北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民终458号上诉人（原审原告）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵韫青，女，1982年11月28日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审被告）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。上诉人北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行新源支行）因与被上诉人赵韫青、被上诉人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第四中级人民法院（2020）京04民初755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人北京银行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉、高放，被上诉人赵韫青，被上诉人天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京银行新源支行上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判“准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑6号楼5单元501号（规划房号为7-5-501）房屋的执行，继续查封该房屋”或将本案发回一审法院重新审理；二、本案上诉费用由赵韫青、天润诚泽公司承担。事实与理由：一审法院认定赵韫青符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条的情形，系适用法律错误。一、一审法院认定《天润·和丽嘉苑认购协议》（以下简称《认购协议》）属于合法有效的书面商品房买卖合同，属于适用法律错误。根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）……（十三）”可知，该条规定了商品房买卖合同应具备的十三项主要内容，应当在商品房买卖合同中进行明确。而赵韫青与天润诚泽公司签署的《认购协议》共有九条，包括当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间、双方权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等条款，仅具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的“当事人名称和住所、房屋基本情况、付款方式及付款时间”三项内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。而一审法院认为，只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项内容的主要内容，则《认购协议》即可认定为商品房买卖合同，属于法律适用错误。退一步讲，即使按一审法院的逻辑，《认购协议》也只具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项中的三项内容，且缺少“交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理、办理产权登记”等关键条款，无论从数量还是内容上看，均无法达到“具备主要内容”的条件，《认购协议》不能被认定为商品房买卖合同。二、一审法院认为赵韫青名下没有其他可用于居住的房屋，属于事实认定错误。首先，涉案房屋被查封时赵韫青配偶名下有用于居住的房屋，其不属于商品房消费者，不符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定。其次，一审法院认为赵韫青取得另套房屋是因其为孩子上学的特殊原因，且房屋一直由安俊峰父母居住使用，从而认定另套房屋不属于赵韫青名下可用于居住的房屋，属于事实认定错误。安俊峰取得另套房屋时是在与赵韫青婚姻存续期间，另套房屋应属于夫妻共同财产。至于安俊峰取得另套房屋的原因以及取得另套房屋后是否用于自住，并不影响安俊峰及赵韫青名下有其他住房的事实。尤其是在赵韫青未提供充足证据证明另套房屋的过户系为孩子上学以及该房屋一直由安俊峰父母居住使用的情况下，便作出上述认定，缺乏事实及法律依据。最后，另套房屋面积103.28平方米，按照北京市最新的公共租赁房屋建筑标准中居住面积15-22平方米的房屋为1-2人间的标准，该套房屋也足够赵韫青及其家人居住。赵韫青在离婚时放弃其对该套房屋享有的所有权，属于其对自己权利的处分，但不能据此认定该套房屋不属于赵韫青名下用于居住的房屋。三、一审法院认定赵韫青已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十属于基本事实认定不清。一审法院认定赵韫青已支付购房款的证据是赵韫青提供的相关银行付款凭证、证人贾某和窦某的证人证言及天润诚泽公司的陈述。但是，一审法院认定的事实存在以下问题：首先，赵韫青签订《认购协议》的时间为2018年11月5日，其提供的付款凭证显示其2017年4月28日向陈红恩个人账户转款161万元，早于《认购协议》签订，且向陌生人付款161万元却未要求对方出据任何收据，不符合常理。