山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终5405号 上诉人（原审被告）：于海燕，女，1977年11月16日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：王新锋，山东星鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵志华，山东星鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张霞霞，女，1988年8月20日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：于欣，山东建檩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨延清，山东建檩律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：青岛安祥房地产经纪有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区，统一社会信用代码91xx1H。 法定代表人：尹文婷，执行董事。 上诉人于海燕因与被上诉人张霞霞、青岛安祥房地产经纪有限公司（以下简称安祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初13052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于海燕上诉请求：1.依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初字13052号民事判决，发回重审或改判张霞霞违约并支付违约金450360元给于海燕、改判张霞霞继续履行合同并支付中介费40550元；2.判决张霞霞承担所有诉讼费用。事实和理由：一、在一审中，于海燕提交反诉状，原审法院并未审理，审理程序违法，请求发回重审。在原审中，于海燕认为本案合同的违约方为张霞霞，在诉讼过程中向原审法院提交反诉状。一审法院并未审理，也未在原审判决中进行说明，属于程序违法，依法应当发回原审法院重新审理。二、本案涉案合同签订时，涉案房屋的房价为2251800元，张霞霞起诉解除合同时涉案房屋的房价为170万元左右，本案纠纷产生的实质为张霞霞因为房价降价50余万元，要解除本案的买卖合同。于海燕一直在积极的促成合同的履行，不存在违约行为，原审法院认定事实不清，适用法律不当。本案要点是：涉案房产已经降价50余万元，张霞霞严重违约要解除合同，导致双方所签定的《青岛市存量房屋买卖合同》至今没有正常履行。于海燕已经按照合同约定履行了自己的义务，因张霞霞的违约行为导致了于海燕的损失，应该对于海燕予以赔偿。其主要事实与理由如下：一、一审法院认定事实不清。第一、原审法院认定于海燕并未履行《青岛市存量房屋买卖合同》第二条第三款“出卖人应于2019年7月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，且最迟应于过户之前办理完毕解除抵押登记手续”之约定，造成了根本违约，认定事实不清。于海燕认为，从原审中于海燕提供的证据材料看，张霞霞2019年8月31日用短信通知于海燕解除合同后，又在中介主持下就合同履行事宜延迟至2019年10月14日。于海燕一直在积极的促成合同的履行，最终因为张霞霞的起诉而使本案合同的履行终止。原审法院没有对以上事实进行认定，系认定事实错误。第二、原审法院认定于海燕并未履行《青岛市存量房屋买卖合同》第六条“买卖双方同意，在2019年7月20日前，买卖双方应共同办理所有权转移登记手续及抵押权登记手续”之约定，造成了根本违约，认定事实错误。纵观原审庭审过程可知，张霞霞贷款审批日期为2019年8月13日，结合案涉《青岛市存量房屋买卖合同》第五条第三款第2(1)“关于贷款的约定：……。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的(包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的)，双方同意贷款不足部分以现金形式在过户之前付给出卖人。”该条款足以说明无论双方办理转移登记的时间无论是2019年7月20日还是2019年10月14日，该登记的前提条件是张霞霞(买方)将合同约定的房屋对价完全支付给于海燕，对此买卖双方及中介机构都是明知的，也是最符合交易习惯及交易逻辑的交易方式。无论如何，在卖方未收到合同款项的前提下，进行所有权转移登记，是不符合交易习惯的。因此一审法院无视买方并未依约支付合同对价及双方对交易日期的变更，而径行以未在2019年7月20日前办理所有权转移登记首先及抵押权登记手续构成违约，系认定事实错误。二、原审法院认定事实错误。原审法院认定于海燕也应于2019年7月20日前解除涉案房屋原有抵押，突破了原合同的约定，无合同约定。买卖双方签定的《青岛市存量房屋买卖合同》第六条“买卖双方同意，在2019年7月20日前，买卖双方应共同办理所有权转移登记手续及抵押权登记手续……”，该约定明确列明的是“抵押权登记手续”而非一审认定的“解除涉案房屋原有抵押”，无合同约定，一审法院扩大合同当事人对合同条款的约定，无事实及法律依据，故一审法院据此认定于海燕违约，无事实及法律依据，系认定事实错误。