贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0322民初2319号 原告：蒋光莉，女，汉族，1970年2月19日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：张绍勇，系贵州贵遵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高丹丹，系贵州贵遵律师事务所实习律师。 被告：张胜，男，汉族，1984年2月1日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被告：贵州省桐梓县帝诚大酒店有限公司。住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇龙华路。 法定代表人：张卫红。 共同委托诉讼代理人：胡敏琴，系贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：黎欣欣，系贵州名城（桐梓）律师事务所实习律师。 被告：张卫红，男，汉族，1970年9月5日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 第三人：王智伟，男，汉族，1990年12月5日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告蒋光莉与被告张卫红、张胜、贵州省桐梓县帝诚大酒店有限公司（以下简称“帝诚酒店”），第三人王智伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋光莉委托诉讼代理张绍勇、高丹丹，被告张胜、帝诚酒店共同委托诉讼代理人胡敏琴、黎欣欣到庭参加了诉讼。被告张卫红、第三人王智伟经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒋光莉向本院提出诉讼请求：1、解除被告张卫红与第三人王智伟于2014年5月25日签订的《房屋租赁协议》，并立即将位于桐梓县，第一层商业用房归还给原告蒋光莉；2、被告张卫红、张胜、帝诚酒店从2018年9月1日起至合同解除之日止，按照每月14423元的标准向原告蒋光莉支付房屋租金（起诉时暂定金额为40万元）；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：第三人王智伟是桐梓县，第一层商业用房的所有权人。2014年5月25日，张卫红与王智伟签订《房屋租赁协议》，约定王智伟将上述房屋出租给张卫红经营帝诚酒店，租期为10年，即从2014年6月1日起至2024年5月31日止，租金每年97700元，以后每年租金在上一年的基础上递增10%，租金每年交付一次，于每年6月10日前一次性付清。2015年10月1日，张卫红与张胜签订《桐梓县帝诚大酒店承包合同》，约定张卫红将帝诚酒店经营权转让给张胜，承包期为10年。2018年2月18日，原告通过桐梓县人民法院依法拍卖取得上述房屋，被告不按照执行笔录和《房屋租赁协议》的约定向原告支付租金。2018年7月6日，原告向法院起诉，请求解除合同、归还房屋和支付租金，但遵义市中级人民未支持原告请求解除合同的主张。该判决生效后，被告仍未履行法律文书确定的义务，经过法院强制执行始终未执行到位。被告已构成根本违约，且丧失履约能力。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告张胜、帝诚酒店辩称，与第三人王智伟签订《房屋租赁协议》是事实，原被告的纠纷已经人民法院生效判决确认，原告再次起诉构成重复起诉。请求法院驳回原告的起诉。 被告张卫红未答辩、未举证。 第三人王智伟未答辩、未举证。 本院经审理认定事实如下：2014年5月25日，王智伟（甲方）与张卫红（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定王智伟将坐落于桐梓县，第二层门面（354.24平方米）出租给张卫红用于经营帝诚酒店，租赁期限为10年，时间从2014年6月1日起至2024年5月31日止，租金每年97700元，以后每年按本基础的10%递增，租金每年支付一次，付款时间为每年6月10日前交清。2015年10月1日，张卫红（甲方）与张胜（乙方）签订《桐梓帝诚大酒店承包合同》，约定甲方将帝诚酒店的经营权承包给乙方经营，承包期限为10年（2015年10月1日至2025年9月30日）。本院在执行案件中，依法对被执行人王智伟的涉案房屋进行拍卖。2018年1月17日，原告通过竞拍取得王智伟的上述房屋。同日，本院作出（2017）黔0322执360号之二执行裁定书，裁定：“一、......王智伟名下位于桐梓县间商业用房的所有权归买受人蒋光莉所有，张卫红、张胜、王智伟上述房屋的所有权自本裁定送达买受人蒋光莉时起转移。......”。 2018年7月9日，原告以被告未按照《房屋租赁协议》约定支付租金为由向本院提起诉讼，请求解除《房屋租赁协议》并支付租金。本院于2018年9月18日作出（2018）黔0322民初3427号民事判决，判决：“一、解除被告张卫红与第三人王智伟于2014年5月25日签订的《房屋租赁协议》，被告张卫红、张胜、贵州省桐梓县帝诚大酒店有限公司于本判决生效后立即将位于桐梓县间商业用房归还原告蒋光莉，并向原告蒋光莉支付租金71105.62元。二、驳回原告蒋光莉的其他诉讼请求。”。判决后，三被告不服上诉至遵义市中级人民法院，该院于2019年6月20日作出（2019）黔03民终2555号民事判决，该判决认为原告未提供充分证据证明张胜和帝诚酒店系无正当理由未支付租金或者迟延支付租金。判决：“一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322民初3427号民事判决；二、被告张胜、贵州省桐梓县帝诚大酒店有限公司于本判决生效后10日内支付蒋光莉拖欠租金71105.62元（2014年6月1日起至2018年8月31日止）。并于2018年9月1日起按合同约定向蒋光莉支付租金至2024年5月31日止；三、驳回蒋光莉的其他诉讼请求”。