广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初2915号原告：冯筱雯，女，1962年10月3日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：吴勇波，广东经国律师事务所律师。被告：广州空港假日别墅酒店有限公司，住所地广州市白云区人和镇西成路8号D-1房号。法定代表人：李立波。被告：李立波，男，1983年8月8日出生，汉族，身份证住址湖南省安仁县，被告：安静，女，1987年8月10日出生，汉族，身份证住址广州市花都区，被告：广州中富飞和实业投资有限公司，住所地广州市白云区人和镇人和村西成路8号D-1房号。法定代表人：罗朝平。被告：罗朝平，男，1965年6月18日出生，汉族，身份证住址湖南省郴州市苏仙区，上述五被告的共同委托诉讼代理人：张维，广东君谋律师事务所律师。上述五被告的共同委托诉讼代理人：何思香，广东君谋律师事务所实习律师。被告：罗伍平，男，1983年1月15日出生，汉族，身份证住址湖南省安仁县，原告冯筱雯与被告广州空港假日别墅酒店有限公司、李立波、安静、广州中富飞和实业投资有限公司、罗朝平、罗伍平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯筱雯及委托诉讼代理人吴勇波到庭参加诉讼。被告广州空港假日别墅酒店有限公司（以下简称空港假日酒店）、李立波、安静、广州中富飞和实业投资有限公司（以下简称中富飞和公司）、罗朝平的共同委托诉讼代理人张维、何思香及被告罗伍平及均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯筱雯诉称：原告与被告空港假日酒店此前已因房屋占用使用费发生纠纷并经人民法院裁判：判令该酒店向原告支付自2016年3月至2018年5月的房屋占有使用费，参照委托经营合同的标准每处房屋2500元/月计算，为47750元；此案判决生效后已经执行到位。在(2019)粤0111民初22210号案中，法院判令空港假日酒店向原告支付涉案四处房屋在2018年6月1日至2019年4月30日共11个月的房屋占用使用费，参照委托经营合同的标准每处房屋2500元/月计算，为110000元。此判决于2019年12月19日生效。涉案房自2019年5月1日起至今仍由空港假日酒店占用并用于经营酒店业务，酒店分别于2020年10月19日、2020年12月6日和12月23日向我支付了三笔租金后至今没有再支付。被告尚欠自2019年5月1日起至2020年12月31日共20个月使用费47750元未付（参照委托经营合同的标准每处房屋2500元/月计算，减去已付租金2250元）。由于酒店的A、B、C、D四栋建筑物未取得《建设工程规划许可证》，造成我们买来的是两份无效合同，这实际上就是开发商中富飞和公司违规操作，欺诈销售的长租公寓项目，法院判令开发商中富飞和公司及罗朝平退款，但他们说没钱，只能靠酒店赚钱来退。2019年10月16日，罗朝平在政府联合工作组的监督下给业主写下《承诺书》，承诺在3～6个月内调配资金给所有登记了愿意退房的业主退款。虽然我也去酒店登记了愿意接受退款，但罗朝平根本没有兑现承诺，2020年1月初，安静出面宣称罗朝平与她签订了酒店承包经营合同后就被抓去坐牢了,后安静建立了空港业主微信群并在群发布群公告称：“……有法律诉讼的，我们都不负责支付租金”。我方不同意安静这种凌驾于法律之上的做法。安静作为酒店实际经营者，是房屋的实际占用人，应对空港假日酒店的债务承担连带责任。被告空港假日酒店是由罗伍平设立的个人独资有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，罗伍平作为空港假日酒店的唯一股东，个人财产与公司财产混同，其依法应当对该司的债务承担连带责任。2019年10月8日，空港假日酒店的唯一股东变更为李立波，李立波在受让公司股份时，该司没有进行任何的清算，故李立波对空港假日酒店在2019年10月8之日前的债权债务应承担连带清偿责任。