江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0723民初1935号原告（反诉被告）：刘健，男，汉族，住江苏省灌云县伊山镇伊山宾馆。被告（反诉原告）：灌云县南岗镇吴圩村民委员会，统一社会信用代码54320723ME23790780，住所地，灌云县南岗镇吴圩村。法定代表人：李胜利，该村委会主任。委托诉讼代理人：潘志忠，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者原告刘健诉被告灌云县南岗镇吴圩村民委员会（以下简称吴圩村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理，依法适用简易程序进行公开审理。案件审理过程中，被告吴圩村委会提起反诉，本院依法合并审理。本、反诉案件于2021年5月27日、2021年6月21日公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）刘健，被告（反诉原告）吴圩村委会法定代表人李胜利及委托诉讼代理人潘志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘健（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除合同；2.判令被告返还原告租金10000元及赔偿原告损失28000元，共计38000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2007年1月20日签订将原村委会会址10间房屋连同前后场地租给原告办厂使用，租赁费用1万元，原告已支付。由于被告租赁房屋年久失修，已成危房无法使用，造成原告损失约28000元。原告多次找被告协商，被告总是拖延，至今无法使用。为此诉讼至法院，请求支持原告的诉求。被告吴圩村委会（反诉原告）辩称及反诉称，原告所诉无事实、法律依据，属恶意诉讼。2007年1月20日，原告因办厂租用被告十间房屋使用(其中东边四间是砖石结构，西边六间是石基土墙瓦面），租期为20年，即从2007年1月20日到2027年1月20日，租金为10000元，并签定了租赁合同，合同约定乙方要妥善使用和保管标的物。原告经确认十间房屋状况良好后签定租赁合同，并支付租金10000元。2009年3月20日，原告将涉案十间房屋转租他人使用，并收取相关费用37000元（其中租金18000元），没有约定转租期限。转租合同约定：租赁期间的房屋日常维修由乙方负责，也就是说谁租房谁负责维修房屋。在租赁期间，原告对租赁的十间房屋没有尽到妥善保管责任，房屋漏雨不闻不问，使十间房屋倒塌，破烂不堪，变成危房，并存在安全隐患。由于原告不负责任，给被告造成经济损失，被告就本案已提出反诉，要求原告将十间房屋恢复原状。综上所述，本案应当驳回原告诉讼请求。吴圩村委会提出反诉请求为：1.判令解除反诉人与被反诉人于2007年1月20日签订的房屋租赁合同；2.判令被反诉人将租赁房屋进行修缮，恢复原状；3.反诉诉讼费由反诉被告承担。请求支持反诉原告吴圩村委会的诉讼请求。原告（反诉被告）刘健反诉辨称，被告反诉所称房屋转租没有期限不实，房屋转租期限为三年。但被告在该转租三年后没有将房屋交原告使用，再让原告妥善保管是不可能的。因为该房屋被被告安排给王岗养牛了，且在租赁房屋周围场所盖上新的村委会，也盖上了村拆迁户的房子，违反了合同约定，应该承担赔偿责任。按照民法典规定，房屋的维修应当是出租方维修。经审理查明，2007年1月20日，出租方（甲方）吴圩村委会（原灌云县陡沟乡吴圩村民委员会）与承租方（乙方）刘健签订一份《租赁合同》，约定：1、现有甲方将其原村委会会址10间房屋连同前后场地租给乙方办厂使用（原卫生室的前后场地)。2、双方的主要权利和义务：甲方因（应）按合同约定保证租赁物权利无瑕疵，并且满足乙方办厂时的水、电、交通。有权利依协议取得约定的租金。乙方因（应）按约定妥善使用与保管标的物，并且及时足额交付租金。3、租金交付方法及数量：租赁20年的总租金共计壹万元整。4、租赁时间:起于2007年元月20日到2027年元月20日结束。5、本合同一式两份，双方各保存一份。附注：以上条款如有与法律抵触的以法律为准。双方签约后，吴圩村委会即将涉案房屋交付刘健，刘健亦按约支付吴圩村委会总租金10000元，并占有、使用租赁房屋及场地。2009年3月20日，刘健（甲方）、吴圩村支部（丙方）与案外人刘苏杭、汤锦鑫（乙方）签订一份《合同书》，约定：一、甲力承租的吴圩村原村部，现经丙方同意转租给乙方使用，租期3年。乙方向甲方支付37000元。……。二、合同存续期间，如甲丙双方解除租房协议，乙方仍有权利继续承租使用该处房屋,甲丙双方的合同解除及其可能产生的纠纷不得影响乙方对该处房屋的承租与使用。…。对于承租期间房屋的不可抗力损坏，乙方不承担任何责任，乙方承租期间房屋的日常维修由乙方负责。三、…。承租到期后乙方有权利在不影响原村部房屋主体结构的情况下，对乙方所投资的所有固定资产（甲乙合作期间购买修建的以及乙方3年租赁期内所购置修建的东西）进行拆除及处理。四、房屋承租期自2009年3月20日起始，到2012年3月20日止。房屋到期后，乙方有权以相同价格优先承租该处房屋。本协议一式四份，甲丙方各执一份，乙方执两份为凭。庭审中，刘健自认收到案外人刘苏杭、汤锦鑫交付的转租租金37000元，并陈述涉案房屋转租案外人后三年租期届满时，案外人没有返还租赁房屋，而是吴圩村委会将租赁房屋“安排王某养牛”，且在租赁场所周围盖上新村委会及村拆迁户房子。刘健举证其与李长举、周正虎、李玉青等人“电话录音”予以佐证，但所举录音内容不完整，且均为案外人所言，系为证言，证人未能出庭作证，其证言所证“事实”真伪难以鉴别。