北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7025号原告（反诉被告）：柴立全，男，1978年9月27日出生，汉族，住辽宁省阜新蒙古族自治县。委托诉讼代理人：申婷，北京市富程律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄天珍，女，1954年3月6日出生，汉族，住河南省新安县。委托诉讼代理人：王鲁青，男，1961年11月2日出生，汉族，洛阳法律研究会研究员，住河南省洛阳市西工区。原告（反诉被告）柴立全与被告（反诉原告）黄天珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柴立全及其委托诉讼代理人申婷，被告（反诉原告）黄天珍及其委托诉讼代理人王鲁青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柴立全向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付退房款40万元；2.判令被告向原告支付利息，以40万元为基数，自2014年8月29日起至实际付清之日止按月息千分之八计算；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1999年1月24日，东三旗村与鑫泰农业公司签订《土地租赁合同》，将“八十四亩地”出租给鑫泰农业公司，出租期限为50年。鑫泰农业公司承租后将部分土地分片转租，被告承租后盖了两个院子，并未取得建设工程规划许可证。原告于2012年10月25日与被告签订合同，约定被告将东三旗150亩农用地中的1.5单元中的西楼二层x室转让给原告，购房款40万元。原告于合同签订当日付清房款。后因被告冬天不给供暖、夏天欠电费导致停电，原告无法使用房屋，又得知案涉房屋为违法建筑，原告与被告就退房达成一致意见，并签署《退房协议》。但到2014年8月29日，被告并未依约支付退房款，原告多次催要，被告均以各种理由推脱，至今未退一分钱，故原告诉至法院。黄天珍辩称：一、原告主张被告向其支付退房款及利息等，依据的是双方签订的《退房合同》。《退房合同》在2013年8月29日签订，属于双方未履行合同，距原告起诉的时间2019年12月2日已达6年零4个月，远远超过3年的法律时效，因此，法院应依法驳回其起诉；《退房合同》第1条明确约定，在2014年8月29日之内，将原让东三旗八十四亩地x单元（现叫41号院）的西楼二层两居85平方米，由柴立全退还给黄天珍，如2014年8月29日甲方未退清乙方房款，即日起按每月80元每万元付利息。甲乙双方履行顺序表述得明明白白，原告柴立全违背合同约定，在2014年8月29日之内、直到现在也没有把房屋实物退还给黄天珍，原告没有将房屋实物退回，黄天珍便没有金钱给付义务，符合上述《退房合同》第1条的基本约定，因此法院应该驳回其诉讼请求。事实是，北京市昌平区东三旗村村民委员会在2019年5月份在八十四亩地41号院所在片区，张贴“八十四亩地所涉地上物拆除腾退公告”，并且向各个宅院派发“入场评估通知书”后，在2019年6月1日对41号院的房屋等地上物（含本案原告所属西楼二层两居室）进行了拆除前的面积、数额的测量确定。原告目睹着发生的这一切，企图获取拆迁补偿的好价钱，还是没有向黄天珍退回房屋实物。而到了2019年底，东三旗村村民委员会下发通知，即将实施腾退拆除，要求各户搬离，并且公开了拆迁补偿费价格很低，赔偿款非常之少，这时，原告在没有向黄天珍退回房屋实物的情况下，选择了本案起诉。接下来房屋实物被拆除，本案标的物灭失，《退房合同》已经属于白纸一张，因此，法院应当依法驳回原告的起诉。黄天珍向本院提出反诉请求：1.判令柴立全向黄天珍支付房屋租金365400元，物业费及各种杂费合计129328.87元并支付房租利息100800元（0.8%）、延迟交付物业费及杂费产生的利息52145.5元（0.8%），以上共计647674.37元；2.本案反诉费由柴立全负担。事实与理由：2012年10月3日，反诉人与被反诉人签订了一份《转包土地协议书》，约定反诉人将东三旗150亩农田地中的1.2单元西楼2居室85平方米房屋卖给了被反诉人，售价为40万元。2013年8月，被反诉人以房屋无法使用为由，要求退房，并签订《退房协议》，约定2014年8月29日前被反诉人退还房屋，反诉人退还购房款。由于《退房协议》是被反诉人胁迫反诉人签订的，该协议签订后双方都没有履行，所以，协议也没有生效。目前，被反诉人向法院起诉，要求反诉人退还售房款及利息，然而，退房协议双方并没有履行，被反诉人一直占用房屋，应承担占有房屋的费用及物业费。故反诉人提起反诉。柴立全辩称：一、不同意支付房屋租金及利息。2012年7月11日，答辩人承租了被答辩人的房屋（三室一厅），每月租金3400元。后被答辩人提出买她的房更合适，并承诺给答辩人免2个月的房租，答辩人当时也有买房的想法，只是尚不具备购房资格才没买商品房，再加上案外人都买了被答辩人的房子并且入住，觉得不会有问题，就同意了。双方于2012年10月25日签订了房屋买卖合同，约定被答辩人将位于东三旗150亩农用地中的1.5单元中的西楼二层x室（以下称“涉案房屋”）转让给答辩人，房价款40万元。