陕西省咸阳市杨陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0403民初1193号 原告：王健，男，1983年6月10日出生，汉族，户籍所在地陕西省安康市柞水县，现住杨陵区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：何诗琴，女，1983年7月20日出生，汉族，住陕西省咸阳市杨陵区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，与原告王健系夫妻关系。 原告：何诗琴，女，1983年7月20日出生，汉族，住陕西省咸阳市杨陵区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：王健，男，1983年6月10日出生，汉族，户籍所在地陕西省安康市柞水县，现住杨陵区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被告：陕西源琳置业有限公司。住所地：陕西省杨凌示范区。统一社会信用代码：9161040366413647X6。 法定代表人：李奇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李琼，系该公司员工。 被告：陕西华茂建设集团有限公司。住所地陕西省西安市莲湖区XX街华茂市，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX4148。 法定代表人：李奇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李琼，系该公司员工。 原告王健、何诗琴与被告陕西源琳置业有限公司（以下简称源琳置业公司）、陕西华茂建设集团有限公司（以下简称华茂建设公司）合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王健及其委托诉讼代理人何诗琴、原告何诗琴及其委托诉讼代理人王健、被告源琳置业公司的委托诉讼代理人李琼、被告华茂建设公司的委托诉讼代理人李琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王健、何诗琴向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告继续履行合同,并连带向原告支付住房补贴款16450元(自2020年5月1日起至2021年2月28日止)并支付当月补贴金额1645元，每日千分之五的违约金2467.5元（1645×0.005×300)），九个月共计18917.5元，直至《水韵天伦居住房补贴合同》全部执行完毕。2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年3月份,原告在被告源琳置业有限公司开发的陕西杨凌示范区XX小区购买房屋,双方于2016年5月10日签订《商品房买卖合同》,因当时房地产行业处于低谷状态,在购房前,被告多次承诺,在其处购房,可以享受多项优惠政策,其中包括享受被告给予的住房补贴,双方于2016年5月11日签订《杨凌“水韵天伦居”住房补贴合同》。其中约定了被告应在原告采取按揭形式购房,支付房屋首付款,银行发放贷款之后,向原告补贴原告购房总款的50%,被告按月向原告支付,每月支付原告1645元,并且被告陕西华茂建设集团有限公司为该补贴协议提供担保。后被告一直按照上述补贴款合同的约定向原告支付住房补贴,至2020年5月,被告无任何理由和任何通知的情况下,不再按照“补贴合同”的约定向原告支付补贴款。经多次沟通协商,被告均不再履行付款义务。综上,原告认为,上述“补贴合同”的约定,为双方真实意思表示,不违反国家强制性法律规定,且双方已按照合同履行至今,被告无正当理由,拒绝向原告支付补贴款的行为,严重违反合同信用原则,侵害原告的合法利益,为了维护原告的合法利益,特依据我国相关法律法规的规定,向贵院提起诉讼,望贵院公开、公正审理。 被告源琳置业公司辩称，被告公司一直履行返补合同，因疫情影响，导致无法按时履行，疫情属于不可抗力，被告公司依法不承担违约金，如果法院判决被告公司承担违约金，该违约金金额明显过高，不符法律规定，请求法院依法调低；对《杨凌“水韵天伦居”住房补贴合同》、编号YS00021304商品房买卖合同和住房补贴款金额均有异议，该合同显失公平，该补贴金额过高，结合购房合同和补贴合同，原告实际支付房款远低于该房市场价，属于显失公平的情形。 被告华茂建设公司辩称，对《杨凌“水韵天伦居”住房补贴合同》的合同事实无异议，补贴款返补合同并未约定本公司担保责任的承担方式，根据民法典，应当属于一般保证责任，一般保证的保证人具有先诉抗辩权，原告在未起诉主债务人及无法实现债权前，不得追究公司的担保责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织被告进行了质证。对原告提供的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00021304，房屋代码：184871）、《水韵天伦居住房补贴合同》、不动产权证书、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、陕西增值税普通发票、税收完税证明，经被告源琳置业公司、被告华茂建设公司质证，对真实性无异议，本院予以认定。 