广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0785民初531号原告：恩平市昌诚房地产信息咨询有限公司，住所地：广东省恩平市××××××××××××××××××××。统一社会信用代码：91440785MA4X1TACON。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：张志翀，广东国政律师事务所律师。被告：恩平市锦江明珠房地产有限公司，住所地：广东省恩平市良西镇政府大院。统一社会信用代码：914××××××××803813E。法定代表人：余某1。委托诉讼代理人：李淑芬，广东科扬律师事务所律师。原告恩平市昌诚房地产信息咨询有限公司（以下简称昌诚公司）诉被告恩平市锦江明珠房地产有限公司（以下简称锦江明珠公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月9日进行公开开庭审理。原告昌诚公司的委托诉讼代理人张志翀、被告锦江明珠公司的委托诉讼代理人李淑芬到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、判决原告与被告于2019年11月22日签订《“明珠花园综合楼”项目包销合同》自2021年1月18日起解除；二、判令被告退还合同押金200万元给原告；三、判令被告赔偿违约金100万元及实际损失2728016.84元给原告；四、原告为实现债权而产生的律师费、诉讼费等由被告承担。事实与理由：被告是房地产开发企业，因其开发的恩平市“明珠花园综合楼”项目销售需要，原告与被告于2019年11月22日签订《“明珠花园综合楼”项目包销合同》（以下简称“涉案合同”），约定由原告作为“明珠花园综合楼”商品房的指定包销商，售房款按照合同约定进行分配。原告在签订上述合同后，支付合同押金200万元给被告，并组织人员开展销售推广业务。涉案合同履行过程中，被告一直无法完成包销房屋整体的不动产权证确权手续，导致包销房屋一直无法确权及分证，经原告多次催促，被告一直以各种借口拖延。时至2020年12月，原告得知包销房屋的土地因被告的债务纠纷被深圳市福田区人民法院进行查封，至今被告仍无法办理涉案包销房屋的并证手续，导致被告包销的房屋在出售后无法确权，《“明珠花园综合楼”项目包销合同》的合同目的无法实现。被告在签订涉案合同后，一直未履行办理包销房屋整体产权证的义务，导致包销房屋在出售后不能过户确认给客户，进而影响原告的销售工作无法正常进行。涉案合同的合同标的是被告提供房源，原告履行包销义务，销售后双方分配利润。但原告后来发现，被告提供给原告代为销售的房源，早已在2016年3月31日预售给案外人，且包销房屋的土地涉诉被诉讼保全查封，客观上是无法办理包销房源的整体产权证的确权手续，也无法分割产权证。根据《民法典》第五百六十三条及《“明珠花园综合楼”项目包销合同》第十条第3款“如因有关政策、法律法规因素或甲方原因导致乙方无法对合作房源整体产权证办理分割产权证的，本合同应当解除，且甲方应在合同解除之日起三日内退还押金人民币300万元给乙方”，原告有权主张解除涉案合同，且被告应退还已付押金200万元给原告。根据《民法典》第五百六十五条“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”，原告主张涉案合同自起诉之日（即2021年1月18日）起解除，符合法律规定，依法应予支持。此外，根据《民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任…”，被告因违约导致涉案合同解除，除退还押金200万元给原告外，还应承担违约赔偿责任。原告为切实履行合同，在2019年12月至2020年12月期间积极开展房屋的销售推广工作，投入了工程费用181万元、营销广告费用613397.88元、员工工资304618.96元，合计2728016.84元。现因被告违约导致合同无法继续履行，原告上述损失应由被告承担。另据《“明珠花园综合楼”项目包销合同》第十一条第5款“任何一方违约解除本合同的，除向对方赔偿实际经济损失外，守约方还可要求违约方一次性赔偿人民币100万元作为预期经济利益损失的赔偿。”，涉案合同因被告的违约行为而解除，原告除要求被告赔偿实际损失外，被告还应赔付违约金100万元给原告。