广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初3828号原告：珠海市香洲东坑股份合作公司，住所地珠海市香洲区××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××407F。法定代表人：黎国友，董事长。委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁华烜，广东国硕律师事务所律师。被告：珠海经济特区宜珠化学有限公司，住所地珠海市××××××××（1栋、2栋）及2568号（1栋、2栋、3栋），统一社会信用代码914×××××××××××340Q。法定代表人：张廖贵森，董事长。委托诉讼代理人：刘保钰，广东瀛凯邦律师事务所律师。原告珠海市香洲东坑股份合作公司（以下称东坑股份公司）诉被告珠海经济特区宜珠化学有限公司（以下称宜珠化学公司）土地租赁合同纠纷一案，本案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐海亭、梁华烜，被告的委托诉讼代理人刘保钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东坑股份公司向本院提出的诉讼请求，经变更及明确如下：一、被告腾退并向原告返还占用的3500㎡土地；二、被告向原告支付2019年12月1日至2021年3月26日期间的土地使用费194366.67元；三、被告向原告支付土地占用费（自2021年3月27日起至被告实际返还土地之日止，按12250元/月计算）；三、被告向原告支付因欠付2019年12月1日至2021年3月26日期间土地使用费产生的滞纳金（按每日3‰计算，自2020年2月15日起计至实际清偿全部土地使用费之日止）。事实与理由：2008年7月，原、被告签订《土地租用合同书》，约定被告租用原告自留地3500㎡，租赁期限为25年，自2008年7月1日至2033年6月31日，租金分段计价，其中2019年3月至2024年2月为12250元/月，被告应次月15日前付清上月租金及各项费用，逾期一个月，原告有权按每日3‰计收滞纳金和终止合同。2019年12月起，被告陷入经营困境，开始拖欠原告土地使用费和水电费。直至2020年12月9日，原告多次催缴被告交纳费用未果，被告拖欠租金、水电费的行为已构成根本违约。原告依据双方合同第五条第1款的约定，向被告发出《解除合同通知函》，双方的土地租赁合同依法解除。依据《民法典》第七百二十一条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告应向原告足额支付土地使用费和滞纳金。2020年，因被告拖欠122名员工工资高达900多万元，厂房内的设施设备全部被香洲区法院查封，被告的生产经营实际已经完全停止。被告的员工多次到政府相关部门投诉、上访，也多次到原告处吵闹，要求原告垫付部分工资。被告的行为给社会稳定和原告的正常经营造成重大负面影响。2020年12月，被告拖欠土地租金已经长达一年，拖欠租金和水电费近100万元。被告的违约行为已经致使土地租赁合同之目的不能实现。被告已经以自己的行为表明不履行主要债务，原告根据合同约定和法律规定行使合同解除权，依法有据。现双方合同已经解除，被告应当向原告腾退和返还租赁土地。被告宜珠化学公司辩称，一、案涉合同从名称上看是土地租用合同，但是从合同实质条款上看，双方约定了建筑物的出资方、报建方以及建筑物的产权归属，此外租金远低于市场租金，由此可见，案涉合同是一个合作建房合同。目前房屋已经建成，合同的主要义务已经履行完毕，合同目的也已经实现，根据合同法关于鼓励交易的原则，案涉合同应当继续履行。案涉合同的主要目的是合作建房，如果原告仅因被告迟交租金一个月就行使合同解除权，显失公平。二、退一万步说，即使东坑股份公司享有解除权，但是没有按照合同法第九十六条履行通知义务，违反法律规定，故不发生合同解除的效力，剥夺了宜珠化学公司的异议权，合同自然不能解除。三、损害了次承租人的抗辩权。根据最高院关于审理城镇房屋合同租赁司法解释第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人的解除权，人民法院应当支持。