广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初8305号原告：广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司，住所地广州市黄埔区长洲岛中山公园前路50号207房。法定代表人：赖胜辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓海涛，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾婉雯，广东海际明律师事务所实习人员。被告：广州弘丰健康产业建设有限公司，住所地广州市黄埔区方达路6号B－1栋302房。法定代表人：郑恒飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵俊武、郭丽红，均系广东岭南律师事务所兼职律师。原告广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司（以下简称“游艇码头公司”）与被告广州弘丰健康产业建设有限公司（以下简称“弘丰公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。游艇码头公司的委托诉讼代理人邓海涛、曾婉雯，弘丰公司的委托诉讼代理人邵俊武、郭丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游艇码头公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的《物业租赁合同》于2021年1月14日依法解除；2.判令被告立即搬离租赁场地，腾退交还予原告；3.判令被告立即向原告支付延迟支付租金产生的滞纳金58112.32元（自2020年9月6日计至2021年1月25日）；4.判令被告向原告支付自2021年1月15日起至实际交还租赁场地之日的场地占用费（暂计至2021年3月31日）164159.1元；5.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年9月1日，原告将原民华游艇厂厂房物业和原属深井船社物业（原蓝记建材店）出租给被告，双方共同签署了《物业租赁合同》，合同编号为：埔艇合同-［2015］7号。合同明确约定，被告应于每月5日前向原告支付当月租金。若被告欠交租金或物业管理费超过3个月，原告有权提前解除本合同，在原告以传真、邮件或信函等书面方式通知被告之日起，上述合同即告解除，且被告应向原告支付拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之三的滞纳金。被告逾期不搬离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金作为场地占用费。自2020年9月起至2021年1月，被告未依合同按时向原告支付租金，期间原告曾多次与被告积极沟通，催促其支付租金，但被告对此置之不理。2021年1月14日，原告针对被告上述违约行为向被告发送《合同解除通知函》，明确自通知函发出之日起，解除双方间《物业租赁合同》，并要求被告依约付清拖欠的租金及滞纳金，限令十日内返还租赁物。被告签收该解除通知函后，于2021年1月25日向原告银行账户转入欠付的租金本金273568.5元，对此行为应视为被告履行合同解除后对欠缴租金的支付义务；被告于2021年2月4日再次向原告银行账户转入54719.7元，原告同月2月8日向其发送《告知函》，明确双方间的《物业租赁合同》已解除，该笔款项将视为被告向原告支付清退前的部分场地占用费，并要求被告立即腾退物业。但截至起诉之日，被告仍然占有使用该物业，拒绝腾退交还予原告。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百八十四条、第七百二十二条的规定以及《物业租赁合同》第十二条的约定，被告作为承租人拖欠租金，根本违反了物业租赁合同的约定，在合同解除后，被告仍继续占有使用租赁物业拒不返还。原告作为出租人及守约方有权解除案涉合同并要求被告支付拖欠租金的滞纳金、场地占用费。因此，为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。弘丰公司辩称，一、请求法庭维持原租赁合同；二、驳回原告所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司（出租人、甲方）与弘丰公司（承租人、乙方）签订一份合同编号为埔艇合同-［2015］7号的《物业租赁合同》（以下简称“涉案合同”），约定：甲方同意将原民华游艇厂厂房物业和原属深井船社物业（原蓝记建材店，以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作商业用途使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为3670平方米，乙方确认甲方享有出租该地块及其地上建筑物/构筑物的权利。乙方不能改变租赁物的使用用途。本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。第二条约定，租赁期限为10年，自2015年9月1日至2025年8月30日。第三条约定，甲方给予乙方6个月作为建设期，即从2015年9月1日起至2016年3月1日止，建设期内甲方免收乙方租金，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。在本出租合同生效之日起5日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。