四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川18民终311号 上诉人（原审被告）：雅安尚稷汉嘉酒店有限公司，住所地四川省雅安市雨城区东大街70号。 法定代表人：龙翔，系该公司总经理。 上诉人（原审被告）四川尚稷酒店管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区科华北路58号C幢4楼。 法定代表人：龙俊清，系该公司总经理。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：汪建国，四川民欣律师事务所律师。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：乐大海，四川民欣律师事务所律师。 上诉人（原审原告）雅安市饮食服务有限责任公司，住所地四川省雅安市雨城区东大街70号。 法定代表人：邓存璋，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒲纪英，女。 委托诉讼代理人：宋属斌，四川思朗律师事务所律师。 上诉人雅安尚稷汉嘉酒店有限公司（以下简称雅安尚稽公司）、四川尚稷酒店管理有限公司（以下简称四川尚稽公司）因与被上诉人雅安市饮食服务有限责任公司（以下简称饮食服务公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院(2019)川1802民初1096号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雅安尚稽公司、四川尚稽公司上诉请求：1.请求依法撤销四川省雅安市雨城区人民法院（2019）川1802民初1096号民事判决；2.请求依法解除二上诉人与饮食服务公司于2015年5月25日签订的《雅安市饮食服务有限责任公司西南交通宾馆租赁合同》（以下简称：《5.25租赁合同》；3.请求依法确认从2015年7月7日至2019年5月10日二上诉人应向饮食服务公司交纳租金标准为每年100万元；4.请求饮食服务公司赔偿二上诉人因合同解除的损失500万元；5.判决饮食服务公司退还二上诉人履约保证金265万元，并要求饮食服务公司以165万元为基数从2015年6月3日起，以100万元为基数从2015年6月9日起按每月万分之三的标准向二上诉人支付违约金至全款退清为止。事实与理由：2015年5月25日四川尚稽公司与饮食服务公司就饮食服务公司所属西南交通宾馆租赁一事签订了《5.25租赁合同》。合同签订后，四川尚稽公司即依约支付了履约保证金265万元，第一年租金265万元。二上诉人在前往消防部门办理消防许可证时被告之饮食服务公司所属西南交通宾馆从未消防验收合格，获取过消防合格证。经了解西南交通宾馆未通过消防验收的最主要原因是饮食服务公司擅自将相互独立的1、2、3号楼自行改造相联，未留有防火间距，其他消防隐患多之又多。了解上述情况后，二上诉人即向饮食服务公司反映了上述情况。饮食服务公司董事长邓存璋同志知道后即与二上诉人多次一同前往消防部门沟通，得到的答复是必须彻底整改才能投入营业。饮食服务公司了解上述情况后即表示由其出资由二上诉人负责进行消防整改。2015年7月3日、同年9月2日饮食服务公司向二上诉人支付了各20万元共计40万元用于消防整改。二上诉人收到饮食服务公司上述40万元之后即首先对西南交通宾馆3号楼进行消防整改，共计投入62万元。该3号楼经消防整改后通过了消防验收，取得了消防许可证。后二上诉人向饮食服务公司提出拨付款项进行下一步消防整改，饮食服务公司即以各种理由推诿未再拨付任何款项。面对上述情况，二上诉人出于无奈，只能一边继续向饮食服务公司请求拨款，一边与消防部门反映相关情况并积极沟通。消防部门不断向饮食服务公司及二上诉人提出整改要求，但饮食服务公司至今也未再投入分文进行消防整改。二上诉人在西南交通宾馆长期处于违法状态的情况下，为使《租赁合同》得到正常履行苦苦支撑。2019年6月25日，雅安市雨城区公安消防大队向雅安尚稽公司下发了雨（消）行罚决字【2019】0025号《行政处罚决定书》，决定给雅安尚稽公司责令停止营业并处罚款人民币20万元的行政处罚。现二上诉人已被迫全面停业。另外，在上述时间段内（2015年7月27日至2019年6月25日被迫停止营业)还出现了非二上诉人和饮食服务公司所能预测，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。一是从2016年3月8日起讼争宾馆所在地挺进路由于城市道路改造开始单边封路270天，导致二上诉人经营状况直线下降。由于道路施工停水、停电、停气，噪音严重形成污染，新老客户大量流失；雅安城市重心东移，新开业宾馆如雨后春笋般纷纷开业，再加上全球、全国经济严重下滑，宾馆的入住率直线下滑，逐年递减。