江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初194号原告：上海磐基房地产有限公司，住所地：上海市松江区新桥镇新格路505号3幢四楼4392室。法定代表人：叶良，执行董事。委托诉讼代理人：孙晨荻、杨雪君，上海邦景律师事务所律师，特别授权。被告：江苏如皋农村商业银行股份有限公司白蒲支行，住所地：如皋市白蒲镇蒲盛新村惠蒲新世纪商业A幢蒲盛路9号1室。负责人：祝巍伟。被告：俞海兰，女1981年4月2日生，汉族，户籍地：如皋市。被告：范熔兵，男，1979年3月21日生，汉族，户籍地：如皋市。被告：金茂圣，男，1956年11月18日生，汉族，住如皋市。被告：江苏华文时装有限公司，住所地如皋市白蒲镇蒲西社区3组。诉讼代表人：崔伯平，江苏中瑞华会计事务所有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：李钧军，江苏中瑞华会计事务所有限公司工作人员，特别授权。被告：如皋市亚雅油脂化工有限公司，住所地如皋市丁堰镇丁新东路1号。法定代表人：金茂圣。原告上海磐基房地产有限公司（以下简称磐基公司）与被告江苏如皋农村商业银行股份有限公司白蒲支行（以下简称农商行白蒲支行）、俞海兰、范熔兵、金茂圣、江苏华文时装有限公司（以下简称华文公司）、如皋市亚雅油脂化工有限公司（以下简称亚雅公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告磐基公司的委托代理人杨雪君，被告华文公司资产管理人的委托诉讼代理人李钧军到庭参加诉讼，被告农商行白蒲支行、俞海兰、范熔兵、金茂圣、亚雅公司经传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海磐基房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行登记在原告名下位于上海市松江区产；2.判令原告就上述房产享有所有权；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：1.如皋市人民法院作出的执行裁定缺乏事实基础。(1)俞海兰并非系争房产权利人。2017年3月13日，磐基公司与俞海兰签署《上海市商品房预售合同》，明确磐基公司为系争房屋开发商，俞海兰向磐基公司购买系争房屋，总房价款暂定为4126467元，因俞海兰分别向中国银行股份有限公司松江支行及上海市公积金管理中心进行商业贷款及公积金贷款，故磐基公司与俞海兰同时在《预售合同》“补充条款一”第八条中约定，磐基公司(甲方)在按揭贷款担保期内，若俞海兰(乙方)延期缴纳按揭本息致使银行从甲方账户扣担保款的，且乙方超过30日仍未归还甲方被扣款的，甲方有权解除合同等等。后系争房屋已取得大产证并向俞海兰交付，但俞海兰始终未办理产权登记手续，即系争房屋至今仍登记在磐基公司名下，权利人仍为磐基公司。且因俞海兰延期缴纳贷款本息，磐基公司已有权解除《预售合同》。故贵院将系争房屋作为俞海兰财产进行拍卖缺乏事实基础。（2）中国银行已起诉磐基公司要求承担阶段性连带担保责任。2017年8月15日，俞海兰作为借款人、磐基公司作为保证人与中国银行股份有限公司松江支行签署《个人一手住房贷款合同》，约定在俞海兰以系争房产办理抵押登记之前，由磐基公司提供阶段性连带责任保证。目前，因俞海兰等拖欠贷款本息，中国银行已将磐基公司诉至松江法院要求承担连带保证责任，松江法院已立案受理，案号：(2020)沪0117民初12043号，目前该案在审理中。（3）公积金中心已起诉磐基公司要求承担阶段性连带担保责任。2017年3月24日，俞海兰、范熔兵作为共同借款人及抵押人、公积金中心作为贷款人、中国银行作为贷款银行、磐基公司作为保证人签署《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定在贷款划入指定账户后、房地产登记机构出具系争房产抵押登记之前，由磐基公司提供阶段性连带责任保证。目前，因俞海兰等未能履行还款义务，公积金中心已将磐基公司诉至松江法院要求承担连带保证责任，松江法院已立案受理，案号：(2020)沪0117民初14871号，目前该案在审理中。2.该执行裁定缺乏法律依据。（1）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第(一)款，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中俞海兰未办理小产证，因而根据磐基公司提供的相关证明材料，其作为开发商，为系争房屋权利人。（2）根据《中华人民共和国合同法》第九十七条及《民事诉讼法司法解释》第三百一十二条，《预售合同》解除条件已成就，磐基公司承担保证责任后或将向俞海兰主张合同解除。（3）根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。第三百一十五条，案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。综上，磐基公司作为系争房屋权利人，如皋市人民法院(2020)苏0682执930号之一、之三，以及(2020)苏0682执异187号执行裁定书已侵害磐基公司合法权利,故磐基公司特此提出执行异议之诉。被告农商行白蒲支行、俞海兰、范熔兵、金茂圣、亚雅公司未应诉答辩，也未提供证据。被告华文公司资产管理人辩称：其对案涉房产不清楚，不发表意见。经审理查明，农商行白蒲支行与华文公司、范熔兵、俞海兰、金茂圣、亚雅公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月4日作出（2019）苏0682民初6547号民事判决：1.华文公司于本判决生效后立即偿还农商行白蒲支行借款本金660万元、截至2019年7月12日的利息584567.5元以及自2019年7月13日起至实际给付之日止按年利率13.05%计算的逾期利息；2.范熔兵、俞海兰、金茂圣、亚雅公司对上述第一项承担连带偿还责任。案件受理费31045元，由华文公司、范熔兵、俞海兰、金茂圣、亚雅公司负担（该款原告已垫付，被告于履行上述款项时一并给付原告）。