江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初3554号原告：东方剑桥教育集团，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区哈平路239号。法定代表人：于松岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：王菲，北京鹏凯律师事务所律师。被告：徐州市云龙区房产服务中心，住所地江苏省徐州市铜山路21号综合楼。法定代表人：吕晓东，该单位主任。委托诉讼代理人：姬璇，该中心直属所所长。委托诉讼代理人：秦建，江苏汇君律师事务所律师。原告东方剑桥教育集团与被告徐州市云龙区房产服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。后组成合议庭，依法适用普通程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。简易程序庭审中，原告东方剑桥教育集团的委托诉讼代理人王菲，被告徐州市云龙区房产服务中心的委托诉讼代理人姬璇、郭军到庭参加诉讼。普通程序庭审中，原告东方剑桥教育集团的委托诉讼代理人王菲，被告徐州市云龙区房产服务中心的委托诉讼代理人姬璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方剑桥教育集团在简易程序中向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方于2016年12月9日签订的房屋租赁合同合法有效；2、判令被告继续履行双方于2016年12月9日签订的房屋租赁合同；3、判令被告承担本案诉讼费、律师费。原告在普通程序中将诉讼请求变更为：1、请求确认原、被告双方于2016年12月9日签订的房屋租赁合同于2019年7月30日解除；2、判令被告支付因房屋租赁合同无法履行所造成的原告经济损失1339459.94元（包括押金20万元、租金25万元、装修施工费757530元、监理费16000元、员工工资93629.73元、差旅费22300.21元），并支付其中租金和押金两项的利息（以450000元为基数，自2016年12月9日起按中国人民银行同期贷款利率4.75%的标准计算至实际支付之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费、律师费、鉴定费3万元。事实和理由：原、被告于2016年12月9日签订《房屋租赁合同》一份，就被告坐落于徐州市云龙区院落出租给原告用于开办、经营幼儿园等相关事宜进行约定并达成一致。租赁合同于当日生效，双方陆续履行合同约定。2017年3月29日，被告工作人员口头告知原告因该房屋所在地块的用地规划变更，该地块将作为云龙区重点开发项目，故该房屋不得作为培训机构（包括幼儿园）使用，被告无法继续履行租赁合同。基于对被告的信任和尊重，原告在未收到被告任何书面通知的情况下，于当日停止施工，并与施工、监理等工程有关单位解除合同。施工人员开始撤场，同时与幼儿园聘用人员解聘等工作随即开展，原告为保证该房屋不受损坏，仍继续聘用安保人员开展必要的保卫工作。因被告单方原因导致租赁合同不能继续履行，造成原告的经济损失。双方于当日中止履行租赁合同后，便开始协商合同变更及赔偿问题，但始终无法达成一致，原告遂诉至贵院。2019年7月30日在该案庭审过程中，被告当庭表示己方不会继续履行租赁合同，被告未提交任何用于证明导致无法继续履行具体原因的证据，也未提出任何变更租赁合同的意见，且未对无法继续履行所造成的原告损失提出任何赔偿方案。被告的行为已构成根本性违约，且无法协商解决，故原告诉至法院，请求判如所请。被告徐州市云龙区房产服务中心在简易程序中辩称:房屋租赁合同是事实存在的。由于原告承租房屋用于搞教育培训，在云龙区步行街与整个业态环境不相符，牵扯很多原因房屋无法提供给原告使用，双方经过几次沟通协商，牵扯到赔偿问题一直没有达到合理的赔偿标准，希望在法院主持下与原告协商赔偿方案。被告徐州市云龙区房产服务中心在普通程序中辩称：同意于2019年7月30日解除房屋租赁合同。对返还租金和押金认可，但是两项的利息我们不认可，不应支付利息。对经济损失中的装修施工费、监理费认可，其余不认可。原告聘用的老师没有资格证书，如有应提供证据，人员名单亦在外地，不能认定为原告在徐州教育机构的员工。原告没有提供能够证实聘用员工的工资待遇证明，且与劳动合同约定数额不一致。差旅费的票据并不完整，从时间节点上看半数以上时间与徐州项目操作时间不符，故对差旅费不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月23日，东方剑桥教育集团通过网络拍卖的方式取得徐州市马市街23号公租房为期8年的租赁使用权，八年租金成交价为800万元整。2016年12月9日，东方剑桥教育集团（乙方、承租方）与徐州市云龙区房产服务中心（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落在徐州市云龙区院落（房屋建筑面积2059.47平方米，院落约1000平方米），在现有状态下出租给乙方作非住宅使用（经营幼儿园）。乙方已对该房作充分了解，愿意承租该房。租赁期限8年，自2017年4月1日起至2025年3月31日计算。起租时间从2017年4月1日起计算。租赁期满后，按照相关房屋租赁管理规定执行。租金按年计算，每年租金100万元。租金按季支付，每季租金25万元整，租金以人民币计算，乙方应提前十日一次性交付下一季度租金。如有拖欠，每逾期一日，甲方按月租金的0.05%收取滞纳金。自本协议生效后乙方向甲方支付保证金20万元，到期退房时，甲方将保证金退给乙方。乙方如有违约，甲方可以在保证金中直接扣除违约金。本协议签订后，在协议有效期内双方应信守合同，不得单方毁约，否则必须赔偿对方一切经济损失。一方均可通过法律手段解决。本合同如需提前终止，应提前60天书面通知对方，经双方协商同意并达成书面协议，方可提前终止合同。合同期满，乙方应在10日内处理好善后工作，将承租房屋交还甲方。当日，东方剑桥教育集团向徐州市云龙区房产服务中心支付押金20万元、房屋租金25万元。双方于2016年12月16日完成涉案房屋及院落物品的交接手续。