北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终6328号上诉人(原审原告)：北京沛恒安欣企业管理有限公司（曾用名：北京达坤房地产开发有限责任公司），住所地北京市朝阳区百子湾路38号附属房。法定代表人：万文国，执行董事。委托诉讼代理人：王丽娜，女，北京沛恒安欣企业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：尹小亭，北京雷宇律师事务所律师。上诉人(原审被告)：北京美豪富邦国际酒店有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾路38号。法定代表人：陈永前。委托诉讼代理人：李慎波，北京大成律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：北京盛世雅华酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区北洼路32号2层尚悠闲酒店201。法定代表人：陈金芳。上诉人北京沛恒安欣企业管理有限公司（以下简称沛恒安欣公司）、北京美豪富邦国际酒店有限公司（以下简称美豪公司）因与被上诉人北京盛世雅华酒店管理有限公司（以下简称雅华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初6914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沛恒安欣公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判美豪公司腾退位于北京市朝阳区百子湾路38号楼宇地下一、二层，地上一、二、五层至二十层及院落并返还给沛恒安欣公司，雅华公司配合返还上述房屋及院落。2.本案诉讼费由美豪公司、雅华公司承担。理由为：沛恒安欣公司有权在双方合同解除后，要求美豪公司从涉案房屋场地中腾退并返还。因此，一审法院应判决美豪公司向沛恒安欣公司返还涉案楼宇，而一审法院第二项仅判决腾退并返还地上二层、地上二十层及院落。综上，一审法院判决有明显错误，请求二审法院依法改判。美豪公司辩称：不同意沛恒安欣公司的上诉请求。事实和理由：合同没有解除，不存在腾退和返还问题，沛恒安欣公司主张的地下一、二层、地上一、二层及五层至二十层是由雅华公司占用，所以在先诉讼中法院没有判决美豪公司腾退。雅华公司未到庭发表答辩意见。美豪公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回沛恒安欣公司的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由沛恒安欣公司承担。主要事实及理由：一审判决认定基本事实不清。首先，协助装修是沛恒安欣公司的合同义务，沛恒安欣公司未予答复美豪公司装修申请是造成美豪公司重大损失的直接原因。根据合同约定，美豪公司要首先取得沛恒安欣公司对装修申请的答复确认，才能由沛恒安欣公司配合联系原设计单位，原设计单位也只有在沛恒安欣公司同意装修并出具相关证明手续的情况下，才有可能书面同意美豪公司的装修方案或提出修改意见。因此，沛恒安欣公司在美豪公司两次以上公证送达装修方案后均未予答复，已表明其阻止美豪公司进行正常装修的主观恶意。因此，一审法院认为美豪公司的装修方案未取得涉案房屋原设计单位的书面同意，尚未达到合同约定的装修条件，沛恒安欣公司未予答复并非美豪公司存在损失的唯一原因，属基本事实认定错误。其次，沛恒安欣公司恶意不予答复美豪公司装修申请的违约行为已造成美豪公司与沛恒安欣公司签订《租赁合同》的合同目的不能实现。美豪公司承租达坤大厦签订《租赁合同》的目的是为了从事酒店经营获取委托经营管理收益及相关的租金收益。因此，不能以沛恒安欣公司简单的移交达坤大厦即认定美豪公司已实现了《租赁合同》的合同目的。