河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1406号 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地河北省滦平县滦平镇北大街115号。 负责人：徐德峰，行长。 委托诉讼代理人：赵丽娜，河北骥腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏畅，女，1982年3月27日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。 委托诉讼代理人：牛玉平，河北金山岭律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地河北省滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：丁建燃，女，该公司员工。 上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行因与被上诉人苏畅、承德大地营造房地产开发有限公司房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2020）冀0824民初2641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：1．撤销原判第五项；2．撤销原判第七项，依法改判苏畅在承德大地营造房地产开发有限公司不能代其清偿案涉金融借款合同项下剩余贷款本息时承担还款责任，自行偿还案涉金融借款合同项下剩余贷款1446971.65元及利息；3．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决书中“由第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于本判决生效之日起十日内为原告苏畅办理贷款记录结清手续”的判决缺乏事实根据和法律依据，属于错误裁判，应依法予以撤销。顾名思义，办理贷款记录结清手续的前提条件是相应贷款已经结清。本案一审判决生效，案涉金融借款合同被解除的事实成就，但案涉金融借款合同项下贷款本息已经结清的事实并未成就。一审判决“由第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于本判决生效之日起十日内为原告苏畅办理贷款记录结清手续”没有事实根据，属于错误裁判。一审判决书所援引的《征信业管理条例》第二十八条、第二十九条均无关于金融借款合同被解除后银行为借款人办理贷款记录结清手续的规定。一审判决“由第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于本判决生效之日起十日内为原告苏畅办理贷款记录结清手续”没有法律依据，属于错误裁判。一审原告诉请由第三人负责将其贷款记录消除，一审判决认为该项诉讼请求确有不当。一审原告并未变更该项诉讼请求，本着不诉不理的原则，一审法院不宜作出“由第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于本判决生效之日起十日内为原告苏畅办理贷款记录结清手续”的判决。如确需判决，亦应以判令“由第三人于被告代原告将案涉金融借款合同剩余贷款本息结清之日起十日内为原告办理贷款记录结清手续”更为适宜。二、依据《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款的立法本义，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。上诉人的“判令本诉原告在本诉被告不能返还第三人剩余购房贷款本息时承担还款责任，自行偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款1446971.65元及利息”的诉讼请求依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，根据上述法律规定，上诉人有权要求一审原告清偿案涉金融借款合同项下剩余贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，最高人民法院中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审（2017）最高法民终683号民事判决书裁判要旨：“就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务”。《合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条即为合同中的清理条款。该条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务”，该条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”。陈旭坤诉承德大地创见房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司及中国建设银行股份有限公司滦平支行房屋买卖合同纠纷一案（2020）冀08民终1192号民事判决书裁判要旨：一审法院“判令由贷款的实际收取人即承德大地创见房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行，并直接向上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同当事人‘或委托售房人直接将上述款项归还贷款人’的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定”（第17页）。综合最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书及陈旭坤案二审民事判决书裁判要旨，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义是商品房出卖人受购房者的委托向银行归还贷款、本息。该款司法解释虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人偿还购房贷款本息的义务。具体到本案中，苏畅作为《个人住房（商业用房）借款合同》的借款人，即便判令大地营造房地产开发有限公司直接向上诉人返还剩余购房贷款本息，也不免除苏畅向第三人偿还购房贷款本息的义务。在大地营造房地产开发有限公司不能返还上诉人剩余购房贷款本息时，苏畅仍应承担还款责任，自行偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款本息。请求二审法院依法改判，以切实维护上诉人的合法权益。 苏畅辩称，一、上诉人的上诉观点不应得到法律的支持。一审法院判决由上诉人在判决生效之日起十日内为被上诉人办理贷款记录结清手续，并无不当。因大地营造房地产开发有限公司的违约行为导致被上诉人与其签订的商品房买卖合同解除，为此被上诉人与上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的目的无法实现，被上诉人要求解除按揭贷款合同，应该得到法律的支持。