四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8202号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都时代联行科技有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道华府大道1段1号2栋1单元25楼2505号。 法定代表人：薛松，执行董事。 委托诉讼代理人：柏鹏，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柏艳梅，四川恒和信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：四川聚义和置业有限公司。住所地：四川成都市锦江区龙舟南街1号1幢1层1号。 法定代表人：魏浩，职务不详。 委托诉讼代理人：魏映琳，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：樊丽，四川应天缘律师事务所律师。 上诉人成都时代联行科技有限公司（以下简称时代联行公司）因与被上诉人四川聚义和置业有限公司（以下简称聚义和公司）联营合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 时代联行公司上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项、第六项并依法改判。事实和理由：1.一审法院未按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定认定聚义和公司的实际损失，判令时代联行公司赔偿230万元显失公平。2.时代联行公司并未放弃主张销售代理费用892496.46元，一审法院驳回该诉请系事实认定错误。3.时代联行公司诉请聚义和公司交付碧桂园城市花园项目xx号商铺，且一审查明不存在无法履行的情形，一审法院直接判令聚义和公司交付其他商铺违反我国民事诉讼法的规定。 聚义和公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。销售代理费用双方已达成补充协议且已履行，一审认定正确。时代联行公司未完成销售任务，给聚义和公司造成的损失远大于230万元。双方合同约定是对房屋按比例进行分割，一审法院考虑24栋房屋的不可分割性，从商业和利益最优角度进行分割正确。 时代联行公司向一审法院起诉请求：1.判令聚义和公司向时代联行公司支付投资本金6128000元（后变更为：交付碧桂园城市花园项目xx7号、xx8号、xx9号商铺，并支付差价1260846元）；2.判令聚义和公司向时代联行公司支付投资利润3907083.99元；3.判令聚义和公司向时代联行公司支付销售代理费892496.46元；4.判令聚义和公司向时代联行公司支付资金占用费1255166.24元（1.碧桂园城市花园项目以6860102.53元（投资本金+投资利润）为基数自2018年12月31日起按照年利率6%计算至全部款项付清之日止；2.中南城时代外滩项目以投资利润3175581.46元为基数，自2018年12月1日起按照年利率6%计算至全部款项付清之日止；3.以销售代理费892496.46元为基数，自2019年7月30日起按照年利率6%计算至全部款项付清之日止）。 聚义和公司向一审法院反诉请求：判令时代联行公司赔偿聚义和公司经济损失2999万元。 一审法院认定事实：2017年11月30日，南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（甲方）与聚义和公司（乙方）签订《中南世纪城购买协议》，约定甲乙双方就中南城一区时代外滩办公类酒店产品购买事宜达成协议，乙方自愿向甲方购买“中南城一区时代外滩”2.1期2/4栋塔楼，共计355套办公类酒店产品（以下简称产品），总金额为81004023元，乙方须在本协议签订日支付人民币8100402元，即总房款的10%作为定金，在2017年12月31日前支付人民币4050201元，即总房款的5％（累计支付至总房款15％，含定金部分），在2018年5月31日前支付人民币16200805元，即总房款的20％（累计支付至总房款35%），在2018年11月30日前支付余下房款52652615元。2、如乙方未按期支付2017年12月31日前应付款项，超过30天的，乙方应向甲方支付应付未付金额的20％作为违约金，超过60天仍未支付的，甲方有权解除协议，并向乙方收取协议总金额的10%作为违约金；如乙方未按期支付2018年度款项的，超过1个月内的，乙方应向甲方支付未付金额的20%作为违约金，超过2个月仍未支付的，甲方有权解除协议，并向乙方收取协议总金额的20%作为违约金；以上违约金，甲方有权从乙方已支付的定金中直接扣除，不足的乙方应在l5日内补足。3、若乙方单方面解除协议或停止履约，甲方有权终止合作并扣除当期乙方所有已交定金；若甲方单方面解除协议或停止履约，乙方有权终止合作并要求甲方按协议总金额的1%作为违约金支付给乙方。10、在本协议中未约定的违约责任，由违约方向守约方支付合同总金额的3%作为违约金。四、结算方式：本协议约定的合作期限届满后，双方按以下方式结算房款；1、双方签订协议之日即2017年11月30日前乙方所付总房款10%的定金作为购房款的一部分，根据附件中的商品房价格分摊到每套房源；在乙方或乙方指定买受人向甲方支付单套商品房购房款时做相应的冲抵。2、乙方超付的购房款，甲方在合作期限届满后两个月内无息退还乙方。五、签订本协议时，乙方需按本协议第三条约定付清应付款项，甲方开具相应收据（非税务发票）给乙方。十一、协议期限：自本合同签订之日起至2019年5月31日止。 之后，聚义和公司（甲方）与时代联行公司（乙方）签订《投资合作协议》，约定鉴于甲方与南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司(以下简称开发商)签订的《中南世纪城购买协议》(以下简称购买协议)，甲乙双方自愿以各自资源优势以及现金货币作为投资，共同针对成都以及西南区域内的存量资产进行合作投资与运作，并签订投资合作协议（以下简称本协议），乙方委托甲方作为投资代理人，代为进行投资。一、投资项目为“中南城一区时代外滩”（地址为顺庆区清泉坝二期A-4-1/A-4-2，以下简称本项目）。本项目商品房共计355套(以下简称标的房源)，具体房号、每套商品房价格等房源信息以《标的房源信息》（见附件二)中列明的为准，项目总体预期投入额度为人民币81004023元。