天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初3336号原告：闫凤起。委托诉讼代理人：闫淑敏，宝坻区鼎诚法律服务所法律工作者。被告：卢素环。委托诉讼代理人：周海波，宝坻区正启法律服务所法律工作者。原告闫凤起与被告卢素环房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告闫凤起及其委托诉讼代理人闫淑敏、被告卢素环的委托诉讼代理人周海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫凤起向本院提出诉讼请求：1.依法判令卢素环继续履行2019年10月29日闫凤起、卢素环签订的《租房协议》；2.依法判令卢素环支付闫凤起2020年11月1日至2022年6月30日的房屋租赁费50000元；3.依法判令卢素环支付2020年度的物业服务费2660元、冬季取暖费1603元，共计54263元；4.闫凤起保留向卢素环主张2020年11月1日至2022年6月30日的物业费、冬季取暖费的诉权；5.案件受理费由卢素环负担。庭审中，闫凤起第三项涉诉请求变更为：依法判令卢素环支付闫凤起物业服务费3546.67元（包括2020年度的物业费2660元、2021年1-4月物业费886.67元）、2020年-2021年度的冬季取暖费1603元，总计55149.67元。第四项变更为：闫凤起保留向卢素环主张2021年5月1日至2022年6月30日的物业费、2021-2022年度的冬季取暖费的诉权。事实和理由：2019年10月29日，闫凤起、卢素环签订了《租房协议》，协议约定：闫凤起将坐落在宝坻区××房屋内东侧两室及客厅出租给卢素环使用，租期为32个月（即自2019年11月1日至2022年6月30日），月租金为2500元。租金交付方式：如分期前期交纳28800元，2020年11月31日前交清5万元。并约定卢素环负责交纳租期内的物业费、取暖费、天然气费、水电费，如不取暖交纳热损费。合同签订后，卢素环按每月2400元支付了2019年11月1日至2020年10月31日的租金28800元。2020年11月1日，闫凤起向卢素环催收2020年11月之后的房屋租金时，卢素环以各种理由拖延交纳，4日卢素环电话告知闫凤起其已搬走。5日，闫凤起向卢素环发出交纳租期内的物业费、取暖费及房屋租金的短信通知，但卢素环并未给予回复，也未支付上述费用。综上所述，闫凤起认为，双方签订的《租房协议》合法有效，对双方均具有约束力。卢素环在租赁期限内未按双方约定履行其义务，已构成违约，卢素环经催告后仍拒绝履行其义务，已侵犯了闫凤起的合法权益，故闫凤起依据相关法律规定，依法提起诉讼。卢素环辩称，闫凤起与卢素环房屋租赁合同纠纷一案所诉与事实不符，现答辩如下：卢素环为了孩子在宝坻一中上学方便，经朋友介绍，于2019年11月1日租赁了闫凤起位于宝坻区××楼房一所。当时双方约定：租期为三年，第一年租金为28800元，以后租金合计为50000元；闫凤起提供包括家具、家电等相关设施；卢素环向闫凤起交纳房屋及设施押金3000元。双方协商一致后，卢素环向闫凤起交纳了第一年的租金28800元、押金3000元，闫凤起没有为卢素环开具发票。闫凤起提供了其书写的房租协议，双方签字。合同订立后，闫凤起却告诉卢素环称涉案房屋的其中一间主卧室需要放物品，不给卢素环使用。并且涉案房屋的钥匙、卧室的钥匙闫凤起都保留。当时卢素环考虑到是朋友介绍的，也不好提出异议，双方开始履行租赁合同。卢素环在使用房屋期间，发现闫凤起的房屋存在诸多问题，包括热水器不能使用、餐厅水龙头漏水、卫生间角阀损坏、暖气温度不够等。卢素环多次找闫凤起要求解决，但闫凤起一直推脱，无奈卢素环自行维修多次，开支费用1000多元，但还是经常不能正常使用，给卢素环的居住生活带来了诸多的不便。基于涉案房屋存在诸多问题，无法正常使用，卢素环于2020年10月份电话通知闫凤起不再租赁，并于2020年11月4日将房屋交付闫凤起，解除合同。基于上述事实，卢素环的具体答辩意见如下：一、因闫凤起房屋存在诸多问题，无法正常使用，且存在安全隐患，卢素环已于2020年11月4日与闫凤起解除了合同，卢素环不同意继续履行合同。二、因双方合同早已解除，卢素环不同意支付闫凤起2020年11月份以后的租金、物业费、取暖费等费用。