北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9674号原告（反诉被告）：王学飞，男，1983年11月11日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：申婷，北京市富程律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄天珍，女，1954年3月6日出生，汉族，住河南省新安县。委托诉讼代理人：王鲁青，男，1961年11月2日出生，汉族，洛阳法律研究会研究员，住河南省洛阳市西工区。原告（反诉被告）王学飞与被告（反诉原告）黄天珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王学飞及其委托诉讼代理人申婷，被告（反诉原告）黄天珍及其委托诉讼代理人王鲁青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王学飞向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付退房款415000元；2．判令被告支付原告逾期付款违约金（以415000元为基数，第一笔按照年利率9%计算，自2014年12月2日开始计算至2019年8月19日为178553．75元；第二笔按照年利率6．375%计算，自2019年8月20日开始计算至实际付清之日止）；3．判令被告承担本案保全费和诉讼保全担保保险费。事实与理由：原告想在北京买房，通过中介认识黄天珍，黄天珍称其有小产权房出售，且“小产权房已得到国家认可”。原告于2011年3月8日与被告签订了小产权房屋买卖合同，合同签订后，原告付清了房款，被告也依约交付了房屋。后原告发现村里镇里都没有涉案房屋的登记备案，无法将所有权过户至其名下，原告就找被告协商退房事宜，2013年12月14日双方签订《退款协议》。但到2014年12月1日，被告未依约退房款。故原告诉至法院。黄天珍辩称：第一，双方签订的退款协议是在被告被胁迫的情况下签订的，且双方一直未履行，原告向法庭出示的录音是在2019年形成，在协议签订后7年多时间里，原告一直占用房屋；第二，自2013年原告提出退款并签订所谓退款协议之后，原告始终主张履行合同，所以退款协议没有履行，而且是无效的，法院应当驳回原告的诉讼请求。黄天珍向本院提出反诉请求：1．判令王学飞向黄天珍支付房屋租金445200元及利息135000元，物业管理费81684元、维修等其他费用32098．47元及利息65000元，以上共计758982．47元；2．本案反诉费由王学飞负担。事实与理由：2011年3月8日，反诉人与被反诉人签订一份“小产权房买卖合同”。反诉人将其自行开发的一套约85平方米的小产权房卖给被反诉人，该房位于北京市昌平区东三旗村x亩地x号院，西楼x，房屋售价41万元。合同签订后，被反诉人按约定将房款交给了反诉人。2020年北京市政府按统一要求，要将非法建设的小产权房进行强制拆除，被反诉人向法院提起诉讼，要求反诉人按合同款项退还被反诉人的房款。按合同无效各方返还的法律原则，反诉人要求被反诉人支付房屋占有使用期间的房租费用及物业管理费、水电费。为此向法院提出反诉，望判如所请。王学飞辩称：一、不同意支付房屋租金及利息。答辩人通过中介认识的被答辩人，被答辩人称其有小产权房出售，且“小产权房已得到国家认可”，答辩人也到实地查看，确实有被答辩人诉说的房屋，就听信了被答辩人的说法，于2011年3月8日与被答辩人签订了《小产权房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）。后答辩人夫妻入住涉案房屋，因被答辩人2013年夏天欠村里电费导致停电停水，一停就是十天半个月，当时答辩人的孩子才三四个月大，根本无法居住，只得到酒店开房暂住，又发现村里镇里都没有涉案房屋的登记备案，无法将所有权过户到其名下，才得知涉案房屋根本连小产权房都算不上，因未取得建设工程规划许可，是违法建筑，且早在2010年3月8日，北京市规划委就进行了认定。在被认定为违法建筑1年后，被答辩人仍将涉案房屋转让给答辩人，是明显的欺诈行为。答辩人就找被答辩人商议退房退钱，在2013年12月14日，双方签订了《退款协议》，约定在2014年12月1日之前，被答辩人应退清答辩人房款415000元，在房款退完后，答辩人将涉案房屋退还给被答辩人。因此，答辩人要求退还房款是基于《退款协议》的约定，并非被答辩人主张的“因房屋买卖合同无效的返还”，《退款协议》是双方于房屋买卖合同解除后各自所应承担责任的约定，独立于房屋买卖合同，是双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行《退款协议》约定的内容。