黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1081民初1335号原告：绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市西城区B区9号楼101门市。法定代表人：张培东，经理。委托诉讼代理人：高立艳，女，绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司职员。被告：张显德，男，1965年9月6日出生，绥芬河市民政局退休职工，住黑龙江省绥芬河市西城区。委托诉讼代理人：单纪伟（系张显德妻子），住黑龙江省绥芬河市西城区。原告绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司（以下简称旗苑嘉园物业公司）与被告张显德物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年6月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高立艳，被告委托诉讼代理人单纪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旗苑嘉园物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告立即给付B区7号楼3单元401室住宅物业费2956元，车库B区11号楼114车库物业费551.88元，违约金666元，合计4173.88元。事实及理由：被告系绥芬河市旗苑嘉园小区B7-3-401室房屋及B11-114号车库的所有权人。原告为被告居住的绥芬河市旗苑××小区××区提供物业服务。2018年4月1日至2021年12月31日期间，被告拖欠原告其住宅及车库的物业费3507.88元。经原告多次催讨，被告一直拒绝交纳，原告诉至法院，要求被告立即交付物业费并承担违约金。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为要求被告支付2018年11月1日至2021年5月31日期间的住宅物业费2380.80元，2018年4月1日至2021年5月31日车库物业费为466元，合计2846.80元，放弃违约金主张。张显德辩称，一、原告主张物业费缺乏依据。理由如下：1.物业服务合同系绥芬河市旗苑嘉园业主委员会（以下简称旗苑嘉园业主委员会）私自与原告签订的，被告不知情；2.原告系强行提供服务，拒绝接受业主对服务的监督，拒绝召开业主大会，侵犯和剥夺了业主自由选择物业公司的权利；3.旗苑嘉园业主委员会未按照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条的规定，选聘物业公司未召开业主大会。旗苑嘉园业主委员会无视业主的存在，与原告签订委托合同，违背被告的意志，故原、被告之间不存在合同关系，原告无权向被告收取物业费。二、旗苑嘉园业主委员会因一己之私，蓄意阻止召开业主大会，绥芬河市永祥物业管理有限公司退出旗苑嘉园小区后，由原告提供服务，旗苑嘉园业主委员会称是为了全体业主的利益，实际是欺上瞒下的谎言，让新成立的物业公司入驻西城区（旗苑嘉园小区），严重侵犯了业主的人权。原告高收费低服务，在其服务三年间，小区开放式管理，随处可见破烂不堪，要求法院驳回原告不合理的诉讼请求，责令其组织召开业主大会，至于物业费的收费标准，由全体业主表决认可，无论是70%的判决还是100%缴纳，对业主都是不公平的。三、原告称被告拖欠2018年4月1日至2021年12月31日期间物业费不准确，原告应出示收费标准，原告无权收取违约金。四、原告物业服务质量不到位。如卫生打扫不干净，冬天清雪不及时，小区大门没有保安，车辆随意进出，叫卖的商贩遍布小区，小区没有封闭管理、小区草坪修剪维护不及时、庭院灯不亮等。根据以上理由，原告拒绝缴纳物业费。旗苑嘉园物业公司围绕其诉讼请求向法庭提交了以下证据：证据一、物业委托书、物业委托服务合同、收费申请答复、收费标准明细表、收费公示表、（2018）黑1081民初233号民事调解书各一份，被告房屋权属登记档案查档卡2份、催缴照片3张。欲证明：旗苑嘉园业主委员会委托原告自2018年4月1日开始为小区提供物业服务，经双方协商，旗苑嘉园业主委员会同意按每月每平方米0.60元（建筑面积）收取住宅及商服的物业费，按每月每平方米0.30元收取车库物业费。