贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0381民初855号原告：田辽，男，1984年1月22日出生，苗族，住重庆市黔江区白土乡白土1组，公民身份号码。委托诉讼代理人：吴丽勤，重庆子希律师事务所律师。被告：贵州黔北明珠文化城置业有限公司，住所地贵州省赤水市文华大道桫椤路25号，统一社会信用代码91520381069937424H。法定代表人：杨建业，执行董事。委托诉讼代理人：杨义华，公司副总经理。委托诉讼代理人：蒋俊端，贵州良方律师事务所律师。第三人：赤水市巧手汽车服务店，住所地贵州省赤水市文华桫椤路消防队斜对面，统一社会信用代码92520381MA6EDA0Y72。经营者：丁俊。第三人：赤水市假日时光进口啤酒体验馆，住所地贵州省赤水市文华黔北明珠文化城20号楼1-1-2-11-13，统一社会信用代码92520381MA6EAD1H6M。经营者：何贤贵。第三人：赤水市红色赤水映象，住所地贵州省赤水市黔北明珠文化城（消防队对面），统一社会信用代码92520381MA6EXE8C8Q。经营者：李小彪。第三人：赤水市楠海渔村海鲜大排档，住所地贵州省赤水市文华黔北明珠文化城16幢1层，统一社会信用代码92520381MA6HGRX98F。经营者：杨剑伟。第三人：赤水市鱼羊鲜餐饮店，住所地贵州省赤水市文化城16栋1层2-16号，统一社会信用代码92520381MA6J93HK4N。经营者：张**。原告田辽与被告贵州黔北明珠文化城置业有限公司（以下简称文化城置业公司），第三人赤水市巧手汽车服务店、赤水市假日时光进口啤酒体验馆、赤水市红色赤水映象、赤水市楠海渔村海鲜大排档、赤水市鱼羊鲜餐饮店商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，于2020年7月17日作出（2020）黔0381民初1098号民事判决。原告田辽、被告文化城置业公司不服判决，向遵义市中级人民法院提起上诉。遵义市中级人民法院于2020年12月7日作出（2021）黔03民终6300号民事裁定，裁定撤销（2020）黔0381民初1098号民事判决，并将本案发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告田辽的委托诉讼代理人吴丽勤、被告文化城置业公司的委托诉讼代理人杨义华、蒋俊端到庭参加诉讼，第三人赤水市巧手汽车服务店、赤水市假日时光进口啤酒体验馆、赤水市红色赤水映象、赤水市楠海渔村海鲜大排档、赤水市鱼羊鲜餐饮店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田辽向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付涉案房屋并支付自2016年1月1日起至房屋交付之日止的逾期交房违约金（违约金按涉案房屋同地段同类房屋的租金标准计算）；2.判令被告为原告办理不动产权证并承担自2016年1月1日起至房屋交付之日止的逾期办证违约金（以已付款为基数，每天按万分之一的标准计算）；3.判令被告赔偿原告因逾期交房造成的损失，暂计200,000元；4.判令被告将涉案房屋进行腾退清空，并自本案立案之日起至实际腾退之日止，按每月租金38,510元的标准向原告赔偿损失；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系被告开发的赤水市黔北明珠文化城建设工程项目的承包人，因被告拖欠原告工程款，双方先后签订《黔北明珠文化城商品房抵工程款协议书》、《黔北明珠文化城商铺认购书》以及《商品房买卖合同》约定，被告将坐落在赤水市黔北明珠文化城的16-1-14、16-1-15、16-1-16、16-1-17、16-1-19以及20-1-1、20-1-2、20-1-3、20-1-4、20-1-5、20-1-6、20-1-7、20-1-8、20-1-9、20-1-10、20-1-11、20-1-12、20-1-13、20-1-14号商铺出售给原告，购房款用被告所欠工程款进行抵扣。合同约定，被告应于2015年12月31日前交付前述房屋并办理权属证书，如逾期交付，被告每日按房屋价款的万分之一支付违约金。合同签订后，被告未按照合同约定交付房屋和办理权属证书，原告多次找被告协商，但被告不予理睬。同时，被告将前述商铺对外出租并收取租金，现商铺仍处于出租状态。为此，被告不履行合同义务，给原告造成了巨大损失，原告特起诉维护自身的合法权益。被告文化城置业公司辩称，本案法律关系是以物抵债，被告以涉案商铺抵偿原告的工程款，原、被告之间不是商品房销售合同关系，本案案由应为合同纠纷。原、被告之间的权利义务，应当以有关以物抵债协议办理，不能以商品房买卖合同确定。涉案商铺未抵偿给原告之前已出租给第三人，现在尚处于五年的免租期内。原、被告于2019年7月11日达成和解协议时，未约定办理产权登记的期限，且重庆市黔江区人民法院已经查封涉案商铺。故，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人赤水市巧手汽车服务店未作陈述。第三人赤水市假日时光进口啤酒体验馆未作陈述。第三人赤水市红色赤水映象未作陈述。第三人赤水市楠海渔村海鲜大排档未作陈述。第三人赤水市鱼羊鲜餐饮店未作陈述。本院经审理认定事实如下：原告田辽系被告文化城置业公司开发的赤水市黔北明珠文化城项目的承包人。2015年1月29日，原、被告签署《工程进度款审核拨款表》，确认被告文化城置业公司用文化城商铺抵偿原告田辽应得的工程进度款9,085,950元。