贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终4208号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋光堂，男，1969年11月25日出生，仡佬族，贵州省务川仡佬族苗族自治县人，住务川仡佬族苗族自治县。上诉人（原审原告、反诉被告）：申修容，女，1964年10月18日出生，仡佬族，贵州省务川仡佬族苗族自治县人，住务川仡佬族苗族自治县。共同委托诉讼代理人：罗伶俐，贵州巨山律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：胡纯，贵州巨山律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：重庆名郡房地产开发有限公司，住址：重庆市忠县红星小区新华支路20号2楼，统一社会信用代码：91500233686228754T。法定代表人：母泽政。上诉人蒋光堂、申修容因与被上诉人重庆名郡房地产开发有限公司（以下简称名郡房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2021）黔0326民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。蒋光堂、申修容上诉请求：一、请求撤销一审法院作出的（2021）黔0326民初185号判决，并支持上诉人一审所有诉请；二、请求驳回被上诉人（一审反诉上诉人）所有诉讼请求；三、第一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院事实认定错误，被上诉人之行为构成根本违约，应支持上诉人一审请求。被上诉人未在约定时间内向上诉人交付房屋，从被上诉人提交的《工程竣工验收设备表》以及《不动产登记证书》可知，涉案房屋修建完成的时间为2018年，被上诉人不可能于2014年向上诉人交付涉案房屋，被上诉人构成根本违约。被上诉人未履行通知、协助等义务。双方之间签订《住宅认购协议书》后，被上诉人有义务及时通知上诉人签订商品房买卖合同以及协助办理银行按揭。然，被上诉人从未通知上诉人签订商品房买卖合同的具体时间，也从未通知上诉人何时办理按揭、办理银行以及办理地点。上诉人分别于2015年和2017年提出退款申请及解除协议，提交的录音资料可证明，被上诉人对其违约行为予以自认，且在录音中作了退款之意思表示，只因公司资金周转困难需要一定的退款时间。本案协议系被上诉人提供的格式合同，应以不利于协议提供方解释、推定为准，而本案中一审法院完全按照有利于协议提供方作出解释且未按合同约定本义和精神进行处理，亦未考虑房屋买卖交易过程中的惯例和客观事实。2.一审法院适用法律错误。首先，根据被上诉人提供的证据可反证：被上诉人2015年具备预售资格，涉案房屋2018年竣工。然，《住宅认购协议书》约定的交房时间为2014年12月30日，足以证明被上诉人对上诉人存在刻意欺骗，上诉人2014年底无法取得房屋，也不能实现入驻目的，被上诉人的欺骗行为损坏率购房者的合同期待权。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项'的规定，上诉人可以依法要购房款项和解除合同。其次，上诉人未能签订购房合同和办理按揭的原因是在于被上诉人未履行通知、协助义务。在没有买卖合同的情况下，上诉人不可能单方面申请按揭，更不知道应当向哪个银行办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和第二十三条之规定，被上诉人应当返还上诉人的定金和购房款。由于被上诉人的违约行为导致上诉人不能办理上述事项，上诉人申请退款和解除合同有法有据。名郡房开公司二审期间未提交书面答辩意见。蒋光堂、申修容向一审法院起诉请求：1、请求解除其与名郡房开公司签订的《【名郡?镇南花园】住宅认购协议书》（以下简称《住宅认购协议书》）并返还预付房款75450元及利息（以75450元为基数，自2014年12月30日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付）；2、请求名郡房开公司双倍返还其所交定金20000元；3、本案诉讼费由名郡房开公司承担。名郡房开公司向一审法院提出反诉请求：1、请求人民法院判令蒋光堂、申修容向我司支付购房尾款8万元，并以8万元为基数向我司按百分之二十的标准支付逾期付款违约金自2017年1月1日开始至全部付清为止；2、本案反诉、本诉案件受理费由蒋光堂、申修容承担。一审法院认定事实：2014年2月19日，蒋光堂、申修容夫妻二人到“名郡?镇南花园”营销中心看房，并支付一部分定金1000元。2014年2月20日，蒋光堂、申修容与名郡房开公司签订《住宅认购协议书》约定：乙方蒋光堂、申修容认购名郡房开公司开发的位于贵州省务川自治县住房，即【镇南花园】8号楼Ｃ户型住宅4层，建筑面积91.8ｍ2,单价1911.22元／ｍ2，总价175450元，签订协议时支付定金20000元，首付房款75450元，共计95450元（除去前一天支付的部分定金1000元，实际支付94450元）；余款80000元，由乙方向银行申请按揭付款。交房时间暂定为2014年12月30日，具体以双方签订的房屋买卖合同中约定的交房时间为准；若发生争议的，可依法向项目所在地人民法院起诉。在协议书中约定的暂定交房时间到后，因该商品房尚未修建完工，蒋光堂要求名郡房开公司退还其已支付房款95450元，遭到名郡房开公司拒绝后，至今蒋光堂、申修容二人一直未办理房屋按揭手续。另查明，名郡房开公司开发的位于务川自治县（暨贵州省务川自治县镇南镇中心原政府大楼地块的“名郡?镇南花园”8号楼），于2015年2月21日取得商品房预售许可证明，2017年12月完成竣工，2018年10月30日完成竣工检查，2018年12月办理不动产权登记证书编号为黔（2018）务川县不动产权第0006250号。一审法院认为，蒋光堂、申修容与名郡房开公司所签订的《住宅认购协议书》已经对于所售房屋的基本状况、房号、面积、价格、付款方式、交房时间、违约责任、以及办理产权证的费用等一系列事项进行了约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第五条的规定，双方所签订的《住宅认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。