宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初15421号原告：宁夏机械研究院股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市高新技术产业开发区17号路东。法定代表人：周钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：范雪美，北京天驰君泰（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚平，北京天驰君泰（银川）律师事务所律师。被告：田国兴，男，1967年4月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏海和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区新昌西路金钻名座财富中心26层。法定代表人：孙志菲，该公司执行董事。原告宁夏机械研究院股份有限公司（以下简称宁夏机械研究院）与被告田国兴、宁夏海和房地产开发有限公司（以下简称宁夏海和地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏机械研究院的委托诉讼代理人范雪美、刘亚平，被告田国兴到庭参加诉讼，被告宁夏海和地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宁夏机械研究院向本院提出诉讼请求：1.请求依法停止对位于宁夏回族自治区银川市金凤区新昌西路南侧金钻名座小区4号商业楼102（复式）室、103（复式）室房屋及土地使用权的执行；2.请求依法确认位于宁夏回族自治区银川市金凤区新昌西路南侧金钻名座小区4号商业楼102（复式）室、103（复式）室房屋所有权归原告宁夏机械研究院股份有限公司所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年9月26日，原告与被告宁夏海和地产公司签订了《房地产联合开发协议书》，该协议约定，原告以土地出资，被告宁夏海和地产公司以建设费用出资，共同开发建设原告在开发区土地上的商住楼项目，项目建设地点位于开发区17号路东，占地l5968平方米，约24亩土地，项目设计建设为住宅、写字楼及营业房。2013年5月15日，原告与被告宁夏海和地产公司签订了一份《关于金钻名座房产分配的协议》，该协议约定，根据规划和楼层情况，双方商定原告所得的分配方案如下：原告分得办公楼为14-18层，五层共计约8236平方米；分得住宅为2号楼东单元l-23层46套，约6808平方米，2号楼3单元3-7层9套，约1332平方米，共计约8140平方米；分得4号楼约1057平方米营业房及l号楼（营业房）约588平方米，共计约1645平方米，案涉营业房即在分配的房产中。上述协议签订后，被告宁夏海和地产公司按照分配协议的约定将案涉的金钻名座小区4号商业楼102（复式）室营业房、103（复式）室营业房实际交付给了原告，原告也交纳了涉案房产的物业储备金、物业费、采暖费等费用，该案涉房产自被告宁夏海和地产公司实际交付给原告之日起至今一直由原告占有、使用、支配。案涉房产已实际交付的事实已由银川市中级人民法院（2018）宁01民初181号民事判决书及宁夏回族自治区高级人民法院（2019）宁民终281号民事判决书予以确认。案涉房屋实际交付给原告后，原告多次向被告宁夏海和地产公司提出办理案涉房产的房产证的要求，但被告宁夏海和地产公司均已多种理由予以推诿，致使原告至今未取得案涉房产的房产证，该案涉房产属原告所有。后在原告不知情的情况下，被告宁夏海和地产公司将案涉房产备案给了被告田国兴。2017年7月25日，两被告通过银川市仲裁委员会以（2017）银仲字第484号调解书、（2017）银仲字第485号调解书解除备案合同。2019年5月22日，因田国兴与宁夏海和地产公司、许学平民间借贷纠纷一案，兴庆区法院作出（2019）宁0104民初4462号民事判决书，2019年8月28日针对该民事判决书，兴庆区法院又作出（2019）宁0104执7140号执行裁定书，裁定预查封案涉房产的房屋产权及土地使用权，原告对此提出执行异议。2020年11月26日，法院作出（2020）宁0104执异249号裁定书，认为案涉房产不是唯一住房，是商业用房，原告的主张不足以排除法院查封，驳回原告的异议请求。原告认为，案涉房产是被告宁夏海和地产公司按照双方签订的房地产联合开发协议书及书分配协议分配给原告的，且自交付之日起至今一直是由原告占有、使用、支配，应为原告所有，原告对案涉房屋享有合法的权利，享有所有权，只是在实际交付给原告后，由于被告宁夏海和地产公司的原因一直未给原告办理产权过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，上述案涉房屋应属原告所有。故提起诉讼，望判如所请。田国兴辩称，根据兴庆区人民法院已生效的民事判决书及我提供的财产线索，法院冻结了案涉房产。