综上，应当驳回原告解除合同的诉讼请求，合同应当继续履行。本院经审理认定事实如下：1990年6月30日，珠海市电子工业公司（甲方）、珠海市香洲区前山镇东坑工贸公司（以下称东坑工贸公司，乙方）、（香港）敏同实业有限公司（丙方）、（香港）纯坚有限公司（丁方）签订一份《合作开发东坑工业区协议书》，约定：甲方原与乙方合作在前山镇东坑村工业自留地兴办了一个占地约28000平方米的东坑工业区，内容厂房、仓库、宿舍、饭堂及供水、供电的设施，建筑造价408万元，甲、乙同意将整个东坑工业区转让给丙、丁两方使用，用于发展外向型企业，期限为五十年，即1990年7月15日至2040年7月15日；丙、丁两方分三期向甲方支付340万元转让费，转让差价68万元当做甲方投入丙、丁方合作办中外合作企业的股份，今后丙、丁方在东坑工业区兴办的企业，甲方均占5%；丙、丁无须另行支付转让费给乙方，而由甲方根据甲、乙两方原订协议规定的办法付款给乙方；丙、丁两方向乙方支付东坑工业区所占用土地的土地使用费，其中2010年7月15日至2040年7月15日每月收费是1.5元/平方米的基数上每年递增0.1元/平方米；丙、丁两方必须按时向乙方支付土地使用费，逾期支付，须按中国人民银行关于逾期付款的规定支付滞纳金，如果连续拖欠三个月的土地使用费，则乙方有权收回土地使用权。1990年8月16日，原珠海市引进外资办公室向珠海市电子工业公司出具批复，同意该公司与香港纯坚有限公司以合作经营方式设立宜珠化学公司，并占利润分成比例5%。香港敏同实业有限公司则设立了珠瑞橡胶工业公司。1998年9月7日，原珠海市引进外资办公室批复，同意宜珠化学公司原甲方珠海市电子工业公司将该公司合作权益全部转让给现甲方东坑工贸公司，股权转让后，有关各方的利润分配按补充合同之四第三章第一条规定执行（利润分配比例变更后由香港纯坚有限公司占100%，东坑工贸公司向合作企业每月收取5500元）。2001年，珠海市香洲区实施“村转居”政策，原东坑村以东坑工贸公司为基础组建了东坑股份公司，负责管理和经营东坑村集体资产。2002年3月1日，东坑股份公司（甲方）与宜珠化学公司（乙方）签订一份《土地使用协议书》，约定：本协议的签订是依照1990年6月30日签约的合作开发东坑工业区协议书，甲方是由原东坑工贸公司更名；二、原协议中第一条占地约28000平方米的东坑工业区实有50%的空地，因当时甲方有规定时效为一年，乙方及珠瑞橡胶工业公司未能建筑被甲方收回；三、乙方实使用甲方土地为7000平方米；四、土地使用费及其他事项仍按原协议不变；五、本协议一式两份，自甲方收回空地开始生效；六、本协议自签约日补签。2008年，原珠海市对外贸易经济合作局出具批复，核准宜珠化学公司投资方名称变更为东坑股份公司。2008年7月3日，原告东坑股份公司（甲方）与被告宜珠化学公司（乙方）另签订《土地租用合同书》，约定：乙方租用甲方位于珠海市前山东坑股份公司自留用地（即前山金凤路东侧山地3500平方米）；乙方租用该土地只能建工业厂房、仓储、办公，不许开办有污染或声音太大而影响周边居民的项目，否则甲方有权干涉或终止合同，一切责任由乙方负责；土地租用期限为25年，自2008年7月1日至2033年6月31日止；租用土地分段计价，2009年3月至2014年2月每月租金8750元，2014年3月至2019年2月每月租金10500元，2019年3月至2024年2月每月租金12250元，2024年3月至2029年2月每月租金14000元，2029年3月至2033年6月每月租金17500元；乙方应于每次月15日前付清上月租金及各项费用，由甲方开回同等金额发票给乙方，如逾期一个月不交租金，计罚租金金额滞纳金每日3‰给甲方，同时甲方有权采取停电、停水处理或终止合同，一切责任由乙方负责；乙方所使用的水电费按规定价格缴交；缴交租金时，开具发票或收据所产生的一切税款，双方各支付50%税款；建筑物的设计费及其它一切费用由乙方投资负责设施；建筑物的所有权属甲方，乙方在租用期内享有独立使用权，在使用期限内，乙方有权转租给第三方使用，租用期满，该全部建筑和各种设施无偿归属甲方所有权和使用权，但该建筑物在同等条件下，乙方有优先租用的的权利；本合同未尽事宜，另行协议条款作补充附本，具有同等法律效力；违约除本合同约定外，按照《中华人民共和国合同法》处理。