广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初32288号原告（反诉被告）深圳市某某股份有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人张某某。委托代理人曾某某，广东世超律师事务所律师。委托代理人敖某某，广东生龙律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市某某有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人王某某。被告深圳市龙岗区某某中心，住所地深圳市龙岗区法定代表人王某某。两被告共同委托代理人某某，广东笃法律师事务所律师。反诉第三人深圳市某某有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人张某某。委托代理人曾某某，广东世超律师事务所律师。委托代理人敖某某，广东生龙律师事务所律师。原告深圳市某某股份有限公司（以下简称某某公司）诉被告深圳市某某有限公司（以下简称某某公司）、深圳市龙岗区某某中心（以下简称某某教育中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告某某公司提起反诉并列深圳市某某有限公司（以下简称某某物业公司）为反诉第三人，本院决定合并审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及第三人委托代理人曾某某、敖某某，两被告法定代表人王某某及委托代理人某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉请求法院判令：1.解除原告与被告某某公司签订的合同编号为（2018）新合字第06007号及（2019）新合字第04005号合同，被告立即返还其承租位于广东省深圳市龙岗区物业；2.被告某某公司向原告支付407室物业从2020年2月1日起至实际返还物业之日止的租金，暂计至2020年7月31日为298291.51元；3.被告某某公司向原告支付409室物业从2020年2月1日起至实际返还物业之日止的租金，暂计至2020年7月31日为102689.85元；4.被告某某公司向原告支付因拖欠407室房租产生的逾期利息，按每日0.1%标准从2020年2月6日起计算至实际付清租金之日止；5.被告某某公司向原告支付因拖欠409室房租产生的逾期利息，按每日0.1%标准从2020年2月6日起计算至实际付清租金之日止；6.被告某某教育中心对被告某某公司的上述债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费由被告承担。原告诉称事实与理由：原告将位于广东省深圳市龙岗区出租给被告某某公司使用，双方约定了租期、租金以及违约责任等事项。被告某某公司自2020年2月始欠交租金；同时，被告某某教育中心系案涉房屋实际使用人，且两被告系关联公司；故原告向法院起诉提出上述诉讼请求。被告某某公司辩称：1.原告主张解除两份租赁合同无合同和法律依据；但鉴于原告违法停电、锁门等违约行为导致被告事实上无法继续使用案涉房屋，被告已在2020年9月25日撤场搬离案涉407室、409室房屋，故双方合同解除时间为2020年9月25日。2.原告2020年7月23日行使解除权不发生法律效力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5点规定，原告无权解除案涉两份房屋租赁合同。2020年7月23日，双方关于房屋租赁的纠纷正在法院审理中，案号为（2020）粤0307民初23023号，原告在诉讼过程中要求行使解除权不发生法律效力。原告自2020年5月15日对案涉407室及409室物业实施断电行为后，仅在2020年8月21日至2020年8月27日恢复供电，在2020年8月28日再次断电，且在恢复供电的几日里，原告多次采取锁门、焊接等行为致使被告无法正常使用案涉房屋，被告迫于无奈不得已搬离撤场。3.