湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1257号上诉人（原审被告）：唐卫钢，男，1982年2月3日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人。上诉人（原审被告）：罗娟，女，1984年10月14日出生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人。上诉人（原审被告）：张磊，男，1984年7月15日出生，汉族，湖南省常宁市人。三上诉人共同委托诉讼代理人：邓立新，湖南金钰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤伟新，男，1972年2月21日出生，汉族，广东省广州市花都区人。委托诉讼代理人：唐华，湖南盛仁律师事务所律师。上诉人唐卫钢、罗娟、张磊因与被上诉人汤伟新租赁合同纠纷一案，不服湖南省江**县人民法院作出的（2021）湘1129民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人邓立新、被上诉人汤伟新及委托诉讼代理人唐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐卫钢、罗娟、张磊上诉请求：请求法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实及理由:原审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误。1.被上诉人的诉请已超过诉讼时效，被上诉人认可2016年10月31日收取了部分租金，至今已接近五年时间没有向罗春凤、三上诉人及春晓市场管理公司主张权利；2.本案属委托合同，并非租赁合同，春晓市场管理公司是受被上诉人委托与他人签订租赁合同，实际承租人是案外人罗春凤，故春晓市场管理公司没有向被上诉人给付租金的义务；3.春晓市场管理公司在50万出资范围内承担有限责任，现公司已注销，故三上诉人依法不承担给付租金的责任；4.三上诉人并没有在“清算报告”上签字，并且“清算报告”上是要三股东按出资比例承担责任，可一审判决确是要三上诉人共同承担给付租金义务，于法无据。被上诉人辩称，上诉人在上诉状提到的事实与理由在一审阶段已经完全予以了释明，原一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求无任何事实和法律依据，请求二审维持原判。原审原告汤伟新向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令三被告支付原告房屋租金93万元及利息（利息按照同期银行贷款基准利率计算）；2.请求判令三被告向原告支付违约金10.8万元；3.本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：春晓市场管理公司于2013年1月30日注册成立【股东：唐卫钢、罗娟、张磊】，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为唐卫钢，注册资本50万元，经营范围为市场管理、物业管理服务。2013年11月14日，汤伟新与永州市零陵永盛房地产开发有限公司江**分公司签订《商铺买卖合同》，汤伟新购买了该公司开发的“春晓商业广场”第三层C001号商铺【面积1700㎡，总价款586万元；首付款293万元，银行按揭293万元】。2014年2月12日，汤伟新与春晓市场管理公司签订《春晓商业广场三楼场地委托租赁合同》，约定“甲方（出租人）：汤伟新乙方（承租人）：春晓市场管理公司。第一条租赁场地状况1.租赁名称：春晓商业广场三楼。2.租赁场地面积：总建筑面积（1700m2，其中含公摊面积）具体以甲方的购房合同办理产权证为准。第二条代管租赁年限1.代管租赁期为六年，自2014年2月13日（起租日）至2020年2月12日止。起止时间已减去三个月的前期装修期，甲方将所属的春晓商业广场三楼1700m2，其中有两个公共楼梯，约（100m2）出租方和承租方各承担一个公共面积，故委托方的实际出租面积为1650m2，现委托乙方代管租赁，租赁期满后甲方需要乙方代管的，另行签订委托合同。其自行装修装潢无偿归出租方所有。第三条租金及支付1.场地年租金价格定为每年18万元，每年租金由春晓市场管理公司负责收取，汇入甲方江**农业银行按揭账户。2.租金支付方式和时间：第一年租金分二次支付给甲方，乙方在2014年7月1日前支付上半年租金，下半年租金提前一个月支付给甲方，即2014年12月1日之前必须付清下半年租金。