广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初8620号原告：李喜兰，女，1987年6月10日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：何荣新，广东君南律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰传阳，广东君南律师事务所实习律师。被告：深涛生活服务（广东）有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇金茂中二街01号南沙金茂湾（T7栋）及地下室1405室（仅限办公）（自主申报），统一社会信用代码91440101MA5CLJ7H7F。法定代表人：周彬。委托诉讼代理人：王静，女，1987年2月10日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：邢奇烽，男，1995年7月17日出生，汉族，系该公司员工。原告李喜兰与被告深涛生活服务（广东）有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告李喜兰的委托诉讼代理人何荣新、兰传阳，被告深涛生活服务（广东）有限公司的委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李喜兰向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方于2020年11月1日签订的《（恒大锦澜湾）商品房认购书》于2021年2月4日解除；2.判令被告返还定金20000元及首期款312788元及利息（以332788元为基数，自起诉之日起至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告支付违约金20000元；4.判令由被告承担本案诉讼费、保全服务费700元、保全费2284元。事实和理由：2020年11月1日，原告与被告签订了《（恒大锦澜湾）商品房认购书》（以下统称为《认购书》），约定原告向被告购买广州市南沙区XX湾XX号楼XX房屋（以下统称为涉案物业）。原告于《认购书》签订当日支付了120000元，于2020年11月3日支付了212788元。依照《认购书》约定，被告应当于付清首期款当日签署合同，期间原告曾考虑变更分期付款为按揭付款，后原告表示继续按照认购书付款方式执行，但被告一直未与原告签订合同，且被告拒绝就《商品房买卖合同》的签订进行协商，却多次催促原告缴纳后续房款，被告的行为已构成根本违约。2021年2月3日，原告向被告发函通知其解除双方签订的认购书并要求被告退还原告已支付款项及违约金，双方协商未果。被告深涛生活服务（广东）有限公司辩称：不同意返还定金及首期款、承担保全费、保全服务费。《认购书》第二条第三款约定，原告应于2020年11月5日前支付首期款312788元，并签署合同，于2021年2月1日前付清二期款等。原告支付首期款后，我方销售一直催促其网签，提交资料作预审，原告一直未配合网签，也未向我方提交购房资料。在此期间，原告提出想要分期转按揭，如果转按揭，首付需要四成，但原告支付的首期款不足四成。我方销售催促原告付款，但原告一直未再支付认购款项，无法进行网签。之后，原告未曾向我方提出继续按分期付款履行，如果原告按分期付款继续履行认购书，我方同意继续与原告网签。我方认为，原告违反《认购书》第五条约定，属于单方违约，未继续按分期付款时间付款、配合网签，转按揭的话也未付满首付。另，我方一直按《认购书》约定为原告保留其所认购房屋，原告恶意不履行继续认购，其不诚信行为应当承担违约责任。按《认购书》第五条约定，已付款项作违约金不予退还。本院经审理认定事实如下：2020年11月1日，原告（甲方，出卖人，地址：广州市南沙区XX镇XX大道）与被告（乙方，买受人）签订《认购书》，约定：乙方向甲方认购涉案物业，该商品房的规划用途为住宅，总金额为1663942元；一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；二、乙方选择分期付款，乙方须于2020年11月5日前支付首期房款312788元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2021年2月1日前付清166394元，于2021年5月1日前付清332788元，于2021年8月1日前付清415986元，于2021年11月1日前付清415989元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之五向甲方支付违约金；五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到XX销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；八、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。当日，原告向被告支付了120000元，并于2020年11月3日支付了212788元。2020年11月5日，原告未到被告处签署合同，被告陈述双方约定签订《商品房买卖合同》系签订网签合同，因原告未交齐网签材料故一直没有签订。原告对此不予确认，并陈述双方应签订的是关于商品房买卖的完整合同，其有告知被告签订合同不需提供其他资料，被告以其没有提交资料为由不同意签订合同。被告通过微信催促原告提交网签材料及支付房款，具体如下：被告员工陈志远于2021年1月22日通过微信向原告发出“1.身份证，户口本，结婚证，小朋友出生证（都要原件）2.查册（夫妻双方都要，小朋友未满18周岁也要，曾用名也要）3.征信报告（夫妻双方）4.