湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初5059号原告（反诉被告）：贺新贞，女，1973年4月9日出生，汉族，户籍地湖南省隆回县。委托诉讼代理人：王雄伟，湖南森力律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁灵玉，女，1988年7月2日出生，汉族，户籍地湖南省安化县。委托诉讼代理人：胡晨照，湖南超前律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂博文，湖南超前律师事务所实习律师。原告（反诉被告）贺新贞（以下简称原告）诉被告（反诉原告）袁灵玉（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王雄伟、被告的委托诉讼代理人胡晨照到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金37454元（2020年12月10日至2021年3月9日的租金27540元＋2021年3月10日至2021年4月10日的租金9914元）；2、判令被告向原告赔偿因追索上诉第一项债权而支出的差旅费886.5元、误工费2000元；3、判令解除原被告之间的房屋租赁合同，并判令被告以每月9914元的标准向原告支付自2021年4月10日起至实际搬离商铺止的房屋占用费；4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、担保费。事实与理由：原告与案外人向志宏于2018年1月10日签订了《房屋租赁合同》一份，约定向志宏自愿承租原告所有的位于长沙市雨花区××路××号冠铭商务中心（高升时代广场）的4栋126号商铺作为商业用途使用，该商铺的建筑面积为61.12平方米；合同期限为5年，自2018年3月10日起至2023年3月10日止；商铺的月租金为8500元，押金为8500元，一个季度一支付，提前7天交纳下一个季度的房租；从第三年开始，月租金每年递增8%；原告给予向志宏自2018年1月10日至2018年3月10日为期2个月的装修免租期；物业管理费由向志宏承担。该房屋租赁合同签订后，被告自愿受让向志宏的权利义务，并于2019年11月19日与原告签署了《房屋租赁合同》一份，该合同签订后，被告按合同约定以每月8500元的租金标准向原告支付租金至2020年3月10日，并自2020年3月11日起按每月9180元的租金标准向原告支付租金至2020年12月10日。截止2020年12月10日，被告已向原告支付租金108120元（8500元×3个月＋9180元×9个月），拖欠原告租金3个月（2020年12月10日至2021年3月10日），每月9180元，合计拖欠27540元。依照合同约定，被告应于2021年3月3日前，以每月9914元向原告支付2021年3月10日至2021年6月10日的租金29742元。经原告多次电话催告，被告至今未向原告交纳拖欠房租。为向被告催缴租金，原告分别于2020年12月25日、2021年1月5日、2021年1月10日往返新化至长沙，共计产生差旅费886.5元。同时，原告为追索该案涉租金，导致自家经营的建材店铺无法正常营业，导致经营损失约2000元。鉴于被告无故拖欠原告租金，故原告请求法院判令被告向原告支付自2021年3月10日至2021年4月10日的租金9914元后，自2021年4月10日起解除双方之间的房租租赁合同。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称：1、被告延期支付房租是基于原告违约行为的抗辩。被告承租案涉房屋后不久，全国爆发了××，应国家疫情防控要求，被告歇业近两个月，2020年5月国务院六部门出台政策，对于承租非国有房屋用于经营、出现困难的个体工商户，鼓励减免或延期收取租金，鉴于此，被告多次与原告协商减免租金，原告未予同意并告知如不能一次性支付三个月的房租则令被告关门歇业。后被告按照合同约定足额、按时、按季支付了一年递增8%的高额租金，可见被告始终诚实守信、积极履行合同义务，无违约故意。2020年12月，被告多次与原告协商减免租金、以及租金的支付方式等事项，双方口头达成一致意见，原告同意免去一个月的租金、减少租金为每月8000元及变更付款方式为押一付一，但双方未签订书面协议，且原告后续又不同意前述协议，单方毁约。另外，原告除2020年12月4日通过微信出示一份手写租金收据外，一直未向被告出具接收租金的有效凭证。2、原告请求支付差旅费、误工费及解除房屋租赁合同的诉讼请求没有事实和法律依据。原告系自愿来长沙与被告协商租金减免事宜，不存在损失赔偿责任，且原告主张的差旅费票价与事实不符，误工费金额未提交任何证据予以证明，原告的诉请没有事实和法律依据，被告不予认可。3、《房屋租赁合同》对于违约责任的约定并不明确，且未对合同解除的情形进行约定，案涉合同并不适用约定解除，而法定的合同解除权需要达到合同目的不能实现的程度，被告从未想过拒付房屋租金，只是鉴于原告的违约行为而暂未支付，该行为并非根本违约，合同的法定解除条件不成就。被告承租案涉房屋从事经营活动，前期投入了大量人力物力，仅店铺装饰装修及设施设备就花费了三十余万元，而被告承租后不久就遭遇了新冠肺炎疫情，至今尚未有任何利润，若合同解除，将给被告带来难以挽回的巨额损失。综上，请求法院依法判决。