依据《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》第六条，商业银行应当遵守中国人民银行发布的个人信用数据库标准及其有关要求，准确、完整、及时地向个人信用数据库报送个人信用信息。按揭贷款合同解除后，该按揭贷款合同项下的权利义务归于终止，为了保证被上诉人的个人信用不受影响，上诉人应将被上诉人的贷款记录变更为结清状态。为此，一审法院认定事实及适用法律正确。二、由于上诉人与大地营造房地产开发有限公司的购房合同解除、被上诉人与上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行的《个人住房（商业用房）借款合同》解除，为了减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，由大地营造房地产开发有限公司向上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行清偿按揭贷款合同项下的剩余贷款本金及利息并无不当，被上诉人不应再承担还款责任。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请承德市中级人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 承德大地营造房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称，被上诉人向苏畅出售的商品房“五证”齐全，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，案涉房屋未按时交付与当地政府的“四停”、拆除、撤销“四证”等行政行为有关，属于不可抗力或情势变更的情形，交付实际应顺延至不可抗力或情势变更情形解除后；由于当地政府考虑到维护社会稳定和银行征信需要要求我司代被上诉人苏畅向银行支付按揭贷款，具体金额以实际支付为准；综上所述，二审意见同一审意见一致。 苏畅向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告苏畅与承德大地营造房地产开发有限公司签订的合同编号为20171221048的《商品房买卖合同》及其补充协议，并由被告承德大地营造房地产开发有限公司办理撤销网签备案手续；2、请求判令被告承德大地营造房地产开发有限公司返还原告苏畅已付购房首付款1568500.00元；3、请求判令被告承德大地营造房地产开发有限公司赔偿利息损失（利息损失以首付款为基数，自首付款支付之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际返还款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。特别说明，首付款系分四笔不同日期支付，利息给付时间起点以每笔支付日期单独计算）；4、请求判令被告承德大地营造房地产开发有限公司赔偿原告已经偿还的按揭贷款本息56083.75元（备注：不包含被告大地营造公司以原告名义向第三人偿还部分）；5、请求判令解除原告与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行签订的编号为130687508-2012-20182782044的《个人住房（商业用房）借款合同》，并由第三人负责将原告的贷款记录消除；6、请求判令被告承德大地营造房地产开发有限公司向中国建设银行股份有限公司滦平支行偿还编号为130687508-2012-20182782044的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金及贷款利息；7、请求判令被告承德大地营造房地产开发有限公司支付原告违约金311850.00元；8、本案诉讼费用由被告承担。 中国建设银行股份有限公司滦平支行向一审法院提出诉讼请求：（一）判令本诉被告承担连带保证责任，代本诉原告偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余购房贷款本金及利息〔已另行起诉，案号（2019）冀0824民初2000号〕；（二）判令本诉原告在本诉被告不能返还第三人剩余购房款贷款本金时承担还款责任，自行偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款1446971.65元及利息；（三）由本诉原告、本诉被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告苏畅于2017年5月6日向被告大地营造公司交付购房定金100000.00元，并于2017年6月12日与被告大地营造公司签订《长城脚下饮马川商品房认购书》一份，后原告苏畅于2017年6月12日支付200000.00元，2017年6月26日支付300000.00元，2017年6月28日支付968500.00元，合计1568500.00元转为购房首付款。原告苏畅与被告大地营造公司于2017年12月21日签订了合同编号为20171221048的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定原告苏畅购买被告大地营造公司开发建设的位于滦平县，房屋总价款为3118500.00元，合同约定，大地营造公司应在2019年6月30日前将经验收合格的房屋交付原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。2018年6月21日原告与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人贷款1550000.00元用于支付购房款，第三人建行滦平支行于2018年6月29日依按揭贷款合同的约定将全部贷款直接支付给了被告大地营造公司。自2018年7月至2018年11月份原告共计偿还第三人按揭贷款本息56083.75元。被告大地营造公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的商品房的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。后滦平县住房和城乡建设局已对案涉房屋所在项目实行了“五停”措施，现案涉房屋所在项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》也已被政府相关部门予以撤销。另查明，截止2020年11月16日，第三人已收到原告账户偿还的贷款本息合计325285.75元，其中包括原告本人偿还56083.75元，被告代为偿还269202.00元，尚欠贷款本金1446971.65元及利息。又查明，本院受理的另案原告中国建设银行股份有限公司滦平支行与被告承德大地营造房地产开发有限公司、承德大地创见房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，案号为（2019）冀0824民初2000号，经本院调解，双方当事人于2020年10月23日达成调解协议，由被告承德大地营造房地产开发有限公司承担保证责任，向中国建设银行股份有限公司滦平支行清偿包括原告苏畅在内的三十六名借款人在中国建设银行股份有限公司滦平支行的借款本金并支付利息，该案调解结案，现已进入执行程序。