山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁16民终1742号 上诉人（原审被告）：滨州市国泰置业有限公司，住所地滨州市滨城区彭李办事处。 法定代表人：张壮壮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔凯，男，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：孙文通，男，1991年12月8日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 被上诉人（原审原告）：杨贵珍，女，1989年12月30日出生，汉族，与孙文通系夫妻关系，住址同上。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡延波，山东民杰律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李新波，山东民杰律师事务所实习律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司滨州分行，住所地滨州市滨城区渤海八路。 负责人：姚立军，该分行行长。 上诉人滨州市国泰置业有限公司（以下简称国泰公司）与被上诉人孙文通、杨贵珍，原审第三人中国建设银行股份有限公司滨州分行（以下简称建行滨州分行）商品房销售合同、借款合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初6715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国泰公司上诉请求：1．撤销滨城区人民法院作出的(2020)鲁1602民初6715号民事判决，改判为驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。涉案工程已经完成竣工验收符合交付条件。涉案工程在2020年7月15日完成立竣工验收，并验收合格，符合交房条件。虽然合同约定交房日期为2020年5月1日，但是因新冠疫情以及重污染天气应急响应的启动等不可抗力，造成上诉人停工，导致延期。根据法律规定，因不可抗力造成的延期上诉人可以免责。因涉案工程在2020年7月15日通过竣工验收符合交房条件，并且上诉人也已经通知被上诉人交房。一审法院认定上诉人构成延期交房与事实不符。二、一审法院适用法律错误，涉案房屋符合交房条件。一审法院认定涉案房屋必须符合《建设工程管理条例》第四十九条才可以交房是错误的。因为，第四十九条并不是交房的条件。根据《建设工程管理条例》第十六条：第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，第三款规定“建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用。”本案中，涉案工程已经于2020年7月15日经设计、施工、工程监理等验收合格，根据上述十六条已经符合交付条件。同时，国务院2004年5月19日《关于取消第一批行政审批项目的决定》中取消了有关房地产开发项目的行政审批项目。也就是说，建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，并不是交房条件的必备。综上，一审法院存在认定事实不清，适用法律错误的情形，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。 孙文通、杨贵珍辩称，一、上诉人仅完成四方竣工验收，并不符合法定和约定的交付条件，被上诉人有权依约提出解除合同，原审判决认定事实清楚。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《滨州市商品房销售管理办法》第三十九条规定，房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收报告及备案证明。本案中，案涉房屋仅由上诉人主导对主体工程进行四方验收，并未取得竣工验收备案，更未取得房地产开发项目竣工综合验收报告及备案证明。2021年3月12日，经原审法院就案涉小区是否符合交符条件到主管部门进行调查，并制作询问笔录，结论亦是案涉小区未通过竣工规划核实，尚不满足交付条件。原审对案涉房屋不符合交房条件的事实认定清楚，上诉人称2020年7月15日通过竣工验收符合交房条件的主张无事实和法律依据。其次，上诉人在一审中提出因新冠疫情及重污染应急响应而免责，但仅提供部分政府文件复印件，并未提供任何证明实际停工的证据予以印证，被上诉人除认可疫情一级响应期间可以免责外，对于其余所谓停工主张不予认可。原审认定自合同约定交房之日至2021年3月12日，在近一年时间后房屋仍不具备交房条件，即使给予上诉人一定的复产、复工准备期，再加上所谓的重污染天气造成的顺延，亦超过合同约定的90日交房宽限期，被上诉人享有合同解除权，案涉合同依约解除。原审对此事实认定清楚。二、原审适用法律正确，上诉理由不能成立。上诉人主张《建设工程质量管理条例》第十六条规定即满足交付条件，不符合法律规定和合同约定。首先，根据《建设工程质量管理条例》第一条、第二条、第三条规定可知，该条例系为加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，规范建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位的行为。另，2015年5月29日国务院发布的《建设工程质量管理条例》释义中，就该条例第十六条第三款规定的“建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用”解释为：工程竣工验收通过后，建设单位接收该工程，完成竣工交付工作。