安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0321民初2233号 原告（案外人）：谢倩，女，1987年9月29日出生，汉族，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：孙竹洪，安徽孙竹洪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何龙涛，安徽孙竹洪律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）:吴跃，男，1990年6月6日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 被告（被执行人）:汪宏剑，男，1992年4月16日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 原告谢倩与被告吴跃、汪宏剑案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢倩及其委托诉讼代理人孙竹洪、被告吴跃到庭参加诉讼，被告汪宏剑经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢倩向本院提出诉讼请求：1.停止执行被告汪宏剑所有的坐落在怀远县××幢××单元××层××号房屋;2.本案诉讼费用由两被告共同承担。 事实与理由：2020年3月9日，原告谢倩（乙方）与被告汪宏剑、徐雪（甲方）签订《房屋买卖合同》，主要合同为:（1）甲方出售的房屋位于怀远县××幢××单元××层××号，该房屋系汪宏剑、徐雪共同所有，该房屋系甲方以银行按揭贷款方式购买所得，该房屋被作为担保物抵押给贷款银行作为该笔贷款的担保，甲方尚欠该银行贷款本息尚未还清，乙方对该房屋的权属状况及权利受限制情形进行核实后愿意购买，并承诺代为清偿银行按揭贷款消灭抵押权;甲、乙双方经协商一致，商定上述房屋成交价格为人民币柒拾万伍仟贰佰陆拾柒元柒角叁分（705267.73元）:（3）乙方已经付给甲方246982.14为甲方的净得款，余下银行按揭贷款本金及利息由乙方继续偿还，直至还清消灭抵押权;（4）甲方已经将上述房屋交给乙方占有并使用，甲、乙双方对该房屋的现状均表示认可，并均同意此现状作为履行房屋移交的条件;（5）2020年3月9日，原告谢倩（乙本合同自双方签订之日起生效房屋方）与被告汪宏剑、徐雪申请安徽省怀远县公证处于对该《买卖合同》予以公证。2020年3月11日，原告谢倩与被告汪宏剑、徐雪去怀远县柏林春天物业缴纳了相关的税费等费用并办理了房屋交接屋交付以后，原告对房屋进行了装修并办理了相关的入住手续。2020年6月19日，贵院作出（2020）皖0321民初3520号民事裁定书，查封了上述房屋。2021年2月份，原告谢倩对上述封房屋提出书面异议。贵院于2021年3月1日作出（2021）皖0321执异20号执行异议裁定，驳回原告谢倩的异议请求。原告谢倩认为其对被告汪宏剑、徐雪享有的请求房屋过户的权利足以排除被告吴跃的强制执行申请，理由如下:（1）原告谢倩对涉案房屋享有的是买受人物权期待权，应当优先保护谢倩的权利。（2）在贵院查封涉案房屋之前，原告（买受人）谢倩与被告卖合（出卖人）汪宏剑、徐雪已经签订合法有效的书面《房屋买同》，并已经办理了公证手续。（3）在贵院查封涉案房屋之前，原告（买受人）谢倩已经合并于法占有该不动产。《房屋买卖合同》系2020年3月9日签订当日办理了公证手续。案涉房屋系毛坯房，合同签订时，被告汪宏剑尚未拿房，在合同签订后，3月11日，原告缴纳了相关的税费并办理了相关的拿房手续。（4）原告（买受人）谢倩已经按照合同约定支付相应价款。双方约定的房屋购买价格是705267.73元，246982.14元为甲方的净得款，余下的银行按揭贷款本金及利息由乙方继续偿还。2020年3月9日，合同签订当日，原告即按照合同约定付清了全部购房款，剩余银行贷款由原告偿还。（5）涉案房屋未办理过户登记的原因非基于买受人的原因。签订《房屋买卖合同》时涉案房屋上存在银行的抵押权，尚欠银行贷款458285.59元，每月须还贷款3400元左右。2020年4月至2021年2月，原告安排李欢欢每月向被告汪宏剑汇款3500元不等。同时，合同签订时，怀远县××幢××单元××层××号房屋尚未办理不动产产权登记手续，所以原告无法办理产权过户登记手续，因此，涉案房屋没有办理过户登记的原因非基于原告谢倩的原因。综上，原告谢倩认为其对被告汪宏剑、徐雪享有的请求房屋过户的权利足以排除被告吴跃的强制执行申请，根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向贵院提起诉，请依法判决。 原告谢倩为证明其主张，向本院提供了如下证据： 1、原告身份证一份，证明原告主体资格; 2、(2020)皖0321民初3520号民事裁定书复印件一份、(2021)皖0321执异20号执行裁定书，证明两被告作为本案被告的主体资格，原告提起案外执行异议被驳回的事实；执行裁定书遗漏了徐雪作为被执行人； 3、商品房买卖合同一份、公证书一份，证明2020年3月9日原告与被告汪宏剑、徐雪签订房屋买卖合同并依法办理房屋公证手续； 4、收条一份、房地产买卖合同一份，证明2020年3月9日原告通过怀远前程远大房产经纪有限公司购买的案涉房屋，并按合同约定支付首付款； 5、业主入伙手续签章复印件一份，证明原告前夫李波波领取了案涉房屋； 6、税收完税证明一份、收款收据一份、契税产权登记费收据一张，证明原告在法院裁定之前合法占有案涉房屋的事实； 7、转账记录一份，证明原告按照合同约定，每月将案涉房屋贷款转入被告汪宏剑账户； 8、离婚证一份，证明李波波系原告前夫； 9、调查令回执一份，证明汪宏剑、徐雪名下无任何房产产权登记信息，证明案涉房屋未过户的原因并非原告谢倩的过错。 