广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0502民初2893号 原告：吴明连，女，汉族，1955年8月6日出生，住北海市铁山港区。 委托诉讼代理人：宋春晖（同是原告谭有盛的委托代理人），广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俏倩（同是原告谭有盛的委托代理人），广西海城律师事务所律师。 原告：谭有盛，男，汉族，1954年12月2日出生，住北海市铁山港区。 被告：北海汇澳投资发展有限公司，住所地北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋104房，现住所地北海市北海大道241号润和花园R栋2单元首层101号房，统一社会信用代码：91450500799719226H。 法定代表人：黄重才。 委托诉讼代理人：黄志宇，广西仁学律师事务所律师。 原告吴明连、谭有盛诉被告北海汇澳投资发展有限公司（以下简称汇澳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴明连、谭有盛的委托诉讼代理人宋春晖、陈俏倩、被告汇澳公司的委托诉讼代理人黄志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 原告吴明连、谭有盛向本院提出诉讼请求，判令：依法判令被告向两原告支付逾期交房违约金223199.74元（以313659元为本金，按每日万分之三，自2013年11月1日起暂算至2021年4月30日止，之后另算至验收合格实际交房之日止），合计：223199.74元。事实和理由：2013年1月23日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由两原告向被告购买位于北海市北海大道241号（国有土地使用权证号为北国用（2012）第B38010号）润和花园2幢3单元0903号房屋，建筑面积为87.37平方米，商品房单价为每平方米3590元，总价为313659元，付款方式为原告于合同签订当日一次性支付首付款137659元，余下购房款176000元通过向银行申请办理按揭贷款向被告支付；合同第八条约定了交付房屋期限为2013年10月31日前，交付条件为该商品房验收合格；合同第九条明确约定了逾期交房的违约责任为逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2013年3月13日，被告为两原告办理了案涉商品房预售合同备案登记。现两原告已依约履行了合同的全部付款义务后，被告却未能按照合同约定的交付期限及交付条件向两原告交付合同约定的商品房，并且两原告在被告逾期不能交付合同约定的商品房后，多年来不断积极与被告沟通，沟通无果后也向相关政府部门等进行了投诉，以求维护自己的合法权益。为此，原告起诉至法院，请求判如所请。 被告汇澳公司辩称，请求法院追加陈大山为被告，涉案的两幢房屋属于陈大山所有，根据市里包案化解润和花园项目问题工作组与市中院协调一致，涉及该两幢都要求追加陈大山为被告，陈大山和案件的处理有利害关系。请求法院驳回原告对被告的诉讼请求，涉案房屋属于陈大山的财产，应由陈大山承担责任，与被告无关。 经审理查明，2013年1月23日，原告吴明连、谭有盛（买受人）与被告汇澳公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（销售合同编号：润和花园2-3-903）一份，约定买受人向出卖人购买位于北海，购房总价总价款313659元。约定合同签订当日，买受人一次性支付首付款137659元，余款176000元通过办理银行按揭贷款方式支付。出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权 -3- 解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。 合同签订后，原告依约当天向被告支付了137659元首付款，并补交了购房款21000元，余下购房款155000元已通过向银行申请办理按揭贷款向被告支付。 另查明，2012年10月19日，陈大山（转让方、甲方）与黄重才、黄波才（受让方、乙方）签订《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》，约定甲方通过订立本协议并通过变更工商登记而将北海汇澳投资发展有限公司100%的股权办理至乙方名下后，乙方即据此拥有“北海润和花园”项目M栋和R栋两栋商住楼的开发经营权及财产处分权。但基于本协议所涉之不动产转让标的并不包括“北海润和花园”项目之其中N栋商住楼，故该栋商住楼之权属包括经营及收益权利仍属于甲方所有，即就该栋商住楼之开发经营及收益应由甲方享有和承担相应的权利义务（具体如何开发经营及管理由甲乙双方通过订立相关补充协议另行作出约定）。甲乙双方经按约定办理工商变更登记而将北海汇澳投资发展有限公司100%股权变更至乙方或乙方所指定的股东名下后，甲方仍有权以汇澳公司名义诸如使用汇澳公司之印鉴对其现所享有权属的N栋商住楼进行开发建设及销售。甲方继续开发建设N栋商住楼时，乙方必须尽责配合甲方完成该栋商住楼的开发建设及销售等。若因乙方不尽责配合并因此造成甲方的损失，应由乙方承担相应责任。甲乙双方经按约定办理工商变更登记而将北海汇澳投资发展有限公司100%股权变更至乙方所指定的股东名下后，乙方将该项目重新办理抵押登记以进行融资时，若甲方提出参与融资之主张，乙方应尽可能配合甲方将N栋商住楼其中部分商品房同时办理抵押贷款。具体融资方案由双方另行商定。 因被告至今未能将涉案房屋交付原告，原告为此诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行义务。原告已依约支付了涉案房屋的价款，被告汇澳公司未能依约履行交付房屋的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，被告汇澳公司须自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房价款的日万分之三支付违约金给原告。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，结合原告未能提供证据证实因被告汇澳公司逾期交房所导致的实际损失，本院酌情将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率 -4- （2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮30%计算。故违约金应以已付房款341617元为本金，自2013年11月1日起算至本案辩论终结时即2021年6月7日止。由于被告汇澳公司实际交房的时间尚不能确定，被告汇澳公司履行合同的过程中继续违约的，由原告另行起诉主张权利。《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》系汇澳公司股东的变更，对外不得对抗第三人，故对被告汇澳公司抗辩的与被告汇澳公司无关的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告北海汇澳投资发展有限公司须向原告吴明连、谭有盛支付逾期交房违约金（违约金以313659元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%从2013年11月1日起计至2019年8月19日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%从2019年8月20日起计至2021年6月7日止）； 二、驳回原告吴明连、谭有盛的其他诉讼请求。 案件受理费4648元，减半收取2324元，由被告北海汇澳投资发展有限公司负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4648元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  沈海浪 二〇二一年六月二十一日 -5- 法官助理杨源新 书记员李永证