北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7816号上诉人（原审被告、反诉原告）：牛幸春，男，1964年2月8日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李晓光，北京李晓光律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周鹏，男，1979年9月12日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。原审第三人：牛春玲，女，1950年5月4日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马惠启，北京市博仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔乔，北京市博仁律师事务所实习律师。上诉人牛幸春与被上诉人周鹏及原审第三人牛春玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初30695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。牛幸春上诉请求：撤销原审法院判决，解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。上诉理由：1.北京市朝阳区×号房屋是牛幸春依法购买并取得合法产权的房屋，原审法院对事实认定不清。2.因牛春玲的起诉，导致本案的买卖合同无法履行，牛幸春不存在过错。3.牛春玲诉牛幸春的房屋确权案件，导致本案的房屋买卖发生了情势变更，符合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第五百三十三条的规定，本案的买卖合同应当予以解除。周鹏坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。牛春玲未提出上诉。周鹏在原审法院诉请：1.周鹏代牛幸春偿还（2016）京0105民初39152号民事判决书、（2019）京03民终5784号民事判决书项下其应承担的所有付款义务、延迟履行债务利息及相关诉讼费用；2.牛幸春、牛春玲协助周鹏办理×号房屋解除查封等强制措施手续；3.判令牛幸春继续履行与周鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，为周鹏办理×号房屋的所有权转移登记手续，并将×号房屋交付给周鹏；4.判令牛幸春向周鹏支付违约金47万元。牛幸春在原审法院反诉请求：撤销周鹏、牛幸春于2016年2月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。原审法院经审理查明：2016年2月17日，周鹏（买受人）与牛幸春（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定：周鹏购买牛幸春×号房屋，建筑面积54.79平方米；房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价85万元，买受人拟贷款120万元；买受方于2016年2月18日向出卖人支付定金5万元，于银行批贷后三个工作日支付首付款109万元，双方应于中介机构收到评估报告后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；出卖人应当保证×号房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如违反该承诺导致房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，须按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；双方应在办理完毕权属转移登记后五个工作日内自行办理物业交割手续，买受人从购房款中留存1万元作为物业交割保证金，在双方办理物业交割当日，买受人自行支付给出卖人；出卖人在收到全部购房款（不包含交割保证金和户口迁出保证金）后10个工作日内将房屋交付给买受人。合同签订后，周鹏依约向牛幸春支付定金5万元，双方于2016年5月25日办理网签手续。庭审中，周鹏提交谈话录音，用以证明双方约定2016年6月24日去银行配合周鹏办理贷款手续，但牛幸春在当天未配合。