该判决生效后，如皋农商行向本院申请强制执行，本院于2020年3月31日以（2020）苏0682执930号案件立案执行。执行过程中，本院于2020年7月28日作出（2020）苏0682执930号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人俞海兰名下位于上海市松江区不动产，并于2020年8月4日办理了查封手续。2020年8月10日，本院作出（2020）苏0682执930号之三执行裁定书，裁定：拍卖被执行人俞海兰购买的仍登记在上海磐基房地产有限公司名下位于上海市松江区不动产。另查，2017年3月13日，俞海兰（乙方、买方）与磐基公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定俞海兰购买磐基公司开发的位于上海市松江区不动产，房屋建筑面积为92.46平方米，总价款暂定为4126467元，乙方于2017年3月13日支付首付款1446467元，2017年5月13日前以贷款形式支付2680000元。该合同补充条款一第八条约定：甲方在按揭贷款担保期内，若乙方延期缴纳按揭贷款本息使银行从甲方账户扣担保款的，乙方应在甲方发出书面的通知7日内，将甲方被扣款项金额归还甲方……若乙方超过30日仍未归还甲方被扣款的，甲方有权解除合同……。此后，俞海兰（借款人）、中国银行上海松江支行（贷款人）、磐基公司（保证人、开发商）共同签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定俞海兰为购买案涉不动产向中国银行上海松江支行贷款1859000元，并以案涉不动产作为抵押物，由磐基公司提供阶段性担保，贷款期限为2017年8月15日-2047年8月15日，贷款发放至磐基公司账户。2018年9月13日，磐基公司领取上海市松江区新桥镇明华路1177弄57号701室不动产的房屋所有权证书，证号为：沪（2018）松字不动产权第023167号。根据查询的上海市不动产登记簿预告登记状况信息显示，2017年8月25日，上海市松江区新桥镇明华路1177弄57号701室不动产办理了抵押权登记（预购商品房），预购房屋权利人为俞海兰，抵押权人为中国银行上海松江支行、上海市公积金管理中心，债权数额为2680000元（商业贷款1859000元，公积金贷款821000元）。2020年8月21日，中国银行上海松江支行向上海市松江区人民法院提起诉讼，请求判令范熔兵、俞海兰偿还贷款本金1698919.41元及利息，上海市松江区人民法院经审理后作出（202）沪0117民初12043号民事判决书，判决俞海兰、范熔兵偿还贷款本金1698919.41元及利息，并判决磐基公司对俞海兰、范熔兵的付款义务承担连带清偿责任，磐基公司清偿上述债务后可在清偿债务范围内向俞海兰、范熔兵追偿，若俞海兰、范熔兵届期不履行上述付款义务，中国银行上海松江支行可以与抵押人俞海兰协议，以坐落于上海市松江区房屋折价，或者申请以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿……。上海市公积金管理中心也于2020年9月24日向上海市松江区人民法院起诉，请求判令俞海兰、范熔兵偿还借款本金和利息，并请求判令磐基公司承担连带责任等。上海市松江区人民法院已立案受理。以上事实，有本院（2019）苏0682民初6547号民事判决书，（2020）苏0682执930号之一执行裁定书，（2020）苏0682执930号之三执行裁定书，上海市商品房预售合同，个人一手住房贷款合同，（202）沪0117民初12043号民事判决书，上海市不动产登记簿预告登记状况信息以及庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据上述法律规定，人民法院审理执行异议之诉应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理并作出判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。被执行人购买房地产开发企业的不动产，已通过银行按揭贷款支付购房款，房地产开发企业作为案外人以其为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保为由，提出执行异议以及执行异议之诉，请求解除查封或停止执行的，不予支持。案外人同时提出解除或撤销合同请求的，不予支持。但案外人已为被执行人偿还的按揭贷款部分，可从该房屋变价款中优先支付。本案中，俞海兰向磐基公司购买案涉不动产，双方签订了《上海市商品房预售合同》，购房款亦由俞海兰支付首付款以及通过向上海市公积金管理中心、中国银行上海松江支行贷款的方式支付给了磐基公司，该商品房买卖合同已得到了履行，故案涉不动产应属被执行人俞海兰的责任财产，本院依法对被执行人俞海兰所购买的案涉不动产采取查封、拍卖措施，均于法有据，并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押冻结后作出的另案生效法律文书提出的排除执行异议的，人民法院不予支持”，磐基公司虽系案涉不动产的开发商，但其已将该不动产出售给俞海兰，其作为被执行人俞海兰向中国银行上海松江支行按揭贷款的阶段性担保人，依法不具有排除执行的权利，故其所提执行异议，不能成立，但磐基公司已为被执行人俞海兰偿还按揭贷款部分，可从案涉不动产变价款中优先支付。综上，原告磐基公司对案涉被查封的不动产不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告上海磐基房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费19905元，由原告上海磐基房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费19905元。审 判 员  刘 斌人民陪审员  刘国发人民陪审员  汤 路二〇二一年六月十七日法官 助理  石 燕书 记 员  刘 敏