湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初4770号原告长沙市怡思教育咨询有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道银盆南路火炬城M1组团B座4楼。法定代表人曹银东，系该公司总经理。委托代理人刘倩宇，湖南联合创业律师事务所律师。被告湖南凯珈体育文化有限公司，住所地：长沙市天心区黄兴南路（劳动广场东北角）14号门面。法定代表人周磊。原告长沙市怡思教育咨询有限公司（以下简称“怡思教育公司”）诉被告湖南凯珈体育文化有限公司（以下简称“凯珈体育公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年5月26日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告怡思教育公司的委托代理人刘倩宇，被告凯珈体育公司的法定代表人周磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡思教育公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告退还原告租房押金75000元及支付利息（利息以75000元为基数自2019年5月11日起按照同期人民银行贷款利率计算至实际清偿之日止）；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年1月11日，原告怡思教育公司与被告凯珈体育公司签订《租赁合同》，合同对租期、租金及押金进行了详细约定。同日，原告与被告凯珈体育公司、案外人付仕林签订了《代收款项三方协议》，约定由付仕林代收房租。2018年2月1日，原告按照约定将租房押金75000元及一季度租金转至付仕林名下长沙银行账户。2018年11月10日,原告与被告协商一致同意解除《租赁合同》，并于2018年12月6日签订了《合同终止协议》。原、被告协商一致解除《租赁合同》后，被告需归还原告押金75000元。后原告多次催讨均未果，原告特诉至法院,请求依法裁判。被告凯珈体育公司辩称，原告就本案已于2020年向岳麓区法院提起诉讼，因当时原告没有履行承诺书约定的付款义务导致签订的解除协议无效，法院判决驳回了原告的全部诉讼请求。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，如果原告不按合同条款履行义务，本公司可以解除租赁合同并不予退还押金。从上一次的判决书中可以证明，原告当时没有履行付款义务，所以系原告违约，本公司不予退还押金。本公司保留起诉原告赔偿合同违约金的权利。同时，合同中还约定了如果因原告的原因导致解除租赁合同，本公司可解除合同无条件收回房屋并不予退还押金。在涉案租赁合同履行期间，本公司多次催缴房租，原告均未按时支付，故系原告存在违约。经审理查明，2018年1月11日，原告怡思教育公司（承租方，甲方）与被告凯珈体育公司（出租房，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同对租期、租金及押金进行了详细约定。同日，原、被告及案外人付仕林签订《代收款项三方协议》，约定由付仕林代收房租。上述合同签订后，被告依约将涉案房租交付给原告使用。2018年2月1日，原告向案外人付仕林的长沙银行账户支付租房押金75000元及一季度房屋租金。2018年12月6日，原告怡思教育公司（甲方）、被告凯珈体育公司（乙方）与案外人周磊、付仕林、周世敏（丙方）签订《合同终止协议》一份，载明：“鉴于：甲乙双方于2018年1月11日签订了《长沙市岳麓区银盆南路火炬城M1组团A座4楼房屋租赁合同》(以下简称“《房屋租赁合同》”)甲乙双方经协商一致，同意提前终止《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲、乙双方本着平等、自愿的原则，就提前终止《房屋租赁合同》相关事宜达成如下条款，双方共同恪守：一、甲、乙双方协商一致，同意《房屋租赁合同》于2018年11月10日提前终止，该房租甲方已经缴纳至2018年11月10日。二、本终止协议签订完成后，乙方需归还甲方已付押金75000元(大写：柒万伍千元整)，因乙方经营困难，无法归还乙方押金，现甲乙丙三方协商同意由丙方代为清偿押金75000元，丙方应于2019年5月10日前向甲方银行账户退还75000元押金，丙方各自然人约定清偿比例为：周磊承担30%，付仕林承担40%，周世敏承担30%，乙方不承担归还押金的义务。乙方需协助甲方按原合同签订的与该物业相关的各项价格与物业签订新的租房合同。三、除本协议约定外，乙方不再基于《房屋租赁合同》的签订及履行的相关事宜向甲方主张任何权利，且不再追究甲方的任何责任。甲方不再基于《房屋租赁合同》的签订及履行的相关事宜向乙方主张任何权利，且不再追究乙方的任何责任……”同日，原告向被告出具《承诺书》一份，载明:“长沙市怡思教育咨询有限公司与湖南凯珈体育文化有限公司就金荣科技园M1四楼《房屋租赁合同》解除当日，怡思教育将所欠水费（（以物业出示的数据为准）、电梯维护费的一半（以物业出示的数据为准）、开票费（2446.00元）全部结清。