河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终2186号 上诉人（原审被告）：卢中华，男，汉族，1982年12月2日出生，住三河市燕郊开发区。 被上诉人（原审原告）：王会梅，女，汉族，1970年12月19日，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：刘庆磊，河北霍振林律师事务所律师。 上诉人卢中华因与被上诉人王会梅租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初6646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 卢中华上诉请求：一、请求二审法院依法改判上诉人无需支付一审判决第一项、第二项、第四项或撤销原判、发回重审；二、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要事实和理由：1、一审法院认定事实错误，2019年3月25日至2020年1月25日租赁合同期限内的租金上诉人应当按照（15万÷12×10）的标准支付12.5万元。上诉人已经支付了7万，合同期满后至约定的退房交接期间为疫情期间，上诉人无法通过租赁合同获益的情况下，租金应当予以减免。2、租赁期满后疫情原因上诉人无法办理，也并未经营，被上诉人也很难另找承租人，上诉人不应按照合同约定的标准支付占有使用费。3、租赁合同未约定租金交付时间，退房结交属于疫情期间，因不可抗力原因，上诉人不应支付违约金。二审庭审期间上诉人补充上诉理由为：被上诉人在2020年4月份将房门上锁15天左右，还有一次在2020年6月份将房门上锁一个月左右，影响了我正常经营，应该扣除此期间的占用费。物业费也应该扣除一个半月费用。我存在未按期缴纳租金的情形，是构成违约，但是请求酌减一部分。 王会梅答辩称，第一，根据上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》第二条约定合同租期为2019年3月25日至2020年1月25日，上诉人应于2020年3月25日提前退房并办理交接手续，根据该约定非常明确上诉人实际承租涉案房屋的时间为2019年3月25日至2020年3月25日。且该条明确约定租赁期限为1年，即12个月，显然是指2019年3月25日至2020年3月25日。另该合同第三条也明确约定年租金为15万元，即12个月租金为15万元，其明确以括弧的形式标注。上诉人所述的年租金12.5万元，没有任何事实依据，其是典型的恶意狡辩。第二，涉案房屋系被上诉人私有财产，私有财产收到法律保护。上诉人与被上诉人之间签订了房屋租赁合同，上诉人占用和使用涉案房屋，就应当按照约定向被上诉人支付租金。按照上诉人所述，那么上诉人占用使用被上诉人所有的涉案房屋，上诉人不支付租金，被上诉人的权利如何得到得到保障？损害了被上诉人利益那么就公平了？显然不符合常理。第三，根据上诉人与被上诉人之间的合同约定，租金为年付，根据房屋租赁的交易习惯，合同签订之日，上诉人就应将所承租房屋的租金付清。租金的支付根据合同约定，上诉人应当早已支付完毕。但是上诉人并未按照约定履行合同义务。发生疫情在后，本案中不存在租金减免的事实，根据上诉人所述的内容恰恰证明上诉人未按约定支付租金存在违约的情形。另，根据目前没有任何一条法律、司法解释甚至是指导意见规定，对于疫情必须应当减免租金。上诉人所述缺乏事实和法律依据。第四，关于一审法院判决上诉人支付占用使用费并无不当。根据上诉人所述，在2020年3月25日至2020年7月12日间，上诉人占用和使用涉案房屋的属实，一审法院认定正确。根据事实，在2020年3月25日，疫情管控基本陆续放开，并不影响上诉人腾退涉案房屋，只是要求做好防护即可，疫情并非是导致上诉人无法腾退涉案房屋不可抗拒的理由。从上诉人占用涉案房屋的时间跨度长达近四个月，显然其存在恶意。在此期间，上诉人并未与被上诉人协商相关事宜，甚至被上诉人主动联系上诉人，都避而不谈，上诉人根本就没有任何诚意。而是恶意占用被上诉人的房屋。被上诉人认为一审法院所判恰当。第五，一审法院认定上诉人构成违约，向被上诉人支付违约金25000元，事实清楚。（1)合同第二条明确约定租期为1年，即12个月，第三条明确约定租金年付，根据房屋租金合同租金支付的交易习惯，必然是预付一年租金。但是合同履行期间根据上诉人与被上诉人之间的微信通讯记录显示，在此期间被上诉人多次向上诉人催要过租金。也进一步证明上诉人应当是先行支付租金，此为其合同义务。上诉人未按照约定支付租金，构成根本违约。（2)上诉人所述，显然是偷换概念，关于租金支付，是合同签订后，应当是上诉人一次性履行完毕的义务，不存在上诉人所述的受疫情影响等，上诉人未按该约定履行构成根本违约，一审法院认定按照约定承担违约责任并无不当。（3)本案中也不存在上诉人诉状中所适用的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》关于合同案件的审理第5条的规定，本案并非合同解除，而是双方之间租赁合同期限届满，上诉人的违约系未按照约定支付年租金，是合同签订后上诉人一次性应当履行完毕的义务，与疫情等因素不存在关联性。一审法院认定上诉人违约，判决承担违约金并无不当。补充：1、对于占有使用费，根据合同约定，2020年3月25日前上诉人应当将涉案房屋腾退完毕并交付，但事实在2020年7月12日才将涉案房屋腾退，上诉人应当支付此占用期间的占有使用费，上诉人所述的被上诉人上锁与事实不符，锁门是经过上诉人妻子同意后上锁的。2、关于物业费，根据双方之间签订的房屋租赁合同第六条，上诉人承租期间物业等相关费用应当由承租人承担，上诉人未按照约定支付物业费由被上诉人代为缴纳后上诉人应当支付被上诉人所垫付的商铺物业费。