陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕07民终553号上诉人（一审被告）：赛尚商贸集团（南京）有限公司，住所地：江苏省南京市栖霞区。统一社会信用代码：91320113589420250B。法定代表人：杨卫东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏增，北京高朋（南京）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：汉中九盛商业运营管理有限责任公司，住所地:汉中市汉台区。法定代表人：周杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐婧，陕西云昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：程林子，陕西云昊律师事务所实习律师。上诉人赛尚商贸集团（南京）有限公司因与被上诉人汉中九盛商业运营管理有限责任公司合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初5047号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赛尚商贸集团（南京）有限公司（以下简称赛尚公司）上诉请求：一、撤销（2020）陕0702民初5047民事判决书；二、改判驳回被上诉人全部诉讼请求；三、改判上诉人与被上诉人之间的《房产租赁合同》按照双方《解约协议》约定进行解除。四、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。一审判决确认上诉人与被上诉人之间合同于2020年7月6日解除与该合同一直在履行的事实相互矛盾。1、上诉人与被上诉人就《房产租赁合同》的解除存在分歧，上诉人提交的收据、照片、视频均表明上诉人与被上诉人事实上都在继续履行《房产租赁合同》。2、一审判决未认定上诉人与被上诉人已经就《解约协议》达成一致，是遗漏重要案件事实，并最终导致一审错判。该解约协议是上诉人与被上诉人于2020年7月1日上午通过电话协商过后，上诉人当天下午就将该协议电子稿发给被上诉人查看。上诉人通过微信语音通话确认被上诉人接受后，上诉人才按照被上诉人的要求，将加盖了自己公司公章的协议通过对方提供的邮寄方式邮寄给被上诉人。一审庭审中，被上诉人的业务负责人周某某就在旁听庭审，其并未就此提出任何异议。以上事实说明上诉人已经就解约协议与被上诉人达成一致。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院未审核上诉人是否具有合同解除权，径行认定合同因上诉人通知行为解除，违背相关规定，适用法律错误。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条规定，人民法院在适用《合同法》第九十六条时应当主动审查发出通知一方是否具有法定或者约定的合同解除权，如果发出通知一方不具有合同解除权，即使发出通知，也不能发生合同解除的法律效果。2、上诉人发出的解约协议是和被上诉人协商一致的结果，并非上诉人的单方通知，协商解除合同本质上是一份新的合同，退一步讲，假设上诉人与被上诉人尚未就解约协议达成一致，按照合同法规定，上诉人发出解约协议系要约行为，被上诉人收到后以书面形式拒绝该协议，应视为解约协议已经失效，一审法院认定事实及适用法律双重错误。三、上诉人不应当向被上诉人退还装修补贴。一审法院是基于《房屋租赁合同》21.6条判决上诉人向被上诉人返还装修补贴，但法院忽视了该条款的适用前提是因上诉人销售不佳提出撤柜。本案中，造成上诉人与被上诉人之间的合同关系走向破裂的直接原因其一是被上诉人要将上诉人相对好的铺位调整到相对较差的铺位，其二是被上诉人商场客流稀少，开业率低。因此，一审判决上诉人返还被上诉人装修补贴错误。2、即便合同解除，被上诉人支付的装修补贴也不会受到损失，被上诉人补贴的装修主要是硬装修，已经和店铺融合在一起，即便合同解除，这些硬装修还是可以继续利用的。汉中九盛商业运营管理有限责任公司（以下简称九盛公司）答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，应当维持原判。上诉人虽然在2020年仍在收取被上诉人的租金，并不是双方合同仍在履行的继续合意，而是被上诉人已经收到上诉人解除合同通知后，为了减少自身的损失而收取的几乎可以忽略不计的成本。