河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫15民终1946号上诉人(原审被告)：河南大有房地产开发有限公司，住所地：信阳市羊山新区招商大厦十楼1006室。统一社会信用代码：914100006753861249。法定代表人：汪丽锋，该公司副总经理。委托代理人：王亚鸽，该公司员工。上诉人(原审被告)：金碧物业服务有限公司信阳分公司，住所地：信阳市羊山新区恒大翡翠华庭综合楼。统一社会信用代码：914115005962844881。法定代表人：雷梦婕，该公司负责人。委托代理人：李占勇，该公司员工。被上诉人(原审原告)：牛倩，女，汉族，1986年10月13日生，住信阳羊山新区。河南大有房地产开发有限公司（以下简称大有房地产公司）、金碧物业服务有限公司信阳分公司（以下简称金碧物业公司）因与被上诉人牛倩房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2021）豫1503民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人大有房地产公司的委托代理人王亚鸽，上诉人金碧物业公司的委托代理人李占勇，被上诉人牛倩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人河南大有房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销或改判原审判决;2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由:一、牛倩房屋内部虽有受损的客观事实,但受损事实产生的原因并没有查明,一审法院不能直接认定受损原因属于房屋质量问题。牛倩在一审中虽然提出了以下房屋受损的事实:1、过门石破损;2、墙体渗水开裂、墙纸腐烂;3、主卧木地板发黑;4、窗户和飘窗漏水;5、空调出现故障;6、安防设备缺失。但这仅仅是对客观事实的陈述,并没有继续对这些事实形成的原因进行举证说明,比如过门石破损是谁造成的?墙体开裂渗水能不能排除第三人侵权或者不当使用房屋造成的？主卧木地板发黑是否是地板本身质量造成的？发黑问题有没有其他因素参与?如果有，这些因素是人为的还是自然的?窗户和飘窗漏水的原因同样没有查明。空调出现故障具体的状态是什么？是无法制冷、制热，还是开关设备不灵敏？所谓的安防设备具体指什么?安防设备缺失的状态持续多久？缺失的原因是什么？在这些问题没有查明之前，不能轻率地认为全部皆房屋质量问题所致。二、牛倩的诉讼请求不明确不具体，若支持牛倩的诉讼请求将会使履行判决义务的标准完全交由牛倩掌握，双方必将因履行标准问题产生新的纠纷。牛倩的诉讼请求存在诸多不明确、不具体。1、安防设备缺失的设备名称、型号、数量不明确、不具体。2、墙体渗水开裂的部位需要修复的面积不具体。3、木地板的需要修复的面积不具体。这些事项没有确定之前，上诉人履行义务的客观标准无法统一。这样必将为以后的履行标准埋下纠纷的种子。三、牛倩请求维修的众多事项已经过质保期，空调维修不在质保范围之内，而且这些设施、设备除窗户和飘窗外均无维修记录，不存在一审法院所说的在质保期未满之前损坏状态持续的问题，一审法院判决支持牛倩的诉讼请求没有事实依据。且在一审中我方已提交证据证明室内的壁纸牛倩已进行二次装修，根据双方的合同约定，已超上诉人的维修范围，不应当由上诉人承担维修义务。上诉人金碧物业服务有限公司信阳分公司上诉请求：1、请求撤销原审判决书第一项;2、请求驳回被上诉人牛倩全部诉讼请求。事实和理由:一、牛倩房屋内部虽有受损的客观事实,但受损事实产生的原因并没有查明,一审法院不能直接认定受损原因属于房屋质量问题。牛倩在一审中虽然提出了以下房屋受损的事实:1、过门石破损;2、墙体渗水开裂、墙纸腐烂;3、主卧木地板发黑;4、窗户和飘窗漏水；5、空调出现故障；6、安防设备缺失。但这仅仅是对客观事实的陈述，并没有继续对这些事实形成的原因进行举证说明，比如过门石破损是牛倩在一审中虽然提出了以下房屋受损的事实:1、过门石破损;2、墙体渗水开裂、墙纸腐烂;3、主卧木地板发黑;4、窗户和飘窗漏水;5、空调出现故障;6、安防设备缺失。