北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7224号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵金胜，男，1974年3月10日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：尚西国，北京市中洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：南波，北京市中洲律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘丽，女，1981年10月23日出生，汉族，住北京市通州区。原审第三人：北京嘉居盛世房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区景盛北二街3号院23号楼1至2层107室。法定代表人：崔伟，总经理。委托诉讼代理人：张小东，男，1986年12月7日出生，汉族，北京嘉居盛世房地产经纪有限公司房产经纪人，住内蒙古呼伦贝尔市。上诉人赵金胜与上诉人刘丽、原审第三人北京嘉居盛世房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵金胜的委托诉讼代理人尚西国，上诉人刘丽，原审第三人经纪公司的委托诉讼代理人张小东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵金胜上诉请求：撤销一审判决第四项、第六项，改判赵金胜无需向刘丽支付房屋占有使用费152442元，改判刘丽向赵金胜支付违约金230000元并承担本案保全费5000元、诉讼财产保全责任保险费3450元。事实和理由：本案表面看系出台相关限购政策导致合同不能履行，但实质上系刘丽违约导致，一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、合同期内刘丽未按合同约定出示房屋产权证书，不履行合同应承担违约责任。双方签订的《补充协议》第二条约定，刘丽应在房屋所有权证办理下来30日内办理该房屋解押手续，同时向赵金胜出示所有相关证件，且配合赵金胜办理网签等。合同签订后两年内经赵金胜和经纪公司多次电话、微信了解办理房屋产权证书情况，刘丽始终未出示过房屋权属证书和契税票据，赵金胜2020年10月31日经查询得知2017年7月26日已办理房屋权属证书。期间刘丽拒绝履行合同导致赵金胜在经纪公司协助下找到具备购买资格的买受人后不能进行交易。一审中经纪公司已递交当时寻找第三方购买的相关证据，法院未认定。二、一审法院对于房屋占有的时间和租金的标准没有详细的描述，更没有证据，关于房屋占有使用费的判决有失公平。即使有占有使用费，也应自合同解除之日起算。1.双方在《补充协议》中约定，刘丽将房屋租约转给赵金胜，赵金胜按约定将650000元首付款支付给刘丽。2.一审法院未考虑房屋无法过户原因系刘丽怠于履行合同义务，属于认定事实错误。三、本案诉讼系刘丽违约引起，本案保全费、诉讼财产保全责任保险费是为实现债权支付的合理必要费用，属于赵金胜损失部分，应由刘丽承担。刘丽辩称，不同意赵金胜的上诉请求和事实理由。如果正常履行过户则无需支付房屋占用费。因为房价降低，赵金胜不愿购买。根据法律规定，房屋有抵押也是可以过户的，赵金胜说要找第三方购买，但一直找不到。是赵金胜违约，赵金胜应向刘丽支付违约金。保全费和保险费，同意一审的认定。经纪公司述称，同意赵金胜的上诉请求。刘丽上诉请求：撤销一审判决第三项，改判刘丽不支付赵金胜利息，改判赵金胜赔偿刘丽房价下跌的损失10万元。事实和理由：不认可一审判决的起息时间，刘丽2019年11月快递寄给赵金胜一封不同意解除合同的信，并且当时赵金胜一直占用房屋，一审法院判决合同解除，是在房价下跌的基础上，明显对出售人造成很大经济损失，且合同约定买受人不具备购房资格时有义务找具有购房资格的第三方购买，赵金胜因房价下跌，违约不找第三方，故意不履行合同，拖延时间，致使刘丽迟迟收不到尾款450000元，每月需要偿还房贷7000多元，给刘丽造成很大损失。既然是法定解除，起息时间应该是一审判决的时间。不认可一审判决按照贷款利息标准计算利息。赵金胜辩称，不同意刘丽的上诉请求。合同签订后赵金胜及时履行了定金的给付义务，且双方明确约定给付相应款项后刘丽应还清银行贷款，但其并未还清贷款，也未办理解押手续，所以利息有法律依据。一审法院判决的起息时间在合同解除后，应按照占用费的给付时间，自给付首付款之日起计算利息。本案系刘丽违约，在两年内一直未出示不动产权证书，不履行合同约定。请求二审法院综合考虑双方的上诉请求及意见，对一审法院所作出的不可归责于双方导致合同目的无法实现的判决予以纠正。经纪公司述称，不同意刘丽的上诉请求。赵金胜向一审法院起诉请求：1.判令赵金胜与刘丽于2016年8月20日签订的《房屋买卖合同》、2016年8月24日签订的《补充协议》于2019年11月16日解除；2.判令刘丽返还赵金胜购房款700000元及利息（利息以700000元为基数，按照一年期贷款利率同全国银行间同业拆借公布的利息计算，自合同解除之日起至实际给付之日止）；3.判令刘丽向赵金胜支付违约金230000元；4.判令本案的案件受理费、保全费5000元、诉讼财产保全责任保险费3450元由刘丽负担。