云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终672号上诉人（原审被告、反诉原告）：周小华，男，1973年11月17日生，汉族，居民，浙江省仙居县人，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨煜峰，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：熊娅，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：聂国华，男，1966年2月11日生，汉族，居民，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：刘镇宇，云南红河谷律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原审第三人：金平荣联经贸有限公司，住所地：云南省红河州金平县金河巷01号。法定代表人：李绍荣，职务：董事长。上诉人周小华因与被上诉人聂国华、原审第三人金平荣联经贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服云南省金平苗族瑶族傣族自治县人民法院（2020）云2530民初630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周小华上诉请求：撤销云南省金平苗族瑶族傣族自治县人民法院（2020）云2530民初630号民事判决书本诉部分的第一项内容，合理确定上诉人应支付的租金数额；撤销反诉部分的第一项、第三项内容，在查清案件的基础上准确评判上诉人与被上诉人于2015年3月19日签订的《联营合同》的解除时间，改判由被上诉人返还上诉人转让费人民币120万元；一、二审案件受理费由被上诉人承担。其理由：1.一审判令上诉人承担2017年3月18日至2017年11月8日期间的租金，未考虑上诉人解除租赁合同的原因。从2017年3月10日金平县人民法院执行局制作的执行笔录中反映出因金平荣联经贸有限公司无力偿还金平农行的贷款，法院将拍卖涉案租赁物，当时聂国华一方表示将起诉金平荣联经贸有限公司，还在“承租人租赁关系不得阻挠农行抵押权的实现、放弃租赁房屋优先购买权、放弃继续租赁房屋承诺”的材料上签字盖章。因此，周小华对是否能继续使用租赁房屋存在不安，于2017年3月通过制作《解除合同通知书》邮寄送聂国华公示告知解除双方租赁关系，并于同年3月17日提起确认解除合同行为效力的诉讼。由于聂国华不但不积极与周小华协商双方租赁合同的后续事宜，也怠于向金平荣联经贸有限公司主张承租权利，致使租赁物于2017年3月18日至11月8日处于未被使用的状态。此期间上诉人周小华为防止损失进一步扩大而腾退房屋，金平荣联经贸有限公司与聂国华于2017年11月9日解除双方原租赁合同关系。故上诉人认为涉案租赁物自2017年3月18日至11月8日未使用系聂国华的原因所导致，该期间的租金不应由上诉人周小华承担。2.基于前述1的理由，上诉人认为其与聂国华解除涉案租赁合同的时间应自解除合同的通知到达被上诉人聂国华之日起即2017年3月14日开始计算。3.涉案合同约定的转让费应从公平原则出发返还给上诉人。双方签订的涉案合同涉及房屋面积为3600平方米，约定每年应支付的租金87万元且逐年增加，而聂国华与金平荣联经贸有限公司签订的合同涉及的面积为7129平方米，仅支付租金80万元，由此可见，聂国华将房屋转租给周小华，实际已经从中取得了可观的租金利益；从周小华与聂国华签订的合同第四条第4款内容来看，商场的设备都是由周小华自行配置，实际就是空转，按照等价交换的有偿原则，双方系空转，合同解除后，不返还周小华已支付的转让费，显然与双方的权利义务不对等。故涉案的120万元转让费应退还周小华。综上，请求二审支持其上诉请求。被上诉人聂国华辩称，1.买卖不破租赁，金平法院的执行行为不影响上诉人周小华继续使用涉案租赁物，且从现涉案租赁房屋仍由其他人租赁使用的实际情况来看，执行行为不可能也实际未对涉案房屋的出租使用造成影响。周小华所谓的解除事由不成立，实际系其个人无法继续经营所致。2.