北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终291号上诉人（原审原告）：山西古县农村商业银行股份有限公司，住所地山西省临汾市古县岳阳镇相如路138号。法定代表人：任建文，董事长。委托诉讼代理人：史西岗，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙万超，北京德恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中信富通融资租赁有限公司，住所地北京市通州区安顺北里18号楼安顺2街1号。法定代表人：张毅，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓黎，北京市泽和律师事务所律师。原审第三人：临汾市洋洲房地产开发有限公司，住所地山西省临汾市尧都区新开路北口。法定代表人：郭月明，经理。委托诉讼代理人：郭宝平，北京市信格律师事务所律师。上诉人山西古县农村商业银行股份有限公司（以下简称古县农商行）因与被上诉人中信富通融资租赁有限公司（以下简称中信富通公司）、原审第三人临汾市洋洲房地产开发有限公司（以下简称洋洲房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人古县农商行的委托诉讼代理人史西岗、孙万超，被上诉人中信富通公司的委托诉讼代理人王志强到庭参加了诉讼。原审第三人洋洲房地产公司委托诉讼代理人郭宝平于庭前向本院提交了书面《情况说明》，称洋洲房地产公司已收本院向其依法送达的开庭传票等诉讼手续，郭宝平作为洋洲房地产公司特别授权的委托诉讼代理人因故不能到庭参加诉讼，但其确认洋洲房地产公司同意古县农商行的上诉意见及质证意见，不同意中信富通公司的答辩意见及质证意见。本案现已审理终结。古县农商行上诉请求：1.依法撒销一审判决，改判排除对案涉山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭1号楼3单元1301号房屋（以下简称案涉房屋）的执行。2.本案的一、二审诉讼费由中信富通公司承担，退还古县农商行多预交的案件受理费。事实和理由：一、古县农商行对案涉房屋享有物权期待权益，一审法院的查封行为妨碍了古县农商行对案涉房屋物权期待权的行使，应予排除。1.古县农商行和洋洲房地产公司签订的《认购协议》已具备了商品房买卖合同的主要内容，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第五条的规定，古县农商行和洋洲房地产公司所签订《认购协议》应视为《商品房买卖合同》。古县农商行告在以贷款抵顶购房款的支付方式已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对洋洲房地产公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，即物权期待权。2.古县农商行作为买受人已成为《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）规定的业主，已依法取得了业主对案涉房屋所有权的部分权能，故法院查封行为妨害了古县农商行对案涉房屋所有权的实现。3.案涉《盛世华庭-福苑房屋认购协议书》（以下简称认购协议书）的成立和生效意味着古县农商行作为买受人有权请求洋洲房地产公司依约交付所购商品房，古县农商行在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋的物权期待权，物权期待权优先于中信富通公司的普通债权，故一审法院的查封行为妨碍了古县农商行对案涉房屋物权的期待权的行使，应予排除。二、中信富通公司申请查封的案涉房屋，在被查封前已作价出售还债，不应作为洋洲房地产公司的责任财产被查封。中信富通公司作为洋洲房地产公司的债权人，原则上亦不能请求以该房屋抵偿洋洲房地产公司所欠债务，除非有证据证明古县农商行与洋洲房地产公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对洋洲房地产公司责任财产范围的认定，但该情况并不存在。三、一审判决适用法律错误，应予纠正。一审法院在审理本案执行异议之诉时，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）的相关审查标准，以案涉房屋不符合第二十八条规定所列条件，对古县农商行排除强制执行的请求不予支持，属于法律适用错误。