但这仅仅是对客观事实的陈述,并没有继续对这些事实形成的原因进行举证说明,比如过门石破损是谁造成的?墙体开裂渗水能不能排除第三人侵权或者不当使用房屋造成的？主卧木地板发黑是否是地板本身质量造成的？发黑问题有没有其他因素参与?在这些问题没有查明之前，不能轻率地认为全部皆房屋质量问题所致。二、牛倩的诉讼请求不明确不具体，若支持牛倩的诉讼请求将会使履行判决义务的标准完全交由牛倩掌握，双方必将因履行标准问题产生新的纠纷。牛倩的诉讼请求存在诸多不明确、不具体。1、安防设备缺失的设备名称、型号、数量不明确、不具体。2、墙体渗水开裂的部位需要修复的面积不具体。3、木地板的需要修复的面积不具体。这些事项没有确定之前，上诉人履行义务的客观标准无法统一。这样必将为以后的履行标准埋下纠纷的种子。三、牛倩请求维修的众多事项已经过质保期，空调维修不在质保范围之内，而且这些设施、设备除窗户和飘窗外均无维修记录，不存在一审法院所说的在质保期未满之前损坏状态持续的问题，一审法院判决支持牛倩的诉讼请求没有事实依据。四、维修义务是买卖合同的一部分,大有房地产公司将维修义务委托金碧物业信阳分公司履行,其行为的性质并非合同权利义务的转让,金碧物业信阳分公司代替大有房地产履行维修义务,并不代表金碧物业代替大有房地产公司成为买卖合同的主体。金碧物业信阳分公司与河南大有房地产公司之间系向第三人履行的委托代理关系,牛倩仅仅是这个委托关系中的受益人,即使金碧物业信阳分公司未履行委托义务,牛倩没有明确具体的法定理由也不能突破合同相对性要求金碧物业信阳分公司承担连带责任。综上,一审法院在认定事实与适用法律方面均存在不当之处,请求二审法院予以纠正。被上诉人牛倩答辩意见：首先，牛倩在最近在本人已经从物业公司拿到本人该套房屋的交房以来的水费使用明细，已经拿到该套房屋的使用明细，牛倩从2017年4月20日到2019年12月8日这期间，本人所使用的水费仅为16.2元。这其中包括被告提供的马桶问题，马桶不断漏水所产生的部分水费问题。因此证明被上诉人在此期间并未在该套房屋居住。而牛倩所报修的诸多问题均是在非居住期间所发现并且报修的，因此不存在人为居住造成。第二点，关于空调问题，售卖给牛倩空调的已经证明保修期为六年，而且有录音证据为证，而且全国市场销售的各品牌空调保修期均为六年。但是牛倩该套房屋的空调问题，是在2017年收房当年的夏天发现并报修的，但物业公司从未安排过有效维修。此证据在一审中已经提交过，此证据在一审中已经提交过。第三条，关于木地板发黑报修也发生在未居住期间，自然不可能是人为造成的发黑，而且在未居住期间，上诉人仅有过一次维修记录。但没有维修完，后来因为疫情耽搁，物业公司就一直拖拉和踢皮球，第四点，关于上诉人说被上诉人二次装修的问题。首先牛倩从未进行过二次装修，因为该套房屋是牛倩高价买的精装修房屋，而且购房合同约定的是豪华装修标准。因此牛倩也没有二次装修的理由，仅仅只是贴过一次墙纸，接过一次墙纸，在2020年11月中级人民法院的开庭和一审中已经对墙纸一事质证过，上诉人提供不出牛倩二次装修的证据，因此被中级人民法院发回重审。关于墙纸的问题，不能证明为二次装修，而且墙纸本身不会产生水分，如果上诉人的房屋质量和防水没有问题，牛倩贴的墙纸也不可能发霉、腐烂，而而且牛倩所贴的墙纸已经在实际情况上帮助掩盖了上诉人的防水的很多质量问题，否则肉眼可见的发霉腐烂必然更加严重。而且从收房发霉腐烂开始，不断地产生有害气体。如果上诉人再不依法进行维修，恢复原状，牛倩另行起诉安全问题。第五点，关于一审判决中判决上诉人所维修的问题，上诉人提出的质疑，该套房屋原本就是精装修房屋，而且还是高价买的豪华装修标准房屋，在当时上诉人售卖时宣传的是1500平方的豪华装修标准，上诉人公司本身应该就有装修的标准，而且也应该依法按照购房合同约定的豪华装修标准进行维修，恢复原状。第六点，关于安防的问题，上诉人在上诉状中提到：“至于牛倩应该提供安防的设备、名称、型号、数量等问题，”牛倩本人觉得很可笑，因为豪华装修的房屋标准和合同约定当中已经有了安防设备的种种约定，那么关于安防设备的型号、名称、数量，难道不是应该由上诉人自行提供的吗？