新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初4142号 原告：黄隆刚，男，1977年9月16日出生，系乌鲁木齐市成德劳务派遣公司员工，住乌鲁木齐市米东区。被告：范建强，男，1974年2月27日出生，无固定职业，住浙江省天台县。被告：范晓阳，女，1979年9月3日出生，无固定职业，住浙江省天台县，系被告范建强妻子。被告：何海威，男，1987年5月5日出生，无固定职业，住浙江省天台县。原告黄隆刚与被告范建强、范晓阳、何海威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告黄隆刚到庭参加庭审，被告范建强、范晓阳、何海威通过在线庭审方式参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄隆刚向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付2018年7月1日至2018年11月30日期间拖欠房租45,833元；3、判令被告支付2018年12月1日至2019年9月4日期间原告的房租损失82,500元；4、判令被告支付2018年至2019年冬季采暖费7,453.60元，以上金额合计135,786.60元；本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年7月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于乌鲁木齐市米东区的门面房三楼（第三层）出租给被告，租赁期限五年（2016年7月1日至2021年7月1日），合同约定了双方的责任与义务及违约处罚条款。2018年10月11日，因被告拖欠租金，原告起诉至米东区人民法院。2019年7月27日，米东区法院作出（2018）新0109民初5044号判决书。被告不服，上起诉至乌鲁木齐市中级人民法院。2019年12月20日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2019）新01民终4253号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在诉讼期间，双方未解除合同，被告也在继续使用涉案的房屋。2019年4月20日，原告找被告索要租金和采暖费时，才发现被告不在涉案房屋内。原告为减少损失，积极寻找承租人继续租赁房屋。至2019年9月5日，才将该房屋租赁给了案外人曹代军。2018年7月1日至2019年9月4日期间的租金及损失应由被告承担。原告多次索要未果，起诉至法院。被告范建强辩称，我与原告签订的《房屋租赁合同》第五条规定，未按时足额缴纳租金，合同终止，原告应立即收回房屋，他此前一直没过来收房租，我方认为截至2018年6月4日，我方未缴纳租金，该合同已终止，故不存在合同解除的问题。2020新0109民初1472号案件中的证据可以证实，2018年9月中旬，原告曾要求被告搬离，有录音为证。对原告起诉的房租不认可，涉案房屋共三层，共用一个楼梯，该案一审时已经提交了证据。我方只租了第三层，堆有垃圾，门口广告牌被无故拆掉，案外人装修的时候影响了我方出行。对第三项诉请也不认可，按合同约定已经解除了，合同写得很明白，东西没搬完也是事实。都租给别人了，为什么之前不解除掉。合同解除后，为什么还要房租，我一直没用，我方的东西在房屋里面对方也能租掉。请求驳回原告诉讼请求。被告范晓阳辩称，我的意见和被告范建强的意见一致。对原告第二项诉讼请求，原告租给案外人期间，案外人一直堆放垃圾，影响我们的生意。2018年11月2日之前，我们按原告方的要求，腾空了房屋里面的东西。我对对方说既然已经在法院提起诉讼，房租就由法院来判。对原告所有诉讼请求均不认可，请求驳回原告诉讼请求。被告何海威辩称，关于房屋租赁合同，我认为合同已经终止了。对后续采暖等费用也不认可。涉案三楼租不出去，不是我们的责任。2018年春节之后我就再没有去过。之前因为楼道的问题一直在协商，但也没有协商出什么结果。