北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10456号上诉人（原审被告）：北京微笑置家房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：巴琳。委托诉讼代理人：郭进欢，男，北京微笑置家房地产经纪有限公司经理。被上诉人（原审原告）：李淑川，女，1959年10月14日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李艳芳（李淑川之女），住北京市通州区。上诉人北京微笑置家房地产经纪有限公司（以下简称微笑置家公司）因与被上诉人李淑川委托合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初18250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员陈锦新独任审理。上诉人微笑置家公司之委托诉讼代理人郭进欢、被上诉人李淑川之委托诉讼代理人李艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。微笑置家公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李淑川一审的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由李淑川承担。事实和理由：一审判决以微笑置家公司违约为由，全额支持了李淑川的各项主张，对微笑置家公司明显不公。一审判决举证责任分配不公、认定事实不清。1.微笑置家公司没有构成根本违约。所谓根本违约是对合同明显不予履行或者以明示的方式违约才能构成。本案中，受疫情影响，李淑川理应对租金予以减免，一审法院也应当将疫情作为重要因素处理，即便不减免租金，微笑置家公司也不应承担超过李淑川主张的租金数额的违约金。2.李淑川所主张的拆除隔断费用、保洁费用明显超出市场报价数倍。即便是重新装修的清工费用，按照每人300元/天的标准，李淑川所主张的费用相当于一个人一个月的工资，完全不符合常理。李淑川辩称，同意一审判决，不同意微笑置家公司的上诉请求。李淑川向一审法院起诉请求：1.判令微笑置家公司支付李淑川房屋租金9010元、水费1255元、电费73元，并支付欠付租金产生的利息（以欠付租金数额为基数，按同期贷款利率计算）；2.判令微笑置家公司支付李淑川违约金10600元；3.判令微笑置家公司支付李淑川拆除隔断费用6122元及保洁费用2875元；4.判令微笑置家公司支付李淑川换锁费用120元；5.判令微笑置家公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月21日，李淑川作为出租方（甲方）、微笑置家公司作为代理方（乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》，约定甲方将其名下位于北京市通州区的房屋（以下简称案涉房屋）交由乙方进行独家出租代理，乙方的代理权限包括以乙方的名义代理出租并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜、代甲方向承租方收取租金等；出租代理期限自2018年10月22日至2020年10月21日；租金标准为5000元每月，按季支付；出租代理期内，甲方同意每年预留出30日作为乙方工作期，于2018年11月22日开始计算租金，即自出租代理期起每年乙方给甲方1个月房租，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除；乙方负担水费、电费、网费和燃气费；出租代理期开始前甲方提供的房屋及设备设施应完好无损，出租代理期开始后乙方应监督承租人妥善管理并安全使用房屋，房屋及其附属设施如因承租人使用不当所导致毁损、丢失或者造成其他损失的，乙方负责监督承租人修理或赔偿；如房屋内的基础设施由于自然老化所导致的损坏由甲方负责，或者由乙方负责修理，甲方承担费用；如乙方未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由，甲方可以单方解除合同；出租期内乙方需要提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。双方补充协议约定第二年房租每月为5300元，免租期为15天。合同后附的设施设备清单显示甲方交付案涉房屋时，水表字为0790、电表字为28元、大门钥匙6把。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，李淑川将案涉房屋交由微笑置家公司使用，微笑置家公司正常支付租金至2020年1月21日，此后未再向李淑川支付费用。