宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初4545号原告：马治林，男，1980年3月20日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：祁施诺，宁夏泽芸律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛惠文，宁夏泽芸律师事务所律师。被告：宁夏东城湖房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路737号伊特大厦12楼1213室。法定代表人：王超，该公司总经理。委托诉讼代理人：詹捷富，宁夏综义律师事务所律师。第三人：马治东，男，1979年11月20日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告马治林与被告宁夏东城湖房地产开发有限公司（以下简称东城湖公司）、第三人马治东合同纠纷一案，原告马治林于2021年1月13日诉至本院，根据《最高人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年3月18日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马治林及其委托诉讼代理人祁施诺，被告东城湖公司的委托诉讼代理人詹捷富，第三人马治东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马治林向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告间签订的《以物抵债协议》有效；2.判令被告继续履行协议内容，向原告交付银川市金东豪庭项目北区A地块2号楼3单元302号房屋并协助办理相关过户手续；3.判令被告继续履行协议内容，向第三人交付银川市金东豪庭项目北区A地块2号楼3单元402号房屋并协助办理相关过户手续；4.判令被告向原告偿付违约金452052元；5.判令被告向原告支付剩余工程款65160元；6.本案诉讼费及送达费均由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年8月经双方对账，被告应向原告支付工程款共计4742400元，其中已付1704000元，尚欠3038400元。后双方于2019年8月27日签订《以物抵债协议》，约定由被告将银川市兴庆区某号房屋抵顶至何莹名下、银川市兴庆区某号房屋抵顶至马治东名下、金东豪庭项目北区A地块2号楼3单元302号房屋抵顶给原告、金东豪庭项目北区某号房屋抵顶给马治东名下，四套房屋共抵顶工程款2106840元整，剩余931560元工程款由被告另行支付，至今仍有65160元未付。后被告将银川市兴庆区某号房屋、某号房屋交付与何莹、马治东，但至今未将金东豪庭项目北区A地块2号楼3单元302号房屋、2号楼3单元402号房屋交付且未办理相关过户手续，故原告诉至法院，请求判如所请。东城湖公司辩称，第一，原告要求交付房屋和办理过户手续的诉请依法不能成立，双方协议约定的房屋交付时间和办理产权登记手续的时间尚未届至，请求人民法院依法驳回此项诉讼请求。涉案的金东豪庭2号楼3单元302和2号楼3单元402室房屋尚未达到竣工验收条件，仅仅只达到修建完成主体的程度，涉案房屋没有交付条件，依法不能向买受人或者第三人进行交付，因此无法向原告交付涉案房屋和办理产权登记手续。同时《商品房销售管理办法》第三十四条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”在涉案房屋没有达到竣工验收的条件下，无法办理产权变更登记手续。因此，原告的此项诉讼请求不符合双方协议约定，客观无法履行不应得到法院支持，依法应予以驳回。第二，被告不应向原告支付违约金。原被告在进行工程款结算时，每平米单价增加了60元。因此被告不应再向原告支付任何违约金，原告要求支付违约金的诉讼请求明显显失公平。双方协议约定被告是在涉案房屋可以交付和办理产权登记后向原告交付房屋和办理产权登记，现房屋未竣工验收，依法不能交付，协议约定的合同履行条件尚未成就，被告并不存在任何违约情形。第三，工程款60000元当时约定为原告或第三人购买车库的款项，现工程尚未修建完成，因此该款项没有折抵成购买车库的款项。因此，被告将在后期协助完成车库的买卖手续，以此来支付。