陕西省清涧县人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕0830民初515号    原告：高二保，男，1988年4月9日出生，汉族，现住清涧县，居民，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告：清涧县春华房地产开发有限责任公司，住所地：清涧县战备库。组织机构代码：1610830687996077W。法定代表人：高海华，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝东梁，男，清涧县春华房地产开发有限责任公司恒东家园项目负责人。委托诉讼代理人：韩作平，男，陕西丰园律师事务所律师。原告高二保诉被告清涧县春华房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高二保向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告偿原告买房违约金53253.20元；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年12月26日签订了商品房买卖合同书，详见购房合同复印件。按照合同第四章第八条约定被告应当在2018年12月31日前，给原告交房（合同第七页载明）。可被告延迟不能交房与原告。按照合同约定被告应给原告支付违约金，可是被告既不按时交房，又不能按照合同约定支付原告合同中约定的日万分之一的违约金。原告在万般无奈下找县政府维护权利，县政府指派信访局负责调解，达成一致协议。被告在2019年6月30日交不了房子视为违约，予违约（从2019年7月1日起计算）就要承担原告房款的全价的万分之五的违约金，并按月支付。现原告要求被告承担逾期交房违约金，形成纠纷。被告春华地产公司辩称，一、春华地产公司因不可抗力因素逾期交房符合合同约定，原告诉请由被告按照275天承担违约责任不能成立；二、原告自2019年12月29日接房至今未交纳物业管理费用，也应承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的第一组证据因被告方无异议，依法予以采信。对原告提交的第二组证据调解协议一份因不符合证据的形式要件，依法不予采信。对于被告提交的XX组XX组、第六组证据因不属于本案中所述的不可抗力因素，依法不予采信。对于被告提交的第二组、第三组、第四组、第五组证据可以证明因天降暴雨，发生洪灾，致使原告项目所在的战备库路段被大水冲毁，因抢险施工影响原告的施工进度，停工90天，对该部分因客观实际情况酌情认定原告停工天数为60天。及因清涧县电力局电力抢修致使稍门坡区域停电13天，其中2018年12月31日前停工9天，依法予以采信，对2018年12月31日后发生的停电4天，依法不予采信。对于被告提交的第七、第八组证据，依法予以采信。对原告提交的第九、第十组证据与本案无关联性，依法不予认定。本院经审理认定事实如下: 2017年12月26日，原告高二保与被告清涧县春华房地产开发有限责公司签订了商品房买卖合同，双方约定，被告将其坐落于榆林市清涧县稍门坡（2017）年清涧县不动产权第00D0073号国有地块上所建商品房项目恒东家园中2号楼3单元11层01号房屋出售给原告，建筑面积为130.93平方米，房屋总价为人民币431200元，以贷款方式付款，原告于2019年12月26日支付首期房价款人民币231200元，余款200000元向清涧农村商业银行南郊支行办理按揭贷款。同时，该合同第四章第八条约定：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房（因不可抗力造成的延误，如政策、地震、阴雨连绵及其他原因，甲方可据实予以延期）。（二）该商品房达到约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料等通知买受人。……第九条逾期交付责任，除不可抗力、买受人的原因外，出卖人未按照第八条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90天内作为宽限期，出卖人不承担违约责任；逾期在91日至365日之内，自交付期限届满91日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超过365日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自交付期限届满91日起按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告高二保按照合同约定于2017年12月26日交纳首期房款231200元，并按照被告指定的日期办理了按揭贷款。2019年12月25日，被告春华地产公司发出验房公告，原告高二保于2020年3月8日验收房屋。据此，原告高二保认为被告构成违约，迟延交房247天，应当按照信访局的调解协议向原告支付违约金，即自交房期限满第91日起按日向原告支付已付房款万分之五的日违约金43元（431200元×0.0005×247日=53253.2元。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有拘束力，当事人应当依照诚实信用原则全面履行自己的合同义务。原告高二保与被告春华地产公司签订的《商品房销售合同》系双方真实的意思表示，合同成立并生效。合同签订后，原告依照合同约定交纳了相应的房款并办理了房屋按揭手续，被告本应按照合同的约定于2018年12月31日前按时交付商品房，但被告于2019年12月25日才发出验房公告，形成违约。被告辩称其因降雨、强降雨引发洪灾影响工程进度、政策原因等不可抗力延期217天。根据双方合同约定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。经本院审查认为，被告所提交的证据中2018年8月30日晚暴雨致稍门坡战备库道路坍塌，因抢险救灾致使被告的工程无法施工，酌情认定停工天数为60天；另在2017年5月至2018年12月31日期间，清涧县电力公司因迁移线路、电路抢修等在稍门坡段停电9天，致使工程无法施工。按照合同第四章第八条的约定：被告方依不可抗力可以延期69天。原告虽诉称于2020年3月8日才接收房屋，但根据合同第四章第八条第（三）项：“3、买受人在接到可交房通知之日起5日内交清所欠房款、代收的房屋大修基金、契税、燃气开户费、房屋面积勘验费、不动产权利登记工本费等款项、查验该商品房后，双方签署商品房交接单，出卖人将房屋交付买受人……”的约定，原告应视为于2019年12月30日验收房屋。综上，被告方的违约天数从2019年1月1日起至2019年12月30日共计364天，扣除因不可抗力的延期69天、宽限期90天，实际违约天数为：364-69-90=205天。根据合同第四章第九条约定的违约责任：（431200×0.0001）×205天=8840元（取整）。对于原告诉请的由被告支付原告违约金的请求，依法有据，应予支持，违约金应为8840元。对于被告提出的要求高二保支付未按期交纳物业费的违约金，因与本案无关，被告可依据物业管理合同的相关约定另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告清涧县春华房地产发开有限责任公司于本判决书生效之日7日内一次性支付原告高二保逾期交房违约金8840元。二、驳回原告高二保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费566元，由被告清涧县春华房地产发开有限责任公司负担25元，由原告高二保负担541元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  员   高 祖 庆            二〇二一年六月十五日  书  记  员   刘    婷 2021083051519880409612XXXXXXXXXXXXXXX9161083068799607720210317566001