河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初1455号原告：牛国财，男，汉族，1954年11月8日出生，住河南省焦作市中站区。被告：焦作市福安置业有限公司，住所地：焦作市解放区丰收路中段。法定代表人：孙文斌，执行董事。原告牛国财与被告焦作市福安置业有限公司（以下简称福安置业公司）委托合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案，并依法适用简易程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告牛国财到庭参加诉讼。被告福安置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛国财向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠原告的房屋租金13800元；2.依法判令被告支付违约金15000元；3.依法判令被告支付12年少支付的利息7200元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年11月1日起，原、被告签订了房屋租赁合同，约定被告租赁使用原告19.06m2的房屋，并约定被告每年按购房款55426元的8.3%向原告支付房屋租金收益。原告曾于2017年4月20日起诉被告三年未付租金，后经焦作市解放区人民法院调解，被告给付原告收益金，被告承诺继续履行合同，但几年来被告失信，至今未履行合同，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望依法支持诉请。被告福安置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证、举证、辩论、陈述等诉讼权利。原告牛国财为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》两份、《委托经营管理合同》一份、《大丰产权式超市投资说明》一份，以证明被告租赁原告房屋的情况；2.（2017）豫0802民初1631号民事调解书一份，以证明被告欠付原告租金的情况。本院对当事人提交的证据分析认证如下：原告提交的证据1，其中的《商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》系原件，能够证明原告购买被告开发建设的焦作市福安大丰商城的两处产权式商铺后，原告将两处商铺委托给被告进行为期12年的统一经营，并由被告每年向原告返租的事实，故本院予以采信；其中的《大丰产权式超市投资说明》虽系复印件，无福安置业公司的公章及工作人员签字，但内容与《委托经营管理合同》能够相互对应，且与本院之前审理的购房业主起诉福安置业公司系列案件所审理查明的事实一致，故本院予以采信。原告提交的证据2，系本院制作的生效调解书，故本院直接作为本案证据使用。本院经审理认定事实如下：位于焦作市站前路188号的福安大丰商城系被告福安置业公司开发建设的商业地产项目。在销售福安大丰商城的相应产权式商铺时，福安置业公司对外宣传：购房者购买的福安大丰商城内分割的产权式商铺，由该公司统一经营大丰超市，并与购房者统一签订委托经营管理合同；该公司自房屋完工交房的次年1月1日起，受托经营产权式商铺12年，每年按照相应商铺购房款的1/12向业主发放房产经营收益；在业主自愿的前提下，委托期满6年后，业主可随时将铺位产权返还出售给该公司，委托期满12年，该公司无条件按原价的120%溢价收购商铺；12年委托期满，业主如继续保留商铺产权和收益权，应继续委托该公司经营，收益标准参照期满时同类房屋市场租金状况另行确定。2007年，原告牛国财与福安置业公司签订了两份《商品房买卖合同》，购买了福安大丰商城负一层0166号（面积为12.50平方米）和0108号（面积为6.56平方米）两处产权式商铺，牛国财一次性向福安置业公司支付了两套商铺的购房款共计54595元，福安置业公司承诺于2007年12月31日前将经分期综合验收合格的两套商铺交付给牛国财。在两份《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议中，双方特别约定，返租协议中签订的返租标准按优惠前的原房款计算。2007年12月25日，牛国财（甲方）与福安置业公司（乙方）就牛国财购买的两套商铺签订《委托经营管理合同》一份，约定：甲方将福安大丰商城负一层0166号和0108号两处产权式商铺（建筑面积为19.06平方米，总房价55426元）委托给乙方经营管理；委托经营期限为12年，即2008年1月1日起至2019年12月31日止；委托经营第一年至第十二年期间，乙方每年按甲方支付购房款总额的8.3%向甲方支付租金收益，租金收益产生的房产税、营业税等相关税费由甲方承担；经营租金收益自2008年1月1日起计付，乙方按季度向甲方指定的银行账户内支付，每季度付款金额为所购房款金额的2.08%计付，支付时间为每个季度最后一个月的30日；甲方所购商铺委托期满6年后，即2013年12月31日后90天内，甲方可将商铺产权出售给乙方，乙方按照甲方的购房原始发票所载金额从甲方收购该房屋；甲方所购商铺委托期满12年后，即2019年12月31日后90天内，甲方可将商铺产权出售给乙方，按双方约定以120%的价格从甲方收购该房屋；甲方所购商铺委托期满12年后，甲方如继续保留产权和收益权，可继续委托乙方经营管理，收益标准参照当时的同类房屋市场租金状况确定；合同解除后，如甲方继续委托乙方经营管理的，由双方另行签订委托经营管理合同；乙方逾期支付收益，逾期履行期间应就逾期履行部分按日万分之0.5向甲方付违约金……。