湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终1055号 上诉人(原审原告)：吴清芝，女。 委托诉讼代理人：邹文胜，男。 委托诉讼代理人：杨砚钦，湖南衡州律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，住所地衡阳市珠晖区湘江东路南八号湘水明珠1、2、3号楼117-8。 法定代表人：刘兵，总经理。 委托诉讼代理人：刘蔺，男。 委托诉讼代理人：唐衡虎，湖南八方律师事务所律师。 上诉人吴清芝因与上诉人衡阳富邦升辉房地产开发有限公司(以下简称富邦升辉公司)商品房销售合同纠纷一案，均不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2020）湘0405民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 吴清芝上诉请求：撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2020）湘0405民初462号民事判决，改判富邦升辉公司支付维修、修复等费用237364.81元给吴清芝；本案诉讼费用由富邦升辉公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，鉴定意见中第三项在两间地下室多采取了天棚修复及内墙防水，间接增加费用61884.49元应当被采纳作为本案的赔偿费用，由富邦升辉公司承担；一审法院适用法律不当，本案漏水损失司法鉴定意见书(湘兴泰[2020]基鉴定004号)应当被采信。 针对吴清芝的上诉，富邦升辉公司辩称，本案鉴定结论列出的费用61884.49元是吴清芝自己认为需要双保险增加的费用，不属必要的维修费用；吴清芝自己擅自改变房屋用途和结构导致地下室漏水，应由其自行承担责任；吴清芝在购房7年后提出赔偿要求，超过了5年的保修期限。 富邦升辉公司上诉请求：一审判决认定事实错误，吴清芝起诉主张权利超过了住宒保修的5年期限；一审判决富邦升辉公司承担直接损失费112264元和间接损失63215元，属于责任划分错误；一审判决适用法律错误，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的违约条款的依据不足，判决富邦升辉公司承担赔偿责任存在错误。 针对富邦升辉公司的上诉，吴清芝辩称，吴清芝在2013年-2014年期间一直在找富邦升辉公司主张权利，富邦升辉公司一直在拖延，拖至2016年，富邦升辉公司的上诉与事实和法律不符。 吴清芝向一审法院起诉请求：1、判令富邦升辉公司承担湘水明珠*户地下室及车库维修费用357618.28元；2、富邦升辉公司承担本案鉴定费25500元；3、本案诉讼费用由富邦升辉公司承担。 一审法院认定事实：2009年12月17日，吴清芝与富邦升辉公司签订《商品房买卖合同》，约定：吴清芝购买富邦升辉公司开发的衡阳市珠晖区沿江路湘水明珠*室（即吴清芝所述的*户），建筑面积共433.19平方米，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。买受人违反本条款的约定，擅自将房屋改作他用、违章装修、擅自改变公共部位和设施性质的，必须恢复原状，同时向出卖人支付1万元违约金，并赔偿相应损失。2010年11月29日，衡阳市城市规划局为湘水明珠8栋住宅楼发放《建设工程规划收合格证》，结合衡阳市城建档案馆出具的竣工图可见，涉案房屋的负一楼建筑面积为24.45平方米，仅包含车库及楼梯间，车库后面、被吴清芝装饰为影视厅部分及其他地下室部分均不计入建筑面积，影视厅部分没有开门洞，四周墙体处于密封状态，层高为1.2米，一楼的建筑面积为220.74平方米。