河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初1816号原告（反诉被告）：程莹，女，1989年7月21日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：郭启龙，河南郑韩大有律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州华南城有限公司，住所地新郑市华南城三路南侧、环西路东侧，统一社会信用代码91410184596284760U。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：王增奎，该公司法务经理。原告（反诉被告）程莹与被告（反诉原告）郑州华南城有限公司（以下简称华南城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程莹及其委托诉讼代理人郭启龙，被告（反诉原告）华南城公司的委托诉讼代理人王增奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程莹向本院提出诉讼请求：1、判令解除程莹与华南城公司签订的《商品房买卖合同》。2、判令华南城公司向程莹返还购房款365321元、维修基金8673元。3、判令华南城公司协助程莹办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续和预告登记注销手续。事实与理由：2019年6月，在华南城公司看房过程中，程莹多次表明其已有房屋，按揭贷款要按照首套房贷款，否则无法购买，华南城公司销售人员承诺能为程莹按照首套房办理按揭贷款。2019年6月15日，程莹与华南城公司签订置业计划书，程莹购买华南城公司开发的华南城二期中园17号楼1单元27层01号房屋，华南城公司为程莹办理了首付分期，华南城公司与程莹签订了借款手续。2019年6月15日、6月20日，程莹分别支付定金10000元、购房款115321元、维修基金8673元。之后，双方签订了《商品房买卖合同》，华南城公司到房管部门进行了网签备案登记，但华南城公司并未将《商品房买卖合同》交程莹留存。在办理按揭贷款过程中，因程莹名下已有房屋，华南城公司无法按照承诺为程莹按照首套房办理按揭贷款。程莹多次要求解除《商品房买卖合同》并返还购房款，华南城公司至今未履行。因此，程莹提起本案诉讼，请求判如所诉。被告华南城公司辩称：同意解除《商品房买卖合同》，程莹未按照合同约定期限支付购房款，构成根本违约，应当承担违约责任；程莹未按时偿还小额贷款，华南城公司代偿213192.04元，程莹无权要求华南城公司返还以小额贷款支付的购房款。反诉原告华南城公司向本院提出反诉请求：1、判令程莹支付逾期付款违约金365321元。2、判令程莹协助华南城公司办理《商品房买卖合同》网签备案撤销手续。事实与理由：2019年6月15日，华南城公司与程莹签订了《商品房买卖合同》（合同编号190××××2035），房屋总价款1205321元。程莹支付首付款365321元，余款840000元申请银行按揭贷款于2019年8月15日前补齐。《合同补充协议》3.1约定，“买受人迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止”。《合同补充协议》3.2约定，“买受人超过本协议约定的付款期限60日仍未付清房款的，除需按双方另行约定承担违约责任之外，出卖人有权随时单方面解除原合同及本协议。出卖人解除原合同/本协议时将以书面形式通知买受人，并有权以违约金名义没收买受人已支付的房款。若买受人支付的违约金尚不足以抵付出卖人损失的，买受人还须赔偿因此给出卖人造成的一切损失及所发生的一切费用和开支（包括一切法律费用）。出卖人有权把该等损失和费用当做债务向买受人追索”。签订合同后，程莹未按照约定的时间支付剩余房款。2020年12月3日，华南城公司向程莹邮寄解除合同通知。截至起诉之日，程莹仍拒不补齐余款，构成根本违约。华南城公司有权以违约金名义没收程莹已支付的房款。因此，郑州华南城有限公司提起反诉，请求判如所诉。反诉被告程莹辩称：造成涉案诉讼的原因是华南城公司未按照其销售涉案房产时的承诺为程莹按照30%首付款加70%按揭贷款办理房屋付款手续，违约责任系华南城公司造成的，应当由其承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年8月6日，出卖人华南城公司与买受人程莹签订《商品房买卖合同》（合同编号190××××2035）。合同主要内容约定如下：买受人购买出卖人开发的位于新郑市××镇××路东侧、××城××北侧××城××楼××单元××号房屋，该商品房用途为成套住宅，建筑面积133.43平方米，房屋总价款为1205321元。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式。