广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初6911号原告：中山市中灯物业管理有限公司，住所地广东省中山市×××××××。法定代表人：区锦成，董事长。委托诉讼代理人：郑洪权，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟仁，广东广中律师事务所律师。被告：程贵敏，男，汉族，1984年10月23日出生，住广东省江门市江海区×××××××××××。原告中山市中灯物业管理有限公司（以下简称中灯公司）与被告程贵敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中灯公司的委托诉讼代理人孙伟仁到庭参加诉讼，被告程贵敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中灯公司向本院提出诉讼请求：一、确认中灯公司与程贵敏签订的《商铺租赁合同书》（合同号：XG3）于2020年11月1日解除；二、程贵敏向中灯公司偿付自2019年9月1日至2020年11月1日期间的租金、管理费合计129196.47元，并支付逾期付款违约金（计收标准：1.以10213元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的4倍从2019年8月16日起计至实际清偿之日止；2.以32352元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的4倍从2019年11月16日起计至实际清偿之日止；3.以32352元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的4倍从2020年2月16日起计至实际清偿之日止；4.以32352元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的4倍从2020年5月16日起计至实际清偿之日止；5.以21927.47元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的4倍从2020年8月16日起计至实际清偿之日止。现暂计至2020年11月30日逾期付款违约金为15096.12元）；三、程贵敏向中灯公司偿付自2019年8月1日至2020年11月1日期间的电费、空调费合计6801.04元，并支付逾期付款违约金（计收标准：以6801.04元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的4倍从2020年11月2日起计至实际清偿之日止。现暂计至2020年11月30日逾期付款违约金为83.2元）；四、程贵敏按718.94元/天的标准向中灯公司支付自2020年11月7日至实际返还之日止占用中山市×××××××××××星光联盟共二卡商铺的场地占用费（现暂计至2020年11月30日场地占用费为17254.56元）；五、程贵敏向中灯公司支付违约金32352元；六、程贵敏向中灯公司偿付律师费6130元。诉讼过程中，中灯公司以程贵敏于2021年3月29日向其付款4000元用于清偿部分水电费、空调费为由，将诉求三变更为程贵敏向中灯公司支付电费1875.57元、空调费892.67元、水费32.8元，合计2801.04元，并支付逾期付款违约金（以2801.04元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率从2020年11月2日计至实际清偿之日止）；另以程贵敏于2021年4月2日已将案涉租赁物腾退交还给其为由，将诉求四明确为：程贵敏向中灯公司支付场地占用费104965.24元（2020年11月7日至2021年4月2日共146天，每天双倍租金即718.94元）。事实和理由：2018年11月30日，中灯公司（甲方）与程贵敏（乙方）签署《商铺租赁合同书》（合同号：XGLM2193），约定中灯公司将位于中山市×××××××××××星光联盟共二卡商铺出租给程贵敏经营使用，租赁期限自2019年3月1日起至2022年6月15日止，月租金（含物业管理费、不含租赁税费）为10784元，每三个月为一个租金缴付期，程贵敏应提前15日缴付当期应付租金。另，该租赁合同第12.2条约定：“乙方逾期交租的，每逾期一日以应交租金额按银行同期贷款利率的四倍向甲方支付滞纳金；逾期交租超过15日的构成根本违约，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，没收全部押金。合同解除后，甲方有权要求乙方支付拖欠租金及费用，且乙方须按本合同约定的三个月租金额向甲方支付违约金。”