四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1902民初2398号 原告（反诉被告）：杨莉，女，1990年1月19日出生，汉族，大专文化，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人（特别授权）：苟青松，广东鹏乾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王丽霞，女，1989年8月2日出生，汉族，小学文化，住江西省南城县。 被告（反诉原告）：余娜，女，1998年11月18日出生，汉族，住江西省资溪县。 二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘亮，四川宏坤律师事务所律师。 原告杨莉与被告王丽霞、余娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，被告王丽霞、余娜向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，本诉与反诉合并，进行了公开开庭审理。原告杨莉及其委托诉讼代理人苟青松，被告王丽霞及王丽霞、余娜的共同委托诉讼代理人刘亮到庭参加了诉讼，余娜未参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨莉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年3月4日签订的《巴职院超市档口经营合伙承诺书》，并责令二被告限期腾退该铺面给原告；2.判令二被告向原告支付2020年度尚欠的房租65000元及物业费2000元；3.判令二被告按年租金20万元为基数支付自2021年2月1日起至实际向原告交付房屋止的房屋租金或房屋占用费用；4.判令二被告向原告支付水电费26684元（水费764元，电费25920元）；5.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原被告于2019年3月4日签订名为《巴职院超市档口经营合伙承诺书》的店铺租赁合同，两被告共同向原告租赁巴中职业技术学院内校园生活超市一楼60㎡的店铺从事冷饮、烘焙、电炸鸡、饼类相关经营，原被告签订的《巴职院超市档口经营合伙承诺书》对食品卫生安全均作了详细的规定，要求被告严格遵守。但被告经营店铺期间唯利是图，经常向学生出售过期产品，售卖区域有死苍蝇，卫生极差，经学校多次下达整改通知，长达一年多时间里被告均不予理会。2020年11月6日巴中职业技术学院迫不得已下发关闭通知。学校关闭店铺后，被告既不向原告返还店铺，也不向原告支付房租，严重侵害了原告的合法权益。 被告王丽霞、余娜辩称：1.二被告同意解除其与原告于2019年3月4日签订的《巴职院超市档口经营合伙承诺书》。2.原告要求被告支付2020年度租金及物业费67000元缺乏事实依据。被告承租的档口于2020年11月6日被学校关闭，已经停业，被告实际经营二个月，且已支付2020年度租金13.5万元，不应再支付租金。3.学校并未同意原告经营餐饮项目，也不清楚原告转租给被告，二被告承租的店铺是因超范围经营导致关闭的。 反诉原告王丽霞、余娜向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人对反诉人在承担房屋上添附的装修部分进行折价补偿，并赔偿反诉人的停业损失5.6万元以及剩余房屋租金8.5万元，共14.1万元；2.涉案本诉与反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年3月4日签订《巴职院超市档口经营合伙承诺书》，约定反诉人共同向被反诉人租赁巴中职业技术学院内校园生活超市一楼60㎡的店铺从事冷饮、烘焙、点炸鸡、饼类相关经营。租赁期限五年，年房屋租金20万元，物业费2000元/年。合同签订后，反诉人依约交付了房屋租金。合同履行期间，反诉人为了改善经营环境，遂对所承租的店铺进行零星改造和装修，第一次花费39000元；2020年升级装修花费29000元。此装修和改造构成添附，应将装修折价归财产所有人。由于被反诉人未经巴中职业技术学院同意经营餐饮类项目，巴中职业技术学院遂在2020年11月6日作出关于关闭美食城及面包房、规范校园生活超市经营管理的函，责令一楼面包房及二楼美食城项目即日起关闭。导致反诉人不能进行正常营业，所购食材全部腐烂，造成严重亏损。事后，双方再次就该事项进行协商，最终未能达成一致意见，反诉人要求被反诉人退还剩余房租，被反诉人不予理睬。 反诉被告杨莉答辩称：1.王丽霞、余娜经营的一楼面包房被关闭原因系其经营期间存在严重的食品安全隐患，经营管理不规范、被学生多次投诉、被市场监督管理局要求整改，给学校带来极其严重的负面影响，而非超范围经营的问题。