江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1371号上诉人（原审原告）：俞红平，男，1970年6月8日出生，住江苏省南通市崇川区。上诉人（原审原告）：俞佳海，男，1994年9月16日出生，住江苏省南通市开发区。上述两位上诉人共同委托诉讼代理人：宋雅丽，江苏高仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尹望辉，男，1979年1月6日出生，住湖南省益阳市赫山区。上诉人（原审被告）：江苏宁麓阁餐饮有限公司，住所地南通经济技术开发区星湖街区A区1幢。法定代表人：徐飞，该公司董事长。上列两位上诉人共同委托诉讼代理人：顾铁军，江苏隆亿德律师事务所律师。上诉人俞红平、俞佳海因与上诉人尹望辉、江苏宁麓阁餐饮有限公司（以下简称宁麓阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服南通经济技术开发区人民法院（2020）苏0691民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞红平、俞佳海上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持其一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由尹望辉、宁麓阁公司负担。事实和理由：1.原审认定“俞红平、俞佳海实际在对方擅自装修房屋过程中进行了查看，仅对主题墙拆除提出异议，没有对房屋外围围栏等装修行为提出异议，在对方装修完毕并经营数月后再提出异议要求拆除”没有事实和法律依据，存在明显的逻辑错误，应认定对方擅自装修租赁物改变租赁物结构未征得俞红平、俞佳海的同意，俞红平、俞佳海有权基于合同法第223条要求对方恢复租赁物原状、赔偿损失。（1）原审认定“俞红平、俞佳海在装修过程中现场勘查后仅对主题墙拆除提出异议，没有对房屋外围围栏等装修行为提出异议”没有证据支持。一方面，对方未提交证据证明俞红平、俞佳海知道主题墙被拆除系其勘查现场得知。另一方面，对方也未提交证据证明在俞红平、俞佳海得知主题墙被拆除时，房屋外围围栏等装修行为已经存在且其对此明知且未提出异议。（2）前述认定存在明显的因果逻辑错误，即将两个巧合存在的事物错误归因于必然性。主题墙被拆除与新建房屋外围围栏、隔层中庭挑空是否必然在同一时间已经存在？俞红平、俞佳海得知对方的一个装修行为是否必然得知对方的全部装修行为？答案很明显，三个装修行为相互独立、不具有关联性，俞红平、俞佳海不可能通过一个装修行为得知对方的全部装修行为。因此，俞红平、俞佳海得知对方拆除主题墙，不会产生必然得知对方新建房屋外围围栏、隔层中庭挑空的结果。（3）在俞红平、俞佳海不知情的情况下，无权要求其对对方的装修行为提出异议。（4）事物发展客观需要时间，并不是俞红平、俞佳海恶意拖延。俞红平、俞佳海在得知权益被侵害后已经及时向对方提出异议，更与对方进行了数轮协商，因协商未果，俞红平、俞佳海在2020年8月28日向原审法院起诉。2.原审认定“一楼南侧185.42平方米的占用费标准按照2.2元/平方米/天计算”不合理、不符合法律规定，应认定对方无因占用费按照2.63元/平方米/天的标准计算。租赁合同约定租赁物的建筑面积为520平方米，系一楼北边一层部分的面积，即租赁物的占用费单价是2.63元/平方米/天。中庭挑高部分的建筑系对方在承租后擅自装修添附形成，将其建筑面积纳入原合同年租赁费覆盖范围内计算占用费单价，明显不合理。对方租赁后擅自占用一楼南侧房屋，与《最高人民法院关于审理城镇租赁房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的租赁合同无效情形下占有租赁物同属无因占用出租人房屋，应当参照适用该条款参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，俞红平、俞佳海的诉请符合法律规定的精神。3.本案纠纷系对方在承租中不合理使用承租物、擅自侵占出租人相邻建筑物面积为己用导致，原判结果违反公平公正原则。（1）按照租赁合同约定，对方装修应先告知俞红平、俞佳海并得到同意，对方未履行前述义务擅自装修明显违反了合同约定，有违诚信原则。（2）装修告知、善意保管租赁物是承租人的法定义务。