江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏13民终1005号 上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏泗洪农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码313213007812696423，住所地江苏省泗洪县长江路1号。 法定代表人：巩大兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘明硕、杜小凤，江苏剑辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：王东，男，1968年2月8日出生，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：马琦，泗洪县车门法律服务所法律工作者。 原审被告（被执行人）：戴玉春，男，1952年5月12日出生，住江苏省泗洪县。 原审被告（被执行人）：石绍侠，女，1955年7月8日出生，住江苏省泗洪县。 上诉人江苏泗洪农村商业银行股份有限公司（以下简称泗洪农商行）因与被上诉人王东及原审被告戴玉春、石绍侠案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2020）苏1324民初4495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泗洪农商行上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益错误。1.虽然被上诉人提供了房屋转让协议及收条，但房屋转让协议签订的时间是2012年9月27日，而出具的收条日期为2012年9月26日，不符合正常购房交易习惯，不具有真实性，且被上诉人提供的取款凭证不能证明其已向原审被告支付完毕购房款。2.基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法定的公示方式才能对抗第三人。即使转让协议是真实的，被上诉人依据该协议有要求办理过户的债权请求权，对房屋并不享有物权。二、被上诉人对未办理过户登记存在过错。被上诉人购买房屋时明知案涉房屋系安置房，办理过户存在障碍，且案涉房屋于2016年已办理房产证，具备过户条件，不存在被上诉人所述的需要换发不动产权证后才能办理过户手续的情形。上诉人自房屋被查封三年后才提出执行异议，足以表明其怠于办理过户登记，存在过错。 被上诉人王东辩称，1.被上诉人与原审第三人原为同村居民，相互熟悉，在合同签订前一天支付购房款很合理。原审被告出具了收条能够证明被上诉人已经支付了购房款，取款凭证仅是证明资金来源。2.只要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件，被上诉人就能够排除执行。3.虽然案涉房屋于2016年办理了房产证，但土地使用证并未办理，被上诉人向房管处咨询办理过户手续时，被告知需要办理双证合一才能过户，该房屋直至2017年8月11日换发不动产证。未能办理过户是二原审被告的过错，被上诉人不存在过错。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 原审被告戴玉春、石绍侠未作陈述。 王东向一审法院起诉请求：判令解除对泗洪县青阳街道房产及其附属的X号储藏室的查封。 一审法院认定事实：泗洪农商行与戴玉春、石绍侠、汤技、高干等金融借款合同纠纷一案，泗洪法院于2017年12月8日作出（2017）苏1324民初8824号民事判决书，判决：一、戴玉春、石绍侠偿还江苏泗洪农村商业银行股份有限公司借款本金200000元及利息、罚息（均以200000元为基数，从2015年12月25日起按年利率12.3975%计算利息至2016年12月10日；从2016年12月11日起按年利率12.3975%加收50%罚息计算至戴玉春、石绍侠实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行完毕。二、汤技、高干对判决主文第一项中的债务承担连带保证责任。汤技、高干承担担保责任后，有权向戴玉春、石绍侠追偿。案件受理费5146元，减半收取2573元，保全费1920元，均由戴玉春、石绍侠、汤技、高干共同负担。该案审理过程中，泗洪法院于2017年12月8日作出（2017）苏1324民初8824号民事裁定书，查封被执行人戴玉春名下位于泗洪县房屋。 因戴玉春、石绍侠等人未履行判决确定义务，经泗洪农商行申请，泗洪法院于2018年2月22日立案执行，执行案号（2018）苏1324执1137号。在执行过程中，案外人王东认为查封案涉房屋为其所有，提出执行异议，泗洪法院于2020年7月17日作出（2020）苏1324执异91号执行裁定，驳回案外人王东的异议请求，王东提起本诉。 另查明：戴玉春、石绍侠（甲方）与王东（乙方）于2012年9月27日签订房屋转让协议一份，约定甲方将位于泗洪县转让给乙方，房屋价格18万元；甲乙双方自签订协议之日起履行，即乙方将房款18万元交于乙方，同时甲方将该房屋及房屋钥匙、《商品房买卖合同》等相关手续交于乙方（房产证办好后甲方应立即交于乙方），即乙方享有该房屋所有权。该协议见证单位处加盖泗洪县泗州法律服务所印章。2012年9月26日戴玉春出具收条一份，载明今收到王东房子钱拾捌万元整。 案涉房屋于2017年8月11日办理不动产权登记，登记所有人为戴玉春、石绍侠。 一审法院认为，根据本案查明事实，王东为证明自己从戴玉春、石绍侠处购买了案涉房屋，提供了《房屋转让协议》一份，该协议无违反法律规定及违背当事人真实意思表示情形，合法有效，可以确认双方之间存在合法的房屋卖买合同关系。其次，王东虽未能提供银行转账凭证，但是其提供的取款凭证为个人定期存款，取款凭证与付款时间并无明显差距，而戴玉春向王东出具了收条，可以相互印证确认王东已支付了相应房款，同时王东已占有使用该房屋，可以进一步确认双方房屋买卖合同事实。最后，该房屋于2017年8月11日办理不动产权登记，此时方符合可以办理产权过户的条件，泗洪法院于2017年12月8日查封案涉房屋，王东未能办理过户手续并未超过合理期间，不能认定王东存在过错。故王东就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，判决：不得执行位于泗洪县。案件受理费3900元，由王东负担1950元，戴玉春、石绍侠负担1950元。 二审期间，双方当事人未提供新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本案二审争议焦点为：被上诉人王东对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被上诉人王东对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，应参照上述条件进行审查。 根据王东一审提供的《房屋转让协议》，能够证明王东与戴玉春、石绍侠于2012年9月27日在泗洪县泗州法律服务所的见证下达成案涉房屋买卖协议，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。王东一审提供的案涉房屋电费发票、银行代扣电费记录、物业费、水费收据等证据能够证明案涉房屋在被法院查封前已由王东居住使用。对于购房款的支付，王东称于2012年9月26日以现金形式交付给戴玉春，戴玉春对收到购房款180000元出具收条予以确认。泗洪农商行主张王东支付购房款的时间早于转让协议签订时间，不符合交易习惯，王东解释称其与戴玉春、石绍侠原系同村居民，相互信任，且双方达成房屋买卖合意后即给付购房款，约定第二天至法律服务所签订书面协议，故付款时间早于合同签订时间。该解释不存在明显不合理之处，因此能够认定王东已向戴玉春支付了全部购房款。关于王东对未办理过户登记是否存在过错，根据认定的事实，案涉房屋于2017年8月11日办理不动产登记时具备办理过户条件，至2017年12月8日该房屋即被查封，在此较短期间内因戴玉春、石绍侠二人未能及时协助办理过户登记，不能认定王东怠于行使过户登记，存在过错。因此，王东对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上，上诉人泗洪农商行的上诉请求依法不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由上诉人江苏泗洪农村商业银行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  岳 军 审 判 员  杨晓玲 审 判 员  吴军良 二〇二一年六月二日 法官助理  丁涛涛 书 记 员  蔡雨桐