广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初15268号原告：广州市越秀区农林街道社区服务中心，住所地广州市执信南路64号。法定代表人：董军。委托诉讼代理人：金沙，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：李伯贤，男，汉族，1963年7月27日出生，住广州荔湾区。原告广州市越秀区农林街道社区服务中心诉被告李伯贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市越秀区农林街道社区服务中心委托诉讼代理人金沙、被告李伯贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2019年11月29日签订的《商铺租赁合同》，被告于合同解除之日腾退返还位于广州市越秀区三育路26号之六的商铺，且原告无需退还租赁保证金；2、判决被告支付2020年6月1日至被告腾退返还原告房屋时的商铺租金（2019年12月1日至2020年11月30日按8000元/月标准，2020年12月1日-2021年12月30按8080元/月标准计付）；3、判决被告向原告支付逾期支付租金的违约金自2020年6月6日起计至实际清偿之日（每日按当月所欠租金的万分之五支付）。事实与理由：2019年11月29日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将坐落在广州市越秀区三育路26号之六，建筑面积为15平方米的商铺（以下简称该商铺）出租给乙方作商业使用。商铺租赁期限为三年，自2019年12月1日至2022年11月30日，被告须在每月第五日前向原告支付月租金。合同签订后，原告依约履行了合同，并如约交付该商铺给被告使用，但被告现已拖欠了2020年6月至2021年3月共10个月租金，合计80320元，并一直占用房屋不愿归还。此前原告已于2020年9月15日、10月9日、11月11日及2021年1月4日、2月22日发送书面通知函，且多次与被告进行面对面通知催促交租未果。被告的拖欠租金行为已违背了诚实信用原则，构成根本性违约，严重损害原告的合法权益。因此，原告为维护自己的合法权益，根据双方订立的《商铺租赁合同》的约定及《中华人民共和国民法典》的第七条、第一百零九条、第五百零九条等相关规定，特诉至贵法院，请求贵院依法支持原告的所有诉讼请求。被告辩称，我方不同意原告诉讼请求。1、1990年12月6日，我与东山区农林工商联合公司负责人周桂青签订协议，由我个人出资在三育路建设房屋，房屋装修、水电设备、包括安装电表等都是由我出资，农林工商联合公司没有任何投入。为了获取营业执照，我方无奈与周桂青签订了承包经营协议，该承包经营协议书许多条款都是霸王条款，租金年年上升。自双方签约以来，农林工商联合公司没有投入一分资金，但我方已经向其缴纳了60余万元。2、2017年11月1日，合同到期后，原告将商铺委托广州市越秀区共有物业租赁服务公司公开交易，并强硬规定，承租方需缴纳交易保证金及交易服务费。此外，因投标交易，我方租赁商铺租金过分高于相邻两户商铺租金，我方商铺仅有15平方米，租金为8000元/月，与原租金标准相比，相邻两户商铺租金一户并未上浮，另一户仅轻微上浮，而我租赁的商铺却上调3000元/月，如此不公平令人无法平衡。我方多次同原告协商要求调整租金，但原告一直置之不理，且要求租金在上一年的基础上增加1%。3、2020年因为疫情原因，我租赁商铺生意一落千丈，没有任何收入。因我患病，生意都是由我妻子负责处理。为了向原告交租，我已经向亲戚朋友负债十余万元。涉案商铺是临时占地建筑，从1990年到2021年都未被拆除，房屋维修、建设等都是由我方出资处理，原告没有投入一丝一毫资金，已经向我收取一百零七万有余的租金。其仍不满足，采取公开交易实行价高者得，不断推动租金上涨，对我不作任何经济补偿。希望原告能够尊重客观事实，具体问题具体分析，不搞一刀切，公平公正处理租金问题。经审理查明：2015年10月28日，原告（出租人、甲方）同被告（被告、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定，甲方同意将坐落在越秀区三育路26号之六房的房产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积15平方米，租赁期限为2015年11月1日至2017年10月31日，5000元/月等。