经询，牛幸春对录音真实性不认可，牛幸春提交（2016）京0105财保134号民事裁定书、诉前保全措施通知书、法院司法专邮邮单及邮件投递信息查询截图，用以证明中介和周鹏确实通知其在2016年6月24日下午去银行办理贷款手续，但当天上午10点牛幸春收到法院送达的保全查封×号房屋的裁定书，收到后牛幸春立即联系周鹏，告知查封情况。周鹏认可牛幸春提交的以上证据的真实性，周鹏称，2016年6月24日上午确实接到牛幸春电话称×号房屋被查封的情况。牛春玲对牛幸春以上证据的真实性均认可。庭审中，牛幸春提交民事起诉书、传票、答辩状、（2019）京03民终5784号民事判决书等证据，用以证明牛春玲于2016年6月29日向法院提出所有权确认纠纷诉讼，要求确认×号房屋50%的份额归牛春玲所有，后该案经过两审，最终法院认定×号房屋为牛幸春和牛春玲共有，房屋评估价格为3812300元。周鹏及牛春玲对牛幸春提交的以上证据真实性均认可，周鹏表示，牛春玲在该案中的诉讼请求并非确认权属而是要求房屋折价款，最终法院判决也是房屋归牛幸春所有，另外，周鹏对于该案评估价格不认可。经查，2016年6月29日牛春玲将牛幸春诉至法院，要求牛幸春向牛春玲支付×号房屋50%的折价款1906150元。该案经法院审理后，法院作出（2016）京0105民初39152号民事判决书，认定×号房屋由牛春玲与牛幸春共同所有，考虑到×号房屋登记在牛幸春名下的情况，判决牛幸春向牛春玲支付×号房屋折价补偿款130万元。该判决作出后，牛幸春提出上诉，北京市第三中级人民法院经过审理后作出（2019）京03民终5784号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经查，牛春玲已就上述生效判决向法院执行局申请强制执行。庭审中，周鹏提交谈话录音，用以证明牛幸春早在2016年4月就表示不愿意继续履行合同。经询，牛幸春对该证据真实性不予认可。经询，周鹏称其现在具备一次性支付剩余全部购房款的能力。牛春玲表示，如果周鹏代牛幸春偿还（2016）京0105民初39152号民事判决书判令牛幸春应支付的房屋补偿折价款130万元、该案一审案件受理费14469元、评估费7908元、保全费5000元及该案执行过程中产生的迟延履行债务的加倍利息，牛春玲同意配合解除其对×号房屋申请作出的保全查封措施。本案审理过程中，周鹏于2019年7月1日向法院提交财产保全申请书，申请保全查封×号房屋并提供了担保，法院审查后，于2019年7月24日作出保全裁定书同意周鹏方申请，并实际保全查封了×号房屋，查封期限三年（自2019年9月3日至2022年9月2日），周鹏预交保全费5000元。经法院调取×号房屋查封登记信息，×号房屋于2016年6月14日依据（2016）京0105财保134号民事裁定书被保全查封，期限自2016年6月12日至2019年6月11日，该查封期限到期前，法院作出（2016）京0105民初39152号民事裁定书，继续查封×号房屋，期限自2019年3月18日至2022年3月17日。原审法院判决认定：周鹏与牛幸春签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案争议焦点有二：一是牛春玲与牛幸春的确权纠纷诉讼及相应保全查封的情况是否影响本案房屋买卖合同交易的继续履行，牛幸春反诉提出的合同双方签订×号房屋买卖合同存在重大误解的主张是否成立；二、牛幸春是否具有周鹏主张的因房价上涨而拒绝出售房屋的情形。对于争议焦点一：首先，根据庭审查明的事实，2016年牛春玲就×号房屋权属问题起诉牛幸春，法院虽认定×号房屋由牛春玲与牛幸春共同所有，但最终法院生效判决判令内容为牛幸春向牛春玲支付该房屋的折价补偿款，而非将该房屋按份确权分割，经历该案诉讼后，×号房屋在权属上由牛幸春完整拥有，牛春玲应享有的份额已经折价成金钱，该案结果并不影响×号房屋买卖合同的交易继续进行。其次，周鹏表示其现具备支付剩余全部购房款的能力，且愿意代牛幸春履行相应判决义务及牛幸春应向牛春玲支付的各项费用，牛春玲到庭表示周鹏代付相应费用后，同意解除对×号房屋的保全查封，故牛春玲所作的保全查封不影响×号房屋买卖合同继续履行，法院对周鹏第一项、第二项诉讼请求均予以支持；最后，牛幸春的抗辩和提交的证据未证明×号房屋买卖存在重大误解，牛幸春主张的重大误解没有事实和法律依据，故法院对牛幸春的反诉请求均不予支持。关于争议焦点二：对于牛幸春是否存在提前违约拒绝履行合同的事实，法院认为，周鹏提交的证据未能证明该主张成立。对于周鹏要求牛幸春继续履行合同、配合办理过户的诉讼请求，该诉求符合合同约定，法院予以支持。同时，除周鹏已支付的5万元定金外，尚有230万元购房款尚未支付，该购房款在扣除周鹏代牛幸春给付相应判决及执行费用后如有剩余，周鹏应向牛幸春支付。