安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0422民初1198号 原告：丁孟君，女，1990年2月2日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：肖承颖，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所律师。 被告:安徽省阳光半岛文化发展有限公司，住安徽省淮南市寿县新桥国际产业园，统一社会信用代码913404225689694717。 法定代表人：张志斌，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：赵前辉，该公司员工，男，1989年5月20日出生，汉族，住安徽省淮南市寿县。 被告：中国工商银行股份有限公司寿县支行，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇天玺国际城2号商业楼106、107、108铺，统一社会信用代码91340422713935869Y。 负责人：董梅，该支行行长。 委托诉讼代理人：张月琛，该支行员工，男，1994年11月1日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：吴佩玲，安徽韶美律师事务所律师。 原告丁孟君与被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司（以下简称“阳光半岛公司”）、中国工商银行股份有限公司寿县支行（以下简称“工商银行寿县支行”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。丁孟君及其委托诉讼代理人肖承颖，阳光半岛公司的委托诉讼代理人赵前辉，工商银行寿县支行的委托诉讼代理人吴佩玲、张月琛，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 丁孟君向本院提出诉讼请求：1．解除丁孟君与阳光半岛公司签订于2018年9月20日备案编号为201811190005的《商品房买卖合同(预售)》，并由阳光半岛公司负责办理相应的商品房备案撤销手续；2．解除丁孟君与工商银行寿县支行签订于2019年6月26日的《个人购房借款担保合同》；3．阳光半岛公司返还丁孟君支付的购房首付款605446元；4．阳光半岛公司返还丁孟君已按《个人购房借款担保合同》约定偿还给工商银行寿县支行的贷款本金(自2019年6月起，暂计算至2021年1月为28847.48元，之后计算至丁孟君不再承担支付义务当月止);5．阳光半岛公司赔偿丁孟君已按约定支付给工商银行寿县支行的贷款利息(自2019年6月起，暂计算至2021年1月为53737.98元，之后计算至丁孟君不再承担支付义务当月止);6．阳光半岛公司赔偿丁孟君的房款利息损失154931元(自2018年6月26日，以总房款1249446元为基数，按五年期LPR利率4．65%，暂计算至2021年1月26日，之后计算至实际返还之日止)；7．阳光半岛公司给付丁孟君违约金12494.5元(以总房款1249446元的1%计算)；8．阳光半岛公司将《个人购房借款担保合同》项下剩余贷款本息(至丁孟君不再承担支付义务当月止)直接偿还至工商银行寿县支行；9．本案的诉讼费用由阳光半岛公司、工商银行寿县支行承担。事实与理由：2018年9月20日，丁孟君(乙方、买受人)与阳光半岛公司(甲方、出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》,约定：丁孟君购买位于寿县新桥国际产业园恒大阳光半岛3#地块11幢501室房产，房屋暂测建筑面积为117.69平方米，单价10616.42元每平方米，该房屋的总房价款为1249446元，乙方应于2018年6月26日支付首付款605446元(含定金10000元)，余款申请贷款支付。2018年6月26日，丁孟君如约向阳光半岛公司支付首付款合计605446元，并取得寿县房产部门的备案。2019年6月26日，为支付剩余房款，丁孟君与工商银行寿县支行签订《个人购房借款担保合同》，约定一次性贷款644000元，贷款期限240个月，采用等额本息的方式还款，阳光半岛公司提供阶段性连带保证担保。该贷款实际发放后，丁孟君即于2019年6月起，按约归还贷款本息。