广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1702民初295号原告：阳江市利腾房地产开发有限公司，住所地：阳江市江城区××××××××，社会统一信用码:914×××××××××××842D。法定代表人：黄金红,董事长。委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊栩，广东国道律师事务所律师。被告：何项，男，汉族，1976年10月8日生，住阳江市江城区×××××××。被告：冯月婷，女，汉族，1986年3月23生，住阳江市江城区×××××××。原告阳江市利腾房地产开发有限公司（以下简称利腾公司）与被告何项、冯月婷商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，于2020年4月29日作出（2020）粤1702民初109号民事判决，原告利腾公司不服本院判决，向阳江市中级人民法院提出上诉，阳江市中级人民法院作出（2020）粤17民终1485号民事裁定，撤销该判决，发回本院重审。本院于2021年1月7日重新立案，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告利腾公司的委托诉讼代理人陈俊栩，被告何项、冯月婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告利腾公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与两被告于2017年5月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xx）和《商品房买卖合同》补充协议；2、判决两被告向原告支付违约金154906.40元（774532×20%）；3、判决两被告立即协助原告到阳江市×××××××、阳江市住房和城乡规划建设局等相关部门涂销阳江市江城区××××××××××××××××××××××××××的商品房买卖（预购）登记、商品房预告登记和商品房抵押预告登记手续；4、判决两被告将位于阳江市江城区××××××××××××××××××××××××××退还给原告；5、判决两被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告与两被告于2017年5月11日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xx）以及《商品房买卖合同》补充协议，约定：由原告将位于阳江市江城区××××××××××××××××××××××××××出卖（预售）两被告，涉案房屋建筑面积共127.39平方米，其中套内建筑面积104.81平方米，分摊共有建筑面积22.58平方米，涉案房屋按照套内建筑面积计算，单价每平方米7389.87元，总价款为774532元，付款方式为两被告先向原告支付30000元定金，并于2017年5月10日前支付首期房价款194532元，余款580000元通过向银行（贷款机构）申请贷款支付……等内容。两被告于2017年4月28日向原告支付了30000元定金，同年5月5日向原告支付了164532元，同年5月24日支付了10223元住宅专项维修资金。2017年6月6日，两被告向中国建设银行股份有限公司阳江分行（以下简称“建行”）申请房屋按揭贷款，原告作为贷款保证人，三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：由两被告以所购阳江市江城区××××××××××××××××××××××××××作为抵押，申请按揭贷款580000元，借款期限为360个月，即从2017年6月6日起至2047年6月6日，借款利率为浮动利率，两被告申请并授权建行将全部借款直接划入原告账户，原告确认于2017年8月8日收到两被告580000元的贷款。同时，在《个人住房（商业用房）借款合同》中还约定：原告作为两被告的保证人向建行承担阶段性保证责任，该合同第十一条本合同采用第三十五条约定的担保方式，本合同第三十五条对第十一条的约定本合同项下担保方式为以下第伍种：抵押加阶段性保证，其中本合同第十二条保证条款一、保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。五、保证责任第（一）如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。又根据原告与两被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中的附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第2、买受人如用贷款方式（含公积金贷款、商业贷款）付款的，则：第（4）在出卖人为买受人的贷款承担保证担保责任期间，只要买受人出现下列情形之一的，出卖人即有权单方面解除本合同，收回所出卖的房屋：“……”，买受人有上述8种情形之一，出卖人据此而解除本合同，收回房屋的，出卖人有权撤销预告登记（含预告抵押）等相关手续，并由买受人承担总房款百分之二十的违约金……，直至撤销预告登记（含预告抵押）等相关手续之日止。第（5）出卖人如根据本合同（包括补充协议和附件）的约定或根据法律规定而与买受人解除房屋买卖合同关系的……，出卖人有权在买受人首期款中扣除赔偿款。”2017年6月12日原告与两被告到阳江市×××××××为涉案房屋办理了商品房买卖（预售）登记（备案合同编号：201705376），同年11月15日，原告与两被告到阳江市住房和城乡规划建设局办理商品房预告登记（粤（2017）阳江市不动产证明第XX）。