河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0192民初2809号原告：张朝明，男，1984年10月12日出生，汉族，住河南省南召县。被告：郑州超宏生活服务有限公司，住所地郑州航空港经济综合实验区郑港六路与郑港二街交叉口东100米豫发蓝山公馆三楼321。法定代表人：李林林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高峰，男，该公司员工。原告张朝明与被告郑州超宏生活服务有限公司（以下简称超宏公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张朝明、被告超宏公司的委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张朝明向本院提出诉讼请求：l．判令解除原、被告于2020年1月2日签订的编号为G1830283的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》；2．判令被告返还原告已支付的定金、购房款及房屋维修基金共计279,946元及利息（以279,946元为基数，按照中国人民银行同期一年期贷款利率自2020年1月2日计算至2021年4月21日）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年12月14日签订认购协议书，支付被告20,000元定金，后于2019年12月29日签订了第一份编号为G1830283的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》，合同约定于2019年12月30日前支付首付款251,101元，并同时签署《商品房买卖合同》；认购书并未就交房时间、交房条件及房屋装修标准等项目进行约定。原告于次日到售楼部时，置业顾问告知网络故障，合同无法打印，可以先交首付款，待网络恢复后再补签合同。原告因未见到合同文本，当天未支付首付款。2020年1月2日，原告接到置业顾问通知，如果当日再不交齐首付款则已构成违约，所交定金将不予退还；如当日补交则可继续享受公司的优惠政策。原告无奈于2020年1月2日支付首付款253,079元整（不含定金），并缴纳了房屋维修基金6867元。由于正式合同仍无法打印，所以原、被告另行签署一份《郑州·恒大未来之光商品房认购书》，置业顾问告知原告回去等待通知后再签订《商品房买卖合同》即可。直到2020年10月12号，新的置业顾问通知原告还需补交80,000元首付款方可签订《商品房买卖合同》，由于这与认购书的约定不符，原告要求先看到合同文本之后再补交，但置业顾问强调不补齐剩余款项无法出合同，因此双方陷入僵持阶段。在原告与置业顾问协商交房时间与交房条件时，置业顾问告知被告的合同条款都是统一格式，不能修改，还一再强调不补交首付款就要挞定房屋且所付款项不予退还，房屋也将另行销售。经多次协商无果后，2021年2月26日晚，原告收到被告发出的房屋挞定函与催告函。原告在催告函有效期内，于2021年2月28日上午去售楼部再次跟置业顾问协商合同条款时被告知房屋已经被挞定，且正在另行销售，让原告走法律程序解决。原告认为其已支付首付款一年有余，因被告的原因造成双方未能及时签订《商品房买卖合同》，在双方协商合同条款时，被告一直强调合同条款为公司统一格式，不能修改；同时根据《郑州市房屋专项维修资金管理办法》的相关规定，被告收取维修基金已构成违规收费。原告遂诉至法院。被告超宏公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据。原告因其公积金贷款额度不够，拖延签署《商品房买卖合同》至被告发出《挞定通知书》已一年多，原告系违约方，不享有解除权及要求被告全额退款并支付利息的权利。根据认购书第五条的约定，被告已于2021年2月25日向原告发出《挞定通知书》，本案所涉及的认购书已经于2021年2月25日解除，原告已付的20,000元定金应被扣除。本院经审理认定事实如下：2019年12月29日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订合同编号为G1830283的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》，约定：乙方自愿向甲方认购郑州·恒大未来之光楼盘超宏15幢2单元201房屋，建筑面积为105.65平方米，房屋总金额为901,101元；乙方同意签署本认购书时支付20,000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；付款方式为按揭付款，乙方须于2019年12月30日前支付首期房款251，101元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款630,000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年12月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准，若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清；乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金6867元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方；乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州·恒大未来之光销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公布的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少认可条款。同日，原告向被告支付定金20,000元。2020年1月2日，原、被告重新签订编号为G1830283的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》，对总房款变更为883,079元，首期房款约定为253,079元（不含定金），其他条款不变。同日，原告向被告支付首期房款253,079元、维修基金6867元；双方于2019年12月29日签订的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》予以收回。2020年10月12日，被告的工作人员要求原告提供交纳公积金情况的截图。2020年10月13日，被告的工作人员与原告协商去银行面签的时间，原告称等其更新后的六个月平均数可以贷款600,000元的时候，被告的工作人员告知原告能贷款530,000元，并告知原告其行为属于违约，拒绝办理贷款，再不办理，被告将决定发函，原告称其是不想要了，并询问被告是否同意。后被告要求原告补交80,000元购房款及原告要求被告更改合同条款等未协商一致，原、被告始终未签订《商品房买卖合同》。2021年2月25日，被告向原告发出《催告函》和《挞定通知书》各一份，其中《催告函》载明被告通知原告于2021年2月28日前签署《商品房买卖合同》并办理完毕银行按揭贷款申请手续等，否则解除双方之间的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》；《挞定通知书》载明被告通知原告截止2021年2月24日，原告已逾期424日未与被告办理任何手续，被告将按认购书的约定，另行处理该房屋，且原告所付定金不予退还。原告于2021年2月26日收到《催告函》和《挞定通知书》。庭审中，原告认可原、被告之间2020年1月2日签订的编号为G1830283的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》已解除。本院认为，原、被告于2020年1月2日签订的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据上述认购书，原告须于2019年12月30日前支付首期房款253,079元，同时签署《商品房买卖合同》，余款通过银行按揭贷款的方式支付，原告需在2019年12月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续等。被告作为房地产企业，应当履行向原告提示签订并提供《商品房买卖合同》文本的义务，但被告未提供证据证明其已经在合理期限内以适当方式向原告提示签订并实际提供《商品房买卖合同》的义务，其违反了认购书的约定，应承担相应的责任。被告辩称系因原告贷款额度不符，拖延办理致使未签订《商品房买卖合同》，因双方约定原告在2019年12月30日前办理完毕按揭贷款申请手续，而签约时间为2020年1月2日，约定的办理按揭贷款日期实际无法实现；至2020年10月，被告通知原告办理银行面签事宜，原告告知等其可以贷款600,000元时再面签，因按揭贷款需要原、被告及银行等多方配合，原告在被告通知办理银行面签后拒绝办理，亦存在一定的过错。被告已经通知原告解除认购书，原告予以认可，原告于2021年2月26日收到《催告函》，故双方签订的编号为G1830283的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》于2021年2月26日解除。鉴于原、被告均存在违约行为，应各自承担相应的违约责任，合同解除后仅发生相互返还的后果，不适用定金罚则。对原告要求被告返还定金20,000元、购房款253,079元、房屋维修基金6867元的请求，本院予以支持；对其要求被告支付利息的请求，不予支持。被告辩称定金不予退还的意见，本院不予采纳。本次诉讼中，原告已认可认购书已解除，本院已予以认定，故对其要求解除认购书的请求，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郑州超宏生活服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张朝明定金、购房款及维修基金共计279,946元；二、驳回原告张朝明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5498元，减半收取计2749元，由被告郑州超宏生活服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  耿传忠二〇二一年六月十八日法官助理曹莹莹书记员耿茹