苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0508民初3110号原告：苏州市演艺中心有限公司，住所地苏州市姑苏区。法定代表人：顾卫东，总经理。委托诉讼代理人：赵勇，江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人：马悦，江苏智择律师事务所律师。被告：苏州苏洪妹餐饮管理有限公司，住所地苏州市高新区。法定代表人：杨洋。第三人：卢亮，男，1979年7月18日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告苏州市演艺中心有限公司（以下简称演艺中心公司）与被告苏州苏洪妹餐饮管理有限公司（以下简称苏洪妹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。审理中，本院依法追加卢亮作为第三人参加诉讼，并于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告演艺中心公司的委托诉讼代理人赵勇、马悦、第三人卢亮到庭参加诉讼；被告苏洪妹公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告演艺中心公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《苏州市演艺中心有限公司演艺中心二期房屋租赁合同书》及相关协议，被告及第三人将位于苏州市××区××地块××楼××南部分的房屋立即腾空、迁出并返还给原告；2、判令被告支付截至2021年2月28日商铺租金251825元、物业管理费4150元及逾期付款违约金（以255975元为基数，按每日万分之五计算至实际清偿之日止）；3、判令不予退还租赁保证金100000元；4、判令被告支付解除合同违约金100000元；5、判令被告及第三人支付占有使用费（自2021年3月1日起，按每月37350元的标准计算至实际交还房屋之日止）；6、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更第2项诉讼请求为，判令被告支付截至2021年2月28日商铺租金186825元、物业管理费4150元及逾期付款违约金（以每期欠付金额为基数，自应付之日起按每日万分之五计算至实际清偿之日止），并变更第5项房屋占有使用费的计算标准为每月39425元。事实与理由：2015年9月18日，原告与案外人洪木华签订《苏州市演艺中心有限公司演艺中心二期房屋租赁合同书》，约定洪木华承租位于苏州市××区××地块××楼××南部分的房屋，租赁面积约415㎡，用于“阿婆家-苏洪妹时尚餐厅”的经营，租赁期限为六年，自2015年9月30日至2021年9月30日。2017年，原、被告与洪木华签订补充协议，约定自2017年11月30日起，租赁合同的承租方变更为被告，租赁合同中约定由洪木华承担的权利和义务全部由被告继续享有和履行。然合同签订后，被告未能按约履行付款义务，且经催告后仍未付款，其行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉来法院。原告起诉后，收到第三人支付的租金65000元。被告苏洪妹公司未作答辩。第三人卢亮述称，其系案涉房屋的实际承租人，受疫情影响以致租金延付。对原告主张欠付的租金、物业费金额以及房屋占有使用费的计算标准没有异议，现愿意结清欠付的租金、物业费及水电费，希望继续租赁案涉房屋，对于原告的其他诉请均不认可。本院经审理认定事实如下：2015年9月18日，演艺中心公司（甲方）与案外人洪木华（乙方）签订《苏州市演艺中心有限公司演艺中心二期房屋租赁合同书》，约定甲方将苏州市××区××地块××楼××南部分房屋出租给乙方用于经营“阿婆家-苏洪妹时尚餐厅”，租赁面积约415平方米，租赁期限为六年，自2015年9月30日至2021年9月30日。装修免租期为房屋交付后五个月，第一、二年月租金29880元，第三、四年月租金33615元，第五、六年月租金37350元；物业管理费暂设定为第1-4年按5元/月/平方米，第5年后双方根据市场情况再行协商；乙方经营所用和自用的水费、电费等费用自理。租金支付方式为先付后用，每月一付，乙方应于每个支付期的最后七日前，向甲方支付下一支付期的租金。双方合同还约定，乙方须支付保证金10万元。合同第二十一条约定，乙方对租赁房屋的所有装修以及投入的设备和设施等，在合同履行期满后的7日内，可拆除及收回其投入的除不可移动物之外的可移动物品，包括可移动的装修、设备和设施等，但不得损坏甲方的租赁物。如乙方逾期未予收回的，视为乙方弃物，由甲方进行处置。