江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2234号上诉人（原审被告）：溧阳市正宝服饰公司，住所地溧阳市溧城镇泓口下河路1号。法定代表人：吴保建，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭进，江苏泽群律师事务所律师。委托诉讼代理人：于忠群，江苏泽群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：溧阳市中钢物资供销有限公司,住所地溧阳市濑江桥北侧。法定代表人：潘金顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘宝富，江苏曙牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘张昕，江苏曙牧律师事务所实习律师。上诉人溧阳市正宝服饰公司（以下简称正宝公司）因与被上诉人溧阳市中钢物资供销有限公司（以下简称中钢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院(2021)苏0481民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。正宝公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判我公司无需支付租金14万元；诉讼费由中钢公司承担。事实和理由：一、中钢公司不具备诉讼主体资格。江苏中关村科技产业园管理委员会（以下简称管委会）已经于2018年完成了案涉厂房的征收，并支付了相应的拆迁补偿款，中钢公司已经不是案涉房屋的所有权人，其无权要求我公司支付租金。二、中钢公司至今未支付搬迁费，我公司无能力搬迁。双方签署的《补充协议》第四条明确约定：政府征用对乙方的补偿款，由乙方与政府协商该补偿款，与甲方无关。从2018年拆迁至今，我公司始终未能与管委会沟通拆迁补偿事宜，均由中钢公司单独与管委会协商确认拆迁费用。中钢公司在拿到拆迁费用后，分文未付给我公司，我公司无力负担搬迁费用，不能搬迁的过错在于中钢公司，中钢公司不能因自身违法行为受益，故其无权要求我公司支付租金。三、案涉厂房及店面不具备使用条件，租金应当予以免除。2018年2月，中钢公司与管委会签署书面拆迁协议。同日，中钢公司租赁给我公司的店面就被管委会围挡，案涉店铺不具备使用功能，故案涉店铺的房租应当予以扣除。厂房大门被管委会封堵，造成厂房出入困难，我公司正常经营严重困难，厂房租金也应当予以免除。中钢公司答辩称，2018年2月1日，我公司与管委会签订征收协议，但由于正宝公司拒不搬迁导致征收协议无法履行，该租赁标的物的权利人仍是我公司，我公司可提交土地使用税加以证明。且正宝公司于2020年5月31日、2020年7月6日、2020年11月2日仍向我公司支付租金，证明其认可我公司对该标的物享有合法物权，因此我公司具有诉讼主体资格。我公司与正宝公司签订的是不定期租赁合同。我公司分别于2019年1月8日、2020年11月25日向正宝公司发出书面解除合同的通知，且于2021年1月6日诉至法院要求解除合同，双方的租赁合同已经解除，我公司有权要求正宝公司搬离并返还厂房。正宝公司无力搬迁并不能免除其返还我公司厂房的义务。一审庭审中，一审法官询问厂房是否还在生产，正宝公司回复“做是做的。”因此，正宝公司仍在使用厂房正常经营，且其称涉案厂房及店面不具备使用条件，与事实不符，其实际系为了获得拆迁利益，恶意拒绝搬迁，导致我公司无法履行征收协议。中钢公司向一审法院起诉请求：1.判令解除我公司与正宝公司之间的房屋租赁合同；2.正宝公司立即向我公司支付拖欠的租金140000元（2019年1月1日至2020年12月31日）并自2021年1月1日起至实际搬离腾空之日止按70000元/年的标准支付租金；3.正宝公司立即搬离腾空租赁房屋；4.正宝公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2017年12月30日，中钢公司（甲方）与正宝公司（乙方）签订《补充协议》一份，协议约定2018年1月1日后的租赁为不定期租赁，实际租赁时间从2018年1月1日计算至乙方腾空该房屋为止。租金标准每年7万元，具体租金按实际使用时间计算。