安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0811民初1254号 原告：安庆市保利物业管理有限公司，住所地安庆市 法定代表人：陈永俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵文国，该公司员工。 被告：陈昌和，男，1975年10月5日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宜秀区，现住安徽省安庆市宜秀区。 委托诉讼代理人：钱毓秀，女，1977年3月18日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宜秀区，现住安徽省安庆市宜秀区。 原告安庆市保利物业管理有限公司（以下简称保利物业）与被告陈昌和物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告保利物业的法定代表人陈永俊及委托诉讼代理人赵文国，被告陈昌和及委托诉讼代理人钱毓秀均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 保利物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令陈昌和支付物业费10897元；2.本案诉讼费由陈昌和承担。事实和理由：保利物业与安庆旺旺置业有限公司双方签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由保利物业向其开发的安庆旺旺家缘小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会成立时止。合同约定，保利物业提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向其支付物业管理费用，住宅房按每平方米每月0.55元收取物业服务费，缴费时间为每年的1月和6月。2015年6月8日安庆旺旺家缘小区业主委员会成立，随后保利物业与安庆旺旺家缘小区业主委员会双方签订了《安庆市旺旺家缘小区物业管理服务合同》，合同约定由保利物业为安庆旺旺家缘小区提供物业管理服务。陈昌和系安庆旺旺家缘小区15号楼605室业主，物业面积为165.11平方米，其自2011年1月1日起至2020年12月31日共欠缴物业管理费用10897元。保利物业为维护自身合法权益，具状诉至法院。 陈昌和辩称：1.保利物业诉称我房屋建筑面积165.11平方米不是事实，我房屋建筑面积为162.85平方米；2.保利物业应提供三级资质证书，如未能提供，则其提供的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》均为无效合同；3.根据安庆市住宅小区物业管理收费物业收费管理办法的附件二可以得知，保利物业是按四星级服务等级进行收费，请保利物业出具按四星级等级收费的依据；4.关于前期物业服务合同，保利物业提供了一份前期物业服务合同，有效期是2013年10月1日至2015年12月31日止。我自2010年9月11日入住该小区，并于当日即2010年9月11日与安庆市康馨物业管理有限公司签订前期物业管理协议，即自本协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理，协议另外约定不得将本物业的整体管理责任转让给第三方，我方从未收到任何形式关于更换物业服务公司的告知，所以直至2015年6月业主委员会成立前，保利物业与我方之间无任何合同关系，并且根据民法典规定，债权人转让债权的未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力，所以保利物业主张收取2011年1月至2015年6月的物业费无事实依据，且该合同时间已过诉讼时效；5.关于2015年6月8日之后的物业服务合同，有效期是2015年6月8日至2020年6月7日，保利物业提供的物业服务合同不能证明业主委员会经过了合法程序选出，也无法证明该物业合同具有合法性。另外，我方除收到本次诉讼立案通知外，2011年至今未接到过任何形式的催费通知，所以本案2019年3月之前的诉讼请求已过诉讼时效。保利物业诉求的物业费，未扣除公共区域的停车费、广告费等收益，且未达到其收取物业服务费的服务质量和标准，小区乱搭建现象普遍，随意改变外观设计，架空层住人司空见惯，公用设施缺乏管理和维护，屋顶和外墙多处漏水，未予以修缮。小区道路损坏严重，共用设施未加以有效维护。小区内卫生状况堪忧，露天垃圾随处可见，小区内小偷横行，物品被盗现象严重。绿化损坏严重，车辆乱停乱放，电瓶车私拉电线充电，造成重大安全隐患，无消防安全防范意识，物业服务不文明。综上，请法庭查明事实，依法判决。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 保利物业系从事物业管理等经营范围的有限责任公司。