湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1103民初2645号 原告：永州市净美物业管理有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区凤凰园上李家合欢路89号。 法定代表人：邵磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王蕊，女，1985年12月1日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，该公司法务人员，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李慧，女，1984年4月8日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，该公司法务人员。代理权限为一般代理。 被告：吴跃来，男，1980年1月2日出生，汉族，户籍地湖南省道县。 原告永州市净美物业管理有限公司（以下简称净美物业公司）与被告吴跃来物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告净美物业公司的委托诉讼代理人王蕊、李慧，被告吴跃来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．请求依法判决被告支付拖欠的物业管理费3975元、违约金1192元，合计5167元；2．由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告为博林经典1栋105号、106号商铺业主。原告与被告小区业主委员会2018年8月20日签订了《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，物业费按季度收取，服务费单价为商铺每月每平方米1.2元，原告实际按1元每月每平方米收取，被告所在小区商铺1栋105号商铺建筑面积为86.87平方米，1栋106号商铺建筑面积为93.8平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。原告按照合同约定和法律法规规定，多次电话、上门催交和张贴书面催交通知书，但是被告仍然拒绝交纳。2018年1月1日起至2019年10月31日止，被告105号商铺欠交物业管理费1911元，106号商铺欠交物业管理费2064元，合计欠费3975元。合同约定了延迟交纳物业管理费的违约金，违约金部分原告只主张1192元。综上，各项请求金额合计5167元。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定诉至法院，望贵院判如所求。 被告吴跃来辩称：1．原告与业主委员会签订合同没有对门面业主公示，门面业主对原告一无所知，不存在被告拖欠原告物业费、违约金之类的；2．门面属于小区管理范围之外，不属于原告物业管理范围内；3．原告提供的证据显示小区总户是482户，被告清点了小区内的户数不包括门面业主刚好是482户，且门面在小区栏杆之外，朝向是街道；4．门面业主没有享受到任何小区服务；5．原告方与业主委员会签订的时间为2018年8月20日，而原告方为何收取门面业主2018年1月1日开始的物业管理费；6．原告提供的照片也不是为门面服务。小区的水表也不是门面的；7．原告说多次催收不存在，被告收到传票才知道物业费的事。综上，被告无理由向原告交物业管理费、违约金。 经审理查明：被告吴跃来系博林经典小区1栋105号、106号商铺的业主，两间商铺均在博林经典小区规划范围之内。1栋105号商铺面积86.87平方米（专有面积82.5平方米，分摊建筑面积4.37平方米），分摊土地使用权面积12.75平方米。1栋106号商铺面积93.8平方米（专有建筑面积89.08平方米，分摊建筑面积4.72平方米），分摊土地使用权面积13.77平方米。2018年8月20日，原告净美物业公司（乙方）与博林经典小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：第二条、物业基本情况；物业类型：商住小区；坐落位置：永州市冷水滩区零陵北路；管理界限：小区围栏以内；占地面积3360平方米，建筑面积6万平方米，小区总户数482户；第三条、物业管理服务内容如下：一、房屋共用部分的维护和管理，共用部分指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、公益性文体娱乐设施设备和共用设施设备使用的房屋等；三、环境卫生；四、公共秩序维护；五、交通秩序维护；六、房屋装修管理；第五条、物业管理服务期限自2018年8月20日至2023年8月20日止，共5年；第六条、（一）本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费由乙方根据本合同按下列标准向业主或使用人收取；多层住宅按建筑面积每月每平方0.5元收取，电梯房按每月每平方0.8元收取，商铺按每月每平方1.2元收取，车库杂房按每月每平方0.25元收取；（二）乙方应按季度向业主或使用人收取物业管理服务费，甲方交纳物业管理服务费用时间为每季度最后10天前交付当季的管理费，业主或使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交金额的5%每日产生滞纳金。原告净美物业公司实际按“商铺按每月每平方1元”收取物业管理费。之后，被告吴跃来拖欠原告净美物业公司2018年9月1日至2019年10月31日的物业费2348.71元［（86.87＋93.8）㎡×1元/㎡×13个月］至今，遂酿成纠纷。 另查明，原告净美物业公司现有的物业安保监控范围未覆盖到博林经典小区1栋105号、106号商铺。 以上事实有《物业管理服务合同》以及原、被告当庭陈述佐证，本院予以确认。 本院认为，一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案被告吴跃来拖欠物业费的法律事实持续至民法典实行后，适用民法典的规定。二、《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。原告净美物业公司与博林经典小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，依法有效。该物业服务合同对业主具有约束力。被告吴跃来系博林经典小区业主，其房屋虽属于临街门面，但属于博林经典小区规划范围之内，亦属于原告净美物业公司管理范围。原告净美物业公司依约为被告吴跃来提供了物业服务，被告吴跃来应当按照合同约定交纳物业费。因此，被告吴跃来应向原告净美物业公司支付物业费2348.71元，对原告净美物业公司诉请的物业费3975元，本院支持其中2348.71元。关于被告吴跃来辩称没有享受到任何小区服务的问题。由于博林经典小区内建筑物以及配套设施设备共有部分归全体业主所有。原告净美物业公司对博林经典小区内户外墙面、照明、消防设施、绿地、道路、路灯等建筑物、配套设施设备共有部分进行维修、维护，是在为博林经典小区全体业主提供物业服务。故被告吴跃来作为博林经典小区业主，实际享受了原告净美物业公司提供的物业管理服务。被告吴跃来辩称没有享受到任何小区服务，与事实不符，本院不予采纳。三、《中华人民共和国民法典》第五百四十六条规定，债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。原告净美物业公司主张永州市忠航物业管理有限公司将对被告吴跃来拖欠的2018年1月1日至2018年8月31日物业费1626.03元的债权转让给原告净美物业公司，但原告净美物业公司未提供证据证明永州市忠航物业管理有限公司就该债权的转让通知了被告吴跃来，被告吴跃来对此亦不予认可。故原告净美物业公司诉请的2018年1月1日至2018年8月31日物业费1626.03元，本院不予支持。四、虽被告未按期缴纳物业费存在违约情形，但原告净美物业公司未能举证给其造成的实际损失，且原告净美物业公司在履行协议中存在瑕疵，故对于原告净美物业公司主张的违约金，本院不予支持。 综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百四十六条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告吴跃来自本判决生效之日起十日内支付原告永州市净美物业管理有限公司物业管理费2348.71元； 二、驳回原告永州市净美物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴跃来负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  黄寿成 二〇二一年六月二十一日 法官助理宁俊杰 代理书记员  刘军语