湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0202民初2187号原告：陈燕红，女，1981年6月10日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：叶翌旭，株洲市荷塘区阳光法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。被告：株洲德瑞置业有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区向阳路499号恒大林溪郡综合楼，统一社会信用代码：91430200MA4LH7WT67。法定代表人：谢小强，系该公司负责人。委托诉讼代理人：陈思雨，女，1996年1月2日出生，哈萨克族，户籍所在地湖南省湘潭县，系该公司法务，代理权限：一般代理。原告陈燕红与被告株洲德瑞置业有限公司（以下简称“德瑞公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈燕红及其委托诉讼代理人叶翌旭、被告委托诉讼代理人陈思雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈燕红向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的出售株洲市荷塘区××路××号××栋××号房屋的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求判令被告返还原告购房款306581.4元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年3月8日，原、被告签订了关于株洲市荷塘区XX路XXX号XXXX栋XXX,、XXX号房屋的《商品房买卖合同（预售）》。根据合同约定，原告采取分期付款的方式支付购房款。至2019年8月24日前，原告如期缴纳了总计340646元的楼款及550元的房屋办证费用给被告。2020年初全国爆发新冠疫情，受到疫情不可抗力的影响，全国的经济都出现了不可预估的骤降，导致很多中小企业和个体工商户关门。原告的经济也因此发生了巨大的危机，根本无力承担在2020年2月24日继续如期支付购房款的重担。2020年2月，原告找到被告，提交了解除购房合同的申请报告。2020年4月23日，原告向被告公司负责联系购房事宜的置业顾问葛超询问解除合同报告是否有答复，同时再次明确提出房屋无法继续购买，无法继续支付后面的购房款。原告正是因为经济困难才要求解除购房合同维持生存，但一年时间过去了，被告一直未给予答复，亦没有退还购房款，后原告发现被告已经于2021年2月22日将涉案房屋未经原告同意出租给了第三人。根据诚实信用及公平原则，恳请贵院酌定原告应支付违约金按已交购房款340646元的10%计算，剩余购房款予以退还原告。综上，原告向贵院起诉，请求判如所请。被告株洲德瑞置业有限公司辩称：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》客观真实。《补充协议》中双方同意原购房合同第八条补充如下：如买房人分期付款，必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款。买房逾期180天仍未按约定金额全额支付应付款的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。该条款的补充变更系双方协商一致，自愿真实的意思表示，合法有效。买受人采取按期付款形式，未按期支付第三期楼款，应支付违约金；2、原告主张疫情的不可抗力的影响解除合同无法律依据。原告欲适用不可抗力制度，必须证明合同无法履行、不可抗力事件与合同无法履行之间具有直接因果关系。本案原告并未提供相关证据证明因疫情影响导致其本人完全丧失履行合同的能力，亦未提供继续履行合同对原告有着明显不公平，原告主张“新冠肺炎疫情=不可抗力事件=合同解除=免责”的逻辑没有法律依据；3、原告要求被告赔偿利息损失于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证,经本院审查对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，其他有异议的证据本院将综合全案予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月8日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发的坐落于株洲市荷塘区××路××号××栋××号房屋。该房屋总房款为2270975元，双方约定采取分期付款方式，2019年3月5日前支付首期房款113549元整；于2019年8月24日前支付楼款227097元整；于2020年2月24日前支付楼款340646元整；于2020年8月24日前支付楼款340646元整；于2021年2月24日前支付楼款340646元整；于2021年8月24日前支付楼款340646元整；余款454196元整于2022年2月24日前支付。双方还在《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充约定：“四、双方同意本合同第八条补充如下：1、本合同第八条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用分期付款。2、如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按逾期应付款的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定金额全额支付应付款的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归买卖方所有…”原告依约支付前两期购房款340646元，后因新冠疫情影响，原告认为其无法负担后续购房款，要求与被告协商解除合同未果，遂诉至本院。另查明，被告于2021年2月22日与案外人谭某某签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给案外人谭某某，租期5年，自2021年4月1日起至2026年3月31日止，2021年4月1日起至2021年7月31日期间的月租金为1670元。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告德瑞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。本案在涉案合同履行过程中，被告在未与原告协商的情况下于2021年2月22日擅自与案外人签订房屋租赁合同，并将涉案房屋租赁给案外人使用，被告以自己的行为表示不履行合同义务，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充约定中“四、双方同意本合同第八条补充如下：2、如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按逾期应付款的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定金额全额支付应付款的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归买卖方所有…”该行为应视为被告行使合同赋予其的单方解除权解除了与原告之间的涉案合同，故对原告要求解除与被告之间《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。对于违约责任应如何计算的问题，原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》附件四中对涉案房屋付款方式及期限进行了明确约定，原告在支付前两期购房款后未能如期支付后续款项，违约在先，应承担相应的违约责任，原告称未能如期支付相应款项系新冠疫情的不可抗力影响，应按已购房款的10%承担违约金，但其并未提交相应证据予以证明，本院对此不予支持。被告则称应按合同约定的应付款的50%计算违约金，因被告方并未举证证明自身实际损失，综合本案合同的约定、履行情况及当事人的过错程度，本院酌情以已付款的30%计算违约金，违约金应计算为102193.8元（340646元×30%=102193.8元），被告应返还原告购房款238452.2元（340646元-102193.8元=238452.2元）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原、被告之间于2019年3月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告株洲德瑞置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈燕红返还购房款238452.2元；三、驳回原告陈燕红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5898元，减半收取2949元，由原告陈燕红承担656元，被告株洲德瑞置业有限公司承担2293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  舒睿二〇二一年六月二十八日法官助理罗冰书记员黄郅附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。