北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7188号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京水滴交互网络科技有限公司，住所地北京市东城区建国门北大街5号-101-32。法定代表人：纪珽，经理。委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：线伯华，北京景淳亦驰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京君澜物业管理有限公司，住所地北京市东城区青年湖北街4号218室。法定代表人：王守昌，执行董事。委托诉讼代理人：陈榕金，北京中银律师事务所律师。原审第三人：北京我想创意资产管理有限公司，住所地北京市东城区青年湖北街4号303室。法定代表人：张鹏，经理。委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：线伯华，北京景淳亦驰律师事务所实习律师。上诉人北京水滴交互网络科技有限公司（以下简称：水滴交互公司）与上诉人北京君澜物业管理有限公司（以下简称：君澜公司）、原审第三人北京我想创意资产管理有限公司（以下简称：我想创意公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初19474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人君澜公司之委托诉讼代理人陈榕金、被上诉人水滴交互公司与原审第三人我想创意公司之共同委托诉讼代理人于飞、线伯华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。水滴交互公司上诉请求：撤销一审判决，依法判令君澜公司退还水滴交互公司已付租金12742.8元、君澜公司支付水滴交互公司资金占用损失2047.23元（以15330为基数，自2018年2月8日计算至实际给付之日，其中2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：1.一审判决认定水滴交互公司应承担房屋使用成本的开始时间有误，导致返还租金数额错误，属事实认定不清。水滴交互公司自2017年12月27日起承担部分使用成本符合客观事实。我想体验公司自2017年7月底至12月26日进场对涉案房屋进行改造施工，系帮助君澜公司将涉案房屋改造以达到交付条件，且该进场施工行为也不代表水滴交互公司自该日起占用涉案房屋，水滴交互公司无支付此期间租金或使用成本的义务。2.一审判决未支持水滴交互公司主张的逾期退款利息损失，显失公平。3.一审判决判令水滴交互公司承担相应期间物业费无事实依据，属事实查明不清。君澜公司辩称：不同意水滴交互公司的上诉请求和理由，请求二审法院予以驳回。我想创意公司辩称：意见同水滴交互公司。君澜公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，依法改判驳回水滴交互公司返还租金的诉讼请求，水滴交互公司向君澜公司支付2017年10月1日至2018年2月6日的租金10836元、2018年2月7日至2018年5月20日房屋占有使用费8652元、2017年3月1日至2018年5月20日的物业费2640元。事实与理由：1.涉案房屋租赁合同解除的责任在于水滴交互公司，水滴交互公司逾期支付租金成就了君澜公司解除合同的条件，君澜公司有权解除合同；由于包括水滴交互公司在内的关联公司未完成室内装修，导致消防验收在合同解除前未能办理，故一审判决认定君澜公司交付房屋不符合约定、水滴交互公司无违约，属于认定事实错误。2.水滴交互公司已经接收涉案房屋并实际使用，合同亦明确约定计租期自2017的4月1日起算，水滴交互公司应向君澜公司支付全额租金和物业费。3.涉案合同解除后，涉案房屋由水滴交互公司一直占有使用，直至2018年5月20日返还，水滴交互公司应向君澜公司支付此期间的房屋占有使用费。水滴交互公司辩称：不同意君澜公司的上诉请求和理由，请求二审法院予以驳回。我想创意公司辩称：意见同水滴交互公司。水滴交互公司向一审法院起诉请求：1、请求判令君澜公司返还水滴交互公司2017年12月27日至2018年6月26日租金15330元；2、请求判令君澜公司支付水滴交互公司逾期退款利息损失（以15330元为基数，自2018年2月8日计算至实际付款之日，其中2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月21日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、由君澜公司承担本案诉讼费用。