跟牛倩又有何关系。牛倩向一审法院起诉请求：1、判令被告承担违约责任，限期维修或更换：主卧发黑的木地板、漏水的飘窗及窗户、渗水开裂发霉的墙体、腐烂的墙纸、出现故障的空调、受损的主卧入户过门石、缺失的安防设备；2、判令被告停止广场小火车营业项目；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月1日，被告河南大有房地产开发有限公司（出卖人）与原告牛倩（买受人）签订××房买卖合同》及附件，与本案有关的约定如下：“买受人购买的××位于信阳市羊山新信阳市羊山新区××大街幢2201号房，该商品房的用途为商业，属钢混结构，层高3米，建筑层数地上28层；买受人购买的××为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担（详见附件四补充协议第十一条）；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”其中，附件三中对于住宅内装修及住宅配套设施进行了详细的约定，其中住宅配套设施第6项约定，每户安装可视对讲，家具安防标准配置为客厅设红外线探头一个，入户门设门磁一个，主卧设紧急按钮一个。《商品住宅使用说明书》中载明的物业服务单位为金碧物业，《商品住宅质量保证书》中关于保修范围与保修期限与本案有关的约定如下：外墙面防渗漏5年、设备安装2年、墙面、顶棚抹灰层脱落2年。原告牛倩于2017年4月20日完成了收房手续，在收楼办理流程表、区域防火责任协议书、房屋钥匙签收确认书上签字确认。被告河南大有房地产开发有限公司委托金碧物业服务有限公司信阳分公司对商品住宅质量进行维修。被告金碧物业服务有限公司信阳分公司将原告居住楼房屋前广场出租用于小火车项目。现原告居住房屋出现飘窗及窗户漏水、墙体开裂及墙纸腐烂、空调损坏、房门破损、主卧地板变黑、过门石破损等现象，提供有产权证、现场照片及与被告公司沟通及维修以上事项的短信、微信记录、视频等证据以及法庭现场勘查照片，原告认为是被告违约造成，找被告协商不成，诉至本院。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告牛倩诉请被告河南大有房地产开发有限公司、金碧物业服务有限公司信阳分公司房屋存在质量问题，根据原告提供的证据及法庭现场勘查图片，原告所购买的被告河南大有房地产开发有限公司的恒大名都第1幢2201号房存在地板发黑、飘窗漏水、渗水致墙体发霉、空调故障、过门石受损、门禁安防缺失的质量问题，被告虽曾进行过维修，但原告房屋质量问题一直存在，且为持续状态，被告河南大有房地产开发有限公司辩称的房屋质量已过质保期的辩解理由不予采纳，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件，被告河南大有房地产开发有限公司应当对房屋质量问题承担维修或更换的义务，因河南大有房地产开发有限公司已将商品住宅质量维修委托给被告金碧物业服务有限公司信阳分公司，因此被告金碧物业服务有限公司信阳分公司对此应当承担连带责任；关于原告诉请的停止广场小火车项目，因该项目为被告金碧物业服务有限公司信阳分公司行为所致，其行为属于物业服务行为，本案案由为房屋买卖合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，原告可另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第六百一十五条、第九百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告河南大有房地产开发有限公司、金碧物业服务有限公司信阳分公司于本判决生效后十日内对原告牛倩的恒大名都第1幢2201号房屋存在主卧发黑的木地板、漏水的飘窗及窗户、渗水开裂发霉的墙体、腐烂的墙纸、出现故障的空调、受损的主卧入户过门石、缺失的安防设备等进行维修或更换。二、驳回原告牛倩的其他起诉。本案受理费100元，减半收取50元，由被告河南大有房地产开发有限公司、金碧物业服务有限公司信阳分公司承担。二审查明的事实与一审查明的事实相同。