上述第一个原因致使二上诉人在经营西南交通宾馆过程中长期处于违法状态，无法正常经营；第二个原因更使二上诉人雪上加霜、举步维艰。二上诉人认为，饮食服务公司在《5.25租赁合同》第十三条二款郑重保证“甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。”这一保证与其业已存在的未经消防验收并存在重大消防隐患的实情严重不符，存在明显隐瞒与订立合同有关的重要事实，属严重的缔约过失，双方所签《5.25租赁合同》应予解除，并应由饮食服务公司赔偿二上诉人的全部损失。原审判决在无任何证据的情况下，主观认定“雅安尚稷公司自2015年10月10日起承租案涉房屋进行酒店经营，在承租前理应知悉包括消防工程等房屋的相应情况”完全是主观归责。整个案件审理过程中对饮食服务公司租赁与二上诉人的酒店房屋消防工程等情况，饮食服务公司从未举证证明以何种形式告知与二上诉人。同时，由于上述原因及其他非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化致使二上诉人在经营西南交通宾馆期间无法正常经营，应减少该期间应支付租金数额。 饮食服务公司辩称：一、关于二上诉人诉求依法确认饮食服务公司违约应解除二上诉人与饮食服务公司于2015年5月25日签订的《5.25租赁合同》的问题。首先应该明确的《5.25租赁合同》导致合同解除的违约责任应由雅安尚稷公司承担违约责任。《5.25租赁合同》出租标的物是饮食服务公司原西南交通宾馆的房屋和场地,出租前饮食服务公司在雅安日报上已公告招租。房屋及场地上诉人到展示现场进行查看,并未提出任何异议。通过比选,四川尚稷公司中标后,通过双方平等协商,就租赁期限、租金额及给付时间等达成一致意见,才签订《5.25租赁合同》。该合同实质为房屋租赁合同,并不是饮食服务公司原有宾馆经营权的租赁。这一点是明确的。导致该合同解除的事实和证据是,雅安尚稷公司从2016年7月28日至2019年5月10日,应交饮食服务公司租赁费累计共6,625,833.3元。而在同一时间内,雅安尚稷公司只付了饮食服务公司1,350,000元，违约方应是二上诉人。二、二上诉人第二项上诉请求为“请求依法确认从2015年7月7日至2019年5月10日二上诉人应向饮食服务公司交纳租金标准为每年100万元”。二上诉人诉称“2015年7月27日至2019年6月25日被迫停止营业,还出现了非二上诉人和饮食服务公司所能预测,非不可抗力造成的不属于商业风险重大变化,一是2016年3月8日起挺进路城市道路改造封路270天,导致经营状况下降。雅安城市重心东移,新开宾馆如雨后春笋,再加上全球、全国经济严重下滑等理由支持其确认租赁年租金100万元的请求是不能成立的。第一,2015年3月8日起,挺进路城市道路改造是事实,但是在二上诉人与饮食服务公司签订《5.25租赁合同》之前,二上诉人应当知道道路改造的客观事实。根据二上诉人提出影响其经营状况的现实存在。饮食服务公司和雅安尚稷公司签订了当年租金减少70%的协议，双方有会议纪要和协议书等证据证明,一审判决书予以确认。第二,二上诉人在签订《5.25租赁合同》从事酒店经营时,应该预见经营有风险,同时对经营酒店应知道特种行业应具备行政许可的要件。这些都是二上诉人应承担的法定义务。饮食服务公司在消防改造问题和二上诉人协商一致后,给付了二上诉人40万元的改造费用，尽到了应尽责任,不存在违约行为。第三,所谓雅安城市东移,新开宾馆如雨后春笋更是站不住脚的理由。进入市场就应遵守市场经济规则,更应预测市场经营风险和后果。完全是二上诉人经营理念缺失造成的经营失败后果,与饮食服务公司无任何关系。三、二上诉人诉称“请求依法确认因上述合同解除,饮食服务公司应赔偿二上诉人损失500万元的请求”无事实依据和法律依据。二上诉人在诉状中没有列举500万元之赔偿款项目和明细。仍纠缠房屋不具备酒店经营的消防要求。一审时,饮食服务公司在庭审中已对二上诉人列举损失所持证据进行了质证(包括白条、收据等不符合证据要件的证据)。对装修费及其他各项发表不予认可的意见,对所谓职工经济补偿金行政处罚,装修费用以及《5.25租赁合同》约定装修问题“来修去丢”的条款,与本案无关联性,饮食服务公司在上述内容上没有任何一项违反《5.25租赁合同》约定条款的行为,相反,违反合同约定的是二上诉人。因此,饮食服务公司不应承担赔偿二上诉人所谓损失和责任，天底下没有合同守信方为违约方经营决策失误所造成的损失买单的道理。四、二上诉人上诉请求第五项,要求饮食服务公司退还履约保证金265万元,并要求饮食服务公司以165万元为基数,从2015年6月3日起以100万元为基数从2015年6月9日起按每月万分之三标准向二上诉人支付违约金至全款退清为止。