江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初4048号原告：泰州泰富文化投资有限公司，住所地江苏省泰州市海陵工业园区泰安路****办公用房。法定代表人：周宝祥，总经理。委托诉讼代理人：冯亚强，江苏天滋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志亚，江苏天滋律师事务所律师。被告：泰州市鑫海投资有限公司，，住所地泰州市海陵工业园区管委会**法定代表人：黄亮，总经理。委托诉讼代理人：陆志勇，北京盈科（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆成，北京盈科（泰州）律师事务所律师。原告泰州泰富文化投资有限公司（以下简称泰富公司）与被告泰州市鑫海投资有限公司（以下简称鑫海公司）股权转让纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泰富公司之委托诉讼代理人冯亚强、陈志亚、被告鑫海公司之委托诉讼代理人陆志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰富公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告鑫海公司对其股权转让所涉泰州东星精密机器有限公司位于泰州市海陵工业园区路南侧属于危房的厂房予以重建或加固，或赔偿加固费用2030035.07元；2.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：被告于2014年9月通过泰州市国有资产交易平台转让其持有的泰州东星精密机器有限公司（下称东星公司）100%股权，原告中标，2014年9月26日原被告签订了《国有股权转让合同》及《补充协议》各一份，约定被告将其持有的东星公司股权全部转让给原告，转让价为10500万元，对股权转让交易的其他相关事项均有明确约定。股权转让价格是根据对东星公司资产评估报告的公司净资产价值确定的，其中包括了东星公司位于海陵工业园区兴园路南侧厂房。合同及协议生效后，原告按约及时履行了受让方义务，向被告支付了股权转让款10500万元，接受了东星公司并办理了企业登记变更。2016年9月下旬东星公司收到泰州市房产管理局以泰房发（2016)81号发出的《房屋安全问题整改通知》（下称《整改通知》），《整改通知》称，经泰州市房产管理局房屋安全鉴定，东星公司位于海陵工业园区兴园路南侧厂房危险性鉴定评级为D级。房屋的主要问题是钢梁、钢柱承载力不足，房屋整体出现险情，构成整幢危房（具体内容见“泰房鉴字[2016]第063号”鉴定报告）。泰州市房产管理局将该《整改通知》同时抄送海陵区住建局、海陵工业园区管委会。原告由此得知原被告股权转让对应资产中房屋系危房，根据鉴定结论危房原因并非转让后使用形成，而是房屋当初设计施工即已存在，属于转让方对转让资产应负的质量安全保证责任范围。安全责任重于泰山，为此原告自2016年9月得知危房鉴定结果后每年都多次向被告及海陵工业园区管委会反映交涉，要求妥善解决这一问题，消除安全隐患，但被告总置之不理，致问题迟迟不得解决。2019年6月东星公司也向海陵工业园区管委会提出了解决问题的申请和方案，但亦未有答复。危房整改必须尽快进行，被告应对属于危房的厂房予以重建或加固。在原告起诉后，经海陵区人民法院委托鉴定部门对案涉厂房修复费用进行鉴定，确认案涉厂房的修复费用为2030035.07元，为此原告花费258000元鉴定费。原告认为，原告受让被告所持东星公司股权，其对应的是东星公司包括上述厂房在内的公司净资产，在资产评估报告中上述厂房是作为安全可用房屋评估其价值的，现该房屋客观存在的危房性质致其已完全不具有评估价值，而被告转让股权对应净资产中存在严重安全隐患的危房，不仅违反了相关法律规定，也严重损害了原告权益，被告理当承担对危房整改加固责任，或承担整改加固费用及由此影响原告使用带来的损失。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院依法判准原告之诉请。原告为证明其诉讼请求，向本院提交下列证据：1.《国有股权转让合同》一份，证明原告于2014年9月通过泰州国有资产交易平台受让了被告持有的东星公司100%的股权，该股权价值对应的为东星公司净资产的事实;2.《补充协议》一份，证明被告向原告作出了企业净资产状态优于或等于评估和审计结论的承诺；3.