北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9528号上诉人（原审原告、反诉被告）：张小荣，女，1975年6月10日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：幺博文，北京市京大（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京富力城房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号2301。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：宋修鸣，男，该公司员工。上诉人张小荣因与被上诉人北京富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初57232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张小荣上诉请求：1．撤销一审判决第一项；2．改判支持张小荣的全部诉讼请求或发回重审；3．富力城公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实严重错误，张小荣购买房屋事实清楚、证据确凿。2011年3月18日，张小荣与富力城公司签订合同编号为Y×××××××号的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），该商品房房屋坐落于朝阳区×。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混泥土结构，建筑层数为5层，其中地上3层，地下2层。套内建筑面积446．77平方米。商品房按照套内建筑面积计算，单价每平方米人民币61832．76元，总价款人民币27625022元。张小荣签订合同后一次性支付房屋购房款并收到富力城公司开具的发票。根据基本的商业交易习惯，富力城公司作为一家专业的房地产公司，其开具发票的前提必然是已经收取到相应的房款。张小荣根据合同约定支付了相应的款项并获得等额的发票，该证据能够证明张小荣已经依法享有预售合同的相应权利。依法成立的合同，受法律保护。张小荣与富力城公司签订预售合同依法成立，受到法律保护。合同签订后，张小荣依据预售合同约定一次性全款支付房款27625022元。但是，富力城公司至今未按照预售合同第十二条第（一）项约定向张小荣交付房屋。根据预售合同第十四条之约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”富力城公司应当承担延期交付房屋的违约责任。一审法院就该基本事实避而不谈，严重违背基本事实。二、富力城公司颠倒事实，企业员工之间相互推诿不负责任，在明知涉案房屋未达到交付条件，5层被水淹后仍然不修复房屋，直接导致张小荣至今无法入住房屋，产生巨大的经济损失。1．富力城公司明知涉案房屋无法办理入住手续，因此修改房屋设计图纸提供给张小荣，准备重新修复房屋。2．富力城公司员工之间相互推诿、不作为，明知涉案房屋无法交付入住，仍然不处理导致张小荣损失巨大。3．由于张小荣无法入住，因此涉案房屋所产生的租赁收益即是张小荣的直接损失。而导致该损失的直接原因是涉案房屋三层暖气管片跑水后6年未修复。4．富力城公司庭审明显虚构事实，否认发票的真实性，一审法官不审理本案基本事实导致错案。富力城公司辩称，同意一审判决，不同意张小荣的上诉请求。1．富力城公司不存在任何违约行为，不同意支付违约金。2．张小荣违反合同约定不支付后续房款及收楼所需其他费用，富力城公司有权拒绝交付房屋。3．不存在所谓的租金损失，房屋闲置是张小荣单方原因导致。4．张小荣主张律师费、保全费、公证费等损失没有事实和法律依据。张小荣向一审法院起诉请求：1．判令富力城公司立即向张小荣支付逾期交房违约金，自2012年12月1日起算至房屋交付之日止，每日按照27625022元的万分之一计算；2．判令富力城公司立即向张小荣支付律师费1326001．06元、公证费5000元；3．判令富力城公司立即向张小荣支付逾期交房所产生的租金损失，自2012年12月1日起算至房屋交付之日止，每月按照18万元计算。富力城公司向一审法院反诉请求：解除张小荣、富力城公司签订《北京市商品房预售合同》，判令张小荣配合办理该房屋的网签注销手续。一审法院认定事实：2011年3月18日，张小荣（买受人）与富力城公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定：买受人通讯地址为北京市西城区×号，联系电话为136XXXXXXXX。