2.《巴职院超市档口经营合伙承诺书》要求王丽霞、余娜经营期间所加工和销售的各种食品和物品必须符合国家相关卫生、安全、保质期和包装的要求，但其经营期间已经严重违约。3.王丽霞、余娜关于将承租房屋添附的装修部分进行折价补偿的请求于法无据，也与双方签订的承诺书约定相违背。综上，请法院驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明：2018年9月15日，营山县利生教育后勤管理服务中心承租巴中职业技术学院商铺，并与巴中职业技术学院签订《商铺租赁合同》，约定：商铺建筑面积1100平方米。商铺的租赁期限为六年，即从2018年9月15日起至2024年9月14日止。商铺租金为72万元/年。2019年1月19日，杨莉（承诺人、乙方）与营山县利生教育后勤管理服务中心（甲方）签订《巴职院超市经营管理岗位承诺书》，约定：杨莉自愿申请担任巴职院后勤集团校园超市的经营管理负责人。一、该校园超市（一楼）面积550㎡。六、服务期限：暂定五年（与甲方和学校约定的期限一致，即2019年上学期至2023年下学期放假时止）。七、乙方在经营管理超市期间，每年需向学校上交房租68万元。2019年3月4日，杨莉（甲方）与王丽霞、余娜（承诺人、乙方）签订《巴职院超市档口经营合伙承诺书》，约定：为了丰富学生校园生活，方便学生选用膳食食品和综合服务的需求，有序进行食品安全规范管理，我（以下简称乙方）自愿与巴职院校园生活超市（以下简称甲方）的经营管理负责人，达成如下协议：一、该校园生活超市（一楼）面积550㎡，甲方许可乙方在校园生活超市一楼右侧消防门口约60㎡内从事冷饮、烘焙、电炸鸡（串）、饼类的加工及零售服务，严禁超范围经营烟酒和非甲方许可的品类。乙方可在校园生活超市现状的基础上，根据业务需要自行投资在不影响房屋结构安全和美观的前提下进行内部装修，所需设备由乙方自购自备，由乙方投资的可动设备，期满后由乙方自行处置，不动设施设备归属学校。三、乙方因零售需要加工而需要办理相关证件的，乙方应自行办理并承担相关费用。乙方在档口经营期间，依法承担一切经营盈亏、规范管理、税务、费用和食品安全、消防安全等全部责任。甲方不负任何连带责任。五、凡乙方所加工和销售的各种食品和物品必须符合国家相关卫生、安全、保质期和包装的要求与规定。严禁销售未经甲方许可的品类。六、服务期限：暂定5年（与甲方和学校约定的期限一致：即2019年上学期至2023年下学期放假时止），期满时，本协议自然终止。因学校和上级有关部门原因而要求中止本合作期，双方应无条件服从，中止后双方不存在任何经济互偿诉求。七、乙方在经营管理档口期间，每年须向甲方支付房租20万元，第一年次在签订本承诺书时预支付4万元，下余16万元在2019年3月19日前交清，设备在清算后于2019年4月4日前交清，原材料清算后当/次日交清。以后每年须在2月1日前一次性向甲方交讫20万元。物业费2000元/年。上列费用由乙方交与甲方，再由甲方统一上交。若迟交或拒交应由乙方承担一切损失和赔偿责任。另乙方须在签约时一次性向甲方支付安全保证金2万元在2019年3月19日前交清，期满时未发生任何安全事故则如数退还（无息）。八、双方职责1.乙方必须严格执行国家《食品安全法》和消防安全法规，遵守学校和甲方规章制度服从甲方领导和管理，严禁与学生发生任何冲突，突出抓好食品卫生、食品安全和优质服务。若因卫生和食品安全等问题而遭受学校及有关部门罚款，由乙方全责承担。2.经营盈亏和风险由乙方独立承担。若超范围经营，视为乙方违约，若不予及时纠正，应赔偿甲方的相应损失，或责令退出。同时，乙方必须保证按期向学校交纳房租和物业费，按时向甲方缴纳水电气费。承诺书签订后，王丽霞、余娜即接收承租房屋从事冷饮、烘焙等项目。 2019年3月15日，巴中职业技术学院保卫处作出《处罚通知书》，载明：校园生活超市，根据学校食堂、超市安全管理规定，3月13日下午15:30分保卫处对你处进行全面性的安全隐患排查，发现以下问题：1.面包加工房卫生条件极差、操作人员未戴口罩和手套，加工食品的保持期不符合食品安全规定……。2019年4月18日，巴中职业技术学院保卫处在对校园超市、美食城检查后作出巴职院保【2019】第02号《安全隐患整改通知》，载明：校园超市、美食城，在2019年4月17日的安全隐患检查中，发现你商铺所属区域存在以下安全隐患：1.卫生状况差，餐饮废弃物随意丢弃；2.未建食品留样制度；3.未落实工作人员晨检制度……2019年4月29日，巴中职业技术学院保卫处在对校园超市、美食城复查后作出复查意见：未整改，存在新的食品安全隐患……根据发现的新问题与4月17日检查的安全隐患，要求美食城及一楼小吃店、面包房暂停营业。2020年11月6日，巴中职业技术学院作出巴职院函[2020]98号《关于关闭美食城及面包房、规范校园生活超市经营管理的函》，载明：营山县利生教育后勤管理服务中心，……自你服务中心擅自开展餐饮经营以来，学校检查发现存在以下问题：……3.