湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1026民初703号 原告：财信吉祥人寿保险股份有限公司郴州中心支公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民东路16号（郴州市人民电影院）2楼、3楼6厅。 负责人：盘先跃，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢琨，女，1987年3月3日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈建朔，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。 被告：陈成林，男，1971年9月10日出生，汉族，住湖南省汝城县。 被告：何良伟，男，1970年11月5日出生，汉族，住湖南省汝城县。 委托诉讼代理人：朱的良，湖南为全律师事务所律师。 原告财信吉祥人寿保险股份有限公司郴州中心支公司（以下简称吉祥人寿公司）与被告陈成林、何良伟租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吉祥人寿公司的委托诉讼代理人谢琨、陈建朔到庭参加诉讼，被告陈成林、被告何良伟的委托诉讼代理人朱的良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉祥人寿公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈成林、何良伟立即退还吉祥人寿公司案涉房屋押金5000元，并支付资金占用利息275.1元（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起暂计算至2021年2月20日，实际计算至退还全部押金之日止）；2、判令陈成林、何良伟向吉祥人寿公司支付因其违约所产生的违约金41760元（合同总租金的20%，即208800×20%＝41760）；3、判令陈成林、何良伟承担本案的全部诉讼费、保全费及其他费用。事实与理由：2016年1月1日，吉祥人寿公司与陈成林、何良伟共同签署了房屋租赁合同，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，合同约定由吉祥人寿公司作为次承租人承租位于汝城县××镇××路××村××栋××号房屋。2018年12月28日，吉祥人寿公司与何良伟在第一份租赁合同的基础上又续签了房屋租赁合同，租赁期限为2019年1月1日至2021年12月31日。后因陈成林、何良伟拖欠出租人租金，与房屋所有人产生诉讼纠纷，致使陈成林、何良伟与房屋所有人之间签署的租赁合同及相关补充协议被法院解除，这也直接导致吉祥人寿公司与陈成林、何良伟之间签订的房屋租赁合同因陈成林、何良伟之过错而无法再继续履行。现吉祥人寿公司已依约履行了全部合同义务，不存在任何违约情形，但陈成林、何良伟却拒不退还吉祥人寿公司已经交纳的5000元押金，陈成林、何良伟的违约行为严重侵害了吉祥人寿公司的合法权益，且违反了相关法律规定，应依法承担违约责任。综上，吉祥人寿公司为维护自身合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，望判如所请。 陈成林辩称，陈成林、何良伟于2016年1月1日与吉祥人寿公司签订的房屋租赁合同已于2018年12月31日到期，陈成林已退还房屋押金。吉祥人寿公司续签合同后再次转为押金，吉祥人寿公司应当向续签合同的相对人主张返还，要求陈成林支付利息没有法律依据。2018年12月28日续签的房屋租赁合同的当事人是吉祥人寿公司和何良伟，陈成林不是合同的当事人。吉祥人寿公司起诉陈成林并要求陈成林支付违约金没有任何法律依据，请求人民法院依法予以驳回。陈成林在第一次租赁期间就与何良伟协议退伙，退伙后对案涉房屋既没有所有权也没有承租权。第二次租赁的房租，吉祥人寿公司也没有支付给陈成林，陈成林与案涉房屋已经没有任何关系。综上，陈成林不是续签的房屋租赁合同的当事人，吉祥人寿公司起诉陈成林没有任何法律依据，请求人民法院查清事实，依法驳回对陈成林的起诉。 何良伟辩称，吉祥人寿公司诉请的押金5000元已经由陈成林返还给了吉祥人寿公司，吉祥人寿公司已丧失该项诉讼请求的基础。何良伟与案外人达成调解协议之后，是由房屋的业主与吉祥人寿公司协商处置承租问题，何良伟与吉祥人寿公司在2018年订立租赁协议的时候已经征得产权人的同意，产权人也在调解协议中收回并同意与包括本案吉祥人寿公司在内的所有承租人协商解决后续租赁问题。吉祥人寿公司承租的房屋具体截止时间并不明确，案外人邓深、何晓红是否收回承租房屋尚未可知。吉祥人寿公司所主张的违约金过高，从2016年至吉祥人寿公司所主张的违约日，吉祥人寿公司已经实际使用了承租房屋四年左右，没有因何良伟与案外人达成调解协议而丧失房屋的使用权，因此何良伟认为其主张的违约损失并不存在。本案是由于吉祥人寿公司要求陈成林、何良伟返还5000元押金，而陈成林、何良伟没有就该5000元的返还主体达成一致而产生纠纷，违约损失实际上是本案附带过来，现陈成林、何良伟就押金的返还达成共识，且已经返还给吉祥人寿公司，吉祥人寿公司的负责人在收到陈成林返还的押金之后是承诺撤诉，请求法院依法处理本案诉讼。 