北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7009号上诉人(原审原告、反诉被告)：愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区西大望路甲20号院11号楼1层1单元101。负责人：陆伟俊，经理。委托诉讼代理人：黄冠，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭浩，北京市天元律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：张伟东，男，1962年12月3日出生。委托诉讼代理人：罗占义，北京市兆亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张森林，北京市兆亿律师事务所律师。上诉人愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司（以下简称愈教愈乐公司）与上诉人张伟东房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初19938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。愈教愈乐公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第六项，依法改判张伟东向愈教愈乐公司支付违约金人民币4668495.2元；2.诉讼费由张伟东承担。主要事实和理由：一、本案一审法院错误对当事人约定的违约金进行调整，根据《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十条“违约金过高标准及举证责任”部分纪要意见，只有在法院查明当事人损失大小，并认定当事人约定的违约金“过分高于造成的损失”的情形下，法院方能依当事人的请求适当调整违约金，且调整后的金额不得低于当事人因违约受到的损失。本案中，愈教愈乐公司因为张伟东的根本违约行为受有损失，并在一审中向法院提交了愈教愈乐公司为使用房屋所支付的成本、愈教愈乐公司若如期用房屋预期获得的收益等多份证据，证明愈教愈乐公司因张伟东违约行为受到的损失不少于4540000元（包括已经支出的设计费540000元和如果幼儿园成功开办15年租期内愈教愈乐公司可获得的预期利润损失4000000元），愈教愈乐公司主张的违约金未超出该损失金额的30%，本案不具备法院调整违约金的前提条件。但一审法院未对愈教愈乐公司前述损失予以认定，对违约金进行调减，调减后的金额远低于愈教愈乐公司受到的损失，存在事实认定及法律适用错误。二、双方《房屋租赁合同》第11.2明确约定了违约金计算标准，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应当作为违约金的计算依据。三、法院判令愈教愈乐公司支付2018年1月25日至2018年3月13日房屋使用费无事实及法律依据。因张伟东根本违约，愈教愈乐公司于2018年1月23日向张伟东发出解除合同的通知，涉案《房屋租赁合同》于解除通知到达被上3诉人之日（2018年1月24日）解除。合同解除的当日，愈教愈乐公司明确要求向张伟东交还房屋，而张伟东因对愈教愈乐公司的解除行为存在异议，拒绝受领涉案房屋，直至2018年3月13日，张伟东同意签订《房屋移交确认单》。因此，该部分占用损失完全因张伟东无正当理由拒绝受领涉案房屋产生，依法应由张伟东承担，一审法院判令愈教愈乐公司承担2018年1月25日至2018年3月13日期间房屋使用费无事实及法律依据。张伟东辩称，不同意愈教愈乐公司的上诉请求，合同签订过程中，张伟东按照合同约定全面履行了合同义务。张伟东上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回愈教愈乐公司一审诉讼请求，支持张伟东一审反诉请求；2.诉讼费由愈教愈乐公司承担。主要事实和理由：1.一审法院没有查清愈教愈乐公司的违约行为及弄虚作假的事实，属于认定事实错误。愈教愈乐公司称由于张伟东提供的房屋产权有关的证明文件不能用于办理消防备案手续，导致其无法按照租赁合同约定用途使用房屋，这与事实不符。事实上，愈教愈乐公司根本没有提交消防的备案申请。