甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终2061号上诉人（原审原告）：沈婷，女，1989年7月28日出生，汉族，兰州中兴通电子科技股份有限公司职员，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：鲁麒，男，汉族，1982年6月26日出生，住甘肃省兰州市城关区，系沈婷丈夫。上诉人（原审被告）：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地兰州市武都路**。法定代表人：程立俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。上诉人沈婷因与上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初7327号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沈婷的委托诉讼代理人鲁麒，上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈婷上诉请求：1、请求人民法院依法撤销（2020）甘0102民初7327号民事判决，依法判决被上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司立即协助为上诉人办理房屋产权所有证书并支付上诉人房屋买卖合同逾期办理房产证违约金28099元，并判令被告自2020年7月8日开始计算以后的每个月支付违约金2847.89元，直至房屋产权证办结交付为止。2.本案案件受理费（含一审和二审）、以及上诉人为追偿欠款而支付的其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。一审法院认定在甘肃华韵房地产开发有限公司未补交国有建设用地使用权出让价款导致无法办理房产证，属于违约，但是又以受“新冠肺炎疫情”影响为由，对于违约日期的计算是从2020年9月1日起开始计算。一审法院以受“新冠肺炎疫情”影响为由，而判定从一审判决生效后三十日起开始计算违约日期无事实法律依据，更与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定相违背。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，只要合同的一方发生违约，就需要给另一方支付违约金。二、一审法院曲解法律，适用法律错误。一审法院认为截止2020年9月1日为止，被上诉人仍未将办理产权证的相关材料提交登记机构，应按照2020年5月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%（一年期）LPR为标准计算逾期违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《商品房买卖合同》附件四第五条第三款明确约定了商品房交付后720个工作日被上诉人协助上诉人代为办理完房产证，一审法院认定被上诉人构成违约，上诉人在维护合法权益发起诉讼要求协助办理房产证和赔偿违约金是在2020年7月7号为止且从2020月7月8日开始按月计算后期的违约金的，违约金的计算也应该是按照时间节点对应的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而不是按照2020年10月20号公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)一年期LPR为标准计算逾期违约金。综上，原审法院认定事实有误，适用法律错误，应当予以撤销；被上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司应当向上诉人支付逾期办理房屋产权所有证的违约金28099元，并判令被告自2020年7月8日开始计算以后的每个月支付违约金2847.89元，直至房屋产权证办结交付为止，并立刻协助为上诉人办理房屋产权所有证书。一审法院曲解法律，判处明显错误，敬请贵院在查明事实真相基础上，依法公正处理，切实维护上诉人合法权益。甘肃华韵房地产开发有限公司辩称：上诉人的上诉请求不能成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求，发回一审法院重审。甘肃华韵房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初7327号民事判决书第一项，发回原审人民法院重审；2、本案一审、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审人民法院认定事实不清、错误，上诉人不构成违约，不应当承担违约责任。首先，一审人民法院认定上诉人构成违约的理由错误。一审人民法院认定上诉人构成违约的理由是上诉人作为出卖人未履行协助办理权属登记的义务，而如此认定的理由是上诉人未补交国有建设用地使用权出让价款意味着上诉人无法向房屋登记机关提供完整的权属登记相关资料。显然是错误的，理由如下：第一，上诉人未能履行协助办理权属登记的原因是因为不可抗力。1、合同约定的不可抗力。造成上诉人至今未能向房屋登记机关提供完整的权属登记相关资料的原因和过错是规划变更和政府的政策、指令等的一变再变，上诉人无法预见、无法避免且无法克服，属于法律规定和房屋买卖合同约定（附件四：《合同补充协议》第七条第2款）的不可抗力。2、法定情形的不可抗力。正当上诉人积极努力筹借资金，补缴土地出让金时，发生了新冠肺炎疫情，工程禁止开工，工作人员不能到岗工作，房屋销售被迫停止，国民经济停摆，居民收入大降，消费“熄火”停滞，上诉人的生产经营、融资等都受到很大冲击。一审人民法院没有查明、认定上述不可抗力是错误的。第二，应当以上诉人应当补缴土地出让价款日后的720个工作日作为上诉人违约起算日。因前述两方面的不可抗力原因的特殊情况，上诉人履行协助办理权属登记的义务，向房屋登记机关提供完整的权属登记相关资料，只能在补缴土地出让价款之后产生，并在720个工作日内完成。