湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终1066号上诉人（原审被告）：湘潭江湾文化发展有限公司，住所地湖南省湘潭市湘潭县易俗河镇天易江湾广场裙楼（5-6栋）一层。法定代表人：刘国丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖宁飞，湖南极点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南三建天易房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭县易俗河镇凤凰东路山水金庭1栋（天易示范区）。法定代表人：付强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王一伊，女，该公司员工。委托诉讼代理人：方樊，湖南金州（湘潭）律师事务所律师。原审第三人：湖南省耀焜商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区香樟路819号万坤图商业广场1幢1207房。法定代表人：付菊丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：文香艳，女，该公司员工。上诉人湘潭江湾文化发展有限公司（以下简称江湾公司）因与被上诉人湖南三建天易房地产开发有限公司（以下简称三建公司），原审第三人湖南省耀焜商业管理有限公司（以下简称耀焜公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2021）湘0321民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。江湾公司上诉请求：1.撤销湖南省湘潭县人民法院（2021）湘0321民初432号民事判决；2.改判驳回三建公司的全部诉讼请求；3.判决三建公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：被上诉人三建公司在没正当理由的情况下，阻止上诉人江湾公司取得合法授权的“酷贝拉欢乐园”开门营业，导致上诉人无法使用租赁场地进行经营，不但无法获得经营收益，还给上诉人造成了重大经济损失。在被上诉人的违约行为造成上诉人无法使用租赁场地的情况下，一审判决要求上诉人足额支付约定租金，显然不当，应当依法改判撤销。上诉人于2018年8月29日与原审第三人耀焜公司签订《租赁合同》，承租了“天易江湾广场”裙楼（5-6）栋一层2269.37平方米商铺，租期十年。2018年10月9日，上诉人与湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司签订“品牌授权使用协议”，支付了品牌使用费100万元后，获得了在租赁场地经营“酷贝拉欢乐园”品牌店的特许经营权许可。时至2019年6月19日，被上诉人将租赁物业交给上诉人，上诉人投资600余万元对承租场地进行了装修，并于2020年1月装修完毕。原准备在2020年春节期间开门营业，因遭遇疫情，上诉人经营类别为室内聚集型的文化娱乐场所，根据湘潭市疫情防控指挥部的要求，直到2020年9月才被允许开门营业。在上诉人准备筹备开门营业时，被上诉人通知禁止上诉人营业，理由是经被上诉人网络查询湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司持有的商标“酷贝拉”已被上海一家法院司法冻结。上诉人认为司法冻结一般仅限制权利人对冻结标的转让，不限制合法使用，要求被上诉人进一步提供“酷贝拉”商标已被禁止使用的证据。但被上诉人既无法提供确实有效的证据，也不同意收回禁止上诉人开业的禁令，导致上诉人至今仍无法使用租赁场地开门营业。上诉人认为，其在支付了100万元的品牌使用费后，取得了在租赁场地上经营酷贝拉品牌店的特许经营权，合法有效。被上诉人在没有正当理由的情况下拒绝上诉人使用租赁场地，应承担违约责任。同时，因被上诉人违约造成的租金损失，应由其自行承担。被上诉人三建公司辩称，1.三建公司交付案涉经营场地后，并未禁止上诉人江湾公司营业。2019年6月19日，三建公司向江湾公司交付案涉经营场地，已经按照合同约定履行了交付义务。但在三建公司在向江湾公司交付场地后，江湾公司因其被授权使用的“酷贝拉”商标被冻结，加上其自身出现其他经营问题，至今未开张营业。三建公司从未向江湾公司发出过任何禁令，要求其禁止营业。2.江湾公司未使用租赁场地，与三建公司无关，其仍应按照合同约定支付租金。首先，出租人和承租人建立租赁关系，是以房屋租赁合同为基础。本案中，三建公司是委托耀焜公司对本案所涉项目商业部分进行运营管理，并委托其对外签订租赁和经营合同。耀焜公司根据三建公司的授权，与江湾公司签订了《租赁合同》。《租赁合同》已经明确约定了耀焜公司向江湾公司交付场地后，江湾公司应按照合同约定交付租金。其次，依据租赁合同中出租人和承租人的权利义务安排，出租人只要把符合条件的房屋交付给承租人，其在租赁合同中的主要义务即已完成。