北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终6896号上诉人(原审原告、反诉被告)：河北雄安中炬国雄智能科技有限公司，住所地河北省保定市容城县容城镇影院路1号B区302室。法定代表人：毕鑫，执行董事。委托诉讼代理人：杨金燕，河北秋华律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：北京佳隆房地产开发集团有限公司第三分公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园路19号1幢16层1601室。负责人：霍孝谦，经理。委托诉讼代理人：周丹，男，1981年1月6日出生，北京佳隆房地产开发集团有限公司第三分公司法务。上诉人河北雄安中炬国雄智能科技有限公司（以下简称中炬国雄公司）因与被上诉人北京佳隆房地产开发集团有限公司第三分公司（以下简称佳隆第三分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初70234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，适用独任制开庭进行了审理。中炬国雄公司的委托诉讼代理人杨金燕，佳隆第三分公司的委托诉讼代理人周丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中炬国雄公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判佳隆第三分公司返还中炬国雄公司多支付的保证金34091元，返还中炬国雄公司2020年1月19日至2020年2月28日期间的预付租金202142元，共计236233元；2.一、二审诉讼费全部由佳隆第三分公司承担。事实和理由：首先，装修免租期在合同签订时，佳隆第三分公司已经明确放弃装修期间的权益，是佳隆三公司对自己权利的处分，一审法院酌定装修免租期的损失是滥用司法审判权，其裁判没有合同及法律依据。其次，租赁保证金的用途及作用在《佳隆国际大厦租赁合同》（以下简称《租赁合同》）中进行了明确约定，亦是合同双方对自己权利的处分，一审法院应按照合同约定对保证金进行裁判，裁定佳隆第三分公司返还中炬国雄公司多支付的34091元。第三，一审时，中炬国雄公司与佳隆第三分公司均认可《租赁合同》于2020年1月19日解除且同时把涉案房屋交付给佳隆第三分公司，根据公平原则，佳隆第三分公司应返还中炬国雄公司2020年1月19日至2020年2月28日期间的预付租金202142元。佳隆第三分公司辩称，同意一审判决，不同意中炬国雄公司的上诉请求和理由。中炬国雄公司向一审法院起诉请求：1.确认中炬国雄公司与佳隆第三分公司签订的《租赁合同》于2020年1月15日解除；2.判令佳隆第三分公司退还保证金34091元；3.判令佳隆第三分公司退还2020年1月16日至2020年2月28日期间的预付租金216110元。佳隆第三分公司向一审法院反诉请求：判令中炬国雄公司支付2019年12月14日至2020年1月19日期间的租金164896.18元。一审法院认定事实：2019年9月26日，中炬国雄公司作为承租人与佳隆第三分公司作为出租人签订涉诉合同，约定中炬国雄公司承租佳隆第三分公司的涉诉房屋，建筑面积612.61平方米，用途为办公；租赁期限60个月，自2019年10月15日起租，至2024年10月14日终止；出租人应于2019年10月15日前将涉诉房屋交付承租人；出租人同意给予75天装修期，自2019年10月15日至2019年12月29日止，装修内免交租金；2019年12月30日至2022年12月29日租金标准为231.17元/平方米/月，不足月的按7.6元/平方米/日计算，2022年12月30日至2024年10月14日租金标准为249.72元/平方米/月，不足月的按8.21元/平方米/日计算；第一期租金（自2019年12月30日至2020年2月28日）283234.11元应于合同生效后三日内支付；租金按每两个月支付一次，于每期开始之上月的22日前预支付下期租金。合同第七条保证金中约定：7.1承租人应于本合同生效后三个工作日交纳相当于租赁房屋三个月租金的租赁保证金，即458942.91元；……7.4由于承租人违约而提前终止本合同，承租人应按照合同约定的租金标准向出租人支付相当于租赁房屋三个月租金的违约金，出租人可直接以租赁保证金抵扣，租赁保证金不足抵付违约金的，出租人有权进一步向承租人追索。合同第十三条交还租赁房屋中约定：13.2本合同提前解除的，出租人无需返还承租人任何已经支付的租金等任何费用，承租人所欠任何费用需要继续支付，违约条款约定依然对双方具有约束力。同日，双方另签署了两份《补充协议》。2019年9月29日，中炬国雄公司向佳隆第三分公司转账支付742177.02元，即租赁保证金458942.91元以及两个月的租金283234.11元。庭审中，中炬国雄公司主涉诉张合同于2020年1月15日解除，理由为涉诉房屋已于该日交还，并提交如下证据佐证：1.