湖南省临武县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1025执异27号 异议人（被执行人）：邝军，男，1977年11月5日出生，汉族，住湖南省临武县。 异议人：骆卓琳，女，1985年8月26日出生，汉族，住广州市越秀区。 以上两异议人共同委托诉讼代理人：吴成云，湖南华蔓律师事务所律师，特别授权。 申请执行人：蒋福龙，男，1959年11月27日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被执行人：临武县泡金山铅锌矿有限公司，住所地湖南省临武县花塘乡铺下。 法定代表人：邝军，该公司董事长。 本院在执行申请执行人蒋福龙与被执行人临武县泡金山铅锌矿有限公司、邝军债务清偿纠纷一案中，异议人邝军、骆卓琳对本院评估及拍卖骆卓琳、邝军名下位于广州市天河区××路××号××房（房产登记字号：2012登记字9309344）的执行行为不服，于2021年6月15日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人邝军、骆卓琳称，请求法院对骆卓琳、邝军名下位于广州市天河区××路××号××房重新评估，停止拍卖该房产。事实与理由：法院于2021年5月27日向两异议人送达了广东美佳联房地产土地资产评估咨询有限公司粤美评报字Ｆ21Ａ015（2021-ＦＡ021）号房地产评估报告。两异议人对该房地产评估报告不予认可，要求重新评估。具体理由如下：一、法院对该房产的评估程序违法。法院在评估过程中从来没有通知两异议人，选择评估机构及评估报告初稿均没有征求两异议人的意见。二、该评估报告的评估价格不正确，严重脱离市场价格，其评估没有依据，依法不能作为处理案涉房产的依据。该评估价格是测算的，没有提供同地段、同时段的房产价格依据，仅凭估价师的主观臆断，不符合房产评估的要求。现在市场价格是110000元每平方米，该评估价格严重低于市场价格。三、该房产评估报告评估不全面，房子的装修没有评估，依法不能作为处理案涉房产的依据。两异议人名下位于广州市天河区××路××号××房是已经装修的房产，装修共花费了近10000000元，房产价值应当将装修价值一并评估，房产处置才能顺利进行。四、该评估报告评估程序违法。该评估报告只有公司和法定代表人的签字盖章，没有评估师的签名，评估程序违法。综上，法院在评估异议人邝军、骆卓琳名下房产时评估程序违法，评估结论不正确，严重低于房产实际价值。根据民事诉讼法的相关规定，法院应当重新评估，停止拍卖处置行为。为维护异议人的合法权益，特提出执行异议，请求法院支持异议人的异议请求。 申请执行人蒋福龙辩称，两异议人为阻挠法院的强制执行，拖延执行时间，浪费司法资源，恶意异议，请求法院依法予以驳回。具体理由如下：一、法院按法律程序，通过司法网络平台选择了广东美佳联房地产土地资产评估咨询有限公司，没有必要通知执行人和被执行人。二、法院已于2021年4月7日将（2021）湘1025执恢24号恢复执行通知书以邝军确认地址，邮寄送达给邝军并已签收。三、美佳联评估公司，粤美评报字Ｆ2Ａ015（2021—ＦＡ021）粤房地产评估报告书对被执行人邝军、骆卓琳位于广州市天河区××路××号××房，进行了检测评估，评估价格偏高，因为交通、物业管理、花园绿化、房屋间距等等条件有限，并且房屋建筑已有12年之久，无论房屋装饰如何，竞买人情愿买新的毛坯房，不愿买装修的旧房，评估价格超出市场行情。四、为确保房屋拍卖顺利进行，提高竞买人的竞争效力，拍卖起拍价格，按最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定，法释（2016）18号有关规定执行。综上，请求法院驳回异议人的异议请求。 本院查明：申请执行人蒋福龙与被执行人邝军、临武县泡金山铅锌矿有限公司债务清偿纠纷一案，郴州市中级人民法院于2019年6月25日以（2018）湘10执恢27号之四执行裁定书裁定将长沙市仲裁委员会［2015］长仲裁字第575号调解书指定本院执行,在郴州市中级人民法院指定本院执行该案前，已查封骆卓琳、被执行人邝军所有的位于广州市天河区××路××号××房（房产登记字号：2012登记字9309344），查封期限为2018年11月5日至2021年11月4日。2019年9月9日，本院立案执行，案号为（2019）湘1025执567号。2020年12月26日，申请执行人表示暂不拍卖涉案房产，该案先终结执行，如果在2021年2月28日之前被执行人邝军未与其协商解决，再申请恢复执行。当日，本院作出（2019）湘1025执567号之三执行裁定终结该案执行。 2021年4月6日，经申请执行人申请，本院恢复该案执行，案号为（2021）湘1025执恢24号，执行标的为11795345.2元。在执行过程中，申请执行人申请本院对涉案房产进行评估，2021年4月16日，本院在法院华宇应用平台内通过系统摇号委托广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司评估确定该房产价值，并于当日邮寄送达委托材料。2021年4月22日，评估公司到涉案房屋现场勘察作业。2021年4月29日，评估公司确定涉案房屋估价结果为：广州市天河区××路××号××房，建筑面积为185.6071平方米，在价值时点的评估单价为86400元每平方米，评估价值为人民币16036453元，该评估价值已包含土地使用权和建筑物的价值，未包含未来发生转让时应缴纳的税、费等款项。