江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3266号上诉人（原审原告）：胡海娟，女，1994年11月29日出生，汉族，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：胡勇（系胡海娟之父），1970年10月23日出生，汉族，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：刘爱君，江苏钟山明镜（盐城）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大丰林波房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区城东新区幸福路南侧、大中路东侧。法定代表人：罗岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：董爱军，江苏涤非律师事务所律师。上诉人胡海娟因与被上诉人大丰林波房地产开发有限公司（以下简称林波房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初1973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡海娟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院审理方向偏离双方争议焦点，作出的一审判决适用法律错误。一审判决认定，本案双方当事人争议的焦点是对涉案商品房建筑面积322.04平方米中是否包括拐角处的面积？围绕上述争议焦点，一审法院审理查明的重点应当是：被上诉人在向上诉人推销涉案商品房时有无向上诉人作出具体确定的“拐角部分不算面积”的说明和允诺。如果被上诉人作出过说明和允诺，则该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有无重大影响，该说明和允诺是否应当视为要约。待上述事实查清后，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，依法作出正确认定和判决。现一审判决仅依照《中华人民共和国合同法》第六十条和该司法解释的第三条之规定，偏离了双方争议焦点，适用法律错误，从而导致一审判决错误。2.一审判决认定事实错误。一审判决与客观事实不符，首先，如果所有交易活动中的双方当事人都是在对交易标的充分了解的基础上才作出缔约与否的决策，那就永远不会有买受人仅凭出卖人单方的说明和允诺作出缔约决策从而引发争议纠纷的情形。其次，虽然双方在签订买卖合同时案涉房屋已经建成，但涉案房屋为1-3层，双方签订的书面合同中亦载明层高12.3米，当时房屋没有楼梯，没办法上去查看。而且拐角部分并非对应于103号房屋2间门面所在的三层，而是在旁边102号房屋顶上。不仅上诉人，甚至向上诉人推销房屋的被上诉人的销售主管张某都从未看到过该房屋现状，所以才会向上诉人说明和允诺拐角部分不算面积（有多份电话录音可以证实）。3.一审法院认为“合同中房屋平面图对房屋的具体构成亦有明确显示”，忽视了一个重要事实，被上诉人已经十分清晰地证明了其在合同签订时未向上诉人出示房屋平面图，上诉人不知道房屋平面图内容。张某并非房产公司的普通销售人员，而是能够直接代表被上诉人与上诉人签订涉案商品房认购书，并作为房产公司审核人在签约明细及确认单上签名，直接审核确认房屋价格及面积的销售主管。上诉人有理由相信张某作出的“拐角部分不算面积”的说明和允诺即代表被上诉人。即使被上诉人的销售主管张某代表其作出的“拐角部分不算面积”的说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，对被上诉人具有法律约束力。现被上诉人将拐角部分面积计入涉案房屋面积，属于违约行为，应当承担违约责任。林波房产公司辩称，1.我公司销售人员张某并未明确表示过三楼的房屋不算面积，上诉人的主张是基于其与张某之间的多次自行偷录的录音。一审法院也对张某进行了相应调查，张某也仅向法庭表示，承诺三楼露台作为公用面积可由上诉人使用，但并未明确表示该部分房屋不算面积而赠送。2.张某仅为被上诉人公司的销售人员，其职责是按照公司制定的销售政策、根据现状进行房屋销售，无权代表公司将任何属于公司的财产赠予他人。如有相关赠予行为，也是无效行为，其本人没有相关处分权利。3.无论销售人员与购房者如何进行沟通协商，双方最终权利义务应当体现在双方签订的商品房买卖合同中，本案的商品房买卖合同明确表明17号楼103室三层房屋合计面积322.04平方米，并无任何“部分房屋面积不计或者赠予”的说法。被上诉人也已经提供商品房面积核定表，证明有权部门已对103房的面积进行测定，完全符合合同约定。我公司不存在少交付房屋面积的行为。综上，一审判决认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立。胡海娟向一审法院提出诉讼请求：1.判令林波房产公司返还购房款275310元，并赔偿以该275310元为基数自2018年8月3日起至实际履行之日止按年利率6.37%计算的利息损失；2.判令林波房产公司赔偿多付的印花税、契税损失8397元，并以该8397元为基数自2018年8月18日起至实际履行之日止按年利率6.37%计算的利息损失；3.判令林波房产公司赔偿多支付的维修资金损失3762元，并以该3762元为基数自2018年8月17日起至实际履行之日止按年利率6.37%计算的利息损失；4.判令林波房产公司赔偿多支付的物业费损失1214元，并以该1214元为基数自2018年8月18日起至实际履行之日止按年利率6.37%计算的利息损失；5.诉讼费由林波房产公司承担。一审法院经审理查明：林波房产公司系案涉星河名园的开发建设单位。2018年5月4日，胡海娟与林波房产公司签订《认购书》一份，约定：认购人胡海娟购买（星河名园）17幢103室，建筑面积为322.04平方米，房屋单价为8500元/平方米，认购定金为贰万元整，房屋总价为2737340元。