江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1263号上诉人（原审被告、反诉原告）：王金龙，男，1977年10月6日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：高中新，江苏兆仕禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑治，男，1971年11月13日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：李二宝，江苏天帆律师事务所律师。上诉人王金龙因与被上诉人郑治土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初16829号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王金龙的上诉请求为：1.撤销原审判决第一项，改判驳回郑治的诉讼请求并判令退还王金龙租金44157元；2.判令郑治支付王金龙违约金1557740元；3.判令郑治承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：首先，一审法院认定事实错误且程序违法。一审中，上诉人申请法院鉴定或现场勘查，调取沭阳县人民法院（2018）苏1322民初5201号案件卷宗材料，证明被上诉人仅交付上诉人土地28.3亩，在一审庭审时，双方均认可土地租金为每亩1300元，根据实际交付的土地面积就可以确定最终的土地租金，但是一审法院没有按照上诉人的申请进行现场勘验。被上诉人的起诉已经超过诉讼时效，一审法院对此未审查。其次，2017年9月25日，部队贴出《告示》，申明其权利，该土地达不到被上诉人承诺的使用权限且无法满足上诉人租用该土地的目的，致使上诉人无法正常使用土地，一审法院以强制执行交付时间作为租金结算截止日期错误；最后，上诉人以现金方式支付30000元租金的事实也有待查明。二、合同第五条约定以乙方所投入全部款项作为违约金，并约定以乙方财务记账为投入总额计算。该条款对违约金计算方式及依据的约定明确具体，上诉人一审中也提供了完整、全面的财务记账单，不存在没有建立规范的财务记账问题，亦不存在违约金责任约定不明。生态农庄前期投入巨大，如果被上诉人违约，上诉人的投资将难以收回，故以投入作为违约金的计算依据，不违反法律及其他强制性规范，被上诉人应当依合同承担相应的违约责任。按照现有证据可以看出是被上诉人违约，按照对等原则，被上诉人也应赔偿上诉人20万元。一审判决认定事实和适用法律错误。被上诉人郑治辩称，1.关于案涉租赁土地面积问题，自2015年上诉人已经实际使用案涉土地，直至本案提起诉讼上诉人也没有对案涉土地的面积提出过任何异议。结合上诉人使用土地的期限及支付租金的事实，可以证明上诉人认可被上诉人交付了符合约定的土地面积。被上诉人与案外人周某签订的土地租赁合同，约定租赁面积是90亩，虽然被上诉人自己使用了一部分，但也不能像上诉人推定的交付28.3亩。2.关于土地使用期限问题，上诉人称土地使用至2017年不是事实，一审查明的事实是直至2019年7月份，经周某申请强制执行上诉人才将涉案土地交付给周某。3.关于诉讼时效，上诉人在一审中并未提出诉讼时效抗辩，且上诉人一直欠付租金，所以不存在超过诉讼时效问题。4.原审法院审理程序不存在违法之处，当事人在审理中申请鉴定及现场勘验，是否准许由法院根据案件事实认定，并不存在违反法定程序的问题。5.关于违约责任及违约金数额问题，本案合同的解除系因上诉人没有按照合同约定支付租金并违反合同第一条不得建设任何永久性建筑的约定，违约方是上诉人，一审判决酌定违约金10万元，被上诉人考虑到快速解决纠纷，并未对违约金提起上诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。郑治向一审法院提出的诉讼请求为：1.解除郑治与王金龙于2016年5月9日签订的土地承包合同；2.判令王金龙给付租金134000元及利息（以75500元为基数自2017年5月1日起按年利率6%计算至2018年4月30日，以134000元为基数自2018年5月1日起按年利率6%计算至实际给付之日止）；3.王金龙承担本案诉讼费用。王金龙向一审法院提出反诉请求为：1.判令郑治退还王金龙租金44157元；2.判令郑治支付王金龙违约金1557740元；3.