湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初1300号 原告：杨荣蓉，女，汉族，1993年12月27日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人:张春艳，湖南湘博律师事务所律师。 被告:彭小杨，女，2000年3月1日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。 委托诉讼代理人:马莉娜，湖北尊而光（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郭纯，湖北尊而光（长沙）律师事务所律师。 第三人：唐晓龙，男，1991年9月2日出生，汉族，户籍地安徽省蒙城县。 第三人：张凯，男，1991年9月20日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告杨荣蓉与被告彭小杨民间借贷纠纷一案，本院于2021年2月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。在案件审理过程中，本院认为本案的处理结果与唐晓龙、张凯有法律上的利害关系，于2021年3月16日通知唐晓龙、张凯作为第三人参加诉讼。本院于2021年4月7日公开开庭进行了审理。后本院发现该案案情复杂，依法转为普通程序审理，并组成合议庭，于2021年5月31日公开开庭进行了审理。原告杨荣蓉及委托诉讼代理人张春艳，被告彭小杨及委托诉讼代理人马莉娜、郭纯，第三人唐晓龙到庭参加诉讼。第三人张凯经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨荣蓉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告偿还原告借款本金19万元及利息（利息计算标准：以本金19万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率的四倍，自2020年12月28日起计算至实际清偿之日止）；2、请求判令被告赔偿原告维权产生的8000元律师费损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告彭小杨因购买望城区房屋资金周转的需要，于2020年12月28日向原告借款19万元整，并于当日向原告出具借条一份，原告也于当日按照借条要求及时履行借款支付义务。借条约定还款期限至2021年1月31日，不计利息。同时借条约定，被告逾期未还款，则按当期一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍计付逾期利息。但借条到期后，经原告杨荣蓉多方沟通，被告彭小杨拒不履行还款义务。 被告彭小杨辩称，19万元不是借款，而是临时周转款，且杨荣蓉已实际收回。 第三人唐晓龙、张凯未发表陈述意见。 经审理查明：第三人唐晓龙系安徽千都房地产经纪有限公司长沙分公司（以下简称“千都房地产长沙分公司”）负责人,原告杨荣蓉系唐晓龙的妻子。第三人张凯与案外人周玫婷系夫妻关系，是长沙市望城区月亮岛街道明发商业广场南侧住宅X栋XXXX房共有人。2020年10月，张凯、周玫婷想出售共有房屋，因该房屋2018年才取得不动产权属证书，根据长沙市住宅商品房限售政策，取得不动产权属证书未满4年的商品房尚不能出售。张凯、周玫婷找到唐晓龙咨询，唐晓龙告知两人可以通过夫妻更名等操作方式实现售房目的。2020年10月8日，由张凯、周玫婷作为甲方、千都房地产长沙分公司作为乙方，签订了一份《房屋独家销售合作协议》，约定：甲方自愿将坐落于长沙市望城区月亮岛街道明发商业广场南侧住宅X栋XXXX房授权乙方独家销售，甲乙双方协商后的约定价格为85万元，如实际成交价高于约定价格，高出部分差价作为乙方市场营销佣金分成，差价部分全归乙方所有。 同时期，被告彭小杨想在长沙购买房屋，但根据长沙市住宅商品房限购政策，其尚未取得购房资格。彭小杨找到了唐晓龙咨询，唐晓龙告知彭小杨可以通过夫妻更名等操作方式实现购房目的，并将张凯、周玫婷委托其销售的房屋推荐给彭小杨。