江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3212号上诉人（原审被告）：孙霞，女，1987年6月27日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：高军，江苏瀛鑫（射阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江绿升物业服务有限公司盐城分公司，住所地江苏省盐城市亭湖区黄海中路6号。负责人：丁文朋，该公司总经理。委托诉讼代理人：方大明，浙江东鹰律师事务所律师。上诉人孙霞因与被上诉人浙江绿升物业服务有限公司盐城分公司（以下简称绿升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初5214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判孙霞支付物业费12996元；2.一、二审诉讼费由绿升物业公司承担。事实和理由：1.与江苏集云商业经营管理有限公司（以下简称集云商管公司）签订商铺租赁合同的当事人为艾尚健身中心，孙霞从未与绿升物业公司签订物业服务合同，因此相关物业费应当由艾尚健身中心承担，而非孙霞承担；2.虽然租赁合同于2017年6月22日签订，但绿升物业公司实际于2018年1月22日中标案涉小区的物业服务，因此绿升物业公司要求孙霞自2017年9月1日起支付物业费没有依据；3.江苏集云置业有限公司（以下简称集云置业公司）与绿升物业公司签订的合同中明确29号楼暂时不交付，因此绿升物业公司无权要求孙霞支付29号楼的物业费；4.因绿升物业公司服务不到位，导致孙霞在经营过程中被消防部门罚款3万元，该损失应当在绿升物业公司应收取的物业费中抵销；5.绿升物业公司没有提交物业费标准经有关部门审批的依据，因此绿升物业公司主张的物业费标准没有依据。绿升物业公司辩称，1.2016年5月27日、2016年3月25日孙霞与集云商管公司分别签订了两份案涉房屋租赁合同，承租人都是孙霞，因此孙霞应当承担物业费；2.备案并非是前期物业服务合同生效的条件，一审法院认定2017、年9月1日起绿升物业公司已经开始物业服务符合客观事实，两份租赁合同中明确了物业费标准及支付期间；3.集云置业公司与绿升物业公司签订的29号楼暂不交付的合同不影响房屋实际使用人支付物业费，集云置业公司已经将案涉房屋交付孙霞使用，其应当按照租赁合同的约定支付物业费；4.孙霞经营的艾尚健身中心被行政处罚与绿升物业公司无关，被处罚是因为其在经营前没有申请消防安全检查，该行政处罚时间是2016年11月17日，此时绿升物业公司还未与其签订前期物业服务合同；5.物业费的价格是沿用前一手物业公司已经审批过的价格标准，且物业费审批并非收取物业费的前置条件。绿升物业公司向一审法院起诉请求：1.判令孙霞支付物业费139331.55元（自2017年9月1日起至2019年12月31日），及违约金248717.12元（自2018年1月1日起至2020年10月31日止），合计388048.67元；2.诉讼费由孙霞承担。一审法院查明的事实：2016年3月25日，集云商管公司（甲方）与孙霞（乙方）签订《文泽府邸房租租赁合同》一份，约定：1.甲方出租的房屋坐落在29#楼，建筑面积约1673.66平方米，乙方保证使用该物业经营业态为健身房，品牌名称为艾尚健身房；2.租期为4年，自2016年4月1日起至2020年3月31日止，其中2016年4月1日起至2016年6月30日为免租期，2017年4月1日起至2017年6月30日为免租期，在免租期内，乙方无需支付租赁费用，但应支付与乙方实际使用的相关费用和甲方为乙方垫支的相关费用；3.租金、相关费用及交纳期限：本合同第一年租金合计为人民币234982元，第二年租金合计为人民币234982元，第三年租金合计为人民币313309元，第四年租金合计为人民币344640元。乙方应先付后用，按每12个月支付一次，乙方于进场前15日内支付首期租金，在每个支付周期最后一月的15日前支付下期租金。