江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3258号上诉人（原审被告）：大丰惠民农副产品交易市场经营管理有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区疏港路117号。法定代表人：唐雪英，该公司总经理。上诉人（原审被告）：大丰富民农副产品批发交易市场有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区疏港路888号。法定代表人：周中和，该公司总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈钧，江苏涤非律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：束帅，江苏涤非律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈罗斌，男，1977年6月21日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。被上诉人（原审原告）：马红燕，女，1976年2月9日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈其凡，盐城市大丰区方强法律服务所法律工作者。上诉人大丰惠某农副产品交易市场经营管理有限公司（以下简称惠某公司）、大丰富民农副产品批发交易市场有限公司（以下简称富民公司）因与被上诉人陈罗斌、马红燕房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。惠某公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.惠某公司在2019年5月16日已经向陈罗斌发送了收益预估告知函，明确告知商铺属于闲置状态，并提示其主动解除委托合同，但陈罗斌未同意解除委托管理合同，因此案涉房屋闲置的损失应由陈罗斌、马红燕自行承担，惠某公司不应向陈罗斌、马红燕支付案涉商铺的租金收益；2.案涉商铺并未实际出租，也未产生收益，一审法院认定案涉商铺可得实际收益为1万元/年没有事实和法律依据。陈罗斌、马红燕共同对惠某公司的上诉辩称，1.惠某公司在2019年5月16日向陈罗斌发送了收益预估告知函，但在此期间案涉商铺并非闲置，仍然由惠某公司租赁给案外人王**服、陈某实际占用，2019年2月惠某公司曾就案涉房屋租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼，后因证据不足惠某公司在2019年9月30日撤诉，撤诉后惠某公司并没有将案涉商铺交还陈罗斌、马红燕，2020年8月7日一审法院到现场勘验时，该商铺仍然处于他人占用状态，案涉商铺收益的损失应当由惠某公司承担，并不是陈罗斌、马红燕不同意收回案涉商铺；2.一审法院确定案涉商铺在惠某公司租赁给他人期间的收益应当参照第四年、第五年的租金标准计算，但鉴于惠某公司与陈罗斌、马红燕在委托合同中并没有约定第六年、第七年租金标准，一审参照案涉商铺周围的房屋租赁标准确定1万元/年，陈罗斌、马红燕没有异议，也符合现场客观事实。富民公司对惠某公司的上诉述称，同意惠某公司的上诉请求及理由。富民公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.本案系租赁合同纠纷，与陈罗斌、马红燕之间存在租赁合同关系的系惠某公司，富民公司并非租赁合同的当事人；2.惠某公司与富民公司是两个独立法人，有独立的财务制度和经营范围，一审法院认定惠某公司与富民公司之间存在重大关联和人格混同情形依据不足，故富民公司不应承担连带责任。陈罗斌、马红燕共同对富民公司的上诉辩称，1.惠某公司与陈罗斌、马红燕签订委托管理合同，陈罗斌、马红燕与富民公司签订商品房买卖合同，从合同的形式看，委托管理合同、商品房买卖合同的抬头同为富民公司，富民公司与惠某公司虽然是两个独立法人，但在公司经营上存在重大关联，公司人格存在混同，从委托管理合同上可以看出客观促进了房屋的销售，增加了富民公司的销售利润；2.结合类案生效法律文书（2019）苏09民终66号民事判决确认的事实，足以证明惠某公司、富民公司在经营上存在关联性，富民公司应当对惠某公司的给付责任承担连带责任。