北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终6673号上诉人(原审原告)：北京酷秀运动有限公司，住所地北京市顺义区安泰大街9号院10号楼8层806，统一社会信用代码91110113MA01E61U2K。法定代表人：连伟国，总经理。委托诉讼代理人：李红洋，北京权鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：高红，女，1978年1月3日出生，汉族，北京酷秀运动有限公司员工，住北京市顺义区。上诉人(原审被告)：北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙），主要经营场所北京市平谷区大华山镇大华山南路289号，统一社会信用代码91110117MA00ELGH1P。执行事务合伙人：北京鸿儒投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区农展馆南路13号13层1610，统一社会信用代码91110105MA003D0090。法定代表人：柴志坤，董事长。委托诉讼代理人：倪静，北京市世方永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杉杉，北京市世方永泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中粮地产投资（北京）有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113678795265F。法定代表人：刘琪，总经理。委托诉讼代理人：李宏志，男，1992年7月10日出生，汉族，中粮地产投资（北京）有限公司法务。被上诉人（原审被告）：中粮地产集团深圳物业管理有限公司北京分公司，营业场所北京市房山区琉璃河镇洄城村委会北350米，统一社会信用代码91110111MA0098RQ21。负责人：吴坤镛，总经理。委托诉讼代理人：宋利明，北京佳美律师事务所律师。上诉人北京酷秀运动有限公司（以下简称酷秀运动公司）、上诉人中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮公司）、上诉人北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）（以下简称弘安公司）因与被上诉人中粮地产集团深圳物业管理有限公司北京分公司（以下简称中粮物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初8738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。酷秀运动公司上诉请求：1、请求在一审判决的基础上，依法判令中粮物业公司、中粮公司、弘安公司支付免交受损期间的损失510480.4元，房屋租赁费588972元及物业费73848.48元。2、一审、二审诉讼费由中粮物业公司、中粮公司、弘安公司承担。事实和理由：一、酷秀运动公司主张物业费有事实依据。1、法律依据，本案为租赁合同纠纷，所产生的费用均来基于租赁房屋的使用，包括物业费和酷秀运动公司的职工工资。《民法典》第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。物业费系基于租赁使用而产生的，漏雨无法使用等同于未使用，未使用即不应支付物业费。2、事实依据为，本案中房屋因漏雨而影响正常使用是不争的事实，由于出租人未及时维修，闲置期间每天必须支付的使用成本，均应视为酷秀运动公司的损失。3、本案房屋《租赁合同》的签定目的为经营营利，因漏雨事件而中断实现合同目的，此期间员工工资要照发却没有给公司带来收益，应当视为公司的经营损失。二、因漏雨事件导致房屋不能正常经营长达6个月之久，系粮物业公司、中粮公司、弘安公司不作为，不履行法律规定和合同约定导致的后果，中粮物业公司、中粮公司、弘安公司应当承担全部责任，对酷秀运动公司的损失亦应当负100%的责任，故应当免交6个月的全部租金。