山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终3522号上诉人（原审被告）：烟台裕昌房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区嘉陵江路95号。法定代表人：王学尧，董事长。委托诉讼代理人：何雨生，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王建辉，男，1983年8月25日出生,汉族，住烟台市经济技术开发区。委托诉讼代理人：杨雪美，广东金桥百信（烟台）律师事务所律师。上诉人烟台裕昌房地产开发有限公司（以下简称裕昌公司）因与被上诉人王建辉商品房预售合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2021）鲁0691民初741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不承担逾期办证违约责任；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决书第7页本院认为部分“根据合同及补充协议的约定，被告应在2013年6月1日商品房交付原告使用后的60日即2013年8月1日前将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。”属于事实认定错误。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，上诉人办理涉案房屋权属登记的义务起始点为商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后。2019年上诉人与被上诉人签订的《补充协议》，系对原《商品房买卖合同》相关条款的补充，其第2条至第4条即是关于面积和价款等问题的约定，故上诉人办理权属登记的义务应自《补充协议》生效后开始履行。二、一审判决书第8页“房屋交付后被告负有按约定期限办理初始登记义务期限内，烟开住建【2016】43号文件尚未发布实施”属于认定事实错误。首先，被上诉人在诉状中所主张是2017年8月1日至2020年7月31日期间的逾期办证违约金，而在该有效期限内，上诉人办理涉案房屋初始登记的政策依据正是上诉人在一审中提交的由烟台市经济技术开发区住房和建设管理局发布的烟开住建【2016】43号文。其次，烟台市人民政府办公室发布的《烟台市住宅专项维修资金管理办法》(烟政办发[2016]18号)第十三条：“未按照本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋，房屋产权登记部门不予受理产权登记申请。”明确了被上诉人缴纳专项维修资金是上诉人办理产权登记的前提，以上两份关于专项维修资金交存的管理办法，属于人民政府发布的强制性规定，上诉人只有按规定向被上诉人代收足额的专项维修资金后办理房屋初始登记，是完全符合客观事实和法律依据，上诉人和被上诉人关于交纳公共维修资金和办理房屋初始登记的手续，均应以上述政府文件为依据。三、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》系双方真实意思表达，不应适用《中华人民共和国合同法》第四十条而被认定无效。首先，签订《补充协议》前，上诉人已在小区内张贴的通知和EMS邮件已知晓其房屋所属楼宇已完成了初始登记，被上诉人在签订协议前已知晓相关情况；其次，就协议第7条而言，一方面，公共维修资金的缴纳根据当时的法律规定，确实应在办理房屋交付前完成且不缴纳的不予受理产权登记申请；另一方面，该条款应综合整个协议内容来看，上诉人通过对面积差的让利，与被上诉人对办理初始登记的相关补充约定，是双方互利互惠、共同协商达成的条款，非一审判决认定的“被告和原告签订协议免除自身的责任、排除原告的主要权利”――缴纳公共维修资金是被上诉人的法定义务，协议并没有加重被上诉人的责任；重新约定办理初始登记的手续，双方协商的结果，并非上诉人“免除自身责任”或者“排除对方主要权利”。最后，该《补充协议》的签订过程中上诉人和被上诉人的地位是平等的，上诉人已充分告知协议的内容和法律意义，被上诉人有充分的选择权，即可以选择签，也可以选择不签，并不具有强制性，也不是每个购房者都签订了该《补充协议》。故，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不应将其中单个条款认定为格式条款而判定无效，上诉人和被上诉人之间关于办理涉案房屋不动产权证书的权利义务应按《补充协议》履行，上诉人不应承担逾期办证的违约责任，请求二审法院依法查明事实，纠正一审判决错误，改判上诉人不承担逾期办证违约金。被上诉人辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原告向一审法院起诉请求：1.被告支付给原告逾期办证违约金40651元(自2017年8月1日计算至2020年7月31日)，并按房价371238.51元的日万分之一自2020年8月1日起至被告履行完毕办证义务之日止继续向原告支付违约金；2.