河北省张家口市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0702民初794号 原告（申请执行人）：张家口金融控股集团有限公司，住所地张家口市桥东区站前东大街28号河北国控北方硅谷高科新城12号楼。 法定代表人：昝杰亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖凌，该公司员工。 委托诉讼代理人：宁杰杰，该公司员工。 被告（案外人）：周明杰，女，1982年7月21日出生，汉族，现住张家口市经开区。 委托诉讼代理人：白国彤，河北京张律师事务所律师。 被告（被执行人）：马海燕，女，1972年1月2日出生，汉族，现住张家口市高新区。 委托诉讼代理人：白丽，河北国器律师事务所律师。 原告张家口金融控股集团有限公司（以下简称金融控股公司）与被告周明杰、马海燕申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金融控股公司的委托诉讼代理人宁杰杰、被告周明杰的委托诉讼代理人白国彤，被告马海燕的委托诉讼代理人白丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金融控股公司向本院提出诉讼请求：1、请求继续执行马海燕名下位于张家口市经济开发区。事实和理由：原告与张家口海洋建材销售有限公司（以下简称海洋建材公司）、张家口九方印务有限责任公司（以下简称九方印务公司）、杨才、马海燕、丁乃元金融借款合同纠纷一案，经张家口市桥东区人民法院（以下简称桥东法院）审理并出具（2018）冀0702民初1049号《民事判决书》。因未履行生效判决，原告向桥东法院申请执行，执行案号为（2020）冀0702执恢26号，法院于2020年8月25日查封了马海燕位于张家口市经济开发区（以下简称案涉房屋）。2021年3月2日，被告周明杰就法院查封案涉房屋提出书面异议，桥东法院出具（2021）冀0702执异18号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房屋的执行，解除案涉房屋的查封。原告不服上述裁定，认为被告周明杰与马海燕的房屋买卖不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条能够排除执行的情形，理由如下：一、房屋买卖合同无法履行，因买受人自身原因未办理过户登记。张家口市人民政府2017年5月24日签发的张政发【2017】7号《关于加快住房保障和供应体系建设促进房地产市场平稳健康发展的意见》文件第八条：“中心城区（含桥东区、桥西区、经开区）新购住房3年后方可上市交易（以契税缴纳或不动产证取得时间为准）。”上述文件发布后，被告周明杰与马海燕于2017年9月20日签订《协议书》，约定购买案涉房屋。2017年10月19日，案涉房屋才缴纳契税，故《协议书》签订时，案涉房屋不符合上市交易条件，《协议书》不具备履行条件。马海燕与周明杰签订的《补充协议》写明“待到房本限购年限到期，甲方需配合乙方办理过户”，证明马海燕与周明杰知晓房屋限购一事，另周明杰于2017年12月12日填报了《张家口市购房资格申请表》，该表格中明确告知了上述限购政策，被告周明杰签字确认。以上证据可以证明周明杰对限购政策明知，案涉房屋不能过户，被告周明杰存在重大过错，不符合非因自身原因不能过户的情形。二、现有证据无法证明周明杰已支付全部价款，且房屋买卖真实性不明。首先，两次谈话中，被告对房屋买卖款项的支付方式陈述不一致。第一次谈话时，被告周明杰、马海燕代理人陈述，周明杰于2017年8月6日将100万元通过现金方式支付给马海燕，马海燕于2017年8月6日出具收条，双方签订《协议书》后，马海燕将之前的收条收回，重新出具2017年9月20日的收条。而在第二次谈话时，二被告代理人及证人路某陈述，路某系周明杰朋友，也系周明杰女儿干妈，周明杰于2017年8月6日将100万元交给路某理财，路某认为案涉房屋具有投资价值，周明杰决定购买。二被告签订《协议书》后，路某向马海燕转账100万元，马海燕出具100万元收条。二被告前后两次陈述事实相反，房屋买卖的真实性存疑，100万元购房款是否真实交付，证据不足。其次，被告提交的100万元已支付的证据，不符合交易习惯。被告提交的周明杰2017年8月6日取现100万元的银行流水，该100万元用途不明；路某于2017年8月6日将现金存入100万元的银行流水，该100万元来源不明；2017年9月20日路某向马海燕支付100万元的银行流水，该100万元用途不明；马海燕出具的100万元的收条中未明确房屋的具体位置。上述证据不能形成完整的证据链且现金取出再存入的方式远远不如转账方式安全，明显不符合正常的交易逻辑和交易习惯。综上，被告周明杰提交的证据无法证明其已支付全部购房款，且是因其自身原因未能办理过户登记，桥东法院查封案涉房屋并无不当。 