刘丽向一审法院提出反诉请求：1.判令赵金胜与刘丽于2016年8月20日签订的《房屋买卖合同》及2016年8月24日签订的《补充协议》解除，判令赵金胜向刘丽支付房屋逾期尾款的20%，共计90000元；2.判令赵金胜支付230000元违约金；3.判令赵金胜向我方支付房屋占用费190800元；4.判令赵金胜支付房屋尾款违约金210000元；5.判令赵金胜支付房屋交付期间所产生的物业费、暖气费；6.判令赵金胜支付房价下跌的房价差额并给刘丽造成的经济损失250000元；7.判令赵金胜承担本案的诉讼费和律师费。一审法院认定事实：2016年8月20日，刘丽（作为出卖人）与赵金胜（作为买受人）签订《房屋买卖合同》。第一条约定出卖人所售房屋为楼房，坐落于通州区××××808。该房屋规划设计用途为商业。第二条权属情况载明，出卖人于2013年10月22日与开发建设单位北京龙源顺景房地产开发有限公司就该房屋签订商品房买卖（预售合同）。该房屋性质为商品房。该房屋的租赁情况为未将该房屋出租。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式为，经买卖双方协商一致，该房屋按套计价，总成交价格为壹佰壹拾伍万元整。当事人付款方式为买受人向银行申办抵押贷款。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人应继续申请其他银行贷款或自筹剩余房款。付款方式及期限为，定金：2016年8月20日支付定金壹万元，2016年8月21日支付定金肆万元；房款：交付当日支付六十五万元整，剩余肆拾伍万元于过户当日支付。第四条权属转移登记约定，双方同意，符合条件2（即买受人取得批贷许可之日起30日内），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当事人任一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款0.05％的违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款20％的违约金。因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记日期相应顺延。若买受人在出卖人取得房屋所有权证后因国家政策调整丧失购买资格的，买受人有权将该合同项下的权利与义务全部转让给其指定的具备购买资格的第三人，出卖人应当积极配合。第六条约定，出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房。第七条房屋交付及提前偿还贷款。出卖人于签订本合同起3日内将该房屋交付给买受人使用。出卖人不得因买受人对该房屋的使用而收取任何费用。出卖人于交房当日将房屋的有关资料包括但不限于买卖（预售）合同原件、购房发票原件、契税票原件、公告维修基金票据原件交由买受人保管。合同还约定了违约责任、不可抗力、特别约定等内容。2016年8月24日，刘丽（作为甲方、出卖人）与赵金胜（作为乙方、买受人）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2016年8月20日签订关于通州区××××808房屋的买卖合同（买卖合同编号：2016000123）现就此买卖合同甲乙双方做出如下补充。1．买卖合同中约定交房当天乙方向甲方支付房屋首付款六十五万元整，现因甲方不能按合同约定如期交房，乙方同意，甲方把房屋租约转给乙方，甲方转完租约乙方需在3日内付甲方首付款六十五万元整。2．甲方应当在房屋所有权证办理下来30日内办理该房屋解押手续，同时向乙方出示所有相关证件，且配合乙方办理网签，甲乙双方应在网签后10日内办理抵押贷款，抵押贷款批贷后甲乙双方需在10日内办理房产证所有权转移。3．以上所有条款均由甲乙双方表达所述，对双方均具有法律约束，买卖双方任意一方违反上述条款，违约方应承担相应责任任意一方违约造成买卖合同无法顺利履行的，参照买卖合同第八条之违约责任。2016年8月期间，赵金胜陆续向刘丽支付定金及首付款。2016年8月20日，刘丽向赵金胜出具《定金收条》载明，今收到赵金胜交来房款定金10000元。刘丽向赵金胜出具《定金收条》载明，今收到赵金胜交来房款定金40000元，但未载明日期。2016年8月24日，刘丽向赵金胜作出《首付款收据》，载明，赵金胜同刘丽签订房屋买卖合同，买受人向出卖人支付陆拾伍万元整。2016年8月24日，刘丽将涉案房屋交付给赵金胜，随后赵金胜将该房屋出租。2020年8月12日，刘丽将涉案房屋收回，现该房屋由刘丽占有。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，公告载明本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1．名下在京无住房和商办类房产记录的。2．在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。2017年7月26日，涉案房屋的房产证下发[编号为：京X号]，登记权利人为刘丽，房屋的用途为办公。经庭审询问，赵金胜在房屋新政出台后不具备购买涉案房屋的资格。