2017年10月31日，原告（出租人、甲方）同被告（被告、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定，甲方同意将坐落在越秀区三育路26号之六房的房产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积15平方米，租赁期限为2017年11月1日至2019年10月31日，8000元/月等。2019年11月22日，原告（出租人、甲方）同被告（被告、乙方）、交易机构：广州市越秀公有物业租赁服务有限公司签订《成交确认书》，约定承租方已认真审阅广州市越秀公有物业租赁服务有限公司提供的该项目所涉文件资料【包括但不限于出租方的身份证证明、出租标的出租行为的批准文件、《越秀区公有物业招租交易项目信息公告申请书》等】，对该项目设定的交易须知和程序无异议。三方共同确认，在本次交易中承租方以首年每月租金8000元承租出租标的。承租方在签署《成交确认书》且公示期（3个工作日）结束后无异议的，由出租方与承租方签订租赁合同，承租方应按租赁合同约定支付租金和履约保证金。交易服务费由本公司于各方签署完成《成交确认书》后，在承租方交付的交易保证金中直接扣付交易服务费3840元，并出具收费发票。扣除后的交易保证金余款201600元在收到出租费提交同意退还交易保证金的资料后不计息地退还承租方，如交易保证金不足以扣付承租方应付交易服务费部分，由承租方在3个工作日内补足。否则，承租方愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任。2019年11月29日，原告（出租人、甲方）同被告（被告、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定，甲方同意将坐落在越秀区三育路26号之六房的房产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积15平方米，租赁期限为2019年12月1日至2022年11月30日，第一年租金为8000元/月，第二年、第三年在上一年租金的基础上增加1%。租金按月支付，乙方必须于每月第5日前向甲方支付本月租金。在本合同签订之日，乙方需向甲方支付第一个月的租金及租赁保证金24000元。本合同期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下，乙方凭租赁保证金收据，甲方应如数（不计利息）退还给乙方。如因乙方自身原因提前解除合同，甲方不承担任何责任。乙方应提前30日告知甲方解除合同期限，并应缴纳当月足额租金，甲方不予退回租赁保证金。如由于政策原因导致不能续租商铺，甲方可以无责单方解除合同，乙方的人员必须在接到甲方通知之日立即全部撤场，否则，甲方有权不予退还租赁保证金。租赁保证金不足以弥补甲方损失的，甲方可以继续向乙方追偿。如乙方迟延缴纳租金或其他应缴之费用，每逾期一日，乙方应按所欠金额的万分之五支付违约金，如拖欠30天未能缴足租金或者连续两个月未能缴足其他应缴之费用（无论甲方是否发出催收通知），甲方均有权解除合同并收回商铺，租赁保证金不予退还。合同届满或解除合同，乙方应于当天将商铺清空腾退交还甲方。未腾退的，每逾期一天，按照原租金的三倍标准支付房屋占用费，未清空而腾退的，商铺内外所有物品视为乙方自行放弃，甲方有权作出处置。在租赁期内由于自然灾害或任何其他不可抗力时间（因甲方或乙方的故意、疏忽或过失除外）引致该商铺被损毁及不能正常使用时，双方同意可按照该商铺所受损坏之程度视情节减免租金直至该商铺经修复而适合使用时止。但本合同终止期不因上述情况而后推。按合同规定的租赁期限履行届满，如乙方已清缴全部租金及其他应缴之费用且无其他违约行为，甲方应在合同终止日后15天内将乙方的租赁保证金如数（免息）退回乙方，如有欠租或未缴清费用等情况。甲方可先从租赁保证金中扣除，若乙方有违约行为，甲方可将租赁保证金全部或一部分扣除，作为对乙方违约行为的惩罚和因乙方违约而致损失的补偿。租赁保证金扣除后的余数甲方应如数退还乙方。在本合同终止时，乙方须将该商铺的全部连同该商铺的大门及其他所有钥匙及甲方在其内所设立的固定装置等设备在完好无缺、可供使用情况下交回甲方。甲方对乙方用于商铺装修的投资不予补偿。乙方在同等条件下，由续租的优先权。因解决合同争议，守约方为此支付的案件受理费、财产保全费（包括因财产保全而支付的担保费）、执行费、鉴定费、评估费、拍卖费、律师费、交通费等费用由败诉方承担。2020年9月15日，原告向被告发出《欠租催收函》载明，因被告未能按约定履行，至今已拖欠2020年7月至2020年9月租金，我方多次口头电话通知催交租未果。请被告于2020年9月20日前向我方结清拖欠租金24000元。否则我方将根据租赁合同第六条规定解除租赁合同，收回商铺。租赁保证金景不予退还。