广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初9071号原告：梁炳德，男，1963年9月20日出生，汉族，住广东省中山市×××××××1×。委托诉讼代理人：梁海欣，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄美玲，广东昌联律师事务所实习律师。被告：黄桂开，男，1982年11月9日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。委托诉讼代理人：刘宏杰，广东维烈律师事务所律师。委托诉讼代理人：温冬妮，广东维烈律师事务所辅助人员。被告：梁杰锋，男，1979年6月21日出生，汉族，住广东省中山市×××××××19×。原告梁炳德与被告黄桂开、梁杰锋申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告梁炳德的委托诉讼代理人梁海欣、黄美玲、被告黄桂开以及其委托诉讼代理人刘宏杰、被告梁杰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、继续查封被告梁杰锋名下位于广东省中山市×××××××××地产〔不动产权证号:国(2011)易0100709号，粤房地权证中府字第021106373号〕；二、由两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告梁杰锋因资金周转困难向原告提出借款，原告于2020年8月10日通过银行转账的方式向被告梁杰锋转账人民币30万元。随后被告梁杰锋偿还原告人民币7万元。为确认剩余借款的事实，被告梁杰锋向原告出具《借条》一份，确认借款金额为人民币23万元，并承诺前述借款于2020年9月30日前归还。2020年11月16日，原告向贵院提起民事诉讼【案号:(2020)粤2072民初15942号，并依法查封了被告梁杰锋名下位于广东省中山市×××××××××地产【不动产权证号:国(2011)易0100709号，粤房地权证中府字第0211063373号。涉案房地产被查封后，被告黄桂开向贵院提出执行异议申请，贵院作出(2020)粤2072执异251号执行裁定书，裁定解除对被告梁杰锋房地产的查封。现原告不服上述裁定，故诉至法院。理由如下：一、被告梁杰锋签约出售涉案房地产前，涉案的借款已存在。原告与被告的借款行为是真实有效的。二、被告梁杰锋与黄桂开只签订了购房协议，并没有办理过户手续。根据《中华人民共和国民法典》第214条的规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因涉案房地产仍登记在被告梁杰锋的名下，故涉案房地产并未发生物权效力，原告的财产保全申请合法有效。三、被告黄桂开在执行异议申请中述说已实际占有涉案房地产，但从其与被告梁杰锋及妻子黄锦萍于2020年11月9日签订的《房屋及土地交接确认书》，以及被告黄桂开缴纳水电费的记录，均无法直接证实涉案房地产已实际交付给被告黄桂开。更何况，即使被告黄桂开需占有使用涉案的房地产，亦应当给付梁杰锋(房屋非毛坯状态)合理的期限进行搬迁，但从签订《房屋买卖合同》到《房屋及土地交接确认书》，相距不到10天的时间，这不符合一般房屋买卖的交易和交付习惯。另外，据原告反映:被告梁杰锋于2020年11月23日多次邀请原告及其的妻子林桂英前往案涉房地产商谈还款一事。由此可见，当时涉案房地产仍并未实际交付至被告黄桂开使用。四、被告黄桂开与梁杰锋之间的房屋买卖合同关系是否为了规避原告的债权或是以物抵债，原告根本无法核实真实情况。被告黄桂开仅在签订合同的两天内，已向被告梁杰锋支付大部分的房款(人民币135万元)，从交易的公平性来看，一般在房地产权属未发生变更之前，买方为维护自身的利益不会将全部房款支付给卖方。但在签订《房屋买卖合同》后不到10天的时间且双方未办理房地产权属变更手续，被告黄桂开已将全部房款交付给被告梁杰锋，这与一般的交易习惯相违背，两被告间交易的真实动机引人质疑。综上所述，为维护原告的正当、合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其它有关法律的规定，原告特请求贵院依法判令两被告如原告之所请。被告黄桂开辩称，一、原告梁炳德要求法院继续查封梁杰锋名下位于中山市×××××××××地产无事实与法律依据。被告黄桂开的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《执行异议和复议规定》”)第二十八条之规定，法院作出的(2020)粤2072执异251号执行裁定属于认定事实清楚，适用法律正确。