广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12265号原告：陈剑，男，1960年4月15日出生，汉族，住广西容县。原告：全英，女，1959年12月10日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。两原告共同委托诉讼代理人：冯明飞，广东穗智律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李燕珊，广东穗智律师事务所实习人员。被告：莫水林，男，1982年12月23日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：李键萍，女，1986年10月28日出生，汉族，住广州市番禺区。两被告共同委托诉讼代理人：梁子铭，广东金本色律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张雨宁，广东金本色律师事务所实习人员。陈剑、全英与莫水林、李键萍房屋买卖合同纠纷一案，本院依法立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。陈剑、全英的委托诉讼代理人冯明飞、李燕珊，莫水林及其与李键萍的委托诉讼代理人梁子铭、张雨宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈剑、全英向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付剩余购房款249234.64元；2.被告向原告支付剩余购房款利息至实际清偿之日，暂计至2020年7月20日的欠款利息为499.49元（以欠款本金249209.49元为基数，按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日，从2020年7月1日起算；3.被告向原告支付违约金200000元；4.被告向原告支付本案律师费30000元；5.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担；6.两被告对上述全部支付义务承担连带责任。事实和理由：2019年7月14日，原、被告及广州市宗正房地产中介有限公司就广州市番禺区钟村祈福新村XX园X座X楼X室房屋的买卖事宜签订《房屋租赁合同》，约定该房产的成交价为335万元，定金30万元；首期款为120万元，被告须在银行出具同意贷款通知书后，在房管局受理过户申请后当天内将楼款支付给原告，然后办理过户手续；楼价余款185万元（即申请贷款额）在完税过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划到原告指定账户上；且约定“物业交付使用日期为收齐所有楼款交付”。被告于2019年9月16日前支付完成定金30万元后，因其个人原因无法支付首期房款，原、被告双方为促进交易达成，于2019年10月22日签订了《补充合同》，约定先过户后支付剩余购房款；银行放款到卖方指定账户5日内，卖方将房屋交付给买方使用；银行放款到卖方账户之日起105天内，买方要足额把剩余购房款支付给卖方，买方不能按期足额支付购房款给卖方的，则买方构成合同违约，买方要支付20万元违约金给卖方作为补偿。原告已按《补充合同》的约定，于2019年12月16日协助被告办理房产过户手续，且于2020年1月1日前共收到被告银行贷款划拨的贷款金额235万元后，于2020年1月4日即将房屋移交给被告使用。按《补充合同》约定，被告应于2020年4月15日前足额支付所有剩余的购房款，但被告却经原告多次催促后仍未足额支付上述购房款。截止2020年6月30日被告仅完成支付购房款3090765.36元，扣除原告同意承担的10000元赎楼款，还剩余249234.64元购房款未支付。被告逾期支付购房款的行为明显构成违约，根据《补充合同》约定，应赔偿原告20万元的违约金，且《房屋买卖合同》约定，因一方违约，守约方提起诉讼产生的一切费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、因诉讼保全所产生的保函费等）均由违约方承担，因此被告应承担诉讼费用、律师费、担保费等。