广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂10民终1239号 上诉人（一审被告）：柯忠钦，男，1987年6月6日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：卢晶晶，广西知君律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：广西百色江州投资有限公司，住所地百色市右江区爱新街文体巷**，统一社会信用代码：91451000052704886D。 法定代表人：林建国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：凌广权，广西中名律师事务所律师。 上诉人柯忠钦因与被上诉人广西百色江州投资有限公司（以下简称：江州公司）租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初4108号民事判决，向本院提起上诉。该院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，并通知双方当事人于2021年6月11日到庭进行调查、询问和调解。上诉人柯忠钦的委托诉讼代理人卢晶晶，被上诉人江州公司的委托诉讼代理人凌广权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯忠钦上诉请求:依法改判第一项,上诉人仅应支付被上诉人物业费2766.6元、排污费19981元。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》应为无效合同。被上诉人未能出示产权材料及商铺合法建设的材料,被上诉人应就其涉案商铺的产权及涉案商铺系经合法报建的事实承担举证责任。涉案商铺系钢架结构房屋,因未报建、报批属于违法建筑,因此,商铺租赁合同应为无效合同。二、上诉人不应支付2020年3月份的租金。2020年2月底因受新冠肺炎疫情影响,涉案商铺不允许营业,且上诉人已根据合同约定向被上诉人提出解除合同的申请。庭审时，被上诉人确认2020 2 年2月底上诉人不再经营铺面,被上诉人立即以停电停水、锁门的方式不让上诉人继续经营。自2020年3月1日,双方均以实际行动实际合意解除合同,上诉人不应支付3月份的租金。退一步来说,即使上诉人因未依照法定程序解除合同而应支付2020年3月份租金的,也因新冠肺炎疫情这个不可抗力因素而予以减免。根据国家发改委等八部门联合出台的指导意见和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》,2020年3月份租金应当予以免除。三、至2020年2月份止,上诉人仅欠付的物业费为922.2元/月×3个月=2766.6元、排污费1537元/月×13个月=19981元。综上,请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。 江州公司辩称，1、百色【森林中心城】项目报批建设手续齐全，上诉人的上诉理由不成立；2、本案《商铺租赁合同》合法有效，受法律保护；3、本案《商铺租赁合同》解除时间为2020年9月3日；4、上诉人以疫情为由主张免除责任不应支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及判决，请求二审法院维持一审判决。 江州公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付租金221328元给原告；2、判令被告支付物业费6455.4元，机械表电费13535.28元，排污费26129元，垃圾费3900元，公摊水电费4457.4元等共计54477.08元；3、因被告欠付租金，应支付违约金5533.20元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告江州公司与百色市右江区利元村第二村民小组、第五村民小组共同合同开发百色市右江区森林中心城商业项目。2017年11月30日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于百色市森林中心城的L1层2S2#铺面经营餐饮，面积为307.4平方米，合同履行期限自2017年11月30日至2022年11月29日止共5年。租金按季度缴纳，第一、二、三年每月租金为36888元，第五年在第三年的基础上递增8%，被告须在上期租金到期前提前10天向原告一次性交纳下期的租金，逾期30日内的逾期一天按应交月租金数额的千分之五向甲方一次性支付日违约金，逾期超过30天，视被告违反合同约定，原告有权单方解除合同，履约保证金、水电押金、宣传推广费等费用不退回。合同还约定被告每月应支付物业管理费922元，卫生排污费1537元，垃圾费300元/月，以及根据实用情况承担公摊用电费等费用。合同签订后，被告按照合同约定向原告支 3 付租赁保证金30000元，并一次性缴纳了两年租金。合同在履行过程中，被告于2020年2月29日结束经营，但双方没有办理合同解除。2020年9月2日，原告通过快递邮寄方式向被告发出《解除合同通知书》，快递查询显示签收人为“蔡淑琴”，被告确认为其母亲。2020年10月15日，原告诉至该院，要求被告支付租金及物业等费用。 一审法院认为，原告江州公司与被告柯忠钦签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效合同，该院予以确认。依法订立的合同受法律保护，当事人应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点有以下：一是双方的租赁合同是否已经解除？二是被告是否尚欠的租金；三是原告主张的物业费、排污费、机械电表电费、垃圾费及公摊水电费的依据；四是被告是否违约，应如何承担违约责任。关于双方的租赁合同是否已经解除的问题。