周小华要求确认其自行解除涉案合同的效力已被（2019）云25民终775号民事判决所否定，2017年3月周小华自行腾退房屋时未交还涉案房屋的钥匙或提存，至同年11月期间属于实际占有涉案房屋，此期间聂国华也没有与金平荣联经贸有限公司解除双方的合同关系，涉案房屋也没有出租给其他人，故一审判令周小华支付欠付的2017年2月18日至3月18日的租金及2017年3月18日至2017年11月9日期间的租金，是正确的。3.聂国华从金平荣联经贸有限公司取得涉案房屋毛坯房的合同权利后经营金平嘉华超市，花费了大量的资金用于装修和配备设施设备，之后聂国华与周小华签订联营合同，聂国华将符合超市使用的租赁物移交给周小华，周小华直接用于经营超市，合同签订时周小华实地进行了考察，双方自愿签订合同，由此可见，双方之间的合同不存在有失公平的问题。4.转让费是行业惯例，不违背公平原则，一审已判令退还50万保证金的情况下，不应再返还120万元的转让费。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审第三人金平荣联经贸有限公司未作答辩。聂国华向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2017年2月18日至2019年8月17日的租金2251015.00元和截止2019年6月17日的滞纳金720320.00元给原告，两项合计2971335.00元；2.判令被告按照月利率2%的标准支付自2019年6月18日起至全部租金付清之日期间的滞纳金；3.本案诉讼费由被告承担。周小华向一审法院反诉请求：1.请求依法解除反诉人与被反诉人于2015年3月19日签订的《联营合同》，同时由被反诉人返还转让费和保证金合计人民币170万元；2.由被反诉人承担反诉案件的诉讼费用。一审法院认定事实：2004年2月17日，聂国华、杨国华、熊树华与金平县商业有限责任公司签订《金平商贸中心招商引资合作项目协议书》，甲方把金平商贸中心一层、二层商场部分、四层，共计7129平方米提供给乙方，投资合作期限为15年，甲方每年提取80万元折旧费，每三年递增一次，递增率为3%。2013年10月28日，金平荣联经贸有限公司与金平嘉华购物广场签订《协议》，因甲方生意上需求，要向中国农业银行股份有限公司贷款，农行股份有限公司要求甲方用乙方现租赁做超市的房屋做抵押。2013年10月27日，金平荣联经贸有限公司用坐落于金河镇东正街商铺一间作抵押担保向中国农业银行股份有限公司金平县支行贷款2500万元。2015年元月29日，金平荣联经贸有限公司与聂国华签订《金平商贸中心嘉华超市租赁合同》，将商贸中心正一层商铺（嘉华超市）租给聂国华经营使用，租期10年，即2019年8月17日至2029年8月16日，租金80万元/年，租金每两年递增5%。2015年3月19日，聂国华经金平荣联经贸有限公司同意，与周小华签订《联营合同》，将金平商贸中心正一层前哨北路2号约3600平方米房屋（即本案租赁物）转租给周小华使用，并约定：租期时间从2015年7月18日至2024年8月17日止，保证金50万（周小华已支付），转让费为120万，此项费用在周小华收到聂国华移交租赁物当天一次性支付清；2015年7月18日-2016年8月17日每年租金87万元，2016年8月18日-2019年8月17日每年租金89.61万元，2019年8月18日-2024年8月17日每年租金120万元，租金每半年支付，每期租金在起始日前30天支付；单方面提前终止合同或甲方行为致使乙方无法履行合同，租赁场地因甲方原因有重大产权、租赁权纠纷或债务纠纷，或甲方不能完全履行合同第二条（标的及期限）全部条款，上述情形是甲方违约的主要形式，凡出现上述违约形式之一者，乙方有权终止合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的整体费用并应赔偿乙方由此产生的一切直接经济损失；单方面提前终止合同，甲方没有违约，而乙方收到甲方催款通知书后30天内仍然未能全额支付甲方本应收取的租金及其他相关费用，包括滞纳金时，上述情形是乙方违约的主要形式，凡出现其中之一者，甲方有权终止合同，乙方并应赔偿甲方由此遭受的一切直接经济损失。