河北省黄骅市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0983民初2331号 原告：杨军，男，1988年9月6日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：刘晓轩、刘亚庆，河北福鑫（黄骅）律师事务所律师。 被告：郭守荣，女，1996年5月17日出生，满族，大学本科，销售，住辽宁省兴城市。 被告：雷小斌，男，1991年2月23日出生，汉族，住陕西省咸阳市三原县。 被告：沧州益聚房地产开发有限公司，住所地：南大港管理区路东、南环路南（青少年文化宫内）。 法定代表人：李国正，执行董事。 委托诉讼代理人：李丁一，男，1991年4月8日出生，汉族，公司法务，住。 原告杨军与被告郭守荣、雷小斌、沧州益聚房地产开发有限公司（以下简称益聚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨军及其委托诉讼代理人刘晓轩、刘亚庆，被告郭守荣、益聚房地产公司的委托诉讼代理人李丁一到庭参加诉讼，被告雷小斌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席进行审理，现已审理终结。 原告杨军向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付承诺给原告房屋总价款的4.5%即37635元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告去往沧州益聚房地产开发有限公司准备认购其开发的滨海恒大文化旅游城楼盘时，被告郭守荣在向原告介绍房屋情况及价款时，向原告承诺在签订商品房认购书后可以向原告返还总价款的4.5%。遂原告与被告于2020年6月27日签订了滨海恒大文化旅游城商品房认购书购买98地块-11栋-2-502号房屋，并于2020年6月30日向被告支付了房屋首付款256337元。此房屋总价款为836337元，按被告承诺应当向原告返还总价款的4.5%即37635元。后经原告催要，未返还，经了解，该部分佣金已经由被告公司私下支付给其另外员工即雷小斌，被告郭守荣系被告益聚房地产公司的员工，其行为理应认定为职务行为，被告沧州益聚房地产开发有限公司应该承担责任。为保障原告合法权益，遂诉至贵院，请求判如所请。 被告郭守荣辩称，不认可原告诉求。 被告雷小斌庭前提交书面证明作为答辩状辩称，我没有给客户承诺过返钱，我是正常工作拓展客户，挣应得的劳动报酬，我拿的报酬是公司经过层层核实发给我的，而不是客户所说的私下给我的，对于此事我认为公司与我本人都是无辜的。 被告益聚房地产公司提交书面辩称，一、已有生效的《滨海恒大文化旅游城商品房认购书》证明被答辩人杨军所主张“答辩人支付房屋总价款4.5%的37635元”的说法，没有任何合同依据。答辩人与杨军于2020年6月27日签订的认购书中详细约定了合同双方的权利义务关系，其中对商品房的坐落、价格、支付方式等有明确的约定，且认购书对优惠条款记载为无（/）。合同双方对此无任何异议，因此被答辩人杨军以房屋买卖合同纠纷起诉答辩人无任何依据，不应将答辩人列为被告，答辩人作为本案被告属于主体不适格。二、郭守荣对被答辩人杨军做出的承诺返点系郭守荣个人行为，该承诺与答辩人和被答辩人杨军的房屋买卖合同关系是两个互不关联的法律关系，无权约束答辩人。郭守荣私下与被答辩人杨军达成的口头承诺在其二人之间形成了附条件的合同，该承诺仅对其二人发生法律约束力。根据合同相对性规则，该承诺的法律约束仅限于当事人郭守荣与被答辩人杨军双方。三、郭守荣对被答辩人杨军作出的所谓承诺系郭守荣个人行为，非职务行为，被答辩人杨军无权要求答辩人承担责任。被答辩人杨军在起诉状中也已自认“被告郭守荣向原告承诺在签订商品房认购书后可以将佣金向原告返点总价款的4.5”。