湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初1140号原告谈伟，男，1987年3月8日出生，汉族，住广东省广州市花都区。原告谈琳，女，1988年12月21日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。两原告共同委托诉讼代理人黄柯，湖南融邦律师事务所律师。被告黄灿军，男，1968年11月3日出生，汉族，住湖南省。被告刘建光，男，1972年9月20日出生，汉族，住湖南省。被告丁爱军，男，1981年5月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人周依，湖南永晟律师事务所律师。被告李兵兵，男，1992年10月15日出生，汉族，住甘肃省天水市秦州区。被告吴正国，男，1985年9月26日出生，汉族，住湖南省湘阴县。原告谈伟诉被告黄灿军、刘建光、丁爱军商铺租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年3月16日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。两原告的委托代理人黄柯，被告丁爱军的委托代理人周依到庭参加诉讼，被告黄灿军、刘建光经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本院依两原告申请追加李兵兵、吴正国为本案被告，于2021年5月21日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。两原告的委托代理人黄柯，被告黄灿军、刘建光、李兵兵，被告丁爱军的委托代理人周依到庭参加诉讼，被告吴正国经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告谈伟、谈玲向本院提出如下诉讼请求：1.判决解除原告与被告黄灿军签订的《商铺租赁合同》；2.判决五被告立即将位于长沙市岳麓区××路××号××小区××栋铺面311号、312号返还给原告；3.五被告立即向原告支付2019年9月1日至2021年3月31日期间欠付的租金677455.67元（暂计算至2021年3月31日的租金为1616535.67元-已付租金939080元），后续租金按照《商铺租赁合同》约定每月109762元的标准计算至五被告实际返还商铺之日止；4.判决五被告立即向原告支付物业费16449.16元，并自2021年2月1日起继续按照每月2836元的标准计算物业费至五被告实际返还商铺之日止；5.判决五被告立即向原告支付违约金102714.1元（暂计算至2021年3月31日），后续违约金以677455.67元为基数按照月利率2%的标准计算至租金付清之日止；6.判决由五被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:两原告与被告黄灿军签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于长沙市岳麓区××路××号××小区××栋××号铺面出租给被告用于经营足浴店，2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金标准为每季度294005元，2020年9月1日至2021年8月31日期间的租金标准为每季度329286元。租金支付方式按每季度支付，被告应提前一个月支付给原告，每逾期一日，被告应按逾期应付租金的1‰向原告支付违约金。被告因使用该商铺所产生的各种费用如煤气费、水电费、物业管理费等均由被告承担。如被告拖欠任何一项应付原告的租金或应支付的税、费等超过十五日，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用。2014年9月15日，被告黄灿军与被告刘建光签订《合伙经营协议》，约定共同使用涉案房屋合伙经营足浴店，如有新增股东按实际操作为准，黄灿军、刘建光所签署的文件都具有法律效力。2019年9月1日，被告刘建光与被告丁爱军签订《合作协议书》，约定共同使用涉案房屋合伙经营足浴店，并共同承担费用。五被告系合伙关系，租赁涉案房屋是为了合伙经营，故应共同向原告支付租金。然而，经原告多次催收，五被告自2019年9月1日起至今仅向原告支付租金811080元。截至2021年1月15日，五被告仍欠付租金858869元及物业费16449.16元。综上，五被告未按合同约定支付租金及物业费，已构成根本违约。