四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川03民终309号上诉人（原审被告）：富顺千盛购物广场商业有限公司，住所地四川省富顺县富世镇吉安社区15组钟秀街东段251号。法定代表人：姜再华，总经理。委托诉讼代理人：童宇，四川开山律师事务所律师。上诉人（原审被告）：自贡大商商业有限公司，住所地四川省自贡市自流井区五星街22号。法定代表人：姜再华，总经理。委托诉讼代理人：童宇，四川开山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：自贡市帅旗房地产开发有限公司，住所地四川省富顺县富世镇吉祥路168号附38号。法定代表人：魏大棋，董事长。委托诉讼代理人：李媛，四川文君律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛坚毅，四川文君律师事务所律师。原审第三人：自贡市帅旗物业管理有限公司，住所地四川省富顺县富世镇吉祥路168号附38号。法定代表人：陈星延，总经理。委托诉讼代理人：朱云珍，女，该公司工作人员。上诉人富顺千盛购物广场商业有限公司（以下简称千盛购物公司）、自贡大商商业有限公司（以下简称大商公司）因与被上诉人自贡市帅旗房地产开发有限公司（以下简称帅旗房地产公司）、原审第三人自贡市帅旗物业管理有限公司（以下简称帅旗物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人千盛购物公司、大商公司的共同委托诉讼代理人童宇，被上诉人帅旗房地产公司的委托诉讼代理人李媛、毛坚毅，原审第三人帅旗物业公司委托诉讼代理人朱云珍到庭参加询问。本案现已审理终结。千盛购物公司上诉请求：1.撤销一审判决书第一项、第二项、第三项、第四项判决内容，并依法改判；2.由帅旗房地产公司承担本案一审、二审诉讼费及保全费。事实及理由:1.一审法院判定千盛购物公司按照12个月的综合租赁费标准支付补偿金，没有事实基础，适用法律错误。帅旗房地产公司未按合同约定履行二装消防验收的相关义务，导致千盛购物公司闭店，应承担相应的违约责任；2.一审法院判决千盛购物公司支付电缆安装及材料费，认定事实错误。电缆安装以及材料费按约定由大商公司投资，但并未授权帅旗房地产公司委托第三人施工和安装，即使存在该笔费用，在后续签订合同、协议时，帅旗房地产公司也未对该笔费用进行说明，从未主张过该笔费用，超过了诉讼时效，该设施设备现在也在继续使用，即使千盛购物公司要承担该笔费用，也应按使用年限占比进行分担；3.一审法院判决千盛购物公司全额承担设施设备修复费用，无事实基础。帅旗房地产公司提供的单方报价单，千盛购物公司并未确认，且没有支出凭证；根据合同约定，二次消防验收由帅旗房地产公司负责，但二次消防至今未通过验收，对消防设施的修复费用，应由物业方自行承担；4.千盛购物公司系从大商公司处概括受让承租人的权利，也系其在经营、使用和履行协议，应独立承担责任。帅旗房地产公司辩称，千盛购物公司的上诉请求不成立，请求维持原判。1.一审法院判定12个月综合租赁费的依据是双方签订的租赁合同，千盛购物公司主张帅旗房地产公司存在重大违约行为与事实不符，虽然双方在合同约定甲方保证乙方开业前办理二装消防等，但也约定了由千盛购物公司提交二装资料给帅旗房地产公司，帅旗房地产公司帮忙申请二装消防手续，没有验收成功责任在千盛购物公司，帅旗房地产公司不存在违约行为；2.上诉理由第二点与事实不符，合同对材料安装的责任有明确划分，帅旗房地产公司按照双方合同约定，请专业公司对电缆进行了安装，有报价、发票，根据租赁合同约定，电缆属于设施设备一种，其没有拆除的部分视为放弃所有权，归甲方所有，不能按千盛购物公司说的根据使用年限分摊费用；3.千盛购物公司要求解除租赁合同后，应把设施设备恢复原状交帅旗房地产公司，如果在规定时间没有完成此项要求，帅旗房地产公司有权请人恢复设施设备，费用由千盛购物公司承担；4.大商公司在双方2013年11月20日签订的物业租赁合同中，第十二页12.1条约定其承担保证责任，其后补充协议也明确其他权利义务以原房屋租赁合同为准，大商公司应当承担连带责任。