广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤04民终1680号上诉人（一审原告）：珠海市斗门区垦区××××，住所地：广东省珠海市斗门区。法定代表人：赵伟豪，主任。委托诉讼代理人：张凤翼，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤宗燃，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。上诉人（一审被告）：蒋法棠，男，1962年6月16日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：陈武能，北京陈武能律师事务所律师。上诉人珠海市斗门区垦区××××（以下简称垦区服务中心）与上诉人蒋法棠因租赁合同纠纷一案，均不服广东省珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。垦区服务中心上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为蒋法棠向垦区服务中心支付违约金，按照每日500元的标准自2020年1月1日起计至实际腾退之日止；2.二审案件受理费由蒋法棠承担。事实与理由：一、本案不存在违约金标准过高的情形。（一）本案违约金标准是否过高应由蒋法棠承担举证责任，而蒋法棠没有充分举证证明案涉合同约定的违约金标准500元/日高于垦区服务中心的损失，应承担举证不能的法律后果。（二）从蒋法棠的违约行为造成垦区服务中心损失的角度出发，垦区服务中心的损失也不仅局限于租金损失。由于蒋法棠逾期腾退返还案涉土地，导致垦区服务中心需要安排工作人员长期跟进，需要委托律师代理提起本案诉讼，无法再出租获得租金等，此种人力成本、时间成本及经济成本均应属于垦区服务中心的损失。因此，垦区服务中心的损失绝不仅是租金损失这一小部分，单纯按照租金损失衡量垦区服务中心的损失更是不客观的。（三）双方在签订合同时已充分考虑违约情形的各方损失，才会在合同中约定逾期腾退返还案涉土地的违约金标准为500元/日，此约定不仅是双方的真实意思表示，也符合双方对逾期返还土地这一违约行为给垦区服务中心造成损失价值的共同判断，双方均应按照合同约定履行，蒋法棠应按照合同约定承担500元/日的逾期腾退违约责任。（四）案涉合同关于逾期返还土地违约金的约定不仅是满足于弥补损失这一基础需求，且应当同时作为一种惩罚性的违约责任约定，满足对违约一方进行惩罚的功能需求，即该违约责任应具有惩罚性质，兼具弥补损失和惩罚违约行为，不应只局限于弥补损失，而应对违约一方（即蒋法棠）进行惩罚，以此才能进一步督促一方当事人信守约定。相反，若只按合同原来的租金价格作为逾期腾退土地的违约金标准，只会助长承租方违约的气焰，因为支付原来的租金价格就可以继续占用土地，违约成本太低，可以预想到将会有更多的承租方争相效仿，合同到期后继续占用土地。所以，为了杜绝违约行为的发生，维护正常的市场交易秩序，充分体现法律规定的公平原则和意思自治原则，案涉合同对违约金的约定应当带有一定惩罚性，而不局限于弥补损失，约定500元/日的违约金标准是合理的，是双方真实意思表示，依法应当遵照执行。二、即使存在违约金标准略高的情形，违约金标准也不应调整为按原来的租金标准计算，而应当按照案涉土地的正常市场租金价格1000元/亩/年计算。（一）双方早已在合同中确认周边土地的租金标准原本应当为1000元/亩/年，只是由于各种原因（政府开发，只能签订一年的租赁期），才给予蒋法棠优惠，最终按照650元/亩/年计算租金。因此，对案涉土地的租金价值，双方早已达成统一意见，那就是1000元/亩/年，适用此标准计算出的租金损失才能真实、合理地反映垦区服务中心因蒋法棠违约行为而遭受的损失。