辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2849号上诉人（原审被告）：大连海王星辰医药有限公司，住所地大连花园口经济区迎春街6号410室-412室。法定代表人：宋双进，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟庆荣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘治成，辽宁新华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨怡，女，1970年1月13日生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：张文豪，北京高文（大连）律师事务所律师。上诉人大连海王星辰医药有限公司（以下简称“海王星辰公司”）因与被上诉人杨怡房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初6793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海王星辰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回杨怡的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，判决显失公平。1.一审法院认定双方合同视为履行状态是错误的。根据双方合同7.3约定，海王星辰公司愿意另行补偿杨怡二个月租金，海王星辰公司可以提前撤店，即海王星辰公司依约享有合同解除权。2.根据双方合同8.4.2约定及录音证据，案涉房屋存在漏水等质量安全问题，因维修不及时导致人员摔伤，海王星辰公司有权解除合同。3.通过本案录像等证据可知，海王星辰公司于2019年8月12日已经向杨怡的代理人送达了解除《独立商铺租赁合同》的《告知函》，杨怡已经了解《告知函》内容，其没有提出异议，也未在通知到达之日起3个月提起诉讼，解除合同发生法律效力，双方租赁合同于2019年8月12日已经解除。事后，海王星辰公司积极办理了案涉商铺的证、照迁移手续，付清了租赁期间的租金，没有事实占有案涉商铺和阻碍权利人行使权利的行为。4.一审法院未能考虑当时情形及杨怡过错，将双方事实上不能履行的合同强令继续履行，判令海王星辰公司承担全部租金显失公平。根据双方合同内容可知，租赁合同的主要场地是地上部分（经营场所），地下部分（仓库）仅为次要部分，海王星辰公司将主要场地已经恢复原状返还，履行了后合同的主要义务，地下部分如果是海王星辰公司原因导致未能返还，也仅为承担地下部分租金，而不是全部租赁房屋租金。海王星辰公司与第三方（案涉地下部分承租方）的转租行为是经杨怡同意且其是明知的，海王星辰公司已经将与第三方租赁合同解除事宜告知了杨怡，第三方强占案涉商铺是无权占有，属侵权行为，侵犯了杨怡的合法权益，杨怡有权利通过合法手段收回地下部分，但鉴于当时疫情原因导致房屋出租困难，杨怡不主动采取措施，存在故意拒收房屋行为，进而导致损失扩大。二、一审法院适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定，海王星辰公司将解除《独立商铺租赁合同》的《告知函》送达杨怡，杨怡收取并未表示异议，双方达成一致，合同解除符合法律规定的条件，双方合同于当日解除。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，海王星辰公司已经将经营证照等迁出案涉场地，腾空了房屋，双方合同属于法律上或者事实上不能履行情形。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，如果是海王星辰公司不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担补救措施或者赔偿损失等责任，该责任也应根据合同双方过错大小确定赔偿比例。结合案情，本案应适用《中华人民共和国合同法》第十四条、第一百一十条、第一百零七条规定，而不是该法第八条、第六十条、第一百一十二条规定，故一审法院适用法律错误。杨怡辩称，不同意海王星辰公司的上诉请求。一、海王星辰公司称在2019年8月12日向杨怡送达解除合同《告知函》的情况不属实。海王星辰公司该项上诉理由与其提供的《告知函》复印件记载的日期2019年10月16日矛盾。二、海王星辰公司没有合同解除权。即使海王星辰公司从租赁物地上部分搬出后要求解除合同，也不发生解除合同的效果。在租赁物地下部分仍由海王星辰公司的次承租人一直正常使用的情况下，合同根本未解除。海王星辰公司没有合理利用租赁物，与杨怡无关。三、海王星辰公司所称地上部分是主要部分、地下部分是次要部分，以及交还地上部分是履行了后合同的主要义务的上诉理由，没有事实和法律依据。租赁合同中地上部分和地下部分为租赁物整体，不分主次。如果海王星辰公司不租了，应当整体返还租赁物。