上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初7037号原告(反诉被告)：吴雪霞，女，1984年2月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：冯大志，上海市金马律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海永乐街企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨彬，董事长。委托诉讼代理人：黄颖婷，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告吴雪霞与被告上海永乐街企业发展有限公司(以下简称永乐街公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，被告提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴雪霞及其委托诉讼代理人冯大志，被告永乐街XXX委托诉讼代理人黄颖婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴雪霞向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《租赁合同》于2020年4月23日解除；2.判令被告退还原告履约保证金人民币(以下币种相同)41,610元；3.判令被告退还原告租金99,864元；4.判令被告退还原告物业费4,377.60元；5.判令被告退还原告装修保证金1,000元；6.判令被告退还原告宽带桥架费2,000元；7.判令被告退还原告泄水费1,500元；8.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月，原、被告之间签订《租赁合同》，约定由原告承租坐落于上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号梓康路XXX号XXX单元房屋，租赁面积为18.24平方米，用于经营海贼章鱼君品牌，租赁期限为2017年11月1日至2020年11月30日，合同履约保证金为41,610元，第一年和第二年的月租金为13,870元，第三年的月租金为14,564元；租金支付方式为押三付九；每月物业管理费为1,094.40元；装修保证金1,000元。2020年4月19日，因被告履约过程中存在相关问题，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》。2020年4月29日,被告向原告出具《告知书》。2020年5月6日，原告向被告出具《回复函》。嗣后，原、被告就相关退还费用事宜无法达成一致意见，故原告起诉要求判如所请。被告永乐街公司辩称，不同意全部诉请，导致原、被告合同解除的原因是原告擅自提前解约，应当由被告行使单方解除权合同才算解除，解除时间是被告向原告发送解约告知书、原告签收日即2020年4月30日。原告应当支付违约赔偿，原告的履约保证金应该抵扣，原告的物业费支付至12月30日，符合合同约定，现原告设备仍占有房屋，2020年5月开始原告应按照月租金的2倍即27,740元承担房屋占用费，按照每月1,094.40元的标准承担物业费，故被告不存在退还租金和物业费。装修保证金原告支付拖欠租金及物业费后，如有剩余被告愿意退还。宽带桥架费、泄水费无需退还。反诉原告永乐街公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除；2.判令反诉被告向反诉原告返还房屋；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金89,786.40元；4.判令反诉被告支付反诉原告律师费10,000元；5.判令反诉原告按照日租金50元/㎡向原告支付自2020年5月1日起至5月15日的房屋占用费13,680元；6.判令反诉被告按照每月1,094.40元标准向原告支付自2020年5月1日起5月15日的物业费539.70元；7.判令反诉被告支付反诉原告清理费6,935元；8.反诉被告已付的履约保证金、装修保证金及剩余租金、物业费用于抵扣反诉被告应当承担的费用；9.案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2017年，反诉原、被告签订《租赁合同》，约定反诉被告承租房屋用于经营“海贼章鱼君”，租期为37个月，暂定自2017年11月1日起至2021年11月30日止，其中2017年11月1日至2017年11月30日为免租期。双方还约定，由于商场建设进度，交付日期和商场的开业日期均可以调整。2019年9月26日，经双方现场确认，铺位达到交房条件，反诉被告确认收房。2019年12月7日，反诉被告和商场同步开业。