帅旗物业公司述称，关于物业赔偿、消防赔偿，帅旗物业公司已经请第三人进行修复，已支付13万余元，有合同为据。千盛购物公司撤出时没有进行修复，维修中央空调也签订了合同，现在正在修，金额是46285元。大商公司上诉请求：1.撤销一审判决书第五项判决内容，依法改判驳回帅旗房地产公司要求大商公司对千盛购物公司的债务承担连带责任的诉讼请求；2.帅旗房地产公司承担本案一审、二审案件受理费及保全费。事实及理由：1.一审法院认定事实错误。大商公司与帅旗房地产公司签订《物业租赁合同》后，在当地成立了子公司千盛购物公司，三方签订《〈物业租赁合同〉权利义务转承协议》，约定大商公司将承租人的权利义务整体转让给千盛购物公司。租赁合同中约定大商公司是否在项目当地成立分公司具有不确定性，如成立分公司则适用特别约定条款，如成立子公司则不适用。帅旗房地产作为房地产开发的专业公司，应有辨别子公司和分公司主体资格的能力；2.一审法院适用法律错误，超出协议各方意思自治范畴，2018年3月22日《调整综合租赁费的协议》约定违约责任的承担主体是千盛购物公司。请求二审法院依法予以改判。帅旗房地产公司辩称，大商公司的上诉请求不成立，恳请驳回上诉。双方在《物业租赁合同》中明确约定了大商公司承担连带责任，即使之后大商公司成立的公司不是分公司，而是子公司，但其后所有约定的补充协议，均约定了其他的权利义务补充协议没有调整的部分以2013年11月12日签订的租赁合同为准，大商公司均盖章确认。在千盛购物公司与帅旗房地产公司的往来函件中，大商公司均有参与，且2019年5月7日三方协议中，大商公司承认是千盛购物广场的承租人。二上诉人共同向帅旗房地产公司发的退租函、租赁场地移交的函都有大商公司盖章，均表明大商公司是实际控制和管理千盛购物公司，大商公司拥有千盛购物公司百分之百的股权，大商公司应该承担连带责任。帅旗物业公司未发表意见。帅旗房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令千盛购物公司立即支付中途不再继续租赁和经营的补偿金3489653元（计算依据：综合租赁费21元/平米×13847.83平米×12个月=3489653元）；2.判令千盛购物公司立即支付2019年10月1日至2019年11月30日综合租赁费581608元（计算依据：综合租赁费21元/平米×13847.83平米×2个月=581608元）；3.判令千盛购物公司立即支付截止2019年11月15日拖欠支付租赁综合费违约金799737元；4.判令千盛购物公司支付帅旗房地产公司垫付电缆安装及材料费894988元（依据《自贡富顺项目千盛百货工程分工范围、交付条件及其他约定》第9-1-10条约定）；5.判令千盛购物公司立即支付帅旗房地产公司垫付中央空调水费40559元、电费27376元，合计67935元；6.判令千盛购物公司闭店后未整改修复、维保设施设备已超过其承诺整改期限，现应支付帅旗房地产公司131825元由帅旗房地产公司自行修复；并支付整改期间租赁场地费581608元（计算依据：综合租赁费21元/平米×13847.83平米×2个月=581608元），整改期时间依据帅旗房地产公司与第三方维修单位签订的维修合同；7.判令千盛购物公司将租赁场地相关证照注册地址迁出，结清租赁场地内的水电气费，水电气户头过户到帅旗房地产公司户名；8.判令千盛购物公司支付设备用房：柴油机房159平米+负三层扶梯151平米+收货处门面56平米=366平米的租赁综合费534177元（计算依据：2014年1月15日至2019年11月30日共计69.5个月×21元/平米×366平米=534177元）；9.判令大商公司对千盛购物公司应承担的上述支付款项承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2013年11月20日，帅旗房地产公司与大商公司签订《房屋租赁合同》（即《物业租赁合同》、《设备使用服务合同》、《补充协议》及《自贡富顺项目千盛百货工程分工范围、交付条件及其他约定》。