贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2427号上诉人（原审原告）：李永合，男，1953年2月9日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：叶昌铠，贵州皓映律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李永素（又名李吉华），男，1963年4月28日出生，汉族，住贵州省绥阳县。被上诉人（原审被告）：徐永梅，女，1969年11月18日出生，汉族，住贵州省绥阳县。被上诉人（原审被告）：郑羲强（曾用名郑义强），男，1976年1月12日出生，汉族，贵州省绥阳县。被上诉人（原审被告）：杨文容，女，1976年2月10日出生，汉族，住贵州省绥阳县。上诉人李永合因与被上诉人李永素、徐永梅、郑羲强、杨文容确认合同无效纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初2386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李永合上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判确认被上诉人之间签订的《房屋、田、土购买契约》无效;2.本案一审、二审诉讼费用由李永素等人承担。事实和理由：1.《房屋、田、土购买契约》涉及田、土的约定，系被上诉人之间买卖土地的行为，因违反法律的禁止性规定，是无效行为。2.《房屋、田、土购买契约》中所涉及的房屋，是我与李永素、徐永梅的父母李宗旭、姚付珍共同修建的房屋，因父母先后去世，该房屋是李宗旭、姚付珍七个子女及其孙子继承或代位继承，属于继承人共同共有的财产，因此，被上诉人之间买卖房屋的行为侵害了其他继承人的合法权益，应属于无效行为。郑羲强、杨文容辩称，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。徐永梅辩称，我认可一审判决。李永素二审未作答辩。李永合向一审法院起诉请求：1.确认李永素、徐永梅与郑羲强、杨文容于2007年10月14日签订的《房屋、田、土购买契约》无效。2.郑羲强、杨文容返还座落于洋川镇××关田组的房屋；3.李永素、徐永梅与郑羲强、杨文容承担本案诉讼费。一审法院认定事实：李永合与李永素是兄弟，李永素与徐永梅是夫妻，郑羲强、杨文容是夫妻，双方均系绥阳县洋川镇民兴村村民。李永合、李永素的父母是李宗旭、姚付珍。李宗旭、姚付珍生育了七个子女，分别是：李永英（已去世，有一子贺君亚）、李永合、李永学（已去世，有一子李灿灿）、李群娥、李群书、李永素、李书萍。李宗旭、姚付珍共同修建了位于绥阳县，用地面积332.1平方米，建筑占地156.80平方米。李宗旭于1984年去世。1993年4月30日，绥阳县国土资源管理局向姚付珍颁发了《集体土地建设用地使用证》。姚付珍于2003年农历正月去世，房屋未进行分割。姚付珍生前与李永素、徐永梅共同居住。2007年10月14日，李永素、徐永梅与郑羲强、杨文容签订《房屋、田、土购买契约》，分别将《集体土地建设用地使用证》中为其母姚付珍的房屋出售给郑羲强、杨文容，李永素名下的承包地转让郑羲强、杨文容。郑羲强、杨文容支付费用46000元。具体约定如下：田关、田坝机房旁一块、余家湾一块、顺河田一块（此块与原告李永合共界）、土、自留地、屋前屋后共两块、水井坡两块、黄泥坡一块。2011年1月7日，由于遵义机场城市快速通道绥阳县洋川段建设项目的需要，绥阳县民兴村委会与郑羲强签订了《征地补偿协议》，征收了郑羲强耕种的受让土地0.543亩，郑羲强领取了征地补偿款和青苗补偿费16865.58元。2017年12月31日，郑羲强领取了《土地承包经营权证》，李永合均未提出异议。2019年，李永合要求郑羲强、杨文容返还宅基地，经民兴村委调解未果。2020年8月31日，李永合向法院提起诉讼。一审另查明：郑羲强、杨文容与李永素、徐永梅系同村村民，郑羲强、杨文容在原居住地未取得宅基地。一审法院认为，李永素、徐永梅通过签订《房屋、田、土购买契约》的形式，将其母遗留房屋出售给郑羲强、杨文容，同时对自己的承包地土地承包经营权进行转让。