广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1502民初753号原告：伍俊鹏，男，1993年8月28日生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：冯文生，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍大勇，男，1965年5月5日生，汉族，住广州市天河区，系原告父亲。被告：汕尾市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：汕尾市区汕尾大道奎山段东侧顺昌综合楼北梯3楼，统一社会信用代码：91441500663325607B。法定代表人：姚舒扬。委托诉讼代理人：虞勋，该公司职员。委托诉讼代理人：何炜宗，该公司职员。原告伍俊鹏诉被告汕尾市碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯文生、伍大勇、被告的委托诉讼代理人何炜宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金，以每日已交付房款(1963594)的万分之二为标准，从2017年1月1日起计算至实际交房之日，暂计至2019年7月22日为366014元；2、判决被告向原告赔偿房屋质量损失1771000元（详见房屋质量损失清单）；3、判决被告承担本案的诉讼费用及房屋质量鉴定、损失评估等费用。本案在审理过程中，原告于2021年5月7日向本院提出变更诉讼请求：即1、判定双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同，予以解除。2、判令被申请人退还申请人的购房有关款项，截止至2021年4月30日，原告己供款1120084.18元（其中：第一期楼款593594.00元，月供共498378.84元，契税28051.34元，产权证明费50.00元，建行工本费10.00元）。3、判令被申请人赔偿申请人截止至2021年4月30日购房已付款项1120084.18元的利息180000.00元。4、判令被申请人支付惩罚性赔偿金5890782.00元（按购房款的三倍计算即按有关规定的退一赔三的规则计算）。5、判令被申请人赔偿涉案房屋增值损失3000000.00元。6、判令被申请人赔偿被申请人精神损失费300000.00元。7、判令被申请人支付申请人因处理本案所需的费用50000.00元。8、判令被申请人承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：申请人因所购的涉案房屋存在严重的质量问题，因此起诉向被申请人索赔，在本案的审理过程中，才发现涉案房屋根本没有对应的合法的建设资料。贵院委托“广州仲恒房屋安全鉴定有限公司”对涉案房屋进行质量鉴定，该公司2020年3月14日的《受理鉴定回复函》中明确要求协调当事人提供：1、涉案房屋建筑施工图纸；2、结构施工图纸；3、设备施工图（需经法院质证）。此后，由于被申请人一直提供不了鉴定单位需要的上述鉴材，导致鉴定单位无法鉴定，鉴定单位于2021年4月7日出具《退案函》，终止委托鉴定项目。贵院也于2021年4月14日向申请人出具《通知书》【(2019)汕城法技鉴字第45号】，确认了无法对涉案房屋鉴定的原因。然而，上述鉴定所需的鉴材就是涉案房屋是否属于合法建设的关键证据！本案审理过程中，被申请人一直提供的是与涉案房屋无关的建设资料，而且是变着花样提供伪证，多份材料前后矛盾，极为不一致，非常不真实！此外，还可证明其它多栋楼亦为违法建筑产物。申请人在签订买卖合同的时候其实买的是楼花，被申请人已经是严重违规违法了。申请人本身是出于自身的需要，更重要的是出于对“碧桂园”这三个字的信任。但是，被申请人在本案的审理过程中一直不能提供与涉案房屋相关的“预售许可证”、“建设工程质量合格认定书”、“建设工程竣工验收备案表”，也无法提供是属于合法报建的建设资料。据此，申请人认为事实清楚、证据确凿，所购房屋是违建的产物，所签订的买卖合同是无效的。