广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初7675号原告：佛山市大昌皮革有限公司，住所地：佛山市南海区×××××××××民小组“东边埗”骏达商贸城壹栋**，统一社会信用代码914××××××××0805367。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：杜海平，广东连捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一峰，广东连捷律师事务所实习律师。被告：佛山市南海区碧荣产业投资有限公司，住，住所地：佛山市南海区××××××××××××××××第****一社会信用代码91440605MA53XFUMOU。法定代表人：卜某1。委托诉讼代理人：于奇奇，系员工。委托诉讼代理人：黄建桥，系员工。被告：佛山市南海区里水镇大冲社区联星股份经济合作社，住所地，住所地：佛山市南海区××××××会信用代码N144××××****××670J。法定代表人：吕某1。被告：佛山市南海区里水镇大冲社区忠厚股份经济合作社，住所地，住所地：佛山市南海区××××××会信用代码N144××××****××569Y。法定代表人：梁某1。联星合作社、忠厚合作社共同委托诉讼代理人：陈明欢，广东昊驰律师事务所律师。第三人：刘翠芳，女，1965年4月20日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码442×××××××********。第三人：吕建强，男，1957年6月16日出生，汉族，住佛山市南海区××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。刘翠芳、吕建强共同委托诉讼代理人：邓婉君，广东昊驰律师事务所律师。第三人：黄明健，男，1973年4月27日出生，汉族，住广州市海珠区×××××××××××，公民身份号码440×××××××********。原告佛山市大昌皮革有限公司与被告佛山市南海区碧荣产业投资有限公司（以下简称碧荣公司）、佛山市南海区里水镇大冲社区联星股份经济合作社（以下简称联星经济社）、佛山市南海区里水镇大冲社区忠厚股份经济合作社（以下简称忠厚经济社），第三人刘翠芳、吕建强、黄明健物权保护纠纷一案,本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序于同年5月13日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杜海平、李一峰，被告碧荣公司的委托诉讼代理人于奇奇，被告联星经济社、忠厚经济社共同的委托诉讼代理人陈明欢，第三人刘翠芳、吕建强共同的委托诉讼代理人邓婉君，第三人黄明健到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告租赁的位于南海区里水镇大冲属下的联星村民小组、忠厚村民小组“东边埗”综合楼物业（自编车间三首层101号及空地花园）因“南海区里水镇大冲科技生态工业园改造项目”应支付给用益物权人的搬迁补偿、装修补偿、临时安置补偿、停产停业补偿、员工安置补偿等款项归原告所有；2.被告一、被告二、被告三共同连带向原告支付搬迁补偿、装修补偿、临时安置补偿、停产停业补偿、员工安置补偿等款项共计2830347元；3.本案的案件诉讼费、鉴定费等由三被告承担。诉讼中，原告明确其诉讼请求为：1.三被告就原告租赁的位于南海区里水镇大冲属下的联星村民小组、忠厚村民小组“东边埗”综合楼物业（自编车间三首层101号及空地花园）因“南海区里水镇大冲科技生态工业园改造项目”向原告支付搬迁补偿、装修补偿、临时安置补偿、停产停业补偿、员工安置补偿等款项共计2830347元；2.本案的案件诉讼费、鉴定费等由三被告承担。事实和理由：第三人吕建强、刘翠芳分别承租了被告联星经济社、忠厚经济社的土地，并转租给了第三人黄明健，由第三人黄明健出资兴建了地上建筑物。