沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初4942号原告（反诉被告）：王瑞喆，女，1985年7月10日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人：王莉，系辽宁凯临律师事务所律师。被告（反诉原告）：温园荣，男，1974年5月19日出生，汉族，住济南市槐荫区。委托代理人：昝云波，系山东泺信律师事务所律师。原告（反诉被告）王瑞喆与被告（反诉原告）温园荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲担任审判长，与人民陪审员魏晓萍、费秀云组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及委托代理人王莉、被告委托代理人昝云波均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告王瑞喆诉称，2020年10月29日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告位于沈阳市和平区，建筑面积200.01平方米的房屋，按照合同第4.7条的约定，甲方即被告承诺该房屋现状良好，能够保证房屋供热与供暖设备电气管线能够正常使用、不影响居住，否则被告应承担相应的维修责任或赔偿维修费用。但事实上，该房屋至今尚未办理供热入网，导致原告无法正常取暖。尤其在东北，冬日没有暖气，房屋根本无法居住。原告购买房屋的目的就是为了能够正常居住，且被告也多次承诺房屋供暖不存在任何问题。按照合同约定，被告已构成违约，其应当立即为原告办理供热入网手续，保证供热正常使用，接入供热管线，并承担相关入网费用。另因案涉房屋尚有租户承租，租期截止2021年9月15日，故原、被告在合同第三条、第十一条中约定，被告应当在收到原告的银行贷款后五个工作日内结清所有陈欠，将房屋交付给原告使用，并将剩余的房屋租金交给原告所有。现被告已于2020年11月30日收取道路原告的银行贷款，按约定其应当在2020年12月4日前将剩余房屋租金及押金共计20960元交付原告所有，但至今尚未交付。原告认为，原、被告双方定《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，现原告已按合同约定履行了支付房款义务，但被告却未能按合同约定保证房屋正常使用，在原告的多次请求下，被告一直消极应对，拒绝与原告沟通，拒绝履行其应当履行的合同义务，给原告造成了重大损失。故按照相关法律规定及合同约定，被告应承担相应的违约责任。综上所述，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1、要求被告支付原告办理供热入网费17014元（供热入网费20000元扣除应给付尾款2986元）；2、要求被告支付违约金25000元；3、诉讼费由被告承担。被告温园荣辩称，一、原告的诉求无合同依据。1、原、被告签订的《房屋买卖合同》中，被告出售的标的仅为房屋及屋内设施，并无办理供热分户手续等义务。原告诉称的合同第4.7条系被告对房屋的质量瑕疵保证条款，合同中也列明了质量瑕疵的含义，即特指房屋主体结构、屋内水、暖管线、排水等设施不存在质量问题。该条对房屋及硬件设施的保证，明显并不包含原告所理解的供热手续及其他第三方服务方面的保证。2、原告提及的入网费，其性质上属于社会上通常所称的“接口费”、“并网配套费”、“挂网费”、“工程费”、“联网费”等收费项目，该类费用根据沈阳市相关文件规定，均应由供热企业向建筑单位收取而不是居民用户。即便允许供热企业可以直接向住户收取上述费用，因原、被告的房屋交易中，并未对“入网费”的负担进行约定，上述费用性质又属于入网开通费，那根据谁受益谁承担，谁用热谁交费的原则，也理应由实际使用人即本案购房人自行负责办理并缴纳相关费用。本案被告之前因为并未实际居住，也未开通集中供暖服务，当然不应该承担该费用。至于原告购买被告房屋后，可以选择居住、出租、空置等多种使用方式；如果选择居住使用，遇冬季取暖，也可以采取多种采暖方式，比如选择使用原开发商已经建设完成的电锅炉取暖，自用电器取暖等，如需选择向集中供暖公司购买集中供暖服务，则应由原告自行前去办理，并与现供暖公司建立正式供暖服务合同关系。