西城区B区7号楼3单元401室及B区11幢-1层14号车库系被告所有，接受原告提供的服务，原告多次催缴被告缴纳物业费，被告未缴纳。经质证，被告对3张催缴照片的形式要件有异议，原告提供的催缴单照片是为诉讼而进行的虚假举证，贴上拍照之后就撕走了，并没有留在被告的门上履行通知业主的义务。对其他证据的形式要件没有异议。对2张房屋查档卡和（2018）黑1081民初233号民事调解书的证明问题无异议。对委托书、物业服务合同、收费申请答复的证明问题有异议，被告称，与原告签订物业服务合同，旗苑嘉园业主委员会从未征求过被告的意见，收费标准没有告知业主也未经过业主大会讨论决定，侵犯了被告的权益。本院认为，被告对原告提供的催费照片的形式要件有异议，且原告照片无法显示制作时间及过程，本院对该证催收照片的形式要件不予确认，被告对其他证据的形式要件没有异议，本院对其他证据的形式要件予以确认。该组证据能够证明旗苑嘉园业主委员会委托原告自2018年4月1日开始为旗苑嘉园小区提供物业服务，收费标准为住宅及商服每月每平方米0.60元（建筑面积），车库每月每平方米0.30元。张显德系绥芬河市西城区B区7号楼3单元401室及B区11幢-1层14号车库的所有权人。其他证明问题不予确认。证据二、交接事宜委托书1份、情况反映4份。欲证明：绥芬河市永祥物业管理有限公司退出旗苑嘉园小区后，旗苑嘉园业主委员会委托原告与绥芬河市永祥物业管理有限公司对电信、联通、移动安装合同、消防谁带、枪头、库等、旗苑嘉园小区大门、旗苑嘉园业主门卡、车卡押金及押金明细单进行交接，绥芬河市永祥物业管理有限公司拒绝交接，为此，原告曾向绥芬河市阜宁镇旗苑社区、旗苑嘉园业主委员会、绥芬河市物业科部门反映关于小区大门关不上的问题，至今未得到回复。经质证，被告对该组证据的形式要件及证明问题均有异议，与本院无关。本院认为，交接事宜委托书系旗苑嘉园业主委员会委托原告与绥芬河市永祥物业管理有限公司就特定事项进行交接，交接结果由旗苑嘉园业主委员会负责，与原告依照物业委托合同提供物业服务无关，对该证据本院不予确认；四份情况反映系原告自行制作且无证据证实情况反映中的相应机关确实收到上述材料，对形式要件本院予以确认，对证明不予确认。证据三、关于维修住宅专项基金使用范围和使用程序、关于旗苑嘉园（小区）急需解决问题的申请。欲证明：旗苑嘉园小区在2016年存在房盖漏水、监控老化、小区路面破损的问题，这些问题需要通过物业维修基金进行维护。经质证，被告对原告出示的该组证据的形式要件及证明问题均无异议，但认为与本案无关。本院认为，该组证据与本案无关，本院不予确认。证据四、照片26页、光盘1张（照片267张，视频27段）。欲证明：2018年4月至今，原告按照约定全面履行义务。经质证，被告认可原告提供照片的真实性，认可原告提供了物业服务，但是被告认为，原告仅对旗苑嘉园小区的一部分提供了物业服务，并没有对整个小区提供完善的物业服务。本院认为，被告对该组证据的形式要件无异议，故对该组证据的形式要件予以确认并在卷佐证。原告提供物业服务，系履行合同义务的行为，无需时时以影像记录，被告认为其没有提供完善的物业服务，负担举证义务，故，本院对原告提供了物业服务的事实予以确认。被告为反驳原告的诉讼请求，向法庭提供了以下证据：证据一、绥芬河城市管理局物业科通告1份。欲证明：旗苑嘉园业主委员会与绥芬河市复星物业管理有限公司签订的物业服务合同因违反《物业管理条例》第十一条第四项及第十九条，被绥芬河市城市管理局物业科撤销。经质证，原告对该组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，绥芬河市复星物业管理有限公司与本案无关。本院认为，该组证据与本案无关，对该组证据本院不予确认。证据二、工商局信息2份、绥芬河市住房和城乡建设局关于胡伟等三人的处理意见书3份。欲证明：原告与绥芬河市复星物业管理有限公司是同一个公司，绥芬河市城市管理局物业科撤销了旗苑嘉园业主委员会与绥芬河市复星物业管理有限公司签订的物业服务合同，原告人员仍是绥芬河市复星物业管理有限公司人员，只是更换了企业名称。经质证，原告对该组证据的形式要件没有异议，对证明问题问题有异议。绥芬河市复星物业管理有限公司与原告在企业名称及股东方面均不同，二者是两家独立的法人，绥芬河市住房和城乡建设局关于胡伟等三人的处理意见与本案无关。