广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1803民初1324号原告：罗嘉怡，女，汉族，1997年10月21日出生，住址广东省英德市××××××，公民身份号码441××××××××××××206。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖伟乔，广东鸿商律师事务所律师助理。被告：薛泽田，男，汉族，1944年1月9日出生，住址广东省清远市清新区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××011。委托诉讼代理人：陈钢，广东亨信律师事务所律师。被告：薛扬，女，汉族，2011年4月2日出生，住址广东省清远市清新区×××××××××××，公民身份号码441××××××××××××046。被告：薛越，男，汉族，2012年3月20日出生，住址广东省清远市清新区××××××××××××××#，公民身份号码441××××××××××××034。被告薛杨、薛越的法定监护人薛伟杰，男，汉族，1980年11月14日出生，住址广东省清远市清新区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××895。第三人：高志英，女，汉族，1973年8月19日出生，住址广东省清远市清城区×××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××24X。原告罗嘉怡诉被告薛泽田、薛扬、薛越房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案，依法适用简易程序审理，本院根据薛泽田的申请，追加高志英为本案第三人参加诉讼。本院于2021年4月7日、5月7日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告罗嘉怡的委托代理人贺佐鹏和被告薛泽田的委托代理人陈钢到庭参加诉讼；第二次庭审，原告罗嘉怡的委托代理人贺佐鹏、被告薛泽田及其委托代理人陈钢、被告薛扬、薛越的法定监护人薛伟杰到庭参加诉讼，第三人高志英经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗嘉怡向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告所签订的《房屋买卖合同》；2、判令三被告向原告双倍返还购房定金40000元；3、判令三被告向原告返还第一期购房款40000元；4、本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告多次友好协商一致，2020年1月10日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋买卖合同》。双方约定由原告购买三被告共有的位于清新区太和镇商业街右二街8号301的房屋，房屋总价款为345000元。双方在上述《房屋买卖合同》约定：1、乙方向甲方承购位于清远市清新区××××××××××××××＃物业，该物业的所有权证号：5010739，产权性质：住宅，建筑面积88.77平方米；2、该物业成交价345000元，签订本合同之日，乙方支付给甲方的20000元作为购买该物业的定金；3、本合同在履行过程中发生争议的，由合同当事人协商解决，协商不成，可以向物业所在地的人民法院起诉；4、双方补充如下条款：甲、乙、丙方协商一致，乙方支付人民币贰万（20000）元购房定金，并支付第一期购房款人民30000元给甲方，剩余购房款295000元在乙方办理银行按揭贷款支付。除此之外，双方还约定其他内容。签约之后，原告已按照合同约定向被告支付购房定金20000元和第一笔购房款40000元。但被告没有依约向原告交付房屋，也没有办理按揭贷款手续。被告因该房屋买卖已被清远市清新区人民法院执行查封[案号：（2020）粤1803执4498号]。涉案房屋因被查封无法办理任何贷款手续。因此，原告因被告违约导致根本无法实现合同之目的。基于上述事实和理由，原告认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告应当按照合同约定全面履行自己的义务，被告未处理其债务纠纷致使该房屋被查封的行为已构成根本违约。为了维护原告的自身合法权益，特诉诸法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告薛泽田无书面答辩，在庭审中称：1、原告诉讼主体资格不适格，被告是与高志英签订房屋买卖合同并非原告罗嘉怡，所以与原告之间不存在法律关系，原告的诉讼主体资格不适格。2、高志英支付的款项，薛泽田已经向其弟弟高伟基现金退回共60000元。被告薛杨、薛越监护人薛伟杰无书面答辩，在庭审中称60000元已经返还给原告，已经退数。