弘安公司上诉请求：1、请求撤销一审判决判决第一项、二项，改判弘安公司赔偿酷秀运动公司损失3000元；2、请求判令酷秀运动公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、酷秀运动公司未就地面地胶、木地板提供是否因漏水造成损失及具体损失金额的证据，一审法院就直接认定并判令弘安公司就木地板、地面地胶损失向酷秀运动公司赔偿无事实及法律依据。一审中，酷秀运动公司并未提供维修工程实施前原铺设地面地胶受损程度及影响使用的证据，一审法院也未就原铺设的地胶的受损程度、更换必要性进行审查，仅依据更换地面地胶的《维修工程施工合同》金额认定酷秀运动公司因涉案房屋漏水导致的损失及损失金额，缺乏事实依据及法律依据。同时弘安公司认为，《维修工程施工合同》的相对方北京一品居装饰工程有限责任公司如实际实施了地胶更换工程，且酷秀运动公司已支付了款项，其应开具正规发票，而酷秀运动公司在一审中并未提供《维修工程施工合同》的付款证明及发票，一审法院便据此认定酷秀运动公司已支付了合同款项没有事实及法律依据，是错误的认定。同理，一审中，酷秀运动公司未就木地板因涉案房屋漏雨导致的受损程度、更换必要性举证，一审法院仅依据《体育运动木地板供货及铺设合同》及发票，认定酷秀运动公司铺设的木地板因房屋漏水产生损失及损失的具体金额，缺乏事实依据。综上，一审法院判令弘安公司赔偿酷秀运动公司木地板及更换地面地胶的损失及认定损失金额为《维修工程施工合同》及《体育运动木地板供货及铺设合同》项下全部合同价款，没有事实及法律依据，是错误的认定。二、一审法院在酷秀运动公司未提交会员缴费、退费凭证的情形下，认定弘安公司赔偿酷秀运动公司主张的全部退费金额没有事实及法律依据，是错误的判决。健身房会员缴纳的会员费金额，实际系相应会员的预期消费金额，一审法院将该等预期消费金额认定为房屋漏雨期间的经营损失，与事实相悖。且酷秀运动公司在一审中，对于会员退费事宜仅提供了所谓的有会员签字及酷秀运动公司盖章的退费申请单及退费签收单，无任何该会员支付会员费及退费的第三方支付或收款凭证，一审法院便支持了酷秀运动公司就该部分的诉讼请求，认定酷秀运动公司主张的会员退费系真实情况，弘安公司认为一审法院的认定没有事实及法律依据，据此做出的判决是错误的判决。依据酷秀运动公司提供的证据，会员办理会员的费用及退的费用大多在万元以上，现如今，使用现金结账的方式已为数不多，且酷秀运动公司收取会员费及退费的数量不在少数，全部使用现金方式结算明显不符合常理。三、一审法院免除酷秀运动公司近三个月的租金没有事实及法律依据。涉案房屋2019年7月开始的雨季漏水并不严重，并未影响酷秀运动公司的经营，发生严重漏水事宜的时间在2019年的11月份，且即使发生严重漏水事宜，在被清理后亦未因漏水给酷秀运动公司经营造成严重影响。加之北京降雨天数有限，而降水天气本身也会对健身房的客流量产生直接的负面影响，一审法院仅将涉案房屋雨天漏水作为影响酷秀运动公司经营的唯一因素，明显有违事实。且一审中酷秀运动公司未提供涉案房屋漏水已导致酷秀运动公司累计长达三个月无法占用、使用涉案房屋或无法经营的证据，因此，一审法院免除酷秀运动公司近三个月的租金没有事实及法律依据。中粮公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法予以改判。2、一审、二审的诉讼费用由酷秀运动公司承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，对损失金额认定也缺乏合理依据。一、酷秀运动公司及中粮物业公司、弘安公司提交的证据无法证明争诉房屋漏雨的实际情况。酷秀运动公司提交七段视频用以证明争诉房屋自2019年3月至2019年11月期间的漏雨情况，但该证据无法表明拍摄时间，真实性存疑，无法确认争诉房屋漏雨期间及漏雨真实情况。弘安公司向中粮公司发出的函件中曾单方表述争诉房屋自2019年4月开始存在漏水情况，7月开始漏水严重，但并未提出任何证明材料。中粮公司认为依据上述瑕疵证据无法证明2019年7月至2019年11月期间争诉房屋曾持续发生漏水情况，是否对酷秀运动公司的经营造成持续影响亦无法确认，一审判决中该部分事实认定不清。二、一审法院认定酷秀运动公司损失金额无充分的事实依据。首先，酷秀运动公司提交的俱乐部意见单、签字的退费凭证等并无转账记录等作为辅助证据，并不能单独证明相关退费行为的真实性。