《房屋租赁合同》约定：帅旗房地产公司将位于富顺县富世镇吉祥路以东钟秀路以北帅旗紫晶悦城一楼部分及其下面负一楼商业部分合计建筑面积为14400平方米的场地租赁给大商公司用于经营商超百货，开设商号“大商集团富顺千盛购物广场”，租期为20年，自开业之日起每月向帅旗房地产公司缴纳房屋综合租赁费28元/平米/月×14400平米，房屋综合租赁费每两年上涨5%，租金支付由乙方（承租方）按每三个月支付一次，支付金额为当年租金标准3个月的租金合计金额，即第一次租金支付时间为开业之日前五天内支付第一季度租金，以后租金支付时间在此基础上依次类推。合同提前终止、续租及合同终止时财产处置、违约责任均进行了约定，同时特别约定：本合同项下关于乙方的权利义务为承租人大商公司的权利义务，如乙方就本项目需在项目所在地成立分公司，则由分公司承接本项目下的权利义务，由分公司直接和甲方签订和本合同所约定内容同样的合同，分公司成为当然的承租方，如承租方有违约或发生侵犯甲方权益的行为，自贡大商公司应承担连带责任。2013年11月21日，大商公司在项目当地成立子公司“富顺千盛购物广场商业有限公司”。2014年3月6日，帅旗房地产公司（甲方）与大商公司（乙方）、千盛购物公司（丙方）签订《（物业租赁合同）权利义务转承协议》，约定：甲、乙双方均同意，甲方与乙方于2013年11月20日签订的《房屋租赁合同》中乙方的权利义务全部转移给丙方。2016年9月10日，帅旗房地产公司与千盛购物公司签订《关于对原（物业租赁合同）的补充协议》、《关于对原（设备使用服务合同）的补充协议》，同时，帅旗物业公司与千盛购物公司签订《物业管理服务合同》。2016年9月15日，帅旗房地产公司、帅旗物业公司与千盛购物公司、大商公司签订《调整综合租赁费的协议》，明确综合租赁费价格进行调整，同时签订《补充协议书》、《关于对原（物业租赁合同）的补充协议》、《关于对原（设备使用服务合同）的补充协议》、《物业管理服务合同》。2018年3月22日，帅旗房地产公司（甲方）、千盛购物公司（乙方）、大商公司（丙方）、帅旗物业公司（丁方）签订《调整综合租赁费的协议》，帅旗房地产公司（甲方）与千盛购物公司（乙方）签订的《设备管理服务协议》，千盛购物公司（甲方）与帅旗物业公司（乙方）签订的《物业管理服务合同》。2018年12月1日，帅旗房地产公司（甲方）、千盛购物公司（乙方）、第三人帅旗物业公司（丙方）签订《关于减少物业租赁面积的协议》，以上合同和协议是千盛购物公司向帅旗房地产公司提出对2013年11月20日帅旗房地产公司与大商公司签订的《补充协议》中综合租赁费的调整和租赁面积的约定，租赁综合费单价为21元/平米/月。自2017年9月26日至2019年7月25日，帅旗房地产公司多次向千盛购物公司发出《催款函》，2019年7月31日，帅旗房地产公司及帅旗物业公司向千盛购物公司发出《关于停止供应中央空调水的通知》，通知内容：截止2019年7月15日之前，千盛购物公司拖欠帅旗房地产公司综合租赁费为2035631.01元，违约金215777元、电费27376元、水费26030.40元。2019年9月24日，千盛购物公司、大商公司向帅旗房地产公司发出《退租函》，明确决定于2019年9月30日后不再租赁该物业。同月26日，帅旗房地产公司向其回函，内容为：1.千盛购物公司、大商公司不再租赁该物业，应按《租赁合同》提前2个月通知承租方，因此，综合租赁费应计算至2019年11月30日；2.千盛购物公司、大商公司应在2019年9月30日前完清拖欠的租赁费、违约金、中央空调水费、电费等费用；3、应按《自贡富顺项目千盛百货工程分工范围、交付条件及其他约定》内容办理交接手续，千盛购物公司、大商公司负责租赁物的完好、设施设备能正常使用。2019年11月5日，千盛购物公司、大商公司向帅旗房地产公司及帅旗物业公司发出《关于富顺千盛购物广场租赁场地移交的商函》，明确截止2019年9月30日尚欠帅旗房地产公司综合租赁费203万元，于2019年11月15日支付；将租赁场地打扫干净，空调、电梯、消防、发电机、变压器等设施修复、维保，达到正常运行并移交相关材料，双方现场认定无误签字确认；承租方未在交付场地30内整改完毕，出租方可自行整改，所需费用由承租方承担。