云南省绿春县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云2531民初326号 原告：李达，男，1986年8月25日生，汉族，个体户，住绿春县。 委托诉讼代理人：何德春，云南天方律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：孔雪，云南天方律师事务所律师（实习）。代理权限：特别授权代理。 被告1：昆明万霖房地产开发有限公司绿春分公司。 统一社会信用代码：91532531670895464B。 地址：绿春县诺玛阿美项目76栋LV20号。 负责人：段克敏，总经理。 被告2：昆明万霖房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91530100665542517K。 地址：昆明市白龙路与环城东路交叉口滇高商务大楼17层1701室。 法定代表人：段克敏，总经理。 委托诉讼代理人：郎兵，男，1969年10月7日生，同为二被告代理人，代理权限：特别授权代理。 原告李达与被告昆明万霖房地产开发有限公司绿春分公司、昆明万霖房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年5月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何德春、孔雪，被告昆明万霖房地产开发有限公司绿春分公司、昆明万霖房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人郎兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李达提出请求：一、判令被告返还原告支付的认筹金15万元；二、判令被告支付资金占用费，以15万元为基数，年利率3.85%，自应退还认筹款之日起至实际退还之日止；三、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告系房地产开发者。2019年10月1日，原告认购了绿春县诺玛阿美项目86-L02、86-L03号房屋，向被告缴纳了10万元认筹金，同时认购了86-LY06、86-LY07号车库，向被告缴纳5万元认筹金。被告出具了收据。 2021年春节后，原告得知被告已经将原告认筹的房屋出售给他人。与被告多次协商，仍未退还认筹金。因此提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 昆明万霖房地产开发有限公司绿春分公司、昆明万霖房地产开发有限公司辩称：李达与我公司销售部人员较为熟悉，在李达表达了购房意向后，我公司营销总监朗兵和销售主管何玉多次为其介绍产品，对比房型并陪同其看房，买受人李达经慎重选择后，于2019年9月28日与出卖人协商达成一致，主要内容为：李达以一次性付款方式购买诺玛阿美民族文化生态城住宅86幢L02号、86幢L03号、车库86幢LY06号、86幢LY07号共四套物业，我公司给予一次性优惠，合计总价款为1943524元，李达于协议达成当日支付定金15万元，之后15日内签订《商品房购销合同》，付清全部价款。销售主管根据协商结果填写了《商品房购销合同》重要附件《房价计算单》并反复告知一次性付款期限15天，经李达确认无误后，李达委托相关人员通过转账方式支付定金15万元，并保证在交付定金后15天内签订《商品房购销合同》，付清全部剩余房款，享受一次付款优惠、完成一次性付款交易。因为前面提及的原因以及出于对买受人李达的信任，我公司销售主管何玉在李达未到现场签订《商品房购销合同》的情况下，为李达出据了15万元认筹金收据。2019年9月28日后，销售主管何玉多次电话通知买受人李达到售楼部签订《商品房购销合同》未果。一个本来应该在15天内完成的交易，却在历时近8个月时间后直至2020年5月，我公司在与李达反复沟通无果且面临巨大资金回款的情况下，决定将上述四套物业重新销售回款，但因错过最佳时期，至今86幢LY06号、86幢LY07号两套物业，仍未能实现销售回款。我公司认为因李达单方面未履行双方约定，致使《商品房购销合同》未能签订、双方约定未能最终实现，并给我公司造成一定程度的经济损失。根据实质重于形式的原则以及定金罚则，李达须承担全部的经济和法律责任，无权要求我公司返还定金，更不存在支付资金占用费的问题。 李达向本院提交下列二组证据。第一组：1.原告身份证（复印件）1份，欲证明原告主体资格和自然信息。2.被告企业信息公示报告，欲证明被告主体资格及自然信息；第二组：收据2份，欲证明被告收到认筹款15万元的事实。 经质证，昆明万霖房地产开发有限公司绿春分公司、昆明万霖房地产开发有限公司均无异议。 昆明万霖房地产开发有限公司绿春分公司、昆明万霖房地产开发有限公司向本院提交下列证据：房价计算单四份，欲证明被告与原告之间购买商品房的行为已经进行过协商，并且就相关房屋价格进行过计算的事实。 经质证，李达对证据的真实性、合法性、关联性不予认可，理由是：四份计算单没有原告的签名，不能证明被告主张的事实。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下： 对被告提交原告有异议的证据和事实，本院认定如下：异议成立，不予确认为本案的有效证据。 