广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0602民初622号 原告：胡定伦，女，汉族，1970年5月11日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 被告：广西三润投资发展有限公司，住所地北流市北流镇陵宁路0107号。统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：张伟华。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 原告胡定伦与被告广西三润投资发展有限公司（以下简称三润公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁宇宸到庭参加诉讼。被告三润公司、富乐华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 胡定伦向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原告与被告三润公司签订的《防城港中央商务区CBD北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（编号：6-7-1323）、《防城港中央商务区CBD北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（编号：6-8-703）系无效合同；二、判令两被告连带返还原告互联网小镇6-7- -2- 1323号房购房款315999元及利息损失42699.91元（①以315999元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年11月24日计算至2019年8月19日，利息为26434.19元；②以315999元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％，从2019年8月20日暂计至2020年12月20日为16265.72元；以上共计利息为42699.91元，实际计算至清偿之日止）；三、判令两被告连带返还原告互联网小镇6-8-703号房购房款344626元及利息损失45613.28元（①以344626元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年12月15日计算至2019年8月19日，利息为27874.02元；②以344626元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％，从2019年8月20日暂计至2020年12月20日为17739.26元；以上共计利息为45613.28元，实际计算至清偿之日止）；四、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年11月份，原告经朋友介绍，欲购买被告富乐华公司开发的互联网小镇项目房屋。于是，2017年11月14日上午原告与被告三润公司签订了6-7-1323号房《中央商务区（CBD）商品房认购协议书》，认购被告富乐华公司开发的中央商务区北部湾互联网小镇7号楼1323号房，约定6-7-1323号房首付房款为315999元。原告当日向被告富乐华公司支付了50000元房款作为定金，并签署了《北部湾互联网小镇购房承诺书》，承诺于2017年11月25日前补齐首付款315999元。签订认购协议书后，原告于2017年11月24日再到两被告所在的售楼部按约支付房款及签署合同，但原告到售楼部后发现被告提供的是《定向合作开发合同书》。原告询问被告三润公司原因，被告三润公司告知原告由于系统问题，目前签不了正式《商品房买卖合同》，先签《定向开发合同书》后面换签即可，最终以认购协议书为准，这也是国家给予防城港市的特别优惠政策。因此，原告与被告三润公司于2017年11月24日签订了《防城港中央商务区CBD北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（编号：6-7- -3- 1323），约定购买互联网小镇7号楼1323号房。原告也于当日按被告三润公司要求用P0S机刷卡方式向被告三润公司分别支付了158329元、107670元房款，至此共计支付首付款315999元。但原告发现《合作开发合同书》约定首付款与认购书不一致，被告三润公司告知原告案涉房屋为精装房，其中部分款项会用来装修，并承诺换签正式商品房买卖合同后其中一部分款项会作为房款载入合同。同时，售楼人员又宣称，以此方式再购一套房，可以享受优惠，鼓动原告再购一套房。原告经不住诱惑，又于2017年12月15日与被告三润公司签订了6-8-703号房《中央商务区（CBD）商品房认购协议书》，约定购买被告富乐华公司开发的中央商务区北部湾互联网小镇8号楼703号房，约定6-8-703号房首付房款为344626元。原告与被告三润公司当天内签署了《防城港中央商务区CBD北部湾互联网小镇定向合作幵发合同书》（编号：6-8-703），原告也又按被告三润公司要求用P0S机刷卡方式向被告三润公司与被告富乐华公司分别支付了109589元、108737元、63150元、63150元房款，至此共计支付首付款344626元。此后，两被告却迟迟不通知原告换签正式《商品房买卖合同》，原告向防城港市住建局信访才了解到案涉楼房至今未取得预售证，原告要求退款，但被告却以种种理由拒绝原告合法请求。原告认为，原告与被告三润公司签订的《防城港中央商务区CBD北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（编号：6-7-1323）、（编号：6-8-703）名义上为合作建房，但实际上为商品房买卖合同。由于该房地产并未取得预售许可证，违反国家强制性法律规定，因此案涉两合同应当系无效合同。同时，两被告系委托代理销售关系，两被告违法销售房屋，两被告应当连带返还原告已付购房款以及赔偿利息损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。 富乐华公司、三润公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。 本院经审理认定事实如下：2017年11月14日，原告与被告三润公司签订了《中央商务区（CBD）商品房认购协议书》，约定原告认购中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇7号楼132 -4- 3号房，建筑面积为71.78平方米，单价为每平方米8581.76元，总房价为615999元，签订协议时交定金为50000元，2017年11月25日前支付首付房款为315999元。2017年11月14日，原告通过被告富乐华公司ＰＯＳ机消费50000元，被告三润公司向原告出具收到6-7-1323房款50000元的收据。