长春市绿园区人民法院民事判决书（2021）吉0106民初460号原告（反诉被告）：陈志炀，男，1983年8月4日生，汉族，现住址长春市二道区。委托诉讼代理人：王英，吉林弘彻律师事务所律师。被告（反诉原告）：李妍，女，1981年4月25日生，汉族，住长春市绿园区。被告（反诉原告）：林征，男，1979年8月8日生，汉族，住长春市绿园区。二被告共同委托诉讼代理人：莫长军，吉林赞勋律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：杨志，吉林赞勋律师事务所律师。原告（反诉被告）陈志炀诉被告（反诉原告）李妍、林征房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日作出（2018）吉0106民初3772号民事判决书。原告陈志炀对该判决不服，上诉至长春市中级人民法院，长春市中级人民法院以本案事实不清，适用法律错误为由，作出（2020）吉01民终835号裁定书，裁定发回本院重审。本院重审后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈志炀及其委托诉讼代理人王英、被告李妍、林征及二被告的委托诉讼代理人莫长军、杨志均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告（反诉被告）陈志炀向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告继续履行合同；二、请求判令被告支付违约金五万元；三、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告李妍、林征于2018年4月11日签订《房屋买卖三方协议》和《补充协议》，原告作为买受人，被告李妍、林征作为出卖人。《房屋买卖三方协议》签订后，原告按照合同约定交付了首期购房款人民币36万元，并依据《补充协议》按时缴纳被告应支付给银行的按揭款,被告将房屋钥匙交付给原告。双方约定再去开发商通知该房屋能够办理产权后,双方去长春产权交易中心办理房屋产权过户手续。2018年10月19日开发商通知该房屋能够办理产权，被告迟迟未按合同约定履行办理产权证及将房产过户给原告的义务,使原告的权利处于不确定状态，已经违约并给原告造成了损失。原告为维护自身的合法权益,特向贵院提出上述请求，请求人民法院依法支持原告的诉求。庭审中，原告陈志炀明确诉讼请求第一项（一）判令被告李妍、林征到光大银行长春分行办理抵押贷款清偿手续，贷款由原告承担，清偿完毕后，被告李妍、林征立即到房产部门办理抵押权撤销手续；（二）第一项执行完毕后一日内，被告李妍、林征将涉案房屋所有权变更登记在原告名下，更名的全部税费由原告承担。第二项诉讼请求明确为：判令被告支付违约金5万元，按照日1000元计算，至起诉之日止，已经远远超出5万元，现在原告只主张5万元。被告（反诉原告）李妍、林征辩称，同意履行合同，违约金不同意支付，因为我没有违约，诉讼费保全费我不同意承担。同意配合原告到光大银行办理房屋抵押撤销手续。我们配合原告去办理更名过户手续，但是一日内被告无法保证。一、对于原告请求人民法院判令被告继续履行合同的诉讼请求，我方同意继续履行合同，原告支付剩余房款，我方与原告办理房屋过户手续。我方自合同签订后收到原告支付部分房房款，就将房屋交付给了原告，据我方了解原告将房屋租赁出去赚取租金。我方一直以来都积极配合原告办理各项手续。在取得房产证后多次与原告进行交进行沟通办理相关手续事宜，但是原告并不积极去办理相关手续，而执着于追究原告的违约责任，致使到目前为止，房屋过户手续仍不能办理，这完全是由于原告的行为所导致的，我方完全同意继续履行合同办理相关过户手续。二、对于原告请求判令被告支付违约金5万元的诉讼请求，我方认为该诉讼请求完全没有依据，请求人民法院驳回此项请求。被告在与原告签订合同时已经明确知晓该房屋是没有产权的，当时并不能够办理产权，什么时间能办理产权是不能确定的，原告仍与被告签订房屋买卖合同，说明被告是能接受一段时间没有产权证这个事实的。后因被告处理母亲丧事和手机丢失的特殊情况，导致被告没能及时接收到可以办理产权的信息，当被告从外地回到长春后，第一时间就与原告联系办理产权的事宜，在这次谈话中，原告的语气和态度是友好的，原告也在通话中说要通知律师不再走法律程序，可见被告与原告合意继续履行合同。原告已经谅解被告因特殊原因没能及时提交办理产权相关手续，被告已经不存在违约的问题。另外，该房屋一直由原告出租赚取租金，并没有给原告造成任何损失，所以原告提出的支付违约金的诉讼请求没有事实依据。三、对于原告提出的本案的诉讼费保全费由被告承担的这一诉讼请求，因原告原因才导致了本次诉讼，请求人民法院驳回此项请求。