在案外人执行异议不符合或者不能完全符合《规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，法院在执行异议之诉中也不能当然认定案外人的执行异议请求不能成立，而应依据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称民诉法司法解释）第三百一十二条第一款的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。本案中，古县农商行与洋洲房地产公司签订认购协议书即买卖合同的时间早于法院查封时间，且古县农商行以贷款方式支付了全部购房款，并且古县农商行与洋洲房地产公司签订了《保管协议》，古县农商行实际控制占有了案涉房屋，并陆续予以处置。直至法院查封案涉房屋，洋洲房地产公司未办理完案涉房屋的初始登记，故案涉房屋不具备办理转移登记的前提条件，古县农商行对于案涉房屋未取得产权证没有过错。四、一审判决认定部分事实错误。1.一审判决认定古县农商行未支付购房款错误，古县农商行以洋洲房地产公司应归还古县农商行的贷款支付了购房款。2.一审判决认定古县农商行未合法占有该房屋错误，古县农商行与洋洲房地产公司签订了《保管协议》委托洋洲房地产公司代为保管案涉房屋，由古县农商行每年定期巡视盘点登记造册并陆续处置。上述事实足以证明古县农商行对案涉房屋已实际控制并占有。3.一审判决认定古县农商行未尽谨慎义务错误。古县农商行审查了洋洲房地产公司的“五证”，故已尽谨慎注意之义务。五、一审法院按财产案件收取古县农商行预交诉讼费不符合法律规定，多收预交的部分应予退还给古县农商行。本院庭审中，古县农商行补充上诉理由主要内容为：1.古县农商行已经合法占有案涉房屋，足以排除中信富通公司对案涉房屋的执行债权。一审判决认为古县农商行未提供证明洋洲房地产公司向其交付房屋的具体时间，该立论前提错误，有关事实认定错误。依据相关法律规定，只要证明在法院查封案涉房屋之前，古县农商行合法占有案涉房屋即可，而无需证明当事人交付案涉房屋的具体时间。根据一审判决认定事实，在以房抵债协议签订后，古县农商行的工作人员接受了案涉房屋，且古县农商行与洋洲房地产公司签订了《保管协议》，上述事实可以客观的证明在法院查封案涉房屋之前，古县农商行已经合法占有了案涉房屋。2.一审判决认为古县农商行未提供证据证明就案涉房屋办理了入住手续，缴纳占有和使用房屋而发生的物业费、供暖费等各项费用。古县农商行认为办理入住手续，缴纳物业费、供暖费等各项费用，仅仅是证明是否合法占有房屋的补强证据，古县农商行不可能在每一个案件中，都机械的把办理入住手续，缴纳物业费、供暖费作为证明合法占有的必须证据。认定是否合法占有案涉房屋，应结合不同案件的实际情况，从多方面进行判断。中信富通公司针对古县农商行的上诉请求辩称，一、古县农商行对案涉房屋不享有物权期待权益，一审法院的查封行为不应排除。（一）古县农商行不是案涉房屋权利人，其对案涉房屋不享有物权等实体权利。1.古县农商行与洋洲房地产公司之间的法律关系为债权债务关系而不是房屋买卖关系。《还款协议书》属以物抵债合同，签订目的是债的清偿，并非房屋的购买。2.即使古县农商行与洋洲房地产公司之间的法律关系为房屋买卖关系，但认购协议书并非房屋买卖合同且无效、不合法。（1）买卖合同分为预约合同和本约合同。认购协议书缺少买卖合同主要内容，且认购协议书本身具备预约合同的属性，缺少商品房买卖合同应当具备的主要内容，其是洋洲房地产公司与古县农商行未来签署正式买卖合同的预先安排，系独立的预约合同而非买卖合同。（2）即使认购协议书系正式房屋买卖合同，亦应属无效合同。案涉房屋的《山西省商品房预售许可证》（下称预售许可证）有效期至2012年5月31日，预售许可证过期后洋洲公司未办理延期手续，亦未办理房屋竣工验收备案手续及获准现房销售。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，认购协议书应属无效合同。（3）因认购协议书未进行备案，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条及《山西省建设厅关于加强商品房预（销）售管理的通知》第六条的规定，认购协议书不具有合法性。（二）古县农商行对案涉房屋不享有排除执行的物权期待权。以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立。案涉房屋未办理转移登记手续，即以物抵债协议并未实际履行。依照物权法第九条的规定，不动产物权的转让经依法登记发生效力。古县农商行对案涉房屋尚未取得合法登记，不拥有物权，不能产生排除强制执行的效力。古县农商行与洋洲房地产公司的以物抵债行为系基于债权债务关系而不是房屋买卖关系。