贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0327民初1124号原告：严易祥，男，1971年7月4日出生，土家族，贵州省凤冈县人，户籍地凤冈县，现住凤冈县。原告：邱佑平，女，1974年8月1日出生，汉族，贵州省凤冈县人，户籍地凤冈县，现住凤冈县。二原告委托诉讼代理人：陈振铎，贵州顺世律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：陈杨立。被告：凤冈县绿城房地产开发有限公司，住所：贵州省遵义市凤冈县龙泉镇迎新大道，统一社会信用代码。法定代表人：施克健，系公司执行董事。委托诉讼代理人：欧浩，男，1991年4月13日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县，系公司员工。原告严易祥、邱佑平与被告凤冈县绿城房地产开发有限公司（下称“凤冈绿城房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严易祥及二原告委托诉讼代理人陈振铎、陈杨立，被告凤冈绿城房开公司委托诉讼代理人欧浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。严易祥、邱佑平向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告因房屋土地使用权年限缩水20年而减少的价款147909元，并支付商品房欺诈惩罚性赔偿金100000元；2.判令被告向原告支付逾期交付房屋产权证书的违约金22364元，并责令被告向原告交付商品房转移登记有关文书；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月22日，原告与被告就龙泉镇东环路绿城花园3号楼1-25-3号、4号楼2-1-3号等2套房签订了商品房买卖合同，总计房款517690元，合同签订后，原告向被告支付了房款517690元。2020年8月，原告发现不动产权证书上记载的房屋使用权年限为50年，与合同约定不符。后经查，该地块为商住用地（综合用地），使用权年限为50年。原告认为，被告隐瞒案涉房屋实际只有50年使用权的真实情况，故意告知使用权年限为70年虚假事实的行为违反了合同约定，构成欺诈，损害了原告的合法权益。据此，被告应当返还原告相应减少的价款147909元及欺诈惩罚性赔偿金10万元。另，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。根据合同约定，自2019年12月30日起至2021年1月31日止，3号楼1-25-3号楼违约760日，违约金为32988.5元；4号楼2-1-3号楼违约395日，违约金10100元，据此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金43088.5元。原告认为，双方签订的合同合法有效，且原告已履行了支付购房款义务，但被告的上述行为严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，应承担相应的法律责任。据此特提起诉讼，恳请法院支持其诉请。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告将商品房转移登记的有关文书的使用权年限由50年变更为70年；2.判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金43088.5元（以已付购房款为基数，自2019年12月30日起按日万分之二计算至2021年1月31日止）。凤冈绿城房开公司辩称，同意协助原告将房屋产权证上的使用权年限更正为70年，也同意向原告支付逾期办证违约金，但原告主张的违约金过高，请求予以调减；另外，我公司已为原告办理了房屋产权证，并于2020年8月31日以短信方式通知原告领取，是原告自己不愿领取。因此，违约金只同意计算至2020年8月31日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审举证、质证，原告提供原被告的身份信息、不动产权证、土地证及批复、商品房买卖合同及收款收据，被告不持异议，本院予以确认；被告提供的短信截屏，原告对真实性不持异议，本院予以确认。本案经审理认定事实如下：严易祥与邱佑平系夫妻关系。2017年7月13日和2018年1月22日，凤冈绿城房开公司作为出卖人与买受人严易祥、邱佑平分别签订合同编号为2017003156号和2018000323号的《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于凤冈县原告，其中1-25-3号商品房总价款为283890元，2-1-3号商品房总价款为243800元。合同约定案涉商品房土地使用权年限自2013年12月2日起至2083年12月1日止。双方还在合同中约定，出卖人承诺案涉1-25-3号和2-1-3号商品房分别于2018年12月30日前和2019年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了案涉房屋购房款，被告按约向原告交付了上述房屋。但未按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告据此诉来本院，提出如前所诉。另查明，2020年7月7日和8月3日，凤冈绿城房开公司为二原告分别办理了案涉1-25-3号和2-1-3号商品房转移登记的有关文书，并于同年8月31日通过手机短信通知原告领取，但原告未领取。再查明，案涉商品房转移登记的有关文书中“使用期限”栏载明使用期限为“2013年12月2日起至2063年12月1日止”。本院认为，严易祥、邱佑平与凤冈县绿城房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照该《商品房买卖合同》履行各自的义务，享有各自的权利。本案在诉讼前,被告已于2020年7月7日和8月月3日向原告实际办理了案涉房屋转移登记的有关文书并以短信方式通知原告进行领取，但原告在2020年8月31日收到被告通知后未予领取，故原告收到通知之日即2020年8月31日可以认定系被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日。因此，原告要求被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的诉讼主张，本院不予支持。原告要求被告协助将办理商品房转移登记的有关文书的使用年限由50年变更为70年即将使用期限栏中“2063年12月1日”变更为“2083年12月1日”的主张，被告不持异议，本院予以确认。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约向被告履行了支付全部房价款的义务，被告未按约定期限办理涉案房屋所有权初始登记，并将该房屋转移登记的有关文书交付给原告已构成违约，应当承担相应的违约责任。故原告要求被告支付违约金的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”之规定，本案中，原告未提供证据对被告逾期办理房屋所有权转移登记的行为给其造成的损失情况加以证明，对原告提出按已付房款每日万分之二的标准支付违约金，本院综合原告因被告的违约行为可能造成的损失、被告的过错程度、实际违约情况、同城区同类案件的处理情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金按日万分之0.2标准进行计算，由于被告已于2020年7月7日和8月3日实际向原告办理了商品房转移登记的有关文书，并于同年8月31日通知原告进行领取，故本院对原告主张的违约金计算至2020年8月31日的请求予以支持。被告应支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金为4647.52元，其中案涉1-25-3号房的违约金为3457.78元[283890元×0.02‰/日×609日（2018年12月31日至2020年8月31日）]，案涉2-1-3号房的违约金为1189.74元[243800元×0.02‰/日×244日（2019年12月31日至2020年8月31日）]。对原告主张超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、凤冈县绿城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助严易祥、邱佑平将案涉1-25-3号和2-1-3号房屋办理商品房转移登记的有关文书中的使用期限“2063年12月1日”变更为“2083年12月1日”。二、凤冈县绿城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向严易祥、邱佑平支付逾期办理案涉商品房转移登记的有关文书违约金4647.52元。三、驳回严易祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5354元，减半收取2677元，由凤冈县绿城房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在兑现本案款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。审判员  李艳二〇二一年六月十八日法官助理宋兵书记员杨雯