广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0621民初344号 原告：汪某城，男，1987年出生，壮族，住广西上思县。 委托诉讼代理人：韦堂佳，广西北仑律师事务所律师。 原告：杨某琼，女，1987年出生，汉族，住广西上思县。 被告：广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司,住所地广西上思县思阳镇中华南路明江社区（那婆组），统一社会信用代码914506006976381852。 法定代表人：李前锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏强，广西心田律师事务所律师。 原告汪某城、杨某琼与被告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司（以下简称万蝶谷公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告汪某城及其委托诉讼代理人韦堂佳，原告杨某琼，被告万蝶谷公司的委托诉讼代理人苏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告万蝶谷公司向原告支付违约金24564元；2.本案的案件受理费由被告承担。事实与理由:2017年7月4日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将上思县中华南路民族中学东侧“名凯御景”住宅小区3幢B单元15层1505号套房卖给买受人，房屋总价436724元，首付131724元，按揭贷款支付305000元。同日，双方签订《购房分期还款说明书》实行优惠，约定房屋总价384415元，首付79415元，按揭贷款支付305000元。合同约定2017年6月30日交房，如逾期则出卖人按日向买受人支付全部房价万分之三的违约金。签订合同和《购房分期还款说明书》后，原告按《购房分期还款说明书》的约定，交清首付款和按揭贷款支付，被告在2018年3月1日向原告发放《入伙通知书》，之后才交付房屋。被告逾期交房时间为213天，应向原告支付违约金24564元。经追索未果，现向请人民法院提起诉讼。庭审时，原告补充如下意见：被告在2021年1月才取得房屋测绘报告，且未有竣工验收备案文件，故逾期交房的天数应自2017年7月1日起计算至起诉之日止，逾期天数共1279天。因此，原告变更本案诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金44250元；2.本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，一、原告主张的违约金过高，应当予以调整。原告未举证证明被告延期交房给其造成的损失，故应参照本地同等面积房屋的租金计算违约金，如按双方约定延期交房违约金按房屋销售总价的日万分之三计算，实属过高；如按房屋销售总价的日万分之一点五计算，则比较接近原告在外租房的费用。二、根据合同第十一条约定，逾期交房如存在不可抗力因素，应扣减相应天数。自原、被告签订合同之日至约定交房之日止，有中雨以上天气18天，为不可抗力因素，应予以扣减。三、被告在其房屋达到交房条件后，第一时间通知原告来收房，根据入伙通知书约定的时间，被告于2018年3月1日通知原告收房，同日原告在验房合格后收房，收房后不存在任何经济损失，因此违约金应当计算至被告通知原告收房之日止。本案适用简易程序，原告变更诉讼请求已超过举证期限。综上所述，被告认可逾期交房的违约金为11244元，计算方式为：384415元×0.15‰×195天=11244元。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述的事实向本院提供以下证据：1.身份证复印件，证明原告身份信息；2.《商品房买卖合同》，证明原被告签订合同及合同约定的权利义务；3.《购房分期还款说明书》和《收据》，证明房屋总价及房款支付期限、购房首付款已付清；4.《借款协议书》、《借款收据》和《承诺书》，证明原告向被告借款支付购房首付款；5.《购房借款合同》和《借款借据（转款凭证）》，证明按揭贷款支付部分已付清；6.《入伙通知书》，证明交房时间。 被告为其辩解向本院提供以下证据：1.《气象资料证明书》，证明自原、被告签完合同起至约定交房之日止，有中雨以上天气18天，应当予以扣除；2.（2018）桂0621民初743号民事判决书，证明上思县人民法院曾认为中雨以上天气为不可抗力因素，应当扣减，且双方约定的违约金过高应当予以调整。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、3-6无异议，但认为证据4、5可以反映出原告存在逾期支付被告首付款，产生一定的违约金，证据6说明原、被告双方达成新的交房约定，原告同意收房，违约天数应计算到该日止；对证据2不予认可，认为合同对延期交房的情形已做约定，应当按实际交付的房款的万分之三为定。原告对被告提供的证据1的真实性交由法院核实，但认为有18天中雨天气不能作为延期交房的理由，被告在对工程施工和约定交房时间时应考虑到天气等不稳定因素，具有可预见性，且该证据不能证明已到达建筑规范所规定的中雨天气连续超过三小时的顺延交房条件；对证据2不予认可，认为该判决不是最高人民法院指导性案例，不能作为本案判决的参考依据。 