广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0621民初343号 原告：黄某，男，1975年出生，壮族，住广西上思县。 委托诉讼代理人：韦堂佳，广西北仑律师事务所律师。 原告：黄某梅，女，1973年出生，壮族，住广西上思县。 被告：广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司,住所地广西上思县思阳镇中华南路明江社区（那婆组），统一社会信用代码914506006976381852。 法定代表人：李前锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏强，广西心田律师事务所律师。 原告黄某、黄某梅与被告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司（以下简称万蝶谷公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告黄某及其委托诉讼代理人韦堂佳，原告黄某梅，被告万蝶谷公司的委托诉讼代理人苏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告万蝶谷公司向原告支付违约金72414元；2.本案的案件受理费由被告承担。事实与理由:2016年12月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人将上思县中华南路民族中学东侧“名凯御景”住宅小区3幢A单元11层1105号套房卖给买受人，房屋总价451635元，首付135635元，按揭贷款支付316000元。同日，双方签订《购房分期还款说明书》，实行优惠5万元，约定房屋总价401635元，首付85635元，按揭贷款支付316000元。合同约定2017年6月30日交房，如逾期则出卖人按日向买受人支付全部房价万分之三的违约金。签订合同和《购房分期还款说明书》后，原告按《购房分期还款说明书》的约定，交清首付款和按揭贷款支付，被告在2019年2月21日向原告发放《入伙通知书》，之后才交付房屋。被告逾期交房时间为601天，应向原告支付违约金72414元。经追索未果，现向请人民法院提起诉讼。 被告辩称，一、原告主张的违约金过高，应当予以调整。原告未举证证明被告延期交房给其造成的损失，故应参照本地同等面积房屋的租金计算违约金，如按双方约定延期交房违约金按房屋销售总价的日万分之三计算，实属过高；如按房屋销售总价的日万分之一点五计算，则比较接近原告在外租房的费用。二、根据合同第十一条约定，逾期交房如存在不可抗力因素，应扣减相应天数。自原、被告签订合同之日至约定交房之日止，有中雨以上天气15天，为不可抗力因素，应予以扣减。三、被告在其房屋达到交房条件后，第一时间通知原告来收房，根据入伙通知书约定的时间，被告于2018年10月16日通知原告收房。虽然原告在2019年2月21日才来收房，但是当时对于被告所通知的2018年10月16日来收房没有异议。原告在验房合格后收房，收房后不存在任何经济损失，因此违约金应当计算至被告通知原告收房之日止。本案适用简易程序，原告变更诉讼请求已超过举证期限。综上所述，被告认可逾期交房的违约金为27592元，计算方式为：401635元×0.15‰×458天=27592元。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述的事实向本院提供以下证据：1.身份证复印件，证明原告身份信息；2.《商品房买卖合同》，证明原被告签订合同及合同约定的权利义务；3.《购房分期还款说明书》和《收据》，证明房屋总价及房款支付期限、购房首付款已付清；4.《借款协议书》、《借款收据》和《承诺书》，证明原告向被告借款支付购房首付款；5.《购房借款合同》和《借款借据（转款凭证）》，证明按揭贷款支付部分已付清；6.《入伙通知书》，证明交房时间。 被告为其辩解向本院提供以下证据：1.《气象资料证明书》，证明自原、被告签完合同起至约定交房之日止，有中雨以上天气15天，应当予以扣除；2.（2018）桂0621民初743号民事判决书，证明上思县人民法院曾认为中雨以上天气为不可抗力因素，应当扣减，且双方约定的违约金过高应当予以调整。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、3-6无异议，但认为证据4、5可以反映出原告存在逾期支付被告首付款，产生一定的违约金，证据6说明原、被告双方达成新的交房约定，原告同意收房，违约天数应计算到该日止；对证据2不予认可，认为合同对延期交房的情形已做约定，应当按实际交付的房款的万分之三为定。原告对被告提供的证据1的真实性交由法院核实，但认为该证据不能证明被告的主张，15天有中雨天气，不能作为延期交房的理由；对证据2不予认可，认为该判决不是最高人民法院指导性案例，不能作为本案判决参考依据。 双方当事人对原告提供的证据1、3-6均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据，本院认证如下：原告提供的证据2、被告提供的证据1-2与本案有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黄某、黄某梅向被告万蝶谷公司购买上思县思阳镇中华南路名凯御景3幢A单元11层1105号房，双方于2016年12月23日签订一份《商品房买卖合同（预售）》。合同第五条约定：“总金额为451635元。”合同第八条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。”合同第十一条约定：“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款……同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”根据双方签订的《购房分期还款说明书》以及庭审中原、被告的确认，该房实际总金额为401635元，其中首付款85635元，余款316000元。之后，原告通过借款以及向银行贷款等方式向被告支付购房款共计401635元，即购房款已支付完毕。2019年2月21日，被告向原告送达《入伙通知书》，载明：“……具体交付事宜通知如下：1.我们将于2018年10月16日至2018年10月16日办理交付手续；2.具体时间为：9:00-11:00（周末、节假日正常办理）；3.由于办理本次物业交付手续的业主较多，为节约您宝贵的时间，我公司邀请您于2018年10月16日办理物业交付手续；4.物业交付地址：名凯御景物业服务中心……”两原告于2019年2月21日实际收房。被告主张在2018年10月16日已收到楼房竣工验收的合格证。 另查明，2016年12月23日合同签订后至合同约定的交房日（2017年6月30日）期间，出现中雨（日降雨量10毫米）以上降水天气的天数为16天。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，因合同签订之日以及所约定的交房期限均在民法典实施之前，因此本案应适用民法典生效以前的法律、司法解释的规定。原告黄某、黄某梅与被告万蝶谷公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当按照约定履行自己的义务。 关于被告是否应赔偿原告违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告逾期交付房屋的免责事由仅为不可抗力。被告作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的事由，也应证明该事由已实际影响到施工。根据被告提供的气象资料证明书，可知本案《商品房买卖合同（预售）》签订后，施工过程中确实存在足以影响施工的气象事由。综合考虑气象资料所体现的气象事由及施工所需气候条件等因素，本院酌情考虑中雨以上降水天气作为被告延期交房的合理事由。因此，扣除中雨以上天气影响施工的16天外，被告可合理顺延交房的天数共16天，即被告最迟应于2017年7月16日向原告交付符合约定条件的房屋。根据合同第八条、第十条约定，被告在交付该商品房时，应当向原告出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。2019年2月21日，被告在向原告交付房屋时，虽未向原告出示上述文件材料，但原告并未对此提出异议，亦未拒绝接收案涉房屋，结合原告已实际入住该房的情况，对原告诉请逾期交房违约金计算至起诉之日止的主张，本院不予支持。逾期交房违约金应以实际交房之日为截止点。自2017年7月16日至2019年2月21日，被告实际逾期交房共585天，已构成违约，应向原告承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。因双方约定的违约金过高，本院将违约金调整为按全部房价款日万分之一点五计算。故被告应向原告支付的违约金为401635元×0.15‰×585天=35243.47元。对于原告超出这一数额的主张，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司向原告黄某、黄某梅支付逾期交房违约金35243.47元； 二、驳回原告黄某、黄某梅的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费805元（原告已预交），由原告黄某、黄某梅负担413元，被告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司负担392元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费1610元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴世耿 二〇二一年六月三日 法官助理 韩明秀 书 记 员 陈晓晓