北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7117号上诉人(原审原告)：曹贤水，男，1980年10月15日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：苗飞，北京瑞强律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京京东和润建筑材料有限公司，住所地北京市朝阳区常营乡管庄路150号院1号楼十二层1206号。法定代表人：李红霞，财务经理。委托诉讼代理人：张莉轩，女，1981年6月7日出生，汉族，北京京东和润建筑材料有限公司招商部经理，住北京市朝阳区。上诉人曹贤水因与被上诉人北京京东和润建筑材料有限公司（以下简称京东和润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初68178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。曹贤水上诉请求：1、撤销一审法院判决第三项；2、改判京东和润公司退还曹贤水房屋押金42034.37元；3、改判京东和润公司支付押金占用费，按日利率0.5%的标准，自2020年6月6日计算至实际退还之日，暂计至2020年7月30日，金额为11349.28元；4、一审、二审诉讼费用由京东和润公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）涉诉房屋用途为办公和经营为一体的房屋。2018年9月1日曹贤水与京东和润公司签订房屋租赁合同，租赁位于北京市朝阳区常营乡管庄路150号院1号楼1403号房屋，用于北京和创理想教育科技有限公司（以下简称“和创公司”）注册及使用。和创公司主营业务为留学咨询、留学服务，基本模式是根据有出国留学意向的学生的学业成绩、意向学校等基本情况，为学生制定留学计划、选择学校、准备申请文件等提供培训和指导服务，和创公司向目标客户讲解服务内容、与客户确定服务方案、洽谈合同内容以及合同履行中提供的面对面培训和指导服务均需要在公司办公场所进行。房屋租赁合同约定房屋用于“办公类的销售和经营活动”，首先，该约定用途并非单纯的办公，而是办公和经营为一体的用途；其次，和创公司本质上属于办公和经营无法严格区分的业务模式，需要借助涉诉房屋接待目标客户、签署合同，在涉诉房屋内对客户进行面对面培训和指导。一审法院认为涉诉房屋用于办公属于认定事实错误。（二）受疫情期间国内外疫情防控政策影响，曹贤水经营严重困难和创公司的目标客户是国内有出国留学意向的学生，新冠肺炎疫情期间，北京市实施应急响应机制，国务院教育督导委员会办公室下发《关于严禁任何校外培训机构近期以任何形式开展线下培训的紧急预警》，严禁任何形式的线下培训及聚集性培训活动，北京市教委下发《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训》的通知，暂停校外培训机构线下培训活动。为降低境外疫情输入风险，中国民用航空局自2020年3月19日至6月8日对各航空公司采取国际航班只减不增的措施，2020年6月8日起实施航班奖励和熔断措施，限制海外人员入境。此外，疫情突发于国内，疫情初期，澳大利亚、美国、英国等国家均实施了禁止或者限制国内人员入境的政策，国内疫情防控措施初见成效时，国外开始大范围爆发，客观上导致留学人员锐减。前述事实及政策、措施客观上导致留学通道关闭，留学人员锐减，包括和创公司在内的留学机构无法开展业务。综上，受疫情期间防控政策影响，一方面和创公司潜在客户大量减少，目标客户无法上门，导致公司新客户开发陷入停滞；另一方面，和创公司所提供的培训和服务无法正常开展，导致已签约客户提出解约或者难以回款，和创公司经营面临严重困难，新冠肺炎的影响虽然是暂时的，但是也要具体看待，因为“暂时”的期限在当时谁都无法预估，当时情境下，疫情确实是和创公司资金流断裂、无力支付房租的直接、唯一因素，京东和润公司向曹贤水发出解约通知前后疫情仍在持续，虽然现在看来属于疫情的中期，但却是疫情对各个行业造成的影响的凸显期，疫情初期企业尚能用前期积累的资金维持生存，但解约前后，对于和创公司这样的民营小企业来说积累的资金已经消耗殆尽，新的资金客观上无法获得，正处于企业最困难的时期。疫情的影响对曹贤水和和创公司来说不仅仅是一审法院认定的“合同履行存在一定困难”，而是根本无法继续履行合同。二、一审法院适用法律错误。和创公司属于教育行业中的教育培训、留学培训、留学中介行业，因其行业特殊性，疫情直接造成了公司所租赁房屋不能有效使用、潜在客户锐减、无法开发新客户、业务无法开展、收入大幅下降，疫情对和创公司的影响可以说是毁灭性的，曹贤水及和创公司无力支付房租，故曹贤水逾期支付房租属于不可抗力事件造成的，这种情况不符合京东和润公司根据房屋租赁合同5.2.5条约定行使合同约定的单方解除权的条件。