被告源琳置业公司、被告华茂公司未提供证据。 经审理查明，2016年5月10日，原告王健、何诗琴与被告源琳置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告采取按揭贷款方式购买被告源琳置业公司开发建设的水韵天伦居小区7b幢2单元2层203号商品房一套，房屋建筑面积120.05平方米，单价3290元,总价款394965元。同年5月11日原告王健、何诗琴（乙方，买受人）与被告源琳置业公司（甲方，开发商）、被告华茂建设公司（丙方，担保方）签订《水韵天伦居住房补贴合同》。合同第二条约定：1、付款方式：买受人采用首付分期银行按揭贷款方式支付房款。签订商品房买卖合同（合同编号YS00021304），付清银行规定的首付比例并办理按揭贷款面签手续，在银行发放贷款后，甲方补贴乙方合同总房款的50%，该商品房住房补贴款共计壹拾玖万柒仟肆佰捌拾叁元（小写￥197483元）整；按月补贴买受人壹仟陆佰肆拾伍元（小写￥1645元）整；补贴期限为十年（120个月）；补贴日期为每月25日。2、补贴具体时间：以按揭贷款银行放款之日的下一个自然月的25日起至十年期限的对应日期止。第四条第三款约定：甲方应及时按约定日期支付买受人住房补贴，否则按违约规定处理。甲方超过30日未支付的，按约定支付日期的第二日起至实际支付住房补贴之日止，每日按当月补贴金额的千分之五，作为滞纳金赔付买受人。第四条第五款约定：甲方若因各种原因不能正常补贴，导致乙方无法收到住房补贴款；做为担保方丙方与甲方一样，同样承担同等的法律责任。合同签订后，被告源琳置业公司一直按照上述补贴款合同的约定向二原告支付住房补贴。从2020年5月份起的住房补贴款再未向二原告支付，经双方协商无果。2021年3月11日二原告诉至法院。 本院认为，二原告与二被告签订的《水韵天伦居住房补贴合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同应属有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。在原告王健、何诗琴付清首付款且银行也向其发放了贷款后，被告源琳置业公司应按照《水韵天伦居住房补贴合同》的约定，自二原告付清全部合同房款之日的下一个自然月的25日起至十年期限的对应日期止向原告支付住房补贴款。根据合同约定，被告源琳置业公司向二原告发放住房补贴款为每月1645元。因被告源琳置业公司自2020年5月起未向二原告发放住房补贴款，故对二原告要求被告源琳置业公司自2020年5月起向其支付住房补贴款直至庭审当月的诉讼请求，本院予以支持。二原告要求被告支付其后的住房补贴，因之后的补贴款支付期限尚未届满，本案不作处理，二原告可待期限届满后另行主张。二原告要求被告源琳置业公司支付违约金，因双方合同约定的违约金标准过高，应予以调整，考虑住户补贴款数额、双方合同履行、被告违约情况及客观疫情影响，本院对2020年5月-2021年6月期间的违约金酌情确定为4000元。《水韵天伦居住房补贴合同》虽未写明被告华茂建设公司承担保证责任的方式，但华茂建设公司是在源琳置业公司因各种原因不能正常补贴，导致二原告无法收到住房补贴款时，即对二原告产生保证责任，没有须在源琳置业公司确无能力支付住房补贴款的情形下才承担保证责任的意思表示。根据《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故对二原告要求被告华茂建设公司连带向其支付住房补贴款的诉讼请求，依法予以支持。被告源琳置业公司辩称住房补贴合同显失公平，原告并未支付与案涉房产相适应的对价，请求对补贴款的数额进行调整的辩解理由，无法律依据，本院不予采纳。被告华茂建设公司辩称双方在合同中没有对华茂建设公司担保责任形式进行约定，依据民法典规定应当视为一般保证，因原、被告间的补贴合同成立于民法典实施之前，关于保证形式的确定应当适用当时的法律规定，对其辩解理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条之规定，判决如下： 一、被告陕西源琳置业有限公司继续履行《水韵天伦居住房补贴合同》。 二、被告陕西源琳置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王健、何诗琴支付2020年5月起至2021年6月的住房补贴款，每月1645元共计23030元，并承担违约金4000元。 三、被告陕西华茂建设集团有限公司对本判决第二项确定的款项承担连带清偿责任。 四、驳回原告王健、何诗琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费273元，减半收取计136元（原告已预交），由被告陕西源琳置业有限公司、被告陕西华茂建设集团有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审判员  徐萌 二〇二一年六月二十八日 书记员  张帅 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。