物业费按1.8元/平方米/月参照租金支付周期支付给物业公司；乙方按照约定期限向甲方交纳租金，同时向物业公司交纳物业费。如拖欠相关费用，甲方将有权向乙方每天按实欠费用千分之三加收滞纳金，同时甲方有权解除本合同，乙方承担违约责任。4.甲方将于2016年4月1日前将出租的房屋交付给乙方，物业公司在确认乙方相关费用交纳完毕后，将负责衔接完成该交接手续；……。同年5月27日，集云商管公司（甲方）与孙霞（乙方）还签订《文泽府邸商铺租赁合同》一份，约定：1.商铺坐落地址及经营状态，文泽府邸26#楼二层整层，建筑面积1479.35平方米，乙方保证使用该物业经营态为游泳健身中心，品牌名称艾尚游泳健身中心；2.租期5年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止，其中2016年6月1日起至2016年8月31日为免租期，2017年6月1日起至2017年8月31日为免租期，2018年6月1日起至2018年7月31日为免租期；在免租期内，乙方无需支付租赁费用，但应支付与乙方实际使用的相关费用和甲方为乙方垫支的相关费用；3.本合同第一年租金合计为人民币698993元，第二年租金合计为人民币698993元，第三年租金合计为人民币776659元，第四年租金合计为人民币931991元，第五年租金合计人民币931991元，乙方应先付后用，按每6个月支付一次。乙方于进场前15日内支付首期租金，在每个支付周期最后一月的15日前支付下期租金。物业费按1.8元/平方米/月参照租金支付周期支付给物业公司；乙方按照约定期限向甲方交纳租金，同时向物业公司交纳物业费。如拖欠相关费用，甲方将有权向乙方每天按实欠费用千分之三加收滞纳金，同时甲方有权解除本合同，乙方承担违约责任；4.甲方于2016年6月1日前将出租的房屋交付给乙方，物业公司在确认乙方相关费用交纳完毕后，将负责衔接完成该交接手续……。2016年11月17日，盐城市公安消防支队亭湖区大队出具行政处罚决定书一份，载明：“违法人艾尚健身中心，现查明2016年10月9日，我大队消防监督员在检查中发现盐城市亭湖区艾尚健身中心未经消防安全检查擅自投入使用，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，艾尚健身中心应对此违法行为负全部消防法律责任，以上事实有《消防监督检查记录》（编号[2016]第9923号）、对薛某和魏某的询问笔录、现场照片、现场笔录等证据证实。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，现决定给予艾尚健身中心责令停止使用并处罚款人民币叁万元整的处罚。”2017年6月22日，集云置业公司（甲方）与浙江绿升物业服务有限公司（乙方）签订《集云•文泽府邸前期物业服务合同》一份，约定了物业基本情况，包括物业类型、坐落位置、占地面积等；双方特别约定；前期物业服务内容及期限（自2017年7月1日起至第一届业主委员会成立后与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日，本合同自然终止）；双方的权利和义务；违约责任以及其他的内容。在合同附件中也包括共用部分的具体内容、共用设施设备、物品清单、服务质量标准、前期物业费标准（商业1.8元/月•平方米，能耗费0.3元/月•平方米）、以及项目一期设备维保明细。盐城市住房保障和房产管理局物业管理处制作的盐城市物业管理项目中标备案表中载明，招标人集云置业公司，中标单位名称浙江绿升物业服务有限公司，招标人已于2018年1月22日通过邀标招标的方式，依程序选聘中标人对集云文泽府邸项目实施物业管理，服务标准五级。2018年3月22日，亭湖区物业管理行政主管部门备案意见为同意中标备案，备案号亭物管2018001。2018年11月12日，集云商管公司（甲方）与艾尚健身中心（乙方）签订《文泽府邸商铺租赁合同》补充协议一份，合同载明：“甲乙双方于2016年5月27日签订《文泽府邸商铺租赁合同》，双方经过友好协商，本着互惠互利的原则，现就双方签订的《文泽府邸商铺租赁合同》订立以下补充协议：1.