贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2262号 上诉人（原审被告）：贵定县永耀房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县城关镇新桥街农贸市场内（原城关工商分局办公楼），统一社会信用代码915227230827549487。 法定代表人：赵耀君，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡楠，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨莎莎，贵州贵达（都匀）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：史泽勋，女，1984年2月28日生，仡佬族，住贵州省贵定县。 委托诉讼代理人：潘兴艳，贵州云初律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗传丽，贵州云初律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司贵定支行，营业场所贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县红旗路33号，统一社会信用代码91522723MA6DKXH31R。 负责人：陈贵光，该支行行长。 委托诉讼代理人：王洪辉，男，该支行员工，住贵州省贵定县。 上诉人贵定县永耀房地产开发有限公司（以下简称永耀房开公司）与被上诉人史泽勋及原审第三人中国工商银行股份有限公司贵定支行（以下简称贵定工行）商品房销售合同纠纷一案，贵州省贵定县人民法院于2021年3月24日作出（2021）黔2723民初108号民事判决后，永耀房开公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理。现已审理终结。 永耀房开公司的上诉请求：撤销一审判决，并对本案依法予以改判。事实和理由：依据《民法典》第五百六十四条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，该权利消灭。本案中，被上诉人行使解除权的期限为2019年3月29日至2020年3月29日，被上诉人于2020年12月31日向上诉人提出解除合同的要求，已经超出行使解除权的期限，故该解除权消灭。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 史泽勋二审未答辩。 贵定工行二审未陈述意见。 史泽勋向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；3.判令被告立即退还原告首期购房款230000元及资金占用费（以230000元为基数，按LPR四倍利率标准计算，自2018年8月2日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计至起诉之日为22795.87元）；4.判令被告立即支付原告专项维修资金890元及资金占用费（以890元为基数，按LPR四倍利率标准计算，自2018年9月17日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计至起诉之日为83.6元）；5.判令被告立即支付原告已归还的按揭贷款本金及利息62314.02元（从2018年12月30日起暂计至2020年12月30日），同时向原告支付自2020年12月30日至判决生效之日止原告已向第三人归还的贷款本金及利息；6.判令被告立即向第三人偿还原告尚欠第三人的购房贷款本金、利息及提前还款产生的违约金；7.本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月2日，原告史泽勋与被告永耀房开公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于贵定县（商铺）出售给原告，该商品房套内面积为21.39㎡，总价款为46万元。双方约定：“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息。”原告于签订合同当日付清首付款23万元，2018年9月17日，原告缴纳住宅专项维修基金890元。后原告与第三人贵定工行签订《个人购房借款／担保合同》，以该商品房作为抵押物，被告作为阶段性连带责任保证的保证人，向第三人贷款23万元，该笔贷款第三人已于2018年11月30日向被告支付。2018年12月起，原告开始向第三人偿还贷款本息。2018年12月29日，被告向原告交付房屋，至今未通知原告办理不动产权证。2020年12月31日，原告正式向被告提出退房请求，因自行协商未果，原告遂于2021年1月8日向一审法院提起诉讼，同月14日，被告收到一审法院送达的相关诉讼材料。另查明：原告从2018年12月起，每月30日前以等额本息方式归还第三人工行贵定支行贷款本息2596.42元，至2021年2月5日，原告已归还本金38259.90元，利息29218.30元。本案诉讼过程中，原告依法申请财产保全，并缴纳申请费2100元。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。关于是否解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》的问题。根据双方购房合同的约定，被告应于2017年12月30日前取得涉案房屋的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文件交付给原告，但双方签订合同时间系2018年8月2日，晚于合同约定时间，视为双方未有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，第十五条规定“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。故一审法院依法认定涉案房屋办理不动产登记的期限为2018年12月29日（房屋交付时间）起90日，即2019年3月29日。现期限届满已超过一年，被告仍未能办理该房的不动产权证，其行为已经构成违约，原告起诉要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，依法应予准予。根据原告提交的短信及通话录音，原告于2020年12月31日向被告明确提出解除合同的要求，故原告解除合同通知到达时间依法认定为2020年12月31日，通知到达时，合同解除。关于原告要求解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》及要求被告立即向第三人偿还原告尚欠第三人的购房贷款本金、利息及提前还款产生的违约金的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。现第三人贵定工行未提出诉讼请求且未提出诉讼，一审法院依法仅处理原、被告之间的商品房买卖合同纠纷。关于退还购房款时间、应退金额及利息问题。依双方合同约定，被告自收到退房通知之日起60日内，即2021年3月1日前应退还买受人已付款，并按同期银行活期存款利率支付利息。2021年3月1日，被告仍未能通知原告办理房屋转移登记，被告应退还原告已付购房款。涉案商铺的按揭贷款部分虽是由第三人直接向被告支付，但系受原告指示，视为被告全额接受原告付款，应将所有购房款全部退还给原告。现原告要求按LPR四倍利率标准计付利息，与双方约定不符，对超出约定的请求，一审法院依法不予支持，计息期间从原告全额付清房款时开始计算，即2018年11月30日起计付至本息实际清偿之日止。原告要求被告退还其已付贷款利息，于法无据，一审法院依法不予支持。关于原告请求被告永耀房开支付专项维修基金的请求，因该笔费用系被告永耀房开违约，造成原告实际损失，一审法院依法予以支持，但对其要求支付资金占用费的请求于法无据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第二十一条规定，判决：一、原告史泽勋与被告贵定县永耀房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》于2020年12月31日解除；二、被告贵定县永耀房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内退还原告史泽勋购房款人民币四十六万元（￥460000.00），并从2018年11月30日起，按中国人民银行同期活期存款利率计付利息至全部款项付清之日止；三、被告贵定县永耀房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内退还原告史泽勋住宅专项维修基金八百九十元（￥890.00）；四、驳回原告其余诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6042元，适用简易程序审理减半收取3021元，申请费2100元，由被告贵定县永耀房地产开发有限公司负担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：本案商品房是于2018年12月29日交付给业主的，根据相关法律规定，被上诉人史泽勋应于2019年3月28日前取得案涉商品房不动产权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，被上诉人史泽勋提起解除合同的解除权起算时间应是2020年3月28日，而解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权才会消灭，故被上诉人史泽勋的解除权并未超过法定期限，一审法院判决解除《商品房买卖合同》正确，应予以维持。 据此，上诉人永耀房开公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6042元，由上诉人贵定县永耀房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年六月二十二日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