江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初3541号原告：郭莉，女，1978年12月23日出生，汉族，自由职业，住徐州经济开发区。委托诉讼代理人：朱晓强（系原告郭莉之夫），男，1979年5月11日出生，汉族，自由职业，住徐州经济开发区。委托诉讼代理人：蒋冬冬，江苏元封律师事务所律师。被告：江苏食达康市场管理有限公司，住所地徐州市鼓楼区殷庄社区红星大道北侧琵琶街道中心综合楼601-605。法定代表人：李永波，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：袁立国，男，1985年6月24日出生，汉族，该公司员工，住徐州市鼓楼区。第三人：徐州悦通农贸市场管理有限公司，住所地徐州市鼓楼区下淀路83号。法定代表人：倪同山，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋建华，男，1962年9月10日出生，汉族，该公司员工，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈晓云，江苏青英律师事务所律师。第三人：徐州农村商业银行股份有限公司，住所地徐州市铜山区北京南路26号。法定代表人：骆新超，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨飞，男，1988年6月4日出生，汉族，该公司员工，住徐州市铜山区。原告郭莉与被告江苏食达康市场管理有限公司（以下简称食达康公司）、第三人徐州悦通农贸市场管理有限公司（以下简称悦通公司）、第三人徐州农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭莉的委托诉讼代理人朱晓强与蒋冬冬、被告食达康公司的委托诉讼代理人袁立国、第三人悦通公司的委托诉讼代理人宋建华与陈晓云、第三人农商银行的委托诉讼代理人杨飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭莉向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告之间的合同于2020年7月6日解除；2、被告食达康公司退还2020年7月6日至2021年8月31日租金49680元（2020年7月租金为3600元/月÷30日×24日=2880元，2020年8月1日至2021年8月31日租金为3600元/月×13月=46800元，合计49680元）；3、被告食达康公司赔偿租金贷款利息损失合计2356.09元（为2020年7月20日至2021年7月20日，原告郭莉已支付及应支付给银行的利息之和，每月20日还款）；4、被告食达康公司退还履约保证金10000元及智能电子秤押金3000元；5、本案诉讼费由被告食达康公司承担。事实和理由：2019年9月1日，原、被告签订商户联营服务合同，承租期两年（2021年8月31日到期），原告郭莉在下淀农贸市场开展经营活动。被告食达康公司为了摊位好卖并招揽商户，特意拉来徐州淮海农村商业银行股份有限公司为商户提供贷款，也就是租金贷，并签订了三方协议。原告郭莉从银行办理贷款82800元支付了两年的租金。原告郭莉向被告食达康公司缴纳租金时，被告食达康公司明确告诉原告郭莉，如果经营不善或者其他原因退租时，租金是可以退还的，且三方协议也进行了明确约定。下淀市场自2019年9月1日开门迎客以来，各种硬件设施均不达标，门口广告灯缺失，门头字迟迟做不好，天花板下雨漏雨，市场内经常跳闸停电。以上种种因素，多次反映未得到解决。此外，市场管理混乱，经常更换管理者，导致市场无人经营，市场没有人气，大部分租户怨声载道，开门不到三个月租户走了六户。原告郭莉多次与被告食达康公司通过短信、打电话、发微信等方式沟通，要求其对市场加强管理加强营销，同时也要求被告食达康公司对业主提出的问题予以回应和解决，但被告食达康公司均不予理会。