广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1972民初2250号原告：张坤。委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学佼，广东金词律师事务所律师。被告：周文锋。被告：袁少玲。被告：欧锡坤。委托诉讼代理人：麦选婷，广东魁峰律师事务所律师。被告：高丽华。委托诉讼代理人：麦选婷，广东魁峰律师事务所律师。原告张坤与被告周文锋、袁少玲、欧锡坤、高丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理，原告张坤及其委托诉讼代理人严驰、被告周文锋、被告袁少玲、被告欧锡坤和高丽华的共同委托诉讼代理人麦选婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张坤向本院提出诉讼请求：1.确认张坤和周文锋、袁少玲、欧锡坤于2019年8月24日签订的《不动产权转让协议书》为无效合同；2.周文锋、袁少玲、欧锡坤、高丽华共同返还张坤购房款1650000元并支付逾期付款损失（以1650000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从起诉之日起计算至款项全部返还之日止）；3.周文锋、袁少玲、欧锡坤、高丽华共同赔偿张坤装修损失150000元；4.本案的诉讼费用由周文锋、袁少玲、欧锡坤、高丽华共同承担。庭审中，张坤撤回了第3项诉讼请求。事实与理由：袁少玲是东莞市×××××××××××之十房屋的登记产权人，周文锋与袁少玲为夫妻关系，该不动产权登记在周文锋、袁少玲的名下。张坤向周文锋、袁少玲、欧锡坤、高丽华购买上述房产，2019年8月24日，欧锡坤以周文锋、袁少玲的名义和张坤签订了《不动产权转让协议书》。该《不动产权转让协议书》第三条明确约定，该房屋转让价款为1930000元，第四条约定，张坤需支付给周文锋、袁少玲房屋转让款项，由欧锡坤账户转给周文锋、袁少玲。《不动产权转让协议书》另对合同其他内容进行清楚约定。张坤向欧锡坤、高丽华支付购房款并办理房屋交接手续后，即对房屋进行相关装修，装修共花费150000元。其后，张坤得知该房屋已被法院查封，并了解到房屋买卖交易行为为无效行为，由于该房屋已被多人申请查封，房屋也因合同无效无法办理过户。为此，张坤多次和周文锋、袁少玲、欧锡坤、高丽华协商退还购房款并赔偿装修损失事项，但均遭到拒绝。张坤认为，周文锋、袁少玲是名义出售人，欧锡坤、高丽华是实际出售人，为共同转让方，高丽华和欧锡坤为配偶关系，并且高丽华实际收受张坤大部分房屋转让款项，在《不动产权转让协议书》无效的情形下应共同返还张坤已支付的1650000元购房款，并应共同赔偿150000元的装修损失。张坤依据相关法律规定诉至法院，请求判如所请。被告欧锡坤辩称，张坤认为欧锡坤、高丽华是实际出售人毫无事实与法律依据，欧锡坤、高丽华并非案涉《不动产权转让协议书》的相对方、履行方，与张坤之间无任何法律关系。案涉《不动产权转让协议书》是张坤与周文锋、袁少玲签订的，案涉房屋是登记在袁少玲名下的，袁少玲对案涉房屋享有完整的所有权，欧锡坤、高丽华对案涉房屋不享有任何权利，且整个房屋买卖的过程是由张坤及周文锋、袁少玲完成的，张坤认为欧锡坤、高丽华是实际出售人毫无事实和法律依据。欧锡坤、高丽华未在案涉《不动产权转让协议书》上签名确认，亦非案涉《不动产权转让协议书》的相对方、履行方，不对张坤负有任何义务，与张坤间不存在任何法律关系。欧锡坤、高丽华曾与周文锋、袁少玲建立房屋买卖合同关系，但在张坤与周文锋、袁少玲建立房屋买卖合同关系前已解除。欧锡坤、高丽华在张坤与周文锋、袁少玲的房屋买卖过程中并未获取任何利益。欧锡坤、高丽华在张坤与周文锋、袁少玲建立房屋买卖合同关系前，因经济周转困难、无法继续支付购房款，与周文锋、袁少玲解除房屋买卖合同关系并要求周文锋、袁少玲退回已收款项。