疫情期间，政府实施管控措施，导致被告无法营业，被告无法使用案涉房屋，无法履行缴纳租金的义务，构成不可抗力，并不构成违约，被告因不可抗力的原因应免除其支付租金义务。2020年1月至6月期间，政府相关部门先后发布通知，被告作为培训机构无法正常营业，无法使用案涉房屋，无法实现被告签订合同的目的；继续履行原合同约定标准的租金支付义务对被告显失公平。另，本案被告在疫情之前从未拖欠过租金，不存在任何过错，也可看出被告确实是受疫情影响才迫于无奈无法缴纳租金。被告认为其不能履行合同的障碍与政府管控措施有直接的因果关系，应适用不可抗力制度，被告不构成违约，应免除被告支付租金的义务。4.原告要求被告支付407、409室租金没有任何依据。首先，原告在2020年5月15日擅自采取停电措施，对被告承租房屋进行断电，导致被告无法正常使用房屋，自该日起被告无需向原告支付租金。原告对案涉房屋实施的断电、锁门等违法行为，导致被告事实上无法使用承租房屋，被告在无法使用租赁房屋期间的租金无需支付。其次，原告多年来虚增407、409室房屋的租赁面积，多收取了被告租金，自2014年以来至今多收取的金额高达100多万，原告多收取部分的金额足以抵扣被告应当支付的租金，原告没有理由要求被告继续支付租金。5.原告要求支付逾期利息没有依据。退一步讲，即便支付逾期利息，原告要求按每日0.1%计算，标准过高，最多只能按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算。被告不存在违约行为，原告虚增面积自2014年多收取的租金已足够抵扣被告应缴纳租金，甚至还有多余，因此被告不存在逾期支付租金的行为，无需向原告支付逾期利息。6.原告应向被告返还已收取的租赁保证金，其中407室房屋的租赁保证金为104640元，409室房屋的租赁保证金为34080元。请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告某某教育中心辩称该被告与原告不存在房屋租赁合同关系，原告要求该被告承担连带责任，没有合同依据和法律依据。被告某某公司反诉请求法院判令：1.原告向被告某某公司返还自2014年7月1日起至2020年1月31止多收取407室房屋租金822055元以及资金占用期间的利息（按年利率24%的标准，自2014年7月1日起计算至实际返还之日止，暂计至2020年8月31日的利息为588259元）；2.原告向被告某某公司返还自2018年7月1日起至2020年1月31止多收取409室房屋租金36353元以及资金占用期间的利息（按年利率24%的标准，自2018年7月1日起计算至实际返还之日止，暂计至2020年8月31日的利息为11510元）；3.原告及第三人某某物业公司向被告某某公司赔偿损失1113781元；4.本案诉讼费由原告承担。被告某某公司反诉事实与理由：从原告房产证、某某大厦竣工图第四层平面图、第四层出租租赁凭证和《房屋租赁合同书》等证据均可看出原告长期以来存在虚增建筑面积的事实，后被告根据与原告签订的《房屋租赁合同书》图纸阴影部分面积进行实际测量，发现案涉407室实际面积仅为256.671平方米，409室实际租用面积仅为126.512平方米，与原告计算租金的建筑面积578平方米总计相差194.871平方米；故该被告提出上述反诉请求。原告某某公司辩称：1.原被告双方签订合同的依据是建筑面积计付租金，而不是以实际使用面积为计租标准。被告某某公司没有房屋测量专业知识，产生了建筑面积等于实际使用面积的错误认识。2014年5月12日双方签订的租赁合同第1.2条约定“上述建筑面积为本合同所述租金、空调费、管理费、租赁保证金等费用在收取时的计算依据”，可见租金计算依据是建筑面积而非实际使用面积。在编号为（2018）新合字第06007号租赁合同及（2019）新合字04005号租赁合同中第1.1条及第3.1条，则直接双方约定按房号407、409收取租金，而不是按照实际使用面积收取租金。另据2000年开始实施的房产测量规范可知，房屋的建筑面积是等于套内建筑面积加公摊面积，套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积加阳台建筑面积，而公摊面积只包括电梯井、过道、走廊、管道井、公共门厅、过道、楼梯间、共用墙设备间等面积，建筑面积肯定是远远高于实际使用面积。