四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1400号 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗江，男，1978年10月1日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：邓鹰，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都润泽厚德物业管理有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇中街36号。 法定代表人：李健，总经理。 委托诉讼代理人：曾正，四川德斯普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈扬扬，四川德斯普律师事务所律师。 上诉人罗江与被上诉人成都润泽厚德物业管理有限公司（以下简称润泽物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 罗江上诉请求：一、依法撤销原判第三、四、五、七项，依法改判支持罗江的全部反诉请求；二、本案一审、二审全部诉讼费、保全费以及律师费均由润泽物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1．《房屋租赁合同》解除是因润泽物业公司违约造成的，一审法院认为是罗江违约导致，系认定事实不清。（1）一审法院未审查润泽物业公司交付的租赁物是否存在瑕疵，未能正确认定润泽物业公司应承担租赁物瑕疵担保责任。从润泽物业公司提供的相关证据资料可以看出，其出租的龙泉驿区果壳里的城售楼部2楼1、2、3号，在房屋规划图中明确标注了3号部位为露台，并非商铺，而《房屋租赁合同》约定润泽物业公司应当出租3间商铺给罗江作酒吧用途使用，但实际上交付的不是商铺而是露台，该部分不仅镂空，而且在露天地面上存在一个无法通过的天井。润泽物业公司擅自封闭了天井将其铺成路面，因露台是无法符合酒吧使用的，故润泽物业公司存在违约行为，应当按原《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定承担租赁物瑕疵担保责任。（2）润泽物业公司提供的租赁物无法用于酒吧经营，其搭建的消防楼梯系违章建筑，这是导致罗江无法实现合同目的从而解除租赁合同的主要原因。润泽物业公司从签订合同开始就隐瞒了租赁物是露台、搭建的消防楼梯是违建的事实，最终导致相关部门认定龙泉驿区原果壳里的城售楼部涉嫌违建，予以拆除。客观上讲，无论罗江是否报建，润泽物业公司是否批准，都无法让露台满足做酒吧运营的目的。一审法院未能对上述事实予以客观认定，导致一审事实认定不清。2．一审法院认定租赁合同于2020年7月21日解除，系认定事实错误。根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款和第九十六条第一款规定，2020年4月13日，因润泽物业公司的违约行为导致合同目的不能实现，故罗江向润泽物业公司发出书面通知，明确《房屋租赁合同》在2020年4月13日正式解除，润泽物业公司应承担相应的违约责任。2020年5月7日，罗江向法院起诉要求解除合同、要求润泽物业公司赔偿相应损失。《房屋租赁合同》应于罗江发出的通知到达对方时解除。3．一审法院认为罗江怠于履行房屋接收义务未实际腾退房屋，系认定事实错误。2020年4月13日，当罗江知晓案涉租赁物系违法建筑后，随即多次与润泽物业公司协商交还房屋事宜，均被其拒绝。从2020年4月15日至今，润泽物业公司擅自对租赁房屋采取断水断电、封锁电梯的措施，导致罗江无法顺利进入租赁房屋进行腾退工作。2020年7月17日、2020年7月20日，罗江两次向润泽物业公司送达租赁房屋的钥匙，均被拒收、退回。罗江已经尽到了当前局势下最充分的房屋腾退和交还义务，不应当支付房屋占用费。