贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0324民初2275号原告：正安县安安物业管理有限公司（以下简称“安安物业公司”）。统一社会信用代码：9152032409645492XA。住所地：正安县正安大道文昌社区七小区七鑫未来世界一期二组团B4栋一层。法定代表人：贾水江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾进维。被告：冯满容，女，1968年6月15日出生，汉族，贵州省正安县人，住正安县。委托诉讼代理人：邹承涛，系冯满容次子。原告正安县安安物业管理有限公司与被告冯满容物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月3日下午14时30分在本院第十五审判庭公开开庭进行了审理。原告正安县安安物业管理有限公司委托诉讼代理人贾进维、被告冯满容的委托诉讼代理人邹承涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告安安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费2800元、违约金280元，共计3080元；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告于2014年5月与开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为“七鑫未来世界一组团”小区提供物业管理服务，物业服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用。根据正安县发展和改革局批准《贵州省商品房销售收费公示表附表二》文件规定，被告A6栋1-19号门面面积49.04m2，欠费时间2017年7月21日至2020年9月5日（37个月15天，按1.5元/月/m2收取），欠费金额2800元。被告得到原告的物业服务后，每月应向原告缴纳物业管理服务费，但至今被告欠原告物业费未缴纳，原告经多次电话催收未果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、《前期物业服务合同》、《贵州省商品房销售收费公示表》各1份，证明原告依法与建设单位签订了前期物业服务合同，合同约定了物业收费标准和服务内容的事实；2、现场工作照片26张，证明已对临街门面楼顶修补、消防检查等进行物业服务的事实。被告冯满容辩称：对原告诉称的门面面积及欠物业费的时间无异议。原告的起诉不合法不合理，2017年1月17日至2020年9月5日期间，原告未尽职责义务，物业合同属双务合同，原告未履行义务，我方可以拒绝支付物业费。一是原告未履行保障业主人身、财产安全的相应义务，2018年A区门面被淹，导致业主大量的货物被水淹；二是原告擅自将公共区域改成停车场，并且将停车场入口公共区域私自修建成私有洗车场，停车场导致下方的门面墙身裂缝，损害业主共同住房问题危及业主生命财产安全；三是我方门面下水管道、化粪池堵塞，原告未及时维护维修；四是我方门面前经常垃圾成堆、车辆乱停乱放、污水横流，原告推卸责任未尽服务。因此，不同意原告诉讼请求。为证明自己的主张，被告向本院提供了现场照片43张，证明原告未履行服务义务，临街门面前垃圾成堆、下水管道堵塞、车辆乱停乱放交通堵塞、污水横流、原告擅自将停车场出口私自建洗车场等事实。本院经审理查明：2014年5月1日，原告安安物业公司与建设单位贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，贵州正安七鑫房地产开发有限公司选聘原告对七鑫未来世界商业、住宅小区实施物业管理服务。服务内容为：物业共用部分、共用设施设备、市政共用设施和附属建筑物构筑物、附属配套建筑和设施设备的维修、养护、运行、管理；公用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾收集和清运，排水管道、污水管道的疏通、交通秩序与车辆停放的管理等。各项服务内容的服务质量合格率和完好率分别为95%、98%，不低于95%。物业服务收费实行包干制，按月、按季、按年收取。收费标准按多层0.7元/月/m2、高层1元/月/m2（含电梯费）、商业物业1.5元/月/m2收取。并在合同二十一条约定，业主或物业使用人未按时如数交纳物业服务费的，应按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同有效期限为签协议之日起至后期业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务管理委托协议》生效时止。合同并约定了其他具体事项。合同签订后，原告入驻该小区服务至2020年9月4日止退出。现该小区由应安物业公司继续提供物业服务。