贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0322民初3210号 原告：方先伦，男，汉族，1987年2月2日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告：全永桂，女，汉族，1980年10月05日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被告：贵州耀辉房地产开发有限责任公司。住所地：桐梓县蟠龙大道骏逸天下一号商业楼1楼。 法定代表人：段昌俊，执行董事。 委托诉讼代理人：令狐荣云，系桐梓县松坎镇法律服务所法律工作者。 原告方先伦、全永桂与被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司（以下简称“耀辉房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方先伦、全永桂的委托诉讼代理人缪进贵、熊逍枭，被告耀辉房开的委托诉讼代理人令狐荣云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方先伦、全永桂向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向二原告交付办理“耀辉·骏逸天下”第五号楼××单元××号房屋转移登记的有关文书，并依约为二原告申请办理该房屋所有权转移登记为二原告；2、判决被告自2016年4月3日起至被告实际交付办理前述房屋转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付431025元的万分之三的违约金；三、判决被告立即向二原告退还天然气费2917元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：二原告购买被告“骏逸天下”第五号楼××单元××号房，价款为431025元；被告应当在2016年8月30日前向原告交付该商品房且交付房屋时城市基础设施达到开通使用条件；被告承诺于2017年3月30日向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。合同签订后，原告按约向被告支付该房屋的购房款。原告按约履行自己的约定义务后，被告却未按约履行合同。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定：“出卖人不能在前款的定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照下列约定处理，1、约定日期起90日内，交付办理商品房转移登记的有关文书的按已付房款的万分之三承担违约责任：2、约定日期90日以后，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，则按日向买受人支付已付交付房价款的万分之三的违约金。”二原告多次要求被告履行合同义务，承担违约责任，但被告以种种理由一再拖延。2017年3月11日为二原告接房时，被告要求预缴天然气费2917元。但原告使用天然气过程中并未扣除该费用，被告应当子以退还。综上所述，被告的行为已构成违约，经协商未果，特向人民法院提起诉讼，请求依法及时裁判以支持原告的诉讼请求。 被告耀辉房开辩称，第一、合同第二十二条第三款、第四款约定办理案涉房屋转移登记不是被告的义务，仅仅是原告委托被告代为办理，但原告至今未向被告出具书面授权委托书，委托办理涉案房屋转移登记，被告不应对逾期办证承担违约责任，不应支付违约金。第二十二条第五款明确约定，买受人在交房30日内提供完整的产权登记资料给被告，否则延误办理转移登记的责任由原告承担，但原告至今未向被告提供任何产权登记资料，且原告也未曾向不动产登记部门签署申请表及询问表，故逾期办理案涉房屋转移登记系原告自身原因造成，被告不对案涉房屋转移登记逾期办理承担违约责任及支付违约金。第二、原告主张办理产权转移登记事项及主张违约金均过诉讼时效。根据合同约定，案涉房屋办理产权转移登记的时间为2017年3月30日，原告于2021年1月20日提起诉讼，原告主张已超诉讼时效。第三、因案涉房屋未办理转移登记未给原告造成任何损失，原告主张的违约金明显过高，故请求调减至月万分之0.01或根据原告实际损失予以全部减免。 本院经审理认定事实如下，被告耀辉房开开发建设的位于桐梓县耀辉·骏逸天下五号楼于2013年4月1日开工修建，2015年5月1日竣工。2016年4月2日，原告因拆迁还房，与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买五号房屋一套，总价431025元；房款由县政府支付给被告；合同第一条约定交房时间为2016年8月30日前。合同第二十二条第二款约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同第二十二条第三款约定被告承诺于2017年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告同意委托耀辉房开向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。其他事项约定：买受人在交房30日内提供完整的产权登记资料，否则延误办理转移登记的责任由买方承担。附件十二补充协议第六条关于房屋产权证办理：如因买受人未能付清所有购房款及其他一切应付款项或未完全提供办证所需文件或未办理收楼手续的，出卖人不承担任何逾期办证违约责任。 庭审中，原告撤回了第一项、第三项诉讼请求，并变更第二项请求为从起诉之日起倒推三年计算的违约金23600元。被告认可原告已支付了购房款。 另查明，经桐梓县不动产登记事务中心查询，被告开发的五号楼未办理首次登记。2021年4月19日，原告向本院提起诉讼。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、购房票据、契税发票，本院调取的桐梓县不动产登记事务中心出具的《情况说明》、《贵州省不动产登记查询结果》等证据及原被告的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案法律事实在法典施行前，故应适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法总则》的规定。 原告与被告耀辉房开签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行相应义务。 本案的主要争议焦点为：一、被告对原告房屋是否构成逾期办证；二、应如何计算案涉逾期办证违约金的起止时间。三、本案是否已超诉讼时效。 关于第一个争议焦点，被告辩解原告未向被告出具书面授权委托书，未提供完整的产权登记资料给被告，致产权转移登记一直未能办理，责任在原告，被告不构成对原告的逾期办证，也不应担责。原告则主张已经交清房款，且房屋买卖合同中已明确委托被告代为办证，并已向被告提交了相关办证资料。本院认为，对于办证所需身份资料问题，案涉小区房屋至今未完成初始产权登记，按产权登记的规定，在此时前，无论原告是否已提交办证办证所需资料，被告均不能为原告办理产权转移登记；因此，被告以前述理由抗辩自己不构成逾期办证，不能成立。 关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”。本案中，原被告合同签订时间为2016年4月2日，约定交付时间为2016年8月30日，第二十二条第二款约定出卖人在交付使用之日起90日内申请所有权初始登记，该条第三款约定办理产权转移登记和交付有关文书的时间为2017年3月30日，被告未能在2017年3月30日前完成原告房屋的产权转移登记和交付产权证书，应向原告承担逾期办证违约金支付责任，现原告要求从起诉之日起倒推三年计算的违约金应予支持，对被告辩称原告的诉讼请求，超过了法律规定的诉讼时效，本院不予支持。原告已按约定交付了购房款，被告至今未履行前述义务，已构成违约，应当承担违约责任。综合被告违约行为对原告实际造成的损失，以及被告不认可原告所提出的违约金的主张，要求调减，本院酌情调减为按日万分之零点五计算违约金。其办理转移登记，客观上不能实现，故对该请求本院不予支持。 综上，被告对原告存在逾期办证的违约行为，依法应承担2018年4月19日至2021年4月19日期间的逾期办证违约金，考虑到被告交房后原告已顺利接房入住，被告的违约行为对原告所造成的危害和损失实际较小，本院酌定以431025元为基数，按日万分之零点五计算2018年4月19日至2021年4月19日期间的逾期办证违约金，故被告应支付原告2018年4月19日至2021年4月19日的违约金为23620（431025元×1096天×0．05‰），原告请求支付23600元，本院予以支持。因无法确认办理产权的具体时间，故违约金计算至原告前调解的2021年4月19日，对之后产生的违约金，原告可另案起诉。 原告庭审中撤回对第一项、第三项诉讼请求，是对自己权利的处分，本院不予干涉。 为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下： 被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告方先伦、全永桂2018年4月19日至2021年4月19日止逾期办理房屋产权转移登记的违约金23600元。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55元（已减半），由被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的确定履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审判员  龙洁 二〇二一年六月十六日 书记员  曾芳