云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终962号上诉人（原审原告）：红河百安居物业管理有限公司。住所地：建水县临安镇朝阳北路83号金茂大厦C幢4-1。法定代表人：谭早耘，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李锐，云南众济律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴雨航，云南众济律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：李纯洁，女，1988年3月19日生，彝族，住云南省石屏县。委托诉讼代理人：韩向辉，云南李凌律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人红河百安居物业管理有限公司（以下简称“百安居公司”）因与被上诉人李纯洁物业服务合同纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2021）云2524民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。百安居公司上诉请求：1.撤销一审（2021）云2524民初8号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费等诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未查清李纯洁占有、使用金茂大厦商铺的时间点，错误地认定李纯洁应交物业费的起计时间点是2018年9月1日。李纯洁2017年就占有、使用案涉商铺，上诉人与李纯洁签订的《金茂大厦商业物业管理服务合同》第三条物业服务费等费用第一款物业管理费第4项明确约定了：“物业服务费按年缴费，2018年1月1日起开始收费，乙方（李纯洁）于每年12月31日前交清下年全年的物业服务费。”《金茂大厦商业物业管理服务合同》之所以于2018年9月15日才签订，是因为李纯洁单方面不愿意与上诉人签订导致的，但这并非李纯洁不支付2018年1月至8月物业费用的理由。在已查清李纯洁2017年占有、使用案涉商铺的事实，且未认定《金茂大厦商业物业管理服务合同》存在无效、可撤销等法定情形的情况下，一审判决忽视已查清的事实、无故不适用合法有效的双方约定，反而通过李纯洁与案外人签的租赁合同，来推测确定李纯洁与上诉人之间的权利义务。二、一审判决对解除《金茂大厦商业物业管理服务合同》的时间认定错误，依法应予纠正。2020年7月21日，由于李纯洁长期拖欠物业费，上诉人按照合同约定对李纯洁实施了断水断电处理。李纯洁不再开展经营活动，但也没有搬离，依然将案涉商铺用作仓储经营用品的空间，占有、使用至2021年3月4日。上诉人之所以起诉要求确认解除《金茂大厦商业物业管理服务合同》的时间为2020年11月30日，是因为出租人红河州天一房地产开发经营有限公司向李纯洁发送了律师函，要求李纯洁于2020年11月30日搬离。断水断电并未影响李纯洁占有使用商铺，用途从经营转变为仓储，上诉人仍为李纯洁提供安保、卫生、秩序维护等物业服务。更何况，对李纯洁租赁的商铺进行断水断电处理是因为李纯洁欠缴物业费导致，且李纯洁欠缴接近一年的物业各项费用，逾期最长高达700天。在法律法规无强制性禁止性规定的情况下，上诉人为维护自身权益，在李纯洁欠缴各项费用超过一年后才采取断水断电措施，实属无奈之举。三、一审判决超裁超判，在李纯洁未提起反诉且上诉人未提出相应诉讼请求的情况下，判令上诉人向李纯洁退还履约保证金和水电周转金，侵害了上诉人的诉权，突破了人民法院不告不理原则、中立审判原则，应当予以纠正。恳请二审人民法院查清案件事实，正确适用法律，纠正一审错误判决，支持全部上诉请求。李纯洁辩称，一、关于缴纳物业管理费起计时间点的认定问题。一审判决在缴纳物业管理费起计时间点的认定上，根据上诉人自己作为证据提供的收费单据上注明的时间，环环相扣，结合双方签订《金茂大厦商业物业管理服务合同》的时间以及被上诉人首次缴纳物业管理费的时间，并综合被上诉人与天一房地产公司签订的《金茂大厦商铺租赁合同》中的内容约定等证据后，认定了缴纳物业管理费起计时间点为2018年9月。证据环环向扣，证据链清楚明白，认定事实客观真实。上诉人的确在2018年9月以前已经使用商铺，但在2018年9月与房地产公司重新签订房屋租赁合同时，之前所有费用包括物业管理费都已结清。这才是为何与上诉人的《金茂大厦商业物业管理服务合同》是2018年9月才签订的真实原因，而不是上诉人辩解的是答辩人拖着不签。二、关于合同解除时间的认定一审判决并无不当。2020年7月21日，上诉人以被上诉人欠费为由，采用断水断电并锁门的非法手段，阻止答辩人及其分租户使用商铺给答辩人造成了巨大损失。从2020年7月21日起，答辩人再也没有使用过商铺。上诉人说答辩人还用商铺做仓库不是事实，实际上是他们锁着门不让答辩人去搬东西。直至2021年2月28日，答辩人才被允许进入商铺处理自己的东西。这一切都是上诉人造成的。答辩人从2020年7月21日已经失去对所租赁商铺的控制权和使用权。