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告黄灿军辩称，租房合同是真实有效的，是本人签的，本人是原始股东。68200元现有的房租是本人与房东协商后的折中价格，原因是门店经营效果不好，也向合作方丁爱军、吴正国、李兵兵进行过交流。关于疫情与小区提质改造的问题，具体应跟房东协商。本人和刘建光跟丁爱军签署的合作协议是在运营过程中不负责任何亏损的，而且也没有进入正常的管理，所以这些细节应该多方来协商，应该由丁爱军组织，本人和刘建光没有接到通知。具体财务的报表与支付房租费用的明细都由财务提供，财务沈晓云知晓细节过程。被告刘建光辩称，本人与丁爱军签合同时，说明了房租是每年递增的，但没有书面记录，只是口头告知过丁爱军。被告丁爱军辩称：一、涉案租赁合同未达到解除条件。首先，原告与被告黄灿军签订的租赁合同届满日为2021年8月31日，现合同尚在履行期内。其次，被告经营的尚足堂健康会所因受新冠肺炎疫情影响，经营状况受到严重打击，资金确存在困难，在2020年1月之前被告一直按期足额向原告支付了全部租金。此后，经原告认可，自2020年4月每月开始足额支付上两个月应付的租金。2020年8月10日，原告之父谈建国作为其代理人向被告发出《通知》，告知被告：截至2020年8月13日，被告店铺已欠房租两个月零13天，要求被告在2020年8月13日前把2020年7月30日前欠付的两个月房租支付给原告。2020年8月11日，经双方协商后被告出具《承诺书》，确认截至2020年7月31日，已拖欠出租人房屋租金136400元，同意自2020年8月至2020年12月（五期）平均分摊归还，每月还款27280元整，与当月房租一同在本月25日支付，承诺人处由被告李兵兵（尚足堂健康会所店长）签字确认。由上可知，被告延期支付房租的行为已经得到原告的认可，合同不应解除。同时，2020年8月至11月，因被告经营的门面外商业街整体改造装修，门面全部封闭，没有任何营业。二、原告要求被告支付2019年9月1日至2021年1月15日的租金858869元无任何事实及法律依据。原被告签订的租赁合同虽然对租金及支付方式进行了约定，但在合同实际履行过程中，双方已就租金金额及支付方式进行了口头变更并实际履行。概括双方的租金支付流水及短信记录、被告的财务记账可知，自2019年9月之后，涉案房屋的实际租金已经实际变更为每月68200元，由被告在当月支付。截至2020年7月31日，被告仅欠原告两个月租金共计136400元。此后，被告分别于2020年8月26日、2020年10月30日、2020年11月30日、2020年12月25日、2021年1月25日、2021年2月8日向原告支付租金40000元、95480元、30000元、30000元、38000元、40000元。三、原告要求被告支付违约金226226.07元过高，并要求后续违约金以858869元为基数按月利率2%的标准计算无事实及法律依据，应予驳回。另，被告丁爱军已安排财务分别于2021年3月25日、2021年4月30日向原告各支付了50000元租金，共计100000元。原告提交的租赁合同系原告与黄灿军签订，应当由黄灿军向原告承担支付房租的义务，丁爱军、李兵兵、吴正国三人与黄灿军合伙时，黄灿军告知的房租成本为每月68200元，且此后丁爱军一直安排财务按照上述款项全额支付了每月租金。同时，原告在收到租金后从未对该租金金额提出任何异议，更未向被告催要所谓的多余减免的租金。合同履行过程中，因受疫情影响，丁爱军安排财务延期两个月支付租金，原告也只是告知丁爱军、李兵兵、吴正国仅欠付两个月租金共计136400元，即每月租金为68200元，并未要求被告支付可能存在的多余的任何费用。即使黄灿军与原告之间的合同真实有效（被告丁爱军、李兵兵、吴正国三人此前并不知应缴纳的房租高于68200元），对超过68200元以上的租金，应当由黄灿军对原告承担付款义务，丁爱军、李兵兵、吴正国三人只对参股合伙后应当承担的68200元的房租成本范围内按比例承担该部分费用。被告李兵兵辩称，本人所知的房租为每月68200元，是黄灿军跟本人讲的，并未告知每月房租递增的金额。经审理查明，2014年8月1日，原告谈伟、谈琳（出租人，甲方）与被告黄灿军（承租房，乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：“第一条商铺的位置、面积和用途1.商铺的位置乙方承租甲方位于岳麓区观沙路160号八方小区Ｂ栋铺面311＃及312＃龙柏湾Ｂ栋三楼商铺。2.该商铺为谈伟单独所有的311＃建筑面积为1291.48平方米，谈琳单独所有的312＃面积为1071.82平方米，两铺面总共建筑面积为2363.3平方米，该建筑面积为本合同所述租金及物业管理费的计算依据。3.