2020年11月24日，由张凯作为甲方（出售方）、唐晓龙作为张凯的代理人、彭小杨作为乙方（买受方），签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落于长沙市望城区月亮岛街道明发商业广场南侧住宅X栋XXXX房出售给乙方，房屋建筑面积97.31平方米，房屋售价为106万元，此房价包含中介费、贷款费、高评费、个税、契税等。乙方支付定金5万元，于产权过户手续办理时支付购房首付款44万元（含定金），银行贷款62万元。唐晓龙代张凯在合同上签名，彭小杨在合同上签名。在签订《房屋买卖合同》并仅支付3万元定金后，彭小杨向唐晓龙提出因首付款不够，且担心夫妻更名的方式存在较大风险，想等到自己有购房资格后再买房，要求退还定金。唐晓龙表示如果悔约则所交定金不予退还，彭小杨即扬言要报警。双方进一步协商后，唐晓龙提出，由自己的妻子杨荣蓉向彭小杨出借19万元用于支付首付款，《房屋买卖合同》继续履行，彭小杨予以同意。 2020年12月28日，彭小杨向杨荣蓉出具《借条》一份，载明：“为购买房屋资金周转需要，向杨荣蓉借款19万元，还款期限至2021年1月31日。逾期未还，则按当期一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍计付逾期利息。如借款人违约，出借人为维护权益向违约方追偿的一切费用包含律师费等均由违约方承担。”当日，杨荣蓉向彭小杨转账19万元，彭小杨随后将该19万元作为房款支付给了张凯。 此后，在唐晓龙的策划下，张凯与周玫婷办理了离婚手续，案涉房屋由张凯、周玫婷共同所有变更登记为张凯单独所有。随后，张凯又与彭小杨登记结婚，案涉房屋以夫妻更名的方式变更登记至彭小杨名下，办完不动产登记后张凯与彭小杨即办理离婚登记。通过上述操作，案涉房屋登记到彭小杨名下，彭小杨已收房入住。 在上述操作过程中，彭小杨共计支付房款106万元，具体如下：1、直接向张凯支付36万元（包括向杨荣蓉借款19万元和过户当日另行支付的17万元）；2、向唐晓龙支付8万元（包括定金5万元和税费3万元）；3、银行贷款62万元（该款由银行直接支付至实际由杨荣蓉控制的张凯名下的银行账户）。唐晓龙、杨荣蓉收到彭小杨所付的70万元后，由杨荣蓉将其中的49万元支付给了张凯。至此，张凯获得房款85万元，唐晓龙、杨荣蓉获得售房差价21万元。办理上述房屋不动产变更登记中，根据各方合同约定，产生的下列费用由唐晓龙、杨荣蓉承担，包括：契税13075元、个人所得税17434元、公证费800元、贷款服务费19900元。 同时，为了避税，唐晓龙指导张凯与彭小杨签订了一份用于备案的《望城区二手房买卖合同》，该合同约定的房屋售价为73万元。办理不动产变更登记后，彭小杨得知张凯的实际出售价格只有85万元，向杨荣蓉提出少还借款，杨荣蓉不同意，因而成诉。 另查明，《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函（2018）75号），第三条规定：进一步加强商品住房（含新建商品房和二手住房）购买资格审查，在限购区域（除浏阳市、宁乡市以外的行政区域）购买商品住房须符合以下规定：（四）在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭，连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房；（六）在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。该通知于2018年6月25日发布并于2018年6月26日开始实施。 上述事实，有借条、银行转账凭证、《房屋买卖合同》、《望城区二手房买卖合同》、定金收条、《协议书》、《房屋独家销售合作协议》、企业信用信息公示报告、彭小杨贷款信息以及原告当庭陈述予以证实，并在卷佐证。 本院认为，被告彭小杨为实现购房的目的，向杨荣蓉出具借条借款19万元用于支付房款，双方已形成民间借贷关系。本案民间借贷关系发生的原因，与房屋买卖相关联，故应当将民间借贷行为和房屋买卖行为结合起来进行综合评判。对此，本院评析如下： 第一，杨荣蓉具有出借人和房产中介双重身份。杨荣蓉作为唐晓龙的妻子，在《房屋买卖合同》履行过程中全程掌控资金的流转与结算，与唐晓龙是利益共同体。