第四、五条约定，租赁保证金为首月租金的3倍，即156342元，由乙方在本合同签订之日向甲方支付。租金第1年至第4年为每月每平方米14.2元，第5年租金将在上年的基础上增加5%，此后每2年租金在上年基础上递增5%，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，并由乙方汇至甲方指定的民生银行广州科技园支行账户。第六条约定，乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。第十条装修、改建条款的第10.1条约定，在租赁期限内甲方同意乙方对租赁物进行装修、改建，装修、改建设计方案需报甲方审核同意，乙方交纳装修保证金后方可进行装修，且应达到消防要求和环保标准。装修、改建费用由乙方承担。在租赁期结束后，该装修、改建的残值归甲方所有。第10.2条约定，乙方装修、改建前应委托专业第三方机构对租赁物进行评估鉴定，确保租赁物能够承受装修、改建，乙方应对其委托的第三方机构的评估报告负责，或对其不委托鉴定机构鉴定即擅自装修、改建的行为负责，水、电管网的铺设安装由承租方自行解决。第10.6条约定，如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方书面同意后方能进行。第十二条提前终止合同条款的第12.1条约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物及有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。第12.2条约定，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过3个月，甲方有权提前解除本合同。在甲方以传真、邮件或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。第十三条违约责任条款的第13.2条约定，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之三。第十五条通知送达条款约定，乙方指定联系地址为广州市黄埔区长洲岛深井经联社，根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行，甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同上述的地址并以对方为收件人付邮5日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。第十六条约定，乙方自行负责办理装修报建和消防报建、租赁登记、工商登记及经营等相关手续，有关费用全部由乙方自理，甲方只提供现有的资料协助乙方办理。交付场地后，该物业装修工程施工、完工及开业后经营过程中的安全施工、安全生产、社会治安、消防、卫生、税收等方面的全部责任及费用均由乙方负责，并且遵守国家的相关法规、政策，守法经营。双方均确认2021年1月15日，弘丰公司收到游艇码头公司发出的《合同解除通知函》（编号：埔艇函[2021]1号）及附件租金及滞纳金计算明细表，该函显示以下主要内容：弘丰公司自2020年9月起一直未按涉案合同向游艇码头公司支付租金，截至本函发出之日起，弘丰公司已拖欠游艇码头公司租金超过三个月并构成严重违约，游艇码头公司有权提前解除涉案合同，并有权要求弘丰公司支付拖欠的租金273598.5元及延迟支付租金产生的滞纳金54829.14元，自弘丰公司收到本函之日起，解除涉案合同并请弘丰公司于合同解除之日起十天内立即搬离租赁场地，腾退交还游艇码头公司。附件明细表显示2020年9月1日至2021年1月31日期间租金合计为273598.5元。双方均确认2020年9月1日至2021年1月31日期间租金共计273598.5元。弘丰公司收到该函后，于2021年1月25日向游艇码头公司转账付清上述租金273598.5元。双方均确认2021年2月19日，弘丰公司收到游艇码头公司发出的《告知函》（编号：埔艇函[2021]2号），该函有以下主要内容：弘丰公司于2021年1月15日收到游艇码头公司发出的《合同解除通知函》，涉案合同已于2021年1月15日解除，请弘丰公司立即撤离租赁场地，弘丰公司于2021年2月4日向游艇码头公司支付的54719.7元将视为弘丰公司向游艇码头公司支付的场地占用费。弘丰公司认为其于2021年2月4日向游艇码头公司支付的54719.7元为涉案房屋2021年2月份的租金。2019年12月27日，游艇码头公司曾因涉案合同向本院提起诉讼［案号：（2019）粤0112民初12759号］，向弘丰公司提出腾退涉案房屋及支付场地占用费等诉讼请求。本院已发生法律效力的（2019）粤0112民初12759号民事判决查明以下三项事实：一、2017年1月25日，经广州市黄埔区工商行政管理局核准，广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司变更名称为游艇码头公司。2013年11月29日，广州市黄埔乙丰投资经营有限公司与广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司签订一份《黄埔区垯洲围储备地块一期（新担涌地块）土地移交表》，约定：土地移交范围：按《黄埔区垯洲围储备地块一期（新担涌地块）征收土地补偿协议》（埔土开协[2013]41号）约定，征收土地面积14666.674平方米（约22亩）。分两期移交，第一期移交面积10741.7平方米（约16.1125亩），范围为民华游艇厂围墙内面积，详见附图）；移交事宜：根据区政府关于加快推进新担涌游艇公共服务基地项目及其配套设施建设工作部署，将地块移交广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司使用、管理和运营，广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司行使该地块范围内土地使用权，享有地块运营收益权，并负责其地上建（构）筑物、附着物、地块范围内的消防、安全等管理工作。