安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0123民初2640号 原告：徐光风，男，1983年6月5日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：程乐，安徽安天行律师事务所律师。 被告：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省肥西县金寨南路1111号，统一社会信用代码91340123584567077L。 法定代表人：邱晓宁，职务：董事长。 委托诉讼代理人：江诗敏，该公司员工。 被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所地安徽省肥西县上派镇金寨南路1111号，统一社会信用代码9134012369739861XX。 法定代表人：朱晓仲，职务：董事长。 委托诉讼代理人：李海燕，该公司员工。 原告徐光风与被告安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称安徽慎独公司）、安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称安徽用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐光风委托诉讼代理人程乐，被告安徽慎独公司委托诉讼代理人江诗敏、安徽用世公司委托诉讼代理人李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐光风向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除2012年10月21日原告与被告安徽慎独商业经营管理有限公司签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，并返还房屋;2、依法判令被告安徽慎独商业经营管理有限公司向原告给付租金收益159519.56元（暂按用世生活城委托经营管理合同的约定自2018年11月1日计算至2020年12月31日，之后的租金收益以上述标准顺延计算至实际返还房屋之日止）、逾期付款违约金23423.48元，并计至实际给付之日止（计算方法见附表）;3、依法判令被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司对上述租金收益和逾期付款违约金承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用以及其他费用由二被告共同承担。事实和理由：2012年10月21日，原告与被告二签订《商品房买卖合同》，原告购买用世生活城1号馆1层1138号商铺，同时，原告与被告一签订《用世生活城委托经营管理合同》，将原告购买的商铺委托给被告一经营管理，被告安徽慎独公司拖欠租金收益已超2个月以上，原告可解除本合同并且可按拖欠租金额的万分之三/每天的标准主张违约金，直至租金支付完毕或解除合同为止。被告二在承诺函中承诺：被告一不履行租金义务时，由被告二以其价值2.5亿元的公司资产为担保抵偿租金，故被告二应对上述债务承担连带保证责任。 被告安徽慎独公司辩称，被告不同意解除委托经营管理合同，解除不利于原告业主出租权收益的实现；原告诉请租金收益2020年11月1日前，应按实际总房价的10.53%扣税10%作为租金收益标准，2020年11月1日起，应按实际租金收益的90%，第一个经营年度的两个月（2020年11月和12月），在2021年3月31日前支付，其他的租金收益目前未到支付期限；违约金的计算方式是按照合同约定欠付租金的日万分之三分段计算。 被告安徽用世公司辩称：安徽用世公司承担连带清偿责任不具有法律依据和事实。 双方有争议的事项为第七项、第八项、第九项、第十项，其他事项双方无争议。 一、合同效力：无效□，有效√，名称为《用世生活城委托经营管理合同》。 二、签订房屋租赁合同的时间：2012年10月21日;签约当事人:徐光风与安徽慎独公司。 三、是否约定管辖条款或管辖协议:否□，是√。 四、房屋基本情况：房屋位置用世生活城1#馆1层1138号房屋买卖合同约定面积32.37平方米，房产证实测面积32.21平方米，房屋单价21599.85元/平方米。 五、房屋现状：已出租。 六、合同约定的租金支付方式：三、委托经营管理期限1、委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后,自2012年11月1日起至2022年10月31日止,共十年(每满一年称一个经营年度)。……四、经营收入的支出和分配方式：1、……；2、经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：……（2）第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）的年租金收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，……。（3）……每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2015年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。……（4）第九年起至第十年（即2020年11月1日起至2022年10月31日止）甲乙双方按实际租金收益9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配。相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；（委托经营管理合同第三、四条）。 七、房屋租金支付情况：第一次判决已将拖欠租金计算至2018年10月31日。 关于所拖欠租金收益的计算标准，原被告双方存在异议，主要争议焦点：1、是否扣除10%的个税。