饮食服务公司认为:265万元保证金在合同中约定是十分明确的,是作为双方全面诚信履行合同的金钱保证,该笔款单独立账户(保证金265万元:其中雅安尚稷公司已于2015年7月14日借走100万元,四川尚稷公司2015年8月24日借走65万元,现账面体现保证金仅剩100万元)。如二上诉人不违约,合同期满全额退还,每年按银行利率给付二上诉人利息。因二上诉人违约尚拖欠饮食服务公司租金5,275,833.33元,一审判决保证金265万元充抵所欠租金是无可非议的,二上诉人请求退还保证金的请求是不能成立。第二、二上诉人称从2015年6月3日起以100万元为基数从2015年6月9日起按每月万分之三标准向二上诉人支付违约金请求是没有依据的。所谓确认每年租金为100万元的请求无事实和证据支持,是不能成立的。如同皮和毛的关系,皮之不存,毛将焉附。综上所述,饮食服务公司认为,二上诉人的各项上诉请求没有事实和证据支持,是完全不能成立的。一审判决事实清楚,所采信的证据确实充分,程序合法。全案事实脉络清晰,法理论述精辟准确,充分体现法院维护当事人合法权益,惩治不诚信行为的司法公正的判决。二上诉人一审反诉,损失鉴定,继而提出上诉等行为,正暴露出二上诉人拖欠租金不付,强占饮食服务公司房屋不退还,继续经营牟利的不诚信的本质。为此,饮食服务公司请求贵院驳回二上诉人上诉,维持原判。 饮食服务公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决解除饮食服务公司与四川尚稷公司之间于2015年5月25日签订的《5.25租赁合同》，并判令雅安尚稷公司（实际承租人）在判决生效后30日内向饮食服务公司移交租赁的房屋、场地、设施出租物等；2.判决雅安尚稷公司支付拖欠饮食服务公司租赁费5,275,833.33及滞纳金1,061,035.5元共计6,336,868.83元（详见民事起诉状所附计算明细表,从2016年7月28日计算至2019年5月10日），四川尚稷公司对该项支付义务承担连带责任；3.判决雅安尚稷公司、四川尚稷公司交纳的履约保证金2,650,000元直接充抵拖欠租金；4.案件受理费由雅安尚稷公司、四川尚稷公司承担。扣除保证金充抵租金实际起诉金额3,686,868.83元。 雅安尚稷公司、四川尚稷公司向一审法院提出反诉请求：1.依法解除雅安尚稷公司、四川尚稷公司与饮食服务公司于2015年5月25日所签订的《5.25租赁合同》；2.依法确认从2015年7月27日至2019年6月25日雅安尚稷公司、四川尚稷公司应交租金为每年1,000,000元（3年11个月，合计3,900,000元）；3.依法确认解除《5.25租赁合同》，饮食服务公司应赔偿雅安尚稷公司、四川尚稷公司损失共计5,007,100元（依据《资产评估报告》）；4.要求饮食服务公司退还履约保证金2,650,000元，并要求以1,650,000元为基数从2015年6月3日起，以1,000,000元为基数从2015年6月9日起按同期中国人民银行贷款利率支付利息至全款付清为止；5.要求饮食服务公司赔偿雅安尚稷公司、四川尚稷公司与职工解除劳动关系的经济补偿金180,000元；6.要求饮食服务公司支付因讼争宾馆未通过消防验收而被雅安市雨城区公安消防大队处以的200,000元罚款。 一审法院认定事实：2015年，四川尚稷公司通过竞标取得了饮食服务公司所有的位于四川省雅安市雨城区××路××号“交通宾馆”整体承租权。 2015年5月25日，饮食服务公司作为出租方（合同中的甲方）与作为承租方的四川尚稷公司（合同中的乙方）签订《5.25租赁合同》，涉及本案争议的主要合同约定有：第一条租赁场地，甲方同意将位于四川省雅安市××路××号，占地8.6亩、建筑面积12000平方米的自有产权西南交通宾馆，整体租赁给乙方管理经营。提供该处房产、土地权属的相关文件，并对西南交通宾馆权属的真实性和合法性负责；第二条租赁期限，租赁期自2015年5月29日起至2020年7月28日止（含二个月免租金的装修调整时间）共计5年，租赁期满，乙方如无违约行为，能按期向甲方交纳租赁费，则租赁合同期顺延五年，延长至2025年7月28日止；第三条租赁费，租赁费实行先交纳，后经营的原则，前五年租赁费为每年：贰佰陆拾伍万元整，后五年租赁费为每年：贰佰捌拾万零玖仟元整；第四条缴费时间，签订本合同后，乙方于2015年7月月28日前交纳第一年租赁费，即2015年7月28日至2016年7月27日租赁费：贰佰陆拾伍万元整。2016年7月28日交2016年7月28日至2017年7月27日租赁费：贰佰陆拾伍万元整，2017年7月28日交2017年7月28日至2018年7月27日租赁费：贰佰陆拾伍万元整。