甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初5535号原告：董某，男，汉族，初中文化，住甘肃省武威市古浪县。原告：朱某（系董某妻子），女，汉族，初中文化，住址同上。委托诉讼代理人：董某，系朱某丈夫。被告：甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司），住所地甘肃省武威市凉州区天丰街红星时代广场1-3号楼负一层商业001号。法定代表人：陈某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阮某，系该公司员工。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司），住所地甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张某，系该公司员工。原告董某、朱某与被告星光公司、星泓公司合同纠纷一案，本院于2021年5月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告董某（亦是原告朱某的委托诉讼代理人）与被告星光公司委托诉讼代理人阮某到庭参加了诉讼，被告星泓公司经本院合法传唤未派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董某、朱某向本院提出诉讼请求：一、判令被告星光公司按合同约定支付拖欠原告2019年7月1日至2021年3月31日的房屋租金47858元及违约金3972.74元，合计51650.74元；二、判令被告星光公司向原告交付2019年代扣税金的完税发票；三、判令被告星泓公司对上述欠款承担连带清偿责任；四、判令被告继续履行武威红星时代广场商品房委托经营管理合同；五、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年7月13日，原、被告签订武威红星时代广场商品房委托经营管理合同，约定由原告将所有的位于武威市××区、面积25.58平方米、房号为B3186的房屋委托与被告出租经营，期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；同时还约定了租金的计算方式、租金给付时间及其它内容等。2019年7月1日至2021年3月31日期间的房屋租金被告拖欠未按约定向原告支付，经原告多次索要无果，现诉诸法院。星光公司辩称，根据合同计算，被告欠付原告2019年7月1日至2021年3月31日期间的含税租金是47858元，但在欠付原告租金期间，发生新冠疫情产生租金损失，参照同类案件的处理结果，原告应承担疫情期间27天的租金2084.1元，我公司实际拖欠原告租金45773.9元未付。另外，双方在合同中约定的违约金过高，我公司要求减免后延期支付或分期支付违约金。因我公司现在经营困难，要求按全国银行间同业拆借中心一年期贷款年利率3.85%计算违约金。原告诉请要求交付2019年度税票，我公司将根据税务局规定的税率代扣代缴税款后向原告提交。星泓公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未进行答辩和举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1、董某、朱某出示商品房买卖合同一份、结婚证一份，证明房屋权属属于原告，我们在本案中作为原告主体适格的事实。2、董某、朱某出示武威红星时代广场商品房委托经营管理合同一份,证明原告的诉讼请求有事实和法律依据。3、星光公司出示该公司关于免除2月份租金、物业费的公告及武威市中级人民法院（2021）甘06民终162号民事判决书，证明在新冠疫情期间，被告承担的租金应按武威市中级人民法院审理涉及星光公司的同类案件（该案初审原告是房屋所有人张丹）的判决进行减免，要求参照该案审理结果减免向本案原告支付租金的事实。经质证，星光公司对董某、朱某出示的上述证据的真实性和证明目的均无异议；董某、朱某对星光公司出示的上述证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为：1、星泓公司经本院合法传唤未派员到庭质证，亦未提供反驳董某、朱某的证据，视为对其诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果；2、董某、朱某提交的上述证据客观、真实,与本案事实具有关联性，董某、朱某的法庭陈述与证据之间相互印证，形成了完整的证据链条,故依法确认董某、朱某提供证据的证明效力；3、星光公司提交的证据具有真实性、关联性，本院确认该证据的证据效力。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年7月13日，经星泓公司担保，董某、朱某与星光公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同。该合同约定：1、董某、朱某将其××区、面积25.58平方米、房号B3186号的房屋出租给星光公司使用；2、该商品房屋的委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；3、租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为6176元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为6947元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣董某、朱某应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至董某、朱某指定的银行账户，星光公司不能按时支付租金，每逾期一日，按应付款项每日万分之三向董某、朱某支付违约金;当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付给董某、朱某的租金及所产生的违约金等。合同签订后，董某、朱某将涉诉房屋交付给星光公司租赁管理使用。2016年10月1日至2019年6月30日，星光公司均按合同约定将涉诉房屋租金支付给董某、朱某。