但周文锋、袁少玲声称无力退还，在出售案涉房屋后以购房款归还。因此，周文锋、袁少玲在与张坤进行房屋买卖交易时，才会指定欧锡坤为收款方，以归还对欧锡坤、高丽华的欠款。故，欧锡坤、高丽华收取的款项系周文锋、袁少玲归还欧锡坤、高丽华的欠款，张坤支付的购房款实际上由周文锋、袁少玲收取。综上，张坤对欧锡坤、高丽华的诉讼请求无事实与法律依据，请法院驳回张坤对欧锡坤、高丽华的诉讼请求。被告周文锋、袁少玲辩称，张坤的诉讼请求没有证据证明，张坤起诉周文锋、袁少玲没有依据，周文锋、袁少玲的房子是卖给欧锡坤，没有卖给张坤，周文锋、袁少玲没有收张坤的钱。经审理查明：位于东莞市×××××××××××之十的房屋权属人是袁少玲，房地产权证号为：粤房地证字第**，房屋所在土地类别为宅基地，土地使用者为袁少玲，集体土地建设用地使用证号为：东府集建（98）字第0571937/1900061****X号。袁少玲与周文锋系夫妻关系。欧锡坤与高丽华系夫妻关系。在2019年1月前，欧锡坤、高丽华向周文锋、袁少玲购买案涉房屋，双方签订了房屋买卖合同。欧锡坤、高丽华通过银行转账、微信转账向周文锋、袁少玲支付购房款，于2019年1月17日转账了50000元、50000元（微信），2019年1月25日转账了600000元、200000元，于2019年4月30日转账了100000元，于2019年5月5日转账了400000元，于2019年7月23日转账了100000元，于2019年8月26日转账了430000元，共计1930000元。袁少玲在2019年5月5日出具了一张收据，内容为：“现收到高丽华购买我名下土地房产在虎门镇镇口社区镇口XXXX（原门牌号镇口大道XXX）土地及房屋款人民币伍拾万元，分别转入我女儿周子恩建设银行账户肆拾万元，周子琪东莞银行拾万元正共500000元整。”2019年7月17日，张坤向欧锡坤购买案涉房屋，向欧锡坤支付了定金100000元，欧锡坤作为收款人向张坤出具了一张收据，内容为：“张坤先生买下我虎门镇口XXX，总售价为壹佰陆拾伍万元正，现交付拾万元作定金之用，余金额定下月，即八月底全部付清。如乙方到期不付款，即拾万元定金全数没收，如甲方反悔，即按乙方定金拾万元双倍赔偿给乙方，收款账号：高丽华……。”张坤还提交了一张欠条的照片，是由张坤出具给欧锡坤的，主要内容为：“张坤今向欧锡坤买房共165万元整，已付110万元，还欠55万元，因款还未到账，答应9月5日还清。”张坤于2019年7月17日向高丽华转账了100000元，于2019年8月23日向高丽华转账了800000元，于2019年8月24日向欧锡坤转账了50000元、向高丽华转账了50000元，于2019年8月26日向欧锡坤转账了100000元，于2019年9月6日向高丽华转账了250000元，于2019年9月30日向高丽华转账了100000元，于2019年10月16日向高丽华转账了10000元，于2019年10月30日向高丽华转账了50000元，于2019年11月28日向高丽华转账了50000元，于2020年1月14日通过微信向欧锡坤转账了30000元，于2020年5月19日通过微信向欧锡坤转账了10000元，于2020年6月1日通过微信向欧锡坤转账了30000元，后又通过微信向欧锡坤转账了20000元，总共向欧锡坤、高丽华支付了1650000元。2019年8月24日，周文锋、袁少玲作为甲方即转让方，张坤作为乙方即受让方，在律师的见证下，签订了一份《不动产权转让协议书》，约定：“第一条、甲方在东莞市×××××××××××之十有不动产一处，其中包括，房地产权证号为：粤房地证字第C0343XXX号，房屋为混合结构肆层，建筑面积为324.84平方米，土地证号为东府集建（98）字第0571XXX号、1900061****XX号，面积为78.1平方米，现甲方自愿将上述不动产全部转让给乙方。