广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17429号上诉人（原审被告）：郑伟文，男，汉族，1984年8月19日出生，住所地广东省汕头市。上诉人（原审被告）：深圳市福田区尚客达商行，经营场所广东省深圳市福田区福田街道XX大厦B座X楼01号，统一社会信用代码92440300L787921197，系个体工商户。经营者：郑伟文，男，汉族，1984年8月19日出生，住所地广东省汕头市。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑汉宏，北京市中银（深圳）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：林惠紫，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市福田区XX大厦第二届业主委员会，住所地广东省深圳市福田区福田路38号。负责人：黄少澎，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王潘锋，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峰，广东金唐律师事务所律师。上诉人郑伟文、深圳市福田区尚客达商行（以下简称尚客达商行）因与被上诉人深圳市福田区XX大厦第二届业主委员会（以下简称XX大厦第二届业委会）排除妨害纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初9741号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。郑伟文、尚客达商行上诉请求：1.撤销原审民事判决，并依法改判驳回XX大厦第二届业委会全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由XX大厦第二届业委会承担。XX大厦第二届业委会答辩称：一审认定涉案租赁场地架空层属于全体业主共有的事实清楚，适用法律正确。XX大厦与上诉人不存在任何房屋租赁合约关系，也并未作出任何关于追认租赁合约的意思表示。请求驳回上诉，维持原判。XX大厦第二届业委会向一审法院起诉请求：1.郑伟文、尚客达商行在本案判决生效后3个自然日内搬离XX大厦X楼，将其侵占的涉案架空层恢复原状；2.郑伟文、尚客达商行向XX大厦第二届业委会赔偿其违法侵占涉案架空层给全体业主造成的经济损失10万元；3.郑伟文、尚客达商行承担本案诉讼费。第一次一审开庭时，XX大厦第二届业委会明确其第2项诉讼请求中的经济损失是指郑伟文、尚客达商行实际占有涉案架空层所造成的租金损失，按照实际占有面积200平方米、每平方米50元的标准，自2017年7月1日起计至2018年5月1日止。一审法院认定事实：位于深圳市X大厦建设工程于2001年竣工。加盖了“深圳市规划国土局竣工测量专用章”的XX大厦《公用建筑面积分层汇总表》显示，其中一项公用建筑面积为裙楼0X层架空层，面积1465.49平方米，不分摊。XX大厦由彩云居物业公司提供前期物业管理服务。2015年11月17日，彩云居物业公司与案外人苏某某签订了《房产租赁合约》，约定彩云居物业公司将X大厦X座X楼小店建筑面积20平方米的房屋及其设备出租给苏某某作为住宅使用，租赁期5年，从2015年11月17日起至2020年11月16日，每月租金1000元，须于每月15日之前支付，水电费、管理费由苏某某支付。2016年12月26日，深圳市福田区XX大厦第一届业主委员会成立。2017年11月23日，尚客达商行成立，系个体工商户，营业执照登记的经营者为郑伟文。2017年6月后，XX大厦改由XX大厦物业公司提供物业管理服务。2018年1月4日、1月14日、2月13日和3月21日，尚客达商行向XX大厦物业公司分别支付了2017年12月和2018年1月的租金各1100元及水电费，XX大厦物业公司向尚客达商行出具了加盖了XX大厦物业公司财务专用章的《收款收据》，写明收到“郑某某”“X楼麻将室”或“X楼小店”的相关费用。XX大厦业主委员会或XX大厦物业公司未与尚客达商行、郑伟文或郑某某签订租赁合同。2018年4月，XX大厦物业公司要求尚客达商行搬离涉案架空层。同年4月16日，郑伟文向XX大厦第二届业委会出具了一份《检讨书》，写明：“本人郑伟文今天在XX大厦X楼业主之家行为及语言冲动不检，现在特地检讨，并赔礼道歉，损坏茶具、财物照价赔偿，并承诺本店在2018年5月5日前搬出XX大厦，保证下不为例。”至本案一审法庭辩论终结时止，尚客达商行仍然占用涉案场所。根据XX大厦第二届业委会提供的证据，可以认定尚客达商行占用的场所的面积约为200平方米。在本案及一审法院（2019）粤0304民初50618号本案尚客达商行诉本案XX大厦第二届业委会及XX大厦物业公司房屋租赁合同纠纷案庭审调查中，本案XX大厦第二届业委会称：XX大厦物业公司工商登记的5位业主股东系代表全体业主持有股份，该5位股东业主不是本案XX大厦第二届业委会业委会的成员；本案尚客达商行向XX大厦物业公司的财务人员支付租金和水电费，公司领导发现之后就没有再收取了；尚客达商行占用的场所没有建成专有的房屋，仍是原始的架空层状态，四周有墙，也有一些违章搭建；XX大厦物业公司在执法大队作出责令限期拆除通知书后，在2018年初切断了本案尚客达商行的违建部分的供电。本案尚客达商行、郑伟文称：2018年3月21日之后尚客达商行、郑伟文还想向XX大厦物业公司付款，但XX大厦物业公司不接受；苏某某是郑伟文的姨丈，苏某某2002年承租涉案场所后经营了1年，其后一直由尚客达商行经营，实际由郑伟文的父亲郑某某在经营；尚客达商行、郑伟文使用的场所没有围墙也没有拉闸门，是开放式的；本案XX大厦第二届业委会在2018年3月开始停止向本案尚客达商行租赁场地供电。一审法院认为，根据物权法第七十条、第七十三条，建筑物区分所有权司法解释第三条的规定，以及根据涉案XX大厦X层架空层的建设规划，应认定XX大厦X层架空层属XX大厦全体业主共有。