江苏省徐州市云龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0303执异69号异议人（被执行人）：徐州顺天达商贸有限公司，住所地邳州市。法定代表人：王宏伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王天达，男，1997年6月17日生，汉族，住邳州市。申请执行人：中国招商银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市。负责人：仇满，该公司行长。委托诉讼代理人：黄岩，江苏达谕律师事务所律师。第三人：孙宛华，女，1975年5月18日生，汉族，住邳州市。在本院执行申请执行人招商银行股份有限公司徐州分行与被执行人王宏伟、王成花、徐州市顺天达商贸有限公司金融借款合同纠纷一案，异议人徐州顺天达商贸有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。原告招商银行股份有限公司徐州分行诉被告王宏伟、王成花、徐州市顺天达商贸有限公司金融借款合同纠纷一案，本案在审理过程中，经本院主持调解，于2016年3月22日作出（2016）苏0303民初739号民事调解书：“一、截止至2016年1月13日被告王宏伟、王成花尚欠原告招商银行股份有限公司徐州分行到期借款本金为4880507.36元，借款利息为135072.72元，罚息为2374.3元，复息为2938.75元。签订本协议三日内被告王宏伟、王成花归还原告招商银行股份有限公司徐州分行质押贷款190万元，逾期原告招商银行股份有限公司徐州分行则有权支取被告王宏伟、王成花提供质押担保金190万存款及利息用于归还原告招商银行股份有限公司徐州分行150万元贷款及利息和340万元的贷款及利息。二、扣除被告王宏伟、王成花提供质押的190万元存款本金及孳息后，余下的本金及利息（按照原被告双方签订的个人贷款借款合同约定计算）自2016年4月至2017年9月的每月15日之前向原告招商银行股份有限公司徐州分行还款2万元，于2016年8月10日之前另向原告招商银行股份有限公司徐州分行还款16万元，余款于2017年9月30日之前全部还清。三、律师代理费8万元由被告王宏伟、王成花承担，被告王宏伟、王成花于2016年8月10日之前向原告招商银行股份有限公司徐州分行支付律师代理费2万元，于2017年9月30日之前向原告招商银行股份有限公司徐州分行支付律师代理费6万元。四、若被告王宏伟、王成花未按上述约定按时履行偿还借款本息和支付律师代理费、案件受理费的义务，则原告招商银行股份有限公司徐州分行有权对被告徐州市顺天达商贸有限公司所有的邳州市港上镇310国道北侧办公楼（建筑面积1804.76平方，用地面积1206.15平方）进行折价或者拍卖、变卖，所得价款优先受偿。若被告王宏伟、王成花未按上述约定偿还任意一笔借款，原告招商银行股份有限公司徐州分行有权就剩余所有款项申请一次性强制执行。案件受理费减半收取为24625元，由被告王宏伟、王成花承担。（于2017年9月30日之前给付原告招商银行股份有限公司徐州分行）。”该调解书发生法律效力后，根据申请执行人的申请，本院于2016年8月8日立案执行，案号为（2016）苏0303执1865号。本院在执行过程中，依法拍卖了被执行人徐州市顺天达商贸有限公司名下所有位于邳州市港上镇310国道北侧办公楼。并于2017年元月11日作出(2016)苏0303执1865号执行裁定：一、邳州市港上镇310国道北侧1-4幢房地产归买受人孙宛华所有。该财产所有权自本裁定送达买受人孙宛华时起转移。二、买受人孙宛华可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。异议人徐州市顺天达商贸有限公司对上述执行行为提出异议称，要求撤销徐州市云龙法院于2017年1月17日作出的（2016）苏0303执1865号执行裁定书及协助执行通知书。事实和理由：云龙区人民法院先是将异议人位于邳州市港上镇310国道北侧1-4幢房地产予以查封，并将异议人及王宏伟、王成花纳入失信被执行人名单。之后云龙区人民法院委托徐州市邦开土地房地产评估咨询有限公司对异议人所有的位于邳州市港上镇310国道北侧1-4幢房产进行评估，评估的市场价为392.42万元。后将上述房产在淘宝网司法变卖平台进行司法公开变卖。在淘宝网司法变卖平台上对异议人所有的该处房产的产权证号、建筑面积、房屋用途进行了公示，也对资讯看样时间及方式进行了公示。2016年12月30日孙宛华竞拍成功，竞拍价格为4121552元。