文书内容贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初2798号原告：张铠宇，男，汉族，1994年8月8日出生，贵州省遵义市人，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王伟志，中国人民解放军海军部队律师。被告：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼一楼，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：熊本泉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵程诚，女，汉族，1997年2月8日出生，住贵州省遵义市播州区，系公司员工。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：于国强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李有明，男，汉族，1963年11月23日出生，住杭州市西湖区，系公司员工。委托诉讼代理人：饶娇，女，汉族，1997年1月12日出生，住贵州省遵义市汇川区，系公司员工。原告张铠宇诉被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代理人、被告信本奥特莱斯公司的委托诉讼代理人赵程诚到庭参加了诉讼。被告聚银公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张铠宇向本院提出诉讼请求：一、请求二被告连带支付逾期托管收益金147946元，支付延迟履行所产生的违约金56650元（违约金按到期托管收益1‰计算至实际还清之日止，暂计至2021年4月1日，详见附表）；二、判令二被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告于2016年11月20日购买了被告二奥特莱斯城市广场第1号地块1号楼D区6层72号、D区6层69号、D区6层114号商铺，并分别与被告二签订了三个《商品房买卖合同》，购房合同总计价款92.5313万元，原告选择一次性付清。同日原告又与被告一、被告二签订了D区6层72号、D区6层69号、D区6层114号三个商铺《自由港二期商业商铺委托经营管理合同（内铺）》（以下简称《委托合同》），受托方为被告一，担保方为被告二。《委托合同》约定“第四条托管收益结算标准4.1托管收益结算期限自2017年04月01日开始至2027年03月31日止，共计壹拾年。4.2甲方同意自2017年04月01日至2019年03月31日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，甲方不收取任何收益。”《委托合同》约定的托管收益结算期限内（商场培育期除外），该商铺的托管收益结算标准自2019年4月1日至2020年3月31日、2020年4月1日至2023年3月31日、2023年4月1日至2026年3月31日、2026年4月1日至2027年3月31日止分四个阶段根据铺面积大小按季度分别结算。2016年11月20日原告与被告一、被告二在协商一致的情况下再次签订《委托合同》的补充协议即《托管收益确认单》，对原《委托合同》进行了部分修改，《托管收益确认单》约定“根据原合同约定，该商铺实测面积与《商品房买卖合同》约定建筑面积不一致而导致商铺购房款总价发生调整时，该商铺的托管收益需作相应调整。现因该商铺尚未进行实测绘，故暂以预测绘面积和商品房买卖合同总价款计算每期托管收益标准。待该商铺取得实测绘报告后，甲乙丙三方需依据实测绘面积重新计算托管收益金标准并签订《托管收益确认单》，作为最终的实际结算依据之一”，原合同约定的托管收益结算标准将2017年4月1日至2019年3月31日止（即市场培育期），2019年4月1日至2020年3月31日止这两个阶段的托管收益结算标准作出相应了调整。其他阶段托管收益标准不变。自原告2019年3月31日开始应当收取托管收益以来，2019年8月7日被告一将上述三个铺面2019年一季度的托管收益税后合计11756.98元打入到原告父亲的账户，后就一直找各种理由故意拖欠原告的托管收益，可至今分文未付。欠付的托管收益按照《托管收益确认单》约定的标准计算，2017年4月1日至2021年3月31日止合计147946元。违约金按《委托合同》第九条第1款约定“每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金。”的标准计算，此期间的违约金合计56650.5元。二者合计204596.5元。为维护本人的合法权益，特诉至贵院，请求依法裁判如前所请!被告信本奥特莱斯公司辩称：一、原告诉请要求我方支付收益金147946元有异议，我方可依照原托管收益确认单支付原告2020年4月1日至2020年12月30日期间的收益金125889元，由于商铺在实际经营中一直处于亏损状态，早已无法达到原托管收益确认单上确认的托管收益金额，现恳请法院根据我公司实际情况对收益金标准下调，按照原告实际支付购房款总额（1-6-114号铺面房价323617元，1-6-69为299283元，1-6-72为302413元）的4%每一年计算收益金，因此2021年1月1日至2021年3月30日的收益金共计2763.3元，前两项欠付收益金为6016.95元，以上两项金额共计131905.95元；二、原告诉请要求我方按每日1‰承担违约金有异议，违约金的支付标准合同约定过高，请法院以年利率6%计算违约金。综上，请法院查明案件事实，依法判决。被告聚银公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：遵义奥特莱斯城市广场系被告聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，原告向被告聚银公司购买遵义市奥特莱斯城市广场Ｄ区商业用房，三套房建筑面积各为26.92、26.92、28.10平方米。2016年11月20日，原告（甲方、委托方）与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，（除合同另有约定外）合同的终止时间为2027年3月31日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2017年4月1日开始至2027年3月31日止，共计壹拾年，甲方同意自2017年4月1日开始至2019年3月31日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定自2019年4月1日至2027年3月31日止的托管收益结算标准。乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，因房屋建筑面积实测发生了变化，原、被告对涉案商铺根据实测面积（69号为26.92平方米、72号为26.92平方米、114号为28.10平方米）对托管收益进行了变更，变更后原告的托管收益结算标准为：自2017年4月1日至2019年3月31日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币870／879／941元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付），自2019年4月1日至2020年3月31日止的托管收益结算标准为每季度人民币4350／4396／4704元，自2020年4月1日至2023年3月31日止的托管收益结算标准为每季度人民币6960／7033／7526元……本院认为，原告向被告聚银公司购买商铺的同时，被告信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与原告签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该管理合同虽名为委托经营管理合同,但合同主要内容为被告向原告分期缴纳收益金及标准,并允许被告有权转租该商铺,合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜,实质是原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同应为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，本案应为租赁合同纠纷。关于原告主张的收益金，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，被告应当按约履行支付收益金，根据双方合同约定，收益金最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付，本案双方签订的《托管收益确认单》上明确具体的记载了每季度应当支付的委托收益金数额，现本院确认被告差欠原告三个商铺的收益金为：自2017年4月1日至2019年3月31日止的托管收益2690元/季度×8季度=21520；因原被告双方均认可2019年4月1日至2019年6月30日的收益金已支付，故此自2019年7月1日至2020年3月31日的托管收益为40350元；自2020年4月1日至2021年3月31日的收益为86076元。关于违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，其行为已构成违约，应支付违约金。合同约定，每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，被告每延迟一日，应按当期应付款项的1‰向原告支付违约金。被告信本奥特莱斯公司抗辩违约金约定过高，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院酌定按照年利率6%进行累计计算，违约金计算至2021年3月31日应为8480.66元（附表），2021年4月1日后的违约金以147946元为基数，按年利率6%自2021年4月1日计算至实际付清之日止。关于原告主张要求被告聚银公司承担连带清偿责任，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，聚银公司应对上述债务承担连带清偿责任。综上，为保护当事人的合法权利，判决如下：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效后十日内连带支付原告张铠宇（2017年4月1日起至2021年3月31日期间）收益金人民币147,946.00元及违约金（2019年7月1日起至2021年3月31日期间违约金8,480.66元，2021年4月1日起的违约金以收益金147,946.00元为基数按年利率6%计算至该收益金付清之日止）；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告张铠宇的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,185.00元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  梁奕二〇二一年六月十一日法官助理周静昀书记员王滔                          欠付收益              逾期期间              逾期天数              年利率              违约金                  1              21520（2017.4.1-2019.3.31）              2019.7.1-2021.3.31              640              6%              2264.02                  2              13450(2019.7.1-2019.9.31)              2019.8.1-2021.3.31              609              6%              1346.47                  3              13450(2019.10.1-2019.12.31)              2019.11.1-2021.3.31              517              6%              1143.07                  4              13450(2020.1.1-2020.3.31)              2020.2.1-2021.3.31              425              6%               939.66                  5              21519（2020.4.1-2020.6.30）              2020.5.1-2021.3.31              335              6%              1185.02                  6              21519（2020.7.1-2020.9.31）              2020.8.1-2021.3.31              243              6%              859.58                  7              21519（2020.10.1-2020.12.31）              2020.11.1-2021.3.31              151              6%              534.14                  8              21519(2021.1.1-2021.3.31)              2021.2.1-2021.3.31              59              6%              208.70