之后答辩人夫妇带着3岁的孩子住进涉案房屋，后因被答辩人2013年夏天欠村里电费导致停电停水，一停就是十天半个月，答辩人无法使用房屋，只得到酒店开房暂住，又得知涉案房屋是违法建筑，答辩人就找被答辩人商议退房退钱，最终达成了一致意见。在2013年8月29日，双方签订了《退房协议》作出了约定。该协议是双方于房屋买卖合同解除后各自所应承担责任的约定，独立于房屋买卖合同，是双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行《退房协议》约定的内容。在《退房协议》签订后，答辩人数次催促付款，被答辩人都以各种理由拖延，2014年说“手上暂时没钱，给她一年的时间筹款”，2015年和2016年说“手上还是没有钱，在找买家买房，卖了钱就给”，2017年和2018年说“手上还是没有钱，再缓缓”。所以答辩人无法交房。因此，答辩人占有涉案房屋是合法占有，在2012年10月25日至2014年8月29日期间基于房屋买卖合同和《退房协议》的约定可以占有，在2014年8月30日之后是因为被答辩人迟迟没有履行退款义务而采取的救济措施。根据《退房协议》的约定，双方应同时履行退款退房的义务，依据《民法典》525条的规定，答辩人享有同时履行抗辩权。被答辩人在2021年3月20日提起反诉之前从未主张过房租，已超过诉讼时效。二、不同意支付物业费和各种杂费及利息。根据《退房协议》的约定，答辩人只需支付电费、水费、卫生费和2013年8月29日之前因换变压器和修路产生的费用631.7元，且都已经付清，无需支付其他费用。而且被答辩人主张的暖气费、锅炉维修费、物业费、停车费都没有证据，变压器入户费、税金、土地租金、监控安装费用和维修费与答辩人和案件无关。所以，被答辩人要求支付物业费和各种杂费没有事实依据和合同依据。被答辩人主张的电费、水费、卫生费和2013年8月29日之前因换变压器和修路产生的费用631.7元，之前从未主张过，已超过诉讼时效。答辩人占有房屋是为了维护自己的财产权而采取的救济措施，如被答辩人依约退款，答辩人一定会即刻退房，不能因为被答辩人的违约行为让答辩人承担所谓的“损失”。综上，请求法院驳回被答辩人的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月25日，黄天珍（转让方、甲方）与柴立全（受让方、乙方）签订《转包土地协议书》，约定，自2012年10月25日起至2049年5月31日止，甲方同意第三方转让自己承包的昌平区北七家镇东三旗150亩农用地中的1.5单元中的西楼二层室及41年的长期使用权给乙方经营使用；乙方承包使用的房屋为昌平区北七家镇东三旗150亩农用地中的1.5单元中的西楼二层x室（备注：二居，建筑面积85㎡）；自双方签订之日起乙方付清肆拾万元整房租后（以收据为准）本协议生效，乙方享有该房屋的所有权、转让权、继承权和在合同期内对所用土地使用权转包的权利，如乙方将所用土地及地上物进行转包或转让须通报甲方，甲方负责办理相关手续；乙方在合同期内电费按村要求收费，其他公用费用（如抽水用电、暖气及以后可能组建物业部门而产生的物业费用等）公摊，除此之外不再产生其他任何费用，如不按时交纳各项费用，甲方有权停止供给；自合同签订之日起，地租、土地转让金、各种税务以及产生的各种费用归乙负责；如遇政府征地、拆迁，甲方同意拆迁方对地上建筑物及附属设施的赔偿以该房屋所占比例归乙方所有，甲方负责协助乙方办理相关手续。该协议还对其他内容进行了约定。2013年8月29日，黄天珍（甲方）与柴立全（乙方）签订《退房协议》，约定,在2014年8月29日之内，将原东三旗八十四亩地x单元（现叫41号院）的西楼二层两居85平方米由“柴立全”退还黄天珍，在这之间柴立全住房不拿房租，黄天珍用柴立全房款不拿利息，若2014年8月29日甲方未退清乙方房款，即日起按每月80元每万元付利息。房款金额肆拾万元整；2013年8月29日起，柴立全承担电费、水费、卫生费，电费每度1.3元（按暂时定，大局变时再变）、水费每人每月10元，共每月30元、卫生费每月40元；在8月29日之前，两次换变压器共4800元，2居85平方米每户拿331.70元，修路每户拿300元，合计631.70元，付现钱，以上时间所欠费用，马上付清，此条只限退房；原柴立全租三室一厅，买房时免了6800元，要退房应退还叁仟肆佰元整，在退房价时扣回；甲乙双方若有其他事，另议。2019年12月22日，北京市昌平区北七家镇东三旗村村民委员会（以下简称东三旗村委会）、北京市昌平区北七家镇东三旗村股份经济合作社（甲方，以下简称东三旗经合社）与黄天珍（乙方、被腾退人）签订《北京市昌平区北七家镇2019年集体土地上非住2宅房屋自主腾退项目（84亩地）地上物腾退补偿协议》。协议约定，乙方在使用土地上建设的地上物经评估公司评估，且经甲乙双方确认，腾退补偿款共计1869008元；乙方应在本协议签订前结清租赁期间应予交付的水费、电费、租金等因使用土地产生的全部费用；乙方应于本协议签订后一周内将使用土地及地上物全部交予甲方，并将房屋钥匙和水、电费结清证明（如有）交甲方，经工作人员验收合格后为乙方出具交验验收单，交房验收单签署后，所交付的地上物权属全部归甲方所有。