广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初2094号原告：杨建文，男，1987年10月10日出生，汉族，住四川省仁寿县××××××9×，公民身份号码：513××××××××××××691。委托诉讼代理人：曾贺，系广东九韬律师事务所律师。被告：王国辉，男，1972年4月6日出生，汉族，住广东省博罗县××××××委会老屋，公民身份号码：441××××××××××××315。委托诉讼代理人：罗焕光，系广东邦翰律师事务所律师。原告杨建文与被告王国辉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾贺，被告及其委托诉讼代理人罗焕光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建文向本院提出的诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《鸡场租赁合同》于2021年1月17日正式解除；2、请求判令被告退还原告押金100000元；3、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由:原告与被告于2019年11月9日签订《鸡场租赁合同》,约定被告将位于蓝田管理区新作塘自建鸡舍四栋出租与原告,用作经营使用。租赁期:自2019年11月9日起至2022年11月9日止,租赁期为三年。租金:每年租金为人民币100000元,原告在签订上述合同之日,交一押一,原告于当日交付押金及首年租金共计人民币200000元。此后因疫情原因影响导致原告入不敷出,已无力继续经营,故原告与被告协商拟解除租赁合同。经双方协商一致,确认于2021年1月17日解除双方签订的《鸡场租赁合同》,并于同日对租赁场地及配套设施进行交接。而后,双方共同签署《交接单》以明确租赁场地及配套设施已交接完毕。上述《鸡场租赁合同》解除后,因被告迟迟未退回原告租赁押金,故原告多次向被告进行追讨,但被告拒绝履行退还押金的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致,可以解除合同”,双方已解除合同并交接完毕租赁场地及配套设施,合同约定的押金100000元应当予以退还。原告特诉至贵院,请求贵院依法维护原告合法权益。被告王国辉辩称，一、被答辩人诉称答辩人迟迟未退回被答辩人租赁押金，答辩人拒绝履行退还押金的义务，被答辩人陈述的理由，与事实不符。2019年，被答辩人因自身发展所需，特向答辩人承租答辩人位于蓝田管理区新作塘的自建鸡舍用于被答辩人经营使用，租赁期为三年，双方达成合意后，于2019年11月9日签订了《鸡场租赁合同》，约定自2019年11月9日起至2022年11月9日止，每年租金人民10万元，且平常维护由被答辩人处理。现被答辩人诉状中称其与答辩人双方协商一致，确认于2021年1月17日解除双方签订《鸡场租赁合同》，但被答辩人仅提供了一份双方于2021年1月17日签字确认的《交接单》，从该份《交接单》中可以得知，即双方仅现场确认鸡舍住所及配套设施交接完毕，并不能充分证明被答辩人与答辩人之间达成解除租赁合同的合意。答辩人与被答辩人之间签订的《鸡场租赁合同》明确约定租金为每年一交，即每年11月9日前被答辩人须交付租赁物下一租赁期限的租金人民币10万元，但2020年11月9曰后，被答辩人未曾交付2020年11月9日至2021年11月9日的租金给答辩人，答辩人多次到租赁物处寻找被答辩人询问其租金交付事宜，但被答辩人均未答复何时交付租金。答辩人再次询问被答辩人何时交付租金，被答辩人向答辩人述说其因疫情原因影响导致其无法继续经营，欲与答辩人协商处理解除合同事宜，答辩人告知被答辩人仍需将电费和三个月(2020年11月至2021年1月)租金交付，方可提前解除合同。但被答辩人仅仅交付了租赁物的电费人民币1683元后，告知被答辩人现已临近年底，其要回老家，剩余租金事宜需要缓缓，因租赁物场地上的配置均系由答辩人提供的，该段时间被答辩人未能在租赁物处，被答辩人担忧租赁物及配套设施的保管问题，为了后续解除合同事宜能够快速处理完毕，将近年底要提前先回家过年，需提前与答辩人将租赁物及配套设施进行交接工作，过年后回来再处理这个事情。答辩人并非不讲道理的人，本着和事生财、基于信任被答辩人且与被答辩人合作时间长久，故被答辩人在2021年1月17日与答辩人在租赁物处现场核实租赁物及配套设施后，随后双方签订了《交接单》。答辩人一时的善心却没想到被答辩人竟然在签订《交接单》后拒不承认且处理解除租赁合同事宜，甚至不交付租金给答辩人。答辩人与被答辩人多次沟通联系要继续处理解除合同事宜，但被答辩人均不回应。从被答辩人提供的微信聊天页面中(2021年1月28曰)仅仅只有答辩人告知被答辩人仍欠鸡舍电费数额，被答辩人亦作出回应。被答辩人仅提供该段聊天记录，该内容并不足以体现被答辩人及答辩人双方达成解除租赁物合同的合意。从上述情况中明显可见可以得出被答辩人一开始就利用答辩人以和为贵、和事生财的秉性，一步一步的设计欺瞒答辩人，进而拒不支付答辩人的租赁物的相应租金。故，被答辩人诉称答辩人迟迟未退回被答辩人租赁押金，答辩人拒绝履行退还押金的义务，被答辩人陈述的理由，与事实不符，应当不予支持被答辩人的诉请。二、如前所述，则合同双方应当就合同约定履行各自义务，截止至2021年1月，被答辩人尚未支付租金、资金占用费、维护费合计51151元[租金25000元(租赁期间自2020年11月9日起至2021年1月17日，每月8333．33元，共计3个月租金)、资金占用费人民币501元(资金占用费以本金25000元为基数计算，自2020年11月9日起至付清全部款项之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，暂计至壹审辩论终结前，暂计人民币501元，直至全部租金及资金占用费偿清为止)，维护费25650元]。