北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终6320号上诉人(原审被告)：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号。法定代表人：刘洋，董事长。委托代理人：杜文娜，北京永勤律师事务所律师。委托代理人：杜艳晶，女，1990年6月4日出生，北京爱家营企业管理有限公司员工。被上诉人(原审原告)：闫珅，男，1986年11月18日出生。委托诉讼代理人：张俊(闫珅之母)，女，1965年4月19日出生，无业。上诉人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）因与被上诉人闫珅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初20793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。爱家营公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回闫珅的第一项诉讼请求；2.一二审诉讼费由闫珅承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，爱家营公司不应向闫珅支付2019年10月10日至2020年7月22日期间的房屋占有使用费。首先，爱家营公司于2020年1月21日将涉案房屋钥匙交还闫珅，双方对房屋进行了查看验收，虽未就相关费用问题未达成一致，但自2020年1月21日起，爱家营公司已完全丧失对涉案房屋的实际占有管理：其次，闫珅作为房屋所有人自2020年1月21日接收房屋钥匙起完全可以自行处理屋内物品以及进行必要修复；再次，装修、设施设备损害赔偿作为本案一大争议焦点，属于待法院解决认定的事项，以爱家营公司未修复房屋及屋内设施设备影响闫珅使用房屋作为涉案房屋是否完成交接的依据缺乏合理性、可期待性；最后，2020年1月21日处于诉讼阶段，爱家营公司与闫珅在法院组织下进行协商调解，双方始终未达成一致意见，但根据《合同法》第119条规定，闫珅具有防止损失扩大的义务，闫珅收回房屋后应采取有效措施避免损失扩大，一审判决以爱家营公司未主动联系闫珅搬离屋内物品、未主动与闫珅协商解决损坏赔偿问题为由认定爱家营公司放任损失扩大应承担责任，属于适用法律错。闫珅辩称，同意一审判决，不同意爱家营公司的上诉请求和理由。闫珅向一审法院起诉请求：1、要求爱家营公司支付自2019年10月10日至2020年7月22日期间的占有使用费110000元；2、要求爱家营公司赔偿房屋装修期间及装修完之后恢复期的损失46000元；3、要求爱家营公司赔偿装修损失67000元；4、要求爱家营公司赔偿家具家电损失17860元；5、要求爱家营公司支付已使用的冷水费365元、热水费2376元、电费57元、燃气费184元、补办门禁卡费用60元、补办燃气卡费用20元。一审法院认定事实：2018年8月25日，甲方闫珅与乙方爱家营公司签订了《北京相寓资产管理服务合同》，约定甲方将其自有的位于北京朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）委托乙方出租、管理，出租用途为居住，服务期限自2018年9月2日至2019年10月6日，预计租金收益为每月11520元。合同第二条第（六）项约定，为提升租客租住品质，乙方将视情况对管理标的资产进行相应的装修及配置服务，由于装配的投入提升标的资产价值后乙方所代收的实际租金收益高于预计租金收益之差额归乙方所有。第八条第（五）项约定，任何一方逾期支付款项或逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付逾期行为对应应付款项万分之五的违约金。附件二服务内容中“租金保障”项目约定无论乙方实际租金高低，乙方均按照合同约定的租金收益数额向甲方转付。“租期保障”项目约定无论实际出租期限如何，乙方均按照合同约定的支付周期向甲方转付租金收益。双方均认可上述合同实为房屋租赁合同，租期自2018年9月2日至2019年10月6日，月租金11520元，合同到期后乙方有三天的腾退期。合同签订后，闫珅将涉案房屋交付爱家营公司。爱家营公司租金交纳至2019年10月6日。爱家营公司未按约定时间腾退并交还房屋。2019年10月7日，闫珅前往涉案房屋，发现房屋内装修、设备设施损坏严重，多个家具家电丢失，双方未能协商解决。2020年1月21日，爱家营公司将房屋钥匙交还闫珅，双方对房屋进行了查看，房屋内尚遗留次承租人物品未搬离，包括沙发、屏风、衣柜等物品，装修及设备设施损坏、丢失问题仍未解决。钥匙交还后，双方对损失问题未协商一致，爱家营公司亦未将物品搬离。直至2020年8月18日，爱家营公司才将屋内物品清空。闫珅称其自2019年8月开始便主动联系爱家营公司商谈续租事宜，但爱家营公司一直不予理会，租期届满后闫珅多次联系爱家营公司搬离物品、交还房屋，也长期没有得到答复；2020年1月21日，爱家营公司之所以未搬离物品是他们自己不搬。爱家营公司称对于2020年1月21日之前的情况不清楚，2020年1月21日将钥匙交还闫珅后曾向其表示屋内物品属于遗弃物，闫珅可以自行清理，但双方未对清理的费用达成一致，所以物品一直未搬离。双方均认可租赁期间尚欠冷水费365元、热水费2376元、电费57元、燃气费184元；门禁卡和燃气卡已丢失，补办门禁卡的费用为60元，补办燃气卡的费用为20元。经闫珅申请，法院委托北京富川房地产土地资产评估有限公司（以下简称评估公司）对装修损失进行评估。评估结论为：1、双方无争议的财产损失包括玄关、客厅、通道、两间卧室、卫生间、木地板的拆除及恢复、水电的拆除，合计为55434.5元；2、双方存在争议的财产损失为抽油烟机拆除和安装费用926.67元，整体橱柜拆除和安装费用5877.32元，其中台面部分费用3040.12元。争议的原因为，其一，爱家营公司否认抽油烟机的损坏为人为损坏；其二，厨房台面损坏需要拆除，闫珅认为更换厨房台面需一并更换台面下的橱柜，而爱家营公司认为无需更换橱柜。闫珅负担了评估费25000元。