吉林省蛟河市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0281民初1239号 原告：方某，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：王某，蛟河市黄松甸镇法律服务所法律工作者。 被告：孙某1，住吉林省长春市。 被告：孙某2，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：李某，吉林三保律师事务所律师。 方某与被告孙某1、孙某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。方某及其委托诉讼代理人王某、被告孙某2的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。被告孙某1经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 方某向本院提出诉讼请求：1.解除方某与孙某1、孙某2之间的房屋买卖合同关系；2.孙某1、孙某2向方某返还购房款190000元，并支付同期银行贷款利息(自2014年4月30日起至返还之日止)；3、孙某1、孙某2共同承担返还责任；4.孙某1、孙某2承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年方某因儿子结婚需要婚房，经过朋友孙某3介绍得知孙某2在蛟河市有房屋出售，经过与孙某2协商，孙某2将产权注册名为孙某1的长春正恒房地产开发有限责任公司开发的位于蛟河市××街建筑面积99.62平米房屋一套出售给方某，价格为20万元。方某分两次交付给孙某219万元。2014年4月30日孙某2给方某出具买卖房屋收据一份，孙某2注明收到购房款现金19万元，同时注明欠尾款1万元在房屋更名后付清。上述事房屋买卖达成后，涉案房屋因孙某2、孙某1及开发公司原因，至今无法与方某办理更名过户，二人也无法将房屋交付给方某。多年来方某多次找到二人要求解决此问题，二人均以开发公司不配合为由告知无法解决此事。方某认为，双方之间的买卖合同多年来无法实现，既合同目的已经无法实现，故此现诉至贵院，依诉所判。 孙某2辩称，一、孙某2不是本案房屋买卖合同当事人。方某诉孙某2解除房屋买卖合同是主体错误。本案诉争房屋是长春正恒房地产开发有限责任公司于2012年在蛟河市立项，开发建设的《正恒公馆》小区项目的商品房。该房屋是由长春正恒房地产开发有限责任公司以抵顶《正恒公馆》小区项目窗户工程款的形式,抵顶给小区门窗承包制作人郭勇，郭勇将房屋转本卖给孙某1，孙某1在小区售楼处与开发商签订了《商品房认购协议书》。后通过案外人孙某3介绍，卖给方某。孙某2只是代理孙某1收取了方某交付的19万元房款。并且将孙某1与开发商签订的《商品房认购协议书》交付给了方某。孙某2并未向方某隐瞒房屋的任何真实情况,尽到了代理的一个披露义务。孙某2也将代为收取的19万元房款交付给了孙某1。后来方某又将房屋转卖案外人黄某，并且将该《商品房认购协议书》交给了黄某。在另案黄某诉方某案件中,黄某也曾向法庭出示过该《商品房认购协议书》。这一过程充分说明。孙某2只是代孙某1收取了房款,并不是房屋的出卖人。方某拿有房主为孙某1的《商品房认购协议书》，后又交给黄某，并且在与黄某的房屋买卖中写有“孙某1房主”的字样，说明方某对孙某1是房主也是明知的。所以，方某诉孙某2解除房屋买卖合同系主体错误。孙某2只是代理孙某1出卖案涉房屋,此事实已经在蛟河市人民法院（2020）吉0281民初2946号民事裁定书中有所体现和认定，确认了方某、孙某2及孙某1在案涉房屋买卖中的关系。二、本案交付房屋的义务履行主体，应当是长春正恒房地产开发有限责任公司。方某应当将长春正恒房地产开发有限责任公司作为本案被告进行主张权利。因价格相对比较低,购买顶账房屋是房屋买卖市场一个普遍现象，无论后续该房屋发生几手买卖，由于最初开发商因资金短缺，用房屋进行顶账，开发商向最后持有自己出具的房屋买卖合同人交付房屋已是一个不成文的惯例。方某对此也是明知并认可的，方某应当向小区开发商主张交付房屋的权利。只是因为该小区开发商多名投资人之间矛盾重重，一时无法厘清和彻底解决，导致房屋一时无法交付，方某就将责任与不利后果都推卸掉是不应当得到法庭支持的。综上所述，方某与孙某2之间并无房屋买卖合同关系，方某诉孙某2解除房屋买卖合同无任何事实及法律依据,请求法庭查清案件事实，依法驳回方某对孙某2的诉讼请求。 本院经审理认定如下案件事实：孙某2与孙某1系兄弟。2014年4月30日，方某经孙某3介绍，与孙某1口头达成房屋买卖协议，约定方某购买孙某1在蛟河市××府，面积为99.62平方米房屋，房款20万元。当日，方某将19万元交付给孙某2，双方约定剩余1万元在更名后付清。 