安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0881民初2357号 原告：付海莲，女，1981年11月5日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：梅强，安徽文都律师事务所律师。 被告：桐城市房地产开发有限责任公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道盛唐南路盛世嘉园1号楼114室，统一社会信用代码91340881153900528J。 法定代表人：王彬，董事长。 委托诉讼代理人：王晓龙，安徽正维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚鸿志，安徽正维律师事务所实习律师。 原告付海莲与被告桐城市房地产开发有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付海莲的委托诉讼代理人梅强和被告桐城市房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王晓龙、姚鸿志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付海莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告合同佣金791431.02元及资金占用期间利息203694.56元(自2015年5月12日至2021年4月11日,计71个月,按年利率4.35%计算),共计995125.58元;2、判令被告支付资金占用期间利息至债务全部清偿之日止(自2021年4月12日起,按年利率4.35%计算)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由: 原告于2007年11月7日100%出资成立了桐城市鸿庆营销策划有限公司(自然人独资,以下简称“鸿庆公司”),现公司已经注销,权利义务均由原告承担。在鸿庆公司存续期间,鸿庆公司与被告公司签订了《项目全案代理合同》,由鸿庆公司负责被告开发的房地产营销推广和销售。合同约定,鸿庆公司按一房一价底价总额的3%提取佣金(代理佣金=成交底价×实际成交面积×3%)。现被告该项目房产经鸿庆公司营销推广,已经全部售罄,被告按合同支付了前期所有佣金,但是被告收到鸿庆公司2015年5月11日开具的最后一期佣金发票后就拖延支付。 截至起诉之日,被告下欠鸿庆公司佣金791431.02元。故特此起诉,请求法院依法判决支持原告诉讼请求。 桐城市房地产开发有限责任公司辩称：1、合同的甲方为被告，乙方为鸿庆公司，原告并非合同当事人之一，故原告不是本案适格当事人，其无权行使合同当事人的权利。2、即使原告主体适格，其诉讼请求也应予以驳回。其一，合同约定总销售周期为40个月，乙方必须实现95%的销售率，佣金按包干底价固定比率计算，佣金支付与完成销售进度挂钩，每月按当月签订的正式销售合同和实际到账售房款结算佣金和溢价分成，当月支付结算金额的70%，转账至乙方账户，余款30%作为履约保证金，在约定的销售周期内均衡销售各类用途商品房，且销售任务达95%时全额支付，转账至乙方账户，未完成95%时，甲方不予支付该30%佣金。合同生效后，乙方实际进行了60个月的销售代理活动，但仍未完成约定的销售任务。按其实际完成的销售面积计算，乙方可以计提的佣金及溢价分成为6015682.45元。被告应支付乙方的佣金为4210977.72元，实际支付给乙方5224251.43元，两比，被告已经超付佣金1013273.71元。其二，合同约定，本项目销售周期结束后，乙方凭广告宣传投放票据核算，实际投放低于总佣金30%的部分，甲方在结算佣金时予以扣除。即使在不考虑乙方因未能完成合同约定销售任务而应承担的违约责任的情况下，按照乙方可以计提的佣金计算，其中30%即1804704.74元应作为宣传费用。但目前乙方仅向甲方提供了537431元广告费支出票据，尚有1267273.74元广告费支出票据没有提供。根据约定，被告也仅需向乙方支付佣金4748408.71元，而被告已经超付佣金475842.72元。3、原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效。由原告提供的《通用机打发票》可以看出，双方办理佣金结算的时间是2015年5月，据此推算，其诉讼请求已过诉讼时效，即使原告主体适格，也应依法驳回其诉讼请求。 原告围绕诉讼请求向本院提供下列证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告身份信息和主体资格。2、鸿庆公司营业执照、企业信息，证明鸿庆公司是一人有限责任公司，唯一股东是付海莲，该公司现已注销，由股东付海莲承担其权利义务。