贵州省思南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0624民初1035号 原告（反诉被告）：杨**，男，1977年8月25日出生，土家族，住贵州省思南县。 被告（反诉原告）：贵州省思南县中建华诚置业有限公司，住所地贵州省思南县思唐街道办事处城北大道999号（金府壹号）。 法定代表人：邱日雄，总经理。 委托诉讼代理人：刘欣，福建汇成律师事务所律师。 原告杨**与被告贵州省思南县中建华诚置业有限公司（以下简称“华诚置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后。在审理过程中，被告华诚置业公司于2021年4月28日向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨**、被告（反诉原告）华诚置业公司的委托诉讼代理人刘欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨**向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告签订的三套《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告1808796元；3、判决被告支付原告利息24373元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2021年1月2日，到贵州省思南县中建华诚置业有限公司营销中心（金府壹号营销中心），确认购买裙楼-1-负2-41号商铺和裙楼-1-负2-42号商铺，共两间商铺。当日支付定金十万元（100000元），并签定了订购合同。订购合同约定在2021年1月9日前，支付合同款并签订正式的购买合同。2021年1月8日，原告到金府壹号营销中心，分别对裙楼-1-负2-41号商铺玖拾柒万捌仟壹佰伍拾玖元（978159元），裙楼-1-负2-42号商铺玖拾伍万柒仟捌佰伍拾柒元（957857元）进行商量确定：在总价壹佰玖拾叁万陆仟零壹拾陆元（1936016元）的基础上，原告如果再购买被告的三个地下停车位的条件下，可以再优惠商铺购买款叁万元（30000元）。当天原告支付了购买两间商铺的购买款壹佰柒拾万元（1700000元），和两间商铺的维修基金叁仟柒佰玖拾陆元（3796元），分别对两间商铺以《商品房买卖合同》的合同模板进行签字。被告以公司公章和法人私章均不在营销中心为由，当日没有对合同进行签字盖章。双方约定在合同备案后，原告在收到合同原件时一次性付清余款，并按照被告要求，对两份合同的余款填写了一份特殊事项申请表。原告当日同意认购D3-43、D3-44、D3-45三个连靠的地下停车位，支付停车位定金伍仟元（5000元），因被告对D3-43地下停车位已经进行认购，被告承诺对其调换，等被告调换成功后再进行签字，所以当天没有对D3-43、D3-44、D3-45三个连靠的停车位认购签字。2021年2月22日，被告通知原告到其金府壹号的营销中心，告之原告三个地下停车位不能调换。告诉原告只能购买其它位置相对较远的连靠三个停车位。原告认为在其它位置购买连靠的三个停车位，失去其购买的价值，没有同意被告进行调换的要求。双方在不能谈妥的情况下，被告单方面宣布，两间商铺不卖给原告了，口头承诺最早在七个工作日内，最迟十五个工作日内，退还原告已经支付的所有款项壹佰捌拾万零捌仟柒佰玖拾陆元（1808796元）。2021年3月3日，被告再次通知原告到其金府壹号的营销中心，告之原告，经股东研究同意在原告不购买地下停车位的条件下，将裙楼-1-负2-41号商铺以玖拾肆万肆仟柒佰叁拾陆元（944736元）价格出卖给原告。原告认为符合当初1月8日双方商谈的购买条件，于3月4日单方面对这套合同进行签字，被告又以公司公章和法人私章均不在营销中心为由，也没有对该合同进行签字盖章。要求被告将2021年1月8日签字的裙楼-1-负2-41号商铺正式购买合同进行当面销毁，但是被告讲原先签字的合同不在营销中心为由，没有当面销毁。在签字时双方口头约定：1、在一周内给予原告两间商铺的购买合同原件；2、在收到合同原件时一次性付清余款壹拾万贰仟伍佰玖拾叁元（102593元）；3、被告当日出具税务机关的正规发票。此后，原告多次催告被告，给予正式备案的购买合同原件，并销毁之前1月8日签订的楼-1-负2-41号商铺购买合同，均被各种理由拒绝。直到原告将此状诉之贵院，不知道原告在1月8日签订的裙楼-1-负2-41号商铺购买合同是否进行销毁，另外两套合同书上是否签字（盖章），同意销售。更不知道被告是否将这两间商铺进行另外的销售。原告认为：在购买这两间商铺的行为上，已经支付1808796元，只是索取正规的税务发票和合同原件，并承诺余款在取得合同原件时支付，已经履行了该合同的主要义务，符合《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国合同法》之相关规定。但事实上：1、被告在2月22日拒绝出售并主动退款的行为，3月3日又让原告进行重新签订合同，说明被告销售过程中，对同一商铺存在多次对外销售的可能性；2、被告一直以各种理由推脱，拒绝给予原告购买合同原件和相关税务发票，只给予原告支付款项的临时收款收据，原告多次催告无果，说明被告在故意迟延履行双方约定的义务。