以后以此类推。房屋租赁所发生的政策性税费由承租方承担。3.乙方必须将场地租金汇至甲方指定的银行账户（账号附后），并由甲方开具收款收据。第四条违约责任任何一方违约，应当向守约方支付本合同租金总额10%的违约金。违约事实发生后，对方要求继续履行本合同的，无论是否已实际支付违约金，违约方均应继续履行合同。和农业银行所签的另一份租赁合同作为按揭资料用，不作结算租金依据。第五条合同生效及其他1.本合同自双方签字盖章之日起生效。租金支付时间从甲方办理完按揭手续，按揭款到出售方账号之日起计算。2.本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，若有未尽事宜，可签订补充协议，并具有同等法律效力。甲乙双方结算租金以此合同为准，其它签署文本不作结算依据。”2014年5月11日，春晓市场管理公司与罗春凤签订《春晓商业广场三楼场地租赁合同》，约定：⑴甲方（出租人）春晓市场管理公司，乙方（承租人）罗春凤；⑵租赁场地：春晓商业广场三楼；⑶租赁面积2332.68㎡；⑷租赁期为6年（自2014年5月11日起至2020年4月10日止）；⑸租金按每平方米8元/月计算，第一年租金为149,293元，第二年租金为223,937元，第三年租金为230,655元，第四年租金为237,575元，第五年租金为244,702元，第六年租金为252,043元。2014年10月10日，汤伟新用所购买的春晓商业广场第三层C001号商铺（约1700m2）作抵押，从中国农业银行股份有限公司江**瑶族自治县支行按揭贷款293万元，并于同日转入永州市零陵永盛房地产开发有限公司江**分公司账户，付清了购房款。2015年5月11日，春晓市场管理公司与罗春凤签订《春晓商业广场三楼场地租赁合同》，约定：⑴甲方（出租人）春晓市场管理公司，乙方（承租人）罗春凤；⑵租赁场地：春晓商业广场三楼；⑶租赁面积1832.68㎡；⑷租赁期为5年（自2015年5月11日起至2020年5月10日止）；⑸租金按每平方米8元/月计算，第一年租金为175,937元，第二年租金为181,215元，第三年租金为186,651元，第四年租金为192,250元，第五年租金为198,018元。因罗春凤、邹小华夫妇欠交租金和物业费，春晓市场管理公司于2016年1月25日向本院起诉，要求罗春凤、邹小华继续履行租赁合同并支付租金及物业费252,937元，本院于2016年3月15日作出（2016）湘1129民初170号《民事判决书》，判决罗春凤、邹小华于判决生效之日起15日内给付春晓市场管理公司租金及物业费252,937元。2016年10月31日，春晓市场管理公司仅支付给汤伟新租金15万元。2020年4月2日，春晓市场管理公司股东唐卫钢、罗娟、张磊共同作出《清算报告》和《股东会决议》，决定注销“春晓市场管理公司”并到公司登记机关办理了注销登记手续。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案《春晓商业广场三楼场地委托租赁合同》约定了租赁物的名称、房屋面积、年租金额、租金的给付时间和方式、违约责任等，符合租赁合同的法律特征，原、被告因履行该合同发生纠纷，故本案属房屋租赁合同纠纷。该合同之所以冠名“委托租赁合同”，本意应当是原告汤伟新同意春晓市场管理公司转租。如果是委托出租，那么①在将房屋出租给罗春凤时，《春晓商业广场三楼场地租赁合同》的“出租人”就应当是汤伟新，而不是春晓市场管理公司；②出租的面积应当是1650㎡，而不是2332.68㎡；③租金应当是18万元/年，而不是第一年租金149,293元，第二年租金为223,937元，……；④当发生纠纷时，起诉罗春凤主张权利的人应当是汤伟新，而不是春晓市场管理公司。故被告方关于《春晓商业广场三楼场地委托租赁合同》是委托合同而非租赁合同的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。《春晓商业广场三楼场地委托租赁合同》约定的租赁期为六年，即自2014年2月13日至2020年2月12日止。这期间，承租方春晓市场管理公司并未向出租方汤伟新提出解除或终止合同。该合同虽然约定了租金给付的时间，但承租方未按期给付租金的事由发生时，出租方并未行使合同解除权,租赁合同仍在持续履行中。2020年2月12日租赁期届满，承租方春晓市场管理公司仍未按合同约定支付租金，原告汤伟新于2021年1月7日起诉主张权利，并未超过法律规定的三年诉讼时效期间，故被告方提出本案已超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。