甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1803号上诉人（原审原告）：马巧云，女，1976年9月13日出生，汉族，住甘肃省景泰县。委托诉讼代理人：王文琪，甘肃中寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑后军，甘肃中寰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范乐，女，1995年8月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：范勇（系范乐父亲），住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：康峻豪（曾用名：康建东），男，1985年2月5日出生，汉族，住甘肃省陇南市武都区。被上诉人（原审被告）：甘肃康盛健身有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区雁北路2616（海龙花园）。法定代表人：吴兰生，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：周小琪（曾用名：周琦），女，1985年4月22日出生，汉族，住甘肃省陇南市武都区。委托诉讼代理人：李海涛，甘肃秦陇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯阳，甘肃秦陇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：景凤莲，女，1957年4月8日出生，汉族，住甘肃省定西市安定区。上诉人马巧云因与被上诉人范乐、康峻豪、甘肃康盛健身有限责任公司、周小琪、景凤莲案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初3274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马巧云上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初3274号民事判决；2.依法改判或发回重审；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：马巧云对登记在康峻豪名下的涉案房屋提出的异议完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的各项情形，其权利能够排除执行。首先，马巧云通过齐家中介公司的居间与康峻豪签订房地产买卖契约的时间是2016年6月2日，而涉案房屋的查封时间为2017年10月31日，故马巧云在原审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，马巧云已合法占有该不动产，其在依合同约定支付了全部价款后，花费70多万元对涉案房屋进行了装饰装修，现已实际入住使用并合法占有至今。再次，马巧云已支付了全部购房价款。2016年6月14日，康峻豪向马巧云出具收条一份载明:今收到马巧云购房首付款55万元；2017年1月9日，马巧云丈夫王子育向兰州齐家中介公司的法定代表人于涛转账1240673元；2016年6月13日马巧云丈夫王子育再次向兰州齐家中介公司转账38万元，马巧云支付购房款共计2170673元(其中包含中介佣金)。最后，涉案房屋未办理房屋产权过户登记是因为康峻豪不守诚信，马巧云无过错。康峻豪在房屋买卖之前设立了抵押权，马巧云对此情况在房屋买卖时并不知情，房地产买卖契约签订后马巧云发现涉案房产设有抵押就与康峻豪协商，康峻豪承诺支付了全部购房款后立即解除抵押，为马巧云办理过户登记，马巧云出于对康峻豪的信赖同意了其允诺，但康峻豪在收到购房款后不守诚信，违反承诺并未将案涉房屋解封。2.原审判决适用法律错误。一审法院在认定马巧云签订合同时未尽合理审查义务的情况下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第4项的规定判决马巧云的权利不能排除执行错误。故提起上诉，请求判如所请。范乐辩称，涉案房屋于2015年11月办理了抵押登记，马巧云在没有撤销抵押权登记的情况下与康峻豪进行房屋交易，不符合法律规定。其自身未尽到合理注意义务，无法办理过户系其自身原因导致。而且马巧云无法证明其已支付全部购房款，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周小琪辩称，一审判决认定马巧云未尽到合理审查义务，不能排除强制执行正确，请求驳回上诉，维持原判。但是涉案房屋系康峻豪与周小琪夫妻关系存续期间的共同财产，周小琪保留另行起诉分割共同财产的权利。康峻豪、甘肃康盛健身有限责任公司、景凤莲未答辩。马巧云向一审法院起诉请求：1.立即中止对马巧云购买的位于兰州市安宁区十里××街道××路××号××单元××层××室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.依法确认马巧云与康峻豪签订的房地产买卖契约合法有效，并确认位于兰州市安宁区十里××街道××路××号××单元××层××室房屋归马巧云所有；3.