湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初3278号原告湖南润园创意商业地产管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道麓松路239号润芳园二期K栋2506号。法定代表人丁庭美，系该公司董事长。委托代理人孙治钢，湖南芙蓉律师事务所律师。委托代理人范为真，湖南芙蓉律师事务所律师。被告长沙聚英跆拳道俱乐部有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区马王堆新合七村安置住宅A-2栋202房。法定代表人阳梅，该公司执行董事兼总经理。委托代理人李欣欣，湖南金州律师事务所律师。委托代理人韩成，湖南金州律师事务所律师。原告湖南润园创意商业地产管理有限公司（以下简称“润园创意公司”）诉被告长沙聚英跆拳道俱乐部有限公司（以下简称“聚英公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年4月21日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告润园创意公司的委托代理人孙治钢，被告聚英公司的委托代理人李欣欣、韩成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润园创意公司向本院提出下列诉讼请求：1.判令确认原、被告就坐落于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××层【湘（2019）长沙市不动产权第0××1号】房屋签署的《商场（场地）租赁合同》已于2020年12月18日解除；2.判令被告立即将长沙市岳麓区××路××号××期××栋××层【湘（2019）长沙市不动产权第0××1号】房屋返还原告；3.判令被告向原告支付拖欠的自2019年2月12日起至2020年12月17日止的商铺费用578330元及后续房屋占有使用费（自2020年12月18日起按每月27125元的标准计至被告将上述房屋返还原告之日止）；4.判令被告支付原告自2019年2月12日起至2020年12月17日止的违约金726155.64元，2020年12月18日起的后续违约金以578330元为基数，按日0.3%计算至涉案房屋返还原告之日止；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方就位于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××层房屋于2018年4月12日签订了《商铺（场地）租赁合同》，约定建筑面积共计639.75平方米，租赁期为五年，从2018年4月12日至2024年4月11日；2019年2月12日至2020年4月11日，租金按25590元／月计算；2020年4月12日至2021年4月11日，租金按27125元／月计算。《商铺（场地）租赁合同》约定，租赁起租日至2018年10月11日为装修期和推广期，该期间免交租金，但应当支付商铺管理费、装修管理费、物业管理费、水电费及其他应由被告承担的费用；被告每6个月支付一次租金，应提前15天支付下一租赁支付期租金；如被告未按合同约定向原告支付租金，按应交费用每天千分之三向原告支付违约金；逾期两个月仍没有支付租金，原告可以解除合同，收回出租房屋。被告签订合同时按15元／平方米／月支付了Ｋ栋二层房屋7个月的管理费44786元，并支付了2019年2月11日前的房屋租金76770元。经营过程中，因新冠疫情，原告又主动免除了被告二个月租金。被告支付上述费用后未再依约履行租金支付义务，截至2020年12月17日，被告共拖欠原告租金583755元，期间，经原告多次催讨未果。原告于2020年12月18日通知被告双方租赁合同于2020年12月18日解除，并要求被告自2020年12月18日起5个工作日内本着来装去留的原则，移除被告安装的可移动设备、设施，并将租赁场地腾空打扫干净交付原告，并于2020年12月25日前将欠付的租金及违约金等一次性支付给原告。被告收到解除通知后仍置之不理。