沈阳市辽中区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0115民初4353号原告（反诉被告）：辽宁智胜食品有限公司，住所地：沈阳市辽中区法定代表人：韩晓峰，系董事长。委托诉讼代理人：纪文龙，辽宁同文律师事务事务所律师。被告（反诉原告）：王化勇，男，1966年10月18日出生，汉族，干部，现住沈阳市辽中区。被告（反诉原告）：周文祥，男，1967年3月4日出生，汉族，个体工商户，现住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：苏晓红，男，汉族，1966年6月20号出生，系辽宁省。被告（反诉原告）：夏经浩，男，1963年12月26日出生，汉族，干部，现住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：苏晓红，男，汉族，1966年6月20号出生，系辽宁省。被告（反诉原告）：王英伟，女，1954年10月28日出生，汉族，退休工人，现住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：苏晓红，男，汉族，系辽宁省。被告（反诉原告）：王静，女，1957年5月3日出生，汉族，退休工人，现住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：苏晓红，男，汉族，系辽宁省。原告辽宁智胜食品有限公司诉被告周文祥、夏经浩、王英伟、王化勇、王静合同纠纷一案,本院于2019年4月3日立案受理后，公开开庭进行了审理，本院于2019年10月24日下发（2019）辽0115民初1621号民事判决书，原告不服，上诉于沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院以“1、原审法院认为案涉标的物能够办理权属变更登记的依据是什么？现上诉人提交的沈阳市自然资源局出具的不予受理决定书，故本案应对案涉标的物能否办理权属变更登记进一步审查；2、如买受人即上诉人对该宗土地完成开发投资总额百分之二十五以上，能否办理变更登记亦进一步审查。待上述事实查清后确认本案转让合同能否继续履行”；重审后，本院另行组成合议庭，依法由本院审判员董志坤担任审判长并主审，由本院审判员侯升林、人民陪审员赵微微依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人纪文龙、被告王化勇、被告周文祥、夏经浩、王英伟、王静的委托诉讼代理人苏晓红到庭参加诉讼，案经合议庭评议，审判委员会决定，本案现已审理终结。原告智胜公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方在2018年4月18日签订的《转让协议》；2、要求五被告返还土地转让款350万元及利息（按照银行同期贷款利率计算，其中150万元从2018年4月19日起计算，200万元从2018年10月10日期计算，至实际给付之日止）；3、要求五被告承担一切诉讼费用。事实与理由：原告与五被告于2018年4月18日签订《转让协议》就辽中县辽中镇北六路北侧，用地面积40509.70平方米的土地使用权及地上附属物达成转让合意，范围以（2016）辽0122执1728、628、629、630、632号执行裁定书为准，合同签订后，原告已向五被告支付转让款350万元，支付转让款后，经原告向土地使用权的主管部门辽中区不动产管理局咨询，被告知标的资产因不符合转让条件，不能办理更名过户手续，至此原告认为签订《转让协议》的目的不能实现，依据合同法第94条的规定，原告享有合同解除权，因与五被告多次协商无果，故起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告为其主张提供的证据：1.《转让协议》；2.委托书三张、身份证五张；3.工商银行电子回单；4.农业银行转账记录二张；5.网上银行电子回单三张；6、不动产登记不予受理通知书（编号2020-003）。证据1-5，证明原、被告之间存在土地使用权转让关系及原告已经支付350万元款项的事实；证据6是沈阳市不动产登记中心辽中分中心出具的，证明该争议土地因未能达到开发投资总额25%，所以不能办理过户。