广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终1230号上诉人(原审被告)：韩维会，女，1979年4月18日出生，汉族，住广东省韶关市武江区××××××××××××。委托诉讼代理人：郁有明，广东韶泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王金花，女，1953年6月10日出生，汉族，住广东省韶关市武江区××××××××。上诉人韩维会因与被上诉人王金花租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初3616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩维会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，驳回王金花的所有诉讼请求；2.由王金花承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实有误，从而作出错误的一审判决“韩维会应于本判决发生法律效力之日起五日内支付……，场地占用费3500元，……给王金花（在韩维会缴纳给王金花的30000元押金中抵扣）”。一审法院作出上述判决的依据是“鉴于韩维会自合同签订后在经营过程中，在王金花上楼的通道靠墙边处放置了货柜、堆放了货品、杂物及安装了煮水器等，确实占用了部分通道，是直接受益人，对王金花出行、上下楼梯造成了一定影响。”明显一审法院偏袒王金花，故意歪曲事实。首先，一审判决认定要支付场地占用费的场地是韩维会承租房屋的一楼天井，也是韩维会上二楼、三楼的通道，该天井是韩维会经营酒楼的场地，也是在韩维会的承租范围之内。如果天井不给使用，韩维会就无法经营酒楼，厨房炒好菜也没法送去给客人。其次，天井摆放的物品是原承租人丰衣粥食酒楼放置。韩维会2019年6月25日从原丰衣粥食酒楼经营者手中转让过来的，尔后与王金花签订了租赁合同，租赁范围和租金与原合同一样。现在却要韩维会多支付每月200元的场地使用费，无事实依据。疫情期间政府号召房东免租、减租，而王金花不仅没有减免租金，还增加租金，这样的行为不应得到判决支持。最后，王金花起诉时要求：“结清占用通道罚款”通道指的是王金花进门的通道，王金花将其房屋出租给承租人后，在该房屋的边上开了一个小门，在小门的通道上王金花女儿长期放一辆电瓶车，房东一家住在三楼，三楼一半和整个二楼出租给韩维会，通道出来后通过天井就可以上二、三楼，楼梯是共同使用的。天井不是通道，而一审法院却将天井列为通道，在天井内摆放物品视为占用通道，是歪曲事实。二审庭询中补充上诉意见：韩维会没有占用王金花的通道放置物品，无需向王金花支付占用费。韩维会是在2019年6月25日从原租用租赁者手中转让过来的，经营了涉案餐馆，原租赁物品全部作价八万元后归韩维会所有，原场地经营范围、租金也不变，摆放物品的位置也没有变，是整体无缝对接，当天王金花也在场，而且转让款也大部分给了王金花。原租赁经营者是从2013年租赁王金花的房屋经营酒楼，王金花没有对原承租者占用天井等地方提出异议，现在韩维会经营一年多，王金花说韩维会占用了场地，一审法院支持了占用费，一审法院是支持了王金花的无理要求。王金花辩称：1.双方签订的《租赁合同书》合法有效。该合同是双方合法、自愿、协商签订的。合同并没有把天井，通道写进租赁合同里，所以韩维会侵占王金花的地方，理应补偿给王金花，而一审已偏袒韩维会，为免韩维会诉累自行以每月200元占用天井通道费补偿给王金花，这种计算方法无依据，应当按韩维会实际占用合同约定外的面积，以合同所协议每平方27元计算。对于韩维会占用面积和合同约定的使用面积，经一审法院到现场核查并丈量得出的数据，可以说明王金花庭上所述和所提交的材料属实。2.通道顾名思义就是用于通行。韩维会所说的上菜时经过通道不是所谓的占用，但韩维会是在通道里固定乱堆放杂物等，这就是占用和侵权。3.王金花与原丰衣粥食签订的租赁合同与王金花与御江楼签订的《租赁合同书》人物、内容不相同，不能混为一谈，一案归一案。4.韩维会二个月没按合同约定的时间交租是违约的行为，这是事实。且双方所签订的《租赁合同书》已明确违约押金不予退回，所以违约了押金应判为不退。另12月15日作为解约日，韩维会与王金花没有提前说明或任何沟通，韩维会也没有证据证明有过提交说明或沟通。韩维会没有事实和法律依据证明其2020年11月6日和12月6日之前两个月的租金没有交是合法，无违约的。请二审法院根据事实改判。5.至于疫情期间，虽说倡议减租，但减租是情分，不减是本分。是否减租免租，是企业和房东的自由，不应进行道德绑架。另一个事实是，不是每个承租人都能承受减租的损失，银行和债权人也不会减免承租人的债务。一审判决没有依据事实和法律，请求驳回韩维会的上诉请求，对本案进行依法公正改判。王金花向一审法院起诉请求：1.解除王金花、韩维会于2019年6月25日签订的《租赁合同书》；2.