吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0202民初586号 原告（反诉被告）：沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司，住所地辽宁省沈阳市。 法定代表人：王少岩，董事长。 委托诉讼代理人：陈浩铭，辽宁华轩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：匡宇，男，1980年1月31日出生，满族，住吉林省四平市。 委托诉讼代理人：娄宇，北京尚公（长春）律师事务所律师。 原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司（以下简称沈阳双瑞公司）与被告（反诉原告）匡宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告沈阳双瑞公司的委托诉讼代理人陈浩铭，被告匡宇的委托诉讼代理人娄宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 沈阳双瑞公司向本院提出诉讼请求：一、匡宇支付房屋占用费87,608.2元；二、匡宇赔偿逾期交付房屋损失141,095.5元；三、匡宇支付逾期付款违约金（以262,824.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年6月25日起计算至2019年8月19日止，暂计为1746.7元；自2019年8月20日计算至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），以上合计：264,571.3元。事实与理由：2015年12月15日，沈阳铁道吉林市铁淞集团有限公司吉车分公司（以下简称“铁淞公司”）与吕艳签订《场地租赁合同》，约定：铁淞公司将位于吉林市昌邑区重庆路1号吉林站二层候车厅南侧面积171平方米场地出租给匡宇经营快餐，租赁期限自2016年2月1日至2019年1月31日止，年租金376,200元，总租金1,128,600元，第一年租金于签订合同时一次性支付，后续租金需在前次租金期满前30日缴纳。2018年1月9日，租赁合同的承租方变更为匡宇。2018年9月1日，沈阳双瑞公司与铁淞公司、匡宇签订主体变更三方协议，铁淞公司的权利义务由沈阳双瑞公司承继。后合同于2019年1月31日到期。房屋租赁合同到期后，未续签合同，但匡宇并未腾退房屋，而是一直继续占有房屋继续经营。沈阳双瑞公司多次采用口头、电话、书面多次催告返还房屋，直至2019年6月24日，匡宇才交还房屋。依据《场地租赁合同》第七条第四款约定，租赁期满后，匡宇应如期腾退并归还房屋，逾期归还的，每逾期一日应向沈阳双瑞公司支付原日租金2倍作为占用费，还应承担逾期归还所造成的损失。另沈阳双瑞公司于2019年4月20日补交了2019年2月1日至2019年3月30日租金37,766.6元。但由于匡宇的持续占用，逾期腾退房屋85日，故匡宇应支付占用费87,608.2元及违约金175,216.4元，合计262,824.6元。租赁期满后，匡宇并没有按照约定腾退场地并返还给沈阳双瑞公司，亦未支付占用费用，沈阳双瑞公司多次与其协商未果，诉至法院。 匡宇辩称，沈阳双瑞公司陈述事实与实际情况不符，匡宇于2019年4月19日已搬离案涉租赁物，即2019年4月19日，沈阳双瑞公司以实际控制并收回租赁房屋，故此匡宇并不存在违约行为，同时依据相关法律规定，沈阳双瑞公司与匡宇之间属于不定期租赁法律关系，匡宇使用案涉房屋合理合法，沈阳双瑞公司无权向匡宇要求支付违约金及利息。 匡宇向本院提出反诉请求，一、沈阳双瑞公司返回保证金及押金共计48,000元及利息（以48,000元为基数，自2019年4月20日起按银行间同业拆借利率标准计算至实际给付之日止）；二、沈阳双瑞公司赔偿匡宇各项经济损失共计848,000元（设备采购等相关款项223,000元、店面装修损失350,000元、排风系统55,000元、上下水系统55,000元、电力35,000元、地面装饰35,000元）。事实及理由：2015年12月15日，铁淞公司与吕艳签订的《场地租赁合同》，合同履行过程中，沈阳双瑞公司与匡宇通过主体变更方式承接上述合同中的权利义务，匡宇也依约履行了合同中约定全部义务，并在合同终止前向沈阳双瑞公司提出续约申请，但沈阳双瑞公司仅告知等等，却始终未给出任何明确回复，直至2019年4月19日，沈阳双瑞公司在未作出任何通知的情况下，通过破坏匡宇承租房内电力及排水系统，铁锁将匡宇员工反锁至承租房内的方式，强迫匡宇迁出，并私自处置承租房内匡宇的全部物品，造成匡宇重大经济损失。 