西安市雁塔区人民法院民事判决书（2020）陕0113民初22004号原告：贾正龙，男，汉族，出生于1986年12月10日，住陕西省神木县，公民身份号码：61272XXXX612100319被告：陕西班博材料新技术有限公司，住所地：陕西省西安市高新区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0443。法定代表人：戴其康，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：任小龙，男，汉族，出生于1982年7月2日，住西安市长安区，系该公司员工。第三人：陕西瑞泰投资有限公司，住所地：西安曲江新区，统一社会信用代码：91610132MA6U5G1377。法定代表人：童彦，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡丹丹，系陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘辉，系陕西韬达律师事务所律师。原告贾正龙与被告陕西班博材料新技术有限公司（以下简称班博公司）、第三人陕西瑞泰投资有限公司（以下简称陕西瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告贾正龙，被告班博公司的委托诉讼代理人任小龙，第三人陕西瑞泰公司的委托诉讼代理人胡丹丹、刘辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾正龙诉称，原、被告双方曾于2011年1月20日签署《商品房买卖合同》(合同编号Y080300292)及补附件(简称原合同)。原合同约定:1、原告以每平方米8189元人民币购买被告位于陕西省西安市高新区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋,建筑面积194.83平方米,约定房屋总价为1679435元人民币。2、原告通过银行按揭方式支付购房款项,首付729435元人民币,按揭还款95万元人民币。3、被告应于2011年3月30日前交付房屋。并于交房后365个工作日内为原告办理产权登记。合同签署后,原告即与西安市长安区XX社签订了《个人借款合同》与《保证担保合同》,依约办理了银行按揭,全额支付了全部购房款项。被告于2011年6月向原告交付了标的房屋。原告自收房后一直居住使用至今。期间多次催告被告依据合同约定办理网签备案以及产权登记,但被告均拒不履行。故请求依法判令：1、请求判令被告继续履行合同，为原告办理标的房屋的网签备案以及产权登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。被告班博公司辩称，对于原告的诉请，诉状中写的房号有误，应当是“7-222”。房号在住建局对应的备案房号“7-20302”对于该房号详见其提交的说明。对于原告的诉请第一项班博公司没有异议。目前该房屋无法办理网签，系因为被告在房屋建设过程中为了解决资金问题，将原告的房屋作了资金借贷，与第三人陕西瑞泰公司签订了网签合同，将房屋作了抵押。没有办理产权登记的问题，是因为该项目前期存在遗留问题，直至2018年6月1日由西安市处遗问题领导小组，将该项目属于处遗项目，直至2018年6月1日才办理完项目的初始登记，即完成了项目大证办。因为班博公司目前资金借贷借款未还清，所以导致目前仍然没有给原告办理相关手续。第三人陕西瑞泰公司司辩称，第三人才是案涉房屋的产权人，第三人已经向班博公司支付了案涉购房款，并已经办理了网签备案。原告对该房屋不享有所有权，如果其与班博公司存在商品房买卖行为，也由于该房屋已经备案登记给第三人，原告与被告的买卖行为也无法进行。原告依法应当要求被告承担合同的违约责任，去实现债权，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年1月20日，原告贾正龙与被告班博公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买班博公司开发的位于西安市高新区XX路XX号，编号为GXIII-（2）-6地块的综合（商业、办公）房屋一套，房号为：第7【幢】【座】2【单元】2【层】7-221号房，房屋总价款为1679435元；该合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：买受人于签合同时支付150000元整，于2011年2月27日前付495463元整，剩余95万元整做贷款。该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年3月30日前交付房屋。合同第十五条约定，出卖人在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告向被告班博公司支付了首付款150000元，后于2011年2月27日前支付了495463元整，并在当日由被告班博向原告出具495463元的购房收款收据，收据备注“购房款-7-222”。剩余950000元，原告通过与西安市长安区XX社XX社签订了《个人借款合同》，向该行贷款950000元。被告班博公司、原告及案外人西安市长安区XX社XX社签订了《保证担保合同》，由被告班博公司对原告的上述款项向案外人西安市长安区XX社XX社承担保证责任。2011年3月9日贷款行西安市长安区XX社XX社向原告发放贷款，被告班博公司于当日收到剩余房款950000元。2011年6月11日，被告班博公司向原告交付房屋，并与原告出具了“西安市XX路XX号XX号楼XX室”《房屋交接签收书》、《业主登记表》、《房屋及设施验收单》、《入伙通知书》。2013年5月原告开始装修并实际入住。另查明，班博公司与陕西瑞泰公司签订《商品房买卖合同（预售）》并办理网签备案登记，合同备案号为Y17140884，具体签订合同时间不详。该合同约定由第三人陕西瑞泰公司购买班博公司开发的案涉项目房屋，房号为：7幢2单元3层20302号房，房屋总价款为1589618元。2017年9月4日，第三人陕西瑞泰公司向被告班博公司付款1589618元。被告公司未向第三人出具购房发票或相应的收款收据。被告班博公司收到第三人支付1589618元的当日，第三人陕西瑞泰公司认可又收到了上述被告班博公司的退款1589618元。再查，原告验收的锦业76号小区房号7幢2单元3层202号房，在住建局系统中备案的房号实际为7-20302号房。上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、《个人借款合同》、《保证担保合同》、《房屋交接签收书》、《业主登记表》、《房屋及设施验收单》、《入伙通知书》、《装修合同》、《入伙通知书》、银行业务回单等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭核对无异。本院认为，原告贾正龙与被告班博公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案的争议焦点是班博公司与陕西瑞泰公司签订的并经网签备案的《商品房买卖合同（预售）》能否对抗原告的主张。班博公司与陕西瑞泰公司签订《商品房买卖合同（预售）》并办理网签备案登记后，实际并未向被告班博公司支付购房款，亦未实际向第三人陕西瑞泰公司交付房屋，被告班博公司亦未向第三人开具购房发票或购房收据。而原告与被告班博公司签订的《商品房买卖合同》时间先于第三人与被告班博公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，且原告与被告班博公司签订的《商品房买卖合同》已实际支付了全部购房款，且实际验收房屋并装修入住，已实际占有房屋，被告班博公司亦向原告开具了购房收据。故，第三人与被告班博公司签订的《商品房买卖合同（预售）》并不能对抗原告与班博公司签订的《商品房买卖合同》。原告关于要求办理合同网签备案手续的请求应当得到保护。因班博公司已为陕西瑞泰公司办理网签备案手续，故班博公司与陕西瑞泰公司应配合原告办理注销备案手续。同时，关于原告主张被告班博公司办理产权登记手续的诉讼请求，因产权登记行为系行政行为，非民事案件的处理范畴，故关于原告该项诉请，本院依法不予支持。综上所述，兹根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二十条之规定、《中华人民共和国合同法》第六十条，判决如下：一、被告陕西班博材料新技术有限公司与原告贾正龙的《商品房买卖合同》于本判决生效后继续履行。二、被告陕西班博材料新技术有限公司于本判决生效后三十日内配合原告贾正龙办理“锦业76文化创意园SOHO空间”项目第7幢2单元3层20302号房屋的合同网签备案手续。三、驳回原告贾正龙其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由被告陕西班博材料新技术有限公司承担。因原告已预交，被告陕西班博材料新技术有限公司应于本判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审 判 员童晶晶   二〇二 年 六 月 八 日 书 记  员   胡姣姣       打印：邓坪 校对：邓坪     2021年  月日送达 1