尚客达商行、郑伟文未举证证明彩云居物业公司有权出租涉案场所，尚客达商行、郑伟文亦未与彩云居物业公司签订租赁合同，没有证据证明尚客达商行、郑伟文与彩云居物业公司成立了租赁合同关系，且没有证据证明XX大厦业主委员会或XX大厦物业公司有义务承接彩云居物业公司与他人签订的XX大厦相关物业的租赁合同的权利义务，因此，不能认定彩云居物业公司与苏某某签订的上述租赁合同的权利义务由XX大厦第二届业委会或XX大厦物业公司和尚客达商行、郑伟文承接。XX大厦物业公司的股份由XX大厦5位业主代表全体业主持有，故在通常情况下可以认为XX大厦物业公司的行为是符合全体业主意愿的。XX大厦物业公司收取了尚客达商行、郑伟文2017年12月和2018年1月共两个月的租金，可以视为双方成立事实上的不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的双方当事人均可以随时解除合同，但应当提前一定的合理期限通知解除。XX大厦物业公司在2018年3月停止供电，2018年4月通知尚客达商行、郑伟文搬离涉案场所，即主张解除合同，尚客达商行、郑伟文亦出具《检讨书》承诺在2018年5月5日前搬离，故可认定双方的租赁合同关系于2018年5月5日解除。合同解除后，尚客达商行、郑伟文仍然占用涉案场所，构成对XX大厦全体业主对该场所的所有权的侵害，XX大厦第二届业委会请求尚客达商行、郑伟文搬离并赔偿损失，具有事实和法律依据。尚客达商行、郑伟文应向XX大厦第二届业委会支付2018年2月1日至5月5日期间的租金，其中2月份租金按每月1100元计算，3月、4月因XX大厦物业公司断电，租金酌情按每月600元计算，以上租金共计2300元。尚客达商行、郑伟文并应向XX大厦第二届业委会支付自2018年5月6日起至实际搬离之日止按市场通常租金计算的占用费。综合考虑尚客达商行、郑伟文占用的场所的位置（在X楼架空层）、状况（不是正规的房屋）、用途（小店、麻将室）及面积等因素，一审法院酌定尚客达商行、郑伟文应按每月3000元的标准向XX大厦第二届业委会赔偿占用费损失。但因XX大厦第二届业委会在本案中仅请求尚客达商行、郑伟文赔偿计算至2018年5月1日前的损失，故对尚客达商行、郑伟文应赔偿XX大厦第二届业委会占用费的总额，一审法院在本案中不予处理，双方可另行协商解决或另循法律途径解决。对XX大厦第二届业委会关于尚客达商行、郑伟文赔偿2017年7月至11月经济损失的请求，因XX大厦物业公司在2018年1月至3月期间收取尚客达商行、郑伟文2017年12月和2018年1月租金时，并未提出尚客达商行、郑伟文尚欠之前的租金或占用费，未要求尚客达商行、郑伟文先补交之前的租金或占用费，故可认定系默认之前不欠租金或占用费，因此，对XX大厦第二届业委会此项请求，一审法院不予支持。对XX大厦第二届业委会关于尚客达商行、郑伟文恢复原状的诉讼请求，因XX大厦第二届业委会未举证证明涉案场所的原状，未举证证明尚客达商行、郑伟文进行了搭建，未举证证明涉案场所的现状与原状不一致，故一审法院不予支持。关于郑伟文、尚客达商行如何承担责任的问题。涉案场所是以郑伟文设立的个体工商户尚客达商行的名义在经营，且不能排除尚客达商行名下有财产的可能，故上述民事责任应当首先由尚客达商行承担。另外，《民法总则》第五十六条规定：个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。因此，郑伟文作为尚客达商行的登记经营者，应与尚客达商行共同承担债务。综上，XX大厦第二届业委会的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、尚客达商行、郑伟文应在判决生效之日起10日内，搬离深圳市XX大厦B座0X层。二、尚客达商行、郑伟文应在判决生效之日起10日内，共同向XX大厦第二届业委会支付2018年2月1日至2018年4月30日的租金2300元。三、驳回XX大厦第二届业委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2300元（已由XX大厦第二届业委会预交），由XX大厦第二届业委会负担2250元，郑伟文、尚客达商行共同负担50元。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是排除妨害纠纷，本案争议的焦点为：尚客达商行对于涉案架空层是否是合法占有。郑伟文和尚客达商行主张，案外人彩云居物业公司是XX大厦前期物业管理公司，其已经将涉案架空层物业出租给苏某某使用，案外人苏某某将涉案场地转交给郑伟文，彩云居物业公司与苏某某签订了租赁合同，XX大厦物业公司也以实际行动对上述合同进行了追认，因此，尚客达商行是在合同期限内合法占有涉案架空层，XX大厦物业公司无权解除合同。本院认为，根据XX大厦的建筑规划，X层架空层属于全体业主共有。彩云居物业公司即使是XX大厦的前期物业管理机构，在无证据证明其获得全体业主授权的情况下，其将涉案物业予以出租，属于无权处分。因XX大厦物业公司的股份由全体业主持有，其行为可代表全体业主的意思表示。郑伟文未与XX大厦物业公司签订书面租赁合同，但XX大厦物业公司收取租金和水电费，双方形成事实上不定期租赁合同关系，双方当事人均可以随时解除合同。XX大厦物业公司于2008年4月通知郑伟文搬离，即主张合同解除，张伟文也出具了《检讨书》，承诺搬离，现其继续占有涉案物业，既无法律依据，也违反了诚实信用原则。一审法院认定无误，本院予以确认。综上，郑伟文、尚客达商行的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑伟文、深圳市福田区尚客达商行负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年六月二十四日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。