贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终1342号上诉人（原审被告）：贵州鸿瑞实业有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区松坪南路****楼**，统一社会信用代码：915202010720057401。法定代表人：杨盛波，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：岑天宽，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202201910087239。被上诉人（原审原告）：贺晓燚，男，1987年12月29日出生，白族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：王加金，女，1988年3月4日出生，布依族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：郭维，系贵州济元（水城）律师事务所律师，执业证号：15202201610153721。委托诉讼代理人：詹雪梅，系贵州济元（水城）律师事务所律师，执业证号：15202202011220241。上诉人贵州鸿瑞实业有限公司（以下简称鸿瑞公司）、因与被上诉人贺晓燚、王加金商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初5368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月9日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿瑞公司上诉请求:1、依法撤销一审判决，改判逾期违约金截止日期至2019年10月23日止；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，违约金截止时间计算错误，应当依法予以改判。首先，上诉人在一审中，向法院申请调查令向六盘水市不动产登记中心调取了《贵州省不动产登记受理通知单》。该受理单上明确上诉人于2019年10月23日已将“凉都明珠”小区一期住房（2#楼、3#楼、4#楼）办理不动产权证的全部材料提交至六盘水市不动产登记中心，该受理单上亦明确于5个工作日后可到不动产登记中心的领证窗口领取不动产权证书。其次，一审法院针对上诉人被诉商品房预售合同一案已向六盘水市不动产登记中心发出征询函，六盘水市不动产登记中心明确回复：“凉都明珠”小区办理不动产权证书材料已受理。上诉人认为，造成延期办证的原因多种多样，除上诉人原因以外，还有购房者不配合、新冠状病毒全面停止工作和不动产登记中心的原因致使办证延期，如让上诉人一人承担全部责任，有违公平。在实践案例中，开发商只要将办理不动产权证所需的资料报备于房产管理部门，符合办证条件，则应视为其履行了办证义务，相应的违约金计算时间也应截止。最后，本案上诉人并未对被上诉人造成任何损失，上诉人于2016年为被上诉人办理了预告登记后，房屋验收合格、消防安全合格、重新聘请物业公司等为所有业主服务。上诉人早已具备了办证的条件，一直在与各部门积极沟通。现因各种原因导致上诉人办证延期，上诉人也主动告知所有业主延期情况并主动积极调解。综上所述，上诉人对延期办证的事实没有异议，但上诉人早已具备了办证条件，并于2019年10月23日将办理不动产权证书的材料提交至了不动产登记中心。且被上诉人在该案中没有任何经济损失，上诉人据此承担所有业主的赔偿责任已是巨大的负担，不应再将除上诉人原因以外的其他所有原因均归责于上诉人一人承担。本案约金计算截止时间更改为2020年6月16日。恳请二审法院查明事实，依法改判。贺晓燚、王加金答辩称，一审判决违约金截止时间计算正确，上诉人所称其于2020年6月16日申请房屋所有权转移登记，但该行为性质不同于合同约定即“取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，上诉人没有履行完毕其义务，故违约金截止日期不应为2020年6月16日。上诉人称因购房者不配合，职能部门的原因导致延期办证，但该情形不属于不能预见、不可避免的情形，上诉人作为房开商应当对办证流程很清楚，更应当对办证时间的安排及可能导致的不利后果有所预见，并作相关的补救措施。因疫情的影响导致办证工作的停止，但一审法院已经免除上诉人60天的违约责任，故一审判决违约金的计算正确且合理。上诉人仅仅履行交付房屋的行为不能达到转移所有权的效果，购房人缺少处分权，对房屋的转让、抵押、出租等行为均在法律上受限，体现为一种非明示权利风险和交易机会的丧失，退一步说违约责任的判定不能因答辩人是否受损为前提条件，上诉人逾期办证的事实客观存在，应当承但违约责任。贺晓燚、王加金向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告履行原告和被告签订的《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的权属证书交付给原告。2、请求依法判决被告向原告支付违约金52734.98元（以494236元为基数，每日按已交付房价款的0.01%，暂从2017年9月30日计算至2020年8月31日，共计1067天），2020年8月31日至交付不动产权利证书之日，每日仍按已交付房款的0.01%计算违约金。