广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021)粤1973民初678号原告：东莞市樟木头镇物业管理公司,住所地为广东省东莞市××××××××××××××××。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：刘吉庆，男，汉族，1985年7月11日出生，住广东省东莞市×××××××××××××××8×，公民身份号码为441××××××××××××858，系原告的员工。委托诉讼代理人：蔡伟良，男，汉族，1969年6月24日出生，住广东省东莞市×××××××××××××××××，公民身份号码为442×2××××××××××852，系原告的员工。被告：李礼焜，男，汉族，1955年3月12日出生，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码为442××××××××××××558。原告东莞市樟木头镇物业管理公司（以下简称樟木头物业公司）诉被告李礼焜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告樟木头物业公司的委托诉讼代理人刘吉庆、蔡伟良到庭参加诉讼，被告李礼焜经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樟木头物业公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告给付物业服务费人民币28441.8元及违约金54286.3元，合计82728.1元；2.被告承担本案的诉讼费。事实及理由：被告系东莞市×××××××××××8×××业主。原告是其所在物业小区进行物业管理服务的具有合法物业管理资格的单位，原告向包括被告在内的其它小区业主按每月一期统一收取物业管理服务费。但是，自从2009年4月份起，被告开始拖欠原告物业管理服务费，经原告多次催交拒不付清。截止到2020年9月，被告拖欠原告物业管理服务费人民币28441.8元及违约金人民币54286.3元，合计82728.1元。原告认为，被告拖欠物业管理服务费，严重阻碍了原告的物业管理正常程序及经济运转。根据国家物业管理法律、法规，原告有权起诉被告要求其清付管理费并支付滞纳金。故请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。被告李礼焜未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告没有提交任何证据。本院经审理认定事实如下：原告提交了被告的身份证复印件、《认购书》《大启实业有限公司丽城商住区办理收楼手续收费表》《阳光地产代理公司买卖合约》以及付款方式协议，以上证据均为复印件，拟证明被告是案涉东莞市×××××××××××楼××的业主。原告主张该组证据系被告来收楼时到物业管理处登记资料时管理处复印的，案涉房屋前期开发商又称为丽都花园，案涉小区属于系历史遗留问题楼盘，开发商没有办证，只能办理转名手续。（一）《阳光地产代理公司买卖合约》载明，陈燕芳（甲方）将东莞樟木头丽都花园丽新阁8B室（间格三房大厅，整套现状）房屋转让给李礼焜（乙方），售价港币120000元；付款方式为现付定金港币2万元，转名费用甲乙双方各付50%；此买卖合约签订之前双方需清楚、明确各方责任，签字后即时生效，地产代理作为见证，手写备注为甲方未供完款项尾款，由乙方续供楼款。附加条约内容为当甲方办理好一切转名手续后，乙方应即时付清楼款；甲方应付清之前未供完的楼款及交清之前所欠的所有费用。落款有陈燕芳、李礼焜的签字及见证人阳光地产代理公司的盖章签字确认，但是并无签订合约的时间。（二）《大启实业有限公司丽城商住区办理收楼手续收费表》，载明丽都花园丽新阁×楼×室楼价为204000元，面积1008尺，每月供楼款为港币2856元，契税及交易手续费、工本费等合计港币14136元，收楼杂项费用合计港币27430元，其中管理费（首三个月）住宅为0.18元/尺，有电梯住宅及商铺为0.28元/尺，由1997年2月开始是282元/月（=港币264元/月）；兹收到贵业主交来现金港币27430元。落款时间为1997年1月25日。（三）1998年7月22日，李礼焜作为买方，东莞市樟木头房地产开发总公司作为卖方，大启实业有限公司作为代理方，共同签订了一份《认购书》，内容载明李礼焜拟购买东莞市×××××××××××楼××的房屋，建筑面积约93.68平方米，房地产用途为住宅，房地产出售价格为港币120000元；签订认购书时买方已付给卖方临时订金港币10000元。第十条手写备注为乙方于签订认购书后即时续供前业主未供完的供楼款，每月为港币2856元。落款处有李礼焜的签字，大启实业有限公司的盖认及东莞市樟木头房地产开发总公司销售代理人的签字。（四）1999年7月22日，陈燕芳与李礼焜签订了一份协议，就购买丽都花园丽新阁×楼×室的付款方式进行约定，落款有卖方陈燕芳、买方李礼焜的签字及见证人阳光地产代理公司的盖章签字确认。2011年6月26日，原告与东莞市樟木头房地产开发总公司签订了一份《物业管理委托合同》，约定东莞市樟木头房地产开发总公司委托原告对案涉物业所在的小区即樟木头镇景丽城花园进行管理，委托管理期限从2011年8月1日至2016年8月1日止。第二十二条约定了物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元的标准计算，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.5元的标准计算，带电梯的房屋按建筑面积每月每平方米2.2元的标准计算。物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十计算违约金。原告主张景丽城花园实际系景城花园和丽城花园，其没有与被告签订物业服务合同，《物业管理委托合同》相当于前期物业服务的前身，《物业管理委托合同》到期后原告没有与东莞市樟木头房地产开发总公司续签合同，案涉的小区一直没有成立业主委员会，故东莞市樟木头房地产开发总公司没有重新选定新的物业公司，但原告在合同到期后一直为案涉的小区提供物业服务。原告主张案涉房屋属于带电梯住宅，故按建筑面积每月每平方米2.2元的标准计算物业管理费，由于案涉房屋没有办证，根据以前发展商遗留下来的资料显示案涉房屋的建筑面积是70.22平方米，故每月的物业管理费为154.5元。原告提交了《景丽城花园欠费清单》，显示业主系李礼焜，每月的物业管理费206.1元，欠费时间从2009年4月至2020年9月，欠费138个月，共计欠费28441.8元、违约金54286.3元。原告主张其系在2007年开始受托接管案涉小区，当时微信及网络尚不发达，原告有通过电话及上门催收的方式向被告催收物业管理费，但被告现在已经没有居住在案涉房屋，其一直联系不上被告，被告没有缴纳过物业管理费。另，本院向樟木头镇不动产登记中心发函询问案涉房屋的权属情况，其函复案涉房屋截至目前无任何的登记信息。上述事实，有被告身份证复印件、《阳光地产代理公司买卖合约》、《认购书》、《大启实业有限公司丽城商住区办理收楼手续收费表》、《物业管理委托合同》、《景丽城花园欠费清单》、樟木头镇不动产登记中心复函及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告李礼焜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证、质证、抗辩的权利，由此产生的不利法律后果应当由其自行承担。原告主张被告是案涉房屋的业主，并提交了《阳光地产代理公司买卖合约》《认购书》《大启实业有限公司丽城商住区办理收楼手续收费表》等证据证明。首先，经本院调查核实，案涉房屋未办理过产权登记，无法证明被告系案涉房屋的所有权人；其次，原告提供的前述证据均为复印件，且仅能显示被告与案外人签订了房屋买卖合同，但合同后续有无履行以及房屋有无实际交付给被告使用等事实均无法查证。综上，本院认为原告提交的证据不足以证明被告系案涉房屋的业主或物业使用人，故原告要求被告支付案涉房屋的物业管理费及违约金，证据不足，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：驳回原告东莞市樟木头镇物业管理公司的全部诉讼请求。本案受理费1868元(原告已预缴)，由原告东莞市樟木头镇物业管理公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周淑君人民陪审员  吴东淑人民陪审员  蔡龙威二〇二一年六月二十八日法官 助理  吴珮君书 记 员  陈晓敏附相关法律法规条文：《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。