贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初2438号 原告：李成芬，女，汉族，1971年11月7日生，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：徐红灵，贵州唯通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐斌，贵州唯通律师事务所律师。 被告：遵义金势商业管理有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区忠庄街道办事处海尔大道金地华城A座3号楼3楼，统一社会信用代码91520300580684946A。 法定代表人：付志友，总经理。 被告：遵义市九园房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道九园国际金地华城A座2-5、2-6、2-7号，统一社会信用代码9152030072212139XA。 法定代表人：吴义沙，总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：张勇，贵州名城（播州）律师事务所律师。 原告李成芬与被告遵义金势商业管理有限公司（以下简称金势公司）、遵义市九园房地产开发有限责任公司（以下简称九园房开）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李成芬的委托诉讼代理人徐红灵、徐斌，被告金势公司、九园房开的共同委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李成芬向本院提出诉讼请求：一、被告金势公司支付原告李成芬从2020年1月1日起至2020年12月31日止的租金53940元；二、被告九园公司对上述债务承担保证责任；三、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：九园公司将其开发的位于遵义市红花岗区××商铺采取“产权式商铺销售模式”，即九园公司将整体商业建筑物分割为若干独立的部分销售，业主购买并办理产权登记后并不直接经营，而是由专门的公司回租经营管理，业主获得定期、定额的租金回报。2012年7月22日，原告购买该楼盘××号商铺后，与金势公司签订《商铺委托租赁合同》约定：由金势公司对原告购买的房屋回租，整体运作招商经营，金势公司固定支付原告租金回报；租期10年，从2012年7月22日起至2022年7月21日止；前两年租金用于冲抵向九园公司的购房款；第三年开始，每季度（3个月）支付租金16856元，金势公司代扣20%税收后，每季度实际租金为13485元；租金支付时间为每季度的第一个月15号前支付。同日，九园公司与原告签订了《担保合同》约定：如金势公司无法按约定时间支付回报时，由九园公司支付。合同履行中，金势公司与原告又达成补充约定：从原来的每季度（3个月）付一次租金，改为每半年（6个月）付一次租金，支付时间改为每年5月底和10月底支付，半年应支付的租金为26970元。前几年都能顺利支付，从2020年起就开始不正常。2020年上半年，金势公司称新冠疫情影响要求减免两个月的租金，原告未答应，金势公司至今不按补充协议约定的支付全年租金，构成违约。双方签订的合同，虽然标题名称叫《商铺委托租赁合同》，但从约定的内容来看，原告将商铺交给金势公司占用、使用、收益，金势公司定期、定额支付租金回报，故合同的法律性质是租赁合同。被告从2020年1月1日至2020年12月31日已经使用了租赁房屋，应当支付尚欠的租金53940元。 被告金势公司辩称，对原告起诉事实无异议，2020年上半年收疫情影响是公众公知的事实，其余55户都已书面同意扣减2个月，根据合同履行的不可抗力因素及公平公正原则，应当扣减2个月租金。因受疫情影响56户案涉租赁商铺租金标准已严重下降，现作为受托人的公司如按照合同标准继续向56户原告支付租金将出现严重收支不平衡，故请求予以调整该租金标准。 被告九园房开辩称，56户原告已经在履行期满6个月后提请诉讼，我司不承担担保责任，我司的保证责任未经股东会决议通过，为无效保证行为，依法不承担保证责任。 本院认定事实如下，位于遵义市红花岗区××项目由被告九园公司开发。商铺销售经营模式为出售给业主后，再由被告金势公司承租，统一经营，向业主支付租金。被告九园公司对租金承担担保责任，并承诺有条件回购业主商铺。原告于2012年7月22日购买了被告九园房开开发的位于遵义市红花岗区××商铺，同日，原告（合同甲方，委托方）与被告金势管理公司（合同乙方，受托方）签订《××商铺委托租赁合同》，合同约定：原告将位于遵义市红花岗区××商铺委托被告金势管理公司代为租赁管理，九园国际二期商铺的委托期限自2012年7月起至2022年7月止，委托租赁第三年至第十年各季度的回报额为16856元；支付形式及时间为甲方的收益（回报），乙方应按季度支付，即每季度的第1个月15号前，将该季度的回报一次性支付给甲方；产生的税费由双方按法律规定各自承担；双方还约定了其他权利义务。同日，原告（合同甲方，委托方）与被告金势管理公司（合同乙方，受托方）、九园房开公司（合同丙方，担保方）签订《××商铺担保合同》，合同约定乙方于2014年7月起向甲方支付相应回报，委托期限内各年回报率均为10%，税后为13484.80元；如乙方无法按约定时间向甲方支付回报时，由丙方（担保方）支付。