由此可知，该条例中“交付使用”系施工单位向建设单位交付，而非上诉人向房屋买受人交付的条件。上诉人据该规定主张房屋符合交付条件，显然是对法律规定的有意曲解。购房合同第八条已对房屋交付条件作出明确约定，即依照国家和地方人民政府的有关规定，并取得商品住宅交付使用批准文件。而根据《城市房地产管理法》《滨州市商品房销售管理办法》第三十九条等规定，房地产开发企业交付商品房时，应当取得房地产开发项目竣工综合验收报告及备案证明。由此可知，综合验收系主管部门依法对小区的市政基础设施，公用配套设施，园林绿化等是否符合规范要求而进行的整体的、全面的检验过程，即使取消行政审批环节，但房地产开发企业取得项目竣工综合验收报告及备案证明仍为向购房者交房的必备条件。换言之，房屋只有通过房地产开发项目竣工综合验收备案后，方能真正实现房屋功能，体现房屋者购买房屋价值，达到购房合同之目的。对此，省高院有关会议纪要也持相同意见。原审法院经到主管部门调查核实，在案涉小区未经竣工验收备案，未经规划核实，更未通过综合验收备案的情况下，认定达不到交付条件，认定事实清楚，适用法律正确。综上，原审事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院查清事实，驳回上诉，维持原判。 建行滨州分行未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 孙文通、杨贵珍向一审法院起诉请求:1.解除孙文通、杨贵珍与国泰公司签订的商品房买卖合同，国泰公司返还孙文通、杨贵珍购房款及已支付第三人建行滨州分行的本金及利息685765.78元，并支付利息、违约赔偿金等（利息以685765.78元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止)，截止2021年3月12日为109472.82元；2.判令解除孙文通、杨贵珍、国泰公司与第三人签订的住房公积金个人住房借款合同，国泰公司将剩余的购房贷款和利息返还第三人；3.国泰公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年10月8日，孙文通、杨贵珍与国泰公司签订商品房买卖合同（编号201810080026），约定买受人孙文通、杨贵珍向出卖人国泰公司购买国泰家园第2幢1单元402号商品房及05号附属物，总价款1095844元。第八条约定，出卖人应于2020年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。2.交房日期如遇不可抗力、意外事件或政府行为等不可预见性原因造成的工期延误，应以实际发生的时间顺延交房日期。第九条约定，除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未在合同约定期限内将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。 2018年9月23日，孙文通向国泰公司支付购房款595844元。2018年12月21日，孙文通向国泰公司支付贷款保证金5000元。 孙文通、杨贵珍与第三人签订住房公积金个人住房借款合同（编号×××03），在第三人处办理公积金贷款向国泰公司支付房款50万元。截止2021年2月23日，孙文通、杨贵珍偿还贷款本息共计84921.78元，具体明细如下：2019年2月25日还款4114.58元、2019年3月25日还款3431.85元、2019年4月23日还款3426.21元、2019年5月23日还款3420.57元、2019年6月24日还款3414.93元、2019年7月23日还款3409.28元、2019年8月23日还款3403.64元、2019年9月23日还款3398元、2019年10月23日还款3392.36元、2019年11月25日还款3386.72元、2019年12月23日还款3381.07元、2020年1月23日还款3375.43元、2020年2月24日还款3369.79元。2020年3月23日还款3364.15元。2020年4月23日还款3358.50元、2020年5月23日还款3352.86元、2020年6月23日还款3347.22元、2020年7月23日还款3341.58元、2020年8月23日还款3335.93元、2020年9月23日还款3330.29元、2020年10月23日还款3324.65元、2020年11月23日还款3319.01元、2020年12月23日还款3313.36元、2021年1月23日还款3307.72元、2021年2月23日还款3302.08元。截至2021年2月23日未还本金金额为447916.75元。 2018年10月30日至2020年5月1日期间，滨州市住房和城乡建设局多次启动重污染天气应急响应。 2020年1月26日，因新冠病毒疫情滨州市启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年3月7日24时起，山东省政府将全省防控措施相应级别调整为Ⅱ级响应，滨州市新型冠状病毒肺炎疫情处置工作领导小组于2020年3月9日23时44分发布《滨州市关于实施新冠肺炎疫情防控Ⅱ级响应措施的通告》，可陆续复产、复工。 诉讼过程中，一审法院到滨州市自然资源与规划局工程管理科，对涉案国泰家园小区的情况进行了了解并制作了询问笔录。情况是，涉案小区至今未通过竣工规划核实。 诉讼过程中，孙文通、杨贵珍表示其保留利息诉讼请求，放弃违约金主张。第三人表示同意解除涉案的住房公积金个人住房借款合同（编号×××03）。 《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应依约履行。 