四川省芦山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1826民初351号 原告：芦山县农村信用合作联社。住所地芦山县芦阳镇迎宾大道157号。 法定代表人：李学刚，芦山县农村信用合作联社理事长。 委托诉讼代理人：庞兴华。 委托诉讼代理人：周灵汐。 被告：陈志武，男，1988年10月5日出生，汉族，住四川省荥经县。 被告：雅安市润联投资置业有限公司。住所地雅安市雨城区草坝镇龙洲路。 法定代表人：涂艳。 委托诉讼代理人：尹静。 原告芦山县农村信用合作联社（以下简称信用联社）诉被告陈志武、雅安市润联投资置业有限公司（以下简称润联公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2021年6月8日进行公开开庭审理。原告信用联社的委托诉讼代理人庞兴华，被告润联公司的委托诉讼代理人尹静到庭参加诉讼。被告陈志武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告信用联社向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈志武偿还原告逾期贷款本金3305.79元及利息11733.42元；2.判令被告陈志武偿还原告剩余贷款本金322703.38元提前于2021年4月20日到期，被告陈志武提前偿还贷款本金和按合同约定的利率计算至本金清偿完毕为止的利息；3.判令被告润联公司对上述贷款本息承担连带还款责任；4.判令被告润联公司回购被告陈志武按揭贷款所购买的住房；5.确认被告陈志武不能偿还借款本息时，原告对拍卖、变卖被告陈志武抵押的资产享有优先受偿权；6.本案因诉讼产生的一切费用由被告承担。事实和理由：2018年12月28日被告陈志武与原告签订《个人住房按揭借款合同》，约定借款金额33万元，借款期限30年，按月等额本息还款，贷款利率为浮动利率，贷款逾期的罚息为贷款利率上浮50%，还约定了其他违约责任等。为保证债权的实现，被告签订了抵押承诺书，约定用被告陈志武购买被告润联公司一套住房作为抵押担保。原告还与被告润联公司签订了《个人住房贷款合作协议》、《保证合同》、《回购协议书》、《个人住房贷款最高额保证质押合同》，约定被告润联公司应当承担该笔贷款偿还的责任。被告陈志武取得贷款后未按合同约定偿还本金利息，至2021年4月20日已拖欠8期未还，其中拖欠本金3305.97元、利息11733.42元。经原告催收无果，为维护自己合法权益向法院提起诉讼。 被告润联公司辩称，被告陈志武的贷款有其购买的房屋抵押担保，应当优先将该套房屋处置后用于还贷，对处置房屋后仍不足以还贷的部分被告润联公司才承担责任。该房屋现已升值，处置后应当足以偿还原告。被告润联公司会协助原告对该房屋进行处置，被告润联公司现也没有资金回购此房屋。 被告陈志武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。 经审理本院认定事实如下：2018年8月20日被告润联公司（出卖人）与被告陈志武（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》约定：出卖人将位于雅安市雨城区××镇××路××建材城××栋××单元××层××号××商品房出售给买受人，总价款为476480元，买受人于2018年8月20日支付首期房款146480元，占全部房价款的30.74%，余款330000元向芦山县农村信用合作联社申请贷款支付。2018年11月28日，原告信用联社与被告润联公司签订《个人住房贷款合作协议》、《保证合同》、《回购协议书》等合同。约定：信用联社同意对符合条件的购房人在2015年1月1日至2021年11月27日期间购买润联公司开发并建设的“润联·美家居建材城”三期项目的住房发放贷款，每一单笔贷款最高不超过借款人所购住房应支付价款的70%，最长贷款期限不超过30年；润联公司同意为购买房屋的借款人提供无条件、不可撤销、效力独立的最高额连带责任保证；润联公司在信用联社开设保证金账户，以不低于每笔贷款发放额8%的比例存入保证金，作为润联公司履行保证义务的履约保证；保证范围为主合同项下全部债务，保证期间至主合同项下债务履行期限届满之日后两年；如主合同项下债务到期或者信用联社根据主合同的约定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，润联公司应在保证范围内立即承担担保保证责任，无论信用联社对主合同项下债权是否拥有其他担保（包括抵押、质押等），也不论其他担保是否由债务人自己所提供，润联公司在《保证合同》项下的保证责任均不因此减免，信用联社均可直接要求润联公司依照合同约定在其保证范围内承担保证责任；润联公司同意在购买按揭项目名下的借款人连续三个月或累计六个月未按期偿还贷款本息时，信用联社可通知润联公司履行回购义务，无条件购回该借款人用信用联社发放的个人按揭贷款所购个人住房，且代借款人一次性全部偿还个人按揭贷款本息及违约金。 