广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初3995号原告：王秀娇，女，1967年3月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区×××××××××，公民身份号码440××××××××××××067。原告：黄英杰，男，1968年6月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区×××××××××，公民身份号码440××××××××××××514。被告：佛山市展盈物业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街平东社区×××××××××，统一社会信用代码9144×××××××××P0F。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：潘洁颜，广东耀璟达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健仪，广东耀璟达律师事务所律师。被告：佛山麒惠装修设计工程有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码91440×××××××××18X。法定代表人：余某1。原告王秀娇、黄英杰与被告佛山市展盈物业投资有限公司（以下简称展盈公司）、佛山麒惠装修设计工程有限公司（以下简称麒惠公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序于2021年4月23日、5月8日公开开庭进行了审理。两原告及被告展盈公司委托诉讼代理人潘洁颜、黄健仪到庭参加诉讼，被告麒惠公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间不计入审理期限。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.原被告双方所签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：HC201810261422）自2039年2月28日起失效；2.两被告向两原告退还100666.67元，并以100666.67元为本金从2018年10月28日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至实际清偿之日止的利息；3.两被告向两原告退还50000元装修费及以50000元为本金，从2018年10月27日起计算至实际清偿日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予两原告；4.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：在出售、经营管理涉案物业两年过程中，两被告采用商业欺骗及蓄意隐瞒物业的真实状况的伎俩手法，串通一气，欺骗广大投资者。被告展盈公司派出促销人员邀请原告黄英杰于2018年9月30日前往广东省佛山市南海区桂城平洲×××××××××物业销售部洽谈被告展盈公司名下的汇翠公馆二座公寓出售事项。被告展盈公司精心策划涉案公寓物业及其所在大厦的其它物业销售业务，在被告展盈公司的天衣无缝的安排与摆布下，原告黄英杰在2018年9月30日向被告缴纳了10000元的单元物业使用权款。在2018年10月26日缴纳了物业使用权款292000元。原告黄英杰前后两次向被告展盈公司缴纳物业使用权款合共302000元。当两位原告在2018年10月26日缴清了第二笔使用权款后，被告展盈公司熟练地拿出了早已草拟好的合同文件并安排与原告签署该合同，即《物业使用权转让合同》。被告工作人员简单地告诉原告黄英杰只需在指定位置签名，打手指模，写日期，原告就完成签订合同的手续了，剩余的手续由被告完成，买家的最大任务是只需舒服地呆在家中等候收取租金，但在要求两位原告签字前，被告工作人员或被告展盈公司的代表律师并没有及时地在现场向原告解释合同内容的意思、意图与要求，等等，导致原告对合同内容的合法性产生重大疑惑、不理解。后来，直至原告收到了被告交还的合同原件后，才有机会获悉物业的转让使用权的期限为三十年，超过了我国租赁合同法律法规所载明的租赁期限最长不得超过二十年的要求。不可思议的是，在2018年10月26日第二次缴款完成后约半小时后，被告展盈公司工作人员出奇不意地告诉两位原告，所购得的物业单元1422号只能交由开发商（即被告展盈公司）指定的托管企业进行统一管理和经营，而且，其他投资者所购得的物业单元也只能交由开发商（即被告展盈公司）指定的托管企业（即广州凯利酒店管理有限公司，以下简称凯利公司）管理和经营，然而，工作人员或被告的代表律师并没有向原告解释原因，为什么要强制性地指定安排这一家公司进行管理。