2020年4月14日，空港假日酒店公司其他股东由李立波变更为李立波和谢企华，但并没对公司的财务进行清算，李立波其个人财产并不独立于公司的财产，还是跟公司的财产混同的。因此，被告罗伍平和李立波均应对空港假日酒店的债务承担连带责任。被告中富飞和公司和罗朝平对所有业主承诺退款和返租，该约定属于并存的债务承担，属于债的加入，由中富飞和公司和罗朝平履行债务人空港假日酒店对所有业主支付租金的债务，但同时不免除债务人空港假日酒店履行支付租金义务的债务承担方式，因此，中富飞和公司和罗朝平应对空港假日酒店向原告履行支付租金义务承担连带责任。综上所述，请求判令：1、被告空港假日酒店支付广州空港假日别墅酒店C栋219房自2019年5月1日至本案生效之日止房屋占有使用费，暂计至2020年12月31日止为47750元；2、被告罗伍平、李立波、安静、中富飞和公司、罗朝平对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费由六被告承担。被告广州空港假日别墅酒店有限公司辩称：我司实际上只拖欠了每间房屋的占有使用费44195元，因我司在2021年1月向原告支付了7000元；此外，原告在2020年4月28日至6月28日期间入住了酒店C219号房，于2020年7月16日至11月16日期间入住了酒店C621号房，入住期间共计产生费用7220元。上述两项费用均应从原告主张我司拖欠其四间房屋每间房屋的占有使用费47750元中予以扣除。被告李立波辩称：原告要求我对本案被告空港假日酒店的债务承担连带责任没有事实法律依据。1、我在2019年5月1日至10月7日期间并不是被告空港假日酒店的股东，既不参与公司的经营管理也不享有公司的资产收益，故我对变更前的公司债务不应当承担责任。2、2020年4月14日空港假日酒店因经营管理需要，新增股东一名，同时空港假日酒店也进行了企业类型变更。我作为空港假日酒店的股东之一，个人财产与公司财产相互独立，对公司债务不应当承担连带责任。3、空港假日酒店作为企业法人，有独立的财产且我作为新股东在加入公司时已对公司财产进行清算，我的财产未与公司财产混同，不应当对公司债务承担连带责任。即便认为我的财产与公司财产混同，我也仅在2019年10月8日至2020年4月13日期间对被告空港假日酒店的债务承担连带责任。原告主张要求我对2019年5月1日至本案生效判决生效之日期间的房屋占有使用费承担连带责任没有事实和法律依据。应依法驳回原告的诉讼请求。被告安静辩称：我不是酒店的实际经营人，系空港假日酒店聘请的负责酒店经营的专职经理，我负责酒店经营工作，且我未作出对被告空港假日酒店的债务承担连带责任的意思表示。我与原告的所有沟通均是代表空港假日酒店的职务行为，因此我不需对空港假日酒店的债务承担连带责任。被告广州中富飞和实业投资有限公司辩称：我司没有明确作出债务加入的意思表示，涉案《承诺书》是我司对退回所有业主全款的事宜作出的承诺，并不构成对被告空港假日酒店支付租金义务的债务加入。即便认定《承诺书》中第3点“保证正常返租”系我司作出的承诺，该承诺的内容具有被告空港假日酒店应当先承担责任的意思表示，故应当认定我司构成一般保证。且在《承诺书》中对我司提供的保证方式约定不明确的，应推定为一般保证。原告未在《承诺书》中对返租的保证仅仅是在“调配资金全过程中”，除调配资金过程期间，对2019年10月16日以前及调配资金6个月后的租金支付并未作出约定，可见对“保底正常返租”的保证仅仅存在于调配资金期间。调配资金期届满之日视为主债务履行期限届满之日，即2019年10月16日经过6个月后的2020年4月15日为返租主债务履行期限届满，2020年4月16日为保证期间起算时间。因《承诺书》没有约定保证期间，保证期间为主债务履行期限届满6个月，即自2020年4月16日起的6个月为保证期间。原告未在保证期间对被告空港假日酒店提起诉讼或申请仲裁，我司作为保证人不承担保证责任。被告罗朝平辩称：我没有明确作出债务加入的意思表示，涉案《承诺书》是我作为法定代表人代表中富飞和公司对退回所有业主全款的事宜作出的承诺，并不构成对被告空港假日酒店支付租金义务的债务加入。