贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终1314号上诉人（原审被告）：李辉，男，1985年6月19日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：六盘水名都房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路名都商业大厦**，统一社会信用代码：91520200714353510K。法定代表人：马黔生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李文甫，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202201610315827。上诉人李辉因与被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李辉上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判上诉人支付被上诉人租金11880元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定在案涉《商铺分租协议》租期满后，商铺承租人仍为上诉人的事实是错误的。钟山区人民法院（2019）黔0201执恢384号案件中的《房产交付公告》虽然载明原承租人为上诉人，但是被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司并没有出示任何证据证明案涉《商铺分租协议》约定的租赁期限届满后，9号商铺实际承租人仍为上诉人。协议第二条特别约定，协议期满前承租人如有继续承租商铺的意愿，需提前30天向出租人提出书面申请，本案中，被上诉人并未提交任何证据证明上诉人曾经向被上诉人表达过继续承租的意愿，更没有向被上诉人提出过书面申请。二、协议对于案涉商铺的租赁期限约定明确，且约定的租赁期限届满后上诉人并未继续使用案涉商铺，故，一审判决在没有任何事实证据证明上诉人在合同期满后实际占有使用案涉9号商铺的情形下，仍判决上诉人承担租金，没有法律依据。协议第二条特别约定，租赁期限为2年，自2016年7月1日至2018年6月30日止，被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司并未出示任何事实上的证据证明上诉人在协议约定的租赁期限届满后仍在继续使用案涉商铺，故，上诉人与被上诉人并不存在一审判决认定的延续不定期房屋租赁合同关系。应当依法改判上诉人仅承担合同期限内未支付的租金11880元。六盘水名都房地产开发有限公司答辩称，一审认定事实清楚，应驳回上诉人的上诉请求。钟山区法院于2020年4月9日作出的（2019）黔0201执恢384号以物抵债执行裁定书载明了上诉人李辉租赁门面的事实，结合钟山区法院经过核实后于2020年4月9日作出的（2019）黔0201执恢384号房产交付公告内容，足以说明2020年4月9日时案涉门面实际使用人是李辉，租赁合同签订后，被上诉人向上诉人交付了案涉门面，之后门面一直处于被上诉人占有控制的状态，租赁合同到期后若上诉人不再承租门面，其有义务付清租金退还门面，但上诉人未将门面退还被上诉人，未与被上诉人办理交接手续，合同期满后上诉人是否继续使用门面是上诉人的事情，但上诉人一审、二审过程中并未举证证明向被上诉人退还门面，因为上诉人的原因导致被上诉人在合同期满后未能收回门面，未能正常处置门面，确实给被上诉人造成了经济损失，上诉人应当支付租金。六盘水名都房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付房屋租金27390元；2、判决被告向原告支付逾期付款利息3878.33元（以各期逾期付款金额为基数，按年利率6%暂计算至2020年7月8日为3878.33元，并支付利息至租金付清之日止）；3、本案案件受理费由被告承担。一审法院审理查明：2016年7月1日，原告六盘水名都房地产开发有限公司与被告李辉签订一份《之二楼商铺分租协议》，协议约定：“原告将其位于六盘水市钟山区分租给被告，面积为55平方米，租赁期限为2年（自2016年7月1日起至2018年6月30日止）；租金为每平方米每月租价12元，每半年一付3960元；每半年度提前30天支付下一半年度租金，被告如未按时足额向原告付清租金为违约，原告有权采取停止供电等措施，责任后果由被告承担，原告并有权单方解除本合同”。协议签订后，原告将商铺交付给被告使用。因六盘水名都房地产开发有限公司欠中国农业银行股份有限公司水城县支行贷款未偿还，经法院审理并进入执行程序后，于2017年8月裁定案件的申请执行人由中国农业银行股份有限公司水城县支行变更为中国信达资产管理股份有限公司贵州分公司。2020年4月9日，钟山区人民法院以（2019）黔0201执恢384号裁定书，裁定本案涉及商铺所有权及其他权利归中国信达资产管理股份有限公司贵州分公司。在该裁定中载明9号商铺承租人仍为李辉。同时，钟山区人民法院向李辉等承租人发出（2019）黔0201执恢384号交付公告，告知承租人房屋财产权已转移给中国信达资产管理股份有限公司贵州分公司，要求各承租人及时与中国信达资产管理股份有限公司贵州分公司办理房产交付手续，并可与新的所有权人自行协商房屋租赁关系。