中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2021）最高法民终551号 上诉人（一审原告）：许凤起，男，1954年12月4日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：王蕾，辽宁一雷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：商湛博，辽宁一雷律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地辽宁省沈阳市大东区小二台子二号。 负责人：王俊涛，该支行行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方（海口）律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：辽宁北方建设（集团）有限公司，住所地辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路2号。 法定代表人：鄂宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区观泉路50号。 法定代表人：郑宝信，该公司总经理。 一审第三人：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。 上诉人许凤起因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方建设公司）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）及一审第三人谷实案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2019）辽民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人许凤起及其委托诉讼代理人王蕾、商湛博，被上诉人农商行大东支行的委托诉讼代理人丁云鹏，被上诉人北方建设公司的委托诉讼代理人古赛男到庭参加诉讼。被上诉人宏缘公司、一审第三人谷实经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 许凤起上诉请求：依法撤销原判，发回重审或依法改判；本案诉讼费由农商行大东支行、北方建设公司、宏缘公司承担。主要事实和理由：（一）一审判决根据《关于团购客户许凤起的等值选房协议》认定许凤起购买沈阳市大东区观泉路50-4号第12幢1-6-1号房屋（以下简称案涉房屋）非基于满足基本居住需求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定情形，与事实不符。该协议载明的选房后可自由销售及等值回购条款是适用于广泛团购客户的格式文本，虽然（2015）大东民二初字第53号民事判决已认定团购协议实为借款合同，但许凤起并未到期即请求收回本息，而是及时办理入住，说明其购房是为满足基本居住需求。（二）许凤起名下其他房屋属于女儿许佳宁自购自住房屋，该房款系许凤起帮助支付，待许佳宁回款后偿还。许凤起为保障自身权益在产权证书上落名，暂时享有部分产权，但父女间签订了所有权变更协议，故不应认定许凤起名下有其他用于居住的房屋。（三）农商行大东支行明知宏缘公司未将项目销售资金存入资金监管账户，又发放新贷，该贷款损失应自行承担。《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条确认已支付房款买受人的权利优先于银行抵押权，但并未设立其他附加条件，故一审法院认定许凤起不享有排除执行的权益是错误的。此外，北方建设公司因与宏缘公司签订《收尾工程及结算协议书》将法院已确认的竣工日期变更为2015年5月20日，后约定以房抵顶并办理抵押登记，故北方建设公司不应享有优先受偿权。且约定以房抵债后，工程欠款关系即转化为以房抵债合同关系，其亦丧失工程款优先受偿权。 农商行大东支行辩称，原判事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：（一）许凤起与宏缘公司之间系民间借贷关系，案涉房屋实际是其间以房抵债协议的标的物，故许凤起并非第二十九条规定的法律优先保护的解决居住生存权的房屋消费者。（二）许凤起不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不能排除担保物权等优先权利的强制执行。买受人名下包括买受人个人、配偶及未成年子女，只要一人名下有房屋即视为已有居住用房。作为提起执行异议之诉的案外人，应就相关事实予以举证。许凤起名下另有一套住宅房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。 北方建设公司辩称，许凤起不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的法定条件，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：（一）本案应适用《执行异议与复议规定》第二十九条进行审理。该条是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定，是对《执行异议和复议规定》第二十七条但书条款的具体解释，更是对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的具体化，许凤起的普通债权若想对抗北方建设公司工程价款优先受偿权及农商行大东支行抵押权的法定优先权必须适用第二十九条，对此《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条也作出了规定。（二）许凤起上诉请求和理由不符合法定条件。1.