广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0603民初744号 原告（反诉被告）：广西广安置业有限公司，住所地防城港市防城区防城镇群星大道76号，统一社会信用代码91450600566796466Y。 法定代表人：陈雄庆，总经理。 委托诉讼代理人：梁能福，广东天环律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贝愉，男，1980年10月3日出生，汉族，住广东省揭西县。 被告（反诉原告）：黄**容，女，1980年7月21日出生，汉族，住广东省揭西县。 两被告的共同委托诉讼代理人：黄志跃，广西济顺律师事务所律师。 原告广西广安置业有限公司（以下简称广安公司）诉被告贝愉、黄**容商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，被告于2021年4月21日提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，于2021年5月7日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）广安公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的《商品房买卖合同》（编号FCG2018054473）；2.判决被告协助撤销《商品房买卖合同（编号FCG2018054473）》备案登记；3.判决被告支付违约金21560元（暂计2年）；4.判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》并向房管部门办理备案（编号FCG2018054473）。合同约定：被告购买原告开发的文昌国际商城6幢1502房，总房价199137元；购房款支付方式为分两期付款，首期款99568元，2期99568元；合同还约定，逾期60天不交款，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告还须按欠款每日万分之三计付违约金。后被告没有按约定支付第2期款，虽经原告多次催告，但被告却置之不理。被告行为已构成严重违约，请求人民法院及早做出公平公正判决。 被告（反诉原告）贝愉、黄**容答辩称，1.被告（本诉原告）同意解除合同。2.违约金计付方式不应该附件四第2条计算，被告（反诉原告）认为按照总房款的百分之三十计付违约金过高，应当调整。被告（反诉原告）认为违约金应该按照原告（反诉被告）遭受实际损失予以计算。 反诉原告（本诉被告）贝愉、黄**容向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合同编号：ＦＣＧ2018054473；2.判令反诉被告退还反诉原告购房款99569元。3.本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与被反诉被告于2018年5月11日签订《商品房买卖合同（预售）》合同编号：ＦＣＧ2018054473—份，约定反诉被告购买被反诉原告开发的位于防城港区，房屋面积53.05平方，单价3753.76元，总价为199137元，付款方式为分期付款，第一期于合同签订之日支付99569元，余款99568元于2019年3月18日前支付。合同签订之日，反诉原告即支付了第一期房款99569元。由于反诉被告一直不交房，反诉原告对被反诉被告能否交房失去信心，便未交付余款。反诉被告于2021年3月23日起诉至贵院要求解除双方签订的合同，并要求反诉原告承担违约责任，贵院巳立案（案号：（2021）桂0603民初744号）。反诉原告同意解除合同，但根据合同第八条第1点第（2）项规定，出卖人要求解除合同的，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。综上，反诉被告应当返反诉原告已付的全部房款99569元。为维护反诉原告合法权益，也为避免今后诉累，在此，特具此状提起反诉，请依法判决。 反诉被告（本诉原告）广安公司辩称，不同意返还购房款及承担反诉费用。反诉被告认为当事人双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，但反诉原告未按照合同约定支付购房款，经反诉被告通知催告和收房后，反诉原告仍不交付购房款，其行为构成违约。故反诉原告请求退还全额购房款没有依据，应扣除违约金后方可返还。 本院经审理认定事实如下：2018年5月11日，本诉被告（反诉原告）贝愉、黄**容作为买受人与作为出卖人的本诉原告（反诉被告）广安公司签订了《商品房买卖合同》（预售），合同编号为ＦＣＧ2018054473，约定买受人购买出卖人开发的位于防城港市防城区，该商品房单价为每平方米3753.76元，总价款为199137元。该合同第七条第（二）款第2项约定买受人采取分期付款的方式支付购房款，买受人应当在2019年3月18日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币99569元，应当于2014年10月30日前支付，剩余房价款支付明细详见本合同附件四。