广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂10民终1238号 上诉人（一审原告、反诉被告）：广西百色江州投资有限公司，住所地百色市右江区爱新街文体巷**，统一社会信用代码：91451000052704886D。 法定代表人：林建国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：凌广权，广西中名律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：黄文雍，男，1991年11月10日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：韦壁碧，右江区法律服务所法律工作者。 上诉人广西百色江州投资有限公司（以下简称：江州公司）因与被上诉人黄文雍租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初4106号民事判决，向本院提起上诉。该院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，并通知双方当事人于2021年6月11日到庭进行调查、询问和调解。上诉人江州公司的委托诉讼代理人凌广权，被上诉人黄文雍的委托诉讼代理人韦壁碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江州公司上诉请求:1、撤销一审民事判决书；2、判令被上诉人支付铺面租金56427元,违约金1756.95元；3、判令被上诉人支付物业费2090.00元,排污费3475元、垃圾费1120元,公摊水电费571.5元等费用,共计7256.5元；4、案件受理费由被上诉人负担。事实和理由:一、《商铺租赁合同》解除时间为2020年9月3日,一审判决认定《商铺租赁合同》终止时间为2019年12月1日属事实认定错误。《商铺租赁合同》约定,合同履行期限自2016年12月1日起到2021年11月30日止,共5年，租金按季度交纳。2020年9月2日, 2 上诉人依据合同约定向被上诉人发出催缴欠费及解除《商铺租赁合同》通知函,被上诉人于2020年9月3日收到该函后并没有提出任何异议。根据《民法典》第五百六十五条规定,《商铺租赁合同》于2020年9月3日解除。被上诉人在一审提交的《关于解除租赁合同的函》、《关于再次解除租赁合同的函》等材料,其称关于投资者静坐示威影响正常生意的内容与《“商铺返租”高回报刚偿点甜头就吃苦头》陈述的内容相矛盾,特别是“为此我店不得已撤离”的陈述在落款为2019年11月1日前并未发生。证明这两份函是被上诉人为了应付诉讼事后单方补写的。而且没有依照双方约定的方式邮寄送达给上诉人,更没有证据表明已送达给上诉人,告知上诉人其提出解除合同的请求,因此不能成为认定向上诉人提出解除、终止租赁合同请求的依据。二、被上诉人应当依照《商铺租赁合同》约定支付租金、违约金给上诉人。被上诉人一直没有依约支付租金,根据《商铺租赁合同》约定,被上诉人从2019年11月20日至2020年8月20日,共欠九个月租金,因此,被上诉人应支付给上诉人租金、违约金。三、被上诉人应当依照合同的约定支付物业费等费用。《商铺租赁合同》约定被上诉人在租赁期间应当支付各项物业费用,并且约定了计算依据。上诉人向被上诉人主张付费是有事实和法律依据的。四、一审判决要求上诉人返还被上诉人履约保证金48990元错误的。上诉人收取履约保证金是为了约束被上诉人能按约定全面履行合同义务。现被上诉人在履行过程中存在逾期不支付租金的违约情形,按约定不予以退回。现上诉人将履约保证金抵冲部分租金,并不违反合同约定,故不应予以退回。综上，上诉人认为一审判决在合同解除时间、被上诉存在违约情形等方面认定错误,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 黄文雍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，请求二审法院维持一审判决。 江州公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付两个铺面租金56427元给原告；2、判令被告支付两个铺面物业费2090元，排污费3475元，垃圾费1120元，公摊水电费571.5元等共计7256.5元；3、因被告欠付租金，应支付违约金1756.95元；4、本案诉讼费由被告承担。 黄文雍向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告履约保证金48990元；2、反诉费由反诉被告承担。 3 一审法院认定事实：原告江州公司与百色市右江区利元村第二村民小组、第五村民小组共同合作开发百色市右江区森林中心城商业项目。2016年12月1日，被告黄文雍与原告江州公司签订《商铺租赁合同》，约定被告承租森林中心城L1层E031#、E032#铺面经营餐饮，两处铺面面积共计65.48平方米，租赁期限为五年，自2016年2月1日至2021年1月30日，E031#铺面第一、二、三年每月租金为4617元，租金按季度缴纳；E032#铺面第一、二、三年每月租金为7096元，租金按季度缴纳。合同签订后，原告向被告收取了两间铺面共计48990元的费用作为履约保障金（其中E031#为27702元、E032#为21288元）。合同中约定了物业费、水电费、排污费等项目的收取。租赁合同第十二章约定“……12.2除少量补充货源的货运外，乙方的大规模补充货源所需货运须在商场营业时间外统一指定时间或经由甲方同意的其他时间内进行，以免影响商场顾客及其他租户的经营，货运路线须按照商场要求进行不能影响客户的通行，不能占道放货品。……12.4乙方承诺每天依时经营，经营者不得迟开门、早关门、中途停止营业和无人值守。如因非常特殊事故，不能开店经营，须以书面形式向甲方申述理由并获得甲方同意。如果一个月内乙方停业或空置铺位超过3天者，甲方有权以损害商场整体形象及商誉为由提前解除合同，收回乙方承租场地，乙方已付履约保证金、水电押金、剩余租金及宣传推广费不予收回。……”。后被告按约在上述铺面经营并向原告缴纳相应的租金及物业费用。2017年6月11日，被告与广西百色甲龙物业服务有限公司签订百色【森林.中心城】《商铺物业管理服务合同》，约定由甲龙公司向被告提供物业服务，被告向甲龙公司支付物业费、水电费、排污费等。后被告亦按约向甲龙公司支付相应物业、水电等费用。2019年11月2日，被告因自身需要，向原告提出解除租赁合同，并将《关于解除租赁合同的函》提交原告公司，函中确认合同解除的时间为2019年12月1日，原告公司接到解除函后没有做出回应。