广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初1860号原告：麦以钊，男，1956年8月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××711。委托诉讼代理人：谢凯，广东浩淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫惠婷，广东浩淼律师事务所律师。被告：杨锡强，男，1962年4月13日出生，汉族，住广东省佛山市三水区××××××××××××62×，公民身份号码440××××××××××××512。被告：杨锡维，男，1950年4月20日出生，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××171。原告麦以钊与被告杨锡强、杨锡维房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案开庭时，原告麦以钊的委托诉讼代理人谢凯、被告杨锡强到庭参加了诉讼，被告杨锡维经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦以钊向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与佛山市恒顺杨氏房地产开发有限公司于2017年7月26日签订的《狮山镇小塘新城兴城花苑2期住宅认购书》；2.判令两被告共同退还原告购房款770000元及利息暂为107997.85元（以770000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年1月1日起计至2019年8月19日，利息为60450.35元；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，现暂计至2021年2月20日利息为47547.5元）3.判令两被告共同赔偿原告的装修损失100000元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：一、两被告投资经营的佛山市恒顺杨氏房地产开发有限公司（以下简称恒顺杨氏公司）严重逾期办理房屋权属证明，已构成根本违约，原告有权解除合同。2017年7月26日，原告作为认购方与恒顺杨氏公司签订《狮山镇小塘新城兴城花苑2期住宅认购书》，从恒顺杨氏公司处购买佛山市南海区狮山镇小塘新城兴城花苑2期2座508号房屋，该房产总价款为770000元，建筑面积98.9平方米（具体最终以房产权证面积为准），为带电梯的毛坯房。认购书签订后，原告已依约支付全部房款。恒顺杨氏公司共向原告开具三份收据，确认共已收到原告支付的购房款770000元，且被告杨锡强在第三份收据上签名予以确认。恒顺杨氏公司向原告交付了房屋，原告也对房屋进行了装修，但恒顺杨氏公司迟迟没有为原告办理房产权属证明，原告多次向恒顺杨氏公司交涉办证事宜，恒顺杨氏公司均以正在办理中为由进行推脱。2020年7月30日，恒顺杨氏公司竟办理了注销。至今，原告购买的案涉房屋由于恒顺杨氏公司一方的原因仍未办理权属证明，已严重损害到原告的合法权益，恒顺杨氏公司的行为已构成根本违约。二、被告杨锡强、杨锡维作为恒顺杨氏公司的股东，应对公司注销前的债务承担连带责任。首先，根据案涉认购书第9点约定“本公司收款账户：南海农商银行621×××××××××××××650杨锡强（开户行：南海农商银行小塘支行）”，可以证明恒顺杨氏公司股东财产与公司财产混同，公司账务管理混乱，双方使用同一账户。其次，根据工商登记信息，恒顺杨氏公司办理注销登记前登记备案的股东为被告杨锡强、杨锡维，且被告杨锡强、杨锡维均是认缴出资，并非实缴出资，存在出资不实。再者，恒顺杨氏公司办理注销公司前没有依法告知债权人主张债权等，清算程序是不合法的。根据《中华人民共和国公司法》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十二条等法律规定，被告杨锡强、杨锡维滥用恒顺杨氏公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，在公司被注销后也应当对公司债务承担连带责任。综上所述，两被告的上述行为已经构成根本违约，原告有权解除合同并要求两被告退还购房款、承担违约责任及赔偿装修损失，故诉至法院，请求法院依法裁判。杨锡强辩称，被告没有欺骗原告，案涉房屋的土地证权属属于答辩人兄弟，因被告方建筑资质不适格才导致不能办证。但现正准备向狮山房管部门递交材料办证等事宜，测绘、验收手续已办完，还需要最后入户就可以将大证分册到小证。