至于被告某某公司统计其承租的房屋建筑面积578平方米、公摊率29.96%、套内面积404.83平方米，即使按其所述房屋的实际使用面积是383.183平方米，案涉房屋的实际使用率也是远远超出了深圳市普通写字楼宇的通常使用率。2.被告某某公司对承租物业的实际使用面积是完全知悉的，且多年来均是按照约定的计租方式缴付租金；其在2014年租赁合同签订之次日，便对涉案物业申请并委托了专业的装修公司对案涉物业进行了装修，并出具了施工图、竣工图等专业图纸。在上述图纸当中，对案涉物业的实际使用面积、测绘清晰可见；上述施工图、竣工图等专业图纸中，对案涉房屋的四至长宽均有明确标注，原告已经提供相应的证据；上述施工图、竣工图、专业图纸均为被告某某公司自己提交给原告存底的。另，被告方在履行2014年签订的租赁合同长达5年期间，从未就面积差异问题提出过异议，且一直正常缴纳租金。后于2019年4月14日在同一位置签了3年租赁合同，并于2018年5月12日另行签订承租409房屋合同，该行为足以表明被告某某公司对案涉房屋的实际使用面积状况是知情的。3.被告某某公司提供的房屋面积测量成果报告书不具有证据效力。根据深圳市中级人民法院司法鉴定名册及国家信用信息公示系统查询结果可知，出具该份报告书的公司不具备测绘的资质要求，经营范围不涉及司法鉴定资质。4.被告某某公司主张赔偿损失没有明确的计算依据，该损失是否真实发生并不明了，损失与原、被告之间的租赁合同不存在因果关系。原告之所以多次向被告某某公司发函，提示其解除合同并要求其返还租赁房屋，原因均在于被告某某公司的违约行为。在被告某某公司的变更增加诉讼请求申请书中，事实与理由部分所述的均不是事实，实际上被告某某公司至今仍占有案涉房屋，没有正式返还给原告。请求法院驳回被告某某公司的全部反诉请求。反诉第三人某某物业公司辩称：第三人不应当承担本案任何责任。原、被告之间存在租赁合同纠纷；而第三人与被告某某公司之间的物业合同纠纷案件，被深圳市中级人民法院裁定由深圳市国际仲裁院管辖，该案已受理。本院经审理认定事实如下：2014年5月12日，原告某某公司与被告某某公司签订编号为（2014）新合字第05014号《某某大厦房屋租赁合同书》，约定被告某某公司向原告承租位于深圳市龙岗区房屋，建筑面积436平方米，建筑面积为该合同所述租金、管理费等费用的计算依据，租赁期间自2014年5月16日起至2019年5月15日止。合同附件《某某大厦四楼407室乙方租赁平面位置图》用阴影部分标注该被告租赁房屋的位置，显示“面积436”。2018年7月1日，原告与被告某某公司签订编号为（2018）新合字第06007号《某某大厦房屋租赁合同书》，约定被告某某公司向原告承租位于深圳市龙岗区房屋，租赁期间自2018年7月1日起至2021年6月30日止。租赁合同未约定面积。合同附件《某某大厦四楼409室乙方租赁平面位置图》用阴影部分标注该被告租赁房屋的位置，未载明面积。2019年4月24日，原告与被告某某公司签订编号为（2019）新合字第04005号《某某大厦房屋租赁合同书》，约定被告某某公司向原告续租上述407室房屋，租赁期间自2019年5月16日起至2022年5月15日止。租赁合同未约定面积。合同附件《某某大厦四楼407室乙方租赁平面位置图》用阴影部分标注该被告租赁房屋的位置，未载明面积。2019年11月，原告与被告某某公司签订《合同补充协议》，双方约定将编号为（2018）新合字第06007号租赁合同上载明的承租方变更为被告某某教育中心，该补充协议自2019年11月1日起生效。原告及被告某某教育中心在补充协议落款处盖章。2019年11月2日，被告某某公司对外发布《公司名称变更说明书》，称该公司名称变更为深圳市龙岗区某某中心，自2019年11月1日起被告某某公司407室及409室均将使用新的名称开展工作。两被告均在说明书上盖章确认。2020年2月始至本案庭审之日，被告方未向原告支付租金。2020年7月23日，被告某某公司向原告发送，称由于原告多年虚增面积和疫情不可抗力的现实，其不同意原告发出《解除租赁合同通知书》解除合同，原告的解除属违法解除，并要求原告赔偿损失。