四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1123民初1722号 原告：胡仕英，女，生于1965年12月8日，汉族，居民，住重庆市开州区。 原告：张业林，男，生于1967年4月29日，汉族，居民，住重庆市开县。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：窦琴，四川墨科律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：秦勐，四川墨科律师事务所律师。 被告：犍为海博春天商场经营管理有限公司，统一社会信用代码：91511123345855952C，住所地：四川省犍为县玉津镇龙池街66号。 法定代表人：邓朝华，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘占章，男，生于1946年5月3日，汉族，住四川省犍为县。 原告胡仕英、张亚林与被告犍为海博春天商场经营管理有限公司（以下简称“海博春天”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人窦琴与被告委托诉讼代理人刘占章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡仕英、张亚林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《委托经营管理合同》；2.判令被告向二原告支付租金25175.00元，并支付因迟延给付租金产生的违约金。具体计算方法为：2019年6月27日至2019年9月26日的违约金以2937.00元为基数，从2019年10月27日起按万分之三计算至租金付清时止；2019年9月27日至2019年12月26日的违约金以2937.00元为基数，从2019年12月27日起按日万分之三计算至租金付清时止；2019年12月27日至2020年3月26日的违约金以2937.00元为基数，从2020年3月27日起按日万分之三计算至租金付清时止；2020年3月27日至2020年6月26日的违约金以2937.00元为基数，从2020年6月27日起按日万分之三计算至租金付清时止；2020年6月27日至2020年9月26日的违约金以3356.75元为基数，从2020年9月27日起按日万分之三计算至租金付清时止；2020年9月27日至2020年12月26日的违约金以3356.75元为基数，从2020年12月27日起按日万分之三计算至租金付清时止；2020年12月27日至2021年3月26日的违约金以3356.75元为基数，从2021年3月27日起按日万分之三计算至租金付清时止；2021年3月27日至2021年6月26日的违约金以3356.75元为基数，从2021年6月27日起按日万分之三计算至租金付清时止。（原告当庭增加诉讼请求要求违约金给付计算至2021年6月）；3.判令被告向二原告支付因合同解除产生违约金11748.00元；4.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月10日，二原告与案外人四川天禹房地产开发有限公司（以下简称“天禹公司”）签订《商品房买卖合同》，购买了犍为县××镇××街××广场××小区××期××号楼××层××号商铺，并于2020年7月6日办理了产权登记。二原告与被告签订《委托经营管理合同》，约定：1.二原告将前述所购商铺交付被告经营管理，交房日为起始日，期限为10年；2.被告应当自交房后第四年向二原告支付当年租金11748.00元，自交房后第五年向二原告支付当年租金13427.00元；3.支付方式为每三个月支付一次，第一次支付日期从正式委托日后第四年的对应日期后的第4个月内支付，以后每三个月支付一次；4.违约责任：被告每逾期一日，按拖欠租金总额的万分之三给付违约金；5.合同提前解除的，责任方应于协议解除之日起30日内支付相当于一年物业租金的3倍作为违约金。案涉商铺由案外人天禹公司于2016年6月27日交付予二原告，根据《委托经营管理合同》约定，被告应当于2019年10月26日前向二原告支付第一笔即2019年6月27日至2019年9月26日租金，于2019年12月26日前支付第二笔即2019年9月27日至2019年12月26日租金，于2020年3月26日前支付第三笔租金即2019年12月27日至2020年3月26日租金，以此类推。但时至今日，被告未向二原告支付任何款项。二原告认为，被告拖欠租金的行为已违反合同约定，为维护自身合法权益，经多次催促被告支付款项未果后，遂向法院提起诉讼，望判如所请。 被告海博春天辩称：针对原告提出的诉讼请求，原告为了维护自己的合法权利依照合同约定向法院提起诉讼应得到法律支持；原告要求被告支付租金和违约金的诉讼请求有合同约定又有法律规定，同样应当得到法律的支持，作为被告对原告提出的主张没有任何异议；原告提出关于解除双方签订的租赁合同的问题，是原告依照合同约定和相关法律规定，为维护自己的权利所提出的，同样应得到法律的支持，至于是否能够解除，请法院依法予以裁决。 