江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终1849号上诉人（原审原告、反诉被告）：张轩，男，1986年7月10日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。上诉人（原审原告、反诉被告）：孙秀，女，1987年11月26日出生，汉族，住江苏省高邮市。共同委托诉讼代理人：张其安，系张轩之父，1964年12月1日出生，汉族，住江苏省高邮市。共同委托诉讼代理人：吴**玉，高邮市车逻法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡斌，男，1974年5月15日出生，汉族，住江苏省扬州市开发区。上诉人张轩、孙秀因与被上诉人胡斌房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初5848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张轩、孙秀上诉请求，1.撤销（2020）苏1003民初5848号民事判决，2.改判支持上诉人的原审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求，或者发回重审，3.本案上诉费由被上诉人承担。理由：一、一审程序不合法，1.原审应围绕上诉人的诉讼请求，但仅凭被上诉人一句要求解除合同，即认为被上诉人提出了反诉，不要求被上诉人提交反诉状、不给上诉人答辩期限。2.被上诉人的代理人是普通公民，一审法官未加审查。二、一审法院认定事实错误，一审认定案涉租赁合同应予终止履行是对事实的认定错误，新冠疫情影响下，法院可以对租金给予适当调整，但不能擅自越权判决解除合同；被上诉人违约，不享有合同约定的解除权，也不享有法定解除权；一审认定胡斌2020年6月27日就已通过微信表示不再续租，案涉合同是长期租赁合同，不存在胡斌表示不再续租的情形，被上诉人为达到提起反诉的目的，故意不在案涉房屋中经营餐饮，而是另外租赁房屋经营，并非合同目的不能实现、履行不能，一审法官仍认为被上诉人并非恶意，别有用心，严重偏袒被上诉人，强烈要求继续履行合同；一审法院认定装修押金6000元无法取回与本案无关是事实认定错误，案涉合同签订后，上诉人将房屋交付被上诉人，被上诉人对房屋进行了装修，因消防不达标，导致无法取回押金，一审法院判决被上诉人承担违约责任的计算方式也错误，应当遵从合同约定。三、一审法院适用法律错误，一审法院明确认定本案属违约方解除合同，一审法院公然违背法律规定，判决解除合同，严重适用法律错误；本案被上诉人故意迟延给付租金，新冠疫情影响经营业绩，但并非导致合同目的不能实现，何况其又另行租赁房屋经营；被上诉人对百众大食堂营业执照的注销与本案无关，被上诉人另行租赁商铺经营餐饮，一审法院不仅没有阻却被上诉人行为，还判决解除合同，判决继续履行合同远比解除合同更利于矛盾化解。胡斌辩称，1.请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，2.请求本案上诉费由上诉人承担。理由：一、一审法院程序合法，不存在上诉人所称情形。被上诉人一审中提交的书面答辩状中，明确提出要求解除合同，并非仅凭胡斌一句话即认为提出反诉；被上诉人的一审代理人为亲属，代理形式为社区推荐，社区推荐书庭前提交一审法院，上诉人在一审中对代理资格当庭提出质疑，一审法院亦当庭给予回答，上述两事项既有案宗可查，亦有法庭录音录像可证。二、一审法院认定事实清楚，由上诉人单方起草的、显失公平的、格式化的《万达商铺租赁合同》由一审法院裁定解除，既主持了正义，又充分体现了法律的平衡和纠偏原则。1.租赁合同处处体现和保护上诉人的利益，尤其是违约责任过高，违背公平公正原则。2.被上诉人违约并非主观故意，被上诉人无力支付租金是因新冠疫情导致，该疫情为突发性不可预测事件，为不可抗力，租赁合同对此未进行约定，既无约定，又有争议，被上诉人有权提出解除合同。3.被上诉人万达商铺亏损严重，无力继续履行合同，不解除租赁合同只会扩大各方损失；亏损期间，被上诉人不仅发生因拖欠员工工资导致的治安事件，亦发生抵押私家车贷款支付上诉人房租事实，被上诉人至今未结清员工工资和还清贷款。