北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8041号上诉人（原审原告）：北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司，住址北京市朝阳区西大望路27号［2-1］25幢1层124室。法定代表人：范洪山，经理。委托诉讼代理人：阚立新，北京润朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苗新国，男，1961年9月14日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：苗苗（苗新国之女），女，1986年1月22日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司因与被上诉人苗新国合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司（以下简称鸿诚伟业公司）委托诉讼代理人阚立新，被上诉人苗新国的委托诉讼代理人苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿诚伟业公司上诉请求：1．请求撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初693号民事判决第一项、第二项中关于鸿诚伟业公司支付资金占用利息和赔偿差旅费的内容，改判驳回苗新国该部分诉讼请求；2．请求诉讼费用依法由苗新国承担。事实和理由：1．一审判决未认定鸿诚伟业公司与苗新国之间存在居间合同关系，在此基础上，一审判决认定鸿诚伟业公司与苗新国之间形成了附属于苗新国与辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称“东一公司”）之间房屋买卖合同的从合同关系，进而认定该“从合同”应解除、由鸿诚伟业公司退还5万元款项及自交纳款项之日起的资金占用利息并赔偿差旅费损失，鸿诚伟业公司认为系适用法律错误，应当根据该“从合同”关系的具体性质和权利义务内容来认定本案合同解除的时间和法律后果。如认定鸿诚伟业公司与苗新国之间形成了附属于苗新国与东一公司之间房屋买卖合同的从合同关系，那么在苗新国购房过程中系有两个合同关系，在苗新国与东一公司之间为商品房买卖合同关系，在苗新国与鸿诚伟业公司之间则为因团购优惠活动的组织和参加而形成的合同关系即本案的合同关系。两种合同关系存在事实上的关联。2．在苗新国与鸿诚伟业公司之间团购活动合同关系即本案合同关系中，苗新国的义务系交纳该笔费用，鸿诚伟业公司的义务系保证苗新国在购买涉案商品房时享受相应优惠，合同的目的便在于获得涉案商品房价款的优惠。可以将此认定为一种无名合同。那么5万元款项的性质则为该无名合同关系中获得涉案商品房价款优惠的一种对价。当苗新国订立商品房买卖合同时实际享受到房款优惠，该无名合同便已履行完毕，苗新国便进入到与东一公司的商品房买卖合同关系当中。那么，在苗新国与东一公司之间的商品房买卖合同继续履行的情况下，苗新国实际上享有着优惠购房的结果，该5万元款项作为房款优惠的对价不需要得到相应处理。但在苗新国与东一公司之间的商品房买卖合同解除的情况下，给付该5万元款项获得房款优惠的目的则无法实现，该无名合同亦应解除，则鸿诚伟业公司应将该5万元款项退还。又因合同解除依赖于解除权的行使，也就是说，鸿诚伟业公司退还该5万元款项的前提有二：一为苗新国与东一公司之间的商品房买卖合同解除；二为苗新国行使解除该无名合同的权利。第一个前提在本案中不存异议，关于第二个前提，因苗新国并未通知鸿诚伟业公司解除合同，而是以存在欺诈为由诉至法院请求撤销合同，鸿诚伟业公司认为并没有产生合同解除的效力，而且根据该团购活动合同中双方的权利义务内容，苗新国实际上享有了优惠购房的结果亦不存在欺诈合同不应被撤销，那么本案合同的解除时间应当为法院判决确认合同解除之日，自此才产生退费的后果，如不退费，才产生资金占用利息问题。