广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0402民初6609号原告：唐跃英，女，汉族，××××××出生，身份证住址××××××号，公民身份号码433××××××××××××225。原告：肖剑彬，男，汉族，××××××出生，身份证住址湖南省××××××××××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××871。原告：陈文选，男，汉族，××××××出生，身份证住址珠海市香洲区×××××××××××××××，公民身份号码413××××××××××××777。原告：吴姗霖，女，汉族，××××××出生，身份证住址珠海市香洲区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××426。上列四原告共同委托诉讼代理人：邢况，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市银信物业管理有限公司，住所地珠海市香洲区××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××989J。法定代表人：江某1。委托诉讼代理人：涂焕锋，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓格，广东瀛凯邦律师事务所实习律师。原告唐跃英、肖剑彬、陈文选、吴姗霖与被告珠海市银信物业管理有限公司（以下简称银信公司）业主知情权纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐跃英、肖剑彬及四原告的共同委托诉讼代理人邢况，被告银信公司的委托诉讼代理人涂焕锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐跃英、肖剑彬、陈文选、吴姗霖向本院提出诉讼请求：⒈判令被告公布银厦广场小区管理规约、物业服务标准；⒉判令被告公布银厦广场小区业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；⒊判令被告公布银厦广场小区物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；⒋判令被告公布银厦广场小区建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；⒌判令被告公布《珠海市银厦广场小区建设整改项目》执行情况；⒍判令被告公布银厦广场小区自2013年7月至2020年7月银厦广场小区建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；⒎判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：四名原告系银厦广场小区合法业主，长期居住在银厦广场小区，并按时缴纳物业管理费、停车费。然而银厦广场的物业管理服务不到位，小区内多次出现环境污染、失窃等情况，停车场还会出现重复收费。没有保安开闸或阻拦业主正常出入的现象，严重损害了小区业主们的合法权益。被告作为物业公司对业主的投诉视而不见，置之不理，管理以及服务均不到位：任由商户私开后门和侵占小区公共用地为商户经营提供方便，即给小区带来安全隐患，又影响小区空气质量和环境卫生；小区业主财产多次发生失窃，以及业主停放在小区的车辆被刮被碰时有发生。小区绿地杂草丛生和遭任意破坏得不到修复，绿植得不到修剪；任由小商小贩随便出入，和在小区占道经营。纵容废品收购人员长期在业主楼下堆放废品垃圾。以及商户将废水，废气和餐厨垃圾向小区排放、倾倒等等危害业主身心健康的行为视而不见。面对业主的投诉，他们的态度基本不作为，或是慢作为，这些都是业主的亲身感受。在此前提下，本案四名原告得知银厦广场小区从未召开过业主大会，也从未选出业主代表进行议事活动。根据原告掌握的证据，被告成立于2006年，且与被告与银厦广场小区业主委员会签订过两份《物业委托管理合同》，其中一份落款日期为2003年6月19日，另一份落款日期为2008年6月20日。根据落款日期为2008年的《物业委托管理合同》第六条，约定委托被告管理期限暂定为5年，自2008年7月1日至2013年6月30日止。此后被告和银厦广场小区业主委员会并未续签《物业委托管理合同》，但被告的物业管理行为持续至今。