次日，帅旗房地产公司及帅旗物业公司向其回函，同意以上意见，但同时回复因承租方延期支付综合租赁费及自行闭店，已构成违约，应承担违约责任。诉讼中，帅旗房地产公司撤回了要求千盛购物公司将租赁场地相关证照注册地址迁出，结清租赁场地内的水电气费，水电气户头过户到帅旗房地产公司方户名的诉讼请求。一审法院认为，帅旗房地产公司与大商公司签订的《房屋租赁合同》及后续三方签订的一系列补充协议，均系当事人的真实意思表示，合法、有效，应受法律保护。关于帅旗房地产公司要求千盛购物公司支付中途不再继续租赁和经营的补偿金3489653元（计算依据：综合租赁费21元/平米×13847.83平米×12个月=3489653元）的问题。依据2018年3月22日，帅旗房地产公司、千盛购物公司、大商公司及帅旗物业公司签订的《调整综合租赁费的协议》第四条约定：若上述调减综合租赁费期间，乙方中途不再继续租赁和经营，乙方须支付甲方当年综合租赁费×12个月的金额作为补偿金，不再另行赔付2013年11月20日所签的《物业租赁合同》的违约金。该协议中约定的综合租赁费为21元/月。千盛购物公司对帅旗房地产公司主张的计算面积、12个月均无异议，认为按21元/月计算过高，应当按市场标准15元/月计算，但千盛购物公司并未提交证据予以证明，因此，对于帅旗房地产公司的该主张于法有据，一审法院予以支持。关于帅旗房地产公司要求千盛购物公司支付2019年10月1日起至2019年11月30日止的租赁综合费581608元（计算依据：综合租赁费21元/平米×13847.83平米×2个月=581608元）的问题。帅旗房地产公司认为，双方于2013年11月20日所签的《物业租赁合同》中约定，租赁期内，乙方（承租方）中途退场，应提前2个月书面通知，并结清实际使用期内的租金，并按解除合同当年的租金标准向甲方（出租方）支付12个月租金等值的赔偿金。一审法院认为，千盛购物公司于2019年9月30日闭店，已于2019年9月24日向帅旗房地产公司发出《退租函》，帅旗房地产公司于2019年9月26日回函，虽千盛购物公司未按《物业租赁合同》的约定提前2个月通知，但在千盛购物公司闭店前已经书面通知，履行了自己的告知义务，且《物业租赁合同》中也并未约定未提前两个月通知退租的违约责任，案涉《调整综合租赁费的协议》也约定了中途千盛购物公司不再继续租赁和经营，当年综合租赁费×12个月的金额作为补偿金，即便给帅旗房地产公司造成了损失，也已经在该条款中约定的补偿金中得到了补偿。因此，对于帅旗房地产公司的该主张，一审法院未予支持。关于帅旗房地产公司要求千盛购物公司支付截止2019年11月15日拖欠支付租赁综合费违约金799737元的问题。本院认为，双方于2013年11月20日所签的《物业租赁合同》中虽约定了违约责任，但在合同履行中，2018年3月22日，帅旗房地产公司、千盛购物公司、大商公司及帅旗物业公司签订的《调整综合租赁费的协议》第四条约定：若上述调减综合租赁费期间，乙方中途不再继续租赁和经营，乙方须支付甲方当年综合租赁费×12个月的金额作为补偿金，不再另行赔付2013年11月20日所签的《物业租赁合同》的违约金。因此，现帅旗房地产公司主张要求千盛购物公司支付违约金的请求不符合双方协议约定，一审法院未予支持。关于帅旗房地产公司要求千盛购物公司支付其垫付电缆安装及材料费894988元的问题。《自贡富顺项目千盛百货工程分工范围、交付条件及其他约定》中约定：配电室内总负荷配电柜至各照明分配电箱的电缆及安装，由大商公司投资。2013年12月25日，帅旗房地产公司委托自贡新益实业发展有限公司，对紫晶悦城大商集团主电源及一、二级负荷范围内0.4kv电施安装工程，双方签订了《电气安装工程施工合同》。2014年3月10日，工程竣工后，对紫晶悦城室内电气（强电）工程总价进行了决算，总工程价款为2810701元，尔后，2019年12月6日，帅旗房地产公司要求自贡新益实业发展有限公司对大商集团商业主供强电工程单独作出竣工结算，该工程价为894988元。