因此鸿诚伟业公司认为在该团购活动合同关系中鸿诚伟业公司并不存在履约瑕疵不应支付资金占用利息。一审判决没有确认合同解除或者解除的具体时间而直接认定从款项交纳之日计算支付利息是错误的。苗新国辩称，同意一审判决，不同鸿诚伟业公司的上诉请求和理由。苗新国向一审法院起诉请求：1．要求撤销双方的居间服务合同，要求鸿诚伟业公司退还中介电商款人民币50000元；2．要求鸿诚伟业公司按照收取的中介电商款一倍标准赔偿苗新国经济损失50000元；3．要求鸿诚伟业公司以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准支付自2017年6月21日至实际支付之日为止的利息；4．要求鸿诚伟业公司赔付差旅费1704元。一审法院认定事实：2017年6月14日，东一公司（出卖人、甲方）、苗新国（买受人、乙方）签订《认购书》，约定苗新国自愿认购东一公司建设的位于锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾项目中五期B21号楼1单元25层-1（49）号商品房，该房的用途为居住，建筑面积91．21平方米，购房总价款364289元。本协议签订时，苗新国须向东一公司交纳商品房购房定金30000元。当日，苗新国向东一公司交付定金30000元。2017年6月21日，苗新国向鸿诚伟业公司转账支付50000元，鸿诚伟业公司出具收款收据，款项类别一栏载明“团购活动费伍万抵房款捌万购买锦绣蓝湾B21-1-25-1（49）”。针对该收据所载款项的性质，苗新国、鸿诚伟业公司存有争议，其中苗新国认为该款项系鸿诚伟业公司收取的中介服务费，鸿诚伟业公司则认为该款项系代东一公司收取的团购活动费，并可折抵80000元购房款。2017年6月22日，苗新国（买受人）、东一公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（含附件一至四）》，约定苗新国购买东一公司建设的位于锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾项目B21幢49号房，建筑面积91．21平方米，单价3993．96元/平方米，总房款364289元。苗新国采取一次性付款方式支付购房款。东一公司应于2018年5月30日前完成涉案商品房验收手续并向苗新国交付。当日，苗新国依约向东一公司一次性交付剩余购房款334289元。后涉案房屋一直未向苗新国交付。苗新国称，签署上述合同时，涉案房屋处于抵押、查封状态。关于抵押、查封的事实，经苗新国申请，该院依法向锦州市不动产登记中心取证，调取该单位留存的《锦州市房屋抵押权登记申请书》，显示2015年11月10日，东一公司（抵押人）向锦州市古塔区本荣小额贷款有限责任公司（抵押权人）办理在建工程抵押登记手续，抵押期限自2015年11月10日至2016年2月18日。该院另向锦州市不动产登记中心取证，调取该单位留存的涉案房屋查封备案手续，显示2017年2月16日，辽宁省锦州市中级人民法院经中国建设银行股份有限公司锦州分行申请作出（2017）辽07民初4号民事裁定书，对包括涉案房屋在内的锦绣蓝湾B21号楼105套商品房采取保全措施。为查明涉案房屋的预售价格备案情况，经苗新国申请，一审法院院向锦州市滨海新区（锦州经济技术开发区）住房和城乡规划建设局取证，调取该单位留存的《锦绣蓝湾B19、B20、B21、B22、E15号楼预售方案》，显示B19、B20、B21、B22号楼预售均价为建筑面积每平方米3800元，以每层50元上下变动。E15号楼预售均价为建筑面积每平方米9000元。为证明涉案房屋符合商品房预售的条件，鸿诚伟业公司提交土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证的复印件。苗新国对上述证据的证明目的不认可，认为商品房预售许可证有效期限为一年，而前述商品房预售许可证的颁发时间为2014年7月9日，有效期应截至2015年7月8日，所以，涉案房屋不具备商品房预售许可的手续。