北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终8086号上诉人（原审原告）：天通泰文化数码科技园有限公司，住所地北京经济技术开发区科创十三街29号院一区2号楼14层1402-05A。法定代表人：李文明，董事长。委托诉讼代理人：李惠阳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：普德天和（北京）健康管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：王玉东，执行董事。委托诉讼代理人：彭怀江，北京市京师律师事务所律师。上诉人天通泰文化数码科技园有限公司因与被上诉人普德天和（北京）健康管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初21527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天通泰文化数码科技园有限公司（下称天通泰公司）上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的一审第一项至第七项诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用及保全费用由普德天和（北京）健康管理有限公司（下称普德天和公司）承担。事实与理由：1.普德天和公司未按照合同约定履行书面通知义务，仅通过化名为郭谨鸣的微信通知解除合同，该人员既非普德天和公司的法定代表人也无相应授权，不产生合同解除的效力，且2020年2月疫情已经得到有效控制，并不会对合同履行造成影响，因此合同解除的时间应为2020年5月28日；2.普德天和公司未按照合同约定向我公司及物业公司办理装修手续，擅自破坏房屋结构，拆除房屋内设施设备和装修，属于严重违约，应当恢复原状或赔偿我公司损失，且普德天和公司拆除房内设施设备后，并未重新装修，造成房屋无法正常使用，我公司不具备自行收房的客观条件；3.我公司给予普德天和公司自2019年8月16日至2020年2月15日长达184天免租期，且这期间普德天和公司均实际占有使用案涉房屋，因普德天和公司违约导致租赁合同解除，应补齐免租期租金，且该免租期租金是我公司实际发生的经济损失，并非违约金，不应进行折减；4.按照租赁合同约定，普德天和公司违约导致合同解除应当支付三个月租金作为赔偿金，且普德天和公司拆除房屋装修，拒绝恢复原状交付房屋，导致房屋长期空置，给我公司造成巨大经济损失，应当支付违约赔偿金。普德天和公司辩称，同意一审判决，不同意天通泰公司的上诉请求，解除合同的通知通过微信发送，并非无书面协议；一审考虑疫情确定双方责任，我公司予以认可。天通泰公司向一审法院起诉请求判令：1.确认我公司与普德天和公司签订的《租赁合同》于2020年5月28日解除；2.普德天和公司将房屋恢复原状并交付我公司；3.普德天和公司向我公司支付2020年5月16日至2020年5月28日的房屋租金55219.73元；4.普德天和公司向我公司支付自2020年5月29日至实际腾交房屋之日止的房屋租金损失，按照每天4247.67元计算；5.普德天和公司支付自2020年5月1日起至实际付款之日的逾期付款滞纳金，以55219.73元为基数，按照日千分之五计算；6.普德天和公司支付免租期租金781571.50元；7.普德天和公司支付违约赔偿金387600元；8.普德天和公司赔偿中介费损失234784.03元；9.本案全部诉讼费用、保全费用由普德天和公司承担。一审法院认定事实：2019年8月22日，天通泰公司（甲方、出租方）与普德天和公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定天通泰公司将位于北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼102号房屋二、三层出租给普德天和公司，规划用途为办公，建筑面积667平方米，乙方主营业务为健康管理，租赁期限自2019年8月16日至2024年8月15日。