上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3405号上诉人（原审被告）：山东爱德邦智能科技有限公司，住所地山东省临沂市沂南县经济开发区开元路88号。法定代表人：王波，董事。委托诉讼代理人：夏德忠，浙江天册律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丽宝（上海）房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区申滨路88号405室。法定代表人：吴宝田，董事长。委托诉讼代理人：高士强，上海熊兆罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅海燕，上海熊兆罡律师事务所律师。上诉人山东爱德邦智能科技有限公司（以下简称爱德邦公司）因与被上诉人丽宝（上海）房地产开发有限公司（以下简称丽宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初30986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱德邦公司上诉请求：撤销一审判决第五、六、八、九、十项，改判上诉人无需向丽宝公司支付装修期的占用费、2020年6月1日之后的房屋使用费、担保费及公证费，改判上诉人向丽宝公司支付违约金10万元。事实和理由：一、一审判决认定上诉人占用涉案房屋至2020年8月18日，与事实不符。上诉人于合同解除前已搬离并返还了涉案房屋。由于丽宝公司的阻挠，上诉人的物品未能及时搬离而滞留在房屋内。上诉人未交还房屋钥匙，但并未对涉案房屋占用使用，反而是丽宝公司控制了房屋。丽宝公司为索要高额占用费恶意阻挠上诉人取回资产，故上诉人无需支付该期间的占有使用费。二、上诉人无力继续履行《租赁合同》系因新冠肺炎疫情引发的情势变更所致，合同约定的违约金数额超出合理范围。合同约定装修期免租金应系丽宝公司为促成合同成立的成本，而非其给予上诉人的优惠，故一审认定上诉人承担装修期的使用费，显失公平。丽宝公司主张的装修期占用费属于违约金性质，应根据是否违约以及违约金总体是否过高来综合考虑是否应得到支持。并且在装修期占用费实属违约金的前提下，丽宝公司已重复主张了违约金，故即便支持丽宝公司的违约金主张，其数额也应适用公平原则予以酌减。三、丽宝公司办理公证不属于本案所必需的事务，且公证费金额过高；担保费系丽宝公司向第三方支付，与本案无关。被上诉人丽宝公司不同意爱德邦公司的上诉请求，并辩称：一、爱德邦公司直至2020年8月18日才办理房屋交接手续并返还钥匙，故被上诉人要求其支付2020年6月1日至2020年8月18日期间的房屋占用费，有事实和法律依据。二、爱德邦公司违约导致被上诉人实际损失超100万元，合同约定的违约金数额远远无法弥补被上诉人的实际损失。三、爱德邦公司抗辩因疫情引起的情势变更，其理由不能成立。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。丽宝公司的一审诉讼请求：1．判令丽宝公司、爱德邦公司之间签订的《虹桥丽宝广场预租／租赁合同》于2020年5月31日解除；2．爱德邦公司向丽宝公司支付自2020年3月1日起至2020年5月31日止的租金287，696.35元及滞纳金（自每月应付之日即26日起按照日利率千分之三计算至付清之日止）；3．爱德邦公司向丽宝公司支付自2020年3月1日起至2020年5月31日止的管理费63，735.69元及滞纳金（自每月应付之日即26日起按照日利率千分之三计算至付清之日止）；4．爱德邦公司向丽宝公司支付自2020年3月1日起至2020年10月13日止的电费3，675.57元；5．爱德邦公司向丽宝公司支付自2019年3月15日起至2019年5月14日止的装修期占用费225，130.90元；6．