北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7182号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京富华铂荣房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2号楼五层013室。法定代表人：王彦山，董事长。委托诉讼代理人：刘吉薇，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中才智德（北京）教育咨询有限公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号A座773。法定代表人：关晓丹，总经理。委托诉讼代理人：郝志勇，北京京尧律师事务所律师。上诉人北京富华铂荣房地产开发有限公司（以下简称富华铂荣公司）因与被上诉人中才智德（北京）教育咨询有限公司（以下简称中才智德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初6479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人富华铂荣公司的委托诉讼代理人刘吉薇，被上诉人中才智德公司的委托诉讼代理人郝志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富华铂荣公司上诉请求：1．撤销一审判决第三项，改判为中才智德公司给付富华铂荣公司逾期付款违约金462297元；2．撤销一审判决第五项，改判为驳回中才智德公司对购房款利息的反诉请求；3．撤销一审判决第六项，改判为中才智德公司向富华铂荣公司支付本案律师费11万元。事实和理由：一、关于解除合同违约金，富华铂荣公司与中才智德公司有明确合同约定，根据《补充协议》第三．3条约定，因中才智德公司未履行付款义务导致合同解除的，中才智德公司按照总房款10%支付解除合同违约金。一审法院无权对此进行酌定。《补充协议》约定的违约金标准是双方结合合同履行情况最终确定并写入合同的，包括了合同履行富华铂荣公司可以获得的利益、房屋另行出售房屋差价损失等，该违约金标准是中才智德公司认可的，也是富华铂荣公司同意延长付款期限的条件。一审法院应按照合同约定判决违约金，无权任意酌定。一审法院用于酌定的理由认定错误，富华铂荣公司在中才智德公司申请购房贷款以及交房问题上不存在过错。二、本案是由于中才智德公司违约导致的合同解除，富华铂荣公司无需支付中才智德公司已付购房款利息，一审判决判令富华铂荣公司支付已付购房款利息没有任何法律依据或合同依据。第一，一审法院在判决中已认定中才智德公司履行《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同）及《补充协议》过程中存在违约，因其违约导致了合同的解除，却又支持中才智德公司购房款的利息，将违约责任转嫁给守约方的富华铂荣公司，事实认定不清，法律适用错误。富华铂荣公司与中才智德公司预售合同及《补充协议》的解除是因中才智德公司未按合同约定交付剩余购房款导致的，一审法院已认定中才智德公司构成违约，富华铂荣公司依法享有合同解除权。但一审法院却在判决中认为富华铂荣公司存在以下两方面的过错：1．富华铂荣公司对于中才智德公司未能办理贷款存在过错；2．富华铂荣公司存在逾期交房的情况。但这两项认定均错误，富华铂荣公司在合同履行过程中不存在任何过错，原因如下：关于贷款问题，富华铂荣公司与中才智德公司在预售合同履行过程中，因贷款审批政策及中才智德公司经营问题，中才智德公司没有按照合同约定办理贷款支付房款，该情况是受房控政策所影响，属于客观情况，富华铂荣公司作为开发商仅负有协助义务。因贷款无法办理，双方随后签署《补充协议》协商变更了支付方式，中才智德公司将贷款支付房款变更为通过自筹资金继续履行合同，富华铂荣公司亦延长了房屋尾款支付时间，延长时间长达8个月。因购房政策及银行贷款审批严格导致中才智德公司不符合银行审批，是中才智德公司经营状况及客观情况导致，富华铂荣公司对此没有任何过错。关于逾期交房问题，根据预售合同附件八补充协议第二十条约定：“买受人应确保截止至房屋交付日，不存在任何违反合同、本补充协议及按揭借款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议条款的行为，并应于出卖人交房书面通知规定的交房日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用，否则出卖人有权拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务，且不承担任何逾期交付责任”。根据该约定，中才智德公司在支付完全部房款之前，富华铂荣公司有权拒绝将商品房交付给中才智德公司，位于通州区×（以下简称涉案房屋）没有交付原因是富华铂荣公司未支付全部房款，不符合收房条件。根据双方签署的《补充协议》再次确认了交房的时间，即“乙方应于付清全部房款及其他应付款当日，办妥该房屋收楼手续。”一审法院无视客观事实及合同约定，错误认定富华铂荣公司在合同履行中存在过错，以此为由将《补充协议》中约定的10%解除合同违约金酌定为5%并支持了中才智德公司的房款利息。