贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0330民初2174号原告：罗某，女，1986年08月26日出生，汉族，贵州省习水县人，现住辽宁省盖州市。委托代理人：余某，男，汉族，生于1989年6月18日，贵州省习水县人，住习水县。系罗某堂弟，一般授权。被告：周某，女，1980年01月18日出生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省习水县。被告：王某，女，1999年10月24日出生，汉族，贵州省习水县人，住贵州省习水县，系被告周某之女。原告罗某诉被告周某、王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员母建伟独任审判，并于同年6月3日公开开庭进行了审理。原告罗某委托代理人余某与被告周某到庭参加了诉讼，被告王某经本院传票传唤后，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告罗某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告立即支付原告房屋租赁费11500.00元及违约金3600.00元、滞纳金1150.00元（从2020年9月2日起至2021年4月20日止）并终止租赁合同；2、被告周某立即搬离位于贵州省习水县房屋。3、被告王某、周某承担本案的案件受理费。事实与理由：原告在2019年9月1日至2020年9月1日与被告王某签订房屋租赁合同租金为18000元一年，租期已于2020年9月1日到期，被告王某拒不支付房屋租金，其母亲周某拒不搬离该房屋，故起诉至法院。原告罗某为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告罗某身份证复印件一份，用以证明其诉讼主体资格；2、房屋租赁合同、委托书、受托人陈凤茹及被告王某身份证复印件各一份，用以证明原告罗某委托其弟媳将其所有的仁安天地2-24-7号房屋出租给被告王某居住的事实，同时证明双方在该租赁合同中约定了相关的违约责任等内容；3、黔（2018）习水县不动产权第××号房屋产权证书复印件一份，用以证明原告罗某为被告王某所租赁房屋的所有权人。被告周某质证认为：对第1组证据有异议，原告提交的身份证复印件上的罗某不是我所认识的罗某；对第2组证据中的房屋租赁合同是2019年9月1日由罗某弟媳与被告王某签订的，是真实的，但委托书在签订合同的时候没有看到；对第3组证据房产证不发表意见。被告周某辩称：我与女儿王某于2019年9月1日与原告罗某弟媳陈凤茹签订房屋租赁合同租赁原告的房屋是事实，租赁合同是通过嘉城公司签订的，租金是每年是18000.00元，另外交了2000.00元的押金，我交给原告的是20000.00元，中介费1500.00元是由我和原告各承担750.00。第一年的房租费我是通过银行转款直接给罗某的，第二年的房租费我是与罗某商量后在前一年的基础上每年少2000.00元，就是每年16000.00元，我交了两年的房租共计32000.00元，是罗某在2020年12月份在我家来拿的现金，没有写收条，但她打的是简单的合同，上面写清楚了我交了好多钱，就是租赁的房屋里面拿的。合同签订至今都是我和我女儿一直住在该房屋。被告周某未就其辩解主张向本院提交任何证据。被告王某经本院传票传唤后，逾期未到庭参加诉讼，亦未在举证期限及答辩期限内向本院提交任何证据材料及答辩意见，视为其自行放弃举证、质证及辩驳的权利，相应的法律后果由其自行承担。经审理查明：2019年9月1日，原告罗某委托其弟媳陈凤茹与被告王某签订《房屋租赁合同》，将其所有的位于习水县杉王大道中路仁安天地2幢2407号房屋出租给被告王某使用。该《房屋租赁合同》约定租赁期限自2019年9月1日至2020年9月1日，一年租金为人民币18000.00元，租金按一年付支付，支付方式为银行转账，押金2000.00元，租赁期满，乙方继续租用该房屋的，乙方应提前壹个月支付房租。乙方不再续租该房屋，乙方应结清使用期间产生的水费电费物业费等约定费用，甲方清点家电家具无误，应如数退还乙方押金，租赁期间，出租方不得以任何理由任意调整租金。该合同第九条租赁期满约定“租赁期满，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前壹个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前壹个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。”第十条因乙方责任终止合同的约定“乙方有下列情况之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……3．拖欠租金累计达壹个月：……”，第十二条违约责任约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。”合同签订后，原告罗某将涉案房屋交付给被告王某及周某使用，二被告在涉案房屋居住至今。现原告以二被告未向其支付租金亦拒不搬离房屋为由向本院诉请如前。上述事实，有原告提交的第1-3组证据及原、被告双方当庭陈述在卷为据，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应全面履行各自的合同义务。本案中，被告周某当庭认可原告罗某委托其弟媳陈凤茹与被告王某于2019年9月1日签订《房屋租赁合同》的事实，同时也认可其与被告王某至今居住在原告罗某所出租房屋的事实。