山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终6953号 上诉人（原审原告）：柳建，男，1971年11月25日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：黄姣，山东鲁宁（即墨）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：单彩娥，女，1971年11月20日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：黄姣，山东鲁宁（即墨）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛市即墨区支行，住所地山东省青岛市即墨区。 负责人：于洪亮，行长。 委托诉讼代理人：李艳丽，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：赵璐，国浩律师（青岛）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金延居，男，1972年4月21日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 被上诉人（原审被告）：范素芹，女，1971年1月27日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地山东省青岛市崂山区。 负责人：郝子健，行长。 委托诉讼代理人：仲昭利，山东众诚清泰（西海岸）律师事务所律师。 上诉人柳建、单彩娥因与被上诉人金延居、范素芹、中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛市即墨区支行（以下简称邮储即墨支行）及原审第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛分行）案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初11361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人柳建、单彩娥上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判柳建、单彩娥对位于即墨区户房屋享有的权利足以排除执行，并依法改判金延居、范素芹协助柳建、单彩娥办理过户手续；2.本案一、二审诉讼费用由邮储即墨支行、金延居、范素芹承担。事实和理由：一、柳建、单彩娥已享有对涉案房屋的物权期待权，应为涉案房屋的真实权利人，足以排除执行。柳建、单彩娥与金延居夫妻签订房屋买卖支付了合同约定的购房款，对于剩余的购房款柳建、单彩娥在庭审中也已多次明确表示可按照法院要求交付执行，且在柳建、单彩娥提起案外人执行异议听证及诉讼程序时，涉案房屋已经符合上市交易的条件，如房屋不被查封，柳建、单彩娥完全能够办理房屋产权变更登记。基于此，柳建、单彩娥认为，其已享有对涉案房屋的物权期待权，足以排除执行。二、柳建、单彩娥提起的执行异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第28条规定的排除执行情形，柳建、单彩娥无法办理过户登记并非因其自身原因导致。1.柳建、单彩娥与金延居夫妻签订《房屋买卖合同》的时间早于邮储即墨支行查封之前；2.查封之前柳建、单彩娥已合法占有不动产并装修居住至今；3.柳建、单彩娥已按照合同约定支付了高达80万元的购房款，对于剩余未支付的购房款也已明确表示同意按照法院要求交付执行；4.之所以未办理过户手续，从主观及客观上均不是柳建、单彩娥自身原因造成。首先，柳建、单彩娥在购买涉案房屋时，全权委托中介机构对房屋进行审查，中介并没有告知涉案房屋受限购政策影响不能上市交易，反而与金延居夫妻明确告知因涉案房屋已办理抵押登记，待金延居夫妻涤除抵押权之后即可办理过户手续；其次，柳建、单彩娥交纳部分购房款并装修入住后，多次要求金延居涤除抵押办理过户，但金延居一直推诿且后期更是无法取得联系，柳建、单彩娥主观上无过错；再次，柳建、单彩娥为普通百姓，对所谓限购政策并不了解，直到启动听证程序才了解该政策内容，柳建、单彩娥认为，2017年3月30日，青岛市实施房屋限购政策，该政策仅是一种行政管理手段，并非法律、法规、部门规章，不应作为法律依据予以参照；其次，该限购政策明确规定自办理不动产登记证书之日起2年不得上市交易，并不是规定柳建、单彩娥最终不能实现房屋交易，且在柳建、单彩娥申请执行异议听证时，涉案房屋已经符合上市交易条件，柳建、单彩娥对上述房屋享有物权期待权，只要能够解除查封，柳建、单彩娥是完全能够办理房屋过户登记的，柳建、单彩娥对未办理过户手续并不存在过错。