许凤起与宏缘公司签署的多份《团购协议》并未记载楼号、房号及其他订购房屋的具体信息，无法对应案涉房屋，不具备商品房买卖合同的主要内容，不应认定为案涉商品房买卖合同。其主张在抵押登记前已签署买卖合同的主张不能成立。2.许凤起名下已有其他可用于居住的房屋，无论与谁共有，内部对房屋如何约定，现由谁实际占有居住，都不能否认其名下有可用于居住房屋的事实。3.北方建设公司、农商行大东支行与宏缘公司之间的债权债务关系已经过生效裁判文书确认并已立案执行，如许凤起不能通过法定程序改变或撤销生效裁判文书，北方建设公司及农商行大东支行的法定优先权就具有正当性和权威性。 许凤起向一审法院起诉请求：1.停止对案涉房屋的执行并依法解除查封；2.农商行大东支行承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；三、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司不服一审法院一审判决提出上诉，最高人民法院于2015年9月22日作出（2015）民二终字第127号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。在该案一审审理期间，根据农商行大东支行的财产保全申请，一审法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189105832.69元的财产，于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房屋）。2016年10月25日，一审法院作出（2015）辽执65号民事裁定，于2016年11月15日再次查封了上述房产。 2019年3月18日，许凤起作为案外人对查封案涉房屋提出书面异议，一审法院于2019年5月24日作出（2019）辽执异15号执行裁定，认为虽然许凤起在一审法院查封案涉房屋前已与宏缘公司签订了书面买卖合同，并已支付全部购房款，但许凤起名下另有用于居住的房屋，故依据前述《执行异议和复议规定》第二十九条规定，许凤起对案涉房屋所享有的权利不足以排除人民法院的强制执行，裁定驳回许凤起的异议请求。许凤起不服，向一审法院提起本案诉讼。 另查明：2011年2月24日，宏缘公司与许凤起签订五份《“观泉路50号”项目团购房协议》（协议顺序号X326、X327、X328、X329、X330）。顺序号X326协议约定：许凤起自愿预定购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房，按建筑面积93.20m2，团购单价3680元/m2交纳购房款，房款总金额为人民币343000元。按照宏缘公司的营销计划，许凤起应在2011年7月15日前在指定房源范围内选定楼号、房号。如因宏缘公司原因导致本协议无法履行，宏缘公司除返还购房款外，须按年利率24%计算赔偿许凤起的利息损失。许凤起如未在2011年7月15日前选定楼号、房号，本协议自动解除。宏缘公司于2012年7月30日前全部退还许凤起已交房款，并由宏缘公司赔偿许凤起损失。宏缘公司、许凤起分别在协议上盖章签字。协议顺序号X327、X328内容与X326内容一致，序号X329、X330内容中除建筑面积为113.60m2，房款总金额为人民币418000元外，其他内容与X326一致。 2013年11月11日，宏缘公司取得案涉商品房《预售许可证》，许可证号13627。 2014年9月28日，宏缘公司与许凤起签订《商品房买卖合同》（编号ＧＦ-2000-0171），约定：许凤起购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区房屋，建筑面积122.27ｍ2，单价为每平方米3143.32元，总金额为384370元整。付款方式及期限载明许凤起已交齐全部房款。2014年10月30日，宏缘公司与许凤起签订《关于团购客户许凤起的等值选房协议》，载明：代售客户许凤起，协议号X327，面积93.20m2，本金343000元，代售房源为7#4-11-2，代售总价为560784元。自2013年4月25日起至2013年12月25日（8个月）按年利率24%计算，利息为89725元。自2014年1月1日起至2014年10月30日（10个月）按年利率15%计算，利息为70098元。本息合计720607元。另加补偿费2万元，合计740607元。经协商，由客户许凤起选房，房源为12#1-6-1，面积为122.27m2，单价为6070元，总价为742179元。许凤起应补交购房款1572元。客户选房后可以自由销售，如一年内客户未实现销售或入住，开发公司承诺等值回收。团购客户在选房后，开发商提供一次免费更名机会。2015年11月9日，宏缘公司向许凤起开具了384370元的《销售不动产统一发票》，载明销售不动产楼牌号为沈阳市大东区观泉路50-4号1-6-1。 本案审理过程中，许凤起提交沈阳盈德物业管理有限公司出具的2012年12月7日收取7＃4-11-2房屋购房款382798元的《收款收据》、2015年补交12＃1-6-1房屋购房款1572元《收款收据》、2017年5月4日收取垃圾清运费、物业费、电梯费等《收款收据》，并提交2015年11月20日由沈阳水务集团有限公司出具的《居民水费收据》和2016年3月8日由辽宁省电力有限公司沈阳供电公司出具的电费收据。根据沈阳市不动产登记中心出具的《房屋电子登记（簿）查询证明》记载，许凤起名下另有位于沈阳市浑南区房屋一处，面积177.46ｍ2，设计用途为住宅，登记日期为2018年5月7日。该房屋为许凤起、许佳宁、吴雅娟按份共有。 再查明：2016年8月26日，一审法院作出（2016）辽民终610号民事判决，判决：一、维持沈阳市中级人民法院（2015）沈中民六初字第18号民事判决第一项、第二项、第三项；二、北方建设公司对宏缘公司欠付其工程款50346316元就宏缘50号公馆第四标段项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。 