4.发生经营困难、严重亏损后，被上诉人多次以微信或电话方式请求上诉人降低房租、缓交房租，直到明确告知不再续租，请求上诉人另觅租户。5.百众大食堂为被上诉人全家收入来源，在亏损严重、资不抵债情形下，歇业并工商注销，被上诉人为维系生存，只得打工，被上诉人现在建筑工地打工，妻子在一家饭店做服务员。6.本案并非孤案，上诉人使用同样不公平的格式合同，已导致多起诉讼，设计这种陷井合同，坑老实守信的承租人。7.被上诉人对装修押金6000元并不知情，双方合同没有涉及，即装修押金在租赁合同范围之外，装修押金数额、何时交退、能否取回，与被上诉人无关。8.万达商铺租赁合同最不公平之处即是违约金约定，如按照上诉人所列违约金计算，被上诉人承担的违约金将超出租金三倍以上，而其租赁物固定资产自身价值并未受损，仍可另觅租户收取租金，损失有限，让被上诉人承担租金三倍以上的违约金明显违背公平原则。三、被上诉人未及时足额支付租金，实属对不起，实属无奈，并不存在故意违约和恶意反诉解除合同。在获知上诉人起诉后，被上诉人多次找中间人调解，但其始终高高在上，导致时间越拖越长、难以解决，客观上推动被上诉人步入困境。一审开庭前，一审法院主持调解三次，被上诉人作出巨大让步，可上诉人仍未应允，谁要恶意诉讼，各人心中自明。另，被上诉人仍愿意在二审过程中继续与上诉人进行调解结案。张轩、孙秀向一审法院起诉请求：1.胡斌立即向张轩、孙秀支付租金22万元及逾期违约金（220000÷365×196＝118188，从2020年2月17日计算至2020年8月31日为118188元，逾期顺延）；2.胡斌给付张轩、孙秀装修押金6000元；3.胡斌承担本案保全费、诉讼费。胡斌向一审法院反诉请求：解除胡斌与张轩、孙秀签订的《万达商铺租赁合同》。鉴于目前疫情形势和经营现状，胡斌已无法继续支撑运营，亦无力继续履约租用该房屋，胡斌已于2020年10月15日关门停业并已通知张轩、孙秀，故请求解除双方签订的租赁合同。一审法院查明事实：张轩、孙秀为坐落于（万达茂广场）17幢116室、117室的共同所有人，张其安系张轩父亲。2018年12月11日，张轩（甲方）、孙秀（甲方）与胡斌（乙方）签订《万达商铺租赁合同》，约定：“张轩、孙秀作为出租方，将万达金街17幢116室、117室出租给胡斌，租赁期限为5年，自2019年1月18日起至2024年3月17日止。其中第一年至第三年租金为30万元，第四年租金为31.5万元，第五年租金为33万元。租金按一年为一期支付，第一期租金应于2018年12月11日前付清，以后每期租金支付时间应为该期实际应付日的前30日支付。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，除正常支付日租金以外，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过一个月，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第五条承担违约责任。”合同第五条“违约责任”条款约定：“本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金三倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。”胡斌按合同约定交纳租房保证金并接收案涉房屋后，对房屋进行装修，用于经营百众大食堂万达店。张轩、孙秀曾于2018年4月2日向大连万象美物业管理有限公司扬州分公司交纳6000元作为其所有的万达商铺17幢116号、117号商铺的装修押金。2018年12月11日前，胡斌付清首期房租30万元（租期为2019年1月18日至2020年3月17日）。胡斌自述为响应扬州市疫情防控部署，百众大食堂万达店于2020年1月23日歇业。2020年3月21日，张其安向胡斌发送微信表示：“万达沿街17-116-117商铺2间每年降租金4万元＝从2020年3月18日起至2024年3月17日止，两间商铺每年租金26万元（如你同意你我签补充合同生效），请你与你老婆商议一下，我等待你的答复”，胡斌回复：“谢谢，好的，我再做做她的工作”。