山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2021）晋11民终1392号上诉人（原审原告）：郝×，住山西省孝义市。被上诉人（原审被告）：山西恒圆星置业开发有限公司。法定代表人：马×，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘×，山西中诚律师事务所律师。上诉人郝×因与被上诉人山西恒圆星置业开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服山西省临县人民法院（2020）晋1124民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。上诉人郝×、被上诉人山西恒圆星置业开发有限公司的委托诉讼代理人刘×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝×上诉请求：1、撤销（2020）晋1124民初1390号民事判决书中的第二项判决，改判被上诉人向上诉人支付商铺占有使用费人民币315141元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定“被告因招揽不到商户，致使商铺无法启动，直至2018年10月31日案涉商铺才正式启动并开始运营。截止2020年9月30日租赁期限届满时，案涉商铺投入运营为时23个月，该段时间产生的租金按照合同约定为115663.55元”的事实，在庭审时，被上诉人并未提供任何证据来证明该事实，庭审中被上诉人也未陈述该事实，一审法院却随意编辑事实，让人匪夷所思。2014年10月1日，上诉人将商铺向被上诉人交付，并签订商铺租赁协议，对租金约定的很明确，被上诉人只支付了六个月租赁费后就拒绝支付租赁费，但商铺一直被被上诉人占有，根据当时《合同法》中关于“租赁合同”篇章的精神和内容，结合本案只要被上诉人租赁下商铺，不管被上诉人是否使用该商铺，何时使用该商铺，都应当向上诉人支付租赁费用。虽然，该商铺租赁协议属于无效协议，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费理应得到支持。山西恒圆星置业开发有限公司辩称，上诉人从未提供证据证明其交付过商铺，被上诉人也没有使用占有商铺，到2018年10月底，被上诉人才使用了上诉人的商铺，根据一审的认定双方签订的租赁合同无效，无效的后果是相互返还，可以参照租金支付占有费，在2018年10月底之前，被上诉人一直没有使用上诉人的商铺，一审认定事实清楚，上诉人的上诉不能成立，应予维持。郝×向一审法院起诉请求：1、确认原被告签订的商铺租赁协议无效，并判令被告向原告支付商铺占有、使用费315141元；2、被告负担本案诉讼费。一审法院认定事实，2012年8月23日原告向临县日日高房地产开发有限公司购买位于革命街恒圆星国际丽都城第二层F区6号房屋，建筑面积40.38平米，房屋总价格为670513元，房屋用途为商业。2014年10月18日原被告签订《商铺租赁协议》，约定租赁期间从2014年10月1日至2020年9月30日止，租期6年，其中前三年租金按照房款总额的8%计算，后三年租金按该商铺房款总额的9%计算，具体支付金额为:第一年到第三年每年的租金为53641元；第四年到第六年的租金为60346.2元，约定租金支付方式为每年的3月31日；6月30日；9月30日；12月31日。租金打入原告的中国工商银行账户×××。若被告拖欠租金，按拖欠租金总金额以临县信用联社同期贷款利率支付原告违约金，租赁合同签订后，被告支付原告2014年10月1日至2015年3月31日止的租赁费26820.6元，再分文未付。被告因招揽不到商户，致使商铺无法启动，直至2018年10月31日案涉商铺才正式启动并开始运营。截止2020年9月30日租赁期满时，案涉商铺投入运营为时23个月，该段时间产生的租金安札合同约定为115663.55元。山西恒圆星置业开发有限公司2020年5月21日登记，法定代表人为马×，原名称为山西乐美家商贸有限公司、山西恒圆星商业综合体管理有限公司。一审法院认为，原告向临县日日高房地产开发有限公司购买位于革命街恒圆星国际丽都城第二层F区6号案涉商铺，因该房屋无建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，本案原告郝×与被告山西恒圆星置业开发有限公司所签订《商铺租赁协议》无效。原告请求被告支付房屋占有使用费315141元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持的规定，被告应当支付原告约定的房屋占有使用费。本案中，由于市场因素导致案涉商铺无法启动，直至2018年10月31日才正式投入运营，由被告支付原告约定的全部房屋占有使用费，显失公平，但是案涉商铺启动后的产生房屋占有使用费按照合同约定为115663.55元，被告应当依法支付原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定判决：一、原被告签订的《商铺租赁协议》无效；二、由被告山西恒圆星置业开发有限公司在判决生效后十五日内向原告郝×支付商铺占有使用费115663.55元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6028元，由被告山西恒圆星置业开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，案涉租赁合同虽然违反了法律法规的强制性规定依法无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故上诉人有权参照原约定的租金标准向山西恒圆星置业开发有限公司主张商铺的占有使用费。依据查明事实，双方于2014年10月18日签订了《商铺租赁协议》，协议签订后，山西恒圆星置业开发有限公司对包括案涉商铺在内的整个商场进行了统一装修，并实际支付了从2014年10月1日至2015年3月31日的租赁费26820.6元，说明其自2014年10月1日开始即实际占有并使用案涉商铺。被上诉人关于上诉人从未交付过商铺，其于2018年10月底才使用了上诉人商铺的辩解，因其未能提供证据予以证明，故其辩解不能成立，一审法院的认定明显不当。被上诉人因招揽不到商户等市场因素致使商铺无法启动，直至2018年10月31日案涉商铺才正式启动并开始运营属于正常经营过程中的商业风险，不能以此为由拒绝支付房屋占用费。据此，被上诉人已实际使用了案涉商铺，应当参照约定的租金标准支付自使用之日至实际返还期间的使用费。对于应支付的占有使用费数额问题，鉴于被上诉人主张商场包括案涉商铺自身存在消防问题，本院将以双方在合同中约定的租金标准为基础，综合考虑案涉商铺相关消防问题对实际使用的影响程度、以及双方的主观过错程度，依据公平原则，酌情确定山西恒圆星置业开发有限公司应支付的占用费数额为252112.8元（315141×80%）。一审法院在确定占用使用费金额时只认定了2018年10月31日后的费用与双方的约定相违背，本院依法予以纠正。综上所述，郝×的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山西省临县人民法院（2020）晋1124民初1390号民事判决的第一项“原被告签订的《商铺租赁协议无效》”、第三项“驳回原告的其他诉讼请求”；二、变更山西省临县人民法院（2020）晋1124民初1390号民事判决第二项为“由山西恒圆星置业开发有限公司在本判决生效后十五日内向郝×支付商铺占有使用费252112.8元；三、驳回郝×的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6028元，由山西恒圆星置业开发有限公司负担4822元，郝×负担1206元。二审案件受理费4290元，由山西恒圆星置业开发有限公司负担3432元，郝×负担858元。本判决为终审判决。审判长 吕唤梅审判员 李智玲审判员 雷园园二〇二一年六月二十日书记员 朱容萱