广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初83号原告：广州祥通投资有限公司，住所地广州市海珠区会展南五路1号5号1718房。法定代表人：陈何惯，执行董事。委托代理人：曾雅妮，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：梁志华，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：山西量子世界教育科技有限公司，住所地山西省阳泉盂县藏山北路171号（紫宁苑小区附近）。法定代表人：梁晓虎，董事长。委托代理人：唐春林，北京泽观律师事务所律师。委托代理人：张瑞文，北京泽观律师事务所律师。原告广州祥通投资有限公司（下称祥通公司）诉被告山西量子世界教育科技有限公司（下称量子公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，根据，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾雅妮、梁志华，被告的委托代理人唐春林、张瑞文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告向广州中轻新洲房地产开发有限公司承租广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号4F商铺，具有对六元素体验天地一层的出租权、经营管理权。2018年4月24日，原告与山西量子猫科技有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》及相关附件。其中《商铺租赁合同》约定：乙方向原告承租六元素体验天地4F-14号商铺用于经营科学实验体验店，租赁期限5年，第一年租金为29300元／月，自第三年起，每一年租金在上一年基础上上浮5%；除首期租金外，其他交租期租金均按每一个完整的自然月为一个交租期缴交纳；乙方应当在每月的15日前向原告一次性足额支付下月租金；服务费为14650元／月，应当在每月的15日前向原告一次性足额支付下月的服务费；乙方需于每月10日前向原告支付上月的水费、电费等费用；若乙方逾期支付租金或保证金及其他费用的，每逾期一日应按逾期交付金额的3‰支付违约金，如乙方逾期连续2次或一年内累计2次的，则违约金提高为10‰/日。该合同附件二约定电费收费标准为1.38元／度，非餐饮商户生活垃圾清运费0.5元／㎡／月。合同签订后，原告已履行合同义务，将涉案商铺交付给被告使用，但被告自2019年10月起，无故拖欠租金及物业服务费等，经原告多次催缴后被告仍未缴纳。2018年12月3日，原告与量子猫公司、被告签订《商铺租赁合同之补充协议二》，约定量子猫公司将上述合同的权利义务转让给被告。被告自2020年3月1日起拖欠租金等费用。2020年8月4日，原告向被告发出《关于终止物业服务的公函》，催缴各项拖欠费用及违约金，但被告一直未缴纳。2020年10月6日，原告向被告邮寄送达了《关于正式解除并交还铺位的函》，11月13日，原告收回涉案商铺。为此，现起诉请求判令1、确认原告与被告商铺租赁关系于2020年10月6日解除；2、被告向原告支付2020年3月1日至2020年10月6日的租金212141.45元、2020年10月7日至11月13日的房屋占用费38141.98元、2020年3月1日至2020年11月13日的物业服务费123548.33元，2020年7月1日至2020年10月31日的电费2318.4元，2020年9月1日至2020年11月13日的生活垃圾清运费356.48元；3、被告向原告支付逾期支付租金、物业服务费、电费。生活垃圾清运费的违约金（以每月所欠欠款总额为基数，从每月应缴截止日计至付清当月欠款之日止，按月利率2%计算，暂计至2020年12月31日止为51320.77元）；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、同意解除合同。二、2020年1月份开始发生新冠疫情，因国家政策要求，我司一直无法复工复产。新冠疫情属不可抗力，非我司人为因素可以左右，根据国家相关政策，疫情期间产生的房屋租金应当给予减免。因受疫情影响自2020年3月开始一直无法复工复产，涉案房屋一直属于空置状态。2020年5月19日，广东省人民政府新闻办公室召开的疫情会议也明确提出校外教育机构的复工是在2020年6月2日之后，我司在6月份至8月份经营仅两个月，随着第二波疫情的到来，我司又处于关停状态。答辩人系教育培训行业，因当地疫情及防控措施受到直接且严重的影响，请法院参照疫情期间相似房屋出租行业租金减免标准进行相应调整。