甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初1978号原告：段西萍，女，汉族，1955年11月6日出生，住江苏省苏州市沧浪区。委托诉讼代理人：腾胜青，甘肃君谙律师事务所律师。被告：甘肃中科房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区金昌南路215号。法定代表人：马银生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陆亮，男，汉族，1978年8月5日出生，住甘肃省兰州市城关区，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴志斌，男，汉族，1982年10月19日出生，住甘肃省兰州市七里河区，系该公司员工。第三人：兴业银行股份有限公司兰州分行，住所地甘肃省兰州市城关区××路××号。负责人：袁伟，系该行行长。委托诉讼代理人：刘光，男，汉族，1985年6月6日出生，住甘肃省兰州市城关区，系该行员工。委托诉讼代理人：吴若瑜，女，汉族，1982年8月11日出生，住甘肃省兰州市城关区，系该行员工。原告段西萍与被告甘肃中科房地产开发有限公司、第三人兴业银行股份有限公司兰州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段西萍委托诉讼代理人腾胜青、被告甘肃中科房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴志斌、第三人兴业银行股份有限公司兰州分行委托诉讼代理人吴若瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段西萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告和第三人立即向原告交付合同标的的房屋（兰州市城关区庆阳路中科大厦第Ｆ34098001幢4层414号和415号办公商品房）；2、判令被告和第三人向原告支付逾期交房的违约金，违约金损失以面积386.56平方米，每月的房屋租金65715.2元计算（房屋租金期限从2018年4月1日起计算至实际交付房屋之日止）；3、判令本案诉讼、保全等费用由被告和第三人承担。事实与理由：原告与被告于2018年3月21日签订了《商品房买卖合同》，并于2018年4月1日签订了《房屋交接确认书》，约定被告将位于兰州市城关区××路××号“中科大厦”Ｆ34098001幢4层414号（面积169.72平方米）和415号（面积216.84平方米）出卖给原告，约定被告于2018年4月1日将房屋交付于原告。涉案房屋交付现状是由被告于2014年4月1日起至2018年3月31日止租赁于第三人兴业银行股份有限公司兰州分行使用，被告确认自2018年4月1日起不再向第三人签订房屋租赁协议，再不收取本房屋的租金，原告有权自2018年4月1日起的相关租赁事宜直接与兴业银行股份有限公司兰州分行协商办理。但在被告以书面文件形式将上述买卖事宜和租赁期满后的租赁事宜告知第三人的情况下，原告与第三人多次交涉，要求第三人与原告签订房屋租赁合同并支付租金，但第三人以各种理由拖延或不理睬，仍继续非法占有涉案房屋，至今仍旧在非法占有。原告无奈诉至法院。被告甘肃中科房地产开发有限公司（以下简称“中科公司”）辩称：其不存在违约行为。涉案房屋在2019年11月28日已经备案，2018年后兴业银行如何给段西萍支付房租的方式其不知情。第三人兴业银行股份有限公司兰州分行（以下简称“兴业银行兰州分行”）称：1、原告第1、2、3项诉讼请求要求被告中科公司交付房屋并支付违约金与其无关，其未签署过任何合同，不存在交付与支付违约金。2、原告于2019年12月5日已起诉至兰州市城关区人民法院，兰州市城关区人民法院于2020年3月12日出具了判决书，驳回了原告的诉讼请求，构成重复起诉，故应当驳回原告的诉讼请求。原告段西萍围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原告身份证复印件、被告及第三人工商注册基本信息复印件；2、《商品房买卖合同》；3、房屋交接确认书；4、商品房预售许可证；5、房屋租赁合同；6、兰州市房屋交易与权属登记信息查询通知单；7、告知函照片；8、原告与第三人委托代理人关于涉案房屋租赁事宜的往来函件；9、证明。被告中科公司提交了承诺书、平面图。第三人兴业银行兰州分行提交了如下证据：房屋租赁合同、房屋租赁合同之补充/变更合同、执行裁定书、民事判决书。经本院审查，对于原被告均认可的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性以及与本案待证事实关联性，综合予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月1日，被告中科公司与第三人兴业银行兰州分行签订《房屋租赁合同》，约定：中科公司将其位于兰州市城关区××路××号，房屋楼层：一层至四层（每层1-18轴／Ａ-Ｈ）房屋面积：一层至四层总面积为9800㎡，其中四层2700㎡（实际面积以产权证为准），承租房屋租赁期限为四年，自2014年4月1日至2018年3月31日止。