其他意见与中富飞和公司意见一致。被告罗伍平辩称：我是2016年才为空港假日酒店的法人，我实际上只是挂名法人。不同意原告要我承担连带责任的诉请。案涉业主签订的租赁合同、委托合同均是在我成为空港假日酒店法人之前，故之前所有的法人代表都应该承担责任。2019年10月空港假日酒店法人已变更为李立波，当时其把委托权交予安静等四人组成的团队管理，因此，现在的债权债务应由他们承接，与我无关。此外，租赁合同约定租金是2500元，而酒店只返还1000元，比原合同约定金额还低，我认为酒店是以此方式抽取资金，最终让没实际经营人按2500元支付租金不合理。经审理查明，2013年1月1日，案外人潘金婵与空港假日酒店和中富飞和公司共同签订《客房委托经营合同》，约定将其向中富飞和公司承租的位于人和商业中心广州空港假日别墅酒店C栋219房间交由空港假日酒店经营管理，并由空港假日酒店向潘金婵支付固定收益，2013年1月1日至2022年8月31日期间的固定收益为每月2500元，如空港假日酒店未按合同约定向原告支付经营收益的，每逾期一天应按月固定回报金额的百分之一支付滞纳金；如空港假日酒店在除自住期以外的期限内连续三个月不按时支付房屋收益的即属违约，空港假日酒店除支付所欠收益金外，还应支付相当于拖欠期限内所对应的固定收益额的20%作为违约金；合同另就其他权利义务进行了约定。2013年12月28日，原告与潘金婵在合同下方空白处签署“2013年12月28日转让给冯筱雯，第二、三期款由冯筱雯续交，该房屋以后的权益由冯筱雯承接”的内容，双方在以上内容下方分别签名。涉案房屋自合同签订后即交由空港假日酒店作为酒店客房实际经营至今。2019年10月16日空港假日酒店、中富飞和公司、罗朝平向业主发出承诺书，承诺书记载：本公司及本人承诺，就空港假日酒店及中富飞和公司退回A/B/C/D栋的所有业主全款事宜，承诺如下3点：1、承诺退回A/B/C/D的所有业主合同的全款，于2019年10月16日起15天内登记空港假日酒店全部业主在《退款业主登记表》内；2、承诺2019年10月16日起，3个月到6个月以内调配资金退回全款给A/B/C/D栋所有业主对应的银行账户；3、承诺在调配资金过程中，每个月保证保障A/B/C/D栋所有业主的保底正常返租。空港假日酒店、中富飞和公司、罗朝平分别在承诺书上盖章和签名。原告主张于2020年10月至2021年3月期间收到空港假日酒店延期支付的四间房屋占有使用费共计20000元，扣除该款后，空港假日酒店尚欠原告2019年5月1日起至2021年3月31日止共23个月四间房屋占有使用费共计210000元。为此，原告提交了其银行流水及银行电子回单予以证实。被告李立波陈述已付的租金20000元，在电子回单上已附言备注，其中2020年10月至2021年1月支付的是B栋221房、B栋315房、B栋219房于2020年9月至12月的租金；2021年2至3月支付的是C栋219房和上述3套房在2021年1月至2月的租金，上述租金应予以抵扣。被告空港假日酒店、中富飞和公司、罗朝平确认并同意抵扣。被告空港假日酒店主张原告在2020年4月28日至6月28日期间及7月16日至11月16日期间分别入住了酒店的C219、C621号房，产生入住费用7220元应从欠付原告四间房屋的占有使用费中扣除。原告表示该笔费用与案涉纠纷无关，不同意扣除。原告与空港假日酒店、罗伍平曾因上述客房委托经营合同产生纠纷，原告于2019年6月3日向本院提起民事诉讼，本院于2019年8月30日作出（2019）粤0111民初22210号民事判决，认定涉案房屋无建设工程规划许可证，涉案合同为无效合同，判令空港假日酒店限期向原告支付包括涉案房屋在内的共四间房屋（B栋221房、B栋315房、B栋219房、C栋219房）自2018年6月1日至2019年4月30日期间的占有使用费共110000元，罗伍平承担连带责任。该判决书已经发生法律效力。庭审中，双方确认涉案房屋目前未取得建设工程规划许可证。