成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0116民初4805号 原告：邓蓉，女，1972年6月26日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：江勇，四川田珏律师事务所律师。 被告：成都嘉盟置业有限公司，住所地：成都市双流区东升街道棠湖西路一段24号。 法定代表人：苏保全，总经理。 委托诉讼代理人：冯滟茹，女，系公司员工。 原告邓蓉与被告成都嘉盟置业有限公司（以下简称：嘉盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓蓉的委托诉讼代理人江勇、被告嘉盟公司的委托诉讼代理人冯滟茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓蓉向本院提出诉讼请求：1.确认邓蓉与嘉盟公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效，并要求嘉盟公司协助邓蓉将案涉房屋过户至邓蓉名下（房屋地址：成都市天府新区华阳街道天府大道南段560号美高登A座×栋×层×号），因过户产生的税费由各自承担；2.本案诉讼费等其他费用由嘉盟公司承担。事实及理由：2016年，嘉盟公司因欠案外人吴联欢工程款，提出以房屋抵扣所欠工程款。经吴联欢、邓蓉、嘉盟公司协商一致后，三方同意由邓蓉购买位于华阳街道天府大道南段560号美高登A座×幢×层×号房屋。2016年8月23日，邓蓉与嘉盟公司签订了《商品房买卖合同》以及《美高登A座商品房买卖合同补充协议》，约定嘉盟公司向邓蓉出售美高登A座×幢×层×号房屋，总价款488088元，合同签订后，邓蓉向吴联欢支付了260000元，向嘉盟公司支付了228088元。嘉盟公司出具了一张收款凭据，载明“合计金额为488088元，备注为抵云峰建设-美高登A座金牛区佳锐建材经营部工程款354284.16元”，嘉盟公司交房后，邓蓉多次联系嘉盟公司尽快办理房屋过户登记，但嘉盟公司却以各种不合理的理由拒绝为邓蓉办理过户手续。 嘉盟公司辩称：1.在2016年8月23日商品房买卖合同签订前，案涉房屋于2013年10月23日已经抵押给成都农商银行股份有限公司簇桥支行（以下简称：农商银行簇桥支行），抵押在先，买卖在后，双方的买卖合同未取得抵押权人的同意，违反了物权法和担保法的规定，所以合同无效。2.签署上述商品房买卖合同后，邓蓉并未将对应的价款支付给抵押权人，资金并未进入银行的监管账户。3.邓蓉并非真正的买受人，按照商品房买卖合同的约定，邓蓉应支付购房款，但邓蓉并未支付对应的购房款。4.案涉房屋已被数家法院采取了查封措施，成都市住建局2020年6月20日发布的成都市网签备案办法第8条中规定，商品房依法被查封或行政措施限制买卖的，不予办理商品房买卖合同网签备案。5.我司提供案涉房屋给邓蓉，并签订买卖合同，是因为我司应该支付给云峰公司建设工程款而设立的让与担保，经结算我司已经足额且超付云峰公司的工程款，让与担保的基础前提已不存在。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2016年8月23日嘉盟公司与邓蓉签订了《商品房买卖合同》（合同自编号：1-1-822）及《商品房买卖合同补充协议》，约定将嘉盟公司已办理商品房预售许可证的位于华阳街道××社××“××”××商品房（住宅）出售给邓蓉，商品房合同总价款为488088元，该商品房所分摊的土地使用权已于2013年10月23日设定抵押，抵押权人为农商银行簇桥支行，并约定了买卖双方办理合同备案、交付房屋、办理产权手续等等。合同中，无违反法律法规禁止性规定的内容。合同最后一页为2013年10月24日农商银行簇桥支行向双流县房产管理局出具的《关于同意销售“美高登Ａ座”项目商品房的函》，该行同意嘉盟公司销售已抵押给银行的“美高登Ａ座”项目土地上所修建的商品房，并同意办理预售商品房合同备案登记、预售商品房预告登记及预售商品房抵押预告登记手续。 2017年7月4日，嘉盟公司向邓蓉出具了收美高登A座822号房款488088元的《收款凭据》（编号：NO：JMZY16309），加盖了嘉盟公司收款专用章，凭据备注栏载明：“现金133803.84，转账备注：抵云峰建设-美高登A座金牛区佳锐建材经营部工程款￥354284.16”。嘉盟公司至今未办理上述商品房买卖合同的备案登记手续。 据《成都市不动产登记信息查询结果》记载，位于华阳街道天府大道南段560号×幢×层×号房屋，已被2个法院司法查封。 