北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9982号上诉人（原审被告）：北京联帮易居房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路36号院2号楼14层2单元1402。法定代表人：赵洪岩，执行董事。委托诉讼代理人：李硕，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明明，北京市亿达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周云国，男，1972年5月20日出生，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：董凯，北京市安桥律师事务所律师。上诉人北京联帮易居房地产经纪有限公司（以下简称联帮易居公司）因与被上诉人周云国委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初21337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联帮易居公司上诉请求：1．变更北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初21337号民事判决书第一项的违约金数额为联帮易居公司向周云国支付违约金1万元；2．撤销一审判决第二项；3．驳回周云国的其他诉讼请求。事实和理由：一、一审判决确定的违约金数额过分高于损失，应当予以调低。1．案涉合同并非突然解约，房屋也并未出现立即空置的局面。周云国提前向联帮易居公司发出了《解除合同通知书》，而此时联帮易居公司实际支付的租金已经覆盖到2020年3月22日。周云国行使合同解除权后，不仅有义务及时寻找新的租户，且其也有充足的时间寻找，因此其空置损失显然有限。2．周云国违背合同约定，与联帮易居房公司的租户以“无缝衔接”的方式，在2020年3月22日直接续签了房屋租赁合同，也足以证明其房屋空置损失有限。且其本人亦有违约行为。二、现有证据不足以认定周云国主张的电视机损失的事实。综上所述，望贵院查明事实，支持联帮易居房公司的上诉请求。周云国辩称，同意一审判决，不同意联帮易居公司的上诉请求。1．针对第一项上诉请求，一审法院是根据双方合同确定的违约条款约定，根据周云国的实际损失合理确定的违约金数额，并且在合同履行过程中周云国因为合同解除造成的经济损失巨大，并不存在过分高于实际损失的这种情形，因此无需调整。在合同中双方明确约定了在合同解除的情况下联帮易居公司应当支付200%也就是两个月的租金的标准，因此联帮易居公司基于自己的违约行为应当按照合同的约定来承担违约责任；并且联帮易居公司的违约行为直接导致了双方合同的解除，给周云国造成了巨大的经济损失，主要存在三方面的经济损失：1）免租期的损失，合同中约定一个月的免租期，完全是基于三年的合同履行期，但是合同履行了一年就因为联帮易居公司的违约行为导致合同解除，一个月免租期存在的基础不在了，直接导致了一个月免租期的损失；2）联帮易居公司在3月22日接到合同解除通知以后并没有给予明确的合同解除的意见，3月22日之后仍有租户在房屋中居住，造成了周云国无法及时收回房屋，更无法另行对外出租，且由于疫情期间周云国在短期内无法寻找新的租户，客观上造成了租金损失；3）因为双方的合同是由于联帮易居公司的根本违约行为导致解除，导致了剩余两年的租期无法实际履行，双方当初签订合同的合同目的无法实现，基于合同继续履行可以获得的长期稳定租金收益也没办法获得。因此存在这三方面的租金损失，所以不存在一审法院确定违约金过分高于实际损失的情况。另外，在合同履行过程中周云国并不存在任何的违约行为，也不存在无缝衔接签合同的情形；2．针对第二项上诉请求，在一审中周云国已经提交了购买电视机具体型号、价格的订单，并且双方在交接过程中也有交接记录，能够显示出房屋中有电视机，结合证人证言能够证明电视由联帮易居公司的员工拿走，并且在合同解除以后也没有进行物业的交割，能够证明电视机损失的事实。周云国向一审法院起诉请求：1．判令联帮易居公司返还房屋；2．判令联帮易居公司支付违约金58332元；3．判令联帮易居公司支付免租期租金29166元；4．判令联帮易居公司支付自2020年3月23日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按照每月29166元的标准支付）；5．判令联帮易居公司返还32寸海信电视机一台（型号HZ32E35A），如不能返还则赔偿898元。一审法院认定事实：2019年2月21日，周云国（合同甲方）与联帮易居公司（合同乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：房屋为2301号房屋，甲方持有房屋所有权证，房屋所有权人未设定抵押。乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，甲方办理与房屋租赁有关安全备案、登记手续后可暂存于乙方。