湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘10民终974号 上诉人（原审被告）：李熙贵，男，汉族。 上诉人（原审被告）：雷晓银，男，汉族。 上诉人（原审被告）：唐忠诚，男，汉族。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：肖良东，湖南锐鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：侯全俊，男，汉族。 被上诉人（原审原告）：李熙鹏，男，汉族。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：欧阳忠海，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。 上诉人李熙贵、雷晓银、唐忠诚因与被上诉人侯全俊、李熙鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初3717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李熙贵、雷晓银、唐忠诚上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.或改判一审判决第二项为“限李熙贵、雷晓银、唐忠诚在判决生效后连带返还侯全俊、李熙鹏门面款15万元；3.改判一审判决第三项为“李熙贵、雷晓银、唐忠诚连带赔偿侯全俊、李熙鹏的损失，该损失以年利率4.75%计算，自2016年4月29日起以15万元为基数计至债务清偿之日止，损失在抵减侯全俊、李熙鹏因占用门面受益而减少的租赁费用198510元后予以支付；4.一、二审诉讼费由侯全俊、李熙鹏负担。事实和理由：一、一审判决认定李熙贵、雷晓银、唐忠诚收到侯全俊、李熙鹏门面款84万元没有证据支持，认定事实不清。1.李熙贵、雷晓银、唐忠诚与侯全俊、李熙鹏于2016年4月17日签订《门面买卖合同》后，侯全俊、李熙鹏以大额取款未申报计划为由，当天未支付首付款。2016年4月20日，李熙鹏电话约唐忠诚到建设银行桂阳蔡伦路经营网点划款，而后李熙鹏以款未到位为由，此次仅划款15万元至唐忠诚建设银行卡账户。2016年4月29日，李熙贵、雷晓银、唐忠诚向侯全俊、李熙鹏催款，李熙贵、雷晓银、唐忠诚到李熙鹏的不锈钢门制作店面后，李熙鹏要求出具收据后一起去银行划款。李熙贵、雷晓银、唐忠诚即出具收据，与李熙鹏一起到桂阳工商银行营业部办理取款手续。经柜台工作人员查询，李熙鹏的账户余额不足69万元，且工作人员释明，即使账户有69万元余额，也需事先申报用款计划方可取款，后侯全俊、李熙鹏和李熙贵、雷晓银、唐忠诚及何代仁一同在何代仁住房对面的尹小毛出租房酒家用中餐，双方约定侯全俊、李熙鹏款到位后再支付给李熙贵、雷晓银、唐忠诚。此后，李熙贵、雷晓银、唐忠诚多次向侯全俊、李熙鹏催交首付余款，侯全俊、李熙鹏均以资金周转困难为由婉拒。因涉案门面未办理合法的建筑施工手续，且桂阳县正在开展声势浩大的整治违法建设行动，工程一直无法施工。李熙贵、雷晓银、唐忠诚自知涉案门面的合法性存疑，也暂缓向侯全俊、李熙鹏催交房款。特别是2017年5月，李熙鹏知晓涉案门面的工程为案外人蒋卫华所有后，李熙贵、雷晓银、唐忠诚担心催款会导致李熙鹏的对抗，故一直未向侯全俊、李熙鹏催交房款。因此，侯全俊、李熙鹏只向李熙贵、雷晓银、唐忠诚支付门面订金15万元。2.李熙鹏购买涉案门面后，需将制作不锈钢门的重型机器设备安装进去，必须将门面的间墙拆除及加厚地面铺设的混凝土，同时，李熙鹏要求提高卷闸门材质。经李熙鹏与何代仁协商，变更原设计标准工程所增加的费用由李熙鹏承担，何代仁委托唐忠诚代为管理设计变更工程，李熙鹏请黄运兵施工，并支付3万元变更工程款给唐忠诚，由唐忠诚交付给了黄运兵。根据双方签订的《门面买卖合同》的约定，拆除门面间墙的费用应由侯全俊、李熙鹏承担。