广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0321民初846号 原告：何桥养，男，汉族，1962年10月15日生，住广西壮族自治区阳朔县。 原告：袁玉兰，女，汉族，1956年11月28日生，住广西壮族自治区阳朔县。 共同委托诉讼代理人：李世毕，广西论世律师事务所律师。 被告：李文献，男，壮族，1969年1月2日生，住广西壮族自治区阳朔县。 被告：吴金花，女，壮族，1977年9月24日生，住广西壮族自治区阳朔县。 共同委托诉讼代理人：阳睿敏，广西寿阳律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：胡艳芳，广西寿阳律师事务所律师。 原告何桥养、袁玉兰与被告李文献、吴金花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何桥养、袁玉兰及其共同委托诉讼代理人李世毕，被告李文献、吴金花及其共同委托诉讼代理人阳睿敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 第2页共10页 原告何桥养、袁玉兰向本院提出诉讼请求:一、判令解除原、被告签订的租房合同；二、请求判令两被告支付2020年及2021年房屋租金80000元、水电费687.13元，并支付至租房合同解除之日止；三、判令两被告交付原告房屋钥匙及门禁卡、抽水泵一台；四、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原、被告于2008年11月7日签订《租房合同书》，约定原告将位于阳朔县房屋租赁给被告，租期自2009年4月1日至2025年3月31日共计16年，房屋租金第一年至第十年每年75000元，第十一至第十六年每年为80000元。现被告未按约定支付房租，尚欠原告2020年度下半年租金40000元及2021年度上半年租金40000元，合计欠付租金80000元。被告于2020年底私自将房屋部分设备搬走，并将未搬走的设备破坏，原告要求被告支付所欠租金及水电费，被告拒绝。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。 二原告为支持其诉请，向本院提供了以下证据：1、房屋产权证，拟证明原告租赁给被告的房屋系其本人所有；2、《租房合同书》、水电费发票，拟证明原被告存在房屋租赁合同关系及被告欠付原告租金80000元、水电费687.13元的事实。 二被告答辩称，双方2008年11月7日签订《租房合同书》，约定被告承租原告的两栋清水房装修经营宾馆。合同签订以后，被告投入巨资进行装修、添置设备和设施。2020年1月，因疫情暴发酒店停业，一直处于亏损状态，在此期间，被告仍努力筹集资金缴纳房租，希望能够挺过去，房租交到了2020年9月30日。因疫情对旅游业冲击太大，在2020年9月，被告已无力经营，遂与原告协商，希望原告能够减免几个月租金，原告不同意。2020年10月后，被告无法经营，经双方多次协商，约定于2020年12月26日交接钥匙。因为合同约定被告如果中途退租，“装修设施”归原告所有，所谓装修 第3页共10页 设施指的是附着于房屋的不可移动的物品，空调、彩电等动产应归属于被告。当天被告到现场后，准备将空调、彩电等设施搬走，双方发生争执，原告报警，警察到现场了解情况，要求被告暂时不要再搬，另一方面应原告要求，被告将大门钥匙交给原告。原告拿到钥匙之后，马上将门锁更换并搬到该房屋居住。基于上述事实，双方合同已经于2020年12月26日解除，被告虽未在解除合同协议上签字，但双方的行为已经明确表明双方一致解除合同的意思表示。合同解除后，原告不能再要求被告支付租金，被告的租金已交到2020年9月30日，双方在2020年12月26日解除合同，即使不考虑疫情期间的房租减免，答辩人实际使用的未交付房租的时间只有三个月计20000元，被告交了押金20000元，相应房租应当予以抵扣。因此，原告诉请被告交付租金无事实根据和法律依据。在原告接手前的水电费只有2020年12月的未缴纳，12月31日后的水电费非被告所用，应当由原告自行承担。综上，请求驳回原告各项诉讼请求。 被告为其辩称，向本院提交了以下证据：1、《租房合同书》，拟证明原被告之间的合同关系，被告交付了押金2万元应用于抵扣租金；2、阳朔镇派所的《出警经过》，拟证明2020年12月26日双方因物品归属和租金问题产生争议原告报警的事实；3、《解除租赁合同协议书》，拟证明原告拿到房屋钥匙后，原告向被告书写了一份解除租赁合同的协议书，原告在协议书上签名的事实；4、照片、录音及录像，拟证明原告更换了房屋门锁，并搬入房屋居住及更换了部分空调的事实；5、收条5张，拟证明被告以将房租交付到2020年9月30日的事实。 本院依职权在阳朔县房屋《用水记录》一份。