约定金额365321元，付款方式现金，约定付款时间2019年8月6日，交纳比例30.31%；约定金额840000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2019年10月6日，交纳比例69.69%。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：2、详见附件四。第八条交付期限。出卖人应当在2021年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。同日，华南城公司与程莹签订《合同补充协议》（附件四），主要内容约定如下：第二条关于按揭付款方式。2.1买受人须于本补充协议签订当日提供申请银行按揭贷款或公积金贷款所需的全部有关资料及费用，出卖人同意延期提供的除外。按揭借款取得银行、公积金管理中心批准，买受人应在接到银行、公积金管理中心或出卖人通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜。前述事宜包括但不限于签订《个人住房按揭贷款（抵押）借款合同》、《委托贷款合同》，按银行、公积金管理中心规定办理保险、担保、公证等必需事宜，因此产生的费用由买受人承担。每逾期一日，须按应付款总额的0.05%向出卖人支付违约金。如银行、公积金管理中心要求买受人增加首期款的，买受人须遵照银行或公积金管理中心要求执行。2.2如因买受人个人原因或国家政策法规变更导致买受人无法足额获得银行按揭贷款或公积金贷款的，买受人需自银行或公积金管理中心明确不予发放贷款之日或甲方通知之日起10日内补齐余款。第三条关于买受人逾期付款。买受人未按时足额支付房款的，须按以下约定向出卖人承担违约责任：3.1买受人迟延支付房款的，每天须按应付款的0.05%作为违约金支付给出卖人，自迟延付款之日起至实际付清之日止。3.2买受人超过本补充协议约定的付款期限30日仍未付清房款的，除需按双方约定承担违约责任之外，出卖人有权随时单方面解除主合同及本补充协议。出卖人解除主合同及本补充协议时，将以书面形式通知买受人，买受人以已支付的房款作为违约金向出卖人承担违约责任。若买受人支付的违约金尚不足以抵付出卖人损失的，买受人还须赔偿因此给出卖人造成的一切损失及所发生的一切费用和开支（包括一切法律费用）。出卖人有权把该等损失和费用当作债务向买受人追索。第八条关于通知与联系。8.1除另有约定，否则双方的联系地址、电话、传真、电子邮箱均以本合同列明的为准。如果有变更，应提前七天以书面形式通知对方，否则由此引起的后果及责任由变更方承担。8.2本补充协议约定的通知方式包括：公告、邮寄、乙方在甲方办公场所领取文件并签收、电子邮件等。所有联络的收讫确认为：自寄出方按照主合同首部列明的地址或书面通知所记载的更改地址，交邮政单位或速递公司发出邮件后5天，视为对方收讫（无论实际签收人是否是收件人本人）。若因地址不详、无人签收、对方拒收、电话不通等原因导致邮件被退回，仍视为已送达，邮件退还之日视为送达之日。公告、电话、现场签收时以发生之日为收讫。第十二条其他。本补充协议为《商品房买卖合同》的附件，是主合同不可分割的组成部分，与主合同具有同等法律效力，自双方签字盖章后生效。补充协议内容与《商品房买卖合同》内容不一致的，以《商品房买卖合同》为准。主合同和本补充协议未尽事项，双方可另行约定。在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》上面，加盖有华南城公司合同专用章，有程莹签名。之后，华南城公司与程莹就《商品房买卖合同》已办理了备案登记，但没有办理预告登记手续。2019年6月15日，程莹向华南城公司支付定金10000元；2019年6月20日，程莹向华南城公司支付首期楼款115321元、维修基金8673元。2019年8月6日，程莹向深圳市华南城小额贷款有限公司申请小额贷款240000元用于支付购房款，华南城公司为该笔贷款提供连带责任担保；同日，深圳市华南城小额贷款有限公司向程莹发放该笔贷款。2019年11月25日，程莹向深圳市华南城小额贷款有限公司返还借款30000元。2020年4月7日，因程莹自身原因需要解除借贷关系，华南城公司为程莹向深圳市华南城小额贷款有限公司代偿借款210000元、利息2250元、违约罚息及滞纳金942.04元，共计213192.04元。程莹提交其与丈夫赵海舟在2019年6月14日至同年8月30日期间与华南城公司销售人员李魁的通话录音及微信聊天记录，拟证明在李魁答复已向按揭贷款银行问过后可以让程莹按购房款30%支付首付款后，程莹便开始向华南城公司支付定金、首期楼款及维修基金；之后，在按揭贷款银行查询到程莹名下已有房屋并要求按购房款70%支付首付款时，李魁却一直向程莹承诺购房首付款仍按30%，让程莹等待由华南城公司出面沟通更换其他按揭贷款银行，但一直没有解决。