房屋租赁合同第7.1条约定“......如遇特殊情况京东和润公司迟延交房，合同期顺延，如迟延交房超过1个月的，曹贤水有权单方面解除合同，京东和润公司退还已交押金及租金。”参照本条约定，在遇到特殊情况时，单方解除权的行使应满足两个条件：一、特殊情况实际造成了另一方违约；二、违约时间已经超过1个月。所以，曹贤水虽然存在未按约定支付房租的情形，但是因疫情导致的，参照合同第7.1条的约定，京东和润公司至少应当给予曹贤水1个月的宽限期，京东和润公司单方解约的行为不符合合同约定和公平原则。根据房屋租赁合同约定和《合同法》的规定，因不可抗力解除合同的，双方互不承担违约责任。一审法院认为新冠肺炎疫情影响只是暂时的，仅导致疫情严重时期合同履行存在一定困难，并不必然导致合同的基础完全丧失，曹贤水逾期支付租金，京东和润公司有权解约并由曹贤水承担违约金属于法律适用错误。本院审理期间，曹贤水撤回“改判2020年3、4月租金33645元”的上诉请求及对该上诉请求的理由。京东和润公司辩称，服从一审法院判决。曹贤水向一审法院起诉请求：1．判令京东和润公司退还房屋押金42034.37元；2．判令京东和润公司支付上述押金的资金占用费（自2020年6月6日至实际付清之日止，按照每日0.5％的利率计算，暂计算至2020年7月30日，即11349.28元）；3．判令京东和润公司返还2020年上半年两个月的房屋租金33645元。京东和润公司提出反诉请求：1.确认双方签订《房屋租赁合同》自2020年6月6日解除；2.曹贤水支付拖欠的2020年6月1日至2020年6月6日期间租金4145.86元（5.2元/天/平方米*132.88平方米*6天）；3.曹贤水以逾期支付的租金4145.86元为基数，按照每日0.5%的标准支付自2020年6月1日至实际支付之日止的违约金；4.曹贤水以租金标准支付2020年6月7日起至2020年6月18日止的场地占用费8291.76元，以租金标准支付2020年6月19日至2020年8月14日和创公司工商地址注册的占用费39385.58元；5.曹贤水以逾期支付上述占用费47677.34元为基数，按每日0.5%的标准支付自2020年8月15日至实际支付之日止的违约金；6.我公司无需向曹贤水退还押金42034.37元。一审法院认定事实：2018年9月1日，京东和润公司（出租方、甲方）与曹贤水（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作为办公使用，建筑面积132.88平方米，租赁期自2018年9月1日至2023年8月31日，该期间包括起始日和终止日在内。如在合同期内有客户退租需提前三个月向甲方提出书面申请，并配合甲方找客户及配合客户看房。租金标准为5.20元／天／平方米，21017.19元／月，252206.24元／年。租金递增为每两年递增上年度租金的8％，即第一年、第二年租金不变，自第三年开始递增，租赁第三、四年，租金单价为5.62元／天／平方米；租赁第五年，租金单价为6.07元／天／平方米。租金包括税费、物业费、冷暖空调费，其中物业费暂按0.98元／天／平米执行。租金每三个月支付一次，则每三个月的租金为63051.56元，签订《租赁合同》后3个工作日支付，以后每期租金应于上期租金有效期满前15天支付。押金为42034.37元。租赁期满当日或本合同中止、终止3日内，乙方将本写字楼按照本合同要求交还甲方，并向甲方返还押金收据，如乙方利用本合同项下写字楼进行公司注册的，乙方还需在将写字楼交还甲方前，将公司注册地址注销或迁移。经甲方验收合格，扣除乙方应承担的租金及乙方应承担的违约赔偿责任以及因乙方未能遵守任何本合同所载之条款而引致的甲方的损失，剩余部分甲方在30日内返还乙方。经甲乙双方协商一致，可以达成书面协议，提前终止本合同。如乙方提前解除本合同，则乙方应于下次租金支付日90日前书面通知甲方，乙方押金不退。如乙方未能在上述日期内书面通知甲方提前解除合同，乙方还应当向甲方支付相当于90日的租金，作为违约金。乙方逾期支付租金超过5日的，甲方有权单方采取停水、停电、封门等措施，并解除合同，收回该写字楼，押金不退。乙方未按本合同约定支付租金的，以及乙方未按本合同约定时间返还写字楼的，应按原租金标准的双倍计算实际占用天数的租金予以赔付甲方，直至将全额租金和承租写字楼完全交给甲方之日为止。因此给甲方造成的其他后果和损失均由乙方承担。乙方未按本合同中约定的时间缴纳因使用本写字楼所产生的各项相关费用，但未到达解除合同条件的，甲方则按所欠费用之和收取每日0.5％的违约金。合同签订后，京东和润向曹贤水交付了涉案房屋，曹贤水将和创公司住所注册至涉案房屋，并将租金交纳至2020年5月31日，京东和润公司免收2020年2月的租金。2020年5月28日，曹贤水向京东和润公司提出退租。2020年6月5日，京东和润公司向曹贤水发出《解除合同告知函》，称因曹贤水逾期支付租金已达合同解除标准，故通知曹贤水双方就涉案房屋签订的租金合同于2020年6月6日解除，并要求曹贤水于6月6日前搬离。