被告周明杰辩称，一、马海燕是2010年从他人手中购买的案涉房屋，在周明杰向马海燕购买房屋时，马海燕明确表明能够办理过户手续，但在办理过户手续过程中发现房屋契税未缴纳，于是马海燕个人进行缴纳才拿到契税票据，正因如此没有在购房第一时间进行过户，至于原告诉状中的2017年5月24日张家口市人民政府签发的张政发【2017】7号文件中的限购政策，导致了无法过户，该政策不影响周明杰与马海燕之间购房协议的成立，不影响合同效力，所以二人的购房行为合法有效。二、关于房屋支付房款的问题，在第一次和第二次听证中，确实对于房款100万元支付方式陈述有偏差，该情况在异议案件中已向法院提交了情况说明，确因时间久远，记不清是现金还是转账，后经调取银行流水，确定由周明杰朋友路某转账支付100万元购房款。三、原告提出支付100万元的证据不符合交易习惯，每个人都有不同的交易习惯，其提交的证据能够充分证明已将150万元购房款全部支付给马海燕，所以本案事实清楚，证据充分，能够证明周明杰和马海燕购房的事实，而且在法院执行之前，所以请求法院驳回原告的起诉。剩余5万元房款已经于2021年4月14日交到桥东区人民法院张家口银行执行款专户。 被告马海燕辩称，其与周明杰房屋买卖合同系双方真实意思的表示，双方已经履行了房屋交付手续，除了周明杰扣押的5万元房本过户费外，其余150万元已经全部支付，其余意见同周明杰意见一致，希望法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，二被告签订《协议书》，约定被告马海燕将案涉房屋出售给被告周明杰，房屋总价为175万元。2017年11月1日，二被告签订《补充协议书》，协议约定案涉房屋的总价款变更为155万元，具体的支付方式为：原协议签订日，被告周明杰已支付被告马海燕100万元，被告马海燕已收到该笔款项；2017年12月31日前，被告周明杰再行向被告马海燕支付购房款50万元，剩余5万元待办理完过户手续后一次性支付。待到房本限购年限到期，被告马海燕需配合周明杰办理房屋贷款事宜。2017年8月6日，被告周明杰从其建设银行账户中取现100万元，同日路某账户中现金存入100万元。2017年9月20日，路某通过其建设银行账户向被告马海燕转账100万元，被告周明杰陈述，其将100万元取出交于路某为其理财，后在被告周明杰的指示下，路某将100万元作为购房款转账支付被告马海燕。同日，被告马海燕出具收条一张，内容为：今收到周明杰购房首付款100万元。2017年12月30日至2018年1月1日期间，被告周明杰通过其银行账户及微信向被告马海燕转账46万元，委托其朋友李小刚向被告马海燕转账4万元。2021年4月14日，被告周明杰将5万元购房款转入本院执行款专户，以上共计155万元。从2018年开始，案涉房屋的物业费、电梯费、车位费等费用由周明杰父亲交纳。该房屋纳契税交纳不满三年，原告陈述未能办理过户是因政策变更导致。2020年8月25日，因金融控股公司与九方印务公司、杨才、丁乃元、海洋建材公司、马海燕金融借款合同纠纷一案，本院查封了马海燕名下的案涉房屋。被告周明杰于2021年3月2日向本院提出书面异议，认为其为案涉房屋的实际所有人，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2021年3月28日作出（2021）冀0702执异18号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。原告向本院提起申请执行人执行异议之诉。为证明上述事实，原告提交了（2021）冀0702执异18号执行裁定书、（2018）冀0702民初1049号民事判决书，二被告对原告提交的证据无异议，本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。被告周明杰提交了：1、《协议书》及《补充协议书》，拟证明二被告于2017年9月20日签订了房屋买卖协议，并于2017年11月1日签订了补充协议，房屋价款为155万元；2、2017年9月20日收条、交易明细、2017年12月31日收条、账户交易明细、微信聊天截图及转账记录，拟证明被告周明杰通过本人及朋友的账户向被告马海燕转账150万元；3、房屋税收完税证明及张政发（2017）7号文件，拟证明2017年5月26日出台限购政策，该文件第八条规定中心城区新购住房3年方可上市交易，以契税缴纳不动产证取得的时间为准，该房屋税票是2017年10月19日开出的，房屋无法过户是政策变更导致；4、张家口市购房资格申请表，拟证明被告周明杰在2017年12月12日申请购房资格；5、申请人缴纳物业费、水费、电费、天然气费、电梯费、车位费的票据，拟证明申请人父亲周长泉从2018年开始按时缴纳案涉房屋水、电、取暖、物业等各项必须费用；6、沽源县平定堡镇西胡同村村民委员会证明及周长泉身份证复印件，证明周长泉与被告周明杰系父女关系；7、账户明细，拟证明被告周明杰已将剩余5万元房款转账至桥东法院执行款专户。