商场开业时，商场整体招商签约率已经达到70%以上，符合反诉原告开始向反诉被告计租的条件。后反诉被告于2020年4月未经反诉原告同意擅自停业。2020年4月21日，反诉被告无故向反诉原告提出解除合同。根据合同约定，反诉被告未取得反诉原告书面同意停业超过30日以及擅自解约的，视为反诉被告严重违约，反诉原告有权单方面解除合同，合同解除之日为自反诉原告将通知书面送达反诉被告之日。2020年4月29日，因反诉被告擅自停业及擅自解约的严重违约行为，反诉原告发送了告知书，要求解除合同并承担违约责任，该《告知书》已于2020年4月30日送达反诉被告。根据合同约定，反诉被告应当承担相当于六个月租金及六个月物业费的违约金，并承担相应的律师费及诉讼费。反诉被告吴雪霞辩称，合同解除日期应为反诉原告签收解除通知书的2020年4月23日；不同意支付违约金，并非反诉被告违约，是反诉被告行使法定解除权解除合同，如果法院判定反诉被告违约，反诉被告认为违约金约定标准过高，且双方在履行合同过程中确实受到疫情影响，应予减免调整；反诉被告解除合同后，第一时间联系反诉原告要求搬离相应设备，并注销相关营业执照，但搬设备时遭到反诉原告的阻止，反诉原告主张的相应的占有使用费、物业费和清理费，反诉被告对此均不予认可，反诉被告并未占用，故不同意承担；反诉被告已于2020年4月27日向反诉原告明确表示不再租赁，并已搬离系争房屋，故不存在返还房屋一说；律师费也属于违约金性质，反诉被告认为是反诉原告违约，不同意承担律师费；如果存在使用的费用，可以用已付的费用抵扣，但是前提是应当将钱款返还给反诉被告。本院经审理查明，2017年9月26日，吴雪霞(乙方承租人)与永乐街公司(甲方出租人)签订《周浦永乐广场租赁合同》，约定由乙方承租坐落于上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号XXX楼XXX单元(以下简称系争房屋)，用于经营章鱼烧，租期37个月，自2017年11月1日起至2020年11月30日，若由于商场建设进度或甲方的原因该房屋暂缓交付的，则该房屋的起租日、租赁到期日相应顺延，并以实际交付之日作为起租日；免租期为起租日后的1个月；商场开业时，商场整体招租签约率达到70%以上，商场开业时，若商场招商签约率低于70%，乙方也需配合开业经营，但在项目招商签约率达到70%之前，乙方无需向甲方支付租金，仅需支付物业管理费及乙方因自身经营产生的水、电等费用。履约保证金为41,610元，第一年(2017年12月1日-2018年11月30日)和第二年(2018年12月1日-2019年11月30日)的月租金为13,870元，第三年(2019年12月1日-2020年11月30日)的月租金为14,564元，租金支付方式为押三付九;每月物业管理费为1,094.40元，每季度预付;未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自停业、处于非营业状态；免租期内，乙方免交租金，但应支付物业管理费和公用事业费等费用；若乙方违约，甲方可从履约保证金中扣除乙方应当支付的租金、费用、违约金和损失赔偿；本合同到期终止或提前解除后，在乙方履行了房屋交还义务后30日内，履约保证金由甲方无息退还乙方；除非双方另有书面约定外,乙方应在本合同到期终止之日或者本合同提前解除之日的七日内(该期限内不得进行经营活动)，与甲方结清所有应付的款项、将房屋恢复至交付时原状(自然损耗除外)；若乙方未按规定履行交还房屋义务的，则从合同解除或终止日的第二日起至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权按日向乙方收取房屋占用费和物业管理费，其中房屋占用费为合同解除或终止时日租金的2倍；乙方擅自违约的，按照第16.2条约定处理，甲方单方面解除合同的，乙方应清偿应付款项，还有权要求乙方支付违约金，相当于6个月租金和6个月物业管理费总和；守约方追究违约方违约责任而发生的律师费、诉讼费等费用，由违约方承担。附件七约定装修保证金为1,000元……合同另对其它事宜作了约定。2017年9月11日，吴雪霞通过银行分别转账支付给永乐街公司141,417元及57元，永乐街公司于同日出具收据确认收到吴雪霞支付的9个月租金(八折)99,864元及履约保证金41,610元。2019年11月13日，吴雪霞向永乐街公司转账支付8,293.52元(备注海贼章鱼君进场付款)，该款包含物业管理费3,283.20元、装修保证金1,000元、宽带接入桥架费2,000元、泄水费1,500元。2019年10月11日，永乐街公司向各品牌商发出紧急通知：为了确保开业计划万无一失，我司最后决定延期于2019年12月7日正式开业(届时开业率将达到80%)。原、被告均确认系争房屋所在的商场于2019年12月7日正式开业。