贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初217号原告（反诉被告）：张小军，男，汉族，1981年12月8日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：李远娇，贵州港丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：熊元芬，女，汉族，1985年10月9日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。被告（反诉第三人）：遵义居佳房地产经纪有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区长沙路经纬园商住楼A栋1-3号，统一社会信用代码：91520303MA6DX58393。法定代表人：张洪。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：令狐克羽，该公司员工。被告（反诉第三人）：遵义居佳房地产经纪有限公司第二分公司，住所：贵州省遵义市汇川区香港路天安通达楼15号营业房，统一社会信用代码：91520303MAAJR0CB6B。负责人：张洪。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：令狐克羽，该公司员工。原告（反诉被告）张小军与被告（反诉原告）熊元芬、被告（反诉第三人）遵义居佳房地产经纪有限公司（以下简称居佳房地产公司）、遵义居佳房地产经纪有限公司第二分公司（以下简称居佳房地产公司第二分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，张小军的委托诉讼代理人李远娇，熊元芬的委托诉讼代理人任昕，遵义居佳房地产经纪有限公司、遵义居佳房地产经纪有限公司第二分公司委托诉讼代理人令狐克羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张小军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2020年9月3日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告连带向原告支付违约金220000元；3、判令被告遵义居佳房地产经纪有限公司第二分公司立即向原告交付其代收熊元芬的定金40000元，被告遵义居佳房地产经纪有限公司对该款的支付承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因急需资金周转，欲从速低价出售名下房屋，2020年9月30日，经居佳房地产公司居间，原、被告签订了《房屋买卖合同》，熊元芬为买受人，约定原告将位于遵义市汇川区以2200000元的价格出售给熊元芬，交易各项费用由原告承担，合同签订之日付定金60000元，首付款1590000元，余款550000元由熊元芬向银行申请按揭贷款。另因房屋尚有抵押贷款1550000元，约定由熊元芬垫付1200000元、居佳房地产公司垫付余下所需款项先完成该房屋的解押手续，还明确了其他权利义务。后被告居佳房地产公司代收的定金仅向原告交付了20000元，且其工作人员搪塞推迟手续办理时间，临近合同期限届满，突然告知原告因解押款项未到位无法办理房屋解押，房屋现状交易不能，引发纠纷，现特向法院提起诉讼。被告（反诉原告）熊元芬辩称：同意解除合同，但合同不能继续履行的原因在张小军，我方没有过错，不应该承担违约责任。被告居佳房地产公司、居佳房地产公司第二分公司：同意解除合同，但合同不能继续履行的原因在张小军，我公司不应该承担违约责任。被告（反诉原告）熊元芬向本院提出诉讼请求：1、判决反诉被告立即返还原告定金60000元，并适用定金罚则赔偿60000元；2、判令反诉被告立即向原告赔偿利息损失8000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年9月3日，反诉原、被告及第三人遵义居佳房地产公司第二分公司签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于遵义市汇川区商业用房以2200000元出售给我方，还约定了其他权利义务。合同签订后，我方向被告支付了60000元定金，但各方到被告贷款银行办理解押手续时，银行告知被告的贷款余额尚有170余万元，需全部结清才能办理解押手续，经各方协商，被告不同意补足贷款余额的差额，导致合同无法继续履行。被告的行为构成违约，我方同意解除合同，应要求被告双倍返还定金，还需承担违约金。特向法院提起诉讼。原告（反诉被告）张小军辩称：熊元芬的请求无事实和法律依据，请求驳回。反诉第三人居佳房地产公司、居佳房地产公司第二分公司：同意熊元芬的请求。