爱德邦公司向丽宝公司支付中介费及代理费258，900.53元；7．爱德邦公司赔偿丽宝公司自2020年6月1日起至2020年8月18日止，按月租金的2倍计算的房屋占用费592，844.70元；8．爱德邦公司向丽宝公司支付律师费51，466.40元；9．爱德邦公司向丽宝公司支付违约金401，432.04元；10．爱德邦公司向丽宝公司支付公证费8，000元；11．爱德邦公司将租赁房屋恢复原状至合同附录二的标准；12．本案诉讼费用、保全费用、担保费用由爱德邦公司承担。一审法院认定事实：丽宝公司系上海市闵行区XX路XX号XX室房屋的产权人。2019年3月7日，丽宝公司（出租人、甲方）与爱德邦公司（承租人、乙方）签订《虹桥丽宝广场预租／租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于上海市闵行区XX路XX号XX号楼XX层XX单元，租赁面积685.33平方米，房屋交付日为2019年3月15日。装修期自交付日起至起租日的前一天止，即自2019年3月15日起至2019年5月14日止。起租日为2019年5月15日，租赁期自起租日起24个月内，即自2019年5月15日起至2021年5月14日止，合同期为装修期和租赁期的总和。租金单价为每平方米租赁面积每天5.14元（不含增值税），计算增值税后（税率为5％），租金单价每平方米租赁面积每天5.40元，即每月租金107，145.63元（不含增值税），计算增值税后，每月共计112，565.45元（不包括管理费、超时空调费及其它费用）。合同期内，使用费／租金的付款进度如下：租赁期内，使用费／租金按月支付，乙方应在本合同签署之日后五个工作日内预付合同期内第一个月的使用费／租金，在此之后，乙方应最晚在每个公历月份的25日前支付下一个公历月份的使用费／租金。管理费为每平方米租赁面积每月31元，总计每月为21，245.23元。首个历月的管理费应于交付日当日或之前支付。押金401，432.04元。此外，该合同还记载：4.1.2甲方应于交付日向乙方交付租赁场所，除非另有约定，乙方同意按照附录二的标准接收租赁场所，并且将在本合同终止时将租赁场所恢复到附录二的状态并交还给甲方。4.2.2如乙方违约导致本合同提前终止的，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期并应当支付装修期间占用租赁场所的成本。4.5.1如果乙方在合同期届满或本合同被提前解除后继续占用租赁场所而未与甲方另行达成一致意见的，乙方应被视为是在未获得甲方同意的情况下非法占用租赁场所。在此情况下，乙方应在收到甲方的书面通知后立即搬离租赁场所。4.5.2就前述继续占用期间，乙方应向甲方支付房屋占有使用费（占用费），占用费的标准应是合同期届满时所适用的使用费／租金的两倍。一经甲方书面要求，乙方即应支付前述占用费。6.2管理费支付，乙方应在本合同签署之日后五个工作日内预付合同期内第一个月的管理费。在此之后，乙方应最晚在每个公历月份的25日前支付下一个公历月份的管理费。若交付日并不是某一历月的首日，则首期和末期的付款应按天数比例计算。7.2如果乙方违反本合同的任何约定，甲方有权（但无义务）扣除押金的相应部分用以支付乙方因违约而应支付给甲方的使用费／租金、管理费、公共事业费、利息、违约金，或因乙方违约甲方已经花费或有义务花费的任何金额，或补偿甲方因乙方违约而使甲方遭受的损失。8．公用事业费，乙方应支付因乙方使用租赁场所而产生的通讯费（如有）、水费（如有）、电费或其它增值服务、有偿服务的实际金额、乙方根据本合同约定应付的所有款项以及乙方根据适用法律规定而应付的费用（公用事业费）。如果乙方未能按时支付应由其支付的有关于公用事业费的任何款项，甲方可垫付该等款项，乙方应有义务及时向甲方偿还该等款项。10.2迟延付款的利息，若本合同约定的任何款项从应付日起算被拖欠超过七日，在不影响甲方其他可行使的权利或救济的前提下，甲方有权向乙方要求支付未付款项每日千分之三的利息的额外金额作为违约金。