四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川15民终1368号 上诉人（原审被告）：宜宾市富华房地产开发有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区象鼻街道街村。 法定代表人：郑忠华，董事长。 委托诉讼代理人：朱兴梅，四川富绅律师事务所律师。 被上诉人：赵红聪，男，1971年1月17日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵品铮，男，1998年1月27日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系赵红聪之子。 上诉人宜宾市富华房地产开发有限责任公司（以下简称华富公司）因与被上诉人赵红聪商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2021)川1502民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华富公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院(2021)川1502民初3036号民事判决，改判华富公司向赵红聪支付逾期办理房屋转移登记违约金2000元，驳回赵红聪的其他诉讼请求；3.一、二审诉讼费由赵红聪承担。事实和理由：1.办理产权登记的职能部门发生了变化，初始登记变更为首次登记，且办理程序和要求也发生了重大变化，该政府行为的导致的变化属于不可抗力，也是主合同20.1.2条及《补充协议》3.2条约定的免责事由；2.《商品房买卖合同》约定的已付房款每日万分之一的违约金明显过高，本案与（2020）川民再290号、（2020）川民再294号案件属于同一小区，请求酌情确定本案违约金为2000元。 赵红聪辩称，华富公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 赵红聪向一审法院起诉请求：1.判决富华公司支付赵红聪逾期未办理房屋初始产权登记和转移登记后的产权证书的违约金(该违约金以赵红聪已付房款为基数，按每日万分之一，从2018年12月5日起计算至富华公司办理好转移登记的产权证书并交付给赵红聪之日止）暂计算到起诉之日为60000元；2.本案的诉讼费、保全费由富华公司承担。 一审法院认定事实：富华公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。宜宾市翠屏区上江北翠屏新区华富·戎州兴城小区由富华公司开发。2015年2月9日，赵红聪与富华公司签订了《商品房买卖合同》，约定由富华公司向赵红聪出售该小区1幢1单元第9层1-9-1号房屋，其预测建筑面积130.11平方米，其中套内建筑面积113.16平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.95平方米，按建筑面积计算单价5860元/平方米，总价762445元，付款方式为付款方式为首付30%，其余价款向中国建设银行股份有限公司宜宾宜宾分行借款支付。合同载明：“第二十条产权登记。(一)初始登记。出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金(买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或其他不可抗力因素造成的除外)。(二)转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……(2)买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：(2)买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金(买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或不可抗力因素造成的除外)。如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。……第二十七条本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明的或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。第二十八条本合同及附件共24页，具有同等法律效力，其中买受人1份，宜宾市房地产管理局翠屏区分局1份。《商品房买卖合同》后附《商品房买卖合同补充协议》，载明：第三条……5.出卖人协助买受人办理分户《国有土地使用证》，如买受人委托出卖人办理分户《国有土地使用证》的，出卖人应在该小区所有住宅的分户房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，如因出卖人的原因未能在约定的时间内办理土地证，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。6.购房合同第二十条第（二）项中所载明的转移登记日期，无论出卖人是否提前交房，均以购房合同中约定的交房日期开始计算，出卖人承诺按照合同约定的日期向当地主管部门提交办理产权的相关手续，最终的产权证颁证交付日期以主管部门的颁证日期为准。 赵红聪于2014年12月15日向富华公司支付了首付款232445元，于2015年2月9日与富华公司签订购房合同，赵红聪又向银行贷款530000元支付富华公司。2015年6月13日，赵红聪向富华公司预付了办证所需的契税、维修基金等并提供了相关资料，同日富华公司向赵红聪交付了房屋。赵红聪接房后经多次催促富华公司办理房屋产权证无果，后诉至一审法院，请求判如所诉。 另查明，1.戎州兴城案涉小区共修建有10幢住宅，900余户；2.2016年10月28日，四川省宜宾市人民政府发布了《关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》(以下简称《通告》)，其中规定从同月31日起停止发放房产证、土地证等，颁发不动产证书，取消《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等产权登记，统一登记为《不动产权证书》。