宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁05民终473号 上诉人(原审被告)：张鸿峰，男，住宁夏回族自治区中卫市。 被上诉人(原审原告)：李银柱，男，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：尚美羽，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：杨帆，男，现在吴忠监狱服刑。 原审被告：宁夏龙源房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：朱凤华，该公司总经理。 原审被告：宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市。 负责人：张永升，该公司总经理。 二原审被告委托诉讼代理人：胡立玲，女，系该公司员工。 原审被告：宁夏瑞富山水置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：李雷，该公司总经理。 原审被告：宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市。 负责人：张靖，该公司经理。 二原审被告委托诉讼代理人：张学兵，宁夏永东律师事务所律师。 原审被告：宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市。 法定代表人：牛金海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨晓莉，宁夏君元律师事务所律师。 上诉人张鸿峰与被上诉人李银柱、杨帆，原审被告宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源公司）、宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司（以下简称龙源分公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司（以下简称瑞富山水公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司（以下简称瑞富山水分公司）、宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司（以下简称置家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2020）宁0502民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。上诉人张鸿峰，被上诉人李银柱的委托诉讼代理人尚美羽、被上诉人杨帆到庭参加了诉讼。原审被告龙源公司、龙源分公司、瑞富山水公司、瑞富山水分公司、置家公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人张鸿峰上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决第一项，改判由杨帆向李银柱退还购房款40万元并承担损失；2、本案一、二审案件受理费由李银柱、杨帆负担。事实与理由：2016年6月22日，杨帆与案外人杨佳伟(杨帆之子)、张鸿峰约定，由杨帆和杨佳伟作为共同借款人向张鸿峰借款7万元，以杨佳伟名义买车，再以杨帆名义将购买的车辆作为向龙源分公司的投资置换其开发的香山财富广场住宅房。杨帆和杨佳伟承诺用置换的住宅房给张鸿峰抵顶一套90平米的房屋以偿还其借款，顶房时张鸿峰再支付杨帆房款差价10万元。张鸿峰借款7万元给杨帆和杨佳伟后，杨佳伟以42万元的价格购买了案外人王渊的一辆奔驰轿车，杨帆将该车辆投资到龙源分公司置换房屋。杨帆以此方式向龙源分公司共置换房屋五套，并非《顶房协议书》约定的用房屋抵付工程款，涉案房屋系杨帆向龙源分公司置换的五套房屋的其中一套。《顶房协议书》签订后，杨帆和杨佳伟未依约用房屋抵顶张鸿峰的借款，张鸿峰多次要求杨帆和杨佳伟返还借款或者抵顶房屋，但杨帆和杨佳伟一直没有兑现承诺。为了向杨帆和杨佳伟要回借款，张鸿峰经过杨帆同意，共同到置家公司将涉案房屋登记出售，登记出售时张鸿峰向置家公司说明涉案房屋并非其所有，共同出售房屋的目的是向杨帆要回借款。2017年6月29日，张鸿峰和杨帆与李银柱及置家公司签订了《房屋交易合同》，约定涉案房屋价款41万元，李银柱支付定金3万元，房款于同年7月3日付清。同年7月3日，李银柱通过银行转账方式向杨帆支付房款37万元。