贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1354号 上诉人（原审原告、反诉被告）：龚萍，女，1969年8月8日生，贵州省都匀市人，住都匀市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：都匀市国有资本营运有限责任公司，住所地贵州省都匀市经济开发区管委会办公大楼二楼，统一社会信用代码91522701714358127Q。 法定代表人：杨志东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王彬，贵州行者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨永福，贵州黔峰律师事务所律师。 上诉人龚萍因与上诉人都匀市国有资本营运有限责任公司（以下称都匀国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初4521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 龚萍上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人退还保证金3万元给上诉人。主要事实及理由：一、被上诉人对于上诉人将涉案房屋转租给他人是知情的，并且仍按季度收取上诉人的房租。案涉合同于2020年3月5日到期，租赁合同自然终止。2020年3月28日被上诉人已将涉案房屋租赁给他人，说明上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经实际履行完毕，在租赁期间虽有转租行为但其并未提出异议，依照《合同法》第51条、224条之规定，应视为被上诉人同意上诉人的转租行为，再依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定，双方在全部履行完毕租赁合同之后，被上诉人应退还上诉人的保证金3万元，一审判决不退还错误。二、一审认定上诉人还差欠被上诉人2个月的房租未交是事实。 都匀国资公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判涉案的租赁合同于2020年3月5日解除；2、撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付房屋占用费9万元及律师代理费10000元；3、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：首先，案涉租赁合同2020年3月5日到期后，被上诉人构成占用涉案房屋行为。上诉人知晓被上诉人转租涉案房屋谋取利益后，于2020年2月28日告知被上诉人合同到期后不再向其续租。租赁期限届满后被上诉人仍然继续占用房屋并以单方转款方式支付所谓的“续约租赁”并不成立无固定租赁合同。因2020年5月27日，上诉人因被上诉人拒绝交还涉案房屋诉至都匀市人民法院要求解除合同并交还房屋，故一审认定上诉人与被上诉人之间在租赁期届满后形成“无固定租赁合同”属于事实认定错误。其次，双方在合同中约定，如果引发诉讼，守约方的律师代理费由违约方承担。本案中上诉人提出的两次诉讼均是被上诉人违约引发，产生的律师代理费共计10000元应由被上诉人承担。第三，虽然双方的租赁合同租赁期届满后的当月18日上诉人将涉案房屋租赁给了第三人，但被上诉人长期占用未将涉案房屋交付给第三人正常使用，直至2020年5月27日上诉人第一次诉请要求搬离涉案房屋时，被上诉人接到法院送达的相关材料后才主动搬离，说明被上诉人从2020年3月至5月期间是实际占用涉案房屋的，根据双方的合同约定，被上诉人就应向上诉人支付房屋占用费9万元，一审以案涉租赁合同到期前后的使用人为同一主体驳回上诉人的该项诉请，属于事实认定错误。第四，被上诉人具有非法转租行为不应享有优先承租权。上诉人在得知被上诉人非法转租获得高额回报后于合同到期前的2020年2月28日告知被上诉人涉案合同期满后不再向其续租，法律保护的优先承租权是合法的租赁行为并非是违法转租的行为，否则违反立法的本意。 都匀国资公司对龚萍的上诉请求二审未作书面答辩。 龚萍对都匀国资公司的上诉请求二审未作书面答辩。 龚萍向一审法院诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告退还原告保证金3万元；3、判令被告退还原告三个月的租金3万元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。 