辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终6813号上诉人（原审被告）：李孝顺，男，1964年4月7日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：刘焕尧，沈阳市大东区安心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邱岩，男，1978年9月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：邵雪莹，辽宁北龙律师事务所律师。上诉人李孝顺因与被上诉人邱岩房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初6631号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李孝顺上诉请求：1．撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审中，上诉人表示同意支付2019年12月1日至2021年1月31日租金，按合同约定年租金9万元的50%，即45,000元，物业费根据合同约定由上诉人交纳，同意一审判决第二项。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足，实现不了合同目的，适用法律错误。被上诉人交付的租赁物不符合合同约定，上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定上诉人租用被上诉人房屋建筑面积177.5平方米，地址为大东区小什字街192号门门市房1-2层，租期三年，2019年5月31日至2022年5月31日止，年租金9万元。但上诉人在2019年6月13日发现房屋顶漏水严重，通知了被上诉人母亲，此时应认定被上诉人交付的房屋不是177.5平方米而是50%，不符合合同约定。租金应从合同签订之日起到合同判决为止的50%租金。二、上诉人给付5,000元是抵押金，1万元是维修房屋漏水的维修费，不是租金。一审将1万元维修房屋漏水的费用予以扣除没有任何依据。调整房屋租金为10万元，无法可依。三、关于违约赔偿，被上诉人没有保证交付租赁物在承租期间内符合约定使用性能，使上诉人不能实现合同目的，构成根据违约，应承担赔偿责任。上诉人因承租177.5平方米门市房，从装修到材料包括既得利益共计损失17万元，应由被上诉人承担。邱岩辩称，一、案涉房屋出租给上诉人时，上诉人已经验收过，其是在房屋无问题的前提下与被上诉人签订《房屋租赁协议》，并给付房屋租金。现上诉人以房屋漏水需要解决为由，拒付租金，已构成根本性违约。被上诉人与上诉人曾多次就维修问题进行过沟通，被上诉人也同意上诉人支付所欠租金后，帮助其与物业沟通维修相关事宜，但是上诉人始终消极对待漏水问题，并以此为由拒不给付租金。即使被上诉人未维修或者维修没有到位，上诉人可通过其他方式补救，而不是采取拒付租金的方式。退一步讲，若上诉人认为因漏雨导致其二楼不能使用，上诉人理应提出解除合同，搬离所租房屋，但反而以此作为拒交租金的借口，并实际占用案涉房屋经营至今。一审庭审过程中，上诉人既未对房屋实际使用面积提出异议，也未提供证据证明因漏雨而导致其无法实际使用二楼，更未提出反诉要求法院对房屋交付面积进行审理，故一审法院仅对被上诉人诉讼请求范围内的事项进行裁判，于法有据。二、关于上诉人索要其既得利益损失17万元，上诉人在一审中并未提供证据证明其主张内容，且系二审新增诉请，被上诉人不同意调解。请求驳回上诉人的诉讼请求。邱岩向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告就大东区小什字街192号2门房产签署的房屋租赁协议；2、判令被告立即腾退房屋，并自2019年12月1日起按每年租金10万元的标准支付租金至完成腾房日（为方便诉讼费计算，截至2020年5月31日租金尚欠40,000元）；3、判令被告自2019年5月8日起按每月106.5元的标准返还原告垫付的物业费至完成腾房日（为方便诉讼费计算，截至2020年5月31日物业费尚欠1,384.5元）；4、判令被告赔偿原告相当于一个月房租的违约金8,333元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月8日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于沈阳市大东区小什字街192号2门二层门市出租给被告开棋牌室，合同约定租赁期限从2019年5月31日至2022年5月31日，租金为每年9万元。合同约定由被告负责租赁期间的物业费和采暖费。签订合同后，被告向原告支付半年房租45,000元和5,000元押金。被告在承租涉案房屋后在2019年6月13日发现二层屋顶存在漏水现象，被告找到原告要求就行维修，但原告并未维修。2019年12月，被告支付原告10,000元，此后被告并未支付原告任何租金。案涉房屋每月的物业费为106.5元，被告并未缴纳。一审法院认为：根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”第七百一十三条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”本案中，原告将涉案房屋出租给被告使用，被告承租房屋后发现案涉房屋二层屋顶漏水，要求原告对房屋进行维修，但原告并未维修房屋，构成违约，因此被告以未交租金的方式行使抗辩权，因此原告以被告未缴纳租金为由主张解除房屋租赁协议并要求被告腾房的主张，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付租金的问题。按照合同约定，年租金为90,000元，从2019年12月1日至2021年1月31日期间，被告应支付租金为105,000元（7,500元＊14个月），因原告提供的房屋漏水，无法满足被告正常全部使用房屋，因此对于从2019年12月1日至2021年1月31日期间一审法院调整为100,000元，扣除被告已经支付的10,000元，被告仍需支付原告租金90,000元。关于物业费的问题，因合同约定物业费应由被告承担，因此被告应支付原告从2019年6月1日至2021年1月31日期间的物业费2,130元（106.5元＊20个月）。关于违约金的问题，原告的该项主张于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告李孝顺于本判决生效后10日内给付原告邱岩从2019年12月1日至2021年1月31日期间房屋租金90,000元；二、被告李孝顺于本判决生效后10日内给付原告邱岩从2019年6月1日至2021年1月31日期间物业费2,130元；三、驳回原告邱岩的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,173元，由被告李孝顺负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人李孝顺提交房屋照片，证明：房顶漏水现在二楼多半面积无法使用，一楼可以使用，整个房屋只能使用三分之一。被上诉人对照片的真实性、合法性无异议，关联性有异议，上诉人的照片中有显示二楼其摆放的床、麻将桌以及桌椅等物品可以证明上诉人在实际占有使用案涉房屋的二楼，不能证明因房屋漏雨而导致其不能使用。本院对上述证据予以采纳，对所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人李孝顺与被上诉人邱岩签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。关于上诉人李孝顺提出二层屋顶漏水严重，影响正常使用，仅同意支付一层房屋租金的主张，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担欠款规定额维修义务。本案中，上诉人李孝顺在承租案涉房屋次月发现二层屋顶出现漏水，双方就维修问题协商未果。首先，根据李孝顺提供的照片及一、二审自述看，李孝顺在二层房屋内存放床、麻将桌椅及自行车等，其提交的证据不足以证明二层房屋完全无法使用，二审中李孝顺亦明确表示不同意解除案涉租赁合同。其次，在邱岩未尽到对房屋的维修义务时，法律亦赋予李孝顺采取自行维修的方式避免损失扩大并向出租方主张维修费用等的权利，其采取完全拒付租金的方式属于不当行使抗辩权。一审法院亦已结合双方约定租金数额、房屋漏水情况、影响使用程度及双方过错等因素，对租金酌情予以减少。李孝顺主张全部拒付二层房屋租金，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。关于李孝顺上诉提出其支付的1万元维修房屋漏水的费用不应从房租中扣除的主张，根据李孝顺一审庭审陈述，其曾向邱岩表示同意该1万元从房租中扣除，一审综合全案事实并从平衡双方合法权益考虑，在扣除李孝顺已支付款项后酌情判决李孝顺支付2019年12月1日至2021年1月31日期间房屋租金90,000元，同时驳回被上诉人邱岩一审提出的解除合同及支付违约金的诉请，并无不当，本院予以维持。至于李孝顺上诉主张的装修材料及既得利益损失的问题，鉴于一审中李孝顺并未提出反诉，本案对此不予处理，李孝顺可另行寻求法律救济途径。综上所述，李孝顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,173元，由上诉人李孝顺负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年六月三十日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。