广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初16912号原告（反诉被告，以下简称原告）：广州市奕德物业服务有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：江伟建。委托诉讼代理人：张执夫，广东天禄盟德律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：广州市广伦物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：朱水旺，执行董事。被告（反诉第三人，以下简称被告）：曹永赣，男，1979年3月30日出生，汉族，身份证住址福建省上杭县，上述两被告共同委托诉讼代理人：葛祥冲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：田臣成，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原告广州市奕德物业服务有限公司（以下简称奕德公司）与被告广州市广伦物业管理有限公司（以下简称广伦公司）、曹永赣租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告奕德公司的委托诉讼代理人张执夫，被告广伦公司、曹永赣的共同委托诉讼代理人葛祥冲、田臣成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奕德公司提起诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、两被告向原告支付租金、管理费及水电费共1174097.6元及滞纳金（按照每日千分之一计算至付清之日止）；3、原告没收两被告的租赁保证金340000元、水电费保证金20000元；4、本案诉讼费由两被告承担。审理中，经本院释明合同无效，原告要求处理合同无效的后果，增加一项诉讼请求，要求被告交还租赁场地的经营管理权。事实和理由：2019年3月8日，原告与被告广伦公司签订《商铺租赁合同》，约定原告将广州市白云区西槎路***号百德商业广场A栋商铺（建筑面积1500平方米）出租给广伦公司使用，租期自2019年5月1日至2025年1月22日，每月租金102000元、管理费68000元，合计170000元；签订合同时广伦公司需支付340000元合同保证金及20000元水电费保证金；每月8日前缴纳当月租金、管理费及水电费，逾期缴纳需按每日千分之一收取滞纳金；等等。合同签订后，广伦公司支付了合同保证金及水电费保证金。合同履行期间，曹永赣作为广伦公司持股95%的股东及法定代表人，多次以个人账户支付租金及相关费用，两被告资产严重混同。2019年6月至2020年6月，两被告未支付租金、管理费及水电费，经原告催要后仍不支付，故提起本案诉讼。被告广伦公司答辩称：一、商铺一、二楼因原告无法提供办证所需材料，一直无法开业经营，后迫于无奈，各分租商铺另行向原告支付高额的办证费，由原告代办营业执照后于2019年10月下旬才进场营业。未开业期间被告的合同目的无法实现，不应缴纳租金，且原告也口头承诺减免租金。因此，被告预缴的5月、6月、9月租金及管理费应抵扣其他月份租金及管理费。二、涉案商铺三楼为违章建筑，被告要求将三楼退还，但原告不同意，称其可代为办证并收取35000元办证费。被告无奈同意及支付后，原告代为办理的营业执照登记地址却与经营地址不一致，遭到商户投诉后原告又将营业执照收回。至此，三楼一直处于空置状态，被告遂将场地腾空要求原告收回，并将三楼钥匙交还原告。故三楼部分无需支付占用费，三楼的租金和管理费应从整体费用中作相应扣减。三、2020年2月，受疫情影响，商场未开业，分租商户也未向被告缴纳租金，而原告已获得上游出租方的租金减免，根据公平原则，被告也应获得租金减免。被告拖欠租金行为是对原告违约行为的抗辩，原告的全部诉讼请求不应得到支持。被告曹永赣辩称：我与原告并无租赁合同关系，涉案租赁合同是原告与广伦公司签订，我只是受公司委托代为处理沟通联络事宜，原告向我主张租赁费用无事实及法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告广伦公司提起反诉诉讼请求：1、确认奕德公司与广伦公司于2019年3月8日签订的《商铺租赁合同》关于商铺三楼部分的约定无效；2、奕德公司赔偿广伦公司装修损失376123.3元；3、本案诉讼费由奕德公司承担。审理中，经本院释明合同无效，广伦公司将第1项诉讼反诉请求变更为确认租赁合同整体无效；并补充反诉请求：1、奕德公司向广伦公司退还保证金360000元；2、奕德公司向广伦公司退还装修押金10000元；3、奕德公司向广伦公司赔偿装修损失491181元；4、奕德公司向广伦公司退还违规加收的电费99691.5元；5、本案诉讼费由奕德公司承担。