吉林省桦甸市人民法院民事判决书（2021）吉0282民初2044号原告（执行案外人）：长春市时代小额贷款有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区工农大路1055号时代大厦2207室。法定代表人：王某，董事长。委托诉讼代理人：钱某，该公司员工。被告（申请执行人）：张某1，户籍所在地吉林省桦甸市，现住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：顾某，住吉林省桦甸市。被告（被执行人）：张某2，住吉林省桦甸市。第三人（被执行人）：桦甸富森房地产开发有限公司，住所地吉林省桦甸市桦甸大街白云大厦811号。法定代表人：聂某。原告长春市时代小额贷款有限公司（以下简称时代小额贷款公司）与被告张某1、张某2、第三人桦甸富森房地产开发有限公司（以下简称富森房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告时代小额贷款公司的委托诉讼代理人钱某、被告张某1及其委托诉讼代理人顾某到庭参加诉讼，张某2、富森房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时代小额贷款公司向本院提出诉讼请求：1.终止执行（2021）吉0282执166号执行裁定书查封的被执行人富森房地产公司所有的，位于桦甸市XX小区X号楼X单元X层X室、X号楼X单元X层X室、X号楼X单元X层X室、X号楼X单元X层X室、X号楼X单元X层X室的五套房产；2.请求确认桦甸市XX小区X号楼X单元X层X室、X号楼X单元X层X室、X号楼X单元X层X室、X号楼X单元X层X室、X号楼X单元X层X室的五套房产归原告所有；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2021年4月22日，桦甸市人民法院对张某1与富森房地产公司建设工程施工合同纠纷执行一案作出（2021）吉0282执166号执行裁定：查封被执行人富森房地产公司位于桦甸市XX街XX小区X号楼X单元X层X室，吉（2007）桦甸市不动产权第XXXX号，面积93.97平方米房产；X号楼X单元X层X室，吉（2007）桦甸市不动产权第XXXX号，面积93.97平方米房产；X号楼X单元X层X室，吉（2007）桦甸市不动产权第XXXX号，面积51.19平方米房产；X号楼X单元X层X室，吉（2007）桦甸市不动产权第XXXX号，面积75.57平方米房产；X号楼X单元X层X室，吉（2007）桦甸市不动产权第XXXX号，面积58.66平方米房产。2021年5月6日，原告对执行标的提出书面异议。桦甸市人民法院于2021年5月19日作出（2021）吉0282执异53号执行异议裁定：驳回原告的异议。原告于2021年5月25日收到该执行裁定书。原告认为，2014年10月31日，富森房地产公司、长春华御实业集团有限公司与原告签订了《以房抵债协议书》，约定通过以房抵债的形式将包括上述异议房屋在内的27套房产抵给异议人，用于清偿长春华御实业集团有限公司向原告的借款共计850.93万元。原告在人民法院查封前已与富森房地产公司、长春华御实业集团有限公司签订了合法有效的以房抵债协议；异议人已接收抵债房产，并已派人监管，合法占有该不动产；通过免除债务的形式支付了合理对价；非因异议人原因未办理更名过户，完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告完全享有对异议不动产足以排除执行的权利。故原告请求人民法院终止对异议房屋的执行，解除对异议不动产的查封，确认异议房屋归原告所有，保障原告合法权益。张某1辩称，1.时代小额贷款公司提供的借款合同与富森房地产公司不具有关联性，且在提供的以房抵债协议书中第一页第四段中，只标明了富森房地产公司因建设时代孔雀城项目欠长春华御实业集团有限公司本金及利息1675万元，但没有充分证据证明该项借款的真实性，协议中只表明长春华御实业集团有限公司与时代小额贷款公司借款的事实，而且该事实不能有效证明富森房地产公司与华御实业集团借款的实际存在。根据《民法典》209条的规定，如果义务人没有履行抵押登记手续，抵押权并没有设立，因此未办理物权登记的合同，对方不能享有物权优先权。2.桦甸市人民法院在审理（2021）吉0282执异53号案件过程中，查明2014年10月31日富森房地产公司与长春华御实业集团、原告签订的以房抵债的协议，抵债内容1.2.3，根据其签订的内容认定，虽然原告与富森房地产公司签订了以房抵债的协议，但被查封的房屋为已登记的不动产，不动产登记簿载明所有权为富森房地产公司，房屋尚未交付使用，依法不足以排除强制执行。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，请求贵院驳回原告的诉讼请求。张某2、富森房地产公司均未提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。