北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7616号上诉人（原审被告）：英迈寰球人力资源有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区世纪大道1198号一座8层02-03单元。法定代表人：张鹏，总经理。上诉人（原审被告）：英迈寰球人力资源有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街2号院3号楼19层1901、1902室。负责人：李珉，经理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：田春雷，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京银泰置业有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街2号北京银泰中心C座M层。法定代表人：沈国军，董事长。委托诉讼代理人：刘文娟，北京市中咨律师事务所律师。上诉人英迈寰球人力资源有限公司（以下简称英迈公司）、英迈寰球人力资源有限公司北京分公司（以下简称英迈北京分公司）因与被上诉人北京银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初1815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。上诉人英迈公司、英迈北京分公司的委托诉讼代理人田春雷，被上诉人银泰公司的委托诉讼代理人刘文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。英迈公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项并改判驳回银泰公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由银泰公司承担。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误，应予以改判。（一）根据双方的约定租期为三年，免租期为每年一个月，形式为2017年10月1日至2017年10月31日；2018年10月1日至2018年10月31日；2019年10月1日至2019年10月31日。英迈公司租赁到两年六个月时解除租赁合同，2019年的免租期没有享受。英迈公司认为免租期是给承租方装修等情形中无法使用房屋的一种补偿。该租赁合同已履行两年，已享受两年，依据行业管理和公平合理的原则不应再支付。况且租赁合同是银泰公司提供的格式文本，未经与银泰公司协商，也未进行显著标识、提醒，排除英迈公司主要权利，应属无效，不应作为一审判决的依据。（二）根据双方约定，无论租赁合同以何种形式解除，承租方应将房屋恢复至合同附件二约定的标准。首先，合同解除时，英迈公司的装修标准远远高于附件二中约定的标准，也有利于银泰公司对外出租，不存在恢复的必要性；其次，租赁合同中并没有恢复原状的约定，并且开始租赁时交付的是毛坯房。一审中，直接适用恢复原状并支持相关费用，属事实不清，无事实依据和法律依据。（三）本案事实不符合双方合同中违约金条款的适用条件，违约条款不应作为定案的依据。违约金不应由英迈公司支付。从双方的租赁合同第三部分第六条第一款第二项最后一段的内容（即：如因承租人自身原因提前终止本合同或在本合同租赁期限内擅自搬离租赁物业的，在承租人已缴足全部应付费用的前提下，出租人有权要求承租人支付相当于三个月租金的违约金）来看，该违约条款适用条件是英迈公司解除时已缴足全部应付款项的前提下，银泰公司才有权主张违约金。但本案中，解除时，英迈公司没有支付2019年4月的租金。显然，本案的违约金条款不应适用。英迈北京分公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项并改判驳回银泰公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由银泰公司承担。事实和理由同英迈公司一致。银泰公司辩称，同意一审判决，不同意英迈公司、英迈北京分公司的上诉意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于免租期租金的问题合同有明确约定，因为承租人原因解约，承租人应当支付免租期内的租金。关于恢复原状问题，恢复原状在租赁合同中有明确约定，退租的时候，承租人应当按照附件二的标准恢复原状，承租人虽然自己进行了装修，但是涉案房屋属于高档写字楼，再行出租后都会由租户重新进行装修。关于违约金问题，是英迈公司、英迈北京分公司对合同条款的误解。