广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3536号上诉人（原审原告）：何梅兰，女，1952年2月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：莫美华，广东广和（顺德）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李卫恒，男，1977年9月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：莫美华，广东广和（顺德）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李倩琴，女，1979年8月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：莫美华，广东广和（顺德）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李倩琳，女，1984年5月21日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：莫美华，广东广和（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市黄圃镇朗艺塑料厂，住所地广东省中山市）。投资人：梁玉华，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏惠兰，广东大尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：田肖，广东大尔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁玉华，男，1968年2月25日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：夏惠兰，广东大尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：田肖，广东大尔律师事务所律师。原审第三人：中山市黄圃镇新地村民委员会，住所地广东省中山市。法定代表人：罗宝友。委托诉讼代理人：梁雄添，男，该村委会干部。上诉人何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳因与被上诉人中山市黄圃镇朗艺塑料厂（以下简称朗艺塑料厂）、梁玉华、原审第三人中山市黄圃镇新地村民委员会（以下简称新地村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初2626号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳上诉请求：撤销一审判决并改判支持何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定土地管理法第六十三条为“效力性强制规定”错误。根据民法总则第一百五十三条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十条第二款的内容，土地管理法第六十三条应属“管理性强制规定”，违反管理性强制规定并不必然导致合同无效。涉案土地从2003年交付及修建厂房至今，第三人及村民、村民代表没有提出过异议，同时经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意是针对整个工业区的所有用地，其中也包括涉案地块。鉴于当时的用地政策及规划，李某没有办理土地使用权证及房产证，仅为行使权利的一个瑕疵，朗艺塑料厂、梁玉华不得以没有办理登记为由免除其合同义务。二、一审判决认定“李某基于该合同（《工业用地出让合同书》）取得的财产权益不属于其个人合法财产”，认定错误。1.一审判决认定事实部分“梁玉华签订上述补充协议时，向李某支付了100万元，后新地村委会收回协议分割部分土地，并由朗艺塑料厂通过公开竞拍取得该土地使用权”相互矛盾。若朗艺塑料厂、梁玉华通过公开竞拍方式取得，其向李某支付100万不符合常理，若梁玉华向李某支付100万的事实客观存在，则进一步证明李某对涉案土地享有合法占有、使用、收益、处分的物权。一审判决以涉案土地没有履行登记手续，否定李某对涉案土地的合法占有物权错误，李某基于该合同取得的财产权益（涉案土地的占有、使用、收益物权）属于其个人合法财产。2.一审诉讼请求第四项“判令朗艺塑料厂、梁玉华返还及清场租赁土地及厂房”，本案还涉及涉案土地上的厂房，一审判决对诉讼请求没有进行全面审理。李某于2003年9月30日与第三人签订的《工业用地出让合同书》，支付合同对价701422.6元后取得涉案土地，2004年李某按照当时的政策要求在涉案土地上合法修建了厂房，厂房通过了消防验收（山安消建验2005第E240号）。