2020年3月21日17时47分，胡斌通过微信询问张其安可否将房租降至24万元每年，张其安拒绝，坚持按26万元每年的租金计算。2020年3月25日16时06分，张其安通过微信向胡斌催缴房租：“胡老板！请你将万达沿街17-116-117号商铺2间3层，第2年租金26万元汇入张其安农行卡号上，请你本月30号前一次性支付，如未支付，依据2018年12月11日万达商铺租赁合同约定，你第2年应支付张其安租金30万元，以后免谈降租金”，胡斌回复：“老哥，最近资金确实困难，按季度打款给你可以吗？”2020年3月27日11时50分，张其安再次通过微信催缴房租，胡斌回复：“每季度付6.5万，不欠你钱…”。2020年4月15日，张其安通过微信要求胡斌先支付8万元，并在5月5日前再支付5万元。胡斌于2020年4月16日向张其安农行卡转账75000元，2020年4月21日，胡斌又将5000元转账给张其安。2020年6月28日，张其安向胡斌发出催告书，载明“你应于2020年2月17日一次性支付给张其安第二年租金人民币叁拾万元整，但到目前为止你只支付了8万元整，剩余租金至今分文未付，为此，张其安现特致催告书与你，希你收到催告书后3个工作日内向张其安付清剩余租金，如未付，则依据双方租赁合同执行”。2020年6月29日11时44分，胡斌通过微信确认其已经收到催告书。另查明，2020年6月27日，胡斌通过微信告知张其安：“月底之前请你或你的律师过来处理一下，我已经肯定不再续租了”，张其安未作回复。2020年10月15日，胡斌通过微信告知张其安，其经营的百众大食堂万达店已经正式停业，该房屋可以重新招租；当日18:24分，胡斌再次与张其安沟通：“…从今天开始和你解除租房合同，你可以重新招租了”，张其安均未回复。邗江区百众餐饮店于2020年10月23日注销，该店注册地址为万达茂广场17-116、17-117。再查明，2020年1月下旬，万达茂广场的各经营商铺均响应扬州市新冠××疫情防控工作部署和要求而停止营业。2020年2月21日，扬州市食品安全委员会办公室、扬州市市场监督管理局发布《关于疫情防控期间餐饮服务单位复工营业的通告》。本案的争议焦点为：一、案涉房屋第二年度租金标准是否已因当事人协商一致变更为26万元？二、案涉租赁合同是否应予终止？三、张轩、孙秀主张违约金的标准是否过高？四、胡斌是否应赔偿张轩、孙秀6000元装修押金损失？针对争议焦点一，一审法院认为，《万达商铺租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，该合同中约定的案涉房屋第二年度租金标准为30万元未发生变更，对合同双方具有拘束力。首先，胡斌从未与案涉租赁房屋的出租人即张轩、孙秀达成变更租金标准的协议。其次，胡斌亦未曾与张轩父亲张其安达成变更租金标准的协议。2020年3月21日，应胡斌所提出的降低房租的请求，张其安在微信中回复同意将第二年房租降至26万元，且提出以签订补充协议为生效要件，但胡斌回复询问是否能降至24万元，双方未能达成一致意见；2020年3月25日，张其安再次通过微信告知胡斌若胡斌无法在3月30日前付清第二年房租26万元，将按合同所约定的30万元房租向胡斌主张权利，但胡斌未作出承诺，且仅在2020年4月16日和2020年4月21日向张其安转账支付共计8万元房租。由此可见，双方既未签订书面协议变更原合同约定的租金标准，胡斌亦未按照出租方要求积极履行租金给付义务，故胡斌辩称第二年房租已调整至26万元缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。但是，考虑到扬州市餐饮行业从2020年1月下旬开始响应防疫要求均停止营业直至2020年2月下旬各商家才陆续恢复营业，胡斌在履行合同期间因不可抗力事件的发生造成租赁物使用上的客观不能，在恢复经营后的一段时间内又不可避免地陷于经营窘境，出租方、承租方虽未能协商一致分担损失，一审法院根据合同履行情况，酌情在胡斌应付未付租金中减免一个月租金25000元。针对争议焦点二，一审法院认为，案涉《万达商铺租赁合同》应予终止履行。