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告聚英公司辩称：一、案涉房屋的所有权人为湖南嘉和置业有限公司，并非原告，且原告亦未提供任何证据证明其对案涉房屋有合法有效的处分权利，依法不应当作为本案的适格原告；二、原告称已于2020年12月18日通知被告租赁合同被解除，实际上被告并未收到该通知，且案涉商铺并未由被告实际占有和使用；三、商铺租金的计算时间和方法存在问题，根据租赁合同第3.1条的约定，商铺费用按40元每平方米计算，商铺费用中租金占60%，商铺管理费用占40%，但实际上原告并未向房屋使用人提供任何合格有效的商铺管理服务，甚至连商铺基本正常使用也存在问题，由于原告的自身问题导致案涉商铺及周边商业均未能如期按承诺和规划的状态开展经营，基本的餐饮配套和服务配套均未能正常提供，且商铺经常发生漏水导致商铺使用人的装修和设施被渗透的雨水损毁，原告和物业的修缮工作又极为拖沓，给商铺使用人的正常经营教学产生极为恶劣的影响，被告认为商铺管理费用应以提供合格的商铺管理服务作为收费的依据，本案中原告并未提供合格的商铺管理服务，该部分费用不应由商铺使用人承担；四、原告按照合同第3.2.3条约定的日千分之三收取违约金，明显高于法律规定的违约金标准，请求人民法院依法酌情减免；五、占有使用费的问题，如原告主张租赁合同于2020年12月18日已由原告单方解除，则在合同解除后依法应当由案涉商铺的实际占有人支付房屋占有期间的使用费，实际上被告早已未对案涉商铺进行任何占有、使用、收益和处分，亦未从中获取任何利益，故该案涉商铺占有期间的使用费不应当由被告承担；六、被告向原告交纳了50000元履约保证金，该履约保证金应在计算租金或违约金时予以抵扣。经审理查明，涉案位于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××层××商铺系案外人湖南嘉和置业有限公司所有。2018年7月7日，案外人欧益梅将上述商铺委托原告润园创意公司进行经营管理，并签订了相应的《商铺委托经营管理协议书》（编号：ＤＬＰ-ＸＸ160109110），约定由原告全权负责该商铺招商运营及市场培育方面的所有经营管理工作，委托期自2018年7月7日起至2022年12月31日止。2018年4月12日，原告润园创意公司（出租方，甲方）与被告聚英公司（承租方，乙方）签订《商铺（场地）租赁及管理合同》（合同编号：170052），约定：“……第二条租赁、期限及经营范围2.1租赁商铺（场地）甲方同意将位于湖南省长沙市岳麓区××路××号××栋××层××商铺，共计建筑面积639.75平方米出租给乙方，该租赁面积数为本合同项下租金、商业管理费、物业管理费及其他费用等计取基数……2.2租赁期限本合同约定租赁期为5年（含免租期），每12个月为一个租赁年度，即从2018年4月12日起至2023年4月11日止。2.3商铺（场地）交付条件及交付时间本项目已完成一次消防验收和五方责任主体验收合格。交付条件为现状交付。乙方向甲方缴纳履约保证金后2个工作日内甲乙双方进行本商铺交接。2.4免租金期租赁起租日起至2018年10月11日止为乙方装修期和推广期，该期间内甲方免收租金。该免租期间，乙方应向甲方和物业管理公司交付商铺管理费、装修管理费、物业管理费、水电费及其他应由乙方承担的费用……2.6经营范围在甲方规划的业态范围内，以乙方工商营业执照为准。2.7商铺用途及经营管理依据甲方对市场的整体规划，乙方在该商铺作为经营跆拳道使用，品牌聚英跆拳道，其经营范围应符合甲方业态规划要求，并遵守甲方制定的商场管理制度，服从甲方的管理……第三条应缴费用及支付方式3.1商铺费用计算商铺费用按40元／月／平方米计算。商铺费用中租金占60%，商铺管理费占40%。从2018年4月12日至2018年10月11日，租金按6398元／月；从2018年10月12日至2020年4月11日，租金按25590元／月；从2020年4月12日至2021年4月11日，租金按27125元／月；从2021年4月12日至2022年4月11日，租金按28753元／月；从2022年4月12日至2023年4月11日，租金按30478元／月；本条所述的租金及商铺管理费不含税，如需开具发票，相应税款由乙方承担。本合同期满后乙方需要续租的，商铺费用标准重新协商。3.2支付方式3.2.1本合同租金采用先付后用方式。双方商定每6个月为一租赁费支付期，即乙方每6个月向甲方支付一次租金。3.2.2乙方应于每一租赁支付期前15天向甲方支付下一租赁支付期租金。第一次租赁支付周期的租赁费在签订本合同时当日支付。3.2.3乙方可以现金或转账方式向甲方支付租金。甲方收到款项后1个月内开具正式租金发票或收款收据给乙方。若乙方未按本合同约定向甲方支付租金，乙方按应交费用每天千分之三向甲方支付滞纳金；若逾期两个月仍未支付，甲方有权单方面解除本合同，因此造成的所有经济责任和法律责任由乙方完全承担……3.3商铺管理费、日常能耗费用、中央空调使用费及其他费用……3.3.2商铺管理费包括商场公共设备维护、维修；公共区域的园林绿化护养；公共用水及公共照明、电梯、监控等用电（不包括中央空调）的能源消耗；商场的日常管理、市场推广等费用……3.3.5商铺管理费、中央空调使用费每六个月为一个交费周期。第一个周期的费用（免租期内需缴纳相关费用）在签订本合同时当日支付，以后在每个交费周期前十五天向甲方交纳。无论乙方经营状况如何上述费用应按时交纳。3.4履约保证金3.4.1履约保证金指作为乙方在商场经营期间为保证商品质量、服务质量及相关经营活动满足国家相关规定或甲方经营管理规定而预先交纳的保证金。