贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初2482号原告：马雯娇，女，汉族，1989年11月1日生，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：孔维潇，贵州同舆律师事务所律师，代理权限：特别授权。杨雅曦，贵州同舆律师事务所实习律师。被告：贵州安顺家喻房地产开发有限公司，住所地：安顺市西秀区北航路与西一号路交叉口北侧家喻五洲（F2-2-9地块）西班牙A区12幢三楼。统一社会信用代码：91520402670703530Q。法定代表人：胡家玉。委托诉讼代理人：胡凯，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨立新，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告马雯娇与被告贵州安顺家喻房地产开发有限公司（以下简称家喻公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马雯娇及其委托诉讼代理人孔维潇、杨雅曦（实习律师），被告家喻公司之委托诉讼代理人胡凯、杨立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马雯娇向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的合同编号为JYWZ-3-7-1-19-2的《商品房买卖合同》；2、判决被告贵州安顺家喻房地产开发有限公司返还其预收原告购房款共计191916元；3、判决被告向原告支付资金占用费（自起诉之日起至付清预收购房款之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年3月7日，原告与被告双方公平、自愿协商并达成共识，签订了合同编号为JYWZ-3-7-1-19-2的《商品房买卖合同》，并且，原告分三次转账共计人民币191916元至被告处。同时，在签订合同时，原告曾向被告销售人员多次明确表示自己名下有其他贷款，不知道能否进行公积金按揭贷款，被告知晓后向原告承诺，若最终贷款不成功，可退还原告全部购房款项，原告方才签订了《商品房买卖合同》。后期，原告配合被告及贷款银行的要求，将自身名下贷款均设法还清，但最终被被告告知还是无法贷款，且不与原告协商贷款失败的后续处理相关事宜。原告认为，原告与被告所签订《商品房买卖合同》真实有效，被告向原告承诺若贷款不成功则全额退款的意愿也是其真实意思表示，原告也是相信被告的承诺方才签订合同及预付购房款，现购房贷款非因原告及被告的原因不能成功审批，合同无法继续履行，依法应当解除合同，被告也应按照其承诺，如实退还原告已交付的款项191916元并支付相应资金占用费。被告家喻公司辩称：1、双方于2020年3月7日签订的《商品房买卖合同》，系双方之间自愿协商并达成的共识，双方应履行自己的义务，并且在合同的补充协议中做了特别的提示，补充协议的第一条第二项里面约定了买受人确认的内容，因此买卖双方的义务、权利、责任及卖方有关本合同项下房屋的一切承诺均以合同及本补充协议为准。双方通过口头、书面及其他形式，不论原告所谓的销售人员是否向原告作出何种承诺，均应当以合同约定的内容为准，因此被答辩人以此要求答辩人退还购房款及相应资金占用费的要求没有依据；2、被答辩人存在故意不配合银行办理按揭贷款的情况，因被答辩人与答辩人签订合同后，在答辩人办理贷款的过程中，被答辩人期望通过无法办理按揭款的形式，再重新购买房屋以达到节约费用的目的，那么被答辩人不尊重双方签订的合同，违反了诚实信用的原则。综上不应当支持原告的诉讼请求。原告马雯娇围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：原告身份证复印件、被告家喻公司的企业信用信息打印件、商品房买卖合同复印件、收款凭证复印件2张、维修资金交存通知书复印件1张、银行转款凭条复印件3张、2021年3月6日原告与被告方销售人员陈万的通话录音、偿还信用贷款的截屏打印件4页、2020年12月1日形成的个人征信报告复印件；被告围绕其答辩意见向本院提交了以下证据：公司营业执照复印件、公司法定代表人身份证复印件及身份证明原件、《商品房买卖合同》复印件、安顺商品房预售合同备案登记表复印件、2020年12月1日形成的原告个人征信报告复印件。原、被告对以上证据真实性无异议，本院予以采信。关于原、被告各自提交的原告与陈万的微信聊天记录截屏，原告拟证明：原告积极配合被告做办理公积金贷款的准备，应被告的要求结清了能够结清的贷款，并向陈万提交征信报告的事实。被告拟证明：1、原告无法办理银行按揭的原因在于其本身已有住房贷款，且有信用卡在使用中、原告无法确保该信用卡在审核期间处于不欠款的状态；2、原告因为家喻五洲部分区域的房屋降价幅度较大，觉得自己吃亏，不想购买该房屋了而不配合办理按揭贷款手续。本院对微信聊天记录的真实性予以认可，能够证实陈万作为被告的销售人员，代表被告与原告商榷关于购买家喻五洲·名门3号地块7栋1-19-2号房的事实，原告在签订商品房购房合同的同时，向被告的销售人员陈万提交了征信报告，报告体现在原、被告签订商品房买卖合同时（2020年3月7日）原告名下有来自蚂蚁借呗、中国工商银行、中国建设银行及贵阳银行的债务，债务类型含房贷、车贷及信用借贷。2020年5月25日原告因了解到家喻五洲其他精装房单价与案涉房屋单价相比过低，与陈万交涉表示自己吃亏了欲以银行办不了贷款为由办理退房退款事宜，2020年9月3日、9月10日、9月23日原告偿还了部分中国建设银行的信用借款，2020年9月23日原告在微信聊天中告知陈万其已经结清建行的快捷贷款，因还款情况上征信的时间有延迟，故原告在2020年12月1日再次向陈万提交了征信报告，彼时征信报告上“非循环贷账户”部分尚有住房贷款、车贷处于按月还款的履行状态，中国建设银行的个人消费贷款在2020年9月3日、9月8日、9月10日、9月23日有结清状态及账户关闭信息，“贷记卡账户”部分体现原告的中国建设银行、贵阳银行、中国工商银行的信用卡处于使用状态。