双证合一后，房地产开发企业在向不动产登记中心申请办理不动产权首次登记时，需提交之前申请办理房产证时不需要提交的不动产权籍调查表、用地验收意见书等资料；3.2017年5月4日，宜宾市国土资源局对案涉小区地块地上部分予以验收；2018年4月23日，宜宾市翠屏区不动产中心对案涉地块6幢的不动产单元权籍调查合格，并于同月26日受理了富华公司案涉房屋6幢的首次登记资料；4.宜宾市不动产登记中心关于“戎州兴城”小区产权办理情况书面回复称：该小区1幢-5幢未办理不动产首次登记，该公司也未向不动产登记中心提供房地一体首次登记申请资料；6幢-9幢已办理不动产首次登记，并全部办理分户登记；10幢已办理不动产首次登记，共有房屋92套，其中83套房屋已办理分户登记。 一审法院认为，赵红聪与富华公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约完全履行合同义务。 本案涉及作为房产开发商的富华公司在向作为买受人的赵红聪交付房屋后，办理产权证过程中，又遇政府房产登记政策变化，双方就富华公司是否存在逾期办理产权登记，进而构成违约产生争议。根据诉辩意见以及当事人双方举证质证意见，本案争议的核心焦点问题为：一、双证合一政策是否属于不可抗力问题；二、富华公司是否存在逾期办理案涉房屋初始登记和转移登记违约行为；三、富华公司应承担逾期办理转移登记违约金数额问题。于此，一审法院逐项分析如下： 一、双证合一政策是否属于不可抗力问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，第一，宜宾市政府实施双证合一系执行国务院《不动产登记暂行条例》、原国土资源部《不动产登记实施细则》的相关规定，而上述条例和细则分别颁布于2014年11月24日、2016年1月1日，因此，富华公司在2016年1月1日已经知晓国家即将实施双证合一；第二，富华公司于2015年6月13日将案涉房屋交付赵红聪，赵红聪同时向该公司预付了办证所需的税费并提供了相关资料，富华公司在知晓国家即将实施双证合一后，本应在合理期间内办理案涉房屋初始登记，进而在合同约定的期限内完成转移登记，但富华公司不能举证证明其于2016年10月底市政府出台不动产登记通告前申请了办证。故本案不符合不可抗力的法律特征。富华公司提出，双证合一系不可抗力，理由不能成立，一审法院不予支持。 二、富华公司是否存在逾期办理案涉房屋初始登记和转移登记违约行为。 第一，初始登记与作为购房人的赵红聪的利益或损失不具有关联性，故本案中不对富华公司办理案涉房屋初始登记是否违约作出认定。第二，本案涉及双证合一政策实施前后的不同情形，但富华公司未提交证据证实当地不动产权登记中心在双证合一开始后，曾存在停止接件并导致开发商办证迟延的事实。第三，双证合一后申请办证的主要改变内容是，需要提前准备好办理土地证所需的不动产权籍调查表、用地验收意见书，所以本案中富华公司应按照购房合同、补充协议的约定，在办理土地证后的合理期间内向买房人交付不动产权证书。第四，关于办证合理期间。购房合同约定，商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房产证的，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金。因补充协议约定出卖人应在该小区所有住宅的分户房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，对买房人明显不公平，对此应认定为，应在案涉房屋的买房人的房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，并以此作为计算办理不动产权证书合理期间的依据之一。根据上述事实，富华公司办证合理期间为，2015年6月13日+900日+1年，即至2018年11月29日止。故富华公司逾期办理不动产权证书属违约行为，应承担相应违约责任。 三、富华公司应承担逾期办证违约金数额问题。 买卖合同对逾期办理转移登记违约金按已付房款的万分之一按日计算的约定，不违反法律强制性规定，亦未超过合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的违约金计算标准。富华公司作为专业房地产开发企业，在订立合同时本身处于优势地位，对违反协议的法律后果具有较高预知与预见力。综合买方的损失状况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，富华公司因同一违约行为累计承担的违约金数额相较于购房总价，尚未达到《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的须由人民法院依申请予以适当减少的过高程度，富华公司请求调低违约金计算标准的依据不足,一审法院不予支持。 因富华公司至今未为赵红聪办理过户登记，其违约行为处于持续状态。根据相关法律规定，逾期办证每日违约金均系单个债权，从逾期至今每日均在计算，未能办证行为处于一个持续的状态，违约金亦应计算至实际颁发不动产权证书为止。富华公司交房、赵红聪接房时间为2015年6月13日，富华公司计算办证时间起算点应以此为起点，富华公司应在2018年11月29日前为赵红聪办理不动产权证，逾期未未办理的，富华公司应从2018年11月29日起，以赵红聪购房款为基数，按万分之一每日为计算标准支付赵红聪违约金。但赵红聪以2018年12月16日计算办证时间计算起点，系对其自有权利的自由处分，一审法院予以认可。在庭审中，富华公司提出公司于2020年12月4日与其小区业主委员会为小区业主协助办理不动产权证书，赵红聪认可富华公司办证截止时间为2020年12月4日，对双方当事人认可事实予以确认。故赵红聪请求以已付房款为基数从2018年12月16日起按每日万分之一的标准计算至2020年12月4日止，一审法院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用》时间效力的若干规定第二条规定，判决:被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告赵红聪违约金54819.8元（计算方式为：以762445元为基数，从2018年12月16日起按每日万分之一的标准计算至2020年12月4日止）。若被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司负担。