吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终3533号上诉人（原审原告、申请执行人）：徐辛，女，1962年10月18日生，满族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：赵鹏杰，吉林罡强律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：凌洪志，男，1966年3月10日生，汉族，住内蒙古霍林郭勒市。委托诉讼代理人：高群，吉林从为律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾联芳，男，1976年11月4日生，蒙古族，内蒙古霍林郭勒市不动产登记中心主任，住内蒙古霍林郭勒市。被上诉人（原审被告、被执行人）：霍林郭勒市兆丰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市。法定代表人：张宝山，该公司董事长。被上诉人（原审被告、被执行人）：孙丽，女，1980年7月6日生，汉族，住吉林省长春市南关区。上诉人徐辛因与被上诉人凌洪志、霍林郭勒市兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰房地产公司）、孙丽申请执行人执行异议之诉一案，不服长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）作出的（2021）吉0102民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐辛不服上诉请求为：一、请求撤销(2021)吉0102民初680号民事判决；二、请求改判驳回被上诉人凌洪志执行异议申请并依法执行兆丰房地产公司名下的坐落于霍林郭勒市珠斯花大街19号宗地号XXX面积为23300㎡土地使用权、宗地号XXX面积为20608㎡土地使用权或发回重审；三、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人凌洪志自2016年签订购房合同后，并未进行过具有公示性质的备案或预告登记，无法确认系案涉房屋权利人的事实；二、被上诉人凌洪志对于其主张的实际占有、入住等事实，未能在一审诉讼过程中充分举证，一审判决所认定的事实不清，所依据的证据证明力不足。被上诉人凌洪志表示“将向法庭出具相应证据”对于2016年至2019年期间未办理产权登记责任不在其本人的主张予以证明，但是相关证据并未在庭审中出示由上诉人质证。三、被上诉人凌洪志所购房屋项下分摊土地面积仅94.99㎡，而上诉人申请执行并查封的土地面积43908㎡，被上诉人对其所购房屋项下分摊土地使用权享有的民事权益不足以排除上诉人对于整体土地基于债权取得的民事权益。综上，上诉人认为一审法院在认定事实上存在错误，望二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。原告徐辛一审提出的诉讼请求为：1、驳回被告凌洪志的执行异议申请，并依法执行兆丰房地产公司名下的坐落于霍林郭勒市珠斯花大街19号宗地号为XXX，面积23300平方米土地使用权及宗地号为XXX，面积20608平方米土地使用权；2、诉讼费用由被告承担。南关法院经审理认定事实如下：徐辛与孙丽、兆丰房地产公司、长春市保丰小额贷款有限公司民间借贷纠纷一案，南关法院作出（2018）吉0102民初3830号民事判决书。判决生效后，孙丽、兆丰房地产公司、长春市保丰小额贷款有限公司未能按照生效的法律文书履行义务，徐辛向南关法院申请执行，南关法院立执行案号为（2019）吉0102执3号。在案件执行过程中，南关法院于2019年6月19日轮候查封兆丰房地产公司名下坐落于霍林郭勒市珠斯花大街19号，宗地号为XXX、面积为23300平方米和宗地号为XXX、面积为20608平方米的两块土地使用权。案外人凌洪志向南关法院提出异议，称其已购买上述土地上的房屋，因南关法院查封无法办理产权，请求撤销执行行为并解除查封。南关法院于2020年12月18日作出（2020）吉0102执异111号执行裁定书，裁定中止对案外人凌洪志所购买的霍林郭勒市珠斯花大街19号御水明珠小区11-4-808，建筑面积96.78平方米房屋项下分摊土地使用权的执行。另查，2018年1月17日，霍林郭勒市宝日呼吉尔街道办事处（甲方）与凌洪志（乙方）、共有人门淑萍签订《宝日呼吉尔街道棚户区自愿搬迁补偿协议》一份，协议第五条主要约定根据搬迁补偿金额选择楼房情况（面积、楼层、位置等）御水明珠小区11号楼4单元808号96.78平方米，单价3,530元，总价341,633元，乙方应向甲方补交楼房款总金额24,701元。