该违约金应自然增加并将按日计算（以一年365日计），并且在每年的首日计算复利，违约金自从各款项应付日开始到全部款项付清日为止均应相应计息。20.1违约责任，双方应遵循本合同的所有约定。在不影响本合同任何其他规定的情况下，如果任何一方违反本合同中的任何规定，其应承担违约责任，且除非本合同另有规定，应赔偿另一方因该等违约而遭受的损失。如果任何一方因另一方违反本合同而须提起诉讼或采取其他行动以保护其在本合同项下的权益或执行本合同的任何条款，违约方应对所有合理费用（包括但不限于合理的法律程序费用及律师费）承担责任，并就所有该等合理费用向非违约方做出赔偿。21.1可以解除本合同的情形，乙方有下列情况之一的，甲方有权以书面通知的方式单方解除本合同，收回租赁场所，本合同自乙方收到甲方的书面通知之时被解除：21.1.1乙方拖欠使用费／租金、押金、管理费、公用事业费、违约金或其他本合同项下应付款金额累计不低于一次使用费／租金金额，或拖延时间累计达到十个工作日以上的（无论甲方是否已向乙方作出任何形式的付款要求）。21.2乙方的责任，若甲方根据适用法律或第21.1条约定单方解除本合同的，则甲方无须退还乙方预付的使用费／租金、管理费、公用事业费等，有权没收押金、要求乙方撤销相关优惠条件并支付装修期内的占用费（费用标准参照使用费／租金标准），进一步地，乙方在支付了应支付给甲方的所有费用后，还应向甲方支付违约金，违约金的数额等于押金的数额，但本合同对违约金数额另有约定的除外。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从押金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期及／或免租期的使用费／租金、租赁场所恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、租赁场所空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼／仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。2019年6月5日，丽宝公司作为甲方、爱德邦公司作为乙方签订《补充协议》1份，约定：乙方知晓并认可甲方作为中心的出租方，有权指定和委托有关物业管理公司作为该合同下的管理方，为中心提供物业管理服务。自2019年7月1日起，甲方指定和委托Z公司（以下简称Z公司）作为本合同下的管理方，为中心提供物业管理服务。本合同下的管理费、与物业服务相关的费用、进场装修费用及相应的滞纳金由管理方收取，并由管理方向乙方开具相应发票／收据，乙方应直接向管理方支付。若乙方延期支付任何物业相关款项的，乙方构成本合同下的违约，甲方及／或管理方有权单独或共同向乙方催讨，并要求乙方按本合同的约定及法律规定承担违约责任等内容。合同签订后，丽宝公司按约向爱德邦公司交付房屋，爱德邦公司按约支付房租押金401，432.04元及租金、管理费等费用。此外，爱德邦公司还向管理方支付电费保证费10，279.95元、IC卡押金5，000元。自2020年3月起，爱德邦公司未能按约支付租金及管理费。之后，丽宝公司向爱德邦公司进行了催款。同年5月20日，爱德邦公司向丽宝公司支付租金5万元后未再支付其余费用。因爱德邦公司欠付租金等费用，丽宝公司于2020年5月26日向爱德邦公司发送《关于：贵司与虹桥丽宝广场〈预租／租赁合同〉解除事宜》，通知爱德邦公司于2020年5月31日解除租赁合同。2020年5月28日，爱德邦公司向丽宝公司发送《申请函》，称因受新冠疫情影响导致其经营困难，要求与丽宝公司提前解约。2020年6月3日，爱德邦公司再次向丽宝公司发送《回复函》，称解除通知已收悉，爱德邦公司人员已于2020年5月31日前全部搬离租赁场所，由于丽宝公司的阻挠，爱德邦公司相关资产未能及时搬离租赁场所，希望丽宝公司能协助配合完成场所移交手续。