四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1902民初2504号 原告：巴中置信投资有限公司，住所：四川巴中经济开发区桥河路8号。 法定代表人：尹强，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓伟，巴中市巴州区东城法律服务所法律工作者。 被告：刘昌俊，男，生于1994年5月28日，汉族，大专文化，居民，户籍地四川省三台县。 原告巴中置信投资有限公司与被告刘昌俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1立案受理后，依法适用简易程序开开庭进行了审理。原告巴中置信投资有限公司的委托诉讼代理人邓伟，被告刘昌俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巴中置信投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号：×××69）及其补充协议，并承担解除合同过程中产生的全部费用；二、判令被告自本案判决生效之日起7日内协助原告办理案涉房屋的备案撤销登记，逾期则由原告独自办理案涉房屋的备案撤销登记；三、判令被告按房屋总价款的20%向原告支付解除商品房买卖合同的违约金；四、判令被告向原告支付代偿银行房屋按揭款的差价21659.82元（原告代被告偿还银行房屋按揭款总额减去被告向银行贷款总额）及原告代被告偿还银行按揭款的资金占用利息（按照年利率6%计算），在被告支付的首付款中扣减被告应承担的上述各项费用后，若有剩余由原告无息退还被告，不足部分由被告补足；五、判令被告承担本案诉讼费及诉讼过程中产生的其他费用。事实及理由：2016年4月22日原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告依法购买原告开发建设并取得预售房屋许可证的置信·逸都国际社区Ｄ2区2幢14楼1号的住房一套，约定房屋总价为人民币319774元，2016年4月22日被告向原告支付首付房价款69774元，其余房价款250000元由被告向四川天府银行申请贷款支付，原告提供担保。四川天府银行通过贷款后被告正常还款。在2017年12月31日被告拒不按期偿还房屋按揭款，因原告提供了担保导致原告代被告偿还房屋按揭款，在2019年11月28日因被告长期不按时归还房贷，四川天府银行提前收贷，剩余所有贷款皆从原告的保证金账户内扣除，至此原告代被告偿还房屋按揭款本金、利息等费用合计271659.82元。根据双方《商品房买卖合同》附件四第五条第一项的约定原告特向法院起诉解除商品房买卖合同，同时被告应按照约定向原告支付解除合同的违约金，并向原告支付代偿按揭款的利息和合同约定的违约金。据此，原告为维护自身合法权益，特依据相关法律规定，向人民法院提起诉讼，望判如所清。 被告刘昌俊辩称：1.原告无证据证明上述事实，请求法院驳回原告全部诉请；2.我自始至终并未授权他人签署买卖合同，本人也没有签署过合同，因此对于合同内容并不清楚，无法行使撤销权；3.我为原告公司介绍客户，原告向我支付中介佣金，但是因为原告公司未支付该劳务费，才将劳务费转为房屋首付款。同时约定无力偿还房屋价款时，由原告公司进行偿还，并原价回购该房屋，并由原告公司自行承担相应的利息，当时也没有约定违约金的事宜，即使产生违约金也应该是原告向我支付；4.我同意解除合同，但是应由原告方原价回购该房屋，我支付的首付款及房贷由原告退还给我，不产生其他任何费用，我也不承担其他任何违约责任。2017年12月31日起约定就已经解除了，我本就未与原告公司签订合同，不存在合同的解除；5.原告方提出的我偿还的部分银行按揭款，是因为在办理银行贷款时就向账户中预存了部分款项，并不是我个人自愿去银行偿还的，而是银行自行扣划的账户预存款，因此该项不能作为确认我与原告之间存在合同的依据。 经审理查明：2016年4月22日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××69），合同约定由被告（买受人）购买原告（出卖人）开发建设的位于四川巴中经济开发区××路××幢××层××号房屋（建筑面积：101.58平方米）一套，房屋总价款319774元。合同主要约定：第九条付款方式及期限：买受人于2016年4月22日前支付首期房价款人民币69774元，占全部房价款的21.82%，余款人民币250000元向南充商业银行……申请贷款支付；附件四第五条其他约定:1.出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内，如因买受人逾期还款导致出卖人承担代偿责任的，出卖人有权要求买受人立即归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的银行同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代还金额5%的违约金；如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应承担总房价款20%的违约金。同时，出卖人有权解除本合同，出卖人可在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项和违约金。合同签订后，被告按照双方约定向原告支付首付款69774元。 2016年7月21日，被告（借款人）与案外人南充市商业银行股份有限公司巴中分行（贷款人）、原告巴中置信投资有限公司（保证人）签订《个人客户购房借款合同》，合同约定：1.借款金额：25万元整；2.借款用途：用于购买位于巴中经济技术开发区置信路置信·逸都国际社区D2区2幢14楼1号的房屋，建筑面积101.58平方米；3.借款期限自2016年7月21日起至2036年7月21日止，共计240个月；4.借款利率约定：借款初始利率是借款合同签订时首次执行的利率，本借款初始利率按《借款人借款利率定价表》确定为年利率5.2%；5还款：采用每月等额本息还款法，每月21日为还款日，每月还款额为1680元整；6.借款人、保证人、抵押人的违约责任：……本合同有效期内，发生下列事项之一的，贷款人有权停止发放借款，并宣布本合同提前到期，并有权终止合同行使抵押权或要求保证人承担保证责任；……借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息；任何一起本金或利息逾期超过六个月……。