广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初17154号原告：周捷，男，1980年12月4日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：刘依强，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：范丽红，广东期待律师事务所实习人员。被告：广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司，住所地广州市番禺区南村镇博旺街****，统一社会信用代码：91440113076507983N。法定代表人：温伯福。委托诉讼代理人：温春莲，女，广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：谢彬华，男，广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司员工。原告周捷诉被告广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告周捷的委托诉讼代理人刘依强、范丽红及被告广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司的委托诉讼代理人温春莲、谢彬华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周捷向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告双方于2018年12月28日签订的《委托经营托管合同》及《补充协议》并判令被告将案涉物业交还给原告管业；2、被告按《委托经营托管合同》第三条约定的标准向原告支付自2020年2月起至案涉物业交还给原告管业之日止的租金（租金根据合同第三条第1款的约定，第1-2年按每月2651.92元的标准，第3-4年按每月2784.52元的标准，自2020年2月起，暂计至2020年8月31日为18563.44元，要求计至案涉物业交还给原告管业之日止）；3、被告向原告支付逾期支付租金的违约金15911.52元(2651.92元/月×6个月)；4、被告奇幻酒店公司向原告支付暂计至2020年10月31日止所产生的电费65.2元，暂计至2020年11月30日止的物业管理费295.60元（暂合计360.80元）。5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年12月28日签订了《委托经营托管合同》。约定原告将位于广州市番禺区招商意库项目A65号楼603房的物业交由被告承租、使用，租赁期限为6年，自2019年3月31日至2025年3月30日止，第1、2年每月的租金标准为2651.92元，租金按月结算，被告须在每月第10日前缴付当月租金，被告延迟支付租金超过30日的，原告有权解除合同并有权追究被告的违约责任；同时，合同还明确约定，案涉物业的相关水电费用、物业管理费也均由被告承担。同日，因开发商提前交付案涉物业，原、被告双方又签订了《补充协议》，约定租赁期限改为自2018年12月31日至2025年3月30日。合同签订后，原告如约将租赁物交付给了被告使用，然被告却未能严格按照合同的约定向原告支付租金，自2020年2月起即以诸多理由拖欠原告租金并拒绝支付，虽经原告多次交涉、催收，被告却始终不予理会，同时，自2019年11月起案涉物业的相关水电费用，以及物业管理费，被告亦拒绝支付。原告认为，被告拖欠原告租金的行为已经严重损害到了原告的合法权益，基于此，为维护自身权益，原告方现特向法院提起诉讼，请求依法公正裁决。被告广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司辩称：一，被告同意解除原告于2018年12月18日签订的《委托经营托管合同》及《补充协议》，将涉案物业交还给原告。二，被告因为今年新冠疫情影响，被告的酒店业务处于瘫痪状态，政府有关部门也下发相关通知，提倡减免商业承租人租金，被告的工作人员第一时间与包括被告在内的房东进行沟通，商谈减免租金方案，127个房东都响应国家政策，对于被告给予了充分理解，免除被告2月、3月租金，但只有原告在内的少数几个房东不考虑被告的困难情况，坚决不同意减免租金，为此被告无奈已于1月29日起通过短信电话微信及快递的方式向原告发出解约通知，告知对方解约的缘由，通知对方前来收还原告物业，停止使用对方物业，对方迟迟不理会，故不存在拖欠租金。三，关于原告提出的违约金请求，被告向原告申请减免租金未果后不得已解除合同，此情况符合下文所列《合同法》《指导意见（一）》第三条以及《指导意见（二）》一条之5关于不可抗力情形的规定，依法不应支付违约金。四，关于原告提出的物业管理水电费请求，被告虽然已经解约，并且将物业交付给房东，但事实上，原告所有房屋的物业管理费水电费仍然是被告缴纳的，故原告第四项诉讼请求不能成立。2020年1月23日以来，受疫情影响，酒店旅游行业生态崩溃，被告积极响应政府号召，将所有已生成的订单无责取消，此后除部分客人因为防控需要无法跨省离开的客人，再无任何订单产生，我司每月支出远远大于营收，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一百一十八条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第一条之5，被告无须承担由此带来的违约责任，请求人民法院在查清本案事实，依法驳回原告所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：原告是位于广州市番禺区东环街金山谷创意十街****的权属人，该房屋建筑面积为38.02平方米。2018年12月28日，原、被告签订《委托经营托管合同》。合同约定，原告将上述房屋托管给被告。经营托管期限六年，从2019年3月31日起至2025年3月30日止。被告按月向原告支付托管固定收益款，其中，第一年和第二年按每月2651.92元计付，第三年和第四年按每月2784.52元计付，第五年和第六年按每月2923.74元计付。托管前8个月免缴托管固定收益款，作为被告配置家具家电和设施设备调试期。