河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2494号原告（执行案外人）：包海建，男，1970年6月19日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：张素文，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：代伟杰，河南亚太人律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南新郑农村商业银行股份有限公司，住所地新郑市中华北路169号，统一社会信用代码914100005885879993。法定代表人：马文明，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵黎明，河南绍晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张随喜，河南绍晟律师事务所律师。被告（被执行人）：新郑天兴源食品有限公司，住所地新郑市和庄镇神州路与炎黄大道交叉口西北角，统一社会信用代码91410184739061549W。法定代表人：吴青，执行董事。被告（被执行人）：新郑市超达布艺玩具有限公司，住所地新郑市和庄镇解放南路170号，统一社会信用代码91410184693534207Q。法定代表人：王一开，执行董事兼总经理。原告包海建与被告河南新郑农村商业银行股份有限公司（以下简称新郑农商银行）、新郑天兴源食品有限公司（以下简称天兴源公司）、新郑市超达布艺玩具有限公司（以下简称超达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告包海建及其委托诉讼代理人张素文、代伟杰，被告新郑农商银行的委托诉讼代理人赵黎明到庭参加诉讼。被告天兴源公司、超达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包海建向本院提出诉讼请求：1、停止对新郑市神州路西侧、××大道北侧5号楼至东向西第七间66平方米房屋执行，解除对该房屋的查封。2、确认新郑市神州路西侧、××大道北侧5号楼至东向西第七间66平方米房屋为包海建所有。事实与理由：2014年12月17日，包海建与超达公司签订《房屋买卖合同》，超达公司将其位于新郑市神州路西侧、××大道北侧5号楼至东向西第七间66平方米房屋出售给包海建。包海建向超达公司支付了购房款，并对该房屋进行占有使用。2016年9月19日，在新郑农商银行诉超达公司、天兴源公司金融借款合同纠纷一案中，贵院以（2016）豫0184民初2912号之一民事裁定，查封了登记在超达公司名下的位于新郑市神州路西侧、××大道北侧土地及地上附属房产。该案进入执行程序后，贵院作出(2018)豫0184执1271号之二执行裁定，拍卖超达公司的上述房产。包海建提出案外人执行异议，贵院于2021年2月26日作出(2021)豫0184执异32号执行裁定，驳回包海建的异议请求。包海建与超达公司在涉案房屋查封之前签订了合法有效的合同，包海建已支付了购房款并已合法占有涉案房屋，即包海建对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，包海建提起本案诉讼，请求判如所诉。被告新郑农商银行辩称：1、包海建称与超达公司签订《房屋买卖合同》的行为发生在贵院查封之前，但其未提交在查封之前已占有涉案房屋的证据。大额付款行为仅有《收据》，没有其他支付凭证予以佐证。涉案房屋至今登记在超达公司名下，包海建也未提交证据证明非因自身原因未办理过户登记的证据。包海建的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。2、超达公司并非从事房地产开发的被执行人，包海建所购涉案房屋属于门面房而非用于居住，包海建不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定所指向的房屋消费者。综上所述，包海建对涉案房屋不享有足以排除执行的权利，应驳回其诉讼请求。被告天兴源公司、超达公司未作答辩，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年3月3日，超达公司就其位于新郑市神州路西侧、××大道北侧2号楼、5号楼、6-1号楼房屋办理了房屋所有权证，房屋所有权证号依次为新房权证字第××号、15××89号、1501002990号。2015年3月23日，新郑农商银行下属的城郊支行与天兴源公司签订《最高额流动资金借款合同》，约定天兴源公司自2015年3月23日至2017年3月23日期间内可向新郑农商银行城郊支行连续借款，连续累计最高未清偿借款余额不超过人民币2800万元整；由超达公司提供位于新郑市神州路西侧、××大道北侧房产及土地的抵押担保等内容。同日，新郑农商银行城郊支行与超达公司签订《最高额抵押合同》，约定超达公司自愿用其位于新郑市神州路西侧、××大道北侧的房产及土地作为抵押物，为新郑农商银行城郊支行对天兴源公司授信的累计未清偿余额在债权发生期间内最高不能超过2800万元提供抵押担保等内容。2015年3月23日、2015年3月24日，双方办理了房屋及土地抵押登记。2016年5月18日，本院立案受理新郑农商银行与天兴源公司、超达公司金融借款合同纠纷一案。新郑农商银行向本院提起诉讼请求：1、判令天兴源公司偿还借款本金2600万元及欠付利息32.256万元（利息计算至2016年4月30日），并按合同约定支付2016年5月1日起至实际还清借款之日止的利息。2、要求实现抵押物权、就抵押财产拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿。2016年9月19日，本院作出（2016）豫0184民初2912号之一民事裁定：查封超达公司位于新郑市神州路西侧、××大道北侧土地{新土国用（2010）第148号}及土地上附属的三处房产（新房权证字第××号、15××89号、1501002990号），限制金额2900万元，查封期限三年。2017年4月10日，本院作出（2016）豫0184民初2912号民事判决：一、天兴源公司于本判决生效之日起十日内返还新郑农商银行借款本金2600万元并支付利息（按合同约定计付，以本金2000万元为基数从2016年3月23日开始计算；以本金600万元为基数从2016年3月24日开始计算，均计算至实际还清借款之日止）。