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告罗嘉怡向本院提供证据如下：1、原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份证、出生证明、户口本，拟证明被告的诉讼主体资格，薛伟杰为被告薛扬、薛越的法定监护人；3、不动产权证，拟证明被告薛泽田、薛扬、薛越是案涉房屋的共同所有权人；4、《房屋买卖合同》，拟证明原、被告于2020年1月10日签订了《房屋买卖合同》，原告与被告之间的房屋买卖关系，原告与被告在房屋买卖合同中约定的房款、付款方式等内容；5、微信支付交易明细证明，拟证明原告依约支付购房款60000元的事实（含20000元定金）；6、（2020）粤1803民初1460号民事判决书、被告薛泽田执行信息，拟证明薛伟杰是薛扬、薛越的法定监护人，涉案房屋已经由清远市清新区人民法院查封的事实，证实被告违约事实：7、薛伟杰失信被执行人信息、微信支付转账电子凭证，拟证明薛伟杰作为失信被执行人，利用其姐薛红霞微信账号收取原告购房款55000元。对原告提交的证据，被告薛泽田的质证意见如下：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4的真实性、合法性无意见，签订合同的是案外人高志英并非原告，原告诉讼主体不适格；对证据5的真实性无异议，但是涉案的房款被告只是收取50000元，原告补充提交的转账电子凭证2019年12月31日转账5000元与本案无关，签订合同时间是2020年1月10日，发生在签订合同之前的转账是高志英与薛伟杰之间的其他法律关系；对证据6的真实性合、法性无异议，被告不存在违约，我方已经将收取的款项已经退回；对证据7薛伟杰失信名单无异议，对电子凭证方面我方认为2019年12月31日的5000元与本案无关。被告薛泽田向本院提供证据如下：高伟基代收款的收据两张（2020年5月7日、8日）、微信聊天记录，拟证明被告向高志英弟弟高伟基退回购房款共60000元，高志英对上述退款的事实予以确认，并表示不追究被告的责任。被告薛杨、薛越监护人薛伟杰向本院提供证据如下：1、《房屋买卖合同》，拟证明我卖房屋给原告，因为当时我父亲薛泽田没有签名的，后来原告在3月份又让其重新签名；2、清城区人民法院民事判决书，拟证明60000元已经归还给原告，双方已经取消合同，当时是将债权转让给谢金玉。对被告薛泽田提交的证据，原告的质证意见如下：1、对收据真实性、合法性、关联性不予认可，我方没有授权给任何人去收款，从高志英的微信聊天记录中可以印证，一直以来是与她交涉这件事情，我方从头到尾都没有认可；2、微信中播放59秒的微信语音当中没有说不追究责任，也没有确认退回款项的事情，本案的款项被告应当向我方返还；3、收据金额与涉案款项无关。对被告薛杨、薛越的监护人薛伟杰提交的证据，原告的质证意见如下：合同内容与我方合同一致，真实性无异议，不同的地方是，我方的合同是有薛泽田的签名，他自己的合同没有签名，在合同可以显示到是有40000元定金，被告实际收取我方是60000元，与被告之前所说收取我们50000元是不相符的；对判决书有异议，涉案房屋是作为担保，这60000元与我方没有关联。本院经审理查明，2020年1月10日，甲方（出卖人）薛泽田、薛越、薛扬的委托代理人薛伟杰与乙方（买受人）罗嘉怡的委托代理人高志英及丙方（经纪方）清远市清城区信之房屋信息咨询服务部签订《房屋买卖合同》，该合同约定：1、乙方通过丙方提供的居间服务信息并实地看房后向甲方购买位于清新区太和镇商业街右二街8号301的房屋；2、房屋总价款为345000元，签订本合同时，乙方支付甲方20000元作为购买该物业的定金；3、付款方式是银行按揭贷款，本合同签订之日起7日内，甲、乙双方提供该物业所需的相关证件资料到银行办理按揭贷款申请，在银行审核通过同意贷款后30日内，甲、乙双方到市房产交易中心签订网签合同办理该物业的过户手续时，乙方将购买该物业的首期款支付给甲方，首期款以银行贷款金额与成交价相差部分为准，购房定金在付款时充抵首付款；甲方收取购房定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，甲方同意在经纪方或银行通知还贷之日起3日内一次性还清银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续，该物业楼价余款人民币贰拾玖万伍仟元整（￥295000元）在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给甲方；4、甲方在乙方房款付清之日将物业交付给乙方，双方到房屋交易中心办理完成该物业过户手续时，甲方将该物业交付给乙方使用；5、本合同签订后，乙方中途悔约单方面取消本次交易，应及时通知甲、丙两方，购房定金不作退还，鉴于丙方提供了居间代理服务，甲方同意支付所收购房定金给丙方作为居间代理服务费；甲方中途悔约单方面取消本次交易，应及时通知乙、丙两方，2日内退还所收的购房定金，并赔偿乙方人民币伍万元（小写￥50000元），鉴于丙方提供了居间代理服务，乙方同意所收赔偿金额给丙方作为居间代理服务费；6、乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方该物业成交价万分之6的违约金额，逾期30日未付清购房款或未交付房屋的，守约方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对守约方由此造成的损失承担赔偿责任；7、本合同在履行过程中发生争议的，由合同当事人协商解决，协商不成，可以向物业所在地的人民法院起诉；8、双方补充如下条款：甲、乙、丙方协商一致，乙方支付人民币20000元购房定金，并支付第一期购房款人民30000元给甲方，剩余购房款295000元在乙方办理银行按揭贷款支付，如因银行按揭贷款款项不足以充抵剩余购房款，乙方须以现金补足，甲、乙共同委托丙方全权办理该物业的过户、按揭手续[注：签合同时共支付人民币肆万元整（￥40000）含人民币贰万元（￥20000）购房定金在内，乙方在2020年1月20日再支付人民币壹万元（￥10000）给甲方补足购房款]；……合同还约定其他条款等（具体内容详见《房屋买卖合同》。