湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终1471号上诉人（原审原告）：石世英，女。委托诉讼代理人：资余云，男,石世英丈夫。上诉人（原审被告）：华耀城（衡阳）有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区蔡伦大道华耀城招商中心。法定代表人：杨贤辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：申龙龙，男，该公司法务。上诉人石世英、华耀城（衡阳）有限公司（以下简称华耀城公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石世英上诉请求：1.撤销原判，改判华耀城公司向石世英支付逾期交房违约金118364.8元（以购房款878729元为基数，按日3‱标准，自2019年1月1日起，暂计算至2020年3月25日，应计至华耀城公司实际交房之日止）；2.本案一、二审诉讼费由华耀城公司承担。事实和理由：一审适用法律错误，石世英与华耀城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定，逾期交付案涉房屋的违约金为每日按全部房价款的3‱计算。该合同为双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，合法有效。华耀城公司应按合同约定标准支付逾期交房违约金。上述约定的违约金标准尚不足以弥补石世英的损失。本案中不存在不可抗力情形，且即使存在特殊极端天气等不可抗力因素，华耀城公司亦未按照合同约定履行告知义务。原审以华耀城公司书面通知交房时间认定华耀城公司违约天数截止时间不当。石世英按华耀城公司通知时间2020年3月3日去收房时，华耀城公司逼迫石世英签订不合理协议，并以石世英不配合为由拒绝向石世英提供相关材料，华耀城公司直至2020年5月11日才向石世英交房，故本案逾期交房的违约天数截止时间应为2020年5月11日，而不是2020年3月3日。华耀城公司辩称，在上诉意见的基础上补充以下几点：1.维修资金不属于税费，华耀城公司没有强迫石世英签订案涉合同。2.工期延误非华耀城公司主观原因导致，华耀城公司无过错，即使工程如期完工，但石世英未缴纳物业维修资金，亦不能如期交付。华耀城公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回石世英的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由石世英承担。事实和理由：1.案涉工程遭受恶劣天气以及政府限制性行为影响，导致工期延误时间长。根据案涉房屋买卖合同约定，交付期限可以据实顺延。2018年7月至2019年12月，衡阳地区雨天异常增多，案涉工程部分工艺无法正常进行，导致工期至少延误252天，该恶劣天气属于不能预见、不能避免的不可抗力因素，依约交付时间应予顺延。以上事实有衡阳市气象台出具的天气记录予以证实。另因政府建设惜香路，于2018年4月1日发函至华耀城公司，指令暂缓案涉工程绿化部分的施工，该限制性行为持续至2019年7月29日，导致案涉工程不能如期备案。2.石世英未按规定交存案涉房屋的物业维修资金，直至2020年5月11日才交存物业维修资金，依约华耀城公司不得交付案涉房屋。3.一审以全部房价款日2‱的标准计算违约金，明显高于石世英的实际损失，且未综合考量石世英的过错以及合同的整体履行情况。石世英的实际损失应当参照同地段同类房屋租金标准确定。经核查，案涉房屋同地段同类房屋租金标准为每月12元/㎡，年租金为17776.8元，而按房屋总价款2‱计算为62008.56元，违约金明显过高。此外，华耀城公司在本案中无主观过错，石世英长期未按规定交存物业专项维修奖金，房屋具备交付条件之后仍未交存，存在明显过错，本案应以同地段同类房屋租金标准确定实际损失，综合考虑合同履行情况，合理确定违约金标准。石世英辩称，华耀城公司的上诉理由不能成立。华耀城公司提交的天气证明没有出具人的签字，不符合证据形式要件。即使能证明有雨天，但是亦为正常状况，不构成不可抗力。政府限制性行为以及创卫要求亦不构成不抗抗力。华耀城公司未提供证据证明其有在不可抗力发生之日起60天内告知石世英。华耀城公司主张石世英未缴纳物业维修资金，故华耀城公司有权延期交付案涉房屋的理由不成立。因为华耀城公司与石世英签订的房屋买卖合同中有约定，出卖人不得以买受人未缴纳税费为由不交付房屋。本案违约金应按全部房价款每日3‱的标准支付，因为该约定系华耀城公司提供的格式合同，为双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。石世英向一审法院起诉请求：1.判令华耀城公司继续履行合同，立即向石世英交付符合合同约定的“石鼓区角山乡杨岭管理处衡阳华耀城商贸物流城*房屋”；2.判令华耀城公司立即支付逾期交房的违约金118364.80元（以购房款878729元为基数，按日3‱标准，自2019年1月1日起，暂计至2020年3月25日，应计至华耀城公司实际交房之日止）；3.本案诉讼费用由华耀城公司承担。一审法院认定事实：2018年7月4日，石世英、华耀城公司签订《衡阳市商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖补充协议》，约定：石世英购买华耀城公司位于石鼓区角山乡杨岭管理处衡阳华耀城商贸物流城*室房屋（该商品房平面图见附件一），建筑总层数为地上3层，其预测建筑面积共123.45平方米，其中套内建筑面积为121.5平方米，分摊共有建筑面积1.95平方米，总价款878729元。石世英应当在2018年7月4日前支付该商品房全部价款，华耀城公司应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。办理交付手续前，石世英有权对商品房进行查验，华耀城公司不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为石世英查验和办理交付手续的前提条件。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照已付房款中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。如遭遇不可抗力的特殊原因，需要延期交房，华耀城公司在不可抗力发生之日起60日内告知石世英。签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理转移登记前缴存物业维修资金，买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前缴存物业维修资金。