吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初4018号原告：庞某，女，1981年10月15日出生，汉族，住吉林省长春经济技术开发区。被告：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市鑫隆家园**楼**玖盛物业。法定代表人：王星，该公司经理。原告庞某与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，庞某到庭参加诉讼，鑫隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告2017年7月30日签订《房屋认购协议》;退还原告支付的购房款662900元并支付利息;2.按被告2020年8月4日出具的《承诺书》赔偿违约金67.5万元；3.请求依法判令解除庞某与被告补签的2018年6月26日《房屋认购协议》;退还原告支付的购房款329395元并支付利息;4.按被告2020年8月4日出具的《承诺书》赔偿违约金329395元；5.利息期间自2018年6月26日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算;6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、关于2017年7月30日《房屋认购协议》及其项下房屋。(一）原、被告于2017年7月30日签订了《房屋认购协议》,在《房屋认购协议》中约定由原告购买被告位于南关区《鑫隆家园》六栋三单元207室，建筑面积为132.58平方米房屋，房屋总价款为人民币662900元。(二)该房系开发商长春市鑫隆房地产开发有限公司给曹大伟的抵账房。原告已于2018年5月26日，通过庞某账户将房款全额转账支付给曹大伟（转出账户名庞某，工商银行账号×××，转入账户名曹大伟，建行账号×××)。在曹大伟的配合下，开发商与原告签订了此《房屋认购协议》并出具了房款收据。但是，被告将标的房屋一房二卖，原告多次找被告要求其交付房屋，但被告已将标的房屋交付他人占有。二、关于2017年7月30日签订了《房屋认购协议》房屋违约金。（一）由于被告已经无法交付房屋，经双方协商，被告同意支付违约金，并给原告出具了《承诺书》。（二）该《承诺书》是给原告和朱艳华（原告的母亲）一并出具的。因为朱艳华也在被告处购买了房屋(购房款794250元),遭遇情况与原告相同。（三)该《承诺书》承诺,一并赔偿原告和朱艳华总共200万元。已经支付50万元,但其余150万元未按约定的2020年9月4日，支付给原告。《承诺书》承诺，该150万元不能如约支付，则拿出位于“吉林市长春路24号”价值400万元房产赔偿给原告。（四）被告应按原告和朱艳华所占比例，以《承诺书》中约定的150万元现金或400万元房产为基数，作出赔偿。1.原告和朱艳华所占比例计算方式:原告662900÷(662900+794250)=45%2.原告应得赔偿数额计算:150万元×45%=67.5万元现金或400万×45%=180万元房产;三、关于2018年6月26日《房屋认购协议》及其项下房屋。原购房人张磊，经原告介绍，与被告在2018年6月26日签订了《房屋认购协议》，在《房屋认购协议》中约定由张磊购买被告位于南关区《鑫隆家园》六栋二单元1104室，建筑面积为59.89平方米房屋，房屋总价款为人民币329395元。该房系开发商长春市鑫隆房地产开发有限公司给曹大伟的抵账房。原购房人张磊委托表妹庞某已于2018年6月26日，通过庞某账户将房款全额转账支付给曹大伟(转出账户名庞某，工商银行账号×××,转入账户名曹大伟，账号建行账号×××)。在曹大伟的配合下，开发商与原告签订了此《房屋认购协议》并出具了房款收据。但是，被告将标的房屋一房二卖，原告多次找被告要求其交付房屋，但被告已将标的房屋交付他人占有。原购房人张磊找到原告要求退房，经协商,原告以原价收购了该房，双方签订了《房屋转卖合同》并将房款于2020年9月22日，通过庞某账户将房款全额转账支付给张磊(转出账户名庞某，建行账号×××,转入账户名张磊，交通银行账号×××)。原告收购了该房，并在2020年9月6日在物业缴纳了六栋二单元1104室总计18949.56元的入住费用,另提交吉林省巨昂物业服务有限公司出具的《收据》四份，证明其交纳了物业维修基金、装修保证金、物业费、电梯费、建筑垃圾清运费、电梯排渣费、城市生活垃圾管理费、门禁系统费、燃气安装费、2020年供暖费、预交电费、水费等费用。四、关于2018年6月26日签订了《房屋认购协议》房屋违约金。(一）由于被告已经无法交付房屋，经双方协商，被告同意支付违约金，并于2020年8月4日给原告出具了《承诺书》。（二）该《承诺书》承诺，于2020年9月1日前，将标的房屋现在的占有人清走。如有违约，赔偿违约金329395元。时至起诉之日，标的房屋仍然被他人占有。鑫隆公司未出庭亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年7月30日，鑫隆公司（甲方）与庞某（乙方）签订《房屋认购协议》，约定庞某预订鑫隆公司开发的位于长春市南关区的建设项目《鑫隆家园》第8栋3单元207室房屋，建筑面积约132.58平方米。合同第三条计价方式和价款约定，房屋单价为每平方米5000元，总金额662900元。第四条预付款方式及期限注明：顶账曹大伟借款。合同末页空白处另手写“注：此房屋曹大伟同意转让给庞某”，曹大伟签名并捺印。同日，鑫隆公司给庞某出具662900元收据一张，收款事由一项写明8#207。2018年6月26日，鑫隆公司与张磊签订《房屋认购协议》，鑫隆公司（甲方）与张磊（乙方）签订《房屋认购协议》，约定张磊预订鑫隆公司开发的位于长春市南关区的建设项目《鑫隆家园》第六栋二单元十一层1104室房屋，建筑面积约59.89平方米，合同第三条计价方式和价款约定，房屋单价为每平方米5500元，总金额为329395元，同日，鑫隆公司给张磊出具330000元收据一张2020年8月4日，鑫隆公司出具《承诺书》，主要内容为“鑫隆公司2017年7月30日将‘鑫隆家园’小区6号楼3单元207室销售给庞某，2018年9月27日将同小区6号楼2单元405室销售给朱艳华，上述购房人已支付全部购房款，我公司将上述两套房屋另为他售，为维护购房人合法权益，承诺赔偿上述购房人2000000元整”，庞某自认已收取赔偿款50万元。