润泽物业公司拒不配合罗江腾退房屋，应当自行承担房屋占用期间的相关损失。4.2019年12月2日、2020年3月27日，向润泽物业公司提交了申请书及承诺函，申请对租金支付方式进行变更，润泽物业公司未提出异议，应当视为双方对租金支付方式进行了变更，罗江履行了租金支付义务。2020年4月，罗江接到成都市龙泉驿区城市管理综合行政执法局的建设项目执法调查通知，得知租赁物系违法建筑后，罗江向润泽物业公司发出解除合同的通知，后续租金未支付系行使先履抗辩权。一审法院认定罗江迟交租金构成违约，系认定事实错误。5．润泽物业公司提供的不动产产权证确认的面积低于1221平方米。在诉讼中，罗江调取了房屋规划许可证，发现2楼2区、3区根本没有产权，润泽物业公司所有的前期合同存在诱导欺骗行为。二、一审法院适用法律错误。1．一审法院驳回罗江主张的装修损失5507616元及无法经营的经济损失，系适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，润泽物业公司违法搭建消防楼梯、将露台作为商铺出租等违约行为系合同解除的主要原因，润泽物业公司应当赔偿罗江的装修损失。（1）润泽物业公司违约在先，应当承担合同解除的赔偿责任。（2）润泽物业公司擅自搭建未办理规划手续的外置消防楼梯是其故意诱导罗江相信租赁物不具有瑕疵继而投入大量资金装修的欺骗行为，与罗江的装修损失具有因果关系。（3）润泽物业公司将规划许可中的露台部分擅自违规改造为商铺出租给罗江，应对租赁物承担瑕疵担保责任。（4）润泽物业公司恶意引导罗江将不能用于酒KTV经营的租赁物用于上述经营，应当对其装修进行赔偿。（5）装修损失已经委托评估机构出具评估报告，润泽物业公司未在辩论终结前提出重新鉴定，应当视为认可对该鉴定结论，应当按该鉴定结论承担赔偿责任。2．一审法院认为“外置消防楼梯未办理规划相关手续虽是事实，但现无证据证明此必将导致罗江无法正常经营，租赁合同目的无法实现”系适用法律错误。根据《建筑设计防火规范GB50016-2014（2018年版）》的相关规定，若歌舞娱乐放映游艺场所为建筑面积不大于200㎡且人数不超过50人的单层建筑，则可以仅设置1个安全出口或1部疏散楼梯，除此之外必须设置不少于2个安全出口或疏散楼梯。润泽物业公司将租赁物交付给罗江用于经营KTV，其搭建的外置消防楼梯未办理规划相关手续，系违章建筑，必然会严重影响罗江的正常经营活动。三、根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第十条的规定，罗江的代理律师在庭审中向一审法院提交了指导性案例作为诉辩理由，一审法院应当在裁判文书的说理中回应是否参照并说明理由，但是一审判决没有相关内容，应当予以纠正。四、一审法院应当支持罗江的全部反诉请求。1．润泽物业公司违约导致《房屋租赁合同》解除，应当由润泽物业公司向罗江支付违约金。2．疫情期间的租金及物管费等费用均应当予以减免。疫情期间，应政府新冠疫情防控的要求，加之润泽物业公司擅自断水、断电并封锁电梯，罗江无法实际使用租赁物，进而缺乏产生物业费及水电等费用的事实基础。且在此期间，租赁物由润泽物业公司实际控制，不应由罗江支付此期间费用。 润泽物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、罗江实际拖欠房屋租金、物业费、垃圾清运费、水电费等相关租赁费用。一审庭审中，双方确认2019年12月17日之前，罗江仍欠润泽物业公司租金、水电费、物业费、垃圾费等费用。即使2020年初补交了部分费用，仍然欠润泽物业公司房屋租赁费等一系列费用。罗江拖欠租金在前，润泽物业公司依据合同约定的条款解除协议具有法律和事实依据。二、润泽物业公司对案涉房屋是拥有合法产权的，在一审时，润泽物业公司提供了相应的房产证、平面图。整个租赁区域内的所有权人都是润泽物业公司，没有第三人主张过权利。三、房屋的装修主体、设计主体是罗江，对于房屋承租的面积以及相应的设计其应全部了解，并且根据相关的法规，罗江应当向相关部门提出报建报规的备案，方能进行相应的施工。