湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1023民初975号 原告：马外兵，男，1979年12月26日出生，汉族，现住湖南省永兴县。 原告：张雪志，女，1989年6月15日出生，汉族，住湖南省永兴县。 上述二原告委托诉讼代理人：李世雄，湖南金鸥律师事务所律师。 被告：永兴县裕泰房地产开发有限公司，住所地湖南省永兴县永兴街道裕泰铭都。 法定代表人：王翠云，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李远林，湖南银光律师事务所律师。 原告马外兵、张雪志诉被告永兴县裕泰房地产开发有限公司（以下简称裕泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年5月10日立案受理后，依法由审判员曹永斌适用简易程序，于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告马外兵及马外兵、张雪志的委托诉讼代理人李世雄和被告裕泰公司的委托诉讼代理人李远林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马外兵、张雪志向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行合同，并限被告在15天内无条件交付办理房屋登记之合法手续及协助原告履行办证义务；二、判令被告返还办证资料费500元；三、判令被告因迟延交付办证手续及迟延协助履行办证义务违约金21722元（从2020年1月1日开始按购房款总额365859元计算，以银行贷款利率4.75%计算，后续违约金按照上述利率计算至办证手续目的的实现之日止）；四、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实及理由：2018年5月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的裕泰铭都16栋103号商品房一套。当日，原告将房屋首付款115859元及按揭贷款250000元汇入到被告指定账户，被告于2018年9月30日将房屋交付原告使用，但被告并迟迟不履行协助办证义务。2019年10月份，在催促被告协助办理房产证时，被告以合同第二十条内容为由规避违约责任，导致小区居民上访。政府介入后，被告于2019年10月25日向县政府承诺，按每月办理三栋（维修基金、契税）的速度办证，但并未行动。经县政府相关部门调查，截止到2019年11月28日，被告未到县自然资源局不动产中心申请办理不动产权证。县主要领导指示“关于裕泰铭都办证一事，按照特事特办的方式，允许分期办证，并督促被告尽快到不动产中心办证”。目前，裕泰铭都小区房屋总证已经办理，却迟迟不为原告等业主提供银行抵押证、房产预售证，不配合出具盖章手续协助原告办理分证。在原告要求被告提供办证手续自行办证时，被告刻意为难原告，不提供相关资料，被告明显违约，应当承担违约责任。又被告于合同签订之日违法收取了原告办证资料费500元，被告收取该款没有法律依据，应当退还原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告裕泰公司辩称：一、答辩人自商品房交付被答辩人后积极履行了相应的义务，被答辩人所在栋号的不动产总证已经办理完毕，不存在迟延办证的情形。被答辩人至今尚未办理不动产权证的原因在于被答辩人个人，答辩人无须承担违约责任。对被答辩人要求答辩人支付因此产生的违约金的请求应当予以驳回。本案答辩人在办证过程中的主要义务是向权属登记中心递交相关申请资料，包括记载有土地使用权状况的房地产权证、建设工地规划验收合格证、建设工程竣工验收证明、有合法资质的勘测单位出具的房屋勘测报告、商品房预售许可证明、商品房预售面积预测绘报告书等需要提交的相关材料，答辩人在商品房买卖合同进行初始登记时，已经备齐了相关证明文件。现答辩人也在房屋交付后办理了不动产总证。因此，答辩人在整个办证过程中完全履行了自己的义务，即按约定交付房屋并及时申请办理不动产总证，并不存在被答辩人所述的迟延办证行为。由于被答辩人怠于向房产部门递交办证资料，导致被答辩人的不动产权证至今尚未办理完毕，而被答辩人同栋号的大部分购房者，因积极递交办证资料，不动产权证都已经收到。双方签订的《商品房买卖合同》由有关国家部门共同制定，其中内容都是双方真实意思的表示，不存在显示公平情形。根据合同第二十条的规定，本案被答辩人未取得不动产权证不是答辩人的原因，答辩人不应就被答辩人迟延递交资料的行为承担任何违约责任。二、答辩人在办证过程中发生了不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，但是依然如约履行了自身的义务。本案答辩人在办证以及准备资料过程中，因为疫情的原因有关部门工作人员都在防疫抗疫的一线，且全国人大法工委也明确了，新冠肺炎疫情属于不可抗力。发生上述客观事由后，答辩人立即组织员工采取措施处理相关问题。因此，答辩人在整个履约过程中完全履行了自己的义务，即按约定交付房屋并及时将购房者办证所需资料准备齐全。答辩人在办理不动产权证这一事项过程中，其权利人是被答辩人，答辩人负有的是受被答辩人委托或者协助被答辩人办理不动产权证的义务，答辩人始终积极履行自身的义务。三、被答辩人诉请要求答辩人退还办证资料费与事实不符，与答辩人无关。答辩人支付的费用是向第三方支付，与答辩人无关。该款的性质为资料费，并不是被答辩人所述的办证费用。根据答辩人向第三方了解，该费用包括向银行按揭所需支付的工本费160元以及委托第三方办理银行按揭贷款、预告登记证、银行抵押证等而支付给第三方的代办费用340元。据此，被答辩人为了便利委托第三方代办、代缴的费用与答辩人无关。综上所述，答辩人所诉称的事实和理由均不符合现实情况，更不符合法律的规定，为维护答辩人的合法权益，恳请法院查明事实依法裁判。 