宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁05民终417号 上诉人（原审原告）：刘某，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：康某，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 上诉人（原审被告）：段某，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：杨某，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 上诉人刘某因与被上诉人段某合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院(2020)宁0502民初4447号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。上诉人刘某的委托诉讼代理人康某，被上诉人段某委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某上诉请求：1.撤销中卫市沙坡头区人民法院(2020)宁0502民初4447号民事判决第二、三项判决，改判段某向刘某返还房款223万元，并赔偿刘某装修损失47万元，2015年12月22日至2020年8月22日期间的资金占用利息624400元(223万元×6％/12×56个月)；2020年8月22日之后的资金占用利息支付至实际付清为止；2.一、二审诉讼费由段某负担。 事实与理由：（一）一审法院未支持装修损失明显错误，应予纠正。1、一审法院关于刘某“并未提出有效证据证实装修的具体金额”认定错误。一审中，刘某出示了装修合同、装修结算书、收据，能充分证实刘某对案涉房屋进行装修的事实，装修金额合同约定明确，结算数额明确，付款数额明确，证据之间完全可以相互印证，且经一审法院实地调查，案涉房屋确实进行了装修，一审法院却认定装修金额不明确，明显适用法律错误。2、一审法院同案不同判，应予纠正。在一审中，刘某出示的(2020)宁0502民初1841号民事判决书中，对于装修损失法院酌定了58921．5元，但在本案中却未予裁量，明显同案不同判。3、对于案涉房屋的装修损失费用，刘某在庭前就向法院申请委托鉴定，在庭后法院组织实地勘察房屋时，刘某再次明确如不能酌定裁量，刘某就申请法院委托鉴定，且一审法院同意在协商不成的情况下委托鉴定并要求刘某提交装修损失的委托鉴定申请书，但在次日刘某提交委托鉴定申请时，一审法院又不收取委托鉴定申请，程序明显违法。（二）一审法院关于案件利息的判决，事实认定错误，且有违公平合理原则。1、一审法院关于刘某“应当在房屋被查封时就应当知道案涉房屋存在权利瑕疵，就已明知合同目的无法实现，却怠于主张自己的权利”的认定，事实认定错误，且与客观事实不符。(1)一审法院的上述认定没有任何证据证实。(2)合同双方签订的《房屋买卖合同》第四条产权登记办理的约定要在2016年年底保证办理完房屋产权过户手续，否则段某应现金全款返还。因此，合同双方对于不能办理产权过户手续退款的时间约定明确。2、一审法院为“平衡各方利益”判决利息从2020年10月26日起计算，事实认定错误，且有违公平合理。首先，段某自2015年12月22日就收到刘某223万元，因房屋不能办理房屋产权过户手续，段某向刘某退还223万元并自2015年12月22日其承担违约责任，符合法律规定。一审法院认定自2020年10月26日起算利息时间明显错误。其次，一审法院为“平衡各方利益”判决利息从2020年10月26日起计算，也就是说对于2020年10月26日之前段某占用刘某223万元房款资金，无需承担任何责任；但一审法院对于段某一审抗辩的“案涉房屋使用费”明确可以另行主张权利。按照一审法院的审判逻辑，段某占用刘某223万元房款资金不承担责任，但刘某占用段某房屋却要承担房屋使用费，段某无偿占用223万元的资金却还可收取房屋使用费，刘某的223万元资金被人占用却还要支付房屋使用费，一审法院的“平衡各方利益”实际上明显损害了刘某的合法权益，明显不具有公平合理性。 