2020年8月18日，丽宝公司申请上海市静安公证处对涉案房屋内爱德邦公司存放的物品进行清点并出具公证书，丽宝公司支付公证费8，000元。当日，丽宝公司、爱德邦公司双方办理了涉案房屋钥匙的交接手续。一审再查明，为本案诉讼，丽宝公司与上海熊兆罡律师事务所签订了《律师服务协议》，约定律师费51，466.40元，实际支出律师费41，466.40元。丽宝公司为本次诉讼向一审法院申请财产保全，由上海XX有限公司为丽宝公司提供担保，丽宝公司支付担保费1，564.60元。Z公司于一审中出具声明书1份，声明丽宝公司有权单独向爱德邦公司主张任何与物业相关款项（包括不限于物业管理费、电费、电费押金、水费、通讯费等）及要求爱德邦公司承担相关法律责任的权利。一审中，双方均确认合同于2020年5月31日解除，爱德邦公司的大件物品目前仍存放于涉案房屋内，由爱德邦公司自行搬离，不要求法院处理。爱德邦公司对丽宝公司主张的欠付租金及管理费、电费金额无异议，但认为管理费、电费的权利主体是管理方，不应由丽宝公司来主张，并表示如法院一并处理，则同意所有押金及电费保证金抵冲欠付丽宝公司的费用。丽宝公司表示其主张的占用费计算至2020年8月18日，之后的费用不再主张，对爱德邦公司支付的所有押金及电费保证金同意抵冲欠付费用。此外，双方一致认可爱德邦公司租赁涉案房屋后，对涉案房屋进行了前台背景墙改造、增加了玻璃隔断及强弱电配置，现双方均同意按丽宝公司提供的原始平面图及爱德邦公司改造后的平面布置图对比后进行拆除。一审中，丽宝公司提供中介服务协议、代理服务协议、中介费发票、代理费发票等证据，证明其为出租涉案房屋支出中介费及代理费计258，900.53元。经质证，爱德邦公司对真实性、关联性、合法性均不予认可，爱德邦公司认为两份协议均未注明签署日期，约定内容重复，且协议中已明确爱德邦公司为租户、费用高于行情均不符合常理，存在倒签伪造。即使存在中介费，该费用也是丽宝公司开展经营活动的合理成本，不应由爱德邦公司负担。一审法院认为：丽宝公司、爱德邦公司签订的《虹桥丽宝广场预租／租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行相关义务。爱德邦公司作为承租人，按约缴纳相关费用系其主要义务。然合同履行过程中，爱德邦公司未能按约向丽宝公司支付租金等费用，其行为显然构成根本违约。丽宝公司行使合同解除权，并要求确认双方签订的《虹桥丽宝广场预租／租赁合同》于2020年5月31日解除，符合合同约定及法律规定，且爱德邦公司亦同意合同于该日解除，故确认双方的租赁合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现丽宝公司要求爱德邦公司支付自2020年3月1日起至2020年5月31日止的租金287，696.35元及管理费63，735.69元，爱德邦公司对欠付金额无异议，应予支持。爱德邦公司关于催讨管理费的权利主体为管理方，丽宝公司无权主张之意见。虽然租赁合同约定管理费由爱德邦公司向管理方支付，但根据双方签订的《补充协议》、管理方Z公司出具的声明书，均已明确丽宝公司有权单独向爱德邦公司主张管理费等费用；且一并处理有利于节约诉讼成本，减少讼累。故爱德邦公司上述主张，不予采纳。因爱德邦公司逾期支付租金及管理费，丽宝公司依约主张滞纳金，应予支持。关于滞纳金的计算标准，爱德邦公司认为过高，考虑到涉案合同的履行情况、当事人的过错程度及给丽宝公司造成的实际损失等因素，酌定滞纳金按日万分之三的标准计算。丽宝公司同意2020年3月的租金滞纳金在扣除爱德邦公司支付的5万元后计算，予以准许。关于丽宝公司主张的电费，爱德邦公司对金额无异议，且该费用依约应由爱德邦公司承担，故应予支持。爱德邦公司关于电费权利主体之异议，不再赘述，理由同管理费之阐述。关于丽宝公司主张的装修期占用费。