广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1312号上诉人（原审原告、反诉被告）：李丽萍，女，汉族，住广东省连州市××××××××××××××××。委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯青诗，广东威法律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：清远市光华房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市××××××××××××××××××××。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。上诉人李丽萍因与被上诉人清远市光华房地产开发有限公司（以下简称光华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初8617号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李丽萍上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人全部反诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人明知上诉人不具有购房资格，仍指导进行首付贷，故上诉人无法履行合同系被上诉人违规操作导致的，上诉人无需承担违约责任。从微信聊天记录可知，被上诉人工作人员清楚上诉人办理首付贷，即被上诉人清楚并指导上诉人进行首付贷，侧面反映被上诉人知道上诉人存在无法贷款的可能。2、被上诉人在上诉人未通过银行初审的情况下，与上诉人签订涉案合同，违反了补充协议第二条的约定。根据补充协议第二条约定，签署涉案合同前应通过银行初审。被上诉人作为开发商，应当清楚购房流程及风险，更应该为购房者避免风险。被上诉人在上诉人不具备合同签订条件下仍签订涉案合同，故被上诉人违反补充协议第二条规定，上诉人无需承担违约责任。3、涉案合同与认购书均是被上诉人单方制作，均对违约责任作出约定，应作不利于被上诉人的解释。故即使上诉人应承担违约责任，根据认购书第四条的约定，违约金应以没收定金为限。4、上诉人已按相关约定向被上诉人提交办理按揭贷款手续的资料，并按要求前往借款银行、产权登记机关部门签署相关文件。5、被上诉人主张因上诉人原因导致按揭银行未能放款，应当提交证据予以证明。一般情况下，购房者承担办理按揭贷款手续的义务，但商品房预售合同的标的物是未建成的房屋，银行往往要求开发商为按揭贷款提供担保并存储一定保证金。在这种交易习惯下，购房者将个人资料交由开发商，开发商转交银行并与银行协商约定签订按揭合同的时间。开发商承担办理银行按揭贷款手续的义务，购房者履行协助义务。因此，应当由开发商对银行未能通过按揭承担举证责任，未能举证的应推定是开发商原因导致不能办理银行按揭。本案中，上诉人已按要求提交相关资料，被上诉人也无证据证明上诉人原因导致未能办理按揭贷款，故上诉人不存在过错，不承担违约责任。光华公司辩称：1、上诉人因其自身原因违约，应承担违约责任。涉案合同与补充协议明确约定付款方式及违约责任。上诉人支付首期款后，因其自身原因未获按揭贷款。为此，被上诉人发送律师函要求上诉人一次性支付剩余购房款，但上诉人一直未支付构成逾期付款，应当承担违约责任。2、被上诉人不存在违约或过错。根据合同约定，上诉人结合自身条件评估后自行办理按揭手续，被上诉人不存在违规指导首付贷及明知无法获得贷款还恶意指导违规贷款的行为。上诉人能否通过银行初审由其自行办理，与被上诉人无关，不能将上诉人无法通过银行初审的情况归责于被上诉人。3、涉案合同及补充协议均是在双方平等自愿情况下签订的，合法有效。现上诉人逾期付款构成违约，应按约定承担总房价款20%的违约责任。李丽萍向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除李丽萍、光华公司双方于2019年11月6日签订的合同编号为20191101****号《商品房买卖合同》；2、判令光华公司退还李丽萍已经支付的定金及首期款共计242131元并支付利息10731.5元（利息分别以定金30000元为基数自2019年11月1日起算，以首期款212131元为基数自2019年11月6日起算，以年利率6%为准，暂计算至2020年8月1日）；3、判令光华公司承担本案的诉讼费用。光华公司向一审法院提出反诉请求：1、判令李丽萍支付违约金160426.2元给光华公司；2、本诉及反诉受理费由李丽萍承担。一审法院认定事实：2019年11月6日，李丽萍（买受人）与光华公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20191101***，含《补充协议》），合同约定：买受人向出卖人购买位于清远市清城区洲心街道学联社区×××××××××××××××××××屋，房屋预测建筑面积101.69平方米，套内面积83.05平方米，总价款802131元，付款方式为：买受人于2019年11月6日前支付首期房价款242131元，余560000元贷款支付等。《补充协议》约定：买受人选择以按揭方式支付购房款的，买受人应在签署《商品房买卖合同》之前按申请贷款要求递交完毕所有材料，并通过银行初审，……如买受人未按约定时间办妥银行按揭贷款手续的，视为买受人逾期付款，买受人应按《商品房买卖合同》第八条的约定承担违约责任；若非因出卖人原因，买受人申请的银行按揭未获银行批准，或自《商品房买卖合同》签署之日起30日内非因出卖人原因买受人仍未获得银行按揭贷款发放，或银行最终实际发放的贷款少于买受人所申请贷款额度的，买受人应自接到出卖人的书面通知之日起15日内付清剩余房款，否则视为买受人逾期付款；逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金；本补充协议约定与合同不一致的以本补充协议为准，本协议未约定的按合同约定执行。合同签订后，李丽萍于2019年11月1日向光华公司支付了定金30000元，同月6日支付了212131元，合共242131元。此后，李丽萍向银行申请办理按揭贷款560000元但未获批准。现李丽萍主要以光华公司的员工“黄仁斌”明知李丽萍不具备贷款条件且缺乏首付能力，仍为李丽萍进行违规首付贷，并在后续贷款过程中帮助李丽萍伪造工作证明、户口本等并最终导致按揭贷款未获批准为由主张解除合同、退回已付房款并支付利息，但未能举出充分证据证明“黄仁斌”为光华公司员工。光华公司同意解除合同，并以李丽萍逾期付款为由提出前述反诉请求。