上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初6732号原告：裘玥彬，男，1983年6月10日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：金梦霞，上海仕为律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈学彬，上海仕为律师事务所律师。被告：周亦松，男，1964年10月7日出生，汉族，住安徽省铜陵市。原告裘玥彬与被告周亦松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月8日公开开庭进行了审理。原告裘玥彬的委托诉讼代理人金梦霞到庭参加诉讼，被告周亦松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告裘玥彬向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2020年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月2日解除；2.判令被告支付原告2019年4月24日至2020年12月2日的租金187,403元；3.被告支付原告2020年12月3日至2020年12月22日的房屋占有使用费5,333元；4.被告支付原告至2020年7月25日的逾期付款违约金19,359元，并自2020年8月1日起，以所欠月租金为基数，按照日利率万分之五的标准，计算至实际付清之日止的逾期付款违约金；5.被告支付原告2020年10月至2020年12月的电费628元。审理中，原告确认，第2项诉讼请求中租金的构成为，截止至2019年7月24日的三个月租金33,000元(每月11,000元)，2019年7月25日至2020年7月24日期间的租金120,000元(每月10,000元)，2020年7月25日至2020年7月31日期间的租金1,869元(每月8,000元)，2020年8月1日至2020年12月2日期间的租金32,534元(每月8,000元)；第4项诉讼请求中的19,359元，系截止至2020年7月25日的违约金，2020年8月的租金8,000元自2020年9月4日起计算违约金，2020年9月的租金8,000元自2020年10月4日起计算违约金，其后以此类推，最后一期2020年12月1日至2020年12月2日的租金534元自2020年12月4日起计算违约金，2020年12月3日至2020年12月22日期间的占有使用费5,333元自2020年12月3日起计算违约金。事实和理由：2017年至2020年间，原告与被告每年均签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市长宁区汇川路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告作为居住场所使用，合同中约定了押金、租赁期限及租金计算等条款。原告依约将涉讼房屋交给被告使用，但被告自2019年4月24日起拖欠原告租金，经原告多次催缴，被告仍不按约支付租金。2020年8月1日，被告出具《承诺书》，确认拖欠原告截止2020年7月24日的租金153,000元以及截止2020年7月25日的逾期付款违约金19,359元，并承诺了还款方式，但被告至今仍未支付任何款项，严重损害了原告的利益。2020年12月1日，原告向被告发出《律师函》，通知被告与其解除合同并要求被告支付相应的租金、违约金等费用。2020年12月2日，被告收到原告向其发出的《律师函》。2020年12月22日，被告将涉讼房屋的钥匙交还原告。综上，原告为维护自己合法权益，遂起诉至法院，请求判如所请。被告周亦松未到庭应诉，但曾向本院提供一份书面意见，载明其租金欠款情况为：1.2018年至2019年7月24日33,000元，2.2019年7月25日至2020年7月24日120,000元，3.2020年12月2日至2020年12月22日5,600元，以上总计158,600元。在扣除押金11,000元、2020年11月原告带朋友住宿费用3,150元(9天*350元)及原告承诺减免的1个月租金11,000元后，应支付租金133,450元，但目前无力承担。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院就原件与复印件核对一致的《房屋租赁合同》、《承诺书》、快递单、电费发票等证据依法予以确认并在卷佐证。就《律师函》复印件，原告表示原件已邮寄给被告，本院对此同样依法予以确认并在卷佐证。对上述证据，被告依法享有质证权利，因其经合法传唤未到庭应诉，本院视为其放弃对上述证据质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2020年8月1日，原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定有如下内容：甲方将涉讼房屋出租给乙方，房屋租赁期自2020年8月1日起至2021年7月31日止，乙方租赁房屋作为住宿使用，房屋租金总计为每月8,000元，押金为11,000元，租金按1个月为一期支付，押金及第一期租金应于2020年8月20日前付清，以后每期租金支付时间为次月3日前支付，如乙方逾期未支付租金，每逾期一日，按照月租金的万分之五支付滞纳金，逾期超过三日，视为乙方退租，甲方有权提前终止本合同并收回房屋。2020年8月1日当天，被告还向原告出具《承诺书》一份，载明被告截止至2020年7月24日，共就涉讼房屋欠原告172,359元，明细为：1.2018年至2019年7月24日，房租3个月*11,000元＝33,000元；2.2019年7月25日至2020年7月24日，12个月*10,000元＝120,000元；3.根据房东算的违约金至2020年7月25日总计19,359元。被告计划自2020年9月起，每月30日前还款10,000元，并于2021年7月3日前还清全部欠款。其后，另手写有：如果欠款人没按计划还款，以下减免房租和违约金取消。在该《承诺书》下部，原告载明如被告按约定支付欠款，直至2021年7月3日房费全部付清时，可协商减免2020年2月房租及上述第三条中的违约金。2020年12月1日，上海仕为律师事务所受原告委托，向被告发送《律师函》，载明解除《房屋租赁合同》，并要求返还涉讼房屋，支付租金及逾期付款违约金。该《律师函》于2020年12月2日由被告签收。