贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终1377号 上诉人（原审被告）：杨清梅，女，水族，1980年12月29日生，住都匀市。 委托诉讼代理人：马久龙，杨清梅丈夫。 被上诉人（原审原告）：黔南州天诚物业综合服务有限公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：余健，董事长。 委托诉讼代理人：毕周云，女，该公司员工。 上诉人杨清梅因与被上诉人黔南州天诚物业综合服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初5152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨清梅上诉请求：一、撤销（2020）黔2701民初5152号民事判决，依法改判上诉人不承担被上诉人所诉求的物业管理费用，上诉人承担垃圾处理费，上诉人承担自被上诉人服务身份确认后、服务达到约定标准之日起、之后的时间段应承担的约定的合理费用。二、一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院主观认定物业只有收足了费用，才能提供优质的服务，但对上诉人对被上诉人的质疑不闻不问，以主观影响客观，未能甄别事实的存在，在未做调查的情况下，认定了被上诉人的服务，否决了上诉人的质疑，认定事实错误。被上诉人无凭无据胡乱收费，擅自提高收费标准，拒不履行费用公开义务，小区内人员车辆乱入，快递包裹频丢，财物被盗，车被水泡、被刮蹭，这样的物业有权收费吗?二、一审法院适用法律错误，l、一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业行签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人既非业主委员会也非业主大会选聘的服务企业，也非与建设单位“依法”签订的合同，《物业管理条例》“第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”“第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”被上诉人与建设单位依法签订的合同，应该包含业主（物业买受人）的签字确认，但上诉人至今都没看到自己签字的文件，也没见到对上诉人有约束力的合同内容。2、上诉人并未提出关于调整物业服务费标准的诉求。3、一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”来裁定本案，不知道一审法院是如何认定被上诉人已经按照合同约定及相关规定提供了服务的。难道真的只凭被上诉人说的，“你家里水正常，电正常，每天乘坐电梯进出，你就享受物业服务了，你就得交费”?一句无正当理由拒绝交费，那么请问，到底什么样的理由才算是正当理由?综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人依《民事诉讼法》第147条的规定，提起上诉，请二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。 黔南州天诚物业综合服务有限公司二审未作答辩。 黔南州天诚物业综合服务有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告给付2017年5月15日至2020年8月31日共计39个月16天物业管理服务费3348.87元及垃圾处理费280元，两项合计：3628.87元；二、判令被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：原告与被告小区的黔南州晶莹房地产开发有限公司于2014年8月26日签订了前期物业服务合同，约定原告为被告所住剑江新城提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1元；2015年5月15日，被告从从房开商收房，并与黔南州晶莹房地产开发有限公司确认其在剑江新城1号楼9层901号房屋面积为84.71平方米。2009年6月24日都匀市物价局出具关于城镇生活垃圾处理费收费标准的通知，明确居住户按每月每户7元收取。被告收房居住后，只交纳了部分物业费，从2017年5月15日起停止交纳物业费，原告多次催缴，被告均拒绝支付物业费，故原告向法院提起诉讼。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用发了若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与被告小区的黔南州晶莹房地产开发有限公司于2014年8月26日签订了前期物业服务合同，约定原告为被告所住剑江新城提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1元。该合同对业主具有约束力，被告应该按照合同约定支付物业费。2009年6月28日都匀市物价局关于开征城镇生活垃圾处理费收费标准的通知，明确居住户按每月每户7元收取，被告应该按照物价局通知交纳生活垃圾处理费。在《前期物业服务合同》签订后，原告进驻本案被告房屋所在小区，为该小区实际提供了相应的物业服务，该物业服务针对的是全小区业主，包括小区的安全、清洁、绿化、水电维修等，被告作为小区的物业使用人，实际亦享受了原告提供的物业服务，不能将自身对物业服务的不满作为拒绝交纳物业服务费的理由。由于物业服务过程属变化状态，被告提供的证据不能高度盖然的证明原告提供的物业服务长期存在瑕疵，故对被告提出的关于调整物业服务费标准的抗辩，一审法院不予支持。被告未按时交纳物业服务费后，原告已经书面催告并起诉至一审法院，被告仍不履行义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，对于原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。因此，被告应支付2017年4月15日至2020年8月31日的物业费为3348.87元，代交垃圾处理费280元，两项合计：3628.87元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十三条第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告杨清梅应于本判决生效之日起10日内，向原告黔南州天诚物业综合服务有限公司支付物业费3348.87元和代交垃圾处理费280元，共计3628.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨清梅负担。 二审中，上诉人杨清梅提交如下证据：1、关于剑江新城小区物业保安不负责任的证明；2、物业收费无公示；3、乱收费证明；4、业主群聊天记录；5、小区第二大门照片。经组织质证，以上证据达不到上诉人有理由拒绝交纳物业费的证明目的。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.上诉人与被上诉人是否具有物业服务合同关系问题；2.上诉人是否应当交纳物业费问题。 七、承办人处理意见： 本院认为，关于上诉人与被上诉人是否具有物业服务合同关系问题，被上诉人与黔南州晶莹房地产开发有限公司于2014年8月26日签订了前期物业服务合同，约定为剑江新城提供物业服务，上诉人作为小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，认定前期物业服务合同对上诉人具有约束力，双方之间具有物业服务合同关系。关于上诉人是否应当交纳物业费的问题，被上诉人入驻小区后，提供了相应的物业服务，上诉人应当依据合同交纳相关物业费，不能以未享受或者无需接受相关物业服务为由不予交纳。一审判决依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”认定其应当交纳符合法律规定。至于上诉人主张的被上诉人乱收其他费用、车辆乱入、财物被盗等问题，可通过协商或者其他途径解决，目前没有证据证明被上诉人未履行物业服务合同约定的义务和法律规定的义务。故，上诉人的只承担垃圾处理费，不承担物业费的上诉请求不能成立。 综上所述，上诉人杨清梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杨清梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年六月二日 法官助理毛辉 书记员杨洁