甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初11575号原告（反诉被告）：宋丽霞，女，1985年8月15日出生，汉族，住天水市秦州区。委托诉讼代理人：苏立军，甘肃法音律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州亚太房地产开发集团有限公司，住所地兰州市城关区佛慈大街253号。法定代表人：魏永翠，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨文武，甘肃达而成律师事务所律师。原告（反诉被告）宋丽霞与被告（反诉原告）兰州亚太房地产开发集团有限公司(以下简称亚太公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，亚太公司以与原告继续履行《认购协议》等为由提出反诉，本院依法合并审理，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋丽霞及委托诉讼代理人苏立军，被告委托诉讼代理人杨文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋丽霞向本院提出诉讼请求：一、解除原被告签订的《认购协议》；二、被告返还购房款3113735元；三、判令被告赔偿原告利息损失（以3113735元为基数，按年息6%自2019年2月1日起计算至还清为止）。4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2019年1月24日签订《认购协议》一份。原告认购被告位于兰州新区××号楼××单元××层××商品房。签约前，原告于2019年1月23日就现金缴纳了10万元房款。签约后当月30日，通过银行转账的方式转给被告两笔500000元、2513735元，共3013735元。以上三笔共计3113735元。被告均打了收据。双方此后未能达成购房协议，故原告要求被告返还上述购房款。但被告拒之不理。原告认为被告无故长期占用原告的资金是不合法的，故要求被告立即返还上述资金，并赔偿相应的利息损失。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告亚太公司辩称，原告诉请主张解除认购协议和支付逾期利息没有事实和法律依据，应依法驳回原告全部诉讼请求。事实上自2019年1月24日被告与原告签订认购协议至2019年1月30日，原告依约缴清首付款至今，对于剩余房价款，被告一直催促原告及时提供资料办理按揭贷款或一次性付款，完全是原告个人资金紧缺和个人征信不良致使不能履行认购协议和签订买卖合同，违约责任完全在于原告，现原告以交付日期未约定、双方不能达成一致为由，诉请解除认购协议退还预付款，其种种理由均系恶意寻找解约理由的行为。纯属恶意磋商、恶意违约行为，既无法律依据，也与事实不符。因此，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。被告亚太公司向本院提起反诉请求：一、判令原告继续履行《认购协议》，并与被告签署正式《商品房买卖（预售）合同》，付清剩余3100000房款；二、判令原告向被告支付逾期履行违约金227500.37元；三、判令本案诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：原、被告于2019年1月24日签订《认购协议》，原告于2019年1月20日缴纳认购金三万元整，认购由被告开发的位于兰州新区××号楼××单元××层××商品房。该房屋面积1129.77ｍ2，总房款6213735元。原告分别于2019年1月23日、2019年1月30日交纳房款100000元、3013735元，共计3113735元，至今尚有3100000元未支付。《认购协议》约定“乙方必须在开盘后7日内一次性最低缴纳所认购楼房总价款100%的首付款……若乙方选择一次性缴纳总房款，应当在开盘后30日内交清全部房款，否则视为乙方自动违约，甲方有权将此房另行出售，并将乙方所交认购金全部扣除。若乙方需要保留所认购房号，必须征得甲方同意，并按日承担相当于房价总款5‰的逾期付款违约金。”根据以上约定可以认定原告是一次性付款客户，其应当按期足额缴纳100%购房款，并与被告签订《商品房买卖（预售）合同》，现其未按期足额缴纳100%房款并不与被告签订正式《商品房买卖（预售）合同》的行为已构成违约。因原告于2019年1月30日缴纳3013735元房款要求为其保留房屋，按照协议约定，其应当向被告按日承担房款总价5‰的逾期付款违约金共计9413808.53元（自2019年1月31日暂计算至2019年11月30日，逾期303天，实际计算至交清全部房款之日止），被告为兼顾本案双方当事人利益，自愿按照较低的中国人民银行同期同类贷款基准利率（4.35%）计算的违约金计227500.37元（自2019年1月31日暂计算至2019年11月30日，逾期303天，实际计算至交清全部房款之日止），对超过部分被告予以放弃。综上所述，原告的违约行为违反了诚实信用原则，给被告造成了经济损失，为保护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。