被答辩人知悉答辩人的租赁物的性质用途系经营鸡舍，如前所述，涉案租赁合同具备合同的一般生效要件，合法有效，则合同双方应当就合同约定履行各自的合同义务，答辩人就租赁物的交付已经履行完毕，但是被答辩人至今仍未履行缴纳租金合同义务。根据《民法典》第七百一十二条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外”的规定，涉案《鸡场租赁合同》内已约定被答辩人承担租赁物的平常维护，即支付鸡舍的相应维护费，均是被答辩人应当履行的合同义务，被答辩人在租赁期间因使用租赁物而产生租赁物需要进行维护的维护费人民币25650元，该笔开销系由答辩人先行支付，答辩人有权主张返还；其次，答辩人所主张的租赁物租金、维护费等费用支出，均是被答辩人为生产经营所作个人行为，与答辩人无关；再者，被答辩人的经营行为与答辩人没有任何直接关系，答辩人没有义务承担其经营损失；最后，答辩人已履行完毕其合同义务。在截止至2021年1月，根据涉案《鸡场租赁合同》约定，被答辩人应当向答辩人缴纳租金、资金占用费、维护费合计51151元[租金25000元(租赁期间自2020年11月9日起至2021年1月17日，每月8333．33元，共计3个月租金)、资金占用费人民币501元(资金占用费以本金25000元为基数计算，自2020年11月9日起至付清全部款项之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，暂计至壹审辩论终结前，暂计人民币501元，直至全部租金及资金占用费偿清为止)，维护费25650；Z-1。故答辩人的上述主张，被答辩人应当承担返还责任。综上所述，被答辩人诉称答辩人迟迟未退回被答辩人租赁押金，答辩人拒绝履行退还押金的义务，被答辩人陈述的理由，与事实不符；合同双方应当就合同约定履行各自义务，截止至2021年1月，被答辩人尚未支付租金、资金占用费、维护费合计51151元[租金25000元(租赁期间自2020年11月9日起至2021年1月17日，每月8333．33元，共计3个月租金)、资金占用费人民币501元(资金占用费以本金25000元为基数计算，自2020年11月9日起至付清全部款项之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，暂计至壹审辩论终结前，暂计人民币501元，直至全部租金及资金占用费偿清为止)，维护费25650元]。故，答辩人请求贵院综合案件客观事实和证据材料，驳回被答辩人的第二、三项诉讼请求，支持答辩人主张被答辩人应当返还租赁物租金、资金占用费、维护费的请求。经审理查明，双方对以下事实没有异议，本院予以确认：1、2019年11月9日原告和被告签订《鸡场租赁合同》，合同约定：原告承租被告位于蓝田管理区新作塘自建鸡舍四栋，租赁期限为三年，自2019年11月9日至2022年11月9日；每年租金为10万元，押一付一；甲方（即被告）应保证乙方经营期间的三通，即水通、电通、路通，平常维护由乙方（即原告）负责。2、被告于2019年11月14日收取原告交纳的租金及押金200000元。3、双方于2021年办理场地及配套设施交接手续后，合同未再履行。4、原告交纳第一年度即2019年11月9日至2020年11月9日的租金后，未再向原告交纳过租金。5、原告经营期间产生的水、电费已全部交清。对双方争议的问题认定如下：1、关于合同是否已经解除、押金如何处理以及租金计付问题。关于合同解除问题，根据原告提供的证据交接单，被告已于2021年1月17日接收了案涉场地及配套设施，双方合同终止。因此后被告从未提出过异议，应视为双方协商一致提前解除合同。被告辩称是暂予接管案涉场地及配套设施，但未提供证据证据，亦与常理不符，不院不予采纳。关于押金问题，根据原、被告所签订的《鸡场租赁合同》，双方并未对押金性质及提前终止合同情形下如何处理压价未进行约定，故双方协商解除合同后，被告应将押金予以返还。现原告主张要求被告返还押金100000元，理由充分，应予支持。关于租金计付问题，因双方未约定租金交纳方式及时间，但根据双方签订的《鸡场租赁合同》第四条：“在合同期间如遇国家征用或政府征收，双方均无条件服从，甲方应将押金以及未到期租金退回给乙方”的约定，可知租金应以实际租赁期限进行计付，故本院认定原告应付租金的期限为2020年11月9日至2021年1月17日，数额为18837元。2、关于被告主张的场地维护费问题。根据被告所提交的收据2份、预算书，被告无法证明该组证据的真实性和与本案的关联性，本院不予采纳。本院认为，当事人对自己的诉讼主张应当提供证据证明；依法成立的合同,对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2021年1月17日，原、被告对案涉鸡场鸡舍、住所及配套设施进行交接，应视为系对双方签订的《鸡场租赁合同》协商一致解除，双方协商一致解除合同后，被告应退还抵扣欠付租金后剩余的押金81163元。关于场地维护费问题，因被告提交证据不足以佐证，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一、二款、第五百一十条、第五百六十二条、第五百六十七条、第五百六十九条之规定，判决如下：一、确认原告杨建文与被告王国辉于2019年11月9日签订的《鸡场租赁合同》于2021年1月17日解除；二、被告王国辉退还原告杨建文押金81163元；三、驳回原告杨建文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2900元，由原告杨建文负担900元，被告王国辉负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 纪汉雄二〇二一年六月十六日法官助理 杨杏芸书 记 员 陈博聪