北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7675号上诉人（原审被告）：北京旭丰置业有限公司，住所地北京市丰台区四合庄路2号院4号楼1至17层101、11层1113。法定代表人：郭轩，董事长、经理。委托诉讼代理人：徐斯思，女，该公司法务。委托诉讼代理人：许振宏，北京培宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京天元汇福房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区海鹰路1号院2号楼6层1-13内623室。法定代表人：王鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘兴盛，北京市信凯律师事务所律师。上诉人北京旭丰置业有限公司（以下简称旭丰置业公司）因与被上诉人北京天元汇福房地产经纪有限公司（以下简称天元汇福公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初29524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旭丰置业公司上诉请求：请求二审法院在正确认定事实和适用法律的基础上对一审判决第一项予以改判；本案一审、二审诉讼费由天元汇福公司承担。事实和理由：1.一审判决第一项内容确定旭丰置业公司按照原合同佣金总额支付，有违双方签订合同的真实意思表示及法律上对实际履行行为的认定，一审判决在事实认定和法律适用均出现错误。首先，关于拖延支付导致旭丰置业公司按照原合同佣金总额支付的问题，一审判决无论在事实认定还是法律适用上均存在错误。根据双方于2018年6月4日签署的《××国际中心渠道销售合同补充协议》（以下简称补充协议）中针对付款方式的约定，天元汇福公司在每月10日前提供额度在300万元-700万元的增值税专用发票，旭丰置业公司据此进行结算。根据一审判决中双方已经确认的天元汇福公司发票开具时间及履约情况进行梳理，天元汇福公司未按约在每月10日前提供300万元-700万元的增值税专用发票，违反了补充协议的约定。旭丰置业公司根据天元汇福公司提供的增值税发票已经支付佣金2730万元，未支付佣金268万元，双方在履约过程中实际对补充协议的约定进行了更改，且天元汇福公司违约在先，旭丰置业公司违约在后。上述合同第三条中的两项约定“如甲方原因出现拖延支付15日以上的，乙方有权按照原合同佣金总额支付佣金”与“乙方在每月十日前提供额度在300万元-700万元的增值税专用发票，甲方据此进行结算”具有一体性、关联性，天元汇福公司违反按约开票的义务，使得对合同约定“如甲方原因出现拖延支付15日以上的，乙方有权要求按原合同佣金总额支付佣金”亦作出了更改，使得该项约定存在适用不明的情形。在此种约定不清情形下，应当适用《合同法》第78条规定，即当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，应判定旭丰置业公司对佣金服务费按照欠付的268万元予以给付，而非按照原合同佣金总额支付。一审判决已认定双方在开具发票、付款存在与原合同约定不一致，那导致相对应的合同条款的直接适用存在偏差，应综合双方签署合同的意思表示及法律上对实际履行行为的认定，而非简单照搬适用原合同的约定。如果存在对于合同条款适用不明并且严重影响或损害一方利益的情形，应当谨慎且严格进行狭义解释，而非扩大化解释。对于如何认定拖延支付，不应当简单根据旭丰置业公司实际支付时间，还得结合天元汇福公司开票时间、具体违约情形，以及双方就付款洽商以及付款比例等情况加以认定，而非简单模糊一笔带过，将旭丰置业公司的利益置之不顾，并且在无法确定如何适用和解释时，应当避免擅自扩大解释，从而损害另一方利益。关于显失公平问题。天元汇福公司如果按照35486138.31元收取佣金，佣金比例将达3%，高于市场佣金水平，并且与天元汇福公司提供的居间服务付出严重背离。另外，旭丰置业公司至今已支付2730万元佣金，未支付佣金金额仅为268万元，仍让旭丰置业公司按照原佣金总额支付，严重损害了旭丰置业公司的利益。天元汇福公司辩称，同意一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意旭丰置业公司的上诉请求，没有事实及法律依据。按照双方协议的约定，旭丰置业公司应当支付天元汇福公司对应的佣金，由于该公司违约付款，丧失了天元汇福公司给予的优惠政策，现要求严格按照原合同支付佣金。旭丰置业公司严重违约支付天元汇福公司款项，经催告，旭丰置业公司认可违约，但一直没有支付佣金，所以该公司认为合同不公平的观点不成立，请求二审法院驳回旭丰置业公司的上诉，维护天元汇福公司的合法权益。