贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初3109号原告：杨亚军，男，土家族，1983年4月15日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：向传茂，贵州道在律师事务所律师，执业证号：15201201910146377。代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王杉杉，该公司职员。代理权限：特别代理。原告杨亚军诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨亚军的委托诉讼代理人向传茂、被告合纵置业公司的委托诉讼代理人王杉杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨亚军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金91099.076元；2、判令被告向原告支付2018年3月17日至2021年3月16日的逾期办证违约金44374.33元，后续违约金按照房款总价的日万分之一计算至被告实际办理商品房转移登记文书之日止；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2012年12月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市白云区，合同约定了房屋面积，总价款，交房日期为2014年12月30日，办证日期为2016年12月30日，以及交房条件、违约责任等。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，但被告未按照交付商品房和商品房转移登记的有关文书，直至2021年2月25日才办理交房手续。故为维护原告的合法权益，特向法院起诉，诉请如前。被告合纵置业公司辩称：1、逾期交房的部分违约金已过三年诉讼时效，超过部分不应支持，被告已具备办证及交付条件，并于2021年1月26日登报进行公告，故截止2021年1月26日不应在承担逾期交房违约金。2、逾期办证的违约金过高，应当按照补充协议约定的总房款的1%支付。3、办证违约金应从起诉之日起倒退当年，超过部分不应得到支持。根据原被告的在庭陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：2012年12月25日，原告杨亚军与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告杨亚军购买被告合纵置业公司开发的位于贵阳市白云区房屋，总价款405245元；合同约定出卖人应当在2014年12月30日向买受人交付商品房；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。同时合同约定被告应当在2016年12月30日前取得取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过60日，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款0.01%的违约金。合同第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。上述合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款，于2021年2月25日签订涉案房屋《收楼确认书》。被告于2021年1月19日取得涉案房屋初始登记不动产权证书，可以办理分户不动产权证。并于2021年1月26日在贵阳晚报刊登办证通知，内容为：“我公司开发建设的利害米兰春天项目二期第24栋、25栋楼已于2021年1月19号达到办理分户不动产权证条件，并于同日通过各楼栋张贴办理流程、电话、微信等形式予以告知业主前来我司办理相关办证办手续......如还有未收房的业主，请进快办理收楼手续......”。以上事实，有原被告的在庭陈述及原告提供的原被告身份信息，商品房买卖合同，收楼确认书等，被告提供的贵阳晚报等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告杨亚军与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行合同义务。以上合同签订后，原告杨亚军已支付购房价款，履行自己的合同义务。被告合纵置业公司未按合同约定交付房屋，已构成违约，故应依照合同约定承担违约责任。关于逾期交房违约金，本案合同约定的房屋交付时间为2014年12月30日，故计算违约金的起始时间为2014年12月31日，但被告于2021年1月26日才登报通知未收楼业主办理收楼手续，故逾期交房违约金应计算至被告通知业主之日止，即2021年1月26日，共计2218天，违约金为405245元*0.01%*2218天=89883.34元。关于被告提出逾期交房违约金诉讼时效抗辩的辩解，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条已明确约定，“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”，因此，该合同约定了支付逾期交房违约金的履行期限，即实际交房后90日内，履行期限届满出卖人不履行支付违约金的义务，买受人才知道其权利受到侵害，从履行期限届满之次日起开始计算诉讼时效。本案被告于2021年1月26日才登报通知交房，应当根据前述约定在交房后90日内向原告支付逾期交房违约金，但被告未予支付，原告向被告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从登报公告交房之日起90日后起算，至今未超过三年的诉讼时效，故对被告提出的时效抗辩本院不予采纳。关于逾期办证违约金，本案原被告签订《商品房买卖合同》约定的办证时间是2016年12月30日前，但被告至2021年1月26日才登报通知业主可以办理分户不动产权证，根据法律规定本院依法支持原告未超过3年诉讼时效部分的权利，原告向本院主张权利的时间为2021年5月6日，故应自2018年5月6日起计算至被告通知原告办证的时间即登报时间2021年1月26日，共计996天,逾期办证违约金为405245元*0.01%*996天=40362.4元，故原告主张的合理部分，本院予以支持。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、四百六十五条、第四百九十六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨亚军逾期交房违约金89883.34元；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨亚军逾期办证违约金40362.4元；三、驳回原告杨亚军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1505元（原告已预交），由原告杨亚军负担58元，被告贵阳合纵置业有限公司负担1447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王冰青二〇二一年六月三十日法官助理祝清碧书记员曾令群