广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终185号上诉人（原审原告、反诉被告）:刘展鹏，男，1951年9月24日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为×××××××。上诉人（原审原告、反诉被告）:刘鸿程，男，1957年7月26日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为×××××××。上诉人（原审原告、反诉被告）:刘丽荷，女，1956年5月26日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为×××××××。三上诉人共同的委托诉讼代理人：王敬伟，广东同门律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东辉达家居有限公司。住所地：广东省东莞市××××××××××和兴楼A37铺位。统一社会信用代码：914××××××××93365XK。法定代表人：黄建林，总经理。原审被告：黄建林，男，1980年10月5日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区××××××××××，公民身份号码为445××××××××××××818。被上诉人及原审被告共同的委托诉讼代理人：李伟波，广东国龙律师事务所律师。上诉人刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷因与被上诉人广东辉达家居有限公司（以下简称辉达公司）、原审被告黄建林房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初16390号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷上诉请求：1.撤销一审判决第七项，依法改判装修补偿费用501853.8元由辉达公司承担；2.撤销一审判决第三项，依法改判辉达公司向刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程退还装修补贴费用85000元；3.本案一审、二审诉讼费用由辉达公司负担。事实与理由：（一）对于已经形成附合的装修装饰物，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程由始至终都不同意利用，一审法院认定事实错误。案涉装修现值损失501853.8元，应当由双方按照各自导致合同无效的过错分担，一审法院判决刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程全部承担，没有事实和法律依据。1.本案审理过程中，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程已在庭审时，明确表示了不同意利用案涉租赁物剩余全部装修，也同时反映了案涉租赁物的剩余装修并不符合刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程的使用需求，需要全部拆除的情况。再者，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款已明确区分了出租人同意利用与不同意利用两种情形下对已形成附合的装饰装修物的处理办法。因此，在处理本案已形成附合的装修前，应首先查明出租人刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程是否同意利用该装修。一审法院在未查明事实的情况下，以刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程没有提出不同意利用的异议为由，推定刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程同意利用，并适用上述规定关于出租人同意利用之情形，没有事实和法律依据。刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程再次予以明确，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程不同意利用已形成附合的装修物，由于案涉租赁合同为无效合同，因此，对于已形成附合的装修物应当由刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程和辉达公司按照各自导致合同无效的过错分担现值损失。2.刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程对导致合同无效不存在任何过错，已形成附合的装饰装修物现值损失应由辉达公司全部承担。案涉租赁物建设前后，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程已经充分按照行政机关的要求，办理完毕可以办理的所有报建手续，只是由于当地政策等原因，导致无法办理建设规划许可证。但该结果是地方性政策及历史遗留等问题导致的，而非刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程的过错造成，也不以刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程的主观意志为转移，因此，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程对导致合同无效不存在任何过错。相反，辉达公司拖欠房屋使用费，才是引发案涉纠纷的直接原因。否则，辉达公司仍可按照双方已达成的合意继续承租使用案涉租赁物。因此，案涉合同被认定无效的过错完全在于辉达公司，案涉已形成附合的装饰装修物现值损失501853.8元应全部由辉达公司承担。（二）刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程向辉达公司补贴的是现金85000元，而非装修物本身，租赁合同被确认无效后，辉达公司应当返还因租赁合同取得的金钱财产，一审法院按装修成新率判决辉达公司折价返还52419.5元，没有事实和法律依据。双方已确认案涉85000元为刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程给予辉达公司的瓷砖补贴。该85000元是刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程基于《租赁合同书》的约定而给予辉达公司的补贴，“瓷砖”只是双方对该笔补贴所约定的用途。