贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初9740号 原告：韩静，女，1973年11月26日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：周遵文（特别授权代理），男，1977年2月28日出生，汉族，住址：贵州省毕节市，系社区推荐。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告韩静与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年5月26日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告韩静及其委托诉讼代理人周遵文、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．判令被告支付原告交房违约金计人民币36,162元（逾期882日）；2．判令被告履行《商品房买卖合同》义务，将毕节市七星关区XX号房屋所有权转移登记给原告；3．判令被告支付原告逾期办理房屋转移登记的违约金35,834元（逾期暂计874日）；实际赔偿数额待被告将房屋所有权转移登记给原告后另行计算；4．判令被告退还非法收取的“三通费用”2,865元；5．诉讼费用由被告承担。 本院查明如下案件要素：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积为145平方米，房屋总价款为410000元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2015年12月31日前，第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”。初始登记约定：“出卖人负责在商品房实际交付之日起180日内申请商品房所有权初始登记。”转移登记约定：“（一）出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）和（2）项处理：（2）买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已付房价款1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2018年7月9日，被告向原告收取预告登记费80元、不动产登记费80元、燃气入户费2500元、闭路电视入户费365元，合计3025元。2018年7月9日，被告实际向原告交付涉案房屋；涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 原、被告争议的焦点为：1．原告的诉请是否超过诉讼时效；2．被告是否构成违约，如认定被告违约，违约金应如何计算；被告是否应为原告办理涉案房屋转移登记；被告是否应返还三通费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行交房及交付办理商品房转移登记有关文书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中虽未填写签订日期，但因原告支付涉案商品房购房款的时间为2014年10月11日，故可认定涉案《商品房买卖合同》签订日期为2014年10月11日。 关于逾期交房违约金：合同约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”被告于2018年7月9日交付房屋，违约期间为：2016年1月1日至2018年7月9日共计921天，该项违约金为410,000元×0.0001×921天=37,761元，本案中，原告主张逾期交房违约金为36,162元，系原告对自己民事权利的处分，未违反相关法律规定，本院予以准许。合同约定该违约金自交房之日起60日内即2018年9月7日前支付。本案中，原告于2021年5月26日（即立案之日）提起诉讼的行为，视为原告向被告主张权利之日，该期间并未超过3年诉讼时效期间，故对被的该项诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 关于逾期办证违约金应如何计算的问题，合同中初始登记约定：“出卖人负责在商品房实际交付之日起180日内申请商品房所有权初始登记。”转移登记约定：（一）出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）和（2）项处理：（2）买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已付房价款1%的违约金。从该约定看，被告应于房屋交付之日起180日内办理初始登记，又应于办理初始登记之日起180日内办理转移登记，现因被告未在约定时间办理初始登记，导致原告未能获得房屋转移登记权属，被告应承担违约责任，逾期办理转移登记的违约责任应为自交房之日2018年7月9日后推360日即2019年7月4日起算，故被告已经违约。办理转移登记的违约金为已付房款410,000元×1%=4,100元。如前所述，该期间亦未超过3年的诉讼时效期间。 关于要求被告办理涉案商品房权属证书的诉请，涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院暂不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行主张权利。 关于原告要求被告退还天然气入户费、闭路入户费的诉请，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告另行收取原告燃气入户、闭路电视入户费无事实及法律依据，应予退还。被告辩称被告向原告收取的三通费，属于代收代缴，原告不应当要求被告返还的答辩理由，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韩静支付逾期交房违约金36,162元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韩静支付逾期办理涉案房屋转移登记的违约金4,100元； 三、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告韩静燃气入户费、闭路电视入户费合计2,865元； 四、驳回原告韩静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费836元，由原告韩静负担354元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担482元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年六月二十五日 书记员  聂 熙