如侯全俊、李熙鹏主张李熙贵、雷晓银、唐忠诚已经收取了购房款84万元，涉案门面的首付款已经付清，2016年8月20日房屋主体工程尚未封顶，支付第二期购房款的条件尚未成就。侯全俊、李熙鹏不可能支付首付款之外的款项。因此，侯全俊、李熙鹏2016年8月20日支付的3万元不是门面转让款，唐忠诚收取3万元是履行何代仁委托事项的行为。3.一审判决认定李熙贵、雷晓银、唐忠诚2016年4月20日收到侯全俊、李熙鹏支付的65万元，4月29日收到19万元，缺乏证据支持。一是李熙鹏于2016年4月19日从余额宝提现172400元至其尾号为6477的建设银行卡，同日，从余额宝分两次提现509300元至其尾号为8938的工商银行卡。2016年4月20日，李熙鹏从其尾号为6477的建设银行卡转账15万元给唐忠诚。如果李熙鹏需另付款50万元给唐忠诚，应一次性从余额宝提现至同一个账户，然后转账付款。能一次性完成的业务分成两次在不同的银行处理，较小金额的15万元购房款通过银行转账支付，而较大金额的50万元购房款在李熙贵、雷晓银、唐忠诚未出具收据的情况下，选择取现支付给刚认识的李熙贵、雷晓银、唐忠诚，不符合交易习惯，也不符合生活常理。二是一审判决对侯全俊、李熙鹏2016年4月29日支付19万元购房款事实的认定，仅有侯全俊、李熙鹏代理人的庭审陈述，无其他证据证明。三是李熙鹏从事不锈钢门制作，大额资金收付往来频繁，其卡取现金无法确认为支付李熙贵、雷晓银、唐忠诚购房款。四是雷晓银发给李熙鹏的短信内容，只是李熙贵、雷晓银、唐忠诚计划的分配方案，并未认可李熙鹏及其岳父侯全俊已经支付购房款84万元的事实。二、损益相抵是确定损失赔偿的基本原则之一，最高人民法院第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》对此有明确的规定。侯全俊、李熙鹏主张的损失赔偿与李熙贵、雷晓银、唐忠诚主张的损益相抵，基于同一事实、同一诉讼主体，同一标的物，也是基于同一法律关系产生的后果，应一并处理。 侯全俊、李熙鹏辩称，侯全俊、李熙鹏通过银行转账、现金给付方式向李熙贵、雷晓银、唐忠诚支付了88万元购房款，有银行流水、取款记录、收条、短信等予以证实。在（2019）湘1021民初983号案件庭审时，审判长询问侯全俊、李熙鹏支付88万元的具体情况时，就支付时间、金额侯全俊、李熙鹏还征询过坐在后面的李熙贵、雷晓银、唐忠诚的意见，李熙贵、雷晓银、唐忠诚不仅未提出任何异议，还配合侯全俊、李熙鹏回答审判长的询问，认可收到了88万元购房款。如果李熙贵、雷晓银、唐忠诚出具了收条而没有收到购房款，不仅会向侯全俊、李熙鹏催讨或要求退回收条，而且也不会任由侯全俊、李熙鹏装修并占用门面三年。请求二审法院驳回李熙贵、雷晓银、唐忠诚的上诉，维持原判。 侯全俊、李熙鹏向一审法院起诉请求：1.解除侯全俊、李熙鹏与李熙贵、雷晓银、唐忠诚双方于2016年4月17日签订的《门面买卖合同》;2.判令李熙贵、雷晓银、唐忠诚连带返还侯全俊、李熙鹏门面款88万元;3.判令李熙贵、雷晓银、唐忠诚连带赔偿侯全俊、李熙鹏损失84万元;4.诉讼费用由李熙贵、雷晓银、唐忠诚承担。 一审法院认定事实：2016年4月17日,李熙鹏、侯全俊作为乙方与甲方即李熙贵、雷晓银、唐忠诚签订《门面买卖合同》，合同约定有以下内容:一、乙方对甲方门面做了充分了解，自愿购买甲方位于桂阳县环城西路宝岭公园东大门斜对面的商住楼项目（桂国用〔2014〕第****号）的一楼自南向北四个连体门面，建筑面积暂定280平方米，按四个门面总建筑面积，每平方米5000元，总价140万元，具体以房产证登记面积结算。二、乙方向甲方首付房款84万元，整栋房屋封顶后乙方向甲方支付总房款的30%即42万元，余款待房产证交付时付清。三、甲方保证房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责处理，并赔偿给乙方造成的损失。