北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终469号上诉人（原审原告）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴铁霞，女，1970年1月16日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王永锋，北京水波纹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。上诉人北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）因与被上诉人吴铁霞、被上诉人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第四中级人民法院（2020）京04民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人北京银行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉、高放，被上诉人吴铁霞的委托诉讼代理人王永锋，被上诉人天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京银行新源支行上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判“准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑9号楼5单元901号（规划房号为12-5-901）房屋的执行，继续查封该房屋”或将本案发回一审法院重新审理；二、本案上诉费用由吴铁霞、天润诚泽公司承担。事实与理由：一审法院认定吴铁霞符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条的情形，系适用法律错误。一、一审法院认定《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称《认购协议》）属于合法有效的书面商品房买卖合同，属于适用法律错误。根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）……（十三）”可知，该条规定了商品房买卖合同应具备的十三项主要内容，应当在商品房买卖合同中进行明确。而吴铁霞与天润诚泽公司签署的《认购协议》共有九条，包括当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间、双方权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等条款，仅具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的“当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间”三项内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。而一审法院认为，只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项内容的主要内容，则《认购协议》即可认定为商品房买卖合同，属于法律适用错误。退一步讲，即使按一审法院的逻辑，《认购协议》也只具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项中的三项内容，且缺少“交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理、办理产权登记”等关键条款，无论从数量还是内容上看，均无法达到“具备主要内容”的条件，《认购协议》不能被认定为商品房买卖合同。二、吴铁霞名下有其他可用于居住房屋的情况下，一审法院仍认定吴铁霞符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项规定，属于适用法律错误。首先，本案中，吴铁霞在涉案房屋被查封时其名下有用于居住的其他房屋，不是商品房消费者，不适用执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定。其次，至于吴铁霞名下用于居住的房屋在查封之后如何处置，不能改变查封之时其名下有用于居住房屋的事实。执行异议复议规定第二十九条作为保护商品房消费者生存权的特殊规定，应严格适用。最高人民法院已经将成年子女排除在“买受人名下”的范围，一审法院将吴铁霞已成年子女纳入“买受人名下”范围，扩大了第二十九条第（二）项的适用范围。最后，一审法院依据《北京统计年鉴》中北京市人均住房建筑面积认定吴铁霞购买涉案房屋是为了适当改善家庭成员居住环境而予以保护，但第二十九条第（二）项的生存权是指在现有社会关系和生活条件下，人享有的应当维持正常生活所必需的基本生活条件的权利。改善居住环境是在获得基本生存权基础上，追求更美好生活的层面，不属于第二十九条保护的对象，一审法院扩大了生存权的范围进而扩大了的适用范围，属于适用法律错误。三、一审法院认定吴铁霞已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十属于基本事实认定不清。一审法院认定吴铁霞已支付购房款的证据是吴铁霞提供的相关银行付款凭证、证人贾某和窦某的证人证言及天润诚泽公司的陈述。但是，一审法院认定事实存在以下问题：首先，吴铁霞与天润诚泽公司签订《认购协议》时间是2019年12月17日，天润诚泽公司的商品房预售许可证已经过期，且天润诚泽公司已经于2019年4月30日就此事进行公告，2020年5月13日北京市延庆区房屋市场管理中心就此事也发布公告。吴铁霞作为购房人，理应尽到必要的注意义务，保护自己合法权益。且根据《认购协议》第七条约定可知，案外人对涉案房屋被抵押的情形也是明知的。