重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝04民终604号上诉人（原审原告）：李仕元，男，土家族，1938年5月28日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）。委托诉讼代理人：彭德兵，重庆渝法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆汇升房地产开发有限公司，住所地重庆市酉阳县桃花源镇桃花源大道中路101号1幢4-1，统一社会信用代码915002427562499657。法定代表人：胡艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉华宇，重庆百仁律师事务所律师。上诉人李仕元因与被上诉人重庆汇升房地产开发有限公司（以下简称汇升公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服酉阳县人民法院（2020）渝0242民初3411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日受理后，依法组成合议庭对上诉人李仕元及其委托诉讼代理人彭德兵、被上诉人汇升公司的委托诉讼代理人冉华宇进行了调查询问。本案现已审理终结。李仕元向本院上诉请求：撤销一审判决，改判为支持李仕元的诉讼请求；汇升公司承担诉讼费用。事实和理由：1.一审判决没有支持李仕元过渡安置补助费和经济损失补助费的两点理由不成立。李仕元无需再对延期交房造成的具体损失进行举证或者评估，可以直接按照合同约定进行计算和支付。汇升公司没有通知李仕元接房和结算补差款，汇升公司应当继续支付该套还建房屋的过渡安置补助费。2.一审判决认定汇升公司有先履行抗辩权不履行交付房屋义务的理由不成立。支付还建房屋的补差款与交付还建房屋，双方应当同时履行。李仕元的诉讼请求是汇升公司交付房屋和结算补差款，李仕元支付补差款，并不是请求汇升公司先履行交房。汇升公司至今拒不通知李仕元接房和结算补差款，拒不与李仕元进行补差款结算，李仕元才提起诉讼，请求同时履行。3.一审判决不予认定酉阳县建筑勘察设计有限责任公司对本案还建房屋面积测绘报告错误。测绘报告应当采信。一审判决书并未告知测绘程序哪一点不符合规定。一审法院在庭审中发现测绘报告程序有不符合规定，应当告知鉴定人重新鉴定或者告知申请重新鉴定。一审没有释明和告知不当。4.汇升公司拒不办理、拒不履行办证义务，致使还建房屋面积不能按照产权证确定，责任在汇升公司，李仕元请求按照司法鉴定测绘面积进行计算，应当获得支持。5.李仕元未获得2-5-X号房屋的产权证。X-X-X号住宅未接房的原因是汇升公司至今没有通知李仕元接房和结算补差款。请求二审法院改判。汇升公司答辩认为，拆迁安置补偿合同对过渡安置补助费和经济损失补助费作出了明确约定，汇升公司通知接房后没有义务再向李仕元支付前述费用，该事实有（2018）渝0242民初2555号民事判决予以佐证，一审判决没有支持李仕元过渡安置补助费和经济损失补助费的请求正确。根据涉案合同约定，李仕元要与汇升公司结算产权补差款的情况下汇升公司才交房，符合双方合同约定也符合交易习惯，一审法院判决符合法律规定，也有（2018）渝0242民初2555号民事判决能够印证。在一审中汇升公司向一审法院提出书面请求要求通知测绘人员接受法庭和当事人的询问，在询问过程中也确定鉴定人员不具有鉴定资格，且出具鉴定书人员与鉴定人员不一致，一审法院未认定鉴定报告有一审的庭审笔录可以佐证，李仕元认为应当采信鉴定报告缺乏事实和法律依据。请求维持一审判决，驳回上诉。李仕元向一审法院起诉请求：1.判决汇升公司履行《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，支付过渡安置补助费及经济损失（补助）费132000元；2.判决汇升公司交付李仕元位于重庆市酉阳县汇升广场6栋17层4号的还建房，并与李仕元结算还建房补差款；3.