庭审查明，2020年9月2日，原告向被告邮寄发出解除合同通知书，但是该通知并有效送达被告，2020年10月15日，原告向该院提起诉讼后，该院于2020年11月5日依法向被告送达起诉状副本及应诉材料，原告的意思表示方才到达被告，根据《中国人民共和国合同法》第九十六条之规定，解除通知未到达对方的，合同解除，因此，该院确认双方的合同解除时间为2020年11月5日。被告辩称其已经在2020年2月底结束经营，合同已实际解除，尽管原告对被告结束经营事实不予否认，但是被告确实无法就合同已经解除的事实予以充分举证，对其抗辩，该院不予采信。关于被告是否尚欠租金的问题。原告诉请被告支付2020年2月29日至2020年8月31日的租金共计221328元。该院认为，尽管正式解除合同的时间为2020年11月5日，但是双方庭审时确认自从2020年2月底，被告已经结束在租赁铺面的经营，而根据双方签订的租赁合同第十二章约定“……12.4乙方承诺每天依时经营，经营者不得迟开门、早关门、中途停止营业和无人值守。如因非常特殊事故，不能开店经营，须以书面形式向甲方申述理由并获得甲方同意。如果一个月内乙方停业或空置铺位超过3天者，甲方有权以损害商场整体形象及商誉为由提前解除合同，收回乙方承租场地，乙方已付履约保证金、水电押金、剩余租金及宣传推广费不予收回。……”，原告明知被告自2020年2月底已经结束经营，虽然被告没有依照法定程序解除合同固然有其自己的责任，但是作为业主和出租方的原告不按照合同约定及时与被告解除合同、清算租金，让商铺重新回流市场，构建良好营商环境，而是为获取租金放任合同非正常履行的状态，存在人为扩大对方损失的故意，违反了民事法律 4 行为应当遵守的诚实信用原则，因此应对产生的租金损失承担相应的责任。根据上述合同约定，原告应根据被告实际经营的情况，在其搬离铺面后一个月内提出解除合同，及时止损，因此，该期间的租金被告仍应支付，此后发生的租金应由原告自行承担。庭审中，双方均确认2020年2月29日前的租金已经结清，被告应支付2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金即36888元。原告主张的超出部分，该院不予支持。关于原告主张的物业费、排污费、机械电表电费、垃圾费及公摊水电费的问题。双方在《商铺租赁合同》中对物业费、排污费、垃圾费及公摊水电费的缴纳作出了约定，被告应支付租金至2020年3月31日，物业费、排污费的支付亦当如此。被告尚欠的物业费期间为2019年12月3日至2020年3月31日，根据合同的约定，物业费应为922.2元/月×4个月=3688.8元；排污费的欠费期间为2019年2月2日至2020年3月31日，根据合同的约定，排污费应为1537元/月×14个月=21518元；被告抗辩称已经结清费用，但是未能举证证实，该院不予采信。至于原告主张被告支付垃圾费、公摊水电费，因为这两项费用在合同中约定系“按实际支出由每楼层的各单元按其建筑面积比例据实分摊”，但庭审中，原告未能就其实际支出举证证明，应承担举证不能的不利后果，该项主张，该院不予支持。原告主张的机械电表电费没有在合同中约定，原告亦未就该项目的实际支出举证具体数额，该请求该院不予支持。关于被告是否违约，应否承担违约责任的问题。原告主张被告欠付租金，应支付违约金5533.2元。该院认为，被告在2020年2月底结束铺面经营时仍有租赁押金及水电押金保留在原告处，不存在故意不支付的情形，仅是双方没有及时解除租赁合同导致发生租金不能及时清结，不能认定被告故意违反合同约定构成违约，对该主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告柯忠钦应于本判决生效之日起五日内支付原告江州公司租金36888元；二、被告柯忠钦应于本判决生效之日起五日内支付原告江州公司物业费3688.8元，排污费21518元；三、驳回原告江州公司其他诉讼请求。案件受理费5520元，减半收取2760元，原告江州公司负担2153元，被告柯忠钦负担607元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 5 经审理查明，一审判决对本案事实的认定属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审中当事人争议焦点为：1、上诉人应否支付被上诉人租金，数额应如何确定；2、上诉人应支付被上诉人物业费、排污费的数额应如何确定。 关于焦点1，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在《商铺租赁合同》履行期内，上诉人停止经营，但双方均未办理解除合同手续。被上诉人于2020年9月2日向上诉人发出解除通知书，但未送达上诉人。被上诉人提起本案诉讼后，一审法院于2020年11月5日向上诉人送达起诉状副本及应诉材料，故本案《商铺租赁合同》于2020年11月5日解除。被上诉人系涉案商铺的出租人，对涉案商铺具有管理职责。上诉人在2020年2月底结束经营时，被上诉人作为商铺的管理人，应按照合同的相关约定，在上诉人结束经营一个月期间内行使解除权，解除涉案合同并结算租金，使得商铺重回流市场。然而，直至2020年9月2日上诉人才发出解除合同通知书，存在放任扩大租金损失故意，被上诉人应对扩大租金损失部分应承担相应的责任。上诉人作为涉案商铺的承租方，结束经营后，未及时通知被上诉人协商解除租赁合同，在本案纠纷中具有一定的过错，应承担相应的责任。一审判决确定由上诉人支付被上诉人自上诉人结束经营后一个月的租金，即2020年2月29日至2020年3月31日的租金并无不当。上诉人上诉称不应支付本案租金的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点2，如焦点一所述，因上诉人需支付至2020年3月31日的租金，一审判决上诉人依照《商铺租赁合同》的约定向被上诉人支付截止至2020年3月31日的物业费、排污费并无不当。上诉人上诉称仅支付截止至2020年2月份的物业费、排污费的意见，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费783元，由上诉人柯忠钦负担。 本判决为终审判决。 6 审 判 长 郭承峙 审 判 员 凌文楼 审 判 员 罗翠航 二〇二一年六月十八日 法官助理 谢 良 书 记 员 李宏超