本院认为，原告对该组证据的形式要件无异议，本院对该组证据的形式要件予以确认。绥芬河市复星物业管理有限公司与旗苑嘉园物业公司系单独注册的有限责任公司，具有独立的法人人格。绥芬河市住房和城乡建设局关于胡伟等三人的处理意见系分别对案外人张书滨、胡伟、樊立军三人网上信访问题进行的书面答复意见，与本案无关。综上，该组证据与本案无关，本院不予确认。证据三、2018年5月14日旗苑嘉园业主委员会会议记录1份。欲证明：原告大股东侯彦东人为阻止召开业主大会。经质证，原告对该证据的形式要件及证明问题均有异议，被告未提供该证据的原件供核对，证据内容字体模糊，且召开业主大会是业主委员会的义务，个人是无法阻止的。本院认为，业主大会是指由一个物业管理区域内的全体业主组成的，管理全体业主共有财产和共同生活事务的自治组织。其职权由法律、法规及管理性规约决定。根据表决事项的不同，其表决条件亦有所不同。业主大会能否成功召开取决根据表决事项，是否达到法定人数，并不以单独某个人的意志为转移。故，旗苑嘉园业主委员会的会议记录，仅能反映案外人侯彦东的个人意志，并不能证实原告阻止旗苑嘉园小区全体业主召开业主大会，行使业主权利。对该组证据，本院不予确认。证据二、照片73张，光盘1份（视频15段）。欲证明：原告对旗苑嘉园小区物业服务的质量不合格。具体表现为：小区各个大门无保安，车辆、人员随便出入；小区内路灯不亮，漆黑一片；小区公共绿地被被人为开荒耕种，小区大门口的绿化带荒草重生；公共卫生清扫不及时；楼道内小广告随处可见；公共健身器材破损严重，不能得到及时维修，健身器材被撬走卖废铁；小区单元的电子门不好使；物业收费员弄虚作假，催收物业费未实际通知业主；冬天积雪清理不及时。经质证，原告对73张照片中，形成于2021年5月10日之后的由被告自行摄制4张照片的形式要件无异议，对其他照片及视频的形式要件有异议，对证明问题有异议。被告提供的大部分照片看不出具体地点。2021年5月10日上午6点37分、6点40分形成的照片，其反应内容系小区范围之外的临街地带，不在原告提供物业服务的范围内，该区域由于环卫弃管，原告定期进行清理。根据委托协议，原告为小区提供的是24小时保安巡逻，不是定点在大门值守；广场射灯保证每天照明3-5小时；小区绿化工作原告一直在进行，原告提供的工作光盘可以证明；公共部位健身器材破损是需要向行政部门进行申请审批，并由行政部门负责安装，原告入驻小区后，已经依法申请并获得审批，但由于疫情原因，一直没有施工，具体施工时间原告不清楚；原告负责小区内单元门的维护，对于无法维修的，需要更换门锁，由于旗苑嘉园小区的门锁一直是可视对讲门锁，更换需要启动物业维修基金对包括业主室内部分的线路一并更换，为解决物业维修基金启动难问题，原告现在是采取在单元门上加设密码锁，但是需要业主申请并经相应单元的大部分业主同意，由原告免费更换；小区清雪方面，原告积极清雪，但是旗苑嘉园小区占地面积近30万平方米，无法做到同一时间同时清理；垃圾箱摆放问题，截至目前，小区内所有木质垃圾箱均已清理完毕，均采购了塑料垃圾桶，但是由于临近盛夏，高温会使垃圾箱内垃圾散发气味而影响业主生活，摆放在路边影响车辆行驶，原告将垃圾箱设置在草坪边；对于业主随处摆放的物品，原告经常处理，但是无法避免业主重复摆放；路面老化失修、积水是原告进入小区之前就存在的，路面维修不在物业服务范围内。本院认为，原告对上述证据中形成于2021年5月10日之后的由被告自行摄制4张照片的形式要件无异议，本院对该四张照片的形式要件予以确认，其他照片及视频，因被告未提供原件，对其形式要件，本院不予确认。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：绥芬河市旗苑嘉园小区由绥芬河市永祥物业管理有限公司提供物业服务至2018年3月31日。2018年3月30日，旗苑嘉园业主委员会向原告出具委托书。委托原告自2018年4月1日起对旗苑嘉园小区提供代管理服务。2018年7月14日，旗苑嘉园业主委员会与原告签订物业委托服务合同。约定原告为绥芬河市旗苑嘉园小区A、B、C区提供物业服务，服务范围为东至黄河路，西至园林路，南至阜新街，北至富华街，共43东住宅楼，包括A、B、C三个小区。