四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2021民初2296号 原告：四川省振月物业管理有限公司，住所地资阳市乐至县天池镇迎宾大道一段90号2幢2-1号门市。统一社会信用代码91512022337827855A。 法定代表人：田振，总经理。 委托诉讼代理人：李尚荣,四川精略律师事务所律师。 被告：张拥军，男，1970年7月6日出生，汉族，住安岳县。 被告：吴群芳，女，1970年7月6日出生，汉族，住安岳县。 原告四川省振月物业管理有限公司（以下简称振月物业公司）与被告张拥军、吴群芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告振月物业公司的委托诉讼代理人李尚荣、被告张拥军到庭参加诉讼，被告吴群芳经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 振月物业公司诉称，1、判决被告立即支付拖欠原告2019年1月27日至2021年1月26日期间物业服务费4311.54元，代收垃圾清运费72元共计4383.54元；2、判令被告支付原告逾期交纳物业费违约金从2019年1月27日起以金额2155.77元为基数按每天5%计算至付清之日止、从2020年1月27日起以应交金额2155.77元为基数按每天5%计算至付清之日止；3、本案受理费由被告承担。事实及理由：被告购买位于××道××道××段××广场××号××，实测面积112.28㎡，被告与原告签订《中韩广场前期物业服务合同》，合同约定：收费标准按建筑面积收取，电梯住宅用房1.60元／月＊平方米；交房之日缴纳12个月的物管费，以后按年缴纳物业服务费，并由原告代收垃圾清运费，不按合同约定缴纳相关费用，要求补缴并从逾期之日起按应缴金额每天5%支付违约金。依据合同约定，被告缴纳了2019年1月26日前的物业服务费、垃圾清运费，拖欠原告2019年1月27日至2021年1月26日期间的物业服务费4311.54元、代收2019年1月27日至2020年1月26日垃圾清运费72元，共计4383.54元，经原告催收至今未缴纳，特诉请以达请求目的。 张拥军辩称，之所以延期缴纳物业费是因为以下原因：1、物管公司不作为，在2018年12月份从物业公司接手房屋后不到半年时间房屋出现问题并向物业公司反映，请物业公司与开发商沟通，但至今未解决；2、物业公司人员严重不敬业，业主的快递经常被盗；3、物业公司的服务态度差，特别是保安人员有暴力倾向，毫无人性的执法；4、物业公司存在乱收费，在接房时明显写了是精装房，物业公司却还收取了500元的装修垃圾清运费，至今说不清楚收费的标准；5、物业公司收费不合理，物业费是1.6元一个平方，但是其服务态度没有其他小区的服务好；6、物业公司的管理水平差，小区内的部分绿化已经死亡，常常有人被困电梯，且外面的人员可以随便进入，偶尔有人到处呕吐，物管人员亦未进行清理；7、物业公司违规违纪，占用业主的共同公摊地段办公至今未进行解释，应该向全体业主交纳每年50000元的租金。 吴群芳未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中韩广场小区系四川雄越房地产有限公司开发，该小区住宅为精装住宅房，该开发公司选定原告振月物业公司为该小区前期物业公司。2018年5月8日被告接房，原告振月物业公司与被告签订《中韩广场前期物业服务合同》及《临时管理规定》作为购房合同的附件，被告签署承诺书，表示已阅读、理解、接受《前期物业服务合同》及《临时管理规定》的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任，合同约定了物业服务的期限；物业服务内容；物业管理服务质量；物业管理服务费用；代收代缴收费服务；甲方（原告）、乙方（被告）的权利义务及违约责任等。物业交付后，由振月物业公司提供物业服务，住房类业主按房屋所有权证记载的房屋面积或按测绘机构实测的房屋面积按每月1.60元/平方米收取物业服务费，商业类按2.80元/平方米收取物业服务费；未按时、足额交纳物业服务费，经书面催收仍未交纳的，承担违约期间应付金额每日5‰的违约金；前期物业委托管理服务期限为交房之日起至中韩广场业主委员会成立并于合法选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。被告接收其位于中韩广场12-1-2406号房，建筑面积112.59㎡，同时交纳了一年的物业服务费，从2019年1月27日起至2021年1月26日物业服务费用4311.54元及2019年1月27日至2021年1月26日期间的垃圾清运费72元，合计4383.54元未予交纳。振月物业公司多次进行电话及书面催收，原告亦未予交纳，由此形成本案诉讼。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于案涉物业服务合同效力问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以原告物业服务不达标为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被告与振月物业签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对中韩广场小区全体业主都具有约束力。前期物业服务合同签订后，振月物业公司为案涉小区业主提供了物业管理服务，被告作为涉案小区业主，接受了振月物业公司的物业服务，理应按照前期物业管理服务合同约定及相关规定支付物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《物业管理条例》第七条第五项“按时交纳物业服务费”之规定，被告未依约履行交费义务的行为已构成违约，应当承担立即交纳相关费用的民事责任。振月物业公司主张被告拖欠物业费被告未持异议，故本院对振月物业公司该主张予以支持。被告辩解振月物业公司的物业服务未达到合同约定的三级物业的标准，其收费过高，在物业服务中存在不到位的情况，合同约定原告违反合同约定，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期整改，被告以原告的物业服务未达到标准以此为由拒交物业服务费本院对此不予支持。 关于被告主张原告公司违规占用中韩广场小区全体业主公共区域作为物业管理办公室，应向中韩广场全体业主支付租金问题，依照《物业管理条例》第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”原告物业公司入住该小区时，作为开发商应当为原告提供物业服务管理服务的办公用房，该房屋所有权为全体业主共同所有，原告若存在违规使用业主公摊面积建房问题，应由全体业主主张权利，现该小区未成立业主委员会，被告个人无权主张，故对被告的主张本院不予支持。 关于被告主张所购房屋系精装房，不需要再进行装修，而原告违规收取被告装修垃圾清运费500元问题，原告在庭审中认可，如核实被告未进行装修，原告愿意退还所收取的装修垃圾处理费500元，因原告现未具体核实，故对被告的该请求不予支持，核实后，被告可向原告另行主张权利。 关于被告辩称振月物业公司未按照物业合同约定以及相关规定提供相应标准的服务管理义务，并在庭审中提交了照片等证据用以证明。经查，前述证据能够反映出振月物业公司在某个时间段的物业服务管理状况，但不足以判断服务管理期间的整体物业服务质量。若被告认为振月物业公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以通过相应的程序进行协商或处理，但其以此为由拒交物业服务费缺乏事实依据和法律依据，故对其该项抗辩意见本院不予支持。需要说明的是，物业管理是一种不间断的公共服务，事关全体小区业主的利益，也关乎社会环境的良性发展，物业服务企业在服务管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，同时，物业服务企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业服务企业的服务管理存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降进而损害全体业主的利益。当然，作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时，充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，为包括被告在内的全体业主提供优质的物业服务，以充分获取所在小区业主的理解和配合。 关于振月物业公司在本案中所主张的逾期交费的违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，振月物业公司诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失，本院结合各方面情况进行综合考量，对振月物业公司的此项请求酌情支持215元。被告吴群芳经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果自负。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告张拥军、吴群芳在本判决生效之日起十日内向原告四川省振月物业管理有限公司支付2019年1月27日至2021年1月26日期间的物业管理服务费4311.54元、垃圾清运费72元，违约金215元，共计4598.54元； 二、驳回原告四川省振月物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张拥军、吴群芳负担（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费，列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗应林 二〇二一年六月二十八日 书记员  谢 娟