苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初1097号原告：朱娇慧，女，1976年9月9日出生，汉族，住浙江省临海市。原告：陈开敏，男，1975年12月11日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：梁艳茹（代理以上两原告），上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：苏州新万益投资有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区平泷路1258号107室。法定代表人：胡雨波，董事长。委托诉讼代理人：徐辉，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：田剑鹰，江苏经权律师事务所实习律师。原告朱娇慧、陈开敏与被告苏州新万益投资有限公司（以下简称新万益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，并于2021年3月16日公开开庭审理。原告陈开敏及两原告的委托诉讼代理人梁艳茹、被告新万益公司的委托诉讼代理人徐辉、田剑鹰到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告朱娇慧、陈开敏向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告返还房屋面积差价225100.68元。2、判令被告向原告支付房屋差价利息，以18079.25元为基数，按照年利率2.1%自2018年1月6日起暂计至2020年7月10日为966.03元，实际支付至18079.25元付清之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系“阳光城·平江悦”的开发商。被告通过各种途径宣传“阳光城·平江悦”系9米挑高、买一层得多层的绝版户型。原告基于买一层得多层的优势决定购买被告商品房。2018年1月6日，原告与被告签订《苏州市商品房买卖合同》，合同约定商品房建筑面积共53.87平方米，套内面积36.33平方米，分摊的共有建筑面积为17.539平方米，商品房总价893595元。2019年12月，被告向原告交房，原告根据测量结果发现商品房实际按多层面积计价，并非买一层得多层，一层套内面积仅29平方米，比合同约定少7.33平方米。原告认为，被告违反合同约定，商品房面积严重缩水，已构成违约，根据合同约定及我国相关法律的规定，被告应承担违约责任。被告新万益公司辩称，一、原告主张的房屋总价错误，涉案房屋总价为853595，而非893595元。原告将向第三方支付的团购活动服务费4万元计入总房价中，该4万元系原告基于与第三方单独签署的协议而直接向第三方支付，并由第三方开具收据，故与原告无关。二、涉案房屋不存在面积误差，该房屋的实测面积与合同约定面积完全一致。原告主张返还房屋面积差价及利息的诉讼请求，缺乏事实、合同及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月6日，新万益公司（出卖人）与朱娇慧、陈开敏（买受人）签订苏州市商品房买卖合同。合同第二条约定，买受人向出卖人购买苏州市姑苏区莲升路777号平江天地商业中心X幢XXXX室（以下简称涉案商品房），涉案商品房所属自然层为14层（主管部门提示：如存在4层、13层、14层等不编层和有架空层、地面车库等，所属自然层应作相应处理，架空层、地面车库算自然层次，半地下车库不算自然层次）。涉案商品房用途为其他，属钢筋混凝土结构，所属楼宇主体建筑自然层数为地上22层。涉案商品房建筑面积53.87平方米，套内建筑面积为36.33平方米，分摊的共有建筑面积为17.539平方米，阁楼、跃（夹）层、地下室、半地下室、自行车库、汽车库、其他等部位层高2.2米以下部分不计算建筑面积，层高及面积构成详见附件二。涉案商品房层高为4.5米（主管部门提示：房屋如低密度住宅、跃层式住宅、复式住宅等各部位层高不一致的，开发商应对不同部位的层高在合同中予以载明）。合同第四条约定涉案商品房总价款853595元。合同第八条约定，在该商品房交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以房屋所在地的行政主管部门备案的房屋测绘机构实测面积为准。实测面积与第二条载明的预测面积发生误差的，根据第四条按照建筑面积或套内面积计价的约定，实测面积与预测面积误差比在±3%（包括±3%）以内的，按该商品房每平方米单价（按标准层、阁楼、跃层、其他不同部位单价计）计算多退少补；实测面积与预测面积误差比超过3%的，买受人有权在房屋交付之日起十五日内单方面书面通知出卖人解除本合同。买受人不行使单方面解除权的，实测面积大于预测面积的，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；实测面积小于预测面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按照中国人民银行同期同档存款基准利率计算）由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人于房屋交付后三十日内双倍返还买受人。