北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5505号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐超，男，1983年7月14日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，现住北京市丰台区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张柳，女，1982年5月24日出生，汉族，户籍地河南省郸城县，现住北京市丰台区。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路12号1层128。法定代表人：耗顺花，经理。委托诉讼代理人：张艳楠，女，该公司员工。委托诉讼代理人：彭陈子，男，该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京易鸿悦房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区果园南街1号院1号楼1至4层（1幢415）。法定代表人：吴才发，经理。委托诉讼代理人：董鹏飞，男，该公司员工。上诉人唐超、张柳因与上诉人北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）、北京易鸿悦房地产经纪有限公司（以下简称易鸿悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初17084号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐超、张柳上诉请求：撤销一审民事判决书第二项，依法改判美丽屋公司、易鸿悦公司支付违约金54000元（按照月租金200%即每月3000元计算，自2020年3月17日起至2020年12月24日止）；一、二审案件受理费由美丽屋公司、易鸿悦公司承担。事实和理由：在唐超、张柳与美丽屋公司、易鸿悦公司签订的《北京市房屋出租委托合同》中明确写明，美丽屋公司对易鸿悦公司按时支付房屋租金承担连带责任。美丽屋公司、易鸿悦公司在无任何沟通告知情况下，擅自从2020年1月起至今未支付过房屋租金，违背了合同约定。美丽屋公司以疫情为由拒绝支付租金，而实际情况是美丽屋公司、易鸿悦公司一直收取着三家租客的租金，有正常的租金和押金收入来源，有履约能力。美丽屋公司、易鸿悦公司所谓的声称受到疫情影响、无法按照合同约定履行合同义务是不成立的。同时美丽屋公司、易鸿悦公司没有给租客减免一分钱租金和押金。涉案合同第八条违约责任之第三款明确约定了违约金的适用情形及支付标准，故美丽屋公司、易鸿悦公司自2020年3月17日起至2020年12月24日止未按合同约定支付租金共计9个月，应支付违约金3000元/月*200%*9=54000元，此为合同约定。美丽屋公司、易鸿悦公司恶意违约行为给唐超、张柳家庭造成了极大的财务压力与生活负担。其违约行为不仅直接影响唐超、张柳偿还贷款，产生滞纳金，并且导致唐超、张柳不能按时还贷款产生个人征信问题损失。对于房屋租赁合同而言，美丽屋公司和易鸿悦公司的义务是单纯的付款义务，租金债务属于典型的金钱债务，不适用不可抗力免责规则。本次新冠肺炎疫情与住宅类型的房租租赁合同履行并无直接关系。疫情不能成为不履行合同或者不承担违约责任的抗辩理由。美丽屋公司和易鸿悦公司实际上是有资金、有履约能力的。美丽屋公司、易鸿悦公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为易鸿悦公司支付唐超、张柳租金22557.53元（2020年3月17日至6月30日租金减免一半5190.41元，7月1日至12月24日租金17367.12元）；2、撤销一审判决第二项，依法改判为美丽屋公司、易鸿悦公司不支付唐超、张柳违约金3000元；3、维持一审判决第三项；4、撤销一审判决第四项，改判为解除双方签订的《北京市房屋出租委托合同》；5.一、二审诉讼费由唐超、张柳承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.根据美丽屋公司、易鸿悦公司与唐超、张柳之间为委托关系，双方签订的《北京市房屋出租委托合同》的第一页“委托书”及第二条第（三）款内容，合同已明确委托美丽屋公司、易鸿悦公司代为签署和办理相关房屋租赁事宜，可证明双方为委托关系。