苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0506民初4037号原告：金珍芳，女，1971年12月7日生，汉族，住苏州市吴中区。原告：金鑫，男，1993年1月13日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：陈小会，系原告金鑫之父。以上两原告共同委托诉讼代理人：郭**，苏州市吴中区郭巷法律服务所基层法律工作者。被告：无锡九龙仓物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州工业园区东沙湖路106号商业幢。法定代表人：邹维新，总经理。委托诉讼代理人：周冯裕、郭艳蓉，江苏金砖律师事务所律师。原告金珍芳、金鑫诉被告无锡九龙仓物业管理有限公司苏州分公司（以下简称“九龙仓物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金鑫的委托诉讼代理人陈小会，原告金珍芳、金鑫共同的委托诉讼代理人郭**，被告九龙仓物业公司委托诉讼代理人周冯裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金珍芳、金鑫共同向本院提出诉讼请求：一、判决被告赔偿其因物业管理不善而造成的损失95139元；二、判令被告承担昆山恒正土地房产评估造价咨询公司对本案的损失估价不足部分的损失30000元；三、判令被告赔偿其因租房而产生的损失56000元（每月4000元，自2020年4月1日暂计算至2021年5月31日）。事实与理由：两原告系苏州吴中经济开发区郭巷街道碧堤花园9幢202室的产权人，该房屋于2016年1月装修，2017年9月入住。2020年3月31日晚，该房屋厨房间下水道出现大量返水，致客厅、房间全部被污水浸泡，电线线路插座不能使用，处于报废状态。被告工作人员至现场查看后，认为是公用下水道堵塞，并采取了下水道疏通措施。2020年7月10日晚，该房屋主卧卫生间马桶又出现大量粪便污水的返水，致整套室内全部被污水粪便浸泡，粪便污水浸泡深度约4-5厘米。被告委派工作人员调查原因，结论是公用污水下水管道脱节而造成的返水，后被告便将下水管道进行改建重新排设。原告认为，被告作为物业管理不善，导致其房屋两次发生返水，并至室内装饰毁损及电源线报废；同时也给原告带来精神上的损害。因此，原告必须重新装饰，否则无法入住。因与被告就赔偿事宜协商未果，故两原告诉至法院，要求判如所请。被告九龙仓物业公司辩称：本案应属于物业服务合同纠纷，其已经根据合同约定履行了相应的合同义务，定期对下水管道进行巡视、疏通、检查维护，不存在失职或者违约的情况。本案不属于侵权责任纠纷，即使从侵权的角度来看，被告在履行了相应的疏通检查义务后，也不存在主观上的过错。而原告未对其房屋尽到合理的看管义务，也应承担一定的责任。就损失的金额来说，其对评估公司确定的损失金额没有异议；对原告主张的评估报告之外的30000元不予认可；对原告主张的租金损失也不予认可，即便原告提供了相应的租赁凭证，该租赁是否合理也要进行判断。经本院审理认定事实如下：两原告系苏州吴中经济开发区郭巷街道碧堤花园9幢202室的产权人。2020年3月31日晚，案涉房屋的厨房间下水道出现大量返水，导致案涉房屋的客厅等房间被污水浸泡。被告在现场查看后，对公用下水道采取了疏通措施，并在2020年4月7日完成维修。2020年7月11日晚，案涉房屋主卧卫生间马桶再次出现大量返水，致整套室内被污水粪便浸泡。被告在现场查看后判断返水原因为公用污水下水管道脱节。后被告重新对案涉房屋的公用污水管道进行改建和排设，并在2020年7月13日完成维修。现原、被告一致确认案涉房屋的返水问题已得到解决。另查明，案涉房屋开发商苏州瑞龙地产发展有限公司就案涉房屋所在小区的物业管理与被告签订有《苏州市前期物业管理服务协议》。根据该合同附件二，被告对排水设施应按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级服务标准执行，具体要求为：每2个月对地下管井清理1次；每季度对地下管井彻底疏通1次。原、被告一致确认，案涉房屋所在小区仍处于前期物业服务合同状态。审理中，被告表示其已经按照前期物业服务合同要求的服务标准对每季度定期对污水管道进行巡视、管理、常规检查与维护等工作，已经尽到了合理的管理义务。为证明该主张，被告提供了下水道检查疏通记录。