（二）通过垦区服务中心提交的周边土地的租赁合同同样可以看出，案涉土地周边土地的租金标准也是1000元/亩/年左右，合同中约定的（经双方当事人确认的）1000元/亩/年租金单价实际上符合客观事实，也符合市场标准，是合理的。因此，即使以租金损失作为垦区服务中心的损失，也应当以1000元/亩/年的标准计算租金，此标准才能客观反映垦区服务中心的租金损失。蒋法棠上诉请求：1.变更一审判决第二项“自2020年1月1日起计至实际腾退之日止”为“判决书发生法律效力之日起30日以后，如蒋法棠不腾退的，开始计算违约金至实际腾退之日止”；2.垦区服务中心承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院没有主动调查2019年12月23日蒋法棠（或养殖户代表）与垦区服务中心的会议纪要，从而错误认定双方的承包合同在2019年12月31日到期，把垦区服务中心默认承包合同自动延期最少一年（交易习惯）视为蒋法棠违约，即从2020年1月1日开始计算违约金。此份证据是判断蒋法棠是否违约、双方是否自动续约的关键证据，蒋法棠在一审时已申请一审法院行使审判职权进行调取，但一审法院没有调取，这是不合法的，希望二审法院调取该份会议纪要。另外，蒋法棠有足够支付一年租金的押金，根本不存在拖欠租金的问题，且垦区服务中心无法举证证明其在2019年12月23日至2020年8月通知终止合同和腾退土地。二、关于案涉土地的来源，垦区服务中心在一审时无法提供合法的产权证书，一审法院认定案涉土地属于垦区服务中心缺乏法律事实和合法产权证书，因此，一审判决没有查明相关事实。三、一审法院没有查明案涉土地是属于国有土地还是集体所有的土地。土地性质的举证责任在于垦区服务中心，而不属于蒋法棠。一审法院没有查明该事实，仅适用合同法而不适用农村土地承包法是错误的。四、蒋法棠在答辩和庭审中一直强调案涉合同有若干条款是无效或不公平的，但一审法院没有对蒋法棠的异议条款逐条审查和评判，笼统称合同合法有效，一审法院不审查蒋法棠提出异议的条款显然是不合法的，合同条款有效与否很重要，希望二审法院予以审查。总之，蒋法棠基于垦区服务中心在2019年12月23日的会议纪要中的默认，从2020年1月1日开始继续履行双方之间的合同，应视为双方自动达成继续履行合同的意向，因此，蒋法棠不存在违约问题，不应支付违约金。此外，中共中央、国务院近期发出要求各级政府保障粮食安全的文件，要求各地党政一把手紧抓农业生产，确保粮食安全。作为养殖户的蒋法棠，希望人民法院依照中央文件精神，驳回垦区服务中心关于终止合同和腾退的请求，避免影响养殖生产，造成粮食的巨大浪费，责令垦区服务中心继续与蒋法棠签订承包合同，以确保蒋法棠养殖的延续时间，为国家粮食安全的政治大局服务。垦区服务中心向一审法院提出以下诉讼请求：1.蒋法棠立即向垦区服务中心腾退涉案的48亩土地（北至白排冲分界基、南至邝亦强、西至??蛛运河、东至潘勤分界基）；2.蒋法棠向垦区服务中心支付逾期腾退土地期间的违约金，以500元/日为基数计算，自2020年1月1日起计至实际腾退完毕之日止（暂计到2020年10月15日为288天，暂计违约金为144000元）；3.蒋法棠负担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，2019年1月1日，珠海市斗门区围垦总公司??蛛垦区作为甲方与作为乙方的蒋法棠签订《“四围·集资围”鱼塘水产养殖承包合同书》，约定甲方将其所属的“四围集资围”部分的鱼塘面积及塘基48亩（北至白排冲分界基、南至邝亦强、西至??