至于承租人是实际使用还是空置，是承租人的权利，使用与否和支付租金并无关联。在本案中，三建公司已将案涉场地交付给江湾公司，已按照合同约定履行了义务，江湾公司已经获得了对案涉场地的使用权。即使江湾公司因其自身原因或其他原因未实际使用，仍然不能免除其支付租金的义务。综上，三建公司认为原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人耀焜公司述称，没有意见。被上诉人三建公司向一审法院起诉请求：1.请求江湾公司向三建公司支付租金177039元(截止至2021年1月31日)；2.由江湾公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：三建公司系位于湘潭县××镇××路以南（天易江湾广场5、6栋商住楼）5-138的开发商及所有权人。2018年三建公司与耀焜公司签订了一份《天易江湾广场商业运营管理委托服务合同》，该合同注明：“委托项目名称：天易江湾广场，项目地址：湖南省湘潭市湘潭县××镇××路××路××，项目规模：委托的商业物业范围包括全部商铺、商业管理用房……，商业部分总建筑面积约77000平方米，车库使用面积约为18000平方米……。委托内容……，2、甲乙双方同意，甲方（三建公司）委托乙方（耀焜公司）独家代理招租、运营，本项目中全部甲方所有商业面积，并签订相关租赁即运营性合同……；委托模式……2、由甲方（三建公司）委托乙方（耀焜公司）服务性经营甲方的商业项目，委托乙方签订所有对外经营合同……；双方的委托期限为15年，自2018年7月10日至2033年7月9日止……。”2018年8月23日，三建公司出具了《委托责任书》，注明：“……现我公司同意湖南耀焜商业管理有限公司湘潭县分公司将天易江湾广场的部分商业出租给湘潭江湾文化发展有限公司，允许其在江湾广场开设店铺，并由湖南耀焜商业管理有限公司湘潭县分公司与其签订《租赁合同》，……面积为：2269.37平方米，租期为120个月……。”同时，三建公司与耀焜公司签订了一份《委托授权书》，注明：“委托人（三建公司）是位于中国湖南湘潭市湘潭县凤凰路以北、沿江风光带以南、杨柳北路以东、金霞美墅以西名为天易江湾广场（又名文体公园）的建筑物负一层的一部分，商铺编号为：101094、101095、101096、101097、101139、101140的物业（包括房屋及附属设施设备等）的权属人，特授权受托人全权代理金霞出租，经营和管理，具体事项包括：1、代为与承租人进行谈判，2、以受托人名义代为签订、变更或终止该物业的租赁合同……5、代为签收、签发与物业租赁合同履行相关的信函、通知、传真、会议纪要等相关法律文件……，在此特向承租人确认：受托人所处理的以上事项，委托人均予以承认，并由委托人和受托人承担连带法律责任，委托期限至委托人发出终止委托的书面通知并被承租人书面知悉为止。”2018年8月29日，江湾公司与耀焜公司订了一份《租赁合同》注明：“合同名称：酷贝拉欢乐园湘潭园租赁合同，租赁物业地址：湖南省湘潭县××路××路××路××，租赁的范围：天易江湾广场裙楼（5-6层）一层部分物业出租给乙方（江湾公司）用于经营儿童职业体验项目及相关业态,该房屋租赁建筑面积约2269.37平方米（其中套内面积约2171.22平方米）……合同期限，租期共计十年，即2018年5月1日起至2029年4月30日止……，起租日从2019年5月1日为租赁费用起算日……物业交付日期，甲方（耀焜公司）在2018年11月1日前将按附件5-1要求完工的物业交付乙方（江湾公司），由乙方对该物业进行装修，如逾期不能交付，本条约定的租赁，装修期根据逾期交付天数相应顺延，每逾期一天应补偿乙方经济损失0.5万元……。租赁费用及租赁面积确定原则：2019-5-1至2020-4-30，保底租金单价：6元／月／平米，营业额8%扣点分成；2020-5-1至2021-4-30，6元／月／平米，营业额8%扣点分成……最终租金以营业额扣点和年度保底租赁费用，两者取其高。乙方按月支付租赁费用给甲方，从起租日起每月月首前10个工作内”2019年11月15日，耀焜公司向江湾公司出具了《商铺租赁交付确认书》注明：“交付日期为2019年6月19日，计租日自2020年1月1日起。”江湾公司于2019年11月18日在该交付确认书上加盖公章并注明：“实际物业交付时间为2019年6月19日，计租日需按我公司2019年11月12日工作联系函内容协商，违约赔偿后确定。”2019年12月2日，江湾公司向耀焜公司出具了一份《工作联系函》注明：“……一、根据《租赁合同》第二条约定，贵司应于2018年11月1日将符合合同附件（5-1）的物业交付我司使用，但贵司直到2019年6月1日才交付物业，电力设施设备直到2019年9月才交付使用。现我司要求修改物业交付时间为2019年6月1日，合同租期10年，自2020年1月1日起至2029年12月31日，起租日为2020年1月1日。……”。2020年12月31日耀焜公司向天易江湾广场商户发出《关于变更合同主体的通知》载明：“天易江湾广场048号商户：我司作为受托人，代表湖南三建天易房地产开发有限公司与贵方签订了《商铺租赁合同》。