辽宁省黑山县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0726民初1185号原告：王旭东，女，汉族，1971年12月31日，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：沙桂艳，辽宁华峰律师事务所律师。被告：王军，男，1976年12月1日出生，汉族，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：李宏玲，黑山县法律援助中心律师。第三人：黑山建泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：912107263535648721，住黑山县黑山镇一街北外环中段南侧龙城御景园二期33号楼门市东八户。法定代表人：董孝强。原告王旭东诉被告王军、第三人黑山建泰房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王旭东的委托诉讼代理人沙桂艳、被告王军及委托诉讼代理人李宏玲到庭参加诉讼，第三人黑山建泰房地产开发有限责任公司经依法传唤拒绝到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已缺席审理终结。原告诉讼请求：要求立即恢复对黑山县黑山镇十街中大中路北侧东内环路凯旋一号5号楼东一单元3层西户303室楼房的执行措施。事实与理由：一、王军提出的执行异议不成立，其对案涉房屋不具有物权转移的法律效力，该房产仍旧属于被执行人黑山建泰房地产开发有限责任公司的财产。原审法院并没有对王军所述的事实进行客观的审查和质证，从而对事实认定错误。王军称其在曹丽处购买了房屋，该陈述明显虚假。曹丽并非是建筑商、开发商，也并非是建泰公司的工作人员，更不是该房屋的所有权人，其根本没有任何权利出售该房屋，也根本没有收取购房款的权利。案外人孙起凡曾称该案涉房屋抵顶给孙起凡的工程款，而此处法院又认定是抵顶给曹丽的工程款，这本身就存在着明显的矛盾和错误。曹丽是一个普通公民，并且与原告相识，其没有任何建设工程的资质，也根本就没有为凯旋一号项目做过任何一项建设施工的工作，所以根本就不可能有“抵顶工程款”的情况发生。而法院并没有对最为基础的“顶账”一事进行审查核实，而王军、曹丽或者黑山建泰房地产开发有限责任公司也根本就不可能有“抵顶工程款”的真实证据，法院仅凭其陈述便错误的认定存在“抵顶”的事实。而王军将所谓的“购房款”支付给曹丽，该情况在王军的异议申请中根本就没有提及，法院也没有进行过核实，却仅凭转账就认定了顶账的事实，过于草率的做出了错误的认定。二、本案王军购房、入住的事实并不属实。王军称其于2019年7月25日签订了《商品房买卖合同》，但是该合同并未在房产局进行备案，所以真实性存疑。王军虽然有转账的记录，却是转账给曹丽的（裁定中陈述，原告未见证据），而并非是黑山建泰房地产开发有限责任公司，而王军在交付其所谓的“购房款”后，并没有取得购房发票，也没有办理契税等材料，这个是完全与常理不符合的。王军系完全行为能力人，必然了解购买商品房最基础的材料要件，即：商品房买卖合同，购房发票，缴纳契税等。在有购房发票等情况下，其才能够办理不动产产权证，而王军根本就没想办理不动产产权证和房屋过户手续，这很明显的表明购买房屋为虚假的事实。但是买卖合同没有备案，缴纳房款后没有购房发票和收据，这很明显就不是正常购买房屋的行为。所以本案王军所述事实明显虚假且与常理、事实明显不符。根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》的规定，采取伪造证据、虚假陈述等手段，与他人恶意串通，捏造债权债务关系和以物抵债协议的；与被执行人恶意串通，捏造债权或者对查封、扣押、冻结财产的优先权、担保物权的，属于虚假诉讼，而本案王军的行为便与之相符。三、原裁定依据的法律适用错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在有合法有效的书面买卖合同的……且其权利能够排除执行的。该法律规定明确的说明了，首先应当存在合法有效得买卖合同，其次其权利足够排除执行。具体至本案，未经备案的商品房买卖合同的真实性存疑，且购买行为是在完全编造的“顶账”的事实上建立的，该购买行为也是虚假的，同时王军又无法提供在房产局备案的商品房买卖合同，无法提供当时购买房屋的购房发票，契税发票等。本案是否存在真实的买卖关系都无法确定，且其享受的也同样是债权（不动产未经登记，不产生物权转让的效力），也不存在足够排除执行的权利。所以该裁定基于错误的事实，错误的适用了法律，从而做出了错误的裁定结果。故诉至贵院，请求贵院能以事实为依据，正确的适用法律，还原本案的客观事实，维护原告的合法权益。被告答辩称，请依法驳回原告的诉讼请求，本案案涉的房屋在2019年8月5日原告申请查封前，被告已经购买签订了书面买卖合同，支付了全部价款，而且该房屋是被告的唯一居住住房，根据司法解释的规定，能够排除原告对案涉房屋的执行，所以贵院于2021年4月7日作出的（2021）辽0726执异7号执行裁定书认定事实清楚，裁定正确，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。