土地接收后管理期间，如地块范围内地上建（构）筑物、附着物等出现经济纠纷及其它安全责任事故都由广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司负责。广州市黄埔乙丰投资经营有限公司在该土地移交表中移交单位意见一栏签字盖章，广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司在该土地移交表中接收单位意见一栏签字盖章，广州市黄埔区政府国有资产监督管理局在该土地移交表中见证单位意见一栏签字盖章。二、2015年4月27日，广州市黄埔乙丰投资经营有限公司与广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司签订一份《深井船社原有建筑物土地移交表》，约定：土地移交范围：原属深井造船生产社占地1462.5平方米、166平方米物业（详见附图）和院内36颗树木，移交事宜：广州市黄埔乙丰投资经营有限公司于2015年3月26日将其代管的原属深井造船生产社占地1462.5平方米、166平方米物业（详见附图）和院内36颗树木移交给广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司管理。移交之前物业的电水费等相关费用均由移交单位负责缴纳，与接收单位无关，移交单位必须将物业钥匙及相关资料全部移交给接收单位，移交后该物业的安保、使用、运营和管理均由接收单位负责，接收单位享有土地及物业的使用权和运营收益权、出租等全部权益。广州市黄埔乙丰投资经营有限公司在该土地移交表中移交单位意见一栏签字盖章，广州长洲岛游艇公共停泊场有限公司在该土地移交表中接收单位意见一栏签字盖章，广州市黄埔区政府国有资产监督管理局在该土地移交表中见证单位意见一栏签字盖章。三、本院向广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函调查广州市黄埔区长洲岛挞洲围街3号房屋的产权及规划报建情况。2020年5月22日，该局向本院出具一份复函载明：结合来文及与你单位于5月13日确认房屋位置，经核查，暂查无广州市黄埔区挞洲围街3号房屋的规划报建审批记录，暂查无该房屋产权办理手续记录。游艇码头公司与弘丰公司均确认，涉案房屋没有产权证，亦确认涉案房屋坐落在广州市黄埔区挞洲围街3号［原民华游艇厂厂房和原属深井船社房屋（原蓝记建材店）］。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”截至本案法庭辩论终结，涉案房屋并未办理规划报建手续并取得建设规划许可证，故涉案合同应属无效合同。《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。游艇码头公司要求确认涉案合同于2021年1月14日解除于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。游艇码头公司明知涉案房屋没有规划报建，仍将涉案房屋出租给弘丰公司，而弘丰公司在租赁涉案房屋前，亦未尽到审慎审查的义务，双方对涉案合同无效均有过错，依法应当各自承担相应的责任。鉴于弘丰公司实际使用了涉案房屋，且已向游艇码头公司付清了2021年2月28日前的占用费，故游艇码头公司要求弘丰公司腾退涉案房屋并支付2021年3月1日起至弘丰公司搬离涉案房屋之日起的占用费于法有据，虽然涉案合同无效，但弘丰公司仍应参照双方约定的租金标准向游艇码头公司支付占用费。游艇码头公司主张的超过上述金额的占用费及滞纳金均无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事法典》第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州弘丰健康产业建设有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落在广州市黄埔区挞洲围街3号的房屋［原民华游艇厂厂房和原属深井船社房屋（原蓝记建材店）］腾空并交还给原告广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司；二、被告广州弘丰健康产业建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司支付房屋占用费（参照埔艇合同-[2015]7号《物业租赁合同》约定的租金标准，从2021年3月1日起计至被告广州弘丰健康产业建设有限公司交还上述房屋之日止）；三、驳回原告广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2317元由原告广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司负担605.77元，由被告广州弘丰健康产业建设有限公司负担1711.23元。原告广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司已预缴的案件受理费本院不予退费，由被告广州弘丰健康产业建设有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州市黄埔游艇码头文化旅游有限公司迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  梁宝姗二〇二一年六月二十一日书记员  张若玫