辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1504号上诉人(原审原告）：杨旭，男，1971年6月24日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街**。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。上诉人杨旭因与被上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初2096号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨旭上诉请求：1、撤销（2020）辽0411民初2096号民事判决书，改判支持上诉人一审全部诉求，判定被上诉人支付未按期办理《不动产权证》规定限期内的违约金16565.47元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院涉案房屋适用《商品房买卖合同》和《补充条款》的条款错误。首先，一审法院对涉案房屋判定办理产权证的条款是依据《补充条款》7.2条，这一条约定的是预售商品房的办理产权证的时限条款，而上诉人的涉案房屋是现房。因为远洋城爱丁堡小区于2014年6月30日已经竣工并进行了配户，涉案房屋是2015年9月11日签定，并且验房后装修，属于现房销售，并不是预售房屋。其次，远洋城爱丁堡小区的预售房屋（也就是预售商品房实际使用之日起正式配户的日期）是2014年6月30日，也就是预售商品房实际使用之日起，上诉人购买的现房并签订合同的时间是2015年9月11日。从时间上看，买房时应该就可以办理《不动产权证》，不办理就是违约，即2016年9月11日即是违约时间的起算时间。一审法院依据错误的条款进行判定逾期时间和逾期违约责任，还计算出违约的金额，故一审法院对事实的认定缺乏考虑，请二审法院予以重新认定。二、一审法院对《商品房买卖合同》和《补充条款》内容认定错误。涉案房屋是应该按照《补充条款》7.1条7.3条的约定进行判定。(一）违约金起始时间应为签定合同的日期2015年9月11日。1、对《补充条款》7.1条：现售商品房的，自本商品房签订之日起720日内，甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记薄。7.1条约定的仅仅是购买现房办理产权证的时间范围（签订合同之日起720日内办理产权证）。可以看出，所约定向房屋所在地提交资料并载于抚顺市房屋登记薄之日是签订合同的日期，也就是2015年9月11日。至于720日内只是时间范围概念，而并不是时间点。2、上诉人购买的房屋是现房，签订合同之日起就应该可以办理《不动产权证》，所约定的720日内办完理完毕（原合同30日内），应该是被上诉人办完大产权证后，甲、乙双方在720日内共同办理涉案房屋产权证的的一个期限，并不是被上诉人办理大产权证手续的期限。(二)逾期时间的约定，逾期时间起止和违约金计算约定，具体是：自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记薄之日起，也就是补充条款所约定的签订合同之日起（2016年9月11日），截止日期是甲方实际提交并记载于抚顺市房屋登记薄之止（2019年5月9日），鉴于甲方违约时间为1336天，不符合《商品房买卖合同》第九条4.1款的约定，故应按照《补充协议》第7.3条规定执行：如出买人的责任，逾期超过720日后，乙方同意继续履行合同，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。计算方法：逾期720日后的天数为616天（1336天-720天），按万分之零点五计算的违约金为16,565.47元。根据《合同法》第四十一条格式合同的解释的规定：对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。另案已查明：抚顺市中级人民法院（2020)辽04民终1155号民事判决书和网上公示的庭审的书面材料，也可以佐证《合同法》第四十一条的法律规定。请二审法院根据《合同法》、《商品买卖合同》和《补充协议》的相关规定，予以审理！德创置业辩称，该房屋并非现房。开发商在销售房屋时是依据房产局下发的预售证进行销售的，所有房屋均是按照预售进行销售。如按现房销售，需在房产局办理现房销售许可证，所以，一审中对该房屋以预售方式计算违约金并无不当。同时，按照合同约定，自房屋交付之日起720日内为开发商办理产权期限，之后的720日内按照日万分之0.1支付违约金，约定清晰明确，且无论是按照上诉人的主张还是一审的预售计算，该计算比例均一致。杨旭向一审法院起诉请求：1、判令德创置业向杨旭支付逾期办理房产证的违约金16565.47元（自2017年9月1日起至2019年5月9日止）；2、本案诉讼费由德创置业承担。一审法院认定事实：2015年9月11日，杨旭与德创置业签订商品房买卖合同，约定杨旭购买德创置业开发的位于顺城区房屋，该房屋建筑面积为112.05平方米，总价款为537840元。按照商品房买卖合同第九条及补充协议第7条约定，预售商品房的，德创置业自商品房实际竣工使用之日起720日内，向房屋所在地房屋登记机构提出办理房屋所有权证的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿，如因德创置业的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交申请并记载于抚顺市房屋登记薄的，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期在720日（含）之内，德创置业按日向杨旭支付已付房价款万分之零点一计算违约金；逾期超过720日后，德创置业按杨旭已付房款日万分之零点五支付违约金。