黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑民再365号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：滕晏丰，男，1977年11月3日出生，汉族，中国科学院大学深圳医院医生，住广东省深圳市光明新区。委托诉讼代理人：马仁龙，黑龙江工大人文律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李岩，男，1984年3月24日出生，汉族，黑龙江省新建监狱干警，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张玉梅，系李岩母亲，女，1961年5月12日出生，汉族，哈尔滨市东谊汽配商店退休工人，住哈尔滨市道里区。再审申请人滕晏丰因与被申请人李岩返还原物纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2020）黑01民终379号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年5月19日作出（2021）黑民申577号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。滕晏丰向本院申请再审称，请求撤销一、二审判决，改判支持滕晏丰的诉讼请求，并驳回李岩的反诉请求，一、二审诉讼费用由李岩负担。事实与理由：一、本案一、二审判决认定滕晏丰承担50%的房屋增值损失并无依据。2013年末至2014年初，滕晏丰多次找到李岩要求其返还案涉房屋，李岩以种种理由推脱，2014年3月14日，李岩出具书面承诺将案涉房屋返还给滕晏丰。出具该承诺后李岩依旧未履行承诺，仍然并未返还房屋，滕晏丰已经向其主张返还房屋，二审法院以滕晏丰未诉讼主张权利造成损失的扩大并无依据。二、二审判决认定双方形成了事实上的房屋买卖合同关系并无依据。双方并未签订书面购房协议，也未口头约定房屋具体面积、交易价款、款项的支付方式、更名过户手续及违约责任等。在房屋并未办理产权登记的情况下，滕晏丰仅向李岩收取6000元，等待几年后李岩贷款买房明显不符合常理。三、二审判决认定李岩作为买方对房屋进行装修符合交易习惯和合同目的并无依据。李岩在明知滕晏丰主张一次性现金付款，其尚未足额支付房款、并未签订购房协议的情况下，对案涉房屋进行装修既不存在善意，也不符合交易习惯。本案中，李岩总计向滕晏丰支付6000元钱，不仅居住房屋六年多，反而得到了60多万元的赔偿和装修损失，二审判决结果违背了公平原则。李岩辩称，一、双方并未约定支付房款的时间，李岩不存在违约。在2013年双方协商期间，案涉房屋并不能办理更名过户登记，滕晏丰同意李岩支付6000元。2017年，李岩与縢晏丰协商过案涉房屋的包烧费由谁支付，可证明滕晏丰已将案涉房屋出卖给李岩。二、滕晏丰取得房产证后，双方为了避税又进行过协商，虽然没有书面证据，但从事实来看，双方已对房屋买卖进行了充分协商。三、李岩始终主张继续履行合同，但因滕晏丰将案涉房屋涨价，双方未能对房屋价款达成一致。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。滕晏丰向一审法院起诉请求：1、判令李岩从滕晏丰名下的位于哈尔滨市道里区，产权证号哈房权证里字第××号）房产中迁出、将该房产返还滕晏丰并恢复原状；2、判令李岩参照月租金2000元赔偿从2014年1月1日暂时计算至2018年5月31日占用房产期间给滕晏丰造成的经济损失106,000元（经济损失自2018年6月1日起参照月租金2000元计算至李岩迁出并将房产返还滕晏丰之日止）。李岩向一审法院反诉请求：1.判决滕晏丰赔偿位于哈尔滨市道里区房屋内的装修损失及家具损失合计188,272.01元；2.判决解除房屋买卖协议；3.判决滕晏丰赔偿李岩购房差价款损失854,967元。一审法院认定事实如下：滕晏丰系哈尔滨市道里区工农大街112-12号3单元5层2号房屋所有权人，于2016年2月24日取得房屋所有权证。滕晏丰与李岩于2013年对买卖案涉房屋达成口头协议，约定房屋价款88万元，因李岩当时无法给付全部房款，双方协商，李岩给付滕晏丰6000元后，滕晏丰将案涉房屋交付给李岩。李岩于2013年10月开始对案涉房屋进行装修，于2017年入住案涉房屋至今。滕晏丰对房屋装修知情。