北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10326号上诉人（原审被告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，北京江南投资集团有限公司员工。被上诉人（原审原告）：杨某，男，1978年10月2日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：霍春霞，北京市格平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝培君，北京市格平律师事务所律师。原审被告：北京卡狄格房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-81。法定代表人：赛占伟，总经理。上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南投资公司）因与被上诉人杨某、原审被告北京卡狄格房地产经纪有限公司（以下简称卡狄格公司）房屋买卖合同纠纷（一审法院依法变更为商品房预售合同纠纷）一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初7812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江南投资公司上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审；一、二审诉讼费由杨某承担。事实和理由：一审法院对于江南投资公司通知签约一事并未进行认定，属于认定事实不清，适用法律错误。2016年9月21日江南投资公司在“江南府”售楼处就2016年9月20日前认购并签订认购书的客户签约时间顺延至2016年10月21日止一事发出通知并张贴在售楼处大门口及售楼处公示处；后江南投资公司将凡是认购未签约的客户，签约时间延长至2017年1月20日，如到期未签约的，江南投资公司将解除认购，同时定金不予退还，由此造成的全部损失由认购人自行承担一事于2016年12月29日发出通知并张贴在售楼处大门及售楼处公示处。江南投资公司已履行了告知义务，双方未能签约系因杨某对合同条款有异议而导致，并非为江南投资公司拒绝与其签约，故根据认购书约定，江南投资公司有权解除认购，同时杨某支付的定金不予退还。综上所述，江南投资公司认为一审法院在江南投资公司已履行通知义务，双方为何仍未能签约的基本事实情况下，就判令江南投资公司承担违约责任，严重侵害了江南投资公司的合法权益。杨某辩称：同意一审判决，不同意江南投资公司的上诉请求。第一，一审法院已经就江南投资公司所谓的签约的事实进行了认定，江南投资公司所称在其售楼处张贴通知一事，江南投资公司未提供相应照片及视频资料拍摄原始载体，不具备证明效力。就2017年10月12日，江南投资公司向杨某发送通知函事宜，杨某也已经在一审质证，从未收到过该函，不认可证明效力。双方签订的认购书记载了杨某的通信地址和联系方式，江南投资公司知晓，即便其张贴了相关通知，也只是向不特定人公示，对杨某不具备法律效力。第二，双方最终未能签约的原因，系江南投资公司违约导致。经一审法院审理查明，杨某在认购书签订后及时支付了定金，提交了购房资格核验材料，并且通过了资格审核，江南投资公司也对相应的内容予以认可，并且在双方未能签约后，杨某向江南投资公司发函表达了相应诉求，充分体现了杨某始终积极履约的态度，然而江南投资公司却因涉案房屋实际面积与认购书中的约定面积存在较大差异、网签系统因其称违规操作多次受限等诸多原因，始终未能与杨某签订正式的购房合同，一审的认定并无不当。卡狄格公司未到庭，亦未提交书面述称意见。杨某向一审法院起诉请求：1.判令解除杨某与江南投资公司签订的《北京市商品房认购书》（下称《认购书》）；2.判令江南投资公司双倍返还已付定金20万元；3.判令江南投资公司赔偿杨某房屋价格上涨导致的房屋差价损失；4.判令卡狄格公司返还排卡费3万元及资金占用期间银行利息（以3万元为基数，自2016年6月8日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率4.75％计算；自2019年8月20日至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.判令由江南投资公司、卡狄格公司承担案件受理费。一审法院认定事实：2015年3月1日，江南投资公司、卡狄格公司签订《项目推广委托服务合同》，约定卡狄格公司利用自身资源为江南投资公司提供涉案房屋所在项目的推广服务。