辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0682民初1133号 原告：于波，男，1966年3月17日出生，满族，自由职业，现住凤城市。 原告：董天红，女，1971年6月1日出生，满族，自由职业，现住凤城市。 被告：李伟超，男，1979年5月14日出生，汉族，自由职业，现住海城市。 原告于波、董天红与被告李伟超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于波、董天红，被告李伟超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告于波、董天红共同向本院提出诉讼请求:一、请求法院依法判令被告立即向原告支付房屋租赁合同违约金人民币50000元整；二、案件受理费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。原、被告于2011年7月3日签订了房屋租赁合同（租房协议书）一份。合同约定：原告为甲方，被告为乙方。1、甲方自愿将坐落于青城子镇步行街一处门市房（鑫淼小区107室）租给乙方使用。租期暂定为10年。自2011年7月3日至2017年7月2日期间的租金为每年50000元，自2017年7月3日至2021年7月2日期间的租金为每年60000元。付款方式为每年提前一个月（6月3日）交付下年房租，先付租金入住。2、乙方应按期支付甲方应得租金，如乙方拒付或拖延支付，甲方有权终止本协议收回该房屋。……5、本协议一经签订，甲乙双方应严格遵守，除不可抗原因……双方均不得提前终止本协议。如果甲、乙双方无故提前终止本协议，应赔偿对方人民币50000元。现原告如约履行了该合同，而被告存在违约行为。故原告依据该合同约定提前诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告李伟超在庭审中辩称：我认为我没有违约。2020年年年初我国爆发新冠疫情，2020年1月29日是春节，我回到青城子镇，当时路路不通，家家门店关店、生意赔钱。在3月初的时候，我和原告开始沟通，沟通了约一个月，4月初原告同意我在“五一”劳动节的时候腾房。我认为，我们谈妥的时候，涉案合同已经解除，就没有违约金的问题了。之后原告又让我用红纸写上“出租、出售及原告的电话”贴在涉案房屋的大门上，同时原告将上述出租出售广告在朋友圈、微信群予以发布。2020年没到“五一”劳动节时候，我就从该房屋搬出去了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于双方有争议的证据，本院将结合案情加以综合评定。结合当事人陈述，本院认定事实如下： 原告于波、董天红系夫妻关系。2011年7月3日，原告作为甲方，被告作为乙方，共同签订《租房协议书》一份，该协议书约定以下内容：“1、甲方自愿将坐落于青城子镇步行街一处门市房（鑫淼小区107室，建筑面积约95平方米）租给乙方使用。租期暂定为10年。自2011年7月3日至2017年7月2日止，乙方同意每年支付50000元；自2017年7月3日至2021年7月2日止，乙方同意每年支付60000元给甲方作为租金。付款方式为：每年提前一个月（6月3日）交付下年房租，先付后住。2、乙方应按期支付甲方应得租金，如乙方拒付或拖延支付，甲方有权终止本协议，收回该房屋。3、乙方居住甲方房屋期间，应妥善保护好甲方原房中设施，不得擅自改动原房屋结构，如改动须经甲方同意，给甲方造成损坏，乙方应立即予以维修并赔偿由此给甲方带来的损失。租赁期满后，乙方对甲方房屋改动的不动产不得拆除。4、乙方在居住该房期间，应严格遵守国家有关法律、法规，不得在该房内从事不正当违法活动，否则一切后果盖由乙方自负，乙方在租房期间，房内设施（水管道、水表、电线路、电表、下水道、马桶）由乙方维修或赔偿。5、本协议一经签订，甲乙双方应严格遵守，除不可抗原因，如大火、遇国家政策变动、拆迁等，乙方应无条件搬出外，租金按实际使用时间计算，多退少补；双方均不得提前终止本协议，若甲、乙双方无故提前终止本协议，应赔偿对方人民币50000元。6、如果甲方不再出租该房屋给乙方或者乙方不再续租该房屋，甲、乙双方均须在本协议到期前一个月通知对方。本协议未尽之处，由甲、乙双方协商解决。7、其它补充条款：租赁期间，乙方负担水电等一切费用；在租期内如甲方违约提前终止本协议，应赔付乙方装修补偿费（第一年为200000元，以后每年递减20000元）；甲方在2011年9月1日将房屋交给乙方使用。8、本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效。”《租房协议书》签订后，被告依约入住涉案房屋，并经营鞋店。 2020年年初，被告通过电话与原告协商表示，因新冠疫情影响，鞋店买卖不景气，不想继续承租涉案房屋。之后，原告让被告用红纸写上“出租、出售”广告，并贴在涉案房屋的大门上。2020年4月6日开始，原告于波个人微信朋友圈多次发出将涉案房屋出租、出售的广告，同时配有相应照片。2020年4月下旬，被告从涉案房屋中搬出。庭审中原告自认，自2020年6月28日起，原告在涉案房屋自营药店。 庭审中，原、被告双方均认可涉案合同已经如约履行了九年，对于2020年7月3日之前有关该《租房协议书》的事宜，双方均无争议。 本院认为： 一、关于涉案《租房协议书》是否已经协议解除。 合同解除，指合同成立以后，未履行或未完全履行前，经当事人协议，或者当具备合同解除的条件时，由解除权人行使解除权使合同关系自始或向将来消灭的一种行为。合同解除分为三类，即协议解除、约定解除、法定解除。而协议解除，指合同成立后，未履行或未完全履行前，当事人协议解除合同，使合同效力消灭的合同解除方式。本案中，原被告双方均认可下列两个事实：一是2020年年初，被告通过电话与原告协商表示，因新冠疫情影响，鞋店买卖不景气，不想继续承租涉案房屋。