该判决生效后，被告张胜、帝诚酒店未按判决支付租金，原告于2019年9月27日向本院申请强制执行【案号为（2019）黔0322执2349号】，请求被告张胜、帝诚酒店支付租金71105.62元及利息等，因被告无财产可供执行，本院裁定终结本次执行程序。原告以被告至今未支付租金为由，以前述诉讼请求诉至本院。 另查明，原告起诉后，本院于2021年4月9日完成本案起诉状副本的送达。 本院认为，2014年5月25日，被告张卫红与第三人王智伟签订《房屋租赁协议》，约定王智伟将涉案房屋出租给张卫红用于经营帝诚酒店，该协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院在执行案件中，依法对被执行人王智伟的涉案房屋进行拍卖，原告通过竞拍取得涉案房屋，本院于2018年1月17日作出（2017）黔0322执360号之二执行裁定书，载明涉案房屋所有权归原告所有。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”规定，原告于2018年1月17日起取得涉案房屋所有权。原告取得涉案房屋所有权后未与被告重新达成房屋租赁协议。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，原房屋所有人王智伟与张卫红所签订的涉案房屋租赁合同对原告继续有效。 关于原告请求解除涉案房屋租赁合同，并将房屋交还原告的主张。被告未按涉案《房屋租赁协议》约定支付租金，原告诉讼请求被告支付租金，判决后被告仍未按生效判决支付租金。依照《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”和第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……”规定，对原告请求解除涉案《房屋租赁协议》，并将房屋交还原告的主张，符合法律规定，本院予以支持。原告向本院起诉后，本院于2021年4月9日向被告送达了起诉状副本等法律文书。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”规定，本院确认涉案《房屋租赁协议》的解除时间为2021年4月9日。 关于原告请求被告支付2018年9月1日至合同解除之日期间房屋租金的主张。原告于2018年1月17日取得涉案房屋所有权，被告应按合同约定向原告支付租金。依照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”规定，对原告请求被告支付租金的主张，符合法律规定，本院予以支持。根据涉案《房屋租赁协议》约定：租金每年97,700元，以后每年按本基础的10%递增，根据该约定可以看出，租金每年递增金额为9,770元（97,700元×10%）。即2018年5月26日至2019年5月25日租金标准应为每年136,780元（97,700元+9,770元×4），2019年5月26日至2020年5月25日期间租金标准为146,550元（136,780元+9,770元），2020年5月26日至2021年5月25日期间租金标准为156,320元（146,550元+9,770元）。遵义市中级人民法院（2019）黔03民终2555号民事判决，判决确认2018年8月31日前的租金为71,105.62元。本案中被告张胜、帝诚酒店应支付原告2018年9月1日至2019年5月25日期间租金为100,647.28元（136,780元/12月×8.83个月）；2019年5月26日至2020年5月25日期间租金为146,550元；2020年5月26日至涉案《房屋租赁合同》解除之日（2021年4月9日）租金为136,389.20元（156,320元/12×10.47个月）。2018年9月1日至2021年4月9日期间的租金共计为383,586.48元（100,647.28元+146,550元+136,389.20元）。 关于被告张胜、帝诚酒店称本案构成重复起诉的辩解。原告于2018年7月9日起诉请求解除涉案《房屋租赁协议》，并支付租金。遵义市中级人民法院（2019）黔03民终2555号民事判决认为原告未提供充分证据证明张胜和帝诚酒店系无正当理由未支付租金或者迟延支付租金，判决驳回原告请求解除涉案《房屋租赁协议》的主张，确认被告张胜、帝诚酒店支付原告2018年8月31日前的租金91,105.62元，2018年9月1日以后的租金按涉案《房屋租赁协议》约定支付。判决生效后，被告张胜、帝诚酒店未按判决确认履行给付租金的义务，原告向本院申请执行，执行中被告张胜、帝诚酒店仍未履行给付租金的义务。被告张胜、帝诚酒店拒不给付原告房屋租金，致使原告出租涉案房屋的主要目的不能实现。原告基于这一新的事实和理由起诉请求解除涉案《房屋租赁协议》并支付租金。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。……。”和第二百四十八条“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”规定，原告基于新的事实再次提起本案诉讼，不构成重复诉讼，应依法予以受理。对被告张胜、帝诚酒店的该辩解，本院不予采纳。 被告张卫红、第三人王智伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、第二百四十八条规定，判决如下： 一、被告张卫红与第三人王智伟2014年5月25日签订的《房屋租赁协议》于2021年4月9日解除； 二、被告张胜、贵州省桐梓县帝诚大酒店有限公司于本判决生效后三十日内将坐落于桐梓县间商业用房腾空后交还原告蒋光莉； 三、被告张胜、贵州省桐梓县帝诚大酒店有限公司于本判决生效后三十日内支付原告蒋光莉房屋租金383,586.48元（2018年9月1日起至2021年4月9日止）； 四、驳回原告蒋光莉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3,680元，由被告张胜、贵州省桐梓县帝诚大酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审判员  甘明忠 二〇二一年六月十六日 法官助理万余 书记员敖体燃