惠某公司对富民公司的上诉述称，同意富民的上诉请求及理由，委托管理合同中签名的为惠某公司，不是富民公司，该合同的抬头是富民农副市场。陈罗斌、马红燕共同向一审法院起诉请求：1.判令惠某公司立即返还位于大丰富民农副产品批发交易市场（盐城市大丰区北侧，春柳路西侧）的5-2幢106室商铺；2.判令惠某公司支付自2018年6月1日起至实际交付之日止按46951.56元/年（52168.40元/年×90%）标准计算的租金；3.判令惠某公司违约金64325.70元（商铺成交价428838元×15%）；4.判令富民公司对惠某公司前述第二、三项义务承担连带责任；5.本案的诉讼费用由惠某公司、富民公司负担。一审法院查明的事实：陈罗斌、马红燕系夫妻关系。2012年10月16日，陈罗斌、马红燕与富民公司订立《商品房买卖合同》一份，约定陈罗斌、马红燕购买富民公司开发的位于盐城市大丰区，建筑面积共75.18平方米，房款合计428838元，于2013年3月31日前交房等内容。同日，陈罗斌、马红燕（甲方）与惠某公司（乙方）订立《大丰富民农副产品交易市场委托管理合同》（以下简称《委托管理合同》）一份，载明：甲方向富民公司购买大丰富民农副产品批发交易市场商铺，并将所购商铺委托乙方经营管理；甲方必须将所购商铺委托乙方经营管理二十年，则享受富民公司给予甲方的购房优惠折扣；…一、委托内容1.甲方自愿将位于大丰富民农副产品批发市场5-2-106号，建筑面积75.18平方米商铺委托乙方经营管理。2.该商铺的交付手续：甲方全权委托乙方直接与富民公司按《商品房买卖合同》的约定，办理交接手续。…二、托管期限…4.双方约定的商铺托管期限为二十年，从交付之日起第60天起算。三、经营收益分配及相关税费负担1.甲方将上述商铺托管给乙方，前三年期间乙方无需向甲方支付任何费用（经双方协商一致，从购房款中一次性抵减），第四年第五年乙方仅承担租赁费用，且在前五年期间，乙方在托管经营期间之经营所得全部归乙方所有。2.从第四年开始的第一个自然月内，乙方将第四年的租赁费用计人民币34929元（大写：叁万肆仟玖佰贰拾玖元整）一次性支付甲方。3.从第五年开始的第一个自然月内，乙方将第五年的租赁费用计人民币42691元（大写：肆万贰仟陆佰玖拾壹元整）一次性支付甲方。4.从第六年开始的以后十五年时间里，该商铺的租赁所得款项中税后的90%属于甲方所有，税后的10%属于乙方管理费用。如果甲方对乙方出租价格不满意的，有权提出解除本委托管理合同，解除合同后由甲方自行出租管理。2014年1月7日和1月15日，案涉房屋分别领取了《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。至2019年5月，惠某公司已向陈罗斌、马红燕支付约定的第四年、第五年即截止2018年5月底前的商铺租金计77620元。2019年5月16日，惠某公司向陈罗斌发送《收益预估告知函》载明：贵方向富民公司购买5-2栋106号商铺，于2012年10月16日将所购商铺委托我公司经营管理，按照委托收益条款（原合同第三条），我司已于2019年5月日已给付第四年度、第五年度租赁费用（商铺收益）合计收益77620元。现目前该商铺处于待租状态。我方一直处于严重亏损状况，我司对市场未来2年收益状况进行实际预估：未来2年市场状况为负收益状态。根据您投资风险能力综合评判，我司建议：1.贵方领取回已购商铺，自行经营或租赁，达到实际投资回报。2.继续等待，待市场繁荣后以获取实际投资回报。2019年5月16日，惠某公司（乙方）与案外人王莉莉（甲方）就5-2-107商铺订立《委托管理合同终止协议》，内容为甲方自愿终止与乙方于2012年10月16日签订的委托管理合同，该合同终止后，甲、乙双方一致认定合同终止为自然终止，双方均不承担任何违约责任。一审另查明，2018年4月25日，一审法院立案受理张某、杨某与惠某公司、富民公司房屋租赁合同纠纷一案〔（2018）苏0982民初2161号〕，并于2018年8月28日作出一审判决，查明2012年10月18日，张某与富民公司签订《大丰富民农副产品批发交易市场二期购房认购书》，同月25日，张某、杨某与富民公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》，确认该房屋成交价格为547000元，约定富民公司应当在2013年3月31日前将房屋交付买受人使用。