黑龙江省密山市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0382民初196号原告：吴振强，男，1986年10月17日出生，住所地密山市。委托诉讼代理人：杨扬，黑龙江立江律师事务所律师。被告：密山市靖裕房地产开发有限公司，住所地密山市。法定代表人：潘秀华，经理。委托诉讼代理人：宋伟民，男，该公司员工。第三人：董文莲，女，1969年7月9日出生，住所地密山市。第三人：王超军，女，1994年3月11日出生，住所地浙江省杭州市。原告吴振强与被告密山市靖裕房地产开发有限公司（以下简称靖裕房产开发公司）、第三人董文莲、第三人王超军确认合同有效纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴振强及委托诉讼代理人杨扬，第三人董文莲到庭参加诉讼。被告靖裕房产开发公司、第三人王超军经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴振强向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告靖裕房产开发公司与原告吴振强就XX家园X号楼住宅楼X单元XXX室签订的《购买商品房协议书》、《房屋预售合同》有效；2．请求判令靖裕房产开发公司协助吴振强办理案涉房屋的不动产权证书；3．诉讼费用及实际支出费用由靖裕房产开发公司承担。事实和理由：吴振强与靖裕房产开发公司在2012年10月7日签订了《购买商品房协议书》，靖裕房产开发公司将XX家园住宅楼X号楼X单元XXX室出售给吴振强，房屋总价为191104元。双方约定吴振强一次性付给靖裕房产开发公司61104元，剩余130000元办理按揭。2012年10月27日，吴振强现金支付给靖裕房产开发公司61104元，靖裕房产开发公司提供房屋预售合同。吴振强按照约定与中国XX银行XX支行办理按揭贷款，以XX家园住宅楼X号楼X单元XXX室为抵押财产贷款130000元，并于2013年2月26日支付给靖裕房产开发公司。吴振强于2013年已实际入住该房屋至今七年多，靖裕房产开发公司及第三人董文莲、第三人王超军均未提出过异议。现办理房产证期间，吴振强才知道靖裕房产开发公司与王某某签有收据，靖裕房产开发公司将案涉房屋以100000元的价格全款卖给王某某。吴振强认为，根据《合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及有关法律规定，吴振强与靖裕房产开发公司签订的《购买商品房协议书》并办理了预售登记，合法有效。靖裕房产开发公司与王某某仅有收据，并无其他相关证据，靖裕房产开发公司应当协助吴振强到房产部门办理案涉房屋不动产权证书。另因王某某现已去世，将其妻子董文莲、女儿王超军列为本案第三人。故吴振强请求法院依法支持其诉讼请求。诉讼过程中，吴振强变更第一项诉讼请求为：请求判令靖裕房产开发公司与吴振强签订的位于XX家园X号楼X单元XXX室房屋的购房协议有效。董文莲述称，一、原告吴振强起诉第三人董文莲诉讼主体错误，董文莲与吴振强没有法律上的利害关系，不应当承担本案的各项义务。董文莲的丈夫王某某于2012年1月9日从被告靖裕房产开发公司购买了案涉房屋，当时交纳了全部购房款，靖裕房产开发公司给王某某出具了收据并加盖了财务章。虽然双方没有签订书面的商品房买卖合同，但是收据当中就房屋楼号、面积、价款书写的非常明确，该收据就是一份房屋买卖合同。由于孩子上学需要陪读，董文莲的家暂时不需居住该房屋，所以一直没有入住。2016年，王某某由于患胰腺癌又一直在外地治疗，所以案涉房屋没有装修入住。2018年，王某某去世。2019年，董文莲前往案涉房屋查看并准备装修入住等，发现该房屋有人居住。于是找到开发商李某某，李某某称他会给予积极处理。但后来李某某被判刑入狱，董文莲无法解决问题，只能等待李某某出狱再解决问题。作为董文莲，当初买房是花费了购房款的，李某某为了筹措资金，也是自愿出售给董文莲的，双方买卖系真实意思表示，应当受到法律的保护。其次，吴振强起诉状中称其是在2012年10月7日与靖裕房产开发公司签订的房屋买卖合同，其陈述与事实不符。吴振强也是从李某某手中购买的房屋，而且其购买时间在董文莲之后。吴振强主张按揭贷款也是在董文莲之后，靖裕房产开发公司如果将房屋出售给王某某又出售给吴振强，属于一房二卖，损害了董文莲的合法权益。吴振强称其入住案涉房屋七年之久没有证据，特别是吴振强起诉引用《合同法》第八条、第六十条是错误的，该法律已经作废，不应当作为吴振强的起诉的法律依据。综上，吴振强将董文莲作为第三人起诉，主体不适格。董文莲与靖裕房产开发公司也存在房屋买卖合同关系，真正的过错方系开发公司，董文莲也是受害人，如今不但不能入住购买的房屋且连靖裕房产开发公司都找不到。王某某去世，家里的一切事宜均无法办理。董文莲才是真正的受害者，钱没有了，房被占了。因此，只希望法院能够查清案件事实，依法确认答辩人购买房屋合同有效，并且要求吴振强倒出房屋归还董文莲。