江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3743号上诉人（原审被告）：蔡相平，男，1967年1月30日生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：孙乃东，男，1962年12月22日生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：华建国，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律工作者。上诉人蔡相平因与被上诉人孙乃东承包合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初4191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡相平上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判驳回孙乃东的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由孙乃东承担。事实与理由：一、一审法院就被上诉人孙乃东给付租金的事实认定前后矛盾，存在计算错误，理应予以纠正。一审法院认定案涉酒店第四年、第五年的租金标准为17.5万元／年，故而二年租金合计理应是35万元，而孙乃东自认第四年、第五年分别给付7.5万元、8万元、8万元、9万元，合计共给付租金32.5万元。按照上述一审法院认定的年租金标准，被上诉人尚欠上诉人租金2.5万元未支付，上诉人将被上诉人的押金2万元予以扣减，于事实于法均有据，现一审法院判决上诉人返还被上诉人押金1万元，明显背离了客观事实，损害了上诉人的合法权益。二、上诉人从未扣留被上诉人的显示屏，该显示屏系被上诉人自愿留下给上诉人，故而一审法院判决上诉人返还扣留的显示屏一只与事实不符，应予以改判。被上诉人在明确不再续租的态度后，于2020年5月13日起就陆续撤场，至2020年5月31日租赁期满前，其租赁场地一直处于被上诉人控制管理之下，其完全有时间完成相关撤场工作，上诉人在租赁期满后接手租赁场地，其场地内的一切物品均应归上诉人所有，相关的证人证言也可证实案涉显示屏是被上诉人自愿留下给上诉人的。对此，一审法院认定案涉显示屏系由上诉人扣留无事实和法律依据，属主观推断。孙乃东辩称，1.一审认定被上诉人履行承包合同后两年的租金为17.5万元每年，含1万元每年的招待费的事实是正确的。被上诉人已经按照合同约定每半年提前支付下半年租金，即第四年（2018年下半年）支付7.5万元、第四年（2019年上半年）支付8.5万元、第五年（2019年下半年）支付8万元、第五年（2020年上半年）支付9万元，租金已经全部结清。一审法院用被否定的每年18万元租金差欠2万元租金作为推算依据，来推算每年17.5万元租金被上诉人差欠1万元租金的结论是错误的。既然被上诉人已经按照每年17.5万元支付后两年租金，按照一审认定就不差欠租金了，应当判决上诉人在合同期满后退还水电费押金2万元，并返还显示屏等财产。2.2020年12月21日中午双方当事人在上诉人的朋友出面协调下，被上诉人最终同意以2.2万元和解结案（含显示屏等），并且上诉人已经通过其朋友支付给被上诉人，被上诉人同意撤诉，当日下午3点钟，被上诉人通过代理人联系承办法官，发短信给法官说孙乃东案当事人已经和解，孙乃东撤诉申请这两天寄给法官，但在2020年12月23日上午一审法院已经签收孙乃东撤诉申请的情况下，孙乃东在第二天上午收到了判决书。本案原本在判决之前双方就已经和解并已经撤诉，由于一审法院的疏忽，特别是一审作出少判1万元的错误判决，导致双方当事人又发生矛盾纠纷。3.即便按照一审判决，上诉人已经支付了被上诉人2.2万元（含显示屏），也不高于一审判决的1万元加显示屏，吃亏的仍是被上诉人。请求驳回上诉，维持原判。孙乃东向一审法院起诉请求：1、判令蔡相平立即退还孙乃东承租期间的水电费押金2万元。2、蔡相平立即返还孙乃东所有的物品即显示屏一个、卷帘门2扇、小蒸箱1个、桌子10张、展示冰柜1个、鱼缸1个、货架3节。一审法院认定事实：孙乃东（乙方）与蔡相平（甲方）于2015年6月1日签订承包合同一份。主要内容：一、甲方将其所有的东方盛世休闲山庄第三层的饭店（餐饮部）整体承包给乙方经营，范围包括第三层的全部面积，公用电梯、楼梯通道、一楼大厅通道、休闲厅及停车场（包括楼后停车场）。停车场按顺序先到先停，全部现有配套用具（桌椅，餐具，厨房用具等）及该层附属一切水电等。二、承包期从2015年6月1日起至2020年5月31日止。承包期为5年，承包金为前3年每年16万元（其中1万元作为甲方招待用餐，按七折结算），后2年视生意情况，如生意好，租金调整至18万元。水电押金为3.5万元，除此之外甲方不得向乙方收取其他费用（水电，燃气费除外）。