广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终18802号上诉人（原审原告）：钟素姿，女，汉族，1977年1月28日出生，住所地广东省深圳市。委托诉讼代理人：左英魁，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁一，广东卓建律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳龙岗区X科技园发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙城街道黄阁坑社区启迪科技园售楼中心301，统一社会信用代码91440300359346577X。法定代表人：范军，董事长。被上诉人（原审被告）：重庆市江北区泰成建筑装饰工程有限公司，住所地重庆市江北区洋河一路68号1幢27楼，统一社会信用代码915001050564587823。法定代表人：邹淑媛，执行董事。上诉人钟素姿因与被上诉人深圳龙岗区X科技园发展有限公司（以下简称X公司）、重庆市江北区泰成建筑装饰工程有限公司（以下简称泰成建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。钟素姿上诉请求：1.依法撤销原审民事判决；2.依法改判X公司、泰成建筑公司向钟素姿支付迟延交房违约金至实际交付房屋之日止（以已付房款1523254元为基数，按日万分之五的标准自2018年4月30日起暂计至2019年10月31日止为418133.22元）；3.依法改判X公司、泰成建筑公司赔偿钟素姿因房屋装修质量问题导致的损失（暂计为60000元，以实际鉴定数额为准）；4.依法判令本案诉讼费及鉴定费（若有）由X公司、泰成建筑公司承担。X公司、泰成建筑公司未向本院提交书面答辩意见。钟素姿向一审法院起诉请求：1.判令X公司、泰成建筑公司向钟素姿支付迟延交房违约金至实际交付房屋之日止（以已付房款1523254元为基数，按日万分之五的标准自2018年4月30日起暂计至2019年10月31日止为418133.22元）；2.判令X公司、泰成建筑公司赔偿钟素姿因房屋装修质量问题导致的损失（暂计为60000元，以实际鉴定数额为准）；3.判令X公司、泰成建筑公司向钟素姿赔偿未安装燃气管道的损失（暂计为30000元，以实际鉴定数额为准），以上1-3项合计为508133.22元；4.判令本案全部诉讼费及鉴定费由X公司、泰成建筑公司承担。一审法院认定事实：一、合同签订情况。2017年10月11日，钟素姿与X公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：1.钟素姿向X公司购买位于深圳市X科技园第X栋X层X号房，建筑面积33.44平方米，其中套内建筑面积22.21平方米；2.总价款合计1523254元，于签订合同之日一次性付清购房总价款；3.合同第九条约定出卖人应当于2018年4月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；4.合同第十二条约定除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；逾期超过90日的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；5.合同第十八条约定交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买受人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修，因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理。合同附件三载明装置、装修、装饰标准如下：1.外墙：局部涂料/局部钢化玻璃/局部百叶；2.内墙：混凝土结构面或水泥砂浆面；3.天花：混凝土结构面层；4.地面：混凝土结构面层；5.门窗：入户门配锁具；铝合金窗；6.厨房：/；7.卫生间：预留排气口、给排水接口；卫生间隔墙由客户自理；8.阳台：墙面涂料；地面混凝土结构面层；天花涂料……10.其他：……燃气：无。合同附件五第六条第一项约定：买受人有权委托他人/单位持买受人出具的《授权委托书》办理全部的房屋验收及入伙收楼手续；第八条系对合同第十二条系对逾期交房责任的修改。同日，钟素姿以委托人的身份另签署《入伙收楼授权委托书》，其上显示：委托人就所购买的X科技园X栋1座X层X号房产不可撤销地授权受托人即泰成建筑公司代为办理入伙收楼（仅指本房地产毛坯阶段验收及入伙收楼）的全部事宜，包括但不限于：签收开发商X公司发出的入伙通知，办理入伙手续，验收房屋，签署《收楼意见书》，领取本房地产户门钥匙并出具钥匙收条等；委托期限自本委托书签署之日起至委托事项办理完毕之日止；委托人同意本房地产门户钥匙及相关资料于本房地产装修验收交付于委托人时，由受托人交于委托人。