根据合同约定，合同期为装修期和租赁期的总和，如爱德邦公司违约，丽宝公司有权单方解除合同，并有权要求爱德邦公司撤销相关优惠条件支付装修期内的占用费，费用标准参照租金标准。合同约定丽宝公司给予爱德邦公司两个月装修期免租，是丽宝公司为了更好地与承租人履行租赁合同而给予承租人的优惠。现因爱德邦公司违约导致合同仅履行一半即提前解除，故综合考虑装修期对丽宝公司租金收入损失的影响，一审酌情确定由爱德邦公司支付装修期占用费112，565.45元。关于丽宝公司主张的中介费及代理费，丽宝公司提供的中介服务协议及代理服务协议均未标注签署时间，且协议中已载明租户信息不符合中介服务常规流程，有倒签或补签的嫌疑，故上述证据的真实性，难以确认。即使丽宝公司为出租涉案房屋向案外人支出了中介费及代理费，因该损失爱德邦公司在订立合同时无法预见，且丽宝公司另行主张的解约违约金亦足以弥补该损失，故丽宝公司的该项诉请，不予支持。关于丽宝公司主张的解除合同后的房屋占用费。因双方之间的租赁合同于2020年5月31日解除，但双方直至2020年8月18日才进行房屋钥匙交接，丽宝公司于该日收回房屋，故2020年6月1日至8月18日期间的使用费，应当由爱德邦公司承担。合同约定提前解除后，占用费按租金标准两倍计算，但同时也约定了解除合同违约金，丽宝公司也主张了解约违约金。如再按租金标准两倍计算占用费，爱德邦公司承担的违约责任明显过重，对爱德邦公司有失公允。故酌情调整为按租金标准计算，爱德邦公司应承担的占用费为292，670.17元。关于丽宝公司主张的律师费，符合双方约定，应予支持，但金额应以实际支出为准。关于丽宝公司主张的违约金，合同约定因爱德邦公司违约导致丽宝公司行使解除权的，爱德邦公司在支付了应支付的所有费用后，还应向丽宝公司支付违约金，违约金的数额等于押金的数额，即三个月租金和管理费之和，该约定合理，应予支持。关于丽宝公司为本案诉讼申请财产保全而支付的担保费，鉴于引发诉讼的原因是爱德邦公司违约所致，故该费用应由爱德邦公司负担，丽宝公司以1，265元计，应予支持。关于丽宝公司主张的公证费，系丽宝公司为了与爱德邦公司完成房屋交接、清点房屋内爱德邦公司存放的物品而产生，属合理支出，亦符合合同约定，故予以支持。关于丽宝公司要求爱德邦公司将涉案房屋恢复原状的诉讼请求。因爱德邦公司在租赁涉案房屋后确实进行了相关改造及装修，且按照合同约定，爱德邦公司负有将房屋恢复原状之义务。诉讼中，双方一致同意按原始平面图及爱德邦公司改造后的平面布置图对比后进行拆除，故应予准许。爱德邦公司向丽宝公司支付房租押金401，432.04元、电费保证金10，279.95元、IC卡押金5，000元，双方均同意抵冲爱德邦公司欠付费用，亦予准许。一审法院审理后于2020年12月8日作出判决如下：一、丽宝（上海）房地产开发有限公司与山东爱德邦智能科技有限公司之间签订的《虹桥丽宝广场预租／租赁合同》于2020年5月31日解除；二、山东爱德邦智能科技有限公司于判决生效之日起十日内向丽宝（上海）房地产开发有限公司支付自2020年3月1日起至2020年5月31日止的租金287，696.35元及逾期支付租金的滞纳金（具体计算方式：以62，565.45元为基数、按日万分之三的标准计算自2020年2月26日起至实际给付之日止；以112，565.45元为基数、按日万分之三的标准计算自2020年3月26日起至实际给付之日止；以112，565.45元为基数、按日万分之三的标准计算自2020年4月26日起至实际给付之日止）；三、山东爱德邦智能科技有限公司于判决生效之日起十日内向丽宝（上海）房地产开发有限公司支付自2020年3月1日起至2020年5月31日止的管理费63，735.69元及逾期支付管理费的滞纳金（具体计算方式：以21，245.23元为基数、按日万分之三的标准计算自2020年2月26日起至实际给付之日止；以21，245.23元为基数、按日万分之三的标准计算自2020年3月26日起至实际给付之日止；以21