贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初2445号原告（反诉被告）：安顺万家置业有限公司，住所地：贵州省安顺市黄果树大街葡华欧洲城1幢3单元10层2号。统一社会信用代码：915204000903413343。法定代表人：陈建德，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龚胜，贵州梦冠律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：张碧越，男，1970年10月22日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：万颂飚，贵州同舆律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人：卢婵，女，1978年11月6日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。第三人：陈田，女，1991年10月4日生，汉族，住贵州省安顺市经济技术开发区。第三人：肖蕾，女，1996年4月23日生，汉族，住贵州省安顺市平坝区。原告（反诉被告，以下简称原告）安顺万家置业有限公司诉被告张碧越（反诉原告，以下简称被告）、第三人卢婵、陈田、肖蕾商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚胜、被告委托诉讼代理人万颂飚到庭参加诉讼，第三人卢婵、陈田、肖蕾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请判决：一、判令被告继续履行与原告签订的购房协议，支付购房欠款1600898元。二、判令支付违约金180089元。三、诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月15日原被告双方签订《万家商业广场认购协议书》及《商铺买卖协议》，被告购买原告开发的“万家商业广场”4栋一层8号商铺，面积172.17平方米，总价1800898元。被告交付原告购房定金20万元，原告已将房屋交付被告且被告已改造装修使用。余款1600898元被告未按照协议约定支付。2020年9月2日，被告自己理出“购房缴款计划”承诺：剩余尾款1600898.20元，2020年12月31日前缴款600898.20元。2021年9月2日缴款1000000元。然至今被告未按其承诺履行，已属违约，按协议被告应承担购房总款10%的违约金。现原告再次催告未果，特依法向人民法院提起诉讼，请依法支持原告诉求。被告对原告的本诉辩称：一、案涉房屋在出售给答辩人之前即由被答辩人租赁给安顺市遵义商会改造并使用。二、答辩人曾多次与被答辩人协商要求办理案涉房屋的产权证，但被答辩人始终不积极履行合同义务。《商铺买卖协议》及《万家商业广场认购协议书》约定了被答辩人应当在60日内办理相关产权证。但签订了协议以后两年多的时间里，答辩人曾多次与被答辩人协商沟通要求履行合同中办理相关产权证的义务，但被答辩人均已各种理由推脱履行合同义务，一直未能办理产权手续。直至2020年初，新冠疫情爆发，全国经济受到了巨大的冲击，答辩人经济情况日益紧张，导致最终资金不足，无力购买房屋。而被答辩人此时在自身违约在先的前提下，只要求答辩人履行合同义务显属强人所难，违背了《中华人民共和国民法典》中最基本的公平性原则，据此，根据我国《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”请求法院依法解除双方所签订的《商铺买卖协议》及《万家商业广场认购协议书》。三、《商铺买卖协议》系集体签订，被答辩人与其中任何一方当事人签订了《解除商铺买卖协议书》，其他当事人也同样可主张解除该协议。2020年12月11日，《商铺买卖协议》中的当事人之一卢婵与被答辩人签订了《解除商铺买卖协议书》，双方约定了卢婵不再要求被答辩人退还已支付的购房定金200000元人民币，解除双方签订《商铺买卖协议》以及《万家商业广场认购协议书》。根据我国司法实践中“同案同判”的原则，答辩人请求法院参照卢婵与被答辩人签订的《解除商铺买卖协议书》，依法解除答辩人与被答辩人签订的《商铺买卖协议》以及《万家商业广场认购协议书》，以示法律公平与正义。