苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初10995号原告：刘杰。委托诉讼代理人:路可宏，江苏苏诚律师事务所律师。被告：苏州友通置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇联杨小区联杨幼儿园北侧。法定代表人：王才兴。被告：苏州茂居房地产营销策划有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区苏苑街**。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：宋文舟，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺彩霞，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。原告刘杰与被告苏州友通置业有限公司（下称友通公司）、苏州茂居房地产营销策划有限公司（下称茂居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法由审判员沈国全适用简易程序于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告刘杰及其委托诉讼代理人路可宏、被告友通公司的法定代表人王才兴、被告茂居公司的委托诉讼代理人宋文舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告友通公司签订的《商品房买卖合同》。2、判令被告茂居公司返还原告已交付的购房款人民币447440元。3、判令被告返还定金5万元，并赔偿原告损失3000元(以447440元为基数，自起诉之日起至实际归还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率的四倍计算)。4、二被告互负连带责任。5、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令确认原告和被告友通公司签订的《商品房买卖合同》无效。变更第三项诉讼请求为：判令二被告增加赔偿原告损失1342320元。事实与理由：2019年3月26日，经被告茂居公司代理销售，原告和被告友通公司签订了《商品房买卖合同》。原告购买了被告友通公司开发销售的位于吴江区××商务大厦××室的商品房。该房建筑面积64.16平方米。每平方米9000元，总价为577440元。约定2020年4月30日交房。合同还约定了违约金等其它内容。原告按约支付了购房款447440元。因被告友通公司一房二卖等原因，导致原告未能获得银行贷款。被告友通公司开发的房产一直停工至今，没能在约定时间内交房，且复工无期，交房无果。二被告共同欺诈销售，且多收原告十多万元人民币。二被告的共同侵权行为给原告造成了巨大损失，应当承担返还财产，承担违约、赔偿损失责任，还应当互负连带责任。诉讼中，原告了解到本案土地、房屋自2018年11月1日起，多次被法院查封。两被告销售给原告的房产，已在2019年3月21日被苏州工业园区法院查封。两被告2019年3月26日和原告签订本案售房合同，2019年4月22日收取原告最后一笔房款147440元。被告宣传“精装拎包入住”，原告考虑到居住方便，为生活消费需要才购买涉案房屋，两被告欺诈销售，给原告造成了巨大损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。友通公司辩称，销售人员在销售涉案房屋时不知道涉案房屋被查封，友通公司法定代表人也不清楚。涉案房屋被查封因友通公司引起，故系友通公司的责任。但不存在欺诈行为，其他纠纷解决后涉案房屋就可解封，涉案房屋仍能对外销售，故对原告主张的一赔三不认可。事实上，有些业主购买的房屋被查封，后来这些业主重新选了房。茂居公司辩称，一、原告购房款均由被告友通公司收取，法律后果应当由被告友通公司承担。根据2019年3月20日原告与被告友通公司、被告茂居公司的置业顾问三方之间签订的《缤利公馆认购书》，原告购买的房屋系被告友通公司所有，房屋金额为577440元，三方明确知晓本案出售的房屋系被告友通公司所有，售房金额明确，所以房屋买卖的法律后果应由被告友通公司承担。另根据2019年3月26日原告与被告友通公司签订的《苏州市商品房买卖合同》，房屋买卖合同关系是原告和被告友通公司之间建立，所以法律后果也应当由被告友通公司承担。二、被告茂居公司收取的房屋优惠活动款是购房款的组成，同时又是被告友通公司支付被告茂居公司的销房佣金，且两被告已经结算完毕。