为证明鸿诚伟业公司与东一公司之间系委托代理关系，鸿诚伟业公司提交鸿诚伟业公司与东一公司于2017年3月3日签订的《锦州·锦绣蓝湾项目销售代理合同书》原件，提交2017年4月1日东一公司出具的《授权书》原件。其中《锦州·锦绣蓝湾项目销售代理合同书》显示鸿诚伟业公司接受东一公司委托以包销代理方式（东一公司不可再委托第二家销售机构代理销售）销售锦绣蓝湾项目1期-6期所有所剩房源，包销期限内，鸿诚伟业公司对协议约定的包销范围内的商品房享有独家销售权、房价确定权，本项目销售超出基价部分的房款收入属于鸿诚伟业公司的包销服务费收入。东一公司在合同履行期间不单方面自行销售。委托代理期限2017年3月（合同签订之日起）至2017年10月30日。合同另约定鸿诚伟业公司代理销售的房源价格高层不低于2550元/平方米、多层不低于3110元/平方米、别墅不低于9000元/平方米、商铺不低于8000元/平方米、车位不低于4万元/个、仓房不低于1000元/平方米、公寓不低于3450元/平方米（购买住宅或公寓和车位的客户，赠送仓房）。《授权书》显示东一公司授权鸿诚伟业公司销售锦州港锦绣蓝湾项目合同约定的所属房源，并认可鸿诚伟业公司组织的团购等任何优惠活动。苗新国对《锦州·锦绣蓝湾项目销售代理合同书》、《授权书》均不认可。一审法院另查，苗新国曾就涉案房屋合同事宜将东一公司诉至辽宁省锦州市太和区人民法院，该院于2019年7月9日作出（2019）辽0791民初124号民事判决书，判令解除苗新国与东一公司签订的商品房买卖合同；东一公司返还苗新国购房款364289元并支付利息；东一公司支付赔偿款364289元。苗新国称，该判决已发生法律效力。一审法院认为，合同履行过程中，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。苗新国作为购房人、东一公司作为售房人，双方签订了房屋买卖合同，即构成房屋买卖合同关系。现苗新国与东一公司之间的房屋买卖合同已被判决解除，在此情形下，针对苗新国提出的各项诉讼请求及双方争议焦点问题，作如下论述：一、关于双方是否存在居间合同及团购活动费应否退还的问题。居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，鸿诚伟业公司已举证证明其与东一公司之间针对包括涉案房屋在内的锦绣蓝湾项目商品房销售事宜签订了销售代理合同，东一公司亦已出具《授权书》认可鸿诚伟业公司作为代理销售机构的事实，所以，一审法院对鸿诚伟业公司作为包销代理商的身份予以认定。鸿诚伟业公司虽然收取了苗新国交付的团购活动费，但该费用并未明确以居间费的形式列明，且苗新国、鸿诚伟业公司并未签订居间服务合同，难以认定鸿诚伟业公司收取的团购活动费系双方议定的居间服务报酬。所以，一审法院对苗新国所称双方存在居间服务合同关系的意见不予采纳。虽然难以认定苗新国、鸿诚伟业公司之间存在居间合同关系，但苗新国向鸿诚伟业公司交付50000元团购活动费的事实并不存疑，而该款项亦未作为东一公司应向苗新国退还的购房款，所以，鸿诚伟业公司系该款项的实际受益者，苗新国、鸿诚伟业公司之间形成了债的关系，形成了附属于苗新国与东一公司之间房屋买卖合同的从合同关系。在苗新国与东一公司之间合同已解除的情况下，苗新国、鸿诚伟业公司之间的从合同关系亦不具备继续履行的条件和可能。所以，鸿诚伟业公司自苗新国处收取的团购活动费50000元缺乏合同基础，应予以退还。鉴于苗新国、鸿诚伟业公司之间形成了附属于苗新国与东一公司之间房屋买卖合同的从合同，在主合同解除的情况下，苗新国单独提出对从合同的撤销权，缺乏请求权基础，一审法院对苗新国该项诉讼请求不予支持。二、关于鸿诚伟业公司是否存在欺诈性销售及应否承担一倍惩罚性赔偿的问题。结合查明的事实，苗新国作为购房人，虽然购买的标的财产系东一公司名下，但鸿诚伟业公司作为代理销售商，有义务充分了解并告知涉案房屋的权属状态，以保障苗新国作为购房人的合法权益。