甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2021)甘0102民初2108号原告：冯平，女，1971年4月8日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：丁进军。甘肃九合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽。甘肃九合律师事务所律师。被告：甘肃丝路瓜饮生物科技有限公司，住所地兰州市城关区酒泉路街道庆阳路105号1单元23层2305室。法定代表人：陈少辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏钰人，甘肃黄河律师事务所律师。被告：陈少辉，男，1970年10月1日出生，汉族，住兰州市城关区。原告冯平与被告甘肃丝路瓜饮生物科技有限公司（以下简称甘肃丝路公司）、陈少辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日受理后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行审理。原告冯平的委托诉讼代理人丁进军、张丽，被告甘肃丝路公司和陈少辉的委托诉讼代理人苏钰人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯平向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告支付原告租金95000元；2、请求判令二被告支付原告违约金18240元（暂计至2021年1月3日，实际计算至租金全部清偿完毕日止）；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年5月16日原告与被告甘肃丝路公司签订了《房屋租赁协议》，约定原告将名下位于甘肃省兰州市城关区××路街道××路××号××室出租给被告丝路瓜饮公司，租赁期限从2016年5月23日至2017年5月23日，月租金7500元，租金半年一付。该协议签订后原告按照约定将出租房屋交付给被告使用。该协议到期后，原、被告再未签订书面租赁合同，出租房屋由二被告租用，租金及支付方式不变。在房屋租赁期间，租金实际是由被告陈少辉支付（被告陈少辉系被告丝路瓜饮公司的控股股东及法定代表人）。然而二被告从2018年开始就拖欠租金。2020年11月1日被告陈少辉向原告交还了出租房屋。截至被告陈少辉交还房屋当日，二被告共计拖欠租金95000未付。经原告多次催要，二被告均拒不支付。后被告陈少辉拒接原告电话，还将原告微信拉黑。二被告拒不支付租金的行为已经严重损害了原告的合法权益，原告为了维护自身合法权益，现依法向贵院起诉，望贵院判如所请。被告甘肃丝路公司和陈少辉共同辩称，一、贯穿全年至今的新冠疫情深入地影响了经济生活，也严重影响到了答辩人企业的正常经营,为了推动复工复产拉动经济复苏,兰州市政府采取了多种措施,政府及体制内事业单位、国企在出租物业房租方面采取免除三个月租金的措施,民营单位和个人也已比照采取了免除房屋两个月的措施,如长征写字楼的业主单位等等。答辩人就疫情导致的困境多次与被答辩人协商免除两、三个月资金始终未果。在此请求人民法院依据相关法律原则予以照顾,酌情减免部分房租。二、被答辩人所诉违约金答辩人不能接受,理由是被答辩人所提供证据《欠条》表明双方就房租已达成了充分的谅解与共识。三、答辩人受疫情影响，企业已陷入困境涉诉数起，有的案件已进入执行程序。债权具有平等性,答辩人在积极筹措资金应对债权人，尽管如此，答辩人仍然愿意积极地面对与被答辩人的房屋租赁纠纷,愿意多方筹措一些钱来给付房租。综上答辩人认为受疫情影响属于受到不可抗力,兰州市在国家相关复工复产政策中已有具体的落地措施,相关民营单位和个人也应比照执行。恳请人民法院考虑相关情况予以公正判决。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：证据一、房产证,证明本案出租房屋即位于甘肃省兰州市城关区××路街道××路××号××室房屋系原告所有;证据二、《房屋租赁协议》,证明：2016年5月16日原告将上述房屋出租给被告甘肃丝路瓜饮生物科技有限公司，租赁期限从2016年5月23日至2017年5月23日，月租金7500元，租金半年一付。协议同时约定了逾期缴纳房租要承担相应的违约责任;证据三、欠条、银行流水、微信截图,证明：合同到期后，上述房屋由被告甘肃丝路瓜饮生物科技有限公司、被告陈少辉继续租用，租金及支付方式不变。但二被告从2018年开始拖欠租金，截止2019年12月16日，二被告拖欠了原告18年、19年房租共计15万元。后被告实际租房至2020年10月31日，又产生房租75000元。被告陈少辉于2020年5月21日至2020年11月2日合计支付租金13万元，尚欠95000元未付。被告甘肃丝路公司和陈少辉质证意见：房屋产权证由于当庭没有原件，我就不看了。房屋租赁协议真实性无异议，证明目的有异议，只能说明该房屋的租赁协议期间是2016至2017年的，之后的房屋没有租赁协议，故之前房屋租赁协议的违约协议不能适用于租赁期限届满之后的房屋租赁期间。欠条的真实性有异议，欠条上的数额我们已经支付给原告了，只是没有把欠条收回来而已。银行流水无异议，截止2020年11月我们临走的时候把房屋钥匙及欠条交给原告了。