《春晓商业广场三楼场地委托租赁合同》系汤伟新与春晓市场管理公司的真实意思表示，未违反法律法规的规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效，双方应当依约履行。原告汤伟新自合同签订后，依约将春晓商业广场三楼商铺1650㎡交给了春晓市场管理公司，春晓市场管理公司就应当依约向原告汤伟新支付租金。在合同约定的租赁期间，春晓市场管理公司仅支付给原告汤伟新租金15万元，其余租金未付，属履行合同不符合约定，应当承担继续履行的义务。《春晓商业广场三楼场地委托租赁合同》约定“租金支付时间从甲方办理完按揭手续，按揭款到出售方账号之日起计算。”因此，春晓市场管理公司应当依约支付汤伟新租金的时间为2014年10月10日至2020年2月12日，共计64个月，共计租金为1.5万元/月×64个月=96万元，减去已付的租金15万元，尚应支付租金81万元。因汤伟新与春晓市场管理公司之间并不存在借贷关系，故原告汤伟新要求三被告按同期银行贷款基准利率支付所欠租金利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。《春晓商业广场三楼场地委托租赁合同》约定“任何一方违约，应当向守约方支付本合同租金总额10%的违约金”。合同签订后，汤伟新已将春晓商业广场三楼1650㎡商铺交给了春晓市场管理公司，而春晓市场管理公司不仅未按期交付租金，且在整个租赁期间仅给付租金15万元，已属违约，故原告汤伟新要求春晓市场管理公司按合同约定支付违约金，合法有据，一审法院予以支持，但依合同约定违约金应为9.6万元。《中华人民共和国公司法》第一百八十三条和第一百八十五条规定，解散并注销公司应当经过合法的清算程序、书面通知全体已知债权人主张债权，否则，清算就不合法。本案春晓市场管理公司在清算期间，清算组并未书面通知债权人汤伟新主张债权，且公司已办理注销登记，即属“公司未经依法清算即办理注销登记”和“公司股东滥用股东有限责任，逃避债务”之情形，故原告汤伟新要求春晓市场管理公司的股东唐卫钢、罗娟、张磊对春晓市场管理公司所欠租金、违约金承担给付义务，合法有理，一审法院依法予以支持。同时，清算组于2020年4月2日出具的《清算报告》载“债务清偿情况：债务已清偿完毕，若有未清偿的债务由股东按出资比例承担”，这属于春晓市场管理公司股东唐卫钢、罗娟、张磊的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，应遵此执行。有限责任公司解散前，如经过合法清算，其股东就可以依《中华人民共和国公司法》第三条第二款规定“股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任”。本案春晓市场管理公司未经合法清算就解散并注销登记，不符合“股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任”的先决条件，故被告方提出“春晓市场管理公司系有限责任公司，注册资本50万元，法律规定有限责任公司的股东仅在其出资额范围内承担有限责任，现春晓市场管理公司已注销，故三被告依法不承担任何责任”的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实引起的纠纷发生在民法典实施前，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条第一、三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》》第九十条规定，判决如下：一、限被告唐卫钢、罗娟、张磊于本判决生效之日起30日内支付原告汤伟新租金81万元、违约金9.6万元，共计90.6万元；二、驳回原告汤伟新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,142元，减半收取7071元，由原告汤伟新负担1071元，由被告唐卫钢负担3600元，由被告罗娟负担1200元，由被告张磊负担1200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人（原审被告）唐卫钢、罗娟、张磊向本院提交了三份证据。证据一，两份快递，拟证明在2016年12月以及2018年12月上诉人告知了被上诉人承租人以及解除了房屋租赁合同的事实；证据二，两份银行转账凭证，拟证明三上诉人总共支付了20万元的租金，并不是一审认定的15万元；证据三，江**县民事判决书，拟证明罗春凤单方违约，没有履行合同，江**法院也是按照实际租赁时间判决罗春凤支付租金。