阜新市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0902民初1674号原告：中国建设银行股份有限公司阜新分行，住所地阜新市海州区经纬路15号，统一社会信用代码912109001215120968。负责人：芦戬，系该行行长。委托代理人：赵洪文，系该行个贷中心员工。委托代理人：谢振海，系该行个贷中心员工。被告：刘洪涛，男，1984年3月14日出生，汉族，现住阜新蒙古族自治县。被告：阜新市品阁房地产开发有限公司，住所地阜新市经济开发区迎宾大街46-111号，统一信用代码：91210900567568473G。法定代表人：高云峰，系该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司阜新分行（以下简称“建设银行阜新分行”）与被告刘洪涛、阜新市品阁房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行阜新分行的委托代理人赵洪文、谢振海到庭参加诉讼，被告刘洪涛、阜新市品阁房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告建设银行阜新分行诉称，1、要求依法判令被告刘洪涛偿还原告借款本金96,005.24元利息2,050.56元，本息合计98,055.80元，合同期内利息按年利率4.75%计算，逾期后利息应继续计算至本息还清之曰止，（具体金额以银行系统记载为准）并要求与被告解除借款合同。2、请求原告建行享有阜新市细河区房产优先受偿权。3、要求依法判令被告阜新市品阁房地产开发有限公司承担连带保证责任。4、本案诉讼费及其他一切费用由被告承担。事实与理由：被告刘洪涛于2013年11月21日与我行签定个人住房借款合同，从我行贷款150,000.00元，贷款期限为15年，贷款年利率为4.75%，贷款保证方式为抵押，还款方式为等额本息还款法。借款人以阜新市细河区号商品房作为抵押，并进行抵押登记手续。被告于2014年2月21日开始发生拖欠还款，我行催收人员、贷款经办人员多次打电话催收，但被告以各种理由拒还贷款，我行多次警告被告，如拖欠还款将以法律途径解决，均无效果。现在已累计拖欠37期，连续拖欠5期，进入不良贷款。至2021年6月22日，尚欠建行贷款96,005.24元利息2,050.56元，本息合计98,055.80元（合同期内利息按年利率4.75%计算，逾期后利息按人民银行同期逾期利率计算至还清日止）。被告的行为已严重违反了合同约定，严重损害了我行的利益，所以，我行将被告起诉至法院，依法保全我行信贷资产。望贵院依法维护我行利益。被告刘洪涛未出庭亦未向本院递交答辩状。被告阜新市品阁房地产开发有限公司未出庭亦未向本院递交答辩状。经审理查明，2013年11月21日，被告刘洪涛与原告建设银行阜新分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告刘洪涛从原告处借款160,000元，购买坐落于细河区。借款期限为180个月。（自2013年11月21日至2028年11月21日），贷款月利率为5.458333‰（系浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%），如借款逾期，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下为每月还款1,398.17元。贷款担保方式为预购商品房抵押权预告登记，预告权利登记人中国建设银行股份有限公司阜新分行，预告登记义务人刘洪涛，房屋坐落阜新市细河区。双方合同违约条款约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。原告履行放款义务后，被告刘洪涛未依约履行还款义务，截止2021年6月22日，尚欠建行贷款本金96,005.24元，利息2,050.56元，本息合计98,055.8元。另查：2013年8月3日，被告阜新市品阁房地产开发有限公司与原告中国建设银行股份有限公司阜新分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：保证人（甲方）阜新市品阁房地产开发有限公司，债权人（乙方）中国建设银行股份有限公司阜新分行。为保障乙方债权实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称债权人系因购置坐落于六合·龙城国际项目所属的住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2013年8月3日至2016年8月3日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金……。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高额为人民币壹亿元整。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。上述事实有原告陈述，《个人住房（商业用房）借款合同》，《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，个人住房贷款申请表，抵押权预告登记证书，贷款支付凭证，个人贷款对账单在卷，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原告建设银行阜新分行与被告刘洪涛之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告建设银行阜新分行与被告阜新市品阁房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均是双方在平等自愿原则的基础上签订的，是双方的真实意思表示，所签订的合同符合有关法律规定，合法有效，应受法律保护。被告刘洪涛自原告处借款所购买房屋，其作为债务人即系原告建设银行阜新分行与被告阜新市品阁房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定之由被告阜新市品阁房地产开发有限公司承担保证责任的债务人。因此被告阜新市品阁房地产开发有限公司应依照合同约定为被告刘洪涛在合同约定范围内承担连带保证责任。原告依照合同约定发放贷款后，被告刘洪涛未按约如期还本付息，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求与被告刘洪涛解除借款合同，偿还本金及按合同约定方式计算的利息的请求，应予支持。关于原告请求享有阜新市细河区房屋优先受偿权一项，因原、被告双方仅办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记作为一种临时性登记行为，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告建设银行阜新分行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对预告登记房屋享有现实抵押权。故本案抵押物权并未成立，原告不享有优先受偿的权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百九十四条、第四百二十条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百七十七条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司阜新分行与被告刘洪涛签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告刘洪涛于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司阜新分行本金96,005.24元，利息2,050.56元，本息合计98,055.8元。（此利息截止至2021年6月22日），2021年6月22日后，继续按合同约定偿还逾期利息至付清之日。三、被告阜新市品阁房地产开发有限公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》范围内承担连带保证责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司阜新分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,156元，由被告刘洪涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审判员  甄铁新二〇二一年六月二十四日法官助理王琦书记员杨光