被申请人滥用品牌的社会信任度，极不负责任，在已经能够满足赚钱的目的后，对购房者耍尽欺诈手段，性质极端恶劣。按“民法典”、原“合同法”、最高人民法院的相关解释等规定，被申请人应当承担惩罚性的法律责任。被申请人的恶意欺诈行为，已经给申请人造成了极大的伤害，希望的好风景没有了，对“碧桂园”品牌的信任灭失；更严重的是，自发生诉讼纠纷以来，身心健康已经严重受到伤害，好像是遭遇了一场噩梦，被申请人理应赔偿。申请人在本案遭受到的所有的损失，都是因为被申请人的反面的因素造成的，应当承担所有的责任。被告汕尾市碧桂园房地产开发有限公司在庭审时辩称，针对原告伍俊鹏诉答辩人汕尾市碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，被告提出如下答辩意见：1．从销售的合法性来看，被告销售涉案商品房的手续齐全，完全合法合规。2。从双方签约的合法性来看，被告与原告签订的《商品房买卖合同》符合《民法典》第143条的规定，是双方在平等自愿的基础上签订的，并不存在法典》第144条至154条规定的可撤销或无效情形，理应合法有效。3．若真如原告所说的合同无效，那么根据《民法典》第155条至157条的规定，合同自始无效，行为人因此取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。本案中不存在合同无效的情形，被告也没有过错，原告第2至第7项所谓的损失没有事实和法律依据，原告既没有证明合同无效，更没有证据证明原告的损失。4、合同无效的后果是按照民法典第155条至157条的规定执行，而非按照《消费者权益保护法》第五十五条的规定，两者并不能同时使用。5、根据《民法典》第1183条的规定，侵害自然人人身权益造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿，合同纠纷案件不存在精神损失赔偿的问题。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告对其主张向法院提供的证据：一、《广东省商品房买卖合同》(合同编号：15050049)、《商品房买卖合同》附件4，证明1、原告与被告商品房买卖合同关系及相关权利与义务；2、被告预交付房屋不符合双方合同约定；3、被告逾期交付房屋违约责任。二、《广东省地方税收通用发票》，证明原告已付清合同约定房款。三、中华人民共和国稅收缴款书，证明原告已完成房屋地契缴纳；4、房屋现状图片，证明被告预交房屋存在诸多质量问题及缺陷，给原告正常使用造成重大影响。被告对原告提供的证据质证认为：证据一，真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同中确有约定双方权利和义务，但导致涉案商品房逾期交付的原因在于原告自己；证据二、证据三，三性均无异议；证据四，真实性、合法性无异议，关联性有异议，从原告提供的照片上看，根本无法看出涉案商品房是否存在问题，且该些照片的拍摄时间不清晰，可能是在我司未交付之前拍摄，涉案商品房现状照片，可由我司提供的证据明确看出。被告向法院提供的证据：l、《商品房买卖合同》及其附件、附录、补充协议书，证明双方签订了商品房买卖合同，该合同合法有效，合同约定了商品房交付标准，收楼通知、保修等；2、《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》，证明涉案商品房达到交付标准，符合交楼条件；3、《商品房质量保证书》《商品房使用书》，证明原告提出的问题都不在保修范围；4、《收楼通知书》及交寄EMS清单，证明被告已书面通知履行了催告义务；5、商品房现场照片，证明涉案商品房无质量工程问题；补交证据：6、涉案房屋所在的整栋建筑施工图纸、结构施工图纸复印件，证明6号楼B已正是涉案商品房所在的楼栋，只是因为测绘、备案与实际命名的楼栋叫法不同而已，这一点可以在我司提供的房屋测绘成果报告中体现，报告中显示我司所有的商品房型号为1号楼至7号楼，其后面对应的就是1到10栋；7、本案涉案房屋在内的整栋建筑物相关的涉及结构说明及施工图说明要点材料一套，证明被告是按照设计单位设计的图纸交由施工单位施工，是按图施工，无相关违法行为。