判令韩维会在解除合同之日起3日内将商铺腾退给王金花；3.结清到解除合约并腾退房屋之日止的铺租、水电（按合同约定计算）；结清占用通道罚款，从2019年8月1日起至2020年12月31日，共17个月，按合同约定每个月罚1000元，共计17000元；4.判令诉讼费由韩维会负担。一审诉讼过程中，王金花称其诉讼请求中主张韩维会支付的占用通道罚款17000元实为违约金；同时，王金花还提出因韩维会违约，其交纳的押金30000元应不予退还（王金花已依法补交该部分诉讼请求的诉讼费）。另，王金花、韩维会均确认双方2019年6月25日签订的《租赁合同书》于2020年12月15日解除，且涉案商铺已由王金花收回。双方还确认韩维会欠交的水费为1489.5元、电费为9344.4元，水电费合计10833.9元。一审法院认定事实：2019年6月25日，王金花（甲方）与韩维会（乙方）签订一份《租赁合同书》。约定：“一、甲方将位于韶关市武江区×××××××××××××之一、商铺之二，面积40平方；商铺之六，面积30平方；二楼一层，面积200平方；三楼旧楼，面积100平方，总计370平方租给乙方使用，每月租金人民币壹万元整（按每平方米27元计算）。二、……乙方不得擅自占用甲方大门出入的通道堆放杂物，否则每月罚款人民币壹仟元。三、合同有效期：自2019年7月1日起至2022年6月30日止。四、乙方由签约日期起交租赁押金人民币叁万元给甲方，由甲方开收据（不计息）。租赁合约期满，在乙方无违约情况下，甲方按乙方提供的原甲方开具的有效押金凭证在七日内退还。如乙方中途违约，押金不予退回。五、乙方必须在每月6号前交本月租金，如超期二个月不交租金，甲方有权收回房屋（或铺面），终止合约。乙方所用水、电，电费按表每度人民币1.3元，水费按表每吨人民币4.5元，每月月底结算一次，同时，有关的治安费也由乙方自行负责……”。合同签订后，王金花依约交付了案涉房屋（商铺），韩维会亦依约交纳了30000元押金给王金花并将租用的商铺用于“御江楼”的餐饮经营。在合同履行过程中，因餐饮经营的需要，韩维会在王金花上楼的通道靠墙边处放置了货柜、堆放了货品、杂物及安装了煮水器等。而租金及水、电费，韩维会则一直按时向王金花支付。2020年11月起，双方因租用范围、水电费单价、通道堆放的物品及隔壁卖鸡商户影响生意等原因发生争议，韩维会未再向王金花支付租金及水电费。王金花遂诉至该院要求解决。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民法总则》第五条：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，王金花、韩维会于2019年6月25日签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定的条款合法有效，双方应严格按照合同约定全面履行各自的义务并享有各自的权利。本案中，结合王金花的诉讼请求，该院作如下分析：一、王金花、韩维会对于合同的解除均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，该院确认双方于2019年6月25日签订的《租赁合同书》于2020年12月15日解除。二、关于涉案商铺的返还问题，现韩维会已将涉案商铺腾退给了王金花，故该院对王金花的该项诉讼请求不再作处理。三、关于韩维会欠缴的租金，按合同约定，结合双方确定的合同解除时间节点，该院确定韩维会应支付15000元（计1.5个月）租金给王金花。四、关于王金花主张的17000元罚款，虽然王金花在诉讼过程中表示该“罚款”即为违约金，但合同约定的即为“乙方（即韩维会）不得擅自占用甲方（即王金花）大门出入的通道堆放杂物，否则每月罚款人民币壹仟元”，该院认为，“罚款”属行政处罚概念，行政处罚法没有赋予平等民事主体之间的行政处罚权，该约定违反了法律的强制性规定，对合同双方当事人没有法律约束力，应认定无效。因此，王金花的诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。但鉴于韩维会自合同签订后在经营过程中，在王金花上楼的通道靠墙边处放置了货柜、堆放了货品、杂物及安装了煮水器等，确实占用了部分通道，是直接受益人，对王金花出行、上下楼梯造成了一定影响，本着公平、等价有偿的原则，该院酌情确定韩维会按每月200元的标准支付占用费共计3500元（计17.5个月）给王金花。五、关于韩维会欠交的水电费，双方已确认韩维会欠交的水费为1489.5元、电费为9344.4元，合计10833.9元，该院予以确认，韩维会应予支付。六、关于韩维会交纳的押金是否应当退回的问题。本案中，韩维会并无根本性违约，王金花主张押金不予退回，显然没有事实和法律依据，故该院不予支持。另，因韩维会要求将其应缴的租金及水电费在押金中予以抵扣，为减少当事人的诉累，该院对韩维会的主张予以支持。但抵扣后仍有余款666.1元，因韩维会未就押金部分提出反诉，故该院对该部分款项在本案中不作处理，韩维会可另行主张权利。