凭什么还要交上诉人物业服务费。三、一审判决对履约保证金和水电周转费的处置并未越权。上诉人一审的诉讼请求之一是解除双方所签的《金茂大厦商业物业管理服务合同》，对此答辩人无异议，同意解除。既然解除合同，自然要对合同遗留问题进行处理。根据《金茂大厦商业物业管理服务合同》的约定，上诉人还扣留着答辩人3000元的履约保证金和3000元水电周转费。这是《金茂大厦商业物业管理服务合同》的一部分内容。在解除合同肯定是必须一并处理的。这样才可以案结事了，避免诉累。而且答辩人在一审庭审中已经提出，愿意计算出欠上诉人的物业费、水电费等费用后，扣除上诉人压着答辩人的资金后，双方多退少补。故一审判决对上诉人扣着答辩人的履约保证金、水电周转费一并处理，并无不当。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。百安居公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《金茂大厦商业物业管理服务合同》于2020年11月30日解除；2.要求被告支付2019年、2020年欠付的物业管理费、垃圾处理费、电梯使用维修费26391元；3.要求被告支付2020年7月水电费277.2元；4.要求被告承担逾期支付以上款项的违约金，违约金以欠付金额为基数按照每年20%计算至付清之日（暂计算至2020年11月30日为6603元）；5.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月20日，被告向红河州天一房地产开发经营有限公司租用金茂商城的部分商铺使用。2017年12月20日，原告与红河州天一房地产开发经营有限公司签订了《金茂大厦物业管理合同》，将金茂大厦物业管理委托原告进行管理，合同期限自2018年1月1日至2022年12月31日。2018年9月15日，被告与红河州天一房地产开发经营有限公司签订了《金茂商城商铺租赁合同》，约定租赁商铺的建筑面积为1286平方米；商铺于2018年9月1日前交付乙方；租赁期限为5年，被告于2018年9月1日签订合同起，期间所产生的装修费、物业服务费、水电费等费用由被告自行承担。同日，原被告签订《金茂大厦商业物业管理服务合同》，约定被告使用的建筑面积为1348平方米；首次缴费时间（物业费起计时间）为被告接收或承租商铺之日起计算；物业服务费按年缴费，2018年1月1日起开始收费，被告于每年12月31日前交清下年全年的物业服务费；被告应于本协议签订之日一次性缴纳3000元物业费作为履约保证金；物业服务费按0.8元每平方米每月计收，垃圾处理费按0.3元每平方米每月计收，电梯维护、年检费按2000元每年计收，水费按5.6元每立方计收，电费按1.2元每度计收；如被告逾期支付或补足物业管理费、保证金或其他应交费用的，应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向原告支付违约金，逾期达15日的，原告有权中止或停止提供物业服务。被告将租赁的商铺分别转租给数乐教育、松鼠教育、欣盛源大药房使用。合同签订后，2018年9月18日，被告向原告首次交纳了一年（收据备注2018年）的物业服务费12940元、垃圾处理费4852.8元、电梯维护、年检费2000元，共计19793.6元；同时，交纳了3000元的物业服务费作为履约保证金，交纳3000元水电费周转金。2020年4月1日，被告交纳了七个月（2019年9月-2020年3月）的物业服务费7548.8元，垃圾处理费2830元，电梯维护年检费1167元，共计11546.6元。被告2020年7月19日又交纳水电费1448.57元，现尚欠2020年7月水电费277.2元；7月20日被告交纳物管费1760元。2020年7月21日，原告以被告未按约定交清物业费将被告租赁使用的商铺关门并停水停电，后被告未再继续经营使用商铺。在诉讼过程中，原告放弃向业主红河州天一房地产开发经营有限公司主张权利。一审法院认为，原、被告于2018年9月15日签订的《金茂大厦商业物业管理服务合同》是双方真实意思表示，原告按约定提供了物业服务，双方的物业服务合同成立，被告应当按照约定向原告支付物业费。因被告未按约定支付物业服务费，原告提出解除合同，被告同意解除，对原告主张解除合同的主张一审法院予以支持。2020年7月21日，原告以被告未按约定交清物业费将被告租赁使用的商铺关门并停水停电，后被告未再继续经营使用商铺。一审法院认定合同解除日为2020年7月21日。根据《金茂商城商铺租赁合同》约定商铺于2018年9月1日前交付被告使用，被告于2018年9月1日签订合同起，期间所产生的装修费、物业服务费、水电费等费用由被告自行承担；原被告签订的《金茂大厦商业物业管理服务合同》约定物业服务费起计时间为被告接收或承租商铺之日起计算的约定，结合被告向原告首次交费的情况及后来交费的时间节点等具体情况，被告交纳物业服务费的起计时间为2018年9月1日。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告应当支付2018年9月1日至2020年7月21日期间拖欠的物业管理费、垃圾处理费、电梯维护费。