贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初6531号 原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地：重庆市巴南区李家沱正街169号商3。统一社会信用代码：915001136965692612。 法定代表人：陈利，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：敖祥琴（特别授权）。 委托诉讼代理人：张庆敏（一般授权）。 被告：周江**，男，汉族，1982年12月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告重庆点滴物业管理有限责任公司（以下至判决主文前简称：点滴公司）与被告周江**物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告点滴公司的委托诉讼代理人敖祥琴、张庆敏，被告周江**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告点滴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业服务管理费，共计人民币2921.78元，欠费明细如下：从2018年12月1日起至2018年12月31日，共1个月的物业服务费，每月138.83元（建筑面积126.21ｍ＇×1.1元／月）合计人民币138.83元。从2019年1月1日起至2021年1月15日，共24.5个月的物业服务费，每月Ｉ13.59元（建筑面积126.2ｌ㎡×0.9元／月）合计人民币2782.95元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告管理的毕节市七星关区XX室业主，从2018年12月1日一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费及其他相关费用。截止2021年1月15日，被告共欠缴物业管理服务费共计人民币2921.78元，原告多次催收均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告周江**书面辩称，一、原告服务品质低劣，造成小区公共物业损失惨重。物业管理分为保安、保洁、设施设备维保和绿化养护四个部分。其中保安、保洁是最基本的服务，而设施设备维护才是物业管理的核心工作，因为它关系到业主的生命财产安全、关系到业主的正常生活是否得到保障。而原告根本无视业主安全，长期不履行设施设备维保职责，导致小区消防设施长期瘫痪、毁损、发生火灾无法正常使用；电梯经常关人、停运、呼叫无人应答，业主生命财产安全无法保障。小区内电线私搭乱接、违规充电桩到处都是，违章装修乱砸乱打乱在外墙开门开窗等行为普遍，使业主长期置身于危险之中。固定岗经常无人值守、流动岗人员严重不足，路灯、过道灯经常坏了无人换，电井房、水井房长期敞开无人问、墙砖掉落、地砖破裂随它去，消防通道、电梯井房被堵更是常事。据今年1月原告退出小区服务移交期问，市场监管局、街道办、社区、电梯维保单位、消防维保单位、供水公司、业委会、点滴物业、蓝光嘉宝几方查验，进行检查项目376项，问题项121项，移交红线项73项，问题主要集中在消防、供电、供水、外墙等和业主生活、安全息息相关方面，摘录如下:1、消防问题:消防电控系统：愉景华庭主机故障800个，广播支线故障，消防电话不能接听处于半瘫痪状态；消防水系统：愉景华庭:消防栓无水，喷淋无水，一台消防泵烧坏，另一台漏水;结论:消防除进行了维保工作的7、8号楼外其余位置基本处于无法使用状态，要维修至可以正常使用，预估金额在150-200万元。2、电梯问题:部分电梯轿厢顶装饰板损坏及缺失，紧急迫降按钮面板坏。愉景华庭C栋轿厢9、10、11楼按钮常亮，钢丝绳头无二次保护(属重大隐患);愉景华庭D栋机房门无法锁闭。二号梯钢丝绳头无二次保护(属重大隐患);愉景华庭商业二号梯底坑渗水;愉景华庭商业一、二号梯及观光梯五方对讲无法接通，观光梯应急照明不亮(属重大隐患)。结论:电梯查验是由市场监管、社区、业委会全程监督，由电梯维保单位、点滴物业、蓝光嘉宝电梯工程师进行每台详细查验，上述问题得到了几方认可，预计恢复需10-15万元。3、供配电问题:（1）户外变压器电缆沟，有污水;（2）愉景华庭，35号车位旁水泵房，水泵配电箱电源线，违规乱接;（3）31号变压器，防雷接地保险管，安装不牢固;（4）27号变压器，电容柜故障，未启用;（5）22号变压器，温控器故障;（6）25号变压器，低压出线有断路现象;（7）街边14号箱变内，电容柜一路烧毁，且电容及母排锈蚀氧化严重;（8）街边14号箱变高压开关柜，触头氧化严重;（9）14号户外变压器底板，锈蚀严重。结论:根据现场情况、设备状况来看以上故障或问题都急需处理，特别是发电机问题费用预计20万元。