原审处理承租人擅自装修问题时罔顾承租人的通知义务，转嫁责任，强加出租人的注意义务，完全忽略对方先行违反先通知义务和合理使用租赁物的失信行为，相反将对方的违法行为合理化，将其行为的不利后果转嫁受到违约迫害的俞红平、俞佳海一方，对俞红平、俞佳海明显不公平。（3）就案涉租赁物所在的建筑物二楼而言系相邻关系，相互之间有保证另一方正常使用的义务。案涉租赁物所在的建筑物二楼依赖于中庭挑空形成的无遮挡环境进行采光，故俞红平、俞佳海将案涉租赁物所在的建筑物拆分出租时，没有对中庭挑空进行隔层以增加租赁收入，而是保持了中庭挑空的格局，因此俞红平、俞佳海拆分出租的行为不会导致建筑物二楼采光受限。相反，对方擅自改变承租物中庭挑空的建筑结构的行为才是导致建筑物二楼采光受限的直接原因。（4）原判减低对方的占用成本，侵害了俞红平、俞佳海的合法权益，实际上更是变相支持对方为代表的不诚信承租人在租赁中的违约行为，助长承租人肆意装修侵害出租人权益的歪风邪气。如对方实际要使用705.42平方米的面积，按照达成租赁合意时的单价2.63元/平方米/天，其每天应支付使用费（成本）1855.25元。而按照原审的观点，对方使用705.42平方米的成本为1775.5元/天。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，显失公平公正。尹望辉、宁麓阁公司辩称，1.俞红平、俞佳海称租赁物装潢未经其同意，尹望辉、宁麓阁公司不予认可。所有装潢过程的协商是双方经过微信以及俞红平、俞佳海到现场进行充分确认，不存在未经其同意而擅自进行装潢的情形。2.关于建筑物相邻的问题。装饰装潢的方案也是经过俞红平、俞佳海同意确认后尹望辉、宁麓阁公司进行重大投入，尹望辉、宁麓阁公司不可能在未经俞红平、俞佳海同意的情况下，私自采取违背其意思的装饰装修行为，因为饭店的装潢本身投入资金量就很大，否则尹望辉、宁麓阁公司将会承担非常巨大的装饰装修损失，显然得不偿失。3.其不存在侵占租赁面积的问题，其在上诉状中对此有所陈述。尹望辉、宁麓阁公司上诉请求：依法改判、撤销或者变更一审判决，或者发回重审；一、二审诉讼费用由俞红平、俞佳海承担。事实和理由：1.一审认定租赁标的物错误。双方《房屋租赁合同》第1条第1项表述为，甲方将位于南通市星湖街区星湖101金牌厨房的房屋出租给乙方使用。建筑面积为520平方米。（1）关于“金牌厨房的房屋”的表述的真实目的和意义是，租赁初始，金牌厨房的房屋范围状态就是现在其所使用的一层状态。一审判决认定超出的南侧部分，在初始就是金牌厨房的厨房操作间，包含在租赁范围之内，并不存在将厨房操作间单独划出不包含在租赁范围之内的表述。对于“金牌厨房的房屋”当时的状态，原承租人陶建桥到庭作证，其也明确了双方指向的就是“金牌厨房的房屋”范围作为租赁标的，并没有特指520平方米或将厨房操作间单独划出另行出租。（2）关于建筑面积520平方米。在双方签订租赁合同时，金牌厨房实际使用范围的具体面积是多少双方都不清楚，根据当时俞佳海与其之间的聊天记录可以看出，包括俞佳海自己也不清楚，也需要测量，但实际上俞佳海并没有测量，双方的真实意思完全是指向“金牌厨房的房屋”的实际状况，议定租金，故在合同中使用了“金牌厨房的房屋”。对建筑面积的填写只是估算，双方并没有实际测量过。（3）从条文表述也可以看出，“位于南通市星湖街区星湖101金牌厨房的房屋出租给乙方使用。”用句号进行结语，最后才称“建筑面积520平方米。”而且合同中也没有每平方米月租金多少的描述。可以看出双方租金对应的标的物是“金牌厨房的房屋”，而不是建筑面积。在审查合同中，根本不能仅凭“建筑面积520平方米”就机械认定租赁面积，而是要从合同的整体上把握理解合同的本意。通过常识也可以判定，双方均不存在将金牌厨房的厨房操作间单独拿出来出租或不出租的意思表示。如果将此“185.42平方米”单独拿出来，其也不可能承租，对方也根本没有这样的意思要求。综上，双方对租赁标的物是指“金牌厨房的房屋”，而不是建筑面积520平方米。更不存在将厨房操作间单独出租、单独计算面积的说法。一审判决一层南侧“185.42平方米”恢复原状并返还错误。2.一审基于认定标的物错误，得出错误结论，要求恢复原状并自2020年2月1日起按2.20元/平方米/天支付房屋占用费至实际返还之日止。（1）如果按一审判决恢复原状，其装潢的巨大损失将无法弥补，并将从整体上全面消灭其全部合法权益，整个厨房间将无法立足，饭店将无法继续生存，将全面关门停业。