但是罗江没有办理相关手续便擅自装修装修，违建的事实是罗江自己造成的，与润泽物业公司无关。四、关于鉴定，罗江若要对其装修的残值或者装修的损失进行评估，应该通过合法的渠道对现有的房屋进行相应的评估，但是罗江并没有自行向法院申请，而是要求法院依职权进行鉴定。评估报告损失的举证责任在于罗江，而罗江放弃了自行申请鉴定的权利，应当视为对其诉权的放弃。五、关于房屋占用费，现在房屋仍然没有腾退，如果罗江要将房屋交付给润泽物业公司，应当先行腾退，润泽物业公司才能接收。但是罗江没有履行腾退义务，也未放弃房屋内设施设备的所有权，应当视为其一直占用房屋。 润泽物业公司向一审法院起诉请求：1．判令解除润泽物业公司与罗江签订的《房屋租赁合同》；2．判令罗江将位于龙泉驿区××路××号（果壳里的城原售楼部）2楼承租房屋腾空并交还给润泽物业公司；3．判令罗江向润泽物业公司支付房屋租金（租金计算至2020年4月27日为645615.3元）及租金利息（利息应当以未付租金为标准从应付租金之日起按照每日千分之一标准计算，以645615.3元为基数从2019年12月28日起按照日息千分之一计算至起诉之日为83929.99元）；4．判令罗江向润泽物业公司支付物业费3027.9元、水电费20984元、垃圾清运费1500元；5．判令罗江向润泽物业公司支付违约金274725元（三个月租金）；6．判令罗江从《房屋租赁合同》解除之日起按照6105元／日（日租金两倍）计算支付房屋占用使用费，直到返还房屋为止；7．本案诉讼费由罗江承担。一审诉讼中，润泽物业公司将第4项诉请变更为判令罗江按每月3663元支付2019年12月27日之后的物管费至实际腾退房屋之日。 罗江向一审法院提出反诉请求：1．确认罗江与润泽物业公司之间签订的《房屋租赁合同》解除；2．减免罗江因新冠疫情停业期间的租金645615.3元及租金利息；3．判令减免罗江在疫情期间及润泽物业公司停电停水期间的物管费、垃圾清运费和水电费；4．判令润泽物业公司支付违约金274725元（三个月租金）；5．判令润泽物业公司赔偿罗江的装修损失5507616元及无法经营的经济损失；6．本案诉讼费、保全费、执行费、律师费由润泽物业公司承担。 一审法院认定事实：润泽物业公司原名成都润泽厚德置业有限公司。位于龙泉驿区××路××号××栋房屋（共三层）原为果壳里的城住宅小区售楼部，润泽物业公司从中铁地产（成都）开发有限公司处购得该房屋后，于2017年12月20日取得不动产权证。2017年6月，润泽物业公司作为甲方与乙方罗江签订了《房屋租赁合同》一份，约定润泽物业公司将龙泉驿区果壳里的城售楼部2楼1、2、3号商铺共3间出租给罗江作酒吧用途使用。租赁期限自2017年5月1日至2025年4月30日止，租期8年。第一年年租金标准为1098900元，第一年月租金标准为91575元。租赁期限内，前三年不递增，至第四年开始，租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金8%的比例递增。租金自租赁期限开始日起按每3个月为一期缴纳，第一期的租金于本合同签订后7日内缴纳，后续每期租金应于上一期计租时间的最后一月的第1日至第10日内缴纳。承租人应缴纳履约保证金91575元，履约保证金在本合同终止并履行完相关条款后，无息退还。如乙方有违约情形，甲方可从履约保证金扣除其应支付违约金或应赔偿、应支付给甲方的款项。乙方应按照本合同约定缴纳房租并按规定时间向有关部门及单位缴纳水、电、气、收视、通讯、卫生处置及物管（物管费为3元／㎡·月）等费用。乙方因使用需要，在不影响房屋结构和安全的前提下，经甲方和物业管理公司书面同意及相关主管部门审批后可以对承租房屋进行装饰、装修，相关全部费用由乙方承担。乙方在装修前须向甲方及物业管理公司提供装修方案，提出装修申请，并与物业管理公司签订《房屋装饰装修管理协议》，经甲方和物业管理公司均书面同意并自行依法履行相关审批手续后方可进行施工，乙方的装修施工应当服从物业管理公司统一管理。因装修造成房屋损坏，乙方应无条件修复并承担赔偿责任。