广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终1460号 上诉人（原审原告、反诉被告）：彭朝晖，男，1969年4月14日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区桂林市叠彩区，现住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：周玉荣，广西古方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王荣，男，1973年8月4日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区桂林市叠彩区，现住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王蓉，女，1980年11月9日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区桂林市秀峰区，现住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 以上二位被上诉人共同的委托诉讼代理人：高强，广西桂山律师事务所律师。 以上二位被上诉人共同的委托诉讼代理人：李章怡，广西桂山律师事务所实习律师。 原审第三人：秦超丽，女，1972年7月31日，汉族，户籍所在地广西壮族自治区桂林市七星区，现住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：高强，广西桂山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李章怡，广西桂山律师事务所实习律师。 上诉人彭朝晖因与被上诉人王荣、王蓉、原审第三人秦超丽房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初1908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 彭朝晖上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初1908号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、二被上诉人存在逾期办理过户手续的事实，属于违约，应承担违约责任。被上诉人于2019年6月10日取得不动产权证，但在2020年5月20日才配合办理过户手续，距离上诉人通知其办理过户手续已超过6个月。二、二被上诉人应返还上诉人房屋维修资金6443元。住宅专项维修资金应由首次购房人即被上诉人承担，上诉人代被上诉人缴纳了该笔费用，被上诉人应予返还。 王荣、王蓉辩称，被上诉人没有违约，违约的是上诉人。除已缴纳的5713元代收费外，上诉人拒不缴纳剩余的代收费，导致房产证、土地证未能领取，过户手续未能办理。二、房屋维修资金应由上诉人缴纳，非被上诉人。房屋维修资金系《房屋转让协议》签订后产生的代收费用，应由被上诉人缴纳。 秦超丽意见与王荣、王蓉一致。 彭朝晖向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付迟延办理房产过户违约金60000元及返还房屋维修资金6443元，合计66443元。2、本案诉讼费由被告承担。 王荣、王蓉反诉请求：1、依法判令被反诉人向二反诉人偿付代付款7152.52元和“一户一表”改造费用2200元；2、本案本诉及反诉费用全部由被反诉人承担。 一审法院认定事实：被告王荣与第三人秦超丽均系税务局工作人员，2005年参与了所在单位的集资建房，开发建设商为案外人桂林市琴潭房地产开发有限责任公司（以下简称琴潭公司），房屋坐落于桂林市叠彩区。被告王荣与被告王蓉系夫妻关系。参与集资建房时，被告王荣的房屋为3栋2单元4层2号房，第三人秦超丽的房屋为3栋2单元1层1号房。 2007年10月2日，被告王荣、王蓉（甲方、卖房方）、原告彭朝晖（乙方、买房方）、第三人秦超丽（丙方）签订一份《房屋转让协议》，该协议主要内容:第一，甲方自愿将位于桂林市叠彩区厅……（以房产证为准）的住宅有偿转让给乙方。第二，乙方支付给甲方房屋价款人民币345000元……，此价款包含甲方已支付给桂林市兴旺物业管理有限责任公司的代收费5713元。第三、付款方式：（一）房款分三次付清：2007年10月20日前乙方向甲方支付20万元；2008年1月30日前再付12.5万元；余款2万元在办理完过户手续当日支付甲方。（二）本协议签订之日起，房产公司、物业管理公司收取的代收费用由乙方以甲方名义自行支付。第三、房产证过户手续办理及费用：（一）该房屋办理过户手续的时间为甲方取得房产证及土地使用证，按政策规定可办理过户手续后3个月内办理……；（二）办理房产证过户手续所发生的税费由乙方和丙方共同承担（丙方承担办理过户手续需交纳的营业税及其附加、个人所得税、印花税、契税的一半，其余费用由乙方承担），甲方不再承担任何税费，但甲方须无条件配合乙方办理房产证过户手续。