三、卢素环租赁闫凤起的整体房屋，但闫凤起只是交付卢素环部分房屋使用，却收取了卢素环整体房屋的租金，多余部分租金闫凤起应当退还。四、卢素环向闫凤起交纳了押金3000元，闫凤起应当退还。五、卢素环在租赁房屋期间，因闫凤起房屋附属设施存在问题，卢素环开支了维修费用，该费用应由闫凤起负担。六、卢素环已经向闫凤起交纳了第一年度的租金，闫凤起须为卢素环开具正式发票。综上所述，请求人民法院驳回闫凤起的全部诉讼请求。上述意见卢素环表示只是答辩意见，不是反诉。本院经审理认定事实如下：闫凤起系宝坻区××房屋权利人。2019年10月29日，闫凤起作为出租方，卢素环作为承租方，双方签订《租房协议》一份，载明：出租方姓名（简称甲方）：闫凤起，住址：河北省唐山市，电话：139××××7375。承租方姓名（简标乙方）：卢素环，住址：宝坻区××小区××号，电话：131××××8519。房屋座落地址：天津市宝城区××小区××号××号。经双方协商一致，达成如下协议：1.房内设施：洗衣机……2.租房期限：3.交房租方式：乙方租住甲方住房xxx号东侧两室及客厅，租期：32个月，现金：2500元／月，共捌万元（如分期，首期交28800元;2020年11月31日前交清伍万元。）乙方负责交纳租期内物业费。4.房屋设施等押金：3000元，入住前一次性付清。5.取暖费、天燃气费、水电费等由乙方交纳（如不取暖需交热损费）。6.乙方应保护好房屋结构及设施不被损坏，如出现人为破坏或不负责任造成的损坏，乙方负责赔偿。乙方应正确使用房内电器及各种设施，因使用不当造成的一切后果，乙方负全部责任。7.乙方不得在房内进行违法犯罪活动，否则后果自负。甲方有权停止协议的执行，费用不退。8、租赁到期后，房屋设施不被损坏，各种费用付清的情况下，甲方退还全部押金，乙方将房屋归还甲方，逾期归还的，每月续交房租100元。甲方签名：闫凤起，乙方签名：卢素环。签租日期：2019.10.29。注：其中第一年度2019.11.1-2020.10.31实收每月2400元，共贰万捌仟捌佰元整。合同签订后，卢素环支付第一年租金28800元及押金3000元。闫凤起已经将涉案房屋2020年至2021年度的采暖费1603元、物业费2660元交付完毕。2020年11月4日卢素环将涉案房屋内自己的物品搬清并将房屋钥匙放置在屋内，后卢素环电话告知闫凤起上述情况，闫凤起当日到涉案房屋内查看属实。关于涉案合同能否继续履行。卢素环表示不同意继续履行合同。经本院释明，闫凤起坚持要求继续履行涉案合同、坚持诉讼请求。关于涉案合同是否已经解除。卢素环认为涉案合同已在2020年11月4日解除。闫凤起不认可涉案合同已经解除。关于合同违约方。卢素环认为其并未违约，因闫凤起房屋存在诸多问题，无法正常使用，且存在安全隐患，为维修涉案房屋的洗手盆及角阀、厨房水盆及水龙头、热水器支出过相关费用，并提交相关票据。卢素环认可是自己单方解除合同。闫凤起不认可卢素环所述，在签订租赁合同时，卢素环查看了屋内所有的设施，均可正常使用。2020年11月5日，闫凤起与卢素环通过电话沟通涉案合同履行的问题，但双方未能达成一致意见。本院认为，闫凤起、卢素环签订的《租房协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、在合同履行过程中哪一方存在违约行为；二、合同是否可以继续履行；三、若合同无法继续履行，合同是否已经解除及解除的时间；四、闫凤起的诉讼请求能否得到支持。关于在合同履行期间哪一方存在违约行为。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。卢素环主张闫凤起的房屋未整体交付，且存在诸多问题，无法正常使用，且存在安全隐患，为维修涉案房屋支出过相关费用，并提交相关票据。闫凤起对此不予认可。通过现有的证据不能证实涉案房屋存在安全隐患，不能正常使用的情况，通过涉案合同可以看出闫凤起并未整体出租涉案房屋。卢素环单方搬离涉案房屋，并表示不再履行涉案合同，其以自己的行为明确表示不履行合同主要义务，构成违约。关于合同是否可以继续履行。卢素环于2020年11月4日将涉案房屋内的自己的物品搬清，明确向闫凤起表示不再租赁。2020年11月5日双方通话沟通时亦明确表示不再回去继续租赁。