合同第三十一条约定，乙方如不能按照本合同规定期限和金额支付租金和物业费，即视为违约，甲方有权向乙方按每日所欠缴金额的万分之五收取违约金。合同第三十二条约定，若乙方欠缴租金或物业费达14天时，甲方有权从乙方缴纳的保证金中扣除一笔相等于该欠缴之款项及甲方所蒙受损失的赔偿；若乙方欠缴期限超过30天，甲方有权单方解除合同、收回出租房屋，同时不免除乙方应当支付的租金、物业费和逾期缴租的违约金，并且没收保证金。合同第六十五条约定，乙方严重违约导致甲方解除合同的，处理原则与本合同第十一条同，即乙方须向甲方支付违约金10万元。合同第七十条约定，乙方不得将租赁房屋用于转租其他公司营业，一经发现，甲方有权无需通知乙方而立即解除合同。2017年11月，演艺中心公司（甲方）、案外人洪木华（乙方）与苏洪妹公司（丙方）签订补充协议，约定三方同意，自2017年11月30日起，原合同（即甲乙双方就苏州市××区××地块××楼××南部分房屋签订的房屋租赁合同）的承租方乙方变更为丙方，原合同约定由乙方承担的权利义务，全部由丙方继续享有和履行。受新冠疫情影响，演艺中心公司（甲方）与苏洪妹公司（丙方）签订租赁合同补充协议，约定甲方确认减免丙方2020年2月、3月、4月三个月的租金。2020年12月21日，演艺中心公司向苏洪妹公司出具催款函，要求苏洪妹公司支付拖欠的租金、物业管理费和水费。2021年2月8日，江苏智择律师事务所受演艺中心公司委托向苏洪妹公司发送律师函，要求其支付拖欠2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金、物业费和水费。另查明，案涉房屋由卢亮实际经营，租金、物业管理费均由卢亮向演艺中心公司支付。演艺中心公司与卢亮一致确认，截至2021年2月28日拖欠的商铺租金为186825元、物业管理费为4150元。审理中，演艺中心公司明确逾期付款违约金的计算方式，其中第一期因卢亮于2021年4月向其支付65000元，其同意以该笔金额抵扣2020年8月、9月拖欠的租金后，尚拖欠75元，故具体计算方式为：第一期以拖欠金额75元（对应租期为2020年9月份）为基数，自2020年8月24日起算；第二期以拖欠金额37350元（对应租期为2020年10月份）为基数，自2020年9月23日起算；第三期以拖欠金额37350元（对应租期为2020年11月份）为基数，自2020年10月24日起算；第四期以拖欠金额37350元（对应租期为2020年12月份）为基数，自2020年11月23日起算；第五期以拖欠金额39425元（对应租期为2021年1月份）为基数，自2020年12月24日起算；第六期以拖欠金额39425元（对应租期为2021年2月份）为基数，自2021年1月24日起算；第七期以拖欠金额39425元（对应租期为2021年3月份）为基数，自2021年2月21日起算；第八期以拖欠金额39425元（对应租期为2021年4月份）为基数，自2021年3月24日起算；第九期以拖欠金额39425元（对应租期为2021年5月份）为基数，自2021年4月23日起算；上述九期均按每日万分之五主张计算至实际清偿之日止。卢亮表示对该计算方式均不持异议。以上事实，由原告提交的房屋租赁合同书、补充协议、租赁合同补充协议、催款函、照片、邮寄凭证、律师函、邮寄凭证、逾期付款违约金计算明细表以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，演艺中心公司与案外人洪木华签订的房屋租赁合同书系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约履行；苏洪妹公司自洪木华处受让相应权利义务，故其需履行上述合同义务并享有合同权利。本案中，苏洪妹公司作为承租方应当按约支付租金及物业管理费，然其欠缴期限已超过30天，演艺中心公司有权按约行使合同解除权。故本院依法支持演艺中心公司主张解除案涉房屋租赁合同书以及补充协议的诉讼请求，并以诉状副本送达之日即2021年4月26日作为双方合同解除之日。因苏洪妹公司拖欠租金和物业管理费已构成违约，故其应当支付截至2021年4月26日拖欠的租金256545元（186825元+37350元+37350元÷30×26）、物业管理费8023元（4150元+2075元+2075元÷30×26）以及逾期付款违约金。虑及演艺中心公司主张逾期付款违约金的计算标准过高，本院酌情调整为按照LPR的1.95倍标准计算，具体计算方式为：以75元为基数，自2020年8月24日起；以37350元为基数，自2020年9月23日起；以37350元为基数，自2020年10月24日起；以37350元为基数，自2020年11月23日起；以39425元为基数，自2020年12月24日起；以39425元为基数，自2021年1月24日起；以39425元为基数，自2021年2月21日起；以34168元（39425元÷30×26）为基数，自2021年3月24日起；均按照LPR的1.95倍标准计算至实际支付之日止。