贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初5900号 原告：贵州省军铭物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪山路实验高中宿舍C-1栋1单元601号。统一社会信用代码：91520502MA6HCCR46G。 法定代表人：刘青华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：欧洲（特别授权代理），该公司员工。 被告：谢复平，男，汉族，1984年6月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州省军铭物业管理有限公司（下称“军铭物业公司”）与被告谢复平物业服务合同纠纷一案，本院2021年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告军铭物业公司委托诉讼代理人欧洲、被告谢复平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告军铭物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理费（2018年6月1日至2021年6月30日）建筑面积119.51平方米×1.3元/平方米·月×37月=5748元；2、按每月物业费155元的银行同期贷款利率计算延迟支付的利息548元；3、所有诉讼费用由被告承担。合计：6296元。事实与理由：2019年11月，创和物业申请退出七众圆梦国际小区，原告受邀通过试用形式入驻七众圆梦国际小区，2020年4月25日通过业主满意度调查后与业委会签订《七众圆梦国际小区物业服务合同》，由原告为被告提供物业服务，但是被告自2018年6月1日起，一直未向原告支付物业管理费用，截止2021年6月30日止，被告一共拖欠物业管理费及违约金6296元，经原告多次催告，被告仍未向原告支付物业管理费，原告为维护自身合法权益。将根据民事诉讼法的相关规定，向贵法院提起诉讼，请求法院判如所请。 审理过程中，原告申请撤回要求被告支付2018年6月1日至2020年3月31日期间物业管理费的诉讼请求（将另行主张）。 被告谢复平答辩称：物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。原告称2019年11月受邀通过试用入住七众圆梦国际小区，并于2020年4月25日通过业主满意度调查后与业委会签订《七众圆梦国际小区物业服务合同》，由原告为本小区业主提供服务，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区业主出入口和监控室本应24小时值班，但是保安亭形同虚设，保安亭成睡觉的地方，或值班人员长期不在岗，小区保安全是白发苍苍的老人，试问一旦出现安全问题，这些老人家怎么保障小区安全。公共绿地杂草丛生、水箱从未按合同约定进行清洗，小区环境卫生恶劣，部分单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出，消防设施设备未进行保养维护，进入小区的唯一消防通道长期停满电瓶车和摩托车，消防器材和防火门损坏然而军铭物业公司却视而不见，消防隐患极大，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，多次出现业主被困电梯事故，严重危及业主的生命财产安全，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈!合理合法。被告认为，本案争议的焦点主要有三点：一是业主委员会与贵州军铭物业公司的《七众圆梦国际小区物业服务合同》是否有效，也即被告是否受贵州军铭物业公司合同的约束；二是原告诉求的物业费时间计算是否合理，合法和业主是否应承担的违约责任。三是贵州军铭物业公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权。第一个焦点：业主委员会与贵州军铭物业公司的《七众圆梦国际小区物业服务合同》是否有效?原告称其2019年11月受邀通过试用入住七众圆梦国际小区，并于2020年4月25日通过业主满意度调查后与业委会签订《七众圆梦国际小区物业服务合同》。被告认为该“合同”为无效合同，原因如下：1、根据《物权法》第七十六条的规定，选聘物业公司应当经人数与面积双过半业主同意，如业主委员会未依法征求业主意见，所签订的物业服务合同违反法律强制性规定，同时该“合同”在原告起诉前或者一审期间也未取得业主大会或50%以上业主追认，因此该“合同”属于无效合同，对业主不具有法律效力。2、2021年1月15日，贵州军铭物业公司在小区各电梯张贴出公开信，称其公司和小区业主委员会存在行贿受贿违法行为，显然该合同服务定价属于业委会与军铭物业公司暗相勾结的私自定价，属于恶意串通，严重损害了七众圆梦国际小区全体业主的利益，根据《合同法》第五十二条规定，业主委员会与贵州军铭物业公司的《七众圆梦国际小区物业服务合同》属于无效合同，对业主不具有法律效力。第二个焦点：原告诉求的物业费时间计算是否合理，合法和业主是否应承担的违约责任。1、原告诉求的物业费中计算时间既不合理，也不合法。原告实际进去七众圆梦国际小区提供服务的时间和要求缴费时间明显不符逻辑，即使军铭物业公司与业委会签订的合同有效，原告也只有权利追缴该公司入驻以来所发生的费用。原告自始至终均未向被告方提供合同备案依据，物管局的收费批文，原告方主张的收费理由不合法，于法无据。至于创和物业公司与业主的物业费问题也是因为创和物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费。创和物业与本小区业主之间的债权债务是基于创和物业公司与业委会签订的“物业管理合同”而产生的，在合同履行上，创和物业存在严重违约行为，所以创和物业与本小区业主之间的债权债务存在争议，更重要的是在2019年11月15日小区业委会，创和物业公司与军铭物业公司在七星关区市场监管局指派工作人员洪霞的见证下签定的《关于七众圆梦国际小区贵州创和物业有限责任公司与贵州军铭物业管理有限公司对圆梦国际小区物业管理相关事项移交的补充协议》中已经明确表示创和物业公司自愿无条件退出圆梦国际小区，圆梦国际小区与创和物业公司均无任何违约责任。因此军铭物业也不能简单的借着创和物业的债权债务转让之名义来追缴物业费。再退一步说，军铭物业公司与小区业主发生合同纠纷的时间应为军铭物业所提供的《七众圆梦国际小区物业服务合同》签订日期，也即是2020年4月25日。即使军铭物业公司与创和物业公司的债权债务转让合法有效，被告认为，军铭物业公司也不能将合同纠纷与债权债务纠纷合并起诉，也即是军铭物业公司应该将债务纠纷另案起诉。请求法院作出正确的裁决。2、业主是否应承担的违约责任一—滞纳金问题，如果上述物业“合同”有效，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。第三个焦点：贵州军铭物业公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权。