贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终1544号上诉人（原审原告）：李志强，男，1983年3月28日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人（原审原告）：张娇娇，女，1985年12月11日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审被告）：六盘水来新居房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区，统一社会信用代码：91520200577106512U。法定代表人：苟向义，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周克智，系贵州长空律师事务所律师，执业证号：15202201410453179。代理权限：特别授权。上诉人李志强、张娇娇因与被上诉人六盘水来新居房地产开发有限公司（以下简称“来新居房开”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市水城区人民法院（2021）黔0221民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李志强、张娇娇上诉请求：一、撤销原判；二、将本案发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定《情况说明》不属于主张违约金系事实认定错误。《情况说明》载明：现有客户李志强于2017年9月30日购买山语城B区24栋1单元501号房，客户于2019年7月8日到山语城售楼部说明了该套房交房情况，公司已予以认可实际交房时间，公司办理完产权证后，再对该套房进行统一结算。由此可见，上诉人在诉讼时效期间去了售楼部，并交涉了交房情况，即催收交房，主张了收房和违约金的权利，来新居房开做出了承诺：认可了实际交房时间，这是上诉人催收交房的结果，也认可了统一结算。结算无外乎就是对违约金等事项的结算，上诉人催收交房，被上诉人如果没有交房，需要承担违约责任，被上诉人才说明是统一结算。这属于典型的诉讼时效中断，一审法院认为无法得出诉讼时效中断的结果，局限于《情况说明》必须提到“主张违约金”的字样。《情况说明》未提到“主张违约金”字样，是被上诉人玩弄的文字游戏，但无论怎么玩弄，也已经得出了上诉人在诉讼时效期限内主张收房、主张违约金的事实，请求二审法院依法认定诉讼时效在2019年7月8日已中断。除了《情况说明》提到的上诉人主张违约金的时间是2019年7月8日，诉讼时效中断外，上诉人的有效诉讼时效期限为三年，即上诉人可以在起诉的时候主张三年期间的违约金，期间为2017年12月10日至2020年12月9日。被上诉人至今一直未交房，违约状态持续到现在，上诉人在2019年12月9日提起诉讼，至少可以主张2017年12月10日之后的违约金，因为这属于三年有效期间。更具体些，追溯到2017年12月10日当日，被上诉人违约未交房，当日就应该承担《商品房买卖合同》约定的日万分之一的违约金，而上诉人在2019年12月9日起诉要求被上诉人承担2017年12月10日及以后每天的违约金，是在三年的诉讼时效期内，理应得到支持。综上，一审判决认定事实严重错误，导致适用法律严重错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。来新居房开辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。从上诉人强调的情况说明内容看，实际被上诉人已经实际交房，因此才会有认可实际交房时间的表述，另，情况说明得不出诉讼时效中断的结果，上诉人主张的是逾期交房违约金，而整个情况说明通篇未提到任何逾期交房及违约金的内容，也就无法得出上诉人向被上诉人曾经主张过逾期交房违约金的结论。李志强、张娇娇向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金64590.78元（违约金暂从2017年12月1日至2020年12月9日）；二、2020年12月9日之后的违约金，以584532元为基数，按日万分之一计算至实际交付房屋之日止；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告李志强与原告张娇娇系夫妻关系。2017年9月30日，二原告作为买受人与被告来新居房开作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：二原告向被告购买位于钟山经济开发区，用途为住宅，建筑面积158.41平方米，套内建筑面积137.85平方米，按照套内建筑面积计算，单价每平方米4240.35元，总价584532元；买受人应当在2018年3月30日前分期支付房价款，买受人于2017年9月30日支付房款2845323元，剩余房款300000元于2018年3月30日前付清；第十一条出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2017年9月30日，二原告向被告支付了上述房屋购房款284532元及暖通费、产权证印花税、契税、维修基金。