因此，如果要说违约，也只应当以上诉人应当补缴土地出让价款日后的720个工作日之后开始视为上诉人“违约”。因此，一审人民法院对上诉人“违约”的起算点也未查清、认明。二、一审适用法律错误。第一，根据情势变更原则，应按补缴土地出让价款后720个工作日确定上诉人应当完成履行协助办理权属登记的义务。自2020年9月1日协助办理房屋产权证已不符合政府规划、通知和新冠疫情之后造成的情势变更情形，不适应合同的实际履行客观条件和履行能力的变化，以2020年9月1日作为上诉人违约的起算点，显然不符合客观情况，对上诉人很不公平。第二，根据公平原则，也不应由上诉人承担责任。本案争议的发生，并非是上诉人的过错所造成的，而是不可抗力和政府的过错。让上诉人一方完全承担了政府的过错责任和不可抗力造成的后果，显然对上诉人很不公平。第三，一审判决也没有考虑社会效益。上诉人既要补缴多出来的四千多万元的成本已是损失巨大。而一千余套房屋的“违约金”又将是天文数字，上诉人根本无力承担，更可能引发连锁反应，出现企业破产、业主的房产证无人办理、政府被迫接手负担、大量群体性诉讼涌入法院的四方受损、无人胜利的尴尬结局。第四，让上诉人承担办理完税事宜，提交完税凭证没有法律依据。首先，“办理完税事宜”、“提交完税凭证”语焉不详，责任不清，易生纠纷，难以执行。税指何种税？上诉人有义务办理哪项完税事宜？应该提交哪种完税凭证？……其次，税务问题是一个实务操作问题。在办理房产证中，并非所有的纳税义务和办理纳税事宜、提供缴税凭证的义务均应由上诉人承担或提供，且办理税务事宜的具体方式、方法等实践操作问题往往随着政府部门的政策、办事程序、纳税方式、集中还是单独办理等等因素的改变而改变。所以，届时，到底是应该由哪一方办理哪种税的纳税事务和提供缴税凭证难以确定。综上，一审人民法院未能查明案件事实，认定事实错误，适用法律错误，致使未能正确作出判决，应当予以纠正。因此，请求上级人民法院依法予以撤销，依法发回重审。沈婷辩称：对合同真实性无异议，对不可抗力有异议，与后续证据无关。沈婷向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金28099元（从2019年9月16日开始计算至2020年7月7日，此处按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），并判令被告自2020年7月8日开始计算，以后的每个月支付违约金2847.89元，直至房屋产权证办结交付为止；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月16日，原、被告签订商品房买卖合同1份。双方约定：原告购买被告开发建设的位于兰州市九州开发区××道江南明珠2号楼（合同上记载的是2幢）1单元505室住宅房屋一套，建筑面积108.97平方米，套内建筑面积81.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.80平方米。房屋总价款599989元。双方关于产权登记的约定为：被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方未约定被告应承担的违约金计算方式。被告应于2016年9月30日交付房屋。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，原告向被告交付全部购房款，并交付了办理产权证所需的费用。2016年10月26日，被告向原告办理了入住手续。又查明，因兰州市政府将被告开发建设的上述项目的容积率确定为2.5，对超出2.5的部分核定被告在一年内补交土地出让金。因被告未支付该部分补交的土地出让金，则无法取得办理产权证必须具备的“会签单”。故不能为包括原告在内的业主办理产权证，遂酿成纠纷。一审法院认为，本案争议焦点为：关于涉案房屋是否具备办理产权证的条件的问题。本院认为，合同法第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。原告作为买受人，已经履行了支付房款和办理产权证所需有关费用的义务；被告是案涉房屋的开发商也是出卖人，在其与政府签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》的履行期限届满后，仍未足额向政府交纳土地出让金，导致其无法取得相关部门“会签单”，故其无法向房屋登记机构提供完整的权属登记所需相关资料，在本案法庭辩论终结后，仍无法向登记机构提交为原告办理房屋产权登记的资料，故被告履行合同的行为对原告构成违约，应承担相应的违约责任。又因被告暂无法将房屋权属登记必备资料提交登记机构，暂无法办理案涉房屋权属登记，故原告的该项诉讼请求本院不予支持；待被告足额交纳土地出让金，完成案涉建设项目竣工验收及规划验收等办理房屋权属登记必备的事宜后，如被告仍拖延不协助原告办理产权证，原告再行主张自己的权利。关于被告至今未给原告办理涉案房屋所有权证是否构成违约及主张逾期办证违约金是否应予支持的问题和受疫情影响延迟办证的情况是否合理合法的问题。本院认为，被告在政府相关部门对其作出补交土地出让金的批复且双方签订补充协议后，即应依约定期限交纳土地出让金，由于被告在履行期限届满后仍未足额交纳，故被告对尚无法办理案涉房屋产权证负有责任，其履行合同义务对原告构成违约，故原告有权主张被告支付一定数额的违约金以补偿其损失。鉴于被告补交土地出让金的最后期限为2020年1月9日，受“新冠肺炎疫情”的影响，本院酌定自2020年9月1日起，如被告仍未将办理产权证的相关材料提交登记机构，则应按全国银行间同业拆借中心于2020年5月20日公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）计算，以购房总价为基数，被告向原告支付违约金，直至被告提交登记机构办证材料之日止。