国有资产处置成交价格通知书、中信银行电汇凭证、鑫海公司出具的收据、公司准予变更登记通知书各一份，证明原告全额支付了股权转让款10500万元，接受了东星公司并办理了企业变更登记的事实；4.经纬会计师事务所出具的（2014）第55号资产评估报告书及固定资产清查评估汇总表各一份，证明原告受让被告所持东星公司股权，其对应的厂房在公司净资产内，在资产评估报告中是作为安全可用房评估其价值的事实；5.泰房发（2016）81号房屋安全问题整改通知、泰房鉴字（2016）第063号泰州市房屋鉴定报告各一份，证明东星公司位于海陵区工业园区兴园路南侧厂房危险性鉴定评级为D级，房屋的主要问题是钢梁、钢柱承载力不足，房屋整体出现险情，构成整幢危房的事实；6.JG16022鉴定检测报告一份，证明危房原因并非转让后使用形成，而是房屋当初设计施工就已存在的事实;7.泰州市天衡建设工程质量检测有限公司鉴定检测报告一份，证明东星公司的1号厂房因选用的钢梁、钢柱承载力不满足安全使用要求，确实存在质量问题；8.南京典筑建筑设计有限公司于2020年10月向海陵法院出具《建设工程司法鉴定意见书》，对该处厂房地上部分的修复出具了方案。2021年5月6日，在海陵区法院要求下，南京典筑建筑设计有限公司又出具《司法鉴定意见书补充说明》，对该处厂房地下部分的修复出具了方案;9.江苏信达工程管理有限公司于2021年5月13日出具的《工程造价咨询报告书》，认定该处厂房的修复所需费用为2030035.07元;10.鉴定费发票5张，证明原告在诉讼过程中共计花费鉴定费258000元。被告鑫海公司辩称，被告于2014年通过泰州国有资产交易平台将所持有的东星公司100%的股权转让给了原告，原被告之间签订了《国有股权转让合同》及《补充协议》，被告已经按照两份协议的约定履行了全部义务，股权已经变更至原告名下，股权转让过程中涉及的相关资产也是按照当时的状态随着股权的转让由原告享有；原被告在进行股权转让时对相关的资产也至现场进行了核实，双方对于资产的状态都没有提出任何异议，符合交易安全；被告于2014年6月25日从东星公司原股东处受让取得东星公司的股权，并于2014年10月22日变更至原告名下，中间仅仅相隔4个月多，在被告持有东星公司股权期间，东星公司并未实际经营，所以被告对于原告所主张的相关损失不应当承担赔偿或补偿责任。请求驳回原告的诉讼请求。被告鑫海公司未举证。经质证，被告鑫海公司对原告泰富公司所举证据真实性无异议，仅对证据的证明目的有异议。本院审核上述证据后认为，因被告对原告证据真实性无异议，我院确认上述证据的证明力，可以作为定案依据。经审理查明：2014年9月26日，被告鑫海公司（转让方、甲方）和泰富公司（受让方、乙方）在海陵工业园区管委会签订了一份《国有股权转让合同》，以10500万元价格转让东星公司的整体股权。之后，鑫海公司和泰富公司又签订了一份《补充协议》，约定：“在进行企业交接时，双方以泰州兴瑞会计师事务所有限公司泰瑞会专审字（2014）第063号《审计报告》（下称审计报告）和江苏经纬资产评估事务所有限公司经纬评报字（2014)第55号《资产评估报告书》（下称资产评估报告书）为东星公司资产交接和财务状况以及债权债务认定的依据。交接范围包括东星公司的一切资产及各种经营证照，各类资料和各项经营手续。交接中如出现与前述两个报告（审计报告、评估报告）资产短缺或损害，甲方应承担全部赔偿责任。对其他的交接内容如有缺少，甲方应负责弥补。无法弥补的，甲方应出具确认和承诺，承担由此产生的一切后果。”2014年9月19日及2014年10月8日，泰富公司分别汇款4000万元和6500万元至泰州市公共资源交易中心和鑫海公司。2014年10月22日，江苏省泰州工商行政管理局作出《公司准许变更登记通知书》，将东星公司的股东由原股东鑫海公司变更为现股东泰富公司。2016年7月25日，受东星公司委托，泰州市房产管理局对位于泰州市海陵工业园区兴园路南侧东星公司的厂房和办公楼进行安全鉴定，经鉴定，东星公司办公楼的危险性等级为A级，厂房的危险性等级为D级。并建议对厂房内所有钢梁、钢柱进行加固处理，确保房屋安全使用；在使用过程中应对房屋进行定期检查，发现异常情况及时处理，确保房屋安全使用。2016年9月18日，泰州市房产管理局向东星公司发出《房屋安全问题整改通知》泰房发[2016]81号文，载明：“经我局房屋安全鉴定，贵单位委托的位于海陵工业园区兴园路南侧厂房的危险性鉴定评级评为D级。房屋的主要问题是钢梁、钢柱承载力不足，房屋整体出现险情，构成整幢危房（具体内容见“泰房鉴字[2016]第063号”鉴定报告）。