江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏09民终1589号上诉人（原审被告）：陈祥，男，1960年9月26日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市文港北路11号8楼（市。上诉人（原审被告）：耿翠莲，女，1962年6月30日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市文港北路11号8楼（市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：刘志发，江苏瀛鑫律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：刘佳，江苏瀛鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨根有，男，1958年10月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都商场（郊区。委托诉讼代理人：杨加宽，江苏国磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊新国，男，1965年5月28日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。被上诉人（原审原告）：董炳珍，女，1968年1月14日生，汉族，居民，住江苏省盐城市。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：许斌，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈秀琪，男，1985年9月19日出生，汉族，居民，住江苏省南京市。上诉人陈祥、耿翠莲，上诉人杨根有因与被上诉人熊新国、董炳珍、陈秀琪房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初2752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈祥、耿翠莲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由熊新国、董炳珍负担。事实与理由：1.一审诉讼中，陈祥、耿翠莲发现熊新国、董炳珍所提供的合同被篡改，且原本在签订合同时，熊新国、董炳珍就没有将合同的原件给陈祥、耿翠莲，其一审举证时才发现合同第四条“付款方式及相关事项中”的4.3项中“乙方指定的陈祥、耿翠莲夫妇名下”改成了“乙方指定或陈祥、耿翠莲夫妇名下”，使得意思完全相反了，就是可以指定陈祥、耿翠莲夫妇或是其他人，且该页签字也不是陈祥本人所签，故该份房屋买卖合同是无效的合同，不能作为证据使用。2.陈祥、耿翠莲不应作为本案被告，因为根据2018年2月6日的案涉房屋买卖合同，应当是熊新国、董炳珍向陈祥、耿翠莲交付案涉房屋，但熊新国、董炳珍并没有履行合同义务，而是将房屋过户给陈秀琪，同时，房屋的原产权人陈某杰也没有出面或出具书面委托手续给熊新国、董炳珍出售房屋，故双方签订的房屋买卖协议是无效的，熊新国、董炳珍要求陈祥给付房款没有依据。熊新国、董炳珍辩称，1.双方签订的房屋转让合同中第4.3条明确约定，本案房产权属变更登记到乙方（陈祥、耿翠莲），而该条同时约定乙方指定人名下，因此该合同条款原意是出卖人过户到乙方或乙方指定人名下，但是该条款的文字存在笔误，出现了“的”改为了“或”，该文字虽然是熊新国、董炳珍进行更改，但是符合合同原意，因此，该文字改动不否定合同的法律效力。2.