湖南省蓝山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1127民初106号 原告：谢树林，男，汉族，1970年8月11日出生，住湖南省蓝山县。 被告：彭忠安，男，汉族，1963年7月2日出生，住湖南省蓝山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨生成，男，汉族，1955年10月2日出生，住湖南省蓝山县。 被告：唐开彪，男，汉族，1971年2月7日出生，住湖南省蓝山县。 委托诉讼代理人：王黎明，男，汉族，1964年9月25日出生，住湖南省蓝山县。 原告谢树林、谢树丽与被告蓝山县湘聚源大酒店、彭忠安租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日受理，被告蓝山县湘聚源大酒店已被注销，故变更为其经营者唐开彪参加诉讼，谢树丽申请撤诉，本院经审查准予撤诉。本案依法适用简易程序，于2021年3月9日第一次公开开庭进行了审理，原告谢树林，被告唐开彪及其委托诉讼代理人王黎明、彭忠安的委托诉讼代理人杨生成到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2021年4月11日转为普通程序，于2021年4月21日第二次公开开庭进行了审理，原告谢树林、被告彭忠安的诉讼代理人杨生成到庭参加诉讼，唐开彪经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢树林向本院提出诉讼请求：1.判决解除谢树林与彭忠安签订的房屋租赁合同，即终止合同；2.判令彭忠安、唐开彪交给谢树林从2020年3月1日至2020年9月1日拖欠租金266000元，其余下租金算至蓝山县湘聚源大酒店搬迁完毕之日止，每天980元计算；3.判令彭忠安、唐开彪支付合同违约金406000元及房屋租金滞纳金55000元（2020年3月1日至12月1日止，共275天，按每日200元计算）；4.判令彭忠安、唐开彪擅自拆除的房屋结构恢复原状（即恢复所有与隔壁彭国文相邻所砌的墙体，并粉刷好），并保证租赁期间投入的固定资产包括：水、电、下水道、门窗、空调、电梯、护手、变压器等保持完好，如造成损坏，由彭忠安自行负责修理，并且承担一切费用或照价赔偿；5.判令蓝山县湘聚源大酒店、彭忠安缴纳其经营中所产生的水电费及其他税费，如有造成后果由其承担；6.判令蓝山县湘聚源大酒店、彭忠安与第三人签订的转租合同及其他与房屋有关的合同无效；7.判令本案诉讼费用由蓝山县湘聚源大酒店、彭忠安承担。事实与理由：2016年4月9日，谢树林与彭忠安对谢树林蓝山县塔峰镇新建西路所建的房屋租赁事宜进行协商，双方自愿订立租赁合同，彭忠安将其所租赁房屋从事餐饮经营取名蓝山县湘聚源大酒店，在合同履行过程中蓝山县湘聚源大酒店、彭忠安于2020年未按合同的约定交纳房屋租赁费，谢树林根据合同规定多次向蓝山县湘聚源大酒店、彭忠安索要房屋租赁费，但只在2020年8月6日交了4万元，2020年10月8日交了5万元，剩余的费用未交纳。 彭忠安辩称，应该驳回谢树林对彭忠安的诉讼请求。谢树林与蓝山县湘聚源大酒店签订房屋租赁合同是事实，但租赁后开办蓝山县湘聚源大酒店的经营者、个体工商户均是唐开彪，本案事实清楚，证据确实，彭忠安不符合被告主体，请求法院依法判决驳回谢树林对彭忠安的诉讼请求。 唐开彪辩称，1、根据民法总则，湘聚源大酒店已经于2020年9月23日注销，所以谢树林将蓝山县湘聚源大酒店作为个体经营户列为被告，没有法律依据；2、租赁合同签订时间是2016年4月9日，湘聚源大酒店成立的时间是2016年4月26日，当时签订合同的时候，该酒店并不存在，所以蓝山县湘聚源大酒店不是合同当事方,应当驳回对其的起诉。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有异议的证据，本院认定如下：1.对于谢树林的提交的蓝山县湘聚源大酒店的营业执照和银行卡复印件，拟证明唐开彪是湘聚源大酒店的经营者，本院认为该证据能够证明酒店经营者基本信息，该酒店虽已经注销，但登记经营人仍应对酒店注销前的债务承担连带清偿责任，予以采信；2.对于谢树林提交的房屋租赁合同和武馆合股合同，本院认为在湘聚源大酒店经营过程中，彭忠安将酒店所租的部分楼层转租给他人使用，且湘聚源大酒店也能够将酒店所在部分楼层进行处置与他人合股成立蓝山战狼健身俱乐部，能够证明彭忠安、白光辉与谢树林的租赁合同是设立该酒店的前期筹备行为，彭忠安系酒店的实际经营者，酒店应对该租赁行为承担责任，该证据予以采信；3.对于谢树林提交的白光辉的退股协议，本院认为该证据与其他证据能够形成证据链证明彭忠安、白光辉为经营酒店与谢树林签订租赁合同，并在签订合同后在该铺面开设了蓝山县湘聚源大酒店，白光辉于2018年1月27日与湘聚源大酒店签订退股协议，不再承担酒店盈亏，予以采信；4.唐开彪出具的企业信息出示报告，拟证明房屋租赁的实际使用人是唐开彪，房租费是唐开彪的个人债务，本院认为虽然根据工商信息显示登记经营人为唐开彪，但综合全案证据，湘聚源大酒店存在登记经营人与实际经营人不一致的情形，登记经营者应只在经营期间与实际经营者共同承担清偿责任，该证明目的不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月9日，谢树林与彭忠安、白光辉签订了《铺面租赁合同》，约定谢树林将新建西路整栋房屋租给彭忠安、白光辉经营使用，租赁期限自2016年5月1日至2023年4月30日止，为期7年。