事实与理由如下：2019年3月8日，原告与被告广伦公司签订《商铺租赁合同》，约定原告将广州市白云区西槎路***号百德商业广场A栋商铺（建筑面积1500平方米）出租给广伦公司使用，租期自2019年5月1日至2025年1月22日。签订合同之日广伦公司向奕德公司支付商铺保证金及水电保证金合计360000元，装修押金10000元。随后，广伦公司投入大量费用对场地进行装修。但原告出租给广伦公司的A栋商铺未取得建设工程规划许可证，双方的租赁合同无效。且在2020年6月，原告通过停电停水方式迫使广伦公司离场，因此，原告应退还保证金和装修押金。根据《广东省发展和改革委员会关于进一步清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》，转供电主体不得通过加收电价及电费的方式解决用电损耗问题。但原告却已向广伦公司收取了用电损耗的同时，每月对广伦公司加收电费，其违规加收的电费应相应退还。故，特提起反诉。原告奕德公司对反诉辩称：涉案商铺租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，涉案商铺符合规划要求，合同效力应为有效。在合同有效的情况下，被告存在欠缴租金的情况，严重违反合同约定，应当承担违约责任。对于装修损失，奕德公司无需承担。被告曹永赣对反诉辩称：同意反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月8日，奕德公司（甲方、出租方）与被告广伦公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区西槎****号百德商业广场A栋商铺（建筑面积1500平方米，以下简称涉案商铺）出租给乙方作经营使用，期限自2019年5月1日至2025年1月22日，租金每月102000元、管理费68000元，合计170000元，租金及管理费每三年递增10%；签订合同时乙方向甲方缴纳340000元合同保证金；甲方提供总水表一个，水费6元/吨，总电表1个，电费1.29元/度，增容费参照市场价，水电公摊损耗按租户实际用量的5%计算；如遇政府加价，水电费也将在原有基础上作相应调整；乙方应在双方签订本合同时缴纳20000元作为水电费保证金；乙方应于每月8日前缴交当月租金、管理费，以及上月水电费；乙方在装修前应向甲方缴纳10000元装修保证金，该保证金在乙方装修完毕且经甲方验收合格后三天内无息退还乙方；甲方必须保证提供齐全的相关资料供乙方办理相关证件使用，否则视为甲方违约，乙方有权要求甲方赔偿由此造成的一切相关经济损失；等等。该合同附件消防安全责任保证书记载，涉案商铺用于经营百货类。同日，广伦公司签署钥匙签收单，确认收到奕德公司移交的商铺钥匙五把，合同期满后将主动上交至物业管理处，若钥匙遗失，按照一把100元计算，从合同保证金处扣除。同日，被告广伦公司向奕德公司支付商铺保证金340000元、水电保证金20000元、装修押金10000元及5月租金170000元。2020年6月1日，奕德公司向广伦公司发出通知，内容是因广伦公司拖欠2019年6月至2020年5月部分租金、水电费共计936097.6元（未含滞纳金）仍未缴清，现通知广伦公司于2020年6月3日15：00前结清，否则停电处理并于2020年6月8日15：00强制收回物业解除租赁合同；等等。2020年6月9日，奕德公司向广伦公司、曹永赣发出《解除合同告知函》，记载因两被告拖欠2019年6月至2020年5月部分租金、水电费共计1004097元（未含滞纳金）构成根本违约，通知两被告收函之日起3日内结清全部费用包括滞纳金，立即腾空物业，原告有权继续按实际天数收取租金和管理费直至办理完毕移交手续；等等。次日，奕德公司向广伦公司、曹永赣发出《解除合同告知函》，记载奕德公司并未同意两被告擅自经营餐饮业，发现后也多次告知两被告整改；奕德公司交付的租赁物不存在违章建筑的事实，也不影响使用和经营；另查明，租赁物的全部装修均与两被告无关，无权主张装修损失。现通知两被告三天内立即结清全部费用，包括滞纳金，立即腾空物业；等等。2020年6月18日，被告广伦公司向原告发出敦促函，内容是原告交付的物业三楼为违章建筑，无法办理相关证照，该司早已腾空场地并将钥匙交至奕德公司，请奕德公司收到后立即与广伦公司办理A栋三楼退租事宜；等等。被告出示照片显示，该敦促函与钥匙一起通过快递邮寄至百德广场四楼奕德公司江伟建，并于2020年6月19日签收。被告为证实原告停水停电，出示停水停电报告，记载由众多人员于2020年7月22日签名，内容记载2020年7月9日，整个一楼被奕德公司停水至10日，7月22日8点一楼停水至今，***号百德广场A排从7月16日上午9点停电至今。原告称停电是因为两被告拒绝履行缴费义务，原告依据合同约定进行停水停电。