安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0302民初1208号 原告：刘胜，男，1984年9月1日出生，汉族，住安徽省肥西县。 原告：朱克敏，女，1979年12月5日出生，汉族，住安徽省肥西县。 两原告共同委托诉讼代理人：张炜，安徽淮河律师事务所律师。 被告：徐从云，女，1963年4月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 被告：汪欢欢，男，1990年10月26日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 两被告共同委托诉讼代理人：赵友江，安徽江安律师事务所律师。 被告：葛志照，男，1977年8月11日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 原告刘胜、朱克敏与被告徐从云、汪欢欢、葛志照房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘胜、朱克敏及其共同委托诉讼代理人张炜到庭参加诉讼，被告徐从云、汪欢欢的共同委托诉讼代理人赵友江到庭参加诉讼，被告汪欢欢、葛志照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘胜、朱克敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐从云、汪欢欢继续履行与两原告签订的《房屋买卖合同》，将位于蚌埠市龙子湖区桃园××村小区××号楼××单元××室房屋交付给两原告；2、被告葛志照对上述义务承担连带责任；3、诉讼费被告负担。事实和理由：2016年10月18日，两原告与被告徐从云签订了《房屋买卖合同》，约定将其所有的位于蚌埠市龙子湖区桃园××村××号楼××单元××室房屋出售给两原告，房屋总价为205000元，双方约定房款采用分期付款的方式。两原告支付了部分房款后，被告就将该房屋的钥匙、水卡及电卡交付给两原告。2018年2月26日，两原告支付完毕全部购房款，被告葛志照作为担保人在收条上签字。2018年2月27日，该房屋所在地村民委员会出具证明，证明上述房屋买卖的真实性。该房屋交付后，两原告由于不在本地，没有居住。2020年12月初，被告徐从云、汪欢欢将房屋门锁换掉，并另行出售他人。两原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同真实有效，且原告已经支付完毕全部房款，被告也将房屋钥匙交付给原告，完成了房屋的实际交付，被告应当继续履行合同，将案涉房屋交付给两原告，被告葛志照作为担保人，对被告徐从云、汪欢欢的义务承担连带责任。 徐从云、汪欢欢辩称，一、原告违反《房屋买卖合同》的约定。2016年10月18日签订的《房屋买卖合同》，被告只收到原告交付的一笔6万元的房款，双方口头约定剩余房款年底付清，到年底被告家中出事急用钱就找到中间人葛志照，要求其联系原告付清房款，原告说小孩得了病在外地治疗，现在没钱给，还说你可以把房子卖了或者让葛志照去借钱先付房款，利息由他们承担。被告跟着葛志照去借钱，其中向朱小四借款7.5万元，借款时间短未计算利息，向葛泳借款5万元利息2分，向葛常彬借款5万元利息3分，借条均由被告自己所写，本金和利息也由被告偿还。原告让被告出具收条，说钱给中间人葛志照了，写了收条之后就给房款，可被告出具收条后中间人葛志照并没有把房款交付给被告汪欢欢、徐从云。被告至今仅收到第一笔购房款6万元，其余房款没有收到，由于原告未按约定支付剩余房款，已经构成违约，被告有权解除合同。二、原告无权要求被告继续履行《房屋买卖合同》。原告未按照约定付清房款，被告将房屋另卖给他人，已经以实际行为解除了与原告所签的买卖合同。合同所涉房屋形式上表现为一物二卖的表象，但第二份买卖合同的买受人有权取得完整的物权，且第一份房屋买卖合同的买受人违约在先，所以被告已经实际解除了与原告所签的买卖合同。综上，原告没有按照合同约定付清房款，在几次催告后仍没有履行，已经构成违约，同时由于原告的违约行为致使被告订立房屋买卖合同的目的无法实现，所以被告有权解除合同。 被告葛志照辩称，2016年第一次付款在我家，汪欢欢及其父亲、两原告、我父母一家人在场，付了6万元，签了收条。2017年春节前两天，汪欢欢家出了点事，我去给他借了12万元，其中朱小四7万、葛泳5万元（定期存折）。经汪欢欢同意，汪欢欢承担定期利息。年初八左右，朱克敏来付第二笔6万元，三方都在场。汪欢欢拿6万元添了点去还朱小四。5、6月份葛泳急等用钱，我打电话给朱克敏，经朱克敏同意，从葛常彬处借5万元（2分利息），汪欢欢拿去付给葛泳。葛泳那里产生了两、三千元利息，由汪欢欢承担。第三次付款是2018年春节后，有原、被告三方及葛常彬在场，原告带了7万元给汪欢欢，汪欢欢付给葛常彬，有9500元利息由朱克敏承担。朱克敏钱还差点，房屋总款205000元加上9500利息。汪欢欢欠我2万元，经过三方同意，这笔钱就抵给我了，两次收钱都打收条了，最后打了一张总收条，找到汪欢欢母亲签字，村里也盖章了。第三次付款当天，葛常彬收回钱就走了，汪欢欢要求把葛常彬钱再借出来用。房款付齐后的利息不能让购房者承担，2018年春节房款已经全部付清。到今年春节后，汪欢欢才把葛常彬5万元还掉。 