贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0324民初2257号原告（反诉被告）：正安县安安物业管理有限公司（以下简称“安安物业公司”）。统一社会信用代码：9152032409645492XA。住所地：正安县正安大道文昌社区七小区七鑫未来世界一期二组团B4栋一层。法定代表人：贾水江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾进维。被告（反诉被告）：姚艳，女，1992年8月13日生，汉族，初中文化，四川省岳池县人，住正安县凤仪街道办桃园社区正安印象Ｂ区7栋19-3号（户籍地：四川省岳池县）。被告（反诉原告）：何胜，男，1981年10月7日生，苗族，初中文化，贵州省正安县人，住正安县（户籍地：正安县）。系正安县人，个体工商户。委托诉讼代理人：陈思，系贵州宣典律师事务所律师。原告正安县安安物业管理有限公司与被告姚艳、何胜物业合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月7日下午14时30分在本院第十五审判庭公开开庭进行了审理。原告正安县安安物业管理有限公司委托诉讼代理人贾进维，被告姚艳、被告何胜及其委托诉讼代理人陈思到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告安安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告何胜支付原告物业费4975元；2、判令被告姚艳支付A13栋2-8号、2-9号、2-10号三间门面的物业费644元；3、判令二被告支付违约金561元，三项共计6180元；4、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告于2014年5月与开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为“七鑫未来世界一组团”小区提供物业管理服务，物业服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用。根据正安县发展和改革局批准《贵州省商品房销售收费公示表附表二》文件规定，一、涉案的A13栋2-5号商业用房，面积230.33m2。2016年被告姚艳之夫丁友华将该门面出租给被告何胜经营家具批发，租期为2016年6月-2022年9月。该门面欠物业费的时间为2019年7月1日至2020年9月5日（14个月4天，按1.5元/月/m2计），欠物业费4975元。二、被告姚艳系该小区A13栋2-8号、2-9号、2-10号三间门面业主，面积共计51.9m2，欠物业费644元。二被告得到原告的物业服务后，每月应向原告缴纳物业管理服务费，但至今二被告欠原告物业费未缴纳，原告经多次电话催收未果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告姚艳辩称：原告诉称的门面间数不属实，A13栋2-5号门面与2-8、2-9、2-10号门面实际是一间门面，是A13栋2-5号门面隔成的三间小门面。不存在原告诉称的2-8、2-9、2-10号三间门面。2-5号门面的面积为231.25m2，2-8、2-9、2-10号门面的面积是购房时房开商送的，未登房产面积，我也不知多少面积，我们只交大修基金，不应缴纳物业费。2-5号门面我已租赁给被告何胜，物业费由何胜缴纳。再是原告根本未对临街门面提供物业服务，2-5号门面至今漏水，原告一直未解决，因此，不同意原告的诉讼请求。被告何胜答辩并反诉称：我租赁2-5号临街门面用于经营家具批发属实，但不同意原告的诉讼请求，一是原告的服务存在瑕疵，缺乏缴纳物业费的前提基础；二是对原告诉称我欠缴物业费的时间及金额有异议，应双方核对后确认，并且需要原告提供相应的物业服务之后才予缴纳；三是2-8、2-9、2-10号门面是否为单独的房号，我不清楚，但不在我租赁范围，物业费与我无关；四、原告主张的违约金是在原告提供服务后，我不缴纳物业费后才能产生，我未缴纳原因是原告没有履行物业服务，连门面前的卫生都是由县综合行政执法局的环管所负责，我们交有卫生费。因原告未履行《物业管理合同》约定义务，导致2-5号门面严重漏水，造成装修及销售的家具受损，无法销售，我经营的“成都家具店”生意变差，承租门面中有18m2不能使用，从2019年9月至今，造成租金损失，故反诉请求：1、判令原告在30日内解决被告何胜所租赁门面的漏水问题；2、判令原告支付被告何胜装修、家具、家电损失8000元；经营损失20000元；租金损失6000元；装修损失26000元，共计60000元；3、反诉费由原告承担。原告安安物业公司答辩称：何胜反诉称的房屋漏水造成的损失，（2019）黔0324民初1701号民事调解书已明确由七鑫房地产开发公司支付给姚艳等4人10000元，并对楼顶板面漏水进行修复。2-5号门面房屋漏水，不属于原告的服务范围，调解书已明确责任，因此，请求驳回被告何胜的反诉请求。当事人双方为证明各自主张，围绕本诉及反诉依法向本院提供了如下证据，原告提供的证据有：《前期物业服务合同》1份、服务照片28张、（2019）黔0324民初2542号民事判决书1份、《物业管理服务协议》1份、（2019）黔0324民初1701号调解书1份；被告姚艳提供的证据有：《商品房买卖合同》、《房屋使用权转让协议》各1份；被告何胜提供的证据有：《门面租赁合同》1份、房屋受损照片10份、货运配送单1份、沙发送货单1份、工程报价单1份、垃圾处理费收据1份。