辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终1202号上诉人（原审原告）：高继承，男，1970年8月26日出生，汉族，住鞍山市台安县。委托诉讼代理人：陈广威，辽宁陈广威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄庆达，男，1965年10月22日出生，汉族，住鞍山市台安县。委托诉讼代理人：陈德巍，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘仲丹，男，1962年9月5日出生，汉族。住所地：台安县。（现羁押于鞍山市看守所）被上诉人（原审被告）：鞍山市正元房产开发有限公司，住所地鞍山市立山区自由街54栋3-16。法定代表人：侯忠实，该公司经理。委托诉讼代理人：王凤，该公司员工。上诉人高继承因与被上诉人黄庆达、鞍山市正元房产开发有限公司（以下简称正元公司）、刘仲丹案外人执行异议之诉纠纷一案，不服台安县人民法院（2019）辽0321民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高继承提起上诉称，1、请求撤销台安县人民法院（2019）辽0321民初916号判决；2、要求改判对案涉房屋停止执行，并且判令该房屋归上诉人所有。事实与理由：上诉人认为原审所查事实正确，但是判决错误。1、上诉人是真实的购买房屋，开发商正元公司也为上诉人开具了售楼的合同及收款收据。此房屋买卖合同及收据与其他业主的购房合伺也是相同的。2、上诉人真实的交付了30万元钱，也是正元公司收到的。至于此款通过正元公司同意转给了赵然，等于是正元公司收到了此款，因为正元公司已经给上诉人开具了收据。至于因为什么原因转给赵然，这与上诉人不发生关系，只要上诉人已经向正元公司付楼款，正元公司已经收到即可。3、上诉人也真实的接收了案涉房屋，领取了钥匙，实际占有了该房屋。4、依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条的规定，案涉的房屋是不应当执行的。案涉的房屋是因为全部不能办理房照所以上诉人才未办理房照。5、原判决适用法律错误。原审判中引用了最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的反复》，此批复第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案当中，买受人是交付了全部购房款的，而且被上诉人黄庆达就工程款的问题判决书中没有优先受偿权。所以原审判决引用此规定是错误的。综上，上诉人认为上诉所购买的案涉房屋不能执行和查封，案涉房屋属于上诉人所有，原审判决是根本性错误，上诉人要求二审人民法院撤销原判决，对原判决进行改判，改判支持上诉人的诉讼请求。黄庆达答辩称：高继承在（2019）辽0321执异16号执行裁定中称，其从孙付手中购买案涉房屋。但在本案一审时又称，从赵然手中购买。可见，高继承购买案涉房屋的相对人并不是正元公司。相对正元公司，高继承不属于第一手的购房人，属于第二手购房人。高继承与正元公司所形成的买卖合同逃避国家税款，不应予以保护。正元公司答辩称：刘仲丹是挂靠我们公司，具体情况不清楚。刘仲丹有整套的工作人员，正元公司即没有投资也没有参与管理。刘仲丹未来院参加诉讼亦未答辩。高继承向一审法院起诉称，2016年7月26日，原告从赵然手中购买学府嘉园2号楼5单元401号房产（面积122.68平方米）并与正元房产开发公司签订了关于本案争议房产的商品房买卖合同，当日将30万元房款转账给赵然。原告取得了房屋的产权，并实际合法占有该房产。2018年8月8日，台安县人民法院作出（2018）辽0321执532号执行裁定书，对本案争议房产予以查封，公告拍卖。原告依法提出执行异议，法院以（2019）辽0321执异16号执行裁定书驳回原告异议申请。故诉至法院，要求法院判令对学府家园小区2号楼5单元401号房产（面积122.68平方米）停止执行，解除查封并确认该房产归属原告所有。原审法院审理查明，学府家园小区系被告正元公司开发，被告刘仲丹系实际开发者。2016年7月26日，原告与正元房产签订商品房买卖合同，约定原告高继承购买其房屋，单价3500元每平方米，总金额429380元。当日原告将购房款30万元转支赵然账户。该房屋被台安县人民法院查封，公告拍卖。原告依法提起执行异议，法院以（2019）辽0321执异16号执行裁定驳回原告的异议申请，现原告诉至该院，遂行成本诉。原审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告与被告正元公司虽签订了商品房买卖合同但未实际向被告正元公司交付全部购房款，且涉案房屋未办理产权变更登记，故原告提供的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的权益，因此，对于原告的诉讼请求，该院不予支持。综上，依据《中国人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条和《依据最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费7741元，由原告高继承承担。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。高继承请求停止对案涉标的物执行，应举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并同时具备上述规定的四个要件才能阻却执行。结合本案，首先，从“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”上看，高继承提供了案涉房屋的商品房买卖合同，该买卖合同的签订时间早于人民法院查封时间。其次，从“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”上看，高继承在一、二审审理期间分别提供了照片证明实际占有案涉房屋。第三，从“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”上看，高继承自述“付赵然30多万，开发商因此抹掉赵然40多万，相应收款收据上记载的也是40多万”。高继承为此提供赵然的银行存取款明细、转账回执及其向赵然银行转账30万元的手机截图等证据一组。高继承向赵然的转款行为体现不出与正元公司或实际开发商刘仲丹存在何种关联，且其转款数额亦与买卖合同上约定的购房款不相符，不具有高继承已支付案涉房屋对价款的直观体现。因此，本院对高继承二审期间提供的支付案涉房屋对价款的此组证据，不予采信。对于高继承提供的户口簿、案外人孙付的身份证复印件、案外人任圣的购房手续等一组证据，因与本案没有直接关联性，本院亦不予采信。同时，高继承作为一个具有完全民事行为能力的成年人，日常生活中进行购买房产等价值高昂的活动时，应本着谨慎负责的态度去处理，对自己向买卖合同相对方（正元公司）及实际开发商（刘仲丹）以外的人转款购买房产的行为应预知具有一定的风险性。因此，在高继承未完全具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件情况下，其不享有阻却强制执行的民事权益。原审判决未予支持高继承的诉讼请求并无不当，本院予以维持。故对高继承的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由高继承负担。本判决为终审判决。审判长 朱 安审判员 王 瑶审判员 秦长虹二〇二一年六月二十四日法官助理刘雪飞书记员刘芝言