河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0222民初615号原告(案外人)：潘建设，男，汉族，1964年1月27日生，住河南省通许县。委托诉讼代理人：李付国、李谋桃，系通许县明正法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：宋国峰，男，汉族，1969年9月29日生，住通许县。被告（被执行人）：佘玉林，男，汉族，1950年1月26日生，住通许县。被告（被执行人）：开封豫林建筑安装有限公司。住所地通许县人民路中段。统一社会信用代码914102227583839733(1-1)。法定代表人：佘玉林，任董事长职务。委托诉讼代理人：陈贞壮，男，汉族，1973年11月10日生，住通许县。系公司员工，代理权限为特别授权。原告潘建设诉被告宋国峰、开封豫林建筑安装有限公司(以下简称豫林公司)、佘玉林案外人执行异议之诉一案。本院于2021年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘建设及其委托诉讼代理人李付国、被告宋国峰、被告开封豫林建筑安装有限公司的委托诉讼代理人陈贞壮到庭参加诉讼，被告佘玉林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘建设向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行原告所有的位于河南省通许县××花园××楼××单元××房产，并解除对该房产的执行;2、判令确认位于河南省通许县××花园××楼××单元××房产为原告所有，价值235886元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年10月26日，被告宋国峰向通许县人民法院申请执行已发生法律效力的(2019)豫02民终1192号民事判决书。通许县人民法院立案执行后，依据(2019)豫0222执1261号执行裁定书，对原告所有的位于河南省通许县××花园××楼××单元××房产予以查封。2020年10月26日,原告潘建设对执行标的提出书面异议。通许县人民法院于2021年1月27日做出(2021)豫0222执异5号执行裁定书，裁定驳回潘建设的异议请求。一、原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有并使用该不动产，但是因开发商的原因，一直没有办理房产权属变更手续，原告申请解除查封的权益合法有效，足以排除本次执行；1、2014年12月23日前，原告出借给案外人汤世峡借款共计640000元，经多次催要还款无果的情况下，汤世峡以与其他人以通许县通富房地产开发有限公司开发的位于河南省通许县××小区中××房产抵做借款给原告，其中三套房产中就有本案的2号楼1单元2层01号房产，三套房产抵价715000元，扣除原告的借款64万元，原告又补交给通富公司现金75000元，三套房产原告均与通许县通富房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。其中银都花园2号楼1单元2层01号的楼房，购房款为235886元，通富公司向原告出具收据，并加盖了公司公章，确认了双方的合同关系。另外2套房产己经办理了房产证书并已实际交付使用。2、原告在签订三套《商品房买卖合同》后，并补交了75000元房款后，并向原告出具了收据和买卖合同，通许县通富房地产开发有限公司即将该三套房产交付给了原告使用。二、本案中，原告对涉案房产的物权期待权，高于申请人代位请求权；本案中，原告在通许县人民法院查封之前，已签订合法有效的《商品房买卖合同》，在通许县人民法院查封之前，已合法占有并使用该不动产，但是由于开发商单方面原因，一直无法给原告办理产权变更登记手续，该商品房买卖关系是实体权益的物权期待权，而被告宋国峰执行申请的请求权，按照权益位阶关系，物权期待权高于代位请求权。原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的法律规定，应依法予以支持。综上所述,原告认为法院对通许县银都花园2号楼1单元2层01号房产的查封执行是错误的，侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，依照《民事诉讼法》的相关规定，依法诉至法院，请求查明事实，判令如诉。被告宋国峰辩称，查封房是通过住建局查询过，我也不知道涉案房产卖出去了。诉讼费我不承担，原告购买房屋没有通过正规渠道办理手续，我不应该承担法律责任。被告豫林公司辩称，原告不是普通买卖，是抵债。涉及房屋不属于原告唯一住房，原告承认其在本小区还有两套房。该房屋在房管部门没有登记，涉案房屋原告也没有进行备案登记。根据法律规定，请求依法驳回原告的诉讼请求，豫林公司不承担任何费用。被告佘玉林未答辩。经审理查明，潘建设提交通许县通富房地产开发有限公司（出卖人）与潘建设（××）签订的商品房买卖合同一份，载明潘建设购买通许县通富房地产开发有限公司开发的通许县银都花园第2幢1单元2层01号房产，单价为2115元／㎡，总价款为235886元。××于2015年一次性付清购房款235886元，出卖人应当在2015年5月1日前将验收合格的商品房交付××使用。潘建设提交落款时间为2014年12月23日，通许县通富房地产开发有限公司出具的收据一份，载明收到潘建设交来2幢1单元201室购房款235886元。