广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终2246号上诉人（原审被告、反诉原告）：张杰，女，汉族，1975年8月4日出生，汉族，住江西省九江市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市中灯物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：区锦成，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。上诉人张杰因与被上诉人中山市中灯物业管理有限公司（以下简称中灯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初8583号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人张杰上诉请求：一、维持原审判决第一、二、五、六项；二、撤销原审判决第三项，改判张杰无须支付中灯公司违约金43902元；三、撤销原审判决第四项，改判张杰无须支付中灯公司律师费20936元；四、本案一、二审诉讼费用均由中灯公司承担。事实和理由：一审判决张杰承担的违约责任过重。一、虽然本案《商铺租赁合同书》约定张杰擅自撤场的情况下，中灯公司可没收押金及要求支付违约金，但该约定有违《合同法》规定的补偿性原则，是对同一个违约行为的重复约定及双重惩罚，不应当同时适用。二、《商铺租赁合同书》条款显失公平。《商铺租赁合同书》第十二条违约责任部分的条款共有16款，其中15个条款都约定了乙方违约情况下乙方应承担的违约责任，对甲方违约情况下应承担的责任却只字未提，该《商铺租赁合同书》明显是一份显失公平的合同，一审法院用合同里不平等的条款加重张杰的违约责任，有违公平原则。而且，131706元本身不是一个小数目，因为疫情原因，已造成张杰重大损失，张杰已无力再承租才撤场，现一审法院除判决没收押金外，还判决张杰须承担违约金和律师费，让张杰雪上加霜。三、中灯公司没有举证其实际损失，而且中灯公司没收张杰押金后，更不存在损失，虽然一审法院调整了中灯公司主张的违约金，调整后张杰承担的违约责任仍过高。本身中灯公司作为出租人已处于优势地位，张杰作为承租人处于弱势地位，一审法院不应让张杰承担中灯公司因市场环境不佳而难以出租的商业风险。张杰是在疫情期间撤场，因疫情原因，中山市古镇建设开发总公司已减免了中灯公司两个月的租金，加上中灯公司没收的相当于三个月租金的押金，即使减去对张杰免租的一个月租金，就算涉案商铺四个月都未能再出租，中灯公司也不会有任何损失。至于涉案商铺长期未能重新出租的假设，本身就是一个商业风险问题，而且张杰早于2020年3月31日就已经将涉案商铺交还给中灯公司，中灯公司本应可以马上对外招租，但中灯公司却迟迟不对外招租，直到5月19日才向张杰发送解除合同函，故中灯公司对涉案商铺在开庭时仍未出租的损失负有责任。四、关于律师费。1.《商铺租赁合同书》解除后，中灯公司并没有返还押金给张杰，即张杰的押金本身就处于中灯公司的没收状态，中灯公司没收押金的诉讼请求的标的金额不应计入中灯公司需支出的律师费当中。2.一审法院不应再判决张杰支付中灯公司违约金，相当于应当驳回中灯公司除没收押金以外的诉讼请求，故张杰不应当再承担中灯公司的律师费；3.即使张杰须支付中灯公司律师费，律师费亦应根据诉讼标的额计收，在法院判决金额比中灯公司主张金额少的情况下，法院应当根据判决金额相应调减张杰应承担的律师费。被上诉人中灯公司答辩称：请求驳回张杰上诉请求，具体理由如下：一、涉案租赁合同约定为张杰与中灯公司双方真实意思表示，双方应当遵照执行。二、涉案租赁合同12.16条约定张杰单方撤场的违约责任中没收押金及支付六个月租金额的违约金属于并列关系，双方互不包含或替代，本应同时适用，但原审法院已经将违约金调整为按一个月租金计算，现张杰仍主张无需支付任何违约金缺乏事实及法律依据。三、中灯公司已举证因张杰单方撤场导致租赁合同提前解除所导致的损失，没收的押金远远不足以弥补张杰的损失。首先，因张杰单方撤场导致租赁合同解除后，涉案租赁物至今尚未能重新出租，一直处于空置状态，中灯公司自2020年4月1日起至今无法收取租金，但中灯公司作为涉案租赁物的管理出租方，还需向涉案租赁物的所有权人支付高额租金以及进行物业管理运营所产生的人工等大额费用；其次，即使涉案租赁物日后重新出租，新的承租人也会要求给予装修免租期，装修免租期同样无法收取租金；最后，若张杰完全履行协议，中灯公司将产生预期利益，但张杰提前撤场导致租赁合同解除，不仅中灯公司无法获得预期利益，还产生高额损失。四、涉案租赁物所在的星光联盟为大型灯饰卖场，若个别租户随意撤场导致租赁合同解约的情况下，仅需承担没收押金的违约责任，将导致星光联盟其他租户效仿随意撤场，造成星光联盟根本无法继续经营以及中灯公司因无力支付租金而破产的严重后果。