上诉人与被上诉人从未就解约协议达成一致意见，被上诉人并不否认曾在诉前就解约事宜进行过沟通，但该协议明确约定解约经双方当事人签字盖章后生效，而上诉人就协议部分内容未能达成一致，就没有签字，因此解约协议对双方没有约束力。上诉人在本案中享有解除合同的权利，但是在解除合同的事由上选择了对自己有利但不符合客观事实的事由。早在2019年上诉人已经消极经营，即便被上诉人多次口头、书面催促其按照约定充实货源，但上诉人并未履行，由此导致的销售业绩下滑持续至2020年，而上诉人在2020年疫情爆发过后以空置率为由提出解约，实际上是为逃避其应当承担的解约责任，这一行为不仅是不诚信的行为，也是假借空置率为由逃避责任。本案合同继续履行已经不可能实现双方共赢的合同目的，无论从法律上还是社会价值上，均应确认解除，由于双方合同没有约定保底价格的店铺使用成本，即便上诉人经营惨淡，仍然可以以超低价格甚至是零成本使用商铺以及享有物业服务，但被上诉人一方的损失更为巨大。由于本案解约的真实原因是上诉人经营不佳持续下滑，因此解约应当按照合同约定向被上诉人返还相应年限对应的装修补贴款。上诉人不带走装修不是其不返还装修补贴款的理由，上诉人承租的16间商铺是按照其需求和装修风格装修的。被上诉人为装修投资240万元，即便上诉人按照合同约定返还装修补贴都没有办法弥补损失。汉中九盛商业运营管理有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间的合同关系已经解除；2、请求判令被告向原告返还装修补贴款721555.2元；3、请求判令被告向原告腾退并返还其使用的16间商铺；4、请求判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：汉中市城市建设投资开发有限责任公司开发的项目盛世国际商业广场租赁给原告汉中九盛商业运营管理有限责任公司经营、管理。后原告与被告赛尚商贸集团（南京）有限公司于2018年4月双方签订房产租赁合同（又称联营合同），主要用于被告开办ASOBIO快时尚服装。约定原告将位于汉中市汉台区XX路XX广场XX层XX、XX、XX（1）、A-203（2）、A-204、A-205、A-206、A-207、A-208、A-209、A-210、A-211、A-212、A-213、A-214、A-215共16个铺号出租给被告，建筑面积为1193.56+202.48平方米，其中商铺为1193.56平方米，202.48平方米为公用过道面积，该房屋为毛坯房。租赁期限自2018年4月28日起至2024年4月27日止。被告向原告交纳履约保证金100000元，双方还对租赁费支付方式、联营费用支付方式、房屋装修其他费用、权利义务、保险、消防、反商业贿赂、特别约定、合同终止财产处理、通知、续租、附加条款、不可抗力、管辖、生效等进行了约定。其中房产租赁合同8.1条约定乙方租赁房产的租赁费用采用扣点的模式进行缴纳。即乙方的月销售总额按照扣点进行收取；根据商业市场环境升值的租金涨幅，乙方支付扣点标准如下：第1、2年租赁扣点，月销售总额的10％，空调、物业费扣点，月销售总额的3％，合计13％；第3、4年租赁扣点，月销售总额的11％，空调、物业费扣点，月销售总额的3％，合计14％；第5、6年租赁扣点，月销售总额的12％，空调、物业费扣点，月销售总额的3％，合计15％。其中房产租赁合同21.6条约定，“在合同期限内经营过程中，因销售不佳乙方撤柜，未履行完合同期限的，乙方应按照相应的比例偿还补贴款。具体偿还标准为：1、合同在1-2年内：50％；2、合同在3-4年内：30％；3、合同在5-6年内：10％。合同签订后，原告按合同约定比例从被告月销售总额中提成收益，包括租赁费、空调、物业费,被告无需再缴纳租金、物业费等使用费用；由于双方是联营合作关系,根据合同约定,原告以装修补贴款的形式,由被告委托南京日东装饰工程有限公司对租赁的16间商铺装修，计1002.16平方米，包工包料2400元/平方米，原告陆续向被告支付2405184元用于被告的店铺装修。2018年3月,被告委托其关联公司南京日东装饰工程有限公司对其店铺进行装修,原告按上述合同约定金额向该装修公司支付了全部装修款。被告开始营业后按照双方约定支付相关费用,双方予以认可。2019年11月1日原告向被告发出告知函，认为被告货品补充不到位，货品数量不足等。同年11月11日被告进行了复函，以原告商场开业率低进行复函。被告以该租赁房屋所在物业空置率达到60％为由,于2020年7月初向原告发出解约协议。