广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初1270号原告：珠海市斗门光通物业代理有限公司，住所地广东省珠海市斗门区××××××××××××之一，统一社会信用代码914××××××××××××278。法定代表人：刘光强，执行董事。委托诉讼代理人：吴江，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧尧，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：杨智裕，男，1984年11月17日出生，汉族，公民身份号码440××××××××××××738，住广东省高州市××××××××。被告：庄礼香，女，1983年11月26日出生，汉族，公民身份号码440××××××××××××728，住广东省高州市××××××××。原告珠海市斗门光通物业代理有限公司（以下简称原告）与被告杨智裕、庄礼香物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张婧尧到庭参加诉讼，被告杨智裕到庭参加诉讼，被告庄礼香经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨智裕、庄礼香向原告支付物业管理费1,216.90元；2.判令被告杨智裕、庄礼香向原告支付欠付滞纳金1,216.90元（以每季度欠付的物业管理费为基数，按日千分之三标准，自2018年11月欠费起计算至实际清偿之日止，以不超过本金为限）；3.判令被告杨智裕、庄礼香向原告支付维修费38.20元；4.判令被告杨智裕、庄礼香向原告支付公用分摊费450.20元；以上一至四项合计金额2,922.20元；5.本案的诉讼费用由被告杨智裕、庄礼香承担。事实与理由：被告杨智裕、庄礼香是珠海市斗门区××××××××××“时尚新苑”2栋2单元1201房业主。2013年，原告与被告杨智裕、庄礼香签订《前期物业管理服务协议》，协议第一条约定，每月服务费110.70元（水、电公摊另计）。协议第十条约定，以后每次收缴物业服务费的时间为每个季度的前5天。协议第十一条第2款约定，业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。原告依约提供物业管理服务，但被告杨智裕、庄礼香自2018年11月至2019年9月期间拖欠物业管理费1,216.90元，维修费38.20元，公用分摊费450.20元。经原告多次催缴无果。原告认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，被告杨智裕、庄礼香拖欠物业管理费等费用的行为已构成违约。原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《物业管理条例》第七条第五项的规定提起本案诉讼。庭审过程中，原告更正两被告拖欠的物业管理费为1,217.70元，变更第一诉讼请求中的物业管理费为1,217.70元、第二诉讼请求中的滞纳金为1,217.70元。被告杨智裕辩称：一、原告主张的公用分摊费及维修费被告同意支付，物业服务费需与原告协商，不同意支付滞纳金，原告未按照合同约定提供物业服务，小区公共设施维护、消防、清洁等未做到位，也未在规定日期内进行整改，原告违约在先，所以对原告主张的滞纳金不认可。二、原告认为被告违约逾期缴纳物业服务费，根据《前期物业管理服务协议》第十一条约定，原告应当在三个月内停止对涉案小区提供物业服务。被告所交付的物业费，原告只提供了收据并未开具发票。三、根据合同第九条第四项约定，原告退还被告电费、水费押金400元，但至今未退，应当在物业管理费中予以扣除。四、原告提供的资质证书均没有落款日期。被告庄礼香缺席，亦没有答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.中华人民共和国物业服务企业资质证书；2.珠海市物业服务企业登记备案证明；3.房地产权证；4.珠海市不动产登记抵押查封情况查询结果；5.《前期物业管理服务协议》；6.时尚新苑欠款客户明细列表；7.催费短信记录；8.杨智裕、庄礼香滞纳金计算表；9.地下室及水泵房电费、电梯及公用照明电费发票；10.电梯维修保养相关收据及发票；11.珠海农村商业银行支票存根；12.杨智裕、庄礼香物管费、维修费、公摊费计算明细；13.收据（NO379016）；14.催交单照片。被告杨智裕、庄礼香未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对原告提交的证据1-5、证据7、证据13，真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院认定为准。原告提交的证据6时尚新苑欠款客户明细列表、证据8杨智裕、庄礼香滞纳金计算表及证据12杨智裕、庄礼香物管费、维修费、公摊费计算明细系原告单方制作，原告提交的其他证据，没有相应证据予以佐证，上述证据本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，原告（甲方）与被告杨智裕、庄礼香（乙方）就乙方购买的斗门区井岸镇井湾路347号“时尚新苑”2栋2单元1201房竣工验收交付使用后提供前期物业管理有关事项签订《前期物业管理服务协议》，主要约定如下：第一条乙方所购物业类型为住宅，建筑面积为92.27平方米（以房地产权证确权面积为准），每月服务费110.70元（水、电公摊另计）。第二条本物业的建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘甲方在本物业竣工验收交付使用后实施前期物业管理。第八条本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按以下方式收取物业服务费和提取酬金：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按政策、法规规定由业主或非业主使用人合理分摊……。第九条本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按本协议第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1.带电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，不具备使用电梯条件的首层房屋按80%收取（电梯直通负一层的一楼房屋按建筑面积每月每平方米1元收取）；2.不带电梯的住宅按建筑面积每月每平方米0.96元收取；3.