广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终709号上诉人（一审原告）：罗吉泉，男，1992年3月25日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：阮子阳，广东常成律师事务所律师。上诉人（一审被告）：车明时，男，1997年12月30日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：魏正才，湖南芙蓉（珠海）律师事务所律师。上诉人罗吉泉、车明时因房屋租赁合同纠纷一案，均不服珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗吉泉上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判为：1.车明时向罗吉泉腾退位于珠海市金湾区×××××××××××××××的房屋、拆除私自搭建的广告牌、后厨房；2.车明时向罗吉泉支付拖欠租金36000元，水电费14558.39元；3.车明时向罗吉泉支付违约金30000元；4.本案诉讼费用由车明时承担。事实与理由：一、一审法院未对车明时是否应当拆除私自搭建的广告牌、后厨房进行判决。二、一审法院仅以罗吉泉存在要求车明时缴纳水电费以及锁门的行为便认定罗吉泉属于根本违约方明显不公。相反，违约方是车明时，一审法院对双方实际履行合同义务的先后顺序、责任分配问题，明显存在事实认定错误。罗吉泉与车明时之间的租赁合同虽然约定了由车明时自行缴纳水电费，但实际上租赁房屋分开了多个水电表，涉案房屋还有另一个承租人，因此车明时是无法单独自行缴纳水电费的，而且水电费实行阶梯式收费，根据使用量的不同水电费的单价便不相同，如果双方无法明确水电费的单价标准，是无法算清车明时单独使用的水电费到底是多少的。本案中，合同的实际履行情况是由罗吉泉代缴水电费后，再由车明时交回给罗吉泉，这一事实，完全可以从车明时向罗吉泉支付了2019年4月至2019年9月的水电费反映得出，即双方是有对水电费的标准在合同履行期间达成合意，即以水费3.5元/吨、电费0.72元/度计算，但自2019年10月开始，车明时又以水电费的标准过高拒绝缴纳而导致罗吉泉一直在为车明时垫付水电费，而且罗吉泉所提出的水电费计算标准均没有超出珠海市水电费收费标准，即便根据一审法院判决，水电费的计算标准也只是3.5元/吨、电费0.67元/度。罗吉泉所提出的收费标准完全符合市场的交易习惯以及合理收费标准，根本不存在车明时所称的加高价收费的情况，但一审法院却认为罗吉泉的行为属于强行“加高价收费”，完全忽略了租赁双方对水电费缴纳的实际履行情况，因此，罗吉泉在垫付水电费后再按照此前协商好的标准向车明时要求支付水电费的行为合情、合理、合法。车明时拖欠水电费，违约在先，才会导致罗吉泉一直向车明时催缴水电费。在无奈之下，罗吉泉才会锁门，但是锁门的行为并未影响车明时对租赁的使用以及对外经营，更未导致租赁合同无法履行。因为车明时在承租涉案房屋后，对外经营了住宿以及餐饮的两类生意，锁的门是餐厅的玻璃门，未影响车明时的住宿生意，锁门期间，是考虑到了餐厅有预留后门可以自行进出，同时根据当地的防疫要求，当时所有的餐饮店都不能堂食，车明时也有对外经营外卖，根本没有影响车明时对租赁房屋的使用（水电费的缴费情况可以印证车明时一直在正常使用）。另外，在罗吉泉锁门期间，车明时一直有按时支付租金，未提出异议，更未就锁门的情况要求解除合同以及减免租金，在罗吉泉起诉后未提出反诉。虽然车明时一直称不想再承租，但却一直在使用租赁房屋对外经营又一直不向罗吉泉支付租金与水电费，车明时才是实际的违约方。三、罗吉泉主张的是在2019年10月至2020年8月期间的水电费，而车明时自行缴纳的水电费4594.11元是2020年9月份的电费，不应当在罗吉泉主张期间的电费里进行扣减，一审判决计算车明时拖欠罗吉泉水电费的方式是错误的，按照一审判决的酌定的水电费单价标准，车明时应当向罗吉泉支付水电费共14558.39元；罗吉泉认可一审判决酌定的水电费收费标准，但要强调即便是珠海市的供水供水部门实际上也没有单一的单价标准，水电费需要根据实际的用水用电量进行判断，因此双方才会对水电费的计算标准存在争议，而并不是罗吉泉强行要求加价收费。四、一审判决认为双方协商一致解除合同，与事实不符。