四、在一审审理期间，海王星辰公司、杨怡与地下部分实际使用人在租赁物内开会。杨怡得知目前地下部分的实际使用人是由海王星辰公司的次承租人孙秀娟经海王星辰公司转租的，地下部分的使用人与孙秀娟一直要求向海王星辰公司支付租金。在案涉租赁合同未解除的情况下，海王星辰公司的转租行为合法、有效。即使海王星辰公司以擅自撤出租赁物的方式不行使自己对部分租赁物的合同权利，也不影响租赁物地下部分转租合同的效力。海王星辰公司通过次承租人继续使用租赁物方式，继续使用案涉租赁物。杨怡无权要求地下部分的使用人搬走，并非怠于行使权利。杨怡要求海王星辰公司按照合同约定支付租金，符合合同约定和法律规定。五、根据九民会议纪要第46条，对于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的正确理解，应当是只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期内提起诉讼，也不发生合同解除的效力。1.海王星辰公司未在2019年8月12日向杨怡告知解除合同，其提出的解除合同事由没有事实和法律依据。海王星辰公司在撤店时及撤店后从未向杨怡支付过两个月租金。2.海王星辰公司所称因有人在店内摔伤而要求解除合同的理由，没有合同依据和法律依据。摔伤人员应当由店铺的经营者承担安全保障义务，与杨怡无关。关于租赁物漏水问题，杨怡已将房屋维修，不存在无法正常使用租赁物的情形。到目前为止，地下的棋牌室仍在正常经营，承租人孙秀娟或者地下部分的实际使用人均要求向海王星辰公司支付租金。由此可见，地下部分的合同仍在正常履行。在此情形下，杨怡要求海王星辰公司支付租金合理合法，应当予以支持。杨怡向一审法院起诉请求：1.判令海王星辰公司向杨怡支付欠付的租金560548元（2019年租金仅支付39542元，尚欠260548元，支付期限2019年5月26日；2020年租金30万元，支付期限2020年5月27日，被告均未支付，即260548元+30万元）；2.判令海王星辰公司向杨怡支付2019年5月27日至2019年9月16日期间的滞纳金6780元人民币（被告应当在2019年5月26日支付30万元，被告未能全额支付，仅在2019年9月17日支付39542元，被告自2019年5月27日至2019年9月16日期间未支付的部分为30万元，迟延的天数113天，滞纳金为30万元×113天×0.2‰）；3.判令海王星辰公司以260548元为基数，以每日0.2‰的标准，向杨怡支付自2019年9月17日起至实际支付之日期间的滞纳金(暂计至2020年9月24日，计19436元人民币)；4.判令海王星辰公司以30万元为基数，以每日0.2‰的标准，向杨怡支付自2020年5月27日起至实际支付之日期间的滞纳金(暂计至2020年9月24日，计7200元)。一审法院认定事实：2017年6月5日，杨怡与海王星辰公司签订房屋租赁合同，约定：杨怡将位于大连市锦绣居住3区1＃一层公建22-28轴的共计580平方米的商铺租给海王星辰公司使用，租期自2017年5月26日起至2023年6月25日，年租金是30万元(不含税)。除首期租金外，海王星辰公司应当在每年5月26日前，支付本年6月26日至次年6月25日期间的租金。第4.7条约定，出租方在租期内有权将商铺部分转租他人。第7.1条约定，海王星辰公司无理迟延支付租金的，每延期一天应按照未支付部分的0.2‰向出租方支付滞纳金。第7.3条约定，承租人补偿出租人两个月租金，可以提前撤店。海王星辰公司承租后，按照约定支付了起租日至2019年6月25日共计2年的租金。2018年1月1日将地下室转租给案外人孙秀娟，租期至2022年1月31日，年租金4万元。孙秀娟向海王星辰公司支付了1年租金，期间又将地下室转租给他人，现地下商铺仍在经营。2019年8月12日，海王星辰公司从案涉房屋撤出。9月17日，海王星辰公司向杨怡支付了39425元。2019年10月15日，海王星辰公司工作人员向杨怡的丈夫杨**提出解除租赁合同，杨**表示没有交接，不同意解除合同。一审法院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，杨怡将房屋出租给海王星辰公司，海王星辰公司应当按照约定在租期内履行义务。本案争议的焦点在于租赁合同是否已经解除。根据合同约定，海王星辰公司可以以支付两个月的租金为条件提前解除合同，但解除合同的同时亦应当将案涉房屋与杨怡进行交接。合同约定的房屋包括地上和地下两部分，现地下商铺未能交接给杨怡，海王星辰公司只将地上部分腾退，未将整体房屋腾退，一审法院无法认定租赁合同解除。故双方的租赁合同应当视为履行状态，海王星辰公司应当按照约定支付租金，逾期支付应当支付违约金。合同中约定逾期支付租金应当支付滞纳金，该滞纳金的属于违约金性质，约定的数额不明显过高，一审法院不再进行调整。2019年6月26日至2020年6月25日期间的租金，海王星辰公司未按约定在2019年5月26日前支付，2019年9月17日支付了39542元，其余260548元至今未支付。