被告吴跃辩称，1、涉案房屋属于汪宏剑、徐雪所有，不属于谢倩所有。答辩人与汪宏剑、徐雪之间的纠纷经过法院生效法律文书所确认，答辩人有权对涉案房屋申请强制执行，应当得到保护。2、原告谢倩以买受人身份主张对涉案房屋享有权利排除答辩人的申请强制执行。答辩人认为谢倩的权利系普通债权，其主张的享有物权人的权利没有得到法院生效裁判文书的认可，也未实际办理房屋过户手续和预告登记手续，也未提供任何证据证明谢倩实际支付了首付款，其主张不能对抗答辩人申请的强制执行。3、答辩人认为(2021)皖0321执异20号执行裁定书审查意见和处理结果符合法律规定，该裁定书驳回原告的异议请求的意见应当予以采纳。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告吴跃为证明其主张，向本院提供了如下证据：1、怀诉调字（2020）200号调解协议书复印件一份、怀诉调字（2020）200号调解笔录复印件一份、（2020）皖0321民特183号民事裁定书复印件一份，证明执行汪宏剑的依据。 被告汪宏剑未作陈述，在指定的期限内亦未向法庭提交证据材料。 被告吴跃对原告谢倩提交的证据1没有异议；对证据2执异裁定书真实性没有异议，其审查意见和处理结论应当予以维持，但是不能证明原告已经实际支付了购房首付款；对证据3真实性没有异议，但是本案不是真实的交易，无法证明原告实际支付了首付款，同时房屋买卖合同第四条第二款载明：可以到怀远县不动产交易及登记部门办理预告登记手续。但是原告并未去办理，说明案涉房屋未过户是由于原告自身的原因造成的。对证据4收条三性均有异议，无法证明原告实际支付了首付款；对房地产买卖合同无异议，但是双方之间不是真实的交易，汪宏剑、徐雪是为了躲债与原告签订的虚假的合同；对证据5、6三性均有异议，这些材料是后期补的；对证据7三性均有异议，无法证明案涉房屋剩余贷款均由原告偿还的；对证据8、9没有异议； 原告谢倩对被告吴跃提交的证据1真实性没有异议，借贷只是吴跃与汪宏剑之间的纠纷，在执行局执行房屋的时候，房屋的共同所有人是徐雪，执行程序不合法。 本院经审理查明认定事实如下：2018年8月16日，被执行人汪宏剑以按揭贷款方式，购买了怀远县明亮房地产开发有限公司开发的“柏林春天”6幢2单元19层21901号房屋一处。2020年3月9日，谢倩和被执行人汪宏剑及徐雪签订了《房屋买卖合同》，汪宏剑、徐雪将该房屋以705267.73元的价格出售给谢倩。双方约定：谢倩已经付给汪宏剑、徐雪的246982.14元作为净得款，剩余的458285.59元作为此房的贷款本金，由谢倩从2020年4月1日继续偿还至还清，消灭抵押权；汪宏剑、徐雪于公证书出具之日将房屋交给谢倩占有使用；双方应及时办理预告登记手续，汪宏剑、徐雪应及时办理房屋抵押注销手续、与谢倩前往登记部门办理过户手续等。怀远县公证处对该合同进行了公证。同日，汪宏剑、徐雪出具收条，认可收到谢倩购房首付款246982.14元。2020年4月至8月，李欢欢于每月1日向汪宏剑汇款3500元、3400元不等。2020年6月19日，本院作出（2020）皖0321民初3520号民事裁定，查封了该房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条规定，买受人若以物权期待权排除人民法院对不动产标的物的强制执行，必须同时符合上述四个条件，缺一不可。本案中，虽然在本院对本案执行标的即位于安徽省怀远县××幢××单元××层××号的房屋采取查措施前，谢倩和汪宏剑及徐雪签订了合法有效的不动产买卖合同并合法占有该不动产，但谢倩提供的证据不能证明其已交付了全部或大部分购房款。至于关键的“非因买受人自身原因未办理过户登记”一节，本院认为，谢倩明知该不动产已设立抵押，完全可以采取一次性付清剩余银行按揭贷款的方式解除抵押，克服这种过户登记上的障碍，而谢倩主观上是期待该房屋所欠的银行贷款付清后办理过户登记，该不动产未办理过户登记是因包括谢倩等人自身原因造成的，而谢倩也不能证明未能过户存在着其所称的开发商和政府等案外人不能克服的客观原因。综上，本院认为谢倩既不是该执行标的的权利人，也不享有足以排除法院强制执行的权益。故对谢倩的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（一）项和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条的规定，裁定如下： 驳回原告谢倩的诉讼请求。 案件受理费10853元，由原告谢倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长 王 辉 审 判 员 李 丽 人民陪审员 刘 峥 二〇二一年六月二十九日 法官 助理 李玉峰 书 记 员 吴智毅 提示： 宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人。