2018年7月28日交2018年7月28日至2019年7月27日租赁费：贰佰陆拾伍万元整，2019年7月28日交2019年7月28日至2020年7月27日租赁费：贰佰陆拾伍万元整，2020年7月28日交2020年7月28日至2021年7月27日租赁费：贰佰捌拾万零玖仟元整，2021年7月28日交2021年7月28日至2022年7月27日租赁费：贰佰捌拾万零玖仟元整……第五条履约保证金，签订本合同正式交接后3日内，乙方交履约保证金：贰佰陆拾伍万元整，存入甲方银行专户，每年按银行实际结算的利率付给乙方，租赁期满，乙方如无违约行为，能按期向甲方交纳租赁费，全款退还乙方。第八条乙方权利义务……2.按期支付甲方租赁费，按期未付租赁费，除应补交其拖欠的租赁费外，应按《中国人民银行结算办法》第六章第七条第一款“均按延付金额每日万分之三赔偿金”的规定，另向甲方赔付滞纳金；第九条合同的解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照相关标准和约定支付违约金：……4.逾期30日未支付甲方租赁费，甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前三个月书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租赁费，并退还履约保证金及利息；第十条其他约定，1.甲方未按约定提供场地或用水、用电等设施条件致使乙方不能正常使用的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失……3.租赁期间，乙方可根据需要进行内部装修及设备投入。其资金由乙方自行解决。设备投入及装修，本着来装去丢的原则，租赁期满时，甲方不承担任何费用。乙方移交给甲方的宾馆各项设备及经营场地，必须能正常经营。甲方在租赁期内，终止合同，对乙方的装修费用，甲方应给予补偿；第十一条免责条款，因不可抗力或其他不可归责于双刀的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。如果场地无法复原的，本合同自动解除，应退还乙方保证金及利息，双方互不承担违约责任；第十二条租赁场地的交换，租赁期满未能续约或合同解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止日将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；第十三条声明及保证……2.甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。 2015年8月7日，位于四川省雅安市雨城区××路××号的雅安市雨城区裕龙大酒店建设工程通过消防备案。 《5.25租赁合同》签订后，饮食服务公司收到四川尚稷公司交纳的履约保证金2,650,000元，于2015年8月19日收到2015年7月28日至2016年7月27日的年租金2,650,000元。 此后，饮食服务公司向四川尚稷公司拨付400,000元用于案涉酒店消防整改工程。 2015年10月8日，饮食服务公司与雅安尚稷公司签订《10.8租赁合同》和《饮食服务公司西南交通宾馆租赁承担职工费用协议书》，约定本合同签订后，饮食服务公司与四川尚稷公司2015年5月25日所签订的《5.25租赁合同》失效。 2015年10月10日，四川尚稷公司向饮食服务公司出具“《饮食服务公司西南交通宾馆租赁合同》权利与义务转让（移）告知函”，告知饮食服务公司：四川尚稷公司决定将双方于2015年5月25日签订的《5.25租赁合同》约定的权利与义务转让（移）给雅安尚稷公司享有和承担，请饮食服务公司对此予以同意。饮食服务公司对此无异议。 2016年3月28日，雅安尚稷公司函告饮食服务公司，因挺进路道路改造，造成雅安尚稷公司经营困难，无力按照《5.25租赁合同》约定按期交纳租金，望饮食服务公司及时作出处理意见。 2016年7月22日，饮食服务公司与雅安尚稷公司作出《会议纪要》，对双方在挺进路单边封路施工期间（即从2016年3月8日到2016年7月20日止）的承租费用进行相应调整，主要内容：一、从2016年3月8日挺进路单边封路施工起，到2016年7月20日止，按原双方签订的合同，以年承租费2,650,000元计算，由饮食服务公司承担70%，雅安尚稷公司承担30%；二、不在单边封路施工期间的时间，雅安尚稷公司按原签订的合同交纳足额承租费；三、此《会议纪要》双方签字生效后，雅安尚稷公司需在签订《会议纪要》三日之内将本年度承租费1,000,000元存入饮食服务公司账户。余额可在2016年8月份开始分期支付饮食服务公司，12月底前必须支付完毕。 2016年9月26日，饮食服务公司函告雅安尚稷公司按照《会议纪要》等支付租金。