北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民再58号上诉人（原审被告）：北京宣房房屋经营有限公司，住所地北京市西城区右安门大街15号。法定代表人：张迎十，总经理。委托诉讼代理人：闫秀江，男，北京宣房房屋经营有限公司工作人员。委托诉讼代理人：李曦，广东华商（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜宝琴，女，1963年5月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王本士，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋浩，北京市残疾人联合会公职律师。上诉人北京宣房房屋经营有限公司（以下简称宣房公司）与被上诉人姜宝琴房屋租赁合同纠纷一案，北京市西城区人民法院于2018年5月30日作出（2018）京0102民初2928号民事判决。姜宝琴不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月27日作出（2018）京02民终6901号民事裁定，撤销（2018）京0102民初2928号民事判决并驳回姜宝琴的起诉。姜宝琴向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2019年11月14日作出（2019）京民再266号民事裁定，撤销本院（2018）京02民终6901号民事裁定及北京市西城区人民法院（2018）京0102民初2928号民事判决，发回北京市西城区人民法院重审。北京市西城区人民法院于2021年2月1日作出（2020）京0102民初14353号民事判决，宣房公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣房公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姜宝琴的诉讼请求。事实与理由：姜宝琴关于在涉案房屋居住时间的叙述自相矛盾，其在原审一审庭审中陈述一直居住至2010年，而在发回重审后的一审中又称在2006年之前居住在涉案房屋。宣房公司一直主张姜宝琴自2000年1月起就不在涉案房屋居住，并提供了王燕的租赁合同证明王燕自2000年1月起就在涉案房屋居住，并与宣房公司签订了租赁合同。因此，姜宝琴不在涉案房屋居住的时间直接关系到姜宝琴是否知道宣房公司已解除合同且同意与宣房公司解除合同。姜宝琴主张2000年至2010年在此居住长达十年，但没有提供任何证据证明，则可以推断姜宝琴以实际行为认可宣房公司解除租赁合同的决定。另外，在案外人居住在涉案房屋长达十年后，姜宝琴才发现有案外人居住，明显有违常识。姜宝琴辩称，不同意宣房公司的上诉请求，姜宝琴一直断断续续在涉案房屋居住，从未收到解除合同的决定书。姜宝琴向一审法院起诉请求：确认宣房公司与姜宝琴解除公房承租协议的行为无效。一审法院认定事实：北京市西城区菜园东里1号楼209号房屋原系北京市宣武区白纸坊房管所（以下简称白纸坊房管所）管理的直管公房，时香亭原系白纸坊房管所的工作人员。现该房屋的公房管理单位为宣房公司。1993年9月18日，白纸坊房管所（出租方、甲方）与姜宝琴（承租方、乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定由姜宝琴承租诉争房屋。合同约定：“……五、乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同、收回房屋。触犯法律的，诉请法院处理。1、擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的；2、擅自改变房屋用途的；3、利用住宅进行非法活动的；4、无正当理由拖欠房租一个月以上的；5、房屋无故空闲连续三个月以上的；6、全家迁往外地的。六、乙方应于当月交纳房租。逾月未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金金额百分之十的违约金。无正当理由拖欠租金一个月以上的，按合同第五条处理……十二、本合同中止时，双方须办理以下手续：1、清点乙方承租的房屋及设备；2、结清房屋租金、暖气费和应交纳的赔偿金等……”该合同附记有如下字样“此房以收回，将另行安置。2000.2.”。2000年7月1日，白纸坊房管所（出租方、甲方）与案外人王燕（承租方、乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定由王燕承租诉争房屋。2013年，姜宝琴就诉争房屋的承租问题向北京宣房投资管理公司提出信访。2013年7月12日，北京宣房投资管理公司就姜宝琴信访做出答复意见书，答复意见为“接到您反映的菜园东里1号楼209号房屋承租问题后，我单位与经营公司三分部联系核实，情况如下：经了解，由于您在承租期间擅自将承租的直管公房转借并抵押给他人，且长期不缴纳房租。