商铺的用途乙方承租商铺的用途为经营“天之道”品牌足浴，非经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁商铺的用途……第二条租期租赁期自2014年8月1日起至2021年8月31日止。第三条租金及支付方式1.租期租金自2011年6月30日至2012年8月31日为免租期，不计算租金。自2011年9月1日至2012年9月1日租金标准为：商铺标准单位租金为18元／月／平方米。前五年（2016年8月31日前）每年租金按前一年租金标准递增10%。后五年（2016年8月31日后）每年租金按前一年租金标准递增12%。具体如下：2011年9月1日至2012年8月31日，每季租金为127618元，年租金为510472元；2012年9月1日至2013年8月31日，每季租金为140380元，年租金为561520元；2013年9月1日至2014年8月31日，每季租金为154418元，年租金为617672元；2014年9月1日至2015年8月31日，每季租金为169859元，年租金为679439元；2015年9月1日至2016年8月31日，每季租金为186845元，年租金为747383元；2016年9月1日至2017年8月31日，每季租金为209267元，年租金为837069元；2017年9月1日至2018年8月31日，每季租金为234379元，年租金为937517元；2018年9月1日至2019年8月31日，每季租金为262504元，年租金为1050019元；2019年9月1日至2020年8月31日，每季租金为294005元，年租金为1176021元；2020年9月1日至2021年8月31日，每季租金为329286元，年租金为131714元.2.租金支付方式房屋租金每季度交纳一次，提前一个月支付给甲方，合同签订之日，乙方需向甲方交纳房屋租赁合同保证金，房屋交付使用之日乙方还需向甲方支付一季度房租，乙方装修方可正式进场。每逾期一日，乙方需按逾期应付租金1‰向甲方增付违约金……第四条甲乙双方责任1.甲方责任①甲方必须保证此房产租赁符合国家相关法律规定……2.乙方责任①按时交纳租金，乙方拖延租金的交纳，对拖延的租金甲方在乙方的保证金中扣除直至解除合同……⑧因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并无条件按经营时的现状收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：Ａ、未按合同规定期限交付租金累计达两个月……第五条其他费用乙方经营所引起的一切税费以及租赁期间，使用该商铺所产生的各种费用均由乙方承担，如煤气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、物业管理费等相关费用由乙方自行向相关部门缴纳……三楼另设水、电分表，乙方按商业用水、用电的价格标准按月将水电费支付至物业公司账上，每逾期一日，乙方按逾期0.1%向物业公司增付违约金……第六条保证金合同签订时，乙方向甲方支付人民币50000元作为房屋租赁保证金。保证金用以充抵乙方违约金、损害赔偿金及合同约定应由乙方承担的一切费用，如无上述状况，合同终止时，甲方应在乙方按约归还商铺之后十日内将保证金无息退还给乙方。发生上述抵充情况后，甲方应在5日内书面通知乙方并要求乙方补充保证金直至50000元，乙方应在接到通知之日起7日内补齐保证金。每逾期一日，乙方需按逾期应付租金的1‰向甲方增付违约金……第十一条提前解除1.下述情况下，甲方有权单方解除本合同，自甲方书面解除通知到达乙方之日起解除：（1）乙方拖欠任何一项应付甲方的租金或应支付的税、费等超过十五日……第十三条不可抗力如由于地震、台风、水灾等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等不可抗力原因导致所租赁商铺在租赁期内不能正常使用，租期相应顺延，但如果商铺已无法继续使用，则本合同自动终止，甲乙双方互不承担责任……”上述合同履行期间，被告刘建光、丁爱军、李兵兵、吴正国先后加入与被黄灿军合伙经营涉案足浴店，其中，被告黄灿军、刘建光共占30%份额，被告丁爱军、李兵兵、吴正国共占70%份额。双方为此签订了相应的合伙协议。其中，被告（甲方）黄灿军与被告（乙方）刘建光于2014年9月15日签订《合伙经营协议》，约定：“……第二条合伙经营项目长沙市岳麓区聚客来家菜馆、长沙市岳麓区君王足浴店。项目建设地点位于长沙市岳麓区××路××号××小区××街××栋，311-312铺面，占地约2300平方米。合伙期限为7年，自2014年9月15日起至2021年9月14日止。