广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0402民初4767号原告：廖菊香，女，汉族，1971年9月2日出生，户籍地址广东省珠海市金湾区×××××××××××××××××，公民身份号码420×××××××********。委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢基伟，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被告：彭帮艳，女，汉族，1984年6月1日出生，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××××，公民身份号码421×××××××********。委托诉讼代理人：栾建梅，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎德宣，广东德赛律师事务所律师。被告：向光灯，男，汉族，1991年2月12日出生，户籍地址重庆市巫山县×××××××××××，公民身份号码500×××××××********。原告廖菊香诉被告彭帮艳、向光灯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案，案件审理过程中由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖菊香的委托诉讼代理人于欢，被告彭帮艳及其委托诉讼代理人栾建梅到庭参加诉讼。被告向光灯经本院委托珠海市第一看守所直接送达应诉材料和开庭传票，因向光灯涉嫌刑事案件被羁押，被告向光灯也未委托诉讼代理人参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告廖菊香向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房款190万元；2.判令被告双倍返还定金120万元（定金总数额按主合同标的额的百分之二十计算，即房屋成交总价600万元的20%计算）；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年4月25日，原告与被告签订了《珠海市房地产买卖合同》，约定被告将位于珠海市香洲区×××××××××××××××××出售给原告廖菊香，房屋建筑面积共计231.81平方米，其中套内面积188.25平方米，购房总价为600万元；根据合同约定，被告应当在2020年12月31日前将上述房屋交付给原告使用，且应当在合同签订之日起三十内到产权登记机关为原告申请办理过户登记。上述合同签订后，原告即按照约定于合同签订当天向被告支付了300万元定金。剩余的300万元购房款，双方约定原告于过户后三个工作日向被告支付。但被告因案涉房屋未解除抵押登记，无法办理过户登记。此后被告将原告已付的300万定金中的110万元退回给原告，并拒绝继续履行合同，剩余190万元定金至今仍未退回。原告认为，在原告积极履行各项合同义务的同时，被告至今未按合同约定将案涉房屋过户至原告名下，已违反了双方的合同约定，被告的行为已经构成违约。因此，原告有权要求被告承担解除合同所产生的违约责任，并返还原告已付购房款，及因诉讼所产生的诉讼费、保全费等。基于此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起本案诉讼，望判如所请。原告提交如下证据：1.《珠海市房地产买卖合同》；2.银行交易电子凭证；3.银行流水；4.银行流水（3页）；5.《广东省房地产买卖合同》一份；6.不动产权证（中山房产）；7.荆门市妇幼保健院诊断证明书；8.0-6岁小儿神经心理检查报告单。被告彭帮艳辩称，原告与彭帮艳之间并没买卖房屋的关系，是原告向向光灯出借款项之后要求与两被告之间签订一份房屋买卖合同来作为一份保障，因此本案的真实法律关系应该是原告与向光灯之间的民间借贷关系，至于借款是否涉及到非法吸收公众存款，需要法院核实。就原告的诉讼请求来说，原告称支付了300万元给向光灯，彭帮艳认为即便是在房屋买卖的法律关系下，这300万元应当认定为购房款，因此原告的诉讼请求一、二对该300万元作出不同定性是由矛盾的，因此120万元的定金请求是没有合同依据，不能成立。第二次庭审时被告彭帮艳补充：我方通过向光灯刑事案件的律师，询问向光灯借款后的还款情况，向光灯说除了中山的房子抵了110多万元还陆续向原告还了几十万元。几十万元还款情况刑事律师也没有转述清楚具体是如何偿还的。被告彭帮艳提交如下证据：1.不动产登记抵押、查封情况查询结果；2.向光灯询问笔录。被告向光灯未答辩也未提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年4月25日，被告彭帮艳、向光灯作为转让方（甲方）、原告廖菊香作为受让方（乙方）签订了《珠海市房地产买卖合同》，约定甲方将位于珠海市香洲区×××××××××××××××××（以下简称“案涉房屋”）转让给乙方，房屋建筑面积为231.81平方米，其中套内面积188.25平方米。该房地产甲方于2013年12月20日向珠海市×××××××申请产权登记，证书号码为xxxxxxx。合同第二条约定：该房地产按总价交易，交易总金额为600万元。乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金300万元。