安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1802民初2248号 原告：余国芳，女，1972年1月20日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：童克云，安徽安泰达（宣城）律师事务所律师。 被告：吕明友，男，1968年7月7日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：王升亮，浙江坤祚律师事务所律师。 原告余国芳诉被告吕明友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余国芳及其委托诉讼代理人童克云、被告吕明友的委托诉讼代理人王升亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余国芳向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法撤销原、被告签订的房屋买卖合同；二、请求法院判决被告返还购房款15,000元，返还购房定金30,000元；三、请求判决被告承担律师代理费5,000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告经过宣城市二十一世纪房产经纪有限公司介绍，认识被告。并了解到被告有一处私房对外出售，中介公司告诉原告，原告承担税不是很多，原告根据自己的经济能力愿意购买。被告和中介拿出《门面买卖合同》，原、被告并签订《门面买卖合同》。合同约定被告出售宣城市民族商城12幢15号门面房给原告，房价1,200,000元，购房定金30,000元，房屋交易中介费由被告承担12,000元；合同第三条约定，“此房如有营业税（增值税）及个人所得税由乙方（原告）承担”；付款按照二次，一次200,000元，其余在2021年5月30日前支付完，当日办理过户手续。原告于2020年10月31日支付购房定金30,000元，2020年12月13日原告向被告支付购房款170,000元。原告在履行合同过程中，到政府房屋管理部门打听，个人所得税30多万元。特别是国家个人所得税法规定的个人所得税应当由财产所得人缴纳，双方合同约定个人所得税由原告承担，没有法律依据。而且是原告签订合同时，中介公司与被告都没有和原告说清楚。原告重新计算房屋价款，超过原告预备购买房屋能力，原告的房屋买卖合同的目的不能实现，原告在不了解个人所得税的法律规定和具体缴纳金额，明显存在重大误解和显示公平的情形下签订了该合同的。2021年3月25日，原告发现合同不公平，就在宣城市不动产登记中心当被告面和发微信通知被告，原告要求退还购房款，被告于2021年4月2日晚仅归还，支付原告购房款155,000元，为此，原、被告协商不好而发生争议。综上所述，原告认为，这个合同是被告把房屋挂在中介公司，由被告提供的经纪人和合同。而法律规定，个人所得税应当由被告所得财产人缴纳，被告隐瞒巨大个人所得税税款数额，是被告与中介公司共同串通，欺骗原告，造成原告对合同内容重大误解，合同签订产生显示公平。被告与中介公司对这个格式合同没有遵循公平原则确定和提示原告注意，还加重了原告的额外巨大义务。因此，原告请求法院依法撤销合同，并要求被告承担律师代理等费。原告为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。 吕明友辩称，一、原告余国芳诉讼主体不适格，根据民事诉讼法第一百一十九条起诉必须符合下列条件第一款，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，答辩人收到民事起诉状之后，仔细核对原告主体身份，原告起诉状当中原告身份信息以及身份信息，三处均不一致，分别为“1992年1月20日出生”，“公民身份证号3425011997201205885”，“身份证复印件342501197201××××”，因此答辩人认为原告余国芳诉请的主体，与其提交的证据的合同，以及陈述的诉讼主体不一致，其不符合民事诉讼法第一百一十九条第一款规定的具有明确的原告，且原告需与本案有直接利害关系。另外民事诉讼法第一百二十一条，起诉状应当证明第一原告的姓名、性别、年龄、民族，第一百二十三条，对符合第一百九十一条的必须受理，不符合起诉条件的，应当在7日内作出裁决书，驳回原告起诉。二、原告诉请撤销原被告签订的房屋买卖合同，没有事实及法律依据。即使前述的原告主体问题，法院审查核实之后认为没有问题，确系笔误，但答辩人认为一处笔误可以理解，但多处笔误，明显不符合常理。根据民法典第四百六十五条、第五百零二条规定，依法成立的合同受法律保护，依法成立的合同自成立时生效。本案被答辩人余国芳起诉依据的门面买卖合同，双方均是完全民事行为能力人，内容也是双方的真实意思表示，双方签订合同时不存在欺诈胁迫等情形，不违反法律的强制性规定，合法有效。2021年3月25日，因被答辩人原因违约，双方协议解除，根据合同约定，原告应于2021年5月31日前付清尾款。即被答辩人于2021年3月25日，通过微信、电话以及通知中介和答辩人的方式，明确表示将不履行义务。因此根据民法典第五百六十五条规定，当事人依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。答辩人认为原被告双方签订的门面买卖合同，自2021年3月25日起即解除，因此不存在撤销的相关情形。三、被答辩人诉请答辩人返还购房定金30000元，返还购房款15000元，并承担律师费5000元，没有事实及法律依据。门面买卖合同第六条第一款约定，甲乙双方合同签订后，若乙方违约应当通知甲方，答辩人甲方应在一周内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房定金不予返还。因此被答辩人要求诉请退还定金没有事实依据。门面买卖合同第六条第二款约定，甲乙双方任何一方在未按照合同约定履行义务，逾期履行义务超过十天，合同另一方有权单方面解除合同，违约方应承担与定金等额的违约责任。根据民法典第五百六十六条规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。本案中门面买卖合同因原告自身的原因解除，答辩人可以要求原告承担等额定金，也即30000元的违约金，而答辩人目前只是让原告承担了15000元的违约金，并且于2021年4月2日退还了原告购房款时，在违约金和定金扣减之后，实际金额155000元，并无不当。且答辩人在履行合同过程当中，支付了中介费，并且往来杭州和宣城，实际产生了相关费用，该金额合理合法应予以保护。