广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初10375号原告：蔡晓芳，女，1989年11月29日出生，汉族，住广东省怀集县××××××××××××××，公民身份号码450××××××××××××824。委托诉讼代理人：谢祚兵，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：何健珊，广东龙浩律师事务所律师。被告：张敏祥，男，1985年9月12日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××213。委托诉讼代理人：雷秋生，河南明信律师事务所律师。第三人：佛山市柏裕房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××××××，统一社会信用代码9144××××××××××T79M。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：董广兴，男，公司员工。原告蔡晓芳与被告张敏祥、第三人佛山市柏裕房地产中介服务有限公司（以下简称柏裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月9日公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人谢祚兵、被告委托诉讼代理人雷秋生、第三人委托诉讼代理人董广兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.原被告双方签订的《房屋买卖合同》于2021年4月1日解除；2.被告向原告退还定金40000元；3.被告向原告支付违约金118800元（按房屋成交价1188888元的10%计算）；4.被告向原告支付中介费损失3000元；5.被告向原告支付律师费3000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2021年1月15日，原被告双方签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买被告名下的位于佛山市南海区××××××××××房，并由第三人提供经纪服务。双方在合同中明确约定了物业地址、成交价款、付款方式及双方的权利义务以及违约责任等。合同签订后，原告于当天向被告支付了定金40000元，被告向原告出具了收款证明。原告也向中介公司支付中介费3000元。根据双方合同约定，被告应在2021年2月10日前配合原告到银行办理按揭手续。原告、原告亲戚石有叶以及中介方多次催促，被告均不予答复配合，并向中介方多次明确表示不再出售涉案房屋予原告。原告认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》不违反法律强制性规定，真实有效，应当受法律保护。被告拒不配合办理银行按揭事项已经构成根本性违约。根据原被告双方签订的《房屋买卖合同》第五条第1款，“卖方在签署本合同收取定金后不按合同条款或拒绝出售予买方，则视为卖方违约，卖方应按本合同之有关违约规定承担违约责任，须退还买方已付之定金，另再赔偿同等金额违约金或本合同成交价10%金额给买方以弥补买方之损失”。据此，被告拒不配合办理银行按揭的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告辩称，被告不构成根本违约，不应承担违约责任，原告没有提供证据证明其向哪一家银行申请银行贷款、贷款审批程度、其自身是否符合银行放贷条件，因此被告没有办法配合其办理银行按揭，无法办理银行按揭的根本原因在于原告。双方在签订合同过程中，没有约定一方未按时协助办理贷款手续，应当承担合同第5条第1款的违约责任，仅因被告不愿意配合办理贷款手续，不予答复就认定被告违约的证据不足，被告仅同意退还40000元。如果法院认为被告违约，也不能支持原告的全部诉请。根据民法典第584、585、588条的规定，原告仅支付定金40000元并没有实际支付剩余房款，原告也没有履行合同主要义务，且被告也没有因为没有协助办理贷款而额外获得利益，原告就其主张的违约损失按照房屋成交价的10%计算，没有提供充足证据予以证明其实际损失，原告主张的违约金过高，依据合同约定主张118800元理据不足。原告的损失应当为至交付定金之日起以40000元为基数按照全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率4倍计算。房屋买卖合同是第三人提供的格式化合同，违约责任也是按房屋成交价的10%计算，该约定不是被告真实意思表示，其中特别约定如果原告违约，却不用承担任何违约责任，对于违约责任过高造成的损失，应当根据诚信、公平原则坚持依补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，意思自治为由，而放任由第三人约定的过高的违约金。本案中介费、律师费没有合同约定，应由原告承担。第三人述称没有意见。诉讼中，第三人无证据材料提交，原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2021年1月15日，被告（卖方）、原告（买方）与第三人（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：买方以总价1188888元向卖方购买位于佛山市南海区××××××××××房；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁及解除抵押等事项处理完毕，从而保证该物业交易完成后买方无须对上述事项负责，否则卖方应赔偿买方由此而引起的一切损失；买卖双方均同意按银行按揭付款方式收付楼款，部分定金40000元，买方应在签署本合同时支付给卖方；定金余额20000元，买方须在2021年2月15日前支付给卖方；买卖双方应于2021年2月10日前签订银行《购房抵押贷款合同》办理买方银行贷款申请手