江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2742号上诉人（原审被告）:杨栋，男，1970年12月21日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：冯燕平（系杨栋妻子），女，1972年7月23日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：王雪楠，江苏瀛鑫（射阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：射阳县恒源棉业有限公司，住所地江苏省射阳县经济开发区模范路东侧。法定代理人：丁某，该公司执行董事。上诉人杨栋因与被上诉人射阳县恒源棉业有限公司（以下简称恒源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2019）苏0924民初6952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨栋上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由恒源公司承担。事实与理由：杨栋不应当是本案适格的被告。首先，恒源公司起诉所依据的房屋租赁合同并非双方当事人真实意思表示，符合法律规定的合同无效情形，一审判决已经依法认定。其次，杨栋在2016年8月31日结清原房租后，已不在此处生产经营，占有案涉房屋场地的不是杨栋。杨栋在2017年10月给付恒源公司的租金来源于盐城中泰汽车服务有限公司（以下简称中泰公司）。烤漆房费用也是来自于中泰公司，两台升降机也已经转让给中泰公司，故案涉场地财产的所有人为中泰公司。一审庭审中恒源公司无证据证明其出租的房屋内的物品系杨栋所有，也不能证明是杨栋将物品留在原地，导致其不能再次对案涉场地进行出租，故恒源公司主张的租金损失应当由房屋的实际占有人中泰公司承担。恒源公司辩称，1.案涉房屋租赁合同是本案双方当事人签订，故杨栋作为租赁合同相对方，应当承担支付租赁费用的责任。其作为一审被告符合事实及法律规定。2.恒源公司没有提起上诉是为了减少讼累，签订房屋租赁合同对恒源公司来说并不能获得非法利益，恒源公司是案涉租赁房地产的所有人，无论政府拆迁还是商业拆迁，拆迁补偿金额都是双方协商确定的。若说获取额外利益，也只有杨栋获取搬迁费用补偿。而实际上杨栋因为搬迁确实也发生搬迁损失。故此，案涉房屋租赁合同无论有效还是无效，恒源公司都没有过错。3.恒源公司之所以认同租金按43000元每年计算，是考虑到杨栋确实没有经营而作出的让步，并非租赁合同虚假。4.恒源公司不同意一审判决认定的双方存在过错，而将租金或占用费按照百分之五十比例分担。据此，请求二审法院维持原判或改判杨栋全额支付租金。恒源公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令杨栋向恒源公司支付至2019年8月31日期间的欠付房屋租金130000元（其中2017年9月1日至2018年8月31日尚欠55000元，2018年9月1日至2019年8月31日75000元），并判决杨栋承担自2019年9月1日起至房屋实际交还之日止，以年75000元（月6250元）租金标准，按实际占用日计算的租金；2.本案诉讼费由杨栋承担。一审法院经审理查明，2008年9月1日，恒源公司将其所有的、位于东侧的厂房出租给杨栋，并签订《场地租赁合同书》约定租赁期限自2008年9月1日至2011年8月31日，三年租金合计为73800元。2011年至2016年之间，双方按照交易习惯给付房租，2016年8月31日之前的租金已结清。2017年案涉厂房面临搬迁。落款时间为2016年8月30日《房屋租赁合同》，由恒源公司（合同中称为“出租人”）和杨栋（合同中称为“承租人”）签订，合同实际形成于落款时间之后，一审庭审中恒源公司称形成于2017年3、4月份，杨栋称形成于2017年7、8月份。合同约定租赁时间为2016年9月1日至2018年8月31日，年租金为75000元，一审庭审中双方认可年租金实际标准为43000元。合同签订后杨栋搬离至另处经营，留下烤漆机、升降机、办公桌椅、废品汽车等物品占用场地，未在租赁场地实际经营。双方签订该合同的目的是在政府将来的征拆动迁中多获得房屋及土地征拆费用。目前涉案房屋未被政府征用。2017年9月1日杨栋给付恒源公司租金20000元。