在看不到市场经营前景的前提下，再加上市场高额租金的压力下，原告郭莉的生意每天都在亏损，并且还要承担银行的贷款利息，故原告郭莉于2020年6月1日起向被告食达康公司提出了闭店请求并通知了被告食达康公司，要求被告食达康公司按三方协议退还租金。原告郭莉向被告食达康公司多次主张退款，而被告食达康公司以各种理由进行拖延和推搪，至今未退还。此外，被告食达康公司与第三人悦通公司（被告食达康公司的房东）有经济纠纷，并被第三人悦通公司下发了告知书，具体内容为：江苏食达康公司严重违约，徐州悦通农贸市场管理有限公司与被告己经解除合同。接到通知后限被告于2020年7月6日上午10点进行交接退出，并规定允许被告只能带走私人物品，其余物品被告不得移动。根据第三人悦通公司发布的告知书以及2020年8月20日向原告郭莉送达的催缴租金通知书，被告食达康公司已经失去市场的管理权与出租权，其与原告郭莉的租赁合同不再具备继续履行的条件，原告方有权要求解除合同并要求赔偿损失。因第三人悦通公司己实际控制市场管理权，原、被告之间的合同已经于2020年7月6日事实上解除，故请求法院依法确认双方合同于2020年7月6日解除，并要求被告食达康公司直接向原告郭莉退还租金、赔偿银行贷款利息损失并退还履约保证金及智能电子秤押金。被告食达康公司辩称，原告郭莉擅自提前解除合同，依约无权要求退还剩余租金及押金，且原告郭莉于2020年7月6日之后仍然继续使用摊位，同样无权要求退还租金。1、原告郭莉在诉状中称，农贸市场各种硬件设施均不达标，广告灯缺失，门头字迟迟做不好，天花板下雨漏雨，市场内经常跳闸停电等，没有事实依据；2、原告郭莉起诉称，于2020年6月1日主动要求解约，根据双方签订的合同第六条第1项约定，本案系原告郭莉单方违约，依约无权主张退还剩余租金及押金；3、第三人悦通公司最早系于2020年8月20日才向原告郭莉发出催租通知，载明截至悦通公司发函之日，原告郭莉仍然继续使用涉案铺位，同时悦通公司表明愿意继续按照原告郭莉与被告食达康公司租约的标准继续出租铺位给原告郭莉，因此，第三人悦通公司收回市场管理权并未影响原告郭莉对铺位的承租使用、4、关于原告郭莉的各项诉讼请求。被告食达康公司认为，原、被告之间的合同按照约定，已于2021年1月28日因为政府拆迁行为自动解除；被告食达康公司仅同意向原告郭莉退还2021年1月20日至2021年8月31日期间的租金，每月标准为3600元，并同意直接退还给原告郭莉；对原告郭莉主张的银行贷款利息损失不予认可；因原告郭莉使用后的智能电子秤没有问题，且已返还给被告食达康公司，故被告食达康公司同意向其退还履约保证金10000元及智能电子秤押金3000元。第三人悦通公司述称，1、原、被告之间的租赁合同纠纷与其无关。2020年7月6日，第三人悦通公司与被告食达康公司解除相应的租赁合同，但是原告郭莉一直占用该铺位，第三人悦通公司也向原告郭莉下发过相应的通知书。针对铺位的占用费，原告郭莉应支付给第三人悦通公司，时间为2020年7月6日至2021年1月28日；2、关于原告郭莉的各项诉讼请求。第三人悦通公司认为，原、被告之间的合同按照双方约定，已于2021年1月28日因为政府拆迁行为自动解除；原告郭莉的其他诉讼请求均与第三人悦通公司无关，请求依法处理。第三人农商银行述称，原、被告之间的租赁合同纠纷与其无关。根据原、被告以及徐州淮海农村商业银行股份有限公司签订的三方协议，如果退租，租金应退给徐州淮海农村商业银行股份有限公司用于偿还涉案租金的贷款。现徐州淮海农村商业银行股份有限公司在该三方协议中的权利义务均由第三人农商银行承担，因被告食达康公司可能退还的租金超过目前贷款余额且原告郭莉一直按时履行还款义务，为了方便各方计算金额，如法院判决被告食达康公司应退还租金，第三人农商银行同意直接判决退还给原告郭莉，原告郭莉再与第三人农商银行结清贷款。在借款合同约定期间，原告郭莉应继续履行双方约定的还款义务，否则，将按照合同约定向其追索相应的贷款。