2、本协议约定乙方投资协议份额为20%，额度为人民币1620080元，委托甲方代为持有；本项目首期投入额度为人民币8100402元，其中乙方投入额度为人民币1620080元整，剩余投资款根据甲方与开发商签订的购买协议中约定的付款方式及时间节点按本项目各方投资比例投入。3、虽然乙方委托甲方代为持有，但乙方作为该财产的权利人，与该财产份额相对应的任何实质权利义务仍由乙方享有和承担。四、收益利润分配：1、本项目利润来源为标的房源全部销售收入，减去所有项目直接与间接支出费用后的差额，为本项目投资的税前利润。2、甲乙双方同意若在2018年11月30日前本项目全部完成销售回款，则以现金形式进行一次性分配；若在2018年11月30日本项目未能售罄，则在2018年12月1日按剩余未售房源+现金形式按投资各方的投资比例分配所属权益(特别说明：未售房源价值按甲方与开发商签订的购买协议中约定的对应房源价格计算)。3、本项目投入的投资本金在2018年5月31日前完成对应销售回款任务16200805元（后可进行分配）。4、本项目投资收益方式为在扣减本项目运营过程中的所有运营成本后，由乙方按其对本项目现金投入份额比例，分配对应投入份额收益和承担损失。五、协议的解除：甲方与开发商签订的购买协议终止或解除，则本协议随之终止或解除。六、违约责任：任何一方违反本协议造成另一方损失的违约方应承担对方直接经济损失的赔偿责任。 2017年11月30日，时代联行公司向上述合同约定的收款人蒲建军转款1620000元，次日，聚义和公司向时代联行公司出具《收据》，确认收到时代联行公司中南世纪城投资款1620080.40元。 2017年12月29日，聚义和公司（委托方、甲方）与时代联行公司（受托方、乙方）签订《中南世纪城（南充）项目销售代理服务委托合同》，约定甲乙双方就甲方委托乙方对中南世纪城项目（以下简称本项目）进行销售代理服务事宜签订本合同。2、项目名称为中南世纪城，项目地址为南充市顺庆区清泉坝二期A-4-1/A-4-2，甲方委托乙方代理本项目全部物业约15575.02㎡，共计355套（以上面积最终以市房管局核准的预售为准），详见附件一。4、委托期限：本合同自2017年11月30日起至2018年11月30日止。双方对甲、乙双方的权利及义务、销售代理服务费收费标准、销售代理委托服务费用支付方式、项目广告推广费、合同的变更、解除及违约责任进行了约定。 2019年7月30日，聚义和公司向南充世纪城（中南）房地产开发有限公司发送《中南世纪城10%保证金退款函》，要求其退还保证金。同日，聚义和公司向南充世纪城（中南）房地产开发有限公司出具《收据》，确认收到保证金退款（98套）2192712元。中南世纪城项目自2017年12月至2019年7月实收总金额26944463.05元，项目费用总支出11066279.03元，中南世纪城项目利润为15878184.47元。一审庭审中，聚义和公司称南充世纪城（中南）房地产开发有限公司未退还保证金为263372元，时代联行公司对此不予认可。 2017年12月25日，成都市金牛区碧桂园房地产开发有限公司（甲方、委托方，以下简称“碧桂园房地产公司”）与聚义和公司(乙方、受托方)签订《碧桂园合作合同》，约定就甲方开发建设的成都碧桂园城市花园项目（以下简称“本项目”）中的商铺物业（以下简称“合作房源”）委托乙方为销售代理人。委托方式为：由乙方代理销售的合作房源，乙方具有独家代理销售权，甲方不再另行委托第三方代理销售及自行销售。甲方委托乙方代理推广、销售房屋的期限自2017年12月25日起至2018年11月30日止。乙方有权发展分销商，其发展的分销或编外经纪人推介的客户由乙方负责跟进，且上述客户成功购房是由乙方成功促进签署《认购书》的，也可视为乙方成功促成销售一宗商品房。为保证乙方能高效率销售本合同约定的合作房源，并做好已售合作房源的回款工作，以实现甲方的销售目的，乙方同意在签署本合同之日起3日内向甲方支付附件1中已取得预售许可证房源总楼款20%的销售保证金，即人民币2064万元；甲方预计2018年3月底取得20＃-23＃预售证，乙方需在2018年3月31日前向甲方支付《合作房源明细表》第二批次合作房源总楼款20%的销售保证金，即人民币1411万元给甲方。买卖双方一致同意：当合作房源签署的《商品房买卖合同》项下约定的总房价款（下简称“销售去化”）达到合作房源总价款20%的次月15日前，甲方退还销售保证金的20%给乙方；当合作房源的销售去化达到合作房源总价款50%的次月15日前，甲方退还销售保证金的50%给乙方；当合作房源的销售去化达到合作房源总价款100%的次月15日前，甲方退还销售保证金的100%给乙方。客户已付购房款，在2018年5月31日前需达到合作房源总房价款的20%；在2018年10月31日前需达到合作房源总房价款的50%；在2018年12月31日前达到合作房源总房价款的100%。在上述约定的每一资金回笼期限届满时，若回笼资金金额未达到相应要求的，针对差额部分，乙方应在上述约定的该期限届满之日，以回款保证金的名义另行支付给甲方；在上述约定的每一资金回笼期限届满时，若回笼资金金额超过相应要求的，则针对超过的且属于乙方己付回款保证金的部分，甲方在次月15日前无息退还给乙方。若乙方逾期支付本合同所约定的保证金的，则按照应付未付款项万分之三/日支付违约金给甲方（违约金计至付清之日止），乙方逾期支付上述保证金达30天的，甲方有权单方面解除合同并将相应未售房源自行销售或另行委托他人销售，乙方应按上述应付未付保证金款项的100%另行向甲方支付违约金。若乙方未能在2018年11月30日前将合作房源销售完毕的，则乙方必须于前述期限届满之日以乙方自身名义购买所有未售合作房源。除另有约定外，乙方已缴纳但尚未退还的保证金将自动无息转为乙方应付购房款的一部分，若乙方拒绝与甲方签署未售合作房源的网签《商品房买卖合同》的，则乙方应按照未售合作房源总房价款的100%向甲方支付违约金。 上述合同签订后，聚义和公司（甲方）与时代联行公司（乙方）签订《投资合作协议》，约定鉴于甲方与碧桂园房地产公司签订的《碧桂园合作合同》，甲乙双方自愿以各自资源优势以及现金货币作为投资，共同针对成都以及西南区域内的存量资产进行合作投资与运作，并签订投资合作协议，乙方委托甲方作为投资代理人，代为进行投资。一、项目投资约定：1、投资项目为成都碧桂园城市花园(地址为成都金牛区天龙南三路316号)(以下简称本项目)。本项目商品房共计134套(以下简称标的房源)，具体房号、每套商品房价格等房源信息以《标的房源信息》（见附件二）中列明的为准，建筑面积约10666平方米，整体收购均价为人民币16290元/平方米，项目总体预期投入额度为人民币17375万元。