2018年3月21日，被告中科公司与原告签订了两份《商品房买卖合同》，合同编号分别为2019预05462、2019预05461，约定：中科公司作为出卖人将中科大厦第Ｆ34098001幢四层415室、414室出卖给原告段西萍，415室建筑面积216.84㎡，414室建筑面积169.72㎡，房屋单价为每平方米8100元，415室总金额为1756404元、414室总金额为1374732元，总计3131136元。原告均于合同签订当日，一次性将房款支付给被告中科公司。双方在第八条交付期限中约定，被告应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。在第九条出卖人逾期交房违约责任第2条约定，被告如未按合同约定期限将该商品房交付原告使用，逾期三个月，按已付款千分之一向原告支付违约金，逾期五个月，被告每日按已付款千分之一向原告支付违约金，并继续履行合同。原被告均在该合同上签字盖章。合同签订后，原被告就上述房屋办理了预售备案。2018年4月1日，被告中科公司与原告签署了《房屋交接确认书》，确认书载明：被告将该房产从2018年4月1日起交付原告，原告同意接受，权利义务从2018年4月1日起由原告转移给被告。本房屋交付状态情况：本房屋由被告于2014年4月1日起至2018年3月31日止租赁于兴业银行兰州分行使用，被告确认自2018年4月1日起再不向兴业银行兰州分行签订房屋租赁协议，再不收取本房屋的租金。原告有权自2018年4月1日起的租赁费事宜直接向兴业银行兰州分行收取，相关租赁事宜原告直接与兴业银行兰州分行协商办理。原被告均在该确认书上签字盖章。但兴业银行兰州分行至今仍占用涉案房屋。另查，原告系兰州比科新房地产开发有限公司法定代表人，被告于2018年8月7日向第三人发送告知函，案涉房屋已经出售，要求第三人租赁房屋事宜与新的所有权人兰州比科新房地产开发有限公司进行对接。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方2018年3月21日签订的两份《商品房买卖合同》，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，原告基于房屋买卖行为获得了案涉房屋占有、使用、收益的权能，因房屋未能办理不动产登记，原告处分案涉房屋的权能受限。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原、被告签订的《房屋交接确认书》中载明，被告于2018年4月1日将房屋交付给原告，原告愿意接受，权利义务从2018年4月1日起由被告转移给原告。依据上述司法解释的规定，被告通过交接确认的方式将房屋交付给原告，并以告知函通知的方式告知第三人房屋已经出售。因此，被告完成房屋交付，原告请求被告交付房屋的请求没有事实和法律依据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于第三人是否应当向原告腾交房屋的问题。原告于2019年11月5日向本院提起腾房诉讼，请求第三人腾交房屋。本院于2020年3月12日作出（2019）甘0102民初13147号民事判决书，以原告不享有案涉房屋物权，无权发起物权请求权驳回了原告的诉讼请求，原告未提起上诉。现原告请求第三人腾交房屋的诉请部分属于重复诉讼，原告可通过申请再审或申诉纠正上述判决，因此，原告请求第三人腾交房屋的诉讼请求本院不予支持。关于原告请求被告和第三人支付逾期交房违约金的请求。被告已于2018年4月1日，以指示交付的形式将案涉房屋交付给原告，被告已经根据合同约定交付房屋，并未违约，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。第三人对原告并不负有交房的合同义务，双方之间属于房屋占用法律关系。2014年4月1日，被告与第三人签订包括案涉房屋一至四层的房屋租赁合同，合同期限至2018年3月31日止。2018年3月21日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，原告基于房屋买卖行为获得了被告与第三人租赁合同的出租人的地位，租赁合同期限届满后，第三人应当将房屋返还给所有人，第三人继续占有使用房屋期间属于无权占有，因此，原告可另案向第三人主张房屋占用费。故原告请求第三人支付逾期交房违约金没有请求权基础，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项之规定，判决如下：驳回原告段西萍的全部诉讼请求。案件受理费1442元，由原告段西萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 丹人民陪审员  陈作旺人民陪审员  韩文帅二〇二一年六月二十四日书 记 员  陈 佳