甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初1633号原告：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区武都路329号。法定代表人：程立俊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。被告：金发珍，女，汉族，1989年9月6日出生，住甘肃省临夏县。被告：岳昇霖，男，汉族，1988年3月15日出生，住甘肃省天水市麦积区。原告甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称：华韵公司）与被告金发珍、岳昇霖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华韵公司委托诉讼代理人王方、被告金发珍到庭参加了诉讼，被告岳昇霖经本院依法传唤未到庭参加诉讼，故依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告华韵公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告金发珍、岳昇霖签订的编号为2016预18745号的《商品房买卖合同》；2、判令被告金发珍、岳昇霖将九州“江南明珠”第5幢2单元2702号房屋交还给原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销、房屋抵押预告登记注销等涉案房屋的登记注销手续；3、判令被告金发珍、岳昇霖共同赔偿原告代偿款利息损失36281.84元（以代偿款金额279617.93元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年3月25日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2019年12月20日止），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续赔偿原告自2019年12月21日至被告将房屋交还给原告之日的代偿款利息损失；4、判令被告金发珍、岳昇霖共同向原告支付违约补偿金56862元；5、判令被告金发珍、岳昇霖共同承担原告为实现债权而支出的律师费21575元；6、本案案件受理费、保全费、诉讼财产保全责任保险费等全部诉讼费用均由被告金发珍、岳昇霖共同承担。事实和理由：2016年5月13日，被告金发珍、岳昇霖与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告所开发的九州“江南明珠”第5幢2单元2702号商品房。2016年8月8日，因购买上述房屋的需要，被告金发珍、岳昇霖、原告与中国建设银行股份有限公司甘肃省分行（以下简称“建行甘肃省分行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告金发珍、岳昇霖向建行甘肃省分行借款280000元，借款期限自2016年8月8日至2026年8月8日止；原告对被告的上述借款向建行甘肃省分行提供连带责任保证担保。上述合同签订后，建行甘肃省分行依约向被告发放了贷款。但被告未按合同约定足额偿还借款本息，致使原告不得不履行担保责任，代被告向建行甘肃省分行偿还了借款本息合计人民币279617.93元。在替被告代偿借款本息后，原告多次联系被告，协商解决办法，无果后遂诉至法院。被告金发珍辩称：1、其一直想着解决问题、解除合同，但没有接到过原告的通知。且岳昇霖失踪，其一人无法办理解除合同手续。其是受害者。其曾经收到过原告寄来的解除合同律师函，但是和其签合同的房屋非同一房屋。2、涉案房屋是被告岳昇霖和一个老板商量购买的，当时其与岳昇霖系恋爱关系，其只是被岳昇霖叫到房地产公司签了合同。3、原告要求的利息等我也不承担。被告岳昇霖未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》；2、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款履行保证（代偿）责任通知书》；3、解除合同通知函及回执、邮件全程跟踪查询单；4、中国建设银行股份有限公司兰州三爱支行通用机打凭证（20170324）、企业活期明细信息、中国建设银行个人贷款结清证明；5、《民事委托代理合同》、甘肃省增值税普通发票（2份，代理费、财产保险服务费）、中国工商银行股份有限公司兰州临夏路支行业务回单。二被告未提交任何证据。本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷作证。依据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月13日，被告金发珍、岳昇霖（买受人）与原告华韵公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定二被告购买原告开发的九州江南明珠第5幢2单元2702号房，总房款为379080元，首付款99080元，余款280000元由二被告向原告指定的银行申办取得按揭贷款方式支付。合同补充协议第三条第五项约定：若买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致按揭贷款银行终止《借款合同》并要求出卖人承担连带责任的，则自出卖人代买受人向按揭贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除合同及相关协议，买受人应承担购房款总价15%的违约金。合同补充协议第十条约定：合同因法律规定或合同约定被解除的，买受人应当于合同解除之日起5日内，配合出卖人申请注销登记网上备案手续和交易中心登记信息。合同补充协议第十七条第2项约定:如出卖人通过诉讼/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，均由买受人承担。原告与二被告均在该房屋买卖合同上签字捺印。2016年8月8日，被告金发珍、岳昇霖（借款人）与中国建设银行股份有限公司甘肃省分行（贷款人）、原告华韵公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告金发珍、岳昇霖向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行申请贷款，贷款金额为280000元，原告华韵公司承担保证责任，保证责任为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。