吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终1366号上诉人（原审原告）：薛智光，男，1953年6月7日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：朱健，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑鸿毅，男，1962年9月4日生，汉族，住吉林省长春市北湖科苑花园B区。上诉人薛智光因与被上诉人郑鸿毅占有物返还纠纷一案，不服长春新区人民法院（2020）吉0193民初3139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛智光上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费等相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决适用法律错误，上诉人对于案涉房屋不仅仅是合法占有状态，更是依法享有占有、使用、收益及处分权利的权利人，本案应当适用物权法第三十四条，而非物权法第二百四十五条。1.上诉人系案涉房屋的实际购房人并合法占有案涉房屋，上诉人依法与开发商就案涉房屋签订了商品房买卖合同并办理了网签备案，依约缴纳了购房款及全部相关税费，并办理了案涉房屋的交付手续，实缴了物业管理费、物业维修基金、燃气初装费等房屋使用相关费用，履行了购买房屋及合法接收案涉房屋所需的全部义务。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”上诉人依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条之规定系案涉房屋业主，对于案涉房屋专有部分享有所有权，故上诉人之于案涉房屋系依法享有占有、使用、收益和处分权利的权利人，而非原判决所认定的仅仅是合法占有的状态。上诉人作为对案涉房屋享有完整的占有、使用、收益和处分权利的权利人，虽然由于开发商的原因尚未取得房产证，但是其已经实际具备所有权的四项权能，而非仅仅是一个占有权。2.最高人民法院在（2019）最高法民再49号民事判决书中对于相关权利进行过说明：“在此情况下，陈鹤亭与时风公司所签《商品房买卖合同》已经基本履行完毕。时风公司作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助陈鹤亭办理过户登记的义务。......基于本案已经查明的事实，陈鹤亭至少在形式上已经符合上述司法解释对‘业主’界定，只是由于尚未办理不动产物权登记，其作为‘业主’对案涉房屋的处分权能尚受到一定限制，但陈鹤亭对案涉房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。”而就本案来说，在原判决已查明的事实基础上，开发商对于案涉房屋亦不再享有法律上的实体权利，相关权利必然转移至作为业主的上诉人处，上诉人对于案涉房屋所享有的物权期待权已是具有所有权性质的物权权能了，并且上诉人依照物权法之规定可以作为权利人对案涉房屋进行占有、使用、收益及处分，而不仅仅是合法占有。3.《中华人民共和国物权法》第二百四十五条所规定的占有保护中的占有人指的是基于合同等关系取得的占有，占有人不享有所有权。而本案中，上诉人对案涉房屋所享有的是占有、使用、收益及处分的完整权能，虽然由于开发商的原因没有办理不动产过户手续，在处分权的行使上受到一定限制，但是无疑具备了物权的实质性要素，具备与物权同等保护的价值。因此，本案不应适用物权法第二百四十五条。4.根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”同时，依据最高人民法院编著的《条文理解与适用》以及《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》第193页关于“返还原物请求权”审判实践中应注意的问题中均有如下叙述：“返还原物请求权，不仅仅适用于所有权。......因此，返还原物请求权主要适用所有权的保护，但也适用于其他物权的保护。”本案中，上诉人依据物权法第七十一条享有对案涉房屋进行占有、使用、收益及处分的权利，其作为权利人依照物权法第三十四条享有“返还原物权请求权”，而该权利依法是不受一年时效限制的，即便不考虑原判决认定的2018年8月由被上诉人非法侵占的事实是否准确，上诉人所主张的返还原物权请求权亦不会因此消灭，该诉讼请求依法应予支持。二、原判决适用法律错误，上诉人原审诉请第二、三项所涉及的排除妨害、恢复原状及损害赔偿的请求权依法不受时效限制，原判决遗漏了上述诉讼请求。上诉人原审诉讼请求第二项为要求被上诉人停止侵权、排除妨害、恢复原状，第三项为要求被上诉人赔偿非法侵占给上诉人造成的经济损失。