天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终2238号上诉人（原审原告）：姜琳，女，1977年7月20日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：谢雨束，天津亿杰汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王洪琴，女，1958年2月28日出生，汉族，住天津市河东区。被上诉人（原审被告）：于喜秋，男，1971年9月11日出生，汉族，住天津市河东区。上诉人姜琳因与上诉人王洪琴、被上诉人于喜秋返还原物纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初6238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。姜琳上诉请求：1、依法撤销（2020）津0102民初6238号民事判决书第二项、第三项；2、改判王洪琴自2020年8月1日至实际搬离之日止按照每月5500元给付姜琳使用费；3、于喜秋自2020年8月1日至10月12日止按照每月5500元给付姜琳房屋使用费；4、一、二审诉讼费由王洪琴、于喜秋承担。事实和理由：姜琳成为涉诉房屋承租人前，王洪琴、于喜秋向前任承租人于威按每月5500元支付租金，该事实王洪琴、于喜秋均认可。故一审判决中关于房屋使用费的给付标准不应参照居住房屋市场租金水平，而应依案件审理中查明的事实，即涉诉房屋实际租赁价格。王洪琴辩称，不同意姜琳的上诉请求，坚持王洪琴的上诉请求。于喜秋未作答辩。王洪琴上诉请求：1、依法撤销（2020）津0102民初6238号民事判决书，将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由姜琳承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。王洪琴自1995年开始在涉诉房屋内卖毛线。1999年开始向棉纺五厂缴纳租金。2011年于威代表棉纺五厂收取房租，于威从未提供证据证明其属于涉诉房屋合法承租人，故王洪琴拒绝与于威商谈买卖房屋符合常理。一审法院对于于威是否有权向王洪琴收取房租，及于威代表谁收取房租一事在判决中均未阐明。此事实关系到于威是否有权将涉诉房屋出售给姜琳。姜琳辩称，不同意王洪琴的上诉请求，坚持姜琳的上诉请求。于喜秋未作陈述。姜琳向一审法院起诉请求：1、判令王洪琴、于喜秋搬离天津市河东区××路××号房屋；2、判令王洪琴支付房屋使用费每月7500元，自2020年7月9日至实际搬离之日；3、判令于喜秋支付房屋使用费每月7500元，自2020年7月9日至实际搬离之日；4、本案诉讼费由王洪琴、于喜秋承担。一审法院认定事实：天津市纺织集团天一有限公司出具证明：天津市河东区富民路天琴里11号楼2门101号房屋是原天津市第五棉纺织厂的企业产房屋，天津市第五棉纺织厂破产后所有财产由天津纺织集团天一有限公司接管，此房屋归属天津纺织集团天一有限公司。天津纺织集团天一有限公司退出后交给上级公司天津市天元纺织有限公司所属天津市昆平房地产投资咨询有限公司托管。天津市天元纺织有限公司文件（津纺天元发［2019］20号记载）：为依法解决好企业历史遗留问题，经研究，自即日起将位于河东区××路××号楼××企业产房屋由天一公司划归昆平公司统一管理。经查，本案涉诉的河东区富民路天琴里11号楼2门101号房屋在不动产登记部门无登记记录。涉诉房屋原企业产承租人于威曾于2020年5月11日、6月10日、6月12日以微信形式询问王洪琴是否购买涉诉房屋承租权，王洪琴表示涉诉房屋为棉纺五厂所有，不与于威商谈。2020年6月10日，于威向王洪琴、于喜秋发出《关于出售租赁房屋的通知书》，询问二人是否有意购买涉诉房屋，二人未予答复。2020年6月17日，于威向王洪琴发出《腾房通知》，要求其于2020年7月17日前搬迁。2020年7月9日，于威作为甲方（转让方），姜琳作为乙方（受让方）签订《房屋买卖协议书》，约定于威将涉诉房屋使用权转让给姜琳，价款为2200000元。后姜琳与天津市昆平房地产投资咨询有限公司签订《天津市公有住房租赁合同》，产别为单位产，计租面积71平方米。