广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初1873号原告：吴长平，女，1987年7月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：叶琳，系广东长燊律师事务所律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：杨晔,执行董事。委托诉讼代理人：吴秋霞，系该公司员工。委托诉讼代理人：何翠珊，系该公司员工。被告：邓琦杨，男，1993年9月8日出生，汉族。原告吴长平与被告惠州富茂房地产开发有限公司（以下简称富茂公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，原告申请追加邓琦杨为被告，本院予以准许，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告吴长平的委托诉讼代理人叶琳，被告富茂公司的委托诉讼代理人吴秋霞，被告邓琦杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴长平向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还定金20000元及诚意金11000元。2.被告向原告支付逾期付款利息421.81元（自2020年8月23日起以31000元为基数，按贷款市场报价利率给付利息至被告实际付清之日止，现暂计至2020年12月29日）；上述费用共计31421.81元。3.被告承担本案诉讼费。后原告变更诉请，诉请两被告共同返还定金、诚意金，共同支付逾期付款利息，共同承担本案诉讼费。事实和理由：2020年7月26日，原告认购了被告开发的惠州富力湾富茂海滨城阅海湾高层住宅D5栋-701单元，当天向被告及被告员工支付了定金20000元及诚意金11000元，后因原告个人原因，不再购买其已认购的房屋。经与被告工作人员沟通，被告同意退还原告认购定金，并于2020年8月23日向被告递交了《退订金申请报告》以及认购书、收据、定金小票等原件，但被告至今未向原告退还定金。基于原告要购买被告房屋的前提下，原告向被告员工交纳了11000元诚意金用于锁定优惠，目前，原被告双方就认购事宜已经妥善协商好，被告亦应将原告交纳的诚意金退回。为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼，判决被告尽速退还原告定金、诚意金和支付逾期付款利息。后原告提交变更事实与理由：被告邓琦杨为被告富茂公司的销售代表，2020年7月26日认购了被告富茂公司开发的富力湾房产，并当天将诚意金转入邓琦杨的微信账户。被告富茂公司辩称，一、双方是在自愿平等的情况下签订的认购书，是双方真实的意思表示，并不存在任何违约情形，双方应按约定履行相应的义务。原被告于2020年7月26日签订惠州富力湾商品房认购书，约定由原告购买被告所开发的惠州富力湾富茂海滨城。其中认购书约定了原告应该在签订认购书之日起十天内，即2020年8月5日前下午15:00交付首期款，及签订商品房买卖合同，原告在签订认购书当天，已经支付了2万元的定金，但事后并未按期与答辩人签订商品房买卖合同及支付首期款，已构成根本违约。二、双方签订的认购书属于预约合同，根据民法典、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的第四条的规定，原告向答辩人支付的2万元定金，应适用定金法则，答辩人有权依据上述法律不予退还原告所支付的2万元定金。第三，原告人所称的诚意金非由答辩人收取，与本案无关。综上所述，原告请求答辩人退回定金和诚意金，无任何事实和法律依据，恳请法院查明事实后依法驳回原告的全部诉讼请求。被告邓琦杨辩称，1.吴长平看房不是我介绍的；2.楼盘的介绍、算价都不是我，我只帮忙带看了下样板房；3.关于诚意金不是我要求转的，是另外一个人和她谈的，叫她转给我，我在这个过程中只是带看了一下样板间，这件事我也是受害者，莫名被人起诉，钱也给了当时和她介绍那个人。我也在一直沟通，别人不退回，我拿什么退给她。我也愿意配合法院工作处理这个事，退钱也是要找到关键人才能退。当事人围绕诉讼诉辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合原被告的诉辩意见、质证意见、庭审笔录等，本院经审理认定事实如下：2020年7月26日，原告吴长平（买受人、乙方）与被告富茂公司（出卖方、甲方）签订《惠州富力湾商品房认购书》，约定原告以877559元的优惠价向被告购买位于富力湾，合同约定：1.乙方于签订认购书时交付定金20000元，2020年8月5日前支付房款的41%即337559元作为首期（扣除定金），剩余52万元于2020年8月5日前办理按揭。2.如乙方的申请未获银行批准乙方应及时变更付款方式，否则甲方有权解除本认购书，并不退还定金。3.若乙方支付定金之日起10日内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方解除本商品房认购书，并不退还定金；若乙方签署《商品房买卖合同》后的按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，则甲方有权对乙方作违约处理，并按《商品房买卖合同》有关条款执行。4.认购书自双方签字之日起生效。原告在买受人处签名并捺印，被告富茂公司在出卖人处盖章，出卖人经办人处手写签名李雄杰。2020年7月26日，原告通过POS机刷卡支付2万元定金，被告出具《预收款凭证》给原告收执，凭证经手人处打印姓名李雄杰。同日，原告通过微信转账支付11000元诚意金至被告邓琦杨（微信收款方为A奋斗小青年）。2020年7月26日，被告邓琦杨添加原告的微信，至2020年8月9日，双方就签订认购书后能否加名、办理按揭的相关事宜进行沟通。2020年8月11日，原告微信告知不想购置案涉房产，并问定金、诚意金能否退回，被告邓琦杨表示需要协商，并让原告联系公司高经理并提供尾号为2016的电话号码。关于诚意金，原告微信称是为享受优惠被告私下要的，交易未达成，作为中介佣金也应该返还。