文书内容江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0922民初636号原告：滨海县龙泰御景湾小区业主委员会，住所地滨海县龙泰御景湾小区物业楼三楼。负责人：高吉岭，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：秦建明，该业主委员会物服中心经理。被告：曹建华，男，1970年5月16日出生，汉族，户籍地滨海县，住滨海县。原告滨海县龙某御景湾小区业主委员会（以下简称龙某业委会）与被告曹建华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理，原告龙某业委会的委托诉讼代理人秦建明、被告曹建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙某业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费9017元；2.承担违约金39442.42元。事实和理由：被告系龙某御景湾小区12#商铺121-122室业主。自2013年7月15日至2020年7月14日以来未交物业费累计9017元。根据滨海县物价局、滨海县住房和城乡建设局文件的规定，被告商铺在接受物业时应按《物业管理合同》，并按营业性用房的建筑面积1.00元/㎡交纳物业管理费,车库建筑面积0.30元/㎡交纳物业管理费。在被告欠费期间，原告物业服务部门对其物业、安全、清洁及整体维护等各方面进行了系列的物业管理和服务工作。原告工作人员通过电话、登门发催缴通知单及发律师函等形式多次催缴物业费未果，经滨海县物业管理纠纷人民调解委员会调解无效。被告曹建华辩称，1.本来龙某小区物业是中海物业做的，做的很好，对现在的原告主体资格不认可，不清楚原告的名称、做什么、做了哪些方面服务；2.小区里面很脏，到处都是垃圾，被告的房子漏雨也一直没有维修好；3.原告主张的前期中海物业的事情与原告无关，应该由中海物业结算，后期物业费的问题因为被告的房屋是住人的，应该按照住宅的标准来收取物业费用。本院经审理认定事实如下：被告曹建华系滨海县城龙某御景湾小区商铺12幢121室、122室业主，其中121室商铺建筑面积为45.86平方米（一层35.09平方米，夹层10.77平方米），122室商铺建筑面积为51.48平方米（一层33.73平方米，二层17.75平方米），另有12幢32室车库一间，面积为17.55平方米。2010年8月21日，滨海县龙某房地产开发有限公司作为建设单位向曹建华发放《临时管理规约》，其中约定：“第十一条业主应当按照规定的房屋用途使用房屋，需改变房屋用途的，业主应当在征得相邻业主、建设单位及物业服务企业的同意后，报有关行政主管部门批准。……第二十一条建设单位应按国家规定或合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，在保修期内存在的质量问题，建设单位应及时修复。建设单位可委托物业服务企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系。第二十二条保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护责任。”曹建华签名同意遵守该管理规约。同日，盐城中海物业服务有限公司（作为甲方）与曹建华（作为乙方）签订《前期物业服务合同》，其中约定：“第四条物业服务费：每年的元月1日至元月31日缴纳当年度的物业服务费。……服务费标准按建筑面积：商业用房、办公用房：1.00元/月·平方米，车库（大、小）：0.25元/月·平方米……第五条物业专项维修资金使用：物业专项维修资金的使用由甲方提出年度计划，经业主大会批准，向维修基金行政主管部门申请划拨使用。……第七条违约责任：乙方违反规定协议，不按照约定交纳物业服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金，有权要求乙方按每逾期一日加收应交纳的千分之三支付违约金”。上述服务费标准经滨海县物价局批复备案。根据该约定，曹建华12幢121室商铺每月应缴纳物业服务费为45.86元（45.86平方米×1.00元/月·平方米）、12幢122室商铺每月应缴纳物业服务费为51.48元（51.48平方米×1.00元/月·平方米）、12幢32室车库每月应缴纳服务物业费为4.3875元（17.55平方米×0.25元/月·平方米）。2011年7月11日上述房屋交付后，曹建华按约缴纳了两年物业费，后因房屋产生漏水等质量问题，曹建华未再缴纳物业费。2017年9月25日，龙某业委会获得滨海县住房和城乡建设局备案。2018年7月1日起，龙某业委会开始为包括本案被告曹建华在内的所有业主提供物业管理服务。因曹建华房屋漏水问题经龙某业委会协同建设单位多次修理仍未解决，龙某业委会向曹建华催要物业服务费时遭拒，诉至本院。以上事实，有《临时管理规约》、《前期物业服务合同》、龙某·御景湾交付联系单、业主委员会备案证、房屋照片、房屋产权证明以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主在享受物业服务的同时，应当依约支付物业服务费。（一）关于龙某业委会是否具备诉讼主体资格问题。首先，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。”《江苏省物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物等进行维修、养护、管理等相关秩序的活动”。