四、违约责任：如乙方中途悔约，乙方不得向甲方索要定金或房款，甲方中途悔约则在悔约之日起三十日内将房款双倍退还乙方。合同签订后，李熙鹏、侯全俊陆续向李熙贵、雷晓银、唐忠诚支付了购房款共计87万元。 另查，合同签订后，案涉门面经李熙贵、雷晓银、唐忠诚交付由侯全俊、李熙鹏占有。2019年4月28日，案外人蒋卫华向一审法院起诉，案号为（2019）湘1021民初983号，诉请李熙鹏、侯全俊、何民龙、何代仁返还案涉门面，第三人李熙贵、雷晓银、唐忠诚参加诉讼。一审法院于2019年9月29日作出限李熙鹏、侯全俊在该判决生效后三十日内返还案涉门面的判决。该案上诉后，经郴州市中级人民法院审理，于2020年4月8日以（2020）湘10民终347号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。根据上述生效裁判文书查明的事实，案涉门面未办理不动产登记，所在住宅楼也未办理产权登记，但所依附的土地已在不动产登记部门办理产权登记。该宗土地使用权人、建设工程规划许可证的建设单位为蒋卫华，并判定案涉门面产权人为案外人蒋卫华。蒋卫华陈述包括案涉门面在内的工程项目系包工包料给何代仁承建，何代仁又转包给他人。因分别欠李熙贵、雷晓银、唐忠诚借款故何代仁在项目竣工前未经蒋卫华许可将案涉门面采取以房抵债的方式抵给李熙贵、雷晓银、唐忠诚。侯全俊、李熙鹏在与李熙贵、雷晓银、唐忠诚签订《门面买卖合同》时，知道案涉门面依附的土地系蒋卫华享有土地使用权，也知晓何代仁以案涉门面向李熙贵、雷晓银、唐忠诚抵债的事实。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，侯全俊、李熙鹏与李熙贵、雷晓银、唐忠诚订立《门面买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规等强制性规定，李熙贵、雷晓银、唐忠诚无权处分不影响合同效力，为合法有效的合同。现法院生效判决已确认侯全俊、李熙鹏应将案涉门面返还给蒋卫华，客观上侯全俊、李熙鹏与李熙贵、雷晓银、唐忠诚之间的《门面买卖合同》已无法履行，李熙贵、雷晓银、唐忠诚构成违约，故侯全俊、李熙鹏要求解除合同与赔偿损失，一审法院予以支持。本案争议焦点为：一、李熙贵、雷晓银、唐忠诚是否应当连带偿还侯全俊、李熙鹏购房款并赔偿损失。二、侯全俊、李熙鹏损失的计算。 焦点一，李熙贵、雷晓银、唐忠诚均主张案涉门面分为四个各自独立的门面，即使要承担责任也因按何代仁给李熙贵、雷晓银、唐忠诚以房抵债的份额比例来承担。一审法院认为，案涉门面尚未办出产权证，且系连体门面，李熙贵、雷晓银、唐忠诚签订合同时并未选择以自身所占有的门面单独与侯全俊、李熙鹏签订或者在合同内容中明确以三人各自所占份额对侯全俊、李熙鹏享有权利或承担相应义务，而是三人共同与侯全俊、李熙鹏签订，并且三人还选出了签订合同的代表人，购房款也统一由一人收取再分配给其他人。因此，对侯全俊、李熙鹏来说，李熙贵、雷晓银、唐忠诚是以共同体即事实上的个人合伙形式与侯全俊、李熙鹏签订合同，李熙贵、雷晓银、唐忠诚在案涉门面买卖合同中的角色是一致对外的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十条，在诉讼中，未依法登记领取营业执照的个人合伙的全体合伙人为共同诉讼人。故李熙贵、雷晓银、唐忠诚应当连带承担返还侯全俊、李熙鹏购房款87万元的赔偿责任，至于李熙贵、雷晓银、唐忠诚之间内部的分摊比例，由李熙贵、雷晓银、唐忠诚自行协商处理。 焦点二，侯全俊、李熙鹏损失的计算。侯全俊、李熙鹏诉请的损失系参照合同约定的双倍赔偿金额与案涉门面购买时的价格与现时价格的差价来定。一审法院认为，虽然案涉合同约定，卖方悔约时，买方可获得双倍赔偿，但从查明事实看，合同的履行不能并非李熙贵、雷晓银、唐忠诚悔约造成，而是第三方主张权利导致，故本案不适用双倍损失赔偿约定。