江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终6326号上诉人（原审原告）：郑秋红。委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太仓龙好生活家居广场有限公司。委托诉讼代理人：李君静，上海共识久久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太仓市天地实用房开发有限公司。委托诉讼代理人：陈午雄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人郑秋红因与被上诉人太仓龙好生活家居广场有限公司（以下简称龙好公司）、太仓市天地实用房开发有限公司（以下简称天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初3147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑秋红的上诉请求：撤销一审判决，改判支持郑秋红的全部诉讼请求；一审、二审诉讼费用由龙好公司、天地公司承担。事实和理由：一、按照物权法定原则，房屋所有权在内容上依法是统一的，并无所谓的产权式商铺的类型，案涉商铺手续完备，有四至明确的产权证书。二、本案商铺在内的所有商铺都是统一交给龙好公司承租，统一经营、统一管理。作为承租人龙好公司，在业主人数多且分散的情况下，更应履行承租人的法定义务。租赁期限届满后，承租人或继续承租或返还商铺，案涉商铺出现无人管理的状态责任在于龙好公司，其在租赁期满后未向出租人返还商铺，应支付占有使用费。三、郑秋红要求承租人支付占有使用费符合全体业主利益，龙好公司、天地公司应对其明确告知、整体返铺承担举证责任。四、本案中承租人和开发商存在特殊利益关系，判决龙好公司、天地公司不承担任何责任是对其违法行为的放任和纵容。五、在租赁期限届满后，法院已判决支持承租人向第三人收取租金，理应支付郑秋红作为产权人收取承租人租赁期外的占有使用费。天地公司二审辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。案涉商铺系产权式商铺，其行使权利应受到广大业主整体利益的限制，郑秋红与龙好公司商铺租赁合同已经到期，太仓市合力聚置业有限公司在2018年5月3日开始陆续收购超过70%的家饰佳太仓商场内的商铺，一审法院至商场内实地查看，商铺内商铺已经无人使用，天地公司不存在应支付占有使用费的问题。二、一审法院适用法律正确，程序合法，郑秋红的上诉理由不成立。郑秋红未能举证证明租赁期满后龙好公司继续占用案涉商铺，且目前现场已经无人使用，郑秋红主张占有使用费无法无据，其要求天地公司承担连带责任不应得到支持。龙好公司二审未作答辩。郑秋红向一审法院起诉请求：1.龙好公司支付郑秋红2015年10月1日至2020年9月30日的房屋占有使用费104455元（20891元/年×5年）；2.龙好公司按照每日万分之三支付郑秋红截至房屋占有使用费付清之日的违约金（以20891元为基数自2015年10月31日起算，以20891元为基数自2016年10月31日起算，以20891元为基数自2017年10月31日起算，以20891元为基数自2018年10月31日起算，以20891元为基数自2019年10月31日起算）；3.天地公司对龙好公司的上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2008年5月28日，天地公司（协议中甲方）与上海城市商业集团有限公司的前身上海家饰佳控股（集团）有限公司（协议中乙方，以下简称城商公司）签订《太仓香花桥广场项目合作协议》一份，主要内容是：甲方是香花桥广场项目的开发商，目前合法拥有该项目房屋的所有权，为提高项目的声誉，甲方邀请乙方对于该项目实施“家饰佳”品牌输出和管理经验输出；甲方在协议签订之日起三十日内成立项目公司，该项目公司系接受业主委托、负责商场经营管理的法律主体，对外签订相关合同；合作期间，该项目公司由甲方委托乙方独家管理，乙方拥有自主经营权并享受经营收益，相关法律文件（包括但不限于公章、财务章、营业执照等）概由乙方持有；合作期限是三年，自2009年7月1日起至2012年6月30日止。该协议还约定了其他事项。2008年5月30日，天地公司根据上述协议约定，出资300万元设立龙好公司。