广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤04民终1142号上诉人（一审原告、反诉被告）：翁春恒，男，1963年6月1日出生，汉族，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：李春霞，广东非凡律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：梁小洁，女，1961年4月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：高峰，广东诚迅达律师事务所律师。上诉人（一审被告）：夏冬，男，1961年7月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：高峰，广东诚迅达律师事务所律师。上诉人翁春恒与上诉人梁小洁、夏冬因房屋租赁合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初9504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翁春恒上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判梁小洁向翁春恒支付2020年2月5日至2020年9月24日的租金300010.96（47200×232/365）元；2.撤销一审判决第六项，改判夏冬对梁小洁在翁春恒一审诉请范围内承担连带清偿责任；3.撤销一审判决的第七项，改判梁小洁向翁春恒支付自2020年2月11日起至付清租金之日止按日万分之五计算的违约金；4.梁小洁、夏冬承担本案一审、二审的全部案件受理费。事实与理由：一、法律没有强制性规定2020年2-4月份期间必须减免租金，一审法院适用法律错误。二、租赁合同约定梁小洁逾期支付租金应支付相应的利息损失（即逾期付款违约金），租赁合同另外约定特定情形下翁春恒可以没收押金，这是两个不同性质的违约处罚方式，不能混为一谈。一审法院认为没收履约保证金足以弥补翁春恒的利息损失没有事实和法律依据。三、夏冬系梁小洁的配偶，夏冬亦有向翁春恒支付案涉房产的租金，夏冬清楚知道承租涉案房产系用于经营家庭生意，故夏冬应对梁小洁在翁春恒一审诉请的范围承担连带清偿责任。针对翁春恒的上诉，梁小洁、夏冬共同辩称，1.梁小洁在履行案涉房屋租赁合同中没有任何违约行为。梁小洁没有及时缴纳租金一是因为当时双方因疫情原因就租金减免事宜一直在协商；二是因为疫情缓解后餐厅开业，城市执法局找到餐厅说餐厅存在违章建筑，需要拆除。就拆除费用翁春恒要求由梁小洁、夏冬承担。由于拆除违建的工程一直到5月份还没有拆完，拆除数额一直没有确定，导致租金没有及时缴纳，这并非梁小洁、夏冬故意不缴纳租金。2.违章建筑拆除的时间并不是如翁春恒所称的只有2天，2天时间拆除100多平米的建筑物不符合建筑工程实际情况。实际上该拆除工程延续了3个多月，期间城管过来做笔录、做测量、对违法建筑进行确认、对拆除工程现场确认等，这就导致餐厅无法正常经营，特别是拆除工程中有一部分属于厨房部分，这部分拆除后餐厅基本就处于半停业的状态，因此翁春恒称该拆除工程没有实际影响餐厅经营的说法不符合实际情况，梁小洁、夏冬在该拆除事项中蒙受了一定的经济损失。梁小洁、夏冬亦上诉请求：1.确认梁小洁与翁春恒签订的《房屋租赁合同》于2020年6月份解除；2.判令梁小洁、夏冬无需承担违约责任；3.翁春恒向梁小洁返还租赁合同押金108000元；4.翁春恒承担2020年7月至9月期间的物业管理费及水电费。事实与理由：一、梁小洁与翁春恒珠海全权代表人郭小粤的微信聊天中，郭小粤明确让梁小洁将租赁场地的钥匙交到物业公司的保安亭中，梁小洁亦按要求将钥匙交到保安亭。梁小洁对此在一审中提交了微信聊天记录，并且申请具体交钥匙的工作人员出庭作证予以证明。同时梁小洁在一审中提交的水电费记录也可以证明，2020年7月不是梁小洁交纳的水电费，而是由翁春恒缴纳，这足以说明梁小洁在2020年7月已不在原租赁场地经营，双方签订的房屋租赁合同于2020年6月在事实上解除。二、双方一直在磋商疫情期间的租金减免事宜，且翁春恒同意在磋商确定后再签署新协议、支付租金，后磋商未果，导致未及时缴纳租金，梁小洁没有故意违约。