文书内容广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0115民初6444号原告：广州越秀兴业地产代理有限公司，住所地广州市天河区体育西路189号，统一社会信用代码91440101190543558C。法定代表人：何硕慧，职务总经理。委托诉讼代理人：黄米兰，系该公司员工。被告：于清泉，男，1976年10月13日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。原告广州越秀兴业地产代理有限公司与被告于清泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月21日公开开庭进行审理。原告广州越秀兴业地产代理有限公司的委托代理人黄米兰到庭参加诉讼，被告于清泉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州越秀兴业地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签署的《租赁合同》于2019年2月14日解除；2.判令被告支付2018年8月至2019年2月14日AB区113号商铺、AB区114号商铺、C区101号商铺、C区102号商铺租金共203001.6元及逾期付款的违约金（113号商铺各以每月欠付的租金8744元为本金、114号商铺各以每月欠付的租金8929元为本金、101号商铺各以每月欠付的租金6608元为本金、102号商铺各以每月欠付的租金7111元为本金，按每日1‰的标准，各从每月20日起计算至被告实际支付之日止）；3.判令被告支付2018年7月1日至2018年12月31日期间物业管理费12391.5元及逾期付款的违约金（以12391.5元为基数，按每日1‰的标准，从2019年2月15日起计算至被告实际支付之日止）；4.判令被告支付2018年6月1日至2018年10月31日期间代为缴纳的水、电费24662.72元及逾期付款的违约金（以24662.72元为基数，按每日1‰的标准，从2019年2月15日起算至被告实际支付之日止）；5.判令原告没收被告AB区113号商铺保证金17488元、AB区114号商铺保证金17858元、C区101号商铺保证金13216元、C区102号商铺保证金14222元，共计62784元；6.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月28日，原被告签订了《租赁合同》约定原告将广州市南沙区XX路XX街16-19号，即分别为南沙XX街AB区113号商铺、AB区114号商铺、C区101号商铺、C区102号商铺出租给被告作XX经营商，租赁期限均为2017年10月1日起至2020年9月30日止。原告依约交付了商铺，被告自2018年8月开始拖欠房屋租金及其他费用，原告经多次催缴，被告均置之不理，并于2019年2月14日交还涉案物业钥匙不再履行合同，被告构成违约。因涉案物业系原告向商铺权利人深圳市恒安物流有限公司承租后转租给被告，原告仍需向商铺权利人缴交涉案物业的租金至上述合同期满，被告的违约行为给原告造成了损失，原告有权依约没收被告缴纳的费用并要求被告承担相应的违约责任。被告于清泉未发表答辩意见，也未提交证据。本院经审理认定本案事实如下：原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（复印件）《租赁合同》（原告与深圳市恒安物流有限公司之间的4份合同）、越秀逅海宣传单张（复印件）、证明2份、《租赁合同》（原告与被告之间的4份合同）、催缴通知函及妥投证明、业主缴费通知单、收款收据（押金）、广东增值税普通发票（2018年1月-2月、6月-7月租金）、广州金余肉菜食品有限公司企业信用报告（复印件）、广州金余农贸超市有限公司企业信用报告（复印件），除复印件外均提供了原件予以核对。被告未对证据进行质证，视为其放弃质证的权利。本院对原告的上述证据均予以采信。结合证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：涉案物业即南沙XX街AB区113号商铺、B区114号商铺、C区101号商铺、C区102商铺，其不动产登记地址分别为广州市南沙区XX路XX街16号、17号、18号、19号。原告从深圳市恒安金物流有限公司处承租了涉案物业，双方签署了租赁合同，租赁期限为2018年2月1日至2020年9月30日，约定原告可以在租赁期内将涉案物业转租给第三人使用。2017年9月28日，原告（甲方，出租人）将涉案物业出租给被告（乙方，承租人），双方分别签署了四份《租赁合同》。其中，建筑面积、租金标准、物业费标准及保证金的约定见下表：            租赁地址              AB区113号              AB区114号              C区101号              C区102号                  每月租金              8744              8929              6608              7111                  每月物业费              460              470              348              374                  保证金              18408              18798              13912              14970      同时，《租赁合同》的其他内容相同，约定：租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日，2017年10月1日至2017年12月31日为装修免租期，每月为一个缴租期，乙方应在每个月的20日前向甲方支付下个缴租期租金（含物业管理费）。合同签署当日，乙方向甲方支付相当于第一个租约年的2个月租金（含物业管理费）作为履约保证金；合同终止后30日内，如不存在本协议第22.3条规定情形的，履约保证金金额（如有）无息退还。（9.1）自交付日起，乙方应当承担并支付该商铺所发生的水、电等能源费用；（10.1）乙方应于签订本租赁合同当日与甲方签署物业管理服务协议，乙方在物业管理服务协议项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利。甲方有权直接援引本合同有关物业管理服务约定向乙方主张权利。（18.2）双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下乙方缴纳的前期所有费用。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。（18.3）乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。合同签订当日，被告向原告支付了AB区113号商铺、B区114号商铺、C区101号商铺、C区102商铺押金分别为17488元、17858元、13216元、14222元，原告出具了相应的收款收据。