贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3826号上诉人（原审原告）：仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司。住所地：贵州省仁怀市盐津街道城南社区酒都方圆荟购物广场。统一社会信用代码：91520382MA6GR1AX69。法定代表人：刘涛，公司经理。委托诉讼代理人：陈未，公司员工。委托诉讼代理人：郭洪静，贵州谦明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢能湖，男，1984年10月10日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司（以下简称方圆荟公司）因与被上诉人谢能湖房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。方圆荟公司上诉请求：1、撤销贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初3920号民事判决，驳回被上诉人要求上诉人承担装饰装修费的诉讼请求;2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方之间系租赁合同关系，上诉人也不存在违约行为，即使法院认为上诉人在履行其他合同有违约，也只能在其他合同关系中处理，不应在本案中对装饰装修费进行处理。二、被上诉人2019年7月31日给上诉人的《解约申请》表达很清楚，系其自身经营不善导致整体处于亏损状态，并主动向上诉人申请解约并承诺补齐拖欠费用，双方互不追究违约责任。谢能湖辩称，上诉人未按合同约定提供商场空调使用，空调费用不应支持，但答辩人未予上诉，请求驳回上诉，维持原判。方圆荟公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告双方于2018年8月20日签订的《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》；2.判决被告从2019年1月1日起支付拖欠原告的空调费、物业管理费、商业管理费至租赁合同解除之日（截止2019年8月31日拖欠的空调费、物业管理费、商业管理费共计52,800.00元）；3.判决被告从2019年1月1日起按非租金优惠期的标准向原告支付租金至租赁合同解除之日（截止2019年8月31日的租金共计28,800.00元）；4.判决被告承担合同解除违约金21,600.00元；5.判决被告于租赁合同解除之日起三日内将承租商铺腾空交还原告，逾期交还场地按合同终止当年租金标准的2倍向原告支付逾期占用期间的租金至商铺腾空交还之日；6.本案诉讼费由被告承担。谢能湖向一院提出反诉请求：1.判决反诉被告退还反诉原告履约保证金及装修押金21,200.00元；2.判决反诉被告赔偿反诉原告装修投入损失388,965.00元；3.判决反诉被告赔偿反诉原告经营亏损损失及可得利润损失160,000.00元。一审法院认定事实：2018年8月20日，方圆荟公司（出租方甲方）与谢能湖（承租方乙方）签订《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》（合同编号JD-1-2018-199）一份，合同第3条约定：方圆荟公司将其管理使用的位于仁怀市酒都?方圆荟购物广场，门牌号D5-021号120㎡的商铺出租给谢能湖用于经营餐饮（么么时光花样小海鲜），租金、物业费、空调费、商业管理费等相关费用以实际面积计算，租赁场地的交付标准根据双方认可的附件C确定；合同第4条约定：双方确认于2018年8月10日交接租赁场地，供谢能湖进行装修及其他开业准备，自交接之日起谢能湖享有2个月的装修免租期，此期间内免交租金、物业费、空调费、商业管理费，谢能湖必须于2018年10月10日营业，方圆荟公司有权根据购物广场运营的实际情况，对营业日进行调整，但方圆荟公司应提前书面通知谢能湖，并相应调整收取租金、物业费、商业管理费、空调费的起始时间；合同第5条约定：租赁场地的租期为3年，自2018年8月10日起至2021年8月9日止，除装修期外，谢能湖还享有4个月的免租期，即自2018年10月10日起至2019年2月9日止，免租期内，谢能湖应向方圆荟公司支付物业费、空调费、商业管理费。合同第6条约定费用及支付方式为：租金以月租金为标准，按每年365天、12个月、4个季度计收，具体标准为：租期内第一年（自2018年8月10日至2018年2月9日）的月租金标准为0元/㎡，每月租金为0元，2018年2月10日至2019年8月9日的月租金标准为30.00元/㎡，每月租金为3,600.00元；租期内第二年（自2019年8月10日至2020年8月9日）的月租金标准为35.00元/㎡，每月租金为4,200.00元，租期内第三年（自2020年8月10日至2021年8月9日）的月租金标准为40.00元/㎡，每月租金为4,800.00元。