针对梁小洁、夏冬的上诉，翁春恒辩称，1.梁小洁在收到本案一审应诉通知书之前并没有以书面形式要求解除租赁合同，而是在一审庭审中法官询问其是否需要解除合同，其才明确表示要解除的，因此一审判决认定梁小洁与翁春恒签订的房屋租赁合同在2020年9月24日解除是正确的。2.梁小洁、夏冬并没有对一审判决第二项判项提起上诉，由此表明梁小洁、夏冬认可合同解除日期是2020年9月24日，梁小洁、夏冬主张合同在2020年6月解除无任何事实和法律依据。3.梁小洁在承租期间长期拖欠租金，没有准时交租金，存在严重的违约行为，翁春恒有权依据房屋租赁合同的约定没收梁小洁从汪刚处转手的租赁保证金108000元。4.梁小洁与翁春恒签订的房屋租赁合同解除前产生的物业费和水电费应由梁小洁、夏冬承担。5.根据翁春恒一审调取的珠海市悦来汇尚食餐饮有限公司的开发票记录，证明梁小洁、夏冬在2020年3月-2020年6月并未停止经营，案涉房屋租赁合同并非因为疫情和整改原因导致不能履行而解除，而是因为梁小洁长期拖欠租金且其在诉讼过程中提出解除合同。翁春恒向一审法院起诉请求：1.梁小洁向翁春恒支付2020年2月5日至2020年9月24日期间的租金300010.96元；2.梁小洁向翁春恒支付自2020年2月11日起至付清租金之日止的违约金（其中，以118000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年2月11日起计算至实际付清之日止；以118000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年5月11日起计算至实际付清之日止；以64010.96元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年8月10日起计算至实际付清之日止）；3.梁小洁向翁春恒支付2020年1月1日至2020年9月24日期间的物业费3616.8元（3699÷9×8＋411÷30×24）；4.梁小洁向翁春恒支付2020年5月17日至2020年9月25日期间的水费及违约金、代收污水处理费及违约金、代收垃圾处理费共计552元；5.梁小洁向翁春恒支付2020年6月1日至2020年9月25日期间的电费及违约金1375.2元；6.夏冬对梁小洁上述第一至五项债务承担连带清偿责任；7.本案的案件受理费、保全费由梁小洁、夏冬承担。梁小洁向一审法院反诉请求：1.解除梁小洁与翁春恒与2017年11月28日签署的《房屋租赁合同》；2.梁小洁无须支付2020年2-5月的房屋租金；3.翁春恒返还租赁保证金108000元；4.判令翁春恒支付违约金300000元。一审法院认定事实：位于珠海市香洲区×××××××××××××××××××室的房屋权属人为翁春恒。2017年11月1日，翁春恒出具授权委托书，委托郭小粤出租上述101房和201室，权限包括签订房屋租赁合同、收取租金、物业费等费用、解除房屋租赁合同等。2017年11月28日，翁春恒（出租方、甲方）与梁小洁（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁合同事宜达成一致：租赁标的物为甲方坐落在珠海市香洲区×××××××××××××××××××房，建筑面积493.92㎡，乙方作为商务金融及办公餐饮使用。租赁期限为5年，从双方签订合同装修期结束当日起开始计算时间，装修期间免租金，装修时间为本合同签订日至2018年2月5日。合同签署时，乙方向甲方交纳租赁保证金108000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金后，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（不计利息）。因乙方原因致合同解除的，保证金不予退还。每月租金36000元，以后每三个月前10日缴纳一次三个月的租金，每年递增一次，每次20000元整，2018年2月5日至2019年2月4日为432000元，2019年2月5日至2020年2月4日为452000元，2020年2月5日至2021年2月4日为472000元，2021年2月5日至2022年2月4日为492000元，2022年2月5日至2023年2月4日为512000元。