湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0304民初1882号原告：湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区迎宾东路180号1单元2楼2号。法定代表人：文玉平，经理。委托诉讼代理人：侯小青，湖南湘剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶玉洁，1989年8月4日出生，女，汉族，公司员工，住湖南省湘潭市雨湖区。被告：湖南东宝贸易有限公司，住所地湘潭市高新区宝塔街道芙蓉路。法定代表人：苗高祥，经理。委托诉讼代理人：伍佩玲，湖南同升律师事务所律师。原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司（以下简称宏大公司）诉被告湖南东宝贸易有限公司（以下简称东宝公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人文玉平及其委托诉讼代理人侯小青、陶玉洁与被告委托诉讼代理人伍佩玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏大公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年11月至2021年5月期间拖欠的物业管理服务费564984.4元；2、判令被告承担原告垫付的律师代理费20000元；3、判令被告从起诉之日按每日千分之三向原告支付违约金至物业管理服务费结清之日止；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月，宏大公司与帝景国际业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由宏大公司自2014年7月1日起为帝景国际小区提供物业管理服务，时间3年。合同约定：住宅物业服务费每月1.35元/平方米，商铺物业服务费每月2.7元/平方米；业主不按约缴纳物业服务费的，每逾期一日按欠费总额的千分之三承担违约金。2017年5月，宏大公司与帝景国际业主委员会续签了《物业管理服务合同》，时间顺延3年至2020年6月30日。2020年5月，宏大公司与帝景国际业主委员会再次续签了《物业管理服务合同》及补充协议，服务时间顺延至2023年6月30日，并约定因业主拖欠物业服务费产生纠纷时，由业主承担诉讼费、律师费等费用。东宝公司在帝景国际小区共有商铺5821平方米，从2017年11月至2021年5月拖欠物业服务费共计564984.4元。故宏大公司诉至法院，请求判如所请。被告东宝公司辩称：1、被告与开发商湘潭市东旺房地产开发有限公司于2005年8月15日签订的《联合开发协议书》的四（一）第7项约定，物业管理由被告自我管理、自我负责；被告无需向原告缴纳物业费。2、根据2014年的《关于物业实行部分代管服务的协议》，本案关于2400㎡的纠纷应进行仲裁，而非诉讼，不应当在本案中处理。3、原告应当提供证据证实其合法入驻帝景国际小区的证据，因为物业公司的聘请没有经过业主的投票。4、即便原告认为被告应缴纳物业费，根据头等舱莲奥汽车维修服务有限公司所述，物业公司收取的物业费为1.2元/㎡支付。物业公司要求东宝公司按照2.7元/㎡支付显然与其他公司不同，没有一视同仁，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证，对证据综合分析认定如下：对宏大公司提交的原告工商营业执照、被告工商登记信息、产权出证统计，东宝公司不持异议，本院予以认定；宏大公司提交的2014年物业管理服务合同、2017年物业管理服务合同，东宝公司对真实性无异议，本院予以认定；宏大公司提交的2020年物业管理服务合同、帝景国际物业服务合同补充修改协议均有帝景国际业主委员会签字盖章，本院予以认定；宏大公司提交的原告部分员工工资表、原告对小区管理对业主的部份通知、公告、部份小区保安记录、原告承担的部份小区管理、维护费用、原告承担的部份小区管理水费、原告承担的部份小区管理电费、小区停车坪改造文件、部份小区管理照片、电梯维修费用分摊表，结合物业管理服务合同能够证明宏大公司对帝景国际进行了物业管理，本院予以认定；宏大公司提交的原告向被告催收物业管理服务费照片、律师委托代理合同、律师委托代理费发票均客观真实，本院予以认定；宏大公司提交的（2018）湘0304民初2561号民事判决书、民事调解书，东宝公司对其真实性无异议，本院予以认定；东宝公司提交的联合开发合同书，宏大公司对真实性无异议，本院予以认定；东宝公司提交的照片、2019年-2021年水电费票据、2018年-2021工资表，能够证明东宝公司聘请工作人员对自己的商铺进行了管理，本院予以认定其真实性，但不能达到东宝公司自行负责物业管理的证明目的；东宝公司提交的《关于物业实行部分代管服务的协议》、领据，宏大公司对其真实性无异议，本院予以认定；东宝公司提交的协议、湘潭头等舱莲奥汽车转账申请单、湖南增值税普通发票,本院对其真实性予以认定，对其关联性不予认定。本院根据采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实：2005年8月15日，湖南心连心实业有限公司、湖南东宝饮料有限责任公司与湘潭市东旺房地产开发有限公司签订了《联合开发“湘江明珠”合同书》，共同开发位于湘潭市岳塘区××路××路相交的东南角商业用地，约定：项目完成后，湖南心连心实业有限公司、湖南东宝饮料有限责任公司分得主楼一、二层全部商场，商场的“物业管理、自我管理、自我负责安全”。之后，东宝公司取得了位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××楼商铺共计5821.08平方米，东宝公司聘请了工作人员对商铺进行管理。2014年6月27日，帝景国际业主委员会与宏大公司签订了一份《湘潭市帝景国际小区物业管理服务合同》，约定：帝景国际业主委员会委托宏大公司对帝景国际小区提供物业管理服务，住宅物业服务费为每月1.35元/平方米，商铺物业服务费为每月2.7元/平方米，合同期限为三年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。合同对双方的权利义务进行了明确约定。宏大公司依约对帝景国际小区实行了物业管理。2017年5月28日，双方续签了物业管理服务合同，物业服务期限延长至2020年6月30日止，物业费标准约定保持不变。