委托事项包括物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施的运行、维修、养护和管理；办公用房、文化体育娱乐场所及设施、配电房等的管理；公共绿地、公共场所内的花木、公共场所的内的建筑养护与管理；公共环境卫生管理；协助公安部门维护小区公共秩序；完善物业档案管理等。委托期限自2018年4月1日至旗苑嘉园小区召开真正合规合法的业主大会，待签订正式服务合同止。收费标准为：按照建筑面积，住宅、商服每月每平方米0.6元，车库每月每平方米0.3元（车库改住宅的按照住宅标准收取）。双方还约定了其他权利义务。双方在合同中加盖了各自公章。另查明，绥芬河市旗苑嘉园小区B区7号楼3单元401室（产权证号：53533，建筑面积为128平方米）、B区11幢-1层14号车库（产权证号：53532，建筑面积为40.88平方米），所有权人均为张显德。原告称，2018年10月被告缴纳住宅2018年10月30日前的物业费500元，至2018年11月1日起住宅物业费未缴纳。车库物业费至2018年4月1日起，一直未缴纳。经计算，自2018年4月1日至2021年5月31日，被告拖欠的住宅物业费为2481.60元（128*0.6*31），车库物业费466.03元（40.88*0.3*38）。再查明，经本院现场勘查，原告提供物业服务期间，旗苑嘉园小区个别区域确实偶有服务不到位的情形。小区环境偶有脏乱，绿地有破坏但尚未修复、垃圾存放尚未清理等状况。关于旗苑嘉园业主委员会与旗苑嘉园物业管理有限公司签订的物业服务合同是否能够约束被告的问题。被告称原告与旗苑嘉园业主委员会签订的服务合同未经业主大会的讨论，旗苑嘉园业主委员会没有召开业主大会便私自与原告签订服务合同，侵犯了其业主的权利，违背了被告的意志。本院认为，旗苑嘉园业主委员会与旗苑嘉园物业公司签订合同前是否经过业主大会授权，属旗苑嘉园业委会与各业主之间的法律关系，该法律关系并不属于本案审查范围，而旗苑物业与旗苑嘉园业委会签订的物业服务合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因此，旗苑嘉园业主委员会与原告签订的物业委托服务合同对绥芬河市旗苑嘉园小区的全体业主具有约束力。被告以原告接受旗苑嘉园业主委员会的委托，未经被告本人同意亦未征求被告本人意见为由不交纳物业费的答辩主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告称原告提供物业服务不到位，拒绝缴纳物业费的抗辩主张，本院认为，物业服务是一个长期持续性的过程，在长期的物业服务过程中，难免会有不到位情形，物业服务企业针对小区内成百上千的业户提供公共性服务，由于个体对整洁、美观等认识上存在不同，很难让每个业主都满意。对于物业企业的服务质量，应在合同约定的基础上，综合考虑小区的建成年限、居民状况、物业收费标准等情形，旗苑嘉园小区内建筑物建成于2006年，至今已经建成近15年。旗苑嘉园物业公司按建筑面积收取住宅每月0.6元、车库每月0.3元的物业费在绥芬河市属中低档收费，原告在提供物业服务过程中，小区环境偶有脏乱、偶有小商贩叫卖的噪音、绿地修复不及时、垃圾清理不及时等状况，属合同履行过程中的履行瑕疵，不构成原告提供物业服务的根本性违约，被告以此拒绝缴纳物业费，缺乏法律依据。如业主拒绝接受原告提供物业服务，可通过召开业主大会等合理救济方式重新选聘物业服务企业，如认为业主委员会不能充分的代表业主行使权利可通过合理途径重新成立业主委员会。综上，原告要求被告支付2018年11月1日至2021年5月31日期间的住宅物业费2380.80元，2018年4月1日至2021年5月31日车库物业费为466元，合计2846.80元，不超出被告应负担的金额，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款第八项规定：张显德给付绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司2018年11月1日至2021年5月31日期间旗苑嘉园小区B区7号楼3单元401室物业费2380.80元，2018年4月1日至2021年5月31日B区11幢-1层14号车库物业费466元，合计2846.80元，于2021年7月1日前履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由张显德负担。本判决为终审判决。审判员  范欢欢二〇二一年六月二十日书记员  王 爽