都匀国资公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告支付房屋占用费9万元；2、判令反诉被告支付律师费10,000元；3、判令解除原、被告于2017年3月1日签订的《租赁合同》（合同编号：国资运营2017第069号）；4、本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月1日，被告（反诉原告）都匀国资公司作为甲方（出租方）与原告（反诉被告）龚萍作为乙方（承租方）签订《租赁合同》（合同编号：国资营运2017第069号），约定：乙方承租位于都匀市部分房屋（建筑面积约420平方米），租赁期限自2017年3月6日起至2020年3月5日止，租金每月10000元，乙方每三个月支付一次租金，于每三个月的第一个月10号前将房屋租金汇入甲方指定账户；乙方须在签订合同之日向甲方交纳履约保证金30000元，租赁期满乙方没有违约行为，交回的房屋经甲方验收无误后，甲方将履约保证金退还乙方，如违反本合同第五条约定的任何一项义务，乙方不得要求甲方退还履约保证金；乙方未按约定期限向甲方支付租金，须按应付租金每日5‰向甲方支付违约金；乙方违反本合同第五条乙方权利义务中第6款、第10款的约定，未按约定的时间向甲方交还租赁的房屋，须按租金3倍向甲方支付房屋占用费；因履行本合同发生争议，双方协商解决，如协商不成引起诉讼，守约方的律师代理费等由违约方承担。双方对于各自的其他权利义务、违约责任等方面进行了其他约定，其中第五条约定：1、乙方必须按照本合同第二条约定的时间足额向甲方支付租金。……7、甲方在租赁期满对外租赁本房屋时，乙方在同等租赁条件下具有优先承租权。8、乙方不得私自转租或出借租赁该房屋，不得利用出租的房屋从事违法经营活动。……10、租赁期届满前，如乙方不续租甲方房屋，须提前30天内书面通知甲方，乙方必须于租赁期满5日内向甲方交回房屋。11、甲方解除合同或本合同履行期限届满时，乙方在租赁房屋内乙方增设不可移动的添加物（固定装饰装潢部分）归甲方所有，乙方不得破坏；同时，乙方向甲方移交房屋时，应保证房屋整洁干净。合同签订后，被告（反诉原告）将涉案房屋移交原告（反诉被告）占有使用。2019年3月6日原告（反诉被告）与案外人汪波、曾德庆等人签订《合作伙伴租赁合同》，将涉案房屋以年租金321600元转租给案外人汪某、曾某某等人。当日原告（反诉被告）向案外人汪某、曾某某出具收据一份，注明“兹收到都匀市驾校联合服务中心交来2019年3月18日-2020年3月18日一年房屋租金321600元。”此后案外人汪波、曾德庆等人利用涉案房屋对外以“都匀市驾校联合服务中心”从事经营活动。原告（反诉被告）于2019年3月26日向被告（反诉原告）支付租金9万元，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具发票，注明“环城西路房屋2019.4-2019.12租金”。2020年2月28日被告（反诉原告）工作人员通过微信向原告（反诉被告）发出《关于限期交回租赁房屋等事宜的通知》并张贴于涉案房屋，该通知注明:“承租人龚萍：按照你与我公司于2017年3月6日签订的《租赁合同》相关约定，你租赁我公司的位于都匀市房屋，租赁期限至2020年3月5日届满。现将相关事宜通知如下：一、请你务必在2020年3月10日前将租赁房屋内属于你的一切财物清理搬离，将所租赁房屋交回我公司，逾期未清理搬离将视为你放弃对该房屋内所有财物的处置权，由此造成的一切损失将由你本人承担。二、请你在2020年3月6日前到我公司缴清所欠的2020年1月1日至1月31日的房屋租金并交清租赁期间房屋水、电等相关费用后，尽快到我公司办理退租等相关手续。”2020年3月10日原告（反诉被告）通过其银行账户向被告（反诉原告）银行账户转账3万元，并自行附言备注“续交贵公司房租费”。2020年3月18日被告（反诉原告）与黔南州机动车驾驶培训协会针对涉案房屋签订为期三个月的租赁合同，租期自2020年4月1日至6月30日止。2020年5月27日被告（反诉原告）诉至法院，以原告（反诉被告）在2019年3月6日未经被告（反诉原告）同意，私自将承租房屋转租给案外人汪波开办驾驶学校使用，并从中获取高额租金。