新冠××疫情的发生对扬州市餐饮行业经营活动造成了影响，本案双方当事人未能协商一致变更或解除租赁合同，胡斌主张由于受疫情影响其所经营的百众大食堂万达店经营状况逐渐恶化，其于2020年6月27日就已通过微信向张其安明确表示不再续租，张轩、孙秀提起诉讼之时对胡斌希望终止履行租赁合同的意愿理应有所预见，百众大食堂万达店正式停业后，胡斌再次通过微信告知张其安其已搬离房屋及可另行招租，胡斌在本案中并非恶意提起反诉，但张轩、孙秀在本案庭审中明确拒绝解除合同、收回房屋，案涉合同又具有不宜强制履行的性质，双方履行合同已陷入僵局。对于胡斌来说，其于提出反诉请求前已搬离租赁房屋并注销其经营的餐饮店，案涉合同为长期性合同，若不终止履行，将导致房屋长期闲置，胡斌在未实际使用房屋的情况下持续承担租金损失，对其显失公平。同时，对于张轩、孙秀而言，胡斌拖欠房租日久，若不终止该合同，胡斌不占有使用房屋的现状既不利于发挥租赁物价值，又必然致其租金支付能力受限，直接影响张轩、孙秀房屋收益权的实现。综上，在双方合同履行陷入僵局的情况下，从平衡双方当事人利益出发，根据公平和诚实信用原则，胡斌反诉请求终止履行《万达商铺租赁合同》的主张，依法应予支持。因本案属违约方申请解除租赁合同，一审法院根据合同履行情况，经审理判定合同应予终止，合同终止时间应为本判决生效之日。鉴于张轩、孙秀在本案中主张给付的租金为截至2021年3月17日前的租金，而本判决生效时间尚未确定，故在本案中，一审法院仅在张轩、孙秀诉讼请求范围内确定胡斌尚欠租金，张轩、孙秀享有向胡斌另行主张合同终止前未决应付租金的权利。同时，胡斌本应承担的违约责任不因合同终止而减少或免除。另外，由于张轩、孙秀在本案中拒绝终止履行合同、受领房屋，双方在合同终止后的权利义务由双方本着诚实信用原则协商解决租赁物交接、费用结算、出租方损失赔偿等，仍有争议，权利人可另行诉讼主张权利，张轩、孙秀亦负有防止损失扩大之义务。针对争议焦点三，一审法院认为，张轩、孙秀主张的违约金标准过高，依法应予调整。案涉《万达商铺租赁合同》中约定：“如乙方逾期支付违约金，则每逾期一日，除正常支付日租金以外，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过一个月，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第五条承担违约责任。”合同另约定：“如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任，经另一方书面催告以后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金三倍…”。胡斌未按《万达商铺租赁合同》约定于2020年2月17日前支付第二年房租，而仅于2020年4月16日和4月21日分别给付了7.5万元和5000元租金，已经构成违约，根据该合同约定，胡斌应当承担逾期支付租金的违约责任。胡斌辩称违约金标准过高、应予调整，而张轩、孙秀则认为约定的违约金标准与租金总额相比适当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。张轩、孙秀未就其损失构成予以明确，一审法院认为，胡斌逾期给付房租给张轩、孙秀造成的损失主要为房租占用损失，而原告主张的违约金计算标准已“过分高于造成的损失”，一审法院综合考量张轩、孙秀的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。针对争议焦点四，一审法院认为，根据合同相对性原理，装修押金6000元为张轩、孙秀向大连万象美物业管理有限公司扬州分公司交纳，本案亦无证据显示胡斌承诺赔偿出租人装修押金损失，故张轩、孙秀要求胡斌支付6000元装修押金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依法判定案涉《万达商铺租赁合同》应予终止，胡斌的反诉请求，一审法院依法予以支持。张轩、孙秀向胡斌主张给付拖欠租金，于法有据，一审法院根据张轩、孙秀在本案中的诉讼请求，对截至合同终止前、未超过22万元的拖欠租金，依法予以支持。