辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0302民初2705号原告:沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司,住所地辽宁省鞍山市铁**东民生路**。负责人:周伟,总经理。委托诉讼代理人:闫肃,女,系该公司工作人员。委托诉讼代理人:丛山,辽宁杜泽律师事务所执业律师。被告:王开来，男，2002年10月20日出生，汉族，住鞍山市铁**。委托诉讼代理人:胡连珍，女，1964年11月2日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**（系王开来母亲）。原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称红星美凯龙物业公司）与被告王开来物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，适用简易程序，于2021年5月21日公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙物业公司委托诉讼代理人丛山，被告委托诉讼代理人胡连珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红星美凯龙物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付所欠物业费2431.7元（庭审中变更为20个月3845元），物业费滞纳金2431.7元。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年09月01日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》和承诺书，协议约定由原告向被告居住的[红星国际广场]提供物业服务。双方约定了物业服务内容等收费标准。被告于2018年9月1日入住鞍山市铁东区，享受了原告提供的物业服务，却没有按协议约定的时间向原告缴纳物业费，没有履行业主应尽的义务。按照每平方米每月1.8元的物业费收费标准，被告建筑面积112.22平方米，自2019年09月01日至2021年4月31日，欠费20个月，共计3845元。依据原被告签订的《物业服务协议》，第二十四条关于：“甲方逾期未交纳本合同第九条约定物业服务费的，应按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金”的约定。被告应缴纳违约金2431.7元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由拒付。截止原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动亦未支付欠交的物业费，无奈起诉至法院，请求人民院清事实，依法判决，维护原告的合法权益。王开来辩称,1、自买房以来房屋价格和面积不断变化；物业人员对我进行恐吓侵权给我造成强烈伤害，也影响到孩子的学习成绩；2、房屋质量差，维修时间长，已造成了对日常生活的影响；至今的墙裂无人理睬，也是物业的失职；3、楼前垃圾堆、风天尘土飞扬，楼门以外，垃圾遍地随意可见。门里墙壁上广告满墙，电梯里都是广告牌，经常更换清理人员，造成电梯内外垃圾时间长没人清理，违背了物业合同；4、从入户至今，门前小马路上各种车辆随意停放，经常出现出入难现象，而且车辆的喇叭声时常影响到我们日常生活。汽车尾气对我们的健康有一定的危害。广场舞大音响对我们休息和孩子日常学习造成影响；5、物业不作为，29栋楼一直无保安，与当初承诺每单元一名保安不符，自2020年楼门锁出现故障，导致外来人员随意进出；6、合同第三章第四条提到“同质同价”我们的环境与合同不符，不但环境卫生脏乱差，物业管理人员对我们的威胁及侵权行为造成严重不良后果；6、对以上事实物业应给予赔偿，依法处理；7、原告未履行物业合同，对业主差异化服务行为，应按被告实际享受到的物业服务收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告系为红星国际广场小区提供物业管理服务的物业公司,王开来系该小区业主。王开来与物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由业主按其拥有房屋的建筑面积以1.8元/平方米/月缴纳。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月1日至12月31日。另查,王开来在物业公司所服务的小区内拥有住宅一处,建筑面积为112.22平方米。自2019年09月01日至2021年4月31日，王开来欠费20个月，共计3845元。本院认为，王开来与物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。物业公司履行了提供物业服务的义务,王开来没有按时支付物业服务费。故对物业公司要求王开来给付拖欠的物业服务费3845元之诉讼请求,本院予以支持。关于物业公司要求王开来支付滞纳金之诉讼请求,物业公司在物业服务中与业主的有效沟通不足，对业主反映的问题未能及时答复与解决。因此王开来未缴纳物业费，并非恶意违约，考虑双方情况和本案实际，对物业公司的该项主张，本院不予支持。关于王开来提出物业公司不能按照物业合同约定的义务提供物业服务，业主有权拒交物业费之抗辩理由,业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中,物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到全体业主满意的程度,但物业公司基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务。根据《物业管理条例》第四十一条的规定,物业公司对红星国际广场履行了物业服务义务,王开来作为该小区的业主,应当按照物业服务合同的约定向物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对物业公司的服务不满意,可以通过成立业主委员会行使权利,更换其他物业公司。王开来拒绝交纳物业费的行为,违反了《前期物业服务合同》的约定,对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对王开来提出的此项诉求,本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第四十一条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、王开来于本判决生效之日起15日内向沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司支付物业服务费3845元；二、驳回沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由王开来负担13元（此款原告已预付），沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司承担12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  宋扬二〇二一年六月十五日书记员  丁吟辽宁省鞍山市铁东区人民法院民事判决书（2021）辽0302民初2705号原告:沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司,,住所地辽宁省鞍山市铁**东民生路**负责人:周伟,总经理。