经审理查明：2015年3月10日，二原告与案外人天禹公司签订《商品房买卖合同》，在该公司购买了“海博春天龙池广场”商住小区一期1、2号楼第2层2-171号商铺，并于2020年7月6日办理了产权登记。原、被告签订的《委托经营管理合同》约定：1.由二原告将其购买的位于乐山市犍为县××广场××号楼××层××号商铺委托被告统一规划经营管理，由被告在委托经营管理期间履行向原告支付约定物业回报收益的承诺，经营方式为以被告自己使用、出租、联营、加盟连锁等各种合法方式使用物业从事商业经营活动，被告按其制定的各项经营管理规章制度统一管理海博春天-龙池广场的经营秩序、为商户提供有偿服务及维修、维护海博春天-龙池广场内的房屋、设施、设备、公共区域。2.委托期限为10年，按时交房或迟延交房的，以销售合同约定交房日为准，提前交房的，开业时间在销售合同约定交房日之前，以开业时间为准，开业时间在合同约定交房日之后，以合同约定交房时间为准。3.租金金额、给付方式及时间，第一年至第三年为商场培育期，被告不向原告支付该时间段内租金及其他收益；第四年向原告支付当年租金11748.00元；自交房后第五年支付当年租金13427.00元；5.权利义务，委托经营管理期间，原告不得自己使用物业，也不得另行委托其他人经营管理物业，不得妨碍被告经营管理物业，不得妨碍物业使用人使用物业。6.到期续约，合同期届满后，由商场业主管理委员会决定是否续租，同等条件下，被告有有限续租权；委托经营期届满后，如甲方自行经营或自行招租必须遵守商场《管理规约》相关规定。7.违约责任，被告应按时足额支付原告物业租金，除协议约定的情形外，每逾期一日，被告按拖欠物业租金总额的万分之三给付违约金。后被告未按约支付租金。 另查明，案涉商铺与四邻商铺无物理上的隔断及准确四至，未形成封闭空间。根据《商品房买卖合同》附件房屋平面图显示1、2号楼2层被分割成了包括2-171号商铺在内的多户商铺。 上述事实，有原告的身份证复印件、被告的基本信息、委托经营管理合同、商铺交房通知、产权登记证书、买卖合同备案表、买卖合同、补充协议、发票、收据以及原、被告在庭审中的陈述等为据。 本院认为，本案争议焦点有二，1.本案中原告与被告犍为海博春天商场经营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》是否能够解除；2.租金及违约金的支付数额为多少。 对焦点1：根据实践操作中开发商是否对商业建筑物进行物理形态上的实际分割，可以将商铺分为两种类型：一是独立产权式商铺，此种为物理分割形态，开发商将卖场进行物理形态上的实际分割，小商铺之间用玻璃、木板、内隔墙等形式相互区分或者虽没有间隔但采取点式地标来确定四至；二是虚拟产权式商铺，此种为概念分割形态，开发商将卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在购房者名下，但购房者无法自行经营。本案中，虽然原告购买了案涉商铺，但是与四邻商铺无物理上的隔断，并未形成封闭空间，不能准确划分四至，经查，所谓法律意义上之物系指存在于人身之外能为民事主体实际支配或控制的具有一定经济价值的客体，物具有可支配性及独立性，而所谓虚拟产权式的不动产，因其不划分实际区域，无明确四至，不能独立发挥经济价值，故所谓虚拟产权并非法律意义上之物权，因买受人在购买其所谓产权时即明确知晓该产权无法确认四至，且不能独立发挥经济价值，需与其他数产权人的虚拟产权一起相结合，方能发挥物之作用，故其所谓购买的房屋虚拟产权并非一个独立之物权而系物之份额（在总面积确定之情况下，每个业主个体以其所购面积表现其份额），其所谓业主身份实系按份共有人之身份。就本案而言，原告所在海博春天1、2号楼2层属于统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的工程项目，且本案原告亦不能准确确认其四至，故案涉商铺属于虚拟产权式商铺。依前论述虚拟产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值、实现利益最大化，最终保证全体买受人或者业主获得稳定的投资回报。若单个买受人或者业主同意解除租赁合同或者任意分割、独立使用其购买的商铺，必然会破坏商场的整体经营、降低整个区域内商铺的使用价值，进而对其他买受人或者业主的利益造成损害，故本案案涉各商铺所有人实际系以自己的概念中的商铺（面积）对犍为县海博春天-龙池广场内的1、2号楼第2层能独立使用、发挥经济价值的每一个独立之物（各户商铺）形成共有关系（按份）。依照《中华人民共和国合同法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，本案中每一位业主所有权的行使应当受限于业主的共同决定，二原告及其他案涉犍为县玉津镇龙池街“海博春天龙池广场”商住小区一期1、2号楼第2层案件的各方当事人均未提供证据证明经专有部分占建筑物总面积过三分之二的业主且占总人数过三分之二的业主同意解除《委托经营管理合同》，因此应当承担举证不能的法律后果，各方当事人应继续履行《委托经营管理合同》。