湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0821民初796号 原告：慈利县工业园发达开发建设有限责任公司，住所地湖南省慈利县零阳镇石板村（工业园）。 法定代表人：孙本为，董事长。 委托诉讼代理人：安吉彪，湖南金旅律师事务所律师。 被告：湖南省恒鑫饰品有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇十板村（县工业园内）。 法定代表人：刘泽平，总经理。 原告慈利县工业园发达开发建设有限责任公司（以下简称“发达公司”）与被告湖南省恒鑫饰品有限公司（以下简称“恒鑫饰品公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人孙本为及其委托诉讼代理人安吉彪、被告法定代表人刘泽平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告发达公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付截至2019年12月31日所欠房屋租金5152924.84元，并支付2015年至2019年期间的滞纳金820925.81元；2.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年12月30日，被告经招商成为入驻慈利县工业园的企业。案外人慈利县工业园管委会（当时，原告与案外人系“两块牌子一套人马”）代表原告就园区内标准厂房、生活用房及土地租赁等事宜与被告签订了《标准厂房租赁合同书》，合同约定被告恒鑫饰品公司承租1栋2层3842.32平方米标准厂房及3.1亩厂房周围的土地、2500平方米生活用房；租期三年，自2011年1月1日起算；标准厂房及生活用房的租金价格按慈政发[2008]09号文件第五条执行，即第一年2元/㎡、第二年3元/㎡、第三年4元/㎡，土地租金价格分别为第一年1000元/亩、第二年1200元/亩、第三年1500元/亩；第三条约定每年元月一日前支付当年租金。2015年4月20日，原被告共同签订了《慈利县工业园区公租房租赁合同》，约定12个月租期至2015年4月22日起至2016年4月21日止；租金面积408平方米；租赁期间，被告应按照2元/平方米缴纳租金，按照0.5元/平方米/月标准缴纳公共卫生物业管理费；合同第六条第5款约定，被告若拖欠租金超过四至五个月，则按未交租金金额的20%计收滞纳金。2015年6月21日，原被告签订了《慈利县工业集中区公租房租赁合同书》，约定租期24个月，自2015年1月1日起至2016年12月31日届满；租金面积5348平方米；租金标准为2.5元/平方米/月，年租金为160440元；第七条第5款约定被告若拖欠租金超过四至五个月，则按未交租金金额的20%计收滞纳金；第七条第8款约定租金按季度缴纳。2015年6月21日，原被告签订《慈利县工业集中区厂房租赁合同书》，约定标准厂房与土地的租期24个月，自2015年1月1日至2016年12月31日届满；标准厂房2015年度租金为230539.2元，2016年度租金为361296元；土地租金（二年）为11550元，共计603385.2元；以上租金均按季收取。同时合同第七条第4款约定承租人拖欠租金及其他费用“四至五个月未交应缴纳20%的滞纳金”。2017年至今经原告多次催促，被告未予原告签订其占有并使用的标准厂房、园区土地及公租房等。截至2019年12月31日，被告自入园以来共拖欠租金5152924.84元，应依据合同约定自2015年起支付“滞纳金”（即违约金）共计820925.81元。综上，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院起诉请求依法判决。 被告恒鑫饰品公司辩称：一、恒鑫饰品公司是慈利县工业园第一批招商引资的企业，主要是因为租金便宜，原告是代表慈利县委县政府，慈利县工业园实际上不具备任何招商条件；二、入驻工业园时基础设施并不完善，都是由恒鑫饰品公司先建设，但是2013年出台的政策导致租金飙升，且与另外招商的同行业晶典饰品公司房屋租金相差过高，现在县政府也无法进行解决这一问题。相比之下，恒鑫饰品公司自行进行了基础设施建设，房屋租金应当更低一些才合理。