因两被告逾期未足额支付购房款已损害原告的合法权益，为维护原告的权益，特诉至法院，请求判如所请。莫水林、李键萍辩称，1.被告实际共支付购房款310万，与原告所主张的数额不符。原告主张被告支付的购房款为3090765.36元，还贷金额为1029975.28元和1310790.08元，但被告贷款后，工商银行广州同福中路支行实际向原告发放款项2350000元，故此，涉案房屋剩余未付购房款余额为25万元，结合原告承担的1万元“赎楼款”，涉案剩余购房款为24万元。2.虽然《房屋买卖合同》有约定违约方承担律师费、保全费、担保费等违约责任，但补充合同重新明确了违约责任承担的形式，应当视为对主合同条款的变更。《补充合同》签订的背景是被告交完购房定金，短期内无法出售自有房屋的情况下，与原告磋商而签订，对合同主要的履行内容和期限均作了变更，《补充合同》又重新约定了买方未足额支付购房款的违约金，并约定本补充合同条款与主合同条款约定有改变的，按补充合同条款执行。故此，主合同的违约责任条款不再适用，《补充合同》的违约条款应当视为对主合同违约条款的变更，被告无需支付律师费、担保费等费用。3.《补充合同》约定的违约责任过高，被告不能按期支付剩余购房款是因为受到疫情的影响，若支持原告的诉讼请求将会造成显失公平，违约金应酌情调整。首先，签订《补充合同》时，被告向银行申请贷款数额由185万增加至235万，该235万亦已足额发放到原告账户，即被告仅需再向原告支付70万元的购房余款，减低了原告收取售房款的风险。其次，被告为筹集购房款，已采取变卖自有房产等方式努力偿还购房余款，被告无拖欠购房款的主观恶意。原告签订《房屋买卖合同》时，已知悉购房款来源于被告出售“康怡小区”房屋，被告一直与房屋中介联系，拟出售该房屋，但因二手房地产行情低迷导致“康怡小区”房屋未能如期出售。为此，各方经友好协商签订了《补充合同》，但其后加上新冠疫情等影响，直接导致了房屋未能出售，被告未能支付剩余房款，被告已同时出售佛山市顺德区的房产以尽快支付剩余购房款。再次，被告一直竭尽所能地去筹集剩余购房款，并一直与原告保持良好的沟通。房屋的总价款为335万，目前也仅剩24万的购房款未结清，《补充合同》约定的违约金远远超出原告的损失需弥补的范围，原告也未能提供证据证明因被告迟延支付剩余购房款造成的实际损失。最后，根据《房屋买卖合同》第十条的约定，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条的规定，结合双方履行合同实际情况以及疫情影响，即使要计算迟延支付剩余房款期间原告的损失，应当将违约金酌情调整为以剩余购房款为基数，自逾期之日起按全国人民银行同期贷款利率（LPR）计收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2019年7月14日，陈剑、全英（卖方）与莫水林、李键萍（买方）、广州市宗正房地产中介有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖双方独家委托经纪方促成广州市番禺区钟村街祈福新村XX园X座X楼X房屋（以下简称涉讼房屋）的买卖事宜；涉讼房屋面积为129平方米，成交价为3350000元，此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交之全部杂费；此次交易所产生的税费及相关杂费由买方支付；本次交易日期为2020年1月13日前到当地房管局办理完税过户手续或到当地公证处办理相关手续；涉讼房屋交付使用日期为收齐所有楼款交付；付款方式为银行按揭付款，定金100000元，买家须在签署本合同之同时支付给卖方作为定金，定金余款200000元买方须2019年9月10日前支付给卖方；首期楼款（不含定金）1200000元，买方须在银行经审批出具同意贷款通知书后，在房管局受理过户申请后当天内买方将楼款支付给卖方，然后买方继续办理过户手续；楼价余款（即申请贷款额）1850000元，在完税过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划到卖方指定账户上，如银行实际批准的贷款金额少于或多于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在房管局受理过户申请当天以现金或银行转账方式补足给卖方或卖方退回给买方，保证楼款总额不变