同时酷秀运动公司提交的会员退费明细中，会员退费的时间区间与酷秀运动公司所称的房屋漏水时间区间存在不一致，无法证明相关退费行为均系争诉房屋漏水导致。其次，一审法院认定酷秀运动公司应当免交租金的金额是基于认定2019年7月至11月争诉房屋屋顶持续漏水造成损失的基础上，中粮公司认为该事实部分认定不清，具体理由已在上文予以具体阐述，因此一审判决中免交租金的金额认定亦缺乏事实依据。再次，酷秀运动公司提交的证据材料无法证明木地板供货及铺装合同费用、地面胶更换工程款系房屋漏水造成的维修支出，一审判决认定损失缺乏合理依据。另鉴定机构就争诉房屋室内描绘的的壁画损失进行了鉴定，鉴定机构采取成本评估法，鉴定报告中仅对鉴定时壁画重新绘制的市场价值进行评估，并未考虑壁画受损程度及现状观感。据酷秀运动公司现场查验，该壁画仍在正常使用，并无明显异常，但一审法院并未考虑壁画实际损失情况，直接按照鉴定报告内容确定酷秀运动公司损失，中粮公司无法接受。综上所述，中粮公司认为一审判决存在较多事实认定不清之处，虽一审判决并未要求中粮公司承担赔偿责任，但相关事实认定内容及判决结果将对中粮公司产生直接的不利后果，特此请求贵院撤销一审判决，依法予以改判。中粮物业公司对酷秀运动公司、弘安公司、中粮公司的上诉请求辩称,跟我们无关，同意一审判决。酷秀运动公司对弘安公司、中粮公司的上诉请求辩称,不同意其上诉请求，具体意见同我方上诉状。弘安公司对酷秀运动公司、中粮公司的上诉请求辩称,不同意其上诉请求，具体的意见同我方上诉状。中粮公司对酷秀运动公司、弘安公司的上诉请求辩称,不同意其上诉请求，具体的意见同我方上诉状。酷秀运动公司一审法院起诉请求：1.判令中粮物业公司、弘安公司、中粮公司连带支付经济损失929858.4元（器材维修，室内装修，营业损失等），免交受损期间房屋租赁费1181725.53元及物业费73848.48元；2.请求判令中粮物业公司、弘安公司、中粮公司对涉诉房屋进行修缮，确保原告酷秀运动公司正常使用；3.本案诉讼费由中粮物业公司、弘安公司、中粮公司承担。一审法院认定事实：2017年8月29日，出卖人中粮公司与买受人弘安公司就顺义区安泰大街9号院10号楼8层804房屋（以下简称804号房屋）、顺义区安泰大街9号院10号楼8层805房屋（以下简称805号房屋）、顺义区安泰大街9号院10号楼8层806房屋（以下简称806号房屋）签订《北京市商品房现房买卖合同》。2017年10月24日，凯莱公司向弘安公司出具804、805、806号房屋入住证明单。中粮公司向弘安公司出具C-03地块居住项目办公楼质量保证书。2018年8月1日承租人赵欣与出租人弘安公司就中粮祥云小镇10号804、805、806房屋签订《中粮祥云租赁合同》，约定：1.租赁标的：1.1本合同项下的租赁标的位于中粮祥云小镇的10号804、805、806房屋。标的房屋已设定了抵押。1.2804、805、806号房屋建筑面积1243.242平方米。1.3承租人承租标的房屋的用途为：健身中心；承租人仅可将标的房屋做前述用途使用。2.租赁期限：2.1租赁期限为4年，自2018年8月1日开始计算，该期间包括开始日与终止日在内。自租赁开始日起每满365天为一个租赁年度，每满3个月为一个租赁季度。2.4租赁期限：自2018年8月1日至2022年7月31日止。9.其他费用：9.2承租人同意租赁期限内的下述费用均由承租人向物业管理公司支付或由物业管理公司代收代缴，包括但不限于：物业费（9.9元/月/建筑平方米……）。附件（2）（804、805、806号房屋租金明细表）租赁年度1，租金单价5.00元/天/建筑平米，月租金189076.08元，年租金2268913元；租赁年度2，租金单价5.25元/天/建筑平米，月租金198529.89元，年租金2382358.65元；租赁年度3，租赁单价5.5元/天/建筑平米，月租金207983.69元，年租金2495804.3元；租赁年度4，租赁单价5.75元/天/建筑平米，月租金217437.5元，年租金2609249.95元。2018年8月28日，甲方弘安公司、乙方赵欣、丙方酷秀运动公司签订《合同权利义务概括转移协议》约定：鉴于：1.