我不知晓被告宁夏海和地产公司把案涉房产给了原告，宁夏海和地产公司无法偿还借款的情况下称要将案涉房产过户至我的名下。被告宁夏海和地产公司一直推脱给我过户，我起诉宁夏海和地产公司的判决书生效后，向法院提出将案涉房屋冻结。宁夏海和地产公司未作答辩。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月28日，宁夏机械研究院、宁夏海和地产公司签订了《房地产联合开发协议书》，约定：宁夏机械研究院以土地出资，宁夏海和地产公司以建设资金出资，共同在宁夏机械研究院开发区的土地上开发建设商住楼项目；项目建设地点位于开发区17号路东，占地15968平方米约24亩土地，项目设计建设为住宅、写字楼及营业房，建筑形式及面积以规划设计批准后的面积为准；宁夏机械研究院负责完善土地相关事宜，积极配合宁夏海和地产公司办理有关建设手续，符合开发条件后，将土地过户于宁夏海和地产公司；宁夏海和地产公司负责前期设计、规划、审批等手续，项目经批准后严格按照进度进行建设；宁夏海和地产公司负责建设过程中的资金筹措；房屋建成后的利益分配方式为宁夏机械研究院得总面积的25%，宁夏海和地产公司得总面积得75%，各自出售房屋的税费由各自承担。2013年5月15日，根据《房地产联合开发协议》中的利益分配条款，就双方联合开发的金钻名座项目房产分配事宜，宁夏海和地产公司、宁夏机械研究院签订了《关于金钻名座写字楼调整分配的协议》，约定根据宁夏海和地产公司提供的施工图纸，金钻名座各类房产面积约71846.85平方米，宁夏机械研究院分得各种房产面积25%，折合应得面积约17962平方米，其余房产归宁夏海和地产公司，根据规划和楼层情况，双方商定宁夏机械研究院所得房产的分配方案如下：宁夏机械研究院分得办公楼为14-18层，五层共计约8236平方米，分得住宅为2号楼东单元l-23层46套，约6808平方米，2号楼3单元3-7层9套，约1332平方米，共计约8140平方米；分得4号楼约1057平方米营业房及l号楼（营业房）约588平方米，共计约1645平方米。协议签订后，宁夏海和地产公司按约定向宁夏机械研究院及其指定的购房人交付了4号楼4-101号、4-102号、4-103号营业房共计1057平方米，交付了2号楼l单元101、401、501、502、601、602、701、702、801、802、901、1001、1101、1102、1201、1302、1601共计6808平方米房屋，交付2号楼3单元302、301、201共计1332平方米房屋。在宁夏海和地产公司向宁夏机械研究院交付的23套房产中，其中2-1-602、2-1-702、2-l-1001号3套房产，宁夏海和地产公司按照宁夏机械研究院的要求办理了备案登记，下剩20套房产虽然交付给宁夏机械研究院或其指定的购房人使用，但未与宁夏机械研究院及其指定的购房人签订《商品房买卖合同》。本案诉争房屋即其中的4-102号、4-103号营业房。案涉房产交付使用后，宁夏机械研究院于2015年5月11日向宁夏海和地产公司交纳了两套房产的物业储备金，并交纳了自2015年起的物业费、采暖费等相关费用。宁夏机械研究院将取得案涉营业房后，将房屋出租给他人用于商业经营活动。许学平曾系宁夏海和地产公司的法定代表人。2014年9月15日，宁夏海和地产公司向田国兴借款10000000元，并约定以新昌西路南侧金钻名座小区4号商业楼101（复式）室房、102（复式）室房、103（复式）室房屋作为抵押。同日，宁夏海和地产公司与田国兴签订两份《银川市商品房买卖合同》，将新昌西路南侧金钻名座小区4号商业楼102（复式）室房、103（复式）室房备案到田国兴名下。2017年6月8日，田国兴、宁夏海和地产公司达成《以房抵债协议书》，约定将金钻名座小区4号商业楼102（复式）室房抵顶给田国兴，田国兴协助宁夏海和地产公司撤销金钻名座小区4号商业楼103（复式）室房的备案。该协议书签订，未实际履行。2017年7月13日，田国兴以无力支付购房款为由向银川市仲裁委员会申请撤销金钻名座小区4号商业楼102（复式）室房、103（复式）室房屋的备案合同。田国兴与宁夏海和地产公司达成调解协议，解除了案涉两套房屋的备案合同。2019年3月20日，田国兴向本院提起诉讼，要求宁夏海和地产公司、许学平偿还借款6700800元。在田国兴的起诉状中提到用作为借款抵押担保的新昌西路南侧金钻名座小区4号商业楼101（复式）室房、102（复式）室房、103（复式）室房是宁夏机械研究院股份有限公司的，不是宁夏海和地产公司所有的不动产。就该民间借贷纠纷，本院作出了（2019）宁0104民初4462号判决，判决宁夏海和地产公司偿还田国兴借款4338083元及利息2949897元，并按照年利率24%支付自2019年3月18日起至该判决确定的给付之日的利息。该判决生效后，田国兴向本院申请强制执行，本院作出（2019）宁0104执7140号之一执行裁定书，裁定预查封案涉房屋的产权及土地使用权。宁夏机械研究院向本院提出执行异议，本院作出（2020）宁0104执异249号裁定书，驳回了宁夏机械研究院提出的异议请求。