一审法院一方面认定涉案合同因中才智德公司违约导致解除，一方面却判决由富华铂荣公司承担违约责任，逻辑矛盾。第二，在合同履行期间，富华铂荣公司是依约合法持有的已付购房款；预售合同没有约定在本案情况下富华铂荣公司应支付利息的条款，一审法院支持中才智德公司购房款的利息没有合同依据。一审法院判决导致中才智德公司不仅不用承担违约责任，还能从守约方处获得巨额利息，法律适用明显错误。富华铂荣公司作为守约方，按合同约定收取中才智德公司的购房款，属于正常行使合同权利的行为，具有合同依据，对该笔购房款是合法持有，无需向中才智德公司支付购房款的利息。中才智德公司作为违约方，应当赔偿给守约方造成的损失，并自行承担自己的损失（如其存在损失的话），而无权向富华铂荣公司主张。反观一审判决的结果，一审支持的中才智德公司利息数额从中才智德公司支付房款之日，按照银行同期存款利率计算，截止至上诉之日，利息已经超过40万，而一审法院判令中才智德公司支付富华铂荣公司的违约金被酌定为24万。在中才智德公司违约导致合同解除的情况下，中才智德公司不仅不需要对其违约行为承担违约责任，反而还因违约获得了额外利益，对富华铂荣公司极不公平。三、关于律师费承担问题，涉案合同有明确的约定条款，一审法院对于合同条款的认定及法律适用均存在错误。第一，补充协议中对于律师费承担的约定合理，不存在加重一方责任，免除一方义务的情形。预售合同第二十七条约定：“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利义务内容的，仍以本合同为准……”，一审法院以“不合理的加重买受人责任”为由，认为双方之间律师费的约定应以主合同约定为准，歪曲解释合同本意，存在严重错误。买受人向出卖人支付房款是买受人最主要的合同义务，出卖人对买受人拒绝履行合同主要义务，提起诉讼所产生的必要诉讼费用，在补充协议中约定由买受人承担，是合理约定并非“不合理的加重买受人责任”。并且，补充协议第五条、第十一条中对于出卖人逾期交房、逾期办理产权证书等违约责任也有明确约定，出卖人与买受人的权利义务对等。关于诉讼中律师费的承担问题，如果是出卖人违约，买受人通过诉讼方式解决的，根据公平原则，买受人也可以根据补充协议第三十条约定，要求出卖人支付必要的律师费。因此，补充协议中双方权利义务对等，不存在加重一方责任，免除一方义务的情形。第二，富华铂荣公司已经尽到必要的提醒义务，且对合同条款作出合理说明。根据预售合同附件八补充协议第三十五条约定：“买受人确认，已经认真阅读买卖合同及其附件，理解其含义，出卖人已经提示买受人买卖合同及其附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻、免除买卖双方任何一方权利或已经加注*、下划线及字体加粗的条款等，并应买受人要求对买卖合同及其附件做了相应说明，买受人理解这些约定并自愿签署。”说明在中才智德公司签署合同时，富华铂荣公司已经提示中才智德公司关于权利义务的特别约定，中才智德公司对于合同条款的疑问富华铂荣公司也做了相应说明，富华铂荣公司已经尽到必要的提醒义务。第三，中才智德公司根本违约导致合同解除，应承担诉讼中富华铂荣公司支出的合理维权费用。中才智德公司作为依法成立的公司，其购买涉案房屋本身就是投资行为，在购买涉案房屋后，遭遇房地产市场行情低迷，中才智德公司因投资收益没有达到预期，以不缴纳房款的方式导致合同无法履行最终解除，中才智德公司违约行为存在明显的恶意，因中才智德公司违约所产生的诉讼费、律师费理应由中才智德公司承担。第四，商品房预售/销售合同中对于律师费承担的约定，是房地产公司的通用条款，该条款约定合法有效。中才智德公司辩称，不同意富华铂荣公司的上诉请求。富华铂荣公司向一审法院起诉请求：1．请求判令解除富华铂荣公司与中才智德公司于2016年8月19日签署的《北京市商品房预售合同》（编号：Y×××××××）及《补充协议》；2．请求判令解除通州区×房屋的联机备案登记；3．请求判令中才智德公司支付富华铂荣公司违约金462297元；4．请求判令中才智德公司支付富华铂荣公司律师费110000元；5．请求判令中才智德公司承担本案诉讼费。中才智德公司向一审法院反诉请求：1．判令富华铂荣公司返还中才智德公司购房款2312977元及利息损失（以2312977元为基数，自2016年8月19日起止至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2．判令富华铂荣公司支付中才智德公司违约金10万元；3．反诉费由富华铂荣公司承担。一审法院认定事实：2016年8月19日，富华铂荣公司（出卖人）与中才智德公司（买受人）签订了预售合同，富华铂荣公司将位于通州区×出售给了中才智德公司，房屋按照套内建筑面积计算价款，单价为每平方米52054．68元，房屋总价款为4622977元。关于付款方式和逾期付款责任，预售合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人采取第4种方式付款4、其他方式具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五“付款方式及期限的约定”约定，1．