郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民再2号再审申请人（原审被告）：河南高晟商务服务有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区博学路湖心一路北1号楼10层1003。法定代表人：倪磊，公司总经理。委托诉讼代理人：袁华响，河南轩仁律师事务所律师，委托权限：特别授权。被申请人（原审原告）：于小宝，男，1970年10月8日出生，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：牛军伟，河南亚太人律师事务所律师，委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：张梦亚，河南亚太人律师事务所律师，委托权限：特别授权。再审申请人河南高晟商务服务有限公司（以下简称“高晟公司”）与被申请人于小宝房屋租赁合同纠纷一案，再审申请人高晟公司不服本院作出的（2020）豫0191民初15848号民事判决书，向本院申请再审,本院于2020年11月24日作出（2020）豫0191民申193号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人高晟公司的委托诉讼代理人袁华响、被申请人于小宝的委托诉讼代理人牛军伟、张梦亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人高晟公司再审称，原审判决书认定的事实与适用的法律前后矛盾。（一）原审判决在明确认定被申请人构成违约的情形下，仍判决申请人退还押金于法无据、于理不合。结合全案证据，在原审庭审笔录及原审判决书中都有明确记载：被申请人应于2020年6月19日缴纳的第二期租金至今未缴纳，被申请人拖欠租金的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。但按照双方签订的房屋租赁合同，明确约定被申请人违约时押金不退，并承担支付给申请人一个月租金的违约责任。且原审判决在经审查查明已经认定：租赁期间，被申请人拖欠租金的，押金不退，被申请人构成违约，但原审在已经认定被申请人违约的情况下，没有按照合同约定的违约责任判决被申请人承担违约责任，反而要求申请人退还押金，这是不合法、不合理的。原审法院在认定被申请人违约的情况下已经突破法律意思自治原则，没有按照双方达成的合同约定判决双方履行各自的义务，是错误的。（二）原审判决退还被申请人物业费5727.8元、空调制冷费4322.73元系认定事实、法律适用错误。被申请人任何涉案物业费、空调制冷费是直接向物业公司缴纳的，非申请人代收，现原审法院判决申请人退还，是错误的。（三）被申请人已构成违约，应当赔偿申请人遭受的经济损失共计40065元。本案中，有居间人招银地产提供居间服务，签订被申请人与申请人签订房屋租赁合同时，申请人已经为租金该房屋支出居间服务费13355元，且在合同签订后已经转账至招银地产。然被申请人的根本违约行为已经直接给申请人带来严重的经济损失，其中，房屋空置一个月无法对外出租，违约金为一个月房租，已经支出的居间服务费已经发生，这些费用都是因为被审请人在合同期间内拒绝支付房租引起的，应当由被申请人赔偿。综上，原审判决认定事实与适用法律前后矛盾、明显错误，故申请再审,请求：1、撤销贵院作出的（2020）豫0191民初15848号民事判决书；2、判决于小宝赔偿申请人经济损失40065元（居间服务费13355元、涉案房屋空置期间的房屋13355元，违约金13355元）。被申请人于小宝辩称，一、双方签订的租赁合同约定的违约责任条款属于格式条款，应为无效条款，双方签订的合同中第三条第5款、第四条第5、6款，第六条第5款等对于迟延支付租金及提前退租等情形，关系到被申请人重大利害关系的条款，申请人提供的合同条款明显减轻己方责任，加重对方责任，明显不公平，对于上述条款，申请人也未尽到提示说明的义务，所以该格式条款应为无效条款。二、申请人解除合同不符合法律规定，在上述格式条款无效的前提下，根据本案事实情况高晟公司尚无权解除合同，首先原告支付的第一期三个月的租金，租期尚未到期，其次，被申请人当时在疫情刚解除封城的情形下，运营比较困难，被申请人一直在和申请人商谈延期支付，申请人也一直没有明确催告表示租后的支付期限及要解除合同，再次，被申请人迟延支付租金尚不足以给申请人造成任何损失，也远远达不到合同目的不能实现的情况，因此，申请人当时不具备解除合同的权利。三、申请人没有进行任何催告通知，采取锁门的强制手段中断合同不符合合同解除的法律规定，即使被申请人迟延支付租金履行合同，申请人要求解除合同也应当依法进行通知被申请人或者通过法律程序解除，本案申请人未依法通知被申请人，解除合同行为违反法律规定。四、申请人强制锁门、违法解除合同，根据法律规定的合同解除的法律后果，申请人应当退还剩余租金、押金等损失，故申请人再审请求没有事实及法律依据，应驳回其再审请求。原审原告于小宝原审诉讼请求为：1、高晟公司退还租金7122.72元、押金26710元及赔偿损失15051.53元，共计48884.25元；2、本案诉讼费用由高晟公司负担。原审查明事实如下：2020年4月14日，于小宝与高晟公司签订《房屋租赁合同》一份，约定于小宝承租高晟公司位于郑州市郑东新区××城××、尚德街××中央广场××单元××房，租赁期限两年，自2020年4月20日起至2022年4月19日止。