同日，钟素姿作为甲方与泰成建筑公司作为乙方，签署《装修改造委托协议》，约定：1.甲方委托乙方按照本协议附件1和附件2对涉案房屋进行装修改造；2.甲方同意按照本协议附件1和附件2进行装修改造工程验收和交付；3.本装修工程执行《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的质量标准；4.乙方应当于2018年12月30日前将装修改造后的标的房屋交付给甲方，甲方应在交付通知注明的交付之日接收该工程；5.甲方同意按照本协议附件1和附件2的约定装修标准对标的房屋装修工程进行受领，该装修标准系指功能上的标准，仅当乙方提交的装修工程严重不符合附件1和附件2的标准且到至严重影响甲方正常使用涉案房屋的甲方才有权拒绝受领（存在观感上、精确度上的瑕疵或虽存在问题但不影响房屋正常使用的质量问题不属于拒收事由），如甲方提出拒绝接受的理由属于约定的拒收事由，由甲方提起申请，由甲乙双方共同确认政府指定的建设工程质量检测机构对相关质量问题进行鉴定，或者提交本协议约定的争议解决机构解决，如甲方提出的不属于拒收事由，甲方拒绝受领涉案房屋装修工程，乙方不构成逾期交付装修工程，以约定交付之日视为甲方已经受领；装修工程确实存在质量瑕疵或者甲方在受领时提出的属于乙方的保修范围内的质量异议，由乙方承担保修责任；乙方延期交付装修改造工程的，自本协议约定交付日的次日至本装修改造工程符合本协议第五条第3款规定的交付条件之日止，按日向甲方支付50元的违约金；6.本协议以甲方所认购房屋的《深圳市房地产买卖合同》的签署生效为生效条件；本协议与《深圳市房地产买卖合同》有冲突的，以本协议为准。其中，附件1是房屋户型装修的平面图；附件2是装修标准，约定了全屋的具体装修项目和装修内容，如入户门、对讲机、空调、玄关收纳、插座开关、地面瓷砖、墙面涂料、天花、主灯位、五金、洁具等。二、合同履行情况。钟素姿向X公司一次性支付了涉案房屋总购房款1523254元，X公司已经开具了相应的收据及发票。2017年12月22日，X公司取得了由深圳市龙岗区住房和建设局出具的关于X科技园项目的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案（收文回执）》。2018年4月30日，泰成建筑公司向X公司出具涉案房屋的《收楼意见书》，确认验收无意见后收楼。泰成建筑公司验收涉案毛坯楼时，钟素姿不在现场。泰成建筑公司收楼后，对涉案房屋进行装修并于装修完毕后由泰成建筑公司向钟素姿交付房屋。钟素姿与泰成建筑公司确认之后房屋交付情况如下：于2019年1月2日进行第一次交付验收，钟素姿验收当天发现装修质量问题，当日装修验收记录表记载“验收情况描述”如下：玄关类天花灯松动、二楼木地板松动、玻璃护栏压条间隙过大、楼梯木地板破损、公卫旁踢脚线破损、公卫地砖不平整、公卫户内门刮花破损、客厅窗台石破损、楼梯钉眼未修补、客厅木地板不平整破损、门槛石破损开裂、厨房地柜破损、公卫镜柜安装歪斜、客厅窗户右墙油漆开裂、客厅木地板破损、压条松动、客厅窗户护栏左边托脱盖子、地柜上方窗户闭合不严等17个问题；泰成建筑公司经整改前述问题后，于2019年6月15日进行第二次交付验收，钟素姿仍然发现存在装修质量问题，当日装修验收记录表记载“验收情况描述”如下一楼洗手台旁渗水痕迹、入户门旁渗水痕迹、厕所门口边柜旁墙面开裂、一楼窗户护栏收口盖松动需更换、二楼衣柜旁墙面与柜子连接处需要补漆、二楼扶手旁金属保护栏做歪了、一楼玻璃楼梯扶手压条松动、二楼地脚线开裂（靠窗处）、一楼卫生间镜柜内木条板装歪了、一楼冰箱处地脚线开裂、一楼楼梯扶手玻璃下方墙面开裂、要求洗衣机和卫生间安装地漏、要求燃气开通到户、入户门下方大理石开裂需更换、一楼靠洗手台那面墙要做一米的防水等15个问题；泰成建筑公司再次整改前述问题后，于2019年11月13日进行第三次交付验收，钟素姿仍然发现存在装修质量问题，当日装修验收记录表记载“验收情况描述”如下：客厅木地板压边条松动、地砖缝隙黑、卫生间镜柜第二个层板歪、全屋踢脚线开裂、楼梯台阶压边条松动、第一与第二台阶左边墙开裂、室内不通燃气等7个问题；泰成建筑公司再次整改前述问题后，于2019年11月28日进行第四次交付验收，钟素姿仍然发现存在装修质量问题，当日装修验收记录表记载“验收情况描述”如下：入户门槛石需更换、一楼木地板孔隙过大、第二台阶胶开裂等3个问题；2019年12月14日泰成建筑公司联系钟素姿再次交付验收房屋，钟素姿仍认为有问题，当日未有装修验收记录表；2020年5月19日钟素姿前往涉案房屋查看有无漏水。