4、弱电问题:停车场道闸、监控设备未进行移交，由于重庆点滴物业对外宣称设备是由他们安装，门禁无法正常使用5个。C栋可视对接系统坏了几年，上个月才用一个简易门锁替换，但没有可视和对讲功能，安全无保障。结论:重庆点滴物业对外宣称设备是由他们安装，也未出具地产方初始的监控布局图，导致无法进行监控归属权查证，若按照点滴物业公示的拆除260个需要恢复监控和道闸需花费金额预计在50万左右。5、土建问题:（1）机关食堂负一至负二楼坡道处，墙面渗水脱灰;（2）机关食堂负二层，出入口处，墙面瓷砖大面积脱落；（3）机关食堂负一楼07/06/09号车位上方梁渗水严重；（4）愉景华庭C栋侧路面塌陷；（5）愉景华庭D栋侧面墙面开裂；（6）愉景华庭一楼过道墙面反潮破损。结论:上述问题若需得到全面解决花费巨大，具体金额无法测算。二、大肆侵吞、侵占业主公共收益和擅自处置业主资产，损害业主合法权益。滨湖小区业主大会表决通过的停车收费标准是地面停车月票费80元/月/车，这是基于对小区全体业主合法权益的一种均衡分配方式。小区公共区城属于大家所有，有车业主占用了全体业主的公共区域，应该对全体业主进行一定的合理补偿，即除了交纳停车管理费之外还应该交纳一定的车位占用费，否则，全体业主各有各的诉求，你家要停车、他家要种树、另外一家要做运动场地等，你争我夺就会引发小区矛盾。如果通过使用公共区域的业主交纳一定车位占用费的方式合理利用公共区城来解决大家的停车问题，然后将停车费收益用于全体业主(含有车业主)的公共开支:如小区公共设施建设、公共活动的开展、或者直接按专有面积比例分配抵扣物业费等等，这才是对所有业主都公平合理的一种公共资产合理利用方式。而原告为了逃避业委会和业主们对停车收益的监管，以达到大肆侵吞停车费的目的，其以廖某在小区张贴的“关于暂缓划拨小区停车费收益的意见书”为借口，拒绝按照法定和合同约定上交停车费给业委会存入专户，其强占了全体业主的公共收益，还忽悠不明真相的车主以取消公共收益方式降低了占用全体业主公共区域的地面停车费(将月票费从80元/月降为40元/月)。原告曾公开承诺降低的40元月票费由其公司在管理成本中提出来返还业主，但其从未兑现承诺，而是把属于全体业主的公共收益作为人情送给了不明真相的车主们，而原告的停车收益一分没少的照收不误(此举造成业主至今损失110多万元)，并且其还以收入不入账、虚列保安公司专职停车管理员工资(每月3万元，至今累计99万元)等方式大肆侵吞业主公共收益，侵害业主合法权益。(有税务局对其偷税漏税行为进行处罚的证明、现场检查录音录像证明、其员工工作记录证明等)。原告表面上让车主降低了停车费，但是其侵吞侵占的公共收益及给全体业主造成的直接损失数额至少达250万元以上(不包括未查实的被侵吞部分和南岭路损失部分)，如果仅以这250多万元按比例返还业主，每户业主可返现千元以上。原告为了逃避业委会对其侵吞和侵占业主公共收益的起诉，违法擅自处置业主资产，将强占的属于全体业主的公共收益以每户100、200元的标准向业主们发放，以忽悠和收买部分不明真相业主帮助其抵制业委会，实际上其不仅侵吞了大分收益未予返还，还妄图以向业主部分返现的方式来逃避对其侵占罪的追责。业委会多次要求其依法公示并上交停车费、广告费等公共收益，其拒不公示及上交，侵犯业主的合法权利且企图隐瞒其侵吞业主公共收益的事实!特别说明:原告曾张贴通知利诱的方式号称领取停车收益，本人自始至终拒绝领取，并始终对其侵犯业主公共权益的行为保留迫究责任的权利。三、履行法定职责不到位，导致业主安全受到严重威胁。原告未按照法定义务履行设施设备维保职责，多次被消防、质监等部门下发整改通知，因未予整改又被处罚，放任小区安全隐患长期存在，属于典型的要钱不要命。消防设施设备损毁和电梯出事可能会导致群死群伤恶果的隐患，被告从来都没不当回事。其恶劣行径不但给业主带来严重安全隐患，也直接导致了原告员工工作期问不幸殒命。特别要说明的是，原告在声称要退出和声称退出后又强赖着不退出的所有时间内，多次催缴所谓的物业管理费，本人考虑到尽管原告物业服务理念落后、安全观念淡漠和恶意侵占和损毁业主公共权益，但打扫卫生的阿姨们比较辛苦，一直都答应他们按他们所谓的标注的70%支付。在这种情况下，原告执意要起诉，根本不考虑基层法院工作极度繁忙的现实，属于典型的为小利而失大义，是彻头彻尾的自私自利行为，应当坚决予以谴责。为此，特请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。至于原告侵吞侵占并恶意损毁本小区业主公共收益等事项，本人将联合其他业主适时予以追究，以弘扬社会正气、打击不法行为、维护法律尊严。 本院经审理查明如下事实：2015年7月8日，毕节市七星关区业主委员会将滨湖小区物业管理服务对外邀标，并制作滨湖小区物业管理招标文件。原告点滴公司根据招标文件的要求组织投标，经滨湖小区评标委员会评标，原告点滴公司中标。