湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初1423号 原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司，住所地湖南省郴州市苏仙区相山大道（青年大道与观山大道交汇处）。 负责人：朱某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟某某，该公司员工。 被告：吴某某，女，1989年4月29日出生，汉族，湖南省蓝山县人，现住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人：邓某，男，1986年8月27日出生，汉族，湖南省永兴县人，住址同上，系被告之夫。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司（以下简称碧桂园生活服务公司）与被告吴某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟某某、被告委托诉讼代理人邓某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧桂园生活服务公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告从2018年5月1日至2020年12月31日的物业服务费共计9484.8元；2、被告以当月所欠物业费为计算基数，按照每日0.5‰标准计算违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计2018年7月1日至2020年12月31日的违约金2093.62元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年7月24日，郴州碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《郴州碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园·翡翠山提供前期物业服务。合同签订后，原告对该物业进行了管理服务。被告购买了碧桂园·翡翠山小区中的陶源11栋501号商品房，并于2013年3月16日与原告签订了《碧桂园·翡翠山前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月25日前向原告支付上月物业服务费296.4元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2018年5月1日至2020年12月31日期间未支付原告物业服务费，原告多次向被告催收，被告均无理拒缴。 被告吴某某辩称：1、原告所诉主体不符，被告与广东碧桂园物业管理有限公司郴州分公司签订前期物业服务协议，未收到前期物业服务变更文书；2、郴州碧桂园房地产开发有限公司委托广东碧桂园物业管理有限公司郴州分公司对郴州市××期××期，被告未收到广东碧桂园物业管理有限公司郴州分公司继续服务或退出告知书等有关文书；3、原告未通过市（区）住建部门的审批公示和投标、中标物业项目，被告对原告的服务资格不认可；4、原告物业服务超过服务时效，现物业服务时效为不定期，原告所诉超出诉讼时效；5、民法典第九百三十八条规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式；6、民法典第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方；7、被告未收到原告的催缴费通知；8、原告未按照有关规定公示服务标准，服务质量，且从未对物业费的收支进行公示。被告有权对公示问题进行监督、督促。对未公示物业费收支及税收问题进行拒交或缓交物业费；9、被告对原告的服务质量不认可。被告多次投诉别墅区违建，物业还为工程车辆开绿灯，侵害集体业主权益至今未整改，一直在侵害广大业主利益；10、被告多次向原告提出陶源12栋别墅业主非法占用、改变消防通道，被告投诉多部门，原告至今未能给出任何解决方案；11、被告多次提出要求安装高空抛物防护网及监控设备，物业无动于衷；12、被告与广东碧桂园物业管理有限公司郴州分公司签订的《碧桂园翡翠山前期物业服务协议》第四条约定的房屋面积是195.57平方米，月服务费用是293.36元，与原告所诉不符；13、被告前期物业服务费已交至2018年5月23日，与原告所诉不符；14、原告所诉关于违约金的标准明显过高；15、原告所提供的服务有很多瑕疵，被告要求对这一部分进行减免。 原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1、企业名称变更核准登记表；2、物业管理企业资质证书、郴州碧桂园前期物业服务合同、郴州市发展和改革委员会公共性物业服务收费备案登记表；3、碧桂园·翡翠山前期物业服务协议、被告物业移交书、入住登记表、收楼通知书及签收回执、物业服务费催费记录、欠费清单；4、物业服务工作记录、无违规证明。被告就其主张向本院提交的证据有：1、郴州市自然资源和规划局关于碧桂园业主信访件的回复、市长热线立案通知；2、郴州市发展和改革委员会等部门关于印发《郴州市物业服务收费管理细则》的通知；3、2021年5月24日拍摄的12栋负一楼、13栋、15栋杂物堆积图片；4、14栋、15栋通道有车辆停放的图片；5、12栋拐弯处违建、保安亭无人值守图片。 本院组织原、被告对以上证据进行了质证。被告对原告所举证据的质证意见如下：对证据1无异议；对证据2提出异议，认为物业管理企业资质证书不能证明原告取得了碧桂园.翡翠山项目的服务资质，前期物业合同是有期限的，超过期限的可以随时解除，公共性物业服务收费备案登记表系原告自行公示资料，并非行政机关登记备案文件；对证据3中的前期服务协议、物业费催费记录有异议，认为协议中未约定服务期限可视为不定期，原告的短信催收和律师函均未收到；证据4与本案无关。原告对被告所举证据的质证意见如下：证据1、2与本案无关；证据3与原告主张的服务费收取时间不一致，与事实不符；证据4与事实不符，原告所举证据4中已有体现，原告按照消防规定已对停放在小区道路上的车辆发放了告知书；证据5中的违建问题原告向有关部门反映过，门卫是24小时值守，被告提供的图片与事实不符。 本院对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。被告对原告所举证据2-4的真实性、合法性均无异议，仅对关联性提出异议。本院审查认为被告所持异议内容与原告举证反映的客观事实不一致，结合当事人陈述及证据本身反映的客观事实，予以确认原告所举证据具有证据效力。