广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民初22号原告：恩平市恩城街道办事处，住所地：广东省江门市恩平市锦安路1号。负责人：梁欣荣，该办事处主任。委托诉讼代理人：陈嘉瑜，广东协诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兴南，广东协诚律师事务所实习律师。被告：恩平市睿晟置业有限公司,住所地：广东省恩平市恩城河南侨园路富华广场别墅第12幢。法定代表人：汤和平。诉讼代表人：恩平市睿晟置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：江建强，广东巨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭银花，广东巨信律师事务所实习律师。原告恩平市恩城街道办事处(以下简称恩诚街道办)诉被告恩平市睿晟置业有限公司（以下简称睿晟公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恩诚街道办的委托诉讼代理人陈嘉瑜、陈兴南，被告睿晟公司的委托诉讼代理人江建强、谭银花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恩诚街道办向本院提出诉讼请求：1.确认睿晟公司欠恩诚街道办租金103500元为破产债权；2.案件受理费由睿晟公司承担。事实及理由：2007年3月30日，恩诚街道办与张健荣(原恩平市睿晟置业有限公司董事长)签订《租赁合同》，约定恩诚街道办将位于恩城河南公园中路10号侨园宾馆租赁给张健荣经营使用，租赁期限20年，自2007年4与1日起至2027年3月31日止，租赁费每年46000元。后张健荣及其投资企业睿晟公司因开发地产项目需要，恩诚街道办与睿晟公司于2012年12月18日签订《旧城改造投资开发合同》，约定由睿晟公司将权属恩诚街道办的侨园宾馆用地和相邻睿晟公司的土地合并规划旧城改造，睿晟公司对侨园宾馆清拆，地产项目建成后，提供回迁商铺给恩诚街道办，原张健荣和恩诚街道办签订的《租赁合同》在侨园宾馆回迁并办好产权证之日即自行终止。签订《旧城改造投资开发合同》后，睿晟公司对侨园宾馆进行清拆，并办理了相关手续组织施工队进场施工建设“惠福大厦商住楼”项目，同时也按约支付2013年的租赁费。自2014年1月开始睿晟公司便未曾向恩诚街道办支付过租赁费，因此恩诚街道办向恩平市人民法院提起诉讼，经恩平市人民法院【(2018)粤0785民初656号民事判决书】和江门市中级人民法院【(2020)粤07民终933号民事判决书】判决确认申报人与睿晟公司于2012年12月18日签订的《旧城改造投资开发合同》以及2013年4月22日签订的《补充协议》合法有效，确认自2012年12月18日起原租赁合同的承租人权利义务由睿晟公司承担；并判决睿晟公司向恩诚街道办支付拖欠2014年1月1日至2018年6月30日的租金207000元。判决生效后，睿晟公司并未履行判决书确定的义务向恩诚街道办支付租金。睿晟公司因资不抵债，经部分债权人申请，江门市中级人民法院于2020年9月30日裁定受理睿晟公司破产清算一案，并指定广东巨信律师事务所担任睿晟公司管理人，接受债权人申报债权。恩诚街道办于2020年12月7日向睿晟公司管理人申报债权314919.15元(其中本金为310500元，已判决207000元，未起诉部分103500元；利息4419.15元)，睿晟公司管理人在(2020)瑞晟破管字第43号申报债权审查结果通知书，确认恩诚街道办申报债权的本金207000元和利息4419.15元为破产债权，但对恩诚街道办提出的睿晟公司拖欠的2018年7月1日至2020年9月30日期间的租金103500元，以租赁合同涉及的租赁标的物被清拆而灭失为由，不予确认，恩诚街道办对此提出异议，睿晟公司仍予以维持。恩诚街道办认为，《旧城改造投资开发合同》经法院判决确认合法有效，睿晟公司应当按照合同的约定承担原租赁合同承租人的义务向恩诚街道办支付租金，恩诚街道办在(2018)粤0785民初656号案中仅请求睿晟公司支付拖欠2014年1月1日至2018年6月30日的租金207000元，是出于恩诚街道办起诉时睿晟公司仅拖欠上述期间的租金，对于后续的租金由于睿晟公司的拖欠租金的事实尚未发生，故恩诚街道办并未在该案中提出主张，原租赁合同至今仍存续，睿晟公司仍应按照租赁合同的约定向恩诚街道办支付2018年7月1日至2020年9月30日期间的租金103500元。