云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2328民初681号原告：何杨武，男，1978年9月9日出生，汉族，大专文化，住元谋县。委托诉讼代理人：张绍坤，云南宇锋律师事务所执业律师，特别授权代理。被告：元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司。住所地：元谋县元马镇发祥路36号。统一社会信用代码91532328MA6K7BXUXM。法定代表人：温世杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨凤，女，1986年3月24日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区，特别授权代理。被告：元谋佳源开发建设有限责任公司。住所地：元谋县元马镇摩诃社区摩诃村。统一社会信用代码91532328MA6NJW4B5L。法定代表人：陈安国，该公司经理。委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所执业律师，特别授权代理。原告何杨武与被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司（以下简称万汇公司）、元谋佳源开发建设有限责任公司（以下简称佳源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告何杨武及其委托诉讼代理人张绍坤，被告万汇公司的委托诉讼代理人杨凤，被告佳源公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何杨武向本院提出诉讼请求，1.请求人民法院解除原告与第一被告于2016年12月18日签订的《元谋万汇果蔬博览城商铺临时审批单》；2.请求人民法院依法判令第一被告双倍返还原告购房诚意金122000元；3.请求人民法院依法判令第二被告对诉讼请求的第二项由第一被告承担的付款义务承担连带偿付责任。事实与理由：2016年12月18日，经第一被告销售顾问宣传，原告向第一被告交纳购房诚意金1000元，并在第一被告提供的《元谋万汇果蔬博览城商铺临时审批单》上签字。约定原告以总价人民币356768元的价款，向第一被告购买位于元谋万汇果蔬博览城A3-1B22号面积为29.4平方米的商铺。后原告于2017年1月13日、3月19日两次补交购房诚意金60000元。原告与第一被告签订审批单时，该公司的销售人员宣传，在2017年年底可以与客户签订《商品房买卖合同》。但直到2017年底，第一被告一直没有通知原告签订《商品房买卖合同》，原告多次到售楼部询问，催促要求签订合同，售楼部工作人员一直以各种理由敷衍原告。在后期，该公司在做回馈客户的活动中也不通知这一地块购买商铺的客户。2019年期间，第一被告将包括原告这一栋商铺在内的元谋万汇果蔬博览城在建项目转给第二被告，转让情况也没有以任何形式通知原告。2020年以来，原告多次到售楼部询问情况，要求签订合同。销售顾问才告知，由于原告认购商铺的地块属于基本农田保护区，在第一被告负责该项目建设期间，一直未能办理相关证件，导致这一片区的商铺无法网签《商品房买卖合同》。原告认购的商铺编号是A3-1B22,但是被告提供的建筑图纸上没有这间商铺。2020年8月中旬，原告再次来售楼部追问，被告才向原告说实话，原告认购的那套商铺在房子建好后才发现不存在，他们深表歉意，让原告重新选一间。基于以上原因，原告要求退款，售楼部工作人员答复会将情况向公司负责人反馈，才能给原告答复。但至今，原告没有得到被告方确切的解决方案。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。万汇公司辩称，一、导致何杨武无法签订《商品房买卖合同》继而取得案涉房屋所有权的原因在于被答辩人佳源公司而非答辩人。本案原告起诉前，答辩人已将案涉项目整体转让给佳源公司。案涉房屋所在项目的建设、交付等均由佳源公司负责，答辩人早已退出该项目。根据答辩人与佳源公司关于该项目转让的相关约定，项目转让后，对于已认购的客户，由佳源公司负责商品房买卖合同的签订及后续履行，无论因何种原因导致案涉房屋最终无法交付给原告，均是佳源公司原因导致，与答辩人无关，如需退款，也应由佳源公司承担。二、根据生效判决的认定，原告已缴纳的款项由佳源公司享有，故如产生退款，也应由佳源公司负责和承担。由于答辩人与佳源公司就项目转让发生争议，通过元谋县人民法院一审（2020云民初1135号）、楚雄州中级人民法院二审（2020云23民终1809号）已作出该案生效判决，该生效判决认定本案案涉房屋答辩人已收取的款项，应由佳源公司实际享有，并判决答辩人返还给佳源公司。虽然答辩人对该二审判决仍不服，将依法申请再审，但毕竟该判决目前仍为生效判决，案涉房屋款项如需退还的，应由其实际享有人负责退还。如本案认定由答辩人负责退还，就会出现与在先的生效判决矛盾的情况，导致答辩人需向本案原告、佳源公司分别退还同一笔款项，显然不合理。三、本案原告主张双倍返还原告购房诚意金122000元，无任何依据，且计算标准显然过高。本案原告与答辩人双方签订的《房价确认单》上，并未明确何杨武缴纳款项的性质，该款项的性质应以被告出具的《收据》为准，而《收据》明确载明原告收取的性质为“诚意金”并非“定金”。更没有约定出卖人违约情况下“定金”双倍返还的“定金罚则”。佳源公司辩称，1.原告诉请要求解除的商铺临时审批单，该审批单系万汇公司的内部审批行为，不属于本案买卖合同出卖人和买受人之间的合同或者协议，所以原告要求解除临时审批单的诉请不符合法律规定；2.我公司与万汇公司属于在建项目资产转让，而非股权转让，不能因为项目资产转让来要求我公司为万汇公司承担责任；3.