按照双方约定，该费用应当由大商公司（即千盛购物公司）承担，现帅旗房地产公司主张要求千盛购物公司支付该费用证据充分，一审法院予以支持。千盛购物公司辩解认为，2014年3月该工程已竣工，现帅旗房地产公司要求支付该费用超过了2年诉讼时效。一审法院认为，帅旗房地产公司与千盛购物公司签订的租赁合同，租赁期限为20年，该租赁合同并未到期，双方仍在履行该合同中，帅旗房地产公司可随时向千盛购物公司主张要求支付该费用，因此，千盛购物公司的辩解理由不成立，一审法院未予支持。关于帅旗房地产公司要求千盛购物公司立即支付其垫付的中央空调水费40559元、电费27376元的问题。从帅旗房地产公司提交的证据2019年7月2日、7月25日的《催款函》和同年7月31日的通知，可以看出，帅旗房地产公司为千盛购物公司代缴的电费为27376元，双方于2018年5月23日协调空调水费降至26030.40元，因此，帅旗房地产公司为千盛购物公司垫付的空调水费应为26030.40元、电费为27376元。关于帅旗房地产公司要求千盛购物公司承担闭店后未整改修复、维保设施设备已超过其承诺整改期限，现应支付131825元由帅旗房地产公司自行修复，并支付整改期间租赁场地费581608元的问题。一审法院认为，2019年9月24日，千盛购物公司向帅旗房地产公司发出《退租函》后，同年11月5日，千盛购物公司、大商公司向帅旗房地产公司及帅旗物业公司发出《关于富顺千盛购物广场租赁场地移交的商函》中明确：“我方在2019年11月15日前将租赁场地打扫干净，空调、电梯、消防、发电机、变压器等设备修复、维保，达到正常运行状态并移交相关资料，达到年检时间的设备应年检合格，双方现场认定无误，双方签字确认。同时，并明确我方未在交付场地之日起30日内整改完毕，你方可自行整改。”2019年12月25日，帅旗房地产公司向千盛购物公司、大商公司发出《函》，在《函》中告知其需维修的设备费用为131825元，并限期在2020年1月5日前履行函中义务。庭审中，千盛购物公司同意对设备的维修由帅旗房地产公司自行修复，并认可其修复设备费用的报价金额。因此，帅旗房地产公司主张的设备维修费用131825元，一审法院予以支持。同时，帅旗房地产公司主张要求千盛购物公司承担维修设备期间场地租赁费581608元，一审法院认为，千盛购物公司承租了帅旗房地产公司的场地，千盛购物公司于2019年9月30日闭店后，双方已于2019年11月15日对租赁场地进行了移交，现千盛购物公司已经未实际占有和使用该租赁场地，且千盛购物公司要按双方约定支付12个月的租赁补偿金，因此，帅旗房地产公司主张要求千盛购物公司支付维修设备期间的场地租赁费，于法无据，一审法院未予支持。关于帅旗房地产公司要求千盛购物公司支付设备用房：柴油机房159平米+负三层扶梯151平米+收货处门面56平米=366平米的租赁综合费534177元的问题。千盛购物公司认为，双方签订合同时，该部分场地系千盛购物公司免费使用的场地和公共区域。一审法院认为，2013年11月20日双方所签订的《物业租赁合同》中，约定了综合租赁单价，对该部分场地的租赁费用并未进行约定，合同签订后，双方对该部分场地的使用也未进行单独约定，现帅旗房地产公司以合同中约定的租赁场地的租赁费标准来主张该部分场地的租赁费，不符合双方合同约定和法律规定，一审法院未予支持。关于帅旗房地产公司要求大商公司对千盛购物公司应承担的上述支付款项承担连带清偿责任的问题。2013年11月20日，帅旗房地产公司与大商公司签订《物业租赁合同》，合同中特别约定：“本合同项下关于乙方的权利义务为承租人大商公司的权利义务，如乙方就本项目需在项目所在地成立分公司，则由分公司承接本项目下的权利义务，由分公司直接和甲方签订和本合同所约定内容同样的合同，分公司成为当然的承租方，如承租方有违约或发生侵犯甲方权益的行为，自贡大商公司应承担连带责任。”合同签订后，大商公司于2013年11月21日在项目当地成立了子公司“富顺千盛购物广场商业有限公司”。