北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6988号上诉人（原审被告,反诉原告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼21层2104号-1。法定代表人：彭昆，执行董事。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告,反诉被告）：北京云嘉律师事务所，营业场所北京市朝阳区雅宝路12号华声国际大厦1111。负责人：张亮，主任。上诉人北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）因与被上诉人北京云嘉律师事务所（以下简称云嘉律所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初33950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。幼狮公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判不予退还云嘉律所押金及租金40000元。事实和理由：一审判决遗漏重要事实，2020年2月28日云嘉律所给幼狮公司正式发送《律师函》的行为已明确告知不再继续履行合同，属于根本违约行为，应当承担违约责任；一审判决酌定退还租金，没有事实依据；一审判决适用法律错误，房屋租赁合同的合同性质不适用免除违约责任的规定，一审判决违反最高院关于疫情期间房屋租赁合同的指导意见；一审判决错误的支持云嘉律所利用疫情转移经营风险，掩盖违约事实的行为，对守约方显失公平。云嘉律所辩称：同意一审判决，不同意幼狮公司的上诉请求及理由。云嘉律所向一审法院起诉请求：1.判令幼狮公司退还云嘉律所押金57000元；2.判令幼狮公司返还云嘉律所已交纳的2020年2月未使用房屋的租金28500元；3.判令幼狮公司向云嘉律所赔偿违约金57000元。幼狮公司向一审法院反诉请求：1.判令云嘉律所向幼狮公司支付未提前通知退租的租金补偿57000元；2.判令云嘉律所向幼狮公司支付2020年3月13日至4月1日共19日的房屋占用费17802.81元（按照每天936.99元计算）；3.判令云嘉律所支付幼狮公司2020年3月14日至将注册地址迁出房屋的房屋租金（按照每天936.99元计算）。一审法院认定事实：2017年3月2日，案外人丁恩华（委托方、产权方）与幼狮公司（受托方、代理方）签署《不动产授权委托书》，载明：委托方授权受托方针对北京市朝阳区朝外雅宝路12号1111房屋（京房权证市朝私字第XXXX号）办理以下全部事项：1.可对该房屋进行对外出租、商户入驻办理及退租、搬出手续。可签署租赁合同及相关协议并收取租金及押金。2.代本人与物业对接，对此房屋进行装修改造，及室内装修设计。3.办理工商注册等相关营业需要的手续。4.在租赁期内，代为办理与此房出租的相关一切事项。授权期限2017年3月3日至2023年6月2日。2018年6月7日，案外人丁恩华（甲方、出租方）、云嘉律所（乙方、承租方）与幼狮公司（丙方、资产管理方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市朝阳区朝外雅宝路12号1111房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，租赁用途为办公。租赁期限为两年，自2018年6月13日至2020年6月12日。租金为每月28500元，租金支付方式为押二付三，押金为57000元，支付时间为2018年6月7日前。首期租金为85500元，支付时间为2018年6月7日前，租金每三个月支付一次，于付款月起租日30日前支付下一次租金，即第二期租金的支付时间为2018年8月12日前，第三期租金的支付时间为2018年11月12日前，合同期每期租金以此类推。甲方授权丙方代理甲方签署房屋租赁合同，对出租房屋进行管理，丙方接受甲方委托，代表甲方对承租人履约及使用房屋进行监督和管理，乙方违反本合同约定的，丙方有权以自身名义提出解除本合同及要求乙方承担违约责任。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方不按照约定支付租金达3日的，甲方有权单方解除合同并立即收回房屋。乙方在租赁房屋内的工商注册等营业证照、税控机，应在租赁期满或合同解除后10日内迁出，逾期未迁出的，乙方须按日向甲方支付租金直至乙方实际将营业证照、税控机迁出之日止，甲方退还乙方剩余租金。合同签订后，各方均依约履行，云嘉律所向幼狮公司支付了押金57000元及相应的租金。截止到2020年2月12日，云嘉律所未依约支付下一期租金，故双方发生争议并形成本案诉讼。2020年2月27日，幼狮公司向云嘉律所发送《租户违约告知函》，载明：云嘉律所应于2020年2月12日前向幼狮公司支付租金，现云嘉律所已逾期，幼狮公司要求云嘉律所在2020年2月29日12时前向其支付当期租金，如仍未支付，幼狮公司将收回房屋，届时将采取更换门锁、停水停电、通知物业、限制进入、将物品清出房屋等救济手段，并追究云嘉律所违约责任。2020年3月3日，幼狮公司向云嘉律所发送《收回房屋通知书》，载明：因云嘉律所逾期支付房租，因此解除双方之间的租赁合同并收回房屋，云嘉律所应于2020年3月3日前将房屋退还幼狮公司并进行房屋的交割手续。庭审中，云嘉律所为证明其诉讼主张，向法院出示如下证据材料：微信聊天记录截图，拟证明云嘉律所在接到幼狮公司发送的《租户违约告知函》后积极与幼狮公司沟通租金缓交和减免的事宜，其有继续履行合同的意愿。幼狮公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的。