买受人按下列第（2）种方式按期付款：（2）贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款（含定金）2312977元；剩余房价款2310000元采用银行按揭贷款支付，并应该于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。3．买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准，买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日或之前向其他选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的、完整、真实、合法有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人逾期递件或逾期签署贷款文件，导致买受人不能按照本补充协议约定的期限支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日后的第31日起按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（3）因买受人责任（包括但不限于未按时还贷等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息（利息按照代垫款项每日万分之五的标准计算）的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款3％的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足。（4）买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。6．买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款90日后2年内行使单方解除权。预售合同第十一条“逾期付款责任”约定，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的10％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。预售合同第十条“设计变更的约定”约定，（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1．该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2．供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。详见附件补充协议。预售合同第十条的详见附件补充协议系附件八补充协议，该协议第三条“关于本合同第九条、第十条”约定，1．经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到该商品房质量或使用功能是指该等规划变更、设计变更导致该商品房无法满足本合同第三条所约定的使用用途。即使发生本合同第十条第一款所列举的情形，但依据该等规划变更，设计变更建造的商品房符合本合同约定的商品房使用用途标准，则该等规划变更，设计变更不视为影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人无需另行通知买受人，同时买受人也不得就此提出退房要求。2．买受人不得附条件的接受变更或附条件的要求退房，否则所附条件无效且视为买受人接受变更。3．在不降低小区绿化及规划品质，不影响买受人所购商品房质量及使用功能的前提下，买受人同意出卖人无需另行通知买受人即可对小区平面布局和单体平面等进行调整和修改，此不视为出卖人违约，且出卖人不承担违约责任。由于政府规划原因致使小区平面布局变化，出卖人亦无需承担违约责任。4．由于出卖人为配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而对小区平面布局所作出的变更，不构成违约。5．若买受人已对该商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划和设计（包括任何变更）和该商品房建筑现状。6．买受人退房的，应于本合同约定的书面答复期限届满之日前向出卖人书面提出、否则视为买受人同意有关规划、设计的变更，并放弃单方解除合同的权利，出卖人不承担任何违约或补偿责任，本合同继续履行。关于交付条件与逾期交房责任。预售合同第十二条“交付条件”约定，（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书。第十四条逾期交房责任规定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2．详见附件补充协议。附件八补充协议第五条“关于本合同第十四条”约定，1．如出卖人不能按照本合同第十二条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2018年5月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第十二条约定的商品房交房期限届满次日开始计算：若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人而不视为出卖人延期交付。