按照《商品房买卖合同(预售)》第十一、十二条约定，阳光半岛公司应于2020年7月30日向丁孟君交付该商品房，逾期超过180天后，丁孟君(买受人)有权解除合同，并要求阳光半岛公司承担违约责任。现因阳光半岛公司逾期交付房屋,丁孟君依约决定解除合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，提出以上诉讼请求。 阳光半岛公司辩称，1.新冠肺炎疫情属于不可抗力，因新冠肺炎疫情影响施工工期，进而导致阳光半岛公司无法按合同约定的期限交房，交房日期应当顺延。2．根据商品房买卖合同补充协议第十三条约定，阳光半岛公司也可以顺延交房时间。3．阳光半岛公司并未收到丁孟君书面解除合同的通知，根据商品房买卖合同第八条约定，阳光半岛公司有理由相信丁孟君同意继续履行合同。4．丁孟君主张的按揭贷款本息，与阳光半岛公司无关。综上，阳光半岛公司请求法院驳回丁孟君对其提出的诉讼请求。 工商银行寿县支行辩称，1．丁孟君和阳光半岛公司之间存在商品房买卖合同关系，工商银行寿县支行与丁孟君之间存在金融借款合同的法律关系，工商银行寿县支行不是本案商品房预售买卖合同纠纷的适格被告。2．工商银行寿县支行已完全履行了贷款发放义务，工商银行寿县支行保留依据借款合同第七条、第三十三条第六项的约定向丁孟君追究违约责任的权利。综上，工商银行寿县支行请求法院驳回丁孟君对其提出的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及举证、质证意见，本院认定事实如下： 丁孟君(乙方、买受人)与阳光半岛公司(甲方、出卖人)签订的一份没有落款日期的《商品房买卖合同(预售)》于2018年12月28日办理备案手续。双方约定：乙方购买甲方开发的位于寿县新桥国际产业园恒大阳光半岛3#地块11幢501号房产，房屋建筑面积117.69平方米；商品房单价10616.42元每平方米，房屋总价款1249446元；乙方签订本合同前已支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，乙方应当于2018年11月19日前支付首期房价款605446元，余款644000元申请贷款支付。关于房屋交付期限，双方在合同第十一条中约定：出卖人（甲方）应当于2020年7月30日前向买受人（乙方）交付该商品房。关于逾期交房的违约责任，双方在合同第十二条中约定：除不可抗力外，双方同意按照逾期时间分别处理，不作累加。（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该合同的附件十一为补充协议，其第十三条第9项记载：“该商品房为项目样板间，按交付时的实际现状交楼。在该合同约定交楼日期后，如同类型楼宇仍未销售完毕，买受人同意该样板间合同约定交楼日顺延至该样板间的同类楼宇销售完毕之日，在实际交楼日期前，该样板间可以进行正常销售展示。” 阳光半岛公司于2018年6月26日出具收款收据确认收到丁孟君交付的案涉房屋的“定金+首付”604945元，于2018年9月20日出具收款收据确认收到案涉房屋的“首期”501元。阳光半岛公司合计收到丁孟君交付的首付款（含定金）605446元。 2019年6月26日，工商银行寿县支行依据其与丁孟君、阳光半岛公司订立的《个人购房借款担保合同》，发放涉案房屋的按揭贷款644000元至阳光半岛公司账户。丁孟君从2019年7月1日开始按月归还贷款本息。 另查明：2020年初，新冠肺炎疫情流行。安徽省于2020年1月24日进入疫情一级响应，之后，因疫情缓解，淮南市城乡建设局于2020年3月4日下发关于《统筹推进疫情防控促进企业有序复工开工的通知》。在2021年4月15日本案庭审时，阳光半岛公司未就其因新冠肺炎疫情延误商品房建设工期的具体时限举证证明，认可案涉商品房目前尚不具备交付条件。 又查明：丁孟君于2021年3月22日提起本案诉讼，阳光半岛公司于2021年3月24日收到本院寄送的本案起诉状副本。 本院认为，当事人争议的焦点为：一、丁孟君解除商品房预售合同的条件是否成就；二、丁孟君诉求解除商品房预售合同同时，能否一并诉求解除担保借款合同；三、合同解除后的法律后果。 关于焦点一。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，丁孟君与阳光半岛公司约定的交房期限为2020年7月30日前，逾期交房超过180日后，丁孟君有权解除合同。该合同履行期间，因新冠肺炎疫情流行这一不可抗力事件，出卖人交付房屋的期限可以相应顺延。