甲方与乙方就乙方租赁中粮祥云小镇的10号804、805、806房屋事宜，于2018年8月1日签订了《中粮祥云租赁合同》；2.乙方、丙方商定：拟将乙方依《租赁合同》享有的债权、承担的债务转移给丙方，甲方予以同意。第一条转移范围：本协议签署后，乙方在《租赁合同》项下的所有权利、义务一并转移给丙方。第二条甲乙双方履行《租赁合同》情况：2.1甲方已向乙方交付标的房屋，乙方负责按照甲方交付时的标准向丙方交付标的房屋，与甲方无关，本合同签订即视为甲方已按照交付乙方时的标准向丙方交付了标的房屋；乙方已向甲方支付押金、租金合计567228.25元。第三条《租赁合同》权利义务的转移：3.1本协议签署后，丙方即承继乙方在《租赁合同》项下的全部权利、义务；如甲方与乙方不再就租赁事宜签署新的事宜，则除本协议对《租赁合同》进行变更、补充的内容外，甲方（作为出租人）与丙方（作为承租人）均依照《租赁合同》的约定互相享有权利、履行义务。后酷秀运动公司于诉争房屋内经营健身房。诉争房屋自2019年4月即存在漏水情况，2019年7月漏水情况更为严重。弘安公司向中粮公司送达律师函后，中粮公司于2019年10月27日派员进场维修。2019年11月9日在中粮公司维修过程中，因降雨导致诉争房屋大面积漏水。后中粮公司就防水进行维修。酷秀运动公司主张中粮公司于2019年12月维修完毕。中粮公司于一审法院当庭询问中，未明确其维修时间，在一审法院指定的期限内，亦未提交书面回复，未向一审法院报告其修复诉争房屋时间。至2020年9月12日，诉争房屋尚存在漏水情况。酷秀运动公司、弘安公司确认因诉争房屋漏水，酷秀运动公司未向弘安公司给付2019年7月至12月的房屋租金。弘安公司主张漏水是事实，但是否应免交应由法院判决。2019年7月31日，北京市世方永泰律师事务所受弘安公司委托向中粮公司出具律师函，内容包括：弘安睿信购买的顺义区安泰大街9号院10号楼物业，自交付以来，8层屋面及窗户频繁漏水，弘安睿信多次报请维修未果，严重妨害了物业出租，造成了较大的租金损失。部分租出物业的租户也投诉其经营受到严重影响，向弘安睿信提出索赔。目前已进入雨季，漏水问题如不立即妥善维修，损失还将继续扩大。为此，本律师代表弘安睿信敦促贵司：请贵司立即对漏水问题进行有效维修，并在2019年8月6日之前答复维修完毕时间。如贵司不能在2019年8月6日之前回复我司，弘安睿信将自行安排维修，所产生的相关费用以及因漏水问题造成的损失，贵司应予承担，弘安睿信保留法律追诉权利。2019年11月11日，北京市世方永泰律师事务所受弘安公司委托向中粮公司出具律师函，内容包括：此前，弘安睿信多次通知贵司，本所律师亦受弘安睿信委托向贵司发送律师函，要求贵司履行维修义务并处理相关问题，经多次沟通，贵司于2019年10月27日派工程人员正式进场维修，维修期间弘安睿信多次索要维修方案未果，2019年11月4日弘安睿信委派工程部高管亲临现场了解工程进度及方案，参加现场会议人员有贵司物业部客服及工程人员、施工方总负责人等，施工方向弘安睿信保证随时注意天气变化，制定维修方案，避免再次因漏水造成损失。然而2019年11月9日夜间发生降雨，弘安睿信现场招租负责人接到8层、7层703/704等租户微信及电话，投诉所承租的房屋大面积漏水，经弘安睿信人员于2019年11月10日上午现场了解取证及走访租户，判断此次漏水事件给所涉及租户造成严重损失并对后期经营产生影响，但截止2019年11月10日无人任何施工方人员及贵司负责人员到场，也未见采取任何补救措施。目前8层等漏水较严重的租户已停业。为此，本律师代表弘安睿信督促贵司就此漏水事件于2019年11月13日前书面提出解决维修和赔偿方案，避免事态进一步扩大……2019年11月11日，弘安公司向中粮公司出具告知函，内容与当日北京市世方永泰律师事务所出具的律师函基本一致。酷秀运动公司提交健身俱乐部意见回复单，总金额共计361778元，拟证明会员退会，给酷秀运动公司造成的损失。弘安公司对该组证据数额不认可，认为证据不完整，应有其他证据支持。中粮公司对该组证据真实性不认可，认为无退费回执。中粮物业公司对该组证据真实性、关联性不认可，相应款项是否实际退款无法确认。酷秀运动公司提交体育运动木地板供货及铺装合同，该合同约定体育运动木地板供货及铺装工程款总价26600元。拟证明漏水地板被泡坏，重新换地板的损失。