买受人未按规定缴存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。合同还约定了其他事项。合同签订后，石世英按照合同约定付清了全部购房款878729元。还查明，2019年11月5日，涉案房屋竣工验收合格，2019年12月31日，涉案房屋办理竣工验收备案手续。2020年3月3日，华耀城公司书面通知石世英收房。因为天气原因以及其他因素影响，涉案房屋未在约定的期限内即2018年12月31日前交房。2020年5月11日，石世英缴纳专项维修资金7407元。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。石世英、华耀城公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖补充协议》系双方当事人的真实意思表示,未违反法律禁止性规定,合法有效。根据合同约定的内容,华耀城公司应当在2018年12月31日前将经过竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付石世英，但涉案房屋2019年11月5日竣工验收合格，2019年12月31日办理竣工验收备案手续，2020年3月3日，华耀城公司书面通知石世英收房，华耀城公司已经构成违约，应当承担违约责任。华耀城公司辩称，因为天气原因以及创卫，不能施工，构成不可抗力，因此不构成违约的理由不能成立。华耀城公司请求对违约金予以适当调整，考虑本案的实际情况，该院酌情调整，确定违约金为2‱。根据双方的约定，该院对华耀城公司的违约天数从双方约定的交房期限即2018年12月31日计算至华耀城公司通知石世英收房之日即2020年3月3日，华耀城公司逾期428天交房，违约金计算为75219.20元（878729×428×2‱）。对石世英主张的过高部分的违约金，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、华耀城公司于本判决生效后三日内向石世英支付违约金75219.20元；二、驳回石世英的其他诉讼请求。案件受理费2668元，财产保全费1111元，合计3779元，由石世英负担1259元，由华耀城公司负担2520元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据华耀城公司、石世英的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、华耀城公司是否存在合同约定的顺延交房期限事由和不交房的因素；二、如构成违约，合同约定的违约金是否过高，违约天数如何计算。分别评析如下：一、华耀城公司是否存在合同约定的顺延交房期限事由和不交房的因素。华耀城公司主张因为天气因素、政府限制性行为影响和石世英未缴纳物业维修资金可以顺延交房期限或者不交房。本院认为，衡阳市气象站出具的《证明》表明了从2018年至2019年12月衡阳市降水天数，但该数据无法证明此时间段降水天数对施工必然造成影响或者无法确定影响大小，《关于因极端天气影响造成工期顺延的申请》与本案关联不大，故上述证据无法证明天气因素对工程的影响。石鼓区惜香路项目指挥部发给华耀城公司的《关于尽快清除惜香路路基及管沟上土方的函》落款时间为2020年8月30日，此时涉案房屋已经竣工验收，华耀城公司的主张不成立；衡阳市石鼓区华阳项目指挥部发给华耀城公司的《关于全力配合惜香路建设的函》，落款时间为2018年4月1日，早于2018年7月4日双方当事人签订合同的时间，华耀城公司关于惜香路建设属于政府限制性行为，影响其工程竣工的抗辩理由不成立，本院对此主张不予认可。华耀城公司主张按照合同约定和法律规定，石世英应当知悉并主动按规定交存物业专项维修基金，否则不应当向其交付涉案房屋。本院认为，石世英与华耀城公司签订的《商品房买卖合同》，当中有约定“出卖人不得以缴纳税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”，华耀城公司的该主张有悖于双方约定。即使在案涉合同中另有约定“买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人”，但是华耀城公司并未提供证据证明其有通知石世英缴纳物业维修资金，故石世英不存在拒不缴纳物业维修资金的行为，对华耀城公司的该主张不予认可。鉴于上述理由，华耀城公司不存在合同约定的顺延交房和不交房的事由，未按期向石世英交房构成违约。二、合同约定的违约金是否过高，违约天数如何计算。关于违约金标准。华耀城公司主张与涉案房屋同地段同类房屋的租金标准为每平方米每月12元，在一审时提供了位于华耀城*号商铺的租赁协议作为证据。根据案涉商铺所在地段的租金标准，酌情考虑石世英的实际损失，对华耀城公司主张在一审判决的基础上进行调整的请求予以适当考虑，酌情将违约金标准调整为“按日支付全部购房款万分之一点二”为宜。关于违约天数的计算。石世英上诉称应当按照实际交房日期即2020年5月11日为违约金计算截止日期。经查，华耀城公司于2020年3月3日向石世英发出交房通知书，3月8日石世英收到该通知，后双方因物业合同的签订与物业维修资金的交纳发生分歧，直至5月11日才正式交房。本院认为，涉案房屋于2019年11月5日竣工验收合格，2019年12月31日办理竣工验收备案手续，石世英未在交房通知书规定的日期内接收房屋并不是因为房屋本身原因不能交付，故一审认定违约金天数从双方约定的交房期限即2018年12月31日计算至华耀城公司通知石世英收房之日即2020年3月3日，并无不当。综上，违约金应为45131.52元（878729元×428天×1.2‱）。综上所述，华耀城公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。石世英的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初417号民事判决第二项；二、变更湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初417号民事判决第一项为：“华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后三日内向石世英支付违约金45131.52元”；三、驳回石世英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2668元，财产保全费1111元，二审案件受理费2668元，共计6447元，由华耀城（衡阳）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二一年六月二日法官助理  许建中书 记 员  陈 浅