广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初6169号原告：林焕莹，女，1979年9月16日出生，汉族，住广州市海珠区×××××××，公民身份号码440××××××××××××022。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：佛山市南海区××××××××××长华国际商业中心10栋二层196商铺，统一社会信用代码914××××××××1168694。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告林焕莹与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序于同年5月10日公开开庭审理了本案。原告、被告的委托诉讼代理人周宦生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方签订的房屋买卖合同；2.被告向原告支付逾期交房违约金（购房款890100元为本金自2018年12月24日起按日万分之三计至被告实际交付带装修房屋之日止）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月23日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于佛山市南海区××××××××××长华国际商业中心3座2511号公寓卖与原告，成交价为890100元，约定交款方式为除首付款外的金额440000元办理银行按揭，房屋交付日期为2019年6月30日。2019年9月4日，被告发出收楼通知，原告多次前往收楼由于装修等质量问题及外墙玻璃破裂，多次敦促整改，被告至今仍未修复好，导致原告无法收楼。原告要求被告按照合同赔偿原告损失。原告为维护自身合法权益，故起诉。诉讼中，原告补充，商品房买卖合同约定毛坯房交付日期2018年9月30日前，但实际交付日期是2018年12月24日，原告至今尚未办理收楼手续，被告存在逾期交房行为，应支付逾期交房违约金，以购房款890100元为本金自2018年12月24日起按日万分之三计至被告实际交付带装修房屋之日止。被告辩称，一、案涉房屋已取得《竣工验收备案表》《测绘报告》，经主管部门验收合格，并不存在任何质量问题。案涉房屋符合合同约定的交付条件，不存在任何质量问题，若存在原告主张的玻璃破损等质量问题，不可能通过主管部门的验收，原告无权以质量问题为由要求赔偿违约金。二、被告通知原告收楼时案涉房屋的装修并不存在任何质量问题，更不可能存在玻璃破损。被告在通知业主收楼之前，作为建设方已经与施工方、监理、物业等单位对案涉房屋进行了多轮的检查与验收，如果发现存在装修质量问题和玻璃破损的话早已整改完毕，才会通知业主收楼。即使存在玻璃破损，必然是通知收楼之后才发生的。三、被告早已通知原告收楼，案涉房屋依约应视为已完成交付，交付后毁损风险应由原告承担，原告主张的房屋问题与被告无关。四、案涉房屋视为已完成交付后，即使原告所主张的装修问题是质量所致，那么原告可以主张保修责任，无权要求被告承担违约责任。若原告主张的问题是不可抗力、原告自身或第三方造成的人为损害，被告亦不承担保修责任。五、退一步说，即使法院不认同案涉房屋视同收楼的法律效力，原告主张的装修质量问题仅可进行更换修理，无权要求被告承担违约赔偿责任。六、原告请求的100000元违约金没有任何事实和法律依据。本案中，原告主张的违约金没有合同依据，原告也没有任何证据证明其因装修质量问题遭受了100000元的损失。被告同意继续履行合同，但原告主张的违约金等请求没有依据。诉讼中，被告补充，涉讼房屋已具备商品房买卖合同约定的交付条件，被告在达到交付条件时及时通知原告收楼，是原告一直未履行合同约定的接收房屋的配合义务，故涉讼房屋根据商品房买卖合同第11条约定应视为已完成房屋交付，故被告不存在逾期交楼的责任问题。退一步而言，即使存在原告主张的装修质量问题，装修质量问题不是产生于通知交楼时，且装修质量问题不能作为原告拒绝收楼理由，根据合同约定，即使存在装修质量问题，应由装修装饰单位履行修复责任，不应以此为由拒绝收楼，对此，最高院、省高院相关司法解释、指导意见均有明确规定，即涉讼房屋达到合同约定竣工备案条件，即可交楼。诉讼中，当事人围绕其诉讼请求或主张提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换及质证。经审查，本院对原、被告双方提交的全部证据的真实性均予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年12月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定出卖人将位于长华国际商业中心商业3座2511房（以下简称涉讼房屋）出售给买受人；该商品房的规划用途为办公；成交价890100元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款，剩余房款金额440000元应于2017年12月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等；在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人100日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担；双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条约定的办证期限同时相应顺延；出卖人交付的商品房需要维修整改时，买受人应书面通知出卖人，如出卖人有异议的，应在收到通知后3日内通知买受人，因保修导致房屋暂时不能居住使用的，出卖人仅需提供保修期间临时居住房屋或按同地段同类房屋租金标准补偿；等等。