段某答辩称：（一）一审未予认定刘某主张的装修费正确。第一、刘某一审起诉主张装修费47万元，但在一审中刘某未提供合法有效的证据证明涉案两套房屋因装修产生的装修费47万元。虽然刘某出示了装修合同、收据等证据，但并非是原始形成的客观有效的证据，无法真实的反映装修费用的金额。第二，在一审庭审过程中，刘某明知所主张的装修费用证据不足，也未依法向法院申请对装修损失进行鉴定，根据谁主张谁举证的原则，因举证不能导致主张的装修费证据不足的法律后果依法应当由刘某自行承担。第三，无论另案判决中法院是否就装修损失进行酌定，均区别于案件的独立性以及合同相对性，不同的合同约定事宜即案件情况，对应出不同的裁判结果，不能以此证实本案一审判决未予认定装修费就是错误的，更不存在同案不同判的情形。（二）一审法院对于利息的判决认定事实清楚且符合客观实际情况。第一、涉案房屋是2014年10月30日，段某与胜金公司签订的《房屋买卖合同》，胜金公司以包含涉案房屋在内的六套营业房抵顶工程款；在2015年12月22日，刘某与段某签订的《房屋买卖合同》，合同约定在2016年年底前办完房产证过户手续。但是涉案房屋在2014年4月29日就被楚雄公司抵押给案外人赵某。对段某而言，在将房屋转让给刘某时，主观上没有恶意，客观上段某也是受到胜金公司诓骗，导致段某经济损失严重，不存在段某明知房屋权属有异议仍故意或恶意转让给刘某的情形。因此不能直接认定段某系故意违约。第二、结合客观事实，涉案两套房屋被甘肃省法院查封是2018年7月24日，查封公告也是张贴在涉案房屋门口，刘某当时已经对房屋权属存在瑕疵知情。但是，刘某并未在第一时间主张解除合同，也未以权利人身份对法院查封行为提出异议，反而一直拖延至2020年10月26日才起诉立案要求解除合同，怠于主张自己的权利显而易见。对于其自身存在故意扩大损失的情形，对于起诉立案以前的损失应当不予认定，一审法院认定该部分事实清楚。第三、涉案房屋的来源在刘某与段某签订《房屋买卖合同》时，双方均明知，对于房屋交易的风险也是能够预测到的。刘某在接手房屋后，未及时催促段某办理房屋产权证书也是基于在二次交易时减少税的承担。对于房屋产权未及时办理，刘某本人的确也存在过错。综合考虑到市场上抵顶车辆的价值远远超出车辆实际价值的情形，对于刘某主张的损失确实需要法院酌情予以平衡。一审法院判决按照年利率6%为标准，认定刘某的损失，符合客观事实。第四、对于刘某而言，合同解除后期主张的装修损失因证据不足未被一审法院认定，资金占用损失基于其主观故意拖延诉讼、怠于权利主张，酌情予以认定，除此之外，刘某再不存在其他损失，一审法院认定符合法律规定。同理，合同解除后，段某的损失除房屋被第三方法院执行后，在没有任何收益的情况下，不仅向刘某退还购房款，甚至还要按照抵顶车辆的价值以现金方式返还，明显显失公平。自刘某2015年12月22日接收涉案两套房屋至今，长达五年多，一直在占有使用，其占有使用期间的经营收益以及其他获利均由其享有。如果解除合同，那么自2015年12月22日至今的房屋占有使用的租赁费应由刘某支付。刘某一边占有使用房屋并以该房屋获取收益，一边又要求段某赔偿装修、利息损失，两头受益，显然违背公平原则。现段某未提起反诉，待证据收集完整后，有权另行主张房屋使用期间的租赁费。一审法院认定该部分，并无不当。 段某上诉请求：1.依法撤销中卫市沙坡头区人民法院(2020)宁0502民初4447号民事判决，裁定本案发回重审；2.一、二审案件受理费由刘某承担。 事实及理由：（一）本案合同目的是否无法实现，需要以另案审理结果为依据，应当中止本案的审理，一审法院未准许，径直作出判决，严重违反法定程序。第一，自2015年12月22日段某与刘某签订《房屋买卖合同》以来，一直未办理不动产登记证的原因并非是抵押、查封，而是刘某为了逃避税费的承担，而以《房屋买卖合同》及发票流转的方式出售涉案两套房屋。因此，刘某也从未通知过段某要求办理不动产登记。