山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初5496号 原告：山东恒生物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市历城区经十路2299号礼宾阁，统一社会信用代码91370112560769707A。 负责人：董广峰，经理。 委托诉讼代理人：韩景稳，山东垠鹏律师事务所律师。 被告：张乐，女，1986年9月18日出生，汉族，住济南市槐荫区。 原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司（恒生物业济南分公司）与被告张乐物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告恒生物业济南分公司的委托诉讼代理人韩景稳，被告张乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒生物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费5460.07元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月31日原告与恒生地产济南有限公司签订《物业管理前期服务协议》，合同约定原告向其开发的恒生望山花园小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。2017年2月17日，原、被告签订了《恒生望山花园前期物业服务协议》，协议约定原告提供的物业管理受益人为全体业主或使用人，受益人按照房屋面积向原告支付物业管理费，缴费时间为每年的1月和7月，逾期缴费从逾期之日需承担延期一天按总费用千分之三缴纳违约金。被告系上述物业**业主，物业面积为99.12平方米，物业费每平方米每月1.7元，按约定自2018年2月17日至2020年12月31日应缴物业管理费共计5460.07元，但被告一直拒绝支付，合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务，经原告多次催要未果，为此原告诉至法院。 张乐辩称，被告未缴纳物业费系因原告不履行物业管理服务义务在先，被告属于行使自身合法的抗辩权。原告未按照物业服务合同约定的服务质量要求对小区提供服务，具体理由如下：一、小区卫生存在死角，未及时清理，居委会工作人员多次督促处理，均未有所改善。小区电梯存在安全检验缺失、不及时情况，无法保证业主的生命财产安全。门禁系统自交房至今一直处于缺失状态，北门门禁系统自2019年1月启用不久后就损坏，现常年处于开放状态，无人管理、无安保人员值班，小区内出现多起丢失电瓶车等案件；东门虽有门卫，但也经常敞开大门，未尽到安全保障义务。公共绿化和养护和管理不及时、不到位。小区内常年出现商业活动、小地摊，影响小区环境，物业公司对此不予理睬。物业用房未征得业主同意，私自外租于商业，侵害业主权益，且账目及收入也从未向业主公布。单元门锁、对讲系统自交房至今无法正常启用，致使闲杂人等均可自由出入楼门，无法保证业主及业主财产安全。二、2014年8月23日恒生济南公司给2014年7月31前签约业主承诺赠送两年物业管理费，故原告主张的自2018年2月17日至2020年2月16日期间的物业费属于赠送减免政策期间，业主无需缴纳。原告在诉状中主张物业费每平1.7元不实，物业合同载明每方1.6元。综上，因原告不能履行物业服务义务，故在原告正确履行物业服务之前，被告有权拒绝支付物业服务费。 本院经审理认定事实如下： 1.2015年，恒生地产济南分公司与淄博恒生物业管理有限公司济南分公司（以下简称淄博恒生济南分公司）签订《恒生望山花园前期物业服务合同》，约定由淄博恒生济南分公司为恒生望山花园小区提供前期物业服务，合同期限自2015年8月10日至2020年8月9日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2.张乐系恒生望山花园小区**业主，房屋建筑面积为99.12平方米。2017年2月17日，淄博恒生济南分公司（甲方）与张乐（乙方）签订《恒生望山花园前期物业服务协议》，约定甲方为乙方所在的恒生望山花园小区的物业提供前期物业管理服务，前期物业服务期限自物业交付前三个月起至本小区合法成立的业主委员会与聘用的物业管理公司签订《物业管理服务合同》之日止，物业服务费：高层住宅1.6元/月/平方米，按建筑面积交纳（以房产证面积为准），物业费用每6个月交纳一次，业主或物业使用人应在每个交费期开始5日内（每年1月1日-1月5日，7月1日-7月5日）交清,不按时交费的需承担延期一天按总费用千分之三支付违约金，并承担由此所产生全部损失及相应的法律责任。上述合同签订后,淄博恒生济南分公司对涉案小区提供了物业服务，张乐欠交自2018年2月17日起至2020年12月31日止的物业费；恒生物业济南分公司曾向张乐发出律师函向其催交物业费，因张乐至今未交纳，遂诉至法院。 另查明，恒生物业济南分公司原名称为淄博恒生物业管理有限公司济南分公司，后于2017年9月12日名称变更为山东恒生物业服务有限公司济南分公司。 庭审中,张乐提交微信群聊天记录打印件一份、照片打印件一宗(涉及小区环境、电梯、安保和门禁等情况)以及《致恒生望山前期业主的一封信》,拟证实恒生物业济南分公司物业服务不到位，同时证实恒生地产公司曾承诺向业主赠送两年物业费，故2018年2月17日至2020年2月16日期间的物业费无需交纳。恒生物业济南公司对证据的真实性无异议,但称照片内容与小区现状不符，相关问题物业公司已经及时处理，张乐提交的证明不能成为拒交物业费的原因;另，致业主的信并非其公司作出的承诺，开发商向其移交物业时，也未提及物业费优惠的问题，故不同意减免物业费。 本院认为，恒生物业济南公司(原淄博恒生济南分公司)与张乐签订的《恒生望山花园前期物业服务协议》系双方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有约束力,恒生物业济南公司与张乐均应按合同约定全面履行义务。张乐称恒生物业济南公司未按照合同约定提供物业服务，所以停交物业费。张乐所反映的恒生物业济南公司存在的问题,有小区物业及附属设施建设规划、管理维护、业主不文明行为等多种导致原因;物业公司对于物业用房的使用是否合法及小区公共区域的收益是否公示,业主均可另行主张权利,但上述事由不能成为业主抗辩不交物业费的理由。张乐主张恒生地产公司曾承诺减免两年物业费，根据张乐提供的证据表明作出该减免意思表示的并非恒生物业济南分公司，因张乐亦未提供其他证据加以佐证原告承诺减免物业费，故对其主张在本案中减免物业费的抗辩理由，本院不予采纳，业主可另案主张权利。本案中,张乐提供的证据可以证实恒生物业济南公司在提供物业服务方面确实存在瑕疵,但不足以证实该瑕疵已经造成2020年12月31日前整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活,致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。对于恒生物业济南公司物业服务中存在的不足之处,张乐可以通过投诉、建议等方式促进其整改,如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费,会导致物业服务企业经费不足,进而导致服务质量恶化,最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。综上所述,对于张乐的辩称意见,本院不予采纳。恒生物业济南公司对涉案小区提供了物业服务,其要求张乐支付2018年2月17日至2020年12月31日期间的物业服务费有事实及合同依据,本院予以支持，经本院核算，数额应为5455.57元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《物业管理条例》第四十二条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定,判决如下: 一、限张乐于本判决生效之日起十日内支付山东恒生物业服务有限公司济南分公司2018年2月17日至2020年12月31日期间物业服务费5455.57元； 二、驳回山东恒生物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元,由张乐负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 聪 二〇二一年六月十七日 书记员 邱琦琦