乙方在本合同履行过程中如有拖欠租金、商铺管理费、物业管理费、水电费等费用、不遵守商场管理制度、违反商铺经营管理规定、导致商铺经营混乱及停业、严重损害商场商誉等违约行为，以及其它给甲方造成损失的行为，视损害程度甲方有权直接从履约保证金中扣除相应款项作为违约责任款，并要求乙方在15日内补足扣除部分，如乙方未在该期限内补足，或者其他违约行为在限期内没有纠正的（包括但不限于上述违约行为）甲方有权终止本合同，乙方所交履约保证金不予退还，甲方收回乙方承租的商铺，并保留行使其它索赔的权利。3.4.2为了确保合同的有效履行，在签订本合同时，乙方应向甲方支付该履约保证金。履约保证金为人民币50000元整，作为乙方履行本合同的履约保证金，履约保证金不计利息。3.4.3除本合同另有约定外，甲方应于本租赁合同终止且乙方结清所有应付款项并撤场后的10个工作日内将履约保证金余额无息全额退还给乙方，如甲乙双方正常解除合同，乙方无违约情况下，甲方逾期不退还乙方本合同履约保证金的，乙方按每逾期一日千分之三计收利息……第五条双方的权利与义务5.1甲方的权利和义务……5.1.2甲方按本合同第3.1条、3.2条、3.3条计收乙方租金、商铺管理费及相关费用……5.1.3租赁期内，甲方按国家有关房屋建安质保项目（不含乙方二次改造和装修）及质保期要求进行维修与维护（乙方不当使用除外）。甲方在接到乙方通知后的24小时之内应予勘察维修项目，并视维修事项的具体情况，确定维修时间。若甲方未予及时回应，乙方可代为维修，维修费用由甲方承担……5.2乙方的权利和义务5.2.1乙方按本合同第3.1条、3.2条、3.3条向甲方缴付租金、商铺管理费及相关费用……5.2.12乙方应依照本合同的约定，按时足额向各方缴纳其应缴各项费用。为确保甲方合法权益，如非因甲方原因，乙方延迟支付租金的：按本合同第3.2.3条执行。5.2.13如乙方拖欠租金时间达到2个月以上，除按本合同3.2.3条执行外，甲方可重新对外招商，并要求乙方在20个工作日内搬离所租赁商铺（场地），甲方无须向乙方承担任何责任，且甲方不退还乙方缴纳的履约保证金，并保留追索其他相关损失赔偿的权利。5.2.14乙方在本合同租赁期满或提前终止本合同之日起20个工作日内，将租赁房产交还甲方。乙方须于合同终止后10个工作日内缴清应缴的费用……第七条公司变更、租赁商铺转租和续租……7.2乙方不得擅自将承租商铺（场地）转租／转让／分租／转借给他方，否则甲方有权提前终止本合同并收回承租场地（商铺），乙方无条件搬出，履约保证金不退，除按违约处理外，甲方有权向乙方追偿相关损失。乙方确需转租／分租／转借给他方，其应确保第三方经营品质符合本项目要求，由第三方承担本合同中乙方的一切权和义务，并经甲方书面许可后方能转租／分租／转借……第十条违约责任10.1合同双方任何一方违反本合同，并对另一方造成经济损失时，违约方需对守约方做出合理的、全面的赔偿。因违约方原因致守约方提前解除合同，守约方因此遭受损失的，有权向违约方追偿……10.3本合同另有约定的违约责任条款按相应条款规定执行……”上述租赁合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告使用，被告亦依约向原告缴纳了50000元履约保证金。另，合同履行过程中，原告在涉案租赁合同约定的基础上给被告延长了一个月免租期。被告共计向原告支付了商铺费用131556元。后被告在未经原告同意的情形下分别于2018年4月14日、2020年7月将涉案商铺全部对外转租，并未再向原告履行商铺费用支付义务。2020年1月，新冠病毒肺炎疫情爆发，原告为此免除被告两个月租金。另查明，涉案租赁合同履行过程中，涉案商铺出现外墙渗水、漏水情况，现仍未修复。因被告未支付欠付的租金，经原告多次催讨，未果，原告遂诉至本院，被告于2021年3月20日收到本院向其送达的诉讼副本材料。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的不动产权证书、原被告签订的《商铺（场地）租赁及管理合同》（合同编号：170052）、押金及商铺费用收据、长沙市临时占用街道两侧和公共场地许可证，被告提交并经庭审质证的原、被告签订的涉案商铺所在地周边商铺照片、涉案商铺漏水现场照片、转让协议及转租证明等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告润园创意公司与被告长沙聚英跆拳道俱乐部有限公司签订的涉案《商铺（场地）租赁及管理合同》（合同编号：170052）系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应本着诚实信用的原则履行合同义务。然合同履行过程中，被告长沙聚英跆拳道俱乐部有限公司仅向原告支付了131556元商铺费用及50000元履约保证金后未再依约向原告履行合同义务，且在双方合同履行期间，被告未经原告同意即将涉案商铺全部转租给他人，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。