委托诉讼代理人:闫肃,女,系该公司工作人员。委托诉讼代理人:丛山,辽宁杜泽律师事务所执业律师。被告:王开来，男，2002年10月20日出生，汉族，住鞍山市铁**建国大道******。委托诉讼代理人:胡连珍，女，1964年11月2日出生，汉族，住辽宁，住辽宁省鞍山市铁**真理街********来母亲）。原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称红星美凯龙物业公司）与被告王开来物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，适用简易程序，于2021年5月21日公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙物业公司委托诉讼代理人丛山，被告委托诉讼代理人胡连珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红星美凯龙物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付所欠物业费2431.7元（庭审中变更为20个月3845元），物业费滞纳金2431.7元。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年09月01日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》和承诺书，协议约定由原告向被告居住的[红星国际广场]提供物业服务。双方约定了物业服务内容等收费标准。被告于2018年9月1日入住鞍山市铁东区建国大道867栋22层40号，享受了原告提供的物业服务，却没有按协议约定的时间向原告缴纳物业费，没有履行业主应尽的义务。按照每平方米每月1.8元的物业费收费标准，被告建筑面积112.22平方米，自2019年09月01日至2021年4月31日，欠费20个月，共计3845元。依据原被告签订的《物业服务协议》，第二十四条关于：“甲方逾期未交纳本合同第九条约定物业服务费的，应按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金”的约定。被告应缴纳违约金2431.7元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由拒付。截止原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动亦未支付欠交的物业费，无奈起诉至法院，请求人民院清事实，依法判决，维护原告的合法权益。王开来辩称,1、自买房以来房屋价格和面积不断变化；物业人员对我进行恐吓侵权给我造成强烈伤害，也影响到孩子的学习成绩；2、房屋质量差，维修时间长，已造成了对日常生活的影响；至今的墙裂无人理睬，也是物业的失职；3、楼前垃圾堆、风天尘土飞扬，楼门以外，垃圾遍地随意可见。门里墙壁上广告满墙，电梯里都是广告牌，经常更换清理人员，造成电梯内外垃圾时间长没人清理，违背了物业合同；4、从入户至今，门前小马路上各种车辆随意停放，经常出现出入难现象，而且车辆的喇叭声时常影响到我们日常生活。汽车尾气对我们的健康有一定的危害。广场舞大音响对我们休息和孩子日常学习造成影响；5、物业不作为，29栋楼一直无保安，与当初承诺每单元一名保安不符，自2020年楼门锁出现故障，导致外来人员随意进出；6、合同第三章第四条提到“同质同价”我们的环境与合同不符，不但环境卫生脏乱差，物业管理人员对我们的威胁及侵权行为造成严重不良后果；6、对以上事实物业应给予赔偿，依法处理；7、原告未履行物业合同，对业主差异化服务行为，应按被告实际享受到的物业服务收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告系为红星国际广场小区提供物业管理服务的物业公司,王开来系该小区业主。王开来与物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由业主按其拥有房屋的建筑面积以1.8元/平方米/月缴纳。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月1日至12月31日。另查,王开来在物业公司所服务的小区内拥有住宅一处,建筑面积为112.22平方米。自2019年09月01日至2021年4月31日，王开来欠费20个月，共计3845元。本院认为，王开来与物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。物业公司履行了提供物业服务的义务,王开来没有按时支付物业服务费。故对物业公司要求王开来给付拖欠的物业服务费3845元之诉讼请求,本院予以支持。关于物业公司要求王开来支付滞纳金之诉讼请求,物业公司在物业服务中与业主的有效沟通不足，对业主反映的问题未能及时答复与解决。因此王开来未缴纳物业费，并非恶意违约，考虑双方情况和本案实际，对物业公司的该项主张，本院不予支持。关于王开来提出物业公司不能按照物业合同约定的义务提供物业服务，业主有权拒交物业费之抗辩理由,业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中,物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到全体业主满意的程度,但物业公司基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务。根据《物业管理条例》第四十一条的规定,物业公司对红星国际广场履行了物业服务义务,王开来作为该小区的业主,应当按照物业服务合同的约定向物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对物业公司的服务不满意,可以通过成立业主委员会行使权利,更换其他物业公司。王开来拒绝交纳物业费的行为,违反了《前期物业服务合同》的约定,对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对王开来提出的此项诉求,本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第四十一条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、王开来于本判决生效之日起15日内向沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司支付物业服务费3845元；二、驳回沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由王开来负担13元（此款原告已预付），沈阳红星美凯龙物业管理有限公司鞍山分公司承担12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员宋扬二O二一年六月十五日书记员丁吟