合同第七条约定，租赁期限内，乙方应依照本协议之规定向甲方按时足额支付租金，乙方因经营需要以甲方名义自行办理用电用水指标，取得用电用水指标后乙方自行承担相应的水、电费用。合同租赁期满或解除后，乙方应于30日内协助甲方办理完成水、电使用权过户。合同第八条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达30日的；2.欠缴各项费用超过一个月期限的……合同第九条约定，甲乙双方任何一方提前解除本协议的，违约方需向守约方支付30万元作为违约金，乙方如出现未按时缴纳租金的情形，每延迟一日则按照年租金总额千分之五向甲方支付违约金，超过30日后甲方有权解除本协议。翁春恒与梁小洁于一审诉讼中确认，合同落款时间是倒签的，实际签订日期为2018年5月。梁小洁自2018年5月开始使用案涉房屋并按约支付租金，其中2019年的租金由夏冬支付。自2020年2月5日起，梁小洁、夏冬没有再向翁春恒支付租金。2020年3月30日，珠海市香洲区城市管理和综合执法局就涉案101房西面和南面房外走廊建设有钢架玻璃墙一排的事情向郭小粤进行调查询问。2020年4月2日，梁小洁通过微信与郭小粤就租金减免及违章建筑拆除问题进行协商，但郭小粤未回复。4月14日，梁小洁就上述问题再次与郭小粤进行沟通，郭小粤于当日回复：“好啦，发给他了，看他怎么说吧。”随后，翁春恒委托珠海市智仁装饰设计工程有限公司对案涉101房进行拆除玻璃门并重新安装新的铝合金玻璃门以及玻璃窗工程。该公司于2020年9月9日出具证明，说明上述工程的施工日期为2020年4月15日至2020年4月17日。2020年6月2日，郭小粤将一份有关租金支付的协议发给梁小洁，但双方未签字确认。6月18日、19日、22日，梁小洁与郭小粤有微信语音联系，其中6月22日的微信语音内容是“（梁小洁）老郭呀，这样子哦，我拿到那个钥匙了哦，他回来把钥匙给我哦，我什么时候跟你一起去看看那个房子啦，因为我都没有过去哦。”之后双方没有再联系。2020年7月10日，翁春恒提起本案诉讼。在一审庭审中，梁小洁陈述称，承租房屋后成立了珠海市悦来汇尚食餐饮有限公司用来做餐饮，是从前租户汪刚处接手的，与汪刚办理的交接手续，按照房屋现状接手，没有做过改动，汪刚交付的租赁保证金108000元转让给梁小洁，并由郭小粤出具收据。执法局要求整改，大概4月20日开始陆续拆，真正动工大约是5月初，至今未整改好。此外，租赁场地没有消防验收许可，将来会涉及整改问题。房屋钥匙是在2020年6月18日到6月22日之间交的，之前叫过翁春恒去看房子，他没有回复，之后就没有联系，所以至今没有清场。梁小洁申请证人徐连英和杨凤媚出庭作证，两证人均为梁小洁雇请的员工。徐连英陈述称，2020年6月中旬，梁小洁让我把餐厅钥匙交到保安亭，我和杨凤媚一起将钥匙交到了保安亭，本来要拍照，但保安说不用拍了，我就说要把钥匙交给老郭，然后就走了。记不清具体时间，但不超过6月20日。杨凤媚陈述称，我与徐连英搞好卫生后，就把餐厅钥匙交到保安亭，大概是在2020年6月初，当时想拍照的，保安说不用了，他会把钥匙交给房东，然后我们就走了。翁春恒认可梁小洁经营的餐厅因疫情原因自2020年2月停业至3月中下旬，不认可梁小洁在6月期间交钥匙，基于梁小洁的反诉请求解除合同，同意在2020年9月24日解除合同。一审法院另查明，案涉房屋2020年1-9月的物业管理费3699元、2020年6月1日至9月25日的电费及违约金1375.2元、2020年5月17日至2020年7月15日的水费及违约金、代收污水处理费及违约金、代收垃圾处理费552元，已于2020年9月25日付清，翁春恒持有上述费用的发票、收据和缴费记录。梁小洁、夏冬提供了郭小粤出具的《收条》，载明：今收到梁小洁珠海中怡花园5栋3单元101房201房房租押金108000元。梁小洁自认从2020年2月份起未交纳物业管理费，不认可6月份之后的物业管理费、水电费等。一审法院又查明，梁小洁和夏冬是夫妻关系，于1986年7月26日登记结婚。一审法院认为,翁春恒与梁小洁签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案争议的主要焦点：一是案涉租赁合同何时解除；二是翁春恒、梁小洁是否存在违约行为；三是在新冠肺炎疫情防控期间可否减免租金；四是翁春恒主张的物业管理费、水电费是否应由梁小洁承担；五是夏冬应否承担法律责任。