北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9145号上诉人（原审原告）：刘某1，女，1960年4月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏巍，北京京平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶朦朦，北京京平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中铁十六局集团有限公司，住所地北京市朝阳区红松园北里2号。法定代表人：程红彬，董事长。委托诉讼代理人：王光阵，男，中铁十六局集团有限公司职员。委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京中天华远供热科技有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇北庄户村临46-1号12室。法定代表人：贾风英，董事长。委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京房修一建筑工程有限公司物业管理分公司，住所地北京市朝阳区大黄庄南小区13号（住宅）楼一层。负责人：徐维杰，经理。委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人刘某1因与被上诉人中铁十六局集团有限公司（以下简称中铁十六局）、北京中天华远供热科技有限公司（以下简称中天华远公司）、北京房修一建筑工程有限公司物业管理分公司（以下简称房修一物业分公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘某1上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或者查清事实后依法改判支持刘某1一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由中铁十六局、中天华远公司、房修一物业分公司承担。事实和理由：第一，原审法院认定“中铁十六局根据绝大数业主的意愿对院内房屋进行重建和改造符合法律规定”，属认定事实和适用法律错误。（一）本案并不适用《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。1.刘某1的房屋属于刘某1的合法私有财产，非经法定程序征收，任何单位及个人不得侵犯。根据《中华人民共和国宪法》第十三条、《中华人民共和国民法典》第二百零七条以及第二百四十条之规定，涉案房屋属于刘某1的私有财产，非经刘某1本人同意，任何单位及个人无权决定对刘某1享有所有权的房屋进行改建、重建。2.根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条（原物权法第七十条），业主对专有部分以外的共有部分，才享有共有和共同管理的权利。专有部分的占有、使用、收益和处分的权利是归所有权人的。而原《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的是对共有部分的共同管理的权利，该条不能适用对业主享有所有权的专有部分，不能依该条直接对刘某1所有的房屋进行重建和改造。（二）本案也不满足《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的三分之二以上业主同意的标准。1.原审没有证据证实重建和改造是根据绝大多数业主的意愿。2.“业主签订房屋腾退协议书”与“业主共同决定对房屋进行重建和改造”并非同一概念。3.中铁十六局与业主签订腾退协议书，其在业主人数认定上，仅能代表一户，本案也达不到在人数上满足三分之二以上业主的同意的标准。故刘某1基于物权，诉请中铁十六局停止建设工程施工具有事实和法律依据。第二，原审法院判赔刘某1的房屋租金损失过低。自2019年11月开始至今，刘某1陆续因为断电、断网、停暖、强拆等原因，无房屋可居住。一审判决数额远远不能弥补刘某1的损失。第三，房修一物业分公司以及中天华远公司是共同侵权单位，应当负赔偿责任。《物业管理条例》第四十四条、第五十一条、《北京市物业管理条例》第六十五条等规定，物业管理单位不仅代收电费、供暖费等，还应当存在断电、断网、停止供暖、破坏上述设备情况发生时，物业管理单位负有劝阻、制止、报告的义务。根据《北京市供热采暖管理办法》第十三条、第十五条、第二十条、第二十三条、第二十六条等规定，中天华远公司具有保障供暖、及时抢修等基本义务，本案中，自2019年11月开始，房屋被停止供暖，中天华远公司负有责任。所以，即使房修一物业分公司以及中天华远公司未参与强拆行为，也应当对2019年11月至2020年6月期间房屋因断电、断网、停暖不能使用的损失，应当共同承担赔偿责任。中铁十六局辩称，同意一审判决，不同意刘某1的上诉请求。第一，中铁十六局对案涉区域进行拆迁改造经过了政府批准，有合法依据。第二，刘某1对原物权法76条理解错误，该条文不只是说业主对共同部位有共同决定权，而是对整个区域都有共同决定权，刘某1认为业主仅有权决定共同部位理解错误。第三，根据物权法规定，业主对小区重建改造有共同决定权。第四，刘某1租金损失没有证据支持，应依法驳回。房修一物业分公司、中天华远公司辩称，同意一审判决，不同意刘某1的上诉请求。