法律仅赋予真实购房人对所购房屋的物权期待权，而古县农商行以房抵债并不是真实购房人，不享有物权期待权。即使其享有案涉房屋的物权期待权，但其是基于以转移所有权为目的的《还款协议书》取得，现在或将来其要求确认案涉房屋所有权或向其交付案涉房屋的诉求性质属于债权请求权，并非物权请求权，故不能产生排除法院强制执行的效力。二、案涉房屋仍系洋洲房地产公司的责任财产，在适用《规定》第二十八条时应限于为购买不动产之目的签订的不动产买卖合同。本案认购协议书的签约目的是为实现其古县农商行的银行贷款这一普通金钱债权，与其他以购买不动产为目的签订买卖合同、在当事人之间形成买受人对出卖人的物之交付及权属变动这一非金钱债权迥然不同。因《还款协议书》和认购协议书等以物抵债合同未履行完毕，即用于抵偿的案涉房屋尚未完成所有权变更登记，案涉房屋仍属洋洲房地产公司的责任财产范围，应当被法院强制执行。基于债的平等性，古县农商行与洋洲房地产公司之间签订的以物抵债合同仍属于一般债权范畴，不应优先于中信富通公司的执行债权，应当排除在《规定》第二十八条规定的保护范围。三、古县农商行的一审诉讼请求不符合相关法律规定，故一审判决适用法律正确。（一）古县农商行关于一审判决适用法律错误的上诉理由自相矛盾。古县农商行上诉认为一审判决适用《规定》作为认定依据错误，而应该适用民诉法司法解释第三百一十二条第一款，而古县农商行在一审起诉状中及一审庭审中均明确适用的法律依据为上述规定，一审判决所适用的法律法规亦包括上述规定。（二）案涉房屋未办理过户登记的原因存在古县农商行自身的过错。古县农商行没有提供其有向房屋登记机关办理过户登记材料，或向洋洲房地产公司提出办理过户登记请求的有效证据。四、古县农商行所称“原判认定部分事实错误”不成立。（一）《还款协议书》和认购协议书系以物抵债合同，古县农商行从未实际支付案涉房屋的全部价款。（二）没有证据证明古县农商行与洋洲房地产公司进行了案涉房屋的交付或实际占有案涉房屋。《保管协议》属诺成性合同，不能证明双方实际履行了协议。（三）古县农商行自述的“陆续处置”“售卖”抵债房屋行为，表明古县农商行自始就不想办理案涉房屋过户登记手续。古县农商行未要求洋洲房地产公司与其签订商品房买卖合同，致使无法办理案涉房屋的备案或网签手续，进而直接影响案涉房屋的过户登记办理，未尽到合理注意义务，故古县农商行自身存在过错。五、一审判决有关诉讼费用承担合法合规。古县农商行向一审法院起诉请求：1.判令排除对山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭1号楼3单元1301号房屋的执行；2.确认古县农商行对案涉房屋享有物权期待权益。一审法院认定事实：一、关于案涉房屋执行及执行异议的相关情况一审法院在审理（2018）京02民初70号中信富通公司与临汾市洋洲石油供应有限公司（以下简称洋洲石油公司）、临汾市亿鑫源混凝土搅拌有限公司、临汾市尧都区尧尔欣经贸有限公司（以下简称尧尔欣公司）、吉文杰、许六斤、郭亮芳、吕建斌、赵志芳、洋洲房地产公司、海南兴隆太阳河投资有限公司融资租赁合同纠纷一案中，依据中信富通公司的申请，作出了（2018）京02民初70号诉讼保全民事裁定书。一审法院据此于2018年6月21日保全预查封了洋洲房地产公司位于山西省临汾市解放东路洋洲花园盛世华庭包括案涉房屋在内的64套房屋。一审法院于2018年11月26日作出（2018）京02民初70号民事判决书，判决洋洲房地产公司、洋洲石油公司等承担相应的法律责任。洋洲石油公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。该院于2020年4月21日作出（2019）京民终495号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。2020年6月17日，一审法院对案涉房屋进行续封。2020年8月，中信富通公司向一审法院申请强制执行。古县农商行向一审法院提出案外人执行异议，一审法院作出（2020）京02执异306号执行裁定书，裁定驳回了古县农商行的异议请求。后古县农商行提起本案诉讼。二、关于古县农商行主张其享有足以排除强制执行权益的情况（一）关于古县农商行与洋洲房地产公司之间的债权债务关系2009年3月20日，赵映峰与古县农村信用合作社联合社营业部（以下简称古县联社营业部）签订《农户保证担保借款合同》，约定赵映峰向古县联社营业部借款290万元，借款期限从2009年3月20日起至2010年3月19日止。2009年3月24日，秦江涛与古县联社营业部签订《农户保证担保借款合同》，约定秦江涛向古县联社营业部借款290万元，借款期限从2009年3月24日起至2010年3月23日止。