黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终677号上诉人（原审原告）：中房集团牡丹江房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区西长安街39号。法定代表人：徐广生，该公司董事长。委托诉讼代理人：李众石，黑龙江国大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:刘金强，男，1970年10月1日出生，牡丹江易佰装饰材料市场有限公司商管部经理，住牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：苏慧达，黑龙江乾熙律师事务所律师。原审第三人：牡丹江易佰装饰材料市场有限公司，住所地牡丹江市西安区西一条路爱民街135号。法定代表人：王开智，该公司经理。委托诉讼代理人：谭凯焕，黑龙江博学律师事务所律师。上诉人中房集团牡丹江房地产开发有限公司（以下简称中房公司）因与被上诉人刘金强、原审第三人牡丹江易佰装饰材料市场有限公司（以下简称易佰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中房公司法定代表人徐广生、被上诉人刘金强及委托诉讼代理人苏慧达到庭参加诉讼，原审第三人易佰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中房公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人给付所欠租金144.5万元；判令被上诉人按协议约定给付滞纳金15.4275万元；判令被上诉人按协议约定给付罚金18.75万元；3.判令被上诉人修复完善消防设施设备、西北门坡道、拆改墙体至完好状态；4.判令被上诉人清除遗留的床铺；5.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。一、中房公司与刘金强签订租赁协议合法有效，租赁合同到期后，刘金强未按合同约定交付房屋。刘金强未经中房公司同意擅自拆改房屋隔断未进行恢复，一审法院组织双方进行房屋交接，刘金强不配合，至今未能进行房屋交接。刘金强称其代易佰公司签订租赁合同，不是合同主体，中房公司未向刘金强交付租赁房屋，未向刘金强收取过租金，刘金强不承担双方协议义务是没有事实依据和法律依据的。二、一审法院认定“从该协议签订、履行及约定内容等方面情况看与中房公司签订该协议，且中房公司对此亦明知”、“刘金强是易佰公司管理人员，存在刘金强基于职务需要代理单位签订协议的正当性”、“协议签订原易佰公司所欠租金由承租人于合同签订时交中房公司，如无代理关系，刘金强承担易佰公司的债务缺乏合理性”、“协议签订后，中房公司并未与刘金强交接租赁房屋，而易佰公司继续租赁经营系对易佰公司继续租赁案涉房屋的默认”、“协议履行过程中，中房公司收取租金时延续易佰公司承租时的做法，出具的收据上载明的交款单位为易佰装饰城，而非刘金强本人，系对租赁主体仍为易佰公司的书面确认”、“中房公司向易佰装饰城业主发出通知中载明因中房公司和易佰装饰城公司签订的租赁协议规定2017年5月交齐房屋租赁费，对承租人为易佰公司亦进行了明示确认”等事实错误。综上所述，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。刘金强辩称，刘金强不是租赁合同的当事人，是履行职务行为。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持。易佰公司述称，本案租赁关系主体系上诉人中房公司与第三人易佰公司，被上诉人刘金强系行使职务行为。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持。中房公司向一审法院起诉请求：1.解除中房公司与刘金强2017年3月27日签订的租赁合同；2.刘金强支付拖欠租金695000元；3.刘金强支付违约金126837.50元；4.刘金强恢复租赁房屋与刘金强自有房屋之间的隔断,将租赁房屋恢复原状。诉讼费由刘金强承担。诉讼中，中房公司增加诉讼请求为要求刘金强给付2019年3月至2020年2月末期间租金500000元；2020年3月至4月期间租金83332.10元，并要求刘金强支付滞纳金300000元。