昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0114民初2640号原告：云南实力物业服务股份有限公司（曾用名：云南实力物业管理有限公司、云南实力物业服务有限公司），住所地云南省昆明市东风东路14号11层。法定代表人：卢丽娟，公司总经理。统一社会信用代码:91530000709820874X。委托诉讼代理人：周赟，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：彭建华，男，汉族，1965年8月12日出生，身份证住址云南省昆明市五华区，现住昆明市。原告云南实力物业服务股份有限公司（以下简称：实力公司）与被告彭建华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告实力公司的委托诉讼代理人周赟，被告彭建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告实力公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费12469.60元，支付逾期违约金2711.52元（本项请求所提违约金暂计算至2020年10月26日，2020年10月26日之后违约金计算至实际履行之日止，违约金按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月26日原告与被告签订《实力锦城前期物业服务协议》（下称《物业合同》），约定由原告为被告提供物业管理服务，具体收费内容为物业服务费、二次加压费、电梯费、车位费。《物业合同》签订后，原告按约提供了物业服务，被告系实力锦城小区A06幢3单元1001号房业主，建筑面积179.38平方米，2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费合计12469.60元，被告至今未向原告交纳。原告多次向被告催交，但被告均拒不交纳。为维护原告的合法权益，原告根据相关法律法规的规定，特依法提起诉讼，望判如诉请。被告彭建华辩称，一、以物业服务合同的约定为准。我原来签订的合同是云南实力物业有限公司，没有股份两个字，现在的主体存在差异。物业费我本人是愿意缴纳的，签订了合同，原告服务我出钱是天经地义，按照合同的标准收钱，原告说我欠了4年的费用，折合每年是3117.4元，我在跟物业签订合同后，我履行缴费手续，后面连续缴费到2016年，之后没有缴纳费用，收费是每年是2453.6元。实行的标准采取包干制的收费，我每年是按照2453.6元在缴纳，之后出多出来的钱，我就没有缴纳了。多出来费用从何而来。物业管理费、车库、二次加压费、水池清理费。原告起诉中增加电梯费。收费的标准要公开、透明、经过业主的同意。二、我在第一次接房的时候，我的房间就有个大洞，物管说会帮我们弄，但是一直没有弄，到2015年答应帮我修，工程部的工人一个姓张的打电话给我说帮我修，我从昆明赶来，就跟我说在外面，把我支去物管，我去物管问就没有这个姓张的人。三、增加电梯费没有我们业主的同意。四、物业管理费就是对房屋及配套设备及相关场地进行维护、维修等活动，构成的费用才叫物业管理费。电梯间属于公共区域，我们缴纳管理费已经包含这项费用，额外收取是不合理的。五、二次加压费摊到业主头上不合理，因为从2011年到现在没有在物业办理装修及入住手续，现在还是空房，二次加压费应该是谁使用谁承担更为合理。六、车位费是私有财产，我们把场地交给物业公司管理是合理的，我的车位AB-7164号，我们交付给原告管理，我们都没有停过车，收到传票后我去过一次有车停在我的车位上，这个服务谁买单，不清楚是原告出租还是被别人占用，车位管理存在漏洞，服务不满意。七、分户进的门所有的门不符合规定的，要求全部更换，我的没有更换。八、小区单元门是坏的，监控是坏的,房屋质量及收费项目存在不合理问题。九、违约金的问题按照全国银行间拆借中心贷款市场报价计算没有依据，在合同中没有约定。十、小区的广告收入问题，小区电梯间等都有广告，我们全体业主都应该有管理权及分享权。对我们未入住的住户，其余地方都按照物业费总价的70%收取。物管费我肯定交，但是金额应该按照约定收取。当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证，能否证明各自观点，本院在本院认为部分综合评判。对有争议的证据，本院作如下认定：原告提交的金盾俊园一期物业相关费用明细公示牌，蓝光天骄城物业服务收费项目、收费标准公示栏，真实性不能核实，且本案无关联性，本院不予认定。被告提交的6张照片，被告质证对真实性无异议，本院对真实性予以认定，能否达到其证明目的，本院在本院认为部分综合评判。经本院审理查明：被告彭建华系昆明市呈贡区实力锦城小区A06幢3单元1001号房屋的业主，房屋建筑面积179.38平方米。2011年4月26日，原、被告签订《实力锦城前期物业服务协议》，约定：1.原告向被告提供前期物业服务；2、物业服务费按产权建筑面积计算。物业服务费1.00元/月/平方米，自来水二次加压费5元/月/户，地下车库车位服务费按18元/月/个向业主收取。另查明，本案涉案物业安装有电梯，实力锦城物业服务收费标准公示牌公示，住宅电梯运行费用为6-11层0.32元/月/平方米。还查明：被告未向原告支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、二次加压费、电梯运行费、车位费。本院认为，原、被告之间已经形成物业服务合同关系，原告实力公司在本案诉争时间段内提供了物业服务。根据双方签订的《实力锦城前期物业服务协议》以及《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”之规定，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，是一项综合性的服务，涉及清洁、保安服务、绿化养护服务等，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。同时，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司的所有服务。在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，故被告应支付2016年1月1日至2019年12月31日期间（共48个月）的物业费8610.24元（1元/月/平方米×179.38平方米×48个月）、二次加压费240元（5元/月/户×48个月）、电梯运行费2755.28元（0.32元/月/平方米×179.38平方米×48个月）、地下车库车位服务费864元(18元/月/个×48个月)，共计12469.52元。对于原告主张的逾期违约金，双方在《前期物业服务协议》未约定，且被告实力公司在提供物业服务过程中，对于被告居住房屋的一般性服务瑕疵等问题没有积极协助处理，被告未按时缴纳物业管理费用的行为是对其管理存在瑕疵的抗辩，故对该项主张，本院不予支持。被告彭建华认为其未装修入住、车位自己未停过车辆不应该缴纳相关费用，但根据双方签订的《实力锦城前期物业服务协议》第四条第二款第7项约定，物业服务费收取七十日为开发商证实通知业主入伙之日，被按原告主张的费用期间，被告已经接房入伙，应按照约定缴纳费用，故被告的该抗辩意见，本院不予采纳。被告认为签订的合同中没有包含电梯费，结合本院查明的事实，涉案物业含电梯，原告在物业服务收费标准公示牌上已公示了电梯运行费用标准，故被告应支付电梯运行费，对被告的该抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，原告诉讼请求中合理部分本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告彭建华于本判决书生效后十日内向原告云南实力物业服务股份有限公司支付物业费8610.24元、二次加压费240元、电梯运行2755.28元、车位服务费864元，以上合计12469.52元；二、驳回原告云南实力物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计90元，由被告彭建华负担74元，由原告云南实力物业服务股份有限公司负担16元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  张素珍二〇二一年六月三日书记员  谭玲艳