据了解，银厦广场小区业主委员会的成立和的相关人员的选举未经过业主大会的审议和通过，其与被告签订《物业委托管理合同》也没有经过业主大会的同意和批准。目前，银厦广场小区业主委员会连组织机构代码都没有，业主们多次希望召开业主大会，重新选举业主委员会也得不到支持。原告发现，银厦广场小区业主委员会还于2005年1月26日与被告签订《物业管理服务收费合同》，这类重大事项也没有经过业主大会商议通过，而且其中约定的收费项目及标准与银厦广场目前公示的《银厦广场停车场服务收费标价牌》上注明的收费项目和标准不完全相符，许多业主对于相关收费标准的适用感到疑惑。此外，2003年6月19日，被告与银厦广场小区业主委员会还签订了《珠海市银厦广场小区建设整改项目》，列举了24项整改内容，但这些内容是否得到执行，是否按照标准执行，业主们都不知情。自银厦广场小区成立以来，业主们也没有见过小区建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况。综上，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，为保护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，恳请法院查明事实，公正判决。原告唐跃英、肖剑彬、陈文选、吴姗霖共同提交了以下证据：1.物业管理收费服务合同；2.银厦广场停车场服务收费标价牌；3.珠海市银厦广场小区建设整改项目表；4.照片；5.房地产权证；⒍收据、发票、行驶证。被告银信公司辩称，四原告提出的诉讼请求缺乏事实及法律依据，恳请法院驳回四原告的诉讼请求，理由如下：一、银厦广场小区及物业服务合同签订、履行基本情况。1、银厦广场基本情况：银厦广场小区位于珠海市香洲区×××××××，占地面积69530平方米，建筑面积98462.64平方米，其中，住宅面积为71910.24平方米。现银厦广场住宅用户共848户，物业类型为商住小区。2、物业服务合同签订情况：（1）第一份合同：2003年6月19日，珠海市银厦广场业主委员会与被告签订《珠海市银厦广场物业委托管理合同》，就业主委员会委托被告对银厦广场实行物业管理事宜达成一致意见。合同约定了委托管理事项及其内容、质量、措施，双方权利义务及违约责任等，合同期限为五年，自2003年7月1日至2008年6月30日止。2005年1月26日，双方就物业服务费表明签订《物业管理服务收费合同》，对公共分摊费、车辆停放收费、缴费方法进行了约定。（2）第二份合同：在第一份合同到期前，在获得绝大多数业主及业委会同意下，业委会与被告于2008年6月20日再次签订《物业委托管理合同》，合同期限为五年，自2008年7月1日至2013年6月30日止，并对物业服务标准进行约定。（3）2011年，银厦广场第二届业委会到期后，未选举第三届业委会，被告的合同在2013年6月30日到期后，未就续聘组织召开过业主大会。2019年5月28日，银厦广场组织召开老旧小区整治提升业主大会，就小区升级改造及物业管理方案进行表决，2019年6月10日经业主大会表决，791票（87.1%）及80254.95平方米（81.5%）的同意票数通过《银厦广场小区物业管理服务合约》，因银厦广场不存在业委会，表决通过后的合同未进行盖章及备案。但被告已经按照表决通过的合同履行相关合同义务。被告认为，被告与银厦广场签订过多份物业管理合同，在第二份物业服务合同到期后，业主大会对是否续聘或者另行选聘至2019年未作出决定，但被告为了维护小区秩序和业主利益仍然按照原合同继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。在2019年6月10日的业主大会表决中，银厦广场已表决通过被告的合同版本，双方已建立新的物业服务合同关系及新的服务期，被告对银厦广场提供物业管理服务合法有效。3、物业服务合同履行情况。被告在2003年5月成立，被告与银厦广场建立物业服务合同关系后，按照物业服务合同的约定履行相应的义务，在小区安排了19名工作人员，负责安保、绿化、环境、财务等。从2003年入驻后，完成了24项整改项目，对小区业主反映的问题，积极进行处理，不仅提升改善了小区的环境，也维护了大部分业主的利益。另外，根据物业服务合同的约定，被告收取的物业服务费标准是按照0.4元/平方米/月，小区每户业主最多一个月仅能收到40多元，并且小区物业服务费还不能全部收到，能够维持被告继续提供物业服务的，则是通过小区停车费的补充，根据物业服务合同的约定，在物业服务费与停车费合并使用的情况下，才能够保证物业管理工作正常运行。