2016年7月27日，原、被告及案外人南充市商业银行股份有限公司巴中分行对《个人客户购房借款合同》进行公证，四川省巴中市署北公证处出具（2016）川巴署北证字第3263号公证书，赋予《个人客户购房借款合同》强制执行效力。同日，被告刘昌俊签署愿意接受强制执行承诺书。合同签订后，案外人南充市商业银行股份有限公司巴中分行向被告账户发放贷款25万元，被告将该笔贷款支付了后续购房款。 同时查明：贷款后，被告按照与案外人南充市商业银行股份有限公司巴中分行的合同约定偿还部分贷款本金、利息、违约金至2019年11月28日，此后未再偿还贷款。2017年12月31日至2019年11月28日，银行自原告保证金账户扣划被告未足额支付的贷款共计271659.82元。 另查明：2017年2月16日，中国银行业监督管理委员会巴中监管分局同意南充商业银行更名为四川天府银行股份有限公司巴中分行。案外人南充市商业银行股份有限公司巴中分行现更名为四川天府银行股份有限公司巴中分行。 庭审中，原告称2021年2月10日根据双方约定向被告邮寄了函告书，故该份《四川省商品房买卖合同（预售）》于2021年2月10日已经解除。同时依据《四川省商品房买卖合同（预售）》附件4中第5条第1款约定，主张20%违约金以及代偿款利息。 上述事实，有原、被告身份信息、原、被告的陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》《个人客户购房借款合同》签约信息表、公证书、承诺书、账单、业务回单、函告书等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”以及第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定……”。本案原、被告之间的房屋买卖合同纠纷系在民法典适用之前，故本案适用当时生效的法律和司法解释。2016年4月22日，原、被告双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，被告称自始至终并未授权他人签署买卖合同，本人也没有签署过合同。但依据在卷证据，被告在银行贷款25万元并支付给原告，贷款合同签订后，被告亦向银行偿还贷款，被告未提供其他证据证明其与原告存在25万元的其他经济纠纷。且被告在《四川省商品房买卖合同（预售）》尾部的签名与在本院送达地址确认书、庭审笔录中的签字一致，故本院认为，该《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按约定履行合同义务。 关于合同解除及款项返还问题。《四川省商品房买卖合同（预售）》附件4第5条第1款约定“如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应承担总房价款20%的违约金。同时，出卖人有权解除本合同……”，现被告因逾期偿还银行贷款造成原告承担代偿责任，银行自原告保证金账户扣划被告未足额支付的贷款共计271659.82元,被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。故对于原告请求解除原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告应全额返还被告购房款319774元，而原告承担保证责任替被告偿还的银行贷款本息共计271659.82元，应当从返还的购房款中抵扣，品迭后，原告应当返还被告购房款48114.18元。 关于原告主张判令被告自本案判决生效之日起7日内协助原告办理案涉房屋的备案撤销登记，逾期则由原告独自办理案涉房屋的备案撤销登记的诉讼请求。本院认为原告的诉讼请求符合相关法律规定，《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议解除后，被告有义务协助原告到相关部门办理上述事项，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。 关于合同违约金数额确定的问题。本院认为原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议中约定的购房总价款20%的违约金过高；庭审中，原告亦未对其实际损失情况进行举证。因此，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，决定对合同违约金进行调减，被告应给付原告的合同违约金本院酌定为购房总价款319774元的5%，合计15988.7元。 关于原告主张被告支付其代偿银行按揭款的资金占用利息（按照年利率6%计算）的诉讼请求。本案中，原告虽为被告代偿贷款本息共计271659.82元，但原告收取被告购房款319774元，双方均存在占用对方资金的情况，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。 综上，为保护当事人的合法利益，维护社会稳定，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九之规定，判决如下： 一、解除被告刘昌俊与原告巴中置信投资有限公司于2016年4月22日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××69）及补充协议。解除后，由原告巴中置信投资有限公司返还被告刘昌俊购房款48114.18元； 二、由被告刘昌俊向原告巴中置信投资有限公司支付违约金15988.7元； 以上一、二项品迭后，由原告巴中置信投资有限公司返还被告刘昌俊购房款32125.48元，该款限原告巴中置信投资有限公司在本判决生效之日起十日内付清。 三、被告刘昌俊于本判决生效之日起十日内协助原告巴中置信投资有限公司到相关部门办理商品房的撤销备案手续（合同备案号：×××69）； 四、驳回原告巴中置信投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6095元，减半收取3047.5元，由被告刘昌俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员  任 娟 二〇二一年六月二十三日 法官助理  刘罗霞 书 记 员  蒲泓伶