虽然李某与朗艺塑料厂、梁玉华、第三人签订的是《租地协议书》，但事实上交付朗艺塑料厂、梁玉华使用的是合法修建的厂房，涉案土地上的厂房属于李某的个人合法财产。综上，根据物权法第二条、第三十条、第三十九条、第六十五条、第二百四十一条之规定，李某对涉案土地有权占有、使用、收益，对涉案土地上合法修建的厂房，享有直接支配、排他物权。涉案土地系李某支付合理对价取得且实际合法占有、使用，并出资修建厂房，土地及厂房系李某生前的合法投资，何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳对涉案土地及涉案土地上的厂房拥有合法继承权。三、根据合同主体相对性原则，李某与第三人签订的《工业用地出让合同书》与朗艺塑料厂、梁玉华无关联，其在一审中所提出的抗辩理由与本案无关联，不应当成为其免除合同义务及驳回一审诉讼请求的理由。根据何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳在一审中提交的证据证明，涉案土地系黄圃镇规划的“新丰工业区”其中的一块，当时系集体建设工业用地。第三人在一审中并没有确认涉案土地系集体用地，也没有要求法院确认《工业用地出让合同》无效。朗艺塑料厂、梁玉华并非《工业用地出让合同》主体，其无权以《工业用地出让合同》是否合法有效作为免除其在《租地协议》中的合同义务。四、本案《租地协议》中所涉及的仅为土地的租金（1.3元/月/平方米计付），但实际中何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳交付的是厂房，朗艺塑料厂、梁玉华自2005年至今一直使用的是厂房，厂房租赁合同一直没有签订，何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳在起诉前，向朗艺塑料厂、梁玉华发出书面函件，要求按周边市场租金计付厂房租金，朗艺塑料厂、梁玉华予以拒绝。由于双方没有签订有关厂房租赁合同，何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳有权收回涉案土地上的厂房，同时有权解除《租地协议》。五、退一步讲，如按一审认定《工业用地出让合同》为无效合同，那么建立在前述合同基础上签订的《租地协议》也当然无效，应当予以解除并进行财产返还，而不是如一审判决驳回全部诉讼请求。（一）涉案地块属于新地村的工业自留地，《工业用地出让合同书》《租地协议》合法有效。位于新地村深耕围的1200亩土地于1993年被黄圃镇征用作工业开发，其中300亩作为新地村用于发展本村经济的工业自留地，《工业用地出让合同书》中所涉及的地块【位于深耕围（中山火力发电厂侧）其中包括于2008年9月25日转让给梁玉华B区的8.5594亩地块】属于新地村的工业自留地。该地块于2000年7月被纳入新丰工业区的规划范围内，2003年9月30日新地村委会转让予李某，李某按约定支付了转让地块征地款合计701422.8元。2004年6月23日，新地村委会向黄圃镇规划建设管理办公室提出《关于要求批准新丰工业区新地小区规划报建的申请》，2004年7月9日涉案地块经中山市黄圃镇规划管理所批准同意报建（用地总面积5332平方米，建筑总面积2484平方米，项目名称为厂房），2004年7月22日中山市建设局颁发涉案地块《建筑工程施工许可证》，厂房完工后于2005年6月22日由中山市公安消防支队第五大队进行消防验收合格，厂房一直由朗艺塑料厂、梁玉华无偿使用至今。根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办【2009】41号第二条规定，第六条规定，《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办【2016】30号）规定，新地村出让涉案土地用于工业开发，李某在涉案地块上报建并修建厂房，用于发展工业，符合留用地的使用目的及新丰工业区的规划，没有损害国家、集体利益，《工业用地出让合同书》应有效，涉案《租地协议》应有效，何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳的诉讼请求应予以得到支持。（二）涉案土地没有及时办理土地使用权证，梁玉华应当承担全部的法律责任。2006年11月8日新地村民委员会、李某、梁玉华签订《协办服务协议书》，约定涉案地块由新地村委会有偿（即一次性支付20万元，之后每年按每亩500元共4000元支付）协助李某办理土地使用权证，以上费用由梁玉华承担且在合同签订之日的五日内一次性付清。由于李某已于2013年7月21日去世，当时的情况无从获知，但是根据前述协议约定，涉案土地三、中府国用（2012）第××号工业出让土地使用证的办理，是建立在李某首次流转合法有效的基础上。