北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8188号上诉人（原审原告）：张晓霞，女，1978年12月16日出生，住河北省张家口市。委托诉讼代理人：尹昌友，北京市佳泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京伟特房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇焦各庄村委会东南300米。法定代表人：王涛，董事长。委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京雅居天成装饰有限公司，住所地北京市顺义区顺畅大道14号院5号楼4层402。法定代表人：徐荣青，执行董事。委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文科，山东德衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京安居顺利办企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街10号楼7层（08）701。法定代表人：王广辉，经理。委托诉讼代理人：王琳。上诉人张晓霞与被上诉人北京伟特房地产开发有限公司（以下简称伟特公司）、北京雅居天成装饰有限公司（以下简称雅居公司）、北京安居顺利办企业管理有限公司（以下简称安居公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初9898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张晓霞上诉请求：撤销原审判决第三项，改判伟特公司、雅居公司返还定金10万元。上诉理由：1.伟特公司在销售房屋时存在虚假宣传行为。2.原审法院没有收到张晓霞提交的证据导致认定事实有误。3.伟特公司严重不诚信，也是合同不能履行的原因之一。伟特公司、雅居公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。安居公司未提出上诉。张晓霞在原审法院诉请：1.判令解除张晓霞与伟特公司的商品房认购书；2.伟特公司、雅居公司、安居公司连带返还张晓霞的购房款1206659元及损失18000元，从2019年11月11日起以1224659元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付至全部还清为止；3.案件受理费由伟特公司、雅居公司、安居公司负担。原审法院经审理查明：因伟特公司、雅居公司涉诉案件较多，相关事实已经得以确认：伟特公司于2016年9月25日获得《北京市商品房预售许可证》，项目座落于北京市顺义区南法信镇焦各庄村东。伟特公司与雅居公司系合作关系，雅居公司负责进行精装修的方式，房款及装修款由伟特公司与雅居公司收取。张晓霞于2019年9月20日与伟特公司签订编号为×××的《商品房认购书》。甲方为伟特公司，乙方为张晓霞。乙方自愿认购北京×楼盘×室（以下简称涉案房屋）。该房屋建筑面积共计57.8平方米。房款总金额为1766659元。乙方同意签署本认购书之日，支付人民币10万元作为履行本认购书的定金。定金在签订《北京市商品房现房买卖合同》后甲方代表乙方将定金转付给开发商作为房款一部分。甲方认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭证。乙方选择下列第2种方式付款。分期付款：乙方须于2019年10月7日前支付首期房款1206659元；于2021年6月30日前付清剩余款项560000元，并签署《北京市商品房现房买卖合同》。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之五向甲方支付违约金。乙方需按本认购书约定的付款方式和期限到甲方指定的地点支付各笔款项。在全部款项付清后，乙方方可签署《北京市商品房现房买卖合同》。如乙方未能按约定日期足额支付相应房款超过15日，则视为乙方放弃购买该房屋，所交定金不退，并扣除乙方总房款10%作为对甲方的补偿，其他款项退还给乙方。乙方付清房屋所有款项且房屋具备网签条件7日后进行统一签署《北京市商品房现房买卖合同》。因无法办理网签手续，导致本协议无法继续履行或被解除的双方均不承担任何违约责任和赔偿责任。乙方付清房屋所有款项（包括房款及其他应付费用），并签署完《北京市商品房现房买卖合同》，且该套房屋达到交房条件的，由甲方通知统一交房。办理网签手续前，如乙方提出不继续履行合同，甲方收取的购房定金不予退还，乙方认购房屋办理网签手续后，本协议失效。甲方处由伟特公司盖章及经办人王亚楠签名，乙方处有签字，审核人处有王建签字。张晓霞代理人庭审后向法院确认系张晓霞本人签字。张晓霞提交的收据共4张。其中2019年9月20日收款人为伟特公司，收1-418房款10万元。2019年9月20日收款人为安居公司，收张晓霞18000元。2019年10月19日收款人为伟特公司，收1-418房款472331元。2019年10月19日收款人雅居公司，收1-418装修款634328万元。张晓霞提交的交易详情显示：2019年9月20日向安居公司转款18000元。2019年9月20日向伟特公司转款10万元。2019年10月19日户名杨某（张晓霞配偶）向雅居公司转款406659元。2019年10月19日向伟特公司转款472331元。2019年10月19日向雅居公司转款227669元。张晓霞称于2019年11月11日出具退款申请书给伟特公司，目前无法提交证据。张晓霞称其要求解除认购协议书是因为伟特公司在宣传房屋公摊面积时虚假陈述，且要求提前给付尾款也与认购协议书的约定不符。伟特公司不认可张晓霞的理由，张晓霞没有证据证明伟特公司对公摊面积的陈述有虚假，关于尾款给付也有认购协议书的约定，张晓霞提交的录音内容真实性无法认可，关联性也不认可。雅居公司认可收款收据的真实性，确认收到张晓霞转账款项634328万元。