河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0681民初2125号 原告：涿州东京都物业服务有限公司，住所地河北省保定市涿州市码头镇（京都影视城花园小区内），统一社会信用代码：91130681MA07UJKU13。 法定代表人王彦芳，职务执行董事。 委托代理人刘振东，职务公司员工。 委托代理人张杰武，河北博典律师事务所律师。 被告：张贵华，男，汉族，1972年3月4日出生，住山东省安丘市。 委托代理人戚丽君，北京市两高律师事务所律师。 委托代理人白杰源，北京市两高律师事务所律师（实习）。 原告涿州东京都物业服务有限公司与被告张贵华物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涿州东京都物业服务有限公司的委托代理人刘振东、张杰武，被告张贵华委托代理人戚丽君、白杰源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所管理的被告房产自2019年7月1日至2019年12月31日和2020年1月至12月的物业服务费2509.92元，以上延迟支付物业服务费产生的违约金2760.91元，共计5270.83元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月23日，被告与涿州京都房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买的位于涿州市产的交房日期为2019年6月30日，前期物业由原告提供服务。涿州京都房地产开发有限公司2019年6月5日和2019年6月12日邮寄交房通知书给被告，请被告于2019年6月28日办理收房手续，但被告未按照合同约定和交房通知书确定的交房时间办理收房手续，该房产视同已于合同约定的条款和日期交接给被告。自2019年7月1日起该房产物业服务费应由被告按照房产建筑面积、每平米每月1.6元的标准向原告交付。2019年物业服务费应于2019年7月1日交付，以后每年物业服务费需于当年4月1日前交情，若逾期每日按照应交纳款项的0.3%交付违约金。被告欠缴2019年7月1日至2019年12月31日和2020年1月至12月的物业服务费2509.92元，以上延迟支付物业服务费产生的违约金2760.91元，共计5270.83元。原告向被告进行了催收，但被告均以未收房为由拒绝交付物业服务费用。原告认为，被告虽至今未办理收房手续，但原告仍根据有关法律规定提供物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理服务，理应按照商品房买卖合同约定的交付时间开始交付物业服务费。被告欠缴物业管理费，理应根据商品房买卖合同约定的标准支付违约金。依据法律规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。 被告辩称：一、开发商京都房地产公司存在虚假宣传行为,实际房屋及小区关键配套设施与预售时的宣传差距大、欺骗消费者,开发商构成根本违约。小区开发商涿州京都房地产开发有限公司(以下简称“京都房地产公司”)及其销售代理商在预售推销房屋时,宣传此小区临近301医院、规划地铁线、在京都高尔夫球场内、80%以上园林绿化、70年产权等等,答辩人在信赖该宣传的基础上与京都房地产公司签订房屋买卖预售合同,但以上宣传的条件在交房时实际上均未兑现,尤其是京都房地产公司在预售房屋时称小区配有高尔夫球场可免费使用,该小区预售的沙盘中也包含京都高尔夫球场,且预售时我方现场查看该小区确实在京都高尔夫球场内,有大片绿地面积,而后京都房地产在交房时将京都高尔夫球场建设了围墙,不允许小区业主使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”因此,京都房地产公司未按约定交房构成根本违约。二、房屋买卖预售合同签订后,我方于2017年按合同约定支付的房款,京都房地产公司至今不给我方提供合同和发票,只给了我方两张收据,且京都房地产公司未按合同第九条和第十条约定向答辩人交付房屋,应由京都房地产公司承担合同第十二条的逾期交付责任,再根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定,被答辩人起诉对象错误,应向京都房地产公司主张权利。京都房地产公司与我方签订合同后,至今没将合同原件给我方,且至今不给我方提供发票,京都房地产公司存在违法行为。且京都房地产公司未按合同约定交付房屋,理由如下:第一,合同第十条第(一)款第1项约定,交付时供水、排水配套设施齐全,并与城市公共供水、排水管网连接;使用自建设施供水的,供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。但京都房地产交付的商品房未接通城市供水,且未提供自建设施供水的水质符合国家规定饮用水卫生标准的证明。