安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0181民初3846号 原告：巢湖远洲物业管理有限公司，住安徽省巢湖市东塘路世纪新都中心会馆，社会统一信用代码913401817448622798。 法定代表人：文建成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：靳霞，该公司员工。 被告：章静茹,女,1971年11月4日出生,汉族,住安徽省巢湖市。 原告巢湖远洲物业管理有限公司（以下简称：远洲物业公司）诉被告章静茹物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告远洲物业公司的委托诉讼代理人靳霞、被告章静茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远洲物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2012年下半年、2016年到2020年的物业费6326元，违约金1265.2元，共计7591.2元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系安徽省巢湖市业主，建筑面积为122.58平米。自合同签订以来原告依约为被告居住的世纪新都小区提供物业管理服务，履行了协议约定的物业服务收费标准及服务质量，但被告2012年下半年、2016年到2020年欠缴物业费共计6326元。合同中约定如被告逾期付款应从逾期之日起按每日千分之三的标准向原告缴纳滞纳金，故原告要求被告支付违约金1265.2元。该物业费经原告催缴无果，遂成讼。 被告章静茹辩称：1、原告未按照《物业服务合同》的约定提供物业服务，答辩人有权拒绝支付物业服务费5885元，原告未按约定做好小区内的卫生保洁及绿化工作，未按约定做好房屋共用部分、共用设备的维修养护，怠于修理、维护小区的公共设施；未按约定履行管理职责，对小区内乱搭充电线现象疏于管理，未做好公告区域的安全防范、工作懈怠，因原告没有做好小区公共排水的安全维护工作，致使案涉小区年年下雨年年淹储藏室，导致被告损失，被告的电瓶车和自行车也因原告工作失职导致丢失，2017年原告曾向被告出具的律师函中载明催缴的物业费时间段是2012年1月1日至2017年12月31日，但被告2012年、2013年、2014年、2015年已缴纳物业费，反应了原告内部管理混乱，现原告主张被告2012年下半年未缴纳物业费逻辑不对；2、因为原告未按约定提供物业服务，违约在先，被告拒交物业费事出有因，不应支付违约金、律师费、差旅费等。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：被告章静茹系巢湖市世纪新都小区A区7幢2单元402室业主，房屋建筑面积122.58平方米。2014年1月1日，巢湖市世纪新都小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》一份，约定原告为案涉小区提供物业管理服务，原告提供的物业公共服务事项和质量应包括物业共用部位及共用设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的环境卫生维护、物业管理区域内的安全防范和秩序维护、物业使用中对禁止性行为的管理措施、综合服务等，同时约定将案涉小区多层住宅的物业费收费标准调整为每月每平米0.7元，物业服务费实行包干制按半年进行交纳，业主应在每年的6月底和12月底履行交纳义务；物业服务费也可预收，但预收期限不得超过6个月；按半年缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金；合同有效期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。2017年1月1日，巢湖市世纪新都小区业主委员会与原告续签《物业服务合同》一份，约定由原告继续为案涉小区提供物业管理服务，合同的有效期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止，多层住宅的物业费收费标准调整为每月每平米0.8元；其他约定内容不变。2019年1月1日，巢湖市世纪新都小区业主委员会与原告续签《物业服务合同》一份，约定由原告继续为案涉小区提供物业管理服务，合同的有效期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，其他约定内容不变。2020年1月1日，世纪新都小区业主委员会与原告续签《物业服务合同》一份，合同期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止，其他约定内容不变。上述合同履行期间，原告依约提供物业管理服务，但被告自2016年1月1日起至2020年12月31日期间拖欠物业费，且该费用经原告张贴催缴通知函催缴，被告至今未缴纳，致原告诉至法院。 上述事实，有原告提交的《世纪新都项目物业服务合同》五份、物业费催缴通知图片打印件及当事人陈述等证据载卷佐证，其事实清楚，本院予以确认。 本院认为：世纪新都小区业主委员会与原告签订的四份《世纪新都项目物业服务合同》，对全体小区业主均具有法律约束力，原告按照合同约定为被告提供自2014年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务，原告主张被告欠缴2016年1月1日至2020年12月31日的物业服务费，本院予以支持。原告另主张被告欠缴的2012年7月1日至2012年12月31日的物业服务费，原告未提交2014年之前与被告或世纪新都小区业主委员会之间签订的《物业服务合同》佐证，其所提交的现有证据而言，不足以证明被告差欠该时间段的物业费，故对于原告主张的2012年7月1日至2012年12月31日间的物业费，本院不予支持。 关于欠缴物业服务费的金额认定。根据合同约定的物业费收费标准及对应区间，原告主张的物业费应分段计算如下：2016年1月1日至2016年12月31日期间，按照每月每平米0.7元计算，应为1030元（0.7元/月/平米×122.58平米×12个月）；2017年1月1日至2020年12月31日期间，按照每月每平米0.8元计算，应为3530元（0.8元/月/平米×122.58平米×36个月）；合计为4560元。原告主张的物业服务费超过部分及违约金，本院不予支持。 关于被告的抗辩，本院分析如下：1、关于小区环境、卫生问题，被告提交的照片并不能反映物业服务的持续状况，且物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，无相应物业费，客观上可能会影响原告的服务水平和质量，这与小区业主未及时主动缴纳物业费存在一定的关联性，若被告认为原告不完全履行物业服务义务，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。2、 关于被告提出的房屋质量等问题。被告仅提供照片一组，无法确认其辩称的房屋渗水系何原因所致，更无法佐证其辩称的房屋质量问题属于原告的物业管理职责范围，被告以此为由拒交物业费，缺乏事实和法律依据；关于电线乱搭的问题 ，被告有权要求原告及时整改，若给其造成损失，应另行主张，不能以此问题为由拒交物业服务费。3、关于被告的储藏室被淹和财物被盗问题，案涉小区因地势问题遇暴雨天气易造成积水问题，但该现象非原告的物业管理职责导致，被告可以请求原告及时清理积水等责任，但不能作为其拒交物业费的理由；财物被盗问题，被告未举证证明属于原告的物业管理职责范围，被告以此为由拒交物业费，缺乏事实和法律依据。 合理化建议：作为提供物业服务的原告，应全面履行物业服务义务，尽可能提供完善、优质服务，以改善彼此之间的信任关系；作为小区业主，要切实转变观念，物业不是小区的一切，它仅是小区事务中很小的一部分，小区的众多事务都需要广大业主的积极参与并遵守，拒交物业费在一定程度上亦是对广大已交费业主权益的损害。 据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十九条，《物业管理条例》第十二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告章静茹于本判决生效之日起三日内给付原告巢湖远洲物业管理有限公司自2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费4560元； 二、驳回原告巢湖远洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告章静茹负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 倪屏岚 二〇二一年六月二十五日 法官助理 唐 玉 书 记 员 刘庆子 附本判决援引的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 三、《物业管理条例》 第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第十二条第五款业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。