北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8556号上诉人（原审原告）：陈志刚，男，1958年3月12日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人（原审被告）：北京红石建外房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街4号。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：郭经纬，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯成伟，北京大成律师事务所律师。上诉人陈志刚、北京红石建外房地产开发有限公司（以下简称红石公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初65326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈志刚上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持陈志刚一审全部诉讼请求。二、由红石公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审程序违法。1．未核对红石公司诉讼代理人的身份；2．剥夺陈志刚的诉讼权利，陈志刚申请对购房合同副本、“自行办理产权申请书”与原件一同进行鉴定，一审法官没有回答，陈志刚没有时间针对红石公司当庭提交的证据搜集反驳证据；3．违反举证责任，本案应举证责任倒置，且陈志刚申请对自行办理产权申请书原件的痕迹日期和笔迹鉴定，一审却把原件退给了对方；4．诱导陈志刚认可红石公司的材料；5．不公平、不公正对待陈志刚，一审法官要求陈志刚当庭完成阅看证据、质证，总是要求陈志刚举证，即使证据在红石公司处；6．袒护纵容红石公司违法行为，不对红石公司的证据进行固定，采信复印件；7．违法送达法律文书，送达的一审判决书不是原件，通知陈志刚领取上诉状时间过晚。一审判决书所述失实，委托诉讼代理人失实，代理人郭经纬、侯成伟参加诉讼失实，“当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证”失实，陈志刚的证据和补充证据被骗，至今未返还。一审判决认定“2006年10月16日，陈志刚签名确认接受涉案房屋”“2017年6月29日陈志刚在据实结算单上签字”“2017年6月29日，陈志刚在自行办理产权协议书上签名，申请书内容为：……”“红石公司提供的《房屋土地测绘成果报告书》显示涉案房屋最终建筑面积变更为325．57平方米……”“红石公司出具购房款发票5793494元……”“2017年6月29日，陈志刚与红石公司结算……”“……即出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金”“……现有证据不足以证明陈志刚遭到的损失超过了违约金的约定”“……因测绘面积的变更即主张高额赔偿亦有违公平，故陈志刚另行要求损失和另行支付99万元违约金不予支持”“……关于陈志刚要求红石公司为其办理涉案房屋的权属证书，因为其已经要求自行办理，红石公司又不同意再行接受委托，故陈志刚自行办理过户手续”等均错误。一审判决剥夺陈志刚合法债权，帮助红石公司抵赖逃避债务，判决有违公平。红石公司针对陈志刚的上诉请求辩称，不同意陈志刚上诉请求。1．一审程序合法，不存在影响公正审理的行为。2．一审关于陈志刚已经申请自行办理产权的事实认定清楚，对于陈志刚主张的损失未予支持处理的结果并无不当。红石公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判驳回陈志刚要求红石公司支付违约金的诉讼请求（即陈志刚一审第2项诉讼请求）；2．陈志刚承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、陈志刚对坐落于北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋）实测面积为325．57平方米已充分知悉，一审法院认定2017年6月29日红石公司与陈志刚结算时，涉案房屋实测面积仍然有误，认定事实错误。二、红石公司并不存在违约行为，陈志刚在一审诉讼请求中明确其主张违约金的性质为“初始登记违约金”，缺乏事实、法律依据，且明显超过诉讼时效期间，一审法院予以支持，适用法律错误。