新疆维吾尔自治区精河县人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新2722民初923号   原告：精河县温商房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州精河县火车南站以北。   法定代表人：王旭华，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李新刚，新疆丰盛律师事务所律师。   被告：张腾飞，男，1989年5月15日出生，俄罗斯族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   委托诉讼代理人：张辉（系张腾飞父亲），男，1962年11月23日出生，俄罗斯族，新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州精河县。   被告：解桂莲，女，1966年4月25日出生，俄罗斯族，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州精河县。   委托诉讼代理人：孔令君，新疆双湖律师事务所律师。   原告精河县温商房地产开发有限责任公司（以下简称温商房地产公司）与被告张腾飞、解桂莲商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告温商房地产公司的委托代理人李新刚，被告张腾飞的委托代理人张辉，被告解桂莲的委托代理人孔令君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告温商房地产开公司诉称，2016年3月21日，原告与被告张腾飞签订了《商品房买卖合同》，约定原告将位于东城风景住宅小区东区18号楼2单元102室住房出售给被告张腾飞，建筑面积131.93㎡，2,950元/㎡，价款389,194元，合同约定被告张腾飞首付79,194元，银行贷款310,000元，被告张腾飞应在签订合同日向原告付清首付款，被告张腾飞逾期付款按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金至实际全额付清日止。被告张腾飞首付款支付5,000元，尚欠74,194元，经原告多次催要未付。2019年1月15日，原告向精河县人民法院提起诉讼，要求被告张腾飞给付首付款74,194元，支付逾期付款违约金24,595元，2019年3月19日被告张腾飞母亲被告解桂莲给原告出具了保证书，保证三个月内付清购房款74,194元和违约金24,595元，原告向法院撤诉，案件受理费1,135元由其承担，如不按期还款，从2019年4月1日起按月利率9‰支付违约金至还清欠款。经原告多次催要至今不付，为维护原告的合法权利，诉至贵院。诉讼请求：一、要求被告张腾飞给付购房款74,194元；二、要求被告张腾飞支付违约金37,950元（自2016年3月22日起算至2019年3月31日按日万分之三违约金为24,595元；自2019年4月1日至2020年11月30日月利率9‰违约金为13,355元）；三、要求被告张腾飞支付案件受理费1,135元；四、要求被告张腾飞自2020年12月1日起按月利率9‰支付逾期违约金至购房款付清之日；五、要求被告解桂莲对被告张腾飞的上述债务承担连带清偿责任。   被告张腾飞辩称，认可剩余首付款74,194元未付。按照国家相关规定，要求当事人首付款应出具东西，开发商不应该垫资，张腾飞首付只缴纳了5,000元，银行贷款办理了310,000元，可以看出是原告垫付剩余的首付款。从这个层面上可以理解首付款已经付清，我们已经履行了合同，原告应把钥匙交给我们。在付清款项情况下原告不交付钥匙，现在催要余款并主张违约金，不同意承担。关于张腾飞母亲签字问题，作为一名母亲着急情况下签的字。从合同约定应交付房子到现在已长达五年多时间，新房子变成了旧房子，房子也已经贬值，到现在我们已经偿还银行贷款约124,000元，给我们造成的损失谁来承担。   被告解桂莲辩称，1．本案基本事实清楚，原告至今没有交付房子，依据双方签订的合同，首付款是应该缴纳，根据原告向被告垫付7万余元的首付款的行为，双方达成了新的合意，但原、被告没有具体约定怎么交付房屋，因此原告起诉没有合同依据。2．商品房买卖合同至今没有解除，按照合同约定房子应于2016年7月1日交付，但至今长达5年时间被告未交付钥匙，也构成违约，确实也给被告造成了损失，就房屋怎么处理，双方应协商解决，该案已经调解多次，还是希望双方能调解处理此事。   经审理查明：2016年3月21日，原告与被告张腾飞签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告公司开发的精河县东城风景住宅小区东区第18幢2单元102室，建筑面积131.90平方米，总房款389,194元，首付款为79,194元，剩余房款310,000元银行借款。合同第七条约定，……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按上述标准向出卖人支付违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2016年7月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房交付买受人使用，但具备的条件是“买受人付清房款后方可交房”。在合同落款处有被告张腾飞签名并捺了手印，原告加盖了公司公章和法定代表人王旭华的印章。被告张腾飞在房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装饰、设备标准等附件材料上也均签字并捺手印。   签订合同当日双方还签订了补充协议，协议第三条，对银行按揭贷款方式付款的说明及补充第一项：买受人应于签订合同及补充协议的当日向出卖人付清首付款，购房余款由买受人向银行申请“个人住房抵押（公积金）贷款”的方式交付……落款处被告张腾飞作为买受人签字并捺手印。合同签订后被告张腾飞只缴纳交付了首付款5,000元。原告为了协助办理银行贷款，向银行出具了被告张腾飞已交清首付款79,194元的票据，被告张腾飞已办理按揭贷款310,000元并自2016年4月25日至今已还款约124,000元。2019年1月15日原告起诉被告张腾飞，要求被告给付购房款74,194元、支付违约金24,595元，并承担案件受理费1,135元。2019年3月19日被告解桂莲出具了一份保证书，主要内容为“本人系张腾飞母亲，本人自愿承担连带责任保证，保证期限三年。