北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终213号上诉人（原审原告）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董林，男，1952年11月2日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：董明超，男，1982年1月12日出生，汉族，住北京市延庆区,系董林之子。被上诉人（原审被告）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。上诉人北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）因与被上诉人董林、被上诉人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第四中级人民法院（2020）京04民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。上诉人北京银行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉、高放，被上诉人董林的委托诉讼代理人董明超，被上诉人天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京银行新源支行上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判“准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑10号楼2单元702号（规划房号为15-2-702）房屋的执行，继续查封该房屋”或将本案发回一审法院重新审理；二、本案上诉费用由董林、天润诚泽公司承担。事实与理由：一审法院认定董林符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条的情形，系适用法律错误。一、一审法院认定《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称《认购协议》）属于合法有效的书面商品房买卖合同，属于适用法律错误。根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）……（十三）”可知，该条规定了商品房买卖合同应具备的十三项主要内容，应当在商品房买卖合同中进行明确。而董林与天润诚泽公司之间签署的《认购协议》共有九条，包括当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间、双方权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等条款，仅具备文《商品房销售管理办法》第十六条中规定的“当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间”三项内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。而一审法院认为，只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项内容的主要内容，则《认购协议》即可认定为商品房买卖合同，属于法律适用错误。退一步讲，即使按一审法院的逻辑，《认购协议》也只具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项中的四项内容，且缺少“交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理、办理产权登记”等关键条款，无论从数量还是内容上看，均无法达到“具备主要内容”的条件，《认购协议》不能被认定为商品房买卖合同。二、一审法院认定董林为实际购房人属于事实认定不清。根据董林提供的证据显示，其委托其子董明超及其配偶苗培负责购买涉案房屋事宜。代理是指代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。董明超在代理过程中以董林名义签署合同、支付购房款并无不妥，但既然董明超只是董林的代理人，则购房款的实际付款人应为董林。而董林提供的全部银行流水显示付款人为董明超、苗培及董明超的朋友于敏，并未提供其向董明超支付购房款的证据。根据目前的证据，并结合北京市现有的购房政策，可以证明董明超为实际购房人，除非董林提出相反证据。一审法院仅对董明超做了谈话后及认定委托关系真实存在，属于事实认定不清。三、一审法院认定董林已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十属于基本事实认定不清。一审法院认定董林已支付购房款的证据是董林提供的付款收据、银行卡交易明细、收据、委托书及天润诚泽公司的陈述、贾某的证人证言。但是，一审法院认定事实存在以下问题：首先，董林与天润诚泽签订《认购协议》时间是2019年10月3日，而根据董林提供的证据及陈述，其最早付款时间是2018年9月份和10月份向贾某、窦某个人账户支付款项200余万元，比《认购协议》签订日期早一年多时间，根据证人证言，董林、董明超、苗培与贾某、窦某并不相识，向陌生人支付200余万元后却没要求对方出具相应收据，与常理不符。其次，董林主张其中107万元是于敏代董明超支付，因董明超曾向于敏出借过款项。而对此相关事实，仅有于敏的书面证人证言，于敏与董林有利害关系，且未出庭接受询问，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条及第九十条的规定，于敏的证人证言不能单独作为认定款项性质的证据。再次，一审法院认定董林提供的付款收据能与银行卡交易明细一一对应，而根据董林提供的付款收据出具时间是2019年10月，但银行卡交易明细显示付款时间是2018年9月和10月，付款时间与出具收据时间相隔1年多，董林、天润诚泽公司也未给出合理解释。最后，一审法院仅依据天润诚泽公司陈述、贾某、窦某证言认定董林向贾某、窦某个人账户打入的是购房款，而未查明贾某、窦某个人账户款项的去向，未形成完整的证据链条。综上，一审法院认定董林、天润诚泽公司之间签署的《认购协议》属于书面商品房买卖合同属于法律适用错误，对董林早于《认购协议》签署日期一年多向案外第三人个人账户付款、银行卡交易明细与收据无法一一对应、仅有利害关系人于敏、天润诚泽陈述和窦某、贾某证言的情况下认定董林符合执行异议复议规定第二十九条第三项规定属于基本事实认定不清。董林辩称，不同意北京银行新源支行的上诉意见，董林和天润诚泽公司签订了房屋买卖合同，真实有效。而且董林支付的款项达到了85%，远远超过了50%。