广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初8825号原告：广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××726X。法定代表人：李绍威，总经理。委托诉讼代理人：李伟，该公司工作人员。委托诉讼代理人：冯业敏，该公司工作人员。被告：李国顺，男，1967年9月13日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区××××××××××，公民身份号码340××××××××××××070。原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司（以下简称敏捷公司中山分公司）与被告李国顺物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告敏捷公司中山分公司委托诉讼代理人冯业敏到庭参加诉讼，被告李国顺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敏捷公司中山分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2018年7月至2020年9月期间的物业管理费13031.28元及违约金（违约金计算方法：以应付金额为基数，自逾期之日起按每日1‰计算至实际清偿之日止）。庭审中，原告明确逾期之日为欠费当月的16日。事实和理由：被告系位于中山市××××××××锦绣海湾城(三期)翔海园1座103房(以下简称涉案房产)业主。2009年6月12日，原告与锦绣海湾城开发商中山市翠恒房地产开发有限公司（以下简称翠恒公司）签订前期物业服务合同（以下简称服务合同），接受翠恒公司的委托，为海湾城(三期)翔海园提供物业管理服务。被告于2010年1月21日购买涉案房产，并于2010年7月30日收楼，按被告签订前期物业服务协议（以下简称服务协议）约定涉案房产自交付使用之日至本物业业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同止期间，由原告提供物业管理服务，被告应自收楼次月起缴纳物业管理费，物业管理费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米2.2元计算，缴纳时间为每月的十五日。原告在履约期间已按约提供物业管理服务，但被告自2018年7月起至今未按约缴纳物业管理费，经原告多次催告，被告仍拒绝缴纳物业管理费用。按《物业管理条例》第七条第5点：按时交纳物业费用是业主的义务；《中华人民共和国物权法》第72条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。同时物权法第83条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。被告的行为已构成违约，严重损害原告的利益。根据服务协议第十一条第二款约定，原告有权要求被告自逾期之日起每日按应缴费用千分之一承担违约金。为了维护原告的合法权益，根据《物业管理条例》第六十七条规定及服务协议约定，向法院提起诉讼，请求依法判决。原告敏捷公司中山分公司向本院提供的证据主要有：1.商品房买卖合同；2.服务合同；3.欠费明细表；4.物业交接表；5.服务协议；6.中山市不动产登记资料查询结果。被告李国顺辩状，一、被告已于2018年7月缴纳物业管理费36200元，对此原告已确认收到上述全部款项，因此被告已向原告支付全部物业管理费，不存在拖欠原告物业管理费的情形，同时，原告至今未向被告提供相应金额的正规发票。二、被告于2010年1月购买涉案房产后至今未入住，更未使用，涉案房产自被告购买后一直处于空置状态，原告也从未为被告提供过任何物业服务，因此在该种情况下，原告要求被告按照服务合同约定向其支付物业管理费没有事实和法律依据。三、原告在为涉案小区提供物业服务中，并未按照约定标准提供相应的物业服务，同时小区配电房的位置紧邻涉案房产，原告对小区配电房的选址严重违反相关法律法规关于配电房与住房距离的相关规定，存在严重侵害被告健康及合法权益的情形。对此，被告多次要求原告予以解决，但原告至今仍未采取任何措施，因此在这种情况下原告仍要求被告按照合同约定标准向其支付物业管理费显然于法无据，且有失公平。四、原告诉请要求被告支付违约金缺乏事实和法律依据。本案中，被告不存在逾期支付物业管理费的违约情形。同时，原告在其自身违约的情况下仍要求被告支付违约金没有依据，且合同中关于日千分之一标准的约定明显过高，同相关法律关于违约金标准的约定相悖。被告李国顺未到庭应诉，向本院提供上述书面答辩意见，但未提供相关证据。本院经审理认定事实如下：李国顺是涉案房产业主，2010年7月29日，李国顺办理收楼手续，涉案房产于2011年9月15日登记于李国顺名下，建筑面积为219.38平方米。2009年6月12日，案外人翠恒公司（甲方、房地产开发公司）与广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司（以下简称完全房地产中山分公司、更名后即本案敏捷公司中山分公司）（乙方、物业管理公司）签订服务合同，载明：甲方按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本物业事实前期物业管理。本物业竣工验收交付使用后，乙方按本合同第五条约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：1、别墅住宅楼【建筑面积】每月每平方米2.2元收取；业主以购房合同约定房屋交付使用之日起开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前。业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起【次月1日】起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。服务期限自2009年6月12日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。该服务合同还约定了其他事项。2010年1月21日，翠恒公司（甲方、房地产开发公司）和李国顺（乙方、业主）签订服务协议，载明：甲方按照法律、法规和有关规定，选聘完全房地产中山分公司在物业竣工验收交付使用后对本物业事实前期物业管理。本物业工程竣工验收交付使用后，管理公司按本协议第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费，住宅按【建筑面积】每月每平方米2.2元收取；业主从办理收楼手续后次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的十五号，业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之一交滞纳金。服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。服务内容与服务合同大致一致。该协议还约定了其他事项。另查，庭审中，敏捷公司中山分公司称李国顺自2018年7月开始拖欠物业管理费，且已通过微信、电话等多种方式催收物业管理费，敏捷公司中山分公司辩称已通过微信发送电子版发票及邮寄方式送达发票，李国顺虽然没有入住涉案房产，但敏捷公司中山分公司提供的是公共区域服务，业主未入住不代表未提供服务。配备配电房已经验收通过，且现配电房是由供电局负责，开发商承建，责任不在敏捷公司中山分公司。再查，2019年4月12日，经中山市工商行政管理局核准，完全房地产中山分公司更名为敏捷公司中山分公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，李国顺作为小区业主，前述服务合同对其具有约束力，应依约向敏捷公司中山分公司交纳物业管理费及其他约定费用。且李国顺与翠恒公司签订服务协议，系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。敏捷公司中山分公司已向小区提供物业服务，李国顺未缴纳2018年7月至2020年9月期间的物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。关于李国顺辩称其已于2018年7月缴纳物业管理费36200元，敏捷公司中山分公司未提供物业服务及配电房严重侵害其健康等合法权益问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李国顺为其辩解意见未向本院提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对其辩解意见不予采信。敏捷公司中山分公司诉请李国顺支付自2018年7月至2020年9月期间物业管理费13031.17元（2.2元×219.38平方米×27个月）的主张，理据充分，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。关于违约金问题。根据服务协议，业主应于每月15日缴纳当月物业管理费，如不能按时缴付，逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交违约金，本院认为，该违约金的计算标准过分高于敏捷公司中山分公司实际损失，本院依法将其调整为：以每月实欠物业管理费金额为基数，从2018年7月16日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率四倍分段计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍分段计算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李国顺于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司支付2018年7月至2020年9月期间物业管理费13031.17元及违约金（违约金计算方式：以每月实欠物业管理费金额为基数，从2018年7月16日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率四倍分段计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍分段计算）；二、驳回原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元（原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司已预交），由被告李国顺负担（被告李国顺于本判决生效之日起七日内迳付给原告广州敏捷新生活物业管理有限公司中山分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 赵 磊二〇二一年六月一日书记员 程梓欣