原告于2020年7月6日收到了解约协议，2020年7月21日原告对被告所提出的解约及归还房屋时间，进行了回复，认为按合同约定在3-4年内由被告按照30％偿还原告装修款721555.2元。被告收到原告复函，于2020年7月30日向原告发出公司函。2020年8月18日原告向被告再次发出律师函。后被告仍然占有、使用该租赁商铺。现原告请求判令确认原、被告之间的合同关系已经解除；判令被告返还原告商铺16间；由被告支付原告装修补贴款721555.2元；诉讼费由被告承担。被告认为原告不应当退还装修补贴款的情况下解除合同，原告未盖章并不影响已经成立解约的效力；假设原告没有盖章而没有成立生效，本案没有其他事实支持双方的合同已经解除，现合同还在履行，所以原告要求退还装修补贴款缺乏相关事实和法律依据。双方意见分歧，调解未成。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方所签订房产租赁合同系双方当事人真实意思的表示，该合同不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。双方均应当按照合同约定履行各自的权利、义务。原告按照合同交付房屋并支付装修款，被告开始装修并营业。2019年11月双方因收益及开业率等相互致函，产生分歧。2020年7月初被告依照合同约定同原告沟通协商解约事宜，后被告向原告发出解约协议，原告于2020年7月6日收到解约协议。依据合同法的规定主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。双方所签订的房产租赁合同，于2020年7月6日解除，依法予以确认。合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同约定等予以处理。关于装修补贴退还问题，依据房产租赁合同21.6条约定，“在合同期限内经营过程中，因销售不佳乙方撤柜，未履行完合同期限的，乙方应按照相应的比例偿还补贴款。被告以原告商场开业率不足60％，提供自己统计的证据，原告予以否认，认为被告货品更新、数量不足，其导致经营不佳，系解除合同的主要原因。被告在合同期限内提前提出解除合同，构成违约，应当按照合同约定支付原告装修补贴款。故原告请求确认双方的合同已经解除，符合法律规定，予以支持；合同解除后，被告应当返还所租赁原告的房屋；对于请求返还装修补贴款的请求，综合本案，因原、被告在经营期间，有疫情因素的影响，对各行业的冲击，可酌情适当减免被告返还装修补贴款总额的20％予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决，一、确认原告汉中九盛商业运营管理有限责任公司与被告赛尚商贸集团（南京）有限公司于2020年7月6日解除；二、被告赛尚商贸集团（南京）有限公司在判决书生效后60日内返还原告汉中九盛商业运营管理有限责任公司位于汉中市汉台区东一环路世国际商业广场第二层A-201、A-202、A-203（1）、A-203（2）、A-204、A-205、A-206、A-207、A-208、A-209、A-210、A-211、A-212、A-213、A-214、A-215共16间商铺；三、由被告赛尚商贸集团（南京）有限公司在判决书生效后60日内返还原告装修补贴款721555.2元的80％即577244.16元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11116元，减半收取5558元，由被告赛尚商贸集团（南京）有限公司负担。二审期间，赛尚公司提交证据：第一组证据：1、收款收据两张、2、电费发票一张；证明案涉租赁合同尚在履行。第二组证据：1、案涉商铺周围的照片3张、2、视频2段；预证明案涉合同持续履行，上诉人承租商铺地理位置相对优越，如果按照被上诉人的置换要求，位置将会变差，商城整体没有客流量。第三组证据：中国庭审公开网截屏两张，证明被上诉人的工作人周某某旁听了一审庭审，并未对上诉人与被上诉人已经就《解约协议》充分协商并达成一致的事实予以否认。被上诉人质证意见：对第一组证据的真实性予以认可，但对证明目的提出异议。上诉人向被上诉人发出解约通知后迟迟不予撤柜退场，被上诉人在此种情况下为减少损失才按照合同约定收取的费用，并不是履行合同的合意，只是为了减少损失。对第二组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，上诉人拒不撤柜并不代表被上诉人认可双方合同继续履行。照片不能说明客流量的问题，在2020年新冠疫情后，全国商铺均面临停业和难以恢复的境况。