贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2950号上诉人（原审被告）：遵义海天物业服务有限公司。住所：贵州省遵义市播州区遵南大道黔北国际汽车博览中心。统一社会信用代码：91520321573302284A。法定代表人：晏茂才，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈正，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金华，贵州上善律师事务所律师。上诉人（原审被告）：遵义天恒房地产开发有限公司。住所：贵州省遵义市播州区遵南大道黔北国际汽车博览中心。统一社会信用代码：915203216975159270。法定代表人：李永林，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈正，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金华，贵州上善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨晓雪，女，1965年1月7日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。上诉人遵义海天物业服务有限公司（以下简称“海天物业公司”）、遵义天恒房地产开发有限公司（以下简称“天恒房开公司”）与被上诉人杨晓雪房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年5月10日进行了二审调查询问，上诉人海天物业公司和天恒房开公司的共同委托诉讼代理人黄金华，被上诉人杨晓雪到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。海天物业公司、天恒房开公司上诉请求：1.依法撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初601号民事判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实和适用法律错误。根据2011年7月17日双方签订的《商品房买卖合同》《委托出租合同》，系被上诉人于2011年7月2717向上诉人天恒公司购买涉案营业房后，当即由上诉人海天公司受被上诉人委托出租，上诉人即出卖人天恒公司担保，每年按照总房款的9.5%作固定回报，而海天公司实际对外租赁的价格远远达不到该约定的标准（详见海天公司对涉案营业房的租赁合同），每月的不足部分由天恒公司补足交给被上诉人。因此，从该《委托出租合同》的内容及履行情况，结合被上诉人购房当天即同时与上诉人签订委托租赁合同，其性质实际为被上诉人与天恒公司所签订《商品房买卖合同》的补充协议，并非真正的租赁合同关系，该约定销售返租款实际为购房款的交易行为，损害了国家税收利益，符合《中华人民共和国合同法》第52条关于“损害国家利益”的合同无效的规定。对造成合同无效，合同双方均有过错责任，因此，按照合同无效相互返还原则，应按照海天实际收取的租金进行折价返还，根据已经返还的金额（详见支付明细），而二上诉人已经返还的金额已经远远超出海天公司实际对外收取的租金，被上诉人超过实际租金领取部分，系不当得利，应当返还上诉人。因受当前因新冠疫情影响，经济下行，导致房屋不能出租或无法收取租金，故要求被上诉人立即接收房屋，依法结算。综上，一审判决认定事实错误，导致判决不公，请求依法判决。二审中，海天物业公司、天恒房开公司撤回了第二项要求杨晓雪立即接收房屋的主张。杨晓雪辩称：1.双方签订的《委托出租合同》系真实意思表示，约定内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同；2.二上诉人也自认存在密不可分的关联关系，两公司不具备独立的法人资格，《委托出租合同》和补充协议系一体签订、一体履行，而上诉人均应承担责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。杨晓雪向一审法院起诉请求：1、判令天恒房开公司、海天物业公司支付房屋租金80312.16元及延期支付租金滞纳金（其中以37067.15元从2020年1月30日起至2021年1月30日止、80312.16元从2021年1月31日起至付清之日止，按每日万分之五计算）；2、本案诉讼费、保全费、保函费等由天恒房开公司、海天物业公司承担。一审法院认定事实：杨晓雪向天恒房开公司购买了位于遵义市播州区，杨晓雪于2011年7月17日向天恒房开公司支付购房价款780361元（含之前交纳的5万元）。2011年7月16日双方签订了《补充协议》，载明：“出卖人承诺：ｌ、本合同项下的买受人所购买的商品房具有较强的商业功能和增值空间，所售商品房10年内年净增值率应为本合同总价款的9.5%以上。2、出卖人愿对此承诺负责，本合同的总价款己减除了出卖人给买受人的商业折扣款74174元，该商业折扣可冲抵买受人所购商品房最后一年的净增值额。3、买受人在付清购房全款之次月1日起可自行委托他人出租该房屋，每年年度终了，如买受人所购营业房年度净增值率不能满足9.5%的，即视为该商品房的商业功能有瑕疵，买受人有权提出书面申请，要求出卖人将买受人年度净增值率不足9.5%的部分从买受人已付房款中退回，并在次年1月30日前付清退回款。