安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1221民初1008号 原告（反诉被告）:于洪海，男，1971年8月15日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：刘涛，河南良策律师事务所律师。 被告（反诉原告）:王新华,男,1964年10月25日出生，汉族,住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：贺明智，安徽弘大(合肥)律师事务所律师。 原告于洪海与被告王新华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，诉讼中，王新华向本院提起反诉，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2020年10月1日作出（2020）皖1221民初5737号民事判决，宣判后，王新华不服判决提出上诉，安徽省阜阳市中级人民法院于2020年12月24日作出（2020）皖12民终5527号民事裁定，将本案发回重审。本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于洪海及其委托诉讼代理人刘涛、被告（反诉原告）王新华及其委托诉讼代理人贺明智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）于洪海向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）20万元；2、被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告是邻居,2010年5月份,原告听说被告准备出卖位于临泉县××镇××路的门面房（证号:××）一间，被告讲:“房子租给他人正在经营,还没有到期,家里急着用钱,想把房屋卖掉,价格70万元,如果想要,先付5万元的定金,如果把人家撵走后,你不买了咋弄？”。原告应被告要求于2010年5月28日,先交了5万元的定金。被告又讲;“我把租房人撵走,给我留一个月的时间吧”。原告愿意出60万,被告讲70万元少了不谈,原告急着做生意,后经协商价格确定为70万元。被告又要求原告再交18万元的买房定金,原告于2010年7月15日,又交了18万元,被告给原告出具收条。2010年7月16日,原告找到被告签《协议》,准备办理相关手续,被告突然变卦不卖要把房子租给被告。当时通过协商,租金6.5万元／年,一次性租给原告10年,中间不涨价,一年一付租金,5万元的定金作为头一年的房租,另18万元到原告不租的时候被告退给原告，原告急着租房做生意,也就同意了。于是,双方于2010年7月16日签订《房屋租赁合同》,约定租期10年,本来应当以7月15日作为起点,为了好计算房租,被告将日期提前到6月1日,整整一个半月,原告勉强同意了。原告认真履行了合同义务,每年按时交纳租金,被告给原告出具收据。到2020年6月1日10年租期届满,原告交了10次租金,合计65万元。2020年5月,原告找被告续签《房屋租赁合同》,被告要求租金涨到9万元／年,否则不签。前几年因修路,土堆到门口,政府禁止通行几个月,今年疫情,又耽误两三个月,相邻的门面房的房租都下降,唯独被告上涨,原告找被告再次商量房租,被告仍坚持要9万元／年。原告无奈,要求被告退还18万元的买房定金，被告不退，并拿出《房屋租赁合同》讲,这是转让费不予退还。原告这才认真看看《房屋租赁合同》,原《合同》第2条约定:原告（于洪海）一次性付给被告“转让”金18万元等等。本来说的是买房屋定金,收条上写得清清楚楚,后来原告才明白，是被告欺负原告没有文化,因为合同是被告找人打印的,原告当时认为是熟人老邻居相互信任,也没有细看就签了字。签字后,被告要求原告在门前保留3个摊位,原告急着租房,也勉强同意了。现在被告涨价,不想租给原告,原交的18万元买房定金被告拒不退换,原告确实无奈,依据《民事诉讼法》第119条之规定,依法提起诉讼,请求支持原告诉求。 第一组：原告身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格； 第二组：2010年5月28日，被告给原告出具的收条1份,被告给原告出具的房屋定金5万元； 第三组：2010年7月15日，原告交18万元的定金，被告给原告出具收条1份，证明被告收到房屋定金18万，原、被告就房屋买卖问题达成口头协议，因此这两笔房款应当视为买房定金； 第四组：2011年6月1日至2019年6月1日，被告给原告每年出具租金收条9张，证明：1、原被告由房屋买卖关系后来转为房屋租赁关系；2、第一笔50000元的房屋定金转为2010年6月1日所交的房租；3、18万元是购买房屋的定金，不是被告所答辩的房屋转让费的事实： 第五组：房屋租赁合同1份，证明：1、房屋租赁期限10年，每年的房租为65000元，于当年的6月1日交付租金，合同由7月15日改为6月1日，合同的第六条均是被告改写和增加；2、第二条约定“转让金”是被告欺骗原告，因原告没有文化，没有细看合同条款而签了字。 