乙方装修违规、质量不合格或不履行《房屋装饰装修管理协议》、《安全生产责任书》、《消防安全责任书》等义务的，自行承担由此产生的一切法律责任。甲方除配置水电及消防接口外，不再对二楼内部进行改造，按现状进行交付；后期外墙安装由乙方负责，乙方除店招外其余位置使用权归甲方，外墙装饰由甲方实施（含1、2号损毁的外挂石材及玻璃）；甲方统一对侧面楼梯进行修建，费用由甲方承担一半，另一半由乙方及三楼商户平均承担。乙方如未按合同约定期限缴纳房屋租金、未按照相关单位的规定缴纳水电费、物管费、通讯费、收视费、卫生处置费等，逾期15日以上，除承担每日按应付未付租金的千分之一违约金外，甲方有权单方解除本合同，同时乙方应按违约当年三个月租金金额向甲方支付违约金。除本合同另有约定外，本合同违约方，应向守约方支付当年三个月租金的违约金，并赔偿由此给守约方造成的损失。乙方应于本合同终止或解除之日起三日内返还出租房屋。逾期返还的，自合同终止或解除之日起，乙方应每日按合同租期内最后一月的日租金的2倍向甲方支付房屋占用使用费。 《房屋租赁合同》签订后，罗江向润泽物业公司支付了履约保证金91575元，润泽物业公司随即将出租房屋交付给了罗江。罗江在未办理规划相关手续的情况下进行了装修，将1、2号房装修为KTV包间和吧台，将3号房即露台封闭作为了酒吧大厅。装修完成后取名为“蝎澳酒吧”开始进行经营。合同履行期间，双方实际按租赁面积1221㎡计算物管费，罗江未按约定如期足额支付租金和物管费等相关费用。2019年12月27日，双方对欠付租金等进行了核对，确认截止至当日欠付租金219518.2元，物业费43956元，垃圾清运费360元，电费55716.6元，水费11484元，共计为331034.8元。该欠付费用及此后的房屋租金、物业费（润泽物业公司垫付至2020年6月30日）和水电费20984元、垃圾清运费1500元，罗江也一直未支付。 从2020年1月28日开始，因新冠疫情影响，罗江停止了“蝎澳酒吧”营业。2020年3月27日，罗江恢复“蝎澳酒吧”营业。2020年4月13日，罗江委托律师向润泽物业公司发出律师函，以润泽物业公司隐瞒出租商铺为违法建筑为由，通知双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日正式解除，并提出了相关赔偿损失的主张。罗江随即停止了“蝎澳酒吧”的经营，但并未对承租房屋进行腾退。“蝎澳酒吧”停业期间，供水供电被中断。 2020年5月7日，成都市龙泉驿区城市管理综合行政执法局向罗江发出了《建设项目执法调查通知书》，以其在龙泉驿区××楼××房，因现场未公示《建设工程规划许可证》或不能向执法人员提供规划许可手续为由，要求罗江带上相关材料于2020年5月27日到该局接受调查。 2020年5月7日，罗江曾向一审法院提起诉讼，要求解除与润泽物业公司签订的《房屋租赁合同》，并由润泽物业公司赔偿损失。后因未交纳诉讼费用，一审法院按自动撤诉进行了处理。2020年5月10日，润泽物业公司向一审法院提起诉讼，经诉前调解未成，一审法院于2020年7月8日立案受理，于同月21日向罗江送达了起诉状等诉讼文书。 2020年7月20日，罗江将承租房屋的钥匙邮寄给润泽物业公司，邮件寄出后被退回。 一审另查明，2020年7月8日，成都市龙泉驿区规划和自然资源局在收到龙泉驿区综合执行局的《关于核实规划情况的函》后，进行了回复。其回函载明龙泉驿区龙泉街道北泉路果壳里的城原售楼部在城镇规划区建设用地范围内，建筑物主体与规划许可内容相符，但存在部分规划核实后擅自修建的建（构）筑物，未办理规划相关手续，且不属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响”的情况。该回函附有现场照片，对擅自修建的建（构）筑物进行了标示，标示部分包括有罗江承租二楼原露台的外墙封闭及售楼部外置钢结构消防楼梯。 以上事实有《房屋租赁合同》、不动产权证、《建设项目执法调查通知书》、公证书、《关于核实规划情况的回函》及当事人陈述等证据予以佐证，一审法院予以认定。 