对于周鹏要求牛幸春交付房屋的诉讼请求，根据合同约定，出卖人应在收到全部购房款（不包含交割保证金和户口迁出保证金）后10个工作日内将房屋交付给买受人，法院将依据该合同约定及本案实际情况作出相应判决。对于周鹏第四项诉讼请求，该诉求亦符合合同约定，法院予以准许，但该违约金约定标准过高，法院综合全案考虑，酌情确定牛幸春应向周鹏支付违约金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、周鹏于本判决生效后七日内代牛幸春向牛春玲给付（2016）京0105民初39152号民事判决书中判令牛幸春应向牛春玲给付的房屋折价补偿款130万元、案件受理费14469元、评估费7908元、保全费5000元及该案申请法院强制执行过程中产生的延迟履行债务的加倍利息；二、牛春玲于收到周鹏给付的上述全部款项当日，协助周鹏解除牛春玲申请法院对北京市朝阳区×号房屋所作的保全查封措施；三、牛幸春继续履行与周鹏于二〇一六年二月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于本判决第二项提及的保全查封措施解除当日，为周鹏办理所有权转移登记手续，将位于北京市朝阳区×号的房屋变更登记至周鹏名下；四、周鹏于本判决第一项义务履行完毕后，若实际代履行数额不足以抵扣剩余230万购房款的，则应于本判决第一项义务履行完毕后七日内向牛幸春给付未抵扣的剩余全部购房款；五、牛幸春于周鹏将本判决第四项义务履行完毕后十个工作日内将北京市朝阳区×号房屋交付周鹏；六、牛幸春于本判决生效后七日内向周鹏支付违约金5万元；七、驳回周鹏的其他诉讼请求；八、驳回牛幸春的全部反诉请求。本院经审理查明：各方当事人在二审诉讼中都未提供新证据，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：本案在二审诉讼中争议的主要问题为以下几方面：一、关于牛幸春与周鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是否应当继续履行。首先，在签订合同时，×号房屋登记在牛幸春名下，牛幸春作为×号房屋的所有权人及出卖人，周鹏作为买受人，双方签订的买卖合同及补充协议，属于双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属于有效合同，双方都应当按照合同的约定行使相关权利、履行相关义务。其次，从牛幸春与牛春玲就×号房屋的确权案件的结果来看，该判决结果是牛幸春向牛春玲支付房屋折价款，而非房屋的所有权份额，×号房屋的所有权仍归牛幸春；现周鹏同意代为履行该判决中确定的折价款等债务，该判决结果并不会导致本案买卖合同及补充协议不能履行，故原审法院判决牛幸春与周鹏的买卖合同及补充协议继续履行，不违反法律的规定。二、关于牛幸春主张的《民法典》第五百三十三条适用本案的问题。《民法典》第五百三十三条规定“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同”。如适用该条的规定，应当满足的条件之一是订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化；牛春玲对×号房屋的权利是通过另案诉讼确定的，法院确定牛春玲的权利也是根据相关证据和法律规定来确定，而相关证据都是产生于牛幸春与周鹏签订房屋买卖合同前，牛幸春应当知道相关事实，不属于无法预见的情形，本案不符合适用《民法典》第五百三十三条的基本条件，故牛幸春主张本案适用该条的意见，本院不予采纳。三、牛幸春与牛春玲就×号房屋的确权、共有物分割案件，属于牛幸春与牛春玲的内部关系，牛幸春、牛春玲各自占有多少份额及分割时按照何时的价格确定房屋价值等，都属于共有人内部解决的问题，也是另案处理的问题。在房屋价格方面，本案中双方买卖合同签订的时间为2016年，而另案中对房屋价格的确定是在2018年，不同时间段房屋的价格不具有可比性，并不能因另案中对房屋价格的确定高于本案中双方签订买卖合同的价格，就否定本案中双方签订的买卖合同中确定的价格。另外，原审法院根据双方合同的约定及履行情况和另案诉讼等情形，酌情确定牛幸春承担一定的违约责任，并无不妥。综上所述，牛幸春的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26000元，由牛幸春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二一年六月二十八日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月