2020年5月15日，双方再次续签了物业管理服务合同，物业服务期限延长至2023年6月30日止，该合同约定物业费收取标准为1.35元/平方米每月（按法定产权面积算），并约定业主不按本合同约定缴纳物业服务费的，每逾期一日按欠费总额的千分之三向物业公司承担违约金，并由业主承担相关的诉讼费用、律师代理费等。2021年1月1日，帝景国际业主委员会与宏大公司又签订了《帝景国际物业服务合同补充修改协议》，就物业服务费用补充约定为：住宅收取标准为每月1.35元/平方米，商铺收取标准为每月2.7元/平方米。2014年7月1日，东宝公司与宏大公司签订了一份《关于实行部分代管服务的协议书》，双方约定：东宝公司将其名下的物业（帝景国际小区靠西北面一楼，面积为2400平方米的物业）委托宏大公司进行物业的部分代管服务；宏大公司依据物业管理合同的约定对帝景国际小区的物业实行管理和服务，按合同约定凡作为商业用途的物业收费标准为2.5元/平方米，通过本协议商定后，对东宝公司作为商业用途的物业，物业管理费收费仅按1.35元/平方米收取，原则上仅为部分场地设施使用费，并按2.5元/平方米提供发票；宏大公司为东宝公司提供相应的质价相符的管理服务；本协议未尽事宜由双方友好协商解决，解决不成可提交到湘潭仲裁委实行仲裁。2018年11月12日，宏大公司因东宝公司拖欠物业费诉至湘潭市岳塘区人民法院，要求东宝公司支付5821平方米商铺自2014年7月1日至2018年11月1日期间的物业管理费642657元。湘潭市岳塘区人民法院作出（2018）湘0304民初2561号民事判决，判决东宝公司向宏大公司支付3421.08平方米商铺自2014年7月1日至2018年11月1日期间物业管理费336223.74元。东宝公司不服该判决，提起上诉。经湘潭市中级人民法院主持调解并作出（2019）湘03民终1680号民事调解书，双方自愿协议由东宝公司一次性支付宏大公司物业管理费20万元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，宏大公司与帝景国际业主委员会签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，合法有效。帝景国际业主委员会选聘宏大公司作为小区物业服务机构，宏大公司依约提供物业服务，是该小区的合法物业服务机构。东宝公司辩称宏大公司非小区合法物业服务机构的辩解意见，本院不予采纳。帝景国际业主委员会与宏大公司签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力，东宝公司在取得房屋所有权时与开发商之间关于物业管理的约定不能对抗该物业服务合同，故东宝公司以其与开发商的约定为由拒绝交纳物业服务费用的理由不能成立。宏大公司与东宝公司签订了《关于实行部分代管服务的协议书》，明确就东宝公司名下位于帝景国际小区靠西北面一楼面积为2400平方米商铺物业管理服务的单独约定，视为双方合意变更该部分商铺的物业管理服务约定，对双方均有法律约束力，双方因该部分商铺的物业管理发生纠纷，应当依约进行仲裁，本院不予处理。未作特别约定的3421.08平方米商铺的物业管理仍受帝景国际业主委员会与宏大公司签订的物业服务合同的约束。东宝公司辩称根据湘潭头等舱莲奥汽车维修服务有限公司的物业费标准为1.2元/平方米，宏大公司要求东宝公司按照2.7元/平方米支付物业管理费显然与其他公司不同，没有一视同仁。根据帝景国际业主委员会与宏大公司签订的物业管理服务合同及补充修改协议，明确约定了商铺物业管理费标准为每月2.7元/平方米，东宝公司主张以宏大公司与其他业主另行协商的优惠价格作为收费标准依据于法无据，本院不予采纳。但考虑到宏大公司在小区内进行物业服务的过程中，东宝公司聘请了工作人员对自身的商铺及部分公共区域进行管理维护，涉及到了宏大公司的物业服务范围，宏大公司未为东宝公司提供物业服务合同约定的全部内容，故东宝公司交纳的物业管理费可以部分核减，本院酌定东宝公司交纳物业费总金额的70%。故东宝公司应当支付3421.08平方米商铺2018年11月1日至2021年5月31日期间的物业管理费，共计200441.08元（3421.08平方米×每月2.7元/平方米×31个月×70%）。宏大公司主张要求东宝公司支付物业管理费564984.4元的诉讼请求，本院部分予以支持。东宝公司未按照约定履行支付物业服务费的义务已构成违约，应当承担相应违约责任。宏大公司主张东宝公司承担其垫付的律师代理费20000元，符合合同约定，本院予以支持。宏大公司主张东宝公司还应从起诉之日按合同约定标准每日千分之三计算支付违约金的诉请，该约定违约金标准明显过分高于东宝公司实际所造成的损失，东宝公司逾期支付物业管理费实际所造成的损失即利息损失，故根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调减为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算违约金为宜。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百四十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条第四款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、湖南东宝资产管理有限公司自本判决生效之日起七日内一次性支付湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司物业管理费200441.08元；二、湖南东宝资产管理有限公司自本判决生效之日起七日内一次性支付湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司律师费20000元；三、湖南东宝资产管理有限公司自本判决生效之日起七日内向湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司支付违约金（以欠款200441.08元为基数，从2021年5月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至实际清偿之日止）；四、驳回湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9640元，减半收取4820元，由原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司负担2520元，由被告湖南东宝贸易有限公司负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  刘 帅二〇二一年六月二十三日法官助理刘美超代理书记员  许秀丽