江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初12062号原告：江苏东邦科技有限公司，住所地宜兴市杨巷镇新芳建新路**，统一社会信用代码913202827365276302。法定代表人：宗昀，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈程。被告：宜兴市益盛农业发展有限公司，住，住所地宜兴市杨巷镇西溪村一社会信用代码91320282590035480Q。法定代表人：蒋杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：华剑飞，江苏泰伯律师事务所律师。第三人：徐祖新，男，1965年8月24日生，汉族，住，住所地宜兴市/div>原告江苏东邦科技有限公司（以下简称东邦公司）与被告宜兴市益盛农业发展有限公司（以下简称益盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，并由本院依职权追加第三人徐祖新参加诉讼，于2021年3月30日再次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告东邦公司的委托诉讼代理人陈程，被告益盛公司的法定代表人蒋杰及委托诉讼代理人华剑飞到庭参加诉讼，第三人徐祖新亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东邦公司向本院提起诉讼请求：1.判令原、被告解除租赁合同；2.判令被告即时支付租金252万元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年9月20日，原、被告双方签订资产租赁合同一份，该合同规定，原告根据宜兴市人民法院(2013)宜官执字第0159号民事裁定书取得的原宜兴市杨巷镇乐瑶山羊生态养殖园有限公司（以下简称乐瑶公司）名下的资产租赁给被告，用于山羊养殖及其他生态农业项目；租赁期限自2013年9月20日至2014年9月19日止，期限一年；租赁期满，原告有权收回租赁物；租金为36万元，分两期两次支付。合同签订后，原告按约交付租赁资产，被告接收资产并租赁使用至今。然被告自租赁原告的资产至今分文未支付租赁费，原告要求其支付，被告均借口推诿，截止至2020年9月20日止，被告己拖欠租金252万元，其行为严重损害了原告的合法权益，且原告对其拖欠租金之行为发函告，通知其及时交清欠款及逾期付款造成的严重后果，但被告仍置之不理。现原告具状起诉，请求依法支持诉请要求。被告益盛公司辩称，1、案涉租赁合同由原告和案外人徐祖新签订，两人系恶意串通，被告完全不知情。2、租赁期限为一年，但租赁后的七年内，原告从未催要过租金，印证了租赁合同系虚假的。3、原告接受抵偿的资产是违章建筑，依法应予拆除，被告保留向相关部门进行举报的权利。4、被告从未使用过这些资产。5、租赁期限为一年，到期后未续签，租赁合同实际已经终止，原告无权主张一年之后的租金。6、原告从未催要过租金，超出诉讼时效部分的诉讼请求应予驳回。7、本案涉嫌虚假诉讼，应当移送公安处理。8、被告系案涉资产所在土地的承包人，其享有所承包土地的使用权和经营权，原告也未向其支付过土地使用费。第三人徐祖新称，乐瑶公司的资产其是实际操作人，东邦公司和乐瑶公司的纠纷，是因为其差东邦公司3000000元，乐瑶公司是其的企业，东邦公司和其打官司，拍卖其资产是法院通过法律程序的。东邦公司当时表示只要其能归还3000000元及利息，资产还是可以赎回的。因为当时乐瑶公司经营状态不好，其就和其小舅子蒋杰商量，成立益盛公司，让其来经营。当时租赁事宜都是其和东邦公司协商的，蒋杰不在场。签订租赁协议之后当年其和蒋杰说东邦公司并不是要其资产，只是希望其能做好后把资产赎回来。后来形势不好，其就离开了。根据当事人提供的证据，本院经审查认定事实如下：因乐瑶公司结欠东邦公司借款3000000元，东邦公司于2013年5月3日将乐瑶公司诉至法院，本院作出（2013）宜官商初字第0195号民事调解书，确认由乐瑶公司于2013年5月8日前归还东邦公司借款3000000元及利息。后因乐瑶公司未按约还款，东邦公司申请法院强制执行。2013年9月17日，本院作出（2013）宜官执字第0159号民事裁定书，将乐瑶公司的所有的座落在宜兴市杨巷镇西溪村食堂、更衣室、堆料棚卸羊棚、羊舍等生产用房4幢（建筑面积合计11081.36平方米）；座落在宜兴市××巷镇××路××室××辅房生产用房**（建筑面积合计625.28平方米）及屠宰间墙体作价人民币3120000元交申请执行人东邦公司抵偿债务3120000元。2013年9月20日，东邦公司与益盛公司签订资产租赁合同，东邦公司将上述抵偿取得原乐瑶公司名下的资产租赁给益盛公司，用于山羊养殖及其他生态农业项目；租赁期限：自2013年9月20日至2014年9月19日止，期限一年；租赁期满，东邦公司有权收回租赁物；租金为36万元，分两期两次支付；不支付或不按照约定迟延支付租金超过30日，并经过东邦公司催收仍未支付的，合同解除；违约责任，益盛公司逾期支付租金的，自逾期之日起按每日千分之一支付违约金，逾期超过30日，按每日千分之五承担逾期支付违约金，逾期超过30日，东邦公司有权单方解除合同。