广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初14094号原告刘某某，男，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被告某某（深圳）公寓管理有限公司（以下简称某某公司），住所地深圳市龙岗区法定代表人唐某某。被告唐某某，男，汉族，身份证住址湖南省祁阳县。被告刘某某，男，汉族，身份证住址湖南省祁阳县。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任、公开开庭进行了审理。原告刘某某、被告刘某某到庭参加诉讼。被告唐某某和被告某某公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告某某公司于2020年8月23日签订《资产委托代理服务合同》，原告将其位于深圳市的房屋委托给被告某某公司管理，合同约定委托代理服务期限为13个月，自2020年8月26日至2021年9月27日。每月租金收益2850元（人民币，下同），共支付12个月租金，其中第一个月为免租期。首次支付日为2020年8月24日（押金），二次支付日为2020年10月10日（首月租金），之后以每期10日为支付日，支付宽限期30天。合同签订后，原告将房屋交付于被告某某公司。被告某某至今并未按照合同约定向原告支付每月的租金收益，仅于2020年8月24日支付原告押金2850元。被告某某公司目前已处于倒闭状态，被告唐某某、被告刘某某下落不明。依据原告与被告签订的《资产委托代理服务合同》的第六条第三款之约定,“乙方无正当理由导致逾期支付固定租金收益超过30天的”，原告有权解除双方签订的合同，被告某某公司应返还涉案房屋，支付拖欠的租金／违约金及占用费。被告某某公司为自然人独资公司，在2020年8月20日进行法定代表人变更，由被告刘某某变更为被告唐某某。被告法定代表人唐某某为被告某某公司的唯一股东，被告刘某某在本合同签订期间为公司法定代表人，二人应对被告某某公司上述付款义务承担连带责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告某某公司签订的《资产委托代理服务合同》（合同编号ＡＲＢＳＺＧＹ000691）；2.被告某某公司向原告返还位于深圳市的房屋；3.被告某某公司向原告支付2020年9月28日至2021年9月27日占用房屋期间的占用费34200元，违约金2850元，拖欠房租所产生的利息5000元（按银行同期拆借贷款利率计算）；4.被告唐某某、被告刘某某对被告某某公司的上述付款义务承担连带责任；5、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更本案案由为房屋租赁合同纠纷，撤回第二项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为被告某某公司向原告支付2020年9月28日至2021年5月26日占用房屋期间的占用费34200元，违约金2850元，拖欠房租所产生的利息5000元（按银行同期拆借贷款利率，自2021年5月26日开始计算至实际清偿之日止）。被告刘某某辩称：其于2020年8月21日已将公司转让给唐某某，并进行工商登记变更，亦完成公司账户财务交接等手续。转让时公司账户余额将近110万元，足够公司维持正常经营，因此其无需为本案债务承担责任，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。被告某某公司和被告唐某某未到庭参加诉讼及答辩。经审理查明：2020年8月23日，原告与被告某某公司签订一份《资产委托代理服务合同》，约定：1、原告拟将其拥有的深圳市龙城街道某某广场对外出租，获取固定租金收益，因此将涉案房屋交付被告某某公司委托代理服务，委托代理服务期限为13个月；2、原告有权在起租后收取月固定租金收益，合同期限自2020年8月26日至2021年9月27日，服务准备期30天，自2020年9月28日至2021年9月27日每月收取固定租金收益2850元，首次支付日为2020年8月24日，支付金额为2850元，二次支付日为2020年10月10日，支付金额为2850元，之后以每期10日为支付日，准备期原告不收取固定收益；3、被告某某公司在代理期间向承租人实际收取的租金扣除应支付原告的前述月固定租金收益外，剩余部分作为增值服务收益所得归其所有，如被告某某公司房屋空置或收取的实际租金低于前述月固定租金收益的，被告某某公司有义务为原告补足上述标准的月固定租金收益，确保原告的收益不受影响；4、被告某某公司无正当理由导致逾期支付固定租金收益超过30天的，原告有权解除本合同，被告某某公司应按相当于托管房屋1个月固定租金收益的数额标准向原告支付违约金，并赔偿原告的其他相应实际损失。2020年8月24日，被告某某公司向原告转账2850元，备注为房租。原告称该转账系被告某某公司支付的房屋押金。原告提交的《营业执照》和《企业信用信息公示报告》显示，2020年7月2日被告某某公司的法定代表人为刘某某，后变更为唐某某。原告提交的粤（2020）深圳市不动产权第××号《不动产权证书》显示，涉案房产为原告单独所有。被告刘某某仅认可《营业执照》和《企业信用信息公示报告》的真实性，并称涉案交易发生时其已非某某公司的法定代表人。为证明其主张，被告刘某某提交了《股权转让协议》、《变更（备案）通知书》、《账单》、《营业执照》。其中日期为2020年8月26日的《股权转让协议》显示，被告刘某某与被告唐某某经友好协商，被告刘某某将其持有的某某公司100%股权转让给被告唐某某，被告唐某某同意在本协议双方签字后90个工作日内向被告刘某某支付600000元，双方办理完工商变更登记后，被告刘某某向被告唐某某支付剩余价款300000元；股权转让登记变更后，被告唐某某按照其所受让的股权享有公司权利，承担作为某某公司唯一股东的全部义务和责任；该协议书有被告唐某某和被告刘某某的签名及捺印。