目前，拖欠房屋租金的原因如下：1.招商政策没有得到解决，企业有困难无法支付租金；2.前期投资过大，没有产生良好效益；3.受贸易战、印度第二波新冠疫情等影响，恒鑫饰品公司出现资金困难，履行存在障碍。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。即原告发达公司提交的第一组证据：发达公司营业执照、不动产权证书各一份，拟证明原告发达公司系案涉租赁物合法产权人的事实。原告发达公司提交的第二组证据中：1.《标准厂房租赁合同书》（2010年12月30日签订，租期为2011年1月1日至2013年12月31日）；2.《慈利工业园区公租房租赁合同》（2015年4月20日签订，租期为2015年4月22日至2016年4月21日）；3.《慈利工业集中区公租房租赁合同》（2015年6月21日签订，租期为2015年1月1日至2016年12月31日）；4.《慈利工业集中区标准厂房租赁合同书》（2015年6月21日签订，租期为2015年1月1日至2016年12月31日）；5.财务记账单据25张（被告恒鑫饰品公司自2011年至2016年已交租金1082457.8元，2017年-2019年未交），拟共同证明被告恒鑫饰品公司未按照合同约定按时足额交纳租金的事实。原告发达公司提交的第三组证据：1.2019年12月12日向被告发出的《催告函》一份；2.2019年8月21日向被告发出的《租金催缴通知书》及送达回证各一份；3.原告于2020年7月20日催收租金的《律师函》一份，拟共同证明原告发达公司向被告恒鑫饰品公司催收租金、主张债权的事实。被告恒鑫饰品公司提交的第一组证据：慈利县人民政府慈政发[2008]9号文件一份，拟证明原被告所签订合同中的房屋租金标准（标准厂房租赁价格为第一年2元/㎡、第二年3元/㎡、第三年4元/㎡）与该文件一致的事实。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告发达公司提交的第二组证据中：6.《工业园发达公司厂房公租房土地租金收取明细表》，拟证明被告恒鑫饰品公司截至2019年12月31日欠付发达公司租金合计5152924.84元及自2015年1月至2019年12月因拖欠租金超过5个月按约应缴纳的滞纳金820925.81元的事实。被告恒鑫饰品公司对该份证据中涉及到的土地及公租房的租金予以认可，但对工业厂房的租金因涉及到政府文件而不予认可，对欠付租金5152924.84元不予认可。本院认为，因原被告双方未签订2017年至2019年的租赁合同，对租金事宜并未达成一致意见，原告发达公司单方制作提交的租金收取明细表不能作为定案的依据，对2017年至2019年的租金明细本院不予采信。 被告恒鑫饰品公司提交的第二组证据：《慈利县工业园发达开发建设有限责任公司标准厂房租金收缴审批表》一份、《关于工业园对恒鑫饰品为承接招商“是佳”免租一年情况说明》一份，拟共同证明慈利县工业园管委会及相关领导签字同意减免租金的意见。原告发达公司的质证意见如下：1.对审批表的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议。首先，该审批表的审批意见并非慈利县工业集中区管理委员会的最终审批意见；其次，管委会社会事务科的审批意见并非肯定性意见，而是“如反映问题属实，同意减免，同时要求尽快上交欠付厂房租金”；2.对情况说明的真实性有异议，因为被告方提交法庭质证的系复印件。本院认为，被告提交的《租金收缴审批表》及《免租情况说明》，系慈利工业集中区管委会相关工作人员及社会事务科签署的意见，并非最终减免依据，达不到被告的证明目的，本院不予采信。 被告恒鑫饰品公司提交的第三组证据：《关于请求减免标准厂房租金的报告》一份，拟证明原告发达公司诉请的租金系本案被告恒鑫饰品公司与张家界恒鑫卫生用品有限公司产生的租金。原告发达公司对该组证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均有异议，认为从未收到过该份报告，原告发达公司也从未与张家界恒鑫卫生用品有限公司签订过厂房合同。此外，自2012年以来都是被告恒鑫饰品公司向原告交纳的租金。本院认为，该份证据系被告恒鑫饰品公司单方提供的请求报告，被告方既未证明该卫生用品公司与原告发达公司曾签订过房屋租赁合同，也未提供证据证明其向原告发出过通知，其真实性无法确认，对该组证据本院不予采信。 