本院经审理认定事实如下：出租方陈成林、何良伟（甲方）与承租方吉祥人寿公司（乙方）于2016年1月1日签订房屋租赁合同书，合同约定标的物为汝城县××镇××路××村第5栋第401、402之房屋，房屋所有权证分别为：汝城县房权证转移登记字第0××1号和0××5号，所有权人分别为朱剑宏、何晓红。租赁期间为3年，从2016年1月1日至2018年12月31日，其中2016年1月1日至2016年1月31日为甲方给乙方的免租装修期。装修期内，乙方无需支付房屋租金。2016年2月1日至2016年12月31日，每月租金5400元，年租金59400元；2017年1月1日至2018年12月31日，每月租金5400元，每年租金64800元。房屋押金为5000元，押金在甲方暂存期间不计算利息。租赁期满或本合同解除后，乙方无违约情形，押金除抵扣乙方尚未支付的租金和费用外，甲方应将剩余部分在本合同终止后10日内返还乙方，但在甲方抵扣时，应提前10日将抵扣金额书面通知乙方。陈成林于2016年1月1日向吉祥人寿公司出具收条，载明今收到吉祥人寿公司物业房屋押金5000元。吉祥人寿公司已付清了该3年的租金。 出租方何良伟（甲方）与承租方吉祥人寿公司（乙方）于2018年12月28日签订房屋租赁合同，合同约定甲方出租给乙方的房屋位于汝城县××镇××路××村第5栋房号为401、402，房产证号为汝城县房权证转移登记字第0××1号、0××5号，所有权人分别为朱剑宏、何晓红。房屋租赁期为3年，自2019年1月1日至2021年12月31日。该房屋每月租金为5800元，每年租金总额为69600元，租赁期满，房屋总租金合计208800元。乙方已于2016年1月26日向甲方支付了保证金5000元，该保证金在本合同因法定或约定的原因解除或终止时，房屋经双方验收后2日内无息退还给乙方。因合同法定事由或本合同约定事由导致合同终止的，合同终止后甲方应将乙方已经支付但未实际发生的租金、押金及水电等费用在合同终止后3日内退还乙方。甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同总租金额20%的违约金。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应将乙方已经支付的未使用的租金、水电等费用及押金退还，同时按本合同总租金的20%向乙方支付违约金，甲方还应赔偿乙方的装修投入（按年限折旧），若违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效或乙方遭受损失时，甲方应支付本合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿至达到弥补全部损失为止。吉祥人寿公司已向何良伟支付了2019年度的租金。 何晓红于2019年1月19日出具转租同意书，内容有：出租人何晓红承租人何良伟双方于2015年12月1日签订房屋租赁合同，约定租赁期从2016年1月1日到2031年6月30日。现出租人同意承租人将位于郴州市汝城县××路××村××栋××室房屋转租给吉祥人寿公司作为办公场地，同意承租人签订租赁合同、收取房屋租金及其他费用等事宜。朱剑宏于2019年1月19日出具转租同意书，内容有：出租人朱剑宏承租人何良伟双方于2015年12月1日签订房屋租赁合同，约定租赁期从2016年1月1日到2031年6月30日。现出租人同意承租人将位于郴州市汝城县××路××村××栋××室房屋转租给吉祥人寿公司作为办公场地，同意承租人签订租赁合同、收取房屋租金及其他费用等事宜。 本院于2019年12月26日立案受理邓琛、何晓红诉何良伟、陈成林、朱宪英房屋租赁合同纠纷［案号：（2019）湘1026民初2191号］一案。该案在审理过程中，原告邓琛、何晓红于2019年12月30日向本院提出申请撤回对被告陈成林、朱宪英的起诉，本院予以准许。本院于2019年12月30日作出（2019）湘1026民初2191号民事调解书，邓琛、何晓红与被告何良伟自愿达成如下协议：一、原告邓琛、何晓红与被告何良伟一致同意解除双方于2015年9月8日签订的关于被告租赁位于汝城县××镇××市场××楼××层房屋的《兴城房产经纪有限公司租赁合同》。二、原告邓琛、何晓红一致同意解除双方于2015年9月8日签订的关于被告租赁位于汝城县××镇××市场××楼××层房屋的《兴城房产经纪有限公司租赁合同》。三、原告邓琛、何晓红与被告何良伟一致同意解除双方于2015年12月1日签订的关于被告租赁位于汝城县××镇××市场××楼××层房屋的《兴城房产经纪有限公司租赁合同（鼎祥楼补充）》。四、由被告何良伟于2020年1月15日前向原告邓琛、何晓红返还、腾退租赁的位于××镇××市场××楼××层房屋及附属设施。五、由被告何良伟向原告邓琛、何晓红支付截止至2019年12月30日前租赁汝城县××镇××市场××楼××层的房屋租金共计149690元，扣除被告何良伟之前缴纳的押金18000元，余款131690元于本协议签订之日付清（该款已付清）。六、被告何良伟留置在汝城县××镇××市场××楼××层房屋内的可移动物品由被告何良伟于2020年1月15日之前搬离。七、由原告邓琛、何晓红与现有其他租户协商解决后续租赁问题、被告何良伟不得干涉。……。 