本案中是由于车明时拖欠租金及水电费，罗吉泉单方提出解除合同。车明时未通过正式的途径包括反诉、另外起诉的方式来行使解除合同的权利，其口头上一直说要解除，但却一直在使用房屋，其实际行为与其主张的明显不一致，应当以其实际行为为准，但一审法院在认定属于协商解除后又认定罗吉泉属于根本违约，在逻辑上是自相矛盾的，属于适用法律错误。车明时辩称：一、车明时已向一审法院另行提起诉讼，车明时若腾房将不利于维护自身的合法权益，因为车明时合法权益的厘清依赖于对于涉案房屋内部建设项目及其附属物进行鉴定，故车明时未腾房并非罗吉泉所称故意占用租赁物，在诉讼期间因占用房屋的租赁费用车明时可以按照双方合同约定进行支付。二、关于房屋电表的问题。双方签订租赁合同时已经约定了由车明时自己去缴纳电费，但是罗吉泉一直不向车明时提供电表的编码导致车明时无法自己缴纳。且房屋分了多个电表无法核算电费和电量，车明时与罗吉泉沟通，要求将电表独立出来，由车明时缴纳自己使用租赁物部分的电费。在签订租赁合同后，罗吉泉一直按照电费1.5元/度要求车明时缴纳，2019年7月未按照罗吉泉的要求缴纳电费后，罗吉泉便擅自断电，双方曾报警处理。2019年11月6日，罗吉泉提出的3.5元每吨水和0.72元/度电仍然高于国家标准，车明时按照国家电网的缴费单自行缴纳了电费，因此按照双方合同约定承租人车明时自己缴纳电费无需罗吉泉代缴，因罗吉泉想赚取电费差价导致本案争议的产生。三、车明时已经自行向供电局缴纳了涉案房屋2020年8-9月的电费。一审判决后，车明时于2020年12月23日向罗吉泉转账9492.11元，2021年1月5日转账647.76元。但因罗吉泉并未将车明时交付的水电费转交缴费单位，导致车明时不得不再次向缴费单位再次缴纳3299.95元，故罗吉泉还应当向车明时返还多支付的水电费5952元（交给罗吉泉的水电费总额+交给电力局的电费总额-分表上的总数x一审判决的单价）。四、关于房屋租赁合同的解除，2020年7月18日因车明时与罗吉泉无法协商一致，通过微信正式向罗吉泉告知解除合同，罗吉泉也向一审法院确认双方合同已解除，一审法院询问双方是否愿意将合同解除，并不是罗吉泉所称的双方协商一致解除。车明时亦不服一审判决，上诉请求：1.维持一审判决第一、三项；2.撤销一审判决第二、四项。事实与理由：一、罗吉泉要求支付租金主张于法无据，车明时未正常使用租赁物的情况下，无需支付场地占用费。1．2019年4月开始涉案房屋二楼因为顶棚工程质量问题大面积漏水无法正常使用，车明时多次沟通，罗吉泉一直拒绝修缮，至今仍然无法使用，因而，此场地无法正常使用，该部分面积场地占用费收取于法无据。2.由于新型冠状病毒的肺炎疫情，自2020年1月底开始，全国对餐饮行业进行全面禁止，直到3月中旬才逐步复苏，涉案的房屋用于经营餐饮，故2020年2月、3月因为不可抗力因素，实际上不能使用，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，后于2020年2月24日调整为二级响应，该期间，珠海市亦发出了餐饮业停止营业的通告，车明时占用涉案场地用于经营餐饮，确实因该不可抗力致使无法充分利用所占用的场地，参照《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》，2020年1月23日至2020年2月24日的场地占用费应酌情减免，一审法院未能查明事实，恳请法院依法改判。二、腾退不利于双方确认自身合法权益。1.车明时在签订《房屋租赁合同》后就投入大量人力、物力、资金，为生产经营进行了装修以及其他附属物等设备，系车明时合法财产，应受法律保护。2.车明时的停业损失系因车明时的生产经营行为产生，且房屋内部自建装修项目以及附属物也系车明时所有，现目前双方未就前述项目的赔偿达成一致意见并为此陷入诉累，此时车明时不具有现实腾退条件。罗吉泉辩称：1.合同解除后必然是要腾退房屋，车明时称不腾退房屋是维护自己权益的说法无任何法律依据。2.关于水电费，双方对于用水和用电量进行过确认，该部分的水电费车明时是没有向罗吉泉缴纳的。罗吉泉向一审法院起诉请求：1.解除罗吉泉与车时明于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2.车明时向罗吉泉腾退位于珠海市金湾区×××××××××××××××的房屋、拆除私自搭建的广告牌及后厨房；3.