一审支持的三个月的违约金实质上是以三个月违约金的金额对银泰公司房屋空置期损失的弥补。涉案合同不是格式条款合同，相关合同内容都是双方进行了反复的多轮的讨论的结果，不存在格式条款的问题。银泰公司向一审法院起诉请求：一、判令英迈北京分公司向银泰公司支付2019年4月份房屋租金408235.8元；二、判令英迈北京分公司向银泰公司支付免租期租金816471.6元；三、判令英迈北京分公司向银泰公司支付恢复房屋原状的施工费587364元；四、判令英迈北京分公司向银泰公司支付完成涉案房屋恢复原状期间的房屋占用费1224707.4元；五、判令英迈北京分公司向银泰公司支付违约金1224707.4元；六、判令英迈北京分公司将工商注册地址从租赁物业迁出；七、判令英迈公司就上述诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：2016年11月8日，银泰公司与英迈北京分公司双方签订涉案合同，约定英迈北京分公司承租涉案房屋，建筑面积1050.8平方米，用途为办公室，租赁期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止，每月租金408235.8元，承租人应于每月第一个工作日前支付当月应缴价税合计租金；承租人在租期内享有下述免租期：自2017年10月1日至2017年10月31日、自2018年10月1日至2018年10月31日、自2019年10月1日至2019年10月31日，若因承租人原因（不可抗力除外）实际租赁不满租赁期和／或实质性违反本合同的条款及规定，出租人有权向承租人索取免租期内所免去的所有租金；如果承租人未遵守和履行本合同中的任何承租人应遵守和履行的实质性条款和条件，承租人在收到出租人相关书面通知后的五个工作日内未能对该等实质性的违约加以纠正的，出租人将有权终止本合同并扣留部分或全部保证金作为因承租人违约而对出租人的合理经济补偿和／或赔偿；如因承租人自身原因提前终止本合同或在本合同租赁期限内擅自搬离租赁物业的，在承租人已缴足全部应付费用的前提下，出租人有权要求承租人支付相当于三个月租金的违约金；在租期届满或出租人依据本合同提前终止本合同的，承租人应于本合同到期日前或提前终止日前，将租赁物业回复至本合同附件二规定之标准状况，同时交还归出租人所有之租赁物业内部所有固定设备、装置以及一些附加设备，并使这些设备装置保持良好、清洁、可出租状态，但承租人的财产、装修、固定设备和装置及附加设备，承租人都必须在本合同到期日前或提前终止日前移走并承担相应费用；如果任何一方未能履行本合同项下的义务，应向另一方赔偿由此造成的直接损失。涉案合同签订后，英迈北京分公司依约向银泰公司支付租赁保证金1224707.4元，英迈北京分公司依约向银泰公司支付涉案房屋租金至2019年3月31日。2019年4月16日，因英迈北京分公司迟延交纳涉案房屋租金，银泰公司向英迈北京分公司发送《催款函》，要求英迈北京分公司支付2019年4月1日至30日期间的房屋租金。2019年4月22日，英迈北京分公司向银泰公司发送《告知函》，英迈北京分公司提出提前终止与银泰公司之间的租赁关系，终止日期为2019年4月22日。2019年4月30日，银泰公司向英迈北京分公司发送《律师函》，要求英迈北京分公司支付涉案房屋租金并承担相应违约责任。2019年5月30日，银泰公司向英迈北京分公司发送《告知函》，要求英迈北京分公司于2019年6月2日前将涉案房屋内物品腾空并将涉案房屋恢复原状。2019年6月2日，英迈北京分公司将涉案房屋内物品搬离，并向银泰公司出具《确认函》。2019年6月18日，银泰公司委托北京市长安公证处对涉案房屋状况进行证据保全，2019年6月26日，北京市长安公证处向银泰公司出具（2019）京长安内经证字第29891号公证书。2019年6月18日，银泰公司与北京市居达装饰工程有限公司签订《工程施工承揽合同》，就涉案房屋进行了拆除恢复工程，2019年7月4日，银泰公司向北京市居达装饰工程有限公司支付工程款587364元。银泰公司主张，涉案房屋拆除恢复工程于2019年7月31日完工，并通过验收。为证明该主张，银泰公司提交有其自行出具的《交接验收表》。英迈北京分公司称根据银泰公司提交的证据显示，涉案房屋拆除恢复工程于2019年7月4日即完工，银泰公司迟延至2019年7月31日验收。英迈北京分公司主张，其于2019年4月22日即提出解除涉案合同，并要求银泰公司将涉案房屋对外出租避免损失扩大，但是银泰公司拒绝英迈北京分公司腾退涉案房屋内物品，导致涉案房屋长期空置。