广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初1267号原告：珠海市斗门光通物业代理有限公司，住所地广东省珠海市斗门区××××××××××××之一，统一社会信用代码914××××××××××××278。法定代表人：刘光强，执行董事。委托诉讼代理人：吴江，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧尧，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：陈志杰，男，1995年8月10日出生，汉族，公民身份号码440××××××××××××194，住广东省珠海市斗门区井岸镇美湾北小区××××××××××。原告珠海市斗门光通物业代理有限公司（以下简称原告）与被告陈志杰（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴江到庭参加诉讼，被告陈志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费2,985元；2.判令被告向原告支付欠付滞纳金2,985元（以每季度欠付的物业管理费为基数，按日千分之三标准，自2016年3月欠费起计算至实际清偿之日止，以不超过本金为限）；3.判令被告向原告支付维修费46.60元；4.判令被告向原告支付公用分摊费1,445.80元；以上一至四项合计金额7,462.40元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是珠海市斗门区××××××××××“时尚新苑”3栋2单元703房业主。2013年3月8日，原被告签订《前期物业管理服务协议》，协议第一条约定，每月服务费69元（水、电公摊另计）。协议第十条约定，以后每次收缴物业服务费的时间为每个季度的前5天。协议第十一条第2款约定，业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。原告依约提供物业管理服务，但被告自2016年3月至2019年9月期间拖欠物业管理费2,985元，维修费46.60元，公用分摊费1,445.80元。经原告多次催缴无果。原告认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，被告拖欠物业管理费等费用的行为已构成违约。原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《物业管理条例》第七条第五项的规定提起本案诉讼。被告陈志杰辩称：物业服务合同不是被告陈志杰本人签署，也没有委托他人签署，合同不成立。该合同是原告要求陈金胜在被告陈志杰不知情的情况下，冒充被告陈志杰签名，这份合同应当为虚假合同，合同无效。滞纳金是法定款项，个人和其他企业、团体都无权私自设立，强制性是指滞纳金的征收是国家的强制力保障实施，原告是个体企业，无权收取滞纳金。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.中华人民共和国物业服务企业资质证书；2.珠海市物业服务企业登记备案证明；3.房地产权证；4.珠海市不动产登记抵押查封情况查询结果；5.《前期物业管理服务协议》；6.时尚新苑欠款客户明细列表；7.催费短信记录；8.陈志杰滞纳金计算表；9.地下室及水泵房电费、电梯及公用照明电费发票；10.电梯维修保养相关收据及发票；11.珠海农村商业银行支票存根；12.陈金胜、陈志杰物管费、维修费、公摊费计算明细；13.收据（NO1323749）；14.催交单照片。被告陈志杰针对其答辩意见提交证据如下：1.珠海市斗门区流动人员人事代理协议书；2.时尚新苑欠款客户明细列表；3.物业服务合同第5页、第9页；4.时尚新苑商品房收房移交确认书；5.其他业主与珠海市斗门光通物业代理有限公司物业服务合同纠纷案件答辩意见。被告在诉讼过程中申请证人陈金胜出庭作证，证人陈金胜陈述，其与被告陈志杰系父子关系，涉案《前期物业管理服务协议》为陈金胜所签，合同签署后由陈金胜支付物业费，并有收到原告通过手机发送的催收信息。原告、被告陈志杰对陈金胜的证言无异议。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对原告提交的证据1-5、证据7、证据13，被告提交的证据1、证据3真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院认定为准。原告提交的证据6时尚新苑欠款客户明细列表（被告提交的证据2）、证据8陈志杰滞纳金计算表及证据12陈金胜、陈志杰物管费、维修费、公摊费计算明细系原告单方制作，原告提交的其他证据、被告提交的证据4，没有相应证据予以佐证，上述证据本院不予采信。被告提交的证据5属于个人意见陈述无相应证据佐证，本院亦不予采信。原被告对陈金胜的证言均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月8日，原告（甲方）与被告陈志杰（乙方）就乙方购买的斗门区井岸镇井湾路347号“时尚新苑”3栋2单元703房竣工验收交付使用后提供前期物业管理有关事项签订《前期物业管理服务协议》，主要约定如下：第一条乙方所购物业类型为住宅，建筑面积为57.87平方米（以房地产权证确权面积为准），每月服务费69元（水、电公摊另计）。第二条本物业的建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘甲方在本物业竣工验收交付使用后实施前期物业管理。第八条本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按以下方式收取物业服务费和提取酬金：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按政策、法规规定由业主或非业主使用人合理分摊……。第九条本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按本协议第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：1.