河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1303民初5196号原告：杨道静。委托诉讼代理人：张宁，河南鼎新律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告：王顺。委托诉讼代理人：张宁，河南鼎新律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳市盛轩置业有限公司。法定代表人：田旗浩，任该公司董事长职务。委托诉讼代理人：刘翔，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王萌，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告杨道静、王顺诉被告南阳市盛轩置业有限公司(以下简称盛轩公司)房屋买卖合同纠纷一案，原告杨道静、王顺于2021年6月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告杨道静、王顺的委托诉讼代理人张宁、被告盛轩公司的委托诉讼代理人王萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨道静、王顺向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告退还因面积差多交的房款19798元及多交的中央空调初装费675元、退还预交的契税款3486元大修基金款4844元，共计28803元及利息。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月9日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于南阳市××路与广场××交叉口梅溪新天地1号楼2单元14层1413号房，合同约定建筑面积62.5平方米，每平方米5577.01元，总金额为348563元。原告按照合同约定的面积向被告足额支付了购房款，而且按照该面积以每平方米190元向被告支付中央空调初装费等各项费用。该房屋经测量实际面积为58.95平方米，相差3.55平方米。在办理房产证时，被告未将预收的契税向税收征收部门缴纳，原告为了顺利办证自行向税务征收部门缴纳了该房屋的契税，故被告应当向原告退还预交的该笔费用。原告认为，依据双方签订的商品房买卖合同约定及相关法律规定，被告应当退还原告多交的房款、中央空调初装费及预交的契税。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告盛轩公司辩称，关于房产面积差额款及中央空调初装费，根据原被告双方签订的买卖合同约定应当据实结算，多退少补，该房产项目与大多数业主均约定多退少补，据实结算，且均排除了双倍房款及违约金的适用，被告同意据实结算。对于契税款，双方在商品房买卖合同补充协议第2条约定，契税、专项维修基金由被告代收代缴，若原告已经自行向有关部门交纳完毕，且原告要求解除双方之间的代收代缴关系，被告愿意据实退还原告向被告公司交纳的契税、专项维修基金。关于差额房款的利息，由于双方合同并未约定，且对于面积差异的产出属于行业通常情况，被告方无过错，在双方协商未果的情况下即便支付利息也应当自起诉之日起按LPR利率计算。本院经审理认定事实如下：2016年11月9日，原告杨道静、王顺（××）与被告盛轩公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16917537）一份。该合同的主要内容如下：第一条、项目建设依据出卖人以出让方式取得位于南阳市××路与广场××交叉口编号为01101140024000的地块的土地使用权。国有土地使用证为2014-00420。该地块土地面积为12557.1平方米，规划用途为批发零售用地.住宅用地，土地使用年限详见附件四。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名梅溪新天地1#（-3-25层）商住楼。建设工程规划许可证号为2015-73，施工许可证号为411300201512030101；第二条、商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为南阳市房产管理局，商品房预售许可证号为2015056；第三条、××所购商品房的基本情况××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：卧龙区中州路与广场南街交叉口1幢2单元14层1413号房，户型为一室一厅。该商品房合同约定建筑面积共62.5平方米，其中套内建筑面积48.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.12平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条、计价方式与价款出卖人与××约定按上述第1种方式计算该商品房价款：1、建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5577.01元，总金额人民币叁拾肆万捌仟伍佰陆拾叁元整；第五条、面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，按双方约定的单价据实结算，多退少补；第二十一条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按上述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十五条、本合同自双方签订之日起生效。