现因我司与商铺所有人湖南三建天易房地产开发有限公司解除委托关系，根据相关法律规定，由商铺所有人继承我司在原合同中的全部权利义务，其它条款均维持不变，原合同条款对贵方与湖南三建天易房地产开发有限公司仍具有同等约束力。贵方接到本通知后，如有其他疑问，请致电0731-57886188进行咨询。湖南省耀爆商业运营管理有限公司湘潭县分公司2020年12月31日”。上述事实，有三建公司、江湾公司等证照信息、不动产权证书和委托责任书、天易江湾广场商业运营管理委托服务合同、湘潭县人民法院作出的（2020）湘0321民初1785号民事判决书、（2021）湘03民终269号民事判决书、租赁合同、《商铺租赁交付确认书》、《工作联系函》、单位（子单位）工、天易?江湾装饰装修管理协议、关于变更合同主体的通知等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，三建公司委托耀焜公司以自已的名义与江湾公司签订的《租赁合同》，不违反国家法律强制性规定，合同合法有效，该合同直接约束三建公司和江湾公司，三建公司、江湾公司租赁关系成立，合同约定的天易江湾广场裙楼（5-6层）一层部分物业于2019年6月19日已经交付江湾公司，双方约定的起租日为2020年1月1日，租赁费用：2019-5-1至2021-4-30，保底租金单价：6元/月/平米，乙方按月支付租赁费用给甲方，从起租日起每月月首前10个工作内。江湾公司应当按照合同约定支付租金，三建公司要求江湾公司支付租金177038.94元(从2020年1月1日开始计算至2021年1月31日，计算标准为2269.73平方米×6元×13个月)的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第九百一十九条、第九百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：由湘潭江湾文化发展有限公司在本判决书生效后十日内支付湖南三建天易房地产开发有限公司租金177038.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3840元，减半收取1920元，由湘潭江湾文化发展有限公司承担。二审中，当事人未提交新证据。一审判决认定的基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，出租人三建公司于2019年6月19日将案涉租赁场地交付承租人江湾公司使用，双方均认可计租日自2020年1月1日起计算。江湾公司上诉认为三建公司以“酷贝拉”商标被司法冻结为由阻止其开门营业，要求免除租金。“酷贝拉”商标能否使用属于江湾公司经营过程中所需承担的经营风险，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，且江湾公司未提交充分的证据证实三建公司存在阻止其开门营业的行为，需承担举证不能的不利后果，故江湾公司应依照合同约定的标准向三建公司支付租金。案涉《租赁合同》第十条第1项约定“不可抗力包括一方面由于自然力量引起的，如水灾、风灾、旱灾、地震等；另一方面由于社会原因引起的，如战争、封锁、政府禁令等。双方在履行本合同过程中，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免责……”。江湾公司承租案涉场地系为经营“酷贝拉”欢乐园，该项目属于室内聚集型文化娱乐产业，2020年全国突发新冠疫情，湖南省新冠肺炎疫情防控工作领导小组决定启动湖南省重大突发公共卫生事件响应，文化娱乐行业在一定时间内受此影响无法开门营业，这必然导致承租人没有收入或者营业收入明显减少。现江湾公司抗辩要求核减疫情期间的租金，本院根据双方《租赁合同》的约定及本案实际情况，酌情核减二个月租金。故江湾公司应向三建公司支付租金149778.42元（从2020年1月1日起计算至2021年1月31日，计算标准为2269.37平方米×6元/月/平方米×11个月）。综上所述，江湾公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭县人民法院（2021）湘0321民初432号民事判决；二、湘潭江湾文化发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付湖南三建天易房地产开发有限公司租金149778.42元；三、驳回湖南三建天易房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3840元，减半收取1920元，由湖南三建天易房地产开发有限公司负担300元，由湘潭江湾文化发展有限公司负担1620元；二审案件受理费3840元，由湖南三建天易房地产开发有限公司负担600元，由湘潭江湾文化发展有限公司负担3240元。本判决为终审判决。审判长  罗亮审判员  蔡涛审判员  陶玲二〇二一年六月三十日法官助理杨晟书记员何杏附本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……