合同签订后，杨旭按约定支付房款，德创置业按约定于2015年9月30日交付房屋。2019年5月9日，德创置业发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。杨旭于2019年5月31日取得该房屋的不动产权证书。现杨旭以德创置业逾期办证为由来院主张权利，因双方调解意见差距较大，故未能达成调解协议。一审法院认为，本案杨旭与德创置业签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。德创置业未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向杨旭支付违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高或者过低。关于争议焦点一：首先，关于违约金计算的起始时间认定问题。双方在商品房买卖合同及补充协议中约定，德创置业自商品房实际竣工使用之日起720日内，向房屋所在地房屋登记机构提出办理房屋所有权证的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿，逾期在720日（含）之内，德创置业按日向杨旭支付已付房价款万分之零点一计算违约金，故违约金计算的起始日期应为2017年9月20日。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非德创置业所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对德创置业此项辩称理由一审法院不予采信。德创置业于2019年5月9日在园区公告栏内张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知杨旭办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，杨旭无法对案涉房屋充分享有物权。德创置业以杨旭一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对德创置业此项辩称理由一审法院不予采信。杨旭主张案涉违约金过低，要求按照日万分之零点五的标准计算，因商品房买卖合同中已约定逾期在720日（含）之内按杨旭已付房款日万分之零点一计算违约金，故杨旭的主张于法无据，一审法院不予支持。综上，德创置业应向杨旭支付2017年9月20日至2019年5月8日的逾期办证违约金3206元(537840×0.01‰×596)。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于判决生效后十五日内一次性给付杨旭2017年9月20日至2019年5月8日的逾期办证违约金3206元；二、驳回杨旭其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，由杨旭负担173元，抚顺德创置业有限公司负担41元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，杨旭与德创置业签订的商品房买卖合同及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，补充协议对商品房买卖合同中关于办理《房屋所有权证》的时间及违约金计算的条款进行了变更，经双方签字盖章确认，应认定合法有效。商品房买卖合同及补充协议约定，德创置业应自房屋交付使用之日起720日内提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因德创置业的责任，未能按前述期限办理房屋产权登记事宜，则由德创置业承担违约责任。案涉房屋于2015年9月30日交付杨旭使用，根据前述约定，德创置业未能按期办理房屋产权登记，应自2017年9月20日起向杨旭支付逾期办证违约金。德创置业以预售商品房的形式销售远洋城小区房屋，因杨旭未提供充分证据证明案涉房屋为现房销售，即使案涉房屋为现房，杨旭主张违约金计算的起始时间应为2016年9月11日亦不符合协议约定，故其该项主张本院不予支持。至德创置业于2019年5月9日在园区公告栏内张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知杨旭办理产权证之时，德创置业逾期办证期限未超过720日，根据商品房买卖合同及补充协议约定，德创置业应按已付房款的日万分之零点一向杨旭支付逾期办证违约金。商品房买卖合同及补充协议虽为格式条款，但关于办理房屋产权登记事宜的时间及违约金计算的条款约定清晰、明确，杨旭以应对格式条款作出不利于德创置业的解释为由，主张按已付房款的日万分之零点五计算逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。一审法院判令德创置业向杨旭支付逾期办证违约金3206元，符合双方约定，本院予以维持。综上所述，杨旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费134元,由上诉人杨旭负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二一年六月二十九日书记员  刘佳伟