江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初5160号 原告：张广雨，男，1954年6月5日出生，汉族，住徐州市徐州经济技术开发区。 委托诉讼代理人：王启成，江苏元宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王寻，江苏元宁律师事务所律师。 被告：权学光，男，1967年2月21日出生，汉族，住徐州市云龙区。 原告张广雨诉被告权学光合作建房合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案，同年11月10日组织双方当事人进行了证据交换，2020年12月3日依法组成合议庭，2021年4月27日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张广雨的委托诉讼代理人王启成、王寻，被告权学光到庭参加诉讼。本案经延长审理期限，现已审理终结。 原告张广雨向本院提出诉讼请求：判决被告给付原告合建房屋征收补偿款942286元、提前奖、搬家费和预付过渡费合计30000元。[证据交换时原告变更诉讼请求为判决被告给付原告合建房屋征收补偿款844027.5元（含合法面积补偿586216.5元、附属物补偿74161元、奖励面积补偿125984元、搬迁、过度等费用57666元）]。事实和理由：原被告双方于2016年6月15日签订《协议书》一份，对双方于2011年在云龙区上河头村合作建设的房屋达成约定。主要内容为：确认原告在被告院内地上建设住宅房屋三层，面积约760平方米;原告负责筹集资金用于房屋建设、施工在被告院内建设房屋，所有建筑材料由原告负责；房屋建成后，该房产权、使用权由双方共有，一方不经另一方同意，不得随意出租出售；如遇国家集体征地拆迁建设需要，此房屋征地拆迁补偿收益，由双方平均分配，双方各占50%。涉案房屋于2011年3月16日完工，经此次征收摸底调查，涉案房屋总面积为755.3平方米,其中二层以下住宅面积为534.9平方米,据原告了解，被告宅基地面积约154平方米。原被告双方之间系合作建房合同关系，而不是一般意义的转移宅基地使用权和房屋所有权引起的民事法律关系，原告并不主张涉案合作建设房屋所有权。合同约定原告全额出资在被告的宅基地（含原有几间老房屋）上建房，作为回报，被告同意与原告共同享有合建房屋居住、使用和收益等财产权利，也同意与原告平分合建房屋所转化的拆迁补偿利益。双方约定真实有效，并不违反法律强制性规定，因此，原告有权要求按照合同约定分配拆迁补偿收益。2020年5月，双方合建房屋被征收补偿，被告己经与政府有关部门达成征收补偿协议。根据拆迁征收补偿政策，以及有关部门测量核算，对于合建房屋实际面积755.3平方米，原告初步预计，被认定合法房屋面积约215.6平方米,搬迁奖励面积约55.44平方米、无证面积约263.86平方米。按照协议约定和诚实信用、等价有偿、公平合理原则，原告有权获得合法面积补偿约722260元（215.6平方米×6700元/平方米÷2)、搬迁奖励面积补偿约185724元（55.44平方米×6700元/平方米÷2)、无证面积补偿约34302元（263.86平方米×260元/平方米÷2)，以及相应提前奖、搬家费和预付过渡费约30000元，合计为972286元。在获得补偿款物后，被告严重有违诚信，拒不给予原告应得合建房屋补偿利益。 被告权学光辩称，对于原告的诉讼请求我要求按照原告实际建房面积给予补偿，按照政府规定原告建房属于非正规房，按照政府补偿93579.2元、铁皮房23393.5元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告张广雨提供的2016年6月15日的协议书、大郭庄机场周边改造项目征地房屋补偿方案、2020年5月13日的房屋征收补偿协议、住宅房屋征收补偿核算表，被告权学光提供的房屋补偿明细、房屋及土地现状调查表，本院予以确认并在卷佐证。 被告权学光对原告提供的下列证据有异议，本院认定如下： 一、云龙区机场周边地块改造项目房屋征收摸底调查统计明细表（上河头）照片打印件，证据内容为征收编号S3-147房屋建筑面积总面积755.3平方米，其中二层及以下住宅面积534.9平方米、铁皮房面积179.96平方米、保温层面积40.44平方米； 二、房屋及土地现状调查表、大郭庄机场周边改造项目房屋面积测算单、房屋面积确认单（复印件），内容为征收编号S3-147，姓名权学光，土地面积154.02平方米，公示总面积755.3平方米，二层以下住宅面积174.99平方米、奖励面积40.64平方米、非正规房屋359.92平方米、铁皮房179.95平方米、保温层40.44平方米； 证明一层原老房屋面积约80-90平方米，在合作建房过程中几乎全被拆除掉，特别是原有房屋的房顶被完全拆除，合建房屋系在宅基地和一层剩余房屋之上建设的，经拆迁测量确认，双方实际合建（征收编号S3-147）房屋建筑总面积755.3平方米、其中二层及以下住宅面积534.9平方米、铁皮房179.96平方米、保温层40.44平方米。经质证，被告对证据的真实性无异议，其认为房屋属于其个人所有，不是原告所说双方合作建房，只有铁皮屋是双方合建的，其他不予认可，产生的费用由原告自己承担。本院认为，原告提供的该两组证据来源于房屋征收部门，真实有效，与认定原被告之间合作建房的面积有关，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告张广雨系徐州市云龙区翠屏山办事处乔湖村四组村民，被告权学光系徐州市云龙区大郭庄办事处上河头村一组村民。2016年6月15日，原告张广雨（乙方）和被告权学光（甲方）签订一份协议书，协议约定：因甲方无资金，经双方协商，由乙方出资在甲方院内地上建设住宅房屋三层，面积760平方米；乙方负责筹集资金用于房屋的建设，负责施工在甲方院内建设房屋，所有建筑材料由乙方负责；房屋建成后，该房产权、使用权由甲乙双方共同所有，任何一方不经另一方同意，不得随意出租、出售；如遇国家集体征地拆迁建设需要，此处房屋征地拆迁补偿收益，由甲乙双方平均分配，双方各占50%。上述房屋原告出资建成后，原被告均未居住使用，被告用于堆放杂物。 