龙好公司设立之后，天地公司将注册资本300万元本息转出，并将营业执照、公司公章、法定代表人印章、合同专用章、财务专用章等资料全部移交给城商公司，由城商公司对龙好公司进行实际经营、管理。2008年6月起，天地公司共销售香花桥广场项目商业用房1400多套。2010年12月5日，家饰佳太仓商场开始营业。2010年12月6日，郑秋红向天地公司认购涉案项目的4幢4047室，认购合同约定建筑面积是19.01平方米。2010年12月13日，郑秋红（合同中甲方）与龙好公司（合同中乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将所购买的4幢4047室出租给乙方使用，租赁期限为五年，自2010年10月1日至2015年9月30日；合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15日内搬离全部设备、物件，但是双方另有协商除外；合同期满，如乙方逾期不搬迁，乙方应当赔偿甲方因此所遭受的经济损失；乙方应在租期届满后7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方按该房屋总价的每日万分之五向甲方支付违约金，但是另有约定除外；乙方返还该商铺时，房屋应按租期届满时现状返还。该合同还约定了其他事项。2011年3月25日，涉案项目的4幢4047室登记至郑秋红名下，登记的房屋坐落是太仓市经济开发区常胜北路68-8号4047室。2012年6月30日，城商公司与天地公司合作期限届满，城商公司不再对家饰佳太仓商场进行管理。2012年8月1日，城商公司将龙好公司的营业执照、印章等资料邮寄给天地公司的法定代表人徐红卫，并经公证机构公证。由于龙好公司未按合同约定支付郑秋红租金，郑秋红在2015年6月20日通过挂号信向龙好公司、天地公司的住所地邮寄催款函。但是，由于龙好公司、天地公司均因“迁移新址不明”，挂号信均退回给郑秋红。2015年12月16日，郑秋红以龙好公司、天地公司与城商公司为共同被告向一审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼。经审理，一审法院在2016年3月11日作出（2015）太民初字第01803号判决：1.龙好公司支付郑秋红2013年10月1日至2015年9月30日的租金39883元，并按照银行同期同类贷款基准利率1.3倍支付违约金；2.天地公司、城商公司对龙好公司的上述债务承担连带清偿责任。城商公司撤离之后，家饰佳太仓商场出现无人管理状况。为了维护该商场的正常秩序，经有关部门协调，龙好公司的法定代表人高坚文支付了该商场2012年7月至9月的水费、电费、人工费等。此后，承租该商场内商铺的业主陆续搬离至其他地方经营。2016年春节前，家饰佳太仓商场停止经营。合力聚公司在2018年4月10日成立。2018年5月3日开始，合力聚公司收购了超过70%的家饰佳太仓商场内的商铺。诉讼过程中，一审法院在2020年7月14日至家饰佳太仓商场实地查看，商场内的商铺早已无人使用、经营。审理中，郑秋红陈述：由于天地公司拆除了商铺的四至边界，其不能确定自己商铺的具体位置。上述事实，由郑秋红提供的《认购合同》《商铺租赁合同》、房屋所有权证、挂号信，天地公司提供的本院（2015）太民初字第01803号民事判决书、江苏省高级人民法院（2018）苏民申2018号民事裁定书，一审法院在2020年7月14日拍摄的照片、一审法院（2016）苏0585民初1090号民事判决书以及郑秋红的当庭陈述等证据证实。一审法院认为：一、涉案商铺系产权式商铺，基于产权式商铺的特点，郑秋红作为业主，其行使权利应受广大业主整体利益的限制。1.郑秋红自天地公司处购买涉案商铺后出租给龙好公司，再由龙好公司交城商公司经营，郑秋红每年收取固定比例收益。同时，郑秋红所购的产权式商铺没有实质意义上的不动产界址，不是物理状态的空间分割模式，没有明确的四至界限，没有独立的墙体将各商铺与相邻其他商铺、过道相隔离。因此，包括案涉商铺在内的家饰佳太仓商场内的商铺符合产权式商铺的特征。2.涉案产权式商铺的特点决定了商铺只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺业主的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。因此，郑秋红的商铺与其他业主商铺的使用和经营具有整体、不可分割性，其无法通过独立使用、经营涉案商铺获益，其必须通过与其他商铺整体管理的方式才能产生收益。