商铺按建筑面积每月每平米0.5元收取；未使用的按每月每平方米0.3元收取；4.以上收费标准不含应分摊的公共水电费（包含公共照明电费、电梯电费、加压供水电费等），公共水电费按政府有关规定由相关业户另行分摊。第十条乙方自办理房屋交付手续之日或视为房屋已交付之日开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每个季度的前5天……。第十一条……2.业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金……。第十四条本物业竣工验收交付使用后，其共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：保修期内的，由物业建设单位承担；保修期后由共用业主承担。第二十条服务期限从本物业交付使用或视为交付使用之日起至本物业业主大会与所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。2020年12月29日，原告向被告杨智裕、庄礼香在前期物业管理服务协议上的联系电话136×××××813发送催缴物业服务费的短信，要求两被告支付拖欠2018年11月至2019年9月的物业管理费和分摊费共计1,706元。原告与被告杨智裕在庭审中确认原告于2019年9月撤离涉案小区，被告杨智裕陈述其与被告庄礼香系夫妻关系。涉案位于珠海市斗门区××××××××××××××××××××，建筑面积92.27平方米，总层数17层，登记的权属人为被告庄礼香、被告杨智裕，登记时间为2014年10月16日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案纠纷所涉物业服务法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，且当时的《中华人民共和国合同法》和相关司法解释对本案纠纷的处理有规定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案仍适用《中华人民共和国合同法》和相关司法解释的规定。原告与被告杨智裕、庄礼香签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议的约定行使权利、履行义务。原告已经为被告杨智裕、庄礼香提供了物业服务，被告杨智裕、庄礼香应当按照合同约定向原告支付物业服务费。原告主张被告杨智裕、庄礼香拖欠2018年11月至2019年9月的物业管理费。被告杨智裕辩称，原告未按照合同约定提供物业服务，小区公共设施、消防、清洁未做到位。对此本院认为，被告杨智裕并未提供证据证明原告的物业服务存在不符合合同约定的情形，即便原告的物业服务存在瑕疵，也不足以构成两被告拖欠物业服务费违反合同基本义务的正当理由，故被告杨智裕的上述答辩意见，本院不予采信。被告庄礼香经本院依法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃对原告的主张进行抗辩的权利。故被告杨智裕、庄礼香应当向原告支付2018年11月至2019年9月的物业管理费。经本院核算，被告杨智裕、庄礼香每月须缴纳的物业服务费为110.70元，每季度须缴纳332.10元（110.70元/月×3个月）。故从2018年11月至2019年9月被告杨智裕、庄礼香应向原告支付的物业管理费为1,217.70元（110.70元×11个月），原告主张被告杨智裕、庄礼香拖欠物业管理费1216.90元，本院予以确认。至于被告杨智裕还辩称，原告收取被告杨智裕电费、水费押金400元，主张在物业管理费中抵扣。对此，被告杨智裕并未提供证据证明其已向原告支付了上述费用，故被告杨智裕的该项答辩意见，本院不予采纳。关于滞纳金的问题。涉案合同约定的滞纳金实际是欠缴物业服务费的违约金。被告杨智裕辩称，原告违约在先，不应当交纳滞纳金。本院认为，原告向被告杨智裕、庄礼香提供物业服务，两被告支付物业服务费，双方的合同义务没有先后履行顺序，被告杨智裕主张原告未按照合同约定提供物业服务并未提供证据予以证明，而两被告欠缴物业服务费的行为，已构成违约，应当按照涉案合同约定承担违约责任，故被告杨智裕的上述答辩意见，本院不予采纳。根据双方在合同中约定“收缴物业服务费的时间为每个季度的前5天”，确定滞纳金的起算时间为欠缴季度首月的第6日。故本院确定被告杨智裕、庄礼香从欠缴季度首月的第6日起，以欠缴当季度的物业服务费332.10元为本金，每日支付欠缴当季度物业服务费千分之三的滞纳金至实际付清之日。本院认为，由于原告在被告杨智裕、庄礼香欠付物业服务费后，没有及时主张权利，向法院起诉追索物业服务费，采取适当措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院确定欠缴当季度物业服务费的滞纳金累计不超过欠缴当季度物业服务费的本金332.10元。经核算，按照上述方式计算的滞纳金，即使是最后一季度（2019年7月至9月）的滞纳金也已超过了当季度物业服务费的本金。故本院确定被告杨智裕、庄礼香应当支付的滞纳金为1,217.70元。关于维修费、公用分摊费。本案中，被告杨智裕同意支付原告诉请的维修费38.20元、公用分摊费450.20元，被告庄礼香经本院依法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃对原告的主张进行抗辩的权利。故原告的该项诉请，本院予以支持。综上所述，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨智裕、庄礼香于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门光通物业代理有限公司支付拖欠的物业服务费1,217.70元、维修费38.20元、公用分摊费450.20元，合计1,706.10元；二、被告杨智裕、庄礼香于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门光通物业代理有限公司支付拖欠物业服务费的违约金1,217.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告珠海市斗门光通物业代理有限公司已预交25元），由被告杨智裕、庄礼香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员  陈柏能二〇二一年六月二十二日书记员  方晓森附：裁判依据法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。