《收房通知书》及邮寄送达凭据，通知书系中炬国雄公司于2020年1月14日函告佳隆第三分公司，因其经营方向调整无法继续承租涉诉房屋，为避免房屋闲置，其已于2019年1月6日提出退房且未对租赁房屋进行任何装修行为，其又于2019年1月10日提出收房申请，但佳隆第三分公司一直未收房，视为已完成退房手续。邮寄凭据显示该通知书于2020年1月15日送达。2.（2020）冀石燕赵证民字第3050号《公证书》，公证内容为中炬国雄公司工作人员宋雨晨与佳隆第三分公司工作人员刘德辉的微信聊天记录，显示：2020年1月7日，宋雨晨发“……想看看这个退租流程应该怎么走一下”，刘德辉回复“能问下具体什么情况退租吗？”，宋雨晨答复因公司战略调整退租。2020年1月10日，刘德辉发送名为“提前退租申请模板”的文件，称“您好，宋女士这是提前退租申请日期填好盖章就可以”“还有一份退租协议需要双方签字盖章的”，宋雨晨答复收到。2020年1月13日，刘德辉问“退房手续您什么时间办理？”，宋雨晨答复需与公司用公章的部门沟通后回复。2020年1月15日，刘德辉发送收到的《收房通知书》的照片。2020年1月17日，双方经沟通确认于2020年1月19日面谈。中炬国雄称该证据用以证明双方已于2020年1月10日达成解除合同的合意，并于2020年1月15日交还房屋。3.中炬国雄公司工作人员宋雨晨、李尚与刘德辉于2020年1月19日的谈话录音，主要内容包括：刘德辉要求将退租申请日期变更为2020年2月29日，宋雨晨表示不合理，称提出退租的时间是2020年1月10日。李尚称“这个协议是保证金不退，这个合同上写了，这个我们也认可，毕竟是我们这边单方面违约的，但剩下的房租的租金（应退还）”，刘德辉称“我们之前给您沟通过了，是租金和押金是不退的”。之后，李尚称“那如果是说您看这流程，就是说比如说我们谈了以后跟咱们这边签了退租协议，然后跟物业这边也交接好，然后我们去办交房吗，然后才能咱们这边的流程是才能办交房”，刘德辉回复“咱们这边是有这个退租申请了，退租协议后，才能去物业去办收房”，宋雨晨问“交房是三方在场是吗”，刘德辉回复“对”，李尚称“那我们现在的这个，关键是我们一点也没动”，刘德辉答复“确实是，然后我知道，因为你们当时那房我看过你知道吧，哪哪都没动”，李尚称“对，就觉得说马上就能交房”，刘德辉称“但是也是得需要那个三方人都在场”，李尚称“行，那我们再跟物业再沟通一下吧……”中炬国雄公司称该证据用以证明佳隆公司第三分公司认可其于2020年1月10日提出解除合同；双方已于2020年1月19日查验房屋，确认符合收房条件。4.《告知函》，系佳隆第三分公司于2020年4月22日函告中炬国雄公司，称中炬国雄公司至今未进行房屋交接与办理验收手续，其提前解除合同的行为已构成违约，应支付三个月租金的违约金、装修期75天的房屋使用费、拖欠的租金等，并于收到函件后7日内办理验收及交房手续。经质证，佳隆第三分公司认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，称《交房通知书》不足以证明退房达到了合同约定的标准；《公证书》中微信聊天记录显示双方仍在洽商，并未达成解除的合意；谈话录音仅体现双方洽商过程，中炬国雄公司也认可押金不退且退房需要物业在内的三方在场，但此后中炬国雄公司再未沟通过交房事宜；《告知函》恰证明涉诉合同尚未解除，佳隆第三分公司仍要求支付租金等。经询，中炬国雄公司认可至今未办理房屋交接手续，认为已告知佳隆第三分公司收房，其拒绝收房应视为已收回房屋。关于房屋钥匙是否交还，中炬国雄公司称涉诉房屋系密码锁，无需交还，佳隆第三公司称除密码锁外还有地锁，中炬国雄公司也未告知门锁密码。关于是否已将涉诉房屋另行出租，佳隆第三分公司称于2020年9月收到本案诉状后才开始招租，但至今未租出，并提交2020年11月1日涉诉房屋的现状照片予以佐证。一审法院认为，中炬国雄公司与佳隆第三分公司签订的涉诉合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合双方本诉及反诉的诉讼请求，法院归纳本案争议焦点如下：一、涉诉合同是否已解除以及解除时间；二、中炬国雄公司是否存在欠付租金的情形；三、中炬国雄公司应承担违约责任的范围及具体方式。针对第一个争议焦点。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，中炬国雄公司于涉诉合同租期届满前提出解约，并在庭审中提交《公证书》《收房通知书》等，称因佳隆第三分公司在中炬国雄公司多次提出退租收房的情况下拒绝收房，应视为已交还房屋，故主张涉诉合同已于2020年1月15日解除。对此，法院认定如下：首先，根据《公证书》中的微信聊天记录显示，中炬国雄公司于2020年1月7日、2020年1月10日向佳隆第三分公司表达退租的意愿，双方就申请手续、退租流程等事宜进行了商议，从沟通的内容来看，尚不足以体现双方就涉诉合同于商议当日解除达成了合意。其次，中炬国雄公司不享有合同约定或法律规定的合同解除权，故其向佳隆第三公司送达《收房通知书》的行为并不发生合同解除的效果。