广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1313号上诉人（原审原告）：周成峡，男，汉族，住广东省清远市清城区××××××××××××××××。委托诉讼代理人：王观涛，广东商达（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：封剑平，男，汉族，住广西容县×××××××××××××。被上诉人（原审被告）：封天同，男，汉族，住广西容县×××××××××××××。原审被告：清远市安家房地产代理有限公司。住所地：广东省清远市×××××××××××××××××××××。法定代表人：封天同。原审第三人：苏冠飞，女，汉族，住广东省清远市清新区×××××××××××××。上诉人周成峡因与被上诉人封剑平、封天同、原审被告清远市安家房地产代理有限公司（以下简称安家公司）、原审第三人苏冠飞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初5112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。周成峡上诉请求：1、维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项；2、改判被上诉人向上诉人增加支付50000元定金责任；3、按银行同期贷款利率支付利息直至上述款项付清为止；4、两被上诉人承担连带赔偿责任；5、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人推销房屋，上诉人委托苏冠飞签订合同。合同签订后，上诉人支付定金给苏冠飞，苏冠飞将定金转给封剑平，后安家公司出具收款收据。被上诉人以中介身份行使出卖方实质地位，其违约行为耽误上诉人的购房时机，导致上诉人购房成本大幅增加。根据合同法第四百零三条的规定，上诉人有权要求被上诉人承担违约责任。2、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，不论出卖人是否取得所有权或处分权，即使出卖人是无权代理，标的物所有权不能转移，也应当向买受人承担违约责任。买受人不具备审查义务，更无须承担相应责任。另，封天同作为本次买卖的实际参与者即安家公司的自然人独资股东，应当承担连带责任。封剑平辩称：由法院依照法律规定作出认定。封天同辩称：同意封剑平意见。安家公司述称：同意封剑平意见。苏冠飞述称：对周成峡的上诉没有意见。周成峡向一审法院起诉请求：1.判令周成峡与安家公司、封天同、封剑平解除购房合同；2.判令安家公司、封天同、封剑平向周成峡返还购房定金50000元整；3.判令安家公司、封天同、封剑平向周成峡支付50000元以承担定金责任；4.判令安家公司、封天同、封剑平按银行同期贷款利率支付利息直至上述款项付清为止。5.判令安家公司、封天同与封剑平承担连带责任；6.诉讼费用由安家公司、封天同、封剑平承担。诉讼中，周成峡申请撤回对安家公司作及苏冠飞的起诉，并撤回要求安家公司承担连带责任的相应诉求。周成峡明确上述第4项诉讼请求的计算利息是从解除合同开始计算利息。一审法院认定事实：2017年6月14日，苏冠飞受周成峡的委托作为买方与代表卖方的封剑平以及经纪方安家公司签订《房屋买卖居间合同》，约定买卖双方通过经纪方出售及购入清远市******号房屋，建筑面积约123.84平方米。定金50000元，买方申请银行按揭贷款以银行为准。合同第七条约定：“……2、卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方需返还买方双倍定金予买方以弥补买方的损失，买方不能再向卖方进一步要求赔偿或逼使卖方履行此合同。……”第十一条备注部分手写有以下文字内容：“该物业为一手转名单位，成交价为准，溢出部分须转名当天支付给原业主，首期以网签价为准，交易费用由买家支付。”合同除了定金金额约定了外，双方没有约定房屋成交总价、付款方式、过户时间等关键内容。此外，合同中的卖方处空白，只写明代理人为封剑平，卖方/卖方委托人处为封剑平的签名。另查明，关于本案纠纷，周成峡于2018年4月13日向一审法院起诉安家公司，请求与安家公司解除上述合同、返还购房定金50000元、支付50000元定金责任，并按银行同期贷款利率支付利息至上述款项付清为止。该案一审法院在（2018）粤1802民初2005号民事判决书中认定事实如下，上述合同签订后，周成峡向苏冠飞微信转账了50000元款项作为购房定金，苏冠飞收到后向安家公司的员工封剑平微信转账支付了其中45500元。安家公司于2017年6月14日向周成峡出具一张收款收据，写明收到周成峡交来****房定金50000元，于2017年6月30日前办理手续，由公司代为转交业主。收款人处有封剑平签名并加盖了安家公司的财务专用章。判决书还查明，封剑平收到苏冠飞转来的45500元后于2017年6月14日通过银行转账了其中40000元给孟祥顺，汇款附言：***房定金6月底办手续。此后，由于原业主一直不配合周成峡前往开发商处办理转名手续，周成峡最终没能与开发商签订商品房买卖合同。一审法院于2018年7月12日作出（2018）粤1802民初2005号民事判决，认为周成峡单凭一份定金收款收据不足以认定涉案的《房屋买卖居间合同》中的卖方委托人、代理人为安家公司，安家公司与周成峡之间并未成立房屋买卖的民事法律关系，周成峡主张安家公司为卖方的代理人并进而请求安家公司承担卖方应负的合同责任，事实和依据不足，遂判决驳回周成峡的诉讼请求。该判决作出后，双方均无上诉，判决已发生法律效力。上述判决生效后，周成峡增加封剑平及安家公司的法定代表人封天同为被告向一审法院提起本案诉讼。本案在诉讼过程中，周成峡为了避免后诉与前诉的当事人相同，后诉的诉讼请求实质上否认前诉的裁判结果，从而避免后诉与前诉构成重复诉讼为由，向一审法院申请撤销对安家公司作为被告及撤销苏冠飞作为第三人参与诉讼，同时撤销要求安家公司连带赔偿的相应责任。