2011年9月13日，富邦升辉公司向吴清芝交付了所购房屋及《住宅质量保证书》等，该保证书注明：“屋面防水、卫生间、房屋和外墙面防渗漏的保修年限为5年。以上保修年限应当自房屋交付买受人使用之日开始计算。”2016年11月29日，吴清芝向富邦升辉公司提交拨付房屋补漏款的报告，称：“湘水明珠*业主，我家房屋天沟、外墙多处漏水，请示公司领导同意拨付8000元由业主自己请人修补，现补漏维修已完工，请批准付维修款，已补漏地方不再找开发商修补。”富邦升辉公司于2016年11月30日向吴清芝拨付8000元。吴清芝在报告上备注：已收8000元。2018年4月4日，一审法院受理了原告吴清芝诉被告富邦升辉公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）湘0405民初235号。在该案审理过程中，依原告吴清芝申请，该院分别委托广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房屋地下室的剪力墙是否设有防水、防水是否失效等进行鉴定，委托湖南兴泰工程造价咨询有限公司对吴清芝的损失进行鉴定。后广东保顺检测鉴定有限公司做出保顺鉴字（2019）SW1639-1号房屋鉴定报告。为进一步确认车库剪力墙是否存在结构缺陷，广东保顺检测鉴定有限公司又于2019年10月8日做出保顺鉴字（2019）SW1639-2号房屋鉴定报告，认为该房屋地下室剪力墙外侧面设置有防水，经喷淋试验后得知地下室剪力墙防水层防水功能失效，地下室混凝土剪力墙下脚存缝隙、孔洞缺陷，此类缺陷属于《混凝土结构工程施工质量验收规范》第8条规定的质量缺陷，地下室混凝土剪力墙的质量缺陷及防水失效是房屋漏水的主要原因。同时，广东保顺检测鉴定有限公司针对富邦升辉公司提出的异议做出回复函，称：“1、我司现场勘查发现的缝隙及孔洞缺陷是通过抽芯取样发现的结构内部缺陷，结构外表无明显损伤，即便原告有挖掘地下部分的情况，亦不可能在不损伤结构外表的情况下造成结构出现内部缺陷；2、我司是根据现场实际情况展开的现状渗水原因鉴定，而防水失效的责任划分不在本次鉴定事项范围内。被告提出的防水保修期已过不需要承担该部分责任的主张可向法院提供涉案房屋在保修期内已对渗漏水情况完全修复，而在保修期后才再次出现渗水的有效证明材料”。吴清芝为此支付鉴定费18000元。2020年3月2日，湖南兴泰工程造价咨询有限公司做出湘兴泰（2020）基鉴字004号司法鉴定意见书，认为：1、因漏水直接导致室外室内的原装饰拆除、防水工程增加及装饰修复费用为112264.56元；2、因检测需要间接造成破坏装饰修复费用包含室外栏杆大门修复、室外水电燃气修复、室外绿化修复费用及车库修复等修复费用为63215.76元；3、申请人为“双保险”防水，在两间地下室多采取了天棚修复及内墙防水，间接增加费用，总计61884.49元；4、根据现场清点，因漏水损坏地下室财务：音响、投影机点歌设备、多功能沙发、组合柜、木质茶几、音响柜、监控系统、木质房门、地暖等，价值108428元，该项损失未考虑折旧。吴清芝为此支付鉴定费7500元。鉴定后不久，吴清芝即应物业公司的要求出资将公共区域的栏杆大门、室外水电燃气、室外绿化等进行了修复，并对自家车库、地下室墙壁抽芯部分进行修复，对于地下室装饰装修、防水工程等未进行修复，但吴清芝表示愿意自行修复，由富邦升辉公司承担修复费用。 在本案审理过程中，一审法院依吴清芝申请向服务诉争房屋的京仕物业调取了吴清芝的诉求记录一份以及吴清芝向物业公司提交备案的装修图等。诉求记录显示2013年3月26日，吴清芝向服务涉案房屋的京仕物业投诉，反映楼顶多处漏水，物业公司进行了处理。2014年12月10日，罗兰生向京仕物业提交湘水明珠别墅处防水维修报价表，注明801室地下室多处漏水，须花费4500元，同时801户、813户、814户也出现了地下室浸水的问题。