云南省麻栗坡县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2624民初27号原告：郑光友。委托诉讼代理人：龙海春，云南杨柏王（麻栗坡）律师事务所执业律师，特别授权。被告：张基元。委托诉讼代理人：马梅，老山法律服务所法律工作者，特别授权。原告郑光友与被告张基元确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序审理过程中，因本案涉及社会公共利益，案情复杂，于2021年3月10日裁定转为普通程序。依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告郑光友及其委托诉讼代理人龙海春、被告张基元及其委托诉讼代理人马梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑光友向本院提出诉讼请求：1．判决确认原、被告双方签订的房屋转让协议书无效，并判决被告退还原告购房款248000.00元；2．（庭审中增加）判决被告支付原告资金占用费73036.00元。诉讼事由：2010年5月22日，被告以68000.00元的价格从麻栗坡县麻栗镇大塘子村龚德传户受让得一块土地，随后在此地靠河一侧建盖六间简易砖瓦房。2014年7月17日，原、被告签订《房屋转让协议书》，被告将建盖的三间简易砖瓦房及从龚德传家受让土地的一半以248000.00元的价格出售给原告，原告在签订协议当天即付清款项。在签订协议后，原告在该土地上搭建厂房用于开设修理厂，投资60000.00元。在使用过程中，原告一直催促被告办理房产过户登记手续，但被告一直未提供房屋及土地的合法产权协助办理。2020年，麻栗坡县人民政府对城市周边的违建设施进行清理，政府要求原告所搭建的厂房及被告出售的房屋立即拆除。原告此时才得知被告出售的房屋系非法建筑，被告并未实际拥有房屋和土地合法的产权。拆除厂房，给原告造成至少60000.00元的经济损失。被告出售给原告的房屋及土地并非被告合法享有，被告自始至终并未取得合法的产权，双方签订的《房屋转让协议书》应属无效，被告应当退还原告购房款。为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼。张基元辩称，原告诉称，“在使用房屋的过程中，原告一直催促被告办理房屋过户手续，但被告一直未提供房屋及土地的合法产权协助办理．．．．．”。完全与事实不符。本案的事实是：答辩人于2010年5月22日从龚德传处受让一块承包地，面积大约有1000平方米左右，答辩人将该地块受让后，从该地块的沿河处花费大量的财力、物力支砌挡墙，建盖了3层退台式简易房，花费大约270000.00元。2014年7月17日，被答辩人郑光友找到答辩人自愿买受该房屋及土地的一半，大约500平方米，用于经营汽车修理行业，被答辩人对于该地块的性质自始至终都是清楚的，都知道该地块属于农户的承包地，无法完善房屋产权证及土地使用权证，双方经过协商一致，2014年7月17日双方达成了一份《房屋转让协议》，转让费用为248000.00元。如果是手续完备，500平方米左右的房屋及土地怎么可能248000.00元成交呢？成交价明显就低于市场价，被答辩人心知肚明的，都是因为无法完善手续才低于市场价成交的，双方达成协议后被答辩人就一直利用该房屋及土地经营汽车修理。自2014年7月17日至2020年11月期间，被答辩人从未提出要求答辩人配合完善手续一事，直到2020年麻栗坡县人民政府对违章建筑清理，要求被答辩人拆除违章建筑，被答辩人才向法院起诉确认合同无效的，在周边相同情况的土地及房屋转让情况比比皆是，大家都是遵循当初签订的协议，都是诚实守信的，没有任何一家反悔或是提出异议的，如果大家都像被答辩人一样见利忘义，社会经济次序如何维护？2、被答辩人诉求确认合同无效，那么被答辩人使用该房屋及土地长达7年时间，如何计算赔偿答辩人的损失呢？2014年10月20日被答辩人介绍其岳母左大美以258000.00元受让了另一半，两宗土地及房屋大约1000平方米的土地及房屋都用于汽车修理服务行业。