2020年6月，被告某某公司向本院起诉原告房屋租赁合同纠纷案件，案号为（2020）粤0307民初23023号；后被告某某公司于2020年8月申请撤诉，本院裁定予以准许。2020年8月20日，被告某某公司向原告及反诉第三人发送《要求恢复供电的函》，称原告及反诉第三人自2020年5月15日起对该被告进行停电，导致该被告自2020年5月15日起无法正常使用案涉407室、409室，并产生了巨额损失，要求原告方继续履行租赁合同，并要求原告及反诉第三人立即恢复供电。2020年8月23日，被告某某公司向原告及反诉第三人发送《声明函》，称该被告不存在违约行为，不同意解除合同，原告方已于2020年8月21日恢复供电。2020年8月26日，被告某某公司向原告及反诉第三人发送《针对“关于限期搬离的函”的回复函》，称该被告不存在违约行为，不同意解除合同，案涉407室、409室存放有该被告公司财产，未经允许不得侵害。2020年8月28日，被告某某公司再次向原告及反诉第三人发送《声明函》，称反诉第三人于2020年8月28日下午再次切断案涉407室、409室电源并上锁大门，要求原告及反诉第三人赔偿相关损失。2020年10月13日，被告某某公司向原告及反诉第三人发送《要求退还租赁保证金通知函》，称因原告方强制锁门、焊门及2020年5月15日断电的行为，导致该被告无法使用407、409室，该被告在2020年9月25日撤场完毕并已信函通知原告方，该被告要求原告及反诉第三人返还407室租赁保证金104640元、407室管理费保证金及中央空调费保证金20928元、409室租赁保证金34080元、409室管理费保证金及中央空调费保证金6816元，共计166464元。本案庭审中，被告方主张于2020年9月25日撤场搬离案涉407、409室，并称租赁房屋内已无被告方财物。另，案涉房屋所在楼栋某某大厦登记权利人为原告，登记建筑面积为10973.62平方米。反诉第三人就其与被告某某公司之间的物业服务合同向深圳国际仲裁院申请仲裁，该仲裁机构予以受理，案号为（2020）深国仲受4598号。2021年4月，本院根据原告的申请依法委托广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司对案涉407室、409室房屋建筑面积及公摊率进行测绘。2021年5月6日，上述测绘机构出具《测绘成果报告书》，测量结论为：407室套内建筑面积为302.6159㎡，建筑面积为395.9157㎡，公摊率为30.8311%；409室套内建筑面积为107.2382㎡，建筑面积为140.3009㎡，公摊率为30.8311%；某某大厦整栋建筑面积合计27829.2588㎡。两被告对上述测绘成果报告书提出异议，认为测绘采用的技术标准和规范未依据《深圳房屋建筑面积测绘技术规范（SZJG22-2015）》进行测量和制作报告,对该测绘报告书的合法性及结论均不认可。上述测绘机构对两被告的异议予以书面回复，称该鉴定机构依据“《房产测量规范》中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000”进行计算建筑面积和公摊率，测绘报告合法合规。两被告对测绘机构的书面回复仍有异议，认为上述测绘成果报告书不能作为认定案件事实的依据。本院认为，关于本院委托的测绘机构出具的《测绘成果报告书》的合法性问题。两被告对该测绘报告书提出了多处异议，测绘机构一一回复并详细说明理由和依据；两被告提出的异议没有法律依据，本院不予支持；故本院采信上述《测绘成果报告书》的测量结论，认定407室套内建筑面积为302.6159㎡，建筑面积为395.9157㎡，公摊率为30.8311%；409室套内建筑面积为107.2382㎡，建筑面积为140.3009㎡，公摊率为30.8311%；某某大厦整栋建筑面积合计27829.2588㎡。关于原告与被告某某公司签订的租赁合同的法律效力问题。原告系案涉407室、409室房屋所在楼栋的登记权利人，其有权出租案涉房屋。