2017年11月24日，原告与被告三润公司又签订了《防城港中央商务区ＣＢＤ北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（编号：6-7-1323），约定合作开发房屋位于防城港中央商务区部湾互联网小镇7号楼1323号房，建筑面积为71.78平方米，单价为每平方米7081.76元，总房价为508329元，签订合同时付清首付款208329元。2017年11月24日，原告通过被告三润公司ＰＯＳ机消费158329元和107670元，被告三润公司向原告出具收到6-7-1323房款158329元的收据。 2017年12月15日，原告与被告三润公司签订了《中央商务区（ＣＢＤ）商品房认购协议书》，约定原告认购中央商务区（ＣＢＤ）北部湾互联网小镇8号楼703号房，建筑面积为84.2平方米，单价为每平方米8130.95元，总房价为684626元，2017年12月15日前支付首付房款为344626元。同日，原告与被告三润公司又签订了《防城港中央商务区ＣＢＤ北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（编号：6-8-703），约定合作开发房屋位于防城港中央商务区部湾互联网小镇8号楼703号房，建筑面积为84.20平方米，单价为每平方米6630.95元，总房价为558326元，签订合同时付清首付款218326元。2017年12月15日，原告通过被告富乐华公司ＰＯＳ机消费108737元和109589元，被告三润公司向原告出具收到6-8-706房款218326元的收据。2017年12月15日，原告又通过被告三润公司ＰＯＳ机消费63150元和63150元。 至今，上述房地产未取得预售许可证。 -5- 本院认为，关于原告与被告三润公司签订的两份《防城港中央商务区CBD北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告三润公司签订的合作开发合同书包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告三润公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订合作开发合同书，且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该两份《防城港中央商务区CBD北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》应属无效。原告要求确认与被告三润公司签订的《防城港中央商务区CBD北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（编号：6-7-1323）、《防城港中央商务区CBD北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（编号：6-8-703）无效的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告三润公司返还购房款并承担利息损失的问题。根据查明的事实，本院认定原告已依约向被告三润公司支付了北部湾互联网小镇7号楼1323号房款315999元和北部湾互联网小镇8号楼703号房款344626元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告三润公司应返还其收取原告的北部湾互联网小镇7号楼1323号房款315999元并赔偿利息损失（利息以3315999元为基数，从2017年11月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）和北部湾互联网小镇8号楼703号房款344626 -6- 元并赔偿利息损失（利息以344626元为基数，从2017年12月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 关于被告富乐华公司对被告三润公司的上述债务承担连带清偿责任的问题。原告主张，被告富乐华公司与被告三润公司存在委托销售代理关系，结合原告向两被告POS机刷卡支付房款的流水及合作开发合同书中约定被告富乐华公司为开发商的事实，可推定被告三润公司为被告富乐华公司的销售代理商。本案涉案房屋未取得预售许可证，依照《商品房销售管理办法》第二十七条“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”和《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，被告富乐华公司应对被告三润公司上述债务承担连带责任。 被告三润公司、富乐华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为自愿放弃相关诉讼权利，依法可缺席审判。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《商品房销售管理办法》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告胡定伦与被告广西三润投资发展有限公司签订的《防城港中央商务区CBD北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（编号：6-7-1323）、《防城港中央商务区CBD北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（编号：6-8-703）无效； -7- 二、被告广西三润投资发展有限公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡定伦连带返还北部湾互联网小镇7号楼1323号房款315999元及利息（利息以315999元为基数，从2017年11月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告广西三润投资发展有限公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡定伦连带返还北部湾互联网小镇8号楼703号房款344626元及利息（利息以344626元为基数，从2017年12月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费11289元，减半收取计5645元（原告胡定伦已预交），由被告广西三润投资发展有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费11289元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  葛译超 -8- 二〇二一年六月十日 书记员  杜春辉