被告在缴清相关费用后于2019年11月28日晚至29日凌晨将其经营物品搬离上述涉案商铺，不再继续经营。2020年2月3日，被告再次向原告提出要求解除租赁合同，并将《关于再次要求解除租赁合同的函》交由原告公司，但原告公司仍不回应。2020年9月2日，原告江州公司向被告发出“解除《租赁合同》通知书”，通知书中要求被告应在三日内支付2019年11月20日至2020年8月20日期间所欠的租金及物业水电费用，并解除双方的租赁合同。2020年9月3日 4 ，被告收到解除通知书。2020年10月15日原告向该院起诉。另查明，广西百色甲龙物业服务有限公司成立于2016年10月17日，2020年7月1日注销。 一审法院认为，原告江州公司与被告黄文雍自愿签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，该院予以确认，依法订立的合同，具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点有以下几点，一是双方的《商铺租赁合同》何时解除；二是被告是否尚欠租金未支付；三是原告主张被告支付物业费、水电费、排污费等事实依据；四是被告是否违约，应否承担违约责任的问题；五是原告应否返还被告租赁保障金48990元。 关于双方签订《商铺租赁合同》何时解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，具体到本案，被告于2019年11月1日向原告提出解除合同，并要求合同解除时间为2019年12月1日，原告在收到合同解除函后没有提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同依法解除，2019年11月29日，被告搬离铺面结束经营，虽然原告否认其同意被告结束经营解除租赁合同，但是从双方确认的事实来看，如经甲方同意在晚上非经营时间从铺面搬走经营物品、结束经营后超过一个月原告亦未向被告主张租金或者提出解除合同的请求，可以认定双方对租赁关系的终止已经达成合意，而且其诉讼主张的租金亦是被告结束经营之后，由此亦可以认定在结束经营之前被告已经与原告结清相关费用并取得原告确认终止了双方的租赁关系，因此，该院确认，原、被告双方于2016年12月1日签订的《商铺租赁合同》已于2019年12月1日解除。原告主张合同于2020年9月3日解除，与查明事实不符，该院不予采信，其主张被告支付2019年12月至2020年8月期间的租金，亦没有事实依据，该院亦不予支持。关于原告主张被告支付物业费、水电费、排污费的依据问题。原、被告双方在2016年12月1日签订的租赁合同虽然约定了物业费、水电费、排污费的缴纳，但在2017年6月11日，被告与甲龙公司签订物业服务管理合同，已经另行建立物业服务合同关系，故原告主张被告向其支付物业费、水电费、排污费缺乏事实依据，该院不予支持；原告称甲龙公司已经注销，由其代为主张物业费用，但本案的租赁合同关系已经于2019年12月1日终止，双方没有再发生物业服务关系，原告该项主张亦不能得到支持。原告主张被告欠付租金，应支付违约金1756.95元。该院认为，被告在2019年12月1日终止租赁关系时 5 仍有铺面押金及水电押金保留在原告处，不存在故意不支付的情形，不能认定被告故意违反合同约定构成违约，对该主张，该院不予支持。关于原告应否返还被告履约保障金48990元的问题。根据双方签订的《商铺租赁合同》第四章履约保证金条款约定，合同终止时，如果乙方没有发生任何违约情形的，甲方应在乙方撤场后的30个工作日将保证金扣除已发生的代付费用后，一次性无息返还乙方，双方签订的租赁合同已经于2019年12月1日终止，依照合同约定，原告应当向被告返还履约保证金，被告的反诉请求，于法有据，该院予以支持。原告抗辩称被告存在违约行为，保证金予以没收，因双方的租赁关系已于2019年12月1日终止，被告无需再向原告支付租金，原告抗辩该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决;一、原告（反诉被告）江州公司应于本判决生效之日起五日内返还被告（反诉原告）黄文雍履约保障金48990元；二、驳回原告（反诉被告）江州公司的诉讼请求。案件受理费1436元，减半收取718元，反诉费1024元，减半收取512元，共计1230元，由原告（反诉被告）江州公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，一审判决对本案事实的认定属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审中当事人争议焦点为：1、上诉人主张的租金、水电费等费用有无事实和法律依据；2、上诉人应否退还被上诉人履约保证金。 关于焦点1，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。《商铺租赁合同》约定租赁期限为五年，即自2016年2月1日至2021年1月30日。租赁期限内，被上诉人于2019年11月1日向上诉人提出解除商铺租赁合同，并将《关于解除租赁合同的函》送达上诉人，该函确认合同解除时间为2019年12月1日。上诉人收到解除租赁合同的函后，并未提起诉讼或仲裁就合同解除效力进行确认，本案《商铺租赁合同》于2019年12月1日解除，一审判决认定本案《商铺租赁合同》于2019年12月1日解除并无不当。上诉人上诉称本案《商铺租赁合同》应自上诉人所发出《解除通知书》到达被上诉人 6 ，即2020年9月3日解除的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案《商铺租赁合同》于2019年12月1日解除，上诉人主张合同解除后的租金、违约金和物业费、排污费、垃圾费、公摊水电等费用，缺乏事实和法律依据，一审判决驳回上诉人上述诉请并无不当。 关于焦点2，如焦点1所述，本案《商铺租赁合同》于2019年12月1日解除，上诉人继续持有被上诉人履约保证金缺乏法律和合同依据，一审判决上诉人退还被上诉人履约保证金并无不当。上诉人上诉称被上诉人存在逾期未支付租金的违约行为，被上诉人所交纳履约保证金不应予以退还的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2589元，由上诉人广西百色江州投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭承峙 审判员  凌文楼 审判员  罗翠航 二〇二一年六月十八日 7 法官助理谢良 书记员李宏超