湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初1143号 原告：沅陵县天宇物业管理有限责任公司，住湖南省沅陵县沅陵镇天宁南路39号，统一社会信用代码：9143122278804020X3。 法定代表人：钟剑云，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李国展，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312200010266291。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：龚星银，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312200810149320。代理权限：特别授权。 被告：何家英，女，1953年12月17日出生，汉族，湖南省沅陵县人，无业，居民。 委托诉讼代理人：杜彬（系何家英之子），男，1983年1月19日出生，苗族，湖南省沅陵县人，沅陵县执法局职工。代理权限：特别授权。 原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司（以下简称天宇物业公司）与被告何家英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告天宇物业公司的委托诉讼代理人李国展，被告何家英及委托诉讼代理人杜彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付所欠物业服务费3,945元，并支付违约金1,183元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系依法成立的物业服务企业，从2008年4月起，就为龙兴花城小区提供物业服务管理工作，2016年12月17日原告与该小区业主委员会签订了《沅陵县龙兴花城小区物业服务合同》，按照合同约定由原告为沅陵县龙兴花城小区提供物业服务，被告系该小区8栋x号住宅（建筑面积117.42㎡）的业主，应以其建筑面积0.6元/㎡（2014年1月1日前为0.4元/㎡）的标准每月向原告缴纳物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按所欠金额千分之三支付违约金。 合同签订后，原告依约为被告及其小区所在的业主提供了物业服务管理工作，但被告自2016年1月1日至2020年8月31日止共拖欠原告物业服务费3,945元。为此，原告多次催收未果，被告因其违约行为还应当向原告支付违约金1,183元。 现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，向法院提起诉讼，请及时公正判决，以维护合法权益。 被告何家英辩称：被告在2016年之前均按时足额交纳物业服务费，后因原告不处理小区违章建筑、占用通道等现象，系原告物业公司履行服务未到位，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应对法律若干问题的解释第三条的规定，原告违约在先，被告不承担违约责任，被告认为只应当缴纳一半物业服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：【原告提交的1、原告营业执照、资质证书、湖南省服务价格登记证复印件，欲证明原告企业登记情况，原告是适格诉讼主体；原告收取物业服务费经过了物价部门的审核。2、被告身份证复印件，欲证明被告的身份信息；3、沅陵县私房房屋所有权登记申请表复印件，欲证明被告取得龙兴花城小区范围内建筑面积房屋产权，系该小区业主；4、沅陵县龙兴花城小区物业服务合同（2016年12月17日签订）收款收据一份，欲证明（1）原告与被告小区业主委员会签订了物业服务合同，约定了由原告提供物业服务，被告依约交纳物业服务费等；（2）业主未能按时足额缴纳物业服务费的，应按拖欠金额总数每日千分之三支付违约金，收款收据证明被告交清了2015年之前的物业服务费。5、天宇物业公司维修派工单及发票、2015年至2016年9月份工程维护报账明细表和相关发票、部门明细表复印件，欲证明原告为龙兴花城小区提供了物业服务；（2）原告为龙兴花城小区提供了物业服务并出资对小区内的公共设施设备进行大量的维修管理服务。6、物业管理交接协议书复印件，欲证明原告与龙兴花城小区业主委员会于2020年9月1日解除了物业服务合同关系，被告应当交清合同解除前的物业服务费；7、沅价（2013）8号文件及附表，欲证明原告收费符合文件规定的标准；8、照片一组，欲证明小区现状。】本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的照片5张，欲证明公共设施及通道被占，物业公司未履行合同义务制止。经当庭质证，原告表示这组证据反映的是以前的状态，是别人装修时放的，现在已经整改好。经审查，该组证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告天宇物业公司系非自然人投资或控股的法人独资，成立于2006年05月29日，经营范围：房地产物业管理，房屋修缮，室内外装饰。装修，园林绿化，家政服务，日用杂品，百货、针棉织品、文化用品的批零兼营。注册资本伍拾万元整。被告何家英购买了龙兴花城小区x号住房，面积为117.42平方米。（甲方）沅陵县龙兴花城业主委员会与（乙方）原告天宇物业公司于2016年12月17日签订《沅陵县龙兴花城小区物业服务合同》，由天宇物业公司对沅陵县龙兴花城小区提供物业服务，物业服务合同期限约定：自2017年元月1日起至2019年12月31日止。约定物业服务费用的收取：按照建筑面积向业主或者物业使用人收取，A、住宅：0.60元/月平方米；B、商业：1.00元/月平方米。2015年10月12日被告何家英向原告缴纳2015年1月至12月的物业服务费840元。（甲方）被告天宇物业公司与沅陵县龙兴花城业主委员会于2020年9月15日签订《物业管理交接协议书》，其中第一条约定：“解除甲、乙双方于2016年1月1日签订的《物业服务合同》，解除合同关系的时间确定为2020年9月1日……”。第三条约定“……凡在2020年9月1日前的物业服务等费用由甲方向欠费业主收取……” 另查明，原告天宇物业公司自2010年起为沅陵县龙兴花城小区提供物业服务。被告何家英自2016年1月1日起至今未交纳物业服务费。原告在提供物业服务期间，对小区内公共部位的维护管理存在一定的不足。2021年6月29日原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。 本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：1．被告是否应当支付物业服务费；2．双方是否存在违约行为；3．原告是否应当向被告主张违约金。 一、在本案中，原告天宇物业公司与沅陵县龙兴花城小区业主委员会于2016年12月17日签订了《沅陵县龙兴花城小区物业服务合同》，约定住宅物业服务费按0.6元每平方/月收取，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对全体业主均具有约束力。本院审理查明原告天宇物业公司从2010年起为沅陵县龙兴花城小区提供了物业服务，被告何家英应当支付物业服务费用。现原告天宇物业公司请求被告何家英按0.6元每平方/月的标准支付五十六个月（自2016年1月1日起至2020年8月31日止）的物业服务费3,945元（实为117.42平方米×0.6元×56个月＝3,945.312元），符合法律规定，本院予以支持。 二、原告天宇物业公司在物业服务过程中虽存在不足，但原告天宇物业公司履行了合同的主要义务，被告何家英以原告天宇物业公司在服务过程中存在不足为由拒绝交纳物业服务费的理由不充分，本院不予采纳。 三、原告天宇物业公司自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求是对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，原、被告之间存在物业服务合同关系，被告逾期未交纳物业服务费的行为已构成违约，应承担补交物业服务费的义务。原、被告按照原告天宇物业公司与沅陵县龙兴小区业主委员会签订的《沅陵县龙兴花城小区物业服务合同》的约定收取或交纳物业服务费，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，判决如下： 限被告何家英在本判决生效之日起十日内向原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司支付尚欠的物业服务费3,945元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告何家英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 李 俊 二〇二一年六月二十九日 书记员 米姣儿 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典实施后的法律事实引起的法律纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设 备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。