虽然合同双方约定房屋租赁期间为2019年9月1日至2020年9月1日，租赁期限届满后，被告王某、周某继续占有使用原告罗某所出租的房屋，原告罗某对此未提异议，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”之规定，原、被告双方为不定期租赁，原双方签订的《房屋租赁合同》对双方仍具有约束力。本案的争议焦点为：1、原告罗某诉讼主体是否适格；2、被告周某、王某是否已向原告罗某支付房屋租赁费；3、原告诉请终止租赁合同并要求被告支付租赁费、违约金、滞纳金是否于法有据。关于原告罗某诉讼主体是否适格的问题，被告周某在庭审中始终辩称原告代理人余某于庭审中提交的身份证上罗某的照片并非系将住房出租其使用的罗某，庭审中，原告代理人提交了原告罗某的身份证复印件及房屋产权证用以证明原告系该案涉租赁房屋的所有权人，虽然罗某身份证上的户籍地址为辽宁省，但身份证号码为习水县本地号码，且原告持有被告所租赁房屋的房屋所有权证书，原告代理人也当庭陈述原告罗某住所地变更系因婚嫁迁户原因，符合常理，故被告周某所持原告诉讼主体不合的辩解理由于法无据，本院不予采纳。关于被告周某、王某是否已向原告罗某支付房屋租赁费的问题，庭审过程中，被告周某始终坚持辩称其已于2020年12月份已将两年的房租32000.00元以现金的方式支付给了原告，并同时陈述原告罗某在收取租金时与其签订了“简单的合同”，但直至庭审终结，其仍然未向本院提交任何证据证明其该项辩解主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”之规定，因被告周某未提供足以证明其已向原告罗某支付房屋租赁费的事实，故应由其自行承担举证不能的法律后果，对其辩解已向原告支付房租费的事实，本院不予采信。关于原告诉请终止租赁合同并要求被告支付租赁费、违约金、滞纳金是否于法有据的问题，本院认为，原告诉请终止与被告签订的租赁合同，实为诉请解除与被告签订的《房屋租赁合同》，根据双方《房屋租赁合同》第九条租赁期满约定“租赁期满，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前壹个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前壹个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。”第十条因乙方责任终止合同的约定“乙方有下列情况之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……3．拖欠租金累计达壹个月：……”，第十二条违约责任约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。”因原、被告双方在第一年约定租赁期限届满后未另行签订租赁合同，双方为不定期租赁关系，根据上述合同第十条之约定，因承租人拖欠租金累计达壹个月，原告即有权终止合同并收回房屋，双方合同约定的租赁期限至2020年9月1日届满，因被告未提供其于2020年9月1日后已与原告另行协商并已足额支付租赁费的事实证据，故本院对原告诉称被告拖欠房屋租金的事实予以确认，且欠付房屋租赁费已超双方约定的1个月的情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告按双方《房屋租赁合同》约定享有合同解除权，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”之规定，本院于2021年5月28日将本案诉状副本送达二被告，故本院确认原告委托其弟媳陈凤茹与被告王某于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2021年5月28日解除。原告主张判令被告支付其2020年9月2日至2021年4月20日（230天）的房屋租赁费11500.00元，本院结合双方合同约定房屋年租金为18000.00元的实际情况，对原告主张该期间的租赁费确认为18000.00元÷365天×230天=11342.47元。原告主张违约金3600.00元符合双方《房屋租赁合同》约定，本院予以支持。原告主张滞纳金1150.00元，虽然双方合同有关于滞纳金标准为“每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。”的约定，但原告主张的违约金20%已足以弥补其因被告违约所导致的损失，已体现了对违约行为的惩处性，原告在主张违约金的同时再行主张滞纳金带有对被告同一违约行为的双重惩罚性质，故对其该项诉请，本院不予支持。虽《房屋租赁合同》签订人为被告王某，但被告周某当庭陈述涉案房屋的实际使用人为二被告，故本案租赁费及违约金应由二被告共同承担。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告罗某委托陈凤茹与被告王某于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2021年5月28日解除；二、限被告周某、王某于本判决生效之日起五日内，向原告罗某支付房屋租赁费人民币11342.47元及违约金3600.00元；三、驳回原告罗某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取103.00元，由被告周某、王某负担（于本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时提交本判决书复印件六份，并预缴案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  母建伟二〇二一年六月四日法官助理巫丹书记员王承敏