第三条、甲乙双方同意上述不动产一次性转让价格为人民币壹佰玖拾叁万元整，（小写1930000元），甲方今后不得再向乙方收取其他任何费用。日后若乙方转让给第三方需甲方办理转让手续的，甲方收取转让手续费叁万元。第四条、付款方式：乙方签订此协议前后分次付人民币壹佰玖拾叁万元整，此款项由欧锡坤账户转入甲方账户。第五条、签订此协议后，甲方于2019年9月5日前将上述不动产交付给乙方，有关不动产的相关证件等移交给乙方。第十条、不动产交付后，在该不动产发生的所有事项与甲方无关，由乙方承担；乙方全权享有居住、出租、转让、赠与、遗赠的所有权利，乙方在该不动产进行装修整改及重建的与甲方无关。若乙方重建、转让的，甲方有责任出面办理相关手续，若甲方拒绝配合办理相关手续，因此给乙方造成损失的由甲方承担。”之后张坤取得了案涉房屋，张坤主张其进行了部分装修后一直在案涉房屋居住，其想再次转让时发现案涉房屋被多人申请了查封。张坤主张与其存在房屋买卖合同关系的是欧锡坤、高丽华，张坤实际上是向欧锡坤、高丽华购买案涉房屋，因为房子是登记在袁少玲名下，所以欧锡坤、高丽华带张坤去与周文锋、袁少玲签订《不动产权转让协议书》，张坤向欧锡坤购买房屋时，欧锡坤说房子不是其名下的，是其买了又卖的，张坤提出要与权属人签订合同，所以才让欧锡坤叫周文锋、袁少玲去签订协议，但全部购房款是支付给欧锡坤、高丽华。周文锋、袁少玲主张将房子卖给了欧锡坤、高丽华，当时欧锡坤、高丽华还欠周文锋、袁少玲430000元未给，称马上给钱，叫周文锋、袁少玲到律师事务所去，周文锋、袁少玲就去了，欧锡坤称没有钱给，让张坤给钱，所以让周文锋、袁少玲与张坤签订《不动产权转让协议书》。欧锡坤、高丽华主张，欧锡坤、高丽华原本与周文锋、袁少玲存在房屋买卖合同关系，但双方的房屋买卖合同关系在周文锋、袁少玲与张坤建立房屋买卖合同关系之前已经解除，欧锡坤、高丽华与周文锋、袁少玲签订的合同在周文锋、袁少玲与张坤签订协议时由张坤撕毁。周文锋、袁少玲主张其与欧锡坤、高丽华签订的合同是欧锡坤发脾气时撕掉的，并不是张坤撕毁的。庭审中，张坤明确撤回第3项诉讼请求，本院予以准许。张坤还明确只要求欧锡坤、高丽华返还购房款及利息。以上事实，有原告提交的律师见证书、《不动产权转让协议书》、房地产权证、集体土地建设用地使用权证、微信聊天记录及转账记录、银行流水及转账凭证、收据、欠条照片，被告欧锡坤、高丽华提交的银行转账记录、微信转账记录、收据，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳、分析如下：关于合同关系的问题。从各方的陈述可知，欧锡坤、高丽华向周文锋、袁少玲购买案涉房屋，双方签订了房屋买卖合同。在2019年1月17日至7月23日期间，欧锡坤、高丽华已向周文锋、袁少玲支付了1500000元，再于2019年8月26日转账了430000元。从欧锡坤向张坤出具的收据内容以及转账记录看，2019年7月17日，张坤是向欧锡坤、高丽华购买案涉房屋，且房屋价款为1650000元，在2019年7月17日至8月23日期间，张坤向欧锡坤、高丽华支付了900000元，虽然张坤与欧锡坤、高丽华没有签订名为《房屋买卖合同》的合同，但从收据内容看，已包含了双方主要权利义务，张坤与欧锡坤、高丽华已构成房屋买卖合同关系。由此可知，是周文锋、袁少玲将案涉房屋转让给欧锡坤、高丽华，欧锡坤、高丽华再将案涉房屋转让给张坤，存在两个房屋买卖合同关系。张坤与周文锋、袁少玲于2019年8月24日签订《不动产权转让协议书》，从协议书约定的价款看，价款为1930000元，约定由欧锡坤转给周文锋、袁少玲。而张坤与周锡坤约定的购房款价格为1650000元，实际上张坤也仅向欧锡坤、高丽华支付了全部购房款1650000元，欧锡坤、高丽华则向周文锋、袁少玲支付了购房款1930000元。