三、原审适用法律不当。原审法院依据买卖双方签定的《青岛市存量房屋买卖合同》第六条“买卖双方同意，在2019年7月20日前，买卖双方应共同办理所有权转移登记手续及抵押权登记手续……”，构成违约，于海燕认为：该合同约定的日期，不应该严格要求于海燕应该在该日期前办理所有权转移登记手续及抵押权登记手续，而应该综合本合同的本意去看待双方当事人的实际意图。因为在签定本合同时，合同的本意是保障合同交易的安全达成，从签定该合同的双方当事人本意可以明显看出，双方需要的仅仅是在支付完合同对价后完成所有权变更登记即可。一审法院无视双方合同约定，无视合同交易习惯及交易逻辑，片面的自行认定因于海燕未按约定日期办理解押手续(合同没有关于解押日期的约定)构成违约，适用法律不当。综上所述，原审法院违反法定程序、认定事实、适用法律错。根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，请求法院依法改判或发回重审，支持于海燕的上诉请求。 张霞霞答辩称：一审法院认定事实和适用法律正确，请求二审法院维持原判。 张霞霞向一审法院起诉请求：1.依法判令解除房屋买卖合同；2.判令于海燕返还张霞霞房屋定金和首付款681,800元；3.判令于海燕支付450,000元违约金和50,000元中介费；4.本案诉讼费用和诉讼保全费由于海燕承担。 一审法院认定事实：1、于海燕（出卖人）与张霞霞（买受人）于2019年5月18日签订《青岛市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：青岛市黄岛区xx路xx号xx小区xx号楼xx单元xx户，权属证号为不动产权第xxxx，建筑面积共123平方米（以房产证上面积为准）。合同第二条约定，该房屋已经设定抵押，还款解押该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2019年7月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于过户之前办理完毕解除抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由出卖人自行承担。合同第五条约定，买卖双方经协商一致，同意上述房屋及约定留存的家具家电、装饰装修和配套设施总计转让价款为2251800元，且该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。定金：买受人于2019年5月18日将定金50000元支付给出卖人。定金外其他房款的付款方式为贷款，买受人于2019年6月30日前将第一笔购房款首付款681800元支付给出卖人，出卖人于买受人支付此款当天且同时到交易中心办理抵押手续。关于贷款的约定：（1）买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为1570000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的(包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的)，双方同意贷款不足部分以现金形式过户之前支付给出卖人。（2）申请购房贷款：买卖双方应于2019年7月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。（3）房屋评估：出卖人应在接到评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。第六条约定，买卖双方同意，在2019年7月20日之前，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续。如房屋登记机构要求出卖人及其相关人和/或买受人及其相关人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。合同第十条约定，……(二)出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）出卖人提供的该房屋房地产权证书或不动产权证书，原告购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整，无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；(3)逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；(4)拒绝将该房屋出售给双受人或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；居间机构收取买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。 2、合同签订后，张霞霞于2019年5月18日向于海燕支付定金20000元，于2019年5月19日支付30000元。于2019年6月28日向于海燕支付631800元。 3、2019年5月18日，于海燕（甲方）、张霞霞（乙方）与第三人（丙方）签订居间服务合同，约定各方同意，应向丙方支付的居间服务费为人民币45056元，其中，由买受人承担人民币45056元，并应于本合同签订当日向丙方支付。