第二,合同第十条第(一)款第3项约定,交付时供热系统符合供热配建标准,使用城市集中供热的,纳入城市集中供热管网,买受人自备供暖设备。答辩人与京都房地产公司签订合同时,双方约定是集中供暖方式供热,但京都房地产公司交付的商品房无供热相关配套设施,需答辩人安装壁挂炉以燃气方式自采暖。第三,合同第十六条第(三)款约定,该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备,装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。具体装饰装修及相关设备的标准的约定见附件六。附件六约定起居室内墙、地面均为水泥抹面;管道为U-PVC、PPR。但京都房地产公司交付的商品房起居室内墙为粉刷石灰抹西;房屋使用的PVC排水管为异形管材,属于非标管材不符合国家的强制性标准,严重影响答辩人的正常使用。第四,京都房地产公司实际房屋入户门为木制门框,不是防火门,违反了高层住宅消防验收的强制性规定,严重影响答辩人正常使用。第五,答辩人发现小区内的消防主路宽度仅为7.7米,且消防道路上划有停车位;三号楼北侧道路宽度仅为5.8米;一号楼西侧的环形车道处未建设扑救面。上述情形不仅不符合规划条件,且违反法律、法规的强制性规定,不符合交付条件。第六,京都房地产公司房屋建成时,小区的楼问距仅为14.2米,不符合法律规定。第七,商品房预售合同签订时,京都房地产公司宣传小区的绿化率高、容积率低,环境舒适。根据售房时销售介绍,小区的容积率仅为0.51、绿化率商达80%,但房屋建成后,答辩人发现小区的绿化率很低,且答辩人购买的高层住宅容积率(4.8)明显偏高,京都房地产公司存在严重违约,第八,沙案商品房的《建设工程消防验收意见书》于2019年7月2日做出,其中明确地下一层用途为戊类储藏室,但京都房地产公司实际用于地下车库;且地下室与地面之间的通风口宽度和高度均仅有1米,不符合消防的相关规定。第九,答辩人发现小区内存在两个地下车库入口,但在《京都影视城高层住宅楼规划平面图》中只有小区西侧有一处规划有地下入口,京都房地产公司存在擅自变更规划施工的情形。第十,京都房地产公司提供的竣工验收备案证明文件不合法。该备案证明于2019年5月27日颁发,但其中消防验收意见书、工程档案验收许可书分别于2019年7月2日、2019年7月3日才做出,明显在竣工验收时尚未进行消防验收,不符合法律规定。第十一,近期答辩人发现,三号楼的墙体已有开裂迹象,京都房地产公司交付的商品房明显存在严重质量问题。综上,京都房地产公司未按期交付质量合格、符合国家强制性标准和合同约定标准的商品房,答辩人有权拒收房屋,根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定:已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。三、被答辩人不尽责,没有履行维修、养护、管理、维护义务,收取物业费没有依据。依据商品房买卖合同(预售)中的前期物业服务合同约定,被答辩人应尽到以下职责:1、对小区内房屋共用设施设备及其运行的维护和管理:2、环境卫生管理;3、绿化管理:4、负责小区内交通秩序与车辅停放;5、提供24小时服务;6、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查、根据普盗结果制定维修计划:7、水电等急迫性报修20分钟内到场;8、每年进行一次物业服务满意度调查,征求意见户数不低于总入住户80%;9、保洁服务;10、小区主要出入口24小时设专人值守:11、对公共区域消防设施的维护及消防管理;11、定期进行消防训练、并建立处理预案和消防档案等。但根据小区真实现状以及广大业主反映,以上基本管理和维护职责被答辩人均未做到,因此,被答辩人无权主张物业费。四、被答辩人未提供与建设单位京都房地产公司的物业服务合同,且未证明其通过招投标的方式被选聘,被答辩人主张物业费不合法。根据《物业管理条例》第二十四条第二款规定:住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。再根据《物业管理条例》第六十一条规定:违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款：给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。被答辩人未提供与建设单位京都房地产公司的物业服务合同,且未证明其通过招投标的方式核选聘,被答辩人更未提供其从事物业管理活动人员的物业管理职业资格证书,因此,被答辩人主张物业费不符合法律规定。五、《前期物业服务合同》第十九条第(二)款、第(三)款、第(四)款为无效的格式条款,被答辩人不能据此主张物业费及违约金。《前期物业服务合同》第十九条第(二)款和第(四)款:业主缴纳费用时间:每年度4月1日前交清全年度物业费,逾期不缴纳的加收滞纳金,每天加收滞纳金标准为欠缴费用总额的0.3%:业主自《商品房买卖合同》约定的交房日期开始缴纳物业服务费。