因徐州市云龙区大郭庄机场周边改造项目需要，2019年3月，原被告合作建设的房屋被列入征收范围。2019年3月26日，徐州市云龙区大郭庄街道办事处作出房屋及土地现状调查表：征收编号S3-147、房主权学光、实地查勘及测量房屋建设面积755.3平方米。 2020年5月3日，徐州市云龙区大郭庄街道办事处作出大郭庄机场周边改造项目房屋面积测算表（编号2-1-045）和房屋面积确认单，房屋面积测算表载明：征收编号S3-147、房屋座落上河头村、姓名权学光、类别非成套住宅、土地面积154.02平方米、房证面积0平方米、公示总面积755.30平方米、两层以下住宅面积174.99平方米、合法建筑面积174.99平方米、未建面积40.64平方米、无手续建筑面积(非正规房/活动板房359.92平方米、铁皮房179.95平方米、保温层40.44平方米)。房屋面积确认单载明：产权人权学光、房屋性质住宅、“无两证”土地使用权面积154.02平方米、两层以下住宅面积174.99平方米、合法面积住宅174.99平方米、公示面积755.30平方米（本房屋面积确认单在征收正式启动第1-10天签约有效）、未建奖励面积40.64平方米、其他剩余面积①非正规房359.92平方米②铁皮房179.95平方米③保温层40.44平方米，合计580.31平方米。 2020年5月5日，徐州市云龙区大郭庄街道办事处作出的住宅房屋征收补偿核算表载明：项目征收日2020/5/5、协议签订日2020/5/13、征收编号S3-147、被征收人姓名权学光、被征收房屋类型非成套、安置方式产权调换、权证情况宅基地、合法用地面积154.02平方米、被征收合法建筑面积174.99平方米、两层以下房屋测量面积174.99平方米、选购定销房面积201.80平方米、房屋补偿174.99平方米×6700元/平方米=1172433元、附属物补偿148322元、拆迁过渡奖励等费用367300元、补偿总额1688055元。 2020年5月13日，被告权学光（乙方）和徐州市云龙区大郭庄街道办事处（甲方）签订房屋征收补偿协议，协议约定：被征收房屋情况房屋座落上河头村、产权性质私房、用途住宅、建筑面积174.99平方米、用地面积154.02平方米；补偿方式产权调换；乙方被征收房屋补偿总额（详见《房屋征收补偿计算表》）1688055元；乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋相互结算差价，甲方提供的产权调换房屋总价款1572872元，乙方补偿总款1688055元，差价款115183元，由甲方支付乙方。同年6月，上述房屋被拆除。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。上述规定并非对宅基地使用权转让的禁止，而是对农民宅基地分配权申请人资格上的限制。宅基地使用权是一种特殊的用益物权，使用权人必须是本集体组织成员，宅基地只能用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能。本案中，原告张广雨、被告权学光不是同一集体组织成员，根据双方签订的合作建房协议内容，双方合作建房并非是为了居住使用，仅是为在房屋被征收拆迁时获取相关利益，故合作建房协议违反了上述法律规定，且存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的应认定合同无效的情形，应认定为无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原告与被告之间签订的合作建房协议因违法了法律的强制性规定而无效，且所建房屋已被征收拆除，故无法将相应财产相互返还。 关于被告应返还原告房屋拆迁利益数额。农村合作建房纠纷是因征地拆迁补偿利益分配而引发，涉及到拆迁补偿利益的分配问题。农村房屋被征收后，一般有两种补偿方式，即产权调换与货币补偿，由于各地具体补偿标准不同，农村房屋的产权人常因补偿方式不同而获利差别明显。基于房地一体的原则，农村房屋拆迁安置时，一般有三种补偿模式：一是仅对房屋进行补偿；二是对房屋和土地分别补偿；三是不区分房屋和土地，确定一定的方案进行补偿，其中第二种模式涉及了农村宅基地的补偿，与特定身份有密切关系。而第一种、第三种则无需考虑特定身份的问题。故在第一种、第三种模式下，对双方损失标准参照房屋征收部门规定的各项补偿标准确定，对于第二种模式，由于拆迁补偿是针对占用土地的补偿，与原农村集体土地使用权人的身份相关联，该部分补偿费用应由提供建房用地的当事人享有。在货币补偿形态，提供用地的人在取得安置补偿款后，应将其中的大部分直接赔偿给建房人；在产权调换形态，可以按安置房市场价格由双方合理分配，并确定安置房归一方所有，取得安置房的一方按前述的损害赔偿模式原则由法院确定分配比例向另一方找付差价。关于部分特定补偿款项的分配，比如临时过渡补贴损失、搬家补贴损失、搬迁误工费、提前搬迁奖等，该部分费用的产生与房屋使用人的使用行为密切相关，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应当归拆迁前房屋的实际居住人所有。涉案房屋未经合法审批而由原被告合作建造，根据徐州市云龙区大郭庄街道办事处作出的住宅房屋征收补偿核算表，被征收房屋合法建筑面积174.99平方米，房屋评估价款174.99平方米×6700元/平方米=1172433元，装潢等附属物补偿148322元，被告应返还原告（1172433元+148322元）÷2=660377.5元。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告权学光应于本判决生效之日起十日内返还原告张广雨房屋征收补偿款660377.50元； 二、驳回原告张广雨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13523元，由原告张广雨负担3523元，被告权学光负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  陈 涛 人民陪审员  侯雅娜 人民陪审员  宋海燕 二〇二一年六月十日 书 记 员  张春晖