被告周文祥、夏经浩、王英伟、王化勇、王静共同答辩辩称，原告与五被告是平等自愿签订的《转让协议》，该协议不违反法律规定；《城市房地产管理法》中开发投资总额25%的规定并非效力性强制性规定不影响合同效力，案涉合同合法有效；具体理由如下：一、2018年4月18日，原告向五被告交付定金；五被告依据合同约定将标的物使用权从沈阳君玛防护服装有限公变更到自己名下；2018年10月10日原告向五被告继续支付转让款，证明合同已实际履行。二、通过原被告双方认可的《补充协议》内容：“进一步确定协议标的物由乙方管理”。证明案涉标的物已经交付。（注：五被告取得产权证后曾告知原告接管标的物，由于无文字记载，经双方协商在《补充协议》中进一步明确）三、案涉协议是原告人委托辽中区自然资源局法律顾问赵英伟律师亲自拟定；2018年8月9日和12日双方就25%的规定问题有过明确沟通。证明是原告是在明知标的物当时状态下签订的转让协议和明知25%相关规定情况下继续支付的转让款，明知既是认可，对自己认可的事项反悔，违反诚实信用原则。四、五被告取得标的物的目的是实现债权，强制五被告人投资建设到25%然后再转让根本无法实现（一没资金，二不能为转让而盲目建设）不公平；原告人受让标的物目的就是投资建厂，由原告人投资达到25%从而实现过户公平。五、五被告在合同履行中没有任何违约行为，案涉合同不具备《合同法》第94条的法定解除条件，原告人不具有合同解除权。六、被告提供的《不动产登记不予受理告知书》能够证明，案涉标的物达到投资总的25%即可办理变更登记（针对二审法院发回提出的问题）。七、实质上，原告人受让标的物的目的是使用和收益，有多种方式可以实现该目的。（1）原告在《协议中》提到的入股方式。（2）建到25%即可过户。（3）本案结案后双方既形成债权债务关系，通过对案涉标的物的执行拍卖即可实现过户登记。原一审后，五被告就提示过原告通过执行和解而过户，但原告坚持二审和再审，其用心可想而知。五被告对本诉原告证据进行质证的意见为：对证据1-5的真实性、合法性和证明的问题均没有异议。对证据6的真实性也没有异议，对想证明的问题有异议，因为不动产中心在回复中表述，未达到投资总额的25%不能办理过户，是不全面的表述，这也是二审法院发回重审的根本原因，五被告也本案的反诉人，在二审法院发回重审裁定下达后，基于二审法院的发回意见，向辽中区不动产中心提出了转移登记申请，该中心出具2020-006号《不动产登记不予受理告知书》告知，达到投资建设的25%，便可以过户。反诉五原告（本诉五被告）向本院提出的反诉诉讼请求：1、要求反诉被告智胜公司支付剩余转让款450万元；2、要求反诉被告智胜给付反诉五原告缴纳的土地使用税及滞纳金148,432元；3、要求反诉被告智胜赔偿逾期付款损失（其中650万元从2018年8月3日起至2018年10月10日止，共计7.7万元；450万元从2018年10月11日起至实际给付之日止，按照人民银行同期同类贷款基准利率参照逾期罚息利率计算）；4、要求反诉被告智胜承担一切诉讼费用。事实与理由：2017年8月1日，反诉原告周文祥、王静、王英伟、夏经浩、王化勇5名依辽中区人民法院执行裁定[沈阳市辽中区人民法院执行裁定书(2016)辽0122执1728、628、629630、632号]取得在建物及国有建设用地土地使用权一宗。2018年4月18日与反诉人被告智胜公司签订了《转让协议》将该地协议转让给反诉被告智胜公司，协议转让价格800万元。合同签定当日，反诉被告智胜公司向反诉五原告交付定金150万元。2018年8月2日，反诉五原告依《转让协议》约定完成了合同标的从沈阳君玛防护服装有限公司(原债务人)转移登记到反诉五原告名下的义务，达到了法定转让条件，反诉五原告即通知反诉被告智胜公司接管合同标的和继续履行给付义务。2018年10月10日，反诉被告智胜又向反诉五原告支付200万元转让价款，之后再未支付，后经反诉五原告多次催促无果。反诉人无奈之下于2019年2月18日以《限期履行义务告知书》的方式书面敦促反诉被告智胜公司履行义务，但反诉被告智胜公司仍未继续履行。反诉被告智胜公司的行为不仅违反民事法律所确定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，给反诉五原告带来了土地市场价格走低和因土地闲置而被政府收回的风险。