广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1802民初4764号原告：吕明亮，男，1981年9月11日出生，汉族，住河南省唐河县。原告：孙玉红，女，1982年10月12日出生，汉族，住河南省唐河县。上列原告的共同委托诉讼代理人：谢康宁，广东合盛律师事务所律师。上列原告的共同委托诉讼代理人：谢家稳，广东合盛律师事务所律师。被告：清远市源实房地产开发有限公司，住所地广东省清远市清城区×××××××××××。法定代表人：陈镜池，执行董事。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东正鑫律师事务所律师。原告吕明亮、孙玉红与被告清远市源实房地产开发有限公司（以下简称源实公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕明亮、孙玉红的其委托诉讼代理人谢康宁、谢家稳、被告源实公司的委托诉讼代理人陆嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕明亮、孙玉红向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还鉴证费、交易手续费、测绘费、预告登记费、印花税、可视门铃费用总计2152元、退还物业维修基金3013.25元、支付银行贷款利息成本38772元、支付违约金723元，合计人民币44660元；2、判令被告向原告退还房款723180元；3、判令被告向原告支付违约金17404.37元[自2021年1月21日起，暂计算至2021年2月24日，以被告应退款总金额（44660元+723180元=767840元）为基数，按照2%/月的标准计算，暂计算为17404.37元]；4、判令被告向原告支付本案的律师费40000元；5、判令被告承担本案的诉讼费。在庭审中，原告当庭增加诉讼请求：被告向原告支付担保费825.3元。事实和理由：2018年3月23日，原、被告双方签订了《清远市商品房预售合同》（合同编号：2018032643），约定原告购买被告开发的清远市清城区×××××××××“源江花园”1号楼2梯1002号房，合同价款为723180元，原告已向被告支付首期款293180元，且已结清房贷。因被告原因未能如期办理竣工验收备案等手续，导致被告未能按照合同约定时间向原告交付房屋，2020年12月31日，双方就房屋退款事宜签订《协议书》，约定原告解除《清远市商品房预售合同》手续后，被告应于2021年1月20日内退还原告鉴证费、交易手续费、测绘费、预告登记费、印花税、可视门铃费及房款，如被告未按期退还，被告应向原告支付退款总金额2%/月的违约金。2021年1月8日，原告办理注销商品房合同备案手续后，截至目前为止，被告未向原告退还任何款项。综上，为了维护原告的合法权益，根据《民法典》、《民事诉讼法》等法律的相关规定，原告特向贵院起诉，请求贵院依法判决并支持原告诉请。被告源实公司辩称，1、双方约定的退房总额767840元已经包含违约金及赔偿款，本案主张增加的月息两分超过法律规定。根据民法典第584条及相关工作纪要的规定，当事人请求增加违约金，超过损失30%可认定过分高于造成的损失。双方在协议书中确定原告的损失为38772元，原告在本案违约金超过该数额的30%，不应得到支持。2、原告主张的律师费40000元过高，应予调整。被告对退款总额767840元没有争议，对月息两分的违约金有争议，截止起诉之日只有一万多元的违约金，原告起诉委托律师费高达40000元，明显超出双方应当预见的损失，高于原告获得的违约金，不合理，根据律师收费管理实施办法，律师费收取考虑案件的工作时间、难易程度其他成本等因素，原告主张的律师费不应超出5000元，超出部分由原告自行承担。3、对于原告主张的担保费，该费用是原告自行增加的费用，不属于必然产生的费用，不在双方约定的协议书中被告应当承担的范围。本院经审理认定事实如下：2020年12月31日，原告与被告签订了《协议书》，协议约定：双方自2021年1月1日办理房屋回购手续，原告配合被告办理银行、政府回购、解除《清远市商品房预售合同》等相关手续，被告承诺在原告解除《清远市商品房预售合同》手续后，于2021年1月20日内退还原告鉴证费、交易手续费、测绘费、预告登记费、印花税、可视门铃费用共计2152元，退还物业维修基金3013.25元，支付银行贷款利息成本38772元、违约金723元，共计44660元，退还购房款723180元；若被告逾期退还，则按退款金额的2%/月支付违约金，直到退款为止；任何一方违反约定，由违约方支付守约方因主张本协议权利所产生的差旅费、律师费等费用。签订协议后，原告于2021年1月8日协助被告到清远市××××××办理交易商品房的合同备案注销手续。由于被告未按协议约定向原告退还款项，原告遂向本院提起诉讼并提出前述诉讼请求。在诉讼过程中，原告因申请诉讼财产保全而向担保人浙商财产保险股份有限公司购买诉讼财产保全责任保险支付保险费825.30元。2021年2月24日，原告与广东合盛律师事务所签订《委托代理合同》，合同约定由原告委托广东合盛律师事务所并指派律师代理本案参加诉讼，律师代理费为40000元。原告分别于2021年2月24日和5月14日通过银行转账向广东合盛律师事务所支付律师代理费共计40000元。本院认为，原、被告签订的《协议书》的内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应恪守履行协议义务。原告已按协议约定协助被告办理交易商品房的合同备案注销手续，被告应依约定于2021年1月20日前向原告退还鉴证费、交易手续费、测绘费、预告登记费、印花税、可视门铃费用共计2152元，退还物业维修基金3013.25元，支付银行贷款利息成本38772元、违约金723元，共计44660元，以及退还购房款723180元，故对于原告主张被告退还鉴证费、交易手续费、测绘费、预告登记费、印花税、可视门铃费用共计2152元，退还物业维修基金3013.25元，支付银行贷款利息成本38772元、违约金723元，共计44660元，以及退还购房款723180元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。由于被告逾期退还上述款项，已构成违约，按照协议约定被告应从逾期之日起（2021年1月21日）按退还款项的2%/月向原告支付违约金至付清款项时止。因此，本院对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求予以支持。对于被告抗辩认为双方协议约定的违约金过高要求予以调整，依据不足，本院对被告该抗辩意见不予采纳。关于原告主张被告支付律师代理费40000元，按照协议约定被告应负担原告因本案诉讼而产生的律师代理费，而且该律师代理费符合有关收费规定，故本院对于原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付担保费825.3元，该担保费是原告申请诉讼财产保全提供财产担保而发生的费用，双方签订的《协议书》没有约定由被告承担该费用，故对于原告该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市源实房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告吕明亮、孙玉红退还鉴证费、交易手续费、测绘费、预告登记费、印花税、可视门铃费用共计2152元，退还物业维修基金3013.25元，支付银行贷款利息成本38772元、违约金723元，共计44660元；二、被告清远市源实房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告吕明亮、孙玉红退还购房款723180元；三、被告清远市源实房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告吕明亮、孙玉红支付违约金，违约金以767840元为基数，自2021年1月21日起按月利率2%计至付清款项767840元为止；四、被告清远市源实房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告吕明亮、孙玉红支付律师代理费40000元；五、驳回原告吕明亮、孙玉红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6026元，财产保全费4646元，合共10672元，由被告清远市源实房地产开发有限公司负担。原告吕明亮、孙玉红已预交的10672元，由本院予以退回。被告清远市源实房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费6026元，财产保全费4646元，合共10672元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇二一年六月十五日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。