并依法追讨贵方违约拖欠的租金及其滞纳金，以及其他相关费用。2020年10月9日、2020年11月11日原告再次发出函，要求被告结清拖欠租金，否则原告将根据合同约定解除租赁合同，强制收回商铺等。2021年1月4日，原告向被告发《关于协商缴清拖欠租金的函》载明，被告已经拖欠2020年7月至2020年12月共6个月租金……鉴于此，原告郑重以书面告知被告，请于2021年1月7日，到农林街道办事处协商解决，如被告不前来，原告则根据合同法等，采取强制措施收回商铺，并依法追讨贵方欠缴的租金及滞纳金，以及其他相关费用，由被告承担一切法律责任及后果。2021年2月20日，原告向被告发《关于限期缴清拖欠租金的函》载明，双方于2021年1月7日协商，双方同意：一是被告于1月12日缴清欠租48080元，继续经营到春节后，视经济环境情况是否继续租赁；二是缴纳24000元，终止租赁合同。但至今被告未履行承诺，鉴于此，我方郑重以书面告知被告，限于2021年2月26日前缴清所拖欠租金，若不履行，原告将按司法程序向法院提起诉讼，并采取强制措施收回商铺，依法追讨原告欠缴的租金及滞纳金，以及其他相关费用，被告将承担一切法律责任及后果。在本案庭审过程中，原告陈述其自2021年3月1日对商铺上锁。2021年4月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋交接单》载明，甲方于2019年11月29日与乙方签订《商铺租赁合同》，把坐落于广州市越秀区三育路26号之六，建筑面积为15平方米的商铺出租给乙方作商业使用。因乙方欠租，甲方起诉至广州市越秀区法院，案件正在审理中，现乙方同意将商铺腾退交还甲方，双方对交接事宜达成以下确认：1、乙方于2021年4月23日将坐落于广州市越秀区三育路26号之六的商铺腾空交还甲方，同时交还房屋钥匙。2、乙方于腾退当日缴清上述房屋的水电费、垃圾清理费。3、上述房屋交还甲方之日，双方正式解除2019年11月29日签订《商铺租赁合同》。2021年4月23日，被告将房屋交还原告。2021年6月，原告向本院申请变更诉讼请求为：1、判决原告没收被告租赁保证金20160元；2、判决被告支付2020年6月1日至2021年4月23日止的商铺租金（2019年12月1日至2020年11月30日按8000元/月标准，2020年12月1日-2021年12月30按8080元/月标准计付）；3、判决被告向原告支付逾期支付租金的违约金（每日按当月所欠租金的万分之五支付，自2020年6月6日起计至实际清偿之日）；4、请求判决被告支付原告聘请律师的费用6500元。另查明，原告确认涉讼房屋没有权属证明书，没有报建手续和规划验收合格证。本院依法向原告释明，若本院认为原、被告双方签订的签订《广州市房屋租赁合同》为无效，原告是否变更诉讼请求。原告表示坚持上述诉讼请求，不作变更。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告未提供证据证明涉讼房屋取得建设工程规划许可证，故原、被告就涉讼房屋签订的《广州市房屋租赁合同》为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。《中华人民共和民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。根据上述法律规定，被告应向原告支付按合同约定的租金标准向原告支付房屋使用费，惟2021年3月1日至2021年4月23日止房屋使用费，因原告自述其自2021年3月1日起对房屋上锁，房屋实质上由原告控制，被告已经无法管理使用，故原告要求被告支付该期间房屋使用费不符合法律规定，本院不予支持。此外，被告已将涉讼房屋腾空交还给原告，故原告应将所收取的租赁保证金20160元应退还予被告，至于原告要求被告支付逾期交付租金违约金诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告李伯贤向原告广州市越秀区农林街道社区服务中心支付2020年6月1日-2021年2月28日止房屋使用费（2020年6月1日至2020年11月30日按8000元/月标准，2020年12月1日-2021年2月28按8080元/月标准计付）；二、驳回原告广州市越秀区农林街道社区服务中心其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费850元，由原告广州市越秀区农林街道社区服务中心负担50元，由被告李伯贤负担800元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽蓉二〇二一年六月十六日书记员  罗婧熙