另凌洪志（搬迁安置户）、兆丰房地产公司（房源供应商）、街道办事处、住建局棚改办共同签署《棚改安置房源购房备案单》一份，该备案单载明：为尽快改善棚户区居民生产生活环境，让居民提前搬进安置楼，安置楼房源供应商，搬迁户、街道、住建局棚改办四方签订该备案单，房源供应商可先行将房屋钥匙提供给搬迁安置户。待棚改贷款到位后，市政府按照搬迁补偿协议，将安置楼购房款拨付给房源供应商，房屋拆迁补偿款支付购房款后不足的部分由安置户自行支付。安置房源具体地址为御水明珠小区11号楼4单元808室。2018年1月23日，兆丰房地产公司与凌洪志、门淑萍签订了《商品房买卖合同》，凌洪志、门淑萍购买兆丰房地产公司开发的坐落于霍林郭勒市珠斯花大街19号御水明珠小区11-4-808号住宅房屋，该房屋建筑面积为96.78平方米，总价款为341,633元，付款方式为2018年1月23日前一次性付款，商品房的交付日期为2018年8月1日前。2018年1月23日，兆丰房地产公司为凌洪志出具收款收据一枚，载明今收到（凌洪志）御水明珠小区11-4-808、面积96.78平方米、单价3,530元/平方米、总价341,633元。2018年2月1日，凌洪志办理了所购房屋的入住手续，霍林郭勒市合和物业服务有限公司为凌洪志出具案涉房屋的物业费收据。再查，长春市宽城区人民法院于2018年2月27日作出（2018）吉0103执279号执行裁定书，同年3月29日作出（2018）吉0103执279号协助执行通知书查封了兆丰房地产公司名下的坐落于霍林郭勒市珠斯花大街19号，宗地号为XXX、面积为23300平方米和宗地号为XXX、面积为20608平方米的两块土地使用权，查封期限三年，自2018年3月29日至2021年3月28日。2019年，长春市宽城区人民法院解除了（2018）吉0103执279号执行裁定书和协助执行通知书对上述土地的查封，南关法院对上述土地的轮候查封升至为首次查封。又查，霍林郭勒市住房和城乡建设局分别于2020年8月31日、2020年9月15日、2020年9月25日出具关于御水明珠小区住宅楼工程备案的情况说明各一份，其中2020年8月31日的情况说明载明御水明珠小区1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#住宅楼于2020年8月已通过竣工验收，除项目竣工环保验收报告以外资料齐全；2020年9月15日的情况说明载明御水明珠小区8#、9#、10#、11#、12#住宅楼于2020年9月已通过竣工验收，资料齐全准予备案；2020年9月25日的情况说明载明御水明珠小区14#、15#、16#住宅楼于2020年9月已通过竣工验收，资料齐全准予备案。南关法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，凌洪志与兆丰房地产公司在法院查封案涉土地之前签订了书面的商品房买卖合同，该商品房买卖合同并没有违反法律的强制性规定应属合法有效。凌洪志已经按照商品房买卖合同的约定支付全部购房价款，并在法院查封案涉土地之前办理了其所购房屋的入住手续，实际占有其所购房屋，凌洪志没有办理所购房屋的权属登记手续，系因房屋于2020年9月方通过竣工验收，并非是凌洪志自身之原因。综上，兆丰房地产公司在法院查封案涉土地之前已将案涉土地上的房屋出售给了凌洪志，凌洪志也已实际取得所购房屋，其对所购房屋享有实体权利也应及于对应的土地使用权，故凌洪志对其所购房屋所及的土地使用权享有足以排除执行的民事权益，南关法院对徐辛的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决驳回原告徐辛的诉讼请求。案件受理费50元，由原告徐辛负担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，二审询问时，上诉人徐辛表示霍林郭勒市住房和城乡建设局分别于2020年8月31日、2020年9月15日、2020年9月25日出具关于御水明珠小区住宅楼工程备案的三份情况说明已在一审程序中质证。本院认为，第一，根据凌洪志提供的证据能够证明其系案涉房屋的权利人，且在法院查封前已经实际占有使用涉案房屋。第二，上诉人徐新虽上诉主张一审法院并未组织其对凌洪志提供的2016年至2019年期间未办理产权登记无过错的证据进行质证。但在本院二审询问过程中，上诉人徐辛表示上述证据已经在一审程序中质证，且该质证过程在一审庭审笔录中有所记载。第三，南关法院于2020年12月18日作出的（2020）吉0102执异111号执行裁定书，裁定内容只是中止对凌洪志所购买的霍林郭勒市珠斯花大街19号御水明珠小区11-4-808，建筑面积96.78平方米房屋项下分摊土地使用权的执行，并未在该案中中止对全部土地使用权的执行。综上，上诉人徐辛上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由徐辛负担。本判决为终审判决。审判长  周翠翠审判员  张东宇审判员  蒋振华二〇二一年六月二十九日书记员  丁 巍