8、《建设用地规划许可证》，证明涉案房屋所在地块的用地规划符合城乡规划要求。9、《国有建设用地使用权证》，证明涉案房屋所在地块的建设用地使用权已由被告合法取得并已登记。10、《建设工程规划许可证》，证明包含本案涉案房屋所在的6号楼在内的相关建设工程已获取规划许可，所建建筑属于合法建筑。11、《建筑工程施工许可证》证明包含本案涉案房屋所在的6号楼在内的相关建筑工程经审查符合施工条件后，获颁此证合法施工建设。12、《商品房预售许可证》，证明包含本案涉案房屋所在的6号楼在内的相关商品房获得预售许可，可以合法对外预售。13、《关于汕尾碧桂园翠湖峰小区命名的批复》，证明包含本案涉案房屋所在的6号楼在内的苑获得汕尾市民政局批复可使用“汕尾碧桂园翠湖峰小区”的名称。14、《竣工验收备案表》、15、《房屋测绘报告》，证明包含本案涉案房屋所在的6号楼在内的相关工程经竣工验收后获得竣工验收备案表，涉案房屋亦取得房屋测绘报告，符合合同约定及法定的交付条件。16、汕尾碧桂园翠湖峰规划设计图，证明本案涉案房屋即汕尾碧桂园翠湖峰9号楼1703房，对应的施工房屋栋号为C-4-2地块的6号楼。17、房地产预告登记证明，证明涉案房屋成功预售后已办理预告登记证明，预告登记权利人为“伍俊鹏”。18、不动产权证，证明涉案房屋已办理初始登记，目前登记在被告名下。原告对被告提供的证据质证认为：证据1，三性予以确认。证据2，《竣工验收备案表》的原件与提交的复印件不一致，且《竣工验收备案表》并未清晰表明涉案房产在该地块，在被告交付房屋时也从未向原告出示及送达，因此被告无权以此说明涉案房屋符合交楼条件，故对证据2的三性均不予以认可。证据3，三性均不予以认可，其出示的住宅使用说明书，洋房住宅质量保证书均不是指向本案的涉案房产，其填发日期商品房项目名称均是空白，故无法与本案的涉案房产相对应，原告也从未收到被告送达的住宅使用说明书及住宅质量保证书，被告怠于履行交付义务，应承当相应责任。证据4，三性均不予以认可，被告无原件可供原告核实，且无法知晓被告向原告邮寄送达地址，因此并不能说明被告有履行通知义务。证据5，三性均不予以认可，涉案房产确有质量、设计乃工程问题，被告无法仅仅凭几张未知来源、未知拍摄时间、拍摄地点的照片就能说明且该照片是否对应本案房产也属未知。证据6，真实性、合法性、关联性均不予认同。具体理由如下：一、被告所提图纸证据仅有其项目部公章确认，未有设计公司确认，也未经行政主管部门备案确认，原告无法确认该设计图纸真实性。因所提证据不具有客观性，纯属被告单方制作，因此也不具有合法性。且被告当庭陈述涉案房屋设计图纸已经行政主管部门备案，但被告未有留存备案设计图纸，故无法提交。该陈述与备案流程及常理均不符。如被告未有流程设计施工图纸，又是怎么进行施工的？该说法明显是虚假陈述，原告对此真实性也存疑。二、被告所提交图纸中称为“汕尾碧桂园C区一期六号楼(B)”。现有证据无法证实涉案房屋所在楼栋为C区一期六号楼(B)，原告对此也无法确认。故原告认为两者并无关联性。且根据被告此前庭审中为证实涉案房屋已验收合格所提交的《竣工验收备案表》中载明，工程名称为“汕尾碧桂园C-4-2地块低层住宅1#-22#总承包工程”。两者根本就是相互矛盾。因为按照《住宅设计规范》(GB50096-2011)规定低层住宅为l至3层且最高不超过10米。而涉案房屋所在楼栋总层高18层。所以涉案房屋既不是一期工程且也不是低层住宅，纯属被告恶意拼接证据，伪造事实，请求贵院予以查明并给予严惩。证据7，对被告方提供的材料，我方已经是第四次对同样的材料进行质证，我方的质证意见除了前面已经说过的，我方再强调一下，1、对三联性不予认可，这两份材料跟涉案楼栋和房屋没有任何关系，每一张图纸下面全部是汕尾市碧桂园C区一期6号楼B的材料，跟涉案房产汕尾碧桂园翠湖峰9栋1703号房屋没有任何关系，也跟房屋鉴定公司广州仲恒房屋安全鉴定有限公司要求提供涉案楼栋房屋的鉴定材料的要求不符，所以至今被告方在该案审理过程中，一直提供的是虚假的证据材料，涉嫌伪证行为，请法庭明察。