一审法院以美豪公司支付下一期租金前，即美豪公司主张其行使先履行抗辩权的时间节点之前，涉案房屋已具备使用条件并交付美豪公司认定美豪公司已实现了合同目的属基本事实认定不清。最后，美豪公司从未恶意向沛恒安欣公司拒付租金，美豪公司无力支付租金是由于沛恒安欣公司在先的恶意不予答复装修申请致使无法装修的恶意违约行为所致。一审法院认为美豪公司拒付租金属基本事实认定不清。沛恒安欣公司辩称：不同意美豪公司的上诉请求和理由。事实和理由：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回美豪公司的上诉请求。雅华公司未到庭发表答辩意见。沛恒安欣公司向一审法院起诉请求：1．判令美豪公司及雅华公司腾退位于北京市朝阳区百子湾路38号楼宇（第三层除外）及院落并将其返还我方；2．判令美豪公司支付我方2017年12月1日至2018年2月26日期间拖欠的租金160.71万元；3．判令美豪公司支付我方拖欠的房屋占用费（按照18263元／日的标准，自2018年2月27日计算至实际腾退之日止）；4．判令美豪公司支付我方滞纳金，包括拖欠租金的滞纳金（以160.71万元为基数，按照日千分之二的标准，自2017年11月15日起计算至实际支付之日止），及房屋占用费的滞纳金（以505.89万元为基数，按照日千分之二的标准，自2018年2月27日计算至实际腾退之日止）；5．判令雅华公司对第三项诉讼请求94.7％的数额与美豪公司共同向我方承担连带责任；6．判令雅华公司对第四项诉讼请求94.7％的数额与美豪公司共同向我方承担连带责任；7．判令我方与美豪公司于2005年6月28日签订的《租赁合同》及《租赁合同附件》、2005年8月23日签订的《房屋租赁合同（补充一）》、2005年9月6日签订的《房屋租赁合同（补充二）》、2006年12月30日签订的《房屋租赁合同（补充三）》、2007年3月28日签订的《房屋租赁合同（补充四）》、2010年3月24日签订的《房屋租赁合同（补充五）》《房屋租赁合同（补充六）》、2010年8月26日签订的《房屋租赁合同（补充七）》、2010年10月27日签订的《房屋租赁合同（补充八）》、2011年9月15日签订的《房屋租赁合同（补充九）》均于2018年2月26日解除。一审法院认定事实：沛恒安欣公司系位于北京市朝阳区百子湾路38号1号楼（以下简称涉案房屋）的房屋所有权人。美豪公司原名北京富邦国际酒店有限责任公司，于2010年10月13日变更为现名称。2005年6月28日，沛恒安欣公司（甲方）与案外人北京五千年酒店管理有限责任公司（乙方，以下简称五千年公司）签订《租赁合同》，约定：第一条租赁楼宇及院落的基本情况：乙方承租涉案房屋的楼宇及院落，院落占地面积3115平方米，租赁范围为地下2层、地上1-16层、17层北侧上人屋面和弧形梁下部分及18层，其中第17层（含本层西南侧两块上人屋面）为甲方自用办公用房，不属租赁范围。第二条租赁期限和装修期：租赁期限20年，自2005年12月1日至2025年11月30日止。第三条租金、押金及其他费用：租金为610万元/年，自第六年起每三年递增3%。第四条支付时间和支付方法：租金为先付后用……自第六年起按年支付，每年提前十五天支付（2010年11月15日前交纳2010年-2011年租金，合同期内依次类推）……2016年12月1日至2019年11月30日，年租金为666.6万元。第六条楼宇及院落交付及装修约定：乙方若进行装修，不允许破坏租赁房屋主体和承重结构。乙方的装修方案应事先征得甲方和原设计部门书面同意，否则须立即停止施工和承担甲方经济损失。甲方在收到乙方装修方案后应在一周内予以答复。第十条违约责任：甲乙双方应遵守本合同的各项条款，如任何一方违反本合同条款应承担违约责任，按违约行为给对方造成的实际损失进行赔偿。如乙方拖欠租金，按拖欠租金每日0.5%向甲方支付滞纳金。