山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0281民初677号 原告：刘青山，男，汉族，1979年4月6日生，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：胡克壮，山东照岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李军，山东照岳律师事务所律师。 被告：李全生，男，汉族，1978年6月29日生，住山东省胶州市。 被告：段桂花，女，汉族，1979年12月4日生，住山东省胶州市。 二被告委托诉讼代理人：尹准，胶州润衡法律服务所法律工作者。 被告：刘才海，男，汉族，1970年8月3日生，住山东省胶州市。 被告：刘文良，男，汉族，1959年8月18日生，住山东省胶州市。 原告刘青山与被告李全生、段桂花、刘才海、刘文良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘青山的委托诉讼代理人胡克壮、李军，被告李全生、段桂花的委托诉讼代理人尹准，被告刘才海均到庭参加诉讼，被告刘文良经本院公告送达，未到庭参加诉讼，现公告期已届满。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告一、二于2013年8月7日签订的购房协议书；2.判令四被告返还原告购房款525000元；3.判令四被告支付原告违约金152156.8元；4.本案诉讼费用由四被告负担。事实与理由：2013年8月7日，原告与被告一、二签订购房协议，购买被告拥有的位于胶州市。至2014年7月23日，原告累计向被告一、二支付房款445000元，后因被告房产证一直未能办理，原告担心不能实现合同目的，就在2014年8月份又与被告一、二签订《房屋买卖契约书》，用被告一坐落于河流史村××宅基地地上的房屋作担保，被告三、四为担保人，担保人承诺若水岸府邸东苑小区17号楼1单元506户的房屋违约，房款由刘才海、刘文良偿还。现水岸府邸东苑小区17号楼1单元506户的房屋已经于2019年2月13日被法院依法拍卖成交，位于河流史村的房屋亦变卖与第三人，原告交易目的落空，为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告更正：累计向被告一、二支付房款525000元。 被告李全生、段桂花辩称，首先，原告所述与事实不符，因原告未按照购房协议书所约定的义务进行支付按揭贷款，导致该购房协议不能履行。其次，被告并未受到原告诉状中所称购房款数额，因本案过错在于原告，被告不应支付违约金，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 被告刘才海辩称，诉状不符合事实，房屋买卖契约书我签字时仅有打印内容，没有手写内容，对于手写内容不认可。我也不应该承担担保责任，我们只是证明水岸府邸17号楼1单元506户房屋的房产证能下来。另外原告与李全生、段桂花的房屋买卖经过我不知情。 原告为证明其诉讼请求，提交证据证明，证据经双方质证，本院对当事人无争议的证据予以确认并在卷佐证。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2013年8月7日，卖方李全生、段桂花与买方刘青山签订购房协议书一份，内容为卖方将位于胶州市户房屋（面积111.88平米）以760784元的价格卖给买方，买方在该协议签订时先付给卖方20万元，剩余款项在房产证过户时全部付清。该房屋为按揭贷款购买，自合同签订之日起的剩余贷款由买方承担。双方签订协议时卖方将房屋交付买方。卖方必须在房产证下来后两个月内过户给买方。若有一方反悔，须向另一方支付违约金为房屋总价格的百分之二十。卖方李全生、段桂花，买方刘青山均在协议上签字。 2.2014年，李全生与刘青山又签订房屋买卖契约书一份，将坐落于河流史村的房屋以78万元的价格卖给刘青山。李全生在卖房人处签字、捺印，刘青山在买房人处签字，刘才海、刘文良在担保人处签字。在该契约书下方手写：如果水岸府邸.东苑小区17号楼1单元506户房屋违约，房款由刘才海、刘文良偿还。对于手写部分，刘才海认为，手写内容在签订契约书时并没有，手写不是自己所写。原告认为手写内容就是当常所写。庭审中，原告与被告李全生、段桂花均认可，房屋买卖契约书是因为胶州市户房屋一直办不出房产证，李全生又提供河流史村的房屋作为担保。 3.原告提交收条、借条一宗，证明2013年7月30日至2014年7月23日期间，原告共给付被告李全生、段桂花房款525000元。李全生、段桂花对其中的325000元房款予以认可，但不认可原告在合同签订时给自己首付款200000元。 4.对于双方争议的签订合同约定原告应向被告李全生、段桂花支付首付款200000元，原告提交借款合同、借据及欠条，证明2011年至2013年2月，李全生、段桂花向原告借款150000元、20000元、25000元，另加上原告给被告垫付的房屋贷款，共200000元作为首付款。被告李全生、段桂花对上述证据不予认可，认为上述借款被告均已还清，但未将上述材料收回。 5.庭审经询问原告与被告李全生、段桂花，双方均认可在签订购房协议书时，房屋未办理房产证。原告认为房产证一直因开发商的原因未办下来，房产证办下来之前，房屋就被拍卖。被告认为原告未按约定偿还贷款，导致银行不配合办证。经查，2019年2月13日，涉案房屋被胶州市人民法院依法拍卖。 6.原告称，自己按购房协议书的约定偿还了半年贷款，听李全生说2013年12月份房产证就下来了，但到了2013年12月份房产证未下来，原告就未偿还贷款。但原告未就自己偿还贷款情况进行举证。 本院认为，自然人、法人的合法权益受法律保护。原告与被告李全生、段桂花在平等自愿的基础上达成了购房协议书，双方就房屋的价款、支付方式、违约责任等进行了约定，双方均应按照该协议书的约定履行义务。