退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。首先，业主提供了大量的证据已经证明：物业公司没有履行电梯维修义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，业主委员会与军铭物业公司签订的“合同”也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是电梯长期带故障运行，时常出故障，多次出现业主被困电梯事故，严重危及业主的生命财产安全，物业公司不但严重法律的直接规定，同时物业公司构成严重违约的行为。其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，业主提交的大量的证据证明，本案中，军铭物业公司事实上明显未提供符合行业标准的服务，比如部分单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出，公共绿地杂草丛生、树木枯萎，水箱从未按“合同”约定进行清理，导致生活用水出现很大的异味，水质经常出现浑浊，家里经常无法正常使用生活用水。小区环境卫生恶劣，消防设施设备未进行保养维护，进入小区的唯一消防通道长期停满电瓶车和摩托车，消防隐患极大，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，多次出现业主被困电梯事故，不但造成业主的经济损失、给生活带来严重不便，由于军铭物业公司对小区的管理服务严重不负责任，致使小区脏乱差，安全隐患现象比比皆是，......因此原告不是一般的违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，作为弱势群体的业主的利益得不到保护，也是十分不公平的，因此，我们广大业主不希望法庭偏颇那一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理?对军铭物业与业委会签订的“合同”是否有效，物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕疵?作出一个正确的评判! 本院经审理查明：2020年4月25日，七星关区圆梦国际小区业主委员会（甲方）与贵州省军铭物业管理有限公司（乙方）签订《圆梦国际小区物业服务合同》，合同约定物业名称为七星关区圆梦国际小区，坐落位置为碧阳大道与深圳路交汇处；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯及电梯备用电源、高低压配电及设备、弱电设备、监控门禁等。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场，路灯等。4、公用绿地、花木、园林等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕（若有）等。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运（业主因装修产生的垃圾的清运，应单独缴纳费用）。排水管道、污水管道的疏通（不包括业主室内的管道，业主室内自己造成的室内管道阻塞由业主自费疏通）。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、做好物业管理区域内的安全防范工作。包括安全监控、巡视、门岗执勤。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。乙方提供的物业服务标准：一、礼仪标准。1、按部门统一工服佩戴统一标志，仪表端庄、大方，穿着整洁，态度和蔼、亲切，对业主一视同仁；2、有完善的值班、交接班制度，工作记录。急需物业合同内服务30分钟到位，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。二、房屋、公共设施、设备的维修与管理。1、每季度对房屋公共部位、设备设施、道路、绿地等进行全面检查；每年巡视房屋主体结构l次；每月巡视单元门、楼梯间通道及公共部位的门窗、玻璃、路灯等并负责维修和养护，巡查需有记录，将相关结果报告给甲方业主委员会办公室。2、水箱每年消毒2次，消毒需通知业委会监督完成。保持泵房及相关设施设备清洁、完好、地面排水顺畅；每年对明装给水管进行全面检查维修1次。3、化粪池每季度检查1次、每年清理1次，每季度清扫1次排水沟内垃圾，保持排水顺畅，无积水；地下管井堵塞及时疏通。4、配电系统、弱电系统建立相关管理制度，操作人员需经专业培训，持证上岗，每日填写运行记录，建档备查。5、避雷接地系统进行维护，在雷雨过后及时进行检查，发现问题应及时更换或维修加固。6、加强道路维修和养护，保证路面畅通，路面平整无破损，排水顺畅，无低洼积水。三、电梯的养护、运行、维护管理。1、若无特殊情况，每栋楼的电梯全天均正常运行。2、一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，解救人员应十分钟到达现场迅速组织救助；电梯发生停运、卡壳等问题，乙方必须在3天内维修完工（涉及更换电梯零部件等因素需要延期的，不受3天的时间限制，但是最长不得超过7天。遇不可抗拒因素造成延期的不受7天限制，但是必须得到业委会认同。）处理完毕，保证电梯正常运行。3、聘请专业维保公司对电梯进行维护保养，维保记录齐全。4、电梯出现严重老化或严重质量问题，需要大修时费用不在物业公司的维修范围，出现这种情况可以报业委会并告知全体业主协商处理办法。四、清洁管理。小区规划红线以内，业主户门以外。服务质量要求：维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3、每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4、对楼梯间、电梯间、门厅、走廊的地面、扶手、栏杆，每日清扫一次；地面清拖每周不少于两次，无明显杂物、污渍。5、按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。7、小区内公共部位的护栏、标记、名牌整洁、齐全、有效。8、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位、共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。五、园林绿化和管理。1、保证小区已配置植物，乔、灌、花、草齐全，绿化较充分完好。2、树林生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；树林基本无钉栓、捆绑现象。3、绿地整洁，无杂树、杂草、无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化垃圾能及时清运。六、安全防范。