2015年7月18日，滨湖小区业主委员会与原告点滴公司签订《毕节市七星关区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定，其中，原告点滴公司提供的服务标准应达到《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）》三级标准，物业服务费用实行包干制，电梯房为1.10元／月·平方米，步梯房为0.70元／月·平方米，商业物业为2.00元／月·平方米。业主应从2015年8月1日起，在每月10日前缴纳物业服务管理费。合同履行期限从2015年8月1日起至2018年12月31日止，其中2015年8月1日至2015年12月31日止为试用期。试用期届满前一个月，滨湖小区业主委员会应书面征求已经入住的住宅业主意见，如果点滴公司的服务未达到合同约定的标准，且二分之一以上已入住的住宅业主对点滴公司的服务工作不满意并书面要求重新选聘物业服务企业时，滨湖小区业主委员会有权中止本合同，重新选聘物业服务企业。 另查明：被告周江**居住在七星关区XX室，该住房建筑面积126.21平方米，属于原告点滴公司物业服务管理区域内的业主。从2018年12月1日至2020年12月31日，被告周江**未按照《毕节市七星关区物业服务合同》的约定向原告点滴公司缴纳物业服务管理费。经核算，从2018年12月1日至2020年12月31日，共25个月，该期间的物业服务管理费为126.21平方米×0.90元／月·平方米×25个月＝2839.70元。 又查明：2017年4月27日，七星关区业主委员会向本院提出诉讼请求，要求确认原告七星关区业主委员会与被告重庆点滴物业管理有限责任公司于2015年7月18日签订的《毕节市七星关区物业服务合同》无效等诉讼请求。2017年10月25日，本院作出（2017）黔0502民初2461号民事判决，驳回七星关区业主委员会全部诉讼请求。七星关区业主委员会不服，提出上诉，2018年11月22日，毕节市中级人民法院作出（2018）黔05民终263号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年4月26日，该小区业主委员会向小区业主发出公告，表示“现任物业管理公司将服务至2019年12月31日”。2019年12月29日，原告与该小区业主委员会签订《毕节市七星关区物业服务合同》，约定：高层住宅为0.90元／月.平方米，步梯住宅为0.50元／月.平方米，商业物业为2.00元／月.平方米；合同期限自2018年12月1日起至2020年12月31日止。2020年12月31日，该小区业主委员会向原告送达《通知》，要求原告接到通知之日起15日内作好物业相关资料移交和承接查验的相关准备工作。原告在对涉案履行物业管理服务的过程中，履行了主要的义务，但也存在一定的瑕疵，如消防设施不完善、公共设施未及时修复等。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”及第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”之规定，原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳相应的物业服务费。因毕节市七星关区业主委员会与原告签订的《毕节市七星关区物业服务合同》，已经本院（2017）黔0502民初2461号民事判决和毕节市中级人民法院（2018）黔05民终263号民事判决确认为有效合同，本院依法予以确认原告对滨湖小区进行管理，原告后又与该小区主委员会签订合同，原告有权按照该合同的约定向被告收取物业服务费。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告承担10%的责任。被告承担90%的责任，故对原告主张被告支付物业费的诉讼请求，本院支持2555.70元（2839.70元×90%）。对于原告要求被告支付2021年1月1日到2021年1月15日物业费的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。对于被告主张原告大肆侵吞、侵占业主公共收益和擅自处置业主资产，损害业主合法权益的抗辩，因与本案无关，本院不予采纳，如原告确有损害业主合法权益的事实存在，相关权利人可自行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周江**于本判决发生法律效力之日立即支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司自2018年12月1日起至2020年12月31日的物业费人民币2,555.70元。 二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元（已按简易程序减半收取），由原告负担5.00元，被告周江**负担20.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二一年六月二十二日 书记员  王 贵