2020年3月10日、3月14日，系争房屋所在商场的部分商户发出公开信，表示商场表明的已大部分恢复营业表述不明确，因疫情影响所有商家损失巨大要求减免房租及物业费用，商场签约时的种种承诺也都没履行，招商部工作人员在对计算房租的条款解释时的所有表述均为“开业率”而非“签约率”，商场根本不满足计租条件，存在物业服务不达标，经营管理混乱，招商提及的核心品牌的落地不属实、消防改造等诸多问题。2020年3月20日，永乐街公司发出相应回复函。2020年3月23日，4月3日，部分商户书面表示不认可不接受回复函。2020年4月21日，吴雪霞向永乐街公司发出解除租赁合同通知书，以1、永乐街公司迟延交房，延迟开业达2年之久；2、交付的房屋落位与办理营业执照时提供的图纸不符；3、招商及开业前承诺的主力人气品牌未入驻；4、承诺开业率达到80%与事实不符；5、计算物业管理费的时间节点反复不一；6、物业管理服务严重不到位；7、因疫情影响商家营业亏损等为由，通知永乐街公司即日起解除合同，并要求3日内办理交接手续，退还费用。2020年4月29日，永乐街公司向原告发送告知书，以吴雪霞擅自解约构成严重违约为由通知吴雪霞解除合同，要求吴雪霞承担相关违约责任等。吴雪霞于2020年5月8日回复永乐街公司，表示其不存在违约行为、永乐街公司要求其支付违约金、补交免租期租金无依据，其要求永乐街公司开具《设备出门通知单》遭拒应由永乐街公司承担由此产生的一切损失，并要求永乐街公司返还履约保证金、租金及物业管理费等。2020年4月至5月期间，吴雪霞与永乐街公司的工作人员微信协商解除租赁合同之事。其中吴雪霞于2020年4月27日要求永乐街公司出具设备出门通知单，永乐街公司的工作人员回复称设备暂时不能出。目前系争房屋中仍留有吴雪霞经营海贼章鱼君的设备。另查明，系争房屋在内的永乐购物广场系永乐街公司2016年8月19日从案外人上海周康房地产有限公司处承租而来，租期20年。上海周康房地产有限公司系国有企业，系争房屋系国有资产。以上事实，由原告(反诉被告)提供的《周浦永乐广场租赁合同》、支付凭证、解除合同通知及快递单号查询信息、银行流水、微信聊天记录、回复函、告知书、产权人房屋租赁合同、营业执照注销通知书、紧急通知、邀请函、开业沟通会通知、录音光盘，被告(反诉原告)提供的《周浦永乐广场租赁合同》、交房确认单、商场落位图、解除租赁合同通知书、告知书及签收记录、代理合同及律师费发票付款凭证、现场照片等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，吴雪霞与永乐街公司签订的《周浦永乐广场租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。关于租赁合同的解除。吴雪霞主张合同于2020年4月23日解除，永乐街主张合同于2020年4月30日解除。根据庭审中查明的事实，鉴于吴雪霞提前解约并不符合合同约定解除和法定解除的情形，故吴雪霞于2020年4月19日发出、永乐街于2020年4月23日签收的解除通知书不能产生解除的法律效力，吴雪霞于2020年4月30日签收永乐街公司的解除告知书，鉴于永乐街公司有权提出解除合同，故本院确认合同于2020年4月30日解除。关于吴雪霞要求永乐街公司返还履约保证金、租金及物业管理费的诉讼请求。合同约定，本合同提前解除后，在吴雪霞履行了房屋交还义务后30日内，履约保证金由永乐街公司无息退还吴雪霞。因此，在吴雪霞将系争房屋返还永乐街公司后，永乐街公司应当向吴雪霞返还履约保证金。吴雪霞已于2020年4月27日告知永乐街公司准备撤铺，可视为搬离房屋的意思表示，而永乐街公司作为出租人怠于收回房屋，存在过错，故永乐街要求吴雪霞返还房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同另约定，系争房屋所在的商场于2019年12月7日整体开业，且开业时商场整体招商签约率达到了70%，因此，吴雪霞自2019年12月7日起即应向永乐街公司支付系争房屋的租金。租赁合同于2020年4月30日解除，计算租金的起讫日期应为2019年12月7日至2020年4月30日，该期间的租金按照月租金14,564元标准计算，鉴于2020年1月24日起因疫情影响吴雪霞经营受到影响，又因系争房屋为国有房屋，依照国家相关政策规定，可以免除吴雪霞租金三个月。因此，免除疫情期三个月的租金后,吴雪霞应承担的2019年12月7日至2020年4月30日期间的租金为26,060元。吴雪霞预交租金99,864元中减去应交租金26,060元后,永乐街公司应退还吴雪霞剩余租金73,804元。吴雪霞2019年12月7日使用系争房屋起至2020年4月30日期间占有使用系争房屋，接受物业服务，应当按照每月物业管理费1,094.40元标准支付上述占用期间的物业费共计5,241.60元。吴雪霞预交物业费4,377.60元,尚需补交864元。至于吴雪霞所谓的签约率达到了70%、但其中有部分签约的合同可能尚未生效的意见，因《周浦永乐广场租赁合同》并未明确约定合同生效率，故对该意见不予采信。