第19.1条第（2）项约定：“合同提前终止或解除的，乙方应于合同终止或解除之日起五日内返还租赁物给甲方。”第19.2条第（5）项约定：“合同终止或解除后，乙方未按上述约定期限返还租赁物给甲方，乙方应于逾期之日起至甲方实际收回租赁物之日止按本合同约定的双倍租金向甲方支付场地占用费。”第22.2条约定：“因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方所产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等费用，由乙方全部承担。”该租赁合同还约定了双方其他权利义务内容。合同签署后，中灯公司按约将租赁物交付给程贵敏使用。程贵敏在承租过程中未按约向中灯公司支付租金等费用。中灯公司先后于2020年8月19日、同年9月9日向程贵敏发函督促其缴纳租金等费用，但程贵敏未予理会。2020年10月29日，中灯公司委托律师向程贵敏约定的送达地址发出《关于：解约及处置商铺遗留物品的通知》，通知程贵敏解除租赁合同并函告“本函发出之后（以邮戳记载日期起算）第四日即为双方租赁关系解除日”。但程贵敏仍拒不理会，案涉租赁商铺一直由程贵敏占有使用至今。另，中灯公司委托广东广中律师事务所作为诉讼代理人提起本案诉讼，已实际产生合理律师费6130元。综上，程贵敏未按期足额向中灯公司支付租金、管理费以及电费、空调费等费用，经催告后仍未履行偿付义务，已构成根本违约，中灯公司依法、依约有权行使合同解除权，程贵敏应当承担支付违约金、承担律师费等违约责任。中灯公司已于2020年10月29日向程贵敏发出解除合同通知，且已明确载明发出第四日即为双方租赁关系解除日，故双方的租赁合同关系已于2020年11月1日宣告解除。租赁合同解除后，程贵敏仍继续占用租赁商铺，其应当按照原租金额的双倍标准向中灯公司支付场地占用费。后中灯公司补充称，程贵敏于2019年10月14日付款12463.61元，用于抵扣2019年5月至7月的电费及空调费1679.61元，其余10784元为2019年9月至11月当期租金的部分；2020年5月20日付款5000元，2020年7月1日6355元，均用于支付2019年9月至11月的租金，故尚欠2019年9月至11月租金10213元；水费单价为4.1元/立方米，虽然在在合同内未作约定，但是按照其所运营的星光联盟商业体统一的收费标准进行计收的。程贵敏未作答辩。本院经审理认定事实如下:2018年11月30日，中灯公司与程贵敏签订《商铺租赁合同书》，约定程贵敏承租中灯公司位于中山市×××××××××××星光联盟共二卡商铺，租赁期限为2019年3月1日至2022年6月15日；租金起算时间为2019年3月1日，租金（含物业管理费、不含租赁税费）每月合计10784元；双方同意先交租后使用，租金支付方式为每次一次性支付三个月租金，程贵敏应提前十五日交付当期应付租金；程贵敏同意在本租赁合同签订之日向中灯公司一次性支付32352元作为押金，押金作为程贵敏履行本合同之保证；程贵敏逾期未缴纳租金超过15日，或根本违约，中灯公司按本合同约定单方解除合同的，中灯公司有权在单方解除合同的状况下没收押金并继续追究其违约责任；费用承担：程贵敏需承担电费[程贵敏独立电表所记载的用电度数×1.2元/度（包电损）]、空调费[程贵敏独立空调表所记载的单位冷量（kw）×0.45元]；双方同意每三个月作为一个电费、空调费缴付期，程贵敏先使用后按实际用量缴费；程贵敏应于中灯公司发出《缴费通知书》10日内向中灯公司支付；程贵敏对抄表数据有异议的，应在收到《缴费通知书》三日内以书面方式向中灯公司提出异议，对双方核查后确认数据；程贵敏未按规定时间提出异议的不得以此为由拒付电费空调费；程贵敏逾期交租的，每逾期一日以应交租金额按银行同期贷款利率的四倍支付滞纳金；逾期交租超过15日的构成根本违约，中灯公司有权单方解除合同，收回租赁物，没收全部押金；合同解除后，中灯公司有权要求程贵敏支付拖欠租金及费用，且程贵敏须按本合同约定的三个月租金额向中灯公司支付违约金；合同提前终止或解除的，程贵敏应于合同终止或解除之日起五日内返还租赁物给中灯公司；合同终止或解除后，程贵敏未按上述约定期限返还租赁物给中灯公司，程贵敏应于逾期之日起至中灯公司实际收回租赁物之日止按本合同约定的双倍租金向中灯公司支付场地占用费；因程贵敏原因导致中灯公司提起诉讼或中灯公司牵涉到相关诉讼之中的，就中灯公司所产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等费用，由程贵敏全部承担；本合同涉及的有关通知，以书面形式，由专人交付、电话短信、传真、微信或特快专递方式发出……以特快专递发出的应按本合同约定的地址或工商登记地址（程贵敏通讯地址：中山市×××××××××××星光联盟，电话152×××××088）发送，在被通知人或其员工、家属签收之日视为送达，若被通知人拒绝签收或无法签收，在快递邮件发出之日起第三日（邮戳日为起算日）视为送达等内容。