2020年3月13日，微笑置家公司将案涉房屋的电卡、燃气卡及2把钥匙交还李淑川。因微笑置家公司在将案涉房屋出租时，在案涉房屋内部加装了隔断，在微笑置家公司将案涉房屋交还时，未将隔断拆除，也未进行清理，李淑川在接收房屋后与微笑置家公司进行沟通协商未果。在本案审理过程中，微笑置家公司曾表示愿意配合李淑川进行隔断拆除，但其并未积极履行，后李淑川自行委托案外人北京金圣天恒建筑装饰工程有限公司进行隔断拆除和恢复工作，花费劳务费6122元。一审庭审中，李淑川表示其接收案涉房屋后，房屋内部明显脏乱，衣橱内部有多瓶不明液体，故其聘请专业人员进行了清洁和消杀工作，花费保洁服务费2875元。另，李淑川于2020年10月15日进行了案涉房屋门锁的更换，花费120元。根据李淑川提供的照片显示，案涉房屋的水表在2020年10月15日的读数为1041，电表读数为欠费45元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，李淑川与微笑置家公司签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。微笑置家公司未按约定向李淑川支付租金，构成违约，导致双方合同提前终止，其应按约定向李淑川支付违约金，故对于李淑川主张的违约金，理由正当，该院予以支持。双方于2020年3月13日交接房屋，故微笑置家公司应补交2020年1月22日至2020年3月13日的租金，李淑川主张的数额未超出该院核算数额，该院予以支持。微笑置家公司在交还房屋时应保留相应的水电表读数，现微笑置家公司并未提供证据反驳李淑川提交的水电表数据，该院对李淑川的主张予以采信，其相应诉讼请求该院予以支持。双方合同因微笑置家公司违约而提前终止，其应将案涉房屋按交付时的状态返还给李淑川，通过李淑川提供的照片显示，案涉房屋内部脏乱，在该院给予的期间内，微笑置家公司未积极配合李淑川完成案涉房屋的清理和恢复，李淑川自行恢复并无不妥之处，微笑置家公司应支付相应的恢复费用，李淑川主张的费用数额在合理范围内，该院予以支持。关于李淑川主张的换锁费用，微笑置家公司并无异议，该院亦不持异议。关于李淑川主张的租金利息，于法无据，该院不予支持。综上，一审法院于2021年3月作出判决：一、微笑置家公司于判决生效之日起七日内支付李淑川租金、水费及电费共计10338元；二、微笑置家公司于判决生效之日起七日内支付李淑川违约金10600元；三、微笑置家公司于判决生效之日起七日内支付李淑川拆除隔断费用、保洁费用共计8997元；四、微笑置家公司于判决生效之日起七日内支付李淑川换锁费用120元；五、驳回李淑川的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方诉辩意见以及查明的事实，本案在二审期间的争议焦点为：一是一审判决认定微笑置家公司应支付的拆除隔断费用、保洁费用是否适当；二是微笑置家公司应否支付李淑川违约金。关于争议焦点一，本院认为，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，微笑置家公司负有完成案涉房屋清理和恢复的义务，但在一审法院给予的期间内，微笑置家公司未积极配合李淑川完成该项义务，现李淑川自行委托他人清理修复，微笑置家公司应当承担相应费用。李淑川就其所主张的拆除隔断费用、保洁费用提供了票据予以证明，微笑置家公司虽不予认可，但对李淑川所主张费用过高的事实未能提供相反证据予以证明，其反驳意见亦不足以推断李淑川所主张费用存在明显不合理的情形，故对于微笑置家公司的该项意见，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，微笑置家公司应依约于2020年1月22日支付租金，其以疫情系不可抗力为由主张未依约支付租金不构成根本违约、不应支付违约金，微笑置家公司应对疫情导致其部分或者全部不能履行支付租金的合同义务举证证明。现微笑置家公司认可其应支付租金时案涉房屋处于正常出租状态，其仅以疫情期间小区不让进为由主张其受疫情影响无法履行支付租金的合同义务，依据不足，且微笑置家公司就其应支付租金时北京地区已经采取封闭小区等疫情防控措施未能提交证据予以证明，故对其该项意见，本院不予采纳。一审法院认定微笑置家公司构成违约并应支付李淑川相应违约金，并无不当。微笑置家公司以违约金数额高于其未交纳租金数额为由主张违约金过高，依据不足，本院不予采纳。综上，微笑置家公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费552元，由北京微笑置家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  陈锦新二〇二一年六月三十日法官助理  熊 静法官助理  赵 铭