但从2019年7月1日起，星光公司未按约定向董某、朱某支付涉诉房屋租金，星泓公司亦未按约履行连带保证责任。经查，星光公司欠付董某、朱某2019年7月1日至2019年9月30日的房屋租金6176元、2019年10月1日至2019年12月31日的房屋租金6947元、2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金6947元、2020年4月1日至2020年6月30日的房屋租金6947元、2020年7月1日至2020年9月30日的房屋租金6947元、2020年10月1日至2020年12月31日的房屋租金6947元、2021年1月1日至2021年3月31日的房屋租金6947元，以上租金星光公司未按约定向董某、朱某支付，星泓公司亦未按约履行连带保证责任。现董某、朱某以星光公司欠付2019年7月1日至2021年3月31日的房屋租金47858元，多次索要无果为由，遂于2021年4月26日向本院提起诉讼。另查明：1、已发生法律效力的甘肃省武威市中级人民法院（2021）甘06民终162号民事判决书认定：“2020年第一季度，全国发生新冠肺炎病毒疫情，星光公司经营的星光购物中心红星时代广场于2020年1月27日至2020年2月22日暂停营业。新冠肺炎病毒疫情系不可抗力，故应对星光公司应承担的租赁费酌情予以减免”。因本案董某、朱某的案涉房屋与上述张丹案件的案涉商铺，均××区北侧红星时代广场，均由星光公司委托经营管理，星光公司要求减免疫情期间应支付董某、朱某的租金，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项的“下列事实，当事人无须举证证明：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”的规定，故本院参照上述张丹案件的审理结果酌情减免27天租金，减免金额应为6947元÷90天×27天＝2084.1元。2、截止2021年4月26日董某、朱某向本院提起诉讼之日止，依据合同约定星光公司欠付董某、朱某租金的违约金是：（1）、2019年7月1日至2019年9月30日的房屋租金6176元，从2019年11月1日至2021年4月26日的违约金是1004.22元；（2）、2019年10月1日至2019年12月31日的房屋租金6947元，从2020年2月1日至2021年4月26日的违约金是937.84元；（3）、2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金6947元，从2020年5月1日至2021年4月26日的违约金是750.28元；（4）、2020年4月1日至2020年6月30日的房屋租金6947元，从2020年8月1日至2021年4月26日的违约金是558.54元；（5）、2020年7月1日至2020年9月30日的房屋租金6947元，从2020年11月1日至2021年4月26日的违约金是366.80元；（6）、2020年10月1日至2020年12月31日的房屋租金6947元，从2021年2月1日至2021年4月26日的违约金是175.06元；（7）、2021年1月1日至2021年3月31日的房屋租金6947元，从2021年5月1日起计算违约金，但原告于2021年4月26日起诉，主张该笔租金的违约金不符合合同约定，故依法不支持该笔租金的违约金。因此，截止2021年4月26日，董某、朱某向本院提起诉讼，被告拖欠案涉租金的违约金合计是3792.74元。本院认为，星光公司经星泓公司担保自愿与董某、朱某签订的商品房委托经营管理合同合法、有效，具有法律约束力，各方应严格遵守合同约定。董某、朱某诉请星光公司支付2019年7月1日至2021年3月31日的房屋租金47858元，因星光公司抗辩要求减免疫情期间应支付董某、朱某的租金，有事实和法律依据，本院酌情减免金额应为2084.1元，故星光公司实际应给付董某、朱某欠付剩余租金是47858元-2084.1元＝45773.9元。董某、朱某诉请星光公司支付截止到2021年4月26日止的违约金3972.74元，计算有误，应按本院核实的违约金3792.74元由被告向原告支付。董某、朱某诉请星泓公司对星光公司向其给付的上述案款承担连带保证责任,有事实和法律依据，本院依法予以支持。董某、朱某要求星光公司交付完税发票，属税务部门的行政管辖范围，本院不予审理。董某、朱某要求继续履行委托经营管理合同，星光公司无异议且无合同解除的情形，本院予以支持。星光公司抗辩董某、朱某诉求的违约金过高，请求减免后延期支付或分期支付违约金，具体按年利率3.85%计算支付违约金，因董某、朱某不接受星光公司的抗辩请求，星光公司又未举证证明其抗辩主张合法，故该辩称意见本院不予采纳。星泓公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼且未在法定期限内提供证据和提出实体答辩，系意思自治之表现，应视为其放弃举证和抗辩的权利,不影响本院根据查明的事实依法判决,由此产生的不利后果应由星泓公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后10日内支付给董某、朱某2019年7月1日至2021年3月31日期间尚欠的房屋租金45773.9元(由甘肃星光商业管理有限公司在代扣董某、朱某应承担的税费后支付)；二、甘肃星光商业管理有限公司于本判决生效后10日内支付给董某、朱某违约金3792.74元；三、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述第一、二项的给付案款承担连带偿付责任；四、甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司与董某、朱某于2017年7月13日签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同继续履行；五、驳回董某、朱某的其他诉讼请求。案件受理费1092元，减半收取546元，由甘肃星光商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 金卫平二〇二一年六月三日书记员 郝勇境