广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终15745号 上诉人（原审原告）：张文兵，男，1981年1月29日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：凌通，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西南宁当代丰耘投资管理公司，住所地广西自由贸易试验区南宁市片区金海路20号南宁综合保税区商务中心1#楼0319室，统一社会信用代码9145010019829092XH（1-1）。 法定代表人：梁竞名，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李绣华，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢琪，广西创想律师事务所律师。 上诉人张文兵因与被上诉人广西南宁当代丰耘投资管理公司（以下简称当代丰耘公司）商品房预约合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院作出的（2020）桂0108民初2976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张文兵上诉请求：一、撤销（2020）桂0108民初2976号民事判决，改判支持张文兵的全部诉讼请求；二、判令一、二审的诉讼费用由当代丰耘公司负担。事实和理由：一、一审法院仅以《意向认购书》不完全具备商品房买卖合同必备条款，而否定备案登记和交付的可履行性，属认定事实和适用法律错误。本案应结合《承诺书》、《意向认购书》、《房号确认书》认定双方的买卖合意继续履行。1、双方基于买卖合意签署的不仅是《意向认购书》还有《房号确认书》，该两份协议包含双方名称和住所、案涉商品房基本状况、价款的确定方式、总价款、付款方式和时间等主要信息；张文兵在签署协议后向当代丰耘公司支付后期可抵扣购房款的意向金。根据《商品房销售管理办法》第十六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干的解释》之规定，以上两份协议内容已经具备商品房买卖合同的主要内容，且当代丰耘公司已经按照约定收受购房款，《意向认购书》和《房号确认书》已经具备商品房买卖合同的必要条款，应当认定为可以履行的商品房买卖合同。2、案涉商品房的备案过户并不当然以签署房地产部门提供的商品房买卖合同或者预售合同为前提。我国实行商品房备案登记制度的目的是通过对商品房的备案管理，对开发商行为的合法性进行审查，从而保护购买人的合法权益。而商品房买卖合同或者预售合同的签订只是应不动产登记部门备案程序要求而需要提交的材料之一或者形式要件，但该合同并非张文兵与当代丰耘公司存在买卖关系的唯一书面凭证。现本案双方已签订《意向认购书》和《房号确认书》，协议条款已经具备商品房买卖合同的必要条款，据此办理备案手续并无不妥。3、《意向认购书》第八条约定了张文兵可以任意选择四种付款方式中的任何一种。证明依据本案的买卖合同是可以继续支付房款的，当代丰耘公司在通知张文兵其他同事缴纳房款的同时并没有通知张文兵，导致张文兵无法缴纳。二、案涉合同属于商品房，并非当代丰耘公司所述的“带有福利性质的商品房”，故丰耘公司应当按照双方合同继续履行。当代丰耘公司提出“福利性质的商品房”在当时的环境下不可能存在。国家明令禁止政府、企事业单位以各种形式违规发放福利，当代丰耘公司也并未提交任何证据证明所谓福利是指什么。三、本案卖方是丰耘公司，买方是完全行为能力自然人，双方是平等主体之间的商品房买卖合同法律关系，纪委监委不可能插手管理该平等主体之间的民事法律关系。综上，一审法院未从双方买卖的真实意思表示认定备案登记的可履行性，仅是片面参考房产管理部门对备案程序的要求，属于认定事实和适用法律错误。 当代丰耘公司答辩称，双方当事人签订了《意向认购书》，同时张文兵出具了《承诺书》，双方约定案涉房产不能够出现炒房等行为。涉案房屋的销售给当事人的单价是6500元一平方，现案涉房屋的周边单价已经涨到15000元，案涉小区只有高新区的单位人员才有资格购买该房产，只有指定的购买资格人员才可以进行购买，并不对外公开销售。当代丰耘公司明确规定禁止任何人不允许炒卖自己或他人的购买指标，但张文兵在获得案涉房屋的购房权后就进行炒卖，是张文兵违背了承诺书的规定，炒卖了案涉房屋，在2020年5月26日时当代丰耘公司向张文兵发出了明确的通知，才依据《意向认购书》明确告知张文兵不与其签订商品房买卖合同。