宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初7664号原告：陈泽，男，1971年5月1日出生，汉族，永宁县三沙源阿语学校职工，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：吴英（原告母亲），无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏物润置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南门中煌商业广场负一层102室。法定代表人：魏永东，该公司经理。委托诉讼代理人：刘晓燕，宁夏七谏律师事务所律师。原告陈泽与被告宁夏物润置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告陈泽的委托诉讼代理人吴英与被告宁夏物润置业有限公司的委托诉讼代理人刘晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈泽向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《商铺使用权买卖合同》；2.判令被告向原告退还收取的商铺使用款35400元（59000元÷40年×24年），并承担违约利息损失33994元（按年利率6%计算自2005年3月15日至2021年3月18日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2005年3月15日以59000元价格购买被告位于银川市南门中煌商业广场负一层B区386号5.3平方米商铺使用权，双方签订了《商铺使用权买卖合同》，合同约定使用权限为40年，同时被告承诺，只需投资上述资金即可获得每年8%的稳定受益，8年收回成本。基于被告以国家人防工程的宣传，利益回报的承诺深信不疑，而与被告签约，并支付了合同中商铺的全款。签订《商铺使用权买卖合同》后被告始终没有按合同履行责任，没有给原告移交商铺，原告更没有使用过，被告自商铺出售后说是集中统一管理，结果不认真负责管理，造成商铺没有效益，反将其商铺全部拆除，并且把大门全部进行封堵，16年时间已过去，被告对此商铺无法恢复使用，故请求法院解除此合同，同时被告应向原告返还转让费并承担违约责任。故原告诉至法院，望判如所请。宁夏物润置业有限公司辩称，双方签订的《商铺使用权买卖合同》已实际履行完毕，不存在法定解除事由，且已超过法定解除权行使期限，原告主张解除合同于法无据。原告在2005年与被告签订《商铺使用权买卖合同》，2007年、2013年原告分别委托被告将涉案商铺对外出租，2018年原告曾向法院诉请过租金，足以证明原告已实际接收使用商铺，并获得收益。商铺面积的划分是以合同中约定的面积和位置确定的，商铺隔断仅为便于商户经营而无偿提供的附属设施，并非商铺使用权的界定标志。即便隔断被拆除也可通过另行加装隔断予以恢复，并不影响原告对商铺占有、使用等合同目的的实现。本案为系列案件类型之一，通过已审结案件查明的事实可知，为将中煌商业广场场地整体出租给北京华联超市，被告对商铺隔断的拆除也是经原告在内的98%以上业主同意而为的。现原告以此为由起诉被告要求解除合同，与客观事实不符。同时法院于2018年12月作出生效判决，原告至迟在2018年12月就“知道或者应当知道解除事由”而怠于行使解除权，原告主张解除合同已超过法定解除权行使合理期限，解除权已消灭。原告对于合同已履行完毕且不存在解除事由的情形下，超过法定解除期主张解除《商铺使用权买卖合同》并要求返还商铺使用费的诉讼请求，无事实依据、无合同依据，原告的该项诉讼请求依法不能成立，应予以驳回。关于原告主张违约金的诉讼请求，因被告已将涉案商铺交付于原告，原告也已实际接收，对涉案商铺的使用、出租及收益被告再无任何法律和合同约定上的义务，在被告不存在任何违约行为的情况下，不应当承担违约责任。本案原、被告之间所签订的《商铺使用权买卖合同》已由银川市中级人民法院认定为租赁法律关系，其中超过20年的租赁期无效。依据租赁法律关系，原告向被告支付的商铺使用权转让费用属于租金，而且原告也已于2018年诉请租金并由法院判决由被告给付，被告对于涉案商铺出租不能，并非被告的行为所致，在绝大多数商户同意拆除商铺隔断、统一租给北京华联的情况下，原告从未提出过异议，并与被告签订了《商铺委托出租协议》等，后通过起诉的方式索要租金。因此，被告就本案而言并无过错，不应当承担违约责任。故原告要求被告支付违约利息损失的诉讼请求，于法无据，不应支持。综上所述，原告的诉讼请求及事实和理由无事实根据与法律依据，依法不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年7月，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》，约定银川市兴庆区南门广场地下人防工程建设，本工程属于国有资产，由被告负责投资建设，并由被告取得非战时30年使用权，使用用途为地下人防工程、商贸、娱乐、餐饮、地面广场、休闲广场。2005年1月，被告与银川市人民防空办公室签订《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定被告的使用权年限由30年变更为40年。2005年3月15日，原、被告签订《商铺使用权买卖合同》一份，约定被告将位于银川市南门中煌商业广场负一层B区386号商铺使用权转让给原告作商业经营使用，商铺面积为5.3平方米，转让期限为40年，自2005年7月30日起至2045年7月30日止，原告向被告交纳的转让费共计59000元，原告于合同签订时一次支付50%的转让费29500元，其余在商场结构封顶前再支付40%的转让费23600元，交付商铺时支付剩余10%的转让费5900元。2005年10月18日，原告向被告足额支付了转让费59000元。2018年11月12日，原告将被告起诉至本院，要求判令：被告向原告支付商铺自2013年7月23日至2018年7月23日的租赁收入共计19935元；2.被告于2018年12月31日前将原告的商铺恢复原貌，移交原告，否则承担原告商铺全款损失59000元及13年的利息；3.本案诉讼费由被告承担。后本院作出（2018）宁0104民初13744号民事判决书，判决被告向原告陈泽支付租金损失12190.39元，并驳回原告陈泽的其他诉讼请求。该判决生效后，原告已收到判决确认的上述款项。现原告以被告违约为由诉至本院。