本院经审理查明认定事实如下：2020年9月3日，张小军（甲方）、熊元芬（乙方）、遵义居佳房地产公司第二分公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将第二项所列房屋出售给乙方，乙方对该房屋充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买。二、房屋位于遵义市汇川区，系商业用房，总层4层，建筑面积86.96平方米。三、甲、乙双方协商后实际成交价格为2200000元，该住房过户所需的相关过户费用及相关杂费由甲方承担。五、甲、乙双方协商定金60000元于本合同签订之日由乙方付给甲方；乙方向银行申请办理二手房按揭贷款550000元，作为第三部分房款，第二部分房款为首付款1590000元支付给甲方，（除定金外），剩余房款由银行将贷款直接支付给甲方，注：若在房屋贷款中定金、首付款和银行贷款相加不等于房屋总房款则乙方需补足差额部分房款；甲乙双方约定于2020年10月30日前办理该房屋过户相关手续，过户所需材料于签订本合同当日交丙方保管；甲方将房屋实体于现状交割给乙方，并结清此前所产生的水、电、气、闭路、电话、物管等费用，将该房的相关票据、手续交给乙方，交房标准为款清交房。六、如甲方于签署本合同及收取上述定金后未能履行合同约定将房屋售予乙方，则除甲方退还乙方定金外，并双倍赔偿乙方，且须按合同约定支付服务费于丙方；如乙方于签署本合同及交付上述定金后未能履行本合同条款购买此房屋，则除甲方无须退还乙方定金，并双倍赔偿予甲方，且须按合同约定支付服务费于丙方；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，则守约方有权要求违约方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；如甲、乙任何乙方拒绝履行合同或解除合同，则视为违约，本合同之违约者，须向丙方赔偿该房屋实际成交价的2%之金额作为服务费。十一、甲乙双方商定，因该门面甲方抵押贷款人民币1550000元，由乙方垫付人民币1200000元进行该门面解押手续，乙方承诺在门面过户当日该门面的租赁使用返租给甲方5年时间，租金定为每月6500元，每年递增5%，甲乙双方协商该门面所有费用包含过户费用、中介费等一切费用由甲方承担。该合同还约定了其他权利义务。同日，张小军向熊元芬出具《收条》，载明：今收到熊元芬交来购买贵州省遵义市汇川区门面购房定金60000元。张小军与遵义居佳房地产第二分公司于当日签订《协议》，约定：张小军在遵义市居佳房地产经纪有限公司于2020年9月3日与熊元芬签订买卖合同，出售本人名下位于遵义市汇川区门面，双方商定张小军尽收房款1740000元，剩余460000元由本人自愿委托遵义市居佳房地产有限公司代为代缴该门面过户及垫资费用及中介劳务费用。另查，涉案出售房屋尚有贷款未还清，涉及两个贷款，截止2020年9月21日，贷款号为903022018000336项下尚欠本金1186733.09元，尚欠利息共31936.58元，贷款号为903022018000405项下尚欠本金300000元，尚欠利息共8012.14元。截止2020年10月21日，贷款号为903022018000336项下尚欠本金1186733.09元，尚欠利息共71774.22元，贷款号为903022018000405项下尚欠本金300000元，尚欠利息共15671.51元。庭审中，张小军和遵义居佳房地产公司第二分公司均提交了微信聊天记录（张小军与该公司员工），且确认聊天记录属实，其内容体现：2020年8月24日，张“你们要提前给我讲，我好和租户沟通。就是你们垫那个资金，不关我的事哦，还那150万元，费用我不承担哦”（语音），中介“我这边刚刚把征信报告、流水一会打出来，然后先把你的产调和银行的产权证明打出来，客户要看，确定没有问题，我们就约你签合同。嗯，晓得晓得”（语音），…；2020年8月31日，张“兄弟，麻烦你把产调给我拿过来下，复印件”（语音），中介“你要不直接喊他在我店里来拿，我这会走不到，店里面同事全部出去看房子了，或者我直接拍照给你都可以”，张“没得事，你们办你们的，因为这边也有一个中介，他那边也有客户在和他沟通。哪边先来就走哪边，好吧？没得事，你沟通你的，…”（语音），中介“你不要慌大哥，这边我们才去银行沟通你这个问题，客户一次性打这么多钱不放心，现在银行这边才沟通好，现在在嫁接税务这一块，如果没问题后台就可以签合同”；2020年9月5日，张“刚我给你们大哥讲，他讲你来安排，理解哈，帮个忙”（语音），中介“…，我方打电话给财务，我们现在是负账啊，真的没得，等下个星期我们把这个借的款过来，借的利息钱过来，给你们倒这个账，那个钱到了没得问题，现在没到账。交的定金这个钱我们都拿来做资料了，我们个人都垫了几万进去，…，我们和这个客户联系，说喊他先喊十万来，把资料做好点，结果人家没干，说交了十万了，房产证都不是他的，有点不放心”（语音），张“这个星期整的完不”（语音），中介“20号之前肯定不行，我们要先把款还进去。