河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终3603号 上诉人（原审原告）：田某，男，1979年1月15日出生，汉族，住鸡泽县。 委托诉讼代理人：张胜勋，河北张胜勋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邯郸市XX生态开发有限公司，住所地河北省邯郸市。 法定代表人：赵某，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩延江，河北贯云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温瑞，河北贯云律师事务所律师。 上诉人田某因与被上诉人邯郸市XX生态开发有限公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市永年区人民法院（2021）冀0408民初1066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 田某上诉请求：1、撤销永年区人民法院（2021）冀0408民初1066号民事判决书第二项，改判XX公司给付田某违约金（自2019年5月1日起按房款日息万分之五计算至还清房款日止）；2、本案二审诉讼费用由XX公司负担。事实和理由：一审法院认为双方签订的购房协议书无效，只判决XX公司退还田某购房款298000元，未支持田某一审请求的逾期交付违约金，田某认为一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、双方签订的协议书第六条明确约定，交房时间为2019年5月1日之前，逾期XX公司按房款万分之五支付违约金，应按合同约定解决争议。二、合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力，XX公司违约，假如协议被认定为无效条款，关于解决争议的方法中的违约金条款也应予以支持。三、2019年12月30日XX公司向田某出具了保证书，于2020年10月1日保证交房，否则在2020年10月1日前全款退清，到期后XX公司未退房款，按规定也应承担逾期付款违约金。四、永年区人民法院（2021）冀0408民初1382号、427号、202号，都对购买该处门市的相同案件给予了支持2020年10月2日之后的欠款年利率3.85%利息，而本案却一律不予支持，认定事实不清，适用法律错误。 邯郸市XX生态开发有限公司答辩称，田某的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 田某向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间签订的购房协议；2、XX公司返还购房款298000元，赔偿违约金87761元（589天总金额万分之五），以及之后的违约金按照万分之五计算到房款还清为止；3、XX公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告于2018年11月12日签订了一份《某景区亲子乐园门市购买协议书》（以下简称协议书），该协议书内容为“某景区亲子乐园门市购买协议书，出售方（甲方）：邯郸市XX生态开发有限公司，购买人（乙方）：田某，身份证：1304311979××××××××，电话：139××××1944，地址：河北省邯郸市鸡泽县。根据国家有关法律法规，甲乙双方遵循公平、公正、自愿原则，特订立本协议：第一条，甲方将位于某景区亲子乐园门口西侧由东向西19号门市，分上下两层建筑面积共计：100平方米，单价：2980，付款方式：一次性。第二条，乙方自愿将房款人民币贰拾玖万捌仟元整，在签订协议之日起一次性交付给甲方，不计利息。第三条，甲方所建门市，符合国家相关质量标准，保证通水、通电、通燃气。第四条，甲方保证该门市没有财务纠纷，但不保证办房产证。第五条，本协议自签订之日起生效，如有争议，协商解决。协商不成，依法向法院起诉。第六条，交房时间为2019年5月1日之前。逾期甲方按房款日息万分之五支付违约金。第七条，乙方拥有该门市的永久产权，可以自由出租、转让、售卖。第八条，本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。甲方邯郸市XX生态开发有限公司，法定代表人：赵某。乙方：田某，日期：2018年11月12日。”2018年11月12日原告向被告交付购房款298000元，后该房屋未建，被告又未能退款，在原告催要后，被告于2019年12月30日向原告出具了保证书一份，该保证书内容为“保证书，我公司保证于2020年5月20日某景区亲子乐园门市正式动工建设，于2020年10月1日保证交房。如果没有按照约定时间动工或交房，我公司将陈某15号门市、陈某16号门市、赵某17号门市、周某18号门市、田某19号门市于2020年10月1日前全款退清。特此证明，邯郸市XX生态开发有限公司，2019年12月30日。” 一审另查明，涉案房屋所占土地为永年区xx村的集体土司，且未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。涉案房产现停建至地面正负零。 一审法院认为，涉案房屋建在农村集体土地之上，未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，且系鸡泽县居民购买永年区农村集体土地上的房屋，故原、被告之间所签订的《协议书》属无效的房屋买卖合同，其后续问题应按缔约过失责任原则予以处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，鉴于被告出售违建房产，其过错程度明显，原告请求被告退还购房款298000元，本院予以支持。鉴于原、被告之间所签订的《协议书》属无效的房屋买卖合同，且原告在购买涉案房产时，亦未尽审慎注意义务，原告请求被告支付逾期付款的违约金，于法无据，一审法院不予支持。被告的辩称，于法无据，一审法院不予采纳。 一审法院判决：一、被告邯郸市XX生态开发有限公司退还原告田某购房款298000元；二、驳回原告田某其他诉讼请求。上述判决第一项，限一审判决生效后十日内履行完毕。一审案件受理费7086元，减半收取计3543元，由邯郸市XX生态开发有限公司承担。邯郸市XX生态开发有限公司应承担的费用，已由田某交付，此款由邯郸市XX生态开发有限公司直接给付田某。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经本院二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋建在农村集体土地之上，未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，且系鸡泽县居民购买永年区农村集体土地上的房屋，故案涉《协议书》属无效的房屋买卖合同。XX公司保证于2020年10月1日前退清田某购房全款，属于其真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，XX公司应遵守承诺，严格履行。XX公司未在2020年10月1日前退清田某全款298000元，根据公平原则，应支付田某以298000元为基数，自2020年10月1日至履行完毕之日至，参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的资金占用费。 综上所述，田某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市永年区人民法院（2021）冀0408民初1066号民事判决第二项，即：驳回原告田某其他诉讼请求； 二、变更河北省邯郸市永年区人民法院（2021）冀0408民初1066号民事判决第一项为：邯郸市XX生态开发有限公司自本判决生效十日内退还田某购房款298000元及以298000元为基数，自2020年10月1日至履行完毕之日至，参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的资金占用费。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7086元，减半收取计3543元，由邯郸市XX生态开发有限公司负担。二审案件受理费2500元，由邯郸市XX生态开发有限公司负担535元，由田某负担1965元。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁国华 审 判 员 武运红 审 判 员 张 静 二〇二一年六月二十一日 法官助理 苏 阳 书 记 员 高 辰