四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0521民初542号 原告：成都中视影业有限责任公司，住所地成都市成华区东华二路****楼****，统一社会信用代码91510108MA6CTA7X9C。 法定代表人：林向东，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 被告：泸县友豪置业有限公司，住所，住所地四川省泸县福集镇城西新区社会信用代码915105210995759974。 法定代表人：罗泽民，系公司总经理。 委托诉讼代理人：赵维，系公司员工。 本院受理原告成都中视影业有限责任公司与被告泸县友豪置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月2日、2021年4月30日公开开庭进行了审理。原告成都中视影业有限责任公司的委托诉讼代理人张强、被告泸县友豪置业有限公司的委托诉讼代理人赵维到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《泸州市友豪新世界电影院商铺租赁合同》（以下简称：《租赁合同》）；2、判令被告向原告支付逾期交付商铺的违约金144800元（以每日200元为标准，自2019年1月1日1起计算至合同解除之日止，暂计算至2020年12月31日）；3、判令被告向原告双倍返还履约保证金共计400000元；4、判令被告支付律师代理费30000元；5、诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年签订了《租赁合同》，约定原告承租被告位于泸州市泸川区××道××乡道××商铺，被告应按照约定向原告交付商铺。合同签订后，原告依约向被告支付了履约保证金。现被告逾期交付商铺已超过150日，达到了合同约定的解除条件。且被告至今未按照合同约定为原告特殊定制建筑，设置影院招牌等内容，导致合同存在事实上不能履行的障碍、合同目的不能实现。因此，原告特诉至法院，望判如所请。 被告辩称：1、请求确认《租赁合同》中15.2.2因约定不可抗力原因，承担双倍返还履约保证金违约责任约定无效。2、《租赁合同》继续履行，驳回原告诉讼请求。合同中约定的交付时间根本无法达到，理由如下：原、被告及第三方海南壬甲建筑装饰工程有限公司（以下简称：壬甲公司）在2019年4月4日签订《泸州市泸县友豪新世界中视影城隔墙起坡工程三方协议》（以下简称：《三方协议》），约定被告给予180万元装修补贴，后经三方协商，在2019年5月15日被告与第三方壬甲公司签订《泸州市泸县友豪新世界中视影城隔墙起坡工程施工合同》（以下简称：《施工合同》）作为《三方协议》的补充，约定工期60天。影院装修工程是原告指定的壬甲公司施工，总价除工程款外还包括招商引资补贴费用。因中途遇到疫情，以及被告公司被申请破产，现在被告处于破产程序中，不适用《租赁合同》15.2.2的约定。原告指定的工程修建单位壬甲公司未在合同约定的时间内完成工程，是原告违约在先。如果法院判决解除合同，被告可以返还履约保证金，不承担违约金，如果判决支付违约金，则违约金过高，最多承担不超过同期银行发布LPR的贷款利息。3、第三方壬甲公司起诉被告支付工程款90万元的案件已开庭审理，如果合同不继续履行，被告支付工程款的损失由原告承担。4、本案双方当事人都有过错，原告违约在先，原告的律师费、诉讼费不应由被告承担。综上，被告要求《租赁合同》继续履行，驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据：（1）双方当事人身份信息；（2）《租赁合同》；（3）支付保证金的电子回单；（4）《委托代理合同》、支付凭证、增值税发票；（5）中视国际影城铁建点的票房明细；（6）差旅费、餐饮费票据；（7）诉讼费、保全费、保全担保费支付记录。被告提交了以下证据：（1）《三方协议》；（2）《施工合同》；（3）《中视国际影城隔墙起坡工程完工报告》（以下简称：《完工报告》）；（4）债权人破产申请书、传票；（5）壬甲公司起诉被告支付工程款90万元一案的起诉状、传票。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据收录在卷并作为认定案件事实的依据,对有争议的证据，在本院认为中予以评述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年9月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于泸州市泸川区（泸县）龙城大道与247乡道交叉口东150米处商铺，用于经营影院。合同约定：1.9“履约保证金”：指乙方向甲方缴纳的保证合同正常履行的保证金。1.11“交付日”：指甲方将符合双方约定条件的该商铺移交给乙方用于本合同约定用途之日（交付条件详见本合同附件二：商铺交付条件甲方完成影城租赁区与非租赁区之间的墙体砌筑分隔工作，并达到电气、排水排污、通风、消防及其他条件）。2.3该商铺为甲方按乙方需求特殊定制的建筑。2.6乙方在签署本合同之日起10个工作日内向甲方交纳履约保证金20万元，在乙方装修完毕后，甲方应于乙方正式开业之日起10个工作日内，全额无息退还乙方上述履约保证金。3.1甲方于2018年12月31日或之前将商铺交付给原告，如因甲方原因在该日期无法按时交付场地，则甲方需在约定交场时间前30天书面通知乙方新的交场日期（“最迟交付日”），最迟交付日不得超过约定正式交付时间的60日，否则按照本合同第15.2.2条之规定，承担逾期交付的违约责任；同时因延迟交付给乙方造成的损失，甲方应当承担赔偿责任。15.1.1任何一方因另一方违约行为引起的所有费用和开支（包括但不限于经济损失、诉讼费用、律师费、保全费、财产保全担保费、鉴定费），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该等费用、开支。15.2.2非因乙方或不可抗力原因，甲方未按合同规定的最迟交付日交付该商铺，每逾期一日，甲方应支付乙方200元作为违约金；逾期超过150日，有权要求甲方双倍返还履约保证金并解除合同。合同签订后，原告向被告交纳了履约保证金200000元。 