广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂10民终1237号 上诉人（一审被告）：覃福，男，1994年8月14日出生，壮族，住广西德保县。 委托诉讼代理人：卢晶晶，广西知君律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：广西百色江州投资有限公司，住所地百色市右江区爱新街文体巷**。统一社会信用代码：91451000052704886D。 法定代表人：林建国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：凌广权，广西中名律师事务所律师。 上诉人覃福因与被上诉人广西百色江州投资有限公司（以下简称：江州公司）租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初4105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，并通知双方当事人于2021年6月11日到庭进行调查、询问和调解。上诉人覃福的委托诉讼代理人卢晶晶，被上诉人江州公司的委托诉讼代理人凌广权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 覃福上诉请求:依法改判第一项,判令上诉人支付被上诉人的物业费为687元、排污费1146元。事实和理由:一、上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》应为无效合同。本案中，被上诉人未能出示产权材料及商铺合法建设的材料,被上诉人应就其涉案商铺的产权及涉案商铺系经合法报建的事实承担举证责任。二、上诉人与被上诉人解除合同的时间应为2020年5月1日。因受新冠肺炎疫情影响，涉案商铺不允许营业，直至2020年4月底全国复工复产。上诉人刚要筹备因疫情防控要求餐饮行业所需的特殊防护要求及启动重新开业资金的准备，被上诉人即以上诉人逾期交纳租金构成违约为由要求上诉人支付逾期付款违约金。上诉人无奈只能申请停止营业,被上诉人即单方将上诉人的铺面上锁，留置上 2 诉人承租商铺内的物品,并转租给第三人，被上诉人以将涉案铺面上锁、张贴铺面招租信息等实际行动解除合同。因此,双方签订的《商铺租赁合同》的解除实际为2020年5月而非一审认定的2020年9月3日。因此,上诉人也仅应支付租赁合同解除前即2020年1月12日至2020年4月40日期间的物业费和排污费。综上,请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。 江州公司辩称，1、百色【森林中心城】项目报批建设手续齐全，上诉人的上诉理由不成立；2、本案《商铺租赁合同》合法有效，受法律保护；3、本案《商铺租赁合同》解除时间为2020年9月3日；4、上诉人以疫情为由主张免除责任不应支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，请求二审法院维持一审判决。 江州公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业费1375元，排污费2292元，垃圾费855.2元，公摊水电费5300.7元等共计9822.9元；2、因被告欠付租金，应支付违约金3437.10元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告江州公司与百色市右江区利元村第二村民小组、第五村民小组共同合同开发百色市右江区森林中心城商业项目。2018年10月12日，原告江州公司与被告覃福签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于百色市森林中心城L1层SA6#铺面，经营小吃、饮品类，面积为76.38平方米，租赁期限自2018年10月12日至2023年10月11日止共5年。租金按季度缴纳，第一、二、三年每月租金为22914元，第四年在第三年的基础上递增8%，被告须在上期租金到期前提前10天向原告一次性交纳下期的租金，逾期30日内的逾期一天按应交月租金数额的千分之五向甲方一次性支付日违约金，逾期超过30天，视被告违反合同约定，原告有权单方解除合同，履约保证金、水电押金、宣传推广费等费用不退回。合同还约定被告每季度应支付687元物业管理费（3元/平方米.月），卫生排污费382元/月（5元/平方米），垃圾费106.9元/月，以及根据实用情况承担公摊用电费等费用。合同签订当日，被告向原告缴纳三个月的履约保证金68742元。2020年1月25日，因受新型冠状病毒疫情影响，被告停止营业直至2020年5月搬离铺面，但双方未办理合同终止或者解除手续。2020年9月2日，原告向被告发出《解除合同通知书》，要求与被告解除租 3 赁合同并要求被告缴纳尚欠的租金及物业等费用，2020年9月3日，解除通知书送达到被告。2020年10月15日，原告诉至该院。 一审法院认为，原告江州公司与被告覃福签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效合同，该院予以确认。依法订立的合同受法律保护，当事人应按照合同约定履行义务。被告主张合同无效，没有证据证实，该院不予采信。