本院认为，该组证据因被告对其真实性无异议，且能够证明双方租赁关系成立、缘何未能继续履行的事实，故与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月16日，原告冯平与被告甘肃丝路公司签订了《房屋租赁协议》（以下简称协议），约定冯平将名下位于甘肃省兰州市城关区××路街道××路××号××室××路公司，租赁期限从2016年5月23日至2017年5月23日，月租金7500元，租金半年一付。其中协议第九条第二款违约责任约定“乙方逾期缴纳租金，除补交欠租外，还应当向甲方支付欠缴金额每日千分之三的逾期付款违约金”，双方当事人在协议中对租金结算周期约定不明，对租金交付日期没有约定。该协议到期后，原、被告再未签订书面租赁合同，出租房屋由甘肃丝路公司继续租用。2020年11月1日被告陈少辉向原告交还了出租房屋。2019年12月16日，陈少辉向冯平出具《欠条》，主要内容是：欠冯平房屋租金150000元，2020年5月1日前结清。本院认为，本案争议焦点为：1、甘肃丝路公司和陈少辉是否共同承担缴纳欠付房屋租金？2、被告请求减免疫情期间2个月的房屋租金是否应予支持？3、原告冯平请求被告支付的房屋租金95000元及其违约金是否合法、有据,应予支持。一、甘肃丝路公司和陈少辉是否共同承担缴纳房屋租金的问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律另有规定的除外”，引起本案民事纠纷的法律事实发生在民法典施行之前，故应当适用当时有效的法律、司法解释的规定规范当事人的行为。2016年5月16日甘肃丝路公司通过与冯平签订《房屋租赁协议》，取得案涉房屋的使用权，按照合同约定承担房屋承租人的义务主体是被告甘肃丝路瓜饮公司，但陈少辉在2019年12月16日向冯平出具《欠条》,承诺还款的行为系债务加入的意思表示，且被告陈少辉对原告冯平请求由其共同承担民事责任亦未提出异议,故原告冯平请求由陈少辉与甘肃丝路瓜饮公司共同承担房屋承租人的义务本院予以支持。二、被告请求减免疫情期间2个月的房屋租金是否应予支持的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》(二)第6条规定“……。承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解,调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同”。本案属房屋承租人要求减免新冠疫情期间部分房屋租赁费用，双方未能达成协议产生的纠纷,应按照新冠疫情期间出台的上述相关指导意见的精神办理。本案考虑因疫情影响确实导致合同履行存在一定困难,作为房屋承租人的被告收入降低的客观现实,并综合疫情及疫情防控措施与被告履行合同出现困难之间的因果关系和原因力大小,本着公平和风险共担原则,应由原、被告共同承担因疫情导致的经济损失。考量本地区疫情及疫情防控措施的影响情况,本院酌情减免被告2020年2月、3月、4月共3个月各二分之一的房屋租赁费即11250元（7500元×3÷2），被告超出上述部分答辩请求本院不予支持。原告冯平主张被告欠付租金期间是2018年1月1日至2020年11月1日，上述期间的租金数额经计算共计为255000元，原告认可被告于2019年9月20日至9月22日每天支付租金1万元，合计3万元,2020年5月至2020年11月1日被告支付原告房屋租金13万，上述共计16万元，被告对原告认可的上述事实无异议。根据当事人双方认可的上述事实，二被告欠付原告2018年1月1日至2020年11月1日期间的租金为95000元（255000元-160000元）。被告主张双方口头协议其欠付原告房屋租金减少为6万元,但在原告不认可的情形下,被告未能就其主张的上述事实举证证明,被告的上述抗辩意见本院不予支持。扣除疫情期间本院酌情减免的租金，二被告尚欠原告冯平房屋租赁费83750元应予给付，原告冯平主张的其余房屋租赁费本院不予支持。三、关于原告冯平请求被告甘肃丝路瓜饮公司支付欠付房屋租金违约金是否合法、有据,应予以支持的问题。在本案中，原告冯平与被告甘肃丝路公司签订了《房屋租赁协议》于2016年5月16日签订的房屋租赁合同租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故双方应继续按照原协议全面履行合同义务。本案当事人虽然在协议第九条第二款违约责任约定“乙方逾期缴纳租金，除补交欠租外，还应当向甲方支付欠缴金额每日千分之三的逾期付款违约金”，对违约金的计算办法有明确的约定，但本院考虑甘肃丝路瓜饮公司未能及时履行义务，既有主观因素存在实际的违约行为，也有因疫情影响确实导致合同履行存在一定困难的客观因素,本院综合上述二因素在导致被告迟延履行合同义务中的原因力的大小,本着公平原则，酌情二被告承担违约金3000元，原告主张的其余部分违约金本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告甘肃丝路瓜饮生物科技有限公司与陈少辉于本判决生效后10日内支付原告冯平房屋租赁费、违约金共计人民币86750元（83750元+3000元）；二、驳回原告冯平其他诉讼请求。在本判决生效后，如二被告未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1282元，原告冯平负担300元，被告甘肃丝路瓜饮生物科技有限公司与陈少辉共同负担982元；案件保全申请费1086元，由被告甘肃丝路瓜饮生物科技有限公司与陈少辉共同负担（上述二被告负担部分于判决生效后10日内支付原告冯平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审判员  邢定君二〇二一年六月十一日书记员  徐 萍