事实上，涉案两套房屋对段某与刘某而言，段某的合同目的在于收取全额购房款；刘某的合同目的在于收到房屋并办理不动产产权登记，目前也仅仅剩下办理不动产产权登记这一项内容。该合同内容履行完毕后，刘某的合同目的即已实现。第二，从涉案两套房屋的来源，可以确定胜金公司于本案具有利害关系。目前而言，办理不动产登记的前提是涉案房屋的抵押、查封措施被解除。结合一审庭审中，段某出示的证据能够证实：楚雄公司与赵某民间借贷纠纷案件以及与胜金公司案外人执行异议之诉案件均关系的涉案两套房屋不动产登记的办理，以及段某与刘某签订的《房屋买卖合同》目的的实现。但是，在一审审理过程中，胜金公司与楚雄公司、赵某案外人执行异议之诉的案件正处于二审审理阶段，房屋产权人以及抵押是否合法有效尚未有定论。根据《民事诉讼法》第一百三十六条：“有下列情形之一的，中止诉讼：(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼”之规定，本案符合中止审理的情形，但是，一审法院不予准许段某的中止审理申请，径直作出判决，明显严重违反法定程序。（二）如果认定合同具备解除条件，合同解除后，返还购房款的责任应当由胜金公司承担，一审未准予追加胜金公司为共同被告，违反法定程序。涉案房屋是楚雄公司开发建设而成，后出售给胜金公司并开具相关的购房发票。因胜金公司欠段某工程款，特以包括涉案50#楼20号、21号营业房在内的6套营业房(单价6500元／平方米)抵顶工程款。2014年10月30日，段某与胜金公司签订《房屋买卖合同》就房屋抵顶事宜进行约定，胜金公司向段某保证其是房屋的所有权人，不存在房屋权属或者无法办理房产证等权利瑕疵。在段某依据与胜金公司签订《房屋买卖合同》取得房屋后，依法将房屋出售给本案刘某并交付房屋相关办理产权的手续资料。不存在段某在出售房屋时，房屋被抵押或被查封的情形，更不存在段某故意隐瞒的合同目的无法实现的情形。第二，在段某将涉案两套房屋交付刘某后，刘某无论是自主经营、出租还是转让，均存在一定的收益。在刘某无偿占有使用了5年多的情况下，再要求段某全额退还购房款，显失公允。如必须要解除合同，根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”之规定，段某一审提出应当按照涉案房屋租金10万元／年，从退还的购房款及利息中予以扣减。但是一审法院对该内容未作出审理，直接判决由段某向刘某退还购房款223万元及利息，违反法律规定且损害了段某的合法权益。 刘某答辩称：段某的上诉没有事实和法律依据，应驳回上诉。1.本案不符合应当中止的法定情形，段某主张的楚雄公司与赵某民间借贷一案与本案不具备法律关系，本案裁决不应以该案裁决为依据，本案为房屋买卖合同纠纷，有相对独立性，对合同履行期限有明确规定，不是段某所述具备办理过户登记条件其就不存在合同不能实现的情形。2.段某称应追加胜金公司为一审被告于法无据。3.另案中，刘某将案涉房产出售给第三方，因为段某无法为案涉房屋办理过户手续，导致刘某出售第三方房产不能过户，合同目的不能实现，刘某已经赔偿第三方相应损失，案件事实与第三方有直接关系。4.段某陈述刘某向其主张返还房款并支付利息没有事实和法律依据的理由不能成立，理由同上诉意见。请求驳回段某的上诉请求。 刘某一审诉讼请求：1.依法解除刘某、段某于2015年12月22日签订的《房屋买卖合同》；2.依法判决段某向刘某返还房款2345655元，并赔偿刘某装修损失47万元，2015年12月22日至2020年8月22日期间的利息损失656783.4元（2345655×6%÷12×56个月），共计3472438.4元；2020年8月22日之后的利息损失支付至实际付清为止；3.案件受理费由段某承担。 一审法院认定事实：2013年4月23日，胜金公司向楚雄公司购买包括涉案50#楼20号、21号营业房在内的6套房屋。2014年10月30日，胜金公司以包括涉案50#楼20号、21号营业房在内的6套房屋（单价6500元/平方米）抵顶段某工程款。2015年12月22日，刘某（乙方）与段某（甲方）签订《房屋买卖合同》1份，约定：段某将位于黄河花园三期50号楼20#（面积148.24㎡）、21#营业房（面积212.63㎡），共计360.87平方米，每平方米价格6500元出售给刘某，房屋总价款2345655元。