谢能湖还应向方圆荟公司支付物业费、商业管理费及空调费，物业费标准按每月15.00元/㎡计算，每月共计1,800.00元；商业管理费标准按每月25.00元/㎡计算，每月3,000.00元；空调费标准按每月15.00元/㎡计算，每月1,800.00元。物业管理范围包括购物广场公用设施、公用设施维修保养、购物广场外围规划红线范围内的保安、保洁、车辆停放管理等。租金、物业费、商业管理费、空调费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期，谢能湖应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金、物业费、商业管理费、空调费以现金、支票或银行划款方式支付给方圆荟公司，节假日不进行顺延，谢能湖应提前做出支付安排。本合同签订之日起7天内谢能湖向方圆荟公司缴纳履约保证金2万元，租赁期内，如谢能湖在履行本合同过程中对方圆荟公司负有债务，或因谢能湖违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于谢能湖的过错而应对方圆荟公司承担赔偿责任，方圆荟公司有权从履约保证金中扣除谢能湖所欠款项、违约金、所受损失，方圆荟公司扣除后，谢能湖应当在方圆荟公司发出通知书后7个工作日内补齐被扣除的款项，以维持履约保证金的数额不变；本合同终止或解除时若谢能湖没有上述行为或责任的，方圆荟公司应当于30日内将履约保证金退还给谢能湖。谢能湖逾期支付租金、物业费、商业管理费、空调费、公共事业费及其他费用的，每逾期一日，谢能湖应当按逾期支付金额的万分之五向方圆荟公司支付违约金，逾期付款超过30日的，视为严重违约或根本违约。合同第7条约定方圆荟公司权利义务：建造并完成租赁场地的主体结构，根据附件C中规定的条件和标准，进行内外装修和设施设备的安装；维修租赁场地的电梯、自动扶梯、消防系统的机械安装，保持租赁场地建筑物的承重结构和公用设施设备的运行处于良好状态；按合同约定向谢能湖收取履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费、以及谢能湖应支付的其他费用，提供必要的协助，采取合理的促进租赁物业商业氛围成熟、集聚人气的相关的措施，利用购物中心的有效空间，在广场、停车场、购物广场内的公共区域等场所组织有关商业促销及其他经营活动，并行使出租、使用、管理、收益的权利；为促进消费，提高购物广场整体销售额等。合同第8条约定谢能湖权利义务为：自行独立承担招商、广告、经营等过程中产生的风险，不得以任何方式对租赁场地的任何部分做拆改、移动或损毁；谢能湖将租赁场地用于经营餐饮，不得擅自变更经营范围，如需变更经营范围，应以书面形式向方圆荟公司提出申请，经方圆荟公司同意后方可变更；按期向方圆荟公司交纳履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费、租赁场地内发生的其他费用，并支付水、电、燃气、通讯费等各项公用事业费用；保护租赁场地不受损坏，自然磨损和自然损坏除外。合同第19条约定：本合同任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按照法律规定及本合同约定承担违约责任。合同第22条约定：谢能湖逾期不支付履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费或其他应由被告支付的任何一项费用超过30日，方圆荟公司有权解除合同，方圆荟公司依据本约定解除合同的，谢能湖应支付方圆荟公司按照解约当年租金标准计算的6个月租金的违约金（谢能湖在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算），谢能湖已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付方圆荟公司，并补交方圆荟公司此前予以减免的全部费用。方圆荟公司依据本合同约定解除合同的，可以扣除谢能湖已交纳的履约保证金。合同第26条约定；本合同终止后，谢能湖应当在3日内自费将其所有的可移动物品搬离，将租赁场地（包括所有的固定装置、装修和设备）交回方圆荟公司；若谢能湖不能按时搬出物品、将租赁场地的使用权交还方圆荟公司的，视为谢能湖放弃相关物品的所有权，方圆荟公司可随意清理，谢能湖还应当按照合同终止当年租金标准的二倍向方圆荟公司支付逾期占用期间的租金，并赔偿方圆荟公司自行雇佣专门人员腾空租赁场地的费用，以及因任何后继商户、其他第三方由此提出索赔而受到的损失；如因特殊原因，经谢能湖申请并经方圆荟公司同意后，谢能湖可适当延长搬离期限，但租金、物业费、商业管理费、空调费等费用仍按照本合同终止当年的标准交纳。