江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1738号上诉人（原审被告）：常州长虹物流市场有限公司，住所地江苏省常州市武进区牛塘镇白家村。法定代表人：毛银平。上诉人（原审被告）：毛银平，女，1983年4月9日生，汉族，住江苏省常州市武进区。上诉人（原审被告）：陈飞，男，1973年1月8日生，汉族，住安徽省郎溪县。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：吴伯华，江苏常运律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：王欢，江苏常运律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周学东，男，1958年12月8日生，汉族，住江苏省盐城市响水县。委托诉讼代理人：杨海飞，江苏圣圆律师事务所律师。上诉人常州长虹物流市场有限公司（以下简称长虹公司）、毛银平、陈飞因与被上诉人周学东房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2020)苏0412民初5570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。长虹公司、毛银平、陈飞共同上诉请求：1.撤销常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初5570号民事判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费用依法承担。事实和理由：1.一审法院认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是无效的，既然认定合同无效，就应依照无效合同来处理，因无效合同取得的财产应当予以返还。该合同实际履行过程中虽然双方约定案涉车辆抵房款20万，但是上诉人实际上取得的是车，且案涉车辆没有灭失，故应当由上诉人返还案涉车辆，而不是返还20万元。2.案涉车辆是纯电动车，按照常州市电动车销售的相关规定，案涉车辆购买五年内不得转让，事实上该电动车自始至终所有权都登记在常州市金轩新能源科技有限公司名下，并没有过户给上诉人。上诉人也从未使用过该车辆。被上诉人以该车辆折抵房款是无效的，也是无法实际履行的，从这个角度讲也应当判令由上诉人将案涉车辆返还被上诉人。被上诉人周学东二审答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周学东向一审法院起诉请求：1.判令解除当事人双方于2016年5月30日签订的房屋买卖合同；2.判令长虹公司、毛银平、陈飞退还购房款30万元；3.判令长虹公司、毛银平、陈飞承担违约金30万元；4.本案诉讼费用由长虹公司、毛银平、陈飞承担。一审法院认定事实：长虹公司由毛银平、陈飞等5名自然人股东于2015年9月8日设立。2016年5月30日，周学东和毛银平、陈飞签订汽车租赁协议书，约定周学东提供一辆出厂合格及证件齐全的车辆租给毛银平、陈飞使用，租赁费用每年38000元，5年多合计20万元，车辆租赁押金2万元；周学东于2016年5月30日起将车号为苏Ｄ7××××号的电动客车交付给毛银平、陈飞使用至2021年8月29日等，租赁协议另特别约定，毛银平、陈飞一次性交付5年以上的承包费，5年后免费给其使用，停止使用或报废后，将车辆交回周学东；毛银平、陈飞违约，不享受免费使用车辆。当日，周学东和毛银平、陈飞办理了车辆交接，将上列电动客车及充电设施交付给毛银平、陈飞。苏Ｄ7××××号电动客车，登记在常州市金轩新能源科技有限公司名下，股东为马帮前和周学东，马帮前为法定代表人，其同意周学东于2016年5月30日处置上列电动客车，处置款归周学东所有。2016年5月30日，长虹公司为甲方、周学东为乙方签订房屋买卖合同，约定:甲方房屋坐落于常州市武进区牛塘镇东龙路西侧、长虹高架北侧、门朝东、由南向北第一至第四间共4间，南面第一间留南门，门前由乙方使用，甲方不得建筑。每间4米×13.5米×3层×4间＝648平方米。双方商定该房屋出售总金额为116万元，乙方于2016年5月30日向甲方支付首付款30万元（现金10万元、价值20万元一辆大客车），余款86万元在甲方交付后支付。房价、车价甲乙双方单方违约承担对方违约金30万元等，收款方式为支付至毛银平的农行卡账户，合同下方甲方（签章）处由长虹公司盖章和毛银平、陈飞签名，乙方处由周学东签名。该合同签订时，案涉房屋尚未开工建造。上列房屋买卖合同签订后，周学东于当日支付给毛银平、陈飞购房款10万元，毛银平、陈飞共同出具了收条，收条内容：今收到周学东购房款（订金）10万元现金，另加一部中型客车定价20万元。2017年初，长虹公司方口头通知周学东房屋无法建造，政府不让造等。