如最后还是办不了证的，答辩人可以如数退还房款给原告，但因资金不到位，答辩人暂时没有钱退还给原告。麦以钊在诉讼过程中提供如下证据：1.《狮山镇小塘新城兴城花苑2期住宅认购书》（银行按揭付款客户）一份，证明原告与恒顺杨氏公司之间存在房屋买卖合同关系。2.收据三份，证明原告如约向被告支付了全部购房款。3.国家企业信用信息公示报告一份，证明两被告的诉讼主体资格，恒顺杨氏公司注销前登记的股东为杨锡强和杨锡维。4.房屋现场照片七份，证明原告的装修损失。杨锡强在诉讼过程中提供如下证据：城市建（构）筑物工程规划条件核实意见一份，证明案涉住宅建设工程符合规划条件，已可以办理确权及房产证。被告杨锡维在诉讼中没有答辩，亦没有提供证据。经审查，根据本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年7月26日，恒顺杨氏公司（出售方）与麦以钊（认购方）签订《狮山镇小塘新城兴城花苑2期住宅认购书》，约定认购房产为佛山市南海区狮山镇小塘新城兴城花苑2期住宅楼项目住宅2座五层508号住宅，房产总价款为770000元，建筑面积为98.9平方米（具体最终以房产权证面积为准），该房产为带（日立牌）电梯的毛坯房，房产买卖及办证所涉及的税费按国家现行的政策各打各税，恒顺杨氏公司的收款账户为杨锡强名下南海农商银行账户。上述认购书签订后，麦以钊分三次支付购房款合共770000元，恒顺杨氏公司于2017年12月30日出具收据，载明“今收到麦以钊定兴城花园二期定购508房购楼总款一口价770000元，于2017年12月29日全部付清”，恒顺杨氏公司的法定代表人杨锡强在收据的经手人处签名。查明，签订认购书后，恒顺杨氏公司已将案涉房屋交付给麦以钊使用，麦以钊已对房屋进行装修入住，该房屋至今未办理权属证书。庭审中，杨锡强对原告主张的装修损失100000元无异议。再查明，恒顺杨氏公司已于2020年7月30日办理注销登记，注销前为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为杨锡强，自然人股东为杨锡维、杨锡强。本院认为，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案为房屋买卖合同纠纷。恒顺杨氏公司与麦以钊签订的《狮山镇小塘新城兴城花苑2期住宅认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。认购书对认购房屋、房屋价格、付款时间等事项进行了具体约定，恒顺杨氏公司与麦以钊之间形成房屋买卖合同关系，双方理应按照约定履行相应的合同权利义务。合同签订后，麦以钊依约支付了购房款，但恒顺杨氏公司至今未能办理案涉房屋的权属证书，导致合同目的无法实现，属根本违约，故原告诉请解除双方签订的《狮山镇小塘新城兴城花苑2期住宅认购书》及退还已支付的购房款，合法有理，本院予以支持。至于利息问题，因原告收楼后进行了装修并居住至今，双方合同关系尚未解除，故利息的起算点应为原告起诉之日，原告利息计算有误，本院依法予以调整。至于原告主张的装修损失，属于因恒顺杨氏公司违约所造成的损失，恒顺杨氏公司的法定代表人杨锡强在本案开庭时亦对此无异议，本院予以认可。由于恒顺杨氏公司已于2020年7月30日注销，公司法人归于消灭，被告未提供证据证明恒顺杨氏公司在注销前已经清算，杨锡强、杨锡维作为有限责任公司的股东，恒顺杨氏公司的相关法律责任应由被告杨锡强、杨锡维承担。原告作为债权人主张两被告对恒顺杨氏公司的上述违约责任承担清偿责任，合法有理，本院予以支持。被告杨锡维经本院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》（法释〔2014〕2号）第二十条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告麦以钊与被告佛山市恒顺杨氏房地产开发有限公司2017年7月26日签订的《狮山镇小塘新城兴城花苑2期住宅认购书》；二、被告杨锡强、杨锡维须于本判决生效之日起十日内向原告麦以钊退还购房款770000元及利息（以770000元为基数，自2021年3月22日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告杨锡强、杨锡维须于本判决生效之日起十日内向原告麦以钊赔偿装修损失100000元；四、驳回原告麦以钊其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6790元，由被告杨锡强、杨锡维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 郭赤戈二〇二一年六月八日法官助理 卢 恩书 记 员 李秀娟