江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1401号上诉人（原审原告）：顾中林，男，1969年12月14日出生，汉族，居民，住浙江省平湖市。上诉人（原审原告）：钱桂英（顾中林之妻），女，1969年4月19日出生，汉族，居民，住浙江省平湖市。被上诉人（原审被告）：江苏富方置业有限公司，住所地江苏省建湖县冠华东路东方康城20-D幢160-161号。法定代表人：付方贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐建生，江苏存真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海潺鹰房产经纪有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇环东一路88号3幢3942室。法定代表人：胡慧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王晓康，北京京都（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉善卓悦房产营销策划有限公司，住所地浙江省嘉兴市嘉善县罗星街道嘉善大道17号。法定代表人：陈英，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王晓康，北京京都（上海）律师事务所律师。上诉人顾中林、钱桂某与被上诉人江苏富某置业有限公司(以下简称富某公司)、上海潺鹰房产经纪有限公司（以下简称潺鹰公司）、嘉善卓某房产营销策划有限公司（以下简称卓某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2019）苏0925民初5491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾中林、钱桂英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持顾中林、钱桂英的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由富某公司、潺鹰公司、卓某公司负担。事实与理由：1.根据双方签订的房屋认购书的约定，商品房买卖合同签订之后，原房屋认购书即自行失效，所付认购金转入首付款。因此，双方应当按所签订的商品房买卖合同约定的价款进行履行。一审法院却仍认定认购书的效力而没有以合同为准，其判决明显不符合合同的约定。2.由于双方房屋买卖合同已经明确约定房屋的总价为383252元，故一审判决认定房屋总价款为60万元，明显不合常理与法律规定。3.顾中林、钱桂英是否获批银行按揭贷款26万元均不影响其已经支付房款34万元的事实，据此，其只差欠房款43252元。由于富某公司、潺鹰公司及卓某公司的原因导致合同无法履行，对此顾中林、钱桂英有权要求返还已付价款。富某公司辩称，顾中林、钱桂英的上诉请求依法不能成立，顾中林、钱桂英与钱桂英的妹妹钱某在富某公司同时购买两套房屋（含案涉房屋），并签订了同样的认购书及合同，并且钱某向银行办理了按揭贷款。但由于顾中林、钱某办理银行按揭贷款的材料未能获得审批，故其按揭贷款的余欠房款一直未能交纳。本案双方房屋买卖的事实清楚，价款也是明确的，完全处于自愿原则，故顾中林、钱桂英的上诉请求不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。潺鹰公司辩称，同意富某公司的答辩意见。卓某公司辩称，同意富某公司的答辩意见。顾中林、钱桂英向一审法院起诉请求：1.判令解除顾中林、钱桂英与富某公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS0005022520190312）；2.判令富某公司、潺鹰公司、卓某公司归还购房款人民币34万元，并支付相应的资金占用费；3.本案的诉讼费用由富某公司、潺鹰公司、卓某公司负担。一审法院认定事实：2016年9月21日，富某公司取得“东方绿洲”商品房预售许可证。2018年12月25日，富某公司委托潺鹰公司为其开发的“东方绿洲”16号楼17号楼18号楼指定房源的代理销售方，委托期限2019年1月1日至2019年4月10日。潺鹰公司、卓某公司系关联公司，卓某公司受潺鹰公司委托分销富某公司开发的“东方绿洲”商品房。2019年3月12日，顾中林通过潺鹰公司、卓某公司与富某公司签订《富某·东方绿洲项目房屋认购书》，该认购书约定：甲方（卖方）富某公司；乙方（认购方）顾中林。经协商一致确认如下：项目地点：建湖县冠华东路实验初中东校区北侧。认购楼号：东方绿洲项目18号楼303室。建筑面积：暂测建筑面积125.64平方米（建筑面积最终以政府部门核定的产权记载面积为准）。认购房屋情况：单价表人民币5080元／平方米，表总价：人民币638251元。优惠情况：优惠后总价600000元整。认购定金：乙方于本认购书签署之时支付认购定金：人民币50000元整。其他约定：甲乙双方一致确定如下：1.签订认购书前，乙方已充分熟悉房屋（如结构、户型、空间尺寸、朝向等）及项目周边相关情况和认购条件，乙方已阅读甲方于售楼处公开展示的《商品房买卖合同》（含附件、补充协议）文本。《商品房买卖合同》及补充协议内容在签订本认购书前已经过双方认可，乙方不对其中任何条款提出异议，并同意按该文本作为购买房屋的正式文件。2.乙方于签订本认购书15天内（即2019年3月12日前）到甲方指定地点与甲方签署认购房屋的《商品房买卖合同》及补充协议。3.乙方未按上述时间与甲方签署《商品房买卖合同》及补充协议的，事先也未征得甲方书面同意的，或者乙方以任何事项没有达成一致意见为由拒绝签署《商品房买卖合同》及补充协议的，甲方有权没收已收取的认购定金，并有权另行处置该房屋。4.在认购期限内，如甲方拒绝按照本认购书之约定签订《商品房买卖合同》及补充协议的，将双倍返还乙方所付认购定金。5.甲乙双方签署《商品房买卖合同》后，本认购书自行失效，所付认购金转入首付款。6.