陈祥、耿翠莲以案涉产权过户到其子陈秀琪名下为由而否定其被告主体资格依据不足，因为本案的房产权变更到陈秀琪名下是基于陈祥与熊新国于2019年12月17日签订的补充协议约定的要求，才由熊新国将房产过户到陈秀琪名下，同时该补充协议也完全符合2018年2月6日的房屋买卖合同约定的房产过户的条款内容，属于熊新国按照陈祥要求交付房屋所有权，现陈祥、耿翠莲以房产过户到其儿子名下否定自己的房款支付义务，不仅违背诚信原则而且属于法律所禁止的。综上，请求二审法院驳回陈祥、耿翠莲的上诉请求。杨根有辩称，首先对陈祥、耿翠莲上诉主张案涉合同无效的理由表示同意。其次，熊新国、董炳珍没有按案涉房屋转让合同的约定将房屋过户登记到陈祥、耿翠莲名下，违反了合同约定，一审法院推定杨根有对房屋转让合同的双方变更交付到陈秀琪名下是知道的并无事实依据。故虽然杨根有在2018年12月6日陈祥出具的承诺书上进行了担保，具有连带担保责任，但现因案涉房屋转让合同无效，杨根有不应再承担担保责任。请求二审法院驳回熊新国、董炳珍对杨根有的诉讼请求。陈秀琪未作答辩。杨根有上诉请求：1.撤销一审判决，驳回熊新国、董炳珍对杨根有的诉讼请求；2.本案上诉费用由熊新国、董炳珍负担。事实与理由：1.案涉房屋的所有权人是案外人陈某杰，故熊新国、董炳珍无权对该房屋进行处分，也无权与陈祥、耿翠莲签订房屋转让合同，即使房屋被过户到陈祥、耿翠莲的儿子陈秀琪名下，若购房款未能支付，也应当由陈某杰主张房款。因此，一审法院判决陈祥、耿翠莲向熊新国、董炳珍支付房款无法律与事实依据。2.一审法院认定杨根有对案涉房屋变更过户到陈祥、耿翠莲的儿子陈秀琪名下是知道的，继而判决杨根有承担担保责任明显不符合事实。因为，杨根有仅是作为见证人在案涉房屋转让合同上签字。同时，根据合同约定，房屋应当过户到陈祥、耿翠莲名下，现房屋并未过户到陈祥夫妇名下而是过户到其子陈秀琪名下，对此杨根有并不知情。故虽然杨根有此前在陈祥承诺书上签字担保，但不应再承担担保责任。3.一审法院对陈祥、耿翠莲及杨根有的财产超标的查封，属程序违法。陈祥、耿翠莲辩称，对杨根有的上诉请求没有异议。本案应当追加陈某杰作为第三人参与诉讼，而不能仅凭熊新国、董炳珍的单方陈述以及陈某杰的书面证明来认定物权转移的相关事实。熊新国、董炳珍辩称，1.杨根有主张只有案外人陈某杰可以主张房款的理由不能成立。案涉房屋原系盐城新华书店与案外人陈某杰合作开发的，房产证登记在盐城新华书店公司名下。后陈某杰将归其所有部分的案涉房屋交给熊新国抵偿所欠水电工程款，为此，熊新国于2019年替陈某杰缴纳了过户费用将属于陈某杰所有的该案涉房产从盐城新华书店过户到陈某杰名下，至此，房屋的实际权利人已经是熊新国。为此，陈某杰专门向熊新国出具证明，明确说明陈某杰仅是名义产权人，实际产权人为熊新国。因此，本案杨根有以房产登记不在熊新国、董炳珍名下而否定熊新国、董炳珍所享有的收取房款的权利的理由不能成立，原审法院认定事实并无不当。2.杨根有提出对案涉房产过户到陈秀琪名下其不明知，事后也未认可，故不应当承担责任，该理由也不能成立，因为双方的房屋买卖合同第4.3条系由本案杨根有的代理律师所起草，该合同无论从法律人还是公民理解都可以看出该条款明确约定房产过户可以是买受人名下也可以是买受人指定人名下，因此，案涉房产过户到买受人指定人员的陈秀琪名下并不违背合同原意。案涉房产过户到陈祥、耿翠莲之子陈秀琪名下后，杨根有作为担保人又催促买受人支付房款义务，且其知道买受人将本案房产过户到陈秀琪名下后办理了440万余元的银行贷款时，也向熊新国保证该贷款就是支付熊新国房款。因此，原审法院认定杨根有认可将案涉房屋过户到陈秀琪名下是正确的。杨根有在陈祥取得440万余元贷款后与陈祥瓜分该贷款，其中杨根有取得400万余元贷款，陈祥取得40万元贷款，因此，熊新国作为房屋的出卖人受到了买受人和保证人的欺诈，交付房屋后没有实际取得全部房款。因此，原审法院判决杨根有承担责任是正确的。根据最高院关于适用担保法解释第二条规定，本案房产虽然过户到陈秀琪名下，但是并不属于债权人同意债务人转让债务，而陈秀琪基于取得房屋应当承担支付房款的义务，就产生对陈祥、耿翠莲共同支付房款的义务，因此，本案并没有加重杨根有的保证责任，案涉房产过户到陈秀琪名下并不能免除杨根有的保证责任。