第三人马治东述称，对原告的诉请没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月27日，原告（乙方）与东城湖公司（甲方）签订《以物抵债协议》一份，协议载明：经双方同意，甲方欠付乙方的总工程价款为4742400元，计算方式为京（金）东豪庭项目北区A地2#、5#楼工程量为12160㎡，单价为390元/㎡，其中甲方已支付乙方工程款1704000元，欠付工程款3038400元；甲方同意以下列房产抵偿所欠乙方的部分工程款：1.银川市兴庆区某室房屋冲抵300000元，房屋抵顶至何莹名下；2.银川市兴庆区某室房屋冲抵300000元，房屋抵顶至马治东名下；3.金东豪庭项目北区某室房屋冲抵753420元，抵顶至马治林名下；4.金东豪庭项目北区某室房屋冲抵753420元，抵顶至马治东名下；以房抵债总金额2106840元，用于抵偿甲方所欠乙方部分工程款，剩余工程款931560元，其中乙方下剩木工班组蒋登勇436800元工程款及钢筋班组马汉国工程款309600元由甲方支付，剩余185160元，因2#5#现场辅材由甲方接管，故辅材价值共计80000元由甲方向乙方支付，由此，甲方共欠乙方265160元，甲方于2019年8月27日前以现金方式向乙方支付200000元，剩余65160元工人工资于2019年9月30日前全部结清；因以上房屋均暂时无法办理产权手续，甲、乙双方于本协议签订之日起将本协议公证；在本协议涉及房屋达成备案或登记条件之时，甲方应于__日内与乙方签订以上抵债房屋的商品房买卖合同，并在银川土地房产管理部门进行合同备案和房屋的预告登记；在本协议签署后一年之内如甲方因任何原因无法为乙方办理以上四套房屋的产权登记备案手续，则乙方有权选择继续履行本协议或要求甲方直接向乙方履行原债务；甲方逾期交付抵债财产和相关权利证书的或者逾期办理备案、过户等登记手续的，乙方有权要求甲方支付抵债金额30%的违约金。同日，宁夏回族自治区银川市国安公证处针对上述《以物抵债协议》出具了（2019）宁银国安证字第15178号公证书。原告自认东城湖公司已向其及第三人马治东交付了银川市兴庆区某室、某室房屋，因东城湖公司未支付剩余工程款及交付剩余抵顶房屋，故诉至法院。2021年6月9日，本院组织原、被告及第三人查看了案涉银川市金东豪庭项目施工现场。经查看，案涉银川市金东豪庭2号楼3单元302室、2号楼3单元402室房屋仍属于在建工程。本院认为，原告与东城湖公司签订的《以物抵债协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。因案涉银川市金东豪庭2号楼3单元302室、2号楼3单元402室房屋仍属于在建工程，未经竣工验收，客观上不具备交付及办理过户登记手续的条件，故对原告诉请要求东城湖公司交付房屋并协助办理相关过户手续的诉讼请求，本院不予支持。原告自认依据《以物抵债协议》东城湖公司尚欠付工程款65160元，东城湖公司辩称该款项系双方约定为原告或第三人购买车库的款项，因工程尚未修建完成，故没有折抵，对此原告不予认可，东城湖公司也未提交其他证据予以证实，本院不予采信，该款项应于2019年9月30日前付清，东城湖公司未按约付款，故本院对原告要求东城湖公司支付工程款65160元的诉讼请求予以支持。关于原告诉请的违约金，《以物抵债协议》约定东城湖公司逾期交付抵债财产和相关权利证书的或逾期办理备案、过户等登记手续的，原告有权要求东城湖公司支付抵债金额30%的违约金，但协议中并未明确约定交付财产、办理过户手续的具体日期；而且，协议约定在协议涉及房屋达成备案或登记条件之时，东城湖公司与原告签订商品房买卖合同……证明在签订协议时原告对案涉房屋未达到备案或登记条件是知晓的，现案涉房屋仍未达到交付、办理登记条件，故对原告要求按案涉两套房屋抵顶价格的30%支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告马治林与被告宁夏东城湖房地产开发有限公司于2019年8月27日签订的《以物抵债协议》有效；二、被告宁夏东城湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告马治林支付工程款65160元；三、驳回原告马治林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8972元，减半收取计4486元，原告马治林承担3771元，被告宁夏东城湖房地产开发有限公司承担715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李 潇二○二一年六月十六日法官助理 裴 佳书记员 周佐葡附：本案适用的相关法律条文、司法解释《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。