贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初10179号 原告：贵州创和物业有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处东城印象13栋201房，统一社会信用代码：91520502MA6DYTNC97。 法定代表人：王祖华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵春雷，男，1989年3月1日出生，白族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵蝶，女，1998年11月2日出生，白族，住贵州省毕节市金海湖新区。 被告：简成尧，男，汉族，1972年8月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州创和物业有限责任公司（以下简称创和物业公司）诉被告简成尧物业服务合同纠纷一案，本院2021年6月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理，原告创和物业公司的委托诉讼代理人赵蝶、赵春雷，被告简成尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创和物业公司向本院提出诉讼请求，判令：一、被告简成尧向原告支付（2017年8月1日至2021年6月1日）物业服务费4,657.73元；二、被告简成尧向原告支付欠费时间段资金占用同期银行贷款利息斩计460.00元；三、本案诉讼费由被告简成尧承担。事实及理由：2017年7月6日，原告与被告所居住小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）：住宅1.10元/平方米/月，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。被告所购房屋面积92.05平方米，经原告多次催收，被告未缴纳任何款项。原告认为，根据双方签订的《物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付，被告的不缴纳行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，特向贵法院起诉，恳请依法判如所诉。 被告简成尧辩称：原告主张其2017年7月6日与瑞丰铭城首先应当及业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效。 首先，原告应当依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项之规定，提供证据证明业主大会及业主委员会真实合法，原告举证不能，故其主张合同合法有效的理由不能成立。 二、《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定：业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。《业主大会和业主委员会指导规则》规定程序具体包括：书面申请、乡镇办事处派出工作人员担任筹备组组长、按照投票、监票、唱票和统票步骤选举产生业主委员会，向当地政府主管部门备案。经过七星关区房产局及碧阳街道办事处核实，瑞丰铭城首届业主委员会组织未走规定程序，也未备案；该业主委员会未移交档案；《问卷调查表》显示小区一期常住业主约800户，接受本次问卷调查的464户业主表示，未投票选举小区自治组织以及未投票选聘物业服务企业。经过前述调查渠道，找不到证明小区业主大会及业主委员会合法成立的证据，创和公司没有提出证据反驳被告抗辩，结合现有证据，本案合同甲方业主大会及业主委员会不具备代表业主签订合同主体资格。 三、创和公司应当知道，通过当地行政主管部门，可以查询合同存在无权代表业主签订合同的情形，创和公司甘愿使用变相贿赂和虚假承诺的手段，串通其冒充业主大会签订合同，损害业主共同选聘物业服务人的权力，主观恶意已达排除合理怀疑的程度，应当适用当时合同法第五十二条第二项、现行民法典第一百五十四条第二款的规定，判决该合同无效。证明创和公司向当时业主委员会主任付立全发放费用的《公告》证据、安排当时业主委员会成员成某刚、赵某学到公司办公室项下任职的《值班表》证据、作虚假承诺服务事项的《中标后承诺》证据、创和公司自认事实等证据清单附后，请法庭审查。 四、创和公司事实服务质量恶劣，参按丁级标准收费。 1、侵占业主公摊（证据第6页-22页）；2、保洁绿化恶劣（证据第23页-37页）；3、电梯关停常态（证据第38页）；4、保安岗亭虚设（证据第39-40页）；5、车辆停进楼道（证据第41页）；6、消防设施破损（证据第42页）；7、整改敷衍（证据第44页）；8、规章制度缺失，公示服务人员信息、未制定安全预案等。 根据《贵州省物业服务收费管理办法》第十二条第三款规定高层住宅每平方米建筑面积月收费标准规定（含电梯维修养护）：甲级0.60元至0.80元，乙级0.45元至0.60元，丙级0.35元至0.45元，丁级0.25元至0.35元。创和公司的服务质量极其恶劣，勉强达到丁级收费标准。 综合上述，被告向法庭请求：1、判决本案物业服务合同自始无效；2、驳回原告诉讼请求，服务费按丁级标准对待；3、判令原告公示其服务过程中占用业主共有部分收入明细，并为被告查询和拍照相关凭证提供方便；4、诉讼费用由原告负担。 本院经审理查明：2017年7月6日，原告（乙方）与被告所在小区碧阳街道办事处流仓村瑞丰铭城小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修，养护和管理服务，具体包括：房屋承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊，过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（若有）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理等13项服务内容；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。原告负责本小区业主物业费用催收，业主委员会帮助协调；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.10元/月/平方米，商业物业2.50元/月/平方米；本物业的服务费用由原告向被告催收，或者由被告按照约定的时间、地点向原告缴纳；本合同期限为四年，自2017年7月6日至2021年7月5日止；合同的解除：物业公司试用期为三个月，试用期满后，由业主大会决定去留；业主大会决定留下，本合同延续；本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经业主大会通过后有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区提供物业服务至今。 被告简成尧系居住在该小区的业主，该物业服务建筑面积为92.05平方米。经核算，从2017年8月1日至2021年6月1日期间，被告简成尧应交纳的物业服务费为4,657.73元（1.10元×92.05×46=4,657.73元）。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，未完全履行合同约定的义务。如：小区局部存在垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、致电梯被封存、小区存在广告张贴及对小区的管理服务不完全到位等问题。原告诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据，这些证据，经庭审举证、质证，已收集在卷为凭，本院予以采信。 本院认为：瑞丰铭城小区业主委员会与原告创和物业签订《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。被告简成尧作为居住在瑞丰铭城小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告简成尧具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告向原告履行70%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为3,260.41元（4,657.73元×70%=3,260.41元）。对原告主张被告支付资金占用费的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，且双方在合同中也无约定，其产生的损失由其自行承担，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对被告主张小区业委会成立问题，未备案问题进行抗辩的意见，与本案无关联性，其抗辩理由不成立，本院不予以采纳；对被告以原告与小区业委会签订的合同无效的抗辩意见，因双方签订了合同，在未经有关部门确认无效之前，该合同对双方具有约束力，被告不能举证证明案涉物业服务合同无效，故被告的该抗辩意见，本院不予以采纳；对被告以原告未公布业主的共有收益明细的抗辩意见，不是其拒缴物业费的理由，原告可另行主张相关权利。对被告的其他抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十二条、第九百三十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告简成尧于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州创和物业有限责任公司2017年8月1日至2021年6月1日期间的物业服务费3,260.41元。 二、驳回原告贵州创和物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（按简易程序减半收取），由原告贵州创和物业有限责任公司负担7.00元，由被告简成尧负担18.00元。 本判决为终审判决。 审判员  詹伟 二〇二一年六月二十一日 书记员  罗蒙