对原告所有诉请均不认可，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理，确认如下事实：本院已生效的（2018）新0109民初5044号案民事判决书认定：被告何海威系乌鲁木齐市米东区祥瑞装饰的登记经营者，该装饰部已于2018年7月9日注销。被告范建强与被告范晓阳系夫妻关系。2015年6月15日，原告父亲黄风堂作为第一出租人、案外人潘向阳作为第二出租人与被告何海威签订《房屋租赁合同》一份，约定黄风堂将位于乌鲁木齐市米东区古牧地西路上沙河一巷2号的房屋三楼出租给被告何海威，租赁期限为2015年7月1日至2020年6月30日。后黄风堂与潘向阳解除租赁合同。2016年7月1日，原告（甲方）与被告范建强（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于乌鲁木齐市米东区的门面房租给乙方使用，第三层（三楼），建筑面积350平方米，不含楼顶露台；租赁期限为五年（自2016年7月1日至2021年7月1日止），每年租金110,000元；乙方必须遵守先交钱后用房的原则，未按时交纳的租金，按20%每月计算利息；第一年的租金在签订本合同之日一次性付清，第二年及以后每年租金于每年六月一日前付清；乙方违约，本合同终止，甲方立即收回房屋，同时，乙方赔偿甲方的所有经济损失，甲方经济损失的计算：（应收未收到的租金＋20%的利息）×1.3以及恢复房屋结构所需的费用。合同另外约定了其他内容。该合同中“乙方”处加盖了乌鲁木齐市米东区祥瑞装饰的公章。2016年6月17日，被告范晓阳向原告银行账户内转账60,000元，备注：房租款。该案庭审中，原告自认2017年7月至2018年7月期间租金为110,000元，被告已交纳40,000元，尚欠原告70,000元租金。该案审理过程中，经原告申请，本院依法向乌鲁木齐市米东区古牧地西路片区管理委员会西营社区工作委员会调取被告何海威在该辖区的居住情况，该社区出具《证明》一份，载明：兹有居民何海威于2015年8月3日起在乌鲁木齐市米东区西营社区双宇博格达小区19号楼1单元1301室登记入住，2017年4月9日离开，并由西营社区注销。该案庭审后，本院依法分别向涉案房屋所属社区乌鲁木齐市米东区佳乐社区书记张波及涉案房屋现租户曹代军制作了询问笔录。其中张波陈述，据了解，祥瑞装饰的登记经营者是何海威，但社区工作人员没有见过何海威，祥瑞装饰是范建强和范晓阳在经营，社区有什么事都是和范建强、范晓阳联系；曹代军陈述，其只知道祥瑞装饰的经营者姓范，平时一直是他们夫妻俩经营，听说他们已经干了好几年了，不知道何海威这个人，之前双方因为开门的问题有过纠纷，当时就是这个姓范的以老板身份跟其交涉的。经质证，原告对上述证据均予以认可；被告范建强、范晓阳对上述证据的真实性予以认可，对其关联性不认可，其认为社区维稳整改通知书中有被告何海威本人的签字，与询问笔录中社区工作人员的陈述不符，曹代军租赁房屋经营时被告何海威已经回老家了，从那时起一直是其夫妻二人帮忙打理。该案庭审中，被告范建强、范晓阳均认可黄风堂系原告父亲的事实，并陈述其二人系夫妻关系，于1999年领取结婚证；二被告于2015年开始在祥瑞装饰工作，由被告何海威给二人发放工资，月工资为3,000元，没有缴纳社保；祥瑞装饰的章子有时由二被告保管，有时由被告何海威保管，2018年被告何海威回老家了，把章子也带走了。该案庭审时，本院当庭播放庭前与被告何海威的视频通话，视频中被告何海威陈述：其也从未向被告范建强、范晓阳出具过授权委托书，授权委托书中加盖的祥瑞装饰印章实际上一直由被告范晓阳保管，其也从未与被告范建强签订过员工聘用协议，祥瑞装饰虽然登记在其名下，但被告范建强、范晓阳是实际经营者，因被告范建强先前经营了一家商贸公司，故以其名义注册登记了祥瑞装饰。经质证，原告对视频内容予以认可；被告范建强、范晓阳认可视频的真实性，但对被告何海威陈述内容不予认可，认为被告范建强经营商贸公司和开个体工商户并不矛盾，且祥瑞装饰的所有收入都直接进入何海威的个人银行账户。