重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝04民终613号上诉人（原审被告）：重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道武陵大道南段30号碧桂园171幢1楼，统一社会信用代码91500114595199951J。法定代表人：李春秋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王影，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：万玉婷，女，1993年6月19日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：黄光甫，重庆云霁律师事务所律师。上诉人重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称黔江碧桂园公司）因与被上诉人万玉婷商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初7467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。审理中，于2021年4月20日对被上诉人万玉婷及其委托诉讼代理人黄光甫进行了询问调查。本案现已审理终结。黔江碧桂园公司上诉请求：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2020）渝0114民初7467号民事判决第一项、第二项、第三项；二、改判驳回万玉婷的诉讼请求。事实和理由：万玉婷起诉请求解除商品房买卖合同已经超过一年除斥期间，已丧失解除权，其解除商品房买卖合同的诉讼请求不应得到支持。万玉婷辩称，1.黔江碧桂园公司在一审时未提出除斥期间抗辩视为放弃，其在二审中提出不应得到支持。2.除斥期间从当事人知道或者应当知道解除事由之日起算，万玉婷知道合同解除事由的时间是2020年7月27日，未超过一年除斥期间。3.黔江碧桂园公司两次同意协商，又两次反悔，属于故意拖延时间，加速除斥期间到来，其恶意行为不应得到支持。黔江碧桂园公司擅自变更规划，未履行合同告知义务，导致案涉房屋使用价值严重贬损，解除合同符合约定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。万玉婷向一审法院起诉请求：1.解除2017年10月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.黔江碧桂园公司退还所有已付购房款项及税费共计692,096.95元，并以571,115元为基数从2017年10月10日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失到款项还清之日止，银行按揭贷款未清偿部分由黔江碧桂园公司自行承担处理；3.本案诉讼费由黔江碧桂园公司承担。庭审中，万玉婷提出在诉讼后又偿还2个月的按揭贷款，应由黔江碧桂园公司直接退还给万玉婷。一审法院认定事实：2017年10月9日，万玉婷（乙方）与黔江碧桂园公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同第一条约定，本商品房项目暂定名为黔江碧桂园三期一标段。第二条约定，甲方销售的商品房为预售商品房。第三条约定，本商品房坐落为重庆市黔江区X街道X组X号黔江碧桂园天域X幢X，建筑面积为78.5平方米，其中套内建筑面积为76.05平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为2.45平方米，本商品房用途为非住宅，属于商业服务。合同第四条约定，本商品房为清水房，总成交金额为1,065,351元整。第五条约定，乙方必须在签订合同时付该商品房总价款的50.25%（535,351元）给甲方，并向贷款银行办理按揭申请手续；乙方必须在2017年11月10日前，付该商品房总价款的48.75%（530,000元）（银行按揭款项）给甲方。合同第七条约定交房期限为2019年8月10日前。合同第十五条约定，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或者使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起十日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）。同日，双方签订《合同补充协议》（附件五）。该协议第十三条第（一）款约定，《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，若乙方是采用银行按揭贷款方式支付房价款且甲方已实际收取该银行按揭贷款的，乙方自愿同意甲方可在解除条件发生之日后将乙方所欠按揭银行的贷款直接代乙方偿还给贷款按揭银行，乙方支付给甲方的全部房价款（包括银行按揭贷款）不足以清偿给按揭贷款银行的，不足部分款项乙方应当支付给甲方。当日，万玉婷向黔江碧桂园公司支付首付款535,351元、契税28,793.27元、转移登记费550元、印花税532.68元、专项维修资金5888元。