合同期内乙方若拖欠租金累计三个月或提前解除合同时，甲方可终止合同，收回楼宇及院落（含空调、水、电、热力等所有设备）。押金归甲方所有。乙方并在10天内腾空楼宇及院落，否则楼宇内的所有物品由甲方自行处理。乙方投资的院落内工程和房屋装修及设备等，应无条件、无偿交给甲方，不得抵扣乙方应承担的押金、滞纳金和拖欠的租金。第十二条终止合同：有下列任何情形之一的，甲方有权终止本合同，乙方并赔偿因此给甲方造成的损失：……乙方拖欠租金累计三个月时。2005年8月23日，沛恒安欣公司与五千年公司签订《租赁合同（补充一）》约定将沛恒安欣公司自用办公用房从17层调整至3层A和B两套房屋。2005年9月6日、2006年12月30日、2007年3月28日，沛恒安欣公司与五千年公司分别就涉案房屋租赁事宜签订《租赁合同（补充二）》《租赁合同（补充三）》《租赁合同（补充四）》。2010年3月24日，沛恒安欣公司与五千年公司签订租赁合同（补充五）》《租赁合同（补充六）》，约定五千年公司将涉案房屋第3层部分房间及相应通道还给沛恒安欣公司使用，以冲抵合同履行期间涉案房屋房产证面积以外的面积而应付给沛恒安欣公司的使用费，至此涉案房屋第3层整体建筑面积（578.37平方米）均由沛恒安欣公司使用。2010年8月26日，沛恒安欣公司、五千年公司及美豪公司签订《租赁合同（补充七）》，约定沛恒安欣公司与五千年公司同意五千年公司退出双方于2005年6月28日签署的涉案房屋的《租赁合同》，沛恒安欣公司、五千年公司与美豪公司一致同意，自本合同生效之日起，五千年公司在上述《租赁合同》及附属补充协议、文件中承租方的全部权利、义务一并转让由美豪公司承继，美豪公司成为《租赁合同》及附属补充协议、文件中的承租方。2010年10月27日、2011年9月15日，沛恒安欣公司与美豪公司分别就涉案房屋租赁事宜签订《租赁合同（补充八）》《租赁合同（补充九）》。《租赁合同（补充九）》约定，美豪公司将顶层（21层）楼梯以南的房屋及露台（见附图）无偿提供给沛恒安欣公司作为办公场地及员工宿舍使用。2013年，美豪公司与雅华公司签订《委托经营管理协议》。2014年，沛恒安欣公司将美豪公司、北京水悦晶华健身俱乐部有限公司（以下简称水悦晶华公司）、朱正林以房屋租赁合同纠纷为由诉至一审法院，一审法院作出（2014）朝民初字第13587号民事判决书，美豪公司、水悦晶华公司不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第11671号民事裁定书，撤销一审判决，发回重审。一审法院另行组成合议庭进行审理，追加雅华公司为第三人，作出（2014）朝民初字第44996号民事判决书，美豪公司不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理认为，美豪公司与雅华公司为租赁管理关系，不构成租赁合同中的转租，沛恒安欣公司以此为由要求解除租赁合同，缺乏相应的事实与法律依据，于2016年9月30日作出（2016）京03民终6066号民事判决书，判决撤销（2014）朝民初字第44996号民事判决书，驳回沛恒安欣公司的全部诉讼请求。该判决书载明美豪公司称其将涉案房屋二层转租给了水悦晶华公司，双方均认可于2004年10月25日签订租赁合同，租期为2005年10月25日至2015年10月25日。沛恒安欣公司向北京市高级人民法院申请再审。2017年12月20日，北京市高级人民法院作出（2017）京民申1557号民事裁定书，驳回沛恒安欣公司的再审申请。2017年，美豪公司与雅华公司产生纠纷，美豪公司将雅华公司诉至一审法院，一审法院经审理后于2018年12月28日作出（2017）京0105民初第9722号民事判决书，判决雅华公司于判决生效之日起十日内返还美豪公司北京市朝阳区百子湾路38号酒店（包括地下一层、地下二层、地上一层、地上五层至十九层）。