北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7974号上诉人（原审原告）：博观志远（北京）教育咨询有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：刘江蕊，总经理。被上诉人（原审被告）：北京天阳亲子教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠路3号院4号楼220。法定代表人：张红敏，总经理。委托诉讼代理人：李佩霞，河南好谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晓明，男，1988年10月5日出生，该公司招商总监。上诉人博观志远（北京）教育咨询有限公司（以下简称博观志远公司）因与被上诉人北京天阳亲子教育科技有限公司（以下简称天阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初43497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。博观志远公司上诉请求：认可原审判决第一项，不认可原审判决第二项、第三项，改判支持我方原审的诉讼请求。事实与理由:原审法院认定事实错误。原审法院认定新冠疫情的发生对合同履行有影响，但不足以导致合同目的无法实现，认定我方无单方合同解除权系错误，我方租赁房屋系用于线下培训，但天阳公司将场地封闭，导致房屋无合同约定的价值，且新冠疫情始终在持续。原审法院认定我方需向天阳公司支付房屋占用费系错误。根据国家规定，新冠疫情期间应当减免租金，且我方在疫情期间向天阳公司明确表示不再继续履行合同，天阳公司应当采取适当措施防止损失扩大，且我方多次联系天阳公司要求办理交接撤场手续，但天阳公司拖延并不予理会。原审法院认定未完善线路系错误，原审法院认定我方未提供剩余电费的证据系错误。根据合同法的规定，原审法院适用法律不当。天阳公司辩称：同意原审判决，不同意博观志远公司的上诉请求和事实理由。博观志远公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认博观志远公司与天阳公司签订的《北京天阳亲子教育科技有限公司（常营项目）租赁协议》已于2020年1月31日解除；2.请求判令天阳公司退还博观志远公司2020年1月31日至2020年3月26日期间的房屋租金98389.2元、房租押金104244元、履约保证金52122元、储值型消费卡押金30000元、装修押金4000元、电费424.5元。一审法院认定事实：2019年9月6日，博观志远公司（乙方、承租方）和天阳公司（甲方、出租方）签订《北京天阳亲子教育科技有限公司（常营项目）租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定博观志远公司承租北京市朝阳区鑫兆佳园15号楼二层天阳亲子广场X房屋（以下简称涉案房屋），租期从2019年9月6日至2021年9月25日，第一期租金156366元，每季度一交房租。当日，天阳公司将涉案房屋交付给博观志远公司。博观志远公司租金交至2020年3月25日。2020年3月26日，博观志远公司向天阳公司发送《租赁合同解约告知函》，内容为“由于2020年初至今新冠疫情肆虐，已构成不可抗力致使贵我双方签订的租赁合同，无法实现合同目的，合同无法履行的事实。今我公司郑重函告贵公司，因不可抗力，双方合同无法继续履行，租赁合同已经自动终止。请贵公司尽快结算并退还我公司剩余房租、履约保证金、消费卡押金、房租押金、装修押金等。”2020年4月26日，天阳公司向博观志远公司发送《关于的回复》，内容为：对博观志远公司提出的以不可抗力为由解除合同不予认同，认为博观志远公司的行为属于中途擅自退租的违约行为，履约保证金、储值型消费卡押金、房租押金不予退还，并赔偿六个月的租金作为违约金。2020年7月20日，博观志远公司、天阳公司签订《撤场验收单》，博观志远公司于当日搬离房屋。经询，博观志远公司称疫情期间涉案房屋一直没有开门经营，天阳公司称确实没有营业，但是博观志远公司的工作人员可以进入涉案房屋。另询，天阳公司虽认为博观志远公司违约，但不主张博观志远公司支付违约金，认为博观志远公司应支付合同解除后至实际搬离房屋期间段的房屋占用费，该项费用与博观志远公司剩余房租、履约保证金、消费卡押金、房租押金、装修押金可以相互抵扣，所以不退还博观志远公司主张的上述费用。一审法院认为：不可抗力指的是不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。法院认为，受疫情及防控措施影响，导致房屋租赁合同履行受到影响的情况客观存在。但是否据此就能将不可抗力作为合同解除的免责原因，需根据情形，具体对待。依法成立的合同，具有法律约束力。双方当事人都应当按照约定履行合同，不得随意变更或解除合同。当事人协商一致的，可以解除合同。双方合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，疫情防控措施的开展对于合同的继续履行具有一定的影响，但双方签订的为两年期的租赁合同，新冠疫情发生时，博观志远公司承租涉案房屋还未达半年，疫情影响并不足以导致合同目的完全无法实现。