弘安公司对该证据真实性认可。中粮公司对该证据真实性认可，关联性不认可。中粮物业公司对该证据不认可，认为无付款记录。酷秀运动公司提交酷秀运动公司与北京皇石印象文化传媒有限公司签订的《墙体彩绘绘画定制合同》，约定绘制总金额为26000元，拟证明墙上绘画因漏水导致的损失。弘安公司认为该证据没有付款证明，对付款事实不认可。中粮公司对该证据真实性不认可。中粮物业公司认为该证据无付款记录，对真实性不认可。酷秀运动公司提交其与北京一品居装饰工程有限责任公司于2019年11月24日就北京市顺义区中粮北区10号楼805重型机械区地面地胶更换工程签订的《维修工程施工合同》及28000元收据一张，拟证明805室因漏水产生的2.8万元损失。弘安公司对该组证据真实性不认可，认为无发票。中粮公司对该组证据真实性不认可。中粮物业公司对该组证据真实性不认可。酷秀运动公司提交2019年6月至12月工资汇总表，拟证明因漏雨停业，酷秀运动公司仍承担员工的基本工资。工资是以现金形式发放的。弘安公司对该组证据真实性不认可。中粮公司对该组证据真实性不认可，认为无其他证据辅助证明。中粮物业公司对该组证据不认可，认为酷秀运动公司没有其他相关证据。酷秀运动公司提交微信聊天记录，拟证明因漏雨，弘安公司、中粮公司、中粮物业公司未及时维修，酷秀运动公司与弘安公司的项毅经理联系以及会员退卡的聊天记录情况。弘安公司对该组证据真实性认可。中粮公司对该组证据真实性不认可。中粮物业公司认为酷秀运动公司未提交该组证据的原始载体，无法确认漏雨时间，就漏雨原因酷秀运动公司未举证。酷秀运动公司提交视频七段，拟证明诉争房屋自2019年3月30日至2019年11月10日期间的漏雨情况。弘安公司对该组证据真实性认可。中粮公司无法确认该视频是何时拍摄的，时间地点没有显示，不认可该证据。中粮物业公司无法确认视频拍摄时间，对该组证据真实性不认可。酷秀运动公司提交会员签字的退费凭据，拟证明会员退费情况。弘安公司认为该证据无相关支付凭证，不认可该证据。中粮公司认为该证据无付款凭证，不认可该证据。中粮公司认为退卡单据无法确定退卡原因。审理过程中，一审法院释明酷秀运动公司是否就因漏雨导致的受损物品价值进行评估，酷秀运动公司申请就诉争房屋内的壁画的损失进行评估。后经摇号确定，一审法院委托北京大展资产评估有限公司进行评估。北京大展资产评估有限公司出具805室室内壁画因漏水造成的实际损失资产评估报告书，评估结论为805室室内壁画因漏水造成的实际损失价值为3000元。在一审法院指定的异议期内，弘安公司提交书面异议。北京大展资产评估有限公司针对该异议，作出异议回复函。针对该异议回复函，弘安公司仍坚持其异议，但不申请评估人员出庭。经一审法院释明，酷秀运动公司坚持据合同纠纷提起本案诉讼。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房现房买卖合同》、房屋入住证明单、《中粮祥云租赁合同》、《合同权利义务概括转移协议》、律师函、告知函、健身俱乐部意见回复单、运动木地板供货及铺装合同、工资汇总表、聊天记录、视频、收据等证据在案佐证。一审法院认为，赵欣与弘安公司签订的《中粮祥云租赁合同》及酷秀运动公司、赵欣、弘安公司签订的《合同权利义务概括转移协议》均系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。一审法院确认酷秀运动公司与弘安公司存在房屋租赁合同关系，双方均应依约履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。弘安公司作为出租人，应向酷秀运动公司提供能够正常使用的房屋。审查双方当事人陈述及弘安公司向中粮公司发送的律师函、酷秀运动公司提交的视频等，能够确认诉争房屋自2019年7月即存在漏水情况，影响到其正常经营。至2019年11月9日因中粮公司维修过程中降雨，导致酷秀运动公司经营受到严重影响。故弘安公司应赔偿酷秀运动公司因漏水受到的损失。就损失金额，应由酷秀运动公司举证证明。一审法院审查酷秀运动公司提交的体育运动木地板供货及铺装合同及发票，能够确认酷秀公司因诉争房屋漏水而支出工程款26600元。就酷秀运动公司主张的墙体彩绘绘画损失，一审法院结合其提交的定制合同及评估报告结论，确定该部分损失金额为3000元。