四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川08民初9号 原告：胡安琼，女，1976年7月18日出生，汉族，住住四川省广元市利州区。 原告：赖国军，男，1981年5月21日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：邱小清，女，1984年7月14日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：陈道富，男，1964年5月3日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：倪月华，女，1970年1月4日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：卢超，男，1967年10月13日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：凌小群，女，1977年1月1日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：李平，男，1989年10月20日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：褚明娟，女，1988年12月22日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：罗彩云，女，1982年11月27日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：任养军，男，1983年2月16日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：杨雨函，男，1987年11月28日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：胡安均，男，1973年10月18日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：庞波，男，1988年11月30日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：韩亮，男，1971年9月8日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：张金玉，女，1976年10月25日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：龙仕萍，女，1974年12月6日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：王树东，男，1969年9月1日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：夏辉，女，1972年3月24日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上列十九名原告共同委托诉讼代理人：李龙平，四川超宇律师事务所律师。 上列十九名原告共同委托诉讼代理人：潘志君，四川超宇律师事务所律师。 被告：余仕强，男，1988年10月12日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：文学凯，四川博誉律师事务所律师。 第三人：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司广元分公司，住所地四川省广元市利州区宝轮镇上街龙凤餐厅二楼。 法定代表人：刘保全，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄静，四川博誉律师事务所律师。 原告胡安琼、赖国军、邱小清、陈道富、倪月华、卢超、凌小群、李平、褚明娟、罗彩云、任养军、杨雨函、胡安均、庞波、韩亮、张金玉、龙仕萍、王树东、夏辉与被告余仕强、第三人重庆市龙乡苑房地产开发有限公司广元分公司（以下简称“龙乡苑房产公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告胡安琼、赖国军、邱小清、陈道富、倪月华、卢超、凌小群、李平、褚明娟、罗彩云、任养军、杨雨函、胡安均、庞波、韩亮、张金玉、龙仕萍、王树东、夏辉共同委托诉讼代理人李龙平、潘志君，被告余仕强及其委托诉讼代理人文学凯，第三人龙乡苑房产公司的委托诉讼代理人黄静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决撤销四川省广元市中级人民法院（2020）川08执异22号执行裁定书，继续查封位于广元市利州区房屋，并立即恢复对该房屋的强制执行；2.本案诉讼费由被告承担。主要事实和理由：原告与龙乡苑房产公司商品房买卖合同纠纷案，为保证仲裁裁决得以执行，原告向广元仲裁委员会申请财产保全，四川省广元市利州区人民法院作出民事裁定书，于2019年4月22日分别对龙乡苑房产公司名下位于广元市利州区，合计五套房屋进行了查封，查封期限为三年。2020年12月9日贵院作出的（2020）川08执异22号执行裁定，裁定：解除对位于广元市利州区房屋的查封，原告认为该裁定书认定事实错误，适用法律错误，依法应予以撤销，理由如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的。人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。余仕强提出事实与理由并不符合上述法律规定，详述如下：1.余仕强与龙乡苑房产公司没有签订合法有效的《商品房买卖合同》，不符合上述规定的第（一）项。2.根据（2020）川08执异22号裁定书载明：2017年8月4日、2018年2月26日，余仕强分两次向龙乡苑房产公司支付了90000.00元，余仕强已付价款占总价款的31.72%，未超过总房款的百分之五十。人民法院采取查封措施后的仲裁裁决执行过程中，余仕强才将剩余房款193662.00元汇入法院专户。故不符合上述规定第（三）项。3.余仕强没有证据证明所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋。广元利州区不动产登记中心出具的《证明》只能证明余仕强在广元市利州区辖区内没有取得不动产登记证并用于居住的住房，不能证明余仕强名下没有其他省份或市区的居住房屋，另：余仕强的基本信息显示其住广元市利州区，说明其有住房。故不符合上述规定第（二）项。综上，余仕强的权利达不到能够排除强制执行的程度，请求支持原告的诉讼请求。 被告余仕强辩称，原告所提出的诉讼请求及诉讼理由不能成立，被告将购房款已全部履行完毕，应当属于善意第三人，请求驳回原告的诉请。 第三人龙乡苑房产公司述称，原告起诉的理由不能成立。1.在房产查封之前，买卖双方已经签订合法有效的房屋买卖合同。2.案涉房款已履行完毕。3.余仕强在广元辖区内并没有其他房产，原告所称不能证实在其他省份没有房产，该理由不能成立。综上，请求驳回原告诉请。 原告针对自己的诉讼请求提供了四川省广元市中级人民法院（2020）川08执异22号执行裁定书。 主要证明：原告依据该裁定书提起诉讼，并不认可该裁定书查明的内容。