辽宁省盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1104民初1608号 原告：中国农业银行股份有限公司盘锦大洼支行，营业场所：辽宁省盘锦市大洼区。 负责人：杨玉新，该行行长。 委托诉讼代理人：任广璐，男，原告支行职员。 委托诉讼代理人：张加海，男，原告支行职员。 被告：刘宏生，男，1971年6月2日出生，汉族，住盘锦市大洼区。 被告：徐华，女，1971年10月3日出生，汉族，住盘锦市大洼区。 被告：盘锦百利宝房地产开发有限公司。住所地：盘锦市大洼县。 法定代表人：孟一飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘殿双，男，该公司法律顾问。 原告中国农业银行股份有限公司盘锦大洼支行（以下简称农行大洼支行）与被告刘宏生、被告徐华、被告盘锦百利宝房地产开发有限公司（以下简称盘锦百利宝公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行大洼支行的委托诉讼代理人任广璐、张加海，被告盘锦百利宝公司的委托诉讼代理人刘殿双到庭参加诉讼，被告刘宏生、被告徐华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行大洼支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令宣布贷款提前到期并解除原告与被告刘宏生、徐华于2013年3月22日签订的《个人购房担保借款合同》的信贷关系。2.请求判令被告刘宏生、徐华偿还拖欠原告借款本金余额171417.22元及利息、逾期罚息，从借款之日起直至借款本息结清之日止。3.请求判令被告盘锦百利宝公司承担连带保证责任。4.请求判令原告对被告刘宏生、被告徐华已办理抵押登记的房屋享有优先受偿权。5.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理理由：原告与被告刘宏生、徐华于2013年3月22日签订一份《个人购房担保借款合同》（合同编号21020XXXXXXXXXX98），借款金额为28万元，借款期限为2013年3月22日至2028年3月21日止，还款方式为等额本息还款法。被告刘宏生、徐华用此款购买的房屋是被告盘锦百利宝公司开发，位于盘锦大洼区（地号：12XX30-1），现被告刘宏生、徐华尚欠借款本金余额171417.22元（截止2021年4月27日，共逾期10期、逾期利息及罚息7168.95元）。担保方式为抵押和开发商提供阶段性保证。被告盘锦百利宝公司于2012年11月19日与原告签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，合同编号：21XXXXXXXXXX49、21XXXXXXXXXX65，该公司经股东会决议，同意为借款人提供阶段性保证担保，阶段性保证担保止于办妥正式抵押登记。原告依约向被告刘宏生、徐华发放了借款，但该二被告未能依约履行还款义务，借款已逾期。以上欠款虽经原告多次催收，但被告刘宏生、徐华仍不能履行还款义务，已构成违约，保证人盘锦百利宝公司有连带保证责任。为了维护法律尊严，保证原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，敬请贵院依法维护原告的合法权益。 被告盘锦百利宝公司辩称，我公司为该笔借款提供阶段性保证，现该房屋已具备办理产权条件，原告怠于行使权利未办理手续，应自行承担责任。 被告刘宏生、徐华未答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年11月19日，原告作为甲方与作为乙方的被告盘锦百利宝公司签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，合作协议中约定了双方同意就合作项目的个人住房贷款业务进行合作等相关事宜，其中对单一购房人的保证责任自甲方发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2013年3月22日，被告刘宏生作为借款人与作为贷款人的原告农行大洼支行及作为保证人的被告盘锦百利宝公司、作为抵押人的被告刘宏生、徐华签订《个人购房担保借款合同》一件，上约定借款金额为28万元，借款用途为购买房产，借款人购买房产位于大洼县（现为盘锦市大洼区，建筑面积117.25平方米，借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。还款方式采用等额本息还款法，还款周期为一个月。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款、有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。本合同项下借款以阶段性保证+抵押。由阶段性保证人被告盘锦百利宝公司按约定提供保证担保。保证方式为连带责任保证，保证范围为包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权。保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用。抵押人、借款人应协助配合贷款人自本合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记，自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。阶段性保证自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2013年3月22日，案涉商品房在房产部门办理了商品房所有权预告登记和预售商品房抵押权预告登记。 另查明，截止至2021年4月27日，被告刘宏生、徐华已逾期10期未按约定还款，欠原告本金余额为171417.22元及截止至2021年4月27日的利息7168.95元。 以上事实，由原告提供的个人购房担保借款合同复印件、个人借款凭证复印件、房地产抵押清单复印件、不动产清单复印件、他权证复印件、还款明细复印件、一手住房贷款业务银企合作协议复印件予以证明，经当庭出示、质证及本院审查，予以采信。 本院认为，我国民事诉讼法规定，被告有答辩和质证权利，本案被告刘宏生、徐华经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了相应的诉讼权利，本院依法缺席审理并根据出庭当事人提供的相关证据，依法认定本案事实。 原告农行大洼支行与被告盘锦百利宝公司、被告徐宏生、徐华签订《个人购房担保借款合同》，是三方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效，对合同当事人均具有约束力。原告农行大洼支行已按约定履行发放贷款28万元的义务，而被告刘宏生与被告徐华未按照借款合同的约定时间偿还贷款本息，至2021年4月27日，已逾期十期，其行为已经构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，本案适用借款合同成立时的法律及司法解释。我国合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告刘宏生与徐华已违约事实存在，根据合同的约定，原告有权宣布贷款提前到期。故对原告农行大洼支行请求判令贷款提前到期的诉讼请求，本院予以支持。我国合同法规定，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故对原告农行大洼支行要求解除其与被告刘宏生、徐华于2013年3月22日签订的《个人购房担保借款合同》信贷关系的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院对原告农行大洼支行要求被告刘宏生、徐华返还原告借款本金余额171417.22元及利息、罚息的诉讼请求，依法予以支持。被告刘宏生与被告徐华从被告盘锦百利宝公司购买的房屋未完成所有权登记和抵押登记，抵押权未设立。依照合同约定，被告盘锦百利宝公司尚处于为该笔贷款提供连带保证阶段，原告在保证期间内向其主张权利，被告盘锦百利宝公司应承担保证责任，故对原告要求被告盘锦百利宝公司承担连带保证的诉讼请求，本院予以支持，对被告盘锦百利宝公司的相关抗辩意见，本院不予采纳；对原告要求判令其对被告刘宏生、徐华已办理抵押登记的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告刘宏生、徐华于2013年3月22日签订的《个人购房担保借款合同》中双方信贷关系，贷款提前到期。 二、被告刘宏生与被告徐华于本判决生效之日起5日内返还原告中国农业银行股份有限公司盘锦大洼支行借款本金余额171417.22元及截止至2021年4月27日的利息、罚息7168.95元，自2021年4月28日起，按合同约定的执行利率和罚息年利率（执行利率基础上加收50%）计算利息和罚息至实际清偿之日止。（相关计算数据以原告贷款系统数据为准） 三、被告盘锦百利宝房地产开发有限公司对本判决第二项给付内容承担连带保证责任。承担保证责任后，有权向被告刘宏生、徐华追偿。 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司盘锦大洼支行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3750元，原告中国农业银行股份有限公司盘锦大洼支行已预交，由被告刘宏生、徐华、盘锦百利宝房地产开发有限公司共同负担1875元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予以缴纳依法强制执行。原告中国农业银行股份有限公司盘锦大洼支行预交案件受理费3750元，予以退还。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审判员 吴 军 二〇二一年六月十七日 书记员 张晓霞 附法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依法本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。