湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘11民终1472号 上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南东安农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：全荣华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋文伟（系该公司职员），男，1985年10月5日出生，汉族。 上诉人（原审被告、反诉第三人）：伍卫平（曾用名伍惠平），女，1965年3月3日出生，汉族。 二上诉人共同委托诉讼代理人：骆争光，湖南云虹律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓颖，女，1968年3月10日出生，汉族。 委托诉讼代理人：邬满兰，湖南金州（永州）律师事务所律师。 原审第三人：杜美云，女，1981年1月29日出生，汉族。 上诉人湖南东安农村商业银行股份有限公司、伍卫平因与被上诉人邓颖、原审第三人杜美云返还原物纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2021）湘1122民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原审第三人杜美云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 湖南东安农村商业银行股份有限公司、伍卫平上诉请求：一、依法撤销2021年3月15日东安县人民法院（2021）湘1122民初283号民事判决书的判决；二、依法驳回被上诉人邓颖的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人邓颖承担。事实与理由：一、本案不属于人民法院受理范围。本案是单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷，任何人无权干涉单位的行政管理事务。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》法发（1992）第38号第三条，本案不属于人民法院管辖范围，当事人为此而提起诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。二、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定“乙方凭县房改办审批表和合同到房地产管理部门办理权属转移手续，并由国土部门发给土地使用证。该套住房自合同生效之日起，五年后可进入房地产交易市场出售或出租。此合同经双方签字盖章，并报县房改办签证之日起生效。乙方取得房屋所有权证后，依法对该套房屋拥有使用权、继承权、处分权和收益权。受国家法律保护。”是断章取义，认定事实错误；2、一审法院认定：“2006年4月，邓颖调离东安县信用联社，单位以邓颖调离单位不需要居住为由，要求原告将房屋借给单位司机居住，并扣发了原告工资、奖金、股金等，在原告同意出借后，2008年4月，被告东安农商行退还了原告工资、奖金、股金和房屋款8021.33元，原告委托好友蒋灵华领取。”是错误的认定；3、一审法院认定“2019年11月22日，第三人杜美云向城关派出所报警，其述称与被告伍卫平丈夫廖承钢签订了房屋租赁合同，约定房屋租金550元/月，原告邓颖等人声称是房主要求其搬出房屋。”是错误的认定。三、一审法院适用法律错误，判决错误。1.上诉人伍卫平是该争议房屋真实的权利人，且本案不属于人民法院受理范围，一审法院予以受理并判决是适用法律错误，判决错误。2.本案争议的房屋于2011年上诉人湖南东安农村商业银行股份有限公司分给上诉人伍卫平，此后被上诉人邓颖未提出异议，也没有提起诉讼，一审法院以2020年11月22日公安的调查笔录来确认2011年-2020年10月租金，显然是事实不清，证据不足，超过有关时效的规定。 邓颖辩称，一、被上诉人邓颖一审所诉，属于人民法院受理范围，二上诉人的上诉理由，缺乏事实基础和法律依据，应当予以驳回。在1998年6月30日，被上诉人邓颖就通过参加房改方式，经过相关主管部门的审批，被上诉人邓颖与上诉人湖南东安农村商业银行股份有限公司签订《东安县公有住房买卖合同》，签订合同后，缴纳相应款项后，东安县房产局将涉案房屋登记在被上诉人邓颖名下，被上诉人邓颖取得涉案房屋的所有权，产权登记为私产。