在《退房协议》签订后，答辩人数次催促付款，被答辩人都以各种理由拖延，2014年说“手上暂时没钱，给她一年的时间筹款”，2015年和2016年说“手上还是没有钱，在找买家买房，卖了钱就给”，2017年和2018年说“手上还是没有钱，再缓缓”。所以答辩人无法交房。因此，答辩人占有房屋是合法占有，在2011年3月8日至2014年12月1日期间基于房屋买卖合同和《退款协议》的约定可以占有；在2014年12月2日之后占有是因为被答辩人迟迟没有履行退款义务，根据《退款协议》的约定，应先退款再退房，但在《退房协议》签订后，答辩人数次催促付款，被答辩人都以各种理由拖延。根据《民法典》第526条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序的，应当先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求”，答辩人享有先履行抗辩权。被答辩人在2021年3月20日提起反诉之前从未主张过房租，已超过诉讼时效。二、不同意支付物业管理费、维修费等其他费用。根据《退房协议》的约定，答辩人只支付电费、水费、卫生费和2013年之前因换变压器和修路产生的费用631．7元，且都已经付清，无需支付其他费用。而且被答辩人主张的锅炉维修费、物业费、停车费都没有证据，改造电线线路费、变压器入户费、税金、土地租金、监控安装费用和维修费用与答辩人和案件无关，所以被答辩人的上述请求没有事实依据和合同依据。而且，在反诉之前，被答辩人从未主张过任何费用，改造电线线路费、变压器入户费、监控安装费用维修费均已超过诉讼时效。在2014年12月2日之后答辩人占有房屋并非为了居住使用和获利，是为了维护自己的财产权而采取的救济措施，如被答辩人依约退款，答辩人一定会即刻退房，不能因为被答辩人的违约行为让答辩人承担所谓的“损失”，综上，请求法院驳回被答辩人的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月8日，黄天珍（出卖人、甲方）与王学飞（买受人、乙方）签订《小产权房屋买卖合同》，约定，甲方自愿将位于北京市昌平区东三旗村x亩地x号院西楼x室的房屋（建筑面积85平方米）以41万元的价格出售给乙方；本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，王学飞支付了购房款，黄天珍向王学飞交付了房屋。2013年12月14日，黄天珍（甲方）与王学飞（乙方）签订《退款协议》，约定，甲、乙双方于2013年8月29日商谈退款条件如下：在2014年8月29日之内，因该房不能自由上市交易，因此将原东三旗八十四亩地41号院（原34单元）的西楼三层85平方米房屋由王学飞退还黄天珍，在这期间，王学飞不拿房租，黄天珍用王学飞房款不拿利息，若2014年12月1日前甲方退清乙方房款，退款金额415000元（以原房价为准）；自2013年8月29日起，王学飞自理电费、水费、卫生费，电费1．3元/度，实际收为准（以变压器收费浮加0．1元）、水费10元/人/月、卫生费40元/月；在2013年8月29日前，两次更换变压器费用共计4800元，西楼85平方米每户出331．7元，修路费每户出300元，合计631．7元，支付现金，以上时间所欠费用马上付清（该条款只限退房）（已付清）；甲方房款退完后，乙方归还房屋。后黄天珍未退还房款，王学飞亦未退还房屋。2019年12月22日，北京市昌平区北七家镇东三旗村村民委员会（以下简称东三旗村委会）、北京市昌平区北七家镇东三旗村股份经济合作社（甲方，以下简称东三旗经合社）与黄天珍（乙方、被腾退人）签订《北京市昌平区北七家镇2019年集体土地上非住2宅房屋自主腾退项目（x亩地）地上物腾退补偿协议》。协议约定，乙方在使用土地上建设的地上物经评估公司评估，且经甲乙双方确认，腾退补偿款共计1869008元；乙方应在本协议签订前结清租赁期间应予交付的水费、电费、租金等因使用土地产生的全部费用；乙方应于本协议签订后一周内将使用土地及地上物全部交予甲方，并将房屋钥匙和水、电费结清证明（如有）交甲方，经工作人员验收合格后为乙方出具交房验收单，交房验收单签署后，所交付的地上物权属全部归甲方所有。该协议还对其他内容进行了约定。后东三旗村委会（甲方）与黄天珍（乙方）签订《北七家镇东三旗八十四亩地自主腾退项目租金补交确认书》，约定自2010年10月底起至2019年5月止共8年7月，乙方应按照每年每亩25000元标准补交乙方占有土地期间的租金，共应向甲方补交租金257459元，本确认书签订生效后10日内，乙方应向甲方一次性付清。