2014年3月6日，帅旗房地产公司与千盛购物公司、大商公司签订《物业租赁合同》权利义务转承协议，以及帅旗房地产公司与千盛购物公司后续签订的一系列补充协议，大商公司均签字予以确认，按照双方合同约定，大商公司应对千盛购物公司承担连带责任，对于帅旗房地产公司的该主张，一审法院予以支持。大商公司辩解，合同签订后，大商公司在租赁地成立了千盛购物公司，该公司系大商公司的子公司，而不是分公司，子公司独立承担民事责任，大商公司不应对千盛购物公司的债务承担连带责任。一审法院认为，双方合同约定在项目地成立分公司，而大商公司成立的千盛购物公司系子公司，系大商公司违反了双方合同约定，且成立子公司后，并未告知帅旗房地产公司，其责任在大商公司本身，因此，大商公司的辩解理由，于法无据，一审法院未予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告富顺千盛购物广场商业有限公司在本判决生效后十日内向原告自贡市帅旗房地产开发有限公司支付补偿金3489653元；二、限被告富顺千盛购物广场商业有限公司在本判决生效后十日内向原告自贡市帅旗房地产开发有限公司支付为其垫付的电缆安装及材料费894988元；三、限被告富顺千盛购物广场商业有限公司在本判决生效后十日向原告自贡市帅旗房地产开发有限公司支付为其垫付的空调水费26030.4元、电费27376元；四、限被告富顺千盛购物广场商业有限公司在本判决生效后十日内向原告自贡市帅旗房地产开发有限公司支付修复、维保设施设备费用131825元；五、被告自贡大商商业有限公司对被告富顺千盛购物广场商业有限公司的上述支付款项承担连带清偿责任；六、驳回原告自贡市帅旗房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费61370元，诉讼保全费5000元，共计66370元，由原告自贡市帅旗房地产开发有限公司承担18012元，被告富顺千盛购物广场商业有限公司、被告自贡大商商业有限公司共同承担48358元。本案二审期间，帅旗物业公司举示了一份证据《中央空调维修清洗合同》，拟证明在撤场时中央空调没有恢复正常运行就交付给了帅旗物业公司，千盛购物公司、大商公司承认支付这笔费用，该费用现在已实际产生。并陈述，维修尚未完工，但是首笔款项已支付，一笔11万多，一笔2万多，目前只有电子票据。千盛购物公司、大商公司的质证意见为，对证据三性均不认可，空调停置两年后导致中央空调水系统出现问题，清洗中央空调与其之间没有必然因果关系，不能证明中央空调的损坏与千盛购物公司有关联性。帅旗房地产公司的质证意见为，对证据三性无异议，千盛购物公司终止租赁后就没有租赁给其他人，直到盛辉超市入场，就把之前的设备投入了维修，产生了维修费用。其余各方当事人均无新证据提交。对于帅旗物业公司举示的证据三性予以认可，也能达到其证明实际产生维修费用的目的，本院予以采信。本院二审查明事实与一审一致，对一审查明事实依法予以确认。另补充查明，四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初2133号生效民事判决书查明，2014年3月24日，富顺县公安消防大队就千盛购物广场存在火灾隐患事宜向政府进行了汇报。同年6月24日，帅旗房地产公司函告千盛购物公司，该函内容中载明“一、2014年6月20日你公司在装修期间安装的一条生活给水管（现一层）阀门漏水，通过桥架流入消防控制室，导致主机进水自动关机，整个消防系统无法正常运行。消防单位函告我司未在恢复正常运行期间，所发生的任何隐患和事故与他们消防安装单位无关。二、介于目前消防处于瘫痪状态至今已过去3天了，现你司租赁我司现商业一层和二层范围内正在营业，我司1号楼已交房，业主已进入装修……四、另你公司在装修淘气堡、泰立通讯造成的消防故障报警，……请你司领导亲自出面主持协商解决处理好，使消防设备设施达到正常运行，达到防火目的。望支持协助、配合为感”。同年7月24日，千盛购物公司进行回函，函件中载明“现我公司重申对消防主机故障的处理意见如下：1.更换02、03号多线板、开关、功放等漏水损坏的元件，并承担对更换的元件进行2年的质保维修义务……我司基于不推诿责任、主动负责的立场，出现什么问题就处理什么问题的原则给出以上处理意见，望贵司站在通力合作、相互理解、公平合理的立场针对以上存在问题协调我司与久安消防尽快妥善处理此事。