天元汇福公司向一审法院起诉请求：一、判令旭丰置业公司向天元汇福公司支付销售佣金尾款8186138.31元；二、判令旭丰置业公司向天元汇福公司支付逾期利息（以8186138.31元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日至实际付清欠款之日止）；三、判令旭丰置业公司向天元汇福公司支付律师费190000元；四、判令旭丰置业公司向天元汇福公司支付保函费17541元；五、判令旭丰置业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：旭丰置业公司（委托方，甲方）与天元汇福公司（受托方，乙方）签订《××国际中心渠道销售合作协议》，约定：甲乙双方本着友好合作、互惠互利、相互协商的精神，就甲方委托乙方为××国际中心（下称“本项目”或“项目”）寻找购买客户、协助甲方进行客户接洽、销售谈判、完成合同签署等事宜达成如下协议条款，以资双方遵照执行。第一条合作范围。本项目位于北京市丰台区××号地块××，名称为：××国际中心；本协议仅针对该项目内部分房源（下称“可售房源”，详见附件一），具体可售房源甲方可根据实际情况进行调整。第二条合作内容。甲方委托乙方为本项目可售房源寻找购买客户、协助甲方进行客户接洽、销售谈判、完成合同签署等事宜，在本协议第三条约定的合作期限内，凡经乙方办理本协议第六条约定的登记手续（《中介公司推荐客户登记确认表》见附件二）的客户，并在本协议第六条第（三）款约定的客户确认时效期限内达成购买交易并符合佣金结算条件后，乙方即有权获得本协议第七条所约定的中介佣金。第七条中介佣金及支付方式。（一）提取佣金比例、条件及时限。1.中介佣金提取比例。中介佣金（价税合计）接层划分，计提原则如下：三层以下签约成交额的2%，三层及三层以上签约成交额的2.5%，整栋（包含商业部分）签约成交额的3%。若客户一次性购买整栋以上面积或付款条件（具体以甲方确认为准）较好，甲方将视情况给予乙方一定奖励，具体金额及奖励方法由双方另行协商确定。2.中介佣金支付条件。在符合本协议约定的客户确认的条件下，甲方与乙方所介绍的客户在上述客户确认时效内成功达成可售房源购买交易（以签署《北京市商品房预售／现房合同》或经过甲方确认的其他协议或合同为准），且购买客户支付购房款后（以到达甲方指定账户为准）。3.中介佣金计提标准。按照客户已支付的购房款（以到达甲方指定账户为准）同比例计提中介佣金。4.结算方式。甲方在收到购房客户（由甲方已确认为乙方介绍的客户）支付《北京市商品房买卖合同》项下第一笔购房款（以已到达甲方指定账户为准）后，按照本条第（一）款约定的中介佣金计提标准向乙方支付中介佣金。每次结算比例为当次应当支付中介佣金的80%，另外留存20%的中介佣金作为风险保证金，于乙方配合甲方办理完毕交房工作后结算和支付。5.结算时间及程序。（1）甲方在收到乙方中介佣金结算单后10个工作日内审核，若审核无异议则将经签章确认的中介佣金结算单交回给乙方。（2）乙方收取每笔中介佣金前均须向甲方提交等额合法的中介佣金发票，甲方收到乙方中介佣金等额合法的发票后15个工作日内支付该笔中介佣金。第十条违约责任。任何一方不履行本协议约定的任何责任或义务，均属违约，违约方应赔偿守约方因此遭受的全部损失。2018年6月4日，旭丰置业公司（委托方，甲方）与天元汇福公司（受托方，乙方）签订《××国际中心渠道销售合作补充协议》，约定：甲、乙双方于2016年4月签订了《××国际中心渠道销售合作协议》（以下简称原合同）。根据项目实际和双方渠道佣金结算需要，现针对该项目渠道销售佣金结算额及支付方式进行调整。经双方友好协商，根据《中华人民共和国合同法》，特签订本协议以共同遵守执行：一、本协议为《××国际中心渠道销售合作协议》的补充协议。二、原合同的中介佣金总额为人民币（大写）叁仟伍佰肆拾捌万陆仟壹佰叁拾捌元叁角壹分（￥35486138.31元）。因乙方在为甲方居间服务（渠道带客）期间，××国际中心C、D栋的成交经历变故，导致甲乙双方的中介佣金额度确认和相关结算顺延至今。现经过双方友好协商，甲方确认乙方在××国际中心C、D栋成功销售过程中起到的居间服务，而乙方愿意为该笔渠道带客成交作出相应的居间费用折让，变更后的合同中介佣金总额（含增值税6%）为人民币（大写）贰仟玖佰玖拾捌万元整（￥29980000.00元）。三、付款：1.本协议签订完成之后，甲方于5日内支付乙方300万元首笔佣金（己开票）。2.乙方在每月10日前提供甲方额度300万元-700万元的增值税专用发票（开票税率6%），甲方收到发票当月支付等额中介费直至合同结算总额完成。3.如甲方原因出现支付拖延15日以上的，乙方有权要求按原合同佣金总额支付佣金。乙方需保证增值税专用发票的真实、合法、有效。四、本协议的其它事项按原合同具体条款执行。五、本协议佣金价款支付后，任何一方不再向另一方提出任何诉求及主张，不再向另一方追究违约责任。