依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条之规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同；第五百六十三条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第（三）款：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第（四）款：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。原告有权请求人民法院解除前述单方面签订的三套《商品房买卖合同》。被告以公司内部各部门配合不力为由进行推脱，迟延给予原告合同，实际上是控制该合同产生法律效力的时间，达到私自占用原告资金的目的。被告收取的壹佰捌拾万零捌仟柒佰玖拾陆元（1808796元），应当是以销售两间商铺为名，私下占用原告的1808796元资金，时间上达到77天（1月8日至3月24日），对原告支付的这些款项，应当认定为以商品房买卖合同为幌子的民间借款。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。原告有权按照国家借贷日利率0.0175%的标准，收取被告占用原告1808796元资金77天利息，被告应该支付的利息金额为24373元。故原告诉维护其合法权益，特具状诉至法院，诚望判如所请。 被告华诚置业公司辩称及反诉称，2021年1月2日，原告就购买“思南.华诚国际项目（A区）”大底（裙楼）1单元－2层1－2－41、42号商铺（下称“41、42号商铺”）的事宜，与被告达成一致，原告遂于当日向原告支付了41号及42号商铺的定金各5万元。同年1月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（合同编号分别为：2021000027、2021000612）》，分别以957857元、944736元的价格向被告购买41号、42号两间商铺。合同签订后，原告仅分别向被告各支付90万元（含此前已付的定金各5万元），对尚欠的购房款102593元以其资金在银行理财无法提现为由，向被告请求将付款期限延长至2021年3月8日，被告同意了原告的请求。但没有想到的是，2021年3月原告编造各种理由，拒绝向被告支付剩余购房款，还无理就涉案商品房买卖合同向法院提起诉讼。因原告拒不履行付款义务、并无理提出解约的行为已构成违约，被告不得不聘请律师代理并提出反诉，维护自身的权益，并因此支付律师代理费10万元。根据商品房买卖合同的约定，原告未按约付款的，应向被告支付逾期付款金额日万分之一的违约金；因原告的违约或过错导致诉讼，产生的律师代理费用等支出应由原告承担。故特提起反诉，请求：1、判令原告立即向被告支付尚欠的购房款人民币102593元，并向被告支付逾期付款违约金（逾期付款违约金以应付未付的购房款为基数，自2021年3月9日起，按日万分之一计算，计算至欠款付清之日止）；2、判令原告向被告偿付被告因本案而支出的律师代理费100000元；3本案诉讼费由原告承担。 原告（反诉被告）杨**辩称，1、原告在2021年1月8日所签的是两套合同，其中42号商铺合同编号为：2021000027，41号商铺合同编号为：2021000026号，这两套合同是被告当天从住建局网站下载的，编号相连。如果编号：2021000612号也是1月8日签订的，这与被告三次催款函中，均明确了原告是在同年1月8日和3月4日分别签订有合同明显不符，自相矛盾，那么在3月4日签订的合同呢？当时原告还书写了一份特殊事项申请表，表中述有41号、42号商铺余款支付情况，被告同意延期付款请求，并且申请表中的时间也是在1月8日，反诉状中也确认此事。2、反诉状中陈述：合同编号为2021000027是41号商铺，总价为957857元，合同编号2021000612号为42号商铺，总价为944736元的事实，与原告在1月8日所签订的合同内容不符。3、被告管理人员童梦凌于2月22日，宣布两间商铺不卖给原告，退还原告的所有款项，退款手续交由销售人员何海波进行办理（原告有当时商量退款的录音证实）。承诺最迟在3月15日前退还原告的所有款项。能说明那份特殊申请表中的申请事项自然失效。4、被告违反了“在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件”的约定，原告是在多次催要合同及退款无果，双方协商退款不成的情况下。按照合同第二十八条约定：双方调解、协商不成的，依法向房屋所在地法院起诉之规定。原告不是无理，而是没有办法的情况下才起诉到法院。原告认为，反诉状所陈述的内容属于故意颠倒是非，张冠李戴，扭曲事实真相，回避本诉中两间商铺有第三套合同的存在，被告在2月22日的退款承诺，涉案合同在本诉前被告没有盖章，不向法院递交涉案合同的义务等客观事实。反诉状中陈述的其它理由，因为反诉的事实不成立，给予否定，请驳回反诉原告的全部诉讼请求。 经审理，本院认定下列案件事实：2021年1月2日，原告杨**到思南县思唐街道城北街华诚置业公司营销中心认购思南华诚国际A区裙楼1单元负2层41号（面积37.05㎡、单价26401元/㎡、总价为978159元）、42号（面积38.86㎡、单价24649元/㎡、总价为957857元）两间商铺，双方签订了《商品房认购协议》，协议约定于2021年1月9日前付清房款并签署《商品房买卖合同》和办理相关手续。