如出卖人未按时付清退回款，买受人应当书面通知出卖人，出卖人在接到通知15日内仍不付清退回款的，买受人有权解除合同。出卖人应当在接到买受人退房通知15日内退还买受人签约时的购房总价款，付清退房前应退回给买受人的款项，并承担买受人签约时购房总价款10%的违约金。”同时，杨晓雪（委托方、甲方）与海天物业公司（受托方、乙方）签订《委托出租合同》，载明：甲方将其在“汽博城”购买的汽车超市Ａ、Ｂ区1栋1层24号营业房委托乙方出租。第1条约定：委托期限10年，从甲方所购营业房全款付清之次月1日起至第120个月末止。第2.1条约定：甲方委托乙方将其营业房向外发布招租信息，并按甲方的出租条件和市场行情与承租人谈判达成最终签约。第2.5条约定：乙方应在每年的1月30日前与甲方结清上年度租金，逾期应承担每天万分之五的滞纳金。审理中，原、被告双方认可《委托出租合同》的委托期限为从2011年8月1日起至2021年7月31日止。按照前述《补充协议》的约定，支付租金的期限截止至2020年7月31日止，每年租金为74174元。二被告已支付给杨晓雪2019年6月30日前的租金，尚欠2019年7月1日至2020年7月31日的租金80312.16元。上述事实，有原、被告双方当事人陈述，遵房权证遵义县字第××号房屋产权证、《补充协议》、《委托出租合同》及相关付款票据等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。一审法院认为，杨晓雪与天恒房开公司签订《补充协议》、与海天物业公司签订《委托出租合同》并已实际按约履行，天恒房开公司、海天物业公司尚欠杨晓雪租金80312.16元的事实清楚，证据确实充分，一审法院予以确认。《补充协议》和《委托出租合同》未违反法律法规的相关规定，应为有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。海天物业公司、天恒房开公司称《委托出租合同》无效，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。虽然《委托出租合同》的双方是杨晓雪和海天物业公司，但《委托出租合同》与《补充协议》系一体履行，且租金一直是由天恒房开公司和海天物业公司共同支付，因此，天恒房开公司和海天物业公司应共同承担本案责任。天恒房开公司称不承担本案责任，与一审法院查明的事实不符，一审法院亦不予采纳。杨晓雪请求由天恒房开公司、海天物业公司支付租金80312.16元及逾期付款违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第五百八十五条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，结合双方的约定和本案实际，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：由遵义海天物业服务有限公司、遵义天恒房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给杨晓雪租金80312.16元及逾期付款违约金（其中以37067.15元从2020年1月31日起至2021年1月30日止、80312.16元从2021年1月31日起至付清之日止，按每日万分之五计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取904元，保全费1323元（含保函费500元），合计2227元，由被告遵义海天物业服务有限公司、遵义天恒房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人主张案涉《委托出租合同》系《商品房买卖合同》补充协议的问题。因《委托出租合同》是海天物业公司与杨晓雪所签，而《商品房买卖合同》是天恒房开公司与杨晓雪所签，不能认定《委托出租合同》系《商品房买卖合同》补充协议。海天物业公司与杨晓雪签订的《委托出租合同》以及杨晓雪与天恒房开公司签订的《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。上诉人关于《委托出租合同》无效的理由不能成立，本院不予采纳。关于本案法律关系的定性问题。从《委托出租合同》的约定看,明确海天物业公司对案涉房屋代为对外出租，以及委托期限、结算租金的时间，而没有具体租金标准，故《委托出租合同》应认定为委托合同，而非租赁合同。从三方当事人在签订合同后的实际履行看，都是由海天物业公司对外出租，海天物业公司收取租金，天恒房开公司再按照《补充协议》向杨晓雪支付租金，故天恒房开公司与杨晓雪之间应为售后返租法律关系，天恒房开公司应当按约支付租金。因对外出租产生的租金实际是由海天物业公司收取，故其也应承担责任。至于海天物业公司与天恒房开公司之间是何种法律关系，可另案处理。综上所述，海天物业公司、天恒房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费904.26元，由遵义海天物业服务有限公司、遵义天恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  张 睿审判员  任建毅二〇二一年六月八日法官助理廖晗书记员蓝可昕