根据《城市危险房屋管理规定》（建设部令129号）、《泰州市市区房屋安全管理办法》（泰政办发[2016]131号）等相关规定，请你单位对上述厂房存在的安全隐患立即采取有效措施，及时消除房屋安全隐患，确保人身和财产安全。”因双方对案涉目标公司东星公司名下位于海陵工业园区兴园路南侧1号厂房在转让前是否存在质量问题存在争议，经本院释明，泰富公司向本院申请司法鉴定。2019年12月10日，泰州市天衡建设工程质量检测有限公司向本院出具《鉴定检测报告》，结论为：泰州东星精密机器有限公司1号厂房选用的钢梁、钢柱承载力不满足安全使用要求。并建议该房屋在今后使用过程中注意观测基础沉降及裂缝情况；注意观测柱、梁等主要受力构件的变形和损伤；了解墙体和屋面的渗漏情况；对钢梁表面涂层进行维护。对梁柱节点螺栓、钢梁之间连接的高强螺栓及时检查、维护。对房屋不满足安全部位建议采取可靠技术措施进行加固，确保房屋使用安全。之后，根据泰富公司申请，本院又委托南京典筑建筑设计有限公司对泰州东星精密机器有限公司名下位于海陵工业园区兴园路南侧1号厂房存在质量问题的修复方案进行鉴定，南京典筑建筑设计有限公司于2020年10月向本院出具《建设工程司法鉴定意见书》，对该处厂房地上部分的修复出具了方案。2021年5月6日，在本院要求下，南京典筑建筑设计有限公司又向本院出具《司法鉴定意见书补充说明》，对该处厂房地下部分的修复出具了方案。根据上述修复方案，江苏信达工程管理有限公司向本院出具《工程造价咨询报告书》，认定该处厂房加固、修复所需费用为2030035.07元。本院认为，鑫海公司与泰富公司签订的《国有股权转让合同》《补充协议》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对于合同标的物之一案涉厂房的瑕疵担保义务，原被告双方认为在《国有股权转让合同》和《补充协议》均有相应的约定，原告认为《补充协议》中已明确约定了交接中如出现与审计报告、评估报告中的资产短缺或损害，鑫海公司应承担全部赔偿责任。而被告认为《国有股权转让协议》中的“转让方不对其中任何单项资产的具体状况或价值做出承诺”文字表述应理解为依现状交付。对此，本院认为根据《国有股权转让协议》中“转让方不对其中任何单项资产的具体状况或价值做出承诺”的文字，不能得出双方当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵担保义务的文义解释。其次，从体系解释角度分析，该条款是在双方约定“本次股权转让参考价是依据泰州东星精密机器有限公司的整体资产、行业特点、当前的政策、经济、市场环境等多方面因素综合确定的”，并未涉及厂房质量瑕疵，而从双方签订的具有同等法律效力的《补充协议》中，双方对资产的状态、短缺或损害约定更为明确。从双方转让股权依据的江苏经纬资产评估事务所有限公司的评估报告，不能得出转让的厂房价格是按照瑕疵房产进行的评估。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”因泰富公司与鑫海公司在协议中，已经明确资产短缺或损害的责任由被告承担全部赔偿责任，因此合同所涉房屋已被司法鉴定为危房，即鑫海公司交付的资产存在质量问题，故原告泰富公司要求其承担问题厂房的修复费用应符合双方约定和法律规定。《中华人民共和国民法典》第五百九十三条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理，被告辩称认为自己从东星公司原股东处受让股权再转手给原告，该抗辩意见不能成为其作为合同相对方免除合同义务的理由。关于房屋修缮加固损失的问题，已经有相关鉴定部门出具鉴定意见书，能够证明案涉厂房修复的费用为2030035.07元。庭审中，被告鑫海公司也表明无法自行对上述厂房安排人员修复，故原告请求鑫海公司按照鉴定结论确定的金额承担由第三人替代履行的修复费用的诉讼主张，依法应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条之规定，判决如下：被告泰州市鑫海投资有限公司于本判决生效之日起十日内立即赔偿原告泰州泰富文化投资有限公司修复厂房所需费用2030035.07元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23040元、鉴定费258000元，合计281040元，由被告泰州市鑫海投资有限公司负担(原告已预交，被告于本判决生效后十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  姜 琴人民陪审员  窦虎英人民陪审员  张 俊二〇二一年六月七日书 记 员  孙雅梅