被上诉人（原审原告）汤伟新质证：证据一，2016年11月30日的函我方没有收到，也不知情，上诉人也没有提供原件，三性均不认可，2018年11月30日的律师函，我方收到了，真实性无异议，但是达不到证明目的，并不能体现双方已经同意中止合同且有中止合同的意思表示，且我方也给他们给予了回函答复；证据二三均有异议，我方没有收到对方给予5万元租金，转款人我方都不认识，需要说明的是上诉人给我们转账都有备注春晓市场管理公司的字样；证据三我方在一审已经作为第四份证据提交，真实性无异议，证明目的有异议。本院认证认为，证据一，罗春凤与春晓市场管理公司解除了合同并不能说明上诉人与被上诉人之间的合同也解除，不符合证据的关联性；证据二，被上诉人在庭审中认可收到石顺利5万元，故本院予以确认；证据三，春晓市场管理公司与罗春凤签订了提前终止合同协议，在本案中当事人双方并未提前终止合同，不符合证据的关联性。被上诉人（原审原告）汤伟新向本院提交了一份证据，2018年11月30日上诉人发出函的复函，拟证明双方就合同中止并没有达成一致意见，要求继续履行合同。上诉人（原审被告）唐卫钢、罗娟、张磊质证：三性均有异议，但是从其回复来看，证明了2016年我方已经发了邮件告诉了被上诉人原租房罗春凤已经解除了合同。对于被上诉人提供的回函，本院予以采纳。本院二审另查明，被上诉人汤伟新于2015年12月17日收到上诉人通过石顺利账户转来的5万元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：1.本案的法律关系是委托租赁合同还是租赁合同；2.三上诉人是否要支付被上诉人租金与违约金共计90.6万元;3.本案是否超过了诉讼时效。一、关于合同性质问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条和七百零四条对于租赁合同定义和内容的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，就双方之间签订的合同内容来看，对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式都有详细的约定。并且上诉人与罗春凤之间租赁合同的出租面积、租金等与当事人之间的合同约定不同，在罗春凤拖欠租金时，主张权利的是上诉人。由此可见，当事人双方之间的合同系租赁合同，上诉人将春晓商业广场三楼租给罗春凤为转租。二、关于三上诉人是否要支付租金及违约金问题。首先被上诉人与春晓市场管理公司之间的合同并没有终止；其次春晓市场管理公司在2017年开始清算后，没有通知被上诉人汤伟新主张债权，上诉方存在过错；并且在“清算报告”中规定“若有未清偿的债务由股东按出资比例承担”，对内是股东按出资比例清偿，对外由股东共同清偿。三、关于诉讼时效问题。当事人双方之间签订的《春晓商业广场三楼场地委托租赁合同》中约定代管租赁期为六年，年租金为18万元，第一年租金分二次支付，分别在2014年7月1日前支付上半租金，下半租金提前一个月支付，以后以此类推。由此可见，当事人双方签订的合同约定了多个履行期，诉讼时效在最后一个履行期完毕时起算，因此本案未超过诉讼时效。因上诉人在二审提供了新证据，证明其支付给汤伟新租金为20万元，并非一审认定的15万元，故本院予以改判。综上所述，三上诉人的上诉请求部分成立，一审认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更湖南省江**瑶族自治县人民法院（2021）湘1129民初63号民事判决第一项为：限唐卫钢、罗娟、张磊于本判决生效之日起30日内支付汤伟新租金76万元、违约金9.6万元，共计85.6万元；二、维持湖南省江**瑶族自治县人民法院（2021）湘1129民初63号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费14,142元，减半收取7071元，由汤伟新负担1071元，由被告唐卫钢负担3600元，由被告罗娟负担1200元，由被告张磊负担1200元。本案二审案件受理费14,142元，由上诉人唐卫钢负担8485.2元，上诉人罗娟负担2828.4元，上诉人张磊负担2828.4元。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二一年六月十五日书记员  唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。