广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初4460号 原告：陆家全，男，1973年8月13日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：李莲，广西知君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何智敏，广西知君律师事务所实习律师。 被告：广西龙湾房地产开发有限公司（简称：龙湾公司），住所地：广西百色市右江区新兴路35号川惠国际广场A3#-1201号，统一社会信用代码：91451000571815641N。 法定代表人：肖晓勇，董事长。 委托诉讼代理人：陈健庚，江西钧略律师事务所律师。 原告陆家全与被告龙湾公司合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陆家全委托诉讼代理人李莲、何智敏、被告龙湾公司委托诉讼代理人陈健庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆家全向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助原告办理百色市右江区龙景区A04-2号地块的土地使用权过户登记手续；二、本案受理费由被告承担。事实与理由：被告于2011年取得百色市右江区龙景区A04-2号地块（64.39亩）的土地使用权，其因资金周转困难，于2016年5月23日转让该地块给原告并签订了《土地转让协议》，协议第一条第4款约定，原告于签订本协议后30天内支付1300万元土地转让款、签订协议后2个月内支付3000万元土地转让款、土地过户后1个月内支付3000万元土地转让款、土地过户后6个月内支付7000万元土地转让款，等等。原告在协议签订之前，于2016年4月28日支付1300 2 万元、4月29日支付1000万元，协议签订后于2016年8月16日支付3800万元，上述共支付了6100万元土地转让款。根据该协议条款约定，原告在协议签订后2个月内支付5300万元土地转让款，之后被告协助原告办理土地使用权过户登记手续，原告才支付土地转让款余款，但被告至今仍以各种理由拒绝协助办理。为此，提起本案诉讼，请求支持原告诉请。 被告龙湾公司辩称：一、本案已超过诉讼时效。涉案《土地转让协议》第一条第（4）项约定，原告在签订协议后三个月内支付5300万元土地转让款，被告才协助办理土地过户手续，原告继续支付余款。原告最后付款时间是2016年8月16日，过户时间应在2016年8月17日开始，诉讼时效自2016年8月17日开始计算至2019年8月17日，而原告在2020年10月28日才起诉，已超过诉讼时效。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。最高人民法院《关于土地转让方未按照规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（2003.6.9）明确“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总投资的百分之二十五以上。未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。”涉案百色市龙景区A04-2土地系一宗尚未进行任何开发建设的生地，根据上述法律规定，涉案《土地转让协议》无效；三、即便涉案《土地转让协议》有效，涉案《土地转让协议》也因原告严重违约已经解除。协议第一条第（4）项约定，协议签订后，原告在30日内支付土地出让款2300万元，签订后二个月内支付土地出让款3000万，而原告至今只支付土地转让款4041.7374万元，其于2016年4月28日付1300万元、2016年4月29日支付1000万元，系支付其购买被告商铺款，非涉案土地转让款。因原告严重违约导致合同目的无法实现，被告于2020年7月7日向其发出《解除合同通知书》并现场送达，原告在3个月的法定期间 3 内未提出异议，根据合同法相关规定，协议已经解除。（二）原告经营状况严重恶化，且丧失商业信誉，被告行使不安抗辩权。经网络查询，原告被列入失信被执行人，有十二件执行案未履行，未履行判决金额已超过3亿元人民币。而协议第一条第（4）项约定，原告在土地过户一个月内支付土地转让款3000万元、过户后六个月内支付土地转让款7000万元。综上情形，被告完全可以根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条的规定，行使不安抗辩权，不予协助涉案土地过户。综上，原告诉请，依法应予驳回。 本院经审理认定事实如下： 一、2012年9月2日，龙湾公司取得百色市龙景区Ａ04-2地块（简称：涉案土地）的《建设用地规划许可证》（许可证号：地字第45100120120053-1号），于2013年7月15日取得《土地使用权证》（证号：百国用2013第××号、使用权面积42927.35平方米、土地用途：商务金融、住宿餐饮）。之后，龙湾公司与陆家全签订《土地转让意向协议》，约定龙湾公司转让涉案土地给陆家全，转让土地总价款1.8亿元，协议签订后支付300万元诚意金，如百色市政府通过涉案土地由华蓝设计（集团）有限公司的规划，则双方签订正式合同，等等。意向协议签订后，陆家全于2016年4月28日、29日分别支付龙湾公司土地出让金1300万元、1000万元，共计2300万元，银行转账单均备注土地款。 二、2016年5月23日，双方签订《土地转让协议》（简称：涉案协议），协议第一条第1.2项约定，龙湾公司转让涉案土地（64.39亩）给陆家全，转让土地总价款1.8亿元。第4项约定：陆家全在协议签订后30日内支付2300万元土地转让金、协议签订后2个月内支付3000万元土地转让金，土地过户后1个月内支付3000万元土地转让金，土地过户后6个月内支付7000万元土地转让金。协议签订后17个月内全部付清土地转让金，余款欠付期间按月息计算；第二条第1项约定，因土地转让涉及金额较大，为保障合同履行，双方同意签订协议后，陆家全用贵州省锦屏县汉方兴启林场有限公司在贵州省锦屏县的109004亩林权作为履约担保，汉方兴启林场的法人代表由龙湾公司指定的人担任，汉方兴启林场100%的股份变更登记为龙湾公司指定人的名下，待陆家全付清全部土地转让金或者经龙湾公司同意后，龙湾公司及时将抵押或者过户的林权返还陆家全，办理林权过户及工商登记手续等费用由陆家全负担，等等。