北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终8178号上诉人（原审被告）：周秀霞，女，1964年12月23日出生，汉族，芳草地国际学校退休教师，住北京市通州区。上诉人（原审被告）：周连彦（周秀霞之弟），男，1967年3月29日出生，汉族，农民，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：吕怀珍，女，1954年10月27日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原审被告：周秀荣（周秀霞之姐），女，1962年11月9日出生，汉族，农民，住北京市通州区。原审被告：周秀华（周秀霞之姐），女，1958年8月6日出生，汉族，农民，住北京市通州区。原审被告：周连洪（周秀霞之兄），男，1954年3月19日出生，汉族，北京市通州区玉桥中学退休教师，住北京市通州区。原审被告：路秀丰（周秀霞之姐夫），男，1956年9月9日出生，汉族，农民，住北京市通州区。原审被告：路永顺（周秀霞之外甥），男，1982年9月23日出生，汉族，农民，住北京市通州区。原审被告：路祎（周秀霞之外甥女），女，1990年9月20日出生，汉族，民航总医院护士，住北京市通州区。以上六原审被告之共同委托诉讼代理人：周秀霞，女，1964年12月23日出生，汉族，芳草地国际学校退休教师，住北京市通州区。原审被告：李凤卿，女，1949年2月9日出生，汉族，北京市电子检测中心退休职工，住北京市通州区。原审被告：李连贵（李凤卿之弟），男，1957年12月11日出生，汉族，北京市毛发再生精厂退休职工，住北京市通州区。以上二原审被告之共同委托诉讼代理人：李超（李连贵之子，李凤卿之侄），男，1983年6月10日出生，汉族，北京市日盛达建筑企业集团有限公司科员，住北京市大兴区。上诉人周秀霞、周连彦因与被上诉人吕怀珍，原审被告周秀荣、周秀华、周连洪、路秀丰、路永顺、路祎、李凤卿、李连贵农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初6188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员陈晓东独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人周秀霞（兼原审被告周秀荣、周秀华、周连洪、路秀丰、路永顺、路祎之共同委托诉讼代理人）、周连彦，被上诉人吕怀珍，原审被告李凤卿、李连贵之共同委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周连彦、周秀霞上诉请求：请求撤销一审判决，改判周某1与李凤卿于2002年8月13日签订的《售购房契约》有效。事实和理由：第一，1995年，吕怀珍以5000元的价格（符合当时农村宅院的对价）将64号院卖给周某1，双方签订了购房合同，并且支付了购房款。之前庭审时见证人张某出庭作证，证明她知晓吕怀珍将64号院卖给周家一事。第二，从1995年到2018年，长达23年之久吕怀珍从未向周家过问过64号院。2002年周家将64号院和65号院一并卖给李连贵和李凤卿，当时也向李凤卿、李连贵出示过1995年周家和吕怀珍签订的购房合同。第三，2002年，李凤卿、李连贵翻建64、65号院，是由村委会出具证明，乡政府审批，并且有周家户主签字的情况下进行的，确认周家是64号宅院的处置权利人。2018年周家发现1995年和吕怀珍签订的购房合同丢失，想请吕怀珍帮助确认一下1995年购房合同存在的事情，吕怀珍利用了周家合同找不到这个问题，为了获得不法利益，产生了本案的纠纷。第四，吕怀珍作为第三人，无权要求确认周某1与李凤卿于2002年8月13日签订的《售购房契约》无效。吕怀珍辩称，同意一审判决，不同意周连彦、周秀霞的上诉请求和理由。1993年吕怀珍搬到城里去住，1995年吕怀珍父亲过生日，吕怀珍回家看望父亲，当时周秀霞的母亲赵某和吕怀珍约定，吕怀珍将64号院租给周家，租期10年，每年500元，一共租金5000元。吕怀珍什么时候回来周家就什么时候搬走，租金多退少补。当时只有吕怀珍和赵某在场，没有其他人知道。当天下午赵某去吕怀珍家里把5000元租金交付给吕怀珍，吕怀珍把64号院钥匙交给了赵某。后来吕怀珍才知道周家把64号院卖出去了，但是卖房肯定需要房本，周家没有向吕怀珍要过房本，周家也没有权利卖64号院。李凤卿、李连贵共同述称，不同意一审判决，同意周连彦、周秀霞的上诉请求和事实理由。2002年初，李家通过中间人周菊芬购买64、65号院，当时看到过周家和吕怀珍签订的购房合同。因为64、65号院是土坯房，要进行翻建，但是不能用原房主的名字翻建，所以找了通州区于家务乡建设委员会出具了一个翻建证明，同意李凤卿、李连贵进行64、65号院的翻建。因为李凤卿、李连贵是城镇户口，故用了杨某的名字进行翻建。2006年底，李凤卿、李连贵担心城镇户口买卖房屋不合法，就找了周某1想要把房子卖回给周家，但是周家不要了。从2007年到2018年李凤卿、李连贵又翻修了两次，2015年周某1过世也都没有人对64、65号院提过异议。李凤卿、李连贵确实是城镇户口买卖农村房屋，合理不合法，但是不涉及欺诈等情况。当初买房时李凤卿、李连贵确实看到了周家和吕怀珍签订的购房合同，否则也不会去买64、65号院。