辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3202号上诉人（原审被告）：谭书媛，女，1971年9月30日出生，汉族，住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：谭书利（系谭书媛哥哥），男，1961年3月13日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：张美，女，1984年10月27日出生，汉族，住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人谭书媛因与被上诉人张美租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初4077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。谭书媛上诉请求：撤销一审判决，改判由谭书媛返还张美租金12594元（即返还2019年12月25日至2020年4月16日期间租金13783元的三分之一，计4594元及2020年10月1日至2020年11月30日期间的租金8000元）。事实和理由：1.案涉合同的租期为2019年12月1日至2020年11月30日，因笔误写成12月31日止，一审判决对天数及金额计算错误。2.因火灾和疫情产生的损失，不应该全部由谭书媛承担，谭书媛也是受害者，商场并未减免任何物业费用。失火后商城也组织经营者在广场集中售卖，当时张美并未要求解除合同。春节为全国法定假期，疫情期间商业聚集场所不允许开业，谭淑媛不应退还上述时间的租金。即使不履行合同，也应双方共同分担该损失。3.在法院未判决解除合同之前，合同仍在有效期内，谭书媛无法进行交接。即使法院判决合同终止，合同也只能从法院判决之日起失效，此后的租金由谭书媛承担。一审法院在认定张美违约的情况下，将11个月的店铺闲置损失完全由谭书媛承担，违背契约精神。4.2020年4月17日，商城重新恢复营业，周围店铺均正常开张营业，张美提出解除合同，属私自毁约，故押金2000元不应返还，上诉费950元应由张美承担。张美辩称,不同意谭书媛的上诉请求。1.2019年12月25日至2020年4月16日期间的租金应该全部返还，因为保证租赁物的正常使用是出租人的义务，如果认为其他原因造成出租人无法正常提供租赁物，出租人应当向侵权人主张权利。2.案涉《房屋租赁合同》第九条“违约责任”约定，任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金，张美同意支付该违约金，谭书媛另外扣除2000元押金不合理。张美向一审法院起诉请求：谭书媛退还房屋租赁押金2000元、剩余应退房租44844元[年租金4.8万元÷365天×341天（2019年12月25日至2020年11月30日）]。一审法院认定事实：双方签订《房屋租赁合同》，约定：张美从谭书媛处承租大连市西岗区凯旋广场地下二层B区321号商铺，租赁期限自2019年12月1日至2020年12月31日，房屋租金4.8万元；合同为期叁年；押金2000元整。合同签订后，张美按照合同约定向谭书媛交付了房屋租金及押金。2019年12月25日10时许，位于大连市西岗区发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，各施工单位、材料厂家均未开工，导致我司设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作，请各位业户给予理解和支持。目前我司员工正常上岗，进入现场巡视，排查安全隐患，统计设备损失情况，并全面开展公共设施消毒通风工作。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知。延期营业期间，我们将密切关注疫情的变化，与各施工厂家保持密切沟通，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作，并持续做好商场设施的消毒和防疫工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。大都会公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年1月4日开始，张美与谭书媛协商退租事宜。2020年4月16日，张美通过微信告知谭书媛商铺已清空，并将商铺钥匙放在案涉商铺内告知谭书媛取回。一审法院认为，双方签订的商铺租赁协议书，系双方真实意思表示，双方租赁关系成立。由于大连市西岗区菜市街1号大连凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情的发生，商城延期开业，张美租赁的商铺无法正常经营，2020年4月17日才恢复开业，此期间张美无营业收入，合同未实际履行。因此，根据公平原则，在案涉商铺不具备经营条件期间，即2019年12月25日至2020年4月16日期间张美已付的租金13783元[48000元/年÷397天（2019年12月1日至2020年12月31日）×114天取整]，谭书媛应予返还。2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已消除，张美应继续履行合同，现张美已明确表示不履行合同且于2020年4月16日自行搬离案涉商铺，故应认定双方签订的房屋租赁合同因谭书媛中途违约于2020年4月16日解除，但张美应承担相应的违约责任。同时，张美已腾空店铺并要求谭书媛接收，谭书媛应遵循诚实信用原则予以接收以防止租金损失扩大。因双方未对承租方提前解除合同及相应违约责任作出约定，鉴于双方约定租赁合同为期叁年，酌定张美按90日租金承担违约责任。张美预付的租金所涵盖的租赁期至2020年12月31日，故2020年4月17日至2020年12月31日期间（共259天）预付租金应扣除90日后，将剩余租金20433元[48000元/年÷397天×（259天-90天）取整]谭书媛应返还张美。以上谭书媛应返还张美租金共计34216元（13783元+20433元）。因双方之间的租赁合同已解除，且张美已承担提前解除的违约责任，张美主张的押金2000元应予返还。