综上，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告提起反诉请求：一、请求人民法院依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《万家商业广场认购协议书》。二、请求人民法院依法判决确认反诉原告、案外人卢婵、陈田、肖蕾与反诉被告签订的《商铺买卖协议》已经解除。三、请求人民法院依法判决反诉被告双倍返还反诉原告向其支付的定金人民币400000元。四、本反诉案件的诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2018年5月15日反诉原告张碧越与反诉被告安顺万家置业有限公司签订《万家商业广场认购协议书》，该协议书约定反诉原告拟向反诉被告购买的案涉商品房的总价为人民币1800898元，并约定由反诉原告交纳200000元作为取得案涉商品房购买权的定金；还约定反诉原告须在反诉被告开盘之日的某天内到其办公地点与其签订正式的《商品房买卖合同》，并缴清该商品房的全部房款……2018年5月15日反诉被告作为甲方与反诉原告、案外人卢婵、陈田、肖蕾作为乙方签订了《商铺买卖协议》，该协议约定由乙方先交足两间商铺（406、407号）房价款（3601796元），并由乙方与甲方签订406、407号商铺的《商品房买卖合同》，然后再由甲方先办理406、407号房屋的产权证交付乙方，乙方拿到406、407号房屋所有权证后，再向甲方支付另外两间（405、408号）商铺的房价款（3601796元），并与甲方签订405、408号商铺的《商品房买卖协议》。在以上两个合同履行过程中，反诉被告均未履行合同约定、法定、及合理的义务，致使合同目的不能实现。且2020年12月11日反诉被告与案外人卢婵已经就解除《商铺买卖协议》达成一致意见，并签订《解除商铺买卖协议书》，对该《解除商铺买卖协议书》第一条中涉及的解除《商铺买卖协议》的内容，反诉原告予以认可。反诉原告认为，反诉被告作为甲方与反诉原告、案外人卢婵、陈田、肖蕾作为乙方签订的《商铺买卖协议》已经解除，且由于反诉被告违约在先，反诉原告亦不承担违约责任。因反诉被告与反诉原告签订的《万家商业广场认购协议书》及反诉被告作为甲方与反诉原告、案外人卢婵、陈田、肖蕾作为乙方签订的《商铺买卖协议》具有关联性。现因《商铺买卖协议》已经解除的缘故，《万家商业广场认购协议书》实际已经不能继续履行。综上所述，反诉被告与反诉原告签订的《万家商业广场认购协议书》及反诉被告作为甲方与反诉原告、案外人卢婵、陈田、肖蕾作为乙方签订的《商铺买卖协议》解除的原因系反诉被告违约所致，故，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼。望判如所请。原告对被告的反诉辩称：解除合同的认购协议不符合法律规定，没有解除条件；确认商铺买卖合同解除，没有法律依据；返还定金这个也没有法律依据。第三人卢婵、陈田、肖蕾未到庭，亦未出庭辨认原告、被告针对本诉、反诉所举证据的真实性。经审理查明：2018年5月15日，原、被告签订《万家商业广场认购协议书》约定，被告张碧越有意购买原告安顺万家置业有限公司开发的位于西秀区，建筑面积172.17平方米，单价10460元／㎡，付款方式为一次性付款，总价为1800898元，被告张碧越支付200000元定金，具体付款时间参照附加购买协议等内容。同日，被告张碧越、第三人肖婵、陈田、肖蕾作为乙方与原告安顺万家置业有限公司作为甲方签订《商铺买卖协议》约定：“一、乙方购买甲方位于安顺市西秀区人民政府对面的安顺万家商业广场一期项目四号楼房号为：405、406、407、408一共四间（商铺房号标注以签订合同时双方认可的标注位置为准）铺面（其中每间铺面均为上、中、下三层结构），铺面总面积为：688.68平方米，总房价为：7203592元人民币。其中：405面积为172.17平方米，每平方单价为10460元；406面积为172.17平方米，每平方单价为10460元；407面积为172.17平方米，每平方单价为10460元；408面积为172.17平方米，每平方单价为10460元；……乙方需保证向甲方支付购买商品房款项，如存在拒不支付或恶意拖延支付的情况，甲方有权向乙方收取相应本协议总房价10%处罚金。乙方已知悉并答应承接甲方先前与遵义商会签订的租赁协议。二、乙方于本协议签订后2018年5月18日内，按上述价格以一次性付款方式交足其中两间商铺（406、407）房价款3601796元，并与甲方签订前述406、407两间铺面的商品房买卖合同。