山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终3546号上诉人（原审被告）：由雪峰，男，1984年12月25日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：刘君飞，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海阳市万华物业管理有限公司，住所地海阳市文山街10号。法定代表人：李东江，经理。委托诉讼代理人：王昭越，海阳琴剑法律服务所法律工作者。上诉人由雪峰因与被上诉人海阳市万华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2020）鲁0687民初4964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：庭审中被上诉人仅提供两份合同(其与开发商签订的《海阳.凤凰城风情商业街物业管理合同》，开发商与上诉人签订的《租赁合同》)，一审法院未查明物业合同的履行情况，即支持了被上诉人的诉讼请求，是事实认定不清，导致适用法律错误。一审法院认定上诉人需缴纳30.5个月的物业费，该计算时间没有依据。被上诉人与开发商签订的物业管理合同从2012年11月1日开始，结束时间为新物业到来时。上诉人从2016年4月15开始租用涉案商铺，至2020年4月15日已有48个月，被上诉人仅主张30.5个月的物业费，没有依据。上诉人缴纳物业费计算方式依据合同约定，时间为被上诉人履行义务时间。一审庭审中被上诉人并未就其履行合同义务时间段提供证据证明，因此其主张的30.5个月的物业费也没有依据，不应得到支持。事实上，上诉人从入驻涉案商业街商铺，就没有任何物业公司入驻，没有提供任何物业服务。开发商并未将其与被上诉人签订物业合同通知上诉人，上诉人对该合同不知情。而被上诉人也没有提供任何服务。因此该物业合同即便是双方真实意思表示，也未实际履行，上诉人不能仅依据合同而单方承担合同义务。综上所述，请二审法院查明事实，依法改判上诉人不承担物业费，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持一审判决。原告向一审法院起诉请求：判令被告支付自2016年4月15日至2018年10月30日的物业管理费32155.75元。一审法院认定事实：2011年11月1日，原告（乙方）与才高公司（甲方）签订《海阳?凤凰城风情商业街物业管理合同》，合同约定：原告为案外人才高公司位于海阳旅游度假区提供物业服务，建筑面积为82199.27平米，物业服务收费采取包干制方式，商业物业为每平米每月1.25元。合同第六条约定业主应于领受物业之日起缴纳物业服务费用（物业服务资金）。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方……。2016年4月13日，被告（乙方）与才高公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于海阳市海滨中路凤凰城项目的丽达金街Ｃ区一、二、三层Ｃ3-1-2,Ｃ3-3商铺，面积843.43平方米。合同第四条第一项约定，自2016年4月15日至2021年4月14日为房屋免租期。在该装修期间，甲方将免除乙方的租金，但乙方在该期限内所产生的水、电、气、空调、通讯、停车、物业管理费等费用仍由乙方承担。原告主张，根据上述两份合同，被告应当支付其自2016年4月15日至2018年10月30日的物业管理费32155.75元（843.43平方米×1.25元×30.5月）。被告辩称其租赁的商铺为开放式商铺，对原告为其提供服务根本不知情，不应当交纳物业管理费。平时水、电费都是业主自己缴纳，房屋漏水漏雨都是自己找人维修，才高公司的商铺或多或少存在漏雨的状况，大家都是自己维修。有物品丢失（如自行车、电动车、花草）报警之后派出所前往调取监控，才发现没有监控，物业管理不到位，小区里面的下水道井盖坏了也无人维修，曾发生过坏井盖伤人的事情，店里的垃圾也是自己倒。