根据《“明珠花园综合楼”项目包销合同》第十一条第6款“因任一方违约，守约方为实现债权或守约方为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由违约方全部承担。”，原告为行使合同解除权支付的律师费及诉讼费等费用，应由被告依约承担。综上所述，被告违约的事实清楚，证据充分，请求法院依法公正处理，保障原告的合法债权得以实现。在诉讼过程中，昌诚公司变更第三项诉讼请求为：判令被告赔偿逾期经济利益损失100万元及实际损失2728016.84元，另增加第五项诉讼请求：判令被告支付违约金145万元给原告。原告在举证期限内提供以下证据：1.营业执照；2.工商登记信息；3.“明珠花园综合楼”项目包销合同；4.收据；5.工资汇总表及工资表明细；6.支出证明单、收据、发票；7.不动产登记查询结果证明，补充提供证据：8.复函及不动产登记证明；9.华元公馆销售台账明细表；10.商品房买卖合同、认购书；11.华元公馆销售台账明细表；12.华元公馆销售营销费用明细表；13.微信转账、银行转账截图；14.支付证明单、收据、淘宝交易记录；15.支付证明单、银行转账记录；16.支付证明单、银行转账记录；17.支付证明单、银行转账记录；18.银行转账记录；19.支付证明单、收款收据、银行转账记录；20.华元公馆装修合同；21.户外亮化及广告标识工程施工合同；22.网络高清监控系统工程合同书；23.交易流水明细清单、账户明细表、存款交易历史明细查询。其中，证据3、4、5、6、8、9、20、21、22、23经与原件核对一致。被告辩称：一、被告不同意原告提出于2021年1月18日起解除《“明珠花园综合楼”项目包销合同》；二、退一步来说，即使法院支持双方解除合同，被告不同意退还原告的200万押金，以及原告请求其他的赔偿损失不合理，应不予支持。被告在举证期限内提供以下证据：1.“明珠花园综合楼”项目包销合同；2.押金200银行客户回单；3.国家企业信用信息公示；4.江门农村商业银行客户回单、江门农村商业银行交易明细；5.委托经营托管合同，补充提供证据：6.建设工程规划许可证；7.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；8.委托书、委托人身份证；9.请款函及托管业主明细表；10.解押批复及短信；11.预售许可证。其中证据1、4经与原件核对一致。本院经审理查明以下事实：2019年11月22日，锦江明珠公司（甲方）与昌诚公司（乙方）签订一份《“明珠花园综合楼”项目包销合同》，主要约定：甲方指定乙方为“明珠花园综合楼”项目商品房包销商，销售甲方在广东省恩平市××××××××开发的“明珠花园综合楼”项目；合同约定包销期限为18个月，自合作房源符合开售条件之日起计算；本项目的营销推广费用包括报纸广告、印制宣传材料、具体销售工作人员的开支及日常支出等由乙方全部负责支付；合作房源所属“明珠花园综合楼”项目的整体产权证确权手续由甲方办理，费用由甲方负担；在整体产权证颁发后，以每套商品房为单位，由乙方负责办理分割相应产权证的确权手续，以公寓形式包销，费用由乙方承担，甲方应予以配合；乙方应在双方签订后3日内交付合同押金300万元给甲方，此笔押金作为乙方履行合同的保证金，确保乙方能积极完成包销任务；包销收益按套结算，每售出一套，按照出售商品房的确权面积×4000元/平方米计算甲方应分配的底价收益，扣除甲方分配部分后，余款作为包销收益分配给乙方；买受人以全款购房的，自收到全部购房款后翌日分配收益；买受人为按揭购房的，自收到贷款银行放款后翌日分配收益；乙方可根据销售需要，将合作房源中的商品房装修后再对外销售，装修公司由乙方选定，对乙方负责；如乙方未能完成销售任务，并未按合同完成包销付款行为，属乙方违约，装修房内的装修材料归甲方所有；商品房装修完毕并经甲乙双方验收合格后，方可结算装修款，装修款由乙方支付；如因有关政策、法律法规因素或甲方原因导致乙方无法对合作房源整体产权证办理分割产权证的，本合同应当解除，且甲方应在合同解除之日起三日内退还押金人民币300万元给乙方；如甲方原因导致包销房屋被有关单位查封导致不能销售，甲方应自行解决，必须确保包销房屋能正常销售，由此产生的费用由甲方承担；若甲方无法处理导致包销房屋不能销售，属于甲方违约，该部分房屋应在乙方包销任务中剔除，甲方应按每套不能销售房屋赔付5万元的违约金给乙方，且乙方有权向甲方追偿一切损失；任何一方违约解除本合同的，除向对方赔偿实际经济损失外，守约方还可要求违约方一次性赔偿人民币100万元作为预期经济利益损失的赔偿。