安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1502民初2841号 原告：蔡正忠，男，汉族，1977年10月11日生，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙泳，安徽皋兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：叶长亮，安徽皋兴律师事务所律师。 被告：合肥城投房地产发展有限公司六安分公司，住所地安徽省六安市梅山北路，统一社会信用代码91341500670945660K。 负责人：李国洪，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：周佳惠，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：苏玉云，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原告蔡正忠与被告合肥城投房地产发展有限公司六安分公司（以下简称城投六安分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡正忠的委托诉讼代理人叶长亮，被告城投六安分公司的委托诉讼代理人周佳惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡正忠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按双方签署的《商品房买卖合同（预售）》第23页所约定的装饰装修及相关设备标准向原告交付房屋或将合同约定的装饰装修及相关设备按市场价值折价向原告赔偿30000元（具体以评估为准）；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金暂合计43885元（以655000元为基数，自2020年1月1日按日利率万分之一计算至2020年3月2日，自2020年3月3日按日利率万分之二暂计算至2021年1月1日，后按日利率万分之二计算至被告交房之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系六安市金安区梅山北路“水岸华庭“小区开发商。2017年5月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号：×××18），约定被告将其开发的××小区××幢××层××号房屋出售给原告，并约定了涉案房屋交付时间为2019年12月30日，被告逾期交付房屋责任以及交付房屋时应达到的装饰装修及相关设备标准等（合同第23页）。合同签订后，原告支付相应购房款等，而被告至今仍未履行向原告交付房屋的义务。原告多次与被告沟通、协调，被告均不予解决。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，恳请人民法院依法判如所请。 被告城投六安分公司辩称，一、案涉房屋装修标准为毛坯，原告仅凭因被告工作人员失误导致明显错签的合同要求按照简装标准交付房屋或要求被告赔偿，缺乏事实与法律依据。案涉水岸华庭小区37#幢的商品房无论是在预售方案申报阶段、商品房买卖合同备案阶段还是后期合同签订时，房屋装修标准自始即为毛坯。根据被告2017年3月8日提交申报的《商品房预售方案》，案涉水岸华庭小区三期的30幢（原B2幢）、37幢楼（原B9幢）200套交付标准为毛坯；在从六安市自然资源规划与管理局调取的案涉项目备案《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“备案合同”）中，附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定中也在对应毛坯状态的待勾选项中进行了打勾确认；此外，根据被告与案涉房屋所在楼幢其他业主所签订的合同（以被告与37#楼405室业主吴极金签订的合同为例），可以证明被告与其他业主就该楼幢商品房正常签订的合同中，有关房屋的装修标准也是毛坯。本案原告所提交的合同确为原告与被告双方所签订，但合同因销售人员失误存在疏忽，在有关装修标准的待勾选确认条款处未作出任何选择，但被告在项目规划、建设、销售过程中未向购房业主承诺过该楼幢商品房的装修标准为简装，退一步说，即使没有上述预售方案、备案合同等证据，仅凭该份合同也只能认定为双方未就交付房屋的装修标准进行约定，原告据此主张案涉房屋的装修标准为简装缺乏依据。二、根据合同约定，案涉房屋的交付条件仅需满足取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告即可，在房屋达到交付条件后被告即通知原告等业主办理交房手续，逾期交房违约金应计算至被告取得竣工验收备案表与房屋测绘报告之日止。1、根据水岸华庭小区项目的备案合同，案涉商品房交付条件仅需满足取得建设工程竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告，该备案合同为被告提交六安市工商行政管理局、六安市房地产管理局申请备案的版本，且在经以上部门审批后被准予备案。以上部门在被告提交备案合同时未对其中的交付条件提出任何异议，应当视为认可备案合同所记载的交付条件即为案涉水岸华庭小区需满足的全部交付条件。2、本案原告与被告在就案涉房屋的买卖达成一致意见，且原告对案涉房屋的交付条件等均已明确知悉并决定购买的情况下，按照上述备案合同签订了《商品房买卖合同（预售）》，明确约定了商品房交付条件仅需满足取得建设工程竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告，合同约定内容为双方真实意思表示，原告对该交付条件未提出任何异议。