从愈教愈乐公司在一审过程中提出的“申报表”，所用的是错误的表格；设计文件缺少设计单位公章；提出的设计图纸盖章单位与签订委托设计合同的设计单位也不一致；设计单位资质证明文件与全国建筑市场监管公共服务平台所示明的结果不一致等，均可以看出愈教愈乐公司并没有进行消防备案的申请。根据双方在房屋租赁合同中的约定，为实现合同目的所需办理的相关手续均由愈教愈乐公司办理，张伟东仅提供必要配合，并无确保完成备案的法定或约定义务。在张伟东提交了房屋产权有关资料后，愈教愈乐公司不但没有制作消防设计文件，并且根本没有去朝阳区公安消防支队提出消防设计备案申请，导致手续无法完成。而且还以此为由拖延支付租金。按涉案合同约定，愈教愈乐公司应当于2017年12月向张伟东支付2018年的租金，但愈教愈乐公司至2018年3月提起诉讼时，仍未如约支付；2.一审法院视而不见案涉房屋所拥有的合法性证明文件，错误地采信与事实不符的证据，属于认定事实错误，适用法律不当。张伟东出租的房屋具备《房屋产权证》、《建设工程规划许可证》、《北京市建设工程竣工验收备案表》及其附件《北京市消防局建筑工程消防验收意见书》等有关建筑物的合法性文件，且在一审中已经提交了前述证据。一审法院不顾前述已经存在的合法性文件及事实，却反复向北京市朝阳区消防支队进行调查，询问涉案的房屋是否存在不符合消防设计备案的情况。2018年7月3日一审法院获得了北京市朝阳区公安消防支队的回函，回函没有对涉案房屋作出任何否定评价。至此，一审法院没有依法对案件作出判决。却无理由拖延至两年后的2020年7月15日，再次向相同部门发函询问相同事项，且提问内容明显带有诱导性。一审法院在第二次发函中，不但对北京市住建委出具的涉案房屋查档文件——《北京市建设工程竣工验收备案表》及其附件《北京市消防局建筑工程消防验收意见书》进行质疑，而且不向有权对该证据作出说明或评价的北京市住建委或北京市消防局进行查证，却再次询证北京市朝阳区消防救援支队，诱导性的询问前述已经存在的竣工验收消防备案文件是否能作为涉案房屋的竣工验收消防备案文件。而该回复函件的内容明显歪曲事实，滥用权力（二审法院可以调查）。回复函件中第一条内容：歪曲事实。京消验字（2001）第321号建筑工程消防验收意见书中744号（28米）主体建筑和304号楼（二层，7.4米），共用一面墙，744号楼就是304号楼的主体建筑，304号楼同属于K7区，统一规划，统一设计，同属于一个消防系统，去相关部门很容易查证。该回复函件中第二条内容：以北京市朝阳区消防救援支队（已经剥离了消防备案审批职权）这样一个基层单位公开否认北京市消防局和北京市住建委已经生效的法律文件，这是没有权威性并且是不合规的。回复函件中第三条，刻意回避了具有合法房产证的房屋理应可以办理装修消防备案申请手续的题，该条内容不顾304号社区服务楼已经具备竣工验收消防备案表中的消防验收法律文书的事实，提出了与本案无关的假设性证言：如欠缺主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案表的法律文书就不能办理装修消防备案申请。这一假设的情况根本不存在，况且回复函并没有明确提出张伟东涉案的房屋是不能进行消防设计备案申请的。那么一审法院得出张伟东所出租的房屋不能办理装修消防备案申请手续的结论就是错误的。一审法院未经调查核实错误并完全采信了该回函中与事实不符及明显不合规的内容，更是主观推断出了错误的结论，错误地适用法律。三、一审法院认定张伟东构成根本违约，认为愈教愈乐公司享有合同解除权，属于适用法律错误。本案中构成根本违约的是愈教愈乐公司，愈教愈乐公司不依约履行合同，不履行按时足额支付租金的义务，张伟东才是依法享有合同解除权的主体。一审法院判决愈教愈乐公司享有合同解除权，属于适用法律错误。是愈教愈乐公司不遵守诚信原则的违约行为，才使当事人双方的租赁合同无法继续履行，张伟东才行使了合同的解除权。愈教愈乐公司辩称，不同意张伟东上诉请求，因对方无法提供合法消防，导致合同解除，愈教愈乐公司无法办理幼儿园许可证，合同目的无法实现。愈教愈乐公司向一审法院起诉请求：1、判令张伟东退还愈教愈乐公司已支付的租金675000元；2、判令张伟东退还房屋租赁保证金200000元；3、判令张伟东退还愈教愈乐公司已经支付的绿地改造实施费用100000元，并赔偿愈教愈乐公司改造项目的违约金300000元；4、判令张伟东向愈教愈乐公司支付违约金4668495.2元。