广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民初5195号原告：陈玉满，男，汉族，1988年2月11日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王志光，广东天地元律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟丽，广东天地元律师事务所实习律师。被告:曾启文，男，汉族，1971年3月11日出生，住所地：广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：骆少文，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：温文凤，广东铸铭律师事务所律师。被告：冯常辉，男，汉族，1958年11月3日出生，住所地：广东省深圳市南山区。被告：黄楼，女，汉族，1961年12月1日出生，住所地：广东省深圳市南山区。被告：冯文劲，男，汉族，1983年11月20日出生，住所地：广东省深圳市南山区。被告：冯文重，男，汉族，1986年3月13日出生，住所地：广东省深圳市南山区。被告：冯文攀，男，汉族，1988年9月27日出生，住所地：广东省深圳市南山区。被告：深圳市隆辉实业有限公司，住所地：深圳市南山区南山村西苑路12栋3楼，统一社会信用代码：91440300758630460D。法定代表人：冯常辉，总经理。以上六被告共同委托诉讼代理人：陈宁，广东兆泽律师事务所律师。以上六被告共同委托诉讼代理人：王海东，广东兆泽律师事务所律师。原告陈玉满诉被告曾启文、冯常辉、黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀、深圳市隆辉实业有限公司（以下简称隆辉实业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉满委托诉讼代理人王志光，被告曾启文委托诉讼代理人骆少文、温文凤，被告冯常辉、黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀、隆辉实业公司委托诉讼代理人陈宁到庭。本案现已审理终结。陈玉满向本院提出诉讼请求：1.判令陈玉满对已经实际占有、使用的涉案房产第二层享有抵押权,金额为984万元；2.本案诉讼费由曾启文、冯常辉、黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀、隆辉实业公司承担。在庭审中陈玉满明确其诉讼请求为：1.判令陈玉满对已经实际占有、使用的位于深圳市南山区住宅统建楼2层（现住址为南山区房产享有抵押权,金额为984万元；2.停止执行涉案房产西苑路12栋第2层；3.本案诉讼费由曾启文、冯常辉、黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀、隆辉实业公司承担。事实和理由：一、陈玉满与隆辉实业公司、担保人冯常辉及原债权人梁某之间签订的《债权转让协议书》及《的补充协议》具有法律约束力。2017年11月7日，隆辉实业公司法定代表人冯常辉找到陈玉满，要求陈玉满受让梁某因民间借贷对该公司的债权808万元，同时要求陈玉满向该公司再出借80万元作为急用。四方达成一致后，签订了上述协议书，之后不久又签订了补充协议。按照协议的约定陈玉满向冯常辉指定的账户汇款888万元。在隆辉实业公司及冯常辉持续违反协议书约定，没有归还分文本金和利息的情况之下，2019年11月6日陈玉满已经实际接收和使用涉案房产中的第二层。上述协议书和补充协议是四方在完全自愿、平等互利、协商一致的基础上签订的，并且不违反法律法规的规定，应当得到履行。陈玉满提交的《债权转让协议书》《的补充协议》、收款收据、招商银行转账汇款凭据足以证明陈玉满主张的以上事实。陈玉满提交的《合作兴建南山村西苑街Ａ-Ａ型住宅楼合同书》《补充协议》《深圳市建设用地规划许可证》《深圳市建设工程规划许可证》《深圳市建设工程施工许可证》《深圳市建设工程竣工验收证明书》证明隆辉实业公司、冯常辉对涉案房产的所有权。二、陈玉满对涉案房产的第二层享有抵押权。由于涉案房产暂未取得房产证，因此在签订上述协议书及补充协议时，由于客观方面的原因无法进行抵押登记。对于无法进行抵押的房产，不能以未办理抵押登记为理由否定抵押权人的优先权，也不能否定涉案房产的第二层已经抵押给陈玉满，以及根据协议陈玉满已经实际占有和使用房产的基本事实，显而易见陈玉满的债权优先于曾启文的债权。因此，请求法院把该房产当做一般物品来认定和处理，支持陈玉满的优先权。至于陈玉满与隆辉实业公司、冯常辉之间的债权债务问题，属另一法律关系。陈玉满已经对隆辉实业公司、冯常辉提起了诉讼，该案正在南山区人民法院审理之中，案号为（2020）粤0305民初8303号。曾启文辩称：陈玉满的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。一、陈玉满据以支持其主张的法律事实和证据不存在。在本案中案外人提交了《债权转让协议书》及补充协议，主要涉及的是以房抵债的问题，而该两份协议已在另案（2020）粤0305民初8303号案中被认定无效。