所以双方的《意向认购书》已经解除，当代丰耘公司不存在任何违约行为。当代丰耘公司认为根据南宁市预售商品房的销售办法，明确规定商品房要做销售备案登记的前提是必须先签订商品房买卖合同，张文兵需要缴纳首期款，并明确约定其余的购房款的支付方式后才能办理销售备案。本案中，张文兵只缴纳了10万元的意向金，剩余的款项在之后也未缴纳，所以一审法院驳回张文兵的诉请是符合法律规定的，应当予以维持。 张文兵向南宁市良庆区人民法院提出诉讼请求：1.判令当代丰耘公司继续履行双方签订的《意向认购书》并判令当代丰耘公司履行出卖人义务，备案登记3A栋1单元2701号房至张文兵的名下，待房屋满足交付条件后交付给张文兵；2.判令当代丰耘公司承担所有诉讼费、保全费用。 一审法院查明：2018年3月31日，张文兵向当代丰耘公司出具了一份《承诺书》，主要内容如下：本人自愿认购南宁五象新区平乐大道西面、金良路南面欢乐之家（暂定名）商品房（含车位），并作出如下承诺：一、自觉遵守国家法律法规和单位规章制度，在报名资格复核期间即2018年12月31日前，若本人因违纪违法被辞退、解除劳动合同关系或受到开除公职处分，本人自愿放弃认购资格。二、严格遵守开发商当代丰耘公司相关购房管理规定，本人保证仅以本人的名字与开发商当代丰耘公司签订认购欢乐之家（暂定名）商品房（含车位）的各项协议、合同；保证所购房屋一定用本人名字办理“不动产权证书”，本人认购的房屋（含车位）保证不转让、不转卖指标炒房、不增名、不更名。若违反上述承诺的两个事项，本人自愿放弃认购欢乐之家（暂定名）商品房（含车位），由开发商当代丰耘公司退还报名费及意向金（不含利息）给本人。在落款处承诺人处有张文兵的签名。 2018年4月12日，张文兵（乙方）与当代丰耘公司（甲方）签订《意向认购书》，主要内容如下：一、乙方愿意认购欢乐之家3A栋1单元2701号商品房（以下简称“案涉房屋”），暂定建筑面积（包括套内面积和公摊面积）为117.22平方米，单价为6500元/平方米。二、乙方同意在意向认购商品房的同时，意向认购车位1个，待车位号选定后，再另行签订车位意向认购书，车位价格不超过13万元/个。三、乙方在签订本协议之日起十日内（即2018年4月22日前），应向甲方缴纳认购意向金100000元。乙方已缴纳的20000元报名费可用于抵扣，则乙方还应补缴的认购意向金为人民币80000元。四、若乙方未能在规定时间内全额缴纳认购意向金的，视为乙方自动放弃认购该套商品房，甲方应将乙方缴纳的认购意向金（含报名费）全额（不计息）退还给乙方，乙方所选房号不予保留，甲方有权将该套商品房另售他人。五、当甲方取得商品房预售许可证时，乙方应在收到甲方书面通知之日起十日内，与甲方签订商品房买卖合同。若乙方未能在规定时间内签订商品房买卖合同的，视为乙方自动放弃认购该套商品房，甲方应将乙方缴纳的认购意向金（含报名费）全额（不计息）退还给乙方，乙方所选房号不予保留，甲方有权将该套商品房另售他人。六、若乙方无上述违约行为，甲方保证：甲方与乙方签订的商品房买卖合同中约定的房号、销售单价，与本协议第一条的房号、单价相同。七、本协议约定的商品房建筑面积仅为暂定面积，甲乙双方同意以预售测绘面积作为商品房买卖合同中约定的建筑面积，最终产权面积以不动产权证书记载的建筑面积为准。九、签订商品房买卖合同后，乙方应按照商品房买卖合同约定的付款方式，向甲方缴纳商品房购房款（首付款），乙方已缴纳的认购意向金（含报名费）可用于抵扣，不足部分乙方应按照商品房买卖合同中约定的时间及时补足。十、本认购书中的意向认购人名字与商品房买卖合同中的买方受人名字必须一致，不能增加或变更名字。此外，该合同还约定了付款方式、购买车位及通知条款。在合同的落款处有张文兵的签名及按捺的手印，而且还盖有当代丰耘公司法定代表人的印章和公司印章。 2018年4月12日，张文兵作为认购人还与当代丰耘公司签订《房号确认书》，主要内容如下：一、认购人自愿认购南宁五象新区平乐大道西面、金良路南面欢乐之家项目（暂定名）3A栋1单元2701号商品房及车位1个，商品房暂定建筑面积（包括套内面积和公摊面积）为117.22平方米，商品房单价为6500元/平方米。车位将由开发商另行组织选定，车位价格不超过13万元/个。二、认购人必须在2018年4月22日之前，持此房号确认书原件及身份证原件，到开发商处签订意向认购书。意向认购书必须由本人亲自到场签署，不可委托他人代办。如逾期不签订的，视为认购人放弃认购该套商品房，所选房号不予保留，开发商有权另售他人。