张伟东向一审法院提出反诉请求：1、确认愈教愈乐公司与张伟东于2017年7月11日签署的涉案合同及补充协议一于2018年3月9日解除；2、愈教愈乐公司向张伟东支付2018年1月1日至2018年3月9日的租金503013.7元及2018年3月10日至2018年3月13日的房屋使用费29589.04元；3、愈教愈乐公司向张伟东支付违约金4668495.2元。一审法院认定事实：2017年7月1日，愈教愈乐公司与张伟东就涉案房屋租赁事宜达成基本一致，张伟东将涉案房屋交付愈教愈乐公司并办理了涉案房屋移交手续，就此愈教愈乐公司向张伟东出具《移交单确认函》，载明愈教愈乐公司对移交资料确认无误，移交内容包括：a）租赁房屋交付标准（现场交付）；b）房屋所有权证复印件；c）商品房买卖合同复印件……2017年7月11日，愈教愈乐公司作为承租人、张伟东作为出租人签订了涉案合同及补充协议一。涉案合同约定：1．愈教愈乐公司向张伟东承租涉案房屋；租期自2017年7月1日至2032年6月30日止，免租期为2017年7月1日至2017年9月30日；2．租金标准为2700000元／年，并且以前一年租金为基数，每两年递增5％，考虑到愈教愈乐公司的前期经营压力，2018年至2020年每年租金中的700000元，调整至2021年至2023年支付。具体租金金额如下：租期2017年10月1日至2017年12月31日，租金675000元，租期2018年1月1日至2018年12月31日，租金2000000元……；3．愈教愈乐公司应当在涉案合同签订后五个工作日内向张伟东支付第一笔租金675000元，此后愈教愈乐公司应当在下一笔租金对应租期开始前15日向张伟东一次性支付该年度租金；4．愈教愈乐公司应当在涉案合同签订后五个工作日内向张伟东支付房屋租赁保证金200000元，该保证金在合同届满或解除且愈教愈乐公司向张伟东返还涉案房屋后，张伟东从中抵扣愈教愈乐公司应当承担的费用、租金、违约金后退还愈教愈乐公司；5．张伟东承诺享有涉案房屋的所有权，如暂未取得房屋所有权证的，亦应当保证愈教愈乐公司合理使用涉案房屋不存在任何障碍，如因产权纠纷或其他张伟东原因致使愈教愈乐公司在租赁期限内无法正常使用涉案房屋的，愈教愈乐公司有权单方解除涉案合同，并且按照15年租金总和的10％向愈教愈乐公司支付违约金，并一并退还愈教愈乐公司解除合同时已经支付但无法继续履行部分的全部租金及租赁保证金；6．愈教愈乐公司承租涉案房屋用于幼儿教育，相关手续由愈教愈乐公司办理，张伟东应予以积极配合和协助，如因张伟东无法提供涉案合同附件中约定的应当由张伟东提供的相关材料，造成愈教愈乐公司无法按照合同约定用途使用涉案房屋的，愈教愈乐公司有权单方解除涉案合同，并且张伟东按照15年租金总和的10％向愈教愈乐公司支付违约金，并一并退还愈教愈乐公司解除合同时已经支付但无法继续履行部分的全部租金及租赁保证金；7．如愈教愈乐公司在2020年12月31日前单方面解除租约，则愈教愈乐公司应当按照700000元每年的标准，根据2018年1月1日至解约时间的累计租赁天数，支付应付而未付的租金；8．愈教愈乐公司如中途中止涉案合同，需要提前3个月告知张伟东，如未经张伟东同意擅自退租的，愈教愈乐公司应当支付全部已经履行部分的租金并按照前述标准支付应付未付的租金，再另行按照当年租金标准向张伟东支付三个月租金，并支付违约金1200000元，且张伟东不再退还租赁保证金；9．如愈教愈乐公司逾期支付租金超过15日的，张伟东有权单方解除涉案合同，并且愈教愈乐公司应按照涉案合同15年总租金总和的10％的标准向张伟东支付违约金；10．合同附件为房屋所有权证复印件、租赁房屋交付标准、张伟东身份证复印件、愈教愈乐公司营业执照复印件。补充协议一约定：1．张伟东承诺在2017年7月1日至2017年9月30日期间，为愈教愈乐公司对涉案房屋外绿地进行改造；2．绿地改造费用由愈教愈乐公司承担，张伟东负责按愈教愈乐公司要求对绿地改造项目进行具体实施；3．愈教愈乐公司应当在补充协议一签订后五个工作日内向愈教愈乐公司支付100000元的绿地改造实施费用，由张伟东委托具有经营资质和经验的园林公司或相关单位，根据愈教愈乐公司要求合法合规实施绿地改造，并取得有关批准文件；4．如张伟东未能在2017年10月1日前完成绿地改造并交付愈教愈乐公司验收，则视为张伟东违约，张伟东应当在2017年10月8日前退还愈教愈乐公司绿地改造实施费用100000元，并承担违约金300000元；5．