为证明其主张，英迈北京分公司提交有《关于：请贵司立即返还非法扣留的我司财物及立即将租赁物业对外出租函》及银泰公司发送给英迈北京分公司的电子邮件，其中电子邮件发送于2019年5月31日，记载内容为：孙瑶你好，根据大厦租赁部给您发出的正式函件，要求6月2日将遗留在单元内的家具等办公物品搬空，请您尽快在2019年5月31日17：30前携带贵公司盖章的授权委托书，到大厦物业管理处办理搬家手续，以便为贵司预约货梯，以配合贵司搬家工作，并确保6月2日前搬运物品过程中所授权的委托人必须在现场进行协调工作，以确保大厦确认搬家人员身份及进入租区人员身份，以保证贵司物品之安全。银泰公司称，从未阻拦过英迈北京分公司腾退涉案房屋内物品，银泰公司多次催促英迈北京分公司腾退涉案房屋，英迈北京分公司则提出欲以一些办公用品折抵部分欠款，银泰公司未同意，导致英迈北京分公司长期将物品滞留在涉案房屋内未予搬离。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，银泰公司与英迈北京分公司签订涉案合同，由英迈北京分公司将涉案房屋出租给银泰公司，银泰公司向英迈北京分公司支付房屋租金，双方之间的签订的涉案合同符合法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。涉案合同履行期限尚未届满前，英迈北京分公司通过电子邮件向银泰公司发送了提前解除涉案合同通知，通知银泰公司涉案合同于2019年4月22日解除。银泰公司认可已经收到英迈北京分公司发送的解除通知，并于2019年4月30日回函要求英迈北京分公司将涉案房屋予以腾退返还。从上述英迈北京分公司与银泰公司函件内容可知，双方对于涉案合同解除并无异议，双方争议焦点在于涉案房屋租金及违约责任的承担。因英迈北京分公司并无解除权，其通知不发生解除效力，但是银泰公司要求腾退涉案房屋，可推定银泰公司同意解除涉案合同，故一审法院确认银泰公司与英迈北京分公司之间的涉案合同于2019年4月30日解除。英迈北京分公司支付涉案房屋租金至2019年3月31日，故应当支付2019年4月1日至4月30日期间房屋租金408235.8元。银泰公司主张，因英迈北京分公司单方提前解除涉案合同，根据涉案合同约定，英迈北京分公司应当支付已经享有的两个月免租期的房屋租金816471.6元。一审法院认为，涉案合同系双方当事人真实意思表现，且上述约定不存在无效的情形，故为维护合同的稳定性，促进经济交易行为的诚实守信，对银泰公司的该主张予以支持，英迈北京分公司应当支付免租期租金816471.6元。根据涉案合同约定，英迈北京分公司在涉案合同到期后，负有将涉案房屋恢复原状后再行返还的义务。本案中，因英迈北京分公司提前解除涉案合同，在向银泰公司交付涉案房屋时，并未将房屋恢复原状。银泰公司自行将涉案房屋恢复原状并支付施工费587364元，并无不当，且有相关证据佐证，故对于该施工费英迈北京分公司应当予以支付。英迈北京分公司因单方违约，应当承担相应的违约责任。根据涉案合同约定，一方违约的应当支付另一方三个月的房屋租金作为违约金，故英迈北京分公司应当支付银泰公司违约金1224707.4元。银泰公司要求英迈北京分公司支付涉案房屋2019年5月1日至7月31日期间恢复原状施工期间的空置费的诉讼请求，因英迈北京分公司已经因其违约行为承担了相应违约金，上述违约赔偿已经足以弥补银泰公司因英迈北京分公司单方违约造成的空置期和装修期损失，故对于银泰公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。银泰公司要求英迈北京分公司将工商注册地址从涉案房屋迁出的诉讼请求，因该项诉讼请求属于工商行政管理部门相关管理范围，一审法院不宜直接在本案中予以处理，银泰公司可就该项诉讼请求，向相关工商行政管理部门申诉处理。因英迈北京分公司系英迈公司的分公司，就银泰公司要求英迈公司承担连带责任的主张，英迈北京分公司系与银泰公司签订合同之相对方，应先以其财产承担民事责任，不足部分由其总公司英迈公司承担补充责任。判决如下：一、英迈寰球人力资源有限公司北京分公司于判决生效之日起七日内支付北京银泰置业有限公司二〇二〇年四月一日至四月三十日期间的房屋租金四十万八千二百三十五元八角；二、英迈寰球人力资源有限公司北京分公司于判决生效之日起七日内支付北京银泰置业有限公司免租期租金八十一万六千四百七十一元六角；三、英迈寰球人力资源有限公司北京分公司于判决生效之日起七日内支付北京银泰置业有限公司房屋恢复原状施工费五十八万七千三百六十四元；四、英迈寰球人力资源有限公司北京分公司于判决生效之日起七日内支付北京银泰置业有限公司违约金一百二十二万四千七百零七元四角；五、英迈寰球人力资源有限公司北京分公司的财产不足以清偿上述债务的，由英迈寰球人力资源有限公司承担补充责任；六、驳回北京银泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25102元，由北京银泰置业有限公司负担7911元（已交纳），由英迈寰球人力资源有限公司北京分公司负担17191元（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。