反诉五原告提供的证据有一、《转让协议》（3页），证明1、土地使用权转让是原、被告双方真实意识表示；2、《转让协议》是原告单方委托赵英伟律师拟定的，赵英伟律师是辽中区规划和国土资源局的法律顾问，在关于土地政策、法律、法规等方面具有权威专业性，证明本诉原告对25%的限制规定知情；3、《转让协议》第四条、转户手续办理及费用承担（三）款“（包括：直接转让方式或投资入股方式）”是本诉原告争取的过户选择权，本诉原告之所以选择过户方式，证明本诉原告对案涉标的物的相关法律规定（含25%的规定）知情。二、银行转账凭证（2页），内容：本诉原告向本诉五被告支付定金150万，证明此合同已实际履行。三、《不动产权证书》证明合同标的具备法定转让条件。四、本诉被告版《补充协议》和本诉原告版《补充协议》来源双方微信，说明双方以前已经确定的（标的物由乙方管理）事项，由于没有书面形式体现，借助《补充协议》进一步明确，这是双方对该项要约与承诺的成立，证明案涉标的物已经交付本诉原告管理。五、《限期履行义务告知书》及《回函》（3页）来源双方微信，证明本诉原告主张权利、催促本诉被告人履行义务；本诉五被告已经接到《限期履行义务告知书》仍未履行约定义务。六、土地使用税票据来源于税务局，证明本诉五被告取得《不动产权证书》后缴纳的土地使用税。七、原告与被告的微信联系记录（1页）证据来源被告人代表王化勇的手机，证明本诉原告起草《协议》时对土地转户的方式充分选择，证明本诉原告人对土地方面的政策、法律早已研究透彻，对《城市房地产管理法》中25%的限制规定明知或应知。八、原告与被告的微信联系记录（5页），证据来源被告人代表王化勇的手机，内容是本诉原告和本诉五被告对《城市房地产管理法》中25%的限制条件问题有过明确沟通，证明本诉原告对25％的规定是明知。九、银行转账凭证（2页），内容为2018年10月10日本诉原告向本诉五被告支付转让款200万，证明（1）合同实际履行；（2）原告在对25%规定明知的情况下继续支付转让款，就是对开发投资总额25%由其完成的认可；（3）此转让款的支付，同时证明本诉原告否定了一次性付款方式，选择其他方式过户。十、房地产评估报告和土地估价报告来源评估机构，内容为案涉标的物评估价915.7万元，证明（1）转让价格800万元，公平；（2）如果再由本诉五被告完成25%投资建设不公平。十一、《不予受理告知书》证据来源为沈阳市自然资源局不动产登记中心辽中分中心，证明案涉标的物开发投资建设达到25%可以办理过户登记，合同目的能够实现。反诉被告智胜公司对反诉五原告的反诉请求进行答辩及对证据进行质证，因本案标的物土地无法办理过户，反诉被告智胜公司的合同目的不能实现，反诉被告智胜公司没有支付剩余转让土地款的义务，不同意反诉无原告的诉讼请求。对反诉五原告提供的证据质证：对证据一的真实性无异议，对证明是事情有异议，仅能证明双方签订了转让协议；对证据二没有异议；对证据三真实性无异议，证明事项有异议，该次不动产转移，是通过法院强制予以过户，与本案争议的性质不同；对证据四真实性和证明事项均有异议，该份协议双方并未签署，即意味着没有达成合意；对证据五无异议，但本诉原告在确认能否过户之前没有义务支付剩余土地款；对证据六真实性无异议，对证明事项有异议，土地使用税由土地使用权人缴纳，并不能证明本诉原告有义务缴纳该费用；对证据七八真实性无异议，证明事项有异议，本诉原告在签订协议时对土地的规划及政策并不了解，只是在合同履行过程中，才清楚这些事情；对证据九真实性无异议，证明事项有异议，依据双方合同的约定，本诉五被告在土地没有转移之前，没有收取土地转让款的权利，合同实际的履行并不能改变双方的书面约定；对证据十真实性没有异议，但该份评估报告已经过期；对证据十一的真实性没有异议，证明事项有异议，土地转移过户所需的条件中，达到投资建设的25%仅是其中的一个条件。原、被告围绕诉讼请求进行了举证和质证及当事人陈述等证据,经庭审质证,对无异议证据本院予以确认,并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:事实与理由：周文祥于2016年向本院起诉沈阳君玛防护服装有限公司借款合同纠纷一案。本院于2016年5月23日作出（2016）辽0122民初2017号民事调解书，调解：沈阳君玛防护服装有限公司于2016年8月1日前一次性给付周文祥借款本金316万元，其余款项及利息周文祥自愿放弃，上款如逾期给付则需给付周文祥借款本金316万元及利息（利息计算：以本金260万元计，从2015年12月1日起至实际给付之日止，按月息2%计算）。夏经浩于2016年向本院起诉沈阳君玛防护服装有限公司借款合同纠纷一案。