大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初4395号原告：大连一品蓝天物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211679958716T，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30-4号。法定代表人：宋斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈先群，系辽宁好谋律师事务所律师。被告：王桂鸣，女，1954年10月5日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：孙毅，系被告女婿，男，1981年11月13日生，汉族，住址大连市沙河口区。原告大连一品蓝天物业管理有限公司与被告王桂鸣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告大连一品蓝天物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈先群、被告王桂鸣的委托诉讼代理人孙毅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连一品蓝天物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业费5,284.40元、电梯费2,700元；2、请求判令被告向原告支付逾期交纳物业管理服务费的违约金700元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金为2.3元）。截至2020年12月31日，上述两项诉讼请求共计8,684.4元。事实和理由：2012年9月20日，原告与大化集团有限责任公司签订《前期物业管理委托合同书》，接受大化集团有限责任公司委托对甘井子区甘南路樱花园小区进行物业管理；2012年10月8日，原告进驻樱花园小区；2012年11月9日，原告与大化集团有限责任公司、大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》。被告于2009年9月27日办理入住登记，房屋面积为82.12m2，物业服务费为0.65元/m2/月，电梯费在2013年12月之前为12元/户/月，此后调整为30元/户/月；截至2020年12月31日，被告拖欠物业服务费5,284.4元、电梯费2,700元。原告向被告多次催要未果，故诉至法院，判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：1、被告所在的9号楼存在安全隐患，没有在封闭小区内部，没有监控设施；2、房屋存在窗户密封不严，漏风等质量问题；3、电梯环境差，经常出故障，出现安全隐患，原告在没有通知被告的情况下将电梯费私自调整为30元；4、多年侵犯业主知情权。经审理查明，2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为甘井子区甘南路樱花园小区的建设单位，与原告签订了《前期物业管理委托合同书》，约定：大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。住宅房屋物业费标准为建筑面积0.7元/平/月，收费时间为每季度。合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方收取。电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。另查明，2012年11月9日，原告与案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认原告于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。又查明，被告系大连市甘井子区樱花园9号楼3单元702号业主，房屋面积82.12㎡平方米。被告拖欠2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业费、电梯费。本院所确认的上述事实，有业户入住登记表、承诺书、权属登记情况、房屋查询结果、前期物业管理委托合同书、物业交接离场进场证明、原告的陈述及本院的庭审笔录等在案为凭，上述证明材料业经开庭质证及本院的审查，应予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故大化集团有限责任公司作为案涉小区的建设单位，其有权与原告签订《前期物业管理委托合同书》，该合同效力及于被告。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费、电梯费。关于电梯的收取标准，因《前期物业管理委托合同书》约定“电梯运行费按现行标准执行”，故原告按照大价发（2000）102号文件及大价发（2013）82号文件的相关标准收取电梯费系合理，且原告在大价发（2013）82号文对电梯费标准进行调整后，向建设单位递交了报告，建设单位未对报告内容提出异议，据此原告按照12元/户/月的标准收取2014年1月1日之前的电梯费，按照30元/户/月的标准收取2014年1月1日之后的电梯费合理，本院予以确认。另根据《物业交接离场进场证明》记载，原告已于2012年11月9日正式接管案涉小区的物业服务工作，故被告应向原告支付2012年11月9日至2020年12月31日期间的物业费5,218.6元（82.12平方米×0.65元/月/平×97个月+82.12平方米×0.65元/月/平÷30日×23日）及电梯费2,685元（12元/月×13个月+12元/月÷30日×23日+30元/月×84个月）。原告主张2012年10月1日至2012年11月8日期间的物业费、电梯费的请求，因与原告接管案涉小区时间不符，故本院对原告该部分请求不予支持。至于原告提出的违约金请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的物业服务不到位等问题，本院认为，首先，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。其次，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故被告的上述抗辩意见不构成拒绝交纳或减少交纳物业服务费用的理由。但即使如此，原告亦应重视被告提出的问题，通过后续的物业服务改善相应瑕疵。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告王桂鸣于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司自2012年11月9日至2020年12月31日期间的物业费5,218.6元及电梯费2,685元。二、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），由被告王桂鸣负担，应于本判决生效后十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  战婧玲二〇二一年六月二十三日书记员  矫文艳