北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终6250号上诉人（原审被告）：陈强，男，1972年6月10日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：北京世纪天乐国际服装市场有限公司，住所地北京市西城区西外南路**（德胜园区）。法定代表人：杜建甫，执行董事。委托诉讼代理人：程宁宁，女，北京世纪天乐国际服装市场有限公司职员。被上诉人（原审原告）:北京新湖阳光物业管理有限公司，，住所地北京市西城区西直门外大街南路****法定代表人：许惠龙，董事长。委托诉讼代理人：黄南，男，北京新湖阳光物业管理有限公司职员。上诉人陈强因与被上诉人北京世纪天乐国际服装市场有限公司（下称“世纪天乐公司”）、北京新湖阳光物业管理有限公司（下称“新湖阳光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初33981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈强上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回世纪天乐公司、新湖阳光公司的全部诉讼请求；2.世纪天乐公司、新湖阳光公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院依据《致动物园商圈商户朋友的一封信》《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》所载提前解除合同的表述，所作案涉合同因不可归责于双方的原因无法继续履行的认定错误。房屋租赁不属于疏解北京非首都功能的实施对象，租赁合同可以在改变经营业态后，通过统一规划进行场地置换、合营、转租、返祖等商业方式继续履行。一审法院认定合同无法继续履行与事实不符，世纪天乐公司、新湖阳光公司对涉案房屋翻修后仍对外招租。一审认定案涉合同于2017年10月6日解除无事实和法律依据。二、根据（2018）京行终6415号判决认定的事实，动物园商圈批发市场疏解工作是产权方与市场方针对自有产权进行清理整顿市场行为，市场方是疏解工作的责任主体，西城区政府仅负责安全维稳工作，一审中无任何证据证明世纪天乐公司、新湖阳光公司有权或被授权实施单方解除合同、关闭市场等行为，一审法院认为世纪天乐公司、新湖阳光公司实施前述行为系依据北京市政府相关疏解北京非首都功能的文件精神，但双方所交证据中没有北京市政府的相关文件，而《致动物园商圈商户朋友的一封信》《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》亦不具有授权世纪天乐公司、新湖阳光公司实施减损公民权利的效力，故世纪天乐公司、新湖阳光公司关闭市场的行为系单方合同违约行为，一审法院无视生效判决确认的事实，将疏解北京非首都功能作为认定世纪天乐公司、新湖阳光公司违约行为合理性的依据，缺乏事实和法律基础。三、世纪天乐公司、新湖阳光公司与商户解约的目的是为了履行其与案外人之间的股权转让协议，目的是取得高额的股价转让款，本质上是商业行为，不存在不可归责于双方的事由。世纪天乐公司、新湖阳光公司同意一审判决，不同意陈强的上诉主张。世纪天乐公司、新湖阳光公司向一审法院起诉请求：1.依法判决确认双方签署的《北京市市场场地租赁合同书》《市场场地租赁合同补充协议》及《商铺经营权合同》于2017年10月6日解除；2.对合同解除后世纪天乐公司、新湖阳光公司应退陈强的租金（含市场管理费）、物业费（商业管理费）及经营权费等各项费用进行清算，依法确认世纪天乐公司、新湖阳光公司应退还陈强的全部费用共计44069.6元〔其中，租金（含市场管理费）298.36元，物业费（商业管理费）673.04元，经营权费43098.2元〕，世纪天乐公司、新湖阳光公司同意共同退还陈强上述全部费用；3.本案诉讼费由陈强承担。一审法院认定事实：北京世纪天乐国际服装市场位于北京市西城区西外南路28号（德胜园区）的世纪天乐大厦，产权所有人为新湖阳光公司。新湖阳光公司与世纪天乐公司签订《委托经营协议书》，约定因新湖阳光公司自身无法经营服装批发市场，故委托世纪天乐公司经营，经营场所在经营期间的所有投资均由新湖阳光公司负责，市场租金及所得收益属于新湖阳光公司，世纪天乐公司不得参与分配，新湖阳光公司同意由市场商铺租户向世纪天乐公司支付市场经营管理费用，每个商铺的费用标准为每个租赁年度3000元，费用金额自商铺合同租金总额中扣除。