湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初3888号原告：宁乡和安物业管理有限公司，住所地宁乡市玉潭镇紫金路（紫金公路1单元1306房）。法定代表人：唐博文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏博玲，系该公司法务。被告：黄伶，男，1978年5月21日出生，汉族，居民，住湖南省。委托诉讼代理人：贺重阳，女，1977年9月21日出生，汉族，居民，住湖南省,系黄伶之妻。原告宁乡和安物业管理有限公司（以下简称“和安物业公司”）与被告黄伶物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告的代理人夏博玲、被告的代理人贺重阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和安物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付物业管理费2949元，违约金500元，共计人民币3674元；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：原告与湖南腾翔房地产开发有限公司分别于2013年10月8日和2015年10月10日及2017年10月31日签订了三份《华都丽景物业服务合同》，合同约定由原告向湖南腾翔房地产开发有限公司的小区提供物业管理服务，合同期限为六年，即自2013年11月1日起至2019年10月31日止。另2019年10月6日与湖南腾翔房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，即自2019年11月1日起至2020年11月1日止，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，业主和物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金，被告系上述物业21-404号的业主，物业面积117.05㎡，物业诶收费标准为0.7元/月/平方米计算，按约定应向原告缴纳从2018年1月24日至2021年1月24日的物业管理费用人民币2949元，城市垃圾费225元，违约金500元，被告一直拒缴费。被告黄伶辩称，1、物业费0.7元/平方米，物业服务标准未达到，要有门岗门禁，无保安亭，无保安，应属于封闭小区，开放式小区监控系统无用；2、一楼违规动承重墙，物业未尽监督、未通知本栋住户、未制止；3、绿化在何处？路边属城市绿化；4、3楼平台种菜，蚊虫影响生活；5、垃圾清理未及时，经常堆积垃圾，垃圾成堆，小彭水果店垃圾多；6、楼梯间长期堆放废品，长期未清理；7、消防通道经常堵塞；8、门禁系统形同虚设，开发商交给物业，物业未做到后期维护，楼梯间灯泡都是本栋用户自己换的。经审理查明：2017年10月6日湖南腾翔房地产开发有限公司与原告签订《华都丽景前期物业服务合同》约定物业服务费收费标准为住宅0.7元／月·平方米，服务期限为：2017年11月1日至2019年10月31日。2019年10月6日湖南腾翔房地产开发有限公司与原告签订《华都丽景前期物业服务合同》物业服务费收费标准为多层住宅0.7元／月·平方米，服务期限为：2019年11月1日至2020年11月1日。被告黄伶系原告所服务的位于××乡××路华都丽景19,20,31栋21-404室房屋的业主，房屋建筑面积117.05㎡。自2018年1月24日起被告未交纳物业管理费及生活垃圾处理费，经原告书面催收，被告仍未交纳。另，根据宁乡市环境卫生维护中心的委托，由原告代收华都丽景小区住户2018年度城市生活垃圾处理费，标准为75元/户/年。再查，根据原告在本院所涉华都丽景小区的其他物业服务合同纠纷案件及被告提交的照片等证据可知，原告在物业服务合同约定期限即2017年11月1日至2020年11月1日向华都丽景小区提供物业服务期间，存在消防设施的维护与保养不到位、安全监控与门禁不到位、门岗执勤与巡逻不到位、对小区摩托车停放及小区摆摊设点管理不到位、对违规搭建的行为劝阻不力、消防通道堵塞疏通不及时等服务质量问题。上述事实，有不动产产权信息情况表、《华都丽景前期物业管服务合同》、宁乡县发展和改革局价格核定表、律师函及照片、授权委托书、被告提交的光盘照片等证据及到庭当事人的庭审陈述等材料在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，湖南腾翔房地产开发有限公司作为建设单位与原告和安物业公司依法的《华都丽景前期物业服务合同》对华都丽景小区全体业主具有拘束力。原告和安物业公司依据合同约定对该小区提供了物业服务，并对被告欠交的物业管理费进行了书面催收，被告作为小区业主，应依约向原告交纳物业管理费，但原告在合同期限内未能依据合同约定完全履行，存在服务质量问题，本院酌情将物业管理费予以减少20%，根据《华都丽景前期物业服务合同》的约定的收费标准核算，被告应向原告支付2018年1月24日至2020年11月1日期间的物业管理费2176元（0.7元/㎡/月×117.05㎡×33.2个月×80%）；原告主张2020年11月1日之后的物业服务费，但无合同或其他证据足以证实，本院对该阶段费用不予支持。关于城市垃圾处理费用，被告黄伶对原告提交的宁乡市环境卫生维护中心授权委托书无异议，故本院对原告主张的城市生活垃圾处理费225元（75元/年/户×3年）予以支持。关于违约金，原告服务本身存在不尽完善之处，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。公告费未实际产生，本院不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定解聘原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄伶在本判决生效之日起五日内向原告宁乡和安物业管理有限公司支付物业管理费2176元、城市生活垃圾处理费225元，合计2401元；二、驳回原告宁乡和安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁乡和安物业管理有限公司负担9元，由被告黄伶负担16元。本判决为终审判决。审判员  谢苗苗二〇二一年六月二日书记员  谢 露附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。