江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终1334号上诉人（原审原告）：吴震乾，男，1971年9月10日生，汉族，住仪征市。上诉人（原审原告）：吴雪英，女，1977年12月12日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：吴震乾（系吴雪英丈夫）。被上诉人（原审被告）：仪征市新宇物业服务有限公司，住所地在仪征市真州镇工农北路211号1-。法定代表人：吴国新，该公司经理。委托诉讼代理人：赵银梅，江苏金天宁律师事务所律师。上诉人吴震乾、吴雪英因与被上诉人仪征市新宇物业服务有限公司（以下简称新宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服仪征市人民法院（2020）苏1081民初4621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴震乾、吴雪英上诉请求，撤销原审判决，判决被上诉人承担所有责任、承担诉讼费用。理由：一、原审认定新宇物业公司尽到物业服务职责与事实不符，1.原审法庭认定上诉人看到被上诉人发出的通知后要求物业公司派人到屋顶晒台检查，事实是上诉人两次提醒被上诉人提前到屋顶晒台检查、清理垃圾，被上诉人也答应了。判决书认定被上诉人2020年5月11日安排人员检查清理，而证人根本没看到被上诉人到16栋及屋顶清理垃圾；上诉人提供的照片证明屋面檐沟存在垃圾，被上诉人确认了照片的真实性；照片证明上诉人屋面晒台雨水口有大量垃圾并被堵塞，证明被上诉人没有清理垃圾。2.原审法院认定违背逻辑及法律常识，物业公司的合同职责是清理公共设施的垃圾，通知义务和清理垃圾扯不上关系，何况被上诉人的通知没有任何意义，被法庭采信的巡视检查记录不符合逻辑，可以推断为事后编造，记录表字迹完全一样，一天巡视清理5-6栋楼，证据系庭后提供，原审认定被上诉人如要清理晒台垃圾要跨越屋顶到晒台2米距离危险，必须从上诉人家里出入，而上诉人家里无人，物业公司对晒台下水口的清理无责，缺乏基本逻辑，公共设施的维护是物业公司法定职责，与上诉人家里是否有人无关，被上诉人清理有难度，不是被上诉人免责的理由。二、原审判决判定上诉人损失，归结为上诉人不在家居住造成，因为有人居住的房子没有被雨水浸泡，该表述不是法律语言，上诉人是否在家居住与物业公司是否履行职责无逻辑关系，原审认定上诉人应及时回仪征配合物业公司消除极端天气下的风险，晒台下水道是公共设施，清理垃圾是被上诉人的法定职责。上诉人两次提醒被上诉人，被上诉人答应却不履行，如果其没有答应，我们自己回仪征，也不会有这种后果。新宇物业公司辩称，1.被上诉人因人力财力物力所限，案涉小区管理职责由“胜利者”担任，巡查记录由“胜利者”制作符合常理，在上诉人每年交的物业费只有300元，显然与上诉人所期望的物业服务标准有所差距；2.上诉人没有看清物业巡查记录表，该表并未显示一天跨越10多次3米距离到屋顶检查，该表最多一天只检查4栋；3.上诉人对证人陈述的内容的真实性也是认可的，证人陈述5月份看到“胜利者”带人清理屋顶垃圾，过了两天又看到在扬子名苑北门口那栋楼顶清理垃圾，这与巡查记录表2020年5月9日、11日检查完全吻合；4.上诉人提到其楼顶檐沟存在垃圾，被上诉人认为也正常，物业公司5月份清理过16栋垃圾，不代表以后不会有垃圾，去年6月份汛季，狂风暴雨下，楼顶天沟出现垃圾属正常，物业公司不可能全天清理楼顶；5.上诉人要求物业公司检查晒台，晒台实际使用人是上诉人，亦在其管控范围，如要安全进入晒台检查，必须从上诉人家里出入，上诉人家中长期无人，物业人员无法进入。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确，请求维持原判，驳回上诉。