安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1302民初4399号 原告：王超，男，1962年2月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：武仲江，安徽拂晓律师事务所律师。 被告：李凯，男，1972年7月19日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：李先义，安徽君光律师事务所律师。 原告王超与被告李凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王超的委托诉讼代理人武仲江，被告李凯的委托诉讼代理人李先义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王超向本院提出诉讼请求：1、判决确认2016年9月26日原告与被告签订的位于宿州市埇桥区××街道××村××组的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月26日，原告作为甲方（卖方）与被告作为乙方（买方）签订房屋转让协议，约定：一、甲方自愿将坐落在王九组房屋（砖混结构、建筑面积4000平方米，北邻路、西邻路、南邻路、东邻王超），转让给予乙方，并将该房屋占用范围内土地使用权同时转让，一并给予乙方。三、双方议定上述房屋价款为人民币200万元，乙方在2016年9月26日前分一次付清，付款方式现金。八、争议处理。（2）如双方通过协商，不能达成一致，依法向原告方人民法院起诉。合同并约定了其他条款。合同签订后，被告没有付款。现被告想占有原告房屋，原告不同意。原告认为，涉案房屋系农村集体土地上的房屋，原告与被告不是同一村民组的村民，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三的规定，应认定原告与被告签订的房屋买卖合同为无效合同。为此，原告特依法提起诉讼，请人民法院查明事实后，支持原告的诉讼请求。 被告李凯辩称，1、原、被告签订的房屋买卖合同属于有效合同，首先该房屋买卖合同是双方自愿签署的，是双方真实意思表示，而且已经实际履行，因而证明买卖合同已成立。2、该份合同是2014年双方民间借贷抵押物转变而成的买卖合同。3、2014年5月22日原告借被告200万元，同时用争议的房屋作为抵押，当时借款是三个月，同时表示到期房屋转让给被告，由于原告没能偿还借款，在此情况下2016年9月26日双方签订房屋转让协议，将该房屋转让给被告，合同已经实际履行。该合同从签订、支付、交付已经履行，是有效的，虽然双方不是同一村的居民，但该合同在签订时2016年9月26日实际签订时并不是被告自己购买的房屋，当时是被告与原告的同村村民周凯共同合资购买，当时周凯转让给李凯，现在已交付给李凯使用。根据法律规定农村房屋买卖，同村村民房屋购买合同有效，房屋购买后转至该村村民也属有效，该房屋经多次流转后又转至该村村民合同同样属有效，因而王超与李凯签订合同属有效且合法的。4、原告方认为合同无效要求返回还屋，首先原告应该支付购房款才能考虑合同无效，应该支付认为合同无效造成的损失（土地增值、利息），在上述两项均不能达到的情况下要求解除合同显然是一种借法律空侵占被告合法权益的违法行为，此种行为不应得到法律支持。 本案经审理认定事实如下：原告王超系宿州市埇桥区三八办事处周尚村王九组村民，被告李凯系宿州市埇桥区三八办事处十里村后李组村民。2016年9月25日，李凯与案外人周凯签订《共同购房协议》，约定：“本人李凯于2016年9月25号和周凯共同购买王超房屋，房屋位置坐落在王九庄村西头，建筑面积约4000平方米，（长64米、宽64米），购买房屋款贰佰万元整”。2016年9月26日，原告王超作为甲方、被告李凯作为乙方，双方签订《房屋转让协议》，协议约定：“一、甲方自愿将坐落在王九组房屋(砖混结构、建筑面积4000，北邻路、西邻路、南邻路、东邻王超)，转让给予乙方，并将该房屋占用范围内土地使用权同时转让，一并给予乙方……三、双方议定上述房屋价款为人民币200万，乙方在2016年9月26日前分一次付清，付款方式现金……”。 另查明，根据农村土地承包经营权证显示，发包方为三八办事处九里村村民委员会，承包方代表姓名王超，承包方式家庭承包，承包期限1995年8月20日至2025年8月20日，产权证号农地承包权（2016）第051658号，是否基本农田：是。 再查明，2014年5月22日，王超出具借条一份，载明：“借条，今借到李凯人民币贰佰万元（¥2000000元），王超，2014.5.22号”。同日，王超出具《暂时转让协议书》，载明：“今有本人房产坐落在王九组转让给李凯，转让费贰佰万元。转让伍个月到期不还，该房产属于李凯所有，中间人：孙拂晓，转让人：王超。2014.5.22号”。上述事实，有原、被告陈述、原、被告身份证复印件《房屋转让协议》、《共同购房协议》、农村土地承包经营权证、借条、《暂时转让协议书》等在卷佐证。 本院认为，土地承包经营权的转让，是承包方将自己享有承包经营权的土地转让给第三人，即承包方终止对转让土地的承包，由第三人（受让方）与发包方建立新的土地承包合同关系，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条规定：“经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止”，另根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条规定：“承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请”，故转让农村土地的，应当经发包方同意，且受让人一般情况下应为同一经济组织成员。如果受让方是该集体经济组织成员以外的成员，在不损害该集体组织成员优先承包经营权的前提下，还应经过一定的民主程序，即应该符合《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条的规定“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。本案中，王超与李凯签订的《房屋转让协议》虽属自愿，但根据“地随房走”的原则，农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地的转让。被告李凯并非三八办事处九里村村民委员会集体组织成员，不具备购买案涉房屋的条件，且原告未能提供证据证明其与李凯签订的《房屋转让协议》已向发包方三八办事处九里村村民委员会提出转让申请或经发包方同意，故王超、李凯双方签订的《房屋转让协议》应属无效。关于被告李凯称案涉房屋系其与周凯共同购买，且周凯系三八办事处九里村村民委员会集体组织成员，故合同应属有效的答辩意见，根据《房屋转让协议》显示，该协议签订的双方为王超、李凯，案外人周凯并未在该协议上签字而是另外与被告李凯签订了《共同购房协议》，故根据合同的相对性，被告李凯与周凯之间的合同，仅能约束合同双方当事人，并不能对抗本案原告，因此，对被告的答辩意见，本院不予采纳。关于被告称案涉协议系2014年双方民间借贷抵押物转变而成的买卖合同的答辩意见，因案涉合同系因不符合法律规定而无效，故就原、被告之间的民间借贷纠纷，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国土地承包法》第十条、第三十四条、第五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 确认原告王超与被告李凯于2016年9月26日签订的《房屋转让协议》无效。 案件受理费减半收取为40元，由被告李凯承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 员 刘小强 二〇二一年六月七日 法官助理 杨 磊 书 记 员 汪丘成