红石公司已经全面履行了办理初始登记、备案的义务，并将办理转移登记需要提交的材料提交房屋登记机关备案，涉案房屋客观上早已具备办理过户登记的条件，8号楼其他业主办理产权登记的情况也能够佐证该事实。本案不存在《商品房买卖合同》第十五条约定的情形，红石公司不应承担违约责任。本案中，陈志刚已申请自行办理产权。2018年11月26日，红石公司向陈志刚发出《产权催办通知》，也已经催告陈志刚尽快提交办理过户登记手续需要的文件、缴纳相关税费、配合完成产权过户手续，但陈志刚至今未履行缴纳税费、商品住宅维修基金的义务，导致办理房屋权属证书缺乏必要材料。因此，涉案房屋未取得房屋权属证书并非因红石公司责任所致，即便存在测绘面积变更，合同履行也应该遵守诚实信用原则，相互配合。但陈志刚仍然拒绝履行合同义务、配合提交协助办证所需材料，红石公司不应承担违约责任。3．陈志刚主张初始登记违约金，已经超过诉讼时效期间，不应得到支持。红石公司坚持一审主张，违约金金额为“已付房价款的2%”，陈志刚长期经营、使用涉案房屋，并无实际损失，如果法院支持该项请求，恳请予以酌减。陈志刚针对红石公司的上诉请求辩称，不同意红石公司的上诉请求。陈志刚向一审法院起诉请求：1．红石公司为陈志刚办理北京市朝阳区×商品房的权属证书；2．红石公司支付陈志刚初始登记违约金116005元；3．红石公司赔偿陈志刚2006年4月1日至2019年6月30日的实际损失16434768．8元；4．红石公司支付陈志刚延迟办理产权转移、过户登记违约金990000元。一审法院认定事实：2003年7月10日，陈志刚（买受人）与红石公司（出卖人）签订编号××××××的《商品房买卖合同》，内容为：出卖人委托代理人：阎某，地址：北京市建国路88号×层，买受人地址：北京市朝阳区×。陈志刚购买红石公司开发的商品房，房屋坐落于北京市朝阳区×房屋。该商品房的用途为商业，商品房合同约定建筑面积为326．15平方米，商品房按建筑面积计算价格，单价17784元，总价5800252元，买受人以按揭贷款方式支付购房款，2003年7月10日之前缴纳购房款580025元，2003年8月30日之前缴纳购房款580025元，2004年6月25日前缴纳购房款1160202元，余款由买受人申请银行按揭贷款。第八条交付期限约定出卖人应当在2005年9月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金。2004年8月11日，陈志刚与红石公司签订《〈商品房买卖合同〉之补充协议》，第七条约定：该房屋具备办理产权过户手续时，买受人需要在出卖人书面通知的规定期限内，由其本人或委托代理人将办理该房屋产权过户和申领房地产权属证书手续所需买受人提交的资料和交纳的税费、商品住宅维修基金交至产权登记机关（或委托出卖人代收），以办理该房屋的产权登记手续。买受人逾期办理上述手续的，如出卖人已为买受人的贷款提供了担保，买受人需按照逾期提供资料或／和交纳税费、商品住宅维修基金的天数，每日向出卖人支付贷款金额万分之三的违约金。如买受人逾期办理上述手续超过60日，出卖人有权解除合同。如因出卖人的原因导致买受人在该商品房入住之日后6个月内未取得该商品房权属证书的，则买受人有权在上述期限届满日起15日内书面通知出卖人解除《买卖合同》、附件及本补充协议。如在买受人按本条规定有权解除《买卖合同》、附件及本补充协议起十五日内，出卖人未收到买受人发出的解除合同的书面通知的，则视为买受人放弃根据本条规定享有的解除合同的权利，但出卖人应继续承担买受人办理该商品房权属证书过程中出卖人所应承担的义务。由于买受人或不可归责于出卖人的原因，导致买受人未能在本条所述期限内取得该商品房的权属证书的，出卖人对此不承担任何责任。2004年10月28日，陈志刚（借款人，甲方）、红石公司（保证人，丙方）与中信实业银行北京西单支行（贷款人，乙方）签订《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定：借款金额348万元，甲方同意将涉案房屋抵押给乙方作为担保，在甲方取得该房屋所有权证并办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证，丙方有义务积极办理房屋所有权证。陈志刚（借款人，甲方）、红石公司（售房人，丙方）与中信实业银行北京西单支行（贷款人，乙方）签订了《中信实业银行私人购房贷款〈房屋买卖合同〉、〈房屋所有权证〉收押合同》，约定：甲方同意委托丙方或丙方指定的代理人代办所购房产的《房屋所有权证》。