双方当事人对原告提供的证据1、3-6均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据，本院认证如下：原告提供的证据2、被告提供的证据1-2与本案有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告汪某城、杨某琼向被告万蝶谷公司购买上思县思阳镇中华南路名凯御景3幢B单元15层1505号房，双方于2017年7月4日签订一份《商品房买卖合同》。合同第五条约定：“总金额为436724元。”合同第八条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十条约定：“出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。”合同第十一条约定：“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款……同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”根据双方签订的《购房分期还款说明书》以及庭审中原、被告的确认，该房实际总金额为384415元，其中首付款79415元，余款305000元。之后，原告通过借款以及向银行贷款等方式向被告支付购房款共计384415元，即购房款已支付完毕。2018年3月1日，被告向原告送达《入伙通知书》，载明：“……具体交付事宜通知如下：1.我们将于2018年1月22日至2018年1月31日办理交付手续；2.具体时间为：9:00-11:00（周末、节假日正常办理）；3.由于办理本次物业交付手续的业主较多，为节约您宝贵的时间，我公司邀请您于2018年3月1日办理物业交付手续；4.物业交付地址：名凯御景物业服务中心……”被告于2018年3月1日实际交房。被告主张在2018年10月16日已收到楼房竣工验收的合格证。 另查明，2017年7月4日合同签订后至合同约定的交房日（2017年9月30日）期间，出现中雨（日降雨量10毫米）以上降水天气的天数为18天。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，因合同签订之日以及所约定的交房期限均在民法典实施之前，因此本案应适用民法典生效以前的法律、司法解释的规定。原告汪某城、杨某琼与被告万蝶谷公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当按照约定履行自己的义务。 关于被告是否应赔偿原告违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，被告逾期交付房屋的免责事由仅为不可抗力。被告作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的事由，也应证明该事由已实际影响到施工。根据被告提供的气象资料证明书，可知本案《商品房买卖合同》签订后，施工过程中确实存在足以影响施工的气象事由。综合考虑气象资料所体现的气象事由及施工所需气候条件等因素，本院酌情考虑中雨以上降水天气作为被告延期交房的合理事由。因此，扣除中雨以上天气影响施工的18天外，被告可合理顺延交房的天数共18天，即被告最迟应于2017年10月18日向原告交付符合约定条件的房屋。根据合同第八条、第十条约定，被告在交付该商品房时，应当向原告出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。2018年3月1日，被告在向原告交付房屋时，虽未向原告出示上述文件材料，但原告并未对此提出异议，亦未拒绝接收案涉房屋，结合原告已实际入住该房的情况，对原告诉请逾期交房违约金计算至起诉之日止的主张，本院不予支持。逾期交房违约金应以实际交房之日为截止点。自2017年10月18日至2018年3月1日，被告实际逾期交房共134天，已构成违约，应向原告承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。因双方约定的违约金过高，本院将违约金调整为按全部房价款日万分之一点五计算。故被告应向原告支付的违约金为384415元×0.15‰×134天=7726.74元。对于原告超出这一数额的主张，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司向原告汪某城、杨某琼支付逾期交房违约金7726.74元； 二、驳回原告汪某城、杨某琼的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费453元（原告已预交），由原告汪某城、杨某琼负担374元，被告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司负担79元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费906元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴世耿 二〇二一年六月三日 法官助理 韩明秀 书 记 员 陈晓晓