安徽省淮南市大通区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0402民初413号 原告：边正升，男，1991年09月05日生，汉族，建筑工程师，住安徽省淮南市八公山区。 委托诉讼代理人：严亮，安徽八公律师事务所律师。 被告：淮南哈米文化产业发展有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区三和乡金山花园后拆迁安置菜市场217号，统一社会信用代码：91340400574422456K。 法定代表人：姚崇峦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孔令军，安徽安铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋伟，安徽安铎律师事务所实习律师。 被告：交通银行股份有限公司淮南分行，住所地安徽省淮南市朝阳中路95号，统一社会信用代码91340400850224844H。 负责人：章颉，该单位行长。 委托诉讼代理人：夏圣兵，安徽昌淮律师事务所律师。 原告边正升与被告淮南哈米文化产业发展有限公司（以下简称淮南哈米公司）、交通银行股份有限公司淮南分行（以下简称交行淮南分行）商品房预售合同一案，本院于2021年03月04日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告边正升及其委托诉讼代理人严亮，被告淮南哈米公司委托诉讼代理人孔令军到庭参加诉讼，被告交行淮南分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 边正升向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除边正升与交行淮南分行签订的《个人房产抵押贷款合同》；2．判决淮南哈米公司返还边正升房屋首付款250,408元以及边正升向交行淮南分行归还的按揭贷款（截止至2020年11月01日，暂已还25期）76,503.52元；3．判决淮南哈米公司赔偿边正升利息损失84,639.49元（自2018年09月14日起暂计算至2020年11月13日），后续利息计算至淮南哈米公司全部还清之日止；4．判决淮南哈米公司赔偿边正升违约金162.48元；5．判决淮南哈米公司返还边正升定金10,000元；6．判决淮南哈米公司偿还交行淮南分行《个人房产抵押合同》项下剩余的贷款；7．本案诉讼费用由淮南哈米公司、交行淮南分行承担。上述2－5项共计421,713.49元。事实与理由：2018年10月06日，边正升与淮南哈米公司签订了一份《淮南市商品房买卖合同（预售）》，约定边正升购买淮南哈米公司开发的****号楼**单元**层**号商品房，房屋总价为812,408元。该合同第十一条第（一）款约定淮南哈米公司应当在2020年09月30日向边正升交付该商品房。2020年8月下旬，边正升收到淮南哈米公司《淮哈综字（2020）第11号》文件一份，文件名为《关于海德公馆项目规划变更至业主的一封信》，内容显示淮南哈米公司对其所开发的海德公馆项目的规划用途、面积、基础设施、公共服务及其他配套实施等规划进行了变更，并指出根据购房合同第十四条约定，边正升对于上述规划的变更，享有解除合同的权利。如解除合同，边正升应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。后边正升依据该份文件及购房合同第十四条的约定于2020年08月31日将解除合同通知书送达于淮南哈米公司，双方签订的《淮南市商品房买卖合同（预售）》于2020年08月31日已依法解除。但截止目前，淮南哈米公司一直未依照购房合同第十四条第（三）款约定偿还边正升已支付的首付款及边正升已经归还的银行贷款及依据合同约定其应承担的利息及违约金。边正升多次与淮南哈米公司沟通均无果。为了维护自己合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。边正升在庭审中当庭变更第二项诉讼请求为：判决淮南哈米公司返还边正升房屋首付款250,408元以及边正升向交行淮南分行归还的按揭贷款（截止至2021年04月08日，共计28期）91,328.81元，后续按揭贷款计算至法院作出判决之日止。现第2-5项诉讼请求共计436,538.78元。 淮南哈米公司辩称，1．对于边正升主张其已向交通银行还本付息共计28期，金额91,328.81元的依据不充分，其还需要进一步举证证明；2．边正升第三项诉讼请求主张支付利息损失没有相应的事实依据。第一，利息损失以“812,408元＋10,000元”为基数计算没有事实依据，不应得到支持，边正升共支付首付款及银行贷款合计812,408元，故其请求增加1万元作为基数无事实依据。第二，利息从2018年9月14日起算，按年利率4.75%计算没有合同依据。故此项请求不应得到支持；3.哈米公司未收取边正升10,000元定金，故边正升要求返还10,000元定金无事实依据；4.要求哈米公司偿还交通银行案涉《个人房屋抵押贷款合同》项下剩余贷款的诉讼请求不明，依据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。鉴于边正升在诉状中的该项诉讼请求中无具体金额，故该项请求不应得到支持，同时边正升不具有主张该项权利的主体资格；5.根据双方合同《补充协议》第九条第七项约定：商品房买卖合同由于任何原因而终止、解除的情况下，出卖人均有权通知要求买受人配合共同到相关房地产预售登记部门办理注销商品房预售登记手续，否则出卖人有权对买受人应退款项暂不予退还。