一审法院认为：一、润泽物业公司与罗江签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规强制性规定，属有效合同，对双方具有法律约束力。罗江承租房屋后，拖欠租金远远超过了15日，双方约定的合同解除条件已成就，润泽物业公司起诉要求解除合同并由罗江腾退房屋和承担违约责任的诉请，符合双方合同约定和法律规定，一审法院予以支持。双方合同自罗江收到起诉状副本之日即2020年7月21日解除，相关租金、物管费应计算到该日止。关于逾期付款违约金，润泽物业公司在主张合同解除违约金的情况下，同时主张该违约金，属于重复主张，一审法院对解除合同的违约金予以支持，对逾期违约金不予支持。合同解除后，罗江未实际腾退房屋，应当承担实际占用期间的占用使用费。双方合同约定该期间的费用按租金双倍计算，其约定超出租金部分属于违约金性质，一审法院支持合同解除情况下的违约274725元已足以弥补润泽物业公司的相关损失，故对润泽物业公司要求按双倍租金计算占用使用费的主张，一审法院在按租金标准计算范围内予以支持。 润泽物业公司取得有出租房屋的不动产权证，其建筑物主体与规划许可内容相符，是合法建筑。双方在合同中明确约定由罗江自行办理相关审批手续后方可进行装修施工，罗江未按约定执行，在未办理规划相关手续的情况下根据其自身经营需要，擅自对该房屋二楼露台的外墙进行封闭，不可归责于润泽物业公司。而外置消防楼梯未办理规划相关手续虽是事实，但现无证据证明此必将导致罗江无法正常经营，租赁合同目的无法实现。故罗江反诉主张其享有合同解除权，请求确认案涉租赁合同于2020年4月13日其发出律师函时已经解除，并以承租房屋系违法建筑为由提出赔偿装修损失和支付违约金的反诉主张，均因没有事实根据，而不能成立。本案合同解除是因罗江违约所致，相关装修损失依法应由其自行承担，罗江申请对装修价值进行评估因欠缺必要性，故一审法院不予准许。 关于租金等费用的减免，因新冠疫情影响，罗江要求减免租金，有相应事实依据，一审法院根据疫情影响情况，酌情确定减免两个半月租金。故罗江应付租金为540030.7元，扣除合同解除后应退履约保证金91575元，剩余应付金额为448455.7元。至于物业费及水电等费用，属于已实际产生的费用，罗江要求减免缺乏根据，一审法院不予支持。 综上，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除润泽物业公司与罗江之间签订的《房屋租赁合同》；二、罗江于判决生效后十日内将位于龙泉驿区××路××号××栋承租房屋腾退给润泽物业公司；三、罗江于判决生效后十日内向润泽物业公司支付租金448455.7元、物管费68986.5元、垃圾清运费1860元、水电费88184.6元，共计607486.8元；四、罗江于判决生效后十日内向润泽物业公司支付违约金274725元；五、罗江于判决生效后十日内按每月91575元的标准从2020年7月21日起向润泽物业公司支付占用承租房屋期间的使用费至房屋腾退之日止；六、驳回润泽物业公司的其余诉讼请求；七、驳回罗江的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5675.5元，反诉案件受理费28398元，保全费5000元，共计39073.5元由罗江负担。 本院二审期间，罗江依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗江提交以下证据：一、《诚意金收取确认书》。拟证明案涉租赁物存在瑕疵。二、关于《律师函》的复函、民事起诉状、（2020）川0112民初3553号《受理案件通知书》。拟证明租赁物瑕疵是解除合同的主要原因。三、与润泽物业公司工作人员罗建军的微信聊天记录。拟证明罗江按租赁合同约定向润泽物业公司提供了装修方案和申请。四、2020年2月25日《缴费通知书》。拟证明润泽物业公司是按照605平方米的面积催收物业费。 