无论任何原因导致本合同终止，在方圆荟公司收回或谢能湖交回场地时，谢能湖不得破坏已有的不可移动之装饰装修部位，该装饰装修无偿归方圆荟公司所有；租赁场地应与交付给谢能湖时一样的良好，自然磨损和自然损坏除外。同时合同对双方的其他权利义务行了约定。谢能湖对《租赁合同》所付附件签字确认，主要为：附件C《内外装修及设施设备技术条件》、附件D《租赁场地交付确认书》、附件E《物业管理范围及费用标准》等签名确认。合同签订后，方圆荟公司在双方确认的期限将租赁场地交付谢能湖使用，并按约定开展了一定的商业宣传活动；谢能湖对租赁的商铺进行装修使用，并向方圆荟公司缴纳了履约保证金20,000.00元。2019年1月4日,方圆荟公司向谢能湖发出仁怀方圆荟（2019）总字第005号公告，明确告知谢能湖从2019年1月1日起开始计算营业日及经营免租期，后谢能湖在使用租赁的场地期间，未按约定期限向方圆荟公司支付2019年1月1日起的租金、空调费、物业管理费、商业管理费等，方圆荟公司于2019年1月11日至8月13日期间多次向谢能湖发出催费通知函、违约告知函。2019年7月31日，谢能湖向方圆荟公司递交《解约申请》一份，载明：商铺号：D栋F5层021号，承租人：谢能湖，退租原因：我于2018年8月20日与公司签订《商铺租赁合同》，已缴纳合同履约保证金20,000.00元、装修押金1,200.00元，现因我自身经营不善等原因，导致整体处于亏损状态，若勉强经营将影响后期发展。为此，特申请前来，望贵公司给予同意提前解除合同，已缴纳的履约保证金20,000.00元、装修押金1,200.00元作为抵扣欠款不予退还本人，同时，我将补齐扣除合同履约保证金后2019年1-6月份剩余所有欠款合计25,600.00元，双方互不追究其它违约责任。特此申请，申请人：谢能湖。同日，谢能湖支付给方圆荟公司16,000.00元。2019年8月1日，被告停业经营。其后，双方发生争议，原告遂诉至法院。本案在审理过程中，谢能湖提出反诉。一审法院另查明，案涉的租赁商铺属于新开发商业区，商业区的设施设备和通行道路的部分功能不完善，对谢能湖的经营效益产生一定影响。在本案诉讼期间，谢能湖将租赁商铺内的动产自行搬走并于2019年12月11日前将该商铺移交给方圆荟公司。一审法院依谢能湖的申请依法委托贵州华瑞土地房地产评估有限公司对涉案商铺的房屋装修投入、购买设备投入、营业收入进行评估，评估结论为谢能湖店铺涉及的房屋装饰装修为84,160.00元、设施设备为21,984.00元、营业损失（员工薪资支出）为108,000.00元、其他机械设备、配套设备、无形资产以及技术服务为136,000.00元，谢能湖花去鉴定费6,000.00元。一审法院认为，方圆荟公司与谢能湖签订的《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案中，对方圆荟公司主张解除与谢能湖于2018年8月20日签订的《酒都·方圆荟购物广场商铺租赁合同》的请求，由于谢能湖已于2019年12月11日前将商铺移交给方圆荟公司，故本院予以确认；方圆荟公司主张谢能湖支付2019年1月1日起至合同解除之日止拖欠方圆荟公司的空调费、物业管理费、商业管理费等费用的请求，因双方对相关费用标准进行了明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，结合方圆荟公司于2019年1月4日向谢能湖发出仁怀方圆荟（2019）总字第005号公告，明确告知谢能湖从2019年1月1日起开始计算营业日及经营免租期，且谢能湖经营至2019年8月1日因诸多原因停止营业。对方圆荟公司主张的物业费、商业管理费、空调费，由于谢能湖停业后未再使用空调和接受方圆荟公司的管理服务，故该三项费用自2019年1月1日起计算至2019年8月1日止共计7个月，谢能湖应当自2019年1月1日起按每月1,800.00元向方圆荟公司支付物业费、每月3,000.00元向方圆荟公司支付商业管理费、每月1,800.00元向方圆荟公司支付空调费至2019年8月1日止，即物业费为12,600.00元、商业管理费为21,000.00元、空调费为12,600.00元，共计46,200.00元。对方圆荟公司主张谢能湖支付2019年1月1日起至合同解除之日止的租金的请求，虽谢能湖营业至2019年8月1日就停业，但谢能湖一直占用该商铺至2019年12月11日才向方圆荟公司移交，故租金应从2019年1月1日计算至2019年12月11日，根据双方的商铺租赁合同约定应扣减4个月的免租期，故谢能湖告应向方圆荟公司支付租金为28,700.00元（即2019年5月1日至2019年8月9日的租金按每月3,600.00元计算,2019年8月10日至2019年12月11日的租金按每月4,200.00元计算）。关于方圆荟公司主张谢能湖支付以租赁合同解除日所欠费用为准，从租赁合同解除日起至付清为止，以日万分之五支付违约金的请求。根据合同约定，方圆荟公司的请求应予以支持。