2、本协议约定乙方投资协议份额为20%，额度为人民币3475万元，委托甲方代为持有。本项目首期投入额度为人民币2064万元，其中乙方投入额度为人民币412.8万元，剩余投资款根据甲方与开发商签订的购买合同中约定的付款方式及时间节点按本项目各方投资比例投入。3、虽然乙方委托甲方代为持有，但乙方作为该财产的权利人，与该财产份额相对应的任何实质权利义务任由乙方享有和承担。二、甲方的权利和义务：1、按照本协议的约定代乙方持有投资财产，并善意、谨慎、勤勉、合法行使代持有关的权利义务，维护乙方的合法权益，不得侵占或截留乙方应得的分红收益，分配剩余财产的权利等利益及孳息；2、甲方担任本项目的唯一执行投资管理人，代表乙方对外开展本项目的投资、销售、项目监管等活动，乙方同意全权委托甲方负责本项目全部营销策划与统筹管理工作，乙方不得干涉甲方的运营；3、未经乙方书面授权不得擅自在代持资产上设置担保、抵押或其他任何权利限制；4、甲方负责统筹和管理本项目的投资过程中的所有成本，项目费用支出实报实销。（1）、营销代理费用：标的房源销售总额的2%；（2）、渠道费用支出：标的房源销售总额的7.5%；（3）、营销推广费用总控制标的房源销售总额的1%以内；（4）、项目取得费人民币200万元。三、乙方的权利和义务：1、乙方在本项目合作前的所有（包括且不限于）资产、债权、债务及其收益及利息与本项目合作及甲方无关。该约定的有效期自乙方签订本协议并出资至本项目所产生的所有权益经投资各方分配完成后止。2、按其出资投资份额依法享有投资协议中约定的项目投资收益、承担投资损失。3、乙方全权委托甲方行使自己投资份额所代表的表决权，对甲方在代持份额内作出的表决内容予以认可。4、乙方以货币实际出资，并承诺和保证投资资金来源的合法性，并于签订本协议后，根据约定时间按时汇入项目投资指定投资账户内，如未如期如额汇入指定投资账户内的，按应汇入金额的1‰承担利息费用，如逾期超过10日以上的，视同丧失本次资产投资的资格，并承担其应投资额度20%的违约责任，对于己缴纳的部分资金在扣除违约金额等相关费用后30个工作日后无息退还给乙方。5、若本项目需要追加投资金额时，按照甲方与开发商签订的购买合同约定付款时间节点，乙方应根据甲方要求按本协议约定的投资份额进行出资并在约定时间内汇入指定投资账户内。指定投资账户户名：蒲建军。6、追加投资时，任何一方不得擅自放弃增加投资，或引入其他投资人进入，必须与甲方进行协商并经甲方同意后，方可执行。否则乙方除承担因此造成的损失外，甲方有权追究其违约责任，并由违约方承担其应投资额度20%的赔偿金额，从违约方投资收益中扣减。若经甲方同意后，乙方按其最终出资金额在总投资金额的比例进行计算。7、乙方有权了解投资运作情况，但不得干涉投资运作，不得泄漏运作情况，不得随意抽撤资金，否则由此造成的相关损失由乙方承担，且向甲方赔偿乙方本项因份额投资金额20%的违约责任。8、本项目终结进行结算时，乙方按照协议份额所分配的项目利润分配为税前利润，由乙方按相关法律与税务规定办理执行，并自行缴纳相应税费，甲方不负责代扣代缴。9、乙方除本协议约定的必须由全体投资人一致决定的事项外，对本项目的投资事务管理和项目运营管理有建议权，但不得对外代表本项目对外进行任何商务谈判与合作。四、收益利润分配：1、本项目利润来源为标的房源全部销售收入，减去所有项目直接与间接支出费用后的差额，为本项目投资的税前利润。2、甲乙双方同意若在2018年11月30日前本项目全部完成销售回款，则以现金形式进行一次性分配；若在2018年11月30日本项目未能售罄，则在2018年12月31日按剩余未售房源+现金形式按投资各方的投资比例分配所属权益(特别说明：未售房源价值按甲方与开发商签订的购买合同中约定的对应房源价格计算)。3、本项目投入的投资本金和追加投资款项按《碧桂园合作合同》中“第四条销售任务及保证金”约定进行双方的投资本金回收和追加投资本金。4、本项目投资收益方式分为三种模式，乙方经慎重考虑并测算后，乙方选择其对本项目投资按照第【1】种方式进行利润分配。投资份额分配方式：在扣减本项目运营过程中的所有运营成本后，由乙方按其对本项目现金投入份额比例，分配对应投入份额收益和承担损失。五、协议的解除：甲方与开发商签订的购买合同终止或解除，则本协议随之终止或解除。六、违约责任：任何一方违反本协议造成另一方损失的违约方应承担对方直接经济损失的赔偿责任。 2018年2月1日，聚义和公司（委托方、甲方）与时代联行公司（受托方、乙方）签订《碧桂园·城市花园项目独家销售代理服务委托合同》，就甲方委托乙方对碧桂园·城市花园项目（以下简称本项目）进行独家销售代理服务事宜达成协议：项目名称为成都碧桂园城市花园，项目地址为成都市金牛区天龙南三路316号，委托销售范围为商业部分134套，建筑面积约10666㎡（以上面积最终以市房管局核准的预售为准），委托期限自本合同签订之日起至2019年2月1日止；6、甲方权利及义务：6.6甲方应提供销售所需的销售场地及设施，并承担相关费用，包括但不限于含售楼处装修、售楼处办公家具、电话、饮水机、空调及照明，销售热线电话费、办公设备及耗材、售楼处水电费、日常办公费用、垃圾清运费、销售人员工装、保安保洁费等；6.8乙方推介的客户（包括但不限于客户本人、其近亲属、客户享有股份的公司或关联公司等）如在本合同解除或终止后六个月内与甲方成交的，乙方有权按照本合同第8条的规定向甲方收取服务费；6.14甲方应按时支付本委托合同约定支付乙方的服务费；6.15甲方负责支付营销推广有关的广告、制作、活动等一切费用并根据销售的需要开展必要的促销活动。7、乙方权利及义务：7.1合同签订后，乙方须组成销售项目组，根据销售进度参加由甲方、设计单位、施工单位及相关单位联合组成的项目工作协调小组，全面负责销售工作；乙方负责所有销售人员的招聘、培训、报酬、解雇等全部费用开支及管理工作，销售人员的劳动合同与乙方签订，甲方有权提前书面通知乙方要求对不合格人员变更，乙方应予配合；7.3乙方应按甲方与开发商签署《碧桂园合作合同》中的委托销售期限内即2018年12月31日完成销售合作房源100%，如乙方在相应的时间内未能完成销售合作房源的100%，所造成的一切损失由乙方承担。