成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初6480号 原告：杨鑫，男，汉族，1990年10月21日出生，住四川省西充县。 原告：赵国华，女，汉族，1963年6月29日出生，住四川省西充县。 二原告共同委托诉讼代理人：胡蓓娜，北京京师（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：成都东桂湾置业有限公司，住所地成都市。 法定代表人：周婕，总经理。 委托诉讼代理人：王江，四川天与律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：马青，四川天与律师事务所律师，特别授权。 原告杨鑫、赵国华与被告成都东桂湾置业有限公司（以下简称东桂湾置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告杨鑫、赵国华的委托诉讼代理人胡蓓娜，被告东桂湾置业公司的委托诉讼代理人王江、马青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨鑫、赵国华向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付逾期交房的违约金3,902.8元（违约金计算方式：以已付购房款722,740元为基数，按每日万分之一，从2017年7月1日起，计算至2017年8月23日止，共54天）；2、请求判决被告支付逾期办理所属楼栋初始产权的违约金28,367.55元（违约金计算方式：以已付购房款722,740元为基数，按每日万分之零点五，从2018年07月01日起，计算至2020年8月24日止，共785天）；3、请求判决被告支付逾期办理不动产权证书的违约金21,971.3元（违约金计算方式：以已付购房款722,740元为基数，按每日万分之零点五，从2019年1月16日起，计算至2020年9月16日止，共608天）；4、请求判决被告承担诉讼费。事实和理由：2015年4月20日，原告与被告签署了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告将成华区御风一路9号1栋1单元3层303号房屋以722,740元出售给原告。根据合同约定，原告应于2017年6月30日交房，于2018年6月30日办理所属楼栋初始产权，并于交房之次日后365个工作日内办理不动产权证书。原告按照约定足额给付商品房购房款项，原告给付义务已履行完毕。2017年8月23日，被告向原告收取了办理产权分户手续预交的各项税费后向原告交房。从交房之日起，原告多次向被告提出请求办理不动产权证书，直至2020年8月24日被告才办理完成所属楼栋初始产权，2020年9月16日被告才办理完成不动产权证书。被告违反诚实信用的原则，延期交房，故意拖廷办理所属楼栋初始产权和不动产权证，其行为已违反双方约定及《民法典》的规定。为维护自身权益，原告依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告东桂湾置业公司辩称，1、逾期交房的违约金已过诉讼时效；2、涉案合同并没有约定涉案楼栋的大产权违约金问题；3、涉案房屋小产权的违约金，应当从交房后的730个工作日开始起算至实际取得房产证之日止，恳请法院参照同楼盘类案的同样的处理办法处理本系列案；4、原告所称的损失无相应证据证明，事实上原告也并未受到任何损失。 本院经审理认定事实如下：2015年6月23日，杨鑫、赵国华与东桂湾置业公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定杨鑫、赵国华购买东桂湾置业公司开发的位于成华区××路××号××花园××幢××单元××层××号房屋，总价款722740元。《买卖合同》第十条交付条件，出卖人应当在2017年6月30日交付该商品房。第十二条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人可以退房。买受人退房的，出卖人按照本合同约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房屋价款万分之一点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条产权登记，出卖人应当在2018年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2．买受人不退房，合同继续履行，若因此导致买受人所购房屋的权属转移登记办理逾期的，按本条第（二）款转移登记第2项的约定办理。（二）转移登记第2项约定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该商品房的《房屋所有权证》的期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金。《补充协议》第三条第4项约定，出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交付验收手续后的365个工作日内，为买受人办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的365个工作日内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证。 上述合同签订后，杨鑫、赵国华按约支付了购房款。2017年8月23日东桂湾置业公司向杨鑫、赵国华交付案涉房屋。杨鑫、赵国华于2020年9月16日取得不动产产权登记。 另查明，本院受理的同楼盘其他案件查明案涉房屋于2020年8月24日取得初始产权登记。 再查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，并自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务。 上述事实，有原被告身份信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房发票、交房收据、不动产权证及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，杨鑫、赵国华与东桂湾置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点在于杨鑫、赵国华诉请的逾期交房违约金是否已过诉讼时效，逾期办理所属楼栋初始产权违约金应否得到支持，逾期办理不动产权证的截止时间。 关于逾期交房违约金是否已过诉讼时效的问题，合同约定东桂湾置业公司应于2017年6月30日交房，实际交房时间为2017年8月23日。故按照诉讼时效期间为三年的规定，杨鑫、赵国华最迟应在2020年8月23日向法院提起诉讼，在其未举证存在诉讼时效中止、中断和延长情形的情况下，其本次起诉要求东桂湾置业公司支付逾期交房违约金，已过诉讼时效，本院不予支持。 关于逾期办理所属楼栋初始产权违约金应否得到支持的问题。合同约定，出卖人应当在2018年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2．买受人不退房，合同继续履行，若因此导致买受人所购房屋的权属转移登记办理逾期的，按本条第（二）款转移登记第2项的约定办理。本案中，东桂湾置业公司确实存在逾期取得初始产权的事实，但依据前述约定，只有在导致买受人所购房屋的权属转移登记办理逾期的情形下，才能适用第（二）款转移登记第2项的约定。而第（二）款第2项正是逾期办理权属转移登记的违约责任约定。故本院认为，按照上述约定的文义理解，即只有在出卖人逾期取得初始产权导致买受人逾期取得权属转移登记的情况下，出卖人才承担违约责任；若出卖人逾期取得初始产权未导致买受人逾期取得权属转移登记的，则出卖人不承担违约责任。并且，逾期取得初始产权与逾期取得权属转移登记存在时间上的重叠，叠加计算违约金导致出卖人就同一损害后果承担了两次违约责任，故对于杨鑫、赵国华的该项诉请，本院不予支持。 关于逾期办理不动产权证截止时间的问题，案涉《商品房买卖合同》及补充协议系在成都市实施不动产统一登记之前，即房屋所有权证和国有土地使用权证“二证合一”政策之前签订，客观上东桂湾置业公司已不能单独分别为杨鑫、赵国华办理房屋所有权证和国有土地使用权证。按照合同约定，东桂湾置业公司应在约定的办理国有土地使用证期限内为杨鑫、赵国华办理不动产产权证书。因此，根据《补充协议》第三条第4项“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交付验收手续的365个工作日内，为买受人办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的365个工作日内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证”的约定，东桂湾置业公司应在交房之日起730个工作日内完成办理不动产产权登记的递件手续，即2020年7月3日前。故东桂湾置业公司应当支付的逾期办理不动产权证的违约金金额，应按照《商品房买卖合同》约定的标准“出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金”，从2020年7月4日起计算至2020年9月15日止，具体为722,740元*0.00,005*74天=2,674.14元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都东桂湾置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨鑫、赵国华支付逾期办理不动产权证的违约金2,674.14元； 二、驳回原告杨鑫、赵国华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计578元，由原告杨鑫、赵国华负担553元，由被告成都东桂湾置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒲黎 二〇二一年六月十七日 书记员  严茂