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1无异议，对证明目的不予认可，辩称原告出租的其中一栋房屋没有产权，按照法律规定该合同无效；对证据2的真实性无异议，对证 第4页共10页 明内容不予认可，辩称被告已经交付房租至2020年9月30日，双方合同于2020年12月26日解除，被告只欠付3个月租金，可用押金2万元抵扣；关于水电费被告交到了12月31日，1月份之后的费用应当由原告自己承担。被告对本院调取的《用水记录》无异议。 原告对被告提交的证据1的真实性无异议，对证明内容不予认可，辩称被告交付的2万元应为履约保证金；对证据2无异议，原告报警是因为被告在将房屋设施搬走时原告予以阻止双方因此发生纠纷，派出所出警后，被告将房屋钥匙交付给了原告；对证据3不予认可，辩称该协议书是原告要求被告解除合同，但双方解除合同的条件没有达成，被告没有在协议书上签字确认，是原告单方意思表示；对证据4的证明内容不予认可，辩称原告只是在门上加了一把链子锁，并没有入住该房屋，后面一栋房屋还是保持原状；对证据5中2018年12月30日、2019年12月31日的收条证明内容不予认可，辩称被告是交付了租金，但收条上最后一句话是被告自己之后加上去的，被告实际只支付了2020年6月30日前的房租，2020年下半年及2021年上半年的房租未付。原告对本院调取的《用水记录》无异议。 本院对经庭审质证双方无异议的证据予以彩信，对双方有异议的证据，将结合案件事实，在文书分析说理部分予以分析，在此不再赘述。 综合全案证据以及庭审陈述，本院确认以下法律事实：2008年11月7日，原告袁玉兰、何桥养作为甲方与被告吴金花、李文献作为乙方签订《租房合同书》，约定：原告将阳朔县响水路15号一栋四层楼房（包括现有的酒店设备和用品）和一栋六层楼房（清水房）出租给被告用于经营办学，租期16年，租金分别为：第一年到第十年每年租金为75000元，第十一年到第十六年每年租金为80000元。合同第一条：甲方第二栋 第5页共10页 楼房的墙壁粉刷和刮腻子费用全部由甲方负责，其余装修费用由乙方负责（除甲方自留的三个房间外）；第二条：付款方式：自签字之日起，乙方付给甲方50000元租金，其余租金在2010年2月28日前付清，以后每年租金在当年第一个月付一半，另一半在12月30日前付清；第三条：甲方两栋楼房租给乙方使用期为16年，从2009年4月1日到2025年3月31日止，在这16年租用期间，乙方可根据需要进行装修，但不得转租，从2008年11月份到2009年3月份五个月为装修期；第五条：甲乙双方在租借期间不能违约，如果甲方在2025年3月31日前违约不租给乙方，甲方必须加倍赔偿乙方的损失和装修费用，如乙方在2025年3月31日前违约不再租用甲方的楼房，所有装修设施归甲方所有；第六条：租用期满后，乙方必须保证楼房的完整性，除能够搬走的物品可以搬走外，其他装修的不动设施，不得随意损坏；第八条：乙方在经营期间的水电费乙方必须在每月6号前交给乙方；第十条：乙方在租用四年满后交押金人民币20000元（租用16年期满后十天内退回给乙方），如不交押金，所有的装修设施归甲方所有。合同签订后，被告将承租的房屋先后用于做学校宿舍、经营酒店等。合同存续期间，被告通常于每年的4月底和12月底分两次向原告交付当年合同约定的房屋租金。2020年4月30日被告最后一次向原告交付租金40000元，之后被告于9月份以疫情影响导致经营困难为由请求原告减免部分租金无果，被告遂与原告协商解除合同。2020年12月26日，被告拆除部分设施设备搬离涉案房屋。当日，原、被告双方就房屋内的设备设施归属问题产生纠纷，经阳朔镇派出所民警协调，被告将涉案房屋的大门钥匙交付给了原告。此后，原告将涉案房屋大门重新加锁，其子在之后不久入住该房屋。 另查明，原告出租的房屋分为前后两栋，其中前一栋为四层半楼房（出租前已由原告进行大致装修，办有房屋不动产权证）和后一栋为6层楼房（清水房，原告负责粉刷和 第6页共10页 刮腻子，之后的设备由被告自行装修，无房屋不动产权证），两栋房屋前后相连，共用一个大门，后一栋需经由前一栋的大门方可进入。经现场查看，被告在退租时将后一栋房屋的房间设施包括空调、彩电、抽风机等设备大部分搬走。 再查明，被告搬离房屋前缴纳了2020年11月份的水费和电费，2020年12月份及之后的水电费由原告代缴，其中2020年12月份的水费为359.6元、电费204.88元。 本案争议的焦点为：一、原被告之间的《租房合同书》是否已经解除，解除时间如何确定；二、原告诉请的房屋租金、水电费以及要求被告交付房屋钥匙、门禁卡及抽水泵是否合理有据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被告辩称原告后一栋房屋没有不动产权证，双方签订的合同无效，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十六条：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”之规定，原告所出租的房屋前一栋办理了房屋不动产权证，享有合法所有权；且原告与被告签订的租房合同，系双方真实意思表示。