鉴于原判决认定了上诉人为案涉房屋的实际购买者、合法占有者，因此基于前述的业主权利，上诉人依照物权法第三十五条、三十六条、三十七条享有要求侵权者排除妨害、恢复原状及赔偿损害的请求权，并且由于侵权行为的持续性（被上诉人至今仍非法侵占案涉房屋，居住其中），该一系列请求权并无时效限制。退一步讲，即便不考虑上诉人的业主权利，遵循原判决的占有状态思路，原判决认定上诉人对案涉房屋为合法占有，该合法占有并不因占有人返还原物请求权的消灭而灭失，上诉人依旧是案涉房屋的合法占有者，依据物权法第二百四十五条之规定：“对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”同样，物权法并未对上述权利设立时效限制。综上，考虑到上诉人对案涉房屋的合法权利，以及被上诉人对该合法权利的持续侵犯，上诉人依法享有要求被上诉人排除妨害、恢复原状及赔偿损害的请求权，原判决对该两项诉讼请求并未进行审查、说明，明显违背了民事诉讼的审理规则，忽视了上诉人的合法权利。三、原判决认定基本事实不清，上诉人对于被上诉人非法侵占案涉房屋的具体时间叙述为2018年8、9月份，原判决未对该据以作出判决的重要基本事实进行更为确切的查明即作出了对上诉人明显不利的认定，严重侵害了上诉人的合法权益。原判决认定了被上诉人系通过开锁公司非法侵占了上诉人作为业主的案涉房屋这一事实，而被上诉人之所以可以堂而皇之的撬锁进入案涉房屋并且公然居住至今，就是利用了上诉人因工作原因长年不在长春居住这一情况，意即上诉人对于被上诉人是何时撬锁进入案涉房屋是不清楚的，只能是在发现案涉房屋被侵占后向物业公司进行侧面了解，并不能掌握详尽的实情。同时上诉人在庭审过程中就该问题也是如实进行了陈述，自述不了解具体时间，大概是2018年8、9月份，并未给出明确的时间，被上诉人亦未作出含有明确时间点的陈述。基于上述情形，上诉人与被上诉人对该侵权行为发生时间并未作出明确的、一致的叙述，原审过程中双方提交的证据也均与该时间点的认定无关，原判决却并未进行进一步查明，而是在没有任何证据证明的情况下径自认定了对上诉人不利的时间点，剥夺了上诉人的合法权利。四、原判决对上诉人合法权利的剥夺有违立法本意，不符合普遍的审判实践，不利于社会公平正义的实现。1.本案中，被上诉人的占有不仅是无权占有，而且是非法占有，涉嫌非法侵入住宅罪。我国物权法第一条即规定立法本意为明确物的归属、发挥物的效用、保护权利人的物权，《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》亦提出党中央要求完善产权保护制度，建立健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度。其立法本意均是以保护权利人合法权益为基础的。本案中，上诉人对于案涉房屋所享有的业主权利是毋庸置疑的，案涉房屋之所以未办理不动产权属登记也是由于开发商的原因，上诉人并未就此存在任何过错，其就案涉房屋所应享有的权利亦不应因此受到任何影响。原判决认定了上诉人对案涉房屋的合法占有，认定了被上诉人的非法侵占，认定了该非法侵占行为持续至今，但是却未对合法权利加以保护、对侵权行为加以阻止，实在令人难以理解，更是对我国物权保护制度的错误解读。2.与本案类似的非法侵占他人未过户房屋的行为此前亦发生过，全国多地均有公开判例可供查询，而大部分已生效判决中均直接援引了物权法第三十四条的规定，判决非法侵占一方腾退房屋，充分保护了房屋业主、购房者的合法权益不受侵害，而原判决却背道而驰，明知非法侵占发生并且一直持续。综上所述，原判决适用法律错误，认定基本事实不清，依法应予以纠正，维护上诉人的合法正当权利。薛智光向一审法院起诉请求：1．判决被告郑鸿毅返还原告名下的长春市北湖春天B去21栋1单元501室房屋；2．判决被告郑鸿毅立即停止侵权，拆除已在原告北湖春天B区21栋1单元501房屋的装饰物，恢复房屋原状；3．判决被告暂赔偿原告非法占有房屋期间的经济损失费人民币二万一千元。赔偿金额可追加至被告实际腾房之日止；4.本案诉讼费和律师代理费由被告承担。一审法院认定事实：原告薛智光系被告郑鸿毅的姐夫。案涉房屋位于长东北科学城科苑小区B区21#幢1单元，系原告薛智光在中国科学院长春应化所任职期间应化所集资的团购房，房屋建筑面积为104.53平方米。2009年10月14日，薛智光与长春市富源晟和房地产开发有限公司（以下简称“富源晟和公司”）签订《定向集资房认购书》一份，约定乙方薛智光认购位于长春市高新超达北区“科苑小区”房屋一处，建筑面积为103.47平方米，单价为1800元／平方米，总价186246元，待楼层差价确定后，多退少补。合同第四条付款方式约定“1．本认购协议签订后10日内，乙方支付总价款的50％，即人民币93123元，该款的40％作为定金，其他部分作为预交款。2．本主体工程封顶后10日内，乙方支付总价款的20％，即人民币37250元作为预交款。