根据以上查明的事实，本院（2018）新0109民初5044号案民事判决书中确认，原告作为签订涉案房屋租赁合同的甲方，有权提起诉讼，故原告主体适格。被告何海威均系祥瑞装饰部的登记经营者，被告范建强、范晓阳系祥瑞装饰的实际经营者。故被告何海威、范建强、范晓阳应当为本案的共同付款义务主体。本院于2019年7月27日作出（2018）新0109民初5044号案民事判决书，判决：一、被告范建强、范晓阳、何海威支付原告黄隆刚房屋租赁费70,000元；二、被告范建强、范晓阳、何海威支付原告黄隆刚利息损失11,905.83元（70,000元×5‰/月×1.3倍÷30天×785天）。以上，被告范建强、范晓阳、何海威应支付原告黄隆刚的款项合计81,905.83元，于本判决生效之日起十日内支付完毕。被告范建强、范晓阳不服该判决，提起上诉。2019年12月20日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2019）新01民终4253号民事判决书，对该案一审认定的事实及证据予以确认。判决：驳回上诉，维持原判。上述判决已生效。2020年4月28日，案外人黄风堂（原告父亲）与被告范建强、范晓阳、何海威房屋租赁合同纠纷一案，在本院立案。在该案审理过程中，该案承办法官向黄风堂的委托诉讼代理人于爱义（黄风堂妻子,原告的母亲）进行询问，于爱义承认在2018年9月至10月期间，由于索要房租曾与被告发生口角。并提出如果不给房租，要求被告搬离。并见到被告在11月搬东西，但陈述房屋内的装饰墙没有拆，楼道里也放了些装饰材料。于爱义向范晓阳索要房租，范晓阳称开完庭再说。2020年6月21日，本院作出（2020）新0109民初1472号民事裁定书，裁定：驳回黄风堂的起诉。在本案庭审过程中，被告范晓阳承认搬走时未告知原告，而是给原告的母亲即于爱义说了。被告范建强承认部分物品未搬走，陈述“2018年11月搬走了一部分样品，但不是搬家，没有说解除合同的事情”。原告表示对被告搬走起初不知情，到2019年4月底才知晓。2019年8月1日，原告缴纳涉案房屋2018至2019年度采暖费7,453.60元。另查，2020年9月18日，原告向本院申请诉前保全，并产生财产保全申请费1,198.93元。上述查明的事实有、民事判决书、民事裁定书、收款收据，以及双方当事人陈述等证据在卷为证。本院认为，本案的争议焦点为涉案的租赁合同是否已终止，三被告应否支付原告所诉的2018年7月1日至2018年11月30日的租金45,833元及2018年12月1日至2019年9月4日的房租损失82,500元，以及涉案房屋2018至2019年度的采暖费7,453.60元。关于涉案的租赁合同是否已终止的问题。三被告均认为按照合同约定，涉案合同在2018年6月4日已实际终止。原告对此不予认可，理由是被告一直占用涉案房屋。双方在（2018）新0109民初5044号案件审理过程中也均未提出解除合同。根据审查本案现有证据、各方陈述，本院认为，原告与被告范建强签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行合同义务。在合同履行过程中，根据查明的事实，可以确认，被告未足额缴纳2017年7月1日至2018年7月1日期间的租赁费。故而引发了原告向本院提起诉讼。虽然双方约定的合同终止条件已成就，但各方未实际终止合同。而被告方一直在占有、使用涉案房屋。可视为双方在继续履行涉案合同。在本院（2018）新0109民初5044号案件审理过程中各方均未提出解除合同，被告至2018年11月2日才搬离涉案房屋。此前原告母亲于爱义还向被告索要房租。故，对三被告辩称2018年6月4日，涉案合同已实际终止的辩解意见。本院不予采信。对于双方合同的解除时间问题。原告起诉要求解除与被告范建强签订的《房屋租赁合同》，三被告认为该租赁合同已终止，对原告该项诉讼请求不予认可。本院认为，涉案合同履行过程中，被告未按约及时缴纳租赁费。至双方发生纠纷起诉至法院后，被告方仍实际占有、使用涉案房屋，在双方合同继续履行合同过程中，被告方经原告索要房租而未给付，至2018年11月2日，被告搬离涉案房屋。并告知原告母亲于爱义，于爱义在本院另案中也承认见到了被告搬离涉案房屋。