我方一直积极的寻求与原告之间履行合同办理过户手续，但是原告以各种理由不予配合，导致这次诉讼。所以相关的诉讼费用、保全费用，还有我方的律师费都应该由原告承担。综上，请求人民法院根据法律规定进行裁判，以维护我方的合法权益。被告（反诉原告）李妍、林征向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被反诉人继续履行合同；二、请求判令被反诉人支付余下房款20万元及利息，并履行合同其他义务；三、请求判令被反诉人支付违约金5万元；四、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年4月11日签订《房屋买卖三方协议》和《补充协议》，时至今日，被反诉人并没有按照合同的约定履行自己的义务，反诉人为维护自己的合法权益特向法院提出诉求。原告（反诉被告）陈志炀辩称，一、不同意支付20万元的利息，没有事实和法律依据，不同意支付违约金，因为原告没有违约，是被告违约。被告被小贷公司控制，无法正常履约，导致今天时隔三年房屋买卖合同依然无法履行，原告在整个履约过程中没有任何违约行为。因被告的电话号码始终无法接通，所以包括原告及中级法院也无法联系上被告，但是原告的手机号码一直没有变更，被告可以随时联系上原告，如果被告有履约的诚意，在三年的时间里早就应该把合同履行完毕了，而不至于今天诉至法院，所以被告违约的行为是持续性的，其表示继续履行的诚意不足采信。我方始终坚持要求被告继续履行合同，但是考虑到被告不诚信行为及已经被小贷公司控制情形，因此需要在法院的强制执行环境下进行。欠20万元房屋尾款属实。经审理查明，被告（反诉原告）李妍与被告（反诉原告）林征系夫妻关系。2016年1月7日，被告（反诉原告）李妍与吉林信达金都置业有限公司签订商品房买卖合同一份，由被告（反诉原告）李妍以银行按揭方式按期付款购买位于南关于东莱街信达·东湾半岛A组团1号楼1204号房屋。被告（反诉原告）李妍支付部分房款后，与光大银行签订了个人购房借款担保合同，并将涉案房屋办理了抵押贷款登记。2018年4月11日，原告（反诉被告）陈志炀（乙方）与被告（反诉原告）李妍（甲方）、林征（甲方）及案外人长春市铭家房地产代理有限公司（丙方）签订了《房屋买卖三方协议》及《补充协议》，约定二被告（反诉原告）将案涉房屋以1,040,000.00元的价格转让给原告（反诉被告），并约定待甲方名下的产权证下发后的10日内，甲乙丙三方共同到产权交易中心办理此房的更名过户手续，在此房更名到乙方或乙方指定人名下的同时，乙方再付甲方此房的剩余房款人民币贰拾万元整￥200000.00元，还约定一旦开发商（或房地产管理部门）通知可以办理产权证了（开发商或房地产管理部门的通知，包括但不限于以书面函件、张贴通知、报纸公告等形式），则要求被告陈妍应于开发商（或房地产管理部门）通知可以办理产权之日起十个工作日内，在原告配合下，备齐有关材料到房地产管理部门办理房屋产权证，如逾期办理，则每超过一天，付乙方违约金人民币壹仟元整，此款在剩余房款中扣除。同日，被告（反诉原告）李妍向原告（反诉被告）陈志炀出具收条一枚，载明，今收到陈志炀2018年4月11日至2048年4月10日房屋租金，房屋位于长春市南关区东莱南街东湾半岛A区1栋1204，一次性支付租金叁拾陆万元整（￥360000.00）。2018年4月12日，原告（反诉被告）陈志炀将购房款360,000.00元转入被告（反诉原告）李妍招商银行的账户。2018年4月，二被告（反诉原告）将案涉房屋交由原告（反诉被告）陈志炀管理及使用至今。2018年10月15日，吉林信达金都置业有限公司通知，案涉房屋于2018年10月18日可以办理房屋产权，2018年11月1日、2018年11月5日，原告（反诉被告）陈志炀通过微信通知二被告（反诉原告）可以办理房屋产权登记，2018年11月25日，被告（反诉原告）林征电话告知原告（反诉被告）陈志炀可以办理产权登记。2018年11月26日，原告（反诉被告）陈志炀到本院提出财产保全申请，要求查封案涉房屋，同日，本院作出（2018）吉0106财保170号民事裁定书，裁定查封案涉房屋。另查明，原告（反诉被告）陈志炀尚欠二被告房屋尾款200,000.00元。2019年7月9日，被告（反诉原告）陈妍办理案涉房屋不动产证。现案涉房屋仍在抵押状态。本院认为，原、被告于2018年4月11日签订的《房屋买卖三方协议》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权人数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”的规定，依据原、被告签订的《房屋买卖三方协议》及《补充协议》，案涉房屋剩余贷款由原告（反诉被告）陈志炀偿还，待房屋具备更名过户条件后，由二被告（反诉原告）配合原告（反诉被告）进行房屋所有权变更登记，二被告（反诉原告）亦同意。