2019年2月26日，黔江碧桂园公司取得黔江区建竣备字[2019]0003号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该证载明的工程名称为“黔江碧桂园三期一、二标段（100#、101#）”，工程地址为“黔江新城正阳组团”。2019年2月28日，万玉婷向中国建设银行股份有限公司重庆黔江分行申请的530,000元购房贷款已到账至黔江碧桂园公司账户。从2019年3月至2020年9月期间，万玉婷按月偿还按揭贷款6049.1元，在万玉婷起诉后又支付2020年10月、11月按揭款。2019年5月，万玉婷发现涉案房屋的位置、落差、周边设施与原规划设计不一致，要求黔江碧桂园公司换房未果。2020年9月、11月，万玉婷通过在线方式投诉黔江碧桂园公司变更设计问题，黔江区规划和自然局回复称变更的原因系黔江碧桂园公司施工过程中发现X幢楼原设置消防回车场设计不能满足小区后期正常使用，存在较大的消防安全隐患，故将X幢楼1-17号商铺地坪及顶板标高降低1米左右，保证消防回车场能够满足小区正常使用，该局在规划竣工核实时已予以确认。庭审中，双方对黔江区规划和自然资源局出具的碧桂园三期100#施工设计图及竣工测量报告实测地形图进行了质证。通过施工设计图显示：17号商铺与18号、19号商铺处于同一水平面，其水平地面与16号商铺水平地面的高度差为1米。商铺外9米处为踏步及栏杆。竣工图显示：17号商铺比18号商铺的水平位置低1.58米，与16号商铺处于同一水平位置。17号商铺与18号商铺相邻墙外为花台及踏步石梯，原设计图中踏步位置变更为无障碍通道。黔江碧桂园公司陈述未将上述变更设计的内容书面通知给万玉婷，也未举示相关批准的材料。涉案17号商铺办理了备案登记、预购商品房预告登记、抵押权预告登记，尚未办理房产证。一审法院认为，双方自愿签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。本案争议的焦点是：一、万玉婷基于黔江碧桂园公司未通知变更设计可否单方解除合同；二、若合同解除，黔江碧桂园公司应当返还的金额是多少。针对争议焦点一。首先涉案房屋属于预售商品房，且购房款数额巨大，买受人在签订合同时了解房屋状况的来源主要是出卖人提供的平面图、户型图，而据此做出是否购买房屋的意思表示，故出卖人不得擅自变更设计，否则严重损害万玉婷的预期利益。如商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率的变更影响到商品房质量、使用功能或者使用环境的，出卖人应当遵循严格审批程序和履行充分的告知义务。其次，通过万玉婷举示的设计图及竣工图以及相关部门的回复，明确了黔江碧桂园公司对17号商铺的设计进行了变更：商铺地坪及顶板标高整体下降1米。原设计中17号商铺与18号、19号商铺处于同一水平面，但经过变更，17号商铺上端可设置广告牌处明显低于18号商铺。因涉案房屋属于商业服务用房，房屋的位置、空间结构影响房屋的使用功能及商业价值，位置醒目，易于被公众发觉知晓，往往具有较高的商业价值。显而易见，原设计的商铺位置更为醒目，更受关注。故17号商铺空间结构的变化应认定为严重影响买受人的使用功能和市场价值的情形。其三，黔江碧桂园公司对17号商铺外部区域也进行了变更设计，将踏步石梯及花台的位置，由商铺远端向商铺靠拢，虽然可以方便行人通行，但是花台的位置过于靠近商铺门口，占用了商铺门口的公共区域，对万玉婷商铺的使用有一定影响，应属于对商铺使用环境的变更。其四，黔江碧桂园公司应当按照《重庆市商品房买卖合同》第十五条的约定将上述变更书面告知万玉婷。但黔江碧桂园公司自认未书面通知万玉婷，也未举证证明上述变更设计经过了有关部门批准，故属于违约，万玉婷依据《重庆市商品房买卖合同》第十五条第（三）款的规定要求解除合同，于法有据，予以支持。针对争议焦点二。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人可请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权赔偿损失。按照合同约定，万玉婷退房的，黔江碧桂园公司应在提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息。对于万玉婷要求退还房价款668,431.2元（首付535,351元+按揭133,080.2元）及剩余贷款由黔江碧桂园公司直接向银行清偿的请求，符合合同约定，予以支持。对于万玉婷主张黔江碧桂园公司退还契税28,793.27元、转移登记费550元、印花税532.68元、专项维修资金5,888元，因该部分税费属于黔江碧桂园公司代收，双方合同解除后，万玉婷可申请退还，但黔江碧桂园公司应予以协助。如因政策或者法律规定不能办理退税等，万玉婷可另行主张损失。对于万玉婷主张的利息损失，因黔江碧桂园公司违约导致包括房款、税费等资金被占用，产生利息损失，故该请求符合合同的约定及法律规定，予以支持，但利息基数应以571,114.95元为准，鉴于2019年8月20日贷款基准利率已经变更为贷款市场报价利率，利率标准也应相应调整。