毋庸置疑，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程所给予的补贴，其性质是金钱而非“瓷砖”本身。由于《租赁合同书》为无效合同，辉达公司因《租货合同书》取得的案涉85000元，应当予以返还，因此，辉达公司应当向刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程返还85000元。再者，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程给予该补贴，是出于信赖双方未来会有一个长期稳定的租赁关系，现由于辉达公司拖欠租金，致使双方租赁关系破裂，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程给予补贴所期待的合同目的无法实现，基于缔约过失责任，辉达公司理应将该补贴全部返还给刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程。被上诉人辉达公司辩称，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程的上诉理由不成立。（一）刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程已将该房屋转租他人，他人一直在使用中。根据现场了解，辉达公司对该房屋进行的装修大部分现有的租客继续使用，故刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程主张没有同意利用已经形成附合的装饰装修物，没有事实依据。（二）刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程对造成租赁合同无效负有全部过错，应全额赔偿辉达公司因合同无效造成的损失，包括全部的装修损失。1.辉达公司对房屋进行装修是经过刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程同意，体现在刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程给予辉达公司两个半月装修的免租期。合同约定承租方装修不能改变承重墙、承重柱，视为刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程同意辉达公司对租赁房屋进行装修。合同补充条款中提及二楼瓷砖、消防工程，说明刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程同意辉达公司装修。2.案涉房屋整体一共是五层楼，但是刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程出租给辉达公司的只是二楼以及一楼的楼梯门面，其余楼层出租给其他人，辉达公司与刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程洽谈承租二楼时，其余楼层已经出租给他人。当时辉达公司询问刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程是否有产权证，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程回答有土地使用证，有相关报建手续，正在办理房产证。辉达公司是普通的商事主体，因该房屋适合经商，也信赖刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程所称有相关产权证件，所以承租了案涉房屋，现合同因该房屋没有相关产权手续被认定为无效合同，过错方是刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程，应由刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程承担合同无效导致的法律后果。3.刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程提到补贴辉达公司85000元需全额返还，不符合事实。该85000元是基于租赁合同，在辉达公司一次性交足半年租金的前提下，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程给予辉达公司85000元瓷砖工程的补贴款，且补贴款专用于房屋贴瓷砖，事实上辉达公司也将该款项投入该房屋贴瓷砖上，实现了合同约定的目的。现在由于合同无效，该款项已经投入工程，实际无法返还，一审判决参照鉴定报告判决正确。综上，一审判决认定清楚，适用法律正确，结果公正，请求驳回刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程的上诉请求。原审被告黄建林述称，同意辉达公司意见。刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷向一审法院起诉请求：1.确认刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程与辉达公司、黄建林签订的《租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》无效；2.辉达公司、黄建林立即交还位于东莞市××××××××××××××××××厂房；3.辉达公司、黄建林向刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程支付2019年7月至辉达公司、黄建林搬离之日止的占用使用费，标准按照合同约定的租金标准；4.辉达公司、黄建林向刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程支付滞纳金24606.46元（从应付之日起按应付租金金额的千分之三为标准分段计算，计至2019年9月30日为24606.46元）；5.辉达公司、黄建林承担刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程支付的律师费8000元；6.辉达公司、黄建林返还刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程在《租赁合同书》中约定的费用85000元；7.本案诉讼费用由辉达公司、黄建林负担。辉达公司向一审法院反诉请求：1.