同日，张某、杨某（甲方）与惠某公司（乙方）签订《大丰富民农副产品交易市场委托管理合同》。认定惠某公司、富民公司虽为两个独立法人，但在公司经营上存在重大关联、公司人格存在混同的情形，确认富民公司应当对惠某公司在该案中的给付义务承担连带责任。富民公司不服提起上诉，2019年3月25日，江苏省盐城市中级人民法院作出（2019）苏09民终66号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审还查明，2012年12月21日，惠某公司与案外人王**服（陈某担保）就案涉商铺订立租赁合同，约定王**服租用该商铺24个月，王**服向惠某公司交纳押金5000元，双方未约定租金。后王**服实际未使用该商铺要求惠某公司退款收房，该商铺被陈某实际占有。2019年2月20日，一审法院受理惠某公司诉王**服、陈某房屋租赁合同纠纷一案〔（2019）苏0982民初1034号〕，惠某公司提出解除双方关于富民市场5-2-106一间商铺的租赁合同关系等诉求，后惠某公司于2019年9月30日以证据不足撤回起诉。一审中，一审法院于2020年8月7日现场勘验时，该商铺仍处于他人占用状态，后惠某公司陈述已收回该商铺。惠某公司主张2020年受疫情影响要求扣减4-6个月的租金，陈罗斌、马红燕同意扣减3个月的租金。一审法院认为，陈罗斌、马红燕与惠某公司订立的委托管理合同是缔约双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。本案的争议焦点是：1.关于陈罗斌、马红燕能否收回讼争商铺。陈罗斌、马红燕购买商铺并委托惠某公司经营管理追求的是投资收益，现惠某公司无法为陈罗斌、马红燕带来收益使陈罗斌、马红燕无法实现合同目的，依照相关法律规定陈罗斌、马红燕作为所有权人有权解除委托管理合同提前收回商铺。惠某公司抗辩陈罗斌、马红燕未在《委托管理合同终止协议》上签名亦未提出收回商铺，不同意返还该商铺。一审法院认为该《委托管理合同终止协议》中“双方均不承担任何违约责任”是一种附条件的终止方式，陈罗斌、马红燕没有签名表明不同意该终止协议所附条件，不影响陈罗斌、马红燕依法行使合同解除权，收回案涉商铺。2.关于惠某公司应当支付的租金标准和期间。双方订立的委托管理合同对第六年起的租金标准没有予以具体明确，约定案涉商铺的租赁所得实行税后按固定比例分配，陈罗斌、马红燕对租金数额不满意时有权解除委托管理合同。从中不难看出陈罗斌、马红燕不仅要关心案涉商铺的出租事宜，同时需对商铺租金的数额予以关注，必要时解除委托管理合同自行出租。现陈罗斌、马红燕参照第四年、第五年的租金标准向惠某公司主张相关权益无依据。一审法院结合案涉商铺实际未出租、周边其他市场商铺出租的收入情况、陈罗斌、马红燕购买案涉商铺的投资金额，酌定案涉商铺陈罗斌、马红燕可得实际收益即租金为10000元/年。关于给付期间。尽管惠某公司于2019年5月16日向陈罗斌发送《收益预估告知函》，但惠某公司提供的《委托管理合同终止协议》的格式文本中载明的“合同终止为自然终止，双方均不承担任何违约责任”，即对自第六年起以后的租金不予支付，明显影响到陈罗斌、马红燕的权益。陈罗斌、马红燕没有在该格式文本上签名表明陈罗斌、马红燕不同意该处理结果，故案涉商铺租金应当自2018年6月1日起计算至惠某公司实际返还之日止。考虑本地受疫情影响期间及双方当事人陈述意见，一审法院确认扣减3个月租金。3.关于陈罗斌、马红燕主张的违约金应否支持。一审法院认为双方在委托管理合同中没有对第六年起的租金标准予以具体明确，且约定陈罗斌、马红燕对租金数额不满意时有权解除委托管理合同。因此案涉商铺的出租事宜不仅是惠某公司的义务，陈罗斌、马红燕亦负有同样的义务。陈罗斌、马红燕据此主张惠某公司违约，要求其承担违约责任，一审法院依法不予支持。4.关于富民公司在本案中应否承担连带责任。结合一审法院类案生效判决认定惠某公司、富民公司虽为两个独立法人，但在此阶段公司经营上存在重大关联、公司人格存在混同的情形。一审法院认为富民公司应当对惠某公司在本案中的给付义务承担连带责任。综上，一审法院依法判决：一、惠某公司将位于大丰富民农副产品批发交易市场（盐城市大丰区北侧，春柳路西侧）的5-2幢106室返还陈罗斌、马红燕；二、惠某公司向陈罗斌、马红燕支付自2018年9月1日（已扣减受疫情影响期间3个月）起至实际返还之日止按照10000元/年标准计算的商铺租金；三、富民公司对惠某公司的上述给付义务承担连带责任；四、驳回陈罗斌、马红燕其他诉讼请求。