根据南山区人民法院在（2020）粤0305民初8303号案中所认定的事实，陈玉满受让的债权不清晰，始终无法提交该债权的借款合同、借据、支付凭证，陈玉满亦没有给出合理的解释，与常理不符。该债权的真实性无法确认，相较于申请执行人的债权亦不具有优先性。二、陈玉满已经于2020年3月31日向南山法院提起诉讼，案号是（2020）粤0305民初8303号，请求确认涉案的《债权转让协议书》及补充协议有效。而陈玉满又在本案中向贵院提起诉讼，其诉讼请求为判决陈玉满已对实际占有使用的涉案房产第2层享有抵押权，金额为984万元。但该抵押权的成立的基础是涉案的《债权转让协议书》及《补充协议》生效，另案中已对两份协议的效力进行认定，陈玉满提起本诉系违反一事不再理原则。三、关于陈玉满是否享有案涉房产所有权的问题。（一）两份协议中关于偿债不能时以房抵债的条款，实属流押条款，应属无效。根据物权法第一百八十六条第一款、担保法第四十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条的规定，《债权转让协议书》第六条及《债权转让协议书》的补充协议第（二）条约定在隆辉实业公司偿债不能时以物抵债的条款，属于流押条款，应属无效。陈玉满不能据此取得执行房产第二层的所有权。（二）根据物权法第九条和第十四条的规定，除法律另有规定的情形外，不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效果，本案中，陈玉满所依据的债权债务合同不能使房屋的所有权发生物权变动效力，当然不能排除强制执行。四、陈玉满以房抵债为由主张权利不具有合法性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对案外人的执行异议规定了四个审查要件，其中第一个要件即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”是其他三个要件的基础和前提。具体到本案，在执行法院依据曾启文的申请执行查封案涉房产之前，陈玉满都未有与隆辉实业公司签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产，其所谓的抵偿的主张又基于流押无效。所以陈玉满的异议应当不予支持。最后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，陈玉满在本案中提交的证据未能证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的权利，应承担举证不能的责任，依法应当驳回其全部异议请求。冯常辉、黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀、隆辉实业公司辩称：一、在本案中陈玉满依据《债权转让协议书》及补充协议占有涉案房屋第2层没有事实和法律依据。（一）陈玉满与案外人梁晶晶转让的原始债权并不明晰，从冯常辉提交的证据材料以及南山区人民法院（2020）粤0305民初8303号案确认的事实，冯常辉只收到案外人梁晶晶借款3331800元，冯常辉已经偿还该部分借款3034000元，而且该部分借款没有《借款合同》，没有约定利息，陈玉满以及案外人梁晶晶均无法解释其得出808万元转让债权的结论。（二）涉案房屋是原村民自建住房，因为涉及房屋抵债和偿还，无法核实涉案房屋的价值。（三）我国法律对村民住房涉及的土地问题是地随房走的原则，涉案房屋的土地是属于原村民宅基地，属于非商品用途的土地，除了本村原村民外，其他人不得拥有和使用该土地。涉案的《债权转让协议书》及其补充协议违反了强制性的法律规定。二、陈玉满是否对涉案房屋享有抵押权，由于涉案房屋是原村民自建住房，陈玉满的诉讼请求涉及原村民自建住房的抵押法律问题，其应当另寻法律途径解决，而不是在本案的执行异议中解决。本院经审理查明：一、本院在执行申请执行人曾启文与被执行人冯常辉、黄楼、冯文劲、冯文重、冯文攀、隆辉实业公司民间借贷纠纷一案［执行依据为（2018）惠仲案字第351号裁决，执行案号为（2019）粤03执1711号］过程中，于2019年9月23日裁定查封了被执行人冯常辉名下位于广东省深圳市南山区住宅统建楼（现住址为深圳市南山区南山村西苑路12栋），并于2019年11月4日在涉案房屋现场张贴了查封公告。案外人陈玉满不服对其中第二层（即涉案房产）的查封，向本院提出异议。本院于2020年7月22日作出（2020）粤03执异472号执行裁定书，驳回了陈玉满的异议。陈玉满不服该裁定，遂提起本案诉讼。本院在（2020）粤03执异472号执行案件中查明：1996年8月20日，深圳市南山荔源实业股份有限公司（以下简称荔源公司）与阳江市建筑安装工程公司深圳分公司（以下简称阳江建安公司）签订《合作兴建南山村西苑街A-A型住宅楼合同书》，约定由荔源公司提供住宅用地，阳江建安公司提供建设资金，合作兴建住宅一栋，地块面积为962.76平方米，建筑面积为2010.6平方米。建成物业面积40%归荔源公司，60%归阳江建安公司。当日，双方又签订《补充协议》，约定荔源公司在上述合同中所分得的40%房产，按2400元每平方米的价格转让给阳江建安公司，总价款为1930176元。2006年3月28日，阳江建安公司、隆辉实业公司、荔源公司共同出具一份声明，内容为阳江建安公司将前述两份合同中的权利义务全部转让给隆辉建安公司。