本人保证在三个月内付清张腾飞拖欠精河县温商房地产开发有限责任公司购房款74,194元和违约金24,595元，如本人不能按期还款，从2019年4月1日起按月利率9‰继续支付违约金至欠款还清止。本人签订本保证书后，精河县温商房地产开发有限责任公司到精河县人民法院撤回张腾飞的起诉，案件受理费1,135元由本人承担”。2019年3月20日精河县人民法院作出了（2019）新2722民初152号民事裁定书，准予原告精河县温商房地产开发有限责任公司撤回起诉，案件受理费1,135元，由原告负担。庭审中，被告认为，原告协助被告办理贷款属于垫付首付款，原告的垫资行为可以证明双方达成了新的合意，属于张腾飞借原告借款，为此出具了一张照片打印件。经质证，原告不予认可，仅凭一张图片打印件无法证明双方形成借贷的合意。   另查，2019年中国人民银行公布的1-5年贷款利率为4.75%。   上述事实，有原告温商房地产公司提供的《商品房买卖合同》、保证书、诉讼费票据、民事裁定书、收据，被告提供的照片打印件及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。   本院认为，被告张腾飞对原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议不持异议，故原告与被告张腾飞之间形成的商品房买卖合同关系成立并生效，作为合同的双方均应严格按合同约定履行各自的义务。双方签订的合同约定，总房款389,194元，首付款为79,194元，剩余房款310,000元银行借款。按约定“买受人应于签订合同及补充协议的当日向出卖人付清首付款，购房余款由买受人向银行申请“个人住房抵押（公积金）贷款”的方式交付”。本案中被告张腾飞仅支付5,000元首付款后剩余首付款74,194元未付。庭审中被告张腾飞对未付74,194元首付款认可，但认为被告能够办理按揭贷款310,000元是因为原告协助办理贷款时向银行出具被告已付清首付款的收据，能够证明双方之间形成了垫资的新合意，属于被告张腾飞借原告74,194元。但被告出具的照片打印件无法证明原告与张腾飞之间形成了民间借贷合同关系，被告应承担举证不能的不利后果，故对被告张腾飞的该项辩解理由，本院不采信。故原告要求被告支付首付款74,194元的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。   关于原告要求被告承担逾期付款违约金的数额，本案中被告应交付的房款由首付款和银行按揭贷款两部分组成。双方对银行按揭贷款310,000元无异议，双方争议部分为未付首付款74,194元问题。按约定被告理应在签订合同日2016年3月21日付清首付款，但截止到现在被告仅支付了5,000元首付款后剩余首付款74,194元未付行为，实属违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，被告逾期给付购房款，给原告造成的实际损失为利息损失。因此自2016年3月22日至2019年8月19日按照中国人民银行贷款利率4.75%参照罚息的1.3倍计算利息，自2019年8月20日至本案起诉之日2021年6月8日按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率参照罚息的1.3倍计算利息。故本院予以支持部分违约金22,471元［74,194元×4.75%×1.3倍÷365天×1245天（2016年3月22日至2019年8月19日）］＋［74,194元×4.25%×1.3倍÷365天×30天（2019年8月20日至2019年9月19日）］＋［74,194元×4.20%×1.3倍÷365天×60天（2019年9月20日至2019年11月19日）］＋［74,194元×4.15%×1.3倍÷365天×91天（2019年11月20日至2020年2月19日）］＋［74,194元×4.05%×1.3倍÷365天×59天（2020年2月20日至2020年4月19日）]＋［74,194元×3.85%×1.3倍÷365天×414天（2020年4月20日至2021年6月8日）］。对原告主张的购房款还清之日的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率另计，本院予以支持。被告解桂莲作为完全民事行为能力人自愿于2019年3月19日出具保证书，保证自愿付清张腾飞所欠房款及违约金，故原告要求被告解桂莲承担连带保证责任的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。关于诉讼费1,135元的问题。被告解桂莲在保证书内明确保证原告撤回对张腾飞的起诉所产生的案件受理费1,135元由其个人承担。2019年3月20日原告申请撤诉。故原告主张给付案件受理费1,135元诉讼请求，应由被告解桂莲个人承担。二被告认为按合同约定原告理应于2016年7月1日交付房子，但截至到现在未给付钥匙，时隔5年时间房子的折旧费用如何计算，原告未按时给付钥匙行为也存在违约，因此不同意给付首付款、违约金的辩称，本院不予采信。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第一百六十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：   一、被告张腾飞于本判决发生法律效力后五日内向原告精河县温商房地产开发有限责任公司给付购房款74,194元；   二、被告张腾飞于本判决发生法律效力后五日内向原告精河县温商房地产开发有限责任公司支付逾期付款违约金22,471元（利息已算至2021年6月8日，2021年6月9日至购房款还清之日的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率另计）；   三、被告解桂莲对被告张腾飞的上述款项承担连带清偿责任；   四、被告解桂莲于本判决发生法律效力后五日内向原告精河县温商房地产开发有限责任公司给付（2019）新2722民初152号案件受理费1,135元；   五、驳回原告精河县温商房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1,283元，由原告精河县温商房地产开发有限责任公司负担175元，由被告张腾飞、解桂莲负担1,108元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。   审  判  员   巴音其其格   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 三 日   书  记  员   袁 东 兰