判决汇升公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月10日，重庆市酉阳县万僖房地产开发有限公司（以下简称万僖公司）更名为汇升公司。因实施酉阳县万僖·中央广场建设项目需要拆迁李仕元的房屋，2013年2月20日，万僖公司（甲方）与李仕元（乙方）签订了《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，协议约定：“一、被拆迁房屋基本情况：被拆迁房屋座落钟多镇玉柱社区顺河路31号，房证号315房地证2006字第01707号，土地使用权类型划拨，房屋总建筑面积268.85平方米（其中住宅187.49平方米、其他经营性用房81.36平方米），经乙方申请，将其他经营性用房81.36平方米和住宅建筑面积58.66平方米折算成经营性门面27.20平方米用于还建。折算后共有住宅面积128.83平方米，平街层经营性门面面积27.20平方米；二、补偿、补助、奖励金额：总计人民币136451.81元（附属物及附属设施233元，构筑物904.31元，装饰装修36199.23元，空地6509.25元，搬迁补助费8881.60元，临时过渡安置补助费24000元，提前搬迁奖励费60816元，非住宅经济损失补助费29543.44元，面积补差金额-29620.71元，权属性质扣减金额-1014.32元）；三、产权调换实施办法：（一）住宅：乙方在酉阳县万僖·中央广场新建商品房内相对集中选择还建安置房户型建筑面积120.24平方米的房屋一套，96.12平方米的房屋一套，总面积216.36平方米。扣除公摊系数大于15%部分面积后建筑面积203.85平方米。被拆迁房屋住宅建筑面积小于还建房建筑面积75.02平方米，其中住宅9.38平方米、平街层经营性门面0.91平方米由乙方补给甲方面积差价共29620.71元，另超出住宅建筑面积65.64平方米由乙方按本项目新建商品房相同或相当位置住宅的开盘价在开盘时一次性结算交纳。还建住宅为北区6栋17层4号、北区2栋5层B3号；（二）平街层经营性门面：由乙方在万僖·中央广场新建商品房内相对集中选择平街层经营性门面面积27.20平方米。平街层经营性门面位置为北区6栋1层14号。（三）临时过渡安置补助费及经济损失补助费暂付两年，时间从房屋腾空验收之日起至2015年2月20日止。如两年内甲方不能还房，从2015年2月21日起由甲方支付乙方第三年临时过渡安置补助费及经济损失补助费，超过三年未还房的，按本项目安置补偿方案第五条第一款办理。终止过渡安置费及经济损失补助费的时间以甲方交房时间为准。四、甲方责任：……2、负责按照规划设计方案在三年内还建安置；4、负责在相互结清产权调换差价的前提下，由甲方按有关规定给乙方办理房地产权证。”合同签订后，李仕元于2015年9月28日接收了2-5-X号（原为2-5-B3号）的住宅一套（建筑面积97.30平方米），于2017年9月7日接收了北区6-1-X号的经营性门面一间（建筑面积27.20平方米），另北区X-X-X号的住宅（建筑面积120.24平方米）因李仕元尚欠房屋补差款249432元至今未接房。2018年9月21日，2-5-X号房屋取得了房地产权证。2017年1月12日，重庆市酉阳县汇升广场6号楼已经取得竣工验收备案登记证。一审法院认为，李仕元、汇升公司签订的《房屋拆迁调换安置补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点在于：1、汇升公司是否应当支付李仕元过渡安置补助费及经济损失补助费；2、汇升公司是否应当交付李仕元位于重庆市酉阳县汇升广场6号17层4号的还建房，并于李仕元进行结算补差价。针对本案的争议焦点，分别评述如下：关于焦点一。《房屋拆迁调换安置补偿协议》约定：临时过渡安置补助费及经济损失补助费暂付两年，时间从房屋腾空验收之日起至2015年2月20日止。如两年内甲方不能还房，从2015年2月21日起由甲方支付乙方第三年临时过渡安置补助费及经济损失补助费，超过三年未还房的，按本项目安置补偿方案第五条第一款办理。终止过渡安置补助费及经济损失补助费的时间以甲方交房时间为准。甲方责任中又明确约定，汇升公司按照规划设计方案在三年内还建安置。