文书内容江苏省如皋市人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0682执异144号异议人：如皋市江东酒店管理有限公司，住所地如皋市。法定代表人：徐晓云。申请执行人：南通市宝莱建筑安装工程有限公司（原如皋市第四建筑安装工程有限公司），住所地如皋市。法定代表人郭斌彬。被执行人：南通莱斯利化纤纺织有限公司，住所地如皋市。法定代表人：严卫。在本院执行南通市宝莱建筑安装工程有限公司（以下简称宝莱公司）与南通莱斯利化纤纺织有限公司（以下简称莱斯利公司）建设工程合同纠纷一案，异议人如皋市江东酒店管理有限公司（以下简称江东酒店公司）对本院执行莱斯利公司名下位于如皋市东陈镇双群村6、12组的不动产（含地上建筑物、附属用房）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人江东酒店公司提出异议称：1、莱斯利公司早在2009年10月就以总价870万元转让给了异议人，异议人除已代莱斯利公司偿还南通建设银行、东陈农商行贷款近400万元外，另又添附资产近4000万元，但（2011）皋执字第1346号执行公告中所列明的查封资产，未根据实际情况进行表述，故不得不提出异议。对欠莱斯利公司的尾款未及时处理，莱斯利公司的实际控股人看异议人试营业比较红火，就以异议人欠付尾款为由阻挠异议人正常经营，造成异议人重大损失。2、异议人法定代表人的丈夫丁义华，原来也是莱斯利公司的主要债权人之一，后受众多债权人之委托，接受盘活莱斯利公司，且先后出资980余万元，本想一边经营一边偿还原始外债，现被迫停业造成巨大经济损失。在此情况下，异议人仍不懈努力，在2018年6月寻得合作人出资550万元，直接汇入法院指定账户425万元用于处理所欠尾款。后因莱斯利公司的实际控股人以虚假债务的影响，造成异议人必须承担因借款产生的费用，深陷危机。3、鉴于上述原因，本案陷入僵局多年，异议人建议本案仍按照2009年10月莱斯利公司与异议人达成的转让条款，由法院清除虚假债务后，经异议人确认后一并转入异议人，同时将原莱斯利公司的土地证及房产证经莱斯利公司认同后，一并转让给异议人，此后由异议人清理债权人的债务。4、结合2011年4月8日由南通中联土地房地产评估咨询有限公司受南通市中级人民法院委托而出具的房地产估价报告，经现场勘查、调查、了解、核定，确定原莱斯利公司总资产为704.44万元。5、2016年8月15日，如皋法院委托南通大成土地房地产评估有限公司如皋分公司对原莱斯利公司所属资产及异议人（丁义华）改造、添附资产进行评估而出具的评估报告，除南侧别墅及配套设施、室内可移动的家具、餐具、家电、空调、床上用品、音响设备及绿化未列入评估范围外，评估总价为3184.99万元，原莱斯利公司资产评估总价为812.35万元。根据上述两份评估报告，足以说明原莱斯利公司的资产范围，从现有资产中去掉原莱斯利公司的资产，剩下的都是异议人改造和添附的财产，且拍卖应保证异议人的保留价不打折，且此无余地。2020年12月8日，本院要求异议人明确异议请求时，异议人陈述：基于对拍卖标的提出异议，故而同时对拍卖裁定行为提出异议，请求法院依法确认莱斯利公司与异议人各自所有的资产范围，分割确权后异议人同意整体处置。理由：法院作出（2011）皋执字第1346号案件的拍卖裁定、查封公告、腾房公告，异议人认为法院拟处置的资产中有部分归异议人所有，是对法院拍卖处置行为提出异议，同时对执行标的提出异议，因为处置的财产中包含异议人的财产（基于2010年达成的转让协议，莱斯利公司原资产含有证、无证建筑物，异议人接手后，全部重新进行了改造和添附，并新建了部分建筑物。执行标的异议范围具体为办公用房、综合大楼主体、综合大楼维护结构加装修、西侧大楼主体、西侧大楼精装修、停车场、配电房土建、变压器、高低压柜、喷泉池、风水球、花岗岩场地、凉亭及拱桥、围墙、主楼圆造型、12套附属用房、附属用房配套、综合大楼室外上下水、综合大楼室外绿化、大楼内的中央空调、家具家电等可移动资产。简单来说，现目前资产中：土地，原办公用房456.12平方米、配电房178.13平方米、厕所31.1平方米未改造仍存在，属莱斯利公司资产；原停车场西侧厂房946.5平方米经改造为现厂房2110.59平方米，原东西方向框架厂房4632.48平方米改造为现综合大楼9492.34平方米，改造、添附后的资产属于异议人所有，其余资产均是异议人添附）。本院查明，原告宝莱公司与被告莱斯利公司建设工程合同纠纷一案，本院于2011年1月21日作出(2010)皋民出字第0130号民事判决：一、被告南通莱斯利化纤纺织有限公司于本判决生效后立即赔偿原告宝莱公司公司人民币3076727.79元；二、驳回原告要求优先受偿工程款的诉讼请求。案件受理费30800元，由被告负担（此款原告已垫付，由被告于本判决生效后一并给付原告）。上述判决生效后，宝莱公司向本院申请强制执行，本院于2011年4月19日以（2011）苏0682执1436号案件立案执行。执行中，本院于2013年4月26日查封了被执行人莱斯利公司名下位于如皋市东陈镇双群村6、12组的不动产【不动产权证号为皋国用（2006）第590号、皋房权证字第××号（房屋用途为办公、食堂、厂房、配电间，房屋建筑面积为2502.14平方米）】，此后，本院亦办理了续封手续。根据如皋市权属登记信息查询结果显示，该不动产查封最早时间为2008年4月24日，此后该不动产一直处于查封状态。2020年1月20日，本院作出（2011）苏0682执1436号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人莱斯利公司名下位于如皋市东陈镇双群村6、12组的不动产（含地上建筑物、附属用房）。2020年3月12日，本院至该不动产处张贴了查封公告及执行公告，告知本院已查封了莱斯利公司名下位于如皋市东陈镇双群村6、12组的不动产，本院拟处置，责令被执行人及其他占用人迁出并清空。2021年2月22日，南通中诚信土地房地产评估咨询有限公司经本院委托出具《房地产估价报告》一份，确认评估价值为4215.72万元，具体为：一、房屋（其中：1.办公用房554.04平方米，评估值53.48万元；2.康养公寓楼1#9366.1平方米，评估值2318.48万元；3.康养公寓楼2#1881平方米，评估值424.35万元；4、配电间179.49平方米，评估值11.34万元；5.厕所30.88平方米，评估值1.44万元；6.附房1,22.6平方米，评估值0.92万元；7.附房2,8.26平方米，评估值0.22万元；8.传达室14.36平方米，评估值1.15万元；9.