北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7243号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京捷住网络科技有限公司，住所地北京市海淀区北清路68号院24号楼A座4层0211。法定代表人：叶佩旭，总经理。委托诉讼代理人：王巍，北京光汉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵妍洁，女，1977年10月20日出生。委托诉讼代理人：岳涛，北京华秀律师事务所律师。上诉人北京捷住网络科技有限公司（以下简称捷住公司）因与被上诉人赵妍洁房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初80940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，适用独任制开庭进行了审理。捷住公司之委托诉讼代理人王巍，赵妍洁及其委托诉讼代理人岳涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。捷住公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判支持捷住公司一审全部诉讼请求；一审、二审诉讼费均由赵妍洁承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误；双方解约后，赵妍洁很快进行了二次出租，一审法院就租赁合同解除给赵妍洁造成的实际损失没有进行调查和认定，导致赵妍洁因租赁合同解除获得超额收益；捷住公司提供了多组证据证明坐落于北京市朝阳区百子湾南二路×号院×号楼×房屋（以下称涉案房屋）漏水的事实，一审判决对涉案房屋是否存在漏水没有认定，且对捷住公司免交漏水期间租金的诉讼请求未予裁决；租赁合同解除时间为2019年7月27日，捷住公司在单方解除权成就之日起未超过1年期间行使合同解除权，未超过除斥期间，一审判决对合同解除时间和原因的认定适用法律错误；房屋租赁合同中并未约定提前解约需要扣除相应免租期的租金，一审判决对免租期租金返还的判决适用法律错误；捷住公司向赵妍洁发出解约函之前即已腾空涉案房屋，并多次找赵妍洁沟通收房事宜，均遭到拒绝，一审判决认定捷住公司逾期腾退，应承担罚金，属认定事实错误；一审判决对押金、违约金和逾期腾退罚金的叠加适用有违公平原则，对捷住公司的营业损失水平未予认定，对营业损失赔偿的金额及依据没有进行任何解释和说明。赵妍洁辩称：同意一审判决，不同意捷住公司的上诉请求。捷住公司向一审法院起诉请求：1．确认捷住公司与赵妍洁签署的《房屋租赁合同》于2019年7月27日解除；2．判令赵妍洁退还捷住公司已支付押金200000元及资金占用损失（按照全国银行间同业拆借中心贷款市场利率计算，自2019年8月20日计算至实际退还之日止）；3．判令赵妍洁返还捷住公司剩余21天租金65990．58元；4．判令赵妍洁赔偿捷住公司漏水期间经济损失100000元。赵妍洁向一审法院提出反诉请求：1．判令捷住公司与赵妍洁签署的《房屋租赁合同》于2019年7月18日解除；2．判令捷住公司向赵妍洁支付房租滞纳金11469．79元，逾期腾退房屋双倍罚金50278．53元，违约金300000元及11．25天房租35352．09元。一审法院认定事实：2015年9月17日，捷住公司作为甲方（承租人）、赵妍洁作为乙方（出租人），双方签订涉案合同，约定乙方将其所有的涉案房屋出租给甲方，租赁期限自2015年9月18日至2021年9月18日，免租期一个月，自2015年9月18日至2015年10月17日。2017年9月18日至2019年9月17日期间每月租金95581．59元，2019年9月18日至2021年9月18日期间每月租金100360．