房修一物业分公司、中天华远公司对刘某1没有侵权行为，没有停止物业服务和供电供暖。刘某1向一审法院起诉请求：1.中铁十六局、房修一物业分公司和中天华远公司共同赔偿刘某1租金损失46750元；2.中铁十六局停止在刘某1享有所有权的房屋对应的土地上的任何建筑施工。一审法院认定事实：1.2001年3月8日，北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋所有权登记至庄某1名下，房屋所有权证为京房权证朝私字第XXXX号，建筑面积67.45平方米。2.刘某1与庄某1原系夫妻，1985年2月1日登记结婚，二人因感情不和，庄某1于2010年诉至一审法院要求离婚，一审法院经审理作出（2010）朝民初字第××××号民事判决书，判决准许二人离婚，并判决位于北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋归刘某1所有，刘某1于该判决生效后十日内给付庄某1补偿款二十五万元。该判决已生效。3.2010年10月22日，位于朝阳区×北里×号院1-11号、20-23号楼所在的土地使用权被登记至中铁十六局名下，地号为×××××××，用途为住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为35434.27平方米，使用证号为京朝央国用（2010划）第×××××号，记事部分载明“仅限按规划用途使用，未经批准，不得转让、出租或者从事其他以营利为目的的经营活动。该宗地已房改，土地使用权为全体业主共同使用。”北京市宗地登记表显示，权利人为中铁十六局，宗地总面积为35434.27平方米，宗地总建筑面积为44257.90平方米，建筑占地总面积9912.46平方米。4.2019年4月15日，国家机关事务管理局下发国管房地［2019］83号文件，题目为“关于中铁十六局集团有限公司朝阳区×北里×号院南院危旧房改造项目有关事宜的函”，内容为：“中国铁道建筑集团有限公司：《中国铁道建筑集团有限公司关于东坝红松园职工住宅项目审批有效期延期的请示》（中铁建经计［2019］9号）收悉。现就有关事项函复如下：一、同意你公司所属中铁十六局集团有限公司按照《关于同意中铁十六局朝阳区东坝红松园职工住宅立项的函》（国管房地［2015］11号）的有关要求，继续实施朝阳区东坝×北里×号院南院危旧房改造项目。二、根据有关规定，该项目新建职工住宅参照经济适用住房产权管理，暂不得上市交易。用地按划拨方式办理相关手续，不得擅自改变项目性质和用途，不得以任何形式与其他单位合作开发使用。涉及配套及地下部分等土地使用权出让、转让等事宜，须另送我局审核。三、根据《关于印发中央国家机关在京单位利用自用土地新建职工住宅调剂暂行规定的通知》（国管房地［2009］136号）及中铁十六局集团有限公司《关于中铁十六局朝阳区东坝红松园职工住宅项目的承诺函》，该项目增量住宅的10％，约2698平方米，交由我局面向中央国家机关符合条件的职工配售。四、此函有效期2年，自印发之日起计算。”5.2019年3月28日，中铁十六局与案外人北京中五建设工程有限公司签订了《中铁十六局集团有限公司南院建筑物及构筑物拆除工程合同》，委托案外人对朝阳区×北里×号院南院60277.77平方米进行拆除、垃圾清运。自2019年11月开始，北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋陆续被切断网络和有线电视线路，自2019年11月开始，房屋未被供暖。2020年4月，中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部委托北京市朝阳区房屋安全监督站对朝阳区×北里×号院×号楼进行安全（含抗震）鉴定，该单位出具朝鉴（抗）第×××××号鉴定报告，鉴定意见为该房屋安全性登记为B。6.2020年6月17日，北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋被拆除，此后，中铁十六局委托施工方对土地进行了平整，并开始施工准备，目前正在施工中。北京市朝阳区×北里×号院内原有住户369户，其中有355户已与中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部签订了房屋腾退协议书，剩余包括刘某1在内有14户因各种原因未同意腾退。一审案件审理中，就房屋被拆除的法律责任，刘某1表示不在本案中解决，将另行与中铁十六局、房修一物业分公司、中天华远公司协商或诉讼。一审中，双方争议的事实和证据：1.北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋拆除人。中铁十六局虽否认自己是上述房屋的拆除人，刘某1提交的《关于成立中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部的通知》《关于启动南院住户搬迁的通知》《拆除告知》以及中铁十六局自行提交的《中铁十六局集团有限公司南院建筑物及构筑物拆除工程合同》等证据足以证实，从项目立项申请，到前期准备以及委托他人拆除，后期建设均系中铁十六局所为，其提到的实际拆除人、施工方均系基于合同受其委托。房修一物业分公司及中天华远公司分别作为物业管理单位和供热单位，未实施对房屋的侵权行为。2.北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋所在土地的权利人。