同时鉴于涉案商品房预售合同已经进行备案登记，并办理预告登记手续，故万玉婷也应配合黔江碧桂园公司办理注销登记等手续。综上所述，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除万玉婷与重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，万玉婷协助重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司注销商品房买卖合同备案登记、预告登记手续，重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司协助万玉婷办理退税、退费及专项维修资金等手续；二、重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还万玉婷购房款共计668,431.2元及利息（利息以571,114.95元为基数，从2017年10月10日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、万玉婷尚欠中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行的剩余按揭贷款由重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负责直接偿还；四、驳回万玉婷的其他诉讼请求。案件受理费10,800元，减半收取计5,400元，由万玉婷负担200元，由重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担5,200元。二审诉讼中，万玉婷向本院举示了以下证据：1.重庆云霁律师事务所介绍信，拟证明万玉婷知道变更规划的时间；2.与黔江碧桂园公司客房部经理王蓉的微信聊天记录，拟证明黔江碧桂园公司单方拖延时间；3.重庆云霁律师事务所介绍信，拟证明黔江碧桂园公司是擅自变更规划设计，其变更规划没有通知购房人，违反了合同约定。黔江碧桂园公司未发表质证意见。本院经审查，对万玉婷举示的证据1能够证明万玉婷向黔江区规划和自然资源局申请复印规划设计图等资料的时间，与本案待证事实有关联，予以采信；证据2能够证明万玉婷与黔江碧桂园公司协商处理案涉房屋相关问题的事实，予以采信；证据3，万玉婷已在一审中举示，不属于二审新证据。二审诉讼中，黔江碧桂园公司未向本院举示新证据。二审审理查明：《补充协议》第十三条第四项约定，甲乙双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）。2020年7月26日，万玉婷委托其诉讼代理人前往黔江区规划和自然资源局申请查阅、复制、打印黔江碧桂园公司渝（2017）黔江区不动产权第X号、规划设计平面图、竣工验收图（碧桂园天域X幢X）。黔江区规划和自然资源局于次日予以办理。二审审理查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，除斥期间是特定民事权利的有效存续期间，权利人应当在规定期限内行使权利。法律并未禁止当事人在二审中提出除斥期间抗辩，故黔江碧桂园公司在二审主张万玉婷请求解除案涉合同已超过除斥期间，二审应当予以审查。本案二审争议的焦点是：万玉婷请求解除案涉商品房买卖合同是否超过除斥期间。现评析如下：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，因引起本案争议的事实发生在民法典施行以前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”本案中，因案涉房屋不符合合同约定，万玉婷经与碧桂园公司协商未果，故起诉请求解除案涉商品房买卖合同。经查，万玉婷因发现案涉房屋不符合合同约定，遂于2020年7月26日委托其诉讼代理人前往黔江区规划和自然资源局申请查阅、复制、打印案涉房屋规划设计平面图、竣工验收图。黔江区规划和自然资源局于次日予以办理提供。万玉婷虽自认于2019年5月发现案涉房屋与合同约定不符，但因案涉房屋的规划设计及施工建设具有复杂性、专业性，案涉房屋是否符合约定，需根据规划设计、竣工验收资料进行对比方能准确认定。因此，万玉婷自2020年7月27日取得案涉房屋的规划设计平面图、竣工验收图时，其才明确知晓案涉房屋不符合合同约定，其合同法定解除权此时才产生。按照合同约定，万玉婷行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），即万玉婷应当自知道或者应当知道案涉房屋不符合合同约定之日起一年内行使解除。现万玉婷于2020年10月14日起诉请求解除案涉商品房买卖合同，并未超过一年除斥期间，黔江碧桂园公司该抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，黔江碧桂园公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,800元，由上诉人重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 彭松涛二〇二一年六月二十四日法官助理 张 凤书 记 员 杜晓杰