车明时向罗吉泉支付2020年7月至9月的租金36000元，2019年10月至2020年8月的水电费15731元；4.车明时向罗吉泉支付违约金30000元；5.本案诉讼费由车明时承担。一审法院认定事实：2019年1月19日，罗吉泉与案外人袁盛彭签订了《房屋租赁合同》，约定由罗吉泉承租位于珠海市金湾区××××××××××××××整栋楼，该楼共4层；租赁期限为8年，从2019年7月31日起至2027年7月31日止；罗吉泉有权将房屋部分或整体招商，无需经袁盛彭同意，罗吉泉享有自主经营权；并约定为了方便罗吉泉招商，合同签约当天生效。2019年4月1日，罗吉泉（甲方、出租方）与车明时（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，罗吉泉将上述房屋的一楼朝北铺位（B号铺）以及二楼至四楼的所有可使用的面积转租给了车明时，约定租赁期限为5年，自2019年4月1日起至2024年3月30日；月租金为12000元，车明时应在每月3号前交租，每逾期一日，罗吉泉有权加收拖欠部分千分之一的违约金，如车明时拖欠租金超过15天，罗吉泉有权单方解除合同，已缴纳的押金作为违约金；租金从2019年5月开始收；押金为3万元，合同期满后罗吉泉应如数返还。合同第四条约定，租赁期房屋的损坏由车明时及时修缮。合同第八条约定，如需改造或增设其他固定设施，应征得罗吉泉同意后再进行，所需经费由车明时付出，合同期满时，车明时如需拆除，需将房屋恢复原样，不愿拆除或不得拆除的罗吉泉不予补偿。合同第十条约定，水、电费及社会公共收费由车明时自行缴纳。合同尾部书写“甲方承诺与本栋房屋屋主本人有正式有效合同，若存在欺骗行为，甲方需赔偿乙方300000元违约金。甲方负责维修工程质量问题。”合同签订前一天，车明时向罗吉泉支付了押金3万元。一审庭审中，双方确认在签订合同时车明时向罗吉泉支付了17万元。罗吉泉称该17万元是代车明时装修及购买家具电器等设备的费用。车明时称该17万元是转让费，罗吉泉以基建费的名义收取。2019年4月1日，罗吉泉出具了《收据》，记载收到车明时押金3万元及基建赞助费17万元；押金合同期满后无息退还，赞助费属于双方自愿行为，任何情况不给予退还。涉案房屋位于吉林大学商业街。合同签订后，车明时接收了涉案房屋经营餐饮及住宿，店名为“独一无二铁锅炖”。车明时在涉案房屋搭建了厨房及广告牌。车明时称搭建厨房及广告牌经过罗吉泉同意，罗吉泉对此予以否认。车明时提交的微信聊天记录及其他证据显示：1.签订合同前及签订合同后，车明时曾要求罗吉泉提交涉案房屋的宅基地证明、产权证明等证件。罗吉泉称“房东才有这些东西。跟房东闹掰了哦，我可以去说一下哦，但是估计他不会给我的哦，因为我租金都没给他，电费没给他，他怎么会配合我去做这个事情呢。”一审庭审中，罗吉泉称涉案房屋在村委会有确权登记，但其无法提供真实信息。2.2019年4月、6月，车明时曾向罗吉泉反映涉案房屋漏水，罗吉泉曾安排人员前往维修，车明时在微信中称一年了尚未修好。3.2019年7月6日，罗吉泉要求车明时按照1.5元一度电的标准向其支付电费；2019年11月6日，罗吉泉出具了一张手写的水电费的单据，其中水费以3.5元/吨计算，电费以0.72元/度计算，共13922.52元，并记载“罗吉泉已收到13922.52元”。一审庭审中，车明时称其不交水电费系罗吉泉提价，且未出示供水供电部门的收费通知，阻碍车明时自行缴费。罗吉泉确认其收取的水电费比供水供电部门的收费高一点。罗吉泉主张车明时于2019年10月至2020年8月期间的水电用量为：水366吨、电19817度，车明时对此予以确认。罗吉泉主张电费以0.72元/度，水费以4元/吨计算，车明时对此不予认可。车明时称其未分别统计每月的水电用量，罗吉泉承租的涉案房屋尚未单独安装水电表，无法按水电部门的计价标准准确计算水电费。车明时提交了电费通知单，显示其已直接缴纳了涉案房屋2020年8月-9月的电费合计4594.11元；涉案房屋每月有两份电费通知单，其中一份用电性质为商业不满1千伏，电价为0.7元/度，用电量相对较少；另一份用电性质为居民合表电价，电价为0.645元/度，用电量相对较多。4.车明时提交的《治安调解协议书》显示，罗吉泉于2020年5月10日晚带人前往涉案房屋，与车明时的家属发生争执继而引发了打架，车明时的家属有轻微擦伤。