并继续向被告索要房租。被告范建强、范晓阳在本案中庭审中承认搬离涉案房屋时，未直接提出解除合同。其理由为认为根据合同约定，合同已终止。本院认为，原、被告双方由于被告拖欠房租引发纠纷，乃至诉讼。至2018年11月2日，被告搬离涉案房屋，应视为因被告违约致使不能实现合同目的，被告以实际行为明确表示不再继续履行合同。而原告方虽称对被告搬走不知情，但考虑到案外人于爱义为原告的母亲，其母亲也曾代为索要租金等，原告作为出租方也应及时查看被告是否搬离涉案房屋。故本院对双方租赁合同实际解除时间确认为2018年11月2日。被告拖欠原告租赁费未付的行为构成违约，应当承担继续支付租赁费及赔偿损失等违约责任。对关于原告起诉要求被告支付2018年7月1日至2018年11月30日的租金45,833元的诉讼请求，本院予以支持36,666.67元【110,000元/年÷12个月/年×4个月（2018年7月1日至2018年11月1日）】。对关于原告起诉要求被告支付2018年12月1日至2019年9月4日的房租损失82,500元，以及涉案房屋2018至2019年度的采暖费7,453.60元的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告母亲在2018年11月2日看到被告搬离涉案房屋。被告自认有部分物品未实际搬离涉案房屋，也未直接告知原告解除合同。被告方作为承租人解除合同应告知原告，原告亦应及时采取措施避免损失扩大。被告方拖欠租金最终导致合同解除，对此具有一定过错。应当赔偿在合同未到期时解除合同，原告进而继续出租房屋的合理期间的房租损失。对原告该项诉讼请求，本院酌情予以支持27,500元（110,000元/年÷12个月/年×3个月）。关于原告所诉涉案房屋2018至2019年度的采暖费7,453.60元，根据涉案合同约定，采暖费应由被告负责。结合双方合同履行情况及过错等综合因素，本院对原告此项诉讼请求酌情予以支持3,726.80元（7,453.60元×50%）。关于三被告间如何承担本案付款责任的问题。原告要求三被告共同承担。三被告均不认可。本院认为，虽然祥瑞装饰已于2018年7月9日注销，但被告范建强承租涉案房屋为经营乌鲁木齐市米东区祥瑞装饰使用。被告何海威系祥瑞装饰部的登记经营者，被告范建强、范晓阳系祥瑞装饰的实际经营者。故被告何海威、范建强、范晓阳仍应当承担本案的共同付款义务。三被告辩称涉案租赁合同已终止，故不应当承担原告所诉的租赁费、房租损失、采暖费的辩解意见，与查明的事实不符。本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第九十条之规定，判决如下：一、原告黄隆刚与被告范建强于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月2日解除；二、被告范建强、范晓阳、何海威本判决生效后五日内向原告黄隆刚支付房屋租赁费36,666.67元【110,000元/年÷12个月/年×4个月（2018年7月1日至2018年11月1日）】；三、被告范建强、范晓阳、何海威本判决生效后五日内向告黄隆刚支付房租损失27,500元（110,000元/年÷12个月/年×3个月）；四、被告范建强、范晓阳、何海威本判决生效后五日内向告黄隆刚支付采暖费3,726.80元（7,453.60元×50%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的135,786.60元，核定给付金额67,893.47元，占请求标的的50%。案件受理费3,015.73元、财产保全申请费1,198.93元，合计4,214.66元（原告已预交），由被告范建强、范晓阳、何海威承担50%即2,107.33元，原告黄隆刚承担50%即2,107.33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   张亚丽人民 陪 审员   闫培乾人民 陪 审员   马 贵二 〇 二 一 年 六 月 十 六 日书  记  员   刘 伟