同日，评估公司法人代表朱兴宏在该评估报告中《致估价委托人函》落款处签字并加盖了公司公章，朱兴宏、曾广扬在参与估价的注册房地产估价师处签字。2021年5月6日，评估公司寄出评估报告，2021年5月8日，本院收到涉案房产的评估报告，评估价值为16036453元。当日，本院将评估报告邮寄送达给申请执行人蒋福龙和被执行人邝军、临武县泡金山铅锌矿有限公司，2021年5月25日，本院将评估报告邮寄送达给被执行人骆卓琳。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案房产评估程序是否违法。结合两异议人的异议理由和申请执行人的辩论意见，分析如下： 一、关于两异议人认为涉案房产评估程序违法，未通知两异议人选择鉴定机构，评估报告初稿未征求两异议人的意见等问题。根据本院查明情况，本院作出的(2019)湘1025执567号之三执行裁定，均已送达该案申请执行人和被执行人，该裁定中明确了暂不拍卖涉案房屋，给予申请执行人与被执行人充分协商的期限，协商截止期限确定为2021年2月28日前,在该期限内双方并未就协商事宜达成合意。申请执行人向本院申请评估拍卖涉案房产也表示不同意协商选择评估机构，请求本院采取网络摇号方式随机确定，据此，本院依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”及第十六条规定：“采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的，人民法院应当准许。”最终通过华宇应用平台内的系统摇号方式随机确定广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司，符合法律规定，并无不当。本院在收到评估公司的评估报告后，均已向申请执行人和两异议人送达。 二、关于两异议人认为评估报告的评估价格过低，装修价值未评估的问题。本院认为，涉案评估机构系从最高人民法院建立的人民法院司法评估机构名单库中通过摇号方式随机选择确定，具有相应评估资质，其评估结论在两异议人未能提供证据予以推翻的情况下，具有参考价值。评估报告所确定的评估价格仅作为拍卖保留价的参考依据，不是最终的交易价格，最终的成交价格仍需经过市场检验，如两异议人认为价格过低，可在本院拍卖涉案房产前履行生效法律文书所确定的义务或者参与竞拍。另异议人提出涉案房产装修共花费了近10000000元，明显不符合常理，其也未提供证据予以证明，且涉案房屋系整体性评估，因此，两异议人以评估价格过低及装修未评估为由申请重新评估，理由不能成立，本院不予支持。 三、关于两异议人认为评估报告只有法定代表人签字及加盖公章，没有评估师的签名，评估程序违法的问题。根据评估报告显示，评估公司法人代表朱兴宏在该评估报告中《致估价委托人函》落款处签字并加盖了公司公章，朱兴宏、曾广扬在参与估价的注册房地产估价师签名处签字。因此，两异议人的异议理由与本院查明事实不符，本院不予采信。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、第十六条、第十七条、第二十一条、第二十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，裁定如下： 驳回异议人邝军、骆卓琳的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省郴州市中级人民法院申请复议。 审判长 王     芳     国 审判员 黄     君     其 审判员 李     旭     盛 二〇二一年六月二十九日 法官助理李碧霞 书记员 李碧霞（兼）附法律条文： 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 第二条人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。 第十六条采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的，人民法院应当准许。 第十七条人民法院应当向顺序在先的评估机构出具评估委托书，评估委托书应当载明财产名称、物理特征、规格数量、目的要求、完成期限以及其他需要明确的内容等，同时应当将查明的财产情况及相关材料一并移交给评估机构。 评估机构应当出具评估报告，评估报告应当载明评估财产的基本情况、评估方法、评估标准、评估结果及有效期等内容。 第二十一条人民法院收到定向询价、网络询价、委托评估、说明补正等报告后，应当在三日内发送给当事人及利害关系人。 当事人、利害关系人已提供有效送达地址的，人民法院应当将报告以直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达或者电子送达的方式送达；当事人、利害关系人下落不明或者无法获取其有效送达地址，人民法院无法按照前述规定送达的，应当在中国执行信息公开网上予以公示，公示满十五日即视为收到。 第二十二条当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议： （一）财产基本信息错误； （二）超出财产范围或者遗漏财产； （三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质； （四）评估程序严重违法。 对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。 案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。