本院经审理认定事实如下：二被告系房地产开发者。经口头协商，2019年10月1日，原告向被告1认购了二被告开发的绿春县诺玛阿美项目86-L02、86-L03号房屋，缴纳了10万元认筹金；同时认购了86-LY06、86-LY07号车库，缴纳了5万元认筹金，被告1出具了收据。原告缴纳了认筹金后，原、被告之间至今未签订认购四套物业的《商品房购销合同》，被告则分别于2020年7月20日、2020年12月23日将86-L02、86-L03号房屋转卖他人。2021年春节后，原告得知被告已经将其认购的房屋出售给他人。与被告多次协商退还认筹金未果。 对争议焦点及相关问题作如下评判： 1.对争议焦点“原告诉请被告支付商品房认筹金是预付款还是定金；原告的诉讼请求能否得到支持，有何事实、法律依据”问题的评判：因本案系商品房买卖预约纠纷，双方未约定涉案认筹金是定金、也未约定是预付款，因此，涉案认筹金既不是定金，也不是预付款。理由是：定金具有法律属性，是指合同一方当事人根据合同的约定，预先给付另一方一定数额的钱款，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在买卖合同中，约定了定金条款，只要违约就要承担与定金数额相等的损失。若交付定金的一方违约，即丧失定金的所有权；若收取定金一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式担保合同履行的方法称为定金罚则；预付款是按照合同约定，商品买受人预先支付的款项。与定金比较，认筹金不具有法律属性，也不具备担保、惩罚性质，是购房者买房诚实的体现，实质是买房诚意金，在交纳认筹金后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上获得一定程度的优惠。在购房者没有买房的情况下，开发商没有权利扣留认购者的认筹金。与预付款比较，认筹金与预付款都是购房者买房诚实的体现，实质都是买房诚意金，不同之处在于，预付款一般在商品房买卖合同中约定，在合同签订之后支付的款项，其发生于商品房买卖合同签订之后，其性质是预先支付购房款。而认筹金则发生在商品房买卖合同签订之前，按照双方预约签订商品房买卖合同的约定而支付的款项，其发生于商品房买卖合同签订之前，其性质是表明正式签订合同诚意的款项。综上，原告的诉讼请求有事实、法律依据，就其合理部分，本院予以支持。其中，认筹金予以全额支持；资金占用费的诉求，以认筹金150000元，年息率3.85%，按下列期间计算支持：2020年7月20日至2021年5月7日起诉时的资金占用费为4620元（150000元×3.85%÷365天×292天）；2021年5月7日至本判决发生法律效力期间的利息，按年利率3.85%计算。 2.对本案责任主体是谁，应由谁承担本案民事责任问题的评判：本案责任主体是昆明万霖房地产开发有限公司，昆明万霖房地产开发有限公司绿春分公司不是本案的责任主体。法律依据：《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司，应当向公司登记机关申请登记领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”原告主张“两被告承担连带责任”的意见，于法无据，本院不予采纳。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，原、被告经口头协商达成了商品房认购协议，原告交纳了认筹金，在双方并未签订商品房买卖合同的情况下，被告将原告认购的两套房屋转卖给他人的行为，违背了诚信的道德良知。原告的诉讼请求有事实、法律依据，就其合理部分本院按下列标准支持。首先，昆明万霖房地产开发有限公司是本案的责任主体，因此本案认筹金返还、资金占用费支付的责任应由其承担；昆明万霖房地产开发有限公司绿春分公司不是本案的责任主体，本案认筹金返还、资金占用费支付的责任不应由其承担。其次，认筹金的返还诉求予以全额支持；资金占用费的支付诉求，以认筹金150000元，年息率3.85%，按下列期间计算支持：2020年7月20日至2021年5月7日起诉时的资金占用费为4620元（150000元×3.85%÷365天×292天）；2021年5月7日至本判决发生法律效力期间的资金占用费，按年利率3.85%计算支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下： 一、被告昆明万霖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告李达认筹金150000元、支付资金占用费4620元；2021年5月7日至本判决发生法律效力期间的资金占用费，按年利率3.85%计算支付。 二、驳回原告李达对被告昆明万霖房地产开发有限公司绿春分公司的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，减半收取1650元，由昆明万霖房地产开发有限公司承担（未交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  周贵生 二〇二一年六月十六日 书记员  李 婷