本案的争议焦点有以下：一是原、被告2018年10月12日签订的《商铺租赁合同》是否已经解除，解除时间是何时？二是原告主张被告支付的费用依据；三是被告是否存在违约，应否承担违约责任。关于原、被告2018年10月12日签订的《商铺租赁合同》是否已经解除的问题。《商铺租赁合同》中约定，合同的租赁期限自2018年10月12日至2023年10月11日，合同在履行过程中，如果被告违反合同约定，原告可以提出解除合同，因不可抗力引起的延误期内应自动相应延期履行且不被视为违约。具体到本案中，因受疫情影响，自2020年1月25日起涉案铺面不允许营业，直至2020年4月底全国复工复产涉案铺面才允许开张营业，应当认定系受到不可抗力影响，应当按照合同约定发生合理顺延，因此，原告主张2020年1月25日至2020年4月底仍然收取铺面租金，不符合合同约定，不应予以支持；被告提出其已于2020年5月向被告提出解除合同，不再继续在铺面经营，但未能举证其向原告主张解除合同证据，该院不予采信。2020年9月3日，被告收到原告解除合同通知书，但没有在合理期限内提出异议，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定，当事人要求解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，因此，涉案合同应认定于2020年9月3日解除。由此，应认定被告没有缴纳租金的期间应为2020年5月至2020年9月3日，但在本案中原告没有向被告主张租金，该院亦不予审查。关于原告主张被告支付的费用依据的问题。原告主张被告支付2020年1月12日至2020年7月31日期间所欠的物业费1375元、排污费2292元、垃圾费855.2元、公摊水电费5300.7元，共计9822.9元。该院认为，物业费是业主向物业服务单位缴纳的费用，双方在合同中已经就物业服务费、排污费作出明确的约定，尽管被告不能正常使用铺面，但是原告为维持经营场所的正常秩序及维护租户的合法权益，在疫情期间仍然需要必要的物业服务，履行了合同义务，被告应当按约支付物业费及排污费，双方的租赁合同直至2020年9月才解除，原告主张物业费、排污费计算至2020年7月11日系其对诉讼权利的处分，不违反法律规定，该院予以支持。至于原告主张被告支付垃圾费、公摊水电费， 4 因为该费用在合同中约定系“按实际支出由每楼层的各单元按其建筑面积比例据实分摊”，但庭审中，原告未能就其实际支出举证证明，应承担举证不能的不利后果，该项主张，该院不予支持。关于被告是否存在违约行为的问题。原告主张被告欠付租金，应支付违约金3437.10元，但原告在向该院主张的诉求中并不主张被告支付租金，且，被告在2020年5月搬离原告铺面时仍有铺面押金及水电押金保留在原告处，不存在故意不支付的情形，仅是双方没有及时解除租赁合同导致租金没有及时清结，不能认定被告故意违反合同约定构成违约，对该主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告覃福应于本判决生效之日起三日内支付原告江州公司物业费1375元、排污费2292元；二、驳回原告江州公司其他诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由原告江州公司负担35元，由被告覃福负担30元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，一审判决对本案事实的认定属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审中当事人争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人物业费、排污费，数额应如何确定。 关于焦点，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因受新冠疫情影响，上诉人于2020年1月25日停止营业至5月份搬离涉案商铺，双方未办理有关合同解除事宜。2020年9月2日，被上诉人向上诉人发出《解除合同通知书》，并于次日到达上诉人。上诉人收到《解除合同通知书》后，未在法定期限内提起诉讼或仲裁就合同解除效力进行确认，本案《商铺租赁合同》自解除合同通知到达上诉人时解除，即本案《商铺租赁合同》于2020年9月3日解除。被上诉人作为商铺的出租人有权根据《商铺租赁合同》约定主张合同履行期间的物业费、排污费，现被上诉人仅主张至2020年7月11日的物业费1375元、排污费2292元，系被上诉人权利处分，不违反法律规定，一审判决由上诉人支付被上诉人物业费1375元、排污费2292元并无不当。上诉人认为被上诉人于2020年4月底单方将涉案商铺上锁并留置上诉人承租商铺物品，并转租给第三人，被上诉人已将铺面上锁、张贴铺面招租信息等实际行动解除涉案合同，上 5 诉称本案合同于2020年5月1日解除，上诉人实际欠付被上诉人物业费687元、排污费1146元的意见，缺乏事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人覃福负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭承峙 审 判 员 凌文楼 审 判 员 罗翠航 二〇二一年六月十八日 法官助理 谢 良 书 记 员 李宏超