新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新02民终243号 上诉人（原审原告）：克拉玛依鑫盛有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 法定代表人：俞宏，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：敬明芳，新疆荣远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：克拉玛依市宝融房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 法定代表人：曹苏琴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李宏，新疆众信律师事务所律师。 上诉人克拉玛依鑫盛有限责任公司（以下简称鑫盛公司）因与被上诉人克拉玛依市宝融房地产开发有限责任公司（以下简称宝融公司）合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2020）新0203民初2582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月25日公开开庭进行了审理，上诉人鑫盛公司之法定代表人俞宏、委托诉讼代理人敬明芳，被上诉人宝融公司之委托诉讼代理人李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫盛公司上诉请求：请求撤销一审判决并改判：一、宝融公司向鑫盛公司支付补偿款2,500,000元及利息（自2014年5月1日至实际付款日止期间的利息，按年息6%计算）；二、宝融公司向鑫盛公司赔偿2017年5月1日至2021年3月15日期间经营损失7,075,000元。（1415天＊5,000元=7,075,000元）；三、宝融公司向鑫盛公司支付自2021年3月16日至实际交付商铺日止的经营损失，按5,000元/日计算。事实与理由：一审法院对案涉《开发协议》及《补充协议书》的性质和效力的认定及析理，鑫盛公司无异议，但对以下认定内容不服：1．鑫盛公司不认可一审法院以每天1,000元的标准来计算经营损失，应当以每天5,000元标准赔偿。双方签订《开发协议》之前，鑫盛公司用于合作开发的测井市场系占地面积12713.43㎡的综合农贸市场，地上建筑物经评估价值10,558,900元，每年的租金收益达2,260,000余元，日租金收益为6,000余元。双方在磋商《开发协议》合同条款时，宝融公司对于上述事实均无异议，双方虽然对工期进行了约定，但鑫盛公司顾虑到宝融公司如不能按期完工将会给自己造成重大经济损失，为敦促宝融公司积极履行义务，基于对双方利益的考量，最后在合同中约定“双方均同意每天赔偿对方5,000元”的条款，该5,000元/日的赔偿标准是依据鑫盛公司的实际经营损失具体协商而定，系双方真实意思表示且同时约束双方，一审认定减轻了宝融公司的合同责任，剥夺了双方合同权利。案涉的《开发协议》，虽依法定性为土地使用权转让合同，但鑫盛公司转让的不仅是土地使用权，还包括价值千万余元的地上建筑物及每年可获得200余万元的租金收益。鑫盛公司认为，合同约定的5,000元/日和1,000元/日赔偿条款系补充关系，两项合计正是鑫盛公司全部经营损失6,000元/日。考虑到宝融公司目前的经济现状，鑫盛公司才仅按5,000元/日标准主张赔偿损失，一审认定的1,000元/日远低于鑫盛公司实际损失。2．鑫盛公司对经营损失的起算时间点认定为2017年7月1日不予认可。双方明确约定开工和竣工的时间调整为2014年5月至2017年4月，故鑫盛公司主张应当以造成损失的最早实际日期2017年5月1日作为起算时间点。3．一审漏判了关于2,500,000元补偿款的利息请求。在一审中鑫盛公司提交了新的诉状，要求宝融公司支付2,500,000元的补偿款及利息（自2014年5月1日至实际付款日止，按年息6%计算），一审法院对于鑫盛公司主张的利息请求未予支持，也未进行任何说理，鑫盛公司认为利息部分的诉讼请求系一审法院漏判。经鑫盛公司查询2014年1年期的银行贷款利率为6%。鑫盛公司的诉请合法有据理应予以支持。 宝融公司辩称，关于鑫盛公司要求5,000元/日赔偿损失的上诉请求不成立。双方已确认系国有土地使用权转让合同关系，因此鑫盛公司的合同义务是向宝融公司转让土地使用权、以及协助办理变更登记，宝融公司的合同义务是支付土地使用权转让对价。双方认可一审认定案涉合同性质，鑫盛公司仍要求按工期延误来计算5,000元/日违约金依法无据。