其次，一审法院认定赵韫青支付购房款的证据是赵韫青提供的银行付款凭证、收条、一审法院与相关付款人、收款人核实的情况，证人贾某、窦某的证人证言及天润诚泽公司的陈述。但是，赵韫青是向陈红恩个人账户付款，其他人的陈述、证人证言无法证明该款项的性质，且即使陈红恩本人承认，但因其与本案有利害关系，一审法院还应核查该账户款项的最终去向。但是一审法院未予查明，未形成完整的证据链条。最后，赵韫青主张赵韫颖、白庆英、安俊峰是代其支付购房款，但各方均未出庭作证，且跟赵韫青均具有利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条及第九十条的规定，上述各方的谈话笔录不能单独作为认定款项性质的证据。赵韫青辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。赵韫青于2018年7月签订《认购合同》，在2019年7月已经交齐所有房款。赵韫青与其前夫已经离婚。目前，赵韫青在涉案房屋中已经居住了一年半，是唯一用于居住的房屋。天润诚泽公司辩称，《认购协议》符合法律规定的书面商品房买卖合同形式。《认购协议》以及相应的补充文件相互配合，可以锁定业主购房标的、交房时间、总价及单价，已经构成了合同的主要内容。赵韫青名下没有其他可用于居住的住房，其在涉案房屋被查封之后离婚，一审法院通过多次开庭审查了相应房产登记变动的原因，执行异议复议规定对业主名下是否有住房并没有作时间结点的规定，查封之后房屋登记变更的情况并不是机械的审查事项。在一审法院查封涉案房屋后业主的房产虽有变动，但都是基于生存需求。一审法院所作出的认定既符合执行异议复议规定，也符合人文关怀。赵韫青支付购房款的情况与天润诚泽公司记载的收取购房款情况吻合。在天润诚泽公司收取的房款中，有些是由代销机构收取的，有些是自然人收取的款项，主要是因为要配合天润诚泽公司融资的需求。天润诚泽公司股东收取的款项也都是业主支付的购房款，并不是其他款项。天润诚泽公司于2015年已经取得了国有土地使用权证，在此时进行了二级开发，2015年不是一级开发的时点。前期的拆迁工作自2012年就开始了，也是天润诚泽公司介入的，此时就已经有很多业主知道了要开发案涉的项目。本案的项目是政府保障性质的，是少有的具备电梯的项目，存在部分业主于2013年就交付了购买房屋预付款的情况。2016年项目要取得预售许可证时，提前缴款了的业主有选择权，可以选择买房或者是将款项取回，对于选择取款的业主，天润诚泽公司就会支付资金占用费。故，在2016年天润诚泽公司向之前确定交纳了款项的业主支付了利息，利率是年利率10%，也不高且符合相关规定。一审法院查明的赵韫青的付款情况符合实际情况，达到了总购房款的50%以上。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。北京银行新源支行向一审法院起诉请求：请求准许对北京市延庆区天润·和丽嘉苑6号楼5单元501室（规划房号为7-5-501）房屋的执行，继续查封该房屋。一审法院认定事实：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《借款合同》，向北京银行新源支行申请贷款11亿元。2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行新源支行签订《抵押合同》，为上述合同项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地。后天润诚泽公司就上述抵押担保为北京银行新源支行办理了抵押登记。京（2017）延不动产证明第0000004号《不动产登记证明》载明，抵押权利人（申请人）为北京银行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城05街区05-043地块，不动产单元号为110229100001GB02009W00000000，不动产权证号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元整，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后北京银行新源支行以金融借款合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。一审法院于2020年4月13日作出财保14号裁定，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后一审法院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为7-5-501，建筑面积为111.74平方米，性质为住宅。另查，天润·和丽嘉苑商品住宅项目的开发主体为天润诚泽公司，该项目的商品房预售许可证编号为京房售证字（2018）112号，预售许可证的发证日期为2018年9月21日，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可证的到期日为2019年10月30日。