原告立即提出抗议，要求自行管理自己的物业并出租，被告的多名工作人员脸色马上变得阴沉，一改当初那种热情、和气又耐心的态度，仅回应这是开发商的最高指示，有多位面露凶相的壮汉马上包围两位原告，示意不准原告离开。在已付清购房款的不利状况下（原告顿时清醒地明白到被告展盈公司的来历不简单，向被告要求退款应是十分困难的，也将是极曲折的），尽管原告知道这是霸王条款，没有法律依据的，也不符合常理，只得极不情愿地认可被告的不合理的要求，在被告展盈公司所提供的、事先撰写好的合同文件《物业经营托管合同》上签了名，盖了手指模，并写上日期。被告展盈公司工作人员接着解释，即将接手托管业务的企业是世界著名的铂涛集团名下的一家附属公司凯利公司，铂涛集团早年已在美国纽约交易所上市，声誉满全球，不用担心服务质量。工作人员多次安慰两名原告，交由铂涛集团管理与经营肯定会是一百个放心。尽管被告展盈公司已于2018年10月26日告知两位原告需向受托管企业凯利公司缴纳装修费35000元，被告展盈公司要求原告在第二天先缴纳8000元的汇翠公馆2座1422房软包费定金，在2019年2月26日另行缴纳27000元的余款；然而，在同一天即2018年10月27日被告展盈公司再次要求两位原告向另一家由被告展盈公司指定的室内建筑装修工作公司即被告麒惠公司缴纳50000元的装修费。当两位原告要求被告展盈公司为何必须支付该装修费等问题时，被告展盈公司的相关工作人员支支吾吾，有意避开话题；原告要求被告展盈公司提供可靠的依据，包括采用设计、采购物料、人工、物流等指数进行计算，向原告显示相关有公信力度的证据，确凿地、令人信服说明一个小房间需要耗用85000元的装修费用，但被告展盈公司一直未给出专业的、圆满的解释，从未给出相应的证据。后两原告调查出涉案的负责进行装修施工的两个不同单位的资质背景，一是上述所提及的受托管企业凯利公司，二是被告麒惠公司，工商行政管理部门数据库中显示这两家企业的主要负责人均是黄勤耀（别名：黄霖）、刘铭莉、余某1；换言之，相同的此三人以共同名义共同设立、管理、运营着两家不同名称的企业，表面上看是两家不同的公司，但从实质来推断，两家不同名称的公司实质上、事实上正是此相同的三人团伙牢牢把控着。自2020年2月起，原告因未及时收取物业的租金收益，多次催促黄勤耀、刘铭莉、余某1三人，多次要求与此三人面谈解决问题，此三人一直拒绝面谈商量，租金发放的问题未得以有效、及时的解决。鉴于此，原告于是尝试向被告展盈公司寻求解决方案，但自称代表被告展盈公司的高管苏志勇一口推脱责任，此事绝对与他们无关，因为被告展盈公司并未与原告签订物业经营托管合同，并警告两原告从今以后不能与被告展盈公司商量这一件事。另外，自原告在2019年3月初收取物业后，发现物业单元内仍存在很多不如意的瑕疵，物业管理和服务也存在相当问题，如智能化系统及对讲机一直未开通、保卫安全工作未落实、外来人员可随时进入大厦楼下等等。原告主动要求与被告展盈公司即开发商的高层面谈，但维权斗争艰辛。原告无法通过正常的途径与被告展盈公司解决存在的问题，只能通过法律途径解决。被告展盈公司辩称：一、涉案《物业使用权转让合同》是租赁合同，系原被告真实意思表示，没有违背法律、行政法规的效力性强制性规定，不存在法律规定的法定无效情形，按照民法典规定，该合同是合法有效，对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同约定继续履行，原告无权要求退还已支付的使用权转让款和支付利息。（一）针对涉案物业所在的信汇广场项目，已依法办理了项目备案、规划、报建等合法手续，由案外人佛山市南海区平洲信展五金厂取得合法权利来源并开发经营建设，随后由被告展盈公司合法继受取得，展盈公司的继受权利来源合法且有效，自2018年10月１日起至2051年9月30日止期间内，展盈公司对信汇广场项目享有自主经营、管理、使用、收益、分租、转租等权利和权益，并对该项目自负盈亏【前述事实已有生效的民事判决书（2019）粤0605民初13735号、（2020）粤06民终2613号予以确认】。同时，信汇广场项目所需的建设投资资金全部均系展盈公司的自有资金，该项目整体竣工验收备案手续办妥后，才以现楼状态对外招租，并且展盈公司已按照约定交付标准交付了出租物业。（二）关于涉案物业所在项目的权属情况（含用地、验收等事项）等事项，展盈公司均已在涉案项目现场全部公示。因此原告在签订涉案合同前，已经清楚知道涉案物业及项目的属性。（三）涉案《物业使用权转让合同》于2018年10月26日签订，在此之前，涉案物业所在的信汇广场项目已经于2017年6月14日整体竣工并于同年7月17日办妥竣工验收备案手续，也就是说，原告在签订上述合同之前，该物业当时是处于现楼出租状态，并非在建工程。