广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终2114号上诉人（原审被告）：中炬高新技术实业（集团）股份有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨长林，广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市格诚机械有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区。法定代表人：徐元权，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓敬文，广东刘志均律师事务所律师。上诉人中炬高新技术实业（集团）股份有限公司（以下简称中炬公司）因与被上诉人中山市格诚机械有限公司（以下简称格诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初28758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人中炬公司请求：撤销一审判决并驳回格诚公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案租赁物已由第三方实际占有使用，属于合同法第一百一十条规定的“事实上不能履行”情形。中炬公司已与广东美味鲜调味食品有限公司（以下简称美味鲜公司）签订租赁合同，涉案厂房已由美味鲜公司实际占有并投入使用，无法向格诚公司交付标的物，原租赁合同在客观上无法继续履行。二、在涉案厂房已经被美味鲜公司占有使用的情况下，即使是中炬公司也无法责令其搬离，出现合同法第一百一十条规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。中炬公司与美味鲜公司签署租赁合同，美味鲜公司依约占有使用租赁物，且已经按月支付租金，属于善意第三人。基于一物不能两租的原则，中炬公司已经无法满足格诚公司的合同目的。最重要的是，即使法院判决中炬公司交付厂房，由于第三方的合法占有，本案无法强制执行。三、涉案厂房尚未达到正常使用条件，强行交付使用可能产生不可预料的安全责任。1.无法排污：受中山市土地利用规划影响，涉案租赁物周边属于农田保护区，导致市政道路及管线未能立项建设，从而使得涉案租赁物的生产、生活污水无法排放。详见中山市自然资源局于2019年10月11日对中炬公司作出的《不予行政许可通知书》。2.不能通电：根据拟报装的供电方案，该项目电源需从“白沙湾站精工线——中炬高新D地块项目1#电放——引入至格诚开关站”，但是，目前D地块项目的外线供电方案尚未正式获得批示且不具备施工条件。3.无法通路：根据中山市土地利用规划影响，涉案租赁物门口属于农田保护区，原设计的市政道路无法建设，只能以一条几米宽的水泥路对外通行。虽然格诚公司陈述其可以按现状接收涉案厂房，但毕竟在客观上存在未能通路、排污、通电等问题，如果格诚公司在强行使用或通过非正规途径使用涉案厂房的过程中出现安全事故、人身财产损失、行政处罚等现象，可能会造成中炬公司、格诚公司之间新一轮的诉讼纠纷。因此，涉案厂房目前尚不能直接交付给格诚公司作为厂房使用。四、中炬公司愿意赔偿格诚公司实际经济损失。不能依约交付厂房，中炬公司自知违约，也愿意为此赔偿格诚公司的实际经济损失。五、中炬公司作为物权所有人，在租赁物尚未交付之前，应给予其优先使用租赁物的权利。1.鉴于租赁合同尚未实际履行，格诚公司对于涉案厂房仅存在交付的请求权，也就是债权，而中炬公司作为物权所有权人，其自行占有使用的权利更优于格诚公司。2.根据中炬公司的生产经营战略调整，有权对涉案租赁物及周边地块自行投入生产经营或从最有利经济角度做出决定。所以，即使涉案厂房达到交付使用标准，在中炬公司愿意赔偿的情况下，有权继续或终止租赁合同。被上诉人格诚公司答辩称：一、中炬公司将涉案土地上的厂房租赁给美味鲜公司做厂房仓库使用，恰好证明涉案厂房符合交付条件，可以履行合同。二、中炬公司对合同法第一百一十条的解释错误，根据最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典理解与适用》的条文，不能履行是指基于自然规则发生的不能履行，比如灭失，不适用强制履行是指债务的性质不宜强制履行，通常具有人身依附性，不能由他人代替履行。