沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初10048号原告：李金刚，男，1988年10月20日出生，住沈阳市和平区。被告：沈阳航远置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路51号2001房间，统一社会信用代码91210102097895874L。法定代表人：肇华庚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王舒悦，男，1983年4月25日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市和平区。原告李金刚诉被告沈阳航远置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告李金刚诉称，2016年12月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定，被告向原告销售一套位于沈阳市和平区仙岛北路474-22号商品房，建筑面积95.09平方米，房款总价1014104元，约定房屋交付时间为2018年12月30日，约定房屋交付条件为“该商品房取得竣工验收备案证明”。如果被告逾期交房超过60日以上时，应当自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同签订以后，原告依约履行义务，向被告支付了全部购房款，但被告却违反合同约定，未按约定时间向原告交付房屋，且自原告起诉时，该商品房依然未能达到合同约定的交付条件，经原告催要，被告仅向原告支付了2018年12月31日至2019年10月30日期间的违约金，但对于2019年10月31日之后的违约金却未予赔付，现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令被告向原告给付2019年10月31日至2020年9月28日（333天）的违约金为33769.66元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告沈阳航远置业有限公司辩称，1、诉争房屋逾期交房系因政府行为导致，非因答辩人原因，故答辩人无须承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条约定，如遇不可抗力或因执行国家法律、法规、政策、政府指令；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更以及其他非出卖人原因造成的延期，出卖人可以据实予以延期。由于诉争房屋项目地块在土地转让时，政府并未交付“净地”，导致商品房建设完成，各项标准均达到实体交付的条件后，仍无法办理竣工验收备案等相关手续，无法按照《商品房买卖合同》约定的条件交付房屋，最终才导致逾期交房。但诉争房屋现已具备实体交付的客观条件，答辩人多次与原告协商交付事宜，原告均表示拒绝。逾期交房情况发生后，答辩人一直积极与原告及其他业主沟通，寻求解决方案，已尽到合理义务。另外，2017年，国资委要求中航工业集团剥离非主营业务，房地产项目在剥离之列，答辩人沈阳航远置业有限公司系中航工业集团旗下从事房地产开发的子公司，须履行剥离程序，股权转让期间诉争房屋所属楼盘停工。2018年7月股权转让完成后该项目第一时间进行复工建设。综上，无法办理竣工验收备案等相关手续，无法按照《商品房买卖合同》约定的条件交付房屋，系因政府原因，并非答辩人原因，答辩人无须承担违约责任；2、即使答辩人需承担违约责任，也只需计算至2019年10月30日止，诉争房屋于2019年10月30日进行竣工验收，即使计算违约金，也应计算至竣工验收之日，我司已按照合同约定的万分之一标准向原告支付违约金至2019年10月30日，因此，无需继续支付；3、即使法庭认为应继续支付违约金，也应计算至原告实际收房之日即2020年8月16日，共计290天。综上，请求法院依法查清案件事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年3月19日，原告李金刚与被告沈阳航远置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区仙岛北路474-22号2-33-1，建筑面积95.09平方米的房屋，总价款为1014104元。第六条付款方式及期限约定买受人应于本合同签订当日付清首期房款514104元（含定金），剩余房款500000元，买受人将通过商业银行贷款或通过公积金贷款方式支付。第八条交付期限约定出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得竣工验收备案证明并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订后，原告按约定履行了交纳房款的义务。2020年8月16日，原告办理了入住手续。涉诉房屋于2020年9月28日取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。另查明，被告已向原告支付了2018年12月31日至2019年10月30日的逾期交房违约金，现原告主张2019年10月31日至竣工验收备案之日的逾期交房违约金，诉至法院。上述事实，有商品房买卖合同、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证和审查，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案原告履行了付款义务，被告未按合同约定期限交付房屋，系违约，应承担相应的违约责任。关于违约金标准，合同中有明确约定，本院从其约定。关于违约金计算截止时间，虽原告于竣工验收备案之前收房，但因合同约定的交房标准为商品房取得竣工验收备案证明，故截止时间应为商品房竣工验收备案之日即2020年9月28日，故对于原告主张的2019年10月31日至2020年9月28日的违约金33769.66元，应予以支持。关于被告的其他抗辩意见，因其未提交证据予以证明，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告沈阳航远置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李金刚逾期交房违约金33769.66元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费644元（原告已预交），减半收取322元，由被告沈阳航远置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  郝志杰二〇二一年六月十六日法官助理王露书记员王妤馨本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。