山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初5467号 原告：魏英南，女，1962年5月1日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：钱雨、高国华，山东金盛阳律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区经十路601号，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕昌祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:潘园园、朱凤，山东舜通律师事务所律师。 原告魏英南与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告魏英南的委托诉讼代理人钱雨，被告景和置业公司的委托诉讼代理人潘园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏英南向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金30623．45元(自2019年1月1日计算至2020年1月22日，共计386天，127．14平方米×0．48元/平方米/日×1．3×386天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年6月17日签订《济南市商品房买卖合同》，原告购买被告景和山庄**房屋，原告按照约定支付总房款2030426．30元，合同约定被告应于2018年12月31日前将取得竣工验收备案证明的商品房并交付原告，但被告实际取得涉案商品房竣工验收备案证明的时间是2020年1月22日，已构成违约，为此原告诉至法院。 景和置业公司辩称，一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工和天气原因所致，不应承担逾期交房约责任。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，施工期间景和置业公司因政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。景和山庄项目开工建设后，济南市政府因创建卫生城等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工，仅截至目前景和置业公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素，景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。另外，即便认定逾期交房，也应按照前述合同约定扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。二、即使认定景和公司应向原告支付违约金，原告主张的违约金数额亦过高，且已明显超出其实际损失，请求法院结合原告的实际损失予以调减。本案中，首先，双方虽将取得“该商品房取得竣工验收备案证明”约定为房屋的交付条件，但景和公司是在原告主动申请收房的前提下于2019年3月12日将涉案房屋交付给原告的，并在交付时已明确告知了原告尚未取得竣工验收备案证明的事宜，而原告在明知景和公司未取得竣工验收备案证明的情形下，仍然坚持要求收房，根据案涉《济南市商品房买卖合同》附件五补充协议第五条第7项之约定，应视为双方对约定的房屋交付条件进行了变更，即2019年3月12日时景和公司已经履行了房屋交付义务。其次，双方约定的逾期交房违约金为每日万分之一，最高不超过买受人已付房款的2％，景和公司自约定的交房期限次日起至实际交房之日止，延期期限为70天。根据在与涉案房屋为同一小区的其他业主起诉景和公司的另一同类案件中，经法院认定的涉案小区自2017年12月16日至2019年4月8日期间的平均租金为每日每平米0．48元，该认定金额虽然明显高于涉案小区的实际租金价格，但即使按照该日租金标准计算，并在不扣除停工天数的情况下，原告的实际损失亦明显小于合同约定的违约金数额，景和公司请求法院结合原告的实际损失在合同约定的2％违约金标准上调减违约金数额。 本院经审理认定事实如下： 魏英南（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2018年6月17日签订《济南市商品房买卖合同》一份（含附件五：补充协议），约定：魏英南购买景和置业公司开发的景和山庄**房屋，该商品房建筑面积126.95平方米，合同总价款为2027392元。上述合同第八条约定交付期限为出卖人应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。合同附件五：补充协议第五条关于房屋的交付分别约定为1、出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，魏英南按照合同约定向景和置业公司交纳了购房款，魏英南于2019年3月12日出具了《房屋交付申请书》，并收取涉案房屋。另，涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。 另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 本院认为，魏英南与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。魏英南已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向魏英南交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。景和公司抗辩其逾期交房系因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、山东省2018-2019秋冬大汽污染综合治理攻坚行动方案等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予认可。本案中，虽魏英南与景和置业公司在合同中约定将取得《竣工验收备案证明》作为交房的条件，但魏英南在明知涉案房屋没有达到合同约定的交房条件下，仍自愿申请接收涉案房屋，其在2019年3月12日接收房屋后已经实际享受了房屋的使用收益。综上，合同约定的交房时间为2018年12月31日，逾期交付商品房天数应为2018年12月31日至2019年3月12日，共计71天。 关于魏英南主张的逾期交房违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综上，我国《合同法》对违约金的规定在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定的逾期交房违约金计算标准为按日支付已付房价款万分之一点五，且不超过已付房款的2%，该标准高于按照鉴定结论中租金标准0.48元/平方米/天的1.3倍计算至竣工验收备案之日的损失数额，故逾期交房违约金可以调整为租金标准的1.3倍即5624.39元（0.48元/平方米/天×126.95平方米×71天×1.3）。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向魏英南支付逾期交房违约金5624.39元。 二、驳回魏英南的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费283元，由魏英南负担200元，山东景和置业有限公司负担83元。 本判决为终审判决。 审判员 王 聪 二〇二一年六月十七日 书记员 邱琦琦