北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终487号上诉人（原审原告）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵银所，男，1948年10月16日出生，汉族，现住北京市延庆区。被上诉人（原审被告）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。上诉人北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）因与被上诉人赵银所、被上诉人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第四中级人民法院（2020）京04民初943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。北京银行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉、高放，赵银所，天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京银行新源支行上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑5号楼1单元801号（规划房号为6-1-801）房屋（以下简称案涉房屋）的执行，继续查封该房屋或将本案发回一审法院重新审理；2．本案上诉费用由赵银所、天润诚泽公司承担。事实和理由：一审法院认定赵银所符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条的情形，系适用法律错误。1．一审法院认定赵银所和天润诚泽公司签订的《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称《认购协议》）属于合法有效的书面商品房买卖合同，属于法律适用错误。根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定可知，该条规定了商品房买卖合同应具备的十三项主要内容，应当在商品房买卖合同中进行明确。而赵银所、天润诚泽公司之间签署的《认购协议》共有九条，包括当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间、双方权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等条款，仅具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的“当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间”三项内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第五条的规定。而一审法院认为，只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项内容的主要内容，则《认购协议》即可认定为商品房买卖合同，属于法律适用错误。退一步讲，即使按一审法院的逻辑，《认购协议》也只具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项中的四项内容，且缺少“交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理、办理产权登记”等关键条款，无论从数量还是内容上看，均无法达到“具备主要内容”的条件，《认购协议》不能被认定为商品房买卖合同。2．一审法院认定赵银所已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十属于基本事实认定不清。一审法院认定赵银所已支付购房款的证据是赵银所提供的付款收据、相关的银行付款凭证、证人贾某和窦某的证人证言及天润诚泽公司的陈述。但一审法院认定事实存在以下错误：首先，赵银所与天润诚泽公司签订《认购协议》时间是2018年10月5日，而根据赵银所提供的证据及陈述，其最早付款时间是2016年8月份向陈红恩、窦某个人账户共支付款项400余万元，比《认购协议》签订日期早2年多时间。根据窦某证言，其与赵银所并不相识，向陌生人打款400万元却不要求对方出具相应收据，与常理不符。其次，一审法院认定赵银所提供的付款收据能与银行卡交易明细一一对应，而赵银所提供的400万元付款收据出具时间是2018年10月份，但银行转账凭条显示付款时间是2016年8月，两者时间相隔近2年，赵银所、天润诚泽公司未给出合理解释。最后，一审法院仅依据天润诚泽公司陈述、贾某和窦某证言认定赵银所向陈红恩、窦某个人账户打入的是购房款，而未查明上述个人账户款项的去向，未形成完整的证据链条。赵银所辩称：1．2016年就先支付了购房款是因为案涉项目是当时延庆唯一的开发项目，怕买不到房子，就提前将购房款按照开发商的指令支付给了开发商的会计窦某和陈红恩。2．没有网签不是我个人的原因，我一直想办理网签，拿到房产证。到2018年我就支付了96%购房款，到2020年购房款100%支付完毕。3．当时购买房屋就是为了自己居住，我现在已经住了一年多了。虽然没有网签，但手续都是齐全的，签订了合同，也有预售许可证。我们用了一生的积蓄购买了房屋，也按照开发商的要求签订了合同，并在开发商的要求期限内支付了购房款，项目都有五证，业主也不知道会出现现在这种情况，现在出现问题，银行应找开发商承担责任，而不应损害业主的权利，不应将责任推给处于弱势的业主。4．现在还有一个问题，天润诚泽公司还欠施工方的款项，施工方又将天润诚泽公司起诉到法院，房屋再次被轮候查封。天润诚泽公司辩称，天润诚泽公司认可一审判决，一审判决应予以维持。天润诚泽公司认为《认购协议》符合法律规定的书面商品房买卖合同形式。《认购协议》以及相应的补充文件相互配合，可以锁定业主购房标的、交房时间、总价、单价，已经构成了合同的主要内容。赵银所名下没有其他可用于居住的住房。赵银所支付购房款的情况与天润诚泽公司记载的收取购房款情况吻合。在天润诚泽公司收取的业主房款中，有些是由代销机构收取，有些自然人收取款项是因为天润诚泽公司融资的需求，公司股东收取的款项也是业主支付的购房款，并不是其他款项。天润诚泽公司于2015年已经取得了国有土地使用权证，在此后开始了二级开发。而天润诚泽公司取得国有土地使用权证不是一级开发的时点，前期的拆迁工作自2012年就开始了，也是天润诚泽公司介入的时间。在2012年已经有很多业主知道项目要开发。案涉项目是政府保障性项目，是少有的具备电梯的项目，部分业主在2013年交付购买房屋的预付款的情况是存在的。到2016年项目要取得预售许可证时，提前缴款的业主有选择权，或是买房，或是将款项拿走。一审判决认定事实准确，适用法律正确，应予维持。