服务质量要求：公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：1、相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅，禁止车辆乱停乱放及堆放物品堵塞消防通道；3、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、花、草、树木、果实等；4、维护小区公共秩序，协助相关部门做好小区安全防范工作，保证24小时昼夜巡逻、值班。做到有计划、有记录；5、对小区可疑人员进行盘查，做好防火、防盗及车辆管理，拒绝外来人员投放、张贴小广告；拒绝传销、推销商品人员进入住宅区域。6、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，保护现场，应及时报警，并配合公安部门进行处理。七、消防管理。公共区域消防设施的维护及消防管理服务质量要求：1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制；2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；及时发现事故隐患，做到设备完好无损，可随时启用；3、严禁将消防设施设备挪作它用；4、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能，遇事能果断处理；5、发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。八、装饰装修管理服务。服务质量要求：1、有健全的装修管理服务制度；装修管理制度应经甲方审核同意；2、查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；3、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；5、业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门。业主委托乙方清运装修垃圾的，装修垃圾堆放时间不得超过3天；业主自行清运的，乙方应及时催告，其清运完毕后方可退还装修押金。九、档案管理。管理甲方委托乙方管理的资料和实施物业管理过程中形成的工作文件和资料。服务质量要求：1、完整保存资料和档案，不损坏、不丢失，重要资料应制作备份。及时变更登记，做到帐物相符；2、查阅和调用资料和档案，要有登记记录制度；3、甲方需要查阅和调用时，应及时提供。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）高层住宅1.3元/月·平方米；住改商3元/月·平方米，办公2元/月·平方米。（2）商业物业3元/月·平方米（商业部分待与房开公司对接移交后相关费用以及管理方式后期双方签定补充协议，以补充协议内容为准）。业主的空置房（业主须向乙方书面申请空置，并经乙方与业主双方认定其水、电、气表在1个月以上起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按75%比例交纳（具体费用由业主和乙方协商处理）。停车费用：根据《贵州省机动车停放服务收费管理办法》规定，结合小区实际，经小区业主大会同意执行。物业服务费用的交纳方式：1、本物业的服务费用由业主按年度向乙方进行缴纳，业主或物业使用人应当在每个物业服务年度开始前及时履行缴纳义务。2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任，甲方应积极配合乙方对物业服务费用的缴纳工作。本合同期限为六年，自2020年4月1日至2026年4月1日止。原告入驻七星关区圆梦国际小区，为该小区提供物业服务。在原告提供物业服务过程中，环境卫生方面存在杂物、污渍现象，安全防范方面存在车辆乱停现象，消防管理方面存在消防栓配件不齐全现象。被告为七星关区圆梦国际小区业主，该房屋建筑面积为119.51㎡。从2020年4月1日至本案庭审之日（2021年4月30日）的期间，被告未按照合同约定向原告交纳该期间的物业管理费。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据，上述证据，本院已组织举证质证，并收集在卷为凭。 本院认为，七星关区圆梦国际小区业主委员会与贵州省军铭物业管理有限公司签订的《圆梦国际小区物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的规定，属有效合同。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”、第九百四十二条第一款“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”及第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”规定，《圆梦国际小区物业服务合同》对原、被告均有约束力，原、被告均应按合同约定履行各自义务。本案中，原告对涉案小区业主提供了物业服务，被告为涉案小区的业主，应按约定向原告支付物业管理服务费。根据合同“……高层住宅1.3元/月·平方米”约定，经核算，从2020年4月1日至本案庭审之日（2021年4月30日）期间，被告应向原告交纳的物业管理费为2019.71元（119.51平方米×1.3元/月?平方米×13个月）。但是，被告提出抗辩，认为原告未按照合同约定全面履行合同义务，存在一定问题，经审查，在原告提供物业服务过程中，环境卫生方面存在杂物、污渍现象，安全防范方面存在车辆乱停现象，消防管理方面存在消防栓配件不齐全现象，履行不符合合同约定，应承担违约责任。鉴于原告履行的是提供物业服务，根据合同性质及履行情况，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告向原告履行90%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为2019.71元×90%=1817.74元。对原告主张被告交纳2021年5月1日至2020年6月30日期间物业管理费的诉请，因截止本案庭审结束时，原告实际还未提供该期间的物业服务，原告可待实际产生后另行主张。 另，对于原告要求被告支付迟延履行期间利息的请求，无合同约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十二条第一款、第九百四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谢复平于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省军铭物业管理有限公司2020年4月1日至2021年4月30日期间的物业管理服务费1817.74元； 二、驳回原告贵州省军铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由原告贵州省军铭物业管理有限公司负担7.5元，由被告谢复平负担17.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二一年六月二十二日 书记员 包清琳