同时到2020年3月5日，双方租赁合同到期，被告（反诉原告）要求收回出租房屋时，原告（反诉被告）却拒绝交回承租剩余的两间房屋等理由，请求解除判令原告（反诉被告）交还涉案房屋并支付委托律师代理费4000元。6月12日法院向原告（反诉被告）送达该案的诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。8月3日被告（反诉原告）以原告（反诉被告）在涉案租赁合同到期后所交来的3万元在抵扣其他合同欠付房租后足以支付律师代理费及案件受理费为由，向法院递交撤回该案的书面申请，法院遂裁定准许撤诉。2020年8月7日原告（反诉被告）诉至法院院，请求判决支持其本诉请求，被告（反诉原告）于2020年10月27日提出反诉，请求判决支持其反诉请求。 一审法院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，相关内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方当事人具有约束力，双方均应全面诚信地履行合同义务。双方约定的租期从2017年3月6日起至2020年3月5日止，现原告（反诉被告）未能提供证据证实其向被告（反诉原告）支付了2020年1月和2月的房屋租金，故原告（反诉被告）于2020年3月10日通过转账存入被告（反诉原告）账户的3万元应当首先用于支付该两个月的租金。同时2020年6月12日一审法院将被告（反诉原告）请求解除租赁合同、收回涉案房屋等主张的起诉状副本送达原告（反诉被告），故双方的租赁合同应从当日起依法解除。归纳本案争议的焦点为：1.原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）退还保证金的本诉主张是否应当得到支持；2.被告（反诉原告）以原告（反诉被告）转租构成违约，请求原告支付房屋占用费9万元及律师费的反诉主张能否成立。关于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）退还保证金的主张是否应当得到支持的问题。双方在租赁合同中约定原告（反诉被告）不得私自转租或者出租涉案房屋，否则原告（反诉被告）不得要求被告（反诉原告）退还保证金，系双方对承租方擅自转租承担的违约责任的明确约定，故对原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）退还保证金的主张，依法不予支持。关于被告（反诉原告）以原告（反诉被告）转租构成违约，请求原告支付房屋占用费9万元及律师费的反诉主张能否成立的问题。双方在合同中约定原告（反诉被告）出现违反本合同第五条第10款的情形，未按约定的时间向甲方交还租赁的房屋，须按租金3倍向甲方支付房屋占用费。第10款的内容为“租赁期届满前，如乙方不续租甲方房屋，须提前30天内书面通知甲方，乙方必须于租赁期满5日内向甲方交回房屋”。一审法院认为，本案不属于双方约定的原告（反诉被告）承担按租金3倍支付房屋占用费的违约情形。首先，被告（反诉原告）2020年2月28日向原告（反诉被告）发出的《关于限期交回租赁房屋等事宜的通知》，要求原告（反诉被告）于3月10日前交回涉案房屋，不符合原告（反诉被告）不续租，租赁期满5日内交回房屋的情形。被告（反诉原告）在通知中并未以原告（反诉被告）转租构成违约为由行使合同解除权。其次，原告（反诉被告）在收到上述通知后，于3月10日向被告（反诉原告）银行账户转账3万元，并自行附言备注“续交贵公司房租费”的行为，表明原告（反诉被告）作出了续租的意思表示，双方的租赁合同转为不定期租赁，双方可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。3月18日被告（反诉原告）却自行与黔南州机动车驾驶培训协会签订为期三个月的租赁合同，损害了原告（反诉被告）作为承租人的优先承租权等利益，显属违约。最后，案外人汪波、曾德庆等人承租涉案房屋，对外以“都匀市驾培联合培训中心”的名义从事经营活动，黔南州机动车驾驶培训协会系以各个机动车驾驶培训学校为会员单位成立的自治组织，综合原告（反诉被告）与案外人汪波、曾德庆等人签订的转租合同约定的租赁期限至2020年3月17日届满，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）与黔南州机动车驾驶培训协会签订租赁合同的时间为3月18日等客观情形，黔南州机动车驾驶培训协会与“都匀市驾培联合培训中心”具有一定的关联性。据此，原告（反诉被告）的转租行为构成违约，但并非被告（反诉原告）主张其支付房屋占用费9万元的约定情形。