云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0421民初178号原告（反诉被告）：李晓东，男，1978年2月25日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。原告（反诉被告）：刘艳，女，1979年1月4日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。二原告委托诉讼代理人：张凯，云南滇兴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：云南绿竹房地产开发有限公司,住所地为云南省玉溪市江川区大街街道玉江大道3号玉江**庭。法定代表人：罗丽红。委托诉讼代理人：金友富，云南川和律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告李晓东、刘艳与被告云南绿竹房地产开发有限公司（以下简称绿竹房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，在审理过程中，被告绿竹房地产公司向本院提起反诉，本院依法适用普通程序于2021年4月13日公开开庭合并审理了本案。原告李晓东、刘艳的委托诉讼代理人张凯，被告绿竹房地产公司的委托诉讼代理人金友富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓东、刘艳向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将位于玉溪市江川区××云舍（一期）×幢××号的房屋一套（含夹层）交付给二原告；二、判令被告自2019年12月2日起，以房屋总价款的0.02%每天的标准向二原告支付违约金，直至房屋交付为止（暂截至2021年1月31日，小计为：1905000元0.02%／天×427天＝162687元）；三、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2019年10月15日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：二原告向被告购买位于玉溪市江川区××云舍（一期）×幢×​×号的房屋一套（含夹层），按套计价总价款为1905000元，二原告必须于2019年10月15日前支付首付款590000元，被告必须于2019年12月1日前将前述房屋交付给二原告，被告逾期交付房屋超过90日应按房屋总价款的0.02%乘于逾期天数向二原告支付违约金。同时，合同还对房屋的基本状况、交付条件、权利义务等内容进行了约定。合同签订后，二原告于2019年10月15日当天依照合同约定向被告支付首付款590000元，后又于2019年12月17日向被告支付了115000元。但是，被告却严重违反合同约定，合同约定的交房期限到期之后拒绝向二原告交付房屋，直至今天仍未交付。综上，二原告认为，在双方的房屋买卖合同关系当中，二原告严格依照合司约定履行了先履行义务并承诺随时可以履行待付款义务，但被告在交房期限届满且完全具备交房条件的情况下却恶意拒绝交房，已严重侵害了二原告的合法权益。因此，二原告在多次主张权利未果的情况下不得不依法诉至法院，望判如所请，以维护二原告的合法权益。被告绿竹房地产公司答辩并反诉称，2019年10月15日，原告李晓东、刘艳与被告绿竹房地产公司签订P2019101500XX号商品房买卖合同，由二原告购买被告开发的位于玉溪市江川区××云舍（一期）×幢×​×号的房屋，房屋总价款为1905000元，签订合同当日，二原告支付首付款590000元，2019年12月17日又支付了115000元，合计共支付房款705000元，对余下的1200000元，双方约定由二原告向银行办理按揭贷款支付。由于二原告未按银行要求，配合银行提交合法有效的文件办理贷款手续，致使二原告未取得贷款支付被告购房贷款1200000元。2020年7月20日、7月28日，被告曾两次书面向二原告发出告知函，并多次电话催缴，但二原告作出承诺后，却又拖延不交。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的规定，商品房买受人逾期支付购房款超过90日的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，同时受买人按房屋总价款的0.02%乘以逾期天数向出卖人支付违约金。综上所述，二原告拖延、拒绝支付被告购房款的行为已构成违约，为此，请求人民法院依法判令：一、解除2019年10月15日原告李晓东、刘艳与被告云南绿竹房地产开发有限公司签订的P2019101500XXXX号商品房买卖合同；二、二原告支付被告违约金190119元（自2019年10月15日应付之日起开始，至2021年2月24日止，逾期付款时间为499天，按购房总价每天0.02%的标准计算，即1905000元×0.02%×499天=190119元）；三、2021年2月25日后的违约金以1905000元为基数按每日0.02%计算至判决生效之日止，由二原告支付给被告；四、案件受理费由二原告承担。原告李晓东、刘艳针对被告反诉答辩称，被告无合同解除权，无权要求原告承担违约责任。导致本案案涉房屋无法贷款的根本原因是被告销售给原告的房屋银行认为商品房买卖合同及备案登记的房屋与实际不一致导致的，根本原因在于被告；原告支付房款义务在被告交房义务之后，是双方合同约定的，请求驳回被告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议原告提交的原告身份证、企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同（预售）》、付款凭证（云南增值税普通发票），被告提交的机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、收据、《玉溪市江川区房屋面积预测绘报告》及房产分户图、照片、中国工商银行股份有限公司玉溪江川支行出具的《贷款拒贷证明》等本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告对被告提交的《告知函》及《函复》、《律师函》及《回函》以及被告提交的XX小区一期X幢X号、X幢X号、X幢X号三份《商品房买卖合同》三性无异议，对证明目的不予认可。