广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1402民初824号原告：中国农业银行股份有限公司梅州城区支行，住所梅州市梅江区××××××××。统一社会信用代码914××××××××7742B。负责人：黄军梁，该行行长。委托诉讼代理人：孙文政，广东义致律师事务所律师。被告：李国强，男，汉族，身份证号4414××××××××××××138，现住梅州市梅县区。被告：梅州皇家名典房地产开发有限公司，住所梅州市×××（三角镇寮背岭市农科所内），统一社会信用代码914×××××××××××198A。法定代表人：陈某1。被告：李鲜珍，女，汉族，身份证号362××××××××××××122，住址梅州市梅县×××××××。原告中国农业银行股份有限公司梅州城区支行诉被告李国强、梅州皇家名典房地产开发有限公司（以下简称皇家名典公司）、李鲜珍金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代理人孙文政、被告李国强到庭参加诉讼,被告皇家名典公司、李鲜珍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与三被告于2017年4月26日签订的《个人购房担保借款合同》。2.被告李国强向原告偿还住房按揭借款本金626111.28元及支付利息14801.54元（暂计至2021年1月12日），之后的利息以合同约定的利率计付至清偿之日止。3.被告李国强承担原告因实现债权而支付的律师费用12000元。4.原告对被告李国强用于抵押的位于梅州市×××××皇家名典62#商住楼401房[不动产权证号：粤(2017)梅州市不动产证明第0005132号]享有优先受偿权。5.被告皇家名典公司、李鲜珍对被告李国强的债务承担连带清偿责任。6.三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年4月18日，被告李国强向原告提出住房按揭贷款申请，原告与被告李国强于2017年4月26日签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：1.借款人为李国强，贷款人为中国农业银行股份有限公司梅州城区支行；2.借款期限自2017年5月1日起至2047年4月30日止，共计360个月；3.借款金额为70万元整，执行年利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之伍后确定，借款期间基准利率调整的，执行利率作相应调整；4.借款人借款用以购买位于梅州市×××××皇家名典62#商住楼401房，并同意以上述房产为借款设定抵押担保；5.还款日为每期末月的借款发放日对应日；6.借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回己发放借款，有权提前行使担保权；7.被告皇家名典公司为本案债务承担阶段性保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记手续之日止。合同签订后，原告依约履行了贷款发放义务。起初被告李国强尚能按照合同约定每月向原告支付贷款本息，但自2020年3月起被告李国强开始拖延还款，经原告多次催收,被告李国强均以各种理由推脱，其行为显属违约。因被告李国强至起诉时仍未取得房地产权属证书，故被告皇家名典公司应对被告李国强的债务承担连带保证责任。同时，被告李鲜珍与被告李国强为夫妻关系，被告李国强申请住房按揭贷款时，被告李鲜珍作为共同借款人在申请表中签字认可本案债务，并同意就所购房屋进行抵押担保，故被告李鲜珍亦应对被告李国强的债务承担连带清偿责任。原告几经催款无果而起诉提出上述诉讼请求。被告李国强辩称，对原告诉请均无异议。对原告起诉状中“事实与理由”陈述的借款事实、借款金额，各项请求及答辩人应承担的责任均无异议，并同意原告对抵押物享有优先受偿权。被告皇家名典公司、李鲜珍未答辩，亦未提交抗辩证据。本院经审理认定事实如下：对庭审中已质证的证据，排除不具有关联性的证据材料，原告提交符合证据三性的材料，应作为认定本案事实的根据。2017年4月18日，被告李国强向原告提交《个人信贷业务申请表》申请住房按揭贷款，被告李鲜珍在该申请表的“（共同）申请人及配偶签字”栏和“抵/质押人（共有人）签字”栏中，均与被告李国强一同签名。2017年4月26日，原告与被告李国强签订《个人购房担保借款合同》，被告皇家名典公司在该合同中“保证人（签章）”处加盖公司和法定代表人印章。被告李鲜珍则与被告李国强一同在该合同的“抵押人（签章）”处签名和按捺指模；同日，被告李鲜珍还分别在《个人购房担保借款授权委托书》中“委托人签名”处与被告李国强一同签名和按捺指模，及在《同意房产抵押承诺书》中“共有权人（签字）”处签名和按捺指模。上述《个人购房担保借款合同》约定：被告李国强向原告借款70万元用于购买梅州市梅江区×××××皇家名典62#商住楼401房，借款期限360个月。执行年利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之伍后确定，借款期间基准利率调整的，执行利率作相应调整。采用等本递减还款方式，按月归还。被告皇家名典公司为借款提供连带责任保证担保。