云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2524民初797号原告：马强，男，1981年6月10日生，汉族，住建水县。委托诉讼代理人：冯琳，云南毛荣芳律师事务所律师。被告：建水县灵果农业开发有限公司，住所地：建水县临安镇幸福村委会马家冲村小组红水塘处。法定代表人：周艳。原告马强与被告建水县灵果农业开发有限公司（以下简称灵果公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告马强的委托诉讼代理人冯琳，被告灵果公司的原法定代表人周灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马强向本院提出诉讼请求：1．要求被告立即支付尚欠原告的土地租金20876元；2．解除原被告签订的租期分别为二十年、三十年的两份《租地合同》，被告于十日内移除地上附着物，将土地返还原告；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系建水县临安镇马家冲村民，其家庭户在建水县享有承包土地共7.27亩，经马家冲村民小组与被告灵果公司友好协商，原告作为家庭代表同意将其承包的土地出租给被告灵果公司种植农作物及必要的临时房屋搭建。原被告约定：第一块地，租金每亩每年1000元，原告租给被告的实地测量面积为4.56亩，每年租金为4560元，租期为30年，于每年12月31日付清次年土地租金。双方于2015年12月20日，签订《租地合同》；第二块地，租金每亩每年1800元，原告租给被告的实地测量面积为2.71亩，每年租金为4878元，于每年12月20日前付清次年土地租金，双方于2015年12月26日，签订《租地合同》。合同签订后，原告按照约定将土地交付被告使用，被告进行了规划及种植。但被告已欠付原告2017—2018年度的租金2000元、2018—2019年、2019—2020年的租金共计20876元。原告及其村民小组多次要求被告支付租金，被告总以各种原因拖延。为维护原告的合法权益，起诉要求支持原告的诉讼请求。被告灵果公司辩称，原告主张欠付租金的事实符合，现在被告没有能力立即支付租金，为支持国家政策，被告于2019年时拆除了庄园的大棚房，营业受到了影响，导致资金断裂，从而拖欠支付地租。被告投资庄园的初心是填补建水在儿童教育、自然教育、儿童户外拓展、亲子乐园、学校研学这一部分的空白；是教育和农业的情怀，特色教育品牌就是“自然·农业·教育”，非常具有特色和可行性，具有一定的社会价值。因此，被告不同意解除合同。且庄园的规划是一个整体，农户每户的土地分散，提起诉讼的几家就涉及50多块小地，一旦将50多块小地归还，庄园的整体性就破坏了，就没有办法继续经营。被告正在积极地进行招商引资，寻找新的合伙人；同时也在积极的管理，会积极支付租金，但是需要一些筹备的时间。被告也与大部分农户商谈，被告一找到合伙人后就把2021年租金全部支付，之前三年的租金同意以周灵个人名义出具欠条。本院经审理认定事实如下：原告将其部分承包土地租赁给被告使用，并以原告为甲方，被告为乙方签订了两份《租地合同》。2015年12月20日的《租地合同》约定：甲方同意将马家村沙土地所属面积一次性租给乙方种植及盖房；租金每亩每年1,000元，甲方租给乙方实地测量面积为4.56亩，每年应付租金为4,560元；租期三十年，即2016年1月1日至2045年12月31日止，每年12月31日付清次年土地租金，租地合同执行期间不再增加地租；租期满后乙方如需续租，在同等条件下乙方有优先权，如乙方不再续租，同意把建设在地中的基础设施无偿给村小组归集体所有；乙方在租期土地使用中甲方不得干预，若甲方违约，所产生的一切投资以及由此引起的损失，由甲方赔偿给乙方；乙方在入场种植时，可根据种植规划需要损坏田埂，开挖排水沟，蓄水池，开拓道路，建设住房等，甲方不得干涉；合同期满后，若乙方不再续租，由村民小组自行组织安排，按村民租给乙方面积的多少划分土地给村民，与乙方无关；本合同由家庭签字代表自愿签字，一经签字即产生法律效力，本合同不因家庭签字代表变更而变更；在租地期间，若遇国家征用土地，按国家相关的政策和文件执行；本协议一式三份，甲、乙双方及村小组各持一份为凭。