一审法院认为，原告与案外人才高公司签订的《海阳?凤凰城风情商业街物业管理合同》、案外人才高公司与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。该合同对当事人均有约束力，应依约行使、履行各自权利、义务。原告作为物业服务公司,其服务在范围内具有公共性,物业服务费则是原告维护保养整个商铺的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源。在被告与才高公司签订合同中明确载明被告需要支付物业费，被告应与才高公司沟通、对接、确认好物业服务公司及服务事项、费用。被告未提交证据证明原告存在严重违约行为，被告辩称的其不知原告为其提供物业服务，原告未尽物业服务，并不足以对抗物业管理费的缴纳。现被告未支付物业相关费用，实属违约，原告主张被告支付拖欠费用的诉求，一审法院予以支持。综上所述，原告海阳市万华物业管理有限公司要求被告由雪峰支付自2016年4月15日至2018年10月30日的物业管理费32155.75元，依法于据，证据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定判决：被告由雪峰于判决生效之日起十五日内支付原告海阳市万华物业管理有限公司自2016年4月15日至2018年10月30日的物业管理费32155.75元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计302元，由被告由雪峰负担。二审中，上诉人提交证据一：海阳市住房保障和交易中心查询的建设单位海阳才高置业有限公司备案的涉案Ｃ区海阳凤凰城风情商业街物业管理合同以及物业管理方案申报表一份，证明被上诉人在一审庭审时提供的物业管理合同，与上诉人在海阳市住房保障和交易中心调取的内容不一致，备案表写明被上诉人拟入住的时间是2019年7月1日。被上诉人一审时提供的合同，并非是Ｃ区的物业服务合同，不应该按照该合同向上诉人收取物业费。证据二：凤凰城商业街Ｃ3号楼的不动产权证复印件一份，证明涉案的Ｃ区是在2020年6月11日竣工，以及综合验收备案一份，证明综合验收是在2021年的2月3日完成。证据三：证人王某、于某的证人证言两份，证明涉案的Ｃ区一直没有物业服务，被上诉人应就其履行物业服务合同提供证据证明。被上诉人质证称，证据一物业管理申报表，上诉人没有说明证据的来源，对该证据的真实性有异议。该事实为被上诉人因与海阳才高置业有限公司在2012年11月1日签订物业服务合同至2018年10月30日期间应付给被上诉人的物业费问题，发生分歧，所以被上诉人于2018年10月30日起不为才高置业开发的涉案物业区域提供服务。该证据只能表明才高置业因开发凤凰城商业街需要向有关审批部门提交材料的手续，并非被上诉人实际在2019年7月1日给该物业区域服务的证据。证据二系复印件，依照法律规定应当提供原件予以核对，不予认可。证据三证人证言依照相关法律规定，应当提前向人民法院提交申请，提交证人出庭保证申请。该两份证明全部为打印件，对于证人证言不予认可。庭审后被上诉人提交证据八份，证据一：被上诉人海阳市万华物业管理有限公司2012年至2018年期间涉案凤凰城小区物业员工部分工资表共12页。证据二：被上诉人海阳市万华物业管理有限公司2013年至2017年期间为涉案凤凰城小区物业管理用房缴纳的部分电费收据，共5页15张。证据三：被上诉人海阳市万华物业管理有限公司2015年至2017年期间为涉案凤凰城小区物业管理用房缴纳的部分水费收据，共2页4张。证据四：被上诉人海阳市万华物业管理有限公司2017年、2018年期间收取涉案凤凰城小区业主的装修押金收据，共1页3张。证据五：被上诉人海阳市万华物业管理有限公司2016年期间收取涉案凤凰城小区业主的物业费，共1页3张。证据六：被上诉人海阳市万华物业管理有限公司2018年支付涉案凤凰城小区的垃圾清运费，共2页4张。证据七：2014年、2015年涉案凤凰城小区部分工程陆续交付，相关配套工程经验合格，交付被上诉人管理的工程验收单及交接单，共2页。