本案中炬公司在符合交付条件的情况下拒绝交付，有违诚信，后又在与格诚公司的交涉过程中，与其直接控股的关联公司恶意串通，故意设置所谓已经出租不能强制履行的障碍，纯属恶意违约。三、中炬公司与美味鲜公司签订的租赁合同、物业管理服务合同，均系双方恶意串通损害格诚公司合法权益，依照合同法第五十二条（即民法典第一百五十四条）之规定属于无效的合同。四、中炬公司故意违约的目的是想从中获利，违反了任何人不能从其不法行为中获利的原则。五、一审查明事实清楚，适用法律正确，涉案土地上建设的工业厂房，已符合交付条件，中炬公司应将涉案土地范围内建设的工业厂房交付给格诚公司使用。请求驳回上诉，维持原判。格诚公司向一审法院起诉请求：一、中炬公司继续履行租赁合同，在裁判文书发生法律效力之日起15日内，将合同约定的房地产交付给格诚公司使用；二、中炬公司继续履行租赁合同，在裁判文书发生法律效力之日起15日内，依约完善10KV高压配套设施和污水管网配套设施。一审诉讼过程中，格诚公司明确诉讼请求一继续履行租赁合同即为要求中炬公司继续交付涉案房地产给格诚公司使用，并撤回诉讼请求二。一审法院认定事实如下：坐落于中山火炬开发区集中新建区的土地7481.9平方米[土地证号：中府国用（20**）第××号]权利人为中炬公司，地类（用途）为工业。2017年3月24日，中炬公司（出租方、甲方）、格诚公司（承租方、乙方）签订工业厂房租赁合同书，主要约定：乙方为在中山火炬高技术产业开发区开展生产游艺机业务，向甲方租赁生产厂房。甲方根据乙方的要求，同意在中山火炬高技术产业开发区集中新建区（地块面积：7481.95平方米、含规划道路，其中首期使用土地面积4000平方米）提供按双方确认的建设方案新建一幢四层工业厂房租赁给乙方作生产经营之用。厂房须在竣工并经乙方验收确认后由甲方交付乙方使用。厂房租赁期自厂房交付使用之日起5年。厂房建筑面积4335平方米（以实际验收建筑面积为准）。乙方向甲方每月缴纳的厂房租金为49852.5元、电梯租赁费2400元，物业管理费3468元。甲、乙双方自签署本合同之日起十日内，乙方即向甲方缴交18个月的厂房租金897345元作为预付金。10KV高压引落至用地边界的工程由甲方负责。本合同签订后，双方必须严格执行本合同所订的各条款，不得擅自变更或解除本合同，如擅自变更或解除合同的，应由违约方赔偿给守约方实际经济损失。合同还约定了其他事项。合同签订后，格诚公司向中炬公司支付了897345元。中炬公司出具了相应数额的收款收据，载明厂房预付金。中山市城乡规划局于2017年9月25日出具建设工程规划许可证，同意在规划建筑红线范围内按批准的报建图纸建设1幢4层工业厂房。本次报建用地面积7481.9平方米，总建筑规模4799平方米。2019年4月29日，由建设、监理、施工、设计、勘察单位共同确认涉案工业厂房具备了竣工验收条件，被评为合格工程，同意办理验收交工手续。涉案工程于2020年8月12日取得建设工程竣工验收消防备案凭证。中炬公司称涉案工程的排污、高压电配套设施尚未完善，目前尚未达到交付条件。其于2020年9月另行出租予其控股公司美味鲜公司作为仓库使用。格诚公司称其多次向中炬公司提出交付涉案厂房，其可自行申请上述两项配套设施，并确认可按现状交付。2019年3月21日，中炬公司向格诚公司发出联络函，载明：“贵司承租我司位于中山火炬高技术产业开发区集中新建区新建四层工业厂房用于生产业务工作。基于租赁业主，双方签署工业厂房租赁合同书。现因我司经营需要，决定不出售上述物业。”格诚公司于2020年3月18日委托广东刘志均律师事务所向中炬公司发出律师函，要求中炬公司及时办理好涉案厂房综合验收等手续，并将厂房交予其使用。因双方协商未果，格诚公司遂于2020年9月28日诉至一审法院，主张上述实体权利。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。格诚公司与中炬公司签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方均应恪守履行。双方约定厂房须在竣工并经乙方验收确认后由中炬公司交付格诚公司使用。现在涉案厂房已经建设、监理、施工、设计、勘察单位确认具备了竣工验收条件，为合格工程，并已取得建设工程竣工验收消防备案凭证。涉案工厂的交付条件已成就，格诚公司主张中炬公司继续履行合同，将涉案厂房交付其使用理据充分，一审法院予以支持。