三、认购人只能以本人的名字认购商品房，即一套房一个名字，认购人不可要求增加或变更认购人。直至以本人名字办理好不动产权证书后，认购人方可另行处置。四、认购人必须同时认购商品房和车位，不能只认购其中一个。五、本房号确认书一式两份，认购人及开发商各执一份。在该确认书的落款处有张文兵的签名及按捺的手印，亦盖有当代丰耘公司的公司印章。 2018年3月2日和2018年4月15日，当代丰耘公司分别向张文兵出具了两份《收款收据》，编号分别为FY0000070和FY10000406，主要内容载明：今收到张文兵交来“欢乐之家”（暂定名）购房报名费20000元和“欢乐之家”（暂定名）3A#楼2701号房意向金80000元。 另查明，2019年10月28日，张文兵向南宁市高新区纪律检查委员会出具了一份《检查》。在该《检查》中，张文兵自述，其为城管监察大队工作人员，本人因违反规定从事有偿中介活动，给管委会带来不良影响，所以写下该份检讨。而且，张文兵还写明了其违纪情况为：2018年3月至2019年6月期间在闭海清处收取“欢乐之家”团购费介绍费共计17.5万元，其中，给城管监察大队郑大军6万元，给城管监察大队冯宁3万元，本人收取8.5万元。 2019年12月11日，南宁市纪委监委驻高新区纪检监察组作出《关于给予张文兵政务记过处分的决定》（高新监决[2019]27号），主要内容载明：张文兵于2016年12月被聘用为南宁市高新技术产业开发区城市管理局工作人员，经调查，张文兵存在违反廉洁纪律的问题。2018年3月，张文兵违反单位规章制度，先后收集贺某某等10人计划购买欢乐之家房子转让指标信息介绍给中介公司闭某某，并介绍社会人士从中介公司闭某某处购买了2套房源。从2018年3月至2019年6月期间，张文兵实际收取介绍费共计8.5万元。张文兵身为城管检查大队工作人员，从事有偿中介活动违反了廉洁纪律，且在单位造成了较大的负面影响。并参照《行政机关公务员处分条例》第二十七条规定，决定给予张文兵政务记过处分。 另查明，2020年5月26日，当代丰耘公司作出《关于不予签订欢乐之家商品房买卖合同的通知》，主要内容载明：欢乐之家认购人张文兵，您认购了我司开发建设的欢乐之家3Ａ号楼2701号商品房，并承诺不转让、不转卖指标炒房，如违反承诺，自愿放弃认购商品房。经核实，您有转让指标的行为，违反了您作出的承诺，视为自愿放弃认购商品房，故我司决定不予签订欢乐之家商品房买卖合同，请您在收到本通知后10日内到我司（滨河路28号南宁广告产业园Ａ座1202室，联系电话：0771-33××××5）办理退款手续。特此通知。该书面通知的落款处有当代丰耘公司的盖章。当代丰耘公司主张，该公司已经电话通知了张文兵，也派专人向张文兵送达，但是张文兵拒绝签收。张文兵却主张只是接到当代丰耘公司电话通知不予签订商品房买卖合同，并且要求退回购房意向金，却未收到该书面通知。 再查明，案涉房屋已经于2019年12月12日取得商品房预售许可证，证号为：南高房预字[2019]第77号。 一审法院认为，本案的争议焦点为：当代丰耘公司是否存在违约行为，当代丰耘公司是否应将案涉的3A栋1单元2701号房备案登记至张文兵名下，并且待房屋满足交付条件后交付给张文兵。 关于上述争议焦点，一审法院认为，当事人对于自己的主张，有责任提供证据证明。具体在本案中，从张文兵、当代丰耘公司签订的《意向认购书》来看，《意向认购书》明确约定双方就购买案涉房屋有关事宜达成意向。其中，张文兵应足额缴纳认购意向金100000元。在当代丰耘公司取得商品房预售许可证后，双方签订商品房买卖合同。而且，双方还就案涉房屋的房号、销售单价、签订商品房买卖合同时可选择的付款方式进行了明确约定。但总体而言，该《意向认购书》仅是为将来具备预售条件、签订正式的商品房买卖合同事先达成的合意和作出的预先安排，并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同必备条款，因此，该《意向认购书》的性质应为商品房预约合同。由于该《购房意向协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院认为该《购房意向协议》为合法有效的商品房预约合同，双方当事人均应恪守和履行协议约定的权利和义务。 至于当代丰耘公司是否存在违约行为的问题。一方面，关于案涉房屋的性质。当代丰耘公司主张案涉房屋并非普通的商品房，而是带有福利性质的单位团购商品房。虽然张文兵主张当代丰耘公司从未明确告知其本人从该房屋为单位团购商品房，但案涉证据《承诺书》、《检查》、《关于给予张文兵政务记过处分的决定》中记载的内容足以佐证证明案涉房屋的性质为单位团购商品房而非普通的商品房，故一审法院对于当代丰耘公司的该主张予以采信。