润泽物业公司发表质证意见称，一、《诚意金收取确认书》一审已经提交。二、对复函的真实性、合法性、关联性予以认可，但不能达到罗江的证明目的。案涉物业具有合法的产权，润泽物业公司向龙泉驿区人民法院提起诉讼，在诉状中明确了润泽物业公司履行过程中没有任何违约行为，也是对罗江解除函的回应。三、对民事起诉状的真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可。四、对案件受理通知书真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。五、对与罗建军的微信聊天记录，经核实，罗建军不是润泽物业公司的工作人员，是果壳里的城物业的工作人员。对该份微信聊天记录的真实性、合法性、关联性不予认可。六、《缴费通知书》记载的催收面积系笔误。 润泽物业公司提交以下证据：蔡祖皇与润泽物业公司签订的租赁合同、2019年12月25日缴费通知书。拟证明：罗江提交的润泽物业公司向其出具的催收单上标明的面积为605.58平方米，面积的记载是润泽物业公司工作人员的失误，且在一审中双方对于前期所欠的房租、物管费、水费等一系列费用予以确认，该证据载明物管费的面积与合同上确认物管费计算方式的面积一致。 罗江发表质证意见称，对蔡祖皇与润泽物业公司签订租赁合同，因是复印件，罗江不予认可。2019年12月25日缴费通知书是润泽物业公司单方制作的，上面所涉及的楼层位置为3楼，并不能证明润泽物业公司之前给罗江发送的缴费通知是其工作失误。且其中3楼的租房协议中注明单价为80元/平方米，而案涉租房合同中并没有载明相应的单价内容，当时润泽物业公司陈述的理由是产权证没有下来，但实际情况是房屋是没有产权的。 本院对双方当事人提交的证据认定如下：一、对罗江提交的证据认定如下：第一，《诚意金收取确认书》、民事起诉状、（2020）川0112民初3553号《受理案件通知书》罗江一审均已提交，不属于法律规定的新证据范畴，本院对上述证据不再重复审查。第二，对《律师函》的复函、与润泽物业公司工作人员罗建军的微信聊天记录、2020年2月25日《缴费通知书》的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。二、对润泽物业公司提交的证据认定如下：润泽物业公司提交的其与案外人蔡祖皇签订合同为复印件，且缴费通知书系其单方制作，本院依法不予采信。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。 二审中，双方当事人均认可案涉房屋仍未腾退。润泽物业公司明确表示不愿意就形成附合的装饰装修部分予以利用。 二审另查明，2020年8月31日的一审庭审中，一审法官询问2019年12月27日之后罗江欠付的物管费、水电费金额，润泽物业公司称“起诉状第四项的金额”，后一审法官向罗江询问“起诉状第四项的金额，原告主张在19年12月27日之后的费用，是否属实”，罗江回答“他们收取了1万元诚意金，刚才没有提到这点。19,12,27之后的计算没有异议，但截止时间点我们不认可。”“物业费我们不认可，不应当计算是2020,4，27，我们认为截至时间应该到2020年4月15日。对总金额不认可。水电费和清运费我们认可。租金不认可。”。 本院认为，润泽物业公司与罗江签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、罗江与润泽物业公司何方享有案涉合同解除权；二、罗江应付租金数额的认定；三、罗江应付水电费、垃圾清运费、物业费数额的认定；四、罗江是否应当支付房屋占有使用费；五、润泽物业公司是否应当赔偿装修损失和无法经营的经济损失。本院对此论述如下： 一、关于罗江与润泽物业公司何方享有案涉合同解除权的问题，本院分述如下： 对罗江是否享有案涉合同解除权，罗江主张润泽物业公司交付的案涉房屋存在瑕疵，露台和消防楼梯系违法建筑，同时润泽物业公司将露台作为一个独立的房间进行交付违反合同约定。润泽物业公司构成违约，罗江因此享有案涉合同解除权。 