带电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，不具备使用电梯条件的首层房屋按80%收取（电梯直通负一层的一楼房屋按建筑面积每月每平方米1元收取）；2.不带电梯的住宅按建筑面积每月每平方米0.96元收取；3.商铺按建筑面积每月每平米0.5元收取；未使用的按每月每平方米0.3元收取；4.以上收费标准不含应分摊的公共水电费（包含公共照明电费、电梯电费、加压供水电费等），公共水电费按政府有关规定由相关业户另行分摊。第十条乙方自办理房屋交付手续之日或视为房屋已交付之日开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每个季度的前5天……。第十一条……2.业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金……。第十四条本物业竣工验收交付使用后，其共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：保修期内的，由物业建设单位承担；保修期后由共用业主承担。第二十条服务期限从本物业交付使用或视为交付使用之日起至本物业业主大会与所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。2020年12月29日，原告向被告陈志杰登记在前期物业管理服务协议上的联系电话133×××××082发送催缴物业服务费的短信，要求被告陈志杰支付欠缴2016年3月至2019年9月的物业管理费和分摊费共计4,475元。原告在庭审中称其于2019年9月30日撤离涉案小区。涉案房屋位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××，建筑面积57.87平方米，总层数14层，登记的权属人为被告陈志杰，登记时间为2014年11月13日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案纠纷所涉物业服务法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，且当时的《中华人民共和国合同法》和相关司法解释对本案纠纷的处理有规定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案仍适用《中华人民共和国合同法》和相关司法解释的规定。根据原被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为《前期物业管理服务协议》对被告陈志杰是否具有约束力及其是否应当承担相应费用。被告辩称，《前期物业管理服务协议》并非被告本人所签，而是由被告父亲陈金胜冒充被告的名义签署，该协议无效。对此本院认为，《前期物业管理服务协议》虽系被告陈志杰父亲陈金胜代签，涉案房屋的物业费也一直由陈金胜缴纳，但在履行《前期物业管理服务协议》过程中被告陈志杰也未提出异议，已视为对陈金胜的上述行为予以追认，并且被告陈志杰系涉案小区的业主，自涉案房屋交付使用、取得涉案房屋的产权时就已实际享受了原告提供的相关服务，故《前期物业管理服务协议》对被告陈志杰具有约束力，合法有效，被告陈志杰应当按照协议的约定向原告支付物业服务费。原告主张被告陈志杰拖欠2016年3月至2019年9月期间的物业管理费。经本院核算，被告陈志杰每月须缴纳的物业服务费为69.40元，每季度须缴纳208.20元（69.40元/月×3个月）。故从2016年3月至2019年9月被告陈志杰应向原告支付的物业服务费为2,984.20元（69.40元×43个月）。关于滞纳金的问题。涉案合同中关于滞纳金的约定是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同约定的滞纳金实际是欠缴物业服务费的违约金。被告陈志杰欠缴物业服务费的行为，已构成违约，应当按照涉案合同约定承担违约责任。根据双方在合同中约定“收缴物业服务费的时间为每个季度的前5天”，确定滞纳金的起算时间为欠缴季度首月的第6日。故本院确定被告陈志杰从欠缴季度首月的第6日起，以欠缴当季度的物业服务费208.20元为本金，每日支付欠缴当季度物业服务费千分之三的滞纳金至实际付清之日。由于原告在被告陈志杰欠付物业服务费后，没有及时主张权利，向法院起诉追索物业服务费，采取适当措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院确定欠缴当季度物业服务费的滞纳金累计不超过欠缴当季度物业服务费的本金208.20元。经核算，按照上述方式计算的滞纳金，即使是最后一季度（2019年7月至9月）的滞纳金也已超过了当季度物业服务费的本金。故本院确定被告陈志杰应当支付的滞纳金为2,984.20元。关于维修费、公用分摊费。原告请求被告陈志杰支付维修费、公用分摊费，本院根据原告提供的证据无法核算出其主张的上述各项费用，收费明细、计算方式等也未提供证据证明经业主公示，原告提供的证据无法充分证明其主张。原告也不能仅凭被告陈志杰知悉且曾支付过相关费用，而确认其在本案中主张的维修费、公用分摊费。故本院对原告的上述请求不予支持。综上所述，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈志杰于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门光通物业代理有限公司支付2016年3月至2019年9月期间拖欠的物业服务费2,984.20元；二、被告陈志杰于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门光通物业代理有限公司支付拖欠物业服务费的违约金2,984.20元；三、驳回原告珠海市斗门光通物业代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告珠海市斗门光通物业代理有限公司已预交25元），由原告珠海市斗门光通物业代理有限公司负担5元，被告陈志杰负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员  陈柏能二〇二一年六月二十二日书记员  方晓森附：裁判依据法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。