重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初13691号 原告：重庆御城物业管理有限公司，住所地重庆市渝**双凤桥街道义学路**金易都会**7-A-31，统一社会信用代码9150011269300043L。 法定代表人：杨林，总经理。 委托诉讼代理人：张越，重庆远博律师事务所律师。 被告：刘红，女，1981年5月26日出生，汉族，住重庆市渝**。 原告重庆御城物业管理有限公司（以下简称御城公司）与被告刘红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，于2021年4月2日依法由审判员李超适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告御城公司的委托诉讼代理人张越、被告刘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告御城公司向本院提起诉讼请求：依法判令被告向原告支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费6126.96元、2016年9月1日至2020年6月30日期间的公摊水电费143.89元，共计6270.85元。本案诉讼费由被告负担。事实和理由：刘红系位于重庆市渝北区空港新城××大道××号××小区××号房屋的所有权人。2013年1月15日御城公司与重庆御城实业发展有限公司签订《前期物业管理委托服务合同》，合同签订后，御城公司按照《前期物业管理委托服务合同》提供了物业服务，刘红却未能按时交纳物业服务费用。在此期间，御城公司多次向刘红进行催收，但刘红至今仍未支付。御城公司与重庆御城实业发展有限公司签订《前期物业管理委托服务合同》合法有效，对双方均有法律约束力，御城公司为刘红提供了物业服务，刘红应当向御城公司支付物业服务费及公摊水电费。御城公司为维护合法权益，特提起诉讼。 被告刘红辩称，小区存在安保问题，被告电瓶被盗，物业态度恶劣且不让查看监控视频。小区外的商场的员工未登记随意出入本小区，存在安全隐患。物业未按要求在车库安装防盗门且禁止商场员工在小区车库出入。在修机房户改气的时，物业动用大修基金，冒用业主的签字，被告的名字也被冒签了，这也是被告不缴纳物业费的原因。物业擅自将车位租给商铺，造成业主停车极不方便。物业用房被物业占用出租出去办幼儿园。小区的公共厕所被封了租用给外面的商铺使用。车库有两个出口，只启动了一个，另一个只供商场使用。物业前期合同仅签了三年，之后也没有续签，物业也没有通知过业主。小区娱乐设施由于被空调外机占用，导致安全隐患。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证。对御城公司举示的资质证书、前期物业管理委托服务合同、发改委文件、居委会证明、不动产登记中心的房产档案、催费通知单及物业公司催费照片，刘红举示的小区存在问题的照片、前期物业服务协议等证据，因与原件核对无异或能与其他证据相印证，本院予以采信并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告重庆御城物业管理有限公司系具有叁级资质的物业服务企业。被告刘红系位于重庆市渝北区空港新城××大道××号××小区××号房屋的业主，该房屋建筑面积为85.81平方米，系住宅。 2012年1月31日，以御城公司为甲方，刘红为乙方，双方签订了《御城华府前期物业服务协议》。约定御城华府由甲方根据本协议内容进行服务，为期三年（自御城华府整体竣工，经有关部门检验合格之后开始计算）。服务期满后，由本小区业主及使用人委员会考虑并召集业主及使用人大会决定是否续聘，并应至少提前三个月书面通知甲方是否终止或继续其服务。 2013年1月15日，以御城公司为乙方，以重庆御城实业发展有限公司为甲方，双方签订了一份《前期物业管理委托服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为位于重庆市渝北区兰馨大道18号的御城华府小区提供物业管理服务，合同约定委托管理期限为：自2013年1月29日起至御城华府小区业主委员会成立后与新选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同第四条约定，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。合同第九条约定乙方须按下列约定，实现管理目标。1.房屋外观：良好；2.设备运行：对设备日常运行做好完备的运行记录，及时处理设备故障，保证设备正常运行；3.房屋及设施、设备的维修、养护：制定完善、责任明确、计划科学、维护及时；4.公共环境：公共区域干净整洁、垃圾及时清运、及时进行“除四害”消杀服务；5.绿化：修剪整齐美观、维护管理良好、保持绿化长势良好；6.交通秩序：限速行驶、停放有序、道路通畅、交通标志完好齐全、停车管理制度完善；7.保安：24小时封闭式管理、进出人员及车辆进行查问、登记，小区内治安秩序良好；8.急修：接到报修后15分钟内赶到现场，及时进行维修；小修：接到报修后25分钟内赶到现场，及时进行维修。合同第十条约定，本物业的管理服务费，自正式通知接房之日开始计收，并在售房合同中注明管理费标准，报物价局备案。高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.8元（其中包含电梯费），花园洋房按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取。非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取。物业管理费按月交纳，在每月25日之前将上月发生的物业管理费及公摊水电费（按月据实分摊）一次性向乙方缴清，逾期将按每天千分之三向乙方支付违约金。 2011年4月27日，重庆市渝北区发展和改革委员会对御城华府18、22号楼的物业服务收费标准进行了备案，其中备案的住宅的物业服务费标准为1.7元每平方米每月（含电梯费），花园洋房的物业服务费标准为1.8元每平方米每月。 2016年6月16日，渝北区仙桃街道沐仙湖社区居民委员会出具证明，证明载明御城华府小区共计22栋，花园洋房1-17栋，高层18-22栋。落款处盖有沐仙湖社区居民委员会公章。 御城公司分别于2019年6月12日和2020年6月2日，向刘红发出催费通知单，要求其交纳自2017年1月起拖欠的物业费及公摊水电费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，御城公司与重庆御城实业发展有限公司签订的《前期物业管理委托服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对御城华府小区全体业主均具有约束力。御城公司作为物业服务企业为御城华府小区进行了物业服务，刘红作为该小区的业主，应当按照御城公司与重庆御城实业发展有限公司的约定向御城公司支付物业服务费。庭审中，刘红举示前期物业服务协议，证明御城公司仅与刘红签订了3年的物业服务合同，御城公司称2010年签署过一份物业服务合同，之后由于并未成立业委会，故开发商和物业公司于2013年又签署了一份前期物业服务合同，御城公司已经对此作出了合理解释。至于刘红提出御城公司提供的物业服务有瑕疵，但该瑕疵并未达到刘红可以少交甚至拒交物业服务费的程度，故对刘红提出的因御城公司未提供好服务等而不缴纳物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。 物业服务收费标准问题，刘红的房屋位于22幢，系高层住宅。根据御城公司与重庆御城实业发展有限公司签订的《前期物业管理委托服务合同》及重庆市渝北区发展和改革委员会对御城华府18、22号楼的物业服务收费标准的备案，其中备案住宅的物业服务费标准为1.7元每平方米每月（含电梯费）。御城公司要求刘红支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费，刘红应交纳的物业服务费为1.7元/月/平方米×85.81平方米×42个月=6126.8元。因此，御城公司要求刘红支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费6126.83元，本院予以支持，超出部分本院不予支持。 关于公摊水电费，御城公司要求刘红支付2016年9月1日至2020年6月30日期间的公摊水电费143.89元，但御城公司未举示相应的证据证明其收取公摊水电费的依据及收费标准，故对御城公司要求刘红支付2016年9月1日至2020年6月30日期间的公摊水电费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告刘红在本判决生效之日起三日内支付原告重庆御城物业管理有限公司2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费6126.8元； 二、驳回原告重庆御城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘红负担。 本判决为终审判决。 审判员  李超 二〇二一年六月二日 书记员  陈瑜