河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0802民初2273号 原告：钱向东，男，1978年10月27日出生，满族，无业，住河北省承德市双桥区。 原告：张亚茹，女，1982年5月7日出生，满族，无业，住址同上。 委托代理人：钱向东，男，1978年10月27日出生，满族，住河北省承德市双桥区。 被告：承德东大房地产开发有限责任公司，住所地承德市双桥区。 法定代表人：郑甘家，职务：经理。 委托诉讼代理人：赵琳，河北紫胤律师事务所律师。 原告钱向东、原告张亚茹与被告承德东大房地产开发有限责任公司（以下简称东大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告钱向东、原告张亚茹的委托代理人、被告委托诉讼代理人赵琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钱向东、原告张亚茹向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告支付原告违约金15,044.85元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年1月7日向被告购买房屋，并与被告签订买卖合同。合同签订后，原告依约定交付购房款。合同约定，出卖人应于2015年10月31日前交房，并应在房屋交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因造成买受人不能在规定期限取得产权证书，买受人不退房，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。被告2016年1月27日交房，逾期交房88天。按合同第九条约定，逾期不超过90日，自合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一违约金，合同继续履行。被告应支付业主4,400.00元。业主并未向被告索赔。但这次房屋权属登记必须由被告支付。买受人2016年1月27日至2021年3月间，业主经常找被告人提出办理产权证书，被告总以小老虎沟铁路桥底大型消防车不能通过和政府政策原因不能办理为由搪塞，被告应该与政府之间进行协调。被告应按购房合同承担违约金。被告交房后，未按合同约定期限将办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致购房人不能在规定期限内取得房屋权属证书，已构成违约。其铁路桥底大型消防车不能通过这一理由在合同签订之前就已存在，均系可预见的风险，故其在签订合同时对工期及竣工验收应有合理的预见。其明知存在上述情况仍与购房人签订合同，其提出的理由与其行为自相矛盾，违背诚信。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望依法支持原告的诉讼请求。 被告东大公司辩称，1、原告要求支付违约金已超过法定诉讼时效。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案被告于2016年1月26日向原告交付房屋，按合同约定，被告最迟应当在2017年1月26日办理产权登记备案手续，诉讼时效应从此时开始计算，而原告现在主张权利已经超过3年的诉讼时效。另外，关于违约责任，合同中明确约定违约金是已付房款3%，与违约时间长短无关，原告从权利受侵害之日起就可明确违约金数额，但其未在诉讼时效届满前通过任何方式向被告主张权利，因此应驳回其诉讼请求。2、被告并未违反合同约定导致需要承担违约责任。双方签订买卖合同第15条涵盖两个信息，第一，出卖人的义务为提供资料向登记机关备案，此义务并未涉及违约责任。第二，如果因出卖人原因导致不能在规定期限内办理房产证才会产生违约责任，但合同并未约定办理产权证期限，据此要求出卖人承担违约责任的条件不明。3、被告未在365日内向产权登记机关提供资料备案并非被告的原因导致，被告对此没有过错。买卖合同虽约定出卖人应在交房后365日内向产权登记机关提供备案资料，但该资料应具备完整性，有缺失就不符合申报条件，本案即因为小老虎沟铁路桥导致大型消防车无法进入，外部消防不合格，对于提交办理产权证资料不全，登记机关不接受备案，导致这一结果并非被告所致，被告的建设项目均是经行政审批，符合规划，项目手续齐全，既然能够取得行政许可建设，说明建设之初，政府对此有解决方案，当时准备采取打隧道解决，但该地段在被告建设红线外，开凿隧道也属政府行为，不属于被告义务，应当由政府协调解决。这一点从行政审批局出具的消防验收意见“由于小老虎沟铁路桥原因，消防车无法进入，综合评定该工程消防验收不合格”和承德市住建局出具的信访答复“该小区坐落的位置由于只有一个出入口，且此口是个限高的火车道地穿，大型消防车进不来导致消防不合格，无法办理房本”，以及承德市解遗办出具的文件最终允许容缺办理房本也可以看出，导致延期办理产权证的唯一因素并非被告所致，也并非被告所能决定。考虑容缺办理的情况，被告不存在任何过错，原告主张无事实、法律依据。4、按照以往对此类案件的相关判例，本案应驳回起诉。