成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初4851号 原告：成都中视影业有限责任公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：林向东，执行董事。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师，一般授权。 被告：成都招商博时房地产开发有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：王晓波，系公司总经理。 委托诉讼代理人：钟义芳，泰和泰律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：尹祝舟，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 原告成都中视影业有限责任公司（以下简称中视影业公司）与被告成都招商博时房地产开发有限公司（以下简称招商博时公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月25日公开开庭进行了审理，原告中视影业公司的委托诉讼代理人张强，被告招商博时公司的委托诉讼代理人尹祝舟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告中视影业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方于2019年12月12日签订的《租赁合同》；2、请求判令被告返还原告保证金500000元；3、请求判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2019年12月12日签订了《成都招商花园城购物中心电影城租赁合同》（以下或简称“租赁合同”），合同约定被告向原告出租位于成华区××道××路××号××花园××层部分场地及其设施（以下或简称“租赁场地”），用于原告开设“中视国际电影城”电影院。合同签订后，原告依约向被告支付了履约保证金。后因新冠疫情等原因，原告无法装修开业，并据原告了解，被告已将租赁场地出租并交付给第三方，《租赁合同》已无法实际履行，原告故诉至法院。 被告招商博时公司辩称，新冠疫情并未对中视影业公司进场装修造成不可履行的影响，成都市也未完全禁止复工，中视影业未按时进场装修，案涉合同已于2020年9月26日解除，招商博时公司有权和第三方签订租赁合同。 经审理查明，2019年12月12日，招商博时公司（甲方、出租人）与中视影业公司（乙方、承租人）签订了《成都招商花园城购物中心电影城租赁合同》，约定由甲方将其位于成华区××道××路××号××花园××层部分场地及其设施出租给乙方用以开设“中视国际电影城”电影院。合同第三章租赁保证金，3.1双方签署本合同后十五个工作日内，乙方将保证金伍拾万元人民币支付给甲方，甲方收到3日内应向乙方出具正式收据；合同第四章租赁期限及续租，4.1租赁期限为十五年，即租赁年度自乙方装修期届满次日开始起算，每12个月为一个租赁年度，甲方保证乙方的租赁年度不得少于15年；合同第五章租赁场地的交付，5.5在乙方装修期内，甲方应积极招商，如装修期满后，甲方开业率（商业物业可租赁套内建筑面积与已经开业的商铺套内建筑面积之比，不含乙方）不足70%，则乙方装修期顺延直至甲方开业率达到70%，若乙方在装修期届满后1年内，甲方开业率仍未达到70%，视为不符合交付条件，并按照本合同约定承担违约责任；合同第六章装修期，6.1设计周期，自交付起90日为甲方给予乙方的设计周期，原则上设计周期如遇春节，则自行延长10日……6.2装修期，设计周期结束次日起180日为甲方给予乙方的经营装修期；合同第七章租赁年度开始日，7.1开业日是乙方电影院正式开业的日期同为商业物业整体开业日（具体以甲方通知为准），乙方电影院正式开业的日期必须与商业物业整体开业日期一致但下述情形除外：（3）发生任何不可抗力事件导致乙方延迟开业……；合同第八章租赁场地的装修，8.14乙方无正当理由未能在租赁场地交付后六十（60）日内开始进场装修的，且之后经甲方书面催告后十五（15）日内仍不开始进场装修的，甲方有权解除本合同，乙方已经支付的全部保证金不予退还，若不足以弥补乙方给甲方造成的损失的，甲方有权向乙方继续追偿；8.16如因乙方原因，未能在合同约定的开业日开业的，须按照700元／天的标准向甲方支付违约金、物业管理费以及其它实际发生的公用事业费用。若因乙方原因超过商业物业开业日30日仍未开业的，甲方除收取前述违约金外甲方还有权解除合同。如甲方解除合同，乙方除应当在本合同期限内将租赁场地内乙方安装的设施设备进行拆除外，乙方全部租赁保证金不予退还；合同第九章租金及支付方式，9.1双方同意租赁年度内租赁场地的租金支付方式为：（1）季度基本租金总额和季度票房净收入分成租金两者取其高。其中，“季度票房净收入”是指乙方在租赁场地内从事电影放映的每个租赁季度票房总收入扣除乙方应缴纳的电影基金、税收（增值税）与附加后的金额。为避免疑义，“季度票房总收入”不包括在租赁场地内从事其他任何经营活动所获得的收入（例如爆米花、饮料、冰淇淋等甜品的销售收入）。季度净票房额＝季度票房收入＊88.66%。第一个至第三个租赁年度，每月含税基本租金为190440元，提成租金按年度票房净收入的12%提成计算（第一个租赁年度无提成租金）；合同第二十三章违约责任，23.3……乙方无正当理由未能在租赁场地交付后六十（60）日内开始进场装修的，且之后经甲方书面催告后十五（15）日内仍不开始进场装修的，甲方有权解除本合同，乙方已经支付的全部保证金不予退还，若不足以弥补乙方给甲方造成的损失的，甲方有权向乙方继续追偿；24.4未经甲方书面同意，乙方因自身原因在合同约定的开业日后未开业的，每逾期开业1天，按700元／天的标准向甲方缴纳违约金；乙方逾期30天仍未能开业的，甲方有权解除本合同，乙方已支付的全部租赁保证金不予退还，如不足以弥补甲方损失的，甲方还有权继续追偿；合同第二十四章本合同的解除，24.1除本合同另有约定外，发生下列情形之一，甲方有权解除本合同，乙方租赁保证金不予退还，乙方给甲方造成的损失超过前述赔偿标准的，甲方就有权向乙方继续追偿，本合同其他条款对解除合同违约金标准另有约定的，从其约定：（1）超过约定交付日或甲方通知交付日30天未来办理房屋接收手续或未按23.3条约定进场装修的；逾期开业超过约定的乙方开业日达30天以上的。 