合同签订后，投资方在土地上兴建厂房并以珠海市香洲区××××××民委员会的名义办理相关手续。被告从2019年12月1日起欠付租金至今。2020年12月9日，原告出具《解除合同通知函》，以被告欠付租金为由要求解除合同,并通知：1.2020年12月10日，双方之间签订的系列合同正式解除；2.被告在2020年12月20日前缴清拖欠的租金、水电费和管理费等费用；3.被告在2021年1月10日前将占用的厂房及土地腾退给原告。次日，彭森林在上述通知函上签字。根据原告提供的照片显示，上述《解除合同通知函》于2020年12月12日至12月18日期间由原告工作人员张贴于被告厂房门口。从2019年11月起，被告因经营不善、拖欠工资引发工人于2020年6、7月期间陆续申请劳动仲裁。因被告未履行生效裁决义务，在执行过程中，本院于2020年12月底将被告厂房内的设备、材料拍卖以支付工人工资等。2020年4月8日，本院查勘租赁场地，发现厂房已基本腾空，已无工人在场，地面仅堆放有部分残留废料。被告工作人员熊亚伟表示，目前厂房已停水、停电，无法经营；公司还有4名员工在处理订单，生产外包给中山正锠公司。庭审时，宜珠化学公司出示了其与珠海市中旭置业管理有限公司（以下称中旭公司）签订的一份《房屋租赁合同》（落款日期为2020年11月3日），载明：宜珠化学公司将珠海市××××××××××、2栋及2568号1、2、3栋地面建筑工业厂房（包括案涉租赁土地）出租给中旭公司，期限按宜珠化学公司与东坑股份公司签订的期限为准；中旭公司自愿承担宜珠化学公司拖欠东坑股份公司的地面租金、利息及水电费等；合同生效日期以宜珠化学公司交付标的厂房建筑物之日起，中旭公司应在10个工作日内将保证金30万元汇入中旭公司账号或其指定账号。2021年3月30日，两公司又签订一份《保证函》，中旭公司承诺自愿承担宜珠化学公司拖欠之各项费用。在本院2021年4月25日笔录中，中旭公司黄卫中称，本人是中旭公司实际控制人，通过李继兵代持该公司股份；上述《房屋租赁合同》是宜珠化学公司人员于2020年11月底、12月初签好从台湾邮寄过来的；该合同项下的租赁物目前尚未交付使用，但两公司有派保安看守现场；因为厂房里的设备还未搬完，场地还未交接，同时诉讼还未结束，本公司尚未支付租金及保证金；本公司在2021年前后找过原告，想利用场地做设备，但原告不同意。另查，根据被告宜珠化学公司提交的仲裁裁决书，彭森林的离职时间为2020年7月24日。在2021年3月31日笔录中，彭森林表示，本人从1990年12月入职宜珠化学公司，担任公司人事主管，做到2020年7月下旬；房屋租金由公司财务负责，本人与原告经常联系，原告经常有会议让本人参加；2020年12月10日，东坑股份公司董事长黎国友在其办公室拿出《解除合同通知函》让本人签字，本人声明已非公司员工，但黎国友说没关系；本人收到该通知函后未交回公司，没有给老板，也没有跟老板说此事；本人于2021年3月8日收到法院的应诉材料后告知了宜珠化学公司法定代表人的妻子蔡某，并于上周五（2021年3月26日）转交给了宜珠化学公司诉讼代理人。此外，原告还出示了一份由珠海市测绘院出具的《珠海市香洲区××××××项目建（构）筑物及附着物测绘成果报告书》，并称案涉租赁土地的具体位置即该报告所涉珠海市×××××××××××用地，被告对此无异议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然从珠海市电子工业公司、东坑工贸公司与香港企业于1990年6月30日签订的《合作开发东坑工业区协议书》来看，确实存在内地方提供厂房及土地使用权，香港企业投入资金合作开发东坑工业区的事实，但东坑股份公司与宜珠化学公司于2008年7月3日签订的《土地租用合同书》相对独立，双方明确了该合同项下东坑股份公司的留用地为租用性质，相关用地亦取得了《建设用地规划许可证》，故上述租用合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。