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。李丽萍与光华公司于2019年11月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方应按约定履行相应的义务。在合同履行过程中，双方因房款支付问题发生争议，现李丽萍请求解除合同，光华公司亦予以同意，一审法院予以准许。本案争议的焦点在于：双方是否构成违约以及如何承担违约责任。现李丽萍基于“黄仁斌”的相关行为主张光华公司构成违约，一方面，李丽萍未能举出充分证据证明“黄仁斌”为光华公司的员工，光华公司亦不予以认可，并称其就涉案房屋的销售代表为认购书上签名的“潘美婷”及“江羽曼”；另一方面，据李丽萍所述，“黄仁斌”系其朋友丈夫的同事，后来“黄仁斌”转行卖房，李丽萍看到“黄仁斌”朋友圈卖房信息后询问情况，“黄仁斌”带李丽萍到包括涉案房屋所在楼盘等多个楼盘看楼，因此，李丽萍主张“黄仁斌”为光华公司员工显然缺乏事实依据，其主张光华公司构成违约理据不足，一审法院不予支持，故合同解除后，光华公司仅负有退回已收取房屋价款242131元的责任，对李丽萍的其他诉讼请求，一审法院不予支持。因李丽萍逾期支付房屋价款已构成违约，故光华公司反诉要求李丽萍按总房价款的20%支付违约金160426.2元，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。判决：一、清远市光华房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向李丽萍退回首付款242131元；二、李丽萍应于判决生效之日起十日内向清远市光华房地产开发有限公司支付违约金160426.2元；三、驳回李丽萍的其他诉讼请求。一审本诉受理费5911元，由李丽萍负担251元，由清远市光华房地产开发有限公司负担5660元。一审反诉受理费1754元，由李丽萍负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：哪一方违约导致合同不能继续履行，违约责任如何承担。导致涉案合同不能继续履行的原因是李丽萍的购房贷款未获银行审批，双方对此并无异议，但对哪一方违约导致贷款未获审批双方各执一词，本院从以下几个方面对此进行分析。首先，李丽萍作为买受人，支付购房款是其最主要的合同义务。李丽萍在购房时选择以贷款的方式支付大部分的购房款，该约定只是双方对付款方式的约定，不能改变李丽萍应当承担的付款义务。也就是说，在合同未作相反约定的情况下，办理贷款的主要义务应当由买受人承担。故李丽萍上诉认为办理贷款的主要义务应当由光华公司承担，没有事实依据。其次，涉案合同对于贷款未获审批的情况也作出了详细的约定，即非因出卖人原因导致贷款未获审批，买受人应当在收到出卖人通知后的十五日内付清购房款。由该节约定可以看出，只有在因光华公司原因导致贷款未获审批的情况下，李丽萍依约支付剩余房款的义务才能豁免。李丽萍为证明是光华公司的原因导致贷款未获审批，提供了大量其与案外人黄仁斌的微信聊天记录，拟证明黄仁斌代表光华公司误导李丽萍进行首付贷并代为伪造证件。但正如一审判决所述，光华公司对黄仁斌的员工身份不予认可，而李丽萍提交的认购书上作为工作人员签名的是潘美婷与江羽曼，并非黄仁斌，不能证明黄仁斌是光华公司的员工。更为重要的是，根据李丽萍提交的证据证明，黄仁斌同时向其推荐了多个楼盘的房屋，该节事实与李丽萍提出黄仁斌是光华公司员工的主张完全不符，故本院对李丽萍的该节上诉理由不予采纳。此外，李丽萍还提交了与潘美婷、江羽曼的聊天记录，但其内容并不涉及首付贷及伪造证件的问题，也无法证明是由于光华公司的原因导致贷款未获审批。鉴于李丽萍并无证据证明是由于光华公司原因导致贷款未获审批，根据合同约定，李丽萍应当在收到光华公司通知后以其他方式支付剩余款项，李丽萍未依约付款，其行为已经构成违约。建立在李丽萍违约的基础上，光华公司可以要求李丽萍承担违约责任。合同约定的违约责任是包括解除合同和不解除合同两种情况。本案双方均同意解除合同，本院对此不再赘述。合同约定在合同解除情况下的违约金金额为总房款的20%，李丽萍认为约定的违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，认定违约金是否过高，一般应当以守约方的损失为基础进行判断，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中，虽然是李丽萍违约导致合同不能继续履行，但其在购房过程中确实受到他人误导作出错误判断。而光华公司作为房地产开发企业，其相关的金融知识以及专业经验更加丰富，且认购书明确约定双方在银行贷款审批后才签订商品房买卖合同，虽然未经审批签订合同的主要责任在李丽萍一方，但光华公司亦未尽到必要的审查和提示义务。另一方面，涉案房屋尚未交付也未办理权属登记，合同解除后光华公司可以直接另行销售，光华公司也未主张该时间段内房价出现大的波动。综合以上因素，本院认为将违约金调整为总房价款的10%即80213.1元更加符合本案的实际情况。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决实体处理不当，本院予以纠正，但由于本案因李丽萍的违约行为引发，故相应的二审案件受理均由李丽萍负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初8617号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初8617号民事判决第三项；三、变更广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初8617号民事判决第二项为：限李丽萍于本判决生效之日起十日内向清远市光华房地产开发有限公司支付违约金80213.1元；四、解除李丽萍与清远市光华房地产开发有限公司于2019年11月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20191101***）。五、驳回李丽萍的其他诉讼请求；六、驳回清远市光华房地产开发有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费3509元，由李丽萍负担。本判决为终审判决。审判长  朱可胜审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二一年六月二十一日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。