一审法院认定事实：中房公司与刘金强于2017年3月27日签订一份《租赁协议》，约定“中房集团牡丹江房地产开发有限公司(以下简称甲方)，现将XXXXX地下房屋租给王传强、刘金强(以下简称乙方)使用。为明确双方责任及经济关系，经双方协商一致同意签订以下协议：一、出租方:中房集团牡丹江房地产开发有限公司；二、承租方:王传强、刘金强；三、租赁期限:2017年3月1日至2019年2月28日，租赁期为两年；四、租金:每年伍拾万元；五、租金缴纳方式:每年在当年3月5日前缴纳完年租金；六、抵押金:乙方在协议签订当日内向甲方交纳十万元抵押金，此费用用于乙方中途违约给甲方造成损失的补偿及乙方损坏设备、设施的维修等费用，协议期满后，如无上述因素，甲方将抵押金十万元退还乙方(无利息)……八、甲方不得中途违约，如中途违约，赔付给乙方造成的一切损失；九、乙方责任，1.不得中途违约，如中途违约，需赔付给甲方造成的一切损失，甲方有权终止合同，收回房屋并扣罚全部抵押金。2.按时交纳租金，如乙方不能按时交纳租金，甲方按千分之五(每日)收滞纳金。如拖欠租金三十天，甲方有权终止合同，收回房屋，并扣罚全部抵押金……十一、原牡丹江易佰装饰材料市场有限公司欠租金36.5万元，2017年租金13.5万元由承租人于合同签订时交甲方。2017年租金36.5万元于月末交齐……十三、原甲方与绥芬河三友经贸有限公司、牡丹江易佰装饰材料市场有限公司签订协议已到期终止。但甲方与绥芬河三友经贸有限公司、牡丹江易佰装饰材料市场有限公司原协议约定事项、未尽事宜仍由现承租人负责。十四、租赁期满前将房屋交还甲方。否则扣罚全部保证金并按每日1万元赔偿损失……”落款处，甲方栏加盖中房公司公章，徐广生签字，乙方栏刘金强签字，并写明其居民身份证号码。无王传强签字。签订本协议时，刘金强是易佰公司的工作人员，中房公司、刘金强没有进行实际交付房屋和相关设备及材料的行为，也没有交接手续材料。原承租人易佰公司也没有退出，持续经营，牌匾没有更换。中房公司在2017年先后七次收取租金合计67万元。出具的收据均体现“交款单位易佰装饰城”。与此前收取原承租人易佰公司出具的收据体现的交款单位相同。又查，就此租赁房屋，中房公司与绥芬河市三友经贸有限公司于2010年4月1日签订一份《租赁协议》，易佰公司以此租赁房屋为其经营场所于2010年4月30日成立。2011年3月8日，中房公司与易佰公司签订一份《补充协议》，支付易佰公司50万元用于消防设施的改造费用，该50万元抵2012年3月1日至2013年2月末一年房租，并将绥芬河市三友经贸有限公司的租赁期限延9个月(2011年3月1日为合同起租期)。易佰公司在正式开业前，将此租赁房屋相邻的位于XX角的XXXXXX500平方米面积房屋和位于XX角的XX的商品房承租，一并进行整体设计装修。其与XXXXXX房屋相通的门和墙体有改动，其与XX的商品房相通的门及墙体有改动，其北侧与外相通西门通道，原是供汽车通行的坡道，改造成楼梯和电梯（扶梯），对消防设施进行了改造。租赁房屋的现状除上述情况外，经营业主均已撤出，经营业主对自己装修有部分拆除，部分装修和物品遗留。再查，中房公司于2018年2月5日向易佰装饰城业户发出一份通知，主要内容为：因中房公司和易佰装饰城签订的租赁协议规定2017年5月交齐房屋租赁费，而易佰装饰城至今没有交齐所欠房屋租赁费，根据协议“九、乙方责任：2、按时交纳租金。如乙方不能按时交纳租金，拖欠租金三十天，甲方有权终止合同，收回房屋…”规定已违约，且公司已于2017年9月27日给易佰装饰城下发了通知，近期与易佰装饰城负责人沟通尚无结果，易佰装饰城提出因部分经营户没交租赁费，所以不能向中房公司交齐房租费。为解决租赁问题，现向各业主了解情况，希望各业户予以支持和配合，中房公司对此表示感谢！中房公司最初于2019年2月20日向一审法院递交起诉状和相关材料，一审法院当日立案，诉讼期间，当时的案外人易佰公司委托黑龙江晨光律师事务所向中房公司发出一封《黑龙江晨光律师事务所催告函》，主要内容是，易佰公司租赁中房公司租赁期已到一个月之久，请你单位速派人与易佰公司联系，办理续租或者房屋到期处理业务。并提出房屋面积严重缺失，供热并网等问题。中房公司承认接到此函，但认为本案与易佰公司无关，其未予答复。本次诉讼中，中房公司于2020年3月下旬向一审法院提交一份书面情况反映，反映中房公司接到爱民装饰材料有限公司通知，刘金强已撤出所租赁的房屋，并将共同使用的消防室交给了爱民装饰材料有限公司管理。