山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1102民初1002号 原告：周显花，女，1971年6月9日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：张传廷，日照东港弘德法律服务所法律服务工作者。 被告：周显兰，女，1966年11月7日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：彭磊，山东德与法（日照）律师事务所专职律师。 被告：日照市东港区南湖镇娄家沟村民委员会，住所地日照市东港区南湖镇娄家沟村民驻地，统一社会信用代码54371102ME0513667H。 法定代表人：王立军，村主任。 委托诉讼代理人：张伟，山东世纪星律师事务所专职律师。 第三人：周显席，男，1971年4月25日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原告周显花诉被告周显兰、日照市东港区南湖镇娄家沟村民委员会（以下简称娄家沟村委）、第三人周显席确认合同效无效纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周显花及其委托诉讼代理人张传廷，被告周显兰及其委托诉讼代理人彭磊，被告娄家沟村委的委托诉讼代理人张伟，第三人周显席均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周显花向本院提出诉讼请求:1.依法确认被告周显兰与第三人周显席房屋转让协议未经共有人同意是无权处分，合同无效；2.依法确认房屋拆迁利益共有人具有优先购买权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告周显花与被告周显兰是被继承人周高升的女儿。2019年12月18日被继承人周高升去世，登记在其名下的五间房屋继承人没有分割。2020年拆迁安置改造，被告周显兰未经原告同意，私自把共有的房屋三间及原告出资建造二间房屋拆迁利益让与他人，侵犯了原告的合法财产权益，为维护原告自身利益，特诉至本院，请求依法确认裁决。 被告周显兰辩称，1.原告所诉与事实不符，原被告之父周高升去世后未留遗嘱，2020年因涉案房屋面临拆迁，原被告作为法定继承人对于拆迁安置的房屋归属存有争议，原告曾要求村委将拆迁安置房屋登记在其名下，但其拒不向被告支付应由被告继承的拆迁利益所对应的货币份额7.5万元，后经村委多次调解，原被告均同意将涉案房屋拆迁所得的安置楼房予以出售，所得房款由两人均分，在此情形下，被告周显兰将房屋出售给第三人，村委亦在此基础上与第三人签订拆迁协议。被告周显兰不存在无权处分的情形，原告却违反双方所商定内容，将两被告及第三人诉至法院，违反了诚信原则。2.涉案房屋系周高升所留遗产，原告周显花及被告周显兰均系法定继承人，原告诉称其出资建造房屋两间与事实不符，涉案五间房屋应由其二人共同继承，被告周显兰亦享有对涉案房屋的处置权，且被告系在原告同意的基础上，将涉案房屋拆迁安置楼房转卖于第三人，第三人支付了合理对价15万元，并由村委与第三人签订拆迁协议予以备案确认。虽然原告未在买卖协议上签字，但在此情形下第三人系善意取得涉案的房屋拆迁安置楼房，应当认定房屋拆迁安置楼房归第三人所有，亦应认定被告周显兰与第三人签订的买卖协议合法有效。3.因被告周显兰嫁入同村，与原被告之父周高升一路之隔，平时由其负责赡养。周高升老人百年后，尚欠村委各类款项3000余元，村委要求被告缴纳，并承诺缴纳完费用后案涉房屋由被告所有，不存在原被告未达成一致意见而转让的情形。4.原告主张依法确认房屋拆迁利益共有人具有优先购买权，根据《民法典》第三百零五条、三百零六条之规定，共有人在同等条件下享有优先购买的权利，但应当在合理期限内行使优先购买权。涉案房屋拆迁时，因原被告对于拆迁安置的房屋归属存有争议，经村委多次调解，原告曾要求安置楼房归其所有，但其拒不向被告周显兰支付房款，应当视为其放弃了作为共有人享有的优先购买的权利。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告委辩称，原告主张的诉讼请求与被告委无关，被告委不应当承担责任。1.本案原告的第一项诉讼请求是确认被告周显兰与第三人周显席之间的房屋转让协议无效，被告周显兰与第三人周显席之间的房屋转让协议如何签订、是否有效等内容与被告委并无关联，被告委并未参与。2.本案原告的第二项诉讼请求是确认房屋拆迁利益共有人具有优先购买权，该诉讼请求是关于原告周显花与被告周显兰对其父母房屋拆迁利益继承权、所有权分配的纠纷，也与被告委无关。