四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0192民初2127号 原告：梁冬霞，女，1977年2月27日出生，汉族，住内蒙古乌兰察布市集宁区。 委托诉讼代理人：陈雨平，四川亮锋律师事务所律师。 被告：徐行，女，1985年12月19日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告梁冬霞与被告徐行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告梁冬霞及其委托诉讼代理人陈雨平，被告徐行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁冬霞向本院提出诉讼请求：判令徐行立即退还梁冬霞租房押金9800元。事实和理由：梁冬霞与徐行于2020年10月13日签订了《房屋租赁合同》，约定梁冬霞租住徐行位于成都市天府新区的房屋一套，用于自住。租赁期限为一年，自2020年10月15日至2021年10月14日，租金标准为4900元／月。合同签订当日，徐行收取梁冬霞押金9800元。后经双方协商，达成一致，徐行同意与梁冬霞解除房屋租赁合同，由徐行依约向梁冬霞支付违约金4900元。但对押金部分，徐行假借梁冬霞造成其房屋生活阳台玻璃封顶破损之由，拒付。经梁冬霞多次讨要，徐行均不予理会。综上，梁冬霞为维护自身合法权益，故诉至法院。 徐行辩称，1、梁冬霞在诉状中称由于徐行急于将该房屋出售，频繁安排房屋中介单位工作人员带领意向客户前来看房，严重打扰了梁冬霞的工作时间和其一家居住的安宁不符合事实，中介仅在徐行联系梁冬霞后，在案涉租赁房屋拍过一次照，梁冬霞未反对并予以配合。后由于梁冬霞对看房表示抵触，所以从未有中介带看过房屋；2、梁冬霞提出徐行假借原告造成其房屋生活阳台玻璃封顶破损为由，拒绝支付押金。房屋为徐行单独所有，在押金退还问题上，徐行从未说过玻璃顶破损并以玻璃破损为由拒付押金；3、因为房屋在2007年装修以后徐行从2007年开始至2020年7月一直在该房屋居住，期间从未发生任何漏水。2020年6月20日与成都蜀富科技有限公司签订民宿租赁委托协议后到2020年10月国庆期间将房屋交还时，徐行亲自到场验收，并未发现有任何漏水。在2020年10月1日至10月13日与梁冬霞签订租赁协议之间，其余看房中介与看房租客均未有任何人向徐行反映房屋有漏水的问题。梁冬霞在2020年10月13日以前多次实地查看案涉房屋，后在2020年10月13日签订了租赁协议，在签订租赁协议的《合同附件1：房屋附属设施清单》未提出过房屋有任何设计缺陷，也明确写出地面无损坏。在10月13日交接完毕后直至10月19日为何发生漏水需要梁冬霞说明。在收到法院的送达通知后徐行按照梁冬霞在10月17日提供的手机号联系了楼下邻居，邻居要求赔偿装修损失2000元，与梁冬霞在3月10日的微信告知情况差距较大。梁冬霞提供的照片与邻居提供的照片其受损程度也有较大差异。案涉房屋与楼下邻居均属豪华装修，且水灾与火灾对属于安全事故，根据《房屋租赁合同》第七条，房屋维修及维修内容第三条第二项约定“因乙方保管不当或不合理使用，致该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏、故障、房屋发生盗窃或因掐引起火灾，乙方应负维修或承担赔偿责任。”根据条款徐行决定押金不予退还。综上，请求法院驳回梁冬霞全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年10月13日，徐行（甲方，出租房）与梁冬霞（乙方，承租方）以及案外人成都远业房地产经纪有限公司（丙方，经纪方）三方签订了《房屋租赁合同》，合同约定由甲方将位于成都市天府新区天府大道南段8号4栋2单元3号房屋出租给乙方，建筑面积151.62平方米，租赁期为1年，自2020年10月15日至2021年10月14日止。租金标准为4900元/月，租金每6个月支付一次，首期租金29400元，在本合同签订之日起3日内付清。租赁期内产生的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费均由乙方承担。