自疫情以来，整个餐饮业都受到严重冲击，其经营的餐饮还没有任何盈利，仍处于亏损状态。现要求其将耗费巨资装潢的店面和厨房操作间恢复原状，是将其直接逼上绝路。（2）周边租赁费均没有超过2.20元/平方米/天，更不存在对方所称的2.63元/平方米/天的说法，双方合同中也没有表述过2.63元/平方米/天。进一步说明双方是指向“金牌厨房的房屋”。（3）一审判决酌定上述占用费标准至实际返还之日与事实不符。由于疫情影响，本来二个月的装修即可开门营业，其直到6月份才正式开业。在此期间其亏损严重。在疫情过后，国家大力支持餐饮业恢复经营，帮助餐饮业度过难关的背景下，一审判决与国家扶持餐饮业发展不符。综上，原审判决没有查明事实，认定事实错误，适用法律不当，判决结果有失公允。俞红平、俞佳海辩称，1.尹望辉，宁麓阁公司上诉所称一审认定租赁标的物错误，属于对双方《房屋租赁合同》的错误理解。其认为在租赁初期，金牌厨房的房屋范围状态就是现在所使用的一层状态，超出的南侧部分即金牌厨房的操作间包含在租赁范围之内，没有任何证据可以显示。相反，根据双方《房屋租赁合同》以及双方在签订合同过程中安排员工共同在现场进行租赁物的丈量，可以看出对方实际承租的房屋与原出租状态没有关联性。应当以合同约定的建筑面积520平方米为算。所谓的原承租人陶某实际上也是目前宁麓阁公司的合伙人之一，证人本身与案涉纠纷存在关联，且其证言没有其他证据能够佐证，属于孤证，因此其出庭证言不应当认定。通过对聊天记录的梳理就可以看出当时是在双方都在场的情况下进行的丈量，而后才签订合同，因此对方主张实际使用的范围具体面积是多少，都不清楚，只是其逃避相应责任的借口。合同中已经明确约定了建筑面积为520平方米，在没有相反证据能够证明的情况下，应以合同文义为准。综上，原审判决对于租赁标的物的认定是正确的。2.基于对方上述主张错误，其第二点上诉理由与主张也相应没有事实与理由的基础。俞红平、俞佳海向一审法院起诉请求：判决尹望辉、江苏宁麓阁餐饮有限公司将侵占面积交还，该部分恢复原状；拆除房屋外围木质围栏；将中庭隔层拆除；拆除中庭东侧墙壁；支付侵占部分的租金（以330.48平方米为基数，按2.63元/平方米/天标准，自2020年2月1日计算至实际恢复之日暂计167748.34元）；赔偿二层租金损失。以二层774.40平方米为基数，按1.6元/天/平方米标准，自2020年4月1日计算至实际恢复之日，暂计164792.32元。一审法院认定事实：2019年10月份，双方当事人联系协商房屋租赁事宜。2019年10月15日，双方在场的情况下，俞佳海对房屋租赁面积进行丈量。2019年10月25日，朱春惠与尹望辉签订房屋租赁合同，尹望辉租赁位于南通开发区星湖街区星湖101金牌厨房的房屋。建筑面积为520平方米。该房屋如果实现改动需提前通知出租人，在出租人同意的情况下可改动。租赁期限共10年，自2020年2月1日至2030年2月1日。租金为45万元/年，以及店内消费卡5万元，押金为一个月37500元。该房屋租金以每三年5%的年租金上调。后星湖街区A区1幢房屋变更登记至俞红平、俞佳海名下，俞红平占5%，俞佳海占95%。2019年12月9日，俞佳海对房屋的装修进程进行查看，并要求尹望辉对拆除的主题墙予以恢复。2019年12月26日，宁麓阁公司成立，登记住所地为星湖街区A区1幢，该公司股东为姚国鸿、徐飞，实际由尹望辉等人共同出资经营。经现场勘查，尹望辉、宁麓阁公司对房屋进行了如下改造：1、外围西北方向增加围栏；2、内部西北侧96.33平方米的挑高中庭隔断为两层，二层隔为3个包间；3、北侧楼梯处增加东西向隔墙。除合同载明的520平方米外，尹望辉、宁麓阁公司还实际使用一层南侧185.42平方米房屋。一审法院认为，朱春惠与尹望辉签订的房屋租赁合同系当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。现房屋所有权变更登记至俞红平、俞佳海名下，俞红平、俞佳海主张相关权利并无不当。虽然案涉合同当事人为尹望辉，但该房屋由尹望辉等人共同出资经营的宁麓阁公司实际占有使用，俞红平、俞佳海主张由尹望辉、宁麓阁公司共同承担相应责任亦无不当。关于尹望辉、宁麓阁公司对房屋进行改造装修问题。合同约定在出租人同意的情况下可改动房屋。在合同履行中，俞红平、俞佳海实际对房屋装修过程进行了查看，对尹望辉、宁麓阁公司擅自拆除的主题墙提出异议，尹望辉、宁麓阁公司亦予以恢复，但俞红平、俞佳海并未就房屋外围围栏、中庭隔层等其他装修行为提出异议，现其在尹望辉、宁麓阁公司装修完毕并经营数月之后再行主张上述装修行为未经其同意要求拆除，有违诚实信用，不予采信。