同日，原、被告签订20份《黔北明珠文化城商品房抵工程款协议书》和20份《黔北明珠文化城商铺认购书》约定，被告文化城置业公司用位于赤水市黔北明珠文化城第16幢1层1-14号、1-15号、1-16号、1-17号、1-19号、1-20号以及第20幢1层1-1号、1-2号、1-3号、1-4号、1-5号、1-6号、1-7号、1-8号、1-9号、1-10号、1-11号、1-12号、1-13号、1-14号的20套商品房抵偿上述9,085,950元。2015年2月3日,原告田辽（买受人）与被告文化城置业公司（出卖人）签订20份《商品房买卖合同》，主要约定：出卖人将上述20套商品房卖给买受人，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房；逾期交房，出卖人每日按已付房款的万分之一承担违约金；出卖人承诺于2015年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并为买受人办理商品房转移登记的有关文书。逾期办理商品房转移登记30日内，出卖人按已付房款的万分之一承担违约金。逾期办理商品房转移登记超过30日，如买受人选择退房，出卖人按照银行同期活期存款利率支付利息。同日，原、被告签署《赤水市商品房预售合同登记备案表》，但未经登记机关确认。此后，因被告文化城置业公司仍欠原告田辽工程款，导致双方历经多次诉讼程序，且被告文化城置业公司将上述16-1-20号商品房另买他人，房款为418,410元。2019年7月11日，原、被告签订《抵扣协议书》《和解协议》，明确被告文化城置业公司还需支付原告田辽工程款5,307,128.35元（包括上述16-1-20号商品房的房款418,410元）。至今，被告文化城置业公司未向原告田辽交付上述除16-1-20号外的其余19套商品房，也未办理相应的商品房转移登记。2020年6月3日，重庆市黔江区人民法院在办理田林玉申请执行田辽借款合同一案中，查封上述除16-1-20号外的其余19套商品房。上述事实，有当事人的陈述，有原告田辽提交的拨款表、抵工程款协议书、商铺认购书、商品房买卖合同、抵扣协议书、和解协议、判决书、裁定书、调解书等证据，有被告文化城置业公司提交的和解协议、执行告知书等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《黔北明珠文化城商品房抵工程款协议书》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告约定用商品房抵偿工程进度款，双方之间仍然是建设工程施工合同关系，而非商品房买卖合同关系，但双方也应当按《商品房买卖合同》即以物抵债协议的约定履行各自的义务。被告文化城置业公司履行《商品房买卖合同》过程中，对外出售1套商品房，并用房款清偿工程款418,410元，故原、被告实际是用19套商品房抵偿工程进度款8,667,540元（9,085,950元-418,410元）。本案涉及的被抵偿的工程进度款8,667,540元并未通过诉讼程序解决，与《和解协议》载明的通过诉讼程序确认的工程款5,504,969.35元不是同一笔债务，故被告文化城置业公司履行本案涉及的以物抵债协议过程中是否需承担违约责任，不应当以《和解协议》的具体约定为前提。被告文化城置业公司未按《商品房买卖合同》约定的期限交付涉案商品房，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，对于原告田辽提出被告文化城置业公司交付涉案商品房的诉讼请求，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，并结合《商品房买卖合同》第十三条的约定，对于原告田辽主张的逾期交房违约金，本院确认自逾期之日起即2016年1月1日按日利率万分之一计算（以8,667,540元为基数计算）。涉案商品房已被人民法院查封，客观上无法办理转移登记，故对于原告田辽提出被告文化城置业公司办理涉案商品房产权证的诉讼请求，本院不予支持。《商品房买卖合同》第二十二条第三项未约定逾期办证后继续履行合同的前提下，被告文化城置业公司需承担逾期办证违约金，故对于原告田辽主张的逾期办证违约金，本院不予支持。原告田辽未举证证明逾期交房造成的损失高于约定的逾期交房违约金，故对于原告田辽主张的逾期交房损失，本院不予支持。原告田辽提出腾退清空涉案商品房并赔偿相应损失的诉讼请求，与其提出交付涉案商品房并支付逾期交房违约金的诉讼请求属于同一内容，故本院不再重复确认。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告贵州黔北明珠文化城置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告田辽交付位于赤水市黔北明珠文化城第16幢1层1-14号、1-15号、1-16号、1-17号、1-19号以及第20幢1层1-1号、1-2号、1-3号、1-4号、1-5号、1-6号、1-7号、1-8号、1-9号、1-10号、1-11号、1-12号、1-13号、1-14号的商品房，并支付自2016年1月1日起至商品房交付之日止按日利率万分之一计算的违约金（以8,667,540元为基数计算）；二、驳回原告田辽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,186元，由被告贵州黔北明珠文化城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  王明江人民陪审员  徐福清人民陪审员  陈德黔二〇二一年六月四日书 记 员  王 璐