原告交付的款项是由万汇公司收取，该款项截至开庭之日止，万汇公司并未移交我公司，按照合同相对性的法律规定，我公司不应当为万汇公司承担连带责任；4.原告诉请要求双倍返还其购房诚意金没有事实和法律依据。综上所述，请法庭驳回原告对我公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，元谋万汇果蔬博览城商铺临定审批单和收据，欲证明原告预定被告元谋万汇果蔬博览城A3-1B22号面积为29.4平方米的商铺，并交购房诚意金61000元的情况。本院予以确认并在卷佐证。对原告提出被告有争议的证据和事实，本院认定如下：元谋县人民法院（2020）云2328民初899号民事判决书，因该判决书的判决内容被二审法院做了部分改判，对被二审法院做了部分改判的部分本院不予采纳，对其他的未改判部分，本院予以采纳。对万汇公司提出佳源公司有争议的证据，本院认定如下：1.元谋县人民法院（2020）云2328民初1135号民事判决书、楚雄州中级人民法院（2020）云23民终1809号民事判决书，该证据是生效的法律文书，能够证明万汇公司向原告收取的诚意金在双方项目整体转让中已转给了佳源公司的事实，本院予以采纳；2.抵款协议和商品房认购明细表，该证据是万汇公司和佳源公司的真实意思表示，客观真实，本院予以采纳，能证明万汇公司向原告收取的诚意金已转给了佳源公司的事实。对佳源公司提交，原告和万汇公司无异议的证据，项目设计图，欲证明原告所认购的房屋本身在设计时就没有的事实。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：元谋万汇果蔬博览城属于万汇公司开发的房地产项目。2016年12月18日，何杨武在万汇公司销售人员的宣传下，自愿在万汇公司提供的《元谋万汇果蔬博览城商铺临时审批单》上签字，约定何杨武以总价356768元的价款，向万汇公司购买位于元谋万汇果蔬博览城A3-1B22号面积为29.4平方米的商铺，双方还约定，该房源为临时保留预定，本人承诺7个日历天内补齐8万元意向金，否则开发商保留不予退还已收意向金并将该房源出售给第三方的权利。后何杨武于2017年1月13日和3月19日两次支付给万汇公司购房诚意金61000元。万汇公司承诺，可以在2017年年底与何杨武签订《商品房买卖合同》。至今，万汇公司从未通知何杨武与其签订《商品房买卖合同》，也没有将购房诚意金61000元退给何杨武。另查明，2019年1月18日，万汇公司与佳源公司签订《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》，万汇公司将该在建项目整体转让给了佳源公司，并将向何杨武收取的购房诚意金61000元也按照协议约定转给了佳源公司。何杨武向万汇公司认购的位于元谋万汇果蔬博览城A3-1B22号商铺没有在项目设计图中。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，何杨武与万汇公司签订了《元谋万汇果蔬博览城商铺临时审批单》，双方在该审批单中约定了房屋的房号、面积、价款及不按时支付意向金的后果等基本的合同内容，故该审批单应属于合同。该审批单是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。审批单签订后，何杨武向万汇公司支付了购房诚意金61000元，但因万汇公司的原因，导致何杨武订购的元谋万汇果蔬博览城A3-1B22号商铺在图纸上根本不存在，从而何杨武的合同目的无法实现，故何杨武提出解除该审批单具有事实和法律依据，本院予以支持。双方签订的《元谋万汇果蔬博览城商铺临时审批单》约定，“该房源为临时保留预定，本人承诺7个日历天内补齐8万元意向金，否则开发商保留不予退还已收意向金并将该房源出售给第三方的权利。”根据权利义务相对等原则，结合双方的约定，既然何杨武作为客户违约情形下万汇公司有拒绝退还诚意金，那么万汇公司违约导致何杨武的合同目的根本无法实现的情形下，何杨武也有权利要求万汇公司双倍退还已交购房诚意金。按照《中华人民共和国担保法》的相关规定，定金约定的数额不能超过主合同标的20%。该案中，双方约定的购房价款为356768元，定金最高应为71353元，何杨武支付给万汇公司的购房诚意金为61000元，则双倍返还的订金为122000元，故何杨武要求万汇公司双倍返还定金为122000元符合法律规定，本院予以支持。虽然万汇公司在项目整体转让中将何杨武支付的购房诚意金61000元转让给了佳源公司，但该转让行为与何杨武无关，按照合同的相对性原则，万汇公司应对何杨武承担违约责任。因佳源公司不是《元谋万汇果蔬博览城商铺临时审批单》的当事人，佳源公司与万汇公司以及何杨武既无合同约定也无法律规定，何杨武要求佳源公司承担连带责任于法无据，故本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、解除何杨武与元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司签订的《元谋万汇果蔬博览城商铺临时审批单》；二、由元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司于本判决书生效后二十日内支付给何杨武诚意金122000元；三．驳回何杨武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2740元，减半收取1370元，由元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司负担，限本判决书生效后二十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 宋 云二〇二一年六月一日书记员 张凌山