被答辩人自愿转让答辩人的房屋及土地后，就一直用于经营汽车修理厂，被答辩人也一直清楚是无法完善手续的，在该片土地的上下邻居，家家户户情况都是一模一样，在上隔壁张凤友家的土地面积大约有210平方米，年租金为30000.00元，下隔壁王桦家土地面积大约200平方米为16000.00元（未建盖简易房），王世祥家土地面积大约80平方米，年租金8000.00元（未建盖简易房），迎宾修理厂面积大约900平方米，年租金10多万元．．．．．．。根据本案答辩人房屋建盖的投入情况及实际使用面积，参照上下邻居租地、租房的年租金，答辩人转让给被答辩人及岳母左大美的房屋土地年租金至少在60000.00元左右，被答辩人反悔了，这么多年被答辩人也不可能无偿使用啊，请人民法院根据本案事实及被答辩人实际使用情况，作出公正的判决。综合双方当事人诉辩主张，本案双方争议焦点是：1、双方签订的《房屋转让协议书》是否合法有效？2、双方当事人对签订《房屋转让协议书》是否存在过错，原告的诉讼请求是否应当得到法律的支持？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。当事人无异议的证据是：郑光友提交的证据A1、《土地转让协议书》复印件1份，证明2010年5月22日，张基元以68000.00元的价格从麻栗坡县麻栗镇大塘子村龚德传户受让得一块土地的事实。A2、《房屋转让协议书》及收条原件各1份，证明2014年7月17日，郑光友与张基元签订《房屋转让协议书》，张基元将建盖的三间简易砖瓦房及从龚德传户受让土地的一半以248000.00元的价格出售给郑光友，郑光友在签订协议当天即付清款项的事实。Ａ3、《麻栗坡县自然资源局责令改正违反行为通知书》复印件1份，证明麻栗坡县小郑汽车修理厂在创业路旁擅自违反搭建彩钢棚的行为，属于违法构筑物的事实。本院依职权调查龚德传、龚元忠的调查笔录，证明张基元与龚德传转让的土地属于麻栗坡县的集体荒山，属于龚德传栽种的事实。对当事人有异议的证据，本院认定如下：张基元提交的证据Ｂ1、对王世祥的《调查笔录》复印件1份，用于证明王世祥家也同时拥有与张基元家土地性质一样的土地，面积大约在80个平方左右，租给他人用于修理汽车，年租金8000.00元的事实；郑光友质证认为，对证据Ｂ1的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由是该调查笔录性质是属于证人证言，证人没有出庭接受质询，形式不合法，真实性不认可，该证据与本案无关；本院认为，对证据Ｂ1对王世祥的《调查笔录》属于证人证言，王世祥没有到庭接受法庭质询，调查笔录形式不合法；该调查笔录与本案确认合同无效没有关联性，不予采信。Ｂ2、张凤友出具的《土地出租协议》复印件1份，用于证明该块土地性质与张基元出售给原告的土地性质一致，租给他人用于修理汽车，租期为10年，自2016年10月10日至2026年10月10日止，从2016年至2019年每年30000.00元，从2019年以后每年40000.00元，对被告转让给原告土地租金收取的依据；郑光友质证认为，对Ｂ2的真实性、合法性、关联性不认可，该证据是复印件，没有原件核实，真实性不认可，该证据与本案没有任何的关联性；本院认为，证据Ｂ2《土地出租协议》与本案确认合同无效没有关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2010年5月22日，张基元与龚德传签订《土地转让协议书》约定：1、经双方共同协商，龚德传同意将自己权属清楚的承包土地转让给张基元使用，永久转让此土地，土地的具体界线为：麻船公路边，红大桥县城方向100米左右起，河边以上，公路边口以外，上至龚德敏承包地，下至龚德昌承包地，土地约2亩，公路前口25米宽，进深20米量宽24米为界。2、此土地一次性永久性转让，张基元一次性支付给龚德传68000.00元，从双方签字之日起此土地永久性归张基元所有。今后，国家征用及作其他用，所有补给费用都归张基元收。龚德传不再有任何权力收取此土地的任何费用。3、张基元从转让之日起，享有完全的土地使用权，龚德传必须保证所转让土地的正常使用。转让之日起其他人，自然村委会等人对此土地产生纠纷，由龚德传负责解决清楚，与张基元无关，造成损失的，由龚德传承担一切经济损失，并处违约金50000.00元。协议书还对生效时间等作了约定。张基元与龚德传转让的土地属于大塘子村的集体土荒山，龚德传开垦后耕种。