因安徽慎独公司与原告在合同中并无约定由安徽慎独公司代扣代缴相关税款，且安徽慎独公司未能举证证明该公司已为徐光风代缴了租金收益的税款，安徽慎独公司主张为业主代缴的10%税款，本院不予采纳。2018年11月1日至2020年10月31日，合同约定年租金收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，因此，每一经营年度的租金收益应按房屋实测面积乘以面积单价乘以10.53%，即73260.49元（21599.85元/平方米×32.21平方米×10.53%）为计算标准；2020年11月1日之后，商铺实际收益应按商铺的实际出租金额计算，原告的实测面积为32.21平方米，每月的租金收益标准为935.19元（32.26元/月/平方米×32.21平方米×90%）。 八、解除《用世生活城委托经营管理合同》；否□，是√。理由：七、合同的变更和终止：……2、（6）…乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。……（《委托经营管理合同》第七条第二款六项）。 被告主张不解除《用世生活城委托经营管理合同》，合同的解除不利于原告业主出租权收益的实现，但被告的主张并未能得到相关证据的印证。 九、是否约定违约金：否□，是√，违约金计算公式：逾期每天按照甲方（徐光风）可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方（安徽慎独公司）支付完毕或甲方解除合同为止。（委托经营管理合同第九条3款） 十、对合同约定违约金标准有无异议：无√，有□。 十一、支付租金的担保情况：是否有担保：否□，是√，担保人安徽用世商业房地产开发投资有限公司，担保种类：连带担保责任。 原告提供证据：安徽用世公司在其出具的《承诺函》（2018年1月29日）中明确表示“安徽用世商业房地产开发有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。该承诺函明确安徽用世公司的担保方式为连带保证责任，且盖有安徽用世公司印章，应视为安徽用世公司的真实意思表示，本院予以认可。 十二、需要说明的其他事项：无。 本院认为，徐光风与安徽慎独公司就所购房屋签订的《用世•生活城委托经营管理合同》，虽名为委托经营管理合同，但从其合同内容来看，实为租赁合同，合法有效。安徽慎独公司拖欠租金达两个月以上的，徐光风依据合同约定有权解除合同并要求返还房屋，徐光风的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”被告于2021年3月30日签收原告诉讼材料，因此原被告之间的《用世•生活城委托经营管理合同》自2021年3月30日解除。安徽慎独公司未按照合同约定及时足额支付租金，应当按约定支付租金收益及承担违约责任。2018年11月1日至2020年10月31日，每个支付节点的租金（半年租金）为36630.25元（73260.49元÷2），共计4个支付周期，租金收益为146521元（36630.25元/期×4期），2020年11月1日至合同解除之日的租金收益虽未到合同约定的年度收益分配时间，但合同因安徽慎独公司违约造成解除，因此安徽慎独公司应在合同解除时支付徐光风商铺实际租金收益的90%，共计149天，即4644.78元（935.19元/月÷30天×149天），因此安徽慎独公司拖欠徐光风的租金收益为151165.78元（146521元+4644.78元）。徐光风要求安徽慎独公司按日万分之三支付逾期付款违约金符合合同约定，且不超过法律规定的最高限额，本院予以支持，安徽慎独公司应以各支付节点所拖欠的租金收益按日万分之三分段计算违约金。安徽用世公司在其出具的《承诺函》真实合法，安徽用世公司未能提供证据予以反驳，故徐光风主张安徽用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽慎独商业经营管理有限公司与原告徐光风签订的《用世•生活城委托经营管理合同》自2021年3月30日解除；被告安徽慎独商业经营管理有限公司自本判决生效之日起十日内将涉案商铺归还原告徐光风； 二、被告安徽慎独商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向徐光风给付租金收益151165.78元，并按照日万分之三支付逾期付款违约金至实际给付之日止（计算方法见附1）； 三、被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司对上述租金收益和逾期付款违约金承担连带清偿责任； 四、驳回原告徐光风其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1979.5元，由安徽慎独商业经营管理有限公司和安徽用世商业房地产开发投资有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  贺书贵 二〇二一年六月一日 书记员  张惠侠 附一、逾期付款违约金计算方法 按合同约定欠付租金总额的日万分之三利率累进计算： 1、以36630.25元为基数，从2018年11月1日计至2019年4月30日； 2、以73260.5元（36630.25元+36630.25元）为基数，从2019年5月1日至2019年10月31日； 3、以109890.75元（73260.5元+36630.25元）为基数，从2019年11月1日计至2020年4月30日； 4、以146521元（109890.75元+36630.25元）为基数，从2020年5月1日计至2020年10月31日； 5、以151165.78元（146521元+4644.78元）为基数，从2020年11月1日计至实际给付之日止。 附二、相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第四条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。