江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1198号上诉人（原审被告）：陆利娟，女，1977年3月16日生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张雁军，江苏润苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘青春，江苏润苏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马金刚，男，1985年3月5日生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：付慧，江苏瀛玺律师事务所律师。上诉人陆利娟因与被上诉人马金刚房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初7250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陆利娟的委托诉讼代理人张雁军，被上诉人马金刚的委托诉讼代理人付慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆利娟向本院上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回马金刚的一审诉讼请求。理由如下：1.陆利娟与马金刚之间的房屋租赁合同已经双方协商一致解除。房屋租赁合同解除后双方的权利义务已经履行完毕，陆利娟不应再另行承担违约金。陆利娟于下一租赁年度开始前近两个月即向马金刚提出协商解释涉案租赁合同的意思表示。马金刚回复：“好的”。至此，双方已经对解除合同达成合意。马金刚并未提出解除涉案房屋租赁合同，要以陆利娟承担50000元违约金为前提或者代价。2020年8月9日陆利娟将涉案房屋的钥匙归还马金刚，马金刚对房屋进行了查验并接收，马金刚也没有提出支付违约金50000元的事项。2.一审判决陆利娟向马金刚返还字画不当。根据马金刚签订的房屋买卖合同约定，房屋以现状为准，房屋及房屋内附属设施一并转让给马金刚。如果朱某某认为该字画系其所有，且不包含在转让给马金刚的财产范围内，则在出售涉案房屋时，朱某某应该将字画取回，而不是在两年后再主张取回。朱某某出庭作证的证言关于迎客松画的陈述不稳定，不能认定该画仍归其所有和委托马金刚保管。马金刚的诉讼请求中从未涉及“平衡养生”横体毛笔字牌匾，一审法院关于“平衡养生”横体毛笔字牌匾的判项超出了马金刚的诉讼请求。马金刚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：1.陆利娟在涉案租赁合同约定的租期内明确表示不租，违反了合同的约定，应当按照合同约定支付违约金。陆利娟向马金刚发送的到期不租的短信内容并不是对租期变更的协商而是提前解除合同。马金刚虽然同意陆利娟提前解除合同，但是并没有放弃合同约定的违约金，在合同已经对违约金有明确约定的情况下马金刚当然不需要强调违约金是解除合同的前提。在双方的沟通过程中，马金刚也一直主张按照合同约定处理。2.朱某某作为涉案房屋原所有权人的母亲也是涉案房屋的实际出资人、使用人对房屋的情况非常了解，其在本案诉讼及一审庭审中明确表示字画是其委托马金刚代管。2020年10月15日，朱某某与马金刚一起报警，后至陆利娟现在经营的地点现场确认了陆利娟擅自搬离的物品，当时拍摄的字画图片在一审的时候交给陆利娟确认。2021年10月8日，一审法院第二次开庭时，陆利娟也认可字画在其处，一审判决是正确的。马金刚向一审法院起诉请求：1.判令陆利娟向马金刚支付违约金50000元；2.判令陆利娟赔偿马金刚空调设备等损失共计38480并返还字画各一幅；3.本案诉讼费用由陆利娟负担。一审法院认定事实：宿迁市金玉花苑2幢201一楼、二楼商业用房原所有权人为案外人孙某，孙某原将案涉房屋出租给他人，后案涉房屋转租给陆利娟。2018年11月10日，孙某与马金刚签订《二手房买卖合同》一份，合同约定孙某（卖方、合同甲方）将案涉房屋出售给马金刚（买方、合同乙方）。合同第二条约定：房屋面积为336.93平方，房屋以现状为准，包括柜机空调一台、挂机空调九个、泡澡桶四个、汗蒸缸一个……第三条约定：乙方自愿出人民币叁佰壹拾伍万元整（小写：3150000元），购甲方上述房屋所有权、土地使用权及房屋内附属设施；第七条约定：甲方在收到全部房款之后，乙方同意此房现租房合同继续有效到2019年7月11日左右（实际租期按现租房合同为准）；合同备注载明：……4.