黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0691民初1173号原告：黑龙江富丽达物业管理有限公司，统一社会信用代码：912306026848923366，住所地：黑龙江省大庆市让胡路区广厦小区A-7号商服楼17号商服。法定代表人：曲艳秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜焱艳，黑龙江远东律师集团（大庆）律师事务所律师。被告：姜晓丽，女，1981年1月25日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆高新区。黑龙江富丽达物业管理有限公司（以下简称富丽达公司）与姜晓丽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。富丽达公司的委托诉讼代理人姜焱艳，姜晓丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。富丽达公司向本院提出诉讼请求：1.判决姜晓丽给付2016年至2020年的物业费12109元，违约金2205元（2016年12月31日至2020年12月31日）；2.判令姜晓丽按日3‰标准支付违约金至实际偿还之日3.诉讼费用由姜晓丽承担。事实和理由：2013年8月16日，大庆市大正房地产开发有限公司（以下简称大正公司）与大庆惠泽物业服务有限公司（以下简称惠泽公司）签订北国之春奥特莱斯城市商业综合体（丽都国际公馆）《前期物业管理服务合同》，合同约定，委托管理期限自2013年10月1日至2016年9月30日，高层住宅物业管理费每年每平方米24.732元，逾期交纳的，自逾期之日起按应缴费用干分之三加收滞纳金。后丽都佳苑业主委员会成立，富丽达公司与丽都佳苑业主委员会分别于2016年3月1日、2019年10月22日签订了两份《物业管理服务委托合同》，约定委托管理期限分别为，自2016年9月30日至2019年9月30日、自2019年9月30日至2022年9月30日，高层住宅及商户房屋管理费每年每平方米24.372元，逾期交纳的，自逾期之日起每天按物业管理费的千分之三交纳违约金。合同生效后，富丽达公司为丽都佳苑小区提供物业管理服务至今，履行了管理服务义务，经多次催要物业费未果，故诉故诉至法院。姜晓丽辩称：其自2016年至今未交纳物业费的事实存在，原因是其房屋漏水一直未维修，富丽达公司的服务未达到标准，小区存在多项隐患，门禁系统至今不能使用；其家中窗户玻璃损坏两块，富丽达公司只更换了一块；因其不存在违约行为，故不同意支付违约金。富丽达公司向本院提交如下证据：1.商品房合同备案证明一份，欲证明大庆高新区丽都佳苑2-2-401室服务系姜晓丽所购买房屋，该房屋面积99.08平方米，应按此房屋面积交纳物业服务费。经质证，姜晓丽对证据无异议。本院对该份证据予以确认。2.惠泽物业公司转让协议书一份、有限责任公司变更登记审核表一份、企业名称变更核准通知书一份，欲证明经五方协议，惠泽公司转让于王宜文，由其担任公司法人代表，从2016年1月1日开始介入丽都佳苑小区管理并收取物业费，其后因经营服务产生的债权、债务由王宜文承担，富丽达公司具有收取2016年起物业管理服务费的资格。2016年2月23日，经大庆市萨尔图区市场监督管理局核准，惠泽公司名称变更为富丽达公司，权利义务由富丽达公司承继，姜晓丽作为小区业主，享受富丽达公司提供的物业服务的同时，应依法履行交纳物业费的义务。经质证，姜晓丽表示更换物业一事其不知情。本院对该组证据的真实性予以确认。3.催缴物业费通知单一份、律师函一份，欲证明富丽达公司履行了书面通知义务，姜晓丽拒不交纳，已构成违约，应依法交纳物业费及逾期违约金。经质证，姜晓丽对证据的真实性无异议，表示其收到过该通知单，富丽达公司服务不达标，其不存在违约。本院对该组证据的真实性予以确认。4.《前期物业管理服务合同》一份、《物业管理服务委托合同》两份，欲证明2013年8月16日，大正公司与惠泽公司签订了《前期物业管理服务合同》，委托管理期限自2013年10月1日至2016年9月30日，惠泽公司提供物业服务的同时有权按每年每平方米24.732元收取物业费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金，姜晓丽2016年没有交纳物业费，应依法交纳并承担违约责任。