辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初3668号原告：张金珍，女，1962年2月24日出生，汉族，住沈阳市于洪区。身份证号码：2101141962XXXXXXXX。原告：李恩明，男，1959年3月28日出生，汉族，住沈阳市于洪区。身份证号码：2101141959XXXXXXXX。二原告委托诉讼代理人：刘学、王月，辽宁紫泰律师事务所律师。被告：沈阳润恒置业有限公司，住所地沈阳市于洪区大兴街道沙岗子村。统一社会信用代码：91210114578356089A。法定代表人：汪学海，系该公司经理。委托诉讼代理人：王婷婷，女，1983年11月24日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。身份证号码：2101141983××××××××。原告张金珍、李恩明与被告沈阳润恒置业有限公司（以下简称“润恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张金珍、李恩明及其委托诉讼代理人刘学、王月和被告润恒公司委托诉讼代理人王婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金珍、李恩明向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告沈阳润恒置业有限公司于2014年3月27日签订的《商品房买卖合同》（编号：E1409027794）；2.请求法院判令被告退还原告已付购房款人民币143895元、利息51327元（以上本金、利息，截止日为2021年1月31日）；并自2021年2月1日起至本判决实际清偿之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；3.请求法院判决被告赔偿原告已付备案费300元；4.请求法院判令被告承担原告已付购房款的30%，即人民币43169元的赔偿责任，以上合计238691元；5.请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定：1、原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区，单元间号3129门，建筑面积23.67平方米的商业用房；2、被告应当在2014年7月1日前，将商品房验收合格，并交付买受人使用。合同签订后，原告于当日全款支付购房款143895元，新建商品房备案费300元。原告所购房屋位于沈阳润恒农产品批发市场，经营项目为“卖干果”。但因案涉房屋所在楼层至今尚未交付、对外营业，严重损害了当事人的合法权益，致使合同目的不能实现。因被告已严重违约多年，占用原告资金，多次欺骗原告，所购商品房一直未正常营业，故原告认为被告属于欺诈行为，应当承担原告已付购房款的30%，即人民币43169元的赔偿责任。综上，被告的行为已经严重违反合同约定，侵犯原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，请求依法支持原告的诉讼请求。被告润恒公司辩称：案涉房屋已经竣工，也可以正常使用，也欢迎广大业主进行使用。1、原、被告间所签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告愿继续履行双方所签订的合同；2、如原告坚持解除双方所签订的《商品房买卖合同》，被告愿意向原告退还已付购房款和备案费，但原告诉请的利息没有事实和法律依据。原、被告所签订的《商品房买卖合同》第九条已明确约定了出卖人逾期交房的违约责任。即“如被告未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。”因此如原告要求解除合同，被告可以按照合同约定向原告承担购房款×0.1%的违约金，而原告的诉请的数额不符合双方合同的约定，没有依据；3、我公司正在积极的办理房产证，承诺一至两年内可以使商户拿到房产证。在建工程抵押合法有效，原告诉请被告承担已付购房款的30%的赔偿责任没有法律依据。《担保法解释》第四十七条对在建工程抵押专门作出了规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。换言之，开发商如果缺钱的话就会向银行进行抵押，而且这种抵押的房子也可以出售的。因此被告抵押在建工程是符合法律规定的。被告并未隐瞒在建房屋已抵押的事实，且在原被告双方签订合同已向被告说明该项目的抵押情况并向原告出示了被告所取得证件。综上，请求法院驳回原告没有法律和事实依据的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份（编号为：E1409027794），合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区位于沈阳润恒农产品批发市场的商业用房，房屋地址及房号为：沈阳市于洪区，单元间号3129门，建筑面积23.67平方米。合同约定被告应于2014年7月1日前将经验收合格的商品房交付原告使用；被告未按约定期限交付房屋，逾期不超过90日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金至实际交付日止，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金等。合同签订后，原告于当日全款支付购房款143895元。被告于2013年9月26日向原告出具收款收据一份。另查明，至本案庭审之日，案涉房屋仍没有竣工验收，被告未能向原告交付房屋。本院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人的合法权益，合法有效。按合同约定，被告应在2014年7月1日前交付房屋，而被告未在约定期限内交付房屋，已构成违约，原告有权选择解除合同。合同解除后，被告应返还原告已付购房款143895元，并承担违约责任。关于原告主张的违约金问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，如原告选择解除合同的，则被告按累计已付款的0.1%向原告支付违约金。现原告诉请解除与被告的合同关系，但是《商品房买卖合同》中按照累计已付款的0.1%向原告支付违约金约定明显过低，显失公平，因此违约金的计算标准应调整为自2014年9月30日起至2020年8月20日止按中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年8月21起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张判令被告赔偿原告已付备案费问题，原告已完成支付，被告同意返还，因此原告的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张判令被告承担原告已付购房款的30%的赔偿责任，双方并无约定，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、解除原告张金珍、李恩明与被告沈阳润恒置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳润恒置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还给原告张金珍、李恩明购房款143895元；三、被告沈阳润恒置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告张金珍、李恩明违约金（以143895元为基数，自2014年9月30日起至2020年8月20日止按中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年8月21起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）四、被告沈阳润恒置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告张金珍、李恩明备案费300元；五、驳回原告张金珍、李恩明的其他诉讼请求。如果被告沈阳润恒置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元，由被告沈阳润恒置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  彭艳君二〇二一年六月十五日书记员  林诗阳