对此本院认为，首先，二审中，罗江认可在签订案涉租赁合同前到案涉房屋进行过查看，故其对案涉租赁物的构成情况是明确知悉的。双方约定案涉合同对交付为“现状交付”及租金标准进行明确约定，罗江亦在签订合同前查看过案涉租赁物，应视为罗江对约定内容的认可。其次，根据成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具的《成都市龙泉驿区规划和自然资源局关于核实规划情况的函》及所附现场照片，违建部分系罗江对案涉租赁物所含露台所作的外墙封闭部分及售楼部外置钢结构消防楼梯。罗江二审亦对违建范围予以认可，因露台外墙系罗江所修建，故罗江主张润泽物业公司交付的露台本身系违建，本院不予支持。再次，根据案涉合同第六条第六款约定的“乙方因使用需要，在不影响房屋结构和安全的前提下，经甲方和物业管理公司均书面同意及相关主管部门审批后可以对承租房屋进行装饰、装修，相关全部费用由乙方承担”，虽罗江主张其装修方案已经过润泽物业公司和物业管理公司的同意，润泽物业公司对罗江封闭露台的行为系知晓并认可，然合同明确约定除经过润泽物业公司和物业管理公司书面同意外，还须经过相关主管部门审批后，罗江才可对案涉房屋进行装饰装修，此系合同赋予罗江在装饰装修前应当履行的义务。现因罗江未就露台封闭等装修事项到相关部门报请批准，导致该部分被认定为违法建筑，罗江应自行承担由此带来的后果。虽润泽物业公司对此承担审查义务，但该义务并非合同约定的装饰装修的主要义务，现罗江以润泽物业公司对罗江封闭露台的行为系知晓并认可来抗辩其主要报批义务未履行，本院不予支持。最后，虽案涉房屋外置消防楼梯未办理规划手续，然罗江二审中称其已经在营业前通过相应消防验收，亦未提供证据证明相关部门对此进行处罚已达到影响其经营的结果。同时罗江二审认可案涉租赁物有三个消防楼梯，虽有两个未取得规划手续，但还有一个为合法建筑。综上，因案涉租赁物露台外墙封闭部分被认定为违法建筑非因润泽物业公司过错，且消防楼梯未办理规划手续亦未导致案涉合同目的无法实现，故罗江以此为由主张其享有合同解除权缺乏相应事实依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 对润泽物业公司是否享有案涉合同解除权，根据案涉合同第八条第一款的约定，罗江未按照约定缴纳租金逾期15日以上，润泽物业公司有权解除案涉租赁合同。本案中，罗江欠付2019年12月27日前的租金，同时该日之后的租金亦未支付，已达合同约定的解除条件，润泽物业公司以此为由主张解除案涉合同有事实和法律依据。一审法院予以支持并无不当，本院予以维持，案涉合同自起诉状副本送达之日即2020年7月21日解除。 因案涉合同系因罗江欠付租金构成违约解除，根据案涉租赁合同第九条第一款“乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的千分之一，向甲方支付违约金。”及第九条第二款“除本合同另有约定外，本合同违约方，应向守约方支付违约金，违约金金额为违约当年三个月租金，并赔偿由此给守约方造成的损失。”之约定，罗江应当依约承担违约责任，现在罗江申请调减违约金的情况下，一审法院综合根据案涉合同履行情况、罗江过错承担，酌情认定罗江向润泽物业公司支付374725元违约金并无不当，本院予以维持。 二、关于罗江应付租金数额的认定问题。罗江主张其2019年12月2日、2020年3月7日申请对租金支付方式进行变更，润泽物业公司并未对此提出异议，应视为双方对租金支付方式进行变更。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”之规定，罗江并未举证证明润泽物业公司明示或以行动认可租金支付方式发生变更，故对其上述主张，本院不予支持。因润泽物业公司并无其他违反合同约定的行为，罗江以行使先履行抗辩权为由不支付后续租金缺乏相应依据，本院不予支持。至于罗江主张露台面积不应计算在租赁范围内，如前所述，案涉合同对交付为“现状交付”及租金标准进行明确约定，罗江亦在签订合同前查看过案涉租赁物，应视为罗江对约定内容的认可。