2018年9月18日被告向原告交纳了一年的物业管理费、垃圾处理费、电梯维护费共19793.6元，2020年4月1日，被告又交纳了七个月（2019年9月-2020年3月）的费用11546.6元。尚欠2020年4月至7月21日物业管理费3989.82元、垃圾处理费1496.28元、电梯维护费616.67元，另欠2020年7月水电费277.2元，共欠6379.97元。扣除2020年7月19日交纳水电费1448.57元，7月20日被告交纳物管费1760元，尚欠3171.4元。原告应退还被告交纳的3000元履约保证金及3000元水电费周转金。被告已按合同约定交纳了履约保证金及水电费周转金，足以抵扣所欠费用，对原告主张按照每年20%计付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、五百六十三条规定，判决：一、原告红河百安居物业管理有限公司与被告李纯洁2018年9月15日签订的《金茂大厦商业物业管理服务合同》于2020年7月21日解除；二、被告李纯洁于判决生效后三日内支付原告红河百安居物业管理有限公司物业管理费、垃圾处理费、电梯维护费共计3171.4元；三、原告红河百安居物业管理有限公司于判决生效后三日内退还被告李纯洁交纳的履约保证金3000元、水电费周转金3000元，共计6000元。四、驳回原告红河百安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费630元，减半收取315元，由原告红河百安居物业管理有限公司负担290元，被告李纯洁负担25元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。一审判决认定事实有相应证据证实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2018年9月15日，李纯洁与百安居公司签订的《金茂大厦商业物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人应按约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除。虽然在签订合同之前，李纯洁就已经实际使用商铺。《金茂大厦商业物业管理服务合同》第三条物业服务费等费用第一款物业管理费“3.乙方首次缴费时间（物业服务费起计时间）为乙方接收或承租商铺之日起起算。4.物业服务费按年缴费，2018年1月1日起开始收费，乙方于每年12月31日前交清下年全年的物业服务费。”李纯洁与红河州天一房地产开发经营有限公司之间签订的《金茂商城商铺租赁合同》，因装修期、免租期、电梯安装等原因，红河州天一房地产开发经营有限公司和李纯洁约定商铺于2018年9月1日交付李纯洁。《金茂大厦商业物业管理服务合同》和《金茂商城商铺租赁合同》具有关联性。签订《金茂大厦商业物业管理服务合同》之前的水电等费用，李纯洁已经进行了交纳，2018年9月18日，李纯洁交纳了一年的物业服务等费用，根据双方合同系交纳下一年度即交纳2018年9月至2019年9月期间的费用。因李纯洁2019年9月未按时交纳物业等费用，百安居公司于2020年3月21日发出的催交通知载明需要交纳的水电费、物业费、垃圾清洁费、电梯费均是“2019年9月-2020年3月”，催交通知并没有提及2018年1月-9月期间的物业等费用未交纳。2020年7月21日，百安居公司采取停水停电，主要原因是催收商铺租金，而不是物业费。在双当事人发生纠纷之前，百安居公司从未提出尚欠2018年1月-9月期间费用未交清，根据李纯洁商铺的租用情况和双方对物业等费用的约定及实际履行情况，应认定李纯洁2018年1月-9月的物业等费用已经结清，一审判决认定从2018年9月1日开始核算双方的费用并无不当，本院予以维持。虽然民法典施行前，没有法律法规对物业服务企业采取停止供电、供水等方式催交物业费作出禁止性规定，但2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条已经规定业主未交物业费的，物业服务企业应当进行书面催交，法律规范对物业服务企业采取停水停电催收物业费均是给予否定评判。2020年7月21日，百安居公司未通知李纯洁交纳物业等费用，擅自停水、停电，造成李纯洁出租的商铺不能营业，百安居公司在履行物业服务合同中存在过错。百安居公司的行为，具有不愿再继续履行合同的意思表示明显，自该时间之后李纯洁使用的商铺没有营业，因此，一审判决确定合同解除时间为2020年7月21日正确，本院予以维持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方当事人签订的合同是双务合同，合同解除后，双方当事人基于合同产生的权利义务关系终止。因此，一审判决对李纯洁交纳的履约保证金和水电周转费一并处理并无不当。综上所述，上诉人红河百安居物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由上诉人红河百安居物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李彦斌审判员  佘华锋审判员  焦 艳二〇二一年六月二十七日书记员  陈昆燕