一审法院认为，原告苏畅与被告大地营造公司的合同编号为20171221048的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现因被告大地营造公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务，且案涉房屋已被拆除，导致合同目的无法实现。原告依合同约定有权要求解除双方于2017年12月21日签订的《商品房买卖合同》，故本院对原告要求解除案涉合同的诉讼请求予以支持。因被告大地营造公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房首付款应由被告予以返还。购房首付款的利息损失应当由被告大地营造公司予以赔偿，并赔偿原告已偿还的按揭贷款本息。原告要求被告大地营造公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，利息应原告交付房款之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接支付被告大地营造公司的购房款即购房首付款为基数计算，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告大地营造公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。商品房买卖合同解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据商品房买卖合同司法解释第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人签订的按揭贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。依据《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》的规定，商业银行应当准确、完整、及时地向个人信用数据库报送个人信贷交易信息。虽按揭贷款合同本院予以解除，但该按揭贷款合同未解除前的贷款记录确实存在且合法有效，二原告主张将贷款记录予以消除的诉请确有不当，但按揭贷款合同解除后，就该按揭贷款合同项下的权利义务归于终止，故对于该按揭贷款合同项下的贷款记录状态第三人应予更正，为保证二原告的个人信用不受影响，第三人建行滦平支行作为信息提供者，应及时将二原告的贷款记录变更为结清状态。对于第三人请求原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，在按揭贷款合同解除前，原告为还款义务人，理应由原告负责清偿，但基于上述司法解释的规定，按揭贷款合同解除后，被告大地营造公司应将原告已偿还的贷款本息返还原告，同理，原告未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人请求原告苏畅偿还该借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，本院不予支持；对于剩余按揭贷款的清偿问题，本院已经在（2019）冀0824民初2000号案件民事调解书中确认由被告大地营造公司承担保证责任，向中国建设银行股份有限公司滦平支行清偿包括原告苏畅在内的购房者在第三人处的剩余借款本金并支付利息。第三人在本案中请求判令被告大地营造承担连带保证责任，代原告偿还按揭贷款合同项下剩余购房贷款本金及利息的诉讼请求属重复诉讼，其该项诉讼请求本院不予支持。对原告要求被告大地营造公司向第三人建行滦平支行清偿按揭贷款合同项下的剩余贷款本金及利息的诉讼请求本案不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决：一、解除原告苏畅与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年12月21日签订的合同编号为20171221048的《商品房买卖合同（预售）》（包括合同补充协议），并由被告大地营造房地产开发有限公司协助原告苏畅办理撤销网签备案手续；二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏畅支付的购房首付款1568500.00元；三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏畅支付的购房首付款1568500.00元的利息损失（利息损失自2017年5月6日起至2017年6月12日以本金100000.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2017年6月13日起至2017年6月26日以本金300000.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2016年6月27日起至2016年6月28日以本金600000.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2017年6月29日起至2019年8月19日以本金1568500.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止以本金1568500.00元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏畅已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本息56083.75元；五、解除原告苏畅与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2018年6月21日签订的合同编号为130687508-2012-20182782044的《个人住房（商业用房）借款合同》，并由第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于本判决生效之日起十日内为原告苏畅办理贷款记录结清手续；六、驳回原告苏畅的其他诉讼请求；七、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，苏畅的还款义务终止，即苏畅已经不再是还款义务人，上诉人应当按照有关规定将苏畅的贷款记录变更为结清状态。 对于剩余按揭贷款的清偿问题，已经在河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初2000号民事调解书中予以处理，上诉人在本案中再次提出诉请，构成重复诉讼，应予驳回。 综上所述，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19421.00元，由中国建设银行股份有限公司滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋 审 判 员 孙琳丽 审 判 员 祝宝森 二〇二一年六月一日 法官助理 王立娟 书 记 员 赵萌萌