北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6383号上诉人（原审被告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，北京江南投资集团有限公司员工。被上诉人（原审原告）：周文群，男，1988年10月2日出生，汉族，北京金鸿睿信息科技有限公司技术总监，住北京市通州区。委托诉讼代理人：邢辉，北京云亭律师事务所律师。上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）因与被上诉人周文群商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初54244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成由巴晶焱担任审判长，法官蒋巍、石煜参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江南公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审；2．一、二审诉讼费由周文群承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、关于因雾霾天气停工导致延期的问题。1．一审法院认定“在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，江南公司应有谨慎的预判”，但事实上北京市在2016年以前因空气重污染发布的停工仅为阶段性、短期、仅限于停止土石方作业，但2017年、2018年北京市政府发布的停工不仅时间周期长，且涉及停止土石方、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、装饰装修、建筑切割等施工作业。江南公司在与周文群签订预售合同时无法对空气污染情况进行预测，同时也无法对于北京市政府的相关停工政策进行准确的预判。2．根据江南公司与周文群签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第1款的约定：“除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任”，本案逾期交房属于江南公司因遵守政府及相关部门法令造成，故无论根据法律规定还是依据双方签订的预售合同补充协议的约定江南公司都不承担逾期交房违约责任。3．江南公司因北京市政府停工令要求停止施工行为是为了北京市整体利益，也是为了充分保障大气环境及北京市全体民众的切身利益。因建设工程实际施工的工序要求、土石方运输等一系列需停工的作业与其他建设施工部分具有关联性，且施工方系应北京市政府及相关部门的要求停止土石方作业等一系列施工，对于工程施工进程确有较大影响，故江南公司认为无论依据双方预售合同约定还是根据合同法的相关规定对于因政府及相关部门要求停工的时间应当予以扣除。二、关于延期交房期限的问题。1．根据江南公司与周文群签订的《北京市商品房预售合同》约定房屋交付条件为“取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告”，本案位于北京市朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡某处房屋（以下简称涉案房屋）于2019年11月8日取得规划验收、2020年3月25日完成竣工验收备案、2020年4月16日取得有资质房产测绘机构出具的面积实测技术报告。根据该约定，本案涉案房屋已于2020年4月16日达到了合同约定的房屋交付条件。2．一审法院认定涉案房屋于2020年4月16日满足交付条件，故依据《北京市商品房预售合同》约定，达到约定的交付条件后由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付房屋，出卖人不再承担延期交房的责任。在本案中江南公司于2020年4月12日向周文群发出交房通知要求其在20日内办理收房手续，但周文群因个人原因未办理收房，因此依据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十四条第（四）款及附件九《补充协议》第一条第3款之约定，就视为周文群收房。上述条款系双方真实意思的表示，同时也亦符合正常的商品房交易习惯，同时亦未违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效，对双方均有约束力；同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，涉案房屋应当自周文群收到江南公司发出的交房通知之日起20日内办理收房，如未办理，则视为周文群已收房，故江南公司不再承担延期交房违约责任，由此造成的损失亦由周文群自行承担，与江南公司无关。三、一审期间周文群提交的补充证据属于逾期举证，不应作为定案依据。一审法院认定补充协议中关于“自此双方合同中涉及房屋的义务已全部履行完毕，双方再无任何纠纷”的约定不能发生法律效力，亦不能据此主张免除逾期交房的责任，没有事实和法律依据。周文群并未提供证据证明江南公司作出承诺的免责条款即为本案补充协议的条款。本案起诉后双方约定“再无任何纠纷”，应视为双方就延期交房达成合意，即周文群不再追究江南公司的延期交房责任。该约定合法有效。周文群辩称，认可一审判决，不同意江南公司的上诉意见。不认可涉案房屋在2020年4月16日符合交房条件。合同约定的交付条件仅是交付的必要条件而并非充分条件。除一审法院认定的三项交付条件，还应当提供质量保证书、住宅使用说明书、分户验收表，但江南公司未提交证据证明向周文群提供过，周文群也没有见到过。根据合同第14条收房前应当查验，江南公司还应向周文群进行书面通知，通知内容包括时间、地点、购房人应当携带的证件。江南公司对此亦未提交证据证明。在一审中周文群提交了录音证据可以证明周文群在2020年7月7日还在催江南公司办理收房。但江南公司一直没有按照合同约定安排办理交房手续。周文群在提交证据之后，一审法院组织了双方进行了举证、质证，程序正确。周文群向一审法院起诉请求：判令江南公司支付周文群逾期交房违约金161743．1元。一审法院认定事实：2016年12月12日，周文群作为买受人、江南公司作为出卖人签订预售合同及附件，约定周文群购买江南公司开发的涉案房屋，预测建筑面积99．