被告冯满容系该小区A6栋1-19号门面业主，门面面积为49.04m2。因认为原告未提供服务，自2017年7月21日起，被告未向原告交纳所欠物业费。原告经催收未果后，诉至本院，请求被告支付物业费2800元、违约金280元，共计3080元，并承担本案诉讼费。同时查明，原告在其服务期间存在：个别路灯楼道灯损坏未及时更换；旮旯、平台垃圾长时间堆积未及时清理清运；车辆乱停乱放未及时疏通；楼层过道有废弃杂物堵塞未及时清理；消防设施维护不到位，个别消防厢玻璃损坏、消防带缺失；监控设施损坏长期未修复；绿化带毁损长时间未恢复；物业服务内容及收费标准未在小区醒目位置公示等服务不到位、服务存在较大瑕疵等问题。2021年5月10日，本院会同正安县住建局、消防救援大队、消费者协会、文昌社区居委会对原告在其服务期间的物业服务质量经量化考评分为79.46分。对原告提供《前期物业服务合同》、《贵州省商品房销售收费公示表》、服务工作照片，因客观真实，来源合法，本院予以采信。对被告提供的现场照片，因与客观实际相符合，本院予以采信。本院认为：本案系原告退出涉案小区就其在2020年9月5日前的物业服务主张权利，法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，按此规定，本案中，被告的临街门面虽未在涉案小区内，但属小区不可分割的组成部分，位于原告物业服务区域，因而原告与建设单位贵州正安七鑫房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》，对包括被告在内的所有小区临街门面业主或物业使用人均具有法律约束力。在原告为涉案小区提供公共物业服务后，被告作为临街门面业主应在其享受的物业服务便利范围内负有向原告支付物业费的义务。因至今被告拖欠未付，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，故原告请求被告支付物业费的诉讼主张，因事实理由充分，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告在该小区物业服务期间，存在服务不到位服务质量存在瑕疵，经量化考评为79.46分，未达到约定服务质量不低于95%以上标准，况且临街门面客观上只享受了原告为涉案小区公共水、电、排污管网进行基本维护维修所带来的物业服务便利外，并未享受小区内的如电梯维修维护、绿化带养护、公共区域保洁、公共秩序维护等其他物业服务，原告依据《前期物业服务合同》主张1.5元/月/m2的标准计收临街门面物业费，高于同小区步梯楼2.14倍、电梯楼1.5倍，但又未提供高于住宅小区的对等物业服务，所涉及的临街门面物业服务也不足《前期物业合同》约定的主要服务内容的八分之三，因此，在目前国家法律对临街门面无具体物业服务收费标准情况下，从公平角度，参照本地步梯房按0.5元/月/m2的普遍物业收费标准，结合临街门面的门前卫生均由环管部门负责清扫并另交有卫生费实际，应合理扣减原告相应卫生保洁3%的考核分值为宜，按照物业服务质价等偿原则，以服务期间不足半月按整月、不足一月按半月计算，酌定由被告按原告服务质量的76.46%（79.46%-3%）的标准支付原告所欠物业费703元（49.04m2×37.5个月×0.5元/月/m2×76.46%），原告诉请超出部分，本院不予支持。对原告所主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。”，原告提供的服务存在服务不到位服务质量瑕疵，自身存在违约，被告亦长时未缴纳物业费，双方均有违约，违约责任双方应互抵，况且原告并未提供书面催告被告缴纳物业费的事实证据，故原告的该项请求，事实理由不充分，本院不予采纳。因原告提供的物业服务针对于该小区的公共物业服务区域，被告冯满容等几家临街门面门前现实存在的环境脏、乱、差，涉及城镇综合管理和规划，也涉及个别业主对环境卫生爱护等多种原因，需相关职能部门综合整治及临街门面业主的配合，但不能因此成为被告拒交物业费的合法理由，故被告该项抗辩主张，本院不予采纳。综上，为保护物业企业及业主合法权益，维护法律的公平正义，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告冯满容于本判决生效后五日内支付原告正安县安安物业管理有限公司2017年7月21日至2020年9月5日止的物业费703元；如果未在本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告正安县安安物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告正安县安安物业管理有限公司负担20元，由被告冯满容负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审判员  焦苑二〇二一年六月三日法官助理黄远喻书记员樊河