松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0702民初3981号 原告：松原市某物业管理有限公司，住所地：松原市。 法定代表人：翟向东，总经理。 委托诉讼代理人：张苏媛，吉林臣和律师事务所律师。 被告：兰天野，男，1988年7月23日生，汉族，现住松原市。 委托诉讼代理人:兰林，男，1969年8月23日生，汉族，现住松原市。 原告松原市某物业管理有限公司（以下简称某物业）诉被告兰天野物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某物业的委托诉讼代理人张苏媛、被告兰天野的委托诉讼代理人兰林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某物业向本院提出诉讼请求：1、立即支付原告2015年度至2021年度共计6年的物业费11,426元（房屋建筑面积92.89平，按照每月每平米1.6元的标准计算，加2021年之前的代收费每年118元，其中代收50元园区照明电费、50元楼道照明电费，18元垃圾焚烧费，2021年垃圾代收费36元。计算方法：1.6元/平方米/月×92.89平方米×12×6年+118元/年×5年+36元=11,426.28元）。2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年6月4日，原告与开发商松原某汇地房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告某小区提供物业服务，按照合同约定住宅收费标准为每平方米每月为1.6元。2013年8月17日被告办理入住手续，原告与被告签订了《业主手册》，原告为被告提供物业管理服务，原告在《业主手册》中告知被告物业费的收取标准为每平方米每月为1.6元并征得被告同意，被告向原告缴纳了二年物业费。自2015年开始一直拖欠物业费至今原告每年向其催要物业费无果，截止2021年4月，被告已拖欠6年物业费，拖欠物业费数额高达11,426元。依据《民法典》第九百三十九条（建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。）九百四十四条（业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。）之规定，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告向贵院提起民事诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求！ 兰天野的委托诉讼代理人兰林辩称：第一项小区管理混乱，外部车辆随意占领车位物业没有制止，小区设立挡车杆，这不合理，属于物业违约。第二项就是我们家房屋质量问题，找了物业多次，物业让找开发商，开发商让找物业，互相推诿。第三项就是卫生不合格，消防设施不全，消防水带没有，车辆拥堵消防通道我们进不来。第四就是电费的事，照明这50元钱请拿出一张凭据，请拿出供电局票据，这个用了多少？剩余多少？第五项垃圾代收费不合理，收取18元的垃圾焚烧费和垃圾代收费不能重复收取，哪个文件规定收取的，请提供法律依据。维修资金问题，当时维修基金全部交到物业，由物业经理亲自欠条收的，最后经过3年时间在他们手没有提交。 经审理查明：被告兰天野系某小区A9栋2单元801室的业主，房屋建筑面积为92.89平方米，物业费收取标准为每月每平米1.6元。2012年6月4日某物业与松原某汇地房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定原告为某小区提供服务。合同对物业基本情况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、合同期限、违约责任等进行了约定，其中合同约定：“基本情况：坐落位置松原经济技术开发区创业大街与镜湖南路交汇处，占地面积89,065平方米，建筑面积202,859.09平方米，物业类型商住，物业服务事项：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；服务费用：本物业管理区域物业服务收费选择以下1种方式：包干制。物业服务费具体标准如下：住宅1.6元/月平方米，商业物业1.6元/月平方米，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年前内履行交纳义务。（合同其他内容详见前期物业管理委托合同：略）。”某物业与兰天野于2013年8月17日签订《业主手册》，手册中约定收费项目包括：物业管理费；水、电费285元/户；垃圾清运费200元/户；公共用电50元/年/户；室外照明50元/年/户；门市水、电费740元/户；装修保证金1000元/户；工本费35元/户；车库100元/户。并有注明：以上收费标准如有改动，物业管理处及有关单位会及时通知住户。原告提交的生活垃圾清运费、园区照明费、楼道照明费用收据两枚，证明被告在2015年前按标准交纳上述费用。 上述事实，有被告提交的图片、原告提供的前期物业服务合同、房屋建筑面积计算成果表、业主手册、物业费票据及原被告当事人的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：松原某汇地房地产开发有限公司与某物业签订的物业管理服务合同，业主兰天野虽然不是合同当事人，但其是物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，因此，某物业实际上是和全体业主建立物业服务法律关系，该合同对小区全体业主具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。兰天野与某物业签订的业主手册，表明兰天野同意某物业为其提供物业服务并交纳相关费用，亦是双方的真实意思表示，双方均应按约定履行相应的义务。关于原告主张2021年垃圾代收费36元的诉讼请求，因原告并未提交相关证据予以支持且原、被告双方之间亦未有合同约定，故对该项诉讼请求本院不予支持。鉴于原告在履行物业服务合同过程中存在部分瑕疵，根据物业服务合同性质、特点，被告可以适当少交，以承担年物业费及其他费用80%为宜，故被告应向原告交纳拖欠2015年至2021年期间的物业服务费、2015年至2020年的园区照明电费、楼道照明电费，垃圾焚烧费为9,032.74元[（1.6元/㎡/月×92.89平方米×12个月×6年+118元/年×5年）×80%]。 综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条之规定，判决如下： 一、被告兰天野于本判决生效后立即给付原告松原市某物业管理有限公司2015年至2020年物业费、2015年至2020年园区照明电费、楼道照明电费，垃圾焚烧费合计为9,032.74元。 二、驳回原告松原市某物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43元，由被告兰天野负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 胡 萌 二〇二一年六月二十一日 书记员 王国昭