他是只管做资料不过户，拿钱的事情他不晓得，钱要下个星期才到位，才能还到位”（语音），张“多一天就是几百块，已经十多天了，抓紧时间”（语音），中介“要的要的，然后下个星期只要款到位我马上通知你们”（语音）；2020年10月5日，张“今天你们哥给我打电话，说肯定不行，他说肯定这个业务办不到，我说这的我都谈好了你说办不到。然后你没看什么方式去办，…，尽量想办法去把它办了”（语音），中介“明天我问下他”（语音）；2020年10月16日，张“你们那边商量好没有，下个星期一可以去办存款和过户不，又拖了一个星期”，中介“这个事情我已经做不了主，要不直接和我们大哥联系，客户现在也是他联系”；2020年10月30日，张小军向中介人员发送一个解除合同的通知。熊元芬还提交了存折本一张，拟证实自己提取1200000元拟垫付张小军部分贷款余额，其内容体现：熊元芬于2020年10月12日取款1495266.45元。诉讼中，遵义居佳房地产公司第二分公司称：涉案合同履行到房屋市场评估后到银行了解到张小军出售的该房屋剩余贷款结清需170多万元，需张小军自行垫资50多万元，但是他无法拿钱还贷，因此合同无法进行下去。2020年10月份左右，我方约买卖双方座谈，大家口头谈到如张小军不能拿钱还贷就解除合同，后张小军没有提出异议。为解决合同问题，考虑到张小军处境困难，我方通过网银转款60000元给熊元芬，作为退还的定金。熊元芬陈述：因各方口头商谈无法继续履行合同，我方联系中介公司要求张小军退还定金60000元，后收到了中介公司转来的60000元，我方还向中介公司打了收条。张小军称：不清楚中介公司转款60000元给熊元芬的事情，且我方不能确定该款是退还的定金。经询问，熊元芬明确主张的8000元是自己因支付房款提前取出定期存款损失的利息，按月利率1.54%的标准计算。本院认为，张小军、熊元芬、遵义居佳房地产公司第二分公司于2020年9月3日签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。现张小军和熊元芬均同意解除该合同中双方的买卖关系，对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，张小军要求熊元芬支付违约金220000元，其认为合同无法继续履行的原因是熊元芬及遵义居佳房地产公司未及时将自己出售房屋的贷款存进去，导致不能办理过户。熊元芬主张张小军退还定金60000元并赔偿60000元，其称因张小军无法结清贷款导致合同无法继续履行。首先，张小军和熊元芬系房屋买卖合同关系，涉案合同中仅约定熊元芬将首付款1590000元中1200000元用于先行还贷，未约定付款时间，而熊元芬也举证证实自己于2020年10月12日取款1495266.45元，说明熊元芬有履行合同的意愿，因双方均知晓该1200000元只是尚欠贷款的一部分，故之后贷款未结清不能说明熊元芬存在违约行为，则张小军据此要求熊元芬支付违约金无事实依据，不予支持。其次，涉案合同无法继续履行，双方均认可是因出售房屋未还清贷款致不能取得产权证，无法办理产权转移登记，对于买卖双方，除约定熊元芬应付购房款中1200000元用于还贷外，其余贷款应由张小军负责清偿，现张小军无法结清贷款，已超过约定的办理过户的时间，其构成违约，而张小军向熊元芬出具《收条》可确认其收取定金60000元的事实，但熊元芬也认可此前自己要求中介公司联系张小军退还定金且后中介公司转账60000元作为退还定金并由自己出具了收条，对公司代为退还定金60000元，张小军称不清楚也不认可，因买卖双方在履行合同过程中均通过中介公司联系传达，则熊元芬有理由相信中介公司转账60000元系张小军退还的定金，既然熊元芬要求退还并收取定金时未提出赔偿，说明其有只要求退还定金的意思表示，现再次要求退还定金和赔偿，无事实和法律依据，不予支持。再次，对熊元芬主张张小军赔偿利息损失8000元，虽然熊元芬取款1495266.45元是拟为支付购房款，但其未举证证实该款取出后已交付或存入还贷，即该款取出后仍为熊元芬持有，不能说明取款对自己产生的损失情况，该请求无事实和法律依据，不予支持。另张小军主张遵义居佳房地产公司第二分公司、遵义居佳房地产公司支付违约金及交付代收款，均是基于居间合同关系，与本案不属于同一法律关系，不应在本案中一并审理，张小军可凭相关依据另案主张权利。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认解除张小军与熊元芬于2020年9月3日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖关系；二、驳回原告（反诉被告）张小军的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）熊元芬的全部诉讼请求。本诉案件受理费2600元（已减半由本诉原告预交）、保全费1820元，共计4420元，由原告（反诉被告）张小军负担。反诉案件受理费1430元（已由反诉原告预交），由被告（反诉原告）熊元芬承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  杨德均二〇二一年六月二日法官助理刘茜书记员张芹梅