因此，博观志远公司没有权利单方解除合同，故博观志远公司主张2020年1月31日合同解除法院难以认同，现本案中，博观志远公司主张解除合同，天阳公司庭审中亦表示同意，法院不持异议，关于合同解除的时间，天阳公司于2020年4月3日收到博观志远公司发送的解约函，虽博观志远公司不享有单方解除权，但庭审中天阳公司亦认可4月3日合同解除，故法院确认合同解除的时间为2020年4月3日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。博观志远公司主张天阳公司退还履约保证金、储值型消费卡押金、房屋押金的诉讼请求，博观志远公司已经搬离涉案房屋，根据涉案合同的约定，天阳公司应该退还博观志远公司上述费用。关于博观志远公司主张天阳公司支付上述履约保证金、储值型消费卡押金、房屋押金的利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。关于博观志远公司主张天阳公司退还2020年1月31日至2020年3月26日期间租金一项，因博观志远公司承租房屋用于英语培训，自2020年1月26日起因新冠疫情的影响，线下培训无法正常营业，对博观志远公司正常使用涉案房屋确实造成了影响，本案中，结合本案的实际情况，根据公平原则对博观志远公司在2020年1月31日至2020年3月26日期间应交纳的租金数额予以酌减，具体数额法院根据博观志远公司对房屋的使用情况等因素酌情予以确定。关于装修押金一项，双方并未在合同中约定装修押金的退还条件，现双方合同解除，天阳公司应该退还博观志远公司装修押金，关于退还的具体数额，双方在庭审中均认可因线路验收不合格导致未退还博观志远公司装修押金，现涉案房屋没有实际继续使用，由于疫情和场地的实际情况，博观志远公司也无法在继续对线路进行进一步完善，线路不完善的问题也无法进行修缮，故法院判决天阳公司退还博观志远公司装修押金2000元。关于天阳公司提出的租金和房屋占用费一项，因双方合同确认于2020年4月3日解除，博观志远公司于2020年7月20日与天阳公司办理房屋交接手续，撤场完毕。同时博观志远公司租金交至3月25日，故博观志远公司应该向天阳公司支付3月25日至4月3日期间的租金以及合同解除后至博观志远公司撤场完毕即4月4日至7月20日该期间的房屋占用费，具体数额法院参照双方合同约定、博观志远公司对涉案房屋的使用情况酌情予以确定。天阳公司当庭表示不单独反诉该笔费用，同意在应该向博观志远公司退还的费用中予以抵扣，法院对此不持异议。关于天阳公司主张的商铺拆除费用，因还未实际发生，故法院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于电费，博观志远公司并未提交任何证据以证明剩余电费情况，法院难以支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、博观志远（北京）教育咨询有限公司和北京天阳亲子教育科技有限公司于二〇一九年九月六日签订的《北京天阳亲子教育科技有限公司（常营项目）租赁协议》于二〇二〇年四月三日解除；二、北京天阳亲子教育科技有限公司于判决生效后七日内退还博观志远（北京）教育咨询有限公司履约保证金、储值型消费卡押金、房租押金、租金、装修押金共计七万九千二百五十八元；三、驳回博观志远（北京）教育咨询有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5635元，由博观志远（北京）教育咨询有限公司负担3860元（已交纳），由北京天阳亲子教育科技有限公司负担1775元（于判决生效后七日内交纳）。二审审理中，博观志远公司提交录音整理材料、微信截图、网页截图及视频，证明博观志远公司撤场时的电量剩余情况、天阳公司不让商户搬离现场的情况及博观志远公司受到了疫情影响。对此天阳公司均不予认可，称剩余电量无法考量，且是博观志远公司要求天阳公司将所有费用退还后再搬离。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩意见及证据，本案二审争议焦点主要在于合同解除后各项费用的返还问题。根据已经查明的事实，双方签订合同约定的租赁期限为两年，现合同仅履行不到半年，博观志远公司即提出解除合同，原审法院经审查认为博观志远公司所主张的疫情因素并不足以导致合同目的无法实现，并继而认定博观志远公司无权单方解除合同，该认定并无不当。在后续处理相应款项返还问题上应当考虑上述情况，同时结合疫情对博观志远公司使用房屋存在的影响等综合判断，酌予确定具体数额。原审法院据此酌减博观志远公司应当缴纳的租金及占有使用费，在天阳公司返还的款项中予以抵扣，处理公平合理，本院予以维持。博观志远公司上诉主张因疫情影响不应当支付2020年3月26日至2020年7月20日期间的租金及占有使用费，但根据合同约定及庭审中各方陈述情况，天阳公司并未向博观志远公司主张相应违约金，双方合同中亦约定押金退还有一定条件，原审法院综合本案证据后将博观志远公司应交纳的费用予以折抵，判决天阳公司从已经收取的租金和押金中退还博观志远公司79258元，经核算，该数额已经充分考虑了疫情因素以及博观志远公司作为承租方在疫情中的损失，因此对于博观志远公司的上诉主张，本院不予采信。综上，博观志远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5635元，由博观志远（北京）教育咨询有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 夏审 判 员  张 弘审 判 员  申峻屹二〇二一年六月二十九日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞书 记 员  王 艳