北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9162号上诉人（原审原告）：杨芳，女，1969年11月21日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：于燕滨（杨芳之夫），男，1968年11月18日出生，住北京市西城区。上诉人（原审原告）：于燕滨，男，1968年11月18日出生，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：北京铭通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区北苑南路42号院6号楼四层4021室。法定代表人：宋晶，经理。上诉人杨芳、上诉人于燕滨因与被上诉人北京铭通房地产开发有限公司（以下简称铭通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初5020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人于燕滨同时作为上诉人杨芳的委托诉讼代理人，铭通公司的法定代表人宋晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨芳、于燕滨上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持杨芳、于燕滨的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由铭通公司承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，铭通公司应当承担违约责任。1.根据《中华人民共和国民法典》第593条的内容，本案有关市政设施建设的事实与理由不能作为铭通公司免除责任的理由。2.《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）第十四条第二款不能成为合同的内容，依据《中华人民共和国民法典》第496条第2款，该合同条款有失公平，系铭通公司免除逾期交房责任的免责条款，铭通公司未能采取任何方式提示杨芳、于燕滨注意该条款致使杨芳、于燕滨未能在签订合同时注意到该免责条款。3.《预售合同》第十四条第二款即使能够成为合同内容，也是无效条款。本地村民维护自己的集体土地权益没有错误，如果铭通公司事先与政府及村民进行良好的沟通，不会导致延期交房的后果。现在水电气在做好沟通工作的情况下已通，说明不属于不可抗力的情形，铭通公司违约在先，应承担逾期交房责任。根据《中华人民共和国民法典》第497条第1款第2项内容，铭通公司与有些业主签订的《预售合同》没有约定该免责条款，这些条款系免除其责任的不合理条款，应为无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条内容，本案一审法院应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。根据2020年《最高人民法院工作报告》，截止至2014年，北京市不再受理经济适用房申请，作为申请了十多年最后一次购买的机会，且经济适用房要经过繁杂的申请程序并通过摇号先到先选，杨芳、于燕滨一家一直享受的每月2000元住房补贴，由于铭通公司的预售导致补贴停止，还要额外租房，参加了铭通公司的预售导致无法进行其他选择。铭通公司辩称，同意一审判决，不同意杨芳、于燕滨上诉请求。杨芳、于燕滨向一审法院起诉请求：1.铭通公司支付迟延交房违约金13420元；2.诉讼费由铭通公司承担。一审法院认定事实：2018年6月23日，铭通公司作为出卖人与杨芳、于燕滨作为买受人签订《预售合同》，约定由杨芳、于燕滨购买涉案房屋，房屋总价款为60.957万元。合同第十二条第（一）款约定：出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该经济适用住房。合同第十四条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该经济适用住房交付买受人的，按照下列第2种方式处理，即逾期不超过60日，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高不超过房总价的1%。特别条款：如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任。合同还就双方其他权利义务进行了明确约定。上述合同签订后，杨芳、于燕滨按照合同约定支付购房款。后铭通公司于2019年8月6日向杨芳、于燕滨交付涉案房屋。一审再查：涉案房屋所在经济适用住房项目配套的外接市政管线工程由北京市通州区城市管理委员会负责牵头实施，北京市通州区城市管理委员会于2020年7月15日出具《关于通州区西马庄经济适用房项目外市政管线工程建设的情况说明》，载明西马庄经济适用住房配套市政管线施工相关工作因故不能如期进场施工，经各单位多次协调，于2019年4月底统一进场施工，电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，铭通公司与杨芳、于燕滨签订《预售合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。《预售合同》第十四条特别条款约定：“如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任。”经查，涉案房屋所在项目的电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水，铭通公司在上述市政基础设施达到使用条件后于2019年8月6日即将涉案房屋交付杨芳、于燕滨使用，故铭通公司逾期交房系因大市政工程延期造成，在大市政工程接通后，铭通公司已于合理期限内将涉案房屋交付给了杨芳、于燕滨，符合《预售合同》第十四条约定的免责情形，且该条款不存在加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，应属有效条款，故铭通公司无需再就逾期交房承担违约责任。现杨芳、于燕滨要求支付逾期交房违约金属违约责任的承担方式，故均依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回杨芳、于燕滨的诉讼请求。本院二审期间，杨芳、于燕滨提交银行个人账户对账单，用以证明因铭通公司延期交房导致杨芳、于燕滨未得到2019年1月至7月期间的住房补贴，但杨芳、于燕滨在该期间未实际入住房屋。铭通公司对该证据的真实性认可，对其证明目的不予认可，称双方合同约定非因开发商原因导致的延期交房铭通公司不承担责任，且网签后取消补贴系北京市政策。一审法院查明的其他事实，本院二审予以认定。本院认为，结合各方当事人二审期间的诉辩意见，本案二审的争议焦点为铭通公司是否应就延迟交房向杨芳、于燕滨支付延期交房违约金。铭通公司与杨芳、于燕滨签订《预售合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行己方义务。双方《预售合同》第十四条特别条款约定：“如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任”。杨芳、于燕滨上诉认为该格式条款免除铭通公司的责任，应属无效，铭通公司应向其支付延期交房违约金。根据已查明的事实，涉案房屋所在项目的电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水，铭通公司在上述市政基础设施达到使用条件后于2019年8月6日将涉案房屋交付杨芳、于燕滨，铭通公司逾期交房系因大市政工程延期造成，在大市政工程接通后铭通公司于合理期限内将房屋交付杨芳、于燕滨，符合合同第十四条约定的因政府大市政未接通而导致的延期交房的情形，且该条款不存在加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，杨芳、于燕滨的该项上诉理由本院不予采信，其相应上诉请求本院不予支持。关于杨芳、于燕滨在上诉意见中所主张的法律适用问题，本案纠纷所涉法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，一审法院法律适用不存在错误，杨芳、于燕滨关于《预售合同》第十四条特别条款无效的相应主张缺乏充分依据，本院不予采信。综上所述，杨芳、于燕滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由杨芳、于燕滨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  石 煜二〇二一年六月二十九日法官助理  常 欣书 记 员  王秋岩