上述履行事项于判决生效后30日内履行完毕。案件受理费3545元，由陈罗斌、马红燕负担3165元，由惠某公司、富民公司负担380元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，2021年5月31日，惠某公司将案涉房屋交还给陈罗斌、马红燕。二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，陈罗斌、马红燕将其购买的案涉房屋委托惠某公司经营，双方签订的委托管理合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行各自义务。关于陈罗斌、马红燕能否要求惠某公司支付2018年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金，数额如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，惠某公司于2019年5月16日向陈罗斌发送的收益预估告知函，实质系向陈罗斌明确告知惠某公司不再按原合同约定向陈罗斌、马红燕支付案涉房屋租金收益，该情形符合上述法律规定的情形，故陈罗斌、马红燕依法有权解除与惠某公司签订的委托管理合同，双方之间的委托管理合同于一审起诉状副本送达惠某公司之日，即2020年1月29日解除。惠某公司虽在告知函中称案涉房屋空置，但一审法院到现场勘查发现，该房屋处于被他人占用状态；惠某公司还曾对实际占用人王**服、陈某提起诉讼。据此，无论惠某公司与实际占用人之间是否存在租赁合同关系，因案涉商铺系委托给惠某公司管理经营，则惠某公司应向实际占用人主张权利，至于惠某公司在本案判决前是否已实际向案涉房屋占用人主张并实现相关权利，不影响其向陈罗斌、马红燕承担案涉委托管理合同解除前的租金及合同解除后至房屋实际返还之日期间的占用费。一审法院参照周边房屋租金等情况，酌定惠某公司按10000元/年的标准向陈罗斌、马红燕支付案涉房屋返还前的租金并无不妥。二审中，惠某公司于2021年5月31日将案涉房屋交还给陈罗斌、马红燕，故惠某公司应支付的租金及占用费数额为27500元（10000元/月÷12月×33月）。关于富民公司应否承担连带责任问题。经查，生效的（2018）苏0982民初2161号民事判决已经认定惠某公司、富民公司在公司经营上存在重大关联、公司人格存在混同的情形，故一审判决引用该判决书认定内容，在本案中判令富民公司对惠某公司欠付陈罗斌、马红燕的租金承担连带责任并无不妥。综上，惠某公司、富民公司的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审期间发生新事实，本院对本案予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初174号民事判决；二、上诉人大丰惠民农副产品交易市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向被上诉人陈罗斌、马红燕支付租金27500元；三、上诉人大丰富民农副产品批发交易市场有限公司对上诉人大丰惠民农副产品交易市场经营管理有限公司的上述第二项给付义务承担连带责任；四、驳回被上诉人陈罗斌、马红燕其余一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3545元，由陈罗斌、马红燕负担3165元，由上诉人大丰富民农副产品批发交易市场有限公司、上诉人大丰惠民农副产品交易市场经营管理有限公司负担380元；二审案件受理费3545元，由上诉人大丰富民农副产品批发交易市场有限公司、上诉人大丰惠民农副产品交易市场经营管理有限公司各承担1772.5元（上诉人大丰富民农副产品批发交易市场有限公司多预交的1772.5元、上诉人大丰惠民农副产品交易市场经营管理有限公司多预交的1772.5元，本院均予以退回）。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  谢超亮审判员  周 陇二〇二一年六月三十日书记员  施凯钰