2016年1月，聂国华与周小华签订了《金平物业联营合同补充协议》，补充约定：原合同中租金2015年7月18日-2016年8月17日每年租金87万元，2016年8月18日-2019年8月17日每年租金89.61万元，2019年8月18日-2024年8月17日每年租金120万元；调整为2015年7月18日-2016年8月17日每年租金874181元，2016年8月18日-2019年8月17日每年租金900406.43元，2019年8月18日-2024年8月17日每年租金120万元；其他条款不变。另查明，官渡区人民法院、金平县人民法院、蒙自市人民法院分别于2016年8月16日、2016年11月14日、2016年12月20日查封金平荣联经贸有限公司所有的坐落于金河镇东正街10号（商贸中心）商铺，官渡区人民法院查封期限最长为三年。另查明，2017年3月13日，周小华制作《解除合同通知书》，并于2017年3月14日在云南省昆明市真元公证处的公正下将《解除合同通知书》壹份共壹页封装于国内特快专递邮件信封内交由昆明市五一路邮政支局，以国内特快专递方式邮寄给聂国华。2017年3月17日，周小华以承租人聂国华转租未经出租人同意而转租及以租赁房屋被人民法院查封为由向本院提起诉讼，要求法院确认其于2017年3月17日解除周小华、聂国华双方签订的租赁合同即《联营合同》的行为合法有效，并要求原告返还转让费和保证金……聂国华提起反诉，要求继续履行《联营合同》并要求周小华支付拖欠的租金和支付违约金。金平县人民法院于2017年7月26日作出（2017）云2530民初258号民事判决书，聂国华提出上诉，红河哈尼族彝族自治州中级人民法院于2017年12月18日作出（2017）云25民终1675号民事裁定书，撤销原判，发回重审。重审中依法追加中国农业银行金平苗族瑶族傣族自治县支行、金平荣联经贸有限公司作为第三人参加诉讼，并于2018年12月17日作出（2018）云2530民初9号民事判决书，判决本诉部分：驳回周小华的全部诉讼请求；反诉部分：一、周小华与聂国华于2015年3月19日签订的《联营合同》有效并继续履行；二、驳回聂国华要求周小华赔偿经济损失100000.00元反诉请求。周小华不服一审判决，上诉至红河州中级人民法院。红河州中级人民法院审理后于2019年4月26日做出（2019）云25民终775号民事判决：驳回周小华的上诉，维持原判。另查明，周小华已向聂国华支付2015年7月19日至2017年2月17日期间的租金，2017年2月18日之后至今未支付租金。2017年11月9日，金平荣联经贸有限公司与聂国华签订了《解除合同协议书》，解除了双方之间的租赁关系，金平荣联经贸有限公司不再将嘉华超市（本案租赁物）出租给聂国华。2017年12月1日，金平荣联经贸有限公司与李坤林签订了《协议书》将金河镇东正街10号（商贸中心）商铺（本案租赁物）出租给李坤林经营服装超市，期限为2017年12月1日至2018年2月28日。2018年3月8日，金平荣联经贸有限公司与李坤林签订了《协议书》将金河镇东正街10号（商贸中心）商铺（本案租赁物）出租给李坤林经营服装超市，期限为2018年4月1日至2019年3月30日。2018年9月3日。金平荣联经贸有限公司与郭坤签订了《房屋出租合同》将金河镇东正街10号（商贸中心）商铺（本案租赁物）出租给郭坤经营“日月红”商场，期限为2018年10月1日至2019年9月30日。目前，本案租赁物仍由郭坤使用经营“日月红”商场。金平荣联经贸有限公司收取了李坤林租金20万元，收取郭坤租金40万元。一审法院认为，关于合同的解除时间的问题。聂国华与周小华于2015年3月19日签订《联营合同》不违反法律强制性规定，合法有效。合同的解除有约定解除和法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，周小华与聂国华签订的《联营合同》对周小华享有解除权的情形约定为“（1）甲方（聂国华）单方面提前终止合同或甲方行为致使乙方（周小华）无法履行合同；（2）租赁场地因甲方原因有重大产权、租赁权纠纷或债务纠纷，或甲方不能完全履行合同第二条（标的及期限）的全部条款。”因周小华未提供充分证据证实其于2017年3月14日提出解除合同时，聂国华有约定解除和法定解除的违约行为，故周小华于2017年3月14日提出解除合同时约定解除的条件不成就，周小华不享有约定解除权。根据本案查明的事实，2017年11月9日，金平荣联经贸有限公司与聂国华签订了《解除合同协议书》，解除了双方之间的租赁关系，金平荣联经贸有限公司不再将嘉华超市（本案租赁物）出租给聂国华，且于2017年12月1日起实际已出租给李坤林经营服装超市。