同日，张鸿峰和杨帆共同向李银柱出具了一份41万元的收条，备注收到房款40万元(含3万元定金)，剩余1万元房款在办理《商品房买卖合同》及发票时付清。杨帆收到涉案房款后，仍未向张鸿峰偿还借款。综上，请求二审法院依法支持张鸿峰的上诉请求。 被上诉人李银柱答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人杨帆答辩称，杨帆与张鸿峰之间关于涉案房屋买卖的事实与杨帆向张鸿峰倒借款无关。当初出售涉案房屋时，杨帆并不认识李银柱，李银柱是张鸿峰的亲戚，由张鸿峰联系好李银柱并谈好房屋价款。后李银柱将房款支付给张鸿峰，张鸿峰又转支给杨帆。因为当时张鸿峰和杨帆之子合伙投资做买卖车辆的生意，张鸿峰说还差一部分钱，杨帆又将房款中的17万元转支给张鸿峰，算作杨帆儿子与张鸿峰合伙做生意的投资款。另外，张鸿峰还收取了李银柱支付的3万元房款定金，杨帆已将龙源公司诉至法院，只有龙源公司向杨帆承担责任了杨帆才能向李银柱承担责任，否则杨帆现在没有能力。 原审被告瑞富山水公司及其分公司未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状答辩称，一、瑞富山水公司既不是李银柱据以主张权利的《房屋交易合同》的合同主体，也不是《顶房协议书》的签订主体，瑞富公司无义务对前述合同、协议承担责任。杨帆与龙源公司签订《顶房协议书》并向龙源公司交付车辆，在此过程中瑞富山水公司不知情。瑞富山水公司作为香山财富广场A区项目的开发所有人，不认可龙源公司与杨帆签订协议以车辆置换香山财富广场A区项目房屋的交易行为。瑞富山水公司不是《房屋交易合同》的一方当事人，没有收取李银柱支付的购房款，不应对该合同承担责任，也不应对收取李银柱购房款的行为承担返还责任。二、一审判令张鸿峰与杨帆共同向李银柱退还购房款事实清楚，证据确实充分。张鸿峰在上诉状中再次重申其与杨帆共同到置家公司共同出售案涉房屋，共同与李银柱签订《房屋交易合同》，李银柱提供的《房屋交易合同》及“收条”能够证明张鸿峰与杨帆共同出售案涉房屋，共同收取李银柱支付的40万元购房款。张鸿峰以其未获得李银柱给付的购房款不应承担责任的主张不应得到支持。综上，一审判决事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审被告置家公司未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状答辩称，一、张鸿峰的上诉请求、事实及理由中未涉及置家公司责任承担问题，对于张鸿峰的上诉请求、事实及理由能否成立以二审法院审理认定为准。二、置家公司对于一审判决认定“置家公司在本次涉案房屋买卖过程中起了中介服务作用，李银柱要求置家公司承担连带责任没有法律依据”，该部分认定内容事实清楚。一审依此判决置家公司向李银柱退还中介费5000元，置家公司没有异议。综上，一审就置家公司承担责任部分认定事实清楚，判决适用法律正确，请求二审法院依法维持该部分判决。 被上诉人李银柱向一审法院起诉请求：一、请求判决龙源公司、龙源分公司向李银柱交付中卫市沙坡头区某小区某#楼某室房屋一套，瑞富山水公司、瑞富山水分公司协助龙源公司、龙源分公司与李银柱签定该套房屋的《商品房买卖合同》，开具购房发票，并协助李银柱办理房屋的不动产登记手续；二、龙源公司、龙源分公司如不能交付上述房产，则龙源公司、龙源分公司、瑞富山水公司、瑞富山水分公司、张鸿峰、杨帆、置家公司连带向李银柱返还房款40万元，并以40万元为基数，按年利率6%承担自2017年7月3日起2020年1月3日期间的利息8万元，以上合计为48万元，之后利息以40万元为基数按年利率6%计算至房款实际付清之日；三、依法判决置家公司向李银柱返还中介服务费5000元；四、本案诉讼费、保全费由龙源公司、龙源分公司、瑞富山水公司、瑞富山水分公司、张鸿峰、杨帆、置家公司承担。 一审法院查明事实：宁夏庆华投资置业有限公司于2010年12月2日成立，2014年8月22日名称变更为宁夏庆华置业有限公司，2017年10月10日名称变更为宁夏瑞富山水置业有限公司。宁夏庆华置业有限公司中卫分公司是其分支机构，成立于2015年7月3日，2018年6月28日名称变更为宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。宁夏龙源房地产开发有限公司成立于2001年11月12日，宁夏龙源房地产开发有限公司中卫分公司是其分支机构，成立于2015年7月3日。 2012年12月17日宁夏庆华投资置业有限公司以出让方式取得中卫市城区二十五街坊的37812平米土地使用权【卫国用（2012）第60240号】。宁夏庆华置业有限公司申请建设中卫香山财富广场A区项目，2015年8月27日经政府部门备案。