甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2021）甘08民终707号上诉人(原审原告):高某，女，汉族，住甘肃省平凉市。委托诉讼代理人：方某（系高某之子），住甘肃省平凉市。委托诉讼代理人：荔某，甘肃晨东律师事务所律师。被上诉人(原审被告):夏某，男，汉族，住甘肃省灵台县。委托诉讼代理人：马某1，甘肃璞义律师事务所律师。被上诉人(原审被告):王某1，女，汉族，住甘肃省灵台县。委托诉讼代理人：马某1，甘肃璞义律师事务所律师。被上诉人(原审第三人):平凉市创新酒店管理有限公司速八酒店平凉西大街店，住所地甘肃省平凉市崆峒区西大街90号。负责人：王某2，该公司总经理。委托诉讼代理人：马某2，甘肃璞义律师事务所律师。上诉人高某因与被上诉人夏某、王某1、平凉市创新酒店管理有限公司速八酒店平凉西大街店（以下简称速八酒店平凉西大街店）房屋租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院(2021）甘0802民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高某上诉请求:1.撤销原判，发回重审或改判支持高某的全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费由夏某、王某1、速八酒店平凉西大街店承担。事实和理由:1.原审法院认定事实不清，夏某、王某1在履行合同过程中存在多次违约。2008年7月，高某与夏某、王某1订立租赁合同后，夏某、王某1就多次未按照约定期限支付租赁费用。期间，高某曾多次向其进行主张，这也才导致双方于2015年再次签订补充协议，该补充协议第一条就明确载明夏某、王某1不按照合同约定交付房租的事实。原审法院确认的夏某、王某1可以擅自做主进行转租，是错误的。2.高某与夏某、王某1订立的合同合规合法，应当对双方当事人有约束力。合同中明确载明夏某、王某1应当在每年的7月25日前一次性交清次年房租，逾期两月以上，高某有权解除合同。因此，夏某、王某1在2020年约定期间内未按照合同约定交纳房租，且早已超过合同约定的两个月，依照合同约定，高某可以直接要求解除合同。但原审法院对该约定视而不见，做出了错误的判决。3.原审法院适用法律错误，高某与夏某、王某1在合同中明确约定了解除权，并且由于夏某、王某1的违约行为，高某已经取得了合同解除权，这是高某的权利，应当得到法律的确定。同时，原审法院认定速八酒店平凉西大街店在高某起诉前交纳了租赁费，就可以认为不存在违约性，按照这种逻辑，是不是只要高某不起诉，夏某、王某1就可以一直违反诚信，那双方订立的合同岂不成了一纸空文。4.高某主张的滞纳金、腾退房屋等费用应当得到支持。该租赁合同系夏某、王某1拟定的，高某系法律素人，对专业的法律用语并不了解，合同中第九条第三款，乙方(夏某、王某1)应当按照约定如期如实交纳房租，逾期未交租赁费的，每逾期一天按照应交金额3%收取滞纳金。探究双方当事人真实的意思表示可以明确看出来，所谓的滞纳金实际上就是双方约定的违约责任。而原审判决将滞纳金单独从案件中分割出来，无视案件真实情况，机械地以字面意思来进行裁判，有失法律公允。另外，高某的其他诉请合法合规，应当依法得到确认。5.本案中证据认定的问题。速八酒店平凉西大街店在一审法庭辩论终结后提交的证据《宾馆经营权转让协议》，系复印件，且夏某、王某1、速八酒店平凉西大街店互有利害关系，不能作为定案依据，高某有理由相信，该证据系夏某、王某1、速八酒店平凉西大街店为妨害诉讼活动提供的伪证，要求二审法院对该证据进行核实，并追究相应的法律责任。夏某、王某1辩称，1.一审判决认定事实清楚，截至高某起诉时，夏某、王某1及速八酒店平凉西大街店已经履行完毕支付租金的义务，不存在违约行为。正如高某上诉时主张的，夏某、王某1已经就2008年至2014年延期支付租金的问题与高某进行了重新协商，并通过上涨年租金的补充约定弥补了夏某、王某1延迟交付租金给高某造成的损失，故高某主张夏某、王某1存在违约行为没有事实依据，不能成立。另外，涉案房屋转租后，根据一审中速八酒店平凉西大街店提供的证据，可以明确其每年均会以转账方式向高某付清年租金，截至开庭之日，速八酒店平凉西大街店也已履行完毕支付租金的义务，不存在拖欠租金的行为。