广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初1079号 原告：孙昊，男，汉族，1992年4月22日出生，住长春市南关区。 原告：钟飞，女，汉族，1991年6月14日，住址：长春市。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 被告：广西三润投资发展有限公司，住所地：北流市北流镇陵宁路0107号，统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：张伟华，该公司执行董事兼总经理。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司董事长兼总经理。 原告孙昊、钟飞与被告广西三润投资发展有限公司(以下简称三润公司)、广西富乐华房地产开发有限公司(以下简称富乐华公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾月英到庭参加诉讼。被告三润公司、富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令两位被告连带向原告退还房款176615.5元并支付逾期月退款利息2726.95元（利息计算方式：以176615.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年9月14日暂计至2021年1月14日为2726.95元，利息实际计算至两被告退清全部款项之日止）；二、判令两被告连带向原告支付原告因本案支出的律师费2000元（以后产生的律师费再另行主张）；三、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告三润公司于2017年6月19日签订《防城港中央商务区部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（以下简称《合作开发合同书》），约定由原告购买两被告开发的防城港中央商务区部湾互联网小镇7号楼1216号商品房；《合作开发合同书》签订后，原告向两被告支付了190000元购房款；后因涉案商品房一直未能取得预售许可证，原告遂与两被告协议解除了《合作开发合同书》，并于2020年8月6日由被告三润公司代表两被告与原告签订了《退房申请》；该《退房申请》约定两被告分为24个月按月分期平均向原告退完购房款176615.1元，即自2020年8月22日起每月支付7359元，2022年8月21日前付清，并约定原告或者两被告违约的，违约方承担由此产生的诉讼费、律师费、差旅费等实际产生的费用。《退房申请》签订后，两被告一直未向原告退还任何一期的房款，原告于2020年12月21日向被告三润公司寄送《关于退还购房款的请求》，要求两被告在7日内按约定退还房款，但两被告至今未能退款，原告无奈之下只能诉至法院。原告认为，原告与两被告签订的《退房申请》是双方自愿签署，合法有效的退房、退款协议，各方当事人应当遵照约定履行义务。两被告系合作开发涉案商品房的关系，应当连带向原告退还购房款。现两被告逾期退款且经原告催告后拒不退款的行为已经构成根本违约，原告有权要求两被告一次性退还全部应退购房款并支付逾期退款的利息。同时依据《退房申请》之约定，本案产生的诉讼费及律师费2000元应当由作为违约方的两被告承担。综上所述，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告三润公司、富乐华公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见或者证据，视为放弃答辩、质证、举证等相关诉讼权利。 本院经审理认定事实如下：2017年6月19日，原告（与被告三润公司签订《防城港中央商务区部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（编号：6-7-1216），约定原告购买被告三润公司与被告富乐华公司合作开发的位于防城港中央商务区部湾互联网小镇7号楼1216号房，建筑面积48.73平方米，每平方米6298.07元，总金额306905元；交房时间为2019年12月30日前。《定向合作开发合同书》第二条定向合作开发房屋销售依据约定，乙方将自愿参与甲方所提供的市场定向合作开发项目（即防城港市中央商务区项目），……开发商并将于2017年12月30日前完成定向合作开发预售许可证办理。《定向合作开发合同书》第七条付款方式及期限约定，乙方按下列方式付款：签订本合同之日交清至符合银行按揭额度首付款116905元（含定金款），余款选择向银行申请按揭贷款方式（将《商品房买卖合同》约定房屋抵押贷款支付。如果乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等原因未能获得贷款，乙方须在银行或甲方通知不能获得按揭贷款之日起7天内一次性付清余款）。为保证预售款专用于工程建设，乙方应将第一次和第二次定向合作开发房款支付至以下定向合作开发专用账户（注：第三次资金在《商品房买卖合同》中约定）；《定向合作开发合同书》还对其他事项作了约定；被告三润公司向原告出具三张《收据》，确认收到原告交来案涉商品房房款116905万元(含定金款)、装修款73095元，合计190000元。2020年8月6日，原告与被告三润公司签订《退房申请》，约定被告三润公司实际退还房款176615.5元，该退款分为24个月，按月分期平均支付，即自2020年8月22日起每月支付7359元，2022年8月21日前付清，原告承诺收到全部款项后不再以任何理由要求三润公司、富乐华公司提出赔偿要求（包括但不限于损失、利息、违约金、连带责任等）；如果原告或被告三润公司、富乐华房地产开发有限公司违背承诺，违约方愿意承担由此产生的诉讼费、律师费、差旅费等实际产生的费用；2020年12月19日，原告向被告寄送《关于退还房款的请求》，催告被告履行退还房款义务，2020年12月22日，被告签收原告寄送的《关于退还房款的请求》信函；原告已委托广西精一律师事务所代为诉讼等并先行支付律师费2000元。 另查明，与本案相关的裁判文书（2020）桂0602民初3259号载明：“富乐华公司未取得预售证从而开发的情况，三润公司对此知情，但其仍为被告富乐华公司代为销售案涉商品房，被告三润公司与被告富乐华公司之间存在委托代理销售关系”,该判决现已生效。 本院认为，原告与被告三润公司签订的《定向合作开发合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，且被告三润公司已经按约定收取购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，故案涉合同应认定为商品房买卖合同；依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告三润公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《定向合作开发合同书》，且在本案起诉前仍未取得《商品房预售许可证》，其行为违反上述法律规定，该份《定向合作开发合同书》应属无效。 关于原告诉请判令被告三润公司向原告退还房款176615.5元及利息的问题。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”；本案中，原告与被告三润公司于《退房申请》中约定被告三润公司应实际退还房款176615.5元，故被告因合同无效所应返还的金额以上述双方约定的金额为准，被告三润公司向原告退还房款176615.5元并支付利息（以176615.5元为基数，从2020年8月23日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告退清全部款项之日止），原告为委托广西精一律师事务所代为诉讼等而先行支付的律师费用2000元，根据《退房申请》的约定，应由违约方被告三润公司承担，对原告的诉请，本院予以支持。 关于被告富乐华公司是否应对被告三润公司上述债务承担连带责任的问题。根据原告提交的（2020）桂0602民初3260号判决书证实被告三润公司是被告富乐华公司于北部湾互联网小镇项目的代理销售商，故原告主张被告三润公司与被告富乐华公司之间存在委托代理销售关系，本院予以采信。依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法典》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，被告富乐华公司应对被告三润公司的上述债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条、第一百六十七条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告广西三润投资发展有限公司向原告孙昊、钟飞退还房款176615.5元，并支付利息（以176615.5元为基数，从2020年8月23日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告退清全部款项之日止）； 二、被告广西三润投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告孙昊、钟飞支付律师费2000元； 三、被告广西富乐华房地产开发有限公司对被告广西三润投资发展有限公司的上述第一、二项债务承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费1963元，减半收取计981.5元，由被告广西三润投资发展有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1963元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员 磨 颖 二〇二一年六月二十八日 书记员 何俊龙 附相关法条: 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决.