江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终2359号上诉人（原审被告）：扬州金域房地产开发有限公司，住所地江苏省扬州市邗江区蒋王街道何桥村立新组1号。法定代表人：焦杨，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁亮，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一军，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张瑞文，男，1994年2月22日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：黄敏，江苏琼宇仁方律师事务所律师。上诉人扬州金域房地产开发有限公司（以下简称金域公司）因与被上诉人张瑞文房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院(2021)苏1003民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金域公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张瑞文的全部诉讼请求。2.张瑞文负担诉讼费用。事实和理由：1.一审认定事实错误，适用法律错误。一审审理过程之中，金域公司虽然对双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并无异议，但明确提出张瑞文并未按照合同约定支付购房款，同时提出张瑞文应当就其起诉陈述的“足额支付房款”提供证据。本案案由为房屋买卖合同纠纷，张瑞文起诉要求金域公司承担因违约产生的违约金，需要审查其是否已按约履行合同而享有主张违约金的权利。金域公司在一审中明确提出张瑞文未履行合同约定的付款义务，法院应要求张瑞文补强证据以确认其是否有权向金域公司主张违约金。张瑞文未能提供付款依据，其口称的工程款抵扣也没有任何书面证据证明，一审法院认定张瑞文已履行付款义务，存在明显错误，背离了基本事实。涉案房屋、车库、车位、阁楼的总购房款为192万余元，如此巨大的款项不能简单凭借金域公司后续配合开具发票、办理过户等行为，就认定张瑞文已支付房款，法院应当要求张瑞文提供相应的证据证明其辩解。此外，由于张瑞文未支付购房款，本案也不应存在返还房屋面积差价的情况，返还的前提条件是已完成支付，因此金域公司不应对面积差价部分向张瑞文支付费用。2.即便张瑞文已经支付购房款，违约金也应按合同第十二条的约定，按每日万分之二计算，而非分段计算。张瑞文辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。张瑞文向一审法院起诉请求：1.判令金域公司支付延期交房的违约金81405.97元（自2018年11月1日至2019年3月21日止，按日万分之三计算）；2.判令金域公司返还房屋及车库、车位面积减少部分的房款4494元及利息559.69元（暂计算至2020年9月7日，自2018年1月25日起按同期银行贷款利率支付利息至实际返还之日）。一审法院认定事实：2018年1月25日，张瑞文与金域公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定张瑞文向金域公司购买长乐府×××幢（公安幢号×××号）×××室（预测建筑面积112.67平方米，每平方米9400元，总价款为1059098元）、车库×××号（预测建筑面积33.95平方米，每平方米3800元，总价款为129010元）、车位×××号（预测建筑面积36.49平方米，每平方米4500元，总价款为164205元）、阁楼×××（预测建筑面积60.87平方米，每平方米9400元，总价款为572178元）。房屋及车库、车位、阁楼合计总价款为1924491元。付款方式一次性付款，张瑞文应当在2018年1月25日前支付全部价款。合同为格式合同，第八条约定“逾期付款责任”，买受人未按约定付款，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第十一条约定，（一）出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。……（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件……。第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理[（1）、（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率不应低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第十三条“面积差异处理”约定套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。合同签订后，张瑞文以工程款抵扣了全部价款。长乐府项目一期工程交付使用备案公示期为2019年3月11日-2019年3月18日。2019年12月11日，金域公司开具了江苏增值税发票，价税合计1919997元。2019年12月11日，金域公司就案涉房屋、车库、车位、阁楼向扬州市不动产登记中心递交转移登记申请，后张瑞文领取了苏（2021）扬州市不动产权第0×××9号不动产权登记证书。实际交付的房屋的面积为112.56平方米，实际交付的车库面积为33.37平方米，实际交付的车位面积为36.19平方米，实际交付的阁楼面积为60.88平方米。一审争议焦点为：1.张瑞文是否已履行付款义务，其有无权利主张延期交房违约金、面积差异房款；2.如张瑞文有权主张，违约金应如何计算。针对争议焦点1，一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，当事人均应按约履行各自义务。双方合同约定张瑞文应于合同签订当日即2018年1月25日前一次性支付房款，张瑞文主张双方系以工程款抵扣的方式结清房款，金域公司对于张瑞文已履行付款义务不予认可，张瑞文提交了增值税发票、转移登记申请等证据证明自己的主张，现并无证据证明金域公司在2018年1月25日后向张瑞文主张给付房款，且金域公司在合同签订后已开具购房发票、交付房屋、配合办理不动产权转移登记等行为继续履行合同，据此，可以认定张瑞文已按约支付了房款，有权向金域公司主张延期交房违约金、面积差异房款等。针对争议焦点2，一审法院认为，房屋不能交付的原因系未达到法定交付条件，属金域公司根本违约。此前，因房屋客观上无法交付，张瑞文只能通过要求支付违约金的方式弥补损失，而无法通过要求金域公司立即交付等继续履行的方式行使合同权利。