当日，双方还签订《租赁物交接确认书》，约定自2019年3月1日起中灯公司将租赁物交由程贵敏使用。程贵敏已向中灯公司支付押金32352元。程贵敏于2019年8月16日收到中灯公司发出的缴费通知及《星光联盟灯饰LED照明博览中心商铺计费单》，应交纳2019年9月至11月租金及2019年4月30日至2017年7月31日的电费614.68元、空调费1064.93元；于2019年11月15日收到中灯公司发出的缴费通知及《星光联盟灯饰LED照明博览中心商铺计费单》，应交纳2019年12月至2020年2月的租金、2019年8月1日至2019年10月31日的电费1249.04元、空调费1906.68元及2019年2月25日至2019年10月31日的水费（用水量7立方）；于2020年3月21日收到中灯公司发出的缴费通知及《星光联盟灯饰LED照明博览中心商铺计费单》，应交纳2020年3月至2020年5月的租金、2019年11月1日至2020年1月31日的电费1156.6元、空调费67.39元；于2020年5月15日收到中灯公司发出的缴费通知及《星光联盟灯饰LED照明博览中心商铺计费单》，应交纳2020年6月至2020年8月的租金、2020年月1日至2020年4月30日的电费540.12元及2019年11月1日至2020年4月25日的水费（用水量8立方）；于2020年9月收到中灯公司发出的缴费通知及《星光联盟灯饰LED照明博览中心商铺计费单》，应交纳2020年9月至2020年11月的租金、2019年5月1日至2020年7月31日的电费923.66元、空调费892.67元。另2020年8月1日至2020年11月1日电费3.38元。2020年8月19日，中灯公司向程贵敏发出《督促缴纳租金等费用的函》，限期程贵敏缴纳租金等费用。2020年9月9日，中灯公司向程贵敏发出《再次督促缴纳租金等费用的函》。经催收无果，中灯公司委托广东中元（中山）律师事务所于2020年10月29日向程贵敏发出《解约及处置商铺遗留物品的通知》，告知程贵敏因其拖欠租金、电费等费用，已构成根本违约，中灯公司行使单方解除权，自本函发出之后（以邮戳记载日期起算）第四日即视为双方租赁关系解除日。程贵敏于2020年10月30日收到该通知。2021年3月6日，中灯公司诉至本院，提出前述诉请。另查明：2020年12月5日，中灯公司（甲方）与广东广中律师事务所（乙方）签订《民事委托合同》，约定乙方接受甲方的委托，指派该所律师郑洪权、孙伟仁在甲方与程贵敏房屋租赁合同纠纷一案的一审程序中担任甲方代理人，律师代理费6130元等内容。2020年12月11日，广东广中律师事务所向中灯公司出具律师费金额为6130元的广东增值税普通发票。本院认为，案涉租赁合同行为及违约事实均发生于《中华人民共和国民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。中灯公司与程贵敏签订的《商铺租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。中灯公司主张程贵敏尚欠2019年9月至11月租金10213元及之后的租金，程贵敏没有提供任何证据予以反驳，故本院予以认定。程贵敏未按约支付租金，构成根本违约，中灯公司依约有权解除合同，并要求程贵敏承担违约责任。而程贵敏已于2020年10月30日收到中灯公司发出的《解约及处置商铺遗留物品的通知》，故本院依法确认双方签订的案涉商铺租赁合同书于2020年10月30日解除。对中灯公司主张的合同解除日期本院不予认定。程贵敏应向中灯公司支付2019年9月至11月的租金余额10213元和2019年12月1日至合同解除之日即2020年10月30日的租金118624元，合计128837元，并分别从各期租金逾期之日起至清偿之日止计付逾期付款违约金。关于逾期付款违约金计算标准，中灯公司主张按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的4倍计算。因程贵敏拖欠租金的行为给中灯公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且中灯公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故中灯公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、程贵敏违约事实给中灯公司造成的实际损失及协议完全履行后中灯公司的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整逾期付款违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计付。