湖南省永州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）湘11民终1134号上诉人（原审原告）：周志君，男，1992年5月5日出生，汉族，湖南省东安县人。委托诉讼代理人：易达，湖南湘律律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐鸿志，湖南湘律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王凌云，女，1979年9月21日出生，汉族，上海市人，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：巩朝纲，湖南正赢律师事务所律师。原审第三人：永州市垠地房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市零陵区黄古山东路与阳明大道西南角。法定代表人：周碎海，系该公司董事长。原审第三人:永州市零陵永盛房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市零陵区垠地中央广场六楼。法定代表人：周碎海，系该公司董事长。原审第三人：永州市浙南竹木有限公司，住所地湖南省永州市零陵区工业园河西工业区瑞翔大道南侧。法定代表人：周碎海，系该公司董事长。以上三原审第三人破产管理人：北京德恒（长沙）律师事务所。委托诉讼代理人：谭晨昊，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，北京德恒（长沙）律师事务所律师。原审第三人：周碎海，男，1965年10月27日出生，汉族，浙江省泰顺县人，住湖南省永州市零陵区中山城小区。上诉人周志君因与被上诉人王凌云、原审第三人永州市垠地房地产开发有限公司、永州市零陵永盛房地产开发有限公司、永州市浙南竹木有限公司、周碎海执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2374号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了书面审理，上诉人周志君的委托诉讼代理人易达、唐鸿志，被上诉人王凌云的委托诉讼代理人项朝纲，原审第三人永州市垠地房地产开发有限公司、永州市零陵永盛房地产开发有限公司、永州市浙南竹木有限公司共同的破产管理人北京德恒（长沙）律师事务所的委托诉讼代理人谭晨昊、吴昊到庭接受询问。本案现已审理终结。周志君上诉请求：一、请求法院依法撤销零陵区人民法院作出的（2020）湘1102民初2374号民事判决书；二、请求法院依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；三、本案的一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、一审法院对本案事实及证据的认定存有错误。一审法院在判决书中认定上诉人不属于善意第三人，故上诉人与垠地公司签订的《商品房买卖合同》不是合法有效的，这一观点与事实不符，是错误的。二、一审法院对相关法律的适用存在错误。一审法院错误的将《城市商品房预售管理办法》的备案规定等同于《物权法》的预告登记；一审法院错误的认定上诉人不属于善意第三人。综上，一审法院认定事实错误，缺乏证据和法律依据并严重偏袒被上诉人，请求二审法院依法查明本案的事实，撤销一审判决并依法改判以实现上诉人的全部上诉请求。被上诉人王凌云答辩称：一、上诉人不符合《执行异议与复议案件规定》第二十九条之规定，原审法院适用法律正确。第一，上诉人不是《规定》第二十九条规定的善意买受人；第二，上诉人周志君并未实际支付购房款；第三，涉案房屋不是上诉人周志君名下唯一可用于居住的房屋。二、被上诉人办理的预告登记仍然有效，第三人垠地公司处分涉案房产不产生物权效力。原审第三人永州市垠地房地产开发有限公司、永州市零陵永盛房地产开发有限公司、永州市浙南竹木有限公司辩称：一、垠地公司于2020年11月2日进入破产程序，其他两家公司于2021年3月2日进入破产程序，并于4月9日指定管理人，根据破产法规定，相关诉讼应该由管理人接管财产后才能继续履行，因此请法庭考虑案件延期或中止审理，待管理人核实相关公司及周碎海财务情况进行审计后继续开庭；二、本案被上诉人与周碎海及垠地公司等相关关联公司存在民间借贷债务，而被上诉人也已向管理人进行债权申报，我们发现其在2016年期间就已经办理相关的网签合同及相关房屋的预告登记，也就是说在2016年期间其完全有可能进行不动产相关物权登记，因此根据民法典221条规定，自债权消灭或不动产能够登记90日内未申请的，预告登记已经失效；三、上诉人所签订的合同以及其付款的银行转账凭证时间不一致，且据周碎海向管理人陈述，上诉人与垠地公司、永盛公司及其个人存在其他借款往来，因此不排除该购房款的160万元原基本法律关系可能存在是借款，进入破产程序后，管理人会审计核实其资金往来，如认为不属于消费者购房，管理人将按原基本法律关系通知其申报债权处理。原审第三人周碎海未予答辩。周志君向一审法院起诉请求：1、依法撤销零陵区人民法院（2019）湘1102执2033号之一执行裁定；2、依法确认永州市零陵区黄古山东路与阳明大道交汇处西南角E-5栋101号房屋[不动产权证书号：湘（2017）零陵区不动产权第XXXXXXXX号（原所有权证号XXXXXXX1）]归原告周志君所有；3、依法判决第三人永州市垠地房地产开发有限公司立即协助和配合原告周志君办理永州市零陵区黄古山东路与阳明大道交汇处西南角E-5栋101号的房屋产权过户登记；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月第三人垠地公司、周碎海因资金需要向被告王凌云借款1500万元，双方签订了《抵押借款合同》约定借款期限为12个月，为保证借款安全，借款人以其建成的坐落于垠地中山城小区内的别墅16套，总建筑面积4600平方米作为上述借款的预告权抵押登记，该合同还约定，垠地公司、周碎海可以销售抵押的房产，每销售一套被告王凌云解冻一套，销售款必须归还被告王凌云……。