五、中灯公司原审诉讼请求均按照涉案租赁合同约定所主张，不存在虚增诉求的情形，原审法院支持张杰支付律师费的判决属于认定事实清楚，适用法律正确。例如原审对于没收押金的诉求，中灯公司依照租赁合同主张没收三个月的押金，而张杰反诉主张返还两个月的押金，双方对于押金的没收存在争议，现在张杰以押金本处于被没收状态而不应计算入诉讼标的金额，属自相矛盾，而且中灯公司原审律师费的标准还是按照法定标准八折优惠后所计收。中灯公司向一审法院起诉请求：一、确认双方就位于中山市×××××××××××第八层C区C04-2、C05-2共两卡商铺的租赁关系已于2020年5月22日解除；二、张杰向中灯公司支付2020年3月1日至2020年5月22日期间的租金119998.80元；三、中灯公司没收张杰支付的押金131706元；四、张杰向中灯公司支付违约金131706元；五、张杰向中灯公司支付为实现债权所支出的律师费20936元。张杰向一审法院提出反诉请求：一、确认双方于2018年11月12日签订的《商铺租赁合同书》已于2020年3月31日实际解除；二、中灯公司向张杰返还相当于两个月租金标准的押金87804元；三、中灯公司向张杰支付因本案支出的律师费10000元。一审法院认定事实：案涉房屋位于中山市×××××××××××，产权人为中山市古镇建设开发总公司，产权证号：粤房地权证中府字第**。中山市古镇建设开发总公司与中山市兴都物业管理有限公司于2010年10月签订《土地使用权租赁合同》，中山市兴都物业管理有限公司根据该合同获得案涉物业所在土地2011年10月25日至2031年10月24日止的租赁权，并获准在上述土地上建设涉案物业。中山市兴都物业管理有限公司委托中灯公司对案涉物业进行经营及管理，并授权中灯公司对外签订合同、收取租金等。2018年11月12日，中灯公司（甲方）与张杰（乙方）签订《商铺租赁合同书》（合同编号XGLM2085），约定乙方承租甲方位于中山市×××××××××××第八层C区C04-2、C05－2共两卡商铺，承租面积合计797.10平方米；租赁期限为2019年3月1日至2022年6月15日；每月租金为43902元，每三个月作为一个租金缴付期，每期租金交付为一次性支付三个月租金131706元，先交租金后使用，乙方应提前十五日缴付当期应付租金，租金起算时间为2019年3月1日；乙方在合同签订之日向甲方一次性支付押金131706元；第5.3条约定乙方逾期未缴纳租金超过15日或乙方提前终止合同等情形，甲方有权在单方解除合同的状况下没收押金并继续追究其违约责任；第12.2条约定乙方逾期交租的，每逾期一日以应交租金额按银行同期贷款利率的四倍向甲方支付滞纳金，逾期交租超过15日的构成根本违约，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，没收全部押金。合同解除后，甲方有权要求乙方支付拖欠租金及费用，且乙方须按本合同约定的三个月租金额向甲方支付违约金；第12.16条约定合同期内，未经甲方书面同意乙方不得提前解除合同擅自撤场，否则甲方有权没收乙方全部押金、追索乙方拖欠的租金等费用，同时甲方有权要求乙方按本合同约定的六个月租金额向甲方支付提前解约违约金；第18.5条约定，因不可抗力，导致本合同部分或全部不能履行，本合同终止履行或经双方协商一致变更合同；第22.2条约定因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方所产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等费用，由乙方全部承担，该合同还约定了双方的通讯地址、电话及约定本合同涉及的有关通知以特快专递方式发出的应当按约定的地址或工商登记地址发送，若被通知人拒绝签收或无法签收，在快递邮件发出之日起第三日（邮戳日为起算日）视为送达等其他内容。合同签订当日，双方还签订《租赁物交接确认书》，确认中灯公司已将涉案租赁物交付给张杰使用。张杰于合同签订当日向中灯公司支付押金131706元。张杰缴纳租金至2020年2月，自2020年3月1日起未再缴纳租金。2020年3月30日，张杰向中灯公司发出《协商函》，声明其本应于2020年2月28日前支付2020年3月1日至同年5月31日期间的租金，但因受新冠疫情影响，中灯公司免除其2020年3月份的租金，按中灯公司的通知，其应于2020年3月31日前支付中灯公司2020年4月1日至2020年5月31日的租金87804元。但受新冠病毒疫情的不可抗力因素影响，百业萧条，整个2020年2月及3月其承租的商铺未曾成交过一张订单，致使商铺牟利的合同目的无法实现，已无力、无资金承租商铺，故提出以押金抵付2020年3月1日至2020年5月31日的租金、双方租赁关系于2020年5月31日终止，双方互不负违约责任的协商请求。