3.原审程序并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈秀琪未作答辩。熊新国、董炳珍向一审法院起诉请求：1.判令陈祥、耿翠莲、陈秀琪立即归还购房款2637410元、税金130091.89元、维修基金99143元，共计2866644.89元，并从2020年2月13日起至实际还款之日止按银行贷款利率的四倍承担逾期利息。2.判令陈祥、耿翠莲、陈秀琪支付违约金50万元。3.杨根有对上述款项承担连带清偿责任。一审法院认定事实如下：一、关于案涉房屋状况2013年2月2日，盐城市新华书店有限责任公司（下称新华书店公司）、盐城江洋置业有限公司（下称江洋置业公司）（甲方）与熊新国（乙方）签订一份《建设工程施工合同》，约定：乙方承建甲方盐城新华书店文港路图书发行综合楼水电、消防、通风等工程；大楼总建筑面积约17000平方米，每平方米造价为260元，总造价为442万元。乙方自愿购买甲方图书发行综合楼的第八层，计约890平方米（最终安有关部门实际测绘的面积为准），单价为5500元/平方米，计人民币4895000元整。地下车位4个，单价12万元/个，计48万元，合计约5375000元整。乙方自愿以甲方应付的工程款向甲方支付购房款，由乙方在工程竣工验收后三个月内向甲方一次性还清。甲方在本工程竣工验收后二年内为乙方办理土地使用证和房产证，并由乙方指定产权人。江洋置业公司在该合同落款加盖章印，陈某杰在该章印上以法定代表人的名义签名。2017年8月4日，陈某杰出具承诺书一份，内容为：“本人江洋置业有限公司陈某杰与市新华书店联合开发了盐城新华书店综合楼，位于亭湖区。其八层面积为901.3平方米，为我江洋置业陈某杰与熊新国个人签订的该幢楼的安装合同及承诺书冲抵工程款，该合同及承诺书完全有效。本人承诺从现在起六个月时间内办理好该层房屋的土地使用证和房产证转给熊新国或熊新国指定的拥有人名下。与新华书店所办的一切手续均由我陈某杰与新华书店对接。过户费用由我江洋置业有限公司陈某杰承担。如逾期或其它因素而造成的熊新国履行不适，所造成的一切损失，由我江洋置业及我本人承担。”二、关于《房屋买卖合同》签订及履行情况2018年2月6日，熊新国、董炳珍（甲方，出让方）与陈祥、耿翠莲（乙方，购买方）签订一份《房屋转让合同》，主要约定：“甲方决定将自己出资购买现登记在盐城新华书店有限责任公司名下属于自己所有和使用的房屋按现状转让给乙方。一、转让房屋概况：1.1、房屋位于盐城市亭湖区其附属物品等一并转让给乙方；1.2、房屋结构为框架结构，建筑面积901.30平方米，不动产权证号为苏（2017）盐城市不动产权第0040212号；1.3、甲方出卖给乙方的房屋虽然登记在盐城新华书店有限责任公司名下，但是属于甲方所有，且与他人无权属争议，也未被抵押或被相关部门查封、冻结等。二、土地使用权性质：该房屋相应的土地使用权性质为出让，不影响甲方的房屋转让或乙方购买该房屋而办理其土地使用权的权属变更登记等相关手续。三、房屋转让价格：甲方转让给乙方的房屋其售价为人民币5700元/平方米。四、付款方式及相关事项：4.1、甲、乙双方在签订本合同时，乙方须向甲方支付首付款（定金）人民币50万元，同时，甲方将该转让房屋的钥匙交付给乙方；乙方须在2018年7月30日前再付200万元；余款乙方须最迟在收到交付该房屋不动产权等权属证书的一个月内一次性付清；4.2、合同履行期间，乙方不得以任何理由或借口延付或少付应付甲方的款项，若延付或少付应付甲方的款项，则按银行贷款利息的四倍承担逾期付款利息，且乙方的行为视为违约；若乙方延付或少付应付甲方的款项达1个月，甲方有权解除本合同并收回该房屋；4.3、甲方须在本合同签订后九个月内将转让房屋的不动产权等权属变更登记到乙方指定人的陈祥、耿翠莲夫妇名下，相关费用除契税和维修基金由乙方负责外都由甲方负责；否则，视为违约；4.4、按照前款规定应由乙方承担的该房屋契税和维修基金待甲方将该房屋的不动产权等证书办好交付给乙方时，甲方须凭票与乙方结算，其中契税为总房款4%、维修基金按建筑面积110元/平方米的标准进行结算，此笔款暂由甲方垫付，不动产产权证书办好后交付乙方时，乙方须一次性支付给甲方。