且高某也以接受速八酒店平凉西大街店支付次年租金的默示行为认可了合同的继续履行，因此本案中不存在夏某、王某1承担违约责任的约定或法定事由。2.夏某、王某1转租的行为已经过高某同意，高某提出一审法院认定事实错误的主张不能成立。一方面，2012年夏某、王某1曾协同速八酒店平凉西大街店负责人前往高某处协商转让事宜，高某当场表示将会以向速八酒店平凉西大街店收取租金的方式默认转租行为。2013年高某更是直接与速八酒店平凉西大街店的负责人王某2签订了《房屋租赁合同书》，确认实际承租人为速八酒店平凉西大街店。虽然该份合同并未实际履行，且由高某收回全部原件，但依旧可以间接反映出高某对转租行为知情且同意的事实。另一方面，自2014年开始，速八酒店平凉西大街店便直接通过银行转账的方式向高某支付租金(每笔转账均有速八酒店平凉西大街店的名称)，夏某、王某1再未参与过涉案房屋的使用、经营、管理，2014年至今，夏某、王某1也未曾向高某支付过转租后的租金。换言之，高某主张其对转租行为不知情，没有任何事实依据。3.高某行使约定解除权，需按法律规定向夏某、王某1及速八酒店平凉西大街店发出解除通知，但夏某、王某1及速八酒店平凉西大街店并未收到任何解除合同的通知，故其合同解除权不能成就。一方面，本案高某起诉前，自始未向夏某、王某1提出解除合同的主张，且涉案房屋转租后，合同实际履行方为速八酒店平凉西大街店，速八酒店平凉西大街店自然享有租赁合同项下的一切权利义务。夏某、王某1与高某之间自转租之日起关于租赁合同的权利义务，事实上已经消灭，不存在高某请求与夏某、王某1解除合同的问题。另一方面，即便高某主张有权行使约定解除权，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条及第七百二十二条的规定，高某的约定解除权成就仍需满足以下条件:（1）向承租方进行租金催告，要求承租人在合理期限内支付租金，如还不能支付的，可以解除合同;（2）主张解除合同时，应当向承租方发送解除通知。本案中，高某多次提及其有权行使合同解除权，但从未向夏某、王某1及速八酒店平凉西大街店发送催收通知和解除合同的通知，故其约定解除权不能成就。4.一审法院适用法律正确。当约定解除权未能成就时，一审法院有权依据法定解除权的相关规定考量本案是否满足解除情形。5.涉案租赁合同尚在履行期内，夏某、王某1及速八酒店平凉西大街店没有腾退该房屋的约定或法定事由。一方面，涉案租赁合同约定租赁期限为2008年7月25日至2023年7月24日，即截至2023年本合同履行期方才届满，届时承租人将自动腾退房屋。另一方面，夏某、王某1自转租后便不再实际使用该房屋，故高某请求夏某、王某1腾退该房屋，没有事实依据。综上，由于夏某、王某1没有腾退涉案房屋的理由，故也不存在支付滞纳金及腾退费用的情形。速八酒店平凉西大街店辩称，请求驳回上诉，维持原判。1.一审法院认定事实清楚，速八酒店平凉西大街店并不存在高某所说的多次违约。首先，2012年3月23日，速八酒店平凉西大街店与夏某、王某1签订《宾馆经营权转让协议》，在协议签订前，速八酒店平凉西大街店协同夏某、王某1二人前往高某住处协商转让事宜，高某未提出反对意见，且之后均是由速八酒店平凉西大街店向高某支付房屋租金，夏某、王某1不再参与涉案房屋的使用、经营和管理，也再未向高某支付过租金。因此，高某对于涉案房屋转租次承租人是知情且同意的。即便高某在夏某、王某1转租时不知情，但其从2012年后开始收取次承租人的租金且未提出异议，也能够得知高某同意夏某、王某1进行转租的行为。其次，夏某、王某1与高某于2015年7月21日签订的《补充协议》第二条约定:“双方协商调整后的房屋租赁费用为:(1)2014年7月25日至2016年7月24日，每年房屋租赁费为贰拾贰万伍仟元。(2)2016年7月25日至2023年7月24日，每年房屋租赁费为贰拾贰万元整。”从协议约定内容可知，双方对速八酒店平凉西大街店2014年延迟交付租金的行为，以上调租金的方式弥补了瑕疵履行给高某带来的损失。显然，高某早已获得了速八酒店平凉西大街店瑕疵履行的损失补偿，同时高某也以收取租金的行为认可了合同的继续履行。2.速八酒店平凉西大街店按照本案租赁合同的约定，已向高某足额支付了2020年7月25日至2021年7月24日的租金22万元，完全履行了合同义务，不存在违约行为，故高某要求解除合同，无事实和法律依据。