同日，原告（甲方、委托人）与佛山市长华装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉讼房屋进行装修；甲方同意自被告粤海通公司与甲方签订的涉讼合同约定的商品房交付当日（如粤海通提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2019年6月30日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；如甲方未能按《买卖合同》约定的商品房交付时间（如粤海通公司提前交付商品房的，则以实际交付日为准）与粤海通公司办理毛坯收楼手续并将毛坯商品房交付乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。同日，原告在附件《装修保修说明书》签名，说明书载明门窗撬裂、五金件损坏保修期为1年，问题处理期限为一般性维修2天内处理，较大的维修工程1周内上门维修。2018年12月19日，长华国际商业中心（商业3座）办理了竣工验收备案手续。2018年12月21日，长华国际商业中心商业3座取得测绘报告书。另查明，2019年9月4日，被告向原告邮寄发出《装修交楼通知书》，通知原告于2019年9月7日至同月10日收楼。该邮件于2019年9月10日妥投并签收。诉讼中，原、被告均确认原告就涉讼房屋的贷款应于2018年2月22日前付至被告账户，但实际于2018年8月3日才划至被告账号，原告认为逾期付款的原因是原告根据被告的指示选择贷款银行，后因银行原因导致迟延放款。原告陈述至今未办理收楼手续的原因在于2019年9月21日，原告第一次到涉讼房屋进行验收，发现房屋存在大门门缝过大、洗手盆坏了、电线水管未接、衣柜门有色差、热水器未安装、马桶盖歪了等问题，原告告知被告工作人员等返修完后再验收房屋。2020年4月18日第二次验收时，仍存在多处装修问题。2020年8月27日第三次验收时，落地玻璃有裂纹，被告工作人员告知原告除了玻璃问题外，其余问题均可在9月1日前修复，原告认为未达接收条件，原告未签收。2020年10月3日第四次验收，玻璃问题及其他问题未修复，当日下午工作人员告知仅剩玻璃问题未修复，其余瑕疵问题均已修复，至开庭前一天，管家告知原告玻璃问题仍在跟进中。被告同意解决涉讼房屋的玻璃问题。本院认为，原、被告签订的买卖合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。原告主张继续履行买卖合同，被告亦表示同意，故原告主张被告继续履行买卖合同，本院予以支持。关于被告是否应当支付逾期交楼违约金。首先，涉讼买卖合同约定涉讼房屋交付时间为2018年9月30日，但在买卖合同签订当日，原告与被告粤海通公司的关联公司长华装饰公司签订《委托装修协议》，约定长华装饰公司对涉讼房屋进行免费装修，据此，可认定涉讼房屋的购房款包括了装修工程款，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2019年6月30日，因此，应视为双方变更了买卖合同的交付时间为2019年6月30日。本院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2019年6月30日系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效。被告于2019年9月4日向原告邮寄装修交楼通知书，通知原告于2019年9月7日至同月10日收楼，此时涉讼房屋已符合约定的交付条件，被告履行了通知原告收楼的义务，原告于同月10日收到该通知书，应当及时办理收楼手续，考虑原告准备收楼的合理期限，本院酌情认定视为被告已于2019年9月15日交付了房屋，原告应自行承担2019年9月15日之后未收楼的损失扩大的责任，即在不考虑原告是否存在逾期付款情形下，被告逾期交楼的期间为2019年7月1日至2019年9月15日。原告主张因几次验收房屋时发现房屋内存在装修问题不符合办理收楼手续的条件，本院认为因原告主张的装修等问题均属于可主张被告承担保修责任的交付瑕疵，被告通知原告收楼时，涉讼房屋已具备买卖合同约定的交付条件，原告不应据此拒绝收楼。其次，根据《补充协议》的约定，涉讼房屋的按揭贷款应在买卖合同签订后60日内发放至被告粤海通公司账户，否则，出卖人有权将买卖合同约定的交付时间相应顺延。涉讼合同签订日期为2017年12月23日，原、被告均确认原告就涉讼房屋的贷款应于2018年2月22日前付至被告账户，但原告的贷款于2018年8月3日才划至被告账号，故原告逾期付款163天，该期间可作为被告顺延交楼时间。顺延之后，被告不存在逾期交付房屋的情形，无需向原告支付逾期交房违约金。故原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。原告主张是根据被告指示选择贷款银行且贷款逾期到账系因银行原因，与原、被告双方签订的买卖合同、补充协议的约定不符，且贷款延期到账并非被告原因，故对原告的该点陈述，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市粤海通房地产有限公司继续履行与原告林焕莹于2017年12月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、驳回原告林焕莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1150元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二一年五月二十五日书记员 邓洁婷