第三人黄明健与原告签订了两份时间连续的《楼房租赁合同》，约定将南海区里水镇大冲属下的联星村民小组、忠厚村民小组的“东边埗”综合楼物业（自编车间三首层101号及空地）出租给原告，租赁期限自2011年7月1日至2031年6月30日、2031年7月1日至2040年11月29日止，并约定了租金等内容，还约定在租赁期内，若因国家政策性征收导致本合同无法继续履行的，关于国家征收补偿所涉及租赁物业的装修和搬迁费用等有补偿的部分，当归原告所有。2020年12月《佛山市南海区里水镇人民政府关于南海区里水镇大冲科技生态工业园改造项目的通告》张贴在涉案物业，要求原告搬离承租的物业，因原告承租的前述物业属于第三期“三旧改造”范围，市场改造主体为被告碧荣公司。被告联星经济社和忠厚经济社在招标文件中明确了市场改造主体负责本项目土地整理成本的相关费用，包括但不限于办证费、测量费、评估费、法律中介费、拆迁补偿款、搬迁奖励、环评费、场地围蔽费、租金保障款等（见《佛山市南海区××××××××××××项目公开引入市场改造主体竞投公告》第二条）。被告碧荣公司竞投并成功中标南海区里水镇大冲科技生态工业园改造项目，其已承诺支付相应的补偿款，该承诺依法对其有法律约束力。被告联星经济社、忠厚经济社与被告碧荣公司约定将包括涉案物业在内的土地、物业交由被告碧荣公司开发，提前解除包括原告在内的相关权利人之间签订的租赁合同，原告被迫搬离承租的物业，造成原告无法继续使用承租的物业。原告由此产生搬迁、装修、停产停业、员工安置、临时安置等损失。原告已委托有资质的广东金良信土地房地产资产评估有限公司对前述项目损失进行鉴定，损失为2830347元。涉案物业实际由原告使用，被告联星经济社、忠厚经济社与被告碧荣公司约定将包括涉案土地和物业交由被告碧荣公司进行商业性开发，进行三旧改造，导致原告对涉案物业的用益权益受到影响，因此被告联星经济社、忠厚经济社应当对原告的损失进行补偿。原告为维护自身的合法权益，故起诉。被告碧荣公司辩称，原告不是本案适格主体。原告提交的租赁合同可见，承租主体为钟某1，不是原告，即使钟某1起诉，也不应突破租赁合同相对方。原告主张物权保护，但被告碧荣公司无任何侵害侵占、妨害涉讼租赁物使用情况，涉讼租赁物使用人仍正常使用物业，不存在第三方干涉导致无法使用情况。原告诉请无法律依据，请法院驳回原告诉请。被告联星经济社、忠厚经济社共同辩称，原告不是本案适格主体。原告提交的租赁合同可见，承租主体为钟某1，不是原告，即使钟某1起诉，也不应突破租赁合同相对方。即便将原告视为承租人，原告享有的仅是基于租赁合同的债权，用益物权的使用及主体由法定，原告在混淆概念，原告不享有用益物权。涉讼改造项目已进入土地前期整理阶段，改造方案、补偿标准已经村集体表决通过，并得到市区镇同意并公示公告，根据补偿办法规定，本案刘翠芳、吕建强才是补偿对象，第三人转租后的纠纷及法律责任应由其自行承担，原告合同相对方是黄明健，基于合同相对性，应由黄明健对原告承担补偿责任。被告不存在侵权行为，原告租赁物业尚未到清拆期限，被告未要求其近期搬迁，租赁物仍适租，原告自行提前搬迁是其对自身权利处分，因此产生的责任应由其自行承担，被告联星经济社及忠厚经济社不应对其承担补偿或赔偿责任。第三人吕建强、刘翠芳共同述称，涉讼房屋由黄明健投资兴建，权属人为被告联星经济社和忠厚经济社，权属人对房屋享有的占有使用收益处分，是绝对权、对世权，可对抗所有权人外任何主体。黄明健与钟某1签订租赁合同，无证据显示原告享有租赁物权利，原告以物权保护纠纷无法律依据，主体不适格，应驳回其起诉。省市区政府关于城市更新政策文件，里水镇大冲科技工业园改造项目在2019年12月经区政府公告并通过，因客观因素，涉讼租赁物的租赁合同无法履行，涉讼土地及上盖物补偿问题因被告联星经济社、忠厚经济社与第三人之间尚未协商一致，原告没有向各方主张赔偿的依据，退一步讲，即使原告享有租赁物权利，原告补偿问题应待被告、第三人落实后进行。第三人黄明健述称，黄明健与钟某1签订租赁合同，明确征用时补偿由钟某1所有。黄明健未与上一手谈过拆迁补偿。补偿方案未说补偿。截至目前，征用方未明确补偿方案。