双方同意于2018年11月1日起将商铺租赁位置调整为26#二层，商铺号为26#楼216-239、258-264、274-279、287-296，共47间商铺，建筑面积为702.36平方米；2.商铺租金调整为第三年（2018.6.1-2019.5.31）租金合计人民币538906元，第四年（2019.6.1-2020.5.31）租金合计人民币448632元，第五年（2020.6.1-2021.5.31）租金合计人民币448632元；3.经双方协商，商铺的隔墙及其施工产生的一切费用由乙方自行负责，甲方不承担任何责任和费用；4.其他内容等。合同乙方处有艾尚健身中心的印章，法定代表人处签字为孙霞。2018年9月30日，绿升物业公司向艾尚健身中心送达物业服务费催交通知书，载明：尊敬的艾尚健身房业主，您好，感谢您一直以来对文泽府邸小区/大厦物业管理服务工作的支持和理解。本年度物业服务费的收交工作已经开始。为保证小区/大厦物业管理工作的正常开展，请您在12月前到物业服务中心办理2017年9月1日至2018年12月31日物业服务费的交费手续，金额为68427.38元[2376.08㎡（物业建筑面积）×1.8元/元•㎡（收费标准）×16个（收费周期）]。如您不便亲自前往办理交费手续，亦可采用以下方式进行办理：1.致电物业服务中心约定时间上门服务；2.直接汇款至公司账户（汇款账号请与物业服务中心联系，汇款后请及时通知物业服务中心，以便查询），联系电话和办公室时间。落款为绿升物业公司盐城分公司文泽府邸物业服务中心。2018年12月22日、2019年3月10日，绿升物业公司又送达物业服务费催交通知书各一份，内容与上一份物业服务费催交通知书基本一致。后绿升物业公司经催收未果，遂提起诉讼。一审另查明，艾尚健身中心先成立于2016年6月23日，经营者为孙霞。2016年7月7日，艾尚健身中心被注销。2016年7月8日，艾尚健身中心再次成立，成立时间为2016年7月8日，经营者为李永军。2020年5月11日，艾尚健身中心申请个体工商户注销登记，但未予核准，该经营主体仍然存在。先后成立的艾尚健身中心在工商部门登记的经营地址均为盐城市亭湖区黄海中路1号（1）。一审法院认为，1.孙霞主体是否适格。本案中，孙霞于2016年3月、5月以承租人身份签订了二份租赁合同，合同明确约定由承租人孙霞交纳物业费。租赁合同签订时艾尚健身中心尚未成立，因此租赁合同相对人是孙霞。2018年补充协议上载明的承租方虽为“盐城市亭湖区艾尚健身中心”，但仍由孙霞在“法定代表人”位置签名。且艾尚健身中心性质为个体工商户，成立于租赁合同签订之后，中途注销并由新的经营者重新设立，设立后仍由孙霞在补充协议上签名，也无证据证明上述期间孙霞向出租人出具“艾尚健身中心”授权委托书与出租人签订合同，或明确告知出租人并得到出租人认可房屋实际承租人是艾尚健身中心而非孙霞个人，故孙霞辩称其身份为艾尚健身中心代理人依据不足，一审法院不予采信。综上，孙霞是案涉物业的承租人，租赁合同明确约定由承租人交纳物业费，故绿升物业公司起诉孙霞主体适格。2.关于本案应交纳的物业费问题。绿升物业公司与集云置业公司签订的《集云文泽府邸前期物业服务合同》合法有效，对全体业主均具有约束力。孙霞所租赁的物业在绿升物业公司的物业服务范围内。绿升物业公司已提供了物业服务，孙霞作为承租人应当按照租赁合同的约定交纳物业服务费，故绿升物业公司要求孙霞支付物业服务费的请求，一审法院予以支持。根据租赁合同约定的收费标准及孙霞所租赁的房屋面积，孙霞应支付的物业服务费为139331.55元（26号楼物业费为1479.35平方×14个月×1.8元/平方+702.36平方×14个月×1.8元/平方；29号楼物业费为1673.66平方×1.8元/平方×28个月）。3.关于绿升物业公司主张的违约金的问题。绿升物业公司虽已提供物业服务，但服务的某些环节、个别区域做得不够好，绿升物业公司的工作尚存提高、改进之处，故绿升物业公司要求孙霞支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依法判决：一、孙霞应于判决发生法律效力之日起十日内向绿升物业公司支付物业服务费139331.55元；二、驳回绿升物业公司的其他诉讼请求。