上述协议签订后，陆家全于2016年8月16日支付土地转让金3800万元，加上意向协 4 议签订后于2016年4月28日、29日分别支付的土地转让金1300万元、1000万元，已支付共计6100万元。 三、陆家全系广西澳林木业有限责任公司法定代表人，系股东之一（持股80%），2013年7月23日广西澳林木业有限责任公司与贵州省锦屏县汉方兴启林场有限公司、贵州省锦屏县永联林场有限公司签订《协议书》，由贵州省锦屏县汉方兴启林场有限公司、贵州省锦屏县永联林场有限公司各自出让公司100%的股权及股权权益给广西澳林木业有限责任公司。同年11月27日，贵州省锦屏县汉方兴启林场有限公司、贵州省锦屏县永联林场有限公司的法定代表人工商变更登记为陆家全。2015年5月20日贵州省锦屏县汉方兴启林场有限公司工商变更登记为贵州太阳兴启林业科技有限公司、贵州省锦屏县永联林场有限公司工商变更登记为贵州天地永联生态农业有限公司，并按涉案协议约定，公司法定代理人变更为龙湾公司指定人肖爱军，作为涉案协议的履约担保。前述的支付土地转让金、公司股权出让与法定代表人变更之后，龙湾公司认为陆家全未履行协议约定的付款义务，于2020年7月7日发出《解除合同通知书》，要求解除协议。 四，已生效的本院（2020）桂1002民初519号、百色市中院（2020）桂10民初59号等9份金融借款合同纠纷案件判决所涉案的贷款，均提供财产担保，陆家全在判决中均是保证人身份的被告，在判决中承担连带偿还责任，债务标的近1.5亿元。 上述事实，有原、被告举证、质证，本院依法审查认定的证据证明：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《土地转让意向协议》、《土地转让协议》、《协议书》、银行转账凭证及进账单、（2020）桂1002民初519号与（2020）桂10民初59号等民事判决书、公司企业法人信用信息公示报告与营业执照、居民身份证复印件等。 本院认为：本案综合双方的诉、辩意见，争议焦点为：一、本案诉讼时效问题；二、涉案协议效力问题；三、涉案协议如合法有效，（一）协议是否已解除？（二）龙湾公司的不安抗辩是否成立？（三）原告诉请是否支持？ 一、关于焦点一 本案诉请系协助办理涉案土地过户登记，请求具有物权请求权的性质，不适用诉讼时效的规定。龙湾公司关于本案已超过诉讼时效的抗辩，于法无据，不予采纳。 二、关于焦点二 5 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案协议系双方真意表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，受法律保护。2013年4月8日施行的《最高人民法院关于〈废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）〉的决定》【法释（2013）7号】废止了《最高人民法院关于〈土地转让方未按照规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题〉的答复》【法函（2003）34号】，《最高人民法院关于印发〈第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要〉【法（2016）399号】第13条已明确：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第（二）项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。 综上，龙湾公司以上述《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第（二）项、及法函（2003）34号答复为依据，提出涉案协议无效的抗辩，不予采纳。 三、关于焦点三 （一）《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。涉案协议于2016年5月23日签订，协议未约定办理土地过户登记的具体时间，根据协议第4项的约定，陆家全在协议签订之日起2个月内即2016年7月23日前支付5300万元土地转让金后，龙湾公司开始办理过户登记，办理过户登记后陆家全才在1个月内支付3000万元土地转让金，陆家全截止2016年4月29日已支付土地转让金共计6100万元，但龙湾公司并未办理过户登记。其次，陆家全并不违约，龙湾公司于2020年7月7日发出《解除合同通知书》，仅符合解除协议的程序条件，不具备解除协议的实质条件，即便已送达，也不产生解除协议效力。龙湾公司主张协议已解除，不予采纳。 （二）《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行；（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃 6 资金以逃避债务、丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。具体至本案，陆家全按照龙湾公司的要求提供了涉案协议履约担保，生效的（2020）桂1002民初519号、（2020）桂10民初59号等判决的债务均有可供执行的抵押财产，陆家全仅系承担连带责任的之一被告，目前缺乏证据证明上述判决的债务已无可供执行财产。因此，龙湾公司以上述法条第（四）项为由提出不安抗辩，证据不充分，不予采纳。 （三）《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案协议为合法有效协议，龙湾公司应全面履行协议义务。陆家全诉请有事实依据和法律依据，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款项之规定，判决如下： 被告广西龙湾房地产开发有限公司协助原告陆家全办理百色市龙景区Ａ04-2地块（土地使用权证号：百国用2013第××号）的土地使用权过户登记。 上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起30日内履行完毕。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费200元，由被告广西龙湾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  陈红官 人民陪审员  黄志锋 人民陪审员  黄 珊 7 二〇二一年六月八日 书 记 员  吴有福