湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初4776号原告李波，男，1985年6月5日出生，汉族，住浏阳市。委托诉讼代理人何宝雄，湖南纬地律师事务所律师。被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司，住所地浏阳市金沙中路485号。法定代表人周汝红，董事长。原告李波与被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李波及其委托代理人何宝雄到庭参加诉讼。被告鸿宇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李波向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交付符合合同约定的交房标准的房屋；2、判决被告赔付因故意不交房的违约金暂计算为10万元（实际以904268元为基数，自2019年5月14日起至实际交房之日止，按日万分之三计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告鸿宇公司无答辩。经审理查明，2014年4月22日，李波与鸿宇公司签订《商品房买卖合同》，购买由鸿宇公司开发的浏阳市北正南路西侧的宏宇城A1栋2801号商品房1套，该房建筑面积130.84平方米，单价为每平方米6911.25元，总价款为904268元，双方约定签订合同时李波付清首付款304268元，余房款600000元限在2014年5月10日前以银行按揭的方式付清。合同第七条：“买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第八条：“交付期限：出卖人应当在2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续。”第九条：“出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同第十一条：“交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同签订当日，李波向鸿宇公司支付174268元，鸿宇公司向李波开具交付购房款相应金额的销售不动产统一发票。剩余首付款130000元，鸿宇公司同意李波欠付至2014年12月前付清，合同签订当日，李波向鸿宇公司出具欠条。后李波依约办理了银行按揭贷款，并于2015年2月9日向鸿宇公司支付欠付的首付款50000元，欠付的首付款80000元至今未付。另查明，1、鸿宇公司于2018年3月28日办理了鸿宇城A区商住楼A1栋的建筑工程验收备案手续；2、2017年11月21日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室在浏阳日报上发布“关于鸿宇城一期房屋交房的公告”，内容为：鸿宇城一期房屋定于2017年11月29日办理交房手续，请选择A1至A4栋住宅的被征收人，携带《房屋征收收房补偿协议书》、选房认定书、身份证原件，及时到交房现场办理相关手续。一期商业房屋交付时间另行通知。2019年1月18日，李波起诉鸿宇公司，请求判令鸿宇公司向李波交付符合交房标准的房屋并支付因迟延交房的违约金308606元（违约金计算方式：以824268元为基数，自2015年7月31日起至实际交付之日止，鸿宇公司按日万分之三向李波支付违约金，暂算至2018年12月31日止）及自2019年1月1日起至鸿宇公司实际交付符合交房标准的房屋之日止按日万分之三计算的违约金，本院经审理，于2019年5月14日作出（2019）湘0181民初800号民事判决，判决：一、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付李波违约金140116元；二、李波于本判决生效后十五日内支付浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司自2014年12月31日起至2015年2月9日止以130000元为基数按日万分之一点五标准计算的违约金780元及自2015年2月9日起至80000元购房款全部付清之日止以80000为基数按日万分之一点五标准计算的违约金；三、驳回李波的其他诉讼请求。因该判决系酌定鸿宇公司在取得竣工验收备案手续后两个月内对李波进行了交房通知，即鸿宇公司应当向李波支付2015年7月30日至2018年5月28日迟延交付违约金。同时，对李波要求鸿宇公司交付符合交房标准的房屋的诉讼请求，因无判决必要，本院未予支持。判决生效后，因鸿宇公司未履行判决书确定的义务，李波向本院申请强制执行，因财产处置不能终结执行。此外要求鸿宇公司进行实际交房，但鸿宇公司以李波未实际交纳欠付的首付款80000元为由拒绝交房。诉讼过程中，李波于2021年6月22日向本院执行部门提出申请，要求就（2019）湘0181民初800号民事判决确定的李波与鸿宇公司互付给付的义务，加上李波欠付鸿宇公司的首付款80000元一并进行抵销，经本院依法抵销核算，截止2021年6月22日，鸿宇公司还应向李波给付52455元。2021年6月24日，本院以直接送达方式向鸿宇公司送达了李波提交的《部分债务抵销通知书》。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、民事判决书、强制执行申请书、受理案件通知书、《主张部分债务抵销申请书》、《部分债务抵销通知书》、送达回证等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是原告能否要求被告交付商品房及被告应否支付原告逾期交付违约金。首先，被告至今均未向原告实际交房，依据双方之间签订的《商品房买卖合同》关于交房的约定，原告有权要求被告交付涉案房屋。其次，虽然被告未实际向原告交付房屋，但原告亦一直未将欠付的首付款80000元支付给被告，且对于（2019）湘0181民初800号民事判决确定的给付义务，双方均未向对方实际履行，在该判决书未判决被告应交付原告房屋的前提下，涉案房屋之上双方仍存在互负金钱债务的事实，直至原告通过本院于2021年6月24日以直接送达方式向鸿宇公司送达《部分债务抵销通知书》后，原告对被告所负金钱债务才归于消灭，由此，被告关于出卖人交付房屋义务与买受人给付购房款义务的同时履行抗辩权在此时才真正丧失，故对原告要求被告赔付因故意不交房的违约金的诉讼请求，本院仅支持自本判决确定的交付房屋之日起至实际交房之日止以904268元为基数按日万分之一点五标准计算的违约金，超出部分本院不予支持。综上，被告应向原告交付涉案房屋，并应支付自判决确定的交房期限起至实际交房之日止的违约金。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干问题》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十五条、第五百六十八条、第五百七十七条、第五百八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内向李波交付位于浏阳市××路××栋××号商品房；二、限浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付李波自本判决确定的交付商品房期限日起至实际交房之日止以904268元为基数按日万分之一点五标准计算的违约金；三、驳回李波的其他诉讼请求。本案受理费2300元，减半收取1150元，由浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司负担。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 德二〇二一年六月二十八日书记员 陈晴旺附相关法律条文：1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干问题》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费自愿、污染环境和破坏生态。第五百二十五条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。第五百六十八条当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。