原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均认可，协议中将购房款由175万元变更155万，并且明确待到房子限购年限到期后方可办理过户手续。对证据2的真实性、合法性认可，关联性不认可，理由如下：两份收条中未明确房屋坐落，与本案无关；周明杰2017年8月6日账户交易明细无法证明其取现100万元的用途，路某2017年8月6日账户交易明细无法证明其现金存入100万元的款项来源，且路某非案涉房屋的买卖双方，与本案无关；路某2017年9月20日账户交易明细仅能证明路某向马海燕转账100万元；周明杰2017年12月30日至31日账户交易明细仅能证明其于2017年12月30日向马海燕转账40万元，2017年12月31日转账的35000元虽然明确为购房款，但无法证明与案涉房屋有关；微信截图及转账记录无法证明支付的款项为案涉房屋的购房款。对证据3中的房屋税收完税证明真实性、合法性认可，关联性不认可，对张政发【2017】7号文件无异议，二被告签订协议时间晚于文件发布之后，未完成过户登记系双方自身造成。对证据4无异议，可以证明被告周明杰知晓房屋限购一事。对证据5的真实性、合法性认可，关联性不认可，无法证明被告周明杰及其父亲在案涉房屋居住。对证据6的真实性、合法性认可，关联性不认可，与本案无关。对证据7的真实性、合法性认可，关联性不认可，与本案无关。被告马海燕对被告周明杰提交的证据的真实性、合法性、关联性均认可。本院对上述证据的真实性予以认定。 另，被告周明杰申请证人路某出庭，证人路某陈述其与被告周明杰系多年好友，被告周明杰将100万元交于其理财，其购买了建行的速赢理财，后被告周明杰买房，其在周明杰的指示下，将100万元作为购房款转账至被告马海燕账户中。证人路某提交建设银行账户交易明细一份，原告对证人证言的真实性不认可，对证人提交的证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，现金存入100万元及向马海燕转账100万元均无明确用途，不能证明与本案相关。被告马海燕对证人证言及证人提交的证据均无异议。 本院认为，案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，二被告在法院查封案涉房屋前签订了《协议书》及补充协议书，该协议系双方真实意思的表示，合法有效。被告周明杰提交的物业费、电梯费等票据能够证明从2018年起，各项费用的交款人为被告周明杰父亲父亲周长泉，本院认定被告周明杰在本院查封之前已经实际占有案涉房屋。二被告约定的购房款为155万元，被告周明杰已支付被告马海燕购房款150万元并将剩余购房款5万元交于我院执行款专户，原告对被告周明杰支付价款的事实有异议，但被告周明杰提交的证据已形成完整的证据链，证据之间能够相互印证，本院对上述事实予以认定。被告周明杰陈述其未办理过户登记是因为房屋限购政策导致，非自身原因。司法实践中，能够归责于买受人的原因分为三类，一是对他人权利障碍的忽略，例如，不动产之上设定有他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致无法办理过户登记；二是对政策限制的忽略，例如明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户登记；三是消极不行使登记权利，例如交易当事人为了逃税等而故意不办理登记，不应受到该原则的保护。张家口市人民政府于2017年5月24日公布的张政发【2017】7号文件第八条规定：“……中心城区新购住房3年后方可上市交易（以契税缴纳或不动产证取得的时间为准）。”二被告签订购房协议的时间晚于上述政策出台时间，且从二被告签订的《补充协议书》以及原告提交的《张家口市购房资格申请表中》可以看出被告周明杰对于限购政策以及案涉房屋不符合交易条件是明知的，案涉房屋交纳契税的时间是2017年10月，不满三年，不符合交易条件，被告周明杰明知限购政策存在，且所购房屋不符合交易条件，对于不能办理过户登记存在一定过错。故被告周明杰所享有的权利不能阻却法院的执行。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 准许对被告马海燕名下位于张家口市经开区房屋的执行，继续查封该房屋。 案件受理费100元，由被告周明杰、马海燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  武剑虹 人民陪审员  冯菊杰 人民陪审员  张 华 二〇二一年六月三十日 法官 助理  张 洁 书 记 员  白 璐