原告陈述上述租赁合同约定的保证金是租金、物业管理费、水电费的保证金，其仅收取上述金额的保证金，合同约定的超出上述支付的押金金额的部分是物业管理费的保证金，物业管理费保证金由原告向物业公司缴纳。被告于2017年10月17日、2018年4月10日在广州市南沙区丰润路海熙大街16号、17号成立了公司。原告陈述被告缴纳租金至2018年7月，自2018年8月开始未交租金。2018年12月12日，被告签收了原告发出的催交租金的《催交款通知函》。2019年3月18日，原告再次出具了催交租金的《催交款通知函》，被告在该函上签名签收“已收到原件”。原告陈述被告于2019年2月14日交回涉案物业的钥匙，搬离了涉案物业，其确认收回钥匙后双方合同就解除了。2020年8月10日，原告通过快递向被告发出4份《催交款通知函》，催缴涉案四个商铺的租金金额分别为56544.5元、57740.86元、42731.7元、45984.46元。原告提交了广州市越秀物业发展有限公司南沙分公司滨海悦城服务中心于2020年11月4日出具的《业户缴费通知单》，记载涉案物业2018年6月1日至2018年10月31日水费2项、电费4项，其中，水费金额分别为257.58元、320.76元，电费金额分别为4174.76元、9310.33元、3600.17元、6999.12元，水电费共计24662.72元；2018年7月1日至2019年2月14日管理费4项，金额分别为2608.5元、2807.25元、3451.5元、3524.25元。原告陈述物业公司有向其催缴上述水电费及物业管理费，但其尚未代被告缴纳上述费用，而涉案物业的物业费一直是被告直接向物业公司缴纳的。被告于庭后提交了一份书面情况说明，有如下内容：1.其租下几个店面，有缴纳两按一租金、水电费物业押金，合计10万元左右；2.其在2018年6月18日开张，9月15日关闭，在此期间有向原告申请减租，最终因经营惨淡而关门，严重亏损近200万元。在9月份时，其刚好两个月未交租，不同意原告主张违约，不同意计算租金至2019年2月和扣除押金。原告既要扣除其押金，又要追讨半年的租金，明显不合理；3.在关闭涉案物业时告知了负责门面的李经理，但李经理没有告知要交出钥匙和怎么书面解除合同的事宜。原告是清楚其没有交租的，但为什么没有告知要求退还钥匙；4.其去物业查过，扣除押金后水电费没有欠多少，9月份就停止营业，不存在水电费的问题。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”依据上述规定，原、被告之间的租赁合同关系是在民法典施行前建立的，故本案应当适用当时的法律、司法解释。原告在承租了涉案物业后，再将涉案物业转租给被告，其与被告签订的《租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于保证金的问题。合同约定的期限截至2020年9月30日。而依据被告的陈述，其自2018年9月就因经营惨淡而关门停业。而被告经营惨淡属于一般的市场经营风险，不属于合同约定或法律规定的合同解除事宜。因此，本案属于因被告事由导致合同提前终止的情形，故依据合同第18.2条之约定，被告应当承担相应的违约责任。原告主张没收租赁保证金62784元（17488+17858+13216+14222），符合上述约定，本院予以支持。二、关于合同解除的问题。承前所述，被告在2018年9月不享有合同解除权，而其一直未能将涉案物业的钥匙交还给原告，而原告确认收回钥匙后双方合同就解除了。结合本案事实，本院对于原告主张的其与被告之间的租赁合同关系于2019年2月14日解除予以支持。三、关于租金及违约金的问题。被告仅向原告缴纳租金至2018年7月，故原告主张被告向其支付2018年8月至2019年2月14日涉案物业的租金203001.6元，未超过合同约定的租金标准，本院予以支持。被告称其不应当支付9月至2019年2月14日的租金，理由在于其已经关门停业且已经告知了负责涉案物业经营事项的李经理，但是双方并未办理涉案物业的交接手续。而本案系因被告违约导致合同提前解除，作为承租人的被告再以对方未告知其交还钥匙为由提出不交纳租金的抗辩意见，显然不符合一般的生活常理，本院对该意见不予采纳。被告未依时支付租金构成违约，原告主张逾期支付租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。合同约定的违约金标准为每日1‰，虽然被告未就违约金的标准提出异议，但该标准明显畸高，有违公平原则，故本院对此予以酌情调整为年利率6%，且各月违约金以本金为限。四、关于物业费和水电费的问题。《业户缴费通知单》显示被告拖欠2018年6月1日至2018年10月31日水电费共计24662.72元、2018年7月1日至2019年2月14日管理费12391.5元。根据合同约定，被告应承担并向原告交纳涉案物业的水电费、物业管理费。原告主张的上述期间系被告使用涉案物业期间，被告理应承担该费用。现被告已搬离涉案物业，原告作为出租人有权向被告主张该费用，故对原告主张的水电费及物业管理费，本院予以支持。原告确认在合同履行中，均是由被告直接向物业公司缴纳物业费和水电费，且其至今未缴纳上述费用。故对于原告主张的逾期支付上述费用的违约金，本院不予支持。同时，对于被告所主张的物业管理费押金等，其应当根据与物业公司之间的约定另行主张。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告广州越秀兴业地产代理有限公司与被告于清泉就广州市南沙区XX路XX街16号、17号、18号、19号房屋而建立的租赁合同关系已于2019年2月14日解除；二、被告于清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀兴业地产代理有限公司支付2018年8月至2019年2月14日的租金203001.6元及迟延付款违约金（违约金的计算方式：113号商铺各以每月欠付的租金8744元为本金、114号商铺各以每月欠付的租金8929元为本金、101号商铺各以每月欠付的租金6608元为本金、102号商铺各以每月欠付的租金7111元为本金，各从每月20日起计算至实际付清之日止，按年利率6%的标准计付，各月违约金均以本金为限）；三、被告于清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀兴业地产代理有限公司支付2018年7月1日至2018年12月31日的物业管理费12391.5元；四、被告于清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀兴业地产代理有限公司支付2018年6月1日至2018年10月31日的水、电费24662.72元；五、原告广州越秀兴业地产代理有限公司没收履约保证金62784元；六、驳回原告广州越秀兴业地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果被告于清泉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2921元，由被告于清泉承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  廖活年二〇二一年六月二十八日法官助理周书宇书记员成涵真