原白纸坊房管所依据当时的《公有住宅租赁合同》第五条‘乙方有下列情况之一时，甲方有权终止合同，收回房屋。’第一款‘擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的’第四款‘无正当理由拖欠房租一个月以上的’，于2000年1月14日，解除您承租的菜园东里1号楼209号房屋的租赁合同，并收回该房屋使用权。以上情况，特此答复”。北京市西城区政府于2013年9月12日出具信访复查意见书，认为答复意见并无不妥，决定维持。2015年3月26日、2015年5月18日，北京宣房投资管理公司分别向北京市西城区残联和北京市西城区信访办就诉争房屋承租情况进行说明。北京宣房投资管理公司在给信访办的情况说明中提及“关于信中所提该房现承租人变更为房管员女儿一事，经查，2000年5月1日，原白纸坊房管所为解决房管员时香亭住房困难，同意时香亭用樱桃西里4号的房屋（直管公房，使用面积9.3平方米，承租人为其女儿王燕）与上述房屋进行了置换，现该房屋承租人为时香亭之女王燕。时香亭将樱桃西里4号的房屋交给了白纸坊房管所，白纸坊房管所将该房屋使用权以陆万元卖给刘福玲，并将其中叁万元一次性补给张荫珠作为经济补偿。该房屋已于2003年拆迁”。2015年12月2日，因诉争房屋拆迁安置，王燕与北京宣房投资管理公司签订协议书，购买了诉争房屋。现诉争房屋已拆除。2017年，姜宝琴提起诉讼要求确认宣房公司与王燕签订的北京市西城区菜园东里1号楼209号公房租赁合同无效。法院经审理认为，宣房公司收回诉争房屋后出租给王燕，王燕的母亲时香亭虽系房管所经办人员，但现有证据不能证明宣房公司与王燕、时香亭之间存在恶意串通损害姜宝琴利益的情形，亦无证据证明存在其他法定无效的情形。2017年6月15日，一审法院作出（2017）京0102民初8790号判决，驳回了姜宝琴的诉讼请求。后姜宝琴提出上诉，北京市第二中级人民法院驳回了姜宝琴上诉，维持原审判决。现姜宝琴诉至法院要求确认宣房公司与姜宝琴解除公房承租协议的行为无效。诉讼中，宣房公司表示，因为姜宝琴拖欠租金，且将诉争房屋抵押给张荫珠，因此，已在2000年1月14日解除了双方的租赁合同。姜宝琴对此不予认可，姜宝琴主张，宣房公司收房的理由不成立，宣房公司未提交证据证明其将诉争房屋抵押他人，亦未提交证据证明其长期拖欠租金未付，且宣房公司出具的未盖章的决定书是没有法律效力的，宣房公司收回其房屋时未履行通知义务，程序违法。宣房公司表示，因为当时无法联系到姜宝琴，所以没有当面给姜宝琴，采用的是在门上张贴决定书的方式。姜宝琴称，当时其一直居住在诉争房屋内。宣房公司出具落款签名为“姜宝琴”的四张《借条》复印件，欲证明姜宝琴因从张荫珠处借款，将诉争房屋抵押给张荫珠。姜宝琴对《借条》的真实性不予认可，姜宝琴表示其虽与张荫珠存在生意往来，但并未借过张荫珠的钱，四张《借条》都不是姜宝琴书写，也未将诉争房屋抵押给张荫珠。宣房公司出示手写的决定书，欲证明因姜宝琴违反公房的管理规定，收回诉争房屋合法。决定书内容为：“菜元东里1号楼209号承租人姜宝琴向张荫珠94年2月私人之间因借款问题，将菜元东里1号楼209号房屋作为抵押物，此种做法违反了国家房屋管理政策及北京市公有住宅租赁合同第五条第一款，白纸坊房管所现将此房收回，考虑到张荫珠个人受到了一定的经济损失，决定一次性补给张荫珠人民币叁万元正，30000元，作为经济补偿，今后张荫珠对此事不在提出任何争议。”落款为白纸坊房管所，但未加盖公章。落款下方内容为“同意以上决定，张荫珠，2000年1.14日”。备注内容为“此份为底稿，与正式内容完全一致，正式交由所内存档，张荫珠尚存一份”。姜宝琴认为，该手写决定书与另外一份打印的决定书中的收回房屋依据相互矛盾，很明显是宣房公司事后做出的。姜宝琴出示打印的决定书，欲证明宣房公司出具了两份决定书，收房的依据不一致。该决定书内容为：“……此种做法违反了国家房屋管理政策及北京市公有住宅租赁合同第十二条第一款，现决定白纸坊房管所将此房收回……今后张荫珠对此事不在提出任何争议。此决定一式两份，双方各持一份。”落款白纸坊房管所，但未加盖公章。下方备注“同意以上决定，张荫珠，2000.1.18日”。宣房公司对此真实性不认可，宣房公司表示针对诉争房屋仅出具一份手写的决定书。姜宝琴表示，该打印决定书系原审时宣房公司出具。宣房公司对此否认。一审法院查询了原审笔录，未记载该份打印决定书。宣房公司出示收条一份，欲证明当时收回诉争房屋时向张荫珠支付了3万元补偿款。收条内容为：“今收到白纸坊房管所决定一次性补给张荫珠人民币叁万元整，作为经济补偿。收款人张荫珠，2000年1月25日。”姜宝琴对此真实性不予认可。关于诉争房屋居住情况。本次诉讼中，姜宝琴陈述，其承租涉案房屋后一直居住至2006年，2006年因为受伤便搬至母亲处居住，母亲不定期回去收拾一下诉争房屋，直到2013年姜宝琴的妹妹发现有人居住涉案房屋，未报警，找房管所查询得知承租人已变更。