被告王新华辩称，1、原告起诉不真实，原告先付的5万元是房屋租赁的定金，另18万元是房屋转让费的定金，双方签订的协议明确约定了乙方一次性付给甲方18万元转让金，租赁期限十年，被告已经将18万元中的17万元交付给前承租人，证人王某以证明，还有1万元是作为房租差额部分弥补被告的损失，故原告起诉没有任何事实依据，依法应驳回其诉讼请求；2、原告之所以愿意支付18万元的转让费，是因为原告低价6万元，一次性约定租赁十年不涨价，而原告将被告的房屋出租给别人是10万元至20万元，十年至少赚取20万元，原告诉求与事实不符；3、原告增加诉讼请求无事实和法律依据，同样予以驳回。 第一组：被告王新华的身份证复印件1份，证明被告的自然情况； 第二组：房屋租赁合同1份，证明合同第二条约定了双方就18万元的性质确定为转让费用，不存在买卖关系； 第三组：郭某的书面证言1份，证明被告收到18万元转让费后将其中17万元交给了郭某的共同经营人于玲，实际是转让费，其中10000元是房租7月份到期，是王新华获得了10000元的补偿； 第四组：原告于洪海于2020年10月16日晚22时7分发给被告的短信截图一份，证明原告将房屋实际于2020年10月16日归还给被告，从6月1日至10月16日共计4个月零十五天，原告应当赔偿给被告5个月的损失，而非原告所说的4个月的损失； 第五组：被告与郭某的通话录音及向法院请求调取证据申请书，证明原告在诉讼期间威胁恐吓以及向证人送某，妨碍作证，恳请法院查明事实后对原告依法给予处罚； 第六组：2020年6月1日、6月23日、6月27日，原告与被告的通话录音，证明2020年的房租基本上是月租金10000元，而原告还企图只给被告租金65000元，同时表明原告交的18万元是转让费，原告诉求是虚假陈述； 第七组：郭某与被告的微信聊天记录截图，时间是2021年2月24日，证明郭某让被告把原告的电话发给他，他把于洪海送过来的东西退回去，表明原告向证人贿赂，干扰证人作证，同时还证明郭某害怕原告打击报复不敢出庭作证，故被告申请法院调取郭某的证言； 第八组：王东梅的出庭证言，证明转让费17万元，是王新华交给郭某，王东梅在场，当时给的是现金，本来郭某讲的是18万元，另外一万元是因为房租扣掉一万元。 被告王新华向本院提起反诉请求：1、依法驳回被反诉人的本诉请求，依法判令被反诉人立即交还反诉人门面房屋（证号××，约70.76平方米）；2、判令被反诉人赔偿反诉人租赁损失3万元，起诉后损失每月按1万元计算，直至腾空并将门面房屋交还给反诉人为止；3、本案本诉、反诉费用均由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人起诉纯属虚假，不存在买卖房屋之说，2010年5月，被反诉人在经营早餐，其看到反诉人的前租赁户经营早餐生意更好，就让反诉人询问租户是否同意转租，其愿意支付转让费18万元，正好反诉人的前租赁户愿意转租，2010年7月15日，被反诉人支付反诉人18万元，反诉人立即交付给前租户，后双方签订租赁合同，现合同到期，被反诉人占反诉人房屋不搬离，自2020年6月1日起赔偿损失，按市场价为每月1万元，原告为维护自身利益，特依法提出反诉。 被反诉人于洪海辩称：反诉人要求于洪海退还房屋且赔偿损失，要求基本属实，但是理由是错误的，被反诉人要求返还18万元的购房定金，反诉人迟迟不予理会，还以涨价为由，不再续租，被反诉人无奈才不予退房，后被反诉起诉反诉人，被反诉人已将房屋返还给反诉人，从到期之日至房屋返还之日三个多月，原一审认定四个月，因此房屋返还问题已经清楚。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月王新华与常玲、于玲签订房屋租赁合同，用于经营早餐生意，租金每年60000元，租期12个月，常玲和于玲支付前承租人（卖白金的）转让费20000元，出租人王新华收取常玲和于玲转让费30000元。后常玲退出，生意继续由于玲个人经营。2010年5月份，于洪海为经营早餐，找到出租人王新华协商租赁王新华所有的位于临泉县人民路权证字号为：房地权临房字第2××1号门面房（当时于玲经营的早餐店）。