本案中，吴铁霞在售房现场有明确公告告知其商品房预售许可证已到期和明知涉案房屋被抵押的情况下仍然签署《认购协议》并支付购房款，由此产生的后果应由其个人承担。其次，一审法院仅依据天润诚泽公司陈述、贾某和窦某的证言认定吴铁霞向北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）账户的付款是购房款，而未查明该等账户款项的去向，未形成完整的证据链条。吴铁霞辩称，吴铁霞向林寅公司一次性支付了房款，林寅公司是天润诚泽公司委托的销售代理公司。关于吴铁霞丈夫张利忠名下有房屋的问题，当时吴铁霞购买涉案房屋是因为面临儿子已经结婚，一家4口挤在一个房子里住不下，而且儿媳要生孩子，所以按照计划购买了涉案房屋。因为赶上疫情，不能按照原计划完成过户，但本质上是为了解决家庭的居住问题。所以吴铁霞是符合商品房消费者相关规定的。一审判决关于吴铁霞的商品房消费者身份的认定是正确的。北京银行新源支行称一审法院扩大了对于家庭成员的认定，该理解不当。经一审法院审查吴铁霞的儿子名下有没有住所，这不代表一审法院的认定扩大了家庭成员的范围，恰恰证明吴铁霞所说的情况属实。如果吴铁霞之子张晨名下还有其他住房，那就说明吴铁霞陈述的不是事实。天润诚泽公司辩称，《认购协议》符合法律规定的书面商品房买卖合同形式。《认购协议》以及相应的补充文件相互配合，可以锁定业主购房标的、交房时间、总价及单价，已经构成了合同的主要内容。在一审法院查封涉案房屋之后，吴铁霞的房产发生了变动，一审法院通过多次开庭审查了相应房产登记变动的原因，执行异议复议规定对业主名下是否有住房并没有作时间结点的规定，查封之后房屋登记变更的情况并不是机械的审查事项。在一审法院查封涉案房屋后业主的房产虽有变动，但都是基于生存需求。一审法院所作出的认定既符合执行异议复议规定，也符合人文关怀。吴铁霞支付购房款的情况与天润诚泽公司记载的收取购房款情况吻合。在天润诚泽公司收取的房款中，有些是由代销机构收取的，有些是自然人收取的款项，主要是因为要配合天润诚泽公司融资的需求。天润诚泽公司股东收取的款项也都是业主支付的购房款，并不是其他款项。天润诚泽公司于2015年已经取得了国有土地使用权证，在此时进行了二级开发，2015年不是一级开发的时点。前期的拆迁工作自2012年就开始了，也是天润诚泽公司介入的。此时就已经有很多业主知道了要开发案涉的项目。本案的项目是政府保障性质的，是少有的具备电梯的项目，存在部分业主于2013年就交付了购买房屋预付款的情况。2016年项目要取得预售许可证时，提前缴款了的业主有选择权，可以选择买房或者是将款项取回，对于选择取款的业主，天润诚泽公司就会支付资金占用费。故，在2016年天润诚泽公司向之前确定交纳了款项的业主支付了利息，利率是年利率10%，也不高且符合相关规定。一审法院查明的吴铁霞的付款情况符合实际情况，达到了总购房款的50%以上。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。北京银行新源支行向一审法院起诉请求：请求准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑9号楼5单元901室（规划房号为12-5-901）房屋的执行，继续查封该房屋。一审法院认定事实：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行申请贷款11亿元。2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《抵押合同》，为上述合同项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地。后天润诚泽公司就上述抵押担保为北京银行新源支行办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明第0000004号《不动产登记证明》载明，抵押权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城05街区05-043地块，不动产单元号为110229100001GB02009W00000000，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元整人民币，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。一审法院于2020年4月13日作出财保14号裁定，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后一审法院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为12-5-901，建筑面积为111.16平方米，性质为住宅。另查，天润·和丽嘉苑商品住宅项目的开发主体为天润诚泽公司，该项目的商品房预售许可证编号为京房售证字（2018）112号，预售许可证的发证日期为2018年9月21日，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可证的到期日为2019年10月30日。2019年12月17日，吴铁霞与天润诚泽公司签订《认购协议》，协议约定吴铁霞购买天润诚泽公司开发的涉案房屋，房屋单价为每平方米30000元，建筑总面积为111.16平方米（以房屋实测面积为准），房屋总价款为3334800元，付款时间为2019年12月17日3334800元（含定金100000元）；吴铁霞应于本协议签署之日起7日内到天润诚泽公司项目售楼处签署买卖合同并按照本协议约定交纳首付款（一次性付款的为全款，分期付款的为首期款）；此外，该《认购协议》对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。吴铁霞于2019年12月17日付清了协议中约定的总房款。天润诚泽公司并未通知吴铁霞与该公司签订《认购协议》中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已于2020年5月5日向吴铁霞交付了涉案房屋。