广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终469号 上诉人(原审被告)：广西桂海实业集团有限公司（原名广西桂海房地产开发有限公司），住所：广西防城港市港口区金花茶大道396号桂海世贸广场9号楼1至3层，统一社会信用代码：91450600788428749Y。 法定代表人：王必雲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：凌子淳，广西海狮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨武，男，1987年1月4日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 委托诉讼代理人：唐上敏，广西十环师事务所律师。 上诉人广西桂海实业集团有限公司（以下简称桂海公司）因与被上诉人杨武商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 桂海公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回杨武该项的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由杨武负担。事实和理由：一、一审法院关于涉案房产逾期不能办证的归责问题认定事实不清。（一）办理产权证书的必要前提是买受人缴纳契税。作为买受人的杨武应当按国家税法相关规定缴纳契税，这是按国家法律规定应负的法定义务。桂海公司没有通知和催告杨武缴纳税款的法定义务和合同义务。杨武应当自行承担逾期缴纳契税和提交材料产生的逾期办证的不利后果。《契税暂 -2- 行条例》明确了纳税人申报和缴纳契税的时间，《商品房买卖合同》亦明确约定杨武应当自行按法律法规缴纳税款。杨武作为完全民事行为能力人，应当按法律规定和合同约定及时缴纳契税，无须桂海公司再另行通知和催告。桂海公司于交房前（交房日期为2012年6月3日）已经付清房款，但杨武实际缴纳契税的时间为2016年8月12日（详见契税发票），未按国家税法相关规定及时申报和缴纳契税，已经违反了法定义务和合同约定义务。防城港市从2016年3月31日起正式实施不动产统一登记，此后无法再按旧政策办理房产证，因杨武实际缴纳契税的时间晚于2016年3月31日这个时间截点，不能再办理房产证，只能等待办理不动产产权登记。此外，《商品房买卖合同》第十五条约定了出卖人应当在商品房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案。即杨武在签订合同时就知道桂海公司向产权登记机关提交材料的时间为2013年底前，在合同约定办证的时间内，杨武应当向桂海公司提交契税发票等材料。一审中杨武提交的微信截图显示，杨武于2016年才将契税发票和其他资料交给桂海公司客服，结合契税发票的开票时间为2016年8月12日，可以证实杨武实际提交的契税发票和其他材料给桂海公司的时间晚于2016年8月12日。此时，已错过了办理房产证的最后期限2016年3月31日。故杨武由于自己逾期缴纳契税和逾期提交相关材料应自行承担逾期不能办理房产证的不利后果。（二）杨武在《商商品房买卖合同》预留的联系方式无法取得联系，同时变更联系方式后亦未通知桂海公司，在2016年3月31日起正式实施不动产统一登记前桂海公司一直无法与杨武取得联系。《商品房买卖合同》记载杨武的通讯地址为：湖南省浏阳市，联系电话为152××××6606。桂海公司按所载的联系方式一直无法与杨武取得联系。防城港市桂海物业管理有限公司诉杨武物业服务合同纠纷一案［案号：（2020）桂0602民初1742号］，港口区法院按合同预留的地址送达相关诉讼文书，无法送达，开庭前已采用公告送达方式送达（相关证据详见二审阶段桂海公司提交的证据）。一审开庭时桂海公司代理人在法庭示明 -3- （2020）桂0602民初1742号送达情况后，杨武即主动联系港口区法院，并与防城港市桂海物业管理有限公司提出和解，最终防城港市桂海物业管理有限公司撤诉。这期间杨武向港口区法院预留的送达地址为“湖南省浏阳市花炮大道金盛大厦Ａ座1501”，电话为138××××5056。港口区法院按上述地址邮寄了撤诉申请给杨武（相关证据详见二审阶段桂海公司提交的证据）。此外，杨武一审提交的录音资料显示与桂海公司联系办证业务的联系人为杨武的妻子林靖，说明杨武变更了联系人为其妻子林靖，联系电话为136××××3133，但杨武一直未书面通知桂海公司。根据一审中杨武提交的2019年9月19日的录音证据倒数第八行“林靖：那你留我的电话没有，到时又说联系不上……”杨武自认了自己已变更联系方式，桂海公司与其联系不上的事实。综上，杨武错过办理房证的原因在于其怠于缴纳契税款所致，期间变更联系方式未通知桂海公司，杨武应当为自己的过错承担全部责任，而不能归责于桂海公司。二、一审中桂海公司提出违约金请求权已过诉讼时效，但一审法院未依法对此进行审查。