租赁费在2016年至2018年4月30日间每年按329000元收取，2018年5月至2023年4月30日每年按356000元收取。每年3月1日和9月1日前分两次交清房屋租金（每半年一次）。租赁合同签订后，彭忠安、白光辉于2016年4月26日在所租赁的铺面注册设立了蓝山县湘聚源大酒店，类型为个体工商户，登记经营者为唐开彪，实际由彭忠安、白光辉等人合伙经营。2016年7月9日，彭忠安与李勇灿签订了房屋租赁合同，约定彭忠安将承租的新建西路第五、六楼房屋转租给李勇灿，租赁期从2016年8月1日至2023年4月30日，房租每年70000元（5、6楼与彭国文的房租共计130000元）。2018年1月份，经白光辉等合伙人协议约定，蓝山县湘聚源大酒店由彭忠安一人经营，酒店在经营期间，所有的债权、债务，由彭忠安承担，其他合伙人退出。协议履行后，唐开彪未变更蓝山县湘聚源大酒店的营业执照登记，至2020年9月23日对蓝山县湘聚源大酒店的营业执照进行注销登记。彭忠安向谢树林已支付2020年4月30日之前的所有租金，2020年5月1日后的租金只支付了90000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 彭忠安、白光辉与谢树林签订租赁合同后，以地下一楼至四楼作酒店经营场地，设立了蓝山县湘聚源大酒店，经营者为唐开彪，实际经营者为彭忠安等人，案涉房屋的其余楼层出租给他人经营。唐开彪作为蓝山县湘聚源大酒店登记的经营者，在退出经营后，对彭忠安的请求未予拒绝，未及时变更营业执照登记或者注销营业执照，认定其愿意将营业执照交付彭忠安管理使用，因此，其应当对注销营业执照之前（即2020年9月23日前）的债务，与实际经营者连带清偿。2018年1月份，蓝山县湘聚源大酒店经白光辉等合伙人协议由彭忠安一人经营，债务归彭忠安一人承担，彭忠安作为该酒店的实际经营者，应对其经营期间的债务承担清偿责任。 谢树林诉请解除与彭忠安的租赁关系，本院支持双方的租赁合同自本院向彭忠安送达起诉状副本之日（2021年2月7日）起解除。租赁合同解除后，彭忠安逾期腾房期间的租金应按原租赁合同约定的金额支付给谢树林。 谢树林于2021年4月1日主动将除地下一楼至四楼外的楼层进行管理并出租，则除地下一楼至四楼外的楼层应实际支付租金至2021年3月30日止。庭审中谢树林要求彭忠安按原租赁合同约定金额支付地下一楼至四楼逾期腾房的租金至2021年4月30日止，本院予以支持。 2020年5月1日后的租金彭忠安向谢树林支付了90000元，即折合三个月（2020年5月1日至7月31日）的租金另余1000元。彭忠安所承租的地下一楼至四楼的年租金为236000元，地下一楼至四楼在2020年8月1日至2021年4月30日期间彭忠安应付谢树林租金共177000元。唐开彪应对2020年9月23日前的未付租金费59000元承担连带清偿责任。五至八楼的年租金为120000元，五至八楼在2020年8月1日至2021年3月30日期间彭忠安应付谢树林租金共80000元。扣减已支付的1000元后，彭忠安仍应对其占有期间的楼房支付谢树林共计256000元（236000元+120000元-1000元），唐开彪应与彭忠安对蓝山县湘聚源大酒店存续期间的未付租金58000元承担连带清偿责任。 谢树林诉请彭忠安支付逾期交纳租金的违约金，本院考虑到蓝山县湘聚源大酒店在承租房屋的较长时间内受新冠肺炎疫情不可抗力因素的影响，且未因逾期交纳租金对谢树林造成较大实际损失，因此对于谢树林要求支付违约金的请求，不予支持。 谢树林诉请彭忠安对擅自拆除的房屋结构恢复原状、交纳经营中所产生的水电费及其他费用，并请求法院确认彭忠安与第三人签订的转租合同及其他与房屋有关的合同无效，因谢树林未提交证据进行证明其实际的发生，本院不予支持。 综上所述，谢树林的诉请部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、谢树林与彭忠安、白光辉于2016年4月9日签订的《铺面租赁合同》于2021年2月7日解除； 二、由彭忠安于本判决生效之日起十日内向谢树林支付房屋租赁费256000元； 三、唐开彪对上述房屋租赁费中的58000元承担连带清偿责任； 四、驳回谢树林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11070元，由彭忠安负担10000元，唐开彪负担1070元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  王景平 人民陪审员  盘光清 人民陪审员  朱文彪 二〇二一年六月十七日                                    法官助理  黄 艳                                    书 记 员  周施佳 附本案适用的有关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。