一审法院认为，关于《房屋租赁合同》的效力认定，双方签订的《房屋租赁合同》中约定的年租金75000元明显高于庭审中双方认定的租金标准43000元，且合同签订后该房屋未得到实际使用经营，仅被用来堆放杂物，以上事实可以看出双方当事人并非为了出租和承租涉案土地使用权而订立合同。过分抬高租金、用杂物占用厂房等行为的目的是双方预期在政府征拆迁中多获得房屋及土地征拆费用，缺乏租赁房屋的效果意思。虽然未造成国家、集体或者第三人利益的实际损失，但双方恶意串通，以订立租赁合同的合法形式掩盖多获得政府搬迁款的非法目的，构成合同无效的情形，故一审法院认定该《房屋租赁合同》为无效合同。关于恒源公司和杨栋过错责任的划分，《房屋租赁合同》系无效合同，自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨栋应当将房屋及土地使用权还给恒源公司。就恒源公司的租金损失，因双方签订《房屋租赁合同》的目的是预期获得政府高额搬迁费，双方具有同等过错，给恒源公司造成的房屋及土地使用权占用损失，杨栋应当承担一半的责任。根据双方的交易习惯以及恒源公司庭审中陈述的“（房租费计算应从）2017年9月1日至房屋实际交付之日，扣减已交付的2万元”内容，一审法院认定2万元价款是杨栋给付的2017年9月以后的部分租金，恒源公司租金损失的起算时间为2017年9月1日。第三次庭审中，恒源公司要求杨栋出让场地，杨栋明确表示放弃场地中废弃物，使得恒源公司当日接收厂房，因此租金损失计算至2020年10月23日，厂房实际占用日为1148天。租金实际标准为每年43000元，日租金为117.81元，故恒源公司的租金损失为135245.88元，杨栋承担的部分为135245.88÷2-20000=47622.94元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，一审法院判决：一、杨栋于判决生效起十日内向恒源公司给付从2017年9月1日起至2020年10月23日止的房屋租金47622.94元；二、驳回恒源公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由恒源公司和杨栋各负担1450元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨栋提交了中泰公司五位股东于2020年12月28日出具的证明，证明中泰公司成立于2016年9月13日，原八家修理厂的设备均转给中泰公司所有，其中就包括射阳东旺修理厂的两台升降机，一台大梁校正仪，一个烤漆房，进一步证明恒源公司在一审中所主张的放在租赁所在地的财产不是杨栋所有。恒源公司质证意见为，对证明的真实性不清楚，恒源公司与中泰公司没有任何的法律关系。恒源公司提交了分别于2018年5月9日、8月2日、8月27日、9月5日、10月31日与杨栋的妻子冯燕平的通话录音，2019年11月1日和杨栋的通话录音，证明恒源公司每次向杨栋要钱，杨栋都同意给，只不过是拖着。杨栋质证意见为对通话录音真实性予以认可，但让恒源公司找中泰公司要租金。本院经审核，杨栋提交的证据不符合民事诉讼证据的要求，故不予认定，对恒源公司提交的证据的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，恒源公司主张杨栋系案涉租赁合同的相对方，并提交了双方签订的租赁合同。杨栋主张其不是本案适格的被告主体，并主张其在2016年8月31日结清之前的房租后，已不在此处生产经营，占有案涉房屋场地的不是杨栋。本院认为，案涉租赁合同系杨栋以个人名义与恒源公司签订，其亦在2017年10月向恒源公司支付了2万元租金，恒源公司出具的收条亦载明系收到杨栋租金2万元；从合同履行情况来看，恒源公司一直系向杨栋主张租金，杨栋亦未提交证据证明其系代表中泰公司与恒源公司签订案涉租赁合同及恒源公司予以认可的证据；即使杨栋系代表中泰公司与恒源公司签订合同，但其在签订合同时，并未向恒源公司披露其系代理中泰公司签订合同，杨栋因中泰公司原因未向恒源公司履行义务，恒源公司仍有权选择向杨栋主张相关权利，故杨栋主张其不是本案适格的被告主体，恒源公司应向中泰公司主张相应费用的上诉理由不能成立。综上，杨栋的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人杨栋负担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 周 陇审判员 谢超亮二〇二一年六月二十九日书记员 成以琴