江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏0981民初2509号 原告：中国建设银行股份有限公司东台支行，住所地东台市金海中路16号。 负责人：宋华，该支行行长。 委托诉讼代理人：李庆华，江苏永屹律师事务所律师。 被告：薛义兵，男，1984年10月20日生，汉族，居民，住东台市。 被告：伊春红，女，1985年6月26日生，汉族，居民，住东台市。 被告：东台市大地房地产开发有限公司，住所地东台市何垛路28号二楼。 法定代表人：王顺成，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林红星，该公司职工。 原告中国建设银行股份有限公司东台支行（以下简称建行东台支行）与被告薛义兵、伊春红、东台市大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月24日、6月24日公开开庭审理了本案。原告建行东台支行委托诉讼代理人李庆华、被告大地公司委托诉讼代理人林红星到庭参加诉讼。被告伊春红第一次开庭时到庭参加诉讼，第二次开庭未到庭，被告薛义兵经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原、被告诉辩意见 原告建行东台支行向本院提出诉讼请求： 1、请求法院判令两被告立即向原告偿还贷款本息476632.43元（暂计至2021年2月23日，其中本金462847.08元，利息13197.82元，本金罚息321.21元，利息罚息266.32元）并继续按合同约定偿还至实际清偿日止的借款利息、罚息；审理中，原告变更第1项请求为“请求法院判令两被告立即向原告偿还贷款本金441344.77元及从2021年6月6日起继续按合同约定偿还至实际清偿日的利息”； 2、判令原告对被告薛义兵、伊春红名下东台市X室的房屋享有优先受偿权； 3、判令由被告承担本案律师费17498.9元。 4、判决被告大地公司对上述欠款承担连带清偿责任。 5、由被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由： 被告薛义兵、伊春红系夫妻关系，2015年11月4日，原告与被告薛义兵、伊春红签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定两被告向原告借款55万元用于购买X室商品房，借款期限为240个月，即从2015年11月4日至2035年11月4日，借款利率为浮动利率，还款方式为按月等额本息还款。借款人发生逾期的，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%。两被告以案涉所购房屋为贷款提供抵押担保。2014年8月2日，原告与被告大地公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定本最高额保证所担保的债权是指2014年8月2日至2019年8月2日期间因原告向债务人发放个人住房(商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用，本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币伍仟万元，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2015年11月5日，原告与被告薛义兵办理了案涉房屋的抵押预告登记，原告依约向被告大地公司账户汇款55万元。原告按约发放贷款后，被告开始尚能还款。自2020年3月开始，被告未按时还款。截止2021年2月23日，被告薛义兵、伊春红欠原告本金462847.08元，利息13197.82元，本金罚息321.21元，利息罚息266.32元，本息合计476632.43元。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告薛义兵未应诉、答辩。 被告伊春红辩称，欠贷款是事实，贷款到目前为止一共欠了多少？我想把拖欠的本金和利息还掉，然后剩下的本金和利息正常还款。 被告大地公司辩称，我们要求被告薛义兵向原告履行还款义务，我们不承担责任。现在案涉案房屋已经具备办理房产证的条件。被告薛义兵如果不履行对原告的义务，我们愿意还款，但是我们对房屋享有受偿权。 本院认定的事实 本院经审理认定事实如下：2015年11月4日，薛义兵、伊春红（借款人、抵押人）与建行东台支行（贷款人、抵押权）签订个人住房（商业用房）借款合同，约定借款人向贷款借款55万元用于购买X室商品房，借款期限为240个月，即从2015年11月4日至2035年11月4日，借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，贷款利率调整日于每年的1月1日调整，还款方式为按月等额本息还款。借款人发生借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%，本合同项下的担保方式为保证、抵押，薛义兵、伊春红以案涉所购房屋为贷款提供抵押担保，保证人是大地公司，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记己办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，借款人未按合同约定用途使用贷款的，均构成违约；出现违约情形，贷款人有权：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用〔包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等〕由借款人承担。