一审认定事实不清，适用法律错误。三、涉案房屋系柳建、单彩娥唯一住房，夫妻二人将原来居住的老房子出售购买涉案房屋，并由父母子女三代人共同居住于此，柳建、单彩娥对于无法办证并无过错。 被上诉人邮储即墨支行辩称，柳建、单彩娥所提交的房地产买卖契约，即使真实，也应为无效，该契约签订时间为2018年3月23日，系涉案房产抵押期间，依据法律规定，房产抵押期间，未经抵押权人同意，依法不得转让，否则转让无效，因此在法院查封之前，并不存在合法有效的书面买卖合同。柳建、单彩娥所提交的相应收条，并无对应银行流水，其提交的交易明细，也无明确的交易双方、金额与契约亦不能对应，无法证明其已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款。柳建、单彩娥签订合同时，明知涉案房产尚未办理不动产权证书且存在抵押，对于2017年青岛市的房屋限售政策，柳建、单彩娥作为买房人也应知晓，柳建、单彩娥在明知涉案房产不可交易的情况下，仍进行交易，应承担相应的法律后果，涉案房产未能办理过户登记系柳建、单彩娥自身原因导致。柳建、单彩娥所提供的相应证据无法排除执行。 被上诉人金延居、范素芹未作答辩。 原审第三人建行青岛分行述称，柳建、单彩娥购买涉案房屋时，该房屋尚未办理权属登记，且此前一年青岛市就出台了限购限售政策。柳建、单彩娥应当知道该房屋无法办理过户登记，其对此有过错，本案不属于非因买受人自身原因未办理过户登记，其权利不能排除执行。 柳建、单彩娥向一审法院起诉请求：1.依法排除对金延居、范素芹名下位于即墨区户房屋的执行。2.确认柳建、单彩娥与金延居、范素芹之间的《房屋买卖合同》有效，金延居、范素芹协助柳建、单彩娥办理过户手续。 一审法院认定事实：一、2016年1月25日金延居、范素芹与建行青岛分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定金延居、范素芹向建行青岛分行借款人民币44万元，用于购买位于青岛市即墨区户房屋，借款期限从2016年1月20日起至2030年1月20日止。建行青岛分行与金延居、范素芹就涉案房屋办理了抵押登记，依法设立了抵押权。因金延居、范素芹未按合同约定如期偿还贷款本息，建行青岛分行提起（2019）鲁0212民初1132号案诉讼，该案于2020年2月14日判决金延居、范素芹偿还建行青岛分行借款本金373133.33元及利息12062.32元、罚息737.45元，自2019年8月3日起至金延居、范素芹实际给付之日按借款合同约定的利息、罚息；金延居、范素芹给付建行青岛分行律师费22000元；建行青岛分行诉金延居、范素芹所有的位于青岛市即墨区户房屋处分的价款优先受偿。 二、申请执行人邮储即墨支行与被执行人金延居、范素芹金融借款合同纠纷一案，一审法院于2018年8月27日作出的（2018）鲁0282民初5739号民事调解书已发生法律效力，金延居、范素芹未履行生效文书所确定的法律义务，邮储即墨支行遂向一审法院申请执行，执行案号：（2018）鲁0282执3608号。在执行过程中，一审法院于2019年3月29日作出（2018）执3608号之一执行裁定书，查封了涉案房屋。柳建、单彩娥向一审法院提出异议申请，请求中止对涉案房屋的执行。一审法院（2020）鲁0282执异150号执行裁定书裁定驳回了柳建、单彩娥的异议请求。柳建、单彩娥遂提起本案诉讼。 三、本案中，柳建、单彩娥提交证据一、2018年3月23日柳建、单彩娥与金延居、范素芹签订的房地产买卖契约一份，约定金延居、范素芹将即墨市通济街道办事处x路（柳建、单彩娥称应为xx路，误写为xx路）墨香郡x号楼x单元x户（建筑面积90.54平方米）的房屋卖给柳建、单彩娥。约定房屋总价款118万元，合同签订当日柳建、单彩娥支付定金20万元。双方办理房权交易过户（注：过户时间按照国家规定的之日起10天内甲方协助乙方办理房屋过户手续）手续前支付购房首付款60万元，交付日期2018年3月29日。剩余38万元通过按揭贷款的方式予以支付，并于收到首付款当日将房屋交付柳建、单彩娥。证据二、金延居于2018年3月23日出具的收到单彩娥购房定金20万元收条、房屋首付款60万元收条各一张，金延居的银行交易明细一份，交易金额总计为74.4万元，金延居签名确认以上为单彩娥转给金延居购即墨市通济街道办事处xxx路xx号墨香郡xx号楼xx单元xx户购房款。剩余5.6万元是通过现金支付。柳建、单彩娥称其在诉状中所称“先支付20万元，剩余购房款待房屋能够办理过户手续时一次性予以付清”有误，应以实际履行情况作为事实依据。证据三、视频光盘及照片四张，视频显示金延居、范素芹将涉案房屋交付柳建、单彩娥，照片为装修前后照片。