三、上述承包金支付方式为半年一交（现金7.5万元），提前一个月交付后使用。第十条乙方的义务第3项约定：乙方在承租期内投入的可移动资产，待承包期满后方可带走。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，孙乃东按约向蔡相平交付了押金3.5万元。一审庭审中，双方对前三年租金已履行完毕均无异议。双方对于下列事实存在分歧，分别进行陈述、举证：（一）关于后两年的租金标准及履行情况。孙乃东陈述：第四年蔡相平要求涨房租。但根据合同约定，如孙乃东生意好的话，从第四年开始租金调整至每年18万元。由于食品蔬菜涨价、工人工资上涨，加之南洋镇又新开了唐城酒店、财富酒店参与竞争，孙乃东生意一直不好，孙乃东仍按原每年16万元的标准向蔡相平支付了第四年上半年的租金7.5万元，蔡相平也收下了。在交第四年下半年房租时，蔡相平又提出涨房租，我就与蔡相平协商双方让让，涨1万元，并向蔡相平支付了第四年下半年租金8万元，第五年上半年也是按这个标准向蔡相平支付了8万元租金，蔡相平均未提出异议。在交第五年下半年租金时，蔡相平不要了，他说开过家庭会研究过了，租金每年按17.5万元计算。最后两年租金我也就按每年17.5万元计算，故最后一期交租金时就给付了9万元，及另有四楼1.1万元的租金，合计向蔡相平支付了10.1万元。蔡相平出具了收条并在收条上也注明了“清”。最后两年租金我就按每年17.5万元标准向蔡相平支付，所以双方租金已全部结清。租期结束，孙乃东仍留有3000元天然气给蔡相平，及蔡相平因在孙乃东处招待用餐，差欠孙乃东用餐费1258元，而孙乃东也有4727元水电费尚未交纳，故对于蔡相平应返还的3.5万元押金，折算后，蔡相平应返还押金34531元（35000元+3000元+1258元-4727元），但蔡相平于2020年6月2日通过微信转账14531元，尚有2万元未支付。蔡相平并于2020年5月31日晚将门锁换了，致孙乃东物品未全部取出，孙乃东于次日报警，并对物品拍照，民警告知经济纠纷可向法院诉讼。故要求蔡相平返还2万元押金及物品。为证明其陈述，孙乃东举证收条一张,记载：“收到2019至2020年5月房租款壹拾万零壹仟元整￥101000清今收人：蔡相平2019.12.8”，举证双方2020年6月2日的微信聊天记录截图5页，接处警工作登记表一份，蒸饭车的购买票据一份，证人王某到庭作证显示屏的制售情况、证人浦某到庭作证鱼缸的制售情况、证人蔡某到庭作证卷闸门及货架的制售情况。蔡相平质证称：出具收条不错，但“清”是指当期租金结清了。并不是全部租金结清。微信聊天之所以转账14531元，是因为孙乃东仍差欠2万元租金。对于报警不错，但孙乃东于5月13日就开始搬东西了，17号关门，我是5月31日因为孙乃东打电话给我移交，移交时双方都在场。因孙乃东钥匙未给我，故换了一个锁，但有两个门可以进，6月1日孙乃东自己还开门的。蔡相平陈述：租期后两年的租金应按18万元标准计算，我也与孙乃东谈过，孙乃东也同意了。扣除1万元招待费，每年应支付17万元，半年就支付8.5万元，但孙乃东第四年上半年租金只交了7.5万元，后来我找孙乃东，他说过几天给我，不要对别人说，但后来没有给。所以在结清水电费等各项费用后，因为孙乃东差欠2万元租金，所以扣留了2万元租金，转账给孙乃东14531元。对于物品，显示屏一个、卷闸门两个是孙乃东投入的，但我们协商过，原来两个显示屏，孙乃东也拿走一个，留一个。孙乃东要求返还的清单其他物品，孙乃东都已拿走了，留有的物品，都是我出租给孙乃东时我原来的物品。孙乃东举证的聊天记录，也证明孙乃东在5月13日就开始搬东西了。一审法院认为，双方于2015年6月1日所签订的房屋租赁合同系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。（一）孙乃东是否差欠租金问题。1、关于双方租期后两年租金标准为多少。分析如下：根据合同约定，后两年租金，如果孙乃东生意好，调整至每年18万元。因“生意好”的标准无法确定，但从孙乃东提交的双方微信聊天记录及孙乃东的陈述，孙乃东是认可后两年租金按每年17.5万元计算的。故认定后两年租金标准为每年17.5万元。对于蔡相平认为双方协调过按每年18万元计算，孙乃东予以否认，蔡相平也未能提供证据予以证实，不予采信。2、关于后两年租金是否履行完毕的问题。根据蔡相平认为后两年租金每年应按18万元标准计算，孙乃东差欠2万元，故在返还押金时扣除了2万元。据此，根据认定的后两年每年租金以17.5万元标准，可知孙乃东差欠租金应为1万元。对于孙乃东认为蔡相平最后一期出具收条，已表明结清全部租金，从其陈述的后两年交款情况及其认可每年17.5万元的租金标准来看，存在矛盾，孙乃东也无其他证据证明已按17.5万元标准交清后两年租金，对孙乃东不差欠租金的抗辩，不予采信。综上，扣除1万元租金后，蔡相平仍应返还孙乃东押金1万元。（二）关于物品返还问题。