，245.23元为基数、按日万分之三的标准计算自2020年4月26日起至实际给付之日止）；四、山东爱德邦智能科技有限公司于判决生效之日起十日内向丽宝（上海）房地产开发有限公司支付电费3，675.57元；五、山东爱德邦智能科技有限公司于判决生效之日起十日内向丽宝（上海）房地产开发有限公司支付自2019年3月15日起至2019年5月14日止的装修期占用费112，565.45元；六、山东爱德邦智能科技有限公司于判决生效之日起十日内向丽宝（上海）房地产开发有限公司支付自2020年6月1日至2020年8月18日期间的房屋占用费292，670.17元；七、山东爱德邦智能科技有限公司于判决生效之日起十日内向丽宝（上海）房地产开发有限公司支付律师费41，466.40元；八、山东爱德邦智能科技有限公司于判决生效之日起十日内向丽宝（上海）房地产开发有限公司支付违约金401，432.04元；九、山东爱德邦智能科技有限公司于判决生效之日起十日内向丽宝（上海）房地产开发有限公司支付担保费1，265元；十、山东爱德邦智能科技有限公司于判决生效之日起十日内向丽宝（上海）房地产开发有限公司支付公证费8，000元；十一、山东爱德邦智能科技有限公司于判决生效之日起三十日内将上海市闵行区XX路XX号XX室房屋恢复原状；十二、丽宝（上海）房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向山东爱德邦智能科技有限公司返还房租押金401，432.04元、电费保证金10，279.95元、IC卡押金5，000元；十三、驳回丽宝（上海）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18，096.92元，减半收取计9，048.46元，由丽宝（上海）房地产开发有限公司负担4，174.66元，由山东爱德邦智能科技有限公司负担4，873.80元。财产保全费5，000元，由山东爱德邦智能科技有限公司负担。二审中，上诉人爱德邦公司向本院补充提交证据材料如下：证据1，《撤销诉请申请书》，系丽宝公司于2020年12月2日向一审法院提交，载明因爱德邦公司与丽宝公司达成协议，爱德邦公司支付丽宝公司6，000元，丽宝公司自行将租赁房屋恢复原状，故申请撤销请求法院判令爱德邦公司将租赁房屋恢复原状的请求。爱德邦公司无需履行一审法院关于将案涉房屋恢复原状的判决内容。证据2，《授权委托书》及《物品出门申请单》，证明爱德邦公司委托员工韩雪处理案涉物品搬离事宜，爱德邦公司将案涉物品搬离案涉房屋，需要丽宝公司“商管部”的审批并签字确认，并且需要将《物品出门申请单》交予丽宝公司的保安人员；爱德邦公司若在申请时间30分钟内未到现场，申请将被取消。证据3，《物品出门申请单》签字页，证明爱德邦公司将案涉物品搬离案涉房屋需要丽宝公司“商管部”的审批并签字确认；丽宝公司实际上同意爱德邦公司在2020年12月8日将案涉物品搬离案涉房屋。被上诉人丽宝公司质证意见：证据1，三性及证明内容均予认可，但不认可证明目的。丽宝公司确认双方在一审法院调解下达成了协议，但由于爱德邦公司付款迟延等问题，一审法院判决之后双方才将协议履行完毕。丽宝公司不会要求爱德邦公司再履行该项判决内容。证据2、证据3，真实性认可，不认可关联性，也不认可证明内容和证明目的。爱德邦公司直到2020年8月18日才将房屋钥匙交回丽宝公司，直到2020年12月8日才向物业公司申请出具《物品出门申请单》，与本案判决占用费用没有任何关联。被上诉人丽宝公司向本院补充提交证据材料如下：证据1，丽宝公司与案涉房屋下家签订的《租赁合同》，证明由于爱德邦公司违约导致合同解除，案涉房屋空置期长达7个月，给丽宝公司造成实际租金损失至少为787，958.15元。证据2，丽宝公司与中介签订的《中介服务协议》，证明爱德邦公司违约导致合同解除，丽宝公司重新招租产生中介费216，688.5元，也是爱德邦公司给丽宝公司造成的实际损失。