本院经审理确认以下事实：2014年12月23日，高铁新区基础设施建设项目征地拆迁领导小组（甲方）与被告徐从云（乙方）签订《东海大道东段南侧改造项目征地拆迁补偿安置协议书》一份，载明征地拆迁房屋所有权人徐从云位于××村××组××平方米房屋，调换建筑面积225平方米房屋。安置人口分别为徐从云（户主）、汪欢欢（子）、王静（媳）、汪希卡（孙）共4人。2015年6月27日，桃园新村安置房选房确认单载明：“安置户徐从云安置房分别为面积93.57平方米的×号楼×单元×号房屋和140平方米的×号楼×单元×号房屋”，徐从云签字确认。2016年10月18日，经被告葛志照介绍，原告刘胜、朱克敏与被告徐从云签订书面协议一份，协议载明：“甲方（卖方）徐从云，乙方（买方）朱克敏、刘胜。甲、乙双方就房屋买卖事宜，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在桃园新村小区×号楼×单元（建筑面积93平方米）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币贰拾万零伍仟元整。三、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。四、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付伍拾万元的违约金”。2018年2月26日，徐从云、汪欢欢出具收条一张，载明“今收到蚌埠市李楼乡桃园新村×号楼×单元×室购房全款（205000.00）元，贰拾万零伍仟元整”，葛志照作为担保人签名。2018年2月27日，蚌埠市龙子湖区李楼乡汪圩村村民委员会出具证明一张，载明“兹证明我村高铁新村桃园小区×号楼×单元×室是我村徐从云的安置房，现转让给朱克敏，情况属实，特此证明”，徐从云、朱克敏签字确认并捺印。 本院另查明，汪欢欢于2020年9月3日与案外人程××签订了《房屋出售合同》，将高铁新村桃园小区×号楼×单元×室以26万元的价格另行出售给案外人程××，程××已支付完毕所有购房款。目前，该房屋已由案外人程××装修并居住。 以上事实有《房屋买卖合同》、收条、村委会证明、《拆迁安置协议》、选房确认单、《购房合同》、付款凭证等证据予以证实。 本院认为，朱克敏、刘胜与徐从云签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律及行政法规的强制性规定,依法成立并生效，双方均应依照合同约定履行义务。被告徐从云、汪欢欢辩称其仅收到一笔6万元房款，剩余房款均未收到，与其所出具的收条内容不符，汪欢欢、徐从云亦未提供证据证明出具收条不是其真实意思表示，故对该辩解意见，本院不予采信。徐从云、汪欢欢在收取朱克敏、刘胜购房款后将房屋另行出售给案外人程××的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘胜、朱克敏主张徐从云、汪欢欢继续履行《房屋买卖合同》，将位于蚌埠市龙子湖区桃园××村小区××号楼××单元××室房屋交付给两原告。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行;（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中两原告和案外人程建英作为房屋买受人处于平等债权人的地位，虽然原、被告之间的《房屋买卖合同》在先,但案外人程建英已经支付了全部房款、受领了涉案房屋并已装修入住。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》规定，出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同,在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下,一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位:（1）已经办理房屋所有权转移登记的;（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的;（3）已经合法占有房屋的;（4）合同实际履行在先的;（5）均未履行,合同成立在先的。涉案房屋未办理房屋登记备案手续，案外人程建英已经合法占有房屋，享有优先保护权利。据此,两原告与被告徐从云签订的《房屋买卖合同》已不具备继续履行的条件,对两原告主张被告徐从云、汪欢欢继续履行合同并交付涉案房屋的请求,本院不予支持。两原告因被告违约而无法继续履行合同所造成的损失,双方可另行解决。因葛志照不负有交付房屋的义务，原告主张被告葛志照承担连带责任，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 驳回原告刘胜、朱克敏的诉讼请求。 案件受理费8050元，减半收取4025元，由原告刘胜、朱克敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 周 惠 二〇二一年六月九日 书记员 林金雯 附法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外: (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。