周秀荣、周秀华、周连洪、路秀丰、路永顺、路祎共同述称，不同意一审判决，同意周秀霞、周连彦的上诉请求和事实理由。吕怀珍向一审法院起诉请求：1．判决确认周某1与李凤卿2002年8月13日签订的《售购房契约》无效；2．周秀荣、周秀华、周连洪、路秀丰、路永顺、路祎、李凤卿、李连贵腾退并交付吕怀珍位于北京市通州区于家务回族乡某村64号院。一审法院认定事实：周某1与赵某系夫妻关系，二人共育有子女6人，分别是周连洪、周某2、周秀华、周秀荣、周秀霞、周连彦。周某1于2013年去世，赵某于2011年去世。周某2于2015年去世，路秀丰系周某2之夫，二人育有子女路永顺、路祎。北京市通州区于家务乡某村65号院在1993年登记在周某1名下。2002年8月13日周某1、李连贵、李凤卿签订《售购房契约》，约定周某1愿将自家房拾间卖给北京市东城区人李凤卿和李连贵，其中东边五间房卖给李凤卿（即64号院），西边五间（即65号院）卖给李连贵，经中人杨某说合共计作价叁万元整（现金当日付清），北京市通州区于家务回族乡某村民委员会在证人处加盖公章。契约签订后，周某1依约交付拾间房屋，李连贵、李凤卿于2002年翻建所购房屋。上述契约中所出售的拾间房屋中东边五间现为64号院，由李凤卿居住使用，亦为本案诉争房屋。2018年10月15日，本案周连彦等人以排除妨碍为案由请求一审法院判令李凤卿、李连贵将本案涉诉房屋及院落腾退并交付给周连彦等人，一审法院经审理后，判决驳回了其诉讼请求。李连贵、李凤卿户籍性质均为城镇居民。经查，涉案64号院集体土地建设用地使用证的登记土地使用者为吕怀珍。一审法院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得。因我国“地随房走”的土地政策，对于农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的流转。本案中，李凤卿、李连贵的户籍登记地并不在北京市通州区于家务回族乡某村，其无权通过买卖的方式取得该村宅基地使用权。现吕怀珍要求确认周某1与李凤卿签订的《售购房契约》无效，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。李凤卿对《售购房契约》中的房屋进行过翻建，涉案房屋所在区域并未拆迁，无法合理确定宅基地区位补偿价，双方亦无法通过协商予以确定，不具备腾退条件，故对吕怀珍要求腾退并交付房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第三条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条之规定，一审判决：一、确认周某1与李凤卿于2002年8月13日签订的《售购房契约》无效；二、驳回吕怀珍的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。另查明，2018年，周秀华、周秀霞、路永顺、路秀丰、周连洪、周秀荣、周连彦、路祎诉李凤卿、李连贵排除妨害纠纷一案中，八原告起诉要求判令李凤卿、李连贵将位于北京市通州区于家务回族乡某村65号院腾退并交付给八原告。北京市通州区人民法院（以下简称通州法院）于2018年11月9日作出（2018）京0112民初34918号民事判决书，该判决认为“根据查明的事实，一方面李凤卿与周某1曾于2002年签订《售购房契约》，李凤卿、李连贵因此得以居住使用其所购房屋，并非无故占用，并不构成侵权；另一方面，涉案房屋所在区域并未拆迁，无法合理确定宅基地区位补偿价，双方亦无法通过协商予以确定，亦不具备腾退条件，故对八原告要求腾退并交付房屋的诉讼请求，法院不予支持。遂判决驳回八原告的诉讼请求。”2018年，周连彦诉吕怀珍确认合同有效纠纷一案中，周连彦起诉要求法院依法确认周连彦与吕怀珍达成的关于北京市通州区于家务回族乡某村64号房屋买卖合同有效。通州法院于2019年1月21日作出（2018）京0112民初38580号民事判决书，该判决认为“周连彦虽申请证人出庭作证，但二位证人均某的证人证言证明吕怀珍与周连彦或与周连彦之父存在着签订房屋买卖合同的事实。周连彦虽出具其父与案外人李连贵、李凤卿签订的房屋买卖协议，其中涉及本案涉诉房屋，但不能充分证明吕怀珍与周连彦或周连彦之父针对涉诉房屋存在签订房屋买卖协议的事实，吕怀珍虽当庭陈述接受过周连彦之母5000元钱，但对于涉诉房屋买卖之事予以否认。遂判决驳回周连彦的诉讼请求。”周连彦不服一审判决，上诉至本院，本院于2019年3月29日作出（2019）京03民终4453号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该二审判决已生效。2019年，周秀华、周秀霞、周连洪、周秀荣、周连彦、路永顺、路秀丰、路祎诉李凤卿、李连贵确认合同无效纠纷一案中，八原告起诉要求判令周某1与李凤卿、李连贵于2002年8月13日签订的售购房契约无效。通州法院于2019年5月30日作出（2019）京0112民初14557号民事判决书，该判决认为“李凤卿、李连贵户籍登记地并不在北京市通州区于家务回族乡某村，其无权通过买卖的方式取得该村宅基地使用权。现八原告要求确认双方签订的《售购房契约》无效，具有事实和法律依据，法院予以支持。