雅华公司不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）京03民终4614号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年，美豪公司向一审法院提起与沛恒安欣公司（2018）京0105民初2630号房屋租赁合同纠纷一案，请求沛恒安欣公司赔偿因其恶意阻止美豪公司及雅华公司装修给美豪公司造成的经营收益损失1000万元。庭审中，美豪公司举出《通知》以证明雅华公司于2014年4月向美豪公司提出装修申请及方案且在雅华公司准备简单装修时受到沛恒安欣公司阻止。沛恒安欣公司对《通知》真实性不认可，认为美豪公司并未告知其该《通知》，且《通知》没有雅华公司提交的装修申请及方案，沛恒安欣公司与雅华公司之间的合同也没有约定第三方进行装修的情况。美豪公司还举出公证书4份，以证明其分别于2014年5月18日、2017年7月28日、2017年7月31日向沛恒安欣公司公证送达了装修申请、说明及装修图纸，但沛恒安欣公司在一周内均未答复。沛恒安欣公司对4份公证书真实性均认可，称其并未收到上述材料，美豪公司送达人员也不是指定的联络人，且公证材料中只有装修效果图，无法判断装修行为是否涉及主体结构和安全。2019年10月28日，北京市朝阳区人民法院作出（2018）京0105民初2630号民事判决书，判决驳回美豪公司全部诉讼请求。美豪公司不服提起上诉，2020年4月10日，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终1436号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，并认定合同履行过程中，美豪公司数次向沛恒安欣公司通过公证送达等方式递交装修申请及有关材料，沛恒安欣公司未依照合同约定答复美豪公司，属于违约行为。但美豪公司的装修方案未取得涉案房屋原设计单位的书面同意，尚未达到合同约定的装修的条件，故沛恒安欣公司未予答复并非美豪公司存在损失的唯一原因。诉讼中，沛恒安欣公司与美豪公司均认可涉案房屋的租金自2017年12月1日起未支付，此前租金均已付清。各方均认可雅华公司直至本案法庭辩论终结之日仍未腾退涉案房屋的地下一层、地下二层、地上一层、地上五层至十九层。沛恒安欣公司认可地上三层、地上二十一层现由其控制，并称不存在地上四层（合同按照电梯标示约定租赁层，电梯标示没有四层）。（2016）京03民终6066号民事判决书载明美豪公司认可地上二层系由其交给案外人水悦晶华公司（沛恒安欣公司、美豪公司均认可水悦晶华公司后更名为北京闲云健身有限公司）使用，美豪公司称后该公司搬走；美豪公司认可地上二十层由其控制，现为空置状态。美豪公司认可沛恒安欣公司交付了院落，称现由雅华公司控制，雅华公司认可其在使用楼宇同时也使用院落。关于院落四至，各方均认可同涉案房屋房权证房地平面图一致。2018年3月2日，北京市精诚公证处作出（2018）京精诚内经证字第01095号公证书，载明“二〇一八年二月二十八日十四时二十六分，在本公证员和公证工作人员周露阳的监督下，周思来到北京市西城区永安路173号永安路邮政支局，由周思向北京美豪富邦国际酒店有限公司邮寄送达《解除合同通知》一份，寄发后，取得国内标准快递详情单一张（编号：1063789312127），取得北京增值税普通发票（编号：39004102），至十四时四十三分邮寄送达行为结束。兹证明，周思的上述邮寄送达过程由本公证员和公证工作人员周露阳现场监督，与本公证书相粘连的《解除合同通知》的复印件与周思所发函件原件相符，与本公证书相粘连的《国内标准快递单》的复印件及《北京增值税普通发票》的复印件均为现场取得原件后复印所得，与原件相符。”周思系沛恒安欣公司的委托代理人。寄送地址为北京市朝阳区百子湾路38号，收件人为陈永前，电话139XXXXXXXX。