安徽省淮北市杜集区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖0602执异12号 案外人：张玉珍，女，1976年9月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 申请执行人：徽商银行股份有限公司淮北烈山支行，住所地安徽省淮北市烈山区工人村。 负责人：刘媛媛，该支行行长。 被执行人：王**，男，1964年9月10日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区，经常居住地安徽省宿州市。 本院在执行徽商银行股份有限公司淮北烈山支行（以下简称徽行烈山支行）与王**等人金融借款合同纠纷一案中，案外人张玉珍对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张玉珍称,请求将错误执行的被查封房屋，早日解除查封，返还实际拥有人。事实与理由：本人于2019年7月7日通过宿州市诚信房产公司购买了涉案房屋（沈苑小区B11栋1804室），当日在房产公司业务员带领下，申请人携带身份证去“埇桥区房屋征迁安置办”办公地点选房号，信息直接输入“安置办”电脑，后本人携带身份证去埇桥区拆迁安置办公大厅，工作人员当场再次查验相关信息，确认无误后在拆迁大协议上签字、按手印。房产公司业务员告知，所有程序均已结束，等待以后通知上房即可。在2021年3月29日等来了安置办贴出的上房通知，在3月30日拿相关资料去安置办公大厅办理上房手续，这时候才被告知此四套房子均已被法院查封。申请人买房发生在2019年7月7日，而法院财产保全查封发生在2019年11月20日，希望法官查清所有事实，不能因为一方的利益就去损害无辜的另一方的合法权益。整个事情，我们自认不存在任何程序上的违规违法行为，在2021年4月1日之前，我们四人互不相识，也是通过不同的中介业务员签的合同，也与中介、王**等所有涉事人员均不认识。请求将错误执行的被查封房屋，早日解除查封，返还实际拥有人。 案外人张玉珍向本院提交如下证据：1、不动产权证明；2、银行卡交易明细清单、转账记录；3、无产权证房地产居间合同；4、宿州市埇桥区国有土地上房屋征收补偿协议；5、委托书；6、王**签名的收条。 申请执行人徽行烈山支行未答辩也未提供证据。 被执行人王**答辩称，1、本人于2019年3月20日用微信及电话告知道东崔园路仓库要拆迁，见王**发给徽行烈山支行张振刚业务主管微信截图；2、2019年7月8日、2019年7月24日二次同徽行烈山支行主管张振刚通话，电话录音证明徽行烈山支行知道并同意王**处置房地产；3、提供录音光盘第三段电话录音2019年11月7日证明王**同杜集法院李跃文法官把处置道东崔园路仓库要拆迁事及怎么处置的讲给主审法官听，从以上事实证明王**处置是正确的，徽行烈山支行是同意的。用于银行担保抵押的房抵款340万已交清给银行，可到宿州查询抵押日期，抵押期限也过期。请求合议庭进行审查。 被执行人王**向本院提交如下证据：光盘1张。 本院查明：徽行烈山支行诉王**等人金融借款纠纷一案，2015年5月15日，徽行烈山支行与王**签订了两份《最高额抵押合同》，金额为340万元，王**用其宿州市道××路北侧土地（宿州国用2005字第0××7号）及房产（房地产权证号：2××8、2××9、2××0）提供抵押担保，分别办理了抵押登记。徽行烈山支行为实现债权于2019年7月10日向本院申请诉前财产保全，本院依法作出（2019）皖0602财保79号民事裁定书。案件审理过程中，因王**抵押的土地和房产被征收，徽行烈山支行申请财产保全，2019年11月20日本院作出（2019）皖0602民初2006号民事裁定书，对上述抵押财产的拆迁补偿款予以扣留、安置房屋予以查封；并于同日向宿州市埇桥区房屋征收管理服务中心送达了协助执行通知书，办理了相关的查封事项。2019年11月22日本院作出（2019）皖0602民初2006号民事判决书，其中第三项：徽行烈山支行对王**抵押的位于宿州市道××路北侧土地（宿州国用2005字第0××7号）、宿州市崔园路房屋（房地产权证号：2××8、2××9、2××0）因灭失后所得的保险金、赔偿金或者补偿金在担保最高债权额340万元本金及相应利息的限额范围内享有优先受偿权。 另查，王**将征收补偿房产五套于2019年7月4日与王琳琳、张玉珍、孟为、赵闯阵、谷帅（乙方）在宿州市埇桥区××室××方）签订《宿州市埇桥区国有土地上房屋征收补偿协议》，五套房产的征收补偿人为上述五人。该协议有经办人宿州市埇桥区房屋征收办公室及房屋征收实施单位宿州市埇桥区道东街道办事处盖章，乙方王琳琳、张玉珍、孟为、赵闯阵、谷帅五人分别签名按手印。 再查，2019年7月6日，韩丹丹作为甲方（卖方）、张玉珍作为乙方（买方）、宿州市诚信房地产信息发展有限公司作为丙方（居间人）签订《无产权证房地产居间合同》，合同约定：甲方将坐落在宿州市沈苑小区B11栋1804室房地产，建筑面积约102.5平方米，房价471500元卖给乙方。乙方在2019年7月7日将此款转账给甲方。第七条：（一）该房屋是拆迁还原房，拆迁在建期间的过渡费合计无论多少元，甲乙双方约定此款项由甲方取得；（二）该房屋是拆迁还原房，拆迁还原的房屋差价合计无论多少元，甲乙双方约定此差价由乙方承担；（三）拆迁附属物的补贴无论多少元，由甲方取得。甲、乙、丙三方签字按手印或盖章。2021年3月29日安置办贴出上房通知，同年3月30日案外人得知房屋被查封，遂提出异议。 本院认为，案外人为图价格低廉，通过中介购买王**的征收补偿房，并在征收部门办理了被征收人的手续即案外人为被征收人，且交齐了购房款；补偿协议、购房居间合同签订日期均在本院查封之前，案外人应为无过错购房人，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。虽然不符合该条（二）项的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件，但本案有其特殊性，案外人购买的是征收补偿房，不是现房，是期房。该条（二）项设定目的是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性，若是现房交易，当然要适用此条件。“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件本案无适用的余地。案外人签订协议后，直到2021年3月底才通知交房，而此时不能交付是因为本院查封了。案外人购买涉案房屋并无过错。另外，在异议审查时，本院询问了案外人及被执行人，他们均陈述互不认识。被执行人王**陈述：“我卖房子银行是知道的”。鉴于此，本院对案外人作为无过错购房人的物权期待权应予保护。 综上，案外人异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对本院（2019）皖0602民初2006号民事裁定查封王**的安置房屋项下的沈苑小区B11栋1804室的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  陈茂峰 审判员  谢晓宾 审判员  宋兴彬 二〇二一年六月二十二日 书记员  刘 惠 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。