河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初9323号原告（反诉被告）彭显雯，女，汉族，1989年1月13日出生，住河南省许昌市魏都区。委托代理人李新豫，河南天基律师事务所律师，特别授权。委托代理人赵江涛，夫妻关系，特别授权。被告（反诉原告）周园，女，汉族，1984年9月11日出生，住河南省禹州市。委托代理人吕曙光，河南格东律师事务所律师，特别授权。委托代理人魏雷明，河南格东律师事务所律师，特别授权。关于原告彭显雯诉被告周园房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院依法适用简易程序合并审理，公开开庭进行了审理。原告彭显雯及其委托代理人李新豫，被告委托代理人魏雷明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭显雯诉请：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告房屋租赁押金7500元；3.被告返还原告自收房之日起已预先支付的房屋租金2177.4元；4.被告支付违约金9000元；5.被告承担原告治疗费用409元；6.被告返还车位管理费600元；7.被告承担原告已支付尚未使用的电费62.16元、燃气费77.4元、暖气费258.9元、物业费78.8元、水费欠费139.5元，抵消后总计337.76元；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年8月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定自2020年9月12日至2021年9月11日，原告租赁被告位于郑州市郑东新区××号华启金悦府的7号楼2单元601的房屋用于居住，月租金7500元押金7500元每半年支付一次房租。原告于2020年8月22日支付了被告一个月押金7500元，6个月房租45000元，六个月物业费1630.2元，合计54130.2元。2020年12月23日，原告首次通过微信告知被告该房屋的床垫质量较差，在睡了两个月后出现了凹陷，导致原告腰椎严重不适。在屡次告知这种情况后被告不但没有解决，竟还回复让原告自费购买床垫来解决问题，原告认为此事已无法在协商解决，于2021年3月1日通知被告该房屋已无法正常居住，原告已经搬走，并明确告诉被告房屋尚在使用，房屋内有原告个人物品。3月3日，被告在没有征得原告同意情况下，擅自进入该房屋，修改房门密码收回房屋，且未告知原告，导致原告无法进入房屋，而原告第一次租金付至2021年3月11日，此时(2021年3月3日)尚在合同有效期内，原告行为已再次构成根本违约，强行剥夺了原告对该房屋的合法使用权。另根据双方《房屋租赁合同》特别约定部分，原告支付的每月7500元的租金里已经包含了车位的使用费用，但被告仍要求原告额外支付了600元的车位管理费，原告认为此项费用不合理，应当返还。综上所述:原告认为被告不能履行自己负有的义务，无法保证住宅最基本的睡眠休息功能，在原告多次明确告知该床垫已严重影响身体和睡眠健康的情况下，被告仍无视原告的基本诉求，拖延、不处理该问题，最后竟让原告自行购买床垫，已构成住宅房屋无法正常居住使用的情形。并且在原告已付款的租期内，修改房门密码收回房屋，导致原告无法使用该房屋。鉴于被告屡次违约的情形，为维护自身的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法裁判。被告周园辩称：1.被答辩人主张的各项诉请无依据。2.本案中被答辩人违约在先，无视双方签订合同合同期限，肆意违约，被答辩人行为已经给答辩人造成损失，被答辩人均应当予以赔偿，《民法典》第509条明确规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同的过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《民法典》第577条规定了违约责任应承担的种类，被答辩人肆意违约，不值得法律保护，请求依法审理此案。反诉原告周园诉请：1.反诉被告向反诉原告支付违约金9000元;2.反诉被告向反诉原告支付2020年8月22日至2020年9月11日房租5000元；3、反诉被告承担本案的全部反诉诉讼费。事实与理由:反诉原告与反诉被告于2020年8月22日签订《房屋租赁合同》，双方合同租赁期限未到期，双方解除合同情形已经证明反诉被告违约。反诉原告为维护自身的合法权益，特提起本案反诉，望贵院查明事实，判如所请。反诉被告彭显雯辩称：1.反诉原告的诉请无事实和法律依据；2.反诉原告要求反诉被告支付房租5000元无事实和法律依据，因双方租赁合同第二条约定房租是从2020年9月12日起算至2021年9月11日，所以不存在反诉被告支付反诉原告房租的情形。经审理查明：2020年8月22日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告（甲方）周园将位于郑东新区永平路121号7号楼东2单元6层603的房屋出租给原告（乙方）彭显雯，房屋租期自2020年9月12日至2021年9月11日止，月租金7500元，押金7500元，房租租金按半年支付，支付时间为2020年8月22日。甲方未按照合同规定的时间将功能完备及附属设备完好的房屋提供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的0.5%向乙方支付违约金，逾期7天不履行，乙方有权终止合同；租赁期内若甲乙双方任一方违约，另一方有权终止合同，违约方应向另一方支付年度总租金的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。