3、《项目全案代理合同》一份，证明合同约定了被告与鸿庆公司就被告开发投资的“岳西回龙小区项目”代理销售并约定了佣金结算等相关内容；4、发票一张和完税证明一份，证明鸿庆公司经与被告核算并经被告同意于2015年5月11日开具给被告的最后一笔代理佣金791431.02元的发票并缴纳了60148.76元的各项税收。5、委托书一份，证明鸿庆公司向被告开具发票后，被告没有及时付款，原告遂委托李某某向被告追讨代理费。6、结算汇总表一组，证明原告代理费中有3367489.07元是溢价所得的分成，实质上不是3%的代理佣金部分，代理费由代理佣金和溢价分成两部分组成，其中溢价分成不需要广告营销费用。7、除去被告已经提交的《广告宣传费用票据》复印件之外的票据一组，证明原告尚有未提交的相关费用计626404.92元，其中部分应计入本次诉求的广告营销策划费用当中，本次只需要237429元广告费用，剩余388975.92元是前期应该交给被告的。8、李某某与被告法定代表人王彬的录音通话记录，证明李某某受鸿庆公司法定代表人付海莲的委托后，一直向被告追讨代理费，被告法定代表人王彬在与李某某的通话记录中没有否认李某某一直向其追讨的事实，所以原告的诉求没有超过诉讼时效。9、证人李某某出庭作证的证言，证明：证人接受鸿庆公司的法定代表人付海莲的委托，一直在向被告的法定代表人王彬追讨岳西项目的代理费用，被告的法定代表人王彬也一直积极回应，同意支付该笔费用，但是以账面没有资金为由，未能及时支付，中间又多次同意以房抵代理费用，说明被告对于该笔费用的真实性是没有异议的，但后期未能及时支付仅仅是没有资金的原因；原告的起诉没有超过诉讼时效，因为原告一直在积极追讨。 桐城市房地产开发有限责任公司质证意见：对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认为在没有其他证据支持的情况下，付海莲不具有本案原告的主体资格。对证据2的“三性”无异议，对证明目的有异议，认为原告没有提交鸿庆公司在办理注销登记时应当提交给公司登记机关的清算报告，现在无法确定付海莲就是鸿庆公司权利义务的承受人。对证据3的“三性”及证明目的均无异议。对证据4的“三性”无异议，对证明目的有异议，认为该组书证不能证明被告下欠鸿庆公司代理佣金791431.02元，理由是鸿庆公司没有完成合同约定的销售率，按照合同约定，被告有权拒付已经发生的佣金中的30%，此外，鸿庆公司也没有按照合同约定提供占代理佣金30%的广告营销费用发票，按照合同约定，被告在最终结算时有权按佣金的30%予以扣除。对证据5的真实性，请法庭依法核实和确认。对证据6的真实性，请法庭结合被告庭前提交的相关结算表进行审核和确认；根据合同第三条第（二）项第3小项之约定，代理佣金和溢价分成都是按月支付其中的70%,另30%作为履约保证金，在销售任务达到95%时予以支付。对证据7的真实性由法庭审核认定；对该组书证的关联性不予认可，该组书证中的票据支出内容包括房租、水费、电费、电话费、工资表等，这些支出应该都属于鸿庆公司在履行本案合同期间所产生的正常的办公成本，不属于本案合同约定的广告营销费用；该组书证应当是在2015年5月份经过被告审核并不予认可的一组书证，该组书证不能达到原告的证明目的。对证据8的真实性和关联性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明鸿庆公司在2015年至2021年5月期间曾多次向被告主张权利并引起诉讼时效多次中断的事实；另被告是不同意向鸿庆公司支付其主张的代理佣金的，鸿庆公司也确实存在既没有完成合同约定的销售任务，也没有按合同要求提供广告宣传费用发票等违约行为。对证据9，认为证人自述与原告系朋友关系，其证言能否达到原告的证明目的，由法庭依法决定。 被告为证明自己的主张，向本院提供下列证据：1、《项目全案代理合同》复印件一份，证明：原告付海莲并非该合同的当事人之一，其无权行使该合同乙方当事人的相关权利；被告与鸿庆公司就案涉项目的代理销售周期、销售率、佣金计提标准、广告宣传费用占比、佣金结算办法、违约责任等内容所作出的约定。2、代理费发票、《代理费计算明细》复印件各三份，证明被告实际已经向鸿庆公司支付了5224251.43元佣金。3、广告宣传费用票据复印件一组。证明到目前为止，鸿庆公司仅向被告提供了537431元的广告费支出票据，尚有1267273.74元的广告费支出票据没有提供。 付海莲质证意见：对证据1的真实性无异议，对第一项证明目的有异议，认为虽然代理合同的当事人是鸿庆公司，但鸿庆公司注销后，其唯一的股东付海莲有权行使其权利义务。对证据2的真实性无异议，同时可以证明既然被告按照合同的约定支付了5224251.43元的佣金，那么对于与此相关的广告营销策划费用说明被告也就是予以认可了，即使原告所提交的关于该5224251.43元广告营销策划费用的发票有所不足，也表明被告对于该部分的营销策划费用的发票的要求予以放弃。