出租代理期限自2019年2月22日至2022年3月22日，共计3年，2019年2月22日至2019年3月22日为免租期。月租金标准为第一年29166元每月，第二年29166元每月，第三年30000元每月，支付方式为季度付（其中2020年1月7日应付租金87500元）。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同（第九条第四款）：未按约定划付租金达七日以上的；擅自改变房屋用途，存在安全隐患的。出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％支付违约金；乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。注明：业主自用玻璃房一间（楼道上方房间）。房屋交割载明有：双人床5、单人床1、冰箱2、洗衣机3、电视4，水表100227，中水100266，电费216，燃气费0074610等内容。2020年1月17日，周云国向联帮易居公司邮寄《解除合同通知书》，载明：我与贵公司于2019年2月21日就2301号房屋签订的《租赁合同》，现依《合同法》第九十四条和该《租赁合同》第九条第四款的约定，特依法通知解除合同，请收函后七日内迁出该房屋。2020年1月21日，周云国在2301号房屋租户群中表示：自我们建群之日起，已通知各位和中介公司没有给我交租金，中介公司严重违约，本人自建群当天已通知过你们各位，建群日起本月17日之后如有向中介公司交付款项的与本人无关，由此带来的纠纷及损失交款人自行承担一切后果责任。庭审中，租户李某出庭作证称：自己于2019年5月至2020年3月22日或23日在2301号房租住，房屋有两层，二层有两户三个人，下层有三户四个人；3月21日我找货车搬家，搬走了小件物品，大件物品房东不让搬走；房东在群里让我们搬家，我们搬家的时候，他还不让物业给我们放行；3月29日彻底搬走的时候房屋中还有三户；第一次看房的时候房屋中有电视，但我不需要，让中介搬走了；二层有单个房间，有个很小的房间，以为是储物间，后来发现房东住进去了；房东可以修改房门密码，租户不可以修改；房东曾经修改密码只告诉了部分人，有一家把钱给了房东，房东给了密码；3月28日的时候，一起的租户说东西都被扔出去了，楼下保洁阿姨说3月27日房东扔了我一半的东西，我在楼下垃圾场看到了我桌子的残片；最后一次在警察的陪同下，用门禁卡开了门，门禁卡最后由房东收回了。庭审中，周云国与联帮易居公司均认可联帮易居公司已交付房屋租金至2020年3月22日；2301号房屋外门为密码锁，周云国可以更换密码。周云国称，周云国存在没有出具手续阻拦租户搬家的情况，但最终都协助租户搬走了；没有信息显示存在租户向联帮易居公司交付了2020年3月21日之后的租金。联帮易居公司称，房屋水电燃气均为先充值后使用，联帮易居公司未办理房屋交割手续，因为没有必要；周云国可以控制房屋密码，有自己的房间，有能力收回房屋及时止损，联帮易居公司存在支付租金不及时的情况，周云国第一次给联帮易居公司发解除通知时联帮易居公司就同意解除合同。庭审中，周云国提交其手机中购物订单一份，载明其购买了海信牌32英寸电视两台，实付单价为898元。一审法院认为，周云国与联帮易居公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据已经查明的事实，联帮易居公司未按照约定于2020年1月7日向周云国支付租金构成违约，周云国按照合同约定有权解除合同，双方当事人均认可2020年3月22日前的房屋租金双方已结算完毕，一审法院对此不持异议。联帮易居公司迟延支付租金构成违约，导致合同提前解除，周云国有权按照合同约定向其主张违约金，一审法院对周云国主张的违约金数额予以确认。周云国主张联帮易居公司还应当支付免租期期间的房屋租金的意见缺乏合同依据与法律依据，一审法院不予支持。合同订立时，周云国与联帮易居公司就涉案房屋进行了交割，合同解除后，联帮易居公司未与周云国进行房屋的交割，现联帮易居公司没有证据证明将周云国所述的电视机一台返还了周云国，结合证人证言等证据，一审法院对周云国关于返还电视机或赔偿损失的诉讼请求予以支持。关于返还房屋以及支付房屋使用费的诉讼请求，根据在案证据，可以认定周云国对涉案房屋存有较强的控制力，没有证据证明联帮易居公司尚实际占有涉案房屋，也没有证据证明联帮易居公司实际收取了2020年3月22日之后的租金未向周云国支付，故周云国仅以未办理房屋交割手续为由主张返还房屋、支付房屋使用费缺乏依据，一审法院对此不予支持。据此，一审法院于2021年3月判决：一、联帮易居公司于判决生效后十日内给付周云国违约金58332元；二、联帮易居公司于判决生效后十日内返还周云国海信电视机一台（型号HZ32E35A），如不能返还则赔偿周云国898元；三、驳回周云国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织了质证和证据交换。