否则解除协议无效。”后原告怡思教育公司以案外人周磊、付仕林、周世敏未退还上述7500元租房押金为由，于2020年11月23日以案外人周磊、付仕林、周世敏为被告，以凯珈体育公司为第三人诉至本院[案号：（2020）湘01014民初16087号]，要求周磊、付仕林、周世敏退还75000元租房押金及利息，本院经审理后以原告未履行其出具的《承诺书》中载明的支付欠款义务为由，于2021年2月4日作出（2020）湘0104民初16087号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。2021年3月18日，原告以凯珈体育公司为被告再次起诉至本院，要求被告凯珈体育公司退还其租户押金75000元及相应利息。现原告仍未履行其向原告出具的《承诺书》中载明的欠款（水费、电梯维护费、开票费）支付义务。上述事实，有当事人当庭陈述、原告提交并经庭审质证的租赁合同》、《代收款项三方协议》、押金支付凭证（银行流水）、（2020）湘0104民初16087号案件开庭审理笔录、《合同终止协议》，被告提交并经庭审质证的《租赁合同》、《代收款项三方协议》、承诺书、《合同终止协议》、《合同解除协议》、（2020）湘0104民初16087号民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案《租赁合同》、原被告与案外人周磊、付仕林、周世敏签订的《合同终止协议》及原告向被告出具的《承诺书》均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。关于原告缴纳的75000元租房押金被告应否退还的问题，本案中，原、被告及案外人周磊、付仕林、周世敏在签订的上述《合同终止协议》中第二条明确约定：“本终止协议签订完成后，乙方需归还甲方已付押金75000元(大写：柒万伍千元整)，因乙方经营困难，无法归还乙方押金，现甲乙丙三方协商同意由丙方代为清偿押金75000元，丙方应于2019年5月10日前向甲方银行账户退还75000元押金，丙方各自然人约定清偿比例为：周磊承担30%，付仕林承担40%，周世敏承担30%，乙方不承担归还押金的义务。乙方需协助甲方按原合同签订的与该物业相关的各项价格与物业签订新的租房合同。”可知，该条内容属于债务转移的约定，原告亦在该《合同终止协议》上盖章确认，显然，上述债务转移已取得原告的同意，涉案租房押金的退还义务已转移给案外人周磊、付仕林、周世敏承担，被告凯珈体育公司不再承担归还押金的义务。虽然本院于2021年2月4日作出的（2020）湘0104民初16087号民事判决书中判决驳回了原告怡思教育公司对案外人周磊、付仕林、周世敏的诉讼请求，但该判决驳回原告诉讼请求的理由系原告怡思教育公司未履行其承诺书中载明的支付欠款义务，现原告仍未履行上述欠款支付义务，又以凯珈体育公司为被告提出本案诉讼，明显理据不足。虽然原告在向被告出具的《承诺书》中载明：“长沙市怡思教育咨询有限公司与湖南凯珈体育文化有限公司就金荣科技园M1四楼《房屋租赁合同》解除当日，怡思教育将所欠水费（以物业出示的数据为准）、电梯维护费的一半（以物业出示的数据为准），开票费（2446.00元）全部结清。否则解除协议无效。”但本院作出的前述（2020）湘0104民初16087号民事判决书中并未确认原告与被告签订的解除协议无效，即便其与被告签订的关于双方租赁合同解除的约定无效，亦不影响双方在涉案《合同终止协议》中关于债务转移部分的协议效力。况且，根据原告出具的涉案《承诺书》可知，原告亦负有向被告支付租赁合同履行过程中欠付的水费、电梯维护费等款项的义务，显然，原、被告之间属于互负债务的情形。根据涉案《合同终止协议》及原告向被告出具的《承诺书》中关于租房押金的退还时间、被告向原告支付欠付的水费、电梯维护费、开票费时间的先后顺序来看，原告向被告支付租赁合同履行过程中欠付的水费、电梯维护费等系其应履行的在先义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，在原告未履行其承诺书中载明的欠付费用支付义务时，被告有权拒绝履行其相应的支付义务。综上，原告怡思教育公司要求被告凯珈体育公司退还涉案75000元租房押金并支付相应利息的主张，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第八十四条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告长沙市怡思教育咨询有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取838元，由原告长沙市怡思教育咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年六月十五日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