关于本案，请求依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2019年3月19日，第三人悦通公司（甲方、出租人）与被告食达康公司（乙方、承租方）签订市场租赁合同一份，双方约定甲方将位于徐州市鼓楼区（面积约4074平方米，不含老年城市中心厨房的面积）出租给乙方用于农贸市场、服务及民生行业使用，租期约15年，自2019年3月9日至2033年9月27日。上述合同还约定了租金及租金支付方式等内容。合同第九条“违约责任”中约定，租赁期内，乙方如拖欠甲方租金，……甲方有权单方面解除本合同……2019年8月13日，原告郭莉（乙方、承租人）与被告食达康公司（甲方、出租人）签订商户联营服务合同一份，双方约定甲方将徐州市鼓楼区下淀农贸市场S1-S6铺位交由乙方用于经营水果类、坚果类、包装礼盒等，铺位经营期限自2019年9月1日至2021年8月31日，乙方须向甲方支付铺位管理费36800元、综合服务费46000元、履约保证金10000元、智能电子秤押金3000元，合计95800元，上述费用按年一次性支付，乙方可享受减免一个月3600元。庭审中，原告郭莉、被告食达康公司与第三人农商银行一致认可，上述铺位管理费与综合服务费之和即为涉案铺位的租金。原告郭莉与被告食达康公司一致认可，每月租金标准为3600元。合同第六条“合同终止与变更及财产返还验收”中约定：……2、因政府行为、自然灾害等不可抗力因素，致使本合同无法履行的，双方互不承担责任，按政府的规定处理善后事宜。3、经营合同终止后，乙方应无条件在5日内清场完毕，将经营场地返还甲方，固定装修不得拆除。……合同第七条“违约责任”中约定，乙方未按协议约定合法经营、履行合同义务，即视为违约。乙方出现下列情形之一的，甲方有权要求乙方赔偿一切损失，且乙方无权要求退回保证金、押金和剩余铺位管理费（含综合服务费）：（1）乙方提前解除本合同的；（2）因乙方自身原违约导致本合同无法履行的；（3）乙方未按时支付铺位管理费（含综合服务费）；（4）乙方未将铺位及设施设备完好归还给甲方的。涉案铺位包含在2019年3月19日第三人悦通公司（甲方、出租人）与被告食达康公司（乙方、承租方）签订的市场租赁合同所涉标的物中。2019年8月13日，被告食达康公司向原告郭莉出具涉案铺位履约保证金10000元及智能电子秤押金3000元的收款单，合计金额为13000元。徐州淮海农村商业银行股份有限公司（甲方）、被告食达康公司（乙方）、原告郭莉及市场内其他商户（丙方）签订三方协议一份，约定：针对入驻乙方市场的，有资金需求且符合甲方贷款条件的商户(丙方)，甲方向丙方提供房屋租金贷款，乙方协助提供丙方的经营信息及租金的即时信息予以甲方用于防控风险。丙方应按照合同约定，按时足额还款。如果丙方发生经营不善或其他原因导致提前退租，不能继续履行租金贷还款义务，乙方将剩余期限内的租金退还至甲方，作为偿还贷款本息使用，房屋租赁权仍归乙方所有。若丙方在正常经营情况下，超过2个月逾期未还甲方贷款，则自动视为与乙方解除租赁协议，乙方将剩余期限内租金退还至甲方，作为偿还贷款本息使用，房屋租赁权仍归乙方所有。庭审中，各方一致认可，上述三方协议中徐州淮海农村商业银行股份有限公司的权利义务均由第三人农商银行承担，本案中第三人农商银行的意思表示即为徐州淮海农村商业银行股份有限公司的意思表示。原告郭莉、被告食达康公司与第三人农商银行一致同意，本案中被告食达康公司如退还铺位租金，直接退还给原告郭莉。2019年8月20日，原告郭莉作为申请人，向徐州淮海农村商业银行股份有限公司申请贷款82800元，贷款发放至收款人被告食达康公司。