出卖人：加盖盛轩公司及法定代表人熊天怀印章委托代理人：韩勇坤签字并加盖印章××：杨道静、王顺签字并加盖印章2016年11月9日签于盛轩公司。2016年11月9日，原、被告双方签订《商品房买卖补充协议》。补充协议第2.1条约定：除合同第四条约定的价款外，××还应及时缴纳以下费用a、专项维修资金；b、契税；c、办证费；d、测绘费；e、按照国家规定其他应由××承担的税费。上述收费项目或标准发生调整的，××按照新标准缴纳或补足相关费用，出卖人不承担责任（具体费用标准以有关部门实收为准，多退少补）。上述合同签订后，原告按商品房买卖合同约定的房屋建筑面积62.5平方米向被告盛轩公司交纳了涉案房屋的购房款共计348563元、契税3486元、专项维修基金4844元，并按每平方米190元向被告盛轩公司交纳了中央空调初装费。另查明，本案涉案房屋现盛轩公司已交付给原告。南阳市自然资源和规划局为原告办理了该房屋的不动产权证书（证号：豫2020南阳市不动产权第0020289号），不动产权证书载明，案涉房屋建筑面积58.95平方米。上述事实，由原被告双方庭审陈述、商品房买卖合同、不动产权证书、河南增值税普通发票、收据等证据予以证实，经庭审质证后已记录在卷。本院予以确认。本院认为，依法成立的合同,受法律保护,对双方当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方于2016年11月9日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违背国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据原被告双方签订的商品房买卖合同约定，案涉商品房合同约定的建筑面积为62.5平方米，2020年6月16日原告取得案涉房屋的不动产权证书，不动产权证书载明案涉房屋的建筑面积为58.95平方米，即不动产权证书载明的房屋建筑面积比双方签订的商品房买卖合同约定的建筑面积少3.55平方米。根据原被告双方签订的商品房买卖合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，按双方约定的单价据实结算，多退少补。同时，被告盛轩公司在庭审中陈述同意据实结算、多退少补，故根据公平原则，被告盛轩公司应当向原告退还多收取的房款。关于被告盛轩公司应向原告退还房款的数额问题。本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同第4.1条约定案涉房屋单价为每平方米5577.01元，因案涉房屋商品房不动产权证书载明的面积比双方商品房买卖合同约定的建筑面积少3.55平方米，且被告认可原告系按商品房买卖合同约定的建筑面积向被告交纳的购房款，故被告盛轩公司应当向原告退还购房款19798.35元（3.55平方米×5577.01元/平方米＝19798.35元），原告主张要求被告退还19798元系原告对其自身权利的处分，故被告应退还原告购房款19798元。关于原告请求被告退还交中央空调初装费的诉讼请求。本院认为，在庭审中，被告认可案涉房屋的中央空调初装费的收取标准为按商品房买卖合同约定的建筑面积按每平方米190元收取，同时认可原告已按该标准向被告交纳了全部款项，也同意按差额面积据实结算中央空调初装费，现案涉房屋的面积差异为3.55平方米，故被告应退还原告中央空调初装费674.5元（3.55平方米×190元/平方米＝674.5元）。关于原告要求被告退还契税3486元及专项维修基金4844元的诉讼请求。本院认为，根据原被告双方签订的补充协议约定，契税系被告代收后向有关部门予以交纳，但被告代收后未交纳，原告也已自行向有关部门交纳了契税及专项维修基金，同时被告也认可被告已收取原告的案涉房屋契税3486、专项维修基金4844元应予以退还，故对原告要求被告退还契税3486元及专项维修基金4844元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付上述费用的利息问题。本院认为，原被告双方在商品房买卖合同中并未对利息进行约定，但原告起诉后被告仍未及时向原告退还案涉费用，确给原告造成一定的损失，现原告主张自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率要求被告支付资金占用期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百一十条、第五百一十一条、第五百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告南阳市盛轩置业有限公司向原告杨道静、王顺返还差额房款19798元、中央空调初装费674.5元、契税3486元及专项维修基金4844元，共计28802.5元及利息（利息以28802.5元为基数，自2021年6月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）；二、驳回原告杨道静、王顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260.04元，由被告南阳市盛轩置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  胡进锋二〇二一年六月二十六日书记员  王 露