广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终1166号上诉人（一审原告）：珠海市信诚物业管理有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：陈小珍，总经理。委托诉讼代理人：范然峰，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人（一审被告）：符建琼，女，汉族，1967年10月2日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王运杰（符建琼的丈夫），男，汉族，1965年4月30日出生，住珠海市香洲区。上诉人珠海市信诚物业管理有限公司（以下简称信诚公司）与上诉人符建琼因物业服务合同一案，均不服珠海香洲区人民法院(2019)粤0402民初4755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。信诚公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项，改判符建琼向信诚公司支付物业管理费5724.76元及其他费用1352.35元及滞纳金12055.15元，以上合计19132.26元；2.符建琼承担本案的一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审判决酌定对信诚公司主张的管理费按八折处理缺乏事实和法律依据，信诚公司已经尽到了管理义务，不存在过错，符建琼应全额支付管理费。一审庭审中符建琼一直强调其所居住的房屋内发现白蚁，因此拒不交费。根据物业管理服务协议的约定，信诚公司物业管理的范围是公共区域、共用设施的维护和管理等。针对符建琼家中发现白蚁的事件，信诚公司的义务是向开发商反映业主的诉求，事实上信诚公司也尽到了职责，已将白蚁事件分别在2015年、2017年、2019年向开发商反映，这不是信诚公司需要解决的问题，信诚公司不存在过错。二、一审判决未支持滞纳金缺乏事实和法律依据。《前期物业管理服务协议》第六章违约责任第三十三条规定，符建琼违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，信诚公司有权要求符建琼补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之五的滞纳金。事实上信诚公司在实际计算中，采用的每日千分之三的标准，已经降低了滞纳金的计算标准，而一审法院以信诚公司在履行物业管理服务合同中存在瑕疵为由，拒不支持信诚公司的违约金请求错误。针对信诚公司的上诉，符建琼以其上诉意见作为答辩意见。符建琼亦不服一审判决，上诉请求信诚公司赔偿符建琼93134元。事实与理由：涉案房屋突发大量白蚁，信诚公司对该事件的处理存在重大过失。在另案调解中，开发商已经补偿符建琼3万元，尚有93134元费用和损失应由信诚公司赔偿。针对符建琼的上诉，信诚公司辩称：符建琼另案起诉了开发商，经过调解得到3万元的补偿款。信诚公司作为物业公司仅需要向开发商进行报告沟通，已经尽到义务，不存在任何过错，因此应该驳回符建琼的上诉请求。信诚公司向一审法院起诉请求：1.符建琼向信诚公司支付自2015年7月至2018年12月的物业管理费5724.76元、电梯电费501.9元、材料分摊费9元、公用电费70.2元、电梯保养费421.25元、小区公摊电损40.14元、门禁系统保养费210.17元、小区路灯照明费用42.74元、公共用电45.39元、电梯维修费费7.36元、消防设备费用4.2元及滞纳金12055.15元，以上合计19132.26元；2.符建琼承担本案的受理费。一审法院认定事实：2008年4月4日，符建琼向珠海市××××产有限公司购买了位于珠海市香洲区×××××××的房屋，房屋建筑面积113.57平方米。2010年1月，符建琼办理了房屋的权属证明书。2009年2月4日，信诚公司（甲方）与符建琼（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定：1.甲方为财富时代广场、财富世家、梅花豪庭提供物业管理服务。2.甲方的义务包括对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。3.物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、园艺及环境卫生、安全及消防、交通秩序与车辆停放、档案资料、房屋装饰装修管理、其他管理服务事项（包括向业主提供对房屋自用部位、自用设施及设备的有偿维修、养护等）。4.甲方按照以下方式收取物业管理服务费，多层住宅按照建筑面积每月每平方米1.2元计算（不含电梯电费、维修保养费、年审费等费用）。乙方交纳费用时间为每月5日。5.甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本协议，致使甲方未能达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反本协议，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退超标部分费用，退还利息并支付违约金；乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交所欠的费用，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之五的滞纳金。同日，双方还签订一份《临时公约》，对双方的权利义务作了详细的约定。符建琼自2015年7月起未支付物业服务费等其他费用，理由是2015年7月，符建琼居住的涉案房屋发现大量白蚁，联系信诚公司上门处理，信诚公司派人到涉案房屋查看并对白蚁情况及损失物品拍照后离开，答复符建琼将按程序上报。之后，信诚公司将白蚁照片遗失，符建琼多次找信诚公司协商白蚁事宜未果，符建琼认为信诚公司未按保修期内的维修流程将白蚁情况上报开发商且丢失重要的白蚁照片，为此遭受损失巨大及精神困扰，故拒交物业费。信诚公司于2019年1月6日向符建琼出具一份《情况说明》内容主要是信诚公司承认在涉案房屋内拍摄的白蚁照片已遗失，并确认涉案房屋内东南承重墙下找到白蚁窝。