乙方于过户后三个工作日内支付房款300万元。合同第三条约定：本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到珠海不动产登记中心办理过户。合同第四条约定：双方同意于2020年12月31日前由甲方将该房地产交付给乙方使用。合同第六条约定：甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方300万元整的违约金。同日，原告通过银行转账向被告向光灯支付了300万元。原告提交银行交易电子凭证以及银行流水予以佐证。另查明，2018年5月25日，被告向光灯作为转让方（甲方）与原告廖菊香、邓明丰（系原告廖菊香丈夫）作为受让方（乙方）签订了《广东省房地产买卖合同》，约定向光灯将位于中山市×××××××××的房屋转让给廖菊香、邓明丰，房屋建筑面积为370.26平方米。该房地产向光灯于2014年7月9日向中山市人民政府申请产权登记，《房地产权证》证号码为粤房地产权证中府字第**14057760。合同第二条约定：该房地产交易总金额为200万元。乙方应于合同签订后三日内支付甲方定金200万元。合同第三条约定：本合同签订之日起九十日内，甲、乙双方应携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续。合同第四条约定：双方同意于2018年12月31日前由甲方将该房地产交付给乙方使用。《广东省房地产买卖合同》附件页为向光灯于2018年5月25日手写的《收据》，载明向光灯收到原告购买其中山市×××××××××购房款定金及房款人民币200万元整。邓明丰于2018年12月27日取得中山市×××××××××的房屋所有权，（《房地产权证》编号：粤（2018）中山市不动产权第0xxxx**），房屋所有权取得方式为买卖。另查明，原告提交自2018年4月25日至今的原告账户银行流水明细清单显示，2018年4月25日、2018年5月16日、2018年5月25日、2018年7月27日，原告分别转账300万元、200万元、200万元、15万元给向光灯；2018年5月24日，向光灯分别转账150万元和50万元给原告。原告于庭审中陈述，上述两房产合同及转账的沟通都是由张青松（原告女婿）与本案两被告协商进行，谈妥后由原告作为主体签名、履行。具体情况为：1、2018年4月25日，向光灯找到张青松希望拿到一些款项进行周转，但是张青松因担心向光灯无法偿还借款，让向光灯直接出售案涉房产以获得周转资金，所以才签署了《珠海市房地产买卖合同》，即本案争议房产买卖合同。2、2018年5月16日，向光灯称因短期周转需要资金，于是张青松让原告转账200万元给向光灯，向光灯也信守承诺于一周后偿还了200万元。3、后向光灯又称需周转资金，张青松则要求向光灯处置其他财产，向光灯将其位于中山市×××××××××的自建房出售给原告，2018年5月25日双方签订了买卖合同，同日原告转账200万元给向光灯。4、2018年12月27日，向光灯为周转资金将其名下一家公司的股权转给原告，股权的价值原约定为40-50万元，此后向光灯认为公司价值有所上涨做了溢价，双方约定股权价值大概为65万元，一部分用于抵偿因案涉房产无法过户应退回的购房款，此外应向光灯的要求支付了15万元股权价值作为购房款。原告陈述，向光灯采用转让中山市××××××××××屋的形式偿还《珠海市房地产买卖合同》项下的部分购房款100万元。因《广东省房地产买卖合同》约定的中山房产过户时间是2018年12月，在过户前向光灯向原告提出房价增长，希望协商进行补偿，双方协商后口头约定将中山市××××××××××屋买卖价款定为250万元，其中的50万元以及前述股权转让价款未付部分50万元扣减掉了两被告应退还的购房款。向光灯另于2019年春节向原告支付10万元现金。原告确认以上向光灯向原告退还案涉购房款共计110万元。被告彭帮艳陈述，向光灯曾说与其发生真实债权债务关系是张青松，而张青松只是通过原告廖菊香的账户与向光灯发生经济往来，向光灯陈述向张青松还款是还到张青松本人的账户。被告彭帮艳提交向光灯的刑事案件律师与向光灯在2021年5月28日所作的《询问笔录》，在询问笔录中向光灯表示与廖菊香是民间借贷关系，借款本金300万元，还了本金110万元，利息按照每月3%还了70-80万元。对此，原告廖菊香质证表示对向光灯的《询问笔录》不认可，认为事实上被告向光灯返还的110万元仅有10万元是现金返还，另外100万元是通过坦洲房产增加房款以及转让股权进行抵扣，另外关于每月还利息也不属实，原告本人及女婿张青松均未收取过向光灯支付的有关本次购房款300万元产生的任何利息。被告彭帮艳另提交案涉房产不动产登记抵押、查封情况查询结果，主张案涉房产登记在彭帮艳名下，如果出售房产，向光灯也无需作为出售人，涉案房产在2017年5月8日就向华润银行办理了贷款抵押，原告作为房产中介人员，在没有了解房产的抵押情况下就与向光灯签订《房屋买卖合同》，可见其并非真正想买房，只是变相借款。对此，原告表示两被告之间虽然未领取结婚证，但是两被告多年以夫妻身份生活，并育有子女。案涉登记在彭帮艳名下房产，也是由被告向光灯出资购买，因此购房事宜是原告女婿张青松直接与向光灯协商，向光灯也表示对案涉房产具有处置权。在达成协议时，向光灯已经告知房屋存在抵押，所以双方抵押解除后过户，因此购房时间虽为2018年4月25日，但约定交接时间为2020年12月31日。