至于睿晟公司管理人所称的因租赁物灭失而睿晟公司无需向恩诚街道办支付租金的理由明显不成立，恩诚街道办将租赁物及租赁物所占的土地一并交给睿晟公司使用，睿晟公司将侨园租赁物侨园宾馆清拆后，确实造成恩诚街道办的租赁费损失，且睿晟公司仍然占有使用着恩诚街道办的土地，双方签订的《旧城改造投资开发合同》约定在睿晟公司依约将回迁房屋交付给恩诚街道办之前仍应按照原租赁合同的约定向恩诚街道办支付租金，因此，睿晟公司管理人不予确认103500元租金的抗辩理由不能成立，该部分债权为依法可确认的破产债权。为维护恩诚街道办的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请依法判决支持恩诚街道办的诉讼请求。睿晟公司辩称，一、租赁标的物已经灭失，不应当计算租金。恩城办事处经济发展办公室于2007年3月20日与张健荣签订的《租赁合同》，涉及的租赁标的物（侨园宾馆）已恩诚街道办按照与睿晟公司签订的《旧城改造投资开发合同》的约定完成了清拆，因此相关租赁标的物已经灭失，前述《租赁合同》已无法继续履行，恩诚街道办主张睿晟公司承担2018年7月1日至2020年9月30日期间的租金缺乏事实和法律依据。二、根据《租赁合同》的约定，宾馆被拆迁后双方应当终止合同。2012年12月18日，睿晟公司与恩诚街道办签订的《旧城改造投资开发合同》第二条第3项第（4）点虽然约定“原甲方与董事长张健荣签订的侨园宾馆《租赁合同》在侨园宾馆回迁并办好产权证之日即自行终止。具体拆迁由乙方负责，甲方不作任何拆迁补偿”，但是根据《租赁合同》第十三条约定“租赁期间，如果国家建设需要征用拆迁该宾馆，双方无条件终止租赁合同”，在本案中拆除侨园宾馆虽然不属于国家建设需要，但是该条约定拆迁宾馆即无条件终止租赁合同的本意，应当适用于本案。综上所述，为维护睿晟公司债权人的合法权益，恳请法院依法查清案件事实，并驳回恩诚街道办的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恩城街道办向本院提交了十一组证据具体如下：1.企业信用信息公示报告，证明睿晟公司的主体资格；2.《租赁合同》，拟证明恩城街道办与张健荣（原睿晟公司董事长）签订《租赁合同》，约定恩城街道办将位于恩城河南公园中路10号侨园宾馆租赁给张健荣经营使用，租赁期限20年，自2007年4月1日起至2027年3月31日止，租赁费每年46000元；3.《旧城改造投资开发合同》、4.《补充协议》，共同证明合同约定原租赁合同张健荣的承租人权利义务由睿晟公司承担；5.《证明》、宗地图，拟证明案涉土地权属人为恩城街道办；6.（2018）粤0785民初656号民事判决，7.（2020）粤07民终933号民事判决，共同证明经法院判决书确认原租赁合同的承租人权利义务由睿晟公司承担；8.《债权申报书》，9.《申报债权审查结果通知书》，共同证明恩城街道办依法向睿晟公司管理人申报债权，睿晟公司管理人对于诉求的债权部分不予确认；10.《债权审查结果通知书的异议》，11.《申报债权复查结果通知书》，共同证明恩城街道办对不予确认案涉债权为破产债权提出异议，睿晟公司管理人对不予确认的决定予以维持。睿晟公司对恩城街道办提交的上述证据发表质证意见如下：对证据1“三性”无异议；对证据2-4“三性”无异议，但《租赁合同》涉及的租赁标的物已经灭失，该《租赁合同》已经无法继续履行。此外，《租赁合同》第十三条约定“租赁期间，如果国家建设需要征用拆迁该宾馆，双方无条件终止租赁合同”，在本案中拆除侨园宾馆虽然不属于国家建设需要，但是该条约定拆迁宾馆即无条件终止租赁合同的本意，应当适用于本案；对证据5“三性”无异议；对证据6-7“三性”无异议。但《租赁合同》涉及的租赁标的物已经灭失，恩城街道办主张睿晟公司承担2018年7月1日至2020年9月30日期间的租金缺乏事实和法律依据；对证据8-11的“三性”无异议。睿晟公司向本院提交了四组证据具体如下：证据1.（2020）粤07破申180号民事裁定书，证据2.（2020）粤07破182号决定书，证据3.第一次债权人会议资料，证据4.睿晟公司破产清算案第一次债权人会议债权人到会情况，上述证据均为复印件，证明江门市中级人民法院于2020年9月30日受理了部分债权人对睿晟公司的破产清算申请，于2020年10月9日指定广东巨信律师事务所担任睿晟有限公司破产清算案的管理人，睿晟公司的第一次债权人会议于2021年1月6日召开，恩城街道办的债权已提交第一次债权人会议核查，恩城街道办的代理人已参加睿晟公司的第一次债权人会议，对债权人会议的相关情况已知晓。