目前该小区办理房产证属于行政机关容缺办理，即行政机关同意在缺少消防验收的情况下为该小区办理房产证，容缺办理恰恰证明了目前该小区的产权资料不全的现状。按照之前众多判例表述，产权登记所需资料备案为行政行为，被告提供资料能否备案是确定双方纠纷如何解决的前提，因此，在产权登记部门未确定能否办理登记备案情况下，此类纠纷暂不受理。即便目前该小区可以办理房产证，但事实是仍无法完成正常备案，目前情形与之前本质相同，故按照之前判例应当驳回原告起诉。5、违约责任具有补偿性属性，本案原告并未因违约行为产生损失。《民法典》577条规定了赔偿损失作为承担违约责任的一种形式，首先应当证明因违约行为产生了损失，而本案中，原告并未因被告的行为产生任何损失，所以，从这一点上，被告也不应承担任何责任。 庭审中，原告出示以下证据：1、通知一份。2、承诺书一份。3、2014年1月7日双方签订商品房买卖合同一份。4、销售不动产统一发票（自开）办证联、销售不动产统一发票（自开）发票联。5、会龙山庄入住通知书一份。6、手机视频三段。 被告发表以下质证意见，上述证据的真实性认可，对原告买卖合同据此主张违约金达不到原告的证据目的。针对视频，前两段坐在沙发上的及要吃饭的与本案无关，第三段视频，是新闻媒体不能作为证据使用，并且媒体报道的内容不予认可。 庭审中，被告出示以下证据： 1、商品房买卖合同一份，证明商品房买卖合同第十五条约定了办理房产证提交材料的备案期限和违约责任的适用条件。 2、交房手续，证明原告领取了房屋钥匙，并签收签字，房屋交付完成。 3、建设工程消防验收意见书，证明涉诉房屋消防验收合格，但由于小老虎沟铁路桥原因，消防救援车无法进入，综合评定该工程消防验收不合格。故非被告责任导致消防验收不通过。 4、信访事项处理意见书，证明住建局答复北欧云著（会龙山庄）业主，系由外部消防不合格，导致无法办理房本。 5、承德市房地产开发项目清理规范工作领导小组专题会议纪要［（2020）6-2号］，证明由于消防通道问题影响消防验收，导致该小区不能办理房屋不动产登记手续，故政府同意在除小老虎沟铁道桥消防因素外，在其它条件满足政策要求下为该项目容缺办理房产证。 6、承德市财政局关于解决小老虎沟铁路项目地穿项目资金来源的意见（承财城建［2014］67号）、承德市人民政府关于落实承德市人大常委会对承德市人民政府关于贯彻实施消防法情况报告的审议意见的报告［承市政（2016）91号］，证明解决小老虎沟的消防问题是政府职责，不是被告的责任和义务。 原告发表以下质证意见，1、2号证据没有异议。不认可3、4、5、6号证据，备案的时间不予认可，对我们影像资料的质疑，不是我们个人去录，是电视台人去录的，并且在视频也凸显了，给我们办理房本要我们签订霸王条款，我们还是希望赔偿我们违约金及办理房本。 经庭审质证，本院对原、被告提交的证据予以采信。 经审理查明，2014年1月7日，原告钱向东、原告张亚茹与被告东大公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的会龙山庄小区第1幢1单元7层1-701室房屋一套，房屋价款501,495.00元。合同第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”上述合同签订后，被告于2016年1月26日将上述房屋交付原告。因涉案房产一直无法办理房屋产权证，原告多次向被告主张相关权利。 另查明，2021年2月26日，承德市住房和城乡建设局向北欧云著（会龙山庄）业主发出《信访事项处理意见书》，第一项调查情况：“经调查，您们反映北欧云著（会龙山庄）小区无法办理房产证的情况属实。由于该小区坐落的地理位置是一个只有一个出入口，且此口是个限高的火车道地穿，大型消防车进不来，由于外部消防不合格，无法办理房本”；第二项处理意见：“经市解遗办对该项目问题梳理后，提出了在该区域建设模块消防站的解决方案，该方案已经市解遗领导小组会议研究决定，并准予开发企业不动产初始登记和转移登记。目前，该项目已不存在办理房产证的政策障碍，开发企业已按入住顺序开始通知业主们办理产权登记手续”。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，对双方均具有约束力。《商品房买卖合同》第15条约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。该条款约定被告支付违约金的基础前提是因被告原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书。本案中，被告交房后至2021年2月底，因小区唯一出入口为限高火车道地穿，大型消防车无法进入小区，致使外部消防不合格，无法办理房本，该情况非因被告责任导致，不符合合同第15条支付违约金的条件，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回原告钱向东、原告张亚茹的诉讼请求。 案件受理费88.00元（已减半收取），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  张明华 二〇二一年六月十一日 书记员  吴文利