幼狮公司为证明其抗辩意见及反诉主张，向法院出示如下证据材料：1.微信聊天记录截图，拟证明云嘉律所在2020年1月即向幼狮公司提出用押金抵扣租金，表现出不继续履行合同的意向。云嘉律所认可该证据的真实性，但不认可证明目的。2.注册信息截图，拟证明云嘉律所使用涉案房屋注册经营地址，未按约定迁出。云嘉律所对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的。另经当庭询问双方，幼狮公司称其在2020年3月6日对涉案房屋进行了上锁处理，上锁的目的是为了催促云嘉律所支付租金，但是当天云嘉律所与房主自行沟通撤掉了锁。关于云嘉律所实际搬离涉案房屋的时间，云嘉律所称在2020年4月1日左右，云嘉律所即将涉案房屋内物品清空然后直接将房屋返还给房主。幼狮公司起初称云嘉律所于2020年4月1日自行将房屋返还给房主，之后又称直接腾房给业主的时间为2020年5月，但仍主张占有使用费至2020年4月1日。关于幼狮公司与房主之间的相关事宜，幼狮公司称与房主做了涉案房屋的交接，于2020年3月17日将涉案房屋返还给房主，但是未正式解除双方之间的合同关系，目前处于搁置状态。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，云嘉律所、幼狮公司之间的房屋租赁合同关系是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。幼狮公司主张云嘉律所未依约于2020年2月12日支付下一期租金的行为构成根本违约，云嘉律所承租涉案房屋系经营律师事务所，属于人员聚集型场所，其对涉案房屋的承租和使用必然会在一定程度上受到疫情的影响，且云嘉律所亦举证证明其曾与幼狮公司就合同继续履行事宜进行了沟通，故云嘉律所未依约按期支付租金的行为并未构成根本违约，幼狮公司在云嘉律所未支付租金的情况下经合理催告后收回涉案房屋，亦属合理止损的行为，亦不构成根本违约。根据双方的陈述，云嘉律所已将涉案房屋返还给房主，双方的房屋租赁合同关系客观上已无法继续履行，双方亦已通过实际行为解除了双方之间的房屋合同关系。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后的有关损失双方应依据公平原则并结合本案实际情况予以分担，故对云嘉律所要求幼狮公司退还的押金及租金金额法院酌情予以确定，对云嘉律所要求幼狮公司赔偿违约金的诉讼请求法院不予支持。关于幼狮公司的反诉请求，因幼狮公司未充分举证证明云嘉律所存在要求提前退租且未提前三个月通知云嘉律所的行为，故对幼狮公司的第一项反诉请求法院不予支持。因幼狮公司自认其已于2020年3月初对涉案房屋上锁处理，之后云嘉律所自行将涉案房屋返还给了房主，故幼狮公司主张云嘉律所支付相应的占有使用费缺乏依据，法院不予支持。关于幼狮公司主张的逾期未迁出营业注册地址的租金一节，因云嘉律所自行将涉案房屋返还给房主，且幼狮公司亦于2020年3月中旬与房主交接了涉案房屋，故幼狮公司向云嘉律所主张此项租金缺乏法律依据，法院不予支持，房主如向幼狮公司主张相关权利，云嘉律所与幼狮公司双方可就未迁出营业注册地址的租金问题另行解决。据此，一审法院判决：一、北京幼狮科技有限公司于判决生效之日起七日内退还北京云嘉律师事务所押金及租金四万元；二、驳回北京云嘉律师事务所其他的诉讼请求；三、驳回北京幼狮科技有限公司全部反诉请求。如果北京幼狮科技有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3150元，由北京云嘉律师事务所负担2266元（已交纳），由北京幼狮科技有限公司负担884元（于判决生效之日起七日内给付北京云嘉律师事务所）。反诉费1670元，由北京幼狮科技有限公司负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，云嘉律所收到幼狮公司向其发送的《租户违约告知函》后，于2020年2月28日向幼狮公司发送律师函，主要内容是：目前，我国正处于抗击新型冠状病毒的关键时期，双方签订的《北京市房屋租赁合同》的履行发生不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力事宜，可以部分或者全部免除责任。另查，双方认可云嘉律所最后一笔租金支付至2020年3月12日。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为幼狮公司是否应当退还云嘉律所押金及租金40000元。依本案查明事实，云嘉律所已付幼狮公司押金57000元，最后一笔租金支付至2020年3月12日。幼狮公司虽主张2020年2月28日云嘉律所给幼狮公司发送《律师函》的行为已明确告知不再继续履行合同，其行为构成根本违约，但从《律师函》的内容看，云嘉律所仅有对催缴租金事宜认为应部分或全部免除责任的意思表示，并没有不再继续履行合同的意思表示。而幼狮公司认可其于2020年3月6日对涉案房屋曾进行上锁处理，此行为实则已经对云嘉律所的占有使用造成了阻碍。综合考虑双方当事人在履行过程中的具体情节，依据公平原则，一审法院已经对云嘉律所要求返还押金和租金数额进行了相应酌减，所确认的幼狮公司退还云嘉律所押金及租金的数额尚属合理，幼狮公司主张押金及租金均不予退还，依据不足，本院不予支持。综上所述，幼狮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由北京幼狮科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  沈 放审 判 员  玄明虎二〇二一年六月三十日法官助理  陈亢睿法官助理  李延昭法官助理  向 玗