符建琼提供一份财富世家住宅质量保证书载明白蚁预防保修期限为15年，保修期内维修流程为：通知管理处维修事项，管理处进行维修登记→管理处派人到现场勘查→管理处联系开发商，向开发商发出《维修联络函》，与业主（住户）约定维修时间、联系方式→房产公司、施工单位派人现场勘查，确认维修责任后进行维修→业主（住户）、管理处、开发商联合竣工验收，业主在《维修联络函》签名确认→开发商将经业主签名确认的《维修联络函》交回物业管理处，取得《回执》。信诚公司对上述保修流程予以认可，但提交四份《便笺》，拟用于证明信诚公司分别在2015年7月17日、2017年4月14日、2017年7月18日及2019年3月15日共四次向开发商反映问题，其中2015年7月17日反映的仅仅是涉案房屋漏水问题，其于3次有提到白蚁问题。符建琼则抗辩这四份《便笺》是信诚公司单方面制作，没有开发商的盖章，无法证明信诚公司已经将该便笺沟通函送给开发商。信诚公司提交一份日期为2019年3月19日的《文件处理单》载明文件内容为“关于财富世家5-2-803房滋生白蚁造成损失要求赔偿事宜”，但各部门整改意见一栏未涉及白蚁问题，开发商认为涉案房屋的漏水问题已经过保修期，不支持业主索赔。信诚公司提交该《文件处理单》拟用于证明其向开发商进行了反映，开发商亦按照程序进行了处理。符建琼抗辩其未反映漏水问题，一直都是反映白蚁问题且文件处理单的整改意见日期为2019年4月10日，其房子出现问题是在2015年。信诚公司并未提供《文件处理单》原件予以核对。信诚公司要求符建琼支付2015年7月至2018年12月的电梯电费501.9元、材料分摊费9元、公用电费70.2元、电梯保养费421.25元、小区公摊电损40.14元、门禁系统保养费210.17元、小区路灯照明费用42.74元、公共用电45.39元、电梯维修费费7.36元、消防设备费用4.20元，合计1352.35元，符建琼均同意支付。信诚公司主张符建琼支付上述期间的物业管理费5723.93元（1.2元/月/㎡×113.57㎡×42个月），符建琼表示需等信诚公司解决好其家中的白蚁问题后才同意支付。信诚公司至今仍在涉案财富世家小区提供物业管理服务。一审法院认为，信诚公司自2008年开始为财富世家小区提供物业管理服务，符建琼在2009年购买该小区房屋后，与信诚公司签订了《前期物业管理服务协议》，对信诚公司向符建琼提供物业服务，符建琼应向信诚公司支付物业服务费用等条款进行了约定，双方应当遵守协议约定。根据《前期物业管理服务协议》及《财富世家住宅质量保证书》约定的维修流程，信诚公司提供的物业管理服务应包括协助业主联系开发商及向开发商发出《维修联络函》等义务，但信诚公司提供的证据不能足以证明其充分履行了该义务，且符建琼屋内的白蚁问题发生于2015年7月，信诚公司丢失白蚁照片后于2019年1月6日才向符建琼出具《情况说明》，物业管理服务缺乏效率。虽然信诚公司丢失白蚁照片、时隔多年出具《情况说明》，但一审法院认为此举不足以限制符建琼及时向开发商或信诚公司主张相关权利，符建琼在得知自身合法权益受到侵害后完全可以主动寻求法律途径维权。且信诚公司只负责沟通联络工作，并不承担实际的维修义务。信诚公司以此拒交物业费，理据不充分，一审法院不予采纳。综上，信诚公司未按合同约定完全履行物业服务义务，不应按全额收取符建琼物业管理费。一审法院酌定对信诚公司主张的物业管理费按八折处理，即符建琼应向信诚公司支付2015年7月至2018年12月期间的物业管理费4579.14元（1.2元/月/㎡×113.57㎡×42个月×0.8）。符建琼对信诚公司请求的电梯电费、材料分摊费、公用电费等费用合计1352.35元没有异议，一审法院予以支持。关于违约金的问题，符建琼在合同期内未按时交纳费用存在违约，但依据符建琼提交的证据可知，信诚公司在履约过程中也存在一定的履行瑕疵，该履行瑕疵虽不足以成为符建琼拒绝交物业管理费的理由，但信诚公司也需为其履行瑕疵的违约行为承担相应责任。依据公平原则，一审法院对信诚公司要求符建琼支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。符建琼要求信诚公司承担涉案房屋的维修费用，因其未在本案中提出反诉，不是本案的审理范围，符建琼可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，一审法院判决：一、符建琼于判决发生法律效力之日起十日内向信诚公司支付物业管理费4579.14元及其他费用1352.35元；二、驳回信诚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费278元，由信诚公司负担192元，由符建琼负担86元。本院二审期间，符建琼提交两张提货单、两张收据及一张损失清单。信诚公司无证据向本院提交。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2015年7月，涉案房屋发生白蚁问题。根据《前期物业管理服务协议》及《财富世家住宅质量保证书》的约定可知，信诚公司对此负有协助业主联系开发商及向开发商发出《维修联络函》等职责。信诚公司向一审法院提交的四份《便笺》，其中三份涉及白蚁问题，但该三份《便笺》是信诚公司单方面制作，没有开发商的盖章，无法证明信诚公司已经将该三份《便笺》送达给开发商、履行了沟通协助的义务。事实上，信诚公司丢失了白蚁现场照片，且直至2019年1月6日才出具《情况说明》向符建琼承认丢失事实，明显在物业服务过程中存在瑕疵，一审法院据此对信诚公司主张的物业管理费酌定按八折处理且对逾期付款违约金不予支持较为公平合理，本院予以维持。关于符建琼上诉主张的信诚公司应向其赔偿93134元。本院认为，符建琼一审对此未提出明确的反诉请求，现二审提出超出了一审的诉讼请求范围。根据《最高人民法院关于适用》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，因信诚公司对符建琼增加的反诉请求不同意调解，本院对此不予审处。综上所述，信诚公司、符建琼的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。珠海市信诚物业管理有限公司预交的二审案件受理费278元，由其自行负担；符建琼预交的二审案件受理费50元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年六月二十三日书记员  王 莉