河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终3185号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：陈敏，女，1972年10月21日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：胡立军，系河北天捷（邯郸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉金，系河北天捷（邯郸）律师事务所律师。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：张建勤，男，1993年7月15日出生，汉族，住邯郸市磁县。 委托诉讼代理人：郭叔平，系河北大品律师事务所律师。 上诉人陈敏因与上诉人张建勤房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初3414号民事判决，向本院提起上诉。本案于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈敏上诉请求：1.撤销原审判决中第三项陈敏支付张建勤违约金21600元的判决，维持一审判决第一、二、四、五项；2.判令张建勤逾期交付房屋租金滞纳金3240元；3.一审、二审的诉讼费用由张建勤承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定陈敏要求涨房租因协商未果，张建勤基于此停止缴纳2020年上半年房租，非系违约，对陈敏要求张建勤支付2019年12月19日至2020年3月25日逾期交付房屋租金滞纳金3240元的诉请不予支持是错误的。2017年5月5日，陈敏与张建勤签订了房屋出租委托合同，约定张建勤代理陈敏出租坐落于邯郸市丛台区的房屋，张建勤每年向陈敏交纳租金21600元（月租金1800元），半年一交，每半年提前一个月支付下半年度租金，按合同约定张建勤应提前一个月即2019年10月19日给付陈敏2019年11月19日至2020年5月19日租金，但张建勤向陈敏交付租金至2019年11月19日就不交付租金了，至今张建勤逾期一年都没有向陈敏缴纳租金。陈敏与张建勤签订房屋委托租赁合同中约定张建勤逾期支付房屋超过30天的，陈敏有权解除合同，张建勤每逾期一天缴纳租金，需向陈敏支付月租金0.4%作为滞纳金，滞纳金的最高金额不能超过房租金的15%，按照此约定，张建勤应支付陈敏逾期支付房租滞纳金3204元。陈敏虽然根据当时的市场行情向张建勤提出涨200元房租，但在张建勤不同意涨房租的情形下并没有进一步采取任何措施收回房屋，还是继续让张建勤租赁该房屋，张建勤没有向陈敏交付租赁房屋。陈敏在房门张贴请租户撤离通知是在张建勤逾期不交房租30天之后，也没有张建勤所称砸门撬锁的行为。张建勤自2017年5月租赁陈敏房屋至2020年12月20日，一直由张建勤租赁占有。张建勤不能以陈敏提出涨租金就拒缴应交原定租金，陈敏提出涨租金的意见后，张建勤不同意，陈敏未收回房屋不构成违约，张建勤逾期不交房租违约在先，张建勤是根本违约。至2020年12月20日，陈敏在张建勤一直拒缴租金的情况下为维护自身的权益更换了锁芯。一审法院酌定张建勤的损失为21600元，让陈敏支付其21600元损失错误。张建勤逾期不交房租是真正的违约，陈敏没有违约，且张建勤没有举证其损失。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，陈敏解除委托合同，应归责于张建勤逾期不缴房租，张建勤违约，张建勤一直占有租赁房屋逾期不交房租，也没有将房屋交付陈敏，受损失的是陈敏，张建勤没有任何损失。 张建勤答辩称，陈敏与张建勤签订了五年的委托合同，陈敏在合同期限内不能随意调整价款，否则视为对合同实质内容的变更。陈敏多次提出涨房租，张建勤未同意，陈敏采用报案、赶租户、换锁芯等实施违约行为，基于此，张建勤未交房租是行使不安抗辩权，张建勤不存在违约行为，故张建勤不应当支付违约金以及滞纳金。违约金和滞纳金均是承担违约责任的法定方式，因陈敏违约致使五年期限的合同无法按期履行，一审法院判决陈敏承担违约责任并支付违约金符合法律规定。 张建勤上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项，依法改判陈敏支付违约金32400元，张建勤支付陈敏6300元租金；2.一审、二审的诉讼费用由陈敏承担。事实和理由：第一，一审法院遗漏了陈敏已经收取张建勤1000元押金至今未退的事实，请求陈敏将此押金退还或者抵顶应付租金。《房屋委托合同》“付款方式”约定，张建勤向陈敏交押金1000元，在一审诉讼程序，一审法院遗漏了张建勤在合同履行时张建勤已经向陈敏支付了1000元押金的事实，在一审判决中对陈敏至今未退还1000元押金未作处理。