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求确认被告与原告的《房屋租赁合同》为每月租金8000元，付款方式为一月一支付；2、判令被告与原告继续履行上述第一项《房屋租赁合同》；3、判令原告退还“新冠疫情一级响应”歇业期间的租金13600元；4、判令由原告承担本案产生的案件受理费等。事实与理由：被告承租案涉房屋后不久，全国爆发了××，应国家疫情防控要求，被告开始关店歇业，直至2020年3月10日解除一级响应，被告停止营业48天。虽然开门营业，但因疫情影响，门店经营基本处于停滞。鉴于此，被告遂与原告协商减免租金、免递增房租或一月一付等事宜，但原告未予同意并告知如不能一次性支付三个月的房租则令被告关门歇业，后被告按照合同约定足额、按时、按季支付了一年递增8%的高额租金。依据相关法律规定，房屋租赁需要进行房屋租赁登记备案及交纳有关税费，被告在按约交租后，多次要求原告出具有效票据，但原告置之不理、拒不出具。2020年5月国务院六部门出台政策，对于承租非国有房屋用于经营、出现困难的个体工商户，鼓励减免或延期收取租金，同时，被告了解到案涉房屋所在广场的其他同类型门店均相应政策号召，在疫情期间见面了部分租金、免去了递增费用外，又再次降低了每月租金，但被告的租金未免、未降反而仍将按照每年8%的比例再次递增。被告遂再次与原告协商租金，经过多次沟通双方口头达成一致意见：免去一个月的租金、减少租金为8000元及变更租金付款方式为押一付一。随后，双方协商签订书面补充协议，但因原告反复提出不合理的修改要求，导致双方未能签订正式的书面协议。被告认为，租赁双方已就房屋租赁达成新的合意，应当遵照新的合意履行，但原告却单方违约，要求被告仍然按照原合同支付再次增地8%的高额房租。受疫情影响，被告的经营仍十分困难，故为维护合法权益，向法院提出反诉请求。原告针对被告的反诉答辩称：1、双方并没有就变更合同达成一致意见，且被告以签订补充协议为要挟条件，拖欠租金，故每月租金8000元无事实及法律依据；2、原告主张解除合同系由于被告拖欠租金，故该反诉请求没有事实和法律依据；3、截止2020年12月10日的租金已经支付完毕，不存在退还租金，这和疫情一级响应没有关联。经审理查明，2019年11月19日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、乙方租赁甲方位于高升时代广场4栋126门面，商铺面积约61.12平方米；二、租赁用途为商铺使用；三、租期自2018年3月10日至2023年3月10日；四、每月租金8500元，押金8500元。一季度一支付，提前7天交纳下个季度的房租，房租从第三年开始递增，每年递增8%；五、若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失……。在该合同原、被告签章下方，手写备注：本合同是按原来的房屋租赁合同转接下来的。原来的租赁合同为2018年1月10日，原告（甲方）与案外人向志宏（乙方）签订的《房屋租赁合同》，该合同除约定中介费的交付方式外，其他内容均与原、被告签订的《房屋租赁合同》相同；在该租赁合同签章下方，手写备注甲方给予乙方两个月时间的装修期，时间为2018年1月30日至2018年3月10日，每月物业管理费由乙方承担。原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告承租案涉房屋用于经营餐饮业，被告按照合同约定向原告交纳了2019年11月19日至2020年3月9日的租金25500元（8500元/月×3个月）、2020年3月10日至2020年12月9日的租金82620元[8500元/月×（1+8%）×9个月]，共计108120元。2020年12月10日，原告通过微信要求被告交纳下一季度的房租，被告提出协商降低房租事宜，原告不予同意。此后，原、被告对房租的交纳问题进行了协商。2021年1月10日，原告丈夫李云亮通过手机短信与被告进行协商，李云亮“美女老板，你自己说每月租金8000元，免租金一个月，我也同意了，你还不做了，我也没办法了”，被告“李总，房租8000一月，免一个月租金，押一付一，确实是我说的，同样也是你同意了的，既然大方向是一致的，我们就应该签订补充协议，用文字规范合同期内以后的行为”。后被告向李云亮发送了打印的补充协议图片一张，双方对补充协议的内容进行了协商，李云亮“美女老板，我同意了你减房租和减免1个月房租，那你怎么又走了，我来三次了，都是无果而回”，原告认为补充协议中与原合同不一致时的处理应当以原合同为准，但被告不同意，故双方未在补充协议上签字确认。2021年1月18日，被告请求物业经理出面协调原、被告之间签订补充协议的事宜，物业经理向被告转发了原告草拟的补充协议。2021年3月，被告又多次与原告丈夫李云亮进行协商，但原告丈夫要求按照原合同继续履行。双方最终未能签订补充协议。至开庭日，被告仍在租赁、使用案涉房屋。因被告拖欠2020年12月10日之后的房租，故原告诉至本院。2020年1月24日，长沙市人民政府根据湖南省人民政府的决定启动重大突发公共卫生事件一级应急响应，要求长沙市各商业影院、网吧、歌舞厅等公共娱乐场所全部停止对外营业。2020年3月10日，湖南省人民政府决定将新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》2份、银行流水，被告提交的微信聊天记录、湖南省人民政府政务要闻截图以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。