2018年12月20日，陈飞书面通知周学东，称房屋销售方违约了，没有房子交付，原计划2016年12月底交房，现在也不能交，最终决定不交房给周学东，希望与周学东对本次房屋协议进行会谈等。周学东当日在上列通知右下角签名并书写了：（本协议无效）。另查明，长虹公司未取得案涉房屋所在地的土地使用权。以上事实，有当事人提交的汽车租赁协议书、车辆交接记录表、常州市金轩新能源科技有限公司和马帮前出具的证明、房屋买卖合同、收条和其当庭陈述等予以证实。一审法院认为，长虹公司、毛银平、陈飞在未取得土地使用权和建设工程规划许可证等情形下，与周学东签订房屋买卖合同预售房屋，违反有关商品房买卖的法律、法规的规定，合同应为无效。周学东要求长虹公司、毛银平、陈飞退还购房款30万元的诉请，于法有据，该院予以支持。周学东另主张的违约金，依据不足，该院不予采信。周学东和长虹公司、毛银平、陈飞的其余诉辩称意见，均因其事实和法律依据不足而该院均不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，该院遂判决：一、常州长虹物流市场有限公司、毛银平、陈飞于判决发生法律效力之日起十日内支付给周学东购房价款30万元；二、驳回周学东的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，由周学东负担4900元，长虹公司、毛银平、陈飞负担4900元。二审期间，上诉人申请证人成某出庭作证，证明当事人双方之间只是房屋买卖以及车辆抵房款二十万，并没有汽车租赁的过程。证人成某到庭陈述：“我和陈飞与周学东都是朋友，要造房子可以来聊一下。签协议的时候我也在现场的。房子给了10万元现金还有部车，至于协议怎么写的我也没有看。车子值20万元和现金10万元，共计30万元给了陈飞。”被上诉人经质证认为，证人仅是描述他知道的一部分，不能从证人的证言中来证明上诉人和被上诉人之间是否存在汽车租赁协议，应以书面证据为准。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，当事人双方均同意案涉车辆苏Ｄ7××××号电动客车由上诉人返还，双方于2021年5月6日办理车辆返还交接手续。本院认为，长虹公司、毛银平、陈飞未取得土地使用权和建设工程规划许可证即将未建成的房屋出售给周学东，双方签订的房屋买卖合同违反法律法规规定而无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，房屋买卖合同签订后，周学东按约以现金10万元和交付价值20万元车辆的方式向长虹公司、毛银平、陈飞支付了首付款30万元，故在房屋买卖合同被认定无效后，长虹公司、毛银平、陈飞应向周学东返还10万元及车辆一部。二审中，长虹公司、毛银平、陈飞已将苏Ｄ7××××号电动客车返还周学东，故周学东仅有权要求长虹公司、毛银平、陈飞返还10万元。关于周学东主张其与毛银平、陈飞之间存在车辆租赁协议，并因此向毛银平、陈飞交付车辆，周学东的上述主张与案涉房屋买卖合同中关于首付款支付方式的约定、毛银平和陈飞出具收条所载明的内容以及证人成某的陈述相矛盾，故其上述主张缺乏事实依据，不能成立。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋买卖合同虽然约定房屋未能交付的，应退还房款并赔偿一倍损失，周学东亦据此要求长虹公司、毛银平、陈飞支付违约金30万元，但是长虹公司、毛银平、陈飞在一审中辩称违约金过高。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，周学东因房屋买卖合同无效所受损失主要为资金和车辆被占用的损失,参照周学东和毛银平、陈飞签订的车辆租赁协议中约定的租金标准以及当事人双方的过错程度，本院酌定长虹公司、毛银平、陈飞应向周学东赔偿损失15万元。综上所述，因二审出现新的事实，长虹公司、毛银平、陈飞的部分上诉请求具有事实和法律依据，应予支持；一审判决确有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市武进区人民法院(2020)苏0412民初5570号民事判决；二、常州长虹物流市场有限公司、毛银平、陈飞应于本判决生效之日起十日内向周学东退还购房款10万元；三、常州长虹物流市场有限公司、毛银平、陈飞应于本判决生效之日起十日内向周学东赔偿损失15万元。四、驳回周学东的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，由周学东负担4900元、长虹公司、毛银平、陈飞负担4900元；二审案件受理费9800元，由长虹公司、毛银平、陈飞负担4900元、周学东负担4900元。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年六月一日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青