贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初2764号原告：杨北京，男，1965年11月8日生，苗族，贵州省安顺市人，教师，住贵州省安顺市西秀区。原告：杨贤，男，1997年12月1日生，苗族，贵州省安顺市人，自由职业，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：杨北京，男，1965年11月8日生，苗族，贵州省安顺市人，教师，住贵州省安顺市西秀区，系原告杨贤父亲。代理权限：特别授权。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520400670713157L。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路六号。法定代表人：阳正威，该公司董事长。原告杨北京、杨贤与被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨北京暨原告杨贤的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司经本院合法（传票）传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨北京、杨贤向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按照商品房买卖合同第八章第二十二条，将原告购买的位于安顺市西秀区房屋所有权证书不动产登记证（原房产证）交付给原告。2、请求法院判令被告按照原告购房款总额495223元为基数，按照商品房买卖合同第八章第二十二条第三款相关责任约定的日万分之一支付原告从2017年4月28日起至2019年4月28日期间的违约金36151元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告商品房屋不动产登记证（原房产证）之日止。3、请求法院判令被告按照国家相关规定退还被告四通费4319元及资金占用利息（资金占用利息以人民币4319元为基数，按年利率4.75%的标准，从2013年4月11日起计算至实际退还之日止）。4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月11日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同编号：Ｆ-Ｂ4-13-1，由原告购买被告开发的位于安顺市西秀区，合同约定该商品房总价为495223元，所购房屋建筑面积144.38平方米，套内建筑面积120.23平方米，该商品房按照套内单价每平方米4118.96元。原告于2013年08月6日支付购房定金10000元；于2013年8月12日签订被告单方拟定的商品房买卖合同当天支付了购房首付款尾款139223元，共计交付购房首付款149223元；于2013年4月11口交付被告维修基金9385元，四通费4319元，其他520元，共计14224元。2014年5月23日，原告于被告指定的安顺市商业银行办理个人住房贷款，支付了原告在被告处所购房屋剩余尾款346000元。按照合约并由被告于2013年12月31日之前将商品房交付给原告，然由于被告原因，该商品房在2014年4月30日才交付原告；同时，被告应当在2014年12月31日前取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，由于被告的原因，至今未为被告办理相关商品房所有权转移登记的有关文书。根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中明确规定，商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。然在原告2013年购房的时候被告仍未按照相关文件执行，收取了原告的四通费4319元。综上所述，被告并未按照合同的约定履行义务，构成违约，侵害了原告合法权益。首先，商品房买卖合同为被告拟定签订，合同上有相应的约定。原告多次敦促被告履行义务，为原告办理房产证（现为不动产登记证），但被告方一直以种种原因拖延推诿，让原告的合法权益受到侵害。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约，被告理应及时为原告方办妥所购商品房的不动产登记证（原房产证），并应当承担延期办理房产证的违约金，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。四通费按照相关国家文件规定，本应包含在商品房价格中，被告在有关文件禁止收取的情况下仍然收取了原告四通费4319元，应退还原告4319元和以资金占用利息（资金占用利息以人民币4319元为基数，按年利率4.75%的标准，从2013年4月11日起计算至实际退还之口止）。基于上述事实，为维护原告合法权利，特向贵院提起诉讼，请人民法院判如所请。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司未答辩，亦未出庭辨认原告所举证据的真实性。原告杨北京、杨贤围绕其诉讼请求提供了原告身份证复印件、离婚协议复印件、收据复印件三张、《商品房买卖合同》复印件、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、安顺市商品房预售合同备案登记表复印件、（2017）黔0402民初1347号民事判决书复印件及本院依职权调取的不动产登记资料查询结果证明等证据在卷作证，足以采信。根据原告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如：2013年8月12日，原告杨北京与案外人聂自梅与被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：杨北京、聂自梅购买位于安顺市西秀区地块（头铺）第Ｂ4幢1单元13层1号房屋，建筑面积144.38平方米、套内面积120.23平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房总价款495223元；该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记即买受人同意委托贵州安顺今旦房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。