因张某2、富森房地产公司未到庭应诉，放弃了抗辩权和质证权，故对时代小额贷款公司、张某1均无异议的借款合同、电子转账凭证3份、（2021）吉0282执166号执行卷宗、（2021）吉0282执异53号卷宗等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：时代小额贷款公司提交的，1.以房抵债协议，虽张某1提出异议，但未提供证据佐证其主张，本院对该份证据的真实性予以采信；2.房地产委托销售协议，张某1对真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信；3.27套房屋钥匙照片，本院对真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：张某1诉张某2、桦甸市第四建筑工程有限责任公司、富森房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年8月20日作出（2020）吉0282民初571号民事判决：一、被告张某2于本判决生效之日给付张某1工程款276万元，并支付自2020年3月20日起至实际给付之日止的利息，按本金276万元，同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；二、富森房地产公司对上述工程款及利息在欠付张某2工程款范围内承担清偿责任；三、驳回张某1的其他诉讼请求。该案进入执行程序后，本院于2021年1月28日作出（2021）吉0282执166号执行裁定：……十一、查封被执行人富森房地产公司所有的位于桦甸市XX街XX小区X号楼X单元X层X室，吉（2017）桦甸市不动产权第0XXXX号，面积93.97平方米房屋产籍；十四、查封被执行人富森房地产公司所有的位于桦甸市XX街XX小区X号楼X单元X层X室，吉（2017）桦甸市不动产权第0XXXX号，面积93.97平方米房屋产籍；十九、查封被执行人富森房地产公司所有的位于桦甸市XX街XX小区X号楼X单元X层X室，吉（2017）桦甸市不动产权第0XXXX号，面积51.19平方米房屋产籍；二十、查封被执行人富森房地产公司所有的位于桦甸市XX街XX小区X号楼X单元X层X室，吉（2017）桦甸市不动产权第0XXXX号，面积75.57平方米房屋产籍；二十二、查封被执行人富森房地产公司所有的位于桦甸市XX街XX小区X号楼X单元X层X室，吉（2017）桦甸市不动产权第0XXXX号，面积58.66平方米房屋产籍。另查明，2013年6月14日，长春华御实业集团有限公司与时代小额贷款公司签订借款合同，向时代小额贷款公司借款600万元，借款期限从2013年6月14日起至2013年12月13日止。2014年10月31日，富森房地产公司（甲方）、时代小额贷款公司（丙方）、长春华御实业集团有限公司（乙方）签订以房抵债协议，约定：“1.甲方同意以其开发建设的坐落在桦甸市桦甸大街南侧、磐桦路东侧的【时代·孔雀城】商品（房屋明细详见附件一）总作价￥16842019元人民币（大写：壹仟陆佰捌拾肆万贰仟零壹拾玖元整），抵给乙方用于偿还欠款及利息1675万元。2.乙方接受上述房屋，并同意从上述商品房中拿出部分房屋（房屋明细详见附件二）抵给丙方用于归还850.93万元欠款及利息与罚息，抵债房屋总价￥9587243元。3.待乙方、丙方或向其购买抵债房屋的买受人取得相应房屋权属证书后，甲方对乙方的欠款和利息1675万元及乙方向丙方的借款和利息与罚息850.93万元视为全部清偿完毕，三方之间债权债务结清；同时丙方同意向吉林省榆树市人民法院申请解除对乙方（2014）榆指执字第350号执行裁定书、协助执行通知书中1000万元出资份额及收益的冻结。”2017年1月6日，时代小额贷款公司与富森房地产公司签订房地产委托销售协议，委托富森房地产公司销售位于桦甸市XX街XX小区27套住宅。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，时代小额贷款公司未提供充足证据证实其系案涉房屋的所有权人。其关于系通过以物抵债方式取得案涉房屋的主张，最高人民法院第二巡回法庭2019年第12次法官会议纪要认为：“以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立。但是，以物抵债协议不能排除强制执行。如果以物抵债协议实际履行，抵债物的权属已经发生变动，受领人主张排除对抵债物的强制执行，应予以支持。以物抵债协议成立后未实际受领的，不能作为对抗强制执行的正当理由。”本案中，时代小额贷款公司未提供案涉房屋权属变动的证据，更在庭审中自认案涉房屋现处于闲置状态，现有证据不能认定时代小额贷款公司因以物抵债协议取得被查封房屋，更不能认定其实际受领了案涉房屋，其诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告长春市时代小额贷款有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18618元，由原告长春市时代小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长 王冰茹人民陪审员 徐凤云人民陪审员 孙成美二〇二一年六月二十五日书记员 范晓菲