江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1323民初2414号原告：侯之方，女，1966年6月8日出生，住泗阳县。被告：吴新兵，男，1977年1月6日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：吕继胜，宿城区中扬法律服务所法律工作者。原告侯之方与被告吴新兵租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯之方，被告吴新兵及其委托诉讼代理人吕继胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯之方向本院提出诉讼请求：1.判令解除侯之方、吴新兵签订的租房协议；2.吴新兵支付侯之方租金35000元（从2020年10月18日至判决确定解除之日止，按35000元/年计算）；3.吴新兵赔偿侯之方半年损失17500元；4.案件受理费由吴新兵负担。事实和理由：2019年10月18日，侯之方、吴新兵签订租房协议，约定吴新兵租赁侯之方位于泗阳县众兴镇人民路门市房一间，租期5年，租金35000元/年，吴新兵每年须提前一个月付清全年房款。合同生效后，侯之方依约定将房屋交付吴新兵使用，吴新兵亦按约定支付第一年房租。2020年10月，侯之方向吴新兵索要第二年房租时，吴新兵一拖再拖。侯之方于2020年10月27日提起诉讼,要求吴新兵继续履行合同，后因故撤诉。吴新兵辩称，2019年10月18日，吴新兵向侯之方租赁涉案商铺，双方签订租房协议，吴新兵租赁后耗时两个多月对房屋进行装修、通水电，准备营业时，遇上2020年疫情，之后一直没有正常营业。签订合同时双方口头约定，如果吴新兵不再继续续租，需要提前通知侯之方，给侯之方合理期限重新找承租方即可，不用承担违约责任。2020年8月，吴新兵提前两个月通知侯之方2020年10月18日之后不再续租，侯之方接到通知后同意解除合同，后吴新兵将房屋内私人物品清除，退回房屋，故双方的协议于2020年8月已经解除。吴新兵在2020年8月至今并未使用涉案房屋，房屋已经被侯之方收回。根据双方签订的租房协议，吴新兵每年提前一个月付清全年房款，否则侯之方有权收回房屋。侯之方订立该条约定的目的是极大限度保障自己的权益，有权止损，如果出现承租方不及时支付下一年租金的情况下，可以直接收回房屋，故该协议最迟于2020年10月18日前双方解除合同。侯之方恶意扩大吴新兵的损失，要求吴新兵在未实际使用房屋的情况下支付第二年的租金，该行为违反诚信、公平原则，故侯之方要求吴新兵支付租金无事实和法律依据。涉案房屋已经于2020年8月被侯之方收回，并对外出租。请求驳回侯之方的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月18日，侯之方作为甲方、吴新兵作为乙方签订租房协议，主要内容为：甲方将云氏综合楼（面朝北从西向东第×间）租给吴新兵使用。租房期限5年，从2019年10月18日至2024年10月17日。前三年价格不变，后两年随市场订价。房租费一年为35000元，每年乙方须提前一个月付清全年房款，否则甲方有权收回房屋。合同签订后，侯之方将案涉房屋交付给吴新兵使用，吴新兵依约支付一年租金35000元。2020年10月27日，侯之方向本院提起与吴新兵租赁合同纠纷诉讼，侯之方要求吴新兵支付房租35000元以及利息。本院经审查，决定先行诉前调解，后经调解未果。本院2021年1月6日立案受理该案，2021年4月6日，侯之方向本院申请撤诉，本院于同日裁定准许其撤回起诉。上述事实有侯之方、吴新兵的陈述，侯之方提供的租房协议、（2020）苏1323民初247号民事裁定书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。侯之方、吴新兵签订的租房协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照该协议的约定履行义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。依据上述法律规定，以通知方式解除合同的前提是合同中约定的解除条件成就或存在法定解除的情形。本案中，侯之方与吴新兵签订的租房协议中，对于吴新兵行使解除合同的条件未予约定，侯之方在履行合同过程中不存在根本违约行为，故吴新兵单方解除合同没有法律依据。吴新兵主张其于2020年8月已经向侯之方提出解除合同并得到侯之方的同意，但侯之方不予认可，吴新兵申请证人出庭作证，按照证人熊某的陈述，侯之方同意吴新兵不再承租房屋的前提是要求吴新兵把房屋再（转）租出去并将租金给付与侯之方，从该陈述看，侯之方并未与吴新兵达成解除合同的合意，故对吴新兵的上述主张，本院不予支持。侯之方、吴新兵签订的租房协议约定的租期为5年，吴新兵在合同履行过程中，未按照合同约定支付租金，并单方要求解除合同违反约定，吴新兵作为违约方要求解除合同必须同时具备三个条件：一是其主观非恶意；二是继续履行合同对其显失公平；三是守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则。但结合双方提供的证据，吴新兵要求解除合同并不具备正当理由，故本院无法认定其主观非恶意，即吴新兵要求解除合同不符合违约方解除合同的条件。现因吴新兵不支付租金，且已经搬离案涉房屋，以自己的行为表示不再履行合同，侯之方要求解除涉案合同，本院依法予以支持，以吴新兵收到本案起诉状之日即2021年4月16日为解除时间。对2020年10月18日至合同解除之日所欠的租金17356.16元（35000元÷365天×181天），吴新兵应当予以支付。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁协议的履行期限为5年，吴新兵在合同履行过程中未按约恢复租金且单方提出解除合同，给侯之方造成了损失，故侯之方有权要求其赔偿损失。对于损失的数额，本院根据吴新兵在合同履行中存在过错，结合涉案租赁合同剩余租期、吴新兵已经实际搬离以及侯之方作为守约方亦负有减少损失扩大的义务等情形，参照双方合同约定租赁期间的租金标准酌定吴新兵赔偿侯之方3个月房屋空置期损失8750元（35000元÷12个月×4个月）。吴新兵主张涉案房屋已经于2020年8月被侯之方收回，并对外出租，未提供证据证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十二条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告侯之方与被告吴新兵于2019年10月18日签订的租房协议于2021年4月16日解除；二、被告吴新兵于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告侯之方租金17356.16元；三、被告吴新兵于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告侯之方损失8750元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1112元，减半收取计556元，由原告侯之兵负担330元、被告吴新兵负担226元。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判员  刘慧玲二〇二一年六月二十九日书记员  刘 媛附录法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。