五、甲方应于收到乙方支付的50万元定金当日将该房屋按现状及清单等的要求交付给乙方……。七、特别约定：本合同生效后，甲、乙双方须严格履行，任何一方不得违反，谁违反则承担违约金人民币50万元……。”杨根有以见证人的名义在该合同落款处签名，杨加宽在在场人处签名。合同签订后，熊新国于2018年7月将案涉房屋交付陈祥。同年10月，陈祥对案涉房屋进行装修。期间未能按合同约定履行支付房款的义务。2018年12月6日，陈祥向熊新国出具承诺书一份，内容为：“本人陈祥与熊新国签订的文港路新华书店综合楼8层房屋购买合同，由于本人资金暂时困难，未能按合同履行付款，本人作如下承诺：一、完全承认双方所签订的合同各项条款，在2018年12月30日之前一次性打款给熊新国个人账户壹佰伍拾万元，该房屋方可继续装潢。二、后续房款待该房屋的房产证及土地使用证.办好后一个月内全部结清，包括该合同约定的契税和物管基金。不得再有任何借口拖延付款时间，如拖延，本人愿意无条件撤场，装潢的房子无条件交还给熊新国。以上承诺，本人绝对遵守执行，绝无反悔。”杨根有以担保人的名义在该承诺书上签名。承诺书出具后，陈祥于2018年12月30日向熊新国汇款30万元。2019年1月底，陈祥对案涉房屋装修完工并入住。后经熊新国催要房款，陈祥分别于2019年2月11日支付熊新国50万元承兑汇票，同年3月16日、5月20日、8月27日、12月11日分别汇款30万元、60万、20万、65万元，共计250万元。2019年12月12日，陈祥向熊新国出具保证书一份，载明：“本人陈祥把文港北路11号八楼的房产所欠熊新国余款263000元确保在2019.12.17全部打入熊新国的个人帐户。”2019年12月17日，熊新国（甲方）与陈祥（乙方）签订一份《补充协议》，约定：“甲乙双方在2018年2月6日签订的文港北路11号盐城市新华书记综合楼八层房屋转让协议，根据实际情况，该房屋的产权（房产证等）的户名为陈某杰（熊新国朋友），过户给陈秀琪（陈祥儿子）。甲乙双方严格执行2018年2月6日所签订的协议。前期房款已由陈祥按合同的价格（除契税、维修基金）已转账给熊新国本人账户。现甲方应无条件配合乙方办理房产证过户手续。乙方确保将甲方垫付的契税及维修基金按实及时支付给熊新国个人账户。”2019年12月26日，陈某杰（甲方）与陈秀琪（乙方）签订一份《盐城市存量房自行交易合同》，主要约定：“甲方自愿将坐落于盐城市亭湖区1幢801室房地产出售给乙方，房价款405万元。双方自行交割，不办理交易资金托管。乙方于2020年1月5日前将购房款405万元支付给甲方，双方定于2020年1月5日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续……。”2020年1月13日，案涉房屋盐城市亭湖区1幢801室房屋权利人变更为陈秀琪，产权证号为苏（2020）盐城市不动产权第0002655号。熊新国交纳印花税1075.10元，契税129014.29元。2020年1月19日，陈某杰出具证明一份，载明：“我原是盐城市文港北路11号1幢801室房屋（建筑面积901.3平方米）的名义产权人，该房屋实际产权人是熊新国、董炳珍夫妇所有，于2019年12月26日根据熊新国、董炳珍的要求将该房屋过户给了陈秀琪，我与陈秀琪之间没有房屋买卖关系，也未收取房款。另该房屋的维修基金99143元是熊新国交给我，并以我的名义向房屋维修基金管理中心办理了交纳手续。”2020年4月13日，陈秀琪以案涉房屋作抵押在银行贷款440万元，陈祥用其中400万元偿还杨根有欠款，余款40万元留作己用。熊新国、董炳珍催要房款未果，遂于2020年6月9日诉至一审法院。一审法院审理过程中，熊新国、董炳珍提供2份《房屋转让合同》原件，除第二页第4.3的内容中有一字误差外，其余内容一致。