北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6526号上诉人（原审被告、反诉原告）：岳强，男，1974年6月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：史建军，北京市蓝鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉原告）：韩文涛，男，1985年11月20日出生，满族，住黑龙江省绥化市北林区。委托诉讼代理人：张见秋，北京市鑫义律师事务所律师。上诉人岳强因与被上诉人韩文涛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初59962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。岳强上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回韩文涛一审全部诉讼请求，支持我全部反诉请求。本案诉讼费由韩文涛承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审判决遗漏了《北京市房屋租赁合同》约定的“因受不可抗力影响该合同自行解除的约定”，而我解除房屋租赁合同的理由之一就是因受不可抗力因素影响，自己实难继续履约。一审法院开庭之时已经查明双方在《北京市房屋租赁合同》中并没有约定每期租金的支付时间，一审判决回避了这一事实。韩文涛的证据不能证明其支付给第三方的费系租金，一审法院根据韩文涛主张径直认定韩文涛将租金分别支付给了北京新华智能商业管理有限公司、新华阳光科技发展集团有限公司等主体证据不足，事实不清。一审时我已就天然气管道安装费、排烟管道安装费及电缆安装费进行举证，因受线上开庭的制约，一审法院开庭时就该事项未作调查，判决认为我就上述费用的发生及费用未充分举证，与事实不符。一审法院实已查明韩文涛对我承租房屋停电相关事实，但在事实认定部分对停电和供电时间刻意作了模糊化表述，这直接影响了韩文涛违约责任和我解约事实依据的认定。我与张文智房屋租赁合同纠纷一案的《价格评估报告书》仅对其中一间房屋中张文智装修部分进行了评估，未评估该房屋中我装修的基础设施部分，对另一间房屋也未作评估，一审法院没有查明事实，草率作出评估报告已经考虑了电缆安装及排烟管道等费用的结论。二、一审判决认定事实错误。一审法院认定我与新华阳光科技发展集团有限公司签订《房屋租赁合同》之房租减免协议、北京安兮吉兮餐饮有限公司与新华阳光科技发展集团有限公司签订《房屋租赁合同》之房租减免补充协议应视为韩文涛与我就租金减免事宜达成合意，突破了合同的相对性原则，且与事实不符。三、一审判决适用法律错误。《北京市房屋租赁合同》解除时间应为2020年7月22日，一审法院认定上述合同解除时间为2020年9月20日解除系适用法律错误。一审法院一方面认定我违约并判承担违约金，另一方面又遵循合同约定将租赁期限计算至2020年9月20日，自相矛盾。一审法院认定我于租赁期内提前退租构成违约，违反法律规定和合同约定。国家发改委、北京市国资委等部门针对新冠肺炎疫情制定减免房租的政策，要求国有房屋对房屋最终使用人减租免租，我依法享有免租权利。韩文涛辩称，同意一审判决，不同意岳强的上诉请求和理由。韩文涛向一审法院起诉请求：1、判令岳强支付房租427939元；2、判令岳强支付违约金313967元。岳强向一审法院提出反诉，反诉请求：1、依法确认双方签署的《北京市房屋租赁合同》及附件于2020年7月22日解除；2、判令韩文涛退还租金351751．85元；3、判令韩文涛支付违约金592392元；4、判令韩文涛退还房屋押金296196元；5、判令韩文涛赔偿经营损失102000元；6、判令韩文涛赔偿房屋装修费损失20万元；7、判令韩文涛赔偿天然气管道安装费6万元；8、判令韩文涛赔偿排烟管道安装费75000元；9、判令韩文涛赔偿电缆安装费4万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2016年11月8日，出租人（甲方）韩文涛与承租人（乙方）岳强签订《北京市房屋租赁合同》，出租房屋系*房屋，建筑面积541平方米。租赁期限自2016年11月20日至2025年9月30日，甲方应于2016年10月22日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期限届满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。前两年租金1777185元，自第二年开始每2年房租在上一年基础上递增6％，租金押2付4。