……四、乙方拿到406、407号商铺房产证后15日内，按上述价格以一次性付款方式交足其中二间商铺（405、408）房价款3601796元，其中伍拾万元存入双方共管账户，待甲方将该商铺的产权证办理完毕后取消该账户将款项打入甲方指定账户。并与甲方签订前述405、408、二间铺面的商品房买卖合同，甲方在该合同签订并备案完成后60日内给乙方办理正式商品房买卖发票并完成商品房产权证的办理。……六、如甲方不能按时将406、407号的商铺的产权证交付于乙方，405、408号商铺的尾款在406、407号商铺的房产证办理完毕后15内日缴纳，在此期间405、408、409号商铺的房租按免租处理。……八、乙方向甲方明确商铺具体购买人和相应的房号如下：405购买人卢婵身份证号：5221211978××××××××；406购买人：陈田身份证号：52250119911××××××××；407购买人：肖蕾身份证号：5225011996××××××××；408购买人：张碧越身份证号：3301071970××××××××；如果需要变更需经甲方同意另外以补充协议方式进行变更。”，签订上述协议后，上述四套商铺的履行情况如下：第三人肖蕾购买407号商铺于2020年6月11日取得不动产权证书，证号为黔（2020）安顺市不动产权第0001792号；第三人陈田购买的406号商铺原告安顺万家置业有限公司分别于2020年5月19日、2021年3月16日通过短信和公告的方式通知购买人办理房屋不动产证书，原告自认陈田认购的商铺已经支付完毕购房款；被告张碧越于2020年9月2日向原告出具《购房缴款计划》承诺就上述案涉408号商铺已经缴款200000元，剩余尾款1600898.2元计划于2020年12月31日前缴款600898.2元，于2021年9月30日缴款1000000元；第三人卢婵于2020年12月11日与原告安顺万家置业有限公司达成《解除商铺买卖协议书》约定：解除双方于2018年5月15日签订的《万家商业广场认购协议书》及《商铺买卖协议》，卢婵不再要求原告退还已支付的购房定金200000元，“万家商业广场”4栋1层05号商铺由原告今后自行恢复，原告可另行出售。同时查明，2018年1月15日在安顺市遵义商会与原告安顺万家置业有限公司达成的《房屋租赁合同》中，被告张碧越在安顺市遵义商会一方签字，租赁商铺为万家商业广场405、406、407、408、409，租期自2018年3月1日至2024年3月1日。合同同时约定其他租赁事项。次日，原、被告双方就上述同样的租赁事宜签订新的《房屋租赁合同》。2019年3月1日、2020年5月1日，被告张碧越作为（出租方）甲方就408号商铺与案外人蒋先华作为（承租方）乙方签订两份《房屋租赁合同》，将408号商铺出租给蒋先华开设酒楼餐饮使用，合同除约定租期、租金等事项外，同时在第十二条约定：合同期满，乙方购买安装的设备、设施和能够使用的器具和材料由乙方自行拆走，若本栋405、406、407、408、409五间不能整体出租，则乙方须按原建筑恢复后交还甲方，如乙方不恢复，甲方则不退还乙方保证金。上述事实有原、被告当庭陈述及原告安顺万家置业有限公司提交的原告印业执照复印件、法定代表人身份证及证明书、《万家商业广场认购协议书》复印件、《商铺买卖协议》复印件、购房缴款计划复印件、房屋租赁合同复印件三份、不动产权证复印件、产权办理告知函复印件、登报公告复印件，被告张碧越提交的《万家商业广场认购协议书》复印件、《商铺买卖协议》复印件、定金收据复印件、定金支付凭证、房屋租赁合同复印件等证据在卷，并庭审质证认证，足以采信。被告张碧越提交的《解除商铺买卖协议书》复印件、销售房屋现状照片打印件，拟证实第三人卢婵已经与原告解除了《商铺买卖合同》，408号房屋已经改造成为电梯间，并安装了电梯致使原告与被告及第三人签订的《商铺买卖协议》的目的不能实现。本院对该组证据真实性予以采信，但被告张碧越在签订认购协议之前就已知晓商铺出租并改装的事实，其明知且自愿购买，同时被告张碧越与第三人购买的商铺均是独立的，不属于必须一并解除的情况，对其证明目的不予采信。被告与原告的聊天记录截屏打印件，未提供原始载体予以核对，本院不予采信。本院认为，被告张碧越与原告安顺万家置业有限公司签订的《万家商业广场认购协议书》，被告张碧越、第三人卢婵、陈田、肖蕾与原告安顺万家置业有限公司签订的《商铺买卖协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。现原、被告双方就上述两份协议是否解除、是否应当继续履行产生分歧致成本案诉讼。