67元，不包含税费，租金按季度支付，每季度最后一月的5号之前预付下一季度全额租金；房屋押金200000元；租赁期满乙方如不再续租，在乙方无违约事实且将房屋按照第一次承租前的完好状态交付给甲方后10日内，甲方应将押金退还给乙方；甲乙双方中任何一方如未按本合同条款履行，另外一方有权视对方违约，并可单方解除本合同，要求对方承担违约金300000元，若甲方违约导致乙方单方面解除本合同的，还应退还乙方所交押金及剩余的租金；乙方应在合同解除或终止时将其财物从该房屋搬出，逾期不搬出，应按当年租金标准的日租金的双倍支付出租方逾期罚金。涉案合同签订后，捷住公司支付赵妍洁涉案房屋押金200000元。庭审中，赵妍洁与捷住公司均认可捷住公司支付涉案房屋租金至2019年7月17日。捷住公司主张，2016年和2018年涉案房屋分别存在漏水的情况，捷住公司通知赵妍洁后，赵妍洁未积极配合维修，导致捷住公司无法使用涉案房屋，故在2019年7月18日向赵妍洁提出解除涉案合同，根据涉案合同约定，赵妍洁违反了相应的维修义务，导致涉案合同无法继续履行，应当承担相应的违约责任。为证明其主张，捷住公司提交有微信聊天记录及照片。赵妍洁不认可捷住公司的该主张，并称因捷住公司承租涉案房屋后，自行改造涉案房屋，在涉案房屋二楼改装洗浴设施，捷住公司从未向赵妍洁书面确认过涉案房屋存在漏水的情况，因捷住公司于2019年7月18日提出解除涉案合同，故赵妍洁回函同意于该日解除涉案合同。捷住公司与赵妍洁均认可双方于2019年7月27日办理涉案房屋交接手续。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据法院查明事实，由赵妍洁将涉案房屋出租给捷住公司使用，捷住公司向赵妍洁支付房屋租金，双方建立房屋租赁合同关系，应当按照涉案合同的约定履行各自的义务。在合同履行期内，捷住公司于2019年7月18日向赵妍洁送达了解除涉案合同通知书，赵妍洁回函同意于2019年7月18日解除涉案合同，故法院确认双方以各自的意思表示认可涉案合同于2019年7月18日解除。因捷住公司于2019年7月27日将涉案房屋交还给赵妍洁，赵妍洁要求捷住公司根据涉案合同约定支付2019年7月18日至7月27日期间逾期交付房屋的双倍罚金50279元，有事实依据，法院予以支持。因捷住公司在涉案合同未到期的情况下，向赵妍洁提出解除涉案合同，其解除理由为涉案房屋存在漏水情况，赵妍洁未及时修复，但是根据查明事实，涉案房屋漏水时间捷住公司自述为2018年8月，而其在近一年后才提出解除涉案合同，显然涉案房屋漏水并非导致涉案合同无法履行的主要原因，故捷住公司以此为由提出解除涉案合同无事实依据，法院不予支持捷住公司的该主张。捷住公司在涉案合同履行期限未届满的情况下单方提出解除合同，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因捷住公司已经向赵妍洁支付涉案房屋押金200000元，现赵妍洁要求捷住公司另行支付违约金300000元，捷住公司提出赵妍洁主张的违约金过高应当予以调整，法院予以支持，法院根据双方履约情况、违约情形、涉案房屋租赁情况以及涉案房屋质量情况等予以酌定捷住公司应当另行支付赵妍洁违约金100000元。根据涉案合同约定，捷住公司享有一个月的免租期，但是该免租期的履行系基于涉案合同完整的履行期间，而捷住公司在涉案合同履行期限未届满的情况下即提出解除涉案合同，故该免租期应当根据涉案合同整体履行期间及实际履行期间予以折扣，根据捷住公司实际履行期间计算其应当享有的免租期为19天，故其应当支付剩余的11天免租期的房屋租金，该房屋租金应当按照涉案合同解除时的月租金标准计算为35047元。捷住公司要求赵妍洁支付涉案房屋漏水期间的经济损失的诉讼请求，因在考量捷住公司应当承担的违约金的时候，已经将该因素作为考量因素之一予以处理，故不再支持捷住公司该项诉讼请求。