一审判决：一、确认王金花与韩维会于2019年6月25日签订的《租赁合同书》于2020年12月15日解除；二、韩维会应于判决发生法律效力之日五日内支付租金15000元、水费1489.5元、电费9344.4元、场地占用费3500元，合计29333.9元给王金花（在韩维会缴纳给王金花的30000元押金中抵扣）；三、驳回王金花的其他诉讼请求。一审案件受理费975元，已减半收取计487.50元，由王金花负担220.83元，韩维会负担266.67元。本院查明，韩维会对一审判决认定事实“在合同履行过程中，因餐饮经营的需要……安装了煮水器等”有异议，主张与事实不符，因为韩维会是无缝对接原经营者（原承租人）的租赁物，并不是在韩维会经营过程中增加物品占用地方。王金花对一审判决认定事实无异议。故本院对对当事人无异议的一审判决认定事实予以确认。另查明，韩维会二审庭询中提交以下证据：1.2020年9月2日王金花的起诉状、一审法院（2020）粤0203民初2876号民事裁定书（裁定准许王金花撤诉），用以证明王金花曾起诉过一次，撤诉后重新起诉。2.王金花与戚冲平于2018年5月1日签订的《租赁合同书》、武江区丰衣粥食私房菜馆的营业执照和个体户机读档案登记资料（记载经营者为姚红昌）、姚红昌与韩维会2019年6月25日签订的《转让协议书》、韩维会代理人郁有明对姚红昌于2020年10月15日作的《调查笔录》，用以证明韩维会承租王金花的房屋是从原丰衣粥食经营者姚红昌等人手中转让过来的，租用的范围和租金不变，物品摆放位置不变。3.韶府发函【2020】19号《韶关市人民政府关于印发韶关市关于进一步支持餐饮住宿、旅游娱乐及相关生活服务业若干措施的通知》，用以证明2020年疫情期间，韶关市政府发文为支持餐饮业发展，减免租金，降低水价和电费。王金花质证：1.对于起诉状、民事裁定书真实性没有异议；2.第二份证据也是真实的，王金花与戚冲平于2018年5月1日签订的《租赁合同书》是真实的，姚红昌与戚冲平是合伙人，也认可姚红昌之前也是这样占用这个公共地方。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：韩维会占用案涉房屋部分公共通道和天井是否构成违约。韩维会主张，其从原租赁者手中承接涉案餐馆，原场地经营范围、租金、摆放物品的位置是整体无缝对接，当天王金花也在现场。经查，在双方当事人签订的《租赁合同书》第二条中确实约定：……乙方（韩维会）不得擅自占用甲方（王金花）大门出入的通道堆放杂物，否则每月罚款人民币壹仟元。但在合同履行过程中，因餐饮经营的需要，韩维会在王金花上楼的通道和天井靠墙边处放置了货柜、堆放了货品、杂物及安装了煮水器等物品。在韩维会提交的案外人姚红昌的笔录中，姚红昌陈述，韩维会从其手中承接案涉餐馆，韩维会租用的范围、租金及物品摆放位置与其承租时均未发生改变。其租赁时就已使用案涉天井摆放物品，如不使用天井无法经营餐馆。王金花认可姚红昌的陈述。亦就是说，虽然双方约定不能占用通道摆放物品，但实际上在韩维会接手经营案涉餐馆时就已存在部分使用公共通道的情况，并非韩维会经营后才出现的状况。因此，一审判决认为韩维会应支付通道占用费欠缺事实依据。韩维会该上诉理由本院予以采纳。至于王金花抗辩认为，在双方所签订的《租赁合同书》已明确如违约押金不予退回，一审判决韩维会尚欠款项在案涉押金中抵扣不当的问题。因王金花在一审判决后未提出上诉，本院对此不作审查。综上所述，韩维会的上诉理由成立，本院予以采纳；一审判决认定事实部分不清，判决欠妥，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初3616号民事判决第一项；二、撤销韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初3616号民事判决第三项；三、变更韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初3616号民事判决第二项为：韩维会应于判决发生法律效力之日五日内支付租金15000元、水费1489.5元、电费9344.4元，合计25833.9元给王金花（在韩维会缴纳给王金花的30000元押金中抵扣）四、驳回王金花的其他诉讼请求。一审案件受理费487.50元，由王金花负担220.83元，韩维会负担266.67元。王金花向一审法院多预交的一审案件受理费266.67元，由一审法院退回。韩维会应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳一审受理费266.67元。二审案件受理费533.35元，由王金花负担。韩维会向本院预交的二审案件受理费由本院退回。王金花应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳二审受理费533.35元。本判决为终审判决。审  判  长  韩文锋审  判  员  赖凯文审  判  员  彭志光二〇二一年六月二十九日（代）书记员  张 燕