根据《民法典》第四百九十六条规定,以上条款为格式条款,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。另,《民法典》第四百九十七条第二款规定:提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的,该条款无效。六、被答辩人主张的物业费计算标准、计算总额有误,违约金条款过高。首先,依据《关于调整我市物业服务等级和收费标准的通知》,住宅小区物业费最高为一级服务1.1元每平米,被答辩人主张1.6元每平米不符合规定,且被答辩人物业服务不尽责,未达一级服务标准,按最高标准计算物业费有误；其次,根据《民法典》第五百八十五条规定:约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求子以适当减少。《合同法司法解释（二)》第二十九条规定,合同违约金的数额超过造成损失的百分之三十,就是属于过分高于造成的损失的情形；最后,该违约金条款属于提供格式条款一方不合理加重对方责任的格式条款,应当无效,因此,被答辩人主张的违约金法院不应支持。七、被答辩人主体资格材料不全,缺少法定代表人身份证复印件,法院应驳回起诉。综上,被答辩人起诉要求答辩人支付物业费和违约金无事实和法律依据,答辩人不同意被答辩人的全部诉讼请求,请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 经审理查明，2017年4月23日，被告（买受人）与案外人涿州市京都房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买京都影视城花园小区高层住宅0003（3#）幢02单元16层1605（1605）号房屋，预测建筑面积86.64平方米，商品房单价16297.4/平方米，总价1412007元。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前20日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。关于前期物业管理，双方约定出卖人依法选聘的前期物业服务企业为涿州东京都物业服务有限公司，物业服务费为2.6元/月/平方米（建筑面积）。业主未按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起每日按年度物业服务费总额的0.3%向业主加收滞纳金。 另查，案外人涿州京都房地产开发有限公司分别于2019年6月5日、2019年6月12日向被告邮寄交房通知书，载明：出卖人须在2019年6月30日前向买受人交付房屋。原告涿州东京都物业服务有限公司于2020年11月20日向被告邮寄物业费催缴函，载明：截止2020年11月30日，被告前期物业费共计2509.92元（按物业费标准1.6元每平方米计算），违约金2524.98元，款项总计5034.9元。 庭审中，被告出示规划图、沙盘照片，主张京都房地产公司对案涉小区规划宣传有地铁线路图，允许业主免费共用高尔夫球场，京都房地产未按合同约定交付房屋，应由其承担物业费。原告质证意见为，被告主张与本案无关。 以上事实有《商品房买卖合同（预售）》、《借款、抵押及开发商保证合同》、收据、交房通知书、物业费催缴函、照片及本案庭审笔录在卷佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,被告与案外人涿州京都房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同(预售)》,约定被告同意由案外人涿州京都房地产开发有限公司依法选聘原告为前期物业服务企业，实施前期物业管理。原告依约为案涉房屋所在小区提供物业管理服务，被告负有交纳物业管理服务费的义务。依据原、被告出示的证据及双方庭审陈述，本院对原告主张被告支付2019年7月至2020年12月期间的物业服务费2509.92元的诉求予以支持。对于原告主张的违约金诉求，本院综合衡量本案案情，对原告该诉求不予支持。另，关于被告主张案外人京都房地产公司虚假宣传、未依约提供集中供热、交付房屋不符标准为由进行免责抗辩事宜，因该事宜与本案不属于同一法律关系，本院对被告该抗辩意见于本案中不予处理。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定判决如下: 一、被告张贵华于本判决生效之日起十五日内支付原告涿州东京都物业服务有限公司自2019年7月至2020年12月期间的物业服务费2509.92元； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告涿州东京都物业服务有限公司负担13元，被告张贵华负担12元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  马长军 二〇二一年六月三十日 书记员  赵春雨