2015年12月26日的《租地合同》约定：甲方同意将马家村洪水塘所属面积一次性租给乙方种植及盖房；租金每亩每年1,800元，甲方租给乙方实地测量面积为2.71亩，每年应付租金为4,878元；租期二十年，即2015年12月20日至2035年12月20日止，每年12月20日付清次年土地租金，租地合同执行期间不再增加地租……其余内容与以上合同一致。合同签订后，原告按约定将土地交付被告使用。被告整合土地后进行使用，投资经营灵果庄园，在庄园内种植桃树5800棵、李子13500棵、杨梅420棵、枣树380棵、桑椹1230棵；铺设了道路，搭建了蔬菜瓜豆的拱棚架，修建了停车场、广场、舞台，建盖了餐饮楼等设施。因被告未经有权机关批准，擅自动工建彩钢瓦房，构成未批先用的事实。2018年，被建水县国土资源局作出限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状并处罚款的处罚。被告从2018年1月1日至2020年12月31日拖欠原告马家村沙土地三年的租金共13,680元；从2017年12月20日至2020年12月20日拖欠原告马家村洪水塘地块三年的租金共14,634元，以上共计拖欠原告租金28,314元。后经原告催要，被告支付了7,438元，现尚欠20,876元。另查明，以原告为承包方代表的农村土地承包经营权证，登记为滇（2018）建水县农村土地承包经营权第086899号，承包期限为1999年1月1日至2030年12月31日。被告经营灵果庄园，除与原告租赁土地使用外，还向其他百余户村民签订了租地合同，每户村民涉及的大部分地块零星分散。被告的法定代表人周灵于2021年5月26日变更登记为周艳，公司住所由建水县甸尾乡甸尾村委会兔子街4号变更登记为建水县临安镇幸福村委会马家冲村小组红水塘处。本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。原被告签订《租地合同》，原告将其享有承包经营权的土地交付出租给被告使用，由被告支付租金。双方形成土地租赁合同关系。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第三项规定，土地经营权流转期限不得超过承包期的剩余期限。本案中，原告的承包期限至2030年12月31日，2015年12月20日原被告签订的《租地合同》约定租赁期限三十年即2016年1月1日至2045年12月31日止；2015年12月26日原被告签订的《租地合同》约定租期二十年即2015年12月20日至2035年12月20日止。违反了上述法律的规定，超过原告承包期的剩余期限（2030年12月31日）的部分无效。合同部分无效，不影响合同其他部分的效力。《租地合同》中约定原告将土地租给被告种植和盖房，被告在租用土地上盖房的行为因未批先用已经行政机关作出处罚。《租地合同》中约定原告将土地租给被告种植部分仍然有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已将土地交付被告使用，被告应按约定支付租金。对原告主张支付租金的诉讼请求，本院予以支持。因被告未按约定支付租金，原告主张解除合同，鉴于原被告签订的租地合同租期长、收效慢的种植特点，双方在签订合同时应当预见，也未对合同约定解除，现被告使用的租赁期限时间相对较短。同时，被告除租赁原告的土地外，还租赁了其他众多村民的土地，各村民的土地大部分零星分散，被告租赁后进行了规划整合，综合本案的具体情况，现在解除合同不利于合同目的的实现。因此，对原告主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条规定，判决如下：一、被告建水县灵果农业开发有限公司于判决生效后三日内支付原告马强租金20,876元；二、驳回原告马强要求解除《租地合同》，移除地上附着物，将土地返还的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，减半收取160元，由被告建水县灵果农业开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  谢晓琴二〇二一年六月四日书记员  高梦卿