《房屋所有权证》办理完毕后，若抵押登记手续尚未办妥，丙方或丙方指定的代理人不得将《房屋所有权证》交给甲方，须将《房屋所有权证》直接交给乙方或乙方指定的代理人办理抵押登记手续。2004年7月2日，红石公司获得了涉案房屋所在办公楼的大房屋所有权证书。2006年10月16日，陈志刚签名确认接收涉案房屋。2017年6月29日，陈志刚在《据实结算单》上签名，该据实结算单显示：涉案房屋实测面积325．77平方米，退款6758元。2017年6月29日，陈志刚在《自行办理产权申请书》上签名，申请书内容为：本人购买了红石公司开发的涉案房屋，申请自行办理产权，今从红石公司领取了涉案房屋的产权文件：业主办理产权流程、据实结算单、北京市不动产登记申请审批表、公维缴款单。红石公司提供的《房屋土地测绘成果报告书》显示涉案房屋最终建筑面积变更为325．57平方米。红石公司出具的购房款发票金额为5793494元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，订立合同的双方当事人应当依照合同约定，享有权利，履行义务。2017年6月29日，陈志刚与红石公司结算时，涉案房屋实测面积仍然有误，属于因出卖人的原因导致买受人在该商品房入住之日后6个月内未取得该商品房权属证书的违约情形，因此，应该按照合同约定承担违约责任，即出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金。基于公平等考虑，一审法院以红石公司给陈志刚出具的购房款发票金额为准，不再考虑可能将来发生的房款变更问题。现有证据不足以证明陈志刚遭受的损失超过了违约金的约定，且一方违约后另一方有义务采取措施减少损失，且合同履行应该遵守诚实信用原则，相互配合，因测绘面积的变更即主张高额赔偿亦有违公平，故陈志刚另行要求损失和另行支付99万元违约金不予支持。红石公司要求酌减违约金，一审法院认为红石公司在合同履行过程中有违诚信原则，导致陈志刚无法在合理期间内获得房屋所有权证书，故要求酌减，一审法院不予支持，其诉讼时效抗辩不能成立。关于陈志刚要求红石公司为其办理涉案房屋的权属证书，因为其已经要求自行办理，红石公司又不同意再行接受委托，故陈志刚自行办理过户手续，但是出卖人应当完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且采取合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。综上，一审法院判决：一、红石公司于判决生效后十五日内将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，以书面方式告知陈志刚可以自行申请房屋过户登记，陈志刚需要予以配合；二、红石公司于判决生效后七日内支付陈志刚违约金十一万五千八百六十九元八角八分；三、驳回陈志刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，陈志刚提交了以下证据：1．北京市朝阳区人民法院2020年11月3日出具的调查令，用以证明一审法院开具调查令的当日宣布不接收新证据和诉求，剥夺了陈志刚提交反驳证据、申请鉴定、增加诉讼请求等一审诉讼权利，影响实体公正。2．北京翰华嘉业房地产经纪有限公司出具的证明，用以证明涉案房屋无法取得产权证，陈志刚降价出租，遭受的损失已超过红石公司违约金的数额。3．北京华正养老服务股份有限公司出具的证明函，用以证明陈志刚采取减少损失措施，租金损失数额超过红石公司违约金数额。4．×应缴物业费明细；5．与物业公司龙某的通话录音，用以证明涉案房屋没有房产证，无法工商登记注册，能查到的就空置了61个月，实际时长远不止，陈志刚损失超过违约金数额。6．北京增值税普通发票，用以证明涉案房屋因没有房产证的部分空置时间。7．陈志刚和soho中国客服经理（石某）邮件，用以证明一审认定2006年10月16日接收涉案房屋错误，陈志刚一直要求红石公司依约办理房产证，不存在自行办理之事，红石公司不出具325．57平方米的正确购房发票，致使涉案房屋十几年无法取得房产证，给陈志刚造成巨大经济损失，陈志刚对于红石公司提供购房合同副本直接参与工商登记注册并不知情。8．