2014年3月14日李岩出具书面承诺，承诺于2014年3月14日下午3点前将案涉房屋返还给滕晏丰。在审理过程中，李岩同意按照2000元/月标准计算占房期间损失。一审法院依李岩申请委托京大工程咨询有限公司对案涉房屋内全部装修物的现价值及人工装修辅料的现价值进行鉴定；委托哈尔滨国土源土地房地产估价有限公司对案涉房屋当前市场价值进行评估；委托黑龙江利瑾海纳资产评估有限公司对案涉房屋内不能搬动的物品（炉具、水槽、热水宝、吊灯、坐便器、洗手盆、镜子、热水器、淋浴器、杂物架）的现价值进行评估。2019年3月20日京大工程咨询有限公司出具[2019]京造鉴字第508号《京大工程咨询有限公司司法鉴定意见书》，鉴定意见为委托鉴定的工程造价为175,243.01元。李岩支付鉴定费5000元。2019年3月15日，哈尔滨国土源土地房地产估价有限公司作出哈国土源[2019]房估司鉴字6号司法鉴定意见书，鉴定意见为案涉房屋在鉴定基准日（价值时点）2019年3月5日的价值为：单价12,020元/平方米，总价1,734,967元，有效期限自2019年3月15日至2020年3月14日，李岩支付鉴定费15,000元。2019年4月4日，黑龙江利瑾海纳资产评估有限公司作出黑利瑾海纳[2019]评司鉴字016号司法鉴定意见书，鉴定意见为：案涉房屋不能搬动的物品（炉具、水槽、热水宝、吊灯、坐便器、洗手盆、镜子、热水器、淋浴器、杂物架）的现价值为13,029元，本鉴定报告有效期自2019年3月5日至2020年3月4日有效。李岩支付鉴定费3000元。一审法院认为，《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定：“房产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，滕晏丰与李岩虽未签订书面房屋买卖合同，但双方均承认在2013年对案涉房屋买卖进行过磋商，当时房屋售价为88万元，李岩给付滕晏丰6000元后，滕晏丰将房屋交付给李岩，履行了交付房屋的义务，随后李岩对房屋进行了装修，滕晏丰未予以制止，据此能够认定双方房屋买卖合同成立并合法有效。因李岩未支付全部房款，现滕晏丰要求李岩从案涉房屋中迁出，并返还房屋的诉讼请求本院予以支持。关于李岩要求解除合同的反诉请求，因滕晏丰与李岩就案涉房屋交易价款、给付方式等事宜均存在分歧，合同已经无法继续履行，故对于该项请求本院予以支持。关于滕晏丰要求李岩将房屋恢复原状的诉讼请求，因滕晏丰就李岩对案涉房屋装修的行为未予以制止，现双方对房屋价款无法达成一致，房屋买卖合同无法继续履行，滕晏丰应当赔偿李岩案涉房屋的装修损失现价值175,243.01元、不能搬动物品损失现价值13,029元，共计188,272.01元。故对于滕晏丰要求李岩将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，不予支持。关于李岩要求滕晏丰赔偿案涉房屋装修损失及不能搬动物品损失共计188,272.01元的反诉请求，予以支持。关于李岩要求滕晏丰赔偿购房差价款损失854,967元的反诉请求，因李岩于2013年房屋交易时未足额给付购房款，案涉房屋现价值为1,734,967元，2013年滕晏丰交付房屋后，时隔五年才起诉李岩要求返还房屋，故双方对因李岩无法及时重新买房造成的损失均有责任，酌定双方均应承担50%的责任，故滕晏丰应给付李岩房屋增值损失427,483.50元。关于滕晏丰要求李岩支付从2014年1月1日起参照月租金2000元计算至李岩迁出并将房产返还之日止的房屋租金，因李岩对该给付标准予以认可，故本院按照月租金2000元支持从2014年1月1日截至2018年5月31日的房屋租金106,000元，2018年6月1日起至李岩实际迁出之日止的占房损失应按月租金2000元计算。一审法院判决如下：一、解除滕晏丰与李岩的房屋买卖合同；二、李岩于本判决生效后十日内从滕晏丰名下的位于哈尔滨市道里区，产权证号哈房权证里字第××号）房产中迁出；三、李岩于本判决生效后十日内给付滕晏丰2014年1月1日至2018年5月31日房屋租金106,000元，2018年6月1日起至李岩实际迁出之日止的房屋租金按月租金2000元计算；四、滕晏丰于本判决生效后十日内给付李岩装修损失现价值175,243.01元、不能搬动物品损失现价值13,029元、房屋增值损失427,483.50元，共计615,755.51元；五、驳回滕晏丰的其他诉讼请求；六、驳回李岩的其他反诉请求。