与该公证书相粘连的《解除合同通知》于2018年2月26日作出，内容为：鉴于美豪公司违反《租赁合同》第四条约定，超过三个月未支付2017年12月1日至2018年11月30日的租金，沛恒安欣公司根据《租赁合同》第十条10-4约定，自即日起解除《租赁合同》《租赁合同附件》及其他九个附件；美豪公司应在10天内交还楼宇及院落。美豪公司与雅华公司认可公证书的真实性，但美豪公司称未收到《解除合同通知》，公证书只能证明沛恒安欣公司作出了邮寄行为，不能证明沛恒安欣公司向其送达，因此不认可合同已经解除。沛恒安欣公司称妥投单已无法找到，此前一直通过上述电话联系陈永前。美豪公司称其了解的陈永前电话并非该号码。沛恒安欣公司称2018年2月26日通过现场张贴方式向美豪公司送达了《解除合同通知》，并提交照片3张，显示现场为1905室，玻璃门上印有“北京富邦国际酒店”，手机显示拍摄时间为2018年2月26日。2018年3月12日，沛恒安欣公司向美豪公司出具《告知函》，称10日已过美豪公司仍未交还楼宇，故再次致函。沛恒安欣公司称2018年3月13日现场张贴《告知函》并提交相应照片1张。美豪公司与雅华公司当庭核对4张照片原始载体后认可4张照片的真实性，但不认可照片拍摄时间的真实性，称不清楚是不是通过微信下载照片也能显示照片拍摄时间，但不申请对时间的真实性进行鉴定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，沛恒安欣公司与五千年公司签订的《租赁合同》及附属补充协议，沛恒安欣公司与美豪公司签订的《租赁合同（补充八）》《租赁合同（补充九）》系双方真实意思表示，且不具有法定的无效事由，应认定为合法、有效。对于生效的合同，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，五千年公司将其在《租赁合同》及附属补充协议中的相关权利义务一并转让给了美豪公司，沛恒安欣公司、美豪公司对此均予以认可，故五千年公司在涉案租赁合同中的权利、义务由美豪公司承担，沛恒安欣公司、美豪公司均应按合同约定行使权利、履行义务。根据本案查明的情况，各方当事人争议的主要焦点问题是：一、美豪公司所主张的行使先履行抗辩权的行为是否正当。根据本案查明的情况，双方在合同中约定，美豪公司应在2017年11月15日之前向沛恒安欣公司支付2017年12月1日至2018年11月30日的租金，而美豪公司截至法庭辩论终结之日未向沛恒安欣公司支付上述租金及其后的租金。美豪公司主张其不付租金的行为是针对沛恒安欣公司未按合同约定答复其装修申请的在先违约行为而行使先履行抗辩权，沛恒安欣公司对此不予认可。对此，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，一审法院认为，先履行抗辩权（亦称后履行抗辩权）是指在双务合同中应当先履行的一方当事人未履行或者不适当履行，到履行期限的对方当事人享有不履行、部分履行的权利。行使先履行抗辩权应同时具备以下条件：一是合同双方因同一合同互负债务，在履行上存在关联性，形成对价关系。合同附随义务对于主给付义务一般不构成行使先履行抗辩权的先决条件，除非该附随义务影响合同目的的实现；二是债务具有先后履行顺序；三是应当先履行一方不履行或不完全履行合同。不完全履行只是少量不足，不影响合同目的实现的，对方当事人不得行使先履行抗辩权。上述条件的认定，应根据当事人主张其行使先履行抗辩权时的双方合同履行的具体情况判断。首先，本案双方当事人之间具有租赁合同关系，存在形成对价关系的合同义务。沛恒安欣公司作为出租方，其所承担的交付租赁物、协助装修等义务，与美豪公司作为承租人所承担的支付租金的义务之间能够产生履行抗辩权。其次，本案中，双方债务存在先后履行顺序。美豪公司于2017年7月28日、2017年7月31日向沛恒安欣公司提出装修申请后，沛恒安欣公司作为出租人在一周内应先行承担答复装修申请等义务，即在美豪公司于2017年11月15日履行第二年度2017年12月1日至2018年11月30日的租金支付义务之前，沛恒安欣公司应予答复。