关于涉案房屋是否存在抵押、查封的信息系鸿诚伟业公司应当事前了解的客观事实，但苗新国购买涉案房屋时，尚存在抵押登记及法院查封的事实，足以证明鸿诚伟业公司并未尽到对涉案房屋审慎核查的义务，在此情形下，鸿诚伟业公司仍向苗新国售卖涉案房屋，为苗新国与东一公司之间签订合同提供服务，且通过该项服务实际自苗新国处获得了利益，所以，苗新国、鸿诚伟业公司符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条及第三条规定的消费者与经营者的范畴，鸿诚伟业公司的过错达到了欺诈性销售的程度，苗新国主张按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条关于惩罚性赔偿规定要求鸿诚伟业公司赔偿一倍损失的请求，于法有据。但基于同一事实，苗新国已得到判决，在东一公司处可获得相应赔偿，故苗新国据此再行向鸿诚伟业公司提出惩罚性赔偿的意见，一审法院不予支持。三、关于利息及差旅费应否支持的问题。因鸿诚伟业公司存在履约的瑕疵，并因此给苗新国造成了客观损失，所以，苗新国主张利息和差旅费于法有据。利息的具体计算标准，一审法院予以调整。关于差旅费，苗新国提供的部分证据无法证明与本案有关，一审法院根据案件具体情况，结合苗新国证据，酌予支持1200元，超出部分不予支持。四、针对涉案房屋售价高于预售备案价格、是否超出商品房预售许可证有效期售卖等问题，非本案法律关系处理的范畴，一审法院不予处理。据此，一审法院于2021年2月判决如下：一、鸿诚伟业公司于判决生效之日起七日内退还苗新国团购活动费五万元并支付资金占用利息（以50000元为基数，自2017年6月21日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、鸿诚伟业公司于判决生效之日起七日内赔偿苗新国差旅费一千二百元；三、驳回苗新国的其他诉讼请求。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院要求鸿诚伟业公司提供涉案房屋买卖合同解除时涉案房屋的权属状态，鸿诚伟业公司未按时提交相关材料。本院查明事实与一审法院一致。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据已查明的案件事实，苗新国与东一公司签订《认购书》、《商品房买卖合同（含附件一至四）》，约定苗新国自愿认购位于锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾项目中五期B21号楼1单元25层-1（49）号商品房。苗新国并向鸿诚伟业公司转账支付50000元，鸿诚伟业公司出具收款收据。根据合同约定目的及收据内容，可以确认涉案5万元款项支出系履行房屋买卖合同的组成部分。鸿诚伟业公司为推介销售涉案房屋，收取涉案款项的行为，因房屋买卖合同的解除而丧失依据。故一审法院判令鸿诚伟业公司返还该款、支付资金占用利息并赔偿差旅费损失并无不当。鸿诚伟业公司上诉称一审判决适用法律错误，应当根据该“从合同”关系的具体性质和权利义务内容来认定本案合同解除的时间和法律后果。该上诉意见缺乏法律依据，本院不予采信。鸿诚伟业公司上诉主张其与苗新国之间形成了一种无名合同关系，因苗新国未通知鸿诚伟业公司解除合同，本案合同的解除时间应当为法院判决确认合同解除之日，并自此才产生退费的后果及不退费产生的资金占用利息问题。因房屋买卖合同关系的存在是鸿诚伟业公司收取涉案款项的基础，根据已查明的案件事实，涉案房屋不具备交付条件，而鸿诚伟业公司系接受东一公司委托向苗新国销售涉案房屋，故应就苗新国所支付款项产生的资金占用费及主张权利所发生的必要费用承担责任。对鸿诚伟业公司的该项上诉主张，本院不予采信。综上所述，鸿诚伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50．00元，由北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 张玉娜审 判 员 张丽新二〇二一年六月二十五日法官助理 甘义军书 记 员 刁雨欣