广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0224民初387号原告：仁化县****物业管理有限责任公司。住所地：仁化县×××××****B3商业综合7号商铺。法定代表人：黄*强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马*芬，系广东维群律师事务所律师。被告：李*财，男，汉族，1987年1月22日出生，住广东省仁化县×××××××××。公民身份号码：440××××××××××××053。被告：李*英，女，汉族，1987年9月8日出生，住广东省仁化县×××××××××。公民身份号码：440××××××××××××400。原告仁化县****物业管理有限责任公司（以下简称“物业公司”）与被告李*财、李*英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人马*芬，被告李*财、李*英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令二被告连带支付原告物业管理服务费2599.8元（从2020年1月起算至2021年2月，1.3元/平方米×142.86平方米×14个月=2599.8元）；二、判令二被告共同连带支付原告违约金，以物业管理费2599.8元为本金，从2017年8月起算至2019年12月，以6%年利率计算，2599.8元×14个月×6%年利率÷12=182元；三、本案诉讼费由二被告负担。庭审时，原告变更第二项诉讼请求为：判令二被告连带支付原告违约金：以物业管理费2599.8元为本金，按年利率6%从2020年1月计至2021年2月，即2599.8元×14×6%÷12=182元。事实和理由：二被告于2016年12月26日与开发商仁化县澳锦房地产开发有限公司（以下简称澳锦公司）签订《商品房买卖合同》，购得仁化县××××××××××××××，建筑面积142.86平方米。合同约定了交付时间为2016年12月30日前。同时约定如原告未办理入伙手续的，以合同约定的交付时间2016年12月30日视为交付时间。己交付（包括视为交付）的物业管理费，由买受人即被告承担。《商品房买卖合同》第二十一条约定由深圳市创铭泰荣物业管理有限公司（以下简称深圳创铭公司）为被告提供前期物业管理服务，被告按建筑面积1.3元／平方米/月的标准向深圳创铭公司缴纳物业管理费。后因深圳创铭公司未及时办理相关资质，无法正常经营上述前期物业，澳锦公司于是安排南雄市鹏苑物业服务有限责任公司负责前期物业，直至2018年6月30日。澳锦公司又找到原告仁化县****物业管理有限责任公司（以下简称****公司），自2018年7月1日起，由****公司接管了鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对全体业主的债权、债务均概括转让给了原告，****公司依法向仁化县建设局办理了相关的备案手续。其后，由****公司向二被告等在内的全体业主提供物业管理服务至今。但是二被告从2020年1月起拒绝履行缴纳物业管理费的义务，属于严重违约。为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告李*财、李*英辩称，在2020年3月-6月涉案房屋因质量问题还在维修中，并且原告在2020年起诉过，要求答辩人缴纳2017年8月-2019年12月的物业管理费，答辩人当时有提供视频及照片予以证明还在维修中。原告也承认涉案房屋还在维修，并没有实际收楼。在（2020）粤0224民初278号民事判决书中，仁化法院也确认涉案房屋还在维修。直至现在也还没有维修好，故原告要求缴纳2020年1月至2021年2月的物业费，是没有任何依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原、被告双方无争议的证据本院予以确认，对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据：2、商品房买卖合同，3、确认书、仁化县××××××××工程前期物业管理有关情况的说明，拟证明：（1）、根据合同约定涉案商品房已在2016年12月30日已交付；(2)、在2018年7月1日起由****公司接管了**公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对包括被告在内的全体业主的债权、债务的均概括转让给了原告。两被告意见：对证据2、3有异议，对该证据的关联性、证明目的有异议，2021年4月前我们都没有实际收楼。本院对证据2、3的真实性、合法性予以确认，关联性将结合其他证据进行综合认定；证据4、《韶关市物业管理委托合同》、《****物业管理区域备案》，拟证明原告为包括被告在内的****全体业主提供物业管理服务的事实。两被告意见：因涉案房屋存在质量问题，被告没有收楼，没有享受过原告提供的服务。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性将结合其他证据进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李*财、李*英于2016年12月26日与开发商仁化县**房地产开发有限公司（以下简称**公司）签订了《商品房买卖合同》（预售）（以下简称《合同》），购得仁化县×××××××××××××，建筑面积为142.86平方米。双方在《合同》中约定了价款、交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项等条款。其中第九条约定：商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备供水、供电、供暖……（二）公共服务及其他配套设施……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担并按第十二条处理。……（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验……；2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起7日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。……第二十一条前期物业管理（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为深圳市创铭泰荣物业管理有限公司。（二）物业服务时间从2016年12月30日到2021年12月29日止。（三）物业服务期间：物业服务费计费方式为【包干制】，物业服务费为1.3元/月·平方米（建筑面积）……（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。……原告认为，原告已经按约定交付了涉案房屋并已经提供了物业服务，被告则应该按照合同约定的时间和标准缴纳相应的物业管理费。原告多次催收未果，便诉至本院，要求判如所请。另查明，由于**公司原来安排的深圳市创铭泰荣物业管理有限公司未及时办理相关资质，无法正常经营前期物业，于是**公司安排了南雄市**物业服务有限责任公司负责前期物业，直至2018年6月30日。2018年7月1日，澳锦公司（甲方）、南雄市**物业服务有限责任公司（乙方）、盛世铭庭物业公司（丙方）签订了一份《确认书》，约定：从2018年7月1日起鹏苑公司自愿将仁化县盛世铭庭××××工程前期物业管理的一切权利义务、债权债务一并转让给盛世铭庭物业公司。2018年7月4日，**公司与原告签订《物业管理委托合同》。约定，**公司将****小区委托原告实行物业管理。委托管理期限为5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止。再查明，关于涉案房屋A3栋301房，原告曾于2020年3月27日向本院起诉，要求两被告交纳2017年8月至2019年12月物业管理服务费。庭审时，双方确认在2020年3月9日前房屋因质量问题还在维修中，并没有实际交付，因此本院认为原告主张房屋已实际交付使用的证据不足，因而驳回了原告的诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点：两被告是否应向原告交纳2020年1月至2021年2月物业服务费及违约金问题。根据两被告与开发商签订的《商品房买卖合同》（预售）第十一条第（三）项的约定，两被告办理交付手续前，有权对商品房进行查验，存在除地基基础和主体结构以外的质量问题的，由开发商负责修复，修复后再行交付。本案中原、被告对涉案房屋存在漏水等质量问题双方无争议，只是对房屋有无修复好的事实存在争议。庭审时原告主张涉案房屋虽存在质量问题，但开发商于2020年3月29日前已维修好并打电话通知了两被告再行交付；但原告并未提交相关的证据证明，对此被告予以否认。并认为至今仍在维修。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告主张已修复完毕并进行了再行交付的证据不足。因此原告要求二被告缴纳2020年1月至2021年2月的物业管理费及其违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：驳回原告仁化县****物业管理有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由仁化县****物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 何丽萍二〇二一年六月二十一日法官助理 聂淑君书 记 员 袁雪梅