证据八：2017年、2018年被上诉人与涉案凤凰城小区的业主签订的“凤凰城前期物业管理协议”等，三本。以上八份证据证实自2014年至2018年被上诉人为涉案凤凰城小区从事物业服务。上诉人质证称，对于证据一真实性不认可，被上诉人主张的物业合同，建筑面积是82199.27平米，其提交的人员工资仅有两三个人，从2012年至2018年月份也不齐全，8万平米的物业管理包含服务内容有公共部分维修和养护以及物业共用设备的运行、维修、保养和管理，垃圾的清运，以及管道的疏通、公共绿化的养护、车辆的停放，公共秩序的维护，安全防范，还有装修管理、物业档案管理，显然上述人员不足以完成以上工作内容。对于证据二真实性无异议，电费收据一个是凤凰城商业街社区1、2、3、4、5号，另一部分是Ｂ区与Ｄ区的，而Ｃ区的仅有一页，所以涉案的缴费单据不能证明是被上诉人履行Ｃ区物业物业服务期间缴纳的电费。证据三也是缴纳的Ｄ区的以及别墅区的水费，与涉案的Ｃ区没有关系。证据四也不认可，根据收款收据显示是社区楼房的装修押金，与涉案的Ｃ区商业街没有关系。对证据五、六也不认可。对证据七工程验收单不认可，系施工方单独盖章，涉案Ｃ区在2021年才经消防验收。对证据八不认可，系小区与小区业主签订的物业管理协议，与涉案的Ｃ区没有关系。上诉人对于证据二的真实性无异议，对于其他证据的真实性皆不认可。二审中，本院于2021年6月8日对海阳才高置业有限公司总经理助理张宏羽进行调查。张宏羽称对2016年4月13日海阳才高置业有限公司与由雪峰签订的《房屋租赁合同》、海阳才高置业有限公司与海阳市万华物业管理有限公司签订的《海阳?凤凰城风情商业街物业管理合同》的真实性予以认可，该合同由海阳才高置业有限公司签订的，并且给予由雪峰五年免租期。从合同签订的2012年11月至2018年10月海阳市万华物业管理有限公司一直提供保安、保洁、维修等物业服务，2018年10月之后由海阳丰盈物业公司提供物业服务。因为两家物业公司之间的部分业务尚未交接完毕，因此海阳市住房保障和交易中心出具的海阳市物业管理申报表登记的选聘物业服务企业仍为海阳市万华物业管理有限公司。上诉人对海阳才高置业有限公司总经理助理张宏羽的调查笔录质证称，对调查笔录的内容有异议，张宏羽本人并没有明确提供物业服务的具体位置是Ａ区、Ｂ区还是Ｃ区。同时在海阳才高置业有限公司与上诉人签订租赁合同时，海阳才高置业有限公司也并未向上诉人说明前期物业服务合同的内容，以及物业费的数额。上诉人与海阳才高置业有限公司签订的租赁合同，租赁期间是免租赁费的，所以物业费的数额会决定上诉人是否承租涉案商铺。承租人在承租涉案商铺期间，被上诉人也从未向上诉人催缴过物业费，现被上诉人突然催缴两年多的物业费，上诉人认为海阳才高置业有限公司与被上诉人之间存在利害关系，调查笔录不应被采纳。被上诉人质证称，对调查笔录无异议。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，海阳市万华物业管理有限公司已经提供员工部分工资表、物业管理用房缴纳的部分电费收据、部分水费收据、被上诉人收取涉案凤凰城小区业主的装修押金收据、被上诉人收取涉案凤凰城小区业主的物业费、被上诉人支付的涉案小区的垃圾清运费、被上诉人管理的工程验收单及交接单、被上诉人与涉案凤凰城小区的业主签订的“凤凰城前期物业管理协议”八份证据，并结合海阳才高置业有限公司总经理助理张宏羽的陈述，足以证明为上诉人所在商铺提供相应的物业服务。根据上诉人与海阳才高置业有限公司签订的《房屋租赁合同》第六条第六款，“租赁期间内，乙方（上诉人）在租赁房屋内所产生的水、电、气、空调、通讯、停车、物业管理费等费用由乙方（上诉人）承担。”故，上诉人应履行交纳物业费的义务，一审法院认定上诉人支付物业费并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费604元，由由雪峰负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二一年六月十七日书记员 于嘉源