反诉费用由郑治承担。一审法院认定的事实：案涉土地系73106部队所有。2015年6月20日，案外人周某与73106部队签订《73106部队沭阳小农场合作经营协议》，由周某租赁73106部队约395.2亩土地进行经营，协议约定了租赁土地的经营用途为粮食种植、花卉苗木种植、观光农业种植等农业用途；还约定了租赁期间为2015年6月1日起至2016年5月31日止，租赁期间不得转包、转租等。2015年5月12日，周某与郑治签订《沭阳军用土地承租合同》，周某将从73106部队租赁的部分土地90亩租赁给郑治，租期为5年（2015年6月20日至2020年6月20日）。2015年5月，郑治、王金龙达成口头协议，约定王金龙从郑治处租赁上述土地中约45亩用于经营，双方没有签订租赁合同，郑治将土地交付王金龙使用。2016年5月9日，由郑治作为甲方王金龙作为乙方补签了一份《沭阳军用地土地承租合同》，合同约定：第一条：甲方将位于江苏省沭阳县沭城镇长庄村约45亩地（土地证号：沭国用（2006）第27229、27230、27231、27232号）出租给乙方使用，不得建任何永久性建筑。第二条：甲方拥有该土地完全使用权，乙方租赁用途为新型农业农家乐、娱乐休闲、农作物、花木种植、草莓采摘等，如违反规定，此条款无效。第三条：该土地2015年为约￥58500元，在每年的5月份之前一次性付清，下一年度以此类推，在合同期内提前一个月付清下一年度租金，如逾期不交，乙方将自愿承受违约自罚款项。第四条：本合同一经签订，即具有法律的约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除，经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同，但甲乙双方有违反合同条款的情况除外，租赁期满，合同终止。第五条：在合同履行期间，任何一方违反本合同以上约定，即视为违约，如甲方违约，按乙方所投入的全部款项预付给乙方作为违约金，以乙方财务记账为投入总额计算。如乙方违约应付给甲方违约金人民币二十万元整作为违约金。第六条：如甲方认为乙方涉及严重违反本条款约定的，经甲乙双方协商未果的，甲方保留单方面解除本合同的权力……第十一条：本合同租期为五年，从2015年5月到2020年5月份。”合同签订后，王金龙于2016年5月29日向郑治支付了100000元租金。在合同履行过程中，王金龙在案涉租赁土地上建有锅炉厂、蒙古包等建筑物及附属物。2017年9月25日，73106部队在案涉土地位置贴出告示，要求相关单位于2017年10月25日前撤出人员装备、腾空案涉土地。王金龙没有按期腾空，2018年3月28日，周某以郑治为被告、王金龙为第三人向一审法院提起诉讼，要求解除其与郑治签订的租赁合同并给付租金至实际返还土地之日止，并要求郑治、王金龙清理承租土地上的建筑物及附属物，将案涉土地恢复原状，返还给周某。该诉求得到一审法院支持。郑治、王金龙不服上诉，判决结果被二审维持。经周某申请执行，案涉土地于2019年7月1日经强制执行交付于周某。现本案的郑治、王金龙就相关租金及赔偿问题协商不成，引起诉讼。一审法院认为：郑治、王金龙签订的沭阳军用地承租合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按照合同约定全面履行其义务。案涉土地经一审法院依据生效的法律文书强制执行已交付案外人，本案的合同目的不能实现，郑治、王金龙对双方签订的租赁合同已解除均无异议，故郑治、王金龙于2016年5月9日签订的《沭阳军用土地承租合同》已解除，一审法院予以确认。王金龙反诉称郑治实际交付土地为28.3亩，相关租金应根据实际面积计算，对此王金龙也未提供相应证据予以证实，考虑到郑治在2015年即将土地交付王金龙使用，双方在2016年5月6日才补签了租赁合同，在签订合同时也均未对土地面积提出异议，结合王金龙于2016年5月29日向郑治支付的100000元租金，以上证据相互印证，一审法院认定郑治已经将符合合同约定的土地交付给王金龙使用，对于王金龙反诉郑治要求退还44157元租金款的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。王金龙辩解因案涉土地系军用土地，73106部队于2017年9月25日发出告示，致王金龙租赁的土地不能正常使用，不同意支付租金。对此王金龙也没有提供证据证明部队发出公告导致其停止使用土地的事实，对王金龙该辩解意见，一审法院不予采纳。