贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初2830号原告：邓东生，男，1986年12月22日出生，苗族，贵州省凯里市人，务工，住凯里市。委托诉讼代理人：蔡小宝，贵州中黔致合律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：周国芬，贵州中黔致合律师事务所实习律师。一般授权代理。被告：陈体平，男，1964年8月23日出生，汉族，贵州省瓮安县人，户籍所在地贵州省瓮安县，现租住于贵州省凯里市黔东南银田农产品物流园Ａ区。被告：贵州银田农贸投资有限公司（以下简称银田农贸公司），住所地贵州省凯里市银田路19号（银田农产品物流园电商大楼4楼）。统一社会信用代码：91522601MA6DJ5LA2Y。法定代表人：杨丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：王万轩，贵州兄弟律师事务所律师。特别授权代理。原告邓东生与被告陈体平、银田农贸公司合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓东生的委托诉讼代理人蔡小宝、被告陈体平、被告银田农贸公司的委托诉讼代理人王万轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓东生向本院提出诉讼请求：一、请求判决二被告立即腾空位于黔东南银田农产品物流园A区6幢1层6号和A区6幢2层5号两处房屋并交还给原告；二、请求判决二被告连带向原告支付上述两处房屋的房屋占有使用费31954.50元（暂计算至2021年3月11日），2021年3月12日起至二被告实际交还上述两处房屋之日止期间的房屋占有使用费按照每月2130.30元的标准计付；三、本案案件受理费等诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年5月5日，原告与被告银田农贸公司签订两份《房屋买卖合同》，购买了黔东南银田农产品物流园A区6幢1层6号和A区6幢2层5号两处房屋，合同约定在原告征信符合抵押贷款条件并付清首付款后，银田农贸公司将上述房屋交付给原告使用。2019年12月12日，原告提交的按揭材料经银行审批通过，已达到交房条件，但被告银田农贸公司未依约将上述两处房屋交给原告。原告多次找到银田农贸公司要求交付上述两处房屋，但银田农贸公司均以被告陈体平拒绝搬离和拒绝向其支付租金为由，也拒绝向原告交付房屋。2020年1月13日和1月15日，原告分别办理了上述两处房屋的不动产权证书。原告认为，原告与银田农贸公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，且原告已经取得案涉两处房屋的不动产权证书，是案涉房屋的合法权利人。陈体平如今实际占用原告的房屋，其行为侵害了原告的合法权益，应将案涉房屋腾空后交还给原告。同时，银田农贸公司未依约向原告交付房屋的行为，也侵害了原告的合法权益。二被告应当连带向原告支付2019年12月12日起至实际向原告交还房屋之日止期间的房屋占有使用费，计算标准按照银田农产品物流园的市场租金标准进行计算：2019年12月12日至2021年3月11日期间的房屋占用费计算为45元/月/㎡×15个月×47.34㎡=31954.50元，2021年3月12日起至二被告实际交还案涉房屋之日止期间的房屋占有使用费按照每月2130.30元的标准连带向原告支付。被告陈体平承认原告在本案中所主张的事实，辩称：一、2021年1月，银田农贸公司带原告到商铺告知后，答辩人才知道原告邓东生购买了答辩人租用的A区6幢1层6号商铺（以下简称1-6号商铺）。答辩人只租用了1-6号商铺，并未租用A区6幢2层5号住房（以下简称2-5号房屋），答辩人一直租住在A区2幢2层13号住房；二、2021年3月19日，答辩人在交1-6号商铺的租金时，银田农贸公司只收取了2019年7月16日至2019年12月11日的租金，并说此后的租金由原告邓东生来收，但原告未找自己收取过租金；三、愿意向原告支付1-6号商铺的租金，并协商签订租赁合同。物流园的其他租户是同时租用两层房屋，所以租金是45元/月/㎡，但自己只租用了一层房屋，租金的标准应按照41.7元/月/㎡计算。四、愿意退还1-6号商铺给原告，但被告银田农贸公司要把冷库的事情处理好，自己原先是在苗都市场经营店铺，因为划行归市搬到现在的银田农产品物流园，冷库也是从原市场搬迁过来，自己现在租用了1层5号、6号两个商铺，冷库占用了两个商铺，如果迁移会产生较大的损失。被告银田农贸公司承认原告在本案中所主张的事实，愿意配合原告交付商铺，之所以一直没有交付是因为被告陈体平一直占用商铺不愿搬；认可被告陈体平未租用2-5号房屋，但1-6号商铺与2-5号房屋是相连的，必须一起交付。请求驳回原告对银田农贸公司的诉讼请求。本院认为，被告陈体平、银田农贸公司承认原告邓东生在本案中主张的事实，故对原告邓东生主张的事实予以确认。