被告恒鑫饰品公司提交的第四组证据：《结算书》一份，拟证明相关基础设施系由被告方自行建设的事实。原告发达公司对该份证据的关联性有异议，认为原告方并未收取被告恒鑫饰品公司自建厂房的租金，收取的是厂房占用范围内的土地租金。双方也无合同约定自建厂房的成本可以用于抵减应缴纳的租金，故与本案无关。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原被告双方的争议在于房屋、土地的租金数额，被告是否自行进行基础设施建设与本案并无关联，对该组证据本院不予采信。 本院经审理认定事实如下： 2008年4月23日，慈利县人民政府出台慈政发[2008]9号文件，鼓励在工业园区投资兴办工业。文件第三条规定：“标准厂房的租购（一）企业租赁园区内由工业园管委会建设的标准厂房的，第一年按每月每平方米2元的标准交纳租金，第二年、第三年分别按每月每平方米3元、4元的标准交纳租金，三年以后双方协商租金价格。租金收取的时间，以租赁合同为准。……。”当时，慈利县工业园管理委员会与原告发达公司系“两块牌子，一套人马”。2010年12月30日，被告恒鑫饰品公司经过招商入驻慈利县工业园区，与案外人慈利县工业园管理委员会（代表原告发达公司）签订了《标准厂房租赁合同书》，对园区内标准厂房、生活用房及土地租赁等事宜进行了明确的约定。具体如下：“第一条：乙方（被告恒鑫饰品公司）投资项目的名称和规模……6、项目建设期：自接到甲方（原告发达公司）进场通知之日起15天内开工。2011年3月15日前竣工投产，租赁期从2011年1月1日起开始计算。第二条：甲方的权利和义务1.甲方负责提供1栋两层的标准厂房（面积约3842.32平方米）和厂房周围约3.1亩土地（其具体范围以红线为准）以及面积约为2500平方米的生活用房供乙方租用，租赁费用一年一次性交齐，租用时间暂定3年。在租用期内，如乙方购买甲方的厂房及土地，其租金可抵扣购买款。土地租金第一年1000元/亩；第二年1200元/亩；第三年1500元/亩；标准厂房及生活用房租金以慈利县人民政府慈政发[2008]09号文件第五条规定收取（第一年2元/月平方米，第二年3元/月平方米，第三年4元/月平方米，三年以后另行协商）。……第三条：乙方的权利和义务1、乙方须在每年的元月一日前向甲方支付当年租金。……。”其间，原告发达公司于2011年向被告恒鑫饰品公司出租土地3.1亩、标准厂房3842.32平方米及公租房2300平方米，当年产生租金共计122915.68元，被告恒鑫饰品公司已交纳164716元；于2012年向被告恒鑫饰品公司出租土地3.1亩、标准厂房9948.32平方米及公租房5248平方米，当年产生租金共计304631.52元，被告恒鑫饰品公司已交纳282741.8元；于2013年向被告恒鑫饰品公司出租土地7.7亩、标准厂房11417.98平方米及公租房5348平方米，当年产生租金共计506149.2元，被告恒鑫饰品公司已交纳35000元；2014年原告发达公司出租给被告恒鑫饰品公司的土地及房屋面积与2013年一致，但双方并未签订书面协议约定租金标准。经庭审举证质证，双方一致认可2014年度租金总额为597057.2元。2015年4月20日，案外人慈利工业集中区管理委员会与被告恒鑫饰品公司签订《慈利工业园区公租房租赁合同》，约定由管委会将总面积为408平方米（含公摊面积）的廉租房出租给被告恒鑫饰品公司，租赁期限共计12个月（自2015年4月22日起至2016年4月21日止），租金标准为每平方米每月2元（年租金9792元）。同年6月21日，原告发达公司与被告恒鑫饰品公司签订了《慈利工业集中区公租房租赁合同书》和《慈利工业集中区标准厂房租赁合同书》，慈利工业集中区管理委员会为见证方。双方在《公租房租赁合同书》中约定：由原告发达公司将面积为5348平方米（含公摊面积）的公租房出租给被告恒鑫饰品公司使用，租赁期限为24个月（自2015年1月1日起至2016年12月31日止），租金标准为每月每平方米2.5元（年租金为160440元）；在《标准厂房租赁合同书》中约定：原告发达公司将建筑面积分别为3842.32平方米、7527平方米的标准厂房（土地面积为7.7亩）出租给被告恒鑫饰品公司使用，租赁期限为24个月（自2015年1月1日起至2016年12月31日止），标准厂房租金标准分别为每月每平方米5元、4元（年租金分别为230539.2元、321296元），土地租金标准为1500元/亩（土地年租金为11550元）。