2018年12月28日，被告陈志武（甲方）、原告信用联社（乙方）、被告润联公司（丙方）签订《个人住房按揭借款合同》约定：乙方向甲方提供贷款330000元，借款期限为360个月；贷款利率执行浮动利率，具体为基准利率上浮10%，借款逾期的罚息利率为执行利率上浮50%；乙方将本借款直接划入丙方在乙方开立的存款账户内；贷款利息自划款之日起计算，借款按月计息和结息；扣款日为每月的21日，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率下，每月归还本息金额为1850.99元；本合同项下的担保为抵押担保加阶段性连带责任保证，乙方以甲方提供的所购住房作抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用；本合同保证的保证期间为合同生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由乙方收执之日止；保证期间，乙方根据本合同的约定宣布贷款提前到期、提前收回已发放贷款本息的，乙方有权要求丙方自该提前到期日起10日内承担保证责任；本合同中的抵押物是指甲方向乙方借款所购买的住房；甲方的违约责任，借款期间甲方连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息和相关费用的违约情形，乙方有权宣布贷款立即到期，要求甲方归还借款本息及相关费用，对甲方未按时还清的借款本金和利息（包括被乙方宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率(50%)和本合同约定的结息方式计收利息和复利。《个人住房按揭借款合同》还约定了其他一些相关的内容。2019年1月7日雅安市国土资源局对“润联美家居建材城”2栋3单元18层1801号进行了抵押预告登记。2019年1月8日原告向被告陈志武放款330000元，被告陈志武在借据上签字，借据载明：执行月利率4.49167‰。借款后被告陈志武按合同约定每月偿还原告借款本金和利息，共计归还借款本金7296.62元，归还借款利息27872.19元。从2020年8月21日开始，至原告向本院起诉时，被告陈志武已连续8个月未合同约定还款，至2021年4月20日到期借款本金共计3305.79元未归还，还有未到期本金319397.59元未归还，到期借款利息、复利1733.42元未归还。案涉的“润联·美家居建材城”三期项目房屋，在本案庭审辩论结束时尚未取得竣工验收手续，房屋未交付给陈志武。经原告向被告陈志武催收未果，原告于2021年5月10日向本院起诉。 以上事实有原告提交并经庭审质证认证的证据及原告、被告的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案涉及的《个人住房按揭借款合同》和《保证合同》等合同虽然是在施行之前签订，但合同的履行持续至《中华人民共和国民法典》施行之后，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》。原告信用联社与被告润联公司签订《个人住房贷款合作协议》、《保证合同》、《回购协议书》以及原告信用联社、被告陈志武、被告润联公司签订《个人住房按揭借款合同》合同，是依法成立的合同，不违反法律强制性规定，合法有效。被告陈志武从2020年8月开始未履行还款义务，违反合同约定，应当支付到期的借款本息，并承担相应的违约责任。被告陈志武至2021年4月20日已连续8个月未按合同约定归还借款本息，原告按照合同约定，要求被告陈志武剩余贷款本金提前于2021年4月20日到期，被告陈志武提前偿还贷款本金和按合同约定的利率计算至本金清偿完毕为止的利息，本院予以支持。但《回购协议书》只是原告与被告润联公司所签订，对被告陈志武没有约束力，而对被告陈志武所购买房屋回购，需取得被告陈志武的同意后才能够进行，因此原告要求被告润联公司回购案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。三方在《个人住房贷款合作协议》中约定以被告陈志武所购住房作抵押，并进行了抵押预告登记，原告对该套房屋享有抵押权，即在依法处置该套房屋时享有优先受偿权。原告与被告润联公司签订的《保证合同》中约定，如主合同项下债务到期或者信用联社根据主合同的约定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，润联公司应在保证范围内承担连带保证责任，无论信用联社对主合同项下债权是否拥有其他担保，信用联社均可直接要求润联公司依照合同约定在其保证范围内承担保证责任。因此被告润联公司以涉案贷款有房屋抵押担保，要求免除其连带担保责任的抗辩意见不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第三百九十五条、第四百条、第四百零二条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈志武于本判决生效之日起十日内偿还原告芦山县农村信用合作联社逾期贷款本金3305.79元及利息11733.42元；被告陈志武于本判决生效之日起十日内偿还原告芦山县农村信用合作联社提前到期贷款本金319397.59元和利息（利息以319397.59元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率上浮10%，从2021年4月21日起计算至本息还清之日止）； 二、被告雅安市润联投资置业有限公司对本判决第一项的债务向原告承担连带担保责任； 三、原告芦山县农村信用合作联社对被告陈志武提供的抵押财产位于雅安市雨城区××镇××路××建材城××栋××单元××层××号房屋在拍卖、变卖、折价后所得价款优先受偿； 四、驳回原告芦山县农村信用合作联社的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6366元，由原告芦山县农村信用合作联社负担62元，由被告陈志武、被告雅安市润联投资置业有限公司共同负担6304，在本判决生效后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  周秋松 人民陪审员  罗 丹 人民陪审员  胡 强 二〇二一年六月二十八日 书 记 员  任丽蓉