西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初9341号原告：王荣荣，女，1984年10月22日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杨肖，男，1985年9月11日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区，系原告丈夫。被告：陕西尚润房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：范炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李璐，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田松，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。原告王荣荣与被告陕西尚润房地产开发有限公司（以下简称尚润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王荣荣的委托诉讼代理人杨肖，被告尚润公司的委托诉讼代理人李璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王荣荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告提供格式合同商品房买卖合同（预售）编号7140861中第五章第4条款无效，足额支付原告减少面积款12116元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年8月8日，原告接到开发商的收房通知，被告知原告购买保利天悦二期住房房号为2-2-401室，建筑面积减少0.8平方米，根据签订房屋预售合同有关规定，退款1472元。原告按照当时房屋预售价15145元/平方米计算应退款12116元，两者相差10644元。后原告查阅了2018年2月25日与陕西尚润房地产开发有限公司签订商品房买卖合同(预售），发现开发商利用卖方市场的有利地位，在提供格式合同中第五章第4条第15页双方自行约定：根据合同第六条按照建筑面积计价的，双方同意按照下列原则对面积差异进行处理：1)建筑面积误差比绝对值在0.5%以内（含0.5%）的，买卖双方互不退补。2）建筑面积误差比绝对值大于0.5%的，买卖双方同意继续履行合同，双方就绝对值大于0.5%部分据实结算房价款……，这个条款免除了开发商退减少面积业主0.5%以内面积款的责任，加重了购房者的负担，排除了减少面积业主的主要权利，该条款属于无效条款，被告应当立即向原告支付减少面积款12116元。为维护原告合法权利，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。被告尚润公司辩称，一、《商品房买卖合同》中关于面积差的约定，对于合同双方同等适用，并非排除一方主要权利或免除一方主要义务的格式条款，未违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第十三条第四款关于面积差处理的约定，是对不确定概然结果处理方式的事先明确，面积差绝比对值在0.5%以内双方互不退补、误差比绝对值大于0.5%的，双方就绝对值大于0.5%部分据实结算房价款，该条款在原告及被告之间同等适用、公平合理。案涉房屋面积预测时间为2017年12月，商品房买卖合同签订时间为2018年2月25日，竣工备案时间为2020年6月23日，《商品房买卖合同》签订之时被告对于面积是否存在差异无法提前预估，不存在限制原告权利或免除被告自身义务的合理性及可能性。2003年最高法出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”上述司法解释也明确关于面积差的处理方式首先应尊重当事人的意思自治；另，《商品房买卖合同》为房屋管理部门公示的示范文本，在第五章面积差处理方式第十三条中，按照法律规定也明确预留了“双方自行约定”的填写位置，无论从相关司法解释还是实际监管层面，均允许当事人意思自治。且，原告在2018年2月25日签约时亦未对面积差处理方式提出异议，并在《商品房买卖合同》上签字、加盖名章，属于原告的真实意思表示，合同生效后，原告也从未对该约定提出过异议。故，案涉《商品房买卖合同》关于面积差的约定并非排除一方主要权利或免除一方主要义务的格式条款，并未违反法律法规禁止性强制性规定，应属合法有效。二、被告对于面积误差不存在故意。1、房地产项目建设是一项巨大的工程，涉及行政审批、设计、施工、测量等各个环节，不可能实现分毫不差的精准，尤其施工和测量环节，一定的误差是允许且合理的。且被告为项目业主方，并非项目施工方，具体施工是由不同个体、施工单位进行工作的综合流程，完全由施工单位按照规划进行建设，被告无法预判未来工程建成的面积误差是增加还是减少，且案涉项目已于2020年6月23日通过竣工验收备案，2020年9月取得不动产登记证，符合设计规划，被告不可能通过改变细微数据达到减少房屋面积的目的。另外，被告也并房屋非测量机构，因测量方式等发生的面积偏差并非被告所能预见或干预。2、案涉房屋因测量方式产生数据误差，若一户存在面积减少的情况，则相同户型的房屋均会出现同样的减少差值，原告仅以天悦项目二期8栋楼统计面积大小概率，即得出该条款明显损害买受人一方的利益，缺乏合理性。天悦项目目前已建成并交付共三期，楼栋合计33栋，8栋楼占比为24%，其余两期均不存在大量面积减少的情况，而保利地产在陕西省内共计8个项目，合计约100栋，8栋楼占比仅8%。其他项目也均不存在大量面积减少的情况，且减少与增加数量较为均衡，对于面积增加超过0.5%的，在0.5%的范围内也不予收取业主补差；《商品房买卖合同》为独立主体签订，具有合同相对性属性，不能简单进行数据统计后，将不同主体之间的合同混为一谈，该条款对于双方均具有公平及结果不确定性，在概率不确定的前提下，不能以结果倒推原因，得出该条款在约定之初就明显损害其中一方利益的结论。三、司法解释及修订方向均尊重当事人意思自治。2003年最高法出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确，关于面积差的处理方式，当事人有约定的从其约定。2001年出台的部门规章《商品房销售管理办法》规定了当事人如无约定的处理方式，也体现了尊重当事人意思自治的理念。而2020年12月29日，最高法在关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用（中华人民共和国工会法）若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定中，删除了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，关于面积差的规定。