河北省承德市双滦区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0803民初111号 原告（反诉被告）：丛艳丽，女，1986年7月4日出生，满族，现住承德市丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：王雪，河北山庄（双滦）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北晨阳房地产开发有限公司，住所地承德市双滦区。 法定代表人：陈彦岗，执行董事。 委托诉讼代理人：孙继英，河北华川(宽城满族自治县)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:冯梓蕃,河北华川律师事务所实习律师。 原告丛艳丽与被告河北晨阳房地产开发有限公司（以下简称晨阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案。诉讼过程中，晨阳公司提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告丛艳丽及其委托诉讼代理人王雪、被告晨阳公司的委托代理人孙继英、冯梓蕃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丛艳丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2018年9月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180915072）；2、判令被告退还原告购房支付的首付款158884.00元。事实和理由：2018年9月15日，原告在被告处购买了位于双滦区河北晨阳国际汽配城二期（晨阳国际广场）晨阳大厦、晨阳商务中心2幢0单元13层Ｂ1307号公寓式酒店房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：原告以贷款方式付款，于合同签订当日支付首付款158884.00元，余款向承德市郊区农村信用合作联社双滦信社申请贷款支付。合同签订后，原告支付了首付款158884.00元，被告为原告出具收据一份。后原告在向信用社申请贷款时被告知因原告系贫困户而不能在该信用社办理贷款。而被告又不能为原告办理其他银行的贷款业务，导致无法贷款支付剩余尾款，合同无法继续履行。原被告双方沟通后，被告同意解除合同，但无法确认退还首付款的时间。 晨阳公司辩称，双方于2018年9月15日网签商品房买卖合同（预售）（以下简称《合同》），因被答辩人贷款不能，至今仍未向答辩人履行剩余房款。双方在所签订的合同中，第七条第二款第四项约定了“如因买受人原因导致贷款不能如约发放，买受人应补足房款剩余金额”，由此可以证明，双方在签订合同时，能够预见到可能发生无法取得银行按揭贷款的情况，并且约定了替代性付款方式。因此，被答辩人无法取得银行贷款并非导致合同目的无法实现之不可预见的障碍。在2020年，被答辩人曾与答辩人双方沟通协商解除合同事宜，后因双方对退款时间未达成一致意见，导致本次协商解除不能。协议解除的特点是：合同的解除取决于当事人双方意思表示一致，而不是基于当事人一方的意思表示，也不需要有解除权，完全是以一个新的合同解除原合同。但由于双方未能达成一致意见，双方所协商解除的内容对双方当事人均不产生约束力。故请求驳回其诉讼请求。 晨阳公司反诉诉称：判令被反诉人履行双方签订的《商品房买卖合同》，给付剩余房款140000.00元及违约金59500.00元（以140000.00元为本金，自2018年9月15日起至2021年1月18日止按日万分之五计算）。事实与理由：反诉人与被反诉人双方于2018年9月15日签订《商品房（预售）买卖合同》（合同编号：20180915072），双方约定由被反诉人丛艳丽购买反诉人所开发的河北晨阳国际配城二期（晨阳国际广场）晨阳大厦、晨阳商务中心2幢13层B1307号房屋，同时约定该房屋建筑面积50.62平方米，单价为5904.47元/平方米，共计298884.00元。《合同》签订后，被反诉人依约向反诉人履行房屋首付款158884.00元，剩余房款140000.00元至今未向反诉人履行。 丛艳丽反诉辩称,因反诉原告指定贷款银行为农村信用社，致使反诉被告无法通过信用社贷款审批，导致尾款不能全额支付，经双方协商反诉原告同意解除合同，返还首付款，故双方签订的商品房买卖合同已经口头达成了解除合同的一致意见，不存在继续履行合同并支付尾款的事实。反诉被告本可以从其他银行或金融机构办理贷款，但反诉原告不能变更贷款银行，反诉被告无经济能力一次性支付尾款，根据相关法律规定，法律上或事实上不能履行的合同，可以申请人民法院解除合同，本案就属于事实上不能履行，且双方已经达成解除合同的一致意见，故本案反诉原告的反诉无理，应驳回反诉原告的请求。 