吉林省长春市宽城区人民法院   民事判决书   （2021）吉0103民初2026号   原告：吴某，现住长春市宽城区。       委托代理人：邵某，系原告配偶。       被告：郭某，汉族；住所地德惠市。       原告吴某与被告郭某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告吴某的委托代理人邵某、被告郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       吴某向本院提出诉讼请求：1．依法判决解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2．依法判决被告按租赁合同约定标准返还租赁房屋；3．依法判决被告支付房屋租金10000元（暂计至2021年3月1日，实际要求计算至被告返还房屋之日）；4、依法判决原告不返还被告押金1000元；5．依法判决被告支付违约金（叁个月租金）7500.00元；6．本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月30日，原，被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2019年11月1日至2022年10月31日止。租金第一年29000元，第二年30000元，第三年31000元。租金为提前一个月支付全年房租。按合同约定被告应于2020年9月30日支付下一期房租，原告多次催要被告至今即不支付租金也不腾退房屋，严重损害了原告的合法权益。根据合同约定，被告的行为已构成违约。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决。       郭某辩称：不同意原告的诉讼请求，要求驳回原告的诉讼请求。要求原告返还我的押金。由于疫情期间无法营业，不可抗力，导致承租房屋无法经营，没有客人。我多次找原告要求退租，原告称我不懂法律常识，不与我交接租赁房屋，我在等原告起诉。原告每个月向我催要租金，但是我也微信回复明确表示要解除租赁合同。我也与原告电话沟通，要退房原告不同意解除合同，称如果违约，应承担违约责任。我认为原告有恶意不返还租金。由于原告的行为，我可以直接解除合同，《民法典》第180条，我认为我不应承担民事责任，可以免责。       经本院审理查明，2019年10月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于长春市宽城区黄河路727号一单元建筑面积为46.61平方米的房屋出租给被告使用。租赁期限为3年，自2019年11月1日起至2022年10月31日止。免租期为2天，自2019年10月30日至2019年10月31日，期间所产生的水、电费用由被告郭某承担。合同第四条第一款约定：“该房屋押金为（壹千元整），第一年租金为人民币（贰万玖仟元整），第二年租金为人民币（叁万元整），第三年租金为人民币（叁万壹千元整）。”租金应当按年缴纳，预付上打租形式一次性付清，被告需提前一个月支付下期房屋租金。合同第八条第一款第（6）项约定：“合同的变更、解除与终止。1．房屋租赁期内，乙方（被告）有下列行为之一的，甲方（原告）有权终止合同，收回出租房屋。乙方向甲方赔付3个月房屋的违约金。若支付违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。除承担合同约定违约责任外剩余租金和押金不予返还。（6）未经甲方书面同意乙方提前退租的。”租赁合同签订后，原告即将案涉房屋交付于被告经营使用。第一年租赁期限届满后，因疫情影响，被告提出要求提前解除合同并返还押金，原告未同意。现被告已经从案涉房屋内搬出，但被告因原告未退返租金而拒绝交付钥匙，双方亦未对案涉房屋进行实际交接。       以上事实有原被告提供的房屋租赁合同、聊天记录等在卷佐证，足资认定属实。       本院认为，一、关于原告与被告签订的《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，被告当庭表示同意解除其与原告于2019年10月30日签订的《房屋租赁合同》，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因本院于2021年6月7日已经组织双方当事人对案涉房屋进行交接，被告郭某已经将案涉房屋返还原告吴某，故对于原告要求返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。       二、关于被告应当给付原告租金的具体数额问题。庭审时，被告抗辩称其因疫情原因不能正常经营要求解除合同且不承担责任。虽然在租赁期间内发生疫情，疫情对被告的经营会产生一定影响，但疫情影响并非持续性的，且被告自2020年11月1日开始拖欠租金，此期间疫情已经趋于稳定，并且全面复工复产，疫情并非被告要求解除合同且不承担责任的正当理由，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予支持。虽然被告主张已经从案涉房屋内迁出，但其并未就解除合同与原告达成一致，被告也并未向原告交付房屋钥匙，因此，被告主张租赁合同已经解除的主张不能成立。依据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，对于原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。对于租金的具体数额。本院于2021年6月7日组织双方对案涉房屋进行交接，庭审中，原、被告均认可被告自2020年11月1日起拖欠租金，故被告应自2020年11月1日起至2021年6月7日止向原告支付租金，具体数额为18000元（2500元×7个月＋2500元／月÷30天×6天）。       三、对于被告是否应当支付违约金及具体数额的问题。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现被告未按照合同约定支付租金已构成违约，应当向原告支付违约金。对于违约金的具体数额问题。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”庭审中，原告对被告违约行为所造成的损失并未向法庭提交证据，虽然原告与被告在合同中约定一方违约需支付3个月的租金，但该违约金约定数额过高，本院认为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率足以弥补原告的损失。故本院依据公平原则，将违约金调整为自2020年11月1日起至2021年6月7日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。       四、关于原告是否应当返还租金1000元的问题。原告与被告在合同第三条第3款约定：“租赁期满后，房屋设备设施良好，室内设施物品无损坏，且乙方已经结清本房屋租用期间所产生的各项费用，并将注册地址迁出后，五日内甲方应将全额押金无息退还给乙方。”本案中，原告并未举证证明被告有上述合同中约定的情形。虽然双方在合同中约定一方违约除承担违约责任外剩余租金和押金不予返还，但本院已经判决被告向原告支付租金及违约金，足以弥补原告的损失，故对于原告要求不返还押金的诉讼请求，本院不予支持。       依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：       一、解除原告吴某与被告郭某于2019年10月30日签订的《房屋租赁合同》；       二、被告郭某于本判决生效后十日内向原告吴某支付房屋租金共计18000元及违约金（以18000元为基数，自2020年11月1日起至2021年6月7日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；       三、驳回原告其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费260元，减半收取130元，由被告郭某负担。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。       审判员颜美华   二〇二一年六月八日   书记员李莹