北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10546号上诉人（原审被告）：北京中远恒达房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李晓莎。委托诉讼代理人：于海龙，男，北京中远恒达房地产经纪有限公司主管。被上诉人（原审原告）：许莉，女，1970年5月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：柴飞飞，北京市铭盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩卫丽，北京市铭盾律师事务所律师。上诉人北京中远恒达房地产经纪有限公司（以下简称中远恒达公司）因与被上诉人许莉委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初46584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员陈锦新独任审理。上诉人中远恒达公司之委托诉讼代理人于海龙、被上诉人许莉之委托诉讼代理人柴飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中远恒达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许莉一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.2018年5月中远恒达公司与许莉签订房屋租赁合同，中远恒达公司于2020年4月开始联系许莉沟通退租问题但许莉一直拖到5月22日。因2020年5月北京疫情严重，房屋无法出租，因此这部分房租不应由中远恒达公司承担。2.许莉本人在明知主管道漏水的情况下将房屋出租给中远恒达公司但并未告知中远恒达公司维修，导致产生大量中水水费，这部分费用应当由双方承担。3.因5月疫情严重，中远恒达公司人员无法进入小区，导致房屋无法出租，是不可抗力因素，所以中远恒达公司不应当承担违约金。许莉辩称，不同意中远恒达公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。许莉向一审法院起诉请求：1.中远恒达公司支付许莉2020年5月5日-5月19日的租金4400元、2020年5月20日-5月22日的房屋占有使用费587元；2.中远恒达公司支付违约金21120元；3.中远恒达公司支付中水水费6470元、自来水水费190元；4.判令中远恒达公司支付垃圾清运费30元、供电费60元；5.中远恒达公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月24日，许莉作为甲方与中远恒达公司作为乙方签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将坐落于北京朝阳区潘家园的房屋委托乙方代理出租，出租代理期自2018年5月5日至2021年5月4日，租金标准第一年7800元/月，第二年8300元/月，第三年8800元/月，以季付的方式支付。乙方将各期租金划入甲方账户的日期第一次2018年5月5日（15600元），第二次2018年7月20日（23400元），第三次2018年10月20日（23400元），第四次2019年1月20日（23400元）。如本合同期限超过一年，下一年付款日期按上一年顺延（遇节假日自然顺延，不另行通知）。乙方未按约定划付租金达叁日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按年租金的20%向甲方支付违约金；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按年租金的20%支付违约金等。2020年5月12日，许莉向中远恒达公司发送《催款函》，要求支付2020年5月5日至8月4日的租金26400元。2020年5月18日，许莉向中远恒达公司发送《解除委托代理合同通知书》，载明：截至本通知发送之日，贵司仍未按照约定支付租金，迟延支付租金已达14天，贵司的行为属于严重违约，根据代理合同约定，本人有权解除合同，现本人决定自即日起解除双方的代理合同，请贵司在收到本通知书后当日将房屋腾退交付本人、付清房屋费用，并根据代理合同约定承担违约责任向本人支付违约金等。2020年5月22日，双方办理了房屋交接。许莉提交《二期中水抄表记录单》，其中载明2018年5月1日读数170，2020年5月6日读数1464，欠1294吨水，水费单价5元/吨，共计6470元。一审法院认为，许莉与中远恒达公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，系双方当事人真实意思，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。本案中，中远恒达公司逾期支付2020年5月5日之后的租金超过3日，构成违约，许莉有权依据约定提前解除合同，并要求中远恒达公司支付截至合同解除之日的租金及自合同解除之日至实际交房之日的房屋占有使用费，对许莉的该项诉讼请求，该院予以支持，中远恒达公司应结清出租代理期内的水电费用及垃圾清运费，对许莉的该项诉讼请求，该院予以支持。关于中水费，现有证据不足以证明存在管道漏水，费用发生在中远恒达公司代理出租期间，应由中远恒达公司承担。合同约定了因乙方延迟支付租金甲方单方解除合同情形下的违约金，许莉据此主张违约金，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。综上，一审法院于2020年12月作出判决：一、中远恒达公司于判决生效之日起7日内支付许莉2020年5月5日至5月19日的房屋租金4400元、2020年5月20日至2020年5月22日的房屋占有使用费587元；二、中远恒达公司于判决生效之日起7日内向许莉支付中水水费6470元、供电费60元、自来水水费190元、垃圾清运费30元；三、中远恒达公司于判决生效之日起7日内向许莉支付违约金21120元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方诉辩意见以及查明的事实，本案在二审期间的争议焦点为：一是中远恒达公司应否支付许莉房屋租金、房屋占有使用费；二是中远恒达公司应否支付许莉中水水费；三是中远恒达公司应否支付许莉违约金。关于争议焦点一，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中远恒达公司负有向许莉支付房屋租金的义务，在许莉向中远恒达公司发送《催款函》后，中远恒达公司仍未支付租金，中远恒达公司构成违约，应当向许莉支付房屋租金以及自合同解除之日至实际交房之日的房屋占有使用费。虽然中远恒达公司主张其于2020年4月就开始与许莉沟通退租事宜，但未能提交证据证明许莉在2020年4月即已同意中远恒达公司的退租请求，且许莉作为守约方并无必须同意中远恒达公司违约提前解除合同的义务，故一审法院确认双方合同于许莉的解除通知到达中远恒达公司之日解除并据此认定中远恒达公司应支付的房屋租金与房屋占有使用费，并无不当，中远恒达公司的该项上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，涉案房屋的中水水费发生在中远恒达公司代理出租期间，中远恒达公司应承担该笔费用。中远恒达公司以管道漏水为由主张与许莉共同承担中水水费，但对于管道漏水的事实未能提供充分证据证明，故对于中远恒达公司的该项上诉意见，本院不予采纳。关于争议焦点三，本院认为，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，中远恒达公司应于2020年5月5日支付房屋租金，其以疫情系不可抗力为由主张未依约支付租金不构成根本违约、不应支付违约金，中远恒达公司应对疫情导致其部分或者全部不能履行支付租金的合同义务举证证明。现中远恒达公司仅表示疫情期间工作人员无法进入小区导致房屋无法出租，但合同并未将房屋实际出租作为中远恒达公司向许莉支付租金的前提条件，中远恒达公司的该项主张不足以表明疫情导致其不能履行支付租金的合同义务，故中远恒达公司的该项上诉意见依据不足，本院不予采纳。综上，中远恒达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费621元，由北京中远恒达房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  陈锦新二〇二一年六月三十日法官助理  熊 静法官助理  赵 铭