二上诉人所述的湘政发（1998）23号、湘发（1999）026号等文件规定的内容与被上诉人邓颖所诉没有任何关联性，且该两份文件生效日期均发生在上诉人邓颖取得涉案房屋所有权以后，不适用本案。二、涉案房屋为邓颖夫妻的私有财产，不属于上诉人湖南东安农村商业银行股份有限公司，这已被生效的永州市中级人民法院（2020）湘11行终60-63号行政判决书予以证明，二上诉人辩称“上诉人湖南东安农村商业银行股份有限公司占用40%、邓颖仅占60%产权，涉案房屋纠纷属于单位内部分房、退房纠纷”之理由，无事实和法律依据。国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》国发（1994）43号文件第21条明确规定：职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。职工以标准价购买的住房拥有部分产权。第28条1994年1月1日起原有关文件规定出售公有住房的标准和最低价一律停止执行（也既1994年1月1日后的房改房均是100%私有住房）。涉案房屋的产权性质和所有权归属由法律规定，并且以国家主管机关的不动产登记簿为准，不以某个部门文件规定或者某人的个人臆想而推定。三、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二上诉人上诉辩称“一审法院认定事实错误，适用法律错误”，但没有提供任何证据予以支持，其上诉缺乏事实基础和法律依据，亦应予以驳回。四、根据《民法典》196条之规定，返还原物纠纷案件属于不适用诉讼时效规定的案件。再则，被上诉人邓颖诉请的是房屋占用期间的占用费，并未诉请租金，被上诉人邓颖的请求权是自知道权利被侵害之日起计算诉讼时效。因此，相应占用费诉请的诉讼时效并未超过法律规定的期间，二上诉人的关于本案超过诉讼时效的上诉理由，依法不能成立，应当驳回。 邓颖向原审法院提出诉讼请求：1.请求判决被告一立即向原告返还东房产权证字第XXXXXX号产权证及缴款票据原件；2.请求判决两被告返还原告房屋（两被告占用的房权证号为：东房权证字第XXXXXX号房屋），被告二立即搬走其自用的电器和家具；3.请求判决两被告向原告支付房屋占有期间占用费59,400元（550*9年*12=59,400元）；4.请求判决第三人立即搬离所居住的原告房屋（房权证号为：东房权证字第XXXXXX号）；5.本案的诉讼费由两被告承担。 湖南东安农村商业银行股份有限公司向原审法院提出反诉请求：1、确认位于东安县白牙市镇建设北路东安县信用联社院内1栋一单元XXX室的住房属反诉原告湖南东安农村商业银行股份有限公司所有；2、要求反诉被告将东房权证字第FGXXXXXX号房产证予以注销；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。 一审经审理查明：1998年6月，原告（反诉被告）邓颖与被告（反诉原告）东安农商行（原东安县信用联社）签订东安县公有住房买卖合同，东安农商行（甲方）将坐落在东安县白牙市镇龙溪路第二栋第一单元第三层砖混结构的住房一套出售给邓颖（乙方），建筑面积为53㎡，实际应付购房款为8021.33元，合同约定“乙方凭县房改办审批表和合同到房地产管理部门办理权属转移手续，并由国土部门发给土地使用证。该套住房自合同生效之日起，五年后可进入房地产交易市场出售或出租。此合同经双方签字盖章，并报县房改办签证之日起生效。乙方取得房屋所有权证后，依法对该套房屋拥有使用权、继承权、处分权和收益权。受国家法律保护。”1998年6月30日，县房改办出具同意出售的意见并盖章，当日邓颖交纳售房款和维修费共8021.33元，东安县公积金管理中心住房资金管理部出具收款票据。1998年12月21日，邓颖领取了编号为FGXXXXXX的房产证。 2006年4月，邓颖调离东安县信用联社，单位以邓颖调离单位不需要居住为由，要求原告将房屋借给单位司机居住，并扣发了原告工资、奖金、股金等，在原告同意出借后，2008年4月，被告东安农商行退还了原告工资、奖金、股金和房屋款8021.33元，原告委托好友蒋灵华领取。2011年2月，被告伍卫平向被告农商行交付房屋款8021.33元。