江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终2326号上诉人（原审被告）：杨月明，男，1976年6月13日出生，汉族，住江苏省高邮市。被上诉人（原审原告）：高邮市翰林物业服务有限公司，住所地江苏省高邮市文游南路399号翰林国际14幢-1。法定代表人：林强榕，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄金宝，男，该公司员工。上诉人杨月明因与被上诉人高邮市翰林物业服务有限公司（以下简称翰林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院（2021）苏1084民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨月明上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费用由翰林物业公司负担。事实和理由：1.翰林物业公司是未经合法招投标的物业服务企业。杨月明所在小区未成立业主大会，依据物业管理条例的规定，小区建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业，但建设单位并未在媒体或物业平台对外公开招标，仅以“小区公告”的方式招标，该行为侵害了小区业主的权益。一审判决未查明选聘翰林物业公司是否未经过合法招投标程序。2.翰林物业公司未将小区公共能耗费用等信息依法公布，一审判决酌定公共能耗费依据不足。3.杨月明居住的物业位于小区住宅楼西侧，外墙出现开裂贯穿缝，有雨水渗入。杨月明向物业公司反映要求及时维修，物业公司不闻不问。因翰林物业公司未能尽到其应尽的服务义务，致杨月明合法权益受损。翰林物业公司辩称，1.建设单位向高邮市城乡建设局提交了前期物业招聘的申请，并将招聘前期物业的公告张贴于小区东门和西门，翰林物业公司与建设单位签订的物业服务合同在高邮市住建局进行了备案。2.杨月明在前物业公司的《物业服务收费标准》中签名确认了公共能耗费为150元/户/年，且公共能耗费150元/户/年并不足以维持小区运营。2019年的公共能耗费已经进行了公示。3.墙体维修不属于物业公司的服务范围，翰林物业公司已履行了协调义务，开发商多次为杨月明维修。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。翰林物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨月明立即缴纳2018年6月3日至2020年12月31日物业服务费1929元、公共能耗费388元、电梯运行费1351元，共计3668元；2.判令杨月明承担诉讼费用。一审法院认定事实：杨月明系高邮市翰林国际×××栋×××室的业主，房屋建筑面积103.73平方米。2013年1月18日，杨月明所在小区的建设单位建融扬州房地产有限公司（以下简称建融公司）与扬州市恒久物业服务发展有限公司（以下简称恒久公司）签订《前期物业服务管理委托合同》，合同期限为5年。2017年6月3日，杨月明办理入住手续，与恒久公司签订《前期物业服务协议》，并在《物业服务收费标准》中签名确认，双方约定物业服务费住宅为0.6元/月/平方米，电梯运行费0.6元/月/平方米，公共能耗费150元/户/年。杨月明缴纳了2017年6月3日至2018年6月2日的物业服务等费用。2018年，因建融公司与恒久公司签订的合同已经到期，建融公司遂通过招投标方式选聘小区的前期物业服务企业，并将招标公告张贴于小区两个出入口处，2019年6月19日，建融公司与翰林物业公司签订《前期物业服务委托合同》，约定物业服务费住宅0.8元/月/平方米，并约定本合同期限自2019年6月19日起至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。2019年6月27日，翰林物业公司向高邮市发展和改革委员会备案，备案内容为：同意高邮市翰林物业服务有限公司继续执行原“翰林国际小区”普通商品住房前期物业服务收费标准0.6元/月/平方米，其他按合同约定执行。杨月明自2018年6月3日起未再缴纳物业服务费、电梯运行费、公共能耗费等。2020年11月10日，恒久公司出具《说明》，表示2018年12月20日翰林物业公司成立后翰林国际小区物业服务和管理工作移交至翰林物业公司，移交后恒久公司服务期内业主未能缴纳的相关费用，由翰林物业继续追收并入账。一审法院认为，杨月明与恒久公司签订的前期物业服务协议合法有效，建融公司与恒久公司签订的前期物业服务合同对业主亦具有约束力，但房屋部分出售后，该合同到期，此时小区业主大会未成立，作为小区的建设公司建融公司通过招投标方式选聘了新的物业服务企业即翰林物业公司，翰林物业公司能否以此向杨月明收取物业费是本案的争议焦点。根据《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》，“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定”，“在业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责”，“前期物业服务合同可以约定期限”。本案中，建融公司与恒久公司签订的前期服务合同约定了期限，到期时该小区业主大会未成立，故业主尚没有能力形成“共同决定”，如果不与新的物业服务公司签订合同，小区会处于无合同状态，若无物业服务企业提供物业管理和服务，不利于小区业主的正常生活，且建融公司在小区内部张贴招投标公告时，未有杨月明在内的小区业主提出反对意见，即使建融公司无权独立选聘物业服务企业，翰林物业公司对翰林国际小区也形成了“事实服务”，虽然翰林物业公司与建融公司签订的合同中约定的物业服务费为0.8元/月/平方米，但翰林物业公司向杨月明主张的物业服务费标准为0.6元/月/平方米，并未超出杨月明与恒久公司签订合同时约定的标准，杨月明亦无证据证实翰林物业公司提供的服务等级低于恒久公司。