经一审法院核实，2020年6月16日，吴铁霞向一审法院提出书面异议，请求一审法院依法裁定中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。一审法院于2020年8月24日作出执异102号裁定，中止对北京市延庆区天润·和丽嘉苑9号楼5单元901室（规划房号为12-5-901）房屋的执行。吴铁霞与其夫张利忠于1993年生有一子张晨，张晨已于2017年5月结婚。一审法院查封涉案房屋日即2020年5月14日时，吴铁霞名下无房产登记信息，吴铁霞之夫张利忠名下有位于北京市延庆区新兴小区35号楼4层五单元507的房屋一套（面积87.48平方米），张晨与其妻名下无房产登记信息。2020年6月18日，张利忠将该套房屋过户到张晨名下。2020年5月14日至一审法院查询日2020年12月15日24时，张晨名下仅有张利忠转至其名下的上述房屋一套，张晨之妻名下无房产登记信息。上述事实，有在案证据和当事人陈述意见在案佐证。一审法院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，吴铁霞对涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，吴铁霞需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。一审法院将争议焦点进一步分三项论述如下：一、吴铁霞与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的《认购协议》是否属于合法有效的买卖合同。吴铁霞与天润诚泽公司所签订的《认购协议》约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，吴铁霞未能与天润诚泽公司签署《认购协议》中所指的买卖合同，但该《认购协议》具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，天润诚泽公司依据该《认购协议》收取了相应的房款并向吴铁霞交付了涉案房屋，该《认购协议》可以认定为商品房买卖合同。北京银行新源支行引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，认为天润诚泽公司在商品房预售许可证到期后与吴铁霞所签的《认购协议》应为无效。一审法院认为，对民事行为旧法认定无效、新法认定有效的，应当适用新法认定该民事行为有效，从而利于社会关系的稳定，促进交易流转和经济发展。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。商品房预售实行预售许可制度，属于行政管理举措，系管理性强制性规定，开发商没有取得预售许可证应当受到行政处罚，但不影响民事合同的效力。因此，无论天润诚泽公司的商品房预售许可证是否过期，均不影响天润诚泽公司与吴铁霞所签署的《认购协议》的效力，该协议合法有效。二、吴铁霞所购商品房是否系用于居住用途，吴铁霞在查封日有居住用房是否属于名下已有居住用房情形。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下已有居住用房。双方当事人就此产生的争议在于，在一审法院查封涉案房屋日张利忠名下有房，而后其又于2020年6月18日转出，则吴铁霞是否属于名下已有居住用房的情形。双方的争议直接指向执行异议复议规定第二十九条第（二）项中“买受人名下无其他用于居住的房屋”是否应以查封日作为判断的时间节点。一审法院认为，本案首先要审查的问题是吴铁霞是否为购房人消费者的身份问题。从执行异议复议规定第二十九条、2019年11月8日的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民会纪要）第一百二十五条规定的目的而言，均是着眼于消费者购房人的生存权至上的考量，执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定为判断购房人是否系消费者提供了基本的识别标准，对此不能作机械理解，简单地根据查封日时购房人名下是否有居住的房屋一刀切，而应综合上述司法解释目的、法律精神和案件具体情况，对购房人的具体情况进行分析判断。从购房目的而言，吴铁霞购买涉案房屋仍是为了满足家庭成员的居住需求和对居住环境进行必要的改善，属于满足生存权的合理范畴之内。吴铁霞与张利忠此前仅有新兴小区一套房屋，面积87.48平方米，张晨与其妻名下无房，与父母同住。根据《北京统计年鉴》2020年的统计数据，北京市居民人均住房建筑面积（平方米）2015年至2019年的数据分别为33.23、34.02、34.23、34.86、34.52，而其中城镇居民人均住房建筑面积（平方米）2015年至2019年的数据分别为31.69、32.38、32.56、33.08、32.54。吴铁霞一家人均住房建筑面积，远低于北京市城镇居民人均住房建筑面积2015年至2019年的数据。虽然张晨已成年，并非吴铁霞负有法定抚养义务之人，但在作为超大城市的北京，即便是公认的远郊区延庆区，购买一套两居室房屋，也可能需要普通家庭多年的积蓄，更毋论工作不久的年轻人。父母没有法定的为子女购房的义务，但父母亲子，皆属人伦，子女已成年结婚尚无房，有现实的住房需求，父母为减轻子女生活和经济压力，将自己名下房屋赠予子女，包含争议房屋在内，双方现各仅有一套可居住的房屋，完全未超出生存权的合理范畴。吴铁霞再购置一套房屋仍然属于解决现实的居住需求，是为了适当改善家庭成员的居住条件。综上，吴铁霞虽系在一审法院查封涉案房屋后将原名下房屋转给其子，但综合其家庭人员的工作生活地、名下房屋状况、住房现状等因素，其购买涉案房屋并未超出改善居住条件的基本需要范畴，不属于投资情形。吴铁霞的情形符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项、九民会纪要第一百二十五条第二款规定的精神。一审法院对北京银行新源支行与此有关的答辩意见不予采信。