另查，天元汇福公司的发票开具情况如下：2018年3月1日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具250万元发票；2018年3月2日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具50万元发票；2018年6月4日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具50万元发票；2018年6月5日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具50万元发票；2018年7月2日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具190万元发票；2018年8月6日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具300万元发票；2018年8月31日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具440万元发票；2018年9月26日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具100万元发票；2018年9月12日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具50万元发票；2018年9月13日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具50万元发票；2018年10月10日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具200万元发票；2018年10月26日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具200万元发票；2018年11月23日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具400万元发票；2019年1月7日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具400万元发票；2019年8月9日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具170万元发票；2019年8月12日，天元汇福公司向旭丰置业公司开具98万元发票。天元汇福公司共计向旭丰置业公司开具发票金额为2992万元。旭丰置业公司付款情况如下：2018年6月8日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付300万元；2018年8月13日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付590万元；2018年9月18日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付300万元；2018年10月17日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付340万元；2018年11月16日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付400万元；2019年1月24日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付200万元；2019年3月21日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付200万元；2019年4月29日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付200万元；2019年6月6日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付100万元；2019年9月4日，旭丰置业公司向天元汇福公司支付100万元。旭丰置业公司共计向天元汇福公司支付2730万元。庭审中，天元汇福公司提交发票、委托协议、转账记录，意在证明天元汇福公司支付律师费、保全保函费的情况。旭丰置业公司对于证据真实性和合法性无异议，但不认可证明目的，主张相应费用不具有合同约定基础也没有法律依据。一审法院认为，旭丰置业公司与天元汇福公司签订的《××国际中心渠道销售合作协议》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效。旭丰置业公司认为补充协议中的条款存在显失公平的情形，但其主张依据不足，法院难以采信。协议签订后，双方均应全面履行各自的义务。根据已查明的事实，虽然在实际履行过程中，双方存在开具发票、付款情况未按合同约定履行的情形，但并未构成对于补充协议第三条第三款“如甲方原因出现支付拖延15日以上的，乙方有权要求按原合同佣金总额支付佣金。乙方需保证增值税专用发票的真实、合法、有效。”内容的变更。