第二年起每年免缴托管固定收益款0.5个月，作为该物业的正常例行保养期。免除免缴的托管固定收益款的方式为：第一年中，前8个月免缴托管固定收益款，第二至第六年每年第一个月免缴托管固定收益款的50%，原告在合作期限内要求提前解除房屋托管的，对已经免缴的托管固定收益款不得要求返还。原告应在2019年3月31日前将符合条件的托管房屋交付给被告。原告委托被告按照合同附件《装修标准》、《家私家电配置清单》所列之明细进行房屋硬装装修、统一配置家具家电等屋内设施，并一次性按每平方米1200元的标准支付硬装装修、按每平方米800元的标准支付配置费用（按原告《商品房买卖合同》记载的建筑面积计算），该笔费用由原告收楼后五日内支付给被告。经营托管期间，案涉房屋的水费、电费、物业管理费等费用，由被告负担。租赁终止时，双方结清各自应当承担的费用，所有装修家私家电配置全部交还原告，并书面确认。如果原告要求更换门锁中的电子芯片，则被告负责取出门锁中的电子芯片，更换全新机械锁芯交付给原告，费用由被告承担。经营托管期结束，双方结清各自应当承担的费用，所有装修家私家电配置全部交还原告，并书面确认。被告应当在扣除相关费用后按约定及时、足额向原告支付托管固定收益款，并在托管期满后10日内将托管物业交还原告。除另有约定外，本合同项下的违约金为该房屋三个托管固定收益款，违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。无特殊原因且未经原告同意，被告迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起被告还应支付违约金每天100元，超过30日，原告有权提出解除合同。被告如提前终止合同，必须提前两个月通知原告，并需向原告支付六个月托管固定收益款作为违约金。合同还约定，如发生不可抗力事件，协议各方应当立即互相协商，以寻求公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度；如因不可抗力而须解除本合同的，则各方应根据协议履行的具体情况，由各方友好协商解决并处理好善后事宜等等。上述《委托经营托管合同》还对其他相关事项进行了约定。因开发商提前交付案涉物业，原、被告双方于2018年12月28日还签订了《补充协议》一份，约定租赁期限改为自2018年12月31日至2025年3月30日，原告合同中的其他条款仍然适用，对双方有约束力。上述《委托经营托管合同》、《补充协议》签订后，原告依约交付案涉房屋给被告使用，被告也按约定向原告支付托管固定收益款。原告诉称，自2020年2月起被告以诸多理由拖欠原告租金并拒绝支付，原告遂于2020年9月16日将被告诉至本院，要求解除双方签订的《委托经营托管合同》、《补充协议》，并由被告交还涉案物业、支付拖欠的租金、违约金15911.52元、电费65.2元、暂计至2020年11月30日止的物业管理费295.60元等。被告到庭应诉，被告辩称：同意解除与原告签订的《委托经营托管合同》、《补充协议》，也同意将涉案物业交还给原告。但被告认为是由于新冠疫情导致被告的酒店业务处于瘫痪状态，其已及时通知原告，故被告认为其不存在拖欠租金，要求本院驳回原告全部诉讼请求。在本案庭审中，被告称其已于2020年9月16日一次性结清了涉案物业的水电费、物业管理费，原告则称这是被告拖欠至今的电费、物业管理费。2020年1月29日，被告向包括原告在内的出租方群发短信，内容是：自2020年1月23日开始武汉封城，被告遭遇退单潮，半年内不会好转，达到“不可抗力”标准，故申请出租方免除2020年2月和3月的租金。若不能达成减租共识，按不可抗力的约定解约，双方均不承担违约责任。被告缴清物业费、水电费等费用后，按2020年2月1日终止合同，出租方收回房屋处理。原告不确认收到被告群发的上述短信信息，且认为协商减免租金应当通过原、被告双方一对一的方式进行。2020年12月19日，原、被告签订《物业交接证明》一份，确认：涉案物业内的相关家私家电等物品已于2020年12月19日下午正式由被告交还给原告管业，但租金、相关物业管理费、水电费等费用尚未处理，留待番禺区人民法院依法进行判决。另查明：被告租用原告等出租人的房屋作经营酒店用途，客户主要来自广州市长隆度假区游客。2020年1月24日，文化和旅游部办公厅发布《文化和旅游部办公厅关于全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》，通知从即日起，全国旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品，已出行的旅游团队，可按合同约定继续完成行程，行程中，密切关注旅客身体状况，做好健康防护。各地要深刻认识此项工作的重要性，指导辖区内旅游企业服从服务大局，妥善处理好旅客行程调整和退团退费等合理诉求。同日，长隆度假区在其微信公众号发布公告，称为配合疫情防控的需要，该度假区从2020年1月24日17:00起暂停开放旗下广州长隆野生动物世界、广州长隆欢乐世界、广州长隆飞鸟乐园、广州长隆国际大马戏及珠海横琴长隆海洋王国、珠海横琴长隆剧院。恢复开放时间另行通知。为证实新型冠状病毒感染的××疫情对其经营状况造成影响，被告提供了自2020年1月23日起至3月14日《免费取消订单明细表》及其2020年2月、3月和4月份的《经营状况统计表》。《取消订单明细表》数据来源于“携程”、“去哪儿”、“同程旅行”等网络平台，被告在庭审中当庭演示数据提取过程。该明细表显示，被告在2020年1月、2月和3月被取消订单分别为158单、141单和4单。《经营状况统计表》数据来源于被告自主开发的管理系统，该统计表显示被告在2020年2月、3月和4月的营业收入分别为78771.64元、119289.62元、157698.28元。原告对被告提供的上述表格的真实性均不予确认。以上事实，有原、被告双方提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第五章的相关规定。”本案纠纷发生于民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《委托经营托管合同》约定原告将案涉房屋交付被告使用，被告按月向原告支付固定收益款，故该合同虽名为委托经营托管合同，但内容上符合房屋租赁合同的主要特征，本案应为房屋租赁合同纠纷。