甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 裁 定 书（2020）甘0102民初806号之一原告：窦岩斌（反诉被告），男，1970年6月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：章澜，甘肃优加律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华，甘肃优加律师事务所律师。被告：马忠云（反诉原告），男，1974年5月3日出生，回族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：张雁文，甘肃经邦律师事务所律师。原告窦岩斌与被告马忠云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月27日作出（2018）甘0102民初11252号民事判决，马忠云不服该判决，向甘肃省兰州市中级人民法院提起上诉。甘肃省兰州市中级人民法院于2019年12月26日作出（2019）甘01民终4279号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告窦岩斌的委托诉讼代理人章澜、王华，被告马忠云的委托诉讼代理人张雁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告窦岩斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金共计983835元，违约金491917元；2、判令被告向原告支付使用房屋期间的暖气费116892元，水费3500元；3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。在诉讼过程中原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付房屋租金共计983835元，违约金792025元.事实及理由：2014年12月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于兰州市城关区排××路××号××号楼××层××平方米门面房及二层1250平方米房屋出租给被告从事经营活动，租赁期限为八年，自2014年12月1日起至2022年11月30日止，租金分别为一层每月72940元，二层每月50000月，租金支付方式为年付。由于该房屋系甘肃省军区兰州第二离职干部休养所（以下简称军区干休所）的房屋，根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军区干休所要求原告等其他商户腾交房屋并就腾房一事提起诉讼，法院判令原告等依法腾交房屋。被告分别于2018年6月19日、2018年9月30日向原告交付租赁房屋，但至今拖欠自2017年12月1日起至腾交房屋期间的房屋租金。原告认为被告拖欠租金的行为已违反双方租赁合同约定，构成违约，应当依法给付拖欠租金并承担违约责任，故诉至法院。被告马忠云辩称，因被答辩人刻意隐瞒其与军区干休所签订合同的实际租赁期限为两年加六年这一事实，欺骗答辩人租赁合同期限为十年，故答辩人无需承担房租。另被答辩人多次承诺不再收取2018年租金及水、电、暖气费，故答辩人无需承担房租及水、电、暖气等费用。再答辩人没有违约行为，是被答辩人违反合同约定，迫使答辩人不得不腾交房屋，违约责任应由被答辩人承担，且被答辩人与军区干休所并无合同关系，被答辩人擅自处分他人与军区干休所合同，将涉案房屋转租给答辩人，违反法律规定，涉案房屋并非因军队及武警部队的通知而终止合同，而是军区干休所起诉被答辩人而终止合同。综上，应驳回原告的起诉。被告马忠云提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人装修损失1684320元；2、判令被反诉人返还反诉人多交的房租944400元、租赁保证金100000元并给付甘肃省军区兰州第二离职干部休养所返还的500000元；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2014年12月1日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定由被反诉人将其承租的位于排××路××号，建筑面积为1250平方米的二层房屋租赁给反诉人，租期自2014年12月1日起至2022年11月30日止，共计八年，租金每年600000元，租赁用途为宾馆。合同签订后，反诉人依约交纳了租金及保证金，宾馆因正常运营需要装修投入共计2245760元。2018年年初，被反诉人要求反诉人腾房，并且拒收反诉人房租。后该房屋产权人甘肃省军区兰州第二离职干部休养所提起诉讼，根据法院判决，反诉人才得知涉案房屋原合同租赁期限实际为两年，并非被反诉人告知反诉人的八年。被反诉人故意隐瞒实际租赁期限为两年这一基本事实，反诉人以八年的经营期限投入大量资金用于宾馆装修，实际只经营了三年，被反诉人应当按比例赔偿反诉人损失1684320元。另因被反诉人的欺诈行为，应当向反诉人返还多收的房租944400元，租赁保证金100000元。军区干休所因解除合同给付被反诉人的500000元，应归反诉人。综上，被反诉人恶意隐瞒租赁期限这一事实，给反诉人造成巨大损失，故提起反诉。原告窦岩斌针对被告马忠云的反诉请求辩称，一、依合同约定，被答辩人已知晓答辩人与产权方的房屋租赁合同内容，明知涉案房屋的租赁期限，被答辩人在此基础上自愿与答辩人签订租赁合同，并愿意与答辩人共同遵守该合同，故不存在答辩人隐瞒合同租赁期限的事实。另合同约定因军事需要提前解除合同，被答辩人应当自接到书面通知之日起，一个月内无条件将承租房屋及全部财产交还答辩人，答辩人按照被答辩人实际使用时间计收租金，其他互不补偿。因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。本案因部队全面停止有偿服务的军事文件要求收回出租商铺，是由军事政策或军事需要所致，故被答辩人无权要求答辩人赔偿损失。再合同第八条第三项约定，被答辩人确需对房屋进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得答辩人书面同意，而被答辩人未经答辩人书面同意装修房屋，违约在先，对其装修损失答辩人不应赔偿。