3、本案诉讼费用由被告负担。一审法院审理查明：2016年9月24日，原告与被告签订合同编号为1609250007号的《商品房买卖合同》，合同约定：“原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于钟山区房屋，建筑面积128.14㎡，总价款494236元，用途为住宅，付款方式应于本合同签订之日向出卖人交付首付款104236元，余款390000元公积金贷款支付。预告登记：1、本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记；2、出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起90日内申请登记。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：1、出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；2、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房款的万分之零点壹承担违约责任;约定日期起30日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。2017年4月20日，原告与中国建设银行六盘水市分行签订《住房公积金借款合同》，约定该行向原告发放公积金贷款390000元用于购买上述房屋。2017年5月25日，该行将上述贷款支付至被告的银行账户。原告按约定向被告支付完毕全部房款后，2017年7月16日，被告向原告出具增值税发票一份，载明收到原告购房款共494236元。现原告认为被告未按合同履行义务，故诉至法院。2019年10月23日，被告向六盘水市不动产登记中心申请凉都明珠2、3、4号楼房屋的不动产首次登记。经法院向六盘水市不动产登记中心发出征询函，六盘水市不动产登记中心于2020年8月21日向法院复函，载明凉都明珠2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、7#楼均已完成房屋所有权首次登记，具备办理不动产权证书条件。诉讼过程中，经法院责令被告提交已将办理本案不动产转移登记的文书交付给六盘水市不动产登记中心的相关依据，2020年12月25日，被告向法院书面情况说明“六盘水市不动产交易中心无法以每家每户出具”。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告主张由被告履行合同义务，交付办理商品房转移登记的权属证书，因双方在合同中约定“出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，从合同约定看，被告应最终将不动产转移登记的文书即不动产权证书交付给买受人。在实践中，房屋买受人购买房开公司开发的房屋，不动产权证书的办理一般由房开公司在初始登记办理完毕后代买受人向不动产登记机关递交转移登记材料，不动产登记机关依职权审核登记后发放不动产权属证书。在此交易过程中，房开公司义务为积极办理完毕初始登记后向不动产登记机关提交完整的转移登记资料，而具体审核办证应为不动产登记机关的行政职责而非房开公司所能控制，故在房开公司提交完整的转移登记资料后其义务即告完成。本案审理的是原、被告之间的民事纠纷，虽然不动产登记机关已给本案出具说明，争议房屋初始登记已完成，具备办理转移登记条件，且被告也在陆续提交转移登记资料，但因不动产登记机关审核办证不是本案民事争议审理的范围，故不能直接确认由被告向原告交付不动产权证书。由此，对原告主张被告为其办理商品房权属登记的诉讼请求，本案中不予支持。因被告未在约定期间取得房屋的初始登记并提交办理不动产权证书的有关文书，已构成违约，理应承担合同约定的违约责任。原告主张由被告支付逾期办理房屋所有权证违约金，予以支持。被告认为违约金的计算应截至其向不动产登记中心申请办理房屋首次登记的受理单载明的时间即2019年10月23日时止，但其提交的《贵州省不动产登记受理单》载明了2019年10月23日申请办理的是房屋的首次登记，而合同在转移登记项下约定的内容是“取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，申请首次登记不等同于取得该商品房所有权初始登记，并将转移登记的有关文书交付给买受人。被告未能提供已将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告或递交给不动产登记部门的证据，也未能提供导致无法办理不动产权证书的原因是原告未提供相关材料的证据，应自行承担举证不能的不利后果，对被告的该意见，不予采纳；被告认为违约金的计算方式有误，但合同中约定的内容是“转移登记：1、出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；2、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房款的万分之零点壹承担违约责任;约定日期起30日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，被告违约期间已超过约定日期后30日，违约金的计算应以总房款基数，按每日万分之一计付，对被告的该意见，不予采纳；被告认为违约金过高，因合同中约定了违约金的计算是以总房款为基数，每日按万分之一计付，即年利率为3.65%，该利率未超过同期银行间同业拆借的贷款市场报价利率，故对被告的该意见，不予采纳；被告认为原告的起诉已超过诉讼时效，但根据双方签订的合同，被告的违约时间应以2017年9月30日起算。