张基元不是大塘子村的集体经济组织成员。协议书签订后，张基元在转让的土地上支砌了挡墙，建盖了砖木结构房屋，张基元建盖房屋后未登记取得房屋所有权。2014年7月17日，张基元与郑光友签订《房屋转让协议书》约定：1、经张基元、龚德传共同协商，张基元同意将自己的房屋转让给郑光友使用，永久转让，房屋的具体界线为：麻船公路边红大桥县城方向100米左右起，河边以上，公路前口宽12米，后口小门处宽12米，进深约计40米到河边，上至龚德昌承包地，下至张基元房屋为界。2、此房子一次性永久转让，郑光友一次性支付给张基元248000.00元。如果国家征用此土地房屋由郑光友收取征用费。3、从转让之日起，国家收取此修理厂费用、各种税费一切费用全部由郑光友自己负责支付。……。5、原张基元与龚德传转的土地，转让一半给郑光友。协议还对协议生效等规定作了约定。当日，郑光友支付给张基元购房款248000.00元。协议签订后，郑光友未登记取得房屋所有权，在该房屋内开办汽车修理厂（麻栗坡县小郑汽车修理厂），后在该修理厂旁搭建了彩钢棚。郑光友一直在受让的房屋内从事汽车修理经营活动。2020年11月5日，麻栗坡县自然资源局向麻栗坡县小郑汽车修理厂发出麻自然资改字（2020）62号责令改正违反行为通知书，通知认定麻栗坡县小郑汽车修理厂在创业路旁擅自违反搭建彩钢棚属于违法构筑物，要求自行拆除，保持卫生整洁。郑光友拆除自行搭建的彩钢棚，要求张基元返还其购房款未果。郑光友以维护其合法权益为由，向本院提起诉讼。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。1．关于双方签订的《房屋转让协议书》是否合法有效的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国农村土地承包法》第四条规定“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖”。第三十八条规定“土地经营权流转应当遵守以下原则：……；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农村综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包的剩余期限；……”。龚德传与张基元签订《土地转让协议书》约定，龚德传将大塘子村位于麻船路边至河边以上的土地以68000.00元一次性永久性转让给张基元，损害了大塘子村小组的集体利益。张基元在与龚德传转让的土地中建盖砖木结构房屋，在没有登记取得合法土地使用权和房屋所有权的情况下，将房屋转让给郑光友，违反了上述法律规定，张基元也认可双方签订的《房屋转让协议书》无效。郑光友请求确认双方签订的《房屋转让协议书》无效符合法律规定，本院予以支持。2．关于双方当事人对签订《房屋转让协议书》是否存在过错，原告的诉讼请求是否应当得到法律的支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。郑光友与张基元对合同无效后，双方因该合同取得的财产的处理双方达成调解协议，应当按照调解协议约定处理，不再论述评判理由。综上所述，为保护民事主体的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、郑光友与张基元签订的《房屋转让协议书》无效；二、张基元返还郑光友购房款185000.00元，在2021年6月25日前支付50000.00元，2021年8月30日前支付50000.00元，2021年12月30日支付85000.00元，若张基元未按约定履行，郑光友可对未到期全部款项申请执行；郑光友在本判决生效之日返还张基元出卖的房屋；三、驳回郑光友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6114.00元，由郑光友负担1114.00元，张基元负担5000.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本案申请执行的期间为二年。审 判 长  张伟高审 判 员  田万**人民陪审员  张孝武二〇二一年六月十日书 记 员  晏文睿