本案的争议焦点有：案涉房屋租赁合同是否达到解除条件、租金金额和交纳方式、疫情期间的租金是否应当予以减免、被告是否应当向原告赔偿差旅费和误工费。一、案涉房屋租赁合同是否达到解除条件。《房屋租赁合同》中并未对合同解除的条件进行约定，原告现主张按照合同的法定解除条件解除案涉合同，即被告未及时支付租金、合同目的无法实现，但被告提出未按时支付租金系基于对原告的抗辩。经查明，原、被告自2020年12月10日起至起诉时，就房租事宜的补充协议进行了多次协商，被告的聊天记录中显示其并非拒付房租，且被告至今仍在案涉房屋中经营餐饮业，故本案的案涉房屋租赁合同未达到法定解除条件，原告主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。二、案涉房屋的租金金额和交纳方式。被告租赁原告的房屋，应当向原告支付房屋租金，双方均确认被告已交纳自承租之日起至2020年12月9日的房租。因双方对2020年12月10日之后的房屋租金金额和交纳方式存在争议，被告至今未交纳后续房租。根据被告与原告、原告丈夫李云亮、物业经理的聊天记录以及原、被告双方草拟的补充协议的内容，可以认定：原、被告双方虽未签订补充协议，但双方就案涉房屋2020年12月10日之后的的租金金额和交纳方式变更为每月10日前交纳本月房租8000元、一月一付达成了一致。故自2020年12月10日起至合同终止时，被告应于每月10日前交纳本月房租8000元，一月一付。截止2021年4月9日，被告已拖欠2020年12月10日至2021年4月9日的房租32000元（8000元/月×4个月），且被告应于2021年4月10日之后每月10日前交纳本月房租。三、疫情期间的租金是否应当予以减免。被告反诉主张因新型冠状病毒的影响，原告应退还48天的房租13600元。根据湖南省高级人民法院关于印发《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律使用若干问题的解答》的通知第二项中的问题6载明，商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可以支持。2020年春节期间，我国爆发新型冠状病毒，2020年1月24日，长沙市人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，要求公共娱乐场所等停止对外营业，本案被告租赁案涉房屋用于经营餐饮业，亦属于停业的范围。2020年3月10日湖南省人民政府发布解除一级响应的通知。因原、被告在协商房租事宜时对减免一个月房租达成了一致，被告系按照8500元/月的标准向原告交纳了该期间的房租，故原告应当向被告退还房租8500元。对被告超过部分的反诉请求，本院不予支持。前述第二、三项两笔款项相抵后，被告（反诉原告）袁灵玉应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贺新贞支付2020年12月10日至2021年4月9日的房租23500元（32000元-8500元）。四、被告是否应当向原告赔偿差旅费和误工费。原告主张因向被告追偿房租，多次往返长沙，应由被告承担差旅费和误工费。本院认为，原告往返长沙，系与被告对案涉房屋的房租相关问题进行协商，是自愿行为，且原告提交的动车票订单无法核实乘坐人的身份，故对于原告要求被告赔偿差旅费的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于误工费，原告未提供证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百四十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贺新贞与被告（反诉原告）袁灵玉于2019年11月19日签订的《房屋租赁合同》继续履行；《房屋租赁合同》约定的房屋租金金额和交纳方式变更为2020年12月10日起至合同终止时的房租按8000元/月交纳、一月一付，应于每月10日前付清本月房租；二、被告（反诉原告）袁灵玉于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）贺新贞支付2020年12月10日至2021年4月9日的房屋租金23500元；2021年4月10日之后的房屋租金按本判决第一项履行；三、驳回原告（反诉被告）贺新贞的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）袁灵玉的其他反诉请求。本案受理费因适用简易程序减半收取的诉讼费404元，由原告贺新贞负担169元，被告袁灵玉负担235元；反诉费170元，由原告贺新贞负担106元，被告袁灵玉负担64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张林二〇二一年六月十六日书记员  秦瑶附：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五百四十三条当事人协商一致，可以变更合同。第五百七十七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。