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：被告谭书媛于判决生效之日起十日内返还原告张美房屋租金34216元、押金2000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元（张美已预交），减半收取475元，由原告张美负担175元，被告谭书媛负担300元。本院二审期间，谭书媛提交以下证据：证据1.照片（拍摄于2020年1月5日），拟证明张美参与了甩卖，故谭书媛不能承担疫情期间全部费用；证据2.照片（拍摄于2020年4月16日），拟证明案涉店铺可以正常经营。张美对以上证据的真实性没有异议，但认为甩卖是承租人补救损失的措施；2020年4月16日商场虽恢复营业，但环境无法经营，《房屋租赁合同》已经明确约定违约方承担三个月租金作为违约金。张美提交照片一份（拍摄于2020年5月29日），拟证明双方租赁合同已解除，谭书媛将案涉店铺收回，并已张贴出租广告。谭书媛对照片的真实性没有异议，但认为拍摄时间不是2020年5月29日，案涉店铺是在一审法院判决后2020年10月1日之后才出租的。鉴于双方当事人对彼此提交证据的真实性无异议，本院对双方提交照片的真实性予以确认。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审审理查明的事实予以确认。根据双方当事人一审提交的《房屋租赁合同》及一、二审庭审陈述，本院另查明如下事实：谭书媛与张美签订的《房屋租赁合同》第四条约定：“张美支付押金2000元，作为经营保证金。合同到期，无违约的情况下，一个月内返还乙方”，第九条约定：“租赁期满双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金”。二审庭审中，双方均承认合同中所约定的租金48000元为年租金，张美所支付的第一年租金应自2019年12月1日起至2020年11月30日止，而非2020年12月31日。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为三年，租期自2019年12月1日开始。庭审中，双方均承认张美已支付了2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金48000元，即年租金为48000元，而非支付至2020年12月31日（13个月）的租金48000元。一审对此认定不妥，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，谭书媛作为出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间张美无法正常使用案涉房屋。故谭书媛应向张美返还2019年12月25日至2020年4月16日期间租金14991元（48000元÷365天×114天，取整）。谭书媛上诉称双方应分担该期间的损失，并在二审提交照片证明张美在火灾发生后进行甩卖。本院认为，张美在凯旋商城因失火被封闭后，无法使用租赁物，其为减少损失而采取的积极救济措施，不应成为谭书媛减轻责任的理由，故对谭书媛此项上诉请求，本院不予支持。关于案涉《房屋租赁合同》的解除以及凯旋商城自2020年4月17日恢复正常营业起至2020年11月30日止的租金应否返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行等情况，不能强制要求当事人继续履行合同。从已查明的案件事实可知，在凯旋商城停业期间，张美即与谭书媛协商退租事宜，2020年4月16日张美告知谭书媛其已经清空案涉商铺，并通知谭书媛取走钥匙，案涉《房屋租赁合同》在事实上已不能继续履行，租赁合同的性质也不适于强制要求张美继续履行，故应认定《房屋租赁合同》于2020年4月16日已终止履行。但是，根据《房屋租赁合同》第九条“租赁期满双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金”之约定，张美在租赁合同履行期间，在大都会公司于2020年4月上旬发出《恢复营业通知》，通知业户凯旋商城于2020年4月17日恢复营业的情况下，以自己的行动明确表示不履行合同，应对合同终止履行承担相应的违约责任，即应承担三个月的租金作为违约金。一审法院认为双方未对承租方提前解除合同及相应违约责任作出约定，酌定违约金虽然不妥，但酌定的由张美承担90日租金作为违约金与双方合同约定相符，故本院对该违约金金额予以确认。张美预付的租金所涵盖的租赁期限至2020年11月30日，故2020年4月17日至2020年11月30日期间的租金扣除90日后，谭书媛应将剩余租金18016元（48000元÷365天×（227天-90天），取整）予以返还。以上谭书媛共应返还租金33007元（14991元+18016元），一审认定返还34216元不当，本院予以纠正。谭书媛上诉称合同应自一审法院判决之后才解除，故其只同意返还2020年10月1日至2020年11月30日期间的租金8000元。如前所述，双方自2020年1月开始协商退租事宜，谭书媛在张美已将商铺清空，并告知其取回钥匙的情况下，仍不与张美办理商铺交接手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，张美已就其提前解除合同承担三个月的租金作为违约金，故谭书媛应将剩余租金予以返还，对于其此点上诉理由，本院不予采纳。关于押金2000元应否返还的问题。因张美已经承担了合同约定的违约金，在谭书媛无充分证据证明张美对案涉商铺有损坏且张美已经承担的违约金尚不足以弥补谭书媛损失的情况下，上述押金应予返还。综上所述，一审判决认定事实不清，本院在查清事实后依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初4077号民事判决；二、谭书媛于本判决生效之日起十日内返还张美房屋租金33007元、押金2000元，合计35007元；三、驳回张美其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费950元（张美已预交），减半收取475元，由张美负担175元，由谭书媛负担300元；二审案件受理费391元（谭书媛已预交950元），由张美负担50元，由谭书媛负担341元；谭书媛预交的二审案件受理费余款559元，予以退还。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年六月二十八日书记员  孙雨宁