诉讼中，原告及被告碧荣公司围绕其诉讼请求或主张的事实进行了举证，被告联星经济社、忠厚经济社及第三人刘翠芳、吕建强、黄明健均未提交证据。本院依法组织各方进行了证据交换及质证。经审查，除了原告提交的委托书、佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区××土地征收补偿安置试行办法的通知与本案没有关联，本院对其证明力不予确认，当事人提交的其他证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：2009年11月29日，第三人吕建强（甲方）与第三人黄明健（乙方）签订《土地承包合同》，约定乙方承包甲方位于里水镇大冲村委会的工业用地，占地面积共6369.46平方米，期限自2010年12月1日至2040年11月30日止，乙方在上述土地范围出资兴建三层框架结构楼房作合法经营使用，全部资金由乙方负责。同日，第三人刘翠芳（甲方）与第三人黄明健（乙方）签订《土地承包合同》约定乙方承包甲方位于里水镇大冲村委会的工业用地，占地面积共9130.92平方米，期限自2010年12月1日至2040年11月30日止，乙方在上述土地范围出资兴建三层框架结构楼房作合法经营使用，全部资金由乙方负责。2011年5月10日，原告法定代表人钟某1（乙方）、第三人黄明健（甲方）及甲方担保人黄绍荣签订一份《楼房租赁合同》，约定：甲方同意将位于佛山市南海区××××××××××××民小组、忠厚村民小组在“东边埗”地块的综合楼物业（近大甘路旁）甲方自编车间三首层101号及物业东北角靠近大甘路边的空地（以下简称涉讼租赁物）租给乙方使用；室内部分1204.65平方米、公共分摊面积90.23平方米，空地面积1111平方米；租赁期20年，自2011年7月1日至2031年6月30日；在租赁期内，如遇政府部门政策性征用租赁物业和遇不可抗力的大自然灾害，对物业造成大损坏而不可收复等情况，导致合同无法正常履行的，双方同意无条件终止合同，互不追究责任，但甲方须无条件在合理期限内将保证金不计息退回乙方；若因国家政策性征收导致合同无法继续履行，关于国家征收补偿所涉及租赁物的装修和搬迁费的部分，归乙方所有；等等。双方另行签订一份落款日期为2031年5月1日的《楼房租赁合同》，租赁期为2031年7月1日至2040年11月29日，除了租金标准，其他内容均与前述楼房租赁合同一致。原告与第三人黄明健均确认该份合同实际于2011年签订。2019年12月30日，佛山市南海区××××××××××××项目发布公开引入市场改造主体竞投公告，载明土地权属人拟采用公开引入市场改造主体实施改造方式，改造开发位于里水镇大冲工业区的地块，以公开竞投的方式选取市场改造主体，负责支付整理费并协助土地权属人完成土地整理和联动改造工作。市场改造主体负责本项目土地整理成本的相关费用，包括但不限于办证费、测量费、评估费、法律中介服务费、拆迁补偿款、搬迁奖励、环评费、场地围蔽费、租金保障款等等；受土地权属人委托与物业租赁权人签订《提前解除租赁合同补偿协议》，详见《土地前期整理解除租赁合同补偿办法》，按约定支付相应款项。2020年4月20日，佛山市南海区里水镇人民政府发布《佛山市南海区里水镇人民政府关于南海区里水镇大冲科技生态工业园改造项目的通告》，载明改造范围内的土地权属为联星经济社、忠厚经济社等，项目于2020年3月5日经公开竞选方式引入市场改造主体佛山市南海区碧荣房地产开发经营有限公司……请各土地、物业、承租人自通告公示之日起依照村集体公示的《提前解除租赁合同补偿办法》规定的补偿标准与村集体和市场改造主体落实好《提前解除租赁合同补偿协议》的签署工作事项，各承租人要提前做好生产转移的各项工作并快速搬离改造土地。被告碧荣公司提交一份加盖佛山市南海区里水镇大冲经济联合社公章的《土地前期整理解除租赁合同补偿办法》（以下简称补偿办法），载明为确保佛山市南海区里水镇大冲经联社大冲工业区改造项目的土地前期整理工作顺利开展，完成本项目地块整理范围内的地上、地下建、地下建构筑物及相关附属设施的拆迁工作方的合法权益，结合原租赁合同的约定条款，考量相关建构筑物的价值、搬迁补偿、租赁合同剩余期限等因素，指定本补偿办法……七、补偿申请人的界定（一）补偿申请人是指与地块权属人直接签署租赁合同的承租方（不包括承租方再转租、分租的其他第三方）。