《中山市××集体建设用地使用权流转管理暂行办法》（以下简称暂行办法）于2003年11月5日发布，2003年12月1日生效执行。《工业用地出让合同书》于2003年9月25日签订，涉案土地首次流转发生于暂行办法执行前，根据暂行办法第二十二条之规定，土地使用者持农村集体经济组织同意书、集体土地使用证（或土地权属证明文件）等资料向所在镇国土资源分支机构提出申请，经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，上报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书。因此，李某取得涉案土地的使用权是不需要经过招拍挂的方式进行，但是必须要由新地村委会协助配合提供办理流转批准书的所有资料。正因为暂行办法的规定，2006年11月8日新地村民委员会、李某、梁玉华签订《协办服务协议书》，对办证及办证费用进行相应约定。2008年9月25日新地村委会、李某、梁玉华签订《工业用地分割开发补充协议书》，约定将B区的8.5594亩地块分割给梁玉华，该行为发生于暂行办法执行之后，属于再次流转。根据暂行办法第十九条、第二十一条之规定，涉案地块如果没有办理流转批准书，如果首次流转的地块上没有合法地上建筑物证明，那么分割给梁玉华的地块根本不可能办理土地使用证。综上，恳请二审依法予以改判，支持何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳的一审诉讼请求。被上诉人朗艺塑料厂、梁玉华答辩称：朗艺塑料厂、梁玉华认为何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳的上诉请求缺乏依据，应当依法驳回，涉案土地自始至终不符合流转的条件，无论是按照以前的广东省集体用地流转办法，还是现有的土地法第六十三条约定，农村集体所有土地转为建设用地后要进行权属登记，只有取得证件以后才可以流转。2003年签订的工业用地流转合同，在签订时并没有办理上述手续，所以该合同违反了土地管理法中关于集体土地不能转让给本村以外的人员的强制性规定。李某是本村以外人员，私自将农村集体土地转让损害了新地村广大村民的合法权益，属于合同法第五十二条中的损害公共利益。朗艺塑料厂、梁玉华认为一审法院认定李某的出让合同无效是合法正确的，二审法院应当维持。何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳作为与朗艺塑料厂、梁玉华之间的出租方，出租方应当对涉案土地具有所有权，直至目前，何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳并没有取得涉案土地的所有权证，仅有工业用地的出让合同，对于该合同的合法有效性的认定是处理本案的前提条件，因此一审法院在本案中对工业用地出让合同效力认定也是符合法律规定的。何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳向一审法院起诉请求：一、判令确认朗艺塑料厂、梁玉华违约，解除《租地协议》，3万元定金不予返还；二、判令《租地协议》第二条第二款因情势变更显失公平，解除《租地协议》；三、判令确认《租地协议》于2018年12月25日解除；四、判令朗艺塑料厂、梁玉华返还及清场租赁土地及厂房；五、判令朗艺塑料厂、梁玉华支付使用费，按每月6.5元/㎡，自2018年12月25日计算至清场之日止；六、本案诉讼费由朗艺塑料厂、梁玉华承担。一审法院认定事实如下：李某与何梅兰于1975年3月20日登记结婚，婚后生育儿子李卫恒、女儿李倩琴、女儿李倩琳，李某的父亲李森祥已于1974年8月去世，其母亲黄某于2000年9月17日去世。2003年9月30日，新地村委会（出让方、甲方）与李某（购买方、乙方）签订《工业用地出让合同书》，约定新地村委会将位于深耕围（中山火力发电厂侧）的部分土地以毛地形式出让给李某使用，出让的土地分为A区、B区（高压线底部分），A区交易单价为23000元/亩，B区单价为15000元/亩，按测量计算，A区面积为18.2447亩，B区面积为18.7863亩，A、B两区共计地款701422.6元，李某必须在签订本合同的七天内先支付45万元给新地村委会，剩下部分须在春节前付清。合同还约定，新地村委会必须在李某付清地款五天内，将土地交给李某使用，若李某付清地款后，新地村委会未按时交地的，须赔偿李某的一切经济损失；李某所购土地、办证及“三通一平”的设施费用均由李某自负，新地村委会概不负责，但有义务协助李某办理有关用地办证等相关手续；李某建厂投产后，必须在投产之日起计算，每年上缴500/亩的企业协办费给新地村委会，若李某将该地转让给他人办厂的，则李某必须协助新地村委会做好协办费收缴工作，并签订相关协议……合同签订后，李某分别于2003年9月30日、2003年10月10日及2004年1月8日向新地村委会支付了购地款20万元、26万元及241422.8元，合计701422.8元。