东方剑桥教育集团遂委托案外人廊坊市紫艺装饰工程有限公司对涉案房屋进行装修，开工日期为2017年2月28日，停工日期为2017年4月10日。同时原告委托案外人徐州众望建设监理有限公司对涉案装修工程提供监理服务，原告因此支付监理费16000元。原告举证聘用协议书、劳动合同、工资发放记录等，拟证明原告为开办幼儿园支出的人员工资。从上述证据可以证明：2016年12月17日，原告与彭胜安签订《聘用协议书》，约定原告聘用彭胜安任职东方剑桥徐州云龙幼儿园门卫，工资为2000元/月。2019年5月16日，原告与陈洪德签订《聘用协议书》，约定原告聘用陈洪德任职东方剑桥徐州云龙幼儿园门卫，工资为2000元/月。2017年4月13日，原告与许燕签订《劳动合同》，约定原告聘用许燕为幼儿园副园长，工作地点为徐州。2017年7月31日，许燕因个人原因申请辞职。2017年4月26日，原告与吴海霞签订《劳动合同》，约定原告聘用吴海霞为幼儿园园长，工作地点为徐州。2017年7月31日，吴海霞因个人原因申请辞职。2017年4月27日，原告与徐盼签订《劳动合同》，约定原告聘用徐盼为幼儿教师，工作地点在徐州。2017年4月27日，原告与左丽丽签订《劳动合同》，约定原告聘用左丽丽为幼儿教师，工作地点在徐州。2017年4月27日，原告与徐士静签订《劳动合同》，约定原告聘用徐士静为幼儿教师，工作地点在徐州。2017年4月27日，原告与高明月签订《劳动合同》，约定原告聘用高明月为幼儿教师，工作地点在徐州。2017年2月－2019年5月，原告支付彭胜安工资共计57390.91元。2019年5月－2020年1月，原告支付陈洪德工资共计17490.91元。2017年5月－8月，原告支付徐盼工资共计12002.34元。2017年5月－7月，原告支付高明月工资共计7926.75元。2017年5月－7月，原告支付左丽丽工资共计10200元。2017年5月－7月，原告支付徐士静工资共计11058.48元。2017年5月－8月，原告支付吴海霞工资共计20010.26元。2017年5月－8月，原告支付许燕工资共计14588.32元、奖金2331.15元；2018年7月－8月，原告支付许燕工资共计8192.92元。原告称其主张差旅费的依据是签订租赁合同后派有关老师、园长作开园准备，都是周边邻近城市以及北京派来的工作人员，都是为这个项目来的。本案审理过程中，原告申请对涉案徐州市云龙区马市街23#的房屋及院落装修价值进行鉴定，原、被告均同意以原告退场的2017年4月10日作为评估基准日。经本院委托，江苏中勤资产评估房地产估价有限公司于2021年5月6日出具苏中勤评报字[2021]第52号《资产评估报告》，鉴定意见为：截止评估基准日2017年4月10日，东方剑桥教育集团诉徐州市云龙区房产服务中心房屋租赁合同纠纷一案涉及的徐州市云龙区院落装修价值评估价值为757530元。原告花费鉴定费30000元。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自的合同义务。本案中，被告认可由于己方原因无法将涉案房屋交付给原告使用，导致涉案合同无法继续履行，并愿意向原告承担赔偿责任。现原告主张确认涉案房屋租赁合同于2019年7月30日解除，被告对此无异议，对原告的该项请求，本院予以支持。因被告的原因导致原告的合同目的无法实现，被告应对原告因此而造成的损失承担赔偿责任。关于原告主张被告返还押金20万元和租金25万元，被告对此予以认可，本院予以支持。关于原告主张的押金及租金的利息损失不违反法律规定，本院酌定按以45万元为基数，自2019年7月30日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算予以支持。关于原告主张的装修施工费757530元和监理费16000元，有评估报告及支付凭证作为依据，且被告对此不持异议，本院予以支持。关于原告主张的员工工资，从原告举证证据来看，除与彭胜安、陈洪德签订的《聘用协议书》载明任职东方剑桥徐州云龙幼儿园门卫之外，其他人员的《劳动合同书》中均未明确系为开办案涉幼儿园所聘用人员，且原告与这些人员签订劳动合同均发生在2017年4月10日原告撤场以后，其在撤场后与相关人员签订劳动合同并因此支付的劳动报酬不能认定系因被告行为给原告造成的直接损失，本院不予认定；对于彭胜安与陈洪德的工资，系原告为保证涉案房屋及院落安全而支出的劳动报酬，应认定为原告为原、被告双方共同利益所支出的费用，故对于2017年4月10日原告撤场至2019年7月30日双方解除合同期间支出的该部分门卫工资共计57615.82元，本院酌定由被告承担28807.91元（57615.82*50%）。关于原告主张的差旅费，因并非必要支出的费用，不属于被告在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，本院不予支持。关于原告主张的律师费，因无合同依据，原告亦未提供相关证据证明实际支出情况，且无具体的诉请数额，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条之规定，判决如下：一、确认原告东方剑桥教育集团与被告徐州市云龙区房产服务中心于2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月30日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告徐州市云龙区房产服务中心向原告东方剑桥教育集团返还押金20万元和租金25万元并支付利息损失（以45万元为基数，自2019年7月30日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、本判决生效之日起十日内，被告徐州市云龙区房产服务中心向原告东方剑桥教育集团支付装修施工费757530元、监理费16000元、人员工资28807.91元；四、驳回原告东方剑桥教育集团的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，由原告负担7800元，由被告负担60000元；鉴定费30000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张鑫瑶人民陪审员  刘贵云人民陪审员  孙庆敏二〇二一年六月八日书 记 员  刘 铭