安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1623民初2898号 原告：李锋，男，1976年9月6日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：张健，安徽和协律师事务所律师。 原告：王萍，女，1980年7月6日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：张健，安徽和协律师事务所律师。 被告：李雪梅，女，1995年6月30日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：朱亚，安徽文州律师事务所律师。 原告李锋、王萍与被告李雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李锋、王萍及二原告的共同委托诉讼代理人张健，被告李雪梅及其委托诉讼代理人朱亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李锋、王萍向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行2020年8月24日与原告签定的房屋买卖合同，并支付给原告违约金463800元（1546000元＊30%）；2、本案诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2020年8月24日二原告出售所有的位于利辛县××镇××路××段××层房屋（房屋权证字号：房地权利望疃字第0××0号）一处给被告。双方为此签订房屋买卖合同一份，双方合同约定：“……1、该房屋坐落于利辛县××镇××斜对面振兴路中段南侧，两间四层房地产，该房屋外墙西靠李磊房子外墙，东靠李效鹏房子外墙，南靠陈勇房子外墙，北临振兴路，该房屋东西长7米，南北长度9米；2、该房屋所有权和该房屋所建设的占地，相关权益随该房屋一并转让，一次性买断该房屋日后的所有权益；3、上述房屋的交易总价为：人民币1546000元大写：壹佰伍拾肆万陆仟元整。乙方在2020年9月26日向甲方付1000000.00元，大写：壹佰万元整。在2021年9月9日付给甲方500000.00元。大写：伍拾万元整。乙方付清房款后，甲方才能把房子交给乙方使用；4、经甲乙双方共同协商约定付清全部房款后，乙方才能办理房产证及过户等事项，由此所产生的所有费用均由乙方承担。甲方净得人民币1546000元。办证过户需要甲方出面配合的，甲方必须无条件配合，积极提供所需材料，不得以其他理由推脱。此房产如果有产权争议，全部由甲方负责承担；5、本合同由甲乙双方签字，甲方收到房屋款后即刻生效。在2020年8月24日付定金46000元，大写：肆万陆仟元整。剩余房款按合同约定履行，否则违约方向对方支付违约金60万元，大写：陆拾万元整违约金。”现被告已于2020年8月24日当日支付原告购房定金46000元，嗣后原告要求被告按照该合同约定继续支付房屋价款义务，但被告却逾期拒不履约，原告认为被告已构成违约，给原告造成经济损失。为维护原告合法权益，原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 李雪梅辩称：1、原、被告签订的该买卖合同无效。双方买卖房屋行为违反法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国宪法》规定，“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地也属于集团所有”。根据我国《宪法》规定，农村宅基地买卖的是宅基地的使用权，而不是宅基地的所有权，所有权属于国家。我国《土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他行使非法转让土地。土地使用权可以依法转让，但不能违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定。2、从房屋产权证看，该土地权属属于集体土地，权证字号为：房地权利望疃镇字第0××0号，房地产权利人为李锋，房屋现状：结构2层，建设面积一层是58.45平方米，二层是72.10平方米，设计用途住宿。原、被告签订的房屋买卖合同约定房屋楼层数不对，合同约定是四层，而房产证上的是二层，所以说出卖人出卖的房屋属于违建房，不受法律保护。3、原、被告不是同村村民，被告利辛县望疃镇丹凤新村人民路93-1户，原告为利辛县望疃镇望疃村人民路12-2户。4、原、被告签订合同的主体不对，根据房屋买卖合同内容，出卖方只有王萍和合同书上签字，李锋没有在合同书上签字，卖方只有李雪梅在合同书上签字，汪翠英没有在合同书上签字，根据合同相关规定，合同在法律上没有成立，也没有生效。5、原告收到被告购房款46000元（定金），应返还给被告。综上，双方签订的房屋买卖合同无效的请求，是事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，并返还被告购房款46000元。 本院经审理认定事实如下：李锋、王雪梅夫妻系望疃镇望疃村村民，李雪梅系望疃镇丹凤新村村民。2020年8月24日，李锋、王萍（甲方）与李雪梅、汪翠英（乙方）签订房屋买卖合同，双方在合同中约定，李锋、王萍将坐落于利辛县××镇××路××段××层房屋出卖给李雪梅、汪翠英，双方在该协议中对房屋坐落的位置、房屋价款、付款方式、定金及争议解决方式均作了约定。王萍和李雪梅在合同落款处签名。李锋虽未在合同落款处签名，但庭审中认可王萍亦代表其出卖案涉房屋。合同签订当日，李雪梅转款46000元定金到王萍账户。后双方就合同履行发生争议，李锋、王萍提起诉讼，请求判令被告继续履行合同，并要求被告支付违约金463800元。 另查明，李锋、王萍出卖的涉案房屋权证字号为房地权利望疃镇字第0××0号，登记权利人为李锋，该房屋坐落于利辛县××镇××路××段××斜对面，房屋层数为2层，1层建筑面积58.45平方米，2层建筑面积我72.10平方米。后李锋、王萍在该房屋上自行加盖2层。案涉房屋房地产权证中土地权属性质一栏空白，利辛县不动产登记中心出具的档案材料显示，该房屋系李锋于2007年1月1日向其所在村民委员会申请，经镇人民政府同意，在该村自建房屋一处。 以上事实，有当事人提交的身份证、结婚证、房地产权证、房屋买卖合同、微信聊天截图、微信转账凭证、利辛县不动产登记中心出具的案涉房屋档案材料以及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，违反国家法律、行政法规的的强制性规定，订立的合同无效。本案原告房屋虽办理房地产权证，但该证中土地权属性质未明确，原告亦未提供证据证明该土地性质系国有建设用地，其于2007年1月1日向其所在村民委员会申请宅基地，在该村自建房屋一处，所占用土地系村集体所有。原、被告在房屋买卖合同中约定该房屋所有权和该房屋所建设的占地，相关权益随房屋一并转让，一次性买断该房屋日后的所有权益，该房屋买卖涉及到农村集体土地使用权的转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”该法第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。以上规定表明,我国农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利,与特定的身份关系紧密联系,只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。村民对宅基地使用权的取得、行使和转让必须符合相关法律的规定,非村集体经济组织成员,依法不能成为该集体经济组织所有的宅基地的使用权人。本案中原告李锋、王萍房屋所占用的土地是村集体宅基地，其与被告李雪梅并非同一农村集体组织的农村村民，未经农村集体经济组织同意，双方之间的房屋买卖行为侵犯了房屋宅基地所属的集体经济组织的合法权益，因此原、被告之间的买卖合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，故本院对原告要求被告继续履行合同及请求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋原告李锋、王萍并未交付李雪梅，现仍由原告占有；被告李雪梅给付原告李锋、王萍购房定金款46000元，因被告李雪梅本案未提起反诉，其可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李锋、王萍的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8257元，减半收取4129元，由原告李锋、王萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员 张 会 二〇二一年六月二十四日 书记员 孙家慧