广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初37176号原告：白兰花园小区业主委员会，住所地广州市白云区金钟横路白兰花园228号。负责人：廖顺珍。委托诉讼代理人：潘雅倩，广东弘厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼淑媛，广东弘厚律师事务所律师。被告：广州御欣源物业管理有限公司，住所地广州市天河区科韵路116号301房。法定代表人：张三艳。委托诉讼代理人：刘治忠，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：胡潇鹏，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原告白兰花园小区业主委员会与被告广州御欣源物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白兰花园小区业主委员会的负责人廖顺珍及委托诉讼代理人潘雅倩、冼淑媛，被告广州御欣源物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘治忠、胡潇鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白兰花园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.被告向我会公开自2017年12月20日至实际撤出白兰花园小区之日期间的业主公共收益等财务数据；2.被告向我会支付业主公共收益16万元（自2018年1月1日至2021年4月15日）；3.被告向我会支付入场建设款25万元；4.被告向我会支付业委会和小区业主基金、业委会文秘工资（所欠月份2018年1月，2020年2、3、4、6、7、8、9月的业委会和小区业主基金、办公文秘工资以18000元为基数，实际计算至被告实际撤出白兰花园小区止）；5.被告向我会返还电费36492.75元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：我会与被告于2017年11月17日签订《白兰花园物业管理服务合同》，约定由被告为我会所在小区提供物业管理服务。根据物业合同第二十条“乙方（即被告）每月10号前向甲方上交15000元作为业主委员会和小区业主基金。”、第三十五条“乙方的投标文件和2017年11月7日白兰花园业委会议标记录”作为本合同的附件，与本合同是有同等效力及《2017年11月7日白兰花园业委会议标记录》第二条第四款“第一期（3个月内）无偿投入资金40万元，第一年须再无偿出资25万元，共65万元一进场须打进业委会账号”的约定，被告应我我会支付入场建设款65万元及业委会和小区业主基金、业委会文秘工资。物业服务合同履行过程中，被告持续且存在多种违约行为，不公开业主收益等财务数据、拖欠入场建设费250000元、拖欠我会每月18000元的小区业主基金、私接线路盗用业主57825度电，电费合计高达36492.75元、私自将小区地下停车场的收益占位已有、停车管理混乱、小区安防管理松懈、绿化无作为等，引起小区业主普遍不满。综上，为维护小区业主的合法权益，根据相关法律规定，请求法院判如所请。被告广州御欣源物业管理有限公司辩称，（一）原告主体不适格，请求驳回原告的起诉。根据民法典第278条规定，有关合同共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意。本案中，原告诉至法院要求我司支付公共收益等费用涉及全体业主的利益，属于法律规定的应由业主共同决定的事项，但原告仅向法院提交了广州市金钟横路白云花园业主大会议事规则，该证据不足以证明原告有权提起本案诉讼。原告提起本次诉讼应取得业主户数过半及专有建筑面积过半的业主同意并提交业主的书面授权委托书。（二）原告要求我司返还电费数额不准确。因为历史原因的存在，这些线路一直都是按照我司接管前的供电线路，我司未改动过。我司已经有退还电费的方案，并已有序地安排退费，目前已退还11户住户的多收电费。原告此次起诉根本没有了解已领取退费业主的情况，也不了解哪些业主暂时保留退费的权利，由此表明原告提起本案诉讼有可能损害业主权益。（三）对于原告主张的应付公共收益的请求，经我司梳理核实，目前的公共收益为72321.49元，根据合同约定的被告收取比例，我司同意支付57857.2元。（四）我司为小区建设实际除支付40万元外，还支付了近80万元用于案涉小区的大门建设、绿化维护、围墙维修、岗亭建设、监控安装等大家都能看到的，如果再让我司负担25万元建设款实属不公。（五）对于业主基金文秘工资，我司愿意按照实际发生的支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是广州市白云区“白兰花园”小区的现任业主委员会，被告是该小区原提供物业服务管理的企业。2017年11月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《2017年11月7日白兰花园业委会议标记录》，主要内容包括标书内容补充协议：上缴费用：协商费用上调比例（如果物价大于5%可以不调），乙方经营性创收可收取20%，余80%归业委会等。2017年11月17日，原告（甲方，委托方）与被告（乙方，受托方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将白兰花园委托于乙方实行物业管理；委托管理期限为2年+3年的形式，即自2017年12月20日起至2019年12月19日止为第一段委托服务期，如乙方能达到双方本合同约定的续约条件，双方的服务合约延续多36个月，至2020年12月19日；乙方每月10号前向甲方上缴15000元作为业主委员会和小区业主基金。本费用属小区全体业主所有，由业委会管理。