本案中，无论是高某与夏某、王某1签订的《房屋租赁合同书》，还是夏某、王某1与速八酒店平凉西大街店签订的《宾馆经营权转让协议》，均不存在法律上和事实上的履行不能，或者合同目的无法实现的法定解除合同的情形。高某主张合同中明确约定了合同解除权，但其本就通过双方之间的《补充协议》取得了损失弥补，现又再次要求行使合同约定的解除权，这显然属于双重要求，于理不公，于法不合。3.涉案租赁合同尚在履行期内，速八酒店平凉西大街店没有腾退该房屋的约定或法定事由。涉案租赁合同约定租赁期限为2008年7月25日至2023年7月24日，即截至2023年本合同履行期方才届满，届时速八酒店平凉西大街店将自动腾退房屋。目前，本案中尚不存在速八酒店平凉西大街店腾退房屋的约定或法定事由。此外，高某称其为法律素人，对专业的法律用语并不了解，因此在合同中使用了“滞纳金”，实际上所谓的滞纳金就是违约金的意思。纵观本案，2020年本就是一个灾难之年，全国各行各业均受到了前所未有的冲击，速八酒店平凉西大街店在此大背景之下，仍然坚持合同约定，积极向高某足额缴纳了2020年至2021年的租金，根本不存在高某所谓的违约。高某坚持认为速八酒店平凉西大街店在宽展期内缴纳租金的行为是违约，显然有悖于民法中的公平原则。4.速八酒店平凉西大街店一审中提交的《宾馆经营权转让协议》，本就与本案不存在事实认定上的关系，速八酒店平凉西大街店之所以向法庭提交该份证据，只是为了证实速八酒店平凉西大街店与夏某、王某1之间存在的法律关系，与高某之间并无关联。高某向一审法院起诉请求：1.解除高某与夏某、王某1签订的房屋租赁合同；2.判令夏某、王某1支付高某滞纳金、腾退费用104940元；3.判令夏某、王某1、速八酒店平凉西大街店依法腾退租赁房屋；4.本案诉讼费由夏某、王某1、速八酒店平凉西大街店承担。一审法院认定事实：2008年7月25日，高某将其所有的位于崆峒区西大街90#平凉宾馆西侧的清华大厦综合楼2-4层及一楼大厅、院落、浴房、锅炉房等出租给夏某、王某1，高某与夏某、王某1签订《房屋租赁合同书》，约定租赁期限为2008年7月25日至2023年7月24日，共15年。租赁费用为每年20万元，夏某、王某1每年7月25日前一次性交清次年房租，夏某、王某1逾期未交租赁费的，每逾期一天按照应交金额3%收取滞纳金，逾期两个月以上，高某有权解除合同……。同时，第九条第二款约定：“乙方（夏某、王某1）有权未经甲方（高某）同意将租赁物部分转租或承包给第三人或他人，所获利益归乙方（夏某、王某1）所有。”夏某、王某1承租后，开办平凉市崆峒区陇星宾馆。2012年3月23日，夏某、王某1与王某2签订《宾馆经营权转让协议》，约定夏某、王某1将平凉市崆峒区陇星宾馆的经营使用权转让给王某2。双方约定：“转让价180万元。2011年12月28至2018年12月27日，每年租金20万元，后五年租金和原房东协商。王某2继续以陇星宾馆的字号经营。”2015年7月21日，高某与夏某、王某1再次签订补充协议，双方约定：“2014年7月25日至2016年7月24日每年租赁费为22.5万元。2016年7月25日至2023年7月24日每年租赁费为22万元。租赁期内，甲方（高某）不得再以任何理由或借口增加租赁费……。”2020年7月，高某要求速八酒店平凉西大街店缴纳租赁费，速八酒店平凉西大街店于同年8月10日向高某转账2万元、10月10日转账2万元、10月16日转账6万元、11月3日转账2万元、11月27日转账10万元。高某遂以逾期支付租赁费为由，要求解除租赁合同。另查明，2013年3月24日平凉市崆峒区陇星宾馆变更为速八酒店平凉西大街店，负责人为王某2。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均具有约束力。本案高某、夏某、王某1签订的《房屋租赁合同书》约定，夏某、王某1有权未经高某同意将租赁物部分转租或承包给第三人或他人。夏某、王某1将其酒店的经营权转让给速八酒店平凉西大街店至今七年多，期间，速八酒店平凉西大街店多次向高某支付租赁费，高某均未提出异议。故高某主张夏某、王某1私自将租赁房屋转租给速八酒店平凉西大街店的陈述与事实不符，不予采信。夏某、王某1与速八酒店平凉西大街店签订的转让协议期限未超出原租赁合同的期限，尚在履行期间，高某起诉前速八酒店平凉西大街店已足额缴纳了租赁费。