双方还约定了其他事宜。 2014年8月2日，大地公司（保证人、甲方）与建行东台支行（债权人、乙方）签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，“债务人”是指因购置坐落于壹号项目所属住房（商业用房/住房或商业用房)而与乙方发生借贷关系的全部债务人，本最高额保证所担保的债权是指2014年8月2日至2019年8月2日期间因乙方向债务人发放个人住房(商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币伍仟万元，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保涵、备用信用证等扣保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 2015年11月5日，建行东台支行与被告薛义兵办理了案涉房屋的抵押预告登记。后建行东台支行依约向薛义兵放发贷款55万元并受托汇入大地公司账户。建行东台支行发放贷款后，薛义兵开始尚能还款。自2020年3月开始，薛义兵、伊春红连续未按时还款。截止2021年2月23日，薛义兵、伊春红欠原告本金462847.08元，利息13197.82元，本金罚息321.21元，利息罚息266.32元，本息合计476632.43元，当前执行的年利率为4.26%。建行东台支行向薛义兵、伊春红催要未果，委托律师代理支出代理费17498.9元，诉来本院。审理中，伊春红于2021年5月24日归还本金108.14元，于2021年5月26日归还本金6993.01元+12555.83元、利息6460.02元、罚息984.15元，于2021年5月28日归还利息10541.15元，于2021年6月5日归还本金1845.33元、利息1573.32元、罚息144.01元。截止2021年6月5日合计已归还本金108655.23元，贷款本金余额为441344.77元。 2021年6月9日，大地公司取得案涉房屋的不动产权首次登记证明。 本院判决理由和结果 本院认为，建行东台支行与薛义兵、伊春红签订的个人住房（商业用房）借款合同，与大地公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，均是各方当事人的真实意思表示，合法有效。薛义兵、伊春红共同向建行东台支行借款550000元，截止2021年6月5日欠贷款本金441344.77元，有建行东台支行提交的中国建设银行个人贷款对账单、结清试算及当事人的当庭陈述予以证明，依法可以采信。 案涉的房屋抵押办理了抵押预告登记，且于2021年6月9日已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，故建行东台支行请求就抵押财产薛义兵、伊春红名下的X室的房屋优先受偿，依法应予支持。 薛义兵、伊春红未按约还款构成违约，建行东台支行根据合同约定有权宣布贷款全部提前到期，至本案诉状副本到达薛义兵、伊春红之日[以最后一方收到时间2021年5月4日（按约定地址送达退回之日视为送达）为准]，薛义兵、伊春红应当立即还款。薛义兵、伊春红未立即还款，建行东台支行可以要求薛义兵、伊春红从2021年5月5日起按合同约定的利率支付利息、罚息。薛义兵、伊春红未及时还款，建行东台支行在保证期间内要求保证人大地公司对薛义兵、伊春红的债务承担连带还款责任，符合合同约定，依法可以支持。薛义兵、伊春红未及时还款，致建行东台支行提起诉讼，建行东台支行要求薛义兵、伊春红、大地公司承担其因实现案涉债权而支出的律师费17498.9元，符合双方的合同约定，依法可以支持。薛义兵、伊春红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，由此可能产生的不利法律后果应由其承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民法典》第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告薛义兵、伊春红于本判决生效之日起30日内归还原告中国建设银行股份有限公司东台支行借款本金441344.77元及利息（从2021年6月6日起至实际还款之日止按合同的约定计算利息、罚息）并承担律师费17498.9元； 二、原告中国建设银行股份有限公司东台支行对被告薛义兵、伊春红的抵押财产坐落于X室的房屋享有优先受偿权，有权与被告薛义兵、伊春红就抵押财产协议折价或拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内优先受偿； 三、被告东台市大地房地产开发有限公司对被告薛义兵、伊春红的上述义务承担连带偿还责任； 四、被告东台市大地房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告薛义兵、伊春红追偿。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8184元，减半收取4092元（原告预交4356元，多交的264元由本院退给原告），由被告薛义兵、伊春红、东台市大地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员 臧田桂 二〇二一年六月二十四日 法官助理 高 静 书 记 员 王 鹏