湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初2469号原告：张藩，男，1984年8月2日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：许凤，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈颖，湖南芙蓉（常德）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：常德向美商业运营管理有限公司，住所地常德市武陵区南坪街道白马社区桃花路（美一天农贸市场2楼）。法定代表人：喻超，该公司总经理。委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。原告张藩与被告常德向美商业运营管理有限公司（以下简称向美公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张藩的委托诉讼代理人许凤，被告向美公司的委托诉讼代理人董志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张藩向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》。2.判令向美公司支付拖欠张藩的租金4930.38元（从2020年8月1日暂计算至2021年4月30日，实际计算至向美公司返还摊位之日）。3.判令向美公司支付违约给张藩造成的损失142元。4.本案诉讼费用由向美公司承担。向美公司辩称：1.对于第一项要求解合同，我公司不同意。要求解除合同，没有达到合同约定，也没有达到法律的约定解除合同的情况。我公司已经将部分摊位租给其他人经营，到现在为止我们也没有收取租金。2.针对张藩所欠租金情况属实，时间段也属实，但在2021年4月29日，我公司给张藩支付了一个月租金607.07元，尚欠租金是八个月，共计4856.56元。张藩起诉的租金是没有扣税的，我们以前所支付的租金也是扣税了的。3.我公司认为违约金过高，请求法庭依法调整,且违约金应当分段计算。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月28日，常德茗朗置业发展有限公司（甲方）与张藩（乙方）签订《美伊天农贸市场摊位经营权转让协议书》，约定乙方租赁甲方开发的白马湖美伊天农贸生鲜超市的摊位经营权，租赁期限20年，租赁期满后免费自动延续20年，该摊位编号为126-73号，建筑面积为6.59㎡，承租该摊位经营权最终费用为100000元。同日，张藩（甲方）与向美公司（乙方）签订《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》，约定甲方将白马湖美伊天农贸生鲜超市摊位编号126-73号的摊位（建筑面积6.59㎡）委托乙方经营。委托经营期限为20年，从合同签订之日起至2037年9月16日止。委托经营期限分为五个阶段：第一阶段自本合同签订之日起至第三年满之日止（共三年），为市场培育期，此阶段委托经营收益已由开发商支付给甲方，乙方不再向甲方支付；第二阶段第三年满之日起至第五年满之日止（共二年），为市场过渡期；第三阶段第五年年满之日起至第十年满之日止（共五年）；第四阶段第十年满之日起至第十五年满之日止（共五年）；第五阶段第十五年满之日起至第二十年满之日止（共五年）。第二阶段至第五阶段的收益方式均为基础租金收益（甲方委托乙方对外招租的底限租金）和增值租金收益（乙方有效实施市场统一招商、推广、经营管理后实现的实际租金扣除甲方运营管理费后超出甲乙双方约定的基础租金收益的增值部分），基础租金收益分别为98元/月/㎡、112元/月/㎡、126元/月/㎡、133元/月/㎡，当增值收益大于基础租金收益，增值租金收益的60%由甲方享有，40%由乙方享有。基础租金收益按季度支付，为每季度最后一个月的28日或之后五个工作日；增值租金收益按年度结算，为结算年度期满之日起60日内，乙方根据增值租金收益进行结算和分配。委托经营期限内，甲方有权在每满5年之前的30日内以书面形式向乙方提交《解除委托经营申请书》，乙方应当尊重甲方的选择。乙方未按本合同的约定支付甲方委托经营收益，应当按照中国人民银行规定的逾期贷款利率标准赔偿甲方经济损失。2020年7月28日，向美公司向张藩支付了截至2020年7月31日止的基础租金收益，此后再未支付租金，双方以致成讼，张藩诉至法院，提出前列诉讼请求。在本案审理过程中，向美公司于2021年4月29日向张藩支付了一个月的基础租金收益607.07元（已代扣代缴税费），张藩对此予以认可，同意抵扣一个月基础租金收益，向美公司尚欠张藩自2020年9月1日起至2021年4月30日止的基础租金收益4856.56元（607.07元×8个月，张藩当庭确认以代扣代缴税款后金额为准）。以上事实有到庭当事人的当庭陈述、《美伊天农贸市场摊位经营权转让协议书》、湖南增值税普通发票、《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》等证据在卷佐证。本院认为，向美公司与张藩签订的《白马湖美伊天农贸生鲜超市委托经营管理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。张藩依约向向美公司提供了摊位，向美公司应当支付租金，故对张藩要求向美公司支付租金4856.56元及违约损失的诉讼请求，本院予以支持。对于张藩要求解除合同的主张，向美公司与众多业主签订委托经营管理合同，并对整个农贸市场进行装修统一对外招商，将部分摊位出租给其他人，现解除合同不利于双方合同目的的实现；同时，双方约定的合同解除条件并未成就，且向美公司在诉讼过程中履行了部分义务，故综合平衡各方利益，对此主张，本院不予支持。关于违约损失，虽在合同中约定按照中国人民银行规定的逾期贷款利率标准赔偿经济损失，但该标准并不明确，且向美公司请求调整违约损失，现张藩主张按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率标准即年利率3.85%计算，符合法律规定，本院予以支持。向美公司关于违约金应分段计算的抗辩，符合合同约定，本院予以采纳。违约金应按照合同中约定的基础租金收益“为每季度最后一个月的28日或之后五个工作日”分段计付，即：从2020年9月29日起至2020年12月29日止，以1821.21元为基数按年利率3.85%计付17.53元；从2020年12月30日起至2021年3月30日止，以3642.42元（1821.21元×2）为基数按年利率3.85%计付35.06元；从2021年3月31日起至2021年4月30日止，以5463.63元（1821.21元×3）为基数按年利率3.85%计付为52.59元。综上，截止2021年4月29日止的逾期给付违约金共计105.18元（17.53元+35.06元+52.59元）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、常德向美商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张藩给付截至2021年4月30日止的基础租金收益4856.56元及违约金105.18元；二、驳回张藩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由常德向美商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  曾淑芳二〇二一年六月二日法官助理裴国芳书记员丁泠文附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。