3、关于违约金，被上诉人所主张的违约金是根据双方签订的租赁合同第三条第四款约定，一审法院所判合法有据。 王会梅向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告向原告支付拖欠租期内租金人民币80000元及利息；2、请求依法判令被告自2020年3月26日起按照每月12500元的标准向原告支付租金和占用使用费；3、请求依法判令被告向原告支付占用期间拖欠的物业费及滞纳金；4、请求依法判令被告赔偿原告违约金25000元；5、请求依法判令被告腾退承租原告商铺改造部分恢复原状；6、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告卢中华自2015年开始租用原告王会梅位于三河市燕郊开发区，商铺面积为270.91平方米，租期到2018年3月25日。合同到期后，经原、被告协商，被告继续租用原告的商铺，双方于2019年3月25日，签订了《房屋租赁合同》，约定：租期自2019年3月25日至2020年1月25日，被告于2020年3月25日退房并办理房屋交接手续。另，年租金150000元（共计12个月），支付方式为年付，在租期内被告发生的水电费，物业费自行清缴，租金发生逾期，则按两个月租金的标准进行违约赔偿。合同签订后，被告仅向原告支付了租金70000元。剩余80000元被告至今未付。租赁期间被告应自行承担物业费，被告支付了2019年3月25日至2019年12月31日的物业费，2020年1月1日起的物业费被告尚未缴纳。合同到期后，经原告多次催促，被告于2020年7月12日将涉案房屋腾退交付原告。另查明，原告已支付涉案商铺2020年1月1日至2020年12月31日的物业费8127.3元。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、微信转账、证人证词、物业缴费增值税发票、微信聊天记录予以证明，另有庭审记录予以佐证，本院予以确认。庭审中原告陈述，双方签订合同时虽约定租期自2019年3月25日至2020年1月25日，因双方约定腾退房屋的时间为2020年3月25日，证明实际租期仍为一年。 一审法院认为，公民之间合法的债权债务关系应受法律保护。原告王会梅与被告卢中华签订《房屋租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之情形，应系合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定行使权利、履行各自的义务。现原告已按照合同约定将涉案商铺交付被告使用，被告理应按照约定向原告支付租金。原告主张被告拖欠租金应予支付，并提供证据予以证明，被告未到庭参加诉讼，放弃了抗辩、举证、质证等相关诉讼权利，本院合理推定原告的主张成立，被告拖欠原告租金理应予以支付，故对原告的主张，本院予以支持。被告逾期支付租金已构成违约，原告主张被告支付违约金25000元，符合合同约定及法律规定，本院予以维护。原告虽主张被告支付拖欠租金的利息，但未提供证据证明双方对此做出了约定，在双方对违约金做出明确约定情况下，因违约金具有补偿性，包含了因违约造成的利息损失，现原告要求被告再次支付利息的主张，单方加重了被告的违约责任，故对原告的该项主张，本院不予支持。原告主张被告支付其租赁及占用商铺期间的物业费，因双方合同中明确约定商铺租赁期间的物业费由被告交纳，现原告代被告垫付了租赁及占用期间的物业费，被告理应支付原告。自2020年1月1日至2020年7月12日的物业费为4494.56元（8127.3元÷12个月×6.4个月）。现原告仅主张被告支付4334.56元，系原告自行处分其民事权利，本院不予干预，故被告应支付原告垫付的物业费4334.56元。依据合同约定，双方合同已于2020年1月25日到期，被告腾退房屋的时间为2020年3月25日，但被告在到期后未表示续租，也未进行退房，原告主张被告按照《房屋租赁合同》约定的金额支付占用期间的费用，符合法律规定，本院予以维护，故被告应支付原告涉案商铺占用期间的使用费共计45416.67元（150000元÷12个月÷30天×109天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告卢中华于本判决生效后十日内支付原告王会梅租金人民币80000元；二、被告卢中华于本判决生效后十日内支付原告王会梅商铺占有使用费人民币45416.67元。三、被告卢中华于本判决生效后十日内支付原告王会梅代为垫付的商铺物业费人民币4334.56元。四、被告卢中华于本判决生效后十日内支付原告王会梅违约金人民币25000元。五、驳回原告王会梅要求被告支付利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，减半收取计1325元，由被告卢中华负担（于本判决生效后三日内交纳）。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，《房屋租赁合同》第二条明确约定合同租期为一年，另该合同第三条也明确约定年租金为15万元，即12个月租金为15万元，其明确以括弧的形式标注。上诉人所述的年租金12.5万元，没有任何事实依据。关于违约金，租赁合同第三条第四款约定违约金为两个月的租金即25000元，一审法院所判合法有据。上诉人在合同到期后仍占用涉案房屋，应按租金标准支付占用费。 综上所述，卢中华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3308元，由卢中华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 柴秋芬 审 判 员 罗丕军 审 判 员 崔玉水 二〇二一年六月二十八日 法官助理 齐向欣 书 记 员 周承恩