并主张签订合同至今，封剑平等始终没有向周成峡披露委托人，选择向封剑平主张权利。一审法院认为，关于本案是否构成重复诉讼问题。本案纠纷与前诉为同一事实引起，周成峡在前诉中主张安家公司承担责任，在本案起诉时虽然仍主张安家公司承担责任，但周成峡在本案诉讼中撤回了对安家公司的起诉，主张封剑平承担责任。周成峡该撤回行为，是对其自身权利的处分，一审法院予以准许。鉴于前诉与后诉的当事人并不相同，其主张诉讼请求的对象不同，因此，本案并不构成重复诉讼。关于《房屋买卖居间合同》中买卖双方的主体问题。根据一审法院已生效的（2018）粤1802民初2005号民事判决认定的事实，涉案合同的签订，是周成峡作为买方委托苏冠飞与封剑平签订，封剑平的身份既是卖方的委托人，又是安家公司的代理人。而根据封剑平陈述，涉案房屋是受孟祥顺委托出售，但其并未提供书面委托合同，亦未提供孟祥顺拥有涉案房屋的权属证据，同时，根据合同备注条款约定，亦未能明确涉案房屋真正的权属人是谁，因此，可确认涉案房屋的出卖人是封剑平受原业主的委托出售，但基于其未与周成峡明确出卖人，且事后亦未得到委托人的追认，应视无权代理，合同相应的责任应由其个人承担。关于合同是否解除问题。诉讼中，封剑平对解除合同并无异议，因此，周成峡主张解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于周成峡已支付的购房定金是否返还问题。封剑平未能按合同约定办理涉案房屋出售手续，存在违约，其收取周成峡购房定金50000元应予返还。周成峡该项诉讼请求，一审法院予以支持。至于封剑平实际收取苏冠飞45500元，并将其中40000元转给案外人孟祥顺，应属于另一法律关系，封剑平可向苏冠飞及孟祥顺另行主张权利。关于周成峡主张封剑平自解除合同后按银行同期贷款利率支付利息至定金付清止及赔偿50000元的诉讼请求。对于利息问题，前述已确认合同解除，封剑平需返还购房定金，如封剑平未按指定期限内向周成峡返还购房定金，逾期则依法应当承担相应的利息，因此，周成峡请求计算利息，并无实际意义。对于赔偿50000元的诉讼请求，双方虽然约定卖方不依合同约定出售涉案房屋，卖方需返还买方双倍定金，但周成峡作为涉案房屋的买方，其委托苏冠飞签订的涉案合同，应当知道涉案房屋的原业主是谁，但其未进行审查，没有尽到审慎义务，对最终未能实现合同目的，亦存在一定过错，应承担相应的责任。因此，周成峡上述诉请求，依据不充分，一审法院不予支持。对于周成峡主张封天同承担责任问题。封天同为安家公司的法定代表人，且周成峡在本案中已撤回对安家公司的诉讼请求，因此，周成峡该诉请缺乏依据，一审法院不予支持。判决：一、解除周成峡委托苏冠飞与封剑平于2017年6月14日签订的《房屋买卖居间合同》；二、封剑平应于判决生效即日返还购房定金50000元给周成峡；三、驳回周成峡的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1150元，由周成峡、封剑平各负担50%。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合各方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、封剑平应否承担双倍返还定金的责任；2、封天同应否承担连带责任。关于定金应否双倍返还的问题。周成峡因同一纠纷两次提起诉讼，另案中周成峡主张安家公司为卖方受托人被驳回后，双方并未提起上诉，现另案判决已经生效。其后周成峡又以封剑平为被告提起本案诉讼，一审判决认定封剑平为卖方受托人后，封剑平对此并未提出异议，故本院对该节事实予以确认。封剑平作为受托人，其在签订合同及收取定金的过程中，并未披露委托人的信息，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，周成峡可以选择向受托人封剑平主张权利。本案中，根据双方的陈述，导致合同不能继续履行的原因是卖方不同意出售，根据合同第七条第2款“卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方损失”的规定，周成峡有权主张封剑平双倍返还定金。原判对此认定及处理不当，本院予以纠正。此外，周成峡还主张从合同解除之日起计算利息，鉴于解除合同也是周成峡在本案中的诉讼请求之一，生效判决已经确定了相应的义务履行期限以及逾期履行的责任，故本院对周成峡另行主张计算利息不予支持。关于封天同应否承担连带责任的问题。封天同虽然是安家公司的法定代表人，但另案生效判决已经驳回周成峡要求安家公司承担责任的请求，现周成峡要求封天同承担连带责任没有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初5112号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初5112号民事判决第三项；三、变更广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初5112号民事判决第二项为：限封剑平于本判决生效之日起五日内双倍返还购房定金共计100000元给周成峡；四、驳回周成峡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1150元，由封剑平负担；二审案件受理费1050元，由封剑平负担，经周成峡同意，诉讼费由封剑平在执行过程中迳付周成峡，周成峡不再向本院申请退费。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二一年六月十五日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。