原告宋丽霞针对被告亚太公司的反诉辩称，被告自认合同是非正式房屋买卖合同。涉案合同是预约合同，没有履行金钱义务的权利，被告反诉要求付清余款无事实依据；商品房预约合同没有要求付款的权利。没有签订正式合同的原因是被告不能确定交房时间且屡次拖延交房时间，不是因为原告资金紧张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月24日，原告宋丽霞（乙方）与被告亚太公司（甲方）签订《认购协议》，约定：乙方于2019年1月20日缴纳认购金三万元整，预定甲方开发建设的位于兰州新区××号楼××单元××层××室××商品房。开盘后三日内，乙方应当具体明确的选择银行按揭、公积金贷款或一次性缴纳总房款的付款方式。开盘后乙方所交认购金自动转为首付款；乙方必须在开盘后七内一次性最低缴纳所认购楼房总款价100%的首付款，（最终以银行认定客户应当缴纳的首付款为准）；若乙方选择银行按揭或是公积金贷款的方式，应当在缴纳首付款的同时向甲方提供银行按揭或公积金贷款的基础资料，并与甲方签订《商品房买卖合同》；若乙方选择一次性缴纳总房款，应当在开盘后三十日内交清全部房款；否则将视为乙方自动违约，甲方有权将此房屋另行出售，并将乙方所交认购款全部扣除。若乙方需要保留所认购房号，必须征得甲方同意，并按日承担相当于房价总款5‰的逾期付款违约金。乙方在缴纳认购金后若退房，应在开盘后三日内向甲方提出书面申请，甲方同意后认购金予以退还。甲方对乙方所预定“亚太清湖湾”12号楼1单元7层701-712室，在乙方交清认购金直到开盘七日内不能另行出售。否则，将视为甲方违约，乙方有权要求甲方返还所缴纳的认购金，并要求甲方给予乙方所缴纳认购金的100%经济赔偿。在《认购合同》的尾部备注：“在原价6300元／平基础上优惠经请示主要领导优惠800元／ｍ2.最终单价：5500元／ｍ2计算.面积：1129.77ｍ2.总房款：6213735元”“1月30日前交清50%首付款，逾期按原有优惠执行”。上述协议签订后，原告宋丽霞于2019年1月23日向被告亚太公司缴纳现金100000元，于2019年1月30日分别向被告转账房价款500000元、2513735元，共计3113735元。双方对是否继续履行《认购协议》不能达成一致意见，原告诉至本院。本院认为，本案属于《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）施行前的法律事实引起的民事纠纷，故应适用《民法典》施行前的法律及司法解释规定。原、被告在平等自愿的基础上签订的《认购合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉《认购合同》仅约定了原告所购买的商品房面积及价格，对商品房基本状况、交付条件及日期、违约责任均未作约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方当事人在《认购合同》中明确表达了需通过缔结新的《商品房买卖合同》，进而全面确定双方权利的意思表示，故本案《认购合同》是预约合同。预约合同的标的是一种与相对人将来订立特定合同（即本约）的行为，其对双方当事人施加的是必须磋商而非必须缔约的义务。强制当事人缔约，既缺乏法律依据，又违反民事行为意思自治原则。原告要求解除《认购合同》，鉴于法律上不能强制原告作出缔约行为，《认购合同》的目的已无实现的可能，对原告要求解除《认购合同》的诉讼请求，本院予以支持。因双方并未签订正式商品房买卖合同，预约合同性质的《认购合同》解除后，被告缺乏合法占有除定金以外购房款的依据，《认购合同》中约定的认购金，其性质上为预约定金，原告无正当理由要求解除认购合同，应承担预约的违约责任，该定金被告不予退还，故本院对原告主张返还的购房款，支持3083735元。原告要求被告支付利息的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依前所述，因不能强制原告与被告缔结商品房买卖合同，对被告要求原告继续履行《认购协议》，并与被告签署正式《商品房买卖（预售）合同》的反诉请求，本院不予支持，对被告主张原告未按期支付剩余购房款，而要求原告支付逾期履行违约金的请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告宋丽霞与被告兰州亚太房地产开发集团有限公司于2019年1月24日签订的《认购协议》；二、被告兰州亚太房地产开发集团有限公司于本判决生效后立即返还原告宋丽霞购房款3083735元；三、驳回原告宋丽霞其他诉讼请求；四、驳回被告兰州亚太房地产开发集团有限公司的反诉请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31710元，保全费5000元，由原告宋丽霞负担367元，被告兰州亚太房地产开发集团有限公司负担36343元；反诉案件受理费16710元，由被告兰州亚太房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  瞿 梅人民陪审员  杨冬平人民陪审员  石平凡二〇二一年六月四日书 记 员  陈 琳