广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初11686号原告：广州东康物业服务有限公司，住所地广东省广州市白云区×××××××××××××金钟大厦八楼822房，统一社会信用代码914×××××××××××136M。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：袁大东，男，1977年9月15日出生，汉族，系该司项目主任。委托诉讼代理人：谭思齐，女，1989年6月15日出生，汉族。被告：李文明，男，1983年3月9日出生，汉族。被告：赵璇，女，1983年7月30日出生，汉族。原告广州东康物业服务有限公司诉被告李文明、赵璇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁大东、谭思齐到庭参加诉讼，被告李文明、赵璇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年10月1日起至2020年11月30日止的物业管理费5909.80元，2016年9月1日至2020年10月31日公共分摊电费1042.80元，并支付自逾期日起至付清日止的滞纳金（每逾期一日按欠交物业管理费金额的1‰收取滞纳金，从2018年11月1日起暂计至2020年11月30日止的滞纳金为2377.20元。）；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据原告与佛山市新佛陈房地产开发有限公司（以下简称：新佛陈公司）签订的《佛山市凯德瀚城前期物业服务合同》约定，被告支付物业服务费用给原告，原告提供物业服务。合同规定凯德瀚城物业费收费标准：由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，房屋2.50元/平方米˙月物业管理服务费。被告是佛山市禅城区×××××××××××××的业主，住宅建筑面积90.93平方米。被告应按月计算支付物业管理服务费227.30元/月给原告。但自2018年10月1日，被告没有按约定交纳物业管理服务费给原告，经原告多次派管理员上门派单、电话及微信催收，被告仍未支付。被告自2018年10月1日起至2020年10月31日未交物业管理费5909.80元、公共分摊电费1042.80元，自2018年11月1日起暂计至2020年11月30日止的滞纳金2377.20元。原告提起诉讼，请求法院支持原告诉请。两被告未到庭应诉，亦未提交答辩意见。经审理查明：两被告系涉案房屋佛山市禅城区××××××××××××××权利人，房屋建筑面积90.93平方米。2010年11月26日，两被告签署《承诺书》，确认其为凯德物业买受人，已详细阅读《凯德瀚城临时管理规约》的所有条款及内容，同意遵守该规约，承担违反本规约的相应责任。《凯德瀚城临时管理规约》主要规定，为维护凯德瀚城小区全体业主和物业使用人的合法权益，保障本物业的安全与合理使用，维护公共秩序，促进管理有序、安全舒适、环境宜人、文明和谐的新社区建设，本物业的发展商新佛陈公司根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，结合本物业的实际，制定本临时规约，以资全体业主和物业使用人共同遵守；本临时规约对发展商、全体业主、物业使用人均有约束力；业主应按照服务合同的约定，向物业服务公司交纳物业服务费用、公共水电分摊费；业主违反本临时规约规定关于交纳物业服务费的约定，逾期交纳物业服务费的，物业服务公司有权采取必要的措施催缴并有权向其收取滞纳金；在小区业主委员会成立之前，发展商有权作为全体业主的代表按照有关文件规定选聘小区的物业服务公司，有权在必要时为全体业主的利益与物业服务公司协商修改或变更《前期物业管理服务委托合同》的部分条款，变更后的条款对小区的全体业主均产生法律效力，有权在必要时为全体业主的利益按法定程序重新选聘物业服务公司，更换后的物业服务公司应与合同中选聘的公司具有同等或以上的物业服务水平；本临时规约至业主大会制定的《业主规约》生效之日终止。2014年6月30日，新佛陈公司作为凯德瀚城商住小区的建设单位与原告签订《凯德瀚城前期物业服务合同》，主要约定：新佛陈公司选聘原告对凯德瀚城商住小区实施前期物业管理服务；物业服务内容包括物业共用部位的维护和管理，共用设施设备的运行、小修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务、物业档案资料管理；物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：住宅物业：2.50元/平方米˙月（建筑面积，不包括公共水电分摊），公共照明、电梯、水泵房等相关公共设施设备的水电费用由原告向业主进行分摊，与物业服务费一同收取；物业买受人应自新佛陈公司已按商品房买卖合同的约定交楼或视为交楼之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日起，原告有权要求欠费方按欠费总额的1‰/日支付违约金；本合同自双方签署之日起生效，前期物业服务全权委托阶段自2014年7月1日起至本小区业主委员会成立，且业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告为涉案小区提供物业管理服务至今。诉讼中，原告陈述，凯德瀚城商住小区至今尚未成立业主委员会；原告曾通过电话、发信息、微信等方式向两被告进行催缴未果。本院认为，首先，关于本案法律适用问题。本案系物业服务合同纠纷，所涉物业服务合同及因履行合同发生的争议均产生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案应当适用当时的《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》〔法释（2009）8号〕等法律、司法解释的规定。其次，关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》〔法释（2009）8号〕第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，新佛陈公司作为凯德瀚城商住小区的建设单位与原告签订的《凯德瀚城前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对包括两被告在内的全体业主具有约束力，原、被告均应依约履行各自的合同义务。第三，关于物业服务费。《物业管理条例》第四十一条第一款规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已为包括两被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，两被告应依约支付相应的物业服务费。经核算，被告每月应支付物业服务费：90.93平方米×2.50元/平方米˙月=227.33元，原告主张227.30元/月是对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。原告主张被告支付涉案房屋2018年10月至2020年11月共计26个月的物业服务费：227.30元/月×26个月=5909.80元，符合合同约定，且被告未提出抗辩亦未提供证据反驳，故原告该诉请本院予以支持。第四，关于物业服务费违约金。《凯德瀚城前期物业服务合同》明确约定被告应在每月10日前按月交纳物业服务费，逾期则从逾期之日起按欠款总额每日1‰交纳违约金。被告未依约交纳物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。但物业服务费用系货币债务，原告因被告违约造成的损失系资金占用的利息损失，故该约定违约金标准明显高于其实际利息损失。综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度等因素，本院对原告主张的违约金标准予以调整，即参照买卖合同违约金的相关法律规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（现为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）为基础、参照逾期罚息利率标准（即基准利率上浮50%的标准）计算本案违约金，具体计算方法如下：以被告每月欠交物业服务费227.30元为本金，自欠费当月11日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%累计计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%累计计算至实际清偿之日止。原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。第五，关于公共分摊电费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《凯德瀚城前期物业服务合同》明确约定公共照明、电梯、水泵房等相关公共设施设备的水电费用由原告向业主进行分摊，与物业服务费一同收取。但原告仅提供自行制作的《瀚城公共设备设施用电分摊表》，未能提供相应时段其向供电部门垫付涉案小区电费发票等相关凭证及具体分摊计算方案，故其主张两被告支付2016年9月1日-2020年10月31日公共分摊电费1042.80元的诉请因证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》〔法释（2009）8号〕第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告李文明、赵璇于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州东康物业服务有限公司支付2018年10月至2020年11月物业服务费5909.80元及其违约金（违约金以被告每月欠交物业服务费227.30元为本金，自欠费当月11日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%累计计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%累计计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告广州东康物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告李文明、赵璇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李咏梅二〇二一年六月九日书记员  黄嘉莹