共计5年，租赁期满或合同解除后，甲方有权无条件收回房屋，乙方应按照交房状态返还房屋及附属物品、设备设施，并结清乙方经营时应承担的各项费用。甲方给予乙方184天免租期，自2019年8月16日至2020年2月15日，该期间不收取租金，但乙方应承担除租金外的其他费用，如合同因乙方原因被提前解除，甲方给予乙方的免租期自动失效，乙方在合同解除后的五个工作日内，按第一年的租金标准向甲方补足免租期的租金。第一年季度租金标准均为187600元，第二年季度租金标准均为187600元，第三年季度租金标准均为196980元，第四年季度租金标准均为206829元，第五年季度租金标准均为217170.5元。付款方式为押三个月租金作为合同履约保证金，另付三个月租金，租金起付时间为上一期租金所对应的租期届满15日前支付下一期租金。关于合同履约保证金，合同约定乙方在租赁期内提出解除合同，需至少提前一个月以正式书面通知甲方并在合同终止之前将该房屋所注册的营业执照转出，同时，乙方所交纳的合同履约保证金甲方不予退还。如因乙方无正式的书面申请造成甲方的经济损失，由乙方承担。若合同期满或提前终止与解除，甲方有权要求乙方将其全部私有财产和自制设备、物品搬出该房屋后将房屋恢复成房屋交接的状态。若合同期满或提前终止与解除后1日内，乙方未将其全部私有财产和自制设备、物品搬出该房屋或将房屋恢复成房屋交接的状态，则视为乙方放弃权利。履约保证金及财产与物品变卖所得抵偿相关费用后的剩余款项，甲方可通知乙方到指定地点领取。若因乙方原因提前终止或解除，履约保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方另行支付相关费用以及损失。合同期满或提前终止与解除时，乙方需将其自己的私有财产和自制设备、物品在合同期满或提前终止与解除后1日内搬出该房屋，并将房屋恢复交接时状态，届时乙方必须将清洁整齐的该房屋交还甲方。关于房屋返还时的状态，合同约定合同期满或提前终止时，乙方将所承租房屋按交房状态或经甲方书面同意改建、改进后的模样完好交还甲方。合同终止后，乙方须及时回收自行修建的、设置、增添的诸如饰物、设备及其他各项物品，恢复甲方房屋及设施原状。乙方最迟不晚于合同终止日将以上各项装饰、设备及其他物品移走，否则，甲方有权对以上物品进行处理，由此导致的损失由乙方承担。此外，如乙方不进行恢复原状工作而甲方进行时，甲方因恢复原状而产生的费用由乙方承担。乙方应在期满后1日内将所租房间及设施交还甲方，若乙方未在1日内完成该手续，则应以本合同终止日第二日起五日内将手续办妥，此期间乙方须依合同约定按日向甲方支付租金及其他费用，5日后乙方仍不能将所租房间交还的，乙方须按等同于双倍日租金的数额向甲方支付所延期限的房屋租金。若乙方未按照前款规定办理，且不与甲方沟通的，逾期七日甲方有权强行收房，甲方将视为乙方自动放弃其所承租房屋内的全部物品，甲方有权对遗留物品进行处理。关于违约责任及合同终止，合同约定乙方逾期未付租金，按应付金额的日千分之五标准支付滞纳金。如乙方欠付租金和合同约定的其他款项逾期达到十五日仍未交付的，甲方有权提前解除合同，乙方应按照合同约定的最高租金标准，向甲方支付相当于三个月租金的赔偿金。关于不可抗力，合同约定遇有不可抗力的一方，应立即以邮件或快递方式通知另一方，并在十五日内提供不可抗力详情及本合同不能履行、或部分不能履行、或者需要延期的理由的有效证明文件，按不可抗力对合同的影响程度，由双方协商决定是否解除合同，或者部分免除合同责任，或者延期履行本合同。同日，天通泰公司（甲方、出租方）与普德天和公司（乙方、承租方）就北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼102号房屋一层签订了租赁合同，规划用途为商业，建筑面积405平方米，乙方主营业务为门诊，第一年季度租金标准均为200000元，第二年季度租金标准均为200000元，第三年季度租金标准均为210000元，第四年季度租金标准均为220500元，第五年季度租金标准均为231525元。