成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初3606号 原告：常冀川，男，1969年6月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈逸萱，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马亚兰，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：四川迪信通置业有限公司，住所地：成都市双流区东升街道双楠大道中段888号3栋8楼。 法定代表人：刘东海，董事长。 委托诉讼代理人：段兴诚，四川川商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张富强，男，系公司员工。 原告常冀川与被告四川迪信通置业有限公司（以下简称：迪信通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常冀川的委托诉讼代理人陈逸萱、马亚兰，被告迪信通公司的委托诉讼代理人段兴诚、张富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常冀川向本院提出诉讼请求：1.判决迪信通公司赔偿损失25000元、支付逾期交房违约金2799.61元，并承担2020年4月30日至2020年5月15日期间的物业服务费共计147.28元。2.判令迪信通公司开具符合法律规定的发票，并对地下车库漏水问题进行修缮。事实和理由：2018年6月17日，双方签订了四川省商品房买卖合同（预售）及附件，约定常冀川购买迪信通公司开发的位于双流区商品房，还约定了建筑面积、房屋总价款、交房时间。常冀川按合同约定支付了房款。2020年5月，常冀川按迪信通公司通知进行房屋验收，经验收后发现，其购商品房及小区公区存在如下问题：1.所购房屋所在单元有两部电梯，一部电梯是长141cm、宽101cm、载重量为630KG的乘客电梯、消防电梯，一部电梯是长196cm、宽105cm、载重量为1000KG的乘客电梯、消防电梯、无障碍电梯、担架电梯。该单元电梯的尺寸远远小于同小区同价位其他楼栋的电梯，如同小区2栋1单元的两部电梯(尺寸分别为长152cm、宽142cm和长120cm、宽196cm),而迪信通公司在销售该房屋时未对该不利因素进行告知，无法通过所签合同所附平面图中看出所购房屋所在单元电梯的具体尺寸。同时，合同约定常冀川所购房屋所在楼栋建筑层数13层（地上12层），在验房时才发现该楼栋实际建筑总层数为14层（地上13层），迪信通公司未如实告知电梯尺寸及实际楼层数的行为，侵犯了常冀川的知情权及选择权，影响了所购房屋的二次销售及使用房屋的便利性和舒适性，迪信通公司应当赔偿房屋价值损失25000元（含楼层损失5000元）。2.合同约定开发商向买受人交付商品房的条件为其取得建设、勘察、设计、施工、监理五方单位出具的竣工验收报告，房屋交付时间为2020年4月30日。但《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设工程除五方验收外，还必须通过建设行政主管部门的备案，否则，建设行政主管部门有权责令建设工程停止使用，重新组织竣工验收。迪信通公司提供的格式合同条款，排除了该条例第49条规定，该约定应属无效。虽然迪信通公司于2020年4月23日发出交房通知，但上述项目实际于2020年5月15日才通过双流区住房建设和交通局竣工验收备案，故迪信通公司交付商品房的日期为2020年5月15日，该日期已超过合同约定交付日期，迪信通公司应依约承担逾期交房的违约金，并承担此日期之前的物业服务费。请法院依法判决。诉讼中，常冀川撤回在民事起诉状中要求迪信通公司开具发票及修缮地下车库漏水的诉讼请求。 迪信通公司辩称，对方提出的诉讼请求没有法律和事实依据，应该依法驳回。1.对方所有主张是基于迪信通公司没有告知电梯尺寸，但在合同第32条中，已明确约定了开发商应告知买受人不利因素的范围，不利因素中并不包括电梯尺寸。国家也没有规定开发商要将电梯尺寸向购房者公示，整个房地产行业也没有将电梯尺寸在销售过程中进行公示，电梯尺寸不是不利因素。2.我国法律并无同一小区每栋建筑的电梯应该一样大小的规定，迪信通公司上述项目的施工图纸委托设计公司设计，设计图纸已通过国家规定的审核，设计图纸中包括了每一栋的电梯通道，也就决定了电梯的大小经过了国家级的审核，符合国家住宅建设设计规范。且上述项目8、9号楼的电梯已经检验合格。3.