张小荣购买富力城公司开发的朝阳区×房屋，总价款27625022元，采用一次性支付全款的方式付款。出卖人应在2012年11月30日前向买受人交付该商品房。2012年11月23日，富力城公司按照合同约定的张小荣通讯地址，通过EMS方式向张小荣邮寄了收楼通知书，该邮寄由史某某签收。张小荣否认收到该收楼通知书，但未合理解释为何富力城公司按照其通讯地址和电话邮寄收楼通知书却未收到。张小荣称实际去收房时间为2012年11月底到12月上旬左右，富力城公司称张小荣2013年5、6月份才来富力城公司处办理交房款和税费手续，但是没有实际支付房款和税费。2018年5月2日，富力城公司向张小荣出具三张北京增值税发票，金额合计27625022元，发票显示税率为“不征税”。富力城公司2019年9月24日庭审谈话中称无法核实发票真实性，没有转账凭证不能证明张小荣支付了购房款。2019年11月18日庭审谈话中再次告知未查到张小荣交纳房款的记录和凭证。2020年11月16日庭审中，富力城公司仍然称无法核实发票真实性，没有找到张小荣付款记录。一审法院再次给双方七天时间查找付款凭证，双方均未提供。2020年12月7日开庭审理时，张小荣、富力城公司仍然无法提供付款凭证，张小荣称银行卡太多，找不到。2019年4月3日，富力城公司向张小荣出具了补缴面积差的北京增值税普通发票，金额212087元（含税），税率5％；张小荣提交了一张支付专项维修资金的收据，金额47904元；共计259991元。张小荣提交了一张2019年4月3日向富力城公司支付款项的刷卡凭单，付款人为黄某某（可能是，因签名不清楚），金额259991元。张小荣提交了一张向国家税务总局北京市朝阳税务局支付契税的刷卡凭单，金额834810．29元，刷卡人同样为黄某某（可能是，因签名不清楚）。张小荣称黄某某系朋友和同事。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。必须防范民事商事审判领域借用合法的民事程序，侵害国家利益、社会公共利益或者案外人的合法权益。本案标的巨大，富力城公司通知收房到张小荣起诉长达六年多，时间跨度大，比较奇怪。经富力城公司多次反复陈述，一审法院注意到了合同约定房款是否支付以及支付款项来源是否合法以及是否涉及其他违法性问题，在此情况下，张小荣仍然以银行卡过多无法提供支付相应凭证，而富力城公司作为一名经营主体，收取房款时必须采取相应措施保证付款来源的合法性和关联性，采取规范、严格的财经制度，根据其答辩和通知收房等行为，一审法院有理由相信其知晓或应该知晓相应付款情况而未如实陈述，故双方的行为无法使一审法院达到合法性的确认，有理由相信需要进行必要的合法性审查。由于款项来源和交易的合法性问题，属于双方诉请的基础性问题，双方不能规避合法性的审查，应该首先解决该问题后，再行解决其他争议，故双方的诉讼请求均不予支持。综上，一审法院判决：一、驳回张小荣的诉讼请求；二、驳回富力城公司的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张小荣主张其购买了富力城公司销售的房屋，富力城公司存在逾期交房违约行为，应当向其支付违约金。但张小荣不能提供其购买涉案房屋的付款凭证，在一审法院要求其出示相关付款凭证时，仍以银行卡过多无法提供为由未予提供。而富力城公司作为一家专业房地产经营主体，出售房屋、接收购房款是其核心业务，应当有一套规范严格的财务制度。但在对张小荣购房款的收取问题上，富力城公司未能向法院提供张小荣购房付款情况的相应凭证，仅认可张小荣购买了房屋并已收房，其做法有违常规。鉴于张小荣与富力城公司的上述行为，一审法院对双方交易关系的真实性及合法性存疑，认为有必要对双方交易合法性进行审查并在审查后再行解决其他争议并无不当。此外，仅凭张小荣及富力城公司的陈述，在无其他关键证据予以佐证的情况下，双方的房屋买卖合同法律关系存疑。一审法院结合本案实际情况，于本案中驳回张小荣的诉讼请求及富力城公司的反诉请求正确，本院予以维持。张小荣上诉主张其与富力城公司签订了房屋买卖合同、富力城公司违约给其造成经济损失，均依据不足，本院不予支持。综上所述，张小荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154505元，由张小荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  于洪群审 判 员  孙 京二〇二一年六月三十日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