经庭审询问，《房屋、田、土购买契约》中约定的承包地小地名为顺河、机房、黄泥坡等地块即为李永素《土地承包使用权证》上所载同名地名。该土地已于2017年确权给郑羲强、杨文容。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十五条之规定，李永素作为承包人，将其拥有承包经营权的上述土地转让给同村村民郑羲强、杨文容，未违反法律规定，且已得到所在集体经济组织同意，其行为合法。案涉房屋以李永合和李永素的母亲姚付珍名义获审批修建，姚付珍去世后，该房屋为其遗产，应由包括李永合、李永素在内的子女继承。继承人之间未就案涉房屋进行分割，属共同共有。李永素本无权独自处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，但李永素与其母共同居住。且郑羲强、杨文容与李永素签订合同时间是2007年，距姚付珍去世已达四年之久。李永素仍居住于此，对该房屋进行管理。签订合同时还有同村村民杨碧文、李宗明、刘章华在场，李宗明还是李永合、李永素亲属。李永素出售房屋时，李永合及其他房屋继承人并未阻止。郑羲强、杨文容有理由相信李永素、杨文容对该房屋有完全所有权。如果再要求郑羲强、杨文容清楚知晓李永合、李永素等兄妹之间的财产分割状况，无疑是不适当加重了郑羲强、杨文容的审查义务。郑羲强、杨文容支付了合理对价且已使用房屋多年，李永合亦未提出异议。郑羲强、杨文容购买房屋的行为符合善意取得要件，为保护交易安全，对李永合要求返还房屋的该项诉讼请求不予支持。李永素经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为对诉讼权利的放弃，应当承担相应的法律后果。依法缺席审判。判决：驳回李永合的诉讼请求。案件受理费950元，已减半收取475元，由李永合负担。二审中，各方当事人未提交新证据。二审另查明，李永素与李吉华为同一人。郑羲强与郑义强为同一人。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：案涉《房屋、田、土购买契约》是否有效？关于案涉《房屋、田、土购买契约》中田、土流转约定的效力问题。首先，案涉《房屋、田、土购买契约》中约定“售给郑义强（乙方）永远管业”，可知协议签订时，双方对于案涉田、土流转方式约定的是转让。其次，协议双方为同集体一经济组织成员。李永素、徐永梅于2007签订协议将以李永素为户主承包的土地转让给郑羲强、杨文容。后，郑羲强、杨文容实际耕管案涉土地，于2011年领取部分案涉土地征收补偿款。其间，郑羲强家庭户内其他家庭成员未提出异议。最后，协议签订后，村委会于2011年将部分案涉土地征收补偿款支付给郑羲强，并于2017年将案涉土地登记确权给郑羲强，亦可知村委会已经同意案涉田、土转让行为。因此，案涉《房屋、田、土购买契约》中田、土转让约定应认定为有效。关于案涉《房屋、田、土购买契约》中房屋、宅基地转让约定的效力问题。首先，郑羲强、杨文容在原居住地未取得宅基地。法律未禁止宅基地在集体组织成员间的转让行为。其次，李永素与其母共同居住。至协议签订时，距其母姚付珍去世已达四年之久。其间，仍由李永素、徐永梅管理、使用案涉房屋。签订协议时，李永素、徐永梅未告知郑羲强、杨文容其家庭及房屋所有权情况。且作为签订协议在场证实人之一的李宗明系李永素、李永合之亲属，其未阻止该转让行为，并作为证实人签订确认。故郑羲强、杨文容有理由相信李永素、徐永梅为案涉房屋的所有权人。李永合称其不知道案涉房屋转让的事实，以为是出租。即使如其所述，签订案涉《房屋、田、土购买契约》前不知晓，但协议签订后，在场证实人李宗明作为李永合之亲属，对于转让房屋此类重大事件应会告知李永合等人。包括李永合在内，从未有人主张权利。最后，协议签订后，郑羲强、杨文容支付了46000元并占有、使用案涉房屋多年。据此，郑羲强、杨文容已善意取得案涉房屋。因此，无证据证明《房屋、田、土购买契约》中关于房屋、宅基地转让的约定存在合同无效之法定情形，应认定为有效。综上所述，李永合的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由李永合负担。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  唐 妍审判员  张瑛娟二〇二一年六月二十二日法官助理陶晓梅书记员王娇