签订上述合同后，昌诚公司向锦江明珠公司交付了押金200万元，并开始聘请工作人员、投入广告费用对涉案房屋进行销售，共销售了29套房屋。2020年7月15日，涉案“明珠花园综合楼”的土地被深圳市福田区人民法院查封，查封期限为2020年7月15日起至2023年7月14日，后被广州市天河区人民法院轮候查封。另查明，签订合同后，昌诚公司对涉案房屋的售楼部和部分样板房进行装修，装修工程款为2115687.64元。后锦江明珠公司向昌诚公司支付了上述装修工程款180万元。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。昌诚公司与锦江明珠公司签订的《“明珠花园综合楼”项目包销合同》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规规定，为有效合同。双方在本案中争议的焦点为：一、《“明珠花园综合楼”项目包销合同》是否解除？《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。本案中，涉案合同约定“明珠花园综合楼”项目的整体产权证确权手续由锦江明珠公司办理，但由于“明珠花园综合楼”所在的土地被深圳市福田区人民法院查封，锦江明珠公司至今未办理该楼的整体产权证确权手续，导致昌诚公司对合作销售房源不能办理分割产权证。因此，锦江明珠公司的违约行为达到涉案合同约定的解除条件，昌诚公司享有合同解除权。昌诚公司主张解除合同，本院予以支持。昌诚公司于2021年1月18日向本院提起诉讼，锦江明珠公司于2021年2月2日收取本院发出的起诉状副本，故涉案合同于2021年2月2日解除。二、本案的押金是否退还问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。虽然，昌诚公司在签订涉案合同后只支付了押金2000000元，但锦江明珠公司并未提出异议，且昌诚公司在在支付押金后已经开始履行合同，锦江明珠公司予以接受。现涉案合同解除，昌诚公司主张返还押金2000000元，本院予以支持。三、关于赔偿损失问题。《“明珠花园综合楼”项目包销合同》约定“任何一方违约解除本合同的，除向对方赔偿实际经济损失外，守约方还可要求违约方一次性赔偿人民币100万元作为预期经济利益损失的赔偿”。签订合同后，昌诚公司已经聘请员工对涉案房屋进行代理销售，也为销售房屋的营运工作支出了费用。本案合同系因锦江明珠的违约行为而解除，昌诚公司主张锦江明珠公司赔偿实际损失和预期经济利益损失1000000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本院对昌诚公司主张的各项实际损失作如下核定：（一）员工工资304618.96元。昌诚公司主张已支付员工工资304618.96元，提供了相应的转账记录。经核对，转账记录与昌诚公司提供的《华元公馆2019年12月-2020年12月工资汇总》载明的工资发放基本一致，本院对其主张赔偿员工工资损失304618.96元予以支持。（二）装修工程款98819元。昌诚公司虽在诉状中主张投入工程费用1810000元，但庭后补充了《华元公馆装修合同》《华元公馆一期工程结算单》《华元公馆二期工程结算单》、银行流水及凭证，可以证实华元公馆的装修工程款合计为2115687.64元。锦江明珠公司抗辩实际装修工程款远低于昌诚公司主张的金额，并申请对装修工程造价鉴定。本院认为，涉案部分装修工程完工后昌诚公司即投入使用用作销售代理的房源，而锦江明珠公司并没有对工程造价提出异议，且已经支付了1800000元的装修工程款。现其主张对工程造价不确认并申请鉴定，本院不予准许。昌诚公司实际支付装修工程款为1898819元，扣减锦江明珠公司已经支付的1800000元，其在装修工程款上的实际损失为98819元。昌诚公司仍欠216868.64元装修工程款尚未支付，昌诚公司可在实际支付后另行主张该损失。（三）亮化工程款140000元。昌诚公司提供的《户外亮化及广告标识工程施工合同》、银行流水、转账凭证，可以证实其支付了亮化工程款140000元。对其主张的该项损失，本院予以支持。（四）监控工程款20000元。昌诚公司提供的《网络高清监控系统工程合同书》、银行流水、转账凭证，可以证实其支付了监控工程款20000元。对其主张的该项损失，本院予以支持。（五）华元公馆物料制作损失188292.83元。