案件受理费依法减半收取3560.5元，由绿升物业公司负担2017.5元，孙霞负担1543元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，集云置业公司与绿升物业公司签订的集云•文泽府邸前期物业服务合同约定的物业基本情况为：占地面积132168平方米，总建筑面积475703.2平方米，其中住宅部分289965.2平方米，非住宅部分66208平方米（其中商业部分60434平方米，幼儿园3220平方米，设备用房2554平方米，业主活动服务用房、物业服务用房2499平方米，地下停车库108155平方米，地面停车楼8876平方米）。项目共分三期，其中一期为2#、3#、5#、8#、9#、10#、18#、22#、26#，会所及大堂入口，二期为1#、6#、7#、12#、16#、17#、19#、20#、21#，三期为11#、13#、15#、27#、28#及幼儿园。本院认为，绿升物业公司与集云置业公司签订的集云文泽府邸前期物业服务合同系合法有效的合同，对全体业主均具有约束力。孙霞与集云商管公司签订文泽府邸商铺租赁合同，约定物业费按1.8元/平方米/月参照租金支付周期由孙霞支付给物业公司，据此，孙霞承租使用案涉房屋，应按约向绿升物业公司支付物业费。关于孙霞提出案涉物业费应由艾尚健身中心承担的上诉理由。经查，与集云商管公司签订商铺租赁合同的相对人系孙霞，故孙霞作为承租人应按约支付物业费。至于孙霞承租案涉房屋后以何字号经营不影响孙霞履行支付物业费的义务。艾尚健身中心虽曾于2018年11月2日与集云商管公司签订了商铺租赁合同补充协议，但该补充协议并未明确承租人变更，且孙霞亦在该补充协议上签字，因此，孙霞提出本案物业费应由艾尚健身中心承担的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于绿升物业公司能否要求孙霞支付2017年9月1日起至2018年1月22日期间物业费的问题。经查，绿升物业公司与集云置业公司签订的前期物业服务合同虽注明招标时间为2018年1月22日，但同时约定服务期限自2017年7月1日起算。据此，能够说明绿升物业公司与集云置业公司已经在合同中对绿升物业公司实际于2017年7月1日开始提供物业服务的时间进行了确认，绿升物业公司实际提供了物业服务，孙霞应支付相应物业费，至于合同注明的招标时间仅能说明上述前期物业服务合同系补签。故孙霞提出绿升物业公司无权主张2018年1月22日前物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于孙霞应否支付案涉29号楼物业费的问题。经查，绿升物业公司与集云置业公司签订的前期物业服务合同约定的物业基本状况中，包含业主活动服务用房、物业服务用房2499平方米，在具体的楼号中没有29号楼字样，但因案涉29号楼即为业主活动服务用房、物业服务用房，因此，孙霞提出集云置业公司交付的物业范围不包含29号楼与事实不符，其提出不应支付29号楼物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于孙霞提出其经营期间因消防问题被罚款项应在欠付物业费中抵销的上诉理由。经查，孙霞一审中提交的行政处罚决定书时间为2016年11月17日，此时，绿升物业公司尚未签订案涉前期物业服务合同，也未实际提供物业服务，故孙霞被处罚与绿升物业公司无关，孙霞要求将处罚罚款在欠付物业费中抵销没有依据，本院不予支持。关于孙霞提出绿升物业公司主张物业费没有经过备案的上诉理由。经查，一审中，绿升物业公司已经提交了盐城市亭湖区住房和城乡建设局盖章的中标备案表，故孙霞提出的该上诉理由与事实不符，本院不予采信。综上，孙霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3560元，由上诉人孙霞承担。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  谢超亮审判员  周 陇二〇二一年六月三十日书记员  施凯钰