……第六，违约责任：……（三）甲方在接到乙方要求配合办理过户手续的通知后，应积极配合，如甲方在一个月内不配合乙方办理过户手续，按日向乙方支付罚金100元；如超过六个月不配合乙方办理过户手续，向乙方支付罚金20万元。如乙方在政策规定可办理过户手续之日起三个月内不联系甲方办理过户手续又不按时支付购房余款的，按日向甲方支付罚金100元。第七、本合同一式三份，甲、乙、丙各持一份，经三方签字后立即生效。在合同落款处的甲方、乙方、丙方处，分别有“王荣”“王蓉”、“彭朝晖”、“秦超丽”字样签名捺印。 后当事人因物业维修资金等费用的缴纳由谁承担等发生分歧，2017年5月25日，原告彭朝晖以被告王荣的名义缴纳了物业维修资金6433元；2020年5月12日，被告王荣向开发商缴纳了7152.52元。原告彭朝晖认为二被告违约导致迟延过户，故诉至该院，提出上述诉请，引发本诉。 另查明，2008年11月5日，桂林市房产管理局下发《关于调整首期物业专项维修资金交存模式的通知》（市房[2008]62号），决定将由开发建设单位代收代缴购房人或被拆迁人应交存维修资金的模式，调整为在办理交房手续前，购房人或被拆迁人直接到物业维修资金专户管理银行任何一网点交存。该《通知》于2009年1月1日起执行。 庭审中，当事人均确认，案涉房屋已经于2020年5月过户至原告彭朝晖名下。原告彭朝晖陈述称，由于被告违约，按照《房屋转让协议》违约金为200000元，而原告按照30%收取，故为60000元。另，对于已交的7152.52元，被告王荣、王蓉陈述称:代付明细表倒数第三项应收合计21411.5元，减去第一项已收5713元，减去第二项已收车库款8400元，减去退实测面积差价145.98元，得出7152.52元,其中应收合计是从应交税费至补交车库款之间8项的合计。而原告彭朝晖则陈述称自己没有买车库，被告称述称不是原告在使用车库。 一审法院认为，购房指标是一种可期待物权,是对其房屋可期待物权的转让。在房屋指标转让协议签订时,虽未取得物权,但出卖人出卖时未取得所有权或处分权只是导致出卖时物所有权不能转移,该转让协议本身的效力并不受影响。2007年10月2日,被告王荣、王蓉与原告彭朝晖、第三人秦超丽签订的《房屋转让协议》,将案涉房屋有偿转让给原告彭朝晖,系各方真实意思表示,其内容不违反国家法律法规的禁止性规定,应为合法有效。各方均应当全面履行合同的约定。 综合诉辩各方意见，针对当事人诉请，该院具体分析如下： 一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案中系民法典施行前之法律事实引发的纠纷，故应适用当时的法律、司法解释的相关规定。 二、关于当事人诉请应否支持的问题。 （一）关于本诉 原告彭朝晖诉称因为二被告违约迟延过户，按照签订的《房屋转让协议》，二被告要承担违约金20万元，现其主张按照30%计算为60000元，并主张返还已交的维修资金6443元，合计66443元。 该院认为，本案中，被告王荣与第三人秦超丽将各自的集资房互换，王荣将互换后的房屋有偿转让给原告彭朝晖。各方当事人在《房屋转让协议》中约定协议签订之日起房产公司、物业管理公司收取的代收费用由彭朝晖以王荣、王蓉的名义自行支付，还约定了房产过户所发生的税费由彭朝晖、秦超丽共同负担。 而公共维修资金系住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护资金。专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造，任何单位和个人不得使用。对于公共维修资金的承担主体，本案中，一方面，当事人并未明确约定公共维修资金的承担者，2009年1月1日开始执行的《关于调整首期物业专项维修资金交存模式的通知》属于房管部门对房屋开发建设单位相关管理制度的行政文件，在此文件下发之前，商品房公共维修资金由房开建设单位代收代缴，而当事人签订的转让协议签署于2007年10月2日，则当时的公共维修资金属于开发商代收，按照约定应由原告彭朝晖以被告的名义缴纳；另一方面，如前所述，当事人在协议中并未明确约定公共维修资金的承担主体，当事人约定不明。按照交易习惯，当事人订立房屋买卖合同的目的为:购房者获得房屋所有权、使用权，而卖房者获取利益，原告彭朝晖购买案涉房产的目的在于获取所有权、使用权，居住及使用的受益者。参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款的相关规定,商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。公共维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，王荣作为税务局集资房的名义购买人，彭朝晖作为集资房的实际购买人，买卖的并不是二手房，彭朝晖作为实际购房人，其以王荣的名义实际缴纳公共维修资金，由原告交纳公共维修资金既符合当事人的约定，也符合合同订立目的，故原告主张的其购买的是二手房、维修资金由首次购房人承担的意见，该院不予采纳。 按照《房屋转让协议》约定：办理过户手续的时间为王荣、王蓉取得房产证及土地使用证按照政策规定可办理过户手续后3个月内办理；王荣、王蓉在接到彭朝晖要求配合办理过户手续的通知后应积极配合，如超过6个月不配合办理过户手续，支付罚金200000元。