保利物业与安庆旺旺置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由保利物业为安庆旺旺家缘小区提供前期物业管理服务，住宅标准为0.55元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，业主应于每年提前一个月交纳服务费。合同期限自2013年10月1日起至2015年12月31日止，在合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年6月8日，保利物业与安庆市旺旺家缘业主委员会签订《安庆市旺旺家缘小区物业服务合同》，合同约定由安庆市旺旺家缘业主委员会代表旺旺家缘业主大会将安庆市旺旺家缘小区委托于保利物业实行物业管理，物业管理服务费为0.55元/每平方/月，每年一月和六月为缴费时间，最多预交一年，服务管理期限为五年（暂定），自2015年6月8日起至2020年6月7日，本合同期满后，新的一届业主大会未产生，则本合同继续有效，直至新一届业主委员会代表业主大会选聘新的物业管理企业。陈昌和系安庆旺旺家缘小区15号楼3单元605室业主，该物业建筑面积165.11平方米，陈昌和于2010年9月11日与安庆市康馨物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由安庆市康馨物业管理有限公司旺旺家缘管理处提供旺旺家缘小区自本协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。2020年7月9日，保利物业向陈昌和送达诉前告知通知书，载明陈昌和欠缴物业服务费10897元。 本院认为，陈昌和系安庆旺旺家缘小区业主，保利物业系为安庆旺旺家缘小区提供物业管理服务的企业，为包括陈昌和在内的业主提供物业服务，双方形成物业服务合同法律关系。针对陈昌和提出的抗辩理由，首先，陈昌和认为其所有的物业面积为162.85平方米，并非保利物业诉称的165.11平方米，根据陈昌和提交的房产证复印件，本院确定其物业面积为162.85平方米；第二，陈昌和认为其已于2010年9月11日与安庆市康馨物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，2013年10月1日保利物业与安庆旺旺置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对其没有约束力。根据陈昌和与安庆市康馨物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》约定，协议至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止，本案中，保利物业未提交证据证明上述协议已在安庆旺旺置业有限公司与保利物业签订《前期物业服务合同》时解除，虽安庆旺旺置业有限公司与保利物业在《前期物业服务合同》中约定对于前期没有缴纳物业服务费的业主，此项拖欠费用由业主自行承担，安庆旺旺置业不承担该项费用，所欠物业费由保利物业进行追缴。但上述约定中所称前期没有缴纳的物业费追缴的权利并非归属安庆旺旺置业，安庆旺旺置业无权将归属第三方的相关权利予以转让，故保利物业依据其与安庆旺旺置业有限公司签订的《前期物业服务合同》诉求陈昌和支付2015年6月8日之前的物业服务费用没有事实和法律依据，本院不予认可。第三，陈昌和认为保利物业要求其支付2015年6月8日至2020年6月7日之间的物业服务费用，已超诉讼时效，本院认为物业服务合同属于长期性、继续性合同,当事人就诉讼时效提出的抗辩意见本院不予采纳。另外，陈昌和认为安庆市旺旺家缘业主委员会成立未经合法程序，其与保利物业签订的安庆市旺旺家缘小区《物业服务合同》系无效合同，陈昌和未提交证据证明安庆市旺旺家缘业主委员会的选定不符合法定程序，故上述《物业服务合同》应对全体业主具有法律约束力；第四，陈昌和提交照片认为保利物业未尽公用设施管理修缮维护的义务，导致其屋内地板受损严重，保利物业对此不持异议，本院酌情对陈昌和应缴纳的物业费予以扣减10%。综上所述，陈昌和应向保利物业缴纳2015年6月8日至2020年12月31日的物业服务费162.85平方米×0.55元/月/平方米×66月22天×90%=5379.42元。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈昌和于本判决生效之日起七日内支付原告安庆市保利物业管理有限公司物业综合服务费5320.31元； 二、驳回原告安庆市保利物业管理有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费72元，减半收取36元，由被告陈昌和负担20元，由原告安庆市保利物业管理有限公司负担16元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  郑磊 二〇二一年六月十七日 书记员  李智 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。