确认辉达公司与刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程于2016年4月9日签订的《租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》无效；2.刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程向辉达公司退还保证金29640元；3.刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程共同赔偿辉达公司因《租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》无效导致所租赁厂房所投入的装修费用损失620633元；4.刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程共同赔偿辉达公司因《租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》无效导致辉达公司另行租赁场地因租金上涨而造成的损失350000元；5.刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程共同承担辉达公司因维权所支付的律师服务费57000元；6.本案相关诉讼费用由刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程负担。一审法院认定事实：辉达公司性质为自然人独资有限责任公司，于2013年7月2日经工商登记注册成立，股东为黄建林。2016年4月9日，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程（甲方）与辉达公司（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定甲方将位于新圹古坑园新三路182号厂房二楼1235平方米厂房租赁给乙方作工厂使用，租赁期限从2016年4月10日至2026年6月30日止，其中2016年4月10日至2016年6月30日为免租期，租金自2016年7月1日开始计算，每月租金14820元。签订合同时，乙方向甲方支付保证金29640元（不计息）及六个月租金88920元，合同期满乙方付清一切租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额无息退还乙方。合同期限为10年，2016年5月1日至2021年4月30日按上述租金执行，后五年原则上递增百分之十五，每月租金为17043元。租金每月5日前支付，超期按每日1%支付滞纳金，逾期15天未付，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程有权终止合同。合同尾部并手写添加“预收6个月上期租金扣减85000元，交由乙方全包二楼瓷砖工程、消防工程由甲方负责按标准要求做”，落款处由黄建林签名，但并未加盖辉达公司公章。2016年4月11日，黄建林向刘展鹏转账支付33560元，双方确认该金额为保证金29640元加上合同约定的6个月租金88920元后扣减85000元的瓷砖补贴得出的金额。2018年8月22日，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程（甲方）与辉达公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同补充协议》，就租赁厚街镇新塘村古坑园新三路182号建筑物二楼厂房的相关事宜进行补充约定，约定了租赁物的维护、合同解除及违约责任、双方的义务、租赁物收回、争议解决等内容，其中第六条争议解决约定，协议履行中因乙方违约行为发生争议，双方应协商解决，协商不成，可向东莞市第二人民法院提起诉讼，并由乙方承担不限于诉讼费、公证费、保全费、保全担保费及甲方为维权支出的律师费、差旅费等费用。刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程与辉达公司、黄建林确认辉达公司缴纳租金至2019年6月，从2019年7月份开始未缴纳租金，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程故诉至一审法院请求解决。为证明案涉厂房的产权及建设情况，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程提交了建设用地批准书、厚街镇城建办建设规划报建审批表、厚街镇城建办建设规划报建表及东莞市民房住宅工程竣工验收证书，显示案涉租赁物所占土地使用权人为刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程，性质为集体土地，土地用途为住宅，批准建设及取得竣工验收的建筑物亦为私宅，并未取得厂房建筑的建设工程规划许可证。刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程并提供2019年4月29日与广东同门律师事务所签订的《民事委托代理合同》及律师费发票，拟证明其为本案诉讼聘请律师，支出律师费8000元。辉达公司、黄建林主张案涉《租赁合同书》无效过错在于刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程，为证明装修损失，辉达公司、黄建林提供了：1.2016年5月7日辉达公司与东莞市××装饰设计工程有限公司（以下简称宏居公司）签订的《装饰工程施工合同》及相应收据，显示辉达公司委托宏居公司对新塘村古坑辉达家具大厦进行装修，工程造价为377462元，辉达公司支付了相应款项，但辉达公司、黄建林并未提供合同中显示具体工程项目的《装饰工程预算表》。2.2016年5月17日，辉达公司与东莞市耐新机电工程有限公司签订一份《空调合同书》，显示东莞市耐新机电工程有限公司承包辉达公司厚街镇厚沙路辉达建材展厅项目空调工程，合同总金额为76000元。合同并后附美的风管机报价方案，显示空调设备的具体项目及安装费用明细，辉达公司、黄建林并提供东莞市耐新机电工程有限公司出具的收据，拟证明其确实支付了相应的款项。3.2016年4月20日，东莞市桦昌装饰工程有限公司就广东辉达建材生活馆的广告牌安装工程向辉达公司出具了工程报价单，显示工程款金额为57116元。2016年4月23日，东莞市桦昌装饰工程有限公司与辉达公司签订一份《合同书》，约定由东莞市桦昌装饰工程有限公司承接辉达公司广东辉达建材生活馆项目，工程款为57000元。辉达公司、黄建林并提供东莞市桦昌装饰工程有限公司出具的收款收据证明款项已经实际支付。