审理中，原告出示租金、滞纳金统计表，明确其诉讼请求的租金、管理费及水电费具体为2019年6月13907.6元、2019年10月51000元、2019年11月至2020年1月每月各170000元、2020年3月170000元、2020年4月170000元、2020年5月90000元、2020年6月170000元。滞纳金均以各月欠费数额为本金分别自每月8日起按照每日千分之一计算至付清之日止；另原告确认已于2020年7月直接与被告下游的分租户形成租赁关系；还称疫情期间与被告协商，在被告补交欠租的情况下，可以减免租金60000元，但被告一直未补交，故没有减免。被告对上述表格中被告支付款项的金额予以确认，但对原告主张的欠租情况不予确认，称因开业初期无法办理证照，已与原告协商起租日应自2019年10月1日起算。原告为证实涉案商铺具有合法规划，穗国土规划建证[2017]1081号《建设工程规划许可证》，记载建设项目为广州市白云区同德街百德商业大厦，建设规模为地上4层，6925.8平方米，地下1层，3401.5平方米。审理中，经原、被告确认涉案商铺位置，本院向规划部门发函询问涉案商铺是否位于上述许可证范围内。2020年9月17日，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载经初步核查，涉案商铺不在穗国土规划建证[2017]1081号《建设工程规划许可证》范围内，涉案商铺所在位置暂未查到核发《建设工程规划许可证》和规划验收记录。被告广伦公司为证实涉案商铺不能办理证照，出示微信通信记录，显示2019年8月14日被告方收到江伟建发送的营业执照的照片，确认下午将支付35000元；照片中显示营业住所为广州市白云区西槎路同德乡123号。还显示被告方于2019年10月9日向江伟建发送百德广场需办理营业执照商户表格。原告对该证据不予确认，称是被告因合同约定以外的经营事项需要原告协助办证，在原告协助下也成功办理了，不存在涉案商铺无法办理证照的事实。被告广伦公司为证实原告应退还水电费差额，出示广州市电价价目表及《广东省发展和改革委员会关于进一步清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》。原告对该证据真实性无异议，但主张原、被告之间的水电费收取均是根据合同约定收取。被告广伦公司为证实其存在装修损失，申请本院对涉案商铺中的装修价值进行评估。本院经摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司进行评估，2021年1月29日，广州市安衡价格事务所有限公司出具穗安价鉴[2020]ZC071号《价格鉴定结论书》，记载经现场勘查，该场地目前正作为商场正常使用，被告进行的装修改造工程一部分已被拆除或覆盖。现场勘察中被告指认的装修项目共11项，确定在现场勘验之日的价格为233261元；经被告补充的装修图纸等确定已被拆除或覆盖的装修项目共12项，在装修完成之日价格为491181元。被告广伦公司为此支付评估费20000元。原告对该评估报告不予确认，称若法院认定装修损失，应依照现场勘验的装修残值为准。另查，2020年6月24日，被告广伦公司将法定代表人曹永赣变更为朱水旺，股东由曹永赣、曹永荣变更为朱水旺，公司类型由自然人投资或控股变更为自然人独资。以上事实有商铺租赁合同、付款记录、催告通知书、微信通信记录、解除合同通知书、照片、租金统计表、滞纳金统计表、建设工程规划许可证、工商档案资料、租赁合同、银行流水、敦促函、快递单、物流记录、报警回执、停水停电报告、费用明细清单、付款证明函、工程装修合同、收据、广州市电价价目表、民事判决书、通知及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，故原告与被告广伦公司签订的《商铺租赁合同》应属无效。原告要求解除该合同于法无据，本院不予支持，予以驳回。被告广伦公司要求确认该合同无效于法有据，本院予以支持。关于欠付租金、管理费及水电费，涉及起租日、截止日及水电费金额的认定。被告主张2019年10月之前未能办理证照不应计算租金，但未能提供证据证实已取得原告同意，故被告该抗辩本院不予采纳，起租日应参照合同约定自2019年5月1日起。广伦公司主张于2020年6月18日向奕德公司退还涉案商铺3楼，考虑原告收到函件后需要一定时间进行交接，故本院酌情认定三楼收回时间为2020年6月30日，同时结合原告确认自2020年7月起已与各分租户形成租赁关系，故本院确认原告将涉案商铺整体收回时间为2020年6月30日，即租金及各项费用的截止日期为2020年6月30日。原、被告约定了水电费的收费标准，故原告参照合同约定的水电费收费标准向被告收取水电费并无不妥，本院予以支持。因此，广伦公司仍需支付2020年6月30日前的各项费用。现原告出示租金统计表，被告对其已付款金额无异议，故本院对原告诉请的租金、管理费及水电费1174097.6元予以支持，被告应承担支付义务。同时，对被告广伦公司要求原告退还水电费差额的反诉诉讼请求不予支持，予以驳回。