曹贤水于2020年6月6日收到该告知函。2020年6月18日，双方签订《确认书》，记载：“因新冠疫情蔓延，受该疫情影响曹贤水的公司经营困难，于2020年6月18日从涉案房屋搬出，相关具体情况确认如下：1、曹贤水已退租，并已将所有物品搬出；2、出租方已对房屋和附属物品、设备设施等情况进行了验收，未提出异议；3、关于房租和押金等事项与出租方未达成一致。”2020年8月14日，曹贤水将和创公司工商注册地址从涉案房屋迁出。2020年9月10日，京东和润公司称涉案房屋另行出租。2020年10月23日，森培公司出具证明，称其向京东和润支付的涉案房屋押金42034.37元，同意由曹贤水向京东和润公司主张。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。新冠肺炎疫情虽系不可抗力，但其影响只是暂时性的，仅是导致疫情严重时期合同履行存在一定困难，并不必然导致合同履行的基础完全丧失。曹贤水援引新冠肺炎疫情因素主张无责解除合同，缺乏依据，一审法院不予支持。根据合同约定，曹贤水逾期支付租金已达到合同解除的条件，京东和润公司有权提出解约，且曹贤水应当承担违约责任。考虑到此次疫情对于和创公司的经营确实造成影响，一审法院根据公平原则及本案案情酌情确定违约金为2个月租金，并与押金相抵扣，故对于曹贤水要求退还押金的诉讼请求不予支持。曹贤水主张的资金占用费和退还2020年3月、4月租金的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。关于反诉请求，曹贤水于2020年6月6日收到京东和润公司发出的解除合同通知，故双方的房屋租赁合同于2020年6月6日解除。对于合同解除前的租金，曹贤水应当按照合同约定的标准支付。对于2020年6月7日至6月18日期间的房屋使用费，京东和润公司主张按照原租金标准计算，并无不当，一审法院予以支持。关于提前解约违约金，一审法院已按照押金的标准予以支持和抵扣，对于超出部分的主张，一审法院不予支持。关于和创公司工商地址注册的占用费，根据合同约定，曹贤水确有将和创公司注册地址注销或迁移的合同义务，但双方对于占用费并未有约定，且京东和润公司未能就曹贤水逾期迁出工商注册地址给其造成损失进行举证，故一审法院对其主张的占用费，不予支持。关于逾期支付租金及房屋使用费的违约金，根据合同约定，收取欠缴费用违约金的情形为未到达合同解除条件的，京东和润公司已因曹贤水欠付租金而解除合同，曹贤水亦支付了违约金，故对于京东和润公司该项主张，一审法院不再予以支持。判决：一、曹贤水与北京京东和润建筑材料有限公司于二〇一八年九月一日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年六月六日解除；二、曹贤水于判决生效后七日内支付北京京东和润建筑材料有限公司租金四千一百四十五元八角六分、房屋使用费八千二百九十一元七角一分；三、驳回曹贤水的全部诉讼请求；四、驳回北京京东和润建筑材料有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1976元，由曹贤水负担（已交纳）。反诉费807元，由曹贤水负担138元（于判决生效后七日内交纳），由北京京东和润建筑材料有限公司负担669元（已交纳）。二审期间，曹贤水提交以下新证据材料：1、2020年1月25日分布于北京朝阳新闻网上，关于一级响应机制启动应对疫情北京严加防控的报道，下载时间为2020年6月份左右；2、2020年1月25日分布于中华人民共和国中央人民政府网，关于北京市人民政府关于进一步明确责任，加强宣贯肺炎病毒感染的肺炎预防控制工作的通知，下载时间为2020年6月份；3、2020年2月14日发布于中华人民共和国中央人民政府网国务院教育督导委员会办公室，关于严禁任何校外培训机构，近期以任何形式开展线下培训的紧急预警，下载时间为2020年3月10日；4、2020年1月26日发布于北京市人民政府门户网站，北京市大中小又延期开学校外培训机构暂停线下培训，下载时间为2020年3月10日；5、2020年3月22日发布于中华人民共和国中央人民政府网，北京市关于疫情防控期间控制国际客运航班量的通知，下载时间为2020年3月10日；6、2020年3月26日发布于民航局官网，民航局关于调整国际客运航班的通知，下载时间为2020年3月10日；7、2020年2月16日发布于国家移民管理局官网，近期有关国家路径管理措施提醒，下载时间为2021年3月10日；8、2020年6月24日发布于中国全国工商业联合会网，全国工商联关于近期有关国家调整路径，管制措施的提示，下载时间为2021年3月10日。证明：疫情期间国内外采取了严格的防控政策和措施，实际经营和房屋使用造成了严重影响，双方解除合同属于不可抗力事件，押金应予以退还。