四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1602民初284号 原告：郑某2，男，生于1969年6月3日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：陈孝菊，女，生于1971年11月27日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：郑某1，男，生于2008年8月19日，汉族，住四川省广安市广安区。 法定代理人：郑某2，男，生于1969年6月3日，汉族，住四川省广安市广安区,系父子关系。 三原告共同委托诉讼代理人：吴虎，四川众朗律师事务所律师，系特别授权。 被告：广安立新房地产开发集团有限公司，住所地四川省广安经开区奎阁园区石滨璐1号。 法定代表人：汪思光，总经理。 委托诉讼代理人：郑建英，四川亚美律师事务所律师，系一般授权。 上述二被告之委托诉讼代理人：刘烊，四川亚美律师事务所律师，系一般授权。 被告：刘兴明，男，生于1959年7月27日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：汪崇光，四川亚美律师事务所律师，系一般授权。 被告：鲍丽，女，生于1974年3月24日，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杨进军，四川鑫泰律师事务所律师，系一般授权。 被告：邓杰倪，女，生于1983年5月23日，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：邓靖凡，男，生于1987年5月23日，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：邓川江，男，生于1988年11月23日，汉族，住四川省华蓥市。 被告：邓惠文，女，生于1998年12月28日，汉族，住四川省都江堰市。 被告：邓博文，男，生于2002年11月9日，汉族，住住四川省都江堰市。 被告：李小波，男，生于1968年1月8日，汉族，住广安市广安区。 原告郑某2、陈孝菊、郑某1诉被告广安立新房地产开发集团有限公司（以下简称立新公司）、刘兴明、鲍丽、邓杰倪、邓靖凡、邓川江、邓惠文、邓博文、李小波商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑某2及三原告的委托诉讼代理人吴虎，被告立新公司的委托诉讼代理人郑建英，被告刘兴明及其委托诉讼代理人汪崇光，被告鲍丽的委托诉讼代理人杨进军，被告邓杰倪、李小波到庭参加了诉讼，被告邓靖凡、邓川江、邓惠文、邓博文经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告郑某2、陈孝菊、郑某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告立新公司为原告办理位于广安市房屋的不动产权证书；2.判决被告立新公司向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金20000元；3.本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2014年2月20日，原、被告签订了由被告开发的位于广安市某某地块XXXX的《商品房买卖合同》，后原告向被告支付了房屋约定的价款，且被告代收了契税、印花税、房产工本费等。《商品房买卖合同》约定被告应当在2017年12月31日前为原告办理房屋权属证明，逾期办证的，违约金按已交房款每日万分之一计算。后，被告逾期办证，且拒不支付违约金，故原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 被告立新公司辩称，1.办理不动产证书是不动产中心的职能，被告不能为原告办证，仅有协助义务；2.根据双方签订的买卖合同，补充协议的规定，被告仅在以下两种情况下逾期办证才承担责任：1、办理权属的证件不齐，2、出卖人为交齐应交政府部门的费用，其余情况逾期办证，被告不应承担违约责任；3.原告主张的违约金过高，请求法院依法调低；4.买卖合同约定的支付逾期办证的违约金的时间为买受人取得房屋所有权证书起10日内，支付条件并不成就；5.合同并未约定应当在2017年12月31日前为原告办理房屋所有权证，其约定的是在交付之日起360个工作日内协助原告办理；6.该房屋实际权利人为刘兴明，相关责任应当向刘兴明主张。 被告刘兴明辩称，1.刘兴明不是本案商品房买卖合同违约责任的适格主体，不应当承担合同违约责任；2.XXXX项目系多方联合开发，各方按照联合开发协议之约定提供资金、分享盈利、承担亏损，联合开发协议并未具体确定楼栋权属，而是住房、车库统一销售，项目开发是按对外立新房产公司统一核算，对内按各自所出土地比例承担经济损失和法律责任；3.案涉房屋是因项目联合开发者邓某明土地权属期限只有50年，不满足住房70年使用权期限等行政强制原因，导致整个项目楼盘无法办理楼栋权属证，进而无法办理分户产权证，上述原因并非刘兴明乙方的责任，也非出卖方原因造成，不属于商品房买卖合同补充协议特别约定的卖方应当承当违约责任之情形，被告均不应当承担逾期办证的违约责任；4.被告立新公司已履行商品房买卖合同的主要义务，且原告方未实际举证其受到的具体损失，故被告均不应承担违约责任；5.