侯全俊、李熙鹏主张要按照签订合同至今的房屋差价损失来赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院认为，侯全俊、李熙鹏并未举证证明差价损失大小且签订合同时房屋的差价损失也非当时双方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对侯全俊、李熙鹏该主张一审法院不予支持。现案涉合同因李熙贵、雷晓银、唐忠诚违约已解除，故李熙贵、雷晓银、唐忠诚应赔偿侯全俊、李熙鹏购房款占用的损失，该损失一审法院酌定参照2016年银行贷款基准利率（中长期贷款利率），以年利率4.75%计算，自2016年4月29日起以84万元为基数计至2016年8月19日（李熙贵、雷晓银、唐忠诚第二笔房款收款之日前）共计12100元，自2016年8月20日起以87万元为基数，按年利率4.75%计算至李熙贵、雷晓银、唐忠诚清偿之日止。李熙贵、雷晓银、唐忠诚主张应扣除侯全俊、李熙鹏占有房屋的租金得利，但没有提出相关计算依据，且与本案并非同一法律关系，故一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十条、第九十条之规定，判决：“一、解除原告侯全俊、李熙鹏与被告唐忠诚、雷晓银、李熙贵于2016年4月17日签订的《门面买卖合同》；二、限被告唐忠诚、雷晓银、李熙贵于本判决生效后三十日内连带返还原告侯全俊、李熙鹏门面款87万元；三、被告唐忠诚、雷晓银、李熙贵连带赔偿原告侯全俊、李熙鹏的损失，该损失以年利率4.75%计算，自2016年4月29日起以84万元为基数计至2016年8月19日为12100元，自2016年8月20日起以87万元为基数计算至债务清偿之日止；四、驳回原告侯全俊、李熙鹏其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10140元（已减半），由原告侯全俊、李熙鹏承担3714元，被告唐忠诚、雷晓银、李熙贵承担6426元。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认证认为：一、李熙贵、雷晓银、唐忠诚提交的证据一其委托诉讼代理人肖良东2021年1月21日对何代仁的调查笔录、2021年4月12日对何代仁的询问文字记录及视频光碟，何代仁的身份证复印件，侯全俊、李熙鹏对其真实性有异议，因何代仁未出庭作证，且何代仁所述的案涉3万元是李熙鹏委托唐忠诚支付给黄运兵的工程款是听唐忠诚所说，何代仁所述的2016年4月29日李熙贵、雷晓银、唐忠诚出具84万元收条但没有足额收到该84万元亦是听说，无其他证据予以佐证，本院不予采信；证据二刘志平出具的证明、（2020）湘10民终347号民事判决书、桂政办发（2018）25号《桂阳县人民政府办公室关于明确我县不动产租赁计税价格相关问题的通知》与本案处理无关联性，本院不予采信。证据三建设银行桂阳支行客户交易详细信息，侯全俊、李熙鹏无异议，本院对其真实性予以采信；证据四桂阳县方元镇锦里村民委员会出具的《死亡证明》，无其他证据佐证，不足以推翻李熙贵、雷晓银、唐忠诚收取了侯全俊、李系鹏84万元门面款的事实，本院不予采信。二、侯全俊、李熙鹏提交的（2019）湘1021民初983号原告蒋卫华诉被告侯全俊、李熙鹏、何民龙、何代仁，第三人唐忠诚、雷晓银、李熙贵返还原物一案的法庭审理笔录，雷晓银、李熙贵、唐忠诚回答审判人员的询问时并不是很清楚地回答了关于收到侯全俊、李熙鹏支付的门面款88万元的问题。对该庭审笔录的证明目的本院不予采信。 本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：1.2020年11月23日，雷晓银和李熙鹏的短信聊天记录载明：“雷晓银：唐忠诚40.3368万元，李熙贵17.8177万元，雷晓银25.8455万元。李熙鹏：这里刚是你们分的84万。雷晓银：对。