续，并提交贷款所需全部资料及支付贷款所需费用，买方应按经纪方指定之按揭机构办理贷款申请手续，并向银行申请828888元的银行按揭贷款（金额以银行批准的结果为准）；首期楼款（不含定金）：300000元，经银行审批出具同意贷款通知书后，买方需在该物业交易过户成功受理当天支付给卖方，最终金额需结合银行同意贷款金额而确定；楼价余款（即银行贷款额）828888元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划账放款给卖方银行账户；买卖双方需在2021年4月15日前到房管部门办理交易过户手续，如因政府部门原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延；买方应在签署本合同当天向经纪方支付中介服务代理费及咨询费3000元；卖方在签署本合同收取定金后不按合同条款或拒绝出售予买方，则视为卖方违约，卖方应按本合同之有关违约规定承担违约责任，须退还买方已付之定金，另再赔偿同等金额违约金或本合同成交价10%金额给买方以弥补买方之损失。买方不按本合同规定履行合同，则视为买方违约，买方应按本合同的有关违约规定承担违约责任，卖方有权没收买方已付之定金或追讨买方按本合同成交价10%金额给卖方，且有权再将该物业售予任何人。等等。同日，被告出具收款证明确认收到原告定金40000元。2021年2月22日，第三人员工通过微信询问被告“按揭那边你老婆签名没有”，被告回复“她不肯”。后第三人员工多次询问被告进展，但被告均未回应。2021年3月31日，原告通过微信向被告告知，“根据合同约定，贵方应于2021年2月10日前配合协助我本人去按揭银行办理按揭手续，现经我亲戚石有叶，中介公司多次催出贵方，要求贵方配合我本人办理按揭手续，贵方一直不予答复，并多次明确告知中介因你老婆不同意，不继续履行合同，不出售房产给我，现我本人最后一次催促你限你收到本信息后，2日内配合我去按揭银行办理按揭手续及之后的房产过户手续，逾期不协助或者不回复，则视为贵方违约，我本人将按双方签订的房屋买卖合同约定，向贵方主张权利要求贵方承担损失。”，被告回复“你们把我打得这么痛，我要告你们。”等等。2021年4月23日，原告提起本案诉讼，本案起诉状及应诉材料于2021年5月21日送达予被告。诉讼中，被告陈述，双方约定在2021年2月10日前签订银行贷款合同，但原告没有向银行提出贷款请求，因为房屋贷款银行需要审查原告的资质是否符合贷款条件，但是在2月10日前原告没有向银行提出，截至今天原告也没有证据证明是哪一家银行批准其贷款申请；原告向汇和按揭公司申请贷款，但按揭公司也没有邮寄材料给被告，之后原告多次要求被告配合，但被告担心资金安全，也没有收到按揭公司的材料；因为被告及其配偶认为合同约定是向银行贷款，并不是向中介贷款公司申请贷款，也没有收到材料，故被告配偶没有签名。第三人陈述，由第三人找第三方按揭公司，按揭公司匹配相应的银行，不需要向买卖双方寄任何资料，仅需要买卖双方到银行签订按揭合同；2021年2月6日被告说已经回来老家，所以双方无法在2月10日向银行办理按揭；2月20日第三人又联系被告，被告说还在老家，而且老婆也不同意签订按揭合同；之后再联系被告，被告说物业告知他房屋上有违建，需要拆除违建部分，相关的拆除费用能否由买家出；经过第三人与买方的沟通，买方不同意后，卖方问能否解除合同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉案合同约定“买卖双方应于2021年2月10日前签订银行《购房抵押贷款合同》办理买方银行贷款申请手续”，但根据各方的陈述及微信聊天记录，原告及第三人在该时间前后均多次催促被告继续交易，配合办理银行贷款，但被告未配合办理。被告抗辩原告没有提供证据证明其向哪一家银行申请银行贷款、贷款审批程度、其自身是否符合银行放贷条件，故没有办法配合其办理银行按揭，该理由并非被告拒绝配合交易的合理理由。现合同未能继续履行的原因在于被告，其行为已构成根本违约，原告请求解除涉案合同，本院予以支持，并确认涉案合同关于房屋买卖事项约定于被告收到本案应诉材料当日即2021年5月21日解除。合同因被告根本违约而解除，被告应返还已收购房款予原告，并承担违约责任，本院对原告诉请被告返还已付的定金40000元予以支持。涉案合同虽约定“卖方在签署本合同收取定金后不按合同条款或拒绝出售予买方，……须退还买方已付之定金，另再赔偿同等金额违约金或本合同成交价10%金额给买方以弥补买方之损失”，但原告仅支付款项40000元，本院综合考量合同的履行及解除情况、被告在合同履行过程中的违约行为、原告的损失情况及房地产交易市场情况，确定被告按已付的定金标准向原告支付违约金40000元，原告诉请超出核定部分，本院不予支持。涉案合同未约定违约方应承担中介费、律师费，原告主张上述费用没有合同依据，也未提交付款凭证，故本院对原告主张被告应承担中介费、律师费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告蔡晓芳、被告张敏祥与第三人佛山市柏裕房地产中介服务有限公司于2021年1月15日签订的《房屋买卖合同》项下关于房屋买卖事项约定于2021年5月21日解除；二、被告张敏祥应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金40000元予原告蔡晓芳；三、被告张敏祥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金40000元予原告蔡晓芳；四、驳回原告蔡晓芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16623.18元，减半收取计8311.59元、财产保全费1320元，合计9631.59元（原告已预交），由原告负担25元，由被告负担9606.59元并应于本判决发生法律效力之日起十日内付还给原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二一年六月十八日书记员  陈嘉瑜