东三旗经合社向黄天珍出具发票一张，载明货物或应税劳务、服务名称为生活服务、租地款，价税合计为257459元。黄天珍已领取腾退补偿款。王学飞向本院提交其与黄天珍2019年7月18日的录音，证明其一直向黄天珍主张退还购房款。庭审中，双方均认可涉案房屋一直由王学飞使用。黄天珍于2019年12月25日将案涉房屋交付东三旗村委会、东三旗经合社。黄天珍陈述，涉案房屋于2020年1月16日开始拆，2月、3月全部拆除。黄天珍向本院提交其自行制作的垃圾费等各项费用清单，证明王学飞欠缴的各项费用。王学飞均不予认可。另查，王学飞于2020年7月7日向本院申请诉前财产保全，申请冻结被申请人黄天珍银行存款人民币415000元或查封、扣押被申请人相当于人民币415000元的财产。王学飞向本院提交中国平安财产保险股份有限公司出具的《担保书》《保单》作为担保，本院依法作出（2020）京0114财保392号民事裁定书，裁定冻结被申请人黄天珍银行存款人民币415000元或查封、扣押被申请人黄天珍相当于人民币415000元的财产。王学飞为此支出保全费2595元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王学飞与黄天珍签订的《退款协议》是当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据协议约定，黄天珍房款退完后，王学飞归还房屋，黄天珍于2019年12月25日将涉案房屋交付东三旗村委会、东三旗经合社，案涉房屋已不在王学飞控制之下，应视为王学飞将案涉房屋交付黄天珍，黄天珍应将购房款予以退还。退款协议约定，若2014年12月1日前黄天珍退清王学飞房款，退款金额415000元（以原房价为准），而小产权房屋买卖合同中约定的购房款为410000元，王学飞提交的证据亦不足以证明其交纳的购房款为415000元，故王学飞主张退还的房款，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。关于王学飞主张的利息及黄天珍主张的房屋占有使用费，如前所述，王学飞将案涉房屋退还黄天珍的时间为2019年12月25日。在此之前，王学飞继续占有使用房屋应当支付使用费，黄天珍占有使用购房款应当支付资金占用费，从诚实信用原则及公平原则考虑，房屋占有使用费及资金占有费相互折抵，故王学飞主张自2014年12月2日至2019年12月25日期间的利息，黄天珍主张的房屋占有使用费，本院均不予支持。王学飞于2019年12月25日向黄天珍交付了房屋，黄天珍亦应将购房款退还。现黄天珍未退款，应当赔偿王学飞的损失。现黄天珍主张王学飞要求的利息过高，要求法院予以调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以确定，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。黄天珍抗辩王学飞的诉讼时效已过的意见，于法无据，本院不予支持。关于卫生费，退房协议约定，2013年8月29日起由王学飞承担，每月40元，现黄天珍主张自2018年12月20日至2020年1月16日期间的卫生费，王学飞于2019年12月25日交还涉案房屋，且王学飞亦未提交证据证明其已经交纳，故黄天珍主张的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。故王学飞辩称诉讼时效已过的意见，本院不予采信。黄天珍主张的其他费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、黄天珍于本判决生效后十日内退还王学飞房款410000元并支付利息（以410000元为基数，自2019年12月26日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、王学飞于本判决生效后十日内支付黄天珍卫生费488元；三、驳回王学飞的其他诉讼请求；四、驳回黄天珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10174元，由王学飞负担2724元（已交纳），由黄天珍负担7450元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费5695元，由黄天珍负担5670元（已交纳），由王学飞负担25元，于本判决生效后七日内交纳。保全费2595元，由王学飞负担25元（已交纳），由黄天珍负担2570元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  王科宇人民陪审员  刘志凌二〇二一年六月二十九日书 记 员  周心怡