2018年11月5日，赵韫青与天润诚泽公司签订《认购协议》，协议约定赵韫青购买天润诚泽公司开发的涉案房屋，房屋单价为每平方米35183.16元，建筑总面积为111.74平方米（以房屋实测面积为准），房屋总价款为3931366元，由赵韫青于签署书面买卖合同之前一次性缴纳；赵韫青应于本协议签署之日起7日内到天润诚泽公司项目售楼处签署买卖合同并按照本协议约定交纳首付款（一次性付款的为全款，分期付款的为首期款）；此外，该《认购协议》对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。赵韫青在一审法院查封之前已通过委托他人转账、存款、按天润诚泽公司指示向他人支付等方式支付了合同中约定的总房款，一审法院与付款凭证中显示的付款人赵韫颖、白庆英、安俊峰及收款人黎君一一进行了核实。天润诚泽公司并未通知赵韫青与该公司签订《认购协议》中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已于2019年7月向赵韫青交付了涉案房屋。赵韫青后向一审法院提出书面异议，请求一审法院依法裁定中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。一审法院于2020年8月7日作出执异117号裁定，中止对北京市延庆区天润·和丽嘉苑6号楼5单元501号（规划房号为7-5-501）房屋的执行。赵韫青与安俊峰于2006年5月16日结婚，二人于2020年6月30日离婚。二人于2010年4月生有一子。自2020年5月14日至一审法院查询之日2020年11月22日24时，赵韫青及其子名下无房产登记信息，安俊峰名下现有一套位于北京市延庆区川北小区27号楼2层二单元204的房屋，产权登记日期为2017年5月26日。该房屋原系安俊峰之父母所有，因该房屋属于延庆区当地的“学区房”，安俊峰之父母基于安俊峰与赵韫青之子上当地重点小学的考虑，将该房过户到安俊峰名下，但该房屋仍一直由安俊峰之父母居住。安俊峰与赵韫青签署的离婚协议约定北京市延庆区川北小区27号楼204的房屋归安俊峰所有，婚后购置的北京市延庆区天润·和丽嘉苑6号楼5单元501室所有权归女方所有。上述事实，有在案证据和当事人陈述意见在案佐证。一审法院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，赵韫青对涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，赵韫青需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。一审法院将争议焦点进一步分三项论述如下：一、赵韫青与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的《认购协议》是否属于合法有效的买卖合同。赵韫青与天润诚泽公司所签订的《认购协议》约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，赵韫青未能与天润诚泽公司签署《认购协议》中所指的买卖合同，但该《认购协议》具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，天润诚泽公司依据该《认购协议》收取了相应的房款并向赵韫青交付了涉案房屋，该《认购协议》可以认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。该《认购协议》系赵韫青与天润诚泽公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。二、赵韫青所购商品房是否系用于居住用途，在查封日安俊峰名下有房是否可认定为赵韫青名下已有居住用房。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下已有居住用房。双方当事人就此产生的争议在于，在一审法院查封涉案房屋日安俊峰名下有房，而后赵韫青又与安俊峰离婚，则赵韫青是否属于执行异议复议规定第二十九条第（二）项中“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。对此争议，一审法院认为，就执行异议复议规定第二十九条、2019年11月8日的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民会纪要）第一百二十五条规定的目的而言，均是着眼于消费者购房人的生存权至上的考量，执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定为判断购房人是否系消费者提供了基本的识别标准，对此不能作机械理解，而应综合上述司法解释目的、法律精神和案件具体情况，对购房人的具体情况进行分析判断。具体到本案，首先要分析赵韫青之前夫安俊峰名下房屋的具体情况。安俊峰名下的房屋有特殊来源，原系安俊峰父母所有的房屋，为安俊峰与赵韫青之子上当地的重点小学过户到安俊峰名下，一直由安俊峰之父母居住使用。综合该套房屋的来源、过户的原因、现状及真实状况，不属于赵韫青名下用于居住的房屋。赵韫青名下无可用于居住的房屋，其购买涉案房屋，符合购房人消费者的条件。赵韫青的情形符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项、九民会纪要第一百二十五条第二款规定的精神。一审法院对北京银行新源支行与此有关的答辩意见不予采信。三、赵韫青已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。