吴震乾、吴雪英向一审法院起诉请求：1.请求法院判决新宇物业公司承担由于房屋进水被浸泡造成装修损失30406.64元；2.请求法院判决新宇物业公司承担由于积水产生的清理费，包括原告的误工费用2000元；3.请求法院判决新宇物业公司承担雨水流到5楼，造成对邻居的装修损失2000元；4.请求法院判决新宇物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：案涉房屋仪征市扬子名苑16幢603室房屋产权登记在吴震乾、吴雪英夫妻二人名下，仪征市扬子名苑住宅小区的物业管理者为新宇物业公司。吴震乾工作地点在上海，自其女儿2019年上大学后，吴震乾夫妻遂搬至上海居住生活，案涉房屋一直空置。2020年6月4日上午，吴震乾考虑到仪征进入雨季，雨水较多，故在扬子名苑业主群通知新宇物业公司工作人员“胜利者”（群里昵称），要求物业派人帮助其通一下楼顶平台下水道，“胜利者”回复收到。同年6月8日，吴雪英再次提醒物业公司要检查屋顶雨水口，“胜利者”同样确认收到信息。同年6月13日晚上，仪征下了暴雨，次日上午，吴震乾楼下503室邻居通知吴震乾，雨水从吴震乾家6楼楼道流到了5楼，使其墙壁受潮。同年6月14日下午，吴震乾回仪征发现，家中墙壁受潮，地板浸泡在水中。为此，吴震乾立即与物业公司交涉，新宇物业公司不认为自身有责任，吴震乾见交涉无果，遂报警。目前，案涉房屋由于雨水浸泡，屋内地板全部变形，多处墙面发生霉变。经协商，双方当事人一致同意吴震乾、吴雪英重新装修房屋的损失为人民币20000元。上列事实，有吴震乾、吴雪英提供的《房屋所有权证》（仪房权证真字第××号）、案涉房屋现场照片、吴震乾、吴雪英与新宇物业公司员工（在扬子名苑业主群里昵称“胜利者”）的微信聊天记录、新宇物业公司《营业执照》《物业巡查记录表》、证人王某,4（扬子名苑9幢204室业主）的证词、当事人双方的当庭一致陈述等证据证实，一审法院予以确认并附卷佐证。本案的争议焦点为：新宇物业公司在本案纠纷中有无尽到物业管理服务的职责。一审法院认为，新宇物业公司在本案纠纷中已经尽到物业管理服务的职责。其一，新宇物业公司已经履行了通知义务。新宇物业公司根据中央气象台的天气预报，在2020年6月13日的暴雨到来的一个星期前，已在扬子名苑业主群里发出暴雨即将到来的警示，要求各位业主做好防范工作。吴震乾、吴雪英也是看到“胜利者”发出的通知，才想起家中无人，要求物业公司派人到其住房的楼顶晒台检查下水道有无堵塞。其二，在2020年5月11日，新宇物业公司已经安排人员对16幢楼房屋设施进行巡视，检查清除了屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，按照《江苏省住宅物业管理服务标准》中的相关规定履行了自己的义务。对此，有《物业巡查记录表》以及证人王某,4的证词等证据佐证。其三，新宇物业公司之所以未到吴震乾家晒台检查疏通晒台下水道，是因为吴震乾家的晒台是一个形同天井的环境，晒台底部距离楼顶屋面超过2米高度，且无楼梯连接，如从楼顶屋面攀爬进入晒台十分危险。晒台虽然不在吴震乾、吴雪英房产证的范围，但实际使用人为吴震乾、吴雪英，属于公共设施的晒台下水道亦在其实际管控的范围内，如要安全进入晒台检查疏通晒台下水道，就必须从吴震乾家里面出入。吴震乾家中长期无人，物管人员无法进入，故吴震乾、吴雪英要求物业公司履行检查疏通晒台下水道的职责无理。一审法院认为，吴震乾全家搬离仪征去上海居住后，长期不回来查看房屋的状况。吴雪英在接到新宇物业公司发出的暴雨预警后，应当考虑到晒台下水道处于楼顶天井状的环境之中，在自己的使用管理范围，及时回仪征配合物业公司消除极端天气下可能存在的风险，而并不是因晒台下水道是公共设施而将检查疏通的责任全部推给物业公司。