对证据3的真实性无异议，但认为原告所提交的537431元的广告费票据，只是其中的一部分，原告当庭又提交了626404.92元的广告费支出票据，根据被告在答辩中所提到的所有的代理佣金和溢价分成共计是6015682.45元，原告提交的证据溢价分成的费用共计为3367489.07元，代理佣金的费用为2648193.38元，根据合同约定，原告仅需提供广告宣传费用的票据为794458.01元，根据原告已经提供的和被告当庭提交的发票，可以证明原告支付的广告宣传费用已经远远超过了所应该提交的794458.01元，所以被告应当全额支付剩余的代理费用。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院经全面审查后认证如下：原告提供的证据1和证据2，符合证据规则的要求，具有证据的“三性”，能够证明原告的身份及主体资格适格，本院予以确认。原告提供的证据4、6、7，是三组相互关联的证据，该三组证据符合证据规则的要求，具有证据的“三性”，并形成了证据链，能够相互印证，能够达到原告的证明目的，故对该三组证据予以确认。原告提供的证据5、8、9，是三组相互关联的证据，该三组证据符合证据规则的要求，且能够相互印证，尤其证据9证人证言，能够达到原告的证明目的，故对该三组证据予以确认。被告提供的证据1，与原告提供的证据3是相同证据，本院予以确认。被告提供的证据2和证据3，原告对真实性无异议，本院予以确认；但原告对该二组证据的证明目的提出的异议，有原告提供的证据予以证明，其异议理由能够成立，被告主张的已经支付给原告的佣金，包含了溢价分成，被告实际支付给原告的佣金应当扣除溢价分成，故原告提供的尚未提交给被告的广告宣传费发票，能够认定原告实际广告宣传费支出总和已经超过了原告按应得佣金30%计算的金额。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 原告于2007年11月7日成立了自然人独资性质的鸿庆公司,被告系房地产开发企业。2008年4月1日，鸿庆公司和被告签订了一份《项目全案代理合同》，合同约定的主要内容包括：被告作为甲方，鸿庆公司作为乙方，乙方中标成为甲方投资开发的“岳西回龙小区”内的住宅和商业用房营销全案独家代理方；项目总规划建筑面积5.9万㎡，可销售面积4.2万㎡（另约1.4万㎡无偿提供岳西县人民政府用于安置拆迁户）；总销售周期为40个月，乙方必须在40个月内实现95%的销售率；乙方可以高于结算销售底价售房，高出部分计为溢价款；项目代理佣金为销售底价总额的3%（即乙方按一房一价底价总额的3%提取佣金），其中2.1%为项目代理佣金（含策划、销售等费用），0.9%为项目宣传费用（即整个项目广告宣传费用总额不得少于佣金总额的30%），但首批广告宣传费用不低于10万元，在第一次结算佣金时凭广告宣传投放票据结算，若实际支出低于10万元，不足部分在佣金中扣除，项目销售周期结束后，乙方凭广告宣传投放票据核算，实际投放低于总佣金30%部分，甲方在结算佣金时予以扣除，代理佣金=成交底价×实际成交面积×3%；溢价部分在扣除营业税后，甲、乙双方按8:2分成；佣金按包干底价固定比率计算，佣金支付与完成销售进度挂钩，每月按当月签订的正式销售合同和实际到账售房款结算佣金和溢价分成，当月支付结算金额的70%，转账至乙方账户，余款30%作为履约保证金，在约定的销售周期内均衡销售各类用途商品房，且销售任务达95%时全额支付，转账至乙方账户，未完成95%时，甲方不支付该30%佣金；佣金按月支付，甲方于次月5号前支付当月佣金；合同签订后3个工作日内，乙方应向甲方支付合同履约保证金10万元，若乙方在销售周期内完成任务，此款退还乙方，若未完成，此款不予退还；甲方按照已确认的设计方案和工程进度实施开发，应提供准确的小区规划图、楼盘户型图等相关资料，乙方负责售楼场所租赁、装饰装修、办公费用、人员工资、差旅、服装费等；双方如有单方面恶性违约，则违约方应向守约方支付违约金50万元，造成经济损失超过50万元的，违约方还应承担民事赔偿责任。合同签订后，被告进行项目开发，在开发过程中，对9#楼设计图纸进行了变更。鸿庆公司根据约定自工程开工后即进行销售活动，销售过程中，鸿庆公司安排销售人员进场，租赁售楼场所，对全案实施策划、广告宣传，并按约履行了首批投放广告宣传费用10万元及合同约定的全案代理销售被告开发的案涉商品房义务。按鸿庆公司实际完成的销售面积计算，其可以计提的佣金及溢价分成为6015682.45元。2012年1月12日、2013年2月5日和2014年1月10日，鸿庆公司在提供金额计537431元广告宣传票据后，被告根据鸿庆公司提交的发票，分别向鸿庆公司支付316万元、865806.43元、1198445元计5224251.43元，其中，佣金为1856762.36元，溢价分成为3367489.07元。鸿庆公司于2015年5月11日向被告提交金额为791431.02元的剩余佣金发票一张，要求被告予以支付，但鸿庆公司未向被告提交剩余广告宣传费用票据。被告收到发票后未提出异议，也未履行付款义务。同年5月14日，鸿庆公司的法定代表人即原告付海莲委托案外人李某某代为催要，此后，鸿庆公司提出公司注销申请而被市场监督管理部门依法注销。