自本合同签字生效之日算起，期满后双方如有继续合作的愿望，以本协议为基础修订签新协议。第三条甲乙双方负责运营管理、设备投资、物料采购、销售配送、财务管理等等。第四条投资比例及红利分配甲乙双方共同经营管理自负盈亏，各占股份的50%,在本协议签订之前，甲方因所签署的文件，乙方予以认可。如有新增股东，双方共同协商分配，按实际操作为准，黄灿军、刘建光所签署的文件及票据都具有法律效应。本协议自双方签字之日起即生效。”2019年9月1日，被告（甲方）丁爱军与被告（乙方）刘建光签订的《合作协议书》载明：“为了增强实力、资源整合，强强联手合作于尚足堂健康会所，经友好协商，本着公平公正的原则，为了规范合伙人行为，本着自愿、诚实、信用的原则，签订以下协议：本协议二位合伙人以合作共赢的名义与天之道原经营者签订合伙合同，乙方（黄总）提供场地和装修维护，甲方（丁总）负责店里运营管理，前期甲方投资90万元作为装修和运营费用，装修预算55万装修包含（装修设计费、空调、网络设备，店里装修所需要更换的物品、墙、地面、挖树、招牌广告（一楼大厅、门口、三楼大厅、餐厅、咖啡厅、过道走廊、房间）、厨房、床上用品、房间设备设施、灯具等等）。根据设计师陈总预算为主，乙方（黄总）负责装修，甲方（吴总）配合与监督装修审核把关，超出预算双方共同承担。甲方占有该公司资产股权70%（注：投入90万中20万购买10%的原始股份）。甲方（丁总）占有该公司资产股权70%。乙方（黄总）占有该公司资产股权30%。前期运营乙方（黄总）不负责店里亏损。消防、城管归乙方（黄总）负责维护和协商。外围关系（公安）甲方负责维护和协调，店里所有运营权归甲方（丁总）所有，甲乙双方共同维护客户关系配合与支持店里运营把生意做好。2019年9月1日前乙方（黄总原天之道）门店所有债务与人员工资、店里亏损和运营情况都与甲方无关，甲方不负任何责任。9月1日后正式营业双方共同承担，后期装修维护甲乙双方共同承担。财务由甲乙双方各派出一名来负责，甲方负责管钱，乙方负责审核……本协议内合作各方按股份比例出资，合伙人股权分配如下：甲方丁爱军占股70%，乙方刘建光占股30%。合作各方拥有比例的资产权并享有股份的盈利分配权，乙方两年内（试营业起算）不承担门店运营亏损，两年后双方共同承担相应亏损。如公司需装修改造或增加设备，甲乙双方共同出资。合伙人有权对管理提出建议及有权查看财务报表……”。涉案租赁合同履行期间，被告拖欠有原告2020年7月31日之前的租金共计136400元未付，为此，被告李兵兵向两原告之父谈建国（原告房屋出租事宜的具体经办人）出具了《承诺书》一份，该承诺书中第2条载明：“2.承诺自2020年8月至202年9月合同到期日每月房屋租金均按合同约定及时且完整结清，决不拖欠。”2020年8月1日之后至今，被告共计向原告支付了373480元租金后未再履行租金支付义务。2020年新冠肺炎疫情爆发，庭审中，原告自认其因疫情原因对2019年9月1日至2020年7月31日期间的租金减免至每月68200元。另查明，原、被告租赁合同履行期间的物业费由被告直接向物业公司缴纳。2020年8月中旬至2020年10月中旬期间，因政府实施提质改造工程，被告所租涉案商铺外围被搭建脚手架进行施工改造。被告黄灿军已于2021年4月13日收到本院送达的诉讼副本材料及开庭传票。上述事实，有当事人当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《商铺租赁合同》、房屋产权证书、《合伙经营协议》、《合作经营协议》、《承诺书》、银行流水，被告丁爱军提交并经庭审质证的通知、《承诺书》、短信记录截图、银行流水、涉案商铺外装修改造现场照片等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告谈伟、谈琳与被告黄灿军签订的涉案《商铺租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。被告刘建光、丁爱军、李兵兵、吴正国虽然未在上述租赁合同中签字，但其通过合伙的形式与被告黄灿军共同利用涉案商铺经营足浴店，客观上亦使用了涉案商铺，其作为被告黄灿军的共同合伙人，理应与被告黄灿军共同向原告承担租金支付义务，至于其内部份额如何分配，此系其内部约定，对原告不具有约束力，其在承担租金支付义务后可根据其内部约定另行依法处理。本案中，原告已依约将涉案房屋交付被告经营使用，但被告在合同履行过程中未依约足额履行租金支付义务，且经原告催讨未果，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。关于原告要求解除与被告黄灿军签订的涉案《商铺租赁合同》并返还涉案商铺的诉请。