天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初7271号原告：北京金地格林物业管理有限公司天津分公司。主要负责人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：崔光绪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：辛燕芳，女，该公司员工。被告：陈昊。委托诉讼代理人：陈玉辉，天津汇伟律师事务所律师。原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司（以下简称“金地物业天津分公司”）与被告陈昊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金地物业天津分公司的委托诉讼代理人辛燕芳及陈昊的委托诉讼代理人陈玉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金地物业天津分公司向本院提出诉讼请求：1．判令陈昊向金地物业天津分公司支付××房产2018年11月1日至2020年12月31日期间的物业服务管理费7,676.8元，并支付违约金1,565.46元，共计9,242.26元；2．本案诉讼费用由陈昊承担。事实及理由：金地物业天津分公司于2016年7月21日与天津金地凯丰置业有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，为陈昊所拥有的天津市津南区××房屋（建筑面积114.32平方米，单价2.6元/平方米/月）房产提供物业服务。合同生效后，金地物业天津分公司依约向陈昊提供了完善的物业管理服务，陈昊应该根据合同的约定交纳物业管理服务费，但陈昊一直拒绝支付。金地物业天津分公司先后通过电话、上门、张贴催缴通知等方式催收，陈昊仍然拒绝缴纳，截止到2020年12月31日，陈昊共欠缴物业服务费7,676.8元、违约金1,565.46元，共计9,242.26元。陈昊拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害金地物业天津分公司利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利。为维护合法权利，金地物业天津分公司特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。陈昊辩称，第一，金地物业天津分公司在与天津金地凯丰置业有限公司签署前期物业服务合同时，已经知悉燃气能源无法供应给业主，在这种情况下，从前期物业服务合同签署的2016年7月21日至2020年10月份，业主都无法获得燃气能源供应及服务，金地物业天津分公司应知悉陈昊的实际权益受到实质性损害，因此金地物业天津分公司对陈昊无法享受能源供应及服务具有重大责任。第二，在金地物业天津分公司与天津金地凯丰置业有限公司签署前期物业服务合同之后的2019年11月1日金地物业天津分公司方完成车位的交付，此情况对陈昊的权益造成重大影响，因此金地物业天津分公司具有重大责任。第三，金地物业天津分公司在物业服务质量上存在瑕疵，有垃圾未及时清理、物业设施设备损坏未及时修复的情况。第四，金地物业天津分公司在电梯间发布广告未向业主报告单项收益情况，按照规定，广告收入在扣除相应费用之后，应向业主分配收益。第五，金地物业天津分公司诉称陈昊欠缴物业费期间为2018年11月1日至2020年12月31日，金额为7,676.8元，金地物业天津分公司应提供具体的收费期间及标准的证据以供核实。综上，陈昊认为金地物业天津分公司未完全履行前期物业服务合同约定的对业主的服务承诺及服务标准，损害了业主的合法权益，因此请求驳回金地物业天津分公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定案件事实如下：2016年7月21日，天津金地凯丰置业有限公司与金地物业天津分公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由金地物业天津分公司对天津金地凯丰置业有限公司开发的××小区进行前期物业管理；合同期限自2016年7月21日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业费收费方式采取包干制，中高层住宅按照2.31元/平方米/月收取，中高层住宅的配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按0.57元/平方米/月的标准由业主交纳；业主于每月的7日前交纳物业费。陈昊系天津市津南区咸水沽镇××房屋业主，房屋建筑面积114.32平方米。庭审中，金地物业天津分公司称因开发商有补贴，实际按2.6元/平方米/月收取物业费。本院认为，金地物业天津分公司为陈昊提供物业服务，陈昊应当缴纳物业费。物业公司作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，其运行依赖于小区业主缴纳的物业费，如果因资金问题导致物业公司运行不畅，损害的是全体业主的利益。关于物业费标准，《天津市住宅前期物业服务合同》中有明确约定，金地物业天津分公司主张未超出合同约定，本院予以确认。就未交纳物业费的开始时间，金地物业天津分公司明确主张为2018年11月1日，陈昊无法说明其收房时间，也无法提供交费票据，本院认定陈昊自2018年11月1日后未再交纳物业费，金地物业天津分公司作为物业服务企业，有权向陈昊主张该日期起的物业费，本案中金地物业天津分公司主张至2020年12月31日，本院予以确认，其数据经核算为7,676.8元。陈昊的抗辩意见，不构成其拒付物业费的合理事由，本院不予采纳，但结合陈昊提交的证据及本院审理金地物业天津分公司起诉其他业主的案件中查明的情况，金地物业天津分公司在物业服务过程中确实存在诸多服务不到位之处，应适当酌减物业费数额，关于酌减的比例，本院认为以减少10%为宜，经计算，陈昊应给付物业费6,909.12元。金地物业天津分公司虽主张违约金，但其物业服务确实存在瑕疵，对该项主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告陈昊于本判决生效后三日内向原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司支付2018年11月11日至2020年12月31日的物业费6,909.12元。二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（此款原告北京金地格林物业管理有限公司天津分公司已预交），由被告陈昊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  窦立扬二〇二一年六月二十五日书记员  张 悦附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。