甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初12500号原告（反诉被告）：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号2号楼。法定代表人：张校峰，该公司经理。委托诉讼代理人:李雪，甘肃载坤律师事务所律师。委托诉讼代理人:常发旺，甘肃载坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢航，男，1996年10月21日出生，汉族，住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人:左鹏，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人:徐强，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告卢航房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李雪讼，被告卢航的委托诉讼代理人左鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，被告协助原告办理注销合同备案手续；2、判令被告向原告支付因代付贷款银行款项解除合同的违约金303810.6元；3、请求判令被告本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年6月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：由被告购买原告在建的位于兰州市××幢××单元××室，总价款2025404元，被告采用银行按揭方式付款。被告向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行贷款141000元用于支付房款。后因被告逾期未偿还银行款项，该行要求原告对被告所欠贷款本息或相关费用承担连带保证责任。原告因代为履行而清偿了担保的全部债务，由此形成的权利对被告另行主张。原被告签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条关于“买受人拖欠银行按揭贷款责任”（一）中约定“原告因承担保证责任而将被告欠贷款银行的所有款项（包括但不限于本金、利息及实现债权的费用）支付给贷款银行的，原告有权解除合同，原告选择解除与被告之间的合同的，被告应按照商品房总房价款的15%支付违约金给原告”。现原告已经依约履行了保证担保责任，有权依照合同约定解除双方签订的合同，并要求被告支付违约金。故依据法律规定，原告特向法院提起诉讼。被告卢航辩称，1、本案商品房买卖合同及附件的条款是合同意义上的格式条款，不仅在签订合同时未与卢航协商，并且设计本案事实认定的关键条款均系为了免除碧桂园公司自身责任、加重买受人卢航乙方责任的无效条款。2、碧桂园公司解除合同及支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，且违约金主张金额过高，依法应予以降低甚至免除。3、卢航已依约履行合同义务，但碧桂园公司却与其交房，先行违约，应当向卢航履行退还购房款并支付违约金等法律责任。被告卢航向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，2.判令反诉被告退还反诉原告支付的定金及购房款共计56704.81元；3.依法判令反诉被告支付反诉原告逾期交付违约金141000元；4.依法判令本案诉讼费用及反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由:2015年6月27日，反诉原告与反诉被告签订商品房房屋买卖合同，合同依法成立并生效。反诉原告依约支付定金1万元，并向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行申请了按揭贷款，贷款手续办理成功后，建行甘肃分行直接将141万元贷款支付至反诉被告处，但至今为止，反诉被告仍没有向反诉原告交付房屋，给反诉原告造成较大经济损失，所以特向法院提出反诉请求。原告针对被告的反诉辩称：反诉原告逾期未按约支付一、二期房款，构成违约，答辩人可按合同第八条之约定延期交房，且答辩人可履行先履行抗辩权，在反诉原告履行房款支付义务之前，有权拒绝交房，故不应承担交房违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年6月27日,原、被告签订《商品房买卖合同》一份,约定被告卢航购买原告在建的位于兰州市××幢××单元××室房屋一套，总价款2025404元，被告采用银行按揭方式付款。约定被告应在签订合同时支付该商品房总价款的15.38%给原告,即311593元;须在2015年7月5日前向原告支付房屋总价款的15%,即303811元,并向银行办理按揭申请手续;被告必须在2015年7月28日前,付该商品房房屋总价款69.62%（银行按揭款）给原告,即1410000元。合同还约定了其他事宜。2015年8月20日被告卢航向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行办理了银行按揭贷款1410000元。此后，原告未能按约偿还银行按揭款项。中国建设银行股份有限公司甘肃省分行向本院提起诉讼请求被告偿还按揭款及利息，并要求原告承担连带保证责任。后原告向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行代偿了1499512.29元。被告再未向原告支付房款，双方发生纠纷，原告诉至法院。另查，被告卢航向原告仅支付房款10000元，向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行偿还借款本息46704.81元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2015年6月27日签订的《商品房买卖合同》及相关附件协议，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力，双方均应依照协议约定全面履行自己的义务。现双方均同意解除合同，本院对于原、被告诉请的要求解除案涉合同及附件的诉讼请求予以支持。由于上述合同已进行备案登记，故对原告诉请要求被告协助其办理注销登记的诉讼请求本院予以支持。关于合同解除后，原告要求被告支付违约金，被告要求原告退还已付购房款及违约金的诉讼请求，本院认为，导案涉合同及附件解除的主要原因系被告在合同履行过程未向原告支付房款的行为所致，被告的违约行为使原告订立合同的目的不能实现，被告对合同的解除应承担主要责任。但在合同履行的过程中，原告在未收到被告首付款的情况下，就为被告办理了银行按揭贷款，其对被告的违约行为是默认态度，因其消极行为致使损失扩大。综上，本院认为，被告诉请要求原告向其支付违约金无事实依据，本院不予支持。对于其主张的要求退还购房款56704.81元的诉讼请求，其中10000元作为购房款本院予以确认，但46704.81元部分系被告向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行偿还的借款，由于其未按时履行借款合同致使该借款合同解除并产生利息以及滞纳金，致使原告代偿的数额超过本金数额141000元并产生扩大损失89512.29元。因此，对于被告主张的要求原告返还该部分款项本院不予支持。对于原告主张的违约金，本院认为原告主张的违约金过高，结合其实际损失，考虑合同所涉房屋未交付由原告实际控制，为平衡当事人利益关系，本院酌定被告承担违约金89512.29元，因被告向原告缴纳的10000元购房款予以折抵后被告向原告支付违约金79512.29元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、依法解除原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告卢航于2015年6月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预19758）及相关附件，被告卢航配合原告兰州碧桂园房地产开发有限公司办理“兰州碧桂园”J800020071单元1301号、建筑面积266.21平方米的商品房的撤销备案登记手续；二、被告卢航于本判决生效后十天内向原告兰州碧桂园房地产开发有限公司支付违约金79512.29元。三、驳回被告卢航的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5858元，由原告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担4325元，由被告卢航负担1533元。反诉费2127元，由被告卢航负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  程 娟人民陪审员  杨冬平人民陪审员  王济华二〇二一年六月七日书 记 员  杜文晖