涉案房产的建设工程施工许可证、规划许可证、建设用地规划许可证显示建设单位、用地单位均为荔源公司。2020年1月21日，冯常辉就涉案房产向深圳市南山区南山街道办事处办理了农村城市化历史遗留建筑普查申报。涉案房产未办理房地产证，政府主管部门尚未对涉案房产作出行政处理。陈玉满提交的《债权转让协议书》显示，2017年11月7日，陈玉满（乙方）、隆辉实业公司（债务人、丙方）、冯常辉（担保人、丁方）、梁晶晶（原债权人、甲方）签订《债权转让协议书》，确认甲乙丙丁就借款以及债权的清偿和转让事宜经过协商，在自愿基础上达成如下条款：一、2015年6月份，丙方向甲方借款，约定借期为6个月，现已逾期没有归还，至2017年11月7日止，丙方拖欠甲方本息共计808万元整，此笔债务总额经四方确认无误。二、甲方因对外交易需使用现金，遂将对丙方的债权转让给乙方以换取现金，由乙方代为丙方清偿所欠甲方的全部债务808万元，自此，丙方不再对甲方负有债务，甲丙双方的债权债务归于终结。另外丙方因资金紧张需要，乙方除了代还808万元，再借款80万元给丙方，合计借款888万元整。三、自2017年11月7日起，丙方对乙方借款888万元，丙方向乙方借款的期限为6个月，自2017年11月7日起至2018年5月7日止，借款的月利率为2%，丙方自2017年11月7日开始每月的15日向乙方支付利息177600元。四、丙方以坐落于深圳市南山区（南山区前海路南山村西苑街12栋）的第六层（面积328平方米）作为抵押，各方清楚该房产没有房产证，因此无法前往不动产登记中心办理抵押登记。五、丙方按期归还借款，各方的权利义务关系归于消灭。六、丙方到期未能归还借款，则以抵押的房产进行抵偿。抵偿的方法为：房产以每平方米叁万元计算，共计价值984万元整。房产交接日的本息总额大于984万元,则丙方向乙方支付差额款；房产交接日的本息总额小于984万元,则乙方向丙方支付差额款。七、若丙方需要以房产作为偿还，甲方应无条件协助乙方收楼；丙方应配好出入大门钥匙给乙方，以及提供此栋房产的公共设施共同享用；房产旁的空地为公用地方，各方不得影响他方使用。丙方保证房产权属明确、无争议、无抵押、无二次买卖行为，保证该第六层房产没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，没有设置任何抵押和变卖、之后也不会设置任何抵押和变卖。如有此而造成的争议和后果则由丙方承担。如房产今后遇到政府拆迁、改造，乙方享有该房屋的所有权利，如需要丙方配合的，丙方应无条件帮助和配合乙方。八、房产的有关用地许可、凭证，建设许可、凭证等所有有关房产的文件的复印件附于本协议书之后，为协议书的组成部分。九、如国家政策对该类房屋可以办理过户、确权、有偿退出等，丙方应无条件帮助和配合乙方办理相关手续，一切享有和所得归乙方所有。十一、指定808万元的收款人为第三人梁晶晶，80万元的收款方为冯文攀。后该四方又签订补充协议，确认将涉案房产的第六层换成该栋房屋的第二层整层。2019年底陈玉满住进涉案房屋。陈玉满在庭审中明确表示，其是基于对涉案房屋享有抵押权才要求停止执行，因为涉案房产没有办理房地产证，所以无法进行抵押登记。冯常辉等称梁晶晶与陈玉满是亲戚，陈玉满的父亲称呼梁晶晶为妹夫。陈玉满认可其与梁晶晶系亲戚。在回答法庭有关“你方在知道涉案房屋无法办理过户以及抵押的情况下，直接受让梁晶晶的大额债权，是如何考虑的？受让债权转让是按照梁晶晶原债权的数额转让，还是低价受让？有无打折？”的问题时，陈玉满称隆辉公司还欠大族公司一笔钱，大族公司当时准备将该场地用来开发房地产项目，所以其认为大族公司能够开发应该有利可图。以上事实有本院（2020）粤03执异472号执行裁定书、《债权转让协议书》、补充协议及开庭笔录等在卷证实，足以认定。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。陈玉满提出执行异议的理由是其对涉案房屋享有抵押权，但从本案事实来看，涉案房屋尚未办理房地产证，陈玉满所主张的抵押权也并未办理登记。根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。陈玉满对涉案房屋并不享有抵押权，其以对涉案房屋享有抵押权要求停止执行，缺乏事实和法律依据。从陈玉满取得债权及占有涉案房屋的情况来看，陈玉满系从其亲戚梁晶晶处受让债权，在受让债权时知道涉案房屋并未取得房地产证、无法办理抵押权登记的情况，在2017年11月7日受让债权后也并未占有涉案房屋，而是到涉案房屋被查封后2019年底才占有涉案房屋，陈玉满在取得债权的过程中未能采取及时有效的措施控制交易风险，与申请执行人相比，其债权不值得优先保护。综上，陈玉满对涉案房屋并不享有抵押权，也不享有其他足以排除强制执行的民事权益，其在本案所提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，判决如下：驳回陈玉满的全部诉讼请求。案件受理费80680元，由陈玉满负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二一年六月二十八日书记员 方玉娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。