特此函复”。同年12月12日，富顺县公安消防大队出具富公消验字[2014]第0014号《建设工程消防验收意见书》，内容为“自贡市帅旗房地产开发有限公司：我大队对你单位申报的帅旗紫晶悦城1-6号楼之间裙房楼（受理凭证文号富公消验字[2014]第0014号。该工程位于……，其使用功能为商业用房及车库……）经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。……”。2015年9月28日，帅旗房地产公司向千盛购物公司送达《函》一份，内容为“贵司开业以来二次消防未经验收已营业近两年，我司此前已多次转达县消防大队、县经商局关于二次消防必须尽快验收的通知，至今贵司仍未按消防主管部门的规定，报送相关资料供消防主管部门审查并验收，且存在严重安全隐患，现函告贵司，请速将贵司二次消防资料送审并组织验收，如因不及时送审未能验收所造成的一切后果，概由贵司承担”。2019年4月24日，富顺县公安消防大队出具富公消验字[2019]第0004号《建设工程消防验收意见书》，内容为“富顺千盛购物广场商业有限公司：我大队对你单位申报的富顺千盛购物广场室内装修建设工程……，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收不合格。主要存在下列违反国家强制性规范问题：1.商场存在第一层第2防火分区安全疏散出口数量不足的问题……。2.该商场存在第一层第1防火分区内防火门设置不符合标准的问题……你单位应当组织有关单位对上述存在问题进行整改，整改完毕后重新申报验收。该工程未经消防验收合格不得投入使用。……”。本案二审中，千盛购物公司、帅旗房地产公司均表示，案涉租赁物二次消防验收至今未通过。本院认为，本案争议的焦点为：1.千盛购物公司是否应按12个月的综合租赁费标准支付补偿金；2.千盛购物公司是否应支付电缆安装及材料费；3.千盛购物公司是否应全额承担设施设备的修复费；4.大商公司是否应承担连带责任。一、关于千盛购物公司是否应按12个月的综合租赁费标准支付补偿金的问题千盛购物公司主张，帅旗房地产公司提供的租赁物未取得二装消防验收合格手续，不能投入使用，导致其闭店，应承担违约责任，其不应按照合同约定全额支付补偿金。经查，案涉租赁物确未通过二装消防验收。虽双方签订的《房屋租赁合同》约定“由帅旗房地产公司负责一装、二装消防施工，保证在开业前办理完毕二装消防验收合格证及验收合格手续”，但在《自贡富顺项目千盛百货工程分工范围、交付条件及其他约定》中载明“消防二装图纸的审批由大商公司提供”。从已生效的四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初2133号民事判决书查明的事实可知，案涉租赁物未通过二装消防验收系因千盛购物公司未及时提供二装消防资料及室内装修不符合相关要求所致，且千盛购物公司一直在使用租赁物，并无证据显示因二装消防未验收合格导致其不能正常使用租赁物的情形。根据2019年9月24日，千盛购物公司、大商公司向帅旗房地产公司发出《退租函》内容可知，案涉购物广场闭店的根本原因在于核心商圈的转移，租金过高导致严重亏损。因此，案涉租赁物二装消防验收未通过的责任并不在帅旗房地产公司，千盛购物公司主张系因二装消防验收未通过导致其闭店的理由，与查明事实不符，本院不予支持。一审法院根据各方签订的《调整综合租赁费的协议》内容，确定千盛购物公司按12个月综合租赁费标准支付补偿金正确，本院予以维持。二、关于千盛购物公司是否应支付电缆安装及材料费的问题千盛购物公司主张电缆安装以及材料费按约定由大商公司投资，但并未授权帅旗房地产公司委托第三人施工和安装；帅旗房地产公司也从未主张过该笔费用，超过了诉讼时效；即使要承担该笔费用，也应按使用年限占比进行分担。二审中，帅旗房地产公司与大商公司均认可双方签订的《自贡富顺项目千盛百货工程分工范围、交付条件及其他约定》系《房屋租赁合同》的附件，应与《房屋租赁合同》具有同等效力。