三、物业服务费不同意支付。疫情发生以来，我司除了6-8月期间之外，我司一直没有经营，未经营期间没有享受被答辩人提供的服务，故不同意支付服务费。而且，每个月的服务费用14650元也远远高于国家规定的物业收费标准，应当下调。四、房屋占用费不同意支付，被答辩人扣留的物品应当返还我司。合同解除之后，我司一直与被答辩人沟通要求将屋内物品搬离，但是被答辩人以我司未交纳房租为由拒绝我司将房屋内的物品搬离，由此造成的房屋占用费不应由我司承担。五、因疫情系不可抗力因素，故违约金不同意支付，履约保证金58600元及风险保证金8300元，共计66900元，应当退还我司或折抵房屋租金。根据合同法的相关规定，因不可抗力导致不能履行合同的不应认定为答辩人违约。履约保证金58600元及风险保证金8300元，共计66900元，应当退还我司或折抵房屋租金。即使法院认定答辩人违约，但被答辩人要求的违约金也过高，请法院调整。六、关于房屋的装修，房屋装修的残值应当折抵房屋租金。答辩人抱有持续经营的初衷，故投入了装修费用492908元，加上被答辩人要求的消防设施费用30500元，共计523408元。时至双方解除租赁合同之曰，我司仅使用了两年承租房屋，解除租赁合同导致我司装饰装修损失严重，我司认为应当从租金中扣除该部分损失，以装修总额的40%计算即209363.2元。经审理查明：位于广州市海珠区新港东路1088号、1088号之一，会展南五路1号-5号（单），凤浦中路801号、803号房屋登记在广州中轻新洲房地产开发有限公司名下，房屋建筑面积为166831.4392平方米；该公司于2016年3月30日出具《同意出租证明》，载明“广州祥通投资有限公司系广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号中洲交易中心裙楼六元素体验天地商场的合法承租人。我产权方广州中轻新洲房地产开发有限公司并同意广州祥通投资有限公司全权对该物业。对外出租、经营管理”。根据《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2017B0501500681号）载明，海珠区新港东路1088号401房（海珠区新港东路1088号1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号401房）的备案承租人为原告，租赁面积11838.72平方米，租赁期限自2016年3月1日至2033年2月28日。2018年4月24日，原告与山西量子猫科技有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方租赁原告位于广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号中洲交易中心裙楼六元素体验天地4F-14商铺(293平方米)以经营科学实验体验店；租赁期限从2018年7月1日至2023年6月30日；(第四条)第一年的月租金29300元，自第三年起，每一年租金在上一年基础上上浮5%；第3年月租金30765元（自2020年7月1日起）；乙方需向原告交纳租赁保证金58600元；（4.4.3）租赁期间，如乙方有违反或不履行本合同的行为，并给原告造成损失或者损害的，在原告要求被告纠正该等行为并赔偿原告损失的书面通知后5日内，乙方拒不纠正的，原告有权直接在乙方向其交纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金，以补偿原告所造成的损失，但原告应在扣除损失后7日内书面告知乙方，乙方应在收到书面扣款通知的7日内重新交纳租赁保证金，否则，原告有权解除合同，收回该商铺，剩余的租赁保证金不予返还，原告损失超过剩余租赁保证金的，仍有权追索；（4.4.4）在本合同终止且双方权利义务清理完毕之日，本合同之租赁保证金将担保因被告的经营行为可发生的因消费者购买商品或服务所产生的退货、修理、赔偿等责任或银行调单等发生的退款责任，在合同终止日届满3个月，如无因前述问题导致顾客索赔而令原告承担责任的，原告向乙方一次性无息退还已缴纳的租赁保证金；乙方需自交付商铺日起向原告交纳服务费14650元(50元/平方米/月)；乙方应在签约日起7日内向原告提交装修设计方案，经原告审核通过后方可施工，装修期60天；因乙方原因，于装修期届满未能完成装修并开业的，在得到原告的书面同意后，乙方可继续装修，但自装修期届满之次日起，被告应按第四条约定的标准支付租金及相关费用，直至被告完成装修并开业；乙方应当在每月15日前支付下个交租期（每月第一日至最后一日）租金、物业服务费；因一方违反本合同项下所作的承诺或保证义务，另一方可以变