广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0481民初736号 原告：高立群。男，1970年3月20日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 被告：曾美玲，女，1958年10月28日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 委托诉讼代理人：杨启健，男，1978年10月25日出生，与曾美玲系母子关系。 被告：杨启健，男，1978年10月25日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 被告：易嘉丽，女，1983年12月14日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 委托诉讼代理人：杨启健，男，1978年10月25日出生，与易嘉丽是夫妻关系。 被告:杨思敏，女，1980年9月17日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 原告高立群与被告曾美玲、杨启健、易嘉丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月21日公开开庭进行了审理，后因案件审理需要于2021年5月20日依法追加杨思敏作为本案被告参加诉讼，并于2021年6月11日再次公开开庭进行审理。原告高立群、被告杨启健（被告曾美玲、易嘉丽的共同委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。被告曾美玲、易嘉丽、杨思敏没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高立群向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告杨善洪、曾美玲于2017年1月18日签订的《套房转让协议书》有效；2.判令被告协助将岑溪市玉梧大道广西壮族自治区岑溪公路局（以下简称“岑溪公路局”）“祥和花园”项目X幢X层X号房办理不动产权登记证至原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与杨善洪是朋友关系，杨善洪与曾美玲是夫妻关系，杨启健是杨善洪的儿子，杨思敏是杨善洪的女儿，易嘉丽是杨启健的妻子，杨善洪已经去世，其法定继承人是被告曾美玲、杨启健、杨思敏。被告杨善洪生前是岑溪公路局职工，获得危旧房改造非建房准购资格。2016年12月25日，杨善洪与儿子杨启健作为乙方，与岑溪市公路局签署了《广西壮族自治区岑溪公路局危旧房改造祥和花园项目非还建房买卖合同》，选择购买涉案的位于岑溪市玉梧大道岑溪公路局“祥和花园”项目X幢X层X号房屋，合同约定房屋总价款为284907元，杨善洪方已经支付首付款94054.6元给开发商广西金土地投资有限公司。杨启健、易嘉丽在签订《套房转让协议书》前向原告借款无法归还，经原告与杨善洪、曾美玲、杨启健、易嘉丽协商，被告杨善洪、曾美玲、杨启健、易嘉丽一致同意将杨善洪、杨启健购买的上述“祥和花园”项目X幢X层X号房屋转让给原告。并签订了《集资团购房名额权属放弃声明》，声明将该集团购房名额及权属权利转让给原告。双方于2017年1月18日签订《套房转让协议书》，对于杨善洪已支付给开发商的首付款94000元双方一致确认由原告抵减其之前借给杨启健、易嘉丽的借款94000元，当作是原告支付该笔购房款给杨善洪，因此，由被告方将该首付款收据交给原告收执。原告在签订协议时再支付58000元给杨善洪夫妇，剩余欠开发商的购房款由原告负责支付给开发商。并约定“若单位能办理房产证时，甲方应尽快将所转让的房屋以乙方的名义（或乙方指定的人）办理有关房屋所有权证及使用手续。签订协议后，原告向开发商陆续支付了剩余的购房款共195161元，原告实际按开发商要求多交购房款4308元，并缴纳了契税。并与物业公司签订了房屋的《前期物业服务协议》、《室内装饰装修管理空调安装及装修防火责任协议》、《临时管理规约承诺书》等，另外，也支付了部分物业费给物业管理公司。由于双方签订的《套房转让协议书》是双方自愿、真实的意思表示，合法有效。目前涉案房屋已经可以办理不动产权证书，经原告多次催促被告均不配合。杨善洪已经去世，其法定继承人被告不予配合办理所转让的房屋不动产权证。为维护原告的合法权益，请法院支持原告诉请。 原告为其陈述的事实向法庭提供的证据： 1.原告身份证复印件，拟证明原告的主体诉讼资格。 2.被告身份证、结婚证、户口簿复印件，拟证明被告的身份情况。 