永盛公司、浙南公司向被告王凌云出具担保书，为该笔借款提供担保承担连偿还责任。双方并于2016年3月28日到房产管理部门办理了预售房屋预告登记。本案诉争房屋在本次预告登记范围内，并办理了房屋初始登记，不动产权证书号：湘（2017）零陵区不动产权第XXXXXXXX号（原所有权证号XXXXXXX1），所有权人为垠地公司。另查，被告王凌云与第三人垠地公司、周碎海至今未办理抵押登记手续，预告登记也未注销。借款后，截至2017年12月20日为止，垠地公司、周碎海向被告王凌云偿还借款本息共计1844万元，后因垠地公司、周碎海未能按约归还全部借款本息，被告王凌云于2019年8月5日向一审法院院提起诉讼，经一审法院（2019）湘1102民初2923号民事判决书判决生效后，被告王凌云申请强制执行，在执行过程中，2019年12月18日一审法院作出（2019）湘1102执2033号之一执行裁定书，查封了被执行人垠地公司名下坐落在永州市零陵区黄古山东路与阳明大道交汇处西南角别墅E-5栋101号（不动产权证书号：湘（2017）零陵区不动产权第XXXXXXXX号）。2020年6月1日原告周志君向一审法院提出排除强制执行的异议请求，一审法院作出（2020）湘1102执异26号执行裁定书，裁定驳回原告周志君的异议请求。2020年7月14日原告周志君向一审法院提出执行异议之诉，要求判如所请。另查明，2017年1月16日原告周志君之母蒋永艳分两次向周碎海的个人账户转款100万元、60万元，共计160万元，同日，垠地公司向原告周志君出具收取购房款160万元的收据（转账）。2018年9月6日原告周志君与垠地公司签订《商品房买卖合同》，约定原告周志君一次性付款160万元购买位于永州市零陵区黄古山东路与阳明大道交汇西南角别墅E-5栋101号一套，2018年9月30日前向买受人交付该商品房。2018年9月17日原告周志君向永州市垠家物业管理有限公司交纳了物业服务费、不动产办证费、装修押金、资料费、装修垃圾清理费、装修管理服务费、二次增压费、出入证工本费、专项维修基金等费用。2018年10月31日原告周志君缴纳了涉案房屋契税。到目前为止，第三人垠地公司没有向原告周志君开具正式购房发票，也没有办理不动产过户登记。2019年10月原告周志君搬至诉争房屋居住至今。一审法院认为：案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：“一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，涉及在本案中，2016年3月第三人垠地公司、周碎海因资金需要向被告王凌云借款15,000,000元，双方签订了《抵押借款合同》，并将涉案房屋在房产部门进行了预告登记，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条的规定，依法推定原告周志君明知被执行人垠地公司系无权处分涉案房屋，原告周志君不属于善意第三人，故原告于2018年9月6日与第三人垠地公司签订的《商品房买卖合同》，不是合法有效的。原告的诉讼请求与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定不符，不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告周志君的诉讼请求。双方当事人在二审均未向本院提交新证据。本院二审另查明，本院于2020年11月2日作出（2020）湘11破申11号民事裁定书，裁定受理申请人永州市垠地房地产开发有限公司的破产清算申请，于2021年3月2日作出（2021）湘11破申6号民事裁定书，裁定受理申请人永州市零陵区永盛房地产开发有限公司的破产清算申请，于2021年3月2日作出（2021）湘11破申7号民事裁定书，裁定受理申请人永州浙南竹木有限公司的破产清算申请，以上三案的破产管理人均为北京德恒（长沙）律师事务所。本院认为，本案系执行异议之诉，是当事人、案外人因不当的执行行为受到侵害时，依法提起诉讼以排除法院的强制执行的方法，涉及本案的执行行为系一审法院作出的（2019）湘1102执2033号之一执行裁定书，其内容为查封被执行人永州市垠地房地产开发有限公司名下坐落在永州市零陵区黄古山东路与阳明大道交汇处西南角别墅E-5栋101号（不动产权证书号：湘（2017）零陵区不动产权第XXXXXXXX号）。而目前垠地公司已经进入破产程序，根据《中华人民共和国破产法》第十九条的规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，故上诉人提起执行异议之诉的前提基础已经不存在,上诉人与本案执行行为已无利害关系。因本案被执行人永州市垠地房地产开发有限公司已经进入破产程序，其相应的债权债务及财产应当按照破产程序处理，其未履行完毕的合同应当由管理人决定是否继续履行，故上诉人要求确认诉争房屋归其所有和永州市垠地房地产开发有限公司协助其办理房产过户的诉请均应待管理人做出决定，如对管理人的决定不服再依法提起诉讼。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2374号民事判决；二、驳回周志君的起诉。一审案件受理费100元，退还一审原告周志君；上诉人周志君预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二一年六月三日书记员  唐奎清附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。