收入证明（最好是空白盖公章）银行流水（半年以上）5.认购书，收据，刷卡小票（原件）6.本科及以上学历证明或中级职称证书+南沙劳务合同”2021年2月1日，被告员工陈志远向原告发出“您有一笔到期款，今天到期了，金额166394元，今天您要交进来，不然会产生违约金的，每天是万分之五的，请问准时交进来，签约方面我会帮您安排的，您把上次我叫您准备的资料准备好，寄过来给我就好了。金额166394元……”原告回复“我已委托了广东君南律师事务所何荣欣律师代为办理签订合同手续，请您联系他”。原告在签订《认购书》时提交了部分资料，还有查册表等未提交。2021年1月27日，原告委托广东君南律师事务所以被告注册地地址向被告发出《律师函》，内容为“……依照《认购书》约定，贵公司应于付清首期款当日签署合同。期间李喜兰小姐曾考虑变更分期付款为按揭付款，后李喜兰要求继续按照认购书约定付款方式执行，但贵公司仍未与李喜兰小姐签订合同。本着友好协商和平解决问题的诚意，李喜兰小姐委托本律师郑重函告贵公司：请贵公司于2021年1月29日12时前与我方就《商品房买卖合同》进行协商，若能达成一致意见，则立即签订合同。双方签订合同前，其余房款顺延支付。逾期不回复视为贵公司违约拒不签订合同……”该邮件于2021年2月2日被退回，退回原因“查无此人-单位”。2021年2月3日，原告以被告不履行签订商品房买卖合同的义务为由再次发出《律师函》主张解除《认购书》、退还定金及首期款并支付违约金。该邮件显示于2021年2月4日妥投。原告陈述其有按《认购书》所载被告地址邮寄上述函件，但未提交相应的证据。2021年3月18日，被告向原告发出通知，通知原告于2021年3月21日带齐《认购书》及身份证明资料到其处签订《商品房买卖合同》。原告函复要求被告退还定金及首期房款。原告确认其具备涉案房屋的认购资格。被告提供网页打印截图证明为原告保留涉案房屋，该截图显示涉案房屋为预售可售，原告不同意继续购买涉案房屋。诉讼中，原告向本院申请财产保全，并提供浙商财产保险股份有限公司深圳分公司出具的保函进行担保，本院于2021年4月14日作出（2021）粤0191民初8620号民事裁定书裁定“冻结被告深涛生活服务（广东）有限公司名下银行存款352788元或者查封、扣押其他等值的财产。”原告为此支付保险服务费700元、保全费2284元。本院认为：本案为商品房预约合同纠纷。原告与被告签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签署《认购书》的目的在于签署本约即《商品房买卖合同》，以购买涉案房屋。依据《认购书》之约定，双方应当于2020年11月5日前签署《商品房买卖合同》。然而，双方一直未能签订《商品房买卖合同》，原告亦于2021年2月3日发出了《律师函》要求解除《认购书》，被告于次日收到该函件后，也没有对此提出异议，直至提起本案诉讼。在本案诉讼中，虽然被告表示涉案房屋依然为原告保留，同意按照《认购书》约定的付款方式继续履行合同，但是原告明确表示不同意继续履行合同。因此，原、被告之间的《认购书》在事实上已经无法继续履行，《认购书》应当予以解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”依据上述规定，在《认购书》解除后，原告要求被告退还其支付的第一期购房款312788元，本院予以支持。《认购书》第五条约定“所得款项不予退还”的条件是原告未依约支付首期款及签署《商品房买卖合同》，故被告以该条约定为由不予退还原告支付的第一期购房款，与上述约定不符。同时，结合《认购书》第六条、第七条之约定，本案符合我国法律关于定金、定金罚则的规定，故被告不予退还第一期购房款的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。关于定金20000元是否应当退还的问题，其实质在于原、被告未能签署本约的责任在哪一方？其一，原告自认其未在于2020年11月5日前到被告处签订《商品房买卖合同》，故原告主张被告未依约定时间与其签订合同，与事实不符。其二，《认购书》约定的付款方式为分期付款，原告曾提出购房款的支付由分期转按揭，而双方最终没有协商成功，由此而导致双方未能按照《认购书》约定的时间签署《商品房买卖合同》的责任应当由原告自行承担。其三，2021年1月27日，原告向被告邮寄律师函，催促被告签订《商品房买卖合同》，但邮寄地址不是《认购书》的地址，且该快递被退回。在未送达的情况下，原告于1月29日直接解除合同，而原告此时显然不享有法定或约定的解除权，故其解除《认购书》构成违约。故对于定金2万元，依据《认购书》之约定以及法律规定，原告无权要求被告予以返还。如前所述，因原告在2021年2月3日发出律师函时并不享有法定或约定的解除权，故其主张《认购书》自2021年2月4日解除，于法无据，本院不予支持。同理，本案属于原告违约，故其要求被告承担购房款的利息、违约金、保全服务费，本院均不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十六条第一款、第五百八十七条之规定，判决如下：一、被告深涛生活服务（广东）有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还购房款312788元给原告李喜兰；二、驳回原告李喜兰的其他诉讼请求。如被告深涛生活服务（广东）有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3296元，由原告李喜兰负担374元，由被告深涛生活服务（广东）有限公司负担2922元；保全费2284元，由原告李喜兰负担259元，由被告深涛生活服务（广东）有限公司负担2025元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  廖活年二〇二一年六月十日法官助理周书宇书记员成涵真