四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0180民初2944号 原告：简阳市阳光物业有限公司，住所地四川省简阳市简城镇建设中路，统一社会信用代码91512081MA62K1GQ6A。 法定代表人：郑宗英，总经理。 委托诉讼代理人：鄢芝，女。 被告：陈茂琼，女，1963年1月6日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告简阳市阳光物业有限公司（以下简称阳光物业公司）与被告陈茂琼物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序于2021年6月21日公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的委托诉讼代理人鄢芝、被告陈茂琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年8月31日的物业管理费241.19元、滞纳金363.96元、卫生费48元，合计：653.15元；2.请求贵院判令本案诉讼费、律师费等所有费用均由被告承担。事实和理由：被告购买简阳市宏馨房地产开发有限公司修建的位于简阳市××街的“夜月春晓”的房屋，宏馨公司委托简阳惠信物业管理有限公司（以下简称惠信物管公司）进行前期物业管理，被告于交房之日（即：2011年5月12日）与简阳惠信物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，约定由简阳惠信物业管理有限公司为案涉小区提供物业管理服务，被告按约定向简阳惠信物业管理有限公司缴纳物业管理费等相关费用。同时约定，物业管理费用按年收取，次年于物业费到期前一月交纳下一年度物业管理费。逾期不缴纳的，从逾期之日起每天按应缴纳费用总额的千分之三的比例支付违约金。2019年末，为改善本小区二个物管公司的现状，为更好的为业主服务，经原告与简阳惠信物业服务有限公司协商，简阳惠信物业服务有限公司自愿放弃案涉小区提供物业管理服务，经相关部门批准并经面向小区公告（无任何业主书面反对阳光物业管理），自2020年1月1日起，原告接管简阳惠信物业服务有限公司在案涉小区的原管理服务区域（1栋和3栋），也即被告房屋所在楼栋。因此，被告应从2020年1月1日起向原告缴纳物业管理费等相关费用，但经原告多次催告，被告一直拒绝缴纳上述相关费用。后经相关部门批准，原告于2020年8月31日终止对案涉小区提供物业管理服务，并对相关物管用房等进行了交接。截止2020年8月31日，根据以上约定，被告尚欠原告物业管理费75.37㎡乘以单价0.4元乘以8个月为241.19元，逾期缴纳物业管理费的违约金241.19元为基数，按日0.3%计算，从2020年1月1日起算至实际履行支付义务之日止，暂算至2021年5月18日为503日乘以0.3%计算：363.96元；卫生费每个月6元，8个月为48元。以上费用合计被告应支付原告653.15元。综上，被告的行为已经构成违约。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《物业管理条例》第七条的第五款业主应当履行的义务包括：按时缴纳物业服务费用等相关法律的规定，向贵法院提起诉讼，请求法院依法判决以维护原告的合法权益。 被告陈茂琼辩称：原、被告未签订物业服务合同，只与简阳惠信物业管理有限公司签订前期物业服务合同，之后向该公司缴纳物业费等至2020年5月。之后，惠信物管公司退还2020年1-5月的费用。由于与阳光物业公司不存在物业服务关系，加之其服务不到位，故不愿意缴纳相关费用。 本院经审理认定事实如下：陈茂琼购买简阳市宏馨房地产开发有限公司开发的位于简阳市××街××号“夜月春晓”的房屋，建筑面积为75.37㎡。2011年5月12日，陈茂琼接房入住至今，其与惠信物管公司签订《前期物业服务合同》，所在楼栋的前期物业管理服务由惠信物管公司提供，约定多层住宅物业服务费收费标准为0.4元／月·㎡，按年收取，次年于物业费到期前一月交纳下一年度物业管理费；未按约定缴纳的，从逾期之日起每天按应缴纳费用总额的3‰收取违约金。 惠信物管公司在该小区公示栏公布的《夜月春晓缴费标准公示》载明：城市生活垃圾处置费为6元/月·户，缴费周期为年，代收代缴；多层住宅物业服务费为0.4元/月·㎡，缴纳周期为半年，按照建筑面积计算。 2019年12月12日，惠信物管公司向简阳市房地产保障中心等相关部门提交《关于退出夜月春晓小区物业管理的报告》，该报告主要载明：惠信物管公司通过开发商选聘的方式，取得该小区前期物业服务资格，因同一小区出现两家物业企业现象，经与阳光物业公司及开发商协商一致，惠信物管公司于2019年12月13日起将夜月春晓小区的物业管理交由阳光物业公司管理。 2019年12月14日，宏馨公司、阳光物业公司、惠信物管公司发出《公告》，告知夜月春晓小区业主，经简阳市行业主管部门同意报备，自2020年1月1日起，惠信物管公司退出小区物业管理服务，由阳光物业公司作为小区前期物业全面接管业务服务工作（含原惠信物管公司管理服务的1栋和3栋），收费标准保持不变，待小区业主大会及业主委员会成立后，业主大会有权选聘新的物业管理企业为全体小区业主服务。