；买方保证依照本合同的约定按时支付足额楼款；买方不依本合同履行约定的，则视为买方违约，卖方有权接解除房屋买卖合同关系，没收买方已付的定金，并有权要求买方赔偿在此交易期间其已付出的相关费用；解除合同通知书送达买方后，卖方有权将该物业售予任何人，但卖方不得再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失，或卖方也可以要求买方承担相当于总楼价10%的赔偿；如卖方选择继续履行合同的，买方应当继续履行，且买方应按该物业成交总价的日万分之五从逾期之日起向卖方支付违约金直至义务履行完毕之日止；因一方违约，守约方提起诉讼所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、因诉讼保全所产生的保函费等）均由违约方承担；若非因本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方可协商有关交易日期相对顺延，本合同签订后，若因政府行为（包括但不限于限购政策、金融机构的贷款政策等）或者不可抗力因素造成双方不能完成交易导致本合同无法履行时，卖方应在合同终止后三天内不计利息将买方已付款项退回买方，则本合同各方无须承担违约责任；买卖双方签订按揭合同，银行批出同贷书后，买方再补多35万定金给卖方；因购房资格或贷款审批不通过责任归于买方；此单位存在抵押，由买方负责赎契，等等。2019年10月22日，陈剑、全英（卖方）与莫水林（买方）签订《补充合同》，约定对主合同修改补充如下：1.先过户后支付剩余购房款，操作流程：双方签订房屋按揭合同，买方向银行申请按揭贷款，等银行向买方出具同意贷款通知书后，双方到房管局办理房屋过户手续；2.交楼时间约定：银行放款到卖方指定银行账户五天内，卖方将房屋交付给买方使用；3.剩余购房款的支付：银行放款到卖方账户之日起105天内，买方要足额把剩余购房款支付给卖方，买方不能按期支付剩余购房款给卖方的，则买方构成合同违约，买方要支付20万元违约金给卖方作为补偿；4.剩余购房款=购房款总额-已付定金-银行按揭贷款额；5.本补充合同条款与主合同条款约定有改变的，按补充合同条款执行，主合同其他条款继续有效；6.卖方同意承担1万元赎楼费。李键萍分别于2019年7月14日向陈剑转账支付100000元，于2019年9月9日支付50000元；莫水林分别于2019年9月13日向陈剑转账支付80000元，于2019年9月16日转账支付70000元，于2020年4月24日转账支付200000元，于2020年4月25日转账支付100000元，于2020年5月31日转账支付50000元，于2020年6月1日转账支付50000元，于2020年6月30日转账支付50000元。2019年10月28日，莫水林向广东良策按揭服务有限公司分别支付咨询费17750元及3500元。2019年11月26日，陈剑收到中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行的资金托管账户转账支付的1029975.28元；2020年1月1日，陈剑收到转账支付的还贷剩余款项1310790.08元。另，莫水林为涉讼房屋办理2350000元的按揭贷款，2020年1月1日，中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行发放上述贷款。2020年7月20日，陈剑、全英为处理与莫水林、李键萍的房屋买卖合同纠纷与广东穗智律师事务所签订《民事委托合同》，并支付30000元律师费。根据陈剑、全英的申请，本院依法对涉讼房屋采取保全措施，陈剑、全英为此支付800元诉讼保全担保费。诉讼中，双方确认涉讼房屋已过户至莫水林名下，莫水林、李键萍最晚应于2020年4月15日前支付剩余房款。陈剑、全英认为，莫水林、李键萍未按房屋买卖合同及补充合同的约定支付购房款，对其资金周转及信用造成影响，莫水林、李键萍应承担违约责任；房屋买卖合同约定由莫水林、李键萍负担赎楼款、垫支费用及所有手续费、利息，但由于莫水林、李键萍在履行合同时无法给付首期款，故补充合同作出变更，其承担10000元赎楼款，补充合同与房屋买卖合同没冲突部分未作变更；莫水林、李键萍向银行申请2350000元贷款已转到其指定的垫支公司账户，垫支公司扣除垫款1029975.28元后，已向其支付剩余的1310790.08元，剩余10000元为利息。