另查明，2016年7月11日，被告陈体平与被告银田农贸公司签订《商铺租赁预约合同》，合同第一条1.1约定租赁商铺位于银田农产品物流园A区2栋2-10、2-11号商铺；第二条2.3约定租赁期限为2年，为2016年7月16日至2018年7月15日；第七条7.3条约定预租商铺符合租赁条件后，租赁条款的约定同本合同，双方不再另行重新签订租赁合同。同年10月17日，被告陈体平申请将租赁商铺变更为A区6幢1-5、1-6号商铺。2021年3月19日，陈体平向银田农贸公司交纳A区6幢1-6号商铺2019年7月16日至2019年12月11日的租金9516元。上述事实，有当事人陈述、原告提供的房屋买卖合同、收据、中国银联签购单、不动产权证书、情况说明、租赁合同，被告陈体平提供的收据，被告银田农贸公司提供的商铺租赁预约合同等证据在卷佐证，足以认定。本案审理过程中，因原告邓东生与被告陈体平、被告银田农贸公司之间系不同的法律关系，经本院释明，原告邓东生表示放弃对被告银田农贸公司的诉讼请求，仅要求被告陈体平退还1-6号商铺给原告，并支付该商铺的房屋占有使用费，占有使用费的计算方式和标准以诉状为准，对于被告银田农贸公司占用的2-5号房屋，原告另行与被告银田农贸公司协商解决。本院认为，被告陈体平向被告银田农贸公司租赁黔东南银田农产品物流园A区6幢1-6号商铺，双方之间系房屋租赁合同关系。2018年7月15日租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，被告陈体平一直在实际使用1-6号商铺，被告银田农贸公司未提供证据证明其向陈体平主张解除租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百三十四条第一款：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”的规定，2018年7月15日之后陈体平与银田农贸公司之间的房屋租赁合同为不定期合同。2020年1月15日，原告取得1-6号商铺的不动产权证书，成为商铺的所有权人。根据《民法典》第七百二十五条的规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，自2020年1月15日起，陈体平与银田农贸公司之间的租赁合同变更为陈体平与原告之间的租赁合同。因该合同为不定期租赁合同，根据《民法典》第七百三十条的规定，原告可随时主张解除合同。现原告提起诉讼，要求被告陈体平退还房屋，视为要求解除与被告陈体平之间的租赁合同。根据《民法典》第五百六十五条第二款的规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，原告与被告陈体平之间的房屋租赁合同于被告陈体平收到起诉状副本之日（2021年4月20日）解除。合同解除后，双方的权利义务关系终止，被告陈体平应将租赁房屋返还给原告邓东生。关于被告陈体平提出的冷库迁移产生损失的问题，应由被告陈体平另行解决，不属于本案的处理范围。关于原告邓东生要求被告陈体平承担自2019年12月12日起的房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，原告邓东生与被告陈体平的房屋租赁合同关系于2020年1月15日成立，因此被告陈体平应向原告邓东生支付2020年1月15日至2021年4月20日期间的房屋租赁费用，并以租赁费用的标准，支付2021年4月21日至其向原告返还房屋之日期间的房屋占有使用费。关于房屋租赁费用的标准，被告陈体平主张为41.7元/月/㎡，但其未提供证据证明，从其提供的租金收据和银田农贸公司提供的《商铺租赁预约合同》，也无法计算出被告陈体平主张的租金标准，本院酌定按照该物流园商铺的市场租金标准45元/月/㎡，以商铺面积47.34㎡计算，即按月租金2130.30元的标准计算。据此，被告陈体平应向原告邓东生支付1-6号商铺2020年1月15日至2021年4月20日期间的房屋租赁费用为32380.56元（2130.30元/月×15个月+2130.30元÷30天×6天）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第七百零三条、第七百二十五条、第七百三十条、第七百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈体平于本判决生效之日起三十日内将黔东南银田农产品物流园A区6幢1层6号商铺返还给原告邓东生；二、被告陈体平于本判决生效之日起十日内向原告邓东生支付2020年1月15日至2021年4月20日期间黔东南银田农产品物流园A区6幢1层6号商铺的房屋租赁费用32380.56元；三、被告陈体平于返还房屋之日起十日内向原告邓东生支付黔东南银田农产品物流园A区6幢1层6号商铺的房屋占有使用费（以2130.30元/月为标准，从2021年4月21日起计算至返还房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为299元，由原告邓东生负担150元，由被告陈体平负担149元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  卢玉婷二〇二一年六月十五日法官助理谢杰凰书记员李瑶