谢能湖应当以应支付的空调费、物业管理费、商业管理费、租金为基数按照约定日万分之五的标准支付自解除合同之日起至上述费用付清之日止的违约金。对谢能湖反诉要求方圆荟公司赔偿因装修费、加盟费388,965.00元，经评估谢能湖的装饰装修部分价值为84,160.00元，根据使用时间折旧、双方违约情况等情况综合考虑，酌定由方圆荟公司赔偿谢能湖装饰装修费用26,000.00元。对方圆荟公司主张谢能湖支付解除合同的违约金21,600.00元的诉讼请求，虽然谢能湖未按约定时间支付租金及相关费用，并经多次催收未果已构成违约，根据法律规定和双方签订的合同应当承担相应的违约责任，但由于商业区的设施设备和通行道路的部分功能不完善，对谢能湖的经营效益产生一定影响,方圆荟公司亦存在违约行为，故方圆荟公司的该项诉讼请求，不予支持；对方圆荟公司主张谢能湖在解除合同之日起三日内将承租商铺腾空交付方圆荟公司的请求，因谢能湖已于2019年12月11日将该商铺交还方圆荟公司，该项诉讼目的已实现，故不再予以审查。对谢能湖反诉要求方圆荟公司赔偿加盟费（含装修费）388,965.00元、经营亏损损失及可得利润损失160,000.00元，加盟费及员工薪资支出系谢能湖经营期间的正常开支，不是方圆荟公司违约行为造成的损失，故对谢能湖的该项反诉请求不予支持；可得利润属间接损失，且谢能湖未提供证据予以证实经营亏损损失，不是方圆荟公司的违约行为所导致，故对谢能湖的该项反诉请求不予支持；对谢能湖反诉要求方圆荟公司退还履约保证金20,000.00元和装修押金1,200.00元，由于谢能湖对方圆荟公司负有金钱给付义务，故该履约保证金和装修押金作抵其差欠方圆荟公司的空调费、物业管理费、商业管理费、租金等费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司与被告谢能湖签订的《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》于2019年12月11日解除；二、被告谢能湖在本判决生效后10日内支付原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司物业费、商业管理费、空调费、租金共计37,700.00元（已扣除被告谢能湖缴纳的履约保证金20,000.00元、装修押金1,200.00元和2019年7月31日支付的16,000.00元），并支付以欠款37,700.00元为基数从2019年12月13日起至欠款履行完毕之日止按日万分之五标准计算的违约金；三、反诉被告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司在本判决生效后10日内赔偿反诉原告谢能湖装饰装修费26,000.00元；四、驳回原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告谢能湖的其余反诉请求。案件受理费2,364.00元，反诉费4,751.00元，评估费6,000.00元，共计13,115.00元；原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司负担4,864.00元，被告谢能湖负担8,251.00元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，方圆荟公司与谢能湖在履行《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》过程中均存在一定的违约行为，故一审判令方圆荟公司对谢能湖的装修损失承担部分责任并无不当，予以确认。且方圆荟公司的违约行为在生效民事判决中已经予以认定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”及第九条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，由于方圆荟公司与谢能湖在合同履行过程中均存在不同程度的违约责任，同时，营业利润属经营风险，故一审根据房屋基础装修鉴定金额、使用时间折旧及双方违约责任大小，综合认定方圆荟公司赔偿谢能湖基础装修损失26000元，并无不当，予以确认。本案系方圆荟公司与谢能湖履行《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》所产生的纠纷，谢能湖反诉主张的装修费损失亦属于租赁合同履行所引发的纠纷，本诉与反诉的主体相同，涉及的案件事实、法律关系具有相同性和牵连性，故一审将本诉的租赁费用和反诉的装修损失合并进行审理符合法律规定，予以确认。综上所述，方圆荟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2364元，由方圆荟公司负担。本判决为终审判决。审判长  任建毅审判员  陈文玉审判员  张 睿二〇二一年六月二十六日法官助理叶迪书记员黄佩玉