现两被告在合同履行的过程中自2019年7月起就停止向建行清偿贷款本息，经建行多次催告后仍没有履行，建行于2019年9月29日从原告的保证金账户划扣了7045元（其中本金2435.01元，利息4560.38元，罚金50.06元），原告于2019年9月23日通过向阳江市×××××××查询得知，涉案房屋已被预查封，查封文号：（2019）粤1702执3107号。同时，建行于2019年9月25日向原告致通知书：“我行经多次催收，贵司提供担保的借款人冯月婷未履行与我行签订的《借款合同》约定，按时归还我行贷款，预计届时全额需偿还本息见附表……”原告亦通过微信、电话等方式告知两被告要依约还款，两被告均置之不理，原告于2019年10月25日正式向两被告发解除合同通知函，同年10月29日，建行要求追究原告的担保责任，由原告代两被告偿还了561812.56元（其中本金559728.83元，利息1519.90元，罚息4.10元）。基于上述的事实以及约定，两被告并没有根据三方所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定偿还建行贷款本息，导致原告被建行追究担保责任，两被告的行为明显构成违约。同时因两被告自身的原因导致涉案房屋被案外人申请了预查封，根据原告与两被告签订的商品房买卖合同（预售）附件四的约定，原告有权解除合同，收回房屋，同时可以要求两被告按总房价款的20%支付违约金，并涂销已办理的商品房买卖（预购）登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记、房屋维修基金缴付登记手续、返还房屋等。为此，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。被告何项辩称，可以解除《商品房买卖合同》，但需原告退还首期及相关费用，另外还有几年的供房款、维修基金。对原告起诉请求事实无异议。被告冯月婷辩称，对原告请求解除《商品房买卖合同》无异议，但对请求违约金有异议，认为商品房已退还原告，违约金过高，违约金我都不会支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下事实如下：2017年5月11日，原告利腾公司（出卖人）与被告何项、冯月婷（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xx）和《商品房买卖合同》补充协议，合同主要约定：“买受人向出卖人购买位于阳江市江城区××××××××××××××××××××××××××。该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2017030号，预测建筑面积共127.39平方米（其中套内建筑面积104.81平方米，公共分摊建筑面积22.58平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米7389.87元，房屋总价款为774532元；买受人应当于2017年5月10日前支付首期房价款25.11%即194532元，余款580000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房；本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件共35页，一式7份，其中出卖人1份，买受人1份，阳江市××××××××份、按揭银行1份，合同附件与本合同具有同等法律效力。”原、被告双方分别在合同落款处签名，盖章。另外，原告提供的商品房买卖合同后面还附有11个合同附件，其中附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第4款约定：在出卖人为买受人的贷款承担担保责任期间，只要买受人出现有下列情况之一的，出卖人即有权单方面解除本合同，收回所出卖的房屋：……（5）因买受人没有按期偿还银行贷款本息，贷款银行决定根据与出卖人、买受人签订的购房担保贷款合同的约定，解除与买受人的借款关系，提前收回贷款本息并向出卖人发出要求出卖人履行担保责任的书面通知，或导致出卖人须为买受人的违约责任承担责任的……。买受人有上述8种情况之一，出卖人据此而解除本合同，收回房屋的，出卖人有权撤销预告登记（含预告抵押）等相关手续，并由买受人承担总房款百分之二十的违约金等等。签订合同当天，两被告付清了首期房价款194532元。两被告还支付了住宅专项维修资金10223元、办证费10683元给原告。2017年6月6日，被告何项、冯月婷、原告利腾公司与中国建设银行股份有限公司阳江市分行（以下简称建设银行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告何项、冯月婷向建设银行借款580000元，并同意将该款汇入原告利腾公司的账户，用于支付被告向原告购买房屋时尚欠的购房款。被告按等额本息还款法每月偿还贷款本息。原告利腾公司为该笔借款作连带责任保证担保。上述借款合同签订后，建设银行按合同约定发放了贷款。之后原告利腾公司收到上述银行发放的贷款580000元。被告何项、冯月婷贷款后按照合同约定,从2017年8月8日起至2019年6月28日每月偿还建设银行贷款2992.43元。之后，两被告未按时偿还建设银行贷款，建设银行向原告发出履行保证责任通知书，截至2019年9月28日，两被告尚欠银行贷款本金562981.82元、利息4560.38元，贷款本息合计567542.2元，要求利腾公司承担连带保证责任。原告利腾公司分别于2019年9月29日、2019年10月29日履行了担保义务，共偿还了贷款本金562163.84元、利息（含罚息）6694.17元，还清了被告何项、冯月婷所欠建设银行的贷款本息共568858.01元，随后，建设银行出具个人贷款结清证明，载明冯月婷在该行的贷款580000元已于2019年10月29日结清。