二、四原告要求公布相关材料没有事实及法律依据。1、四原告要求公示小区管理规约、业主大会议事规则、业主大会或业主委员会的决定及会议记录没有法律依据。根据《珠海经济特区物业管理条例》第27条的规定，业主大会行使制定、修改管理规约和业主大会议事规则的职权，业主大会作出的管理规约、业主大会议事规则等由业主委员会进行保管并且向行政主管部门进行备案。被告作为提供物业管理服务的单位，不具有保管管理规约和业主大会议事规则的职责，要求被告公布没有法律依据。另外，就银厦广场的管理规约，被告在入驻银厦广场后，就已经制定了管理规约并且一直在物业管理处进行公示，业主可以自行查看，但业主大会议事规则，被告并不知情，也无法公布。因此，四原告要求公布上述材料没有法律及事实依据，依法应当驳回四原告的该部分诉讼请求。2、被告已经公布小区的物业服务合同、物业服务标准，四原告要求再进行公布没有事实依据。被告与银厦广场签订过多份物业服务合同，现根据2019年6月10日表决通过的物业服务合同，在业主大会组织召开前，已经进行物业服务合同版本的公示，合同版本已将物业服务标准、收费标准等详细列明，在表决结果通过后，也已将表决结果进行公示。另外，被告也对小区的收费标准在物业管理处、小区出入口等有进行公示。在被告已经完成相关材料公示，并且相关材料可以在公开场合进行查看的情况下，四原告通过诉讼途径要求公开，显然没有事实依据。3、被告已经按照2019年6月10日表决通过的物业服务合同对小区共有部分使用和收益情况、小区内停车位收益情况进行公示，四原告要求公布没有法律依据。根据被告与银厦广场签订的物业服务合同，被告为小区提供的物业服务收费方式为包干制，而且根据2019年6月10日表决通过的物业服务合同第8条约定：“（1）本住宅区的业主停车位，每月每个车位需缴纳停车管理费70元/月，与物业管理费合并使用”。合同已明确约定了停车管理费归被告。根据《珠海经济特区物业管理条例》第66条的规定，业主与物业服务企业采用酬金制的情况下，才需要对小区的收支情况进行公示，包干制方式无需公示收支情况。另，被告已经按照业主大会表决通过的合同，对小区公共使用情况进行公示，其中小区现有的快递柜、道闸广告、饮水机是小区的公共收益。被告在入驻小区后，停车位并没有进行规划，是按照不影响道路通行及保障消防安全的情况下进行停放，并没有相应的规划。对于小区公共收益及停车费的收入情况，被告已经在小区公告栏进行公示。在此基础上，四原告要求公布没有法律依据。4、四原告要求公布《珠海市银厦广场小区建设整改项目》执行情况没有依据。2003年6月19日，被告与小区业主委员会签订《珠海市银厦广场小区建设整改项目》，列举了24项整改内容，被告投入大量资金、人力、财力、物力，历时6个月，对小区进行全面治理改造，取得良好实效，已完成了合同约定的义务，并于2003年12月正式与原物业公司完成交接管理工作。本次整改项目，被告共投入整改费用30多万元，补偿原物业管理人员补偿金共计6.3万元。被告先后对小区的公共安全防盗设施、公共设施、环境卫生设施等进行重点改造升级，全面、多方位的进行整改，严格筛选管理人员、保安人员，并进行上岗前专业培训，本着“以人为本、精心管理”的服务宗旨，切实落实各项整改工作。被告按照业主委员会的要求及整改项目相关内容的规定已完成整改，并与业委会进行现场验收，且早已投入使用。经被告6个月的整改升级，小区面貌焕然一新，一改之前的破旧脏乱景象，赢得小区业主的肯定。除吴姗霖外，其余三原告均是2009年后才入住银厦小区，自然不知道小区曾经的整改情况。对于整改的事项已是18年前的事情，大部分整改项目在小区依然能够看见，部分整改项目随着时间推进，已经多次变更，整改的痕迹也没有留存。四原告要求公布整改情况，已不具备可执行性，该项诉讼请求极不合理。5、四原告要求公布维修资金的筹集及使用情况没有依据。银厦广场小区是上世纪90年代兴建的老旧小区，并无设立维修资金的筹集机制，小区至今也没有物业管理专项维修资金。被告只能参照《珠海经济物业管理条例》的规定，在物业管理区域内需要进行维修的事项，由相关业主按一事一筹、专款专用、业主自付的形式进行维修资金的筹集及使用。每次进行维修前，已经将需要进行维修的情况、维修方案、维修报价等征集业主意见，在取得业主同意及收到费用后再进行维修。四原告无权要求被告重复公布相关信息。且《住宅专项维修资金管理办法》并未规定由物业服务企业管理维修资金账目，四原告也没有证据证明业主大会决定由被告作为维修资金账目的管理单位，故四原告要求被告公布维修资金的筹集及使用情况没有任何依据。