该合同第八条第一款第2项约定买受人未按照约定时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同第十一条约定出卖人应当在2019年3月18日前向买受人交付商品房。 另查明，该合同附件四【关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定】第二条第2款约定买受人应于2019年3月18日前向出卖人支付第二期购房款99568元，如未按上述约定的时间足额支付购房款的，视为买受人逾期付款构成违约，如逾期超过200天，视为买卖人严重违约，出卖人有权解除合同并另行处置该房产，买受人按约定总房款的30%作为赔偿金赔偿出卖人，出卖人有权从房款中扣除。 再查明，被告贝愉、黄**容于2014年10月30日向原告支付首期房款99569元。2020年7月15日原告广安公司将购房余款催款函邮寄至被告贝愉、黄**容处，该催款函上载明：“……现我公司以书面形式正式通知您于2020年7月22日前付清上述到期应付房款，商铺已经达到使用条件补完房款就可以交房。我公司将不追究您的违约责任。如您不及时支付剩余房款，我司将严格按照双方签订的《商品房买卖合同》解除商品房买卖合同”本诉被告贝愉、黄**容，至今未支付剩余房款。涉案工程佳润文昌国际商城6#楼于2020年6月10日建设工程质量竣工验收意见书。 以上事实有本诉原告提供的商品房买卖合同、收款收据、催款函、EMS邮寄件、竣工验收意见书、终止监督告知书，本诉被告提供的《商品房买卖合同（预售）》合同编号：FCG2018054473、2014年10月30日收据一份（NO：0000784）及当事人的庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同约定，被告应于2019年3月18日前向出卖人支付第二期购房款99568元，如未按上述约定的时间足额支付购房款的，视为买受人逾期付款构成违约，如逾期超过200天，视为买卖人严重违约，出卖人有权解除合同并另行处置该房产。被告至今尚未支付，显属违约，且被告在反诉诉请中亦请求解除合同，可见原、被告双方已无继续履行合同的合意，故解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号FCG2018054473）。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，本案原、被告签订的涉案合同解除后，本诉原告请求本诉被告协助撤销《商品房买卖合同（编号FCG2018054473）》备案登记并支付违约金，符合法律规定。应予以支持。但对于本诉原告请求的违约金计算标准，本诉被告认为过高，请求依法予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因原告未提交相关证据证明其因此受到的经济损失，本院认定经济损失为资金占用期间的利息损失，故原告主张的违约金计算方式以第二期房款99568元为基数，从2019年3月19日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至本判决生效之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计，对于原告请求超出的部分，本院不予支持。原、被告签订的涉案合同解除后，对于反诉原告请求反诉被告返还购房款99569元的诉请，亦符合法律规定，本院亦予以支持。 综上，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百六十二条、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、解除本诉原告（反诉被告）广西广安置业有限公司与本诉被告（反诉原告）贝愉、黄**容于2018年5月11日签订的《商品房买卖合同》（编号FCG2018054473）； 二、本诉被告（反诉原告）贝愉、黄**容协助本诉原告（反诉被告）广西广安置业有限公司撤销《商品房买卖合同（编号FCG2018054473）》（备案编号FCG2018054473，购房人信息贝愉、黄**容，房屋信息：项目名称佳润文昌国际商城，开发企业名称广西广安置业有限公司，房屋坐落防城区城南小区佳润文昌国际商城6栋15层1520号房）备案登记； 三、本诉被告（反诉原告）贝愉、黄**容支付原告（反诉被告）广西广安置业有限公司违约金（违约金以99568元为基数，从2019年3月19日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至本判决生效之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计）； 四、反诉被告（本诉原告）广西广安置业有限公司返还反诉原告（本诉被告）贝愉、黄**容购房款99569元； 五、驳回本诉原告（反诉被告）广西广安置业有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费340元，减半收取170元，由本诉被告贝愉、黄**容负担。反诉案件受理费2290元，减半收取1145元，由反诉被告广西广安置业有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 二〇二一年六月十日 本件与原本核对无 异 法官助理罗岭 书记员吴尉宛