（四）原告诉称于2018年9月30日到达项目现场，而涉案合同则于2018年10月26日签订，由此可见，原告在对涉案物业及其周边环境的现场查看完毕，已经完全清楚涉案物业的权属性质、以及所要签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，经过一个月时间的充分考虑后，原告才签订涉案《物业使用权转让合同》，由此可见，原告是在完全清楚涉案物业的实际情况以及原告所取得的是涉案物业使用权并非所有权、涉案使用权转让款金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订涉案《物业使用权转让合同》，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在法律规定的法定无效情形。（五）原告和展盈公司的各自权利义务，应以所签订的涉案《物业使用权转让合同》约定为准，双方均应全面严格履行合同的条款约定。（六）涉案物业已具备交付条件，展盈公司已催告原告办理涉案物业的接收手续，原告已于2019年2月26日前往涉案项目，再次对所在周边环境的交通、生活等周边现状配套设施现场查看，并再次对涉案物业现场查看，确认涉案物业符合涉案合同约定的交付标准后才接收该物业，因此原告依据涉案合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到。二、对于原告支付的装修费50000元是原告向被告麒惠公司支付的费用，麒惠公司并非展盈公司指定的装修企业，该款项也并非是展盈公司指示麒惠公司向原告收取，展盈公司不是收款人，该笔费用与展盈公司无关，不应由展盈公司承担退款责任。综上所述，请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求。被告麒惠公司没有答辩，也没有提交证据。诉讼中，两原告及被告展盈公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.两原告的证据3被告麒惠公司及案外人凯利公司的收据为原件，被告展盈公司虽有异议但未能提供证据予以反驳，本院对其真实性予以确认；2.两原告的证据6微信聊天记录、申请函及证据7新目击证词，本院结合本案具体情况进行综合认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2018年10月26日，被告展盈公司（甲方）与原告黄英杰（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：HC201810261422）（以下简称涉案合同），约定：甲方将位于佛山市南海区×××××××××××××××××××自编22号的物业（以下简称涉案房屋）使用权转让给乙方；涉案房屋规划报建用途系酒店，未经甲方许可，不得改变用途；涉案房屋所在整体项目有办理规划报建手续，且已经通过联合竣工验收；涉案房屋使用权转让期限为2019年2月28日至2049年2月27日，使用权转让价款（即合同总价款）302000元，乙方于2018年10月26日前付清；甲方于2019年2月28日前将该物业交付给乙方使用；该物业交付标准为带装修交付（具体详见按照附件二《信汇广场汇翠公馆装修标准》）。双方并约定其他权利义务。同日，原告（甲方）与案外人凯利公司（乙方）签订《物业经营托管合同》，约定甲方委托乙方经营管理涉案房屋，托管期为2019年2月28日起至2029年2月27日（如因客观原因导致物业迟延交付的，托管期自乙方实际收楼之日起算，托管期相应顺延）；该物业用途为日租、月租和运营配套；首年配置及调试期为4个月，前4个月甲方无收益，物业租金收益由固定租金收益及利润租金收益组成，乙方应于每月10号前向甲方一次性支付当月的固定租金收益（如遇国家法定节假日顺延）；佛山市南海区平洲信汇广场汇翠公馆软装套餐费用为29-39.99平方内35000元/套，40-49.99平方内40000元/套，50平方以上50000元/套；甲方与乙方签订《物业托管经营合同》当天，甲方需先向乙方支付软装套餐定金（49.99平方以下8000元，50平方以上12000元），并于2019年2月28日前须向乙方支付剩余余款。双方并约定其他权利义务。被告展盈公司分别于2018年10月26日、9月30日出具收据确认收到原告黄英杰涉案房屋物业使用权款292000元、10000元，合计302000元。凯利公司分别于2018年10月27日、2019年2月26日出具收据确认收到原告黄英杰涉案房屋软包费8000元、27000元，合计35000元。2018年10月27日，被告麒惠公司出具收据确认收到原告黄英杰涉案房屋装修费50000元。上述凯利公司、麒惠公司出具的收据格式相同、打印字体相同。2019年2月26日，原告黄英杰接收了被告展盈公司交付的涉案房屋。诉讼中，两原告陈述，其与被告展盈公司签订五份合同，其中1422房、1423房、1313房有办理委托经营；根据被告展盈公司要求，两原告在2018年10月29日先支付50000元，再支付200000元装修费一次性转入至被告展盈公司指定的麒惠公司账户。