2016年3月1日及2019年10月22日，丽都佳苑小区业主委员会与富丽达公司分别签订《物业管理服务委托合同》两份，两份合同均约定，业主委员会委托富丽达公司实行物业管理事宜，委托管理期限分别为2016年9月30日至2019年9月30日、2019年9月30日至2022年9月30日，富丽达公司提供物业服务的同时有权按每年每平方米24.372元收取物业管理费，业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应按物业管理费的千分之三交纳违约金，该合同对全体业主具有法律效力。现富丽达公司已经依约履行了义务，姜晓丽在2016-2020年均没有交纳物业费，应依法交纳并承担违约责任。经质证，姜晓丽对对证据的真实性无异议，但认为富丽达公司服务不达标。本院对该组证据的真实性予以确认。5.大庆市物价监督管理局《关于丽都佳苑小区前期物业服务收费标准的批复》一份，欲证明2015年10月26日，大庆市物价监督管理局发文批复，惠泽公司的收费标准确定为高层每月每平方米2.06元，有效期至2016年9月30日，富丽达公司按此标准收取物业费。经质证，姜晓丽对证据不予不认可，认为收费标准过高，小区服务不达标。本院对该份证据的真实性予以确认。姜晓丽向本院提交如下证据：视听资料四份（视频资料）、照片一张，欲证明其房屋漏雨，小区内车辆乱停。经质证，富丽达公司对证据有异议，认为此证据来源不明，不能证明是在姜晓丽家中和小区拍摄。房屋质量问题属于开发商的问题，应向开发商主张权利。因姜晓丽提交的此组证据存于其手机中，本院要求其于庭审后三日内将相关证据以能够留存的形式提交本院，其逾期未提交，故本院对该组证据不予确认。本院经审理认定事实如下：姜晓丽系大庆高新区丽都佳苑2号楼2单元401室房屋所有权人，房屋建筑面积为99.08平方米，其拖欠2016年至2020年期间的物业费未交纳。2013年8月16日，涉案房屋所在小区的看房企业大正公司与惠泽公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定，惠泽公司为涉案小区提供前期物业管理服务，期限自2013年10月1日至2016年9月30日，物业费标准为每年每平方米24.732元。2016年1月29日，惠泽公司与王宜文、李晓峰、陈立新、赵勇签订《惠泽物业公司转让协议书》，惠泽公司将该公司转让于王宜文；协议记载，惠泽公司与王宜文已于2015年12月31日前实际完成丽都佳苑小区的交接，王宜文自2016年1月1日起介入该小区管理，开始收取物业管理费。2016年3月1日，丽都佳苑小区业主委员会与富丽达公签订《物业管理服务委托合同》，约定由富丽达公司为涉案小区提供物业管理服务，期限自2016年9月30日至2019年9月30日，物业费标准为每年每平方米24.372元，业主逾期不交纳物业费，从逾期之日起每天按管理费的3‰交纳违约金。2019年10月22日，丽都佳苑小区业主委员会与富丽达公司签订《物业管理服务委托合同》，约定由富丽达公司为涉案小区提供物业管理服务，期限自2019年9月30日至2022年9月30日，物业费标准为每年每平方米24.372元。另查，2016年2月25日，惠泽公司更名为富丽达公司，法人代表由李晓峰被告为王宜文，2016年6月30日变更为曲艳秋。本院认为，大正公司与惠泽公司签订的《前期物业管理服务合同》、富丽达公司与丽都佳苑业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，合同当事人应当按约定履行各自的义务。富丽达公司系由惠泽公司更名而来，其在上述合同签订后，亦实际提供了物业服务，故姜晓丽应按相关标准缴纳物业费。关于其主张的房屋漏水一直未修复、小区服务不达标等问题，本院认为，姜晓丽未能证实漏水系因富丽达公司的过错所导致，亦未能证实其所称的服务不达标一事持续的时间、范围及应减收的物业费金额，故本院对其该项主张不予支持。关于利息，富丽达公司自愿放弃关于利息的诉请，属当事人对其自身权利的处分，本院予以确认。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：姜晓丽向黑龙江富丽达物业管理有限公司给付2016年至2020年期间的物业费12109元。上述款项于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取79元，由姜晓丽负担51元，由黑龙江富丽达物业管理有限公司负担28元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。（本案所涉币种均为人民币）审判员 孙 超二〇二一年六月二十九日书记员 侯海涛附法律条文:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。