西安市莲湖区人民法院  民事判决书 （2021）陕0104民初5778号原告：张晓飞，男，1984年5月23日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告：杨莹莹，女，1986年10月12日出生，汉族，住住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张晓飞，男，1984年7月23日出生，汉族，住西安市莲湖区，系原告之夫。被告：陕西宏盛文旅开发有限公司（曾用名：陕西宏盛实业有限公司），住所地：西安市莲湖区楼。法定代表人：杨振，该公司总经理。委托诉讼代理人：张**，男，1982年9月21日出生，汉族，该公司经理。原告张晓飞、杨莹莹与被告陕西宏盛文旅开发有限公司(以下简称“宏盛公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓飞、被告宏盛公司的委托诉讼代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告配合办理房地产权证书；2、判令被告支付逾期办理上述房屋房地产权属证书的违约金11717元（按已付房价款的2%支付违约金）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同登记号Y14045347。双方合同约定：原告从被告处购买位于西安市莲湖区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX室商品房一套，房屋总价款585850元。根据合同关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后原告已依约定履行乙方义务。但被告未依约给原告办理产权登记，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，被告已办理大证，原告于2014年9月13日收房，依据买卖合同15条约定出卖人应当在交付使用后360个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书的双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款2%向买受人支付违约金。按照公司实际交房时间起算360个工作日，届满时间为2016年1月30日，依据2016年第八次颁发的全国民商事审判工作会议纪要中规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金从合同约定或者法定期限届满次日起计算诉讼时效，明确逾期办证的违约金诉讼时效起算的一般原则，即当事人有约定的从其约定，无约定的以法律规定的办理权属证期限届满之次日作为起算点，因此本案逾期办证违约金，诉讼时效应当自办理房屋权属证期限届满次日即2016年1月31日起算，另依据民法通则第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外，诉讼时效在2018年1月31日之前主张自己的权利，即便依据民法总则188条规定向人民法院保护民事权利的诉讼时效是3年，诉讼时效为2019年1月31日，已经届满。综上原告起诉违约金已经超过法定的诉讼时效，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告举证《商品房销售合同》、大修基金、契税票据、购房款发票、银行往来账单、证明合同中约定了迟延办理房产证的违约条款以及办证时效性，被告应承担违约责任，举证房屋产权证办理通知复印件、刷卡票据复印件、被告退契税账单复印件，证明诉讼时效应该从2019年4月25日之后起计算。被告对原告上述证据的质证意见为：对真实性认可，证明目的不认可，认为原告的诉讼请求已过法定的诉讼时效提起抗辩拒绝履行义务。对于房屋产权证办理通知复印件真实性、证明目的均不认可。刷卡票据复印件、被告退契税账单复印件真实性认可，证明目的不认可，因为是否代收契税与合同约定的需要由被告提交备案资料无关。被告举证交房手续，证明被告于2014年9月13日向原告交付涉案房屋。举证西安市商品房预售许可证，证明双方签订的《商品房销售合同》合法有效。举证西安市XX户表一份，受理单一份，证明被告申请递交备案资料、西安市不动产登记服务中心受理递交办理大证资料的时间是2018年6月8日，证明被告合法销售房屋，大证办理完毕的时间是2018年6月28日。举证判决书，证明之前业主起诉违约金，一审、二审的判决书，都是原告诉讼时效超过，应当驳回原告起诉。原告对被告上述证据的质证意见为：对于交房时间认可，对于西安市商品房预售许可证、西安市XX户表、受理单表示认可，对于判决书真实性认可，无异议。根据当事人提交的证据，结合庭审查明，本院认定事实如下：2014年5月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX室商品房屋一套，建筑面积95.26㎡，房价款585850元，合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2、3项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、买受人在收到出卖人通知其提供办理产权过户手续十日内，仍不能按通知要求提供产权过户所需资料，则买受人承担延期办理房产证的全部责任，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告依约缴清了购房款，被告于2014年9月13日向原告交付了房屋。2013年5月31日涉案房屋所处项目取得西安市商品房预售许可证，2018年6月8日被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报西安市不动产登记服务中心备案，2018年6月28日取得房屋初始登记，原告于2020年3月31日诉至本院主张自己的权利。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、大修基金、契税缴纳票据、西安市商品房预售许可证、《受理单》、西安市XX户表、交房手续、本院庭审笔录等在卷为证。本院认为，本案争议焦点是出卖人是否存在逾期备案事实，是否系出卖人的责任所致，原告主张的逾期办证违约金是否超过法定诉讼时效。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人逾期履行义务之日起计算。诉讼时效期间届满，义务人可以提出不履行义务的抗辩。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违背法律强制性规定，合法有效，均应依约履行。合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告于2014年9月13日向原告交付涉案房屋，被告依约应在2016年1月30日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告实际于2018年6月8日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报西安市不动产登记服务中心备案，已构成违约，按合同约定应向原告支付违约金，但原告应在法定时效内主张自己的权利，即应于2019年1月31日之前主张，原告2020年3月31日诉至本院，对逾期备案的违约金主张权利，已超法定诉讼时效，现被告对原告的诉讼时效提出抗辩，不同意支付违约金，原告无证据证明有诉讼时效中断、延续之情节及相关证据，也未举证其因此受到损失的证据，被告抗辩理由成立，故对原告请求被告支付逾期备案的违约金之诉讼请求，依法不予支持。另，办理房产证属于房地局职权范围，开发商仅有办理备案登记（即大证）的权利，故原告诉请被告为其办理房地产权属证书一项，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条、第四百六十五条、第五百零二条第一款之规定，判决如下：驳回原告张晓飞、杨莹莹的诉讼请求。案件受理费93元，本院减半收取46元，由原告张晓飞、杨莹莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审   判   员    岳宪印 二〇二一年六月一日 书   记   员   赵   莹