2004年7月1日，李某（甲方）、朗艺塑料厂（乙方）、新地村委会（丙方）签订《租地协议》，约定甲方将位于黄圃镇新地村深耕围面积为5333平方米（以实测面积为准）的土地出租给乙方使用，租赁期限为25年，即从2004年7月1日至2029年7月1日止，土地从2004年7月1日交付使用，并开始计算租金及管理协办费，租金为每月每平方米1.3元，25年不递增；另据甲方、丙方购地协议约定，经甲、乙、丙三方协商，乙方须在每年7月15日前缴交4000元的企业管理协办费给丙方，乙方须于每年7月15日前缴交全年租金，逾期不缴的，每逾期一天按未支付款项的1%支付滞纳金，逾期60天的视作违约处理，定金不退，甲方有权收回该土地的使用权并追缴欠款；合同签订之日，乙方须向甲方缴纳租赁定金3万元，合同期满后，乙方在没有违约的情况下退还（不含利息）；协议期满后，若任何一方要求继续租赁关系，须提前三个月向另一方提出，经双方同意重新签订租赁协议，若任何一方不同意继续租赁关系，该土地使用权归甲方，建筑物及一切入墙设施归乙方所有。合同还约定了其他事项。2008年9月5日，新地村委会（甲方）、李某（乙方）、梁玉华（丙方）签订《工业用地分割开发补充协议书》，约定甲方于2003年9月30日出让给乙方的涉案土地，乙方于2007年出租给丙方建厂使用，现因土地办证等问题，而将部分土地分割给丙方。经甲、乙、丙三方充分协商，制定如下补充条款：一、土地位置及面积：位于新丰工业区新地深耕围工业区（中山火力发电厂对开）。分割土地为原《合同书》中A区部分用地，面积为8.5594亩（5706平方米）。二、乙方将上述区用地分割给丙方开发使用日期从2008年9月5日起，即自甲、乙、丙三方签订本补充协议之日起，该B区用地8.5594亩的土地使用权归丙方所有……丙方须继续履行承担原《工业用地出让合同书》中乙方的义务，并在每年12月30日前缴交4000元/年的企业协办费给甲方。朗艺塑料厂、梁玉华认为，上述补充协议第1条中的“A区”属笔误，应是“B区”。梁玉华签订上述补充协议时，向李某支付了100万元，后新地村委会收回协议分割部分土地，并由朗艺塑料厂通过公开竞拍取得该土地使用权。2012年7月25日，中山市人民政府向朗艺塑料厂颁发了上述5706.3平方米土地的使用权证[土地证号：中府国用（2012）第××号]。李某去世后，其配偶何梅兰、儿子李卫恒、女儿李倩琴、李倩琳与朗艺厂、梁玉华就前述《租赁协议》约定的租金标准及其主张的朗艺塑料厂违约事宜发生纷争，后协商不成，遂诉至一审法院，主张前述请求。一审另查，新地村委会确认转让给李某的涉案土地，除朗艺塑料厂取得使用权证部分，其余部分至今仍为集体用地。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用……前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外……”新地村委会确认涉案土地除已办证部分至今仍为集体土地，现未有证据显示涉案土地已经规划确定为工业用途并依法登记为集体经营性建设用地，以及经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意该土地出让、出租，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，李某与新地村委会签订《工业用地出让合同书》出售土地的行为已违反法律的效力性强制性规定，该合同为无效合同。《中华人民共和国继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产……”。现因《工业用地出让合同书》无效，李某基于该合同取得的财产权益不属于其个人合法财产，故何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳依据继承李某涉案《工业用地出让合同书》所得财产权益提出本案诉请，理据不足，一审法院不予支持。朗艺塑料厂、梁玉华所提该点辩解意见，理据充分，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国继承法》第三条规定，判决驳回何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳的全部诉讼请求。案件受理费550元，由何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳负担。