判决康峻豪立即协助和配合马巧云办理位于兰州市安宁区十里××街道××路××号××单元××层××室房屋的产权过户登记；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月2日，马巧云通过齐家中介公司的居间，就康峻豪所有的位于兰州市安宁区××路××号××室房屋（产权证载明地址为：兰州市安宁区十里××街道××路××号××单元××层××室，房产证号：兰房权证（安宁区）字第3××4号），与康峻豪签订了房地产买卖契约，约定房产交易总额为2030000元，2016年6月30日前办理房屋过户手续。2016年6月13日，王子育向齐家中介公司转款380000元，2017年1月9日王子育向齐家中介公司法定代表人于涛转款1240673元，2016年6月14日康峻豪出具收条，载明“收到马巧云首付款550000元整”。经查，王子育系马巧云配偶。2016年12月23日，范乐因与康峻豪、甘肃康盛健身有限责任公司、周小琪、景凤莲民间借贷纠纷一案诉至城关区人民法院。案件审理过程中，范乐申请诉讼保全，城关区人民法院于2017年1月9日作出保全民事裁定书，2017年2月14日冻结了康峻豪名下的兰州市安宁区十里××街道××路××号××单元××层××室房屋的过户手续。兰州市城关区人民法院于2017年4月13日作出（2016）甘0102民初8464号民事调解书，协议内容为“一、被告康峻豪、甘肃康盛健身有限责任公司于2017年10月30日前偿还原告范乐借款本金211万元，支付借款利息从2016年12月1日起按尚欠本金以每月2%计算至本息清偿之日止；二、被告周小琪、景凤莲对被告康峻豪、甘肃康盛健身有限责任公司负担的款项承担连带清偿责任；案件受理11840元、保全费3030元由被告康峻豪、甘肃康盛健身有限责任公司于2017年10月30日支付原告。”因上述被告未按约履行还款义务，2017年10月31日，范乐向城关区人民法院申请强制执行，城关区人民法院于2018年12月3日作出（2017）甘0102执2731号执行通知书，内容为：“一、本院将对被告康峻豪名下位于兰州市安宁区十里××街道××路××号××单元××层××室房屋（本院已冻结）进行司法评估、拍卖。二、居住人收到通知之日起一个月内向本院腾交上述房屋，逾期本院将强制收房拍卖。”2019年2月马巧云向城关区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年3月20日，城关区人民法院作出（2019）甘0102执异33号执行裁定书，裁定驳回马巧云的异议，并告知其可在15日内向人民法院提起诉讼。另查明，本案所涉位于兰州市安宁区十里××街道××路××号××单元××层××室房屋，该房屋于2015年8月25日由康峻豪办理抵押登记，抵押权人为中国民生银行股份有限公司兰州分行，并取得他项权证（他项权证号：兰房他证（安宁区）字第2××9号），抵押期限为2015年8月25日起至2018年8月25日止。2018年7月25日中国民生银行股份有限公司兰州分行向兰州市城关区人民法院起诉康峻豪、周小琪、甘肃康盛健身有限责任公司，要求其偿还借款，判决生效后，中国民生银行股份有限公司兰州分行向城关区人民法院申请执行，城关区人民法院于2019年8月8日冻结该房屋过户手续，现案件仍在执行中。一审法院认为，本案应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，对马巧云所提的诉讼请求进行审查认定。关于马巧云与康峻豪是否对登记在康峻豪名下的涉案房屋已签订了合法有效的书面买卖合同的问题。首先，《物权法》第一百九十一条第二款规定的“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，针对的是抵押的不动产的“过户”行为，“不得转让”即不得过户，并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，不影响对合同效力的认定。其次，涉诉房屋的不动产登记信息显示涉诉房屋的权属所属登记时间为2014年12月17日，系康峻豪单独所有，故马巧云与康峻豪签订的《房地产买卖契约》无需经康峻豪配偶周小琪签字；再次，马巧云自2016年起一直居住使用该房屋，且房地产买卖契约不存在《合同法》五十二条规定的其他合同无效的情形。因此，马巧云与康峻豪对于涉案房屋于2016年6月2日签订的房地产买卖契约，确为在人民法院查封之前签订的合法有效的书面买卖合同。关于涉案房屋是否因买受人马巧云自身原因未办理过户登记的问题。涉案房屋在2016年6月2日签订房地产买卖契约时已设定抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司兰州分行。那么，涉案房屋未办理房屋产权过户登记是因为康峻豪在签订房地产买卖契约之前设立了抵押权，马巧云作为买受人，未尽到合理的注意及审查义务，忽略他人设定的权利障碍，导致办理房屋过户手续时由于存在抵押权设定而无法实现。因此，马巧云对涉案房屋未能办理过户登记具有一定责任。故此，马巧云对登记在被执行人即康峻豪名下的涉案房屋提出的异议，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定各项情形，其权利不能够排除执行，因此，对马巧云请求中止对兰州市安宁区十里××街道××路××号××单元××层××室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封的诉讼请求，一审法院不予支持。