江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3277号上诉人（原审被告）：盐城润万家装饰工程有限公司，住所地江苏省建湖县德容装饰城3号楼201-204室。法定代表人：张旭，该公司经理。上诉人（原审被告）：张旭，男，1989年8月21日出生，汉族，居民，住所地江苏省建湖县。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：王婷（系张旭妻子），女，1990年1月5日出生，汉族，住江苏省建湖县。被上诉人（原审原告）：崔正灿，男，1960年2月18日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。上诉人盐城润万家装饰工程有限公司（以下简称润万家装饰公司）、张旭因与被上诉人崔正灿房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初4863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润万家装饰公司、张旭共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判润万家装饰公司、张旭仅承担一年剩余房租费3.8万元或发回重审；2.一、二审诉讼费用由崔正灿承担。事实与理由：1.双方当事人签订《商铺租赁合同》前，崔正灿已承诺满足润万家装饰公司、张旭安装卫生间、茶水间装修要求，而一审法院未予认定属于认定事实错误。本案中，张旭经证人冯某介绍认识崔正灿及其妻子张某(系案涉商铺共有人)，2018年12月份在看房现场张旭提出准备租用案涉4间商铺用于经营装修公司办公，当时张旭明确表示“如果你不能装管道弄卫生间和茶水间，就不能租你们的房子。”张某当场答应可以协调好关系让张旭在204北墙立柱边上设置进水、排水管，在204设置卫生间和茶水间。润万家装饰公司、张旭在签订《商铺租赁合同》前，崔正灿夫妻当场承诺可以在204室安装管道、满足卫生间和茶水间的要求，在此情形下润万家装饰公司、张旭才同意在租赁合同上盖章、签字。同时崔正灿的该承诺也有证人冯某予以证实，故崔正灿在签订《商铺租赁合同》前向某家装饰公司、张旭承诺符合安装卫生间和茶水间要求系合同组成的部分，其应全面履行该义务。2.润万家装饰公司、张旭在签订合同后，向崔正灿支付了3万元房租，2019年1月11日开始装修，2019年2月除卫生间和茶水间外其他装修基本结束，随后润万家装饰公司、张旭在装修卫生间和茶水间时被他人阻止，物业公司、邻居告知润万家装饰公司、张旭，崔正灿所指安装卫生间和茶水间的管道是雨水管道并非污水管道，润万家装饰公司、张旭才知被崔正灿欺骗。2019年2月润万家装饰公司、张旭要求崔正灿按承诺处理安装卫生间和茶水间管道事宜后，崔正灿多次承诺可以处理好此事，并非崔正灿在一审庭审中陈述的“被告方也明知后来是不能做成卫生间的，那么按照被告的讲法，被告方应退房而实际被告是继续使用继续装修”，崔正灿一年多来多次承诺可以处理好安装卫生间和茶水间管道事宜。同时，润万家装饰公司、张旭发现在本案一审庭审后的第二天，即2020年12月5日崔正灿将茶水间和卫生间管道安装好。因此，崔正灿一年来多次欺骗润万家装饰公司、张旭，其承诺安装茶水间、卫生间有能力履行而恶意的拒绝履行。3.一审判决润万家装饰公司、张旭支付崔正灿136000元错误，即使承担租赁费，润万家装饰公司、张旭应仅承担一年剩余房租费3.8万元。2020年新冠疫情爆发后，润万家装饰公司、张旭因无法正常经营而关闭，2020年3月下旬疫情缓和后，润万家装饰公司、张旭前往案涉商铺，才知道崔正灿已通知物业公司将案涉商铺水电关闭。2020年4月下旬润万家装饰公司、张旭要求崔正灿夫妻处理安装茶水间、卫生间事宜，崔正灿夫妻认可当初承诺204室商铺的管道(实为雨水管道)可以安装到卫生间和茶水间，但暂时无法处理好，同时也告知润万家装饰公司、张旭，“如果你们局限于这个卫生间，你们也确实不方便，可以和我们终止合同。”润万家装饰公司、张旭表示同意终止合同。