2015年至2016年期间，被告恒鑫饰品公司每年租用原告发达公司土地、标准厂房、公租房按照合同计算均产生租金共计773617.2元。但因2016年公租房价格上涨，被告租赁的408平方米公租房租金标准变更为每平方米每月2.5元，故2016年度土地、标准厂房、公租房总租金实际应为776065.2元。原被告双方在2015年4月22日、2015年6月21日签订的三份租赁合同中均对拖欠租金产生的违约责任进行了约定：“租赁期间，乙方应当及时支付租金及其他应支付的一切费用，如拖欠付不满一个月，乙方应当缴纳5%滞纳金，二个月未交收10%滞纳金，三个月未交收15%滞纳金，四至五个月未交收20%滞纳金，半年未交房屋租金甲方并有权终止租赁协议。”2016年之后，原被告双方再未签订过任何租赁合同，未对租赁期限、租金计算标准等事宜进行约定。原告发达公司分别于2019年8月21日、2019年12月12日、2020年7月20日向被告恒鑫饰品公司分三次发出《租金催缴通知书》、《催告函》以及《湖南金旅律师事务所律师函》，被告恒鑫饰品公司均未缴纳相应租金。至起诉之日止，被告恒鑫饰品公司已支付租金共计1082457.8元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，原告发达公司已将土地、标准厂房、公租房按照合同约定交付给被告恒鑫饰品公司使用，被告恒鑫饰品公司依法应当按时足额支付租金，其迟延支付租金的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。按照原被告双方在庭审中提交的租金明细表中2011年至2016年期间土地、标准厂房、公租房的租金计算方式及租金总额均为一致（其中2015年度发达公司出租的408平方米公租房租金价格存在计算错误，租金标准应为合同约定的2元/月/平方米而不是2.5元/月/平方米，经原告发达公司相关工作人员与被告恒鑫饰品公司法定代表人庭后进行对账，确认该年度总租金应为773617.2元），双方均表示认可，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法予以认可。双方仅对2017年至2019年度（未签订书面租赁合同）标准厂房租金计算标准有异议，对租赁面积均无异议。结合原被告双方诉辩意见，本案的争议焦点如下：1.2017年至2019年度土地、标准厂房及公租房租金按照何种标准计算？2.滞纳金如何计算？3.被告恒鑫饰品公司主张的租金减免优惠政策如何解决？ 1.2017年至2019年租金计算问题。原被告双方在2017年至2019年期间未签订书面租赁合同，对租金标准未作明确约定，但对租赁面积双方均予以认可。原告发达公司主张按照慈利县人民政府于2013年3月7日印发的慈政发〔2013〕2号文件及慈利工业集中区于2017年4月13日印发的慈工委〔2017〕2号文件执行标准厂房租金标准，即在被告之前执行的租金标准上每年每平方米递增1元（2017年为一层6元、二层5元，2018年为一层7元、二层6元，2019年为一层8元、二层7元），被告恒鑫饰品公司对此不予认可。慈政发〔2013〕2号文件与慈工委〔2017〕2号文件实际上是具有指导性的行政性文件，与平等主体之间签订的民事合同并不相同。原被告在未签订合同的情形下，本院认为按照原被告双方2016年的租赁合同标准计算租金更为妥当，也更符合公平原则。故2017年至2019年租赁土地面积为7.7亩（租金标准为1500元/亩），标准厂房面积分别为3842.32平方米、7527平方米（租金标准分别为5元/月/平方米、4元/月/平方米），公租房面积为5348平方米＋408平方米（租金标准为2.5元/月/平方米）。此外，案涉408平方米的公租房系从2015年4月22日起租赁，2018年度租金已计算至2019年4月22日，故截至2019年12月31日该公租房2019年度租赁时间只应计算为8个月。 