政府征用对乙方的补偿款，由乙方与政府协商该补偿款，与甲方无关。乙方在房屋腾空后必须偿还甲方的所有欠款，未尽事宜，双方协商解决。2018年2月1日，管委会与中钢公司签订《征收补偿协议》，对位于溧阳市昆仑街道下河路1号溧阳市中钢物资供销有限公司房屋和土地进行征收，补偿总价为974.9089万元。2017年7月7日，江苏天仁房地产土地资产评估有限公司出具《固定资产—及其设备评估明细表》及《室内装潢设施补偿估价明细表》，对正宝公司所有的设施设备进行评估，固定资产评估金额为11510元，室内装潢设施评估金额为51453元，上述两份表格由正宝公司法定代表人吴保建儿子吴嘉鹏于2020年11月10日签收。2019年1月8日，中钢公司向正宝公司发出《解除租赁合同通知书》，要求解除租赁关系，并要求正宝公司退还租赁房屋并支付拖欠的租金。2020年11月25日，中钢公司向正宝公司发出《律师函》，要求其支付拖欠租金14万元并立即搬迁。一审中，中钢公司陈述在征收协议签订后，中钢公司出租给正宝公司的厂房仍然保持原样，正宝公司也分别于2020年5月31日、2020年7月6日、2020年11月2日支付了2018年度的租金，由此说明正宝公司也认可中钢公司对案涉房屋享有合法的权益，被告主体适格，中钢公司法定代表人履行职务，签署出租协议，原告主体也是适格的。双方当事人签订的是不定期租赁合同，由于正宝公司拒不腾房，双方之间的租赁关系至今没有解除。征收补偿的款项还有六百多万元没有支付，需要腾空后交付钥匙，才能支付。正宝公司陈述其公司在不明确厂房拆迁及拆迁费用已支付的情况下支付了2018年度的租金，在向中钢公司索要拆迁费用无果后停止支付了租金，保留要求中钢公司返还2018年度全部租金的权利。如果中钢公司再次领取了租金，那么中钢公司在补偿中得到了双笔的赔偿。协议约定的租金7万元/年是包括厂房和临街店铺的，临街店铺是正宝公司对外销售使用的，提供照片证明店铺已经被围挡无法使用，由于隔壁店铺的租金是1.8万元/年，故请求免除该部分租金，厂房也因管委会的封锁，经营困难，故也应该被免除，故要求从2018年2月1日起开始减免租金。确实收到了解除租赁合同通知书和律师函，但不清楚中钢公司确定的协议解除时间。也确实收到了两份评估表格，但不认可，评估项目有多个漏项，正宝公司厂房的装潢及机械设备远不止62963元，要求中钢公司提供全部的拆迁协议及具体的明细，包括搬迁奖励、搬迁费用、停产停业损失、搬迁综合补贴等。2019年1月1日至2020年12月31日的租金尚未支付。2021年1月1日后也未支付租金。中钢公司补充陈述其公司没有绕过正宝公司就正宝公司的拆迁补偿与拆迁方进行沟通。拆迁方2018年的评估价格是4.4万多，由于正宝公司不认可，后重新评估价格才为62693元。拆迁协议及明细与本案无关，拒绝提供，待正宝公司腾空房屋，支付相应的补偿款。正宝公司是室内加工，管委会的围挡不影响其对案涉房屋的使用。7万元/年的租金是厂房的租金，店铺从未收过租金，是给正宝公司无偿使用的，协议上也没有临街店铺字样。一审法院认为，中钢公司、正宝公司所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方签订的房屋租赁合同系不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。中钢公司分别于2019年1月8日、2020年11月25日向正宝公司发书面解除合同通知，且于2021年1月6日诉至法院要求解除租赁关系，故一审法院确认双方所签订的房屋租赁合同于2021年2月9日解除。正宝公司辩称，案涉房屋已被管委会征收，中钢公司并非所有权人，不是适格主体，且不能获得双重补偿，不同意支付租金。由于双方之间的租赁关系是合法有效的，中钢公司有权要求正宝公司支付占有使用案涉房屋期间的租金，中钢公司是否获得双重补偿应由江苏中关村科技产业园管理委员会依据与中钢公司签订的《征收补偿协议》予以主张，不能成为正宝公司拒付租金的抗辩理由，故法院不予支持。协议约定租金为7万元/年，自2019年1月1日起正宝公司尚未支付租金，故中钢公司要求正宝公司支付拖欠租金14万元并搬离腾空房屋，于法有据，法院予以支持。正宝公司请求免除租金，辩称7万元/年的租金包括厂房和临街店铺，临街店铺和厂房均被管委会围挡，无法正常使用，影响经营，未能提供有效证据予以证明，故对于该辩解意见，法院不予采信。