关于涉案房屋的出售许可，伟特公司称均合法，可以办理网签手续，但未向法院提交相关证据。安居公司提交与张晓霞、杨某签订的《合同书》，甲方是张晓霞、杨某，乙方是安居公司，购买房屋坐落位置为北京市顺义区，约定：甲方同意按照本协议的规定，委托乙方为其代办公司注册手续，具体注册公司名称见工商签约信息表中注册成功的公司名称，在甲方申请的公司注册成立后，甲方委托乙方为该注册公司提供代理记账服务。甲方向乙方支付委托乙方办理本合同第二条第1项费用总计18000元。甲方应配合乙方完成新企业工商登记注册、代理记账等事务，并提供齐全的证件和规范的文件资料。甲方对提供的证件和文件资料的真实性、正确性承担全部责任。甲方承担向工商、税务、质监等机关缴纳的有关费用；或者由甲方提供经费，由乙方代为缴纳。甲方有张晓霞签字，乙方有安居公司盖章，签订时间为2019年9月24日。安居公司亦提交了为张晓霞办理的注册公司营业执照，该公司名称为研鑫美业（北京）文化有限公司，法定代表人是张晓霞，统一社会信用代码为×。张晓霞称无法提供与安居公司签订的代办注册公司的《合同书》，对安居公司提交的《合同书》、营业执照等材料亦未发表质证意见。原审法院判决认定：张晓霞与伟特公司签订了商品房认购书，双方已经形成房屋买卖合同关系，均应按照合同约定履行合同义务。张晓霞主张涉案房屋的公摊面积超出宣传告知的面积数以及伟特公司要求张晓霞提前给付尾款，且伟特公司明知张晓霞作为个人无法购买还与张晓霞签订认购书，张晓霞认为上述伟特公司的行为导致无法继续履行合同而主张解除合同，伟特公司认可收到的房款，也认可与雅居公司之间是合作关系，雅居公司在庭后向法院明确收到了634328元，法院认为，张晓霞提出合同解除的理由均未有充分合法证据，且张晓霞已经注册成立了公司从而具备了符合政策规定的购房资格，因此，张晓霞提出的合同解除理由不符合事实也无法律依据，法院对此不予认定，但是购买涉案房屋还需办理网签手续等，均需要张晓霞配合办理，现张晓霞明确表示不再履行合同，法院认为该房屋买卖合同不适宜继续履行。依据认购书第十一条的约定，对于张晓霞不继续履行该协议时伟特公司不予退还定金，伟特公司对此亦有陈述，法院认为，伟特公司的意见符合合同约定，法院予以支持，同时，因伟特公司与雅居公司是合作关系，且张晓霞与雅居公司未签订装饰装修合同，伟特公司、雅居公司共同收取张晓霞购房款的事实无争议，应在扣除定金后由伟特公司、雅居公司共同向张晓霞退还收到的购房款，伟特公司与雅居公司在退还张晓霞款项后可自行解决内部分担事宜。关于注册公司代办费用18000元的退还，因张晓霞系为了购房自愿与安居公司签订《合同书》且安居公司已经履行了约定义务为张晓霞代办注册了公司，安居公司并未违反合同约定，张晓霞亦未向法院提交证据证明安居公司违反了合同的约定，因此，法院对张晓霞的该项退款请求不予支持。关于利息的计算，法院认为，涉案房屋买卖合同无法继续履行系张晓霞单方拒绝履行并要求解除，亦无充分证据证明伟特公司、雅居公司、安居公司存在明显过错，张晓霞的该项请求不符合法律规定，亦无合同约定，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，判决：一、解除张晓霞与北京伟特房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同；二、北京伟特房地产开发有限公司、北京雅居天成装饰有限公司于本判决生效之日起七日内共同退还张晓霞一百一十万六千六百五十九元；三、驳回张晓霞的其他诉讼请求。本院经审理查明：二审期间，各方均未提交新证据，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。本院认为：张晓霞对原审判决第一项、第二项没有异议，仅针对第三项不服提起上诉。二审诉讼中，双方主要争议的是伟特公司、雅居公司应否返还张晓霞10万元定金的问题。据此，分析如下：一、关于涉案房屋买卖无法继续履行的原因。首先，从各方庭审陈述以及证据来看，个人无法购买涉案房屋，张晓霞为购房委托安居公司为其代办公司注册手续，公司也已经设立。诉讼中，张晓霞明确表示因《商品房认购书》系其个人签订，不同意变更签订房屋买卖合同的主体。张晓霞作为买房人，对其本人是否具备购房资格应当最清楚，其要求以个人名义购买涉案房屋，合同无法实际履行。其次，《商品房认购书》中仅载明房屋建筑面积共57.8平方米，对于公摊面积、套内面积均未明确。张晓霞主张涉案房屋实际公摊面积和宣传的公摊面积不符，并提交录音佐证，但从录音内容来看，均是2019年10月19日张晓霞交付房款以及签订合同时的谈话记录，无法证明宣传内容以及宣传内容与房屋实际情况不符，故对张晓霞主张伟特公司虚假宣传的意见，本院不予采纳。再次，从《商品房认购书》的约定来看，张晓霞须于2019年10月7日前支付首期房款1206659元，于2021年6月30日前付清剩余款项560000元，但张晓霞支付了1206659元后，其未支付剩余款项，而提起本案诉讼，要求解除《商品房认购书》，且其主张伟特公司违约的理由又不能成立，可以认定是因张晓霞的原因导致《商品房认购书》不能继续履行。综合以上几方面的情形，涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因在于张晓霞。二、关于伟特公司、雅居公司应否返还张晓霞定金10万元。《商品房认购书》明确约定“办理网签手续前如乙方提出不继续履行该协议，甲方收取的购房定金不予退还。”张晓霞于2019年9月20日签订《商品房认购书》当日向伟特公司支付了10万元定金。如上所述，本案是张晓霞提出不再继续履行房屋买卖事宜，按照双方约定，伟特公司收取的10万元定金不予退还。故对张晓霞主张伟特公司和雅居公司返还定金10万元的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由张晓霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二一年六月三十日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月