原告于2020年9月9日起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原告从被告违约时起至起诉时尚未满三年，故对被告该意见，不予采纳。因2020年初全国范围内暴发新冠病毒疫情，该疫情系不可抗力事件，被告及不动产登记中心对此不可控制、克服和避免，故酌情免除疫情期间被告60天的违约责任。据此，违约金应按2017年9月30日起至2020年8月31日止，期间减除60天后共1006天予以计算，即494236元×0.01%×1006天=49720元，2020年8月31日起至实际交付办理不动产权证书的有关文书时止的违约金，仍以总房款494236元为基数，按每日万分之一计算支付，对超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵州鸿瑞实业有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告贺晓燚、王加金逾期办证违约金49720元(以总房款494236元为基数，自2017年9月30日起至2020年8月31日止，扣除新冠疫情期间60天后，按每日万分之一计算)，2020年8月31日起至被告实际交付办理不动产权证书的有关文书时止的违约金，仍以总房款494236元为基数，按每日万分之一计算支付给原告；二、驳回原告贺晓燚、王加金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1119元，由被告贵州鸿瑞实业有限公司负担1043元，原告贺晓燚、王加金自行负担76元（原告已预交）。二审中，贵州鸿瑞实业有限公司向本院提交《不动产申请书》一份，用以证明上诉人已于2020年6月16日将案涉房屋转移登记资料全部提交至六盘水市不动产登记中心。根据《商品房买卖合同》的约定，我方的义务是交付办理商品房转移登记的有关文书，并非是交付商品房转移登记的有关文书。该证据证明我方办理有关文书的时间与合同约定相符，应按此时间截止计算我方逾期违约金。被上诉人贺晓燚、王加金质证称：对该证据的关联性和证明目的有异议，违约金的金额应当计算至被上诉人实际收到商品房房屋产权证书之日。《商品房买卖合同》原文约定上诉人应当于2017年9月30日前取得所有权初始登记，并将办理的商品房转移登记的有关文书交付给买受人。此处的有关文书不仅仅指上诉人提交的申请书，最重要的是房屋产权证书。被上诉人不是在2020年6月16日收到的房屋产权证书。该证据达不到上诉人的证明目的。本院对上述证据的分析与认定：本案各方当事人对该份证据的真实性、合法性未提出异议，本院对此予以确认。同时上述证据可以证实上诉人贵州鸿瑞实业有限公司于2020年6月16日向不动产登记管理部门交付办理案涉商品房转移登记的有关文书，而该事实与双方合同约定的违约行为构成要件相关，故本院对其关联性予以确认。对原审查明的事实本院予以确认。除原审查明的事实外，另查明上诉人贵州鸿瑞实业有限公司于2020年6月16日向不动产登记管理部门递交《不动产登记申请书》，申请办理案涉房屋国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。本院认为本案二审的争议焦点为：上诉人贵州鸿瑞实业有限公司是否存在违约。如存在，违约金数额应当如何确认。依据《商品房买卖合同》的约定，上诉人贵州鸿瑞实业有限公司在“转移登记”方面所负义务为：于2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人王加金。然而，从上诉人贵州鸿瑞实业有限公司在本院一、二审中提交的证据来看，其直至2019年10月23日才申请办理案涉商品房所在楼盘的初始登记。在取得初始登记后，双方以实际行为表示将之后合同履行方式变更为由上诉人贵州鸿瑞实业有限公司代二上诉人向不动产登记管理部门申请办理案涉房屋转移登记，而上诉人完成该项义务时间为2020年6月16日。至此，本院认定上诉人贵州鸿瑞实业有限公司因怠于履行合同义务，构成违约。上诉人贵州鸿瑞实业有限公司应按照合同约定承担自2017年9月30日至于2020年6月16日的违约金。原审判决考虑到疫情影响，酌情免除上诉人贵州鸿瑞实业有限公司60天的违约责任，属适用法律得当，本院予以采纳。综上，上诉人贵州鸿瑞实业有限公司应承担违约金金额为45964元（494236元×0.01%×930天）。综上所涉，由于二审出现新证据，本院二审查明部分新事实。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初5368号民事判决；二、贵州鸿瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付贺晓燚、王加金违约金45964元；三、驳回贺晓燚、王加金的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1119元，二审案件受理费111元，共计1230元，由上诉人贵州鸿瑞实业有限公司负担1072元，被上诉人贺晓燚、王加金负担158元。本判决为终审判决。审判长 徐 芳审判员 朱会峰审判员 何与芹二〇二一年六月十一日法官助理王海霞书记员陈玲