江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终1401号上诉人（原审被告）：江苏和昌置业发展有限公司，住所地扬州市广陵区运河东郡5期7-102。法定代表人：耿红梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐威，该公司员工。被上诉人（原审原告）:李国强，男，1983年12月20日生，汉族，住扬州市邗江区。被上诉人（原审原告）：徐亚，女，1987年2月19日生，汉族，住扬州市江都区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：佘上能，江苏东能律师事务所律师。上诉人江苏和昌置业发展有限公司（以下简称和昌公司）因与被上诉人李国强、徐亚房屋买卖合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初1994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和昌公司上诉请求，撤销（2020）苏1002民初1994号民事判决，依法改判或发回重审。理由：一审法院认定事实不清，证据不足。1.双方商品房买卖合同约定了违约金的计算方式，而非逾期利息的计算方式，被上诉人依据违约金计算方式来诉求逾期利息，一审法院据此判决属于事实认定不清。2.本案房屋预测面积和实测面积均由扬州市房地产测绘中心（以下简称测绘中心）出具，测绘中心对面积测绘有其自身全套、专业、系统的计算规则，上诉人无法知晓是否存在误差，上诉人接到被上诉人投诉后，积极协商处理方案，但因被上诉人诉求过高，双方未达成一致。2018年4月25日，被上诉人第一次起诉因证据不足撤诉，2019年12月28日，被上诉人寄语市长信箱，市长信箱回复“上诉人未有明确答复”；事实上，相关政府部门根本未与上诉人联系沟通，何来明确答复？上诉人收到测绘中心《工作联系函》时，才知晓被上诉人向政府部门投诉，且涉案房屋面积已更改。故一审法院将逾期利息起算点认定为2018年4月25日，存在事实不清，证据不足。李国强、徐亚辩称，1.上诉人的上诉理由没有事实依据，违约金就是双方当事人事先对损失金额的一种约定，合同中约定了违约金的计算方式，我们按照该约定计算逾期利益的损失符合合同约定。2.从我方收到房屋之日起发现房屋面积存在错误，就与上诉人进行交涉要求退还多收的款项，直至2018年4月25日第一次起诉，上诉人始终回避争议，拒不同意退款。我方迫于无奈，又通过市长信箱进行投诉，从第一次起诉到本次诉讼，长达两年的时间内，上诉人知道面积测绘存在问题，不积极出面解决问题，主观故意的意图十分明显，他完全有能力有专业技术人员去了解本案争议的测绘面积是否存在错误，或者委托原来的测绘单位进行重新测绘，但是上诉人非常漠视消费者权益，导致本案发生。所以要求法院查明事实驳回上诉，维持原判。李国强、徐亚向一审法院起诉请求：1.判令和昌公司按约退还房款180158.61元及逾期利息70261.86元，合计250420.47元（从2018年4月25日起诉日起按每日万分之五计算26个月为70261.86）；2.本案诉讼费由和昌公司承担。一审法院认定事实：李国强、徐亚系夫妻关系，于2016年7月11日与和昌公司签订《商品房买卖合同》及附件（编号：GF-2000-0171），合同约定：李国强、徐亚系购买和昌公司开发的和昌运河尚竣公馆10幢（公安幢号9号）商业10号商铺，建筑面积共192.88㎡，单价17109.08元/㎡，总价3300000元，双方约定面积误差比值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积小于合同面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，出卖人应当退还的差价款，产权登记办理完毕15日内退还，逾期退款出卖人承担面积差价款日万分之五的违约金。2018年1月12日，李国强、徐亚办理初次产权登记后因房屋实际面积存在误差，于2019年5月9日重新申领了不动产权证苏（2020）扬州市不动产权第0039248号产权登记证书，面积184.72㎡，较合同约定短少8.16㎡，误差超过3%。另查明，李国强、徐亚系2018年4月25日向法院起诉和昌公司要求退误差导致的房款（案号2018苏1002民初2262号），后因证据不足撤回起诉；于2019年12月28日向市长信箱寄语，要求住建局、和昌公司等机构处理该纠纷，市长信箱于2020年1月2日答复，已与和昌公司沟通督促。一审法院认为，李国强、徐亚与和昌公司签订的商品房买卖合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李国强、徐亚购买的房产产权登记面积小于合同面积，面积误差大于绝对值3%，李国强、徐亚主张在3%部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，出卖人应当退还的差价款180158.61元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。李国强、徐亚主张逾期利息按日息万分之五计算即年息18%，符合合同约定和法律规定，关于逾期利息的起算点，李国强、徐亚主张按第一次起诉时间2018年4月25日计算，虽然双方合同约定的起算点为产权证办理完毕，一般情况下，李国强、徐亚第一次办理产权证时，产权证上应当载明案涉房屋的实际面积，然而测量部门出现误差未能发现，导致给付条件无法成就。虽然产权证上的测量误差不是由和昌公司造成，但和昌公司作为一个房地产开发公司，有能力亦有义务积极配合处理减少李国强、徐亚的损失，结合本案，李国强、徐亚先后与和昌公司协商、向法院提起诉讼、向主管部门反映情况等方式来维权，并无证据证明和昌公司尽到相关协调义务，致李国强、徐亚相应损失进一步增加，故李国强、徐亚主张从第一次起诉时计算逾期利息，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：和昌公司于判决生效后十日内返还李国强、徐亚购房款180158.61元及逾期利息（以180158.61元为本金，按年利率18%，从2018年4月25日起计算至实际清偿之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2528元，由和昌公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明，一审法院审理认定的事实基本属实，本院依法予以确认。另查明，李国强、徐亚重新申领不动产权证的时间实际为2020年5月9日，而非2019年5月9日。本案二审争议焦点：逾期利息的时间起算点以及计付标准。本院认为，本案《商品房买卖合同》约定了面积误差的处理，对产权登记面积小于合同面积时的房价款退还、逾期退款出卖人承担面积差价款日万分之五的违约金等，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。现李国强、徐亚主张逾期利息按合同约定的违约金标准即日万分之五计算，该标准并未超出当事人的预期、加重违约方的责任，现李国强、徐亚主动要求按同期LPR的4倍利率计算逾期利息，不违反法律规定，应予准许。关于逾期利息的起算点，合同约定的时间起算点为产权登记办理完毕15日内，2018年1月12日，李国强、徐亚即已办理初次产权登记，但因产权登记面积与实际面积存在误差，李国强、徐亚提出测绘面积错误异议后，和昌公司作为房地产开发企业，有能力有义务及时解决问题，而李国强、徐亚通过各种途径维权，并于2018年4月25日提起诉讼；虽然李国强、徐亚于2020年5月9日重新申领不动产权证，但和昌公司的实际给付义务早已存在，李国强、徐亚要求以起诉之日作为起算点，一审法院据此进行裁判并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初1994号民事判决；二、江苏和昌置业发展有限公司于本判决生效后十日内返还李国强、徐亚购房款180158.61元并支付逾期利息（以180158.61元为本金，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍、2019年8月20日前的参照此日一年期贷款市场报价利率的四倍，自2018年4月25日起计算至实际给付之日止）。本案二审受理费5056元，由上诉人江苏和昌置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆开存审判员  孙建瑢审判员  叶 露二〇二一年六月二十二日书记员  朱爱娟