老年公寓1#1217.91平方米，评估值202.01万元；10.老年公寓2#698.82平方米，评估值125.87万元；11.老年公寓3#1254.67平方米，评估值217.05万元；12.老年公寓4#628.36平方米，评估值104.23万元；在实物状况中描述有外墙涂料、室内水电、中央空调、瓦顶、是否装修等，关于附属设施，包含有场地、围墙、风水球景观喷泉、车道分流花坛、凉亭及拱桥、变配电设施、绿化、窨井及下水管网），15856.55平方米，评估值为3460.52万元；二、附属设施（其中包含场地、围墙、风水球景观喷泉、车道分流花坛、凉亭及拱桥、变配电设施、绿化、窨井及下水管网）评估值为118.94万元；三、国有土地使用权，17388平方米，评估值为636.26万元。上述三项，评估值合计为4215.72万元。另查，2006年9月，莱斯利公司依法取得如皋市东陈镇双群村6、12组的国有土地使用权，土地用途为工业用地。2007年，莱斯利公司因经营需要向中国建设银行南通市城东支行（以下简称建行城东支行）借款，并以其公司的土地使用权作抵押。后因莱斯利公司未能按期还款，建行城东支行将其诉至法院，该案件后由南通市中级人民法院执行局负责执行。执行过程中，中院执行局准备对土地使用权进行拍卖；同时，莱斯利公司的众多债权人多处进行上访，抵制拍卖活动的进行。2010年5月，莱斯利公司与债权人之一的徐鹤桂签订了《备忘录》一份，双方就“关于莱斯利公司变更企业法定代表人以及新的法定代表人如何搞活新莱斯利的承诺和过渡、交接”等方面达成协议，并约定该备忘录（草案）待双方确认后以正本实施。2010年9月8日，莱斯利公司（甲方）与债权人之一的第三人徐鹤桂（乙方）签订了《合作协议》（草案）一份，双方约定：1、合作范围：甲方所有的动产和不动产，土地26.1亩、原有厂房2050㎡、配电房及630KV变压器、小办公楼456㎡、围墙560米，在建综合楼约5000㎡等所有财产约为870万元。2、启动资金：（1）由乙方先安排20万元来归还南通建行320万元的抵押贷款，不足部分由乙方在三个月内安排到位还清上述贷款。（2）在协议签订时由乙方安排2万元解决当地工人的工资、水电费、年检费等费用。其他债权人在870万元范围内重新签订还款计划，在今年年底归还5-10%，2011年年底全部还清。3、乙方安排的资金利息按实计息，连本带息逐笔进入成本，公司一旦资金回转可优先偿还。…6、双方合作扣除870万元的基本价和投资成本费用所产生的净利润按照6.8:3.2分成。7、合作时间暂定三年，需要延长可双方商定。8、新发展的项目由双方商定，韩进华代表甲方。9、成立新的董事会，董事长由徐鹤桂担任，公司变更法人代表。2010年12月2日，韩进华以莱斯利公司（甲方）的名义与徐鹤桂（乙方）再次签订了《合作协议》（草案）一份，除约定成立新的公司外，其他内容与2010年9月8日的《合作协议》草案一致，韩进华与徐鹤桂在该《合作协议》上签字。同日，徐鹤桂与韩进华就莱斯利公司的资产（包括土地、办公楼等不动产）进行了交接，并在资产清单上签字确认。2010年12月14日，第三人徐鹤桂登记成立如皋市江东太阳能热水器有限公司（以下简称江东热水器公司）。2010年12月23日，江东热水器公司（甲方）与徐晓云（乙方）达成《转让（盘活）协议》，双方约定：1、合作范围：甲方所有的动产和不动产，土地26.1亩、原有厂房2050㎡、配电房及630KV变压器、小办楼456㎡、围墙560米，在建综合楼约5000㎡等所有财产约为850万元。另外增加20万元作为对原莱斯利公司的承诺。2、启动资金：（1）由乙方先安排20-50万元来归还南通建行320万元的抵押贷款，不足部分由乙方在三个月内安排到位还清上述贷款。（2）其他债权人在870万元范围内重新签订还款计划，如果综合大楼出售情况不佳，必须重新盖一栋职工宿舍用来偿还所有债务。剩余的在2012年6月底之前还清。…4、莱斯利公司的债务在870万元以外仍由原莱斯利公司（韩进华）、甲方承担，甲方发生的债务与乙方无关。5、对于甲方与原莱斯利公司所签订的所有协议均与乙方无关，由甲方对所有协议和承诺进行终止。8、成立新的公司，董事长由徐晓云担任，公司变更法人代表，新的法人代表由徐晓云担任。2010年12月31日，江东热水器公司名称变更为如皋市江东太阳能科技有限公司（以下简称江东科技公司），法定代表人由“徐鹤桂”变更为“徐晓云”。2011年1月2日，徐鹤桂与徐晓云在徐鹤桂与莱斯利公司签字确认的交接清单上签字，将资产再次“移交”。上述严卫、韩进华交接给徐鹤桂，以及徐鹤桂交接给徐晓云（移交时间为2011年1月2日）的资产清单均为：            序号              项目名称              单位              数量              备注                  一              现有土地              亩              26.1              国有土地转让证已于2006年9月办理                  二              小办公楼              平方              456              房产证已办                  三              框架现浇三层楼房              平方              1050              房产证已办                  四              变压器及配电房              平方              183                                五              砖木平方（车间）              平方              1000                                六              厕所              座                                              七              围墙              米              580                                八              门垛、电动门                                                            九              上、下水、消防设施                                                            十              在建工程              平方              5300              包括前期设计监理等费用      2011年1月8日，江东科技公司与莱斯利公司共同致函江苏建行，请求在利息上免除，本金偿还上免除20%。