4.辉达公司、黄建林并提供装修前后的图片，拟证明其确实对租赁场所进行了装修。为证明另行租赁的损失，辉达公司、黄建林提供了:1.2018年8月15日翁鹏典与东莞市和兴物业投资有限公司签订的《租赁合同》，租赁物位于东莞市××××××和兴家居装饰材料市场二期二楼B103号铺位，显示每平方租金标准为23元/月；2.2018年8月20日宋文涛与东莞市和兴物业投资有限公司签订的《租赁合同》，租赁物位于东莞市×××××××××××装饰材料市场二期二楼，显示每平方租金标准为23元/月；3.2020年6月29日黄建林与常晓伟签订的《租赁合同》及收款收据，显示辉达公司、黄建林租赁东莞市×××××××××××××××××物业用于经营，每月租金为19800元，黄建林已经向出租方缴纳了押金及租金。辉达公司、黄建林另提供2019年10月17日与广东国龙律师事务所签订的《民事委托代理合同》及律师费发票，拟证明其为本案诉讼聘请律师，支出律师费57000元。鉴于刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷对辉达公司、黄建林支出的装修费用不予确认，为证明装修损失，辉达公司、黄建林向一审法院提交书面申请，申请对位于东莞市×××××××××××××××××××××的租赁物装修现存价值进行司法鉴定。一审法院经摇珠选定广东广协鉴定评估有限公司（以下简称广协公司）作为鉴定机构，广协公司于2020年5月27日作出《报告书》，称案涉装饰装修工程重置成本金额双方无争议的197项合计为867847元，有争议的项目（原告认为可拆卸）为1.监控（海康威视16口）6440元；2.客户休息室吊灯650元；3.大厅吊灯650元；4.办公室2吊灯700元；5.广播喇叭1800元；6.安装广告牌工程重置成本金额为57000元；7.安装空调工程重置成本金额为106728元。结论为不可拆卸的项目（室内装饰装修工程）为535201元，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程认为可拆卸的鉴定项目（室内装饰装修工程、安装广告牌、安装空调设施）为85432元，总价值为620633元。室内装饰装修项目和安装空调的成新率为61.67%，安装广告牌的成新率为23.33%。对该鉴定结果，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程提出异议，称对报告书中的无争议部分亦有意见：1.第24项“神柜”600元，该项目并非经营所需，不应由刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程承担费用；2.第87-93项厨房部分10600元，案涉租赁物用途为厂房，辉达公司、黄建林擅自装修为生活用途，并非为履行租赁合同或者为实现租赁合同目的产生的信赖损失，应由辉达公司、黄建林自行承担费用；3.第167-172项楼梯部分装修15462元，案涉租赁物出租时，楼梯已经自带装修（瓷砖、墙体刷漆等），且楼梯属于建筑物一至四层租户共有的公共区域，不属于辉达公司、黄建林承租房屋，辉达公司、黄建林未经允许拆除原有装修后自行装修，应由辉达公司、黄建林自行承担费用；4.第173-196项一楼部分装修181462元（含196项水电安装122640元），一楼区域属于整栋建筑物所有租户共同使用的公共区域，辉达公司、黄建林无权占有自行装修，相应损失应由辉达公司、黄建林承担。辉达公司、黄建林则表示对报告书无异议，但认为刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程存在异议的可拆卸部分不成立，该些部分均为固定装修，拆卸会造成损坏且价值降低，故认为已经形成附合，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程应予补偿。另刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷对于报告书的第196项水电安装存在疑问，认为应分清楚属于一楼还是二楼的水电安装工程，若属于一楼，则其意见系应由辉达公司、黄建林自行负担，属于二楼则无异议。为查清事实，一审法院于2020年7月14日向广协公司发出函件，要求其对第196项水电安装重置价格进行说明。广协公司于2020年7月16日回函称第196项的水电安装评估范围包括一楼及二楼部分，分列成本金额为一楼水电安装7420元，二楼水电安装115220元。一审庭审中，辉达公司表示仍占用案涉租赁厂房，但愿意与刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程办理案涉厂房交接手续，向刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程返还案涉厂房，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程表示同意。2020年8月9日，刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷与辉达公司、黄建林共同签订一份《租赁房屋交还确认书》，确认案涉物已于2020年8月9日交还刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程。刘展鹏并与黄建林共同签订一份《协议书》，确认案涉租赁物已于2020年8月9日交还，双方对广告牌及空调问题存在争议，并对争议部分后续处理作出约定，黄建林并确认交接前已经搬走两台格力空调自用。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》签约主体显示为刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程及辉达公司，虽合同落款并无辉达公司的盖章确认，但黄建林作为辉达公司的法定代表人及唯一股东，其签名足以代表辉达公司，且案涉租赁物亦为辉达公司经营所用，故案涉《租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》的合同双方当事人应认定为刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程及辉达公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，由于刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程就案涉出租的厂房并未取得建设规划许可证，故刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