后因被告金发珍、岳昇霖未能向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行履行还款责任，经催告，华韵公司履行了担保责任，于2017年3月24日向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行代偿279617.93元。因被告金发珍、岳昇霖未向华韵公司支付代偿款，遂酿成纠纷。另查明，原告华韵公司为实现债权，与甘肃佳运律师事务所签订了《民事委托代理协议》，约定甘肃佳运律师事务所代理此案，代理费21575元。原告于2020年5月31日将该款项支付给甘肃佳运律师事务所。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认该合同有效。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第五款的约定：若买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致按揭贷款银行终止《借款合同》并要求出卖人承担连带责任的，则出卖人代买受人向按揭贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权解除合同及相关协议，买受人应承担购房款总价15%的违约金，……。现华韵公司已经履行担保责任向贷款银行偿还了所有贷款本息，故对于原告要求解除与被告金发珍、岳昇霖签订的编号为2016预18745号《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持；关于原告诉请被告将涉案房屋交还给原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销、房屋抵押预告登记注销等涉案房屋登记注销手续的请求，因双方已经在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十条约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付解除合同的违约金56862元的诉讼请求。虽然《商品房买卖合同》约定，原告因承担保证责任主张解除合同的，被告应按合同总价款的15%向原告支付违约金，但是我国合同法规定的违约金主要是为了弥补守约方的损失并兼顾一定的惩罚功能。本案原告并未提供证据证明被告违约给其造成了其他损失，其代被告偿还贷款本息的直接损失主要是代偿款项的利息损失；加之兰州市房屋市场交易价格一直上涨，双方解除合同后原告在房款收益方面的损失非常小，因此原告主张的56862元违约金明显高于法律规定，本院对此不予支持。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，原、被告双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定二被告按照年利率4.35%的1.3倍（5.655%）向原告支付2017年3月24日至合同解除之日止的违约金，截止2019年12月20日，被告应当向原告支付的违约金为43365元（279617.93元×5.655%÷365天×1001天≈43365元）。关于原告诉请利息损失的诉讼请求，本院认为原告诉请的代偿款利息损失是基于资金占用损失的特点，被代偿人就其占用代偿人的资金所造成的损失而向代偿人承担的赔偿责任，而违约金的性质既具有补偿性，又具有赔偿性，既包括当事人遭受的资金占用的实际损失，也包含可预见的可得利益损失，故代偿款利息损失是原告所遭受的全部损失的组成部分，本院已经支持了原告关于违约金的诉讼请求，对原告诉请被告支付代偿款利息损失的诉讼请求不予支持。关于原告诉请被告承担本案律师费21575元的主张，因双方已经在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十七条作出明确约定，且律师费已经实际发生，本院予以支持。关于原告诉请的诉讼财产保全责任保险费的诉讼请求，因双方在合同中未明确约定，且该费用并非诉讼的必要支出，故本院不予支持。关于被告金发珍辩称其仅在房屋买卖合同和借款合同中签字，不知其中内容，被告金发珍作为完全民事行为能力人，其在合同上签字的行为应视为其清楚、理解合同内容，并愿意承担由此产生的法律后果，故对被告的该辩称，本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案涉案合同关系发生于2017年3月24日，在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案涉案的合同关系应当适用1999年10月１日起施行的《中华人民共和国合同法》及1995年10月1日起施行的《中华人民共和国担保法》。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告甘肃华韵房地产开发有限公司与被告金发珍、岳昇霖签订的编号为2016预18745号《商品房买卖合同》及其附件；二、被告金发珍、岳昇霖于本判决生效后三十日内将位于九州“江南明珠”第5幢2单元2702号房屋交还原告甘肃华韵房地产开发有限公司，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销、房屋抵押预告登记注销等涉案房屋的登记注销手续；三、被告金发珍、岳昇霖于本判决生效后十五日内向原告甘肃华韵房地产开发有限公司支付2017年3月24日至2019年12月20日的违约金43365元；2019年12月21日至《商品房买卖合同》（2016预18745）及其附件解除之日止的违约金由被告金发珍、岳昇霖以代偿款项279617.93元为基数，按年利率5.655%的标准向原告甘肃华韵房地产开发有限公司支付；四、被告金发珍、岳昇霖于本判决生效后十五日内向原告甘肃华韵房地产开发有限公司支付律师费21575元；五、驳回原告甘肃华韵房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2594元，保全费1094元。由原告甘肃华韵房地产开发有限公司负担1561元，被告金发珍、岳昇霖负担2127元，于本判决生效后十五日内给付原告甘肃华韵房地产开发有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  赵 丹人民陪审员  陈作旺人民陪审员  韩文帅二〇二一年六月二十八日书 记 员  陈 佳