涉案房屋现有多处屋顶塌落。关于该房屋发生损坏时间，原、被告各执一词，但均未能举证证明。上述事实，有原、被告当庭陈述；有原、被告共同举证的《租赁合同》；有原告举证的照片、《合同书》原件及复印件；有被告举证的照片等证据在卷佐证，本院予以认定。关于被告举证的《合同书》复印件，以证明原告所举《合同书》转租同一事实，但其《合同书》复印件存在内容删减，且不能提交原件，该《合同书》复印件来源、形式不合法，故本院不予采信。关于原告举证的“接处警工作登记表”，以证明其租赁房屋养牛的草棚被拆除而报警。被告对报警不持异议，但对处警内容不认可。本院认为，双方因纠纷引发报警是事实，处警载明时间为2016年11月10日8时许，但处警经过载明的仅是了解内容，无具体结果，达不到原告举证目的，而报警内容可以反映原告报警时仍在管理租赁场所。本院认为，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用、公平的原则。本案中，原告刘健与被告吴圩村委会签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且均已按约履行大部份内容，合同有效。双方均应按照合同约定内容全面履行自己的义务。在合同履行过程中，涉案租赁房屋出现毁损而无法继续使用，致使承租人原告的合同目的已不能实现。法律规定，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。即原告有权解除合同。被告据此提出解除合同的反诉请求，虽无法律依据，但可视为对原告解除合同诉求主张的认可。故原告请求解除双方之间《租赁合同》的主张，有事实根据和法律依据，本院予以支持。又，根据《合同法》第97条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案租赁合同解除后，被告已收取的租金部分给付失去法律依据，应该予以返还，即原告刘健有权要求被告返还未实际履行部分的租金。按照合同约定，涉案租赁房屋承租20年，总租金为10000元，租期从2007年元月20日起至2027年元月20日止。至原告提起本案诉讼（2021年3月31日）时，实际履行部分的租金为7096.51元，未实际履行部分的租金为2903.49元，对未实际履行的租金，被告应当返还。原告诉求主张被告将总租金10000元全部返还，不符合法律规定，但其诉求返还未实际履行部分的租金，符合法律规定，应予支持。原告又称转租期限届满后，其因被告安排阻挠而未能继续租用涉案租赁房屋，主张从2012年3月21日起计算未实际履行部分的租金，其虽有主张，但无证据证明“安排阻挠”之事实，且与查明的客观事实不符，该主张本院不予支持。关于原告要求被告赔偿损失28000元的诉求主张，因其并未提供证据证明损失事实的存在及损失数额，本院不予支持。关于被告吴圩村委会反诉主张的租赁房屋修缮、恢复原状。基于本案已查明事实，双方合同中未约定由谁承担租赁房屋的维修义务，被告吴圩村委会也未对涉案租赁房屋进行过维修。法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。即本案租赁房屋的维修义务应当由被告承担，被告没有履行维修行为不符合法律规定，房屋出现的毁损结果自行承担。再根据《租赁合同》约定，原告应当妥善使用和保管租赁物，然，被告吴圩村委会未能举证证明原告因使用或保管不善造成房屋的毁损事实，亦无证据证明房屋在转租期间发生毁损。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故被告吴圩村委会反诉请求缺乏理据，应承担举证不能的后果，其主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百二十二条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告刘健与被告灌云县南岗镇吴圩村民委员会于2007年1月20日签订的《租赁合同》。二、被告灌云县南岗镇吴圩村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告刘健返还租金2903.49元。三、驳回原告刘健的其他诉讼请求。四、驳回被告灌云县南岗镇吴圩村民委员会的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费375元（已减半收取），由原告刘健承担340元；由被告灌云县南岗镇吴圩村民委员会负担35元（该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告）。反诉案件受理费40元（已减半收取），由被告灌云县南岗镇吴圩村民委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  汤锦军二〇二一年六月二十五日书记员  周岚岚法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十条【租赁物的维修】出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十二条【租凭物的保管】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百三十一条【租赁物的灭失】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。附：履行账号账户名称：灌云县人民法院帐号3207××××80466开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部