为此，根据民法典第五百二十六条规定，依法行使先履行抗辩权，基于被答辩人未履行双方协议约定的义务，作为后履行一方的哈米公司有权拒绝履行退款的相应义务。 交行淮南分行未答辩。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于边正升提交的本人身份证、淮南市商品房买卖合同（预售）1份及商品房网上备案确认单1份、收款收据两张、淮哈综字（2020）第11号文件复印件1份和解除合同通知书1份，因淮南哈米公司对其真实性、合法性、关联性均未表示异议，故本院对其证明效力予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1.对边正升提交的淮南哈米公司和交行淮南分行企业基本信息（国家企业信用信息公示系统）打印件各1份，证明淮南哈米公司和交行淮南分行的诉讼主体适格。淮南哈米公司的质证意见是对于我方的系统信息，以我方提供的营业执照信息为准。对于交行的公司信息，请法庭核实。本院认为，经核实，与淮南哈米公司提交的以及交行淮南分行庭后提交的营业执照信息具有一致性，故本院对该组证据的证明效力予以认定。 2.对边正升提交的《个人房产抵押贷款合同》1份、交通银行还款明细表1份，证明边正升与交行淮南分行之间存在金融借款合同关系，边正升按揭贷款562,000元，贷款期限30年，还款方式为等额本息还款。边正升已经还贷28期，已支付贷款总计为91,328.81元。淮南哈米公司的质证意见是对房产抵押贷款合同真实性无异议，对于还款明细表真实性请法庭审核。本院经审查后认为，对这两份证据的真实性予以认定，且这两份证据相互印证，可以证明待证事实，本院对其证明效力予以认定。 3.对于淮南哈米公司提供的营业执照复印件2份、手机微信截图2份，证明淮南哈米公司的基本情况，以及受哈米公司委托，其职员秦金梅代表哈米公司依据补充协议第九条七项约定，向边正升发出《关于办理注销商品房预售登记的通知书》。边正升的质证意见是真实性没有异议。本院认为，营业执照信息与边正升提供信息一致，对其证明效力可以认定，对于手机微信截图因边正升对真实性无异议，故可以证明待证事实，本院对其证明效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：边正升与淮南哈米公司于2018年10月06日签订《淮南市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，边正升（买受人）从淮南哈米公司（出卖人）处购买了位于山南新区××路××栋××单元××层××号商品房，房屋总价为812408元，该合同第十一条交付时间和手续第（一）款中约定“出卖人应当在2020年09月30日向买受人交付该商品房。”第十四条规划变更中约定：“（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房,不得擅自变更。双方签订合同后,涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的,出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.02%向买受人支付违约金。”同时《补充协议》第九条第七项约定：“在商品房买卖合同由于任何原因而终止、解除的情形下，出卖人均有权通知要求买受人配合共同到相关房地产预售登记部门办理注销商品房预售登记手续，买受人应在收到出卖人该通知后30日内前往出卖人处办理解除合同的相关手续，因买受人不配合导致逾期不能解除备案和注销登记手续的，买受人承担违约责任，向出卖人每日支付房屋总价中国人民银行同期贷款利率四倍的违约金，并承担由此给出卖人造成的损失，同时出卖人有权对买受人应退款项暂不予退还，待相应手续办理完毕后再行办理，期间出卖人不承担任何违约责任。如因买受人原因要求单方面解除合同，买受人应向出卖人支付全部房价款的10%违约金，如出卖人不同意解除的，合同继续履行。”淮南哈米公司于签订合同的当日为边正升办理了本案所涉房产的网上备案确认单。 边正升于2018年9月14日向淮南哈米公司交付购房款250,408元后，于2018年11月1日(合同最后一方签章时间)作为借款人与交行淮南分行（作为贷款人）以及淮南哈米公司（作为担保人）签订了《个人房产抵押贷款合同》，边正升按揭贷款562,000元，还款方式为等额本息还款，交行淮南分行将购房贷款资金支付至淮南哈米公司户下，淮南哈米公司为该笔贷款提供连带责任保证。贷款起息日期为2018年12月20日，贷款到期日期是2048年12月20日，每月1日为还款日，截止至2021年04月08日边正升已经偿还贷款28期，共支付按揭贷款为91,328.81元。 2020年08月19日,淮南哈米公司向海德公馆业主发出了《关于海德公馆项目规划变更至业主的一封信》[淮哈综字(2020)第11号]，告知因淮南哈米公司对其所开发的海德公馆项目部分住宅、洋房和沿街商业外立面装饰材料等规划进行了变更,并指出根据购房合同第十四条约定,买受人对于规划的变更,享有解除合同的权利。如解除合同,买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。边正升于当月下旬收到该通知书后，于2020年8月31日向淮南哈米公司发出了《解除合同通知书》并于同日送达到淮南哈米公司。 截止至开庭前，淮南哈米公司未返还边正升已支付的首付款、已偿还银行的按揭贷款，也未给付依据《淮南市商品房买卖合同〈预售〉》第十四条约定的利息及违约金。虽淮南哈米公司工作人员依据补充协议第九条七项约定，向边正升发出《关于办理注销商品房预售登记的通知书》，但双方尚未共同到房地产预售登记部门办理注销商品房预售登记手续，现****栋**单元**层**号房屋仍登记在边正升名下。 