广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0126民初1414号 原告：广西宾阳县恒安物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区宾阳县广场新区商业街第一街北排9号，统一社会信用代码：91450126595107260Ｙ。 法定代表人：林树全，该公司经理。 委托诉讼代理人：何冬梅，女，1985年4月17日出生，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：韦卫文，南宁市宾阳县黎塘镇法律服务所法律工作者。 被告：陆建兰，女，1971年12月18日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 原告广西宾阳县恒安物业服务有限公司与被告陆建兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，与谢圣添等人分别与原告物业服务合同纠纷案合并于5月13日公开开庭进行了审理。原告广西宾阳县恒安物业服务有限公司的委托诉讼代理人何冬梅、韦卫文，被告陆建兰未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西宾阳县恒安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付原告2016年12月1日-2018年10月15日所欠的物业费、生活垃圾处理费、电梯费、水费、公摊费等2589.5元及违约金3961.9元（违约金以2589.5元为基数，从2018年10月16日起计至2020年3月15日，按每日千分之三计算，之后的另行计算）。事实和理由：2015年6月27日，原告与被告居住的宾阳县业主委员会签订了《金旺角小区物业服务合同》，合同服务期限从2015年7月1日—2018年12月31日止，原告从2015年7月1日开始对该小区进行物业服务，实际进行服务管理时间至2018年10月15日止。按物业合同约定，被告每年7月1日前应交清当年物业费等等 费用，如不按时交纳，原告有权向被告收取每日应当交纳费用的千分之三违约金。被告住宅面积为55.39平方米，每月应交的费用为：物业费33.2元（0.6元/平方米×55.39平方米）、电梯费25元、生活垃圾管理费6元及相应公摊费。根据被告所欠各项费用的月数计算，目前被告尚欠原告上述费用2589.5元及违约金3961.9元。经原告多次催交，被告要么以各种理由拒交，要么置之不理。为维护原告的合法权益，特具诉状，请求判如所请。 被告陆建兰未提交答辩及证据。 综合诉辩双方的分歧意见，本案的调查重点： 1、原告与宾阳县业主委员会于2015年6月27日签订的《金旺角小区物业服务合同》是否合法有效？ 2、原告主张支付物业费、生活垃圾处理费、电梯费、水费、公摊费等及违约金是否合法有据？原告是否存在未按合同约定履行义务的情形？ 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2010年10月25日，案外人南宁市思源物业服务有限公司宾阳金旺角凤凰城物业服务中心与被告签订《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费收费标准：多层、小高层住宅按0.5元/月/平方米，电梯使用费25元/月/户。2015年6月27日，宾阳县宾州镇金旺角小区业主委员会（合同甲方）与原告（合同乙方）签订了《金旺角小区物业服务合同》，合同第三条第1、2、3、7、9项约定：甲方委托乙方进行的物业服务内容包括物业公共部分、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、公共区域绿化养护管理、物业区域的安全防范工作等管理与服务。合同第五条约定：物业管理区域的物业服务费采取包干制，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和企业利润。住宅按0.6元/月/平方米收取，商铺按1元/月/平方米收取；生活垃圾费按环卫站标准6元/月/户收取；电梯费用不含在物业费内，包括电梯年检费用、正常维保费用、小修费用等，电梯费按25元/月/户收取，大修、中修需按户均摊收取；收费时间自2015年下半年起，按半年收取，10月1日交清。以后按年收取，每年7月1日前交清；逾期不交的，承担违约责任，违约金由乙方按欠费总额每日千分之三累加收取。合同第九条约定：合同期限从2015年7月1日至2018年12月31日，合同期届满60日前，甲方应向乙方作出续聘或选聘的书面决定，否则视为续聘等内容。合同签订后，原告于2015年7月1日至2018年10 月15日为金旺角小区提供物业服务。自2018年10月15日起至今，金旺角小区业主自发组织业主对小区进行物业管理，住宅按0.6元/月/平方米、垃圾费6元/月/户、电梯使用费25元/月/户的标准收取服务费。被告系广西宾阳县宾州镇金旺角小区3栋3单元402号房业主，物业产权面积为55.39平方米，自2016年12月1日至2018年10月15日间未向原告交纳各项费用。 另查明，原告于2016年12月13日经宾阳县工商行政管理和质量技术监督局核准登记，企业类型为：有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：物业管理服务（凭有效资质证书经营）等项目。 本院认为，一、关于涉案合同的效力问题。《 中华人民共和国民法 典》第 二百七十八条第一款规 定：下列事项由业主共同决定（三 ）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第二款规定：业主共同决定的事项应当由专有部分面积三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告公司作为专门从事物业服务的公司，对与业主委员会签订物业服务合同时应尽到的审慎审查义务，其与宾阳县宾州镇金旺角小区业主委员会于2015年6月27日所签订的《金旺角小区物业服务合同》未经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意依法选聘的物业服务企业，因违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。 二、关于原告主张服务费及各项费用是否合法有据的问题。 虽《金旺角小区物业服务合同》无效，但自原告与金旺角小区业主委员会签订合同后，原告自2015年7月1日起至2018年10月15日止已实际为该小区提供了物业管理服务，被告作为业主事实上也接受了该服务，双方形成事实的管理服务关系，应按服务项目支付相应的对价。现原告按《金旺角小区物业服务合同》约定的内容主张的相关费用，本院酌情予以支持。被告以原告在服务中有瑕疵要求减免物业服务费无合同和法律依据，本院不予支持。 1、关于服务费标准。参照金旺角小区前期、现期业主自发组织进行物业管理的收费标准及考虑物价上涨等因素，结合原告已实际向供水部门垫付水费的事实，原告主张服务费按0.6元/月/平方米、生活垃圾费按6元/月/户、电梯费按25元/月/户的标准，要求被告支付2016年12月1日至2018年10月15日间的物业服务费747.7元、垃圾费201元、电梯费562.5元、 水费304.8元，本院予以支持； 2、关于水电公摊费，《 中华人民共和国民法典 》第二百七十八条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。该项属于公共水电耗能费用，系法律规定由业主负担的范围，故对原告主张被告支付的水电公摊费773.5元，本院予以支持； 3、关于违约金，因涉案物业服务合同为无效合同，合同中约定逾期违约金的给付依法不具约束力，原告主张被告支付违约金无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《 中华人民共和国民法 典》第二百七十三条第一款、第二百七十八条、第九百四十四条第一、二款之规定，判决如下：一、被告陆建兰支付原告广西宾阳县恒安物业服务有限公司物业服务费747.7元、垃圾费201元、电梯费562.5元、水费304.8元元、水电公摊费773.5元，共计2589.5元；二、驳回原告广西宾阳县恒安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告陆建兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 韦松 二〇二一年六月二日 法官助理 卢染 书 记 员 何珊