大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初3846号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任丽萍，系辽宁住邦律师事务所律师。被告：朱智清，女，1968年12月19日生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市香坊区。原告大连亿泉程达物业管理有限公司与被告朱智清物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托诉讼代理人任丽萍到庭参加了诉讼。被告朱智清经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币1,951元（期限为2018年3月20日至2019年7月28日）及违约金人民币1,561元，共计人民币3,512元。事实和理由：原告于2013年7月14日与大连甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》约定：委托管理期限为3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0/平方米（月），每季度首月10曰前向业主收取，本季度服务终止后，仍未缴纳物业服务费的，按逾期规定处理，逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，业主委员会向原告出具《物业实际进驻小区起始日期证明》一份，证明原告实际进驻大连安邦北湾小区时间为2014年3月20日，合同生效期为2014年3月20日，结束日期顺延为2017年3月19日,2017年3月20日原告与业主委员会续签了《物业管理服务合同》，服务管理期限为三年。2019年7月，因办理房产证的需要，涉案小区的社区委员会与原告协商，解除物业服务关系。2019年7月28日，原告撤出涉案小区。被告是大连市甘井子区樱花北园7号9层3号业主（或房屋实际使用人），原告自2014年3月20日进驻该小区之日起一直为被告所在小区提供物业管理服务，但被告至今无故拒绝缴纳物业管理费用，截止2019年7月28日，被告共拖欠物业管理费用1,951元，违约金1,561元，虽经原告多次催缴，但被告仍未依约缴纳任何费用。原告认为，《物业管理服务合同》是原告与业主委员会在平等自愿的基础上签订，被告应受物业管理服务合同约束，履行合同约定缴纳物业管理费，被告拒不缴纳物业管理服务费的行为已经严重违反了合同的约定并影响了原告的正常经营活动，现原告为维护自身合法权益，特起诉至贵院。被告朱智清未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年7月14日，原告（乙方）与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（甲方）签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对大连市甘井子区安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。物业服务期限3年，自2013年7月15日至2016年7月14日，物业管理服务费为1.0元/平方米（月），每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终止后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日支付违约金。2016年4月1日，安邦北湾小区业委会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年3月20日，该小区业主委员会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定了原告的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。被告系甘井子区樱花北园7号1单元9层3号房屋业主，该房屋面积为123.59平方米，被告欠缴2018年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费。本院确认的上述事实，有大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同、物业实际进驻小区起始日期证明、物业管理服务合同、通知、房屋信息查询、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与安邦北湾小区业委会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费，具体金额应为2,014.52元（1元/平·月×123.59平方米×16个月+1元/平·月×123.59平方米÷30天/月×9天）。庭审中，原告明确其仅按照房屋面积119.74平方米向被告追索物业费1,561元，因原告的诉请不超过上述合理范围，故本院对原告的诉请予以照准。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，从同类案件同小区其他业主的举证来看，原告的服务亦非毫无瑕疵，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，本院对于原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃抗辩的权利。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱智清于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2018年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币1,561元。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预付，已减半收取），由被告朱智清负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二一年六月二十四日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。