2019年8月20日，徐州淮海农村商业银行股份有限公司出具上述82800元贷款还款明细单显示：第12期，2020年7月20日起至2020年8月20日止，当期应还利息332元；第13期，2020年8月20日起至2020年9月20日止，当期应还利息307.53元；第14期，2020年9月20日起至2020年10月20日止，当期应还利息282.89元；第15期，2020年10月20日起至2020年11月20日止，当期应还利息258.08元；第16期，2020年11月20日起至2020年12月20日止，当期应还利息233.09元；第17期，2020年12月20日起至2021年1月20日止，当期应还利息207.92元；第18期，2021年1月20日起至2021年2月20日止，当期应还利息182.57元；第19期，2021年2月20日起至2021年3月20日止，当期应还利息157.04元；第20期，2021年3月20日起至2021年4月20日止，当期应还利息131.33元；第21期，2021年4月20日起至2021年5月20日止，当期应还利息105.44元；第22期，2021年5月20日起至2021年6月20日止，当期应还利息79.36元；第23期，2021年6月20日起至2021年7月20日止，当期应还利息53.09元；第24期，2021年7月20日起至2021年8月18日止，当期应还利息25.75元。上述应还利息之和为2356.09元。庭审中，原告郭莉与第三人农商银行一致认可，原告郭莉一直按期偿还贷款本金及利息。2019年10月22日，被告食达康公司向原告郭莉出具涉案铺位82800元租金的收款单。落款为2020年7月1日、第三人悦通公司向被告食达康公司发出的解除合同通知书显示：按照我方与贵公司签订的市场租赁合同，贵公司对2020年6月1日至2021年5月31日的租金交纳已逾期，按照市场租赁合同九.9-1条之规定，我方现与贵公司解除市场租赁合同。被告食达康公司已收到上述通知。落款为2020年7月5日、第三人悦通公司发出的告知书显示：江苏食达康市场管理有限公司的工作人员，你公司严重违约，现我公司与你公司已经解除合同。在接到我公司通知于2020年7月6日上午10点进行交接退出，只允许带走私人物品，其余公司财产不得移动，双方进行数量确认。落款为2020年8月13日、徐州市鼓楼区人民政府发出的房屋征收调查公告显示，涉案铺位所在市场在征收范围内，自2020年8月14日开始入户调查。落款为2020年8月20日、第三人悦通公司向原告郭莉发出的催交租金通知书显示：我公司已与江苏食达康市场管理有限公司解除市场租赁合同，并于2020年7月6日收回市场的租赁管理权，你方与食达康公司签订的农贸市场商铺租赁合同也已于2020年7月6日不再具备继续履行的条件。鉴于你方在2020年7月6日后仍在该市场占用原租赁商铺经营，你方与我公司已形成事实上的租赁关系，我公司默认你方仍愿意以原与食达康公司签订的农贸市场商铺租赁合同的租金和押金标准以及租期与我公司履行租赁合同，故你方应向我公司交纳自2020年7月6日起至今的商铺租赁费用5400元，押金10000元。特此通知。望你方在接到通知后即到我公司履行上述义务。原告郭莉已收到上述通知。落款为2021年1月19日、下淀市场管理办公室发出的公示显示显示：为配合地铁三号线市政工程建设运营，市场搬迁时间定为：1月27日开始，1月28日正式开业。从1月20日至27日，各业户可进铺整理，做好搬迁各项准备工作。1月28日零点到时准时停电。落款为2021年1月28日、下淀市场张贴的敬告显示：本市场因拆迁搬至南隔壁。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据证明或证据不足以证明其事实主张的应当承担不利的后果。关于原、被告之间的合同是否已于2020年7月6日解除。庭审中，原告郭莉主张其于2020年7月6日向被告食达康公司表示要求离场，其与被告食达康公司之间的合同已于2020年7月6日解除，但被告食达康公司与第三人悦通公司均不予认可，原告郭莉亦未提供证据证明其在该日向合同相对人即被告食达康公司发出解除合同的通知。此外，原告郭莉主张其行使的是合同的法定解除权，因第三人悦通公司向被告食达康公司发出解除合同通知、被告食达康公司丧失市场出租管理权、第三人悦通公司向原告郭莉发出催交租金通知等，致使原告郭莉与被告食达康公司之间的合同目的无法实现。实际上，原告郭莉与被告食达康公司签订合同的目的，为占有使用涉案铺位用于经营。