一审案件诉讼费9615元（案件受理费2520元，反诉费7095元），由滕晏丰负担4188元、李岩负担5427元。鉴定费23,000元，由滕晏丰负担15,500元，李岩负担7500元。滕晏丰不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项、第五项；改判支持滕晏丰的诉讼请求，驳回李岩的反诉请求。二审法院另查明：京大工程咨询有限公司出具的[2019]京造鉴字第508号鉴定意见书中分部分项工程结算表第2页第26项实木装饰门、平开门，4扇，材料费单价6006元，金额24,024元。李岩在一审举示针对装修材料的6张订货单，其中涉及到关于卧室3套门、卫生间1套门等相关材料的建材商品订货单显示，该商品共花费12,600元。李岩代理人在二审询问中针对该问题回答：“我们买的时候找人给折价了，所以便宜一些。”二审法院认为，关于双方之间针对案涉房屋形成何种法律关系的问题。双方均认可针对案涉房屋买卖问题进行过协商，房屋价款88万元，滕晏丰有出卖房屋的意思表示，李岩有买受房屋的意思表示。滕晏丰在收取了6000元后将房屋交付给李岩，李岩进行装修，并从2013年一直占有使用到本案诉讼时，对上述事实双方均无异议。现滕晏丰否认双方存在口头买卖案涉房屋的协议，认为不排除存在先租后买的法律关系。滕晏丰主张案涉房屋先租给滕晏丰到2013年底，待李岩钱款到位后再协商购房事宜，并无证据佐证。双方在缔约过程中均是以买卖房屋为意思表示并作为合同目的。双方在后续协商过程中，滕晏丰向李岩主张的是迁出房屋或给付房屋全款，李岩主张的是因产权证问题，无法办理贷款，房屋价款应通过贷款给付。双方主要是针对房屋价款的给付方式及履行问题存在争议。且滕晏丰在本案诉讼前并未向李岩主张过房屋租金，也并未通过诉讼要求李岩返还房屋。因此，一审法院在结合双方陈述以及各自实际履行行为的基础上，认定双方针对案涉房屋形成事实上的房屋买卖合同关系，并无不当。关于滕晏丰是否应承担案涉房屋装修损失及一半的增值损失的问题。案涉房屋交付时系毛坯房，并不具备日常生活使用的功能。李岩作为房屋买受人，在受领房屋后进行装修，符合交易习惯与合同目的。虽然存在滕晏丰交付案涉房屋后即到外地工作的情形，但滕晏丰作为房屋出卖人并不能以此为由免除其在案涉大额财产交易过程中的审慎注意义务。滕晏丰依然可以通过相关的方式与途径去查看房屋现状，预见与合理控制合同风险。从2013年滕晏丰交付房屋至2018年其向一审法院提起诉讼的5年期间，滕晏丰并未作出不允许李岩装修或要求李岩拆除装修的意思表示，虽然滕晏丰曾要求李岩写过迁出案涉房屋的承诺，但滕晏丰怠于主张和行使权利，并未通过诉讼的方式寻求救济。因此，李岩迁出案涉房屋并承担占有期间的租金损失后，滕晏丰应承担装修损失。另，案涉装修损失的鉴定意见中关于分部分项工程结算表项下序号26，实木装饰门、平开门，工程量是4扇，材料费是6006×4=24,024元。滕晏丰对此提出异议，认为李岩针对此部分举示的装修凭证建材商品订货单中显示材料花费12,600元，两者差额为11424元，滕晏丰举示的证据能够证明该部分材料费与实际支出的费用不符，李岩并未举示其他证据予以否认，且李岩在二审询问中自认“买的时候找人给折价了，所以便宜一些”，因此应以实际支出的价格作为损失计算依据，一审鉴定装修损失为175,243.01元，二审法院将其调整为163,819.01元。关于房屋增值损失的问题。承如前述，因双方未签订书面的房屋买卖协议，又未及时通过诉讼主张权利，导致合同的履行以及相关权利义务处于不确定的状态，产生了损失的扩大，一审法院酌定双方各自承担50%的房屋增值损失，并无不当。二审法院判决如下：一、维持一审判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；二、变更一审判决第四项为：滕晏丰于本判决生效之日起十日内给付李岩装修损失现价值163,819.01元、不能搬动物品损失现价值13,029元、房屋增值损失427,483.50元，共计604,331.51元。一审案件受理费及鉴定费按照一审判决执行。二审案件受理费4188元，由滕晏丰负担。本院再审另查明：2020年11月23日，李岩将案涉房屋的钥匙交给滕晏丰，从案涉房屋迁出。本院认为，围绕双方诉、辩主张，本案的争议焦点为以下几个问题：一、关于双方是否成立房屋买卖合同的问题。本案中，滕晏丰主张双方系租赁合同关系，李岩主张双方系买卖合同关系。