正宝公司还辩称其对征收补偿金额有异议，要拿到拆迁费用才能搬离房屋，属另一法律关系，应另案起诉处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百三十条之规定，作出如下判决：一、溧阳市中钢物资供销有限公司与溧阳市正宝服饰公司于2017年12月30日签订的《补充协议》于2021年2月9日解除；二、溧阳市正宝服饰公司于判决生效之日起十日内支付溧阳市中钢物资供销有限公司租金14万元；三、溧阳市正宝服饰公司于判决生效之日起二个月内搬离腾空所承租的房屋并支付租金（自2021年1月1日起，按7万元/年计算至实际搬离腾空之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1550元，由溧阳市正宝服饰公司承担。二审中，中钢公司提交土地使用税证明两份，证明中钢公司于2021年2月5日缴纳了企业土地使用税，案涉标的使用权仍由中钢公司享有，中钢公司具有诉讼主体资格。正宝公司质证称，对证据的真实性没有异议，该证据形成于一审判决前，不属于新证据，请求二审不予采纳。二审中，正宝公司称厂房尚在经营，店铺已经不再经营。中钢公司称厂房和店铺均在正常经营，围挡的东西在三米开外，不影响店铺的正常使用。二审法庭询问正宝公司“既然店铺不再经营，为何不将店铺钥匙返还中钢公司”，正宝公司称系因为其公司没有拿到拆迁款，并表示清楚不返还店铺钥匙的法律后果。二审中，正宝公司称中钢公司已经领取了300多万元的拆迁款。中钢公司称：拆迁款已付290多万元，还有三分之二的拆迁款未给付，因为拆迁公司要求我方先腾空后给钱，而正宝公司迟迟不搬迁，我公司无法拿到其余款项。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：中钢公司与正宝公司签订的房屋租赁合同，合法有效，双方均应按约履行。双方签订的系不定期租赁合同，中钢公司分别于2019年1月8日、2020年11月25日向正宝公司发函要求解除租赁合同，后又诉至法院。二审认为，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但是应当在合理期限之前通知对方。一审法院认定双方租赁合同的解除时间为2021年2月9日，中钢公司并无异议，故认定该合同解除时间亦无不可。一、关于中钢公司的原告主体资格。二审认为，首先，本案中中钢公司与正宝公司存在租赁合同关系，中钢公司与管委会存在征收补偿协议。根据合同的相对性，中钢公司应按征收协议的要求向管委会交付房屋，鉴于正宝公司拒不返还承租的房屋，中钢公司有权按照租赁合同的相关法律规定向承租人正宝公司主张返还房屋以履行征收补偿协议。其次，目前，中钢公司并未将房屋全部交付管委会，管委会亦未将征收款项全部支付给中钢公司，中钢公司与管委会的征收补偿协议尚未履行完毕，并无法律明确规定在征收协议履行过程中管委会已经完全取得了相应的物权或者中钢公司已经丧失了对租赁标的物的权益。再次，管委会对于本案中钢公司的诉讼主体资格并未提出异议。最后，中钢公司二审中提交的税收缴纳证明亦明确中钢公司仍是相关房屋及土地的合法权益人。据此，正宝公司所持“中钢公司诉讼主体不适格”的上诉主张，没有事实和法律依据，二审不予采信。二、关于正宝公司主张的征收补偿款。正宝公司是否正常经营，是否有能力搬迁，并非其拒不搬迁、拒不返还承租房屋的理由。至于正宝公司主张的征收补偿款，其并未在本案中提出反诉，本案不予理涉。三、关于正宝公司要求减免租金的主张。正宝公司称案涉厂房及店面不具备使用条件，租金应当予以免除。根据谁主张谁举证的规则，正宝公司对此负有举证义务，但其并未提交证据证明其主张成立，故二审对该主张不予采信。同时结合正宝公司在诉讼中所称“厂房尚在经营，店铺虽不用，但是钥匙不交还”的事实，认定正宝公司尚在占有、使用厂房及店铺有事实依据，据此，一审判决其支付相应的租金合法有据。综上，正宝公司的上诉意见，依据不足，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由正宝公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年六月二日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