除本补充协议另有约定外，涉案合同应当始终有效。2017年7月18日，愈教愈乐公司向张伟东支付了2017年10月1日至2017年12月31日的租金675000元、房屋租赁保证金200000元、绿地改造实施费用100000元。2017年9月27日，愈教愈乐公司向张伟东发送《公函》（以下简称函1），要求张伟东在2017年9月30日前完成绿地改造项目。2017年10月19日，愈教愈乐公司向张伟东发送《公函》（以下简称函2），表示张伟东无法履行绿地改造义务，致使愈教愈乐公司承租房屋进行幼儿教育的合同目的无法实现，因此要求张伟东或愈教愈乐公司签订书面文件解除合同及补充协议一并承担相应违约责任；或就绿地改造事项与愈教愈乐公司签订补充协议二。2018年1月8日，愈教愈乐公司向张伟东发送文件（以下简称函3），载明：……经与消防部门沟通，办理开办幼儿教育相关的手续需要张伟东提供如下资料：1、该房屋第一次消防建审手续；2、该房屋第一次消防验收手续；3、房屋的原始竣工平面图；4、地下一层房产证。我司已经咨询该楼所在物业及上一个租户，两方均不能提供上述手续。根据有关法律法规的规定，上述文件是开班幼儿教育必备要件，对我司合法开办幼儿教育具有重要影响。请贵方务必在收到本函后5日内提供以上材料……2018年1月23日，愈教愈乐公司向张伟东发送《律师函》（以下简称函4），载明：基于张伟东未依约完成绿地改造，不享有涉案房屋地下一层的所有权，经愈教愈乐公司函3催告未能在2018年1月13日前提供涉案房屋消防竣工验收合格文件、竣工验收消防备案文件等材料导致愈教愈乐公司至今无法对涉案房屋进行二次装修等原因，愈教愈乐公司行使单方解除权，解除涉案合同，要求张伟东退还绿地改造费、第一期房屋租金及履约保证金并支付违约金。张伟东认可于2018年1月24日收到该函件。2018年1月26日，张伟东向愈教愈乐公司发送《关于律师函的复函》（以下简称函5），载明：……双方签订涉案合同合法有效，贵司应当遵守执行，现贵司单方擅自提出解除涉案合同无事实和法律依据，已构成严重违约。本人要求贵司继续履行涉案合同，按时交纳房租，如有违反由此产生的法律责任及后果自负。2018年3月8日，张伟东向愈教愈乐公司发送《解除〈房屋租赁合同〉告知函》（以下简称函6），载明：1．因愈教愈乐公司经函5催告一直拒不履行付款义务，故张伟东行使单方解除权解除涉案合同；2．要求愈教愈乐公司按照涉案合同约定承担违约责任；3．要求愈教愈乐公司于2018年3月13日下午将涉案房屋交付给张伟东。2018年3月9日，愈教愈乐公司收到该函件。2018年3月13日，张伟东与愈教愈乐公司签订《房屋移交确认单》，载明愈教愈乐公司已于2018年3月13日将涉案房屋移交张伟东。就绿地改造情况，张伟东认可其截至2018年3月9日尚未完成绿地改造工作，但表示绿地改造事宜并不涉及涉案合同之根本目的，其亦于2018年1月初签署了愈教愈乐公司起草的协议，同意承担《补充协议一》约定的300000元违约金并退回100000元改造费用，但其签署的协议愈教愈乐公司并未最终签字确认。就要求解除涉案合同原因，愈教愈乐公司表示：其承租涉案房屋系为了办幼儿园，但是张伟东未能向愈教愈乐公司提供涉案房屋的主体建筑《建设工程消防验收意见书》，故其无法进行涉案房屋的消防设计备案，进而无法取得办学许可证，无法实现承租涉案房屋的合同目的。就涉案房屋的消防设计备案情况，愈教愈乐公司表示其曾在2017年12月末及2018年1月初至消防支队办理涉案房屋的新建、扩建、改建建设工程消防设计备案，但因欠缺主体建筑《建设工程消防验收意见书》，故消防部门未受理备案申请。就此愈教愈乐公司提交：1、《改建（含室内装修、建筑保温、用途变更）建设工程消防备案告知单》一份，显示：第一步：改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）建设工程消防设计备案提交下列材料：一、建设工程消防设计审核备案申报表；……三、设计单位资质证明文件；四、消防设计文件；五、主体建筑的《建设工程消防验收意见书》复印件；六、施工许可文件……2、愈教愈乐公司与莫平建筑设计顾问（北京）有限公司（以下简称莫平公司）签订的《设计服务合同》一份，网上银行电子回执三份。