针对鑫盛公司第一项要求支付2,500,000元补偿款利息的上诉请求，超出了一审起诉的范围，不应成立。另关于《补充协议书》宝融公司认为应无效，但由于宝融公司目前经济状况，没有能力交上诉费。综上，根据一审判决以及商铺现在的价值估值，鑫盛公司在没有承担任何风险的情况下，已经得到高额的对价，再主张其他高额赔偿显失公平。综上所述请求二审法院驳回鑫盛公司全部上诉请求，维持原判。 鑫盛公司向一审法院起诉请求：1．判令宝融公司向鑫盛公司支付补偿款2,500,000元；2．判令宝融公司赔偿鑫盛公司合同期内经营损失5,600,000元，工期延误经营损失8,850,000元（工期延误59个月：2014年4月至2020年11月共79个月-建设工期16个月-冬季停工期4个月，59个月×30天×5,000元/日=8,850,000元），以上合计16,950,000元；3．判令宝融公司赔偿以5,000元/日为标准，自2020年12月1日至实际交付商铺日止的鑫盛公司损失。 一审法院认定事实：2014年1月21日，鑫盛公司作为甲方与作为乙方的宝融公司就“测井市场改造项目”事宜签订《开发协议》，约定：甲方以位于油建路26号，土地宗号030020290015000的土地及土地使用权、地面资产（商铺面积5100平米，市场内摊位面积4200平米）作为合作条件，并承担开发建设该宗土地需要缴纳的土地出让金20%，乙方承担该项目的全部建设费用、税费、土地出让金80%、各类规费等，同时负责本项目策划、规划方案、立项、施工、土地权属变更、水务、环评、施工图审查、消防审查、施工招投标、办理施工许可证，施工质量、监理、安全、工期、开工、竣工验收管理，办理建成后的房屋土地证、产权证及全方位管理等一切开发条件的需要。甲方给乙方出具项目必要委托书，甲方不参与项目建设中的一切管理费用，全部项目由乙方全权负责并承担全部经济责任及全部费用。项目完成后，甲方分得商铺12套，共计3000平方米，剩余所有面积归乙方所有。第三条建设工期约定，项目建设工期16个月（含竣工验收时间），甲乙双方都不得延误工期，如有一方使工期延误，双方均同意每天赔偿对方5,000元。第六条第4项交付条件及交付时间约定，甲方分得的商铺交付时间为建设期满60天内，延期交付的每天赔偿1,000元损失。第十二条违约责任约定，甲方违约则赔偿乙方三倍已投入资金；乙方违约则赔偿甲方市场经营收入560万元，财产损失1,000万元，项目保证金600万元不予返还，无条件退出该项目的开发权，乙方在该项目的所有投入归乙方所有，必须在180天内对所有投入资产作出处理结果，承担甲方经济赔偿损失及法律责任，甲方有权和第三方签订开发合同完成该项目。同日，双方在上述《开发协议》的基础上签订《补充协议书》，约定乙方在《开发协议》基础上给甲方支付现金250万元补偿费，于项目场地交付给乙方前三日内付清；在分得12套商铺基础上，另行给甲方分得临街商铺8套独立门面，共计面积2000平米，位置连着已补偿的12套商铺。上述协议还对双方其他权利义务进行了约定。2014年3至4月，双方就涉案项目地产存在的相关问题进行协商后于4月底前完成交接，宝融公司书面确认鑫盛公司所交付的地面资产2013年11月5日的市场评估价值为10,558,900元。同年6月24日，宝融公司缴纳土地出让金1,750万元，鑫盛公司于同年7月3日以出让方式取得案涉地块的国有土地使用权证（证号：克国用2014第03004677号）地类用途商服用地，使用权面积12713.45平方米。同年8月24日，双方签订《国有土地使用权转让合同》，约定转让的土地使用权面积为10075.85平方米，宝融公司受让的土地使用权年限为鑫盛公司出让合同规定的年限减去已使用年限的剩余年限，自2014年10月10日至2054年5月5日止。该合同“转让金额”一项划去。同年10月15日，宝融公司取得国有土地使用权证（证号：克国用2014第03007621号），使用权面积为10075.85平方米。2015年6月19日，宝融公司取得涉案地产的商品房预销售许可证。后经鑫盛公司多次催促宝融公司至今未交付承诺的商铺并支付补偿款，故鑫盛公司诉至一审法院。另查，2014年9月19日，宝融公司出具“有关土地分摊面积和其他情况的说明”，对于开工竣工时间载明调整为2014年5月至2017年4月。庭审中，鑫盛公司对该交工时间予以认可。鑫盛公司出示2012年1月至12月期间的鑫盛公司收取的房屋租金及摊位费的会计账目及缴款凭证原件，拟证实因宝融公司逾期交工造成鑫盛公司每日的实际经营损失高于5,000元。宝融公司对此不予认可。经审查，该证据能够证实鑫盛公司在2012年正常经营期间的实际收入情况，一审法院予以采信。 一审法院认为，本案争议焦点有二，一是涉案《开发协议》及《补充协议书》的性质和效力如何认定；二是鑫盛公司的各项诉请是否能得到支持。