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任，若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日之首日起应由买受人承担的相关费用。2．出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月内（即至2018年11月30日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3．出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日6个月（即至2018年12月1日）仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款的1％向买受人支付违约金，若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4．若因国家政策、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费（包括但不限于契税、印花税，专项维修资金等）调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5．买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6．买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延。”附件八补充协议第二十条规定“买受人应确保截止房屋交付日，不存在任何违反合同、本补充协议及按揭借款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议条款的行为，并应于出卖人交房书面通知规定的交房日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用（包括但不限于：该商品房所有应付房款〈包括面积差价款〉、专项维修资金、违约金和／或赔偿金、契税、印花税、测绘图表费、产权代办费等应由买受人承担的费用），否则出卖人有权拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期支付按揭贷款的情形），且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、风险、责任等自出卖人通知的交房日首日起由买受人承担。预售合同第二十六条“争议解决方式”约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决：2．依法向人民法院起诉。第二十七条规定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件八补充协议第三十条约定，如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成／注销该商品房正式／或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需要根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。附件八补充协议第三十四条约定，《北京市商品房预售合同》上印刷、手写、加注的内容与本合同补充协议中约定的内容不一致的，以本合同补充协议的内容为准。2016年8月19日，该预售合同进行了联机备案，联机备案编号为××××××××。预售合同签订后，中才智德公司依约交纳了购房款2312977元。2019年4月11日富华铂荣公司（甲方）与中才智德公司（乙方）签订了《补充协议》载明，甲方与乙方于2016年8月签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（合同编号：［Y×××××××］，简称原合同），乙方购买甲方开发的位于北京市通州区×号（预售房号）房屋（下简称该房屋）。现双方经友好协商，一致同意对原合同达成如下补充协议，共同遵守：第一条原合同“附件第条买受人按下列第（2）方式按期付款：（2）贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款2312977元；剩余房价款2310000元采用银行按揭贷款支付，并应该于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。”但截至本协议签署之日，乙方尚未支付的购房款金额为人民币2310000元；第二条现经甲乙双方协商一致，变更如下付款方式：乙方应于2019年12月28日前向甲方一次性支付购房款人民币2310000元。如乙方于2019年3月31日前付清前述款项的，则甲方同意免除乙方自原合同约定的应付款期限届满之次日起算的逾期付款违约金。第三条违约责任：1．如乙方于2019年6月30日前付清第二条约定款项的，则乙方同意自2019年4月1日起至实际付款日（即2019年6月30日前的实际付款日），每日按照应付未付房款万分之一的标准向甲方支付违约金，前述违约金乙方应在支付第二条约定的款项当日付清。2．