关于尹望辉、宁麓阁公司实际使用一层南侧185.42平方米房屋问题。双方在签订合同之前对于房屋租赁面积、租金等经过数次协商，并在实际测量了租赁面积之后再行签订合同。合同明确载明租赁房屋为建筑面积为520平方米，现尹望辉、宁麓阁公司抗辩对租赁面积的大小不知情，难以采信。尹望辉、宁麓阁公司应将实际占用的一层南侧185.42平方米房屋恢复原状并予以返还。关于占用费标准，合同约定的租赁面积中存在挑高部分，而该占用部分为单层，俞红平、俞佳海主张以合同约定面积单价计算费用有欠公平，一审法院参考尹望辉、宁麓阁公司实际使用面积予以适当调整，酌定以2.20元/平方米/天为计算标准。对于俞红平、俞佳海主张的二层租金损失。俞红平、俞佳海系对其所有的房屋部分出租给尹望辉、宁麓阁公司，而非将房屋整幢出租。从建筑构造来看，房屋拆分后部分使用势必会对整体使用或多或少造成影响，俞红平、俞佳海对该影响有一定的容忍义务。尹望辉、宁麓阁公司的装修经营行为的确遮蔽了该房屋二层其他部分空间的采光，但未致无法正常使用的程度；且俞红平、俞佳海主张的具体损失数额亦依据不足。综上，一审法院对俞红平、俞佳海的该请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、尹望辉、宁麓阁公司于判决发生法律效力之日起十五日内将南通开发区星湖街区A区1幢房屋一层南侧185.42平方米房屋恢复原状并返还俞红平、俞佳海，并自2020年2月1日起按2.20元/平方米/天支付房屋占用费至实际返还之日止；二、驳回俞红平、俞佳海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6288元，减半收取3144元，保全费2520元，合计5664元，由俞红平、俞佳海负担4164元，尹望辉、宁麓阁公司负担1500元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，朱春惠与尹望辉签订的《房屋租赁合同》合法有效。后该房屋所有权变更登记至俞红平、俞佳海名下，不影响该合同的效力。关于尹望辉、宁麓阁公司对案涉房屋进行装修改造问题。合同约定，房屋承租人如果实现改动需提前通知出租人在出租人同意的情况下方可改动。从双方微信聊天记录以及合同约定来看，俞佳海知道尹望辉、宁麓阁公司装修该房屋。在装修过程中，俞红平对尹望辉、宁麓阁公司擅自拆除的主题墙提出异议，后尹望辉、宁麓阁公司予以恢复。但俞红平、俞佳海就房屋外围围栏、中庭隔层等其他装修行为并未在合理期限内提出异议，故其在尹望辉、宁麓阁公司装修完毕并经营之后再行主张上述装修行为未经其同意而要求拆除，本院不予支持。关于俞红平、俞佳海主张的二层租金损失的问题。俞红平、俞佳海并非将整幢房屋而系对其中部分出租给尹望辉。从建筑构造来看，房屋拆分后部分出租可能会对二层其他部分的使用造成影响，对此，俞红平、俞佳海应当知道。况且如上所述，俞红平、俞佳海就承租人的其他装修行为未在合理期限内提出异议。故一审法院对俞红平、俞佳海请求尹望辉、宁麓阁公司赔偿二层租金损失不予支持，并无不当。关于尹望辉、宁麓阁公司实际使用一层南侧185.42平方米房屋的问题。合同载明出租房屋为“金牌厨房的房屋”，且约定“建筑面积为520平方米”。双方在签订合同之前，对于房屋租赁面积、租金等经过数次协商，且在实际测量租赁面积之后才签订合同，而上述南侧185.42平方米房屋面积显然不属于可忽略不计的面积。故尹望辉、宁麓阁公司上诉称其租赁的房屋包括上述南侧185.42平方米，本院难以采信。一审判决尹望辉、宁麓阁公司应将占用的一层南侧185.42平方米房屋恢复原状并予以返还，并无不当。关于上述一层南侧185.42平方米房屋占用费标准。考虑该部分房屋在双方《房屋租赁合同》之外，与双方合同约定的租赁房屋部分存在不同，一审法院酌定以2.20元/平方米/天标准计算房屋占用费，并无不当。综上所述，俞红平、俞佳海与尹望辉、宁麓阁公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6288元，由上诉人俞红平、俞佳海与上诉人尹望辉、江苏宁麓阁餐饮有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  谭松平审判员  王建勋二〇二一年六月十一日书记员  邹倩云