原告对被告所举证据1-5均提出异议，本院审查认为被告所举证据1、2不足以证明原告未依约提供服务和违规收取服务费，证据3与本案原告主张的法律事实发生期间无关，证据4、5不足以证实原告未尽合同义务。对被告所举证据1-5的证据效力，本院不予认定。 本院根据确认有效的证据，结合当事人陈述，认定本案事实如下： 原告碧桂园生活服务公司的曾用名称有：碧桂园智慧物业服务集团有限公司郴州分公司、广东碧桂园物业服务有限公司郴州分公司、广东碧桂园物业服务股份有限公司郴州分公司、广东碧桂园物业管理有限公司郴州分公司。 2012年7月24日，郴州碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《郴州碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对郴州碧桂园提供前期物业管理服务。被告吴某某2013年3月16日购买了郴州碧桂园·翡翠山陶源11栋501号房屋，面积195.57平方米。购买当日，被告吴某某（协议中称甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司郴州分公司（协议中称乙方）签订了《碧桂园·翡翠山前期物业服务协议》，约定：“……物业服务费采取包干制方式交纳；物业服务费按房屋建筑面积每月1.5元/㎡，甲方应按293.36元/月向乙方交纳物业服务费，面积以房管部门最终测绘面积为准；乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月25日；停车服务费为50元/位.月；甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……”。协议签订后，原告依约向被告提供物业服务。被告因拖欠原告2015年10月1日至2018年4月30日期间的物业服务费而被起诉，经本院审理后作出（2018）湘1003民初894号民事判决，判决被告支付原告物业服务费5902.38元及违约金1921.96元。被告对本院上述判决不服而提出上诉，经郴州市中级人民法院于2018年10月16日作出（2018）湘10民终1925号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，被告吴某某在2018年5月1日至2020年12月31日期间依然未向原告交物业服务费，共欠费9387.52元，经原告多次催收无果。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原、被告签订的《碧桂园·翡翠山前期物业服务协议》合法有效。本案当事人争议焦点是：一、原告是否具备诉讼主体资格；二、原告的主张是否超过诉讼时效；三、原告在履约过程中是否存在不履行合同义务及法定义务的情形；四、被告应承担的物业服务费及违约金金额； 关于焦点一。广东碧桂园物业管理有限公司郴州分公司与被告吴某某签订《碧桂园·翡翠山前期物业服务协议》后，经行政机关批准多次更名，并不影响合同当事人行使合同权利和履行合同义务。且本院发生法律效力的（2018）湘1003民初894号民事判决已确认双方当事人之间存在物业服务合同法律关系，故本案中原告具备诉讼主体资格。 关于焦点二。物业服务合同系持续性合同，物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。本案中原告举证证明其按照被告在合同中预留的联系电话、地址，进行了短信催收和邮寄律师函。被告并未举证证明其联系电话或者地址变化后告知了原告。被告至今仍在接受原告提供的物业服务。因此，本案中原告的主张并未超过诉讼时效。 关于焦点三。原告作为物业服务人，主要义务是按照约定和物业使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，以及对物业服务区域内的违法行为及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。被告所举证据不足以证明原告在履约过程中存在不履行合同义务及法定义务的情形。对被告要求减免物业服务费的答辩意见，本院不予采纳。 关于焦点四。原告碧桂园生活服务公司提供了物业服务，被告作为业主有义务依约交纳物业服务费。原告诉请被告支付2018年5月1日至2020年12月31日的物业服务费9484.8元，因原告未举证证明房管部门最终测绘确定的房屋面积超过合同约定的房屋面积，本院按合同约定确定被告在2018年5月1日至2020年12月31日期间欠原告物业服务费9387.52元。被告未依约定期限向原告支付物业服务费，应承担违约责任。原告主动要求降低合同约定的违约金比例，主张按照每日0.5‰的标准，计算被告在2018年7月1日至2020年12月31日期间的违约金，符合法律规定，本院予以支持。经本院核定，被告在上述期间应支付原告的违约金金额为2210.62元，原告实际主张的违约金低于本院核定金额，视为放弃部分权利，本院予以支持原告该项诉求。 本案系因民法典施行前的法律事实引起纠纷，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，应当适用当时的法律、司法解释规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告吴某某在本判决生效后十日内支付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司2018年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费9387.52元。 二、被告吴某某在本判决生效后十日内支付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司2018年7月1日至2020年12月31日期间的违约金2093.62元。 三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司郴州分公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费89.46元，减半收取计44.73元，由被告吴某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  文 华 二〇二一年六月二十八日 法官助理  杨 芳 书 记 员  周雪芳 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。