中灯公司于当日回函表示其已通过免除2020年3月份一个月的租金来对张杰的经营予以支持，但张杰提出终止双方租赁合同关系不符合双方的约定及法律规定，不同意双方租赁关系于2020年5月31日终止，也不同意使用押金抵冲租金。收到回函后，张杰于当日再次向中灯公司发出《函》，声明因不可抗力因素影响，致使其方承租商铺经营牟利的合同目的无法实现，合同无法继续履行，现通知中灯公司解除双方的租赁合同，并将于2020年3月31日下午六点将商铺归还中灯公司。中灯公司当日对该《函》回复表示，不同意张杰单方解除租赁合同，要求张杰履行合同义务，否则视为严重违约，中灯公司将按合同约定追究违约责任。2020年3月31日下午，张杰聘请中山市坦洲镇搬家报务部搬运商铺内的灯具、家私等。搬离期间受到保安人员阻挠，张杰报警要求处理，经公安部门调解后，张杰将商铺内的有关物品搬离。此后，中灯公司于2020年5月8日、2020年5月12日向张杰发出《关于督促缴纳租金等费用的函》，通知张杰缴纳2020年3月1日至2020年5月31日的租金107793元、管理费23913元等。张杰委托广东朗法律师事务所于2020年5月11日回复《律师函》表示，中灯公司已免除张杰3月份的租金，且其已于2020年3月31日撤场并交还商铺，租赁合同已于2020年3月31日解除，不存在2020年4月及5月的租金、管理费的说法，并要求中灯公司退回押金。2020年5月19日，中灯公司委托广东中元（中山）律师事务所向张杰发出《关于解约及处置商铺遗留物品的通知》，载明“因阁下拖欠应缴未缴之租金、物业管理费、电费、空调费等费用，经委托人多次催促仍未缴交，已构成根本违约，委托人决定行使单方解约权”，并通知“本函发出之后第四日即为双方租赁关系解除日”。中灯公司为维护其权益，委托广东中元（中山）律师事务所指派律师担任本案第一审诉讼程序的代理人，并支付律师费20936元。张杰为维护其权益，委托广东朗法律师事务所指派律师担任本案第一审诉讼程序的代理人，并支付律师费10000元。一审法院另查明，中山市古镇建设开发总公司已减免中灯公司2020年2月、3月租金。张杰已支付租金至2020年2月。涉案商铺于2020年7月29日仍未重新出租。一审庭审中，中灯公司称其免除张杰2020年3月份租金的条件是张杰履行合同至租赁期满，且张杰不存在拖欠租金等行为，但中灯公司对其主张未提交证据予以证实。一审法院认为：中灯公司与张杰签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性或禁止性规定，具有法律效力，双方均应恪守履行。中灯公司及张杰均确认涉案合同已经解除，但就合同解除时间产生争议。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2020年1月爆发的新冠肺炎疫情属于不可抗力。但《商铺租赁合同书》租赁期限至2022年6月15日，张杰签订《商铺租赁合同书》的目的是使用涉案租赁物，能否盈利涉及运营能力、商业风险等多种因素，系使用商铺经营的后果，并非目的。众所周知，全国除电影院、KTV等之外的一般企业于2020年3月已全面复工复产，新冠肺炎疫情仅在很短的时间内影响了租赁物的正常使用，故新冠肺炎疫情并不导致涉案合同无法履行，故张杰以新冠疫情导致合同无法继续履行为由向中灯公司提出解除合同，并搬离涉案租赁物的行为不属于法律规定的解除条件，中灯公司亦不同意解除合同，故张杰于2020年3月30日向中灯公司发出解除合同的函并不产生合同解除的效力。故对张杰诉求确认涉案合同于2020年3月30日解除不予支持。张杰提前撤场，属于根本违约，中灯公司有权解除合同。中灯公司于2020年5月19日发送解约及处置商铺遗留物品的通知，告知张杰该函发出后第四日即为双方租赁关系解除日。该函虽被退件，但根据双方租赁合同约定以特快专递方式发出通知的，若被拒收或无法签收，在快递邮件发出之日起第三日视为送达，故该函视为于2020年5月21日送达。依函所述涉案合同应于2020年5月22日解除，故对中灯公司该项诉求予以支持。关于违约责任问题。张杰未经中灯公司书面同意提前擅自撤场，依据涉案租赁合同的约定，中灯公司有权没收押金，并向张杰主张6个月的租金263412元作为提前解约违约金。现中灯公司自愿调整为没收押金并主张张杰支付3个月的租金作为违约金，张杰辩称违约金过高，要求予以调整为没收一个月的押金作为违约金。涉案租赁合同约定承租方单方终止合同情形下押金不予返还，可认定押金具有预定违约金的性质，可用于弥补因单方终止合同对中灯公司造成的相关损失，因张杰违约给中灯公司造成的损失为租金的损失，张杰亦提交照片证实其于2020年7月29日仍未重新出租出去，故结合协议履行情况、张杰违约事实给中灯公司造成的实际损失及协议完全履行后中灯公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定中灯公司没收张杰的押金131706元，并向张杰另行支付违约金43902元。对张杰诉求中灯公司返还其押金的诉求不予支持。