每月租金13355元，押二付三。首期租金及押金共计66775元。租赁期间水电、空调费、物业费等有关费用由于小宝承担。租赁期间，于小宝需在下期租金支付周期到期前30日缴纳下期租金，如于小宝拖欠租金，高晟公司有权单方解除合同，断电锁门或更改密码收回并重新出租该物业，高晟公司对于小宝已违约的物业内所有物品可自行处理；押金不予退还。高晟公司不对本合同之外的任何口头承诺、约定承担责任；合同未尽事宜双方需以书面合同附件的方式另行约定。于小宝提交收据显示高晟公司收到于小宝2020年4月20日至2020年7月20日租金10065元、押金26710元。于小宝提交票据及证明显示于小宝缴纳案涉房屋2020年5月1日至2020年10月31日物业费8784元、2020年5月11日至2020年9月30日空调制冷费6946元。高晟公司提交搬离通知显示2020年7月1日高晟公司在案涉房屋张贴撤离通知，通知于小宝解除合同并限于2020年7月3日搬出。庭审中，双方均认可高晟公司在2020年7月4日将案涉房屋上锁。于小宝应于2020年6月19日缴纳的第二期租金至今未缴纳。原审认为，依法成立的合同依法受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，于小宝承租高晟公司房屋并交纳租金至2020年7月20日，因于小宝未按合同约定于2020年6月19日交纳第二期租金，高晟公司于2020年7月4日收回房屋。庭审中于小宝称和高晟公司达成协商口头约定延迟交纳租金，但并未提交相关证据证明，且高晟公司称仅宽限三天但于小宝延迟两周仍未支付房租，于小宝拖欠租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。于小宝告诉请高晟公司退还未实际使用的2020年7月4日至2020年7月20日的房租7122.72元（13355元/30天*16天）、未实际产生的物业服务费5728.8元（8784元/184天*120天）、未实际使用的空调制冷费4322.73元（6946元/143天*89天），本院予以支持。关于于小宝诉请的26710元押金，押金具有履约保证金的性质，本案中于小宝未按照合同约定按时足额交纳租金已经构成违约，应承担相应的违约责任，故本院酌定退还24000元。关于于小宝装修损失5000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故于小宝请求高晟公司支付装修损失5000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。原审判决结果为：一、高晟公司退还于小宝房租7122.72元、押金24000元、物业费5727.8元、空调制冷费4322.73元，共计41173.25元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回于小宝的其他诉讼请求。本院再审查明事实和原审查明的事实一致。本院再审认为，于小宝和高晟公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，经庭审查明，于小宝未按照合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。故对于小宝主张退还押金的诉讼请求，本院不予支持。对于剩余租金，因于小宝支付的房屋租金使用期间至2020年7月20日，由于高晟公司于2020年7月3日将涉案租赁房屋的锁予以更换的原因，于小宝未能继续租赁使用涉案房屋，故对剩余的房屋租金7122.72元，高晟公司应予以退还。关于物业费、空调制冷费，因于小宝租赁使用涉案房屋至2020年7月3日，对于剩余未能租赁使用涉案房屋发生的物业费、空调费，于小宝不应承担，高晟公司应予以退还。对高晟公司辩称该费用是直接支付给物业公司，不应退还的说法，本院认为，该房屋的所有权人为高晟公司，因此，与物业公司之间产生服务合同关系的是高晟公司，于小宝与物业公司之间并无直接关系。正是因于小宝租赁使用涉案房屋，才由于小宝代高晟公司向物业公司支付空调费、物业费；现于小宝无法继续租赁使用涉案房屋，对于其预缴纳的物业费、空调费，扣除其实际使用费用外，剩余未使用部分，应由高晟公司予以退还。故对高晟公司辩称不应退还的说法，本院不予采纳。对高晟公司再审主张于小宝向其赔偿经济损失的诉讼请求，因超出原审诉讼请求，本院不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，判决结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫0191民初15848号民事判决；二、河南高晟商务服务有限公司于本案判决生效后十日内退还于小宝房租7122.72元、物业费5727.8元、空调制冷费4322.73元，以上共计17173.25元；三、驳回于小宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1022元，减半收取511元，由原告于小宝负担111元，由被告河南高晟商务服务有限公司负担400元；再审案件受理费1022元，由河南高晟商务服务有限公司负担359元，由于小宝负担663元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  杨奋群人民陪审员  段国英二〇二一年六月二十八日书 记 员  张露平