辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4595号上诉人(原审被告)：大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座，住所地大连市旅顺经济技术开发区金荣街205号。经营者：李春辉。委托诉讼代理人：段中卫，辽宁隽品律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：大连置中物业管理有限公司，住所地大连市旅顺经济开发区滨港路490号。法定代表人：刘琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐绍栋，辽宁博昂律师事务所律师。上诉人大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座因与被上诉人大连置中物业管理有限公司占有物返还纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院(2021)辽0212民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座上诉请求：请求撤销一审判决，并依法裁定驳回被上诉人起诉。一、原审判决事实认定错误。原审判决认为，大连市旅顺口区鲜满楼饺子馆自2009年占用案涉金荣街203号1-2层房屋至今，这是明显的事实认定错误。二、原审判决法律适用不当。1、原判决认为本案应当适用物权法相关规定，属于法律条款适用不当。原审判决应当适用民法典第二百七十四条的规定，而不应再继续适用物权法第七十三条等相关规定。2、被上诉人诉主体不适格。依据民法典的相关规定，案涉物业用房属于全体业主共同共有，本案中被上诉人在一审时提出的诉讼请求，属于应由业主共同决定和共同管理的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主统一或者由业主大会、业主委员会提起诉讼，而被上诉人在一审时提供的前期物业服务委托合同，并不能证明自己的主体身份。3、本案案由系占有物返还纠纷，原审判决认为被上诉人诉请属于物权请求权属于明显法律适用错误。被上诉人应当在2012年6月23日之前行使该占有物返还请求权，但是显然被上诉人并未在此法定除斥期间内行使，故其请求权已消灭。4、在双方并不存在租赁关系的情况下，原判决竟然判令上诉人支付租金是缺乏事实和法律依据的。大连置中物业管理有限公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请二审驳回上诉，维持一审判决。大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座的诉讼请求：1.判令被告立即腾退大连市旅顺开发区房屋；2.判令被告自2018年5月1日起至案涉房屋实际腾退之日止，按年租金20000元的标准，向原告支付非法侵占期间的房屋使用费用暂计至2020年12月31日合计5万元整；3.本案诉讼费用由被告承担。原审法院经审理查明：2011年11月1日，原告与大连铭诚房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，原告对包括案涉房屋在内的位于旅顺开发区滨港路490号铭熙水岸小区进行物业管理。该合同第七条第2款约定，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，包括物业服务办公用房、社区用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。合同第十条第(一)乙方权利第5项约定，原告有权使用物业服务办公用房。第(二)款乙方义务第1项约定，履行本合同并依法经营管理，自觉维护甲方及产权人或使用人的权益。2011年6月23日，大连市旅顺口区房产局下发通知，包括案涉房屋金荣街203号1-2层房屋在内的铭熙水岸29套房屋被确定为物业用房。另查，2011年3月20日，被告的经营者李春辉作为乙方与鲁淑玲作为甲方签订房屋租赁合同，甲方将坐落于旅顺开发区金荣街203号的房屋出租给乙方使用，租金约定每年2万元，租赁期限为2011年5月5日至2016年5月5日。又查，原旅顺口区房产局(现旅顺口区住房和城市建设局)于2011年6月23日下发的《关于停办铭城房地产开发有限公司物业用房的通知》中金融街203号1-2层、金融街207号1-2层、金融街219-1号1-2层应为金荣街203号1-2层、金荣街207号1-2层、金荣街219-1号1-2层。再查，被告大连市旅顺口区鲜满楼饺子馆自2009年占用案涉金荣街203号1-2层房屋至今。原审法院认为：物业服务用房是指由开发商建设，在地面以上，供小区物业管理使用，具备独立、正常使用功能，可以通水通电的房屋，一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等，是小区维护日常物业活动必不可少的基础公建配套设施。根据《物业管理条例》第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”尽管是行政法规的规定，但该条对于物业服务用房的产权规定具有法定约束力，且明确了开发商不得有对物业服务用房进行变卖、转让、出租等侵害业主权益的行为。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”案涉小区至今未成立业主委员会，其权利由依法与该小区的建设单位签订的《前期物业服务合同》取得案涉小区物业管理资格的原告来行使。故原告享有本案的诉讼主体资格。关于本案被告未就诉讼时效进行抗辩，物权请求权原则上不适用诉讼时效，诉讼时效一般适用于债权请求权。首先，物业服务用房的产权归属是确定的，即根据前述分析，本案仅仅是物权返还请求权，原则上不适用诉讼时效。物权请求权是物权效力的具体体现，包含于物权的权能内，物权请求权依附于物权本身而存在，而作为支配权的物权不存在适用诉讼时效的空间。其次，物权请求权系以恢复物权的圆满状态为目的，若使之罹于时效，无异于剥夺了物权人的支配力，必将引起变态物权的出现。最后，物权的侵害具有持续性，正如本案，只要被告没有返还物业服务用房，该物权将一直被侵占。基于前述，案涉的物权请求权不适用诉讼时效。被告的诉讼时效的抗辩意见本院不予采信。