合同第四条第三款约定：乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金人民币9800元，租赁期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于当日内将押金（无息）退还给乙方；合同第七条第三款约定：租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理适用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏、故障、房屋发生被盗或引起火灾，乙方应负责维修或承担赔偿责任。同日，双方在房屋附属设施清单上签字确认，该清单载明：地面（水泥地）无损坏、墙面（乳胶漆、涂料）有小部分破损。 合同签订后，徐行依约提供了案涉房屋，梁冬霞于2020年10月13日向徐行转账支付首期租金及房屋押金共计39200元。 庭审中，徐行认可梁冬霞在租赁期内所产生的水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用均已经缴清完毕。 双方微信聊天记录显示，2021年1月28日，徐行向梁冬霞表示中介带看房屋每周不超过2组人，梁冬霞回复只能接受在整个租赁期内有三组人看房；2021年1月29日，徐行通知梁冬霞于一个月后腾退房屋，依照合同约定提前一个月进行通知；2021年2月2日，徐行与梁冬霞在微信聊天记录表明，徐行与梁冬霞就租赁期提前到期达成一致，约定梁冬霞于2020年3月1日前搬离案涉房屋，徐行向梁冬霞支付一个月租金作为违约金，押金在收房验房后退还；2021年3月8日，徐行告知梁冬霞当天让中介帮忙收房，梁冬霞回复表示会整理好房屋，让中介下午四点左右收房；2021年3月10日，梁冬霞向徐行索要房屋押金，徐行向梁冬霞回复表示需要先把楼下邻居墙壁处理一个结果，自己家的受损情况需要找师傅看。梁冬霞认为自己已经与楼下邻居协商处理好。 经本院庭审后核实，梁冬霞于2021年3月8日搬离案涉房屋。2021年3月10日，徐行通过微信转账向梁冬霞支付了4900元违约金并退还梁冬霞租金6165元。 另查明，徐行与案外人楼下住户微信聊天记录显示，楼下住户表示居住近十年，案涉房屋从未漏水渗透至楼下，当时与徐行的租户讲过这是唯一的一次。徐行回复询问希望如何处理。楼下住户表示施工修补很麻烦，衣帽间施工也不方便，可以以后其他地方需要修补时一起做，本次给2000元补偿。 再查明，徐行向本院提交的案涉租赁房屋照片能够看出，部分墙体、地面（地面铺有地毯）以及角线均有浸水痕迹，浸水的墙体漆面产生气泡并脱落，地面靠墙体边缘有塌陷现象，角线变形并产生裂缝。庭审中，梁冬霞对案涉房屋在其租赁期间发生浸水损伤以及案涉房屋渗水至楼下住户的情况予以认可。 证明上述事实的有原告身份信息、被告身份信息、《房屋租赁合同》、转款凭证、微信聊天记录、照片及当事人双方的当庭陈述等证据，本院予以确认并在案佐证。 本院认为，梁冬霞与徐行签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。 关于是否应当退还保证金的问题。根据双方提交的证据，在合同履行过程中，徐行提出提前终止合同并对梁冬霞进行了补偿，梁冬霞予以认可后，双方已经就合同的解除达成了一致。但在梁冬霞向徐行交还房屋后，徐行发现案涉房屋存在毁损的情况，双方就押金退还并未达成一致。本院认为，依照双方合同的约定，梁冬霞应当在租赁期内妥善保管并合理使用案涉租赁房屋，否则其应当负责维修或承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”根据徐行向本院提交的收房照片显示，部分墙体、地面（地面铺有地毯）以及角线均有浸水损坏的痕迹，梁冬霞在庭审中确认在其租赁期间发生了浸水损坏案涉租赁房屋及楼下住户的情况，同时亦未提交证据证明上述损失属于自然属性或合理使用而导致，应当承担举证不能的不利后果，故上述损失由梁冬霞承担。由于徐行并未向本院提交案涉房屋损失金额的具体依据，结合租赁物在使用过程亦存在自然损耗的情况，同时本案中徐行未提交证据证明案涉租赁房屋楼下住户的损失情况并已进行了赔偿，故本院综合考虑仅对案涉租赁房屋墙面、地面及角线的损坏程度酌情认定赔偿金额为5000元，剩余押金4800元徐行应予退还。 据此，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐行于本判决生效起五日内向原告梁冬霞退还押金4800元； 二、驳回原告梁冬霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元、保全费118元，由原告梁冬霞负担72元，由被告徐行负担71元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二一年六月十日 书记员  陈春梅