黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1004民初890号 原告：麻俊仁，男，1977年6月12日出生，住海林市城区。 委托诉讼代理人：于志岩，海林市海林法律服务所法律工作者。 原告：牡丹江市英华房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区中华路53号4层。 法定代表人：宋睿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘振海，男，该公司职工。 第三人：于洪伟，男，1963年8月14日出生，住牡丹江市西安区。 原告麻俊仁与被告牡丹江市英华房地产开发有限公司（以下简称英华公司）、于洪伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告麻俊仁及其委托诉讼代理人于志岩，被告英华公司的委托诉讼代理人刘振海,第三人于洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 麻俊仁向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认麻俊仁与英华公司于2015年8月6日签订的《×优先认购权协议》（认购×小区×号楼×单元×室，协议编号×）及2016年1月15日签订的《×优先认购权协议》（认购×小区×号楼×单元×室，协议编号×）合法有效；2.请求法院依法判令被告向原告交付上述两户房屋并协助原告办理产权登记手续；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人于2015年8月1日签订《协议书》一份，原告用牡丹江市爱民区×小区×号楼×室和被告用于抵顶第三人工程款的×小区×号楼×单元×室、×号楼×单元×室两套房屋对换，在第三人配合下，被告就上述房屋于2015年8月6日与原告签订两份《×优先认购权协议》，后因×小区×号楼×单元×室存在一房多卖，原、被告经协商于2016年1月15日给原告调换一套房屋并又签订一份认购权协议，被告就上述房屋均出具购房收据，但至今没有向原告交付房屋。故原告诉至法院，请求如上。 英华公司辩称，该两户房屋是被告用于抵顶水暖工程的工程款项，水暖工程施工方又将该两户房屋转给他人，最终转到原告手中。但后期水暖施工方将被告起诉到法院，经过协商被告收回了该两户房屋，又重新为水暖施工方出具了三户门市房用于抵顶水暖工程款，这三户门市房现在已经被法院查封了。 第三人述称，原告所述换房子的事属实，第三人与牡丹江市日丰机电热力设备进出口有限公司共同给被告施工×小区的水暖工程。第三人与原告互换的房屋是英华公司抵顶给第三人的施工款。 本案争议焦点：一、原、被告之间的两份认购协议是否合法有效；二、涉案房屋是否符合法定的交付条件，是否具备办理产权证照的条件；三、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告麻俊仁举示证据：证据一、协议书复印件1份（与原件核对无异）、不动产权证书复印件1份（与原件核对无异）、商品房买卖合同复印件1份、商品房买卖合同备案证明复印件1份，证明2014年6月25日，原告与开发单位牡丹江兴城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买×小区×号楼×号车库，2015年8月1日，原告以该车库与第三人工程抵账房屋×小区×号楼×室、×号楼×单元×室进行互换，第三人于2019年7月10日与办理了上述车库的合同更名及备案，现该车库已经过户到第三人名下。 被告英华公司认为该组证据是原告与第三人签订的，与被告无关。 第三人于洪伟对该组证据无异议，但第三人与原告互换房屋的日期是2015年6月10日。 本院认为，该组证据能够证实2014年6月25日，麻俊仁与牡丹江兴城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，麻俊仁购买该公司开发建设的×小区×号楼×号、建筑面积43.9平方米车库一处。麻俊仁与于洪伟签订协议书，约定麻俊仁以该车库与于洪伟名下×小区×号楼×单元×室和×号楼×单元×室两户房屋进行对换，现于洪伟已经办理了上述车库的不动产登记权证的事实，对此本院予以确认。 证据二、合同编号为×号优先认购权协议书复印件1份（与原件核对无异）、合同编号为×号优先认购权协议书复印件2份（其中×号×号楼×单元×室认购书与原件核对无异）、收据复印件2份（与原件核对无异），证明2015年8月6日，原、被告在第三人的协助下将本案换房协议中体现的两套房屋与被告签订了两份×优先认购权协议，后因其中的×号楼×单元×室存在一房多卖，原、被告经协商更换为×小区×号楼×单元×室，并于2016年1月15日签订了协议，被告给原告出具了购房收据。 被告对该组证据有异议，这两户房屋都是抵顶给案外人日丰水暖公司的，后期日丰水暖的王经理与被告公司的法定代表人协商，被告收回了这两户房屋，因为不欠日丰公司的工程款了。 于洪伟对该组证据没有异议。 本院认为，该组证据能够证实本案原告与被告就涉案房屋签订了两份认购权协议，被告为原告出具购房收据的事实，对此本院予以确认。 证据三、牡丹江市爱民区法院（2019）黑1004民初×号民事判决书复印件1份，证明×小区于2019年7月30日取得商品房预售许可证，同时取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、国有建设用地使用权证，证明涉案房屋买卖合同符合法律规定的有效条件。 被告英华公司称是否有预售许可证被告不清楚。 第三人于洪伟称不清楚此事。 本院认为，该判决书是生效的法律文书，能够证实2019年7月30日，英华公司取得了×小区的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有建设用地使用权证，但不具备签订商品房买卖合同、开具发票及办理产权证的条件的事实，对此本院予以确认。 