乙方同意甲方现租房合同继续有效到2019年7月11号，从2018年11月1日开始，甲方已收租金和租房押金归乙方所有，乙方从购房款中直接扣除此房剩余已收租金和租房押金，此房后期租房事宜由乙方根据原租房合同和承租方自行协商，需要甲方配合，甲方必须无条件配合……2019年5月29日，马金刚与陆利娟签订《租赁合同》一份，合同约定原告（出租方、合同甲方）将案涉房屋出租给陆利娟（承租方、合同甲方）。合同第二条约定：上述房屋总租赁期限为五年，自2019年8月10日至2024年8月10日；第三条约定：每年租金为人民币壹拾陆万捌仟元（168000）；第四条约定：上述商业用房的租金按年度支付，先交房租后用房，乙方签订本合同时支付第一年的租金，以后均提前30日支付下一年度的房屋租金；第七条约定：租金内发生的水电费、物业管理费等由乙方支付；第十条约定：该房屋原系乙方自原房东处租用，包括现有房屋内的动产和装饰装饰等添附的物品归乙方所有，所涉租金系房屋租金；第十一条约定：本合同一经签订，即具有法律效力，双方均不得违约，否则赔偿对方违约金，违约金按五万元计算。2020年6月20日，陆利娟向马金刚发送短信：“你好，门面房到期我不租了，提前和你说一声！”，马金刚回复：“好的”。2020年8月，陆利娟清空案涉房屋，并将房屋内原有空调、泡澡桶、汗蒸缸等设备搬离，并将案外人朱某某（系孙某母亲）委托马金刚保管的存放在案涉房屋内的字画各一幅（迎客松横体水墨画牌匾、“平衡養生”横体毛笔字牌匾）占为己有。8月9日，陆利娟交还房屋钥匙，退还房屋。现马金刚以陆利娟违反合同约定应支付违约金为由，向一审法院提起诉讼，并要求陆利娟赔偿搬离的空调等设施，及返还占有的字画。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，马金刚、陆利娟签订租赁合同，合同约定马金刚将其所有的房屋出租给陆利娟使用，双方之间形成房屋租赁合同关系，合同合法有效，予以确认。当事人协商一致，可以解除。双方合同订立后，在租赁期限届满前，陆利娟向马金刚提出不再承租房屋的请求，马金刚表示同意，后陆利娟于2020年8月9日退还房屋，一审法院认为，双方经协商一致已解除案涉房屋租赁合同。当事人履行合同不符合约定的，应按照当事人的约定承担违约责任。双方订立的租赁合同约定租期五年，陆利娟承租房屋一年后，明确表示不再履行租赁合同，并与马金刚协商解除合同，陆利娟已构成违约，应承担违约责任。马金刚、陆利娟约定的违约金50000元系当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，马金刚要求陆利娟支付违约金50000元于法有据，予以支持。关于马金刚主张陆利娟承担搬离案涉房屋空调等设施的赔偿责任。案涉房屋在马金刚购买前即由陆利娟承租，案外人孙某将房屋出卖给马金刚时，已约定案涉房屋内的设施一并出售给马金刚，马金刚在与陆利娟重新签订租赁合同时，已载明房屋租赁状况，并约定现有房屋内的动产和装饰装修等添附的物品归乙方（承租人）所有，一审法院认为，马金刚在购买房屋时已知悉涉案房屋的租赁状况及室内物品范围，其与陆利娟约定室内动产和装饰装修等添附的物品归陆利娟所有，系马金刚对其原房屋所有权人出售给己方的上述物品进行的处分，自签订租赁合同时，案涉房屋的设施和装饰装修等添附的物品已发生所有权转移，陆利娟在搬离房屋时有权处分上述物品，马金刚主张陆利娟承担赔偿责任无法律依据，不予支持。关于马金刚主张陆利娟返还案外人朱某某委托存放在案涉房屋内的字画各一幅，一审法院认为，朱某某出庭作证证明在房屋出售时将悬挂在房屋内的字画各一幅交马金刚继续保管，结合房屋买卖合同的内容，马金刚在购买案涉房屋时，证人并未约定将字画出售给马金刚，对案涉字画属朱某某所有的事实，予以确认。