至于原告提及的接入管线和保证供热义务也应是建立供热服务关系后供热部门的职责，而并非原告诉请的被告合同义务。所以，原告不应将本应由自己负担的责任和义务转嫁给没有享受集中供热服务的被告。二、原告诉称的“入网费”本身并无事实和法律依据，属早已被清理取消的不合理收费项目。根据被告了解，供热公司收取的所谓“入网费”并没有合法的法律依据和政策依据，该费用是依据哪个文件收取的？具体是如何计费的？这些在本案中，收费部门和原告均未给出明确解释。该费用系供热企业在铺设管网和维护管网运行所产生的费用，在城市，应由建设单位承担，纳入政府基础设施补贴的，由政府补贴，供热企业并不允许直接向住户收取。而通过被告进一步的调查核实，并向有关部门咨询，原告诉称的“入网费”等问题，国家发改委、财政部、住房城乡建设部、市场监管总局、国家能源局等各部门早有文件予以禁止，辽宁省和沈阳市各级部门也均有正式文件出台。如果还有集中供暖企业向居民住户以收取挂网费、入网费、并网费、工程费等名义开通供暖的，应属于国家明令禁止的收费行为。因此，原告遇到此类乱收费行为，理应第一时间采取合理合法的途径向有关部门投诉处理或者另案对供热部门提起诉讼，而不应该通过民事起诉的方式，要求被告负担此项违法违规的费用。三、原告诉称的违约金没有事实和法律依据。本案原告无合理理由拒付被告购房尾款属明显的违约行为，被告按约履行合同义务，无任何违约行为存在，原告的此项诉求应予以驳回。综上，原告未履行合同义务在先，被告并无违约行为，请求法庭查明案件事实，依法驳回原告全部诉讼请求。反诉原告温园荣诉称，2020年10月29日，反诉原告与反诉被告经芒果网络公司居间签订《房屋买卖合同》，合同编号3119140。合同约定由反诉被告购买反诉原告位于沈阳市和平区房产，面积200.01平方米，购房款为125万元。按照合同第三条的付款约定，乙方即反诉被告应在房屋交付当日支付购房尾款20000元，因房屋系带租约销售，所以经居间方核算所有相关费用后，通知买卖双方，应由反诉被告向反诉原告支付差额部分的购房款2986元后，即视为双方已完成本次房屋的交付及全部交易。但反诉被告却以种种理由拖延至今，不予支付。按照《房屋买卖合同》第11.2条的约定，反诉被告在支付完全部房款之前的房屋租金仍由反诉原告继续收取，相关费用现已无法折抵，反诉被告仍应向原告支付购房尾款20000元，并支付后续租金。为此，反诉原告向贵院提起诉讼，请求依请而判。反诉请求：1、请求法院依法判令反诉被告支付反诉原告购房尾款20000元；2、请求法院依法判令反诉被告支付反诉原告违约金15000元；3、请求依法确认反诉被告支付完全部房款之前，房屋的租金仍由反诉原告继续收取；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告王瑞喆辩称，一、答辩人与被答辩人在2020年12月4日交接涉诉房屋时，在未发现被答辩人有供热入网费20000元未缴纳的情况下，经结算，答辩人应给付被答辩人的房屋尾款为2986元，被答辩人主张的20000元房屋尾款不属实。二、被答辩人在2020年12月4日被发现有供热入网费20000元未支付，中介与被答辩人沟通让其将供暖问题解决或将剩余费用给付答辩人，由答辩人缴纳供热入网费，被答辩人均表示拒绝。所以答辩人依据《房屋买卖合同》第9.1项的，“甲方如有陈欠必须在该房屋交付给乙方前全部予以结清，如未结清，乙方有权从购房尾款中扣除相应款项用于结清陈欠费用。如尾款不足以抵扣陈欠或交房后发现陈欠，乙方有权随时向甲方追偿。”的规定，答辩人将尾款2986元扣除用于结清被答辩人陈欠的供热入网费。因尾款不足抵扣，所以答辩人已提起本诉向被答辩人主张剩余费用。因此答辩人在2020年12月4日已不欠被答辩人购房款，被答辩人没有继续收取租金的权利。三、答辩人不存在拖延支付房屋尾款2986元的违约行为。相反是被答辩人恶意隐瞒涉诉房屋虽具备集中供暖管线，但因不缴纳供热入网费，不能进行供暖的真实情况，而且在答辩人发现后仍拒绝解决，被答辩人的行为已构成违约，所以应由被答辩人承担违约责任。综上，望法院支持答辩人的答辩意见，驳回被答辩人的反诉请求。经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积200.01平方米房屋登记在原告王瑞喆名下，为单独所有，登记日期为2020年11月20日。