其中一份内容为“甲方须在本合同签订后九个月内将转让房屋的不动产权等权属变更登记到乙方指定人的陈祥、耿翠莲夫妇名下……”，另一份内容为“……登记到乙方指定人或陈祥、耿翠莲夫妇名下……”。熊新国、董炳珍陈述：上述两份《买卖转让合同》中，双方签订的原始合同是“指定人的”那一份，后其认为用“的”语句不通顺，是笔误，就将改成了“或”，改合同时没有通知两被告，该页上陈祥的签字和手印也是其改的，起诉时提供的是改动后的合同。陈祥、耿翠莲、陈秀琪表示：未改动的合同是将房屋过户到陈祥、耿翠莲名下，改动就变更过户到陈秀琪名下，如熊新国、董炳珍认为语句不通顺应当通知合同相对方到场一起更改，该行为在程序上属于虚假诉讼。杨根有表示：熊新国、董炳珍更改“的”字导致合同表述的意思不一致，未改动时房屋是过户到陈祥、耿翠莲名下，改动后房屋登记在陈秀琪名下，因其提供担保的是陈祥、耿翠莲，对陈秀琪未提供担保，房屋登记在陈秀琪名下后，陈祥、耿翠莲就没有房产，其本人的利益就受到损害。熊新国、董炳珍表示：1.该字的更改并没有改变合同的原意，陈祥、耿翠莲作为合同的乙方，在合同中约定将房产登记到乙方指定人，说明该合同买受人包含了乙方本人或者指定人员；2.熊新国、董炳珍按照陈祥的要求将房屋过户到其子陈秀琪的名下，杨根有是明知的，且也是杨根有明确告知房屋过户到陈秀琪名下进行抵押贷款，用贷款支付熊新国夫妇的房款。针对上述陈述，熊新国向一审法院提供了其与杨根有2018年11月至2020年4月期间的微信聊天截图16页。其中部分内容摘录如下：2019年2月4日熊：还没汇来。杨：……今天是三十晚，面对现实，我也不好意思，既然这个事情是我介绍的，我会一直到底把款子追给你……。二爷，锁先开下来，让他们过年有事过年再说。2019年11月26日熊：陈总你好，关于房产证已经办理到陈某杰名下一事我跟你联系并说明了情况，十天又过去了，你一点音讯都没有，过户之前还差65万元拖了多长时间了，一次次的失约失信，难道现在还有什么房产证办不到的借口吗？杨：他在上海甥爷爷去世了，和他弟弟陈楼去的，明后跟他联系。2020年1月23日杨：二爷你不要急，看看这份贷款是否上班能拿到，如果确实事实，等几天也不算问题，叫他把手续给你看一下，已经这样了，钱到手就行。熊：于情于理我已做到仁至义尽。杨：这次房子抵押贷款确实是还你的，剩余我帮他担保还几十万，昨天说肯定今天有，今天又说拿不到，要到明天一班肯定拿到……。2020年3月21日熊：李行长您好，我朋友陈秀琪用自已私房担保在贵行以江苏琪达（法人代表为耿翠莲）公司的名义贷款440万元，现手续已基本齐全，碰到一个小问题：陈秀琪的父亲陈祥是盐城奇达公司的法人代表，被江苏琪达公司的股东起诉有一笔98万元官司正在执行，现在贵行要求江苏琪达公司完善该笔款项方可放贷，想请行长通融一下避开这个官司给予放贷。杨：陈祥是贵公司股东。2020年4月13日熊：杨总你好，钱到帐了吗？杨：在等，在他身边。熊：银行那边打过来了？杨：银行要任务，银行打到刘必纯，刘打到奇达，奇达打到银行，银行打到奇达可以打把你我，争取今天完成。熊：无论如何请杨总帮忙。杨：必须的。杨根有对上述微信聊天内容无异议，但认为不能据此证明熊新国、董炳珍的主张成立。经熊新国、董炳珍申请，一审法院于2020年6月11日作出（2020）苏0902民初2752号民事裁定书，查封了陈祥、耿翠莲、杨根有等人的相关财产。本案经一审法院主持调解，因双方当事人争议较大致调解未果。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（一）关于本案主体资格的认定。案涉房屋原登记产权人虽为案外人陈某杰，但从熊新国、董炳珍提交的《建设工程施工合同》及陈某杰出具的《承诺书》、《证明》来看，该房屋实际所有权人为熊新国，系其承建盐城新华书店综合楼工程时以工程款抵冲购买，熊新国、董炳珍与陈祥、耿翠莲签订的《房屋转让合同》中对此亦予以明确，故熊新国、董炳珍是本案的适格主体。（二）关于本案合同效力的认定。