湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0223民初4357号原告：株洲康旺物业管理有限公司，住所地：湖南省攸县联星街道雪花社区大巷路安居楼**楼**。法定代表人：杨春华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：符秋文，男，1957年8月21日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，系该公司员工，代理权限：特别授权。被告：赵新飞，男，1970年1月25日出生，汉族，湖南省攸县人，户籍所在地湖南省攸县，现住湖南攸县。原告株洲康旺物业管理有限公司（以下简称康旺物业公司）与被告赵新飞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康旺物业公司的委托诉讼代理人符秋文到庭参加了诉讼，被告赵新飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告康旺物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赵新飞支付物业费3886元；2、判令被告缴纳滞纳金807元。在庭审过程中，原告自愿将滞纳金的计算标准变更为年利率15%。事实和理由：2020年10月6日，原告康旺物业公司与东华商业广场小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，双方明确了权利和义务，根据合同约定，原告配置齐全依约履行了各项服务义务。被告未根据合同向原告缴纳物业费用，至今已拖欠物业费3886元。原告康旺物业公司多次向被告赵新飞催收未果，遂诉至本院。被告赵新飞辩称：东华商业广场小区本属烂尾楼，因为开发商的不作为导致合同延迟三年强行交房，并且没有验收，无基础设施、无消防等问题得不到解决。开放商私改被告的厕所造成地漏，因为找不到开发商，当时就找到物业公司拍照并商量如何解决问题，物业公司同意暂时免交一年的物业费，等上报开发商再解决问题，因此被告只欠2021年一年的物业费，因为被告这几年都是交2300元物业费，收费时物业公司不同意，后多次协商未果。物业公司竞标时以一块一每平方米，现在收一块三每平方米，费用过高，且小区一直很脏乱，小偷经常光顾也无人管。现被告正在深圳，由于处于疫情严重期，故不能参加庭审。原告康旺物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件各1份，拟证明原、被告主体资格；2、《物业服务合同》、《前期物业服务合同》复印件1份，拟证明原告方及前物业公司株洲和美物业服务有限公司均与业主委员会签订了物业服务合同，双方在该两份合同中均约定了住宅房屋物业费管理服务费由业主或房屋使用人按1.3元/平方米/月计算，并明确了双方的权利和义务；3、上届和美物业财务移交《协议书》复印件1份，拟证明原告后期收缴物业费的合法权；4、业主身份信息、房屋交接书及承诺书复印件1份，拟证明被告实属小区业主及对相关条款已知晓；5、业主财务结算单、物业费计算表及催收通知单复印件各1份，拟证明被告所欠物业费原告已上门催收的事实；6、工作日志及图片，拟证明原告方已依合同履行了物业服务义务。被告赵新飞未向本院提交证据。本院审查认为，原告提供的证据1、2、3、4、6能够证明本案的基本事实，本院予以认定；原告提交的证据5，本院结合本案其他证据以及查明的事实予以综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2015年8月16日，攸县东兴房地产开发有限责任公司与被告赵新飞签订《房屋交接书》，双方约定鉴于甲方所开发的东华商业广场小区第二栋现已竣工，您所购买的二栋301号商品房已具备入住条件，可以交付使用，甲乙双方同意签署本商品房交接书，以便将乙方所购买的该商品房通过本交接书正式移交给乙方。现乙方检查了该商品房的建筑质量、设施、设备和装饰设置，双方一致认为该商品房可交付给乙方，乙方可以接受该商品房……一、双方确认：自2015年8月16日起，该商品房由甲方交付给乙方。二、乙方在此确认，该商品房的建筑质量和装饰标准符合所签订的《商品房买卖合同》的规定，乙方无异议……。同日，被告赵新飞签署了《承诺书》，承诺同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本《临时管理规约》，并及时交纳物业管理费等相关费用，同时免除开发商因延期交房所承担的违约责任……。2018年1月16日，东华商业广场小区业主委员会与株洲市和美物业服务有限公司签订《东华商业广场小区物业服务管理合同》，约定由株洲市和美物业服务有限公司入驻东华商业广场小区从事物业管理服务，合同约定：委托管理期限为2年。自2018年2月1日起至2019年12月30日；住宅房屋由乙方按1.3元/平方米/月，水费不能收增压费；业主和物业人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的1%收取滞纳金，……。2020年10月6日，攸县东华商业广场小区业主委员会与康旺物业公司签订《物业管理服务合同》，合同约定：“……第二章物业服务费用和人员配置及要求第三条……收费标准为电梯房1.3元/㎡/月收费标准收取，多层住宅按每空800元/年收费标准收取。……第四章违约责任……第十六条：……乙方在服务六个月期满业主应主动交纳物业管理费，超出一年未交物业费，乙方有权收取滞纳金；从逾期之日算起，按所欠金额每日千分之二收取滞纳金……第五章其它事项第二十八条：本合同期限自2020年10月6日至2025年10月5日止。……”。株洲市和美物业管理有限公司与原告康旺物业公司签订协议书，株洲市和美物业管理有限公司将东华商业广场小区2020年9月30日前业主拖欠物业费的债权转让给原告。被告赵新飞的案涉房屋自2019年2月1日至2021年5月31日的物业服务费为161.7m2×28月×1.3元/m2=5886元。2020年4月25日，被告赵新飞缴纳物业费2000元，故被告赵新飞应缴纳的物业费为5886元-2000元=3886元。经原告催收，被告仍未履行支付物业服务费的义务，故诉至本院。本案在审理过程中，原告自愿以所欠物业费为基数按年利率15%计算滞纳金，自2019年2月1日至2021年5月31日的滞纳金为3886元×15%×1年＋3886元×12.5‰×4月=777.2元。另查明，被告赵新飞购买的东华商业广场2栋301室房屋，住房建筑面积为161.7m2。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。东华商业广场小区业主委员会与株洲市和美物业服务有限公司签订《东华商业广场小区物业服务管理合同》，约定其在东华商业广场小区提供物业服务，对被告赵新飞在内的所有业主均具有约束力。被告应当向株洲市和美物业服务有限公司支付物业费用。株洲市和美物业服务有限公司将该债权转让给原告，因此被告应当向原告缴纳未付的物业服务费。原告与攸县东华商业广场小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，亦对被告张文华在内的所有业主均具有约束力，且被告赵新飞事实上亦接受了原告的物业服务管理。被告赵新飞应当按照合同的约定履行其缴费义务。根据合同约定以及查明的欠费事实，被告赵新飞应当向原告支付拖欠的物业服务费为3886元。故原告要求被告支付物业服务费3886元的诉讼请求，本院予以支持；被告赵新飞辩称开发商私改厕所造成地漏，该损失物业公司答应免交一年物业费，被告该主张系另一法律关系，不宜与本案一并审理。被告又辩称一直按2300元/年缴纳物业费的问题，因被告未提供相应的证据予以证明该主张，故本院不予支持。在庭审过程中，原告自愿要求被告以所欠物业费为基数按年利率15%的诉讼请求，系原告对自身权益的处分，本院予以确认。故原告要求被告缴纳滞纳金807的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、判令被告赵新飞在本判决生效之日起十日内向原告株洲康旺物业管理有限公司支付物业服务费3886元及滞纳金777.2元。二、驳回原告株洲康旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵新飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  王小红二〇二一年六月二十四日法官助理周洁书记员贺会兰附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。