案涉土地经一审法院强制执行于2019年7月1日交付于案外人周某，故一审法院认定王金龙占有案涉土地的时间至2019年7月1日，王金龙在占用土地期间应向郑治支付租金。郑治要求王金龙按合同约定支付至2019年4月30日租金，符合法律规定，一审法院予以支持。案涉土地租金每年58500元，前两年的租金共为117000元，扣除王金龙已支付的100000元，尚余17000元未付，加上第三年租金（2017年5月－2018年5月）58500元，共计75500元，截止到2018年4月30日，王金龙共计欠郑治134000元租金未付，王金龙未按期付款，郑治要求王金龙从2017年5月1日起至2018年4月30日止支付75500元的资金占用利息及从2018年5月1日起支付134000元的资金占用利息，有事实和法律依据，一审法院予以支持。王金龙辩称前两年的租金已支付130000元，其中有30000元系现金支付，但王金龙未能提供证据证实支付了30000元现金，郑治对此又予以否认，故一审法院只认定王金龙前两年支付的租金系查明的100000元，王金龙此辩解意见，因证据不足，一审法院不予采纳。关于郑治、王金龙在合同履行过程中违约问题。郑治、王金龙在本案中均陈述系对方违约导致合同解除。一审法院认为，郑治没有租赁土地的完全使用权，是导致合同解除的主要原因，合同解除的过错方在郑治。郑治诉称王金龙违约的理由是王金龙违反土地用途在土地上建锅炉厂及没有按期支付租金。郑治在庭审中诉称王金龙在2015年即建造了锅炉厂，郑治在明知王金龙在租赁土地上建造锅炉厂，仍于2016年5月9日与王金龙签订承租合同，应视为认可王金龙在租赁土地上建造锅炉厂的行为，且后补签的合同第二条对违反土地用途的违约责任也约定不明；合同第三条约定租金在每年的5月份之前一次性付清，王金龙第一年的租金没有支付，在第二年补签合同后的当月向郑治打款100000元租金，应视为双方在合同履行过程中经协商对租金给付期限重新作出了约定，后期的租金也是因为73106部队要求收回土地，郑治、王金龙因租金及赔偿问题未达一致而造成租金未予缴纳，郑治也没有按照合同第七条约定单方面对王金龙行使过合同解除权，故一审法院认定王金龙的租金支付确有瑕疵，但不构成根本违约，且郑治的租金诉求已在本案中得到满足。郑治诉称因王金龙原因致部队收回土地，合同违约方在王金龙，但73106部队在2017年9月25日贴出的告示中，明确是因部队未与任何人就案涉土地签订合作协议，故任何个人或集体未经许可，不得占用军用土地。该告示表明并非王金龙原因而导致土地被部队收回，郑治的辩解意见和查明的事实不符，一审法院不予采纳。73106部队与周某签订的土地租赁合同截止2016年5月31日，郑治并没有尽到其审查义务，而与王金龙签订了截止2020年5月的租赁合同，郑治并没有取得租赁土地的完全使用权，导致合同履行期间土地被73106部队收回，是合同不能履行的根本原因，王金龙的损失郑治应承担相应的违约责任。王金龙要求郑治根据合同第五条赔偿其小龙生态农庄的全部投入1557740元或者鉴定其农庄投入金额，因该农庄已被拆除，王金龙的鉴定申请已无法实施，一审法院对其鉴定申请不予受理。王金龙出示了一份明细表及清单用来证明其农庄投入。合同第五条约定：“在合同履行期间，任何一方违反本合同以上约定，即视为违约，如甲方违约，按乙方所投入的全部款项预付给乙方作为违约金，以乙方财务记账为投入总额计算。如乙方违约应付给甲方违约金人民币二十万元整作为违约金。虽然一审法院认定因郑治的违约行为导致合同解除，但合同第五条中对“全部款项”没有作出具体的约定，对预付给乙方中的“预付”双方也不能作出一致的解释，王金龙也没有建立规范的财务记账，故一审法院认定合同第五条的违约金责任约定不明，对于王金龙反诉要求郑治按照合同第五条赔偿其1557740元的诉讼请求，一审不予支持。王金龙基于对合同的信赖，根据合同的期限五年在租赁土地上经营小龙生态农庄进行投入，因郑治的违约行为合同被解除致小龙生态农庄被拆除，给王金龙造成了损失，郑治应予赔偿。