押金296196元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方迟延交付房屋达7日的；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的400％向乙方支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金400％向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。《北京市房屋租赁合同》后附补充条款（附件一）约定：甲方同意乙方在租赁期内有转租转让权；乙方租赁的此商铺能分割成2个门牌号，开两个门，同时可以起2个餐饮照。签约后，韩文涛向岳强交付*房屋，岳强将*房屋中的318．35平方米出租给案外人张文智用于餐饮经营，剩余区域用于己方餐饮经营。岳强向韩文涛支付房屋押金296196元，租金按约定标准付至2020年3月19日。2020年3月20日至7月20日期间应付租金627935元，岳强实际支付租金20万元。疫情期间，双方就租金支付及减免问题多次交涉，韩文涛承诺协助岳强与新华金融大厦商谈减免租金。新华金融大厦于2020年7月中旬对*房屋停止供电，经韩文涛协调后予以恢复。2020年7月17日，韩文涛向一审法院递交诉状提起本案诉讼。2020年7月22日，岳强通过微信向韩文涛发送解约通知，要求24小时内办理交接手续；韩文涛回复微信不予认可。2020年7月25日，岳强经微信告知已经腾退房屋，要求收房。经查1，2016年10月1日，韩文涛与北京新华阳光资产管理有限公司（以下简称新华资产公司）签订《新华金融大厦房屋租赁合同》承租包括*房屋在内的建筑面积1154．97平方米，租期自2016年10月1日至2025年9月30日。房屋租金单价为每月每平方米8元，每月租金276960元，每两年租金递增一次，每次递增6％。韩文涛将履约租金分别付至北京新华智能商业管理有限公司、新华阳光科技发展集团有限公司（以下简称新华科技公司）、新华阳光管理咨询服务有限公司等主体。经查2，2017年，岳强以租赁合同纠纷为由将张文智诉至一审法院，一审法院于2019年11月26日作出（2017）京0105民初59376号民事判决书，其中第四判项判决岳强支付张文智装饰装修补偿款30万元。岳强不服判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终5069号民事判决书，就一审第四判项改判岳强给付张文智装修补偿款20万元。经查3，2020年6月，岳强代表北京吉兮安兮餐饮服务有限公司（以下简称吉兮安兮公司）与新华科技公司签订《房租租赁合同》之房租减免补充协议，约定就北京市朝阳区*室减免2020年2月1日至2020年4月30日期间租金93272．58元；北京安兮吉兮餐饮有限公司与新华科技公司签订《房租租赁合同》之房租减免补充协议，约定就北京市朝阳区*室减免2020年2月1日至2020年4月30日期间租金65408．13元。经询，双方均确认岳强将*房屋划分为上述两个区域，分别签署两份协议。经询，双方均确认《北京市房屋租赁合同》已经解除。韩文涛认为应以己方收房时间即2020年9月30日确定合同解除时间，但本诉主张租金截止至2020年7月20日；岳强认为应以己方发送解约通知时间即2020年7月22日确定合同解除时间。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，韩文涛与岳强签订之《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、应当遵守。关于合同解除，岳强承租房屋用于餐饮经营，新冠肺炎疫情防控措施确会对岳强经营产生一定影响，但双方租赁期限为十年，疫情防控措施仅为阶段性影响，并不必然导致租赁目的无法实现。且韩文涛与岳强多次交涉租金减免事宜并签署房租减免补充协议，因欠缴租金发生的阶段性停电障碍亦已消除，具备履约条件。结合在案证据可知，韩文涛依约提供适租房屋且积极促成履约，在岳强欠缴租金情形下发生*房屋产权关联单位停止供电事件，岳强据此追究韩文涛违约责任并主张享有合同解除权依据不足，其要求确认《北京市房屋租赁合同》及附件于2020年7月22日解除于法无据，法院不予支持。依据《北京市房屋租赁合同》约定，租赁期限内任何一方提前解除合同，应提前60日通知对方，岳强于2020年7月22日向韩文涛发送解约通知，双方之间的租赁合同关系于2020年9月20日发生解除的法律效力。关于租金支付，岳强于2020年7月20日前实际使用*房屋，理应支付房屋租金；韩文涛主张岳强支付2020年3月20日至7月20日期间的租金，法院不持异议。岳强承租*房屋用于餐饮经营，确因疫情营业收入明显受损。在疫情渐入稳定以及相关政策发布后，岳强与新华科技公司签署两份房屋减免补充协议，韩文涛予以协助并表示认可，应视为韩文涛与岳强就租金减免事宜达成合意，岳强否认协议效力依据不足。法院依据合同约定租金标准扣减已付租金及减免租金后，酌情判处岳强支付韩文涛租金269254元。岳强要求韩文涛退还租金依据不足，法院不予支持。关于违约责任，岳强于租赁期间提前退租构成违约，韩文涛要求岳强支付违约金于法有据，法院予以支持；岳强以韩文涛违约为由主张违约金依据不足，法院不予支持。