沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0191民初1176号原告：张艳敏，女，汉族，1955年11月25日出生，住址：沈阳市铁西区。委托代理人：王玉娇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：陈思宇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳巨臣房屋开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：王成俊，系该公司总经理。委托代理人：谢昌盛，男，汉族，1983年2月14日出生，住址：沈阳市皇姑区，系该公司员工。被告：赵亮，男，汉族，1972年3月10日出生，住址：沈阳市沈河区。原告张艳敏与被告沈阳巨臣房屋开发有限公司（以下简称“巨臣公司”）、赵亮商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳敏及其委托代理人王玉娇、被告赵亮到庭参加了诉讼，被告巨臣公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告张艳敏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告巨臣公司为原告办理房屋备案登记手续；2、请求判令撤销二被告之间签订的《商品房买卖合同》的备案登记手续；3、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金3000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月15日原告与被告巨臣公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告巨臣公司开发建设的坐落于沈阳经济技术开发区的房屋，面积201.69平方米，房屋总价款人民币600000元。合同签订后原告向被告巨臣公司支付了全部购房款，被告巨臣公司于2018年10月15日向原告交付房屋，原告占有并使用该房屋至今。由于被告未能按照约定时间为原告办理房屋权属登记手续，原告曾多次与被告巨臣公司沟通，后向房产登记部门了解到，该房屋的商品房买卖合同备案在被告赵亮名下。综上所述原告与被告巨臣公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，现原告为了维护自身的合法权益诉至贵院。被告巨臣公司未出庭答辩，但邮寄书面答辩状称，2002年8月14日答辩人巨臣公司由于资金紧张，与当时公司的员工赵亮签订了一份《商品房买卖合同》，并将位于沈阳经济技术开发区房屋备案在赵亮名下，以赵亮购房的名义在交通银行南湖支行办理按揭贷款25万元，贷款资金用于公司运营周转，银行贷款均由巨臣公司向银行偿还，现银行贷款早已偿还完毕，并办理解除抵押权手续。被告巨臣公司与赵亮之间不存在商品房买卖合同关系，被告巨臣公司原将房屋出售给案外人林吓章，后林吓章向法院起诉退房。林吓章退房后，答辩人于2018年10月15日将案涉房屋另行出售给原告张艳敏，现被告巨臣公司与原告系真实的商品房买卖关系，向原告出售房屋是涉案房屋按揭贷款已经偿还完毕，抵押登记也已经解除，但由于无法联系到赵亮，商品房备案登记手续至今无法解除，同时涉案房屋备案登记也超过五年，备案登记超过五年的，房产登记机构也不同意撤销备案登记，需要人民法院生效判决才能办理，故导致无法为原告办理备案登记手续。被告赵亮辩称：我原来是被告巨臣公司的员工，用我的名字备案了，原告购买被告巨臣公司的房子我不知道，原告要办理房屋过户手续找过我，但我没有义务配合原告办理房屋过户手续。因为被告巨臣公司的违约存在银行欠款，导致我的信用不良，我也是受害者。经审理查明，2018年10月15日，原告（买受人）与被告巨臣公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定原告购买被告巨臣公司开发的房屋一处，位于沈阳经济技术开发区，建筑面积201.69㎡，合同总价款600000元。补充协议约定，出卖人应当在商品房竣工验收备案书下达后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人选择不退房的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。2018年11月29日，原告通过顶账的方式一次性向被告巨臣公司付清购房款，被告巨臣公司向原告出具收款收据并加盖单位财务章。被告巨臣公司于2018年10月15日向原告交付了涉案房屋，原告一直居住使用至今。被告巨臣公司至今未为原告办理房屋备案登记。另查明，被告巨臣公司称被告赵亮原系其员工，为资金周转将涉案房屋备案在被告赵亮名下用于银行贷款，被告赵亮对此予以认可。现涉案房屋备案登记在被告赵亮名下，无抵押登记。上述事实的认定，有个人住房借款合同、商品房买卖合同、借款抵押合同、贷款详细信息查询表、沈阳经济技术开发区人民法院（2011）经开民初字第718号民事判决书、（2011）沈中民二终字第2596号民事判决书、沈阳市中级人民法院卷宗调查取证申请书及追记笔录、房屋顶账协议书、购房款收据、收款收据、不动产电子登记（簿）查询证明以及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告巨臣公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。关于原告要求被告巨臣公司为其办理房屋备案登记手续并支付逾期办证违约金的问题，本案中，原告与被告巨臣公司所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定履行了付款义务，并在被告巨臣公司交付房屋后实际居住使用，但被告巨臣公司在向原告出卖房屋前为获得银行贷款将房屋备案在被告赵亮名下，致使原告未能按期办理房屋备案手续，系违约行为，被告巨臣公司应为原告办理房屋备案手续，并按照《商品房买卖合同》的约定，承担违约金60元（600000×0.01%）。关于原告要求撤销二被告之间签订的《商品房买卖合同》的备案登记问题，本案被告巨臣公司邮寄答辩状称二被告之间签订的备案《商品房买卖合同》并非真实的商品房买卖意思表示，而是为获得银行贷款，同时，被告赵亮承认被告巨臣公司将涉案房屋备案在其名下系为了资金周转向银行贷款，且银行贷款现已由被告巨臣公司还款完毕，原告入住多年被告赵亮从未向原告主张过该房屋，故对于原告要求撤销二被告之间签订的《商品房买卖合同》备案登记的诉请，因符合法律规定，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销被告沈阳巨臣房屋开发有限公司与被告赵亮签订的《商品房买卖合同》的备案（沈阳经济技术开发区）；二、被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内为原告张艳敏办理房屋备案登记手续（沈阳经济技术开发区）；三、被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告张艳敏逾期办理房屋所有权证书的违约金60元；四、驳回原告张艳敏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9830元，因适用简易程序，减半收取4915元，由被告沈阳巨臣房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉费9830元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王桂华二〇二一年六月二十五日书记员  闵 璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。