沈阳双瑞公司对匡宇的反诉辩称，案涉租赁合同已经到期，是由于匡宇未腾退导致其损失，沈阳双瑞公司没有侵权行为，也未违反合同约定，即使有损失应由匡宇自行承担，对于预期损失不应被支持，即使存在预期损失应由匡宇举证或鉴定。对于保证金，沈阳双瑞公司同意抵顶匡宇欠付占用费。 本院经审理认定事实如下，2015年12月15日，沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司吉车分公司（甲方）与匡宇（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：......第一条、甲方将位于吉林市昌邑区重庆路1号吉林站二楼候车厅南侧，房屋建筑（场地）面积171平方米的场地出租给乙方；第二条、乙方用于快餐......；第三条、租赁期限，租赁期限共3年，即自2016年2月1日起至2019年1月31日止；第四条、租金、履约保证金及其他税费，1.租金标准：租赁期间内年度租金为（大写）叁拾柒万陆仟贰佰元（小写376,200元）；租期内总租金为：（大写）壹佰壹拾贰万捌仟陆佰元整（小写1,128,600元整）。2.租金支付方式：租赁期内每一年度租金，承租方均采取预付的方式。第一个租赁年度租金的支付时间以签订正式租赁合同为准。第二个租赁年及以后缴纳租金时，需在前次租金期满前30日内缴纳，并一次性汇入甲方指定账户；3.签订合同时，乙方向甲方缴纳履约保证金38,000元，用于乙方按时、足额缴纳采暖、水、电、煤气灯费用的履约保证......6.合同期满或者终止后，乙方已足额缴纳各项费用和未发生赔偿的，甲方将履约保证金38,000元返还乙方，乙方欠缴各项费用或发生赔偿的，甲方将扣除欠缴各项费用和赔偿金后的剩余履行保证金返还乙方；第五条......4.乙方使用场地时因经营用途需要及其相关部分要求，需在租赁场地现状基础上增添设备、设施及附属物时，投资数额不得超过合同期租金额的50%（乙方对地方政府征收或铁路企业拆除、使用、改造已有预期），费用由乙方承担，增添方案必须经甲方书面同意，并作为本合同的附件。乙方不得擅自扩大范围，如违反此约定，乙方必须按甲方要求恢复原貌，并赔偿甲方损失......合同期满或提前终止时，乙方增添的可移动设备、设施由乙方自行拆除，乙方增添的不可移动附属物乙方不得拆除，无偿归甲方所有，甲方不承担赔偿责任......第六条、合同的变更和解除（合同的变更）1.租赁合同需要变更时，需提前30日书面通知对方，经双方协商一致，方可变更；2.甲方将场地权属转移给第三方时，本合同条款继续有效，甲方、乙方与第三方签订变更合同主体补充协议......第七条、违约责任......3.合同期满或者终止后，乙方逾期不搬迁的，每逾期一日，乙方向甲方支付原日租金2倍的占用费，对甲方造成损失的由乙方赔偿；第九条、其他约定事项，......6.租赁合同期满后，如乙方要求继续租赁此场地，必须在租赁期限届满前45日向甲方提出书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同，否则视为乙方不再续租，甲方即可重新招租；7.合同终止次日起，甲乙双方对场地及所属设备、设施状况进行检查验收，双方签署验收记录后，办理退组手续。乙方必须装在5日内搬出并腾空场地交还甲方。甲方收回场地后，乙方仍存放在该场地的物品，甲方有权处置。该合同还约定其他内容。合同签订后，匡宇缴纳保证金38,000元、押金10,000元。2015年12月15日，沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司吉车分公司将场地交付给匡宇。匡宇接收后进行装修。 2018年9月1日，沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司（甲方）与匡宇（乙方）、沈阳双瑞公司（丙方）签订《合同主体变更三方协议》，约定：自2018年9月1日起，《租赁合同》中甲方的权利义务全部转由丙方享有和承担，即《租赁合同》的出租方由甲方变更为丙方；《租赁合同》中其他条款内容均不作变更；《租赁合同》到期后，丙方按规划重新履行招商程序，如乙方未中标，则按原合同相关条款约定，乙方无条件退出。乙方拒不退出，由甲方负责处理乙方的清退事宜；自2019年1月1日，乙方将每期的租金交给丙方，丙方向乙方开具发票；本协议作为《租赁合同》的补充协议，具有同等法律效力，如与《租赁合同》相冲突，以本协议为准。未告知事宜由甲方承担责任；该合同还约定其他内容。 