本院认为，原告在上述过程中虽提出过希望陈万以不能办理贷款为由向其退房退款的要求，但此后原告主动结清银行的消费贷款并继续与陈万交涉贷款事宜，对于贷款不能办理一事，原告不存在违约的主观恶意及懈怠。故本院对原告的证明目的予以采信，对被告的证明目的不予采信。关于原告提交的《告知函》复印件及EMS邮件跟单查询打印件、户口本复印件1页，拟证明原告的丈夫田建超向被告邮寄告知函，原告已依法进行了催告，而被告仍未归还预交购房款。被告认为不存在多次进行沟通的情况，无法核实该告知书的时间，所谓邮寄凭证被告方没有收取到。该邮件跟单信息显示邮件寄件人为田建超、收件人为被告家喻公司，收件地址为西秀区家喻五洲售楼部，跟单信息显示邮件于2021年3月5日签收，原告提供的通话录音能佐证告知函已由被告收到的事实，能证实原告在2021年3月向被告催办公积金贷款的事实。对该证据本院予以采信。本案经本院审理后查明事实如下：原告马雯娇作为买受人与被告家喻公司作为出卖人于2020年3月7日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的家喻五洲·名门3号地块7幢1单元19层2号房屋，该商品房为预售商品房，房屋每平方米单价为6778.99元，总价款为534862元，付款方式为贷款，买受人以公积金贷款付款的应于合同签订之日向出卖人交付首期房款184862元，余款35万元以公积金贷款支付，合同第八条同时约定：“买受人应在接到出卖人书面通知之日起十日内，将申请办理公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起五日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后四十五日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在五日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后四十五日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”，同日，原告向被告支付了首付款184862元、维修基金6974元，向案外人贵州安顺家喻物业管理有限公司交纳了不动产工本费80元。被告方经办案涉商品房销售事宜的人员系被告委托的第三方负责销售事宜公司（安顺市西秀区欣悦家政服务部）的员工陈万，合同签订后原告向被告方销售人员陈万提供了用于办理公积金贷款的资料，包括2020年3月的征信报告，征信报告体现原告马雯娇名下的负债有住房商业贷款、其他类型贷款（车贷）、个人消费贷款、信用卡，对此被告方销售人员陈万明确知晓。2020年9月3日、9月10日、9月23日原告偿还了部分中国建设银行的信用借款。但案涉房屋的公积金贷款至今未办理。本院认为，当事人对各自的主张应当提供证据予以证实。原、被告于2020年3月7日签订《商品房买卖合同》至今，仍未办理到案涉房屋的公积金贷款，期间原告已按照合同要求及被告方销售人员的要求提供相应材料并偿还了部分债务，被告抗辩称原告存在故意不配合办理贷款的行为，经查明原告在与被告对接办理贷款的过程中虽提出过希望销售人员陈万以不能办理贷款为由向其退房退款的要求，但此后原告主动结清银行了消费贷款并继续与销售人员陈万交涉贷款事宜，就贷款至今一直未能办理一事，原告不存在违约的主观恶意及懈怠。现原、被告双方均未举证证明案涉贷款不能办理的原因究竟为何，亦未举证证明不能办贷的原因系对方造成，现案涉合同的履行已陷入僵局，按照合同第八条中“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在五日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后四十五日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”的约定，结合合同履行中的公平原则，原告主张解除合同并要求被告退还已支付的购房款、维修基金191836元，本院予以支持，但退款时间应当遵循合同中关于合同解除后处理方式的约定，即被告应在本判决生效后四十五日内退还前述款项，对要求被告支付的资金占用也应当按照该条约定计算，即以191836元为基数按中国人民银行同期同类存款利率从原告起诉之时，即2021年3月24日起计付至款项退还之日止。因不动产工本费80元的收费人系案外人贵州安顺家喻物业管理有限公司，不是本案被告，故对原告诉请被告退还80元不动产工本费的请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告马雯娇与被告贵州安顺家喻房地产开发有限公司于2020年3月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：JYWZ-3-7-1-19-2）；二、限被告贵州安顺家喻房地产开发有限公司在本判决生效后四十五日内退还原告马雯娇已支付的购房款、维修基金共计人民币191836元，并支付利息（以191836元为基数按中国人民银行同期同类存款利率从2021年3月24日起计付至前款退还之日止）；三、驳回原告马雯娇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4188元，减半收取人民币2094元，由被告贵州安顺家喻房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员 邓 芸二〇二一年六月二十二日法官助理姜雅琪书记员 张迪娜