证明愈教愈乐公司委托莫平公司对涉案房屋进行室内设计，并分三笔于2017年8月18日、2017年9月25日、2018年1月8日向莫平公司支付了全额设计服务费共计540000元。3、愈教愈乐公司填写的，落款日期为2018年1月的《建设工程消防设计审核报表》。经询愈教愈乐公司表示之所以其填写的是《建设工程消防设计审核报表》而非建设工程消防设计、竣工验收相关表格系因为相关申报其交由了设计单位进行，设计单位从消防部门领取的即为该表格。4、北京清大原点建筑设计有限公司（以下简称原点公司）的《工程设计资质证书》、法定代表人身份证、工程师资质的复印件一组以及该公司出具的《消防防火专篇》内有涉案房屋的装修设计说明书、设计图等材料。经询，愈教愈乐公司表示其虽与莫平公司签订《设计服务合同》，但由于莫平公司没有消防设计资质，故莫平公司找了有消防资质的原点公司出具了设计图纸及资质材料。但愈教愈乐公司未对该陈述提交证据。就2018年1月涉案房屋是否已办理装修施工许可文件，愈教愈乐公司表示因无法办理消防设计备案，且前期事宜张伟东未配合办理完毕，故愈教愈乐公司尚未签订装修工程的施工合同，亦未办理装修施工许可。就涉案房屋建设工程规划许可情况及主体建筑是否具备《建设工程消防验收意见书》，张伟东提交：1、《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》复印件一份，并称涉案房屋即位于望京K7区，《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》即为涉案房屋的主体建筑《建设工程消防验收意见书》。经询，张伟东及愈教愈乐公司均表示张伟东曾在2017年12月、2018年1月向愈教愈乐公司提供了《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》，愈教愈乐公司表示这能证明其在2017年12月就向张伟东索要相关材料。但是消防主管部门表示《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》中并没有写明验收合格的房屋包括涉案房屋，故不予受理。2、张伟东提交其向北京市新兴房地产开发总公司调取的涉案小区总平面图，该平面图显示涉案房屋又名望京K7工程社区服务楼。3、张伟东提交向市住房城乡建设委申请“对望京K7工程社区服务楼北京市建设工程竣工验收备案表及竣工验收备案时，建设单位提交的公安消防部门出具的许可（准许）使用文件”信息公开的《登记回执》《政府信息公开告知书》及所附《望京K7工程社区服务楼北京市建设工程竣工验收备案表》《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》各一份，载明“望京K7工程社区服务楼”的公安消防部门出具的认可（准许）使用文件符合要求。另，一审法院向北京市朝阳区公安消防支队发送《公函》询问涉案房屋是否具备主体建筑建设工程消防验收消防备案的法律文件；《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》是否可作为涉案房屋主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文件；根据2017年7月至2018年1月的相关法律法规，如涉案房屋欠缺主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文件可否补充提交其他材料或补充进行其他审批等形式完成新建、扩建、改建建设工程消防设计备案。北京市朝阳区消防救援支队函复一审法院：1．经核实，调取望京K7区小区消防验收合格意见书，发现该意见书中未包括304号楼（又名望京K7区工程社区服务楼）。2．经核实，《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》不能作为涉案房屋主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文件。3．经核实，根据2017年7月至2018年1月的相关法律法规，如涉案房屋欠缺主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文件不可以补充提交其他材料或补充进行其他审批等形式完成新建、扩建、改建建设工程消防设计备案。