赵妍洁要求捷住公司支付逾期支付房屋租金的滞纳金的诉讼请求，因涉案合同已经在2019年7月18日解除，故赵妍洁再要求捷住公司支付2019年7月18日之后的滞纳金无事实依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京捷住网络科技有限公司与赵妍洁之间签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年七月十八日解除；二、北京捷住网络科技有限公司于判决生效之日起七日内支付赵妍洁双倍罚金五万零二百七十九元、免租期租金三万五千零四十七元；三、北京捷住网络科技有限公司于判决生效之日起七日内支付赵妍洁违约金十万元；四、驳回捷住公司的其他诉讼请求；五、驳回赵妍洁的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3387元，由北京捷住网络科技有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费3613元，由北京捷住网络科技有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：依据当事人诉辩意见及本院查明事实可知，本案二审争议焦点为：一、合同的解除时间。二、捷住公司应否承担提前解除合同的违约责任以及逾期交付房屋的罚金。一、关于合同的解除时间。2015年9月17日，捷住公司与赵妍洁签订《房屋租赁合同》，建立房屋租赁合同关系，合同约定租赁期限自2015年9月18日至2021年9月18日。2019年7月18日，捷住公司向赵妍洁送达解除合同通知书，对此，赵妍洁回函同意于2019年7月18日解除涉案合同。捷住公司主张因涉案房屋漏水严重影响捷住公司经营，按照合同约定，捷住公司享有单方解除合同的权利。但依捷住公司自述涉案房屋漏水时间为2018年8月，而捷住公司据此提出解除合同的时间为2019年7月，时间间隔近一年，显然涉案房屋漏水并非导致合同无法履行的主要原因，故捷住公司不享有合同约定或法律规定的合同解除权，其向赵妍洁送达解除合同通知书的行为并不发生合同解除的效果。而在捷住公司明确表示不再继续履行合同的情况下，赵妍洁回函同意涉案合同于2019年7月18日解除，方产生合同解除的效果。一审法院认定涉案合同于2019年7月18日解除，并无不当。捷住公司主张租赁合同解除时间为2019年7月27日，依据不足，本院不予支持。二、捷住公司应否承担提前解除合同的违约责任以及逾期交付房屋的罚金。如前所述，捷住公司未届履行期限单方要求解除合同的行为构成违约，其应当承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》中明确约定了一方违约时应当向对方支付300000元违约金。捷住公司提出赵妍洁主张的300000元违约金过高，鉴于捷住公司已经向赵妍洁支付涉案房屋押金200000元，综合合同履行情况、捷住公司的违约情形、涉案房屋的租赁情况以及涉案房屋的质量情况，一审法院酌定捷住公司另行支付赵妍洁违约金100000元，并无不当。至于捷住公司要求赵妍洁支付涉案房屋漏水期间的经济损失，一审法院已将该情况作为酌定违约金数额的因素予以考量，故一审法院对捷住公司的上述请求未予支持，亦无不当。装修免租期是出租人在预期合同能够依约履行完毕的情况下，综合考虑了租赁期限，租金标准以及履行利益等因素后，作出的减免租金的承诺，一旦因承租人违约导致合同提前解除，则可以视为出租人出让免租期租金利益的目的无法实现，根据公平原则和诚实信用原则，应当依据合同实际履行情况，将全部或者部分免租期的租金作为出租方的损失予以考量。由于捷住公司在涉案合同履行期限未届满的情况下单方提出解除涉案合同，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院确认捷住公司应有的免租期为19天，其应按照涉案合同解除时的月租金标准支付剩余11天的房屋租金，处理正确，本院予以确认。赵妍洁与捷住公司均认可双方于2019年7月27日办理涉案房屋交接手续，捷住公司应当按照合同约定向赵妍洁支付2019年7月18日至7月27日期间逾期交付房屋的双倍罚金。综上所述，捷住公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6774元，由北京捷住网络科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 万丽丽二〇二一年六月二十五日法官助理 李延昭法官助理 陈亢睿法官助理 向 玗书 记 员 王 艳