该小区的顶层房屋结构基本与案涉房屋相同，然而，有人居住的顶楼住户没有一户在2020年6月13日晚的暴雨之中发生晒台下水道堵塞以及漫水进屋的事件。由此可见，案涉房屋被雨水浸泡的原因是吴震乾、吴雪英未及时回仪征配合物业公司消除极端天气下可能存在的风险而造成。因此，吴震乾、吴雪英自身对案涉房屋管理不善造成的损失应由其自己承担，造成他人的损失亦应由吴震乾、吴雪英承担。新宇物业公司在本案纠纷中已经尽到物业管理服务的职责，故不承担责任。综上，吴震乾、吴雪英要求新宇物业公司赔偿其房屋装修损失、房屋清理费、误工费、楼下邻居（16幢503室）装修损失的主张，于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回吴震乾、吴雪英的所有诉讼请求。案件受理费330元，由吴震乾、吴雪英负担。本院查明，一审法院审理认定的事实基本属实，本院依法予以确认。另查明，扬子名苑业主委员会与新宇物业公司签订的合同中约定委托管理事项：1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等的维修、养护和管理和运行服务）；3.……。本案二审期间，经现场勘查，到涉案房屋楼顶，如果不通过业主家晒台攀爬，必须通过一单元人孔，利用自带扶梯攀爬到2.95米高的水泥平台（宽约40cm），再利用嵌入墙体的铁扶手攀爬3米距离到南侧窗户进入。2020年6月12日，“胜利者”在扬子名苑业主群转发扬州市气象台雷暴橙色预警信号。本院认为，根据合同约定或者法律规定的义务，当事人能够履行的应当履行；履行约定的义务有困难的，应当及时通知对方，并防止损失扩大。本案中，第一，根据物业服务合同约定和江苏省住宅物业管理服务标准，物业公司有义务对楼盖、屋顶、落水管进行维修、养护和管理。第二，涉案屋顶晒台为天井形状，除从吴震乾家中可轻易出入外，须从601门外人孔攀爬近6米高，并携带梯子从侧窗上到屋顶，难度很大、危险系数很高，要求物业公司招聘专业攀爬人员从事垃圾清理，明显加重了物业公司的责任；即物业公司履行义务有障碍。第三，本案业主长期在外地，其房屋长期空置，对物业管理人员进入相关阳台的途径也很清楚，但没有进一步与物业管理人员核实垃圾清理情况，只是简单地提出要求，对最终造成的损失有过错。第四，吴震乾夫妇通过业主群微信提醒物业公司清理屋顶垃圾、雨水口易堵，物业管理人员回复“收到”，应当认为系对业主提出特殊要求的接受，物业公司对自己难以履行的义务，应当及时与业主进行沟通、通知业主自行清理晒台垃圾，故物业公司对本案业主的损失也有过错，应承担相应责任。第五，本案业主的损失系自然原因暴雨和晒台雨水口堵塞叠加造成，有别于侵权或违约行为直接造成的损失，故在确定物业公司责任时应综合考虑损害原因、双方过错、物业费标准、物业公司平时履行合同情况等因素确定。综上所述，上诉人的上诉请求部分有事实和法律依据，依法应当予以支持。一审法院认定事实基本清楚，但未考虑物业公司的约定义务和业主提醒的事实，导致适用法律不当，鉴于被上诉人二审期间自愿给付上诉人人民币5000元，系对其财产的处分，本院依法应予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销仪征市人民法院（2020）苏1081民初4621号民事判决；二、仪征市新宇物业服务有限公司于本判决生效后十日内给付吴震乾、吴雪英人民币5000元。本案二审受理费660元，由上诉人吴震乾、吴雪英负担495元，由被上诉人仪征市新宇物业服务有限公司负担165元（因上诉人已预交，由被上诉人直接给付上诉人）。本判决为终审判决。审判长  陆开存审判员  孙建瑢审判员  叶 露二〇二一年六月十一日书记员  朱爱娟