第一，被告黄桂开(乙方，买方)与梁杰锋(甲方、卖方)、黄锦萍(甲方、卖方)、案外人中山市泰合房地产经纪服务有限公司(居间方)(以下称“泰合公司”)在涉案房屋被法院于2020年11月20日查封之前，即2020年11月2日签订了编号为0000031的《房地产买卖合同》，主要约定:梁杰锋与黄锦萍将中山市×××××××××产转让给异议申请人，转让价为2,380,000元。该合同还约定了其他内容。该合同系双方真实的意思表示，无违反法律强制性规定，属于合法有效的合同。第二，上述合同签订后，黄桂开即依约向梁杰锋支付案涉房产转让价共计人民币2,380,000元。已向梁杰锋支付了涉案房屋全部价款，并经梁杰锋出具收据确认已收讫。第三，2020年11月9，梁杰锋、黄锦萍将案涉房产交付给被告黄桂开并签订《房屋及土地交接确认书》，同时，梁杰锋向黄桂开交付了涉案房屋的房产证、土地使用权证原件以及钥匙。被告黄桂开是案涉房产的实际占有方，截止目前，案涉房产仍由被告黄桂开实际占有并使用。也即在法院于2020年11月20日查封之前，被告黄桂开已合法占有涉案房屋。第四，2020年11月19日，被告黄桂开与梁杰锋前往中山市自然资源局办理案涉房产所有权转移登记，并经中山市自然资源局出具不动产登记受理通知书。被告黄桂全积极履行合同义务、办理过户登记，已尽到了作为一个购房人的谨慎注意义务，最终无法过户的原因是法院依据梁炳德的诉讼保全申请于2020年11月20日，即被告黄桂开向中山市自然资源局递交涉案房屋所有权变更登记的第二天，查封了涉案房屋。因此，未办理涉案房屋过户登记非因被告黄桂开自身原因。综上，被告黄桂开的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，法院作出的(2020)粤2072执异251号执行裁定，裁定解除对涉案房屋的查封措施符合法律规定。相反，梁炳德诉求继续查封涉案房屋无事实与法律依据。二、梁炳德主张要求被告黄桂开支付诉讼费无事实与法律依据。根据法律规定，诉讼费应由败诉方承担。如前述，请求法院继续查封涉案房屋无事实与法律依据，本案产生的诉讼费理应由原告自行承担。综上所述，原告的请求无事实根据和法律依据，请求法院依法予以全部驳回。被告梁杰锋辩称，不同意原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年11月19日，本院在审理梁炳德与梁杰锋、梁振光民间借贷纠纷一案中，经梁炳德申请，依法作出（2020）粤2072民初15942号民事裁定，裁定对被申请人梁杰锋价值230000元的财产采取保全措施。2020年11月20日，本院依据上述民事裁定，依法查封了被申请人梁杰锋名下位于广东省中山市×××××××××地产[不动产权证号：国（2011）易0100709，粤房地权证中府字第0211063373号]。2020年12月2日，案外人黄桂开向本院提起执行异议。2021年2月26日，本院作出（2020）粤2072执异251号执行裁定，裁定解除（2020）粤2072民初15942号民事裁定对梁杰锋名下位于广东省中山市×××××××××地产[不动产权证号：国（2011）易0100709，粤房地权证中府字第0211063373号]的查封。2021年3月24日，申请人梁炳德收到上述执行裁定书，并于2021年4月7日以邮寄方式向本院提起本案诉讼。黄桂开主张其与梁杰锋、黄锦萍、泰合公司于2020年11月2日签订房地产买卖合同，主要约定梁杰锋将上述房地产以2380000元的价格转让给黄桂开，三方就付款方式、税费承担、违约责任等进行明确；其分别于2020年11月2日、3日、9日通过银行转账及现金方式向梁杰锋支付转让全部转让款，并由梁杰锋出具收据确认、泰合公司见证；而且梁杰锋、黄锦萍于2020年11月9日将房地产交付给黄桂开使用，并于2020年11月19日向中山市自然资源局提交资料办理土地使用权及房屋所有权转移登记并受理；同时，黄桂开办理了涉案房屋的水、电用户名的更名，其已系涉案房屋的实际使用人并负责缴纳水电费，亦已经缴纳涉案房屋的契税等各项税费，由税务部门出具了房屋税收完税证明。黄桂开提交房地产买卖合同、汇款单、收款收据、房屋及土地交接确认书、房产证及国有土地使用权证、不动产登记受理通知书、南方电网用电户名更改截图、黄圃供水微信客服截图、电费缴费发票、水电费缴费截图、房屋过户契税发票、完税证明予以证实其上述主张。梁炳德确认房地产买卖合同的真实性、关联性、合法性，但对证明内容不认可，认为两被告存在恶意交易，合同第8条特别约定明确记载房屋的交楼时间为2021年3月20日前及“为保障双方权益，甲乙双方不能随意宣传该交易”由此可见黄桂开清楚知悉梁杰锋的债务问题，且该条也明确记载涉案房屋存在二押情况，为何不能告知第三方，为何涉案房产约定在2021年3月20日前交楼而黄桂开却在短短8天内2020年11月9日前付清全部款项，也办理交房手续，这明显违反了交易习惯，从中可以看出黄桂开是清楚知悉梁杰锋为了偿还债权才进行的房屋交易。确认汇款单、收款收据的真实性、关联性、合法性，但对证明内容不清楚，其方只确认黄桂开确实向梁杰锋转出涉案款项，但不确认双方的房屋交易。