天润诚泽公司辩称，认可一审判决，一审判决认定事实准确，适用法律正确，应予维持。北京银行新源支行向一审法院起诉请求：请求准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑10号楼2单元702号（规划地址：15-2-702）房屋的执行，继续查封该房屋。一审法院认定事实：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行申请贷款11亿元。同日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《抵押合同》，为上述《借款合同》项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地。后天润诚泽公司就上述抵押担保为北京银行新源支行办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明第0000004《不动产登记证明》载明，抵押权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城05街区05-043地块，不动产单元号为110229100001GB02009W00000000，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限业2017年8月18日起至2020年8月18日止。后北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。在诉讼过程中，北京银行新源支行向一审法院申请财产保全，一审法院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后一审法院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。一审法院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产［详见（2020）京04执保92号查封清单］及上述在建工程房产相应的国有土地使用权［坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号］，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。一审法院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为15-2-702，建筑面积为88.98平方米，性质为住宅。2018年11月29日，董林与天润诚泽公司签订《认购协议》，协议约定董林购买天润诚泽公司开发的“天润·和丽嘉苑”项目12-5-402号房屋。后因12-5-402号房屋总价款较高，经董林与天润诚泽公司沟通协商，决定调换为购买15-2-702房屋。2019年10月13日，董林与天润诚泽公司签订《认购协议》，协议约定董林购买天润诚泽公司开发的“天润·和丽嘉苑”项目15-2-702房屋，房屋单价为每平方米31000元，建筑总面积为88.98平方米，房屋总价款为2758380元，付款方式为分期付款，2019年10月13日已交房款2368680元（包含100000元定金），剩余房款389700元于2020年10月13日前补齐等。此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。董林之儿媳苗培于2018年9月5日通过4367420013060053745的银行账户向窦某账号×××的银行账户转账50万元，于2018年9月28日向贾某账号×××的银行账户转账43万元，董林之子董明超通过账号×××的银行账户分别于2018年10月20日、2018年10月22日、2018年11月29日向贾某账号×××的银行账户转账13万元、8.868万元、15万元。董明超朋友于敏于2018年9月28日向贾某账号×××的银行账户转账107万元。其中，于敏向贾某转账107万系其借给董明超的借款，董明超、苗培支付的房款系受董林委托支付的购房款。天润诚泽公司与北京林寅房地产经纪有限公司（以下简称林寅公司）之间系委托售房、代收款的关系，贾某系林寅公司的法定代表人，窦某系天润诚泽公司财务人员，贾某、窦某的上述收款账户所收前述款项为董林支付给天润诚泽公司的购房款，林寅公司于2019年10月13日向董林出具了收到购房款2368680元的收据。天润诚泽公司虽未通知董林与该公司签订《认购协议》中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已经向董林交付了涉案房屋。自2020年5月起，董林为涉案房屋支付了物业费、装修保证金等费用。根据北京市规划和自然委员会出具的编号：延（2020）126号《查询信息结果告知单（公检法）》显示，一审法院查封之日至2020年11月22日查询之日，董林及其妻子谢东月名下无其他用于居住的房屋。在一审庭审中，证人贾某当庭作证称，其系林寅公司的法定代表人，林寅公司是天润诚泽公司委托的“天润·和丽嘉苑”项目销售代理，从2017年开始代理天润诚泽公司销售房产，从2018年开始，天润诚泽公司指定其本人、林寅公司、天润诚泽公司的财务窦某的银行账户代理天润诚泽公司收取购房款，并均由林寅公司向购房业主出具购房收据。贾某本人与董林等人均不认识，亦无其他经济往来。证人窦某作证称，其系天润诚泽公司的财务人员，天润诚泽公司委托林寅公司收取购房款，天润诚泽公司使用其个人银行账户办卡用于收取购房款，该卡由天润诚泽公司控制，不是自己所控制。窦某本人与董林等人均不认识，亦无其他经济往来。另查明，天润诚泽公司开发的“天润·和丽嘉苑”项目于2018年9月21日取得的《北京市商品房预售许可证》［京房售证字（2018）112号］，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可的期限于2019年10月30日到期。涉案房屋被查封后，董林向一审法院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。一审法院经审查后，于2020年9月23日作出（2020）京04执异255号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。北京银行新源支行对裁定不服，向一审法院提起执行异议之诉，形成本案。上述事实，有在案证据和当事人陈述意见在案佐证。一审法院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，董林就涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，董林需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。