此款原告已预交，由被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日十五日内起支付原告赵红聪。 二审中，当事人未提交新证据。对一审查明的双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 二审另查明，四川省高级人民法院（2020）川民再290号民事判决书系宜宾市富华房地产开发有限公司与王某、徐某商品房预售合同纠纷一案，判决宜宾市富华房地产开发有限公司支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金2000元。该案中宜宾市富华房地产开发有限公司于2018年8月13日交付了案涉房屋的不动产权证书。 宜宾市富华房地产开发有限责任公司因与陈某、彭某商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2020）川15民终2438号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院（2020）川民申1699号民事裁定书裁定“驳回宜宾市富华房地产开发有限责任公司的再审申请”，该裁定书中载明“关于同类案件统一裁判尺度的问题。富华房产公司申请再审提出原审法院在另案中认定富华房产公司承担违约金的标准与本案不一致的问题，经查，本院另案审理的（2020）川民再290号和（2020）川民再294号案件，该两案中富华房产公司逾期办证的时间以及富华房产公司已为购房户办理了不动产权证的事实，与本案富华房产公司至今没有为购房户办理不动产权登记的事实不同，故与本案的违约金计算标准自然有差异。因此本案并不存在同案不同判、类案不同判的情形。” 本院认为，本案争议焦点为宜宾富华房地产开发有限公司是否存在违约是否应当支付违约金，以及违约金是否计算过高的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况。本案中，第一，市政府实施双证合一系执行国务院《不动产登记暂行条例》、原国土资源部《不动产登记实施细则》的相关规定，而上述条例和细则分别颁布于2014年11月24日、2016年1月1日，因此，富华公司于2015年6月13日将案涉房屋交付赵红聪，赵红聪同时向该公司预付了办证所需的税费并提供了相关资料，富华公司在知晓国家即将实施双证合一后，本应在合理期间内依约办理案涉房屋初始登记，但该公司认可直至2016年10月底市政府出台不动产登记通告前仍未申请办证。故本案不符合不可抗力的法律特征。富华公司提出，双证合一系不可抗力的理由不能成立，本院不予支持。 关于富华公司是否存在逾期办理案涉房屋转移登记违约的问题。第一，购房合同签订于双证合一之前，当时房产证由房屋管理部门办理登记，土地证由土地管理部门办理登记。市政府于2016年10月31日实施双证合一后，停止颁发房产证、土地证，颁发不动产权证书，并由不动产登记机构办理。所以本案处理上应综合考虑双证合一前后办证的不同情形。第二，富华公司未提交证据证实当地不动产权登记中心在双证合一开始后，曾存在停止接件并导致开发商办证迟延的事实。第三，双证合一后申请办证的主要改变内容是，需要提前准备好办理土地证所需的不动产权籍调查表、用地验收意见书，在办理土地证后的合理期间内向买房人交付不动产权证书。第四，关于办证合理期间的认定。购房合同约定，交房日期在2016年12月31日前；商品房交付使用户，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房产证的，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金。因补充协议约定出卖人应在该小区所有住宅的分户房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，对买房人明显不公平，对此应认定为，应在案涉房屋的买房人的房产证颁发完毕之日起1年办理分户土地证，并以此作为计算办理不动产权证书合理期间的依据之一。根据上述事实，富华公司办证合理期间为，2016年12月31日+900日+1年，即至2018年5月20日止。第五，根据补充协议关于购房合同第二十条第（二）项中所载明的转移登记日期，无论出卖人是否提前交房，均以购房合同中约定的交房日期开始计算，出卖人承诺按照合同约定日期向当地主管部门提交办理产权的相关手续，最终的房产证的颁证交付日期以主管部门的颁证日期为准的约定，富华公司逾期办证期间为，2018年5月20日至不动产权证书办理之日，截止二审辩论终结，富华公司尚未办理不动产权证书，属于违约行为，应当承担相应违约责任。 对于违约金的计算标准问题。案涉违约金计算标准符合双方合同约定。《商品房买卖合同》补充协议载明，第三条，5.如买受人委托出卖人办理分户土地证的，出卖人应在该小区所有住宅的分户房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，如因出卖人的原因未能在约定的时间内办理土地证，出卖人按买受人已付房款的万分之一买受人支付违约金。案涉违约金计算符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方合同约定了如因出卖人的原因未能在约定的时间内办理土地证，出卖人按买受人已付房款的万分之一买受人支付违约金。该违约金的计算标准转换年利率为3.65%，低于同期同类贷款利率。亦即双方合同约定的违约金计算标准甚至低于了法律规定合同没有约定违约金或损失数额难以确定时的计算方式。 富华房产公司作为开发企业，在订立《补充协议》时本身处于优势地位，对违反协议的法律后果具有较高预知与预见力。综合买方的损失状况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，富华房产公司因同一违约行为累计承担的违约金数额相较于购房总价，尚未达到《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的须由人民法院依申请予以适当减少的过高程度，富华房产公司请求调低违约金计算标准的依据不足。 综上所述，宜宾市富华房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1120元，由宜宾市富华房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 陈 曦 审 判 员 龙 雨 二〇二一年六月十八日 法官助理 王倩影 书 记 员 邱 洁