程与辉达公司于2016年4月9日签订的《租赁合同书》及2018年8月22日签订的《房屋租赁合同补充协议》均应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程与辉达公司签订的《租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》被认定无效后，辉达公司应该将基于《租赁合同书》取得的案涉租赁场地返还给刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程，鉴于刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程与辉达公司已于2020年8月9日完成案涉租赁场地的交接，辉达公司已经将案涉租赁物归还给刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程该诉求已经得到解决，一审法院不再重复处理。同时，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程应返还辉达公司支付的租赁押金29640元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程诉求辉达公司按照双方签订的《租赁合同书》约定的租金标准支付至案涉租赁物实际交付之日止的占有使用费符合法律规定，一审法院依法予以支持。鉴于刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程与辉达公司、黄建林均确认2019年6月份的租金辉达公司、黄建林已经缴纳，故相应的占有使用费应从2019年7月份开始计算，计至租赁物交付刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程之日即2020年8月9日，占有使用费为14820元/月×13个月9天=197106元。对于刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程所称的租金滞纳金，由于案涉《租赁合同书》无效，并不产生之前租金的滞纳金，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程该项诉求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。对于刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程诉求的律师费，虽《房屋租赁合同补充协议》被认定无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十七条：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定，《房屋租赁合同补充协议》中的争议解决条款约定了辉达公司违约发生争议的律师费的负担问题，该条款不因补充协议无效而无效。对于律师费的支出，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程提供了《民事委托代理合同》及律师费发票，且律师亦实际出庭参加诉讼，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程要求辉达公司承担律师费8000元事实清楚，证据充分，一审法院依法予以支持。对于辉达公司诉求各项损失，一审法院分析如下：1.装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条的规定，在刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程同意的情况下进行装修的，已经形成附合的部分，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程同意利用的，可折价归刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程所有，对于未形成附合的部分，应由辉达公司进行拆除。虽刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程对辉达公司提供的相关装修合同及单据不予确认，但案涉租赁物辉达公司确实存在在刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程同意的情况下进行了装修，且辉达公司亦对相关的装修价值问题申请了相应的鉴定，故可根据鉴定后出具的报告书内容进行判定。现时刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程并未提出对形成附合的装修物不同意利用的异议，双方当事人仅系对是否形成附合及是否属于刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程同意范围内的装修存在异议，对双方存在的异议，一审法院分析如下：⑴对于刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程提出的报告书中虽形成附合但不应计入刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程同意装修的部分，其中①第24项“神柜”600元，考虑一般社会风俗问题，该部分装修系与租赁方存在密切的联系，应由租赁方自行移走使用，故该部分费用应由辉达公司自行负担；②第87-93项厨房部分10600元，考虑到案涉《租赁合同书》约定的租赁用途为厂房，即为生产及放置产品使用，在厂房内部设置厨房，且并未严格隔断分离，厨房内并有明火煮食的用具，容易引发消防安全问题，不能认定为系为厂房内部合理的装修，辉达公司亦未提供证据证明该项改变租赁物用途的装修得到了刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程的同意，故该部分费用应由辉达公司自行负担；③第167-172项楼梯部分装修15462元，鉴于原来刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程交付给辉达公司、黄建林的租赁物楼梯部分已有基本的装修，辉达公司进行再次装饰并非经营所必须，其亦未证明该项添置得到了刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程的同意，故该部分费用应由辉达公司自行负担；④