广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初788号 原告:崔洪渤,女,汉族,1987年01月29日出生,住黑龙江省绥化市北林区。 委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆永茂，广西维冠律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司,住所地:防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。 法定代表人:覃建兴,职务：董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 2 原告崔洪渤与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日依法受理后适用简易程序，公开开庭进行了审理。催洪渤的委托诉讼代理人李忠臻、骆永茂，富乐华公司的委托诉讼代理人黄靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔洪渤向本院提出诉讼：1、解除原告与被告签订的编号为FCG206000919的《商品房买卖合同》(预售)；2、请求判令被告返还原告购房款424046元、备案费1477元,共计425523元,以及支付相应利息暂计1000元(息分段计算:①以217623元为基数,自2016年8月23日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算,2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部债务清偿之日止;②以207900元为基数,自2018年10月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算,2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部债务清偿之日止)；3、请求判令被告支付违约金84809元；4、本案案件受理费、保全费、保险公司保函费用等诉讼费用均由被告承担。事实和理由:2016年8月,原告与被告签订合同编号为FCG2016000919的《商品房买卖合同》(预售),购买中央第1页共2页商务区(CBD)北部湾滨海中心4栋9层916号房,于2016年8月23日支付首期购房款216146元及同日支付备案费1477元。之后双方签订补充协议,将付款方式由贷款支付变更为一次性支付,且于2018年10月16日一次性支付剩余房款207900元,并将交房时间顺延至2019年6月30日。被告至今无法向原告交付案涉商品房原告认为,被告无法向原告交房,原告合同目的已无法实现,有权解除合同,退还购房款,并主张利息、违约金及相应损失。 3 被告富乐华公司辩称，我方认为崔洪渤的起诉没有事实和法律依据，根据相关的法律规定，原告崔洪渤在本案中已过解除权的除斥期间，已经丧失了合同的解除权，所以崔洪渤无权请求解除合同。 当事人在举证期间内提交了相应的证据。本院经组织当事人质证后认为，对于无争议的证据，本院予以采信并佐证在卷。 本院经审理认定事实如下：2016年8月23日，原告崔洪渤与富乐华公司签订编号为ＦＣＧ2016000919《商品房买卖合同》（预售），约定崔洪渤向富乐华公司购买位于防城港市中央商务区（CBD）北部湾滨海中心4栋9层916号房，房款总价424046元，约定支付购房款为贷款方式付款；房屋交付时间为2016年12月30日，第十二条预期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照预期时间分别处理：......（2））逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银丘囿银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的Ｘ%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2016年8月23日原告向被告支付首期购房款216146元及同日支付备案费1477元。之后双方签订补充协议,将付款方式由贷款支付变更为一次性支付,且于2018年10月16日一次性支付剩余房款207900元。被告富乐华公司向其出具了收据。 4 另查明，被告庭审陈诉，防城港市中央商务区（CBD）北部湾滨海中心4栋9层916号房至今未通过五方验收，但已经完工达到了百分之九十，主体和外墙玻璃都已完成，被告没有交房，也没有有明确告知原告不能交房，因为工程一直在陆陆续续的做，肯定会有交房的一天，因为不止原告一个买受人。 本院认为，原告崔洪渤与被告富乐华公司在2016年8月23日签订的关于防城港市中央商务区（CBD）北部湾滨海中心4栋9层916号房的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，属合法有效。 关于合同解除的问题。庭审中，被告代理人表示《商品房买卖合同（预售）》中涉案没有交房，亦没有取得竣工验收备案，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，合同第十一条约定“2016年12月30日”交付及第（二）6约定“双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的，交房日期顺延至买受入付清全部款项的30日内”，原告2018年10月16日交完全部房款，故被告理应于2018年11月16日前交付房屋，但至今没有完成竣工。原告购买房屋无法使用取得该房屋所有权，无法实现合同目的，原告此时可以行使解除权，被告应返还原告全额购房款424046元、备案费1477元。 关于被告主张原告解除权已过除斥期间的问题。富乐华公司辩称被原告解除权已过1年除斥期间,其认为“解除权发生之日”的起算点为2019年11月17日,但被告陈诉房屋可以延期交房的情形，但未说明延期交房的具体天数或者向原告明确告知了其无法交房的情况,故原告行使解除权的起始期限无法确定，解除权的除斥期间并未开始起算。根据《中华人民共和国》第五百六十五条“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同 5 自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时，根据被告签收起诉书副本时间，故本院认定原被告的合同关系于2021年5月12日解除。对上诉人富乐华公司关于本案已过1年除斥期间的辩称,本院不予支持。 关于原告要求被告要求被告赔偿其利息损失及支付购房违约金84809元的诉请，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任第（2）款“逾期超过360日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的X%（双方未标注具体数额）向买受人支付违约金。”故对原告主张的利息损失，有明确的约定，本院予以支持。对原告主张违约金的诉请，因合同中双方未就逾期超过360天交付房屋的违约金达成协议，原告主张按每日支付全部房款万分之一的违约金约定，没有合同依据，且原告于庭审中认为违约金约定过低，但未能向本院提供证据证实实际损失的具体数额及计算方式，故对原告主张参照合同第8条逾期付款的约定要求被告支付84809元作为违约金的诉求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十四条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，判决如下: 一、原告崔洪渤与被告广西富乐华房地产开发有限公司在2016年8月23日签订的关于防城港市中央商务区部湾滨海中心4栋9层916号房的《商品房买卖合同（预售）》于2021年5月12日解除；二、被告广西富乐华房地产开发有限公司向原告崔洪渤返还购房款424046元、备案费1477元； 6 三、被告广西富乐华房地产开发有限公司向原告崔洪渤支付利息(利息分段计算:①以217623元为基数,自2016年8月23日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算,2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部债务清偿之日止;②以207900元为基数,自2018年10月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算,2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部债务清偿之日止)； 四、驳回原告崔洪渤的其他诉讼请求。 案件受理费4457元，其中661元，由原告崔洪渤负担；其中3796元，由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费8913元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员 磨 颖 7 二〇二一年六月一日 书记员 何俊龙