本案不存在法律上和事实上的履行不能，或者合同目的无法实现的法定的解除合同的情形。高某主张的滞纳金属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，不属于民事法律关系中承担民事责任的方式。因此，对高某要求解除其与夏某、王某1签订的房屋租赁合同，夏某、王某1支付高某滞纳金、腾退费用和夏某、王某1、速八酒店平凉西大街店依法腾退租赁房屋的诉讼请求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回高某的诉讼请求。案件受理费2399元，减半收取1200元，由高某负担。二审中，双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.高某与夏某、王某1签订的房屋租赁合同应否解除，夏某、王某1、速八酒店平凉西大街店应否向高某腾退租赁房屋；2.夏某、王某1应否支付高某滞纳金、腾退费用104940元。高某与夏某、王某1签订的房屋租赁合同虽约定夏某、王某1每年7月25日前一次性交清次年房租，逾期两个月以上，高某有权解除合同。但2020年9月25日高某给夏某发短信催收租赁费时，并未明确表明要解除合同。速八酒店平凉西大街店在2020年8月10日向高某转账2万元后，又于2020年10月10日向高某转账2万元、10月16日转账6万元、11月3日转账2万元、11月27日转账10万元，高某都予以收取，并未拒绝。至2020年11月27日速八酒店平凉西大街店已将2020年7月25日至2021年7月24日的租赁费支付完毕，故本案不存在法律上和事实上的履行不能，或者合同目的无法实现的法定的解除合同的情形。故对高某要求解除其与夏某、王某1签订的房屋租赁合同，夏某、王某1、速八酒店平凉西大街店向其腾退租赁房屋的诉讼请求不予支持。高某与夏某、王某1签订的房屋租赁合同约定，夏某、王某1每年7月25日前一次性交清次年房租，逾期未交租赁费的，每逾期一天按照应交金额3%收取滞纳金。速八酒店平凉西大街店在2020年8月10日才向高某转账2万元，直至2020年11月27日才将2020年7月25日至2021年7月24日的租赁费支付完毕，故因速八酒店平凉西大街店的行为，导致夏某、王某1对高某违约，夏某、王某1应承担违约责任。但因高某与夏某、王某1签订的房屋租赁合同约定的违约金过高，夏某、王某1要求调整，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案的违约金应以尚欠租赁费为基数,从2020年7月25日计算至2021年1月13日，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算为2939.05元。关于速八酒店平凉西大街店在一审提交的证据《宾馆经营权转让协议》，是否系夏某、王某1、速八酒店平凉西大街店为妨害诉讼活动提供的伪证的问题。夏某、王某1确实将涉案房屋转租给了速八酒店平凉西大街店，速八酒店平凉西大街店也向高某交付了多年的租赁费，因此无论该协议是真是假，均不影响本案的处理。本案一审时高某的第二项诉讼请求是要求判令夏某、王某1支付高某滞纳金、腾退费用104940元，二审审理过程中，高某又要求速八酒店平凉西大街店与夏某、王某1连带支付高某滞纳金、腾退费用104940元，属于二审新增加的诉讼请求。因夏某、王某1、速八酒店平凉西大街店不同意二审对此进行调解，也不同意二审对此一并审理，高某可就此另行起诉。综上所述，高某的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销平凉市崆峒区人民法院(2021）甘0802民初429号民事判决；二、夏某、王某1于本判决生效后十五日内支付高某违约金2939.05元；三、驳回高某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2399元，减半收取1200元，由高某负担1166元，夏某、王某1负担34元；二审案件受理费2399元，由高某负担2331元，夏某、王某1负担68元。本判决为终审判决。审判长 摆建军审判员 宫在霞审判员 杨振兴二○二一年六月十五日法官助理 徐 芸书记员 史鹏飞