2020年8月4日，鑫隆公司出具《承诺书》，主要内容为鑫隆公司于2017年6月26日将“鑫隆家园”6号楼2单元1104室房屋销售给张磊，公司承诺不一房二卖，如违约愿双倍赔偿之前买房款329395元。2020年9月22日，庞某与张磊签订《房屋转卖合同》，主要内容为：甲方张磊，乙方庞某，2018年6月26日经乙方介绍，甲方通过乙方从鑫隆公司处购买了“鑫隆家园”6栋2单元1104室，该房系长春市鑫隆房地产开发有限公司给曹大伟的抵账房，张磊委托表妹庞某已于2018年6月26日，通过庞某账户将房款全额转账支付给曹大伟，因开发商未按约定交房，张磊无法入住，介绍人庞某愿接受该房屋，张磊将该房屋转卖给庞某。2020年9月22日，庞某通过个人账户给张磊转账330000元。张磊与庞某签订合同后，庞某与鑫隆公司补签了日期为2018年6月26日的《房屋认购协议》，约定庞某预订鑫隆公司开发的位于长春市南关区的建设项目《鑫隆家园》第6栋2单元11层1104室房屋，建筑面积约59.89平方米，合同第三条计价方式和价款约定，房屋单价为每平方米5500元，总金额为329395元。合同末页空白处另手写“注，此房屋曹大伟同意转让给庞某房款由曹大伟收取。”曹大伟签名并捺印。同时，鑫隆公司给庞某出具330000元的收据一张，收款事由一项写明购鑫隆家园6#2单元中门1104室，收据底部手写“注：此房款由曹大伟收取，此房屋曹大伟同意转让给庞某，开发公司出具财务收据”。2018年5月24日-5月26日期间，庞某向曹大伟转款530320元，2018年6月26日转款330000元，2018年12月27日转款690000元，2019年2月4日转款113123元，2021年3月25日转款9457元，共计转款1672900元。2019年2月4日，曹大伟给庞某出具收条一张，主要内容为“收到庞某购买鑫隆家园6号楼3套住房总购房款1787150元”并签名捺印。认定以上事实的证据有《房屋认购协议》《收据》《房屋转卖合同》《承诺书》、转账记录等证据在卷为凭。本院认为，庞某与鑫隆公司签订的《房屋认购协议》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定履行各自义务，因庞某自愿以原房屋价格购买鑫隆家园6栋2单元1104室房屋，故1104室房屋可由庞某向鑫隆公司主张权利。因鑫隆公司无法向庞某交付鑫隆家园6号楼207室、1104室房屋，合同目的无法实现，故对庞某请求解除两套房屋的《房屋认购协议》予以支持。关于庞某返还购房款的主张，庞某2018年-2021年银行转款明细体现向曹大伟转款共计1672900元，其中除207室、1104室房屋外，还包括其母亲朱艳华购房款794250元，上述三套房屋根据签订的《房屋认购协议》房屋总房款应为1786545元，曹大伟出具收条称收到1787150元，故可确认曹大伟收到三套房屋购房款共计1787150元，合同解除后鑫隆公司应返还庞某207室房屋购房款662900元及利息（自2018年6月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），返还1104室房屋购房款329395元及利息（自2018年6月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于违约金的主张，根据鑫隆公司出具的《承诺书》内容，鑫隆公司同意就庞某购买的6号楼3单元207室房屋及庞某母亲朱艳华购买的6号楼2单元405室房屋共计赔偿2000000元，庞某自述已收到500000元，因双方约定的违约金标准过高，依法应予以调整，但鉴于鑫隆公司已给付部分约定的违约金，故不再予以调整，对庞某主张赔偿6号楼3单元207室房屋67.5万违约金的诉讼请求不予支持；对庞某主张根据《承诺书》赔偿6号楼2单元1104室房屋329395元违约金的诉讼请求，因鑫隆公司违反合同约定，应当承担违约责任，但鉴于双方约定的违约金数额过高，应予以调整，应以329395元为基数，自2018年6月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率30%计算，自2019年8月20日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率30%计算，以不超过329395元为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除长春市鑫隆房地产开发有限责任公司与庞某于2017年7月30日签订的《房屋认购协议》及补签的日期为2018年6月26日的《房屋认购协议》，二、长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内返还庞某购房款992295元及利息（自2018年6月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内给付庞某违约金（以329395元为基数，自2018年6月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率30%计算，自2019年8月20日起至给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率30%计算，以不超过329395元为限）；四、驳回庞某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11385元，由庞某负担5692元，由长春市鑫隆房地产开发有限责任公司负担5693元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 李光大二〇二一年六月二十四日书记员 张佳妮