对于第一个争议焦点问题。依据2020年12月最新修订的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第十条规定，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。本案中，双方签订的《开发协议》及《补充协议书》约定，鑫盛公司投入涉案土地，不参与项目建设中的一切管理费用，全部项目由宝融公司全权负责并承担全部经济责任及全部费用，并明确约定支付鑫盛公司2,500,000元补偿费，鑫盛公司在项目完成后分得商铺12套及临街商铺8套，该利益不受双方合作项目盈亏限制和影响，鑫盛公司不参与管理，除应取得的固定合作利益外，合作开发项目所产生的所有债权债务及收益均归宝融公司，与鑫盛公司无关，因此涉案合同名为合作开发，但其实质内容是鑫盛公司在此合作开发项目中只收取固定收益，既不按照投资比例进行利润分成，也不承担该项目开发经营风险，双方之间的法律关系已经不具备合作开发房地产所应具备的共担风险特征，当事人的真实意思是进行投入项目建设土地使用权的转让和受让，鑫盛公司所收取的固定利益已经成为投入的土地使用权的对价，这与土地使用权转让法律关系的权利义务内容一致。《开发协议》及《补充协议书》是双方在自愿基础上签订的，鑫盛公司就投资转让事宜已取得相关政府及主管部门的审批同意，且以出让方式取得土地权证，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当依法认定该《开发协议》及《补充协议书》有效，其性质为补偿性质的合同，双方均应遵守诚实信用原则全面履行合同义务，享有合同权利。对于第二个争议焦点问题。关于鑫盛公司诉讼请求支付补偿款2,500,000元，该项诉请符合双方签订的《开发协议》及《补充协议书》约定，合法有据，本院依法予以支持。关于鑫盛公司主张赔偿合同期内经营损失5,600,000元。结合《开发协议》第十二条违约责任的约定内容，该赔偿损失适用的前提是因一方违约导致合同解除，系因违约导致解除的法律后果，而本案鑫盛公司并未主张解除，且从本案的履行情况亦不适宜解除。故鑫盛公司此项诉请本院依法不予支持。关于鑫盛公司主张自2014年4月起至实际交付商铺之日止，按每日5,000元计算工期延误损失，该诉请涉及计算标准及起算时间的问题。对于计算的标准，本案中，双方《开发协议》中第三条及第六条既对工期延误的赔偿标准每日5,000元进行了约定，又对延期交付商铺赔偿标准每日1,000元进行了约定，探究双方真实意思，鑫盛公司对于工期延误赔偿的约定实质系防止商铺延误交付作出的限制性约定，涉案工程是否工期或竣工验收延误，对于鑫盛公司来说直接影响主要在于商铺经营收益的影响，且同前所述，涉案合同名为合作开发，而实为土地使用权转让，合同性质已发生改变，鑫盛公司要求宝融公司仍然按照双方对于工期延误的约定按每日5,000元标准向其支付违约金于法无据，工期延误赔偿并非双方真实意思，而延期交付商铺按1,000元/日计算符合双方签订合同时的真实意思。同时，根据鑫盛公司出示的2012年度正常经营期间的收入情况，1,000元/日赔偿标准并未超出鑫盛公司实际损失。因此延误交付的标准以1,000元/日计算合法有据。对于起算时间，本案《开发协议》约定“商铺交付时间为建设期满60天内”，“项目建设工期16个月（含竣工验收时间）”，结合庭审中鑫盛公司对于开工竣工时间调整为2014年5月至2017年4月的认可，因此可以认定宝融公司商铺交付的时间最晚应不超过2017年6月，因此鑫盛公司主张自2017年7月1日起算至实际交付商铺日止的工期延误损失应按1,000元/日计算，至判决之日为1,353,000元（1,000元×1353天）合法有据，对于超出的部分依法不予支持。综上，一审法院判决：一、宝融公司于本判决生效之日起三日内向鑫盛公司支付补偿款2,500,000元；二、宝融公司于本判决生效之日起三日内向鑫盛公司支付至判决之日的工期延误经营损失1,353,000元。对于判决日后至实际交付商铺日止的经营损失按1,000元/日计算；三、驳回鑫盛公司其他诉讼请求。 本院二审期间，鑫盛公司为提交2015年10月3日宝融公司与案外人熊秀珍签署的《克拉玛依商品房买卖合同》原件一份，拟证实宝融公司以每平米18,000元的价格对外销售案涉开发商铺，据此可计算出宝融公司应当交付的5000平方米的商铺市场价值应为9,000万元，逾期交房的违约损失按照占有上述资产价值的利息损失计算（日利息损失为9,000万元×一年期LPR3.85%/365天=9,493元），即使按每平米10,000元价格计算日利息损失也有5,273元。