2016年5月8日，杨某与卡狄格公司签署《购房优惠服务说明书》，约定杨某支付服务费3万元，优惠幅度为“总房款减6万元”，该说明书的“特别说明”第2条约定：“当您没有成功购房，或因任何原因放弃购房，我公司将统一于开盘后办理退款手续，申请退还您已支付的服务费”；第4条约定：“……一旦您与开发商签订购房相关手续，您享受的购房优惠服务即告结束”；第5条约定：“您选定房源的户型、楼号、装修规格等最终以您与开发商签订的购房合同为准”。以上说明书签署后，杨某向卡狄格公司支付3万元服务费。2016年6月25日，杨某与江南投资公司签订《认购书》，约定：杨某认购江南投资公司开发的涉案房屋，建筑面积记载为85.53平方米；单价每平米47140元，双方约定以贷款方式支付，首付款比例为30％，杨某应于本协议签订之日起15日内付清全部首付款；杨某应于签订协议当日支付认购定金10万元；杨某同意在签订本协议书之日起3日内提交相关资格审核资料，30日内与江南投资公司完成签约；若杨某未在约定时间内支付首付款，未在约定期限内提交相关资格审核资料，或未在约定期限内与江南投资公司完成签约，江南投资公司有权解除协议，将涉案房屋出售给第三方，同时定金不予退还。签订《认购书》后，杨某向江南投资公司支付定金10万元。经询，江南投资公司认可杨某在签订《认购书》后提交了资格审核资料，资格审核也通过了。之后，双方未能就涉案房屋签订正式购房合同，关于未签订正式购房合同的原因，杨某称江南投资公司在签订《认购书》后一直未向杨某提供付款账号，且江南投资公司因涉案项目备案面积与实际面积不符、被业主投诉等原因多次被房管部门暂停网签，导致杨某无法与其签订购房合同；江南投资公司则称，签订《认购书》后该公司统一于2016年6月底至7月中旬签约，期间也通知过杨某，但杨某因房屋面积误差问题未能签约并交付首付款，后江南投资公司发现面积误差的问题，就在2016年7月中旬至10月中旬自行暂停网上签约，2016年10月中旬备案面积变更后该公司恢复签约，但杨某因房屋面积等事宜拒绝签约并拒绝支付全部首付款。江南投资公司提交《通知函》及快递单，用以证明因杨某拒绝签约，江南投资公司于2017年10月12日向杨某发送《通知函》，该函大致内容为：杨某因对《北京市商品房预售合同》中的违约金、交房时间等条款有异议而未按照江南投资公司通知交首付并完成签约，江南投资公司按照认《认购书》约定已解除合同，并限期办理认购退款手续，如不来办理则定金不予退还。经询，杨某称其未收到过该函，真实性与证明目的均不认可。江南投资公司提交股东会决议，欲证明江南投资公司股东会作出决定于2017年1月20日后不再进行签约，逾期未签约的客户将解除认购。杨某对该份证据的真实性及证明目的均不予认可。江南投资公司提交微信聊天记录，用以证明杨某在内的多名未签约客户系因自身原因拒绝签约。杨某对该证据真实性、关联性及证明目的均不认可。江南投资公司提交照片若干，用以证明其曾在2016年9月23日及12月30日分别在售楼处就签约事项张贴《通知》。杨某对该证据真实性、关联性、证明目的均不予认可。江南投资公司提交《合作协议》，用以证明江南投资公司、卡狄格公司在2017年12月6日签订《合作协议》，江南投资公司涉案房屋出售给卡狄格公司，出售价格为单价每平米52140元。杨某表示该证据无法核实真实性，但如果涉案房屋已出售，则杨某涉案《认购书》的合同目的已无法实现，应予解除。杨某提交函件及退改批条，用以证明2017年4月，杨某分别以挂号信和邮政特快专递的方式向《认购书》中约定的江南投资公司通讯地址发函，要求江南投资公司提供购房款收款账号并签订正式商品房买卖合同，但函件均被退回。江南投资公司对以上证据真实性、关联性、证明目的均不予认可。一审法院经查，江南投资公司于2016年9月8日向北京市住房和城乡建设委员会申请对涉案房屋所在项目三栋住宅楼进行备案面积变更，但该次申请未获批准。后江南投资公司又于2016年9月19日、21日再次申请变更，该次申请获得批准，后涉案房屋所在项目于2016年6月取得预售许可证。一审庭审中，杨某称涉案房屋变更后的备案面积为79.65平方米，与《认购书》中标注的85.53平方米不符，经询，江南投资公司对该情况表示认可。一审法院另查，因备案面积与实际面积不符及江南投资公司拒不签约等问题，多名认购人到住建委、房管局等部门投诉，江南投资公司在2017年2月至3月、4月至11月期间分别被房管部门限制网签。一审法院经询，涉案房屋所在项目于2016年6月25日开盘，杨某未提交证据证明其在开盘后曾要求卡狄格公司退还购房优惠服务费。一审法院认为，杨某与江南投资公司签订的《认购书》合法有效。杨某支付定金、向江南投资公司发函等行为已证明其积极履约，并要求与江南投资公司签订正式购房合同。