2019年10月25日，原告向两被告发送《解除合同通知函》，通知被告解除《商品房买卖合同》。2020年1月6日，原告向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案商品房尚未交付给两被告，该商品房已办理了商品房预告登记【粤（2017）阳江市不动产证明第XX号】；以及办理了预售商品房抵押权预告登记【粤（2017）阳江市不动产证明第xx号】，抵押权人为建设银行，抵押期限自2017年6月6日至2047年6月6月，该商品房至今尚未办理正式的房地产权证。被告冯月婷因另案债务导致涉案商品房于2019年9月26日被查封。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，同时本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告之间所签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同》补充协议，是双方真实的意思表示，内容合法，应为合法有效，双方应按协议约定全面履行各自的义务。本案由于被告未能按期偿还涉案房屋的按揭贷款，导致贷款银行要求原告履行保证责任，并直接从原告的银行保证金账号扣划被告拖欠银行的借款本息，同时涉案房屋尚未交付。根据双方合同中约定，原告请求解除双方所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xx）和《商品房买卖合同》补充协议，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案双方所签订的《商品房买卖合同》解除后，原告请求被告协助原告涂销上述合同的备案登记、抵押权预告登记手续，合法合理，本院予以准许。鉴于涉案房屋尚未交付，原告请求退还涉案房屋，缺乏依据，本院不予采纳。原告已收取的首期购房款194532元、住宅专项维修资金10223元、办证费10683元，原告应依法退还给被告。两被告共向银行贷款580000元，原告代被告偿还清银行贷款本金562981.82元，两被告偿还的银行贷款本金为17836.16元（580000元-562163.84元），该款原告亦应退还给两被告，故原告应退还被告款项共233274.16元（首期购房款194532元、住宅专项维修资金10223元+办证费10683元+银行供款本金17836.16元）。对于原告请求被告支付的违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》的第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告除了代被告向银行偿还借款本息时支付的利息损失外，原告未能举证证明因被告违约而造成的其他实际损失的具体数额，原告请求被告支付违约金154906.40元（按涉案商品房总购房价的20%计算）明显过高，故本院根据原告的实际损失认定被告应向原告支付的违约金如下：一、原告代被告向建设银行偿还借款本息时支付的利息（含罚息）6694.17元；二、原告代被告向建行偿还借款本息568858.01元的利息（该利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自建设银行扣划原告款项之日即2019年10月29日起计至本判决确定解除合同之日止给原告。综上所述，原告主张解除《商品房买卖合同》和补充协议，涂销上述合同的备案登记、抵押权预告登记手续，并请求被告支付违约金理由成立，本院予以支持，但违约金的具体数额以本院核定的为准。原告应退还款项共233274.16元给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》的第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除阳江市利腾房地产开发有限公司与被告何项、冯月婷于2017年5月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xx）和《商品房买卖合同》补充协议；二、限原告阳江市利腾房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还款项233274.16元给被告何项、冯月婷；三、限被告何项、冯月婷在本判决发生法律效力之日起十日内向原告阳江市利腾房地产开发有限公司支付利息（含罚息）6694.17元；四、限被告何项、冯月婷在本判决发生法律效力之日起十日内向原告阳江市利腾房地产开发有限公司支付568858.01元的利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月29日起计至本判决确定解除合同之日止）；五、限被告何项、冯月婷在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告阳江市利腾房地产开发有限公司到相关部门办理涂销阳江市江城区××××××××××××××××××××××××××的商品房买卖（预购）登记、商品房预告登记和商品房抵押预告登记手续；六、驳回原告阳江市利腾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13094元（该款原告已预交），由原告阳江市利腾房地产开发有限公司负担2000元，被告何项、冯月婷负担11094元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯喜元人民陪审员  李开茂人民陪审员  黄思常二〇二一年六月十八日法官 助理  黄景青书 记 员  蔡欣倚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。