另外，物业公司还需收取物业垃圾清运费5000元，闫珅已经支付，计算入装修损失中。爱家营公司对于该事实无异议。爱家营公司对评估公司的评估结论持有异议，认为评估结论未列明各单项内容及详细的重置成本，无法判断是否合理；评估结论未体现成新率，无法判断是否考虑了折旧以及折旧的金额。评估公司答复称评估结论是运用广为市场认同的广联达工程造价软件，采用重编预算法确定的工程造价，并根据资产的实际成新状况确定的评估结果，取价标准是按照广联达的标准，评估结论也考虑了成新率。另查明，涉案房屋内原有家具家电丢失的有电视机1台、立式空调1台、双人床及床垫2个、床头柜1个、四门衣柜1个、两门衣柜1个、五座沙发1个、三屉柜1个、茶几1个、空调遥控器2个。暖气片1组、吸顶灯3个、电视背景墙玻璃、浴缸1个也已丢失，因损失价值包含在评估的装修损失范围内，闫珅未单独主张。闫珅称上述家具家电购买于2018年8月，无法提供购买发票等凭证，所以按照网络上较为便宜的报价主张。经询问，双方无法提供家具家电的品牌、型号等信息。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。闫珅与爱家营公司之间的合同名为服务合同，但根据合同约定，闫珅所获得的租金收益以及租赁期限固定，不受爱家营公司对外出租的租金及租赁期限的影响，爱家营公司负有按期向闫珅交纳固定租金的义务，故合同实为房屋租赁合同。爱家营公司作为承租人，负有妥善使用房屋及屋内设备设施、家具家电，在租赁期限届满后按约交还房屋等义务。2020年1月21日，爱家营公司虽然将钥匙返还了闫珅，但未将房屋腾空，大量物品仍然占用房屋，而且房屋的装修、设备设施损坏严重，未能修复，影响闫珅对房屋的使用、收益，因此，爱家营公司主张2020年1月21日向闫珅交还了房屋，法院不予采纳。2020年1月21日以后，爱家营公司明知大量物品遗留房屋内，不主动联系闫珅搬离，明知装修及设备设施损坏丢失严重，亦不主动与闫珅协商解决，放任损失的扩大，应当承担责任。闫珅要求爱家营公司支付2020年10月10日至2020年7月22日期间的占有使用费，于法有据，具体金额法院参照合同租金标准及闫珅的实际损失酌定为100000元。爱家营公司未妥善使用房屋及设备设施，造成装修及物品损坏、家具家电丢失，应当对闫珅因此所遭受的合理损失承担赔偿责任。装修损失，关于争议部分，厨房台面损坏，更换台面下的橱柜具有必要性和合理性，故法院对橱柜的损失予以支持。抽油烟机在租赁期间损坏，爱家营公司未举证证明损坏不是人为所致，故法院对抽油烟机的拆除和安装费用亦予以支持。物业垃圾清运费系闫珅已经支付的合理费用，应计入装修损失中。综上，法院参照评估报告认定装修损失为67238.49元。闫珅自愿按照67000元主张，法院不持异议。装修期间及装修完之后的恢复期的租金损失，法院酌定为35000元。家具家电损失，法院根据市场价值并考虑相应折旧酌定为10000元。闫珅要求爱家营公司支付租赁期内欠付的冷水费365元、热水费2376元、电费57元、燃气费184元、补办门禁卡费用60元、补办燃气卡费用20元，符合法律规定，法院予以支持。综上，一审判决如下：一、北京爱家营企业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付闫珅2019年10月10日至2020年7月22日期间的占有使用费十万元；二、北京爱家营企业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿闫珅装修及装修恢复期间的租金损失三万五千元；三、北京爱家营企业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿闫珅装修损失六万七千元；四、北京爱家营企业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿闫珅家具家电损失一万元；五、北京爱家营企业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付闫珅冷水费三百六十五元、热水费二千三百七十六元、电费五十七元、燃气费一百八十四元、补办门禁卡费用六十元、补办燃气卡费用二十元；六、驳回闫珅的其他诉讼请求。一审案件受理费4959元，由闫珅负担433元（已交纳），北京爱家营企业管理有限公司负担4526元（闫珅已垫付，北京爱家营企业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付闫珅）。一审评估费25000元，由闫珅负担5000元（已交纳），北京爱家营企业管理有限公司负担20000元（闫珅已垫付，北京爱家营企业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付闫珅）。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为爱家营公司是否应支付闫珅2019年10月10日至2020年7月22日期间的占有使用费。经查，2020年1月21日，爱家营公司虽然将钥匙返还了闫珅，但未将房屋腾空，大量物品仍然占用房屋，而且房屋的装修、设备设施损坏严重，未能修复，影响闫珅对房屋进行正常的使用、收益。之后，爱家营公司亦不主动与闫珅协商解决，放任损失的扩大，且发生纠纷后，闫珅在合理期间内提起诉讼欲解决涉案纠纷，故闫珅要求爱家营公司支付2020年10月10日至2020年7月22日期间的占有使用费，具有事实和法律依据，一审法院院参照合同租金标准及闫珅的实际损失酌定占有使用费10万元，并无不当。爱家营公司所提闫珅应承担未采取有效措施防止损失扩大责任的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，爱家营公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由北京爱家营企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 万丽丽审 判 员 沈 放二〇二一年六月十七日法官助理 陈亢睿法官助理 卢圆圆法官助理 向 玗书 记 员 卢园园