2019年11月16日，赵金胜向刘丽邮寄一份《解除房屋买卖合同通知书》，载明因刘丽拒绝出示房屋所有权证书导致无法办理网签、房屋解押、过户等手续，怠于履行合同相关义务，要求解除合同及补充协议。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。赵金胜与刘丽签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定履行自身的义务。合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。由于刘丽与赵金胜签订《房屋买卖合同》后，刘丽取得房产证前，颁布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，导致赵金胜无资格购买涉案房屋，属于双方无法预见的重大变化，且合同已无法实现。对于合同订立后由于“3.17新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，一般应予支持。故一审法院认定双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》解除。关于《房屋买卖合同》第四条约定的转卖第三人一项，因赵金胜并未提交证据证明其向刘丽介绍了具备购房资格的购房人，故其要求刘丽承担违约责任的诉求无事实依据，一审法院不予认可。因双方合同解除的原因为法定解除，故对于赵金胜及刘丽诉求的违约金，一审法院皆不予以支持。关于合同解除的时间，赵金胜要求以其向刘丽邮寄《解除房屋买卖合同通知书》的时间为合同解除时间，符合法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因双方合同已经解除，故刘丽应将收取的定金及首付款返还给赵金胜。关于定金及首付款的金额，一审法院以刘丽向赵金胜出具的收条为准。因刘丽已将涉案房屋收回，故一审法院对房屋腾退的问题不再处理。《房屋买卖合同》签订后，刘丽将涉案房屋交付给赵金胜，截至2020年8月12日刘丽收回房屋，赵金胜持续占有涉案房屋，现《房屋买卖合同》解除，赵金胜应支付刘丽房屋占有费用。虽在《房屋买卖合同》中约定该房屋交付给买受人使用，出卖人不得因买受人对该房屋的使用而收取任何费用。但该约定系以房屋顺利过户为前提，现《房屋买卖合同》解除，房屋并未过户，故赵金胜仍应支付占有使用费，关于占有使用费的计算，一审法院参考赵金胜具体占有房屋的时间、房屋的租金标准等因素予以认定。关于赵金胜要求的利息损失，赵金胜于2016年8月期间共计支付刘丽70万元（包括定金及首付款），期间势必产生利息损失，关于该项损失的标准，一审法院参考同期银行贷款利率予以计算。关于赵金胜诉求的保全费及诉讼财产保险责任险保险费，系赵金胜为确保执行程序顺利进行而自行选择的诉讼程序而产生的费用，应由其自行承担。关于刘丽诉求的逾期尾款9万元，实系违约金性质，因合同解除系不可归责于双方的原因，故刘丽此项诉讼主张无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于刘丽诉求的物业费与暖气费，因赵金胜对于供暖费予以认可，对此一审法院不持异议，因赵金胜提交了其已经缴纳物业费至2020年12月31日的发票，故刘丽要求物业费的诉求于法无据，一审法院不予支持。关于刘丽诉求的房价下跌损失，因赵金胜无法取得涉案房屋并未因其主观原因所致，系因政策发布导致赵金胜丧失购房资格，故刘丽诉求的房价下跌损失无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于刘丽要求的律师费，因其未提交聘请律师的证据，一审法院对此不予支持。综上，一审法院判决如下：一、赵金胜与刘丽于2016年8月20日签订的《房屋买卖合同》、2016年8月24日签订的《补充协议》于2019年11月16日解除；二、刘丽返还赵金胜定金及首付款700000元，于判决生效之日起7日内执行清；三、刘丽支付赵金胜利息（按全部银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以700000元为基数，自2019年11月17日开始计算至实际支付之日止），于判决生效之日起7日内执行清；四、赵金胜支付刘丽房屋占有使用费152442元，于判决生效之日起7日内执行清；五、赵金胜支付刘丽供暖费2953.91元，于判决生效之日起7日内执行清；六、驳回赵金胜的其他诉讼请求；七、驳回刘丽的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵金胜未提交证据。刘丽提交以下证据：刘丽与朱律师的微信聊天截屏打印件一张，证明刘丽于2019年11月给赵金胜邮寄了不同意解除合同的通知。赵金胜对该证据真实性及证明目的不认可，无法核实对话方是否律师，同时该证据不属于新证据。经纪公司对证据的真实性和证明目的不认可。经纪公司提交2017年11月29日赵金胜委托21世纪中介业务员李清华的业务信息网页截屏打印件二页，证明赵金胜在限购政策出台后按合同约定积极寻找有资质的第三人，通过李清华已经找到购买人，刘丽一直未出示房屋权属证书导致交易失败。经纪公司称该证据在一审中已提交至一审法院，但未进行质证，经本院查阅一审卷宗记录，经纪公司在一审中未提交任何证据。赵金胜对该证据真实性及证明目的均认可。