王金龙要求郑治依据合同第五条赔偿1557740元违约金一审法院未予支持，考虑到王金龙确实存在具体的损失，根据王金龙提供的农庄投入原始凭证、公证书中对小龙生态龙庄拆除之前的视频，以及合同期限五年及王金龙实际占有土地至2019年7月1日（距合同到期还剩11月），以及合同到期后拆除的残值等综合因素，一审法院酌定郑治赔偿王金龙违约金100000元，对于王金龙反诉要求郑治赔偿其违约金诉讼请求中合理部分，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除郑治与王金龙于2016年5月9日签订的沭阳军用土地承租合同；二、王金龙于判决生效之日起十日给付郑治土地租金134000元及资金占用利息（以其中75500元为基数，自2017年5月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至2018年4月30日止；以134000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自2018年5月1日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清款之日止）；三、郑治于判决生效之日起十日内支付王金龙违约金100000元；四、驳回王金龙的其他诉讼请求。案件受理费3300元（郑治已预交）、反诉费19218元、共计22518元，由郑治负担5000元，王金龙负担17518元。二审中，双方均未提供新的证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，本院对此予以确认。本院另查明，涉案土地属于国有的划拨军事用地。本案二审争议焦点为：1.郑治起诉时是否超过诉讼时效；2.上诉人王金龙主张被上诉人郑治出租的土地面积为28.3亩理由能否支持；3.计算租金的结算时间到何时截止；4.被上诉人郑治应向上诉人王金龙支付违约金数额如何确定。关于第1争议焦点。本院认为，上诉人王金龙虽然在二审期间提出郑治起诉王金龙的时间已经超过诉讼时效，但根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，由于王金龙在本案一审过程中并未提出过关于诉讼时效的抗辩，二审中，王金龙也未提供新的证据证实郑治起诉已超过诉讼时效，故本院对于王金龙二审期间提出的上述抗辩理由依法不予支持。关于第2争议焦点。本院认为，郑治在2015年已将涉案土地交付给王金龙使用，2016年5月6日双方补签了租赁合同，双方在合同中明确约定郑治出租给王金龙的土地面积约45亩。在补签合同时，上诉人王金龙并未对土地面积提出异议，且于2016年5月29日向郑治支付100000元土地租金，王金龙在后来使用涉案土地时也一直未对土地面积提出任何异议，在诉讼中，上诉人王金龙主张被上诉人郑治实际交付土地面积为28.3亩，但其并未提供相应证据予以证实，故本院对此不予支持。关于第3争议焦点。本院认为，一审法院在周某与郑治、王金龙土地租赁合同纠纷一案中，于2018年11月8日作出（2018）苏1322民初5201号民事判决，判决郑治、王金龙于判决生效之日起十日内清理完毕各自所租土地（位于沭阳县沭城街道长庄居委会境内的京沪高速公路南侧）上的全部建筑物及附属物等地上设施，并将各自所租土地恢复原状返还给周某，并判决郑治向周某支付土地租金的时间计算到土地恢复原状至实际返还之日止。但王金龙一直未交付涉案土地，直至一审法院强制执行后才于2019年7月1日交付于案外人周某，一审法院认定王金龙占有案涉土地的时间至2019年7月1日。王金龙在占用土地期间应向郑治支付租金，一审法院根据郑治请求，对租金计算时间至2019年4月30日止并无不当，故王金龙该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第4争议焦点。本院认为，对于违约金双方虽在合同中作出约定，但双方对合同中约定的“预付”并不能作出一致解释，对于违约金的约定并不明确。根据王金龙提供的投入账册，该财务记账并不规范。而王金龙投入在租赁土地的财产现已被拆除，对王金龙投入数额无法通过鉴定确定。一审法院根据王金龙提供的农庄投入原始凭证、公证书中对小龙生态农庄拆除之前的视频，扣除拆除下来的财产残值，再根据合同未履行时间与合同期限的占比，酌定上诉人王金龙的损失为100000元并无不当，故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人王金龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22518元，由上诉人王金龙负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  段 娜二〇二一年六月三十日书记员  冯 邻