2010年10月22日，位于朝阳区×北里×号院1-11号、20-23号楼所在的土地使用权被登记至中铁十六局名下，但本案房屋所有权及院内其他房屋所有权早于上述时间分别登记至不同业主名下，房屋所在土地应认定为归全体业主共同使用。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，刘某1依据离婚判决取得北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋的所有权，其合法权利应当得到法律保护。中铁十六局在未征得权利人同意，未签订腾退补偿协议的情形下，对房屋基础设施进行破坏，并随后进行了拆除，侵犯了刘某1的合法权利。本案争议的焦点在于，刘某1的诉讼请求是否有相应的事实及法律依据。关于房屋未能出租的损失。中铁十六局为了促使刘某1尽快腾退，采取了一些措施，导致刘某1享有权利的房屋不能正常居住，刘某1主张赔偿相应的租金损失有事实及法律依据。鉴于刘某1未在本案中就房屋被拆除之后的赔偿提出相应诉求，一审法院结合刘某1提交的关于周边房屋租金价格的相关证据，对2019年11月至2020年6月期间房屋不能使用的损失酌情确定为30100元。关于北京市朝阳区×北里×号内×号楼×单元×号房屋所在土地的权属情况。朝阳区×北里×号院1-11号、20-23号楼所在的土地使用权虽于2010年10月22日被登记至中铁十六局名下，但此时院内房屋已经完成房改售房，院内住户均已取得相应的房屋所有权登记，在此情况下，结合土地证记事部分内容，涉案房屋所在土地的使用权应确认为全体业主共同使用。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，涉及到房屋改建、重建以及附属设施、有关共有和共同管理的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。审理中查明，中铁十六局已经与绝大多数业主达成协议，已达到物权法规定的条件，故中铁十六局根据绝大多数业主的意愿对院内房屋进行重建和改造符合法律规定，刘某1诉请法院判决中铁十六局停止建设工程施工缺乏依据，一审法院不予支持。其房屋被拆除的相关责任，可与中铁十六局另行解决。现有证据表明，房屋拆除以及拆除前的准备均系中铁十六局为了完成改造项目所为，房修一物业分公司及中天华远公司作为物业及供暖单位，并未参与实施相关侵权行为，刘某1主张房修一物业分公司及中天华远公司共同承担侵权责任缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，第七十六条之规定，一审法院判决：一、中铁十六局集团有限公司于判决生效后十日内给付刘某1房屋租金损失三万零一百元；二、驳回刘某1的其他诉讼请求。如中铁十六局集团有限公司未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，各方当事人均认可×号院内原有住户438户。关于未签订房屋腾退协议书的户数，刘某1认为当时没有签订房屋腾退协议书的大概是20户。中铁十六局认为当时剩余包括刘某1在内有14户因各种原因未同意腾退。中铁十六局、房修一物业分公司和中天华远公司认为一审判决对鉴定报告引用不完整，应记载综合结论、鉴定意见、处理建议。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，案涉房屋所有权登记在刘某1名下，其享有的合法权利应当得到法律保护。中铁十六局在未征得其同意，未签订腾退补偿协议的情形下，对房屋基础设施进行破坏，并随后进行了拆除，侵犯了刘某1的合法权利。但本案为排除妨害纠纷，二审争议的焦点仍在于刘某1的诉讼请求是否有相应的事实及法律依据。关于房屋未能出租的损失，中铁十六局为了促使刘某1尽快腾退采取的措施，导致其享有权利的房屋不能正常居住，刘某1主张赔偿相应的租金损失有事实及法律依据。一审法院结合刘某1提交的关于周边房屋租金价格的相关证据，对2019年11月至2020年6月期间房屋不能使用的损失酌情确定的数额无明显不妥。关于案涉房屋所在土地的权属情况，结合案涉房屋所在土地的土地使用权证记事部分内容，案涉房屋所在土地的使用权应确认为全体业主共同使用。中铁十六局已经与绝大多数业主达成腾退协议，且已将案涉房屋所在楼房拆除，此时根据绝大多数业主的意愿对院内房屋进行重建和改造符合绝大多数业主的利益，刘某1诉请法院判决中铁十六局停止建设工程施工缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。刘某1房屋被拆除的相关责任，可与中铁十六局另行解决。房修一物业分公司及中天华远公司作为物业及供暖单位，在整个小区处于拆迁状态期间，客观上已无法提供物业及供暖服务，亦未参与实施相关侵权行为，刘某1主张房修一物业分公司及中天华远公司共同承担侵权责任缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，刘某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费969元，由刘某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 于洪群审 判 员 孙 京审 判 员 付 辉二〇二一年六月二十九日法官助理 张 羽法官助理 邱 江书 记 员 何昕燏