三、吴铁霞已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。吴铁霞提供的相关银行付款凭证、北京增值税普通发票（不动产）、证人贾某、窦某的证言及天润诚泽公司的陈述，能够形成证据链条，证明吴铁霞已支付了合同约定的总房款。综上，一审法院认为，吴铁霞对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。北京银行新源支行的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回北京银行新源支行的诉讼请求。本院另查明，一审法院于2020年11月18日相关案件的庭审笔录及2020年12月8日相关案件的谈话笔录中，记载了证人贾某、窦某的证言。林寅公司法定代表人贾某的相关证言主要内容为，天润诚泽公司委托林寅公司独家销售天润·和丽嘉苑商品房，林寅公司代天润诚泽公司收取了购房人交付的购房款，为购房人开具了收据，或是与天润诚泽公司核实后，确认购房人的对应款项已向天润诚泽公司支付，为购房人开具相应的收据，贾某名下的相应银行卡也由林寅公司用来收取购房人的购房款，贾某向一审法院出示了落款为2017年2月1日的林寅公司与天润诚泽公司签订的委托书。窦某的相关证言主要内容为，窦某在天润诚泽公司任会计职务，天润诚泽公司很早之前就开始收取购房人的购房款，大概在2013年、2014年就有购房人交纳购房款，当时为了购房人有保障，天润诚泽公司就与购房人签了名义上的“借款协议”，实际上交的是购房款；窦某应天润诚泽公司的要求，以自己的名义分别开了三张银行卡，分别为尾号“3398”的北京农商银行卡、尾号“4773”的中国农业银行卡，尾号“3089”的中国建设银行卡，天润诚泽公司用这三张银行卡来收取购房人交纳的购房款；天润诚泽公司的董事长陈红恩名下一张尾号为“0706”的银行卡也是由天润诚泽公司的财务保管，用于收取购房人交纳的购房款；后来天润·和丽嘉苑项目许可证发放后，天润诚泽公司才委托了林寅公司。二审中，当事人没有提交新证据。北京银行新源支行和吴铁霞、天润诚泽公司对于一审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。本院认为：关于吴铁霞与天润诚泽公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案买受人吴铁霞与天润诚泽公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，但双方签订的《认购协议》具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。且吴铁霞提交了银行账户交易凭证、购房发票、物业费收据等证据，天润诚泽公司亦向其交付了涉案房屋，可以证明《认购协议》已经实际履行，故本院认定案涉《认购协议》的性质为商品房买卖合同。《认购协议》系吴铁霞与天润诚泽公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。北京银行新源支行关于吴铁霞与天润诚泽公司不存在合法有效的商品房买卖合同关系的上诉理由与事实不符，本院不予采信。关于吴铁霞购买涉案房屋是否符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项规定的问题。执行异议复议规定第二十九条第（二）项规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本条规定的目的在于保护基于自然人的生存利益，即作为消费者的购房人为居住需求而购买的房屋。因此，吴铁霞所购商品房是否系用于居住用途，其名下是否有其他用于居住的房屋是本案需要查明的事实。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下已有居住用房。一审法院已经查明，吴铁霞与张利忠此前仅有新兴小区一套房屋，面积87.48平方米，张晨与其妻名下无房，与父母同住。根据《北京统计年鉴》2020年的统计数据，北京市居民人均住房建筑面积（平方米）2015年至2019年的数据分别为33.23、34.02、34.23、34.86、34.52，而其中城镇居民人均住房建筑面积（平方米）2015年至2019年的数据分别为31.69、32.38、32.56、33.08、32.54。吴铁霞一家人均住房建筑面积，远低于北京市城镇居民人均住房建筑面积2015年至2019年的数据。吴铁霞再购置一套房屋仍然属于解决现实的居住需求，是为了适当改善家庭成员的居住条件。综上，吴铁霞虽系在一审法院查封涉案房屋后将原名下房屋转给其子，但综合其家庭人员的工作生活地、名下房屋状况、住房现状等因素，其购买涉案房屋并未超出改善居住条件的基本需要范畴，不属于投资情形。吴铁霞的情形符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定。本院对北京银行新源支行的相关上诉理由不予采信。关于吴铁霞是否已支付购房款的问题。吴铁霞提供的购房发票、相关银行付款凭证、证人贾某、窦某的证言及天润诚泽公司的陈述，证明吴铁霞已全额支付了房款。此外，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。而商品房预售实行预售许可制度，属于行政管理举措，系管理性强制性规定，开发商没有取得预售许可证应当受到行政处罚，但不影响民事合同的效力。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。吴铁霞系商品房消费者，无论天润诚泽公司是否取得商品房预售许可证、涉案房屋是否被设定抵押，吴铁霞对涉案房屋所享有的物权期待权均优先于抵押权。本院对北京银行新源支行的相关上诉理由不予采信。综上所述，北京银行新源支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘春梅审 判 员 杨绍煜审 判 员 龚晓娓二〇二一年六月三十日法官助理 龚亚东法官助理 宋 莹书 记 员 杜 杰书 记 员 于 静书 记 员 岳 琳