华南城公司认为上述证据的真实性无法核实，即便李魁向程莹承诺也并未得到华南城公司授权。华南城公司提交2020年3月25日至同年12月3日期间的《催办函》、《关于办理按揭付款手续的催办函》、《关于解除商品房买卖合同的函》及邮件跟踪查询单，拟证明程莹逾期没有补齐剩余房款，华南城公司已经履行了催促义务；因程莹构成根本违约，华南城公司行使合同解除权，已于2020年12月5日通知程莹解除《商品房买卖合同》。程莹认为上述证据系华南城公司单方出具，且程莹没有收到上述函件。上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，《合同补充协议》，置业计划，收据，保函，借款凭证，代偿确认书，银行电子回单，通话录音资料，微信聊天记录，《催办函》，《关于办理按揭付款手续的催办函》，《关于解除商品房买卖合同的函》，邮件跟踪查询单及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。华南城公司与程莹签订的《商品房买卖合同》（合同编号190××××2035），系双方当事人的真实意思表示，其中不违反法律、行政法规的强制性规定的内容合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《合同补充协议》第三条3.2约定，华南城公司向程莹邮寄《关于解除商品房买卖合同的函》,并于2020年12月5日已通知程莹。同时，程莹与华南城公司均同意解除《商品房买卖合同》。因此，本院确认程莹与华南城公司已于该日解除了《商品房买卖合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。程莹与华南城公司就《商品房买卖合同》已办理了备案登记，但没有办理预告登记手续。在合同解除后，双方应当相互协助办理该合同的备案登记注销手续，故本院对程莹相应的本诉请求和华南城公司相应的反诉请求均予以支持，对程莹诉请华南城公司协助办理该合同的预告登记注销手续不予支持。程莹因购买房屋已支付定金10000元、首期楼款115321元、维修基金8673元、加上以借款方式支付购房款30000元，共计163994元；扣除华南城公司为程莹向深圳市华南城小额贷款有限公司代偿利息2250元、违约罚息及滞纳金942.04元后，华南城公司应当向程莹返还160801.96元。相应地，本院对程莹要求华南城公司返还超过上述数额的款项不予支持。根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的内容可知，程莹没有在2019年10月6日以商业贷款方式支付购房款840000元，也没有在华南城公司通知期限内补齐余款，即程莹已构成违约应承担相应违约责任。根据程莹与华南城公司销售人员李魁的通话录音及微信聊天记录内容可知，程莹是在李魁答复可以让其按购房款30%支付首付款后才支付定金、首期楼款及维修基金；在按揭贷款银行要求其按购房款70%支付首付款时，李魁却一直向程莹承诺购房首付款仍按30%并让其等待由华南城公司出面沟通更换其他按揭贷款银行，但一直没有解决；即程莹不能及时办理按揭贷款并非其自身原因造成，华南城公司因其销售人员李魁的虚假承诺行为对导致合同不能继续履行也存在过错。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。所以，华南城公司反诉要求程莹支付逾期付款违约金365321元，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十三条第二款，第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）程莹与被告（反诉原告）郑州华南城有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号19002102035）在2020年12月5日已解除。二、原告（反诉被告）程莹与被告（反诉原告）郑州华南城有限公司应当于本判决生效之日起十五日内相互协助办理《商品房买卖合同》（合同编号19002102035）备案登记注销手续。三、被告郑州华南城有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告程莹返还160801.96元。四、驳回原告程莹的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告郑州华南城有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3455元，反诉案件受理费减半收取计3390元，共计6845元，由原告（反诉被告）程莹负担1969元，被告（反诉原告）郑州华南城有限公司负担4876元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  潘龙峰二〇二一年六月三十日书记员  陈兆祥