苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初4937号原告：李阳华，女，1990年8月4日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：杨敏，江苏法德东恒(吴江)律师事务所律师。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人：杭苏明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄程华，该公司员工。原告李阳华与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告李阳华的委托诉讼代理人杨敏，被告财智公司的委托诉讼代理人黄程华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李阳华向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理产证违约金43884.73元(以423739元为基数，自2018年8月29至2019年8月19日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算，自2019年8月20日至2020年6月11日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《吴江市商品房买卖合同》1份，合同约定，买受人向出卖人购买吴江xx中心2，3幢2单元2411室；房屋交付日期为2017年9月3日，并于交房当日支付全部购房款423739元、以及代办费、契税、印花税；合同第21条关于产证登记的约定，商品房交付使用后买受人委托出卖人依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。第22条逾期办证的约定，因出卖人原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内，即2018年8月29日之前，取得不动产权证书的，每逾期一日按约定房屋总价款的万分之0.5支付违约金。后被告于2020年6月11日，退还代办费用、契税、印花税。以上事实，有商品房买卖合同、收据、缴费明细、银行流水等证据予以证实。原告认为，双方签订的购房合同真实有效，被告未能按约定期限办理不动产登记属于违约，应当承担相应的违约责任，因合同约定的违约赔偿过低，故请求法院依法调整至贷款利率的1.3倍。财智公司辩称：1.原告于2020年5月11日在被告处领取房屋分户平面图及首次登记信息表，逾期办证违约金的计算时间应截至2020年5月11日。2.原告主张的违约金标准过高，不符合合同约定和法律规定。因合同对逾期办证违约金有明确约定，应当按照合同约定计算逾期办证违约金。本院经审理查明认定事实如下：2016年3月26日，财智公司作为出卖人（甲方）与李阳华作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定，乙方向甲方购买吴江xx中心第2,3幢2单元2411室房屋，房屋价款为428904元。合同第二十一条关于不动产登记约定，买卖双方在该商品房交付使用后，由买受人委托出卖人依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。合同第二十二条关于逾期办理不动产登记的违约责任约定，如因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金。2017年9月3日，财智公司向李阳华交付房屋，李阳华向财智公司支付了办证费用。2017年12月16日,财智公司开具了金额为423739元的销售不动产统一发票。2020年5月11日，李阳华在财智公司处领取资料自行办证，之后财智公司退还了办证费用。以上事实，有《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋交验记录单、手机银行明细详情单、以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。案涉房屋于2017年9月3日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后360日内，即在2018年8月30日前，取得涉案房屋的不动产权证书。由于财智公司的原因，李阳华未在约定期限内取得案涉房屋的权属证书，财智公司应当承担违约责任。2020年5月11日，财智公司向李阳华交付办证资料，可视为原、被告双方已解除委托办理不动产权证书关系，故逾期办证期限为2018年8月30日至2020年5月11日。合同约定的逾期办证违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司逾期办证的违约行为客观上会影响原告再次出售房屋、进行融资等，确实会给李阳华造成直接或间接的经济损失。本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日起按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。经核算，2018年8月30日至2019年8月19日的逾期办证违约金共计25449元(423739元*4.75%*1.3/365天*355天)；2019年8月20日至2020年5月11日的逾期办证违约金17062元（423739元*4.25%*1.3/365天*266天）。故被告财智公司应支付原告李阳华逾期办证违约金共计42511元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告吴江财智置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告李阳华支付逾期办证违约金42511元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××60）当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取449元,由李阳华承担14元；由被告吴江财智置业发展有限公司负担435元，并于本判决生效之日起十日内支付至法院。原告李阳华预交的诉讼费用435元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。本判决为终审判决。审判员  张白帆二〇二一年六月四日书记员  蔡雨青附相关的法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。