同时本案双方的租赁合同于6月12日正式予以解除，根据常理原告（反诉原告）在转租后已经失去对涉案房屋的直接占有，庭审中原告（反诉被告）自认依据与次承租人的约定继续占有一小间房屋的行为，不属于追究其违约责任的情形。同时鉴于被告（反诉原告）在本案中亦存在违约行为，对其诉请原告（反诉被告）承担房屋占用费9万元和律师费的反诉主张，依法不予支持。 综上所述，原告（反诉被告）私自转租涉案房屋的行为构成违约，被告（反诉原告）抗辩不予退还保证金的主张成立，但被告（反诉原告）依法应当将多收取的租金予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条、第二百三十六条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告龚萍与被告（反诉原告）都匀市国有资本营运有限责任公司签订的《租赁合同》（合同编号：国资营运2017第069号）于2020年6月12日解除；二、被告（反诉原告）都匀市国有资本营运有限责任公司于本判决生效后五日内退还原告(反诉被告)龚萍租金10,000元；二、驳回原告(反诉被告)龚萍的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）都匀市国有资本营运有限责任公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）都匀市国有资本营运有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费650元，反诉案件受理费1，150元，共计1,800元，由原告龚萍负担500元，被告（反诉原告）都匀市国有资本营运有限责任公司负担1,300元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：本案双方争议的焦点是1、双方之间签订的涉案租赁合同解除的时间如何确定；2、龚萍要求都匀国资公司退还3万元保证金的主张是否应予支持；3、都匀国资公司要求龚萍支付9万元房屋占用费及1万元律师代理费的主张是否应予支持。 双方签订的涉案的租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。 针对焦点1，双方签订的租赁合同约定的租期届满日为2020年3月5日，都匀国资公司在租期届满前书面告知龚萍涉案房屋的租期届满后都匀国资公司不再向其继续出租涉案的房屋，而龚萍与案外人都匀市驾校联合服务中心签订的转租合同的租期届满日为2020年3月17日，结合都匀国资公司于2020年3月18日与案外人黔南州机动车驾驶培训协会签订的涉案房屋的租赁合同看，都匀国资公司于2020年3月将涉案房屋进行了收回并进行了租赁，故二上诉人之间签订的涉案租赁合同已于2020年3月5日解除。一审认定解除时间为2020年6月12日，不当。 针对焦点2，双方在租赁合同中明确约定不能进行转租，履约保证金退还的前提是承租人没有违约行为。因涉案合同的租赁期内龚萍对涉案房屋进行了转租，该行为属于违约行为，故龚萍要求退还保证金,没有事实依据，一审判决不予退还保证金正确，本院予以确认。 针对焦点3，虽然涉案的房屋租赁期届满后，龚萍没有完全将租赁房屋退还给都匀国资公司，但绝大部分已经按照合同约定退还并由都匀国资公司进行了实际租赁，因此不存在都匀国资公司主张的龚萍应按照合同约定支付三倍的房屋占用费的情形，故都匀国资公司要求龚萍支付三个月的三倍的房屋占用费9万元的主张，没有事实依据，依法不予支持。本案中，龚萍在租赁期内将涉案的房屋进行转租，存在违约行为；同时都匀国资公司在继续将涉案房屋进行对外出租时，没有征求原承租人龚萍的意见而径直与他人签订租赁合同，侵犯了龚萍的优先承租权，同时也违反了双方合同约定，故都匀国资公司在本案中也存在违约行为，因此其认为自己没有违约行为要求违约方龚萍向其支付律师代理费的主张，没有事实依据，依法也不予支持。 综上所述，二上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3600元，由上诉人龚萍负担1300元，由上诉人都匀市国有资本营运有限责任公司负担2300元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年六月四日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