认购约定：1.买卖双方在平等、自愿、协商的基础上签订本认购书。2.认购人须于签订此认购书后在2018年5月11日前，携带此认购书和缴纳购房定金的收据及身份证或其他有效证件，来售楼处签订《商品房买卖合同》并缴纳不少于总房款30%的首付款，其缴纳的定金直接转为房屋首付款。3.如认购人不在本认购书第二款所规定的日期内办理签约手续并缴纳首付款，则卖方有权没收认购人定金作为违约金，并将其认购的房屋转售他人，且无须另行通知。4.认购人在签订认购书后，在签订的期限内所认购的房屋，卖方不得无故另售他人，如违约则需赔偿认购人双倍定金作为违约金。5.如认购人选择按揭购房的，则敬请认购人在签约前至中国人民银行大丰支行查询征信并打印征信报告。6.认购人在此表格上所填写的个人资料必须属实，如所列地址、电话有错漏导致认购人不能收到卖方通知信件或电话，卖方概不负责。7.此认购书上的房屋建筑面积为暂定面积，最终面积以房屋产权登记部门出具的房屋测绘报告为准。房款总额按最终核定面积来计算。8.《商品房买卖合同》签订后，此认购书自动作废。此认购书中所列条款如与房管部门出具的《商品房买卖合同》相冲突的，以正式合同为准。9.本认购书壹式叁份，卖方壹份，认购人壹份，销售部壹份，三份具有同等法律效力，经双方签字盖章后生效。10.本协议最终解释权归林波房产公司。林波房产公司在落款卖方处加盖公章，胡海娟在落款认购人处签名。2018年6月19日，胡海娟与林波房产公司就17幢103室签订《商品房买卖合同》（合同编号YS44793003620180618），确认该房屋成交价格为2592422元，约定该房屋的建筑面积为322.04平方米,其中套内面积为312.21平方米,分摊面积为9.83平方米。林波房产公司应当在2018年10月31日前将房屋交付买受人。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同签订后,胡海娟按约定向林波房产公司支付了全部房款，并交纳了印花税1234.50元、契税74069.20元、住宅专项维修基金35424元和2018年8月16日至2019年8月15日的物业费5720元等费用,林波房产公司也向胡海娟交付了该商品房。2019年10月14日，胡海娟就该房屋办理了苏(2019)大丰区不动产权第0018008号产权证书。该产权登记证书登记房屋建筑面积322.04平方米,其中专有建筑面积312.21平方米,分摊建筑面积9.83平方米。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案系商品房销售合同纠纷，胡海娟与林波房产公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立有效，受法律保护。双方均应全面按照合同约定履行合同义务。合同签订后，胡海娟依约支付了案涉房屋的购房款，林波房产公司向胡海娟交付了房屋。依照合同约定涉案商品房的面积为322.04㎡，大丰市房地产测绘有限公司出具的《房屋建筑面积计算报告书》显示，涉案房屋17-103号房建筑面积为322.04㎡,此面积与盐城市大丰区不动产登记中心登记的面积一致，故胡海娟购买的房屋的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积没有差异，应认定林波房产公司已按《商品房买卖合同》履行了相应义务。关于双方争议的拐角部分是否计入房产面积问题，不动产买卖合同当事人在缔结合同时，理应对交易标的充分了解才会作出缔约与否的决策，本案双方在签订买卖合同时案涉房屋已经建设完成，合同中房屋平面图对房屋的具体构成亦有明确显示，胡海娟仅以其基于房产公司销售人员的误导宣传即认为拐角部分34.2平方米系赠送依据不足，且即使在前期的洽谈过程中销售人员有所提及，但在双方最终签订的书面合同中并未予以确认，胡海娟主张该部分不计入房屋面积，未提供充分证据证实，故对其主张林波房产公司返还胡海娟购房款，赔偿印花税、契税、维修基金、物业费损失及相关利息的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回胡海娟的诉讼请求。案件受理费6113元，由胡海娟负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案中，胡海娟与林波房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同签订后，胡海娟依约支付了案涉房屋的购房款，林波房产公司向胡海娟交付了房屋。依照合同约定涉案商品房的面积为322.04㎡，盐城市大丰区房地产测绘有限公司出具的《房屋建筑面积计算报告书》显示，涉案房屋17-103号房建筑面积为322.04㎡,此面积与盐城市大丰区不动产登记中心登记的面积一致，故胡海娟购买房屋的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积没有差异，应认定林波房产公司已按《商品房买卖合同》履行了相应义务。胡海娟主张当初销售人员曾承诺拐角部分34.2㎡系赠送，不计算在房产面积内，对此，胡海娟一是没有提供充分有效的证据证明，二是没有在双方正式签订的《商品房买卖合同》中予以确认，现胡海娟主张该部分不计入房产面积，要求林波房产公司返还误差面积的购房款以及多交的相关费用，依据不足，本院亦不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。综上，胡海娟的上诉主张无事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6113元，由胡海娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘圣磊审 判 员 周 陇审 判 员 谢超亮二〇二一年六月三十日法官助理 徐 平书 记 员 张 育