湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初3725号原告：湖南自然物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路216号维一星城国际座810房。法定代表人：李自然。委托诉讼代理人：胡米桃，长沙市天心区长大法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：余铁强，长沙市天心区长大法律服务所法律工作者。被告：彭月娥，女，汉族，1959年6月7日出生，住长沙市。委托诉讼代理人：王丽惠，女，汉族，1986年3月8日出生，住长沙市，系被告女儿。原告湖南自然物业管理有限公司（以下简称“自然物业”）诉被告彭月娥物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告自然物业的委托诉讼代理人胡米桃、余铁强，被告彭月娥委托诉讼代理人王丽惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告自然物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费6559元、违约金3725元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系2003年11月17日成立的专业物业服务公司，为众多居民小区提供服务。2014年3月14日，原告与xx小区业主委员会签订了物业服务合同，为该小区提供相应物业服务管理，并约定物业服务费为0.6元/月/平方米。截止2020年12月31日，原告已按照合同要求履行物业服务管理的约定。依据《物权法》和《物业管理条例》及有关法律法规规定：按时交纳物业服务费用是业主应当履行的义务；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。被告系该小区的业主，自2008年2月至2014年3月15日又从2014年3月16日至2020年12月31日，应交物业费6559元，但截止上述之日，被告尚拖欠物业费6559元，违约金3725元，共计10284元。原告多次催促被告及时支付拖欠款项，但被告均置之不理，无奈之下，原告只得诉至贵院，望判如所请。被告彭月娥辩称：答辩人房屋(xxx栋xx室)于2014年6月之前一直处于出租状态，因答辩人女儿定于2014年11月结婚，要把该房用于接亲新房自住用，所以于2014年6月搬进该房屋居住。在此之前答辩人为方便照看做生意，自己租住在店铺附近。该房屋以便宜的价格出租给租户，并规定物业费由租户支付。在此出租期间，答辩人从未去过xx小区，租户搬出去之前说明物业费已交。但由于时间久远，租户电话已无从联系。依照《民法典》的一百八十八条的相关规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。答辩人并非物业费的实际支付人，且已远远超过诉讼时效，请求法院剔除2008年2月至2014年5月30日该段时间的物业费的支付申请。答辩人并非无故恶意拖欠物业费，事情起因源于对被答辩人管理欠缺和无责任心的不满。2014年7月答辩人家庭购置了一辆雪铁龙轿车，并同时办理了小区停车月卡。2014年年底某日早上(因时间久，记不清具体时间)发现车身一侧出现几道划痕，从车头到车尾，共造成4个油漆面的损伤(4个油漆面价值1200元)。去找保安要监控录像，发现13栋楼下那个摄像头在交接时一直处于无法工作的状态，并且小区内有多个摄像头也是一样的情况。此时的物业已进驻小区半年有余，对监控设备、公共设施有维修的义务。对于答辩人车子被刮伤的事情，态度就是“事不关己高高挂起”，也未就该事进行登记，后续也没有任何的跟踪及关心。还有小区内存在建筑垃圾堆积不清理及公共区域多处生活垃圾清扫不及时的情况。综上所述被答辩人违反了物业合同第七章(违约责任)第二十条(乙方违反合同的约定，降低服务标志和服务质量工作不作为不负责任甲方有权视情况单方面解除本合同。对业主报修及反应的问题，不登记和及时解决。对无故拖延推诿，或给业主造成经济损失的，乙方承担相应责任）。同样是违约行为，请求贵院免除答辩人违约金的支付。答辩人请求贵院以被答辩人提供的瑕疵的物业服务为由对答辩人的物业费的支付进行适当减免。另外，被答辩人从未公布关于公共部分产生的收益、分配方案及情况(如停车场、小区广告位出租、快递柜出租收益等)，答辩人怀疑被答辩人违法占用、私吞，请被答辩人按时公布及补充公布往年真实的收益情况及去处。综合以上，答辩人应诉请求如下：1、依据《民法典》关于诉讼时效之规定，答辩人请求贵院依法剔除被答辩人的关于2008年2月至2014年5月30日的支付请求。2、被答人同样存在违约行为，请求贵院依法剔除被答人的违约金支付请求。3、被答辩人提供的物业服务存在瑕疵，请求贵院对被答辩人的关于2014年6月1日至2020年12月30日时间段的支付申请进行适当的减免。4、要求被答辩人按时公布公共部分的收益及分配情况，以及补充公布往年的收益及分配情况。请贵院予以支持。5、待被答辩人完成第四点后，答辩人支付相应物业费。6、由被答人支付本案诉讼费用。原、被告围绕诉讼请求，依法向本院提交了相关的证据材料。本院依法组织各方当事人进行证据交换及质证，对当事人无异议的证据材料予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据材料及庭审情况，并结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2014年3月14日，原告自然物业（乙方）与甲方长沙市开福区xx小区业主委员会签订《xx住宅小区物业服务合同》。该合同主要约定：1、甲方选聘乙方对xx小区提供物业管理服务事宜。2、物业服务收标准：由业主按其拥有物业的产权面积交纳，1栋至六栋和九栋至十四栋住宅为0.6元/月/平方米，七栋和八栋带电梯住宅为1元/月/平方米。物业服务费按季度预交一次，业主和物业使用人应在上一次预缴服务期限到期前预付下一次物业服务费用。逾期未按时不交物业管理费的，按每天本金千分之三收取违约金。3、本合同期限自2014年3月16日起至2018年3月15日。2019年2月2日，原告自然物业（乙方）与长沙市开福区富湘园小区第四届业主委员会（甲方）再次签订《物业服务委托合同》。