担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用。保证责任为借款到期日起二年。借款人、保证人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。被告李国强、李鲜珍以购买的涉案房产作为抵押，并办理了该房地产的他项权预告登记手续。合同签订后，原告依约将70万元支付至被告皇家名典公司账户内。2020年3月，被告李国强未能按约履行还款义务，2020年9月7日原告向被告皇家名典公司送达《担保人履行责任通知书》，但被告皇家名典公司未履行担保责任。截至2021年1月12日，被告李国强尚欠原告借款本金626111.28元、利息14801.54元，合计640912.82元。另，原告因提起本案诉讼产生律师代理费12000元。原告因催收未果而引发本案诉讼。诉讼中，原告于2021年3月19日向本院申请财产保全，本院作出（2021）粤1402民初824号民事裁定书，依法查封预告登记在被告李国强名下的位于梅州市×××××皇家名典62#商住楼401房[不动产权证号：粤（2017）梅州市不动产权证明第0005132号]的房产，查封金额以652912.82元为限。庭审中，原告和被告李国强虽对本案有调解意愿，但在本院给予的期限内未能达成调解方案，本院已依法从审限中扣除了双方庭外和解的时间。原告表示愿意对其陈述内容的真实性及提交证据的真实性、合法性、关联性承担法律责任。本院认为，原告与被告李国强、李鲜珍、皇家名典公司于2017年4月26日签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效。三被告未按约定履行还款义务，已构成根本性违约。原告关于解除与三被告签订的上述合同；要求被告李国强偿还截止至2021年1月12日的借款本金、利息，并要求被告李国强支付按合同约定从2021年1月13日起至实际清偿之日止的利息，及支付因本案诉讼产生的律师费等主张，有原告提交的《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、《个人购房担保借款授权委托书》、《同意房产抵押承诺书》、借款凭证、《委托代理协议》、发票，及原告和被告李国强庭审各自陈述等证据证实，理由充分，证据确凿，符合双方的合同约定，也于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，本案中，被告李国强、李鲜珍以购买位于梅州市×××××皇家名典62#商住楼401房[不动产权证号：粤（2017）梅州市不动产权证明第0005132号]用于借款抵押，该房产虽在有关部门办理了他项权预告登记手续，但未办理正式抵押登记，依法尚未取得抵押权，因此，原告对该房产不享有优先受偿权。原告关于对上述抵押物享有优先受偿的主张，及被告李国强同意由原告对该抵押物享有优先受偿权的意见，于法无据，本院不予支持和不予采信。根据《个人购房担保借款合同》的约定，被告皇家名典公司作为涉案借款连带责任保证人，在保证期间依法应对涉案借款本息及因诉讼产生的相关费用应承担连带保证责任；被告李鲜珍作为共同借款人和按揭房产共有人，对涉案借款本息及因诉讼产生的相关费用应承担连带清偿责任。因此，原告关于被告皇家名典公司、被告李鲜珍应承担涉案借款本息及因诉讼产生的相关费用的主张，符合双方的合同约定，也未违反法律的规定，本院予以支持。被告皇家名典公司、李鲜珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃对原告的诉请及提交证据的抗辩权利，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百六十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司梅州城区支行与被告李国强、李鲜珍、梅州皇家名典房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告李国强应于本判决生效之日起十五日内，偿付给原告中国农业银行股份有限公司梅州城区支行截至2021年1月13日的借款本金626111.28元、利息14801.54元，合计640912.82元。三、被告李国强应于本判决生效之日起十五日内，支付给原告中国农业银行股份有限公司梅州城区支行利息（从2021年1月13日至实际清偿之日止，以实欠借款本金为基数，按双方合同约定的利率标准计付）。四、被告李国强应于本判决生效之日起十五日内，支付给原告中国农业银行股份有限公司梅州城区支行律师费12000元。五、被告梅州皇家名典房地产开发有限公司、李鲜珍对被告李国强应支付的上述第二、三、四项中的借款本息及费用承担连带清偿责任。六、驳回原告中国农业银行股份有限公司梅州城区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10329.12元，按规定减半收取为5164.56元（原告已预交），由三被告负担（判决生效之日起15日内迳行付给原告）。保全费3784.56元（原告已预交），由三被告负担（判决生效之日起15日内迳行付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  郭亮生二〇二一年六月二十四日书记员  陈 玲