2017年2月9日，雅安尚稷公司致函饮食服务公司，承诺在相应时间内付清未支付的租金。 2017年3月16日，饮食服务公司作为甲方与作为乙方的雅安尚稷公司签订《协议书》，双方达成如下协议，共同遵守执行：一、恢复双方2015年5月25日所签《租赁合同》，双方按此合同约定，履行义务和享有权利。本协议签订后，双方于2015年10月8日分别签订的《租赁合同》和《职工费用协议书》终止履行。二、依据《职工费用协议书》约定，甲方收取乙方支付的社保五险及生活费1,650,000元和保证金1,650,000元，自动转化为乙方支付给甲方的1,650,000元租赁费和租赁费保证金1,650,000元。三、本协议签订后，甲方在10个工作日内向乙方出具1,650,000元租赁费发票和1,650,000元租赁费保证金收据，甲方原出具给乙方的1,650,000元社保五险及生活费和1,650,000元保证金票据同时作废。 2017年12月14日，饮食服务公司向雅安尚稷公司发出《租金催收函》，函告雅安尚稷公司因其未按照2015年5月28日《租赁合同》如期支付租赁费，已构成违约，请雅安尚稷公司立即按约定支付租赁费。2018年7月11日，雅安尚稷公司就租赁费和交纳方式等向饮食服务公司作出承诺。 2019年6月25日，雅安市雨城区公安消防大队作出行政处罚决定书［雨（消）行罚决字〔2019〕0025号］，载明：违法行为人雅安尚稷公司，地址：雅安市雨城区××路××号。现查明雅安尚稷公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反《中华人民共和国消防法》第十五条规定，根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项规定，决定给予雅安尚稷公司责令停止营业并处罚人民币贰拾万元整的行政处罚。 一审法院另查明，饮食服务公司租赁费的收取雅安尚稷公司租赁费情况：于2017年10月19日收到300,000元；于2017年10月20日收到100,000元；于2017年11月24日收到209,000元；于2017年11月24日收到91,000元；于2018年1月19日收到300,000元；于2018年4月4日收到100,000元；于2018年11月15日收到150,000元；于2019年2月12日收到33,000元；于2019年2月13日收到17,000元；于2019年4月8日收到50,000元；共计收到租赁费1,350,000元。 雅安尚稷公司、四川尚稷公司为支持其反诉请求，申请对雅安尚稷酒店的设施设备及装饰装修资产进行评估。本院委托四川鼎证资产房地产土地评估咨询有限公司对此进行评估。2020年11月12日，四川鼎证资产房地产土地评估咨询有限公司作出《资产评估报告》，评估结论：截至2020年6月16日，于该评估基准日的评估价值为5,007,100元。评估结论的有效期为一年，自2020年6月16日起至2021年6月15日止。 一审法院认为，饮食服务公司与四川尚稷公司虽于2015年签订《5.25租赁合同》，但在之后的履行过程中，四川尚稷公司将上述合同的权利义务转让与雅安尚稷公司，该转让于2015年10月10日得到饮食服务公司的认可。故根据庭审查明事实，应确认《5.25租赁合同》的承租方于2015年10月10日由四川尚稷公司变更为雅安尚稷公司。本案纠纷中，饮食服务公司主张拖欠租金的事实发生在承租方变更后，因此，饮食服务公司主张四川尚稷公司与雅安尚稷公司共承担履行合同的义务，无合同依据和法律依据，对其要求四川尚稷公司承担责任的主张不予支持。《5.25租赁合同》所约定的内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。对本案争议问题，析判如下： 一、关于《5.25租赁合同》解除的问题 双方对合同的解除无异议，仅对解除方式是依法定解除还是依约定解除，各持己见。饮食服务公司主张，雅安尚稷公司违反合同约定逾期未交纳租赁费，符合合同约定解除条件，而雅安尚稷公司认为是饮食服务公司隐瞒了租赁房屋未满足消防要求，导致其受行政处罚，该行为违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的……”，故应依法解除。 对此一审法院认为，第一，雅安尚稷公司自2015年10月10日起承租案涉房屋进行酒店经营，在承租前理应知悉包括消防工程等房屋的相应情况；第二，行政处罚决定书作出时间是2019年，所载明的内容为“雅安尚稷公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业”，而原在相同地址雅安市雨城区××路××号经营的雅安市雨城区裕龙大酒店于2015年8月7日完成消防备案，现在案证据不足以证明饮食服务公司故意隐瞒与合同有关的重要事实，所提供的房屋未完成消防验收导致租赁房屋无法使用，且符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的解除情形；第三，《5.25租赁合同》第九条第4项约定逾期30日未支付租赁费，饮食服务公司有权解除合同。