现作如下评析与认定：一、关于合同解除的时间，梁小洁主张案涉租赁合同于2020年6月1日解除，翁春恒不认可。一审法院认为，首先，从梁小洁与郭小粤的微信聊天记录来看，双方虽然在2020年6月18日至22日期间有就交钥匙问题进行过沟通，但最终并未确定何时、如何交钥匙。其次，梁小洁申请出庭作证的证人均是梁小洁的员工，两名证人陈述交钥匙的时间也不一致，该证人证言不足以证明梁小洁已经在6月初交还钥匙。事实上，梁小洁亦自认在6月初并未清场，也没有与翁春恒办理案涉房屋交接手续，故对梁小洁的主张不予采信。翁春恒于2020年9月24日一审庭审中表示，基于梁小洁反诉请求解除合同，才同意解除合同，因此，一审法院确认涉案租赁合同于2020年9月24日解除。二、关于梁小洁是否存在违约行为及其应付租金可否减免的问题。《房屋租赁合同》约定，梁小洁应于每三个月前10日缴纳一次三个月的租金，其中2020年2月5日至2021年2月的租金为472000元。梁小洁自2020年2月起逾期未交纳租金，违反合同约定，已构成违约。梁小洁辩称其未依约交付2-6月的租金不属于违约，理由：一是梁小洁经营的公司因受疫情影响停工停产，在3月底恢复营业时，又因涉案房屋违章建筑拆除等原因无法开业经营，经与翁春恒协商后，于2020年6月初交还门钥匙给指定人，并撤离租赁场地，合同已实际终止和解除；二是新冠疫情系不可抗力，依合同约定，双方互不承担违约责任；三是梁小洁在疫情期间的营收产生重大减损，依相关政策规定，人民法院可酌情调整租金。一审法院认为，尽管广东省针对新冠肺炎疫情防控形势，于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，此后，珠海市政府相关部门发布通告，对本市餐饮行业实施了暂停营业或禁止提供现场就餐等防控措施，确实致梁小洁经营的餐饮公司在一段时间内无法营业，但梁小洁经营的餐饮公司已于2020年3月复工并持续经营至2020年6月，可见新冠肺炎疫情并未达到案涉合同目的无法实现的程度，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定可以解除合同的情形。在双方当事人未就减免租金及解除合同协商一致的情况下，梁小洁拒绝支付租金，并单方提出解除合同，违反了合同约定，已构成违约，梁小洁的上述抗辩，理由不能成立。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，梁小洁经营的餐饮公司确实因新冠肺炎疫情防控措施的影响导致营业收入明显减少，梁小洁要求减免部分租金，根据公平原则，一审法院酌情予以支持，翁春恒应免收梁小洁2020年2月的租金、减半收取2020年3月、4月的租金，减免金额合计78666.67元。根据合同约定，梁小洁在2020年2月5日至9月24日期间应支付的租金为300010.96元（472000元/年÷365天×232天＝300010.96元），扣除以上减免部分，梁小洁应向翁春恒支付的租金合计221344.29元。翁春恒请求梁小洁支付2020年2月5日至2020年9月24日的租金300010.96元，一审法院予以部分支持。三、关于物业管理费及水电费的负担问题。翁春恒提交的微信转账记录及发票足以证明在租赁期间案涉房屋的物业管理费是由梁小洁承担。翁春恒已实际支付2020年1月至9月的物业管理费合计3699元，其要求梁小洁支付2020年1月至9月24日期间的物业管理费3616.8元[411元/月×8个月＋（411÷30）元/天×24天＝3616.8元]，有事实依据，应予支持。根据合同约定，在租赁期间，梁小洁应自行承担相应的水、电费用。案涉租赁合同于2020年9月24日才解除，在此之前因案涉房屋发生的水电费用应由使用人梁小洁负担，因梁小洁未按期支付，而翁春恒已实际垫付，故翁春恒请求梁小洁支付案涉房屋2020年6月1日至6月30日的电费及违约金1375.2元以及2020年5月17日至7月15日的水费及违约金、代收污水处理费及违约金、代收垃圾处理费552元，一审法院予以支持。四、关于梁小洁应承担的违约责任，根据合同约定，因梁小洁原因导致合同解除的，保证金不予退还；梁小洁未按时缴纳租金的，每延迟一日则按照年租金总额千分之五支付违约金。1.租赁保证金的问题。