2009年3月25日，阴元生与古县联社营业部签订《农户保证担保借款合同》，约定阴元生向古县联社营业部借款280万元，借款期限从2009年3月25日起至2010年3月24日止。2011年6月16日，临汾市尧都区翔宇石油沥青有限公司（以下简称翔宇公司）与古县联社营业部签订《流动资金贷款合同》，约定古县联社营业部向翔宇公司提供贷款215万元，贷款期限从2011年5月13日起至2012年5月12日止；同日，洋洲石油公司作为保证人与古县联社营业部签订《保证合同》，为上述贷款合同提供连带责任保证担保。2011年6月29日，翔宇公司与古县联社营业部签订《流动资金贷款合同》，约定古县联社营业部向翔宇公司提供贷款285万元，贷款期限从2011年6月29日起至2012年6月28日止；同日，临汾市鸿博源化工有限公司（以下简称鸿博源公司）作为保证人与古县联社营业部签订《保证合同》，为上述贷款合同提供连带责任保证担保。2011年9月30日，尧尔欣公司与古县联社营业部签订《流动资金贷款合同》，约定古县联社营业部向尧尔欣公司提供贷款265万元，贷款期限从2011年9月30日起至2012年9月29日止；同日，鸿博源公司作为保证人与古县联社营业部签订《保证合同》，为上述贷款合同提供连带责任保证担保。2011年12月13日，安国旺与古县联社营业部签订《山西省农村信用社借款合同》，约定古县联社营业部向安国旺提供贷款150万元，贷款期限从2011年12月13日起至2012年12月12日止；同日，鸿博源公司作为保证人与古县联社营业部签订《保证合同》，为上述贷款合同提供连带责任保证担保。2011年12月14日，李宁与古县联社营业部签订《山西省农村信用社借款合同》，约定古县联社营业部向李宁提供贷款158万元，贷款期限从2011年12月14日起至2012年12月10日止；同日，鸿博源公司作为保证人与古县联社营业部签订《保证合同》，为上述贷款合同提供连带责任保证担保。古县联社营业部按照上述借款合同和贷款合同的约定向借款人赵映峰、秦江涛、阴元生、翔宇公司、尧尔欣公司、安国旺、李宁发放了相应的贷款共计1918万元。各借款人分别与古县联社营业部签署了借款借据。2013年4月20日，洋洲房地产公司向古县农村信用合作联社盖章出具《声明书》，声明如下内容：“一、我单位愿将处于临汾市解放东路51号洋洲花园盛世华庭住宅楼共计26套，交由吕建斌先生，用于偿还授权于吕建斌先生签署与古县农村信用合作社《还款协议书》的单位与个人之借款；二、本声明后附吕建斌先生签署的《还款协议书》。三、本声明后附用于偿还借款的房屋信息明细。四、对于上述各项声明我单位承诺无任何瑕疵。权利完全完整无其他利害主体。”同日，赵映峰、秦江涛、阴元生、安国旺、李宁及尧尔欣公司、翔宇公司分别签署《授权委托书》，授权吕建斌代表其与古县农村信用合作联社签署《还款协议书》。2013年4月23日，古县农村信用合作联社召开关于研究收取洋洲房地产公司抵债资产的专题会议并作出会议纪要，会议内容为：自2009年3月至2011年12月期间，洋洲房地产公司法定代表人吕建斌所控制企业—翔宇公司在我社贷款2笔，贷款金额500万元，尧尔欣公司贷款1笔，金额265万元；安国旺、李宁、赵映峰、阴元生、秦江涛5人，贷款金额1153万元，合计贷款金额1918万元，现贷款已逾期，共计本金利息2557.49万元。……在催收过程中了解到吕建斌有投资的房地产，且还没有全部售出。为了清收不良贷款，降低信贷资产损失，经与吕建斌多次协商，收取其位于临汾市解放东路51号洋洲花园盛世华庭住宅楼26套，共计3319.3平方米，按7400元价格，共计24560423元。除去贷款罚息，每平方米均价为6760元，用于抵顶上述不良贷款本息，不足部分依据合同继续追偿。经过参会人员研究讨论通过，全部同意收取吕建斌抵债资产。同日，吕建斌作为甲方、古县农村信用合作联社作为乙方，双方签订《还款协议书》，协议载明：“实际用款人吕建斌，用其控制的企业及个人在我联社借款1918万元，经我联社清收人员多次上门清收，现达成以下《还款协议书》：截止2013年4月21日，甲方用其控制的企业及个人在我社共借款8笔，金额1918万元，利息6394926.81元，本息合计25574926.81元。一、以抵贷资产方式还款：通过协商，甲方同意将其所控制的房屋26套用于抵还贷款8笔，共计金额24560423元，归还以上本息。二、以现金方式还款：双方达成协议，甲方同意将剩余贷款的本金及利息1014503.81元（以归还时本息为准）以现金方式于2013年11月30日前还清。三、如不能按照以上计划还款，甲方自愿承担借款合同中约定的违约责任”。