另外本案中门面买卖合同未约定律师费由答辩人承担，且民事诉讼法相关规定，答辩人没有违约行为。被答辩人因合同提起本案诉讼，要求答辩人承担相应的律师费，没有法律依据。综上，原被告双方签订的门面买卖合同真实合法有效，合同签订后，双方应切实按照合同的约定切实履行合同因原告违约而解除，答辩人已经按照合同约定退还原告支付的购房款，因此原告的诉请没有法律以及事实依据；答辩人已经根据相应的原则减轻了本案原告的违约责任，其不应当再向原告承担返还定金、购房款及承担律师费的义务，恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吕明友对余国芳提交的原告身份证复印件、门面买卖合同复印件、收据、银行转账单复印件及律师代理合同、收费发票复印件的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议；余国芳对吕明友提交的微信群聊记录复印件一组、微信转账凭证复印件的真实性、合法性、关联性均无异议，但不认可其证明目的。本院经审查对余国芳、吕明友提交的上述证据予以确认并在卷佐证，证明目的综合全案证据一并认定。 本院经审理认定事实如下：2020年10月31日，吕明友（甲方）与余国芳（乙方）在宣城市二十一世纪房产经纪有限公司签订《门面买卖合同》，双方约定甲方将其所有的位于安徽省宣城市宣州区××商城××幢××号商铺××方，房屋建筑面积103.61平方米（最终面积以房产证为准，房子交易价格不变），交易价格1200000元。合同第二条付款方式1．本合同签订时，乙方向甲方支付购房定金叁万元整（￥30000.00），此，定金可抵作房款。本合同签订时，经甲、乙双方同意，可将该房的房产证原件等相关资料托管于中介机构作过户之用。支付定金时，收取甲方交房押金壹万元（￥10000.00）存放于中介机构，待房屋交接结束当日凭中介机构开具的收条，无息退还给甲方。2．甲乙双方同意以下列Ａ中付款方式：Ａ。现金付款：甲乙双方同意以现金方式付款，并约定乙方于2021年5月31日前一次性付清房款，并同时办理产权过户手续……第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，若土地性质为划拨则，土地收益金费用由乙方承担。经双方协商，交易税费由乙方承担；此房如有营业税（增值税）及个人所得税由乙方承担；中介服务费按本合同成交金额的1%收取，即为人民币壹万贰仟元整（￥12000.00），由甲方承担；贷款代办费按本合同成交金额的0.8%收取，即为人民币／元整（￥／），由乙方承担；中介服务费和贷款代办费，在房屋过户之前，支付清给中介服务方。第六条违约责任甲乙双方合同签订后，若乙方违约，应通知甲方，甲方应在一周内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金不予返还。若甲方违约，应通知乙方，并自违约之日起一周内将乙方所付定金的双倍及定金之外的房款（不计利息）返还给乙方。甲乙仍和乙方在未按照合同约定履行义务，逾期履行义务超过10天，合同另一方有权单方面解除合同，违约方应承担与定金等额的违约责任。甲乙任何一方违约或者终止合同，中介服务费用均在定金中扣除，定金不足的由违约方补齐……第十条补充条款3.甲乙双方协商以全款支付购买本房，乙方分两次付款，第一次2020年12月10日前支付人民币贰拾万元整，尾款在2021年5月30日支付完当日过户。合同签订当日余国芳向吕明友支付定金30000元，2020年12月3日余国芳向吕明友支付购房款170000元。2021年3月，余国芳提出更改付款方式，要求吕明友配合其以贷款方式支付部分房款。余国芳于2020年3月25日向吕明友表示不再购买其商铺，2021年4月1日，吕明友退房款155000元至余国芳账户，因账户问题未实际到账，2021年4月2日吕明友将房款155000元成功退至余国芳账户。余国芳在其与吕明友及中介结构共同的微信群中说“这些天我都没有上班，操碎了心，办理各种资料，营业执照复印件，工（公）章在外面搞了25万的高利息的钱，诚（城）心诚（城）意的地想把房子搞好，后来去房管局算下，是在搞不起，只能放弃”。 本院认为，依法生效的合同受法律保护。原告余国芳提交的证据不足以证明其在签订《门面买卖合同》时受欺诈、胁迫或其对合同条款存在重大误解，《门面买卖合同》相关条款亦未显示公平，余国芳当庭陈述中介向其宣读《门面买卖合同》相关条款，增值税、个人所得税及中介费系双方自愿协商，不违反相关法律规定，故对原告要求撤销原、被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求本院不予支持。原告余国芳因个人资金不足要求解除合同，自其通知被告吕明友，被告吕明友同意并退还其部分购房款时，双方《门面买卖合同》已经解除。按照双方签订的《门面买卖合同》第六条规定，因原告余国芳违约，购房定金不予退还，故对被告吕明友关于原告余国芳违约致使合同解除，购房定金30,000元不予退还的辩解意见，本院予以采纳；对原告余国芳要求被告吕明友返还购房定金30,000元的诉讼请求，本院不予支持。原告余国芳系违约方，其诉请要求被告吕明友支付律师费无事实和法律依据，本院不予支持。原告余国芳提交的诉状其出生年月及公民身份号码虽有笔误，但其提交了身份证复印件及相关证据材料，足以证明其系《门面买卖合同》中的余国芳，具有明确的原告，对被告吕明友关于原告主体不适合应当裁定驳回起诉的辩解意见，本院不予采纳。被告吕明友未提交证据证明其实际损失高于30,000元，本院对原告余国芳要求被告吕明友退还剩余购房款15,000元的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第五百六十五条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定判决如下： 一、被告吕明友于本判决生效之日起十日内返还原告余国芳购房款15,000元； 二、驳回原告余国芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元（已减半收取），由原告余国芳负担350元，被告吕明友负担175元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  聂永香 二〇二一年六月十七日 书记员  陈**靖 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。 第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。