故，涉案租房合同除有关后一栋房屋的专门条款约定外，其他条款仍合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应遵循诚实信用原则，如实履行合同义务。 关于租房合同的解除问题。本案中，被告于2020年12月26日搬离涉案房屋时，原告通过监控了解到情况并到场，当天双方发生纠纷的根本原因在于涉案房屋中设施设备的归属问和租金交付问题而非合同的解除问题。经过民警协调，被告向原告交付涉案房屋的大门钥匙，原告予以接受。原告在拿回涉案房屋大门钥匙后在大门上重新加锁，其子 第7页共10页 也在之后不久入住该房屋，被告已经无法实际占有并使用涉案房屋，其签订租房合同的目的就此已无法实现，故双方所签订的《租房合同书》应确认于被告交付大门钥匙之日即2020年12月26日解除。原告关于要求解除合同的诉请，本院不再做处理。 关于房屋租金问题。本案中，被告辩称房屋租金已交付到2020年9月30日，原告则主张房屋租金仅交付到2020年6月30日。结合合同中第三条“甲方的两栋房租给乙方使用期为16年，从2009年4月1日到2025年3月31日止，在这16年租用期间，乙方可根据需要进行装修，但不得转租。从2008年11月份到2009年3月份五个月为装修期。”的约定和被告每年的4月、12月交付租金的交易习惯以及综合原告认可2009年3月份之前为装修免租期，租金从2009年4月1日开始计算的事实，本院认为被告每年4月份交付的租金应为当年4月份至9月份半年的租金、12月份交付的租金应为当年10月份至次年3月份半年的租金更符合租金交付的实际情况。故，本院认可被告于2020年4月30日交付的40000元租金应为2020年4月份至2020年9月份应付的租金，即被告已交付了2020年4月至9月的租金。原、被告的租房合同于2020年12月26日解除，故被告应当另行支付2020年10月份至2020年12月份的租金20000元（80000元/年÷12个月×3个月）。关于被告辩称其交付的押金可抵扣该笔租金的问题，本案《租房合同书》第十条约定：“乙方在租用四年满后交押金20000元（租用16年期满后十天内退回乙方）。”由此可见，双方对押金退还的约定条件是租赁期满可退，现在原告未违约的情形下，被告主张解除合同并擅自搬离涉案房屋，系被告违约在先，押金应当不予退还，故被告主张押金抵扣房租的理由不成立。另，虽后一栋房屋无不动产权证，但被告已实际占有使用该栋房屋长达十余年，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“房屋租赁合同无效， 第8页共10页 当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，被告仍应按合同约定支付其所承租的前后两栋房屋的租金。综上,被告应当另行支付原告房租20000元。 关于水电费的承担问题。被告认可其缴纳了2020年11月份的水电费，双方的租房合同于2020年12月26日解除，故被告应承担2020年12月份的水电费，其中水费359.6元、电费204.88元，合计564.48元。 关于钥匙、门禁卡交还问题。本案中原告已收回出租房屋的大门钥匙和前一栋房屋的房间钥匙，关于后一栋房屋的房间钥匙，被告辩称其在搬离房屋时将钥匙存放于前栋房屋大厅前台，原告则坚持未见到钥匙，现钥匙去向无法核实确定，不排除钥匙遗失交付不能的可能。在钥匙交付不能的情况下，通过换锁等其他方式替代钥匙交付更有利于问题的解决，而实际上原告也已找开锁师傅打开了部分房间门锁。虽换锁或开锁会产生一定费用，但因原告并不需退还被告所交付的押金，原告因此产生的费用也可就押金得以补偿。至于门禁卡，门禁卡的使用须有对应的电脑系统，因门禁卡系统安装于被告的电脑中，现被告已将其所有的电脑搬走，原告即使获得门禁卡也无法正常使用。综上，原告诉请被告交付钥匙和门禁卡的要求，本院不予支持。 关于水泵的交付问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，原告未提供证据证明水泵权属和交付情况，其主张要求被告返还水泵证据不足，理由不充分，本院不予支持。 第9页共10页 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十六条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李文献、吴金花于本判决生效之日起十五日内支付原告何桥养、袁玉兰房屋租金人民币20000元，水电费人民币564.48元； 二、驳回原告何桥养、袁玉兰的其他诉讼请求。 案件受理费1818元，适用简易程序减半收取计909元，由被告李文献、吴金花承担227元，由原告何桥养、袁玉兰承担682元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1818元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  李 美 第10页共10页 二〇二一年六月七日 法官助理  李成俊 书 记 员  陆爱萍