杨武要求桂海公司支付延期办证违约金的请求，属于债权请求权，按当时的法律规定适用两年的普通诉讼时效。退一步讲，如果确实存在由于杨武原因导致桂海公司延期办证的违约行为，则延期办证违约金的诉讼时效期间，应自合同约定的桂海公司应当将办理权属登记资料报产权登记机关备案之日开始起算，亦即自桂海公司的违约行为发生之日起算。本案，如果桂海公司存在违约行为，根据民事相关法律规定及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，违约金请求权的诉讼时效应从商品房交付使用后的365个工作日即2013年11月19日起算。杨武2020年9月27日才起诉主张延期办证违约金，且无证据表明诉讼时效存在中断、中止情形。而且合同第十五条第2条约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约”，该违约金债权范围是明确的，属于一时性债权，不属于继续性债权，因此杨武的违约金请求权早已过了2年的诉讼时效。同类案例 -4- 详见刊登于《人民司法•案例》2018年第35期的广西壮族自治区高级人民法院作出的（2017）桂民再369号民事判决书。综上，一审法院对逾期不能办证的归责事实认定错误，且未依法审查违约金请求权的诉讼时效，损害了桂海公司的合法权益。请二审法院对本案依法裁判。 杨武辩称，一、桂海公司主张杨武没有按依据《契税暂行条例》交纳契税至错过办证时间导致不能办证没有事实和法律依据。1、办理房屋所有权证需要的材料有合同原件、房屋测绘资料、买卖双方身份信息、完税凭证等，其中的完税凭证是包括销售房屋的增值税发票。依据《增值税暂行条例》（2016年版本）第19条的规定，纳税义务为收讫销售款项的当天，而杨武的全部房款已于2012年的4月份支付完毕，但桂海公司在2016年8月17日才开具发票，连应由己方提供的材料都未能完成，将错过办证时间归责给杨武没及时开具契税间接证明了桂海公司仅是为了推卸责任找理由。而且就常规纳税流程来讲，一般税局都是依据房屋销售的增值税发票价格作为计算契税的依据。2、桂海公司主张的合同附件四基本上都是约束买受人的条款，该附件第9条约定，是约定契税由买受人交纳，但不是约定办理产权证的条款。整个合同并没有就出卖人所要交纳的税进行约定，而从事实方面来讲，桂海公司也作为缴纳增值税的主体，应当依法交税，及时提供增值税发票资料，但桂海公司的确是违反了法律的规定，没有完成提供办证的材料。如前所述，桂海公司所主张的杨武没有按依据《契税暂行条例》交纳契税至错过办证时间导致不能办证的理由不能成立。二、出卖人有通知买受人提供办证备案资料的合同义务。l、合同第十五条约定的由出卖人提供资料报产权登记机关备案。意思就是山出卖人提供相关资料给登记机关，由此推定出卖人有搜集资料的合同义务，其中包括通知买受人提供由买受人提供的资料给出卖人。2、杨武于2016年才将契税发票和其他资料（商品房买卖合同）交给桂海公司客服是事实，但内情并不如桂海公司所陈述。杨武在2016年获知同楼盘的业主已办得产权证，故向桂海公司询问。桂海公司告知需要提供契税发票，杨武按指示提供。至于其他资料指的是合同，桂海公司丢失 -5- （或没存档）与杨武签署的房屋买卖合同，在杨武人询问办证事宜后，要求杨武寄一份给桂海公司，这个在电话录音里面有记录相关的对话。这也说明了桂海公司违反了合同的约定，没有将相关资料备齐并提交，存在违约情形，不能办证原因在桂海公司。三、桂海公司主张杨武变更联系方式未通知桂海公司及预留地址无法送达给杨武的理由不成立。l、杨武在2015年年底变更电话后，已通知了桂海公司。而桂海公司具备办证条件是在2013年。2013年到2015年底期间桂海公司根本没有联系过杨武。2、桂海公司并没有通过预留地址寄送邮件给杨武，桂海公司并未能就寄送过邮件进行举证，且杨武预售的地址是有效的，本案上诉状及材料也是按合同地址所寄送，已有效的送达给了杨武；3、港口区法院的送达过程杨武不清楚，但从微信及电话录音来看，桂海公司是有杨武的电话联系方式的，物业也有，至于为什么要采取公告的形式，杨武不清楚。通话记录中林靖所说的“那你留我的电话没有”，指的杨武及林靖两个人的电话。并不是仅指林靖的电话。四、本案没有过诉讼时效。l、杨武一直在与桂海公司就办证事宜进行沟通，这属于诉讼时效中断的情形。2、《商品房买卖合同》是桂海公司一方预先为重复使用而拟定的，属于格式合同。从合同内容约定来看，第十五条的第2与第4条均是就不能办证责任的违约责任约定，但对于出卖人责任为一次性支付违约金，而对于买受人的原因影响办证时，是继续性计算违约金，第2条明显限制了买受人请求赔偿损失的范围，对于出卖人的违约，也应和第4条一样，采用继续性计算方式计算违约金。3、桂海公司为杨武办理产权证，是合同义务也是法定义务，没有产权证，杨武的损失是一直存在的，是持续性；逾期办证的情形也是一直存在的，是持续性的，本案没有过诉讼时效。 杨武向一审法院起诉请求：1、桂海公司在本案判决生效之日起10日内协助杨武办理桂海东盟新城J栋1103号房的不动产证书；2、桂海公司向杨武支付违约金105988.9元（按已付房款每日万分之一的标准计算，从2013年11月30日起计至不动产证发放之日，现暂计至2020年8月30日）；3、本案诉讼费用由桂海公司承担。 -6- 一审法院认定事实：2011年10月11日，杨武作为买受人与桂海公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，合同中约定：杨武购买桂海公司开发位于防城港市港口区，建筑面积125.9平方米，单价为每平方米3525.02元，总金额443800元。合同约定付款方式为买受人在签署本《商品房买卖合同》当天内支付首付款133800元，余款310000元向银行申请按揭贷款后支付给出卖人。合同第八条约定：出卖人应当在2012年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定向买受人交付取得施工、勘察、设计、监理、建设单位盖章的《建设工程质量竣工验收意见书》的房屋。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，导致买受人不能取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3、4项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付价款的0.5％向买受人支付违约金。 合同签订后，杨武依约向桂海公司支付购房款，桂海公司于2016年8月17日向杨武出具购房款金额为430193.44元的广西增值税普通发票（NO．00811932）。桂海公司于2012年6月3日向杨武交付涉案房屋。2016年8月12日，杨武交纳契税6340元。 再查明，2012年9月26日，广西桂海房地产开发有限公司取得坐落港口区珍珠路6号桂海东房屋所有权（防港房权证港口直字第××号）。2016年3月31日起防城港市本级（含港口区、防城区）正式实施不动产统一登记。防城港市自然资源局于2020年12月8日出具《防城港市自然资源局关于桂海东盟新城项目不动产登记问题的复函》，载明“广西桂海实业集团有限公司分别于2006年8月4日、2007年10月11日以出让方式取得防港国用（2006）字第0202号、防港国用（2006）字第0203号和防港国用（2007）第1024号国有建设用地使用权，并开发建设桂海东盟新城项目。该公司于2016年曾向我局申请办理桂海东盟新城项目不动产转 -7- 移登记，经审查，发现该项目建筑物跨上述三宗用地建设、且土地使用权期限、用途不一致，需完善用地合并等相关手续才能办理不动产登记。2019年，该公司向我局申请办理防港国用（2006）字第0202号和防港国用（2006）字第0203号国有建设用地土地合并及延长土地使用年限手续，我局上报市人民政府并于2020年2月26日获批，2020年4月13日该公司缴清相应土地出让金，2020年4月30日与我局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，我局为该公司核发了用地合并的新不动产权证（证号为桂（2020）防城港市不动产权第××号）。目前我局正在研究通过分割合并、调整边界等方案处理上述几宗土地，力求合法合规、简便快捷的处理，争取尽早帮相关购房群众办理好不动产权证书。”。 一审法院认为，杨武与桂海公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行各自的义务。关于涉案房产逾期不能办证的归责问题。依据合同第八条约定出卖人应当在2012年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定向买受人交付取得施工、勘察、设计、监理、建设单位盖章的《建设工程质量竣工验收意见书》的房屋及合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，导致买受人不能取得房地产权属证书的。本案中，桂海公司于2012年6月3日向杨武交付涉案房屋，桂海公司应从2012年6月3日起365个工作日内，即2013年11月19日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但杨武至今未能办理房屋权属证书，桂海公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。桂海公司称其于2012年9月26日取得涉案楼盘房屋所有权的大证便通知各业主在规定时限内提交身份证、契税完税等材料予以办证，因杨武没有及时缴纳契税，预留的联系方式无法联系，导致其错过可以办理房产证的时间意见，因杨武对此不予认可，且桂海公司未能提供充分有效的证据 -8- 予以佐证该事实，应承担举证不能的不利后果，对此法院不予采纳。