第173-196项一楼部分装修66242元，系辉达公司对于一楼公用部分面积的装修，一审法院认为，由于租赁面积含公摊面积，对于公用部分的必要简单装修应当认为属于为租赁物的必要支出，且刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程亦未明确反对，形成附合部分刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程应予补偿，但是对其中明显为辉达公司私人使用的木板屏风隔墙1530元，收银台1800元、蹲厕展柜680元，隔开的不锈钢门208元，卷闸门加装电动马达2200元，木板造型柱子及板面、顶部造型板面合计7274元，监控线路安装6300元及一楼水电安装7420元部分，与公共部分用途明显不符，且辉达公司并未证明该些部分添置得到了刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程的同意，该部分费用合计27412元应由辉达公司自行负担。⑵双方对于是否形成附合的争议问题，一审法院认为，形成附合系指添加后无法分离或者拆除，强行拆除会损坏建筑物本身的设备，根据该标准进行分析，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程提出可拆卸的部分：①监控（海康威视16口）6440元；②客户休息室吊灯650元；③大厅吊灯650元；④办公室2吊灯700元；⑤广播喇叭1800元；⑥安装广告牌工程重置成本金额为57000元；⑦安装空调工程重置成本金额为106728元均不属于不可拆卸形成附合的部分，该部分可由辉达公司自行拆除使用，故该部分费用均不应计入刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程折价补偿范围。根据上述认定，已经形成附合的装修装修重置成本为813773元，根据广协公司于作出《报告书》认定的室内装饰装修项目的成新率61.67%，应计算为813773元×61.67%=501853.8元。2.辉达公司主张的另行租赁场地的租金损失，而实际上，辉达公司无法继续使用案涉租赁场地而需要另外寻找场所经营并非《租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》无效所导致，而在于辉达公司从2019年7月份开始拖欠租金，导致刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程不愿意继续提供案涉租赁场地给辉达公司继续使用，故由此产生的后果应由辉达公司自行承担。3.对于律师费部分，《协议书》及《房屋租赁合同补充协议》对合同无效造成的律师费支出并未有相关约定，且鉴于律师费并非发生诉讼的必然支出，双方亦未明确约定律师费的负担，辉达公司要求刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程承担律师费并无依据，一审法院依法予以驳回。对于刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程提出的辉达公司、黄建林应返还《租赁合同书》中约定的费用85000元，从该85000元约定的用途来看，系约定由辉达公司负责租赁物二楼瓷砖工程、消防工程而由刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程给予辉达公司的装修补贴，鉴于现时该部分工程已经与租赁物形成附合并应由刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程折价补偿给辉达公司，辉达公司不能就此获得双重收益。辉达公司、黄建林称该部分费用系双方约定辉达公司一次性缴纳六个月租金才能获得的优惠，从《租赁合同书》的添加文字处无法显示，但考虑到该部分补贴金额系一次性给予辉达公司，并不会存在返还或折旧的问题，但现时刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程补偿给辉达公司的装修费用扣除了相应的折旧，故辉达公司、黄建林提出该部分费用需要扣除折旧予以计算更符合双方当事人的真实意思表示，参考广协公司作出《报告书》中确认的室内装饰装修项目和安装空调的成新率为61.67%，即辉达公司应退还刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程的该部分费用为85000元×61.67%=52419.5元，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程诉求在一审法院认定范围内的金额一审法院依法予以支持，超出一审法院认定范围的主张没有事实依据，一审法院依法予以驳回。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，黄建林为自然人独资有限责任公司辉达公司的股东，其未提供证据证明其个人财产独立于公司财产，故应对辉达公司拖欠刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程的上述各项费用承担连带清偿责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷与辉达公司于2016年4月9日签订的《租赁合同书》及于2018年8月22日签订的《房屋租赁合同补充协议》为无效合同；二、限辉达公司于判决发生法律效力之日起七日内向刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷支付2019年7月至2020年8月9日的房屋占有使用费197106元；三、限辉达公司于判决发生法律效力之日起七日内向刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷退还《租赁合同书》约定的装修补贴费用52419.5元；四、限辉达公司于判决发生法律效力之日起七日内向刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷支付律师费8000元；五、黄建林对辉达公司的上述债务承担连带清偿责任；六、限刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷于判决发生法律效力之日起七日内向辉达公司退还租赁押金29640元；七、限刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷于判决发生法律效力之日起七日内向辉达公司支付装修补偿费用501853.8元；八、驳回刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷的其他本诉诉讼请求；九、驳回辉达公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2944元（刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程已预交），由刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷负担544元，辉达公司负担2500元；反诉受理费7157元（辉达公司已预交11082元），由刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷负担4157元，辉达公司负担3000元。