该合同约定：1、物业基本情况：座落位置为长沙市xx区××街道××路××号。2、服务对象：乙方提供物业服务的受益人为本小区全体业主和使用人。本小区的全体业主和乙方在履行本合同中，既享受本合同约定的权利，又承担本合同约定的义务。3、委托服务事项包括房屋公共部位的维修、养护和管理；共用设备的维修、养护和管理；公共环境卫生的清扫、维护、管理；公共绿化的养护、管理；公共区域秩序的维护、管理；资料的管理、保密；协助甲方组织文化娱乐活动；劝阻义务：对业主违反国家法律法规和政策，违反本小区《管理规约束》和本合同约定，危及房屋结构、占用相邻共用部位、占用公共绿地花木、损害公共利益等行为进行规劝。规劝无效时，会同业委会协商处理；情节严重时，依照相关法律法规的规定进行处理和处罚。4、委托管理期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。5、服务管理服务费用：普通住宅每月每平方米建筑面积0.6元，7栋、8栋电梯房每月每平方米建筑面积1元（含电梯运行费0.4元）等；每月1-10日缴纳当月的公共性物业服务费，逾期半年欠费未交产生的滞纳金，执行国家有关规定。xx第四届业主委员会和原告自然物业于2019年12月31日共同出具证明，载明“2017年10月至2018年12月期间我物业公司一直在xx进行物业服务，因xx第四届业主委员会的备案在此期间未完成，导致我物业公司在此期间未与xx业委会签定物业公司。”2020年8月28日，xx区xx小区业主委员会再次出具证明，载明“兹我xx小区自2014年3月至今，一直是湖南自然物业管理有限公司为小区提供物业服务和管理，小区业主和使用人大多数都满意，全小区物业服务费收费率为90%以上。小区多数楼栋为没有电梯的住宅，物业服务费为0.6元/元/平方米；物业服务管理诸多方面的工作能圆满完成，实属不易。”2021年4月19日，长沙市开福区新河街道开福寺路社区居民委员会及xx小区业委会共同出具证明，载明“自然物业公司自进入我小区后，对小区乱搭乱建违章建筑以及屋顶种菜等问题曾多次和小区业委上门制止并劝阻，并报告社区及城管等政府职能部门，社区及城管也多次上门制止并执行，以上情况属实。”另查明，长沙市欣佳宜物业服务有限责任公司（甲方）与原告自然物业（乙方）签订《物业服务费债权转让协议》。该协议主要约定：“一、甲方于2014年3月14日退出xx小区物业管理，由乙方于2014年3月15日正式进入xx小区接管物业管理工作，并与xxx小区业委会签订物业服务合同为准；二、甲方将xx小区业主欠交的物业费306415元（包括原告长房物业管理有限公司移交给甲方的业主历史欠交物业费165386元）全部债权转给乙方，甲方及原长沙市长房物业管理有限公司不再追索上述费用收取的权利，同时甲方将上述债权以打包形式转交给乙方全权处置。”随后，长沙市欣佳宜物业服务有限责任公司（甲方）与原告对上述转让事宜在涉案小区进行了公告公示。被告彭月娥系长沙市xx号xx小区xx栋xx号房屋业主，建筑面积为70.53平方米。被告彭月娥以物业服务瑕疵为由拒缴物业费。被告对自2008年2月至2020年12月欠付物业费金额6559元提出异议，本院予以确认。因原告催收物业费未果，故成此诉。本院认为，一、原告与长沙市xx区xx小区业主委员会签订的《xx住宅小区物业服务合同》、《物业服务委托合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，对该小区内全体业主具有约束力。二、长沙市欣佳宜物业服务有限责任公司（甲方）与原告自然物业（乙方）签订《物业服务费债权转让协议》的行为，符合《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条规定，该债权转让行为合法有效。原告自然物业可以以自己的名义向被告主张所欠长沙市欣佳宜物业服务有限责任公司的物业费。三、对于被告的抗辩意见，本院评析如下：1、关于时效抗辩。物业费属于分期履行的债务，诉讼时效应从最后一期履行届满之日起计算。被告在2014年入驻涉案小区时受让前手物业公司的债权，并一直服务至今。同时原告提交了催缴物业费照片，该照片粘贴于被告房门上，被告亦承认原告进行过电话催收。因此，对该项抗辩意见，本院不予采信。2、关于车辆被刮的问题。原告没有提交证据证明，被告亦不认可，本院不予采信。如有损失，被告可另行主张。3、关于其它公共服务瑕疵的问题。因物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层性、动态性的过程性服务，被告提供的证据不足以证明原告提供的物业服务存在明显或持续性的瑕疵或对大多数业主生活和居住构成实质性影响，尚未达到需减免物业费程度。4、关于小区公共收益问题。该事项涉及小区全体业主利益，与本案并非同一法律关系，不属于本案审理范围。因此，被告应当向原告支付物业费6559元。四、考虑到被告并非恶意欠付物业费，本院对原告主张的违约金不予支持。需要指出的是，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同义务，另一方面也取决于业主按时缴纳物业费保障物业服务的正常运转。原告作为物业公司，对业主反映的问题应认真听取，积极整改，并与业主积极沟通，努力提高物业服务，力求赢得广大业主的理解和支持。业主在维权过程中，也应理性合法维权，及时向物业公司提出问题和建议，而不能一味地以拒绝缴纳物业费的方式解决问题。拒交物业费将会严重影响物业公司正常运营，对于正常缴费的业主亦不公平，最终受损的是全体业主的利益。只有双方一起努力，才能营造更加有序、和谐、舒适的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告彭月娥于本判决生效之日起十日内向原告湖南自然物业管理有限公司支付自2008年2月至2020年12月的物业费6559元；二、驳回原告湖南自然物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费适用简易程序减半收取29元，由被告彭月娥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 员  曹 慧二〇二一年六月一日代理书记员  黄晶晶