综上，此次纠纷是原告周显花与被告周显兰对其父母房屋拆迁利益继承权、所有权分配争议纠纷及被告周显兰与第三人对于房屋拆迁利益处分是否有效的纠纷，与被告委无关，请求依法驳回对被告委的起诉。 第三人周显席辩称，其是善意取得，被告周显兰找的其要卖周高升的房子，买卖合同是和周显兰签订的，买卖房屋的过程中并没有跟周显花进行沟通交流，购买房屋的时间大约四天，周显花是否知情不清楚；购买时平房已经拆迁了，系其直接和委签订的拆迁协议，购房款15万元全部给了周显兰。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告周显花向本院提交了以下证据：证据一、土地使用证原件及复印件各一份，证明土地证使用者为周高升，面积为200平方米；证据二、户口的登记表复印件一份，证明周高升仅两个女儿周显兰、周显花；证据三、周显花结婚证复印件一份，证明原告出资后在周高升三间的基础上加盖两间后结婚；证据四、周显杰证明书及保证书复印件各一份，证明周高升房屋三间由周显杰父亲周菊升出资所盖，由其哥哥周高升居住，将来周显兰和周显花平分三间房；证据五、证人郭某出具的证人证言复印件一份[原件在（2020）鲁1102民初8202号案件中]，证明郭某作为哥哥为弟弟郭章理盖房两间，由其哥哥出资并带人所建，郭章理与原告是夫妻关系；证据六、王华江出具证明复印件一份[原件在（2020）鲁1102民初8202号]案件中，证明王华江作为工人参与建设涉案两间房屋；证据七、媒人郭永章、郭宣安出具的保证书复印件各一份[原件在（2020）鲁1102民初8202号案件中]，证明两人为原告保媒及招养老女婿在周高升处；证明八、南湖镇司法调解书复印件一份[原件在（2020）鲁1102民初8202号案件中]，证明原被告因拆迁未达成一致；证据九、南湖镇派出所出警单复印件一份[原件在（2020）鲁1102民初8202号案件中]，证明原告在房屋毁坏时报警寻求帮助；证据十、原告与委书记王立军通话记录打印件一份（提供手机原始载体并予以核对），证明原告在房屋损坏后核实房屋情况；证据十一、第三人户籍身份信息原件二份，证实第三人在已有房屋五间并拆迁，与被告周显兰恶意串通，损害原告的权益；证据十二、日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初8202号民事裁定书原件及复印件各一份，证明原告在诉讼中请求确认遗产继承份额，同时被告周显兰说委同意她出卖周高升的房屋，法院应以合同之诉来诉讼。 被告周显兰对原告提交的以上证据，经质证认为对证据一、二的真实性无异议，但无法达到原告的证明目的，通过证据一能够证实涉案五间房屋的土地使用权归周高升所有，原告及被告周显兰均享有继承权，周高升没有其他继承人；对证据三真实性请求法庭依法核实，即便为真也无法达到证明目的；对证据四真实性及证明目的均无异议；对证据五的真实性无异议，但证明人系原告丈夫的哥哥存在利害关系，依法不予采纳；对证据六的真实性无异议，但该证据仅能证明证明人王华江曾参与该房屋的建设，无法证明由谁所建；对证据七的真实性无异议，但该证据仅能证实原告结婚的经过，同时按照本地的惯例作为养老女婿应当将户口迁入女方家庭，且长期居住在女方家中，但原告及其丈夫户口在，亦未长期居住在，不符合农村养老女婿的情形；对证据八的真实性无异议；对证据九的真实性无异议，但该房屋是被告周显兰为了配合政府的整体拆迁而进行拆除，并非私自拆除；对证据十的真实性不予认可，且无法达到原告的证明目的；对证据十一的真实性无异议，但无法达到原告的证明目的，第三人周显席系村集体组织成员，其享有购买的权利；对证据十二的真实性无异议，但通过裁定书能够证实驳回原告的起诉，无法达到原告的证明目的。 被告委对原告提交的以上证据，经质证认为周高升的继承人就是原告周显花和被告周显兰，没有其他继承人，对证据一、二真的实性无异议，但无法达到原告的证明目的，通过证据一能够证实涉案五间房屋的土地使用权归周高升所有，原告及被告周显兰均享有继承权，周高升没有其他继承人；对证据三的真实性请求法庭依法核实，即便为真也无法达到证明目的；对证据四的真实性不清楚；对证据五、六、七的真实性均无异议，但对证明内容被告委不清楚；对证据八的真实性无异议；对证据九的真实性无异议，但是内容委不清楚；对证据十的真实性不予认可，且无法达到原告的证明目的；对证据十一的真实性无异议，但是不认可第三人与被告周显兰之间的恶意串通，第三人周显席系村集体组织成员，其享有购买的权利；对证据十二的真实性无异议，但通过裁定书能够证实驳回原告的起诉，无法达到原告的证明目的。 第三人周显席对原告提交的以上证据的质证意见同委的质证意见，认为其不是恶意串通，是善意取得。 原告针对以上质证意见，主张其庭后三日内提供结婚证原件，其他无补充意见。