关于租金的问题。案涉房屋于2011年6月23日确定为物业用房，故原告要求被告2018年5月1日起至一案涉房屋实际腾退之日止的租金的请求，本院予以支持。关于租金标准的问题，原告主张按每年2万元的价格要求被告支付租金，租金的期限自2018年5月1日暂计算至2020年12月31日，合计5万元，本院予以支持。原审法院据此判决如下：一、被告大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座于本判决生效后九十日内将位大连市旅顺开发区层房屋返还给原告大连置中物业管理有限公司；二、被告大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座于本判决生效后九十日内向原告大连置中物业管理有限公司支付租金50000元(自2018年5月1日起至2020年12月31日)；三、被告大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座自2021年1月1日起向原告大连置中物业管理有限公司支付至案涉房屋实际腾退之日止的租金(按租金为每年20000元计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座负担。原审查明事实部分存在认定事实笔误，本院予以纠正，原审认定“被告大连市旅顺口区鲜满楼饺子馆自2009年占用案涉金荣街203号1-2层房屋至今。”应为上诉人自2009年占用案涉金荣街203号1-2层房屋至今。一审查明的其他相关事实属实。本院另查明，被上诉人与大连铭诚房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，该合同约定被上诉人对包括案涉房屋在内的位于旅顺开发区滨港路490号铭熙水岸小区进行物业管理。《前期物业服务委托合同》第十条（一）款第5项规定“5、乙方有权使用物业服务办公用房。”第5项规定“依据《前期物业服务协议》的约定，向产权人或者使用人收取物业服务费及其他费用。”，第十五项约定“乙方根据有关委托，按政府定价向物业产权使用人、代收水费、电费、煤气费、房租等”，案涉小区至今未成立业主委员会。上述事实有《前期物业服务委托合同》及一、二审审理笔录在卷为凭，对上述事实本院予以采信。本院认为，本案争议焦点为被上诉人是否为提起本案的适格主体，原审判决上诉人返还案涉房屋占有使用费是否正确；本案是否超过诉讼时效。首先，上诉人自2009年使用案涉房屋，2011年案涉房屋被确定为物业用房，根据《物业管理条例》第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”被上诉人作为案涉房屋的管理人，请求上诉人腾退案涉房屋，于法有据，本院予以支持。案涉房屋为物业用房，被上诉人与大连铭诚房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》中明确约定了被上诉人可向物业产权使用人收取占有使用相关费用的权利。案涉房屋作为物业用房，其所有权归小区全体业主，案涉小区至今未成立业主委员会，其权利由依法与该小区的建设单位签订的《前期物业服务合同》，取得案涉小区物业管理资格的被上诉人来行使，符合法律的相关规定。本院据此认定被上诉人为本案适格主体，上诉人主张被上诉人主体不适格，无事实及法律依据，本院不予支持。其次，案涉房屋2008年开始被上诉人一直占用，至2011年6月23日，大连市旅顺口区房产局下发通知，案涉房屋被确定为物业用房，故上诉人之后继续使用案涉房屋，其应支付相应使用费用。现被上诉人仅请求其支付2018年以后的占有使用费，于法有据，本院予以支持。再次，本案案由为占有物权返还纠纷。物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、和担保物权。所有权为对标的物的占有、使用、收益、分配的权利。本案中被上诉人请求返还案涉房屋，其依据为自己对案涉房屋享有使用权即物权，因物权纠纷不适用诉讼时效的规定，故原审法院认定本案不适用诉讼时效的相关规定，于法有据。上诉人主张本案已过诉讼时效，本院不予支持。关于上诉人主张自己不应向被上诉人给付租金一节，被上诉人请求上诉人按年租金20000元的标准，向其支付房屋使用费，因20000元/年的标准符合案涉房屋在当地出租的市场价格，故原审法院支持被上诉人的该节请求，并无不当。但该费用性质并非租金，而是案涉房屋占有使用费，故原审法院在判决中表述上述费用的性质为租金不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持，对其不成立部分，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持大连市旅顺口区人民法院(2021)辽0212民初345号民事判决第一项；二、变更大连市旅顺口区人民法院(2021)辽0212民初345号民事判决第二项为：大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座于本判决生效后九十日内向大连置中物业管理有限公司支付房屋占有使用费50000元(自2018年5月1日起至2020年12月31日)；三、变更大连市旅顺口区人民法院(2021)辽0212民初345号民事判决第三项为：大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座自2021年1月1日起向大连置中物业管理有限公司支付至案涉房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费(按每年20000元计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，由上诉人大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座负担。二审案件受理费1050元（由上诉人连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座预付），由上诉人大连市旅顺口区梦幻友谊音乐茶座承担。本判决为终审判决。审判长 陈 薇审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇二一年六月三十日书记员 张 宁