因宁夏庆华置业有限公司与龙源公司之间存在债权债务关系，双方为了互抵债务，香山财富广场建设项目的前期拆迁由龙源分公司负责，之后龙源分公司对香山财富广场建设项目进行了施工建设。龙源分公司在施工建设过程中，没有经过宁夏庆华置业有限公司同意确认便将在建的部分楼房对外抵顶其债务，龙源分公司的上述行为不仅没有达到以建设工程解决龙源公司与宁夏庆华置业有限公司之间的债务问题，却因对外抵顶房屋引发了诸多问题，为此宁夏庆华置业有限公司于2017年接收龙源分公司正在建设的香山财富广场项目，龙源分公司退出。2018年8月28日，宁夏瑞富山水置业有限公司将中卫市城区二十五街坊的37812平米土地使用权申请办理在其名下，土地使用权证号：宁（2018）中卫市不动产权第T0005503号。 2016年7月10日，龙源分公司（协议甲方）与杨帆（协议乙方）签订《顶房协议书》一份，协议书的主要内容：鉴于乙方承建甲方开发建设的香山财富广场工程，乙方申请甲方用房屋抵付乙方工程款，现经甲乙双方协商一致，就以房抵付工程款事宜达成协议如下：1.经初步核算，乙方已完成工程量价款的80%达到抵偿房屋的条件，最终以决算为准。乙方同意甲方用位于某小区某#楼某室以每平米4820元，房款总价622747元抵付乙方工程款；2.上述抵付工程款的房屋在竣工验收合格之日起三个月内，乙方须持本协议到甲方售房部签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续，逾期造成损失由乙方承担；3.在甲方与乙方未签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付手续前，乙方不得将该房屋转让给他人，否则，该转让行为无效，造成一切后果由乙方自负。《顶房协议书》还约定了其他事项。《顶房协议书》的尾部，龙源分公司在甲方位置盖章，李莉在甲方代表位置签名，于智洋在甲方总经理位置签名，杨帆在乙方位置签名。杨帆自认该房款是以车辆抵付而不是工程款。 2017年6月29日，李银柱（合同买方）与张鸿峰、杨帆（合同卖方）、置家公司（经纪方）签订《房屋交易合同》。该合同主要约定：一、买卖双方通过经纪方介绍出售及购入位于中卫市某小区某#楼某号，建筑面积133.35平方米，房地产证号为顶账房；该房产之买卖成交价格为人民币41万元。二、买方应在本合同签定之日，向卖方交付定金3万元，在买卖双方签订《房地产买卖合同》后，买方所支付的定金抵作相应等额房款；除定金外剩余房款为38万元，于2017年7月3日前一次性付款；买卖双方均应在开发商通知前申请办理产权变更手续。其中预留房款1万元待此房办理交房及《商品房买卖合同》、发票时付清；三、基于经纪方已促成买卖双方签订本合同提供之服务，买方须向经纪方支付5000元作为佣金。如卖方违约到时不予交房给买方，还应承担交房时该房市场价上涨给买方造成的房价损失。 2017年7月3日，杨帆、张鸿峰向李银柱出具收条１张，载明收到李银柱某小区某#楼某号房房款41万元，并在该收条上签字捺印。李银柱在该收条下方备注：“该房款（某小区某#楼某号）肆拾壹万元整，其中买方李银柱实际支付房款肆拾万元整，剩余房款壹万元整待该房办理《商品房买卖合同》及发票时付清给杨帆、张鸿峰”同日，李银柱向杨帆转账37万元，向置家公司交付服务费5000元。 因香山财富广场小区处于在建状态时龙源分公司退出建设，瑞富山水公司接手香山财富广场小区建设后，小区某#楼至今也没有房屋预售许可，瑞富山水公司又不承认龙源分公司与杨帆签订的《顶房协议书》抵顶某广场某#楼某号房屋的事实，为此李银柱向人民法院起诉。 2020年11月13日，李银柱向法院申请财产保全，请求依法查封张鸿峰名下房产并提供担保。同日，法院作出(2020)宁0502民初1125号之一民事裁定书，裁定：查封张鸿峰名下位于沙坡头区新墩路西侧某#楼某室（不动产权证号：201610****），期限为两年。李银柱预交保全费2520元。 一审法院认为：瑞富山水公司利用其前身宁夏庆华投资置业有限公司出让取得的中卫市城区二十五街坊的37812平米土地使用权经政府部门备案开发建设中卫香山财富广场A区项目，因此瑞富山水公司对香山财富广场项目建设的房屋享有所有权，未经其同意他人无权处分。龙源公司为了与瑞富山水公司互抵债务而由其分公司对香山财富广场建设项目进行前期建设的拆迁并进行施工建设。龙源分公司将香山财富广场在建的某#楼某室房屋抵顶给杨帆并签订《顶房协议书》。龙源分公司的上述行为未经瑞富山水公司同意或追认，故应认定抵顶房屋的行为无效。杨帆在没有依法取得香山财富广场某#楼某室房屋的所有权的情况下就与李银柱签订《房屋交易合同》，导致李银柱根本无法依据《顶房协议书》和《房屋交易合同》取得涉案房屋的所有权，故该合同亦应当认定无效。