在庭审中，法院要求原、被告庭审后各自核实租金支付情况。庭审后，原告提交了被告缴纳租金情况说明，认可被告在协议约定的租赁期限内缴纳租金3960元。审理中，被告并未提交支付租金的相关证据。一审法院认为，原告与被告李辉签订的《之二楼商铺分租协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应按协议履行义务。被告辩称，协议签订后没有实际使用及经营过商铺，与本案查明事实不符，对此辩称理由不予采信。原、被告双方签订的合同期限为2年（自2016年7月1日起至2018年6月30日止），在此期间，被告应支付租金15840元，原告自认收到3960元租金，被告未能提供证据证明此外自己还交付其余租金，故被告应按协议约定足额支付租期内尚欠的租金11880元（15840元-3960元）。协议期限届满后，被告继续租用商铺，原告未提出异议，双方签订的原协议继续有效，被告实际使用期间的租金应按照协议约定的每平方米每月租价12元计算。被告使用至2020年4月9日至法院裁定该房屋所有权转移之前，从2018年7月1日至2020年4月9日期间，应为21个月零9天，租金应为14058元。加上协议租赁期限内欠付的11880元，被告李辉共欠原告租金25938元。2020年4月9日以后的租金，因房屋所有权已依法转移给案外人，原告主张此后的租金，无法律依据，故对原告主张超出25938元部分的租金不予支持。对原告主张由被告李辉支付房屋租金逾期付款利息3878.33元的诉请是否予以支持。双方签订的协议中并未约定逾期支付租金利息，且无论是协议约定租赁期内还是协议期限届满后被告继续使用房屋期间，原告均未提供证据证明自己积极履行催告或采取其他阻止损失措施，由此扩大的损失由原告自行负担，故对原告主张未付租金利息的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告李辉于判决生效后十日内支付原告六盘水名都房地产开发有限公司房屋租金25938元；二、驳回原告六盘水名都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元，减半收取计291元，由原告六盘水名都房地产开发有限公司负担67元，被告李辉负担224元（原告已自愿预交，由被告连同上述款项一并返还原告224元）。本案二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审经审理查明，贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201执恢384号《执行裁定书》载明“理会（公民身份号码：5202011985××××****电话155××******）9号商铺，租赁期限2016年7月1日至2018年6月30日结束，合同约定使用面积55平方米，每月每平米12元，每半年租金3960元。”《执行裁定书》未载明承租人仍为李辉。本院二审查明的其余事实与原审一致，对原审查明的其余事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为双方之间的租赁关系存续期间应当如何确认。本案双方当事人签订的《商铺分租协议》载明的租赁截止期限为2018年6月30日。被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司主张上诉人李辉在书面租赁合同约定的租赁期限届满后仍继续使用案涉商铺，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，其应就此承担举证责任。六盘水名都房地产开发有限公司仅向本院提交了（2019）黔0201执恢384号《执行裁定书》及《房产交付公告》，但上述法律文书仅载明本案当事人签订上述《商铺分组协议》的情况，并未载明截至当日案涉商铺的被使用状态。至此被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司的举证义务尚未完成，其应当承担举证不力的责任。对于上诉人在合同期满后是否实际通知被上诉人接收房屋的问题，因上诉人对上述事项既无法定义务亦无约定义务，故该问题不影响双方租赁合同关系终止的确认。综上，本院认为双方租赁合同关系应至2018年6月30日截止，被上诉人名都房开要求上诉人支付之后租金于法无据，人民法院应不予支持。上诉人尚欠租金金额为11880元（3960×4-3960）。原审判决认定事实不清，适用法律存在瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项之规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4150号民事判决；二、李辉于本判决发生法律效力之日起15日内向六盘水名都房地产开发有限公司支付租金11880元；三、驳回六盘水名都房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费291元，二审案件受理费151元，共计442元，由上诉人李辉负担168元，被上诉人六盘水名都房地产开发有限公司负担274元。本判决为终审判决。审判长  朱会峰审判员  徐 芳审判员  何与芹二〇二一年六月七日法官助理王海霞书记员陈玲