乙方签署《商品房买卖合同》时，须携带本认购书，产权登记名义人身份印章，应付款（贷款者还需携带贷款所需资料）至甲方指定地点办理购房手续。7.本认购书未经甲方同意，乙方姓名（直系亲属除外）不得更换，否则视为违约，甲方可拒绝与乙方签署认购房屋的《商品房买卖合同》，并且乙方无权要求返还已收聚拢认购金。8.认购房屋交付为毛坯房，具体交付标准、其他内容等以《商品房买卖合同》中所列为准。9.因认购书引致的一切争议，协商不成的，依法向认购房屋所在地（即甲方所在地）人民法院起诉。10.本认购书经甲乙双方签字、盖章后生效，一式三份，甲方二份，乙方一份。乙方签章：顾中林；销售部签章：纪娇娇；甲方签章：林锦。签署日期2019.3.12，富某公司加盖合同专用章。当日下午，顾中林、钱桂英又于富某公司签订《商品房买卖合同》（合同编号YS0005022520190312），双方约定：顾中林、钱桂英购买富某公司位于建湖县房屋，性质为普通商品房，规划用途为住宅，预测建筑面积为125.64㎡，单价为3050.4元／平方米，总价款为人民币383252元。双方约定签约当日首付人民币123252元，余款260000元按揭贷款，自签约当日起40工作日内办妥银行按揭手续。双方约定房屋交付时间为2019年8月31日前。双方还就逾期付款、逾期交房、房屋质量及保修责任等事项作出约定。签约当日，顾中林、钱桂英支付房款共计人民币34万元，其中123252元通过POS机刷卡至富某公司的银行账户，富某公司出具收条；另外216748元支付给潺鹰公司，其中5万元以定金方式支付，166748元通过POS机刷卡至卓某公司银行账户，潺鹰公司出具收到其支付的216748元房款的收据凭证。后因顾中林、钱桂英提交的材料不符合贷款要求，其余款26万元的按揭贷款未获批准。但顾中林、钱桂英认为其已支付房款34万，未支付房款仅为43252元。双方由此产生争议，顾中林、钱桂英遂诉至一审法院。一审法院另查明：2019年3月12日，顾中林通过潺鹰公司、卓某公司与富某公司还另签署东方绿洲18号楼304室房屋认购书，双方约定该房暂测建筑面积126.3㎡,5150元/㎡，总价650445元，优惠后总价615000元，认购方于认购书签署之时支付认购定金5万元，其余内容与顾中林和富某公司签署的“东方绿洲”18号楼303室房屋认购书基本一致。后钱桂英之妹钱某于2019年4月17日与富某置业有限公司签订“东方绿洲”18号楼304房屋商品房买卖合同，合同载明总价款393488元，签约当日首付123488元，余款按揭贷款270000元，自签约当日起40工作日内办妥银行按揭手续。后钱桂英之妹钱某该304房按揭贷款27万元如期发放，钱某按约履行房屋认购书确定的房屋总价615000元，富某公司按约向钱某交付了304房。一审法院认为，顾中林通过潺鹰公司、卓某公司与富某公司签订的《富某·东方绿洲项目房屋认购书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且该认购书还具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要要件，双方对案涉房屋的总价款明确约定为60万元，签署《商品房买卖合同》后，所付认购金转入首付款。后顾中林、钱桂英与富某公司签订《商品房买卖合同》当日合计履行房款34万元（含先前支付的定金5万元在内），并在《商品房买卖合同》中约定余款26万元在签约之日起40日内以银行按揭贷款支付，双方的上述行为可认定是对认购书的履行。虽然在《商品房买卖合同》中载明房屋价格为383252元，但该价款不能排除有规避国家税收的目的。顾中林与富某公司还另签署了“东方绿洲”18号楼304房屋认购书，钱桂英之妹钱某后与富某公司签订了该房的《商品房买卖合同》，钱某不是按《商品房买卖合同》约定房屋价格393488元，而是按认购书约定的房屋价格615000元全部履行完毕，且顾中林、钱桂英亦向银行提交申请房屋余款26万元按揭贷款的手续，但因其提交的申请资料不符合银行规定致房屋余款26万元按揭贷款未获审批，综合全案来看，顾中林、钱桂英对案涉房屋的实际销售价格应为60万元是明知认可的，其不按约向富某公司交纳房款，并诉称富某公司商品房销售过程中具有价格欺诈行为，富某公司未在合同约定的2019年8月31日前交付房屋，无事实依据，顾中林、钱桂英的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，一审法院判决：驳回顾中林、钱桂英的诉讼请求。案件受理费7049元，由顾中林、钱桂英负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，顾中林通过潺鹰公司、卓某公司与富某公司签订的《富某·东方绿洲项目房屋认购书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，并对双方当事人具有约束力。双方所签订的认购书对案涉房屋的总价款明确约定为60万元，且该认购书已被双方开始履行。虽然在认购书履行过程中，因顾中林、钱桂英自身原因（银行按揭贷款26万元未能获批），致其余房款未能继续交纳，但并无相关有效证据证明富某公司对此存在过错及违约行为。同时，经审查，双方签署的《商品房买卖合同》，不排除双方具有规避国家税收的目的。因此，双方所签订的商品房买卖合同并非双方真实意思表示及实际履行的合约，依法不能作为确定购房总价款的依据。就购房总价款应当按双方签订的认购书约定的总价款履行。顾中林、钱桂英上诉主张该认购书已经失效，且主张仍应按商品房买卖合同为价格依据（确定购房总价为383252元），要求解除合同并要求富某公司等返还其已付房款34万元的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予采纳。综上，顾中林、钱桂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7049元，由上诉人顾中林、钱桂英负担。本判决为终审判决。审判长 王迎付审判员孙曙光审判员 郑   娟   娟二〇二一年六月二十八日书记员 周       洋