三、四原告主张的相关事实与实际情况相反，四原告并非是为了小区的安稳，而是在给小区制造不和谐现象。小区的安稳，需要业主及物业公司的共同努力。被告在入驻小区后，一直得到大部分业主的支持。2019年业主大会表决结果显示，超过80%的业主支持被告，这是最好的证明。同时，小区一直未成立业委会，被告的工作长期以来得到属地居委会、街道办的指导和支持，政府部门有关小区的事务大多数交给被告落实，特别是新冠疫情防控期间做了大量的工作，居委会等部门对被告提供物业服务、落实上级任务、配合政府工作等方面是满意的，给予充分肯定。但物业管理上，物业公司只能兼顾大部分业主的利益，对于部分业主可能无法顾及也情有可原，但不能作为部分业主扰乱小区整体安稳的理由。部分原告存在严重拖缴物业费，甚至是拒缴停车费的情形，四原告认为有按时缴纳管理费显然与事实相反。被告在2019年2月将停车收费方式升级为车牌自动识别，对已缴纳月费的车辆自动放行，临时车辆根据停车时长进行收费。原告吴姗霖认为被告属于非法收费，一直未缴纳停车费并且在到小区道闸口之前就按喇叭示意保安放行，保安稍有怠慢或提示收费，则会被破口大骂，该原告还乱停乱放车辆、堵塞消防通道等行为也给小区造成了极差的负面影响。四原告上述无理行为严重影响小区居民生活安宁，侵犯了小区其他业主的合法权益。另外，四原告还在小区业主群发布与事实不符的内容，误导不知情业主，极大破坏了小区的稳定和谐氛围。综上，四原告诉请没有事实和法律依据，恳请法院依法查明事实，驳回四原告的全部诉讼请求。被告银信公司提交了以下证据：⒈珠海市银厦广场物业委托管理合同（2003.6.19）；⒉物业管理服务收费合同、关于调整物业管理服务收费标准的通知；⒊珠海市银厦广场物业委托管理合同（2008.6.20）；⒋物业管理服务合约；⒌关于召开银厦广场老旧校区整治提升业主大会的通知、关于珠海市银厦广场小区业主大会开票的公告、银厦广场环境整治提升工程业主表决结果公示；⒍物业服务企业备案证明、珠海市物业服务合同备案表；⒎营业执照、物业服务费价目表、业主管理规约公告照片；⒏小区安装自动售水机协议书、合作合同书、速递易合作协议；⒐成立业主委员会申请、登记表；⒑整改项目照片；⒒2019年第三季度至2021年第一季度物业服务费收支公示；⒓横幅张贴情况照片；⒔商铺违章开后门清单、珠海市违法建设安全隐患排查情况统计表；⒕处理投诉报告及照片；⒖声明、通知、关于协调解决6.7.8栋商铺停车场问题的通知、关于银厦广场商铺停车场安装智能出入口控制管理系统的征求意见、关于心华路××××××号银厦广场商铺停车场内设智能车辆出入管理系统的申请和情况说明、关于银厦广场商铺停车场安装智能出入口控制管理系统的通知、关于银厦广场商铺停车场停放服务收费的通知及收发通知登记表；⒗小区公共维修通知、维修照片、维修费用收据、发票；⒘广东省经营服务性收费许可证、许可证副本、通知、珠海市城区住宅小区机动车停放服务收费管理办法；⒙缴费通知单、（2011）香民一初字第914号民事判决书；⒚其他有关照片；⒛微信记录。经审理查明，四原告分别系珠海市香洲区×××××××××××××房的登记产权人，登记时间分别为2009年11月24日、2009年12月23日、2009年2月25日、1998年。2003年6月19日，银信公司与珠海市银厦广场业主委员会签订《珠海市银厦广场物业委托管理合同》，成为案涉小区的物业服务企业，合同期限为五年，自2003年7月1日至2008年6月30日。2008年6月20日，银信公司与珠海市银厦广场业主委员会续签合同，将物业委托管理期限延长至2013年6月30日。之后按照当事人的庭审陈述，业主委员会到期后未能成立新的业主委员会，银信公司未能再签订新的物业服务合同，但继续于案涉小区提供物业服务至今。2003年6月19日，银信公司与珠海市银厦广场业主委员会签订《珠海市银厦广场物业委托管理合同》之时，双方还签署了一份“珠海市银厦广场小区建设整改项目”表，该表共列有“改建有标志的进出口小区大门”等24项内容，并详细载明了每项内容的具体实施内容和完成时间，最迟项目完成时间为2003年11月，表的尾部载明“以上为双方协商确认的整改项目，由乙方（银信公司）投入资金并认真施工，按期实施每一项目完成后，由甲方验收认定，并且出具文字证明，如未能按照按质完成，视为违反合同约定，将视情况轻重扣除押金的一定比例”。庭审后，应本院要求，被告于2021年5月7日制作《公告》并将该《公告》与历史签订的物业管理服务合同、目前执行的物业管理服务方案、物业服务费收支、公共维修情况等相关资料于2021年5月8日张贴于小区公告栏。