熊新国、董炳珍提交的2份《房屋转让合同》原件的落款日期均为2018年2月6日，除第二页第4.3的内容中有一字，即指定人（“的”“或”）有出入外，其余内容一致，现熊新国认可将“的”更改为“或”是其单方修改，未通知陈祥、耿翠莲，且其在起诉时及第一次庭审时提交的亦是更改后的合同，其行为既导致了双方产生了不必要的分歧，又违背了诚实信用的举证原则，明显妨害了本案的诉讼，应予训诫。同时熊新国所修改的合同内容无效，原合同内容继续生效，该合同系熊新国、董炳珍与陈祥、耿翠莲的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，陈祥、耿翠莲未能按约履行支付房款的义务，经催要后，陈祥先后于2018年12月6日出具承诺书、2019年12月12日出具保证书对房款的支付方式及期限均重新作了约定，但仍然未能履行。2019年12月17日，熊新国与陈祥签订《补充协议》，协议约定：“根据实际情况，该房屋产权的户名为陈某杰（熊新国朋友），过户给陈秀琪（陈祥儿子），双方严格执行2018年2月6日所签订的协议。”从该内容来看，熊新国与陈祥仅对原合同物权的受让人作了变更，但陈祥、耿翠莲仍是履行支付房款的义务人，同时陈秀琪作为案涉房屋的受让人亦成为该义务人。协议签订后，熊新国、董炳珍已按约履行了协助过户义务，陈祥、耿翠莲、陈秀琪未能依约履行支付房款的义务，构成违约，应承担相应的责任。根据上述合同约定及补充协议约定，陈祥、耿翠莲、陈秀琪除应支付购房款外，还应承担房屋税金、维修基金，依据双方合同约定的单价及平方核算，案涉房屋价款为5137410元，陈祥已支付250万元，尚欠2637410元，原告代交房屋税金129014.29元、维修基金99143元，共计2865567.29元。（三）关于熊新国、董炳珍主张逾期付款利息及违约金的问题。案涉房屋于2020年1月13日登记在陈秀琪名下，根据合同第四条第4，2款约定，应在2020年2月13日前付清房款，现陈祥、耿翠莲未能在此前付清房款，明显存在违约行为。考虑到合同第四条第4.2款及第七条中既约定了逾期支付房款应承担银行贷款的四倍利息又约定了未按约履行应承担违约金50万元，该双重约定明显过高，结合本案实际情况，确定陈祥、耿翠莲、陈秀琪从2020年2月13日按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率的四倍承担逾期支付房款的利息，对违约金的主张不予支持。（四）关于杨根有应否承担责任的问题。1.杨根有虽未参与《补充协议》的签订，但根据查明的情况及其与熊新国微信的相关内容来看，其介绍并促成、陈秀琪与陈祥、耿翠莲《房屋转让合同》的签订，同时还参与并协调陈祥、耿翠莲向熊新国、董炳珍迟延支付房款及房屋过户至陈秀琪名下后让熊新国、董炳珍找关系帮忙向银行获取贷款等事宜。特别是2020年1月23日的微信聊天记录中，杨根有明确说明房屋所抵押的贷款是用于偿还熊新国、董炳珍购房款，但最终陈祥却用房屋贷款中400万元偿还了杨根有的欠款。这一系列事实充分说明了杨根有对熊新国与陈祥就案涉房屋受让人的变更是认可的；2.如上所述，该协议仅是变更的物权受让人，但债务人并未改变，该物权受让人的变更未加重陈祥、耿翠莲支付房款的义务，亦未加重担保人的义务。相对来说，陈秀琪的加入反而减轻了陈祥、耿翠莲履行义务。综上，杨根有应对陈祥、耿翠莲、陈秀琪支付购房款的义务承担担保责任。综上，熊新国、董炳珍的诉请部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、陈祥、耿翠莲、陈秀琪应于判决生效之日十日内支付熊新国、董炳珍购房款2637410元、房屋税金129014.29元、维修基金99143元，共计2865567.29元并从2020年2月13日起至实际支付之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率的四倍承担利息。