同日，江东科技公司与莱斯利公司在向南通中院执行局以及南通建行的共同致函中，请求在利息上免除，本金偿还上免除20%，同时共同声明“由新的合作单位江东科技公司兑现缴款，缴款完毕后，莱斯利公司承诺将土地证、房产证交给江东科技公司进行变更，但江东科技公司必须出资870万元盘活莱斯利公司债务。…我们保证在2011年4月底前全部还清上述南通建行所有贷款。”2011年9月，徐晓云与丁义华发起成立江东酒店公司，法定代表人为徐晓云。2016年10月18日，南通大成土地房地产评估有限公司如皋分公司经本院委托而出具《关于莱斯利公司所属资产及江东科技公司（丁义华）改造、添附资产的价格评估报告》一份（不包含南侧别墅及配套设施、室内可移动的家具、餐具、家电、空调、床上用品、音响设备及绿化等），其中载明：一、莱斯利公司所属资产的价值（根据委托方提供的资料摘录）            序号              品名              结构              面积（㎡）              重置价格元/㎡              折旧率%              评估价值（万元）                  1              办公用房              砖混              456.12              850              80              31.02                  2              厂房              框架              946.5              910              70              60.29                  3              配电房              砖混              178.73              700              85              10.63                  4              传达室              简易              18.75              500              85              0.79                  5              厂房              框架              4788.68              680              85              276.79                  6              厂房              砖木              908.4              500              70              31.79                  7              厕所              砖木              31.1              500              85              1.32                  8                    围墙              砖墙              1344.06              90              85              10.28                  铁丝网              131              50              80              0.52                  9              水泥地                            560.9              120              80              5.38                  10              门墩                            2.5                                          0.5                  11              伸缩门                            10.5米                                          0.5                  12              土地                            17388              275              80              382.54                                合计                                                                      812.35      （二）目前现有资产的价值            序号              品名              结构              面积（㎡）              重置价格元/㎡              折旧率%              评估价值（万元）                  1              办公用房              砖混              456.12              850              85              32.95                  2              综合大楼              框架              8121.02              2800              90              2046.5                  阁楼              428.22              1680              90              67.74                  钢结构              943.12              1050              