北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7639号上诉人（原审被告）：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区经济开发区东区科海大道116号。法定代表人：魏虹，董事长。委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元霄，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯威，男，1978年10月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贾龙宇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子城，北京市京师律师事务所律师。原审被告：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司朝阳销售分公司，住所地北京市朝阳区东四环北路7号一层。法定代表人：魏虹，董事长。委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元霄，北京市京都律师事务所律师。上诉人北京太合嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称太合嘉园公司）因与被上诉人冯威、原审被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司朝阳销售分公司（以下简称太合嘉园朝阳分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初24169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太合嘉园公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判太合嘉园公司无需支付逾期交房违约金，或撤销一审判决发回重审。事实和理由：一、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第12条第2款规定：“买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持”。本案中，太合嘉园公司与冯威签署《补充协议》，一致同意将交付时间变更为2018年12月31日前，虽然《补充协议》中涉及“违约责任”条款，但仅提及冯威有权按照（原）《预售合同》向太合嘉园公司进行索赔，该违约责任条款并非是对（原）《预售合同》违约责任条款的重新约定。既然冯威明知朝阳区某小区房屋（以下简称涉案房屋）不具备《预售合同》约定的交付条件，仍同意接收并入住，就无权再依据原《预售合同》主张逾期交房违约责任。二、太合嘉园公司已举证证明未能按期交付房屋，符合双方签订的《预售合同》第十二条第二款及附件十二《补充协议》第四条第二款约定的免责条款。1．北京市国土资源局在太合嘉园公司毫不知情的情况下，违反代征绿地移交流程的规定，于2007年将作为代征对象的绿地，从北京东风农场有限公司（以下简称东风农场）土地使用权证中直接划走。正是由于北京市国土资源局等相关政府部门的违法行为，导致太合嘉园公司无法完成代征绿地的征收工作。故太合嘉园公司有权根据《预售合同》第十二条第二款的约定“因政府部门有关行为而引起延误的”，可以据实延期，且不承担违约责任。2．对于太合嘉园公司而言，国土资源局违规划地的行为、东风农场及北京东方奥景体育文化发展有限责任公司（以下简称东方奥景公司）建设违章建筑的行为、朝阳区政府违法审批的行为以及朝阳法院执行不作为的行为，属于“不能预见、不能避免、不能克服”的不可抗力行为。因此，根据双方签署的《预售合同》第十二条第二款的约定，太合嘉园公司因不可抗力而引起延误的，可以据实延期，且不承担违约责任。3．在2020年3月1日《北京市代征城市绿化用地移交建设管理办法》实施之前，并无法律法规等明文规定，未完成代征绿地无法取得《代征绿地移交书》的，即不予通过规划验收。太合嘉园公司在2015年签订预售合同时，即使对腾退代征绿地有预估和判断，但对2020年实施的新规定以及2017年规划部门即实际按照该规定执行，不具备任何预期能力。太合嘉园公司已提交充分证据证明，但一审法院未予论证，存在认定事实错误。三、冯威已实际收房并入住，并不存在任何损失，一审判决太合嘉园公司支付逾期违约金显失公平。四、本案中双方先后签订了两份预售合同，不应按照2015年签订的合同进行认定，应按照2017年签订的预售合同认定违约金标准。冯威辩称，认可一审判决，不同意太合嘉园公司的上诉意见。交接协议书中明确了交接的条件，太合嘉园公司未取得竣工验收合格证明，不符合交接条件。本案不属于不可抗力。违约金不应下调。冯威签署手续，太合嘉园公司系欺骗交房。补充协议并未变更房屋交付条件。太合嘉园朝阳分公司述称，同意太合嘉园公司的上诉意见。冯威向一审法院起诉请求：1．判令太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司支付逾期交房的违约金6487434元，以已付购房款30329285为基数，按照日万分之三的标准，自2019年1月1日起计算至2020年12月14日止。事实和理由：2015年12月16日，冯威与太合嘉园公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：冯威购买太合嘉园公司开发建设的涉案房屋。建筑面积290．92平方米，总价款30039137元，交房时间为2017年12月31日。后经实际测量，冯威补交面积误差款后，房屋总价款为30329285元。但太合嘉园公司至今未取得销售房屋的《建筑工程竣工验收备案表》，未达到双方签订的《北京市商品房预售合同》第十二条约定的交房条件，其行为已构成违约。故诉至法院。太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司辩称，不同意冯威的全部诉讼请求，理由如下：1．根据相关规定，冯威无权在接收房屋并实际入住后，又以房屋不符合合同约定的交付条件为由主张逾期交房违约金；2．