鉴于防城港市本级（含港口区、防城区）从2016年3月31日起正式实施不动产统一登记及防城港市自然资源局出具的《防城港市自然资源局关于桂海东盟新城项目不动产登记问题的复函》可知，涉案房产自2016年3月31日后存在事实上不能办理房屋产权属登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”规定，对于杨武要求桂海公司自本案判决生效之日起10日内协助杨武办理桂海东盟新城J栋1103号房的不动产证书的诉请，现客观上桂海公司暂无履行的可能，依据上述法律规定，故对此项请求本案中暂不予处理。关于杨武请求桂海公司支付违约金的问题。根据合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，导致买受人不能取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3、4项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付价款的0.5％向买受人支付违约金”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案双方当事人在合同中约定的违约金按已付价款的0.5％计算违约金确实过低，杨武请求按已付房款日万分之一的标准计算违约金，原审法院予以支持。对于违约金的起算时间及截止时间。如前所述，从2016年3月31日起正式实施不动产统一登记后存在事实上不能办理房屋权属登记，故涉案房产自2016年3月31日至今的逾期不办证责任双方当事人均不承担。违约金计算应从合同约定办证日届满次日2013年11月20日起算至2016年3月31日，共863天，以430193.44元为基数，按日万分之一的标准计算，违约金为37125.69元，对于杨武请求超出的部分法院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第 -9- 一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定判决：一、桂海公司向杨武支付违约金37125.69元；二、驳回杨武的其他诉讼请求。案件受理费2520元，减半收取1260元，由杨武负担819元，桂海公司负担441元。 本院二审期间，桂海公司向本院提交如下证据：1、缴纳诉讼费通知书、缴费通知书、缴款书、公告费支付凭证等，拟证明关联案件（2020）桂0602民初1742号案件，港口区法院无法按商品房买卖合同预留的地址送达相关诉讼文书给杨武，采取公告方式送达；2、快递详情单，拟证明港口区法院按杨武变更的联系方式送达撤诉裁定。经质证，杨武认为上述证据不具备证明力，因为杨武预留的合同地址是有效的地址，本次的开庭通知和上诉状送达也是依据合同的地址进行送达。本院认为，上述证据与本案不具有关联性，不予采纳。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，一审判决认定杨武与桂海公司签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。 关于本案诉讼时效的问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案中，涉案《商品房买卖合同》于2011年10月11日成立，杨武于2020年9月27日向法院提起诉讼。因此，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，导致买受人不能取得房地产权属证 -10- 书的，双方同意按下列1、2、3、4项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。桂海公司于2012年6月3日向杨武交付涉案房屋，故桂海公司应于2013年11月19日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但杨武至今未能办理房屋权属证书，桂海公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法通则》（2009年修正）第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，虽然桂海公司的违约行为一直持续，但双方明确约定违约金是一次性支付，杨武关于请求逾期办证违约金的权利自2013年11月19日开始已受侵犯。杨武于2020年9月27日向法院提起诉讼要求桂海公司支付违约金，已超过两年的诉讼时效，本院不予支持。一审法院在桂海公司已提出时效抗辩的情况下，未对本案诉讼时效问题依法进行审查，存在不当，本院予以纠正。 综上所述，桂海公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1910号民事判决； 二、驳回被上诉人杨武的诉讼请求。 一审案件受理费2520元，减半收取1260元；二审案件受理费728.14 -11- 元，均由被上诉人杨武负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二一年六月十五日 法官助理 邹采伶 书 记 员 钟璐聪