贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1949号 上诉人（原审被告）：贵州华洲置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州三都水族自治县三合街道华洲国际**楼****，统一社会信用代码91522732MA6DL7Q76Y。 法定代表人：江春树，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：石龙，贵州宇兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪溶汶，贵州宇兴律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：孔祥林，男，水族，1978年9月18日生，住贵州省三都水族自治县。 上诉人贵州华洲置业有限公司（以下简称华洲公司）因与被上诉人孔祥林商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省三都水族自治县人民法院（2020）黔2732民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华洲公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。（即不服一审判决的金额为：128853元）；2、被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、上诉人不存在违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。二、被上诉人请求支付逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。三、即便认定上诉人需承担逾期办证的违约责任，本案案涉房屋未能在法定期限内移交办证文书，存在诸多免责因素，应减轻或免除上诉人责任，一审法院按每日万分之一计算违约金仍明显过高，应大幅降低违约金的数额。 孔祥林二审未书面答辩。 孔祥林向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期办证违约金伍拾壹万壹仟陆佰伍拾玖元整（￥511,659元）（逾期办证违约金以原告全部购房款为基数，按日万分之三从2016年6月29日计算至被告实际为原告办理商品房转移登记的有关文书至2019年11月7日止，共计1227天）。庭审中，原告将此项请求变更为：判令被告向原告支付逾期办证违约金679,710元（以商品房总价款1,390,000元为基数，自2016年6月30日起至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书日止，按每日万分之三计算，暂计至2020年12月16日）。二、本案诉讼费全部由被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于三都县门面，建筑面积为114.93平方米，总价款为1390000元。合同第十一条约定出卖人应于2015年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条约定初始登记为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”；约定转移登记为“（一）出卖人承诺于×年×月×日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：．．．．．．（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”之后，原告向被告交付购房款1390000元。2017年1月9日，原、被告又对7、8号门面分别签订《商品房买卖合同》，房屋初始登记、转移登记约定的内容与原签订的合同一致。2019年10月16日被告取得商品房初始登记，2019年11月7日被告以公告的形式通知包括原告在内的业主办理房屋所有权的转移登记。2019年11月27日包括原告等业主的华洲国际三号楼业主委员会向被告发《关于产权证办理的催促函》，催促被告履行办理房屋权属证书相关手续。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，双方之间商品房买卖合同依法成立有效，双方均应依合同约定履行相应义务。本案中，对于原告未能取得房屋权属证书的违约责任问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：．．．（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告于2017年1月9日，对7、8号门面分别签订《商品房买卖合同》，原告应于合同签订之日起90日内取得房屋权属证书，即应于2017年4月9日前取得房屋权属证书。被告于2019年11月7日才以公告的形式通知包括原告在内的业主办理房屋所有权的转移登记，故此，被告应承担2017年4月10日起至2019年11月7日止的逾期办证违约责任；对于原告主张逾期办证违约金计算从2016年6月30日起至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书日止，暂计至2020年12月16日，不予支持。对于被告违约金过高的抗辩，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，对原、被告约定的违约金日万分之三的计算标准，根据查明的案件事实，酌定调整为日0.1‰，逾期办证违约金计算为：1,390,000元×0.1‰×927天=128,853元。关于被告抗辩原告诉请违约金已超过诉讼时效问题，本案中，被告应承担违约责任从2017年4月10日起算，原告于2019年11月27日向被告主张权利，诉讼时效中断，故原告请求未过诉讼时效，被告抗辩不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孔祥林支付逾期办理房屋转移登记违约金128,853元；二、驳回原告孔祥林的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、上诉人华洲公司应否承担逾期办证的违约责任、违约金标准如何认定；2、被上诉人主张权利是否已过诉讼时效及逾期办证的起算时间如何认定。 （一）关于上诉人华洲公司应否承担逾期办证的违约责任、违约金标准如何认定 双方当事人于2017年1月9日对7、8号门面分别签订《商品房买卖合同》，合同约定被上诉人应于合同签订之日起90日内取得房屋权属证书，即应于2017年4月9日前取得房屋权属证书，但上诉人华洲公司于2019年11月7日才以公告的形式通知包括被上诉人在内的业主办理房屋所有权的转移登记，故此，上诉人华洲公司违反合同约定，应承担逾期办证违约责任。 双方在合同中约定的违约标准为已付款的日万分之三的标准，一审认定为已付款的日万分之一，与违约金以补偿性为主兼具惩罚性的双重性质相悖，本院根据被上诉人的损失情况及上诉人违约的实际情况，将违约金标准调整为日万分之零点五。 （二）关于被上诉人主张权利是否已过诉讼时效及逾期办证的起算时间如何认定 上诉人应承担违约责任从2017年4月10日起算，被上诉人于2019年11月27日向上诉人主张权利，诉讼时效中断，故被上诉人请求未过诉讼时效。即上诉人华洲公司应当向被上诉人支付从2017年4月10日起至2019年11月7日华洲公司张贴关于办理房产证的通知书之日止，共计927天的逾期办证违约金，合计为1390,000元×0.05‰×927天=64426.5元，被上诉人诉请超出部分不予支持。 综上所述，上诉人贵州华洲置业有限公司的上诉理由部分成立，予以部分支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，但对逾期办证违约金的计算标准认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省三都水族自治县人民法院（2020）黔2732民初1909号第二项； 二、变更贵州省三都水族自治县人民法院（2020）黔2732民初1909号第一项为：上诉人贵州华洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人孔祥林支付逾期办理房屋转移登记违约金64426.5元； 三、驳回上诉人贵州华洲置业有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费已减半收取5298元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担502元，被上诉人孔祥林负担4796元；二审案件受理费2877元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担1438.5元，被上诉人孔祥林负担1438.5元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年六月二十九日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