又查明，吴联欢系金牛区佳锐建材经营部（以下简称：佳锐经营部）经营者，据吴联欢、佳锐经营部2021年5月28日出具的《情况说明》记载：在2016年期间，由我这边为云峰公司供应建材等材料，我按照云峰公司的要求提供了材料后，云峰公司当时把这些材料都用在了美高登项目上。后来，我问云峰公司要材料款，云峰公司说嘉盟公司差他的工程款没有付，所以也没有钱付给我。后来我和云峰公司、嘉盟公司协商，云峰公司对嘉盟公司享有354284.16元部分债权转让给我，然后，我找到邓蓉，让邓蓉购买嘉盟公司美高登A座×幢×层×号房屋，然后我把对嘉盟公司的债权354284.16元转让给邓蓉，邓蓉再直接支付剩余的购房款133803.84元转给嘉盟公司。后来，邓蓉让她妹妹邓晓伟给我银行卡转了26万元，给了我现金13万元，我总共收到了39万元，这39万元作为买了我对嘉盟公司享有的354284.16元债权。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《关于同意销售“美高登A座”项目商品房的函》、《收款凭据》及POS机回单、佳锐经营部和吴联欢出具的《情况说明》及收条、吴联欢的身份证复印件、佳锐经营部的《个体工商户信息查询通知单》、成都市不动产登记信息查询结果、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，案涉纠纷所依据的事实发生在《中华人民共 和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用 人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的 规定，该法律事实引起的民事纠纷案件适用当时的法律、司法解释的规定，但法律和司法解释另有规定的除外。双方当事人于2016年8月23日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，也无原《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且双方已实际履行，上述合同合法有效。 嘉盟公司辩称出售案涉房屋时未经抵押权人同意，违反了物权法和担保法的禁止性规定，该商品房买卖合同无效，缺乏事实依据。经审查，嘉盟公司在双方签订的《商品房买卖合同》中向购房人提供了一份抵押权人农商银行簇桥支行出具的《关于同意销售“美高登A座”项目商品房的函》，向购房人表明其出售房屋的合法性，该函中抵押权人已明确同意嘉盟公司销售抵押土地上修建的商品房，嘉盟公司现又以该函并非抵押权人同意出售抵押财产为由进行抗辩，明显有违诚实信用原则，也缺乏事实依据，该抗辩不成立。 嘉盟公司辩称提供案涉房屋给邓蓉是因为该司应支付云峰公司建设工程款而设立的让与担保，且至今未收到邓蓉支付的房款。经审查，本院认为，嘉盟公司并未举证证明该商品房是嘉盟公司提供给云峰公司的让与担保财产，其主张嘉盟公司与邓蓉之间是让与担保关系的事实，不成立。其次，邓蓉提交的现有证据形成了证据锁链，足以证实邓蓉已采取转账支付、以工程款抵购房款的方式，向嘉盟公司支付了全部购房款，邓蓉与嘉盟公司之间是真实的商品房买卖合同关系。上述抗辩，因缺乏事实和法律依据，不成立。 协助办理案涉房屋不动产权证的请求。因案涉房屋在不动产登记中心有2个法院的2个有效的查封信息，在2个法院未解除查封、不动产登记中心未注销查封信息的情况下，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，案涉房屋在客观上并不具备过户条件，故邓蓉要求嘉盟公司协助办理案涉房屋不动产权证，在事实及法律上不能履行。依据原《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，对邓蓉的该项诉讼请求，予以驳回。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告邓蓉与被告成都嘉盟置业有限公司于2016年8月23日签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：1-1-822）及《商品房买卖合同补充协议》合法有效。 二、驳回原告邓蓉的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告成都嘉盟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二一年六月十五日 法官助理  万 敏 书 记 员  干雪玲