关于吴雪霞要求永乐街公司返还装修保证金、宽带桥架费、泄水费的诉讼请求。合同约定装修保证金在装修完成后十日内无息退还。故该费用本院予以支持。原告未提供证据证明宽带桥架费、泄水费系保证金性质，合同也未约定退还的条件，加之吴雪霞实际租用了系争房屋，故要求退还宽带桥架费、泄水费的诉讼请求，本院不予支持。关于永乐街公司要求判令吴雪霞承担自2020年5月1日起至2020年5月15日止按日租金50元每平方米的2倍计算的逾期占用费、按照每月1,094.40元标准支付自2020年5月1日起至5月15日的物业费539.70元、并承担清理费的反诉请求。吴雪霞曾于2020年4月27日向永乐街公司的工作人员微信联系要求出具设备出门通知单、准备撤铺，永乐街公司的工作人员表示设备暂时不能出，之后因违约责任等问题协商未成，系争房屋内属于吴雪霞物品至今未搬离。本院认为，解除合同后双方应当积极腾空房屋、减少损失。吴雪霞已提出要求永乐街公司配合其搬离设备，而永乐街公司未予配合，因此，解除合同后至今吴雪霞设备未能搬离系争房屋的责任在于永乐街公司，应由永乐街公司承担系争房屋至今未腾空的责任，永乐街公司要求吴雪霞承担上述费用，不符合法律规定，不予支持。关于永乐街公司要求判令吴雪霞承担违约金的反诉请求。根据合同第16条约定，吴雪霞以任何方式通知永乐街公司其有意提前终止本合同或拒绝履行其在本合同中的义务(包括擅自解约)，属于吴雪霞严重违约，永乐街公司有权单方面解除本合同，合同解除日为永乐街公司书面通知送达吴雪霞之日，永乐街公司有权要求吴雪霞支付违约金，违约金相当于6个月租金和6个月物业管理费之和。吴雪霞通知永乐街公司解除合同，且未举证证明其具有法定解除权，构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于吴雪霞提出不同意承担违约金的抗辩意见，且永乐街公司未及时配合吴雪霞腾空房屋，对于系争房屋扩大的空租损失具有责任，故由本院酌定吴雪霞承担相当于三个月租金和三个月物业管理费之和即44,893.20元的违约金。对于永乐街公司要求支付的其余违约金，不符合法律规定，不予支持。关于永乐街公司要求吴雪霞支付律师费1万元的反诉请求。合同约定，守约方追究违约方违约责任而发生的律师费、诉讼费等费用，由违约方承担。吴雪霞违约，致使永乐街公司发生律师费1万元，按约应由吴雪霞支付。故永乐街公司要求吴雪霞支付律师费，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于永乐街公司要求以履约保证金、租金、物业管理费用等抵付吴雪霞所欠相关费用的诉讼请求，因永乐街公司所需返还的款项大于吴雪霞所欠相关费用，故永乐街公司的该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)吴雪霞与被告(反诉原告)上海永乐街企业发展有限公司签订的《周浦永乐广场租赁合同》于2020年4月30日解除(房屋坐落于上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号XXX楼XXX单元)；二、被告上海永乐街企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴雪霞履约保证金41,610元；三、被告上海永乐街企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴雪霞租金73,804元；四、被告上海永乐街企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴雪霞装修保证金1,000元；五、反诉被告吴雪霞于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海永乐街企业发展有限公司违约金44,893.20元；六、反诉被告吴雪霞于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海永乐街企业发展有限公司物业管理费864元；七、反诉被告吴雪霞于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海永乐街企业发展有限公司律师费10,000元；八、驳回原告吴雪霞的其余本诉请求；九、驳回反诉原告上海永乐街企业发展有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,307元，减半收取计1,653.50元，由原告吴雪霞负担198.50元，被告上海永乐街企业发展有限公司负担1,455元；反诉案件受理费1,359元，由反诉原告上海永乐街企业发展有限公司负担762元，反诉被告吴雪霞负担597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年六月八日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。