对此，合同的第十二条中明确约定了逾期交付房屋的计算方法：按逾期时间分别处理[（1）、（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限即60日），自2018年11月1日起出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中即60日的比率，第八条中的比率亦为万分之二）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同即60日）后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。金域公司主张逾期应适用合同第十二条的180日进行计算，而不是适用第八条中的60日，且应按照日万分之二的标准进行计算。因案涉的买卖合同系格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，案涉合同第十二条中“按照逾期时间，分别处理（1）、（2），不作累加的约定”按通常理解应解释为逾期在60日以内的，违约金应按照日万分之二计算，超过60日的即全部按万分之三计算，（1）与（2）的适用“不作累加”只能择一适用。即便按照被告的解读有两种以上解释的，依法仍应作出不利于提供格式条款一方的解释，即因房屋已经超过约定日期的60日交付，应从逾期交付之日开始按万分之三计算违约金。但考虑到全部按总房价日万分之三的标准支付违约金，显然过分高于原告产生的实际损失，导致双方权益明显失衡，且与法律规定的精神不符。一审法院酌定调整为60日内按照每日万分之二的计算标准计算违约金，超过约定日期60日的，按每日万分之三计算。按上述方法计算，按日万分之二的标准计算60日的违约金为23093.89元；故超过60日后的违约金，按合同约定的万分之三每日计算至2019年3月21日为45610.44元，即截止2019年3月21日金域公司应支付张瑞文的违约金为23093.89+45610.44=68704.33元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，金域公司迟延交付应依约承担违约责任，但张瑞文主张过高的违约金，应依法予以调整。交付的面积与合同约定的差异，据实结算后金域公司应按合同约定返还张瑞文4494元。至于张瑞文主张的面积差的相应款项的利息，双方未作约定返还时间及利息，一审法院对此不予支持。据此，因案涉争议发生于民法典施行前，故仍应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金域公司于判决生效之日起十日内给付张瑞文逾期交房违约金68704.33元、返还面积差价款4494元，合计73198.33元；二、驳回张瑞文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1962元，由张瑞文负担332元，由金域公司负担1630元。二审中，张瑞文提交的证据是：2017年12月26日，张瑞文的父亲张某出具给弘发公司的付条照片。来源为弘发公司工作人员在财务账册中拍照。内容为“今付到弘发公司人民币叁佰壹拾柒万玖仟玖佰伍拾贰￥3179952。以房屋×××抵款”。以印证案涉房屋支付款项的方式为：建筑商弘发公司欠张某款项，金域公司欠建筑商弘发公司款项，以抵充债务的方式支付购房款。金域公司质证认为，该照片中并无金域公司人员签字，对此不予认可。张瑞文二审提交的付条照片，未提交证据原件，也未申请弘发公司经办人作为证人到庭作证，不能直接证明张瑞文已支付案涉房屋的购房款，但可以印证张瑞文主张的案涉房款系以抵充债务方式支付的事实。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。另查明，一审法院2021年3月开庭时询问金域公司，2018年1月25日以后是否向张瑞文主张过购房款债权，金域公司答复未主张过。二审中，双方当事人确认，案涉房屋已实际交付给张瑞文。二审争议焦点为：1.张瑞文是否已支付购房款。2.一审判决的违约金是否存在不当。本院认为，关于争议焦点1，金域公司主张张瑞文未支付购房款，本院不予采信。理由是：张瑞文主张已经支付购房款，其虽未能提交支付购房款的直接证据，但提交了一系列间接证据，其中金域公司与张瑞文的购房合同于2018年1月25日签订，约定当日支付房款192万余元，此约定与张瑞文主张的以债权抵充房款相吻合；此后，金域公司全额向张瑞文开具了增值税发票，协助张瑞文办理了房产登记，并向张瑞文交付了房屋，且自2018年1月25日起至2021年3月第一次开庭止，长达三年多时间内，金域公司未向张瑞文主张过购房款债权；上述证据与张瑞文二审提交的付条照片能够相互印证，证实张瑞文实际已支付购房款。金域公司主张张瑞文未支付购房款，仅有其口头陈述，而金域公司三年多来既积极配合向张瑞文交付房产、开具增值税发票、办理过户手续，又从不要求张瑞文支付购房款，上述做法明显与张瑞文未支付房款情形下金域公司通常会有的做法不相符合，金域公司对此未作出合理解释。分析双方当事人的证据，结合合同履行情况，张瑞文提交的证据证明力明显大于金域公司证据的证明力，一审认定张瑞文已经支付房款，并无不当。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案的主要争议在于对合同第十二条中“按逾期时间分别处理（（1）、（2）不作累加）：逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限）…、逾期超过180日（该情形应当与本条第（1）项中的期限相同）……”的文义内容应当如何理解。从该条款的字面内容看，虽然存在横线和括号内两个不同日期的约定，但因该条款系金域公司为了重复使用而预先拟定，且金域公司未能提供证据证明其曾与张瑞文进行过协商，属于格式条款。在格式条款按照通常的理解出现两种解释效果时，应当作出不利于金域公司的解释，即理解为逾期60日内的违约金按日万分之二计算，超过60日的违约金按日万分之三计算，（1）、（2）不作累加，只能择一适用。作此认定一方面是基于双方合同约定，另一方面是从违约金设立的功能和目的考虑，违约金兼具补偿和惩罚的双重性质。金域公司主张按万分之二计算逾期交房违约金，与案涉合同约定相悖，本院不予支持。综上所述，金域公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1962元，由扬州金域房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 莫俊秀审判员陈少君审判员 孙   建   瑢二〇二一年六月二十九日书记员 蔡   瑾   文