该条第四项约定，被答辩人不得将房屋转租，确需转租的，应当经答辩人书面同意，被答辩人未经答辩人书面同意将一层商铺转租给其他五家商户使用，构成违约。根据合同第十一条规定，被答辩人违反合同第八条约定的，答辩人有权解除合同。故基于上述两种情形，答辩人均有权解除合同，根本不存在向被答辩人支付装修损失的事实及依据。二、对于被答辩人要求返还房屋租金的反诉请求违背本案基本事实，双方就一层和二层商铺分别签订了两份租赁合同，被答辩人在反诉中仅陈述二层商铺，并未提及一层商铺，据此要求答辩人退还房屋租金违背基本事实。且答辩人向被答辩人收取的是一层和二层的租金，被答辩人将租金仅支付至2017年11月30日，不存在超额收取的事实。对于被答辩人要求返还租赁保证金100000元的反诉请求不成立，合同第十一条约定被答辩人逾期交付房屋租金及有关费用，答辩人除有权要求支付违约金外，有权解除合同，并有权没收保证金，因被答辩人违约，故该保证金不予退还。关于被答辩人要求给付军区干休所返还的500000元款项的反诉请求，该笔款项系军区干休所支付给兰州紫韵轩餐饮管理有限公司的补偿款，并非支付给答辩人的，被答辩人无权要求答辩人支付第三方紫韵轩公司收取的补偿款，答辩人并非补偿主体，对该款不享有任何权利，无权处分该款。另该款系紫韵轩公司在与部队的诉讼过程中通过提起反诉方式依法获得，被答辩人并未在紫韵轩公司和部队的诉讼中提出任何诉求和证据，该赔偿款与被答辩人毫无关联，被答辩人将自己的损失与部队付给紫韵轩公司的补偿款混为一谈，无事实及法律依据。综上，应驳回其反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月11日，中国人民解放军甘肃省军区兰州焦家湾干休所（作为合同甲方）与作为甲方，与兰州紫韵轩餐饮管理有限公司（作为合同乙方）签订《军队房地产租赁合同》，双方约定甲方将位于排洪沟南路1000号甘肃省军区××号楼××层房屋出租给乙方使用，租赁期限自2015年1月15日起止2017年1月14日，约定确需转租的，需经甲方书面同意，报甲方备案。合同期满后，乙方继续承租，乙方享有优先租赁期，续租总期限不超过8年。合同到期后中国人民解放军甘肃省军区兰州焦家湾干休所根据中央军委的相关文件，要求乙方腾交房屋，乙方拒绝后，中国人民解放军甘肃省军区兰州焦家湾干休所诉至本院，本院于2018年6月13日作出（2018）甘0102民初2515号民事判决，判决兰州紫韵轩餐饮管理有限公司腾退排洪沟南路1000号甘肃省军区××号楼××层房屋，中国人民解放军甘肃省军区兰州焦家湾干休所给予兰州紫韵轩餐饮管理有限公司经济补偿50万元。2014年12月11日，中国人民解放军甘肃省军区兰州焦家湾干休所（作为合同甲方）作为甲方，与兰州金顺兴商贸有限公司（作为合同乙方）签订《军队房地产租赁合同》，双方约定甲方将位于排洪沟南路1000号甘肃省军区××号楼××层房屋出租给乙方使用，租赁期限自2015年1月15日起止2017年1月14日，约定确需转租的，需经甲方书面同意，报甲方备案。合同期满后，乙方继续承租，乙方享有优先租赁期，续租总期限不超过8年。合同到期后中国人民解放军甘肃省军区兰州焦家湾干休所根据中央军委的相关文件，要求乙方腾交房屋，乙方拒绝后，中国人民解放军甘肃省军区兰州焦家湾干休所诉至本院，本院于2018年6月13日作出（2018）甘0102民初2516号民事判决，判决兰州金顺兴商贸有限公司腾退排洪沟南路1000号甘肃省军区××号楼××层房屋。在诉讼中原告窦岩斌认可其是兰州金顺兴商贸有限公司与兰州紫韵轩餐饮管理有限公司两公司的实际控制人，是兰州金顺兴商贸有限公司的法定代表人，是兰州紫韵轩餐饮管理有限公司经理。2014年12月1日，原告窦岩斌作为合同甲方，被告马忠云作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》两份，分别约定甲方将位于排洪沟南路1000号甘肃省军区××号楼××层房屋出租给乙方，租赁期限均为2014年12月1日至2022年11月30日，共计八年。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律另有规定的除外”。本案双方当事人之间的纠纷是房屋租赁合同纠纷，引起本案民事纠纷的法律事实发生在民法典施行之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定，规制合同主体之间的权利义务。《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织”，兰州金顺兴商贸有限公司与兰州紫韵轩餐饮管理有限公司通过和中国人民解放军甘肃省军区兰州焦家湾干休所签订《军队房地产租赁合同》，取得案涉房屋的承租权。上述二公司取得房屋使用权后,窦岩斌作为兰州金顺兴商贸有限公司与兰州紫韵轩餐饮管理有限公司两公司的实际控制人，虽然没有以公司的名义,而是以其个人名义与被告马忠云签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋进行出租,但案涉房屋的使用权主体并没有因此合法变更,故原告窦岩斌与被告马忠云签订合同的行为应当认定为是代表上述二公司所为的职务行为。根据法律规定，公司工作人员的职务行为的法律后果归于其代表的公司，故案涉房屋出租人权利义务主体应为兰州金顺兴商贸有限公司与兰州紫韵轩餐饮管理有限公司，案涉房屋出租权利由上述二公司分别享有，出租人的义务亦由上述二公司分别履行,原告窦岩斌个人对案涉房屋并不享有出租人的权利，亦不承担出租人的义务。故窦岩斌个人不是案涉诉讼标的的适格权利主体,与本案没有直接的利害关系,原告窦岩斌个人无权向房屋次承租人主张权利，同样其个人亦不承担案涉房屋出租人义务。窦岩斌作为原告主体资格不适格，反诉原告马忠云反诉要求窦岩斌承担案涉房屋出租人义务，亦系反诉被告主体不适格，故本院对原告窦岩斌的起诉和反诉原告马忠云的反诉均予以驳回。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款之规定，裁定如下：一、驳回原告窦岩斌的起诉；二、驳回反诉原告马忠云反诉。案件受理费9583元退还原告窦岩斌；反诉费15014元退还反诉原告马忠云。如不服本裁定，可以在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  邢定君人民陪审员  李洪亮人民陪审员  张甲菊二〇二一年六月九日书 记 员  王 丹