案涉的2-5-X号房屋及6-1-X号门面已交房，汇升公司于2015年9月28日交付2-5-X号房屋属于合同约定期限内，于2017年9月7日交付的6-1-X号门面，汇升公司迟延交房的行为虽构成违约，但李仕元未提供证据证明因汇升公司违约给其造成的具体损失。至今未交付X-X-X房屋，汇升公司辩称因李仕元未结清房屋补差款，因此汇升公司享有先履行抗辩权，有权拒绝交房且不承担违约责任的理由成立。同时，李仕元也未提供证据证明因汇升公司违约给其造成的具体损失，本案所涉房屋系拆迁安置房，带有一定的政策性因素。故对李仕元要求支付过渡安置补助费及经济损失补助费的诉请，该院不予支持。关于焦点二。（2018)渝0242民初2555号判决已认定涉案房屋X-X-X号房屋补偿差价为249432元。现李仕元申请进行对涉案三套房屋重新测绘，经委托重庆市酉阳县建筑勘察设计有限责任公司对现场进行测绘，汇升公司认为测绘程序违法。且汇升公司提交的酉阳县土地房屋勘察测所涉案房屋建筑面积与重庆市酉阳县建筑勘察设计有限责任公司测绘面积存在误差。经该院通知测绘人员出庭作证接受询问，证实了测绘程序不符合规定。故对重庆市酉阳县建筑勘察设计有限责任公司的测绘报告不予认定。本案需要明确二个“补差价”的概念，一是双方拆迁合同中补差款249432元，是被拆迁房屋面积小于还建面积，应由李仕元补偿汇升公司的补差款；二是李仕元诉求中补差款，是汇升公司还建实际房屋面积与合同约定交付面积的补差款。拆迁合同已载明需结清补差价后交房，最终结算以房产证确定面积为准。李仕元请求汇升公司交付酉阳县汇升广场X-X-X号还建房，以汇升公司用于还建的房屋面积有重大误差为由不愿意履行支付合同中明确的补差款。按照民事权利与义务平等、公正原则，李仕元、汇升公司的拆迁合同互有权利和义务，李仕元方已接收两处还建房，在不履行支付补差款的情形下，要求汇升公司继续给付第三套房屋，汇升公司主张享有先履行抗辩权成立。双方在（2018)渝0242民初2555号判决书对补差款已经明确约定，但结算时依据房产证确定面积，由于房屋未能全面交付，产权证尚未取得，结算差价的条件尚不具备。故该院对此项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十八条、第七十九条之规定，判决：驳回李仕元的诉讼请求。案件受理费2940元，减半收取1470元，由李仕元承担。李仕元在本案二审中未举示新的证据。汇升公司举示了以下证据作为二审中新的证据：1.两份收条，欲证明汇升公司支付了李仕元2015年2月21日至2017年2月20日两年的过渡安置补助费和经济损失补助费；2.两份报纸公告，欲证明汇升公司在2015年8月15日、2016年12月28日以报纸公告方式通知拆迁还建户接房；3.万禧·中央广场拆迁还房结算表，欲证明补差金额。李仕元质证，对于证据1，予以认可；对于证据2，公告通知接房不符合法律规定，不能证明李仕元收到了接房通知；对于证据3，是李仕元一方签的字，是李仕元的儿子所签。本院审查认为，汇升公司二审举示的证据，能够证明本案相关事实，作为二审新的证据予以采信。本院二审查明：1.汇升公司支付了李仕元第三年的过渡安置补助费12000元，经济补偿费14771.71元；汇升公司支付了李仕元第四年的过渡安置补助费费12000元，经济补偿费29543.44元。李仕元认可经济补偿费即是经济损失补助费。2.汇升公司2015年8月15日以报纸公告形式通知桂芳街片区各被拆迁人就桂芳街万禧·中央广场项目一、二期(1、2、3、4、5、17栋楼）接房，接房时间为2015年9月1日-9月10日；汇升公司2016年12月28日以报纸公告形式通知各拆迁还建户就桂芳街万禧·中央广场项目第二批还建房6、9、10、11、12、13栋楼接房，接房时间为2017年1月13日-1月23日。3.李仕元称结清补差款与交房应当是同时进行，且交房并未以办理房产证作为交付。4.生效的酉阳县人民法院（2018）渝0242民初2555号民事判决查明因李仕元尚欠房屋补差款249432元至今未接房。李文忠在万禧·中央广场拆迁还房结算表上签字对房屋面积补差款进行确认。李仕元对李文忠的签字行为予以认可。5.