赵韫青提供的银行付款凭证、收条、一审法院与相关付款人、收款人核实的情况、证人贾某、窦某的证言及天润诚泽公司的陈述，能够形成证据链条，证明赵韫青已支付了合同约定的总房款。综上，一审法院认为，赵韫青对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。北京银行新源支行的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回北京银行新源支行的诉讼请求。本院另查明，一审法院于2020年11月18日相关案件的庭审笔录及2020年12月8日相关案件的谈话笔录中，记载了证人贾某、窦某的证言。林寅公司法定代表人贾某的相关证言主要内容为，天润诚泽公司委托林寅公司独家销售天润·和丽嘉苑商品房，林寅公司代天润诚泽公司收取了购房人交付的购房款，为购房人开具了收据，或是与天润诚泽公司核实后，确认购房人的对应款项已向天润诚泽公司支付，为购房人开具相应的收据，贾某名下的相应银行卡也由林寅公司用来收取购房人的购房款，贾某向一审法院出示了落款为2017年2月1日的林寅公司与天润诚泽公司签订的委托书。窦某的相关证言主要内容为，窦某在天润诚泽公司任会计职务，天润诚泽公司很早之前就开始收取购房人的购房款，大概在2013年、2014年就有购房人交纳购房款，当时为了购房人有保障，天润诚泽公司就与购房人签了名义上的“借款协议”，实际上交的是购房款；窦某应天润诚泽公司的要求，以自己的名义分别开了三张银行卡，分别为尾号“3398”的北京农商银行卡、尾号“4773”的中国农业银行卡，尾号“3089”的中国建设银行卡，天润诚泽公司用这三张银行卡来收取购房人交纳的购房款；天润诚泽公司的董事长陈红恩名下一张尾号为“0706”的银行卡也是由天润诚泽公司的财务保管，用于收取购房人交纳的购房款；后来天润·和丽嘉苑项目许可证发放后，天润诚泽公司才委托了林寅公司。在二审审理中，天润诚泽公司认可陈红恩在收取赵韫青房款时为天润诚泽公司的股东及实际控制人。二审中，当事人没有提交新证据。北京银行新源支行和赵韫青、天润诚泽公司对于一审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。本院认为：关于赵韫青与天润诚泽公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案买受人赵韫青与天润诚泽公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，但双方签订的《认购协议》具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋单价、房屋总价款及付款方式等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。且赵韫青提交了相应房款收据、物业费收据等证据，可以证明《认购协议》已经实际履行，故本院认定案涉《认购协议》的性质为商品房买卖合同。《认购协议》系赵韫青与天润诚泽公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。北京银行新源支行关于赵韫青与天润诚泽公司不存在合法有效的商品房买卖合同关系的上诉理由与事实不符，本院不予采信。关于赵韫青购买涉案房屋是否符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项规定的问题。执行异议复议规定第二十九条第（二）项规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本条规定的目的在于保护基于自然人的生存利益，即作为消费者的购房人为居住需求而购买的房屋。因此，赵韫青所购商品房是否系用于居住用途，其名下是否有其他用于居住的房屋是本案需要查明的事实。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下已有居住用房。一审法院已经查明，赵韫青之前夫安俊峰名下房屋原系安俊峰父母所有的房屋，为安俊峰与赵韫青之子上当地的重点小学过户到安俊峰名下，一直由安俊峰之父母居住使用，故该房屋不属于赵韫青名下用于居住的房屋。赵韫青名下无可用于居住的房屋，其购买涉案房屋，符合商品房消费者的条件。因此，赵韫青的情形符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定。本院对北京银行新源支行的此项上诉理由不予采信。关于赵韫青是否已支付购房款的问题。赵韫青提供的购房发票、相关银行付款凭证、证人贾某、窦某的证言及天润诚泽公司的陈述，证明赵韫青已全额支付了房款。对于在签订本案《认购协议》前赵韫青向陈红恩支付购房款的原因，赵韫青及天润诚泽公司均进行了较为合理的解释。陈红恩系天润诚泽公司的股东，天润诚泽公司委托陈红恩代收赵韫青的购房款，天润诚泽公司对此予以确认。因此，赵韫青的付款行为符合执行异议复议规定第二十九条第（三）项：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。故北京银行新源支行的此项上诉理由，与事实不符，本院不予采信。综上所述，北京银行新源支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘春梅审 判 员 杨绍煜审 判 员 龚晓娓二〇二一年六月三十日法官助理 龚亚东法官助理 宋 莹书 记 员 杜 杰书 记 员 于 静书 记 员 岳 琳