8、销售代理服务费收费标准（考核：认购金额；销售代理服务费结算：签约金额）：8.1项目销售代理服务费：8.1.1销售代理服务费（=签约金额＊销售代理服务费计提比例）：按下表计提，乙方按签约金额计算销售代理服务费计提比例，以每个月实际回款结算销售代理服务费；商业部分乙方按签约金额的2.0%计提销售代理服务费：8.1.2考核标准：（即一个月）为一个考核周期，由乙方制定销售考核任务，甲方确认后实施；若前一个月考核周期未完成约定指标，则顺延结算月考核相应的代理费，直到第二个月考核周期累计完成两个考核周期任务总和，则在第二个考核周期按当期实际完成情况的销售代理服务费提取比例结算前一个考核周期销售代理服务费，并补足前一个考核周期扣除部分销售代理服务费；若乙方超额完成当季度指标，当季度的超出部分可抵冲下季度未完成部分的指标差额部分；8.1.3如因乙方原因连续两个考核周期未能完成销售任务的60%，甲方给予乙方一个月时间作为调整期，如调整期结束后乙方仍未能完成销售任务的60%，甲方有权解除合同或引进第三方联合销售代理；9、独家销售代理委托服务费用支付方式9.1服务费计提标准9.1.1销售代理委托服务费以甲方与客户正式签订《认购书》、《商品房买卖（预售）合同》、其他形式的协议等合同并收到首次付款为标准确认结算服务费单位，按实际每单销售合同签约后甲方实收款项提取乙方销售代理服务费，即客户与甲方签订《认购书》、《商品房买卖（预售）合同》、其他形式的协议等合同后，一次性付款客户已付清款项的，乙方当月计提销售代理服务费；银行按揭客户或分期付款客户，乙方则按甲方每期实收款项计提销售代理委托服务费，直至客户付清款项；在本合同有效期内签订的商品房买卖合同，但房款在本合同有效期之外支付，甲方应在该购房合同达到上述结算条件后的一个月内支付相应的销售佣金；9.2销售代理服务费支付时间及方式9.2.1销售代理服务费每月结算一次，结算范围为本月之内所有售出单位及所有未结销售代理服务费；乙方在每月底前向甲方提交服务费结算表，甲方须在收到服务费结算表后7日内作出审核结果，如逾期未出审核结果视为甲方确认并认可乙方提交的服务费结算表，甲方应于下个月7日前将上月销售代理服务费支付给乙方；9.2.2若客户在签订《认购书》或《商品房买卖（预售）合同》后悔约，则按照以下方式计算乙方销售代理服务费：（1）如因客户自身原因毁约的，没收的客户定金及违约金并归甲方所有，乙方如该房源收回重新发售成交的，乙方按照销售代理服务费计提标准计提该房源的销售代理服务费；（2）如因甲方原因，解除《商品房买卖（预售）合同》的，甲方仍须以签约金额为基数按第8条约定的销售代理服务费计提比例全额向乙方支付销售代理服务费；该房源收回重新发售，乙方按照销售代理服务费计提标准计提该房源的销售代理服务费；（3）如因乙方原因造成客户毁约，则乙方不收取销售代理服务费或退还已收取的销售代理服务费；该房源收回重新发售，乙方按照销售代理服务费计提标准计提该房源的销售代理服务费；9.3销售代理服务费结算：上述项目销售代理服务费均以人民币结算，以支票或转账形式支付予乙方指定的银行账号内。10、特别约定：项目广告推广费服务内容：甲方承担本项目广告推广宣传所有费用，包括但不限于媒体宣传、短信、户外、SP活动、现场物料制作设计、房交会及其他广告宣传、现场包装等。12、合同的变更、解除及违约责任12.1甲乙双方明确，凡违反本合同第1条中有关承诺与确认的情形均属对本合同的根本违约，守约方有权通知对方解除合同并要求违约方承担赔偿金20万元，且守约方有权要求违约方赔偿其受到的实际损失；12.2合同的变更、解除、终止须在双方达成一致的基础上以书面形式予以明确；除非另有规定，任何一方不得单方面变更、解除、终止本合同；否则将向守约方承担20万元赔偿金，且守约方有权要求违约方赔偿其受到的实际损失；12.3甲方如未按合同约定的时间向乙方支付服务费，每逾期一日，按应付金额的千分之五向乙方支付赔偿金；如甲方在超过合同约定的时间15日内仍未向乙方支付相应的服务费，乙方有权单方解除合同并不承担任何违约责任，同时乙方还有权要求甲方另行承担20万元的赔偿金并赔偿乙方全部损失；12.7双方明确，损失包括本合同项下的全部预期可得利益和为实现债权所产生的调查费、公证费、律师费、诉讼费等合理费用。 上述碧桂园项目相关合同签订后，时代联行公司于2017年12月29日、2018年2月14日、2018年4月26日向聚义和公司支付碧桂园项目投资款206.4万元、206.4万元、200万元，共计612.8万元。2017年12月29日，聚义和公司向碧桂园房地产公司缴纳保证金2064万元，同日，碧桂园房地产公司向聚义和公司出具了4份《通用统一收据》予以确认。2018年4月27日，聚义和公司向碧桂园房地产公司缴纳保证金1411万元，同日，碧桂园房地产公司向聚义和公司出具了4份《诚意金收据》予以确认。上述保证金共计3475万元。2018年6月15日，碧桂园房地产公司按《碧桂园合作合同》的约定向聚义和公司退还保证金695万元。 2019年3月6日，聚义和公司向碧桂园房地产公司发送《解除包销合同确认函》，载明：2017年12月25日我司与贵公司签订了《碧桂园商铺合作合同》，我司代理销售该项目商铺134套，总额为17371万元。截止目前我司已销售并完成签约72套，销售额为：98555331元，回款金额为90926460元，自2018年6月份政府部门严厉打击不允许包销方式销售，更不允许收取溢价，中介市场纷纷禁止带客，链家、中原、大唐等大型房地产中介关于资方包销类的房地产项目，均取消或暂停合作，本项目严重受到整体政策影响，后期无法销售以致合同到期无法完全履行合同合约，在此过程中已多次与甲方沟通并说明情况，经甲乙双方多次沟通协商后，甲方提出将我方剩余2,780万元保证金按销售底价抵为商铺作为解除包销合同方案，我方现已同意甲方提出要求将我方剩余保证金2780万元自购为商铺，附自购房源明细表，特此说明。随后，碧桂园房地产公司（甲方）与聚义和公司（乙方）及蒲建军（丙方）签订《解除协议》，约定，2017年12月25日甲乙双方签订《碧桂园合作合同》（以下简称“包销合同”），就甲方开发建设的成都市碧桂园城市花园项目中的商铺物业委托乙方为销售代理人，甲乙丙三方经友好协商达成如下协议：一、甲乙双方协商一致同意包销合同于2019年3月15日解除，双方对包销合同的解除互不承担任何责任。二、双方确认，乙方于2019年3月31日全面撤出甲方工作场地并归还包销合同项下代理关系相关的全部资料，自2019年3月15日起甲方所有房源不再由乙方负责代理销售；乙方代理销售期间，销售情况详见附件一。三、甲、乙双方共同确认，根据包销合同约定，由乙方购买甲方项目20套商铺房源（商铺信息详见附件二），商铺总价为28124858元（不含税费及其他需购房人自行缴纳的费用等）；乙方在甲方处剩余的全部销售保证金27800000元，用以抵作购买上述商铺的房款，其余的324858元购房款，乙方应于2019年5月1日前向甲方支付，如逾期未支付,乙方应按日向甲方支付逾期应付款金额万分之三的违约金。丙方为乙方履行本条付款义务提供担保，如丙方应向甲方承担连带保证责任。十四、本协议为双方经友好协商解除包销合同终止相关事宜所达成的唯一协议，此协议取代以前双方就该问题所有的口头或书面协议或承诺。