江南投资公司虽称其曾通知杨某来签约，并称杨某因对房屋面积、交付时间、违约责任条款等持有异议而拒绝签约，但就此均未提交有效证据予以佐证，一审法院难以采信。且经一审法院查证，涉案房屋备案面积与《认购书》中约定面积存在较大差异、网签系统因种种原因多次受限等，该些情形确会给后续双方达成一致签订正式购房合同制造一定的障碍，综上，法院可以认定江南投资公司对于双方未能正式签约负有过错。江南投资公司的过错导致杨某合同目的无法实现，故法院对杨某要求解除《认购书》的诉讼请求予以支持。杨某已向江南投资公司支付认购定金10万元，现因江南投资公司原因致使双方未能签订正式购房合同，江南投资公司未履行预约合同的义务，根据“定金罚则”，应当将杨某支付的定金双倍返还，关于杨某要求江南投资公司返还定金20万元的诉讼请求，法院予以支持。因江南投资公司的违约行为，双方未能签订正式的购房合同，杨某信赖合同能有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，江南投资公司理应就此赔偿。关于具体赔偿的数额：首先，杨某在得知对方被限制网签时就应该知晓继续履约的可能性已经降低；其次，涉案房屋总价数百万元，杨某仅仅支付了定金10万元，在确定损失数额时应当考虑其履约程度及成本支出等。具体金额法院将从利益平衡和诚实信用的原则出发，结合上述因素及房屋出售给卡狄格公司的价格、定金处罚数额等因素酌情确定。另，杨某与卡狄格公司签署的《购房优惠服务说明书》合法有效，杨某向该公司交纳优惠服务费3万元，但杨某最终并未与江南投资公司签订正式购房合同，即未购房成功，故卡狄格公司应将优惠服务费3万元退还杨某，卡狄格公司未到庭举证证明其已退还该款项，故法院对杨某要求卡狄格公司退还服务费3万元的诉讼请求予以支持。另外，杨某要求卡狄格公司支付优惠服务费利息的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。卡狄格公司经法院传票传唤未到庭，法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除杨某于二〇一六年六月二十五日与北京江南投资集团有限公司签订的《北京市商品房认购书》；二、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起七日内向杨某返还定金20万元；三、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起七日内向杨某赔偿经济损失15万元；四、北京卡狄格房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内向杨某返还购房优惠服务费3万元；五、驳回杨某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，杨某与江南投资公司就涉案房屋签订的《认购书》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。杨某诉请要求解除《认购书》，江南投资公司表示同意解除，本院对此不持异议。关于未能签订正式购房合同的责任问题。江南投资公司上诉主张其已通过在售楼处大门口及公示处张贴通知的方式告知签约顺延时间，双方未能签约系因杨某对合同条款有异议而导致，一审法院对该事实认定不清。对此，本院认为，江南投资公司在明知杨某通信地址和联系方式的情况下未将签约时间通知到杨某本人，而是主张其在售楼处大门口及公示处张贴通知即已完成对杨某的通知义务，显然缺乏依据，本院不予采信。根据一审查明的事实及双方提交的证据，涉案房屋备案面积与《认购书》中约定面积存在较大差异、网签系统因种种原因多次受限，上述情形确会给后续双方达成一致签订正式购房合同制造一定障碍。综上，一审法院认定江南投资公司对于双方未能正式签约存在过错，构成违约，并无不当。江南投资公司虽主张杨某因对合同条款有异议拒绝签约，但并未提交有效证据予以证明，本院不予采信。一审法院对双方未能正式签约的事实认定清楚，据此作出判决返还定金及酌定赔偿损失，并无不当。江南投资公司以事实不清要求发回重审的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，北京江南投资集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6450元，由北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 于洪群审 判 员 孙 京审 判 员 付 辉二〇二一年六月二十九日法官助理 张 羽法官助理 邱 江书 记 员 何昕燏