贵州省余庆县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0329民初968号原告：周天兴，男，1962年7月28日出生，汉族，贵州省余庆县人，住余庆县。原告：罗用美，女，1963年11月10日出生，汉族，贵州省余庆县人，住余庆县。二原告委托诉讼代理人：杨明，贵州大智律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：周杰，贵州大智律师事务所实习律师。被告：七冶贵州置业余庆有限公司，住所地：贵州省遵义市余庆县子营街道西部新城金色豪园3号商业1层2号。法定代表人：李良，执行董事。委托诉讼代理人：任超芬、林万银，该公司员工。原告周天兴、罗用美与被告七冶贵州置业余庆有限公司（以下简称七冶公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周天兴及二原告的委托诉讼代理人杨明、周杰，被告七冶公司的委托代理人任超芬、林万银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与被告于2017年6月11日签订的《商品房买卖合同》；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2017年6月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的西部新城·金色豪园第7栋1单元3层1-3-2号商品房（以下称涉案房屋）销售给二原告。合同约定涉案房屋建筑面积100.27平方米，套内建筑面积90.06平方米，价款为303758元；首付60758元，按揭支付243000元；交房时间为2018年12月31日前。原告发现西部新城·金色豪园存在以下问题：1、小区挡墙不符合规范；2、该小区的楼梯宽度和高度不符合规范；3、小区绿化为零，不达标；4、小区3-2号道路过窄坡度太陡；5、小区的电力电缆铺设不满足ＧＢ50168-16《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》；6、涉案房屋虽然原告实际接房装修完毕，但至今未满足交房条件；7、小区建设超出规划红线建设，且变更规划设计未书面通知原告；8、合同约定的被告于2019年12月31日前取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理房屋登记转移的相关文书移交给原告。但被告至今未办理相关事宜，所以原告有权退房。综上所述，被告销售的西部新城·金色豪园建筑质量不符合规范要求、存在安全隐患、质量不合格、可能被认定为违法建设，被告所销售的房屋存在多处质量问题，导致合同目的不能实现，合同应当依法予以解除。双方协商未果，原告遂提起诉讼。审理中，原告增加了要求被告退还所交购房款、维修基金、预告费、产权证费共计311734元及利息的诉讼请求。为证明其主张，原告向本院提交了如下证据：商品房买卖合同、商品房预售备案表、交纳款项收据、个人购房／购车借款及担保合同、七冶公司“关于余庆西部新城17号地块投诉”回复、业主对余庆西部新城17号地块提出协调整改资料、七冶公司对业主提出整改资料的回复、余庆县自然资源局“关于对余庆县自然资源局提出《关于西部新城17号地块上访问题的整改通知》的再次回复”、《关于西部新城17号地块上4-7号楼建筑与东北侧建筑相关问题整改方案的技术咨询评估报告》、余庆西部新城17号地块规划方案调整公式、七冶公司公告、余庆西部新城17号地块小区存在重大安全隐患的诉求、申请书、余庆县自然资源局发给被告的整改通知书、被告对余庆县自然资源局的回复、余庆县住房和城乡建设局文件（余住建复（2020）17号）李后敏信访事项处理意见、余庆县法院（2021）浙0327刑初62号刑事判决书、2021年4月19日拍摄的涉案小区照片。被告辩称：原告诉称被告销售的房屋质量不合格，存在安全隐患，与事实不符，涉案房屋建设手续齐全，符合国家规范要求，且经主管部门验收合格，不存在安全隐患。原告以此为由要求退房，无事实及法律依据，应当驳回。理由如下：一、挡土墙按通过审批的规划总平图修建，符合国家规范。被告是按照余庆县住建局2016年8月18日签批的17号地块平面布置图修建的挡土墙，属合法合规的建筑。涉案小区现有挡土墙高为4.3米，其上缘到建筑物（原修建有车库，现已按照业主要求拆除）的水平净距为6米，下缘到建筑的水平净距为2米，符合《城乡建设用地竖向规划规范》（CJ.J83-2016）的规定；二、楼梯的宽度、高度、质量经贵州楠晟工程检测有限公司于2020年7月1日实际测量，符合《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）的规定。