后金势管理公司（甲方）与原告（乙方）及九园房开公司（丙方）签订《补充协议》，协议约定支付原告租金时间变更为2018年起每半年支付一次（每年五月底和十月底支付），并约定每年五月底和十月底，如未超出十五日内不计算违约责任，反之违约责任计算按银行同期贷款利息作为违约金支付给原告，原告在合同委托方签名捺印，被告金势管理公司在受托方加盖公章及法定代表人简小波的印章，被告九园房开公司加盖公司公章及法定代表人傅芝国的印章。同日，原告与被告九园房开公司还签订了《商铺回购协议》，约定：原告有权要求被告回购《商品房买卖合同》约定的商铺；应当在《商品房买卖合同》签订后第5年的第一个月提出，逾期未提出的视为放弃回购权；原告提出回购的，应当还清按揭贷款，被告在原告支付的总价款上浮15%作为回购价。前述合同签订后，原告依约将前述商铺交付给被告金势管理公司，并由被告金势管理公司以自己的名义进行委托租赁管理公司。2020年因疫情原因，被告与全体业主双方协商免租金2个月，其余业主均同意，被告金势管理公司支付了其他业主的租金至2020年6月30日，因原告未同意减免，被告金势管理公司未支付原告2020年1月1日至12月31日的商铺收益款，双方遂酿成讼争。 另外查明，九园房开公司成立于2000年3月，股东为原法定代表人傅芝国（持有公司98.0198%股份）、张玉强（持有公司1.9802%股份），2019年7月公司法定代表人变更为现法定代表人吴义沙，2019年10月，公司股东变更为吴义沙（持有公司98.0198%股份）、张玉强（持有公司1.9802%股份）。金势管理公司成立于2011年7月，股东为许恒后变更为付志友、季宪奎，公司高级管理人员为简小波、张玉强。 上述事实有原告提交的《××商铺委托租赁合同》、《××商铺担保合同》及《补充协议》、《商品房买卖合同》、《回购协议》、二被告工商登记信息截图等书证及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告与被告金势管理公司、九园房开公司签订的《××商铺委托租赁合同》、《××商铺担保合同》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，各方严格按合同约定履行各自义务，被告金势管理公司尚欠原告2020租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，本院对原告要求被告支付租金的请求予以支持，因2020年初新型冠状病毒肺炎疫情影响，本市进入突发卫生事件一级响应状态，随各项管控措施的施行，社会各行业均受到影响，根据《中华人民共和国合同法》第第一百一十七条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外”、第一百一十八条“因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定，因政府及有关部门为防止疫情而采取行政措施限制店面经营，该情形属于公共知晓的事实，应属于法律上的不可抗力导致合同不能履行的情形，结合其他业主实际减少两月租金的客观事实，本院对被告该项辩解理由予以采信，被告应当支付原告租金为13,484.80元×10/3=44,949.33元。 关于被告九园公司担保效力问题，庭审查明，涉案项目由被告九园房开公司开发，原告与被告九园公司签订《商品房买卖合同》购买商铺，被告九园公司承诺保证收益，并有条件回购，保证原告收益的方式为将众多业主所购商铺统一由金势管理公司管理，由金势管理公司向业主支付租金，九园公司为金势管理公司租金给付提供担保，原告正是基于对九园公司保证行为的信任而购买商铺，故被告九园房开公司的担保行为目的是为其商铺的顺利销售，同时，原、被告签订商品房买卖合同及担保合同时，九园房开公司股东为持有公司98.0198%股份的原法定代表人傅芝国和持有公司1.9802%股份的张玉强，张玉强同时又担任金势管理公司的高级管理人员，对担保行为系明知，根据《中华人民共和国公司法》第一百零三条“股东出席股东大会会议，所持每一股份有一表决权。但是，公司持有的本公司股份没有表决权。股东大会作出决议，必须经出席会议的股东所持表决权过半数通过。但是，股东大会作出修改公司章程、增加或者减少注册资本的决议，以及公司合并、分立、解散或者变更公司形式的决议，必须经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过”规定，因该担保系九园房开公司为自身经营行为所提供，且由公司持表决权的三分之二以上股东作出，系公司真实意思表示，故被告九园房开以没有股东决议，担保合同无效的辩解理由不能成立，本院不予采信。三方所签订的《担保合同》约定了“如乙方无法按约定时间向甲方支付回报时，由丙方（担保方）支付”的内容，根据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证判决”之规定，被告九园房开约定承担一般保证责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第一百零三条，《中华人民共和国担保法》第十七条之规定，判决如下： 一、由被告遵义金势商业管理有限公司于本判决书生效后十日支付原告李成芬租金44,949.33元； 二、由被告遵义市九园房地产开发有限责任公司在被告遵义金势商业管理有限公司财产依法强制执行仍不能履行前述债务时承担支付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费575元（已减半收取），由被告遵义金势商业管理有限公司承担500元，原告李成芬承担75元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 员 刘远贵 二〇二一年六月八日 法官助理 沈 妍 书 记 员 张 进