该协议还对其他内容进行了约定。后东三旗村委会（甲方）与黄天珍（乙方）签订《北七家镇东三旗八十四亩地自主腾退项目租金补交确认书》，约定自2010年10月底起至2019年5月止共8年7月，乙方应按照每年每亩25000元标准补交乙方占有土地期间的租金，共应向甲方补交租金257459元，本确认书签订生效后10日内，乙方应向甲方一次性付清。东三旗经合社向黄天珍出具发票一张，载明货物或应税劳务、服务名称为生活服务、租地款，价税合计为257459元。黄天珍已领取腾退补偿款。柴立全向本院提交其与黄天珍的短信记录及2019年11月13日、11月19日的电话录音，证明其一直在催促黄天珍退房款。庭审中，双方均认可涉案房屋一直由柴立全使用。黄天珍于2019年12月25日将案涉房屋交付东三旗村委会、东三旗经合社。黄天珍陈述，涉案房屋于2020年1月16日开始拆，2月、3月全部拆除。黄天珍向本院提交其自行制作的水电垃圾费等各项费用清单，证明柴立全欠缴的各项费用。柴立全认可维修变压器及修路费的费用631.7元，但陈述已经付清了，但当时黄天珍未向其出具收据。其他费用均不予认可。另查，柴立全向本院提出诉讼财产保全，请求冻结被申请人黄天珍银行账户存款601600元或查封、扣押被申请人黄天珍相当于601600元的财产。柴立全向本院提交中国平安财产保险股份有限公司出具的《担保书》《保单》作为担保，本院依法作出（2020）京0114民初7025号民事裁定书，裁定冻结被申请人黄天珍银行账户存款人民币601600元或者查封、扣押被申请人黄天珍相当于人民币601600元的财产。柴立全为此支出保全费3528元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，柴立全与黄天珍签订的《退房协议》是当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。根据协议约定，柴立全应在2014年8月29日将案涉房屋交还黄天珍，黄天珍将购房款退还柴立全，双方应同时履行。黄天珍于2019年12月25日将案涉房屋交付东三旗村委会、东三旗经合社，案涉房屋已不在柴立全控制之下，应视为柴立全将案涉房屋交付黄天珍，黄天珍应将购房款予以退还。协议约定，黄天珍应从购房款中扣除3400元，故柴立全主张退还的房款，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。关于柴立全主张的利息及黄天珍主张的房屋占有使用费，如前所述，柴立全将案涉房屋退还黄天珍的时间为2019年是2月25日。在此之前，柴立全继续占有使用房屋应当支付使用费，黄天珍占有使用购房款应当支付资金占有费，从诚实信用原则及公平原则考虑，房屋占有使用费及资金占有费相互折抵，故柴立全主张自2014年8月29日至2019年12月25日期间的利息，黄天珍主张的房屋占有使用费，本院均不予支持。柴立全于2019年12月25日向黄天珍交付了房屋，黄天珍亦应将购房款退还。现黄天珍未退款，应当赔偿柴立全的损失。现黄天珍主张柴立全要求的利息过高，要求法院予以调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以确定，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。黄天珍抗辩柴立全的诉讼时效已过的意见，于法无据，本院不予支持。关于电费、水费、卫生费，退房协议约定，2013年8月29日起由柴立全承担。现黄天珍主张自2013年8月29日至2016年6月1日期间的电费、水费、卫生费，均已过诉讼时效，故本院对黄天珍的该项诉讼请求不予支持。关于变压器及修路费用，根据退房协议约定，柴立全应当支付黄天珍631.70元，现柴立全未提交证据证明其已经支付，应当承担举证不利的法律后果。因此，黄天珍要求柴立全支付更换变压器及修路的费用，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、黄天珍于本判决生效后十日内退还柴立全房款396600元并支付利息（以396600元为基数，自2019年12月26日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、柴立全于本判决生效后十日内支付黄天珍更换变压器及修路费用631.7元；三、驳回柴立全的其他诉讼请求；四、驳回黄天珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9816元，由柴立全负担2567元（已交纳），由黄天珍负担7249元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费5138元，由黄天珍负担5113元（已交纳），由柴立全负担25元，于本判决生效后七日内交纳。保全费3528元，由柴立全负担1025元（已交纳），由黄天珍负担2503元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  王科宇人民陪审员  刘志凌二〇二一年六月二十九日书 记 员  周心怡