2.2020年1月，全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情，针对此次疫情北京市采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外阜人员居住等防空防疫措施。疫情亦导致美丽屋公司、易鸿悦公司业务无法正常开展，使二公司经营出现重大亏损，超过了二公司正常经营风险抵抗范围。因易鸿悦公司经营困难，遂与唐超、张柳协商延迟支付一事，唐超、张柳表示可以协商，遂协商过程中暂未支付。疫情为不可抗力情形，对于疫情期间的损失，双方应当共同承担，遂易鸿悦公司认为应当对疫情期间的租金进行部分或者全部的减免，减免后的剩余部分，易鸿悦公司同意支付。3.根据《合同法》第九十四条的规定，因疫情属于不可抗力，易鸿悦公司迟延支付租金的行为不属于故意违约，不同意承担违约金。如法院认为应当承担违约责任，合同中约定的违约责任也过高，根据相关法律及司法解释规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以要求人民法院予以减少。唐超、张柳的实际损失为未付租金所产生的利息，遂双方签订的合同中约定的违约金数额明显过高，要求人民法院予以调整，一审法院认定的违约金为一个月租金，已明显超过唐超、张柳的实际损失。4.一审判决认定美丽屋公司承担租金及违约金等的连带责任错误。合同明确约定支付房屋租金为易鸿悦公司的合同义务，美丽屋公司没有任何违约行为。美丽屋公司依据合同约定为涉案房屋的管理方，对房屋进行管理，不包含租金支付义务，唐超、张柳无权向美丽屋主张房屋租金及违约金。美丽屋公司的担保责任系对易鸿悦公司对外出租过程中针对租客产生责任的担保，并非对唐超、张柳的担保。5.一审驳回易鸿悦公司及美丽屋公司要求解除合同的诉讼请求适用法律错误，美丽屋公司现已无法继续完成受托义务，同时易鸿悦公司不再具备支付能力，作为合同的给付货币一方在不具备履行能力及支付能力时要求解除合同的，人民法院应当予以支持，如合同不予解除，易鸿悦无法继续支付租金，合同亦无法实际继续履行。美丽屋公司、易鸿悦公司明确表示不再继续履行双方之间的合同，要求二审法院对合同予以解除。唐超、张柳与美丽屋公司、易鸿悦公司均不同意对方的上诉请求及理由。唐超、张柳向一审法院起诉请求：1.判令美丽屋公司、易鸿悦公司支付拖欠的房屋租金（以3000元/月计算，自2020年3月17日起至开庭之日即2020年12月24日止）；2.判令美丽屋公司、易鸿悦公司支付违约金（按照月租金200%即每月6000元计算，自2020年3月17日起至开庭之日即2020年12月24日止）；3.本案诉讼费由美丽屋公司、易鸿悦公司承担。美丽屋公司、易鸿悦公司向一审法院反诉请求：1.判令解除唐超、张柳与美丽屋公司、易鸿悦公司于2018年1月15日签订的《北京市房屋出租委托合同》；2.本案反诉费由唐超、张柳承担。一审法院认定事实：2018年1月15日，唐超、张柳（委托人、甲方）与美丽屋公司（房屋管理机构、乙方）、易鸿悦公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定：租赁房屋坐落于北京市大兴区悦景苑2号楼1单元201室，建筑面积122平方米，户型三居室；租赁用途居住；甲方授权乙方的委托期限自2018年6月17日至2021年6月16日，共3年；甲方应于2018年1月17日前将房屋交付给乙方管理；甲方授权乙方代甲方管理出租房屋及与管理、出租事项有关的联络、接洽等事宜；甲方同意乙方在房屋出租时授权丙方与房屋使用人签署与该房屋使用相关的法律文件；乙方监督丙方按照与其所签署合同的约定全面履行合同义务，并承担丙方在提供出租服务过程中的担保责任；乙方对丙方按时、足额向甲方支付租金及其他租赁费用承担保证责任；甲方授权乙方可根据乙方自行判断解除对丙方的授权权限并委托其他经纪机构对房屋进行出租；甲方同意乙方授权丙方认真完成乙方的委托事项，按照房屋用途要求寻找承租人，将处理情况如实汇报；为承租人现场看房并与承租人签订房屋租赁合同等法律文件；丙方代甲方收取租金等房屋使用费用；租金标准为每月3000元，其中2018年1月17日至2018年6月16日为免租期；丙方支付方式为季付，丙方支付各期租金日期为2018年1月19日、2018年9月17日、2018年12月17日、2019年3月17日，以此类推；丙方未按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，乙丙双方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方可要求乙丙任何一方将房屋恢复原状。