联帮易居公司提交以下证据：一、2020年10月13日联帮易居公司员工到诉争房屋的走访照片（另附走访视频光盘），拟证明：1．2020年10月13日，诉争房屋内居住有2户租户分别为刘冰（与陈志远合居）及王玉莹，2．诉争房屋内的2户租户自称一直向周云国缴纳房租，联帮易居公司的员工（李爽及王浩东）向两位租户索要与周云国之间的租赁合同及房租支付记录；二、联帮易居公司的租户刘冰与联帮易居公司之间的租赁合同，拟证明：刘冰经由联帮易居公司租赁诉争房屋中的一间，并签订有租赁合同，约定月租金5800元，租期2019年3月1日至2020年3月22日；三、刘冰与周云龙的微信聊天记录，拟证明：2020年2月28日，周云国与刘冰达成口头协议由刘冰参照和联帮易居公司之间的租金标准，直接通过微信向周云国实际支付了2020年4月份房租5800元；四、刘冰与周云国签订的租赁合同，拟证明：1．周云国于2020年4月14日与刘冰就诉争房屋中的一间达成书面租赁协议。租期2020年5月1日至2021年4月30日，2．双方约定月租金5800元，押一付二，3．双方进一步约定2020年4月16日支付17400元（押一付二），2020年7月1日付11600元，2020年9月1日付11600元；五、刘冰向周云国支付房租的转账凭证，拟证明：1．刘冰于2020年4月16日依约向周云国支付了17400元（押一付二，包含2020年5、6月份），2．刘冰于2020年6月30日依约向周云国支付了房租11600元，并备注为一居室7、8月房租，3．刘冰共居的人陈志远于2020年9月1日依约向周云国的配偶何珏支付了房租11600元；六、联帮易居公司的租户王玉莹与联帮易居公司之间的租赁合同，拟证明：王玉莹经由联帮易居公司租赁诉争房屋中的一间，约定日租金133．33元，租期2019年12月28日至2020年3月22日，共计85天；七、王玉莹向周云国支付房租的微信记录截屏，拟证明：1．王玉莹于2020年6月22日向周云国实际支付了2020年6月23至8月22两个月房租8400元，2．王玉莹于2020年8月24日向周云国实际支付了2020年8月23至10月22两个月房租8400元及1000元暖气费，共计9400元。周云国发表质证意见如下：这些证据是一审中已经存在的证据，不属于新证据，对证据一，照片无法证实在涉案房屋拍摄，对于关联性也不予认可，发生的时间是2020年10月13日，双方合同解除已经9个月，并不能证明当时因为解除给周云国没有造成损失的情况；对证据二、证据六，真实性无法确定，关联性不足以证明未给周云国造成损失的情况；对证据三，真实性不认可，证明目的不认可；对证据四、证据五、证据七，对刘冰合同支付的情况无异议，对于王玉莹支付情况需要核实，即便是真实情况下，王玉莹和刘冰都是在周云国与联帮易居公司合同解除后才签订的合同，两人承租并不能证明周云国没有租金损失，涉案房屋是五居室，两人的租金不及整体房屋的租金，后续签订的合同支付租金并不影响合同解除后给周云国造成的损失。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的规定》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据双方当事人诉辩意见，本院二审审理的焦点在于：1．违约金的数额应当如何确定；2．周云国主张的电视机一台是否应当返还或者赔偿。针对前述争议焦点问题本院认为，周云国与联帮易居公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》合法有效，双方当事人均应依约履行。《北京市房屋出租委托代理合同》约定联帮易居公司未按约定时间交纳租金达7日以上的，周云国有权解除合同，并要求联帮易居公司应按月租金的200％支付违约金。从本案查明的事实看，联帮易居公司存在未按时支付租金超过7日的情况，周云国提出解除合同，并要求联帮易居公司支付违约金，有合同依据。关于周云国主张的违约金是否存在过高的问题，周云国对联帮易居公司主张的周云国将房屋“无缝衔接”出租的事实不予认可，即使联帮易居公司的主张成立，其主张的出租也仅仅是涉案房屋的部分出租，故从本案整体情况考虑，对联帮易居公司关于要求对违约金进行调整的上诉意见，本院不予采纳；关于联帮易居公司上诉提出的电视机问题，诚如一审所述，合同订立时，周云国与联帮易居公司就涉案房屋进行了交割，合同解除后，联帮易居公司未与周云国进行房屋的交割，从本案现有证据看，不能证明联帮易居公司将周云国所述的电视机返还给了周云国，故一审法院关于本案电视机的处理意见正确，本院予以维持。综上所述，联帮易居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1031元，由北京联帮易居房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张玉娜审 判 员  张丽新审 判 员  张 慧二〇二一年六月三十日法官助理  单海涛法官助理  童家瑶