贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔04民终981号 上诉人（原审被告）：罗琦，男，1964年7月14日生，布依族，户籍地贵州省安顺市西秀区，现住贵州省安顺市西秀区。 被上诉人（原审原告）：贵州省安顺市金明商贸管理有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区黄果树大街商贸城广场A1幢3层。统一社会信用代码：91520402072036125K。 法定代表人：刘家顺。 委托诉讼代理人：安军，贵州蕴城律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：寇满超，贵州蕴城律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人罗琦因与被上诉人贵州省安顺市金明商贸管理有限公司（以下简称“金明商贸公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 罗琦上诉请求：一、依法撤销（2021）黔0402民初164号《民事判决书》，驳回被上诉人金明公司诉讼请求或发回重审。二、依法判令被上诉人与案外人鼎城房开于2013年《物业服务合同》和2018年签署《前期物业服务合同》两份合同属于无效合同，上诉人只能按安顺市价格部门制定的最低物业收费标准支付给被上诉人，支付周期为自2018年4月至今。三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担，并退回2019年之前多收的物管费用。事实及理由：一、被上诉人金明公司和贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司（鼎城房开）系关联方关系，二者之间签订《物业管理服务合同》除属于内部交易外，还存在合同主体失格问题，应当认定为无效合同，鉴于案外人鼎城房产交房时无任何附属设施，至今也未完善，严重违反相关规定，交给申请人的房子可以定义为不是合格产品，应该承担因此给申请人带来的各种损失（包含物业费）。案外人鼎城公司与被上诉人金明公司双方于2018年8月1日签署的《前期物业合同》（以下简称“合同”），双方在合同中第八条、第九条、第十条的约定条款，案外人鼎城公司从开工至今十多年，附属设施均未完善，也没有按时足量移交物业用房给原告金明公司，案外人鼎城公司严重违约，按双方合同第十九条和第二十条约定，案外人鼎城公司应赔偿原告金明公司和业主的物业费用损失与违约金。按合同第二十八条的约定，案外人鼎城公司应该与上诉人签署物业服务合同未签，侵害申请人的知情权，属于违法行为。按合同第三十条约定案外人鼎城公司已经承担被上诉人金明公司的相关费用。原告金明公司诉上诉人物业合同纠纷一案无任何证据支撑。应该属于恶意诉讼，应当给予驳回。因此，一审法院据此约束上诉人的判决有误。应该发回重审。二、本案中部分债权诉讼时效已过，依法应当丧失胜诉权被上诉人于2021年1月13日立案，在本案中要求上诉人支付从2015年5月2日至2020年9月1日的物管费8746元，一审法院后来判决认为上诉人应当支付2015年5月1日起至2020年9月1日期间的物业服务费，依照《中华人民共和国民法典》的相关规定，这显然与法律规定不符。从被上诉人提交的物业费收费票据所证实的事实。这当中，2015年5月1日至2018年1月12日期间的物管费显然已经超过法律所保护的诉讼时效。希望法院给予纠正。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，即便法院认定两份物管合同有效，即便法院认为原告有证据足以支撑其诉请，答辩人也恳请法院依法驳回其超过诉讼时效的部分诉请。三、一审法院遗漏涉案的重要当事人，依法应当发回重审前述已述，案外人鼎城房开与被上诉人签订了两份物业服务合同已经明确代广大业主付清了物业服务费，现在被上诉人又来问业主要物业服务费，为查明案件事实，一审法院就应当追加鼎城房开这位案外人参加诉讼。然而，一审法院显然遗漏了这一重要当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，本案应当发回重新审理。综上，上诉人请求贵院依法驳回被上诉人金明公司对于上诉人罗琦的诉讼请求或发回重审。 被上诉人金明商贸公司未答辩。 原审原告金明商贸公司向一审法院起诉请求：一、依法判令被告向原告支付拖欠物业管理费8746元，滞纳金1461.27元（滞纳金以欠缴物业管理费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率暂计算至2020年9月1日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年8月21日公布的贷款市场报价利率为3.85％）；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告金明商贸公司为依法成立的物业管理企业法人。2013年8月1日，鼎城房开公司（甲方）与原告金明商贸公司（乙方）双方签订了《物业管理服务合同》一份，双方约定：甲方委托乙方对建博国际广场商住楼提供前期物业管理服务，物业坐落位置：安顺市西秀区黄果树大街商贸城广场（建博国际广场），物业服务范围：住宅面积：151548.77平方米（A1栋、A2栋、A3栋、A4栋、B栋、C栋、D1栋、D2栋、E栋、F1栋、F2栋）、商业：除红星美凯龙经营范围以外的商业面积含地下停车场。