蛛运河、东至潘勤分界基），按现状发包给乙方；乙方承包的鱼塘用途，作短周期水产养殖之用（短周期指水产养殖的品种生产周期不超过一年时间收成），如因乙方不听劝阻，没有自觉养殖短周期水产，届时合同期满要求腾退而造成损失由乙方自行承担（同时承担逾期腾退土地的违约责任）；承包期限一年，即从2019年1月1日至2019年12月31日；现周边同等条件作水产养殖用途的土地租赁价格1000元/亩，由于政府即将开发使用四围，甲方只能租赁给乙方壹年期限，合同期满乙方要无条件退场，不得提出任何补偿要求，甲方略微提高土地租赁价格，甲方按上年土地租赁价格每年每亩620元基础上每年每亩提高30元租赁给乙方，即按照每年每亩650元缴交承包费用（地租），每年承包费用31200元；签订合同及缴交地租期限从当年1月1日至1月31日止，乙方在签订本合同当天，必须向甲方缴足2019年的承包费31200元（并保留上一轮承包期保证金，不足保证金，必须同时补交缴足）作为承包期2019年1月1日至2019年12月31日的承包保证金，如合同履行完毕后，经甲乙双方验收返还的土地，塘基完整和设施能正常运作，甲方才能将保证金（不计利息）退回给乙方；合同期满，乙方不能按照约定腾退土地的，应按照每日500元的标准向甲方支付逾期腾退期间的违约金，逾期腾退时间计算至实际腾退完毕之日止；本合同期满，乙方要无条件退场，不得提出任何续期或补偿要求。2019年7月2日，珠海市斗门区围垦总公司??蛛垦区召开关于??蛛垦区集资围出租土地到期不再续租的会议，蒋法棠未有参会。会议决定集资围的1515.69亩出租土地于2019年12月31日到期不发包，2019年1月1日，承包户与珠海市斗门区围垦总公司??蛛垦区签署《“四围·集资围”鱼塘水产养殖承包合同书》，2019年12月31日期满后不再续签。当天，珠海市斗门区围垦总公司??蛛垦区向蒋法棠派发书面通知，蒋法棠没有签收。2019年10月21日，珠海市斗门区围垦总公司??蛛垦区再次向蒋法棠发出通知，要求蒋法棠做好离场准备，合同期满后自行离场交回土地。蒋法棠没有签收。一审法院另查明，1980年6月13日，原斗门县人民政府发出《关于成立斗门县围垦公司的通知》[斗府字（1980）02号]，决定成立斗门县围垦公司，属农业事业机构。1987年7月10日，原斗门县编制委员会发出《关于县围垦总公司机构设置的批复》[斗编字（1987）026号]，同意斗门县围垦公司下设??蛛、鹤洲北、南虎等三个垦区。2014年7月3日，珠海市斗门区机构编制委员会办公室发出《关于印发珠海市斗门区农业局所属事业单位机构编制方案的通知》[斗机编办（2014）40号]，确定珠海市斗门区围垦总公司负责全区沿海滩涂的围垦开发和经营管理工作，??蛛垦区负责??蛛垦区的经济结构、生产布局和到期土地的批耕管理工作，负责??蛛垦区土地可持续发展和经营管理工作。??蛛垦区设7个内设机构，分别为办公室、人保室、计生办、财务室、生产工程室、三围管理场、四围管理场。2019年12月6日，中共珠海市委机构编制委员会办公室发出《中共珠海市委机构编制委员会办公室关于整合设立珠海市斗门区垦区××××的批复》[珠机编办（2019）222号]，同意将区围垦总公司、区鹤洲北垦区、区围垦总公司??蛛垦区承担的垦区安全生产、围堤和水闸管理等公益服务职能进行整合，设立珠海市斗门区垦区××××，不再保留区围垦总公司、区鹤洲北垦区、区围垦总公司??蛛垦区。同年12月10日，中共珠海市斗门区委机构编制委员会发出《关于印发的通知》[斗机编（2019）19号]，将珠海市斗门区围垦总公司、区鹤洲北垦区、区围垦总公司??蛛垦区承担的垦区安全生产、围堤和水闸管理等公益服务职能进行整合，设立垦区服务中心，不再保留区围垦总公司、区鹤洲北垦区、区围垦总公司??蛛垦区等事业单位。一审庭审过程中，蒋法棠确认案涉的用地用于水产养殖，至目前为止未向垦区服务中心退回承包的用地，但已经没有继续扩大养殖生产。一审法院认为，垦区服务中心与蒋法棠在自愿、平等的基础上签订的《四围·集资围鱼塘水产养殖承包合同》即案涉合同，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。案涉合同约定垦区服务中心将其所管理的鱼塘及塘基发包给蒋法棠、蒋法棠支付相应租金，双方形成土地租赁合同关系。蒋法棠抗辩本案应适用《中华人民共和国土地承包法》，调解、仲裁属于解决农村土地承包经营纠纷的前置程序，本案应先经过调解、仲裁程序。