该合同是签约双方的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效，对签约双方均有法律约束力。关于案涉《委托经营托管合同》何时解除的问题，被告主张因与原告协商减免租金未果后，合同自其向原告发送短信之日，即2020年1月29日解除。本院认为，自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。被告租赁案涉房屋用作酒店经营，客户来源主要是广州市长隆度假区游客，结合被告提供的《免费取消订单明细表》及《经营状况统计表》记载的内容，其经营状况确实受到严重影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。并且我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。案涉《委托经营托管合同》期限至2025年3月30日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必然导致合同目的无法实现。在此情况下，被告向原告提出减免租金有一定的合理基础，但被告不享有合同解除权，其无论是通过发送短信还是书面形式通知原告解除合同，也不产生解除合同的法律后果，被告主张合同自其向原告发送解除合同通知短信时解除，本院不予采纳。本案中原告并无任何违约行为，本案是因被告违约而产生纠纷，原告作为守约方有权提出解除双方签订的《委托经营托管合同》及《补充协议》，被告并应当向原告交还承租的涉案物业，故本院对原告要求解除《委托经营托管合同》及《补充协议》的诉求，应当予以支持。在本案审理过程中，被告已于2020年12月19日将涉案物业交还给原告管业，双方并签订了《物业交接证明》，本院对此应当予以确认。关于被告应付租金期限及租金标准的问题，原告主张被告应支付2020年2月至将涉案物业交还给原告管业之日止的租金，租金标准按每月2651.92元计算至2020年12月为29171.12元。首先，对于被告应否支付2020年2月1日至2020年12月19日的租金问题，如前所述，被告无权解除合同，案涉《委托经营托管合同》于2020年12月19日在双方完成案涉房屋交接手续时才实际解除，故原告诉请被告支付2020年2月1日至2020年12月19日期间的租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。其次，关于租金标准的问题，因新型冠状病毒感染××疫情确实造成被告经营困难，被告所受的经营风险超过正常商业风险，其主张减免部分租金符合公平合理原则。由于讼争双方未能就减免租金问题达成一致意见，本院综合被告经营受影响的程度，根据公平原则，酌定减免被告支付2020年2月至2020年11月份的租金的50%。综上，被告应向原告支付2020年2月1日至2020年12月19日租金14884.97元（2651.92元×10月×50%+2651.92元/31天×19天=14884.97元），原告对上述期间超出此款额的租金请求，本院不予支持。关于合同解除归责及违约责任承担的问题，如前所述，被告受新型冠状病毒感染××疫情影响正常经营，其向原告提出减免租金有一定的合理基础，但不必然导致其因此而获得解除合同的法定权利。在原告不同意减免2月份和3月份租金时，被告提出解除合同，并拖欠租金不付，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据讼争双方在《委托经营托管合同》的约定，被告提前解除合同的，应向原告支付六个月租金作为违约金。本院虑及被告确因疫情防控对其经营造成严重影响而提出解除合同的，被告前期履行合同的诚信度良好，欠付租金亦是因双方就何时解除合同及租金是否减免的问题未能确定引致的，被告并非主观恶意违约，结合没有证据显示因被告违约而造成原告严重损失，应适当减轻被告的违约责任。本院酌定支持3个月的租金，即7955.76元（2651.92元/月×3个月=7955.76元）作为被告向原告支付的违约金。原告在本案中主张的水电费、物业管理费发生在原、被告交接涉案物业之前，理应由被告承担。原告在本案中主张的电费65.2元在合理范围，本院应当予以支持。在2020年11月30日止被告拖欠的物业管理费为295.60元，2020年12月1日至2020年12月19日期间的物业管理费应为90.54元（147.73元/31天×19天=90.54元），故被告应当支付的物业管理费为386.14元。综上所述，依照依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告周捷与被告广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司签订的《委托经营托管合同》、《补充协议》于2020年12月19日予以解除。二、被告广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司应当在本判决发生法律效力之日起七日内向原告周捷支付2020年2月1日至2020年12月19日期间的租金合计14884.97元。三、被告广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告周捷支付违约金7955.76元。四、被告广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告周捷支付电费65.2元、物业管理费386.14元。五、驳回原告周捷的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3734元，由被告广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司负担（原告已预缴诉讼费1867元，可在本判决生效后向本院申请退还预缴诉讼费1867元；被告应当于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费3734元，逾期不交的，本院将依法移送执行）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  胡林二〇二一年六月十八日法官助理刘莎书记员王雅佩