2020年10月29日被告温园荣（甲方、出卖方）与原告王瑞喆（乙方、买受方）就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，内容载明：“成交价1250000元，3.4甲方应在收到上述款项后5个工作日内结清所有陈欠，将房屋交付给乙方使用，甲方交房当日，乙方付给甲方购房尾款人民币20000元整……4.7甲方承诺该房屋现状良好，并且对该房屋质量瑕疵承担担保责任。质量瑕疵包括但不限于主体结构、承重结构、屋面防水材料、供热与供暖设备电气管线、给排水管道及相关功能等出现不能正常使用或者影响居住的情形。如该房屋交接前存在漏水等上述质量问题，除乙方对该房屋质量问题已知晓并且认可外，乙方有权要求甲方承担维修责任或赔偿维修费用……6.3甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行，且无法适用本合同第6.1、6.2款的，则由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，以赔偿实际损失为准……11.2该房屋处于出租状态。租赁期限于2021年9月15日届满，甲方承诺该房屋承租人已放弃优先购买权。甲乙双方商定按以下第四种方式进行租金划分。方式四：其他：甲方收到全部房款后剩余租金归乙方所有……”。另查明，被告温园荣与案外人于2020年9月15日签订《房屋租赁合同》，约定租期从2020年9月15日至2021年9月15日，租金每月4800元，押金4800元……。再查明，2020年12月4日中介组织原、被告双方交接房屋，并于2020年12月3日计算原告应给付尾款数额，以2020年12月4日为基准日扣除租金、押金、物业费等相关费用后数额为2986元，各方对此数额均予以认可。2020年12月4日交接房屋现场，原告才得知涉案房屋尚未办理供热入网。上述事实，有房屋所有权证、房屋买卖合同、房屋租赁合同、照片、微信记录及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。2020年12月4日交接房屋，买方应给付房屋尾款，2020年12月3日中介计算原告应给付尾款数额，以2020年12月4日为基准日扣除租金、押金、物业等相关费用后数额为2986元，各方对此数额均予以认可，本院予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原告向被告主张供热入网费的诉请，首先，供暖合同的相对方应为供热人与用热人；其次，原告亦未实际向供暖公司缴纳该供热入网费，现原告以房屋买卖合同关系向被告主张权利，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告依据合同6.3条主张的违约金，本案中被告履约虽存有瑕疵，并未导致合同不能履行，原告依据该条款主张违约金无事实依据，本院不予支持。反诉部分。关于反诉原告要求反诉被告给付违约金问题。2020年12月4日交接房屋现场，原告才得知涉案房屋尚未办理供热入网，双方因供热入网费承担问题发生争议，进而未给付房屋尾款，反诉被告主观并非恶意拖延，故对于反诉原告主张的该项诉求，本院不予支持。关于反诉原告主张确认反诉被告支付完全部房款之前，房屋的租金仍由反诉原告继续收取的诉求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉被告王瑞喆于本判决生效之日起十五日内给付反诉原告温园荣房屋尾款2986元；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告王瑞喆的诉讼请求；三、驳回反诉原告温园荣其他的诉讼请求。案件受理费850元，由原告王瑞喆承担；反诉案件受理费337.5元（已减半收取），由反诉原告温园荣承担312.5元，由反诉被告王瑞喆承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  费秀云二〇二一年六月十五日法官助理张莹宏书记员王妤馨本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。