吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初4017号原告：朱某，女，1956年10月14日出生，汉族，住吉林省长春经济技术开发区。委托诉讼代理人：庞某（系朱某之女），女，1981年10月15日出生，汉族，住吉林省长春经济技术开发区。被告：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市南关区鑫隆家园17-503室。法定代表人：王星，执行董事。原告朱某与被告长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱某及其委托诉讼代理人庞某到庭参加诉讼。被告鑫隆公司经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2018年9月27日签订的《房屋认购协议》，退还原告支付的购房款794,250元并支付利息；2.利息期间自交款之日起至起诉之日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；3.按被告2020年8月4日出具的《承诺书》赔偿违约金825,000元，或者用被告在吉林省吉林市长春路24号的价值2,200,000元的房产赔偿给原告；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、关于2018年9月27日《房屋认购协议》及其项下房屋。（一）原、被告于2018年9月27日签订了《房屋认购协议》，在《房屋认购协议》中约定由原告购买被告位于南关区《鑫隆家园》六栋二单元405室，建筑面积为158.85平方米房屋，房屋总价款为人民币794,250元。（二）该房系开发商鑫隆公司给曹某的抵账房。原告已于2019年2月4日，通过原告女儿庞某账户将房款全额转账支付给曹某（转出账户名庞某，工商银行账号×××，转入账户名曹某，建行账号×××）。在曹某的配合下，开发商与原告签订了此《房屋认购协议》并出具了房款收据。但是，被告将标的房屋一房二卖，原告多次找被告要求其交付房屋，但被告已将标的房屋交付他人占有。二、关于违约金。（一）由于被告已经无法交付房屋，经双方协商，被告同意支付违约金，并给原告出具了《承诺书》。（二）该《承诺书》是给原告和庞某（原告的女儿）一并出具的。因为庞某也在被告处购买了房屋（购房款662,900元），遭遇情况与原告相同。（三）该《承诺书》承诺一并赔偿原告和庞某总共2,000,000元。已经支付500,000元，但其余1,500,000元未按约定的2020年9月4日支付给原告。《承诺书》承诺该1,500,000元不能如约支付，则拿出位于“吉林市长春路24号”价值4,000,000元房产赔偿给原告。（四）被告应按原告和庞某所占比例，以《承诺书》中约定的1,500,000元现金或4,000,000元房产为基数，作出赔偿。1．原告和庞某所占比例计算方式：原告794250÷（662900+794250）＝55%。2．原告应得赔偿数额计算：1,500,000元×55%＝825,000元现金或4,000,000×55%＝2,200,000元房产。长春市鑫隆房地产开发有限责任公司未到庭，未答辩亦未提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2018年9月27日，鑫隆公司（甲方）与曹某（乙方）签订《房屋预订协议书》，约定乙方预订甲方开发的鑫隆家园第6栋2单元405室住宅房屋，该房屋建筑面积约158.85平方米，房屋单价5,000元/平方米，总价款794,250元。签订上述协议当日，曹某在该份《房屋预订协议书》尾部备注“此房屋曹某同意转让给朱某”，该份《房屋预订协议书》乙方曹某的名字被划掉，添加朱某的名字。另鑫隆公司也于同日出具收到购房款的《收据》一枚，收据载明：交款单位为曹某（朱某），收款方式为转账，收款金额为794,250元，收款事由为6#405房款，另备注此房曹某同意转让朱某，房款由曹某收取，开发公司出具财务收据，曹某在此备注处签名。2019年2月4日，曹某为庞某出具购房款《收条》一枚，载明：收到庞某购买鑫隆家园6号楼3套住房总购房款1,787,150元，原收条及欠条由庞某收回。上述购房款收条含本案所涉405室购房款794,250元。