经审查，虽然双方当事人于2013年因买卖案涉房屋进行过磋商，但2014年3月14日李岩书面承诺当日返还案涉房屋并清空物品、查结水电煤气费，应视为双方对此前买卖合同的磋商和支付的6000元款项均已作出清算。因房屋买卖合同标的额较大且系比较重要的合同，一般情况下买卖双方应签订书面购房协议，对于卖方而言最主要的义务系交付房屋，对于买方而言最主要的义务为支付房款。2014年3月14日后，李岩继续在案涉房屋入住，但双方并未签订书面协议，李岩亦未实际支付购房款，双方始终未对房屋交易价款、付款方式、付款时间、双方权利义务等重新协商并达成一致，李岩关于双方成立房屋买卖合同关系的主张不能成立。因双方当事人并未形成买卖房屋合同关系，李岩反诉解除买卖合同的主张不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定双方房屋买卖合同成立并生效错误，本院予以纠正。二、关于李岩应否从案涉房屋迁出以及是否应支付房屋使用费用。双方当事人的买卖合同关系并未成立，李岩在案涉房屋居住，应向滕晏丰支付使用房屋期间的费用。滕晏丰主张李岩应从2014年1月1日起参照月租金2000元计算至李岩迁出之日止的费用，李岩对该支付标准予以认可，本院对李岩以月租金2000元的标准向滕晏丰支付房屋使用费用予以确认。李岩陈述其于2013年10月开始使用房屋并进行装修，同时双方一致认可，李岩于2020年11月23日迁出。因2013年李岩向滕晏丰已支付6000元，应认定该6000元系李岩于2013年10月至12月共三个月使用案涉房屋的费用。李岩还应向滕晏丰支付2014年1月1日起至2020年11月22日期间的房屋使用费，以每月2000元计算共计165,467元（82个月×2000+2000÷30×22天）。三、关于案涉房屋装修款应由谁承担的问题。本案中，李岩已对案涉房屋进行装修，双方当事人对二审法院认定的案涉房屋不能搬动物品现价值为13,029元及装修、人工辅料现价值163,819.01元的数额均未提出异议，滕晏丰主张李岩应将房屋恢复原状，李岩主张滕晏丰应向其赔偿上述装修及家俱损失。现双方当事人均不能提交证据证明李岩对房屋的装修是否经过滕晏丰同意，结合2013年双方对案涉房屋的买卖进行过磋商后李岩即对房屋进行了装修，滕晏丰对其装修并未提出异议，且装修行为并未给滕晏丰的房屋造成损失，应认定李岩对房屋装修不存在主观恶意。按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则，滕晏丰主张将案涉房屋恢复原状，本院不予支持，滕晏丰应向李岩给付装修现价值、人工辅料现价值共163,819.01元、不能搬动物品现价值13,029元，共计176,848.01元。四、关于滕晏丰是否应向李岩支付房屋增值款的50%的问题。2014年3月14日李岩承诺迁出后，双方并未重新达成房屋买卖协议。此后，房价处于上涨状态，在双方当事人并未达成房屋买卖协议，李岩始终未支付购房款，对案涉房屋不享有任何权利的情况下，案涉房屋的价格上涨与李岩并无关联。李岩作为一个具有完全民事行为能力人，是否另行购买房屋属于其自身行为，与滕晏丰无关，滕晏丰对此并不存在违约行为，一、二审判决认定滕晏丰向李岩支付房屋涨价损失50%责任的认定并无依据，本院予以纠正。综上所述，滕晏丰的再审请求部分成立，本院对其诉讼请求予以部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2020）黑01民终379号民事判决及黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初6323号民事判决；二、李岩于本判决生效后十日内给付滕晏丰2014年1月1日起至2020年11月22日止的房屋使用费用165,467元；四、滕晏丰于本判决生效后十日内给付李岩装修现价值、人工辅料现价值共163,819.01元、不能搬动物品现价值13,029元，共计176,848.01元；五、驳回滕晏丰的其他诉讼请求；六、驳回李岩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2520元由李岩负担；反诉受理费7095元，由滕晏丰负担2057元，李岩负担5038元；二审案件受理费4188元，由滕晏丰负担1300元，李岩负担2888元。鉴定费23,000元，由滕晏丰负担8000元，李岩负担15,000元。本判决为终审判决。审判长  徐明珠审判员  付兴驰审判员  杨兴明二〇二一年六月三十日法官助理曹根溪书记员宋瑶