同时，该裁定书解除案涉房产违反程序。 被告余仕强质证认为：该裁定书不属于证据，不予质证。 第三人龙乡苑房产公司质证认为：对该执行裁定书的真实性无异议。 本院认证：被告余仕强和第三人龙乡苑房产公司对原告提供的证据真实性无异议，本院予以确认。执行裁定书查明的事实，本院将结合本案查证事实及其他证据予以综合评判。 被告余仕强为支持其答辩主张，向本院提供了四组证据：第一组证据：《“宝徕华城二期”定购协议》，主要证明：余仕强与龙乡苑房产公司之间形成了房屋买卖合同关系，虽为定购协议，但约定了房屋的位置、面积、价格等内容，符合房屋买卖合同特征。第二组证据：龙乡苑房产公司出具的收据及中国工商银行转账凭证，主要证明：余仕强向龙乡苑房产公司支付了9万元购房款。第三组证据：中国邮政储蓄银行汇款凭证，主要证明：余仕强根据法院的要求，将剩余购房款193662.00元转入法院诉讼费及案款专户。第四组证据：广元市利州区不动产登记中心出具的《证明》，主要证明：余仕强在该登记机关所辖范围内无房产登记记录。 原告共同质证认为，第一组证据三性不予认可，该协议不是房屋买卖合同。且该协议约定2017年12月1日签订商品房买卖合同，但双方并未签订房屋买卖合同。第二组证据中两份收据的真实性不认可，应当提供两份收据编号中间的其他收据，以此判断收据的真实性，同时，余仕强应提供该款项的资金来源，以证实交款的真实性，且转账凭证系复印件。第三组证据真实性予以认可，但与本案无关联性。第四组证据的真实性予以认可，但与执行裁定书载明的《证明》不相符，应查明执行裁定书所依据的证据是否充分。 第三人龙乡苑房产公司质证认为，对被告余仕强提供的上述证据无异议。 本院认证，对被告余仕强提供的第一组证据的真实性，本院予以认可，但是否能够达到其证明目的，本院将结合本案查证事实及其他证据予以综合评判，对被告余仕强提供的第二、三组证据，有银行的转账凭据与收据相互印证，向人民法院交纳的款项与本院查证的事实相符，能够证实余仕强支付购房款的情况，本院予以确认。对被告余仕强提供的第四组证据，系房地产管理部门出具的《证明》，符合证据要件，本院予以确认。 根据上述证据查明以下事实： 1.原告与龙乡苑房产公司商品房买卖合同纠纷一案中，四川省广元市利州区人民法院于2019年4月22日分别对龙乡苑房产公司位于广元市利州区，合计五套房屋进行了查封，查封期限为三年。在执行过程中，余仕强就涉案房屋向本院提出书面执行异议，请求解除对位于广元市利州区房屋的查封。 2.本院依据已经发生法律效力的广元仲裁委员会（2019）广仲裁字第32号、33号、34号、35号、36号、37号、38号、39号、41号、42号、43号、44号、45号、46号、47号、48号裁决书，分别立案后，决定对十六案合并执行，并于2020年12月9日作出（2020）川08执异22号执行裁定书，裁定解除对位于广元市利州区房屋的查封。 3.2017年8月4日，龙乡苑房产公司作为甲方与余仕强作为乙方签订《“宝徕华城二期”定购协议》，该协议内容载明：乙方自愿定购甲方在宝轮镇开发的“宝徕华城二期”项目的住宅1号楼11层4号房（建筑面积105.06平方米）。并缴纳定金1万元，该房屋定购单价为2700元每平方米。请在2017年12月1日前到售房部签订“商品房买卖合同”，同时所缴纳定金自动转入购房款内。本定金缴纳后不予退还。余仕强与龙乡苑房产公司经办人赵娟（置业顾问）均在该协议上签字捺印。协议签订当日，余仕强通过中国工商银行向龙乡苑房产公司转账支付定金1万元，银行凭证上注明为“定房款”。2018年2月26日，余仕强通过中国工商银行向龙乡苑房产公司转账支付8万元，银行凭证上注明为“余仕强首付款”。龙乡苑房产公司分别于2017年9月30日、2018年2月26日向余仕强出具上述款项的“收据”，并加盖公司印章。 4.执行过程中，余仕强于2020年9月2日将案涉房屋剩余购房款193662.00元汇入本院诉讼费及案款专户。 5.2021年4月26日，广元市利州区不动产登记中心出具编号为2021040620560的《证明》，证实余仕强在不动产登记机关所辖范围内无房产登记记录。 上述事实，有当事人的当庭陈述、原、被告的身份与企业信息、《“宝徕华城二期”定购协议》、银行转账凭证及《收据》、广元市利州区不动产登记中心出具《证明》、（2020）川08执异22号执行裁定书、以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，围绕当事人起诉、答辩的主要理由，本案的争议焦点为余仕强对于案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，及原告的诉讼请求是否应当得到支持。针对该争议焦点，评述如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，依照该规定，案外人要排除人民法院对涉案房屋的强制执行，应当逐一审查其是否同时满足上述三个条件。 首先，虽余仕强与龙乡苑房产公司未签订书面商品房买卖合同，但双方在人民法院查封涉案房产前签订了《“宝徕华城二期”定购协议》，该协议对所购房屋的位置、面积、价款等进行了明确的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，《“宝徕华城二期”定购协议》内容具备了商品房买卖合同的主要内容，余仕强已支付完毕购房款，故该协议可以认定为商品房买卖合同，且合法有效。 其次，根据广元市利州区不动产登记中心出具的《证明》，能够证实余仕强在该辖区内无房产登记记录的情况，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条“买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一社区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，可以理解为符合该规定精神”，故可以认定余仕强属于在该辖区内其名下无其他用于居住房屋的情形。 最后，虽余仕强在查封涉案房屋前缴纳的购房款未达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条“如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神”，本案中，余仕强按人民法院要求已将剩余的购房款全部交清。故可以认定余仕强的交款行为符合上述规定。 综上所述，余仕强对于案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求不能得到支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告胡安琼、赖国军、邱小清、陈道富、倪月华、卢超、凌小群、李平、褚明娟、罗彩云、任养军、杨雨函、胡安均、庞波、韩亮、张金玉、龙仕萍、王树东、夏辉的诉讼请求。 案件受理费5555.00元，由原告胡安琼、赖国军、邱小清、陈道富、倪月华、卢超、凌小群、李平、褚明娟、罗彩云、任养军、杨雨函、胡安均、庞波、韩亮、张金玉、龙仕萍、王树东、夏辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  陈明义 审 判 员  熊剑洪 人民陪审员  张德义 二〇二一年六月二十八日 书 记 员  曾梦佳