被告及第三人对原告庭后提交的结婚证原件均主张不需要开庭质证了，也不再质证了，请求依法认定。原告庭后提交该结婚证原件。 被告周显兰向本院提交证据如下：被告村委向被告周显兰出具的周高升欠款收据原件及复印件各一份，证明周高升去世后尚欠村委3379.32元，村委要求原告周显花及被告周显兰进行缴纳，如不缴纳就用涉案房屋进行抵顶，原告周显花一直拒不缴纳，后周显兰个人将其父亲的欠款缴清，村委曾承诺案涉的房屋由周显兰继承；原告周显花一直强调其享有继承权，且涉案的两间房屋应由其个人单独继承，但其却对父亲的欠款拒不缴纳，与常理不符。 原告周显花对被告周显兰提交的以上证据经质证认为，真实性无异议，但对证明目的有异议，原告未曾收到过被告村委交费通知，与本案没有关联性。 被告委对被告周显兰提交的以上证据经质证认为，对真实性无异议，被告周显兰确实向村委交过其父亲周高升的欠款，被告村委找原被告都要过，最终是周显兰交的。 第三人周显席对被告周显兰提交的以上证据经质证认为无异议。 第三人周显席向本院提交证据如下：购房合同原件及复印件各一份，主张周显席和周显兰签订涉案五间房屋买卖合同，与村委鉴定拆迁协议时带着购房合同。 原告周显花对第三人周显席提交的以上证据经质证认为，对真实性无异议，但被告周显兰无权私自处分共有房屋三间及原告出资所建的房屋两间，在购房协议中证人高某是南湖镇殷家坪村委书记，在第三人已有房屋拆迁的情况下私自购买他人的合法财产，转让给证明人高某。 被告周显兰对第三人周显席提交的以上证据经质证认为，对证据真实性无异议，该合同是双方买卖真实意思表示，不存在恶意串通，高某是当时买卖房屋的见证人，是南湖镇殷家坪村委书记，该见证人是本案第三人找的见证。 被告委对第三人周显席提交的以上证据经质证认为，对该证据真实性无异议，对高某不清楚，该协议是被告周显兰与第三人双方之间的意思表示。 被告委庭后提交权利人为周高升的不动产权证书原件及复印件各一份，经本院电话沟通原告周显花、被告周显兰、第三人周显席，其均主张无需开庭质证，也不再质证，请求依法认定。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合关联证据予以综合确认。以上证据均在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2000年6月1日，日照市土地管理局东港分局向周高升发放东集用（2000）字第0401029号集体土地使用证，载明土地使用者为周高升，土地所有，用途为住宅，使用权类型为批准拨用，使用权面积为200.10㎡，该土地地上房屋于2018年12月12日由日照市国土资源局办理鲁（2018）东港不动产权第1071269号不动产权证书，载明权利人周高升，共有情况/，坐落日照市东港区，权利类型为宅基地使用权，权利性质为批准拨用宅基地，用途为农村宅基地，面积218.75㎡，使用期限/。 周显花主张周高升于2019年阴历12月18日去世，周高升仅有长女周显兰、次女周显花两个第一顺位继承人，其他无第一顺位继承人。周显花主张涉案三间房屋系周高升所有，主张另两间房屋系其出资建造。周显兰对此不认可。 2020年5月9日，卖方郭江利、周显兰与买方周显席签订楼房号转让买卖协议，载明“经双方自愿，周显兰、郭江利夫妇把用老房子置换的楼房120平卖给周显席，价格15万元整，大写《壹拾伍万元》房款已经一次性付清，周显兰负责到村委把安置房名字改成周显席名字，以后有周显席本人参加安置楼的选号和分楼事宜，该楼房如有产权及利益纠纷，均有卖方周显兰和郭江利夫妇本人负责处理，从协议签订之日起，该楼房产权归周显席所有，如因纠纷或卖方原因导致拆迁安置楼不能分配给买方周显席，卖方周显兰夫妇应退回买方周显席所买房屋款15万元外，还需承担五万元的违约金，自协议签订之日起，买卖双方均不能反悔”。周显席已经支付周显兰购房款15万元。周显席系涉案房屋所在村集体经济组织成员。 2020年5月11日，周显花报警称自家的房子别人弄倒了。2020年5月30日，日照市东港区南湖镇人民调解委员会出具说明，称南湖司法所对周显花与周显兰房产纠纷一案进行调解，调解未达成协议。 原告周显花诉被告周显兰法定继承纠纷一案，本院于2020年10月22日作出（2020）鲁1102民初8202号民事裁定书，现已生效，该生效裁定书经审查认为“原告周显花主张继承周高升房屋拆迁的利益份额，因涉案房屋已被被告周显兰出卖给案外人，并在出卖后村委又将拆迁安置补偿给了案外人，财产性质发生了根本性变化。原告在本案中不认可被告已将房屋出卖给案外人的事实，要求依法分割房屋拆迁安置补偿后的利益，因已经涉及到案外人的拆迁利益，原告如主张分配拆迁利益，应首先提起被告与第三人之间的房屋买卖合同效力之诉，并在解决合同效力的基础上，才有可能进一步在遗产纠纷中一并主张拆迁利益。