天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初6869号原告：北京凯莱物业管理有限公司天津分公司，住所天津市南开区南门外大街2号（大悦城B2-03号）。负责人：朱传鼎，总经理。委托诉讼代理人：许宁，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李茹，女，该公司员工。被告：牛维，男，1988年3月26日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：何闫路，天津四恒律师事务所律师。原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司与被告牛维物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司的委托诉讼代理人李茹，被告牛维及其委托诉讼代理人何闫路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告2020年1月1日至2021年4月30日期间的物业管理服务费及机电设施费4711.36元；2.请求法院依法判令被告给付原告滞纳金678.43元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与大悦城（天津）有限公司于2011年7月20日签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对悦××园小区提供物业管理服务，费用标准为高层住宅每月每平方米3.31元，由业主于每月5日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。被告系悦××园××××号房屋业主，房屋建筑面积为8×.×6平方米，每月应交纳物业管理服务费294.46元。现被告欠缴2020年1月1日至2021年4月30日期间的物业管理服务费4711.36元，故原告诉至法院，望判如所请。被告牛维辩称，不同意原告的诉讼请求及事实和理由。理由：原告系专门从事物业服务的管理公司，为被告所居住的涉诉房屋提供物业服务，被告与涉诉房屋小区建设单位大悦城（天津）有限公司于2011年10月16日签订了《临时管理规约》，第三章第14条第3款至第4款约定，业主可以委托物业服务企业对其专有部分和专有设施设备进行维护及养修，双方根据约定承担相应的权利及义务，物业服务企业按照物业管理服务合同的约定，负责对物业共有部位、共有设施进行维修及养护。被告所居住的涉诉房屋窗外的主排水管道因年久失修，导致在25至26层之间发生雨水渗漏问题，致使被告屋顶因漏水造成浸泡，被告多次联系原告要求修复，每次原告都未能及时修复，最后对被告的反馈置之不理。2020年7月15日，居住在被告楼上的2602室业主发生洗衣机水管掉落的情况，水流到地面后顺着煤气管道流入被告的室内，被告多次找到原告索要楼上业主的联系方式，均被告知无法查询到楼上业主的联系方式，后被告报警，民警到达现场后问题才得以解决，同时小区还有对出入人员管理审查不严的情况，人员可以随意出入小区，楼道中堆满了常年无人使用的电动自行车。综上，原告的物业服务存在重大瑕疵，其服务未达到合同约定的服务标准，故被告不同意支付原告所诉的物业费，并且被告不缴纳物业费并非原告所述的无正当理由，被告不存在违约的情况，因此无需缴纳滞纳金。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业，于2011年7月20日与大悦城（天津）有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对悦××园（物业项目名称）进行物业管理服务，期限自2011年7月20日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费用高层住宅按建筑面积每月每平方米2.46元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.85元的标准，由业主于每月5日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。该合同于2013年7月5日进行了备案。上述合同除对物业服务期限、物业管理服务费及机电设施费的缴纳标准等进行约定外，亦明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司依约为悦××园提供物业服务至今。另查，被告牛维系天津市南开区南门外大街与服装街交口悦××园××××号房屋的所有权人，房屋建筑面积8×.×6平方米。2020年1月1日至2021年4月30日期间被告未向原告交纳物业管理服务费及机电设施费共计4711.32元。本院认为，原告与案外人大悦城（天津）有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费的义务。但原告作为物业服务方，其工作上亦存在瑕疵，故本院酌定被告应给付原告2020年1月1日至2021年4月30日期间物业管理服务费及机电设施费共计4476元，同时对原告主张的违约金不予支持。关于物业服务问题，原告作为物业服务企业，应当增加物业服务的透明度，加大宣传力度，主动接受业主监督，积极听取业主的意见建议，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和质量，而小区业主亦应合理合法的维护自身权益，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长此以往恶性循环，势必损害双方利益，最终影响业主的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告牛维给付原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司2020年1月1日至2021年4月30日期间的物业管理服务费及机电设施费共计4476元；二、驳回原告北京凯莱物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告牛维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王馨蕊二〇二一年六月二十九日书记员  姚 萌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。