一审法院认为，《中华人民共和国土地承包法》调整的是农村土地的承包经营关系，没有证据证明案涉土地属于农村集体所有的土地，且《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》并未规定调解、仲裁属于解决农村土地承包经营纠纷的前置程序。故蒋法棠的该抗辩缺乏理据，一审法院不予采纳。关于垦区服务中心要求返还土地的问题。垦区服务中心于合同约定的租赁期限届满前五个月即已通知蒋法棠不再续期，并要求蒋法棠届时腾退案涉土地。蒋法棠抗辩垦区服务中心已于2019年12月23日的会议上同意将案涉合同续期三年，并要求垦区服务中心提供该日的会议纪要。经一审法院询问，垦区服务中心表示2019年12月23日的会议并未形成书面文件，且未同意续期三年。蒋法棠没有证据证明垦区服务中心在租赁期限届满后同意继续履行合同，故其认为合同已自动续期三年、应继续履行合同的抗辩没有依据，一审法院不予采纳。案涉租赁合同约定的租赁期限已经于2019年12月31日届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，作为承租人的蒋法棠应向垦区服务中心返还案涉土地，垦区服务中心据此要求蒋法棠返还涉案的48亩土地（北至白排冲分界基、南至邝亦强、西至??蛛运河、东至潘勤分界基），有事实和法律依据，一审法院应予支持。关于垦区服务中心要求蒋法棠支付违约金问题。垦区服务中心请求蒋法棠按照合同约定的每日500元的标准向其支付逾期腾退期间的违约金。蒋法棠抗辩认为合同约定的违约金过高要求予以调整。一审法院认为，蒋法棠逾期返还案涉土地，给垦区服务中心造成的损失主要是案涉土地的租金损失，合同约定的违约金明显过分高于蒋法棠违约给垦区服务中心造成的损失，故蒋法棠该抗辩依法有据，一审法院予以采纳。根据蒋法棠违约给垦区服务中心造成损失的情况，一审法院酌情将违约金调整为按租赁合同约定的租金标准计算，即蒋法棠应按照每日85.48元（31200元÷365天）的标准，自2020年1月1日起至实际腾退土地之日止向垦区服务中心支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、蒋法棠于判决发生法律效力之日起30日内向垦区服务中心腾退“四围·集资围”48亩生产面积的鱼塘及塘基（北至白排冲分界基、南至邝亦强、西至??蛛运河、东至潘勤分界基）；二、蒋法棠于判决发生法律效力之日起30日内向垦区服务中心支付违约金（按照每天85.48元的标准，自2020年1月1日起计至实际腾退之日止）；三、驳回垦区服务中心的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3180元（垦区服务中心已预交），减半收取1590元，由垦区服务中心负担1478元，由蒋法棠负担112元。二审中，双方当事人均未向本院提交证据。本院查明，蒋法棠主张案涉《“四围·集资围”鱼塘水产养殖承包合同书》第一、四、十、十一、二十四、二十八、二十九条为无效条款。垦区服务中心称，案涉土地没有办理产权证书，垦区服务中心是经珠海市斗门区国土局授权对案涉土地进行管理经营。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、蒋法棠是否应当向垦区服务中心返还案涉土地；二、若蒋法棠存在逾期腾退的违约行为，则违约金应以何种标准计算。对此，本院评析如下：一、关于蒋法棠是否应返还案涉土地首先，垦区服务中心在一审中提供《关于印发珠海市斗门区农业局所属事业单位机构编制方案的通知》[斗机编办（2014）40号]、《中共珠海市委机构编制委员会办公室关于整合设立珠海市斗门区垦区××××的批复》[珠机编办（2019）222号]、《关于印发的通知》[斗机编（2019）19号]等证据，垦区服务中心对其有权对案涉土地进行出租提供了证据予以证明，蒋法棠未提供证据证明垦区服务中心对案涉土地系无权占有，应承担举证不能的不利后果。