上诉人爱德邦公司质证意见：证据1，真实性、合法性认可，关联性不认可。该证据恰好证明丽宝公司恶意阻扰爱德邦公司将大件物品搬离案涉房屋，以此索要高额占用费的事实，并导致爱德邦公司损失扩大，其主观恶意非常明显。证据2，真实性、合法性、关联性皆不认可。该证据签署页授权人处空白，且双方均未注明签署日期，无法辨认该协议的签订时间及效力；该协议中已明确租户，不符常理；该协议载明的中介费过分高于一般行情，为首月净租金的2.1倍；丽宝公司并未提供相应发票，无法证明该协议是否实际履行。即使该证据真实合法，中介费也是丽宝公司为招租产生的合理成本，该证据不具有关联性。本院认为，上诉人提交的上述证据，被上诉人对其真实性均不持异议，故本院对此予以确认。被上诉人提交的《租赁合同》，上诉人对其真实性不持异议，本院对此予以确认。被上诉人提交的《中介服务协议》，上诉人对其真实性提出异议，被上诉人也未能就此提交证据原件，故本院对该证据不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，根据双方工作人员的微信往来记录显示：2020年5月20日上诉人已提出“月底会退租”，双方一直就此在进行协商。2020年5月27日，因上诉人拖欠费用，被上诉人采取了断电措施。2020年5月29日，上诉人提出“今天或双休想把里面的东西处置处置”，被上诉人回复“等物业通知”。2020年8月18日下午1：27分，上诉人问“王总，我们办公室的东西可以搬了吗？”被上诉人回复“这个我要等法务的通知，今天呢，法务主要是做一个清点的工作，然后后面我估计还是要走诉讼的程序的，至于现在能不能先让你们搬走，这要听我司法务部门了。我已经留言给我的法务的对接人了，问他能不能先让客户把东西搬走，我等他消息”。2020年8月20日，上诉人“王总，周二钥匙跟你们交接好了，我们可以搬了吗？”，被上诉人回复“雷总，要交点钱啊”，上诉人“你们法务能不能给出个明确的答复呢？”被上诉人回复“给我点时间，我去沟通一下”。本院认为，上诉人爱德邦公司与被上诉人丽宝公司就涉案房屋所签订的《虹桥丽宝广场预租／租赁合同》《补充协议》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，一审认定该合同有效当属正确，双方均应严格恪守。现因爱德邦公司迟延支付租金等费用已构成违约，丽宝公司依据租赁合同的约定行使合同解除权，要求2020年5月31日解除租赁合同，爱德邦公司对此亦予以认可，一审据此认定涉案租赁合同及补充协议于该时间解除，当属正确。双方二审主要争议焦点在于合同解除后，各项费用的负担问题。首先，关于2020年6月1日至2020年8月18日期间的房屋占有使用费。爱德邦公司上诉主张丽宝公司存在妨碍爱德邦公司搬离的情形，故爱德邦公司无需向丽宝公司支付该期间的房屋占有使用费。丽宝公司则认为，爱德邦公司直至2020年8月18日才交还房屋钥匙，2020年12月8日才向物业公司申请出具《物品出门申请单》，故爱德邦公司理应承担交接钥匙前的房屋占有使用费。对此，本院认为，从双方工作人员相关微信聊天记录来看，爱德邦公司的工作人员在2020年5月29日即提出要求当天或双休日处置办公室里的物品，但丽宝公司的人员回复其等物业通知。显然将涉案房屋内的物件搬离现场，并非爱德邦公司可以自主决定。爱德邦公司主张需持有物业开具的出门证才能搬离的意见，具有可信度。结合2020年6月3日，爱德邦公司在书面《回复函》中亦提出，因丽宝公司阻挠，爱德邦公司的相关资产未能及时搬离租赁场所，其要求丽宝公司协助配合办理场地移交手续。但尚无证据显示，丽宝公司对此予以回应。而从微信记录显示，直至2020年8月18日，爱德邦公司仍然在询问丽宝公司何时可以搬离，丽宝公司还是回复需等法务通知。即便是2020年8月20日双方已经交接钥匙后，爱德邦公司仍然在询问何时可以搬离，但丽宝公司均未给出允许其搬离的明确时间。