关于格式条款无效情形的认定，包括以下几类情形：无民事行为能力人订立的格式条款无效；行为人双方以虚伪意思表示订立的格式条款无效；为损害他人合法权益而恶意串通订立的格式条款无效；违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗的格式条款无效；造成对方人身损害或因故意或者重大过失造成对方财产损失的格式条款无效。针对“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，提供格式条款一方排除对方主要权利”的情形，需妥善考量权利或责任存在倾斜时是否已达到不合理的程度，根据具体案件判断其主要权利是否已被条款提供方排除，而并非一概认定无效。本案中，银泰公司、英迈北京分公司均已经按照《写字楼租赁合同》约定实际履行了各自的合同义务，现有证据表明英迈北京分公司在合同履行中未要求撤销《写字楼租赁合同》，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在英迈公司、英迈北京分公司提供的证据不能证明涉案《写字楼租赁合同》存在格式条款应认定无效主张所依据的事实成立的情形下，本院对英迈公司、英迈北京分公司有关“租赁合同是银泰公司提供的格式文本，未经与英迈北京分公司协商，也未进行显著标识、提醒，排除英迈北京分公司主要权利，应属无效，不应作为一审判决的依据”的上诉理由和请求不予采纳。银泰公司与英迈北京分公司之间签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。英迈北京分公司要求涉案租赁合同于2019年4月22日解除，银泰公司于2019年4月30日回函要求英迈北京分公司腾退返还房屋，一审法院确认银泰公司、英迈北京分公司租赁合同于2019年4月30日解除的意见并无不妥。根据涉案租赁合同的约定、履行情况及现有证据表明，英迈北京分公司应对提前解除涉案租赁合同承担相应的违约责任。根据英迈北京分公司提前解除合同、未按期支付租金的违约行为及合同的剩余履行期限，一审法院有关“英迈北京分公司支付2020年4月1日至4月30日租金、支付免租期租金”的处理意见并无不妥，本院对英迈公司、英迈北京分公司有关“双方约定免租期，已享受两年，2019年的免租期没有享受，依据行业管理和公平合理的原则不应再支付”的上诉理由和请求不予采纳。根据涉案租赁合同有关“在租期届满或出租人依据本合同提前终止本合同的，承租人应于本合同到期日前或提前终止日前，将租赁物业回复至本合同附件二规定之标准状况，同时交还归出租人所有之租赁物业内部所有固定设备、装置以及一些附加设备，并使这些设备装置保持良好、清洁、可出租状态，但承租人的财产、装修、固定设备和装置及附加设备，承租人都必须在本合同到期日前或提前终止日前移走并承担相应费用”的约定，结合银泰公司自行将房屋恢复原状并支付施工费用的事实，依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在英迈公司、英迈北京分公司提供的证据不能证明银泰公司因房屋恢复原状支出的费用不客观、不真实的情形下，本院对英迈公司、英迈北京分公司有关“一审中直接适用恢复原状并支持相关费用，属事实不清，无事实依据和法律依据。”的上诉理由和请求不予采纳。涉案租赁合同中“如因承租人自身原因提前终止本合同或在本合同租赁期限内擅自搬离租赁物业的，在承租人已缴足全部应付费用的前提下，出租人有权要求承租人支付相当于三个月租金的违约金”是在租金保证金和物业管理费保证金条款项下的约定，这里所述“承租人已缴足全部应付费用”是指租金保证金和物业管理费保证金，一审法院认定银泰公司“判令英迈北京分公司向银泰公司支付违约金1224707.4元”诉讼请求的违约金赔偿已经足够弥补银泰公司房屋空置期和装修期损失，结合银泰公司在一审法院审理期间撤回“不予退还租金保证金1224707.4元归银泰公司所有”诉讼请求的情形，根据英迈公司的违约行为、合同中关于违约金的约定及银泰公司因涉案租赁合同提前解除所受到损失，一审法院酌定英迈北京分公司向银泰公司支付违约金的处理意见并无不妥，故本院对英迈公司、英迈北京分公司有关“本案事实不符合双方合同中违约金条款的适用条件，违约条款不应作为定案的依据”的上诉理由和请求不予采纳综上所述，英迈北京分公司、英迈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55656元，由英迈寰球人力资源有限公司负担27828元（已交纳），英迈寰球人力资源有限公司北京分公司负担27828元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张印龙二〇二一年六月三十日法官助理  王永基法官助理  陈文文