合同签订后，张霞霞于2019年5月19日向第三人公司支付中介费39850元、评估加网签费700元。 4、张霞霞曾于2019年8月26日向于海燕发出律师函，要求于海燕尽快办理解除抵押登记和房屋过户登记。2019年8月31日，张霞霞向于海燕发送短信：鉴于你方怠于履行房屋买卖合同的义务，不解除房屋抵押手续，不配合我方办理房屋过户登记，现我根据合同约定和法律规定通知您，解除我们签订的房屋买卖合同，限您两日内将收取的房款归还于我。于海燕方于2019年9月5日回复：我方要求继续履行合同，你说的我方怠于履行合同不是事实，我们一直积极办理任何相关房屋买卖手续，反而是你方，在合同签订后，两个多月的时间里，一直未办理完银行贷款审批流程，导致8月15日无法办理过户手续，违约在先，现因为房价没涨，反而反咬一口，说我们违约，简直可笑。 5、根据于海燕申请，一审法院调取的张霞霞在建设银行的贷款申请材料显示，张霞霞作出相关借款声明的时间为2019年7月17日，交通银行股份有限公司太平洋信用卡中心于2019年7月23日向张霞霞出具两份无欠款证明。贷前调查人意见显示贷款审核同意提交审批的时间为2019年8月5日。张霞霞与中国建设银行股份有限公司青岛市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》的时间为2019年8月12日。 6、青岛网上房地产网站发布的二手房贷款购房流程为第一步：购房前准备；第二步：网签合同；第三步：银行申请贷款；第四步：国有建设用地使用权及存量房转移登记和国有建设用地及建筑物、构筑物抵押权设立（同时办理）；第五步：贷款发放。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点是：1.房屋买卖合同应否解除；2.定金和首付款应否返还；3.张霞霞要求于海燕支付违约金和中介费应否支持。 关于合同是否应予解除。张霞霞主张依据买卖合同第二条第（三）款约定：“出卖人应于2019年7月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于过户之前办理完毕解除抵押登记手续”，第六条：“买卖双方同意，在2019年7月20日前，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续”，于海燕至今未办理完毕解除抵押登记手续、未办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续，因此构成根本违约，张霞霞有权解除合同。于海燕则认为合同约定的2019年7月20日已经失效，在张霞霞2019年8月提出解除合同后，双方在中介主持下继续协商继续履行合同事宜，合同还可以继续履行。一审法院认为，从合同的履行情况看，张霞霞于2019年5月18日向于海燕支付定金20000元，于2019年5月19日支付30000元。于2019年6月28日向于海燕支付首付款631800元，张霞霞也于2019年7月20日前办理了贷款的申请手续。上述履行行为符合合同的关于张霞霞相关义务的约定，而合同对于海燕解除抵押的时间作出明确约定：“出卖人应于2019年7月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于过户之前办理完毕解除抵押登记手续”。而关于过户和抵押，合同第六条约定“买卖双方同意，在2019年7月20日之前，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续”。综合上述约定，房屋转移登记时间应为2019年7月20日之前，而房屋转移登记的前提是解除涉案房屋原有抵押，因此于海燕也应于2019年7月20日之前解除涉案房屋原有抵押。 双方合同虽然约定，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的(包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的)，双方同意贷款不足部分以现金形式过户之前支付给出卖人，但该项约定应系规范买受人贷款未获审批的情形，本案中张霞霞的贷款申请已经获得审批，不应适用该项条款。上述约定也不足以认定合同约定于海燕解押的前提是张霞霞的贷款申请获得审批，尽管张霞霞的贷款合同签订时间为2019年8月12日，但该事实不构成于海燕拖延办理解押手续的理由。于海燕关于房屋过户的前提是张霞霞全部房款支付包括银行贷款部分获得审批，2019年7月20日不是合同约定的有效过户时间的辩解意见，依据不足，一审法院不予采纳。关于于海燕辩称的张霞霞提供虚假证明的问题，因张霞霞的贷款申请已经获得了银行的审批，于海燕提供的证据不足以证明其该项主张，一审法院对此不予认定。关于于海燕辩称的已经积极办理房屋解押手续的意见，于海燕提供的证人证言等证据不足以证明其已经实际按合同约定履行了相关义务，一审法院对此不予采信。退一步讲，即使从交易安全考虑，张霞霞贷款获得审批后，于海燕再行办理房屋解押和过户手续，那么在张霞霞贷款申请于2019年8月12日通过后，于海燕也未在合理期限内办理涉案房屋的解押和过户手续。综上，于海燕的行为应构成违约，张霞霞要求解除合同，于法有据，本院予以支持。 关于定金和首付款返还。双方合同解除后，定金和首付款应当返还，张霞霞要求于海燕返还定金和首付款，一审法院予以支持。 