本院二审期间，何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳围绕上诉请求，向本院提交如下证据：证据一、《关于要求批准新丰工业区新地小区规划报建的申请》、新丰工业区规划路网图，证明涉案土地系黄圃政府征收后无偿返拨给新地村的工业自留地，《工业用地出让合同》真实合法有效，涉案土地于2000年7月被规划为新丰工业区；证据二、《中山市××××××片区控制性详细规划》图，证明涉案土地于2009年4月27日被规划为一级工业用地；证据三、建筑工程施工许可证，证明李某依法报建并取得许可证，在涉案土地上进行合法建设；证据四、李某厂房坐标面积测绘图，证明2020年1月13日经中山市三角测绘工程有限公司测量，李某厂房土地总面积为5333.4平方米，与报建批复面积一致；证据五、收款收据，证明李某向新地村居委会支付土地款合计701422.8元；证据六、协办服务协议书，证明2006年11月8日新地村居委会、梁玉华、李某三方签订《转办服务协议书》，约定由新地村居委会有偿协助办理涉案土地使用权证，由梁玉华一次性支付20万元及每年4000元；证据七、中山市黄圃镇关于征收深耕围土地1200亩依法申请公开的截图证明，证明黄圃镇用于工业开发深耕围土地1200亩以及返拨300亩已经向中山市自然资源局申请政府信息公开。朗艺塑料厂、梁玉华、新地村委会均未提交新证据。本院组织当事人进行了质证，朗艺塑料厂、梁玉华对于何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳提交的证据质证意见如下：上述证据非新证据，形成于一审前。关于证据一，土地是属于自留工业地。黄圃镇政府不具备征地资格，何来征地后又返还给新地村的情况。集体土地转建设用地必须经过相关的审批手续，而涉案土地至今没有办理农业用地转建设用地的审批手续。对证据二的真实性确认，但并不能说明土地用途已经变成工业用地。该证据只是一个指导文件，表明这个控制性规划范围以内的土地可以作为工业用地，但不代表政府已经批准涉案土地已作为工业用地使用。对证据三的真实性、关联性确认。对证据四的真实性确认。对证据五的真实性无法确认，证据六的真实性无法确认，报建手续并不涉及办证以及对方需要证明的村委会协助办证的说法是不一致的。证据七的真实性、合法性、关联性无法确认。新地村委会对于何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳提交的证据质证意见如下：对证据五的真实性确认，该收据是新地村委会开具的，其余的证据由法院核实。政府在1992年左右征收了一部分土地，不确定涉案土地是否也包含在征收土地里面。当时政府特事特办，为了招商引资都是作为农用地征收。政府提供地或者征收土地，存在没有经过报建手续的情形，但在当时是符合规定的。鉴于证据一、二、四、六均有原件，在无反证的情况下，本院确认真实性；对于证据三，经本院发函调查，确认该证据的真实性；对于证据五，开具发票的主体即新地村委会确认，故本院予以确认；对于证据七的真实性确认，关联性不确认。本院经审理查明：一审判决查明的事实除与合同效力认定相关的事实之外，其余事实基本属实，本院予以确认。针对双方争议的涉案合同效力的认定，何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳向本院提交了《关于要求批准新丰工业区新地小区规划报建的申请》、新丰工业区规划路网图、《中山市××××××片区控制性详细规划》图、建筑工程施工许可证（编号T442××××××××××××101HP）以及中山市三角镇测绘工程有限公司出具的李某厂房坐标面积测绘图，用以证明涉案土地系黄圃政府征收后无偿返拨给新地村的工业自留地，于2000年7月被规划为新丰工业区，于2009年4月27日被规划为一级工业用地，李某依法报建并取得许可证，涉案厂房属于合法建筑。新地村委会与李某于2003年9月30日签订《工业用地出让合同书》合法有效，李某（甲方）、朗艺塑料厂（乙方）、新地村委会（丙方）于2004年7月1日签订《租地协议》亦合法有效。朗艺塑料厂、梁玉华对此不予确认。本院另查明，何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳提交的建筑工程施工许可证（编号T442××××××××××××101HP）以及建设工程报建批复通知书显示，涉案厂房（建筑面积2484㎡，用地总面积5332㎡）的建筑工程于2004年7月22日经中山市建设局（现中山市住房和城乡建设局）审查认为符合施工条件，准予施工，并发放建筑工程施工许可证。本院依职权就涉案土地、厂房的性质以及建筑工程施工许可证的真实性问题分别向中山市自然资源局、中山市住房和城乡建设局发函调查，中山市住房和城乡建设局复函称：经查询，李某厂房建设工程的施工许可审批由黄圃镇城管住建和农业农村局负责审批。现将黄圃镇城管住建和农业农村局核查的内容转给贵单位。附件为《关于中山市××××××××的工程名称为李某厂房建设工程施工许可证的复函》，该复函载明：“该工程位于现黄圃镇圃南路，中山粤海能源有限公司对面，【建筑工程施工许可证（编号T442××××××××××××101HP）、工程登记号为442×××××××××××101HP】的建筑工程施工许可证是由（原中山市黄圃镇人民政府规划建设办公室）颁发。