李熙鹏：你开始说80万我没骗你吧，我跟我岳父确实是给你们付了84万门面款。”2.侯全俊、李熙鹏一、二审陈述，因为李熙贵、雷晓银、唐忠诚要求侯全俊、李熙鹏支付现金便于三人进行分配，故2016年4月20日在工商银行取款50万元支付给了李熙贵、雷晓银、唐忠诚，当时李熙贵、雷晓银、唐忠诚都在场。同日还通过银行转账15万元给唐忠诚。另何熙鹏家里有些现金，又借了一部分钱，2016年4月29日出具收条时在何代仁地下室住房对面的农家餐馆支付了19万元现金。3.雷晓银二审陈述，2020年11月23日雷晓银和李熙鹏的短信聊天中，因为知道李熙鹏是在故意设圈套，所以对李熙鹏所说的“我跟我岳父确实是给你们付了84万门面款”没有进行回复。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、侯全俊、李熙鹏是否向李熙贵、雷晓银、唐忠诚支付了87万元购房款；二、李熙贵、雷晓银、唐忠诚上诉请求侯全俊、李熙鹏支付因占用使用涉案门面受益而减少的租赁费198510元能否得到支持。 关于争议焦点一。1.侯全俊、李熙鹏为证明其向李熙贵、雷晓银、唐忠诚支付了84万元门面款，提供了李熙贵、雷晓银、唐忠诚2016年4月29日出具的收到门面款84万元的收条，李熙鹏2016年4月20日在工商银行取款50万元的银行流水，李熙鹏向唐忠诚转账15万元的银行转账记录，李熙鹏与雷晓银2020年11月23日的短信聊天记录，侯全俊、李熙鹏对84万元支付情况的陈述，上述证据可以互相印证。李熙贵、雷晓银、唐忠诚上诉主张其出具的84万元收条中，侯全俊、李熙鹏仅向唐忠诚转账支付了15万元，其余69万元未支付，仅有其对69万元款项未支付情况的陈述及其对李熙鹏支付50万元现金不符合交易习惯的怀疑。2020年11月23日雷晓银、李熙鹏的短信聊天中，雷晓银主张对李熙鹏所说“我跟我岳父确实是给你们付了84万门面款”没有进行回复是因为知道李熙鹏发送该短信是在设圈套。本院认为，69万元不是一笔小数字，如果侯全俊、李熙鹏确实未支付且雷晓银明知李熙鹏短信聊天是在设圈套，而不进行辩驳否认，至蒋卫华提起返还原物诉讼判决了侯全俊、李熙鹏返还涉案门面及至一审起诉时，李熙贵、雷晓银、唐忠诚没有向侯全俊、李熙鹏提出收回84万元收条或重新出具收条，不符合生活常理。综上，李熙贵、雷晓银、唐忠诚上诉主张其出具的84万元收条中侯全俊、李熙鹏仅支付15万元，另69万元未支付，未提供足以反驳的证据。根据证据优势规则，该84万元侯全俊、李熙鹏已支付具有高度可能性。2.唐忠诚2016年8月20日向李熙鹏出具了收到门面款3万元的收条，李熙贵、雷晓银、唐忠诚上诉主张该3万元系李熙鹏委托唐忠诚交给黄运兵的拆间墙、铺设地面混凝土的工程款，没有提供证据证实。综上所述，双方签订《门面买卖合同》后，侯全俊、李熙鹏向李熙贵、雷晓银、唐忠诚支付了门面款87万元，李熙贵、雷晓银、唐忠诚上诉主张仅支付15万元，依据不足，本院不予支持。 关于争议焦点二。李熙贵、雷晓银、唐忠诚上诉主张侯全俊、李熙鹏已占用使用涉案门面应支付占用使用涉案门面受益而减少的租赁费198510元，其在一审未提出相应的诉讼请求，本案不宜一并处理。李熙贵、雷晓银、唐忠诚可另循法律途径解决。李熙贵、雷晓银、唐忠诚该上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，李熙贵、雷晓银、唐忠诚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12500元，由上诉人李熙贵、雷晓银、唐忠诚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 程 审 判 员  许素萍 审 判 员  欧旭敏 二〇二一年六月二十八日 法官助理  陈道勇 书 记 员  王琳瑜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。