陈强作为商户与世纪天乐公司、新湖阳光公司就商铺租赁、经营等事宜签订了《北京市市场场地租赁合同》（以下简称租赁合同）、《租赁合同补充协议》《北京市市场场地租赁合同之补充协议二》（为方便表述，以下统一简称补充协议）及《商铺经营权合同》（以下简称经营权合同）。租赁合同的内容有：出租人（甲方，下同）世纪天乐公司，承租人（乙方，下同）陈强。第一条租赁场地，乙方承租甲方C外（层/厅）北010号场地，面积5.5平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条租赁期限，自2005年10月10日起至2025年10月9日止。第三条租金标准为550/每月/平米。第四条保证金。第五条保险。第六条甲方权利义务。第七条乙方权利义务。第八条合同的解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照合同总金额的0.5%的标准支付违约金：1.在租赁期限内因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回营业证照的；2.未按照约定的用途使用场地，经甲方2次书面通知未改正的；3.利用场地加工、销售假冒伪劣商品的；4.进行其他违法活动累计达2次或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的；5.将场地擅自转租、转让、转借给第三人，或和其他租户交换场地的；6.逾期15日未支付租金或水电、物业管理等费用的；7.违反保证金协议的有关约定的；8.未经甲方同意连续15日未开展经营活动的；9.违反甲方依法制订的规章制度情节严重或拒不服从甲方管理的。甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照合同总金额0.5%的标准向对方支付违约金。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金及利息。第九条其他违约责任。第十条免责条款，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。如果场地无法复原的，本合同自动解除，应退还乙方保证金及利息，双方互不承担违约责任。第十一条续租。第十二条租赁场地的交还。第十三条争议解决方式。第十四条其他约定事项，在租赁期限内场地所有权发生变动的，乙方依照本合同享有的承租权利不受影响。详见《租赁合同补充协议》。第十五条，本合同自双方签字盖章之日起生效。第十六条双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式。补充协议的主要内容如下：陈强在市场租赁商铺的经营范围为服装外贸。租金按租赁年度支付，第一个租赁年度自起租日起算共计18个月（含免租期6个月）；第二个租赁年度起，每个租赁年度按12个月计算；从第二个租赁年度起，陈强应按租赁合同约定的年租金标准于每租赁年度开始前一个月将该年度租金一次性缴付予世纪天乐公司。陈强接受由世纪天乐公司或其委托的具有物业管理资质的单位按政府有关规定对市场进行物业管理，并收取物业管理费用。租金按租赁年度支付。世纪天乐公司系从事北京世纪天乐国际服装市场经营管理的机构，新湖阳光公司系北京世纪天乐国际服装市场场地——北京世纪天乐大厦的产权人；根据新湖阳光公司的授权和委托，世纪天乐公司与陈强签订的租赁合同、补充协议、商铺合同在补充协议二中合称为“原合同”，约定陈强承租位于北京世纪天乐大厦相关商铺。世纪天乐公司管理北京世纪天乐国际服装市场的租赁、经营、管理，陈强应向世纪天乐公司支付经营管理费，费用标准为每个租赁年度人民币叁仟元整（??3000.00）；原合同中约定的租金由新湖阳光公司收取的场地租金和世纪天乐公司收取的经营管理费构成，其中场地租金归属于新湖阳光公司，经营管理费归属于世纪天乐公司，陈强支付世纪天乐公司的经营管理费已经包含在原合同的合同额中，无需再向世纪天乐公司另行支付；原合同约定的陈强应缴纳的租金、经营权费、物业管理费、押金等各方面费用、款项，由陈强交给新湖阳光公司，并由新湖阳光公司向陈强开具收款收据或发票；世纪天乐公司收取的经营管理费也由新湖阳光公司代为收取，发票由世纪天乐公司开具，新湖阳光公司按月与世纪天乐公司结算一次。经营权合同的内容有：一、甲乙双方签订租赁合同，同时签订本合同。本合同与租赁合同不可分割，合并一起方可作为乙方在北京世纪天乐国际服装市场进行经营的依据。二、乙方于签订本合同当日一次性向甲方缴纳该商铺二十年经营权费共计人民币10.45万元。三、经营权期限为二十年，起止时间与租赁合同约定的租赁期限相同。九、因不可抗力或其不可归责于双方的原因致使租赁合同解除的，本合同同时终止。甲方向乙方退还自本合同终止之日至本合同经营权期满的剩余经营权费，甲方无需支付所退款项的利息。