广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1971民初9161号原告：刘钜辉，男，1969年5月3日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××116。委托诉讼代理人：谢如孟，广东盛众律师事务所律师。被告：彭宝玲，女，1997年5月7日出生，汉族，住广西浦北县××××××××××××××，公民身份号码：450××××××××××××920。第三人：胡逢骏，男，1991年9月20日出生，汉族，住江西省吉安市吉安县××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××615。原告刘钜辉与被告彭宝玲、第三人胡逢骏租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢如孟，被告彭宝玲到庭参加诉讼。第三人胡逢骏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告房租及转让费21000元及利息（利息以21000元为基数，从2021年1月25日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息，暂计至2021年2月25日为71元）；2.判决本案所有的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年以来，被告一直租赁原告的铺面（位于：东莞市××××××××××××××）经营餐饮店，双方就店面的租金、水电费等进行约定。2020年年底，因被告经营不善，无力支付租金，拖欠原告两个月租金6000元。被告提出需提前终止租赁商铺，且第三人愿意承租原告的商铺。2021年1月24日，原、被告及第三人约定，第三人同意承租原告的商铺，且愿意代替被告向原告支付15000元商铺转让费（终止租赁违约金），为了体现该转让费系被告支付给原告，第三人先将转让费支付给被告再由被告迳付给原告。同时，被告向原告出具一张欠条，明确承认欠原告房租及水电费21000元。同日，第三人按照三方的约定将转让费支付给被告。被告收款后未按照约定向原告支付房租及转让费，经原告多次催讨，被告以各种理由推脱。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告彭宝玲辩称，被告只欠原告6000元。第三人胡逢骏并未到庭陈述意见。经审理查明，原告刘钜辉主张，原告刘钜辉于2017年年底将原告刘钜辉自己所建的房屋租赁给被告，被告彭宝玲主张双方租赁关系形成于2018年7月，当时被告彭宝玲的合伙人和原告签订了租赁合同，但后来被告彭宝玲的合伙人退出经营，原、被告之间后续未重新签订书面合同。原、被告双方确认，双方约定每月占有使用费为3000元，被告彭宝玲支付占有使用费至2020年11月，双方的租赁关系至2021年1月结束，被告尚欠原告2020年12月、2021年1月的占有使用费未支付。被告承租案涉场地用于经营东莞市寮步三个茶夫餐饮店。原、被告双方的租赁关系结束后，被告彭宝玲将案涉店铺转让给第三人胡逢骏。原告主张，被告彭宝玲转让案涉店铺给第三人胡逢骏，双方约定被告彭宝玲需向原告刘钜辉支付转让费15000元及两个月的占有使用费6000元。第三人胡逢骏愿意代被告彭宝玲向原告刘钜辉支付15000元的转让费，为了体现该15000元是由被告向原告支付，当时约定由第三人先将该费用支付给被告，再由被告支付给原告。原告提交了被告彭宝玲于2021年1月24日出具的欠条，载明：本人彭宝玲欠房租水电费21000元，于2021年1月25日结清余款，无其他费用。原告还提交了原告刘钜辉与第三人胡逢骏签订的确认函，载明：2021年1月24日之前，原告位于缪边村金松路115号一楼的商铺由被告彭宝玲承租，因被告彭宝玲停止租赁原告的商铺且第三人胡逢骏愿意继续承租，现第三人胡逢骏同意代替被告彭宝玲向原告刘钜辉支付15000元商铺转让费（终止租赁违约金），该费用由第三人胡逢骏转给被告彭宝玲再由被告彭宝玲转给原告刘钜辉。该确认函附件为第三人胡逢骏于2021年1月24日转账给东莞市寮步三个茶夫餐饮店15000元的截图。被告彭宝玲主张，其仅欠原告两个月的占有使用费6000元，因为当时约定被告彭宝玲转让店铺给第三人胡逢骏，第三人胡逢骏应向被告彭宝玲支付43000元，被告彭宝玲于2021年1月22日出具收据，载明收到印客广告胡逢骏转店定金3000元总额43000元，余额40000元三日内结清。第三人胡逢骏于2021年1月22日支付3000元，于2021年1月24日分两笔支付，分别为25000元、15000元，共计43000元。被告主张该43000元包含了原告所主张的15000元转让费，但当时约定43000元均由被告彭宝玲收取，原告刘钜辉与第三人胡逢骏约定的15000元是他们自己协商的，与被告彭宝玲无关。被告彭宝玲在出具欠条时是只想写欠原告6000元的，但是原告不同意，并且不让被告离开，因此被告就按照原告的要求写了21000元的房租和水电费。原告庭后回复，案涉租赁物位于东莞市××××××××××，该租赁物没有房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有原告提交的欠条、确认函、企业公示信息、情况说明，被告提交的收据、转账记录，及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。第三人胡逢骏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃当庭抗辩及质证的权利。虽然原、被告并未签订书面的租赁合同，但是双方已经以实际行动行使和履行租赁合同的权利和义务，双方形成租赁合同关系。原告称案涉租赁物为原告自己建的，并确认案涉的租赁物没有房产证和建设工程规划许可证，也没有其它证据显示案涉的租赁物有房产证和建设工程规划许可证，因此本院认定原、被告之间的租赁合同因案涉的租赁物没有房产证或建设工程规划许可证应当被认定为无效。被告彭宝玲租赁并使用了案涉租赁物，应参照双方约定的租金支付场地占有使用费，原、被告均确认被告尚欠2020年12月、2021年1月的占有使用费共计6000元，本院予以确认。被告彭宝玲称其于2021年1月24日向原告出具的欠条并非其真实意思表示，但是被告彭宝玲并没有提交证据证明其主张，因此本院认定欠条是被告彭宝玲的真实意思表示，该欠条也没有违反法律法规的强制性规定，本院依法予以认定。被告彭宝玲向第三人胡逢骏出具收据载明第三人胡逢骏应向被告支付43000元，第三人胡逢骏也实际分三笔向被告彭宝玲支付完毕，但是结合原告与第三人签订的确认函以及被告出具的欠条，本院认定第三人胡逢骏支付给被告的15000元转让费，应由被告彭宝玲支付给原告，因此被告彭宝玲应按欠条的约定，向原告支付占有使用费及转让费21000元及利息，利息以21000元为基数，从2021年1月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告彭宝玲于本判决生效之日起五日内向原告刘钜辉支付占有使用费及转让费21000元及利息（利息以21000元为基数，从2021年1月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告刘钜辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费163.39元（原告已预交），由被告彭宝玲负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  郑 烨二〇二一年六月十一日法官助理  尹彩华书 记 员  陈俊铿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。