56平方米，总房款4620280元；买受人于签署预售合同时缴付首期付款1850280元（认购定金于签署预售合同时自动转作等额首付房价款），其余房款277万元以按揭贷款方式支付，预售合同签署之日起30日内，全部付至出卖人公司账户内；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，装饰和设备标准详见《装修委托协议》；出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金；除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。庭审中，周文群提交购房款发票、《兴业银行借款借据》、付款存根等，欲证明其已经支付全部购房款4977986元。江南公司对上述证据表示认可。周文群提交验房单，显示江南公司于2020年7月10日向其交付涉案房屋。周文群另提交通话录音，拟证明江南公司一直无故拖延交房，其多次致电催促江南公司才确定交房时间。江南公司提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月1日期间发布的关于空气重污染预警措施通知（其中要求相关单位加强施工工地扬尘控制，全市停止土石方、建筑拆除、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、室外建筑工地喷涂粉刷等施工作业）、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发〈2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案〉的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、中咨工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。周文群对前述证据的证明目的均不予认可。江南公司提交《设计变更通知单》若干，拟证明涉案房屋所属项目在2017年5月15日至2019年4月17日期间曾发生多项设计变更，而根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。周文群对该证据不予认可。江南公司提交其（乙方）与周文群（甲方）签订的《装修委托协议》，其中第一条约定“甲方同意所购置的某处房屋在楼栋整体五方验收合格后，由乙方代表甲方委托装修公司对房屋进行装修……装修期限自五方验收合格之次日起320日内完成装修及竣工验收手续；甲方同意乙方在完成五方验收即视为向甲方交房，无须办理收房手续，乙方即可进行装修”，江南公司据此主张双方约定五方验收后即视为交付房屋。周文群不认可该证据的真实性。江南公司另提交《单位工程质量竣工验收记录表》，拟证明涉案房屋所在楼栋的五方验收的时间为2019年3月18日，该日期在双方变更后的交房时间之内。江南公司提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。周文群不认可上述证据的证明目的。江南公司提交其与周文群于2020年7月10日签订的《补充协议》，其中明确了周文群购买的房屋的门牌号及具体面积、购房款金额以及面积差的处理方式，另约定“自此双方合同中涉及房屋的义务已全部履行完毕，双方再无任何纠纷”。周文群不认可上述证据的真实性，称其从未签署该份协议，其中周文群的签字系伪造。周文群提交其在收房当日拍摄的其签署的补充协议的照片，其中包括江南府交房流程表、江南府代办费及房款清单、补充协议。其中补充协议与江南公司提交的补充协议格式基本相同，亦约定了周文群购买的房屋的门牌号及具体面积、购房款金额以及面积差的处理方式，但并无“自此双方合同中涉及房屋的义务已全部履行完毕，双方再无任何纠纷”的表述。江南公司对周文群提交的照片中江南府交房流程表、江南府代办费及房款清单的真实性表示认可，不认可其中补充协议的真实性。周文群另提交北京市朝阳区房屋管理局2020年8月12日作出的《行政事项处理意见书》，其中该局对周文群于2020年6月24日反映的江南公司在销售房屋过程中存在的1．预售商品住宅未按套内面积计价；2．违法收回与投诉人签订的认购书和补充协议；3．多次欺骗投诉人将未达到约定条件的房屋交付投诉人；4．已经交付的房屋未达到使用的条件又要求签订补充协议、免责协议；5．委托有利害关系的测绘公司进行测绘等问题进行了调查处理。经该局调查核实，于2020年6月4日向江南公司下发《责令整改通知书》，要求江南公司将预售合同及补充协议退还给购房人，江南公司反馈“预售合同、补充协议签订完成后集团内部进行会签流程并且盖章后将返还业主”，该局后续将继续督促江南公司整改；由于江南公司存在“不合理的减轻或免除应当由开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的违规行为”，该局已于2019年11月11日依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第三条限制了该项目的网签资格，目前江南公司承诺“已将免责条款从收房协议中删除，剩余收房客户不再要求签署免责条款”；该局另于2020年5月19日约谈江南公司及北京红坊工程测量有限公司，要求江南公司更换房屋测绘合作单位；经核实江南公司提交该局的预售合同及补充协议，并经江南公司反馈，预售合同是按照套内面积计价，但之后签订的补充协议是按照建筑面积计价，此行为属于违规销售行为；根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条的规定，房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件，该局调取了涉案房屋所在项目1#、2#、3#住宅楼竣工验收备案表和面积实测技术报告书，关于“预售合同约定的其他条件”，预售合同及补充协议中均无明确约定。江南公司认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。另查，涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》。一审法院认为，涉案预售合同及附件、补充协议等均系周文群与江南公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，周文群已经全额给付了涉案房屋的购房款，江南公司亦已于2020年7月10日将涉案房屋交付周文群。现双方争议焦点在于江南公司在交付房屋过程中是否存在逾期。预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但预售合同附件九同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。根据江南公司提交的《设计变更通知单》，一审法院认为涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，现江南公司主张将交房日期顺延至2019年6月30日，符合预售合同附件九的约定，一审法院予以支持。