关于原告的各项诉请，具体分析如下：关于原告要求解除涉案《商铺（场地）租赁及管理合同》并要求被告返还涉案商铺的诉请。本案中，被告未依约履行商铺费用支付义务已超过两个月，且在未经原告同意的情形下将涉案商铺全部对外转租，其行为违反了双方签订的涉案《商铺（场地）租赁及管理合同》第5.2.13条之约定：“如乙方拖欠租金时间达到2个月以上，除按本合同3.2.3条执行外，甲方可重新对外招商，并要求乙方在20个工作日内搬离所租赁商铺（场地），甲方无须向乙方承担任何责任，且甲方不退还乙方缴纳的履约保证金，并保留追索其他相关损失赔偿的权利。”及第7.2条之约定：“乙方不得擅自将承租商铺（场地）转租/转让/分租/转借给他方，否则甲方有权提前终止本合同并收回承租场地（商铺），乙方无条件搬出，履约保证金不退，除按违约处理外，甲方有权向乙方追偿相关损失。”因此，对原告的上述诉请，本院予支持。关于合同解除的具体时间，虽然原告主张其已于2020年12月17日向原告发送了解除合同函，但其并未提供相应的证据证明被告已收到上述解除函，因此，原告要求确认双方租赁合同于2020年12月18日解除的主张，本院不予支持。对双方租赁合同解除的具体时间，本院以被告收到本院向其送达的诉讼副本材料之日即2021年3月20日为双方租赁合同解除之日。关于原告诉请的租金及房屋占用使用费计算问题。本案中，被告在租赁合同履行期间仅向原告支付了131556元商铺费用后未再依约履行支付义务，故对双方租赁合同解除之前（2021年3月20日之前）被告欠付的商铺费用仍应予以支持，对2021年3月20日之后的房屋占用费，因被告已将涉商铺全部对外转租致使原告无法及时收回涉案商铺，故对此后的房屋占用费，被告亦应予以支付，至于支付标准，本院参照双方在涉案租赁合同中约定的2021年度的月租金标准（28753元×60%=17251.8元）予以认定，并应按17251.8元/月的标准向原告支付房屋占用费至被告将涉案商铺实际返还给原告之日止。综上，根据原、被告在涉案商铺（场地）租赁及管理合同》约定的商铺费用标准，核减双方约定的免租期租金及2020年新冠肺炎疫情期间减免的两个月租金后，被告自2018年4月13日至2021年3月20日期间共计应支付给原告的商铺费用为（6398元/月×40%）×6个月+（25590元/月×40%）×3个月+25590元/月×14个月+27125元/月×11个月+27125元/月÷30天×9天=710835.7元，核减被告已支付的131556元商铺费用，还应支付原告579279.7元。关于原告要求被告支付违约金的诉请及被告要求将其支付给原告的50000元履约保证金用于抵扣其欠付费用的答辩意见。虽然被告在租赁合同履行过程中存在拖欠商铺费用并擅自将涉案商铺对外转租的违约行为，但涉案商铺在租赁合同履行过程中存在外墙渗水、漏水情形，且原告亦未提供相应的证据证明其已对上述渗水、漏水问题进行了修复，客观上对被告使用涉案商铺造成了影响，显然，原告在合同履约过程中亦存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的违约责任。”故对原告的上述诉请及被告的上述答辩意见，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告湖南润园创意商业地产管理有限公司与被告长沙聚英跆拳道俱乐部有限公司于2018年4月12日签订的《商铺（场地）租赁及管理合同》（合同编号：170052）于2021年3月20日解除；二、限被告长沙聚英跆拳道俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内将位于长沙市岳麓区××路××号××栋××层××商铺（建筑面积639.75平方米）返还给原告湖南润园创意商业地产管理有限公司；三、限被告长沙聚英跆拳道俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南润园创意商业地产管理有限公司支付欠付租金579279.7元，并应自2021年3月21日起按17251.8元/月的标准向原告湖南润园创意商业地产管理有限公司支付房屋占用费至被告长沙聚英跆拳道俱乐部有限公司将涉案商铺实际返还给原告湖南润园创意商业地产管理有限公司之日止；四、驳回原告湖南润园创意商业地产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取8303元，由原告湖南润园创意商业地产管理有限公司负担1303元，被告长沙聚英跆拳道俱乐部有限公司负担7000元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年六月二十一日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。