因双方买卖标的物胶州市户房屋已被法院拍卖，双方购房协议书目的已不能实现，故原告要求解除与被告李全生、段桂花2013年8月7日签订的购房协议书的诉讼请求，本院予以支持。 本案争议的焦点有三，焦点一为原告实际给付房款的金额。原告刘青山与被告李全生、段桂花在购房协议书中约定房屋总价为760784元，买方在协议签订时先给付给买方20万元，剩余款项在房屋过户时全部付清。通过原、被告举证及庭审陈述，可以确认原告在2013年7月至2014年7月间，陆续向李全生、段桂花支付房款325000元，但对于首付款20万元，双方产生争议。原告提交借款合同、借据及欠条，证明2011年至2013年2月，李全生、段桂花向原告借款150000元、20000元、25000元，另加上原告给被告垫付的房屋贷款，共200000元作为首付款。被告李全生、段桂花对上述证据不予认可，认为上述借款被告均已还清，但未将上述材料收回，与本案无关。对此，本院认为，一是若原告首付款未付，却陆续向李全生、段桂花给付房款与常理不符；二是李全生、段桂花对原告提交的借款合同、借据及欠条称早已还清，未收回原件的说法未进行举证。综合双方证据，本院认为原告之前向二被告出借150000元、20000元、25000元，合计195000元被告未还借款作为首付款属实。原告还主张加上原告给被告垫付的房屋贷款合计200000元，因原告未对垫付房屋贷款进行举证，本院不予认可。综上，本院认为原告向被告支付房款总额为195000元+325000元=520000元，被告李全生、段桂花应予返还。 本案争议的焦点二，双方违约责任的认定。原告与被告李全生、段桂花购房协议书中约定：买方在该协议签订时先付给卖方20万元，剩余款项在房产证过户时全部付清。该房屋为按揭贷款购买，自合同签订之日起的剩余贷款由买方承担。双方签订协议时卖方将房屋交付买方。卖方必须在房产证下来后两个月内过户给买方……因双方在签订该协议时涉案房屋并未办理产权登记，故签订该协议时，双方均知道房屋存在交易风险。原告称自己按购房协议书的约定偿还了半年贷款，听李全生说2013年12月份房产证就下来了，但到了2013年12月份房产证未下来这一说法未进行举证。被告称原告未按约定偿还贷款，导致银行不配合办证的说法也未提交证据证明。另外，被告李全生、段桂花也未提交证据证明自己将涉案房屋交接给原告。故本院认为，原、被告在履行合同过程中均有不足之处，原告未完全按协议约定履行偿还贷款义务，但原告超出合同约定又陆续给付二被告部分房款，但对这部分房款的用途双方未明确约定，被告也未用来偿还贷款，最终致使贷款未偿还。另外，被告也未提交证据证明自己将房屋交付原告，故原告与被告李全生、段桂花履行合同均存在过错，双方对违约各承担一半责任。因此，对原告主张被告支付违约金152156.8元之诉求，本院不予支持。 焦点三，担保人刘才海、刘文良是否应承担担保责任。被告刘才海与刘文良在购房协议书中未签字承担担保责任，而是在2014年买卖李全生坐落于河流史村的房屋的房屋买卖契约书中作为担保人签字、捺印。在该契约书下方书写：如果水岸府邸.东苑小区17号楼1单元506户房屋违约，房款由刘才海、刘文良偿还。对于手写部分，刘才海认为，手写内容在签订契约书时并没有，手写不是自己所写。原告认为手写内容就是当常所写。本院认为，无论该手写部分是否由刘才海、刘文良所写，对于担保责任的约定仅为“如果……房屋违约”，并未明确约定违约主体、违约情形，而根据焦点二的认定，原告刘青山与李全生、段桂花在履行合同中均存在违约，故本院认为原、被告对担保人承担担保责任的条件约定不明，故担保人不承担担保责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘青山与被告李全生、段桂花2013年8月7日签订的购房协议书。 二、被告李全生、段桂花于本判决生效之日起十日内退还原告刘青山房款520000元。 三、驳回原告对被告刘才海、刘文良的诉讼请求。 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10572元，由被告李全生、段桂花负担8118元，由原告负担2454元。案件公告费900元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘丰文 审 判 员  姜燕燕 人民陪审员  肖 伟 二〇二一年六月二十三日 书 记 员  孙维昌 附1：本案证据目录 原告提交证据及证明事项如下： 1.购房协议书一份，证明2013年8月7日，原告与李全生、段桂花就胶州市户房屋达成购买协议，约定房屋价款760784元，在协议签订时先支付被告李全生、段桂花20万元，剩余款项在房产证过户时全部付清，卖方必须在房产证下来后两个月内过户给买房人刘青山，若有一方反悔需向另一方支付违约金为房屋总价格的20%，依据合同内容，应向原告支付违约金152156.8元； 2.房屋买卖契约书一份，证明2014年原告担心被告李全生、段桂花违约，与二人签订此契约作为担保，并要求刘才海、刘文良提供保证，如果水岸府邸东苑小区17号楼1单元506户房屋违约，房款由刘才海、刘文良偿还，被告均摁手印； 3.结婚登记证一份，证明李全生、段桂花系夫妻关系； 4.阿里拍卖平台网页截屏、网络竞价成功确认书一份，证明涉案房屋被拍卖的事实，原告购买房屋目的落空； 5.收条一宗，证明购房协议书签订时先给被告李全生、段桂花20万元，加上收条、借条等累计向二人支付购房款525000元，四被告应承担连带责任； 2011年11月30日由李全生、段桂花签订的借款合同、借据以及欠条一份，证明李全生、段桂花向原告借款15万元的事实；2012年12月3日的借款借据一份，证明李全生向刘青山借款2万元的事实；2013年2月13日的借款合同一份，证明李全生向刘青山借款25000元的事实；以上借款加上原告为李全生打的部分房贷，合计20万元作为购房款先支付给卖方的20万元。 被告未提交证据 附2：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。