太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司至今未能取得《规划验收批准文件》的原因是，原土地方东风农场及其参股子公司东方奥景公司违法占地、违法建设行为所导致。尽管太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司多次催促东风农场移交代征绿地，但均无济于事。综上，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司未能取得规划验收手续系因不可抗力所致，应可免责。3．签订合同时，无法预料到合同约定的交房日前政府将政策调整为“完成代征绿地腾退任务是取得规划验收批准文件的前提条件”，因此，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司也可根据《补充协议》的约定全部或部分免责。4．即使法院认定太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司应支付违约金，冯威因已实际收房并入住，并不存在任何损失，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司根据《合同法》的规定，请求对违约金主张予以驳回或酌减。一审法院认定事实如下：2002年11月29日，太合嘉园公司取得《建设用地规划许可证》，显示用地单位为太合嘉园公司，用地项目名称为居住用地，用地位置为朝阳区东四环北路7号，用地面积为129683平方米。《建设用地规划许可证》附件显示，代征城市道路用地34232平方米、代征城市绿化用地350655平方米，补充注意事项中注明“你单位应按有关规定及时腾退代征道路用地和代征绿地并负责实施绿化”。2014年12月30日，太合嘉园公司取得《建设工程规划许可证》，显示：建设单位为太合嘉园公司，建设项目名称为1#住宅楼等9项（太合嘉园项目），建设位置为朝阳区东四环北路7号，建设规模为39018平方米，其中住房项目包括1#、2#、3#住宅楼。2015年12月16日，冯威（买受人）与太合嘉园公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称涉案合同），约定：由冯威购买位于北京市朝阳区某小区房屋（房号为暂定编号，以下简称涉案房屋），预测建筑面积为343．76平方米，其中套内建筑面积为290．92平方米，房屋单价为每平方米103225．66元，总价款为30039137元。关于交付条件约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付涉案房屋，涉案房屋交付时应当符合下列条件：1．已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的涉案房屋面积实测技术报告书；3．满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。关于逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按合同约定的期限和条件将涉案房屋交付买受人的，按以下方式处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，并于涉案房屋实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于涉案房屋实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。关于不可抗力，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同落款处出卖人一方盖有太合嘉园朝阳分公司的公章。上述合同的附件十为《补充协议》，第5条“关于交付时间和逾期交房”约定：本合同第十条内提及的“不可抗力”指自然灾害，如台风、洪水、冰雹、火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩、泥石流等，以及社会异常事件，如骚乱、战争、动乱、爆炸、罢工、禁运、示威游行等事件；除本合同第十条规定的不可抗力外，该商品房如发生下列的情形时，甲方（太合嘉园公司）可据实延期交房并不承担违约责任，受法律法规、政策或专业部门或机构有关规定变化的影响，且甲方出示相关部门或机构证明文件的。2015年12月29日，冯威（买受人、乙方）与太合嘉园公司（出卖人、甲方）还签订了《补充协议》，约定内容包括：涉案合同第十二条交付条件（一）的约定变更为“出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房”等。2017年，双方再次签订《补充协议》，约定内容包括：双方一致同意交付时间变更为2018年12月31日前，交付条件根据预售合同约定继续执行；若甲方在此期限前交房，乙方承诺不再主张预售合同中约定的任何逾期交房责任；如甲方未履行本补充协议约定，乙方有权按照预售合同约定向甲方进行索赔，交房逾期日期自2018年12月31日起算。涉案合同签订后，冯威向太合嘉园公司共支付购房款30329285元。冯威于2018年3月21日接收涉案房屋。太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司认可涉案房屋住宅楼无法办理竣工备案手续，主张系因政府行为导致其不能向园林局交付本项目代征绿地，园林局不予出具代征绿地接收文件所致，该情形属于不可抗力，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司应予免责；此外，签订合同时，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司无法预料到合同约定的交房日前政府将政策调整为“完成代征绿地腾退任务是取得规划验收批准文件的前提条件”，因此，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司也可根据《补充协议》中“受法律法规、政策或专业部门或机构有关规定变化的影响，且甲方出示相关部门或机构证明文件的”的约定而全部或部分免责。太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司未就上述主张举证。查，太合嘉园公司因“太合嘉园宗地四”商品房预售在一审法院另有诉讼。