再次，沛恒安欣公司存在不完全履行其合同义务的情况。沛恒安欣公司未依照合同约定答复美豪公司装修申请的行为，已被（2020）京03民终1436号民事判决书认定属于违约行为，但该民事判决书同时指出，美豪公司的装修方案未取得涉案房屋原设计单位的书面同意，尚未达到合同约定的装修的条件，沛恒安欣公司未予答复并非美豪公司存在损失的唯一原因。可见，沛恒安欣公司该义务的履行不足，虽对美豪公司使用涉案房屋会产生一定影响，但从合同约定的装修条件、美豪公司与雅华公司就涉案房屋的租赁管理关系并实际使用涉案房屋等情况来看，沛恒安欣公司未履行该项义务的后果并未严重到影响美豪公司合同目的实现的程度，并非美豪公司存在损失的唯一原因，而在美豪公司支付下一期租金前，即美豪公司主张其行使先履行抗辩权的时间节点之前，涉案房屋已具备使用条件并交付美豪公司。因此，美豪公司以之主张先履行抗辩权并拒付下一期租金，明显超出了沛恒安欣公司不履行该项义务的严重程度范围，与诚实信用原则不符。因此，对于美豪公司上述主张，一审法院不予认可。综上，一审法院认为，虽然美豪公司支付下一期租金的义务后于沛恒安欣公司履行对涉案房屋的协助装修义务，两种合同义务之间形成对价关系，且沛恒安欣公司在协助装修义务方面存在未依照合同约定答复美豪公司装修申请方面的不足，但由于该项义务履行不足并未严重到影响美豪公司合同目的实现的程度，且美豪公司拒付租金明显超出了沛恒安欣公司不履行这一义务的严重程度范围，因此，美豪公司主张其基于先履行抗辩权有权拒付租金，一审法院不予支持。二、双方的租赁合同是否应当解除。基于以上分析，由于美豪公司在支付下一期租金时无权基于先履行抗辩权拒付租金，故美豪公司该行为及其后不支付租金的行为均属于违约行为，且该违约行为导致沛恒安欣公司收取租金这一主要合同目的不能实现，因此，沛恒安欣公司依法享有对双方租赁合同的解除权。故对于沛恒安欣公司请求解除双方之间的租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于解除时间，沛恒安欣公司主张其于2018年2月26日向美豪公司发送过《解除合同通知》，虽然其提供的公证书并不足以证明该通知已实际送达到美豪公司，但其提交的张贴通知照片显示拍摄日期为2018年2月26日，照片中亦显示张贴地点贴有“北京富邦国际酒店”标识，故对沛恒安欣公司关于合同解除时间为2018年2月26日的主张，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，沛恒安欣公司在双方合同解除后，有权要求美豪公司从涉案房屋场地中腾退并返还。由于涉案房屋地下一层、地下二层、地上一层、地上五层至十九层已经另案生效裁判文书判决由雅华公司返还美豪公司，故在本案中一审院不宜再行处理；美豪公司应当将涉案房屋地上二层、地上二十层及院落腾退并返还沛恒安欣公司，雅华公司应当协助配合美豪公司履行向沛恒安欣公司返还院落的义务。对于沛恒安欣公司主张美豪公司支付拖欠的租金和房屋使用费的诉讼请求，其计算标准不违反双方合同的约定，一审法院予以支持。三、美豪公司、雅华公司是否应承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据本案查明的情况，双方当事人在本案中均存在违约行为，其中，沛恒安欣公司的违约行为是未回复美豪公司装修申请，美豪公司的违约行为是未按约定支付租金。需要指出的是，沛恒安欣公司违约行为发生在先，而美豪公司的违约行为很大程度上是因为对沛恒安欣公司的违约行为行使抗辩权不当导致；美豪公司在合同履行过程中，在对方当事人出现违约行为时，有欠冷静，未能依法处理双方之间的争议，而是以不按约交纳租金等不符合合同约定的行为方式进行对抗，导致双方合同目的的实现均受到影响。