根据两被告之间签订的《独家销售协议书》、《附件补充协议》，明确约定被告茂居公司收取的款项是售房佣金，且双方已经结算完毕。另协议也明确约定原告和被告友通公司之间房屋买卖纠纷所产生的退款及赔偿责任均由被告友通公司承担，与被告茂居公司及佣金款无关。《附件补充协议》也明确约定被告友通公司授权被告茂居公司收取团购费用，用于折抵购房款，被告茂居公司是根据被告友通公司的授权行为收取团购款，所以本案仍应由被告友通公司独自承担房屋买卖的法律后果。三、被告茂居公司仅为受托负责现场接待和受托收取溢价佣金款，其售房的法律后果仍应由被告友通公司承担。根据两被告之间签订的《独家销售协议书》、《缤利公馆认购书》，可以看出被告友通公司委托授权被告茂居公司进行现场接待和代为收取款项，所以被告茂居公司仅是接受被告友通公司的委托，其实际售房的法律后果仍是被告友通公司承担。四、原告也认可是向被告友通公司购房，所以退款责任应由被告友通公司承担。本案的房屋买卖合同关系是原告和被告友通公司之间产生。被告友通公司已经收取了原告的全部购房款，因此被告友通公司至今不能交房的法律责任应当由被告友通公司自己承担，与被告茂居公司无关。所以本案原告无权要求被告茂居公司退款，此退款的责任应当由被告友通公司自己承担。综上，本案被告茂居公司已经完成了所有房屋委托销售工作，至于房屋交付及购房款退赔等责任应当由被告友通公司自己承担。原告和被告友通公司签订的《苏州市商品房买卖合同》至今有效，该房屋在解封的情况下仍然可以销售。被告茂居公司并不知晓涉案房屋被查封，被告茂居公司作为销售方进行引客、销售，被告不承担房屋被查封带来的法律后果。原告也知道被告茂居公司仅是销售公司，房屋实际的出卖方是被告友通公司，所以原告与被告友通公司签订了认购书、商品房买卖合同。本院经审理查明如下：2018年9月12日，苏州市住房和城乡建设局向友通公司颁发《商品房预售许可证》，该许可证记载:售房单位为友通公司，项目名称为徕德商务大厦，房屋幢号为1幢，预售总建筑面积为32906.43平方米，共134套（处），其中非住宅24913.04平方米，共26套（处），其它7993.39平方米，共108套。经审查，以上所列商品房屋符合《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，准予公开销售。本证有效期至2019年6月23日。2018年9月友通公司（甲方）与茂居公司（乙方）在关于徕德商务大厦销售方案、销售价格代理销售一事签订《独家代理销售合作协议》1份，协议约定，第二条、合作项目的基本情况及合作期限：1、委托期限：本合同有效期（即销售代理期限）自2018年10月1日起至2019年3月31日止。2、合作方式及范围：甲方作为该项目开发商，为了更好地吸引客户到本项目投资购买，委托乙方为销售独家代理总包。3、合作期间，甲方委托乙方作为该项目的唯一销售总包渠道整合方，乙方自行负责整合各个分销代理公司，共同完成对本项目本产品的销售工作，乙方自行对各分销公司进行统一管理，如发生任何有损甲方利益或其他不利行为的，责任均由乙方负责，甲方将追究乙方的各项责任。4、甲方不得自行销售或引进其他第三方渠道销售公司。5、本次销售所有房源按写字楼7200元/平方米，公寓9000元/平方米。底价包销给到乙方，该房源乙方包销。第三条、甲方责任与权利：1、甲方应向乙方展示该项目的法律批文原件，并将有关法律批文复印件交予乙方存档。具体文件为：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销（预）售许可证等。2、甲方应指定专人负责与乙方对接及协调具体工作的开展。3、甲方提供所有与本次销售有关的政策。第四条、乙方责任及权利、义务：4、乙方应协助甲方负责客户的相关服务工作，客户需办理银行按揭贷款的，及时收齐银行所需客户有效资料。6、乙方负责整合分销代理公司，共同完成对本项目的销售工作。8、乙方应信守甲方所规定的销售底价表，非经甲方书面认可，不得低于底价表价格进行销售。9、乙方可以自行收取乙方金牌会员服务费，乙方会员可以享受购房优惠，乙方会员优惠后的购房金额不得低于房源价格底价，若遇特殊情况（如客户一次性购买多套商品房），乙方应告知甲方，做个别协调处理，乙方佣金结算另行确认。10、乙方在销售过程中，应最大限度的维护甲方的利益，不得向客户透露销售底价。第五条、与该项目有关费用的承担：1、甲方承担费用：该项目的销售推广费用，该项目的销售现场日常办公费用。2、乙方承担费用：乙方销售项目组全体人员的薪金、奖金、补贴、服装、车费等开支。第六条、销售价格及代理服务费、策划费：该项目所有销售价格由乙方根据甲方给予的底价制定的实际销售价格来进行销售。