经查，碧桂园房地产公司抵偿给聚义和公司的20套商铺为：1、xx2号，面积为67.72㎡，房价为1497481元；2、xx3号，面积为67.72㎡，房价为1487050元；3、xx4号，面积为64.85㎡，房价为1633307元；4、xx5号，面积为71.29㎡，房价为1553384元；5、xx3号，面积为75.8㎡，房价为1497481元；6、xx4号，面积为68.58㎡，房价为1554254元；7、xx5号，面积为133.84㎡，房价为1782631元；8、xx6号，面积为110.49㎡，房价为1196644元；9、xx7号，面积为117.82㎡，房价为1831118元；10、xx8号，面积为106.25㎡，房价为1173074元；11、xx9号，面积为120.82㎡，房价为1862962元；12、xx5号，面积为62.74㎡，房价为633939元；13、xx6号，面积为70.48㎡，房价为708402元；14、xx7号，面积为63.8㎡，房价为649814元；15、xx8号，面积为112.48㎡，房价为1126078元；16、xx3号，面积为68.8㎡，房价为1967302元；17xx4号，面积为58.6㎡，房价为1672438元；18、xx2号，面积为46.67㎡，房价为1336537元；19、xx4号，面积为53.07㎡，房价为1527432元；20、xx2号，面积为43.52㎡，房价为1251850元；上述20套商铺总面积为1641.62㎡，总房价为28124858元。2019年3月19日，蒲建军按上述解除协议的约定，向碧桂园房地产公司支付了差价款324858元。 2018年9月10日，时代联行公司的法定代表人薛松将《碧桂园补充协议2018.9.7（1）》和《中南补充协议2018.9.7（1）》通过微信发送给聚义和公司的蒲建军，并留言“请蒲总确认中南及碧桂园从9月10日后时代联行不再收项目营销代理费，团队成本由项目公司直接承担，请确认后本司盖章送过来。另烦请蒲总支付下保利项目剩余投资分红金额及中南的投资本金，谢谢！”。《碧桂园城市花园补充协议》记载：经聚义和公司和时代联行公司协商，从2018年9月10日起碧桂园城市花园时代联行公司不再支付团队人员（人员见表格）的基本工资+社保以及团队提成，基本工资+社保+团队提成均由聚义和公司承担，且从9月10日起聚义和公司也不再向时代联行公司计提2%代理费，9月10日前未结算的代理费不予计提，项目人员工资每月10号前聚义和公司做工资表直接发放项目人员，发放工资人员以本项目实际到岗为准给予核算，项目人员工作内容及工作时间由聚义和公司统一安排和调度。并附具体团队人员工资、社保标准和提成比例。《中南世纪城补充协议》记载：经聚义和公司和时代联行公司协商，从2018年9月10日起中南世纪城项目时代联行公司不再支付团队人员（人员见表格）的基本工资+社保以及团队提成，基本工资+社保+团队提成均由聚义和公司承担，每月3号前时代联行公司提交团队工资表给聚义和公司，每月5号前聚义和公司一次性将工资支付给时代联行公司，由时代联行公司代发团队人员工资。每月20号聚义和公司直接支付团队提成，不再由时代联行公司支付。并附具体团队人员工资、社保标准和提成比例。之后，聚义和公司按上述两份补充协议的约定，将碧桂园项目的团队人员工资和提成直接支付给团队人员，将社保支付给时代联行公司；将中南项目的团队人员工资和社保支付给时代联行公司，将中南项目的提成直接支付给团队人员。 聚义和公司与四川应天缘律师事务所签订《委托代理合同》，约定由四川应天缘律师事务所代理聚义和公司与时代联行公司联营合同纠纷一案，代理费为40万元。2020年6月2日，聚义和公司向四川应天缘律师事务所支付代理费40万元。 一审庭审中，聚义和公司提交案外人郭鑫、范沛防出具的《情况说明》、郭鑫和范沛防分别与碧桂园房地产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、碧桂园房地产公司向聚义和公司发送的《关于贵司合同违约风险的提示函》、转款凭证，证明因时代联行公司在2018年10月31日未完成销售任务，为避免更大的经济损失，聚义和公司以自购4套商铺的形式追加投资5907949元，时代联行公司应按照出资比例出资1181589.8元。时代联行公司对此不予认可。 一审另查明，成都市房屋产权交易中心于2019年11月18日向一审法院的回复，记载的案涉碧桂园城市花园16栋、22栋、23栋7套已出售商铺的成交价，与《碧桂园合作合同》载明的包销折后价缩水47%左右。 一审法院认为，经审理，本案存在以下争议焦点，一审法院评述如下： 一、关于时代联行公司主张的中南世纪城项目的投资利润。聚义和公司与时代联行公司就中南世纪城项目签订的《投资合作协议》和《中南世纪城（南充）项目销售代理服务委托合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应全面适当履行约定义务。时代联行公司已按《投资合作协议》的约定履行了投资义务，并按《中南世纪城（南充）项目销售代理服务委托合同》的约定完成了销售代理任务，聚义和公司应按合同约定向时代联行公司支付投资利润。经查，中南世纪城项目利润为15878184.47元，按上述合同约定，时代联行公司应分得投资利润为15878184.47元×20%=3175636.89元，现时代联行公司仅主张3175581.46元，一审法院予以支持。因聚义和公司未按合同约定的期限向时代联行公司支付投资利润，已构成违约，应承担违约责任。由于双方未对违约金进行具体约定，一审法院酌定2018年12月1日至2019年8月20日的资金占用利息，以3175581.46元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；2019年8月21日至该款付清之日止的资金占用利息，以3175581.46元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准计算。关于聚义和公司提出南充世纪城（中南）房地产开发有限公司尚有保证金263372元未退还，时代联行公司应按其投资比例承担52674.4元的抗辩意见，因聚义和公司未提交合法有效的证据予以证明，一审法院不予采纳。 二、关于时代联行公司主张的销售代理费892496.46元。因该费用系2018年9月10日后中南世纪城项目和碧桂园城市花园项目产生的费用，而时代联行公司的法定代表人薛松明确表示，从2018年9月10日后时代联行公司不再收取中南世纪城项目和碧桂园城市花园项目的项目营销代理费，聚义和公司提交的《中南世纪城补充协议》、《碧桂园城市花园补充协议》，亦约定从2018年9月10日起，聚义和公司不再向时代联行公司支付2%的代理费，9月10日之后的人员工资、社保、提成由聚义和公司承担。