特别约定：经甲乙双方协商一致决定房屋租金7500每月，半年支付，带车位。落款处有原告彭显雯和被告周园的签字捺印予以确认。该合同所附的《房屋交接清单》显示：房屋附带的家具家电有沙发、茶几、电视柜、空调、电视、餐桌、餐椅、抽油烟机、床、床头柜、冰箱、洗衣机，并备注：本清单是双方所签署的合同或协议不可分割的一部分，作为交接房屋时依据此清单以确定该房屋的附属设备、设施是否完备的标准。该清单下方亦有双方签字确认。被告于2020年8月22日向原告出具的《收款收据》载明：今收到彭显雯交来一个月押金7500元、六个月房租45000元、六个月物业费1630.2元，合计54130.2元。原告提交的微信聊天记录显示：原告于2020年8月30日向被告转账400元用于支付车位管理费，原告于2020年12月29日向物业人员陈超凡缴纳车位管理费300元。原告和被告提交的微信聊天记录显示：2020年12月23日至2021年1月5日，原告曾因床垫问题与被告进行沟通。2021年3月1日，原告称“你好，那个卖床垫的联系了多次也没来，最后直接不回信了，这个床睡的我腰椎都出问题了，我们已经搬走了，押金你看着退吧”，被告回复“你已经搬走了吗？怎么不提前说一下”。原告提交的微信聊天记录显示：物业人员陈超凡于2021年3月4日向原告出具图片载明：房间号7-2-601欠水费139.5元，剩余电量62.16元，物业费1.9元/平米，交到了2021年3月31日。原告提交的光盘显示：2021年3月1日，原告搬离涉案房屋。被告提交的《房屋租赁合同》显示：被告于2021年4月16日将涉案房屋出租给案外人。以上由原告提交的《房屋租赁合同》、《收款收据》、微信聊天记录、光盘和被告提交的两份《房屋租赁合同》、微信聊天记录及庭审笔录在案佐证。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于原告请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告以抽油机漏油、椅子脏、床垫有质量问题为由要求解除合同，因床垫并非租赁房屋不可或缺的设施设备，且双方签订的合同中并未对床垫作出特殊约定，双方签字确认的交接清单中并无床垫，即被告并无义务提供床垫，至于抽油机漏油、椅子脏，也均非合同主要履行内容，且《中华人民共和国合同法》第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。故原告可自行维修，产生的费用由被告负担。原告以上述理由擅自提前搬离，导致合同目的无法实现，已构成根本违约，鉴于原告已于2021年3月1日搬离涉案房屋，合同已实际无法履行，对该请求，本院予以支持。因原告擅自解除合同已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故对反诉原告请求判令反诉被告支付违约金9000元，双方在合同中约定的年度总租金的10%的违约金标准过高，考虑本案实际情况及反诉被告违约程度，本院酌定违约金7000元。原告请求被告退还多支付的租金，考虑到原告解除合同未提前告知被告，即未给被告一定的合理期限寻找新的租户，由此会给出租人造成一定的损失，故对于原告请求被告返还租金2177.4元，本院不予支持。对于原告的请求被告返还押金7500元，被告未提交证据房屋及相关设施存在损毁情形，故对原告该请求，本院予以支持。对于原告主张被告返还车位管理费600元的诉讼请求，合同仅约定“带车位”，而合同明确约定原告负担租赁期内实际使用的相关费用，该车位管理费系物业收取，并非被告额外收取，故对原告该项请求，本院不予支持。对于原告主张被告承担治疗费用409元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告主张被告承担已支付尚未使用的电费62.16元、燃气费77.4元、暖气费258.9元、物业费78.8元、水费欠费139.5元，抵消后总计337.76元的诉讼请求，原告提交的证据仅显示涉案房屋欠水费139.5元，剩余电量62.16元，物业费1.9元/平米，交到了2021年3月31日，未显示暖气费和燃气费；原告主张物业费78.8元和剩余电量62.16元并无不当，扣除拖欠水费139.5元，被告应返还电费1.46元。对于反诉原告主张反诉被告支付2020年8月22日至2020年9月11日房租5000元的诉讼请求，双方签订合同时约定的租赁期限系从2020年9月11日起算，故对该项诉请，本院不予支持。综上，上述应退还的押金、电费与违约金冲抵后，被告仍应退还原告押金498.54元。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十八条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告彭显雯和被告周园于2020年8月22日签订《房屋租赁合同》；二、被告周园退还原告彭显雯押金498.54元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告彭显雯的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告周园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费301元，减半收取151元，由本诉原告彭显雯负担95元，由本诉被告周园负担56元。反诉案件受理费150元，减半收取75元，由反诉原告周园负担38元，由反诉被告彭显雯负担37元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二一年六月十五日书记员  王奇昌