由深圳市市场监督管理局于2020年8月21日出具的《变更（备案）通知书》显示，该局已于2020年8月21日对某某公司申请股东及法定代表人等变更予以核准，变更后股东信息为唐某某，出资比例100%，出资额100万元，变更后法定代表人为唐某某。《账单》显示，截至2020年8月21日，某某公司账户余额为731823.46元。《营业执照》显示，2020年8月21日，某某公司的法定代表人为唐某某。原告仅确认《变更（备案）通知书》和《营业执照》的真实性，并称股权转让协议书签订的时间晚于工商变更时间，自相矛盾。被告刘某某则称其与唐某某系先行达成变更意向，变更工商登记后再签订股权转让协议书。另，庭审中原告称涉案房屋现仍由某某公司出租的第三人占有，但第三人已将相关费用缴纳给某某公司，并未向其缴纳租金和相关费用。本院认为，原、被告签订的合同名为《资产委托代理服务合同》，但其合同约定了固定收益、租期等内容，符合租赁合同的形式要件，而合同中关于“被告某某公司房屋空置或收取的实际租金低于前述月固定租金收益的，被告某某公司有义务为原告补足上述标准的月固定租金收益，确保原告的收益不受影响”的约定与委托代理关系中法律后果由委托人承担的特点明显不同，且某某公司向原告转账的款项亦备注“房租”因此原告与某某公司实际上建立的系租赁关系而并非委托关系，双方签订的《资产委托代理服务合同》实质上是针对涉案房产的房屋租赁合同。现原告主张被告自缴纳押金后就再未向其支付过任何款项，而被告某某公司未到庭对原告提交的证据及主张提出异议及反驳，亦未举证证明其实际支付的款项情况，视为放弃其相关抗辩权利，应承担举证不能之不利后果，因此本院依法采信原告主张。现被告某某公司拖欠租金超过三十日，原告根据“被告某某公司无正当理由导致逾期支付固定租金收益超过30天的，原告有权解除本合同”的约定诉请解除双方签订的合同编号为ARBSZGY000691的《资产委托代理服务合同》，于法有据，本院予以支持。原告未提交证据证明其曾通知某某公司解除合同，而本案起诉状副本于2021年4月7日送达至某某公司，因此根据民法典第五百六十五条的规定，原告与被告某某公司签订的合同编号为ARBSZGY000691的《资产委托代理服务合同》于2021年4月7日解除。关于占用费。庭审中原告主张截至开庭之日涉案房产仍由某某公司转租的第三人占有使用，第三人已向某某公司缴纳租金，但某某公司未向其支付除押金之外的任何费用。本院认为，某某公司未提交任何证据证明其涉案费用支付情况，应承担相应举证不能之不利后果，因此被告某某公司应向原告支付2020年9月28日至2021年5月26日期间的租金及占用费22800元（2850元×8个月）。原告确认被告某某公司已向其支付押金2850元，且合同约定服务准备期原告不收取固定租金收益，因此该押金应予抵扣，抵扣后某某公司还应向原告支付上述期间的租金及占用费19950元。某某公司延迟支付租金及占用费的行为给原告造成了损失，因此原告诉请的利息，本院支持以19950元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率的标准，自2021年5月26日起计算至实际清偿之日止。关于违约金。合同约定，被告某某公司无正当理由导致逾期支付固定租金收益超过30天的，原告有权解除本合同，被告某某公司应按相当于托管房屋1个月固定租金收益的数额标准向原告支付违约金，并赔偿原告的其他相应实际损失。现某某逾期支付已超过30天，原告诉请被告某某公司支付其违约金2850元，于法有据，本院予以支持。关于唐某某。被告某某公司系自然人独资的有限责任公司，唐某某作为涉案交易发生时某某的唯一股东，未提交证据证明其财产与某某公司财产相独立，因此应对被告某某公司的上述支付义务承担连带清偿责任。关于刘某某。《变更（备案）通知书》和《营业执照》显示被告某某公司已于2020年8月21日变更股东和法定代表人，而涉案合同于2020年8月23日签订，即签订涉案合同时刘某某已非某某公司的法定代表人和股东，因此原告诉请被告刘某某对被告某某公司的支付义务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘某某与被告某某（深圳）公寓管理有限公司于2020年8月23日签订的关于深圳市某某广场2栋B座2512房产，合同编号为ARBSZGY000691的《资产委托代理服务合同》于2021年4月7日解除；二、被告某某（深圳）公寓管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘某某支付2020年9月28日至2021年5月26日期间的租金及占用费19950元、违约金2850元及逾期支付租金产生的利息，利息以19950元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率的标准，自2021年5月26日起计算至实际清偿之日止；三、被告唐某某对被告某某（深圳）公寓管理有限公司的上述支付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。付款义务人应于判决生效之日起五日内履行，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费852元（原告已预交），由被告某某（深圳）公寓有限管理公司和被告唐某某承担700元，原告自行承担152元。原告已预交的700元，被告某某（深圳）公寓有限管理公司和被告唐某某应在本判决生效之日起七日内径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 隋  戎二〇二一年六月二十五日书记员 易由页恒