铁岭市银州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1202民初1069号 原告中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行，住所地铁岭市银州区银州路27号。 负责人：周文革，系该行行长。 委托代理人：李红洁，系辽宁守衡律师事务所律师。 代理权限：立案、参加诉讼，代收法律文书、代为上诉。 被告聂忠财，男，1975年2月21日出生，汉族，住址铁岭县。 被告王非，女，1975年6月17日出生，汉族，住址同上。 被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市苏家屯区青松西路70—2号541。 法定代表人：焦会斌，系该公司经理。 委托代理人：吕慧哲，系辽宁国制律师事务所律师。 代理权限：诉讼，提出回避申请、收集提供证据、辩论、调解、和解，承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。 原告中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行（以下简称工行铁岭龙兴支行）与被告聂忠财、王非、沈阳铭世达房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行铁岭龙兴支行委托代理人李红洁，被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司到庭参加诉讼，被告聂忠财、王非经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行铁岭龙兴支行向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告一、二立即偿还贷款本金108,478.82元及从2017年11月23日起至实际偿还之日至的利息（包括罚息和复利）；2、请求判令被告三对被告一、二的债务承担连带偿还责任；并判决原告对被告三的质押保证金账户07×××45内的资金享有优先受偿权。3、请求判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年1月11日，原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告一、二向原告借款人民币14万元，用于购买被告三房屋。被告三对被告一、二借款承担在《房屋他项权证》交原告前的阶段性连带保证责任。被告一、二以所购房屋作为抵押物提供担保，并与原告办理了抵押物预告登记手续。合同签订后，原告按约发放贷款，被告一、二却未按约定支付贷款本息已累计六期以上，根据14.1条款L项及14.2条款（4）约定，原告宣布借款人未偿还借款立即到期，要求借款人立即清偿全部未偿还借款及利息、罚息。另，2012年5月31日，被告三与原告就铭世首府住宅小区项目按揭贷款事宜签订《按揭贷款业务合作协议》。被告三同意为购买项目房屋的借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在原告指定账户上存入总额为全部按揭贷款余额5%的款项，作为原告办理贷款项目的质押担保金。现原告起诉时，被告三尚未将被告一、二的《房屋他项权证》交原告，故被告三应依据《担保法》第18条、第21条规定，对被告一、二的债务承担连带偿还责任；根据《担保法解释》第85条及《担保法》第67条规定，原告请求对被告三保证金账户内的金钱优先受偿。综上，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司辩称，原告起诉的事实没有异议，带有抵押物和担保人同时存在的情况下，应当以抵押物优先补偿，不足部分由保证金账户来补充。我公司没有违约行为，诉讼费应当由被告一、二承担。 被告聂忠财、王非未答辩，亦未提交任何证据材料。 经审理查明：2013年1月11日，原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》，被告聂忠财、王非为借款人，被告沈阳铭世达房地产开发有限公司为保证人，合同约定：被告聂忠财向原告借款人民币14万元，用于购买被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司房屋（铁岭市银州区铁西街9委铭世首府住宅小区51幢2-601号房），贷款期限为180个月，每月23日为还款日，每期最低还款额为1,224元。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利息在贷款利率基础上加收40%确定。合同第十四条约定了违约及违约责任，其中14.1条构成借款人违约的情形中包括：L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14.2条借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）原告宣布借款人未偿还借款立即到期，要求借款人立即清偿全部未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司对被告聂忠财、王非借款承担在正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书前的阶段性连带保证责任，其责任范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。并在合同第三十条30.3中和借款人共同承诺：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。被告聂忠财、王非以所购房屋（铁岭市银州区铁西街9委铭世首府住宅小区51幢2-601号房）作为抵押提供担保，并与原告在2013年2月16日办理了抵押物预告登记手续，预告登记证号为：铁岭市房预银州区字第××号。合同签订后，原告按约发放贷款，但自2017年11月23日起至今被告聂忠财、王非未再履行还款义务，截止至2021年5月23日，被告聂忠财、王非尚欠贷款本金108,478.82元，利息22,651.58元。截至开庭审理之日，涉案房屋尚未办理房屋所有权及抵押权登记。 上述事实，有原告提交的《个人购房借款/担保合同》、《房屋他权预登记证》、沈阳铭世达房地产开发有限责任公司董事会决议、个人借款凭证、自营历史明细表及当事人的陈述笔录在卷为凭，经庭审质证和本院审查，予以采信。 本院认为，原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》原、被告双方真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，原、被告均应按合同的约定履行义务。原告将借款交付给被告聂忠财、王非，二被告应按合同约定履行还款义务，二被告自2017年11月23日至今未按约定支付贷款本息，属于借款合同所约定的违约情形，已构成违约，应当按照合同的约定承担相应的违约责任，偿还所欠借款并承担相应的利息、罚息等。被告沈阳铭世达房地产开发有限公司作为原告与被告聂忠财、王非借款合同的保证人，约定在正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书前为借款提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。截至本案开庭审理之日，涉案房屋并未办理正式的抵押登记手续，被告沈阳铭世达房地产开发有限公司应对被告聂忠财、王非未清偿的借款本息承担连带保证责任，故对原告主张被告沈阳铭世达房地产开发有限公司对被告聂忠财、王非的债务承担连带责任的诉讼请求，予以支持。关于原告提出的要求对被告沈阳铭世达房地产开发有限公司的质押保证金账户内资金享有优先受偿权这一主张，因原告并未提交相应证据予以证明，故对该诉请不予支持。被告聂忠财、王非经传票传唤未到庭，依法应予缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第四百零二条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十一条、第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告聂忠财、王非于本判决生效后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行借款本金108,478.82元，并同时给付自2017年11月23日起至借款完全偿还完毕之日止的利息、罚息、复利（按个人购房借款/担保合同约定计算）； 二、被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带偿还责任； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,470元（原告预交），减半收取1,235元，由被告聂忠财、王非负担，被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司承担连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判员  南志辉 二〇二一年六月二十三日 法官助理吴爽 书记员李超