基于以上情况，关于沛恒安欣公司要求美豪公司支付拖欠租金的滞纳金一节，现沛恒安欣公司主张按照日千分之二的标准计算滞纳金，而美豪公司主张滞纳金请求数额过高，远高于其实际损失，请求法院酌减。对此，一审法院综合考虑双方违约情况、违约原因、涉案房屋和场地的实际使用和经营情况、双方的过错程度等因素，对沛恒安欣公司关于逾期支付租金滞纳金的诉讼请求酌定支持。关于沛恒安欣公司要求美豪公司支付房屋占用费的滞纳金的诉讼请求，无法律依据和合同依据，一审法院不予支持。关于沛恒安欣公司主张雅华公司基于其与美豪公司的委托经营关系应按照实际使用的面积比例连带承担房屋占用费及滞纳金，雅华公司并非沛恒安欣公司与美豪公司租赁合同的相对方，沛恒安欣公司上述主张无法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月23日判决：一、判令北京沛恒安欣企业管理有限公司与北京美豪富邦国际酒店有限公司之间于二〇〇五年六月二十八日签订的《租赁合同》及《租赁合同附件》、二〇〇五年八月二十三日签订的《房屋租赁合同（补充一）》、二〇〇五年九月六日签订的《房屋租赁合同（补充二）》、二〇〇六年十二月三十日签订的《房屋租赁合同（补充三）》、二〇〇七年三月二十八日签订的《房屋租赁合同（补充四）》、二〇一〇年三月二十四日签订的《房屋租赁合同（补充五）》《房屋租赁合同（补充六）》、二〇一〇年八月二十六日签订的《房屋租赁合同（补充七）》、二〇一〇年十月二十七日签订的《房屋租赁合同（补充八）》、二〇一一年九月十五日签订的《房屋租赁合同（补充九）》均于二〇一八年二月二十六日解除；二、判令北京美豪富邦国际酒店有限公司于判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区百子湾路38号楼宇（地上二层、地上二十层）及院落并将其返还给北京沛恒安欣企业管理有限公司，北京盛世雅华酒店管理有限公司配合北京美豪富邦国际酒店有限公司向北京沛恒安欣企业管理有限公司返还上述院落；三、判令北京美豪富邦国际酒店有限公司于判决生效之日起七日内支付北京沛恒安欣企业管理有限公司自二〇一七年十二月一日至二〇一八年二月二十六日期间的租金1607100元；四、判令北京美豪富邦国际酒店有限公司于判决生效之日起七日内支付北京沛恒安欣企业管理有限公司房屋占用费（按照18263元／日的标准，自二〇一八年二月二十七日起计算至实际腾退之日止）；五、判令北京美豪富邦国际酒店有限公司于判决生效之日起七日内支付北京沛恒安欣企业管理有限公司逾期支付租金的滞纳金（以1607100元为基数，按照年利率6％的标准，自二〇一七年十一月十六日起计算至实际腾退之日止）；六、驳回北京沛恒安欣企业管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。本院另查，北京达坤房地产开发有限责任公司于2021年5月19日经北京市朝阳区市场监督管理局核准，名称变更为北京沛恒安欣企业管理有限公司。本院经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、美豪公司是否基于沛恒安欣公司未履行答复义务而产生不支付租金的先履行抗辩权。二、美豪公司的腾退范围。争议焦点一，美豪公司是否基于沛恒安欣公司未履行装修申请的答复义务而产生不支付租金的先履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，据已查明事实，美豪公司于履行第二年度2017年12月1日至2018年11月30日的租金支付义务前，多次向沛恒安欣公司提出装修申请，但沛恒安欣公司均未予以答复。而《租赁合同》第六条约定：“乙方若进行装修，不允许破坏租赁房屋主体和承重结构。乙方的装修方案应事先征得甲方和原设计部门书面同意，否则须立即停止施工和承担甲方经济损失。甲方在收到乙方装修方案后应在一周内予以答复”。