根据双方当事人的陈述和答辩，结合庭审情况，本案的争议焦点为：1、边正升请求解除《个人房产抵押贷款合同》是否有依据？2、边正升请求淮南哈米公司返还已支付的28期按揭贷款共计91,328.81元、赔偿利息损失84,639.49元、支付定金10,000元是否有依据？3、边正升请求淮南哈米公司偿还交行淮南分行案涉个人房产抵押贷款合同项下的剩余贷款，其是否享有主张该项权利的主体资格？ 本院现就上述争议焦点评判如下： 对于争议焦点一，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，边正升与淮南哈米公司的签订的《淮南市商品房买卖合同〈预售〉》系当事人真实意思表示，合法有效。根据合同约定，若就本案所涉小区规划发生变更，出卖人应当10日内书面通知送达买受人，买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。淮南哈米公司在规定时间内进行了书面通知并送达，而边正升也在合同约定的期限内进行了书面答复且于2020年8月31日送达至淮南哈米公司，故双方于2018年10月6日签订的《淮南市商品房买卖合同〈预售〉》已于2020年8月31日解除。据此，边正升要求解除与交通银行股份有限公司淮南分行签订的《个人房产抵押贷款合同》有事实依据和法律有据，本院依法予以支持。 对于争议焦点二，本院认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》解除后，合同的相对方应向对方相互返还，淮南哈米公司应返还边正升购房首付款250,408元，以及截止至2021年4月8日边正升已向交行淮南分行偿还的按揭贷款91,328.81元。关于利息损失，根据合同约定，应自买受人付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，本案中，边正升支付首付款250,408元是在2018年9月14日，故以该日作为首付款利息起算点，剩余购房款562,000元以按揭贷款的方式由交行淮南分行直接支付给淮南哈米公司，故以边正升按揭贷款起始时间即2018年12月20日作为该笔按揭款实际支付时间较为合理。利息计算标准，按照合同签订时中国人民银行公布的一年至五年期贷款基准利率4.75%计算，经计算，利息损失为77,596.6元。对于边正升主张的要求淮南哈米公司返还定金10,000元及在利息损失请求中以“812,408元+10,000元”为基数进行计算，因未能相关证据予以证明，淮南哈米公司对此也不予认可，故本院对此不予支持。对于边正升主张的违约金162.48元，符合双方合同约定，淮南哈米公司对此亦不持异议，本院依法予以支持。 关于争议焦点三，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案中，交行淮南分行经本院传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼，虽庭后经本院联系后委托了诉讼代理人至法院，经法院主持调解各方终未能达成一致意见，但其并未在举证期限内提出相关请求，法律未赋予具有边正升主张此项权利的主体资格，故本院对该项请求不予支持，若交行淮南分行与淮南哈米公司就《个人房产抵押贷款合同》项下剩余贷款返还问题有争议，可通过另案诉讼的方式予以解决，本案中不作处理。 综上所述，对原告边正升的诉讼请求，本院仅对其合理部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第九十二条、第九十三条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告边正升与被告交通银行股份有限公司淮南分行、被告淮南哈米文化产业发展有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》； 二、被告淮南哈米文化产业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告边正升返还房首付款250,408元以及已支付按揭贷款91,328.81元（截止至2021年4月8日，共28期，后续贷款以履行期限内实际支付数额为准）； 三、被告淮南哈米文化产业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告边正升赔偿利息损失77,596.6元（计算至2020年11月13日，2020年11月13日之后利息以中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至款清之日止）; 四、被告淮南哈米文化产业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告边正升支付违约金162.48元； 五、原告边正升协助被告淮南哈米文化产业发展有限公司到房地产预售登记部门办理****号楼**单元**层**号商品房预售注销手续； 五、驳回原告边正升的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7848元，由被告淮南哈米文化产业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  熊 鹰 审 判 员  余 培 人民陪审员  孟现兰 二〇二一年六月二十一日 书 记 员  陈 冉 附法律条文：《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。