十二、本合同自双方签字盖章之日起生效。根据现有证据，陈强已向世纪天乐公司交纳经营权费共计10.45万元，2016年10月10日至2017年10月9日的租金（含市场管理费）36300元，2017年7月1日至2017年12月31日的物业费（商业管理费）1440元。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部向包括陈强在内的商户发出《致动物园商圈商户朋友的一封信》，其中写明北京市政府提出要在当年年底前完成“动批”市场20万平方米的疏解工作，并于2016年完成全部疏解任务。2016年的疏解任务包括世纪天乐市场，并明确“动批”产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约的适度补偿，责任主体是产权方和市场方，产权方、市场方、商户都要按照合同约定依法履行债权债务。2017年9月9日，世纪天乐公司工作人员在北京世纪天乐国际服装市场张贴世纪天乐公司、新湖阳光公司于2017年9月8日签署的《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，内容为：“为了疏解北京非首都功能，结合租赁合同约定，本市场（世纪天乐公司、新湖阳光公司）决定终止与合同签约人签订的租赁合同及包括补充协议、经营权合同在内的全部相关文件，并于2017年10月6日18时闭市，请合同签约人在闭市前尽快甩货清货，现将与本次疏解相关之事项公告如下：一、办理解约手续的时间2017年9月15日至2017年9月20日。二、办理解约手续的地点北京世纪天乐大厦B座20层疏解接待室。三、疏解方案……（一）与市场签订经营权合同并签署租赁合同的合同签约人……2、奖励及退款方案：奖励期为六天（即2017年9月15日至2017年9月20日），合同签约人在2017年9月20日18时前签署合同终止协议，并在约定的日期内清空所有商铺、签署《场地（商铺）清空交付确认书》、提供并办理退款流程所需全部资料及手续的：（1）市场按照签订的经营权合同给予每份合同六万元的奖励。（2）市场退还截至2017年9月30日未使用年限的经营权费，已使用年限的经营权费作为奖励一并给予合同签约人。（3）租金收取截止至2017年6月30日，退还已支付的2017年6月30日后的租金。（4）退还已支付的2017年9月30日后的物业费。（5）押金或保证金按照原相关协议约定应当退还的予以退还。3、合同签约人在2017年9月20日18时前，未签署合同终止协议的，或虽签署合同终止协议但未按约定时间清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》、未提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，本市场取消本公告第三条第（一）款第2项第（1）、（2）及（3）目中所述的奖励，第三条第（一）款第2项第（3）目中的租金按合同约定退还。（二）与市场仅签订租赁合同且截止至2017年9月30日未到期的合同签约人……（三）与市场签订租赁合同且截止至2017年9月30日前已到期的合同签约人……”。2017年10月6日，北京世纪天乐国际服装市场关门闭市。陈强未在2017年9月20日18时前与世纪天乐公司、新湖阳光公司签署合同终止协议及《场地（商铺）清空交付确认书》。审理中，经一审法院询问，世纪天乐公司、新湖阳光公司当庭表示同意共同退还陈强预付的2017年10月6日之后的未发生、未使用、未到期的租金（含市场管理费）、物业费（商业管理费）及经营权费。此外，陈强在案件审理过程中向一审法院提交了书面的《调查取证申请》，请求法院调取：1.世纪天乐公司、新湖阳光公司通过《北京市华远集团有限公司与山东冠县房客贸易有限公司之北京新湖阳光物业管理有限公司股权质押合同》获取的“疏解资金”款项金额明细及使用情况；2.世纪天乐公司、新湖阳光公司在涉案市场疏解过程中，对所有商户“疏解款”发放的数额、标准及明细。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈强与世纪天乐公司就涉案商铺的租赁、经营事宜签订的租赁合同、补充协议及经营权合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的情形，应属合法有效。合同签订后，各方均应依约行使权利、履行义务。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户，因疏解北京非首都核心功能的需要，“动批”市场需要进行疏解。