2015年11月24日，经东安农商行申请，原东安县房产局为东安农商行对案涉房屋办理变更登记，并颁发东房权证白牙市镇字第XXXXXXXXX号房屋所有权证，经（2020）湘11行终60-63号行政判决书判决，该登记行为违法，予以撤销。案涉房屋目前仍登记在原告邓颖名下。2019年11月22日，第三人杜美云向城关派出所报警，其述称与被告伍卫平丈夫廖承钢签订了房屋租赁合同，约定房屋租金550元/月，原告邓颖等人声称是房主要求其搬出房屋。 一审法院认为，本案的争议焦点由三个：一、2008年4月，被告（反诉原告）东安农商行给付的8021.33元房屋款性质是房屋租金还是给付的房屋价款？二、2011年2月，被告伍卫平（反诉第三人）给付的8,021.33元房屋款性质是房屋租金还是给付的房屋价款？三、被告农商行（反诉原告）的相关管理规定及房改协议是否对原告所有权有约束力。 一、被告东安农商行（反诉原告）给付的8021.33元房屋款性质是房屋租金。东安农商行在给付原告房屋款、工资、奖金、股金时并没有明确各项资金的数目，且没有明确房屋款用途，东安农商行此前是要求原告邓颖出借房屋给单位司机使用，邓颖主观上没有将房屋卖出的意愿，且未与被告达成任何买卖合同和办理变更登记，根据一般常识，出借房屋，房屋款应当为租金。 二、被告伍卫平（反诉第三人）给付的8021.33元房屋款性质是房屋租金。因被告东安农商行向原告邓颖是借用房屋，没有房屋所有权，不能将房屋进行买卖，该钱款应当认定为租金。 三、被告（反诉原告）农商行的相关管理规定及房改协议对原告所有权没有约束力。该房屋产权属于原告所有，根据物权法定原则，所有权是排除其他一切权利的绝对权，不得对其权利进行限制。但该涉案房屋是特殊时代下的产物，房改房不同于其他商品房，在合同签订时，对房屋交易时间限制是符合当时国情和政策的。 根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。该房屋所有权属于原告（反诉被告）邓颖。故对原告（反诉被告）邓颖要求被告（反诉原告）农商行向原告返还东房产权证字第XXXXXX号产权证及缴款票据原件的诉请，予以支持。对被告（反诉原告）东安农商行反诉要求确认位于东安县白牙市镇建设北路东安县信用联社院内1栋一单元XXX室的住房属反诉原告湖南东安农村商业银行股份有限公司所有的反诉请求，不予支持。对根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故对原告要求两被告返还原告东房产权证字第XXXXXX号产权证登记下的房屋，被告伍卫平搬走自用电器和家具，予以支持。对被告（反诉原告）东安农商行反诉要求将东房权证字第FGXXXXXX号房产证予以注销的反诉请求不予支持。对原告提出要求两被告向原告支付房屋占用费，从2011年2月起计算，2011年以当时的物价标准，550元/月标准相对过高，故对房屋使用费整体调整为300元/月，计算时间为2011年2月至2020年10月，扣除已经给付的8021.33元，应付金额为300元/月×116月－8021.33元=26,778.67元。自2020年11月起，房屋使用费以550元/月为标准，至被告搬离之日止。超出部分不予支持。因第三人租赁东房产权证字第XXXXXX号产权证登记下的房屋，未经所有权人邓颖同意，故对原告要求第三人搬离该房屋的诉求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百四十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）湖南东安农村商业银行股份有限公司在本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）邓颖返还东房产权证字第XXXXXX号产权证及缴款票据原件；二、被告（反诉原告）湖南东安农村商业银行股份有限公司、被告（反诉第三人）伍卫平在本判决生效后三十日内返还原告东房产权证字第XXXXXX号产权证登记下的房屋，被告（反诉第三人）伍卫平搬走自用电器和家具，第三人杜美云搬离该房屋；三、从2011年2月起至2020年10月，被告（反诉原告）湖南东安农村商业银行股份有限公司、被告（反诉第三人）伍卫平在本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）邓颖房屋使用费26,778.67元。