合同对服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护其他事项等进行约定。合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装修装修管理服务；物业档案资料管理等。合同第三条约定：本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅暂定1.3元/月·平方米，未对商业物业进行约定。合同第二十五条约定：本合同期限自2013年8月1日起至2018年8月1日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第二十六条约定：本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同第三十条约定：因乙方进驻“建博国际广场”项目时，甲方处于项目推进的特殊时期，交房条件及配套设备均不完善，乙方在实施工作及协调业主交房时存在很大的难度和阻碍，双方约定前期物业公司所产生用于“建博国际广场”开展及协调工作所产生费用包含员工、保安人员工资薪酬等均由甲方支付，时间暂定为2年，从物业公司进驻之日起。期满后根据项目切实情况再行协商约定。 2018年8月1日，鼎城房开公司（甲方）与原告金明商贸公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》一份，合同除服务范围有变化、增加商业物业费、合同期限外，其他内容与2013年8月双方签订的《物业管理服务合同》的内容基本一致。该合同中物业服务范围变更为：住宅面积：144810.4平方米（A1栋、A2栋、A3栋、A4栋、B栋、C栋、D1栋、D2栋、E栋）；增加商业物业费：暂定3.5元/月·平方米；合同期限自2018年8月1日起至2023年7月31日止。合同第三十条变更为：因乙方进驻“建博国际广场”项目至今，甲方仍然处于项目待完善的特殊时期，并于2014年3月进入破产程序，于2017年9月12日召开全体债权人大会经鼎城房开公司管理人及安顺市中级人民法院确认了700余户业主的违约金债权，导致大部分业主以此不缴物业费及其他相应管理费(部分业主以违约金抵扣物业费等），导致物业公司实际未收到正常经营所需的物业费用，维护小区的日常维修维护经营处于艰难的境地。前期和后期交房条件及配套设备均不够完善，乙方在实施工作及协调业主交房、缴费等工作时存在很大的难度和阻碍，双方约定前期物业公司所产生用于“建博国际广场”开展及协调工作所产生费用包含员工、保安人员工资薪酬等均由甲方支付，合同期满后根据项目切实情况再行协商约定。 上述合同签订后，原告依约从2013年8月1日起为该小区提供物业管理服务至今。2011年11月14日，被告罗琦与鼎城房开公司签订《商品房买卖合同》一份，购买建博国际广场A幢1单元17层1号房屋，房屋建筑面积129.38平方米。被告入住后缴纳物业费至2016年4月30日，现原告以被告未交纳2016年5月1日起至2020年9月1日期间的物业服务费为由，诉至本院，提出如前所请。同时查明，经一审法院现场查看，小区内电梯维保、卫生、绿化、公共设施方面等方面尚可。另查明，建博物业服务中心系原告金明商贸公司的内设机构。 一审法院认为，建设单位鼎城房开公司与原告金明商贸公司签订的《物业管理服务合同》和《前期物业服务管理合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效。上述物业服务合同对全体业主均有约束力。原告提供了物业服务,被告作为房屋所有人或实际使用人应当按约定交纳物业服务费。经查，作为公共设施设备的电梯维护保养费由建设单位支付，原告要求被告按合同约定足额支付物业费，显失公平，本院酌情考虑由被告支付90%的物业费。现原告诉请要求被告缴纳2016年5月1日起至2020年9月1日期间的物业服务费，期间为52个月，为：52个月×1.3元×129.38平方米=8746元，按90%计算为7871.5元，予以支持原告的诉请，超出部分不予支持。对原告诉请要求被告支付滞纳金的问题。原告诉请的滞纳金实际为逾期付款的资金占用损失，因双方对违约责任未明确约定，且被告未及时支付物业费系有房开企业问题及原告物业公司服务瑕疵问题，系事出有因，故该项诉请，依法不予支持。 被告辩称不是原告在涉案小区服务，而是建博物业服务中心在小区服务的问题。经查明，建博物业服务中心系原告的内设机构，故该项辩称理由不能成立。对被告辩称小区设施设备不完善、物业服务脏、乱、差的问题。被告所提交的照片、视频虽反映小区的物业服务存在一定的不足,但是这些属于原告需改进和完善工作的方面，不能作为被告少交或拒交物业服务费的理由。因物业服务是一个持续性过程，不能以一个时间点或一个时间段判定其未履行物业义务，被告提供的证据不能证明原告方提供的物业服务存在持续不间断的质量问题。在原告已经提供物业服务的情况下,被告若认为服务中存在瑕疵,可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利,被告以此为由拒交物业服务费的做法不予支持。