四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10225号 上诉人（原审被告）：卢敏，女，1966年10月29日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审原告）：广西银湾物业服务有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市锦江区牛沙后街42号。 法定代表人：卢钢，经理。 上诉人卢敏因与被上诉人广西银湾物业服务有限公司成都分公司（以下简称银湾物业成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初8958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人卢敏上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初8958号民事判决第一项的违约金95.34元并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由银湾物业成都分公司承担。事实和理由：银湾物业成都分公司未按案涉物业服务合同约定履行义务，存在为按规定履行安保义务、擅自提高停车费收费标准、车库地面未进行清扫等物业服务瑕疵，应取消收取违约金，故提起上诉。 被上诉人银湾物业成都分公司二审中未提交书面答辩意见。 银湾物业成都分公司向一审法院起诉请求：1.判令卢敏支付自2018年5月28日起至2020年6月30日止，已拖欠的物业服务费共计9534.38元、代收水费85元及生活垃圾费48元，共计欠费9967.78元；2.判令卢敏支付上述物业服务费违约金95.34元（2018.5.28-2020.6.30）；3.卢敏支付上述物业服务费逾期利息（0.3%/日）11120.90元；4.卢敏承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年11月4日，成都市金牛区民用建筑统一建设办公室（甲方）和卢某、卢敏、杨某（乙方）签订了《成都市国有土地上统规统建（自建）房屋附条件协议搬迁补偿安置合同》（以下简称搬迁补偿安置合同），约定乙方将为××路××号××栋××号房屋交给甲方拆除，甲方共安置乙方三套房屋，明确了该三套房屋的户型、面积等等。2016年4月21日，四川省朝阳房地产开发有限责任公司（以下简称朝阳房地产公司）（甲方）与银湾物业成都分公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，甲方将位于成都市金牛区××路××号的××新居小区（以下简称案涉小区）的物业服务项目委托给乙方，并详细约定了双方的权利义务、委托管理事项等等内容。双方约定委托管理期限为自2016年4月21日起至业主委员会代表全体业主与续聘或者重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，高层住宅物业服务费按1.35元/平方米/月的标准收取。甲方、业主于每个缴费周期起始日起第3日内交纳物业服务费，逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等方式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间按未付金额的1%的违约金，甲方、业主有正当理由的除外。2020年5月7日，银湾物业成都分公司向卢敏作出《催收物业服务费等相关费用的律师函》并于5月11日发送给卢敏。一审庭审中，双方一致认可卢敏从2018年6月开始未交纳物业服务费。银湾物业成都分公司申请撤回关于水费和生活垃圾费的诉讼请求。银湾物业成都分公司表示仅向卢敏一人主张案涉费用，放弃向卢某、杨某主张案涉物业服务费。双方一致认可卢敏系案涉小区××栋××单元××号房屋（面积为73.95平方米）、××栋××单元××号房屋（面积为84.67平方米）、××栋××单元××号房屋（面积为123.88平方米）的业主。卢敏提交了照片，拟证明银湾物业成都分公司提供的物业服务不符合合同约定。一审法院认为，根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《前期物业服务合同》对案涉小区的业主具有约束力。并参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”的规定，卢敏应当向银湾物业成都分公司支付2018年6月至2020年6月的物业服务费，金额按照合同约定的标准、欠付时间、房屋面积认定为9534.38元[1.35元/月/㎡×（73.95㎡+84.67㎡+123.88㎡）×25月]。银湾物业成都分公司自愿申请撤回关于水费和生活垃圾费的诉讼请求，不违反法律规定，应予准许。关于违约责任问题，银湾物业成都分公司主张卢敏按未交纳物业服务费的1%支付违约金95.34元，符合合同的约定，予以支持。银湾物业成都分公司主张的物业服务费逾期利息，于法无据，不予支持。卢敏辩称银湾物业成都分公司存在未公示业主共有部分的收益，未经业主同意将小区路面区域作为停车场对外营业，破坏了小区路面后未进行完善，影响了小区房屋售价，擅自提高停车费，保洁卫生和安保服务差等违约行为，其可以行使其先履行抗辩权，不交、缓交和少交物业服务费。一审法院认为，物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支。无法按时足额收取物业服务费的情况，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量，会损害小区全体业主的共同利益。根据《最高人民法院》第三条第一款之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权起诉请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主认为其合法权益因原告不当履行物业服务合同受到损害，应及时予以救济，可以采取起诉或者其他法定方式主张权利，而卢敏要求直接拒交、扣减物业服务费于法无据，不予支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第三条第一款，判决：一、卢敏于判决生效之日起十日内向银湾物业成都分公司支付2018年6月至2020年6月物业服务费9534.38元及违约金95.34元；二、驳回银湾物业成都分公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元，由卢敏负担82.5元，银湾物业成都分公司负担82.5元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，朝阳房地产公司与银湾物业成都分公司签订的案涉《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，根据《中华人民共和国民法典》九百三十九条的规定，对包括卢敏在内的案涉小区业主均有法律约束力，双方均应当按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业行使权利而不能动辄拒交物业费。业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费，本案中卢敏逾期支付物业费的行为构成违约，应该承担相应的违约责任，一审法院判决卢敏向银湾物业成都分公司支付欠交物业费并以欠交物业服务费的1%支持违约金并无不当。 综上，上诉人卢敏的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费330元由上诉人卢敏负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年六月二十四日 书记员  陈 悦