甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初137号原告：兰州市城关区拱星墩街道拱星墩村社区居民委员会，住所地甘肃省兰州市城关区××路××号。法定代表人:石永福，该社区主任。委托诉讼代理人:段养平，北京市京师律师事务所律师。被告：甘肃百合e家电子商务有限公司(原甘肃三维e家电子商务有限公司)，住所地甘肃省兰州市城关区酒泉路300号。法定代表人:廖卫国，该公司经理。第三人:兰州银行股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区酒泉路211号。法定代表人:许建平，该银行董事长。委托诉讼代理人:席志娟，女，汉族，1989年6月16日出生，该银行员工，住甘肃省兰州市红古区。第三人:兰州银行股份有限公司德隆支行，住所地甘肃省兰州市城关区庆阳路217号。负责人:白岗，该支行行长。委托诉讼代理人:张杰，男，汉族，1973年2月2日出生，该支行员工，住甘肃省兰州市七里河区。原告兰州市城关区拱星墩街道拱星墩村社区居民委员会与被告甘肃百合e家电子商务有限公司及第三人兰州银行股份有限公司、兰州银行股份有限公司德隆支行房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰州市城关区拱星墩街道拱星墩村社区居民委员会委托诉讼代理人段养平、第三人兰州银行股份有限公司委托诉讼代理人席志娟、第三人兰州银行股份有限公司德隆支行委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼，被告甘肃百合e家电子商务有限公司经本院在《人民法院报》上刊登公告送达开庭传票，公告期满被告未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告兰州市城关区拱星墩街道拱星墩村社区居民委员会向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的2019年3月20日至2019年11月19日租金237744元及违约金74060元;二、判令被告支付拖欠的水费328.5元、电费11082元；三、请求第三人在向被告应支付的款项中直接向原告支付被告拖欠的原告款项;四、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月20日原告与被告签订《房屋租赁合同》，期限5年，自2016年7月20日起至2021年7月19日止。租金每四个月支付一次，第一期租金在合同签订当月支付，其余租金在每期提前一周支付。但被告并未按合同履行约定，截止尚拖欠原告房屋租金如下:1、2019年3月20日至2019年7月19日当期租金114300元;2、2019年7月20日至2019年11月19日当期租金123444元;两项合计:237744元(贰拾叁万柒仟柒佰肆拾肆元整)。针对上述欠款原告通过多种途径多次向被告公司催缴，但被告公司至今分文未付。为维护我村社区集体利益不致受损，现根据双方《房屋租赁合同》第七条第5款约定:“乙方无合法之情由拒绝支付租金或累计拖欠租金超过15日的，甲方有权解除本合同，乙方并应向甲方支付当年租金总额20%的违约金”之约定，原告已经通知解除与被告公司签订的《房屋租赁合同》，同时要求结清相关费用但被告至今未能支付，其行为已经给原告造成了经济损失。同时，本案第三人作为被告的合作方，收取了被告的押金且实际使用了原告的房屋，为此第三人应当向被告应支付的款项中直接向原告支付被告拖欠的原告款项。诉讼至法院，请求判如所请。被告甘肃百合e家电子商务有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。第三人兰州银行股份有限公司、兰州银行股份有限公司德隆支行共同辩称，第三人从被告甘肃百合e家电子商务有限公司处承租房屋，在使用期间已经结清相关费用。原告要求第三人在向被告应支付的款项中直接向原告支付被告拖欠原告的款项没有事实和法律依据，应依法驳回原告的该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了当事人进行了质证。对原告提交的《房屋租赁合同》、内资企业基本信息、告知函、邮寄回单，对第三人提交的《场地租赁合同》、结算业务申请书。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案实际情况综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，原告兰州市城关区拱星墩街道拱星墩村社区居民委员会与被告甘肃三维百合ｅ家电子商务有限公司（现更名为甘肃百合ｅ家电子商务有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在兰州市城关区××路××号,总面积245平方米的商业性质房屋出租给被告作为经营场地，原告给予被告两个月的免租期。租赁期限自免租期结束之日起五年，即从2016年7月20日至2021年7月19日止。本合同租赁费用所含费用项目：房屋租金＋物业管理费＋设备使用费＋外墙体广告位、橱窗使用费（外墙体广告位和橱窗使用费仅限向物业管理部门交纳的相关费用不包括使用房审批及维修发生的费用）。