山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2517号 上诉人（原审原告）：卜存利，女，1978年11月14日出生，汉族，现住陕西省韩城市。 委托诉讼代理人：王军，男，1978年12月23日出生，汉族，住址同上，系卜存利之夫。 被上诉人（原审被告）：运城市鑫宇房地产开发有限公司。住所地：运城市空港**财会学校东北边。 法定代表人：孙子焮，董事长。 委托诉讼代理人：黄学芬，山西君宜律师事务所律师。 上诉人卜存利因与被上诉人运城市鑫宇房地产开发有限公司（以下简称运城鑫宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服盐湖区人民法院（2020）晋0802民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人卜存利委托诉讼代理人王军、被上诉人运城鑫宇公司的委托诉讼代理人黄学芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人卜存利上诉请求：一、撤销盐湖区人民法院（2020）晋0802民初727号民事判决；二、依法判决解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人返还上诉人所交房款65899元及违约金658.99元。三、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。一审法院依据被上诉人提供的上诉人与案外人北京四季公司的委托管理协议及其所提供的确认函就认定房屋已经交付是错误的。首先，本案所涉买卖合同是双方当事人签订的，案外人北京四委传奇房地产投资管理公司给被上诉人出具的确认函声称房屋已经交付，并不能免除被上诉人向上诉人交房义务。其次，上诉人与北京四季传奇公司的委托管理协议交不涉及房屋交付，上诉人并未委托北京四季传奇公司接收案涉房屋。再次，按双方合同约定，并付房屋是房屋所有权变动，交付后上诉人成为房屋的所有权人，是用益物权的基础，用益用权只有在房屋交付后才能行使。再者，房屋的交付是要式行为，交付前应进行建筑物的验收备案，案外人北京四季传奇公司出具的确认函不能作为案涉房屋已经达到交付条件的依据，也不能免除被上诉人法定义务。二、一审法院适用法律错误。 被上诉人辩称，一、一审判决认定事实清楚。上诉人与北京四季传奇公司签订的委托经营管理协议约定，在委托期限内，商铺的占有及使用权归属北京四季公司。协议签订后，上诉人收取了北京四季传奇公司的租金，该公司于2015年12月22日对上诉人的房屋进行了接收，上诉人收取租金的行为系双方认可并履行委托经营管理协议的体现，故答辩人有理由相信北京四季传奇公司有权代上诉人接收店铺。且北京四季传奇公司出答辩人出具确认函代上诉人合法接收店铺。上诉人主张其未委托北京四季传奇公司接收店铺无事实依据，同时本案商铺的所有权未发生变化，仍归上诉人所有。二、一审判决适用法律正确，一审法院适用合同法第四十九条规定是对北京四季公司代收商铺的认定，合法正确。三、应驳回上诉人上诉。本案上诉人起诉时，答辩人取得了商品房预售许可证，且不存在一房一多卖情形，上诉人通过与北京四季传奇公司签约已经取得利益，不存在法定解除条件。其次从约定解除来看，上诉人已经将商铺占有使用权交给北京四季传奇公司，且该公司已经代收商铺，故在合同履行过程中不存在违反合同约定导致解除的事由。 卜存利向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方于2014年7月20日签订的《商品房买卖合同》，被告支付原告所交全部房款65899元及违约金658.99元；2、本案诉讼费及原告因本案产生的差旅费用由被告承担。事实和理由：2014年7月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，按照合同的约定，原告于2014年7月20日已向被告给付购房款65899元。合同约定被告于2014年12月31日交房，但是被告至今未履行合同义务向原告交房。被告的行为显示其无忠实履行合同的意愿和履行合同的能力，合同目的已无法实现。望判如所请。 一审法院查明，2014年7月20日，原告卜存利与被告运城鑫宇公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于运城市空港经济开发区××财富广场××单元××号商铺，房屋总金额为65899元，交付时间为2014年12月31日。在“出卖人逾期交房的违约责任”条款中约定，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订的当日，原告支付全部购房款65899元，被告出具了收据。