被告主张《土地租用合同书》名为土地租用，实为合作建房，理据不足，本院不予支持。关于合同解除问题。首先，上述《土地租用合同书》第五条第1款明确约定，被告宜珠化学公司如逾期一个月不交租金，原告东坑股份公司有权终止合同。本案中，从2019年12月起至原告于2020年12月通知解除合同，被告已实际拖欠土地租金接近一年，原告要求解除前述《土地租用合同书》，理据充分，应予以支持。案涉《土地租用合同书》项下的租金金额不大，其支付可以采取汇款、代付等多种方式，被告辩称公司法定代表人受疫情影响无法从台湾返回大陆故未能如期支付租金，理据不足，故不予采纳。至于被告辩称已将案涉土地转租给中旭公司，但从本案调查来看，中旭公司既未实际占有使用租赁物，也未向被告实际支付租金、保证金，相关《房屋租赁合同》并未实际履行，原告亦明确表示不同意中旭公司代付租金，中旭公司与被告之间的争议应另行解决，不影响原告行使合同解除权。其次，关于合同解除时间。虽然彭森林在签收原告《解除合同通知函》时已从被告离职，且表示未向被告转达通知内容，但在被告公司经营状况恶化，工人欠薪陆续离职的情况下，上述《解除合同通知函》于2020年12月12日至12月18日期间由原告工作人员公开张贴于被告公司厂房门口，可以视为原告已履行通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，前述《土地租用合同书》解除之日为2020年12月12日《解除合同通知函》送达被告之日。关于土地腾退及租金、占用费支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，案涉《土地租用合同书》自2020年12月12日起解除之后，被告应将该合同项下租用的土地腾退、返还给原告并支付2019年12月1日至2020年12月11日期间欠付的土地租金合计151346.77元。另一方面，被告未及时腾退、返还租赁土地，应自2020年12月12日起参照原合同约定的租金标准即12250元/月计付占有使用费至其实际腾退、返还土地之日止。关于滞纳金。《土地租用合同书》第五条第1款约定，被告应于次月15日前付清上月租金及各项费用，由原告开回同等金额发票给被告，如逾期一个月不交租金，计罚租金金额滞纳金每日3‰。该滞纳金实际上是被告逾期支付租金产生的违约金。鉴于双方在合同约定的违约金计算标准（每日3‰）过高，综合考虑疫情的影响、被告的违约情形以及原告的损失等各因素，本院酌情调整计算标准为每日万分之三。结合被告欠付租金的情况以及原告的诉讼请求，被告应当向原告支付租金的逾期付款违约金，计至2021年5月15日为12869.61元，之后以151346.77元为基数按每日万分之三计至款项付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海经济特区宜珠化学有限公司于本判决生效之日起十五日向原告珠海市香洲东坑股份合作公司腾退、返还《土地租用合同书》（2008年7月3日签订）项下租用土地（金凤路东侧山地3500平方米留用地）；二、被告珠海经济特区宜珠化学有限公司于本判决生效之日起十五日向原告珠海市香洲东坑股份合作公司支付租金151346.77元（2019年12月1日至2020年12月11日），并自2020年12月12日起支付占有使用费直至其实际腾退、返还前述土地之日止（按12250元/月计算）；三、被告珠海经济特区宜珠化学有限公司于本判决生效之日起十五日向原告珠海市香洲东坑股份合作公司支付逾期付款违约金（计至2021年5月15日为12869.61元，之后继续以欠付租金151346.77元为基数，按每日万分之三计至付清之日止）。四、驳回原告珠海市香洲东坑股份合作公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14484元，由被告珠海经济特区宜珠化学有限公司负担14000元，原告珠海市香洲东坑股份合作公司负担484元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  张建芳人民陪审员  胡艳霞二〇二一年六月十五日书 记 员  赵梵亦徐明蔚余晓曼