河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1202民初1527号原告：王广鼎，男，1969年11月11日，汉族，住三门峡市湖滨区。被告：三门峡远大房地产开发有限公司。住所地：三门峡市崤山路与六峰路交叉口明珠宾馆7025室。统一社会信用代码：914112006672077157D。法定代表人：崔关堂，该公司总经理。原告王广鼎与被告三门峡远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王广鼎到庭参加诉讼，被告远大公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告王广鼎向本院提出诉讼请求：1.被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案,为原告办理房产证;2.被告支付逾期办理房产证的违约金直至办证之前一日,按照已付购房款总额220193元,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,暂自2013年11月29日起计算至2018年5月1日(暂逾期1161天);3.被告为原告安装可视电子对讲监控系统;4．被告承担本案诉讼及其他费用。事实及理由：2010年7月17日,原、被告签订了一份商品房买卖合同,原告购买被告开发的城市之巅住宅小区房屋一套,合同签订后原告支付了房款220193元。合同第15条约定,被告应于交房后180日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案,为原告办理房产证。2013年6月1日被告远大公司给原告王广鼎交付了房屋,按照合同约定被告应于2013年12月1日前为原告办理房产证，但至今未履行，截止2018年5月1日逾期1161天。合同没有约定违约金具体数额,原告的损失也无法计算,原告自愿降低利率按年利率3%计算。同时合同附件3第10条第四项约定被告为原告设置可视电子对讲系统,被告至今未安装设置,上述问题原告多次找被告协商都未得到解决,故起诉,请求依法判决。被告远大公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2010年7月17日,王广鼎(××)与远大公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》,主要内容为:“××购买的商品房位于湖滨区上阳南路1057号3单元8-9层902号;房屋总价款220193元。出卖人应当在2011年12月31日前,依照国家和地方政府的有关规定,将具备商品房经验收合格,并符合本合同约定的商品房交付××使用。第七条××逾期付款的违约责任××如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。第九条出卖人逾期交房的违约责任出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：×（1）××退房，出卖人在××提出退房要求之日×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。×（2）××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。√（3）双方协商解决。合同附件三中,关于装饰设备标准第10条载明了“每户设置可视电子对讲监控系统”。××王广鼎在合同上签字确认,远大公司在合同上加盖了公章,并办理了合同的备案。合同签订后,原告王广鼎缴纳购房款220193元。2013年6月1日,被告远大公司向原告王广鼎交付了房屋。案涉房屋所在的城市之巅小区部分业主于2016年10月1日到远大公司销售部门口主张权利，并悬挂书写“数年不办理房产证及供暖”、“我们要暖气我们要房产证”等内容的横幅。当日双方未能达成协议。根据三门峡市住房和城乡建设局于2017年9月13日审批的工程竣工验收备案表，显示远大公司于2017年8月29日申请工程竣工验收备案，工程名称为三门峡远大城市之巅住宅楼，实际开竣工日期为2009年5月26日至2013年6月6日。相关部门对工程竣工验收的时间为2017年8月24日至8月29日。2017年11月6日，远大公司就案涉房屋向三门峡市国土资源局申请商品房首次登记，并提交了国有土地使用证、预售许可证、房屋竣工验收报告等资料。三门峡市国土资源局于当日向远大公司出具不动产登记业务收件单（领证通知单）。该通知单显示房地坐落：湖滨区上阳南路1057号。2017年11月7日，远大公司委托城市之巅物业办公室在该小区的公告栏通过张贴公告的方式通知全部业主其已完成首次登记，可以办理不动产权证，请各位业主抓紧时间到物业办理相关手续。2017年11月20日，远大公司作为申请人，为上述房屋进行首次登记，并取得三门峡市国土资源局核发的豫（2017）三门峡市不动产证明第1708002812号不动产登记证明。另查明：原告于2018年10月18日向本院主张过权利，被告抗辩过诉讼时效。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。根据原、被告诉辩情况，本案的争议焦点为：一是被告应否为原告办理房产证；二是被告是否承担违约责任及违约金的计算标准。一、关于被告应否为原告办理房产证根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告作为出卖人应履行的义务是将应由其提供的权属登记资料到产权登记机关进行备案。被告已于2017年11月6日向三门峡市国土资源局申请备案登记，相关部门当日予以受理，被告已履行合同约定的义务，并在案涉房屋所在小区公告栏张贴公告，通知小区业主办理产权登记。原告要求被告进行权属登记备案，由于该项诉讼请求在诉讼前已经实现，故应驳回原告的该项诉讼请求。关于办理房地产权属证书，并非合同约定的被告义务，作为××的原告需要提交办证申请、证明文件并交纳相关费用，被告作为出卖人应予以协助。至于房地产权属证书最终能否办理亦需要原告尽到自己应尽的义务。故原告要求被告办理房地产权属证书的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。被告是否承担违约责任及违约金的计算标准根据合同约定，被告于2013年6月1日将案涉房屋交付给原告，则应于2013年11月28日前对原告购买的房屋进行登记备案。而被告于2017年11月6日才到相关机关登记备案，超过合同约定的期限长达三年有余，存在违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”之规定，被告应承担违约责任。关于违约金的计算时间及标准，首先，原告主张违约金自2013年11月29日起开始计算至房地产权属证书办理之日，是以日为单位累计计算违约金，属持续性债权。根据双方合同约定，被告应于2013年11月28日前对原告购买的房屋进行登记备案。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，自2013年11月29日起，原告应知道权利被侵害并开始计算诉讼时效，至2015年11月29日，已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效。原告在上述期间的诉讼请求，因超过诉讼时效，本院不予支持。自2015年11月29日至2017年11月6日的诉讼请求，未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效，本院予以支持。其次，由于双方对违约金没有约定，且均未提供证据证明被告逾期办证给原告造成的实际损失。考虑到逾期办证给买房者带来的影响要小于逾期交房，本院参照案涉合同约定的逾期交房违约金为日万分之0.5，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《最高人民法院〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，根据公平原则和诚实信用原则，酌定以王广鼎已付购房款220193元为基数，自2015年11月29日至2017年11月6日止，共708天，按日万分之0.25的标准，计算为3897.42元。关于王广鼎要求安装的可视电子对讲监控系统,系双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对于房屋交付时设备条件的明确约定,王广鼎于2013年6月1日接收房屋,此时王广鼎就知道或者应当知道其合法权益受到损害以及义务人,诉讼时效开始计算,其应自此时起2年内主张自己的权利,王广鼎现诉至本院主张该权利,其提供的证据不能证明其就安装可视电子对讲监控系统向远大公司主张过权利,不能证明诉讼时效存在中断、中止的事由,故其该项请求已超过诉讼时效,不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：一、被告三门峡远大房地产开发有限公司支付原告王广鼎违约金3897.42元。限本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告王广鼎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告王广鼎负担200元，被告三门峡远大房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  赵云霞二〇二一年六月二十六日书记员  霍兆玮