租金为：2016年7月20日至2017年7月19日年租金294000元；2017年7月20日至2018年7月19日年租金317500元；2018年7月20日至2019年7月19日年租金342900元；2019年7月20日至2020年7月19日年租金370300元；2020年7月20日至2021年7月19日年租金399900元。租金每四个月支付一次，第一期租金在合同签订当月支付，其余租金在每期提前一周支付。乙方在合同签订当月一次性支付给甲方50000元整作为房屋租赁保证金。2016年11月22日，被告甘肃百合ｅ家电子商务有限公司（原甘肃三维百合ｅ家电子商务有限公司）与第三人兰州银行股份有限公司签订《场地租赁合同》，将位于兰州市城关区××路××号商业性质的房屋转租给第三人，转租面积为：92.54平方米。租赁期限为五年，即自2016年7月20日起至2021年7月19日止。出租房屋的免租期为60日，自2016年5月20日起至2016年7月19日止。租赁物第一年含税租金为每月每平方米117.75元，即自2016年7月20日起至2017年7月19日的年度租金为130759.02元；第二年含税租金为每月每平方米127.16元，即自2017年7月20日至2018年7月19日的年度租金141208.64元；第三年租赁面积为66.1平方米，含税租金每月每平方米为137.33元，即自2018年7月20日至2019年7月19日的年度租金108930.16元；第四年含税租金为每月每平方米148.31元，即自2019年7月20日至2020年7月19日的年度租金为117639.49元；第五年含税租金为每月每平方米160.16元，即自2020年7月20日至2021年7月19日的年度租金为127038.91元。2016年12月27日，甘肃三维百合e家电子商务有限公司变更为甘肃百合e家电子商务有限公司。2019年4月20日，被告给原告发出告知函，载明：2019年3月20日至2019年7月19日的房屋租金123440.80元延时付款，后期公司加紧筹措钱款争取于2019年5月15日前支付结清。原告通过多种途径多次向被告催缴，被告仍未偿还。2019年11月20日，原告兰州市城关区拱星墩街道拱星墩村社区居民委员会在《兰州晚报》上刊登解除《房屋租赁合同》通知书，内容为：“甘肃百合e家电子商务有限公司（原甘肃三维百合e家电子商务有限公司）：因贵公司拖欠我社区租赁费用，我社区已于2019年9月28日通知贵公司缴纳所拖欠的各项费用￥323214.5元，但截至今日贵公司分文未付。据此我社区根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第5款约定：“乙方无合法之情由拒绝支付租金或累计拖欠租金超过15日的，甲方有权解除本合同，乙方并应向甲方支付当年租金总额20%的违约金。”之约定书面通知贵公司解除贵公司与我社区签署的《房屋租赁合同》并请贵公司结清所欠款项。”2019年12月底,第三人兰州银行股份有限公司向原告交付了租赁房屋。由于被告已无法按合同履行约定，且迟迟不偿还所欠租金，遂酿成纠纷。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。本案中，原告兰州市城关区拱星墩街道拱星墩村社区居民委员会与被告甘肃百合e家电子商务有限公司签订的《房屋租赁合同》，属双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。被告租赁使用案涉商铺后，理应按照合同约定向原告支付房屋租金及相关费用，截止至2019年11月19日，被告仍拖欠原告房屋租金，按照合同约定应承担违约金，故对原告请求判令被告支付拖欠的2019年3月20日至2019年11月19日租金237744元、违约金74060元的诉讼请求，违约金明显约定过高，本院予以适当调整，酌情考虑由被告支付40000元，原告的其他诉讼请求，本院予以支持；关于原告要求被告支付拖欠的水费328.5元、电费11082元的诉讼请求，因原告并没有证据证明原告垫付了上述费用，故本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。故被告甘肃百合e家电子商务有限公司与第三人兰州银行股份有限公司德隆支行签订的《场地租赁合同》合法有效，根据违约责任的相对性，违约责任只能在特定的当事人之间，即合同关系的当事人之间发生；合同关系以外的人，不负违约责任，合同当事人不对其承担违约责任，故对原告请求第三人在向被告应支付的款项中直接向原告支付被告拖欠的原告款项的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告甘肃百合e家电子商务有限公司在本判决生效后30日内向原告兰州市城关区拱星墩街道拱星墩村社区居民委员会支付2019年3月20日至2019年11月19日租金237744元、违约金40000元,共计277744元。二、驳回原告兰州市城关区拱星墩街道拱星墩村社区居民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6148元，由原告兰州市城关区拱星墩街道拱星墩村社区居民委员会负担682元，被告甘肃百合e家电子商务有限公司负担5466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  张广真人民陪审员  贾文杰二〇二一年六月二十一日书 记 员  陈丽丽