另一方面，由于案涉房屋为单位团购商品房，张文兵在签订《意向认购书》之前还向当代丰耘公司出具了《承诺书》，故该《承诺书》应视为《意向认购书》的组成部分。在该《承诺书》中，张文兵明确承诺“严格遵守开发商当代丰耘公司相关购房管理规定，本人保证仅以本人的名字与开发商当代丰耘公司签订认购欢乐之家（暂定名）商品房（含车位）的各项协议、合同；保证所购房屋一定用本人名字办理“不动产权证书”，本人认购的房屋（含车位）保证不转让、不转卖指标炒房、不增名、不更名”。虽然当代丰耘公司主张其作出《关于不予签订欢乐之家商品房买卖合同的通知》的原因是张文兵承诺不转让、不转卖指标炒房，如违反承诺，自愿放弃认购商品房。但是，根据前述《承诺书》第二条的约定，张文兵主张其承诺保证的是本人认购的房屋（含车位）不转让、不转卖指标炒房、不增名、不更名，并未承诺不从事有偿中介活动介绍和转卖他人购房指标。而且，虽然该条亦约定“严格遵守开发商当代丰耘公司相关购房管理规定”，但由于该条款为格式条款且当代丰耘公司在本案中并未提交相关证据证明该公司的购房管理规定的具体内容是否明确包括严禁从事有偿中介活动，故根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，当代丰耘公司应承担举证不能的不利后果。不仅如此，南宁市纪委监委驻高新区纪检监察组作出《关于给予张文兵政务记过处分的决定》中对张文兵的处罚所依据的事由是违反单位规章制度，违规收取介绍费，而非张文兵转让、转卖其本人的购房指标。而且，该处分决定仅是对张文兵给予政务记过处分，而未开除张文兵的公职或将张文兵辞退。因此，一审法院认为，当代丰耘公司以张文兵违反《承诺书》的承诺为由解除与张文兵签订的《意向认购书》无合同约定和法律依据。但是，对于当代丰耘公司是否应将案涉房屋备案登记至张文兵名下且待房屋满足交付条件后交付给张文兵的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，虽然当代丰耘公司是案涉房屋的出卖人，但如前所述，案涉《意向认购书》仅是商品房预约合同，而非商品房预售合同或正式的商品房买卖合同，故在张文兵与当代丰耘公司签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前，当代丰耘公司并不负有将案涉房屋备案登记至张文兵名下的出卖人义务。而且，即便《意向认购书》继续履行，张文兵也必须在与当代丰耘公司签订正式的商品房买卖合同且按商品房买卖合同约定的支付方式向该公司支付房屋价款后，才能取得案涉房屋的所有权，且在案涉房屋竣工并经验收合格后，当代丰耘公司才能将房屋交付张文兵使用。有鉴于此，由于张文兵迄今并未与当代丰耘公司签订正式的商品房买卖合同并按商品房买卖合同的约定向该公司支付案涉房屋价款，故张文兵有关当代丰耘公司应履行出卖人义务并将案涉房屋备案登记至其名下且待案涉房屋满足交付条件后交付给其本人的主张于法无据，一审法院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十一条，第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第四十五条第二款，《商品房销售管理办法》第十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：驳回张文兵的诉讼请求。案件受理费5710元，财产保全费4430元，合计10040元，由张文兵负担。 二审中，张文兵提交新证据。证据1、告知函，证明张文兵发函当代丰耘公司，要求按照《意向认购书》的约定签订商品房买卖合同，并支付购房款。张文兵一直有履行《意向认购书》并购买案涉房屋的意思表示；证据2、ＥＭＳ查询单，证明张文兵将《告知函》寄至当代丰耘公司实际办公地址：南宁市。物流信息显示邮件已签收，当代丰耘公司已收到上述《告知函》；证据3、ＥＭＳ邮件，证明张文兵将《告知函》寄至当代丰耘公司营业执照写明的注册地址：中国（广西）自由贸易试验区南宁片区金海路20号南宁综合保税区商务中心1＃楼0319号室，但邮件因该地址查无此单位被退回，经当庭打开该邮件，该邮件邮寄的材料为《告知函》。 当代丰耘公司经质证认为，对证据1的三性有异议，当代丰耘公司认为《告知函》是否为张文兵本人所写当代丰耘公司不清楚；对证据2的真实性无异议，但当代丰耘公司的办公地址并不在邮件的收件地址办公，没有收到该份EMS邮件；对证据3的真实性没有异议，但当代丰耘公司没有签收。