2017年元月11日云龙区人民法院作出（2016）苏0303执1865号执行裁定书，裁定将异议人所有的位于邳州市港上镇310国道北侧1-4幢的房地产归买受人孙宛华所有。同时2017年元月11日云龙区人民法院向邳州市房产服务中心发出（2016）苏0303执1865号协助执行通知书，要求邳州市房产服务中心将该房产过户给孙宛华所有，买受人孙宛华于2017年1月19日在云龙区人民法院签署了拍卖成交确认书。2017年1月23日云龙区人民法院将3500990.75元执行拍卖款发放给申请执行人招商银行股份有限公司徐州分行，至此（2016）苏0303执1865号执行案件终结。拍卖余款564506.25元返还我公司，但该款随即被邳州市人民法院冻结。2017年9月1日徐州市云龙区人民法院向招商银行股份有限公司徐州分行发函，该函以招商银行股份有限公司徐州分行在办理与异议人、王宏伟、王成花借款合同过程中仅对异议人所有的邳州市港上镇310国道北侧1-4幢房地产的办公楼作出抵押，未对办公楼用地同时作出抵押，导致土地无法解决过户问题，买受人孙宛华多次到徐州市云龙区人民法院信访为由，通知招商银行于2017年9月6日前将领取的执行款3500990.75元返还云龙区人民法院。接到该函后招商银行股份有限公司徐州分行将上述款项全部返还到了云龙区人民法院。之后云龙区人民法院将孙宛华缴纳的全部买受款41215552元返还给了孙宛华。但是该款在返还给孙宛华后云龙区人民法院并未将过户给孙宛华的房产变更为异议人所有。从而造成孙宛华未花一分钱就拥有了异议人所有的价值400余万元的房产，并连续收取了异议人出租给租户三年100余万元的房屋租金。现在，异议人既对已拍卖作废的房产无法享有所有权，也无法收取租户租金。另外异议人还要背上申请执行人3500990.75元的巨额债务。对于云龙区人民法院执行局在对异议人执行上存在错误，应当将已过户为孙宛华所有的房产返还给异议人并变更登记为异议人所有，同时，云龙区人民法院应当责令买受人孙宛华将违法收取的100余万元租金返还给异议人。申请执行人中国招商银行股份有限公司徐州分行称，申请执行人同意异议人的申请，并且应当将抵押权恢复至申请执行人名下。本院查明，招商银行股份有限公司徐州分行就徐州市顺天达商贸有限公司所有的港上镇××国道北侧××幢（房屋所有权证号邳公房070050号）享有抵押权（邳房他证2013字第××号）。本案进行执行程序后，于2016年9月29日查封了徐州市顺天达商贸有限公司名下位于港上镇××国道北侧房产××套，查封期限为叁年。于2016年10月17日作出（2016）苏0303执1865号执行裁定：拍卖被执行人徐州市顺天达商贸有限公司名下所有位于邳州市港上镇310国道北侧办公楼。经过三次拍卖均未成交。根据申请执行人的申请，本院于2016年12月14日在徐州市云龙区人民法院淘宝网司法变卖网络平台上发布了关于邳州市港上镇310国道北侧1-4幢房地产变卖公告，拍品介绍中载明：“1、拍卖对象：位于邳州市港上镇310国道北侧**，共**，估价对象位于第**，一楼室内层高3.6米，二、三楼3.2米现状为经营婴幼儿超市、摄影、旅馆、小吃店等，建筑面积1804.76平方米，土地使用仅面积1206.15平方米。建筑物结构、墙体楼屋面完好坚固，无空鼓、损坏、腐蚀，门窗开启灵活，水、电、卫等设备齐全，使用正常，成新度一般，维修养护情况一般。2、权证编号情况：（1）房产证号：邳公房070050（2）土地使用权证号：地号111-8-1-22。3、限购情况：无。4、税费负担情况：按主管部门规定承担税费，均由买受人承担。……”2016年12月30日买受人孙宛华以4121552元的价格竞拍成交。2017年1月9日，买受上将上述拍卖款缴纳至本院。本院于2017年1月11日作出(2016)苏0303执1865号执行裁定：一、邳州市港上镇310国道北侧1-4幢房地产归买受人孙宛华所有。该财产所有权自本裁定送达买受人孙宛华时起转移。二、买受人孙宛华可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2017年1月19日买受人孙宛华签属拍卖成交确认书。2017年1月16日本院向邳州市房产服务中心送达了(2016)苏0303执1865号执行裁定书及协助执行通知书，要求该单位协助办理下列项目：一、将徐州市顺天达商贸有限公司位于邳州市港上镇310国道北侧1-4幢房地产过户至孙宛华名下。二、原房屋所有权证作废，原房屋所有权登记注销，原土地证作废，原土地登记注销，原他项权证作废，原抵押登记注销，查封解除。三、抵押登记注销及重新办证所需要手续由孙宛华办理。