李某某接受委托后，每年都向被告的法定代表人提出权利主张，但被告一直未予付款。原告为维护其合法权益，向本院提起诉讼。另查明，原告尚有未提交给被告的发票金额为62万余元，其中属于广告宣传费用将近30万元，其他属于房租、水电费、通信费、销售人员工资及办公支出费用。 本院认为，鸿庆公司与被告签订的涉案《项目全案代理合同》，系合同双方当事人真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规效力性强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行各自义务，如存在违约行为，还应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点是：1、原告的主体资格是否适格；2、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据；3、原告的诉讼请求是否超过法定诉讼时效期间。关于争议焦点1，本院认为，鸿庆公司是自然人独资企业，原告是法定代表人，也是该公司唯一股东，在鸿庆公司被注销后，股东付海莲是原鸿庆公司权利和义务的合法承受人，其依法有权向被告主张原鸿庆公司的债权，故原告与被告之间存在法律关系，原告在本案中的诉讼主体资格适格。关于争议焦点2，本院认为：被告自认其应当支付原告代理佣金计6015682.45元，原告对此提出该佣金数额包含了其应得的溢价分成款3367489.07元在内，而溢价分成款不能作为计算广告宣传费用的依据。根据双方提供的证据，应当采纳原告提出的主张，认定被告应当支付原告的佣金为2648193.38元，扣除被告已经支付的佣金1856762.36元，被告尚欠原告佣金791431.02元。按照合同约定，原告投入广告宣传的费用为其应得佣金的30%，根据原告提供的证据，能够认定原告确实存在将近30万元的广告宣传费用发票未交付被告的事实，加之原告前期交付被告的广告宣传费用537431元，原告应当支付的广告宣传费用实际已经超过了其应得佣金的30%，据此，原告提出的诉讼请求有事实和法律依据，但根据本案查明的事实，不能认定被告拒付剩余佣金存在过错，应当认定导致被告拒付佣金的主要原因是原告未将全部广告宣传费用发票及时提交被告。关于被告提出的原告未能按照约定完成95%销售率的问题，根据本案证据，应当认定被告变更部分楼盘的设计图纸与原告未能完成销售率之间存在一定的关联性，且合同当事人双方在进行结算时，并未按合同约定的按月结算的结算方法进行结算，被告也未在支付原告前期三次佣金时扣除相应的30%作为履约保证金，这种对于佣金结算方法的变更以及被告没有扣除相应履约保证金的民事行为，是双方当事人真实意思表示，该民事行为不违反法律法规禁止性规定，应当认定被告对于原告未能按照约定完成销售率放弃了自己扣除履约保证金的权利主张，而被告在本案诉讼过程中，也未能提供证据证明原告存在恶意违约行为，据此，被告提出的抗辩理由不能成立，对于原告主张的佣金，被告不能拒绝支付，而只能根据本案实际予以适当减少，以被告支付原告60万元为宜。至于原告提出被告支付利息的诉讼请求，因合同无约定，故对原告起诉前的利息不予支持。关于争议焦点3，本院认为，原告提供的证据，能够证明原告自向被告交付涉案主张的佣金发票后，委托他人每年都向被告主张债权，每年都发生诉讼时效中断的事由，故原告的诉讼请求未超过法定诉讼时效期间。 综上所述，对原告诉讼请求中有事实和法律依据的部分，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百七十六条和《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告桐城市房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内给付原告付海莲佣金60万元，并支付自2021年4月16日起至佣金还清之日止的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%标准计算）； 二、驳回原告付海莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍 支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11714元，减半收取计5857元，由原告付海莲负担1417元，被告桐城市房地产开发有限责任公司负担4440元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  肖春生 二〇二一年六月二十二日 书记员  汪 美 附相关法条： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条第一款民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。