就无法办理消防设计、竣工验收消防备案会对愈教愈乐公司造成的影响，愈教愈乐公司提交《北京市举办小规模幼儿园暂行规定》证明其无法办理消防设计及竣工验收备案将使自己无法通过小规模幼儿园办学审批。上述规定显示举办小规模幼儿园应提供以下材料：……3、提交消防安全证明、卫生合格证明文件（北京市托幼园所卫生保健合格证、餐饮服务许可证）。就双方约定的违约金标准是否合理一节，张伟东表示愈教愈乐公司向其主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。愈教愈乐公司表示其认为张伟东主张的违约金金额过高，请求法院予以调整。就涉案合同未继续履行对愈教愈乐公司造成损失情况，愈教愈乐公司称主要包括：1、已经支出的设计费540000元；2、为了筹建幼儿园支出的人员工资成本，联络施工公司成本；3、如果幼儿园成功开办15年租期内愈教愈乐公司可获得的预期利润损失4000000元。就愈教愈乐公司行为给张伟东造成的损失情况，张伟东表示：1、涉案合同约定的租期为15年，故其给予愈教愈乐公司3个月免租期，但实际上涉案合同仅履行了3个月；2、涉案房屋2018年9月仍然处于闲置状态，产生了租金损失2025000元；3、张伟东为了配合愈教愈乐公司取得各项批准和许可花费300000元；4、张伟东为了再次出租涉案房屋支出居间费200000元；5、张伟东为签订涉案合同支付居间费150000元。就保证金的处理，张伟东及愈教愈乐公司均同意，张伟东将保证金返还愈教愈乐公司，不在判决中直接进行抵扣。就愈教愈乐公司占有涉案房屋期间对涉案房屋使用情况，张伟东及愈教愈乐公司均表示愈教愈乐公司仅对涉案房屋内原有装修进行了拆除，并未正式进行装修、改造。就2018年1月至2018年3月期间，张伟东及愈教愈乐公司是否曾通知对方交接房屋，双方均未举证证明曾通知对方交接房屋。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使另一方当事人不能实现合同目的的，当事人亦可以解除合同。本案中根据北京市朝阳区消防救援支队函复一审法院内容可知张伟东向愈教愈乐公司提供的《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》不能作为涉案房屋主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文件，即截至2018年1月23日张伟东经愈教愈乐公司催要未能向愈教愈乐公司提供有效的涉案房屋主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文件。根据北京市朝阳区消防救援支队函复内容可知欠缺上述文件，愈教愈乐公司无法以补充提交其他材料或补充进行其他审批等形式完成新建、扩建、改建建设工程消防设计备案，进而难以通过小规模幼儿园审批，影响愈教愈乐公司订立涉案合同根本目的的实现。故一审法院认为愈教愈乐公司发送函4解除涉案合同及补充协议一系依法行使解除权，涉案合同及补充协议一已于该通知到达张伟东即2018年1月24日解除。故就张伟东要求确认愈教愈乐公司与张伟东于2017年7月11日签署的涉案合同及补充协议一于2018年3月9日解除的诉求一审法院依法不予支持。就愈教愈乐公司要求张伟东返还2017年10月1日至2017年12月31日租金一节。一审法院认为涉案合同的解除系因张伟东经催告未能及时向愈教愈乐公司提供涉案房屋主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文件导致。上述期间愈教愈乐公司虽占有涉案房屋，但并未实际使用，愈教愈乐公司承租涉案房屋的合同目的最终亦未实现，故张伟东应当向愈教愈乐公司返还部分租金。但同时需要指出的是根据涉案合同约定从事幼儿教育相关手续由愈教愈乐公司办理，愈教愈乐公司作为商主体，承租涉案房屋时应对办理手续所需材料进行详细了解，并审慎选择承租房屋。承租房屋后更应积极办理相关手续，及时发现材料欠缺情况，避免损失的扩大。但根据在案证据显示愈教愈乐公司在2017年7月1日至2017年9月30日免租期内未积极向张伟东催要相关手续，亦未积极推进手续办理工作。故愈教愈乐公司对于此后房屋的空置亦有不可推卸的过错。故一审法院将根据上述情况酌情确定房租退还金额。就愈教愈乐公司要求张伟东退还房屋租赁保证金200000元。涉案租赁合同已经解除，愈教愈乐公司该项诉请于法有据，一审法院依法予以支持。