一楼面包房未达到《GB7099-2015食品安全国家标准糕点、面包》的相关制作经营标准，经营项目混乱、私自增设饮料、炸串、热卤等餐饮项目，同时在经营期间多次接到学生投诉和市场监管局整改意见，存在食品安全卫生隐患，给学校带来极其严重的负面影响。针对以上问题，经董事会及学校研究决定，提出以下意见：1.一楼面包房及二楼美食城属超范围经营，其经营管理不规范，存在食品安全卫生隐患，给学校造成不良影响。故责令一楼面包房及二楼美食城即日起关闭。 2021年5月21日，本案在庭审过程中，王丽霞、余娜的共同委托诉讼代理人明确表示同意解除《巴职院超市档口经营合伙承诺书》。 同时查明，王丽霞、余娜已向杨莉支付2020年度租金13.5万元，未支付水费764元、电费25920元以及2020年度物业费2000元。 上述事实，有《商铺租赁合同》《巴职院超市经营管理岗位承诺书》《巴职院超市档口经营合伙承诺书》《处罚通知书》《安全隐患整改通知存根》、微信聊天记录截图、生活超市（28#）2020年水电费抄表结算单及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。2021年5月21日，杨莉与王丽霞、余娜均同意解除双方于2019年3月4日签订的《巴职院超市档口经营合伙承诺书》，本院予以确认。结合《巴职院超市经营管理岗位承诺书》《巴职院超市档口经营合伙承诺书》约定的各方权利与义务及杨莉与王丽霞的微信聊天记录等证据证实，营山县利生教育后勤管理服务中心与杨莉之间以及杨莉与王丽霞、余娜之间形成房屋租赁合同关系，《巴职院超市经营管理岗位承诺书》《巴职院超市档口经营合伙承诺书》为租赁合同，王丽霞、余娜应当按照其与杨莉签订的承诺书约定支付截至承诺书解除之日的租金125273.97元（65000元+200000元÷365天×110天），并支付物业费、水费、电费。本案审理过程中，王丽霞、余娜于2021年5月27日将房屋退还杨莉。杨莉请求撤回第一项诉讼请求，判令解除原、被告于2019年3月4日签订的《巴职院超市档口经营合伙承诺书》，并责令二被告限期腾退该铺面给原告，系对其权利的处分，本院予以准许。王丽霞、余娜在《巴职院超市档口经营合伙承诺书》解除后未立即退还承租房屋，应向杨莉支付房屋占用费用。杨莉主张按照承诺书约定的租金标准计算占用费用，本院予以支持。根据《巴职院超市档口经营合伙承诺书》第一条的约定，由王丽霞、余娜投资的可动设备，期满后由王丽霞、余娜自行处置，不动设施设备归属学校。王丽霞、余娜反诉请求杨莉对其承租房屋的装修部分进行折价补偿，本院不予支持。根据《巴职院超市档口经营合伙承诺书》第三条的约定，王丽霞、余娜在档口经营期间，依法承担一切经营盈亏责任。王丽霞、余娜反诉请求杨莉赔偿停业损失5.6万元，与《巴职院超市档口经营合伙承诺书》约定相悖，且未提供证据佐证损失的存在，本院不予支持。因巴中职业技术学院保卫处2019年3月15日作出的《处罚通知书》以及2019年4月18日作出的《安全隐患整改通知》、2019年4月29提出的复查意见均表明王丽霞、余娜经营的店铺存在食品安全问题，王丽霞在庭审中亦表示“学校经常来检查”。王丽霞、余娜辩称其经营店铺关闭、合同无法履行系因学校并未同意杨莉经营餐饮项目，与常理不符。王丽霞、余娜辩称自2021年11月6日后未对房屋实际使用，不应支付2021年度租金，并反诉请求杨莉退还剩余房租不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王丽霞、余娜在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杨莉支付房屋租金125273.97元。 二、被告（反诉原告）王丽霞、余娜在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杨莉支付物业费2000元。 三、被告（反诉原告）王丽霞、余娜在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杨莉支付水费764元、电费25920元，共计26684元。 四、被告（反诉原告）王丽霞、余娜在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杨莉支付房屋占用费用3287.67元。 五、驳回被告（反诉原告）王丽霞、余娜的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2140元，反诉案件受理费1560元，共计3700元，由被告（反诉原告）王丽霞、余娜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  徐 锋 人民陪审员  王凤兰 人民陪审员  赖金华 二〇二一年六月一日 书 记 员  黄 薇