马金刚在购买房屋前，陆利娟即租赁使用案涉房屋，证人所有的字画即悬挂在该房屋内，马金刚在购买房屋时仅发生房屋及合同约定的空调等设施及装修装饰的所有权转移，马金刚在处分室内物品时无权处分证人的字画，且陆利娟明知字画系证人所有，陆利娟占有马金刚代为保管的字画系无权占有，马金刚要求陆利娟返还案涉字画具有事实和法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百八十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、陆利娟于判决生效之日起十日内给付马金刚违约金50000元；二、陆利娟于判决生效之日起十日内返还马金刚购买宿迁市金玉花苑2幢201一楼、二楼商业用房时悬挂室内的字画各一幅（迎客松横体水墨画牌匾、“平衡養生”横体毛笔字牌匾各一幅，以马金刚提交的照片为准）；三、驳回马金刚其他的诉讼请求。案件受理费1800元，由陆利娟负担1050元，马金刚负担750元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院另查明：2018年11月10日，孙某与马金刚签订的《二手房买卖合同》第二条约定：房屋面积为336.93平方，房屋以现状为准，包括柜机空调一台，挂机空调九个，泡澡桶四个，汗蒸缸一个，小圆桌一个，藤椅两个，消毒柜一个，艾灸床两张（一张有烟，一张无烟），电脑三套，按摩床五张，旋转灸一个，机器人一个，点痣脱毛仪一台，3D水氧细胞微雕仪一台，微波炉两个。根据诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点为：1.陆利娟是否存在违约行为，应否按照租赁合同约定支付违约金50000元；2.陆利娟占有涉案两幅字画是否合法，马金刚能否请求其返还。关于第一争议焦点。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，马金刚、陆利娟签订的《租赁合同》不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同第二条约定，租赁期间为五年，自2019年8月10日至2024年8月10日。该合同第十一条约定，本合同一经签订，即具法律效力，双方均不得违约，否则赔偿对方违约金，违约金按五万元计算。陆利娟在2020年6月20日短信通知马金刚门面房不租了即要求解除合同，因此时合同仍在履行期间，陆利娟要求解除合同属于违约行为，马金刚有权要求陆利娟支付违约金。陆利娟主张马金刚同意解除合同时并未提出要求陆利娟支付违约金的请求，应视为陆利娟不应当支付违约金。但解除合同不影响违约责任的承担，且马金刚并未放弃要求陆利娟支付违约金，故陆利娟应该按照合同约定向马金刚支付违约金50000元。关于第二争议焦点。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据孙某与马金刚签订的《二手房买卖合同》第二条的约定，孙某将涉案房屋及屋内物品出售给马金刚时，孙某并未将诉争的两幅字画出售给马金刚。结合朱某某的证人证言可以认定，诉争字画系朱某某所有，其将诉争字画委托马金刚保管，马金刚系涉案字画的保管人。马金刚现主张陆利娟无权占有其保管的涉案两幅字画，要求陆利娟返还。陆利娟辩称其与马金刚签订租赁合同时，双方已经约定涉案两幅字画归陆利娟所有，故陆利娟无需返还字画。马金刚与陆利娟之间的租赁合同第十条约定，该房屋原系陆利娟自原房东处租用，包括现有房屋内的动产和装饰装修等添附的物品归陆利娟所有。陆利娟陈述该条约定的原因是陆利娟从案外人手中转来的店铺，马金刚在陆利娟承租期间购买了涉案房屋，但涉案房屋中的东西均是陆利娟自行添置和从他人处购买。因合同第十条并未明确约定哪些动产归陆利娟所有，结合该条内容的形成原因可以看出，涉案字画并非陆利娟添置也非陆利娟从他人处购买放置在涉案房屋，故马金刚没有处分涉案两幅字画的意思表示，马金刚、陆利娟之间也未形成处置涉案字画的共同意思表示，陆利娟占有涉案两幅字画没有事实和法律依据，马金刚作为涉案两幅字画的保管人有权请求陆利娟返还。陆利娟主张马金刚的诉讼请求中从未涉及“平衡养生”横体毛笔字牌匾，一审判决陆利娟返还两幅字画超出了马金刚的诉讼请求。但马金刚在一审法院第二次开庭时明确陈述，要求陆利娟返还字画，并赔偿损失38480元；字画为迎客松画、平衡养生的字画，故一审法院判决陆利娟向马金刚返还涉案两幅字画并未超出马金刚的诉讼请求，陆利娟的主张没有依据，本院依法不予支持。综上所述，陆利娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由陆利娟负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  朱 海审判员  赵迎娣二〇二一年六月三日书记员  袁 满