被告广伦公司主张疫情期间需减免租金，本院认为疫情暴发确实属于不可抗力，对于被告的经营确实会产生影响，在原告确认涉案商铺曾就疫情期间租金减免进行过协商的基础上，应认定涉案商铺在疫情期间是存在租金减免政策的。虽原告抗辩被告欠租不符合疫情免租条件，但是否欠租与是否受疫情影响相互独立，以欠租为由不予减免不符合政府各部门的疫情扶持精神，故本院对被告广伦公司主张疫情期间需减免租金予以采纳，结合原、被告协商情况及被告经营情况，本院酌情认定2020年2月、3月各减免租金60000元。减免后，被告广伦公司仍需支付租金、管理费及水电费1054097.6元。关于滞纳金，合同无效，合同中关于滞纳金的约定亦属无效，原告要求被告广伦公司支付于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于租赁保证金、水电保证金及装修押金，合同无效，依据无效合同所取得财产应当相互返还，故被告广伦公司要求原告退还租赁保证金340000元、水电保证金20000元于法有据，本院予以支持。并对原告要求没收租赁保证金及水电保证的诉讼请求不予支持，予以驳回。装修押金本应在装修结束后由原告退还，现原告未能举证证实因被告装修造成原告损失导致装修押金无法退还的情况，应由原告承担举证不能的不利法律后果，故被告广伦公司要求原告退还装修押金合法合理，本院予以支持。关于交还经营管理权，原告确认已于2020年7月与各分租户形成租赁关系，故原告自2020年7月起已收回涉案商铺的经营管理权，该项诉请已履行完毕，原告再次要求被告广伦公司交还经营管理权无事实依据，本院不予支持，予以驳回。关于装修损失，被告广伦公司向原告支付了装修押金，结合被告提交的装修合同等证据，本院对被告广伦公司主张其存在装修事实予以采信。根据《价格鉴定结论书》记载，现场勘验时可见的装修项目对应价格为233261元，原告未能提供证据证实该部分装修项目并非被告所为，故本院对上述装修价格予以采纳，并确认为被告广伦公司的装修损失。关于被拆除或覆盖的装修项目，因被告广伦公司将涉案商铺分组给各商户，各商户接收商铺后已对被告广伦公司的部分装修进行拆除或覆盖，该被拆除或覆盖的装修在被拆除或覆盖时已不再具有价值，被告广伦公司主张该部分装修价格为其装修损失依据不足，本院不予支持，予以驳回。因此，被告广伦公司的装修损失应为233261元。同时，因为原告与被告广伦公司对于合同无效均具有过错，故本院酌情认定原告与被告广伦公司对于装修损失各自应负担50%的过错责任，原告最终需向被告广伦公司赔偿装修损失116630.5元。因被告曹永赣仅为被告广伦公司的股东，其收取款项及支付款项的行为并不必然代表其应对公司债务承担付款责任，故原告要求被告曹永赣承担共同付款责任理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告广州市奕德物业服务有限公司与被告广州市广伦物业管理有限公司于2019年3月8日签订的《商铺租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州市广伦物业管理有限公司向原告广州市奕德物业服务有限公司支付租金、管理费及水电费共1054097.6元；三、自本判决生效之日起五日内，原告广州市奕德物业服务有限公司向被告广州市广伦物业管理有限公司返还租赁保证金340000元、水电保证金20000元及装修押金10000元；四、自本判决生效之日起五日内，原告广州市奕德物业服务有限公司向被告广州市广伦物业管理有限公司支付装修损失116630.5元；五、驳回原告广州市奕德物业服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告广州市广伦物业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费20077元，由原告广州市奕德物业服务有限公司负担7609元，由被告广州市广伦物业管理有限公司负担12468元；本案财产保全费5000元，由原告广州市奕德物业服务有限公司负担1895元，由被告广州市广伦物业管理有限公司负担3105元；本案反诉受理费8506元，由原告广州市奕德物业服务有限公司负担3050元，由被告广州市广伦物业管理有限公司负担5456元。原告广州市奕德物业服务有限公司负担的反诉受理费、被告广州市广伦物业管理有限公司负担的本诉受理费及财产保全费均应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本案评估费20000元，由原告广州市奕德物业服务有限公司负担6440元，由被告广州市广伦物业管理有限公司负担13560元，原告负担的评估费应在本判决生效之日起五日内向被告广州市广伦物业管理有限公司直接支付。如不服本判决，需在收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年六月二十五日书记员  孔捷昕