本院于2016年3月14日作出（2016）辽0122民初2038号民事调解书，调解：沈阳君玛防护服装有限公司于2016年5月1日前一次性给付夏经浩借款本金50万元及利息（利息计算：以本金50万元计，从2014年1月18日起至实际给付之日止，按月息2%计算）。王静于2016年向本院起诉沈阳君玛防护服装有限公司借款合同纠纷一案。本院于2016年3月14日作出（2016）辽0122民初2039号民事调解书，调解：沈阳君玛防护服装有限公司于2016年5月1日前一次性给付王静借款本金84万元及利息（利息计算：以本金84万元计，从2014年1月18日起至实际给付之日止，按月息2%计算）。王英伟于2016年向本院起诉沈阳君玛防护服装有限公司借款合同纠纷一案。本院于2016年3月14日作出（2016）辽0122民初2040号民事调解书，调解：沈阳君玛防护服装有限公司于2016年5月1日前一次性给付王英伟借款本金50万元及利息（利息计算：以本金50万元计，从2014年1月14日起至实际给付之日止，按月息2%计算）。王化勇于2016年向本院起诉沈阳君玛防护服装有限公司借款合同纠纷一案。本院于2016年3月14日作出（2016）辽0122民初2061号民事调解书，调解：沈阳君玛防护服装有限公司于2016年5月1日前一次性给付王化勇借款本金50万元及利息（利息计算：以本金50万元计，从2014年5月11日起至实际给付之日止，按银行同期定期存款利率计算）。调解后，周文祥、夏经浩、王英伟、王化勇、王静向本院申请强制执行，本院执行立案后委托辽宁北方土地资产评估有限公司作出辽北方土估字（2017）001号土地估价报告，估价结果，土地面积33787.7平方米，单位面积地价215元/平方米，总价7,264,356元。本院执行程序委托沈阳实诚房产评估事务所（普通合伙）作出沈实诚房估字（2017）第006号房地产估价报告，评估价值1,892,885元。在执行过程中，本院于2017年8月1日作出（2016）辽0122执1728、628、629、630、632号执行裁定书，裁定：一、依法将被执行人沈阳君玛防护服装有限公司所有的位于辽中区北侧国有土地使用权（土地使用面积：33787.7平方米，地号为02-03-103，土地使用权证号为辽中国用2014第00053号）及地上建筑物（门卫53.76平方米，在建办公楼1909.6平方米，在建厂房790.91平方米，围墙及标识墙706.3米，电动门）归申请执行人周文祥、夏经浩、王英伟、王化勇、王静共同所有及使用，其中周文祥所有权比例占51.5%，申请执行人夏经浩所有权比例占11.2%，申请执行人王英伟所有权比例占11.2%，申请执行人王化勇所有权比例占7.3%，申请执行人王静所有权比例占18.8%；二、上述土地使用权及地上建筑物所有权自本裁定送达申请执行人周文祥、夏经浩、王英伟、王化勇、王静时转移，申请执行人周文祥、夏经浩、王英伟、王化勇、王静可在具备办理产权过户及登记手续时，到相关部门办理相关手续，办理手续所发生的各项费用可根据相关法律法规的规定缴纳。裁定后，周文祥、夏经浩、王英伟、王化勇、王静于2018年8月2日办理了不动产权证，证号为：辽（2018）辽中区不动产权第0015943号。原告与五被告于2018年4月18日签订《转让协议》。协议约定，转让资产位置位于辽中区北侧，转让范围以（2016）辽0122执1728、628、629、630、632号执行裁定书为准；转让价格800万元，给付方式：乙方（原告方）于本合同签订之日起给付甲方（被告方）定金150万元，如乙方违约该定金不予返还，如甲方违约双倍返还定金；待该转让资产过户到乙方名下后，乙方一次性给付甲方650万元；从甲方名下过户到乙方名下所发生税费由乙方承担。协议签订后，原告交付了定金150万元，于2018年10月10日，又支付转让价款200万元。原告于2019年1月14日以微信方式起草《补充协议》一份，第六条约定“本协议进一步确定协议标的物由乙方管理，乙方可以平整土地、对地上在建工程进行维护和修缮。”被告于2019年1月22日以微信方式给原告发回《补充协议》一份，第五条“本协议进一步确定协议标的物由乙方管理，乙方可以平整土地、对地上在建工程进行维护和修缮。”双方未形成书面补充协议。协议签订后，被告交付土地使用税、滞纳金148,433.60元。