证据3中的告知函是在一审判决送达以后，且张文兵已经知道当代丰耘公司已经明确告诉张文兵不与其签订案涉房产的商品房买卖合同，并且要求张文兵办理退回意向金的手续，才向当代丰耘公司送达告知函要求支付购房款，签订商品房买卖合同，没有任何实际意义。 本院经审查认为，张文兵当庭提交的证据1、告知函，当代丰耘公司对其三性有异议，因该《告知函》是张文兵发给当代丰耘公司的，结合张文兵诉请要求继续履行案涉合同的事实，本院对该证据1、《告知函》的真实性予以确认；对张文兵提交的证据2、EMS查询单、证据3、EMS邮件，当代丰耘公司认可其真实性，故本院对证据2、证据3的真实性予以认可。 对一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，二审予以确认。 本院二审另查明，张文兵2021年1月13日向当代丰耘公司发《告知函》，要求当代丰耘公司按照《意向认购书》的约定签订《商品房买卖合同》，并同意按照一次性付款的方式进行付款，同时要求当代丰耘公司告知房屋尾款的收款账户。当代丰耘公司称未收到该《告知函》。根据邮寄单显示，邮寄至当代丰耘公司的注册地址的信件被退回，邮寄至南宁市的邮件被签收，当代丰耘公司称该地址并非该公司办公地址。 本院认为，关于《意向认购书》的性质问题。《意向认购书》系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应恪守和履行协议约定的权利和义务。虽然《意向认购书》中约定了案涉商品房的价格、房号、面积等信息，但是对房屋的付款方式、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等商品房买卖合同应具备的关键性条款均未进行约定，且《意向认购书》中也明确约定在当代丰耘公司取得商品房预售许可证时，张文兵在收到当代丰耘公司书面通知之日起十日内与当代丰耘公司签订商品房买卖合同。因此《意向认购书》的宗旨仅是为将来具备预售条件、签订正式的商品房买卖合同事先达成的合意和作出的预先安排，并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同必备条款。《意向认购书》的性质应为商品房预约合同，一审法院对此认定并无不当。 关于《意向认购书》能否继续履行的问题。张文兵在签订《意向认购书》之前还向当代丰耘公司出具了《承诺书》，故该《承诺书》应视为《意向认购书》的组成部分。在该《承诺书》中，张文兵明确承诺“严格遵守开发商当代丰耘公司相关购房管理规定，本人保证仅以本人的名字与开发商当代丰耘公司签订认购欢乐之家（暂定名）商品房（含车位）的各项协议、合同；保证所购房屋一定用本人名字办理“不动产权证书”，本人认购的房屋（含车位）保证不转让、不转卖指标炒房、不增名、不更名”。当代丰耘公司称，因张文兵存在炒卖房屋指标的违约行为，当代丰耘公司已经向张文兵发出《关于不予签订欢乐之家商品房买卖合同的通知》，明确告知张文兵不与其签订《商品房买卖合同》，案涉的《购房意向书》已经解除。根据本案查明事实可知，张文兵并未炒卖本人的购房指标，且《承诺书》中并未明确不准炒卖他人购房指标，当代丰耘公司亦未提交证据证明已经告知张文兵不准炒卖他人购房指标或者当代丰耘公司的相关购房管理规定，故当代丰耘公司认为张文兵构成违约的意见，本院不予采纳。因当代丰耘公司已经明确表示不与张文兵签订《商品房买卖合同》，因此张文兵要求当代丰耘公司继续履行《意向认购书》的请求，本院不予支持。至于当代丰耘公司与张文兵不签订《商品房买卖合同》是否构成违约、是否给张文兵造成损失，可另案起诉。 关于张文兵要求当代丰耘公司将案涉商品房备案登记至其名下并在具备交付条件时向其交付的问题。《意向认购书》是商品房预约合同，而进行房屋备案登记、交付房屋的前提则是双方签订有正式的《商品房买卖合同》。本案中，张文兵与当代丰耘公司并未签订正式的《商品房买卖合同》，故张文兵要求当代丰耘公司将案涉商品房备案登记至其名下并在具备交付条件时向其交付的主张无依据，本院二审不予支持。 综上所述，本案一审判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。张文兵的上诉请求无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5710元，由张文兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱菲菲 审判员  闭燕华 审判员  曾 涛 二〇二一年六月九日 书记员  潘椤卿