更或解除合同；合同期届满之日，乙方应交还商铺；除租赁期限届满合同正常终止外，如一方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同终止之日交还该商铺；(12.2.1)不论基于何种原因终止合同，乙方应自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至原告交付时的状态（原告认可的属于正常使用导致的磨损除外）；如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，原告有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担；（12.4.1）如果乙方未依照本合同第12.1条的约定交还该商铺，则视乙方同意商铺内—切物品为遗弃物，原告有权处置，原告有权将该商铺内的—切装修，附属设备／设施拆除，因此而产生的费用均由乙方负担；（16.1）租赁期限内，乙方逾期交付租金或保证金及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%支付滞纳金；乙方不按合同约定时间支付租金或其他费用达连续2次或一年内累计2次的，原告有权将前述违约金调整为10%；（16.2）本合同成立后，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，拒绝履行合同义务、中途擅自解除合同的，租赁保证金作为违约金赔偿给原告，如违约金不足以补偿给原告造成的直接经济损失及合理的商铺空档期租金损失的，乙方还应赔偿不足部分；（16.3）乙方逾期支付租金或违约金或其它费用达1个月以上等，原告有权单方面解除合同，收回商铺；（16.4）因16.3条终止合同的，应当书面通知乙方10日内搬离并交还商铺，租赁保证金作为违约金赔偿予原告，若不足赔偿原告损失的，乙方还应弥补原告损失。《补充协议》约定：进场时间2018年5月1日，至2018年6月30日止为装修期。另附件一明确：水费为5.6元/立方米，电费为1.38元/度。签约后，山西量子猫科技有限公司向祥通公司交纳了租赁保证金58600元、风险保证金8500，并接收店铺进行了装修，然后投入了运营。2018年12月3日，祥通公司与山西量子猫科技有限公司、被告量子公司签订《商铺租赁合同之补充协议二》，约定山西量子猫科技有限公司将上述合同的权利义务全部转让给量子公司，祥通公司对此表示同意。2020年8月4日，祥通公司向量子公司发出《关于终止物业服务的公函》，提出量子公司拖欠2020年3月至2020年8月期问物业服务费87900元，2020年5月至2020年6月期间水电费1231.2元，2020年7月至2020年8月期间垃圾清运费293元；要求贵司于2020年8月6日24时前缴清上述费用，否则将按照合同约定，于2020年8月7日零时起终止提供店铺的物业服务，包含但不限于停止提供空调、水电等服务，并保留追究贵司违约责任的权利。之后，量子公司仍未清偿欠费。2020年10月6日，祥通公司向量子公司邮寄发出了《关于正式解除并交还铺位的函》，载明“截至2020年9月30日，贵司拖欠租金、服务费、电费及生活垃圾清运费等共计359207.3元，并因此产生滞纳金143230.01元，两项费用合计502437.31元。我司已多次向贵司催缴，但贵司仍未缴清。现根据《商铺租赁合同》第16.3.5、16.3.9条规定，正式解除与贵司签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议，同时按《商铺租赁合同》的相关标准追究贵司的违约责任”。之后，量子公司仍一直未向祥通公司清缴所欠费用。2020年11月13日，祥通公司收回了涉案商铺，并于2020年11月15日与案外人另行签订合同，将该商铺另行出租。量子公司交纳了计至2020年2月底的租金、服务费、计至2020年6月底的电费、2020年8月底的垃圾清运费。本案诉讼中，量子公司曾提出反诉。在本院送达缴费通知书后，量子公司未在指定的期限内交纳反诉费，还当庭表示撤回反诉请求。祥通公司表示计至2020年11月13日止，量子公司未付2020年3月1日以来的租金212141.45元、占用费38141.98元、物业服务费123548.33元，2020年7月1日至2020年10月31日电费2318.4元、2020年9月1日至2020年11月13日垃圾清运费356.48元。本院认为：祥通公司与量子公司签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应依约全面履行。关于诉请一，根据查明的事实，反映量子公司自2020年3月开始拖欠租金等费用，已构成违约。