就愈教愈乐公司要求张伟东返还绿地改造实施费用100000元。一审法院认为张伟东未能在2017年10月1日前完成绿地改造并交付愈教愈乐公司验收已经构成违约，应当依约退还绿地改造实施费用。就违约金300000元，结合《补充协议一》中“除本补充协议另有约定外，涉案合同应当始终有效”的表述，一审法院认为该违约金系在涉案租赁合同继续履行情况下就张伟东未能依约按时完成绿地改造的违约责任所作的约定。现涉案租赁合同已经解除，在张伟东需要承担根本违约的违约责任的情况下，再行判处绿地改造违约金显失公平，故一审法院对愈教愈乐公司该项诉求不予支持。就愈教愈乐公司要求张伟东支付违约金4668495.2元。约定的违约金低于或高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。现张伟东表示愈教愈乐公司主张的违约金约定数额过高，请求法院调整，一审法院将结合涉案合同履行情况，愈教愈乐公司所遭受损失情况，各方过错酌情予以确定。就张伟东反诉主张要求愈教愈乐公司向张伟东支付2018年1月1日至2018年3月13日的租金及房屋使用费，如前所述，张伟东及愈教愈乐公司对于房屋未能得到有效利用均有过错。且双方均未举证证明在2018年1月24日至2018年3月间曾积极通知对方交接房屋，故一审法院将根据愈教愈乐公司对涉案房屋的实际使用情况、双方过错程度等因素酌情确定该期间的租金及房屋使用费。就违约金，涉案合同系因张伟东根本违约进而解除，故张伟东主张愈教愈乐公司支付违约金缺乏法律依据，一审法院依法不予支持。据此，一审法院于2020年9月30日判决：一、张伟东于判决生效后七日内向愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司退还租金337500元；二、张伟东于判决生效后七日内向愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司退还房屋租赁保证金200000元；三、张伟东于判决生效后七日内向愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司退还绿地改造实施费用100000元；四、张伟东于判决生效后七日内向愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司支付违约金400000元；五、愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司于判决生效后七日内向张伟东支付2018年1月1日至2018年1月24日的房屋租金88000元；六、愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司于本判决生效后七日内向张伟东支付2018年1月25日至2018年3月13日的房屋使用费177000元；七、驳回愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司的其他诉讼请求；八、驳回张伟东的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张伟东围绕上诉请求依法提交以下证据：证据1.张伟东寄给朝阳区救援消防支队的信访函及信访回复，证明愈教愈乐公司只需要通过提交房屋产权证明申报室内装修建设工程的消防设计审核或者消防设计备案抽查。本案不存在愈教愈乐公司陈述的不存在消防备案条件的事实。结合房屋产权证，可以证明涉案房屋是经过竣工验收合格即工程质量验收和消防验收，具备装修申报条件；证据2.微信截图，证明张伟东按照租赁合同约定，向愈教愈乐公司交付过房屋图纸，张伟东按照合同约定履行了配合协助义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。愈教愈乐公司对上述证据发表质证意见为：证据1.真实性无法核实，证明目的不予认可。根据愈教愈乐公司一审提交的证据11和12，可以证明当时消防支队明确载明办理二次消防需要的文件，只有1998年之前的房屋不需要提交。信访回复援引的只是公安部原则性规定，与实际执行要求并不一致，且与一审法院向消防支队了解的情况不一致；证据2.真实性认可，证明目的不认可。本院对上述证据认证如下：证据1、2的真实性予以确认，证明目的本院将结合其他事实认定。