广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤0113执异40号 异议人（案外人）：谢博，男，1995年10月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 委托代理人：傅学容（谢博的母亲），女，1971年1月19日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。 申请执行人：吴军向，男，1978年11月1日出生，住广州市番禺区。 被执行人：刘汉桢，男，1961年10月9日出生,住广州市海珠区。 本院执行申请执行人吴军向与被执行人刘汉桢民间借贷纠纷一案[案号（2019）粤0113执8740号，以下简称8740号案]中，异议人谢博向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人谢博称，请求中止对广州市荔湾区逢源路151号5142铺（以下简称涉案铺位）的查封、拍卖。事实和理由：法院查封的涉案铺位已于2014年8月19日由刘汉桢出卖给了异议人，双方已签订了购房合同也付清了购房款336000元（由其母亲傅学容将购房款转至刘汉桢指定的广州市隆煌投资咨询有限公司的账户）。之前是傅学容为购房人，在准备交最后一期房款时，申请将购房人转为谢博，故销售人员收回旧合同，重新以谢博为购房人签订了新合同，并支付了转名费2000元。交清房款及税费后，谢博按要求把办理房产证所需的资料交给刘汉桢委托的办证人广东东方衡泰律师事务所办理，已收取办证律师服务费1700元。之后有追问过经办人，一直说房产证正在办理中。刘汉桢已于2014年12月30日实际将涉案铺位交付给了谢博使用，谢博从2014年12月31日起委托刘汉桢指定的广州市圣隆物业经营管理有限公司代为经营管理五年，至今已实际占有使用涉案铺位六年多。谢博没在广州居住，没去过涉案铺位现场，直到有同层商铺的业主好心告知谢博的母亲，才知道涉案铺位被法院查封拍卖的情况。谢博已经支付全部购房款，并已申请办理房产证，该商铺所有权已转移给谢博而不是刘汉桢的财产，向本院请求停止对涉案铺位的执行。 申请执行人吴军向辩称，对于案外人谢博提出的异议申请，本人表示不同意。异议人谢博的执行异议没有法律依据，请予以驳回：涉案铺位，本院于2020年4月20日发出的8740号案协助执行通知书及执行裁定书，执行明细为轮候查封该物业。登记在先得查封被解除或者执行完毕之前，轮候查封并不能实际产生查封的效力，案外人不能针对轮候查封提起执行异议。如果案外人坚持对轮候查封提起执行异议的，应当不予受理。本院已作出拍卖裁定，拍卖、变卖涉案铺位用以偿还债务。法院已经于2020年9月2日发出公告，要求9月8日前申报权利，否则自行承担后果。异议人提供的证据材料中无律师服务协议和委托公证书，没有收费的正式发票，不足以有力证实此物业交易，请法院予以分析。综上，请法院驳回异议人谢博的异议申请。 经本院审查查明，2019年6月17日，本院作出的（2018）粤0113民初11508号民事判决书，判决：被告刘汉桢应于本判决生效之日起五日内清偿原告吴军向借款本金2589000元以及相应利息等。该判决生效后，根据吴军向的申请，2019年9月11日，本案立案执行上述判决，即8740号案。执行中，被执行人刘汉桢逾期未履行生效法律文书确定的还款义务，去向不明，本院于2020年1月8日以8740号执行裁定和协助执行通知书查封了刘汉桢名下的涉案铺位等多个铺位。2020年12月22日，本院作出8740号之一执行裁定，拍卖、变卖涉案铺位等多个铺位，以变价所得清偿债务。2020年12月22日，本院作出第一次拍卖公告，拍卖包含涉案铺位在内的多个铺位。2020年2月7日，谢博提出案外人执行异议。 另查明，广州市规划和自然资源局出具的不动产登记查册表显示：涉案铺位的登记权属人为刘汉桢，建筑面积10.8291平方米，权证号码：120580012，房屋规划用途：商业兼餐饮。 谢博为证明其主张，向本院提交以下证据副本： 1.