本院认为，被告提交的《告知函》及《函复》、《律师函》及《回函》能相互印证，证实原、被告在履行本案案涉合同过程中，因双方对合同标的内容的理解产生分歧，后经双方书面交涉未能达成一致意见，导致合同未能履行，上述证据不能证实二原告的行为构成违约，对其证明目的本院不予认可；对于被告提交的XX小区一期X幢XX号、X幢XX、X幢XX号房屋三份《商品房买卖合同》，根据本院到现场查勘情况，并结合二原告所购买房屋的总面积来看，原告主张其向被告购买的房屋含夹层与客观不符，原告向被告购买的房屋应不含夹层，对被告上述证据的证明目的本院予以采信。本院根据原、被告陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：被告绿竹房地产公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。2019年10月15日，原告李晓东、刘艳作为商品房买受人与被告绿竹房地产公司作为商品房出卖人签订了合同编号为Ｐ2019101500XXXX号的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：二原告向被告购买位于玉溪市江川区XX（一期）X号预售商品房；该房屋套内建筑面积为263.78平方米，公摊建筑面积为8.46平方米，合计建筑面积为272.24平方米，该房屋总价款为1905000元。签订合同当日，二原告按合同约定向被告支付首付款590000元，后又于2019年12月17日支付了115000元，合计共支付房款705000元，余款1200000元，双方约定由二原告向银行申请贷款支付。合同约定：原告方逾期付款的，逾期未超过90日的，原告方按每天人民币20元向被告方支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，则按房屋总价款的0.02%乘以逾期天数向被告方支付违约金，且被告有权选择继续履行合同或单方面解除合同；被告逾期交付房屋的，逾期未超过90日的，被告按每天人民币20元向二原告支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，则按房屋总价款的0.02%乘以逾期天数向二原告支付违约金，且原告方有权选择继续履行合同或单方面解除合同。合同约定：被告应当在2019年12月1日前向二原告交付该商品房。由于原、被告在签订合同时未注意，错误将本案所涉房屋层次确定为“1，夹”，在玉溪市江川区房地产管理所对该房进行登记备案时也将该房屋层次错误登记为“1，夹”，致使二原告在办理住房贷款时受阻。2020年7月28日，被告向二原告发出告知函，要求二被告于2020年8月5日前重新完成《商品房买卖合同》备案手续；2020年8月3日，二被告向原告发出函复，认为二原告已按照《商品房买卖合同》付清首付款，并完成了备案手续，要求被告尽快为原告办理不动产证。2020年8月6日，被告向二原告发出律师函，告知二原告由于二原告未按要求办理银行贷款手续，导致二原告未向被告付清购房全款，认为二原告已构成违约，通知2019年10月15日二原告与被告签订的《商品房买卖合同》解除，要求二原告于2020年8月15日前到被告处办理解除合同和退款的相关手续；2020年8月10日，二原告向被告发出回函，要求被告履行合同，二原告不存在违约情形，并表示可以在收到被告付款通知书之日起30日内付清剩余款项。2020年8月10日，经中国工商银行股份有限公司玉溪江川支行核查，认为原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第三条第三款“1，夹”层和《商品房买卖合同登记备案表》第三条第四款层次栏“1，夹”与实际“2-4层”不符，后向李晓东出具了《贷款拒绝通知书》。二原告遂向本院提起诉讼，被告依法提出了反诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于原、被告在本案中是否存在违约、应否承担违约责任的问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，由于第三方原因导致原、被告双方签订的合同及溪市江川区房地产管理所对该房进行的登记备案出现错误，引起双方对合同标的内容的理解产生分歧，致使原、被告双方未能履行合同，原、被告双方在本案中均不存在违约行为，不应承担违约责任。关于二原告与被告签订的合同编号为P2019101500XX号的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》应否解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行。“居于上述原、被告双方在本案中均不存在违约行为的理由，原、被告签订的上述合同不应解除。关于本案二原告向被告购买的案涉房屋是否包含二原告主张的“夹层”问题，结合被告提交的XX小区XX期XX幢XX号、XX幢XX号、XX幢XX号房屋三份《商品房买卖合同》，根据本院到现场查勘情况，并结合二原告所购买房屋的总面积情况，原告主张其向被告购买的房屋含“夹层”与客观实际不符，本院认为，原告向被告购买的房屋应不含“夹层”。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、原告李晓东、刘艳于本判决生效之日起30日内向被告云南绿竹房地产开发有限公司支付购买位于玉溪市江川区××云舍（一期）×幢×​×号的房屋（层次为XX层，不含夹层）预售商品房购房余款1200000元，被告云南绿竹房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告李晓东、刘艳交付位于玉溪市江川区××云舍（一期）×幢×​×号的房屋（层次为XX层，不含夹层）预售商品房；二、驳回原告李晓东、刘艳的其他诉讼请求；三、驳回被告云南绿竹房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3554元，由原告李晓东、刘艳负担，反诉案件受理费2051元，由被告云南绿竹房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  张秀春人民陪审员  郭会芬人民陪审员  张云贵二〇二一年六月十日书 记 员  王鹤燕