被告展盈公司陈述，两原告根据自行需要选择是否将物业进行托管，展盈公司没有作出强制要求，也没有参与他们的托管经营行为；确认被告展盈公司所收取的款项已包括装修款项，装修标准详见合同附件2，整个信汇广场项目由被告展盈公司负责部分装修，部分委托第三方装修，但没有委托麒惠公司装修，而且部分是毛坯交付给其他租户。另查明一，信汇广场1、信汇广场2已办理不动产权证。另查明二，凯利公司的股东原为刘铭莉、黄勤耀，于2020年5月15日发生股东变更，黄勤耀退出，新增余某1。麒惠公司的股东原为刘铭莉、黄勤耀，于2020年4月9日发生股东变更，黄勤耀退出，新增余某1。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案合同签订于民法典施行之前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，该合同的效力认定应适用合同成立时施行的法律及司法解释进行处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案房屋所在的信汇广场2座已办理权属登记，但涉案合同约定的租赁期限为30年，租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同约定的租赁期限为30年，现本院认定涉案合同超出二十年的部分无效，故被告展盈公司应向原告黄英杰返还超出二十年部分相应比例的使用权转让价款100666.67元（302000元÷30年×10年）。合同部分无效，原告黄英杰确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告展盈公司以100666.67元为本金从原告黄英杰主张权利之日即2021年2月9日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告黄英杰，原告黄英杰主张超出部分，本院不予支持。涉案合同已约定涉案房屋为带装修交付，被告展盈公司亦明确其收取的款项包括装修费用，也没有委托麒惠公司装修，原告黄英杰主张被告麒惠公司另收取装修费50000元属于重复收取，并提供被告麒惠公司出具的收据等证据予以证明，被告麒惠公司未到庭抗辩亦未提供相反证据，本院对原告黄英杰的主张予以采信，被告麒惠公司应退还该50000元予原告黄英杰，并确定被告麒惠公司以50000元为本金从被告展盈公司收款次日即2018年10月28日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告黄英杰。本案现有证据反映涉案使用权转让价款和装修费分别由两被告各自收取，无证据反映两被告存在人员或财产混同等情形，故本院在本案中对原告黄英杰主张两被告共同承担上述款项的还款责任不予支持。原告王秀娇并非涉案合同的相对方，故对原告王秀娇在本案中的诉讼请求，本院均不予支持。被告麒惠公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄英杰与被告佛山市展盈物业投资有限公司于2018年10月26日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：HC201810261422）中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；二、被告佛山市展盈物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权转让款100666.67元及支付以该款为本金自2021年2月9日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告黄英杰；三、被告佛山麒惠装修设计工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还装修费50000元及支付以该款为本金自2018年10月28日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告黄英杰；四、驳回原告王秀娇、黄英杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1786元（两原告已预交2915元），由原告负担25元，被告佛山市展盈物业投资有限公司负担1182元，被告佛山麒惠装修设计工程有限公司负担579元。两被告负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。两原告多预交的1129元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二一年六月十一日书记员  陈嘉瑜