祥通公司基于对方违约，于2020年10月6日通知量子公司解除合同，合法合理，应予确认。关于诉求二，祥通公司主张的租金、服务费、电费、垃圾清运费和滞纳金问题。因量子公司不能举证证明已实际交费，故祥通公司主张量子公司自2020年3月1日起拖欠租金、物业服务费，自2020年7月1日起拖欠电费，自2020年9月1日起拖欠垃圾清运费，可予以认定。量子公司辩称因新冠××疫情影响，导致商铺不能经营而无法交租，故要求给予租金减免。对此，因新冠××疫情发生以来，多个地方实施封闭管理，各类商铺的正常经营受到影响。因此，量子公司表示其承租店铺无法经营的主张，本院予以采信。基于量子公司确实因疫情影响而无法经营并交纳租金，故对于元×0.5×2个月+29300元×2个月+30765元×4个月+30765元÷30天×13天）。另外，计至2020年11月13日止，产生物业服务费123548.33元、电费2318.4元、垃圾清运费356.48元，应由量子公司清偿给祥通公司。根据合同中“租赁期限内，被告逾期交付租金或服务费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金”的约定，量子公司逾期交费，祥通公司有权计付违约金，现祥通公司要求将违约金标准调整至月利率2%并无不妥，可予采纳。相关租金可从2020年4月16日起计算违约金；服务费的违约金可从2020年2月16日起分别从各期费用应缴纳日起计算至清偿日止。电费、垃圾清运费的违约金可分别从2020年8月11日和2020年8月16日起以各期费用应缴纳日起计算至清偿日止。上述所计算的违约金均以拖欠费用金额为限。因量子公司没有提出反诉，故其针对履约保证金、风险保证金、商铺物品、装修的主张，本案不作处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告广州祥通投资有限公司与被告山西量子世界教育科技有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年10月6日解除。二、被告山西量子世界教育科技有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州祥通投资有限公司支付租金（占用费）224291.5元及违约金（分别自2020年4月16日、5月16日、6月16日、7月16日、8月16日、9月16日、10月16日起，各自对应以58600元、29300元、30765元、30765元、30765元、30765元、13331.5元为基数，均按照月利率2%计算至欠款实际清付之日止，该违约金总额以224291.5元为限）。三、被告山西量子世界教育科技有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州祥通投资有限公司支付物业服务费123548.33元及违约金（分别自2020年2月16日、3月16日、4月16日、5月16日、6月16日、7月16日、8月16日、2020年9月16日起，每月均以14650元为基数；自2020年10月16日起，以6348.33元为基数；均按照月利率2%计算至欠款实际清付之日止，该违约金总额以123548.33元为限）。四、被告山西量子世界教育科技有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州祥通投资有限公司支付电费2318.4元及违约金（分别自2020年8月11日、9月11日、10月11日、2020年11月11日起，各自对应以717.6元、883.2元、552元、165.6元为基数，按照月利率2%计算至欠款实际清付之日止，该违约金总额以2318.4元为限）。五、被告山西量子世界教育科技有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告广州祥通投资有限公司支付垃圾清运费356.48元及违约金（分别自2020年8月16日、9月16日、2020年10月16日起，各自对应以146.5元、146.5元、63.48元为基数，均按照月利率2%计算至欠款实际清付之日止，该违约金总额以356.48元为限）。六、驳回广州祥通投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7718元（祥通公司已预交3859元），由祥通公司负担469元，由量子公司负担7249元。量子公司在本判决生效之日起7日内向本院交纳受理费7249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二一年六月十七日书记员  廖钺铃詹泽鑫