影院的隔墙起坡工程由壬甲公司承建，原、被告与壬甲公司签订《三方协议》，约定：因原告无土建资质，原、被告同意将影厅墙体砌筑分割工程与阶梯钢结构工程交由壬甲公司完成，工期为60天，三方在合同中加盖了公章，未注明签订时间。之后，被告与壬甲公司签订《施工合同》，商定工期为60天，合同第十条第1款约定1、本协议自甲乙双方签字并盖章之日起生效，本协议为2019年4月4日签订的《三方协议》的补充协议，工程工期为60天，被告在合同中加盖公章，签订时间：2019.5.15，壬甲公司加盖公章，未注明签订时间。工程完工后，壬甲公司出具了《完工报告》，完工日期为2019年8月25日，工程内容包括观众厅的墙体分隔、影厅墙体砌筑分隔与阶梯钢结构工程。 另查明，本院于2020年5月受理了国网四川省电力公司泸州市泸川供电分公司申请被告泸县友豪置业有限公司破产的申请，截至辩论终结前，本案尚在审查中。原告因本案支出了律师代理费30000元和保函费1700元。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自义务。被告未在约定的2018年12月31日或之前将商铺交付给原告,也未在约定交付时间前30天书面通知原告新的交场日期，其辩称是《三方协议》和《施工合同》对工程时间进行了延长，后来由于疫情和破产原因导致交付时间延长。本院认为，《三方协议》由原、被告和壬甲公司签订，《施工合同》的签订者只有被告和壬甲公司，签订时间和施工时间均不明确，不能确定施工的时间和期限，且无论《三方协议》和《施工合同》中对施工时间如何约定，都不能就此认定是对《租赁合同》中交付时间的变更。根据原、被告当庭陈述，影院的隔墙起坡工程在2019年开始施工，工程完工后被告就应在合理的时间内履行交付义务，但2019年8月25日工程完工后，被告无证据证明通知了原告进行交接工作，也未提前30天书面通知原告新的交场日期，故在此不适用合同中“最迟交付日不得超过约定正式交付时间的60日”的约定。从完工后开始计算，超过150日即2020年1月23日恰逢疫情，待疫情缓解复工复产后，被告仍未履行交付义务，而被告被申请破产发生在2020年5月，截至辩论终结前，尚未正式进入破产程序，不影响其完善交付工作和履行交付义务。故对被告认为逾期交付是不可抗力原因造成的答辩意见，本院不予采纳，被告延迟交付商铺超过150日的事实存在。根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告非因不可抗力原因延迟交付商铺，解除合同的条件已成就，对原告起诉要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告未向被告发出解除合同的通知，直接向本院提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典实施前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，合同解除的时间以被告收到起诉状副本的时间为准，确定为2021年2月18日。 被告逾期未交房，系违约，根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应承担违约责任。被告逾期交房超过150日，不应按照每逾期一日按计算200元的违约金。原告主张履约保证金属于定金性质，合同解除后被告应双倍返还。本院认为，履约保证金是担保承租人按租赁合同履约的单方担保，交纳履约保证金时并未赋予其定金的性质，合同解除后双倍返还履约保证金只是对承担违约责任的约定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(法释[2000]44号)第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，不能认定为赋予了履约保证金定金的性质。被告同意在判决解除合同后退还原告履约保证金200000元，本院予以确认。被告延期交房的违约行为导致合同解除，收取履约保证金给原告造成资金占用损失，应当承担违约责任。被告无证据证明原告存在导致施工工期延长的违约行为，对其认为原告先行违约的答辩意见，本院不予采纳。 原告提交的票房明细与本案无关，但被告未按期交付商铺的违约行为确实给原告预期经营收入造成了损失，被告提出违约金过高，请求调低，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，综合案涉房屋未实际交付履行的情况、被告的过错程度、原告的预期利益等因素，对被告提出调低违约金的意见，本院予以采纳，违约金确定为50000元。 根据《租赁合同》中违约方应承担守约方因违约方行为引起的费用开支的约定，对原告要求被告承担律师代理费30000元和保函费1700元的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(法释[2000]44号)第一百一十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条之规定，判决如下： 一、原告成都中视影业有限责任公司与被告泸县友豪置业有限公司2018年9月21日签订的《泸州市友豪新世界电影院商铺租赁合同》于2021年2月18日解除； 二、被告泸县友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告成都中视影业有限责任公司支付逾期交付商铺的违约金50000元； 三、被告泸县友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告成都中视影业有限责任公司返还履约保证金200000元； 四、被告泸县友豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告成都中视影业有限责任公司支付律师代理费30000元和保函费1700元； 五、驳回原告成都中视影业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4774元、财产保全费3394元，共计8168元，由原告成都中视影业有限责任公司负担3477元，被告泸县友豪置业有限公司负担4691元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 苏薇 二〇二一年六月八日 法官助理 陈勤 书 记 员 李蓉