同时，该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、商品房质量及保修、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，杨北京、聂自梅向被告支付首付款人民币149223元及向银行贷款人民币346000元的方式依约向被告支付了购房款共计人民币495223元，杨北京、杨贤、聂自梅另交付被告维修基金9385元，于2013年8月12日交付给被告四通费人民币4319元。被告于2014年4月30日将房屋交付给原告。同时查明：2015年10月8日，杨北京与聂自梅签订《离婚协议书》，对财产处理为一切财产归男方及儿子所有，经询问聂自梅，其表示离婚协议书中约定的一切财产包含了位于家喻五洲的自建房一栋及位于安顺市西秀区，协议时约定上述房屋归杨北京和杨贤所有。另查明：安顺市自然资源局于2021年6月16日出具不动产登记资料查询结果证明，载明：贵州省安顺市西秀区地块（头铺）丰景华府项目Ｂ4幢和Ｂ4幢1单元13层1号房屋未办理首次登记。再查明：2017年4月1日，原告杨北京向本院起诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月15日作出（2017）黔0402民初1347号民事判决书，判决：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告杨北京从2015年1月1日起至2017年4月1日止的逾期办证违约金人民币40658元；二、驳回原告杨北京的其他诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，双方应该按合同约定行使权利并履行义务。关于原告要求被告将原告所购房屋产权证交付给其的请求，因被告开发的贵州省安顺市西秀区地块（头铺）丰景华府项目Ｂ4幢和Ｂ4幢1单元13层1号房屋未办理首次登记，不具备办理房屋所有权证或不动产权证的办证条件。故对原告此项诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可向被告另行主张。关于原告要求被告支付自2017年4月28日起至被告交付不动产权证之日止逾期办证违约金的诉请，原、被告双方在合同中对被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间进行了约定，同时还对被告未能按时将上述文书交给原告的违约责任也进行了约定。本案中，被告未在双方合同约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已违反双方的约定，被告应当承担违约责任，向原告支付违约金。在实际损失不能确定的情况下，应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，结合被告违约的过错程度、合同的实际履行情况等因素，综合本辖区内经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡的原则出发，本院酌定逾期办理商品房转移登记有关文书违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。关于违约金的起止时间，因原告曾向法院主张过2015年1月1日至2017年4月1日的逾期办证违约金，故现原告主张从2017年4月28日起计算逾期办证违约金，本院予以确认，故被告应以已交房价款495223元为基数按日万分之零点一五计支付原告杨北京、杨贤2017年4月28日起至起诉之日即2021年4月2日1435天的逾期办证违约金共计人民币10659.68元。2021年4月3日起至被告交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以二原告已交付房价款495223元为基数，按日万分之零点一五进行计付。关于原告要求退还四通费的诉请，因原、被告双方在合同中已约定该商品房总价款，而该价款已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，原告不需再向被告交纳该商品房总价款以外的费用。另，水、电、燃气等的开通也不需再次收取费用，故原告要求被告退还四通费的请求本院予以支持。关于原告主张四通费资金占用利息的问题，被告明知该费用在不能收取的情况下向购房者另行收取，收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2013年8月12日起计算至实际退还之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨北京、杨贤2017年4月28日起至2021年4月2日的逾期办证违约金人民币10659.68元，2021年4月3日起至被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以原告杨北京、杨贤已交付房价款人民币495223元为基数，按日万分之零点一五进行计付；二、被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告杨北京、杨贤四通费人民币4319元，并以人民币4319元为基数，从2013年8月12日起按照中国人民银行公布的同期存款利率标准支付原告杨北京、杨贤资金占用利息至该款项实际退还之日止；三、驳回原告杨北京、杨贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币862元，减半收取人民币431元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决生效履行期届满后两年内，向本院申请强制执行。审判员  焦淘二〇二一年六月二十八日法官助理吴露露书记员吴学艳