广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0507民初148号原告：马耿才，男，1963年10月21日出生，汉族，住汕头市龙湖区珠池街道丹阳庄**×××××××,公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：廖松滨，广东潮之荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪燕銮，广东潮之荣律师事务所律师。被告：汕头市裕铭交通拯救有限公司，住所地汕头市××××××。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：陈镜武，汕头市龙湖区基层法律服务所基层法律服务工作者。委托诉讼代理人：罗振武，汕头市龙湖区基层法律服务所基层法律服务工作者。原告马耿才与被告汕头市裕铭交通拯救有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马耿才的委托诉讼代理人廖松滨、纪燕銮，被告汕头市裕铭交通拯救有限公司的委托诉讼代理人陈镜武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.变更原、被告签订的《汕头市房地产租赁合同》租期为2020年7月10日起至2035年7月9日止；2.判令被告退还原告已支付2020年5月1日至7月9日期间的租金180,677.74元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月5日，原、被告签订《汕头市房地产租赁合同》，被告将位于汕头市××××××××××部分物业出租给原告，租期15年，第一年至第三年的月租金为78,555.54元，并约定原告享有免付租金5个月（2019年12月1日至2020年4月30日）的装修期，以及租赁期于2020年5月1日起算等条款。合同履行期间，2020年1月23日，因新冠疫情发生，有关行政机关实施疫情防控措施，以及被告于2020年2月1日至当月底禁止进入宏祥大楼，租赁场地装饰装修工程停工（停工时间为2020年1月23日起至2020年3月30日止，共计2个月9天），导致原告无法在免付租金的装饰装修期内完成租赁场地的装饰装修工程。根据相关法律规定，以上装饰装修工程的停工时间，原告依法享有顺延的权利，顺延后租赁期应从2020年7月10日起算，至2035年7月9日到期。被告汕头市裕铭交通拯救有限公司辩称：一、原告的第1项诉讼请求没有法律依据，依法不能成立。原、被告签订的《汕头市房地产租赁合同》系双方自愿订立的合同，该合同内容合法有效。合同约定租赁期限至2035年4月30日止，目前该租赁期限尚未届满，被告不同意原告要求变更该合同约定的租赁期限。根据民法典第五百零九条第一款及第五百四十三条的规定，原告无权单方强制要求被告延长租期。另外，原告的第1项诉讼请求也违反了合同应遵循当事人意思自治原则。二、原告的第2项诉讼请求没有事实及法律依据。《汕头市房地产租赁合同》第二条约定的租期为2020年5月1日起计，也是自该时间起原告才计付约定的租金。合同备注部分第2条约定2019年12月1日至2020年4月30日为不计租金的期间。2020年1月底政府虽然开始实施疫情防控措施，但不论政府还是被告均一直没有采取任何限制原告使用租赁场地的措施，原告完全可以进行装修工作，被告不存在如原告诉状所称的禁止进入租赁场地的情况。相反原告也是对租赁场地进行了装修及使用，原告本人及相关人员使用的车辆也正常出入大楼停车场。目前原告在该租赁场地开办的月子中心也正常营业。因此，原告诉称的被告于2020年2月1日至当月底禁止其进入宏祥大楼毫无根据，原告也没有任何证据能够证明被告禁止其使用租赁场地，故原告应承担举证不能的不利法律后果。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律根据，请求依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院根据证据审核规则综合审查判断。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月5日，原、被告签订《汕头市房地产租赁合同》，约定出租方即被告将位于汕头市××××××××××××消防控制中心、8-12楼整层、12楼天台层（合计建筑面积2964.36平方米）及配套设施、地下车库20个车位出租给原告作合法经营场所使用；第一年至第三年每月租金85,555.54元，租金每三年递增10%；租期十五年整，自2020年5月1日起至2035年4月30日止，被告应于2019年12月1日将该房产交付给原告使用。原告应于签订本合同时交付首期三个月租金256,666.62元及履约金（押金）256,666.62元给被告，2020年8月1日交付第二期三个月租金，以此类推，每期首月1日前交付三个月租金。合同备注部分载明2019年12月1日至2020年4月30日五个月为被告给予原告装修期，期间内免租金，水电费由原告负责并缴交给被告等内容。2021年1月11日，原告以新冠肺炎疫情发生，有关行政机关实施疫情防控措施以及被告禁止进入案涉房产，导致原告无法在免付租金的装饰装修期内完成装修工程为由，向本院提起诉讼，致纠纷。另查明，涉案房产汕头市××××××××××为被告所有,不动产权证号为粤（2018）汕头市不动产权第0032215号。再查明，广东省卫生健康委员会于2020年1月23日发布通告，因新冠肺炎疫情影响，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应；于2020年3月30日公布汕头市为疫情低风险地区。案件审理期间，原告自称在上述期间，有出入涉案房产。原、被告确认截止至庭审之日即2021年2月24日，原告已缴交2021年2月至4月的租金，没有拖欠租金。本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：原、被告签订的《汕头市房地产租赁合同》能否变更，被告是否应退还原告已支付的2020年5月1日至7月9日期间的租金。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定依法成立的合同，受法律保护；第一百一十七条规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，原、被告签订的《汕头市房地产租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照上述约定严格履行，因新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，不能预见、不能避免并不能克服，属我国合同法规定的不可抗力情形。众所周知，2020年1月爆发的新冠肺炎疫情，给人们的出行以及各行各业均造成一定程度的影响，包括工程装饰装修。虽双方当事人约定被告给予原告2019年12月1日至2020年4月30日五个月的装修期免付租金，但疫情一定程度仍影响装修的进度，进而影响合同的履行，双方当事人应秉持互谅互让、共担风险、共渡难关的原则，协商处理纠纷，因双方协商未果，如果仍按合同约定履行，对原告明显不公。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项规定，依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。根据上述规定，原告请求变更合同租赁期限，依法有据，本院予以支持。综合汕头市新冠肺炎疫情情况和本案的实际情况，从平衡双方利益、既鼓励守约又兼顾公平的角度出发，本院酌定涉案合同租赁期限由2020年5月1日起至2035年4月30日止变更为自2020年6月1日起至2035年5月30日止，故原告请求被告返还已收取的2020年5月1日至7月9日期间租金，应在返还一个月租金78,555.54元范围内予以支持。综上所述，原告诉讼请求有事实及法律依据部分，本院予以支持采纳；不符合法律规定或依据不足部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项之规定，判决如下：一、原告马耿才与被告汕头市裕铭交通拯救有限公司签订的《汕头市房地产租赁合同》原约定租赁期限自2020年5月1日起至2035年4月30日止变更为自2020年6月1日起至2035年5月30日止；二、被告汕头市裕铭交通拯救有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告马耿才租金78,555.54元；三、驳回原告马耿才的其他诉讼请求。案件受理费3,913.55元（原告马耿才已预交），由原告马耿才负担2,149.67元，被告汕头市裕铭交通拯救有限公司负担1,763.88元。被告汕头市裕铭交通拯救有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将负担的受理费向本院缴交。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 吴 斌人民陪审员 芮 琦人民陪审员 蔡煜锐二〇二一年六月二十四日法官 助理 李树杰书 记 员 林锦霖附件相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。