第二，一审判决陈敏向张建勤支付违约金21600元，不符合客观事实，显失公平。导致《房屋委托合同》解除的原因不全在张建勤，陈敏对合同不能履行具有重大过错和重大责任。陈敏违背诚信原则在张建勤轻微违约的情况下，多次单方采取涨房租、驱赶租房客户、报警、断电、换锁芯等手段，致使张建勤不能对房屋正常使用。陈敏严重违约行为已经使张建勤在2020年3月1日已不能占有使用租赁房屋，一审法院判令张建勤支付2020年12月19日之前的房租租金显然于客观事实严重不符。此外陈敏的违约行为也使张建勤购买的装饰装修材料因合同解除不能使用，给张建勤造成了经济损失。鉴于上述客观事实，一审判决违背客观事实，请求二审法院支持张建勤的上诉请求。 陈敏辩称，第一，张建勤称陈敏违约不属实，无证据证明陈敏违约，张建勤逾期不交房租是根本违约，张建勤称陈敏砸门、撬锁都是无故臆断猜测，无法律依据。案涉房屋自2017年5月至2020年11月20日一直由张建勤占用使用，未向陈敏交付房屋，一审判决支付房租23400元正确。关于违约金答辩同上诉的事实和理由。事实上，张建勤构成违约，陈敏未向张建勤主张违约金是因为违约金约定过高，不符合法律规定，陈敏放弃向张建勤主张违约金，只主张张建勤逾期交纳房租和滞纳金3204元。 陈敏向一审法院起诉请求：1.判令陈敏与张建勤解除房屋出租委托合同；2.判令张建勤给付陈敏2019年11月19日至2020年4月17日房屋租金23400元；3.判令张建勤给付陈敏2019年12月19日至2020年3月25日逾期交付房屋租金滞纳金3240元（以滞纳金的最高金额不超过房租租金的15%计算）；4.判令张建勤支付房租逾期利息（以1800元为基数，自2019年11月19日起支付至实际给清之日止，按年利率6%计算）；5.本案诉讼费由张建勤承担。 张建勤向一审法院起诉请求：1.判令陈敏继续履行《房屋（出租委托合同）》；2.判令陈敏支付违约金108000元；3.本案反诉费由陈敏承担。 一审法院认定事实：陈敏作为委托方（甲方）与张建勤作为受托方（乙方）于2017年5月5日签订《房屋委托合同》及《房屋出租委托合同》各一份，主要内容为：甲方将丛台区狮城阳光1号楼1单元902房屋委托乙方出租自2017年5月20日至2022年5月19日，租金为每年21600元，免租期为15天，房租半年以转账方式支付，每半年提前一个月付款，押金1000元整，终止合同时在费用结清情况下返还乙方。甲方或乙方违约提前解除合同的，按照合同中约定总租期中租金总额的100%向守约方支付违约金。乙方逾期支付租金，每逾期一天支付月租金的0.4%作为滞纳金，但滞纳金的最高金额不超过房租的年租金的15%。《房屋出租委托合同》主要内容为：本人声明将合法拥有的位于邯郸市丛台区之房屋委托张建勤代为出租、管理、等相关费用，并于2017年5月5日签订《房屋出租委托合同》、委托时间2017年5月5日至2022年5月19日，张建勤对该房屋拥有出租收益权，特此声明。张建勤为了租赁方便，按照合同约定对出租房屋进行了改造。张建勤通过自己、郭电伟将租金交付陈敏。2019年9月5日、2019年9月8日、2019年10月17日、2019年11月24日陈敏通过电话要求张建勤要求将房租涨到2000元。2019年11月25日陈敏在出租方门上张贴《通知》一份，内容为：租户您好：因此房已抵押要收回，请联系租给你的中介退房，限本周搬完，周末房东将换房钥匙，不再出租。敬请谅解。后双方通过微信沟通协商此事一直未果，争议成诉，诉至一审法院。 一审法院认为，公民之间合法的委托合同关系受法律保护。陈敏委托张建勤之间虽名为租赁合同关系，但实质系委托合同关系。张建勤代陈敏出租房屋，张建勤按照合同约定交纳费用，张建勤赚取中间的差价。陈敏与张建勤签订的《房屋委托合同》及《房屋出租委托合同》不违反法律、行政法规的规定，系双方真实意思表示，合法有效。后陈敏因向张建勤提出涨房租，导致张建勤未按时交纳房租，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、第六十八条之规定，陈敏要求涨房租的行为，因协商一直未果，张建勤基于上述事实暂停缴纳2020年上半年的房租，非系违约，故对陈敏要求张建勤支付2019年12月19日至2020年3月25日逾期交付房屋租金滞纳金3240元（以滞纳金的最高金额不超过房租租金的15%计算）和房租逾期利息（以1800元为基数，自2019年11月19日起支付至实际给清之日止，按年利率6%计算）的诉请，依法不予支持。因张建勤一直占有原告陈敏的丛台区狮城阳光1号楼1单元902房屋，双方并未交付，故张建勤应按照合同约定支付占用丛台区狮城阳光1号楼1单元902房屋期间的房租，因陈敏认可2020年12月20日换的锁芯，张建勤应支付自2019年11月20日至2020年12月19日期间的租金21600元加上1800元，共计23400元。