该记录显示，被告在返水事件发生前后对案涉房屋所在单元的下水道疏通检查的时间分别为2019年12月23日、2020年4月1日、2020年8月1日。两原告则认为疏通记录系被告单方制作，不能反映疏通工作是否已经完成，而返水事件的发生恰恰说明被告未能及时进行疏通。另，因双方对返水现象造成的案涉房屋装修及家具损失存在争议，经原告申请，本院委托昆山恒正土地房产评估造价咨询公司对上述项目进行评估。该评估机构于2020年11月10日至现场勘查，并于2020年12月28日出具昆恒估SF（2020）字第1140020号房地产估价报告，评估意见为案涉房屋因返水造成的室内装修及家具损失共计95139元，其中涉及电线线路修复的金额为15100元。本次评估共产生评估费6400元。审理中，被告对上述评估报告没有异议。原告则对该评估报告中的电线线路维修金额提出了异议，认为该金额对应的线路走向无法实施，必须拆除部分吊顶，在吊顶上布线，并提供了一份抬头为苏州安然居装饰工程涉及有限公司（未盖章）的案涉房屋改造预算报价书，认为案涉房屋全部线路彻底维修需要80120.94元。后评估机构针对原告的质疑出具回函，主要内容为：“本次评估是以修复为前提，跨客厅电（线）路拟定布置在阴脚线内侧，修复费用已经考虑到评估结果中，因此评估结果无误。”关于租房损失，两原告称因案涉房屋出现返水问题无法正常使用，故原告金珍芳在2020年4月10日与案外人陈相萍签订的房屋租赁合同一份，承租了尹东新村九期B区25幢206室的房屋，租金为4000元/月。为证明其主张，两原告提供了租赁合同及租金收据，但未能提供租金支付的转账记录。庭审中，本院按两原告提供的租赁合同上的电话联系房东陈相萍，对方称原告确实在其处租房，房子面积约120平方米，每月房租为2000多元。被告认为原告主张的租金过高，租期过长，且只提供了收据而未提供转账凭据；其认为返水后在外租房2-3个月是合理的。原告认可案涉房屋的维修在2-3个月可以完成，但因双方未就赔偿事宜达成一致，故一直没有进行维修以上事实，由两原告提供的房产证、物业费发票、现场照片、评估报告、评估费发票、租赁合同、房租收据，被告提供的前期物业服务合同、下水道检查疏通记录、现场清洁及管道维修照片，法院制作的庭审、质证笔录等在卷证实。本院认为，因一方当事人的违约行为，侵害对方财产权益时，受损害方有权要求其承担侵权责任。本案中，原、被告之间的物业服务合同合法有效，故被告应按约提供物业服务。按照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》中关于六级服务标准的规定，被告应在每季度对地下管井彻底疏通1次，而从被告提供的下水道检查疏通记录可知，返水事件发生前后的3次下水管疏通检查间隔均超过了3个月，故已构成违约。而案涉房屋发生返水事件系公用下水道管道阻塞所致，这与被告未及时完成相关管道的疏通之间存在直接因果关系，故两原告向被告主张侵权责任，并无不当。关于两原告主张的装修及家具损失，评估机构评估的损失金额为95139元，但该评估报告中对电线线路部分修复采取的是走阴脚线的方案，该方案虽然能达到恢复使用的目的，但与之前的排线状态相比，未能完全填平损失。而两原告提出的维修方案需要大量破坏已有的吊顶、大理石、橱柜等结构，不符合经济性原则。综上，本院酌情认定两原告因返水造成的装修及家具损失为110000元。关于租房损失，两原告因房屋返水无法居住而产生租房损失具有合理性。但返水事件发生后，两原告未能及时维修造成了租房损失的扩大。考虑到两次返水发生的时间、评估情况及维修期限等因素，本院酌情认定原告的租房损失为2500元/月，共10个月，计25000元。综上，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十二条，原《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告无锡九龙仓物业管理有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告金珍芳、金鑫装修、家具及租房损失共计人民币135000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1961元，鉴定费6400元，合计人民币8361元，由原告金珍芳、金鑫负担461元，有被告无锡九龙仓物业管理有限公司苏州分公司负担7900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  韩亚光二〇二一年六月二十四日书记员  徐 琛