该合同中关于租赁期限、免租期、违约责任等均与双方就102号房屋二、三层所签订的租赁合同一致。同日，天通泰公司（甲方、出租方）与普德天和公司（乙方、承租方）就前述两份租赁合同签订补充协议，协议明确乙方系整体承租102号房屋，两个租赁合同为统一整体，若违反任何一个租赁协议即视为对其他租赁协议的整体违约，乙方应按照二份租赁协议承担全部违约责任。并补充约定“乙方非因不可抗力等因素擅自提前解除合同的，应按等同于履约保证金的数额向甲方支付违约赔偿金。若乙方依据合同法第九十四条其他款项规定或合同约定单方解除合同的，甲方应按照合同约定无息退还乙方预付的押金、租金、管理费等。甲方同意将102房间已安装的燃气转给乙方租赁使用，乙方一次性向甲方支付80000元使用费，与首期款押三付三一同交纳”。合同签订后，天通泰公司依约交付了房屋，普德天和公司依约支付租金至2020年5月15日，普德天和公司另交纳了履约保证金387600元。2020年2月13日，普德天和公司郭彦群微信通知天通泰公司黄建文，称因新型冠状肺炎疫情影响，公司的日常经营活动受到严重影响，公司的资金难以为继，决定不再租赁案涉房屋。天通泰公司称按照合同约定，普德天和公司退租应以书面形式通知，普德天和公司称当时处于疫情隔离期间，只能通过微信通知天通泰公司。2020年5月26日，天通泰公司向普德天和公司发出律师函，函载“……因贵司逾期缴纳租金达15日以上，构成严重违约，决定解除合同，并要求贵司支付欠付租金、房屋占有使用费、逾期付款滞纳金、免租期租金等……”。普德天和公司称于2020年6月2日收到前述律师函。天通泰公司于2020年5月28日通过邮寄方式送达了律师函，邮寄地址为普德天和公司的注册地，普德天和公司称注册地已经不经营。关于约定送达地址，双方租赁合同中约定送达地址一栏为空，天通泰公司称其邮寄地址为双方签订合同时合同首部所记载的普德天和公司地址。另，普德天和公司称合同约定违约金过高，请求法院调整。关于房屋返还，普德天和公司称交付房屋时没有锁，其公司也没动过房屋，也没有上锁，天通泰公司随时可以去收房，整个园区都是天通泰公司管理，并称曾经通过电话通知天通泰公司收房，但未提交主动返还房屋的证据佐证其主张。天通泰公司提交了中介合作协议、推荐客户确认单、请款单、银行回单、增值税发票等，欲证明其为出租案涉房屋支付了中介费234784.03元，普德天和公司对前述证据的关联性均不认可。天通泰公司提交了精装修工程合同文件、交付房屋时装修状态照片、房屋维修费用统计表、装修付款协议、付款凭证、竣工验收记录等，欲证明2016年其装修该房屋花费598940.79元，要求普德天和公司恢复原状，普德天和公司对前述证据的关联性均不认可，并称双方未签署交接确认单，无法证明房屋交付时的状态。一审法院认为，天通泰公司就102房屋一层、二层、三层签订了两份租赁协议及补充协议，该租赁协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于合同解除的时间，普德天和公司称因疫情原因导致无法经营进而主张解除合同，不可否认该公司发出解除通知时确实发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。这会给普德天和公司使用案涉房屋带来不便，造成普德天和公司实际经营的不利局面，确实会对普德天和公司签订合同的目的实现产生一定影响。但双方签订的租赁合同长达五年之久，该公司发出解除通知时尚处于免租期内，随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情正处于有效控制的局面，新冠肺炎疫情对普德天和公司的影响程度会有一定的时效性，普德天和公司受影响程度可能会得到好转，其作为承租人仍可以使用案涉房屋。故法院认为新冠肺炎疫情防控以及应急处置措施确实会对普德天和公司合同目的实现造成阶段性影响，但这种影响尚不足以达到解除合同的程度，因此普德天和公司不能基于此获得法定解除权。普德天和公司发送的解除通知于2020年2月13日送达天通泰公司，在普德天和公司无法定解除权的情况下，其公司称合同于2020年2月13日解除无法律依据。