之后，原告让被告用红纸写上“出租、出售”广告，并贴在涉案房屋的大门上。二是2020年6月28日起，原告在涉案房屋自营药店。由上述两件实事可以看出，对于“2020年7月3日之后，被告不再继续承租涉案房屋”一事，原、被告双方已经达成合意。故可以认定，在原告实际收回房屋并自营药店时，原、被告已经协议解除了涉案《租房协议书》。 二、关于被告李伟超是否应当承担违约责任。 一经成立并生效的合同，当事人均有义务如约履行，合同解除时，一方有权基于合同的约定主张违约金。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十九条规定：“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。”本案中，涉案《租房协议书》已明确约定：“5、本协议一经签订，甲乙双方应严格遵守，除不可抗原因，如大火、遇国家政策变动、拆迁等，乙方应无条件搬出外，租金按实际使用时间计算，多退少补；双方均不得提前终止本协议，若甲、乙双方无故提前终止本协议，应赔偿对方人民币50000元。”庭审中，被告又自认：2020年年初，其通过电话与原告协商表示，因新冠疫情影响，鞋店买卖不景气，不想继续承租涉案房屋。涉案《租房协议书》约定租期为十年，被告在该合同履行第九年时提出“提前终止合同”，该行为已经违反了该《租房协议书》的约定，根据上述法律规定，被告李伟超理应承担违约责任。 三、关于被告李伟超主张“因新冠疫情影响鞋店买卖不景气，新冠疫情属于不可抗力，不应当承担违约金”一事。 首先，涉案《租房协议书》并未明确约定被告承租后必然用于鞋店经营。作为房屋租赁合同，出租方的义务在于让渡房屋的使用权，承租方的义务在于按时向出租方交纳房租。至于承租房屋后的具体用途选择，系承租方的权利。经营生意存在必然的商业风险，房屋出租方没有义务保证承租方租用房屋后必然盈利。 其次，2020年1月，我国发生新冠××疫情。2020年1月25日，辽宁省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。丹东市及凤城市亦先后作出响应，各级政府针对各地情况采取了相应的停止人群聚集性活动、取消集市集会和娱乐场所活动、停办补习学习班、公交车辆及长途客运停止营运、减少探亲访友、人员限行等一系列疫情防控措施。2020年2月22日，辽宁省新冠××疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为省级三级应急响应，丹东及凤城地区全面复工复产，恢复正常生产生活秩序，恢复道路交通。同时，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》及《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的要求，应依法妥善审理疫情期间发生的合同纠纷案件，受疫情或者疫情防控措施影响而产生的合同纠纷案件，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行或不能全面履行之间的因果关系和原因力，以确定所应承担的民事责任。2020年年初爆发的新冠疫情虽属不可抗力，对批发零售业具有很大影响，但截止至2020年7月3日，丹东地区工商业基本全面恢复营业，而涉案房屋地处凤城市青城子镇，该地地处偏远，人口流动不大，疫情对该地的影响更小。换句话说，本次疫情虽然对被告的鞋店生意具有一定影响，但不至于导致被告在2020年7月3日至2021年7月2日时间段内彻底无法履行该合同，即不至于导致被告在该期间根本性违约。故对于被告不承担违约金的抗辩主张，本院不予支持。 四、关于被告李伟超主张其与原告在解除合同时，原告已经表示放弃违约金一事。 民事诉讼奉行“谁主张，谁举证”，证明标准为高度盖然性。因诉讼中被告未能在本院指定期限内向本院提交相关证据加以佐证，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予支持。 五、关于被告李伟超应当承担违约金的数额。 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十条规定，判断违约金是否过高应当综合考虑合同履行情况、当事人的过错、债权人的预期利益等多种因素。本案中，虽然涉案《租房协议书》已经明确约定，“若甲、乙双方无故提前终止本协议，应赔偿对方人民币50000元。”但结合庭审过程，本案存在三个不争的事实，即：一、导致被告不想继续承租涉案房屋的根本原因是新冠疫情（不可抗力）引发经济下滑，当地人民购买力下降，生意惨淡；二、2020年6月28日起，原告收回涉案房屋后，并未将该房屋予以闲置，而是自营药店；三、涉案《租房协议书》如能够如约履行，原告根据该《租房协议书》的预期可得利益为2020年7月3日至2021年7月2日期间的房租60000元。由此可以认定，涉案《租房协议书》的违约金（50000元）约定过高，本院依法予以减少。基于公平角度出发，综合考虑上述多种因素，本院酌情确定：由被告李伟超承担违约金的数额为2020年7月3日至2021年7月2日期间双方约定房租（60000元）的20%，即12000元整。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十九条、第五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下： 一、被告李伟超于本判决生效后5日内给付原告于波、董天红合同违约金12000元整； 二、驳回原告于波、董天红的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，由被告李伟超负担承担126元，由原告于波、董天红负担399元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  车东芳 二〇二一年六月二十九日 书记员  张章成