西安市未央区人民法院民 事 判 决 书                             （2021）陕0112民初20062号                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        原告：北京盛世物业服务有限公司西安分公司。住所地：。统一社会信用代码 9161013269864988XP。负责人：苑誉，任财务总监。委托诉讼代理人：李**，男，公司员工，住甘肃省宁县。委托诉讼代理人：高峰，男，公司员工，住西安市未央区。被告：宋诗锋，男，1985年7月4日出生，汉族，住南京市浦口区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告北京盛世物业服务有限公司西安分公司（以下简称盛世物业公司）与被告宋诗锋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛世物业公司委托诉讼代理人李**、高锋，被告宋诗锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛世物业公司向本院提出诉讼请求，要求依法判令：1、支付2019年7月1日至2021年3月31日物业费2872.17元；2、支付违约金260.54元。其中部分违约金自2020年1月1日起以2019年7月1日至2019年12月31日物业费820.62元为基数按照日利率0.0005计算至2021年3月31日为186.69元、剩余部分违约金自2020年1月1日起以2020年1月1日至2020年12月31日物业费1641.24元为基数按照日利率0.0005计算至2021年3月31日为73.85元；3、承担本案诉讼费用。事实与理由：被告为西安市未央区XX城XX小区XX楼XX单元XX室业主，建筑面积为87.18平方米。其与被告签订了《首创国际城前期物业服务协议》，约定物业服务费用标准为每月每平米1.2元，电梯维护费为每月每平米0.3元，生活垃圾费为每月每户6元，每月总计物业费总计为136.77元。按照协议约定，被告应于每个交费周期的第一个月内交纳该季度应缴纳的物业服务费，但至今被告仍拖欠2019年7月1日至2021年3月31日期间物业费总计2872.17元。期间，其多次以通知和函告方式向被告催缴物业费，但被告一直置之不理。故其诉至本院。审理中，原告放弃其要求被告支付违约金之诉讼请求。被告宋诗锋辩称，其确为涉案房屋业主。对于原告所诉请的各项服务费用标准无异议，欠付的时间段也没有异议。但其并未收到过催缴函。拒交物业费的原因为原告公司并未按照其二级物业服务标准提供物业服务，小区内到处是垃圾，小区西门水管爆管3-5次，消防通道也经常被车辆占用，电梯经常坏。经审查，本院查明本案事实为：被告为西安市未央区XX城XX号XX单元XX室业主，房屋建筑面积为87.18平方米，该楼盘开发商为西安首创新开置业有限公司。2009年10月1日、2010年9月26日、2013年6月30日，原告与西安首创新开置业有限公司就涉案小区一期、二期、三期、四期项目签订前期物业服务合同，约定由原告为上述项目提供物业服务，其中高层住宅1.2元/月/平方米等。原被告均确认原告为该小区所提供物业服务等级为二级标准。被告自2013年收房居住至今，物业费、电梯费、垃圾费已交至2019年6月30日。审理中，被告对原告所诉物业费为每月每平米1.2元、电梯费为每月每平米0.3元、垃圾费为每户每月6元均无异议。2020年12月28日，原告通过微信向被告发送《告知函》，载明要求被告于2020年12月31日前缴清欠付的2019年7月1日至2020年12月31日期间物业服务费2461.86元等。被告承认接收到该通知。以上事实由原告提供的证据三份《前期物业服务合同》、业主领取材料签收表、承诺书、微信聊天记录、告知函真实性，本院予以认定。对于被告提供的证据照片不能证明其目的，本院不予认定。本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告之间是否存在物业服务合同关系；2、被告拒交物业费之理由是否成立；3、被告拒交物业费之行为是否构成违约。关于争议焦点一、原告虽未提供证据证明其与被告曾签订过物业服务合同。但依据原告与涉案房屋开发商所签订前期物业服务协议，及被告审理中自述其已向原告交纳2019年6月30日之前物业费用，且对原告所主张的物业费、垃圾费、电梯费用标准及欠付期间均无异议，可知原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。关于争议焦点二、依照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者所提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告虽辩称原告未达二级物业服务标准，但其所提供照片时间为2021年5月至2021年6月期间，与原告所主张的2019年7月1日至2021年3月31日期间费用时间不符，故被告拒交上述时间段内物业费用之辩称无事实依据，本院不予采信。关于争议焦点三、原告已向被告提供相应物业服务，被告亦应按约支付物业服务费用。被告未支付之行为已构成违约，应承担继续履行之违约责任。且原告已就2019年7月1日至2020年12月31日期间物业服务总费用向被告履行书面催收义务，故原告诉请被告支付2019年7月1日至2020年12月31日各项费用之请求合理合法，本院予以支持。其中物业费为1883.09元（1.2元/㎡/月×87.18㎡×18个月）、电梯费为470.77元（0.3元/㎡/月×87.18㎡×18个月、垃圾费为108元（6元/月×18个月）。共计费用为2461.86元（1883.09元+470.77元+108元）。关于2020年12月31日后物业服务费用，原告公司未就其已履行书面催收义务提供证据，故其关于该部分物业费之申请尚不具备起诉条件，本院不予支持。综上，原告之诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宋诗锋自本判决生效之日起十日内向原告北京盛世物业服务有限公司西安分公司支付2019年7月1日至2020年12月31日物业费1883.09元、电梯费470.77元、垃圾费108元，共计2461.86元。二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司西安分公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告北京盛世物业服务有限公司西安分公司已预付25元），减半收取25元。由被告宋诗锋负担，并于上述付款期限一并向原告北京盛世物业服务有限公司西安分公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员        许晓娟  二〇二一年六月三十日                           法官助理        苏  晨  书  记  员        栾婧鑫           打印人：周慧荣   校对人：栾婧鑫  送达时间：  年  月  日1