但该公司解除合同、不再继续承租房屋的意思表示是明确的，合同约定普德天和公司在租赁期内提出解除合同，需至少提前一个月以正式书面通知天通泰公司，因此，普德天和公司虽无法定解除权，但基于合同约定，该公司的解除通知到达天通泰公司至少一个月后也能产生合同解除的后果，故法院确认双方签订的租赁合同及补充协议于2020年3月13日解除。天通泰公司辩称普德天和公司应以书面形式通知解除事宜，普德天和公司发出解除通知时，恰逢疫情期间，天通泰公司对通知的形式应持有相应的容忍度，故法院对天通泰公司要求必须以书面形式通知解除合同的抗辩意见不予采信。在合同已经解除的情况下，法院对天通泰公司基于普德天和公司逾期付款而主张解除合同的请求不再支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。普德天和公司已支付租金至2020年5月15日，故该公司无需再支付天通泰公司房屋租金，亦无需支付逾期付款违约金。关于房屋占有使用费用，普德天和公司作为负有返还房屋义务的一方，应对房屋的返还承担初步的举证责任，但其未举证证明房屋的具体返还时间，应承担不利后果。在合同中明确约定天通泰公司在合同解除后有权强制收回房屋的情况下，截至法庭辩论终结前案涉房屋已经空置了约一年之久，天通泰公司应对损失的扩大承担主要责任，鉴于普德天和公司已支付租金至2020年5月15日，法院酌定普德天和公司应支付房屋占有使用费用至2020年5月15日，以普德天和公司支付的超出的租金抵扣房屋占有使用费用，超出该期间的损失，由天通泰公司自行承担。天通泰公司主张的免租期租金损失，有合同依据，但鉴于普德天和公司提出解除合同确有疫情因素的影响，主观违约情节较轻，法院酌定双方分担该期间的损失，即普德天和公司应支付免租期租金损失387600元。对普德天和公司提出的应以履约保证金冲抵一节，合同中明确约定因普德天和公司原因提出提前解除合同的，履约保证金不予退还，因此，天通泰公司没收的履约保证金相当于提前解除合同违约金，同样鉴于普德天和公司提出解除合同确有疫情因素的影响，主观违约情节较轻，该公司亦要求调整违约金，故法院酌定天通泰公司应没收一半履约保证金193800元，剩余的193800元，冲抵免租期租金，故普德天和公司仍应支付免租期租金193800元。关于天通泰公司主张的将房屋恢复原状并返还一节，天通泰公司提交的证据不足以证明房屋的交付状况，法院对于原状的标准无法确定，故法院对天通泰公司要求恢复原状的请求不予支持，虽天通泰公司对房屋空置损失承担主要责任，但并不因此免除普德天和公司返还房屋的义务。关于天通泰公司主张的违约赔偿金，因本案系普德天和公司提出的解除合同，不适用天通泰公司主张的因普德天和公司欠付租金而导致合同解除条款，故法院对天通泰公司的该项主张不予支持。关于天通泰公司主张的中介费损失，无法佐证与本案的关联性，即使真实发生，也属于天通泰公司的商业经营成本，法院对天通泰公司的该项主张不予支持。关于普德天和公司交纳的燃气费用80000元，折抵免租期租金损失，故普德天和公司仍应支付免租期租金113800元。在本案判决的最后，法院注意到在法院审理的房屋租赁合同案件中，天通泰公司不止一次的出现将整幢房屋分割成多个单元分别与同一承租人签订多份租赁合同的现象，合同条款完全一致，在签订多个租赁合同的基础上，通过补充协议明确了承租人系整体租赁的实际情况，天通泰公司应当明知装修施工超过规定面积需取得相关部门的施工许可，天通泰公司存在通过分割出租进而帮助或协助承租人规避取得施工许可的嫌疑，希望天通泰公司在后续出租经营中对此情况予以注意。