原告不动产权登记证上登记某某大厦建筑面积为10973.62平方米，与测绘报告载明的整栋建筑面积27829.2588㎡存在差异，原告将整栋房屋出租给他人，涉及到部分建筑面积超出登记面积而无效的情形，但因为无法区分合同中有效面积和无效面积的具体位置，且不动产权登记证上未标明具体某层或某个房间的建筑面积，案涉407室、409室产权登记面积不明确；故本院认为从鼓励交易原则出发应当认定案涉租赁合同整体有效。关于房屋租赁合同的主体。案涉房屋租赁合同的出租方为房屋不动产权证登记权利人原告某某公司。与原告签订合同的承租方为被告某某公司，后被告某某公司于2019年11月与原告签订《合同补充协议》，约定将案涉409号房屋的承租人变更为被告某某教育中心；且被告某某公司于2019年11月对外发布《公司名称变更说明书》，称自2019年11月1日起被告某某公司407室及409室均将使用深圳市龙岗区某某中心开展工作，两被告均在说明书上盖章确认；上述事实足以证明两被告存在关联关系。关于合同的履行情况。原告与被告某某公司签订房屋租赁合同后将房屋交付被告方使用。根据本院查明的事实来看，2020年2月之后被告方未正常经营，亦未交纳租金；此后长达8个月左右时间里，双方就租赁合同的解除等问题进行了多次书面沟通。原告一直以被告方违约为由要求解除合同，被告方开始不同意，后于2020年10月13日发函告知原告其已于2020年9月25日搬离租赁房屋；被告方以其行为表明房屋租赁合同已无法继续履行，故本院认定双方对于案涉407室、409室的房屋租赁合同已于2020年9月25日事实上解除。原告在租赁合同解除之后可完全控制租赁房屋，且被告方在庭审中确认租赁房屋内没有被告方财物，故不存在被告方返还房屋问题。关于合同履行期间租金支付问题。首先，2020年初新冠肺炎疫情爆发，被告方作为线下教育培训机构，按政府疫情防控的通知要求，2020年2月至5月期间，不能开展线下教育活动，其经营受到严重影响，原告要求被告方在此期间按照原合同约定标准支付租金，不符合公平原则，本院不予支持。被告方主张疫情期间遭受不可抗力，原告应免除其支付租金义务；被告方的主张没有法律依据，且对原告并不公平，新冠肺炎疫情给原、被告均造成损失，不应由某一方全部承担；故本院对此不予支持。本院根据实际情况并参考《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》的规定，酌情认定2020年2月至5月14日期间承租人被告方应当向出租人原告支付50%的租金。被告在此期间未向原告支付租金，存在违约行为。2020年5月15日至2020年9月25日合同履行期间，被告方称案涉407室、409室自2020年5月15日遭受停电，于2020年8月21日恢复供电，后又在2020年8月28日遭受停电至2020年9月25日；原告及第三人确认停过两次电，但对停电时间无法确认；本院结合被告方向原告发送的书面函件，根据高度盖然性原则，采信被告方所述，认定案涉房屋的上述停电时间。停电期间，被告方无法使用租赁房屋，原告作为出租人未能履行提供正常使用条件的房屋的义务；故停电期间的房屋租金，被告方无需支付。2020年8月21日至2020年8月28日恢复供电期间，被告方可以正常使用租赁房屋，但租赁房屋在此期间前后长时间遭受停电，正常而言，被告方仅在此8天内难以利用租赁房屋获得任何经营收入，故恢复供电的8天时间产生的房屋租金，被告方亦无需支付。关于案涉房屋的租金计算标准问题。首先是407室；原告与被告某某公司于2014年5月12日签订的房屋租赁合同书中明确约定“建筑面积436平方米”、“建筑面积为该合同所述租金、管理费等费用的计算依据”，而根据本院委托的测绘机构出具的测量结论，407室建筑面积为395.9157㎡，实际建筑面积与双方约定建筑面积存在差异，案涉407室房屋的租金应当按照实际建筑面积为395.9157㎡计算租金。原告实际收取租金超出部分，没有合法根据，应当返还被告某某公司。原告与被告某某公司于2019年4月24日就407室续签租赁合同，虽然此份合同未约定计租面积，但考虑到被告某某公司同意续租的每月租金系基于上一份租赁合同中约定的“建筑面积436平方米”产生的错误认识，故原告应当将超出实际建筑面积的部分所占比例租金返还被告某某公司。被告方主张按套内实际使用面积计算租金，不符合实践中房屋租赁的惯例和常理，在双方未特别约定情况下，本院不予支持。