房屋系段某（甲方）合法取得，为甲方独自享有所有权。付款方式：1.本合同签订后2日内，刘某向段某支付现金90万元，下剩款项1445655元以刘某路虎揽胜越野车（车牌号×××）抵顶；2.刘某在本合同签订后2日内办理车辆过户登记手续，一切违章、罚款责任事故等由刘某负责并处理，交易税费全部由段某承担。房屋交付：在本合同签订后，刘某付清款项和办理车辆登记过户手续后，2日内段某将房屋交付刘某使用，包括钥匙、购房发票和商品房买卖合同。产权登记办理：段某于2016年年底保证办理完房产证过户手续，所有税费全部由刘某承担，若不能办理段某应现金全款返还。房屋如有债权、债务，段某无条件承担。双方还对权利义务等其他事项做了约定。合同签订后，刘某向段某支付了90万元并交付了车辆。段某出具收条一张，载明：今收到刘某房款现金玖拾万元整900000元，路虎揽胜越野车一辆，车号×××车款1330000元，壹佰叁拾叁万元整，段某，2015.12.22。后，段某向刘某交付了房屋。刘某将涉案房屋转让后，因涉案房屋处理抵押、查封状态，无法办理房屋过户手续，已另案将涉案的21号营业房解除房屋买卖关系（案号为：（2020）宁0502民初1841号）。经核，涉案两套房屋于2014年4月29日被楚雄公司抵押给案外人赵某，并办理了抵押登记，2018年7月24日被甘肃省高级人民法院查封至今。赵某、胜金公司、楚雄公司申请执行人执行异议之诉纠纷于2020年1月13日立案，就涉案房屋进行诉讼且二审尚未审结。另，段某于2020年12月15日申请追加胜金公司为共同被告，于2020年12月30日递交本案中止审理申请书。 一审法院认为：刘某与段某签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。但双方交易的位于中卫市××区#、21#营业房，一直处于抵押、查封状态，段某无法协助原告办理房屋过户手续，合同目的至今无法实现。刘某主张解除双方于2015年12月22日签订的《房屋买卖合同》，于法有据，予以支持。对段某提出本案不具备解除条件的意见，不予采纳，且涉案的21号房屋经刘某转让后因同样事由被另案判决解除合同，如本案不解除，有失公允。合同解除后，段某应向刘某返还房款。按照合同约定的上述涉案房屋面积共计360.87平方米，每平方米价格6500元，房屋总价款2345655元。而根据段某向刘某出具的收条上显示，交易的实际价格为223万（90+133），因此按照此数额予以退还。对于刘某请求段某返还房款2345655元的诉讼请求，在223万元范围内，依法予以支持，超出部分，不予支持。对于刘某请求段某赔偿装修损失47万元，经现场查看涉案房屋的确进行了装修，但刘某并未提出有效证据证实装修的具体金额,待其证据充分后可另案主张权利。就段某在庭后提交的代理词主张的涉案房屋使用费问题,因其未在本案诉讼中提出请求,只作为抗辩理由,亦未提交相关证据证明使用费计算的依据,可另行主张权利。关于利息损失，因刘某在签订《房屋买卖合同》时即明知涉案房屋并非登记在段某名下，未尽到谨慎注意义务，而段某将处于抵押、查封的房屋顶付刘某，双方对《房屋买卖合同》的解除均应承担责任，并且刘某应当在房屋被查封时就应当知道涉案房屋存在权利瑕疵，就已明知合同目的无法实现，却怠于主张自己的权利，因此对于利息损失部分，为衡平各方利益，本案的以223万元为基数，以年利率6%为标准，起算时间以本案立案之日即2020年10月26日，截止日期至款项实际付清为止，在此范围内，予以支持，超出部分，不予支持。对于段某辩称，因胜金公司向段某保证其是房屋的所有权人，不存在房屋权属或者无法办理房产证等权利瑕疵，且段某取得房屋后，向刘某交付房屋及相关材料，因此不存在段某在出售房屋时，房屋被抵押或被查封的情形，不存在段某故意隐瞒的内容或者合同目的无法实现的情形。经核，涉案两套房屋于2014年4月29日被楚雄公司抵押给案外人赵某，并办理了抵押登记，段某在与胜金公司签订时，抵押权已经设立并进行了登记，虽然段某不是故意隐瞒，但段某在受让涉案房屋、转让房屋时依然存在未尽到谨慎注意义务的情形，故段某仍存在过错。