如乙方于2019年12月31日前付清第二条约定款项的，则乙方同意自2019年1月21日起至实际付款日（即2019年12月31日前的实际付款日），每日按照应付未付房款万分之一的标准向甲方支付违约金，前述违约金乙方应在支付第二条约定的款项当日付清。3．如乙方于2019年12月31日前未付清第二条约定的款项，则乙方同意自2020年1月1日起双方间原合同自动解除，乙方同意按照总房款的10％向甲方支付解除合同的违约金，乙方同意甲方直接从乙方已付购房款中扣除前述违约金和因合办理完毕预售注销备案手续之日起的［60］个工作日内将剩余款项（如有）退还给乙方。第四条乙方认可在本协议签订之日前，该房屋已经具备了原合同约定的交付条件。乙方应于付清全部购房款及其他任何应付款项当日，办妥该房屋的收楼手续；即便甲方未向乙方发出书面交付通知或乙方未收到书面交付通知，乙方也应在前述期限内持有效身份（主体）证明文件／证件及相关文件到甲方办理收楼手续并缴纳办理收房手续所需的全部费用。同时，乙方应承担的物业服务费及其他公共能源费等相关费用、该房屋所涉的风险、责任，也从乙方付清全部购房款及其他任何应付款项当日起算由乙方全部承担。第五条在订立本补充协议时，双方已就本协议条款的内容进行了充分协商，双方对其中约定的内容完全知悉和理解，并完全同意受其约束。本补充协议是原合同的有效组成部分，本协议约定内容与原合同不一致之处，以本补充协议为准；除本补充协议约定的条款外，其余条款仍按原合同履行。第六条本补充协议经双方签字盖章后即生效，一式三份，甲方持二份，乙方执一份，具有同等法律效力。一审庭审过程中，关于违约金，中才智德公司称富华铂荣公司应于2018年5月31日交房，计算至2020年5月31日共逾期730天，按照每日万分之一违约金计算应支付中才智德公司违约金18万元，中才智德公司仅要求违约金10万元，并要求富华铂荣公司支付自2016年8月19日起至实际返还之日止的逾期利息。中才智德公司同意支付富华铂荣公司提出的违约金，但是违约金数额过高，涉案房屋不具备交付条件，富华铂荣公司没有大的损失。富华铂荣公司不予认可，称根据《补充协议》第三条，中才智德公司于2019年12月31日前未付清剩余房款，应按照总房款10％支付解除合同违约金462279元，富华铂荣公司不存在违约行为，同意在扣除违约金、律师费之后将剩余费用退还中才智德公司，但不同意返还逾期利息。关于违约原因，中才智德公司称涉案房屋不具备法定的交付条件，除竣工验收备案表外，市政基础设施包括公共绿地都应该达到标准，还需要向买受人提供住宅使用说明书等文件，仅凭竣工验收备案表不能证明房屋达到验收条件，涉案房屋地下室漏水且房屋有裂纹。富华铂荣公司承诺协助办理贷款，后来富华铂荣公司告知不能办贷款了，中才智德公司因无法办理贷款导致无力支付购房款，双方是相互违约。富华铂荣公司不予认可，称在2008年签订《补充协议》时涉案房屋有竣工验收备案，符合法定交付条件，如果没有相应文件无法通过验收备案。贷款无法办理是中才智德公司自身原因导致的，同期业主很多贷款都办下来了，为此其提供了2018年12月21日关于×号商务办公及商业楼的《工程竣工验收备案表》予以证明。关于律师费，富华铂荣公司称因中才智德公司违约导致通过诉讼方式解决，律师费应由中才智德公司承担。中才智德公司不予认可，称律师费不是我国诉讼法规定的由败诉乙方承担的费用，且超出了合同造成的损失，加重了负担，合同约定有纠纷先协商，协商不成再走法律程序，但富华铂荣公司并未协商，如果协商中才智德公司同意解除合同，便不存在律师费的问题。另查，2020年4月21日，一审法院向中才智德公司送达了起诉材料（包括起诉书）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，预售合同和《补充协议》系双方真实意思表示应属合法有效，现中才智德公司未按照《补充协议》约定的期限支付剩余购房款，已构成违约，富华铂荣公司要求解除预售合同和《补充协议》，符合合同约定条件，并无不当，一审法院对此予以支持，具体解除时间应为起诉书送达之日即2020年4月21日。关于富华铂荣公司要求解除通州区×房屋的联机备案登记的诉讼请求，由于办理备案登记，作为买受人仅负有协助义务，预售合同解除后，买受人的义务为协助出卖人办理备案登记注销手续，现中才智德公司对此无异议，故一审法院对此予以支持。关于富华铂荣公司主张的逾期付款违约金的诉讼请求，双方在《补充协议》中约定了违约金条款，故其该项诉讼请求，于法有据，一审法院对此予以支持，中才智德公司认为违约金过高应予以调整，一审法院认为，预售合同约定付款方式为贷款，从中才智德公司的经营情况、双方预售合同的签订以及贷款审批的相关政策来看，虽有一定的客观原因，但富华铂荣公司对于中才智德公司未能办理贷款具有一定的过错，最终导致了付款方式的变更，且从预售合同签订到房屋实际具备交付条件长达两年多，存在逾期交房的违约情形，极大地增加了当事人的负担，且富华铂荣公司未对其实际损失进行初步举证，因此对于中才智德公司认为违约金过高应予以调整的主张，一审法院予以采纳，具体数额，一审法院根据双方过错程度、合同履行情况以及富华铂荣公司相关损失，一审法院酌情确定为240000元，对其主张的过高部分，一审法院不予支持。