对原告发达公司主张的2011年1月1日起至2019年12月31日止的租金，本院认定如下： （1）2011年至2016年：122915.68元（2011年）＋304631.52元（2012年）＋506149.2元（2013年）＋597057.2元（2014年）＋773617.2元（2015年）＋776065.2元（2016年）=3083136元； （2）2017年至2018年：[7.7亩×1500元/亩＋（3842.32平方米×5元/月/平方米＋7527平方米×4元/月/平方米）×12个月＋（5348平方米＋408平方米）×2.5元/月/平方米×12个月]×2年=776065.2元/年×2年=1552130.4元； （3）2019年：7.7亩×1500元/亩＋（3842.32平方米×5元/月/平方米＋7527平方米×4元/月/平方米）×12个月＋5348平方米×2.5元/月/平方米×12个月＋408平方米×2.5元/月/平方米×8个月=771985.2元； 以上2项合计3083136元＋1552130.4元＋771985.2元=5407251.6元，鉴于被告恒鑫饰品公司已支付租金共计1082457.8元，应当从租金总额中予以扣减，故被告恒鑫饰品公司最终应向原告发达公司支付租金5407251.6元－1082457.8元=4324793.8元，对超出部分本院不予支持； 2.滞纳金计算问题。原告发达公司主张被告恒鑫饰品公司应从2015年起支付拖欠租金的滞纳金（即违约金），因原被告双方在2015年之前租赁合同中未约定违约责任，本院对此依法予以认可。关于滞纳金标准问题，因被告长期拖欠租金早已超过双方约定的5个月时间，故按照双方合同约定应当按照拖欠租金总金额的20%一次性支付滞纳金。原被告双方在2016年后虽未签订书面合同，但本院认为相关租金应当按照2016年合同执行，故遵循权利义务对等的处理原则，违约责任的承担也应按照双方之前签订的合同处理。截至2019年12月31日，被告自2015年1月1日起应缴纳租金共计3873798元，实际已支付租金共计600000元，2015年至2019年拖欠租金总额最终应为3273798元，故被告恒鑫饰品公司按照双方合同约定应支付滞纳金（即违约金）654759.6元； 3.租金减免优惠政策问题。被告恒鑫饰品公司在庭审中主张自己作为第一家入驻慈利工业集中区的企业，应当享受相应的租金减免优惠政策，具体理由如下：（1）在入驻慈利工业集中区时，水电、路面、安保等基础设施建设尚不完善，被告恒鑫饰品公司自行建设支出了较大资金；（2）被告恒鑫饰品公司为承接招商“是佳”企业配合工业集中区管委会搬迁厂房，原告应当履行承诺为被告减免一年房租。根据被告提交的相关证据显示，时任慈利工业集中区管委会的主任陈金初的确在被告恒鑫饰品公司出具的《免租一年情况说明》上签署过“确有其事，请善处”字样，以及管委会社会事务科负责人在被告出具的《标准厂房租金收缴审批表》中签署过“如反映问题属实，同意减免”审批意见，但上述意见并未最终经过慈利工业集中区审批确认，亦未与本案原告发达公司达成任何书面一致意见。被告恒鑫饰品公司作为最早一批入园的企业，为慈利县域经济的确作出了较大贡献，但其反映的优惠政策问题系招商引资过程中的历史遗留问题，不在本院的审理范围中。若被告恒鑫饰品公司所反映的情况确实属实，应当与慈利工业集中区管委会及相关部门进行妥善协商处理。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南省恒鑫饰品有限公司向原告慈利县工业园发达开发建设有限责任公司支付截至2019年12月31日所欠房屋租金4324793.8元及滞纳金654759.6元。限本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告慈利县工业园发达开发建设有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费53616.95元，减半收取26808.48元，由原告慈利县工业园发达开发建设有限责任公司负担4462.05元，被告湖南省恒鑫饰品有限公司负担22346.43元。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审判员  覃文辉 二〇二一年六月二十四日 法官助理谢遥 书记员宋琼圆 援引法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。