截至本案一审庭审之时，钟素姿仍以房屋质量存在问题为由拒绝接受泰成建筑公司交付房屋钥匙。泰成建筑公司称钟素姿在2020年5月19日前往涉案房屋查看后并没有发现漏水问题，提出了热水器插线插座未安装的要求，目前泰成建筑公司正在进行整改。涉案房屋已于2018年9月11日取得不动产权证书。三、X公司、泰成建筑公司之间的关系。钟素姿未与泰成建筑公司约定装修款项，装修款项系泰成建筑公司与X公司另行统一结算。本案房屋所在的X科技园项目X栋的装修工程系由泰成建筑公司负责。X公司确认对外广告宣传是出售带精装修的房子，但是备案的价格是毛坯楼，装修是赠送的，如果业主没有提出额外要求，基本均是使用与涉案《装修改造委托协议》一样的合同模板。一审法院认为，钟素姿与X公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及与泰成建筑公司签订的《装修改造委托协议》均合法有效，各方当事人均应按合同约定履行。根据本案查明的事实，钟素姿向X公司购买的实际为带精装修房屋，并以钟素姿名义委托泰成建筑公司对房屋进行装修，但是装修公司并未与业主另行约定装修款项，系开发商与装修公司统一结算装修款，故X公司、泰成建筑公司应共同承担向钟素姿按期交付装修合格房屋的责任。关于涉案房屋交付时间的认定。钟素姿和X公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》第九条约定“出卖人应当于2018年4月30日前将本房地产交付给买受人”,《深圳市房地产买卖合同(预售)》合同附件三载明的装置、装修、装饰标准以及《入伙收楼授权委托书》载明的验收对象均指向毛坯楼，但钟素姿系向X公司购买带精装修的房屋，故X公司按照《深圳市房地产买卖合同(预售)》以及《入伙收楼授权委托书》的约定向泰成建筑公司交付钟素姿所购涉案房屋精装修前的毛坯楼并非完全履行了向钟素姿交付装修合格房屋的义务，钟素姿与泰成建筑公司已经通过《装修改造委托协议》对精装修房屋交付时间作出了变更,该协议书已经明确“本协议与《深圳市房地产买卖合同》有冲突的，以本协议为准”,因此,钟素姿所购买的涉案带精装修房屋的交房时间的约定应以《装修改造委托协议》为依据,即应于2018年12月30日之前向钟素姿交付涉案房屋。钟素姿出具的《入伙收楼授权委托书》以及泰成建筑公司出具《收楼意见书》，可以证明泰成建筑公司接受钟素姿的委托已在2018年4月30日验收了毛坯阶段的涉案房屋，X公司完成了《深圳市房地产买卖合同（预售）》项下的涉案房屋毛坯阶段的交付，钟素姿在本案中对涉案房屋系提出关于装修质量问题的异议，并非属于《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定交付范围，因此，钟素姿诉请按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定主张被告自2018年4月30日起承担逾期交楼责任，与事实不符，一审法院不予采纳。从一审法院查明的房屋交付过程形成装修验收记录表可知，钟素姿在泰成建筑公司在多次交付房屋的过程中均提出装修质量方面异议，而泰成建筑公司均予以记录并进行整改。在2019年1月2日至2019年11月13日期间的三次验收中，涉案房屋存在较多房屋装修质量问题，泰成建筑公司对前述问题进行整改明显会严重影响涉案房屋的正常居住使用；而经前述三次整改后，2019年11月28日第四次交付验收的装修验收记录表所涉及的问题已经减少至仅有少量质量瑕疵，且该些瑕疵以及对瑕疵的保修并不足以严重影响房屋正常使用，钟素姿也未能初步举证证明此后仍存在严重影响房屋正常使用的装修质量问题，故一审法院认为2019年11月28日涉案房屋的装修质量已达到合同约定及法律规定的交付条件，钟素姿拒收房屋的，此后逾期交房的后果应由钟素姿自行承担。根据《装修改造委托协议》的约定，泰成建筑公司应于2018年12月30日前将装修改造后的标的房屋交付给钟素姿，否则应按日向钟素姿支付50元的逾期交房违约金。据上述认定的实际交房之日，泰成建筑公司应向钟素姿支付自2018年12月30日起至2019年11月27日止的逾期交房违约金合计16650元（333天×50元/天）。X公司作为涉案房屋出卖人应当对上述逾期交房违约金承担共同支付责任。关于钟素姿主张的装修质量问题导致的损失。