小区一共10栋楼，10栋楼建筑面积、户型不一样，电梯是根据每栋的建筑面积和每栋的户数和户型来进行设计布局。对方主要是在比对8、9栋和2栋的电梯大小，2栋是一层楼2梯6户，而8、9栋是一层楼2梯4户，2栋的每层楼电梯需求人数要多一些，所以电梯面积要大一些，户数少电梯的尺寸就要小一些，2栋和8、9栋的户型和面积完全不一致，没有可比性。目前小区内一层4户楼栋的电梯尺寸都是一致的。4.关于楼层问题。政府在公开的房屋透明信息网上一房一价栏公示了房屋的总楼层地面是13层，地下1层一共是14层。且迪信通公司已在项目销售现场墙上张贴了预售房源公告，公告中清楚的显示8、9栋地面是13层，每一户购房者包括对方当事人是看了公示的房源，才选的楼层和房号，都知道所售房屋总楼层，故部分合同中建筑总层数的地上层数为12层纯属笔误，且未造成损失。5.关于交房标准，合同15条约定的非常清楚，就是取得竣工验收报告，对方当事人对于建设工程管理条例第49条理解错误。迪信通公司在2019年11月28日就取得了五方签署的竣工验收报告，2020年交房时符合合同约定。 本院经审理认定事实如下： 2018年5月31日，迪信通公司工作人员在位于成都市双流区销售中心内张贴了准售房源公告（简称：《房源公告》）等商品房预售文件，成都市国力公证处进行了公证。上述房源公告中，8、9号楼的房源均有地上13层房源。2018年6月7日，迪信通公司工作人员在上述销售中心内张贴了公证摇号公告及各类复核通过的登记购房人的名册，成都市国力公证处进行了公证。此后，各登记的购房人参与了该楼盘的购房摇号。 2018年6月17日，迪信通公司（出卖人）与常冀川（买受人）签订四川省商品房买卖合同（预售）及附件（含补充协议）。合同约定，1.常冀川购买迪信通公司开发的商品房，该商品房所在建筑物的建筑总层数为13层，其中地上12层、地下1层。还约定了商品房总价款及支付方式、期限。2.出卖人于2020年4月30日前交付房屋；逾期交房在90日之内，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。3.该商品房交付给买受人时符合下列条件：已取得建设工程竣工验收合格证明（双方未选择“建设工程竣工验收备案证明文件”），已取得房屋面积实测报告书。4.合同第十五条第（一款）第1项的建设工程竣工验收合格证明，是指取得建设、勘察、设计、施工、监理五方单位出具的竣工验收报告。5.出卖人通过告知书和销售现场公示向买受人告知该商品房污水处理厂、垃圾处理站、化学工厂等可能引起气味、污染、辐射性、噪音等不利因素。上述合同中，双方未约定销售房屋所在楼栋电梯的具体规格，也未明确约定电梯轿厢尺寸属于开发商应当向买受人告知的不利因素范围。 合同签订后，常冀川已向迪信通公司支付购房款，迪信通公司已于2020年4月23日向常冀川发出交房通知书，已实际交付房屋。 “***”项目8号、9号楼于2019年11月28日经竣工验收合格，建设、勘察、设计、施工、监理五方单位共同出具了竣工验收报告。上述项目于2020年5月15日在双流区住房建设和交通局办理了竣工验收备案。 又查明，迪信通公司建设的“***项目（二期）—1#、6#、8#~10#楼、地下室等”工程项目（包含电梯井道）的施工图设计文件由四川时代建筑设计有限公司（以下简称：时代公司）进行设计，经四川省和博诚建设工程咨询有限公司审查合格，成都市双流区规划建设局于2017年3月在四川省建设工程施工图设计文件审查合格证上加盖了“成都市双流区规划建设局建筑工程设计文件审查备案收讫章”。 上述项目的8号、9号楼均为每栋楼2个单元，每个单元一层有四户住宅，每个单元均安装了两部电梯，一部电梯的轿厢尺寸为长1100mm、宽2000mm、高2400mm，一部电梯的轿厢尺寸为长1050mm、宽1450mm、高2400mm。上述电梯均有生产企业的产品合格证，并经四川省特种设备检验研究院检验合格投入运行。上述项目的2号楼为每个单元一层有六户住宅，电梯轿厢尺寸比8#、9#楼电梯的轿厢尺寸略大。 以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、购房款收据、四川省建设工程施工图设计文件审查合格证、电梯的产品合格证、电梯监督检验报告、竣工验收报告(8#、9#楼)、公证书（2018）川国公证字第6***9号及准售房源公告、成都市房地产开发动态信息网页截图、手机图片（智联集成平台所显示的8、9栋楼10台电梯的具体信息）、时代公司向双流区住房建设和交通局出具的关于电梯相关问题的说明（法院调取材料）、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，常冀川诉称迪信通公司的违约行为均发生在我国民法典实施以前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用民法典施行前的法律规定。