合同解除后，苏洪妹公司作为承租人应当向演艺中心公司返还租赁房屋，故本院对演艺中心公司要求苏洪妹公司返还租赁房屋的诉讼请求予以支持，案涉租赁房屋目前由卢亮实际占有使用，故其亦负有迁让义务，迁让时可在不破坏房屋结构的前提下搬离其自行添置的未与房屋形成附合的可移动物品。关于演艺中心公司主张的没收租赁保证金和解除合同违约金。因没收租赁保证金和解除合同违约金，实质上均为苏洪妹公司拖欠租金等费用而应承担的违约责任。鉴于演艺中心公司因苏洪妹公司违约解除合同的损失应为重新招租期间的房屋空关损失，故本院结合合同的履行情况、苏洪妹公司的违约情形等因素，支持演艺中心公司主张解除合同违约金100000元的诉讼请求，对其主张没收租赁保证金的诉讼请求不再予以支持。现租赁房屋尚未返还，演艺中心公司可就保证金与实际产生的水、电等费用与相关当事人据实结算。关于演艺中心公司主张的占有使用费。双方租赁合同虽然已于2021年4月26日解除，但苏洪妹公司将租赁房屋交付给第三人使用，故其仍需按照双方合同约定的租金、物业管理费标准即39425元/月（37350元+2075元）支付租赁房屋返还之前的使用费。故对于演艺中心公司主张苏洪妹公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，并认定该计算方式为：按照39425元/月的标准，自2021年4月27日起计算至实际返还租赁房屋之日止。本案中，第三人卢亮虽表示同意支付租金及物业费，但系在演艺中心公司同意其继续使用房屋的前提之下，现演艺中心公司主张解除合同、腾让房屋，故本院基于合同相对性，不再判定由卢亮向演艺中心公司承担前述付款义务。苏洪妹公司与卢亮就租金、物业费、房屋占用费及违约责任的承担事宜，双方可另行协商，本案中不予理涉。被告苏洪妹公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州市演艺中心有限公司与被告苏州苏洪妹餐饮管理有限公司之间就租赁苏州市姑苏区金门路-景德桥013号地块E号楼一层南部分房屋签订的房屋租赁合同书和补充协议于2021年4月26日解除。二、第三人卢亮于本判决生效之日起十日内搬离上述租赁房屋，被告苏州苏洪妹餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州市演艺中心有限公司返还上述租赁房屋。三、被告苏州苏洪妹餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州市演艺中心有限公司支付租金256545元、物业管理费8023元以及逾期付款违约金（以75元为基数，自2020年8月24日起；以37350元为基数，自2020年9月23日起；以37350元为基数，自2020年10月24日起；以37350元为基数，自2020年11月23日起；以39425元为基数，自2020年12月24日起；以39425元为基数，自2021年1月24日起；以39425元为基数，自2021年2月21日起；以34168元（39425元÷30×26）为基数，自2021年3月24日起；均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准计算至实际支付之日止）。四、被告苏州苏洪妹餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州市演艺中心有限公司支付解除合同违约金100000元。五、被告苏州苏洪妹餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州市演艺中心有限公司支付占有使用费（按照39425元/月的标准，自2021年4月27日计算至实际返还上述租赁房屋之日止）。六、驳回原告苏州市演艺中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8377元，减半收取4188元，由原告苏州市演艺中心有限公司负担888元，被告苏州苏洪妹餐饮管理有限公司负担3300元。被告苏州苏洪妹餐饮管理有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付原告苏州市演艺中心有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  李 尧二〇二一年六月十七日法官助理  王 璇书 记 员  季碧珺