吉林市龙潭区人民法院民事判决书（2021）吉0203民初1056号原告：郑方女，女，1964年5月30日出生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：商湛博，辽宁一雷律师事务所律师。被告：吉林市祥禹房地产开发有限公司，住所地吉林市龙潭区棋盘街黎明路卓远物流4号楼4层。法定代表人：张**，该公司总经理。委托诉讼代理人：贲春学，吉林江城律师事务所律师。原告郑方女与被告吉林市祥禹房地产开发有限公司（以下简称祥禹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑方女及其委托诉讼代理人商湛博，被告祥禹公司的委托诉讼代理人贲春学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑方女向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《商品房认购协议》；2.判令被告立即返还原告购房款185700元，并支付自2015年6月24日至实际返还之日止的利息，利息按照185700元为本金，自2015年6月24日至2019年8月20日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日按照全国银行间同业拆借利率计算；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月24日，我与被告签订了《商品房认购协议》，约定被告将其开发建设的××区房屋出卖给我，面积为71.14平方米，单价为每平方米7800元，房屋总价355700元，首期房款预先交付185700元，合同还约定了其他条款。合同签订后，我依约向被告交付了购房款185700元，被告出具了收款收据。在前次庭审中，被告自认将包含案涉房屋在内的楼盘整体转让给吉林市寰德房地产开发有限公司（下称“寰德公司”），寰德公司证明案涉楼盘已于2019年取得商品房销售许可证书，但并无我购买的房号及面积。我认为，我与被告签订的《商品房认购协议》应认定为合法有效，被告将案涉楼盘转让给寰德公司，寰德公司在此前的庭审中确认，楼盘包含的全部房屋没有我购买的房号，我的房屋不存在，故合同已陷入根本履行不能，应当予以解除。被告应当返还我已经支付的购房款185700元，并支付资金占用期间的利息。综上，请人民法院查清事实，支持我的诉讼请求。被告祥禹公司辩称：2015年7月16日，我公司与吉林市松白房产开发公司签订项目补偿协议，约定我公司将案涉房屋所属的郑州路北危旧房改造项目交由松白公司开发。甲楼网点销控表中包含原告所购的案涉房屋，且项目补偿协议中第二项补偿款的支付中第四点明确甲方已经签署的房屋认购协议的全部权利义务由松白公司继受并履行。2016年4月12日，我公司与松白公司签订关于变更项目补偿协议主体的情况说明，约定原协议中责任主体由松白公司变更为寰德公司，松白公司的权利义务均由寰德公司履行，因此，寰德公司是案涉房屋所在的项目责任主体。在我公司与郑方女签订案涉认购协议中，被告的权利义务由寰德公司继受，寰德公司与本案有直接利害关系。所以原告应起诉寰德公司，原告诉我公司主体错误，主体不适格。请求法庭依法驳回原告的诉请。我公司申请追加寰德公司和闻禹为第三人，并由寰德公司和闻禹承担责任。本院经审理认定事实如下：2015年6月24日，祥禹公司（甲方）与郑方女（乙方）订立商品房认购协议（合同编号0000052），约定郑方女购买祥禹公司开发的××区商品房，房屋面积为71.14平方米，总价款为554872元，同时约定郑方女采用按揭付款的方式支付首期房款成交价的50%即185700元。2015年6月24日、25日，郑方女分别向祥禹公司支付了100000元、85700元，祥禹公司向郑方女开具了收据。2019年涉案合同所在小区取得商品房预售许可证。另查明：郑方女曾以祥禹公司为被告、以吉林市寰德房地产开发有限公司、闻禹为第三人向本院提起诉讼（2021吉0203民初316号案件），在该案件中，祥禹公司与寰德公司自认该涉案房地产项目已经转让给寰德公司，同时寰德公司陈述现在该项目中无郑方女所购买的房屋面积及具体位置，后该案中郑方女撤诉。郑方女至今没有占有使用涉案房屋。以上事实有郑方女提供的商品房认购协议书、缴费收据、2021吉0203民初316号案件庭审笔录、商品房预售许可证及郑方女和祥禹公司的陈述予以确认。对于郑方女提供的微信聊天记录，与本案并无关联，本院不予评判。对于祥禹公司提供的项目补偿协议，关于变更《项目补偿协议》主体的情况说明、补充协议、甲楼网点销控表、抵付房源表、闻禹应收账款，因其为复印件，且郑方女对其真实性、合法性、关联性均有异议，故本院对该份证据的证明力不予确认。对于祥禹公司提供的协议书，与本案并无关联，本院不予评判。本院认为：一、关于合同解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条（法释〔2003〕7号）规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，郑方女于2015年6月24日、25日，按照协议约定的按揭付款方式向祥禹公司支付了首期房款185700元，祥禹公司为郑方女开具了收据，本院能够确认郑方女与祥禹公司之间成立了关于购买甲乙广场小区12栋01号的房屋买卖合同，且双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，郑方女与祥禹公司订立房屋买卖合同至今已经6年之久，在案涉项目已具备办理入住的条件下，郑方女仍然未取得房屋，且在之前的庭审中，祥禹公司与寰德公司自认该涉案房地产项目已经转让给寰德公司，同时寰德公司陈述现在该项目中无郑方女所购买的房屋面积及具体位置，因此能够认定祥禹公司构成迟延履行并致使合同目的无法实现。虽然祥禹公司抗辩依据其与寰德公司的转让协议应由寰德公司及闻禹履行相关义务，但即使相关转让合法有效，因房屋买卖合同系双务合同，祥禹公司并无证据表明其将给付房屋的债务转让给寰德公司，系经过了债权人郑方女的同意，因此基于合同相对性原则，祥禹公司应承担相应的违约责任，本院对祥禹公司的抗辩不予采纳，对其申请追加寰德公司及闻禹作为本案第三人的申请不予准许，对于郑方女主张解除房屋买卖合同的请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中郑方女系通过诉讼方式请求解除合同，本案起诉状副本送达祥禹公司的时间（2021年5月20日）即为合同解除时间，故郑方女与祥禹公司2015年6月24日签订的《商品房认购协议》（合同编号0000052）于2021年5月20日解除。二、关于郑方女其他诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，郑方女向祥禹公司支付了购房款185700元，依据上文论述及上述法律规定，祥禹公司应予返还。对于利息部分，因郑方女于2015年6月24日、25日分别支付了100000元、85700元，因此本院对于以100000元为基数，自2015年6月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算以及以100000元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予以支持；对于以85700元为基数，自2015年6月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算以及以85700元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予以支持。对于超出上述数额部分，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郑方女与被告吉林市祥禹房地产开发有限公司2015年6月24日签订的《商品房认购协议》（合同编号0000052）于2021年5月20日解除。二、被告吉林市祥禹房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即返还原告郑方女购房款185700元。三、被告吉林市祥禹房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即给付原告郑方女房款利息（以100000元为基数，自2015年6月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算以及以100000元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以85700元为基数，自2015年6月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算以及以85700元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告郑方女的其他诉讼请求。如被告吉林市祥禹房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2057元，由被告吉林市祥禹房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至吉林省吉林市中级人民法院。审判员 安 巍二〇二一年六月十八日书记员 赵婉竹