本案中，建博国际小区因房开企业涉及破产重组，其小区内的设施设备问题系房开企业的问题，而小区内部分业主因房开企业未支付其违约金和办证等问题而拒交物业费的现象存在（如本案被告），也致使原告物业公司经营困难向鼎城房开公司借支工人工资等情形发生，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源,也是物业公司赖以生存的物质来源,业主未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转,也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，损害其合法权益。故对被告抗辩不交纳物业管理费的理由,不予采纳。 对被告提出原告提交的物业服务合同已经明确前期物业服务费用由鼎城房开公司支付，不能要求答辩人重复支付的问题。因在原告的审计报告中该项费用为借支，不能证明该部分物业费用由鼎城房开公司支付，故该辩称理由不予采信。 对被告辩称的诉讼时效问题，本案中，被告提供证据证明在2021年1月20日原告向其催缴物业费。因物业服务合同具有继续性、公益性，物业服务企业提供的绿化、保洁等物业服务具有明显的公共服务的特点，其针对的是全体业主而不是单个业主，一旦提供服务，全体业主都可以享受，而不仅仅局限于单个业主。由此，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证支付物业费的业主的利益。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，即当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。也就是说，要将一个合同整体所涉及的物业管理费视为一个整体，把合同终止的期限视为履行的最后期限，合同期内每年交费时间视为分期付款的时间。对第一份物业合同即《物业管理服务合同》的合同终止时间2018年8月1日止，至原告向本院提起诉讼，未超过三年诉讼时效，因此被告的该项辩称理由不能成立。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告罗琦于本判决生效之日起五日内支付2016年5月1日起至2020年9月1日期间的物业服务费人民币7871.5元给原告贵州省安顺市金明商贸管理有限公司。二、驳回原告贵州省安顺市金明商贸管理有限公司的其他诉讼请求。 本案二审期间，当事人未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。 二审围绕上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于案涉《物业管理服务合同》是否有效的问题。建设单位鼎城房开公司与被上诉人金明商贸公司签订的《物业管理服务合同》和《前期物业服务管理合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上述物业服务合同对全体业主均有约束力。被上诉人提供了物业服务,上诉人作为业主应当按约定交纳物业服务费。对于案外人鼎城房开公司附属设施未完善的问题，与本案并非同一法律关系。 关于本案部分债权是否已过诉讼时效的问题。上诉人提供证据证明在2021年1月20日被上诉人向其催缴物业费。因物业服务合同具有继续性、公益性，物业服务企业提供的绿化、保洁等物业服务具有明显的公共服务的特点，其针对的是全体业主而不是单个业主，一旦提供服务，全体业主都可以享受，而不仅仅局限于单个业主。由此，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证支付物业费的业主的利益。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，即当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《物业管理服务合同》的合同终止时间2018年8月1日止，至被上诉人起诉时，未超过三年诉讼时效。 关于一审法院是否遗漏第三人鼎城房开公司的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”之规定，本案中，第三人鼎城房开公司对本案当事人双方诉争的诉讼标的没有独立请求权，案件处理结果同第三人鼎城房开公司也没有法律上的利害关系的，故一审未追加第三人鼎城房开公司为第三人并无不当。且一审已经查明被上诉人提交的审计报告已经明确前期物业服务费用由鼎城房开公司借支，本案案件事实已经查明，不应再追加第三人鼎城房开公司为第三人。故上诉人向本院申请追加第三人鼎城房开公司为第三人的申请本院依法不予准许。 综上所述，罗琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费56元，由上诉人罗琦负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 虹 审判员 朱俊蓉 审判员 董伟才 二〇二一年六月二十八日                               法官助理 周 婷                               书记员 杨 彤