庭审中，原告郭莉、被告食达康公司与第三人悦通公司均认可在涉案铺位被拆迁之前，被告食达康公司未要求原告郭莉搬离涉案铺位，原告郭莉虽主张第三人悦通公司要求其搬离涉案铺位，但被告食达康公司及第三人悦通公司均不予认可，原告郭莉亦未提供证据证明其上述主张，本院不予采信。因原告郭莉未提供证据证明有关主体要求其搬离涉案铺位，故原告郭莉可依据合同占有使用涉案铺位，其合同目的并非不能实现，原告郭莉据此主张其与被告食达康公司之间的合同已解除，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告食达康公司应否退还2020年7月6日至2021年8月31日租金49680元。因原告郭莉与被告食达康公司之间的合同并未于2020年7月6日解除，故原告郭莉主张被告食达康公司应向其退还自2020年7月6日起的租金，无事实依据。庭审中，原告虽陈述其于2020年7月10日搬离了涉案铺位，并与被告食达康公司的工作人员办理了口头的铺位交接手续，但被告食达康公司与第三人悦通公司均不予认可，原告郭莉亦未提供证据予以证明，本院不予采信。退一步说，即使原告郭莉与被告食达康公司之间的合同已于2020年7月6日解除，且原告郭莉于2020年7月10日搬离了涉案铺位，作为承租人，原告郭莉亦应履行向出租人即被告食达康公司返还铺位的义务，而非自行搬离并继续留存物品在铺位内。实际上，原告郭莉提供的证人虽到庭陈述原告郭莉于2020年7月10日从涉案铺位拉走了物品，但拉走的并非原告郭莉在铺位的全部物品，原告郭莉亦自认其将剩下的部分物品继续放置在涉案铺位并用绿色的布盖上，在原告郭莉将其剩余物品继续放置在涉案铺位的情况下，不能认定原告郭莉已从涉案铺位完全搬离并移转占有给被告食达康公司，原告依然占有使用涉案铺位。庭审中，原告郭莉先陈述其于2021年1月中旬将铺位中剩下的物品全部搬走，后又陈述2020年7月10日搬走部分物品后未再过问铺位剩下的物品，原告郭莉前后不一，相互矛盾，亦未能作出合理解释。因原告郭莉未能举证证明其具体于何时从涉案铺位彻底搬离并依法办理了铺位交接手续，而根据原告郭莉、被告食达康公司与第三人悦通公司一致认可的市场搬迁公示、敬告等，并结合被告食达康公司与第三人悦通公司的庭审陈述，本院依法认定原告郭莉因涉案铺位所在的市场被政府拆迁最早于2021年1月27日丧失对铺位的占有使用。依据原告郭莉与被告食达康公司之间的合同约定，自2021年1月27日起至合同约定的届满日期2021年8月31日止的租金，被告食达康公司应向原告郭莉返还。庭审中，被告食达康公司亦同意向原告郭莉返还2021年1月20日至2021年8月31日期间的租金，本院予以确认。经计算，2021年1月20日至2021年8月31日，合计224日，被告食达康公司应退还的租金数额为26880元（3600元/月÷30日×224日）。关于被告食达康公司应否赔偿租金贷款利息损失合计2356.09元。庭审中，原告郭莉主张其行使了合同的法定解除权而要求被告食达康公司赔偿该部分利息损失，因原告郭莉主张的合同解除不能成立，且原告郭莉未能提供其他证据证明被告食达康公司存在其他违约行为，故原告郭莉该部分诉请，无事实依据，本院不予支持。关于退还履约保证金10000元及智能电子秤押金3000元。庭审中，被告食达康公司同意向原告郭莉退还上述费用，本院予以确认。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告江苏食达康市场管理有限公司于本判决生效后十日内向原告郭莉退还租金26880元（自2021年1月20日起至2021年8月31日止）；二、被告江苏食达康市场管理有限公司于本判决生效后十日内向原告郭莉退还履约保证金10000元及智能电子秤押金3000元；三、驳回原告郭莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1645元（原告郭莉已预付），由原告郭莉负担645元（已付），由被告食达康公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 匡 伟审 判 员 张 邈人民陪审员 张 毅二〇二一年六月二十八日书 记 员 刘闻博