广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0302民初224号 原告：桂林慧佳房地产开发有限公司，住所地：广西桂林市临桂区临桂镇世纪大道北侧丽泽佳园办公楼，统一社会信用代码：9145032279434113XR。 法定代表人：杜忠平，董事长。 委托诉讼代理人：玉小鹏，男。 被告：中国建设银行股份有限公司桂林分行,住所地:广西桂林市秀峰区中山中路24-1号,统一社会信用代码:91450300898857544C。 负责人：丁卫杰，行长。 委托诉讼代理人：莫迎春、唐子琳，广西徐和徐律师事务所律师。 第三人：谭明山，男，1988年6月26日出生，壮族，住广西贺州市八步区。 原告桂林慧佳房地产开发有限公司（以下称慧佳公司）与被告中国建设银行股份有限公司桂林分行（以下称建行桂林分行）、第三人谭明山案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月26日受理后，依法适用普通程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告慧佳公司的委托诉讼代理人玉小鹏，被告建行桂林分行的委托诉讼代理人莫迎春、唐子琳到庭参加诉讼。第三人谭明山经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、不得执行桂林市临桂区机场路南面熊虎山庄西侧慧佳城×××商品房；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告诉第三人谭明山信用卡纠纷一案，于2019年3月15日向秀峰区法院申请财产保全，秀峰区法院作出（2019）桂0302民初306号民事裁定书，查封了第三人向原告购买的×××商品房。2018年12月7日，原告因商品房买卖合同纠纷，将第三人诉至临桂区法院。临桂区法院作出（2019）桂0312民初1181号民事判决，原告上诉后，桂林市中级人民法院作出（2019）桂03民终3313号民事判决，该判决解除了原告与第三人签订的商品房买卖合同，并判决原告返还所购买的商品房，协助办理注销合同备案手续。原告在申请执行该案时发现案涉商品房已经被保全，遂向秀峰区法院提出执行异议，秀峰区法院于2020年12月22日作出（2020）桂0302执异31号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为，第三人虽与原告签订了商品房买卖合同，但尚未办理不动产权转移登记，第三人仅根据商品房买卖合同对该房产享有债权。（2020）桂03民终3313号民事判决生效后，商品房买卖合同已被解除，第三人对案涉房产已不再享有任何权益，同时该房产所有权已归属原告，原告对该房产享有足以排除执行的民事权益。原告遂提起执行异议之诉，请求判如所请。 被告建行桂林分行辩称，我方认为原告提出的异议之诉不能成立,理由如下：一、法院对案涉房屋的查封合法有效，具有查封之后固定权利现状、排除物权变动的效力。第三人对案涉房屋具有物权期待权，法院的查封是有依据的；二、原告虽然解除了与第三人的商品房买卖合同，但并不能排除对案涉房屋的强制执行，原因是：（一）原告的解除之诉发生在法院查封之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第二款规定：“……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持……”，原告的诉请不应得到支持；（二）原告解除与第三人的商品房买卖合同后，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条第2款的规定，在原告返还第三人购房款前，原告不得排除对案涉房屋的强制执行。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人谭明山缺席，未答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。第三人谭明山经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其已放弃上述权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合本案有效证据以及当事人的庭审陈述，本院确认如下法律事实： 桂林慧佳房地产开发有限公司与谭明山于2017年2月20日签订了商品房买卖合同及附件，合同约定谭明山购买原告开发的慧佳城×××商品房，总房款404000元，付款方式为银行按揭付款。商品房买卖合同于2017年2月24日进行了备案登记，上述商品房于2017年6月19日办理了预告登记。原告在庭审中称通知了第三人交房，但第三人谭明山未领房，故案涉房屋未实际移交给第三人谭明山。 2018年4月12日，原告因商品房买卖合同纠纷，将谭明山诉至桂林市临桂区人民法院。2019年7月31日，桂林市临桂区人民法院作出（2019）桂0312民初1181号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决提出上诉。桂林市中级人民法院作出（2019）桂03民终3313号民事判决，判决解除原告与第三人谭明山于2017年2月20日签订的商品房买卖合同，并判决第三人谭明山返还所购买的慧佳城×××商品房，配合原告办理注销合同备案手续。该判决已生效。 在上述案件审理过程中，建行桂林分行诉谭明山信用卡纠纷一案，于2019年3月15日向本院申请财产保全，本院作出（2019）桂0302民初306号民事裁定书，查封了谭明山向原告购买的慧佳城×××商品房。 原告在申请执行（2019）桂0312民初1181号、（2019）桂03民终3313号案时，发现案涉商品房已经被保全，遂向本院提出执行异议。本院于2020年12月22日作出（2020）桂0302执异31号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告遂向本院提起执行异议之诉。 另查明，桂林市临桂区机场路南面熊虎山庄西侧慧佳城×××商品房初始登记权利人为原告。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉,原告作为案外人是否具有足以排除法院强制执行的民事权益,是本案审理的焦点。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中,第三人与原告签订商品房买卖合同买受了案涉房屋,并办理预告登记。第三人作为预告登记权利人,预告登记赋予其将来房屋物权变动登记之请求权以物权效力,形成对原告处分权之限制,以保障预告登记权利人的合同权利。但第三人基于商品房买卖合同所享有的债权请求权之性质,并不因预告登记而发生变化,预告登记亦不会赋予第三人案涉房屋的物权。换言之,预告登记,其主要目的在于限制原告再次处分案涉房屋之行为,并使后来的处分行为不发生物权效力,但第三人并不因预告登记而取得案涉房屋之物权。 （2019）桂03民终3313号民事判决解除了案涉商品房买卖合同，致使第三人谭明山享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭,相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。 本案中,人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封,被告对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当诉争房屋完成本登记(产权人登记为谭明山),被告才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。但本案显然并不符合上述情形。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十四条的规定:“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性和真实性;(三)该权利能否排除执行。”原告作为案涉房屋的开发企业，在案涉商品房买卖合同解除后,能够确认原告系诉争房屋的所有权人，故原告提出不得执行桂林市临桂区机场路南面熊虎山庄西侧慧佳城×××商品房的请求成立,本院予以支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持……”该规定的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后,当事人再通过另案裁判确认新的物权归属,架空人民法院的查封措施的效力。本案中，案涉房屋的所有权人始终是原告，没有发生过物权变动，并经人民法院生效判决确认了原告对案涉房屋的所有权，故被告提出原告解除商品房买卖合同的判决发生于本案查封之后，不能排除对案涉房屋强制执行的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。同时，原告与第三人之间的商品房买卖合同系有效合同并经人民法院判决解除，并非确认为无效合同后需要相互返还，故被告以原告未返还第三人购房款之前，不能排除案涉房屋强制执行的意见，并无依据，本院不予采纳。至于原告与第三人解除商品房买卖合同后，原告是否返还以及如何返还第三人购房款的问题，第三人并无主张，且与本案不是同一法律关系，不属于本案审理范围，本案中不予处理。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定,判决如下: 不得执行桂林市临桂区机场路南面熊虎山庄西侧慧佳城×××商品房。 本案案件受理费7360元，公告费560元，合计7920元（原告已预交），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7360元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李一军 人民陪审员  梁毓先 人民陪审员  杨林珍 二〇二一年六月四日 法官 助理  魏友杨 书 记 员  王丽洁