双方合同约定，国泰公司应于2020年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于该交付标准，双方存有歧义。一审法院经审查认为，国泰公司交付的商品房至少应符合《建设工程质量管理条例》第四十九条规定的单体竣工验收备案的国家最低标准。而涉案小区至今未通过该备案程序，国泰公司主张其开发的涉案商品房符合合同约定的交付标准，系孙文通、杨贵珍拒绝接收房产的辩解意见，无事实及法律依据，不予采信。 关于国泰公司主张的工期顺延的问题，经审查认为，房地产开发建设是一项综合性、复杂性工程，在实际施工中会有不可抗力等因素或其他政策性因素而影响工程施工，双方在合同中亦约定了交房时间因不可抗力、政府行为等不可预见性原因可据实顺延。新冠疫情系重大突发公共卫生事件，该事件不能预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。2020年1月26日，滨州市启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，全面停工、停产。此事件发生于工期依合同约定应当顺延期间，交房日期应相应顺延。滨州市于2020年3月10日起防控级别调整为Ⅱ级，可陆续复产、复工。涉案商品房至今未具备交房条件，即使给予国泰公司一定的复产、复工准备期，再加上诉讼过程中国泰公司主张的其因重污染天气及台风过境造成工期顺延96天，至今亦超过了双方合同约定交房宽限期90日，孙文通、杨贵珍享有约定的合同解除权。涉案商品房买卖合同依约解除。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，孙文通、杨贵珍主张解除其与第三人签订的住房公积金个人住房借款合同（编号×××03），符合法律规定，予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，孙文通、杨贵珍已支付的首付款及向银行偿还的贷款，均系其因涉案商品房买卖实际支出的款项。国泰公司应将孙文通、杨贵珍向其支付的购房款（595844元）及孙文通、杨贵珍偿还的银行贷款（84921.78元）共计680765.78元及利息返还孙文通、杨贵珍，将剩余贷款本金及利息偿还第三人。 关于孙文通、杨贵珍主张的贷款保证金5000元，国泰公司应退还孙文通、杨贵珍。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《商品房买卖合同司法解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决：一、解除孙文通、杨贵珍与滨州市国泰置业有限公司于2018年10月8日签订的商品房买卖合同（编号201810080026）；二、解除孙文通、杨贵珍与第三人中国建设银行股份有限公司滨州分行签订的住房公积金个人住房借款合同（编号×××03）；三、滨州市国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还孙文通、杨贵珍购房款680765.78元并支付利息（利息以孙文通、杨贵珍分笔支付上述购房款的本金为基数，自支付之日起至履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、滨州市国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还孙文通、杨贵珍贷款保证金5000元；五、滨州市国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还第三人中国建设银行股份有限公司滨州分行住房公积金个人住房借款合同（编号×××03）项下的剩余本金447916.75元及利息（以447916.75元为基数，自2021年2月24日起至履行之日止，按住房公积金个人住房借款合同约定的利率计算）；六、驳回孙文通、杨贵珍的其他诉讼请求。案件受理费11482元，减半收取5741元，财产保全费4320元，共计10061元，由滨州市国泰置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另，在一审判决后，由于国泰公司上诉，一审判决未生效，孙文通、杨贵珍继续按照其与原审第三人之间的借款合同的约定履行还款了义务。截止二审判决前，孙文通、杨贵珍已向建行滨州分行履行了2021年3月、4月、5月、6月份的还款义务。 本院认为，国泰公司与孙文通、杨贵珍签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均负有依约履行的义务。在合同履行过程中，因国泰公司一方的原因，致涉案房屋不能依约交付，至一审判决时已逾期超过九十日，按照双方合同约定，孙文通、杨贵珍享有合同解除权，故一审法院应当事人诉请判决解除合同并无不当。国泰公司的上诉理由不能成立。 因国泰公司不服一审判决提起上诉，孙文通、杨贵珍继续履行其与建行滨州分行借款合同约定的还款义务，其行为正当，应予认可，且根据合同约定，孙、杨二人每月均应偿还相应款项，故在一审判决后，孙文通、杨贵珍如上的履约行为，应予认可，并应在执行时一并确认与调整，即孙文通、杨贵珍在一审判决后的履行部分，由国泰公司直接向孙文通、杨贵珍支付，相应款项从国泰公司应向建行滨州分行付款的数额中予以扣减。 综上，上诉人国泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11483元由上诉人滨州市国泰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 张魁海 审 判 员 张 珊 二〇二一年六月二十五日 法官助理 徐丽萍 书 记 员 董学学