根据聚义和公司提交的相应转款凭证，可以认定聚义和公司已按照上述两份补充协议的约定，将中南世纪城项目和碧桂园城市花园项目的团队人员工资、社保、提成支付给团队人员和时代联行公司，履行了两份补充协议约定的义务，故时代联行公司要求聚义和公司支付销售代理费892496.46元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于时代联行公司提出《中南世纪城补充协议》和《碧桂园城市花园补充协议》双方均未签名盖章予以确认，故上述两份补充协议并未生效，不应按此履行。一审法院认为，《中南世纪城补充协议》和《碧桂园城市花园补充协议》系时代联行公司的法定代表人薛松通过微信发送给聚义和公司的蒲建军，薛松在微信中亦明确表示不再收取2018年9月10日后的项目营销代理费，聚义和公司也实际履行了上述两份补充协议的约定，故时代联行公司的上述抗辩意见一审法院不予采纳。 三、关于时代联行公司主张的碧桂园城市花园项目收益利润。一审法院认为，聚义和公司与案外人碧桂园房地产公司签订的《碧桂园合作合同》、聚义和公司与时代联行公司就碧桂园城市花园项目签订的《投资合作协议》和《碧桂园·城市花园项目独家销售代理服务委托合同》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应全面适当履行约定义务。按照《投资合作协议》的约定，若在2018年11月30日碧桂园项目未能售罄，则在2018年12月31日按剩余未售房源+现金形式按投资各方的投资比例分配所属权益，未售房源价值按聚义和公司与开发商签订的购买合同中约定的对应房源价格计算。由于时代联行公司未在合同约定的2018年11月30日前完成销售任务，碧桂园房地产公司按照《碧桂园合作合同》的约定，仅于2018年6月15日向聚义和公司退还了保证金695万元，聚义和公司亦按照该合同的约定，将剩余保证金2780万元，按照当初与碧桂园房地产公司约定的价格，购置了20套未销售商铺，并向碧桂园房地产公司支付了差价324858元。按照《投资合作协议》的约定，聚义和公司应向时代联行公司按投资比例退还投资款为695万元×20%=139万元。因聚义和公司还向碧桂园房地产公司支付了20套商铺的购房差价324858元，时代联行公司也应按其投资比例承担相应购房款324858元×20%=64971.6元。故聚义和公司应向时代联行公司退还投资款139万元-64971.6元=1325028.4元及资金占用利息。2019年1月1日至2019年8月20日的资金占用利息，以1325028.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；2019年8月21日至该款付清之日止的资金占用利息，以1325028.4元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准计算。经查，碧桂园城市花园项目利润为416949.33元，按照《投资合作协议》的约定，时代联行公司应分得投资利润为416949.33元×20%=83389.87元。因聚义和公司未按合同约定的期限向时代联行公司支付投资利润，已构成违约，应承担违约责任。由于双方未对违约金进行具体约定，一审法院酌定2019年1月1日至2019年8月20日的资金占用利息，以83389.87元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；2019年8月21日至该款付清之日止的资金占用利息，以83389.87元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准计算。由于时代联行公司已申请一审法院查封上述20套商铺中的10套商铺，剩余10套商铺聚义和公司已经处理，现双方均同意在查封的10套商铺中进行分割。在查封的10套商铺中，水街xx5号xx6号、xx7号、xx8号、xx9号商铺系一整体，总价为7846429元，分割后会影响商铺整体布局及商业价值，且不易出售，xx2号、xx4号，xx2号，xx3号、xx4号系独立商铺，由于双方对抽签选房方案不能达成一致意见，一审法院本着尽量减少案涉房屋商业价值损失的前提下，根据案涉房屋的价格及双方所占投资比例，酌定将xx2号、xx4号，xx3号商铺（3套商铺总价为4831271元）由聚义和公司变更过户登记给时代联行公司，与4802971.6元（612万元-1325028.4元）的差价28299.4元，由时代联行公司补偿给聚义和公司。 四、关于聚义和公司主张的违约损失。按照《碧桂园·城市花园项目独家销售代理服务委托合同》的约定，时代联行公司应在2018年12月31日完成销售合作房源100%，如时代联行公司在相应的时间内未能完成销售合作房源的100%，所造成的一切损失由时代联行公司承担。并明确约定损失包括本合同项下的全部预期可得利益和为实现债权所产生的调查费、公证费、律师费、诉讼费等合理费用。由于时代联行公司未在合同约定的期限完成销售任务，已构成违约，应按合同约定承担相应的赔偿责任。1、关于追加投资部分。按照《碧桂园合作合同》的约定，第二次投资款为1411万元，时代联行公司应投资282.2万元，实际投资200万元，少投资82.2万元，按《投资合作协议》的约定，时代联行公司应承担其应投资额度20%的违约金16.44万元（82.2万元×20%）。聚义和公司提出其于2018年10月31日因时代联行公司未完成销售任务，聚义和公司以自购4套商铺的形式追加投资5907949元，时代联行公司应按投资比例出资1181589.8元，其未出资，应承担1181589.8元×20%=236317.96元的违约金。一审法院认为，根据聚义和公司提交的证据，仅能证明范沛防、郭鑫购买了4套价值5907949元的商铺，虽然范沛防、郭鑫出具《情况说明》，证明其购买的商铺的真正买房人和权利人均是聚义和公司，购房款也是由聚义和公司给付，但由于范沛防、郭鑫并未出庭作证，即使范沛防、郭鑫出具的证明属实，亦仅能证明聚义和公司购买了4套案涉碧桂园项目商铺，不能证明聚义和公司又进行了第三次投资。故聚义和公司要求时代联行公司支付该笔违约金的诉讼请求一审法院不予支持。2、关于资金占用损失。聚义和公司提出其前期筹集销售保证金对外借款1820万元（借款利率为年利率24%），为完成销售任务对外借款5907949元，支付购20套商铺的差价对外借款324858元，时代联行公司未在约定期限完成销售代理任务，碧桂园房地产公司未退还保证金等，截止庭审共计造成利息损失6681610.38元，该款应由时代联行公司承担。