薛伟杰、薛泽田在出卖人/委托代理人（甲方）签名并按上指模，高志英在买受人/委托代理人（乙方）项下签名并按上指模，清远市清城区信之房屋信息咨询服务部在经纪方（丙方）项下盖印。此后，因涉案房屋未能履行过户手续及被法院查封，罗嘉怡于2021年3月16日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。诉讼中，薛伟杰陈述，高志英住在涉案房屋二楼，她知道我方想卖房屋并有意向购买，并让高伟基帮忙办理，高伟基是经高志英介绍认识，高伟基是从事房产中介，因高志英未能实现其曾承诺在1个月内可以办理贷款，我方就告知要将房屋卖给钟运佳，后因钟运佳没有资金交首期款，最终将房屋卖给高志英。高伟基在2020年5月7日、8日所出具的收据，是没有现金交付，实际上是过数，因我方曾以房屋抵押向谢金玉借款180000元，后来加上此60000元，谢金玉是知情的，当时我方也书写了收据收取谢金玉60000元，且清远市清城区法院也以240000元作出判决。高志英陈述：最初签合同是与薛泽田签的，签订合同时支付了40000元，之后支付20000元，有5000元是现金支付，合共支付60000元。高伟基是我弟弟，是从事房产行业，合同上手续是由高伟基处理，自从涉案房屋不能过户后就向薛泽田追讨，因薛泽田是薛伟杰父亲，就一直与薛伟杰沟通。对于薛伟杰的房屋抵押给谢金玉是知情的，如果过户没有问题，就没有过问。罗嘉怡向本院陈述：高志英是其母亲，认可高志英在涉案房屋上的签名行为，定金是高志英支付（款项来源是家里人，且我支付比较多）。高伟基是其舅舅，开始时是由我与卖方沟通，后来就由高伟基处理合同事宜。高志英有微信聊天记录可以证明，被告说过年后就退还定金60000元给我，但至今一直没有退还。从原告提供的高志英微信支付转账给薛红霞（薛伟杰姐）电子凭证记载：2019年12月30日5000元，2020年1月4日20000元（两笔：2000无和18000元）、1月8日10000元（两笔各5000元）、1月20日10000元、4月2日10000元。另查明，坐落于清新区太和镇商业街右二街8号301的房屋的权利人是薛泽田、薛越、薛扬，共有情况是按份共有（30%）、按份共有（55%）、按份共有（15%），面积是宗地面积82㎡/房屋建筑面积88.77㎡，房屋产权证粤（2019）清远市不动产权第5010739号，房屋产权证附记注明薛泽田、薛越、薛扬的身份证号及按份共有情况（其中薛泽田占30%、薛越占55%、薛扬占15%）。本院在向高志英作笔录时，曾让其拍照2020年5月7日、8日收据[两张收据内容均为：今收到薛泽田退回购房款人民币叁万元整（￥30000），已现金退回，收款单位（盖章）项下高伟基（代）的签字及指模]回去向高伟基核实并答复本院，高志英没有回复。从薛越、薛扬的监护人薛伟杰提交高志英的微信语音记载：高志英（59秒）：“杰仔，我没有上去吵过，我弟也有和我说过，我不知你们是怎么谈的，他说的和你说的又不同，我也不太清楚，但我希望我们不要搞到有意见，大家讲清楚，因为那些事都是全权交给我弟来处理，我一直都没有说过不要那间屋，但你的房子过不了户，因为你小孩的妈妈不能回来签名，他是这样对我说过的，签不了名就过不了户，就算等多一个几月是没有问题的，但不是时间的问题，是你的房子确实能不能过户，那些钱现在不是你欠我的，是阿谢欠我的，那些钱已经都过给了阿谢，现在是在谢生那里，那个证押在了他那里……”。高志英（60秒）：“反而是你没有欠我的，是阿谢欠我的，我弟已经和阿谢沟通好了，但是他今天是不是打电话给你了，你是不是一句就说没有钱，要不就走法律途径，我不知你们是怎么谈的，但是我希望你和我、我弟一起约个时间，大家说清楚，看看什么时有空，大家都各说各的，我都不知谁说的，当时我是听他们问过你是不是还欠十多万就搞掂，你说是的，当时是某某地产打电话问我弟是否接了这个房子，他还欠我钱……”。从原告提广东省清远市清新区人民法院审理的原告钟运佳诉被告薛泽田、薛越、薛扬房屋买卖纠纷一案【案号：（2020）粤1803民初1640号，该案立案时间是2020年5月18日】，清远市清新区人民法院于2020年8月13日作出民事判决书：一、解除原告钟运佳与被告薛泽田、薛越、薛扬于2020年3月30日签订的《房屋买卖合同》；二、被告薛泽田、薛越、薛扬应于本判决生效之日起十日内向钟运佳返还购房定金80000元。