关于违约金和中介费。如前所述，于海燕延迟办理房屋的解押和过户手续构成违约，应当承担违约金。关于违约金数额，张霞霞主张按照合同第十条约定，以该房屋总价款的20%计算，于海燕则认为自身不构成违约，即使违约，违约金也约定过高。一审法院认为，违约金数额的确定，应当以实际损失为基础，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合予以认定。综合本案房屋买卖的具体事实经过，双方均认可张霞霞在2019年8月31日已经因于海燕未按期解押和办理过户登记向于海燕提出解除合同，张霞霞因于海燕违约造成的损失应参考当时的房价变化情况，综合考虑当时的房价的变化情况及双方至今仍未完成房款返还等相关事宜的实际情况，一审法院酌定违约金按购房款的10%计算为宜，应为225180元。关于中介费，张霞霞向中介公司交纳中介费39850元、评估网签费700元，根据合同约定，该部分费用应由于海燕直接向张霞霞赔付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、张霞霞与于海燕于2019年5月18日签订的《青岛市存量房买卖合同》解除；二、于海燕于判决生效之日起十日内返还张霞霞定金和购房款共计681800元；三、于海燕于判决生效之日起十日内支付张霞霞违约金225180元；四、于海燕于判决生效之日起十日内支付张霞霞中介费等40550元；五、驳回张霞霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7718元（已减半收取），由张霞霞负担718元，于海燕负担7000元，于海燕于判决生效之日起十日内直接支付张霞霞。 二审中，于海燕提交如下证据： 证据一，于海燕一审提交反诉状微信截图。证明于海燕在一审过程提交反诉状，一审法院未受理，一审程序违反法定程序。证据二、涉案房产同小区相同面积贝壳网销售价格截图两份。证明涉案房屋自合同签订后至解除合同之日一直处于降价状态，至本案上诉之日已经降价达45万元左右。证据三、于海燕与过桥资金范经理的微信截图。证明于海燕一直在积极的寻找过桥资金办理解押手续，于海燕一直在积极履行合同。 张霞霞质证称，对证据一真实性认可，证明目的不认可。于海燕提交反诉并不是一审法院必须受理，于海燕如果认为张霞霞在合同履行过程中存在违约可以通过另诉救济。对证据二真实性无法确定，证明目的有异议，本案合同的解除系于海燕未按照合同约定及时的办理涉案房屋的解押和过户手续，导致张霞霞房屋买卖合同目的不能实现，与案涉房屋是否降价没有任何关系。对证据三真实性无法确定，证明内容有异议。首先在证据三中与“范”贷款沟通的头像系男性，并非于海燕本人。并且是否履行合同义务与态度是否积极完全无关，至今案涉房屋仍未解押，仍处于抵押状态。 本院经审查认为，对证据一的真实性予以认可。张霞霞对证据二不认可，且该证据系于海燕自行取得，涉案房屋周边房价高低不能证明张霞霞主张解除合同的依据，对该证据本院不予采信。证据三与本案无关，本院不予采信。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，第一、双方当事人签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》约定，于海燕应于2019年7月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于过户之前办理完毕解除抵押登记手续，在2019年7月20日前，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续，但于海燕并未在合同约定的时间内办理完毕解除抵押登记手续和房屋所有权转移登记，构成违约。虽然张霞霞贷款审批手续时间为2019年8月12日，但根据一审查明，张霞霞已按照合同约定的时间申请办理相关贷款手续，张霞霞不构成违约。在于海燕未办理完毕解除抵押登记手续的情况下，张霞霞所签合同的目的不能实现，张霞霞有权按照约定主张解除合同。根据合同约定，出卖人出现根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金，一审法院综合本案案情，判决于海燕按照房屋总价款的10%向张霞霞支付违约金，并无不当。于海燕上诉主张，在张霞霞提出解除合同后，双方在中介公司的主持下就合同履行事宜延长至2019年10月14日，于海燕一直在积极的促成合同的履行，且张霞霞主张解除合同的实质系因涉案房屋价格下跌，但于海燕并未提交证据予以证实，且张霞霞的贷款在2019年8月12日获批后，于海燕至今并未办理完毕涉案房屋解除抵押登记手续，故于海燕的该项主张无事实及法律依据，对于其该项上诉主张，本院不予支持。 第二、关于于海燕上诉主张其提出反诉未处理问题。通过二审提交的证据可以证实其通过手机在微信群发送了反诉状电子版，但并没有一审法院受理反诉请求的证据，且于海燕亦未交缴纳反诉费，故一审法院未对反诉请求进行审理并无不当。 综上，于海燕的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15436元，由上诉人于海燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年六月二十八日 法官助理  阚玉龙 书 记 员  杜 爽