本案审理过程中，本院要求原告本人出庭陈述情况，原告回复表示原告本人称因照顾外孙无法出庭，原告申请由证人张青松（原告女婿）出庭作证。证人张青松于庭审中陈述：2018年4月左右被告向光灯说需要资金周转，当时张青松不出借款项，向光灯说彭帮艳名下有套房子，协商价格为600万元，因限购和限售以及张青松在珠海市区没有房子，于是决定购买案涉房产。两被告和张青松、原告廖菊香在向光灯的公司签署了合同，原告转账300万元给向光灯。当时张青松运营公司，原告廖菊香在其公司做财务，张青松只是公司的股东，法定代表人是张青松老婆，公司规模有几十人。购房款项300万元是张青松给原告的，协商买房的过程中原告廖菊香不在场，只是签署合同时廖菊香出现并签字。合同约定2020年12月30日过户是因为两被告一直在房子里居住，原告也有房子住所以不着急。张青松陈述其朋友在案涉小区有一套类似户型的房子，所以就没有去案涉房子实地查看装修和房屋情况。张青松陈述房子是五房两厅，房子有几个洗手间记不清楚了，房子几楼也不记得，面积是200多平方米，朝向和一层几户也不知道，因为时间太久了。张青松陈述向光灯曾简单描述过有地下车位。当时只是为了买个房子用于小孩上学，所以很多细节就没有问。房子是大户型，买过来是自己装修的。针对法庭询问证人“买房时是否知道案涉房子有无抵押，款项支付后有无催促被告向光灯办理过户手续？”证人张青松陈述：买房子时不清楚案涉房子有无抵押，向光灯只说可以办过户。款项支付后，张青松有催促向光灯办理过户手续，有时打电话有时微信。自从向光灯出事后，张青松把和向光灯之间的微信记录都删了，而且张青松也很少通过微信催促向光灯，主要是通过电话催促。张青松没有催促彭帮艳办理过户手续，当时只是跟向光灯在联系，没有找彭帮艳。本案中，张青松未能提交任何催促向光灯、彭帮艳办理产权过户的证据材料。针对法庭询问“2020年12月31日没有交付案涉房屋的情况下，你方有无采取措施？”张青松回复“向光灯说没有办法履行合同了，是在2020年春节前给了10万元。向光灯在2018年5月说没钱了，他自己名下有房子，我们去看了，双方商量好了5月签订了买卖合同，给了200万元。2018年年底交付过户，后来坦洲的房子就成交了。向光灯在过户时说房子能不能多算几十万元，我们当时就支付了200万元，向光灯在邦房公司持有10%的股份，并将10%的股份50万元抵了给我，就从300万元里面扣除了100万元，在2020年春节向光灯给了我10万元，所以110万元是这样来的。”针对法庭询问证人是否清楚案涉房屋的客厅阳台朝向，张青松回复“时间太长不清楚”。对于张青松所述，彭帮艳称“对于房屋买卖合同我是完全不知情，当时向光灯只是说让我帮忙签一个合同给对方一个保障，我在签字时只有向光灯在场，原告和张青松都不在场。因为向光灯说能解决我才签的。原告和证人没有去看过房子，面积230平方米，南北通透四房两厅三卫，精装修交房，两梯四户，东南朝向”。针对法庭询问证人为什么不用张青松名义签合同买房，而是以原告名义购买案涉而房产，张青松回复“这有什么问题吗？各个房子用谁的名义都可以，都是一家人写谁都一样”。本院认为，综合原、被告诉辩意见，本案的争议焦点在于案涉真实法律关系性质与《珠海市房地产买卖合同》的效力。首先，本案中，虽然原、被告就涉案房屋签订了书面的《珠海市房地产买卖合同》，但根据庭审调查情况，原告及张青松并未实地查看过案涉房产，原告与证人张青松均未详细了解案涉房屋的户型、朝向、装修等情况。其次，《珠海市房地产买卖合同》约定2018年4月25日起30日内到珠海不动产中心办理过户手续，原、被告却迟迟未去办理，也未见原告曾催促被告办理产权过户手续的材料，且房产买卖合同签订时间与合同约定的过户时间明显过长，上述情况均明显有别于正常的房屋买卖。最后，再结合原、被告订立合同的原因系向光灯找到张青松称希望拿到一些款项进行资金周转，原告亦在合同签订当日一次性转账300万元给向光灯，以及向光灯与原告、张青松之间存在多笔借贷往来，可以确认原、被告订立合同的目的仅是为担保借款，并无买卖案涉房屋的合意，故原告与被告向光灯之间真实的法律关系为民间借贷。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为的无效。”之规定，原、被告之间的《珠海市房地产买卖合同》无效。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理，但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。”因原告主张本案为房屋买卖合同关系，这与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院将案涉法律关系性质与《珠海市房地产买卖合同》的效力作为焦点问题进行审理，组织当事人就此进行了充分辩论和审查，充分听取了当事人双方的意见。因原告在庭审中明确表示坚持主张本案为房屋买卖关系的意见，未提出变更诉讼请求。依据前述分析，原告请求被告返还购房款190万元与双倍返还定金120万元的诉讼请求缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告廖菊香的诉讼请求。案件受理费31600元、保全费5000元，合计36600元，由原告廖菊香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  刘晓亮人民陪审员  李锡武人民陪审员  胡艳霞二〇二一年六月二十四日书 记 员  张烔尉徐明蔚