被告邓琦杨表示尽量协商帮忙争取。后双方就退诚意金的问题搁置。2020年8月23日，邓琦杨告知原告办理退定金手续。后原告询问办理退款的手续，双方就何时退款进行询问。2020年8月23日，原告填写《退订金申请报告》向被告富茂公司申请退回案涉定金，报告上半部分显示“惠州富茂房地产开发有限公司：本人吴长平于2020年7月26日与贵公司签订《商品房认购书》（编号：0012707），向贵公司认购位于惠州市富力湾楼盘，面积110.89平方米，总金额877599元。由于本人下述自身原因：由于因资金不足，贷款不过，故申请退回贰万定金，望公司领导同意批准，非常感谢！本人同意，此申请不可撤销。申请人：吴长平，日期：2020年8月23日地址：深圳市电话：xxx”。下半部分为“该客户已交定金￥20000元，首期款￥/元，合计交房款￥20000元；扣除首期房款￥元，共计退还客户￥20000元。”下面手写“现已收到认购书、收据、定金、小票”，并有李雄杰的手写签名及捺印。原告称该申请报告原件已给开发商，李雄杰在复印件上签名、捺印。2021年3月12日，原告提起本案诉讼，本院予以受理。2021年6月4日，本院拨打被告邓琦杨微信提供给原告尾号为2016的高家富经理电话号码，对方称，其与邓琦杨均非富茂公司员工，其负责内场销售，邓琦杨负责外场销售；在销售的过程，客户一般刷卡支付定金给公司，没有另外收取客户的款项；确认没有取吴长平的款项；与邓琦杨之间有关于佣金、借款的往来。原告提交与被告邓琦杨电话录音光盘，主张邓琦杨通知其办理退款手续。被告富茂公司对该证据的关联性有异议，认为通过录音，邓琦杨只是通知申请，并没有答应退定金。被告邓琦杨确认通话内容并表示通过录音原告清楚款并非由其收取。被告富茂公司提交：未签名盖章的自制花名册，主张李雄杰、邓琦杨均非其员工。原告对该证据不予认可。被告邓琦杨表示不清楚。被告邓琦杨提交两张2020年7月27日分别为2750元的微信转账截图，一张显示的收款人为梁晓文，一张为高家福富。经本院询问，原告称案涉认购书于2020年8月23日解除。被告富茂公司称，因原告未按期签订合同及交首期款认购书默认解除；李雄杰、邓琦杨均非该公司员工，公司未同意原告的退款申请。被告邓琦杨称，其只负责接待原告带他看样板间，从样板间回到售楼部都是高家富介绍，是高家富让原告将11000元诚意金转至其账户，在收到款后即转给高家富；关于11000元，已转账支付5500元，其他支付方式不记得；与高家富之间除转账截图无其他材料；李雄杰是开发商的现场销售，退定金报告是李雄杰办理，李雄杰收取原告的材料给发商，并当场在退定金报告的复印件上签名、捺印。本院认为，原告与被告富茂公司签订的《惠州富力湾商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。签订认购书后，原告吴长平确认认购书于2020年8月23日解除，被告富茂认为认购书已默认解除。故案涉认购书业已解除。一、关于原告诉请两被告共同退还定金20000元的问题。原告认为根据表见代理，被告富茂公司应当退回定金及诚意金。被告认为首先李雄杰非公司员工、未经公司授权，其行为不构成表见代理，其次原告只是申请退款，公司未同意退定金，根据约定原告违约定金不退。对此，本院分析如下：首先，被告富茂公司提交自制花名册主张李雄杰非公司员工，该花名册系原告自制，对该证据本院不予采纳。其次，根据原、被告共同确认的认购书，该认购书卖方经手人处有李雄杰的签名，同时原告出具的《预收款凭证》经手人亦有李雄杰的名字，原告吴长平作为善意第三人有理由相信李雄杰系被告富茂公司员工。再次，根据原告吴长平在签订《退定金申请书报告》后，李雄杰收取认购书、收据、定金小票并在申请报告上签名、捺印的行为，结合申请报告“共计退还客户￥20000元”的内容，原告吴长平有理由相信李雄杰收取材料、签名确认的行为系被告富茂公司的意思表示，被告富茂公司已经同意退款，故认定李雄杰的行为构成表见代理，被告富茂公司应对李雄杰的行为承担责任，因此，本院认定被告富茂公司已经同意退还定金20000元。对原告支付的11000元诚意金，根据原告提交的微信聊天记录关于该款系私下协商支付的表述，对原告诉请被告富茂公司返还，本院不予支持。被告邓琦杨确认收到该11000元，辩称该款系根据案外人高家富指示收取，收款后即转给高家富，对此，本院分析如下：首先，经电话联系高家富，高家富否认指示收款及在富力湾销售时另收取购房者款项的行为，并称与被告邓琦杨之间有其他经济往来；其次，原告并未提交直接证据或能够形成证据链的证据证明该款系根据他人指示收取、转付，应承担举证不能的法律后果。故对被告邓琦杨的辩解，本院不予支持。因本案交易行为尚未达成，原告诉请被告邓琦杨退回为享受购房优惠支付的11000元诚意金，本院予以支持。二、关于原告诉请逾期付款利息问题。原告诉请自2020年8月23日即退定金申请报告签订日起按贷款市场报价利率给付利率。被告未及时退款确实给原告造成利息损失，因该时间是提交材料时间，故对原告诉请的利息予以调整：自判决之日至还清款日止，参照民间借贷司法解释的相关规定按2021年6月一年期贷款市场报价利率计付。综上所述，对原告的主张、被告的辩解，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告吴长平20000元定金并支付利息（利息以20000元为基数，自本案判决之日起至还清款日止按2021年6月一年期贷款市场报价利率计付）。二、被告邓琦杨于本判决生效之日起5日内退还原告吴长平11000元诚意金并支付利息（利息以11000元为基数，自本案判决之日起至还清款日止按2021年6月一年期贷款市场报价利率计付）。三、驳回原告吴长平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元（原告吴长平已预交），由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担190元，由被告邓琦杨负担102元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  叶 璐二〇二一年六月十日法官助理  何钰营书 记 员  林晓晴