北京银行新源支行向一审法院起诉请求：准许对案涉房屋的执行，继续查封该房屋。一审法院认定事实：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行申请贷款11亿元。2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《抵押合同》，为上述合同项下北京银行新源支行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地。后天润诚泽公司就上述抵押担保为北京银行新源支行办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明第0000004号《不动产登记证明》载明，抵押权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城05街区05-043地块，不动产单元号为110229100001GB02009W00000000，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373．04平方米，在建建筑物抵押范围为204595．47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向北京市第四中级人民法院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。北京市第四中级人民法院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、涿州大童融商企业管理有限公司、北京锦鑫智房地产开发有限公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724．58元，其中，对北京锦鑫智房地产开发有限公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后北京市第四中级人民法院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。北京市第四中级人民法院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。北京市第四中级人民法院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了案涉房屋，规划房号为6-1-801，建筑面积为137．79平方米，性质为住宅。一审法院另查，天润·和丽嘉苑商品住宅项目的开发主体为天润诚泽公司，该项目的商品房预售许可证编号为京房售证字（2018）112号，预售许可证的发证日期为2018年9月21日，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可证的到期日为2019年10月30日。2018年10月5日，赵银所与天润诚泽公司签订《认购协议》，协议约定赵银所购买天润诚泽公司开发的案涉房屋，房屋单价为每平方米33789．77元，建筑总面积为137．79平方米（以房屋实测面积为准），房屋总价款为4655892元，付款方式为赵银所于签署买卖合同之前一次性缴纳购房款4655892元；赵银所应于本协议签署之日起7日内到天润诚泽公司项目售楼处签署买卖合同并按照本协议约定交纳首付款（一次性付款的为全款，分期付款的为首期款）；此外，该《认购协议》对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。赵银所于北京市第四中级人民法院查封案涉房屋之前，已支付了购房款4464472元及相应的车位费、地下室333840元，并由天润诚泽公司委托售房、代收款的北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）出具了收款收据。天润诚泽公司并未通知赵银所与该公司签订《认购协议》中所指的商品房买卖合同。赵银所后向北京市第四中级人民法院提出书面异议，请求北京市第四中级人民法院依法裁定中止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。北京市第四中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）京04执异179号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。赵银所购买案涉房屋用于居住且其名下（至一审法院查询之日2020年11月22日24时）无其他用于居住的房屋。另，在本案审理过程中，一审法院曾于2020年11月18日向北京市延庆区民政局发函调查赵银所的婚姻状况，北京市延庆区民政局于2020年11月20日回复，北京市婚姻登记管理信息系统中显示赵银所于2018年11月28日离婚。一审法院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，赵银所对案涉房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，赵银所需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。一审法院将争议焦点进一步分三项论述如下：一、赵银所与天润诚泽公司在法院查封案涉房屋前所签的《认购协议》是否属于合法有效的买卖合同。赵银所与天润诚泽公司所签订的《认购协议》约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，赵银所未能与天润诚泽公司签署《认购协议》中所指的买卖合同，但该《认购协议》具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，天润诚泽公司依据该《认购协议》收取了相应的房款，该《认购协议》可以认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。该《认购协议》系赵银所与天润诚泽公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。二、赵银所所购商品房是否系用于居住用途。赵银所本人名下无房，其作为商品房消费者购买商品房，以常理言之，自然是用于居住用途，若有反证能够推翻的除外。北京银行新源支行对此不予认可，但又未能提供充分证据予以证明，一审法院对北京银行新源支行与此有关的意见不予采信。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下已有居住用房。赵银所现为单身离异状态，其本人名下无房，根据上述认定标准予以审查，赵银所符合名下无其他用于居住的房屋的情形。三、赵银所已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。