（二）若经地块权属人书面同意，原承租方已将其租赁合同权利义务概括转让给其他第三方的，则以新的承租方作为补偿申请人。该情况需有有效的权利义务转让等书面证据材料证明，不包括承租方转租、分租的情况……原告委托广东金良信土地房地产资产评估有限公司就原告公司搬迁所涉及的装饰装修及相关经营损失进行评估，该评估公司于2021年1月10日出具《资产评估报告》（粤金评字[2021]ZC-001号），认定原告因公司搬迁所涉及的装饰装修、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补助费、企业员工安置费在评估基准日2021年1月5日的评估结果共计2830347元。2021年1月23日，钟某1作为原告代表人与杨景添签订一份《运输合同》，约定杨景添将220吨约3150件货物从原告本部仓库运至东莞市×××××××××××××××仓库，运费按120元/吨计算。钟某1于2021年2月2日向杨景添转账26520元。同日，杨景添向钟某1出具收据载明收到运输款26520元。另查明，位于佛山市南海区×××××××××民小组“东边埗”骏达商贸城壹栋已办理房地产权证，证号为粤房地权证佛字第**、粤房地权证佛字第**，权属人为联星经济社和忠厚经济社，层数5层，建筑面积13088.04㎡。庭审中，原告坚持以物权保护纠纷为本案案由主张权利，认为三被告共同实施的项目改造行为造成原告作为承租人对涉讼租赁物的使用权受影响。原告陈述因担心涉讼租赁物被直接拆除，故已提前搬离，但仍在支付租金。三被告陈述联星经济社、忠厚经济社的三旧改造项目将按照补偿办法进行补偿，就涉讼租赁物尚未开始签署解除协议、补偿协议。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，应适用民法典的规定。原告认为三被告的项目改造行为影响了原告使用涉讼租赁物的权利，并明确以物权保护案由向三被告主张权利，即是主张三被告的侵权责任。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条的规定“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”即一般侵权责任构成要件应当包括行为人实施了侵权行为、具有主观上的过错、造成了损害事实且侵权行为与损害事实之间具有因果关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告应当就三被告的行为符合侵权责任的构成要件进行举证。原告主张三被告的项目改造行为侵害了原告使用涉讼租赁物的权益，但被告碧荣公司系以公开竞投的方式被选取为里水镇大冲科技生态工业园改造项目的市场改造主体，三被告按照补偿办法就该项目涉及的租赁物与相关承租人签订解除协议、补偿协议，原告未能举证证实三被告客观上对原告正常使用涉讼租赁物实施了加害行为或三被告的行为与原告主张的各项损失之间存在侵权责任意义上的因果联系，三被告主观上也并无侵害包括原告在内的租赁物实际使用人权益的故意，原告应自行承担举证不能的不利后果。据此，原告基于物权保护纠纷主张三被告支付各项补偿款缺乏事实依据，本院不予支持。原告申请本院责令三被告提交三被告签订的土地改造和开发协议及就搬迁、装修、临时安置、停产停业、员工安置补偿等损失进行鉴定，对本案审理结果并无影响，故本院均不予准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告佛山市大昌皮革有限公司的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取14721.39元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二一年六月十日书记员 邓洁婷