另查明，涉讼房屋电费账单情况为：2020年10月，2806室75.78元，2807室105.12元；2020年11月，2806室48.19元，2807室45.50元；2020年12月，2806室209.85元，2807室143.58元。审理中，原告确认，被告于2020年12月22日交还涉讼房屋钥匙，但未办理房屋交接手续，就押金11,000元同意在截止至2020年7月24日所拖欠的租金中抵扣。原告另自述，涉讼房屋直至近期才再次出租，之前系空置。审理中，原告还向法院出具一份《情况说明》，载明被告称其于2020年8月25日支付房租7,675元、2020年9月20日支付房租4,000元、2020年10月4日支付房租4,000元、2020年11月12日支付房租4,000元以及支付物业费3,685元，合计23,360元，原告确认收到上述款项并同意将上述款项抵扣《承诺书》项下的租金欠款。因被告未到庭，致本案调解不成。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》以及《承诺书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据《房屋租赁合同》约定，被告应自2020年8月起按月支付租金8,000元，根据《承诺书》约定，被告应自2020年9月起按月还款10,000元，但是，被告并未按约履行，原告在此情况下有权解除《房屋租赁合同》。原告以解除通知送达被告之日即2020年12月2日作为合同解除日，于法有据，本院予以确认。被告未按约支付租金，原告有权依照《房屋租赁合同》之约定，要求被告支付欠付的租金。经本院核算确认，2020年8月1日至2020年12月2日期间的租金金额应为32,526.03元。就被告所欠付的2020年8月1日前的租金，被告出具《承诺书》，对截止至2019年7月24日的租金33,000元以及2019年7月25日至2020年7月24日期间的租金120,000元予以确认，本院对此予以认可。关于原告所主张的2020年7月25日至2020年7月31日期间的租金，考虑到并无在案证据证明被告在此期间有将涉讼房屋返还给原告，结合双方在2020年8月1日签订本案系争《房屋租赁合同》之事实，应认定双方在上述期间仍存在房屋租赁关系。原告依照每月8,000元的标准主张上述期间的租金，具有事实和法律依据，本院予以准许。经本院核算确认，被告应支付2020年7月25日至2020年7月31日期间的租金1,841.10元。综上，被告应向原告支付租金共计187,367.13元(32,526.03元+33,000元+120,000元+1,841.10元)。原告在审理中出具《情况说明》，确认将被告所支付的23,360元用于抵扣《承诺书》项下的租金欠款，鉴于《承诺书》所确认的欠付租金发生在先，本院对此予以确认。在扣除该23,360元后，被告尚余租金164,007.13元(187,367.13元-23,360元)未清偿。被告在审理过程中出具书面意见，要求将押金11,000元用于抵扣租金，原告亦表示同意在截止至2020年7月24日所拖欠的租金中抵扣，本院对此予以确认。被告在书面意见中另提出，2020年11月原告带朋友住宿费用3,150元(9天*350元)及原告承诺减免的1个月租金11,000元同样应予以扣除。对此，就住宿费用，被告并未提供证据证明，且与本案非属同一法律关系，被告可另觅途径解决。就租金减免，根据《承诺书》所载，被告在按约支付欠款的情况下，才可协商减免2020年2月房租，但是，被告并未按约履行。综上，本院对被告的上述抗辩意见难以采信。《房屋租赁合同》解除后，被告应向原告归还涉讼房屋。原告自述其于2020年12月22日收回房屋，并依照每月8,000元的标准主张2020年12月3日至2020年12月22日期间的房屋占有使用费，本院对此予以支持。经本院核算确认，被告应支付上述期间的房屋占有使用费5,260.27元。根据《承诺书》约定，被告应支付截止至2020年7月25日的违约金19,359元，本院对原告的该部分诉讼请求应予以支持。根据《房屋租赁合同》约定，被告第一期租金应于2020年8月20日前付清，以后每期租金支付时间为次月3日前支付，被告逾期付款的，每逾期一日，应按月租金的万分之五支付滞纳金。本院对原告相关租金违约金的诉讼请求，酌情依照每日万分之四的标准予以支持，但就2020年12月1日至2020年12月2日期间的租金违约金，根据约定，自2021年1月4日起予以支持。原告就占有使用费所主张的违约金，没有相关依据，本院难以支持。关于原告所主张的2020年10月至2020年12月的电费628元，有电费账单予以证明。原告确认已于2020年12月22日收回涉讼房屋，并自述涉讼房屋直至近期才再次出租，之前系空置，但是，考虑到即便房屋空置，亦可能因电器之运行而产生电费，故本院对原告电费主张酌情支持550元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本案的事实以现有证据予以认定。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告裘玥彬与被告周亦松于2020年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月2日解除；二、被告周亦松应于本判决生效之日起十日内向原告裘玥彬支付租金164,007.13元(以原告裘玥彬已收取的保证金11,000元先行抵充，不足部分由被告周亦松继续清偿)；三、被告周亦松应于本判决生效之日起十日内向原告裘玥彬支付房屋占有使用费5,260.27元；四、被告周亦松应于本判决生效之日起十日内向原告裘玥彬支付违约金19,359元；五、被告周亦松应于本判决生效之日起十日内向原告裘玥彬支付违约金(依照每日万分之四的标准，其中8,000元自2020年9月4日起，8,000元自2020年10月4日起，8,000元自2020年11月4日起，8,000元自2020年12月4日起，526.03元自2021年1月4日起，均计算至实际清偿时止)；六、被告周亦松应于本判决生效之日起十日内向原告裘玥彬支付电费550元；七、驳回原告裘玥彬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,705元，因本案适用简易程序审理，减半收取计2,352.50元，由原告裘玥彬负担25元，由被告周亦松负担2,327.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二一年六月十一日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。