因此，原告主张解除合同的请求本院不予支持。因双方合同未解除，因此对于原告以《委托经营管理合同》已解除为由要求被告支付因合同解除产生的违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。 对焦点2：租金及违约金的支付数额为多少？经查明原、被告于《委托经营管理合同》中约定：“2.委托期限为10年，按时交房或迟延交房的，以销售合同约定交房日为准，提前交房的，开业时间在销售合同约定交房日之前，以开业时间为准，开业时间在合同约定交房日之后，以合同约定交房时间为准。3.租金金额、给付方式及时间，第一年至第三年为商场培育期，被告不向原告支付该时间段内租金及其他收益；第四年向原告支当年租金11,748.00元；自交房后第五年支当年租金13,427.00元”，从2019年6月27日起至2021年6月的租金及违约金符合合同约定，应予支持，但截至到本案法庭辩论结束之日2021年6月25日，原告最后三个月（2021年3月27日至2021年6月26日）租金的给付期限(2021年6月26日)尚未到期，应当扣减租金3,356.75元。违约金的具体计算方法为：2019年6月27日至2019年9月26日的违约金以2,937.00元为基数，从2019年10月27日起按日万分之三计算至租金付清时止；2019年9月27日至2019年12月26日的违约金以2，937.00元为基数，从2019年12月26日按日万分之三计算至租金付清时止；2019年12月27日至2020年3月26日的违约金以2,937.00元为基数，从2020年3月27日按日万分之三计算至租金付清时止；2020年3月27日至2020年6月26日的违约金以2,937.00元为基数，从2020年6月27日按日万分之三计算至租金付清时止；2020年6月27日至2020年9月26日的违约金以3,356.75元为基数，从2020年9月27日按日万分之三计算至租金付清时止；2020年9月27日至2020年12月26日的违约金以3，356.75元为基数，从2020年12月27日按日万分之三计算至租金付清之日；2020年12月27日至2021年3月26日的违约金以3,356.75元为基数，从2021年3月27日起按日万分之三计算至租金付清之日。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告犍为海博春天商场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡仕英、张亚林租金21,818.25元及违约金（违约金计算方式：2019年6月27日至2019年9月26日的违约金以2,937.00元为基数，从2019年10月27日起按日万分之三计算至租金付清时止；2019年9月27日至2019年12月26日的违约金以2,937.00元为基数，从2019年12月26日按日万分之三计算至租金付清时止；2019年12月27日至2020年3月26日的违约金以2,937.00元为基数，从2020年3月27日按日万分之三计算至租金付清时止；2020年3月27日至2020年6月26日的违约金以2,937.00元为基数，从2020年6月27日按日万分之三计算至租金付清时止；2020年6月27日至2020年9月26日的违约金以3,356.75元为基数，从2020年9月27日按日万分之三计算至租金付清时止；2020年9月27日至2020年12月26日的违约金以3,356.75元为基数，从2020年12月27日按日万分之三计算至租金付清之日；2020年12月27日至2021年3月26日的违约金以3,356.75元为基数，从2021年3月27日起按日万分之三计算至租金付清之日）。 二、驳回原告胡仕英、张亚林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取375.00元，由被告犍为海博春天商场经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员 王世鑫 二〇二一年六月二十八日 法官助理 杨文菊 书 记 员 谢 羚 附：本判决书所适用的法律条文。 1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十条：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 2、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条:承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 3、《中华人民共和国物权法》 第七十六条：下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。