双方对各自的权利义务作了其他约定。同日，东邦公司、益盛公司签订补充协议一份，载明：租赁开始的第一年，益盛公司向东邦公司提出优先购买租赁物的申请并支付对价，东邦公司同意按法院裁定书确定的抵偿价出售；租赁期结束后第二年，益盛公司提出购买，东邦公司在抵偿价上涨15%-20%的幅度内出售。审理中，东邦公司、益盛公司、徐祖新一致确认，上述租赁协议系徐祖新代表益盛公司与东邦公司签订。审理中，益盛公司、徐祖新一致确认，益盛公司成立后由徐祖新经营，徐祖新当时系益盛公司实际控制人。租赁协议签订时亦由徐祖新经营，2015年徐祖新离开益盛公司时才把公章交给益盛公司法定代表人蒋杰，之后益盛公司由蒋杰负责经营。审理中，益盛公司表示其公司一直以为案涉租赁物为徐祖新所有，且案涉租赁物涉及的土地，系其公司向当地村委承包使用，其享有土地使用权。因徐祖新结欠蒋杰工程款，益盛公司曾在2016年、2017年左右短暂出租过案涉资产，2020年4月当地村委会让其公司将案涉资产给别人放猪，2020年上半年蒋杰一个朋友在里面养鸡并帮忙看门，租金共计收到了210000元，现在租赁物空置未使用。审理中，东邦公司表示其公司每年都催要租金，并提供2020年9月21日催要租金函件及当天邮寄凭证，证明催要租金的事实。徐祖新则表示其每年都去东邦公司，东邦公司向其当面催要过租金，后期其不去东邦公司，也一直和东邦公司保持电话联系。益盛公司则表示收到催告函后才知道租赁事宜，之前东邦公司从未向其公司催要过租金。以上事实，有（2013）宜官商初字第0195号民事调解书、（2013）宜官执字第0159号民事裁定书、租赁协议、催告函、邮寄凭证及本院庭审笔录等在卷佐证。本案的争议焦点为：1、东邦公司与益盛公司是否存在租赁合同关系。2、本案所涉租金是否超过诉讼时效。本院认为，就争议焦点1，东邦公司依据法院生效民事裁定书依法取得案涉租赁物，并将案涉租赁物出租给益盛公司，虽益盛公司表示该租赁协议系徐祖新和东邦公司签订，但徐祖新当时系益盛公司实际控制人，其代表益盛公司与东邦公司签订租赁协议并无不当，故不存在东邦公司与徐祖新恶意串通，损害他人利益的行为。东邦公司与益盛公司的租赁关系合法有效，受法律保护。因租赁合同明确载明租赁期限为1年，到期后，益盛公司自认在2016年、2017年左右短暂出租过案涉资产，2020年4月亦给他人使用过，总计收取了租金210000元，故可以认定在租赁合同到期后，益盛公司继续使用租赁物，因东邦公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。至于益盛公司抗辩其公司不知晓租赁事宜，因徐祖新曾是益盛公司实际控制人，徐祖新在经营一段时间后将公章交由蒋杰并由蒋杰经营，故徐祖新与蒋杰之间如何交接经营事宜系益盛公司内部关系，对外并不影响东邦公司与益盛公司之间存在的租赁合同关系。综上，东邦公司与益盛公司之间存在租赁关系，自2014年9月20日起租赁期限为不定期，益盛公司应当按照原租赁合同约定360000元/年支付租金。关于争议焦点2，益盛公司抗辩在收到租金催告函之前东邦公司从未向其催要过租金，超过诉讼时效部分租金应予驳回。虽东邦公司表示其公司多次催要，徐祖新亦表示东邦公司向其催要过租金，但是徐祖新与益盛公司一致确认，徐祖新在2015年离开了益盛公司，故东邦公司向徐祖新催要租金并不产生诉讼时效中断的法律效力。鉴于东邦公司未能提供其他证据证明催要过租金，故益盛公司收函之日三年前的租金均已过诉讼时效，益盛公司可拒绝支付该部分租金，鉴于益盛公司诉请系2013年9月20日至2020年9月20日期间的租金，益盛公司仅需支付其中后三年租金1080000元。东邦公司诉请解除合同，因东邦公司与益盛公司之间现为不定期租赁合同关系，东邦公司可随时解除合同，东邦公司该项诉请依法有据，应予支持。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除江苏东邦科技有限公司与宜兴市益盛农业发展有限公司于2013年9月20日签订的资产租赁合同。二、宜兴市益盛农业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏东邦科技有限公司租金1080000元。三、驳回江苏东邦科技有限公司的其他诉讼请求。如益盛公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费26960元，由益盛公司负担11554元，东邦公司负担15406元。（东邦公司同意其预交诉讼费本院不予退还，由益盛公司于本判决发生法律效力之日起十日内向东邦公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴旻昊人民陪审员  张新元人民陪审员  陆正芳二〇二一年六月一日书 记 员  张琳娜本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。