太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司在该案中称，太合嘉园公司是该地块上房屋的开发建设单位，因太合嘉园公司的注册地位于北京市通州区，涉诉房屋所在项目位于北京市朝阳区，故为方便缴税等，太合嘉园公司设立朝阳分公司，太合嘉园朝阳分公司系代表太合嘉园公司与买受人签订本案合同，合同主体应为太合嘉园公司和买受人。太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司在该案中就因政府原因导致无法办理竣工验收手续提交了多组证据。2020年5月26日（2019）京0105民初15232号民事判决认为“关于太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司主张的因政府行为导致太合嘉园公司不能向园林局交付代征绿地的抗辩意见，一方面，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司的举证不足以证明其未能将代征绿地移交给园林局系政府行为导致。另一方面，太合嘉园公司作为专业的房地产开发公司，在取得《建设用地规划许可证》时应对其负责腾退的代征绿地的情况有充分了解，并负有保证及时腾退代征绿地的义务。而根据太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司提交的证据显示，代征绿地上的违章建筑早在2011年之前即已建成，在此情况下太合嘉园公司仍于2016年9月与买受人签订合同，并约定2017年12月31日前交房，可见其对腾退代征绿地一事已作出充分预估和判断。综上，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司的该项抗辩缺乏依据，一审法院不予采信”，并判令太合嘉园公司承担逾期交房的违约金。该判决已生效。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，冯威与太合嘉园公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据合同约定，交房期限为2017年12月31日，现双方约定的交房期限早已届满，太合嘉园公司未按期交房，已构成违约。太合嘉园公司虽主张冯威已接收涉案房屋，双方签订《补充协议》，冯威又以逾期交房为由主张违约金，不应得到支持；但《补充协议》同时约定，如太合嘉园公司未能在2018年12月31日前取得竣工备案表，冯威有权按照预售合同约定向甲方进行索赔，交房逾期日期自2018年12月31日起算；故太合嘉园公司的上述抗辩意见，一审法院不予采信。生效判决已认定太合嘉园公司以政府政策、不可抗力为由免责的主张不能成立。故，冯威要求太合嘉园公司就逾期交房支付违约金，于法有据，一审法院结合太合嘉园公司主张违约金过高请求酌减的意见，考虑案件情况，酌情调整按日万分之一的标准计算，判处太合嘉园公司支付，具体金额核算为2162478元。另，涉案合同的落款处虽由太合嘉园朝阳分公司盖章，但合同首部已载明出卖人为太合嘉园公司，且太合嘉园公司系涉诉房屋所在楼宇的开发建筑单位，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司亦就太合嘉园朝阳分公司的盖章行为作出了合理解释，故本案合同主体应为冯威和太合嘉园公司。退一步讲，即使合同签订主体为太合嘉园朝阳分公司，其民事责任也应由总公司承担，故冯威要求太合嘉园朝阳分公司承担责任的请求缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、太合嘉园公司于判决生效后七日内支付冯威自二〇一八年十二月三十一日起至二〇二〇年十二月十四日止的逾期交房违约金2162478元；二、驳回冯威的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审期间依法补充查明，2017年6月28日，冯威（买受人）与太合嘉园公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定由冯威购买涉案房屋。该合同关于房屋面积、价款、交房时间、交付时应符合的条件均与双方于2015年12月16日签订的合同内容一致。关于逾期交付房屋的责任约定，将违约金计算标准变更为“逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算，向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。合同落款处出卖人一方盖有太合嘉园朝阳分公司的公章。一审法院查明2017年双方再次签订的《补充协议》，其约定内容中还显示：2017年6月28日，双方签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，冯威与太合嘉园公司就涉案房屋分别于2015年12月16日和2017年6月28日签订了两份《北京市商品房预售合同》，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效。2017年6月28日的合同中将2015年12月16日合同约定的逾期交房违约金标准进行了变更，故应以变更后的逾期交房违约金标准计算逾期交房违约金数额。生效判决已认定太合嘉园公司以政府政策、不可抗力为由免责的主张不能成立。故太合嘉园公司上诉再次以此理由作为不应支付逾期交房违约金的意见不能成立，本院不予支持。关于太合嘉园公司上诉主张冯威已接收涉案房屋，故其不应支持逾期交房违约金。对此本院认为，根据《补充协议》约定，如太合嘉园公司未能在2018年12月31日前取得竣工备案表，冯威有权按照预售合同约定向甲方进行索赔，交房逾期日期自2018年12月31日起算。故太合嘉园公司的上述意见，本院不予采纳。太合嘉园公司主张违约金过高请求酌减，但综合本案案情及双方约定的违约金标准，本院认为一审法院认定的违约金计算标准为日万分之一并无不当。本院予以维持。综上所述，太合嘉园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24100元，由北京太合嘉园房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 石 煜二〇二一年六月三十日法官助理 赵 霄书 记 员 刘怡然