经处理后，吴清芝表示目前暂不漏水。2016年1月24日，吴清芝又向京仕物业反映卧室阳台渗水，之前有处理过仍有白灰。2016年11月29日，吴清芝再次向京仕物业反映，天沟、外墙多处渗水。2017年7月5日和7月17日，吴清芝两次向京仕物业反映地下车库墙壁渗水。2017年10月27日，吴清芝、富邦升辉公司就地下室渗水一事进行协调，但未能达成一致意见。根据物业公司备案的吴清芝房屋装修图，诉争房屋负一楼的使用区域包括车库、车库后的影视厅、楼梯间以及楼梯间左侧的杂物间和卫生间（车库和影视厅位于楼梯间的右侧，车库在前，影视厅在后），且在楼梯间与影视厅共用的墙面上开了门洞。京仕物业工作人员在该装修图上注明：室内所有墙体不得拆除，不得在现浇地面上砌墙。京仕物业没有登记吴清芝存在违规装修的情况。此外，湘水明珠815室、1302室、1201室的业主到庭作证，610室、803室的业主接受了吴清芝委托诉讼代理人的询问，以上业主均证明其购买的房屋时，开发商表示地下室属于赠送的面积，且在样板房中将地下室装修成影视厅等，对其他待出售房屋开发商开了门洞后从地面上另行砌了一层砖做密封状，但门洞并没有完全封死，地下室的层高约3.5米，该小区很多业主且均出现地下室漏水的情况。 一审法院认为，吴清芝、富邦升辉公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，吴清芝按约支付了购房款，富邦升辉公司应按约向吴清芝交付质量合格的房屋。双方对质量约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。在本案中，吴清芝所购房屋的地下室不断出现漏水问题，广东保顺检测鉴定有限公司对该房屋进行检测后做出保顺鉴字（2019）SW1639-2号房屋鉴定报告，认为该房屋地下室存在剪力墙防水层防水功能失效等质量缺陷，而地下室混凝土剪力墙的质量缺陷及防水失效是房屋漏水的主要原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失应由出卖人承担。本案富邦升辉公司于2011年9月13日向吴清芝交付房屋，吴清芝入住房屋后早在2014年就向物业公司及被告反映房屋地下室出现漏水问题，从2014年维修人员仅报销4500元维修费用可以看出富邦升辉公司仅对吴清芝的地下室进行了简单的处理，没有完全尽到修复责任，现吴清芝要求富邦升辉公司赔付已经修复部分的费用，并主张未修复部分自行修复，由富邦升辉公司承担维修费用，合法有据，该院予以支持。关于维修费用的金额，根据湖南兴泰工程造价咨询有限公司做出的湘兴泰（2020）基鉴字004号司法鉴定意见书，因漏水直接导致室外室内的原装饰拆除、防水工程增加及装饰修复的费用为112264.56元，因检测需要间接造成破坏装饰修复费用包含室外栏杆大门修复、室外水电燃气修复、室外绿化修复费用及车库修复等修复费用为63215.76元，以上修复费用合计175480.32元，吴清芝对此没有过错，富邦升辉公司应该承担全部修复费用，现吴清芝已经出资修复了部分项目，剩余项目也愿意自行修复，请求富邦升辉公司向吴清芝支付上述费用，合法有据，该院予以支持。司法鉴定书提出的第三项费用是吴清芝为了双保险防水而在两间地下室采取的天棚修复及内墙防水导致间接增加的费用，该院认为鉴定机构已经在第一项费用中明确了修复地下室及车库缺陷所需的费用，吴清芝再次要求双保险防水费用，不是房屋修复的必要费用，吴清芝请求该部分费用没有依据，该院不予支持。司法鉴定书提出的第四项费用是地下室漏水间接损坏财物价值，吴清芝在本案中并未主张，该院不予处理，吴清芝可以另行提起诉讼。富邦升辉公司提出该房屋的漏水保修期已过，富邦升辉公司不应承担保修费用。