广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0781民初1276号原告：阮伟荣，男，1975年5月16日出生，汉族，住台山市×××××××，公民身份号码：440××××××××××××519。委托诉讼代理人：甄红明，广东宁盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家欣，广东宁盈律师事务所律师。被告：李锦顺，男，1954年9月13日出生，汉族，住台山市××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××01X。委托诉讼代理人：李敬威，广东洲斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝冬兰，广东洲斌律师事务所实习律师。第三人：广东省台山市水产供销总公司。住所：台山市台城环市××××××××。法定代表人：陈某1。原告阮伟荣与被告李锦顺、第三人广东省台山市水产供销总公司（以下简称“台山水产供销公司”）确认合同无效纠纷一案,本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮伟荣及委托诉讼代理人甄红明，被告李锦顺的委托诉讼代理人李敬威、邝冬兰到庭参加诉讼。第三人台山水产供销公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮伟荣向本院提出诉讼请求：1.确认1998年9月29日台山水产供销公司与被告李锦顺签订的《出租房合同书》，自2019年10月1日以后的部分无效；2.判令被告李锦顺将台山市××××××××××××范围内的后座地下4号房腾退并交付原告阮伟荣；3.判令被告李锦顺向原告阮伟荣支付自2019年10月1日后占用上述房地的占用费（占用费按同地段租金标准每月300元计算，计至被告李锦顺腾退之日止，暂计至2021年1月30日为4500元）；4.判令本案诉讼费用由被告李锦顺负担。事实与理由：2019年9月2日，阮伟荣通过人民法院拍卖程序合法取得台山市台城环市××××××××××××不动产的全部产权，产权证号为粤（2019）台山市不动产权第0056525号，阮伟荣已接收上述房屋范围内的大部分房地。李锦顺于1998年10月与台山水产供销公司签订《出租房合同书》，约定其租赁台山市×××××××××××××××地下肆号房，约定租期为50年。至今，李锦顺按照《出租合同书》租赁上述房地已超过二十年，依据法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的部分无效，阮伟荣取得产权后，多次通知李锦顺将上述房地腾退并交还，但李锦顺拒不搬迁。阮伟荣为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。被告李锦顺辩称，1.李锦顺与第三人台山水产供销公司于1998年10月19日签订的《出租房屋合同书》，合同的主体是李锦顺和台山水产供销公司，阮伟荣并非合同主体，无权主张《出租房屋合同书》超过的部分无效；2.《中华人民共和国合同法》施行时间是1999年10月1日，而李锦顺和台山水产供销公司签订的《出租房屋合同书》，租赁案涉房屋的时间是1998年10月19日，当时并没有相关法律法规对最长租赁期限进行规定，因此李锦顺和台山水产供销公司约定租赁期限50年并没有违反当时的法律法规，且在《出租房屋合同书》签订后，李锦顺已一次性缴纳了50年的租金19350元给台山水产供销公司，双方之间的交易是公平、等价的，李锦顺对涉案房屋是基于租赁关系的合法占有，阮伟荣无权要求李锦顺搬离及支付房屋占用费；3.台山市人民法院对涉案房屋进行拍卖时，已在拍卖公告上写明涉案房屋的租赁情况，并附有李锦顺和台山水产供销公司签订的《出租房屋合同书》，阮伟荣是清晰涉案房屋的租赁情况、租赁期限及出租现状的情况下参与竞拍，应承担房屋因出租而无法交付的不利后果。综上，被告李锦顺在本案中不存在过错，是合法、善意取得涉案房屋的承租权。第三人台山水产供销公司辩称，涉案租赁合同约定的租赁期限合法有效，规定租赁合同期限不得超过20年的是1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》，而涉案《出租房合同书》签订于1998年10月19日，当时法律没有对租赁合同期限的强制性规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条的规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，原则上适用当时的法律，第三条规定，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法，以上的条例都是保护合同有效的规定。阮伟荣关于涉案租赁合同约定租赁期限超过二十年部分无效的主张没有法律依据，应予驳回。阮伟荣围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.粤（2019）台山市不动产权第0056525号不动产权证1份；2.（2019）粤0781执399号之三执行裁定书和协助执行通知书各1份；3．《出租房合同书》1份；4.《律师函》1份；5.照片2张；6.水产供销公司的企业登记信息1份。李锦顺向本院提交以下证据：1.台山市水产供销总公司出具的《收款凭单》1份；2.台山市人民法院关于台山市台城环市××××××××××××（第一次拍卖）的公告1份。