河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终2056号 上诉人（原审被告）：献县润辉房地产开发有限公司;住所地：河北省沧州市献县城内西关。 统一社会信用代码：91130909695869502J。 诉讼代表人：蒋红生，男，汉族。 委托诉讼代理人：张丽源、高真真。 被上诉人：（原审原告）：张凤龙，男，1974年10月1日出生，汉族，住河北省沧州市献县。 上诉人献县润辉房地产开发有限公司因与被上诉人张凤龙房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省献县人民法院（2020）冀0929民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 献县润辉房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销（2020）冀0929民初1798号民事判决书，并依法改判。事实与理由：（一）一审判决认定的违约金数额过高。《合同法》第一百一十三条损害赔偿的范围规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务的不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违法合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违法合同可能造成的损失。”依据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。基于商品交换等价原则的要求，违约金的数额与违约行为造成的损失数额应大体一致，这样可避免出现对一方利益过度保护而对另一方惩罚过于严苛的情况出现。因此衡量违约金是否过高的根本标准是违约造成的损失，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%的标准适当减少”，因此，认定违约金的标准和数额，应当结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案存在不可抗力、情势变更等因素，且上诉人并非恶意违约，一审判决认定的违约金数额也远远超过了被上诉人的实际损失，违约金数额应当予以降低。（二）案涉房屋处于被沧州市中级人民法院超标的查封状态中，本案应当中止审理。因案涉房屋被沧州市中级人民法院查封，一审判决也认为案涉房屋“是否能交付具有不确定性”。如果沧州市中级人民法院将案涉房屋拍卖处置，那么本案将发生给付不能的情形，届时案涉房屋买卖合同应当依法解除。据此，本案目前应当裁定中止审理，等待沧州市中级人民法院查封处理结果。 张凤龙答辩称，1、涉案房屋在签订合同时未被查封，合同内容不未违反法律规定，为有效合同，而且合同是上诉人拟定的，经过双方认可签字，对双方有同样的法律效力，应受法律保护；2、合同中明确约定如遇不可抗力，出卖人应当在发生之日起90天内告知买受人，上诉人未告知被上诉人况且在交房的合同有效期内并没有发生不可抗力，如地震、洪水灾害、战争等因此上诉人的上诉理由不能成立。违约金的比例是合同约定的，是双方认可的，对双方都有效力，并且不违反法律规定，一审违约金的判决合情合理，被上诉人只要了房子的违约金，没有评估因为未按约定交房给每个被上诉人的家庭造成的精神和财产的损失已经很理性和良知，综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张凤龙向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付自2018年6月1日至2020年7月1日期间因逾期交房产生的违约金60392.18元（以购房款264878元为基数，按日万分之三计算），后续违约金计算至实际交房之日止；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：献县福源国际住宅小区系被告润辉公司开发的楼盘。2017年2月23日，献县住建部门经审查准许润辉公司公开预售该小区11#楼商品房屋。原告张凤龙购买了11#楼2单元1201室，与被告润辉公司于2017年3月24日签订了编号为GF-2000-0171（20170324011）的《商品房买卖合同》一份，该合同约定房屋面积为114.25平方米，单价每平方米2898元，房屋总金额为331097元，交房时间为2018年5月31日前。双方约定付款方式为分期付款，首付款264878元，在交房之前将剩余房款一次性付清。原告张凤龙分三次以现金和转账方式向被告润辉公司交纳了房款264878元，被告公司为原告开具了增值税发票。合同第二十三条约定，本合同自双方签订之日起生效。第二十四条约定，商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由买受人委托出卖人申请，向献县住房和城乡建设局申请登记备案。但是该涉案房屋仅在献县住建部门进行了网签，并未备案。合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇特殊原因（遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。以上事实有当事人陈述，原、被告提交的证据以及开庭笔录可供认定。 一审法院认为，2017年3月14日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，该合同签订的时间在11#楼预售许可证颁发后，且签订时未被法院查封，合同内容不违反法律规定，应认定为有效合同。原告按照合同约定履行了付款义务，合同约定交房时间为2018年5月31日前，但被告并未如期交付房屋，已构成违约，应向原告支付相应逾期交房违约金。合同第九条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。因原、被告均同意继续履行合同，故被告应按原告交纳房款的日万分之三标准支付原告自2018年6月1日起至2020年7月1日期间的逾期交房违约金60392.18元。因涉案房屋现尚不具备交付条件，是否能交付具有不确定性，故原告主张后续违约金给付至房屋交付之日止的主张不予支持，原告可待条件成立后，另行提起诉讼。被告称违约金过高，因该违约金系被告出具的格式合同中约定的，且金额并不违约法律规定，故对于被告要求调整违约金的主张不予支持。被告另称大气污染、疫情等因素造成房屋无法动工，要求扣除相应期限，因原、被告签订的合同中关于交付期限中约定，如遇不可抗力，出卖人应在发生之日起90日内告知买受人，被告并未提交证据证实其已在约定期限告知买受人，故被告的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，判决：一、被告献县润辉房地产开发有限公司自本判决生效十日内给付原告张凤龙2018年6月1日至2020年7月1日期间因逾期交房产生的违约金60392.18元；二、驳回原告其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审补充查明以下事实：2020年10月9日，献县建筑工程有限责任公司向献县人民法院申请献县润辉房地产开发有限公司进行破产清算。2021年1月14日，献县人民法院作出（2020）冀0929破申2号民事裁定书，依法受理献县建筑工程有限责任公司申请献县润辉房地产开发有限公司破产清算一案，该裁定书已经生效。 二审查明的其他事实同一审法院一致。 本院认为，2017年3月14日，被上诉人张凤龙与上诉人献县润辉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，协议合法有效，本案予以确认，合同各方均应按照协议的约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，交房时间为2018年5月31日前，未按合同约定按期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。现上诉人献县润辉房地产开发有限公司未按约定如期交付房屋，应当依约承担责任。关于逾期交房违约金标准系合同约定，该约定符合法律规定，本院对违约金标准予以确认。案涉房屋虽然处于被法院超查封状态，但该情形不属于法律规定的应当中止审理的情形，上诉人的该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1308元，由上诉人献县润辉房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 苗笑臣 审 判 员 位海珍 审 判 员 葛淑红 二〇二一年六月二十八日 法官助理 张 坤 书 记 员 张 博