时代联行公司对此不予认可。一审法院认为，聚义和公司共计向碧桂园房地产公司缴纳保证金3475万元，其中属于时代联行公司的为612.8万元，剩余2862.2万元属于聚义和公司。碧桂园房地产公司已按《碧桂园合作合同》的约定，于2018年6月15日向聚义和公司退还了第一笔保证金695万元，第二笔保证金的退还时间应为2018年11月15日，由于时代联行公司未在2018年10月30日前达到合作房源总房价款的50%，亦未在2018年12月31日前完成销售代理任务，致使碧桂园房地产公司未将剩余的2780万元保证金退还给聚义和公司，并导致聚义和公司按其与碧桂园房地产公司签订的《碧桂园合作合同》的约定，于2019年4月1日用剩余2780万元保证金购置20套未销售商铺，故时代联行公司应承担碧桂园房地产公司未按合同约定期限退还聚义和公司保证金的资金占用利息。虽然聚义和公司提出对外借款年利率为24%，应以此为依据计算，但由于聚义和公司提交的借条等证据，不能证明该笔借款系用于聚义和公司的案涉投资，故资金占用利息应以2224万元(2780万元×80%)为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，从2018年11月16日起计算至2019年3月30日为宜。3、关于聚义和公司提出的后期建设团队营销成本6164885.47元，该损失应由时代联行公司承担。因该笔费用系2019年1月1日至同年10月所产生的代理佣金、销售提成、员工工资及社保、项目日常开销等费用，而在聚义和公司提交的《碧桂园城市花园补充协议》中明确约定，从2018年9月10日起，时代联行公司不再支付销售人员的工资、社保、提成，聚义和公司也不再向时代联行公司支付代理费，故聚义和公司主张的上述费用一审法院不予支持。4、关于聚义和公司提出其从碧桂园房地产公司购置24套商铺，现商铺价值大幅缩水，共计造成损失17720656元，该损失应由时代联行公司承担的主张。一审法院认为，如前所述，以范沛防、郭鑫名义购买的4套价值5907949元的商铺，不能认定为系聚义和公司的追加投资。另外20套商铺，系因时代联行公司未按合同约定的期限完成销售代理任务，致使聚义和公司按照其与碧桂园房地产公司签订的《碧桂园合作合同》的约定，以包销折后总价为成交价，用20套商铺抵扣回的保证金。由于相似位置的商铺现已缩水47%，粗略计算置换回的20套商铺已缩水28124858元×47%=13218683.26元，按照《投资合作协议》和《碧桂园·城市花园项目独家销售代理服务委托合同》的约定，时代联行公司应承担聚义和公司因商铺缩水而造成的损失13218683.26元×80%=10574946.61元。5、关于聚义和公司主张的律师费损失40万元，因该笔费用已由聚义和公司按代理合同的约定支付给四川应天缘律师事务所，且符合《碧桂园·城市花园项目独家销售代理服务委托合同》的约定，该笔律师费应由时代联行公司承担。综上，由于时代联行公司与聚义和公司之间存在两种法律关系，一种系双方基于《碧桂园·城市花园项目独家销售代理服务委托合同》而形成的委托合同关系，另一种系双方基于《投资合作协议》而形成的联营合同关系，一审法院为了减少诉累，在征求双方当事人同意的情况下，决定将上述两种法律关系在本案中一并审理。虽然按照《碧桂园·城市花园项目独家销售代理服务委托合同》的约定，时代联行公司应向聚义和公司金赔偿经济损失约1150万元，但同时双方还存在联营合同关系，按照《投资合作协议》的约定，时代联行公司应按其出资投资份额依法享有投资协议中约定的项目投资收益、承担投资损失。由于双方约定时代联行公司的投资份额为20%，应承担20%的责任，故一审法院酌定时代联行公司应向聚义和公司赔偿经济损失230万元为宜。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、四川聚义和置业有限公司于判决生效后十日内向成都时代联行科技有限公司支付中南世纪城项目利润3175581.46元及资金占用利息（1、2018年12月1日至2019年8月20日的资金占用利息，以3175581.46元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；2、2019年8月21日至该款付清之日止的资金占用利息，以3175581.46元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准计算。）；二、四川聚义和置业有限公司于判决生效后十日内向成都时代联行科技有限公司支付碧桂园城市花园项目利润83389.87元及资金占用利息（1、2019年1月1日至2019年8月20日的资金占用利息，以83389.87元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；2、2019年8月21日至该款付清之日止的资金占用利息，以83389.87元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准计算。）；三、四川聚义和置业有限公司于判决生效后十日内向成都时代联行科技有限公司退还碧桂园城市花园项目保证金1325028.4元及资金占用利息（1、2019年1月1日至2019年8月20日的资金占用利息，以1325028.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；2、2019年8月21日至该款付清之日止的资金占用利息，以1325028.4元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准计算。）；四、成都时代联行科技有限公司于判决生效后十日内向四川聚义和置业有限公司支付差价款28299.4元；五、成都时代联行科技有限公司于判决生效后十日内向四川聚义和置业有限公司赔偿损失230万元；六、四川聚义和置业有限公司于本判决生效后十日内将位于成都市金牛区，xx3号商铺交付给成都时代联行科技有限公司，并协助成都时代联行科技有限公司办理过户登记手续，过户登记至成都时代联行科技有限公司或成都时代联行科技有限公司指定单位或个人名下；七、驳回成都时代联行科技有限公司的其他诉讼请求；八、驳回四川聚义和置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费108605元，减半收取54302.5元，由成都时代联行科技有限公司负担32599.5元，由四川聚义和置业有限公司负担21736元。财产保全费5000元，由四川聚义和置业有限公司负担。