3.产权式商铺的核心表现形式为商铺所有权与经营权相分离，在委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，应当遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。本案中，涉案商铺租赁期满后，郑秋红单独收回或独自利用其商铺将影响到其四周其他业主的商铺以及整个商场商铺的使用、收益和处分，包括整体出租、出售等，故应考虑广大业主的整体利益。二、郑秋红未能举证证明龙好公司在租赁期限届满之后仍继续占有、使用家饰佳太仓商场内的涉案商铺，应承担举证不利的相应后果。1.2012年6月30日，城商公司在与天地公司的合作期限届满后从家饰佳太仓商场撤离，随后承租该商场内商铺的经营者陆续搬离至其他地方经营。至2016年春节前，所有经营者已全部搬离。本案中，郑秋红既无证据证明其所购商铺的具体位置，也无证据证明租赁期间内实际使用该商铺的经营主体的经营状况。尤其是，郑秋红向龙好公司主张占有使用费，其始终未能证明租赁期限届满后龙好公司仍占有、使用其商铺或将商铺交由其他主体使用。2.郑秋红在与龙好公司约定的租赁期限于2015年9月30日届满。依据前述认定事实，家饰佳太仓商场经营者在随后的较短时间内即全部撤场完毕。但一审法院注意到，早在2015年6月20日郑秋红就曾向龙好公司邮寄挂号信，邮寄地址即是家饰佳太仓商场所在的太仓市常胜北路68号，但挂号信以“迁移新址不明”理由退回。此时，郑秋红作为业主，应对其出租商铺以及家饰佳商铺的相关状况予以关注，并采取积极有效措施维护自身合法权益。综上所述，产权式商铺的性质决定了郑秋红在行使涉案商铺权利时应受广大业主整体、共同利益的限制；郑秋红在本案中也未能举证证明龙好公司在与郑秋红租赁期满后仍占有、使用涉案商铺，故郑秋红要求龙好公司支付房屋占有使用费和违约金的主张，一审法院碍难支持。因此，对郑秋红要求天地公司承担相应连带清偿责任的诉讼请求，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回郑秋红的诉讼请求。案件受理费2469元，由郑秋红负担。二审对一审查明事实予以确认。二审中，郑秋红向本院提交了（2017）苏05民终5291号案件判决书，证明龙好公司、天地公司在2016年初还在向商铺实际承租人收取租金。龙好公司、天地公司未予以质证。郑秋红二审陈述其购买的商铺以前地上有铜钉可以确定，现铜钉被拿掉了，商铺四至无法区分，无法指出具体位置。郑秋红二审陈述合力聚公司收购店铺要在郑秋红购买的价格基础上打八折，郑秋红不同意合力聚公司收购方案。本院认为，郑秋红自天地公司购买案涉商铺后出租给龙好公司，再由龙好公司将案涉商铺在内的家饰佳商场内商铺交给城商公司实际统一经营，郑秋红每年收取固定比例收益。郑秋红购买的案涉商铺没有明确的四至，无法独立于与其他商铺，故案涉商铺在内的家饰佳商场内商铺符合产权式商铺的特征，郑秋红在行使案涉商铺权利时应受到广大业主整体利益的限制，郑秋红主张案涉商铺不属于产权式商铺理由不成立，本院不予支持。本案中，根据查明事实，城商公司与天地公司合作期限届满即2012年6月30日从家饰佳太仓商场撤离，此后承租该商场内的商铺的经营者陆续搬离，至2016年春节前所有经营者全部搬离。二审中郑秋红虽向本院提交了（2017）苏05民终5291号案件判决书，但仅能证明龙好公司、天地公司通过诉讼方式向极个别尚未实际搬离的承租户收取租金，无法证明龙好公司、天地公司在租赁期限届满后实际占有使用案涉商铺的情况，故郑秋红无权要求龙好公司、天地公司支付其占有使用费。郑秋红上诉主张龙好公司、天地公司在租赁期限届满后未向其返还案涉商铺，未尽到承租人义务，应继续支付占有使用费，对此本院认为，郑秋红作为产权人应对其出租的商铺及家饰佳太仓商场经营状况有所关注，其以龙好公司、天地公司在租赁期限届满后未向其返还案涉商铺为由主张后续占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，郑秋红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2469元，由郑秋红负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二一年六月二十五日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