辽宁省灯塔市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1081民初971号原告：灯塔市鑫亿物业服务有限公司，住所地：灯塔市兆麟街文化路，统一社会信用代码：91211022076274024P。法定代表人：张义。委托诉讼代理人：包红梅，女，1980年3月24日出生，汉族，住辽宁省灯塔市，系原告公司职员。被告：灯塔市巴菲克建材商店，统一社会信用代码：92211022MA0URQ6C9C，住所地：辽宁省辽阳市灯塔市东鑫馨园**楼A段2-3轴35门。经营人：杨春茂。委托诉讼代理人：孟庆海，男，1979年5月11日出生，汉族，住灯塔市。原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司（以下简称“鑫亿物业公司”）与被告灯塔市巴菲克建材商店（以下简称“巴菲克建材商店”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日接收原告的起诉材料并转入诉前调解程序，因调解未成于2021年3月22日正式立案受理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司的委托代理人包红梅、被告灯塔市巴菲克建材商店的经营人杨春茂及诉讼代理人孟庆海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告灯塔市巴菲克建材商店给付拖欠的物业费合计5184元。二、诉讼费由被告承担。事实和理由：灯塔市鑫亿物业服务有限公司，于2014年12月与东鑫馨园和鑫阔小区业主委员会签订服务合同，于2015年以合法身份进行服务，因东鑫馨园和鑫阔小区均为老旧小区，公司于2016年投资60余万元，对小区路面进行重辅，重铺以后东鑫馨园为柏油路面，鑫阔小区为水泥路面，两小区面貌焕然一新，2018年对东鑫馨园南门路面，投资3万余元进行路面重铺，2019年投资5万余元对东鑫馨园和鑫阔小区，化粪池以及下水管线进行改造，投资4万余元对园区进行亮化，公司多次投资使园区内环境整洁，亮化工程完善，排水设施齐全通畅。原告提供的服务，满足小区居民的需求，原告物业服务费多年未做改变，且被告直接参与协商确定物业费，为每个月每平方1元，被告灯塔市巴菲克建材商店在东鑫馨园小区拥有一处门市，建筑面积120平米，被告自2018年至2020年拖欠物业费合计4320元，违约金864元，被告接收原告提供的物业服务，但从2018年开始拒绝交付物业费，损害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特诉到贵院，请求贵院依法保护原告的合法权益。被告灯塔市巴菲克建材商店辩称：数额有异议，物业服务没达到标准，诉请2018至2020年的物业费，2018、2019年物业费已经交完，只欠2020年物业费，物业公司公开小区维修记录和物业费的使用，门市房内房屋漏水，门前大理石破损，物业公司没做到他的义务。双方当事人围绕原告鑫亿物业公司的诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原告提交证据如下：物业管理服务合同复印件。被告巴菲克建材商店提交证据如下：1、2018、2019年缴纳物业费的收据；2、小区照片。原告鑫亿物业公司质证意见为：已经告知缴纳物业费到物业交纳或者交给我公司，他们交给之前的物业，照片真实性没有异议，开春后维修。被告巴菲克建材商店质证意见为：原告还应提供楼区消防安全检查合格证，物业服务不到位。结合双方当事人的举证、质证意见，本院对原告鑫亿物业公司与被告巴菲克建材商店提交的证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司成立于2013年，是一家经营物业管理、家政服务的企业法人。2014年12月1日，灯塔市东鑫馨园小区业主委员会与灯塔市鑫亿物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，双方在合同中约定住户的物业服务费为每平米每月0.5元、商业网点的物业服务费为每平方米1.0元，物业公司代收公共区域电费、水费并受灯塔市环卫部门委托代收卫生费。合同有效期从2015年1月1日起至2025年1月1日止。被告巴菲克建材商店的经营人杨春茂系灯塔市文化街东鑫馨园15号楼A段2-3轴35门商户的业主，根据杨春茂提交的收据显示，其已缴纳了2017年至2019年的物业服务费，拖欠2020年的物业服务费。本院认为，原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司与灯塔市东鑫馨园小区业主委员会于2014年12月1日签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告与东鑫馨园小区业主委员会签订的物业服务合同，对该小区的全体业主均具有约束力。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用”。第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《物业管理服务合同》中已就拟向业主（住户）收取的物业服务费用的项目和收费标准、代收费用项目作出明确的约定，原告可依据《物业管理服务合同》中的相关约定向业主收取相应的物业服务费用和其他应代收费用以维持物业服务企业的正常运转。关于被告巴菲克建材商店提出的被告鑫亿物业公司提供的物业服务未达到相应的标准的抗辩；对此，本院认为，被告提交的证据并不足以证明原告在提供物业服务过程中存在重大过错或者重大违约，而物业服务质量不仅与物业服务费的收取标准、业主实际缴纳的情况有关，还与业主本身的自觉性有关，对于原告鑫亿物业公司在履职过程中存在的瑕疵，并不构成阻却缴纳物业费的理由；被告巴菲克建材商店提交了已缴纳2017年至2019年物业费缴费凭证，原告鑫亿物业公司对此并不认可，并提出此三年的物业服务费系交给了物业公司的原股东，鑫亿物业公司的抗辩并无证据予以证明，且巴菲克建材商店提交的缴费凭证上加盖有鑫亿物业公司的财务印章，综合以上两点可认定被告以缴纳2017年至2019年物业费的事实，但被告对于未能缴纳2020年物业费的事实并未提出异议，故原告鑫亿物业公司要求被告巴菲克建材商店支付2020年的物业费的诉讼请求并无不当。关于原告鑫亿物业公司诉请主张的具体数额，经核算应为1440元。关于原告主张的违约金，被告巴菲克建材商店未能缴纳物业费构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，原告鑫亿物业公司有权要求被告赔偿损失，对于本案，鑫亿物业公司的损失也仅仅是被告未缴纳物业费的利息损失，原告并未提供证据证明其向被告第一次索要物业服务费的时间，故违约金计算时间应当从起诉之日起至上述物业服务费、公共照明费、卫生费全部给付之日止，并按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告灯塔市巴菲克建材商店于本判决发生法律效力后十日内向原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司支付2020年的物业服务费1440元。并从2020年10月27日起至上述款项全部给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付违约金。二、驳回原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告已预交，由被告巴菲克建材商店负担10元，原告鑫亿物业公司负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  殷晓伟二〇二一年六月十六日申请执行的期限为二年书记员  赵莹莹附：本判决所适用的法律、法规、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用；…《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。