但因该房屋抵押权尚未涤除，待案涉房屋抵押权涤除后，二被告（反诉原告）应配合原告（反诉被告）将登记在被告（反诉原告）李妍名下位于南关区东莱街信达·东湾半岛A组团1号楼1204号，不动产证号：吉（2019）长春市不动产权第XXXX号、丘（地）号：1-2/69-35（1204），建筑面积99.76平方米的房屋登记到原告（反诉被告）陈志炀名下。关于原告（反诉被告）陈志炀要求二被告（反诉原告）支付违约金50,000.00元的主张，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”的规定，依据原、被告的约定，二被告（反诉原告）应自能办理产权之日起十个工作日内办理产权，原告（反诉被告）陈志炀协助二被告（反诉原告）办理产权的相关事宜。2018年10月18日，案涉房屋可以办理房屋产权登记，十个工作日，即2018年11月1日。2018年11月1日、2018年11月5日，原告（反诉被告）陈志炀通知二被告（反诉原告）办理产权登记，2018年11月25日，被告（反诉原告）林征通知原告（反诉被告）陈志炀办理产权登记。2018年11月26日，案涉房屋被本院依法采取保全措施。依据原、被告的约定，原告（反诉被告）有义务通知二被告（反诉原告）去办理产权登记，原告（反诉被告）于2018年11月1日通知二被告（反诉原告），被告（反诉原告）林征于2018年11月25日通知原告（反诉被告）去办理产权登记，二被告（反诉原告）的行为已经构成违约，依据原、被告对违约责任的约定，二被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）违约金24,000.00元，即1,000.00元/日×24日。关于二被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金的主张，因二被告（反诉原告）违约在先，故二被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）陈志炀支付违约金的主张，依法不予支持。关于二被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付剩余房款200,000.00元的主张，依据原、被告合同约定，二被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付剩余房款200,000.00元的主张，依法应予支持。因二被告（反诉原告）需要给付原告（反诉被告）陈志炀违约款24,000.00元，折抵后，原告（反诉被告）陈志炀仍需给付被告（反诉原告）李妍、林征剩余房款176,000.00元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李妍、林征于本判决生效后立即配合原告（反诉被告）陈志炀将登记在被告李妍名下位于南关区东莱街信达·东湾半岛A组团1号楼1204号，不动产证号：吉（2019）长春市不动产权第XXXX号、丘（地）号：1-2/69-35（1204），建筑面积99.76平方米房屋的抵押贷款清偿，清偿的抵押贷款由原告（反诉被告）陈志炀承担；二、登记在被告（反诉原告）李妍名下位于南关区东莱街信达·东湾半岛A组团1号楼1204号，不动产证号：吉（2019）长春市不动产权第XXXX号、丘（地）号：1-2/69-35（1204），建筑面积99.76平方米房屋的抵押贷款清偿完毕，具备办理产权变更登记条件后，被告（反诉原告）李妍、林征立即配合原告（反诉被告）陈志炀将登记在被告（反诉原告）李妍名下位于南关区东莱街信达·东湾半岛A组团1号楼1204号，不动产证号：吉（2019）长春市不动产权第XXXX号、丘（地）号：1-2/69-35（1204），建筑面积99.76平方米的房屋登记到原告（反诉被告）陈志炀名下，更名过户所产生的全部税费，由原告（反诉被告）陈志炀承担；三、原告（反诉被告）陈志炀于上述房屋更名过户的同时给付被告（反诉原告）李妍、林征剩余房款176,000.00元；四、驳回原告（反诉被告）陈志炀的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李妍、林征的其他诉讼请求。本诉案件受理费1,050.00元、保全费5,000.00元（陈志炀已交），由被告李妍、林征共同承担；反诉案件受理费2,150.00元（林征已交），由被告陈志炀负担。(与前款一并执行)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 陶春志人民陪审员 方有华人民陪审员 栾 红二〇二一年六月二十四日书  记  员 孙 悦