四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1623民初603号 原告：王小江，男，1996年5月28日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：董致纯，邻水县义正法律服务所法律工作者，一般授权代理。 被告：陈小军，男，1973年03月23日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：王东炜，四川顿开律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：文会川，男，1969年09月23日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：文素芳，女，1964年01月28日出生，汉族，住四川省邻水县，系文会川二姐，特别授权代理。 第三人：文方华，男，1962年11月20日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：何昌全，邻水县义正法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告王小江与被告陈小军、第三人文会川、第三人文方华确认合同有效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小江及其委托诉讼代理人董致纯、被告陈小军、第三人文会川、第三人文方华的委托诉讼代理人何昌全均到庭参加诉讼。诉讼中，第三人文会川提出独立诉讼请求，本院依法组成合议庭、转为普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告王小江及其委托诉讼代理人董致纯、被告陈小军的委托诉讼代理人王东炜、第三人文会川的委托诉讼代理人文素芳、第三人文方华的委托诉讼代理人何昌全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王小江向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的集资建房协议合法有效，2204号房屋原告享有占有使用权；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，经本院释明，原告对诉讼请求补充：若2204号房屋不能归原告占有使用，请求退还购房款和装修款。事实和理由：原告于2019年1月19日与被告签订集资建房协议：“甲乙双方协商共同集资建房，建房地址王家镇旺福大街，甲方负责设计、修建、土地手续审批，一方出资10.2万元，住房由甲方分配，房号2204。”原告已出资102,000元集资修建2204号房，上述协议已履行，被告于2019年9月交付房屋给原告，原告并进行装修。2021年1月23日原告回到已装修房屋时，文会川用钢筋封住了原告已装修好的房门。门旁写有：“此房文会川于2014年已购买，未经许可不得私自入内，否则，后果自负。文会川示2020年3月23日”。原告要求文会川拆除钢筋，文会川拒绝。综上，原、被告具有完全民事行为能力，协议内容是双方的真实意思表示，没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。原告为了维护合法权益，特提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告陈小军辩称，同意原告的诉讼请求。小产权房是我的老房子，我和文方华合伙建房，我占三分之一的股，现场建设和土地协调、房屋买卖都是我负责，卖的钱都交给会计（汪雪梅），土地手续办齐了，符合当时法律法规，并申请司法鉴定所做了鉴定报告，工程合格，可安全使用。当时的会计背着我帮文方华偷偷将房屋卖给文会川，是不合法的，没有产权的情况下，谁先住下谁有使用权，文方华应退还文会川购房款。 第三人文会川述称，2014年8月28日，我以集资建房的方式花费13.4万元到王家镇××××、陈小军处购买其开发的第二期房产2204号房。2014年9月26日我支付全部房款后，甲方（文方华、陈小军）将房屋交付于我。2017年1月17日我完善了该房水电气上户事宜。2019年春节回家准备装修时，发现陈小军趁我在外务工期间私自将该房卖给王小江。经协商未果，我只好采取封门，至今。被告违背购房条约，进行二次买卖，二次买卖的合同不符合法律规定，我要求返还房屋。 第三人文方华述称：1.我与陈小军系合伙改建邻水县王家镇龙街新房湾新农村房屋，于2011年9月13日订立《合伙协议》，2011年11月8日入场开工，2013年年底完工，所建房屋于完工后按楼层编号对外销售，至2015年前，5楼以下销售完，所有收入入账，时任会计为汪雪梅、出纳为文方雄。在共同销售房屋过程中，我委托汪雪梅将争议房屋于2014年8月28日卖给了文会川，签订了《集资建房协议》。文会川于2014年9月26日付清房款，交接房屋。2019年2月19日，我妻子汪雪梅与陈小军签订了《旺福大街结算协议》，对以前的债权债务、剩余资产进行了清理。未出售房屋不含2204号。陈小军就已出售的房屋再次与原告进行买卖、交付，导致本案纠纷发生。2.我与文会川签订的协议已履行完毕，并交付房屋，无任何争议。3.