旭丰置业公司主张其未按约定支付款项系因母公司中票暴雷及新冠疫情等原因，但天元汇福公司最后一笔开具发票的时间为2019年8月，旭丰置业公司最后一笔付款时间在2019年9月，旭丰置业公司应付款时间在新冠疫情暴发之前，故其主张因疫情原因要求变更履行期限缺乏依据，法院不予采信。而旭丰置业公司因其母公司中票暴雷导致无力支付涉案款项的理由，缺乏合同依据，亦无法律依据，相应主张法院不予采信。因此，天元汇福公司有权根据补充协议的约定，基于旭丰置业公司拖延付款的情形要求按照原合同佣金总额支付佣金，其关于要求旭丰置业公司支付销售佣金尾款的诉讼请求，事实充分，于法有据，法院予以采信，旭丰置业公司应向天元汇福公司支付佣金8186138.31元。关于利息，旭丰置业公司对于利息的起算点和计算方式无异议，法院予以确认。关于利息计算基数，根据补充协议的约定及双方实际履行情况，均为天元汇福公司向旭丰置业公司先开具发票，然后旭丰置业公司再向天元汇福公司支付款项，加之补充协议中对于按原合同佣金总额支付的情况仅约定了天元汇福公司有权要求支付，但并未约定具体的支付时间及方式等情况，故天元汇福公司要求此部分款项计算利息的主张依据不足，法院不予支持，据此确定利息计算的基数为2680000元。关于律师费、保函费，双方所签合作协议及补充协议中均未对上述款项的承担有明确约定，上述款项亦不属于违约造成的必然发生的损失，故天元汇福公司的此项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京旭丰置业有限公司于判决生效后十日内支付北京天元汇福房地产经纪有限公司销售佣金尾款8186138.31元；二、北京旭丰置业有限公司于判决生效后十日内支付北京天元汇福房地产经纪有限公司逾期付款利息（以2680000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日至实际付清欠款之日止）；三、驳回北京天元汇福房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，本院查明天元汇福公司于2018年8月30日、31日共计向旭丰置业公司开具440万元发票；天元汇福公司向旭丰置业公司开具发票金额共计为2998万元。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异，予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。旭丰置业公司与天元汇福公司所签《××国际中心渠道销售合作协议》及补充协议，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，旭丰置业公司与天元汇福公司均应按协议的约定履行各自的义务。诉讼中，旭丰置业公司主张天元汇福公司未按约在每月10日前提供增值税专用发票，违反了补充协议的约定，双方在实际履约过程中对补充协议的约定进行了更改。天元汇福公司不认可旭丰置业公司此诉讼主张，并主张旭丰置业公司逾期支付佣金，已构成违约。依据相关法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。2016年4月，旭丰置业公司与天元汇福公司签订了《××国际中心渠道销售合作协议》，对中介佣金的提取比例、支付条件、结算方式、违约责任等进行了约定；此后，双方又于2018年6月签订补充协议，对中介佣金的数额、付款流程、违约责任等进行再次约定，由此可以看出，旭丰置业公司、天元汇福公司在履约过程中如出现需要变更合同条款的情况，是采取签订书面协议的形式，而依据所查明的事实，本院尚不能确认天元汇福公司有同意变更协议约定的意思表示，故旭丰置业公司关于双方在履约过程中对补充协议的相关约定进行了变更、天元汇福公司违约在先的诉讼主张，缺乏事实依据，不能成立。诉讼中，旭丰置业公司主张中介佣金数额、比例过高，与天元汇福公司提供的居间服务不符，高于市场水平，显失公平。案涉协议是旭丰置业公司、天元汇福公司在自愿基础上签订的，系双方的真实意思表示。在所签补充协议中，旭丰置业公司认可天元汇福公司在××国际中心C、D栋成功销售过程中提供了居间服务，故旭丰置业公司应当向天元汇福公司支付中介佣金。现旭丰置业公司主张案涉协议显失公平，不符合法律规定，本院不予支持。旭丰置业公司因自身原因逾期支付佣金，在天元汇福公司催要后，旭丰置业公司仍未支付，其行为已构成违约，现天元汇福公司要求旭丰置业公司按照原合同佣金总额35486138.31元支付佣金，并承担违约责任的诉讼请求，符合双方所签案涉协议的约定，应予支持。综上所述，旭丰置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69103元，由北京旭丰置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琨审 判 员  霍翠玲审 判 员  李 淼二〇二一年六月二十三日法官助理  吴京竞书 记 员  霍伯韬