乙方收取乙方客户的团购费、服务费，为乙方本项目佣金，当客户成功签订商品房买卖合同后且办理好贷款手续，确认无问题的情况下，乙方收取的团购费、服务费不再退还。第七条、违约责任：3、乙方与客户接触过程中应及时向客户披露其代理身份和代理权限。乙方不得以代理人身份（或以甲方员工身份）与客户签订任何形式协议，否则甲方有权解除合同并要求承担一切损失。4、合同一方未经对方同意，擅自泄露对方信息资料（包括客户信息），造成对方损失的应承担一切损失后果。第八条、退房处理方式：1、甲方责任：乙方执行退房指令，所退之房屋乙方继续销售，乙方已收之佣金不再退还甲方，乙方再售该房屋，甲方仍需支付佣金。2、乙方责任：由于乙方的责任造成的退房，甲方有权扣除乙方的佣金，造成甲方损失的，由乙方承担赔偿责任。友通公司与茂居公司签订《徕德商务大厦公寓独家销售协议书》，内容为“友通公司授权茂居公司销售公寓所有房源（详情附件1）；所有房源基价为10000元左右，实际成交均价为12000元左右；溢价超出部分由茂居公司收取作为代理佣金，友通公司负责成交客户网签、贷款、交房。由茂居公司配合客户成交、网签、贷款流程；若因以上问题出现客户退房，由友通公司全额退款，茂居公司无连带责任，不退还佣金。经双方协商，销售周期为：蓝城集团进场起茂居公司停止房源销售”。2018年10月1日，友通公司作为授权指定单位与茂居公司签订《附件补充协议》，内容为“我公司授权指定（茂居公司）组织销售队伍对我公司开发的吴江太湖新城5号地块总部商业大楼（徕德商务大厦）公寓以及写字楼实施公开团购优惠，45-68平12万抵扣20万。70-108平15万抵扣30万。特此指定授权。”2019年3月20日，刘杰与友通公司签订《缤利公馆（徕德大厦）认购书》一份，认购书记载：认购方为刘杰；认购物业为徕德商务大厦4楼408号，建筑面积为64.16平方米；认购价为577440元，单价为每平方米9000元；付款方式为贷款方式支付，首付楼款2974400元，须于出售方通知认购方签署《商品房买卖合同》之日7日内付清，并签署《商品房买卖合同》，选择按揭客户同时办理28万元的银行按揭；认购书自签署之日起即时生效。签署正式商品房买卖合同后本认购书即作废。2019年3月26日，刘杰与友通公司签订苏州市商品房买卖合同一份，约定：被告以出让方式取得位于太湖新城吴江开平路3699号、、地号为太湖新城吴江总部经济**地块的土地使用权，由被告在上述地块上建设商品房定名为：徕德商务大厦)，由原告购买其中1-408室房屋，该房屋用途为商服，层高为3.6米，建筑自然层数地上21层，，地下**约定住宅建筑面积共64.16平方米，套内面积40.353平方米)，单价每平方米9000元，房屋价款总计577440元。付款方式为买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付，买受人同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，出卖人应协助买受人提供贷款所需要的资料。因出卖人的原因导致买受人未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权单方面书面通知出卖人解除合同，出卖人应于解除合同通知书送达之日起15日内将买受人已支付的价款退还买受人，并按照本合同第四条约定房屋总价款0.5%向买受人支付违约金。但双方就具体的付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议的除外。银行按揭付款方式：1、2019年3月26日签订本合同当日，乙方先支付全部房价款15万元。2、2019年4月30日前支付首付房款147440元。3、2019年12月31日前银行办理贷款28万元整。4、如乙方未按照上述约定及时全额付款的，则参照《商品房买卖合同》第三部分第五条第3项的约定承担违约责任。该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定。出卖人定于2020年4月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。经买受人同意，出卖人可以提前交付该商品房，但最早不得早于2020年3月31日，否则，买受人有权暂不接受房屋交付。逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同第17条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别作如下处理：逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起15日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第17条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。