陈志刚与红石公司指定的房产证办理人刘某某的通话录音，用以证明陈志刚告知红石公司2006年10月16日的购房发票错误要求更换，红石公司至今不换开正确发票，造成无法办理房产证，红石公司的房产证办理人在2017年7月3日已将不动产登记申请审批表交到政府职能部门。9．陈志刚与北京市朝阳区市场监督管理局的通话录音；10．设立登记一次性告知单；11．企业住所（经营场所）证明及填表说明，用以证明正常工商登记注册，房产证是必须提供的材料。12．企业住所（经营场所）证明及涉案房屋《商品房买卖合同》副本，用以证明一审法院剥夺陈志刚提交反驳证据等一审诉讼权利，签字不是陈志刚的笔迹，陈志刚对于2010年11月的工商登记行为不知情，是红石公司直接参与的行为。13．红石公司出具的承诺书，用以证明陈志刚是红石公司的债权人，涉案房屋的契税只能由红石公司缴纳。14．物业积分承诺书，用以证明陈志刚是红石公司的债权人，一审判决陈志刚办理房产证错误。15．收房通知书；16．提前看房通知，用以证明2005年10月陈志刚已经办理涉案房屋的收房入住手续，一审认定错误。17．soho中国客服经理（石某）收房时间签字盖章邮件，用以证明涉案房屋的工商登记注册的购房合同副本是红石公司的。18．soho中国内部通讯录，用以证明一审中补充证据6是红石公司员工签收的，在合同约定期限内红石公司收到陈志刚催办权属证书的书面文件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。红石公司的质证意见为：证据1，认可真实性、合法性，不认可证明目的。证据2、3，真实性无法核实，不认可证明目的。证据4、5、6，证据4、5真实性无法确认，认可证据6的真实性，均不认可关联性和证明目的。证据7，真实性无法确认，不认可证明目的。证据8，真实性无法确认，不认可证明目的。证据9、10、11、12，证据9真实性无法核实，认可证据10、11、12的真实性，均不认可证明目的。证据13，真实性无法核实，不认可关联性和证明目的。证据14，真实性无法核实，不认可关联性和证明目的。证据15、16、17、18，认可证据17的真实性，证据15、16、18真实性无法核实，均不认可证明目的。红石公司没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。陈志刚与红石公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方当事人应当依照合同约定，享有权利，履行义务。关于陈志刚上诉主张红石公司应为其办理权属证书的意见。本院认为，双方签订合同中虽明确红石公司代陈志刚办理产权证书，但合同履行过程中，陈志刚又签署《自行办理产权申请书》，红石公司表示同意，故双方最终就陈志刚自行办理房屋产权已形成一致意见。现陈志刚要求红石公司代为办理权属证书，但红石公司不同意再行接受委托，故陈志刚应当自行办理涉案房屋的权属证书，红石公司应当予以配合。陈志刚称《自行办理产权申请书》的内容与其实际签署的内容不符，但未能提供证据证明，故本院不予采信。根据《商品房买卖合同》的约定，因出卖人的原因导致买受人在该商品房入住之日后6个月内未取得该商品房权属证书的，应该按照合同约定承担违约责任，即出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金。一审法院基于公平原则，考虑本案的实际情况，以红石公司给陈志刚出具的购房款发票金额为准确定违约金数额并无不当。红石公司上诉主张不支付违约金，依据不足，本院不予采信。陈志刚上诉要求红石公司支付迟延办理产权转移、过户登记违约金99万元，缺乏相应依据，本院不予支持。关于陈志刚的损失问题，陈志刚提供的现有证据不能充分证明其所述租金等损失完全系红石公司违约行为导致，且红石公司已经承担了违约责任，故陈志刚再行主张红石公司赔偿损失，依据不足，本院不予支持。陈志刚上诉主张一审程序违法，依据不足，本院不予采信。陈志刚上诉主张红石公司存在其他侵权行为，因与本案不属同一法律关系，本案不予处理。综上所述，陈志刚、红石公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128966元，由陈志刚负担126349元（已交纳），由北京红石建外房地产开发有限公司负担2617元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  于洪群审 判 员  孙 京二〇二一年六月三十日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