新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）新4202民初1228号  原告：乌苏市供销合作社联合社，住所地新疆维吾尔自治区乌苏市乌鲁木齐北路133号。 法定代表人：刘峰，该社书记。 委托诉讼代理人：苏利民，男，1970年3月5日出生，系该社资产运营中心总经理，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 委托诉讼代理人：王某，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 被告：新疆荣汇房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌苏市乌鲁木齐南路东侧林场门面房2-2。 法定代表人：周砚文，职务总经理。 委托诉讼代理人：蔺霞霞，女，1989年4月5日出生，系该公司职员，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 委托诉讼代理人：王培战，系奎屯市团结路法律服务中心法律工作者。 原告乌苏市供销合作社联合社与被告新疆荣汇房地产开发有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乌苏市供销合作社联合社的委托诉讼代理人苏利民、王某，被告新疆荣汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔺霞霞、王培战到庭参加了诉讼。 乌苏市供销合作社联合社向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行《拆迁补偿协议》约定义务向原告交付房屋；2、被告支付原告保证金100万元、违约金400万元；3、被告支付原告房屋使用费52万元（自2019年11月20日至2021年11月20日，共计2年，房屋使用费标准每年26万元（含违约金6万元）。以上合计552万元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年8月9日，原、被告签订了《拆迁补偿协议》，原告将自己所有的位于乌苏乌鲁木齐南路317号办公楼（原当代肺科医院）及后院南北横向平房交由原告进行开发建设，双方约定被告补偿3000平方米位于3-6层办公楼给原告，同时《协议》约定，被告在拆除原告房屋前，须向原告交纳100万元的保证金，如违约交纳的保证金不予退还，在另付400万元的违约赔偿金。《协议》签订后，原告如约向被告交付了房屋，但被告因资金困难等原因迟迟未能完工、交房。经原告多次催促，2014年10月29日，原、被告双方签订《补偿协议》一份，约定自原告与当代妇科医院（当时实际使用人）签订解除房屋租赁合同之日起，至被告房屋实际交付使用之日至，每年以现金方式向原告支付20万元房屋使用费，于每年11月20日前向原告一次性支付，如被告未内按期支付上述费用，还应当按照年费用的30%（折合60,000元）向原告支付违约金，后被告于2019年6月10日以房顶账方式向原告支付了至2019年11月20日之前的房屋使用费。自2011年原被告双方签订《拆迁补偿协议》至今已近十年时间，虽经原告多次催促，被告至今未能交付债欠补偿房屋并构成违约，原告遂诉至法院。 新疆荣汇房地产开发有限公司辩称，对原告的诉讼请求不予认可。双方签订的《拆迁补偿协议》约定交房日期是竣工后的30日，但并未约定具体的竣工时间，因政府行为导致拆迁过程漫长，导致工程至今尚未竣工并非被告的原因造成的。双方约定的100万元保证金是原告为了保证资金安全要求在房屋拆迁前支付，但涉案已经拆迁，原告也不存在资金风险，故保证金无需缴纳，400万元的违约金条款是针对保证金条款的，属于约定不明。原告主张的52万元使用费被告已经用房屋进行了冲顶，2021年的付款时间未到，被告也不存在违约。 本院经审理认定事实如下：2011年8月9日，原告乌苏市供销合作社联合社作为甲方，被告新疆荣汇房地产开发有限公司作为乙方签订《拆迁补偿协议》一份，约定将原告所有的位于乌鲁木齐南路317办公楼（原当代医院）及后院南北横向平房交由被告开发，双方约定被告补偿3000平方米位于3-6层办公楼给原告使用，补偿楼层面积如有不足，被告按照市场销售价计算，工程竣工后，一次性向原告支付该部分款项。在《拆迁补偿协议》第五条保证方式中约定：“1．为确保开发项目的顺利实施，确保甲方资产安全，乙方在拆除甲方办公楼及后院平房前，须向甲方缴纳1,000,000元的保证金作为质押，若乙方违约，乙方交纳的1,000,000元保证金甲方不予退还，另根据办公楼（现当代医院）市场价乙方在支付4,000,000元的违约赔偿金。2．工程竣工后（以中介机构出具的决算书日期为准）30日内及时办理相关手续和补偿事宜，交付甲方管理使用。” 2014年10月29日，原、被告签订《补充协议》一份，双方对2011年8月9日签订的《拆迁补偿协议》作出补充，约定被告自原告与当代妇科医院解除房屋租赁合同之日起至房产实际交付使用之日止，每年在11月20日之前以现金方式一次性向原告支付200,000元的使费，若不能按时支付则承担年费用30%的违约金。因原告提前解除于乌苏当代妇科医院的房屋租赁合同，由被告向原告支付1,000,000元的经济补偿金。上述1,000,000元的赔偿金，被告已于2014年10月29日向原告支付完毕。 2014年11月12日，原、被告签订《乌苏市棉麻小区原供销社物业办公室房屋征收补偿协议》一份，约定原告被征收拆迁的总补偿面积为315.75平方米的商业用房或者商住两用房，并于棉麻公司办公楼补偿协议中约定的补偿房合并在一个楼层或相邻楼层。 为保证2014年10月29日《补充协议》的履行，2019年10月24日，原、被告签订《房屋充顶协议书》一份，约定被告于2014年11月20日开始每年向原告支付200,000元，如未按期支付则承担60,000元的违约金，现2014年及2015年款项已支付，从2016年11月20日起2019年11月20日至，含违约金在内，共欠原告1,040,000元，上述款项被告以坐落于时代天街小区以下房屋充顶：2号楼1层105号，该房屋面积为25.35平方米，单价16,000元，总价为405,600元整；2号楼1单元104号，该房屋面积为18.83平方米，单价为16,000元，总价款为301,280元，2号楼1单元110号，该房屋面积为23.1平方米，单价为16,000元，总价款为369,600元，上述用以充顶的房屋总价款为1,076,480元，充顶截止日期为2019年11月20日，剩余的房款36,480元计入2020年。 另查明，双方约定用于拆迁补偿的楼盘主体已完工，但商铺仍未施工完毕，其余部分楼层可以交付。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 本案中，关于原告的诉讼请求一，因双方在《拆迁补偿协议》中约定的交付时间为竣工后30日，现用于拆迁补偿的楼盘因部分未施工完毕，尚不具备交付条件，原告可待竣工后另行主张。 关于原告的诉讼请求二，双方在《拆迁补偿协议》中约定保证金1000000元的目的是为了确保开发项目的顺利实施及原告的资产安全，要求被告在拆迁开始前向原告支付，现拆迁工作已完成且工程即将竣工，原告在此过程中并未主张，故该保证金条款已并非双方履行合同的必要条件，因该条款而约定的4000000元违约金也因此不再具有拘束力。关于原告的诉讼请求三，根据原、被告双方于2019年10月24日签订《房屋充顶协议书》，截止2019年11月20日之前的房屋使用费被告以总价款为1076480元的三套房屋进行了充顶，剩余的房款36480元计入2020年，原告按照200000元/年主张2021年11月20日前的房屋使用费，同时也主张了两年的违约金60000元，存在房屋充顶存有余额且2021年的支付期限尚未到期的情形。综上，原告本次的诉讼缺乏具体的事实与理由，不符合法律规定，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项，第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回原告乌苏市供销合作社联合社的起诉。 本案投递费64元，由原告乌苏市供销合作社联合社负担（原告已交诉讼费25，222元、投递费64元，原告凭票办理退费25，222元）。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状及副本，上诉于塔城地区中级人民法院。 审 判 员 程诗娟  二〇二一年六月二十三日  书 记 员 许雪梅