故自2019年5月27日至2019年9月16日(迟延期间共113天)，海王星辰公司迟延未支付的租金金额为30万元，应支付违约金6780元(计算方式：未支付部分30万元×迟延天数113天×0.2‰)。自2019年9月17日至2020年5月26日，共迟延253天，海王星辰公司迟延未支付的租金金额为260548元，违约金为13184元(计算方式：未支付部分260548元×迟延天数253天×0.2‰)。2020年6月26日至2021年6月25日期间的租金，海王星辰公司未按约定在2020年5月26日前足额支付，且至今未支付。故自2020年5月27日起，海王星辰公司应当支付租金560548元及违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，一审法院判决：一、被告大连海王星辰医药有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杨怡房屋租金560548元，并从2020年5月27日起按日万分之二支付违约金至付清之日止；二、被告大连海王星辰医药有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杨怡从2019年5月27日至2019年9月16日的违约金6780元，2019年9月17日至2020年5月26日的违约金13184元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4804元（杨怡已预交），由大连海王星辰医药有限公司负担，给付时间同上。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。海王星辰公司提交两份证据：证据1，录音资料一份，拟证明杨怡出租的案涉房屋存在漏水等质量安全问题，因其维修不及时导致人员摔伤，海王星辰公司根据双方合同8.4.2约定有权解除合同。证据2，起诉书一份，拟证明杨怡于2020年5月9日起诉，超过其收到海王星辰公司送达的解除合同通知3个月，海王星辰公司解除合同通知发生法律效力。杨怡对录音的真实性、合法性和关联性均不认可，认为录音系微信转发的文件，不是原始载体，且录音内容不完整，录音中的人员身份不明；录音中的内容系诉讼过程中海王星辰公司与案外人孙秀娟等人的谈话情况，孙秀娟作为次承租人，与海王星辰公司有利害关系，其陈述内容在证据形式上属于证人证言，应当出庭作证；录音是在案涉纠纷发生后产生，不具有客观性；杨怡已经对房屋漏水进行了维修，人员摔伤与杨怡无关。杨怡对起诉状的真实性没有异议，但对证明事项不认可。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：海王星辰公司认可录音所涉人员并不包含杨怡或其授权的有关人员，录音所涉人员身份无法确定，故本院对录音的真实性不予确认；起诉状系杨怡提起本案诉讼的起诉状，杨怡对其真实性没有异议，本院对起诉状的真实性予以确认。鉴于此，本院查明：杨怡于2020年5月9日提起本案诉讼。本院经审理查明，一审查明的“9月17日，海王星辰公司向杨怡支付了39425元”有误，应更正为：2019年9月17日，海王星辰公司向杨怡支付39452元。另，一审查明的“2019年8月12日，海王星辰公司从案涉房屋撤出”不准确，应更正为：2019年8月12日，海王星辰公司从案涉房屋的地上部分撤出。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明：2017年6月5日，杨怡（甲方）与海王星辰公司（乙方）签订的《独立商铺租赁合同》，约定：杨怡将位于大连市锦绣居住3区1＃一层公建22-28轴商铺建筑面积为一层180平、地下400平，实际使用面积为500平方米的商铺租给海王星辰公司使用。合同第八条8.4.2约定，如果甲方发生下列情况之一时，属甲方严重违约，乙方有权解除合同。甲方必须对此违约行为承担违约责任……（a）租赁期间，乙方发现该商铺及其附属设施存在严重质量问题或安全隐患，有损害或影响或危及乙方财产或人员安全等问题，且该等问题致使乙方无法按其用途使用该商铺的。二审中，海王星辰公司与杨怡确认，海王星辰公司将案涉租赁商铺的地上部分清空后撤场，未将商铺地下部分清空腾退。关于案涉商铺地下部分，海王星辰公司称目前由次承租人孙秀娟转租的人占有使用。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点是：1.案涉商铺租赁合同是否已经解除；2.海王星辰公司应否向杨怡承担2019年6月26日至2021年6月25日期间的租金以及逾期支付租金的滞纳金。关于第一个争议焦点，案涉商铺租赁合同是否已经解除。海王星辰公司主张其于2019年8月12日已向杨怡的代理人送达了解除合同的告知函，杨怡未提出异议，双方租赁合同于2019年8月12日已经解除。