二、如天兴源公司未按本判决第一项内容履行，新郑农商银行有权就超达公司所有的位于新郑市神州路西侧、××大道北侧的三处房产（所有权证号：1501002988、1501002989、1501002990）及20836.73㎡的国有土地使用权[土地证号：新土国用(2010)第148号]依法拍卖、变卖的价款在借款本金2600万元及相应利息、罚息范围内优先受偿。三、超达公司承担抵押担保责任后，有权向天兴源公司追偿。之后，天兴源公司不服该判决提起上诉。2017年10月26日，河南省郑州市中级人民法院作出（2017）豫01民终13609号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年4月3日，新郑农商银行向本院申请强制执行。2020年8月26日，本院作出（2018）豫0184执1271号之一执行裁定：冻结、划拨被执行人天兴源公司、超达公司银行存款6000万元，或查封、扣押其相应价值的财产。2020年8月27日，本院作出（2018）豫0184执1271号之二执行裁定：拍卖被执行人超达公司所有的位于神州路西侧、炎黄大道北侧的土地使用权【土地证号：新土国用(2010)第148号】及地上附属三套房产（产权证号：1501002988、1501002989、1501002990）。之后，包海建向本院提出执行异议，请求停止对新郑市神州路西侧、××大道北侧土地与房屋的执行。2021年2月26日，本院作出（2021）豫0184执异32号执行裁定：驳回案外人包海建的异议请求。之后，包海建对该裁定不服便提起本案诉讼。2014年4月20日，连海照出具证明，经超达公司王一开同意，今收到包海建购房款20万元，此款抵超达公司工程款。2014年4月30日，吴青向包海建出具收据，主要内容如下：今收到包海建购房款52万元，系付超达公司5号楼门房款。2014年5月31日，包海建向超达公司王一开转款10万元。2014年12月17日，卖方（甲方）超达公司与买方（乙方）包海建签订《房屋买卖合同》，主要内容约定如下：甲方将位于新郑市神州路西侧、××大道北侧5号楼至东向西第七间门面房出售给乙方，乙方自愿购买甲方此门面房，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋产权转让给乙方。一、房屋成交价。双方同意上述房屋出售并达成以下条件，房屋建筑面积为66平方米，房屋总价为61万元。二、付款方式。乙方在签订《房屋买卖合同》同时，交清房屋购房款。同时由甲方出具收款手续，并向乙方交付房屋钥匙，同时该房屋的产权归乙方所有。三、甲方于2015年1月30日前，将该房屋交付给乙方。交房前所发生的费用由甲方承担，房屋交接后一切费用均由乙方承担。甲方不再承担任何责任和义务。本合同未尽事宜双方可另签订补充协议，本合同自双方签字或盖章之日起生效。在《房屋买卖合同》上面，甲方落款处加盖有超达公司印章，乙方落款处有包海建签名。2015年8月26日，包海建与王均岭签订《房屋租赁合同》，约定包海建将房屋租给王均岭使用，租期自2015年8月31日至2016年9月1日，每月租金5万元等内容。包海建提交上述证据拟证明：包海建按超达公司王一开要求向连海照付款20万元、再加上向王一开转款32万元，已支付购房款共计52元；《房屋买卖合同》约定房屋成交价为61万元，后与王一开协商将房屋成交价变更为52万元；在超达公司交付房屋后，包海建将房屋简单装修后租给王均岭使用；在租期届满后，房屋一直空着没有人承租，由包海建自己管理。新郑农商银行认为对《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》的真实性无法核实，证明、收据及转款凭证记载的付款日期与《房屋买卖合同》签订日期相互矛盾，包海建在提出执行异议时提交的《收据》只有吴青签字，而在本案中《收据》上面还加盖有超达公司印章；对证明和收据的真实性不予认可，也不能证明包海建将购房款支付给超达公司。2021年4月份，超达公司出具《房屋购买转让未过户情况说明》，主要内容如下：经房屋买卖双方多次到房屋管理部门办理产权过户登记手续，被告知因超达公司是按每栋楼号办理的房屋大产权证，无法办理房屋产权证分割过户等内容。以上事实，有当事人的陈述，房屋他项权证，土地他项权证，民事裁定书，民事判决书，执行裁定书，证明，收据，转款凭证，《房屋买卖合同》，《房屋租赁合同》，《房屋购买转让未过户情况说明》及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百七十九条规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”2014年12月17日，包海建与超达公司签订《房屋买卖合同》。2015年3月3日，超达公司就包括涉案房屋在内三栋房屋办理了的房屋所有权证，但超达公司与包海建没有办理房屋所有权转移登记。2015年3月23日，超达公司将上述三栋房屋抵押给新郑农商银行城郊支行，并办理了抵押登记，双方已设立了担保物权即抵押权。况且，在包括涉案房屋在内三栋房屋已办理抵押的情况下，以及从《房屋购买转让未过户情况说明》可知，超达公司也明知其无法将涉案房屋所有权转移登记至包海建名下。另外，《房屋买卖合同》约定房屋成交价为61万元，包海建单方陈述其与王一开协商将房屋成交价变更为52万元，即包海建已向超达公司付清全部购房款也缺乏相应的证据予以证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”不动产物权的设立是以登记为生效，而非以交付为生效。因此，新郑农商银行基于系抵押权人和根据生效判决，可就对包括涉案房屋在内三栋房屋享有优先受偿权。相应地，包海建请求停止对涉案房屋执行和解除查封，并确认涉案房屋归其所有，但包海建提交的证据不足以排除强制执行，本院对其诉讼请求予以驳回。天兴源公司、超达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了陈述和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下：驳回原告包海建的诉讼请求。案件受理费9900元，由原告包海建负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  潘龙峰审 判 员  孙旭东人民陪审员  唐春林二〇二一年六月三十日书 记 员  陈兆祥