杨荣蓉根据唐晓龙的安排向彭小杨出借首付款，目的是为了促使彭小杨积极履行《房屋买卖合同》，从而共同获取远超过一般中介费的房屋差价。杨荣蓉能否要求彭小杨返还借款本金并支付利息，唐晓龙、杨荣蓉能否依据《房屋独家销售合作协议》、《房屋买卖合同》的约定获取房屋差价，关键要看上述合同是否有效。 第二，关于案涉合同的效力。民事主体从事民事活动，不得违背公秩良俗，违背公秩良俗的法律行为无效。《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函（2018）75号）是为保障刚性购房需求，遏制投机炒房，维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展而作出的规定，符合国家关于“房子是用来住的，不是用来炒的”宏观政策精神和要求。唐晓龙、杨荣蓉作为房产中介从业人员，应当严格遵守上述规定。而本案中，唐晓龙明引导彭小杨、张凯、周玫婷通过夫妻更名的方式规避长沙市住宅商品房限售限购政策，与张凯、周玫婷签订《房屋独家销售合作协议》，与彭小杨签订《房屋买卖合同》。为了案涉房屋办理不动产变更登记，唐晓龙指使张凯与周玫婷离婚，张凯再与彭小杨结婚，房屋办理变更登记后，张凯与彭小杨离婚。为了少交税，唐晓龙又引导张凯与彭小杨签订价格明显低于实际成交价格的《望城区二手房买卖合同》用于备案。唐晓龙及房屋买卖双方的上述行为，系通过规避国家政策红线获取不当利益，与社会主义核心价值观相违背。司法对上述行为如不加限制而任其泛滥，势必导致国家房地产宏观调控政策落空，影响婚姻家庭关系稳定，增加交易风险，损害社会公共利益。故司法对唐晓龙及房屋买卖双方的上述行为应当给予否定评价，上述《房屋独家销售合作协议》、《房屋买卖合同》、《望城区二手房买卖合同》，均违反公秩良俗，应认定为无效合同。同理，杨荣蓉在向彭小杨出借资金之前，明知彭小杨不具备购房资格、案涉房屋不具备出售条件。杨荣蓉为了能与唐晓龙一起赚取巨额房屋差价，向彭小杨出借资金用于支付购房首付款的行为，也因违背公序良俗，应认定为无效。 第三、合同无效的处理。民事法律行为无效的，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。杨荣蓉与彭小杨之间的民间借贷合同无效，彭小杨因此取得的借款应当返还，但同时杨荣蓉不得要求彭小杨按借条约定支付借款利息及逾期利息。《房屋买卖合同》、《房屋独家销售合作协议》及《望城区二手房买卖合同》无效，唐晓龙、杨荣蓉不能据此取得房屋差价款，彭小杨取得的商品房及张凯取得的房款均应当返还。本案中，唐晓龙、杨荣蓉向张凯支付的房款为85万元，除19万元借款外彭小杨实际已支付房款87万元，杨荣蓉、唐晓龙未实际向张凯垫付房款。彭小杨的62万元银行贷款有一部分已由杨荣蓉支取，故在贷款发放后，杨荣蓉提供给彭小杨的借款已全部收回，故杨荣蓉无权再要求彭小杨返还借款本金并支付利息。本院对杨荣蓉请求彭小杨返还借款本金19万元并支付利息、律师费的诉讼请求，均不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条第二款、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2020]6号）第十四条第六项之规定，判决如下： 驳回杨荣蓉的诉讼请求。 案件受理费4260元，由原告杨荣蓉负担。 如不服本判决，可在送达判决书十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  胡 慧 人民陪审员  谭铁安 人民陪审员  李 潺 二〇二一年六月十七日 代理书记员  雷紫薇 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2020]6号） 第十四条具有下列情形之一的，人民法院应当认定民间借贷合同无效： （一）套取金融机构贷款转贷的； （二）以向其他营利法人借贷、向本单位职工集资，或者以向公众非法吸收存款等方式取得的资金转贷的； （三）未依法取得放贷资格的出借人，以营利为目的向社会不特定对象提供借款的； （四）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的； （五）违反法律、行政法规强制性规定的； （六）违背公序良俗的。