连带责任依法律规定或当事人约定，被告立新公司追加要求刘兴明承担连带责任，既无法律依据，也无合同约定。 被告鲍丽辩称，鲍丽不是合同的相对方对合同不知情，该合同对案涉商品房买卖合同对鲍丽不产生约束力，不应当承担相应的合同义务，请求驳回对鲍丽的诉讼请求。 被告邓杰倪辩称，邓杰倪不是该楼栋的实际权利人，也不是合同的相对方，请求驳回对邓杰倪的诉请。 被告李小波辩称，李小波没有和原告签订买卖合同也没有签订联合建房协议，土地是登记在李小波的明下，房屋是汪某勇修的，李小波不应当承担，请求驳回对李小波的诉请。 被告邓靖凡、邓川江、邓惠文、邓博文未作答辩。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有：商品房买卖合同及补充协议、购房款和大修基金、契税等费用的收款收据、税收完税证明。 被告立新公司依法向本院提交的证据有：（2020）川1602民初27号和（2020）川16民终1439号判决书各一份。 被告刘兴明依法向本院提交的证据有：房地产合作开发经营协议、联合开发协议、土地使用权证书、XXXX项目合伙人刘兴明、汪立新等涉及商业用房分配协议、广安立新房地产开发集团有限公司证明、XXXX各股东投资收回分配方案、建设项目用地检验意见书。 上述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年2月20日，原告郑某2、陈孝菊、郑某1（买受人）与被告立新公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议并进行了备案登记，该合同约定：1.买受人所购商品房位于广安市房屋，面积107.38平方米，单价4868元每平方米，房屋总价为522726元；2.出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合的条件：已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人未按照约定期限和条件交付商品房的，买受人继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起10日内支付；3.出卖人应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，未能在该期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房，买受人不退房的，自出卖人应取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付；4.商品房交付使用后，双方共同向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付；5.面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应向买受人公司其委托有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照本合同第五条建筑面积（包括套内面积、公摊面积、分摊面积）计价的约定，根据实测建筑面积，多退少补，据实结算房价款；6.案涉房地产1号楼土地权属刘兴明、收益权属刘兴明，2号楼土地权属汪立新、收益权属汪立新，3、4号楼的土地权属邓某明、收益权属邓某明，根据广安市政府及主管部门要求统一规划，联合开发，土地权属人直接办给买受人，而其中销售价格与合伙建房的价格各自调整，买受人不得向出卖人提出任何异议（补充协议第十六条第6项）。 原告于2013年10月19日、2014年2月20日、2014年2月20日分三次共计向被告立新公司支付购房款522726元，于2014年2月10日向被告立新公司支付大修基金、税费等费用20000元（后退回6876.01元）。2017年，原告实际从被告立新公司接收了其所购买的房屋。该房屋所在的XXXX项目已经于2020年4月27日取得竣工验收备案。 在（2020）川1602民初27号案件中查明，2002年3月7日邓某明取得广安市广安区XX片区XX号拍卖地国有土地使用权（地号：0109XXX号），2010年5月11日汪立新、张某才、李小波取得广安市广安区XX片区XX-X号地块国有土地使用权（地号：0111XXX），2010年5月11日，刘兴明、李某心、唐某越、李某轩、段某飞取得广安市广安区XX片区地号0307XXX号地块的国有土地使用权。立新公司于2004年10月12日成立，工商登记的经营范围为房地产开发、销售，园林绿化，农业产业化开发；汪立新系该公司股东，所占股权比例为78.95%。2010年4月16日，立新公司（甲方）、邓某明（乙方）、刘兴明（丙方）签订《房地产合作开发经营协议》，约定邓某明、立新公司汪立新、刘兴明将其各自拥有的中桥组团地块规划地形图中土地纳入统一规划，联合开发建设，立新公司系具备房地产开发经营资质的企业，同意将汪立新、邓某明、刘兴明前述地块以立新公司名义进行项目的共同开发经营。汪立新、邓某明、刘兴明及立新公司均签字盖章予以确认。2010年8月3日，立新公司（汪立新等人，甲方）、邓某明（乙方）、刘兴明（丙方）再次签订《合伙开发协议》，约定邓某明（土地面积6400平方米）、立新公司汪立新（土地面积3414.66平方米）、刘兴明（土地面积3876.666平方米）将其各自拥有的XX组团地块规划地形图中土地纳入统一规划，联合开发建设；甲乙丙三方各按土地面积套成比例进行投资，工程项目的亏盈，按投资比例分摊分享和承担，本项目的住房商业房及车库按三方各自拥有的实际土地面积比例进行分配，车库、住房统一销售；该项目的开发由立新公司担任；项目开发所发生的一切经济损失和法律责任均由甲乙丙三方按照各自所出土地比例承担。