该院认为，吴清芝在房屋保修期内即向物业公司及被告提出房屋地下室出现漏水问题，富邦升辉公司没有采取彻底的修复措施最终解决房屋漏水问题，仅是采用临时手段小修小补，将质量问题拖延至房屋保修期后，同时富邦升辉公司也未举证证明其在保修期内维修时彻底修复了地下室的墙体部分，现富邦升辉公司以超过质量保修期为由提起抗辩，违反了诚信信用原则，对富邦升辉公司的抗辩意见该院不予采纳；其次，富邦升辉公司提出地下室不属于计入销售面积，富邦升辉公司没有将其附赠给吴清芝做房屋用途使用，且属于封闭型架空交付。该院认为，虽然从富邦升辉公司提交的《建设工程规划收合格证》和衡阳市城建档案馆出具的竣工图可见，地下室的确没有计入建筑面积，且地下室影视厅部分墙壁上没有开门洞，四周墙体处于密封状态，但从物业公司备案的吴清芝房屋装修图可见，诉争房屋负一楼的使用区域包括车库、车库后的影视厅及其他地下室区域，且在装修前楼梯间与影视厅共用的墙面上已经开了门洞，物业公司对原告将地下室装修作为影视厅等使用并不持异议，这一点也与证人证言相互佐证，证人证言也证实富邦升辉公司为了通过规划验收，将已经建好的地下室门洞临时封闭，但富邦升辉公司和物业公司在吴清芝及其他业主装修地下室区域时并没有加以阻止，富邦升辉公司甚至还在样板间中将地下室装修成影视厅等以吸引和招揽购房者，因此富邦升辉公司提出该区域是封闭区域，没有附赠给被告使用等，与事实不服，该院不予采信。富邦升辉公司提出地下室不属于出售面积范围，不承担质量保障责任，更是与交易习惯以及双方订立的合同目的不符，该院不予采纳；再次，富邦升辉公司提出漏水是由于吴清芝私自改造房屋造成的，吴清芝将地下室有竣工验收时的1.2米高深挖至2.5米以上，并提交了房屋竣工案首平面图等。该院认为，经过实地勘察，吴清芝地下室1.3以上的部分与1.3以下的部分从外观上看是平整的，也就是说按照富邦升辉公司的说法，吴清芝要在地面挖深是顺着原墙面的地基向下深挖，这种做法很可能导致房屋倒塌或下沉，明显不具有可操作性，且物业公司对吴清芝如此大规模的改造也没有登记记录，相反，该小区的其他住户的证言均证实地下室的层高约3.5米，广东保顺检测鉴定有限公司做出的回复函中也称：“结构外表无明显损伤，即便原告有挖掘地下部分的情况，亦不可能在不损伤结构外表的情况下造成结构出现内部缺陷”，故富邦升辉公司的抗辩意见没有事实依据，该院不予采纳；最后富邦升辉公司提出鉴定意见书中除第一部分以外的价值与本案无关，且其已经赔偿了吴清芝8000元，不应再承担赔偿责任。该院认为鉴定意见书的第二项费用为因检测需要间接造成破坏的装饰修复费用及车库修复费用，这项费用是由于富邦升辉公司否认漏水原因而不得不进行检测造成的费用，这其中的部分修复费用吴清芝已经支出，剩余部分修复工程吴清芝愿意自行完成，故吴清芝请求富邦升辉公司承担这部分修复费用，于法有据。富邦升辉公司支付给吴清芝的8000元是用于维修吴清芝房屋的天沟及外墙，而本案的修复部位为地下室，故富邦升辉公司支付的费用与本案无关。此外，由于富邦升辉公司否认地下室漏水原因，拒绝为吴清芝修复房屋，吴清芝两次委托鉴定机构进行评估鉴定共花费25500元，吴清芝对此损失不存在过错，请求富邦升辉公司承担，于法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百五十三条、第一百五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条第二款之规定，经法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在判决生效之日起十五日内向原告吴清芝赔付湘水明珠*户房屋原装饰拆除、防水工程增加及装饰修复的费用112264.56元、因检测间接造成装饰破坏的修复费用63215.76元（包含室外栏杆大门修复、室外水电燃气修复、室外绿化修复费用及车库修复等），以上费用合计175480.32元，以上费用所涉项目由原告吴清芝自行完成；二、被告衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在判决生效之日起十五日内向原告吴清芝赔付其支出的鉴定费25500元；三、驳回原告吴清芝其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7046元，由原告吴清芝负担3250元，由被告衡阳富邦升辉房地产开发有限公司负担3796元。