君澜公司向一审法院提出反诉请求：1、判令水滴交互公司支付君澜公司2017年10月1日至2018年2月6日的租金10836元；2、判令水滴交互公司支付君澜公司2018年2月7日至2018年5月20日房屋占有使用费8652元；3、判令水滴交互公司支付2017年3月1日至2018年5月20日的物业费2640元；4、判令水滴交互公司支付君澜公司房屋闲置损失7665元；5、反诉费由水滴交互公司承担。一审法院认定事实：2017年3月1日，君澜公司（出租方、甲方）与我想创意公司（承租方、乙方）签订《办公楼租赁合同》，约定君澜公司将位于北京市东城区青年湖北街4号一层大堂、二层、三层及配套、附属设施、楼房外立面、院子及停车场（30个车位）出租给我想创意公司用于办公使用。租赁房屋计租面积为2900平方米，房屋配套、附属设施、楼房外立面使用、院子及停车厂及甲乙协商后乙方使用的四层楼顶将不再另行收取费用。租赁期限自2017年3月1日至2026年7月18日。装修免租期为一个月。双方确定租赁单价为每平方米每天5.6元，租金计算公式为5.6元/平米/每日*2900平米*365天，年租金为5927600元。租金每三年累计递增8%。租金支付方式：每6个月支付1次，计租期自2017年4月1日起算，但乙方第一次支付租金为甲方自完成公共区域装修及消防验收合格后达到乙方入住标准后5个工作日内支付。第二次支付日期为2017年10月1日。房屋押金为100万元。乙方在租赁期满且缴清自行承担费用，并将营业执照迁出后，甲方将押金退还乙方。物业由甲方管理，空调由甲方负责安装。物业费为12元/月/平米，年物业费用为417600元。车位30个，免费使用。物业费与租金支付方式相同。甲方所提供物业配套服务由双方另行签署配套物业服务协议。甲方负责外立面及公共区域（包括厕所、楼道、电梯、院子）的装修。甲方交付房屋情况及设施设备有：外墙楼梯石材完工，公共区域精装修完工，办公区域毛坯。设备设施：电梯、电闸、电表、380V电源线接口、室内联通电话接口、电源接口等。双方同意，乙方可在租赁场所楼体及外部设置广告及相关的商业标志、LOGO牌，由甲方负责办理。二次消防由甲方负责，相关费用由甲方承担。另约定，乙方拖欠房屋累计10日内的，甲方有权解除合同，不退还房屋押金及剩余租金。2017年3月1日，君澜公司与我想创意公司签署《补充协议》，约定君澜公司同意我想创意公司所关联的公司内部出租。同日，君澜公司与我想创意公司再次签署《补充协议》，约定君澜公司、我想创意公司与水滴交互公司在内十家公司签署三方协议。自三方协议签署之日起，第三方履行了三方协议相关义务的，我想创意公司不再向君澜公司履行原合同（注：2017年3月1日，君澜公司（出租方、甲方）与我想创意公司（承租方、乙方）签订的《办公楼租赁合同》）相对应义务。同时双方约定该条规定，并不代表我想创意公司放弃行使原合同权利与义务。我想创意公司履行原合同租金计算方式为5.6元/平米/每日*45平米*365天，年租金为91980元。物业费计算公式为12元/平米/每月*45平米*12月。2017年3月1日，君澜公司（甲方）、我想创意公司（乙方）和水滴交互公司（丙方）签署《三方协议（七）》，约定水滴交互公司分摊使用办公楼作为办公用途。三方一致同意，自本协议签订之日起，由丙方向甲方履行本协议各项义务，原合同中乙方将不再向甲方履行原合同相对应的义务。但并不代表乙方放弃行使原合同相关权利与义务。水滴交互公司分摊使用面积为15平方米，分摊使用的面积是计算租金的唯一依据。租赁期限自2017年3月1日至2026年7月18日。装修免租期为一个月。双方确定租赁单价为每平方米每天5.6元，租金计算公式为5.6元/平米/每日*15平米*365天，年租金为30660元。租金每三年累计递增8%。租金支付方式：每6个月支付1次，计租期自2017年4月1日起算，但丙方第一次支付租金为甲方自完成公共区域装修及消防验收合格后达到丙方入住标准后5个工作日内支付。第二次支付日期为2017年10月1日。房屋押金为0万元。物业由甲方管理，空调由甲方负责安装。物业费为12元/月/平米，年物业费用为2160元。物业费与租金支付方式相同。甲方负责外立面及公共区域（包括厕所、楼道、电梯、院子）的装修。甲方交付房屋情况及设施设备有：外墙楼体石材完工，公共区域精装修完工，办公区域毛坯。设备设施：电梯、电闸、电表、380V电源线接口、室内联通电话接口、电源接口等。丙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、方位、工艺、用料等方案需事先征得甲方同意后方可施工。使用期满后或以丙方责任导致不再使用的，依附于房屋的装修归乙方所有。合同另约定，本协议履行过程中，若丙方出现下列行为之一的，甲方应就丙方行为与乙方进行沟通、和解形成解决方案，若无法达成和解的，甲方可就丙方的行为向法院提起诉讼：……1.3拖欠租金累计10日内；……。甲方违反本协议对丙方造成损害的，乙方有权代表丙方要求甲方纠正其违约行为，并要求甲方采取充分、有效、及时的措施消除违约后果。因甲方违约行为造成丙方损失的，乙方有权代表丙方向甲方采取任何救济措施，弥补丙方因甲方违约行为所致损失。