本案的案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2011年8月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于烟台经济技术开发区，建筑面积75.99平方米，房款371238.51元，卖方于2013年6月1日将涉案房屋交付买方使用。合同第十五条产权登记约定：卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因买方的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1.买方退房，卖方在买方提出退房要求之日起（×）日内将买方已付房价款退还给买方，并按已付房价款的（×）%赔偿买方损失；2.买方不退房，卖方按已付房价款的（×）%向买方支付违约金。第二十一条约定待该商品房的产权登记面积确定后，双方应共同签署《商品房预销售补充协议》（附件一），重新确定该商品房最终总价款。同日，原被告签订上述合同的附件一《商品房买卖合同补充协议》，第五条关于本合同第十五条产权登记的补充条款约定：买方退房的，买方必须配合卖方办理撤销合同登记备案登记的手续……；买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕。2013年6月1日，被告向原告交付了涉案房屋。2019年2月25日，涉案房屋完成初始登记。4月2日，原告向被告缴纳了涉案房屋公共维修基金，被告为原告开具了收取公共维修基金的收据，4月8日，原告交纳了契税。2020年7月13日，原告以个人账户在山东法院电子诉讼服务网首次申请立案。被告提交了2019年3月1日张贴通知的照片复印件，内容为“尊敬的富饶世家2.6.8号楼业主：您所在楼宇已完成不动产权证初始登记备案，特此通知您，自2019年3月2日起领取办理不动权证的相关材料并交纳相关费用，领取（提交）资料地址：……由于在办证的过程中，因全区办证人数较多可能存在排队等候等情形，请耐心等候，我们一定会竭尽全力的抓紧时间给大家办理。若因相关业主未缴纳专项维修基金影响自己及其他业主办理不动产权属证书的，我公司不承担任何相关责任。本通知自通知之日起有效期至2019年5月1日止……”经质证，原告表示没有看过该通知。2019年4月2日，原告、被告签订《补充协议》，第7条约定，协议签订后，被告应在原告提供完整的办证资料及缴纳相应的专项维修基金后三十日内将办理初始登记的手续提交房管部门。第8条约定，被告于初始登记办理完毕后的三十日内通知原告准备房屋转移登记的资料，在原告向被告提交完整的办理房屋转移登记资料（包括但不限于专项维修基金的单据、缴纳契税的完税凭证等）后的三十日内协助原告办理房屋转移登记的手续。烟开住建［2016］43号《关于住宅专项维修资金交存和物业服务用房手续办理的通知》第一条“住宅专项维修资金的交存”载明：开发企业代收代交。业主应当在办理房屋交付手续时将首期维修资金交至开发建设单位，开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，以“幢”为单位将代收的维修资金足额交存至维修资金专户。未按规定交存首期维修资金的，开发企业不得向业主交付房屋。涉案房屋办理转移登记时，原告需要提交身份证原件、开发商委托书、契税完税发票、商品房买卖合同及预购商品房抵押权预告登记证明等材料。一审法院认为，原、被告于2011年8月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同及补充协议的约定，被告应在2013年6月1日商品房交付原告使用后的60日内即2013年8月1日前将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。涉案房屋的初始登记于2019年2月25日完成，被告辩称其不存在违约行为，主要理由是双方2019年4月2日签订的《补充协议》第7条约定被告办理房屋初始登记的期限为原告缴纳公共维修资金后三十日内，该约定符合烟开住建[2016]43号《关于住宅专项维修资金交存和物业服务用房手续办理的通知》的要求。从本案事实来看，涉案房屋于2013年6月1日即交付给原告，被告应在此后60日内将办理权属登记需提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，但《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并未就住宅专项维修资金的交存事宜作出约定，在双方签订上述合同及被告交付涉案房屋时，原告均不负有先行交纳专项维修资金的义务。房屋交付后被告负有按约定期限办理初始登记义务期间，烟开住建[2016]43号文件尚未发布实施，被告也未提供证据证明其在办理初始登记前曾通知原告交纳专项维修资金。从被告于2019年2月25日完成涉案房屋初始登记、2019年3月1日向原告等业主张贴通知的内容来看，被告是在已经完成初始登记之后才通知业主缴纳专项维修基金的，但被告却于2019年4月2日要求原告与其签订《补充协议》并作出第7条约定。