原告明确表示不需要处理返还案涉房屋的问题，六被告表示可予返还案涉房屋，但法庭辩论终结前并未提起反诉。另查，于2016年9月20日至2019年10月7日期间，被告空港假日酒店系罗伍平自然人独资的有限责任公司，罗伍平系该酒店的法定代表人和股东。2019年10月8日至2020年4月13日期间变更法定代表人和股东为李立波。2020年4月14日空港假日酒店变更为自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人和股东变更为李立波和谢取华。诉讼中，被告李立波为证实空港假日酒店委托安静等人对酒店进行经营管理，提供了2021年2月28日《委托经营管理合同》，合同约定甲方（空港假日酒店）、乙方（安静、案外人廖伟群、张明银、张文）2019年12月签订的《委托经营管理合同》已于2020年12月31日到期，现双方协商一致，由甲方继续聘请乙方对酒店进行经营管理。甲方聘请乙方安静担任空港假日别墅酒店有限公司总经理，负责公司全面经营管理工作；廖伟群、张明银为公司副总经理，协助总经理抓好经营管理工作；张文为公司营销部总监，负责营销部管理工作。每月工资中80%为基本工资、20%为绩效工资。甲方聘请乙方作为酒店管理人员的试用期为三个月，在试用期内的乙方的工资不包含绩效工资。试用期满，甲方有权单方对乙方不合格人员解除聘用。委托经营期限自2021年3月1日起至2022年12月28日止。甲方依法对酒店资产享有财产权，酒店的一切经营收益归甲方所有。乙方有权按本合同约定负责酒店经营管理工作，组织、实施酒店的日常经营及管理活动。公司利润或者债务乙方无权作出分配计划或者私自偿还，由甲方作出计划后再由乙方负责执行。李立波在甲方处签名，安静、廖伟群、张明银、张文在乙方处签名。原告对该《委托经营管理合同》不予认可，在法庭辩论终结前以廖伟群、张明银、张文为空港假日酒店经营者和实际控制人为由，提出要求追加三人为本案被告承担责任。同时，向本院申请调查取证，要求调取三人个人身份信息以及向白云区应急管理局调查从2020年1月至今被告空港假日酒店入住的隔离人员名单、隔离费用标准以及每月向空港假日酒店支付服务和场地使用费用款项付款明细、收取隔离人员隔离费用的收款人信息。以上事实，有客房委托经营合同、承诺书、银行流水、企业信息、（2019）粤0111民初22210号民事判决及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案房屋系案外人潘金婵从中富飞和公司承租而来，其将涉案房屋委托给空港假日酒店经营管理，由空港假日酒店每月支付固定的收益款，虽然双方签订的合同名为委托经营合同，但实际上是转租合同。原告主张潘金婵承租的C栋219房间自2014年1月1日起由原告承接权益，已有本院生效判决予以认定，故对原告此项主张本院予以认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，案涉合同无效。虽然合同无效，但空港假日酒店实际占用涉案房屋，并将涉案房屋用作酒店客房进行经营，故原告要求空港假日酒店按合同约定的标准支付固定收益（实为房屋占有使用费）合理合法，本院予以支持。现原告提交了相应银行流水及银行电子回单，显示原告于2020年10月19日至2021年3月24日期间收到空港假日酒店延期支付四间房屋占有使用费20000元，原、被告均同意扣除，故经核算，原告于上述期间共收取C栋219房房屋占有使用费为2000元。参照合同标准，被告空港假日酒店未付的案涉房屋占有使用费自2019年5月起至法庭辩论终结时即2021年4月止应为2500元/月×24月=60000元，扣除已付2000元后，空港假日酒店仍应向原告补足案涉房屋上述期间的房屋占有使用费58000元。被告空港假日酒店在2019年5月1日至10月7日案涉债务发生期间，系由被告罗伍平经营的个人独资的有限责任公司，被告罗伍平未能提供证据证明空港假日酒店的公司财产独立于其个人财产，故原告要求被告罗伍平对空港假日酒店支付上述期间的房屋占有使用费13083元（2500元/月×5个月＋2500元/月÷30×7天）承担连带责任，合理合法，本院予以支持。