关于中炬公司辩称排污和高压电配套设施未完善未达到交付条件，双方并未约定中炬公司必须完善上述两项配套设施作为交付条件，且格诚公司称其可自行申请该两项配套设施，并明确中炬公司可按现状交付，故中炬公司的该项辩解无合同及法律依据，一审法院不予采纳；关于中炬公司辩称其已将涉案厂房另行出租予第三方，双方形成合同僵局。中炬公司在与格诚公司签订合同后另行出租予第三方已构成违约，并无证据显示涉案厂房存在履行不能的情形，亦无证据证实继续履行涉案合同对违约方显失公平或者违反诚实信用原则。故中炬公司的该项辩解理据不足，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决中炬公司继续履行工业厂房租赁合同书，于本判决发生法律效力之日起十五日内向将坐落于中山火炬开发区集中新建区的涉案工业厂房交付给格诚公司使用。案件受理费30730元，减半收取计15365元（格诚公司已预交），由中炬公司负担（中炬公司于判决发生法律效力之日起七日内迳付格诚公司）。本院二审期间，中炬公司围绕上诉请求，向本院提交如下证据：证据一、租赁合同、租金支付记录、发票、照片一组，证明涉案厂房已经向美味鲜公司出租，并已交付使用，原合同标的在客观上无法交付；证据二、2021年1月至3月租金支付记录、发票，证明涉案厂房已经向美味鲜公司出租并投入使用，无法向格诚公司交付；证据三、物业管理服务合同、物业管理费支付记录、发票，证明美味鲜公司已委托中炬公司对涉案厂房提供物业管理服务。格诚公司并未提交新证据。本院组织当事人进行了质证，格诚公司对于中炬公司提交的证据质证意见如下：证据一至三的关联性予以确认，真实性、合法性不予确认，格诚公司不认可中炬公司的证明目的。租赁合同和物业管理合同的合同相对方都是中炬公司的控股公司，真实性难以确认，即使是真实的，也是恶意串通损害格诚公司利益，依照法律规定是无效合同，并且可以证明涉案厂房符合交付条件。发票以及转租记录没有原件，真实性无法认定，即使是真实的，也是其双方之间内部事务，不能证明涉案土地范围内的厂房无法交付，进一步印证中炬公司与美味鲜公司恶意串通的事实。照片显示美味鲜公司只是将涉案厂房作为仓库使用，涉案合同并非不能履行。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院又查，本案格诚公司于2020年9月28日向一审法院提出诉讼。二审期间，中炬公司提交其与美味鲜公司签订的租赁合同，落款时间为2020年9月28日，交接清单落款时间为2020年9月29日。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于涉案租赁合同是否能够继续履行。涉案租赁物已经办理了建设工程规划许可证，并经建设、监理、施工、设计、勘察单位共同确认竣工验收合格，办理了建设工程竣工验收消防备案登记，属于合法的租赁物。因此双方签订的涉案合同合法有效，双方均应恪守履行。虽然中炬公司表示排污、高压电配套设施未完善以及厂门口不具备市政道路建设条件，故涉案厂房尚不具备交付条件，但由于双方当事人并未约定将上述配套完备的基础设施作为交付条件，且格诚公司同意按现状接收涉案厂房，因此中炬公司所述涉案厂房不具备交付条件的主张不能成立，本院不予采纳。中炬公司表示其已将涉案厂房出租给美味鲜公司，故涉案合同履行不能，亦不宜强制履行。但是，一方面，即使美味鲜公司已经租赁了涉案厂房，也属于中炬公司的违约行为，不能成为中炬公司拒绝履行涉案合同的正当理由，亦不构成法律意义上的履行不能和不宜强制履行的情形；另一方面，本案证据显示在中炬公司将涉案厂房租给美味鲜公司前，格诚公司已经明确敦促中炬公司履行合同，但中炬公司在此情况下未经格诚公司同意或协商一致，在与格诚公司发生争议期间故意违约将涉案厂房租赁给美味鲜公司，其以此故意违约行为对抗合同的履行义务，亦明显不应支持。且中炬公司与格诚公司签订租赁合同在先，故其应当根据合同约定向格诚公司交付涉案厂房。至于美味鲜公司无法继续使用涉案厂房的问题，属于中炬公司与美味鲜公司之间的内部事务，不妨碍格诚公司接收使用涉案厂房。中炬公司以涉案厂房已转租美味鲜公司为由请求解除合同，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人中炬公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30730元，由上诉人中炬高新技术实业（集团）股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  蔡惠群审判员  赵 娟二〇二一年六月七日书记员  梁洛希