本院经审理认定事实如下：1998年10月19日，台山水产供销公司与李锦顺签订《出租房合同书》，约定台山水产供销公司将其所有的位于台城环市西怡景花园4号楼101房后座地下肆号（面积为12.9㎡）出租给李锦顺，出租时间为五十年（1998年10月19日至2048年10月19日），出租金额为19350元；出租期内，如有特殊在非变不可的情况下，出租期内的时间不得收缴李锦顺的租金，并即时一次性将全部原租金退回后终止合同一切事宜，双方互不追究。1998年10月19日，台山水产供销公司向李锦顺出具《收款凭单》，确认收到李锦顺交来怡景花园4号楼101房后座地下4号车房款19350元。另查，因台山水产供销公司有对外债务进入执行程序，本院依法对案涉房产进行司法拍卖，阮伟荣通过司法拍卖的方式以764321元的最高价竞得台山水产供销公司所有的台山市台城环市××××××××××××的房屋。2019年9月2日，本院作出（2019）粤民初0781执399号之三执行裁定书，裁定登记在台山水产供销公司名下的位于台山市台城环市××××××××××××［不动产权证号：A0558604］归买受人阮伟荣所有，财产权自该裁定送达买受人时起转移。上述房产所有权的变动，于2019年12月阮伟荣取得不动产权证（证号：粤（2019）台山市不动产权第0056525号，房屋建筑面积为146㎡）。根据房产证测绘图的记载，该房面积又划分1、2、3、4、5、6号。台山水产供销公司是对该房产划分的不同号数面积分别出租给他人作为车房性质使用，包括将划分的××车房出租给李锦顺在内。庭审中，双方确认案涉房产4号车房仍是李锦顺在使用，阮伟荣主张李锦顺应自2019年10月1日起按同地段房屋的出租价格为标准，每月支付300元的占用费。本院认为，本案原告阮伟荣通过合法途径取得案涉房产的所有权，对该房屋财产权益的实现有直接的利害关系，因此主张被告李锦顺与第三人台山水产供销公司签订的《出租房合同书》部分无效，阮伟荣作为本案民事主体身份没有违反法律规定，故本案应为确认合同无效纠纷。根据双方当事人的诉辩意见及举证质证情况，本案争议问题是：1.案涉《出租房合同书》约定租赁期限超过二十年的部分是否无效，李锦顺应否腾退案涉房产；2.如合同确认部分无效，李锦顺应支付房产占用费的标准如何计算。关于案涉《出租房合同书》约定租赁期限超过二十年的部分是否无效的问题。李锦顺与台山水产供销公司于1998年10月19日签订的《出租房合同书》对案涉房屋后座地下4号车房租赁期限约定为50年，因该合同成立于《中华人民共和国合同法》（实施日期1999年10月1日）实施之前，1993年修正的《中华人民共和国经济合同法》对最长租赁期限并无规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》【简称解释（一)】第一条“合同法实施前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。具体到本案，《出租房合同书》约定出租期限跨越《中华人民共和国合同法》实施之后，应适用《中华人民共和国合同法》和解释（一)的相关规定，合同约定履行期超过二十年的部分无效。鉴于《中华人民共和国合同法》对于实施之前成立的合同并无溯及力，故本院认定二十年租赁期限应从1999年10月1日《中华人民共和国合同法》实施之日起计算，即《出租房合同书》自1999年10月1日起计算二十年后的部分无效，也即是2019年10月1日起的租赁履行期限无效。合同无效后，阮伟荣作为案涉房产的所有权人，依法有权收回案涉房产归其使用，故阮伟荣主张李锦顺应将案涉房产腾退并交付其使用的请求，理据充分，本院予以支持。对李锦顺认为其自2019年10月1日起有权继续承租案涉房产的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于阮伟荣主张李锦顺支付房产占用费的问题。因本院已认定李锦顺与台山水产供销公司签订的《出租房合同书》自2019年10月1日后的出租期限无效，李锦顺已没有合同依据继续使用该房产，理应腾退房屋和支付占用房屋期间的占用费给阮伟荣。阮伟荣主张案涉房产占用费是参照同地段其出租给他人收取租金作为计算标准，因其收取的租金不能作为本案占用费的计算依据，但考虑到案涉房产出租面积较小（12.9㎡），涉及租金数额相对不大，且阮伟荣也没有对案涉房产出租价申请鉴定，故在综合考虑出租房产的使用功能、地理位置等情况，也为了减少当事人的诉累，从公平合理的角度考虑，本院酌情确定案涉房产占用费按每月120元的标准计付，即李锦顺应自2019年10月1日起至实际腾退房产之日止，按每月120元的标准向阮伟荣支付占用费。对阮伟荣主张占用费超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第四百二十八条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认被告李锦顺与第三人广东省台山市水产供销总公司于1998年10月19日签订的《出租房合同书》自2019年10月1日起无效；二、被告李锦顺应在本判决生效之日起十五日内腾退台山市××××××××××××××××××车房（面积12.9㎡），并将房产交还给原告阮伟荣使用；三、被告李锦顺应在本判决生之日起十五日内向原告阮伟荣支付房产占用费（占用费自2019年10月1日起按每月120元的标准计至李锦顺实际腾退房产之日止）；四、驳回原告阮伟荣的其他诉讼请求。如果被告李锦顺未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198.13元（已由原告阮伟荣预交396.25元），由原告阮伟荣负担14.95元，由被告李锦顺负担183.18元。原告阮伟荣预交的案件受理费381.3元，由本院予以退回；被告李锦顺应向本院补缴案件受理费183.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 陈儒洲二〇二一年六月三十日法官助理 袁美玲书 记 员 罗韵晓