酉阳县万禧·中央广场建设项目房屋拆迁安置补偿方案第五条第一款：“拆迁过渡期自被拆迁人房屋腾空验收之日起不超过三年。超过三年的，自逾期之日起由拆迁人按原标准的百分之一百加付临时安置补助费、经济损失补助费。”6.李仕元称2-5-X号房屋未取得房地产权证。李仕元认可第一、二年的费用已经支付。本院对一审法院查明的与本院二审查明不悖的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.汇升公司是还要支付李仕元过渡安置补助费和经济损失补助费；2.汇升公司应否交付汇升广场X-X-X号的房屋，并与李仕元结算还建房补差款。本院对前述争议焦点评述如下：对于焦点一。根据双方约定，以及汇升公司支付李仕元过渡安置补助费和经济损失补助费的情况，可以认定汇升公司支付李仕元过渡安置补助费头三年的标准为6000元/套/年，经济损失补助费前三年的标准为14771.72元/年。超过三年，则支付的的过渡安置补助费、经济损失补助费的标准翻倍。双方约定终止过渡安置补助费及经济损失补助费的时间以汇升公司交房时间为准。2015年9月28日李仕元接收2-5-X号住宅，除首次支付外，汇升公司应当支付2-5-X号过渡安置补助费3635元（6000×7.27÷12）。2017年9月7日李仕元接收了6-1-X号经营性门面，除首次支付外，汇升公司应当支付6-1-X号经济损失补助费60490.20元(14771.72＋29543.44＋29543.44×6.57÷12)。汇升公司以报纸公告的方式就6号楼接房进行了通知，接房时间截止为2017年1月23日，李仕元未能结清补差款而未接房，不能归咎于汇升公司，故对于X-X-X号住宅的过渡安置补助费计算至2017年1月23日，除首次支付外，汇升公司还应当支付X-X-X号过渡安置补助费17010元（6000＋12000×11.01÷12）。二审查明，汇升公司除了首次支付外，已支付李仕元拆迁安置补助费24000元，经济损失补助费44315.15元。汇升公司还应当支付李仕元经济损失补助费16175.05元（60490.20－44315.15）。汇升公司多支付了李仕元过渡安置补助费3355元（24000－20645），进行冲抵后，在本案，汇升公司还需支付李仕元经济损失补助费12820.05元（16175.05－3355）。对于焦点二。李仕元要求汇升公司交付X-X-X号房屋，汇升公司提出同时履行抗辩。李仕元自己也称结清差价和交房应当同时进行。生效的酉阳县人民法院（2018）渝0242民初2555号民事判决查明李仕元尚欠房屋补差款249432元所以未能接房。对于李仕元应当支付的补差款，李仕元的儿子李文忠在万禧·中央广场拆迁还房结算表上进行了签字确认。李仕元称汇升公司交付的房屋面积小，不符合约定，应当对此予以举证证明。李仕元举示的房产测绘成果报告书，测绘成果是套内面积，不能被采信用于证明汇升公司交付的房屋面积不符合约定。李仕元举证不能的情况下，应当按照其儿子签字确认的补差金额履行其补清补差款的义务。在其该项义务未履行前，汇升公司可以拒绝其交房义务的履行。李仕元补清补差款，汇升公司交付房屋，待房产证办理后，依据房产证登记面积，双方可再次进行结算。综上，李仕元的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院(2020)渝0242民初3411号民事判决；二、被上诉人重庆汇升房地产开发有限公司于本判决生效后十五日支付上诉人李仕元经济损失补助费12820.05元；三、驳回上诉人李仕元本案其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2940元，减半收取1470元，由上诉人李仕元负担1344元，由被上诉人重庆汇升房地产开发有限公司负担126元；二审案件受理费2940元，由上诉人李仕元负担2688元，由被上诉人重庆汇升房地产开发有限公司负担252元。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 徐婷婷审 判 员 王军峰二〇二一年六月十五日法官助理 秦清华书 记 员 程方坪