胡斌逾期给付租金，张轩、孙秀向胡斌主张给付违约金，有事实和法律依据，应予支持，一审法院依法调整违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决：一、张轩、孙秀与胡斌于2018年12月11日签订的《万达商铺租赁合同》于本判决生效之日终止；二、胡斌于本判决生效之日起十日内向张轩、孙秀给付尚欠租金（自2020年3月18日起按照25000元/月标准计算至本判决生效之日止的金额再扣减105000元，并以22万元为限）；三、胡斌于本判决生效之日起十日内向张轩、孙秀给付逾期支付租金违约金（自2020年2月18日起至2020年4月16日止，以本判决第二项确定的尚欠租金再加上8万元后的金额为基数；自2020年4月17日起至2020年4月21日止，以本判决第二项确定的尚欠租金再加上5000元后的金额为基数；自2020年4月22日起至实际付清之日止，以本判决第二项确定的尚欠租金为基数；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算）；四、驳回张轩、孙秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3232元，保全费2270元，共计5502元，由胡斌负担；反诉案件受理费减半收取40元，由张轩、孙秀负担。本案二审期间，上诉人提供了1.微信聊天记录，以证明胡斌另行租房；证据经质证，胡斌认为当时负债经营，才拿在别处开店说事，其与妻子实际在外面打工。上诉人提供2.万达茂广场17幢一层商业117室、二层商业220室（116楼上）水电费发票一组，以证明被上诉人疫情期间一直在使用水电、一审法院减免2.5万元过高，该组发票显示2020年2月份水电费下降、3月份最低、4月份后慢慢回升、10月后又下降，其中，3月份117室电费138元、116室电费170元；证据经质证，胡斌认为停工是社区通知。被上诉人提供了1.经济技术开发区竹泓轩餐饮店营业执照及该店证明，2.江苏省建晶龙湾二期工地孙乃发的证明等，以证明胡斌在建筑工地打工、其妻子在饭店打工；证据经质证，上诉人对该证据三性不认可，认为既然双方签订合同、应按合同履行。本院查明，一审法院审理认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于一审法院程序问题，胡斌在书面答辩状中明确申请法院解除租赁合同并补交了反诉费，该诉求和交费行为显然属于反诉；一审代理人江文经胡斌所在社区推荐，一审法院进行了审查，程序合法。关于一审法院事实认定问题，二审期间，上诉人对胡斌发微信的事实予以认可，只是不认可胡斌微信所发的单方解除合同的内容，而一审法院亦只是客观描述微信聊天情况，并不存在认定事实错误；装修押金是否实际产生的损失尚未确定，可待双方终止合同后根据双方合同约定处理；违约金标准上，一审法院根据当事人的调整申请，依据法律和司法解释的规定，结合实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等，对违约金进行适当调整，一审法院自由裁量并无明显不当。关于一审法院法律适用问题，上诉人认为违约方无权解除合同、一审法院认定违约方申请解除租赁合同、适用法律错误；违约方不享有通知解除权，一审法院正是基于法律规定，才未认定胡斌以微信通知方式解除本案租赁合同。本案中，2020年春节后发生众所周知的新冠××疫情，该疫情系全球突发性公共卫生事件，疫情的爆发系不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，胡斌因新冠××疫情影响，经营陷入困境，故其不存在恶意违约的情形；本案为长期性合同，陷入经营困境的承租人停止营业、注销餐饮店工商登记等，如要求其继续履行合同，对其显失公平；且张轩、孙秀明确拒绝解除合同，此时合同履行陷入僵局；一审法院为避免资产闲置、胡斌未使用房屋却持续承担租金损失、胡斌无力支付房屋租金必然影响房屋收益等，为平衡双方当事人利益，以司法确认的方式终止本案租赁合同，并无不当。上诉人提供的聊天记录不能证明被上诉人在别处开店、故意违约，提供的水电费发票恰恰证明胡斌的餐饮店经营受疫情影响严重。综上所述，上诉人的上诉请求，无事实和法律依据，依法不应予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6464元，由上诉人张轩、孙秀负担。本判决为终审判决。审判长  陆开存审判员  叶 露审判员  韩 冰二〇二一年六月二十九日书记员  朱爱娟