京东润和公司对曹贤水新的证据材料意见为：对证明目的和关联性不认可，因为疫情属于暂时的、阶段性的，他们搬到了银河soho，实际上要换一个新的经营地点，和对方的行政主管陈女士聊天知道的，他们2020年8月多迁走后，从营业地址看到了他的营业地址是银河soho，曹贤水的北京教育理想科技有限公司，注册地址北京市东城区南竹竿胡同二号一幢10709。和员工的陈述相对应。经审查，根据现有证据已经查明的事实及本案待证事实，本院对曹贤水提交的新证据材料不作为新证据予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。曹贤水、京东和润公司于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应按合同约定履行各自的合同义务。涉案《房屋租赁合同》明确约定是办公使用，《房屋租赁合同》“如乙方利用本合同项下写字楼进行公司注册的，乙方还需在将写字楼交还甲方前，将公司注册地址注销或迁移”的约定表明在涉案租赁房屋进行公司注册属于京东和润公司出租房屋的附随义务，在曹贤水提供的证据不能证明其“利用承租的房屋注册的公司所遇到的经营困难”应归责于京东和润公司的情形下，本院对曹贤水有关“涉诉房屋用途为办公和经营为一体的房屋，用于和创公司注册及使用，合同无法继续履行，一审法院认定事实错误”的上诉理由和请求不予采纳。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持；因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。合同履行期间，北京市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，自4月30日零时起应急响应级别由一级下调为二级，自6月6日零时起应急响应级别由二级下调为三级，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在曹贤水提供的证据不能证明因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现的情形下，结合现有证据不能证明“利用承租的房屋注册的公司所遇到的经营困难”应归责于京东和润公司的情形，曹贤水有关“和创公司经营困难，逾期支付房租属于不可抗力事件造成”的主张缺乏事实依据。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，参照北京市《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发[2020]7号）中免收2月份房租的规定，曹贤水可以请求减免一定期限内的租金，现有证据表明京东和润公司已经免收了曹贤水2020年2月的租金，京东和润公司免收曹贤水租金的行为不存在显失公平的情形。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中“共担风险、共渡难关”的规定，在京东润和公司免收曹贤水1个月租金后，结合涉案房屋租赁合同约定于2023年8月到期的情形，又结合北京市启动重大突发公共卫生事件响应的时间，以及现有证据不能证明曹贤水、京东和润公司之间房屋租赁合同的合同目的不能实现的情形，曹贤水对其在2020年5月要求解除房屋租赁合同的行为应承担相应的违约责任。涉案租赁合同约定“如乙方提前解除本合同，则乙方应于下次租金支付日90日前书面通知甲方，乙方押金不退。如乙方未能在上述日期内书面通知甲方提前解除合同，乙方还应当向甲方支付相当于90日的租金，作为违约金”。在曹贤水提供的证据不能证明其在下次租金支付日90日前书面通知京东和润公司提前解除合同的情形下，结合北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间，曹贤水根据合同约定亦应承担相应的违约责任。由于涉案押金具有保证金的性质，一审法院有关“根据曹贤水的违约行为及合同约定，对曹贤水退还押金及押金资金占用费不予支持”的处理意见并无不妥，故本院对曹贤水有关“京东和润公司有权解约并由曹贤水承担违约金属于法律适用错误，改判京东和润公司退还曹贤水房屋押金42034.37元并支付押金占用费”的上诉理由和请求不予采纳。曹贤水在2020年5月28日向京东和润公司提出退租后，曹贤水于2020年6月6日收到了京东和润公司解除合同告知函，随后曹贤水与京东和润公司办理了房屋交接等手续，一审法院认定涉案房屋租赁合同于2020年6月6日解除的处理意见并无不妥。综上所述，曹贤水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1976元，由曹贤水负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年六月三十日法官助理 陈文文法官助理 王永基书 记 员 任 宇