关于3月份的租金，根据2020年3月30日张杰的函及中灯公司的回函可知，中灯公司已免除张杰2020年3月份的租金，中灯公司称其免除3月份租金的前提是张杰履行合同至租赁期满，且张杰不存在拖欠租金等行为，但中灯公司对其主张未提交证据予以证实，对其该项意见不予采信，故中灯公司要求张杰支付2020年3月份的租金于法无据，不予支持。关于2020年4月1日至同年5月22日期间的租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，张杰于2020年3月31日搬离涉案商铺，并通知中灯公司收回商铺。可见张杰以自己的行为表明不履行合同义务。中灯公司在张杰一方违约后，其作为守约方也负有减少损失扩大的义务。其应当采取适当措施防止租金损失的扩大，而中灯公司没有采取适当措施致使租金损失扩大的，不得就扩大的租金损失要求赔偿。另外，结合本案实际，上述已支持中灯公司没收张杰的押金131706元，并由张杰另行支付违约金43902元，相当于4个月的租金，已足以弥补中灯公司的损失。综上，中灯公司再主张张杰搬离后的租金损失，理据不足，不予支持。关于律师费问题。案涉租赁合同约定“因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方所产生的律师费等费用，由乙方全部承担”，该约定具有法律效力。本案纠纷的产生系因张杰单方终止合同引发，导致中灯公司提起诉讼，故对中灯公司主张律师费20936元的诉讼请求，一并予以支持。对张杰主张律师费10000元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认中灯公司与张杰于2018年11月12日签订的《商铺租赁合同书》于2020年5月22日解除；二、中灯公司没收张杰交纳的押金131706元；三、张杰于本判决生效之日起七日内向中灯公司支付违约金43902元；四、张杰于本判决生效之日起七日内向中灯公司支付律师费20936元；五、驳回中灯公司的其他诉讼请求；六、驳回张杰的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3683元，由中灯公司负担1893元，张杰负担1790元（该款中灯公司已预交，张杰应于支付上述款项时迳付中灯公司，一审法院不另收退）。反诉案件受理费1123元，由张杰负担。本院二审期间，张杰未提交证据。中灯公司提交涉案租赁物于2021年4月8日的现状照片，以证明租赁物至该日仍未能重新出租，给中灯公司造成巨大损失。张杰对上述证据的质证意见为：对该证据的真实性、关联性不予确认。张杰于2020年3月31日已交还商铺钥匙，中灯公司在2020年5月向张杰发函解除合同，此后中灯公司是否能将涉案商铺出租，与张杰没有关系。本院查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审双方的争议焦点，一是张杰是否应向中灯公司支付违约金43902元；二是张杰是否应向中灯公司支付律师费20936元。关于争议焦点一，即张杰是否应向中灯公司支付违约金43902元的问题。本案租赁合同因张杰在2020年3月底擅自提前撤场而解除，张杰因该违约行为应承担违约责任。一审判决认定本案租赁合同于2020年5月22日解除，并基于中灯公司的止损义务未判决张杰支付该期间的租金，双方当事人对此均无异议，本院对此予以确认。对于张杰应承担的违约责任问题，根据租赁合同约定，张杰违约后，中灯公司有权没收押金并向张杰主张6个月的租金263412元作为提前解约违约金，因张杰主张上述违约责任过高，一审法院结合协议履行情况、张杰违约事实给中灯公司造成的实际损失及协议完全履行后中灯公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约责任为中灯公司没收张杰押金131706元，并由张杰支付违约金43902元，相当于张杰向中灯公司支付四个月租金的款项，对张杰来说并无不公，本院依法予以维持。关于争议焦点二，即张杰是否应向中灯公司支付律师费20936元的问题。本案租赁合同约定因乙方（张杰）原因导致甲方（中灯公司）提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方所产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等费用，由乙方全部承担，据此，本案中张杰违约，应承担中灯公司由此支出的律师费。至于律师费金额，经本院核算，符合广东省律师收费标准，故对张杰的该主张不予支持。综上所述，上诉人张杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1421元（张杰已预交），由张杰负担。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年六月九日书记员 勾华吴歌