本案合同解除条件已经成就，故对段某该意见不予采纳。对段某提出追加胜金公司的申请，因胜金公司不是本案合同的相对方，故对该意见不予采纳；对于段某提出本案中止审理的申请，涉案房屋设定抵押权、被查封是事实状态，是导致合同目的无法实现的根本事由，截止目前造成这种客观情形并不以另案处理的结果而消失，本案并不符合需要等待另案审理的结果的情形，因此对中止本案的申请，不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、解除刘某与段某于2015年12月22日签订的《房屋买卖合同》；二、段某向刘某返还房款223万元，并以此为基数按照年利率6%为标准支付利息自2020年10月26日至款项实际付清止；三、驳回刘某的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取17339元，由刘某负担5705元，由段某负担11634元。 二审期间，双方均未向本院提交证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。对一审查明的事实予以确认。 本院认为：刘某与段某《房屋买卖合同》约定，段某于2016年年底保证办理完房产证过户手续，所有税费全部由刘某承担，若不能办理段某应现金全款返还，一审据此判决解除双方合同符合双方约定。一审中刘某出示了装修合同、收据等证据，请求段某赔偿装修损失47万元，涉案房屋虽进行了装修，但刘某并没有出示装修期间形成的客观有效证据，无法真实反映装修费用的金额，一审认为待其证据收集充分后另案主张并无不当。由于涉案房屋设定了抵押且被查封，导致了刘某合同目的无法实现，也符合段某返回房屋全款的合同约定，因此，不符合需要等待另案审理结果的情形，一审认定造成这种客观情形并不以另案处理的结果而消失，故对段某中止本案的申请不予准许并无不当。本案合同解除条件已成就，胜金公司也不是本案合同的相对方，一审对段某申请追加胜金公司为被告不予采纳亦无不当之处。故一审审理程序合法。 根据刘某与段某《房屋买卖合同》约定，在2016年年底不能办理涉案房屋产权转移登记，则段某现金全款返还购房款，在一审判决认定的段某另案诉讼涉案房屋使用费的情形下，刘某主张的利息损失应从2017年1月1日起计算符合本案实际，一审以刘某起诉之日起计算利息不妥，应予纠正。本院对一审以223万元为基数，以年利率6%为标准计算刘某的利息损失予以确认。 综上，段某的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对刘某关于利息计算的时间起算认定不当，应予纠正，对刘某的上诉请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院(2020)宁0502民初4447号民事判决第一项，即“解除刘某与段某于2015年12月22日签订的《房屋买卖合同》”； 二、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院(2020)宁0502民初4447号民事判决第二、三项，即“段某向刘某返还房款223万元，并以此为基数按照年利率6%为标准支付利息自2020年10月26日至款项实际付清止”和“驳回刘某的其他诉讼请求”； 三、段某于本判决生效后30日内返还刘某房款223万元，并以此为基数按照年利率6%为标准支付利息自2017年1月1日至款项实际付清止；刘某于本判决生效后30日内向段某返还位于中卫市××区#（面积148.24㎡）、21#营业房（面积212.63㎡）； 四、驳回刘某其他的上诉请求和一审诉讼请求； 五、驳回段某的上诉请求。 二审案件受理费40722元，由刘某负担15982元，段某负担24740元。 本判决为终审判决。 审判长  陈文普 审判员  孙 静 审判员  谈 雪 二〇二一年六月二十八日 书记员  张宇薇 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。