双方合同约定，租期结束后，孙乃东可带走投入的可移动物品。根据双方陈述，现留存在蔡相平处的显示屏一个为孙乃东投入的物品，孙乃东主张返还，符合双方约定。对于蔡相平认为双方已协商好显示屏留给蔡相平，孙乃东未予认可，蔡相平在法庭辩论终结前也未能提供证据予以证实，故对蔡相平的抗辩，依法不予采信。对于孙乃东主张返还其安装的卷闸门，门系对房产的添附，应属房产的组成部分，现蔡相平也不同意返还，故对孙乃东该诉请，不予支持。对于孙乃东主张返还小蒸箱、桌子、展示柜、鱼缸、货架，其虽提供照片及证人证言等，但仅能证明孙乃东经营之初相关物品由相关证人制售给孙乃东及物品情况，并不能充分证明相关物品现仍在蔡相平处而不是由孙乃东取走。而蔡相平也称相关物品均由孙乃东租期前取走，双方已进行了交接，现蔡相平处无孙乃东相关物品，结合双方合同第一条关于出租范围的约定中也包括出租方全部现有配套用具（桌椅，餐具、厨房用具等）。故对孙乃东该部分物品的返还诉请，无法予以支持。综上，蔡相平应返还其扣留的显示屏一个，在其履行返还前，负有保管义务并不得损坏，对孙乃东诉请其他物品返还，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决：一、蔡相平应于判决生效之日起十日内向孙乃东返还押金1万元。二、蔡相平应于判决生效之日起十日内向孙乃东返还其扣留的显示屏一只。一审案件受理费300元（孙乃东已预交），依法减半收取150元，由孙乃东、蔡相平各半承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人蔡相平提交的三份书面证明，因证人未出庭接受质询，对该三份证明中所陈述的孙乃东同意将大屏留给蔡相平的内容本院不予采信。被上诉人孙乃东提交的银行转账记录两份、孙乃东的微信聊天记录以及代理律师的手机短信、撤诉申请书、邮寄回执、跟踪单、孙乃东的微信聊天记录，上诉人对真实性没有异议，对银行转账记录、撤诉申请书、邮寄回执、跟踪单本院予以采信，对微信聊天记录及手机短信，因与本案不具有直接关联性，本院不予采信。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，一审审理期间，孙乃东、蔡相平就案涉纠纷自行达成和解，双方同意在法院没有出判决书的前提下，由蔡相平向孙乃东给付22000元以解决纠纷。蔡相平向孙乃东给付22000元后，孙乃东遂向一审法院申请撤回起诉。2020年12月23日，一审法院签收撤诉申请书。本院还查明，一审法院向双方当事人邮寄送达判决书时间亦为2020年12月23日。二审审理过程中，孙乃东、蔡相平一致陈述，第四年下半年孙乃东缴纳租金8.5万元。本案二审的争议焦点是：1.本案双方在一审判决之前已经和解并结清款项，是否可以以和解协议内容确定双方权利义务；2.被上诉人孙乃东是否差欠租金，是否可以从水电押金中扣减相应数额；3.上诉人蔡相平是否应当返还显示屏。本院认为：关于争议焦点1，根据双方在庭审中的一致陈述，双方达成和解是在法院没有出判决书的前提下，故双方达成的和解是附条件的民事法律行为。由于一审判决已经作出，上诉人蔡相平对一审判决不服提起上诉，且二审中明确表示不同意按照和解协议履行，应当认定双方达成的和解协议未生效，被上诉人主张以和解协议的内容确定双方权利义务没有事实和法律依据。关于争议焦点2，本案孙乃东与蔡相平签订的承包合同约定，后2年视生意情况，如生意好，租金调整至18万元。由于生意好的标准不明确，蔡相平也未提交充分证据证明孙乃东经营后两年生意好，故其依承包合同约定主张后两年租金为每年18万元缺乏依据。从孙乃东提交的微信记录以及庭审中孙乃东的陈述来看，孙乃东自认后两年每年租金为17.5万元，应当认定后两年租金标准为每年17.5万元，其中含1万元招待费。对于孙乃东实缴租金情况，第四年租金，双方一致陈述，孙乃东上半年缴纳7.5万元，下半年缴纳8.5万元，应当认定孙乃东实际缴纳16万元；第五年租金，孙乃东称第五年上半年缴纳8万元，下半年缴纳9万元，但蔡相平仅认可收到上半年租金7.5万元、下半年租金8.5万元，由于孙乃东未能提交充分证据证明其第五年缴纳租金数额，应当以蔡相平认可的数额确定孙乃东第五年实际缴纳租金数额为16万元。因此，孙乃东尚欠租金数额总计为1万元，一审从蔡相平应返还的押金数额中扣减1万元并无不当。关于争议焦点3，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证证明责任的当事人应当承担不利的后果。上诉人蔡相平主张显示屏系孙乃东同意留下的，未能提交充分证据证实，应当承担不利的后果。一审判决蔡相平返还显示屏具有相应事实和法律依据。综上，蔡相平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人蔡相平负担。本判决为终审判决。审判长  王峰审判员  胥霞审判员  赵阳二〇二一年六月二十九日书记员  朱滢