3．工程竣工验收合格后10日内，乙方支付总价款的20％，即人民币37250元作为预交款。……”甲方处由富源晟和公司盖章，乙方处由薛智光签名。庭审过程中，郑鸿毅出具加盖富源晟和公司现金收讫公章的收据四份。庭审中，原、被告确认上述收据分别为2009年10月15日开具的收据一份，金额为93123元；2010年7月6日开具的收据一份，金额为37250元；2011年7月9日开具的收据一份，金额为15650元；2011年7月9日开具的收据一份，金额为21600元。以上四份收据的总金额为167623元，系为购买案涉房屋所支付的购房款。2012年3月，案涉房屋交付。2012年3月8日，薛智光向富源晟和公司支付案涉房屋防盗门费用1400元、燃气初装费3300元。2012年6月15日，案外人薛英林代薛智光与吉林省盛世物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》。薛智光于当日缴纳了案涉房屋的物业管理费1628元、装修垃圾清运管理费467.40元、预存水费200元、电费200元、燃气费100元、楼道声控灯费24元。2019年1月31日，薛智光向富源晟和公司缴纳案涉房屋的物业维修基金9930.35元。2019年12月19日，薛智光缴纳案涉房屋的契税2822.31元。2019年3月7日，薛智光与富源晟和公司签订编号为0000000001292891的《商品房买卖合同》一份，并在不动产登记部门办理了备案手续。2019年12月17日，富源晟和公司开具了案涉房屋的增值税普通发票，价税合计188154元。案涉房屋未办理不动产权属登记。另查明，2018年8月，郑鸿毅通过开锁公司进入案涉房屋，进行装修，并与其母亲案外人张秀云居住，原告在庭审过程中称张秀云现年八十七岁，几年前就已患有老年痴呆，早已失去民事（行为）能力。又查明，2019年6月12日，法院受理薛智光诉郑鸿毅排除妨害纠纷一案。薛智光请求法院判令：1．郑鸿毅立即停止侵权行为，拆除在薛智光所有的位于北湖春天（长东北科学城科苑小区）B区21栋1门501房屋内的装修装饰物，恢复房屋原状；2．郑鸿毅赔偿薛智光经济损失费人民币贰万元；3．案件受理费和律师代理费由郑鸿毅承担。郑鸿毅的证人郑某1（郑鸿毅的姐姐）在2019年8月1日的庭审中出庭作证：该房屋由郑鸿毅装修，郑鸿毅现在在北湖春天小区B区21栋1单元501室居住，同住人为其母亲张秀云。郑鸿毅表示证人郑某2说的是事实，因为她不会骗人。2019年8月19日，薛智光向法院提交申请撤回对郑鸿毅的起诉。2019年8月22日，法院作出（2019）吉0193民初1190号民事裁定，准许薛智光撤回对郑鸿毅的起诉。一审法院认为，薛智光虽与富源晟和公司签订了《商品房买卖合同》，并已备案登记，富源晟和公司向薛智光交付了房屋钥匙。但因案涉房屋并未进行不动产权登记，薛智光未取得案涉房屋的所有权。对于案涉房屋，薛智光系基于合同关系的占有，且为有权占有。郑鸿毅抗辩称，其不在案涉房屋居住，非本案适格被告。在（2019）吉0193民初1190号案件的庭审中，郑鸿毅的证人郑某3证实案涉房屋由郑鸿毅装修并居住。在本案庭审中，郑鸿毅亦自述其未取得案涉房屋钥匙，系通过开锁公司进入案涉房屋，郑鸿毅对案涉房屋的占有非基于法律上的原因，系无权占有。本案庭审中，薛智光陈述郑鸿毅于2018年8月开始侵占案涉房屋，郑鸿毅亦认可其在2018年夏天进入案涉房屋并装修，故自郑鸿毅占有案涉房屋至2019年9月薛智光向法院提起诉讼已逾一年。薛智光要求郑鸿毅返还案涉房屋，因其在一年未能行使返还原物请求权，该请求权消灭。据此，薛智光的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款之规定，一审法院判决如下：驳回原告薛智光的诉讼请求。案件受理费4064元，由原告薛智光负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，案涉房屋并无产权证书，上诉人上诉理由中所列案例在于分析购房者与房屋出售者之间的法律关系。而本案中双方当事人属于亲属关系，在上诉人所提交的证据中多处记载张秀云夫妻与案涉房屋房款支付的关系，是否存在房款支付的情况或者是否有关于实际所有权的约定均不得而知，其中事实只有家属各方清楚。因此在产权证书并未下发且上诉人不反对张秀云在案涉房屋居住的情况下，被上诉人系一直与张秀云一居生活并照顾张秀云的家属，上诉人请求其返还房屋、恢复原状并赔偿损失的诉讼请求不能支持。综上所述，薛智光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4072.00元，由薛智光负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 郭 宇审判员 曾范军审判员 齐小媛二〇二一年六月十七日书记员 李 月