据此，周文锋、袁少玲出卖案涉房屋的价格，与欧锡坤、高丽华支付的全部价款一致，与张坤支付的全部价款不一致，即两个合同关系中约定的合同权利义务并不相同，故不宜认定在周文锋、袁少玲与张坤签订《不动产权转让协议书》时欧锡坤、高丽华已退出了合同关系，亦不构成合同权利义务的概括转让。虽然周文锋、袁少玲与张坤直接签订了《不动产权转让协议书》，但双方均认为合同的相对方是欧锡坤、高丽华，实际履行的合同义务与《不动产权转让协议书》的约定并不相同。在签订《不动产权转让协议书》之后，仍然是欧锡坤、高丽华继续向周文锋、袁少玲支付购房款达到1930000元，张坤向欧锡坤、高丽华支付购房款达到1650000元，仍然在履行各自的原本的合同约定，张坤并未按照《不动产权转让协议书》的约定向周文锋、袁少玲支付购房款1930000元。因此，《不动产权转让协议书》并非张坤和周文锋、袁少玲的实际真实意思表示，而是张坤作为最终的买受人，基于得到房屋权属人的同意，事后再转让房屋时可以得到房屋权属人的配合，而提出与案涉房屋权属人周文锋、袁少玲所签订的。因此，欧锡坤、高丽华主张其与周文锋、袁少玲、张坤分别构成的房屋买卖合同关系已解除，本院不予采信，本院认定周文锋、袁少玲与欧锡坤、高丽华存在房屋买卖合同关系，欧锡坤、高丽华与张坤存在房屋买卖合同关系。关于合同效力的问题。张坤和周文锋、袁少玲于2019年8月24日签订的《不动产权转让协议书》，一方面，如上所述，协议书并非张坤和周文锋、袁少玲的实际真实意思表示。另一方面，案涉房屋所在土地的类型为宅基地，袁少玲作为案涉土地使用权人，依法应不得转让案涉土地的使用权，案涉土地使用权连同房屋转让的，也限于本村村民。而张坤、欧锡坤、高丽华与袁少玲均不是同一村民集体成员，周文锋、袁少玲将案涉房屋转让给欧锡坤、高丽华，欧锡坤、高丽华再转让给张坤，实际上就是以转让房屋的形式变相转让了案涉土地的使用权，且转让的相对方超出了本村村民的范围。因此，周文锋、袁少玲与欧锡坤、高丽华之间的房屋买卖合同关系，欧锡坤、高丽华与张坤之间的房屋买卖合同关系，以及张坤和周文锋、袁少玲签订的《不动产权转让协议书》，均违反了法律强制性规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，欧锡坤、高丽华与张坤之间的房屋买卖合同关系无效，欧锡坤、高丽华依据该合同关系收取的1650000元应当返还，故张坤要求欧锡坤、高丽华返还1650000元，本院予以支持。张坤亦应当将案涉房屋予以返还。至于利息，欧锡坤、高丽华基于无效合同关系占用了张坤的资金，欧锡坤、高丽华亦应将产生的孳息即利息返还给张坤，张坤要求欧锡坤、高丽华支付利息，主张以1650000元为基数，按照同时期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从起诉之日即2021年1月14日起计至款项付清之日止，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张坤与被告周文锋、袁少玲于2019年8月24日签订的《不动产权转让协议书》无效；二、被告欧锡坤、高丽华应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张坤返还购房款1650000元及利息（利息以1650000元为基数，按照同时期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2021年1月14日起计至款项付清之日止）；三、驳回原告张坤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10500元、保全费5000元，合计15500元（原告已预交），由原告张坤承担1292元，被告欧锡坤、高丽华承担14208元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 宋 华二〇二一年六月十三日书记员 章碧煌