3.《广西壮族自治区岑溪公路管理局危旧房改造祥和花园项目非还建房买卖合同》、收据两张，拟证明2016年12月25日，杨善洪与杨启健作为乙方，与岑溪公路管理局签署了《广西壮族自治区岑溪公路管理局危旧房改造祥和花园项目非还建房买卖合同》，购买涉案的岑溪市玉梧大道祥和花园X幢X层X号房屋，合同约定房屋总价款为284907元，并支付了94054.6元给开发商广西金土地投资有限公司。 4.《套房转让协议书》、收条、《集资团购房名额权属放弃声明》，证明原告购买岑溪市玉梧大道祥和花园X幢X层X号房屋，被告已经收取购买房屋款152000元，剩余欠开发商的购房款由原告负责支付给开发商，单位能办房产证时，被告应无条件协助办理房产证给原告或原告指定的第三人。 5.现金缴款单、收据、转账回执，证明原告向开发商广西金土地投资有限公司陆续支付剩余购房款共195161元。 6.税收缴款书，证明原告向税务部分缴纳了涉案房屋的契税。 7.《前期物业服务协议》、《室内装饰装修管理空调及装修防火责任协议》、《临时管理规约承诺书》、《物业管理费收费凭证》，证明涉案房屋是原告管理使用，相关的物业文件是原告签署，物业费也是原告缴纳。 被告曾美玲、杨启健、易嘉丽辩称，其与原告签订的合同是真实的，愿意配合原告办理房屋过户手续，对原告的诉请与理由其没有异议。 被告杨思敏既没有到庭应诉，也未作书面答辩。 本院调查的证据：1.杨思敏的询问笔录，拟证明原告与其父亲转让房屋时其已经结婚出嫁了，其对房屋转让不知情，其不同意转让。2.岑溪市不动产登记局的查询回执，拟证明杨善洪、杨启健（共有人）共同购买位于玉梧大道广西岑溪房屋：①该房屋由于开发商尚未办理提交规划验收、竣工验收、合格备案表等资料，目前未能办理产权证书；②该房屋无抵押及查封登记信息。 经开庭质证，被告曾美玲、杨启健、易嘉丽对原告提供的证据和本院调查的证据均无异议；原告对本院调查的证据无异议。被告杨思敏不到庭应诉，视为其放弃对原告提供的证据和本院调查的证据进行质证的权利，原告提供的证据和本院调查的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条规定，本院对上述证据所要证明的事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告高立群与杨善洪是朋友关系，杨善洪与曾美玲是夫妻关系，杨启健是杨善洪的儿子，杨思敏是杨善洪的女儿，易嘉丽是杨启健的妻子。杨善洪于2018年9月17日去世，其法定第一顺序继承人是被告曾美玲、杨启健、杨思敏。杨善洪生前是岑溪市公路局职工，获得危旧房改造非建房准购资格。2016年12月25日，杨善洪作为买房人，其儿子杨启健作为共有人，共同以乙方的名义与岑溪公路局签署了《广西壮族自治区岑溪公路局危旧房改造祥和花园项目非还建房买卖合同》，选择购买涉案的位于岑溪市玉梧大道岑溪公路局“祥和花园”项目X幢X层X号房屋，合同约定房屋总价款为284907元，签订合同前杨善洪已经分二次共支付首付款94051.6元给开发商广西金土地投资有限公司收，开发商也出具收据给杨善洪。因杨启健、易嘉丽之前向原告高立群借款无法归还，经原告与杨善洪、曾美玲、杨启健、易嘉丽协商，并经双方协商后一致同意将杨善洪、杨启健名义购买的上述“祥和花园”项目X幢X层X号房屋转让给原告。并由杨善洪、曾美玲、杨启健、易嘉丽出具《集资团购房名额权属放弃声明》，该声明将该集团购房名额及权属权利转让给原告。2017年1月18日，原告高立群（乙方）与杨善洪、曾美玲（甲方)签订《套房转让协议书》一份，被告杨启健、易嘉丽作为证明人在该合同上签名。另外，购买房屋的共有人杨启健和其妻子在法庭上对于杨善洪、曾美玲转让的事实予以同意并认可。原告与杨善洪、曾美玲签订的《套房转让协议书》约定的主要内容为：甲方自愿将他单位（岑溪公路管理局）分配给他个人的一套位于岑溪市玉梧大道岑溪公路局“祥和花园”职工住宅区X号楼X楼X房，面积约为140平方米（包含半个小车位），最终面积按照建成交付后测绘的实际面积计算，转让给乙方。房屋转让总价款人民币元叁拾叁万元整，乙方原交付的购房定金人民币玖万肆仟元给甲方，双方签订本转让协议时，乙方一次性给付甲方购房转让款人民币伍万捌仟元（小写￥58000元）。甲方出具共计壹拾伍万贰仟元（小写￥152000元）的收款收据给乙方；同时，将两张交房款收据（号码：No：4320619，NO：4705391）交付给乙方，余下房款由乙方交付开发商。并约定甲方必须无条件配合乙方办理更名过户等有关手续，所发生费用由乙方负责。