鉴于阳光半岛公司未举证证明该不可抗力事件影响其交房的具体期限，本院参照本省进入疫情一级响应与淮南市城乡建设局发出的企业有序复工通知的期间，酌情确定2020年1月24日至2020年3月4日共计39日为因疫情导致工期延误的时限，交房日期相应顺延至2020年9月8日，至2021年3月8日，丁孟君可以行使合同解除权。丁孟君于2021年3月22日提起本案诉讼，阳光半岛公司于2021年3月24日收到本院寄送的本案起诉状副本。故本院依法确认案涉商品房预售合同于2021年3月24日解除。关于阳光半岛公司援引前述补充协议第十三条第9项所作的抗辩，本院认为，其一，阳光半岛公司未提供证据证明其对该格式条款向丁孟君进行了提示或者说明，也无证据证明丁孟君知晓其购买的案涉房屋是“项目样板间”；其二，阳光半岛公司未提供照片或视频等证据证明丁孟君购买的案涉房屋是“项目样板间”。故本院对阳光半岛公司据此所作的抗辩，不予采信。 关于焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，在丁孟君与阳光半岛公司之间的案涉商品房预售合同解除后，丁孟君与工商银行寿县支行之间签订购房借款合同的目的已无法实现，对于丁孟君诉求解除其与工商银行寿县支行的案涉担保借款合同，本院予以支持。 关于焦点三。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，丁孟君与阳光半岛公司之间签订的商品房预售合同因阳光半岛公司逾期交房的违约行为而解除，阳光半岛公司应按合同约定和法律规定，返还已收取的售房款（包括丁孟君支付的首付款及按揭贷款）、支付违约金、赔偿损失。因丁孟君与阳光半岛公司之间关于支付已付购房款利息的利率约定不明，本院确定首付款按照全国银行间同业拆借中心2021年3月份公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3．85%计算。丁孟君办理的按揭贷款由阳光半岛公司使用，借款合同解除后，丁孟君办理的按揭贷款在结算时可视同阳光半岛公司的借款，即丁孟君已偿还的借款本息由阳光半岛公司返还给丁孟君，丁孟君未偿还的贷款余额由阳光半岛公司直接偿还给工商银行寿县支行。 依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款之规定，判决如下： 一、确认丁孟君与安徽省阳光半岛文化发展有限公司订立的有关寿县××＃××幢××号房屋的《商品房买卖合同（预售）》于2021年3月24日解除； 二、解除丁孟君与被告中国工商银行股份有限公司寿县支行签订的《个人购房借款/担保合同》； 三、安徽省阳光半岛文化发展有限公司于判决生效之日起五日内向合同备案机构申请撤销编号为201811190005的《商品房买卖合同(预售)》的备案登记； 四、安徽省阳光半岛文化发展有限公司于判决生效之日起五日内给付丁孟君违约金12494.46元； 五、安徽省阳光半岛文化发展有限公司于判决生效之日起五日内返还丁孟君购房首付款605446元及利息（利息以605446元为基数，按年利率3.85%，从2018年6月26日起计算至本判决生效之日止）； 六、安徽省阳光半岛文化发展有限公司于判决生效之日起五日内返还丁孟君已偿还给中国工商银行股份有限公司寿县支行的按揭贷款本息(以中国工商银行股份有限公司寿县支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)； 七、安徽省阳光半岛文化发展有限公司于判决生效之日起五日内代丁孟君向中国工商银行股份有限公司寿县支行偿还丁孟君尚欠的按揭贷款余额(以中国工商银行股份有限公司寿县支行于判决生效当月出具的欠款清单为准)； 八、驳回丁孟君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12355元（已预交），减半收取6177.5元，由丁孟君负担542元，由安徽省阳光半岛文化发展有限公司负担5635.5元。限于本判决生效后七日内交纳，逾期将移交强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  余益辉 二〇二一年六月二日 书记员  李 想 附一：相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 附二：本院案款账户 户名：寿县人民法院其他案款 开户行：中国邮政储蓄银行寿县支行。 账号：1006××××5986。 附三：本院诉讼费账户 户名：寿县非税收入征收管理局 开户银行：邮储银行寿县十字街支行 账号：1004××××0001。