湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初7101号原告：石涛，男，1991年2月28日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：伍伟，湖南科云律师事务所律师。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司，营业场所湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路589号开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）29010号。负责人：刘锐，总经理。被告：陕西大城小屋不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市高新区沣惠南路16号金贸国际7号楼2401室。法定代表人：刘锐，总经理。第三人：陶师，男，1990年1月30日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。原告石涛（以下简称原告）与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称长沙分公司）、陕西大城小屋不动产管理有限公司（以下简称大城小屋公司）、第三人陶师（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人伍伟到庭参加诉讼。被告大城小屋公司、长沙分公司和第三人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告长沙分公司之间的《房屋租赁合同》；2、被告将长沙市雨花区长沙××道××号××小区××栋××室的房屋退还给原告，或者将向房屋次承租人收取租金的权利移交给原告；3、被告支付拖欠的租金34855.8元（按5809.3元每月的标准自2021年1月暂计算至2021年6月，实际计算至被告交还房屋或原告直接向次承租人收取租金之日）；4、被告赔偿原告房屋装修费用损失138444.91元；5、本案诉讼费（受理费、保全费、保函费）由被告承担。事实与理由：2019年11月11日，原告与被告长沙分公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将其坐落于长沙市雨花区长沙××道××号××小区××栋××室出租给被告长沙分公司，同时委托其对房屋进行装修，被告长沙分公司通过转租房屋获得利益，合同另就房屋租期、月租金标准、支付时间等进行了约定。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告长沙分公司进行装修，并于2019年11月11日、12月10日、12月24日分三次共计向被告长沙分公司转账支付138444.91元房屋装修费用。被告长沙分公司也在装修完成后将房屋转租给了第三人，转租期至2021年9月，被告也实际收取转租租金至2021年6月，但被告长沙分公司仅向原告支付租金至2020年12月，2021年1月至今的租金尚未支付。被告长沙分公司拖欠租金的期限已超过60日，拖欠金额超过1万元，已经达到房屋租赁合同约定的解除条件。被告大城小屋公司、长沙分公司和第三人未答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告大城小屋公司、长沙分公司和第三人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对经与原件核对无异的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、中国光大银行对私活期账户对账单，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2019年11月11日，原告（甲方、出租方）与被告长沙分公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将坐落于长沙市雨花区长沙××道××号××小区××栋××室出租给乙方，该房屋为4室2厅2卫1厨，房产证面积为165.98平方米，装修状况为毛坯；2、租赁期限：甲方收租期36个月，免租期（装修）3个月，合计租赁期39个月，自2019年11月17日至2023年2月16日；3、租金标准：按房产证面积计算35元／平方米／月，月租金为5809.3元；4、租金支付时间及方式：自甲方将房屋交付给乙方之日起3个月为免租期（装修），免租期结束后的次月20日乙方向甲方指定账户支付第一次租金，以后每月20日支付租金；甲方指定收款账号：6231××××4573，户名：石涛，开户行：中国光大银行望城支行；5、自甲方收到租金的第一个月起计算，租金以每三年递增5%进行计算；6、房屋交付：甲方应于2019年11月17日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经双方交验签字签章并移交房门钥匙之后视为交付完成；7、租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照返还时现状返还房屋（即装修、家私家电等部分现状无条件移交给甲方，乙方保证家私家电均是正常可使用状态）；8、甲方委托乙方装修，装修单价900元／平方米；按房产证面积计算，本房屋基础装修费用149382元；房屋除上述基础装修费用之外，装修增项费用为1101.6元，本房屋装修款总价为150483.6元；本合同签订当日支付基础装修费用的60%即82458.864元，基础装修费用的30%即41229.432元在本合同签订之日起30日内支付，余款10%即13743.144元在本合同签订之日起15日内付清；9、乙方不支付或不按照约定支付租金达60日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋（第十三条第三款）；10、乙方有本合同第十三条第三款约定的情形的，甲方有权解除合同，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金（第十四条第四款）。