因此，本案中，不存在爱德邦公司不愿意交还房屋钥匙，拖延搬离，甚至是一走了之等情形。反而是丽宝公司在爱德邦公司一再要求给予搬离许可的情况下，一而再、再而三地拖延处理，导致双方在解除合同后，爱德邦公司未能及时搬离现场，故丽宝公司对于房屋占有使用费损失的产生存在明显过错。据此，丽宝公司要求爱德邦公司支付2020年6月1日至2020年8月18日期间的房屋占有使用费，本院不予支持。其次，关于装修期占有使用费。本案系因爱德邦公司违约导致合同解除，根据双方租赁合同的约定，丽宝公司有权要求爱德邦公司撤销相关优惠条件并支付装修期内的占用费。该装修期的占有使用费免于支付原为丽宝公司给予的合同优惠条件，现因爱德邦公司违约，丽宝公司依约主张爱德邦公司支付装修期内的占用费，符合双方合同约定，亦于法不悖，一审对此予以支持，并无不当。至于占用费的计算标准，一审已考虑到合同的具体履行情况等实际因素予以酌情调低，数额尚属合理，本院对此予以认同。爱德邦公司上诉要求不支付该费用，依据不足，本院不予采纳。再次，关于违约金数额。根据双方合同约定，解约违约金的数额同押金，即按三个月租金及管理费标准计算。现因爱德邦公司违约导致合同解除，丽宝公司主张该解约违约金，符合双方合同约定，数额亦属合理，一审对此予以支持，当属正确。爱德邦公司要求调低违约金数额，依据不足，本院不予采纳。最后，关于担保费和公证费。丽宝公司主张的担保费系因本案诉讼过程中为申请财产保全提供担保所产生的费用，因引发诉讼系爱德邦公司违约所致，故丽宝公司主张由爱德邦公司承担该担保费用，于法不悖，亦符合双方合同的约定，一审对此予以支持，并无不当。爱德邦公司上诉以担保费系丽宝公司向第三方支付为由，拒绝承担该费用，其理由不成立，本院不予采纳。关于公证费，系双方合同解除后，丽宝公司为清点租赁房屋内爱德邦公司存放的物品而产生。但根据本案所查明的事实，合同解除后，爱德邦公司一直要求搬离房屋内的物品，但丽宝公司一直以需等待物业或法务通知为由不予放行。故不存在因爱德邦公司不愿意搬离物品而需要为房屋交接进行物品清点的必要。结合2020年8月18日丽宝公司委托公证人员清点现场时，双方尚未交接钥匙，房屋一直在爱德邦公司掌控下，亦不存在爱德邦公司遗留物品一走了之的情形。因此，丽宝公司主张由爱德邦公司承担为完成房屋交接而清点屋内物品所产生的公证费用，本院不予支持。至于上诉人所称双方已达成关于爱德邦公司向丽宝公司支付6，000元，由丽宝公司自行恢复房屋原状的调解协议内容，故一审判决主文第十一项关于由爱德邦公司将房屋恢复原状的判决无需执行。鉴于丽宝公司亦确认爱德邦公司在一审判决之后，已实际履行了该调解协议的付款义务，故丽宝公司同意不再就该判决主文申请执行，本院对此予以确认。综上，上诉人爱德邦公司的上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初30986号民事判决第一、二、三、四、五、七、八、九、十一、十二项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初30986号民事判决第六、十、十三项；三、驳回丽宝（上海）房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18，096.92元，减半收取计9，048.46元，由丽宝（上海）房地产开发有限公司负担4，692.56元，由山东爱德邦智能科技有限公司负担4，355.9元。财产保全费5，000元，由山东爱德邦智能科技有限公司负担。二审案件受理费10，959元，由山东爱德邦智能科技有限公司负担6，356.55元，由丽宝（上海）房地产开发有限公司负担4，602.45元。本判决为终审判决。审 判 长  毛 焱审 判 员  钱文珍审 判 员  蒋庆琨二〇二一年六月二十一日法官助理  董 健书 记 员  董 健附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……