第五十九条规定：“单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理”。上述规定确立了业主自行管理方式的合法性，赋予了业主委员会对建筑物规划范围内小区自主行使物业管理权的管理职能。其次，《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失”。由此看出，当业主委员会的管理权行使遇到阻碍时，业主委员会可以针对物业管理、物业服务的特定事项，以民事权利主体的身份直接参加民事诉讼活动。本案中，原告龙某业委会作为业主大会的执行机构，自2018年7月1日起实行物业自治管理，实际提供了物业服务，被告曹建华作为业主实际接受了物业服务，原告龙某业委会要求被告曹建华支付物业物业费，属于维护全体业主合法权益的行为，并无不当。被告曹建华对原告龙某业委会的主体资格不认可，并无依据，本院不予采信。（二）关于被告曹建华是否应当缴纳物业服务费问题。被告曹建华抗辩认为原告未尽职履行物业服务职责,导致小区环境脏、到处是垃圾,但未能提供证据证明原告的物业服务长期存在上述问题，且物业服务内容涉及小区及业主生活的多方面，不能仅凭物业服务区域在某一时间或特定地点出现业主所主张的问题即直接评价物业服务不符合约定或规定标准；对于曹建华房屋漏水等问题，根据双方陈述，龙某业委会针对被告房屋存在的问题多次与建设单位沟通处理并进行了一定程度的维护，反映出龙某业委会对维护业主权益方面作出了努力，但房屋质量问题涉及面广，需要多方协商沟通、修护改善，被告曹建华不能以龙某业委会未能达到其维修要求由主张物业服务不到位；被告曹建华另提供照片反映小区内存在违章装修和搭盖等问题,由于物业服务单位的职责只是根据物业服务合同的约定,为物业的正常使用提供服务,其本身并无执法权,既无权对车主进行处罚,也无权拆除违章搭建，被告可通过合法程序向有关主管部门或相关单位反映、申诉或起诉。最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。若被告认为原告不履行或者不完全履行物业服务相关职责侵害了自身权益，可另行向原告主张权利，但不能以此拒付物业服务费，故其主张不缴纳物业服务费的意见，本院不予采信。（三）关于龙某业委会收取物业服务费标准、违约金问题。关于物业服务费费收费标准问题，原告龙某业委会主张参照《前期物业服务合同》约定收取服务费，该服务费标准经滨海县物价局批复备案，亦没有加重被告曹建华负担，本院予以确认，但原告计算的数额有误，本院重新核算被告曹建华自2018年7月1日至2020年7月14日期间应交纳物业服务费：12幢121室商铺为1100.64元（45.86元×24个月）、122室商铺为1235.52元（51.48元×24个月）、32室车库为105.3元（4.3875元×24个月），合计物业服务费2441.46元。对原告主张的2018年7月1日之前的物业服务费，因原告并未提供相关物业管理服务，本院不予支持。被告曹建华提出应当按照住宅的标准来收取物业服务费，未获原告同意，也未提供相关依据，本院不予采信。关于迟延支付物业服务费的违约金问题，双方未作约定，原告主张参照《前期物业服务合同》标准并无相关依据，且考虑到被告曹建华房屋漏水问题确实对被告造成了不小的影响，其未按时交纳物业费，并非恶意拖欠，结合原告物业服务履行情况、双方当事人主观过错等因素，在支持原告关于物业服务费的诉讼请求的情况下，对原告主张的违约金，本院不予支持。物业服务是一种综合、长期、动态进行的服务，物业管理单位要认识到在不断提升物业服务水平、完善服务细节的同时，也需要和业主之间积极沟通，充分获取业主的支持和配合；业主也应认识到在享受物业服务的同时，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。当业主发现物业管理单位在服务过程中存在问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业管理单位亦应就存在的问题及时采取补救措施改善相关服务，消除因物业服务不完善之处给业主造成的影响，如此物业服务关系才能稳定发展。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、第八十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告曹建华于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告滨海县龙泰御景湾小区业主委员会自2018年7月1日至2020年7月14日期间的物业服务费2441.46元；二、驳回原告滨海县龙泰御景湾小区业主委员会的其他诉讼请求。以上费用交至本院执行标的款账户（开户行：中国银行滨海支行营业部；开户名称：滨海县人民法院标的款；开户账号：62×××14）。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1011元，减半收取506元，由原告滨海县龙泰御景湾小区业主委员会负担481元、被告曹建华负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  皋 越人民陪审员  周广兰人民陪审员  程卫星二〇二一年六月二十五日法官 助理  鞠燕华书 记 员  于爱民附录法律条文1.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。