因此，2020年4月下旬润万家装饰公司、张旭考虑到该商铺没水、没电、新冠疫情，且卫生间、茶水间水不通情形下，同意终止该合同。同时润万家装饰公司、张旭于2020年5月8日已向崔正灿邮发律师函解除该合同。崔正灿辩称，润万家装饰公司、张旭的上诉理由不成立，崔正灿在一审中提交了充分证据，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。崔正灿向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令润万家装饰公司、张旭支付崔正灿商铺租金136000元，违约金68000元；2.诉讼费由润万家装饰公司、张旭承担。一审法院经审理查明，2019年1月8日，崔正灿和润万家装饰公司、张旭签订《商铺租赁合同》一份，合同约定崔正灿将建湖县德容装饰城3号楼201-204室，共四间，面积328平方米房屋，租给张旭、润万家装饰公司使用，用途是经营装饰装业务，期限2019年2月1日至2021年1月31日，年租金68000元；合同还约定，签订合同时支付3万元租金，余款38000元在2019年2月28日前支付，逾期视为违约。甲方有权收回该商铺，对已交付的租金视同违约金不予退还，并对商铺回复原貌，合同终止。第二年房租提前一个月，2020年1月1日前缴纳，一次性交清，给予七天宽限期，逾期按双倍金额136000元计算房租；合同同时约定，乙方在装修过程中需改变商铺原貌或改变主体结构时必须向甲方申请，得到甲方和德容物业管理部门同意及备案方可施工。合同签订后，张旭支付了首期租金30000元，并装修、入住。此后，双方因卫生间装修问题、租金缴纳问题发生争议，多次通过微信聊天、电话通话等方式联络，在联络中张旭多次提出卫生间设置、装修问题。此后，润万家装饰公司、张旭未按约缴纳租金。一审法院认为，崔正灿与润万家装饰公司、张旭签订的《商品房买卖合同》合法有效，受到国家法律保护。双方在合同中明确约定：签订合同时支付3万元租金，余款38000元在2019年2月28日前支付，逾期视为违约。出租方有权收回该商铺，对已交付的租金视同违约金不予退还，并对商铺回复原貌，合同终止。第二年房租提前一个月，2020年1月1日前缴纳，一次性交清，给予七天宽限期，逾期按双倍金额136000元计算房租。案涉合同中对于租金缴纳的期限有明确的约定，润万家装饰公司、张旭应当依约履行。润万家装饰公司、张旭未能按约支付租金，依法应承担支付租金的义务及违约责任。关于润万家装饰公司、张旭辩称，崔正灿未能提供装修卫生间的条件，应视为违约。一审法院认为，双方合同中对于卫生间的装修未作约定，但约定了改变商铺原貌或改变主体结构时必须向甲方申请，得到甲方和德容物业管理部门同意及备案方可施工，应视为双方约定承租人装修需符合物业管理的要求。同时，承租人在租赁房屋时对于房屋的现状进行了查看，确认了现场门窗、地面、消防等设备完好，并载入合同，但未将卫生间及茶水间的具体要求列入合同，一审法院对该项辩称不予支持。关于合同签订后，双方关于卫生间的装修争议，通过联络记录可以认定崔正灿同意润万家装饰公司、张旭在现有条件下装修卫生间、茶水间，并协助其协调物业及邻居关系，但该表示并非原租赁合同的组成部分或补充，系合同履行过程中协商意见。关于崔正灿主张违约金68000元，该主张符合合同约定，但明显超过其实际损失，一审法院依法予以调整。为体现合同违约金的补偿性、惩罚性，将案涉违约金调整为资金实际占用损失的1.3倍。据此。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、润万家装饰公司、张旭于判决生效后十日内支付崔正灿106000元，并承担本金38000元自2019年3月1日至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的利息，本金68000元自2020年1月8日至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的利息。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回崔正灿其余诉讼请求。