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，吴清芝在本案的诉讼请求为富邦升辉公司承担案涉房屋地下室及车库维修费用。吴清芝在一审中提供的证据6中载明请求拨付的补漏款的项目为房屋天沟、外墙漏水，而非地下室漏水；证据11、12分别为《湘水明珠装修施工许可证》和《别墅装修管理规定》，该二份证据未注明本次维修的项目为地下室，不能证明吴清芝2016年11月29日向富邦升辉公司请求拨付的8000元中包含了地下室的维修费用，故一审法院认定富邦升辉公司支付给吴清芝的8000元与本案无关，并无不当。根据广东保顺检测鉴定有限公司做出的保顺鉴字（2019）SW1639-2号房屋鉴定报告，地下室剪力墙防水层防水功能失效，地下室混凝土剪力墙下脚存缝隙、孔洞缺陷，此类缺陷属于《混凝土结构工程施工质量验收规范》第8条规定的质量缺陷，地下室混凝土剪力墙的质量缺陷及防水失效是房屋漏水的主要原因。富邦升辉公司主张漏水系吴清芝私自改造房屋所致，但其未提供吴清芝改造的证据，且广东保顺检测鉴定有限公司也在对富邦升辉公司的回复函中称：“结构外表无明显损伤，即便原告有挖掘地下部分的情况，亦不可能在不损伤结构外表的情况下造成结构出现内部缺陷”，故本院对富邦升辉公司的该项主张，不予支持。因吴清芝在房屋保修期内即向物业公司及富邦升辉公司提出房屋地下室出现漏水问题，富邦升辉公司没有采取彻底的修复措施解决房屋漏水问题，仅是采用临时手段小修小补，将房屋漏水问题拖延至房屋保修期后，故富邦升辉公司主张本案超过了质量保修期，违反了诚实信用原则，本院不予支持。吴清芝在本案中没有过错，故富邦升辉公司应承担因漏水直接导致室外室内的原装饰拆除、防水工程增加及装饰修复的直接费用及因检测需要间接造成的修复费用。根据湖南兴泰工程造价咨询有限公司做出的湘兴泰（2020）基鉴字004号司法鉴定意见书，因漏水导致的直接损失费用为112264.56元。关于本案的间接费用，根据该司法鉴定意见书，因检测需要间接造成破坏装饰修复费用包含室外栏杆大门修复、室外水电燃气修复、室外绿化修复费用及车库修复等修复费用为63215.76元，吴清芝已经出资修复了部分项目，剩余项目也愿意自行修复，故一审法院对其请求富邦升辉公司支付上述费用予以支持，并无不当。因本案纠纷系因富邦升辉公司不愿承担漏水责任而引起，一审判决由富邦升辉公司承担鉴定费25000元，亦无不当。根据湘兴泰（2020）基鉴字004号司法鉴定意见书，第一项费用明确了修复地下室及车库缺陷所需的费用，第三项费用是吴清芝为了双保险防水而在两间地下室采取的天棚修复及内墙防水导致间接增加的费用，不是房屋修复的必要费用，故对吴清芝请求由富邦升辉公司承担该部分费用61884.49元的主张，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人吴清芝与上诉人富邦升辉公司的主张均不能成立，本院均不予支持。一审认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11906元，由上诉人吴清芝负担4860元、衡阳富邦升辉房地产开发有限公司负担7046元。 本判决为终审判决。      审判长 周宏   审判员 刘丽娅   审判员 张健   二〇二一年六月二日   法官助理 许晓华   书记员 刘婉君