本案的争议焦点在于被告张碧越反诉提出解除合同的理由是否成立以及违约方的认定。关于第一个争议焦点。被告张碧越诉请解除合同的主要理由有三：一是408号商铺在出售前已经出租给第三方并经第三人改装为电梯间；二是405号商铺购买人卢婵已经与原告安顺万家置业有限公司达成解除协议，《商铺买卖协议》系被告与第三人整体购买，405号商铺买卖协议的解除致使被告购买商铺的合同目的无法实现；三是原告延迟办证的行为拖延至2020年，受疫情影响导致被告张碧越经济紧张，资金不足，无力购买。首先，本院综合四份原、被告提交的《房屋租赁合同》签订时间和签订内容，在被告张碧越购买408号商铺时明知商铺已经出租且改装的事实，其亦作为出租人将案涉商铺出租给案外人蒋先华并告知无法整体出租的处理方式，原、被告之间虽未签订正式房屋买卖合同，但被告张碧越以自己名义出租预购买的408号商铺，其合同目的已经实现，同时可见被告张碧越对所购买的408号商铺已经改装并清楚知道可能有风险并自愿购买。其次，被告张碧越、第三人卢婵、陈田、肖蕾与原告签订的《商铺买卖协议》虽系一起签订，但商铺之间产权各自独立，仅是在付款方式上有关联。被告张碧越亦于2020年9月2日向原告出具《购房缴款计划》，可视为原、被告双方对付款期限达成新的约定，卢婵与原告之间协议解除不影响本案原、被告之间关于408号商铺的履行。最后，被告亦未提交证据证实其无力继续履行合同或如继续履行将使其遭受重大损失，导致合同双方利益严重失衡。综上，被告张碧越反诉诉请解除合同的理由不能成立，依法不予支持。原告诉请被告支付购房款1600898元，根据被告张碧越出具的《购房缴款计划》约定600898.2元于2020年12月31日前支付、1000000元于2021年9月30日支付。第二期支付期限虽未到，但被告张碧越未按期支付第一期付款义务，原告有理由相信被告亦不会按期履行第二期付款义务，其诉请被告一次性支付剩余购房款有理，本院予以支持。同时原告诉请被告按总购房款的10%支付违约金符合《商铺买卖协议》的约定，本院予以支持。被告张碧越抗辩支付的定金为订约定金，是为担保未来签订正式商品房买卖合同而支付，《万家商业广场认购协议书》与《商铺买卖协议》之间具有关联性，且不可分割。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”的规定，案涉《万家商业广场认购协议书》与《商铺买卖协议》性质上等同于预约合同，预约合同的违约责任根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，违约责任包含继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式。本案《商铺买卖协议》明确约定了合同当事人、购买的商铺坐落位置、单价、总价款、付款方式和时间、签订正式商品房买卖合同的时间、办理备案的时间和商品房产权证的办理期限、逾期违约责任等重要事项，具备正式商品房买卖合同应当具有的重要条款，再结合被告张碧越已经实际出租案涉商铺，又向原告安顺万家置业有限公司出具新的付款承诺等行为，案涉408号商铺原、被告双方已经实际履行部分《商铺买卖协议》约定的内容，本案的预约合同具有要求对方继续签订正式合同的强制效力，原告未诉请要求被告张碧越与其签订正式购房合同，本院不做审理，故对被告的抗辩本院不予支持。第三人卢婵、陈田、肖蕾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其权利，不影响人民法院对案件的审理。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、由被告张碧越于本判决生效之日起十五日内向原告安顺万家置业有限公司支付购房款人民币1600898元；二、由被告张碧越于本判决生效之日起十五日内向原告安顺万家置业有限公司支付违约金人民币180089元；三、驳回被告张碧越的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币20828元，减半收取人民币10414元，保全费人民币5000元，反诉受理费人民币3725元，共计人民币19139元，由被告张碧越承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决生效履行期届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  谌静二〇二一年六月九日法官助理刘玉莹书记员韩超乾