莫水林、李键萍则认为，双方签订房屋买卖合同时约定其将自有的番禺房屋卖掉再支付房款，但房屋一直未能出售，后约定先支付300000元首付款，过户入押后将2350000元的垫支款发放到垫支公司，由陈剑归还第三方的抵押款1020000元；其为支付购房款，已另行出售佛山市顺德区房屋；双方曾就支付购房款的问题进行协商，陈剑、全英未主张逾期付款的违约责任，应视为对顺延支付购房款的事实予以确认；其向银行申请贷款2350000元并已实际支付，其已按合同约定承担21250元费用，陈剑、全英与垫支公司之间的约定与其无关；补充合同中约定的1万元费用为笔误，签订补充合同前，双方曾就税费承担问题进行沟通，由陈剑、全英承担20000元税费，后来变更为承担10000元税费，陈剑、全英承担房屋交易的是税费并非垫支公司收取的利息。莫水林、李键萍提供双方的微信聊天记录、公证书、委托书及房屋买卖合约等证据拟证明其上述主张。陈剑、全英质证认为双方的微信聊天记录只是双方协商意见，双方未形成一致意见，并认为其他证据与本案无关。本院认为，陈剑、全英与莫水林、李键萍于2019年7月14日签订的《房屋买卖合同》，及陈剑、全英与莫水林于2019年10月22日签订的《补充合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。陈剑、全英已按约定将涉讼房屋过户至莫水林名下，双方确认截至约定支付房款的最后期限2020年4月15日，莫水林、李键萍仍未付清购房款。莫水林、李键萍的行为已构成违约，其以疫情原因、自有房屋未能卖出、无恶意拖欠购房款等为由进行抗辩，本院不予采纳，莫水林、李键萍仍应支付剩余购房款并承担违约责任。《房屋买卖合同》约定房屋总价为3350000元，由莫水林、李键萍负责房屋的解押、赎契并承担交易所产生的税、费，而《补充合同》则约定陈剑、全英承担10000元赎楼款。虽莫水林、李键萍抗辩陈剑、全英曾承诺负担20000元税费，但其提交的微信聊天记录中涉及税费的内容并未和其他协商内容一同反映在翌日签订的《补充合同》中，而是以“赎楼款”的名义约定由陈剑、全英负担10000元，故陈剑、全英关于微信聊天记录仅为双方协商过程的主张更符合常理，本院予以采信。因此，虽莫水林、李键萍申请贷款金额为2350000元，但该款项需先由相关服务机构扣除应由莫水林、李键萍负担的费用，根据现有证据显示，陈剑、全英实际已收取的购房款为3090765.36元（750000元+1029975.28元+1310790.08元），扣除陈剑、全英承诺负担的10000元赎楼款后，莫水林、李键萍尚应支付的购房款为249234.64元，陈剑、全英诉请莫水林、李键萍支付该款项有理，本院予以支持。《房屋买卖合同》约定买方违约，如卖方选择继续履行合同，买方应按物业成交价总额的日万分之五计付违约金，《补充合同》则约定买方未按期足额支付剩余购房，支付200000元作为补偿。如前所述，莫水林、李键萍尚欠249234.64元未付，陈剑、全英主张按200000元计收违约金明显过高，且其未举证证明其实际损失，故本院依公平、诚实信用原则，酌情调整违约金为50000元。另，陈剑、全英已提供证据证明其为本次诉讼所支出的30000元律师费及800元财产保全担保费损失，故陈剑、全英关于莫水林、李键萍支付上述费用的诉请，合理有据，本院予以支持。上述款项足以弥补陈剑、全英的损失，其关于欠付房款利息的主张本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定，判决如下：一、莫水林、李键萍应于本判决发生法律效力之日起七日内向陈剑、全英支付购房款249234.64元；二、莫水林、李键萍应于本判决发生法律效力之日起七日内向陈剑、全英支付违约金50000元；三、莫水林、李键萍应于本判决发生法律效力之日起七日内向陈剑、全英赔偿律师费损失30000元及财产保全担保费损失800元；四、驳回陈剑、全英的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8496元，财产保全费2919元，由陈剑、全英负担3581元，由莫水林、李键萍负担7834元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  冷根源二〇二一年六月三十日书记员  杜嘉华