对于马巧云关于确认其与康峻豪签订的房地产买卖契约合法有效的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、确认马巧云与康峻豪于2016年6月2日签订的房地产买卖契约合法有效；二、驳回马巧云的其他诉讼请求。案件受理费100元，由马巧云负担。马巧云在二审中围绕上诉请求提交三组证据，证据一：（2018）甘0105民初2881号民事判决书和（2020）甘01民终1045号民事裁定书，证明涉案房款已付清的事实；证据二：代收房款证明和牛奔向康峻豪转账的手机银行记录4份，证明马巧云将55万元转给齐家中介公司后，其员工又转给康峻豪的事实；证据三：黄河家园物业服务公司证明1份和物业费收据9份，证明马巧云实际占有使用涉案房屋。本院组织当事人进行质证，范乐对证据一的真实性无异议，对关联性有异议，认为房款支付没有相应的证据链予以佐证；对证据二的真实性及证明目的均有异议，认为该证据无法证明牛奔系齐家中介公司的员工，且付款明细中未注明具体用途及事项；对证据三无异议。周小琪对证据一的真实性和合法性无异议，但认为无法证明购房款已付清的事实；对证据二的三性均有异议，认为不能证明牛奔为齐家中介公司员工，也不能证明转账款项是马巧云向康峻豪支付的购房款，仅凭该记录亦无法证明康峻豪已收到该笔款项；对证据三无异议。本院经审查认为，证据一的判决书和裁定书中未认定涉案房屋的购房款已付清的事实，不能达到马巧云的证明目的，对该证据本院不予采信；证据二中的代收房款证明由齐家中介公司出具，载明收到王子育（马巧云丈夫）人民币55万元整，其中转账38万元整，现金收款17万元整，该记录与王子育向齐家中介公司转账38万元的交易记录相互印证，本院予以采信，对齐家中介公司代收55万元房款的事实予以确认。对户名为牛奔的手机银行交易记录，因无据证明牛奔为齐家中介公司的员工，且牛奔向康峻豪转账的55万元为马巧云支付的涉案房屋购房款，故对该4份手机银行交易明细本院不予采信；证据三可以证明马巧云占有使用涉案房屋，且范乐与周小琪均无异议，本院予以采信。本院二审查明，2016年6月13日马巧云丈夫王子育向齐家中介公司账户转款380000元，同日，齐家中介公司出具代收房款证明，载明收到王子育（马巧云丈夫）人民币55万元整，其中转账38万元整，现金收款17万元整，为购买康峻豪名下兰州市安宁区十里××街道××路××号××单元××层××室的房款。2016年6月14日，康峻豪出具收条，载明“收到马巧云首付款550000元整”。2017年1月9日，王子育向于涛转账1240673元，同日，于涛向康峻豪转账1200000元。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为马巧云对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。马巧云于2016年6月2日通过齐家中介公司与康峻豪签订房地产买卖契约，约定房屋总价款为203万元。该协议签订后，齐家中介公司代收马巧云购房款55万元，但无证据证明齐家中介公司将该55万元购房款转交给了康峻豪。马巧云上诉称其已支付全部购房款，并提交向案外人于涛转账1240673元的银行交易明细，该笔款项未注明转账用途，马巧云亦未提交证据证明于涛与齐家中介公司的关系，而且将购房款转给中介公司员工的私人账户亦不符合相关规定、交易习惯和常理。虽然马巧云提交的证据显示于涛向康峻豪转账120万元，但该笔转账亦未注明用途，数额也与于涛收到的款项不符，且不能排除于涛与康峻豪之间有其他经济往来，故马巧云不能证明其已支付全部购房款。马巧云陈述在2016年6月13日支付首付款55万元后，就知道了涉案房屋存在抵押的事实，但其与康峻豪既未通知抵押权人，也未与康峻豪约定将购房款提前偿还银行抵押贷款，自2016年6月2日马巧云与康峻豪签订房地产买卖契约至2017年2月14日城关区人民法院查封涉案房屋，马巧云未采取积极的措施将涉案房屋变更至其名下，直至房屋被法院查封后不具备变更登记的现实条件，马巧云对涉案房屋未过户的后果存在过错。马巧云作为房屋买受人，要想阻却法院对涉案房屋的执行，必须同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，马巧云虽然占有使用涉案房屋，但其不符合已支付全部价款和非因自身原因未办理过户的条件，故其对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，法院仅审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，根据审查结果判决中止执行或驳回原告的诉讼请求。如果案外人提起确权之诉，可以一并审查并作出裁判。对于马巧云要求确认其与康峻豪签订的房地产买卖契约合法有效的诉讼请求，应为确认合同效力纠纷，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，对一审判决本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初3274号民事判决第一项；二、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初3274号民事判决第二项为驳回马巧云的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由马巧云负担。本判决为终审判决。审判长  王晶琦审判员张茜审判员何佳二〇二一年六月三日法官助理马进进书记员裴赟