在地产行业日益规范的今天，地产公司违反最基本诚信的历史性问题也随着法律的完善不再常见，司法解释的修订也体现出充分尊重民事主体意思自治的立法方向。故，无论是修订前还是修订后的司法解释及相关规定，均允许当事人意思自治。四、该约定在公平的基础上兼具效率，认可当事人意思自治合法有效，有利于维护社会交易秩序稳定。该约定对合同双方公平适用，为避免面积误差带来大量退补差的产生，双方约定在一定范围内免于互相退补的繁琐手续，合理合法。该约定在整个地产行业也较为普遍，经检索相关判例，全国各地地产项目均涉及面积差在一定范围免于退补的约定，且基本均倾向于认可当事人意思自治合法有效。保利公司作为大型中央企业，始终保持央企风范，致力于提升服务质量及市场开拓，确保品牌活力及长远发展潜力，不存在以减少面积谋取蝇头小利之不堪行为，对于自身并无过错且合同有明确约定的事实，定将据理力争，确保品牌形象及国有资产安全。综上，原告诉请并无事实及法律依据，应全部予以驳回，望贵院依法查明案件事实，维护被告合法权益。经审理查明，2018年2月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。该商品房的房产测绘机构为西安市房产测量所，其预测建筑面积共140.56平方米，其中套内建筑面积105.63平方米，分摊共有建筑面积34.93平方米。该商品房按照建筑面积计算，单价为每平方米15145元，总价款为2128781元。出卖人应当在2020年9月15日前在取得该商品房建设工程竣工验收备案证明文件及取得测绘报告向买受人交付商品房。合同中关于面积差异处理的约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。4.双方自行约定：根据合同第六条按照建筑面积计价的，双方同意按照下列原则对面积差异进行处理：(1）建筑面积误差比绝对值在0.5%以内(含0.5%）的，买卖双方互不退补；（2）建筑面积误差比绝对值大于0.5%的，买卖双方同意继续履行合同，双方就绝对值大于0.5%部分据实结算房价款；根据合同第六条按照套计价的，双方同意对面积差异互不退补。买受人应当在办理房屋交付手续时与出卖人结清房屋价款。如买受人在办理房屋交付手续时拒绝补足房屋面积差价款的，出卖人有权拒绝交房，直至买受人补足上述价款。由于上述原因导致出卖人未能在本合同约定的交房期限内向买受人交房的，买受人同意出卖人有权自本合同约定的交房期限届满日开始计算该商品房的物业服务费和保修期，同时买受人自该日起承担该商品房毁损、灭失的风险。在上述合同的首页说明部分载明：1、本合同文本是在住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（              GF-2014-0171）的基础上，结合我市实际修订的。……4、本合同文本中的选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当将空格部位删除。5、出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行进行补充约定，也可以另行签订补充协议。审理中，被告提供了西安高新区竣策勘测有限公司就其开发的保利天悦项目地块四2＃楼的《房屋预售备案面积测算报告》及《房产测绘成果报告》。该《房产测绘成果报告》在高新区交通和住房建设局进行了备案，备案号2020001702。《房屋预售备案面积测算报告》中的测量面积与《商品房买卖合同》中所约定的一致，而《房产测绘成果报告》中涉案房屋的建筑面积139.76平方米，套内建筑面积105.26平方米，分摊面积34.50平方米。西安高新区竣策勘测有限公司同时就预测与实测面积不一致的情况出具了《差异说明》：预测报告中对于住宅户室飘窗处按封闭区域处理，墙线按飘窗外墙皮绘制。2020年7月实测阶段，增加不动产权籍调查审核环节，应审核要求，为保持飘窗计算方式的统一，实测时将飘窗处墙线按飘窗内侧墙体绘制。两种计算方式导致全楼外墙面积发生变化，从而致使部分户型实测面积较预测面积存在差异。上述事实，有《商品房买卖合同》、《房屋预售备案面积测算报告》、《房产测绘成果报告》、预测、实测面积差异说明等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告双方所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。本案争议的焦点为双方在《商品房买卖合同》中所约定的关于面积差异处理的约定是否有效。根据《商品房买卖合同》第二页中关于合同的说明可以看出，该合同是在示范文本的基础上参照本市的实际情况修订，而在具体的交易过程中，双方当事人可以选择文本中的内容，也可以在空格部分添加或删除相关的内容。而本条中关于面积差异的处理即在原合同范本的基础上增加的内容。符合合同签订的磋商过程。其次，从增加的内容上来看，商品房的建设从设计规划之初到最终的建设完成，中间涉及很多环节，而建设之出的预测报告和最终交付的实测报告来看，中间是允许有误差的。但是误差的正负值并不是可以预见。那么买卖双方对于一定误差绝对值内的部分进行约定，也符合一般的商业规律。因为合同中所约定的是绝对值，那么必然就会存在在原预测面积的基础上增加或者减少的情况。而原告单方面以其所购买的商品房面积减少的情况为例计算整个小区甚至是被告所开发的所有楼盘的房屋面积增减情况，明显不具有合理性。因此合同约定的内容并不违反法律法规的强制性规定，也没有恶意增加买受人的义务或者过分提高出卖人的权利。故原告主张该条款无效，本院不予支持。本案中，原告所购买的涉案房屋的实际面积与预测面积相差0.8平方米，合同在绝对值0.5%平方米内双方互不补差，0.5%的面积为0.7028平方米，那么对于超出的0.0972平方米，被告应当按照合同的单价标准向原告退还多收取的房款，共计1472.09元。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西尚润房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告王荣荣购房款1472.09元；二、驳回原告王荣荣的其余诉讼请求。如各被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费103元，减半后为51.5元由原告王荣荣承担25元，由被告陕西尚润房地产开发有限公司承担26.5元，因原告已经全部预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员    秦      冰 二〇 二一年 六 月 八 日 书  记  员    王  心  羽 打印：相丽华       校对：吕 颖   2021年  月  日送达 1