二、杨根有对上述第一项判决确定的履行义务承担连带清偿责任。三、驳回熊新国、董炳珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33733元，财产保全费5000元，合计38733元，由陈祥、耿翠莲、陈秀琪、杨根有负担[限陈祥、耿翠莲、陈秀琪、杨根有于判决生效之日起七日内直接向本院缴纳并注明案号（附缴费通知），熊新国、董炳珍预交诉讼费部分由一审法院退回]。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。熊新国、董炳珍与陈祥、耿翠莲于2018年2月6日签订的《房屋转让合同》，除合同中第4.3条内容中将“的”更改为“或”部分内容因人为修改而确认无效外，其余合同内容均系当事人真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按约全面履行。合同签订后，熊新国、董炳珍向陈祥夫妇交付了房屋并由其进行装修。因陈祥、耿翠莲未能按约履行支付房款的义务，经熊新国催要后，陈祥虽于2018年12月6日出具承诺书，并由杨根有提供担保，但陈祥夫妇及杨根有均仍然未能履行还款义务。故陈祥、耿翠莲已构成违约，依法应承担相应的给付责任，杨根有作为担保人依法应承担相应的担保责任，据此，一审法院依据查明的事实作出的判决并无不当。关于陈祥、耿翠莲的上诉理由。本院认为：陈祥、耿翠莲与熊新国、董炳珍于2018年2月6日签订的《房屋转让合同》，对双方之间因房屋转让形成的权利义务作了明确约定，由于熊新国夫妇已经将案涉房屋交由陈祥夫妇入住装修，且就所欠房款问题，2019年12月12日，陈祥向熊新国出具保证书一份，对还款期限进一步承诺，同时就房屋如何过户问题，2019年12月17日，陈祥又与熊新国专门签订了补充协议，明确约定将案涉房屋过户给陈祥、耿翠莲之子陈秀琪，并且从双方之间补充协议的约定内容等，能够证明陈祥夫妇对其受让的案涉房屋系登记在名义产权人陈某杰名下的情况是明知的。因此，陈祥、耿翠莲认为案涉房屋权利人并非熊新国、董炳珍，案涉房屋未能过户到陈祥、耿翠莲本人名下，并以此为由主张案涉房屋买卖合同无效，其理由无事实与法律依据，本院不予采信。关于杨根有的上诉理由。本院认为，1.如上所述，熊新国、董炳珍与陈祥、耿翠莲于2018年2月6日签订的《房屋转让合同》，除合同中第4.3条内容中将“的”更改为“或”部分内容因人为修改而确认无效外，其余合同内容均应认定为合法有效，且案涉房屋原登记在名义产权人陈某杰名下并不影响该房屋转让合同的效力。因此，熊新国、董炳珍基于签订合同及交付房屋的事实，其有权主张相应的权利。杨根有认为案涉房屋的所有权人应为案外人陈某杰，熊新国、董炳珍无权对该房屋进行处分，也无权与陈祥、耿翠莲签订房屋转让合同，故而主张熊新国、董炳珍无权向陈祥、耿翠莲主张房款，其理由既无事实依据也无法律依据，本院不予采信。2.杨根有虽主张对案涉房屋变更过户到陈祥、耿翠莲的儿子陈秀琪名下并不知情，继而认为其不应当对陈祥、耿翠莲的给付义务承担担保责任，但由于杨根有已经对陈祥、耿翠莲承诺偿还房款的义务提供了担保，其依法即应承担相应的担保责任。同时，因杨根有在明知案涉房屋登记在陈祥、耿翠莲之子陈秀琪名下的情况下，参与并协调陈祥、耿翠莲以该房屋向银行办理抵押贷款并用于偿还杨根有本人欠款。因此，杨根有以其对此不知情为由主张其不应对陈祥、耿翠莲再承担担保责任，其理由无事实与法律依据，本院不予支持。3.杨根主张一审法院对及陈祥、耿翠莲财产超标的查封属程序违法，无相关有效证据证实，并不影响本案的实体处理。综上，陈祥、耿翠莲及杨根有的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67466元，由上诉人陈祥、耿翠莲负担33733元，上诉人杨根有负担33733元。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年六月三十日书记员  周 洋