合同签订后，唐超、张柳于2018年1月17日向美丽屋公司、易鸿悦公司交付了涉案房屋，2018年1月17日至2020年3月16日期间的房屋租金均已经足额交纳，自2020年3月17日起，美丽屋公司、易鸿悦公司未支付房屋租金。美丽屋公司、易鸿悦公司陈述，未支付租金系受到疫情影响，并同意由易鸿悦公司按照疫情期间减免一半的标准支付2020年3月17日至2020年6月30日的租金，足额支付2020年7月1日至2020年12月24日的租金。关于美丽屋公司、易鸿悦公司的关系，美丽屋公司、易鸿悦公司陈述，美丽屋公司、易鸿悦公司是合作关系，美丽屋公司是有自主品牌的，即拥有美丽屋商标的知识产权，美丽屋公司自主研发了线上管理平台，经美丽屋公司授权，易鸿悦公司可在授权范围内使用美丽屋标识，以美丽屋自称，从事自身的住房租赁业务，美丽屋公司根据市场影响力收纳和管理房源，授权易鸿悦公司对该房源进行实际的服务。美丽屋公司、易鸿悦公司陈述，因受疫情影响，公司经营困难，无法按照合同约定履行合同义务，要求解除双方签订的《北京市房屋出租委托合同》。唐超、张柳不同意解除合同，并陈述目前涉案房屋仍由易鸿悦公司的承租人实际占有使用，且实际承租人均支付了房租。唐超、张柳就此提交了易鸿悦公司与承租人张丽娟、郏中祥、王丽波的租赁合同及租金交纳证明。美丽屋公司、易鸿悦公司认可目前涉案房屋仍由其实际承租人居住使用，承租人张丽娟租赁期限至2020年12月25日，现在已经搬走；承租人郏中祥租赁期限至2021年1月6日；承租人王丽波租赁期限至2021年6月16日。美丽屋公司、易鸿悦公司陈述，如果解除合同，上述实际承租人其可以另行安置。一审法院认为，唐超、张柳与美丽屋公司、易鸿悦公司基于双方所签订的《北京市房屋出租委托合同》成立合法有效的房屋租赁合同关系。根据该合同的约定，易鸿悦公司应按时足额向唐超、张柳支付租金，美丽屋公司对易鸿悦公司支付租金承担保证责任。根据法院查明的事实，唐超、张柳于合同签订后向美丽屋公司、易鸿悦公司交付了房屋，美丽屋公司、易鸿悦公司未支付2020年3月17日之后的房屋租金，美丽屋公司、易鸿悦公司应按照合同约定标准支付。经核算，2020年3月17日至2020年12月24日的租金数额为27800元。美丽屋公司、易鸿悦公司未按约定交纳租金构成违约，按照合同约定应当承担违约责任，但考虑到合同在履行期间遇疫情影响，政府采取了一系列疫情防控措施，因此部分免除美丽屋公司、易鸿悦公司的违约责任，法院对美丽屋公司、易鸿悦公司应承担的违约金酌情确认为3000元。美丽屋公司、易鸿悦公司要求解除合同，但涉案房屋现仍由易鸿悦公司实际出租中，疫情防控措施虽对公司经营造成一定影响但并未导致不能实现合同目的，美丽屋公司、易鸿悦公司要求解除合同，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于判决生效后十日内给付唐超、张柳房屋租金27800元，北京美丽屋资产管理有限公司对上述租金承担保证责任；二、北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司本判决生效后十日内给付唐超、张柳违约金3000元；三、驳回唐超、张柳的其他诉讼请求；四、驳回北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，唐超、张柳提供北京万科物业服务有限公司悦景苑物业服务中心出具的证明，据以证明物业公司管理小区时租户可以凭出入证进入小区、外来人员也可以扫码进入，涉案房屋在4月8日、7月4日、5日送过快递，故里面居住有美丽屋公司、易鸿悦公司找来的租客，对方所称疫情期间不能使用房屋不能成立。美丽屋公司、易鸿悦公司对该证据的真实性、关联性均不认可，认为该证明内容没有说明准确时间，疫情最严重时期小区时封闭的，对方所称取快递也是志愿者取的，后期才不用封闭小区。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点为：美丽屋公司、易鸿悦公司是否有权要求解除合同；美丽屋公司是否应当就易鸿悦公司支付租金及违约金的义务承担连带责任；一审法院对于租金、违约金的处理是否妥当。