广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1481民初323号 原告：祁杰，男，1946年1月6日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告：何**，男，1986年10月18日出生，汉族，住广西壮族自治区博白县。 案由：房屋租赁合同纠纷。 适用程序：简易程序（小额诉讼程序）。 立案时间：2021年4月9日。 开庭时间：2021年5月21日。 祁杰向本院提出诉讼请求：1、解除祁杰与何**签订的房屋租赁合同；2、何**支付祁杰租金11033元及违约金8855元，两项合计19888元；3、恢复原状、无条件拆除位于弄怀“广东商贸城”X嶂B-28号商铺对面违章搭建的铁棚；4、本案诉讼费用由何**负担。事实和理由：2014年10月12日，祁杰、何**双方协商签订了《租房协议》，约定由何**承租祁杰位于弄怀“广东商贸城”X幢B-28号商铺，租赁期限为拾年少一个月（自2014年10月13日——2024年9月12日），租满期限，年租金人民币贰万肆仟元整（￥24000.00元）租金缴纳方式为半年一付，金额为人民币壹万贰仟元整（￥12000.00元），实际上是按月付的。但今年3月13日何**提前退租，应给祁杰补足房租差额，并支付违约金。“租用年份未满，月租金：少于3年2300元，少于5年2200元，少于8年2100元计算；外加罚金。”因为何**提前三年半退租，实际租了77个月（证据附件5），每月实交房租2000元，何**必须补足租金100元/月×77=7700元；今年3月13日——4月7日（腾空租房为止），这25天何**未交房租，按《协议》第九条规：“乙方到期不交房，日租金100元双倍计算”，2100元/31×25×2=3387元，但祁杰只要求何**补交房租3333元。何**合计应补交房租11033元。支付违约金：根据《租房协议》第七条规定：“退租时间超过半年的违约金，当年按退租金的30%计算”，则应：2100元×8.5（个月）×30%=5355元；外加退租整年每年1000元，2021年4月8日--—2024年9月12日约三年半，则应付3500元，何**应支付违约金8855元，补交房租及违约金两项合计共19888元。为维护自身合法权益，祁杰向法院提起诉讼。 在审理过程中，祈杰撤回第3项诉讼请求。 何**的答辩意见：何**未到庭参加诉讼，但向法庭提交了书面微信聊天记录，拟证明1、何**同祁杰协商过，祁杰明确表示何**可以不租的，聊天记录里面何**明确向祁杰提供了三个方案，祁杰也表示好聚好散，何**可以不租了，祁杰自己可以另外找人承租。2、租赁合同是祁杰提供的格式文本，何**没有仔细看就签字了，制约条款是霸王条款。3、租金何**已经支付到2021年3月12日，何**付完租金后就向祁杰表示不租了，祁杰回复好聚好散，搬空东西。 查明事实：2014年9月12日，祁杰作为甲方，何**作为乙方，双方签订了《租房协议》。协议约定：“何**承租祁杰位于弄怀“广东商贸城”B区28号商铺，商铺一间共三层约140平方米。租期自2014年10月13日至2024年9月12日，租金每月2000元，违约例外。……退租必须提前一个月通知对方，并支付两个月租金额的违约金。退租时间超过半年的违约金，当年按退租金的30%计算，外加退租整年每年1000元。……租用年限未满的，月租金：少于3年2300元，少于5年2200元，少于8年2100元计算。”2014年至2021年3月12日期间，何**均按时支付房屋租金。由于疫情影响，2021年2月22日何**向祁杰提出三个方案，方案一、年租金12000元继续履行合同；方案二、按原合同另外找人承租；方案三、没有找到另外的人按原合同承租的话，何**不愿意继续履行合同。2月25日祁杰表示不同意减少租金，如果没有找到其他人转租，则原合同继续维持。3月12日何**提出不愿继续租房，祁杰要求何**搬空租房，同时指示其将钥匙、水电卡交至第三人韦玫红处，并表示会请韦玫红张贴招商广告。3月28日，何**将钥匙和水电卡交第三人韦玫红。 本院认为：祁杰与何**签订的《租房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。租期届满前，何**明确向祁杰表示不再继续承租，并按双方的约定提前于2021年3月28日将钥匙、水电卡交至第三人韦玫红，祈杰未提异议。故《租房协议》从2021年3月28日何**将钥匙、水电卡交至第三人韦玫红时予以解除。 关于祁杰要求何**支付租金的问题。按照协议约定，何**承租祈杰房屋的时间为6年5个月，租期少于8年，每月租金应从2000元调整为2100元，何**实际承租77个月，应补足租金77个月×100元月=7700元。祈杰通过微信跟约定何**约定2021年4月12日进行房屋交接，但何**提前于3月28日即将钥匙和水电卡交第三人韦玫红，何**没有到期不交房的违约行为，现祈杰要求何**支付到期未交房的违约金，本院不予支持。但何**从2021年3月13日至协议解除时的3月28日期间的房租应予以支付，租金应为：2100元÷30天×15天＝1050元。 关于祁杰要求何**支付违约金的问题。依照协议第七条制约：退租必须提前一个月通知对方，并支付两个月租金额的违约金；退租时间超过半年的违约金，当年按退租金的30%计算；外加退租整年每年一千元。搬出去为甲方招租，看房提供方便。协议未明确退租的概念，亦没办法区分“退租提前一个月”和“退租时间超过半年”属于不同情形择一适用还是重叠适用，故可以认定该条款约定不明。本案违约金的确定参照违约损害赔偿计算，合同解除后祁杰丧失了剩余租期的租金收益，但何**腾退租房后，不影响祁杰另寻租户继续出租，故本院酌情支持违约金为房屋空置待租2个月的租金损失即2100元/月×2月=4200元。 判决主文： 一、解除祁杰与何**签订的《租房协议》，自2021年3月28日开始予以解除。 二、何**支付祁杰租金8750元及违约金4200元，两项合计12950元。 判决依据：《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产的所在地法院申请执行。 本案受理费298元，减半收取149元，由祁杰负担52元，何**负担97元。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄玉军 二〇二一年六月二十三日 法官助理 龙 佩 书 记 员 苏天梅 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第五百六十三条【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； ……。 第五百六十四条【解除权行使期限】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第五百六十五条【合同解除程序】当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 第五百六十六条【合同解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 ……。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。