二审中，金碧物业公司提供一份维修单位的维修单，用以证明被上诉人2019年8月16日向物业公司报修过房屋，经过物业公司的维修，问题已经全部解决，其中包括被上诉人所主张的内容。被上诉人质证认为问题没有解决才诉讼至法院。另查明，一审卷宗第27页为大有房地产公司与牛倩签订的商品房买卖合同，在合同中没有显示金碧物业信阳分公司参与合同的签订。一审卷宗第46页为商品住宅质量保证书、使用说明书，商品住宅质量保证单位是大有房地产公司，委托的商品住宅质量维修单位是金碧物业公司。没有显示牛倩在该书中有签名。一审卷宗第57页的商品住宅质量保证书显示涉案房屋的开工日期是2013年11月20日，竣工日期为2016年10月29日，一审卷宗第59页为保修范围与保修期限的，其中有些内容为5年、有些为2年保修期不等的约定。归纳各方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一是涉案出售的房屋受损是质量问题、还是其他原因造成、是否超过质保期。原审判令房屋的出售方承担相应的维修责任是不是正确的。二是物业公司不是买卖合同相对人，该不该对出售的房屋按买卖合同质量保证义务承担维修义务的连带责任。本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。本案是买卖合同纠纷案，出卖人是大有房地产公司，其应当全面履行买卖合同义务。根据合同约定在合同确定的保修期内出卖人应承担精装房相应的保修义务。因涉案买卖合同的标的为精装修房，保修内容和保修期在合同中都有明确约定，当保修期内房屋装修的质量存在问题时，出卖人在没有证据证明损坏不是房屋质量问题、没有证据证明出现质量问题是买受人故意损××的情况下，出卖人应当按约定承担保修义务。因此，原审法院判决出卖人承担相应的维修义务是有合同和法律依据的。关于维修的标准问题。维修标准有相应行业标准和相关国家标准，可参照执行。还有一般善良人通过认可的标准。不能以没有相关标准、标准不具体而不履行维修义务。因此，上诉人大有房地产公司和金碧物业公司上诉认为不能直接认定出现问题是房屋质量问题、过了保修期、维修标准不具体的意见，本院不予以采纳。关于金碧物业公司是否应当共同承担连带维修责任的问题。本案是买卖合同纠纷，不是物业服务合同纠纷。维修义务在实际履行过程中，可能存在房地产公司委托物业公司履行维修义务的情况，但从法律关系上讲，委托何方进行维修是房屋出卖人与受托人之间的委托合同法律关系，房屋买受人不能突××相对性向出卖人的委托维修人主张共同承担维修义务。因此，金碧物业公司上诉称其在本案中不应当共同承担维修责任的意见，本院予以采纳。原审判决金碧物业公司承担连带维修责任没有法律依据，二审对此应当予以纠正。综上所述，上诉人大有房地产公司和上诉人金碧物业公司关于不能直接认定为房屋质量问题、质量问题过了保修期、维修标准不具体的上诉意见，本院不予以采纳。该部分的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人金碧物业公司关于其不应当承担连带责任的意见，本院予以采纳。该部分上诉请求予以支持。本案提请本院民事专业法官会议讨论，充分采纳了会议讨论意见。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更信阳市平桥区人民法院（2021）豫1503民初42号民事判决第一项内容：上诉人河南大有房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内对被上诉人牛倩的恒大名都第1幢2201号房屋存在主卧发黑的木地板、漏水的飘窗及窗户、渗水开裂发霉的墙体、腐烂的墙纸、出现故障的空调、受损的主卧入户过门石、缺失的安防设备等进行维修或更换。二、变更信阳市平桥区人民法院（2021）豫1503民初42号民事判决第二项内容为：驳回被上诉人牛倩的一审其他诉讼请求。二审案件受理费100元，由上诉人河南大有房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 李 虎审判员 左立新二〇二一年六月二十五日法官助理彭亚丽书记员杨晨