原告杨**于当日交纳了两间商铺的定金各50000元，共计100000元。 2021年1月8日，原告杨**与被告华诚置业公司对原告杨**所认购的思南华诚国际Ａ区裙楼1－负2－41号、42号两间商铺签订两份《商品房买卖合同》,41号商铺合同（合同编号为：2021000026号）约定：被告华诚置业公司将位于思南县（建筑面积37.05㎡、套内建筑面积36.08㎡、单价27110.84元／㎡）以978159元出卖给原告杨**；42号商铺合同（合同编号为：2021000027号）约定：被告华诚置业公司将位于思南县（建筑面积38.86㎡、套内建筑面积37.84㎡、单价25313.35元／㎡）以957857元出卖给原告杨**。双方所签订的合同还对交房时间、争议解决方式及争议解决所产生的费用（含诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费）进行了约定。 合同签订后，原告杨**分别于当日交纳了包含定金50000元在内的购房款各90万元及维修基金1853元、1943元。原告杨**因尾款以理财无法提现为由，遂向被告华诚置业公司申请，要求延期到2021年3月8日前支付，被告华诚置业公司同意后，原告杨**填写了《金府壹号项目特殊事物申请表》。同日，原告杨**认购了D3-43、D3-44、D3-45三个连靠的地下停车位，并交纳了定金5000元。2021年3月4日，因原告杨**所认购的地下车位中D3-43车位已被他人认购，经被告华诚置业公司与认购D43车位的人协调不同意调换，因三车位不相连，原告杨**认为失去购买价值，遂放弃对认购车位的购买。经双方协商，对原告杨**所购的门面进行优惠，对所购41号商铺重新签订《商品房买卖合同》，将原单价27110.84元/㎡优惠为26184.48元/㎡，以价944736元出卖给原告杨**，并将所交定金5000元计入该购房款。合同签订后，因被告华诚置业公司需将合同拿到思南县住房和城乡建设局登记备案而未将合同交与原告杨**，原告杨**遂以所签订合同的目的不能实现为由诉讼到法院，要求解除合同并退回房款。 另查明：被告华诚置业公司于2021年3月30日将出卖给原告杨**的思南华诚国际A区裙楼1－负2－41号、42号两间商铺在思南县住房和城乡建设局进行了备案登记。原告杨**现尚欠被告华诚置业公司房款人民币102593元未付。被告华诚置业公司因诉讼骋请律师支付律师费人民币100000元。 上述事实，有原告杨**提交的购房发票及交费收据；被告华诚置业公司提交的商品房认购协议二份、商品房买卖合同三份、收款收据及银行转账回单、商品房预售合同登记备案表两份、金府壹号项目特殊事物申请表、微信聊天记录、通知函及邮寄单、委托代理合同、支付律师费的电子回单及发票等证据及原、被告的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告杨**与被告华诚置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，本院应予维护。双方应当按照合同的约定，各自履行合同义务。原告杨**提出被告华诚置业公司未交与其合同，认为所购商铺合同目的不能实现的理由，经查：原告杨**所购的两间商铺，被告华诚置业公司已在思南县住房和城乡建设局进行了备案登记，且已登记在原告杨**的名下，其权利并未受到侵害。原告杨**诉称的理由不成立，不予采纳。故对原告杨**要求解除合同、退回所交房款并计算损失的诉讼请求，不予支持。原告杨**所购房尚差被告华城置业公司房款102593元的事实清楚，证据确实充分，其诉请得当，故对被告华诚置业公司反诉原告杨**支付购房余款102593元的诉求，本院予以支持。被告（反诉原告）华诚置业公司要求原告（反诉被告）杨**以欠款102593元为基数，按每日万分之一的标准计算违约金至该款履行完毕之日止的反诉请求，符合法律的规定和合同的约定，应予支持。被告华诚置业公司要求原告杨**支付律师费100000元的诉讼请求，因合同有约定，且符合法律的规定，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十条之规定，判决如下： 一、驳回原告杨**对被告贵州省思南县中建华诚置业有限公司的所有诉讼请求； 二、由原告（反诉被告）杨**在本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）贵州省思南县中建华诚置业有限公司购房欠款人民币102593元及违约金（违约金以102593元为基数，按每日万分之一的标准，从2021年3月9日起计算至该款支付完毕之日止）； 三、由原告（反诉被告）杨**在本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）贵州省思南县中建华诚置业有限公司律师费100000元。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取10649元、反诉费已减半收取2173元，合计12822元，由原告（反诉被告）杨**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费用，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员 冉瑞敏 二〇二一年六月三十日 法官助理 杨慧君 书 记 员 杨慧君