蒋光堂、申修容提出签订该《住宅认购协议书》时，名郡房开公司并未取得相应的商品房预售许可证明，故主张该协议书无效。根据《商品房买卖合同解释》第二条之规定,名郡房开公司已于2015年2月21日取得商品房预售许可证明，故该院认定该《住宅认购协议书》有效。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条的规定，蒋光堂陈述其与申修容一直未接到名郡房开公司关于办理银行按揭手续的通知，名郡房开公司辩称其多次通知蒋光堂、申修容办理银行按揭手续，二人均未前来办理；就上述主张，双方均未能提供证据予以佐证，均因承担举证不能的法律后果；同时，由于双方的消极行为，导致《住宅认购协议书》未能继续履行，但考虑到《住宅认购协议书》中并未明确办理尾款按揭的具体时间；故该院认为，双方均不存在违约。故对蒋光堂、申修容诉请解除与名郡房开公司签订的《住宅认购协议书》并返还预付房款及双倍返还定金的诉请，不予支持。现协议书中所售卖的房屋已具备相应的售房资格及入住条件，该协议书已具备继续履行的条件，故对名郡房开公司诉请继续履行合同的诉请，予以支持；对其主张支付逾期付款违约金的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百一十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、驳回蒋光堂、申修容的诉讼请求；二、蒋光堂、申修容支付重庆名郡房地产开发有限公司房屋尾款80000元，该款于本判决生效后三十日内付清；三、驳回名郡房开公司的其他反诉请求。案件受理费1093元，反诉案件受理费900元，由蒋光堂、申修容负担。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人蒋光堂、申修容与被上诉人名郡房开公司于2014年2月20日签订的《住房认购协议书》是否符合法定的解除条件。若合同解除，双方是否承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。蒋光堂、申修容与名郡房开公司于2014年2月20日签订的《住宅认购协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，也未损害第三人利益，合法有效。《住宅认购协议书》第十一条约定，暂定交房时间为2014年12月30日，具体以双方签订的买卖合同中约定的交房时间为准。但协议书并未约定签订买卖合同的时间或者条件。双方签订协议书时约定暂定交房时间为2014年12月30日，而名郡房开公司开发的位于务川自治县（暨贵州省务川自治县镇南镇中心原政府大楼地块的“名郡?镇南花园”8号楼），于2017年12月完成竣工，2018年10月30日完成竣工检查，2018年12月办理不动产权登记证书编号为黔（2018）务川县不动产权第0006250号，远远晚于协议书约定的交房时间。如果按照该协议书，迟迟不签订合同，则无法确定具体的交房时间，对蒋光堂、申修容二人显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第六条关于“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第九十四条第五项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”之规定，继续履行合同已经不能实现合同目的，严重影响订立合同所期望的经济效益，使得债权人订立合同时追求的履行利益不能实现。涉案合同双方当事人已丧失信任基础，现上诉人要求解除合同，被上诉人则要求继续履行合同,合同履行陷入僵局，无继续履行的基础和可能。合同的解除有利于尊重民事主体的意思自治和市场交易的健康有序运行。故蒋光堂、申修容请求解除与名郡房开公司签订的《住宅认购协议书》并返还预付房款的的上诉请求，本院予以支持。关于违约金的问题。由于双方签订的《住宅认购协议书》并未约定办理银行按揭的时间，以及由哪一方主导办理。根据《中华人民共和国民法典》第六十二条关于“当事人就有关合同内容约定不明确，依照前条规定仍不能确定的，适用下列规定……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，蒋光堂、申修容称从未接到办理银行按揭的时间、银行、地点。名郡房开公司则称多次通知蒋光堂、申修容办理银行按揭手续，二人均未前来办理。上述主张双方均未能提供证据予以佐证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，均应承担举证不能的法律后果。故本院认为，双方均不存在违约，上诉人请求双倍返还定金及支付预付房款利息的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人蒋光堂、申修容的上诉请求合理的部分成立，本院予以支持；一审判决适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2021）黔0326民初185号民事判决；二、限重庆名郡房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还蒋光堂、申修容有关款项95450元；三、驳回蒋光堂、申修容其余诉讼请求。四、驳回重庆名郡房地产开发有限公司的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1093.00元，由蒋光堂、申修容负担186.00元，重庆名郡房地产开发有限公司负担907.00元；一审反诉案件受理费900.00元，由重庆名郡房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1800.00元，由重庆名郡房地产开发有限公司负担1494.00元，蒋光堂、申修容负担306.00元。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  杨恩高二〇二一年六月四日法官助理朱梅书记员胡汝静