（二）关于案涉房屋的买卖合同签订情况2013年4月22日，临汾平阳资产评估有限公司就案涉房屋出具《资产评估报告书》，载明：委托方为古县农村信用合作联社，产权持有者为洋洲房地产公司，评估结论为委估资产于评估基准日2013年4月19日所体现的评估价值为965633元。2013年4月27日，洋洲房地产公司（出卖方）与古县农村信用合作联社（认购方）就上述《还款协议书》项下的9套抵债房屋分别签订《认购协议书》。其中，就案涉房屋签订的《认购协议书》约定，认购方选择购买“盛世华庭-福苑”项目第1号楼3单元13层1号房屋，建筑面积约126.89平方米，房屋单价7610元/㎡，总价965633元，第三条付款方式处手写添加“认购方已于2013年4月27日付清房款965633元”。该协议书第四条第4款约定，本认购书为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同》后，认购方须将本认购书交还给出卖方，协议书自动作废。（三）关于案涉房屋的购房款交付情况2013年5月10日，洋洲房地产公司向古县农村信用合作联社出具收据，确认收到盛世华庭1号楼3单元1301室交来的款项965633元。一审庭审中，洋洲房地产公司认可就案涉房屋所签《认购协议书》约定的售房款抵顶了其对古县农商行的相应债务。（四）关于案涉房屋占有使用情况古县农商行提供了案涉房屋的照片以及古县农村信用合作联社（甲方）与洋洲房地产公司（乙方）于2013年8月3日签订的一份《保管协议》，约定：甲方从乙方抵顶的抵债资产，即包括案涉房屋在内的所有房屋由乙方代为保管；保管的房屋1号楼为商品住宅裸房、2号楼为精装写字楼；保管期间，房门钥匙由乙方持有，未经甲方书面同意不能对保管之物进行任何改动和加装及减少其组成部分或改变其结构、现状；保管期限为所保管的房屋全部售完、或甲方收回为止。该协议的落款日期为2013年8月3日。（五）关于未办理过户登记的原因经洋洲房地产公司申请，山西省临汾市建设局于2010年11月29日向洋洲房地产公司颁发了案涉楼盘的预售许可证，有效期限为2010年11月29日至2011年5月25日，又于2011年7月19日向洋洲房地产公司出具了商品房预售许可证延期决定书，将上述期限延期至2012年5月31日。后该预售许可期限未再延期。洋洲房地产公司、古县农商行均未办理案涉房屋的物权登记手续。对于未办理案涉房屋的物权登记手续的原因，古县农商行主张其始终要求洋洲房地产公司为其办理案涉房屋产权证，但是洋洲房地产公司一直以种种理由拖延。洋洲房地产公司主张由于山西省临汾市当地的房产局变更为不动产局，业务停办了很长时间，后来又因房产局移交业务，直至后来出现房屋查封，综合导致了案涉房屋未能办理网签，案涉房屋所属的楼盘至今未能竣工验收，因此未能办理物权登记手续。为此，一审法院于2020年11月17日至19日前往山西省临汾市就案涉房屋所属楼盘未竣工验收、案涉房屋未办理网签及未办理物权登记手续的原因等情况进行调查。山西省临汾市规划和自然资源局相关工作人员反馈，因2009年7月洋洲房地产公司未按照规划审批建设案涉楼盘，于2016年3月14日被规划执法部门处以72.94833万元的罚款，洋洲房地产公司缴纳了罚款，至今洋洲房地产公司未提交案涉楼盘的竣工验收规划方面的申请；山西省临汾市房地产服务中心相关工作人员反馈，2012年时确实存在过一次系统升级，但在很短的时间内就恢复相关网签业务办理，不存在洋洲房地产公司所述的很长一段时间未能办理网签的情况。同时根据网签登记系统显示，山西省临汾市自2011年至今，每月都有办理网签的记录；案涉楼盘当时可以办理网签，并且在2011年6月、9月查询到案涉楼盘大量办理网签的记录。洋洲房地产公司和古县农商行均认可，案涉楼盘已办理网签的房屋未在（2018）京02民初70号案件被查封房屋范围内。（六）关于古县农商行的改制情况2020年4月29日，中国银行保险监督管理委员会临汾监管分局作出关于同意古县农商行及分支机构开业的批复，同意该行在原古县农村信用合作联社8个信用社、4个信用分社、2个储蓄所住所设立8个支行、4个分理处、2个储蓄所，并核准开业。一审法院认为，本案系古县农商行提起的案外人执行异议之诉。民诉法司法解释第三百一十一条规定：“案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中，古县农商行作为案外人，依据《规定》第二十八条之规定，主张其对一审法院在审理（2018）京02民初70号案件过程中查封的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。古县农商行对其诉讼主张负有举证证明责任。