其中约定：配电室内总负荷配电柜至各照明分配电箱的电缆及安装，由大商公司投资。千盛购物公司对电缆安装以及材料费由大商公司投资也予以了认可。后该工程由帅旗房地产公司委托了第三方施工、安装，千盛购物公司也进行了长达6年的使用，且并未提出异议。现千盛购物公司以未授权帅旗房地产公司委托安装为由拒付该款，显然违背了民法中关于平等主体之间的公平及诚实信用原则，对其该主张本院不予支持。帅旗房地产公司与千盛购物公司合同约定的租赁期限为20年，在租期内，帅旗房地产公司可随时要求千盛购物公司支付电缆安装及材料费，因此，对千盛购物公司主张该笔费用诉讼时效已过的理由与查明事实不符，本院不予支持。根据《房屋租赁协议》关于违约责任的约定：在甲方无违约的前提下乙方拖欠租金，乙方应向甲方支付违约金……任何单方面终止本合同的行为皆视为违约。本案中千盛购物公司拖欠租金，并单方面解除合同的行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”的规定，千盛购物公司主张电缆安装以及材料费按使用年限占比进行分担的理由亦不能成立，本院不予支持。三、关于千盛购物公司是否应全额承担设施设备修复费的问题千盛购物公司认为修复费用系帅旗房地产公司的单方报价单，千盛购物公司并未确认，应由物业方自行承担。根据2019年11月5日，千盛购物公司、大商公司发出的《关于富顺千盛购物广场租赁场地移交的商函》中载明其未在交付场地之日起30日内整改完毕，可由帅旗房地产公司自行整改。2019年12月25日，帅旗房地产公司向千盛购物公司、大商公司发出的《函》中告知需维修的设备费用为131825元。一审中，千盛购物公司亦未在法院指定的时间申请对修复费用进行鉴定，应视为认可帅旗房地产公司修复设备费用的报价金额。且二审中，帅旗物业公司也提交了中央空调维修清洗合同及电子票据，可以印证设备修复费用实际产生。故一审法院支持帅旗房地产公司对设备维修费用131825元的主张正确，本院予以维持。四、关于大商公司是否应承担连带责任的问题千盛购物公司主张，其从大商公司处概括受让承租人的权利，也系其在经营、使用和履行协议，应独立承担责任。大商公司主张其成立的千盛购物公司系子公司，不适用租赁合同中特别约定条款，其已将承租人的权利义务整体转让给千盛购物公司，大商公司不应承担连带责任。2013年11月20日，帅旗房地产公司与大商公司签订的《房屋租赁合同》中特别约定：如大商公司就本项目需在当地成立分公司，则由分公司承接本项目下的权利义务，由分公司直接和帅旗房地产公司签订合同，成为当然的承租方，如承租方有违约或发生侵犯对方权益的行为，大商公司应承担连带责任。合同签订后，大商公司就案涉项目在当地成立了千盛购物公司，且三方签订了《〈物业租赁合同〉权利义务转承协议》。虽千盛购物公司系大商公司成立的子公司，并非分公司，但千盛购物公司系基于《物业租赁合同》中所涉项目而在当地专门成立，三方的《〈物业租赁合同〉权利义务转承协议》也是基于《物业租赁合同》的特别约定而订立，在无证据证明大商公司向帅旗房地产公司明示了千盛购物公司是其成立的子公司而非分公司的情形下，应视为各方均在履行租赁合同及转承协议的相关内容。在帅旗房地产公司与千盛购物公司后续签订的一系列《补充协议书》《调整综合租赁费的协议》中，大商公司均作为合同一方签字确认，并明确除综合租赁费调整外，并不改变2013年11月各方签订的相关合同及协议的其他权利义务。因此，《房屋租赁合同》中“如承租方有违约或发生侵犯对方权益的行为，大商公司应承担连带责任”的特别约定对大商公司具有效力，大商公司应对千盛购物公司本案的债务承担连带责任。综上，千盛购物公司、大商公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43359元，由富顺千盛购物广场商业有限公司、自贡大商商业有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄绚丽审 判 员 曾伟贤审 判 员 周玉萍二〇二一年六月七日法官助理 刘 嫒书 记 员 何小雪