《公告》内容共分为五部分，分别为“一、关于个别业主要求公布的业主大会议事规则、管理规约、业主大会或业主委员的决定及会议记录、物业专项维修资金的筹集、使用材料等问题…二、关于银厦广场物业服务合同、收费标准及服务标准等约定请求…三、关于小区共有部分使用及收益情况的问题…四、关于2003年《珠海市银厦广场小区建设整改项目》的整改情况说明…五、关于公共维修的情况…”。四原告对此表示“对被告公示行为表示认可，对被告公示的内容不认可…被告没有按照庭审意见和原告方的要求公示物业公司逐年按月按户的管理费收支情况，也没有公布或允许全体业主查询停车收费的收支情况、擅自提高停车收费的相关依据和车位的处分情况”，并要求被告公示“物业公司针对每户业主收取管理费的收支情况”，“允许全体业主查询及复制银厦广场小区停车收费的收支情况、擅自提高停车收费的相关依据和车位的处分情况”。本院认为，本案系业主知情权纠纷，根据《物业管理条例》第六条的规定，房屋的所有权人为业主，四原告作为案涉小区房产的登记产权人，有权就其取得房屋所有权之日起行使业主权利，依法向物业服务企业主张业主知情权。被告为回应四原告本案诉求，已于本案庭审后就有关内容以在小区公告栏张贴的形式进行了公示，但四原告对公示内容仍有异议，故案涉知情权主张的内容和范围系本案的主要争议焦点。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料”，其中第（一）项内容的义务主体系维修资金的代管或监管单位，第（二）项内容的义务主体系业主大会或业主委员会，第（三）项内容的义务主体系物业服务企业，第（四）项内容的义务主体系有权处分建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的权利人，一般为建设单位或包销人。案涉小区竣工于1997年，其时住宅专项维修资金制度尚未出台，亦无证据显示后来有组织小区房产业主统一缴纳过专项维修资金，四原告请求被告公布案涉小区建筑物及其附属设施维修资金的筹集、使用情况，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告并非管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况内容的当然知情权义务主体，亦无证据显示被告有掌握上述内容情况，四原告请求被告公布上述内容，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告于原物业服务合同到期届满后由于新的业委会未能成立原因至今未签订新的物业服务合同，基于目前的事实物业服务状态应当认定被告与案涉小区业主存在事实上的物业服务合同关系，四原告有权向被告了解前续的物业服务合同签订情况和共有部分的使用和收益情况，现行的物业服务标准或方案作为事实物业服务合同的一部分，四原告亦有权要求被告公布，至于原告方针对《珠海市银厦广场小区建设整改项目》执行情况的情况，该表系被告于2003年就案涉小区首次签订物业服务合同时向小区业委会所作的承诺，应认定为系当时物业服务合同的一部分，按照项目表的约定，整改早已完成，唐跃英、肖剑彬、陈文选三人均系2009年才成为案涉小区业主，并无权利就此提出知情权主张，吴姗霖虽于1998年即已为权利人，但其针对近20年前的物业服务承诺项目提出知情权主张，实难认为原告方系目的正当。被告于本案庭审后就原物业服务合同、现物业服务方案、物业费的收支情况、共有部分的使用和收益情况已以小区公告栏张贴的形式进行了公布，就2003年《珠海市银厦广场小区建设整改项目》的情况亦公告进行了说明，已经合理充分履行了业主知情权的相应义务，四原告已然可以自行查询及复制。至于原告方要求公示的每户业主管理费收取情况及具体的停车费收取情况，该情况并不对个人业主利益造成影响，属于物业服务公司自身财务管理内容，没有法律、法规明确规定上述情况应予公布，原告方上述主张已然超出了合理使用业主知情权的范畴，对此本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《物业管理条例》第六条的规定，判决如下：驳回原告唐跃英、肖剑彬、陈文选、吴姗霖的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为300元，由原告唐跃英、肖剑彬、陈文选、吴姗霖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈龙飞二〇二一年六月八日书记员  陈儒敏余晓曼