一审法院认为，许凤起提起案外人执行异议之诉，应当对许凤起就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。依照《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，本案既涉及抵押权人农商行大东支行主张的抵押财产优先受偿权，同时存在北方建设公司主张的建设工程价款优先受偿权，依据前述《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，建设工程价款的优先受偿权优于抵押权，但滞后于消费者购房人的物权期待权，该规定是法律基于生存权至上考虑所作的特殊规定，不同于一般不动产买受人的物权期待权，而《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定正是基于两者的区别作出的，故本案应按照《执行异议和复议规定》第二十九条规定情形予以审查和认定。根据第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”许凤起只有在完全符合上述三个要件规定情形时，才能享有足以排除强制执行的民事权益。 经审理查明，沈阳市不动产登记中心出具的《房屋电子登记（簿）查询证明》记载，许凤起名下另有位于沈阳市浑南区房屋一处，面积177.46ｍ2，设计用途为住宅，登记日期为2018年5月7日。依据前述规定第（二）项，许凤起享有足以排除强制执行的民事权益条件之一为所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，许凤起称该房屋为其女儿许佳宁自有自住，因未能提交有效证据支持其主张，一审法院不予采信。同时，根据2014年10月30日签署的《关于团购客户许凤起的等值选房协议》载明，许凤起选房后可以自由销售，如一年内未实现销售或入住，宏缘公司承诺等值回收。该事实可以证明许凤起购买案涉房屋并非系基于满足基本居住需要，故许凤起的诉请不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定情形，其提出不得执行案涉房屋并解除查封的诉讼请求，理由不能成立，一审法院不予支持。 至于北方建设公司主张许凤起与宏缘公司签订五份《“观泉路50号”项目团购房协议》，对于该五份协议的履行以及许凤起在案涉房屋买卖过程中交纳购房款等事实，因各方当事人未能向本院提交完整、有效的证据证明，应由负有举证责任的当事人承担相应的不利后果。综上所述，许凤起就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决：驳回许凤起的诉讼请求。案件受理费7066元（许凤起已预交），由许凤起负担。 本院二审期间，许凤起围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。许凤起提交两份新证据：1.残疾人证一份，证明许凤起妻子吴雅娟肢体贰级残疾，常年卧床，需长期有保姆照顾，三居室无法满足生活需要。2.入住通知书一份，证明案涉房屋办理入住时间为2015年6月28日，在法院第二次查封之前。经质证，农商行大东支行对残疾人证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对入住通知书的真实性、关联性均无异议，但因逾期提交不属于新证据。北方建设公司对残疾人证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对入住通知书的真实性有异议。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予认定。 本院二审对于一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，二审争议的焦点为许凤起对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 对于许凤起主张《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条仅确认已支付全部或大部分购房款的买受人权利优先于银行抵押权，并未设立其他附加条件的问题。前述第39条系根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关执行异议之诉的规定，对符合条件的房屋买受人权利与银行抵押权顺位作出的原则性指导。为规范人民法院办理执行异议等案件制订的《执行异议和复议规定》，则进一步明确了无过错买受人物权期待权的保护条件，故原审判决适用《执行异议和复议规定》审理本案并无不当。另许凤起虽对北方建设公司享有的优先受偿权提出异议，但该优先受偿权已经另案生效判决予以确认，故许凤起主张北方建设公司不享有或丧失建设工程款优先受偿权，非本案审理范围，该项上诉理由亦不能成立。 关于许凤起是否享有排除强制执行的民事权益的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据一审法院查明事实，许凤起除案涉房屋外另与妻子吴雅娟、女儿许佳宁共有房屋一处，位于沈阳市浑南区，建筑面积177.46ｍ2，许凤起的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条（二）项关于买受人名下无其他用于居住的房屋的规定。故许凤起主张其享有排除强制执行民事权益，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。 综上，许凤起的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7066元，由许凤起负担。 本判决为终审判决。 审判长  张树明 审判员  向国慧 审判员  郑 勇 二〇二一年六月一日 书记员  修俊妍