合同第二十七条约定，出卖人确认在签署本合同前由出卖人、出卖人委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书等房地产广告和宣传资料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，出卖人予以履行。2019年12月，新万益公司向朱娇慧、陈开敏出具购房款发票，金额为853595元。另查明：苏州市房地产市场和交易管理中心办公室出具的房产分层分户平面图显示坐落于莲升路777号的平江天地商业中心6幢总层数22，X幢XXXX室房屋所在层次14-15，专有面积36.330㎡，分摊面积17.539㎡，建筑面积合计53.87㎡，平面图显示，1610室位于14层的专有面积为28.245㎡，位于15层的专有面积为8.085㎡。本案的争议焦点为：新万益公司在销售和宣传时，是否向原告承诺案涉房屋所有挑高部分的面积均系赠送。对此，原告朱娇慧、陈开敏称新万益公司在宣传时，以及其销售人员在销售时承诺所有挑高部分均是赠送，并提供了如下证据予以佐证：1.涉案商品房的销售平面示意图复印件，文字标注为“C户型，建筑面积约53㎡，拓展后建筑面积约104㎡，约9m三联跃，三室一厅三卫，约局部9m挑高”，平面示意图为改造后的一层、二层、三层示意图。2.苏州阳光城平江悦网页宣传资料截图打印件，载明：约4.5米、9米挑高，买一层得多层。3.2018年5月，案外人梁自发（X幢XXX室业主）与徐蒙蒙（原告称徐蒙蒙系被告的销售人员）的微信聊天记录，案外人梁自发就合同约定的层高4.5米与宣传的层高9米不一致向徐蒙蒙求证，徐蒙蒙称：“这个九米挑高也算是偷出来的，没法写的（指无法写进合同）。”4.黄姓业主与钱姓销售人员的电话录音（原告称不清楚录音时间，也无法提供录音的原始载体），黄姓业主：“哦，还有赠送，就是说我买那个下面的面积，上面的面积都是赠送的？”钱姓销售人员：“嗯，对对对。”黄姓业主：“你要确定啊，你要确定我买的下面，然后楼上就是高的地方都不算的，就只算下面，然后还送。”钱姓销售人员：“对啊，这个肯定的，这个肯定的，这个就是怎么跟你说呢，这个就是现在规定的，都是这样的。”5、案外人徐傲雪与刘萍（原告称刘萍系被告的销售人员）于2020年4月11日的对话录音。刘萍称建筑面积为53平方米的房屋就是指一楼的建筑面积，去掉公摊面积，一楼的实际面积是三十几平方米。局部层高4.5米及9米，只算一层的价格。朱娇慧、陈开敏提交上述证据拟证明，被告在宣传以及销售人员介绍案涉房屋时所作出的意思表示足以让原告误认为套内面积仅为地板层的面积，挑高部分的面积均为赠送。根据合同约定，上述宣传属于合同内容的一部分，应当认定被告承诺案涉房屋内地板层的面积为36.33平米，但被告实际交付的房屋9米挑高部分用楼板隔出了两层，计算了两层的面积，这部分面积是8.085平方米，均计算在套内面积之中，被告因此已构成违约，应该承担违约责任。新万益公司对上述证据1、2的真实性不持异议，但对原告的证明目的不予认可，认为证据1是对房屋装修改造后的空间和结构上的展示，看不到任何有关于涉案商品房某一层的具体面积内容。证据2是对房屋立体空间将来在装修改造后在空间上的可能性宣传，与房屋面积完全无关，更无法得出仅支付房屋内地板层建筑面积的房款，即可获得该房屋全部面积的结论。对证据3、4、5真实性不予认可，上述录音及微信聊天记录截图均发生在案外人之间，且发生在原告购买案涉房屋后，与本案不具有关联性。刘萍也不是被告及销售代理公司的员工。被告新万益公司否认其销售人员误导原告以为挑高部分的面积均系赠送，称涉案房屋的挑高部分存在可以通过后期改造对房屋进行多层利用的可能，被告是基于正常的商业宣传目的销售，并没有对原告进行恶意误导。买一层得多层的宣传用语指的并不是房屋的建筑面积而是空间，涉案房屋只有一层，但可以改造成多层，事实上也就是买一层得多层。此外，房屋买卖合同约定的面积与测绘及产证登记的面积均完全一致，原告明确知晓案涉房屋的面积组成，被告没有任何违约情形。本院认为，朱娇慧、陈开敏与新万益公司之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。涉案商品房买卖合同对于案涉房屋的层高、套内面积及公摊面积均作出了明确约定，朱娇慧、陈开敏对此应已明确知晓。此外，该约定也与苏州市房地产市场和交易管理中心的测绘面积一致。新万益公司实际交付的房屋面积与商品房买卖合同约定的房屋面积一致，故朱娇慧、陈开敏要求返还面积差价缺乏事实依据，本院不予支持。对于朱娇慧、陈开敏称新万益公司在销售时宣传及承诺所有挑高部分均是赠送的主张，因其提交的证据1、2未见新万益公司有该承诺，证据3、5则发生在朱娇慧、陈开敏购买案涉房屋之后，证据4发生时间不详，且系案外人之间的对话，与本案不具有关联性，故本院对朱娇慧、陈开敏的该项主张不予支持。关于套内面积的计算问题，不属于人民法院民事案件处理范围。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱娇慧、陈开敏的诉讼请求。案件受理费4691元，减半收取2346元，由原告朱娇慧、陈开敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  翁迎晓二〇二一年六月一日书记员  杨 昀