本合同中对买卖双方的单方解除权的行使期限有约定的，解除权应当在约定的期限内行使，超过约定期限不行使的，解除权消灭。对行使期限没有约定的，经对方当事人催告后，解除权的期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。解除合同的违约责任：买卖双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格执行。本合同生效后，买卖双方任何一方无正当理由要求解除合同的，构成违约，除双方另行约定外，守约方有权要求继续履行合同，或者要求违约方按本合同约定承担违约责任，并按本合同第四条约定房屋总价款的0.5%赔偿对方损失。2019年3月20日刘杰微信转账支付茂居公司50000元、5000元，3月20日转账支付友通公司员工纪文佳50000元、24000元、微信转账纪文佳21000元，3月26日pos机刷卡支付茂居公司20000元、微信转账支付50000元，3月26日，pos机刷卡支付给友通公司80000元，4月22日pos机刷卡支付友通公司100000元、47440元，合计447440元。2019年3月20日，友通公司开具给刘杰收据1份，上载明系408号房定金。3月20日，茂居公司开具给刘杰100000元收据1份，上载明系408#房优惠活动款。2019年3月26日，茂居公司开具给刘杰50000元的收据1份（上载明房屋优惠活动款），3月26日，友通公司开具给刘杰100000元收据1份，上载明系408#房首付款。2019年4月22日，友通公司开具给刘杰147440元收据1份，载明系408#房款。刘杰与张波的微信聊天内容显示：刘杰告诉张波“它这个是1万精装加上15万团购，合下来1.2万一平”、“要是能9000精装修，明天去付钱”。刘杰与纪文佳的微信聊天内容显示：刘杰发给纪文佳“这个是团购费10万”。刘杰询问购房款如何组成，他将贷款28万元，纪文佳告知刘杰“397440元，还有团购5万”。刘杰问“收据还会再开5万是吧”，纪文佳回复“当然”。涉案商品房于2019年3月21日被苏州工业园区人民法院预查封。徕德商务大厦系一烂尾楼。庭审中，刘杰变更诉讼请求为：若法院认定《商品房买卖合同》有效，请求判令继续履行合同，由被告按《商品房买卖合同》约定承担逾期交房的违约责任。以上事实，有原告提供的《缤利公馆（徕德大厦）认购书》、《苏州市商品房买卖合同》、付款凭证、收据、微信聊天、不动产登记簿查询记录、协助执行通知书、送达回证，被告茂居公司提供的独家代理销售合作协议、徕德商务大厦公寓独家销售协议书、商品房预售许可证、附件补充协议及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，2019年3月20日，原告与被告友通公司签订认购书，3月26日原告与被告友通公司签订《商品房买卖合同》，3月21日涉案商品房被查封，原告与被告友通公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同签订后，双方应当按照约定全面履行合同义务。原告要求继续履行合同，因涉案房屋被查封，且原告尚有房款未交付，故《商品房买卖合同》履行不能，造成《商品房买卖合同》履行不能的责任在被告友通公司。因《商品房买卖合同》履行不能，涉案房屋能否交付给原告目前尚不确定，故对原告要求被告友通公司按《商品房买卖合同》约定承担逾期交房违约责任的诉讼请求本院暂不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、确认原告刘杰与被告苏州友通置业有限公司于2019年3月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、驳回原告刘杰其他诉讼请求。案件受理费减半收取4787元、保全费3520元，合计8307元，由被告苏州友通置业有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至本院。原告已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  沈国全二〇二一年六月八日书记员  李佳凯附录法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一民法典施行后的法律事实引起民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。