河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4524号原告：石高伟，男，汉族，1986年4月29日出生。委托诉讼代理人：段欣欣，女，汉族，1988年8月21日出生。系原告之妻。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市郭店镇文化路1号，统一社会信用代码914101840794399398。法定代表人：王复兰，执行董事。委托诉讼代理人：余刚，该公司员工。第三人：河南巩义农村商业银行股份有限公司，住所地河南省巩义市紫荆路33号，统一社会信用代码91410181683185226X。法定代表人：王建伟，董事长。委托诉讼代理人：马会芳，河南鹰与鲨律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫书丹，河南鹰与鲨律师事务所实习律师。原告石高伟与被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称“华商汇公司”）、第三人河南巩义农村商业银行股份有限公司（以下简称“巩义农商行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石高伟的委托诉讼代理人段欣欣，被告华商汇公司的委托诉讼代理人余刚，第三人巩义农商行的委托诉讼代理人马会芳、闫书丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石高伟向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2018年5月17日签订的编号为180××××0381的《商品房买卖合同》；2、请求被告返还原告购房款等362109元；3、请求解除银行商业房贷款；4、请求被告把银行贷款返还给银行；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将开发的新郑市郭店镇新郑快速路东、北一路南华商汇5号楼6层6728号商业用房出卖给原告，房屋总款441044元。合同第八条约定，交房期限为2019年5月31日前，第九条约定“逾期超过90日后”××有权解除合同，并按××累计已付款的0.005%向××支付违约金。合同签订后，原告共支付购房款首付为221044元、贷款为220000元，维修基金、银行利息、委托费用、团购费共计52563元，但截止到起诉之日，被告仍未履行交房义务，工程也一直处于停工状态。原告多次就退房问题与被告协商，但被告称需要原告到法院起诉才能解除合同。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告华商汇公司辩称，华商汇公司不同意解除商品房买卖合同，原告要求解除合同已超过法律规定的解除权行使期间，依法不应当判决解除合同。第三人巩义农商行述称，1、本案仅应处理商品房买卖合同纠纷。原告解除商品房买卖合同与解除借款合同两个诉讼请求应为两个独立之诉，不应合并审理。原告与被告华商汇公司之间系商品房预售合同关系，原告与第三人巩义农商行之间系金融借款合同关系，不是同一法律关系，也并非主从关系，并非必要的共同诉讼，不应一并审理。除本案当事人外，借款合同关系中仍有其他当事人，若本案直接对原告诉求作出审理，将会严重损害第三人的合法权利。2、即使《商品房买卖合同》、《借款合同》解除，第三人也有权要求原告、被告案外人段欣欣根据借款合同约定履行偿还借款本息等义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月17日，石高伟（××）与华商汇公司（出卖人）签订编号为180××××0381的《商品房买卖合同》及合同补充协议一份,主要约定了如下内容：第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房位于郭店镇郑××路东、××路××商××号，房屋用途为商业，面积为39.66平方米。第四、计价方式与价款。商品房单价为每平方米11120.63元，总价款为441044元。第六条、付款方式及期限。××按下列第3种方式按期付款：3、其它方式：约定金额：221044元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-5-17，约定金额：220000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018-5-17；第八条、交付期限。出卖人应当在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2、××逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.005%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十二条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。双方在《商品房买卖合同》中还对面积确认及面积差异处理、争议解决方式等进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，石高伟支付了购房首付款221044元，维修基金577元。2018年6月1日，石高伟（借款人、抵押人）与巩义农商行（贷款人）、华商汇公司（保证人）签订《个人购房借款（综合）合同》（合同编号：2018061012）一份，约定石高伟向巩义农商行贷款220000元用于支付涉案房屋的购房款，贷款期限为120个月；预计自2018年6月10日起至2028年6月10日，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准；贷款利率为浮动利率，还款方式为等额本息还款法；石高伟以涉案房屋为该笔贷款提供抵押担保，抵押权人对抵押物享有第一顺位的优先受偿权；华商汇公司为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证。2018年6月27日，巩义农商行向石高伟发放了贷款220000元。石高伟按月向巩义农商行偿还银行贷款本息。现石高伟以华商汇公司逾期交房为由，诉至本院，要求解除《商品房买卖合同》。另查明，华商汇公司称涉案房屋已经竣工并通过五大主体验收，已于2020年12月24日通过EMS快递向石高伟发出交房确认书。石高伟认可已经收到交房确认书，但称其不接受华商汇公司当时说的条例，所以没有收房。以上事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房借款（综合）合同》、借款借据、河南增值税普通发票及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，华商汇公司应于2019年5月31日前向石高伟交付涉案房屋，华商汇公司逾期交房超过90日后，石高伟有权解除合同，但应在解除权发生之日（即2019年8月29日）起一年内行使，石高伟提起本案诉讼，要求解除合同，已经超过法律规定的解除权行使期间，故对石高伟的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告石高伟的诉讼请求。案件受理费6732元，减半收取3366元，由原告石高伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李慧凤二〇二一年六月二十八日书记员  刘宏丽