《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一审法院参照上述规定，对古县农商行的诉讼主张进行如下分析：古县农商行提供证据证明，其与洋洲房地产公司于2013年4月27日就案涉房屋签订了《认购协议书》。该《认购协议书》的内容虽包含了出卖方及认购方的基本信息、案涉房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，但有关案涉房屋的购房款的交付问题，古县农商行与洋洲房地产公司在一审诉讼中均认可，洋洲房地产公司以上述《认购协议书》项下约定的购房款抵偿了其所欠古县农商行的贷款。另，根据古县农商行提供的证据，其在与洋洲房地产公司就案涉房屋签订《认购协议书》之后，又与洋洲房地产公司签订了《保管协议》，约定将案涉房屋交由洋洲房地产公司代为保管，保管期间房门钥匙由洋洲房地产公司持有，但古县农商行并未提供其就案涉房屋办理了入住手续、交纳物业费、供暖费等证据。此外，由于古县农商行购得案涉房屋系基于抵偿洋洲房地产公司对其的到期金钱债务，在此情形下，古县农商行应就案涉房屋是否具有办理过户登记条件等情况具有更高的注意义务。综上所述，古县农商行对于案涉房屋的权益，尚不能排除案涉房屋的强制执行。据此，对于古县农商行要求判令不得执行案涉房屋，并确认其对案涉房屋享有物权期待权益的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回古县农商行的全部诉讼请求。本院二审审理中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是古县农商行作为提起执行异议之诉的案外人，其享有的民事权益是否足以排除强制执行。依据民诉法司法解释第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案系古县农商行提起的案外人执行异议之诉，其应当就作为不动产买受人享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，古县农商行主张享有足以排除强制执行的民事权益，应当举证证明符合上述情形。结合本案已查明事实和现有证据，本院认为，古县农商行未能提供足够的证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益。第一，古县农商行与洋洲房地产公司签订的《认购协议书》的内容虽包含出卖方及认购方基本信息、案涉房屋基本情况、购房款及付款方式等商品房买卖合同的基本内容，但是双方均认可其目的是对债的清偿，并非对房屋的购买。且《认购协议书》明确约定“本认购书为双方正式签署《商品房买卖合同》之前的契约，自买卖双方签订时生效。买卖双方签订《商品房买卖合同书》后，认购方须将本认购书交还给出卖方，协议书自动作废。”可见，双方订立《认购协议书》旨在设立预约合同并非本约合同。但在订立《认购协议书》之后，双方并未再签订正式的本约合同即商品房买卖合同。第二，古县农商行主张其与洋洲房地产公司签订了《保管协议》，进而证明其实际占有了案涉房屋。但本案中，古县农商行未能提供确实充分的证据证明其就案涉房屋办理了入住手续、交纳了物业费、供暖费等事实，故对于古县农商行的该项主张，本院不予采信。第三，根据《还款协议书》的约定，本案属于以房抵债的情形，系以洋洲房地产公司所有的房屋抵扣其所欠古县农商行的贷款，与一般商品房买受人实际支付房屋价款以取得不动产物权的民事行为性质不同。本案各方当事人对案涉房屋的处置目的实际是为了消灭因债务人欠付银行贷款而形成的债权债务关系，与一般商品房买受人为了生活居住而支付房款购买房屋的性质亦不同。第四，古县农商行作为专业的、具有不良资产处置经验的金融机构，在以房抵债过程中应就案涉房屋是否具有办理过户登记条件等情况具有更高的注意义务。但是，古县农商行未与洋洲房地产公司签订商品房买卖合同，没有办理备案或网签，对于未办理过户登记具有其自身的原因。综上，本院不能认定古县农商行享有足以排除强制执行的物权期待权，其享有的债权不应优先于中信富通公司已享有的司法执行债权。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。古县农商行的上诉请求及上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13456元，由山西古县农村商业银行股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 夏林林审 判 员 魏 欣审 判 员 甘 琳二〇二一年六月三十日法官助理 陈旭云法官助理 张秋实法官助理 李广顺书 记 员 王安琪书 记 员 辛 硕