经泰成建筑公司三次整改后，于2019年11月28日第四次验收房屋时形成的装修验收记录表足以说明钟素姿此前提出的装修质量问题已多数得到解决，2019年11月28日当日的装修验收记录表所涉及的问题系属一般质量瑕疵，泰成建筑公司再次整改后，钟素姿分别于2019年12月14日、2020年5月19日两次查看涉案房屋，但均未有证据显示钟素姿有发现装修质量问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十三条的规定并结合《装修改造委托协议》的约定，对于本案房屋存在的装修质量问题，钟素姿已通过请求泰成建筑公司承担保修责任得以逐步解决，而并未存在钟素姿自行修复或者委托他人修复造成钟素姿损失的情况，故钟素姿主张装修质量问题导致的损失，没有事实依据，一审法院不予支持。关于钟素姿诉请的未安装燃气管道的损失。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》的合同附件三载明的装置、装修、装饰标准明确显示无燃气，而《装修改造委托协议》亦无约定燃气管道的安装，钟素姿未能充分举证证明所购涉案房屋配备燃气的事实，故钟素姿该项请求无事实依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，一审法院判决：一、X公司、泰成建筑公司应于判决生效之日起三日内向钟素姿支付逾期交房违约金16650元；二、驳回钟素姿的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4441元（钟素姿已预交），由X公司、泰成建筑公司负担146元，钟素姿负担4295元。该146元款项X公司、泰成建筑公司应于判决生效之日起三日内向钟素姿迳付。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：一、X公司和泰成建筑公司应否支付延期交房违约金；二、X公司和泰成建筑公司应否支付因房屋装修质量问题导致的损失。关于焦点一，钟素姿主张，本案的标的物是带装修的房屋，不存在另行委托泰成建筑公司进行装修的事实，该合同是以合法形式掩盖非法目的，并非双方当事人真实意思表示。涉案房产由于装修质量问题，一直未合格交付，X公司和泰成建筑公司应当支付延期交房违约金。本院认为，《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及其附件，X公司与钟素姿均签字确认，是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定，全面履行合同义务。关于涉案房产的交付时间，该合同第九条约定，出卖人应当与2018年4月30日前将本房地产交付给买受人。《入伙收楼授权委托书》有钟素姿的签字，不可撤销的授权泰成建筑公司代为办理入伙收楼手续，其授权合法有效，泰成建筑公司也于2018年4月30日出具了收楼意见书，X公司完成了涉案房产交付。关于涉案房产交付标准，上述合同第十八条约定，交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买受人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。合同附件三约定的装修标准系毛坯房。因此，2018年4月30日，X公司按照双方的约定，对钟素姿交付了涉案房产，其不存在延期交楼的行为，一审法院认定X公司无需支付延期交楼违约金，有事实和法律依据，本院予以维持。关于焦点二，钟素姿主张，涉案房屋长期存在严重的质量问题，至今仍旧装修质量不合格，应当进行鉴定，并由X公司和泰成建筑公司赔偿相应损失。本院认为，《装修改造委托协议》系泰成建筑公司和钟素姿真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。钟素姿主张上述协议并非真实意思表示，并未提出证据予以证明，且涉案房产实际上由泰成建筑公司装修，因此，双方存在合同关系。上述协议第五条第3款，对于装修标准做出了约定，并且约定本装修改造工程确实存在质量瑕疵或者买受人提出保修范围内的质量异议，由泰成建筑公司承担保修责任。从双方提交的证据来看，钟素姿对涉案房产的装修质量问题提出了异议，泰成建筑公司进行了多次整改维修，2019年11月28日再次验收时，前三次所提出的问题已经减轻，仅有少量瑕疵，其后钟素姿还两次查看房屋，未有证据证明其仍提出了装修质量问题。因此，涉案房屋的装修通过维修逐步得到解决。钟素姿亦未提交证据证明其自行进行修复或者另行委托他人进行修复，一审法院不予支持其装修损失，符合法律规定，本院予以维持。综上，钟素姿的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8472元，由上诉人钟素姿负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年六月十八日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。