物业管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，而不是指向某一特定的业主，杨月明拒绝缴纳物业费不利于物业公司及时有效地为全体业主服务，因恒久公司将其服务期间物业费用的追收权转让给翰林物业公司，故杨月明对于欠付的物业费、电梯运行费及公共能耗费应当向翰林物业公司补缴。综上，翰林物业公司要求杨月明支付2018年6月3日至2020年12月31的物业费1929元于法有据，应予支持。对于翰林物业公司主张的公共能耗费和电梯运行费，因其均未能提供具体费用详细的收支明细，一审法院酌情认定上述期间的公共能耗费为250元，对于电梯运行费，翰林物业公司已按照《物业服务收费标准》中0.6元/月/平方米的七折收取电梯运行费，予以确认。以上合计3330元。本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实所引起的民事纠纷案件，故本案应使用当时的相关法律、司法解释的规定。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款、第六十四条之规定，判决：一、杨月明应于该判决生效之日起十日内给付高邮市翰林物业服务有限公司物业服务费、电梯运行费、公共能耗费合计3330元；二、驳回高邮市翰林物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由杨月明负担。二审中，围绕诉讼请求，杨月明提交了翰林物业公司工商登记资料及楼栋外墙和内墙照片等证据，翰林物业公司提交了管理员对接记录、住建局备案合同等证据。本院组织双方进行了质证。杨月明提交：1.翰林物业公司工商登记资料一份，资料显示翰林物业公司成立于2018年12月20日，翰林物业公司成立第一天恒久公司即将物业服务移交，证明翰林物业公司系暗箱操作，未尽合法的招投标程序。2.杨月明房屋所在楼栋外墙和内墙照片三张，证明物业未尽到协助维修的义务，存在违约行为。翰林物业公司质证认为，对证据1，虽批复时间是2018年12月20日，但翰林物业公司成立之前有前期准备工作，且该证据与物业费并无关联；对证据2，维修责任主体是开发商，翰林物业公司已尽到协调义务。翰林物业公司提交：1.管理员对接记录一份，证明杨月明主张的房屋质量问题物业公司已尽到了协调义务；2.经高邮市住房和城乡建设局备案的翰林物业公司与开发商签订的《前期物业服务委托合同》一份，证明翰林物业公司是合法的；3.2019年高邮市翰林物业公司物业服务费用收支情况公示表、2020年代收公共能耗费收支情况明细表各一份，证明小区公共能耗费均进行了公示。4.《翰林国际前期物业服务邀标文件》一份及公示照片两张，证明前期物业服务招投标程序合法。杨月明质证认为，证据1，可以证明杨月明在2018年就向物业公司反映了房屋开裂问题；证据2，与杨月明无关；证据3，公共能耗费未经审计，数据真实性不确定；证据4，真实性无法确认，且即使是真实的，也不应只有一张纸。一审判决认定事实正确，本院予以确认。二审争议焦点：翰林物业公司是否有权收取物业费？如有权收取，标准应如何确定？本院认为，翰林国际小区的建设单位建融公司与恒久公司签订的《前期物业管理委托合同》到期后，因该小区尚未成立业主大会，故建融公司重新选聘物业服务企业，并在小区内张贴了招投标公告。2019年6月19日，建融公司与翰林物业公司签订了《前期物业服务委托合同》，委托翰林物业公司对翰林国际小区提供物业服务，并将签订的《前期物业服务委托合同》交高邮市住房和城乡建设局备案。翰林物业公司实际为翰林国际小区提供了物业服务，杨月明作为小区业主，在接受翰林物业公司提供物业服务后应当缴纳物业费用，故翰林物业公司有权向杨月明收取物业服务费。对物业服务费的收费标准，翰林物业公司就翰林国际小区物业费收费标准已向高邮市发展和改革委员会备案，故一审法院认定杨月明按照0.6元/月/平方米标准缴纳物业服务费，并酌情认定杨月明缴纳公共能耗费250元，并无不当。共建和谐幸福小区是物业与业主的共同责任，物业与业主应本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，应及时向物业提出问题、进行建议，尽量沟通协商。即使物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合理合法途径行使权利，而非通过拒付物业费的方式扩大矛盾。若业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整体物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。本案中，杨月明主张其房屋外墙开裂漏水，翰林物业公司未尽服务义务构成违约。根据已查明的事实，就杨月明房屋外墙开裂漏水事宜，翰林物业公司履行了与建设单位协调的义务，且承担房屋维修义务的责任主体为建设单位而非翰林物业公司，故杨月明以此为由主张翰林物业公司构成违约拒交物业服务费，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，杨月明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨月明负担。本判决为终审判决。审 判 长 莫俊秀审 判 员 孙建瑢审 判 员 陈少君二〇二一年六月二十五日法官助理 葛盈盈书 记 员 蔡瑾文