同日，原告（甲方）与被告长沙分公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：1、甲乙双方已于2019年11月11日签订《房屋租赁合同》，因合同为格式合同，不能更改，特作以下补充协议；2、房屋面积为165.98平方米，房屋基础装修费用为149382元，增项费用为1101.6元，合计金额为150483.6元。客户为老客户介绍，享受公司11月优惠活动9.2折，基础装修费用折后为137431.44元，增项费用折后价为1013.472元，合计费用138444.912元，签约当日付款百分之六十即82458.864元，30日内付款百分之三十为41229.432元，45日内付款百分之十为13743.144元，增项费用需签约当日付清。之后，原告依约向被告长沙分公司支付了装修款138444.91元，被告对诉争房屋进行了装修。原告诉称被告自2021年1月1日起未向其支付租金，原告催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本院于2021年5月12日向被告长沙分公司送达了本案起诉状和证据副本。本案在审理过程中，原告明确其第四项诉讼请求的合同依据为诉争《房屋租赁合同》第十四条第四款约定的违约责任，即原告主张的房屋装修费用损失138444.91元为租赁合同解除后被告应支付的违约金。本院认为，原告与被告长沙分公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于诉争租赁合同的解除和诉争房屋的交还。根据合同约定，被告长沙分公司不支付或不按照约定支付租金达60日的，原告有权单方解除合同，收回房屋。原告诉称被告自2021年1月1日起未向其支付租金，本院于2021年5月12日向被告长沙分公司送达了起诉状和证据副本，被告长沙分公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证和质证的权利，相应的法律后果由其承担。故原告主张解除与被告长沙分公司签订的《房屋租赁合同》并要求其交还诉争房屋，符合约定和法律规定，本院予以支持；2、关于欠付租金（房屋占用费）的支付。根据合同约定，诉争房屋月租金为5809.3元，被告长沙分公司自2021年1月1日起未向原告支付租金，故原告请求被告长沙分公司向其支付自2021年1月1日起至诉争房屋交还之日止按照5809.3元/月的标准计算的租金（房屋占用费），符合约定和法律规定，本院予以支持；3、关于违约金（房屋装修费用损失）。根据合同约定，被告长沙分公司不支付或不按照约定支付租金达60日，原告有权解除合同，被告长沙分公司应按照原告的装修款全额支付违约金。原告已向被告长沙分公司支付装修款138444.91元，原告根据上述合同约定主张被告长沙分公司赔偿其房屋装修费损失138444.91元，因上述违约金标准约定过高，且诉争房屋装修附着于诉争房屋，被告长沙分公司亦将房屋交还给原告，且原告未提供证据证明诉争房屋装修除自然损耗外另有其他损坏以及因被告的违约行为已造成原告其他损失，根据审理查明的事实结合公平原则以及被告长沙分公司逾期支付租金给原告造成的逾期付款损失，本院酌情裁定被告长沙分公司向原告支付违约金（装修费用损失）1万元，对原告超过部分的诉讼请求不予支持；4、关于保函费。原告主张被告长沙分公司支付其保函费，未举证证明亦无合同约定，故本院不予支持；5、关于被告大城小屋公司的责任。被告长沙分公司系被告大城小屋公司设立的分公司，故原告主张被告大城小屋公司对被告长沙分公司本案诉争债务承担共同清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告石涛与被告陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司签订的《房屋租赁合同》于2021年5月12日解除；二、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司、陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司于本判决生效后7日内将位于长沙市雨花区长沙××道××号××小区××栋××室交还给原告石涛；三、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司、陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司于本判决生效后7日内支付原告石涛租金（计算标准为自2021年1月1日起至诉争房屋交还之日止按5809.3元/月的标准计算）；四、被告陕西大城小屋不动产管理有限公司、陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司于本判决生效后7日内支付原告石涛违约金（房屋装修费用损失）10000元；五、驳回原告石涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1534元，诉讼保全费1387元，合计2921元，由被告陕西大城小屋不动产管理有限公司、陕西大城小屋不动产管理有限公司长沙分公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二一年六月一日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。