沈阳双瑞公司于2019年2月、3月通知匡宇腾退案涉房屋。2019年4月19日，匡宇租赁场地被锁。 2019年7月1日，沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司长春网商运营分公司与瑞驰恒达商业（北京）有限公司进行场地交接，对吉林站二层候车厅H08-09，租赁面积171平方米，经营项目杨国福、飞牛。结构状况、附属设备设施均为无。 认定上述事实的证据有：双瑞公司提供的房屋无偿使用证明、场地租赁合同、合同主体变更三方协议，因匡宇对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认；2019年2月22日、3月5日停业告知书，虽匡宇对该证据的真实性有异议，但是结合匡宇提供的证人沈派证言亦证实了双瑞公司清退商户，有过几次，3月份之前有，3月份之后也有，本院对该证据予以采信，关于2019年6月11日商铺腾退通告，仅有证明人签名，双瑞公司又无法提供其他证据证明匡宇腾退房屋的时间，故本院对该证据不予采信。对于场地腾退公告，无证据证明该公告送达情况，故不予采信；对于场地交接验收单，系沈阳双瑞公司与瑞驰恒达商业（北京）有限公司交接情况，故予以采信。对于匡宇提供的商铺续签合同申请书，未提供证据证明该申请书送达沈阳双瑞公司情况，故不予采信。对于视频，能够证明匡宇承租场地被锁的事实，故予以采信。对于中商通知书，系沈阳双瑞公司就吉林站、长春站、长春西站整体招租情况，无法证明侵害匡宇续租权利的事实，故不予采信；对设备采购合同、装修安装合同、收据能够证明装修及购置设备情况，故予以采信。对于沈派证言，对于沈派陈述的关于沈阳双瑞公司告知商铺腾退的事实，对该证言能够与沈阳双瑞公司提供的停业告知书相互佐证，对此部分证言予以采信，对于沈派陈述的其他事实，与匡宇陈述的事实及提供的证据相矛盾，故不予采信。对于证人王综证言、沈阳宇璜装潢工程有限公司通知书，无法相互佐证，故不予采信。 本院认为，沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司、沈阳双瑞公司与匡宇签订的《场地租赁合同》及《合同主体变更三方协议》，是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应按照合同全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，沈阳双瑞公司与匡宇签订的租赁合同明确约定租赁期限至2019年1月31日届满。租赁期满后，匡宇继续使用租赁房屋，双瑞公司未提出异议，据此规定，双方签订的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但依诚实信用原则，出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。结合双方签订的《场地租赁合同》第八条第二款：匡宇必须在收到沈阳双瑞公司解除合同通知30日内腾空并退出场地的约定。双瑞公司应给匡宇30日的腾迁场地的时间。双瑞公司于2019年2、3月通知匡宇腾迁，根据双方之间的约定，匡宇应于2019年3月末前腾迁。现双瑞公司主张匡宇腾迁的时间为2019年6月25日，但是其提供的现有证据不足以证明其主张，应承担不利后果。匡宇提供的证据能够证明于2019年4月19日，匡宇租赁场地被锁。本院结合沈阳双瑞公司在腾迁事宜的举证能力及作为出租方的优势地位，认定沈阳双瑞公司承担腾迁时间的证明责任。沈阳双瑞公司应承担举证不能的不利后果。本案中结合案件实际情况及匡宇自认时间2021年4月19日为沈阳双瑞公司接收匡宇租赁场地时间。依据合同计算2019年4月1日至2019年4月19日的占有使用费为19,583元（376200元÷365天×19天）。关于双瑞公司主张的逾期付款的违约金，沈派应自腾迁之日起给付其占用期间的费用。因此，沈派应给付双瑞公司逾期支付租金的利息损失，以19583元为基数，自2019年6月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于双瑞公司提出的逾期腾房屋违约金，本案中，因双方约定租赁期限届满之日起三十日内交付，因此匡宇最迟应于2019年3月末前交付承租商铺，双方合同约定逾期搬迁按照原日租金2倍支付违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九规定，结合本案，双方约定的违约金过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金调整为以占有使用费19583元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。