不确认房屋及土地交接确认书的真实性、合法性、关联性，认为两被告存在恶意交易未实际完成房屋的交付，黄桂开至今未实际占用涉案房产。确认房产证及国有土地使用权证的真实性、合法性、关联性，但对证明内容不确认，认为涉案房产登记在梁杰锋名下，但不确认原件是否交给黄桂开。确认不动产登记受理通知书、南方电网用电户名更改截图、黄圃供水微信客服截图、电费缴费发票、水电费缴费截图的真实性，但对证据内容不认可，认为两被告存在恶意进行房屋不动产登记，从时间节点可以看出黄桂开十分仓促完成房屋买卖的后续手续，也与其方向法院申请查封涉案房屋的时间相一致，由此可见黄桂开清楚知悉涉案房产交易中存在债权问题。经查，房地产买卖合同由梁杰锋、黄锦萍作为甲方、黄桂开作为乙方，泰合公司作为居间方签订，合同约定甲方将涉案房地产转让给乙方，转让价格为2,380,000元，居间报酬68,000元，其中第八条特别约定手写载明：“经双方友好协商，成交总价为2,380,000元整，其中定金300,000元整，200,000元整为部分购房款，于签合同当天支付，并于2020年11月3日，乙方支付甲方500,000元整为部分购房款，外加350,000元整为乙方支付甲方作为解押该物业的二押欠款，甲方于完成二押当天履行承诺到农商银行申请解一押的欠款，扣款当天乙方付部分购房款1,000,000元整给甲方处理一押欠款，该物业购房尾款30,000元整于过户当天会给甲方。①甲方合法配偶黄锦萍已知情该物业同意出售，②为保障双方权益，甲、乙双方不能随意宣传该交易，甲方也承诺把该物业房产证、身份证、还款银行卡、U盾交给居间方保管。③交校时间为2021年3月20日前，④税费预计120,000元整，若超出10%，双方另行协商处理”最后有梁杰锋、黄锦萍、黄桂开的签名及指模捺印、加盖泰合公司的印章，落款日期为2020年11月2日，合同之后还附有梁杰锋出具的500000元定金的收据。汇款单反映黄桂开通过其名下银行账户向梁杰锋名下账户汇款，于2020年11月2日分别汇款300,000元、200,000元，于2020年11月3日分别汇款500,000元、350,000元，于2020年11月9日汇款1,000,000元。收款收据反映梁杰锋向黄桂开出具收到上述2020年11月3日、9日三笔汇款及30000元现金的收据，有双方的签名及指模捺印，并加盖了见证方泰合公司的印章。房屋及土地交接确认书反映梁杰锋、黄锦萍于2020年11月9日确认交付涉案房屋及土地给黄桂开使用，自此黄桂开拥有涉案房屋的所有权（包括使用权），梁杰锋、黄锦萍承认黄桂开是该房屋的实际占有方，最后有梁杰锋、黄锦萍、黄桂开的签名及指模捺印，并加盖了见证方泰合公司的印章。房产证及国有土地使用权证反映系涉案房地产的产权证书。不动产登记受理通知书反映2020年11月19日中山市自然资源局受理黄桂开、梁杰锋作为申请人的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。南方电网用电户名更改截图、黄圃供水微信客服截图、电费缴费发票、水电费缴费截图反映涉案房地产的水电费户名已变更为黄桂开，黄桂开缴纳自2021年1月1日开始的电费，自2020年12月27日开始的水费。房屋过户契税发票、完税证明反映2020年11月19日黄桂开缴纳了涉案房地产的增值税、房屋买卖契税，梁杰锋缴纳了涉案房地产的地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税、增值税。本院认为，根据上述查明事实，本案的主要争议系黄桂开享有的民事权益是否能排除强制执行。虽然原告梁炳德主张两被告交易时间短不符合交易习惯系为了规避原告的债权，但没有证据予以证明，且交易时间短不符合一般房屋买卖的交易和交付习惯的主张也不符合逻辑推理，故本院对其主张不予采信。本案中，首先，从被告黄桂开提交的证据足以证明其在本院查封之前已与被告梁杰锋以及案外人黄锦萍签订了合法有效的书面买卖合同并按合同支付了全部价款，而且双方的交付手续符合法律规定，应视为被告黄桂开已合法占有该房地产。其次，被告黄桂开也及时向相关部门提交了过户的申请，未完成房地产过户登记手续并非因其自身原因导致，故被告黄桂开不存在过错。最后，被告黄桂开已支付对价并且占有房地产，虽然房地产未完成过户手续不享有物权，但其享有的系物权期待权，其权利优先于一般的债权，故该民事权益可以排除因原告的一般债权而采取的强制执行措施。综上，原告的诉求理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告梁炳德的全部诉讼请求。案件受理费4750元，由原告梁炳德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  肖亚军人民陪审员  陈培添人民陪审员  冯广辉二〇二一年六月十六日书 记 员  叶 婷