被告英华公司及第三人于洪伟未向法庭举示证据。 审理中，本院依法向原、被告及第三人出示（2019）黑1004民初×号案件中的起诉状、法庭审理笔录、调解笔录、民事调解书。 原告对上述证据的真实性没有异议，但上述证据与本案涉案房屋认购协议×和×号没有关联性，该案没有本案原告及第三人参加，不涉及本案的两份认购协议及效力；虽然在该案庭审笔录第三页上数第二段“原给原告出具的优先认购协议的房屋不再抵顶，双方房屋抵顶取消”，但未涉具体房源和合同编号，故该内容不具有确定性，与本案没有关联性。依本案第三人陈述，上述房屋系抵顶给第三人的工程款。 被告称该组证据就是被告答辩意见中提到调解案件，通过原告的质证意见，已经能够说明本案涉案房屋抵顶工程款的事实不存在了。 第三人称不清楚此事。 本院认为，该组证据系本院依法制作的有效书证，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2014年6月25日，麻俊仁与牡丹江兴城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，麻俊仁购买该公司开发建设的×小区×号楼×号、建筑面积43.9平方米车库一处。2015年6月10日，麻俊仁与于洪伟签订协议书，约定麻俊仁以该车库与于洪伟名下×小区×号楼×单元×室和×号楼×单元×室两户房屋进行对换。2015年8月6日，麻俊仁与英华公司签订两份认购权协议，约定麻俊仁认购英华公司开发建设的×小区×号楼×单元×室（协议编号为×）和×号楼×单元×室（协议编号为×）。麻俊仁称因×小区×号楼×单元×室房屋存在一房多售的情形，经与英华公司协商，双方于2016年1月15日签订认购权协议，将该房屋更换为×小区×号楼×单元×室，协议编号仍为×。英华公司为麻俊仁出具了案涉两户房屋的全额购房款收据。 英华公司称案涉两户房屋系用于抵顶牡丹江市日丰机电热力设备进出口有限公司（以下简称日丰公司）施工的水暖工程的工程款，但经人民法院调解，英华公司已经收回案涉的两户房屋，重新为日丰公司出具了三户门市房，现该三户门市房已被查封。 2019年7月11日，日丰公司以英华公司为被告诉至本院，要求英华公司给付工程款3460282元，被告支付逾期付款违约金683405元。2019年9月27日，本院出具（2019）黑1004民初×号民事调解书，双方达成调解如下协议：一、英华公司给付日丰公司牡丹江市爱民区×小区3、4、5号楼水暖工程的工程款及违约金合计3250000元（此款已扣除水表材料费和人工费），此款英华公司于2019年12月30日前给付1500000元，余款1750000元于2020年3月30日前全部付清；如英华公司未按协议内容履行第一笔款项，英华公司按欠款总额一次性给付日丰公司剩余款项。二、日丰公司放弃其他诉讼请求，本案就此终结，别无争议。三、案件受理费39949.50元，减半收取计19975元，财产保全费5000元，由英华公司负担。在该案2019年9月27日调解笔录中第3页，英华公司发表的调解意见中表述“原给原告开具的优先认购权协议的房屋不再抵顶，双方房屋抵顶取消。”但本案庭审中，英华公司未举示证实证实抵顶房屋明细。 本院认为，关于本案法律适用问题。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案当事人之间的认购协议系签订于民法典实施之前，但该合同并未履行完毕，因履行合同事宜引起的民事纠纷，应适用民法典的规定。 关于原告与英华公司签订的两份认购权协议书是否合法有效的问题。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中原告虽未向英华公司实际交纳购房款，但英华公司自认该两户房屋系用于抵顶案外人日丰公司的水暖工程款日丰公司又转售他人，英华公司就案涉房屋与原告签订了认购协议，并向原告出具了两户房屋的全额购房款收据，视为其认可该出售行为。虽然在签订认购协议后，英华公司与日丰公司达成了调解协议，但英华公司未举示证据证实该调解协议约定的履行款项包括本案案涉两户房屋价值，且在该两户房屋已经签订认购协议的情况下，不能因英华公司与日丰公司之间的调解而处分了他人的财产权益。故原、被告签订的认购权协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且在本案诉讼前，英华公司已经取得案涉房屋的预售许可，故2015年8月6日、2016年1月15日麻俊仁与英华公司签订的两份认购权协议书应认定为合法有效。 关于原告诉请英华交付涉案房屋及办理产权证照的问题。依照《中华人民共和国民法典》第七百九十九条第二款规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件的。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，经本院到牡丹江市爱民区质量监督管理站调查，未查询到该小区的竣工验收备案证明，故本案涉案房屋不符合法律规定的交付条件，本院对原告诉请被告向其交付房屋的主张不予支持。因该小区尚未竣工验收，亦不符合办理产权证照的条件，故本院对原告主张被告协助其办理上述涉案房屋产权证照的请求不予支持。 综上所述，本院对麻俊仁的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告麻俊仁与被告牡丹江市英华房地产开发有限公司于2015年8月6日、2016年1月15日签订的两份《×优先认购权协议》（购买×小区×号楼×单元×室、×号楼×单元×室）合法有效； 二、驳回原告麻俊仁的其他诉讼请求。 案件受理费11343元，减半收取计5671.50元，由被告牡丹江市英华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  邓卫平 二〇二一年六月二十八日 书记员  马龙君