松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0702民初2666号 原告：松原市某房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市。法定代表人：王超，总经理。 委托诉讼代理人：龙晓平，公司职员。 委托诉讼代理人：邹建凤，公司职员。 被告：刘士铭，男，1994年10月25日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：王金霞（系刘士铭母亲），女，1975年1月16日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：刘清山（系刘士铭父亲），男，1967年4月9日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 原告松原市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）诉被告刘士铭房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人龙晓平、邹建凤，被告刘士铭的委托诉讼代理人王金霞、刘清山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 某公司诉称：2013年5月14日，某公司与刘士铭签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘士铭购买某公司开发建设的松原某小区5幢1003号房，总价款549,505元，付款方式为按揭贷款。2014年11月6日，刘士铭与某银行股份有限公司松原分行签订《个人一手住房贷款合同》贷款38万元，某公司作为保证人对刘士铭的借款承担连带责任保证。银行发放贷款后，刘士铭未按时偿还，导致某银行股份有限公松原分行将某公司起诉至吉林省前郭县人民法院，2018年12月10日，前郭县人民法院作出（2018）吉0721民初4156号《民事判决书》，判决：一、解除原告中国银行股份有限公司松原分行与被告刘士铭、某公司之间的《个人一手住房贷款合同》；二、被告刘士铭于判决生效后立即给付原告中国银行股份有限公司松原分行借款本金370,779.39元，并自借款之日起按合同约定利率给付利息，逾期在贷款利率水平上加收50%罚息，计算至执行终结之日止（扣除已给付的利息）；三、被告王金霞、松原市某房地产开发有限公司承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司松原分行的其他诉讼请求。案件受理费7608元，公告费600元，合计8208元，由被告刘士铭承担。”该判决已发生法律效力，某公司于2019年1月22日向中国银行股份有限公司松原分行结清涉案房屋全部款项。因双方签订的《房屋买卖合同》补充协议第五条第七款约定“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续…”。依据上述约定，某公司有权解除合同，并要求刘士铭承担违约责任。故为维护合法权益诉至法院，请求判令：1.解除某公司与刘士铭签订的《商品房买卖合同》（编号：YSXX83）及补充协议；2.刘士铭返还松原某小区5幢1003号房屋；3.刘士铭配合某公司办理撤销松原某小区5幢1003号房《商品房买卖合同》备案登记手续、预告登记手续；4.刘士铭已经支付的房屋首付款169,505元不予退还；5.本案诉讼费由刘士铭承担。 刘士铭辩称：某公司所诉属实，同意解除合同、返还房屋并协助撤销商品房买卖备案及预告登记，不同意给付违约金。 经审理查明：2013年5月14日，某公司与刘士铭签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：刘士铭以5,870.15元/平方米价格购买某公司开发建设的松原某小区5幢1003号房，付款方式为按揭贷款，首期房款169,505元，余款向银行办理按揭。补充协议第五条第一款第7项约定：“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》；收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”。2014年10月29日，刘士铭向某银行股份有限公司松原分行申请发放个人一手房屋贷款，同日，某银行股份有限公司松原分行与王金霞签订了《个人贷款保证合同》，约定王金霞为刘士铭的此笔借款承担连带责任保证。2014年11月6日，某公司、刘士铭与某银行股份有限公司松原分行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定刘士铭个人住房贷款金额为38万元，某公司对此笔借款提供阶段性连带保证责任。2014年12月2日，中国银行股份有限公司松原分行向刘士铭发放贷款38万元，以受托支付方式直接转入某公司账户，《借款借据》记载借款的月利率为5.6375‰。因刘士铭未按时偿还贷款，某公司于2015年11月24日代刘士铭偿还贷款9000元，后某银行股份有限公司松原分行将刘士铭、王金霞、某公司起诉至前郭县人民法院，前郭县人民法院作出（2018）吉0721民初4156号民事判决书，判令：“一、解除某银行股份有限公司松原分行与被告刘士铭、某公司之间的《个人一手住房贷款合同》；二、被告刘士铭于判决生效后立即给付原告某银行股份有限公司松原分行借款本金370,779.39元，并自借款之日起按合同约定的利率给付利息，逾期在贷款利率水平上加收50%罚息，计算至执行终结之日止（扣除已给付的利息）；三、王金霞、某公司承担连带清偿责任；四、驳回某银行股份有限公司松原分行的其他诉讼请求。案件受理费7608，公告费600元，合计8208元，由被告刘士铭负担”。该判决发生法律效力后，某公司于2020年1月15日、2020年1月22日共计向中国银行股份有限公司松原分行还款480,989.51元。 另查明：某公司认可刘士铭交纳了房屋首付款169,505元。2014年11月18日，案涉房屋预售备案登记至刘士铭名下，该预售备案已于2018年1月12日注销。2018年1月12日，案涉房屋进行预购商品房预告及抵押权登记，预告登记权利人为刘士铭、抵押登记权利人为中国银行股份有限公司松原分行。 再查明：某公司于2015年1月23日将案涉房屋交付给刘士铭。 上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、补充协议、民事判决书、电子回单、补发入账证明、房产交易中心系统截图、房屋交接确认书等在卷为凭，予以证实。 本院认为：某公司与刘士铭之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，双方之间房屋买卖关系依法成立，房屋买卖合同合法有效，双方均应按照约定行使权利，履行义务。合同签订后，某公司依约交付了房屋，刘士铭应当依约偿还贷款，现刘士铭未如期还款致某公司代其履行了还款义务，刘士铭对此没有异议，并同意解除双方之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，故某公司要求解除《商品房买卖合同》（编号：YSXX83）及补充协议的请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。因刘士铭同意返还案涉房屋，故本院对于某公司的该项请求，予以支持。因刘士铭同意协助某公司办理撤销案涉房屋的预告登记，故本院对于某公司的该项主张，予以支持。因案涉房屋的备案登记已经注销，故某公司的该项主张无事实依据，本院不予支持。关于某公司主张的违约金问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。双方虽约定如买受人未按期偿还贷款致出卖人承担保证责任，则买受人所交的全部款项不予退还，但依该约定计算违约金明显过高，故结合本案实际，在刘士铭返还案涉房屋的同时，某公司应当返还刘士铭已经交付的购房款，某公司主张的违约金，应以489,989.51元为基数自某公司实际结清银行贷款之次日即2020年1月23日起按《借款借据》中约定的月利率5.6375‰上浮50%标准计算利息至实际给付之日止为宜。 综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告松原市某房地产开发有限公司与被告刘士铭于2013年5月14日签订的《商品房买卖合同》（编号：YSXX83）及补充协议； 二、被告刘士铭于本判决生效后三十日内返还原告松原市某房地产开发有限公司松原某小区5幢1003号房屋，同时，原告松原市某房地产开发有限公司本判决生效后三十日内返还被告刘士铭房屋首付款169,505元； 三、被告刘士铭于本判决生效之日起三十日内协助原告松原市某房地产开发有限公司办理撤销松原某小区5幢1003号商品房房屋预告登记手续； 四、被告刘士铭于本判决生效之日起三十日内给付原告松原市某房地产开发有限公司违约金（以489,989.51元为基数自2020年1月23日起至实际给付之日止按月利率5.6375‰标准上浮50%计付利息）； 五、驳回原告松原市某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4648元，由被告刘士铭负担。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  王一涵 二〇二一年六月十九日 书记员  孙佳楠