庭审查明，雅安尚稷公司存在逾期30日未按合同约定交纳租赁费的事实，故饮食服务公司主张解除，符合合同约定。综上，对雅安尚稷公司的抗辩不予采纳，饮食服务公司享有约定的解除权,雅安尚稷公司逾期30日未给付租赁费的事实存在，对饮食服务公司的主张予以支持。 关于合同解除日期的确定问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，饮食服务公司提起诉讼后，雅安尚稷公司于2019年5月22日收到本诉的民事起诉状副本，故一审法院确定《5.25租赁合同》于2019年5月22日解除。 二、除解除合同外，饮食服务公司的其他本诉请求问题 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《5.25租赁合同》第十二条有合同解除后租赁场地应交还的约定。本案中，《5.25租赁合同》解除后，作为承租人的雅安尚稷公司应当在合理期限内腾空并返还租赁的房屋、场地、设施出租物等。饮食服务公司主张雅安尚稷公司在判决生效后30日内返还租赁的房屋、场地有法律依据，对此一审法院予以支持。但返还设施出租物，因未提供证据证明，故一审法院不予支持。 雅安尚稷公司未按合同约定履行按期足额支付租金的义务，构成违约，饮食服务公司有权根据《5.25租赁合同》约定，要求雅安尚稷公司支付拖欠的租赁费并承担截至2019年5月10日止按每日0.03%计算的滞纳金。经审核，饮食服务公司将案涉房屋出租收到四川尚稷公司作为承租方时支付的2,650,000元保证金及第一年的租金2,650,000万元，在雅安尚稷公司承继了四川尚稷公司对饮食服务公司的权利与义务后，雅安尚稷公司支付了饮食服务公司2016年7月28日至2019年5月10日期间的租赁费累计1,350,000元。2016年7月28日至2019年5月10日期间，雅安尚稷公司应交纳租赁费6,525,833.3元（2016年7月28日至2017年7月27日按《会议纪要》计算的租赁费180,000元＋2017年7月28日至2018年7月27日的租赁费2,650,000元＋2018年7月28日至2019年5月10日的租赁费2,075,833.3元），扣除已交纳租赁费1,350,000元，尚欠5,175,833.3元（应付租赁费6,525,833.3元-已付租赁费1,350,000元）；在此期间，雅安尚稷公司有10次付款行为（累计金额1,350,000元），饮食服务公司所主张的滞纳金1,061,035.50元未超过按《5.25租赁合同》约定分段计算的合计金额，故对饮食服务公司所主张的滞纳金1,061,035.50元予以支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。因前期四川尚稷公司支付了履约保证金2,650,000元，雅安尚稷公司承继四川尚稷公司的权利义务后，双方对履约保证金的抵充顺序无约定，根据上述司法解释所交纳的履约保证金可抵充债务，抵充顺序先滞纳金后租赁费，即对已经缴纳履约保证金先抵充已经到期的滞纳金1,061,035.50元，剩余1,588,964.5抵充尚欠租金，抵充后雅安尚稷公司尚欠饮食服务公司租赁费3,586,868.83元。 三、关于反诉主张问题 四川尚稷公司已于2015年10月10日将其与饮食服务公司签订的《5.25租赁合同》的权利义务转让给雅安尚稷公司，故四川尚稷公司与饮食服务公司在2015年10月10日后已无租赁合同的法律关系，故对四川尚稷公司的反诉请求不予支持。 雅安尚稷公司反诉请求确认从2015年7月27日至2019年6月25日向饮食服务公司应交租金为每年1,000,000元，由饮食服务公司按评估报告赔偿损失5,007,100元，退还履约保证金2,650,000元及相应利息，赔偿因与职工解除劳动关系而支出的经济补偿金180,000元，赔偿因讼争宾馆未通过消防验收而支出的罚款200,000元。雅安尚稷公司提起前述主张的理由为饮食服务公司交付租赁物时隐瞒消防未验收的事实、加之道路改造、城市建设、全球经济下滑导致酒店经营困难、情势变更等。一审法院认为，第一，雅安尚稷公司未按约定向饮食服务公司支付租赁费构成违约客观事实成立；第二，雅安尚稷公司提交的证据不能证明前述经营困难的原因系饮食服务公司造成，或者符合情势变更的认定标准应调减租金，或者双方对调减租金等有合同约定；第三，雅安尚稷公司未提供证据证明其向公司员工应支付的社保费已支付，且应由饮食服务公司负担；第四，雅安尚稷公司提交的证据不能证明本案中存有《5.25租赁合同》应退还履约保证金、装修及设备投入方面约定的情形，以及其因行政处罚而支出的200,000元应由饮食服务公司承担的合同依据和法律依据。