在房屋符合交付条件且被告发出交房通知后，原告以房屋不符合交付条件而拒绝办理交房手续缺乏依据，因此造成逾期交房的责任也应由原告一方自行承担，被告逾期交房违约金仅赔付至取得案涉房屋所在楼栋的《竣工验收备案表》与《不动产测量报告》之日止。3、六安市房地产管理局《关于进一步规范新建住宅小区交房行为的通知》（以下简称“通知”）发布于2019年5月31日，文件要求新建住宅小区在各专项查验合格并取得综合查验资料备案证明文件后方可交付使用。通知要求的规范对象为“新建住宅小区”，而案涉水岸华庭小区早已开发建设，案涉房屋的《商品房买卖合同（预售）》也签订于2017年，本案原告所购买房屋及房屋所在小区其他商品房的交付条件不在该份通知规范的范围内、不受该通知中有关交付条件的要求所限制。三、原告主张本案诉讼费用由被告承担缺乏事实与法律依据，依法应当予以驳回。 原告蔡正忠为支持其诉讼请求，提交证据如下： 证据一原告身份证复印件、被告企业查询信息，证明原、被告诉讼主体信息。证据二《商品房买卖合同》（预售）、购房发票，证明1、2017年5月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告将其开发的××小区××幢××层××号房屋出售给原告；2、合同第十一条第一款约定了涉案房屋交付时间为2019年12月30日，然而被告至今尚未向原告交付房屋，已构成违约；3、合同第十二条约定了被告逾期交房的责任；4、合同第23页（附件六）约定了交付房屋时应达到的装饰装修及相关设备标准等；5、原告向被告缴纳了购房款，如约履行合同。证据三《交房通知书》、谈话录音（翻译稿），证明1、2020年11月6日，被告才通知原告等人集中交房，据合同约定交房日期已近一年。但经主管部门核查，该楼栋此时尚不具备交付条件；2、该份《交房通知书》所载的房屋，因污水和前期物业不达标被主管单位住建部门叫停交付，证实被告开发的房屋不具备交付条件。证据四房屋内部照片，证明被告并未按双方商品房买卖合同约定对涉案房屋进行装饰装潢，构成违约。 被告城投六安分公司对上述证据的质证意见：对证据一的三性无异议。对证据二真实性、关联性无异议，证明目的有异议，商品房买卖合同及购房发票仅能够证明合同中约定的商品房交付条件为仅需满足取得竣工验收证明及房屋测绘报告，该份合同由于被告工作人员失误在附件6有关装修标准处未进行勾选，并对双方约定以简装标准进行交付房屋。对证据三中的交房通知书三性无异议，对谈话录音（翻译稿）的三性均有异议，谈话翻译稿中曹科长身份无法核实，谈话内容不能起到相应的证明目的，原被告双方之间就案涉的商品房买卖双方权利义务应当以合同为准。对证据四真实性无异议，关联性、证明目的有异议，合同并没有约定交付标准是简装，原告所拍照片即为被告按照合同约定的装修标准，提交的房屋应为毛坯房房屋。 被告城投六安分公司为支持其辩解意见，提交证据如下： 证据一案涉项目备案《商品房买卖合同（预售）》（金安区自规局调取）及《格式条款备案证明》，证明1、合同第九条约定：商品房交付条件为：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”，综合查验合格并不是合同约定的交付条件；2、合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》中，明确勾选了案涉项目为毛坯交付，该份备案合同为代理人自六安市金安区市场监督管理局办公室调取，由于该备案合同没有移交档案室，无法加盖档案标示章，而市场监管局无其他用于证明资料调取的印章，只有公章一枚，因此本次调取的复印件无法提供盖章证明。证据二案涉37#楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明2020年11月9日，案涉楼栋竣工验收备案文件齐全，已取得加盖六安市建设工程竣工验收备案专用章的《竣工验收备案表》，符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件第一项。证据三《不动产测量报告》，证明2020年5月7日，案涉37#楼取得《不动产测量报告》，符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件第二项。证据四案涉37#楼405室《商品房买卖合同（预售）》，证明该份合同为被告与案涉商品房所在同楼幢其他业主所签订、工作人员未发生错签情形的合同，合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》对于装修进行了明确，为毛坯房。证据五《商品房预售方案》，证明备案的《商品房预售方案》中明确30幢、37幢楼200套交付标准为毛坯。 原告蔡正忠对被告城投六安分公司证据的质证意见：对证据一真实性无法核实，该份文件没有加盖任何单位印章，对其关联性及证明目的均有异议，首先原被告虽然未在合同约定综合验收合格是交房条件，但综合验收是我国现行法律法规的强制性规定，被告作为开发商只有在其开发的房屋具备综合验收合格的情况下才能向购房者交付房屋，而不仅仅以合同约定的第九条约定；预售合同备案的目的是为了对房地产开发商预售商品房的合法性进行审查，是为了对购房者的合法权益设立保护下限，在合同备案后买卖双方根据商品房的销售情况的变化，约定增加购房者权益的行为也就是赠送装修的行为与备案合同并不冲突；原被告签订商品房买卖合同后，将订立后的合同交给当地的管理部门进行了备案，应当以后备案的商品房买卖合同为准。对证据二、三的三性及证明目的无异议，但是按照现行法律规定未进行综合验收合格是不具备交房条件的，该事实在被告的答辩中也有体现。