恩城街道办对睿晟公司提交的上述证据发表质证意见如下：对上述证据的“三性”没有异议，对于其中没有审核确认的金额已向管理人提出过异议，而管理人对该异议审查之后仍然予以维持，故恩城街道办依法提起本案诉讼。对本案双方提交的上述证据，本院认定如下：对于恩城街道办提交的证据1-11，睿晟公司对其真实性、合法性、关联性没有异议，仅对2-4、6-7证明目的提出异议；对于睿晟公司提交的证据，恩城街道办对其真实性、合法性、关联性均没有异议，故本院对上述证据予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月30日，恩平市恩城街道办事处经济发展办公室（甲方）与张健荣（乙方）签订《租赁合同》，就乙方租赁甲方侨园宾馆进行经营的事项进行如下约定：一、甲方将位于恩城河南公园中路10号侨园宾馆租赁给乙方经营使用。二、租赁期限为20年，自2007年4月1日起至2027年3月31日止。三、租赁费每年46000元，乙方每年按季度向甲方缴交租赁费，每个季度租赁费11500元，每季度在第一个月10日前付清当季度的租赁费，如果乙方逾期10天不缴交租赁费，甲方有权终止乙方使用宾馆，并对逾期未交的租赁费加收滞纳金，每日滞纳金为每月租金的5%，如果乙方无法缴交所欠租赁费，甲方有权拍卖乙方物资抵偿。……八、租赁期间，乙方有责任管理和保护好宾馆中所有财产，包括宾馆所有设备水电设施，乙方因经营需要对所租用宾馆进行拆建或改造，必须在不影响楼房结构安全的前提下，并征得甲方同意方可进行施工，其一切费用由乙方负责。……十三、租赁期间，如果国家建设需要征用拆迁该宾馆，双方无条件终止租赁合同。合同自签订之日起生效。2012年12月18日，恩城街道办（甲方）与睿晟公司（乙方）签订《旧城改造投资开发合同》，合同记载：因恩平市规划建设需要，为了提升河南区的城市品位，甲方拟将原恩城侨园宾馆用地和相邻权属睿晟公司的土地合并进行旧城改造，占地面积3765.1平方米（以下简称项目用地），双方就旧城改造的投资开发事宜达成如下条款：一、项目概况：1.项目用地范围内建筑物均为上世纪70、80年代兴建的，低矮、陈旧，已属危房，现在由一商人经营饮食、沐足休闲，其土地利用率非常低，社会效益和经济效益均不明显，因此，需拆迁重建。其中侨园宾馆涉及的房屋和用地，权属归甲方所有，是上世纪80年代华侨捐资建设，是我办事处华侨和港澳台同胞联系乡情、参政议政和举行社会公益活动的良好平台，因此拆迁后拟回迁解决。其他房屋为乙方所有，拆迁后由乙方进行重建。二、权利和义务：1.项目的清拆工作均由乙方负责。2.甲方委托乙方清拆侨园宾馆（费用由乙方负责），并协助乙方办理拆迁及规划报建等手续。3.侨园宾馆回迁：（1）面积：四层测绘面积共1727.85平方米，实际面积1629.22平方米（其中第四层98.63平方米的钢架铁皮屋是乙方租赁后自行搭建的，不计入回迁面积）。其中首层476.24平方米，均按1:0.5比例回迁。具体回迁面积：首层238.12平方米，二至四层576.49平方米。（2）位置：首层在项目建成后的首层安排；二至四层均在项目建成后的二层安排，具体位置在项目详细性控制规划及单体设计获批准后3天内商定。（3）侨园宾馆回迁产权证由乙方负责办理，费用由乙方负责。（4）原甲方与乙方董事长张健荣签订的侨园宾馆《租赁合同》在侨园宾馆回迁并办好产权证之日即自行终止。具体拆迁由乙方负责，甲方不作任何拆迁补偿。（5）乙方负责旧城改造项目用地的“七通一平”，费用由乙方负责。（6）项目建设单位为乙方，全部由乙方投资，与甲方无关。三、违约责任。项目建设期为24个月，自项目取得建设行政主管部门颁发的许可证之日起计算。非因不可抗力的因素，乙方不能按约定时间完成项目开发建设超过3个月，甲方有权终止合同，乙方要按双方确认的侨园宾馆的土地房屋评估价1000万元的双倍赔偿损失给甲方。协议于双方签章之日生效。2013年4月22日，恩城街道办（甲方）与睿晟公司（乙方）签订《补充协议》，就《旧城改造投资开发合同》中侨园宾馆房屋的回迁位置问题达成如下补充协议：首层面积238.12平方米回迁在该项目东北面临街商铺中安排（具体见如裙楼首层平面图），二至四层面积共476.4平方米回迁均在项目裙楼二楼安排，位置与首层回迁位置相对应（具体见如裙楼二至三层平面图）。该补充协议自签订之日起生效。已生效的本院（2020）粤07民终933号民事判决书中“本院认为”载有“……在恩城街道办与张健荣签订的《租赁合同》第十三条约定‘如果国家建设需要征用拆迁该宾馆，双方无条件终止租赁合同’”。虽然本案并非国家征用土地的情形，但恩城街道办在明知涉案房产仍然存在出租的情况下，与睿晟公司签订拆迁补偿合同，应当视为其同意终止与张健荣的租赁合同关系。