现就本案争议焦点，评判如下： （一）迪信通公司未告知常冀川所购房屋所在楼栋的电梯轿厢实际尺寸，是否应赔偿损失20000元。 本案中，常冀川以迪信通公司未告知所购房屋所在楼栋的电梯轿厢尺寸这一重大不利因素，影响房屋的二次销售及使用房屋的便利性和舒适性为由，要求迪信通公司赔偿房屋价值损失20000元。本院认为，首先，双方在合同中并未约定迪信通公司出售房屋所在楼栋的电梯轿厢尺寸，电梯轿厢尺寸也不属于双方约定出卖人应告知买受人房屋不利因素的范围，迪信通公司未告知电梯轿厢的实际尺寸，并不构成违约。同时，我国并无开发商应当向购房人告知电梯轿厢尺寸的相关法律规定，迪信通公司未向购房人告知电梯轿厢尺寸，并不违反法律规定。其次，案涉项目的施工设计图纸（包括8号、9号电梯井道的设计）经第三方机构审查合格后，已经国家建设行政管理部门备案。迪信通公司在8号、9号楼每个单元安装的两部电梯的轿厢尺寸，并不违反国家及地方关于住宅设计规范的相关规定，常冀川也未提供迪信通公司所安装的电梯不符合国家规范的证据。最后，常冀川所主张的损失20000元为预期损失，目前并无证明其损失金额的证据。 综上所述，迪信通公司未告知案涉房屋所在楼栋的电梯轿厢实际尺寸的行为，并不违反合同约定及法律规定，且常冀川主张的损失缺乏证据支撑，上述诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。 （二）迪信通公司未告知所购房屋所在建筑实际总楼层，是否应赔偿损失5000元。 根据审理查明事实，迪信通公司已实际通过在房管局公告项目预售信息的官网发布公告、销售现场张贴公告等方式告知了常冀川其所购房屋所在楼栋的实际总建筑层数。常冀川在与迪信通公司签订合同前，已通过观看项目预售房源公告及公证摇号选房等方式，清楚的知晓其所购房屋所在楼栋的实际总建筑层数为地上13层，双方签订合同中记载的房屋所在建筑物的总建筑层数为地上12层，明显属于笔误，常冀川所主张的迪信通公司未告知其建筑实际楼层的这一事实，并不成立。常冀川以此为由要求迪信通公司赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实依据，且有违诚实信用原则，依法予以驳回。 （三）迪信通公司交付的房屋是否符合约定的交房条件，是否应支付逾期交房违约金及逾期交房期间的物业费。 本案中，常冀川以迪信通公司交房时未办理竣工备案登记、不符合交房条件为由，要求其支付逾期交房违约金及物业费。根据审理查明事实，迪信通公司在2020年4月23日通知交房时，已取得了建设、勘察、设计、施工、监理五方单位共同出具的竣工验收报告，符合合同约定的交房条件，且在合同约定的交房期限（2020年4月30日）交房，并不构成逾期交房违约行为，常冀川要求支付逾期交房违约金及逾期交房期间的物业费的诉讼请求，缺乏事实依据及法律依据，依法予以驳回。 关于常冀川认为合同约定的交房条件条款为格式条款，排除了《建设工程质量管理条例》第49条规定的建设工程必须通过建设行政主管部门备案这一强制性规定，该约定应属无效的诉讼主张。本院认为，首先，《建设工程质量管理条例》第49条规定属于行政管理性规定，并不属于国家强制性规定，本案当事人在签订合同约定交房条件时，未选择房屋取得“建设工程竣工验收备案证明文件”为交房条件，并不违反国家法律强制性规定，该主张缺乏法律依据。其次，根据原《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，合同约定交房条件的条款虽然是格式条款，但并不具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形，也不具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，并不符合法律规定属于无效的情形，常冀川主张缺乏事实依据。综上，常冀川的上述诉讼主张，缺乏事实依据和法律依据，不成立。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，原《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告常冀川的全部诉讼请求。 案件受理费249元，由原告常冀川负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇二一年六月二十二日 法官助理 邓亚兰 书 记 员 王 丹