2020年8月4日，鑫隆公司出具《承诺书》一份，载明：鑫隆公司于2017年7月30日将“鑫隆家园”小区6号楼3单元207室，建筑面积约132.58平方米的房屋销售给购房人庞某，于2018年9月27日将同小区6号楼2单元405室，建筑面积约158.85平方米的房屋销售给购房人朱某，上述购房人已支付全部购房款。现今，我公司将上述两套房屋又另为他售，造成上述两套房屋-房二卖，为维护上述购房人合法权益，我公司承诺赔偿上述购房人赔偿金人民币2,000,000元，并按如下期限还款：1.于2020年8月11日给付500,000元，如我公司未能如约支付该500,000元，该笔款项由担保人曹某同日进行偿还。2.于2020年9月4日前给付1,500,000元，如我公司未能如约支付该1,500,000元，我公司愿拿出位于吉林市长春路24号楼船营区房产（共计价值约4,000,000元）用于偿还购房人因此造成的全部损失。曹某作为担保人在该份承诺书上签名。庭审中，朱某自认鑫隆公司已按照上述承诺支付了500,000元。2020年8月13日，案外人庞某（甲方）、鑫隆公司（乙方）、曹某（丙方）三方签订《三方协议》一份，载明：鉴于2018年9月27日甲乙双方经丙方曹某联系签订购房协议，为避免乙方产生重大误解，三方特签订此协议如下，一、因乙方欠丙方曹某借款，故乙方同意丙方曹某以每平方米5,000元的价格联系购房者，由乙方鑫隆公司和购房者签订购房协议，购房者已经将购房款（794,250元）元直接转给丙方曹某用于乙方偿还借款。二、乙方和丙方已经向甲方声明，是甲方从乙方手中购买房屋，并不是甲方从丙方手中购买房屋，三方签订此协议后，甲方和丙方再无任何关系，无论乙方最终是否履行合同义务，是否提供了该房屋，甲方均承诺不再向丙方主张任何权利。三、自签订本协议之后，甲方尚未付的购房款余款及其他入住费用，直接支付给乙方，与曹某无关。本院认为，鑫隆公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，可视为其放弃抗辩的权利，认可朱某主张的事实。鑫隆公司欠付曹某借款，鑫隆公司与曹某签订《房屋预订协议书》的同时，曹某在《房屋预订协议书》上备注此房屋其同意转让给朱某，将曹某的更改为朱某，鑫隆公司为朱某出具购房款收据，可以认定鑫隆公司认可购房人变更为朱某，鑫隆公司与朱某应当受该房屋预订协议书的约束，现因鑫隆公司自身原因导致其已不能实际履行向朱某交付约定房屋的合同义务，合同目的已无法实现，故鑫隆公司构成根本性违约，朱某主张解除其与鑫隆公司签订的房屋预订协议有事实及法律依据，本院应予支持。关于朱某主张的鑫隆公司返还购房款及支付利息问题，朱某与鑫隆公司签订的房屋预订协议解除后，鑫隆公司应当依据其出具的购房款收据向朱某返还购房款794,250元，并自其出具购房款收据之日（即2018年9月27日）起向朱某支付购房款利息。关于购房款利息的支付标准，朱某与鑫隆公司对此无明确约定，朱某主张利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算无合同及法律依据，本院不予支持，应当依法予以调整。关于朱某主张的违约金问题，鑫隆公司虽承诺6号楼3单元207室、2单元405室（即案涉房屋）共计赔偿2,000,000元，但由于该两套房屋购房款共计1457150元（662,900元+794,250元），鑫隆公司已依承诺支付赔偿金500,000元，现鑫隆公司支付的违约赔偿金已超过了该两套房屋购房总款的30%，故对朱某主张的违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除朱某、长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于2018年9月27日签订的《房屋预订协议书》；二、长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还给朱某购房款794,250元及利息（自2018年9月27日起至实际返还之日止，2019年8月19日前的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回朱某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,687元，由长春市鑫隆房地产开发有限责任公司负担5,871元，朱某负担3,816元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 张忠国二〇二一年六月二十二日书记员 隋 汉