逾期交房违约金为45元（19583元×4.35%÷360日×19日）。 关于匡宇提出的返还保证金及押金的主张，合同解除后，双瑞公司应按约返还保证金及租金，沈阳双瑞公司逾期未返回保证金，应承担逾期退回保证金的违约责任，故对匡宇的主张返还保证金、押金共计48,000元主张，予以支持。 沈阳双瑞公司庭审中(即2021年3月24日)主张抵扣，沈阳双瑞公司应返还保证金及抵押金48,000元，扣除占用期间租金19,583元、占用滞纳金45元及占用租金损失利息1379元【1.自2019年6月25日起至2019年8月19日止的利息损失为130元（19583元×4.35%÷360日×55日）；2.自2019年8月20日起至2019年9月19日止的利息损失为69元（19583元×4.25%÷360日×30日）；3.自2019年9月20日起至2019年11月19日止的利息损失137元（19583元×4.2%÷360日×60日）；4.自2019年11月20日起至2020年2月19日止利息损失205元（19583元×4.15%÷360日×90日）；5.自2020年2月20日起至2020年4月19日止的利息损失130元（19583元×4.05%÷360日×59日）；6.自2020年4月20日至2021年3月24日的利息损失708元（19583元×3.85%÷360日×338日）】，扣除上述金额后，剩余26,993元。 沈阳双瑞公司仍应支付匡宇剩余保证金26,993元，沈阳双瑞公司应自其占有涉案租赁物时返还匡宇保证金及抵押金，逾期未返还，应承担逾期付款的违约责任，故应支付匡宇逾期付款的利息损失，以48,000元为基数，自2019年4月20日至2019年8月19止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以48,000元为基数，自2019年8月20日起至2021年3月24日,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以26,993元为基数，自2021年3月25日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对于匡宇提出的赔偿主张，结合本案，双方的租赁合同到期后，双瑞公司于2019年2月、3月通知匡宇腾迁，根据双方之间的约定，匡宇应于2019年3月末前腾迁，双方亦约定合同终止后，匡宇必须装在5日内搬出并腾空场地交还甲方。乙方收回场地后，乙方仍存放在该场地的物品，甲方有权处置。合同双方当事人应按照约定全面履行合同义务，匡宇明知案涉租赁合同已解除，在沈阳双瑞公司发放告知腾迁，匡宇仍不配合腾迁，故按照双方约定，沈阳双瑞公司有权对遗留物品进行处理，故对匡宇的此项主张不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百一十二条、第二十三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、反诉被告沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付反诉原告匡宇保证金26,993元及利息损失，（1.以48,000元为基数，自2019年4月20日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2.以48,000元为基数，自2019年8月20日起至2021年3月24日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.以26,993元为基数，自2021年3月25日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告匡宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3957元，由沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司负担3632元，由匡宇负担325元。反诉案件受理费6380元，由沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司负担5880元，由匡宇负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  高博 二〇二一年六月七日 书记员  吕程 提出执行申请期限为二年