2021年5月13日本案开庭时再次表示不同意继续履行合同。自2020年11月5日至今2021年5月13日双方僵持时间已六个月有余，涉案合同已不具备继续履行的客观条件，闫凤起要求继续《租房协议》，本院不予支持。合同是否已经解除及解除的时间。闫凤起与卢素环订立合同是一种法律行为，具有明确的预期目的。涉案房屋租赁合同具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务，不得擅自变更或解除。合同法第九十六条规定的合同解除权的行使，是以具备该法第九十三条第二款或第九十四条规定的条件为前提的，即除约定解除外，行使解除权的一方应当是守约方。在房屋租赁合同履行过程中，若不存在不可抗力、出租人拒不交付出租房屋、权属有争议导致承租人不能使用等法定情形，而允许承租方不以出租方违约为基础而行使任意解除权，则无法维护合同稳定性及守约方的合法权益。具体到本案，双方租赁合同租期为32个月，因合同中并未对合同解除有所约定，故卢素环行使合同解除权的前提条件必须是闫凤起违反合同约定，致合同目的无法实现。卢素环主张闫凤起的房屋存在诸多问题，无法正常使用，且存在安全隐患，但该主张证据不足，其在2020年11月4日告知闫凤起不再租赁房屋，不符合合同法第九十六条的规定，不发生解除合同的效力。卢素环在未经闫凤起同意的情况下，自行搬离涉案房屋，以自己的行为明确表示不履行合同主要义务，致使合同目的无法实现，构成根本违约。综上，合同订立后，闫凤起将涉案房屋交付卢素环使用，不存在违约行为。卢素环作为违约方，不享有任意解除权，涉案租赁合同不因卢素环自行搬离房屋并通知闫凤起而解除。但是卢素环以行为明确表示不再履行合同义务，并已搬离涉案房屋已六个月有余，双方一直处于僵持状态，若该状态一直持续下去，对双方均有损失。另外，涉案房屋钥匙已在闫凤起手中，卢素环已不再管理控制涉案房屋，涉案房屋一旦发生相关状况存在如何确认双方责任的客观障碍。闫凤起作为守约方应当及时采取适当措施，防止损失扩大。综合分析本案的实际情况，本院确定涉案租赁合同于本案开庭之日即2021年5月13日其解除。闫凤起的诉讼请求能否得到支持。因涉案租赁合同于2021年5月13日起解除，卢素环应依约向闫凤起支付合同解除之前的租金、物业费、取暖费。即，2020年至2021年度取暖费为1603元。2020年1月1日至2021年4月30日物业费为：2660元+2660元÷12个月×4个月=3546.67元。2020年11月1日至2021年5月13日租金为：2500元/月×6个月+2500元/月÷30天×13天=16083.33元。因卢素环现有押金3000元在闫凤起处，上述押金用于折抵卢素环需支付的相关费用。闫凤起请求保留向卢素环主张2021年5月1日至2022年6月30日的物业费、2021-2022年度的冬季取暖费的诉权，因当事人的诉权由相关法律规定确定，本院对此不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、卢素环于本判决产生法律效力后十日内支付闫凤起2020年11月1日至2021年5月13日的租金13083.33元（已折抵3000元押金）；二、卢素环于本判决产生法律效力后十日内支付闫凤起2020年至2021年度取暖费为1603元；三、卢素环于本判决产生法律效力后十日内支付闫凤起2020年1月1日至2021年4月30日的物业费3546.67元；四、驳回闫凤起其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1158元，减半收取计579元（闫凤起已预交），由闫凤起负担356元，由卢素环负担223元，于本判决产生法律效力后十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  牛江涛二〇二一年六月四日书记员  刘宝静附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；……第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；……第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。