湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0121民初7033号原告广东恒宝物业管理有限公司，住所地:广东省广州市荔湾区宝华路133号恒宝华庭负二层、四层、五层、六层。法定代表人孙国林，系董事长。委托诉讼代理人潘炫燕，广东天穗律师事务所律师。被告邹月娥，女，1973年6月16日出生，汉族，住广州市白云区。原告广东恒宝物业管理有限公司（以下简称恒宝物业公司）与被告邹月娥物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘炫燕、被告邹月娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告立即向原告支付2013年1月1日至2016年12月31日期间拖欠的物业管理费6349.90元（每月服务费单价1.65元/平方米，133.83元/月的管理费标准；2、被告向原告支付物业管理费的滞纳金2000元（滞纳金以被告所欠物业管理费为基数，按每日千分之一的标准计至被告清偿之日止，超出2000元的部分暂不主张）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告答辩要点：1.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，被告从未收到任何形式的催缴物业费通知，原告所提交的EMS快递投送的律师函不真实,快递单上所留电话号码错误，被告未收到且未拒收该快递，该快递单上收件人签收栏、备注栏均空白。2.被告的房屋存在墙面渗漏导致墙纸霉变、墙体积水等现象，原告一直未予解决，被告暂缓缴纳物业费也是不得已。3.原告的物业服务存在瑕疵，如改变公共设施规划用途、公共区域保洁服务质量不达标等。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1.2009年11月3日，邹月娥（买受人）与恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司（以下简称恒基兆佳公司）（出卖人）签订了《长沙县商品房买卖合同》，约定：（1）邹月娥购买恒基兆佳公司开发的位于长沙县××镇××路以南、开元路以北、东四线西、东三线东恒基·凯旋门6幢1704房（建筑面积81.11㎡）；（2）出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守。出卖人以招投标方式聘请广东恒宝物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自2010年1月1日至2020年12月31日，收费标准为1.65元／㎡／月，收费的起始时间为入住通知书约定的交楼日期。其他事项等内容详见《前期物业服务合同》。上述《前期物业服务合同》约定：（1）恒宝物业公司为恒基·凯旋门一期小区提供物业服务，住宅：高层1.65元／月／平方米；（2）前期物业管理期间，按照酬金制（每月按物业服务费用总支出10%的比例提取酬金）确定物业服务费用；（3）物业服务费按月交纳，业主应在每月第一日至第七日履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按应缴纳费用每日万分之一收取。附件三对前期物业管理服务质量标准作了详细约定。2.2010年8月2日，邹月娥作为业主签署了《恒基·凯旋门前期管理规约》。《恒基·凯旋门前期管理规约》中第六章物业服务费和专项维修基金中约定：物业服务费标准为1.65元/月/平方米，业主或物业使用人应于每个月10日前向物业服务公司足额交纳应承担之物业服务费，逾期每日按拖欠额的0.1%的标准加收滞纳金。第九章其他事项中约定：物业服务公司或发展商任何发给本物业各业主的各类告示、管理规定，在本小区域内连续张贴15天后即成为有效通知，如通过邮局以挂号信件寄送的，则以邮局挂号凭证为准；业主需要更改通讯地址的应将新的通讯地址及时准确的告知物业公司。《恒基·凯旋门前期管理规约》还对业主、开发商以及物业公司的权利义务进行了详细约定。3.广东恒宝物业管理有限公司长沙分公司与上海永升物业管理有限公司长沙分公司于2017年10月26日签订委托合同，委托上海永升物业管理有限公司长沙分公司向长沙恒基·凯旋门一、二期业主退还装修押金、出入证押金，向未履约缴纳物业服务费的长沙恒基·凯旋门一、二期业主收取物业服务费。双方于2018年11月1日再次签订委托合同，委托事项为向长沙恒基·凯旋门一、二期业主退还装修押金、出入证押金，向未履约缴纳物业服务费的长沙恒基·凯旋门一、二期业主收取物业服务费，以及向未缴纳物业服务费的长沙恒基·凯旋门一、二期业主派发律师函。4.2010年8月2日，被告在商品房交楼书上签名，确认收房。5.关于原告的诉讼请求是否已经超过诉讼时效问题。被告抗辩原告的诉请已过诉讼时效。本院认为，物业费的缴纳具有整体性及连续性，在物业服务持续进行的情况下，各期的物业费的诉讼时效可一并计算。其诉讼时效的起算时间与最后一期物业费的诉讼起算时间一致。原告在涉案小区提供物业服务至2016年12月31日，故诉讼时效自2017年1月1日起计算三年。被告抗辩从未收到任何形式的催缴物业费通知，且原告通过EMS快递投送的律师函不真实,经审理查明，原告在2017年、2018年、2019年均通过在小区电梯及公告栏张贴公告及律师函的方式向小区全部欠缴物业费的业主催缴了物业费，根据《前期物业服务合同》中第九章其他事项的约定，其上述催缴行为有效，已引起诉讼时效的中断。因此，原告于2021年6月3日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。6.原告提供的物业服务是否存在瑕疵。被告未提供任何证据,原告不予认可。本院认为，被告未提供任何证据且无法证明事件真实性，故对被告的抗辩不予采信。7.被告的欠费期限及金额。原告主张被告的欠费期限自2013年1月1日至2016年12月31日，被告不予认可。本院认为，在被告没有提交证据证明其缴费记录的情况下，本院对原告主张的欠费期限（2013年1月1日至2016年12月31日）予以认可，欠费金额为6349.90元。判决的理由与结果本院认为，原告恒宝物业公司为涉案小区提供了物业服务，被告应按约定支付物业费。原告现虽已退场，但被告邹月娥拖欠的2013年1月1日至2016年12月31日物业服务费6349.90元系原告为涉案小区提供物业服务期间内，故对于原告要求被告缴纳物业服务费6349.90元的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金，被告欠缴物业费属实，《前期物业服务合同》约定了滞纳金的计算方式，原告仅主张2000元，系自我权利处分，本院根据被告欠费的期限及金额、原告退场的具体情况等酌情支持600元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条之规定判决如下：一、限被告邹月娥于本判决生效后五日内向原告广东恒宝物业管理有限公司缴纳物业费6349.90元及滞纳金600元，合计6949.9元；二、驳回原告广东恒宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理50元，减半收取25元，由被告邹月娥负担。本判决为终审判决。审判员  梁军二〇二一年六月二十三日书记员  陈莹附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第二百七十一条业主对建筑物内的住宅经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。