2017年1月23日本院将拍卖款3500990.75元发放给申请执行人，34655元缴纳本案执行费，21400元缴纳（2016）苏03003执824号执行费，剩余564506.25元返还徐州市顺天达商贸有限公司（已被邳州法院冻结）。2017年2月4日本院作出(2016)苏0303执1865号执行案件办理结果告知书：现本案已结案，结案方式：强制执行。2017年9月1日，本院向招商银行股份有限公司徐州分行去函，载明：我院执行的招商银行股份有限公司徐州分行与王宏伟、王成花、徐州市顺天达商贸有限公司金融借款合同纠纷一案，于2016年12月30日委托淘宝网司法拍卖平台变卖被执行人徐州市顺天达商贸有限公司位于邳州市港上镇310国道北侧1-4幢房地产，同日由买受人孙宛华竞得。变卖所得款项你行已于2017年元月23日领取3500990.75元。后我院向邳州市房产服务中心送达房产过户手续时被告知该房地产所属土地系划拨，且未办理抵押登记，暂无法协助，本院多次与该局协商，至今尚无结果。经查，你行在办理与王宏伟、王成花金融借款合同过程中，仅对徐州市顺天达商贸有限公司所有的位于邳州市港上镇310国道北侧办公楼（建筑面积1804.76平方，用地面积1206.15平方）进行了抵押登记，未对该办公楼用地同时办理抵押，致目前迟迟无法解决过户问题。买受人多次到本院信访。在目前未能解决过户问题的情况下，现通知你行于2017年9月6日前将领取的3500990.75元返还本院。2018年1月24日，申请执行人中国招商银行股份有限公司徐州分行将3500990.75元退还至本院，本院于2018年1月29日将上述款项发还孙宛华。2018年1月31日退还孙宛华564506.25元。本院执行机构于2021年1月8日对孙宛华进行了询问，孙宛华陈述：“该房产我是2017年初通过云龙法院拍卖买到的。当时412万多元，我们也把案款交给法院了。但是因为该土地是划拨用地，没有挂牌出让，无法办理过户手续。所以法院把当时的拍卖款除了56000元没有退，其他的都退给我们了。大约2018年退的。”“房产现在就放在那，但我们把房产往外进行了出租，收了两年的租金，一共收了64万余元。”“如果房产过不了户，这个房产我们就不要了。现在邳州不动产登记可以查到房产在我名下，但我没有办证。但如果办不了证，我们就不要房子了，取消拍卖。希望法院再核实一次，如果确实无法办理，我们就放弃这次竞买。”邳州市自然资源和规划局于2021年2月24日向我院来函载明：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条关于划拨土地未经有批准权的人民政府审批不得转让之规定，土地性质为划拨的不动产，其土地未经有批准权的人民政府审批予以转让，我局无法办理该不动产的过户登记手续。另查明，港上镇310国道北侧产权证号为邳公房-070050房产现登记产权人为徐州市顺天达商贸有限公司，附记信息载明2017年1月16日（2016）苏0303执1865号法律文书就此房执行过户至买受人孙宛华所有。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。本案中，变卖公告中对变卖标的物的土地使用权系划拨未进行明确表述，涉案房产在拍卖成后无法过户至买受人名下，导致买受人的购买目的无法实现，应属于对变卖财产说明的严重失实，故应予以撤销。撤销拍卖后对案涉房地产的登记应恢复至变卖前的状态。尚未返还的变卖款项应返还买受人。对于异议人要求买受人返还租金的请求，因不属于执行异议审查范围，异议人可以通过其他程序予以解决。综上，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十七条、第三十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七条、第二十一条之规定，裁定如下：一、撤销本院于2016年12月14日在徐州市云龙区人民法院淘宝网司法变买网络平台上发布的关于邳州市港上镇310国道北侧1-4幢房地产变卖公告；二、撤销本院于2017年1月19日作出的拍卖成交确认书；三、撤销本院于2017年1月11日作出(2016)苏0303执1865号执行裁定书、协助执行通知书，并将位于邳州市港上镇310国道北侧1-4幢房地产登记恢复至变卖前状态。四、撤销本院(2016)苏0303执1865号执行案件办理结果告知书。五、驳回异议人其他异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，复议于江苏省徐州市中级人民法院。审判长  刘海侠审判员  孔祥伟审判员  席 莹二〇二一年六月二十八日书记员  张恰恰