关于江南公司主张因环保政策等原因停工并导致工程延期的答辩意见，一审法院认为，结合江南公司提交的证据可知，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定，故江南公司对其在合同中承诺的交房时间应有谨慎的预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除其逾期交房的责任，对于江南公司上述抗辩意见一审法院不予采纳。关于江南公司主张的五方验收日期即为房屋交付日期的意见，一审法院认为，江南公司提供的《装修委托协议》上未加盖骑缝章，周文群对该协议提出的异议合理。且江南公司自身提供的证据也可以证明，五方验收人员在《单位工程质量竣工验收记录表》上签字确认之后，施工单位人员又于2019年4月23日在《设计变更通知》上签字确认，而该工程直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案。因此，仅凭五方验收手续很难认定涉诉房屋在2019年4月18日已经实际达到了国家规定和合同约定的房屋交付条件。故对江南公司的此项抗辩意见一审法院不予采信。另根据预售合同关于房屋装饰和设备标准的约定，江南公司向周文群交付的房屋应为按照《装修委托协议》约定的标准装修完毕的房屋，故江南公司主张装修期应在房屋交付日期后开始计算的意见，一审法院亦不予采纳。综上，江南公司应在2019年6月30日以前将涉案房屋交付周文群，否则即构成违约。根据预售合同的约定，涉案房屋交付的必要条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。因涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》，故涉案房屋于2020年4月16日方满足交付条件，已经超出上述一审法院确定的应当交付房屋的最晚期限，故江南公司逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于双方在交房当日签订的补充协议，周文群与江南公司提交了不同的版本，双方对对方提出的版本均不予认可。根据周文群提交的朝阳区房屋管理局作出的《行政事项处理意见书》，该局认定江南公司在交房时要求购房人签署免责条款属于不合理的减轻或免除应当由开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的违规行为，该局已于2019年11月11日依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第三条限制了该项目的网签资格，且江南公司承诺“已将免责条款从收房协议中删除，剩余收房客户不再要求签署免责条款”。鉴于此，一审法院认为，既然朝阳区房屋管理局早在2019年11月11日就针对江南公司的上述行为进行了处罚，且江南公司承诺已将免责条款从收房协议中删除，剩余收房客户不再要求签署免责条款，故一审法院认为周文群提交的补充协议为真的可能性更大，江南公司不能免除逾期交房的违约责任。退一步讲，即便江南公司提交的补充协议为真实，其此种做法亦违反了相关行政管理规定及其自身对相关行政主管部门的承诺，其不应因此而受益（在本案中的具体表现即为免除相应的违约责任），上述补充协议中关于“自此双方合同中涉及房屋的义务已全部履行完毕，双方再无任何纠纷”的约定不能发生法律效力，江南公司亦不能据此主张免除逾期交房的责任。关于违约责任的确定标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，周文群主张因江南公司逾期交房，导致其产生了资金占用损失，一审法院认为，周文群购买预售商品房，按照双方的约定支付购房款，并不存在其所主张的资金占用损失。但江南公司逾期交付涉案房屋，确会导致周文群因在一定期限内无法使用、出租房屋而产生租金损失。预售合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照已付购房款的万分之零点一进行赔偿，该计算标准明显低于上述租金损失。一审法院参照本市房屋租赁市场的一般价格水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月5800元作为计算江南公司逾期交房违约责任的标准，江南公司应自2019年7月1日起按照每月5800元的标准向周文群支付逾期交房违约金至实际交付涉案房屋的2020年7月10日，具体金额为71340元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、江南公司于判决生效之日起七日内给付周文群迟延交房违约金71340元；二、驳回周文群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为江南公司延期交付房屋是否构成违约。对此，本院认为，江南公司与周文群签订的预售合同明确约定，江南公司应当于2018年12月31日前向周文群交付涉案房屋。同时，预售合同附件九补充协议亦约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。一审法院根据上述合同约定，结合江南公司提交的证据，认定江南公司应于2019年6月30日前交付涉案房屋，具有事实和法律依据。但是，江南公司直至2020年4月16日方满足合同约定的交付条件，已构成逾期交房，应当承担相应的违约责任。江南公司主张其于2020年4月12日向周文群发出交房通知要求其办理收房手续，但是当时涉案房屋尚未符合合同约定的交付条件，故江南公司提出的周文群因自身原因未收房，江南公司不应承担相应责任的上诉理由，不能成立。另江南公司主张因雾霾天气停工导致延期交房，政府及相关部门要求的停工时间应予扣除，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。现周文群起诉请求江南公司向其支付逾期交房违约金，一审法院参照本市房屋租金价格一般水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月5800元作为计算江南公司逾期交房违约责任的标准，自2019年7月1日起至实际交付涉案房屋的2020年7月10日止，江南公司应向周文群支付逾期交房违约金71340元，并无不当，本院予以维持。经审查，一审法院不存在江南公司所主张的违反法定程序之事项，故本院对于江南公司的该项上诉意见不予采信。综上所述，江南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3535元，由北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 石 煜二〇二一年六月三十日法官助理 赵 霄书 记 员 刘怡然