昌诚公司提供的《华元公馆营销广告费用汇总》，《华元公馆物料制作单》中载明的营销支出，均有相应的收据或支出凭证予以佐证，但其中第12项“烟灰缸”的订单价格显示为193.05元，其主张198元，本院不予认可；第16项“180*80CM、黑底灯布”的支出凭证为90元，其主张190元，本院不予认可；第46项“现金开支”4065元，没有相应的现金支出凭证，本院不予认可；第51项“百乐门晚宴餐费”37710元，没有相应支出凭证原件且没有证据佐证该大额餐费开支与开展销售工作有关，本院不予认可。扣除以上额外费用，《华元公馆物料制作单》的营销支出合计为188292.83元。（六）LED屏幕投放广告费26560元。根据昌诚公司提供的《恩平LED屏幕投放细则》《华元公馆LED屏幕广告费支出明细》及郑金桓付款的银行流水，本院予以认可。（七）华元公馆2-3月营销费用120266元。昌诚公司主张华元公馆2-3月份营销费用中的律师合同服务费6000元、天昱广告12-1月月费80000元、华元公馆广告制作安装费23827元，有其提供的支付凭证或转账记录为证（补充证据3），本院对上述损失予以认可。其中物料制作费（1月）12639.6元，支付凭证仅显示10439元，本院对超出10439元的部分不予支持；华元公馆广告制作安装费用25775元，没有相关的支付凭证，本院不予支持；亮化工程20000元、装修工程第一期130000元、装修工程第一期108819元已经在上述装修、亮化工程款中作出处理，本院不再调整。上述合计120266元。（八）华元公馆5月-12月营销费用1597元。昌诚公司主张5-7月的营销损失分别为6245元、40732.5元、3530元，但没有提供相应的支出凭证，其主张上述损失没有事实依据，本院不予支持。8月的营销费用中，“一品怡”桶装水130元、“蚊”12元有相应的收据，本院予以支持；“清洁工资”2500元，没有相应的支出凭证，本院不予支持；“通信服务费”及“电信服务费”合计900元，使用人名称为“江门市昌诚酒店管理有限公司”并非为原告昌诚公司，本院不予认可。9-12月营销费用中，“清洁工资”“通信服务费”及“电信服务费”，由于没有相应的支出凭证或使用人名称为“江门市昌诚酒店管理有限公司”，本院不予支持；其中11月份“复印机出租费用”1050元、12月份“桶装水”130元、“门锁”65元、“鼠标、键盘”200元、“老鼠膏”10元，有相应的支出收据，本院予以认可。上述合计1597元。以上实际损失为：900153.79元。四、关于是否赔偿违约金1450000元问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。违约金、损害赔偿均有补偿的性质，二者功能有一定的重合，违约金与损害赔偿都是为了让守约方得到全部的补偿。本案中，昌诚公司对锦江明珠公司的违约行为主张了实际损失和预期的经济损失，其在履行涉案合同过程中受到的损失已经得到了补偿。按每套50000元支付的违约金是对于不能销售的房屋而言，对于已经销售的房屋，在昌诚公司已经主张了为此支出的实际损失和预期经济损失的情况下，其对已经售出的29套房屋按每套50000元主张合计1450000元违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告恩平市昌诚房地产信息咨询有限公司与被告恩平市锦江明珠房地产有限公司签订的《“明珠花园综合楼”项目包销合同》于2021年2月2日解除；二、被告恩平市锦江明珠房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内返还押金2000000元给原告恩平市昌诚房地产信息咨询有限公司；三、被告恩平市锦江明珠房地产有限公司应在本判决生效之日起七日内赔偿实际损失900153.79元和预期经济利益损失1000000元给原告恩平市昌诚房地产信息咨询有限公司；四、驳回原告恩平市昌诚房地产信息咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37400元（原告恩平市昌诚房地产信息咨询有限公司已预交），由被告恩平市锦江明珠房地产有限公司负担。原告恩平市昌诚房地产信息咨询有限公司已预交的受理费37400元，本院予以退回；被告恩平市锦江明珠房地产有限公司应向本院补缴37400元。原告恩平市昌诚房地产信息咨询有限公司额外预交的受理费4850元，超出本案应收受理费范围，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 卢健云二〇二一年六月四日法官助理 朱健明书 记 员 伍丽滢