依据《民法总则》第170条，首先，郭守荣以个人名义非公司名义做出的承诺不是职权范围内的事项，该行为不属于履行职务行为；其次，本案真实情况是，被答辩人杨军自2020年5月1日起至2020年5月22日一直是与被告雷小斌单线联系，在此期间，雷小斌已经先行向被答辩人杨军详细介绍了房屋概况和房屋价格，已明确告知被答辩人杨军房屋最低价和没有任何返点、公司制度也不允许私下承诺返点，并在恒房通平台推荐了被答辩人杨军购买房屋。后被告郭守荣私下与被答辩人杨军联系，在得到郭守荣返点承诺后被答辩人杨军便用另一手机号经郭守荣推荐最终购买了房屋。由此可见被答辩人杨军是知晓该承诺是个人行为和承诺违反了公司制度，即被答辩人杨军作为一个完全民事行为能力人有能力有义务且实际上也明确分辨了被告郭守荣的行为超越了职权范围系其个人行为。因此被答辩人杨军不是善意相对人，该承诺不构成代表答辩人的职务行为，被答辩人杨军无权要求答辩人承担责任。综上,被答辩人杨军的诉讼请求没有合同和法律依据，请求法院维护答辩人的合法权益，依法驳回被答辩人杨军对答辩人的诉讼请求。 本院经审理查明，被告郭守荣、雷小斌曾在被告益聚房地产公司从事房屋销售工作。2020年5月1日，原告杨军通过微信添加被告雷小斌咨询购买被告益聚房地产公司开发的滨海恒大文化旅游城楼盘事宜。2020年5月23日，原告向被告益聚房地产公司交付定金20000元。2020年6月27日，原告就购买滨海恒大文化旅游城楼盘滨宸湾（98地块）11栋2单元502号房屋与被告益聚房地产公司签订滨海恒大文化旅游城商品房认购书，约定总金额为836337元，定金20000元在签订《商品房买卖合同》时转入房款。认购书中明确标注无优惠，亦没有关于返点的约定。原告于2020年6月30日通过POS机交付首期房款236337元，被告益聚房地产公司于当日出具滨海恒大文化旅游城专用收据，载明原告交付首期款（含定金2万）256337元。庭审中原被告均认可认购协议书中未约定返点事宜，原告提交的通话录音中自认被告雷小斌未向其承诺返点。 另查明，2020年5月23日被告郭守荣接待原告看房后原告交付定金，益聚公司内部通过判客系统认定原告为雷小斌名下客户，原告认购成功后被告益聚房地产公司已将佣金支付给被告雷小斌。 原告为支持自己的诉求提交其与被告郭守荣微信聊天记录及原告与被告郭守荣、益聚公司经理赵晋通话录音，被告益聚房地产公司认为微信聊天记录只是原告个人陈述无法证明原告与被告郭守荣之间就返点问题达成一致意见；对通话录音不认可，认为该证据无法展示拍摄的时间、地点和人物，不是一个完整的录音，同时该录音内容是原告与被告郭守荣全程在争执，无法认定双方就返点问题达成一致，与其公司无关无法证明原告的证明目的。被告郭守荣对微信聊天记录不认可，认为只是原告一个人陈述其未回复；对通话录音证明目的不认可，无法证实其与原告在返点问题上达成一致。 以上事实由商品房认购书、pos签购单、收据、通话录音、微信聊天记录、当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。否则，负有举证证明责任的当事人应承担举证不能的不利后果。本案中，原告诉请三被告给付房屋总价款的4.5%即37635元，对此应承担举证责任。原告与被告益聚房地产公司签订的商品房认购书未对返点事宜进行确认，原告在录音中自认被告雷小斌未向其承诺返点，原告提交的微信聊天记录及通话录音无法证明原告与被告郭守荣就返点总房款4.5%事宜达成一致，被告郭守荣当庭不予认可，故原告提供的证据不足以证明其主张，对此应承担举证不能的不利后果，本院对其诉请，依法不予支持，如原告有其他证据证明其主张的事实，可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告杨军的诉讼请求。 案件受理费370.44元，由原告承担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员 张 甜 二〇二一年六月十七日 书记员 李晓萌