北京市通州区于家务乡某村65号院由周某1出售给李连贵，而李凤卿购买的是北京市通州区于家务乡某村64号院，而八原告要求确认北京市通州区于家务乡某村65号院房屋买卖合同的效力，李凤卿与八原告所诉65号院没有法律关系，故对于八原告要求确认北京市通州区于家务乡某村65号院房屋买卖合同的效力问题没有事实依据。遂判决：一、确认周某1与李连贵于2002年8月13日签订的《售购房契约》无效；二、驳回八原告的其他诉讼请求。”二审庭审中，各方均认可2019年周秀华、周秀霞、周连洪、周秀荣、周连彦、路永顺、路秀丰、路祎诉李凤卿、李连贵确认合同无效纠纷一案中，（2019）京0112民初14557号生效判决已确认周某1与李连贵2002年8月13日签订的《售购房契约》无效，本案中吕怀珍要求确认的是周某1与李凤卿于2002年8月13日签订的《售购房契约》无效。本院认为，本案二审争议焦点有二，一是周某1与李凤卿2002年8月13日签订的《售购房契约》（以下简称涉案《售购房契约》）是否无效；二是吕怀珍是否享有主张涉案《售购房契约》无效的权利。关于争议焦点一，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。该法第五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效。该法第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。依据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。依据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中关于农村房屋买卖问题的规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得。因我国“地随房走”的土地政策，对于农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的流转。本案中，周某1与李凤卿签订涉案《售购房契约》之时，李凤卿系城镇户口，并非诉争房屋64号院所在村集体经济组织成员，故涉案《售购房契约》之订立违反了宅基地使用权不能转让给非集体经济组织成员的公共政策，损害了社会公共利益，根据《合同法》第五十二条之规定应属于无效合同。需要强调的是，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（以下简称《时间效力的若干规定》）第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。上述法律规定中的“公序良俗”涵盖《合同法》中的“社会公共利益”，范围更为周延，不论是“公序良俗”亦或“社会公共利益”，在合同法领域，其本质均体现了对契约自由的限制。所以，即便在《民法典》背景下理解涉案《售购房契约》，其订立也违反了宅基地使用权不能转让给非集体经济组织成员的公共政策，违背了公序良俗，属于无效的民事法律行为，即该《售购房契约》亦属于无效合同。但需要说明的是，因李凤卿、李连贵与周某1签署的是同一份《售购房契约》，该《售购房契约》上约定东边五间房卖给李凤卿（即64号院），西边五间房卖给李连贵（即65号院），三人在该《售购房契约》上签字确认并完成64、65号院的交付，而通州法院（2019）京0112民初14557号生效判决已确认周某1与李连贵2002年8月13日签订的《售购房契约》无效，即周某1与李连贵2002年8月13日签订的《售购房契约》中关于西边五间房（65号院）的部分无效。故本案应确认周某1与李凤卿、李连贵于2002年8月13日签订的《售购房契约》中关于东边五间房（64号院）的部分无效，对于一审判决表述不妥之处，本院依法予以纠正。对于周连彦、周秀霞主张涉案《售购房契约》有效的上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，吕怀珍系64号院登记的宅基地使用权人，周某1与李凤卿就64号院进行交易，涉及吕怀珍利益，故其可作为本案原告主张确认涉案《售购房契约》的效力。对于周连彦、周秀霞相应的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，因李凤卿对64号院进行过翻建，64号院所在区域并未拆迁，无法合理确定宅基地区位补偿价，双方亦无法通过协商予以确定，不具备腾退条件，吕怀珍可等64号院具备腾退条件后另行主张权利。关于本案的法律适用问题，《时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的农村房屋买卖事实发生在民法典施行前，故应适用《合同法》《土地管理法》的相关规定，一审法院适用《民法典》第三条的规定系适用法律错误，本院依法予以纠正。综上所述，周连彦、周秀霞的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2021）京0112民初6188号民事判决第二项；二、变更北京市通州区人民法院（2021）京0112民初6188号民事判决第一项为确认周某1与李凤卿、李连贵于2002年8月13日签订的《售购房契约》中关于东边五间房（64号院）的部分无效。二审案件受理费70元，由周连彦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  陈晓东二〇二一年六月三十日法官助理  樊思迪法官助理  雷 悦