案件受理费5380元，减半收取2690元，由崔正灿负担538元，由润万家装饰公司、张旭负担2422元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。润万家装饰公司、张旭共同提交了：证据一，2021年5月8日律师函一份，证明双方的租赁关系于2020年5月已经结束，崔正灿还一直主张租金。证据二，照片打印件三张，证明崔正灿之前声称下水不可用，在润万家装饰公司、张旭退租后崔正灿又安装好，崔正灿当时的承诺没有兑现。崔正灿质证意见为，证据一真实性无异议，崔正灿在2020年5月份收到了律师函，润万家装饰公司、张旭利用卫生间有问题拒交房租，但张旭在签订合同时系现场认可租赁房屋，交了3万元保证金，因全年房租是6.8万元，剩余3.8万元到2019年2月份前全部交清。张旭提出要建茶水间和厕所，因为商铺是统一管理的，有公共厕所，周围没有厕所的下水道，只有雨水管，物业不允许建厕所，根据相关法律规定，禁止使用雨水管作为厕所下水道，当时在现场也与张旭明确说明了，张旭是搞房屋装修设计的，也应知道能不能建，崔正灿的意思是能建就建，但是必须按照合同要求与物业公司取得审批同意后才能建厕所，不能建也没有办法。对证据二照片的真实性没有异议，需要说明的是照片是2020年6月份拍的，因为张旭一直以厕所为由拒交房租，崔正灿没有办法，才与周围租户以及物业协调才将管道打通。照片上的管道是雨水管道。本院经审核认为，润万家装饰公司、张旭提交的证据不能达到其证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，崔正灿与润万家装饰公司、张旭签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于润万家装饰公司、张旭主张双方在签订合同前达成口头协议，崔正灿承诺其出租的房屋需满足润万家装饰公司、张旭安装卫生间、茶水间装修要求，并申请证人冯某出庭作证，但崔正灿对此不予认可，冯某的证言系孤证，且与双方签订的书面合同中约定改变商铺原貌或改变主体结构时必须向崔正灿申请，得到崔正灿和德容物业管理部门同意及备案方可施工相矛盾。同时，张旭在租赁房屋时对于房屋的现状进行了查看，确认了现场门窗、地面、消防等设备完好，并载入合同，但未将卫生间及茶水间的具体要求列入合同，故一审法院对润万家装饰公司、张旭该项主张未予支持并无不当。双方在合同签订后关于卫生间装修争议的电话记录可以认定崔正灿同意润万家装饰公司、张旭在现有条件下装修卫生间、茶水间，并协助其协调物业及邻居关系。关于案涉租赁合同是否于2020年5月8日解除的问题。润万家装饰公司、张旭主张其于2020年5月8日已向崔正灿邮寄律师函，双方之间的租赁合同自崔正灿收到时已经解除。首先，从该律师函的内容来看，其系主张案涉租赁房屋不能正常使用，导致合同目的无法实现而要求解除合同，并要求崔正灿返还保证金及赔偿装修损失，其据此主张解除合同并无事实和法律依据，故其并不享有单方解除合同的权利，崔正灿对此亦未认可，故润万家装饰公司、张旭主张案涉租赁合同已经解除没有事实和法律依据。关于是否应扣减新冠疫情期间租金的问题。首先，润万家装饰公司、张旭承租的案涉房屋系用于经营装修公司办公，该行业并非餐饮等服务业，疫情并不实质影响案涉房屋租赁目的的实现；其次，润万家装饰公司、张旭在疫情发生前已经存在违约情形；最后，润万家装饰公司、张旭亦未及时通知出租方其因不可抗力不能履行合同，故本院对其该上诉理由不予支持。另，一审案件受理费分担存在错误，本院予以纠正。综上，润万家装饰公司、张旭的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5380元，减半收取2690元，由崔正灿负担270元，由润万家装饰公司、张旭负担2420元；二审案件受理费5380元，由上诉人盐城润万家装饰工程有限公司、张旭负担。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  周 陇审判员  谢超亮二〇二一年六月二十八日书记员  成以琴