鉴定费用38800元，由刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷负担30000元，辉达公司负担8800元。二审期间辉达公司向本院提交了案涉房屋现场拍摄的照片及录像光盘，拟证实刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程实际使用已经形成附合的装修装饰物，如广告牌、空调等本应返还辉达公司的物品，现在刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程仍在使用。刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程质证称，从证据中显示确实有部分装修保留下来，如二楼的地板、大的工作区的天花，但刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程不同意利用辉达公司的装修的意思表示是从来没有变过的。黄建林对辉达公司提交的证据没有意见。经二审调查，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间本院另查明以下事实：1.刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程确认原由辉达公司承租的部分，现已经另行出租给他人。二审期间，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程与辉达公司共同前往案涉租赁物现场，对辉达公司完成的装修中已拆除未使用的部分进行了核实。双方以一审期间广协公司出具的《报告书》中的“表一：室内装饰装修工程重置成本金额明细表”为基础，共同确认，刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程已拆除未使用的部分包括该明细表的第4、9、10、14、15、17、23、24、33、34、36、37、38、40、41、53、54、60、61、105、112、137、158-166项以及146项的二分之一。根据广协公司出具的《报告书》，上述项目的重置成本为164834元。2.刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程二审期间向本院提交了《装修价值分类汇总表》，明确辉达公司应承担装修费用包括三部分：（1）上述双方确认的已拆除未使用的部分，（2）地板（地面瓷片、瓷地脚线），（3）其他项目。刘展鹏、刘丽荷、刘鸿程在二审调查中确认其统计的《装修价值分类汇总表》中的（2）（3）项，其仍然在继续利用。3.各方均同意适用内地法律解决案涉争议。本院认为，由于上诉人刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋租赁合同纠纷。案涉房屋位于内地，各方均同意适用内地法律解决案涉争议，本院依法予以确认。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本院对刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为:一、刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷要求辉达公司承担装修补偿费用的诉请能否支持；二、刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷要求辉达公司退还装修补贴费用85000元的诉请能否支持。关于焦点一。首先，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院认定刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷与辉达公司签订的案涉《租赁合同书》以及《房屋租赁合同补偿协议》无效，于法有据，本院依法予以维持。刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷将未取得建设工程规划许可证的租赁物出租给辉达公司，存在过错。辉达公司在接收案涉租赁物以及进行装修前，应对租赁物是否取得建设工程规划许可证等相关证件进行核查，辉达公司疏于审查，亦存在过错。对于案涉租赁合同关系无效，刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷与辉达公司均有过错，本院认定刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷与辉达公司对合同无效各承担50%的过错责任。其次，本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”据此，本案的实体法应适用当时的法律、司法解释。案涉《租赁合同书》以及《房屋租赁合同补偿协议》签订的时间分别为2016年及2018年，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）的规定，上述司法解释第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷明确其提交的《装修价值分类汇总表》中统计的第（2）项“地板（地面瓷片、瓷地脚线）”以及第（3）项“其他项目”，其仍在利用，现上诉要求辉达公司承担该部分的装修损失，于法无据，本院依法不予支持。