无效合同自始无效，对合同双方当事人均不具有约束力，故李银柱依据无效的《顶房协议书》和《房屋交易合同》，主张龙源公司、龙源分公司向李银柱交付中卫市沙坡头区某小区某#楼某室房屋一套，瑞富山水公司、瑞富山水分公司协助龙源公司、龙源分公司与李银柱签订该套房屋的《商品房买卖合同》，开具购房发票，并协助为李银柱办理房屋的不动产登记手续的诉讼请求不符合法律规定。 张鸿峰称未实际收到购房款，但其在收到房款41万元收条上与杨帆均签字捺印，且该《顶房协议书》和《房屋交易合同》无效，故张鸿峰应共同承担返还房款责任。李银柱认可实际交付房款40万元，故李银柱主张张鸿峰、杨帆退还购房款40万元符合法律规定依法予以支持。杨帆、张鸿峰收取李银柱购房款长期占用，应向李银柱赔偿占用购房款期间的利息损失，该损失以购房款40万元为基数，按交付房款时银行同期贷款基准利率5.5%核算，从2017年7月3日至2020年1月3日（914天）共赔偿利息损失55090.41元（40万元×5.5%÷365天/年×914天），2020年1月4日之后的利息损失按年息5.5%承担至购房款退清止。李银柱要求张鸿峰、杨帆按年利率6%承担利息，依据不足不予支持。 对于李银柱要求龙源公司、龙源分公司、瑞富山水公司、瑞富山水分公司、置家公司对张鸿峰、杨帆退还的购房款及赔偿的损失承担连带责任的诉讼请求，经审查：1.龙源分公司以《顶房协议书》的方式将涉案房屋抵顶给杨帆，《顶房协议书》约定“乙方不得将房屋转让他人，否则转让行为无效”，故李银柱主张龙源公司、龙源分公司承担责任的诉讼请求，于法无据不予支持。2.本案香山财富广场项目的建设用地是瑞富山水公司的前身宁夏庆华投资置业有限公司以出让方式取得的，与龙源公司没有关系，因此李银柱诉称瑞富山水公司与龙源公司合作开发香山财富广场项目并要求瑞富山水公司、瑞富山水分公司承担连带责任没有根据不予支持。3.涉案房屋的买卖是由李银柱和杨帆、张鸿峰协商后最终形成的交易行为，置家公司只对涉案房屋的买卖起了中介服务作用，故李银柱要求置家公司承担连带责任没有法律根据不予支持。但本案房屋买卖交易行为无效，所以李银柱要求置家公司返还中介服务费5000元的诉讼请求成立依法予以支持。龙源公司、龙源分公司经依法传票传唤未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、张鸿峰、杨帆于判决生效之日起十日内向李银柱退还购房款40万元，支付40万元购房款的损失55090.41元，2020年1月4日之后的损失以购房款40万元为基数按年息5.5%承担至购房款退清止；二、置家公司于判决生效之日起十日内向李银柱退还中介服务费5000元；三、驳回李银柱的其他诉讼请求。案件受理费8675元，减半收取4338元，由李银柱负担223元，张鸿峰、杨帆负担4070元，置家公司负担45元，财产保全费2520元，由张鸿峰、杨帆负担。 二审期间，上诉人张鸿峰与被上诉人李银柱、杨帆未提交证据。 原审被告瑞富山水公司、瑞富山水分公司、置家公司未提交证据。原审被告龙源公司、龙源分公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。 本院二审与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，2017年6月29日，杨帆与张鸿峰作为共同出卖方在置家公司出售涉案房屋，李银柱作为购买方，双方当事人在置家公司的中介见证下签订了《房屋交易合同》。合同签订后，李银柱于2017年7月3日实际向杨帆、张鸿峰交付涉案房屋购房款40万元，由杨帆、张鸿峰向李银柱出具的收条为证。以上事实证明张鸿峰对其作为出卖方与杨帆共同出售涉案房屋并收取房款的事实明知且参与，现因李银柱购买的涉案房屋存在交付不能的后果，其购买涉案房屋的目的不能实现，故一审依据房屋买卖合同严格遵循的合同相对性原则判决杨帆与张鸿峰共同向李银柱承担返还购房款并支付资金占用损失的责任并无不当，张鸿峰上诉认为其不是涉案房屋的所有权人，亦未收取李银柱支付的购房款，因此不承担责任的意见与查明的案件事实不符，故对其上诉意见本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予以维持。上诉人张鸿峰的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8675元，由上诉人张鸿峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈文普 审判员  孙 静 审判员  谈 雪 二〇二一年六月二十一日 书记员  李佰平 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。