2020年11月11日方某在本院提起诉讼，要求解除方某与孙某2之间的房屋买卖合同关系；孙某2向方某返还购房款19万元，并支付同期银行利息（以19万元为基数，自2014年5月1日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算;自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价基准利率计算至房款返还之日止)；诉讼费用由孙某2承担。本院于2020年12月21日作出（2020）吉0281民初2946号民事裁定书，认为孙某2代理孙某1出卖该房屋，实际上是方某与孙某1之间形成房屋买卖合同法律关系，因孙某2不是本案适格的被告，裁定驳回方某的起诉。 另查明：2014年5月26日，黄某与方某签订购房协议书将案涉房屋以20万元出售给黄某，后因未交付房屋，黄某于2020年8月6日向本院提起诉讼，要求解除黄某与方某签订的房屋买卖合同；方某向黄某返还购房款190000元，并支付同期银行利息68400元（自2014年5月至2020年5月，6年按年利率6%计算），共计258400.00元。本院于2020年9月24日作出（2020）吉0281民初1657号民事判决书，判决解除黄某与方某签订的购房协议；方某于本判决生效后立即返还黄某购房款19万元及利息（以6万元为基数，自2014年5月26日起至2014年6月10日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以19万元为基数，自2014年6月11日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以19万元为基数，自2019年8月20日起计算至2020年5月31日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价基准利率计算）；驳回黄某的其他诉讼请求。 另查明，该争议房屋现已更改号牌，更改为正恒公馆1号楼5单元1301室。2016年3月30日，长春市宽城区人民法院作出的（2015）宽民初字第1163号民事裁定书已经发生法律效力。查封长春市正恒房地产开发有限责任公司所有的上述争议房屋。查封期限3年，自2016年3月30日至2019年3月30日。2018年12月14日，长春市宽城区人民法院续查封上述争议房屋，查封期限3年，自2018年12月14日至2021年12月13日。2020年4月22日，本院作出的（2018）吉0281民初3827号民事判决书已经发生法律效力。查封上述争议房屋。查封期限3年，自2020年4月22日至2023年4月21日。 认定上述事实的证据有：购房协议、收条、（2020）吉0281民初2946号民事裁定书及当事人陈述等。 本院认为，孙某1与方某达成的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。自签订协议至今，双方未约定何时交付房屋或办理房屋产权登记手续等相关事项，但因本案争议房屋被长春市宽城区人民法院及本院查封，致使合同无法继续履行，导致合同目的无法实现，符合法定解除合同的情形。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，方某请求解除房屋买卖合同，返还购房款及利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，方某有权要求孙某1赔偿损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，合同自方某起诉状副本送达孙某1时解除。方某请求支付利息的起算时间，因孙某1未交付房屋，方某已按协议约定支付购房款，应自交付购房款之日起计算利息损失，利率分阶段按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价基准利率计算。 关于方某要求孙某2承担责任的诉讼请求，因（2020）吉0281民初2946号民事裁定书已经认定方某与孙某1之间存在房屋买卖合同关系，且该裁定书现已生效，故对于方某对于孙某2的请求不予支持。 综上所述，方某的诉讼请求，合理部分，予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告方某与被告孙某1的房屋买卖合同； 二、被告孙某1于本判决生效后立即返还原告方某购房款19万元并赔偿损失（损失计算方式：以19万元为基数，自2014年4月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以19万元为基数，自2019年8月20日起计算至2021年5月13日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价基准利率计算）。 三、驳回原告方某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，由被告孙某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  陈宝莲 二〇二一年六月二十一日 书记员  韩惠丹