其次是409室；原告与被告某某公司于2018年7月1日签订房屋租赁合同书中未约定房屋的具体面积，合同附件用阴影部分标注该房屋的位置，亦未载明面积；可见双方约定租金时并不以409室房屋的具体面积为依据，被告某某公司签订合同时同意该份合同约定的月租金并不存在错误认识；虽然反诉第三人某某物业公司向被告某某公司发送的《费用通知书》上记载有租用面积，但该通知书发生在租赁合同签订之后，不能证明被告某某公司签订合同时存在错误认识；故原告就409室的租金不存在多收取的问题，原告无需返还。关于被告某某公司反诉主张原告及第三人赔偿其损失问题；被告某某公司提交的退费收据不能证明其退费因原告的停电行为所导致，其主张按2019年6月1日至2019年9月25日期间的营业收入作为标准来计算其2020年5月15日至2020年9月25日期间停电所受损失，亦无事实及法律依据；同时，反诉第三人已就其与被告某某公司之间签订的物业服务合同申请仲裁，本案为房屋租赁合同纠纷案件，反诉第三人并非房屋租赁合同的主体，原告在本案中反诉主张该第三人承担赔偿损失责任，没有法律依据；故被告某某公司该项反诉请求，本院不予支持。综上，根据被告方提交的租金发票统计，原告就407室房屋收取的2014年5月至2020年1月期间租金总共为2060780.16元（23980元/月×12个月+25179元/月×12个月+26434.68元/月×12个月+27755.76元/月×12个月+29142.24元/月×12个月+52320元/月×9个月），原告计租建筑面积为436㎡，而经测绘所知实际建筑面积为395.9157㎡，故扣除实际建筑面积所占比例原告多收取的租金189460元[（1-395.9157㎡÷436㎡）×2060780.16元]，没有法律依据，应当返还被告某某公司。同时，被告某某公司应当向原告支付407室房屋2020年2月至2020年5月14日期间租金82351元（395.9157㎡÷436㎡×52320元/月×3.4667个月×50%）及409室房屋2020年2月至2020年5月14日期间租金31899元（18403.2元/月×3.4667个月×50%），共计114250元；被告某某教育中心负连带清偿责任。被告某某公司辩称原告返还已收取的407室、409室租赁保证金，根据前述分析，原告主张解除合同的原因在于被告方未按照合同约定支付租金，被告方拒不支付租赁的理由不成立，故房屋租赁合同解除的过错在被告方；被告某某公司主张原告返还租赁保证金，不符合合同第四条的约定，本院对此不予支持。原告主张被告方支付逾期利息，虽然合同对此有约定，但考虑到原告在租赁合同履行期间存在停电等违约行为，本院对此不予支持。被告某某公司反诉主张原告支付多收取租金的利息，因被告某某公司的违约行为导致合同解除，故本院亦不予支持。因原、被告之间互负债务，可相互抵销，故原告尚需返还被告某某公司75210元（189460元-114250元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告深圳市某某股份有限公司于本判决生效之日起三日内返还被告深圳市某某有限公司租金75210元；二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回被告其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7878元，保全费2654元，反诉案件受理费16374元，反诉保全费5000元；由原告负担9362元，被告深圳市某某有限公司负担22544元。原告已预交10532元，本院退回1170元；被告深圳市某某有限公司已预交21374元，尚应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1170元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。鉴定费20000元，原告已付测绘机构，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  艾小亮二〇二一年六月十五日书记员  陈树秋