北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10143号上诉人（原审原告）：刘福春，女，1955年2月24日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：崔艳霞，北京市方桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪，北京市方桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京金谷科工贸集团公司，住所地北京市平谷区滨河开发区零号区西北侧。注册号：110000005018665。法定代表人：郭东凯，总经理。上诉人刘福春因与被上诉人北京金谷科工贸集团公司（以下简称科工贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院(2020)京0117民初3028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，由审判员李淼进行独任审理。上诉人刘福春及其委托诉讼代理人王雪到庭参加诉讼,本案现已审理终结。刘福春上诉请求：撤销一审判决中第一项，依法改判科工贸公司支付刘福春逾期办理房屋权属转移登记违约金174469元。事实和理由：一、刘福春与科工贸公司约定逾期办理房屋权属转移登记违约金，且约定的标准不高于法定违约金标准，科工贸公司应按双方约定支付违约金数额。《民法通则》第一百一十二条第二款规定：“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。刘福春与科工贸公司签订的《北京市商品房买卖合同》约定，科工贸公司应当在2010年10月1日前为刘福春办理产权登记。如刘福春不能在规定期限内取得，科工贸公司按已付房价款日万分之一向刘福春支付违约金。该条款合法有效，且违约金标准低于法定未约定违约金或者损失数额难以确定的，参照金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，故科工贸公司应按双方约定的标准计算违约金数额。二、科工贸公司系为刘福春办理权属转移登记的合同义务主体，科工贸公司与华欣金谷公司之间的协议无效。刘福春与科工贸公司签订《北京市商品房买卖合同》，合同明确约定科工贸公司于2010年10月1日前为刘福春办理产权登记。科工贸公司应按约定履行合同义务。科工贸公司与华欣金谷公司的约定违反《城市房地产管理法》的规定，即便协议有效也仅系其双方的约定，对善意的第三方刘福春不发生法律效力。科工贸公司作为《北京市商品房买卖合同》相对方的办理权属转移义务不因此而转移，责任主体仍为科工贸公司。三、科工贸公司违约情节严重，造成刘福春损失。刘福春与科工贸公司签订《北京市商品房买卖合同》后，刘福春按合同约定全面履行合同义务，支付购房款、支付办理房屋产权登记的各项税费。按约定科工贸公司应在2010年10月1日前为刘福春办理权属转移登记，但科工贸公司却未履行合同主要义务为刘福春办理房屋权属转移登记，迟延履行为刘福春办理权属转移登记的违约天数已长达3511天，且诉讼期间科工贸公司也未有积极履行为刘福春办理权属转移登记，刘福春是经申请法院强制执行，取得不动产权登记证书。科工贸公司所谓的“高额违约金”不是违约金约定本身过高所致，而是科工贸公司违约时间超长所致，不应适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》的第二十九条第二款的规定，故科工贸公司要求人民法院调低的请求不应得到支持。综上，为维护刘福春的合法权益，特提起上诉，请求依法改判科工贸公司支付刘福春逾期办理房屋权属转移登记违约金174469元。科工贸公司书面答辩称，认可一审判决，请求二审法院维持一审判决。刘福春向一审法院起诉请求：1.判令科工贸公司支付刘福春逾期办理房屋权属转移登记违约金174469元；2.判令科工贸公司返还刘福春产权代办费200元、契税7627元、登记费80元、房款差额2327元。一审法院认定事实：2005年8月22日，金谷科工贸公司与华欣公司就合作开发金谷家园项目签订协议。2009年4月29日，金谷科工贸公司与华欣公司签订《协议书》，约定金谷家园项目建设、房屋质量、逾期交房、逾期办理产权登记、物业管理等相关事宜与建筑商或业主（购房户）发生纠纷，由华欣公司负责并承担后果，若金谷科工贸公司败诉，有权向华欣公司及保证人宋向欣追偿。2010年1月19日，刘福春与科工贸公司签订了《北京市商品房买卖合同》，约定刘福春购买平谷区某楼房，刘福春向华欣公司交纳房屋价款496922元。另约定出卖人应当在2010年10月1日前为买受人办理产权登记并取得房屋产权登记证书；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已交付房价款日万分之一向买受人支付违约金。2010年1月28日，刘福春向华欣公司支付产权代办费200元、契税7627元、登记费80元。2014年3月5日，华欣公司向科工贸承诺：华欣公司负责给现金谷家园20、21号楼业主办理房本，所需费用全部由华欣公司负责，与科工贸公司无关；如业主要求追缴逾期办理产权证违约金等责任，全部由华欣公司负责，由华欣公司负责给付，与科工贸无关。2020年4月2日，因科工贸公司未按合同约定为刘福春办理房屋产权证书，刘福春诉至一审法院，经一审法院主持调解作出（2020）京0117民初2091号民事调解书，确认：科工贸公司于2020年4月20日前协助刘福春办理房屋的权属登记手续。2020年4月6日，刘福春与科工贸公司签订《补充协议》，协议载明合同约定总房款496922元、实际结算总房款494595元，房款差额为2327元。2020年5月13日，刘福春取得涉案房屋不动产权证书，并自行交纳了契税及登记费。另查明：金谷家园项目存在不符合规划等原因，完工后无法通过竣工验收。2019年10月17日，华欣公司因资不抵债破产注销。后经政府部门多方协调，2019年1月，科工贸公司开始为金谷家园小区购房人办理房屋所有权证书。上述事实，有双方当事人的陈述、北京市商品房买卖合同、购房款票据等证据在案佐证。一审法院认为：刘福春与科工贸公司签订《北京市商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。科工贸公司未按约定为刘福春办理不动产权证书，已构成违约，应当承担违约责任。但考虑到涉案房屋未能按约办理产权登记，存在金谷家园项目不符合规划、实际责任人华欣公司资不抵债已破产注销等不可归责于科工贸公司一方的原因，且刘福春不能提供证据证明其因逾期办证造成的实际损失，故科工贸公司辩称违约金过高应予适当调整的辩解意见，一审法院予以采纳，一审法院根据法律规定以及合同约定、违约原因、合同履行情况、刘福春的实际损失等因素综合确定违约金数额。因刘福春自行办理了房屋不动产权证书，刘福春要求退还已收取的产权代办费200元、契税7627元、房产证登记费80元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。刘福春主张的房屋差价2327元，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、科工贸公司于一审判决生效后十日内支付刘福春逾期转移登记违约金17365元；二、科工贸公司于一审判决生效后十日内返还刘福春产权代办费200元、契税7627元、登记费80元、房款差额2327元；三、驳回刘福春的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：科工贸公司应向刘福春支付违约金的金额。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，刘福春主张科工贸公司应当在2010年10月1日前为其办理产权登记，如未按期办理，科工贸公司按已付房价款日万分之一向其支付违约金174469元。科工贸公司在一审中均提出抗辩，认为完全依据承诺计算的违约金过高，已经超过了刘福春的实际损失，请求法院对违约金予以酌情下调。一审法院综合考虑法律规定以及合同约定、违约原因、合同履行情况、刘福春的实际损失等因素，将违约金酌定为17365并无不当，本院予以维持。综上，刘福春的上诉请求及理由均不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3786元，由刘福春负担（已交纳243元，其余3543元于本判决生效之日起七日内交至本院）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二一年六月二十九日法官助理  王亚楠书 记 员  刘 爽