河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1326民初1581号原告：柴静芬，女，汉族，生于1966年6月8日，住河南省淅川县。委托诉讼代理人：田亚军，系原告柴静芬丈夫。被告：南阳三江置业有限公司，注册地址南阳市工业路16号。法定代表人：张秀莲，执行董事。委托诉讼代理人：金一，河南框正律师事务所律师。被告：张秀莲，女，汉族，生于1968年6月18日，住河南省邓州市西城区。委托诉讼代理人：金一，河南框正律师事务所律师。被告：王景春，男，蒙古族，生于1968年3月8日，住河南省淅川县。委托诉讼代理人：金一，河南框正律师事务所律师。原告柴静芬诉被告南阳三江置业有限公司、张秀莲、王景春租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柴静芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告2020年6月30日前的房租10万元及其利息；2.判令被告偿还原告2020年7月1日到2021年6月30日的房租106142.72元及其应付房租每月2%的违约金至付清之日止；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用及其违约而造成的所有损失和费用。事实与理由：原告柴静芬于2017年8月20日全款1326784元购买了被告开发的宛运小区综合楼1单元1层的1—7号商铺，并于同日和被告签订了《托管经营协议》，2020年10月28日又签订了补充《协议书》。按照协议第十条约定：被告每半年为一期需无条件向原告支付购房款4%的房租、逾期不付房租，被告每月按该期房租的2%向原告支付违约金。按照协议第十六条的约定，任何一方违约，均需赔偿对方的所有损失，包括并不限于直接损失、间接损失、可得利益损失，处理争议的费用，律师费等。自协议签订以来，原告一直严格履行协议的约定，支持被告的工作。但是被告屡屡无故违反协议的约定，拖欠原告的房租。原告为了维护自身合法权益，向贵院提起民事诉讼，请求人民法院依法判令支持原告的诉讼请求。被告南阳三江置业有限公司辩称，我公司拖欠10万元房租属实。但依据托管协议书中第七章19条规定，甲乙丙三方在履行本合同期间有关合同内的条款增加、减少、修改均需三方协商一致，达成书面协议，但原告的诉称的协议书中缺少淅川万德隆物业管理有限公司。综上，望驳回原告诉请。被告张秀莲辩称，系公司法人，履行的是职务行为，与个人无关。请求依法驳回对我方的起诉。被告王景春辩称，系公司员工，履行的是职务行为，与个人无关。请求依法驳回对我方的起诉。原告柴静芬为支持自己的诉讼请求，向本院出示了如下证据：1.收款收据及流水9张；2.协议书两份（协议书1份、托管经营协议书1份），上述证据证明被告方财务混乱及三被告2020年6月30日前原本累计欠我20万元房租但后来偿还了一部分，还欠我方10万元的事实。被告南阳三江置业有限公司、张秀莲、王景春没有向本院提交证据。结合原被告陈述及相关证据，本院认定事实如下：2017年8月20日，原告柴静芬出资1326784元购买了被告南阳三江置业有限公司开发的楚都广场1层7号商铺，面积为61.22平方米，并在同日与淅川万德隆物业管理有限公司、南阳三江置业有限公司签订了《托管经营协议书》，原告将自己的商铺交给淅川万德隆物业管理有限公司托管经营，租期为15年，自2017年12月30日至2032年12月30日，租金为每6个月结算一次，共分30期，第1期至第10期每期租金为总房款的4%，第11期至第20期每期租金为总房款的4.5%，第21期至第30期每期租金为总房款的5%。租金由淅川万德隆物业管理有限公司支付。付款日为每期目标租金生效后15日内支付。协议签订后，三方并未按协议履行。2020年10月28日，原告柴静芬与被告南阳三江置业有限公司、王景春签订了《协议书》，南阳三江置业有限公司同意支付柴静芬截止2020年6月30日前拖欠的三期共20万元租赁费及违约金，承诺2020年10月30日前支付10万元，2020年12月30日前支付剩余的10万元，南阳三江置业有限公司同意按2017年8月20日签订的《托管经营协议书》的约定按期支付租金，被告王景春对南阳三江置业有限公司应支付给原告柴静芬的租赁费等应付款项承担连带清偿责任。并约定任何一方违约，另一方可直接向法院起诉，协议签订后，被告南阳三江置业有限公司按约支付了10万元租金，剩余10万元及后期租赁费至今未付。为此，原告诉至法院。原告柴静芬于起诉的同时向本院提出财产保全申请，本院依法作出裁定，对被告南阳三江置业有限公司、张秀莲、王景春价值21.5万元的财产予以查封、扣押或冻结。