原告与陈小军签订的《集资建房合同》是陈小军欺骗原告，将已出售房屋又伪造事实再次出售，其行为已构成诈骗罪，不是一房二卖，上述协议不具有真实性，是虚假协议，损害了文会川、文方华的利益。争议房屋所涉土地属集体土地或国有土地，未经依法出让、拍卖，系擅自非法占用土地建小产权房，并出售。则原、被告间的《集资建房协议》违反了《土地管理法》第1条、第2条、第12条、第44条和《合同法》第52条的强制性规定，是无效协议，应各自返还财产、赔偿损失。请求驳回原告确认合同效力的诉讼请求，将房屋退还给文会川，由文会川占用使用。 第三人文会川向本院提出诉讼请求：1.依法判决原告于2014年8月28日签订的《集资建房协议》有效；2.依法判决（赔偿）原告为此事所产生的误工费、车船费、精神抚慰金共计38800元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告（陈小军）在邻水县修建住房出售，为规避相应政策，于2014年8月28日与原告签订《集资建房协议》一份，协议约定：原告出资13.4万元分得旺福大街二期二单元2204号住房一套。原告于2014年8月28日支付购房款10000元，2014年9月8日支付购房款40000元，2014年9月26日支付剩余房款，被告给原告出具收条一份、房屋分布图一份，收条约定（载明）：原告已交清所有购房款，并于当日将房屋交付原告使用、收益。文会川水、电、气已独立立户。原告收房后外出务工多年，回家后发现已购房屋被王小江占有并装修。经多次与陈小军、王小江协商返还房屋事宜未果。陈小军将文会川所属房屋擅自售与王小江，严重侵害了原告的合法权益，故起诉，望支持原告的诉讼请求。 王小江对文会川的诉讼请求辩称，王小江未与文会川签订《集资建房协议》，不是适格被告，且其提出的损害赔偿没有证据，不认可，请求驳回文会川对王小江的诉讼请求。 陈小军对文会川的诉讼请求辩称，1.文会川诉称与事实不符，双方没有形成买卖关系的意思表示，也未发生任何交易行为，陈小军也没有收到过文会川的房款，双方未形成买卖合同法律关系，故陈小军的被告身份主体不适格。2.陈小军没有对文会川造成经济损失，且我国法律中对于确认合同关系，没有误工费、车船费、精神损害抚慰金的规定。文会川所诉无事实和法律依据，应予以驳回。 文方华对文会川的诉讼请求辩称，对文会川的诉讼请求无异议，文会川对案涉房屋进行了实际交付，不存在争议，陈小军将该房再次出卖给王小江是不合理的，行为无效。 原告王小江提供了原告身份证复印件、被告人口信息证明、《集资建房协议》、四川农信借记卡账户历史明细查询等证据。被告陈小军提供了《合伙协议》、村民建房用地许可证7份、配套费缴款单。第三人文会川提供了《集资建房协议》、集资建房交款清单、收据、中国农业银行客户通知书、收条等证据。第三人文方华提供了其身份证复印件、合伙协议、授权委托书、旺福大街结算协议等证据。以上证据经庭审举证、质证，来源合法、内容客观真实，能相互印证，形成证据锁链，本院予以采信。 原告提供证明5份、出库单4份、调拨单1份、装修费用清单1份，拟证明产生的装修费用。因证明人无正当理由未出庭接受质询；出库单、调拨单收货人系“王良友”，不能证实与本案具有关联性；清单系其自己书写制作，无其他证据佐证；以上证据不能形成证据锁链，故不予采信。原告提供用电入户信息，拟证明其已就案涉房屋立电户；因证明上载明的用电地址无具体房号，无法确定是否系案涉房屋，故达不到其证明目的。 第三人文会川提交兴仁供电所出具的证明2份，拟证明其就案涉房屋先于王小江立电户。因证明上载明的用电地址无具体房号，无法确定是否系案涉房屋，故达不到其证明目的。文会川提交王家镇旺福大街（二期）楼层分布图，拟证明案涉房屋已出售并经文会川签字确认。因王小江、陈小军对证据三性均有异议，文会川未提交证据佐证，故该证据不能作为本案认定事实的依据，不予采信。 根据审查确认的证据，并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2011年9月23日，文方华与陈小军签订《合伙协议》，约定：“为了对王家镇农贸街新房湾更好地改建和建设新农村，本着合伙共同利益，取得更大的收益，经双方协定特达成以下协议：一、在此过程中，文方华占两股，陈小军占壹股。二、整个工程由文方华负全面责任，陈小军负责现场施工。三、财务制度：制定专人会计、出纳，所有费用由陈小军负责审核并签字，文方华签支出。四整个工程投资款：待前期工作完成后概算并按照股份份额一次性到位，成立专户。五、……”。协议签订后，文方华、陈小军共同修建了上述新农村房屋，并于2013年年底完工，后对外出售。 2014年8月28日，汪雪梅（时任会计）受文方华委托以陈小军为甲方与乙方文会川签订《集资建房协议》并附集资建房交款清单，约定：“经甲乙双方共同协议达成如下集资建房协议，甲乙双方共同出资修建住房，地址在王家旺福，其协议如下：一、乙方出资134000元（大写：壹拾叁万肆仟元整）。二、出资时间：2014年月日。首次交款叁万陆仟元整……三、乙方分配的是二期二单元204号住房壹套……”。汪雪梅在甲方处签字捺印，文会川在乙方处签字捺印。协议签订后，文会川按交款清单载明的时间交纳了房款。2014年9月26日文会川交清房款，文方华遂于当日将案涉房屋交付给文会川（口头交付，房屋未安装门窗）。文方华收到房款后未入账给陈小军。 