2020年7月9日，姜琳向天津市昆平房地产投资咨询有限公司缴纳2020年8月至2021年7月的房租。涉诉房屋中间立有隔断，由王洪琴、于喜秋各使用一部分。2020年10月12日，姜琳将其物品搬入于喜秋使用的部分。一审法院认为，本案的争议焦点为姜琳是否有权要求王洪琴、于喜秋返还房屋。姜琳与涉诉房屋管理单位签订公有住房租赁合同，其对涉诉房屋拥有使用的权利。至于王洪琴称其使用涉诉房屋是基于其向棉纺五厂供热站交纳房屋租金，收取房屋租金人员按先后顺序为刘金华、刘金曹、于威，但未与棉纺五厂及相关房屋产权管理人签订书面租赁合同亦未约定租赁期间，未能证明其系与讼争房屋产权管理单位形成租赁合同关系，所以在于威成为涉诉房屋企业产承租人之后，应视为王洪琴与于威之间形成不定期租赁合同关系。于喜秋使用涉诉房屋是基于其与王洪琴的租赁关系，在于喜秋向于威交纳房屋租金之后，应视为于喜秋与于威之间形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，于威在转让涉诉房屋承租权之前，曾询问王洪琴、于喜秋是否购买涉诉房屋承租权，二人未表示购买。庭审中王洪琴、于喜秋自认房屋租金交至2020年6月30日，在此之后二人未交纳房屋租金，于威也未再收取租金，且已通知王洪琴、于喜秋腾房，那么应视为不定期租赁关系已经解除。二人继续使用涉诉房屋，无法律依据，姜琳主张二人返还房屋，一审法院予以支持。关于姜琳主张的房屋使用费一节，王洪琴、于喜秋无权占有涉诉房屋期间，应给付房屋使用费。关于给付标准，姜琳按每人每月7500元主张，其未提供证据证明，一审法院不予支持。一审法院参照居住房屋市场租金水平计算房屋使用费为每月2650元。关于给付期间，因姜琳提交的公有住房租赁合同不能体现签订日期，一审法院以其向房屋管理单位交纳租金的日期开始计算房屋使用费，即2020年8月1日。关于截止时间，王洪琴尚使用涉诉房屋，应给付至其返还房屋之日止。因2020年10月12日起，姜琳占用了于喜秋使用的部分讼争房屋，于喜秋应给付至该日止。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，判决：“一、本判决生效之日起三十日内，王洪琴、于喜秋将坐落河东区富民路天琴里11-2-101号房屋腾空并返还给姜琳；二、本判决生效之日起三十日内，王洪琴给付姜琳自2020年8月1日至其返还房屋之日止的房屋使用费，按每月1325元计算；三、本判决生效之日起三十日内，于喜秋给付姜琳自2020年8月1日至2020年10月12日的房屋使用费，按每月1325元计算；四、驳回姜琳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由王洪琴、于喜秋各负担40元。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、姜琳是否有权要求返还涉案房屋；2、一审认定房屋使用费的标准是否得当。关于争议焦点一。根据姜琳在一审提交的证据能够证明其通过购买取得涉诉房屋的合法使用权。王洪琴虽否认于威和姜琳的承租人身份并主张的其一直向单位缴纳房租，但并无证据证明亦不能合理说明其之前向于威个人缴纳房租的行为。涉诉房屋的前承租人于威已通过合法方式与王洪琴、于喜秋就涉诉房屋解除不定期租赁合同关系，王洪琴亦未再缴纳房租，故王洪琴已无继续占有涉诉房屋的合法依据，一审认定王洪琴将涉诉房屋腾空并返还姜琳正确，王洪琴的上诉意见，本院不予支持。关于争议焦点二。王洪琴与前承租人于威之间的租赁关系业已解除，姜琳依照该租金标准主张房屋使用费并无依据。一审参照居住房屋市场租金水平确定房屋使用费计算标准，该酌定具有事实依据并无不当，故对姜琳主张以每月5500元计算房屋使用费的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，姜琳及王洪琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人姜琳负担80元，由上诉人王洪琴负担80元。本判决为终审判决。审判长  吴文琦审判员  付平平审判员  李 亚二〇二一年六月四日法官助理王玉晓书记员郭光光