湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初3275号原告（反诉被告）长沙鑫盛源物业管理有限公司，住所地湖南省浏阳市淮川街道办事处白沙路恒大华府一期1栋104号门面。法定代表人李鑫，董事长。委托代理人李华庄，系公司员工。被告（反诉原告）胡剑，男，1975年9月2日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。原告长沙鑫盛源物业管理有限公司与被告胡剑物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理，依法由审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人李华庄、被告胡剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙鑫盛源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费5470元，环卫费60元，违约金2636元，合计8166元；2、本案诉讼费由被告负担。被告胡剑答辩并向本院提出反诉请求：被告房屋严重漏水，被告曾多次找过原告反映情况，但一直未予解决，导致漏水情况越来越严重，被告因对房屋进行维修至今已花费维修费23738元。被告房屋位于顶层，而楼顶则属于公共部位，原告每年都有义务与责任对楼顶外墙与楼顶防水进行养护，并记录在案，但原告却未尽到相应义务，致使被告遭受的财产损失越发扩大。基于此，被告反诉请求判令：1、原告支付被告经济损失5600元；2、原告及时将被告所住楼房楼顶漏水问题解决；3、原告将被告房屋室内天花板、墙面、地面恢复到房屋装修前状态；4、由原告承担本案全部诉讼费用。反诉被告长沙鑫盛源物业管理有限公司辩称：被告所说屋顶漏水情况属实，但这个属于开发商的问题，“西子印象”小区每栋楼都有这个情况，原告也无能为力。作为物业公司，原告每年都进行了查看，小区业主委员会也多次想动用物业维修基金进行维修，但因小区业主本身物业维修基金缴纳不到位，导致无法动用。本院经审理认定事实如下：原告系一家经批准从事物业服务的公司。2018年5月15日，原告与案外人浏阳市“西子印象”小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，浏阳市“西子印象”小区业主委员会委托原告对浏阳市“西子印象”小区进行物业管理服务，管理期限为三年，自2018年5月15日起至2021年5月14日止。合同第四条约定原告提供的物业管理服务包括对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，具体包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、电梯间、消防通道、走廊通道、门厅、地面停车场、地下停车场等；第二十条“物业管理服务费”约定：“本物业管理服务费定价如下：别墅和楼梯房及电梯房一楼价格0.8元/㎡/月，电梯房二楼价格为1元/㎡/月，电梯房三楼至顶楼价格1.2元/㎡/月。空置物业（未装修）按相关法规、文件执行。物业管理费不含生活垃圾清运费。”第二十六条约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。”此外，合同还对双方的权利与义务、物业管理服务质量等进行了详细约定。被告系浏阳市“西子印象”小区第9栋904号电梯房业主，其住房面积为210.39㎡。原告在小区服务期间，因被告拖欠其2019年5月15日至2021年3月4日的物业服务费用及部分环卫费，经原告书面催交后被告仍不交纳，为此原告向本院提起诉讼。另查，被告住房位于小区9栋顶层，因屋顶漏水，导致被告房屋室内装修多处遭受损坏。以上事实，有当事人陈述、《物业管理服务合同》、物业服务费催缴通知、照片等证据证明，本院予以认定。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条关于：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，本案原告与浏阳市“西子印象”小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，合同对业主及物业公司均具有约束力。原告为浏阳市“西子印象”小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用。对于原告主张的欠费时间、数额等被告均不持异议，本院予以认定，但考虑到被告室内财产因屋顶漏水而遭受损失，被告曾向原告反映，但原告并未即时协助处理解决，对于屋顶漏水现象，原告在收到业主反映及查明事实后有义务向小区业主委员会及行政管理部门申请动用物业维修基金进行修复，但原告并未有证据证实其已履行该义务，说明原告在物业服务过程中存在不作为的违约行为。鉴于原告依照物业服务收费应遵循费用与服务水平相适应的原则，原告提供的服务既存在部分瑕疵，故根据合同法相关规定，原告向被告收取的费用应予酌减。为此，综合考虑本案合同履行情况，以及当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则，酌定被告向原告支付物业服务费3830元。原告主张被告支付违约金2636元，因原告自身存在物业服务不到位的情形，原告该主张有违公平原则和诚实信用原则，故该主张本院不予支持。另，原告主张被告支付环卫费60元，因被告不持异议，本院予以支持。对于被告的反诉请求，因与本案非同一法律关系，不能在本案中一并处理，本院依法不予支持，被告可另行通过协商或告诉解决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、胡剑于本判决生效之日起30日内支付长沙鑫盛源物业管理有限公司2019年5月15日至2021年3月4日的物业管理服务费3830元及环卫费60元，合计3890元；二、驳回长沙鑫盛源物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回胡剑的反诉请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，反诉费25元，合计50元，由长沙鑫盛源物业管理有限公司负担10元，胡剑负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴昺阳二〇二一年六月十六日书记员  陈丽珍附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖的，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。