2020年12月3日经我局工作人员到现场核查并拍照，建筑施工许可证内工程内容已施工完成，本工程不存在违章建设。”本院组织当事人对《关于中山市××××××××的工程名称为李某厂房建设工程施工许可证的复函》进行质证，朗艺塑料厂、梁玉华质证称：对复函、厂房照片的真实性、合法性确认，关联性不确认，涉案厂房按照当时的政策进行了建设工程的报建，不属于违章建筑，但涉案土地自始至终没有进行用地规划报建以及农用地转建设用地的审批手续，施工许可证也不能证明原《工业用地出让合同书》合法有效。何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳以及新地村委会均未发表质证意见。本院再查明，朗艺塑料厂、梁玉华确认涉案租赁物目前仍在继续使用，其按照合同约定按时足额向李卫恒支付租金，但被李卫恒退回。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，结合各方当事人的诉辩陈述，分析如下：关于《租地协议》的效力认定问题。首先，李某（甲方）、朗艺塑料厂（乙方）、新地村委会（丙方）于2004年7月1日签订《租地协议》中约定的租地面积为5333㎡，与建筑工程施工许可证（编号T442××××××××××××101HP）及建设工程报建批复通知书记载的厂房用地总面积一致，结合合同内容可知该《租地协议》实际为厂房租赁合同。其次，本院依职权调查查明《租地协议》中的租赁物即李某厂房已取得建筑工程施工许可证（编号T442××××××××××××101HP），且中山市住房和建设局相关部门复函称该厂房工程不属于违章建设。再次，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效”,本案《租地协议》中关于租赁期限二十五年的约定中超过二十年的部分，明显违反上述法律强制性规定，超过部分无效。综上，本院认定《租地协议》租赁期限未超过二十年的部分是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性，合法有效。至于新地村委会与李某于2003年9月30日签订《工业用地出让合同书》的效力问题，该合同约定的出让土地范围不仅限于《租地协议》中的厂房占用土地，还包括其他土地，其效力的认定与本案无直接关系，故本院在本案中不予评述。关于何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳主张解除合同及返还租赁物的问题。如前所述，《租地协议》租赁期限未超过二十年的部分合法有效，且双方的租赁期限尚在二十年范围内，双方当事人均应恪守履行。何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳主张朗艺塑料厂、梁玉华存在违反约定转租的情形，但未能提交证据证明，理应承担举证不能的不利后果，本院对其该项主张不予采信。朗艺塑料厂、梁玉华按照合同约定按时足额支付租金，但被李卫恒退回。在朗艺塑料厂、梁玉华不存在违约行为的前提下，何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳主张解除合同缺乏事实和法律依据，且朗艺塑料厂、梁玉华明确不同意解除租赁合同，故本院对何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳的该项上诉请求不予支持。关于何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳主张因情势变更需调高租金至每月6.5元/㎡的诉讼请求。本院认为，所谓情势变更指合同成立以后客观原因发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人可以请求人民法院变更或解除合同。本案双方当事人在缔结租赁关系时对于租金的约定是真实的意思表示，而厂房本身使用价值因周边环境的改善而升值、商业效益的提升在双方签订《租地协议》时就已然存在的或是可以被一般人所能预见的,不能认定为情势变更的事由,故何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳依此原则解除合同没有法律依据,本院不予支持。综上所述，一审判决认定部分事实有误,但处理结果正确,本院对其处理结果予以维持。何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元（何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳已预交），由何梅兰、李卫恒、李倩琴、李倩琳负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二一年六月十五日书记员  陈静文梁洛希