淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初2976号原告：李军。委托诉讼代理人：蒋顶飞、赵敏，江苏益淮律师事务所律师。被告：许学金。被告：徐凤英。两被告共同委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。被告：许雨来。原告李军与被告许学金、徐凤英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案受理后，依法适用简易诉讼程序于2021年4月16日第一次公开开庭进行了审理，后为查明案件事实，本院依法追加许雨来为本案共同被告，于2021年5月14日第二次公开开庭进行了审理。原告李军及其委托诉讼代理人蒋顶飞、赵敏，被告许学金、徐凤英的共同委托诉讼代理人魏家巍、被告许雨来到庭参加诉讼。原告李军向本院提出诉讼请求:1、依法判决原告与被告之间达成的福田人家小区31号楼1单元房屋买卖合同有效。2、本案诉讼费用被告承担。事实和理由：2016年，原、被告订立口头房屋买卖合同，被告将位于淮安市清江浦区锦华路18号福田人家小区31号楼1单元出售给原告，房屋总价款为30万元，双方一致同意分期付款，随后被告将房屋交付给原告，原告随即进行了装修并居住至今。原告于2016年2月22日给付5万元房款，后分几次陆续支付购房款，截至2020年2月25日共支付房款24万元。在2020年底，原告准备将剩余房款6万元一次性支付给被告并要求被告办理过户手续，被告表示不再卖房给原告。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告许学金、徐凤英共同辩称，1、原、被告之间房屋买卖合同未成立。房屋买卖应为要式合同，双方并未签订书面合同且两被告没有向原告出售房屋的真实意思表示。原、被告原为儿女亲家关系，被告同意原告居住属于情谊行为，不属于民事法律行为，两被告没有受法律行为约束的真实意思。2、原告诉称的房屋，因土地性质为集体所有，被告不属于福田村集体成员，涉案房屋为农民集中居住的“小产权房”，不具备办理不动产权证的条件，原、被告之间不能就该房形成合法的交易，也无法进行物权变动登记，即使在买卖合同成立的情况下，该买卖合同也是无效合同，不动产所有权变动的合同目的根本无法实现。3、许雨来如果有承诺出售房屋并且收取部分款项的行为，两被告对此行为不予追认，该行为属于无权处分，原告可向许雨来主张相关民事权利。被告许雨来辩称，当时是我卖的房子，钱也是我拿的，不是我父母卖房子的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实认定如下：原告李军与被告许学金、徐凤英原系儿女亲家关系，被告许雨来系被告许学金、徐凤英的儿子，2015年7月，被告许雨来与原告李军的女儿李金结婚，2020年12月31日被告许雨来与李金离婚。2011年3月22日，被告许学金、徐凤英征地被拆迁，在福田人家小区安置了7套房屋，本案诉争的31号楼1单元室系其中一套，房屋面积为110平方米。2013年11月1日，福田人家安置小区项目取得建设用地规划许可证。2014年7月3日，福田人家安置小区31号楼取得建设工程规划许可证（建字320801201430017号）。涉案房屋的水卡、电卡户名为被告许雨来，燃气卡户名为被告许学金，上述三张卡现均在原告处。2016年被告许学金、徐凤英拿房后，原告即对涉案房屋进行简单装修并于2016年底实际入住至今。在原告装修完毕后，被告许学金亦曾去涉案房屋内吃饭庆祝。原告称其从被告许学金手上购买涉案房屋，双方口头约定房屋总价为30万元、购房款分期付款，每年带着给一点，但是具体分几期、每期付多少、何时过户等内容均未约定。原告表示目前已支付购房款24万元，分别为2016年2月22日支付5万元现金、2016年6月21日支付5万元现金、2018年2月15日支付5万元现金、2019年2月7日支付3万元现金、2020年2月25日支付6万元现金，且上述购房款中18万元支付给被告许学金，6万元支付给许雨来。庭审中，被告许学金、徐凤英表示从未同意卖房且未收取过原告的购房款。被告许雨来表示其确实曾与原告口头约定将涉案房屋出卖给原告，双方约定房屋总价为30万元、购房款分期支付，其已收取原告购房款24万元。被告许雨来称其与原告商议卖房事宜和收取原告购房款时，被告许学金曾在场且未表示反对，被告徐凤英虽不在场但得知原告已实际入住后亦未提出反对，对此许学金表示其知晓原告与许雨来协商买房事宜，亦看到原告向许雨来付款，但其不同意卖房。原告另提供2020年12月份其与被告许学金和许雨来等人的录音，录音中案外人问：“开始你是怎么让人家入住的？”许雨来：“那是我卖的”。许学金：“他们小孩说卖我那时候怎么说啊”。李军：“亲家，你之前和你老表怎么谈的啊，过后卖给我的，孬好30万，涨价也这样不涨价也这样，你说没说过这话”。许学金：“现在我不管你怎样，不卖。我是看在小孩”。李军：“接没接受我24万现钱”。许学金：“那是我是看在小孩”。许雨来：“那是我拿的钱，我也不是不承认的，没让我打条子我也不是不承认的”。许学金：“给我家也是小孩拿的，我也没拿我是看在小孩”许雨来：“老的都没碰过钱，你就撂桌子上面，都是我在拿，他们都看到我在拿”。李军：“就是说看到你在拿，那你接到钱你打手续过来现在”案外人：“老的看到放桌子上？”许雨来：“他看到但是没碰过”。案外人：“每次房款递过来的时候老的都在场，但是他没接吧”。许雨来：“有时候他也不在”。经质证，三被告对录音真实性不表异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告主张双方曾就涉案房屋形成买卖合同关系，被告许学金、徐凤英予以否认，辩称双方未成立买卖合同亦不同意出售房屋，被告许雨来行为系无权处分。从法庭调查能够确认原告协商购房以及之后陆续支付房款，被告许学金均在场并知晓，却从未提出异议。且原告已于2016年装潢房屋并随后实际入住，被告许学金、徐凤英在明知原告与许雨来协商购房并付款的情形下，仍认可原告领取涉案房屋并装潢入住，且数年期间均未提出异议，直至2020年原告女儿与被告许雨来离婚才提出房子不卖，原告有理由相信被告许学金、徐凤英对被告许雨来2016年向原告出售涉案房屋的行为知晓并认可。据此，本院确认原告于2016年与被告许学金、徐凤英、许雨来达成房屋买卖的口头约定，被告许学金、徐凤英将淮安市福田人家小区31号楼1单元房屋出卖给原告李军，房屋总价款为30万元，房屋面积为110平方米，购房款分期支付。该约定是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故原告诉至本院要求确认其与被告许学金、徐凤英达成的关于淮安市福田人家小区31号楼1单元房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认原告李军与被告许学金、徐凤英达成的关于淮安市福田人家小区31号楼1单元房屋买卖合同有效。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告李军负担1450元，被告许学金、徐凤英、许雨来负担1450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××89)。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  张 天二〇二一年六月七日法官助理  刘雨霖书 记 员  王 天附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。