根据涉案《商铺租赁合同》第十一条第1款第（1）项之约定：“下述情况下，甲方有权单方解除本合同，自甲方书面解除通知到达乙方之日起解除：（1）乙方拖欠任何一项应付甲方的租金或应支付的税、费等超过十五日。”现被告拖欠原告租金已远远超过十五日，符合双方约定的合同解除之约定。故对原告要求解除上述租赁合同的诉请，本院予以支持。至于解除的具体时间，本院以被告黄灿军收到本院诉讼副本材料之日即2021年4月13日为双方租赁合同解除之日。上述合同解除之后，被告理应将涉案房屋返还给原告。关于原告要求被告欠付租金的计算问题。首先，关于租金标准的确定问题。涉案租赁合同中对租金标准已作出明确约定，虽然被告丁爱军辩称自2019年9月之后双方租金标准已口头变更为68200元/月，但其并未提供相应的证据予以佐证，且被告李兵兵于2020年8月11日出具的《承诺书》中已明确载明：“自2020年8月至2021年9月合同到期日每月房屋租金均按合同约定及时且完整结清。”故对被告2020年8月1日之后的租金标准，被告仍应依据涉案租赁合同约定的租金标准予以支付。综上，根据涉案租赁合同约定的租金标准，被告自2020年8月1日至双方租赁合同解除之日即2021年4月13日期间共计应支付原告的租金为294005元/季÷3个月×1个月+329286元/季÷3个月×7个月+329286元/季÷3个月÷30天×13天=913899.2元，另加上被告2020年7月31日之前欠付的136400元租金，故截至2021年4月13日，被告共计还应付原告租金1050299.2元。另，考虑到2020年8月中旬至2020年10月中旬期间，涉案商铺外围因政府提质改造施工对被告正常使用涉案商铺客观上造成了一定影响，故本院在综合案件实际情况的基础上，从公平原则的角度出发，对该段期间的租金酌情减免一个月即46793.33元（140380元/季÷3个月×1个月=46793.33元）。同时，核减被告2020年8月1日之后被告实际向原告支付的373480元租金，故其还应支付被告2021年4月13日之前欠付的租金为630025.87元。对2021年4月13日之后的租金，因被告一直在占用涉案房屋，故自2021年4月14日起，被告理应按涉案租赁合同约定的2021年租金标准即109762元/月（329286元/季÷3个月×1个月）向原告支付房屋占用费至其将涉案商铺实际返还原告之日止。关于原告要求被告支付欠付的物业费16449.16元的问题。原、被告双方已在涉案租赁合同中明确约定物业费由被告直接向物业公司支付，现原告并未提供相应的证据证明其已垫付上述物业费，故对其上述诉请，本院不予支持。关于违约金的确定问题。虽然原告将涉案租赁合同约定的按应付租金千分之一每日的违约金标准调整为按月利率2%的标准计算，但从被告实际违约的情形来看，原告主张的前述标准仍然偏高，且违约金规则系以补偿性为主、处罚性为辅的民事法律规则，其主要目的在于填补守约一方的损失。本案中，原告并未提供相应的证据证明其因被告的违约行为遭受的具体损失情况，故对违约金本院根据被告的实际违约情况及原告因被告违约遭受损失的实际情况酌情予以减少，酌定由被告自2020年8月1日起以实际欠付的租金及房屋占用费为基数，按全国银行间同业拆借利率向原告支付违约金至上述被告所欠租金及房屋占用费实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告谈伟、谈琳与被告黄灿军于2014年8月1日签订的《商铺租赁合同》于2021年4月13日解除；二、限被告黄灿军、刘建光、丁爱军、李兵兵、吴正国于本判决生效之日起十日内将位于长沙岳麓区××路××号××小区××栋××号××号商铺返还给原告谈伟、谈琳；三、限被告黄灿军、刘建光、丁爱军、李兵兵、吴正国于本判决生效之日起十日内向原告谈伟、谈琳支付2021年4月13日之前欠付的租金630025.87元，并应自2021年4月13日起按109762元/月的租金标准向原告谈伟、谈琳支付房屋占用费至其将涉案商铺实际返还原告之日止。同时，被告黄灿军、刘建光、丁爱军、李兵兵、吴正国应自2020年8月1日起以实际欠付的租金及房屋占用费为基数，按全国银行间同业拆借利率向原告支付违约金至被告所欠租金及房屋占用费实际付清之日止；四、驳回原告谈伟、谈琳的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取7357元，由原告谈、谈琳负担1357元，由被告黄灿军、刘建光、丁爱军、李兵兵、吴正国负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年六月二十四日法官助理罗翠玲书记员杨婷婷