审查酷秀运动公司提交的维修工程施工合同及收据，能够确认酷秀运动公司因房屋漏水支出地面地胶更换工程款28000元。审查其提交的工资汇总表，其内容为向管理经理和教练给付工资进行汇总，该内容与酷秀运动公司主张的相关事实不符，故一审法院难以认定酷秀运动公司主张的其向管理经理、教练等员工支付的工资为营业损失。就酷秀运动公司主张的会员会费损失，审查其提交健身俱乐部意见回复单，会员签字的退费凭据等，能够确认存在周子楚等会员因诉争房屋漏水而申请退费，并最终退费退卡的事实。据此，一审法院确认酷秀运动公司营业损失为361778元。综上，一审法院确认酷秀运动公司受有合同损失共计419378元。就酷秀运动公司主张的其应免交2019年7月至2019年12月期间租赁费的诉讼请求。据前述意见，一审法院确认2019年7月至10月期间，因诉争房屋漏水影响到酷秀运动公司正常经营。至2019年11月9日因中粮公司维修过程中降雨，导致酷秀运动公司经营受到严重影响。据上述情况，一审法院确定酷秀运动公司应免交的租金金额为592753.53元。就酷秀运动公司主张免交物业费的诉讼请求，据诉争合同约定，物业费系由酷秀运动公司向物业公司直接缴纳，故作为出租人的弘安公司无合同依据及法律依据确定酷秀运动公司物业费是否应免交。就酷秀运动公司该诉讼请求，一审法院不予支持。就酷秀运动公司要求弘安公司修缮涉诉房屋，确保酷秀运动公司能够正常使用的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。本案系合同纠纷，因中粮公司、中粮物业公司不是诉争合同相对人，就酷秀运动公司要求中粮公司、中粮物业公司承担责任的诉讼请求，一审法院不予支持。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。就弘安公司辩称应由中粮公司承担责任的答辩意见，据前述法律规定，应由弘安公司承担违约责任。弘安公司承担责任后，有权向中粮公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）于判决生效之日起七日内赔偿北京酷秀运动有限公司损失四十一万九千三百七十八元；二、确定北京酷秀运动有限公司免交北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）二〇一九年七月至二〇一九年十二月期间的租赁费共计五十九万二千七百五十三元五角三分；三、北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）于判决生效之日起七日内维修顺义区安泰大街9号院10号楼8层804、805、806房屋至不再漏水；四、驳回北京酷秀运动有限公司的其他诉讼请求。如果北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费二万四千二百八十四元，由北京酷秀运动有限公司负担一万零三百七十四元（已交纳），由北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）负担一万三千九百一十元，于判决生效之日起七日内直接给付北京酷秀运动有限公司。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，现有证据表明，涉案《中粮祥云租赁合同》、《合同权利义务概括转移协议》签订于2018年，房屋漏水事实发生于2019年，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，由于本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故本案法律适用当时的法律、司法解释的规定。现有证据表明涉案《中粮祥云租赁合同》、《合同权利义务概括转移协议》签订后实际进行了履行，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，根据《中粮祥云租赁合同》、《合同权利义务概括转移协议》约定内容，酷秀运动公司、弘安公司之间存在房屋租赁合同法律关系，酷秀运动公司、弘安公司应当依照合同约定履行各自的权利、义务。