本院经审理查明：2014年5月1日，原告安安物业公司与建设单位贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，贵州正安七鑫房地产开发有限公司选聘原告对七鑫未来世界商业、住宅小区实施物业管理服务。服务内容为：物业共用部分、共用设施设备、市政共用设施和附属建筑物构筑物、附属配套建筑和设施设备的维修、养护、运行、管理；公用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾收集和清运，排水管道、污水管道的疏通、交通秩序与车辆停放的管理等。各项服务内容的服务质量合格率和完好率分别为95%、98%，不低于95%。物业服务收费实行包干制，按月、按季、按年收取。收费标准按多层0.7元/月/m2、高层1元/月/m2（含电梯费）、商业物业1.5元/月/m2收取。并在合同二十一条约定，业主或物业使用人未按时如数交纳物业服务费的，应按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同有效期限为签协议之日起至后期业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务管理委托协议》生效时止。合同并约定了其他具体事项。合同签订后，原告入驻该小区服务至2020年9月4日止退出。现该小区由应安物业公司继续提供物业服务。涉案的A13栋2-5号门面系被告姚艳与案外人唐慧敏、邹德雄、丁友华四人共有，于2015年7月10日购买，建筑面积为231.52m2。原告所诉称A13栋2-8号、2-9号、2-10号实际为2-5号门面后面的地下室部分。2015年5月28日，七鑫房地产开发有限公司（甲方）将该地下室约213.72m2使用权转让给姚艳、唐慧敏（乙方），双方签订了《房屋使用权转让协议》，协议中明确，签订本协议，视为乙方认可甲方委托的物业公司对此进行管理服务。2016年8月7日，被告何胜租赁涉案的2-5号门面用于经营家具批发，与门面的产权共有人代表丁友华签订了《门面租赁合同书》，合同约定，租赁期6年，自2016年8月7日至2022年9月18日止，何胜在使用过程中产生的费用包括物管费等由何胜缴纳。因2-5号门面漏水，门面的四共有人向本院提起诉讼，经本院调解，以（2019）黔0324民初1701号民事调解书确定，由七鑫房地产开发有限公司支付漏水造成损失10000元，并对楼顶板面漏水进行修复。2019年6月21日，因涉案门面欠物业费未缴纳，原告向本院提起诉讼，本院以（2019）黔0324民初2542号民事判决书判决被告何胜支付原告2017年8月8日至2019年6月30日止的物业费共计8545.22元，由门面四共有人姚艳、丁友华、唐慧敏、邹德雄承担连带支付责任。并在判决书明确载明被告何胜提出的房屋漏水所造成的损失涉及财产损害赔偿，与物业服务合同是不同的法律关系，且被告何胜也未提供房屋漏水与原告的物业服务有直接因果关系的事实证据，何胜以此抗辩拒交物业费的主张，本院不予支持。嗣后，何胜履行生效判决后，未再向原告支付物业费。而2-5号门面后地下室所隔成的三间门面，2017年7月24日，被告姚艳与原告以房号2-7、2-8、2-9号与原告签订了《物业管理服务协议》，并按三间门面共51.9m2向原告缴纳了2020年1月1日前的物业费，后未再支付物业费。原告经催收未果后，诉至本院，请求被告何胜支付A13栋2-5房门面物业费4975元；请求被告姚艳支付A13栋2-8号、2-9号、2-10号三间门面物业费644元，支付违约金561元，三项共计6180元，并承担本案诉讼费。另查明，涉案的A13栋2-5号门面欠物业费时间为2019年7月1日-2020年9月5日止；地下室所隔的A13栋2-7、2-8、2-9号门面欠物业费时间为2020年1月1日-2020年9月5日。同时查明，原告在其服务期间存在：个别路灯楼道灯损坏未及时更换；旮旯、平台垃圾长时间堆积未及时清理清运；车辆乱停乱放未及时疏通；楼层过道有废弃杂物堵塞未及时清理；消防设施维护不到位，个别消防厢玻璃损坏、消防带缺失；监控设施损坏长期未修复；绿化带毁损长时间未恢复；物业服务内容及收费标准未在小区醒目位置公示等服务不到位、服务存在较大瑕疵等问题。2021年5月10日，本院会同正安县住建局、消防救援大队、消费者协会、文昌社区居委会对原告在其服务期间的物业服务质量经量化考评分为79.46分。对原告提供《前期物业服务合同》、（2019）黔0324民初2542号民事判决书、《物业管理服务协议》、（2019）黔0324民初1701号民事调解书，因客观真实，来源合法，本院予以采信。对被告姚艳提供的《商品房买卖合同》、《房屋使用权转让协议》，因客观真实，本院予以采信。对被告何胜提供的《门面租赁合同》房屋受损照片、垃圾处理费收据，客观真实，符合证据“三性”，本院予以采信；对提供的货运配送单、沙发送货单、工程报价单因无相关的证据予以佐证，缺乏客观性，本院不予采信。本院认为：本案系原告退出涉案小区就其在2020年9月5日前的物业服务主张权利，法律事实发生《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，被告何胜承租涉案小区A13栋2-5号门面，依据与业主签订的《门面租赁合同书》，在经营使用该门面时，取得与业主一致享有公共物业服务权益，在享有权利时，也应承担支付物业费义务。