现本诉原告智胜公司以无法达到合同目的、无法进行办理土地更名过户为由，1、要求解除双方在2018年4月18日签订的《转让协议》；2、要求五被告返还土地转让款350万元及利息（按照银行同期贷款利率计算，其中150万元从2018年4月19日起计算，200万元从2018年10月10日期计算，至实际给付之日止）；本诉五被告以双方签订的《转让协议》不违反国家强制性规定，是合法有效的等理由，应继续履行，并提起反诉1、要求反诉被告智胜公司支付剩余转让款450万元；2、要求反诉被告智胜给付反诉五原告缴纳的土地使用税148,432元；3、要求反诉被告智胜赔偿逾期付款损失（其中650万元从2018年8月3日起至2018年10月10日止，共计7.7万元；450万元从2018年10月11日起至实际给付之日止，按照人民银行同期同类贷款基准利率参照逾期罚息利率计算）。本院认为，五被告依据辽中区人民法院的法定程序取得本案诉争标的物在建工程所有权及诉争土地33787.7平方米的使用权，并办理登记，系合法取得；原告与五被告在2018年4月18日签订的《转让协议》是当时真实意识表示，转让诉争标的物，不违反国家强制性的规定，并不具有解除《转让协议》的法定条件（法定解除条件：第一本案不存在不可抗力的情况；第二被告并未表明不履行合同；第三被告没有违约行为致使不能实现合同目的），该转让协议应当继续履行，双方已确定转让的价款为800万元，原告并已实际履行给付义务350万元，对下欠的转让数额450万元双方均没有异议；在原告履行给付部分转让款时，五被告向土地部门缴纳土地使用税147819.59元，均由原告承担给付义务，滞纳金损失612.41元，本院不予支持。关于本案是否适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”因为该条规定的前提是“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时”必须符合的条件，目的是为了防止购买土地不是为了开发建设而是炒卖土地的情况发生。而五被告并非是以“出让方式取得土地使用权”，而是为了实现债权以法院强制执行的方式取得；双方自愿签订《转让协议》，并已部分履行，是否办理权属变更登记不影响原告的占有、使用、收益的权利，且根据沈阳市自然资源局不动产登记中心辽中分中心出具的材料可证明案涉标的物投资建设达到25%可以办理过户登记，办理登记目的能够实现；关于五被告要求给付利息损失一节，因《转让协议》中只约定原告违约，定金不予返还，未约定逾期给付损失的计算方式，应以五被告在2019年7月15日向本院提交民事反诉状主张权利的次日开始计算，即从2019年7月16日起至实际给付之日止、按剩余转让价款450万元计算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）辽宁智胜食品有限公司要求解除与被告（反诉原告）周文祥、夏经浩、王英伟、王化勇、王静在2018年4月18签订《转让协议》的诉讼请求；二、驳回原告（反诉被告）辽宁智胜食品有限公司要要求被告（反诉原告）周文祥、夏经浩、王英伟、王化勇、王静返还土地转让款350万元、利息（按照银行同期贷款利率计算，其中150万元从2018年4月19日起计算，200万元从2018年10月10日期计算，至实际给付之日止）及承担诉讼费用的诉讼请求；三、原告（反诉被告）辽宁智胜食品有限公司于本判决生效后5日内给付五被告（反诉原告）周文祥、夏经浩、王英伟、王化勇、王静土地转让款450万元；四、原告（反诉被告）辽宁智胜食品有限公司于本判决生效后5日内给付被告（反诉原告）周文祥、夏经浩、王英伟、王化勇、王静已交付的土地使用税147819.59元；五、原告（反诉被告）辽宁智胜食品有限公司于本判决生效后5日内给付被告（反诉原告）周文祥、夏经浩、王英伟、王化勇、王静转让款450万元的利息损失（从2019年7月16日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费33,900元，由原告（反诉被告）辽宁智胜食品有限公司负担。反诉费23,447元，由被告（反诉原告）周文祥、夏经浩、王英伟、王化勇、王静负担2960元，由原告（反诉被告）辽宁智胜食品有限公司负担20487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  董志坤审 判 员  侯升林人民陪审员  赵微微二〇二一年六月三十日法官助理展净书记员陈思博