对证据四与本案不具备关联性，37号楼405室合同签订的时间与原告签的时间不同，同时二者的销售价格也不同，原告所签的合同在价格上比405室高出400元每平方，该高出的价格应当包含了装饰装潢。对证据五的三性及证明目的不予认可，是被告单方出具的，且与原被告签订的合同约定内容不符，被告辩称商品房买卖是工作人员失误而错签，我方不予认可，即使是错签被告也未在法定的期间内行使撤销权。 本院对上述证据审查后认证如下： 一、对原告提交的证据一予以确认。对原告提交的证据二中的购房发票予以确认，对《商品房买卖合同(预售)》中关于装饰装修标准问题，被告虽认为是其工作人员失误导致错签，但被告的举证不足以证明其主张，故本院对该证据予以确认并采信。对原告提交的证据三、四的真实性予以确认。 二、对被告提交的证据一所主张的案涉房屋装修标准为毛坯的证明目的，与本案查明的事实不符，故本院对此不予采信。对被告提交的证据二、三的真实性予以确认。对被告提交的证据四，因原告不予认可，且与本案无关联性，故本院不予确认。对被告提交的证据五，系被告单方制作，且原告不予认可，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月5日，原告蔡正忠与被告城投六安分公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将开发的××小区××幢××层××号商品房出售给原告，预测建筑面积96.89平方米;该商品房单价每平方米6760.24元，总价款655000元；买受人应当于2017年5月3日前支付首付款205000元，余款450000元向中国工商银行申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，双方对装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容进行了明确约定。合同签订后，被告对案涉房屋进行了备案登记，原告按约给付了被告相应的购房款，但被告未能在约定的2019年12月30日前向原告交付商品房。2020年5月7日，原告所购商品房的37号楼取得了《不动产测量报告》，2020年11月9日竣工验收备案。2020年11月6日，被告通知原告自2020年11月11日起办理案涉房屋的交付手续，但原告在接到被告通知后因房屋没有简装以及小区的污水处理、前期物业未通过验收等问题没有接收房屋。2021年4月7日，案涉房屋通过综合验收。 本院认为，被告城投六安分公司未能在约定的时间向原告蔡正忠交付商品房，构成违约事实清楚，应承担相应的违约责任。 根据当事人诉辩观点，本案争议焦点为：一、案涉的房屋装修标准为毛坯还是简装；二、本案应如何确定被告违约责任计算时间；三、约定的违约责任是否过分高于实际损失；四、原告主张的折价赔偿应否予以支持。 关于争议焦点一，案涉的合同文本由被告提供，原告在合同上签名，在合同附件六双方对装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容进行了明确约定，被告虽辩称案涉房屋装修标准为毛坯，因被告工作人员失误导致错签，但被告提交的证据不足以证明其主张，且被告提供的经过勾选的格式合同和其与原告签订的合同所约定的内容不一致时，应以被告与原告签订的合同为准，故应确认案涉的房屋装修标准为简装。 关于争议焦点二，被告于2020年11月6日通知原告自2020年11月11日起办理交房手续，而原告所购商品房所在的37号楼于2021年4月7日才通过综合验收，虽然原被告未在案涉的合同中约定综合验收合格是交房条件，但建设部发布的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》已明确规定“综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。”，故在被告发出通知之日尚不具备交付商品房的条件，该通知不产生法律效力。鉴于案涉的房屋于2021年4月7日通过综合验收，在综合验收后被告未再通知原告交付房屋，故本院酌定被告逾期交房违约责任的计算期限应计算至2021年5月7日。 关于争议焦点三，被告未能在约定的时间内交房，应对逾期交房承担违约责任。原告关于逾期交房的违约损失，主要体现为房屋使用功能的时间延误，而合同约定逾期交房超过60日后按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，确远高于原告实际损失，结合案涉合同的履行、被告的违约情况以及被告要求酌减违约金的请求，本院将逾期交房超过60日后的违约金调整为按日支付全部房价款的日万分之一。 关于争议焦点四，原告主张将合同约定的装饰装修及相关设备按市场价值折价由被告赔偿，但原告对此并未提供相应的依据，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告合肥城投房地产发展有限公司六安分公司于本判决生效之日起三十日内按照其与原告蔡正忠签署的《商品房买卖合同(预售)》第23页所约定的装饰装修及相关设备标准向原告蔡正忠交付房屋； 二、被告合肥城投房地产发展有限公司六安分公司于本判决生效之日起三十日内给付原告蔡正忠逾期交房违约金（以655000元为基数，自2020年1月1日起按日万分之一的标准计算至2021年5月7日止)； 三、驳回原告蔡正忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 适用简易程序审理受理费已减半收取计850元，由被告合肥城投房地产发展有限公司六安分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  殷向阳 二〇二一年六月二十九日 书记员  段晓强 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。