刘丽对证据的真实性和证明目的不认可，认为仅凭该证据无法证明赵金胜找了第三人购买房屋，刘丽不认识李清华，刘丽联系了赵金胜，赵金胜一直不接电话。本院认为，刘丽及经纪公司提交的上述证据均属一审举证期限届满后提交的证据，且证据内容并不能证明其各自主张的证明事项存在，本院对上述证据的真实性予以确认，对证明目的不予采信。本院补充查明：刘丽在《房屋买卖合同》中填写的通讯地址为“河北省唐山市路北区x号”。2019年11月16日，赵金胜分别向上述合同所载地址及“北京市丰台区x”邮寄解除房屋买卖合同通知书，邮件交寄单显示的收件人及电话均为“刘丽”“156XXXXXXXX”。经查询，上述邮件分别于2019年11月20日由他人代收、2019年11月23日拒收退回。刘丽称其不住在上述两个地址，也未收到解除合同通知书。刘丽二审提交的证据微信聊天内容显示，2019年11月19日其向聊天对象明确表达了不同意解除合同等意见。本院询问其何时、以何种方式知道赵金胜解除合同的意思表示，其称可能是赵金胜或者中介张小东给其打电话说要解除合同，致电时间记不清楚。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”关于涉案房屋买卖合同的解除原因，一审法院认定为因不可归责于双方的原因导致合同目的无法实现，赵金胜有权行使法定解除权，本院不持异议。但一审法院以赵金胜向刘丽邮寄解除房屋买卖合同通知书的时间为合同解除时间，不符合合同法的规定。根据本院查明的事实，赵金胜未能提交证据证明其邮寄的解除通知送达了刘丽。但2019年11月19日，刘丽通过微信表达了不同意解除合同的意见，刘丽称系通过电话知晓了赵金胜解除合同的意思表示，本院认为，至迟此时刘丽即已知道赵金胜解除合同的意思表示，即赵金胜解除合同的通知此时已到达刘丽。在此情形下，以2019年11月19日为合同解除时间更为符合本案事实和法律规定。刘丽上诉主张应以一审判决时间为合同解除时间并自合同解除次日起计算利息，于法无据，不能成立。关于利息计算标准，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同系双务合同，在合同解除时，占用资金一方应支付资金占用费，因此一审法院判决的利息实为资金占用费，一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并无不当。关于刘丽主张的房价下跌损失，因赵金胜无法取得涉案房屋并非因其主观原因所致，系因政策发布导致赵金胜丧失购房资格，故刘丽诉求的房价下跌损失缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。关于刘丽是否违约，赵金胜上诉主张其已找到具备购房资质的第三人，系因刘丽不履行合同义务导致不能继续履行合同，但其提交的证据并不能证明上述事实，本院对其该主张不予采信。关于房屋占有使用费，合同房屋交付买受人使用且出卖人不得收取任何费用之约定系基于合同能够履行完毕，现合同已依法解除，赵金胜无偿占有使用房屋缺乏依据，一审法院参考赵金胜占有房屋的期限及租金标准认定的房屋占有使用费数额并无不当。赵金胜上诉主张不应支付房屋占有使用费，缺乏依据，不能成立。关于赵金胜主张的保全费及诉讼财产保险责任险保险费，系其为保障自身利益实现自行选择诉讼程序而发生的费用，合同就此项费用负担亦无约定，在并无证据证明系因刘丽违约导致合同解除的情形下，其主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，刘丽的上诉请求部分成立，本院予以支持。赵金胜的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2020）京0112民初2144号民事判决第二项、第四项、第五项；二、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初2144号民事判决第一项、第三项、第六项、第七项；三、赵金胜与刘丽于2016年8月20日签订的《房屋买卖合同》、2016年8月24日签订的《补充协议》于2019年11月19日解除；四、刘丽于本判决生效后七日内给付赵金胜利息（以七十万元为基数，自二〇一九年十一月二十日起至该款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回赵金胜其他诉讼请求；六、驳回刘丽其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13185元，由赵金胜负担2435元（已交纳），由刘丽负担10750元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费13508元，由赵金胜负担3450元（于本判决生效之日起七日内交纳），由刘丽负担10058元（已交纳）。保全费5000元，由赵金胜负担（已交纳）。二审案件受理费9936元，由赵金胜负担7213元（已交纳7163元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由刘丽负担2723元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 楚 静审 判 员 闫 慧二〇二一年六月三十日法官助理 常佳敏书 记 员 李星月-10--9-