宣房公司表示，姜宝琴并未居住在诉争房屋，诉争房屋在2000年2月收回后由王燕一直居住。原审2018年4月24日开庭时，姜宝琴陈述，其在诉争房屋处一直居住至2010年，2010年后断断续续去住。关于姜宝琴公有住宅租赁合同的原件。本次诉讼中，姜宝琴表示，合同一直由姜宝琴持有，放在了诉争房屋内的家具里，2013年诉争房屋被他人居住后丢失了。宣房公司陈述：姜宝琴的原件已经收回，2000年从张荫珠手中收回的。原审2018年1月30日开庭时，姜宝琴陈述：张荫珠给了姜宝琴的二姑600元，从姜宝琴的二姑手中骗走了房本原件，姜宝琴的二姑叫刘永红，是重度智障，也是白纸坊房管所员工。关于租金交纳的情况。姜宝琴陈述：其一直交纳诉争房屋的租金至2000年1月，之后宣房公司不再收姜宝琴的房租，姜宝琴找当时房管所姓孟的所长，一直到2006年因为受伤就没再找。宣房公司表示，2000年1月14日之前的租金是姜宝琴交的，但是有拖欠租金的情况，没有及时交，2000年1月14日之后都是王燕交的。另查，姜宝琴还曾将北京市西城区人民政府起诉至北京市第四中级人民法院，要求撤销北京市西城区人民政府收回诉争房屋的行为。北京市第四中级人民法院审理后认为，北京市西城区人民政府收回诉争房屋的行为，不具有行政管理性质，姜宝琴要求撤销北京市西城区人民政府收回诉争房屋的行政行为，不属于人民法院行政审判权限范围。2015年12月23日，北京市第四中级人民法院作出（2015）四中行初字第954号行政裁定，驳回了姜宝琴的起诉。北京市西城区人民政府未上诉，姜宝琴上诉后又撤回了上诉。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，宣房公司主张于2000年1月14日解除与姜宝琴的《公有住宅租赁合同》，但姜宝琴对此不予认可，因此，本案需审查宣房公司是否享有解除权以及是否依法行使了解除权。第一，宣房公司是否享有解除权。1.姜宝琴是否将房屋抵押给张荫珠。宣房公司虽出示落款签名“姜宝琴”的四张《借条》，但《借条》均为复印件，姜宝琴对此不予认可，在无其他证据佐证的情况下，仅凭《借条》的复印件无法认定姜宝琴将涉案房屋抵押的事实。2.姜宝琴是否拖欠租金。双方合同第五条第4款约定“无正当理由拖欠房租一个月以上的”，宣房公司有权中止合同。庭审中，宣房公司陈述2000年1月14日前的租金系姜宝琴交纳，但存在拖欠的情况，没有及时交。姜宝琴对此不予认可。宣房公司并未举证证明，故一审法院不予采信。综上，一审法院认为宣房公司并不享有合同解除权。第二，宣房公司是否依法行使解除权，即是否依法向姜宝琴送达解除通知。首先，宣房公司陈述，决定书并未送达姜宝琴本人，而是张贴在诉争房屋房门上，但宣房公司并未提供相应证据，一审法院对此无法认定。其次，决定书提及收回房屋的理由为姜宝琴抵押房屋，并未将姜宝琴是否拖欠租金作为解除合同的理由。综上，宣房公司既未证明其享有解除权，又未证明依法向姜宝琴送达解除通知，因此，其依据决定书主张双方合同于2000年1月14日解除，缺乏依据。现姜宝琴要求确认宣房公司解除公有住宅租赁合同的行为无效，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决：确认北京宣房房屋经营有限公司2000年1月14日解除与姜宝琴就北京市西城区菜园东里1号楼209号房屋《公有住宅租赁合同》的行为无效。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，宣房公司原名称北京宣房房屋经营公司，于2018年2月26日变更为现名称。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，宣房公司主张，依据白纸坊房管所与姜宝琴签订的《公有住宅租赁合同》中约定的合同解除条件，白纸坊房管所已于2000年和姜宝琴解除了该合同。即使白纸坊房管所享有合同解除权，其作出解除合同的意思表示依法应当通知姜宝琴，在解除通知到达姜宝琴时才发生解除的法律效力。现宣房公司仅提供了解除合同的决定书，但未提供证据证明白纸坊房管所以何种方式向姜宝琴送达了该决定书且姜宝琴已经收到；宣房公司提供的案外人王燕与白纸坊房管所签订的合同并不能证明白纸坊房管所向姜宝琴履行了通知义务，更不能以姜宝琴自述的居住时间来推断姜宝琴已同意解除合同。因此，一审判决确认宣房公司解除与姜宝琴就诉争房屋签订的《公有住宅租赁合同》的行为无效，符合法律规定。综上所述，宣房公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求予以驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京宣房房屋经营有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 郭 菁审判员 许 英审判员 吴 宏二〇二一年六月十日书记员 梁艺爽