其次，垦区服务中心称案涉土地未办理权属登记，但主张其是经国土部门授权而对案涉土地进行经营管理，亦提供了关于机构职能和机构改革的相关文件证明其权利来源，蒋法棠对案涉土地是国有土地还是集体土地提出异议，但蒋法棠并未提供证据证明案涉土地属于农民集体所有，应承担相应的不利后果，其主张本案应适用《中华人民共和国农村土地承包法》理据不足，本院不予支持。再次，蒋法棠主张案涉《“四围·集资围”鱼塘水产养殖承包合同书》中的多个条款是垦区服务中心强迫蒋法棠签订或者对蒋法棠不利，但蒋法棠并未举证证明相关合同条款存在法定的无效的情形，亦未举证证明其是受胁迫而签订案涉合同，其关于案涉合同的相关条款无效的主张不成立，本院不予支持。最后，蒋法棠主张垦区服务中心与养殖户在2019年12月23日召开的会议形成了会议纪要，垦区服务中心不予认可，蒋法棠未举证证明存在其所称的会议纪要，其申请调取该会议纪要理据不足，本院不予准许。蒋法棠主张垦区服务中心默认承包合同自动延期至少一年，但蒋法棠并未提供证据证明双方达成延长租赁期限的协议，本院对该主张不予采信。《“四围·集资围”鱼塘水产养殖承包合同书》约定租赁期限至2019年12月31日止，蒋法棠提出的应在鱼苗养大之后再腾退案涉土地的主张缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。案涉合同约定的租赁期限已经届满，一审判决判令蒋法棠返还案涉土地并无不当，本院予以维持。二、关于违约金标准首先，如前所述，《“四围·集资围”鱼塘水产养殖承包合同书》约定的租赁期限已经届满，蒋法棠未在合同约定期限内返还土地，构成违约，垦区服务中心请求蒋法棠支付违约金于法有据，应予支持。其次，垦区服务中心主张其存在租金以外的其他损失，但未提供证据予以证明，一审判决认定《“四围·集资围”鱼塘水产养殖承包合同书》约定的违约金过分高于垦区服务中心的损失并无不当，垦区服务中心请求按500元/日的标准计算案涉违约金理据不足，本院不予支持。再次，根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定，违约金的性质系以补偿性为主，以惩罚性为辅，违约金数额的确定应当以违约造成的损失为基础。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，从《“四围·集资围”鱼塘水产养殖承包合同书》的约定来看，双方知悉案涉土地周边同等条件相同用途的土地的租赁价格，双方系因案涉土地开发在即，租赁期限只能为一年，合同期满蒋法棠应无条件退场且不得提出任何补偿要求而约定租金标准为650元/亩/年，可见，双方在订立合同时已经充分考虑了周边土地的租金及影响案涉土地租金标准的因素。垦区服务中心以周边土地的租金为1000元/亩/年而主张其在本案中的租金损失亦应按1000元/亩/年计算，但1000元/亩/年的租金损失超过了垦区服务中心与蒋法棠约定的租金标准，垦区服务中心亦未举证证明其所主张的1000元/亩/年的租金损失属于蒋法棠在订立合同时已经预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失，故对垦区服务中心主张的损失计算标准，本院不予支持。一审判决根据《“四围·集资围”鱼塘水产养殖承包合同书》约定的租金标准对违约金进行调整并无不当，本院予以维持。综上所述，垦区服务中心和蒋法棠的上诉理由均没有事实及法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。珠海市斗门区垦区××××上诉部分的二审案件受理费2544元由其自行负担（珠海市斗门区垦区××××预交二审案件受理费3180元，本院退回636元），蒋法棠上诉部分的二审案件受理费706元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年六月二十九日书记员  王 莉