世纪天乐公司、新湖阳光公司依照北京市政府相关文件精神，于2017年9月9日向涉案市场内商户发布《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁协议并清退租赁场地，并于2017年10月6日关闭涉案市场，属于不可归责于双方的事由导致合同解除的情形。因此，世纪天乐公司、新湖阳光公司请求确认合同解除的诉讼请求，一审法院予以支持，并依法确认闭市时间——2017年10月6日为合同解除时间。就世纪天乐公司、新湖阳光公司退还陈强的相关费用问题，一审法院依据合同约定及法律规定处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行。前已查明，陈强预付了闭市次日起的部分经营权费、租金（含市场管理费）及物业费（商业管理费），世纪天乐公司、新湖阳光公司亦在庭审中明确表示同意共同退还上述费用，故世纪天乐公司、新湖阳光公司关于退还相应费用的诉讼请求，有事实依据，一审法院予以支持。具体数额以一审法院核算为准。关于费用的退还主体，庭审中，世纪天乐公司、新湖阳光公司明确表示同意共同退还，一审法院对此不持异议。关于陈强提出的书面调查取证申请，经审查，上述申请中所涉及的证据与待证事实无关联性，一审法院对上述申请不予准许。一审法院判决：一、确认北京世纪天乐国际服装市场有限公司与陈强之间签订的《北京市市场场地租赁合同》《市场场地租赁合同补充协议》及《商铺经营权合同》于2017年10月6日解除；二、北京世纪天乐国际服装市场有限公司、北京新湖阳光物业管理有限公司于判决生效之日起7日内共同退还陈强经营权费43098.2元、物业费（商业管理费）673.04元及租金（含市场管理费）298.36元。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。二审期间，陈强向本院提交了以下证据，欲证明疏解并非国家行为，而属于世纪天乐公司、新湖阳光公司的企业行为，侵犯了陈强的相关权利：1.新湖阳光公司股权转让协议；2.补充协议（二）；3.借款协议。世纪天乐公司、新湖阳光公司不认可陈强所交上述证据的关联性及证明目的，认为本案为租赁合同纠纷，双方争议应围绕租赁关系进行，陈强所交上述股权转让相关协议与租赁关系纠纷无关，无法证明其诉讼主张，不应作为本案的审查范围。另，陈强二审中主张依据双方场地租赁合同补充协议二“其他”部分的约定，协议约定不一致的地方应当以该补充协议为准，若因不可抗力或政府原因变更或调整协议，应经三方协商一致，而世纪天乐公司、新湖阳光公司在解除合同前未与陈强进行过协商。世纪天乐公司、新湖阳光公司称补充协议二只是对款项支付对象进行明确，其他内容仍以商铺经营权合同和场地租赁合同仍然为准，其公司系依据商铺经营权合同第九条和场地租赁合同第十条解除的合同；因商户众多，其公司2017年9月9日以发布《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》的方式提出了协商方案。陈强认可在市场关闭后看到了疏解公告。本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；陈强与世纪天乐公司就案涉商铺的租赁、经营事宜签订的租赁合同、补充协议及经营权合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户，为疏解北京非首都核心功能，需要对“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户进行疏解；2017年9月9日，世纪天乐公司发布疏解公告，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁合同及补充协议、经营权合同在内的全部相关文件并清退租赁场地；北京世纪天乐国际服装市场于2017年10月6日因疏解非首都功能而闭市，属于不可归责于双方的事由导致案涉场地不适于使用，合同无法继续履行，一审法院认定案涉合同于2017年10月6日解除，并无不当；现陈强主张本案不存在合同解除的情形，也不存在不可归责于双方的原因无法继续履行的情形，陈强要求驳回世纪天乐公司、新湖阳光公司的全部诉讼请求，但案涉合同客观上已不具备继续履行的可能性，故陈强的该项上诉请求不具有现实可行性，本院对此不予支持。基于合同的相对性，陈强二审中提交的新湖阳光公司股权转让相关协议与本案无关联性，本院对其主张的证明目的不予采纳。综上，陈强的上诉请求依据不足，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费902元，由陈强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二一年六月二十九日法官助理 马赫擎书 记 员 岳国英