综上所述，被告迟延办理涉案房屋权属登记等行为对原告构成违约，应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、如被告甘肃华韵房地产开发有限公司于2020年9月1日前，未将办理原告沈婷房屋产权登记的资料提交登记机构并办理完税事宜，则自2020年9月1日起，以原告沈婷已付清的购房总价款599989元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年5月20日公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）计算，被告甘肃华韵房地产开发有限公司支付原告沈婷违约金，截止到被告甘肃华韵房地产开发有限公司向登记机构提交办理产权证所需资料及完税凭证之日；二、驳回原告沈婷的其他诉讼请求。案件受理费251元，由被告甘肃华韵房地产开发有限公司负担（于判决生效后10日内付清原告沈婷）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。甘肃华韵房地产开发有限公司提交《甘肃省国有土地使用权有偿使用收入缴款通知书》一份，证明该公司已于2020年8月19日补缴土地出让金及滞纳金41846452元，资料齐全以后就可以办理房产证。沈婷对该份证据予以认可，本院予以采信。本院二审审理查明的事实与原审判决认定基本一致，本院予以确认。另查明，甘肃华韵房地产开发有限公司于2020年8月19日缴纳土地出让金及滞纳金41846452元。本院认为，本案二审中的争议焦点为沈婷请求甘肃华韵房地产开发有限公司办理房产证并支付逾期办证违约金有无事实及法律依据。关于沈婷要求甘肃华韵房地产开发有限公司立即协助办理房屋所有权证的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，沈婷与甘肃华韵房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后，已经履行支付房款和办理房屋产权证所需有关费用的义务，甘肃华韵房地产开发有限公司应当依约将案涉房屋的产权登记相关资料提交产权登记机关。本案一审中，因甘肃华韵房地产开发有限公司尚未补交国有建设用地使用权出让金，暂无法办理案涉房屋权属登记。根据本案二审查明的案件事实，甘肃华韵房地产开发有限公司于2020年8月19日全额补交国有建设用地使用权出让金及滞纳金，据此可以认定案涉房屋办理权属登记的条件已成就，故对于沈婷要求甘肃华韵房地产开发有限公司立即协助办理房屋所有权证的诉讼请求，应予支持。关于支付逾期办证违约金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，甘肃华韵房地产开发有限公司未按照《商品房买卖合同》第十五条约定履行合同义务，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，甘肃华韵房地产开发有限公司开发的案涉房产建设项目因政府土地规划及相应政策变更，该项目所涉国有建设土地使用权的容积率由2.5扩容至3.5，对于扩容部分，甘肃华韵房地产开发有限公司于2019年1月9与兰州市国土资源局与甘肃华韵房地产开发有限公司签订《甘让A（兰补【2019】1号）》，合同约定由甘肃华韵房地产开发有限公司在2020年1月9日前补交国有建设用地使用权出让金41777852元。上述事实情况对甘肃华韵房地产开发有限公司逾期办理房产证的后果具有一定影响，且补缴土地出让金的最后期限届满后，我国爆发了新冠肺炎疫情，该疫情对各行各业的正常生产、经营工作均造成了不利的影响，据此，一审法院酌定甘肃华韵房地产开发有限公司应自2020年9月1日起承担逾期办证的违约责任并无不当。对于沈婷、甘肃华韵房地产开发有限公司主张一审法院未查明违约金起算点的上诉理由，本院不予支持。根据《九民纪要》（法[2019]254号）及中国人民银行公告[2019]第15号文件精神，自2019年8月20日起，人民法院裁判贷款利息的基本标准已改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，即合同约定或司法解释规定中涉及中国人民银行同期同类贷款利率的，以贷款市场报价利率（LPR）作为同期同类贷款利率的适用标准。本案中，一审法院按照全国银行间同业拆借中心于2020年5月20日公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%为标准计算逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。结合本院认定的甘肃华韵房地产开发有限公司承担逾期办证违约金的起算点，逾期办证违约金数额的认定应当以已付购房款599989元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年5月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%为标准计算。对于沈婷主张的违约金数额，不符合相关法律规定，本院不予支持。综上所述，甘肃华韵房地产开发有限公司上诉请求不成立，本院不予支持。沈婷的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初7327号民事判决；二、甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助沈婷办理房屋权属登记；三、甘肃华韵房地产开发有限公司向沈婷支付自2020年9月1日起至其向产权登记机关提交办理房屋权属登记所需资料备案之日止的违约金（以已付购房款总额599989元为基数，按照年利率3.85%计算）。四、驳回沈婷的其他诉讼请求。一审案件受理费251元，由甘肃华韵房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1004元，由沈婷负担402元，甘肃华韵房地产开发有限公司负担602元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 白丽娟审?判员李文军二〇二一年六月二十八日书记员 段鸿燕