河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0191民初1340号 原告：耿士春，男，汉族，1970年5月12日出生，住石家庄市桥西区。 被告：石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区珠江大道69号荣御府商业4号楼109，统一社会信用代码：911301006975838905。 法定代表人：高青峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王时乐，河北太平洋世纪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王亚琪，河北太平洋世纪律师事务所律师。 原告耿士春与被告石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告耿士春、被告石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王亚琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耿士春向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方于2017年3月24日签订的《内部认购协议书》（编号NO.349）无效；2、依法判令被告返还原告支付的燕港·美域5号楼2单元1001室的购房款共计893724元及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2017年3月24日起至付清之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年3月24日，原被告双方签订《内部认购协议书》（编号NO.349），协议约定原告购买被告开发的燕港·美域5号楼2单元1001室，2020年4月底被告将上述商品房交付原告使用。协议签订后，原告于2017年3月18日向被告支付了认筹款2万元、2017年3月24日支付首付款873724元，共计向被告支付购房款893724元。原告依据协议约定缴纳了应缴纳的款项后，被告却迟迟未能动工，协议约定原告购买被告开发的燕港·美域5号楼2单元1001室，2020年4月底被告将上述商品房交付原告使用。协议签订后，原告于2017年3月18日向被告支付了认筹款2万元、2017年3月24日支付首付款873724元，共计向被告支付购房款893724元。原告依据协议约定缴纳了应缴纳的款项后，被告却迟迟未能动工，时至今日燕港·美域5号楼连地面都未出，经查询，被告至今未取得商品房预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，原被告签订的《内部认购协议》为无效协议。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司辩称，同意原告第一项诉讼请求；对于第二项诉讼请求，一、原告诉状当中的交款数额与事实不符，被告共收取原告已缴纳房款873724元，不是原告诉状所称893724元。原告的证据证明认筹款2万元的收据，为石家庄上古房地产经纪有限公司向原告出具。在被告2017年3月24日出具的收据中仅记载人民币873720元整，收款事由燕港美域5-2-1001首付款，被告实际收取款项金额为873724元。另外的2万元系原告向石家庄上古房地产经纪有限公司支付，且由上古公司出具收据，被告并未收取该2万元，上古公司为独立法人，其独立开展经营活动与被告无关。二、原告签订协议时已知被告五证不全，对自己的损失有心理预期，无权要求支付利息，原告对于自己的损失存在过错。作为完全民事行为能力人，在签订房屋认购协议时，明知被告尚未取得房屋预售许可证，仍然与被告签订协议，被告并未隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，据此，原告无权要求被告支付利息。根据协议书第六条明确记载签署该协议时，本项目只有国有土地使用权证和建设用地规划许可证，对此原告知晓且无异议。第三条第二款记载，甲方在具备办理贷款条件后书面通知乙方，办理购房按揭需开发商五证齐全才行，因此原告在签署该协议时已经明确知道被告五证不全的事实，且无异议。就此原告对项目建设中可能因手续不全，影响项目按期完工建设，有心理准备及预期，且导致目前的情况也不属于超过原告的心理预期，被告不应支付原告的利息。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告耿士春（甲方）与被告石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司（乙方）于2017年3月24日签订《内部认购协议书》，约定：乙方购买的燕港·美域项目位于槐安路与时光街交叉口西××北，此次内部认购住宅交房标准为：房屋（毛坯）完工，经验收合格即：获得相关单位出具的《建设工程竣工验收报告》，房屋水、电、电梯、燃气设备可以使用。乙方自愿内部认购该项目5号楼2单元1001室，目前该套住宅暂测建筑面积共计约为：174.09平方米。该住宅楼的楼座编号为内部认购使用编号，最终楼座编号以石家庄市房产管理局认定的编号为准。上述面积为施工图纸暂测面积，最终以房屋权属登记部门认定的面积为准，如面积发生变化则房价款实行多退少补，按照本协议中约定的该套住宅的单价据实核算。计价方式与价款：按建筑面积计算，该套住宅的单价16622元／平方米，总房价金额小写（人民币）：2893724元，大写（人民币）：贰佰捌拾玖万叁仟柒佰贰拾肆元整，国家规定各种税、费、手续费、证照等费用乙方应按石家庄有关规定缴纳。付款方式：乙方应当按所签定的【认购定单】中约定的付款时间选择银行按揭付款方式按照约定支付甲方相应的款项，乙方应于签订本协议当天，将购房首付款30%，小写（人民币）873724元（含定金），大写（人民币）捌拾柒万叁仟柒佰贰拾肆元整（含定金）一次性支付给甲方，剩余房款小写（人民币）2020000元，大写（人民币）贰佰零拾贰万元办理相关银行按揭手续。房屋的交付期限：甲方预计在2020年4月底可将上述商品房交付乙方使用，如甲方非因不可抗力因素导致上述房源在2020年4月底前不能按本协议交房标准使用的，乙方可以选择以下第Ａ种方式处理（乙方一旦选择不再更改）：乙方选择继续履行本合同,自2020年7月30日起至上述房屋通知交房之日止每延迟一日，甲方向乙方支付其已缴纳房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》的订立：甲方在具备签订《商品房买卖合同》（房屋行政管理部门格式文本）条件后书面通知乙方，乙方应当自接到通知之日起5日内按照甲方提供的文本内容与甲方签订《商品房买卖合同》，此后本协议自动失效并由甲方收回。乙方所认购的上述住宅以最终政府审批通过的本项目规划方案及户型平面图为准。签订本协议书时，本项目已经获取相应的国有土地使用权证和建设用地规划许可证，对此乙方知晓无异议。该协议还约定其他内容。原告耿士春在该协议中签字确认。原告耿士春向被告石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司交纳购房款共计873724元。 原告耿士春于2017年3月18日向石家庄上古房地产经纪有限公司交纳20000元，石家庄上古房地产经纪有限公司出具的收据载明：“交款单位：耿士春，收款方式：POS，人民币（大写）贰万元整，收款事由：认筹燕港美域5-2-1001,2万抵6万……”石家庄上古房地产经纪有限公司在收据上加盖公司财务专用章。 另查明，被告石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司至今未取得涉案房屋商品房预售许可证。 以上事实有《内部认购协议书》、《收据》、庭审笔录等证据在案为证。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，原、被告签订的《内部认购协议书》包含了预售房产的全部内容，性质上属于房产预售合同。被告石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司在没有取得商品房预售许可证等手续的情况下，与原告耿士春签订具有房产预售性质的协议，且至本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，被告石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司对原告耿士春主张该《内部认购协议书》无效的请求无异议，本院应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司应返还原告耿士春购房款873724元。 原告耿士春要求被告石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司退还其定金20000元，该笔款项由石家庄上古房地产经纪有限公司收取并出具收据，原告耿士春主张该笔款项由被告石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司退还，没有事实和法律依据，本院不予支持，原告耿士春可另案主张。 原告耿士春主张自2017年3月24日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，因《内部认购协议书》中已载明涉案项目已经获取相应的国有土地使用权证和建设用地规划许可证，原告耿士春对被告石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司在出卖本案房屋时尚未取得涉案商品房预售许可证是知晓的，原告耿士春对由此可能导致合同无效所产生的风险应有所预期，故对其主张利息的请求，本院不予支持。 综上所述，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、被告石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告耿士春购房款873724元； 二、驳回原告耿士春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12737元，减半后收取6369元，由原告耿士春负担100元，被告石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司负担6269元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省石家庄高新区，邮编：050035，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张学伟 二〇二一年六月十六日 书记员  赵晓琳