而原告主张被告罗伍平对空港假日酒店支付2019年10月8日至判决生效之日的房屋占有使用费承担连带责任，于法无据，本院不予支持。被告空港假日酒店自2019年10月8日至2020年4月13日案涉债务发生期间，变更为由李立波个人独资的有限责任公司，被告李立波未能提供证据证明空港假日酒店的公司财产独立于其个人财产，故原告要求被告李立波对空港假日酒店支付上述期间的房屋占有使用费9500元（2500元/月×6个月＋2500元/月÷30×6天-6000）承担连带责任，合理合法，本院予以支持。而原告主张被告李立波对空港假日酒店支付2019年5月1日至10月7日和2020年4月14日至判决生效之日的房屋占有使用费承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于中富飞和公司、罗朝平是否需对涉案债务承担连带责任的问题，因中富飞和公司、罗朝平于2019年10月16日以公司及个人名义向本案原告等业主发出承诺书，承诺书内容显示被告中富飞和公司和罗朝平对本案原告等业主承诺退款及每个月保证保障所有业主的保底正常返租，可见中富飞和公司、罗朝平已充分表明其自愿加入空港假日酒店与原告之间的债权债务关系中，故原告认为中富飞和公司、罗朝平为债务加入，要求承担连带责任主张，理据充分，本院予以支持，被告中富飞和公司、罗朝平应对空港假日酒店自2019年10月16日起至2021年4月30日止向原告支付房屋占有使用费44250元（2500元/月×18个月＋2500元/月÷30×15天-2000）承担连带责任。关于原告主张被告安静是空港假日酒店的实际控制人，要求其承担连带责任的诉求，属于与公司有关的纠纷，与本案基础法律关系房屋租赁纠纷不是同一法律关系，不适宜在本案中一并处理，原告可另行主张权利，故在本案中本院则不予处理。同理，对原告以廖伟群、张明银、张文为空港假日酒店经营者和实际控制人为由，要求追加三人为本案被告承担责任以及为待证事实调查取证的申请，原告可另行主张权利，本院不予接纳处理。对被告空港假日酒店提出在案涉房屋占有使用费中应扣除原告入住酒店C219、C621号房产生的7220元费用，因与本案房屋租赁纠纷不是同一法律关系，原告不同意扣除，被告亦没提出反诉，故本院不予调处。对案涉房屋返还问题，原告明确表示不需要处理，六被告虽表示可予返还案涉房屋，但在法庭辩论终结前并未提起反诉，故本院亦不予调处。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告广州空港假日别墅酒店有限公司向原告冯筱雯支付人和商业中心广州空港假日别墅酒店C栋219号房自2019年5月起2021年4月止的房屋占有使用费58000元；二、被告罗伍平对上述判决第一项被告广州空港假日别墅酒店有限公司向原告冯筱雯支付人和商业中心广州空港假日别墅酒店C栋219号的房屋占有使用费13083元范围内承担连带责任；三、被告李立波对上述判决第一项被告广州空港假日别墅酒店有限公司向原告冯筱雯支付人和商业中心广州空港假日别墅酒店C栋219号的房屋占有使用费9500元范围内承担连带责任；四、被告广州中富飞和实业投资有限公司、罗朝平对上述判决第一项被告广州空港假日别墅酒店有限公司向原告冯筱雯支付人和商业中心广州空港假日别墅酒店C栋219号的房屋占有使用费44250元范围内承担连带责任；五、驳回原告冯筱雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费575元，由被告广州空港假日别墅酒店有限公司、李立波、广州中富飞和实业投资有限公司、罗朝平、罗伍平共同负担（原告已预交的受理费496.9元，由本院予以退回，被告广州空港假日别墅酒店有限公司、李立波、广州中富飞和实业投资有限公司、罗朝平、罗伍平于本判决书生效之日起三日内向本院交纳受理费575元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  李志芳二〇二一年六月一日书记员  李 岚