故，一审法院对雅安尚稷公司的提出的上述反诉请求不予支持。 综上所诉，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、饮食服务公司与雅安尚稷公司于2015年5月25日签订的《雅安市饮食服务有限责任公司西南交通宾馆租赁合同》于2019年5月22日解除，雅安尚稷公司在判决发生法律效力之日起30日内向饮食服务责任公司移交承租的房屋、场地；二、雅安尚稷汉公司于判决发生法律效力之日起十日内向饮食服务公司支付截止2019年5月10日拖欠的租赁费5,175,833.33元、滞纳金1,061,035.50元；三、四川尚稷酒公司已交纳的履约保证金2,650,000元先抵充判决第二项的滞纳金，抵充后的余额再抵充判决第二项的租赁费；四、驳回饮食服务公司的其他诉讼请求；五、驳回雅安尚稷公司、四川尚稷公司的其他反诉请求。以上第二、三项判决品叠后，雅安尚稷公司尚欠饮食服务公司的滞纳金1,061,035.50元已抵充，尚欠饮食服务公司租赁费3,586,868.83元。本诉案件受理费36,294元，减半收取18,147元，由雅安尚稷公司负担。反诉案件受理费81,980元，减半收取40,990元，由雅安尚稷公司、四川尚稷公司负担。 二审中，上诉人雅安尚稽公司、四川尚稽公司向本院提交新证据，竣工验收报告，拟证明挺进路改造工程实际完工时间是2016年12月19日，其影响通行造成上诉人无法正常经营；提交《说明》一份，拟证明饮食服务公司应当按照6年定期存款利率支付265万元履约保证金的利息。饮食服务公司对竣工验收报告的真实性表示认可，对证据的关联性不予认可。对于《说明》认为系其自行出具不能作为利率的确认依据。 饮食服务公司提交银行存款利率单，拟证明265万元履约保证金的利息应按照月利率0.35‰计算。雅安尚稽公司、四川尚稽公司质证认为，没有按照约定存入专门帐户，不应按照活期利率计算。 本院认为：对于双方当事人提交的证据将结合本案其他证据予以综合认定。 二审查明案件基本事实，与一审查明一致，本院予以确认。 二审另查明，二审中四川尚稽公司、雅安尚稽公司提出于2015年6月3日向饮食服务公司支付履约保证金165万元，于同月9日支付履约保证金100万元，应由饮食服务公司按照合同约定支付利息。饮食服务公司表示同意计算支付利息，但利率应按月利率0.35‰计算。 本院认为，本案二审中争议焦点为：一、在履行《5.25租赁合同》中饮食服务公司是否存在违约行为；二、雅安尚稽公司、四川尚稽公司应当如何支付租赁费；三是饮食服务公司是否应当赔偿雅安尚稽公司、四川尚稽公司损失500万元；四、饮食服务公司是否应退还雅安尚稽公司、四川尚稽公司履约保证金265万元，并应承担相应违约金。 一、在履行《5.25租赁合同》中饮食服务公司是否存在违约行为。根据本案查明事实，饮食服务公司与四川尚稷公司虽于2015年签订《5.25租赁合同》，但在之后的履行过程中，四川尚稷公司将上述合同的权利义务转让与雅安尚稷公司，饮食服务公司也予认可，各方当事人并无异议。《5.25租赁合同》所约定的内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，雅安尚稷公司未按合同约定履行按期足额支付租金的义务，构成违约，饮食服务公司主张解除合同符合双方约定和法律规定。四川尚稷公司、雅安尚稷公司主张饮食服务公司交付的宾馆未经消防验收合格，其提供的行政处罚决定书是2019年6月25日，其并未提供证据证明其在之前的经营中因未饮食服务公司交付的房屋因消防验收不合格而造成其无法经营，因此，导致《5.25租赁合同》解除的原因在于雅安尚稷公司违约行为。 二、雅安尚稷公司应如何支付租赁费和滞纳金。雅安尚稷公司未按合同约定履行按期足额支付租金的义务，构成违约，饮食服务公司有权根据《5.25租赁合同》约定，要求雅安尚稷公司支付拖欠的租赁费并承担截至2019年5月10日止按每日0.03%计算的滞纳金。原判根据《5.25租赁合同》、《会议纪要》约定的租赁费计算方式，扣除已交纳租赁费，计算雅安尚稷公司尚欠5,175,833.3元及滞纳金1,061,035.50元符合本案实际。因《会议纪要》签订时间为2016年7月22日，《会议纪要》已明确单边封路施工的期间为2016年7月20日止，说明双方对于扣减租赁费的期间系协商一致的，故雅安尚稷公司主张将扣减租赁费期间延长没有相关依据。关于前期四川尚稷公司支付的履约保证金2,650,000元的利息问题。根据《5.25租赁合同》第五条的约定，履约保证金每年应当按照银行实际结算的利率付给雅安尚稷公司。