反诉案件受理费166788元，减半收取83394元，由成都时代联行科技有限公司负担12713元，由四川聚义和置业有限公司负担70681元。 本院二审期间，时代联行公司提交了《初评意见书》两份，拟证明一审法院依据其他商铺的成交价同挂牌清水价间的差额认定案渉20套商铺价值缩水系事实认定错误。聚义和公司质证对该意见书不予认可。聚义和公司向本院提交以下证据：1.存量二手房交易税费标准，拟证明聚义和公司转让商铺需缴纳20%的税费；2.商铺欠费明细表，拟证明涉案商铺欠物管费金额；3.碧桂园城市花园地形图，拟证明24栋商铺不宜分割。时代联行公司质证认为，税费标准不予认可，欠费明细与本案无关，地形图的真实性、合法性认可。对双方提交的以上证据，本院经审查认为，《初评意见书》并无鉴定机构及鉴定人员的资质证书，不予采信；税费标准、欠付明细与本案无关，不予采信；对地形图的真实性、合法性予以确认。 二审查明，《中南世纪城（南充）项目销售代理服务委托合同》第9.1条约定：销售代理委托服务费以甲方、开发商与客户正式签订《认购书》《商品房买卖（预售）合同》、其他形式的协议等合同并收到首次付款为标准确认结算服务费单位，按实际每单销售合同签约后开发商及甲方合计实收款项提取乙方销售代理服务费，……时代联行公司二审中陈述，其主张的销售代理费系2018年9月10日前的销售代理费，并认可中南世纪城项目销售代理费的计提时间点以上述合同第9.1条约定予以认定。 另查明，中南世纪城项目房屋交易中，邓太平于2018年8月1日与聚义和公司签订《认购协议书》，于2018年9月12日签订《中南世纪城签约申报表》。聚义和公司于2018年9月12日向邓太平出具《收据》，载明收款117337元。曾红娟于2018年6月28日与聚义和公司签订《认购协议书》，于2018年9月15日签订《中南世纪城签约申报表》。聚义和公司于2018年9月15日向曾红娟出具《收据》，载明收款89029元。曾红娟当日POS单显示向四川聚义和置业八部支付39029元。 本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据双方的诉辩意见及审理查明的事实，本案二审的主要争议焦点为：1.聚义和公司应否向时代联行公司支付销售代理费892496.46元；2.时代联行公司应否向聚义和公司赔偿损失230万元；3.一审法院认定聚义和公司向时代联行公司交付水街19栋102号、104号，水街21栋103号商铺是否恰当。现分析评判如下： 关于销售代理费的问题，一审法院认定2018年9月10日后的销售代理费聚义和公司无需支付后，双方并未就此提出异议，本院对此不再予以审查。时代联行公司上诉主张销售代理费892496.46元（含城市花园项目未收代理费881934.4元，中南世纪城项目10562.06元）均为2018年9月10日前的费用，聚义和公司应当支付。本院认为，关于城市花园项目的销售代理费问题，时代联行公司在其与聚义和公司达成的《碧桂园城市花园补充协议》中明确表示2018年9月10日前未结算的代理费不予计提，因此，时代联行公司上诉主张该部分代理费没有事实依据，本院不予支持。关于中南世纪城项目的销售代理费问题，时代联行公司上诉主张聚义和公司未支付邓太平、曾红娟所涉房屋交易的销售代理费，该代理费产生在2018年9月10日前。本院认为，双方委托合同约定销售代理费计提时间点为与客户正式签订《认购书》《商品房买卖（预售）合同》、其他形式的协议等合同并收到首次付款时，而邓太平、曾红娟的签约申报表及首次付款均发生在2018年9月10日后，仅凭《认购协议书》签订于2018年9月10日前，不足以认定两套房屋相关销售代理费产生于2018年9月10日前，故对时代联行公司该项上诉主张，本院不予支持。 关于时代联行公司应赔偿聚义和公司损失金额问题，本院认为，因时代联行公司未按约完成销售任务，其应当承担由此给聚义和公司造成的损失，包括律师费等合理费用。根据查明的事实，因时代联行公司未完成销售任务致使碧桂园房地产公司未将2780万元保证金按期退还，期间给聚义和公司造成的资金利息损失（以2224万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，从2018年11月16日起计算至2019年3月30日），按约应由时代联行公司承担。聚义和公司实际产生的律师费40万元，符合《碧桂园·城市花园项目独家销售代理服务委托合同》约定，应由时代联行公司承担。关于聚义和公司主张的20套商铺价值缩水损失，根据成都市房屋产权交易中心对相似位置商铺同期成交价的回复，涉案20套商铺价值缩水约47%，即28124858元×47%=13218683.26元，按照《投资合作协议》和《碧桂园·城市花园项目独家销售代理服务委托合同》的约定，时代联行公司应承担聚义和公司因商铺缩水而造成的损失13218683.26元×80%=10574946.61元。综上，时代联行公司应向聚义和公司赔偿的上述经济损失约1150万元，一审法院依据时代联行公司的投资份额，酌定其向聚义和公司赔偿损失230万元，并非过高。时代联行公司上诉主张该损失金额过高的意见，本院不予采纳。关于时代联行公司上诉主张成都市房屋产权交易中心回复的商铺成交价并非真实成交价，不应采信的意见，本院认为，成都市房屋产权交易中心作为房屋交易的市场管理职能部门，其出具的回复具有较高证明力，在时代联行公司未举示充分的合法有效的反驳证据情况下，应予采信。 三、关于一审法院认定聚义和公司向时代联行公司交付水街xx2号、xx4号，xx3号商铺是否恰当的问题。本院认为，时代联行公司的第一项诉讼请求为：判令聚义和公司向时代联行公司支付投资本金6128000元，在一审法院释明后，时代联行公司同意以聚义和公司交付部分商铺和支付差价的方式返还其投资本金。时代联行公司诉请聚义和公司直接交付xx7号、xx8号、xx9号商铺并无合同依据。因双方未能对分割的具体商铺达成一致意见，一审法院根据查封的10套商铺的整体布局及商业价值，本着尽量减少涉案商铺商业价值损失的原则，结合时代联行公司应取得的投资本金的金额，酌定将xx2号、xx4号，xx3号商铺分割给时代联行公司，并由时代联行公司补偿聚义和公司差价28299.4元并无不当，亦未超出时代联行公司的诉讼请求。 综上所述，时代联行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70994.09元，由上诉人成都时代联行科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  赵云平 审判员  罗晓都 审判员  史 洁 二〇二一年六月十一日 书记员  杨昭君