综上，一审认定罗江支付截至合同解除之日的租金并无不当，本院予以维持。 三、关于罗江应付水电费、垃圾清运费、物业费数额的认定问题。本院认为，首先，对水电费及垃圾清运费，罗江一审对润泽物业公司主张的该项数额予以认可，在无新证据予以佐证的情况下，其上诉主张不应支付该项费用显然与一审陈述存在矛盾，有悖诚实信用原则。且其称疫情期间未使用案涉房屋无产生水电费的基础，然润泽物业公司主张该项费用系自2019年12月28日起计算，同时在疫情结束后的2020年3月罗江亦认可其恢复经营过一段时间。故一审认定罗江向润泽物业公司支付水电费并无不当，本院予以维持。其次，对物业费，因罗江不享有案涉合同解除权，且未腾退案涉房屋，故对其主张物业费的截止时间应为2020年4月15日，本院不予支持。最后，根据2020年2月25日润泽物业公司按照600平方米左右向罗江出具《缴费通知书》，要求罗江按该面积支付物管费和垃圾清运费，润泽物业公司主张该通知书中面积的记载存在笔误，系将其他商户的承租面积在此通知书中进行记载。因罗江一审对润泽物业公司诉请其支付的物管费、垃圾清运费标准并未提出异议，仅就截止时间提出异议，故双方最终仍应以案涉合同约定的租赁面积为标准计算上述费用，故一审要求罗江按照润泽物业公司的要求支付上述费用并无不当，本院予以维持。 四、关于罗江是否应当支付房屋占有使用费的问题。根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，罗江在合同解除后继续占有案涉租赁物至今，应当基于占有支付相应对价，一审基于此认定罗江按照租金标准支付房屋占有使用费至腾退之日止并无不当，本院予以维持。至于罗江主张其多次协商腾退事项被拒，寄送钥匙被润泽物业公司拒收，同时润泽物业公司擅自断水断电、封锁电梯，已经实际控制案涉房屋，其不应支付房屋占有使用费。对此本院认为，案涉合同第五条第十八项约定“本合同终止或解除后，除乙方投资且搬移不损坏承租房屋的装饰装修、设施设备可由乙方搬离外，乙方应将承租房屋（包括附属设施设备）及乙方投资的装饰装修、设施设备无损坏且无偿交付甲方或乙方。乙方返还出租房屋应符合正常使用状态，并经甲方或甲方委托的物管公司验收认可。”，本案中，罗江二审认可其所有物品均在案涉房屋内，且不放弃遗留物品所有权，故在其未腾空案涉房屋并未恢复至合同约定的标准的情况下，其仅以寄送钥匙主张腾退义务的完成，本院不予支持。而润泽物业公司虽对案涉房屋关停水电，但罗江亦未举证证明其要求润泽物业公司开启水电被拒绝，故对罗江以上述理由主张不应支付房屋占有使用费，本院不予支持。 五、关于润泽物业公司是否应当赔偿装修损失和无法经营的经济损失问题。罗江二审称其仅就赔偿装修损失进行主张，对无法经营的经济损失不再主张。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，案涉合同的解除系因罗江欠付租金的违约行为所致，且润泽物业公司不同意对形成附合的装修物进行利用，故罗江要求润泽物业公司赔偿装修损失的主张本院不予支持。 对于一审未在判决中说明未采纳罗江提交的案例是否存在不当的问题，本院认为，首先罗江认可其提交的案例均非最高人民法院指导性案例或公报案例，不具备必须参照适用的前提；其次，经审查，罗江提交的案例与本案案情存在差别；最后，一审未在判决中对是否参照罗江提交的案例进行说明并非法定发回理由。综上，虽一审未在判决中对是否参照罗江提交的案例进行说明，但对本案认定结果并无影响。 综上所述，罗江的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62298元，由罗江负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杜玉兰 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二一年六月九日 法官助理 郑 帅 书 记 员 何浩铭