梁小洁提供了郭小粤出具的收条，证明翁春恒已收取梁小洁房屋押金108000元，翁春恒辩称梁小洁没有交纳过保证金，与事实不符。案涉合同是因梁小洁提出解除合同的反诉请求后，翁春恒才同意解除的，根据前述合同约定，翁春恒可以不退还保证金，故梁小洁反诉请求翁春恒返还租赁保证金，理据不足，一审法院不予支持。2.逾期交纳租金的违约金问题。由于履约保证金和逾期履行违约金在性质上均属于违约金，考虑到翁春恒没收梁小洁的租赁保证金已弥补损失，而梁小洁逾期交纳租金也有一定的原因，翁春恒再主张按日万分之五的标准计算逾期履行违约金，会导致梁小洁承担的责任过重，故对翁春恒该项诉讼请求一审法院不予支持。五、关于夏冬的法律责任。夏冬与梁小洁于1986年7月26日登记结婚，夫妻关系存续至今，从夏冬在2019年期间向翁春恒支付租金的情况可见，夏冬对梁小洁租赁案涉房屋经营珠海市悦来汇尚食餐饮有限公司是知情并实际参与的，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，梁小洁因租赁案涉房屋产生的债务属于夫妻共同债务，因此，翁春恒请求夏冬对梁小洁的上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定，一审法院予以支持。六、关于翁春恒是否存在违约行为的问题。合同签订后，翁春恒依约将房屋交付梁小洁使用，对于案涉房屋存在部分违法建设，因梁小洁是按现状接手承租房屋的，对房屋的实际情况是知悉的，而翁春恒在接到行政执法部门的整改通知后，已对违法建设进行整改。尽管整改会对梁小洁的经营造成一定的影响，但从珠海市悦来汇尚食餐饮有限公司开具发票及纳税情况可见，梁小洁在整改过程中并没有停止经营。梁小洁主张案涉租赁物未通过消防验收、存在消防安全隐患，但未提供相应的证据加以证明。综上，梁小洁主张翁春恒违约导致其租赁场地无法正常开展经营活动的理据不足，其反诉请求翁春恒支付违约金300000元，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款的规定，一审法院判决：一、确认翁春恒与梁小洁签订的《房屋租赁合同》于2020年9月24日解除；二、梁小洁于判决发生法律效力之日起十日内向翁春恒支付2020年2月5日至9月24日期间的租金221344.29元；三、梁小洁于判决发生法律效力之日起十日内向翁春恒支付物业管理费3616.8元；四、梁小洁于判决发生法律效力之日起十日内向翁春恒支付水费及违约金、代收污水处理费及违约金、代收垃圾处理费合计552元；五、梁小洁于判决发生法律效力之日起十日内向翁春恒支付电费及违约金合计1375.2元；六、夏冬对梁小洁上述第二至五项债务承担连带清偿责任；七、驳回翁春恒的其他本诉诉讼请求；八、驳回梁小洁的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费6229元、保全费1769元，合计7998元，由翁春恒负担2200元、梁小洁和夏冬共同负担5798元；反诉受理费3760元，由翁春恒负担760元、梁小洁负担3000元。本院二审期间，梁小洁、夏冬提交如下证据：1、2020年5月30日至6月22日期间梁小洁与郭小粤的微信聊天记录（截图、光盘）；2、2020年5月27日至6月19日期间梁小洁与郭小粤的微信聊天记录截图；3、2020年4月3日至5月7日微信聊天记录；4、2021年4月8日南方电网和珠海水控集团办事排号及相关水电缴费账户变更手续；5、情况说明（证明）。翁春恒无证据提交。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，根据翁春恒一审提交的供电局出具的发票可知，翁春恒主张的电费及其违约金1375.2元的计费时段为2020年6月1日至2020年6月30日。关于房屋违建的整改时间，一审庭审中，翁春恒表示整改时间为2020年4月15日至17日，因梁小洁不满意，2020年5月期间按照梁小洁的要求进行装修调整。2020年6月，郭小粤向梁小洁发送微信称“你什么时候把钥匙拿过来，如果我不在的话，可以搁在保安亭。”一审庭审中，梁小洁称其于六月初搬离租赁场地，将钥匙交至保安亭，但是没有清场，也没有通知翁春恒钥匙交至保安亭。郭小粤表示在2020年8月14日收到涉案反诉状后问了保安，钥匙确实在保安亭，涉案场地里面的东西没有动。