2017年11月21日，我想创意公司向君澜公司发出《关于“上海美动文化传播有限公司”退租说明函》，载明君澜公司须退还上海美动公司已付款项131.9608元，上述退款将由我想创意公司按协议支付相关租金给君澜公司后，君澜公司再行退还至上海美动公司指定账户。2017年12月15日，水滴交互公司向君澜公司交纳房租15330元。2017年12月26日，君澜公司（甲方）、我想创意公司（乙方）与上海美动文化传播有限公司（以下简称上海美动公司，丙方）签署《解除房屋租赁协议书》，载明三方签署《三方协议（九）》，丙方分摊使用面积为932平方米。现因丙方原因，无法继续履行原协议，故三方协商解除三方协议。丙方收到甲方开具红字增值税专用发票签收后且甲方完成水费冲抵之日起10个工作日内，甲方应将丙方已支付的房屋押金30万元、半年租金95.2504万元、半年物业费用6.7104元，合计131.9608万元退还至丙方账户。2017年12月26日，君澜公司（甲方）与我想创意公司（乙方）签署《补充协议二》，约定甲方提出涉案办公楼二层房屋自行承租或对外分租，甲方收回二层房屋面积共计1450平米。乙方同意甲方决定，乙方仅负责承担除二层房屋以外剩余面积的相关费用。租金、物业费计算均按照剩余1450平米计算。2018年2月6日，君澜公司在涉案办公楼三层张贴解除合同通知，告知我想创意公司因未能按约定及时交纳租金且拖欠款项巨大，通知我想创意公司解除2017年3月1日签订《办公楼租赁合同》，并告知我想创意公司三日内及时交纳所欠款项，否则君澜公司将收回房屋。2018年2月8日，君澜公司将涉案房屋办公楼三层房屋上锁。庭审中，君澜公司表示因水滴交互公司报警，君澜公司于当日将门锁打开，水滴交互公司不予认可，表示之后并未打开过。2018年3月19日，我想创意公司、水滴交互公司向君澜公司发出《解除合同通知》，因君澜公司2018年2月8日擅自将三层办公区域进行锁闭，致使承租方合同目的无法实现，故通知君澜公司自通知送达之日解除《办公楼租赁合同》及相关协议，并要求君澜公司退还租金、押金等费用，同时要求君澜公司返还室内物品。2018年5月20日，我想创意公司将涉案办公楼三层房屋腾空后交付君澜公司。本案审理过程中，水滴交互公司向法院提交了公司员工万某与君澜公司王守昌的微信聊天记录、北京我想体验文化有限公司与案外人北京金泰宏缘装饰有限公司签署的装修施工合同和北京我想体验文化有限公司支付工程款70万元的电子回单，其中装修合同载明签署日期为2017年5月5日，施工时间为2017年5月6日至2017年6月20日。工程地点为北京市东城区青年湖北街4号三层。水滴交互公司表示根据双方租赁合同约定，君澜公司负责涉案办公楼外立面及公共区域的施工改造，但因为君澜公司资金不足，故君澜公司将其应承担的部分改造施工项目交由水滴交互公司的关联公司北京我想体验文化有限公司负责，施工人员于2017年7月份才进场施工，2017年11月10日，涉案办公楼三层初步具备办公条件，水滴交互公司陆续将办公用品搬入涉案办公楼，直至2017年12月涉案办公楼三层才整体完工。君澜公司主张水滴交互公司未提供微信记录的原始载体，不认可微信记录的真实性。另，君澜公司否认将己方应承担施工改造项目交给水滴交互公司实际负责施工，称该装修合同内容不包括公共区域装修。同时君澜公司向法院提交了君澜公司与案外人王春峰签署的《装修合同》证明涉案办公楼2017年5月30日已完成外立面和公共区域部分的装修改造施工，该合同载明工程范围为涉案办公楼一楼大堂、二楼大堂及卫生间、三楼大堂及卫生间，东侧外立面，工程竣工日期为2017年5月30日。水滴交互公司不认可上述《装修合同》的真实性，并主张装修合同承包方与消防备案的施工方不一致。王春峰未出庭，君澜公司对涉案办公楼外立面和公共区域装修改造施工情况、竣工时间等未进一步举证。另，水滴交互公司向法院提交了录像光盘一张，显示：2017年9月26日，涉案办公楼的二层楼道、厕所、地面为施工过程中，楼梯亦未施工完毕；2018年3月2日，涉案办公楼二层由案外人公司已经实际使用，三层房屋处于上锁状态，涉案办公楼南侧设由施工围挡，堆放了物品中包括外墙施工材料；2018年3月16日，君澜公司带案外人前往涉案办公楼看房，视频中可见三层摆放办公桌椅和办公设备，锁门之前已用于办公使用；2018年5月20日双方办理房屋交接前，君澜公司已进场施工。再查，2018年7月24日涉案办公楼因为未经消防验收擅自投入使用被消防部门行政处罚。君澜公司提交涉案办公楼施工消防备案信息，表示其于2017年4月26日完成消防备案，但消防验收需要水滴交互公司完成内部装修装饰后才可以完成。一审法院认为，君澜公司与水滴交互公司、我想创意公司签署的《三方协议（七）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，民事法律行为有效，双方均应依约履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。