关于富华铂荣公司主张的律师费用的诉讼请求，预售合同附件八补充协议第三十条虽有相关规定，但该规定系富华铂荣公司单方制定的格式条款，未尽相应的提示说明义务，且该条款仅约定了买受人违约的情况，出卖人的权利，但并未约定出卖人违约的情形下买受人亦享有该权利，因此该条款加重了买受人的责任，减轻了自身的责任，根据预售合同主文第二十七条的规定，应以预售合同主文约定为准，但预售合同主文中并未有相关律师费用的约定，故富华铂荣公司的该项诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于中才智德公司主张返还购房款2312977元的诉讼请求，于法有据，一审法院对此予以支持。关于中才智德公司主张的资金占用期间的利息损失，结合预售合同履行情况以及当事人的过错程度，一审法院认为按照中国人民银行同期存款利率的标准计算为宜，故对其主张过高部分，一审法院不予支持。关于中才智德公司主张的逾期交房的违约金，由于预售合同已解除，中才智德公司的该项诉讼请求，缺乏合同依据，一审法院对此不予支持。对于中才智德公司称房屋不符合交付条件存在地下室漏水、房屋有裂纹以及配套设施不到位等问题，证据不足，且其在签订补充协议中已作出认可涉案房屋符合交付条件的意思表示，另富华铂荣公司亦提供了2018年12月21日关于×号商务办公及商业楼的《工程竣工验收备案表》等证据，故对其该主张，一审法院不予采纳。综上，一审法院判决：一、富华铂荣公司与中才智德公司2016年8月31日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及《补充协议》于2020年4月21日解除；二、中才智德公司于判决生效之日起七日内协助富华铂荣公司办理完毕联机备案注销登记；三、中才智德公司于判决生效之日起七日内给付富华铂荣公司逾期付款违约金240000元；四、富华铂荣公司于判决生效之日起七日内返还中才智德公司已付购房款2312977元；五、富华铂荣公司于判决生效之日起七日内给付中才智德公司已付购房款利息（以2312977元为基数，自2016年8月20日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率标准计算）；六、驳回富华铂荣公司其他诉讼请求；七、驳回中才智德公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，富华铂荣公司与中才智德公司签订的预售合同及其附件，以及《补充协议》均系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。根据双方签订的《补充协议》的约定，中才智德公司应于2019年12月28日前向富华铂荣公司一次性支付购房款人民币2310000元。因中才智德公司未能依约履行付款义务，现富华铂荣公司提起本案诉讼要求解除预售合同并要求中才智德公司承担违约责任，一审法院予以支持于法有据。关于违约金的数额，因中才智德公司主张违约金过高，且结合一审法院审理查明的有关中才智德公司的经营情况、双方预售合同的签订以及贷款审批的相关政策等相关事实可见，双方在预售合同中约定的付款方式原为贷款，而中才智德公司未能办理贷款虽有一定的客观原因，但富华铂荣公司对于中才智德公司未能办理贷款具有一定的过错，最终导致了双方另行签订《补充协议》，将付款方式变更为一次性付款，且从预售合同签订到房屋实际具备交付条件长达两年多，存在逾期交房的违约情形，极大地增加了当事人的负担，且富华铂荣公司未对其实际损失进行初步举证，故一审法院采纳中才智德公司要求调整违约金的主张，并无不当。结合双方的约定、合同的履行程度、当事人过错等情况，一审法院最终确定的中才智德公司应当支付的违约金数额亦无明显不当，本院予以维持。富华铂荣公司上诉主张应当按照《补充协议》的约定，按照房屋总价款10%的标准支付逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因中才智德公司在本案中提起反诉要求富华铂荣公司给付已付购房款利息，而根据已经查明的事实，中才智德公司、富华铂荣公司在合同履行过程中均存在违约情形。现中才智德公司已经履行了部分合同义务，合同解除对其造成了一定的损失，故一审法院结合本案合同的履行情况，按照中国人民银行同期存款利率标准支持中才智德公司关于给付已付购房款利息的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。富华铂荣公司认为其不应支付利息的上诉请求，本院不予支持。关于富华铂荣公司主张的律师费。补充协议第三十条系富华铂荣公司单方制作的格式条款，且仅约定了买受人违约情况下出卖人的权利，但并未约定出卖人违约的情形下买受人亦享有该权利，加重了买受人的责任，减轻了自身的责任，根据预售合同第二十七条的规定，应以预售合同主文约定为准，但预售合同主文中并未约定律师费的负担，故富华铂荣公司的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，富华铂荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11374元，由北京富华铂荣房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  付 辉二〇二一年六月二十九日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