在涉案的《旧城改造投资开发合同》第3条第（4）款约定：“原甲方（恩城街道办）与乙方（睿晟公司）董事长张健荣签订的侨园宾馆《租赁合同》在侨园宾馆回迁并办好产权证之日起即自行终止”。此约定应当视为恩城街道办与张健荣签订的《租赁合同》中约定的承租人权利义务自2012年12月18日《旧城改造投资开发合同》签订之日起，由睿晟公司承担。综上，恩城街道办请求张健荣支付租金的依据不成立，本院不予支持。恩城街道办主张睿晟公司拖欠2014年1月1日至2018年6月30日的租金合计207000元，睿晟公司对该数额并未提出异议，本院予以确认。至于恩城街道办请求睿晟公司、张健荣支付违约金31341.09元，因在涉案《旧城改造投资开发合同》和《补充协议》合同中均无关于违约金的约定，故恩城街道办该请求理据不充分，本院不予支持……等内容。另查明:本院于2020年9月30日作出（2020）粤07破申180号民事裁定书，裁定受理申请人童建军、李就灿、周咏潜、邹冻萍对睿晟公司的破产清算申请，该裁定自即日起生效。本院于2020年10月9日作出（2020）粤07破182号决定书，指定广东巨信律师事务所担任睿晟公司的破产管理人。恩城街道办于2020年12月15日向睿晟公司管理人申报债权人民币314919.15元(其中本金310500元、利息4419.15元)，睿晟公司管理人于2020年12月18日出具了（2020）睿晟破管字第43号《恩平市睿晟置业有限公司破产清算案申报债权审查结果通知书》，对恩城街道办申报的债权103500元不予确认。恩城街道办又分别于12月23向睿晟公司管理人提交书面异议，睿晟公司管理人于12月24日向恩城街道办出具了（2020）睿晟破管复字第019号《恩平市睿晟置业有限公司破产清算案申报债权审查复查结果通知书》，确认恩城街道办对睿晟公司不享有债权人民币103500元。2021年1月6日，本院召开了第一次债权人会议，会议核查确认恩城街道办的债权金额为207000元，对涉案恩城街道办申报的债权103500元不予确认。庭审中，本案双方均确定涉案合同中约定的建筑尚未最终完成，未经竣工验收。本院认为，本案为普通破产债权确认纠纷。本案争议焦点为：恩诚街道办请求确认涉案租金103500元为睿晟公司的破产债权有无事实和法律依据。现有证据显示，涉案《租赁合同》约定有“甲方将位于恩城河南公园中路10号侨园宾馆租赁给乙方经营使用,租赁期限为20年，自2007年4月1日起至2027年3月31日止,租赁费每年46000元，租赁期间，如果国家建设需要征用拆迁该宾馆，双方无条件终止租赁合同……”等内容及《旧城改造投资开发合同》约定有“……原甲方与乙方董事长张健荣签订的侨园宾馆《租赁合同》在侨园宾馆回迁并办好产权证之日即自行终止……”等内容，从上述约定的内容可知，恩城街道办与张健荣签订的《租赁合同》中约定的承租人权利义务自2012年12月18日《旧城改造投资开发合同》签订之日起，由睿晟公司承担。并根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定,睿晟公司抗辩主张在涉案租赁物于2007年灭失之后即无须向恩城街道办支付租赁物灭失以后的租金，但已生效的本院（2020）粤07民终933号民事判决支持恩城街道办2014年1月1日至2018年6月30日期间拖欠的租金207000元，即经生效裁判确认，睿晟公司支付租金的义务并未因租赁物灭失而免除，在本案睿晟公司尚未按约将侨园宾馆回迁并办好产权证之日前，睿晟公司仍应按约支付租金至睿晟公司裁定破产清算之日止，即支付自2018年7月1日至2020年9月30日期间的租金103500元给恩城街道办。综上所述，恩城街道办对睿晟公司享有普通破产债权103500元的事实清楚，证据充分，本院予以确认。依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》（2020年修正）第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，判决如下：确认原告恩平市恩城街道办事处对被告恩平市睿晟置业有限公司享有普通破产债权租金103500元。案件受理费2370元（原告恩平市恩城街道办事处已预交），由被告恩平市睿晟置业有限公司负担。原告恩平市恩城街道办事处预交的2370元，本院予以退回；被告恩平市睿晟置业有限公司应于七日内向本院补交2370元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二一年六月七日法官助理 杨倩瑜书 记 员 黄巧明