江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0682民初3357号原告：石培培，女，1981年9月3日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：夏泽涵，江苏绘园律师事务所律师。委托诉讼代理人：张普艳，江苏绘园律师事务所律师。被告：江苏三农商业管理有限公司，住所地：江苏省如皋市如城街道光华村6组。法定代表人：顾永华,执行董事。委托诉讼代理人：何忠庆，江苏瑞行律师事务所律师。原告石培培与被告江苏三农商业管理有限公司（以下简称三农管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石培培的委托诉讼代理人夏泽涵、张普艳，被告三农管理公司的委托诉讼代理人何忠庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石培培诉称，2014年，原告向江苏浙商三农商贸发展有限公司购买“如皋三农国际城”商铺一间，建筑面积38.77平方米。2014年8月8日，原告与被告签订《三农国际城商铺委托经营管理协议书》，约定被告对案涉商铺统一对外出租，期间10年，月租3582元。此后，被告仅向原告支付了2个月租金。至2021年2月，被告共拖欠原告24个月租金，合计85968元。原告催要无果，提起诉讼，请求：1、判令被告给付租金85968元（自2019年3月份起，暂计至2021年2月份的租金）；2、本案诉讼费由被告承担。被告三农管理公司辩称，对原告起诉要求支付租金，暂时不能同意，理由是：1、被告公司于2020年10月进行了股权转让，原股东江海位、陈健、陈琳将其持有的公司100%股权转让给了现股东顾永华和杨雪峰，但是原股东控制的公司财务账册、管理文件、对外签署的商铺租赁合同和财务档案未向现股东进行移交，导致三农管理公司现在的执行董事和总经理均无法知晓2020年10月以前三农管理公司对外签署的所有合同和财务收支情况。2、原告的商铺是江苏浙商三农商贸发展有限公司开发建设的三农国际城的一个商铺，现因开发商进入破产程序，由破产管理人全面接管，而管理人已将被告赶出三农国际城，导致被告丧失市场管理权，不能对三农国际城进行经营管理。本院经审理查明，2014年，原告石培培向江苏浙商三农商贸发展有限公司购买商铺一间，位于如皋市如城街道惠政西路188号三农国际城1幢1216室。2014年8月8日，原告石培培、汤亚兵作为（作为甲方）与被告三农管理公司（作为乙方）签订《三农国际城商铺委托经营管理协议书》,约定：一.2.1委托期间为壹拾年整，自2015年12月31日或者开发商实际将店铺交付甲方之日起算，以先到者为准。甲方应当在开发商向甲方交付商铺之日将商铺交乙方经营管理。3.1在委托经营期间，考虑市场初期的稳定繁荣，为扩展招商，培育市场，考虑甲方的长期利益，委托经营期限内该商铺前3年（自委托期间起始日计算）的使用权、管理权、收益权、经营权等权利归乙方。甲方不得向乙方收取任何形式的费用，该商铺在委托经营期限前3年的所有收益，作为乙方的经营管理收入。3.2委托经营期限内该商铺第4－10年甲方租金收益以下列方式结算：甲方委托乙方以乙方自己名义出租该商铺，委托期间，经营委托商铺的盈亏由乙方自己负责，与甲方无关，同时甲方也无权干涉乙方商铺租赁事宜。乙方仅需向甲方支付该商铺每月租金3582元/月，乙方需每季度向甲方支付一次租金，先付后用。3.3委托方租金收入指定账户：收款人：石培培开户行：中国银行账号：45×××27。二.1甲方委托乙方直接从开发商接收商铺，并对该商铺进行验收，甲方可参与验房并提出意见，乙方的验房结论可视为甲方的验房结论。三.1在委托租赁期限的前3年期间，乙方代表甲方对上述商铺的出租形式有完全的处置权，甲方不得以所有权人身份主张在此期间任何形式的补偿。三.2在受委托管理期限的4－10年期间，乙方负责对所受委托的所有商铺进行统一招商和经营管理，促进市场兴旺和商铺升值，乙方为甲方代收租金并将实际收取的租金交付甲方，或乙方按双方约定的固定租金向甲方支付。四.1在委托经营管理期间内，除非经甲乙双方协商一致，任何一方不得单方面解除协议书。2019年11月29日，原告石培培就案涉商铺领取苏（2019）如皋市不动产权第0019633号不动产权证书，权利人为石培培，单独所有，房屋坐落于如皋市如城街道惠政西路1888号三农国际城1幢1216室，面积37.94㎡。2019年4月4日，被告三农管理公司向原告石培培45×××27账号转支3582元，附言：租金。2019年7月29日，被告三农管理公司向原告石培培上述账号支付3582元，附言：2月租金。2021年3月23日，原告因催要租金无果，诉至本院，要求判如所请。另查，2021年4月22日，江苏浙商三农商贸有限公司管理人向广大经营商户发出告知书：“依破产法规定，已依法解除了三农商贸与江苏三农商业管理有限公司（本案被告）之间签订的所有合同，管理人已全面接管三农商贸的资产和一切经营、管理业务。任何组织和个人均无权行使三农商贸的任何权利（包括商铺出租、市场管理以及相关费用收取等行为）……。自即日起，三农商贸市场内的所有商户应依法向三农商贸管理人缴纳租金、水费、电费等相关费用。以上事实，有委托经营管理协议书、不动产权证书、银行流水明细、告知书以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订的《委托经营管理协议书》，名为委托经营管理协议，实为房屋租赁合同。双方签订该合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按该合同的约定履行各自相应的义务。现根据双方合同约定，被告三农管理有限公司就案涉商铺经营管理，收取承租户租金，并向所有权人即原告石培培支付该商铺每月租金3582元。且根据该合同的履行情况看，被告三农管理公司分别于2019年4月4日和7月29日向原告支付了2019年1月份和2月份租金，根据合同约定的先付后用条款，原告主张被告给付2019年3月至2021年2月份期间，共24个月的欠付租金85968元，符合双方的合同约定，本院予以支持。另，对于被告认为因江苏浙商三农商贸发展有限公司进入破产程序，导致原告丧失市场管理权，不能对案涉商铺进行经营管理的抗辩。本院认为，首先，根据合同的相对性原则，案涉合同的相对方为原告石培培和被告三农管理公司，江苏浙商三农商贸发展有限公司进入破产程序，不能成为被告三农管理公司履行其合同义务的免责事由；其次，根据江苏浙商三农商贸有限公司管理人向广大经营商户发出告知书的落款时间为2021年4月22日，即自此破产管理人对该市场进行全面接管，并向商户收取租金等费用，而本案原告主张的为2019年3月至2021年2月期间的租金，在此期间内被告三农管理公司尚未丧失经营管理权。故，对被告的抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告江苏三农商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告石培培自2019年3月至2021年2月的房屋租金85968元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取975元,由被告江苏三农商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1950元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；原告石培培缴费账号：62×××69；被告江苏三农商业管理有限公司缴费账号：62×××77）。审 判 员 顾梅红二〇二一年六月二十二日法官助理 刘雅娟书 记 员 丁晓亮