吉祥人寿公司于2020年1月1日与朱剑宏、何晓红签订房屋租赁合同，朱剑宏、何晓红将位于汝城县××镇××路××村××栋××号房屋出租给吉祥人寿公司。陈成林于2021年5月14日向吉祥人寿公司转账5000元。以上事实有房屋租赁合同、房屋所有权证、转租同意书、租金支付凭证、押金收条、（2019）湘1026民初2191号民事调解书、转账凭证、聊天记录及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，陈成林、何良伟与吉祥人寿公司签订的房屋租赁合同及何良伟与吉祥人寿公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且转租行为取得了房屋所有权人的认可，房屋租赁合同合法有效，对双方当事人均有约束力。陈成林、何良伟与吉祥人寿公司签订的房屋租赁合同到期后由何良伟与吉祥人寿公司签订房屋租赁合同，前一份房屋租赁合同缴纳的押金转为了后一份房屋租赁合同的押金。因（2019）湘1026民初2191号民事调解书解除了何良伟、陈成林与邓琛、何晓红签订的关于租赁汝城县××镇××市场××楼××层房屋的房屋租赁合同及补充协议，且（2019）湘1026民初2191号民事调解书确定了何良伟于2020年1月15日前向邓琛、何晓红返还、腾退租赁的所有房屋及附属设施并由何良伟支付尚欠租金，导致何良伟与吉祥人寿公司签订的房屋租赁合同丧失了基础，何良伟与吉祥人寿公司签订的房屋租赁合同无法继续履行，何良伟与吉祥人寿公司签订的房屋租赁合同在2019年12月30日即已解除。故在确定该房屋租赁合同无法继续履行之日起，应当按照房屋租赁合同的约定退还押金，房屋租赁合同约定“因合同法定事由或本合同约定事由导致合同终止的，合同终止后甲方应将乙方已经支付但未实际发生的租金、押金及水电等费用在合同终止后3日内退还乙方”，即何良伟应当在2020年1月3日前向吉祥人寿公司退还押金。陈成林于2021年5月14日向吉祥人寿公司转账支付了5000元，现无证据证实陈成林与吉祥人寿公司有其他经济往来，故该5000元应当为退还押金。吉祥人寿公司主张支付的押金的资金占用利息，该利息应从2020年1月4日起参照当时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率4.15%计算至押金退还之日即2021年5月14日，经计算为282.5元。 关于吉祥人寿公司主张的违约金问题，吉祥人寿公司庭审中称2019年8-10月份因何良伟与邓琛、何晓红之间的纠纷导致吉祥人寿公司不能正常办公。吉祥人寿公司与何良伟签订的房屋租赁合同约定的租赁期为2019年1月1日至2021年12月31日，吉祥人寿公司向何良伟付清了2019年度的租金，吉祥人寿公司于2020年1月1日与朱剑宏、何晓红就相同房屋重新签订了房屋租赁合同。吉祥人寿公司与何良伟签订的房屋租赁合同约定“甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应将乙方已经支付的未使用的租金、水电等费用及押金退还，同时按本合同总租金的20%向乙方支付违约金，甲方还应赔偿乙方的装修投入（按年限折旧），若违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止”。根据该约定，其违约金即为赔偿因此遭受的损失，因吉祥人寿公司仅支付了2019年度的租金，2020年1月1日重新与房屋所有权人签订了房屋租赁合同，吉祥人寿公司因其与何良伟之间的房屋租赁合同所遭受的损失应为2019年何良伟与邓琛、何晓红产生纠纷后所导致，根据案件实际情况，吉祥人寿公司主张的违约金应以已付的租金为参考。综合考量本案案情，本院酌情支持违约金为69600元×20%=13920元。陈成林、何良伟于2016年1月1日与吉祥人寿公司签订房屋租赁合同，该份合同约定的租赁期到2018年12月31日止，该份合同已经履行完毕。现吉祥人寿公司主张的押金及资金占用利息、违约金均因履行其与何良伟签订的房屋租赁合同所产生，陈成林并不是该份房屋租赁合同的合同相对方，该份房屋租赁合同不能约束陈成林。陈成林自愿向吉祥人寿公司支付押金系陈成林对自身权利自由处分，并不能据此要求陈成林履行何良伟与吉祥人寿公司签订的房屋租赁合同的合同义务。吉祥人寿公司主张陈成林承担给付资金占用利息、违约金的责任依法无据，本院不予支持。现根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、何良伟在本判决生效后十日内支付财信吉祥人寿保险股份有限公司郴州中心支公司资金占用利息282.5元； 二、何良伟在本判决生效后十日内支付财信吉祥人寿保险股份有限公司郴州中心支公司违约金13920元； 三、驳回财信吉祥人寿保险股份有限公司郴州中心支公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费976元，减半收取488元，由何良伟负担147.4元，由财信吉祥人寿保险股份有限公司郴州中心支公司负担340.6元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  朱美凤 二〇二一年六月十五日 书记员  曹 鎏 附本案有关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。