2019年1月9日，陈小军作为甲方与乙方王小江签订《集资建房协议》，约定：“经甲乙双方共同协商达成如下集资建房协议，甲乙双方共同出资修建住房，地址：王家镇旺福大街，其协议如下：……三、乙方出资10.2万元，大写壹拾万贰千元整。四、住房由甲方分配，房号2204……五、乙方缴清房款后，甲方交接分配乙方所得房屋……交款记录：一次性付清10.2万元合同编号：2204”。陈小军、王小江均签字捺印。陈小军收到房款后未入账给文方华。协议签订后，王小江对案涉房屋进行了装修，尚未入住。 2020年春节期间，文会川务工返家后发现案涉房屋由陈小军出卖给了王小江，与王小江、陈小军协商未果后，用钢筋栅栏封住案涉房屋房门。王小江要求文会川拆除栅栏未果，遂向本院提起诉讼。 同时查明，2019年2月19日，汪雪梅（时为文方华之妻）作为甲方与乙方陈小军签订《旺福大街结算协议》。协议中剩余套房7个，不含案涉2204房屋；协议中未见有2204房屋相关信息。 另查明，案涉《合伙协议》所载“王家镇农贸街新房湾”和《集资建房协议》所载“王家旺福”现地址为：邻水县。争议房屋所涉土地为邻水县王家镇老街居委会四组集体土地，案涉房屋修建未履行准建审批手续。王小江、文会川均不是邻水县王家镇老街居委会四组集体组织成员。 关于王小江诉称为案涉房屋装修花费的费用问题，因证据不足，无法认定。诉讼中，王小江与陈小军就装修费问题达成一致意见，均认可装修费为58,000元，本院予以确认。 关于文会川诉称的误工费、车船费、精神抚慰金的问题，因其未提交证据证实，无法认定。 关于文方华述称其已将文会川购房款入账给陈小军的事实，因无证据证实，不予认定。 本院认为：本案争议的焦点是王小江与陈小军于2019年1月19日签订的《集资建房协议》以及文会川与汪雪梅于2014年8月28日签订的《集资建房协议》是否有效的问题。 宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，案涉《集资建房协议》实质为房屋买卖合同，买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，陈小军、文方华利用邻水县王家镇老街居委会四组部分村民土地修建房屋并予以出售，且陈小军、文方华并非案涉房屋所在集体经济组织成员，购买人王小江、文会川亦不是案涉房屋所在集体经济组织成员，陈小军与王小江、文方华与文会川签订《集资建房协议》，出售案涉房屋，不仅建反《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定，也一定程度上损害了国家和集体的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定的规定”之规定，王小江与陈小军于2019年1月19日签订的《集资建房协议》、文会川与汪雪梅于2014年8月28日签订的《集资建房协议》属无效合同。 无效合同自始没有法律约束力，鉴于案涉合同无效，本院对王小江主张案涉房屋由其享有占有使用权的诉讼请求不予评判。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉两合同无效，则因该合同取得的财产应予以返还。因陈小军、文方华收取房款后未入账，则二人应分别返还房款。故陈小军应返还王小江购房款102,000元和房屋装修款58,000元、王小江应返还陈小军案涉房屋，文方华应返还文会川购房款134,000元。文会川主张误工费、车船费、精神抚慰金，未提交证据证实损失情况，其主张无事实和法律依据，不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十二条；《中华人民共和国物权法》第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 确认原告王小江与被告陈小军于2019年1月19日签订的《集资建房协议》无效； 二、由被告陈小军返还原告王小江购房款人民币102,000元、房屋装修款58,000元，由原告王小江返还被告陈小军案涉王家镇旺福大街2204号房屋； 三、确认第三人文会川与案外人汪雪梅于2014年8月28日签订的《集资建房协议》无效； 四、由第三人文方华返还第三人文会川购房款人民币134,000元； 五、驳回原告王小江的其他诉讼请求； 六、驳回第三人文会川的其他诉讼请求。 原告王小江预交的案件受理费2,340元，由被告陈小军负担；有独立请求权第三人文会川减半预交的案件受理费1,878元，由第三人文方华负担。 上述返还义务，限义务人于本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  蒋凤敏 人民陪审员  董泽礼 人民陪审员  李秀兰 二〇二一年六月二十八日 书 记 员  冯小倩 附法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前发生的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；关联权威案例 （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；关联权威案例 （三）以合法形式掩盖非法目的；关联权威案例 （四）损害社会公共利益；关联权威案例 （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。