同时查明，2014年7月20日，原告卜存利与北京四季传奇房地产投资管理公司（以下简称北京四季公司）签订了《运城曼哈顿电子（财富）广场委托经营管理协议》，原告将其购买的曼哈顿电子（财富）广场1幢二层2506号商铺委托给北京四季公司全权经营管理。双方约定委托经营管理期限为20年，本协议生效后，北京四季公司代商户提前向原告支付了2015年1月1日至2016年12月31日的租金11629元。2015年12月22日，北京四季公司对负责经营的包括本案原告在内的房屋进行了接收。 一审法院认为，原告卜存利与被告运城鑫宇公司签订的《商品房买卖合同》及原告卜存利与案外人北京四季公司签订的《运城曼哈顿电子（财富）广场委托经营管理协议》，均是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应诚信履行。本案争议的焦点是被告运城鑫宇公司是否向原告交付了房屋，被告运城鑫宇公司向案外人北京四季公司交付房屋是否能视为向原告交付房屋。根据庭审查明的情况，原告与案外人北京四季公司签订委托经营管理协议后，即收取了北京四季公司支付的租金，虽然签订协议当时商铺尚未交付，但该协议的签订应视为原告已将商铺的占有、使用权交给了北京四季公司，北京四季公司亦因该协议取得了对商铺占有使用的权利，被告运城鑫宇公司基于原告与案外人北京四季公司之间委托经营管理协议，有理由相信北京四季公司有代原告接收商铺的权利，被告向北京四季公司交付商铺的行为，应视为向原告的交付。因此，被告运城鑫宇公司在履行合同过程并不存在违反合同约定导致合同解除的事由，且原告与北京四季公司的合同尚在履行过程中，亦不存在合同目的不能实现的法定解除理由。综上，原告要求解除其与被告之间签订的《商品房买卖合同》，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第九十三条、第九十四条规定，判决：驳回原告卜存利的诉讼请求。案件受理费1464元，减半收取732元，由原告卜存利负担。 二审中，双方当事人均未递交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，被上诉人鑫宇公司对位于运城市空港经济开发区的曼哈顿财富广场进行开发建设，并对外进行商铺销售。同时约定由北京四季公司统一运营管理。在此期间，形成了上诉人卜存利与被上诉人鑫宇公司之间签订的《商品房买卖合同》以及上诉人卜存利与案外人北京四季公司签订的《经营管理协议》。该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，应为有效合同。双方应按合同约定内容履行各自的权利与义务。该合同约定，被上诉人应于2014年12月31日前将涉案商品房在具备“经验收合格的条件下”向上诉人卜存利进行交付使用。被上诉人至今并未向本院提供商品房已具备验收合格的相关证据，由于其推延履行合同的行为致使上诉人不能实现合同目的。上诉人请求解除《商品房买卖合同》并返还购房款，本院予以支持。被上诉人对此负有过错责任，其应向上诉人返还购房款65899元，并依照合同第九条的约定按已付款65899元的1%向上诉人支付违约金。 关于《经营管理协议》虽为双方真实意思表示，但该协议的效力在第二条第一项中明确进行约定，应为附条件的效力待定协议，而被上诉人至今未向本院提供商铺已正式正常运营的事实证据。故该协议的效力条件并不成就。被上诉人明知商品房不具备交付条件，而直接向案外人北京四季公司进行交付致使上诉人至今无法依照合同获取收益目的，侵害了上诉人的合法权益，对被上诉人抗辩案涉买卖合同已经实际履行、商品房屋已实际交付的理由，本院不予采信。一审依据该协议认定商铺已交付并驳回上诉人的诉讼请求不当，本院予以纠正。 关于上诉人卜存利与案外人传奇公司所涉租金等经济问题，系双方之间的纠纷，可另行处理。基上事实与理由，依据，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第九十四条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销盐湖区人民法院（2020）晋0802民初727号民事判决； 二、被上诉人运城市鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退回上诉人卜存利购房款65899元，并赔偿上诉人卜存利逾期交房违约金658.99元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1464元，减半收取732元，二审案件受理费1464元，共计2196，由被上诉人运城市鑫宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李俊骥 审判员  卫文学 审判员  兰晓红 二〇二一年六月二十九日 书记员  王馥颖