中发物业管理有限公司也通知中房公司，地下市场刘金强已撤出，现无人管理等。请求法院告知刘金强在诉讼期间，立即将所管房屋管理起来。一审法院于2020年3月26日对中房公司、刘金强进行调解工作，刘金强表述弃管属实，因为商场已经不营业了，要求与中房公司交接房屋，但中房公司不同意交接。中房公司表述商场现在确实没有业户了，刘金强虽然提出要交接，但是没有生效判决，所以中房公司无法接受，并提出要求刘金强向中房公司交付消防图纸审批手续等材料，房屋内经营商户装修铺面全部拆除清理完毕，与XX商场仓库围界墙恢复原样，三防门安装上，及消防设施完好，上水、下水、供暖、电器设施完好等要求。导致租赁的房屋至今不能交接。一审法院于2020年7月24日组织各方当事人到租赁房屋现场进行了勘察，现场情况除上述说明的以外还存在以下情况：干粉灭火器只有4个，烟感报警器经现场测试无反应。此后，一审法院为避免损失的扩大，针对房屋交接组织双方当事人进行调解工作，但双方当事人未达成一致意见，中房公司不同意以房屋现状进行交接。中房公司对一审法院追加易佰公司持有异议，并表示只对刘金强主张权利。一审法院依据查明的事实向中房公司释明可向易佰公司主张权利，但中房公司仍坚持只向刘金强主张权利。一审法院认为，中房公司、刘金强于2017年3月27日签订的《租赁协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从该协议签订、履行及约定的内容几方面情况来看，刘金强系受易佰公司的委托，与中房公司签订该协议，且中房公司对此亦明知：第一，中房公司认可签订该协议时，刘金强是易佰公司的管理人员，存在刘金强基于职务需要代理单位签订协议的正当性，易佰公司对于刘金强代理其与中房公司签订协议亦予确认；第二，协议约定原易佰公司所欠租金由承租人于合同签订时交中房公司，如无代理关系，刘金强承担易佰公司的债务缺乏合理性；第三，协议签订后，中房公司并未与刘金强交接租赁房屋，而是由易佰公司继续租赁经营，系对易佰公司继续租赁案涉房屋的默认；第四，协议履行过程中，中房公司收取租金时延续易佰公司承租时的做法，出具的收据上载明的交款单位为易佰装饰城，而非刘金强个人，系对租赁主体仍为易佰公司的书面确认；第五，中房公司向易佰装饰城业主发出的通知中载明“因中房公司和易佰装饰城签订的租赁协议规定2017年5月交齐房屋租赁费”，对承租人为易佰公司亦进行了明示确认。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，因中房公司无确切证据证明诉争协议只约束刘金强和中房公司，故该协议直接约束中房公司和易佰公司。中房公司向刘金强主张权利无事实和法律根据，一审法院不予支持。判决：驳回中房集团牡丹江房地产开发有限公司的诉讼请求。二审期间，双方当事人没有提供新的证据，本院二审查明的事实与前述一审判决认定事实一致。本院认为，关于刘金强与中房公司签订租赁协议是否为职务行为的问题。本案为房屋租赁合同纠纷，案涉租赁协议由中房公司与刘金强签订，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方当事人应当按照该协议履行各自的义务。刘金强抗辩称其作为易佰公司的职工与中房公司签订的该租赁协议，系履行职务行为，但未能提交授权委托书、协议等相应证据足以证实其主张。案涉租赁协议明确写明承租方为王传强、刘金强，协议落款处亦由刘金强个人签字捺印。刘金强作为完全民事行为能力人，其应该知晓作为承租方在该租赁协议上签字将会产生的法律义务和责任。且该协议第十一条、十三条明确写明：“原牡丹江易佰装饰材料市场有限公司欠租金36.5万元，2017年租金13.5万元由承租人于合同签订时交甲方。”、“原甲方与绥芬河三友经贸有限公司、牡丹江易佰装饰材料市场有限公司签订协议已到期终止。但甲方与绥芬河三友经贸有限公司、牡丹江易佰装饰材料有限公司原协议约定事项、未尽事宜仍由现承租人负责。”由此可知，中房公司与易佰公司的租赁关系已经到期终止，而刘金强作为新的承租人承租了案涉房屋，故其应当承担该协议中约定的各项义务，一审法院认定刘金强与中房公司签订租赁协议的行为系职务行为不当，应予纠正。关于刘金强应否给付中房公司欠付租金及数额的问题。