广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021)粤1973民初690号原告：东莞市樟木头镇物业管理公司,住所地为广东省东莞市××××××××××××××××。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：刘吉庆，男，汉族，1985年7月11日出生，住广东省东莞市×××××××××××××××8×,公民身份号码为441××××××××××××858，系原告的员工。委托诉讼代理人：蔡伟良，男，汉族，1969年6月24日出生，住广东省东莞市×××××××××××××××××，公民身份号码为442×2××××××××××852，系原告的员工。被告：伍婉慈，女，汉族，1968年4月26日出生，住广东省东莞市××××××××××××××××××，公民身份号码为440××××××××××××122。原告东莞市樟木头镇物业管理公司（以下简称樟木头物业公司）诉被告伍婉慈物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告樟木头物业公司的委托诉讼代理人刘吉庆、蔡伟良到庭参加诉讼，被告伍婉慈经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樟木头物业公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告给付物业服务费人民币4095.36元及违约金4890.55元，合计8985.91元；2.被告承担本案的诉讼费。事实及理由：被告系东莞市××××××××××××××业主。原告是其所在物业小区进行物业管理服务的具有合法物业管理资格的单位，原告向包括被告在内的其它小区业主按每月一期统一收取物业管理服务费。但是，自从2015年6月份起，被告开始拖欠原告物业管理服务费，经原告多次催交拒不付清。截止到2020年9月，被告拖欠原告物业管理服务费人民币4095.36元及违约金人民币4890.55元，合计8985.91元。原告认为，被告拖欠物业管理服务费，严重阻碍了原告的物业管理正常程序及经济运转。根据国家物业管理法律、法规，原告有权起诉被告要求其清付管理费并支付滞纳金。故请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。被告伍婉慈未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告没有提交任何证据。本院经审理认定事实如下：原告提交了一份《房地产权证》，证号为粤房地证字第C1724856号，显示被告系东莞市××××××××××××C×业主，被告于1998年向房地产公司购买，建筑面积为42.65平方米。原告与东莞市樟木头房地产开发总公司签订了一份《物业管理委托合同》，东莞市樟木头房地产开发总公司委托原告对案涉物业所在的小区即樟木头镇景丽城花园进行管理，委托管理期限从2011年8月1日至2016年8月1日止。第二十二条约定了物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元的标准计算，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.5元的标准计算，带电梯的房屋按建筑面积每月每平方米2.2元的标准计算。物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳违约金。原告称没有与被告签订物业服务合同，《物业管理委托合同》相当于前期物业服务合同的前身，案涉的小区一直没有成立业主委员会，故没有重新选定新的物业公司，《物业管理委托合同》到期后原告没有与东莞市樟木头房地产开发总公司续签合同，但原告在合同到期后一直为案涉的小区提供物业服务。原告提交了两份《收据》，显示原告于2013年5月29日开具了收据确认收到丽曦阁3C交来2013年1月至12月管理费12*64=768元，滞纳金17.3元，合计785.3元；于2014年4月9日出具收据确认收到丽曦阁3C交来2014年1月至6月管理费6*64元=384元。原告主张案涉房屋属于非电梯住宅，建筑面积是42.65平方米，其按建筑面积每月每平方米1.5元的标准计算物业费，故计算得出每月的物业管理费是63.99元。原告提交了《景丽城花园欠费清单》，显示业主伍婉慈，丽曦阁三楼C室每月的物业管理费63.99元，欠费时间2015年6月至2020年9月，共计欠费64个月，欠费金额4095.36元、违约金4890.55元。原告主张违约金标准系按《物业管理委托合同》约定的日万分之十计算，原告有通过电话及上门催收的方式向被告催收物业管理费，但被告的电话无法联系，据原告了解被告现在已经没有居住在案涉房屋，房屋是空置的状态。另，经本院向东莞市×××××××××××查询，案涉房屋自2003年5月23日起登记于被告伍婉慈名下，目前产权人仍系被告伍婉慈。上述事实，有《物业管理委托合同》《房地产权证》《收据》《景丽城花园欠费清单》及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告伍婉慈经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证、质证、抗辩的权利，由此产生的不利法律后果应当由其自行承担。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的《中华人民共和国合同法》的规定。原告于2011年6月26日与东莞市樟木头房地产开发总公司签订了《物业管理委托合同》，约定由樟木头物业公司为樟木头镇景丽城花园提供物业管理服务，业主或物业使用人按照约定标准向樟木头物业公司支付物业管理费，并经东莞市房产管理局备案，该合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。《物业管理委托合同》约定的委托管理期限为2011年8月1日至2016年8月1日止，依据《广东省物业管理条例》第五十条“物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”之规定，因案涉小区尚未成立业主委员会，原告在合同期满后继续提供物业服务，故原告有权按原《物业管理委托合同》取得权利、履行义务，因此，原告有权对小区内的业主收取物业管理费。案涉物业自2003年5月23日起登记在被告伍婉慈名下，被告伍婉慈作为案涉物业的业主，接受了樟木头物业公司提供的物业管理服务，双方已成立事实上的物业服务合同关系，该《物业管理委托合同》对被告伍婉慈具有法律拘束力，被告伍婉慈应当按照合同中对物业服务提供者、合同收费标准的约定按期向樟木头物业公司交纳物业管理费。原告樟木头物业公司主张被告伍婉慈自2015年6月至2020年9月累计64个月未缴纳物业管理费，被告伍婉慈对此未提出反驳或提供反证，应承担举证不能的不利法律后果，故本院采信原告樟木头物业公司的主张，确认被告伍婉慈拖欠2015年6月至2020年9月期间的物业管理费未缴纳。《物业管理委托合同》中约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元的标准计算物业管理费，案涉物业建筑面积为42.65平方米，故计算得出每月物业管理费为63.98元，故被告伍婉慈应向原告樟木头物业公司支付上述期间拖欠的物业管理费合计为4094.72元。原告诉请超出前述金额范围的物业管理费，没有依据，本院不予支持。根据《物业管理委托合同》的约定，被告伍婉慈逾期缴纳物业管理费，应从逾期之日起按每日万分之十的标准支付违约金。因合同未约定每月应缴费时间，故本院酌定当月物业管理费，从次月1日开始计算逾期付款违约金，故违约金以每月物业管理费63.98元为本金，按照每日万分之十的标准，从次月1日起计至2020年9月30日止，但违约金应以拖欠的物业管理费本金4094.72元为限。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、限被告伍婉慈于本判决生效之日起五日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司支付2015年6月起至2020年9月期间的物业管理费4094.72元及违约金（违约金以每月物业管理费63.98元为本金，按照每日万分之十的标准，从次月1日起计至2020年9月30日止，以4094.72元为限）；二、驳回原告东莞市樟木头镇物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元(原告已预缴)，由原告东莞市樟木头镇物业管理公司负担1元，由被告伍婉慈负担49元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周淑君人民陪审员  张志坚人民陪审员  梁柳常二〇二一年六月二十八日法官 助理  吴珮君书 记 员  陈晓敏附相关法律法规条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。