三、涉案小区绿化及2#3#楼间小区出入口道路长度、坡度设计符合国家规范。涉案小区因面积较大，被告分期分批建设，根据主管部门要求，在整个地块全部建设完成后，将进行综合验收，确保按经批准的规划总平面布置图各项指标建设完成。关于绿化，被告原来已经按照规划要求建设了部分绿化（位于车库顶面，且符合相关规范要求）。2019年12月10日经余庆县自然资源局签批同意，调整规划后，被告组织施工时，小区部分业主阻工，导致小区绿化、道路建设至今未能完成。四、涉案小区的供配电工程已于2019年8月7日经余庆县供电局于验收合格，无质量问题。五、小区未超出规划红线建设，小区建设与公共道路距离符合《遵义市城乡规划管理技术规定》第三十二条第1、2项之规定。自2017年开工建设至今，共调整了5次规划，所有调整规划均不涉及原告所购买商品房的规划用途、面积、结构形式、户型、空间尺寸、朝向，不影响原告实现其合同目的，不属于根本性变更，也未违反法律规定，且均取得了规划行政主管部门的批准，并进行了公示。公示期间，未收到原告异议，视为原告对规划变更的认可，因此，原告以此为由要求解除合同，理由不成立。七、被告无逾期办证过错责任。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应于2019年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告在2019年1月30日即取得涉案小区所在的17号地块3-7号地块《竣工验收备案表》，争议房屋即具备办理初始登记条件。但因余庆县国土资源局前期招拍挂出让17号地块土地时，部分边角地的土地征拆工作一直未完成，因此导致迟迟无法办理初始登记手续。被告也多次向余庆县人民政府报告请求解决上述问题，以便被告尽快为业主办理初始产权登记。2020年7月22日，余庆县人民政府才召开专题会议明确处理原则。此后，被告于2020年9月24日取得了17号地块剩余边角地土地使用权手续，于2020年10月16日完成土地合证，于2020年11月17日取得初始登记证，现涉案房屋已经可以办理不动产权转移登记，被告已于2021年1月通过电话通知原告前来办理产权转移登记手续。自2019年2月部分小区业主提出涉案房屋存在质量问题至今，被告积极与业主就相关问题进行沟通，并应业主代表的要求拆除了已修建完毕的车库及绿化工程，造成了高达上百万元的直接经济损失。但部分业主仍然提出无理要求，在同意整改方案后又反悔并阻挠施工，致使被告的建设计划无法推进，相关收尾工作至今未能建设完毕。综上，被告已经履行合同义务，原告提出的所有诉求不应该得到支持。为证明其主张，被告向本院提出如下证据：商品房买卖合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案表、竣工交付备案证、2016年8月18日余庆县住建局签批的17号地块平面布置图、城乡建设用地竖向规划规范、遵义市城乡规划管理技术规定49号令、挡土检测报告、民用建筑设计通则、4#~7#楼梯踏步检测报告、2019年12月10日经余庆县自然资源局审批同意的17号地块总平面布局图、民用建筑设计通则、贵州省坡地民用建筑设计防火规范、现场照片、案涉小区1号-9号变客户受电工程竣工检查意见书、遵义市城乡规划管理技术规定49号令、案涉地使用取得明细及不动产权证书、余庆县住房和城乡建设局文件（余住建复（2020）17号）李后敏信访事项处理意见、关于“余庆县西部新城17号地块调整”申请、余庆县城镇规划管理委员会第5次会议纪要及公示照片、2018年5月11日经过余庆县城乡建设局签批的17号地块总平面布置图、关于“余庆县西部新城、17号地块调整”申请、余庆县城镇规划管理委员会第5次会议纪要（2018）5号、余庆县城镇规划管理委员会第6次会议纪要（2018）6号及公示照片、2018年12月7日经过余庆县城乡建设局签批的17号地块总平面布置图、县城镇规划管理委员会（2019）第2次暨国土空间规划委员会（2019）第1次会议纪要及公示通知照片、2019年11月7日会议签到表、经过业主同意签字的17号地块总平面布置图、县国土空间规划委员会（2019）第4次会议及公司通知图片、2019年12月10日经过余庆县自然资源局审批同意的17号地块总平面布置图、关于请求办理余庆西部新城土地遗留问题紧急报告（七置余（请）字【2019】66号）、关于请求办理余庆西部新城土地留问题紧急报告（七置余（请）字【2019】69号）、关于请求办理余庆西部新城土地边角与缝隙留问题紧急报告（七置余（请）字【2020】3号）、关于请求办理余庆西部新城土地遗留问题紧急报告（七置余（请）字【2020】22号）、关于请求办理余庆西部新城土地边角问题紧急报告（七置余（请）字【2019】74号）、关于请求政府救助的紧急报告七置余（请）字【2020】33号、余庆县人民政府会议纪要（余府专议【2020】43号）、金色豪园（17地块）7栋初始登记证、通知被告办理产权登记的通话录音、通话记录。