经审理查明：2018年5月28日，原告马外兵、张雪志与被告永兴县裕泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，涉案约定内容包括：1、原告向被告购买裕泰铭都16栋-00单元-103号房；2、按照建筑面积计算，3180元／平方米，总价款365859元，首付115859元，向银行按揭250000元，3、出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；4、房屋登记：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起920日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由双方协商解决（原合同第二十条内容）。除上述约定外，另就房屋交付条件，逾期付款、交付责任，面积差异处理方式，质量保修，前期物业管理税费承担等条款进行了约定。在附件补充协议当中约定，房屋价款并不包括买受人办理权属证书应支付的税费，办理按揭的费用及住房专项维修基金及物业管理费和天然气开户费用等相关费用。合同签订后，原告除按合同约定交纳房款外，另向被告预交契税，房屋维修基金7947元和资料费500元。2019年10月，因被告未将业主交纳的契税、房屋维修基金及时缴纳至房产管理部门、超规划建设未处理导致房屋不具备办证条件而被原告及小区业主投诉至相关部门。在业主上访过程中，上述问题在有关部门协调、处理后，至2020年1月，小区部分房屋开始具备办证条件。2020年7月，被告裕泰公司开始向永兴县不动产登记中心递交裕泰铭都二期3栋、13栋、14栋、15栋、16栋房屋产权首次登记资料，至2020年9月24日，被告所交不动产登记资料由不动产中心正式受理并登记于不动产登记薄。自此，业主的不动产登记证书可以开始办理。后因代办费800元的原因，原告要求自己办理，2021年3月15日，被告将原告所预交的契税，房屋维修基金7947元（办证余款）退还给原告，原告于2021年3月10日、3月16日自行到房屋管理部门缴纳了契税和房屋维修基金。后因原告未了解办证程序，未向被告提交申请书等相关资料导致未能取得房屋登记证书，遂酿成本案。 再查明，就购房人自己办理房屋不动产登记证书，按不动产登记中心办证要求，购房人所要提交的文件包括：1、不动产登记申请书一式二份、询问笔录、委托书（按揭银行委托预抵押转正式抵押办理）；2、申请人身份证明；3、商品房买卖合同（原件）；4、缴税、收费凭证（原件）；5、其他资料；6、预告登记证明；7、不动产权证／不动产明细表。现被告已办理了原告所属房屋总证，只需在原告所交资料盖章后，原告可以自行在不动产登记中心办理房屋不动产登记证书。庭审中，被告表示，只要原告提交上述资料，其同意盖章。 上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、湖南省物业专项维修资金专用收据、完税证明、收据、面积差额收据、增值税普通发票、诉求书、政府领导息访图片、信访回复及赵宇书记等召开协调会、承诺书、赵宇书记文件批示、收款收据和被告提供的不动产房屋明细表、不动产权证、不动产登记中心证明及原、被告当庭陈述等证据证明，足以认定。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按该规定，对房屋权属证书取得的时间确定，当事人有约定的按约定，当事人没有约定的，则按房屋交付或房屋竣工时间确定。除此外，购房人未能取得房屋产权证书，在归责于出卖人时，出卖人才应按照法律规定承担违约责任。就本案而言，原、被告在《购房合同》中约定，因出卖人即本案被告原因，买受人未能在交房之日起920日内取得商品房所有权证书的，出卖人应当承担违约责任。被告向原告交房时间为2018年9月30日。2020年9月24日，被告将开发商所有应交资料交至不动产登记中心窗口，办结了原告房屋所在栋号的不动产登记手续，该时，原告即可至不动产登记中心办理权属证书。从交房日2018年9月30日至2020年9月24日，不动产登记中心正式受理并完成原告房屋所在栋号不动产登记簿登记手续，时间为725日，未超过双方约定的时间，被告行为没有违约。就被告履行协助义务而言，不动产证书的办证主体为购房人即本案原告，被告负有的是受原告委托或者协助原告办理不动产权证的义务。被告在2020年9月24日完成了总证办证手续，在原告要求自行办证的情况下，原告应当将办证文件交由被告盖章，但原告在办证过程中，未依办证程序要求提供办证文件，而只是要求被告提供相关文件，故原告不能取得不动产登记证书的原因不在被告，被告不应承担违约责任。原告要求被告支付迟延办证违约金的请求没有事实和法律依据，其请求应当予以驳回。从原告所交证据来看，原告在与被告签订合同当日，向被告交纳资料费500元，就该费用性质，原告主张为办证资料费，而被告认为是原告购房时的相关资料如办理银行按揭的费用，从缴费时间来看，原告缴费时间为合同签订当日，虽然未在合同当中约定该费用的用途，但其缴费行为表示同意支付该费用，在原告不能举证证明其所交费用为办证代办费的情况下，其要求被告退还该款的依据不足，其请求本院予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条之规定，判决如下： 驳回原告马外兵、张雪志的诉讼请求。 案件受理费减半收取178元，由原告马外兵、张雪志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  曹永斌 二〇二一年六月二十八日 书记员  李 熠 附相关法条： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号） 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。