证据四、2018年3月30日柳建与高迪地产开发（青岛）有限公司签订车位使用权转让协议一份，协议约定柳建购买高迪墨香郡地下部分x号车位，价款93000元，2018年3月30日前交付。高迪地产开发（青岛）有限公司于2018年4月11日给柳建出具的93000元的车位费发票一份。2018年3月30日的缴纳地下车位服务费收据一份。证据五、装修单据及照片一宗。装修单据为柳建、单彩娥于2018年4月至2018年7月购买装修材料的送货单、订货单及费用，照片为2018年7月21日入住的照片。证据六、2016年1月18日金延居、范素芹（乙方）与高迪地产开发（青岛）有限公司签订《青岛市商品房预售合同》一份、购房发票一份及完税证明两份、住宅专项维修资金专用票据一份。合同约定乙方向甲方购买即墨市《墨香郡2.3期》x号楼x单元x户房屋，暂测建筑面积90.54平方米，每平方米单价7010.28元，总房价款634711元。购房发票系高迪地产开发（青岛）有限公司于2016年3月15日为金延居、范素芹出具涉案房屋634711元的发票，完税证明为2016年3月15日税务机关出具涉案房屋契税完税证明，住宅专项维修资金专用票据为金延居交纳涉案房屋维修资金票据。证据七、2020年9月16日不动产交易登记信息查询结果证明一份，记载柳建、单彩娥名下即墨市世纪花苑x号楼x单元x户房屋已注销登记。以上证据拟证明涉案房屋在邮储即墨支行申请查封前，柳建、单彩娥已与金延居、范素芹签订了合法有效的买卖合同，并实际占有了涉案房屋，支付了大部分款项。房屋无法办理过户并非柳建、单彩娥自身原因所致。柳建、单彩娥因购买涉案房屋，已将原有房屋出售，目前柳建、单彩娥名下无任何房屋，如涉案房屋予以拍卖，柳建、单彩娥将无处居住。 邮储即墨支行质证意见为：对证据一真实性无法确认，该契约中的房产坐落位置显示是xx路，与涉案房屋地址不一致。该契约的签订时间是2018.3.23日，是在青岛市政府出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》之后，该通知规定本市范围内购买的新建商品住房和二手住房需取得不动产权证书满两年后方可上市交易，但是在证据一签订时，出卖人并未取得涉案房屋的不动产权证书，因此柳建、单彩娥明知涉案房屋不能上市交易，仍与出卖人进行房屋买卖，存在重大过错。另，出卖人将涉案房屋抵押给建行青岛分行，房屋贷款并未还清，在未经建行青岛分行同意的情况下，涉案房屋不得转让。对证据二收条真实性无法确认，不能证明柳建、单彩娥已支付购买涉案房屋的首付款。对银行交易明细的真实性无异议，但是该明细未显示交易双方的身份信息，且交易金额总计为74.4万元，而非柳建、单彩娥所称80万元，且该证据与本案无关联性。根据涉案房地产买卖契约的约定，柳建、单彩娥应当于买卖合同签订后以办理银行按揭贷款的方式将剩余房款支付给出卖人，并非其在诉状中所称，待可以办理过户手续时付清。证明柳建、单彩娥未能按照合同约定付清全部购房款，其不能排除本案的执行。对证据三真实拍摄时间无法确定，该视频的完整性也无法确定。通过该视频无法证明视频中房屋为涉案房屋。对证据四真实性无法确认，且该证据与本案无关联性。柳建、单彩娥购买车位并不能证明其实际占有涉案房屋。对证据五的真实性无法确认，且该证据与本案无关联性。柳建、单彩娥提供的部分装修发票并无法证明其对涉案房屋进行了装修，并实际居住。照片是静态的，并不能证明照片中的房屋为涉案房屋。对证据六中的合同为复印件，真实性无法确认。对三张发票的真实性无异议。该证据证明出卖人仅向柳建、单彩娥提供了商品房预售合同，说明柳建、单彩娥在交易时应当知道涉案房屋并未办理房屋产权证书。对证据七的真实性无异议，但与本案无关联性。 建行青岛分行质证意见为：对证据一真实性无法确认。对证据二收条真实性无法确认，且两张收条证明的事实与柳建、单彩娥在诉状中自述不一致。诉状中称柳建、单彩娥先支付20万元，余款待房屋能够过户时一次性付清。对交易明细真实性无法确认，无法证明与本案有关联性。对证据三、四、五真实性无法确认。对证据六真实性无异议对证据七真实性无异议。 根据柳建、单彩娥申请，一审法院组织柳建、单彩娥及邮储即墨支行代理人到涉案房屋进行现场勘察，涉案房屋现状为：已装修，现由柳建、单彩娥居住，房屋结构与原告提交视频及照片一致。 涉案房屋于2016年5月17日进行预告登记，2018年6月6日核准登记到金延居、范素芹名下。 柳建、单彩娥表示如果能够排除执行，同意代为金延居、范素芹向建行青岛分行偿还剩余贷款本息及实现债权的所有费用。建行青岛分行同意柳建、单彩娥代金延居、范素芹偿还建行青岛分行的贷款本息及实现债权的所有费用。