《委托经营管理合同》签订后，福安置业公司依约向牛国财支付了2008年至2013年的房屋租金。因福安置业公司自2014年1月起未能再正常支付房屋租金，牛国财于2017年5月3日向本院提起诉讼，要求福安置业公司支付拖欠的房屋租金12000元，本院将该案立为（2017）豫0802民初1631号民事案件。后在该案审理期间，经本院主持调解，牛国财与福安置业公司自愿达成调解协议：双方确认截止到2017年4月30日，福安置业公司欠付牛国财房屋租金为9667元，福安置业公司承诺于2017年7月31日前将9667元一次性支付给牛国财；双方继续履行2007年12月25日签订的《委托经营管理合同》；案件受理费50元，由福安置业公司承担，并于2017年7月31日前支付给牛国财。故本院于2017年5月15日制作了（2017）豫0802民初1631号民事调解书，对双方的调解协议内容进行了确认。后因福安置业公司未再支付自2017年5月1日起的房屋租金，牛国财向本院提起本案诉讼。本院认为，本案系委托合同纠纷。涉案《委托经营管理合同》系牛国财与福安置业公司双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务，承担合同责任。关于牛国财提出的要求福安置业公司支付拖欠的13800元房屋租金的诉讼主张。根据牛国财与福安置业公司所签订的《委托经营管理合同》的约定，福安置业公司每年需向牛国财支付的房屋租金为4600元，故牛国财本次主张福安置业公司支付的13800元房屋租金的起止时间应为2017年5月至2020年4月，但双方约定的委托经营期限在2019年12月31日已终止，之后双方未再续签委托经营管理合同，故本案能够支持相应欠付房屋租金为2017年5月至2019年12月，共计32个月的房屋租金，为12266.67元，超出部分，本院不予支持。关于牛国财提出的要求福安置业公司支付欠付的12年的利息7200元的诉讼主张。根据牛国财与福安置业公司所签订的《委托经营管理合同》的约定，以及2017年牛国财起诉要求福安置业公司时所称的之前福安置业公司均是实际按照4000元/年的标准在向其支付房屋租金的情况来看，并经本院向牛国财询问核实，牛国财本次起诉要求福安置业公司支付的所谓7200元“利息”，实质上是要求福安置业公司支付12年来每年承诺的4600元房租与实际支付的4000元房租之间的差额部分。而2017年5月之前所欠付的房屋租金，在2017年牛国财起诉福安置业公司的（2017）豫0802民初1631号民事案件中，双方已确认为9667元，并已通过双方达成调解协议、本院出具(2017)豫0802民初1631号民事调解书对双方调解协议确认的方式予以处理和解决；2017年5月至2019年12月所欠付的房屋租金，牛国财本次起诉已按照每年4600元的标准予以主张。故对于牛国财要求福安置业公司支付该7200元的诉讼主张，本院不予支持。关于牛国财提出的要求福安置业公司支付违约金15000元的诉讼主张。在涉案《委托经营管理合同》中，明确约定了如福安置业公司逾期支付收益，逾期履行期间应就逾期履行部分按日万分之0.5（年1.825%）向牛国财支付违约金，故对于牛国财该诉讼请求中符合合同约定的违约金部分，本院予以支持。截至2019年12月31日，福安置业公司应支付的违约金合计为198.57元，并自2020年1月1日起至实际清偿完毕之日止，福安置业公司应以12266.67元为基数，按照每年1.825%的标准，向牛国财继续支付违约金。另需要说明的是，本案双方之间纠纷的相应法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，且所需适用的当时的法律的规定与民法典的相应规定原则一致，并不矛盾冲突，故按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案判决仍适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告焦作市福安置业有限公司于本判决生效后十日内向原告牛国财支付所欠付的2017年5月至2019年12月房屋租金12266.67元；二、被告焦作市福安置业有限公司于本判决生效后十日内向原告牛国财支付因欠付房屋租金而应向牛国财支付的违约金（违约金的计算方法，截至2019年12月31日为198.57元，自2020年1月1日起至实际清偿完毕之日止，以12266.67元为基数，按照年1.825%的标准计算）；三、驳回原告牛国财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计350元，由被告焦作市福安置业有限公司负担60元，由原告牛国财负担290元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  郑连生二〇二一年六月二十二日书记员  蔡晓淼附：相关法律及司法解释条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。