第三人未出庭也未提供答辩意见及证据。原告未提供证据。被告为支持自己的主张，向法庭提交证据如下：1、2018年5月7日给耿纯成现金2万元收据及取款凭证；2018年5月12日取款31万元转账给高秀丽。2、工程协议书一份、收据、顶楼详单、黑山县人民法院（2020）辽0726民初144号民事判决和情况说明，证明王洪臣于2017年7月1日承包了第三人开发的凯旋一号工程，2018年2月12日将案涉的5号楼1-3-3抵给了王洪臣。判决书证明王洪臣与第三人之间存在建筑关系，虽然该判决双方均上诉，未发生法律效力，但是对王洪臣承包第三人工程一事双方均认可。情况说明证明耿纯成是承包王洪臣土建工程的人，王洪臣将从第三人处抵顶的案涉楼房，抵顶给耿纯成，耿纯成收到楼款。3、高秀丽和耿纯成结婚证复印件一份，证明耿纯成与高秀丽是夫妻关系，被告提供的耿纯成的收据转给高秀丽的银行流水及耿纯成的情况说明，能够相互认证，证明被告已经将案涉楼房的全部款项于2018年5月12日支付。4、专用收款收据四张、电费收据联一张、商品房买卖合同一份、取暖费收据一张，证明2018年5月12日第三人给被告出具了329930元的收据。2018年6月4日给原告出具了入住费、电梯门禁卡收费。2019年7月25日与被告签订了购楼合同，为此从2018年5月12日起被告与第三人存在买卖合同关系，所以在原告查封前，被告与第三人存在合法的买卖合同，支付了全部楼款，办理了入住。5、认购协议一份、验楼通知单、该楼房图纸，证明2018年5月12日被告与第三人签订了认购协议，2018年5月31日第三人给被告出具证明，证明被告为凯旋一号小区的住户，让电业局办理用电手续。验楼通知单证明2018年6月4日被告取得验楼通知单并对该楼进行检验。2018年6月5日被告与黑山县供电分公司签订了订阅用电情况告知和远程费控服务协议书，以上证据均证明被告不但支付了全部楼款，而且已经实际入住。6、证明材料一份，原件在（2021）辽0726执异7号案件中，证明案涉房屋是被告用于居住而且无其他居住的房屋。7、录音和发票，发票证明2019年8月5日第三人为被告出具了发票，该事实证明案涉房屋被告购买的真实事实。录音证明因王洪臣与第三人之间工程款纠纷一直为解决，所以发票第三人一直未给被告。本院调取（2021）辽0726执异7号案件卷宗中黑山县住建综合服务中心城区房屋产权工作部的回执一份：内容为经查档王军（2107261976××××××××）在我处档案管理系统内黑山镇内无房屋登记信息。经审查，本院认为原告提交的证据1、2、3、4、5、7能够互相印证，形成完整的证据链条，能够证明案件事实，本院予以采信。原告提交的证据6，不能证明案件事实，本院不予采信。本院调取（2021）辽0726执异7号案件卷宗中黑山县住建综合服务中心城区房屋产权工作部的回执一份，原告对真实性无异议，本院予以采信。根据确认的证据，并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2019年7月25日被告王军与第三人签订了《商品房买卖合同》，该房屋是经曹丽联系从耿纯成处购买了黑山县黑山镇十街中大中路北侧东内环路东侧凯旋一号5号楼东一单元3层西户303室楼房，曹丽是王洪臣承包工程的管理人员，房子是王洪臣从第三人处用工程款抵顶来的。耿纯成承包的王洪臣的土建工程，王洪臣欠耿纯成承包的土建工程款，王洪臣又把房子抵给耿纯成，买楼的时候被告直接跟曹丽联系，买楼的钱给耿纯成，2018年5月7日付现金2万元，2018年5月12日通过转账方式给耿纯成妻子高秀丽31万元。2018年5月12日签订认购书和收款收据，2018年5月31日第三人出具了被告是该楼的住户的证明，2018年6月4日被告支付入住费等。2018年6月5日该户的水表名也变更为被告名。2019年7月25日签订了购楼合同。2019年8月5日第三人开具购楼发票。2019年8月5日原告申请查封该房屋。现该楼由被告王军及家人居住。案争房产系王军名下在黑山县内唯一住房。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告王军在2019年8月5日于原告申请查封前，已经购买签订了书面买卖合同，支付了全部价款。对于买受人名下无其他用于居住的房屋，应理解为案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，本案案涉的房屋是被告的唯一居住住房。综上，被告王军购买的房产虽然一直登记在第三人名下，但其提供的证据已证明其具备上述法律规定三种情形，应解除对被告王军居住的位于凯旋一号小区5号楼东一单元3层西户303室的查封。故对原告的诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告王旭东的诉讼请求。案件受理费6248元，由原告王旭东负担。如不服本判决，可以在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  苗仲秋人民陪审员  苏 慧人民陪审员  李雪琴二〇二一年六月二十三日法官助理马冰新书记员代莉