我方认为所有证据（证据8-证据18）的真实性、合法性我方无法肯定，只对关联性提出异议，关联性与本案无关。证据8，只是证明了汕尾碧桂园开发有限公司在该地块进行房地产建设的许可证明，对本案的纠纷没有什么意义。证据9，也是与本案纠纷的解决没有关联性，也只是证明有汕尾碧桂园的存在。证据10，也是与本案纠纷的解决没有关联性，建设项目名称：碧桂园C-4-2地块1-7号楼，与本案涉案的房产没有关联性。证据11，跟本案涉案房产没有关联性，备注栏写的是1-7号楼及其地下车库、商铺。证据12，是跟本案涉案房产没有关联性，预售房屋栋号及层数这一栏写的是翠湖锋6号7号楼。证据13，与本案纠纷的解决没有关联性。证据14，在本案审理过程中，被告提供的证据6不只是这一份，我方甚至怀疑被告再一次作假，跟之前所有材料显示的内容是一致的，工程名称一栏显示的是汕尾碧桂园C-4-2地块23号-30号低层连体住宅1-7号楼及其地下车库、商铺总承包工程，与本案的涉案房产没有关联性。证据15，三性均不认可。证据16，与本案涉案房屋无关。证据17、18，我方暂时无法确认登记证明的真实性，有待我方查证，但是与本案纠纷的解决没有关联性。出示本院根据原、被告的申请，向汕尾市城建档案馆、汕尾市住房与城乡建设局、汕尾市自然资源局调取涉案房产（含17层、18层、屋顶层）所涉及的《设备施工图纸》、《结构施工图纸》的原始材料，现将调取材料予以出示：1、涉案房屋所处地块的《汕尾市建设工程规划许可证（汕城规字第2013007号）》、《结构施工图纸》两份证据；2、汕尾市住房和城乡建设局《关于调取汕尾碧桂园翠湖峰9栋1703号房屋相关图纸的复函》(2020-11-3)；3、汕尾市自然资源局复函【汕自然资函(2020)1644号】（2020年11月19日）。由原、被告进行质证。经质证，原告认为，证据1，原告认为对上述原始材料真实性无异议，关联性有异议，无法证明这些原始材料与涉案房屋有关联。1、上次被告没有提供建设工程规划许可证，现经调取的《汕尾市建设工程规划许可证（汕城规字第2013007号）》只是碧桂园C-4-2地块1-7号楼，跟翠湖峰9栋没有关联性。2、广东博意建筑设计院有限公司设计图纸编号A144015847图号J5显示的是汕尾碧桂园C区一期六号楼(B)也没有显示出跟翠湖峰9栋有什么关联。3、广东博意建筑设计院有限公司设计图纸编号A144015847图号J6项目名称也是汕尾碧桂园C区一期六号楼(B)也没有显示出跟翠湖峰9栋有什么关联。4、从目前的建设资料表现出的内容来看，翠湖峰9栋应该是未报建。5、至今没有资料证明翠湖峰9栋有过竣工验收。法院调取的上述原始材料恰恰证明涉案楼栋以及涉案房产建筑资料是残缺不全的，也就没办法按原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限里面约定的商品房交付条件应该符合“该商品房经验收合格的要求”。证据2，三性无异议。证据3，三性无异议，我方相信汕尾市自然资源局作为政府部门说的是真话。补充说明，这份复函所说的内容也证明了我方对汕尾市城区香湖路汕尾碧桂园翠湖峰等涉案房产涉嫌违法建设。被告认为，证据1，无异议。我方是按照报建的上述图进行施工的，涉案的汕尾碧桂园翠湖峰9栋也是按照上述图纸进行施工的。证据2、证据3无异议。出示汕尾市城区人民法院(2019)汕城法技鉴字第45号《通知书》1份，由原、被告进行质证。经质证，原告无异议，被告认为已经提交了建筑施工图和结构图。经审理查明，2015年5月15日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号：15050049)，合同第三条约定：原告向被告购买的商品房位于汕尾碧桂园翠湖峰第9栋1703号房，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为≥3.0米，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共367.55平方米，其中，套内建筑面积313.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积53.54平方米。