赵银所提供的付款收据、相关的银行付款凭证、证人贾某、窦某的证言及天润诚泽公司的陈述，能够形成证据链条，证明赵银所支付的房款已经超过合同约定总价款的百分之五十以上。综上，一审法院认为，赵银所对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。北京银行新源支行的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回北京银行新源支行的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，2016年8月1日，赵银所向窦某尾号为4773的账户转账3851000元。同日，赵银所向陈红恩尾号为0706的账户转账149000元。2018年10月24日、2018年11月30日，赵银所分别向贾某账户转账297300元（附加信息及用途为地下室和车位款）、45120元。2019年1月2日、2019年2月28日，赵银所向林寅公司账户转账各5万元。2019年8月28日，赵银所向林寅公司账户转账355892元。本院另查明，在北京市第四中级人民法院审理的相关案件2020年11月18日的庭审中以及2020年12月8日的谈话中，林寅公司法定代表人贾某、天润诚泽公司的财务窦某出庭作证。贾某的证言主要内容为，天润诚泽公司委托林寅公司独家销售天润·和丽嘉苑商品房，林寅公司代天润诚泽公司收取了购房人交付的购房款，为购房人开具了收据，或是与天润诚泽公司核实后，确认购房人的对应款项已向天润诚泽公司支付，为购房人开出相应的收据，贾某名下的相应银行卡也由林寅公司用来收取购房人的购房款，贾某向法院同时出示了落款为2017年2月1日的林寅公司与天润诚泽公司签订的《委托书》。窦某的证言主要内容为，窦某在天润诚泽公司任会计，天润诚泽公司很早之前就开始收购房人的购房款，大概在2013年、2014年就有购房人交购房款，当时为了购房人有保障，天润诚泽公司就与购房人签了名义上的“借款协议”，实际上交的是购房款；窦某应天润诚泽公司的要求，以自己的名义分别开了三张银行卡，分别为尾号“3398”的北京农商银行卡、尾号“4773”的中国农业银行卡，尾号“3089”的中国建设银行卡，天润诚泽公司用这三张银行卡来收取购房人交的购房款；天润诚泽公司的董事长、股东陈红恩名下一张尾号为“0706”的银行卡也是由天润诚泽公司的财务保管，用于收取购房人交的购房款；后来天润·和丽嘉苑项目许可证发放后，天润诚泽公司才委托了林寅公司。天润诚泽公司在2020年11月18日的庭审中确认，天润诚泽公司取得商品房预售许可证是在2018年9月，由于项目属于有政策保障性房屋在内的知名项目，从规划建设开始就特别热门。天润诚泽公司在取得预售许可证之前，就收取了业主的预定房款。还查明，2017年2月1日，天润诚泽公司（甲方）与林寅公司（乙方）签订《委托书》，内容为：甲方开发经营的天润·和丽嘉苑项目委托乙方开展前期策划、市场调研、全案推广及独家销售商品房事宜，委托期限为2017年2月1日至2019年12月31日。本院查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，关于赵银所与天润诚泽公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题，商品房买卖合同解释第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案买受人赵银所与天润诚泽公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，且《认购协议》中并未约定“交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理、办理产权登记”的内容，但双方签订的《认购协议》具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式、双方权利义务等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的基本条款及主要内容，足以使双方的商品房交易行为处于明确稳定的状态，且赵银所提交了林寅公司出具的收款收据，证明其已经支付了《认购协议》约定的案涉房屋购房款，天润诚泽公司对该事实亦予以认可，故本院可以认定案涉《认购协议》的性质为商品房买卖合同。该协议系赵银所与天润诚泽公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。北京银行新源支行关于赵银所与天润诚泽公司不存在合法有效的商品房买卖合同关系的上诉理由与事实不符，本院不予采信。关于赵银所已支付的购房款数额。北京银行新源支行上诉称，赵银所最早付款时间是2016年8月，早于《认购协议》签署时间两年多，且无任何收据，与常理不符。赵银所提供的付款收据出具时间是2018年10月，但银行转账凭条显示的付款时间是2016年8月，一审法院仅依据天润诚泽公司的陈述、贾某和窦某的证言就认定赵银所的付款是购房款，未形成完整证据链条。对此本院认为，法院已经查明，陈红恩是天润诚泽公司股东，窦某为天润诚泽公司会计，贾某为林寅公司的法定代表人，林寅公司系天润诚泽公司委托的房屋销售代理公司，赵银所按天润诚泽公司的要求将款项打入陈红恩、窦某、贾某的个人账户以及林寅公司账户，天润诚泽公司对这一事实予以认可，林寅公司亦向赵银所开具了收款收据，故赵银所支付的上述款项应认定为向天润诚泽公司支付的购房款。对于赵银所在《认购协议》签订前向天润诚泽公司支付的款项，林寅公司出具了收款收据，天润诚泽公司亦确认赵银所在签订《认购协议》之前的付款行为属于预付房款，已转化为房屋销售价款的一部分。虽然该付款行为在案涉《认购协议》签订之前，但对于商品房买卖交易而言，买受人在购房合同签订之前为了可以买到理想的房屋，提前支付部分预付款亦属合理的购房行为。天润诚泽公司、赵银所关于案涉项目销售形势好致使赵银所提前支付预订房款的解释具备合理性，能够回应北京银行新源支行对付款时间的质疑。故一审法院对于“赵银所支付的房款已经超过合同约定总价款的百分之五十以上”这一事实认定正确，应予维持。北京银行新源支行关于一审法院认定赵银所已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，属于基本事实认定不清的上诉意见，与证据相悖，本院不予采信。综上所述，北京银行新源支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律虽有错误但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘春梅审 判 员 杨绍煜审 判 员 龚晓娓二〇二一年六月三十日法官助理 龚亚东法官助理 宋 莹书 记 员 杜 杰书 记 员 岳 琳书 记 员 于 静