后经调解，罗吉泉向车明时家属道歉并赔偿医药费等损失1万元。一审庭审中，罗吉泉称其与朋友前往催收租金及水电费，交涉过程中发生了不愉快，罗吉泉便断水断电并锁了门；之后民警到场协调后，当晚就通了水电，但门确实锁了2个月；锁门是为给车明时一个教训，但不会影响车明时经营，吉林大学未恢复上学，所有商铺基本处于停业状态，没有堂食只有外卖，罗吉泉仅锁了一楼正门，车明时可以从后门进入作外卖生意。5.2020年7月18日，车明时通知罗吉泉因水电费商谈未妥、未按照合同履行、车明时锁门阻碍正常经营两个月、赔偿问题协商不成以及房屋修缮、违建等诸多问题，损害车明时利益，导致无法继续合作，正式发起解约通知，从本月起将不再继续缴纳租金。后双方协商签订补充协议，但最终未谈妥，未签订补充协议。一审庭审中，车明时同意解除涉案房屋租赁合同。为查明涉案房屋是否取得建设工程规划许可证，一审法院于2020年11月18日向珠海市自然资源局金湾分局发出《调查函》。该局于2020年11月18日作出《复函》，称“经查，我分局无袁盛彭名下宅基地登记信息或报建记录”。2020年11月19日，一审法院前往三灶镇海澄村委会调查。该村委会工作人员口头回复，称涉案地块为宅基地，涉案房屋为搬迁房，袁盛彭原属英表村，因搬迁统一安置在安堂村；涉案房屋正在办理房地一体不动产权证。一审法院认为，虽无证据证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证，但涉案房屋所属地块为宅基地，且涉案房屋正在办理房地一体不动产权证，亦无证据证明涉案房屋为违法建筑，车明时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，辩称涉案房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，案涉《房屋租赁合同》无效之意见，一审法院不予采信。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未有证据证明内容违反了法律法规的强制性规定，该合同合法有效。一、关于解除涉案《房屋租赁合同》的问题本案中，罗吉泉主张解除涉案《房屋租赁合同》，车明时亦同意。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。故涉案《房屋租赁合同》予以解除之请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，车明时应腾退涉案房屋并拆除其搭建的厨房及广告牌。二、关于租金及水电费的问题在合同履行过程中，罗吉泉强行加价要求车明时向其支付水电费，有违合同约定。罗吉泉本已违约在先，继而又强行将涉案房屋一楼大门锁上两个多月，影响车明时经营，属于根本违约。车明时辩称该两个月的租金不应收取之意见，一审法院予以支持。罗吉泉称锁门不影响车明时经营，一审法院不予采信。故扣减两个月的租金后，车明时实际应向罗吉泉支付租金12000元。至于水电费，按照合同约定，由车明时自行缴纳，故车明时应按照水电部门的计价标准缴纳。因车明时承租的涉案房屋未单独报装水、电表，无法按水电部门的计价标准准确计算水电费，故结合珠海市水电费单价及车明时实际水电用量，一审法院酌情水费按3.5元/吨，电费按0.67元/度计算。故车明时应支付2019年10月至2020年8月期间的水电费为：水费1281元（366吨×3.5元/吨）、电费13277.39元（19817度×0.67元/度）。因车明时已自行缴纳电费4594.11元，故车明时实际应向罗吉泉支付电费8683.28（13277.39元-4594.11元）。三、罗吉泉主张的违约金3万元的问题如上所述，本案系罗吉泉根本违约，其主张违约金无事实及法律依据，一审法院不予支持。至于车明时主张的其他费用，因其在本案中未提反诉，本案不予处理，车明时可另寻途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除罗吉泉与车明时于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、车明时于判决发生法律效力之日起十日内向罗吉泉腾退位于珠海市金湾区××××××××××××××××的房屋；三、车明时于判决发生法律效力之日起十日内向罗吉泉支付租金12000元；四、车明时于判决发生法律效力之日起十日内向罗吉泉支付2019年10月至2020年8月的水费1281元、电费8683.28元；五、驳回罗吉泉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计4879元，由罗吉泉负担2260元，由车明时负担2619元。