乙方向业主委员会提供和承担一名办公文秘的工资，此工资不包含在每月上缴给甲方的15000元的费用里面；乙方的“投标文件”和“2017年11月7日白兰花园业委会议标记录”作为本合同的附件，与本合同有同等效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同与乙方的“投标文件”和“2017年11月7日白兰花园业委会议标记录”为准等。上述合同签订后，被告对“白兰花园”小区提供物业管理服务。2021年4月15日，因涉案《物业管理服务合同》委托期限届满后，经小区业主大会表决不再续聘被告提供物业管理服务，被告撤出该小区的管理。诉讼中，原告申请撤回第一项要求被告公开自2017年12月20日至实际撤出白兰花园小区之日期间的业主公共收益等财务数据、第三项要求被告支付入场建设款25万元、第五项要求被告返还电费36492.75元的诉讼请求。原告为证明其有权提起本案诉讼，提交《广州市白云区金钟横路白兰花园业主大会议事规则》一份。被告确认每月应向原告支付业委会和小区业主基金、业委会文秘工资18000元月，并认可原告主张的欠付期间。原告为证明被告的公共收益情况，提交《白兰花园2018年其他收入明细》、《白兰花园2019年其他收入明细》予以证明。被告认为上述表格是原告自行制作，对三性不予认可。被告为证明其公共收益的实际情况，提交白兰花园公共收支溢余明细表（以下简称收支明细表）、丰巢智能柜合作协议（两份）、白兰花园小区水机进驻合同、中邮速递易合作协议（两份）、网点信息表、菜鸟驿站自提柜合作协议、燕塘牛奶自动售卖机场地租赁合作合同、场地使用协议书。被告表示上述白兰花园公共收支溢余明细表为后面相应合同金额的汇总。其中收支明细表显示公共收益收入包括：丰巢智能柜合作协议、白兰花园小区进水机进驻合同、中邮速递易合作协议（两项）、菜鸟驿站自提柜合作协议、燕塘牛奶自动售卖机场地租赁合作合同、京东快递柜、场地使用协议书（临时租金），上述各项费2018年收益7250元、2019年收益44000元、2020年收益44000元，相应扣减公共收益支出（电费、缴交税费）2018年1890.38元、2019年9868.57元、2020年11169.57元，得出2018年的溢余为5359.62元、2019年34131.43元、2020年32830.43元，三年溢余收益72321.49元。原告对上述收支明细表不予认可，并表示该表于后面所附合同约定的金额不符，存在明显差距，时间上也仅统计到2020年，实际上应计算至2021年4月15日撤场之日，对于汇总表中的公摊电费，已经分摊到小区公摊电费中，故不应再扣减该部分数额，对于缴交税款，因被告未提交相应缴税凭据，也不应扣减该部分数额。本院认为，因引发双方纠纷的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。本案为物业服务合同纠纷，原告根据与被告签订的物业服务合同纠纷提起本案诉讼，并在诉讼中撤回了部分诉讼请求，就原告坚持的两项诉讼请求，均属于双方签订的物业服务合同中约定的内容，原告作为该物业服务合同的相对方，有权提起本案诉讼。被告抗辩因原告的起诉未得到业主书面授权而无权提起本案诉讼的意见不能成立，本院不予采纳。关于原告要求被告支付2018年1月至2021年4月15日期间的公共收益的问题。根据涉案物业服务合同约定，《2017年11月7日白兰花园业委会议标记录》作为附件与物业服务合同具有同等效力，根据《2017年11月7日白兰花园业委会议标记录》约定，被告的经营性创收可收取20%，余80%归业委会。故现原告要求被告支付2018年1月至2021年4月15日期间的公共收益有据，本院予以支持。关于上述期间的公共收益的数额认定问题。原告提交《白兰花园2018年其他收入明细》、《白兰花园2019年其他收入明细》证明被告的收益情况，但因现有证据无法显示该证据源于被告或经被告确认，原告亦未提交其他证据予以佐证，故本院对原告的上述证据不予采信。本院结合被告提交的各项公共收益项目对应的合同情况及双方的意见，认定上述期间的公共收益收入数额为105000元，被告关于上述公共收益收入应扣减电费和缴交税款的意见，因被告举证期限内未举证上述各项收入实际支出的电费和已实际缴交税款，应承担举证不能的不利后果，本院对此被告的上述意见不予采纳。综上，根据上述《2017年11月7日白兰花园业委会议标记录》约定的支付比例，原告要求被告支付2018年1月至2021年4月15日期间的公共收益款共计84000元有据，本院予以支持。驳回原告主张多出上述数额的诉请。关于原告要求被告支付业委会和小区业主基金、业委会文秘工资的问题。涉案物业服务合同约定，被告应于每月10号前向甲方上缴15000元作为业主委员会和小区业主基金，并提供和承担一名办公文秘的工资，故原告的该项诉请有据。现被告对原告主张的每月费用的数额和期间均无异议，本院结合被告撤离涉案小区的时间，核算被告应向原告支付的上述款项的总额应为261000元。故原告要求被告支付业委会和小区业主基金、业委会文秘工资共计261000元有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告广州御欣源物业管理有限公司向原告白兰花园小区业主委员会支付2018年1月至2021年4月15日期间的公共收益共计84000元；二、本判决生效之日起五日内，被告广州御欣源物业管理有限公司向原告白兰花园小区业主委员会支付业委会和小区业主基金、业委会文秘工资共计261000元；三、驳回原告白兰花园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3808元，由原告白兰花园小区业主委员会负担570元，被告广州御欣源物业管理有限公司负担3238元；保全费2971元，由原告白兰花园小区业主委员会负担445元，被告广州御欣源物业管理有限公司负担2526元。由被告广州御欣源物业管理有限公司负担的受理费和保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年六月二十四日书记员  卢 迪