第四条约定：该商品房单价为(人民币)每平方米6273.06元，总金额（人民币）壹佰玖拾陆万叁仟伍佰玖拾肆元整。第六条约定：(1)被告出售给原告该商品房的总房价款为壹佰玖拾陆万叁仟伍佰玖拾肆元整。(2)原告必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房房价款的30%给被告，即伍拾玖万叁仟伍佰玖拾肆元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；(3)原告必须在2015年06月15日前，付该商品房总房价款的70%给被告，即壹佰叁拾柒万元整。第八条约定：被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，被告于2016年4月10日收到原告的涉案购房款人民币1963594.00元，原告于2016年5月20日向汕尾市城区地方税务局缴纳了涉案房屋的契税人民币28051.34元，原告已履行义务完毕。被告提出已通过EMS邮寄收楼通知书给原告，已履行了其应履行的义务。原告于2017年1月在被告工作人员的陪同下到涉案房屋验收楼房，原告以涉案楼房存在质量瑕疵问题至今拒绝收楼。后原告多次与被告交涉未果，原告遂向法院起诉，并提出如上诉讼请求。庭审时，被告表示双方签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：15050049)不存在可撤销或无效的情形，理应合法有效，并表示不同意解除合同。案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案争议焦点:1、原、被告于2015年5月15日签订的《广东省商品房买卖合同》的合同效力；2、原告的诉讼请求是否合理合法，应否得到支持。合同无效的条件：1、订立合同的内容不合法，比如违反法律、行政法规的强制性规定，或者违反社会公共利益的；2、意思表示不真实；3、订立合同主体不合格，如无民事行为能力人订立的，或者限制民事行为能力人订立合同且法定代表人不予追认的。本案中，原、被告于2015年5月15日签订的《广东省商品房买卖合同》,双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，或者违反社会公共利益，应确认合同有效。原告提出被告至现无法提供涉案房屋的《建设工程规划许可证》及竣工验收手续，认为该涉案房屋属违建，为无效的抗辩意见，缺乏依据，不予支持。关于争议焦点2，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》有效，而原告的其他诉讼请求，只有在合同具备无效、符合约定或法定解除的前提下，原告才能主张被告退还购房有关款项，截止至2021年4月30日，原告己供款1120084.18元（其中：第一期楼款593594.00元，月供共498378.84元，契税28051.34元，产权证明费50.00元，建行工本费10.00元）、赔偿原告截止至2021年4月30日购房已付款项1120084.18元的利息180000.00元、支付惩罚性赔偿金5890782.00元（按购房款的三倍计算即按有关规定的退一赔三的规则计算）、赔偿涉案房屋增值损失3000000.00元、赔偿精神损失费300000.00元、支付原告因处理本案所需的费用50000.00元。而本案中，合同有效且被告不同意解除，原告也无法提供证据证明合同符合约定解除或者存在法定解除的情形，因此，原告诉讼请求的第2点至第8点，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回原告伍俊鹏的全部诉讼请求。本案受理费人民币23896.11元，由原告伍俊鹏负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  陈文君审 判 员  彭卫强人民陪审员  胡佳权二〇二一年六月十七日法官助理颜卫东书记员黄宇媛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。