再次，佳隆第三分公司并未于2020年1月15日实际收回涉诉房屋。根据谈话录音以及当事人的当庭陈述，双方于2020年1月19日就解除事宜进行了面商，佳隆第三分公司对解除涉诉合同不持异议，涉诉房屋也具备当日交还的条件。综上，法院对中炬国雄公司关于涉诉合同于2020年1月15日解除的主张不予采纳，确认涉诉合同于2020年1月19日解除。针对第二个争议焦点。根据本案已查明的事实，中炬国雄公司已支付两个月的租金。中炬国雄主张租金已支付至2020年2月28日，而佳隆第三分公司主张因中炬国雄公司提前解约，免租期条款不再适用，故租金仅支付至2019年12月14日。对此，法院认为，涉诉合同并未约定装修期间免租金条款的适用条件，故法院对佳隆第三公司关于免租期属于付解除条件的债务免除的抗辩意见不予采纳，认定租金已支付至2020年2月28日。据此，佳隆第三分公司要求支付拖欠租金的反诉请求，缺乏事实基础，法院不予支持。但需要说明的是，装修免租期是出租人在预期合同能够依约履行完毕的情况下，综合考虑了租赁期限，租金标准以及履行利益等因素后，作出的减免租金的承诺，一旦因承租人违约导致合同提前解除，则可以视为出租人出让免租期租金利益的目的无法实现，根据公平原则和诚实信用原则，应当依据合同实际履行情况，将全部或者部分免租期的租金作为出租方的损失予以考量。针对第三个争议焦点。中炬国雄公司主张以租赁保证金折抵按照合同解除时的租金标准计算三个月租金的违约金后退还剩余的租赁保证金，而佳隆第三分公司依据合同13.2条的约定，主张不予退还租赁保证金及已付租金。对此，法院认为，涉诉合同第13.2条关于租赁保证金与已支付租金不予退还的条款，本质上属于担保性条款，即在承租人出现拖欠租金、违约造成出租人损失的情况下，出租人以折抵租赁保证金以及已付租金的方式实现承租人的责任负担。故判断租赁保证金、已付租金是否应予退还以及退还金额，应当以确定出租人的合理损失以及承租人承担违约责任的范围为前提，而非概括性的、一律不予退还。法院综合争议焦点二中论及的免租期租金、房屋空置损失等情形，兼顾合同履行情况、双方当事人的过错等因素酌情确定佳隆第三分公司的合理损失，即中炬国雄公司的违约责任范围，认为与租赁保证金及已付租金的总金额相当，故对中炬国雄公司要求退还保证金及预付租金的诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：一、确认河北雄安中炬国雄智能科技有限公司与北京佳隆房地产开发集团有限公司第三分公司签订的《佳隆国际大厦租赁合同》于2020年1月19日解除；二、驳回河北雄安中炬国雄智能科技有限公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回北京佳隆房地产开发集团有限公司第三分公司的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费2527元，由河北雄安中炬国雄智能科技有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费1799元，由北京佳隆房地产开发集团有限公司第三分公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据当事人诉辩意见及本院查明事实可知，本案二审争议焦点为：佳隆第三分公司应否退还中炬国雄公司预付租金及保证金。中炬国雄公司与佳隆第三分公司签订的《佳隆国际大厦租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在合同履行过程中，中炬国雄公司因自身原因提出退租，最终导致双方解除《佳隆国际大厦租赁合同》，中炬国雄公司应承担相应的违约责任。中炬国雄公司主张佳隆第三分公司在签订合同时已经明确放弃装修期间的权益。但装修免租期是出租人在预期合同能够依约履行完毕的情况下，综合考虑了租赁期限，租金标准以及履行利益等因素后，作出的减免租金的承诺，一旦因承租人违约导致合同提前解除，则可以视为出租人出让免租期租金利益的目的无法实现，鉴此，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，依据合同实际履行情况，确认免租期租金应作为出租方的损失予以考量并无不当，本院予以确认。在此基础上，一审法院综合房屋空置损失等情形，兼顾合同履行情况、双方当事人的过错等因素酌情确定佳隆第三分公司的合理损失，确认其与租赁保证金及已付租金的总金额相当，对中炬国雄公司要求退还保证金及预付租金的诉讼请求不予支持，亦无不当，本院予以确认。综上所述，中炬国雄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1084元，由河北雄安中炬国雄智能科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 万丽丽二〇二一年六月三十日法官助理 陈亢睿法官助理 李延昭法官助理 向 玗书 记 员 卢园园