本院审理查明如下事实：2016年，被告在余庆县，并办理了相关审批手续，后于2017年5月23日取得商品房预售许可证。金色豪园3-7号楼于2018年10月竣工，并于2019年1月30日办理了竣工验收备案登记（余住建备【2019】第10号）。为办理该小区产权登记手续，被告从2019年11月20日起，多次向余庆县人民政府报告和申请解决完善土地手续，后于2020年11月17日取得产权初始登记证书。2017年6月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（后于2017年6月19日办理备案登记），原告购买了金色豪园第7栋1单元3层1-3-2号商品房。2017年5月26日，原告支付购房首付款60758元，维修基金、预告费、产权证费合计7976元。2018年1月26日，原告以按揭方式支付购房款243000元。2019年1月，二原告接房后对涉案房屋进行了装修，同年4月装修完毕，后入住。2021年1月，被告工作人员电话通知原告方办理产权转移登记，但原告方至今未去办理。金色豪园3—7号楼完工交房后，除二原告外另有部分小区业主入住。入住后，部分业主认为该小区存在诸多质量问题：1、没有人行道；2、没有消防通道；3、没有公共停车位；4、没有绿化；5、没有休息区；6、路灯亮度不够；7、下水道排水口过高导致无法排水；8、楼梯间高度不够；9、防盗门开启问题；10、求生通道问题；11、要求拆除被告修建的车库；12、挡土墙至房屋的距离不够；13、小区3-2号楼之间的出入口太窄、坡度太陡等，多次向余庆县住房和城乡建设局、遵义市自然资源局等部门反映及信访。经相关部门督促及向被告发出整改通知，被告拆除了修建的车库，并按相关部门的要求拟定整改方案及进行了书面回复。同时查明，被告在开发的金色豪园商住楼小区期间，因气候限高及用地红线等原因多次向余庆县人民政府申请变更规划，余庆县城镇规划委员会形成多次会议纪要，予以调整规划。同时，被告开发的金色豪园小区现未全部完工，10-15号楼仍在建设施工中。本院认为，双方签订的商品房买卖合同，是双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，是生效的合同，依法受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按合同履行自己的义务。双方在履行合同中，原告认为金色豪园小区建设存在质量问题（1、小区挡墙不符合规范；2、该小区的楼梯宽度和高度不符合规范；3、小区绿化为零，不达标；4、小区3-2号道路过窄坡度太陡；5、小区的电力电缆铺设不满足GB50168-16《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》；6、涉案房屋至今未满足交房条件；7、小区建设超出规划红线建设，且变更规划设计未书面通知原告）及被告逾期办理产权初始登记和逾期交付办理产权转移登记的相关文书而提出解除合同、返还购房款等。本院审查后认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，原告针对涉案房屋接房装修入住后认为存在质量问题均是针对金色豪园小区整体，而该小区整体建设并未全部完成，仍有部分楼栋还在建设中，被告也采取相应的措施在完善和整改；同时，原告并未提交充分的证据证明，应承担举证不能的后果，因此，原告基于认为小区整体存在质量问题而要求解除合同的理由不成立，本院不予支持。对原告提出被告逾期办理产权初始登记和逾期交付办理产权转移登记的相关文书，因而要求解除合同的理由。双方签订的《商品房买卖合同》中对此进行了约定，该合同第二十二条第三款转移登记中第（二）项第2小项约定“（二）出卖人不能在前款约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点二的违约金”，并未约定可以解除合同。因此，原告的这一理由不成立，本院不予支持。综上所述，原告提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的后果。对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及退还已付房款等合计311734元及利息的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周天兴、罗用美的诉讼请求。案件受理费5856元，减半收取2928元，由原告周天兴、罗用美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  王云琴二〇二一年六月四日书记员  文 丹