饮食服务公司于2015年6月3日收到履约保证金165万元，于2015年6月9日收到履约保证金100万元。饮食服务公司主张款项存于其基本帐户，应当按照活期利率即月利率0.35‰计算利息；四川尚稷公司、雅安尚稷公司则主张应当按照6年定期存款利率计算，或者应当计算为已折抵扣租赁费，而不应当再收取滞纳金。本院认为，双方对于“甲方银行专户”的约定不明确，饮食服务公司也未专门另行对履约保证金单独开户存款，且合同中未约定未支付租赁费即可以履约保证金直接抵充租赁费，故四川尚稷公司、雅安尚稷公司则主张应当按照六年定期存款利率计算，或者应当计算为已折抵扣租赁费，而不应当再收取滞纳金的主张不能成立。饮食服务公司收到履约保证金后未单独存入，且该款项交付给饮食服务公司截止2019年5月22日已近四年，雅安尚稷公司所欠租赁费也计算了滞纳金，综合以上情况，对于履约保证金的利息可以同期中国人民银行公布的同期一年期存款利率计算较为合理。故按照2015年至2019年中国人民银行公布的同期一年期存款利率年利率1.5%计算履约保证金从交付到合同解除时间2019年5月22日的利息为157，535.53元。即四川尚稷公司已经缴纳履约保证金和应收取的利息可以抵充基应支付的租赁费及滞纳金。四川尚稷公司已经缴纳履约保证金265万元和应收取的利息157，535.53元先抵充已经到期的滞纳金1,061,035.50元，剩余1，746，500.03元抵充尚欠租赁费，抵充后雅安尚稷公司尚欠饮食服务公司租赁费3，429，333.3元。故应对抵充后，雅安尚稷公司应支付饮食服务公司租赁费的金额作相应变更。 三、关于饮食服务公司是否应当赔偿雅安尚稷公司损失500万元、退还履约保证金265万元及支付违约金的问题。雅安尚稷公司主张饮食服务公司交付租赁物时隐瞒消防未验收的事实、加之道路改造、城市建设、全球经济下滑导致酒店经营困难、情势变更等饮食服务公司应当赔偿雅安尚稷公司损失500万元并应退还履约保证金265万元及违约金。因《5.25租赁合同》合同履行中主要是因为雅安尚稷公司未按约定向饮食服务公司支付租赁费构成违约导致合同解除，雅安尚稷公司提交的证据不能证明前述经营困难的原因系饮食服务公司造成，雅安尚稷公司提交的证据不能证明饮食服务公司存在违反《5.25租赁合同》约定的行为，雅安尚稷公司要求饮食服务公司应当赔偿其损失500万元无相应事实和法律依据。同时因履约保证金已用于抵充雅安尚稷公司欠付的租赁费用，故不存退还其履约保证金的问题，其要求支付违约金无相关事实和法律依据。综上四川尚稷公司、雅安尚稷公司的以上上诉主张不能成立。 综上，原判认定案件基本事实清楚，适用法律正确，但二审中查明双方确认饮食服务公司应支付雅安尚稷公司交付的265万元履约保证金的利息，四川尚稷公司、雅安尚稷公司的部分上诉理由成立，根据查明的事实，对本案的处理结果作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定判决如下： 一、撤销四川省雅安市雨城区人民法院(2019)川1802民初1096号民事判决 二、雅安市饮食服务有限责任公司与雅安尚稷汉嘉酒店有限公司于2015年5月25日签订的《雅安市饮食服务有限责任公司西南交通宾馆租赁合同》于2019年5月22日解除，雅安尚稷汉嘉酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内向雅安市饮食服务有限责任公司移交承租的房屋、场地； 三、雅安尚稷汉嘉酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向雅安市饮食服务有限责任公司支付截止2019年5月10日拖欠的租赁费5,175,833.33元、滞纳金1,061,035.50元； 四、四川尚稷酒店管理有限公司已交纳的履约保证金2,650,000元及利息157，535.53元先抵充本判决第三项的滞纳金，抵充后的余额再抵充判决第三项的租赁费； 五、驳回的雅安市饮食服务有限责任公司其他诉讼请求； 六、驳回雅安尚稷汉嘉酒店有限公司、四川尚稷酒店管理有限公司的其他反诉请求。 以上第三、四项判决品叠后，雅安尚稷汉嘉酒店有限公司尚欠雅安市饮食服务有限责任公司的滞纳金1,061,035.50元已抵充，尚应支付雅安市饮食服务有限责任公司的租赁费为3，429，333.3元。 二审案件受理费65350元，由四川尚稷酒店管理有限公司、雅安尚稷汉嘉酒店有限公司负担61900元，雅安市饮食服务有限责任公司负担3450元。一审案件受理费按一审判执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 宋卫春 审 判 员 郭康燕 审 判 员 文 茜 二〇二一年六月三十日 法官助理 刘 青 书 记 员 张 宸