90              89.13                  3              西侧大楼              框架              2110.59              2600              85              466.44                  4              停车场                            1458              120              90              15.75                  5              配电房              砖混              178.73              700              80              10.01                  6              变压器及配电柜                            一组              320000              90              28.8                  7              喷泉池                            188              240              90              4.06                  8              花岗岩场地                            648              300              90              17.5                  9              凉亭及拱桥                            一座              92000              90              8.28                  10              围墙                            528              110              90              5.23                  11              主楼圆造型                            一个              138000              85              11.73                  12              厕所              砖木              31.1              500              80              1.24                  13              土地                            17388              275              80              382.54                                合计                                                                      3184.99      2017年3月1日，本院组织与莱斯利公司法定代表人严卫、韩进华谈话时，严卫陈述：其只是莱斯利公司的挂名法定代表人，实际投资人和负责人是韩进华，对韩进华在如皋法院涉及莱斯利公司案件所作的全部陈述、表示，莱斯利公司全部认可。严卫与韩进华共同确认2016年7月24日，韩进华与丁义华对原莱斯利公司所属资产和江东科技公司（丁义华）改造添附的资产进行了分割确认，上述评估报告中原莱斯利公司所属资产内容及数量是准确的，但是对评估价格有异议，莱斯利公司所属的价值评低了，江东科技公司（丁义华）改造、添附的资产不值这么多钱，并同意对莱斯利公司原址上的现有资产（不含最南端的两排连体别墅）进行拍卖，拍卖成交后按照原莱斯利公司的资产占莱斯利公司原址上的现有资产（不含最南端的两排连体别墅）比例进行分配。以上事实，有本院(2010)皋民出字第0130号民事判决书、（2011）苏0682执1436号之三执行裁定书、查封公告以及执行公告、如皋市权属登记信息查询结果、（2013）皋开民初字第1722号民事裁定书、资产清单、关于莱斯利公司所属资产及江东科技公司（丁义华）改造、添附资产的价格评估报告、谈话笔录、资产明细等证据予以佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述法律规定，执行法院在拍卖土地使用权时，应当将该土地上的建筑物一并拍卖处分，现本院在执行宝莱公司与莱斯利公司一案中，作出（2011）苏0682执1436号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人莱斯利公司名下位于如皋市东陈镇双群村6、12组的不动产（含地上建筑物、附属用房），即对该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施整体拍卖，于法有据，并无不当。现异议人江东酒店公司主张上述裁定拍卖的财产中，有其改造、添附的资产，并据此提起本案执行异议，请求在对其与莱斯利公司的资产分割确权之后同意整体拍卖。对此，本院认为，根据异议人江东酒店公司的异议理由及请求，本案实质为针对执行标的所提执行异议，应适用民事诉讼法第二百二十七条之规定进行审查，但异议人江东酒店公司的异议请求不能成立，具体理由：第一，根据异议人江东酒店公司提供的证据材料，上述资产中存在其接手莱斯利公司之后在该土地使用权范围内经过拆除改造及添附的财产，但该部分财产并未进行物权登记，且异议人亦未提供相应的建设规划许可手续等材料，属无证房产，其要求分割确权，没有法律依据。第二，异议人江东酒店公司虽对其出资改造、添附的资产享有相应的财产权利，但该权利不能排除本案的整体拍卖执行，异议人江东酒店公司以先进行分割确权后同意整体拍卖处置的异议理由，不符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回异议人如皋市江东酒店管理有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  崔小兰人民陪审员  孙玉华人民陪审员  张远燕二〇二一年六月二十五日法官 助理  池 锋书 记 员  朱 琪