本案应在解决基础法律关系后，原告才能确定有无权利分配原遗产房屋被拆除后产生的拆迁利益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告周显花的起诉。” 周显花明确第一项诉讼请求为周显兰、周显席房屋转让协议未经共有人同意是无权处分，不产生物权变动的效力，合同无效；并主张是因为该两人签订合同时恶意串通，导致合同无效，但对于恶意串通没有证据提供；此外还主张周显席在娄家沟另有房屋一处。 周显兰主张原告所诉与事实不符，不存在恶意串通情形，房屋合同有效，认为按照法律规定当事人仅以签订合同时出卖人对标的物无权处分为由主张合同无效的，人民法院不予支持，认为房屋转让合同没有无效情形；委主张与村委无关；周显席主张并非恶意串通，认为系善意取得，认可在娄家沟另有房屋一处。 周显花明确第二项诉讼请求为依法确认房屋拆迁利益共有人即原告具有优先购买权，主张系根据民法典三百零五条及三百零一条规定。对此，周显兰主张周显花并未在合理期限内主张，认为根据庭审及原告的陈述，能够证明原告虽要求房屋权属归其所有，但一直未向被告周显兰支付房款或向被告周显兰表达支付房款的意思表示，在（2020）鲁1102民初8202号案件审理过程中，原告仅主张被告周显兰买卖房屋行为系无权处分，亦未行使优先购买权，现早已超过法律规定的优先购买权的行使期限，故该项诉求依法应当不予支持。 被告委主张拆迁利益分配问题与村委无关，村委多次进行调解均未果，请求依法认定，另补充认为本案原告所主张的房屋拆迁利益（120平米楼房）是在被告周显兰与第三人周显席签订房屋转让协议之后，被告委又与第三人周显席签订拆迁协议产生的，若原告主张确认被告周显兰与第三人周显席签订的房屋转让协议无效，则后续被告委与第三人周显席签订拆迁协议也应属无效协议，因被告委与原告周显花、被告周显兰没有签订房屋拆迁协议，就自然不产生原告所主张的房屋拆迁利益（分配120平米楼房），本案中涉案原告周显花和被告周显兰父亲的五间老房子是被告周显兰自行拆除的，被告委没有参与涉案五间老房子的处分，原告周显花关于五间老房屋的利益分配问题应当单独向周显兰主张；第三人周显席主张其已经购买涉案房屋，不同意将房子再卖给原告。 原告明确第三项诉讼请求为仅指案件受理费，没有其他费用。 本院认为，本案争议焦点有二：一是法律适用问题；二是案涉转让买卖协议效力问题。 关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 本案中，原告主张的周显花与周显席签订的转让买卖协议系2020年5月9日签订的，该法律事实发生在民法典施行前，故应当适用转让买卖协议签订当时的法律、司法解释的规定。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释﹝2012﹞8号）第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告周显花主张周显兰与周显席签订转让买卖协议系恶意串通，但未提交证据证实系恶意串通，周显兰与周显席均不认可系恶意串通，故对原告据此主张转让买卖协议无效，无法律依据。尤其指出，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。原告并未举证证明案涉协议存在违反法律、行政法规效力性强制性规定情形。综上，原告亦未提交充分有效证据证实转让买卖协议存在法定无效情形，故对原告要求确认周显兰与周显席签订的转让买卖协议无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告第一项诉讼请求中主张周显兰、周显席房屋转让协议未经共有人同意是无权处分，不产生物权变动的效力的诉讼请求，以及第二项诉讼请求与原告要求确认合同无效并非同一法律关系，本院不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释﹝2009﹞5号）第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释﹝2012﹞8号）第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下： 驳回原告周显花的本案诉讼请求。 案件受理费100元，由原告周显花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  张红艳 人民陪审员  贺玉普 人民陪审员  牟燕青 二〇二一年六月七日 法官助理安静 书记员隋秀芹