聂国华自2017年11月9日起已经丧失了本案租赁物的承租权，符合《联营合同》约定周小华享有解除权的第（2）项情形。同时因周小华于2017年3月17日至今，一直通过诉讼主张解除合同，解除合同的通知已通过诉讼的形式到达聂国华。故确认聂国华与周小华于2015年3月19日签订《联营合同》解除时间应为2017年11月9日。关于周小华支付租金的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”因周小华未提供充分证据证实其已于2017年3月17日至2017年11月9日期间将本案租赁物（即金平商贸中心正一层前哨北路2号约3600平方米的房屋）退还移交给聂国华以及2017年2月18日至2017年11月9日期间租赁物已被聂国华租赁给他人使用或他人实际占有使用的事实，故周小华应支付聂国华2017年2月18日至2017年11月9日期间的租金675304.82元（900406.43元÷12个月×9个月）。关于聂国华要求周小华支付滞纳金的主张，2017年3月17日至今，周小华与聂国华就双方于2015年3月19日签订的《联营合同》解除、租金等相关事宜一直处于诉讼状态，在此期间，合同是否应当解除、是否应当支付租金等事宜未确定，故聂国华要求周小华支付滞纳金的请求于法无据，不予支持。关于周小华要求聂国华返还转让费120万元的主张，一审法院认为铺面转让费是市场经济中一个正常的经济现象，是商铺租赁领域长期形成的习惯性做法，不违反法律、行政法规强制性规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条规定，转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，属我国合同法所称的“交易习惯”，当事人应该予以遵守。本案中，周小华同意支付聂国华转让费120万元是双方合同的约定，是周小华的真实意思表示，也是其对经营风险的自愿负担。因此，对周小华要求聂国华退还转让费120万元的诉讼请求，不予支持。关于周小华要求聂国华退还合同保证金500000元的主张，虽周小华与聂国华于2015年3月19日签订的《联营合同》中第三条第1款约定“签订本合同三天内乙方一次性支付合同保证金50万（已支付），此保证金支付时合同即生效，保证在租赁期最后一年不计算冲抵乙方需支付给甲方的租金”，但双方未约定合同提前解除时保证金如何处理；因2017年3月17日至2019年4月26日期间，周小华与聂国华就双方于2015年3月19日签订的《联营合同》解除、租金等相关事宜一直处于诉讼状态，在此期间，合同是否应当解除、是否应当支付租金等事宜未确定，故聂国华就本案系周小华违约，保证金不应退还的主张不成立，不予采纳。同时，在庭审中，聂国华也主张在法院确定解除合同的情况下愿意退还保证金500000元。因此，《联营合同》解除后，聂国华应当退还周小华保证金500000元。经金平县人民法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“本诉部分：一、周小华于本判决生效之日起十五日内支付欠聂国华的租金675304.82元；二、驳回聂国华的其他诉讼请求。反诉部分：一、自2017年11月9日起解除周小华与聂国华于2015年3月19日签订的《联营合同》；二、聂国华于本判决生效之日起十五日内返还周小华保证金500000元；三、驳回周小华的其他反诉请求。案件受理费30571元，由聂国华负担21400元，由周小华负担9171元；反诉费20100元，减半收取10050元，由周小华负担7035元，由聂国华负担3015元”。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明，金平嘉华购物广场于2015年4月22日注销工商登记；金平县冠南商贸有限公司成立于2015年5月12日，现已注销工商登记。金平嘉华购物广场及金平县冠南商贸有限公司，工商注册登记的营业场所均为金平县前哨北路2号。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：应如何确定双方于2015年3月19日签订的《联营合同》的解除时间；《联营合同》约定的转让费应否返还。本院认为，（一）涉案合同解除时间的确定及应付租金的问题。