另查明，南阳三江置业有限公司注册成立日期2012年12月21日，经营范围：房地产开发（凭有效资质证书经营），注册资本1000万元人民币，系法定代表人张秀莲自然人独资公司。本院认为，依法成立的合同，对方双方当事人均有约束力。原告柴静芬与淅川万德隆物业管理有限公司、南阳三江置业有限公司签订的《托管经营协议书》是在三方平等自愿、协商一致的基础上订立的，该合同不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定履行义务。当事人协商一致，可以变更合同。2020年10月28日，原告柴静芬与南阳三江置业有限公司、王景春签订的《协议书》，是在三方协商一致的基础上对《托管经营协议书》的补充，该协议亦不违反法律强制性规定，南阳三江置业有限公司同意支付柴静芬2020年6月30日前的租赁费及违约金20万元，并按2017年8月20日签订的《托管经营协议书》的约定按期支付租金，王景春同意对南阳三江置业有限公司应支付给原告柴静芬的租赁费等应付款项承担连带清偿责任。该协议签订后被告南阳三江置业有限公司支付原告柴静芬租赁费10万元，下欠其余租赁费未予支付，故原告要求被告南阳三江置业有限公司支付2020年6月30日前的房屋租赁费及违约金10万元的诉讼请求本院予以支持。关于2020年7月1日至2021年6月30日的租赁费，计算为1326784元×4%×2=106142.72元，原告柴静芬要求支付租赁费106142.72元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，双方在合同中约定逾期支付租赁费，按照每月2%支付违约金，因法律并不禁止当事对违约责任作出约定,但不允许当事人约定的违约责任过分高于违约造成的当事人的损失。对此,本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》,将上述延期支付租赁费的违约金调整为以结欠租赁费本金为基数,按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率四倍为基础计算，故被告南阳三江置业有限公司应当按照年利率15.4%（2020年6月22日、2020年12月21日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期贷款市场报价利率3.85%的四倍）支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的租赁费53071.36元自2020年1月1日至2020年12月31日的违约金4086.49元，并按照年利率15.4%支付2020年7月1日至2021年6月30日期间的租赁费106142.72元自2021年1月1日至该款还清之日止的违约金。关于张秀莲是否应当承担责任，根据查明的事实，南阳三江置业有限公司系张秀莲个人的一人有限公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，本案在审理过程中，被告张秀莲未出示证据证明公司财产独立于个人财产，故原告柴静芬要求被告张秀莲承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。被告王景春同意对南阳三江置业有限公司应支付给原告柴静芬的租赁费等应付款项承担连带清偿责任，故原告柴静芬要求被告王景春承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百四十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告南阳三江置业有限公司在本判决生效后十日内日支付原告柴静芬2020年6月30日前的房屋租赁费及违约金10万元；二、被告南阳三江置业有限公司在本判决生效后十日内日支付原告柴静芬2020年7月1日至2021年6月30日的房屋租赁费106142.72元、违约金4086.49元，并按照年利率15.4%支付该款自2021年1月1日至该款还清之日止的违约金；三、被告张秀莲、王景春对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，保全费1595元，合计3745元，由被告南阳三江置业有限公司、张秀莲、王景春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  全世昌二〇二一年六月十六日法官助理陈通达书记员聂豪