《三方协议（七）》约定君澜公司负责涉案办公楼外立面及公共区域的装修，君澜公司交付水滴交互公司的房屋需要满足：外墙楼梯石材完工，公共区精装修完工，办公区域为毛坯的状态。君澜公司现有证据不足以证明2017年5月30日涉案办公楼满足约定交付条件，及在2018年5月20日君澜公司收回涉案办公楼三层区域前，君澜公司装修改造施工已经完成并经消防验收合格，对此君澜公司应承担未能举证的不利后果。涉案房屋不满足房屋交付条件，对此君澜公司应承担违约责任。当事人互负债务,有先后履行顺序,应当先履行债务一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。《三方协议（七）》明确约定水滴交互公司第一次支付租金为君澜公司完成公共区域装修及消防验收合格后达到入住标准后5个工作日内支付，鉴于君澜公司交付房屋不符合约定，故水滴交互公司有权拒绝君澜公司要求支付租金义务的请求。君澜公司在水滴交互公司无违约的情况，张贴解除合同通知并于2018年2月8日擅自将房门上锁，其已经明确表示不履行出租方主要合同义务，构成违约解除，故自君澜公司锁门之日租赁合同业已解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。水滴交互公司认可已经进场施工，亦认可2017年11月10日后涉案房屋办公楼三层区域已经初步具备办公条件，且水滴交互公司已经实际搬入三层区域实际办公，至2018年2月8日君澜公司将房门上锁，上述期间的租金，水滴交互公司应予支付。君澜公司主张的2018年2月7日至2月8日的使用费，实为租金，具体金额法院将根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际办公、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情确定具体金额，与水滴交互公司已付租金折抵后确定应退还水滴交互公司的租金金额。上述期间的物业费，水滴交互公司应予支付，物业费将参照租金处理，不再赘述。2018年2月8日至2018年5月20日君澜公司锁门期间的房屋占有使用费和物业费，君澜公司无权要求水滴交互公司支付，君澜公司该项反诉请求法院不予支持。君澜公司违约解除合同，其要求水滴交互公司支付君澜公司房屋闲置损失亦缺乏依据，法院不予支持。水滴交互公司要求就应退还款项支付逾期付款利息，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零八条之规定，判决：一、北京君澜物业管理有限公司于判决生效后七日内返还北京水滴交互网络科技有限公司租金6686元；二、北京水滴交互网络科技有限公司于判决生效后七日内支付北京君澜物业管理有限公司物业费609元；三、北京水滴交互网络科技有限公司其他诉讼请求；四、北京君澜物业管理有限公司其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依据双方当事人提交的证据材料以及当庭陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：涉案《三方协议（七）》系三方当事人真实意思表示，协议中对租赁房屋面积、期限、租金计付标准及支付方式、房屋的修缮及使用、违约责任等均进行了约定，各方当事人均应依约履行合同义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。涉案协议中约定了房屋交付条件，由于各方当事人对房屋交付时间、状态陈述均不一致，一审法院依据合同约定内容以及能够查明的事实情况，确认现有证据不能证明涉案办公楼在2017年5月30日时具备约定交付条件、水滴交互公司有权拒绝支付租金、君澜公司违约解除，并无不当，本院不持异议。关于水滴交互公司应支付的租金及物业费金额一节，由于2017年11月10日后涉案办公楼三层区域已经初步具备办公条件，且水滴交互公司实际搬入三层区域办公，一审法院根据承租人使用房屋状况、房屋瑕疵对承租人实际办公影响程度、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情确定，并无不妥。因涉案租赁合同关系解除系君澜公司违约导致，且君澜公司将房门上锁，君澜公司主张上锁之后的房屋占有使用费和物业费，没有依据。水滴交互公司要求君澜公司就应退还款项支付资金占用损失，亦没有法律依据，本院不予支持。综上所述，水滴交互公司、君澜公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费523元，由北京水滴交互网络科技有限公司负担170元（已交纳），由北京君澜物业管理有限公司负担353元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二一年六月二十九日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇书 记 员 刘梓晨