依法签订的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人周小华与被上诉人聂国华于2015年3月19日签订《联营合同》，2017年3月双方因是否继续履行《联营合同》发生纠纷，周小华于2017年3月17日向金平县人民法院提起诉讼，要求确认其于2017年3月17日解除与聂国华签订的《联营合同》的行为有效。2019年4月26日，本院作出（2019）云25民终775号民事判决，认为“本案所涉及租赁房屋虽被人民法院查封，但未限制周小华不能继续承租，也未造成不能对租赁房屋的使用和收益，因此周小华以租赁房屋被人民法院查封主张解除合同的理由不能成立”，维持金平苗族瑶族傣族自治县人民法院（2018）云2530民初9号民事判决，即：“本诉部分驳回周小华的全部诉讼请求；反诉部分判令双方于2015年3月19日签订的《联营合同》有效并继续履行，驳回聂国华要求周小华赔偿经济损失10万元的反诉请求”。经审查，该案仅就周小华起诉主张确认2017年3月17日解除《联营合同》行为效力进行评判，未对本案中新出现的事实进行确认。依据现本案查明且各方均认可的案件事实，金平荣联经贸有限公司已于2017年11月9日解除其与聂国华签订的《金平商贸中心嘉华超市租赁合同》，另行与他人订立租赁协议，并向新承租方收取租金至今，所涉租赁物与聂国华向周小华转租位于商贸中心正一层商铺（嘉华超市）系同一租赁物。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，本案中，聂国华系转租人，周小华系次承租人，因2017年11月金平荣联经贸有限公司解除与聂国华的租赁关系，另行与新承租人签订租赁合同，至此聂国华已丧失涉案租赁物的转租权，且聂国华在2017年12月至2019年4月的诉讼过程中，隐瞒其与金平荣联经贸有限公司已解除案涉租赁物的租赁关系的事实，故聂国华要求周小华支付自2017年12月之后的租金缺乏事实和法律依据。关于给付租金的问题。周小华诉请确认解除合同行为效力的诉讼于聂国华丧失涉案租赁物出租权之前，2017年3月周小华与聂国华发生纠纷后，周小华未将涉案租赁物的钥匙移交给聂国华或向第三方提存；2017年3月至2017年11月期间涉案房屋亦未由新承租人承租或管理、使用，周小华作为先提出解除租赁关系的一方当事人，解除租赁关系的相关主张已被生效判决以未影响其租用、使用、收益驳回。故周小华仍应承担2017年2月18日至3月18日尚欠的租金以及支付自2017年3月19日至2017年11月9日未实际返还租赁物期间的租金。一审以聂国华2017年11月9日丧失租赁权之日作为涉案《联营合同》的解除时间，计算周小华应向聂国华支付2017年2月18日至2017年11月9日期间的租金为675304.82元，符合本案的客观事实及法律规定，本院予以确认。（二）转让费的问题。双方签订的《联营合同》第1条明确约定：“甲方所持有的经营权的物业位于金平县”。二审中，双方对聂国华、周小华于2015年3月19日签订《联营合同》后，聂国华注销原经营的金平嘉华购物广场（金平嘉华超市），未在金平县城另行承租经营，实际退出金平市场；2015年5月12日周小华在金平县注册成立金平县冠南商贸有限公司，在金平县经营超市等事实均无异议。涉案转让费的协商系双方自愿协商的结果，当事双方均应承担相应的市场风险，周小华遵循市场规律运作经营超市，签订合同前已对市场进行了合理的预判评估，两个超市的一退一进系市场交易习惯的客观反映，双方约定转让费并按合同约定支付转让费亦符合市场规律。故双方签订涉案《联营合同》时已评估了相关的市场风险，签订合同后聂国华经营的原金平嘉华购物广场已被周小华注册经营的金平县冠南商贸有限公司经营超市行为所取代，交纳转让费符合对价交易的规则，一审认为转让费系双方的真实意思表示，是对经营风险的自愿负担，据此驳回周小华要求返还转让费的反诉请求并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人周小华的上诉请求不能成立，予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21678元，由上诉人周小华负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇二一年六月二十五日书记员 赵玉婷