关于美丽屋公司、易鸿悦公司是否有权要求解除合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。唐超、张柳与美丽屋公司、易鸿悦公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系基于双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同。现美丽屋公司、易鸿悦公司以其受疫情影响出现重大亏损不具备支付能力，明确表示不再继续履行为由，要求解除合同。本院认为，新冠疫情从整体上和宏观上可以认定为不可抗力，但在个案的法律适用上需区分不同合同类型、不同行业等不同情况予以处理。根据法律规定，只有在因不可抗力导致不能实现合同目的时，当事人方有权解除合同。就本案而言，涉案合同系属房屋租赁合同，属于继续性合同，新冠疫情对约定有较长合同期间的租赁合同的履行通常只会造成暂时的障碍，不会导致整个合同目的无法实现，从而导致整个合同无法继续履行。且本案中，唐超、张柳涉案房屋仍由实际承租人居住使用。故本院认为新冠肺炎疫情及其防控措施虽然会对美丽屋公司、易鸿悦公司从事经营活动、实现合同目的造成一定影响，但这种影响尚不足以达到解除合同的程度。现美丽屋公司、易鸿悦公司以其不具备支付能力为由要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。关于美丽屋公司是否应承担连带责任，涉案《北京市房屋出租委托合同》明确约定美丽屋公司承担易鸿悦公司出租服务过程中的担保责任，并对易鸿悦公司按时、足额向唐超、张柳支付租金及其他租赁费用承担保证责任，故美丽屋公司应当与易鸿悦公司共同支付租金并承担违约责任。一审法院所作处理并无不当，美丽屋公司、易鸿悦公司上诉称美丽屋公司仅为房屋的管理方，其义务不包含租金支付，与合同约定内容不符，故其据此主张唐超、张柳无权向美丽屋主张房屋租金及违约金，不能成立。关于涉案租金及违约金，涉案《北京市房屋出租委托合同》对租金金额进行了约定，并约定易鸿悦公司未按约定支付租金达5日的，美丽屋公司、易鸿悦公司应当支付违约金。现美丽屋公司、易鸿悦公司未支付2020年3月17日至2020年12月24日期间的租金，唐超、张柳起诉请求其支付该期间租金并支付违约金，具有合同依据，应予支持。结合涉案合同约定内容、双方履行情况，以及疫情及其防控措施对双方造成的损失情况，本院认为一审法院判令美丽屋公司、易鸿悦公司支付该期间全部租金，并酌定其支付违约金3000元，并无不当，应予维持。美丽屋公司、易鸿悦公司上诉主张对租金进行减免，但未能举证证明疫情导致其相应期间内没有营业收入或者营业收入明显减少，以致继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，故本院对减免租金的主张不予支持。美丽屋公司、易鸿悦公司上诉主张不予支付违约金，唐超、王柳上诉主张对方应按照合同约定全额支付违约金，本院认为，美丽屋公司、易鸿悦公司确存在违约行为，对唐超、王柳造成损失，应当承担违约责任。但考虑到美丽屋公司、易鸿悦公司所从事的经营业务内容，疫情及其防控措施会对其正常营业并履行合同造成相应影响。结合该情况以及唐超、王柳一方实际损失，应当对违约金进行酌减。一审法院酌定数额符合公平原则和诚实信用原则，应予维持。双方的关于违约金的上诉理由均不能成立，本院不予支持。另外，关于美丽屋公司、易鸿悦公司上诉所称双方之间应为委托关系一节，结合《北京市房屋出租委托合同》约定内容，唐超、张柳将房屋交付美丽屋公司一方，易鸿悦公司按期向唐超、张柳支付租金，美丽屋公司应对易鸿悦公司按时、足额向唐超、张柳支付租金及其他租赁费用承担保证责任，据此可以认定双方之间成立房屋租赁合同关系。并且，在《北京市房屋出租委托合同》对美丽屋公司、易鸿悦公司之付款义务及违约责任进行了明确约定的情况下，美丽屋公司、易鸿悦公司仅以双方系委托关系为由拒绝履行相应义务，不能成立。综上所述，唐超、张柳与美丽屋公司、易鸿悦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1125元，由唐超、张柳负担1075元（已交纳），由美丽屋公司、易鸿悦公司负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  蒋春燕审 判 员  施 忆二〇二一年六月二十九日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