本院认为，海王星辰公司一审提供的视频资料及《告知函》，其认可视频拍摄时间是2019年10月17日，《告知函》的落款时间为2019年10月16日，均不能证实海王星辰公司于2019年8月12日向杨怡的代理人送达解除合同的告知函，故海王星辰公司主张案涉合同于2019年8月12日已经解除的上诉意见，与事实不符，本院不予支持。案涉商铺租赁合同约定，租期自2017年5月26日起至2023年6月25日止。海王星辰公司于2019年8月12日从案涉商铺撤离，不再继续履行合同。对此，海王星辰公司提出依据双方租赁合同7.3条、8.4.2条约定，其享有合同解除权一节，本院认为，案涉商铺租赁合同第7.3条约定：“承租人补偿出租人两个月租金，可以提前撤店。”第8.4.2条约定：“如果甲方发生下列情况之一时，属甲方严重违约，乙方有权解除合同。甲方必须对此违约行为承担违约责任……（a）租赁期间，乙方发现该商铺及其附属设施存在严重质量问题或安全隐患，有损害或影响或危及乙方财产或人员安全等问题，且该等问题致使乙方无法按其用途使用该商铺的。”本案中，海王星辰公司并无证据证实其在2019年8月12日单方撤离商铺时已向杨怡补偿了两个月租金，其以双方合同7.3条约定主张其有权解除合同，与合同约定不符，本院不予采纳。至于海王星辰公司提出因案涉商铺漏水导致商铺内人员摔伤，故以商铺存在质量问题或安全隐患为由解除合同的上诉意见，本院认为，海王星辰公司在一审诉讼中从未以案涉商铺存在质量或安全隐患为由主张其享有合同约定解除权，其在二审中提交的录音证据，并非是海王星辰公司的人员就案涉房屋存在漏水质量问题与杨怡进行的沟通，故海王星辰公司以双方合同8.4.2条约定，主张其享有约定解除权，没有事实依据，本院不予采纳。据此分析，海王星辰公司于2019年8月12日撤离案涉房屋地上部分，是以自己行为表明不再履行租赁合同，其搬离案涉房屋的行为，不符合合同约定的解除条件和法律规定的解除条件。在此情况下，即便海王星辰公司此后向杨怡发送《告知函》通知解除双方租赁合同，亦不具有单方解除合同的法律效力，故海王星辰公司主张案涉商铺租赁合同于2019年8月12日已经解除的上诉观点，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，即海王星辰公司应否向杨怡承担2019年6月26日至2021年6月25日期间的租金以及逾期支付租金的滞纳金。如上分析，海王星辰公司主张案涉租赁合同于2019年8月12日已经解除，并不成立。根据已查明的事实可知，海王星辰公司已支付了2019年6月25日前的租金，2019年9月17日支付租金39452元后未再支付租金。按照双方合同约定的年租金30万元的标准，海王星辰公司欠付杨怡2019年6月26日至2021年6月25日的租金合计560548元。关于海王星辰公司提出其已经向杨怡返还了租赁场地的地上部分，不应承担全部租赁房屋租金的上诉意见，本院认为，案涉租赁合同约定，海王星辰公司承租的案涉商铺包含一层180平方米，地下400平方米，实际使用面积500平方米；商铺年租金为30万元。从上述约定来看，双方合同虽然载明了租赁房屋的具体面积和租金标准，但并未约定要以每平方米单价和实际面积的方式计算租金，而是针对租赁房屋整体约定按年计收租金。由此分析，有关合同签订后出租人应向承租人履行的租赁物交付义务，以及双方合同终止时承租人应向出租人履行的租赁物返还义务，应系对租赁物的整体交付或返还，不应是对部分租赁物的交付或返还。杨怡依约将案涉房屋整体出租给海王星辰公司，海王星辰公司在合同终止时亦应向杨怡整体返还租赁房屋。而海王星辰公司于2019年8月12日仅是单方从案涉房屋地上部分搬离，并未将其承租后转租给他人使用的地下部分清空后返还给杨怡。在此情况下，杨怡以海王星辰公司未能将房屋地下部分随同地上部分一并返还为由，拒绝接收案涉房屋地上一层，符合合同中有关房屋租金整体按年计收的约定。在海王星辰公司未将其承租的地下部分返还给杨怡的情况下，杨怡要求海王星辰公司依据合同约定支付房屋租金，并无不当。海王星辰公司以已返还地上一层为由主张其仅应承担地下部分的租金，依据不足，本院不予采纳。关于海王星辰公司提到其已将其与第三方租赁合同解除事宜告知杨怡，杨怡不主动对第三方侵占商铺的行为采取措施，导致损失扩大的上诉意见，本院认为，案涉房屋地下部分系海王星辰公司从杨怡处承租后转租给他人经营使用的，负有向次承租人收回房屋地下部分并向出租人履行返还地下部分租赁物的义务主体，应系与地下部分次承租人存在转租合同关系的海王星辰公司。海王星辰公司主张收回地下部分租赁面积的责任主体是出租人杨怡，并以此主张杨怡未对第三方侵占商铺的行为采取措施导致损失扩大，没有法律依据，本院不予采纳。综上，海王星辰公司应当向杨怡支付2019年6月26日至2021年6月25日的欠付租金560548元。至于逾期支付租金的滞纳金，一审处理并无不当，本院无需调整。综上所述，海王星辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4804元，由大连海王星辰医药有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  任 娲二〇二一年六月二十七日书记员  于 涵