汪立新、邓某明、刘兴明及立新公司均签字盖章予以确认。 邓某明已死亡，其合法继承人为：妻子鲍丽、子女邓杰倪、邓靖凡、邓川江、邓博文、邓惠文。本案庭审中，汪立新、鲍丽、邓杰倪均认可汪立新、邓某明、刘兴明联合开发的XXXX项目经分配确认：1号楼权属及收益归刘兴明，2号楼权属及收益归汪立新，3、4号楼权属及收益归邓某明（后有部分调整），刘兴明认可1号楼确系其本人投资建设，但1号楼也是由立新公司统一销售，所得款项与其他统一销售的房屋款项一起由大家按比例分配，且1号楼的门市汪立新也分配了部分，双方签订了《XXXX项目合伙人刘兴明、汪立新等涉及商业用房分配协议》。本院（2016）川1602民初1841号民事生效判决书认定邓某明、刘兴明为XXXX1、3、4号楼实际权利人，其借用立新公司名义进行建设，但立新公司参与了该项目的实质性管理事务。 本院认为，本案争议的焦点问题有：1.案涉商品房买卖合同的效力问题；2.原告主张的办理房屋不动产权属证书能否支持的问题；3.原告主张的逾期办理权属证书的违约金能否支持的问题。 一、关于案涉商品房买卖合同的效力问题。根据查明的事实，刘兴明、邓某明、立新公司（含汪立新）共同签署了《房地产合作开发经营协议》、《合伙开发协议》，以刘兴明、邓某明、汪立新等人各自所拥有的土地使用权各自投资共同以立新公司名义进行房地产开发，立新公司及刘兴明、邓某明、汪立新均实质性参与了该房地产项目的管理，对建成的房地产项目已根据各自投资情况进行了分配。（2016）川1602民初1841号民事生效判决书确认了该项目1、3、4号楼实际权利人为刘兴明、邓某明，合伙人汪立新、邓某明均认可其中1号楼住宅的实际权利归刘兴明所有，并在对外出售时的商品房买卖合同中予以注明，刘兴明亦认可1号楼系其本人投资建设，但1号楼是统一对外销售后合伙人共分款项，并提供了《XXXX项目合伙人刘兴明、汪立新等涉及商业用房分配协议》，但此协议仅能证明汪立新与刘兴明双方协商由汪立新分配了1号楼的部分商业房屋，而邓某明未作为权利人参与该分配，故此更能证明1号楼实际权利人为刘兴明，只是1号楼的部分商业经刘兴明同意分配给了汪立新。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”之规定，刘兴明、邓某明、立新公司（含汪立新）合作开发房地产，立新公司具有房地产开发经营资质，双方之间的合作开发协议应属有效。建成的XXXX房地产也应以开发单位立新公司的名义办理房屋权属证书并对外进行销售。本案原告所购买的房屋所在的XXXX1号楼建设项目在取得建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可的基础上进行建设，并取得预售许可的基础上对外进行销售，故本案原告与立新公司于2014年2月20日签订的《商品房买卖合同》及补充协议意思表示真实，不违法法律禁止性规定，应认定合法有效。 二、关于原告主张的办理房屋不动产权属证书能否支持的问题。案涉房屋取得了法律规定的许可进行开发，并经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格，并已交付给原告使用，现已经竣工验收备案，被告应当按照合同约定期限及时办理房屋不动产权属证书。虽双方在商品房买卖合同中约定共同申请办理权属证书，但根据产权证办理的实际情况，主要由房地产开发商提供房屋建设方面的各项资料，购房人只是协助义务，故对原告要求办理不动产权属证书的请求，本院予以支持，因现无法确定案涉项目1号楼所在楼栋权属总证将办理立新公司名下还是刘兴明名下，故本院确定由被告立新公司、刘兴明于本判决生效之日起九十日内共同为原告办理案涉房屋不动产权属证书。 三、关于原告主张的逾期办理权属证书的违约金能否支持的问题。因双方在合同中约定逾期办证违约金于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付，现原告的房屋所有权证书尚未实际取得，即使存在逾期办证违约金，违约金的支付期限尚未届至，故对原告该请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广安立新房地产开发集团有限公司、刘兴明于本判决生效后九十日内为原告郑某2、陈孝菊、郑某1办理位于广安市房屋的不动产权属证书； 二、驳回原告郑某2、陈孝菊、郑某1本案其他诉讼请求。 义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未履行其他义务的，应支付迟延履行金。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费300元，减半收取150元，由被告广安立新房地产开发集团有限公司、刘兴明负担50元，原告郑某2、陈孝菊、郑某1自行负担100元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈洪宁 二〇二一年六月三日 书记员  李 欢 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十五条第一款合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。