法院将争议焦点进一步分三项论述如下：一、董林与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的《认购协议》是否属于合法有效的书面买卖合同。董林与天润诚泽公司所签订的《认购协议》约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，董林未能与天润诚泽公司签署《认购协议》中所指的买卖合同，但该《认购协议》具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款，付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，天润诚泽公司依据该《认购协议》收取了相应的房款，天润诚泽公司亦向董林交付了涉案房屋，该《认购协议》可以认定为书面的商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。该《认购协议》系董林与天润诚泽公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。对于北京银行新源支行主张本案的实际购房人为董林之子董明超，经查，董林与董明超系父子关系，董林委托董明超全权负责购房事宜，包括签订协议、交付房款等。在涉案房屋的《认购协议》、林寅公司的房款收据、物业费等收据上记载的交款人均为董林，且董林的委托诉讼代理人董明超亦当庭确认系根据董林的委托为其购买房屋，因此应当认定董林与天润诚泽公司之间的商品房买卖关系成立。至于购房者的购房款通过亲属的银行账户支付，为日常生活中常见之情形，不影响董林系涉案房屋购买人身份的认定。北京银行新源支行的主张，缺乏依据，一审法院不予支持。二、董林所购商品房是否系用于居住用途，其名下是否有其他用于居住的房屋。董林作为商品房消费者购买住宅性质的商品房，并已为涉案房屋支付了物业费、装修保证金等费用，以常理言之，自然是用于居住用途，若有反证能够推翻的除外。北京银行新源支行对此未提出异议，因此，一审法院认定董林所购商品房系用于居住用途。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下。只要三者之一名下已有居住用房，即可视为已有用于居住的房屋。经查，董林系已婚状态，其子董明超已经成年，董林本人及配偶谢东月于法院查封之日名下均无房，其成年子女名下有房与否并不影响董林作为涉案房屋“买受人”名下无其他用于居住的房屋事实的认定。因此，一审法院认定董林名下无其他用于居住的房屋。三、董林已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。董林提供的付款收据、与之一一对应的转账单及董林与董明超、苗培的授权委托书、收据、天润诚泽公司的陈述及委托书、窦某、贾某、于敏的证人证言等，能够形成证据链条，证明通过董明超、苗培、于敏银行卡支出的款项系董林支付的购房款，且已支付了2368680元购房款，超过合同约定总价款的百分之五十。综上，一审法院认为，董林之情形符合执行异议复议规定第二十九条的规定，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。董林及天润诚泽公司的相关意见，一审法院予以采信。北京银行新源支行的请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《最高人民法院关于适用第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回北京银行新源支行的诉讼请求。二审庭审中，本院就董林在签订本案《认购协议》之前就已支付了购房款的原因进行了询问。董林称，在签订本案《认购协议》之前曾选择购买一套面积比较大的房屋，因为经济压力大，又调换为现在的涉案房屋，重新签订了合同。在签订涉案《认购协议》之前交纳的房款是基于之前房屋的合同所交纳。天润诚泽公司称，董林确实出现过更换房号的情况。有部分业主交款时间都是早于签订合同的时间，董林的情况不是个案，涉案项目是延庆区多年来比较少见的电梯楼房地产项目，是个热销项目，有部分业主交款早于签订《认购协议》，这确实是基于天润诚泽公司进行了提前销售的行为，收取了部分业主的预定金，这样才能保障业主购买到房屋。二审中，当事人没有提交新证据。北京银行新源支行和董林、天润诚泽公司对于一审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。本院认为，关于董林与天润诚泽公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案买受人董林与天润诚泽公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，但双方签订的《认购协议》具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且涉案房屋的《认购协议》、林寅公司的房款收据、物业费等收据上记载的交款人均为董林，故本院可以认定案涉《认购协议》的性质为商品房买卖合同。《认购协议》系董林与天润诚泽公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。北京银行新源支行关于董林与天润诚泽公司不存在合法有效的商品房买卖合同关系的上诉理由与事实不符，本院不予采信。关于董林是否已支付购房款的问题。董林提供的付款收据、转账凭证、董林与董明超及苗培的授权委托书、收据、天润诚泽公司的陈述及委托书、窦某、贾某的证人证言，能够形成证据链，证明董林委托董明超等人购买涉案房屋，并通过董明超、苗培、于敏银行卡支出的款项系董林支付的购房款，且已支付了2368680元购房款，并经天润诚泽公司所确认，该款项数额已经超过合同约定总价款的百分之五十。对于在签订本案《认购协议》前交纳购房款的原因，董林及天润诚泽公司均进行了较为合理的解释。本案《认购协议》是以董林名义签订，仅以购房款的来源为其子董明超、儿媳苗培，亦或是董明超朋友于敏来否定董林为购买人的事实，缺乏依据。因此，董林的付款行为符合执行异议复议规定第二十九条第（三）项：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。故北京银行新源支行的此项上诉理由，与事实不符，本院不予采信。综上所述，北京银行新源支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘春梅审 判 员 杨绍煜审 判 员 龚晓娓二〇二一年六月三十日法官助理 龚亚东法官助理 宋 莹书 记 员 杜 杰书 记 员 于 静书 记 员 岳 琳