实际上，被告早在签订《补充协议》之前已完成了涉案房屋所在楼盘的初始登记，《补充协议》第7条约定明显与事实不符，在此情形下被告与原告签订协议免除自身的责任、排除原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《补充协议》第7条约定无效。因此，被告以原被告双方已签订《补充协议》为由抗辩拒不支付逾期办证违约金理由不成立，被告未于2013年8月1日前办理完毕涉案房屋初始登记的行为构成违约。关于被告抗辩原告主张2017年7月13日至2017年12月5日期间逾期办理不动产权证违约金已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定“权利人提起诉讼或者申请仲裁，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算”，并未规定以立案及送达对方时间作为中断的时间。原告于2020年7月13日以个人账户在山东法院电子诉讼服务网首次立案提起诉讼，即中断诉讼时效。被告以诉讼时效届满为由，拒不支付2017年7月13日至2017年12月5日期间的逾期办理不动产权证的违约金，于法无据，一审法院不予支持。涉案房屋于2019年2月25日办理完毕初始登记，故被告应按照合同约定向原告支付自2017年7月13日至2019年2月25日期间的逾期办理不动产权证违约金。违约金的数额，根据《商品房买卖合同补充协议》第五条之约定，应为房价款371238.51元×万分之一/日×592日（自2017年7月13日至2019年2月25日）=21977.32元。原告主张被告支付21197元不超出法律规定及合同约定，一审法院予以支持。综上所述，原告要求被告支付的自2017年7月13日至2019年2月25日期间逾期办证违约金21197元部分，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条规定判决：被告烟台裕昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王建辉逾期办理不动产权证违约金21197元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为408元，由原告王建辉负担243元，被告烟台裕昌房地产开发有限公司负担165元。二审中，裕昌公司提交了2016年10月1日起施行的《烟台市住宅专项维修资金管理办法》，证明业主在办理房屋初始登记前负有缴纳维修资金的义务；还提交了其于2019年3月发布的通知，证明在双方签订《补充协议》前裕昌公司已告知业主办理房屋初始登记需要先缴纳公共维修资金，《补充协议》系双方真实意思表示，不应认定为格式合同。王建辉对此质证认为上述政府文件及通知均与裕昌公司违约逾期办理不动产证无关，二审法院不应采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，王建辉与裕昌公司于2011年8月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自义务。根据双方约定，裕昌公司应在2013年6月1日商品房交付使用后的60日内即2013年8月1日前将办理权属登记需由裕昌公司提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，但涉案房屋的初始登记于2019年2月25日完成，显然已经违约。裕昌公司上诉主张双方应按照2019年4月2日达成的《补充协议》第7条的约定办理房产权属登记证书手续，而裕昌公司早在签订《补充协议》之前已完成了涉案房屋所在楼盘的初始登记，《补充协议》第7条约定明显与事实不符，该条款免除自身的责任、排除对方的主要权利，一审法院依法认定该约定无效是正确的。裕昌公司逾期办理初始登记的行为构成违约，应依约向王建辉承担违约责任。一审中，被上诉人向一审法院起诉时仅主张了自2017年8月1日起至2020年7月31日的违约金，但一审法院判决裕昌公司自2017年7月13日至2019年2月25日期间逾期办证违约金，超出了被上诉人一审请求范围，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销山东省烟台经济技术开发区人民法院（2021）鲁0691民初741号民事判决；二、上诉人烟台裕昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人王建辉支付自2017年8月1日至2019年2月25日逾期办证违约金（以房价款371238.51元为基数，按日万分之一标准计算）；三、驳回被上诉人王建辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费408元，由上诉人烟台裕昌房地产开发有限公司负担165元，由被上诉人王建辉负担243元；二审案件受理费330元，由上诉人烟台裕昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二一年六月十日书记员 于嘉源