中房公司与刘金强签订的租赁协议约定租赁期限为2017年3月1日至2019年2月28日，中房公司于2019年2月20日向一审法院提出解除其与刘金强签订的租赁合同的诉讼请求，而合同到期后，刘金强搬离案涉房屋，没有继续经营，亦未继续向中房公司缴纳租金，双方均没有继续履行该租赁协议的意思表示，故该租赁协议已于合同履行期限届满时终止。中房公司自认刘金强已经向其交纳了67万元租金，并在（2019）黑1005民初300号案件庭审时提交了67万元租金收据，刘金强对租金交纳数额不认可，但未提交证据证实其已实际交纳房屋租金的具体数额，应承担举证不能的法律后果。因协议中约定每年租金50万元，租赁期限为两年，另外，按照协议约定刘金强需承担易佰公司欠付租金36.5万元，故刘金强应向中房公司给付剩余租金695000元（50万元×2年＋36.5万元-67万元）。中房公司主张刘金强支付2019年3月以后的案涉房屋租金，因双方租赁合同已于2019年2月28日终止，双方未再达成新的租赁协议，中房公司该项主张无事实依据，不予支持。关于刘金强应否给付中房公司违约金及数额的问题。双方当事人在案涉租赁协议中约定刘金强应按时交纳租金，如不能按时交纳租金，中房公司按千分之五（每日）收滞纳金。如拖欠租金三十天，中房公司有权终止合同，收回房屋，并扣罚全部抵押金。依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，中房公司未举示证据证实刘金强逾期支付租金造成其实际损失的具体数额，故中房公司的实际损失应为刘金强逾期支付租金造成的利息损失。二审期间，刘金强向法院申请适当减少违约金符合法律规定。因此，案涉违约金调整为：以欠付租金695000元为基数，于2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130％计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130％计算。因中房公司在一审期间主张刘金强欠付租金的违约金自2018年3月起计算，故截至2019年8月20日，刘金强应向中房公司给付违约金共计53616.35元。另，刘金强还应给付中房公司自2019年8月21日起至实际给付之日止的违约金。关于中房公司主张刘金强应给付罚金187500元的问题。中房公司在一审期间提出的诉讼请求为：解除中房公司与刘金强2017年3月27日签订的租赁合同；刘金强支付拖欠租金695000元、2019年3月至2020年2月末期间租金500000元、2020年3月至4月期间租金83332.10元；刘金强支付违约金126837.50元；刘金强恢复租赁房屋与刘金强自有房屋之间的隔断,将租赁房屋恢复原状；刘金强支付滞纳金300000元。中房公司的一审诉讼请求不包含其要求刘金强给付罚金187500元，该项上诉请求是中房公司在二审期间新增加的诉讼请求，不属于二审审查范围，故不予支持。关于中房公司主张将案涉租赁房屋恢复原状的问题。中房公司对于其提出的主张，有责任提供证据予以证实，其未能提供证据证实刘金强承租案涉房屋时该房屋的实际状态，也没有证据证实刘金强在租赁案涉房屋期间存在拆改的问题，而刘金强亦不认可其在承租案涉房屋期间内对该房屋进行了拆改，中房公司应承担举证不能的法律后果。因此，对中房公司的该项主张不予支持。综上所述，中房集团牡丹江房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005民初1771号民事判决；二、刘金强于本判决生效后十日内给付中房集团牡丹江房地产开发有限公司租金695000元、违约金53616.35元，以欠付租金695000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130％标准给付中房集团牡丹江房地产开发有限公司自2019年8月21日至实际给付之日止的违约金；三、驳回中房集团牡丹江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费19005元，由中房集团牡丹江房地产开发有限公司负担7718.84.84元，由刘金强负担11286.16元；二审案件受理费20881元，由中房集团牡丹江房地产开发有限公司负担9794.84元，由刘金强负担11086.16元。本判决为终审判决。审 判 长 杨大奎审 判 员 贾海波审 判 员 刘 洋二〇二一年六月三十日法官助理 赵浩然书 记 员 王 巍