因陈敏与张建勤签订的系委托合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，陈敏可以随时解除与张建勤签订《房屋委托合同》，但应赔偿张建勤的损失，故对原告陈敏要求解除《房屋委托合同》的诉请，依法予以支持，对张建勤继续履行《房屋委托合同》的诉请，依法不予支持。《房屋委托合同》虽然有违约按照总租期中租金总额的100%向守约方支付违约金的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，因陈敏认为违约金过高，张建勤未举证其损失，因《房屋委托合同》约定租金过高，且已履行两年，故一审法院酌定被告（反诉原告）张建勤的损失为21600元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第六十九条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，一审法院判决：一、原告（反诉被告）陈敏与被告（反诉原告）张建勤签订的《房屋委托合同》于2020年8月18日解除；二、被告张建勤于本判决生效之日起十日内，支付原告陈敏房租23400元；三、反诉被告陈敏于本判决生效之日起十日内，支付反诉原告张建勤违约金21600元；四、驳回原告陈敏的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张建勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，减半收取计43元，反诉费1205元，由原告陈敏负担43元，反诉原告张建勤负担1205元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：第一，陈敏是否应当支付张建勤违约金，如应支付，则数额为多少；第二，张建勤应当支付租金至何时；第三，张建勤是否应当支付滞纳金3240元。 第一，陈敏和张建勤签订合同，系双方真实意思表示，合同内容合法，双方均应当按照约定履行义务。陈敏将案涉房屋委托给张建勤，张建勤对外出租。陈敏在合同履行过程中，无正当理由通知张建勤涨房租致合同无法正常履行，现陈敏请求提前解除合同，一审法院酌定陈敏前述行为给张建勤的损失为21600元，并无不当。一审法院按照公平原则判决陈敏给付张建勤违约金21600元并无不当，本院予以确认。 第二，陈敏与张建勤产生争议后，张建勤未支付房租并继续占用案涉房屋，未向陈敏交付房屋或通知陈敏不再占用房屋。张建勤称其在2020年3月1日后就不再占用案涉房屋，陈敏对此不予认可，张建勤未能提供其自2020年3月1日后不再占用案涉房屋的证据，本院对张建勤该上诉理由不予采信。陈敏自2020年12月20日更换锁芯后，张建勤无法使用案涉房屋，故张建勤应当支付自2019年11月20日至2020年12月19日的房租23400元，一审法院判决张建勤支付23400元租金正确。 第三，关于张建勤是否应当支付滞纳金问题，按照双方合同约定，张建勤应当提前30日支付租金，张建勤应当在2019年10月19日之前支付2019年11月20日至2020年5月19日租金。张建勤称因陈敏要求涨房租但双方未协商一致故未支付房租，双方虽就涨房租事宜未能协商一致但均未要求解除合同，张建勤依据合同占用案涉房屋应当按照原合同约定支付租金。直至2020年12月20日，张建勤未支付2019年12月19日至2020年3月25日房租，张建勤构成违约，陈敏主张支付此期间的滞纳金应予支持。按照合同约定，张建勤每逾期一日应当支付月租金的0.4%的滞纳金，但不超过房租年租金的15%，陈敏请求支付3240元滞纳金符合约定，应予支持。 二审中张建勤上诉要求退还1000元的押金，因此系张建勤二审中新增诉讼请求，经本院调解，双方就此未能达成一致，故本院对此不予处理，张建勤可另行起诉。 综上所述，张建勤的上诉请求不能成立，陈敏的上诉理由部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初3414号民事判决第一、第二、第三、第五项； 二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初3414号民事判决第四项； 三、上诉人张建勤于本判决生效之日起十日内支付上诉人陈敏房屋租金滞纳金3240元； 四、驳回陈敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1265元，张建勤负担969元，陈敏负担296元。一审案件受理费按照一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长  王跃安 审判员  王双振 审判员  米秉华 二〇二一年六月二十九日 书记员  蔺密密