在原告为涉案小区提供公共物业服务后，被告何胜作为所承租的A13栋2-5号门面的物业使用人，应按照《门面租赁合同书》约定，应在其享受的物业服务便利范围内负有向原告支付物业费的义务。对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，故原告请求被告何胜支付承租的A13栋2-5号门面物业费的诉讼主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告在该小区物业服务期间，存在服务不到位服务质量存在瑕疵，经量化考评为79.46分，未达到约定服务质量不低于95%以上标准，况且临街门面业主或物业使用人，从客观上而言，只享受了原告为涉案小区的公共水、电、排污管网进行基本维护维修所带来的物业服务便利外，并未享受小区内的如电梯维修维护、绿化带养护、公共区域保洁、公共秩序维护等其他物业服务，原告依据《前期物业服务合同》主张1.5元/月/m2的标准计收临街门面物业费，高于同小区步梯楼2.14倍、电梯楼1.5倍，但又未提供高于住宅小区的对等物业服务，所涉及的临街门面物业服务也不足《前期物业合同》约定的主要服务内容的八分之三，因此，在目前国家法律对临街门面无具体物业服务收费标准情况下，从公平角度，参照本地步梯房按0.5元/月/m2的普遍物业收费标准，结合临街商业用房的门前卫生均由环管部门负责清扫并另交有卫生费实际，应合理扣减原告相应卫生保洁3%的考核分值为宜，按照物业服务质价等偿原则，以服务期间不足半月按整月、不足一月按半月计算，酌定由被告何胜按原告服务质量的76.46%（79.46%-3%）的标准支付原告所欠物业费1239元（231.52m2×14个月×0.5元/月/m2×76.46%），原告诉请超出部分，本院不予支持。原告未主张涉案的A13栋2-5号门面业主承担连带责任，是对其民事诉权的处分，本院予以认可。对原告主张被告姚艳支付涉案的A13栋2-8、2-9、2-10号门面所欠物业费问题，从姚艳提供的《商品房买卖合同》、《房屋使用权转让协议》看，上涉三间门面的业主系姚艳、丁友华、唐慧敏、邹德雄四人，四人均负有共同支付物业费义务，原告仅主张四人中的姚艳一人承担支付，于法欠妥，况原告提供的三间门面的面积与《房屋使用权转让协议》、门面房号与《物业管理服务协议》不相符，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，即便原告主张被告姚艳等四业承担上述三间门面物业费，应提供上述三间门面位置房号及具体面积的事实证据，因本案中，原告未举证证明，故原告请求被告姚艳一人支付A13栋2-8、2-9、2-10号三间门面物业费的主张，因事实及理由不充分，证据不足，本院不予采纳，原告可待具体核实后，另行主张权利。关于原告主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。”，原告提供的服务存在服务不到位服务质量瑕疵，自身存在违约，被告亦未按期缴纳物业费，双方均有违约，违约责任双方应互抵，况且原告并未提供书面催告被告缴纳物业费的事实证据，故原告的该项请求，事实理由不充分，本院不予采纳。对被告何胜因租赁房屋漏水提出的反诉主张，正如之前本院在（2019）黔0324民初2542号民事判决书明确告知房屋漏水造成的损失涉及财产损害赔偿，与物业服务合同是不同的法律关系，何胜可凭证据另行主张权利，至今二年多，被告仍以该理由抗辩拒交物业费并提出反诉被告赔偿各项损失，所提供的证据也仅为房屋及财产受损的直观照片及其他缺乏证明力的证据，无漏水的原因、造成的具体损失等鉴定评估依据，故被告该项抗辩主张，因证据不足，事实理由不充分，本院不予采纳。被告何胜另行主张权利。对被告何胜提出的各项损失问题，因系另一法律关系，且庭审中被告明确表示另行主张权利，但不能成为本案拒交物业费的合法理由，故该被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。综上，为保护物业企业及业主、物业使用人的合法权益，维护法律的公平正义，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《物业管理条例》第四十一条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）何胜于本判决生效后五日内支付原告正安县安安物业管理有限公司2019年7月1日至2020年9月5日止的物业费共计1239元；如果未在本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）正安县安安物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）何胜的全部反诉请求。本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告（反诉被告）正安县安安物业管理有限公司负担20元，由被告（反诉原告）何胜负担5元；反诉费1300元，减半收取650元，由被告（反诉原告）何胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审判员  焦苑二〇二一年六月七日法官助理黄远喻书记员雷涛