宝融公司对《克拉玛依商品房买卖合同》的真实性认可，证明目的不认可，认为本案属于国有土地使用权转让纠纷而不是买卖合同纠纷，鑫盛公司主张的计算依据不适用本案。 结合双方当事人的举证质证意见，本院经审查认证如下：因宝融公司认可真实性，故对《克拉玛依商品房买卖合同》真实性予以确认，但本案并非房屋买卖纠纷，宝融公司与案外人买卖的房屋与本案标的亦不相同，鑫盛公司按照该房屋出卖价格推算其经营期间损失，没有事实和法律依据，故对该证据与本案关联性及证明目的不予采信。 本案二审查明的事实与一审查明事实一致，对一审查明事实依法予以确认。另查明，双方均陈述《补充协议书》中约定的保证金未履行，鑫盛公司陈述就2,500,000元补偿款与宝融公司进行过磋商，主张补偿款的证据为一审提交的《律师函》，但经审查鑫盛公司向宝融公司出示的多份《律师函》均未提及索要补偿款2,500,000元事宜。以上事实有一审卷中《律师函》、二审开庭笔录在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案系2014年的法律事实引起的争议，应适用当时的法律、司法解释。本案当事人对一审认定的案涉合同名为合作开发，而实为土地使用权转让基础法律关系无异议，本院予以确认。因鑫盛公司就投资转让事宜已取得相关政府及主管部门的审批同意，且以出让方式取得土地权证，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当依法认定《开发协议》及《补充协议书》有效。本案争议焦点为：1．鑫盛公司经营损失起算时间以及标准应以5,000元/日或1,000元/日认定；2．补偿款2,500,000元的利息是否应支持。 关于第一个争议焦点。首先，对于经营损失起算时间，根据一审查明事实，鑫盛公司认可竣工时间为2017年4月，《开发协议》约定“商铺交付时间为建设期满60天内”，一审认定的2017年7月1日起算即因考虑该约定后得出，该认定有事实依据，本院予以确认。再者，关于经营损失标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，双方《开发协议》中既对工期延误的赔偿标准每日5,000元进行了约定，又对延期交付商铺赔偿标准每日1,000元进行了约定，现产生争议。本院认为，第一，从双方并非建设工程施工合同法律关系及合同中其他条款反映，鑫盛公司在案涉工程中不参与管理或施工，只收取固定收益，既不按照投资比例进行利润分成，也不承担该项目开发经营风险。在此情况下，工期延误赔偿每日5,000元的条款与土地使用权转让合同的性质不相符且实质仅单方约束宝融公司；第二，从合同目的反映，鑫盛公司最终依据合同取得的对价为宝融公司向其交付商铺，而双方对延期交付商铺赔偿标准每日1,000元亦有明确约定应当参照；第三，“经营收入”与“损失”并非同一概念，须考虑扣除经营成本、市场因素等多方面问题，鑫盛公司仅以2012年经营收入情况作为主张损失的依据，系其对相关概念的混淆，一审在综合考虑多方因素后，依据双方合同约定的1,000元/日计算经营损失并无不当。 关于第二个争议焦点。对鑫盛公司主张补偿款的利息问题，首先，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百二十八条规定：法庭审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行。本案一审经过两次庭审，鑫盛公司诉请亦经过数次变更调整，但庭审笔录中均未反映双方当事人就鑫盛公司主张年息6%的补偿款利息进行过明确变更诉请、举证质证及辩论，故一审围绕开庭审理情况进行裁判并无不当；其次，双方《补充协议书》并未约定补偿款的利息，结合鑫盛公司本案起诉时间、鑫盛公司就该补充协议与宝融公司进行磋商的陈述、鑫盛公司《律师函》载明内容、以及该协议约定保证金最终并未履行的事实，可以反映当事人就补偿款的支付时间进行过变更且最终未明确；最后，资金占用利息属于损失的一种，鑫盛公司一审已主张违约金损失。综上，现鑫盛公司在本案中上诉主张自2014年5月1日起的利息依据不足，本院对该项上诉请求不予支持。 基于节约诉讼成本、减少当事人诉累及有利于经济发展等考量，本案二审已组织双方进行调解，但因双方对房屋交付（不属于鑫盛公司一审诉请范围）问题争议较大，最终未能达成一致。 综上所述，鑫盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费51,854元，由上诉人克拉玛依鑫盛有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李      萍 审判员 木尼然  吐拉克 审判员 严      曦 二〇二一年六月二十六日 书记员 穆耶赛尔依力哈尔