入黑名单）不能商贷，买不了房，本人申请退房退首付款。2015年12月28日，被告给原告办理了退款手续，是以银行转账支票的方式给原告吐尔汗马合木提退还了70,871元，支票的收款人是原告吐尔汗马合木提。至于原告的现金支票是如何到了案外人阿斯亚手中，公司并不知情。2017年7月24日阿斯亚被霍城县人民法院以诈骗罪和职务侵占罪被判处有期徒刑四年。原告的70,871元已在该刑事判决中处理，属于追赃退赃状态，故原告要求被告支付购房款及物业费的诉讼请求不能成立，改水电及其他费用不同意支付。请法庭驳回原告的全部诉讼请求。提出如下反诉请求：解除原、被告于2016年4月22日签订编号为52972的《商品房买卖合同》。事实与理由：2016年4月22日，原告阿衣西布玉山与案外人阿斯亚串通再次与被告签订《商品房买卖合同》约定购买涉案房屋，总价款为393,829元。合同签订后原告至今未交纳过房款，也未办理银行按揭贷款手续，也不配合被告到不动产登记部门签署办理撤销合同审批备案手续导致房屋至今不能出售给被告造成重大损失。 原告（反诉被告）吐尔汗马合木提、阿衣西布玉山围绕其诉讼请求及反诉辩称向本院提交如下证据：退款申请、刑事判决书、收据。 被告（反诉原告）锦春公司围绕其辩称及反诉请求向本院提交如下证据：情况说明、退款申请表、说明、收条、中国农业银行转账存根、原告吐尔汗马合木提的身份证复印件。 经质证，本院对原被告提交的证据认定如下：对原告提交退款申请书、刑事判决书，被告无异议，本院对其证明效力予以确认；收据，证据系原件且符合单位出具证据的形式要件，被告以看不清为由否认证据真实性，于法无据，本院对其证明效力予以确认。对被告提交的情况说明、退款申请表、说明、收条、中国农业银行转账存根、原告吐尔汗马合木提的身份证复印件，原告均无异议，本院对其证明效力予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年12月2日，原告吐尔汗马合木提、阿衣西布玉山订购了被告锦春公司位于霍城县锦春绿岛新都小区××号房，当天缴纳定金5,000元，于2015年12月21日交付首付款40,309元及其他费用16,562元，合计70,871元。后因原告吐尔汗马合木提有不良征信记录，无法办理银行按揭贷款，在两原告办理离婚手续后，由原告阿衣西布玉山单独办理银行按揭贷款。于是，原告吐尔汗马合木提在被告锦春公司职员阿斯亚沙德克的帮助下以个人名义向被告公司办理退房款手续，被告锦春公司于2015年12月28日以转帐支票的方式向原告吐尔汗马合木提退款70,871元。2015年12月29日，该笔款被被告公司职员被告公司阿斯亚沙德克分两次转入了其丈夫肖开提艾尼的账户。 另查，阿斯亚沙德克于2015年8月18日至2016年8月24日在被告锦春公司担任置业顾问。2016年4月22日，原告阿衣西布玉山与被告签订了商品房买卖合同，约定将被告锦春公司位于霍城县锦春绿岛新都小区×​×号房出售给原告阿衣西布玉山，约定合同总价款393,829元，原告阿衣西布玉山在合同签订前交付首付款78,829元，剩余房款办理银行按揭。2016年5月23日，原告向霍城县锦春物业服务有限公司缴纳了1,904元，被告向原告交付了钥匙。 再查，双方均认可两原告系夫妻关系。被告锦春公司职员阿斯亚沙德克因职务侵占本案原告的购房首付款70,000元及诈骗案外人钱财的行为，以职务侵占罪和诈骗罪数罪并罚被判处有期徒刑4年并处罚金10,000元。 本院认为，根据原被告诉辩意见本案的争议焦点为：1．本案本诉与反诉的诉讼主体是否适格；2．如适格，原被告的本诉诉求与反诉诉求有无事实及法律依据。争议焦点1，2015年12月2日，是两原告与被告锦春公司就霍城县锦春绿岛新都小区4号楼1单元702号房屋签订的商品房买卖合同，后因原告吐尔汗马合木提征信有问题，无法办理银行贷款，被告锦春公司就与原告解除该份合同，并以原告吐尔汗马合木提名义办理退款手续，用该笔退款给付重新签订合同的首付款。2016年4月22日，两原告以原告阿衣西布玉山的名义与被告就同一标的重新签订《商品房买卖合同》，合同中明确签订合同前交付首付款。因此，针对霍城县锦春绿岛新都小区×​×号房屋两原告先后与被告锦春公司签订两份协议，两份协议之间具有关联性，且两原告是在夫妻关系存续期间签订合同，是利益共同体，是本案适格的原告。被告的反诉也符合反诉要件，本院依法应当予以受理。争议焦点2，原被告于2016年4月22日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效的合同。因原被告双方均同意解除，本院依法对被告锦春公司要求解除合同的诉求依法予以支持。对于上述合同的首付款是否已向被告锦春公司交付的问题。首先，原被告之间签订的《商品房买卖合同》中约定于合同签订前交付首付款78,829元，剩余房款办理银行按揭。其次，阿斯亚沙德克作为被告锦春公司的置业顾问，两原告在其介绍下，先后就同一楼房签订两份商品房买卖合同，并协议以第一份合同的退款交第二份合同的首付款。被告锦春公司于2015年12月28日以转帐支票的方式向原告吐尔汗马合木提退款70,871元。2015年12月29日，该笔款被被告公司职员阿斯亚沙德克分两次转入了其丈夫肖开提艾尼的账户。因此，原告将其购房所用的70,871元以转账的方式于第二份合同签订之前支付给了被告的业务员阿斯亚沙德克，在签订第二份合同时也明确原告支付首付款义务于合同签订之前完成，且阿斯亚沙德克在收取原告房款时，尚在被告处任职，原告有理由相信其发生合同关系的对象是被告。故对原告要求被告锦春公司退还购房款70,871元的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告要求被告支付房款自2016年1月1日起至还款日按银行同期贷款利率计息的诉求。本院认为，被告在《商品房买卖合同》签订日（2016年4月22日）将钥匙交付给了原告，原告持有该房屋钥匙至今，也实际控制该房屋至今，原告主张利息于法无据，本院依法不予支持。对原告要求被告支付其向霍城县锦春物业服务有限公司交付的1,904元物业费的诉求，因被告与霍城县锦春物业服务有限公司不是同一法人，且原告没有证据证明其从属性或其他法律关系，故对原告此项诉讼请求，本案不作处理，原告可直接起诉收费单位。对原告要求被告支付其对本案争议房屋所进行的改水电费2,300元，原告就此未向本院提供证据予以证明，本院对原告主张的该项诉求依法不予支持。综上所诉，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》之规定，判决如下： 一、解除被告（反诉原告）伊犁锦春房地产开发有限公司与反诉原告（反诉被告）阿衣西布玉山于2016年4月22日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告（反诉原告）伊犁锦春房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吐尔汗马合木提、阿衣西布玉山退还购房款70,871元； 三、驳回原告（反诉被告）吐尔汗马合木提、阿衣西布玉山的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费839元，由原告由被告（反诉原告）伊犁锦春房地产开发有限公司负担792元，反诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）吐尔汗马合木提、阿衣西布玉山负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长  吕显艳 人民陪审员  魏国林 人民陪审员  张秀平 二〇二一年六月十八日 书 记 员  苏 娟