日期2014年8月19日，（买受人）谢博与（出卖人）刘汉桢、（委托代理人及保证人）广州市隆煌投资咨询有限公司（以下简称隆煌公司）签订编号为“5-142谢博”《商铺买卖合同》，约定：买受人购买涉案铺位；总价款为336000元，买受人以分期付款方式付款，其中于2014年8月19日前支付全部房价款的20%（包含定金）共67200元等，全部款项于2015年8月28日前付清；出卖人（或其委托代理人）应当于2014年12月31日前以电话或书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，交付给买受人使用；在买受人向出卖人付清全部房价款之日起计150个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；隆煌公司作为出卖人的委托代理人及保证人，同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任等。 2.日期2014年8月19日，（委托方、甲方）谢博与（受托方、乙方）广州市圣隆物业经营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》，约定：甲方同意委托乙方进行经营管理涉案铺位，委托经营管理期为2014年12月31日至2019年12月30日止；甲方须于2014年12月31日前将涉案铺位移交给乙方使用，自该商铺移交之日起，乙方享有对该商铺行使使用权及收益权的权利；委托经营管理期限届满前15日内，甲方应按乙方通知办理该商铺的移交手续并接收涉案铺位，自该商铺移交之日起，该商铺的使用权及收益权归还甲方所有；本合同自委托经营管理期限届满之日起自动解除等。 3、收款收据若干，交款人为傅学容，收款人为隆煌公司，其中含涉案铺位的定金和十四期房款收据（最后一期日期为2015年8月16日），总金额为336000元；2014年8月19日隆煌公司出具的代收税费收据（10836元）；2014年9月25日广东东方衡泰律师事务所出具的律师服务费收据（1700元）；2015年8月16日广州市圣隆物业经营管理有限公司出具的委托公证费收据（420元）和转名手续费收据（2000元），广州市荔湾区公证处出具的公证费发票（210元）；傅学容名下中国建设银行尾号为00436银行卡的活期明细信息表。 本院认为，8740号案执行中，刘汉桢逾期未履行生效法律文书确定的义务，本院查封执行刘汉桢名下的涉案铺位并无不当。本案争议焦点是谢博对涉案铺位享有的民事权益是否能够排除强制执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合谢博所提供的证据材料，首先，谢博与刘汉桢在本院查封前签订《商铺买卖合同》，双方就涉案铺位的价款、付款时间与方式、交付日期与标准、办证期限、违约责任等作出约定，是双方真实的意思表示，该合同内容并未违反法律法规的效力性强制性规定，且已经实际履行。其次，在签订《商铺买卖合同》当天，谢博即与广州市圣隆物业经营管理有限公司签订《委托经营管理合同》,双方约定由其将涉案铺位交给该公司进行经营管理，委托经营期限从2014年12月31日至2019年12月30日止，本合同自委托经营管理期限届满之日起自动解除等，以此可认定谢博在本院查封之前已取得对涉案铺位的管理与控制。再次，《商铺买卖合同》约定的商铺总价款为336000元，根据谢博提交的收款收据和银行流水显示，隆煌公司作为刘汉桢的委托代理人已收取了谢博的房价款共336000元及相关费用，在没有相反证据推翻的情况下，对谢博已支付全部价款的事实，本院予以合理采信。最后，根据《商铺买卖合同》约定，刘汉桢本应在约定期限内与谢博共同办理涉案铺位的交易过户手续，但刘汉桢未依约履行该义务，去向不明，谢博已经支付代收税费、委托公证费和服务费，没有证据显示谢博对于未办理过户登记存在过错。 综上，谢博对涉案铺位享有将所有权变更登记至其名下的请求权，该权利指向涉案铺位，具有特定性。吴军向享有的为一般金钱债权，不具有优先性，谢博对涉案铺位享有的物权期待权优先于一般金钱债权。故谢博对涉案铺位享有的民事权益足以排除强制执行，对于谢博提出中止执行涉案铺位的异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对刘汉桢名下的位于广州市荔湾区逢源路151号5142房的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。逾期未起诉的，本裁定即生效。 审判长  吕荐宗 审判员  郭耀林 审判员  易 洁 二〇二一年六月二十一日 书记员  张 銮