愈教愈乐公司二审未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、张伟东是否构成违约以及愈教愈乐公司是否有权据此解除合同；二、违约金是否应予调整。关于争议焦点一。张伟东与愈教愈乐公司签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应依约履行。《房屋租赁合同》第11.2条约定，愈教愈乐公司承租涉案房屋用于幼儿教育，相关手续由愈教愈乐公司办理，张伟东应予以积极配合和协助，如因张伟东无法提供涉案合同附件中约定的应当由张伟东提供的相关材料，造成愈教愈乐公司无法按照合同约定用途使用涉案房屋的，愈教愈乐公司有权单方解除涉案合同，并且张伟东按照15年租金总和的10％向愈教愈乐公司支付违约金，并一并退还愈教愈乐公司解除合同时已经支付但无法继续履行部分的全部租金及租赁保证金。本案中，双方对于房屋租赁用途进行了约定，即用于开展幼儿教育，张伟东对于相关手续办理负有配合与协助义务。现愈教愈乐公司主张因张伟东无法提交一次消防验收合格意见书导致其无法办理幼儿园审批手续，合同目的无法实现，故请求解除合同并主张张伟东承担违约责任。而是否能够办理消防设计备案需以公安行政主管部门的认定为准。根据朝阳区消防救援大队回函内容，张伟东提交的《北京市消防局建筑工程消防验收意见书》不能作为涉案房屋主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文书，且不能以补充提交其他材料或补充进行其他审批等形式完成新建、扩建、改建建设工程消防设计备案。张伟东二审提交的朝阳区消防救援支队《信访回复》虽载明愈教愈乐公司可以通过提交房屋产权证明文件申报室内装修建设工程的消防设计审核或消防设计备案抽查，但该回复内容与朝阳区消防救援支队向一审法院的回函内容不尽一致，而回函内容具体明确，不存在理解歧义，且朝阳区消防救援支队对于前后两份材料内容存在差异未作出合理解释，故一审法院依据回函认定张伟东构成违约具有事实依据。据此，因张伟东未能提供有效的涉案房屋主体建筑建设工程消防验收或竣工消防备案的法律文件，愈教愈乐公司无法以补充提交其他材料或补充进行其他审批等形式完成新建、扩建、改建建设工程消防设计备案，致使租赁合同目的无法实现，张伟东构成违约，愈教愈乐公司有权解除合同。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方在《房屋租赁合同中》约定了违约金标准，但张伟东提出双方约定的违约金标准过高，请求法院予以适当减少，愈教愈乐公司主张其实际损失包括设计费54万元以及可得利益损失400万元。愈教愈乐公司作为商主体，承租涉案房屋时应对办理手续所需材料进行详细了解，并审慎选择承租房屋。承租房屋后更应积极办理相关手续，及时发现材料欠缺情况，避免损失的扩大。但根据在案证据显示愈教愈乐公司在较长一段时间内未积极向张伟东催要相关手续，亦未积极推进手续办理工作，存在一定过错。而张伟东对于愈教愈乐公司催要手续并未消极回避，而是与愈教愈乐公司共同前往相关消防备案窗口咨询，其违约行为不属于恶意违约，过错程度较轻。一审法院结合本案案情，综合考虑当事人过错程度、公平原则、诚实信用原则等因素，最终确定张伟东支付愈教愈乐公司违约金40万元并无不当，本院予以维持。关于愈教愈乐公司是否应向张伟东支付2018年1月1日至2018年3月13日的租金及房屋使用费。因张伟东及愈教愈乐公司对于租赁房屋未能得到有效利用均有过错，且均未能妥善处理房屋租赁后续事宜，故一审法院根据愈教愈乐公司对涉案房屋的实际使用情况、双方过错程度等因素酌情确定愈教愈乐公司此期间的租金及房屋使用费并无不当。综上所述，愈教愈乐公司、张伟东的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56038.5元，由愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司负担39263.5元（已交纳），由张伟东负担16775元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 沈 放审 判 员 万丽丽审 判 员 玄明虎二〇二一年六月三十日法官助理 向 玗法官助理 陈亢睿法官助理 刘旭萌-24--1-