据此，一审法院于2021年3月判决：一、确认天通泰文化数码科技园有限公司与普德天和（北京）健康管理有限公司就北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼102号房屋一层、二层、三层签订的《租赁合同》与《补充合同》于2020年3月13日解除；二、普德天和（北京）健康管理有限公司于判决生效之日起七日内将北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼102号房屋一层、二层、三层返还天通泰文化数码科技园有限公司；三、普德天和（北京）健康管理有限公司于判决生效之日起七日内支付天通泰文化数码科技园有限公司免租期租金损失113800元；四、驳回天通泰文化数码科技园有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，天通泰公司向本院提交2019年11月5日北京包尔乐物业管理有限公司盖章的单元验收表，以及石春光的微信聊天截图，欲证明单元验收表中显示了交接项目及设施，可以证明案涉房屋交付时为精装修，且验收表有普德天和公司员工石春光签字。普德天和公司对上述证据的真实性均不予认可，认为房屋交付的主体应为本案双方当事人而非物业公司，且单元验收表仅能证明案涉房屋的设备满足房屋基本的要求而非精装修。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，鉴于本案双方当事人均认可解除案涉合同，本院不持异议。双方对于解除合同的具体时间意见不一。尽管普德天和公司并不因疫情而享有法定解除权，但其公司明确表达了不再继续租赁房屋的意思表示，并将解除通知于2020年2月13日送达天通泰公司，应视为能够产生合同解除的法律效果；一审法院依据合同约定确定的合同解除时间为2020年3月13日，并无不当。在普德天和公司送达解除通知的情况下，天通泰公司应已知悉普德天和公司不再履行合同，而天通泰公司上诉主张以其公司向普德天和公司送达解除函之日即2020年5月28日作为合同解除之日，缺乏事实及法律依据；鉴于防疫要求的考量，天通泰公司有关普德天和公司发送解除通知不符合书面形式要求之上诉意见，不能成为阻却普德天和公司向天通泰公司表达解除合同意思表示的充分理由。合同解除后，普德天和公司未及时返还房屋，应承担不利后果；但同时，案涉合同明确约定了天通泰公司在合同解除后有权强制收回房屋，其公司在明知普德天和公司提出解除合同之后未及时收回房屋，天通泰公司对此扩大损失亦应承担相应的责任。鉴于此，一审法院酌定普德天和公司支付房屋占用费至2020年5月15日，并由天通泰公司自行承担扩大的损失，并未超出合理范畴。普德天和公司单方提出解除案涉合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于普德天和公司应当支付的免租期租金损失以及违约金一节。尽管疫情原因并不能完全导致合同目的无法实现，但疫情影响亦是造成案涉合同解除的不可忽视的重要原因之一，另综合考量普德天和公司尚未正常使用案涉房屋的实际情况，一审法院在案涉合同相应约定的基础上酌定双方分担免租期租金损失并调整了违约金数额，并无不当。天通泰公司坚持对上述事项的异议，不能成立。关于天通泰公司上诉主张普德天和公司将房屋恢复原状一节。天通泰公司持装修合同上诉主张普德天和公司应将案涉房屋恢复至精装修的状态，但其公司提交的相应证据并不能充分证实案涉房屋交付时状况；其公司在二审中提交的验收表中并不能体现房屋精装修的情况；况且，根据天通泰公司对于此前装修系用于餐饮会议的描述，与案涉合同约定的房屋用途为办公以及普德天和公司主营业务为健康管理等内容亦不相符；因此，在天通泰公司并未能提供充分有效的证据佐证案涉房屋原状的情况下，本院对其公司要求恢复原状的上诉主张不予支持。有关天通泰公司上诉主张中介费损失一节，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。一审法院核算的普德天和公司应当支付的相应费用之数额无误，本院予以确认。综上所述，天通泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66836元，由天通泰文化数码科技园有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年六月二十一日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