辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终576号 上诉人（原审被告）：安文才，男，汉族，1974年2月24日出生，无业，住辽宁省盘山县。 被上诉人（原审原告）：辽宁瀚新物业服务集团有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。 法定代表人：刘艳霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周杰，女，该公司员工。 上诉人安文才因与被上诉人辽宁瀚新物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2020）辽1103民初3289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 安文才向本院上诉请求：撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：苇乡新城小区位于东郭镇，当时隶属盘锦市辽河口经济开发区，由开发区批准，东郭镇政府实施的旧城区改造工程。2015年入住。2017年划归盘山县。入住开始由瀚新物业接管，建筑面积40000平方米，全封闭小区，行人凭卡扣出入。车辆及行人皆由南大门出入，设有门岗。北大门为消防通道，常年关闭，无门岗。我的店铺位于南门外，紧邻门岗东侧，门牌号××。入住伊始，本小区所有人员都途径本商网，也是本人买此处商网的原因，也是数人看好此处商网的原因。人流量充足，营商环境良好，投资价值凸显。事情缘起2017年10月，政府实行的另一改造小区入住，紧邻本小区北大门也由瀚新物业管理。9月毗邻本小区北大门一处无人问津的院内商铺售出，物业随即成天开放了北大门旁的消防小门，人员随意出入。逐渐使本商铺人流量大量流失。商铺位置价值受损极大，多次与物业人员沟通，物业表示理解，也直接说明按现在的状态，当初没人会买本商铺，但是经济区已经解散，领导都调走了，无法解决。2019年伊始，本人拒缴物业费，理由是物业违约在先，而且导致我的经济损失巨大。再者根据辽宁省物业管理条例，物业无任何合法手续。解决只有到法院。一审判决程序违法，认定事实错误，明显有意偏袒被上诉人。我的住址是盘山县，兴隆台区法院没有管辖区，不应由兴隆台区法院审理本案。之前被上诉人也起诉过我，是在盘山县法院，后来撤诉了。2017年东郭镇划归盘山县，依据民事诉讼法第二十一条规定，应由盘山县法院立案并审理。建设单位的认定明显错误，明明是东郭镇政府，却偏偏认定施工单位瀚新地产。法院既然认定了被上诉人未经业主大会决定，擅自打开消防小门，导致物业区域开放属于瑕疵履行物业服务，那么依据合同法第一百零七条，辽宁省物业管理条例第六十二条，物业管理条例第一百零七条，民法典第二百八十条，物业应当承担继续履行，采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任。在物业未承担继续履行，采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任前，本人拒缴物业费理由正当，合理合法。 辽宁瀚新物业服务集团有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。被上诉人作为物业服务企业，在物业服务过程中履行了物业服务义务，上诉人应当按照物业服务合同缴纳物业服务费用。苇乡新城的建设单位为辽宁瀚新房地产集团有限公司，其与被上诉人签订的前期物业服务合同真实有效。打开消防通道小门，经过小区三分之二业主签字同意。 辽宁瀚新物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付2020年1月1日至2020年12月31日苇乡新城××商网物业服务费844.00元、滞纳金31.00元，合计875.00元；2、判令被告给付2020年1月1日至2020年12月31日苇乡新城4-3-201住宅物业服务费507.00元、滞纳金19.00元，合计526.00元；3、案件受理费由被告承担。 一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，本案争议焦点为业主手册关于小区实行封闭式管理的规定对原告瀚新物业是否具有约束力。案涉业主手册中苇乡新城业主公约为临时管理规约，系建设单位在销售物业之前制定的，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出的约定。原告系辽宁瀚新房地产集团有限公司选聘的前期物业服务企业，对案涉物业区域的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。从临时管理规约的制定目的、物业管理的内涵看，临时管理规约关于物业区域管理方式应为物业管理的依据，原告应当对小区提供封闭式物业管理服务。原告在未经业主大会决定擅自打开消防小门导致物业区域开放属瑕疵履行物业服务，原告主张被告支付逾期交纳物业费滞纳金的诉请本院不予支持。另，被告主张辽宁瀚新房地产集团有限公司不是建设单位的事实不成立，被告以此抗辩不交纳物业费，本院不予支持。本院受理本案后，被告没有提出管辖权异议并应诉答辩，本院对本案有管辖权。综上所述，原告履行了主要物业服务义务，现大多数业主同意开放消防小门，被告应支付案涉商网物业费843.96元（1.00元/平/月×70.33平方米×12月）、住宅物业费507.06元（0.50元/平/月×84.51平方米×12月），合计1,351.02元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第二条、第十二条第三款、第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，判决：被告安文才在一审判决生效后十日内支付原告辽宁瀚新物业服务集团有限公司苇乡新城小区××号商网2020年1月1日至2020年12月31日物业费843.96元、苇乡新城小区4-3-201住宅2020年1月1日至2020年12月31日物业费507.06元，合计1,351.02元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由安文才负担48.11元，由辽宁瀚新物业服务集团有限公司负担1.89元。 二审中，当事人围绕上诉请求均未提交新证据。 二审审理查明，上诉人安文才系盘山县苇乡新城小区1栋109号商网及4-3-201住宅的业主。2019年4月9日，盘锦瀚新物业管理有限公司更名为辽宁瀚新物业服务集团有限公司即本案被上诉人。2019年4月15日，被上诉人与案涉房屋的建设单位辽宁瀚新房地产集团有限公司就案涉房屋所在小区签订了《苇乡新城前期物业服务合同》，约定由被上诉人为苇乡新城小区提供物业服务，服务期限为2018年7月1日至2021年7月1日。合同约定的商业物业服务费标准为1.00元/月/平方米，住宅物业服务费标准为0.5元/月/平方米，并约定物业费按年度预付，业主应在每年度12月31日前交纳下一年的服务费用。同时约定，物业所有人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天应按应交纳物业服务费的千分之三交纳滞纳金。另查明，被上诉人曾于2019年7月22日以上诉人为被告提起过诉讼，要求上诉人给付本案商网2019年1月1日-2019年12月31日的物业费及滞纳金。盘锦市兴隆台区人民法院做出（2019）辽1103民初2855号民事判决，判决上诉人给付物业费。上诉人不服，上诉至本院，本院做出（2020）辽11民终229号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决已经生效。现上诉人拖欠被上诉人2020年1月1日至2020年12月31日的商网物业服务费843.96元，住宅物业费507.06元，合计1，351.02元。 本院认为，上诉人安文才系盘山县苇乡新城小区1栋109号商网及4-3-201住宅的业主，被上诉人为该小区的物业服务企业，为小区提供物业服务，上诉人应当交纳物业费。现上诉人以被上诉人开启消防小门影响其小卖部客流量为由拒交物业费，被上诉人在物业服务中虽存在瑕疵，但这并不能成为上诉人不交纳物业费的理由，一审法院未支持被上诉人要求给付滞纳金的主张是正确的。关于管辖问题，上诉人未提供有效证据证明其在法定期限内对管辖权问题向一审法院提出过异议，且上诉人出庭应诉，故对其提出的管辖权问题，不予支持。 综上所述，安文才的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人安文才负担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二一年六月二日 书记员  赵燕菲 附法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；