对第三组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，周某某是旁听人员，不能发言和提问，其也不能代表公司。本院认为，因双方当事人对以上证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信，但对证明目的不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，本案争议焦点有二，第一，本案合同是否应解除，解除的时间如何认定。二、如果合同解除，装修补贴款应如何分担。关于争议焦点一：我国《合同法》第九十三条规定，双方当事人协商一致，可以解除合同。本案中，2020年7月6日，赛尚公司向九盛公司发出《解约协议》，要求解除案涉合同，腾退租赁房屋并互不承担任何违约责任。九盛公司收到该解约协议后，于2020年7月21日向赛尚公司复函，虽然不同意赛尚公司关于解除合同后的处理条款，但明确提出赛尚公司提出解约协议，应当向九盛公司返还装修补偿款。从以上解约协议及复函看，双方虽然对解除合同后的装修补贴的返还存在分歧，但双方均有解除合同的意思表示。另外，上诉人虽称2020年7月6日后其还在使用商铺，被上诉人还在扣取费用，双方合同还在继续履行，但被上诉人则认为收取费用只是为了减少合同解除后的损失。本院认为，从2020年7月（含当月）被上诉人扣除的费用数额看，已经远低于商铺的使用和运营成本，很显然双方共赢的合同目的已经无法实现，如若认定合同继续履行，则对被上诉人明显不公。综合以上事实，案涉合同应自双方达成解除合同的合意之日即2020年7月6日起解除。关于争议焦点二：我国《民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的利益和义务。本案虽为房屋租赁合同，但从双方合同约定内同看，还包含一定合作经营关系，双方利益存在紧密的相互依赖关系，即被上诉人的租金及管理费的收取依赖于上诉人的经营收入，但上诉人的经营收入又依赖于被上诉人经营物业的整体商业氛围。本案中，上诉人以被上诉人商铺整体空置率达到60%为由，认为解除合同的原因在被上诉人，按照合同约定，其不应返还装修补贴款。但本院认为，上诉人提交的店铺照片均是在其发出解约协议之后，并不能证明其在发出解约协议时被上诉人的店铺空置率已经累计6个月达到60%。拍摄照片时店铺处于关门状态，并不能证明该店铺已经停止营业或者连续空置。另一方面，众所周知，2020年年初，新冠肺炎疫情爆发，客观上给市场经济造成了严重的影响，汉中市也存在大量店铺关门的客观事实，上诉人与被上诉人也均认可九盛公司经营的商铺整体均受到疫情较大影响。故不管是九盛公司经营的商场空置率问题还是赛尚公司的货品相对减少、营业额不佳的问题，均不能排除疫情影响的因素。综上所述，本院认为，本案双方当事人解除房屋租赁合同系多方面原因造成，在双方当事人均不能提交充分的证据证明解除合同均是由一方的原因造成的情况下，如若判决任何一方承担全部责任均有失公平，故本院结合本案查明案件事实，认为对于装修补贴总额的30%即721555.2元，应由上诉人与被上诉人平均分担，即各承担360777.6元较为公平。一审判决赛尚承担80%的责任明显失当，本院予以调整。综上，本院认为上诉人的上诉请求部分成立，一审判决划分责任承担比例明显不当，本院依法予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条、《中华人民共和国民法总则》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初5047号民事判决第一项、第二项；二、撤销汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初5047号民事判决第三项、第四项；三、赛尚商贸集团（南京）有限公司于本判决生效之后三十日内，返还九盛商业运营管理有限责任公司装修补贴款721555.2元的50%即360777.6元；四、驳回九盛商业运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11116元，减半收取5558元，由九盛商业运营管理有限责任公司负担1111元，由赛尚商贸集团（南京）有限公司负担4447元。二审案件受理费9572元，由九盛商业运营管理有限责任公司负担3589元，由赛尚商贸集团（南京）有限公司负担5983元。本判决为终审判决。审 判 长 王永吉审 判 员 李俊霞审 判 员 曹建祥二〇二一年六月二十九日法官助理 魏佩媛书 记 员 陈 宁1