自2020年11月起，房屋使用费以550元/月为标准，至被告（反诉第三人）伍卫平及第三人搬离之日止；如果未按本判决指定的期间内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）邓颖的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）湖南东安农村商业银行股份有限公司的反诉请求。本诉案件受理1285元，减半收取计642.5元，由被告（反诉原告）湖南东安农村商业银行股份有限公司承担145元，被告（反诉第三人）伍卫平承担145元，原告（反诉被告）邓颖承担352.5元。反诉案件受理费80元，减半收取计40元，由被告（反诉原告）湖南东安农村商业银行股份有限公司承担。 二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实：1、邓颖于2006年4月调离东安县信用联社，由于邓颖所购房屋系享受国家房改政策的房改房，湖南东安农村商业银行股份有限公司采取扣留邓颖的一部分工资及福利的形式要求邓颖退房，邓颖于2008年4月14日委托其朋友蒋灵华领取了工资及福利及退回购房款，并将东安县公积金管理中心出具的购房收据退给湖南东安农村商业银行股份有限公司；2、按照邓颖与湖南东安农村商业银行股份有限公司的约定，办理在邓颖名下的涉案房屋房产证一直存放在湖南东安农村商业银行股份有限公司处。一审判决中认定“2006年4月，邓颖调离东安县信用联社，单位以邓颖调离单位不需要居住为由，要求原告将房屋借给单位司机居住，并扣发了原告工资、奖金、股金等，在原告同意出借后，2008年4月，被告东安农商行退还了原告工资、奖金、股金和房屋款8021.33元，原告委托好友蒋灵华领取”，上述事实认定邓颖将涉案房屋交由湖南东安农村商业银行股份有限公司的行为系出借行为，该事实认定错误。除此之外，一审查明的其他事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：一、关于本案的事实。一审判决认定邓颖将涉案房屋交由湖南东安农村商业银行股份有限公司的行为系出借行为，没有证据证实。一审判决认定的其他事实是对双方认可客观事实的陈述，本案认定事实部分有误。二、涉案房屋的所有权归属问题。1998年6月，邓颖与东安农商行（原东安县信用联社）签订东安县公有住房买卖合同，东安农商行（甲方）将坐落在东安县白牙市镇龙溪路第二栋第一单元第三层砖混结构的住房一套出售给邓颖（乙方），建筑面积为53㎡，实际应付购房款为8021.33元，合同约定“乙方凭县房改办审批表和合同到房地产管理部门办理权属转移手续，并由国土部门发给土地使用证”，邓颖对涉案房屋办理了房屋所有权证（产权证号：东房产权证字第XXXXXX号），但没有办理土地使用权证。2006年4月，邓颖调离东安县信用联社，将购房票据交给上诉人湖南东安农村商业银行股份有限公司，应视为被上诉人邓颖将房屋所有权退还给上诉人湖南东安农村商业银行股份有限公司。因此，被上诉人邓颖在一审中的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。三、上诉人湖南东安农村商业银行股份有限公司提出本案不属于法院受案范围的问题，因涉案房屋已经办证，本案不属于单位内部的腾房、占房纠纷。湖南东安农村商业银行股份有限公司的该项主张没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人湖南东安农村商业银行股份有限公司、伍卫平的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省东安县人民法院（2021）湘1122民初283号民事判决； 二、位于东安县白牙市镇建设北路东安县信用联社院内1栋一单元XXX室住房的实际产权属于上诉人湖南东安农村商业银行股份有限公司所有； 三、驳回被上诉人邓颖的诉讼请求； 四、驳回上诉人湖南东安农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费787.5元，由被上诉人邓颖负担；二审案件受理费1285元，由上诉人湖南东安农村商业银行股份有限公司负担285元，被上诉人邓颖负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  吕伟文 审判员  杨世清 审判员  彭样平 二〇二一年六月三十日 书记员  唐建梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。