并请1栋和3栋的业主于2019年12月31日前与惠信物管公司结清物业管理服务费，全体业主自2020年1月1日起按时向阳光物业公司缴纳物业管理服务费。 2020年7月27日，阳光物业公司向简阳市房地产保障中心等相关部门发出《关于退出“夜月春晓”小区物业管理的报告》，报告阳光物业公司从2020年8月30日正式退出“夜月春晓”小区物业管理，于3日后对小区张贴公示，并表示要追缴物业欠费及滞纳金。2020年7月31日，阳光物业公司向“夜月春晓”发出《物业撤场通知书》，告知公司将于2020年8月30日正式撤场，并告知会对拖欠物业费及其他费用的业主通过法律程序追缴并追究违约责任。2020年8月30日，阳光物业公司退出“夜月春晓”小区的物业服务管理。 审理中，阳光物业公司陈述，“夜月春晓”小区由简阳市宏馨房地产开发有限公司开发，大约在2009年左右开发1、3号楼时的法定代表人为朱亮兴，大约在2015年左右开发2、5号楼时变更了法定代表人为朱君，故导致前期物业在向相关部门报备时出现了二个物业公司，其中1、3号的前期物业公司为惠信物管公司、2、5号楼的前期物业公司为阳光物业公司。大约在2016年左右物业管理法规出台了新规定，要求一个小区不得有二个物业公司分别管理，故在简阳市房地产保障中心主持下，并向住建局、简城街道办、消防应急救援大队、川拖社区、城西派出所等抄送的情况下，惠信物管公司退场，由阳光物业公司负责访小区物业服务。由于该小区至2020年8月之前未成立业主大会和业主委员会，故阳光物业公司以在该小区张贴公告的方式告知业主更换物管公司的相关情况。 同时，慧信物管公司与业主签订了《前期物业服务合同》，慧信物管公司退场后，陈茂琼未与阳光物业公司签订合同。阳光物业公司接收1、3号楼管理后，仍按惠信物管公司的收费标准收取了部分业主的物业服务费，陈茂琼至今未向阳光物业公司缴纳物业服务费以及生活垃圾处置费。 另需要说明的是，在阳光物业公司提供服务期间发生电梯故障等问题，由于维修电梯需要动用维修基金，该小区当时尚未成立业主委员会的情况下，阳光物业公司组织人员到各家征求意见，最终在2020年7月左右动用维修基金修好电梯。 以上事实，有阳光物业公司提供的公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证，陈茂琼的身份证、《前期物业服务合同》、入住登记表、《关于退出夜月春晓物业管理的报告》、《公告》、《夜月春晓缴费标准公示》照片、《关于退出“夜月春晓”小区物业管理的报告》、《物业撤场通知书》等证据以及各方当事人的庭审陈述予以证实。以上证据客观真实、来源合法、具有关联性，本院依法予以采信。 本院认为，物业管理服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由物业服务企业提供达标的物业服务，业主支付相应的物业服务费用。 本案中，由于历史遗留等原因使该小区各楼栋在先后开发过程中，出现二个前期物业公司，最终因法律法规的变化，导致该现象不符合相关法律规定的后果。在相关部门的沟通协商下，达成由惠信物管公司退场，阳光物业公司负责该小区的物业服务工作；且阳光物业公司也于2020年1月1日起在该小区履行了物业服务职责。故对阳光物业公司与业主形成了实际物业服务合同关系予以认可。 虽然阳光物业公司未提交与陈茂琼签订的物业服务合同，但慧信物管公司作为该小区1号楼的前期物业服务公司，其在该小区公示了具体的收费标准、收费周期，与业主签订的《前期物业服务合同》中也明确载明了收费标准及违约责任，能够形成证据锁链，佐证该小区1号楼的物业服务费的收费标准为0.4元/㎡、生活垃圾处理费为每户每月6元。结合庭审查明的事实，陈茂琼入住“夜月春晓”小区后，阳光物业公司作为物业管理服务企业，在2020年1月1日至2020年8月30日期间，已实际履行了物业管理服务方面的责任和义务，陈茂琼作为该小区业主，事实上也接受了物业服务，阳光物业公司可以参照同一小区公布的收费标准收取物业服务费用和生活垃圾处理费。现阳光物业公司按照前期收费标准要求陈茂琼缴纳上述期间的物业服务费、生活垃圾处理费，有事实和法律依据，本院依法予以支持，陈茂琼应缴纳2020年1月1日至2020年8月30日期间的物业服务费为75.37㎡×0.4元/㎡×8个月＝241.19元，生活垃圾处理费6元/户·月×8个月＝48元。 关于违约金的问题。考虑到该小区的实际情况，在前期物业服务过程中存在两个物业公司，之后的交接工作中存在不完善的地方，故对阳光物业公司主张的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《物业管理条例》第七条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 一、被告陈茂琼于本判决生效后五日内支付原告简阳市阳光物业有限公司2020年1月1日至2020年8月30日期间的物业服务费241.19元及生活垃圾处置费48元； 二、驳回原告简阳市阳光物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告陈茂琼负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘雪梅 二〇二一年六月二十二日 书记员  肖 丽