宋国峰诉豫林公司、佘玉林合同纠纷一案，本院于2019年1月25日作出（2018）豫0222民初3747号民事判决，判决：一、豫林公司于本判决生效之日起五日内给付宋国峰投资款444060.49元及利息（以444060.49元为基数，按月利率1.5%，自2017年1月1日起至款项清偿完毕之日止）；二、豫林公司于本判决生效之日起五日内给付宋国峰1255939.51元孳生的利息（以1255939.51元为基数，按月利率1.5%，自2017年1月1日至2018年12月7日止）；三、豫林公司于本判决生效之日起五日内给付宋国峰285000元孳生的利息73305元；四、佘玉林对第一、二、三项承担连带清偿责任；五、驳回宋国峰的其他诉讼请求。豫林公司、佘玉林不服判决，上诉至开封市中级人民法院，开封市中级人民法院于2019年5月24日作出（2019）豫02民终1192号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。豫林公司与通许县通富房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年5月30日作出（2018）豫0222民初1668号民事判决，判决：一、通许县通富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付豫林公司工程款652962.25元及利息（利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，其中246210.72元本金产生的利息自2014年1月16日起计算至2018年5月2日；244050.92元本金产生的利息自2014年8月13日起计算至2018年5月2日；162700.61元本金产生的利息自2017年8月13日起计算至2018年5月2日）；二、驳回豫林公司的其他诉讼请求；三、驳回通许县通富房地产开发有限公司的诉讼请求。通许县通富房地产开发有限公司不服判决，上诉至开封市中级人民法院，开封市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）豫02民终3411号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年6月5日，宋国峰向本院申请强制执行已发生法律效力的（2019）豫02民终1192号民事判决，豫林公司、佘玉林未自觉履行生效法律文书确定的义务。本院于2020年1月8日依法向豫林公司的债务人通许县通富房地产开发有限公司送达履行到期债务通知书，通许县通富房地产开发有限公司在收到通知书后未履行。2020年10月15日，本院查封了通许县通富房地产开发有限公司名下位于通许县银都花园2号楼1单元第2层01号房产。执行过程中，潘建设对执行涉案房产提出书面异议，2021年1月27日，本院作出（2021）豫0222执异5号执行裁定，驳回了异议人潘建设的异议请求。以上事实，有商品房买卖合同、收据、（2019）豫0222民初3037号民事判决书、（2018）豫0222民初3747号民事判决书、（2019）豫02民终1192号民事判决书、（2018）豫0222民初1668号民事判决书、（2019）豫02民终3411号民事判决书、（2021）豫0222执异5号执行裁定书、当事人陈述等证据及法庭笔录在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷发生在民法典施行前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。关于潘建设对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三十条规定，金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。该规定系针对购房人购买商品房，却未及时办理房地产过户手续的情形，有限保护购房人的物权期待权。现潘建设既未举证证明其与通许县通富房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同申请预告登记，也未举证证明就涉案房产办理产权登记，且潘建设与通常意义上以居住为目的购买商品房的消费者不同。另外，潘建设称因他人拖欠其借款而约定以通许县通富房地产开发有限公司开发建设的三套房产（含涉案房产）抵债，随后与通许县通富房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，属于当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，且潘建设自称另外两套房产已经过户，但未提供证据证明涉案房产未办理过户登记手续的原因是他人造成的，其应承担不利法律后果。综上，因以物抵债属于原来金钱之债的履行方式，在房屋权属变更登记之前，潘建设不能基于商品房买卖合同形成优于其他债权的权益，并据此排除强制执行，故对潘建设的各项诉求，不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第五百零一条规定，判决如下：驳回原告潘建设的诉讼请求。案件受理费4839元，由原告潘建设负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  翟国强审 判 员  杨冻化人民陪审员  景富仙二〇二一年六月二十八日书 记 员  李瑾瑾