另查明，2011年，被告与华联超市银川分公司签订《租赁协议》一份，约定华联超市银川分公司承租被告拥有40年使用权的位于银川市兴庆区的“中煌商业广场”项目地下一层和地下二层的整体商业用房，租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日，租金标准为每日每平方米0.95元，租金每3年递增5%，合同签订后的两个月内，被告应完成上述场地使用权人的清理签约工作并拆除场地内的现有隔断，以保证承租人的正常使用。后被告将场地内商铺隔断进场拆除。2011年10月28日，华联超市银川分公司向被告支付订金5000000元。2016年9月9日，因被告与华联超市银川分公司、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市）在履行上述《租赁协议》过程中发生纠纷，被告以华联超市银川分公司、华联超市违约为由起诉至银川市中级人民法院，要求华联超市银川分公司、华联超市继续履行与被告宁夏物润置业有限公司签订的《租赁协议》，并赔偿被告损失19600000元，诉讼中，华联超市及华联超市银川分公司提出反诉，要求解除双方签订的《租赁协议》，被告双倍返还定金10000000元。该院经审理于2017年10月24日作出（2016）宁01民初754号民事判决书，判决：一、解除被告与华联超市银川分公司签订的《租赁协议》；二、华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失21269400元[自2014年6月11日（该日期为法庭查明的被告与华联超市就涉案场地的实际起租日）起至2017年6月30日止，共计1115日]；三、驳回被告的其他诉讼请求；四、驳回华联超市、华联超市银川分公司的其他诉讼请求。华联超市不服提出上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，该院经审理认为被告无法将租赁标的按协议要求整体交付华联超市，对《租赁协议》不能履行应负有一定责任。而在被告承诺签约率已达99.1%并要求接受场地后，华联超市拒不接受租赁场地，应对《租赁协议》不能履行负主要责任。且华联超市提起反诉要求解除《租赁协议》，一审法院判决解除《租赁协议》并无不当。2014年6月11日，华联超市对场地进行勘察，未就小业主签约问题提出异议，且在以后双方往来函件中再未提及小业主的签约问题，故一审法院从2014年6月11日起算租金符合实际情况。高院遂于2018年7月11日作出（2018）宁民终153号民事判决书，判决：一、维持银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第一项、第四项；二、撤销银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第三项；三、变更银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第二项为：上诉人华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失17328990元；四、驳回被告的其他诉讼请求。本院认为，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定由被告投资建设银川市兴庆区南门二期人防工程，该工程属于国有资产，被告建成后享有40年的使用权，被告投资的目的在于对涉案人防工程使用、收益，其投资行为即是其获得使用、收益权利所需支付的对价，故被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》符合房屋租赁合同的特征，其合同性质亦应为房屋租赁合同。原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》约定被告将其对涉案商铺享有的40年使用权让予原告，原告通过现金方式支付对价，故该《商铺使用权买卖合同》虽名为“使用权买卖”，实为“转租”行为，故原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》的实质为转租合同。《商铺使用权买卖合同》约定的租期为40年，超过了法律关于最长租期的规定，故该份合同在2005年7月30日至2025年7月30日期间合法有效，超出部分（2025年8月1日至2045年7月30日）无效。关于原告要求解除《商铺使用权买卖合同》的诉请，原告的该项主张已超出了《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定的法定解除期限，且涉案商铺的隔断可以恢复，合同并非完全不能继续履行，故对原告要求解除《商铺使用权买卖合同》的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告返还商铺转让费的诉讼请求，根据法律规定，基于无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应将收取原告的合同无效期间，即自2025年8月1日至2045年7月30日止的租金29500元（59000元÷40年×20年）返还原告。关于原告主张被告承担2005年3月15日至2021年3月18日违约利息损失的诉请，根据原、被告签订的《中煌商业广场商铺委托书》的约定，原告委托被告对外出租涉案商铺，即原告在签订《中煌商业广场商铺委托书》时已取得了涉案商铺的使用权，故可以认定被告已向原告交付涉案商铺的事实。根据《中煌商业广场商铺委托书》的约定，被告仅负有居间对外出租涉案商铺的义务，对于能否出租并不承担相应的法律责任，亦不负有过错，原告要求被告承担违约金无事实和法律依据，故本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百六十四条、第七百零三条、第七百零五条规定，判决如下：一、被告宁夏物润置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告陈泽租金29500元；二、驳回原告陈泽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费1534元，已减半收取计767元，由原告陈泽负担441元，由被告宁夏物润置业有限公司负担326元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 胡小多二○二一年六月二十五日法官助理 田进花书记员 王 欢附：本案适用的相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行裁判文书。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。