重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初15577号 原告：重庆市金煌物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区两路凯歌路183号，统一社会信用代码915001127339629874。 法定代表人：杨世福，总经理。 委托诉讼代理人：王伟，重庆言定律师事务所律师。 被告：田张其，男，汉族，1987年6月29日出生，住重庆市渝北区。 原告重庆市金煌物业管理有限公司（以下简称金煌物业）与被告田张其物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法由审判员田秀荣适用小额诉讼程序于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告金煌物业的委托诉讼代理人王伟，被告田张其到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金煌物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付自2015年5月1日起至2019年6月30日止的物业服务费3757元及水电公摊费500元；2、请求法院依法判令被告立即支付欠缴物业服务费的违约金（计算方式为：以每月75.14元的物业服务费为本金，按每日3‰的标准，从2015年5月1日起计付至实际支付之日止；其后，本金、终止时间、标准不变，起算时间依次从2015年6月1日开始，逐月计算至实际支付之日止）；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为渝北××小区提供物业服务，被告系案涉小区房屋业主，原告为被告提供了物业服务，被告却没有按时缴纳物业费及水电公摊费，原告多次催收无果，为维护合法权益，遂来法院起诉，望判如所请。 被告田张其辩称，1、驳回物业管理费中不合理的部分；2、要求原告公示2003年3月12日至2019年6月30日，管理小区期间物业服务资金的收支情况；3、要求原告向我方补开各项物业费用的正式发票；4、要求原告向我方支付其出租业主公用设施和物业服务用房收益中应支付给我方的部分；综上，原告存在管理不当、服务不到位，并且没有收到起诉状说的催收证明。原告违反物业合同，侵犯我的合法权益，服务不到位，原告退场后接替的物管公司清理了很多垃圾，对于欠付的时间段没有异议。2012年之后没有签订新的物管合同，新物管2019年6月30日来的，2012年至2019年6月30日名义上是原告服务，实际上原告没有履行其职责，新物管交接时原告也不到场。 本院经审理认定事实如下：被告田张其系位于重庆市渝北区××号房屋的业主，该房屋建筑面积为88.4平方米，系住宅。 2007年5月31日，以××业主委员会为甲方，金煌物业为乙方签订《重庆市物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为××小区实施物业管理服务事宜。物业服务费用：包干制，根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月、季、年收取，其收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅（多层）：0.8元/月·平方米；住宅（高层）：1.0元/月·平方米（含电梯维护保养费）。上述约定的物业费收取标准待整个小区主要配套设施完善后执行（在该标准执行前，按住房多层0.6元/月·平方米，住房高层0.85元/月·平方米收取）；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取实际支出方式向业主分摊计收。业主应于每月十日内前交纳物业服务费用，逾期将每日加收3‰的滞纳金。本合同期限为五年，自2007年6月1日起至2012年5月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同还对其他内容进行了约定。合同末尾盖有××业主委员会及金煌物业的公章。 金煌物业举示重庆市渝北区物价局关于××收费物业管理服务费的批复，载明每层住宅按每月每平方米0.6元执行，电梯房住宅每月每平方米可收取0.85元物业管理服务费（含电梯使用费）。 金煌物业举示物业服务登记卡，登记卡载明业主田张其缴纳物业费所至时间为2015年4月30日。被告对此无异议。金煌物业举示水电移交协议书，证明其为××小区提供物业服务至2019年6月30日，之后移交给重庆盛德物业服务有限公司。 2020年10月20日，金煌物业向田张其邮寄《物业费催收通知书》，催促其缴纳2015年5月1日至2019年6月30日的物管费及水电公摊费。2020年10月28日，金煌物业在重庆晚报上发布公告，催促被告等欠费业主缴纳物管费及水电公摊费，并支付违约金。 另查明，渝北区人民法院于2020年7月30日受理了原告起诉被告物业服务合同纠纷一案，在2020年9月27日作出民事裁定书准许金煌物业撤回对田张其的起诉。 被告辩称原告的物业服务质量不到位，举示了照片予以证实。 庭审中，被告陈述，田张其的是电梯房，物业服务期间，业主提问题物业都不整改不到场，物业从来没有催费过。超过诉讼时效，从未交费的期间往后推三年的物管费是超过诉讼时效的。 上述事实，有土地房屋权属登记卡、物业服务合同、渝北区物价局关于××收费物业管理费的批复、物业服务费收费登记卡、××小区水电移交协议书、邮件交寄（收据）、物业费催收通知书、重庆晚报公告、渝北法院受理案件通知书、传票、照片、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，××业主委员会与金煌物业签订的《重庆市物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，合同对案涉小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为涉案小区提供了基本物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费等费用。被告的辩解意见不构成其拒绝交纳物业服务费本金的正当理由，本院不予支持。 关于诉讼时效，根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，根据原告举示的证据，原告最早于2020年7月30日向本院提起诉讼，2017年10月1日前的物业费适用2年的诉讼时效，2017年9月30日前的物业费诉讼时效已经超过，2017年9月30日前的物业费不应得到支持。2017年10月1日之后的物业费适用三年的诉讼时效，因原告最早于2020年7月30日向本院提起诉讼，诉讼时效中断。根据上述合同的约定，结合原告陈述，被告交纳的标准为0.85元/月/平方米，在2017年10月1日至2019年6月30日期间，被告应交纳的物业费为0.85元/月/平方米×88.4平方米×21个月=1577.94元。 关于公摊水电费，物业服务合同中未约定水电公摊费的分摊问题，因原告未举示证据证实公摊费实际产生及公摊水电费据实分摊的证据，故对原告要求被告支付水电公摊费的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金，经本案审查并结合另案证据，查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但这尚不足以成为拒交或少交物业服务费本金的理由。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 被告田张其立即支付原告重庆市金煌物业管理有限公司2017年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1577.94元； 驳回原告重庆市金煌物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告田张其负担。 本判决为终审判决。 审判员  田秀荣 二〇二一年六月三十日 书记员  马晓苒