丛艳丽向本院提交了以下证据： 1、商品房买卖合同（复印件）1份，附收据1张； 2、丛艳丽的购车抵押贷款合同（彩印件）1份、还款明细（彩印件）1张、贷款结清证明（照片）1张； 3、丛艳丽征信报告1份； 4、电话录音1段。 晨阳公司向本院提交了以下证据： 1、同丛艳丽证据1； 2、承德市住房和城乡建设局信息一体化综合办公系统网页截图1张。 本案在审理过程中，本院依法向承德市郊区农村信用合作联社双滦信用社主任李扬进行了调查，形成笔录1份。 经审理查明，2018年9月15日，丛艳丽在晨阳公司处购买了位于承德市双滦区河北晨阳国际汽配城二期（晨阳国际广场）晨阳大厦、晨阳商务中心2幢13层Ｂ1307号公寓式酒店房屋一套，双方签订了商品房买卖合同（预售）（合同编号：20180915072）一份。合同约定：建筑面积为50.62平方米，单价为5904.47元／平方米，总价款为298884.00元。在第七条付款方式及期限约定“……（二）、买受人采取下列第3种付款方式：……3、贷款方式付款：银行按揭。买受人应当于2018年9月15日前支付首期房价款158884.00元，余款140000.00元向承德市郊区农村信用合作联社双滦信用社申请贷款支付。4、其他方式：如因买受人原因导致贷款不能如约发放，买受人应补足贷款剩余金额……”。在第八条逾期付款责任约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：ｌ、按照逾期时间，分别处理（（ｌ）和（2）不作累加）。（1）逾期30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（ｌ）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”同时约定商品房的交付时间为2020年10月31日前。2018年9月15日，丛艳丽向晨阳公司交纳购房款158884.00元。2018年12月20日，承德市郊区农村信用合作联社对丛艳丽进行贷款审批，不能批准其贷款购买商业用房。丛艳丽因贷款不能，未向晨阳公司交纳余款。此后，丛艳丽向晨阳公司销售人员表明退房退款，销售人员表明可退房但房款的退款时间不确定，需要等待。 本院认为，丛艳丽与晨阳公司签订的关于承德市双滦区河北晨阳国际汽配城二期（晨阳国际广场）晨阳大厦、晨阳商务中心2幢13层Ｂ1307号房的商品房买卖合同成立且有效，双方均应按照该合同诚信履行。丛艳丽因自身原因导致不能通过承德市郊区农村信用合作联社对其的贷款审批获取贷款，则应当继续完成补足房款的交付义务。丛艳丽主张合同仅约定了银行按揭的付款方式，不应当适用其他方式，本院认为该主张违背了生活实际，本院不予支持。 对于该合同是否已经解除的问题，尽管从丛艳丽提交的录音片段上分析存在丛艳丽曾向晨阳公司销售人员表明退房退款，销售人员曾表明可退房退款但房款的退款时间不确定需要等待的事实，但该事实并不能反映出双方已经对原合同进行了解除。理由如下：合意解除的实质是在原合同当事人之间成立一个新的合同，该新合同的目的在于解除当事人原先订立的合同关系，使基于原合同发生的债权债务关系归于消灭。合意解除系以合同的形式进行，同样需具备合同的生效要件。当事人仅达成一致同意解除原合同的合意，但对于合同解除的后果未能达成一致意见的，不能产生合意解除合同的法律效果。 本案中，丛艳丽在贷款审批未获得通过后长期未交纳剩余房款明显属于违约，应当继续履行原合同并应当承担相应违约责任。故对丛艳丽要求解除合同、返还购房款158884.00元的诉讼请求本院不予支持。 对晨阳公司要求丛艳丽给付以140000.00元为本金，自2018年9月15日起至2021年1月18日止按日万分之五计算的违约金59500.00元的问题，考虑合同中对于丛艳丽在贷款不能获得后其应交纳剩余房款的时间没有约定，双方对于合同是否已经解除存在歧义，以及晨阳公司亦未积极进行催缴等客观事实，本院确定丛艳丽承担违约责任给付违约金的起始日为2021年1月1日，根据原告在本案中所诉求的期间，本院确定违约金为1260.00元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、驳回本诉原告丛艳丽的诉讼请求； 二、反诉被告丛艳丽于本判决生效之日起十日内给付反诉原告河北晨阳房地产开发有限公司剩余房款140000.00元，并给付违约金1260.00元； 三、驳回反诉原告河北晨阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5783.26元，由丛艳丽负担。 反诉案件受理费4290.00元，减半收取计2145.00元，由河北晨阳房地产开发有限公司负担元145.00元，由丛艳丽负担2000.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  张东虎 人民陪审员  王恩普 人民陪审员  刘桂平 二〇二一年六月二十二日 书 记 员  李晓然