从薛越、薛扬的监护人薛伟杰提交的广东省清远市清城区人民法院审理的原告谢金玉诉被告薛泽田、薛越、薛扬、薛伟杰民间借贷纠纷一案【案号：（2020）粤1802民初9520号】民事判决书查明部分记载：2020年5月8日，被告薛泽田作为借款人向原告出具《借据》，载明：今借到谢金玉出借给借款人薛泽田的借款现金240000元。借款期限从2020年5月8日至2020年7月7日，借款利息按每月利息3%计至清偿之日止。其中180000元借款由出借人直接转账到借款人指定的中国工商银行账户，其余均是现金支付给借款人，借款人确认已收到上述款项。关于款项的交付，根据原告提交的《银行转账凭证》显示，2020年5月8日，原告向被告转账了180000元。同日，被告薛泽田向原告出具《收据》，确认收到原告交来的借款60000元，该笔借款以现金的形式支付。清远市清城区人民法院于2020年11月26日作出民事判决书：一、被告薛泽田于本判决生效之日起10日内向原告谢金玉归还借款本金240000元及利息（利息以本金240000元为基数，从2020年5月8日起按年利率15.4%计付至款项还清之日止）；二、原告谢金玉在上述第一项判决确认的债权范围内有权就被告薛泽田、薛越、薛扬提供的借款抵押物（清远市清新区××××××××××××××＃房屋）在拍卖、变卖或折价所得价款范围内享有优先受偿权；三、驳回原告谢金玉的其他诉讼请求。本院认为，涉案《房屋买卖合同》最初均由各自的委托代理人签名，并有房屋中介机构盖印，后被告薛泽田在合同上签名及原告认可合同的事实，该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告向被告支付定金20000元，被告未能及时办理过户手续及处理好相关债务，致使原告购房的合同目的无法实现,故原告要求解除涉案《房屋买卖合同》的诉请，本院予以支持。被告构成违约，根据定金罚则，其除应返还原告定金20000元外，还应赔偿原告定金20000元，故对原告要求被告双倍返还定金的诉请，本院应予以支持。关于被告抗辩60000元是否已经退还问题，庭审中，被告薛泽田抗辩在微信上只收到购房款（含定金）共50000元，其中2019年12年12月30日前的5000元不列入；原告则主张微信转账凭证金额是55000元，其余5000元是现金。因涉案房屋买卖一直是薛伟杰与高志英、高伟基参与，在涉案房屋未能交付的情况下，由高伟基出具的两张收据均注明“收到薛泽田退回购房款30000元”，由薛泽田将此60000元并入原欠谢金玉的债务中。从双方的行为可以证明原、被告及中介方高伟基曾协商过房屋未能过户时所交购房款的处理问题，且高伟基出具的收据中均注明是“退回购房款”，同时结合高志英的微信录音所陈述内容，已经默认将债权转让，并与高伟基沟通好。此节法律事实的性质应是将房屋买卖合同纠纷产生的债务转移到民间借贷债务中，该项债务转移得到债权人的同意。另外，高志英作为高伟基姐，未能对高伟基所出具收据内容所涉及的情况回复本院。由于高志英经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利，相应的诉讼风险由其承担。故本院认定原告已支付购房款60000元（包含定金20000元）。鉴于清远市清城区人民法院民事书中已对上述60000元作出认定及处理，原告可在该案执行中获得60000元的债权，本院应在被告应返还的金额中予以扣减。结合本案，被告应双倍返还定金40000元及购房款40000元，合共80000元，在扣减转移了的债务60000元后，被告还应返还20000元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百六十一条、第一百六十二条、第五百五十一条第一款、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第五百八十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第三款的规定，判决如下：一、解除原告罗嘉怡与被告薛泽田、薛越、薛扬于2020年1月10日签订的《房屋买卖合同》。二、被告薛泽田、薛越、薛扬应于本判决生效之日起十日内向罗嘉怡返还购房款20000元。三、驳回原告罗嘉怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费900元，由原告罗嘉怡负担750元，由被告薛泽田、薛越、薛扬负担150元。此款原告罗嘉怡已预交900元，扣除其应负担部分，本院退回150元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林伟文二〇二一年六月十日书记员  江 健附件1：相关法律条文。一、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第五百五十一条第一款债务人将债务的全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附件2：执行提示。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。附件3：清远市清新区人民法院执行款账户。户名：清远市清新区人民法院开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行账号：7146×××××391