沛恒安欣公司未在收到申请后一周内予以答复，不履行合同义务在先，而美豪公司虽未支付租金，其履行义务顺序在后。双方虽存先后履行顺序，但本院认为美豪公司并未成立法定先履行抗辩权。理由如下：第一，租赁合同法律关系中，双方主要的对等履行义务为交付租赁物与支付租金。本案中，沛恒安欣公司已履行交付租赁物之义务，美豪公司亦基于对涉案房屋的承租权与雅华公司形成相应法律关系。故虽沛恒安欣公司存在未依约履行的情形，但在双方未形成对等履行义务的情况下，美豪公司以不支付租金作为抗辩，亦不符合适当性原则。第二，各方针对涉案房屋此前已存在多份生效判决。（2020）京03民终1436号民事判决，系美豪公司以房屋租赁合同纠纷诉请沛恒安欣公司赔偿损失。该判决认定：“合同约定，装修方案应事先征得沛恒安欣公司和原设计部门书面同意，但美豪公司的装修方案未取得涉案房屋原设计单位的书面同意，尚未达到合同约定的装修条件，故沛恒安欣公司未予答复并非美豪公司存在损失的唯一原因”。争议焦点二，美豪公司的腾退范围。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，各方均认可雅华公司直至一审法庭辩论终结之日仍未腾退涉案房屋的地下一层、地下二层、地上一层、地上五层至十九层。沛恒安欣公司认可地上三层、地上二十一层现由其控制，并称不存在地上四层（合同按照电梯标示约定租赁层，电梯标示没有四层）。（2016）京03民终6066号民事判决书载明美豪公司认可地上二层系由其交给案外人水悦晶华公司使用，美豪公司称后该公司搬走；美豪公司认可地上二十层由其控制，现为空置状态。现双方《租赁合同》及《租赁合同附件》、《房屋租赁合同（补充一）》至《房屋租赁合同（补充九）》已解除，美豪公司应将租赁标的物予以返还。现涉案相应楼层虽由另案生效裁判文书判决由雅华公司返还美豪公司，但本案系沛恒安欣公司作为出租人要求承租人美豪公司返还房屋，美豪公司应予返还。一审法院判决美豪公司腾退地上二层、地上二十层及院落错误，本院在此予以纠正。雅华公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，沛恒安欣公司的上诉请求成立，本院予以支持；美豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初6914号民事判决书第一、三、四、五项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初6914号民事判决书第六项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初6914号民事判决书第二项为北京美豪富邦国际酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于北京市朝阳区百子湾路38号楼宇除地上三层、地上二十一层之外的所有楼层及院落，并将其返还给北京沛恒安欣企业管理有限公司，北京盛世雅华酒店管理有限公司配合北京美豪富邦国际酒店有限公司向北京沛恒安欣企业管理有限公司返还上述楼宇及院落；四、驳回北京沛恒安欣企业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费317500元，由北京美豪富邦国际酒店有限公司负担（北京沛恒安欣企业管理有限公司已交纳，北京美豪富邦国际酒店有限公司于判决生效之日起七日内给付北京沛恒安欣企业管理有限公司）。二审案件受理费317550元，由北京美豪富邦国际酒店有限公司负担（已交纳317500元，剩余50元，于本判决生效之日起七日内给付北京沛恒安欣企业管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  万丽丽审 判 员  玄明虎二〇二一年六月二十九日法官助理  刘旭萌法官助理  向 玗法官助理  陈亢睿书 记 员  王 艳