关于占用费问题，合同解除后，程贵敏应按约及时搬离涉案租赁物，否则应支付相应房屋占有使用费。中灯公司主张程贵敏于2021年4月2日才搬离案涉租赁物，程贵敏没有提供任何证据予以反驳，故本院予以认定。中灯公司要求程贵敏支付2020年11月7日起至2021年4月2日止共146天的房屋占有使用费的诉请有理，故本院予以支持。关于占用费的标准，中灯公司主张按双倍租金计算，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”及第十三条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，本院酌定程贵敏按原租金标准即每月10784元支付占用费，为52482元（10784元÷30天×146天）。中灯公司主张程贵敏尚欠水电费及空调费合计2801.04元，提供相应缴费通知签收单及计费单等为凭，程贵敏没有提供任何证据予以反驳，故本院予以认定。中灯公司要求程贵敏支付水电费及空调费合计2801.04元，并按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率从2020年11月2日起至清偿之日止计付逾期付款违约金的诉请有理，故本院予以支持。另中灯公司要求程贵敏支付律师费6130元的诉请亦有理，故本院予以支持。至于中灯公司主张的三个月租金额的违约金32352元，因程贵敏逾期交租的行为已构成根本违约，导致合同提前解除，中灯公司依约有权没收作为程贵敏履行案涉租赁合同保证的押金32352元，故押金已具有惩罚程贵敏及弥补合同提前解除造成中灯公司损失的违约金性质。而双方还约定在同种情况下程贵敏另应支付三个月租金额作为违约金，即双方针对程贵敏的根本违约行为导致合同提前解除的结果约定了两项违约金，共六个月租金合计64704元。即使中灯公司在本案中未主张没收押金32352元，但因程贵敏的根本违约行为导致合同提前解除，程贵敏也无权要求中灯公司退还押金，即押金实际已由中灯公司没收。现中灯公司也没有提供其他证据证明程贵敏的违约行为有造成其他的损失，故结合本案合同的履行情况、程贵敏违约事实给中灯公司造成的实际损失及协议完全履行后中灯公司的预期利益等因素，本院认定中灯公司所没收的押金已足以弥补程贵敏违约导致合同提前解除造成的损失，故对中灯公司主张的违约金32352元不予支持。程贵敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对中灯公司诉讼请求和事实理由抗辩的权利，本院依法作缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告中山市中灯物业管理有限公司与被告程贵敏于2018年11月30日签订的《商铺租赁合同书》于2020年10月30日解除；二、被告程贵敏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中灯物业管理有限公司支付租金128837元及逾期付款违约金（违约金计算方法：以10213元为基数从2019年8月16日起计至实际清偿之日止，以32352元为基数分别从2019年11月16日、2020年2月16日、2020年5月16日、2020年8月16日起计至实际清偿之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；三、被告程贵敏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中灯物业管理有限公司支付水电费及空调费合计2801.04元，并按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率从2020年11月2日起至清偿之日止计付逾期付款违约金；四、被告程贵敏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中灯物业管理有限公司支付占用费52482元；五、被告程贵敏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中灯物业管理有限公司支付律师费6130元；六、驳回原告中山市中灯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4404元，减半收取计2202元（已由中山市中灯物业管理有限公司预交），由原告中山市中灯物业管理有限公司负担344元，被告程贵敏负担1858元，并直接向原告中山市中灯物业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈玉珍二〇二一年六月四日书记员  李祥龙