宁夏机械研究院遂提起本案诉讼。庭审中，宁夏机械研究院提交了聊天记录12张，其中2017年9月8日下午14时35分与许学平的微信聊天记录提到要求商定就房产的具体房号、明细及今后的过户办法并形成书面材料，证明目的为宁夏机械研究院的法定代表人多次与许学平短信沟通，要求宁夏海和地产公司处理分配房屋的备案及过户事宜，宁夏海和地产公司一直推诿。田国兴对此证据的真实性认可，但对证明目的有异议，称上述聊天记录没有明确提及过户的事，也没有明确4号商业楼101（复式）室房、102（复式）室房、103（复式）室房过户事宜。宁夏机械研究院还申请证人蒲进出庭作证，证明目的为宁夏海和地产公司一直推诿办理案涉房产的过户手续。田国兴对此称只能证明宁夏机械研究院与宁夏海和地产公司之间存在合作关系，没有明确要求办理4号商业楼101（复式）室房、102（复式）室房、103（复式）室房过户。本院认为，本案的争议焦点为：宁夏机械研究院对新昌西路南侧金钻名座小区4号商业楼102（复式）室房、103（复式）室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及宁夏机械研究院对新昌西路南侧金钻名座小区4号商业楼102（复式）室房、103（复式）室房屋是否享有所有权。宁夏机械研究院在执行异议被裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合案外人对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。本案中，宁夏机械研究院系法人，不属于商品房消费者，诉争房屋也不是住宅，不涉及生存权益的问题，故本案不应参照适用第二十九条的规定排除强制执行。宁夏机械研究院与宁夏海和地产公司之间签订的《房地产联合开发协议》，实为土地使用权转让合同，宁夏机械研究院通过出让土地使用权获得部分新建房屋作为对价，因此可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条一般买受人规则来确认是否享有排除强制执行的权利。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，宁夏机械研究院通过《房地产联合开发协议书》、《关于金钻名座写字楼调整分配的协议》获得案涉房屋，可以认定为查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据宁夏机械研究院提供的证据及田国兴民间借贷案件中的起诉状均能证实在法院查封前宁夏机械研究院已实际占有案涉房屋。案涉房屋系土地使用权转让的对价，应视为已经支付了全部价款。故本案的争议核心在于是否为非因买受人自身原因未办理过户登记。就此问题，应综合主、客观两方面情况来认定未办理过户登记的原因。本案中，宁夏海和地产公司先向田国兴借款10000000元，并将案涉房屋作为让与担保的担保物，备案至田国兴名下，待宁夏海和地产公司将案涉房屋交付给宁夏机械研究院时已在客观上无法实现产权登记。2017年7月，田国兴与宁夏海和地产公司达成调解协议，解除了案涉房屋的备案手续。根据宁夏机械研究院提供的聊天记录，可以证实其曾向宁夏海和地产公司要求就分配所得的房产办理过户。虽然该记录中未直接明确包含案涉两套房产，但案涉两套房产系分配房产的一部分，应认定为宁夏机械研究院已就案涉房屋一并向宁夏海和地产公司主张过户。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且其权利能够排除执行，故不得执行案涉两套房产。关于宁夏机械研究院在本案中请求确认案涉房屋归其所有的诉求，尽管有《最高人民法院关于适用解释》第三百一十二条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”；第二百一十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，宁夏机械研究院基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，当前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。宁夏机械研究院不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行宁夏回族自治区银川市金凤区新昌西路南侧金钻名座小区4号商业楼102（复式）室、103（复式）室房屋及土地使用权；二、驳回原告宁夏机械研究院的其他诉讼请求。案件受理费55499元，由被告田国兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 朱敏斌人民陪审员 赵 辉人民陪审员 宋开辉二〇二一年六月十六日法官助理 杨 媛书记员 王 欢附：本案适用相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。