山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1002民初2435号 原告：王某某，男。 委托诉讼代理人：朱雯，江苏致邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施家新，江苏致邦律师事务所律师。 被告：李某某，男。 委托诉讼代理人：杨玉山，山东明威律师事务所律师。 原告王某某与被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人朱雯、施家新到庭参加诉讼，被告李某某及其委托诉讼代理人杨玉山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某某向本院提出诉讼请求：1.确认王某某与李某某签订的《协议书》无效；2.判令李某某立即搬离位于山东省威海市环翠区青岛中路威翔苑小区*号楼***室房屋；3.判令李某某立即返还王某某位于山东省威海市环翠区青岛中路威翔苑小区*号楼***室房屋（以下简称案涉房屋）以及*号车库；4.判令李某某立即支付王某某房屋和车库使用费486000元(按市场价每月4050元的标准，自2011年2月20日之日起至实际返还之日止，暂计算至2021年2月19日)；5.判令李某某承担本案的诉讼费。事实与理由：2011年2月20日，王某某与李某某签订《协议书》，约定王某某将其所属的案涉房屋以及车库转让给李某某，转让金额为税后人民币72万元。将来李某某需要办理房产证等相关事宜时，各项费用由李某某自理，王某某有义务视情协助李某某完成相关手续。协议签订后，王某某按约向李某某交付了案涉房屋和车位。案涉房屋为军队经济适用房，未经允许不得转让。双方签订的协议书违反了法律行政法规的强制性规定，合同无效，王某某多次要求李某某返还案涉房屋和车库均无果。王某某对案涉房屋依法享有占有使用和收益的权益，李某某无权占有和使用，应当予以返还并支付相应的使用费，故王某某为维护自身的合法权益，提起诉讼。 李某某辩称，王某某的各项诉讼请求均没有法律及事实依据，应依法予以驳回。1.2010年11月份，李某某看到王某某张贴在房屋阳台玻璃窗上的出售广告，开始与王某某商谈房屋买卖事宜，王某某当时告知李某某，该房从部队购买，自己有完全产权，并承诺负责协助办理不动产过户登记手续，经协商双方于2011年2月20日正式签订了合同，李某某一次性支付72万元，王某某将案涉房屋交付给李某某，李某某儿子结婚后至今居住其中。双方买卖行为已经超过10年，72万元购房价格是双方根据当时的市场价格确定的，现在房屋增值，王某某要求收回房屋，有违公平原则。2.双方签订的房产买卖协议书系双方当事人真实意思表示，李某某已履行支付购房款义务，且合同已经履行多年，该合同合法有效。根据最高院关于审理买卖合同纠纷的解释第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。虽然涉案房屋未办理过户手续，但并不影响合同的效力。双方签订的房屋买卖合同未违反任何法律行政法规的效力性强制性规定，也未违反公序良俗。3.王某某有义务继续履行合同，要求返还房屋没有法律依据。李某某系支付对价后善意取得房屋居住权，没有任何义务向王某某支付任何使用费。 本院经审理认定事实如下：2003年12月，王某某以230940元从中国人民解放军*****部队购买了案涉房屋及车库。2011年2月20日，王某某与李某某签订《协议书》一份，约定：王某某将其购买的案涉房屋及车库转让给李某某，转让金额为税后人民币72万元，转让金额为该套房屋以及附属设施的所有权价值（不包括独立房产证，该套房屋的房产证附属于整栋楼房的大房产证），将来李某某需要办理房产证等相关事宜时，各项费用由李某某自理，王某某有义务视情协助李某某完成相关手续。协议签订后，李某某依约支付王某某72万元房屋转让款，王某某按约向李某某交付了案涉房屋。 案涉房屋建成于2003年，房屋性质为军队经济适用房。房屋土地使用者为中国人民解放军*****部队，登记房屋所有权人为中国人民解放军总后勤部。军队经济适用房是部队给予部队人员的福利待遇，只有符合一定条件的部队人员才能购买。2003年12月王某某时任政委，符合购买案涉房屋的条件，其以230940元购买了案涉房屋及车库。2018年部队按照要求开始清理军队经济适用房时，经查询，王某某名下无其他房产，现住房系其工作军队的公寓房，按照部队政策，2003年王某某购买的案涉房屋不需要退还，部队也没有禁止其将案涉房屋出售给案外人的规定和政策。但包括案涉房屋在内的2003年开发建设的整栋军队适用房目前仍无法办理分证事项，不具有上市交易的条件。 上述事实，有房款收据、协议书、*****部队证明等证据证明，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题在于双方当事人于2011年2月20日签订的《协议书》的效力问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案双方当事人签订协议书的时间以及履行协议的时间均在民法典实行以前发生、完成，故本案不适用民法典的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，合同无效的情形包括：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。王某某主张协议书无效的理由是：1.双方的协议违反法律、行政法规的强制性规定；2.部队要求收回案涉房屋，否则会损害不特定人的利益，即部队的其他可能享有福利待遇的不特定人的利益。对于王某某主张协议无效的第一个理由，本院认为，从庭审确认的事实来看，双方争议的标的物是军队经济适用房，现行法律、行政法规并没有禁止军队经济适用房买卖的规定。现行《军队经济适用住房建设管理办法》是为了加强军队经济适用住房管理制定的部门规章，*****部队也是以此向王某某等人出售、管理、处置军队经济适用房的，该办法中亦没有禁止买卖军队经济适用房的内容。王某某依据国务院《经济适用房管理办法》第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易……”，主张军队经济适用房出售的对象为符合条件的特定人员，李某某不符合条件，故协议无效。但本案中案涉房屋是符合条件的王某某购买后转让给李某某的，对此情况法律、行政法规并无禁止性规定，且该条规定只是对房屋出售后的上市交易时间、条件作出相关要求，但对于合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效。虽然案涉房屋现不具备上市交易的条件，不能办理房产证，但并不影响协议书本身的效力，因此，本案原告王某某向被告李某某出售军队经济适用房并未违反现行法律、行政法规的强制性规定。对于王某某主张协议无效的第二个理由。首先，王某某符合购买案涉房屋的条件，对案涉房屋具有合法的占有、使用和收益的权益，其与李某某在对案涉房屋的性质均明知的情况下，协商一致签订的《协议书》，系双方当事人真实意思的表示。王某某现主张*****部队不允许其对外转让案涉房屋，称可能会损害部队他人利益，与法院查明的事实不符。经本院到*****部队调查，该部队目前并没有向王某某提出收回案涉房屋的要求，也不存在收回案涉房屋后转售给符合条件其他人的情况。双方签订的协议不存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的情形，损害公共利益的情况，故王某某第二项理由不能成立。双方关于案涉房屋的买卖协议已经履行十余年，也不存在法律、行政法规规定的其他无效情形，故王某某要求确认其与李某某之间协议书无效的诉讼请求，证据不足、于法无据，本院不予支持。在双方协议合法有效的前提下，王某某要求返还案涉房屋及车库、支付使用费等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王某某的诉讼请求。 案件受理费4295元，由原告王某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 方 燕 二〇二一年六月十日 书记员 李家祺