合同签订后，中视影业公司向招商博时公司支付了保证金500,000元，招商博时公司于2019年12月13日将案涉房屋交付给了中视影业公司。 后新冠疫情爆发，中视影业公司未按时装修案涉房屋，2020年7月16日国家电影局发布了《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》；2020年9月10日，招商博时公司向中视影业公司邮寄了《关于催促成都招商花园城中视影院装修开业告知函》，载明：“2020年受疫情影响，电影院延迟开放营业。但国家电影局于2020年7月16日发布《国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》载明低风险地区电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业，成都作为低风险地区，电影院可在7月20日后营业，贵司虽不能与花园城购物中心同步开业，但应于7月20日后及时开放营业。截止函件发出之日，贵司未根据装修计划进场装修，亦未就顺利开业作出相应的工作安排，请贵司在2020年9月15日前进场装修，否则视为贵司严重违约，我司将根据租赁合同24.4条约定解除合同不予退还贵司已缴纳的保证金……”；中视影业公司在收到上述告知函后于2020年9月15日向招商博时公司回函，表示其无法按照合同约定装修开业是因为不可抗力事件导致，不应被视为违约。且根据合同约定招商博时公司开业率未达到70%，视为不符合交付条件。中视影业公司无法按合同约定装修开业，双方可以解除合同，但解除原因非中视影业公司违约，申请招商博时公司退还中视影业公司保证金500,000元；招商博时公司收到回函后于2020年9月26日发出《关于解除的告知函》，告知中视影业公司自2020年9月26日起双方签订的《成都招商花园城购物中心电影城租赁合同》解除，招商博时公司有权将房屋另行出租或另行处置，并不退还中视影业公司500,000元保证金。 上述合同解除后，招商博时公司将案涉房屋另行出租用于开设保利万和国际影城，截止庭审之日已开业。 庭审中，中视影业公司为证明招商花园城购物中心整体开业率未达到70%，出示实景照片若干。招商博时公司质证认可照片真实性，但称照片无法看出开业率，就算开业率未达到70%中视影业公司也不应当不履行装修的合同义务，招商博时公司是根据合同中关于进场装修的约定解除合同的，与开业率无关。 招商博时公司为证明2020年7月20日后电影院已具备开业条件，出示新闻网页截图，显示截止7月22日中视国际影城（雍华府店）已恢复营业，该影城同为中视影业公司经营。 以上事实，有原被告身份信息、《成都招商花园城购物中心电影城租赁合同》、网上银行电子回单、商铺验收登记表、《关于催促成都招商花园城中视影院装修开业告知函》、《关于招商花园城装修开业回函》、《关于解除的告知函》、《国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》、照片、新闻网页截图以及当事人庭审陈述在案证实。 本院认为，中视影业公司和招商博时公司签订的《成都招商花园城购物中心电影城租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定履行自己的义务。 关于退还租赁保证金的诉请，中视影业公司认为招商花园城整体开业率未达到70%，招商博时公司应承担违约责任，向其退还租赁保证金。招商博时公司则认为中视影业公司未在约定期限内甚至未在国家电影局发文恢复影院营业后及时进场装修，其依法享有合同解除权，并不予退还租赁保证金。对此，本院认为，从双方合同中约定的同时开业、开业率未达到70%中视影业公司可不支付租金、租金按基本租金和季度票房净收入分成租金两者取其高等内容来看，双方并非单纯的房屋租赁合同关系，还兼具互相为对方吸引人流的义务。2020年2月，按合同约定中视影业公司应当进场装修，但时逢新冠疫情防治的艰难时刻，对于当时的中视影业公司而言，确实构成无法装修、营业的不可抗力。但该不可抗力并未一直延续，尤其是在国家电影局发布《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》后，中视影业公司经营的其他电影院恢复营业，其应当积极履行进场装修的合同义务。关于中视影业公司所称招商花园城开业率未达到70%，招商博时公司委托诉讼代理人并未在庭审中明确开业率是否达到70%，但本院认为，按照合同约定，如果开业率没有达到70%，中视影业公司可不支付租金，只有在装修期届满后1年内，开业率仍未达到70%时，才视为案涉房屋不符合交付条件，招商博时公司应承担违约责任。在装修期届满后未满1年的期限内，中视影业公司不能以此为由主张解除合同。故中视影业公司未按期进场装修，经催告后仍未履行，构成违约，依据合同约定招商博时公司可不予退还租赁保证金。 关于解除合同的诉请，如前所述，中视影业公司系违反合同约定一方，招商博时公司按约享有合同解除权，案涉合同已于中视影业公司收到《关于解除的告知函》之日解除，本院对该项诉请，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告成都中视影业有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计4,400元，由原告成都中视影业有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒲黎 二〇二一年六月十五日 书记员  王玲