双方在二审期间均未向本院提交新的证据。本院查明，车明时自行向供电局交纳2020年8月电费1751.04元、2020年9月电费2843.07元。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于涉案《房屋租赁合同》的解除。本案罗吉泉与车明时最初因为水电费问题而产生争议。《房屋租赁合同》约定水电费“由车明时自行缴纳”。事实上，由于车明时并非承租珠海市金湾区××××××××××××××整栋楼，一楼尚有一商铺由他人承租，但整栋楼的水电没有分表，罗吉泉遂以超出供水供电部门的收费标准向车明时收取水电费，这明显与合同约定不符。罗吉泉本已违约在先，继而又强行将涉案房屋一楼大门锁上长达两个多月，明显影响车明时经营，属于根本违约。罗吉泉上诉主张锁门不影响车明时经营，本院不予采信。2020年7月18日，车明时通过微信通知罗吉泉“因水电费商谈未妥、锁门阻碍正常经营两个月等问题，正式发起解约通知”，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院确认涉案《房屋租赁合同》于2020年7月18日解除。合同解除后，车明时应腾退涉案房屋并拆除其搭建的厨房及广告牌，车明时上诉主张其不应腾退缺乏法律依据，本院不予支持，一审法院仅判决腾退房屋、未判决拆除搭建的厨房及广告牌错误，本院予以纠正。二、关于租金和占有使用费。如上所述，由于罗吉泉的锁门行为影响车明时的正常经营，该期间的两个月租金应予免除。考虑到该两个月租金已经实际交纳，则应在合同解除后的占有使用费中予以扣减，则对于2020年7月至9月的占有使用费，车明时应向罗吉泉再行支付12000元。三、关于水电费。双方对于罗吉泉主张的用水用电量以及一审法院酌情确定的水费按3.5元/吨、电费按0.67元/度的计算标准并无异议。但罗吉泉诉讼请求的水电费期间为2019年10月至2020年8月，一审判决扣减车明时自行缴纳的2020年8月份电费正确，但扣减2020年9月车明时自行缴纳电费错误，本院予以纠正，即车明时应向罗吉泉支付水费1281元、电费11526.35（13277.39-1751.04）元。综上所述，罗吉泉的上诉理由部分成立，对于有理部分，本院予以支持；对于无理部分，本院予以驳回。车明时的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3453号民事判决第一项；二、撤销珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3453号民事判决第五项；三、变更珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3453号民事判决第二项为：车明时于本判决发生法律效力之日起十日内向罗吉泉腾退位于珠海市金湾区××××××××××××××××的房屋并拆除搭建的厨房及广告牌；四、变更珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3453号民事判决第三项为：车明时于本判决发生法律效力之日起十日内向罗吉泉支付占有使用费12000元；五、变更珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初3453号民事判决第四项为：车明时于本判决发生法律效力之日起十日内向罗吉泉支付2019年10月至2020年8月的水费1281元、电费11526.35元；六、驳回罗吉泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4879元，由罗吉泉负担2000元，由车明时负担2879元；罗吉泉上诉的二审案件受理费600元，由罗吉泉负担500元，由车明时负担100元；车明时上诉的二审案件受理费450元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年六月七日书记员  王 莉