黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑27民终190号上诉人（一审原告）：张玉秋，女，1975年3月9日出生，汉族，现住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。被上诉人（一审被告）：大兴安岭中亿农业集团有限公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区红旗中亿军招综合楼1-2层1-10号。法定代表人：朱佩金，该公司总经理。委托诉讼代理人：王程，黑龙江正旗律师事务所律师。上诉人张玉秋因与被上诉人大兴安岭中亿农业集团有限公司（以下简称中亿公司）商品房销售合同纠纷一案，不服加格达奇区人民法院（2020）黑2701民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张玉秋、被上诉人中亿公司的委托诉讼代理人王程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉秋上诉请求：1.撤销加格达奇区人民法院（2020）黑2701民初616号民事判决，依法改判支持上诉人诉讼请求，判令被上诉人给付违约金110,524.18元；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决不公平。1.上诉人与被上诉人于2014年签订《商品房买卖合同》，当时上诉人购买的丽水春城小区第3幢5单元301室住宅尚在建设中。上诉人分四次向被上诉人交齐全部购房款，已经按照合同约定履行了支付全部购房款义务。2.被上诉人没有按照《商品房买卖合同》约定期限为上诉人办理房屋登记，构成违约，迟延进行房屋产权登记的责任在被上诉人，应当依法承担违约责任。3.一审法院以双方在《商品房买卖合同》第十五条约定的退房条件没有发生为由，驳回上诉人的诉讼请求，认定事实错误。《商品房买卖合同》第十五条第一款的选项中，没有做出任何一项选择。上诉人从来没有向被上诉人主张退房，该条约定不适用本案。被上诉人应当依法向上诉人承担占用购房款期间，按照购房款总额，给付人民银行规定的金融机构逾期贷款利息110,524.18元。二、一审法院认定被上诉人没有违约行为，不承担赔偿责任是错误的。1.被上诉人于2019年6月21日才将办理房屋所有权证有关资料报送到加格达奇区不动产登记处备案，已经超出《商品房买卖合同》约定的时间五年之久，上诉人知道被上诉人2019年6月21日向不动产登记机关提交相关资料后，于2019年7月23日向加格达奇区不动产登记处申请办理房屋所有权登记。中亿公司辩称，一审案件事实清楚适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。张玉秋向一审法院起诉请求：1.给付逾期办理不动产权证书违约金94，003.20元（从2015年5月2日至2019年5月1日），2019年5月2日起按照月1958.40元给付违约金。2.被告承担案件受理费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：给付逾期办理不动产权证书违约金110,524.18元[购房款281,232.00元×4年（从2015年5月2日至2019年5月1日）×逾期贷款利率9.825%（年利率6.55%+6.55%×50%）]，2019年5月2日起按照月2302.59元（110,524.18元÷48个月）给付违约金。一审法院认定事实：2014年12月11日，大兴安岭中亿房地产开发有限公司作为出卖人与作为买受人的张玉秋签订商品房买卖合同。合同约定：…第三条，买受人购买的商品房为丽水春城第3幢5单元3层301号房，该商品房的用途为住宅，砖混结构，建筑层数地上7层。该商品房建筑面积共97.65平方米。第四条，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2880元，总金额人民币贰拾捌万壹仟贰佰叁拾贰元整。…第六条，付款方式及期限：买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款贰拾捌万壹仟贰佰叁拾贰元（￥281,232元）。…第八条，交付期限：出卖人应当在2014年12月11日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。…第十五条，关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后2015年5月1日前后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。…落款处盖有大兴安岭中亿房地产开发有限公司公章、朱佩金名章，张玉秋签名捺印。被告于2014年12月11日将案涉房屋交付张玉秋。张玉秋于2013年7月4日、2014年2月23日、5月27日、12月11日分别向大兴安岭中亿房地产开发有限公司交纳购房款50,000.00元、33,024.00元、190,000.00元、8208.00元，合计为281,232.00元。2017年11月3日，该公司给张玉秋开具购房发票。另查，张玉秋在龙江银行按揭贷款190,000.00元，合同利率为6.55%，贷款日期2014年5月6日。该贷款用于购买案涉房屋。2019年7月23日，坐落于曙光社区丽水春城小区3号楼西数5单元3层西侧楼房，张玉秋已办理了不动产权登记。一审法院认为，原被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，原告向被告交付了购房款，被告向原告交付了房屋，合同合法有效。原被告在合同中第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后2015年5月1日前后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。”本案中，被告未能按该约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的法律后果是买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，该约定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的当事人有特殊约定的情形。本案原告张玉秋已于2019年7月23日办理了其名下的案涉房产证，也就是双方约定的买受人退房，出卖人退房价款的情形没有发生。因此，原告请求被告逾期办理不动产权证书支付违约金的主张，没有合同约定依据，也没有法律规定依据，其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审判决：驳回张玉秋的诉讼请求。案件受理费减半收取1255.00元，由张玉秋负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审经审理查明的事实与一审认定一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是上诉人张玉秋的诉讼请求是否应予支持。上诉人张玉秋与被上诉人中亿公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上诉人张玉秋主张双方签订的《商品房买卖合同》第十五条并不适用本案，双方也未对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理方式作出选择，但其一审中提交的合同中体现，双方选择的处理方式为买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。上诉人张玉秋未提供充分证据证实双方对处理方式并未做出选择，故一审认定双方的约定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的当事人有特殊约定的情形，并无不当。综上所述，上诉人张玉秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2510.00元，由上诉人张玉秋负担。本判决为终审判决。审判长  李玉彬审判员  郭志川审判员  邹丽平二〇二一年六月二十九日法官助理武冬梅书记员何乌莉斯本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。