2020年9月24日一审庭审中，梁小洁表示涉案房屋已经没有自己的东西，翁春恒随时可以收回房屋。珠海市香洲区税务局出具的《珠海市悦来汇尚食餐饮有限公司2020年3-6月销售发票明细表》显示，2020年3月25日至2020年6月30日期间，涉案餐厅陆续开出餐饮发票。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合双方的诉辩意见和查明的事实可知，本案二审争议焦点为：一、梁小洁逾期交纳租金是否属于违约；二、履行保证金应否退还；三、涉案房屋租赁合同解除的时间；四、租金是否因新冠疫情予以减免。本院对此分析认定如下：一、关于梁小洁逾期交纳租金是否存在违约。梁小洁自2020年2月5日起未交纳租金，当时正值新冠肺炎疫情对餐饮行业的经营造成重大影响的期间；待梁小洁于2020年3月底准备恢复经营时，香洲区城市管理和综合执法局于2020年3月30日告知涉案场地存在违法建筑需要拆除，而该违法建筑系由出租人翁春恒在本案租赁前自行搭建。根据微信聊天记录可知，双方随后就疫情期间的租金减免及因违章建筑拆除致减少租金问题进行了多次沟通协商，至2020年6月因双方未能就租金减免达成一致意见，梁小洁开始搬离涉案场地。综合上述疫情之不可抗力因素和出租人违建原因导致的租金延迟，以及之后双方协商租金减免之情形，本院认为，梁小洁迟延交纳2020年2月5日之后的租金不应视为违约，故对于翁春恒主张的逾期支付租金的违约金，本院不予支持。二、关于履行保证金。《房屋租赁合同》第三条第二款约定“……因梁小洁原因导致合同解除的，保证金不予退还。”涉案餐厅的经营确实在2020年2月至4月期间受到疫情因素一定程度的影响，但梁小洁已于2020年3月恢复餐厅经营；随后的违章建筑拆除，根据珠海市智仁装饰设计工程有限公司出具的《证明》可知，用时仅三天，随后虽有进行一些局部的装修调整，但根据《销售发票明细表》可知，梁小洁持续经营至2020年6月，可见新冠肺炎疫情和违建拆除并未达到案涉合同目的无法实现的程度，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条合同法定解除的情形。在双方当事人未就减免租金及解除合同协商一致的情况下，梁小洁搬离涉案商铺，单方提前解除合同，根据上述合同约定，保证金应不予退还。三、关于合同解除的具体时间。梁小洁、夏冬上诉主张涉案租赁合同于2020年6月解除，理由为其在该时间将涉案场地的钥匙按照翁春恒代理人郭小粤的要求交至保安亭。本院认为，梁小洁、夏冬提交的证据不足以证明其在2020年6月将钥匙交至保安亭，理由为一审出庭作证的梁小洁的两位员工陈述交钥匙的时间并不一致，并且梁小洁一审庭审中确认钥匙交至保安亭后没有通知翁春恒。同时本院认为，租赁场地的交还不仅包括交还钥匙，还包括清场，而梁小洁一审庭审中明确2020年6月尚未清场完毕，直至2020年9月24日一审庭审时梁小洁表示此时涉案房屋已经没有自己的东西。故一审法院确认涉案租赁合同于2020年9月24日解除符合本案实际情况，本院予以维持。因此，对于翁春恒诉讼主张的2020年2月5日至2020年9月24日的租金、2020年1月1日至2020年9月24日的物业服务费3616.8元、2020年5月17日至2020年7月15日的水费及违约金、代收污水处理费及违约金、代收垃圾处理费合计552元、2020年6月1日至2020年6月30日电费及其违约金1375.2元，梁小洁、夏冬应予支付。四、关于租金减免问题。2020年2月至4月期间，梁小洁经营的餐饮公司确实因新冠肺炎疫情防控措施的影响导致营业收入明显减少，一审法院根据公平原则，酌情免除2020年2月的租金、减半收取2020年3月、4月的租金，符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款的规定，本院予以维持。综上所述，翁春恒、梁小洁、夏冬的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。翁春恒上诉的二审案件受理费2335元，由其自行负担；梁小洁、夏冬上诉的二审案件受理费7226元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年六月二十三日书记员  王 莉