2010年5月28日，于洪海交付王新华定金50000元，同年7月15日，于洪海交付王新华房屋定金180000元，经协商双方达成协议，于2010年7月16日签订《房屋租赁合同》，约定：1、乙方（于洪海）租赁甲方（王新华）位于人民路145号，租期为十年，从2010年6月1日至2020年6月1日（实际是2010年7月16日开始租赁的），租金每年陆万五千元整，一年一付款；2、乙方一次性给付甲方转让金壹拾捌万元整，租期满十年后，如继续租赁，双方可进行协商。合同期间，甲方不得收回房屋，不得无故拆迁和出卖，否则甲方应赔偿乙方一切损失；3、经营期间有权转让，对方不得干涉；4、到期不交房租，甲方有权收回房屋等”。于洪海预先交付的50000元定金折抵第一年的房租，预交的房屋定金180000元作为转让费用，在租赁期间，原告于洪海已按约定支付房租。租期届满后，王新华提高租金为90000元／年，于洪海认为价格较高，双方经协商续签租赁合同无果，于洪海诉至法院，要求王新华退还定金180000元。诉讼中，王新华提起反诉，要求于洪海赔偿占用期间的租金每月10000元。 另查，王新华将于洪海交付的18万元的转让费交给前承租人于玲17万元，17万元包括王新华退还于玲的三个月的房租(合同是10月份到期，7月份解除合同）15000元，退还王新华收取于玲转让费用30000元，于玲支付其前承租人（卖白金）转让费20000元，其余的锅炉、餐具、桌椅、装修等费用105000元。 2010年7月16日，于洪海与王新华签订《房屋租赁合同》，将该房屋交付给于洪海租赁，到期日为2020年7月16日，于洪海占用王新华房屋于2020年10月16日交付给王新华，期间为三个月。 本院认为：本案争议的焦点：于洪海交给王新华的180000元是转让费，还是购房定金双方存在争议。于洪海诉称其所交付给王新华的180000元系买房定金，王新华辩称该180000元是房屋转让费的定金，双方签订的租赁协议明确约定了乙方（于洪海）一次性付给甲方（王新华）转让金180000元，租赁期限十年，本人已经将180000元中的170000元交付给前承租人于玲，有证人郭某、王某以证明。于洪海称当时因本人没文化，没有看见该约定，该辩称理由缺乏事实依据，于洪海主张该180000元系购房定金，但未举证购房合同或其他与购房有关的证据相印证，该主张本院不予支持。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，遵循诚实信用原则。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据当地交易习惯，房屋转让费是为了弥补经营者的损失，经营者在租赁期间内可以将其未到期的承租房屋及物品转让给后承租人，并收取一定费用，但不得损害出租人的利益。出租人王新华收取于洪海转让费180000元，交给前承租人170000元，其中剩余10000元、退还于玲三个月未到期的房租金15000元、退还王新华本人收取于玲的转让费30000元，合计55000元，该费用不属于弥补经营者的损失，不应当计算在转让费之内，王新华无权占有，应当返还给于洪海。王新华辩解，其中的10000元未给于玲，作为房租差额部分弥补其损失，该辩解理由缺乏证据支持，本院不予采信。 租赁期满后，双方因租金的涨价未能达成续租协议，于洪海未及时搬出将房屋交付给王新华，王新华反诉请求于洪海支付占用案涉房屋期间的租金损失每月10000元，因王新华将租金提高至90000元/年，鉴于于洪海系擅自占有案涉房屋，应按10000元/月计算为宜，从合同签订的实际日期计算，于洪海占用案涉房屋3个月，应当支付王新华占用期间的费用30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王新华于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）于洪海55000元； 二、原告（反诉被告）于洪海于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王新华占用三个月的租金30000元； 三、驳回原告（反诉被告）于洪海其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）王新华的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4300元，由于洪海负担3125元，王新华负担1175元；反诉案件受理费减半收取275元，由于洪海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  胡曙光 审 判 员  董秀云 人民陪审员  魏长喜 二〇二一年六月二十一日 书 记 员  毕 玲 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。