吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初3883号原告：陶某某，男，1980年6月2日出生，汉族，住吉林省长春市新区。委托诉讼代理人：王小会，吉林鸿洋律师事务所律师。被告：李某某，男，1987年1月4日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：李娜，吉林率真律师事务所律师。原告陶某某与被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陶某某及其委托诉讼代理人王小会、被告李某某的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除《房屋买卖协议》；2.请求被告返还首付款130000元、垫付的银行贷款55160元、中介费9800元、取暖费1227.86元、水费400元、垃圾清运费485元、物业费1748元、电费200元、首付分期费8000元，以上共计207020.86元；3.请求被告赔偿违约金98000元（49万元×20%)；4.诉讼费、律师代理费等相关费用由被告承担。事实和理由：2018年7月8日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，合同编号:0002842。原告购买被告名下南关区长江路开发区万龙十五城A区(二期)A7号楼1803号房产，交易总房款49万元人民币。2018年7月18日，签订《房屋买卖协议》时原告支付中介费9800元;截止2018年7月26日，原告分四次共支付首付款130000元。依照合同约定，原告负责继续偿还该房屋银行贷款、剩余首付分期的费用及办理入住的相关费用，因此，2018年7月19日，原告支付剩余首付分期的费用8000元;2018年7月19日支付入住等各项费用共2921元（取暖费88元、水费400元、垃圾清运费485元、物业费1748元、电费200元);2018年8月到2020年11月，原告替被告还银行贷款28期共55160元。2020年11月原告得知被告个人将银行贷款的钱取走用于其他，多期银行贷款没有还清，导致该房屋处于诉讼中。依合同约定，被告导致原告无法取得房屋所有权，已经构成违约，也给原告带来了一定的经济损失。望法院依法裁决，依法维护原告的合法权益。李某某辩称，不同意解除与原告的房屋买卖协议，双方应继续履行协议。依据协议约定，被告已将案涉房屋交付给原告使用，双方已履行了部分合同义务，被告虽挪用了原告部分房屋贷款，但此事已得到解决，并未影响到原告对房屋的占有和使用，被告逾期还贷一事，已由宽城区人民法院调解解决，且属于合同纠纷，并非房屋所有权纠纷。不会影响到本案案涉房屋办理产权登记事宜，更不会影响到原告对房屋的使用及后续的所有，依据房屋买卖协议的约定，被告的义务是将房屋交付给原告使用，并在产权登记满两年后配合原告进行变更登记，本案中被告并没有违反前述两项约定义务，因此被告不存在违约行为，而且自2020年12月至今，原告未偿还银行贷款，一直是被告在偿还，可见被告一直在积极维护房屋的权益完整，并没有恶意违约的意思，综上所述，原被告之间房屋买卖协议具备继续履行的必要和条件，本着有利于促成交易的目的，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月10日，长春市吉均房地产开发有限责任公司（甲方）与李某某（乙方）签订《商品房买卖合同》，李某某购买长春市吉均房地产开发有限责任公司开发建设的万龙十五城A区A7幢2单元1803号房屋，建筑面积为80.91平方米，成交总价为461187元，李某某以按揭贷款的方式偿还总房款。《商品房买卖合同》附件六为预购商品房预告登记约定书，约定书第一条载明，甲乙双方经过协商同意将坐落于宽城区长江路开发区万龙十五城A区（二期）A7号楼1803号房屋申请预购商品房预告登记。根据《商品房合同备案信息查询结果证明》显示，该房屋已于2018年3月10日备案。2018年7月18日，李某某（甲方）与陶某某（乙方）、新发地产二道A区金色八里城店（丙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定，李某某将坐落于万龙十五城A区（二期）A7号楼1803室建筑面积80.91平方米，以490000万元出卖给陶某某，协议第二条约定，乙方于2018年7月18日向甲方支付定金人民币10000元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。本协议签订后，乙方向丙方缴纳房屋买卖代理费、信息咨询费、代办费合计9800元。甲方承诺在统一办理产权时取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，丙积极配合办理房屋产权转移登记手续或银行按揭贷款手续。交易房屋有抵押的，甲方应在房管局统一办理产权且契税过两年，向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。协议第三条违约责任第2条约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；合同签订后，陶某某交纳了中介费9800元，2018年7月19日，李某某将房屋交付陶某某，2018年7月26日，李某某给陶某某出具收条一张，主要内容为“今天收到陶某某壹万元整，购房首付款拾叁万整全部收到”，陶某某陆续为李某某偿还银行贷款共计55160元2018年7月19日，陶某某向长春市万龙新城物业服务有限公司交纳取暖费88元、水费400元、垃圾清运费485元、物业费1748元、电费200元，2018年10月29日，陶某某交纳采暖费630.24元、2019年11月21日交纳采暖费509.62元。2020年11月2日，长春市吉均房地产开发有限责任公司因替李某某代偿银行贷款在根据长春市宽城区人民法院提起诉讼，后双方达成了调解协议。认定以上事实的证据《商品房买卖合同》《房屋买卖协议》《收条》《收据》、银行交易明细、《民事调解书》等证据在卷为凭。本院认为，陶某某与李某某签订房屋买卖协议后，陶某某按照协议约定给付了李某某合同约定的款项，并支付了银行贷款及相关费用，陶某某已履行了自己的义务，但李某某私自将陶某某交付银行的贷款取出，使双方买卖的房屋涉诉，违反了合同约定，导致合同目的有不能实现的风险，故对陶某某主张解除《房屋买卖协议》的诉讼请求予以支持；关于陶某某支付的首付款130000元、垫付的银行贷款55160元、中介费9800元，在合同解除后，李某某应予返还；关于陶某某交纳取暖费1227.86元、水费400元、垃圾清运费485元、物业费1748元、电费200元，该房屋已于2018年7月19日交付陶某某使用，该部分费用系陶某某在居住期间产生的生活必要费用，应由陶某某自行负担；关于陶某某主张的首付分期费8000元，未提供证据证明，不予支持；关于陶某某主张违约金的诉讼请求，因违约金约定过高，应依法予以调整，应以首付款130000元、垫付的银行贷款55160元为基数，自房屋涉案之日即2020年11月2日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算，以不超过98000元为限；关于陶某某主张的律师代理费，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除陶某某与李某某于2018年7月18日签订的《房屋买卖协议》。二、李某某于本判决生效后五日内返还陶某某首付款130000元、垫付的银行贷款55160元、中介费9800元，共计194960元及违约金（以185160元为基数，自2020年11月2日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算，以不超过98000元为限）；三、驳回陶某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2194元，由陶某某负担110元，由李某某负担2084元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 李光大二〇二一年六月二十一日书记员 张佳妮