湖南省长沙市岳麓区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0104执异92号案外人：邹某，女，汉族，住长沙市芙蓉区。委托代理人：彭某，湖南众铭律师事务所律师。委托代理人：汪某，湖南众铭律师事务所律师。申请执行人：湖南某公司，住所地长沙高新开发区。负责人：杨某，执行董事。委托代理人：邱某，湖南江荣律师事务所律师。委托代理人：何某，湖南江荣律师事务所律师。被执行人：刘某，男，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被执行人：张某，男，汉族，住长沙市雨花区。本院在执行申请执行人湖南某公司（以下简称“某公司”）与被执行人刘某、张某买卖合同纠纷一案中，案外人邹某向本院提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查,申请执行人某公司的委托代理人邱某，被执行人刘某、张某，异议人邹某的委托代理人彭某、汪某均到庭参加听证，现已审查终结。案外人邹某异议称：因某公司与刘某、张某买卖合同纠纷一案，贵院查封了位于长沙市××路××段××号××大厦××房产，但涉案房产在查封前我已与被执行人张某签订了合法有效的房屋买卖合同，涉案房屋房款及税费由我支付，以被执行人张某的名义与开发商签订购房合同，协议签订后涉案房屋所有权归我所有，我已经按照协议支付了房屋全部价款且在查封之前已经合法占有该不动产，没有办理过户的原因也并非我自身导致，涉案房产应当是属于我的财产，贵院因为张某与他人的纠纷，查封属于我的房产明显不当，故请求贵院解除对长沙市××路××段××号××大厦××房产的查封措施。申请执行人某公司辩称：1、异议人与张某签订的《房屋购房指标转让协议》并非房屋买卖协议，异议人并未向张某支付涉案房屋的任何价款；2、根据长沙市限购限售要求，涉案房屋属于不可上市交易的房屋，张某不得出售，即使与人签订，了购房合同，也因违反禁止性规定无效；3、异议人与湖南省山宸装饰设计工程有限公司签订的《工程合同书》真实性存疑，异议人也并未实际占有该房屋；4、涉案房屋在2020年5月14日查封时，权属为张某单独所有，因此贵院对涉案房屋采取强制措施既有事实依据，也有法律依据，请求贵院驳回异议人的异议请求。被执行人刘某辩称：因为我们的纠纷牵扯到案外人邹某，确实不应该，我也在积极的处理这个事情。我与案外人凌二商量了一下，用凌二的房屋将案涉房屋置换出来，请求申请执行人给予我们一段时间，我们会在这段时间内将钱还清。被执行人张某辩称：涉案房屋不能被拍卖，我同意刘某的处理意见。本院查明：原告湖南某公司诉被告刘某、张某买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日以（2020）湘0104民初6202号民事调解书调解如下：一、原告湖南某公司与被告刘某确认：1、被告刘某尚欠原告湖南某公司货款40.1544万元；2、原告湖南某公司、被告刘某确认，被告刘某逾期付款从2017年1月17日至2019年4月30日的违约金为7.5万元。二、被告刘某于2020年11月30日前向原告湖南某公司支付10万元，2021年2月10日前向原告湖南某公司支付30.1544万元、违约金3万元。三、被告刘某如未按上述约定的期限按期足额给付，按下列方式处理：1、原告湖南某公司放弃部分违约金由被告刘某承担，被告刘某一次性向原告湖南某公司支付所欠全部货款;2、支付2017年1月17日至2020年4月30日的违约金为7.5万元；3、支付以欠款40.1544万元从2020年5月1日至实际清偿之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的4倍计算。4、违约金不重复计算，即上述约定的3万元违约金。五、被告张某对被告刘某的上述付款义务承担连带担保责任。六、被告张某承担上述责任后，有权向被告刘某追偿。因被告没有履行该生效调解书所确定的义务，原告某公司于2021年1月5日向本院申请强制执行。在该案审理之前，原告某公司向我院申请诉前财产保全，我院于2020年5月14日在长沙市不动产登记中心查封了被告张某名下的位于长沙市××路××段××号××大厦××号房屋（权证号：2××2）。另查明：2019年3月26日，张某作为甲方与邹某作为乙方签订了《房屋购房指标转让协议》，约定：“甲方将于长沙市芙蓉区××路××段××号××大厦××号房屋购房指标转让给乙方。指标房屋总价格为986899元，首付款586899元，上述房款及税费由乙方支付，以甲方的名义与开发商签订购房合同，协议签订后，该房屋所有权归乙方所有，在房款付清后，甲方有义务为乙方办理房屋过户手续，过户手续涉及的费用由乙方承担。”2019年5月14日，长沙泰如置业有限公司作为甲方与张某作为乙方签订了《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，约定：甲方以939904元的价格将湘江中路二段18号江岸丽都大厦1322不动产出售给乙方，首付款为539904元。2019年5月22日，张某为涉案房屋向中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市芙蓉区支行贷款400000元，贷款期限为180个月，自2019年5月22日至2034年5月22日止。该邮政储蓄银行于2019年6月12日向张某发放贷款400000元。在听证程序中，邹某向本院提交了民生银行个人对账单，主张其于2019年3月29日向长沙泰如置业有限公司支付房屋首付款20000元，于2019年4月24日向长沙泰如置业有限公司支付房屋首付款500000元，共计支付房屋首付款520000元。邹某还向本院提交了张某中国邮政银行的交易明细，主张其从2019年6月26日开始一直通过张某的账户向中国邮政银行履行还款的义务。房屋交付之后，一直由邹某占有使用并进行了装修，其主张涉案房屋的契税、公共维修基金、物业费等相关费用均由其缴纳。涉案房屋于2019年6月3日登记在张某名下，到目前为止，涉案房屋仍登记在张某名下。在听证程序中，邹某自述在长沙其名下还有多处其他房产。被执行人刘某、张某在异议程序中承诺以案外人的财产置换涉案房产，但至今申请执行人某公司并没有与被执行人刘某、张某达成执行和解协议。本院认为：本案争议焦点为：1、邹某与张某之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系；2、邹某是否有排除强制执行的民事权益。一、从本案来看，张某将其位于长沙市芙蓉区××路××段××号××大厦××号房屋购房指标转让给邹某，由张某对外签订购房合同，并以张某的名义为涉案房屋向银行贷款，其后邹某支付了52万元的房屋首付款及后续的契税等相关费用。对于剩余房款的支付，邹某提供了证据证明其自2019年开始一直向张某名下的中国邮政银行卡转账，用于支付每个月的房贷。通过邹某提供的物业费等相关缴费单据，可以证明邹某实际占有并使用了涉案房屋。在听证程序中，邹某自述在长沙市其名下还有多套房产，据此，可以认定邹某在已不具备再次购房资格的情况下，为规避国家限购政策，通过借用张某之名进行房屋买卖并实际占有涉案房屋，故邹某与张某之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。二、2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求，切实解决城镇居民各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。我市政府为落实该通知也出台了相关的限购政策。邹某明知自己已经不再具备长沙市的购房资格的情况下，与被执行人张某签订房屋购房指标转让协议，实际是借张某之名另行买房，目的在于规避国家的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加制止而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故邹某与张某为规避国家限购政策签订的《房屋购房指标转让协议》因违背公序良俗而应认定无效，邹某依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对涉案房屋的执行。综上，案外人邹某要求解除对涉案房屋的执行措施的请求不能得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）款、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人（案外人）邹某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 熊 瑛审判员 孟 亮审判员 刘翰旻二〇二一年六月十五日法官助理吴贝贝附相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非买受人自身原因未办理过户登记。