即，办理过户的前提被告先获得房产证，后再过户给彭朝晖。而给王荣办理房产证，就应当按照相关的流程支付相应的费用、办理相关手续。结合各方当事人提交的证据，当事人对于费用的承担主体存在分歧，在存在分歧的情形下，相关费用已经交纳，王荣的房产证直至2019年才办理完毕，庭审中，原告彭朝晖称2020年5月已经过户至其名下。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，现有的证据不足以证实由于被告恶意违约、故意迟延、不配合办理房产证过户，故原告诉请要求被告支付违约金60000元，缺乏事实依据与法律依据，该院不予支持。 （二）关于反诉 按照反诉原告王荣、王蓉提交的加盖有琴潭公司印章的《复兴里项目代收代付明细表》，王荣名下包括：已收5713，已收车库款8400，代交明细包括“已交契税7079.31、电表费792.99、有线电视费314、对讲门434.8、水电安装费1979.8、测绘费549.6，不动产权登记160，补交车库款10101元，合计21411.5”，退回实测面积差价145.98元，应补交金额7152.52。该表中，王荣名下的“电表费、有线电视费、对讲门、水电安装费、测绘费、不动产权登记”的费用与其他业主一致，这些费用合计为4231.19元，部分业主并无“已收车库款”、“补交车库款”的相关费用。则按照该表王荣“应补交金额”的费用7152.52元，包括车库的费用，但是当事人提交的证据中并未包括购买车库，而反诉被告彭朝晖对车库亦不予认可，根据谁主张谁举证的原则，反诉原告的现有证据不足以证实7152.52元的实际具体构成情况，故反诉原告王荣王蓉主张要求反诉被告彭朝晖承担王荣已经缴纳给琴潭公司的7152.52元，缺乏依据，该院不予支持。 关于“一户一表”改造费2200元的问题。按照反诉原告王荣、王蓉提交的证据《关于收取一户一表改造费用的通知》、《收据》，通知的主要内容为根据巡察组整改要求，原公款支付的一户一表应由个人承担，拟从2019年1月份工资中扣缴。该通知下方有加盖税务局印章。而收据的主要内容为收到一户一表改造费用2200元，该收据上仅有经手人个人印章，并无税务局印章，且反诉原告也未提交工资表等其他证据予以佐证，即其证据并不足以证实补扣一户一表改造费用2200元已经实际发生，因此，反诉原告要求反诉被告承担补扣一户一表改造费用2200元的诉请，该院不予确认支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）彭朝晖的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）王荣、王蓉的反诉请求。本案本诉受理费1461元，原告（反诉被告）彭朝晖已预交，由原告（反诉被告）彭朝晖负担。本案反诉受理费25元，被告（反诉原告）王荣、王蓉已预交，由被告（反诉原告）王荣、王蓉负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：一、被上诉人是否应承担案涉房屋维修资金；二、被上诉人是否存在违约行为，是否应承担逾期办证的违约金。 本院认为，关于焦点一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人各方签订的《房屋转让协议》,系各方真实意思表示,其内容不违反国家法律法规的禁止性规定,应为合法有效，各方均应当全面履行合同的约定。《房屋转让协议》第三条第二项规定，本协议签订之日起房产公司、物业管理公司收取的代收费用由乙方（彭朝晖）以甲方（王荣、王蓉）的名义自行支付。由于双方对代收费未作明确的规定，当事人在协议中并未明确约定公共维修资金的承担主体。而公共维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。当事人订立房屋买卖合同的目的，购房者是为了获得房屋所有权、使用权，而卖房者则为了获取利益。上诉人彭朝晖购买案涉房产的目的在于获取所有权、使用权，是居住及使用的受益者。因此，案涉房屋的公共维修资金6443元由房屋实际居住使用者上诉人彭朝晖承担，更符合合同订立目的。 关于焦点二、诚如前所述，由于双方对代收费未作明确的规定，约定不明。当事人对于《复兴里项目代收代付明细表》的费用承担主体存在分歧，在存在分歧的情形下，被上诉人王荣于2020年5月12日向开发商缴纳了费用7152.52元。上诉人彭朝晖称2020年5月该房屋产权证已经过户至其名下，上诉人彭朝晖购买合同的目的已实现。从现有证据不能证明被上诉人主观上存在恶意违约、故意迟延、不配合办理房产证过户情形。因合同约定不明，导致房屋产权证迟延过户至上诉人名下，不能归责于被上诉人一方。上诉人诉请要求被上诉人承担违约金60000元，没有事实依据与法律依据。本院不予支持。 综上所述，彭朝晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1461元，由上诉人彭朝晖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 王治斌 审 判 员 梁 露 二〇二一年六月二十四日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