密山市靖裕房地产开发有限公司及王超军未到庭，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2012年11月7日，原告吴振强作为买方，与作为卖方的被告靖裕房产开发公司XX家园项目部签订了一份《购买商品房协议书》。协议约定，靖裕房产开发公司XX家园项目部将案涉房屋即XX市XX家园X号楼X单元XXX室、建筑面积71.31平方米，以每平方米2679.90元，房屋总价款191104元出售给吴振强。吴振强向靖裕房产开发公司以现金方式交付了61104元购房款，靖裕房产开发公司向吴振强出具了XX市商品房销售预收款专用票据，并加盖了公司财务专用章。之后吴振强作为借款人与作为贷款人的中国XX银行股份有限公司XX支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款130000元用于购置案涉房屋，借款期限为2013年2月6日至2023年2月6日。2013年2月26日，吴振强在中国XX银行股份有限公司XX支行所贷的130000元借款分两笔打入靖裕房产开发公司账户，其中一笔金额为117000元的打入了靖裕房产开发公司XX家园项目部账户内、另一笔金额为13000元的打入了靖裕房产开发公司XX家园（保证金）账户内。自借款至今，吴振强一直在偿还借款中。吴振强就案涉房屋向XX市XX热电有限公司缴纳了2013年、2014年、2019年及2020年取暖费。吴振强还提供了其就案涉房屋向XX市自来水公司缴纳水费及污水处理费的发票等。用以证实吴振强购买房屋后，一直居住案涉房屋并缴纳相关费用的事实。董文莲对吴振强提交的发票等真实性无异议，但称只能证明缴费，不能证明吴振强居住。因本次诉讼，吴振强聘请律师，花费律师代理费3200元。另查明，2012年1月9日，被告靖裕房产开发公司就案涉房屋向案外人王某某开具了一张收到案涉房屋全款的100000元收据。第三人董文莲与王某某系夫妻，二人于1993年5月30日登记结婚，婚后育有一女即第三人王超军。2016年11月3日，王某某与董文莲离婚。双方在离婚协议中约定，XX家园九套住宅都归董文莲所有，董文莲称案涉房屋即包含在内。现王某某已去世，其父母在其去世前业已离世。董文莲称，靖裕房产开发公司将案涉房屋出售给了王某某，购买案涉房屋都是王某某一手操办，其在2012年9月便因孩子上学而去陪读，又赶上王某某患病陪同治疗。2018年6月王某某去世后，董文莲于2019年八、九月时，发现案涉房屋已另售他人。董文莲便找到开发商李某某，李某某承诺给予解决，之后李某某又入狱，一直到现在未予解决。董文莲认为，靖裕房产开发公司与王某某之间的房屋买卖是合法有效的。本院认为，依法成立的合同受法律保护。密山市靖裕房地产开发有限公司XX家园项目部对外代表被告靖裕房产开发公司，其所实施的民事法律行为应由靖裕房产开发公司承担责任。关于案涉房屋，靖裕房产开发公司与原告吴振强签订的《购买商品房协议书》，系双方真实意思表示，是合法有效的。而第三人董文莲虽未提供其前夫王某某与靖裕房产开发公司关于案涉房屋的买卖合同，但靖裕房产开发公司向王某某出具的购楼收据，亦能证实双方之间形成了事实上房屋买卖合同关系，双方之间的房屋买卖亦是合法有效的。吴振强在购买案涉房屋时，在银行办理了贷款，且时至今日一直在偿还着房贷，且其就案涉房屋交纳了取暖费。加之吴振强提供的案涉房屋水费发票等，足以证实其已实际占有并入住案涉房屋。对董文莲所提出的吴振强并未居住的异议主张，本院不予支持。因此，对已经实际占有、使用案涉房屋的吴振强而言，其对靖裕房产开发公司享有的债权请求权要优先于董文莲等，故对董文莲要求吴振强返还案涉房屋的抗辩主张，本院不予支持。靖裕房产开发公司作为出售人，其协助买房人办理产权登记属于其出售房屋的附随义务。故其应协助吴振强办理案涉房屋的不动产权登记。故吴振强要求确认其与靖裕房产开发公司2012年11月7日签订的《购买商品房协议书》有效、并要求靖裕房产开发公司协助其办理案涉房屋不动产权登记的诉讼请求，应予支持。对吴振强要求给付其实际支出的律师费的诉讼请求，因无法律依据且律师费并非诉讼所必然产生的费用，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。靖裕房产开发公司及王超军经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。综上所述，除吴振强原告要求给付律师费的诉讼请求以外，其他诉讼请求，本院均予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告吴振强与被告密山市靖裕房地产开发有限公司2012年11月5日签订的《购买商品房协议书》有效；二、被告密山市靖裕房地产开发有限公司协助原告吴振强就位于密山市XX家园X号楼X单元XXX室房屋办理不动产权证登记，于判决生效后三日内履行；三、驳回原告吴振强要求给付律师费的诉讼请求。案件受理费4186元，由吴振强负担64元，由密山市靖裕房地产开发有限公司负担4122元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  刘元芹人民陪审员  宋元杰人民陪审员  贺凤贤二〇二一年六月二十二日书 记 员  于闻锋