再次，刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷在针对辉达公司一审反诉请求的答辩中明确，不承担辉达公司所主张的损失，一审法院在未要求刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷明确是否同意利用的情况下，认定刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷同意继续利用已形成附合的装饰装修物，理据不足，本院依法予以纠正。对于刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷未同意继续利用且已经拆除的已形成附合的装饰装修物，应由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。最后，刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷与辉达公司在二审期间确认了已拆除未使用的部分，根据一审期间广协公司出具的《报告书》，上述项目的重置成本为164834元，成新率为61.67%，故上述项目的现值损失为101653.13元。故辉达公司应承担的损失数额为50826.56元，该损失数额应从刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷向辉达公司支付的装修损失中扣减。综上，结合一审判决认定的刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷应向辉达公司支付的装修损失为501853.8元，扣减50826.56元后，刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷应向辉达公司支付的装修损失为451027.24元。关于焦点二。首先，案涉《租赁合同书》中已经明确该85000元的用途为辉达公司用以二楼瓷砖以及消防工程，辉达公司已经进行了相应工程的施工，即该部分款项已经转化为装饰装修物。鉴于上述装饰装修物已形成附和，应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第九条的规定处理。其次，对于该部分的现值损失，刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷在二审期间向本院提交的《装修价值分类汇总表》中关于第（2）项“地板（地面瓷片、瓷地脚线）”的成新率载明为61.67%，一审法院参考广协公司出具的《报告书》中确认上述装饰装修物的成新率61.67%，辉达公司亦未提出上诉，即双方均确认上述装饰装修物的成新率61.67%，本院依法予以确认。再次，该装修物的装修款系由出租人刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷支出，但鉴于刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷仍在使用该装修物，即刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷享有该装修物61.67%的现值，故辉达公司应向刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷返还38.33%的装修损失。一审判决认定辉达公司的返还比例为61.67%，辉达公司并未提出上诉，视为辉达公司对自身权利的处分，本院依法予以确认。故，刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷要求退还全部装修补贴费用85000元，理据不足，本院依法不予支持。综上所述，上诉人刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷的上诉理由部分成立，本院依法予以部分支持，一审判决适用法律正确，但认定事实部分有误，本院予以部分改判。依照前述援引之司法解释及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初16390号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第九项；二、变更广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初16390号民事判决第七项为：限刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷于本判决发生法律效力之日起七日内向广东辉达家居有限公司支付装修补偿费用451027.24元；三、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初16390号民事判决第八项；四、驳回刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷的其他上诉请求。如果未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费2944元，由刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷负担544元，由广东辉达家居有限公司负担2500元；一审案件反诉受理费7157元，由刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷负担3348元，由广东辉达家居有限公司负担3809元。鉴定费用38800元，由刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷负担30000元，由广东辉达家居有限公司负担8800元。本案二审案件受理费9144元（刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷已预交），由刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷负担8274元，由广东辉达家居有限公司负担870元。刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷在二审调查时，同意败诉方直接向胜诉方支付二审案件受理费，本院依法予以准许。广东辉达家居有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向刘展鹏、刘鸿程、刘丽荷迳付870元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二一年六月二十三日书记员  关 东王颖盈附录相关法律：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。