租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。本案争议焦点：因下雨漏水导致租赁物无法正常使用后损失承担问题。涉案租赁合同约定，一方违反合同义务，给对方造成损害时，违约方应赔偿对方损失，赔偿损失的数额与实际损失相等，合同另有规定的除外。我国法律规定，当事人一方不履行合同义务造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。只有当违约所造成的损害是可以预见的情况下，才能认为损害与违约后果之间具有因果关系，如果损害是不可预见的，则不存在因果关系，违约当事人也不应当承担对这些损害的赔偿责任。关于酷秀运动公司上诉所称物业费的问题。首先，涉案合同约定酷秀运动公司应按照有关规定向物业公司缴纳物业费，但未就出租方违约应免交物业费进行明确约定。其次，物业服务人不履行物业服务合同义务或者履行义务不合合同约定，可以依法行使抗辩权。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在酷秀运动公司目前提供的证据不能证明其对物业费行使抗辩权主张所依据的的事实成立的情形下，本院对酷秀运动公司“不应支付物业费”的上诉理由和请求不予采纳。关于涉案房屋租金的问题。酷秀运动公司上诉主张“应当免交6个月的全部租金”。弘安公司主张“一审法院免除酷秀运动公司近三个月的租金没有事实及法律依据”。中粮公司主张“一审判决中免交租金的金额认定亦缺乏事实依据”。根据涉案租赁合同的双方即酷秀运动公司、弘安公司均认可存在房屋漏水的事实，由于弘安公司向酷秀运动公司交付的租赁物在租赁期间存在未保持租赁物符合约定的用途的情形，弘安公司应赔偿酷秀运动公司因违反合同义务所造成的损失。根据酷秀运动公司因下雨漏水提出的诉讼请求，结合酷秀运动公司承租房屋用于室内健身运动经营的情形，结合弘安公司向中粮公司发出的函件及视频，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，一审法院根据现有证据认定的下雨漏水对酷秀运动公司经营造成影响的事实，酌定酷秀运动公司向弘安公司免交租金592753.53元的处理意见并不存在显失公平的情形，故本院对酷秀运动公司、弘安公司、中粮公司的上述上诉理由和请求均不予采纳。关于体育运动地板、地面地胶维修、墙体彩绘绘画、会员会费损失的问题。首先，现有证据表明，酷秀运动公司是具有体育运动项目经营范围的公司，下雨漏水对酷秀运动公司经营造成影响的事实存在。其次，涉案租赁合同约定，承租房屋的用途为健身中心，一方违反合同义务，给对方造成损害时，违约方应赔偿对方损失，赔偿损失的数额与实际损失相等。再次，下雨漏水给地板、地面地胶、墙体彩绘绘画带来损失是因下雨漏水造成的直接损失，下雨漏水导致从事健身运动经营的酷秀运动公司无法正常经营所造成的营业损失也是弘安公司可以预见到的损失。下雨漏水给地板、地面地胶、墙体彩绘绘画、营业损失与涉案租赁物无法按约定用途使用之间具有因果关系。依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在弘安公司、中粮公司目前提供的证据不能证明酷秀运动公司提供的地板供货、铺装合同及发票、地面地胶维修施工合同及收据、会员退费回复单及退费签字凭据、墙体彩绘绘画评估报告结论不真实的情形下，一审法院酌定弘安公司向酷秀运动公司赔偿损失419378元的处理意见并无不妥，故本院对弘安公司有关“应改判其公司赔偿酷秀运动公司损失3000元”的上诉理由和请求、中粮公司有关“一审法院认定酷秀运动公司损失金额无充分的事实依据，应予改判”的上诉理由和请求均不予采纳。综上所述，酷秀运动公司、弘安公司、中粮公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38194元，由北京酷秀运动有限公司负担10374元（已交纳），由北京弘安睿信企业管理咨询中心（有限合伙）负担13910元（已交纳），由中粮地产投资（北京）有限公司段13910元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年六月三十日法官助理 陈文文法官助理 王永基书 记 员 王 艳