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2017年3月30日青岛市政府出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》规定：“在青岛市范围内购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满两年后方可上市交易。” 在本案中，涉案房屋登记在被执行人金延居、范素芹名下，柳建、单彩娥作为案外人提出执行异议，其应当举证证明其主张具备上述足以排除执行的法定条件。涉案房屋于2016年5月17日进行预告登记，2018年6月6日核准登记到金延居、范素芹名下，双方签订房屋买卖合同时间是2018年3月23日，金延居、范素芹尚未办理不动产权证书，柳建、单彩娥作为买房人负有审查义务。且柳建、单彩娥应当知晓2017年3月30日房屋受限购限售政策，其应当承担因无法过户期间房屋可能产生的风险，不能认定非柳建、单彩娥自身原因未办理过户登记。故柳建、单彩娥提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可排除执行的法定条件，不应排除对涉案房屋的继续执行。其以涉案房屋系家庭唯一住房为由请求排除强制执行，依据不足，一审法院不予支持。一审法院对邮储即墨支行及建行青岛分行答辩意见部分采纳。 金延居、范素芹未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。根据柳建、单彩娥提交的相关证据结合柳建、单彩娥陈述买房、交房过程，一审法院现场勘察情况，可以认定柳建、单彩娥与金延居、范素芹于2018年3月23日签订的《房屋买卖合同》有效。因柳建、单彩娥不能排除执行且柳建、单彩娥要求金延居、范素芹协助办理过户的诉讼请求不属于执行异议之诉处理范围，本案不予处理。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、确认柳建、单彩娥与金延居、范素芹于2018年3月23日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回柳建、单彩娥的其他诉讼请求。案件受理费15,420元（柳建、单彩娥已预交），由被告金延居、范素芹负担，于判决生效后十日内支付柳建、单彩娥。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。柳建、单彩娥提交照片彩印件三张，证明邮储即墨支行涉嫌违规放贷及柳建、单彩娥在涉案房屋被查封之前已购买涉案房屋并居住至今。邮储即墨支行质证称，对照片的真实性、合法性、关联性均不予确认，且该组照片无法体现柳建、单彩娥在涉案房屋被查封前已合法占有使用，亦无法证明邮储即墨支行存在违规放贷。建行青岛分行质证称，对该组照片的真实性无法确认，即使真实，也不能证明柳建、单彩娥的证明事项。 二审查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题在于：单彩娥、柳建对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，涉案房屋登记在被执行人金延居、范素芹名下，柳建、单彩娥作为案外人提出执行异议，其应当举证证明其主张具备上述足以排除执行的法定条件。柳建、单彩娥虽主张与金延居、范素芹于2018年3月23日就涉案房屋签订《房地产买卖契约》，但柳建、单彩娥作为购房人，对涉案房屋的权属状况负有审查义务，这也属于房屋买卖合同的正常交易惯例，柳建、单彩娥应予审慎行使。涉案房屋在签订上述买卖契约时未办理不动产权证书，买卖契约也未对房屋所有权证号予以明确，柳建、单彩娥亦明知涉案房屋在买卖时存在抵押，尚不能办理过户。另外，涉案房屋在签订买卖契约时处于限售期间，双方亦在《房地产买卖契约》第三条第1项中约定过户时间按照国家规定的之日起10天内甲方协助乙方办理房屋过户手续。因此，柳建、单彩娥在购买涉案房屋时对房屋无法办理过户系明知，其应当承担无法过户期间房屋可能产生的风险，不能认定系非因柳建、单彩娥自身原因未办理过户登记。综上，柳建、单彩娥提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可排除执行的法定条件，不应排除对涉案房屋的继续执行，其以涉案房屋系家庭唯一住房为由请求排除强制执行，依据不足，本院不予支持。 综上所述，单彩娥、柳建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,420元，由上诉人单彩娥、柳建负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  盛新国 审 判 员  王化宿 二〇二一年六月二十九日 法官助理  石 晗 书 记 员  马文淑 书 记 员  李珊珊