关于违约金数额的确定应参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。现双方均抗辩认为合同约定违约金标准过高，综合考虑履约过错及程度，法院酌情判处岳强支付韩文涛违约金156984元。关于反诉请求，韩文涛要求岳强退还房屋押金理由正当，法院已就欠付租金及违约金予以判处，押金296196元判以返还。岳强以韩文涛违约要求赔偿经营损失于法无据，法院不予支持。就装修损失，因承租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用范围内给予适当补偿。结合双方所述及在案证据可知，韩文涛收回房屋后另行出租用于餐饮，事实上利用了与*房屋形成添附的装饰装修，岳强主张装修补偿理由正当，法院酌情判处岳强给付韩文涛装修补偿10万元。岳强未能就其主张的天然气管道安装费、排烟管道安装费及电缆安装费的发生及费用予以充分举证，且电缆安装及排烟管道已于装修评定中予以考虑，故法院对此均不予支持。判决如下：一、韩文涛与岳强签订的《北京市房屋租赁合同》及附件于二〇二〇年九月二十日解除。二、岳强于判决生效之日起七日内支付韩文涛租金二十六万九千二百五十四元。三、岳强于判决生效之日起七日内支付韩文涛违约金十五万六千九百八十四元。四、韩文涛于判决生效之日起七日内退还岳强押金二十九万六千一百九十六元。五、韩文涛于判决生效之日起七日内支付岳强装修补偿款十万元。六、驳回韩文涛的其他诉讼请求。七、驳回岳强的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5605元，由韩文涛负担1760元（已交纳），由岳强负担3845元（于判决生效之日起七日内给付韩文涛）。一审反诉案件受理费10127元，由韩文涛负担3620元（于判决生效之日起七日内给付岳强），由岳强负担6507元（已交纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、岳强主张涉案合同于2020年7月22日解除是否成立；二、一审法院认定的违约责任是否正确；三、韩文涛主张的损失应否予以支持。关于争议焦点一，本案中，韩文涛与岳强签订的《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。岳强主张因新冠疫情影响合同解除时间应为2020年7月22日。根据双方微信聊天记录，双方并未就合同解除时间达成一致意见。本案中，疫情及疫情防控措施客观上确会对于岳强经营产生一定影响，但并不足以导致双方之间房屋租赁合同必然不能履行，亦未导致岳强承租房屋的合同目的必然不能实现，且2020年7月17日韩文涛就本案合同提起诉讼，岳强随即在2020年7月22日表示不承租涉案房屋。岳强提出不承租房屋的时间节点已经是新冠疫情防控措施减少，各行各业全面复产复工的时间，一审法院根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定判定合同解除时间并无不当，岳强关于合同解除时间应为2020年7月22日的上诉主张，本院不予采纳。关于争议焦点二，根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第八条和第九条约定，韩文涛应当承担违约责任支付违约金的情形是：迟延交付房屋达7日；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；甲方提前收回房屋的。综合本案合同实际履行情况、双方协商情况、韩文涛积极配合岳强申请减免租金以及恢复水电供应等情况，一审法院认定韩文涛没有违约并无不当。岳强在合同具备履行条件且无障碍的情况下单方提出解除租赁合同，构成违约，应当承担违约责任，一审法院结合案件实际情况，酌情判决岳强支付韩文涛租金及违约金，处理并无不当，本院予以维持。岳强要求韩文涛承担违约责任并支付违约金的上诉请求及理由，本院不予支持。关于争议焦点三，如前所述，韩文涛对于涉案合同的解除没有过错，岳强主张的经营损失亦属于间接损失，一审法院不予支持，并无不当。关于装饰装修损失，考虑到涉案房屋装饰装修客观存在，韩文涛收回房屋后另行出租用于餐饮亦能对涉案房屋装饰装修加以利用，综合考虑双方租赁合同约定的年限、涉案房屋实际租赁使用的年限以及承租人违约导致合同解除存在的过错等全案情况，一审法院酌情判决韩文涛给付岳强装修补偿费用，并无不当。关于天然气管道安装费、排烟管道安装费、电缆安装费，岳强未就其主张提供充分证据予以证明，一审法院未予支持并无不当。岳强的上诉主张，本院不予支持。综上所述，岳强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17580元，由岳强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  申峻屹审 判 员  杨 夏二〇二一年六月二十八日法官助理  吴 琳法官助理  曾琪惠书 记 员  王 艳