庭审中，核实上述协议中约定“乙方原交付的购房定金人民币玖万肆仟元给甲方”实际为该房屋共有人杨启健与其妻子易嘉丽原来向原告借款尚欠有借款未还，经原告与杨善洪、曾美玲、杨启健、易嘉丽确认杨善洪所交付的首付部分款项抵减杨启健、易嘉丽所欠原告借款94000元，故双方在签订合同时即作出上述约定。签订转让合同后，原告即于当日履行支付一次性购房转让款58000元给杨善洪、曾美玲的义务，杨善洪也将其之前支付购房首付款94051.6元给开发商的两张收据凭证交付给原告收执。后原告根据开发商的交付购房款的要求于2017年1月19日、同年1月23日通过银行分别支付其购买的上述房屋的购房款100000元、60000元，共计160000元给开发商广西金土地投资有限公司，开发商收到上述两笔款项也出具收据给原告收执。2018年3月28日，原告再次根据开发商的要求通过银行转账支付购房款35161元给开发商收。2017年1月24日，原告以杨善洪的名义代缴纳了该套房屋的契税4205.77元给税务部门。原告也根据开发商和该小区物业公司的通知于2018年3月28日对其购买的祥和花园X单元X号房屋进行收楼，原告收楼后也与开发商聘请的物业公司岑溪市怡苑物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》、《室内装饰装修管理空调安装及装修防火责任协议》、《临时管理规约承诺书》，原告也向该物业公司缴交了计至2018年12月31日止的部分房屋应交物业管理费和电梯维护费。再查明，原告与杨善洪、曾美玲签订《套房转让协议书》所约定转让的房屋经本院查询在岑溪市不动产登记局查询结果为：杨善洪（已故）、杨启健（共有人），身份证号码：4524211978××××××××）共同购买位于玉梧大道广西岑溪房屋：①该房屋由于开发商尚未办理提交规划验收、竣工验收、合格备案表等资料，目前未能办理产权证书；②该房屋无抵押及查封登记信息。杨思敏在原告与杨善洪、曾美玲签订《套房转让协议书》时已经结婚出嫁。原告因请求被告协助办理其购买的上述房屋的不动产登记手续未果诉至本院，提出其上述诉讼请求。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定精神，由于本案原、被告之间的转让房屋的法律事实发生于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定处理。原告高立群与杨善洪、曾美玲、杨启健、易嘉丽协商一致后而签订的《套房转让协议书》，因该房屋实为杨善洪、杨启健共同购买，虽然在该转让协议中约定转让方为杨善洪、曾美玲，但作为房屋共有人的杨启健参与协商转让事实，杨启健与其妻子易嘉丽在该协议作为见证人签名，且杨启健、易嘉丽在本案诉讼中对转让的事实予以同意并认可，应认定该转让行为已经得到房屋共有人的一致同意。故该转让协议是经过双方自愿协商一致而签订，是双方当事人的真实意见表示，也没有违反法律和行政法规的强制性规定，应认定该协议合法有效。至于被告杨思敏认为其不知情，不同意转让，这并不影响房屋转让合同的效力。因为转让房屋时，杨思敏的父亲杨善洪尚未去世，尚未发生财产继承的法律关系。因此，杨善洪在去世前实施的民事法律行为效力对其财产继承人产生约束力，被告杨思敏的抗辩意见理据不充分，本院不予采纳。签订合同后，原告依协议约定履行支付购买房屋转让价款的义务，原告有权利根据合同的约定和法律的规定，要求转让人履行协助办理转让房屋不动产登记证手续的义务。由于本案房屋转让人之一杨善洪已经去世，本案被告曾美玲、杨启健、易嘉丽作为转让房屋的共有人之一，同时曾美玲、杨启健、杨思敏是杨善洪所值房屋份额遗产的法定第一顺序继承人，上述被告有义务按照转让协议约定和法律规定履行协助原告办理所转让房屋的不动产登记办证手续。而目前原告所购买的上述房屋开发商尚未提交办证所需资料，尚未具备办理不动产登记的条件，对原告诉请被告协助将岑溪市玉梧大道广西壮族自治区岑溪公路局“祥和花园”项目X幢X层X号房屋办理不动产权登记证至原告名下的请求，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告高立群与被告杨善洪、曾美玲于2017年1月18日签订的《套房转让协议书》合法有效； 二、驳回原告高立群的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2787元（原告已预交），由原告高立群负担1287元，由被告曾美玲、杨启健、易嘉丽、杨思敏共同负担1500元。 被告履行给付金钱义务，可将款直接汇至本院（开户行：中国工商银行岑溪市支行，户名：岑溪市人民法院，账户：21×××15）转给原告。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  程健良 二〇二一年六月十八日 书记员  李妍颖