同日，二原告作为乙方与被告作为甲方就上述房屋签订了《合同补充协议》，该协议约定：“关于本合同第十一条约定的交房时间说明：（一）本合同第十一条约定的交房时间为期房销售的交房时间，如客户在购买房屋时，已达到现房销售条件，则交房时间不受合同约定之交房时间约束，实际交房时间根据客户的购房相关款项肃清时间进行调整：一次性付款购房客户在房屋相关款项肃清后七个工作日后可办理接房；按揭付款购房客户在房屋银行按揭款项到达本公司账户之后七个工作日内可以办理接房。如因客户购房相关款项未及时肃清而造成房屋延迟交房的，一切责任由购房客户自行承担，与本公司无关。（二）本合同第十一条约定的交房时间为：2017年8月31日，根据项目的实际建设情况，更改来新居山语城Ｂ区24号楼交房时间为：2017年11月30日，来新居山语城Ｂ区24号楼交房时间以合同补充协议为准（即交房时间为2017年11月30日），本合同第十一条约定的交房时间作废。若逾期交房（即交房时间晚于2017年11月30日），处理方式与合同规定的逾期交房处理一致。”2018年7月4日，二原告向被告支付了剩余购房款300000元。2019年7月10日，被告向二原告出具情况说明一份，该说明载明：“现有客户李志强于2017年9月30日购买山语城Ｂ区24栋1单元501号房，客户于2019年7月8日到山语城售楼部说明了该套房交房情况，公司已予以认可实际交房时间，公司办理完产权证后，再对该套房进行统一结算。”。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，该合同及合同补充协议合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据《商品房买卖合同》关于“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”的约定，及《合同补充协议》关于“本合同第十一条约定的交房时间为：2017年8月31日，根据项目的实际建设情况，更改来新居山语城B区24号楼交房时间为：2017年11月30日，来新居山语城B区24号楼交房时间以合同补充协议为准（即交房时间为2017年11月30日），本合同第十一条约定的交房时间作废。若逾期交房（即交房时间晚于2017年11月30日），处理方式与合同规定的逾期交房处理一致。”的约定，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，从约定的交房时间2017年11月30日届满后即2017年12月1日起，原告就应当知道其权利受到侵害，故原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，其诉讼时效应当从2017年12月1日起算至三年届满时止。虽然原告提交了证据情况说明，欲证明原告曾多次找过被告咨询交房情况，向被告提出违约金赔付的情况，当时对方未进行正面答复。但从该情况说明内容上看，并未体现原告向被告主张逾期交房违约金的任何表述，且二原告也未能提供其他证据证明其曾向被告主张过逾期交房违约金从而导致诉讼时效中断，鉴于二原告于2020年12月9日才诉至法院要求被告支付逾期交房违约金，故早已超过了三年的诉讼时效，对于原告的该项诉请，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李志强、张娇娇的诉讼请求。案件受理费1414元，因适用简易程序减半收取707元，由原告李志强、张娇娇负担（原告已预交）。二审中，各方当事人未提交证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人的诉讼请求是否已超过诉讼时效；二、上诉人主张逾期交房违约金是否成立，应如何计算。关于争议焦点一。经审查，现未有证据可以体现上诉人已实际取得案涉房屋，而本案中双方在案涉《商品房买卖合同》中就逾期交房违约责任明确约定以日为单位累计计算逾期交房违约金,即所涉违约金请求权属“持续性债权”,每日产生的违约金均应作为单个债权分别计算诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案诉讼时效应为三年。又因上诉人一审立案时间为2021年1月14日，故上诉人主张2018年1月14日至2021年1月14日期间的逾期交房违约金并未超过诉讼时效，而上诉人主张的2017年12月1日至2018年1月13日的逾期交房违约金，已超过诉讼时效。一审法院认定上诉人的诉请均超过诉讼时效错误，应予纠正。关于争议焦点二。上诉人一审提交的《情况说明》载明“客户（上诉人李志强）于2019年7月8日到山语城售楼部说明了该套房交房情况，公司已予以认可实际交房时间”，即被上诉人来新居房开已于2019年7月8日经协商作出了交付房屋的相应意思表示。虽来新居房开在交付程序上存在一定瑕疵，但结合案涉小区已有业主实际入住的事实，应视为案涉房屋已符合入住的基本要求，故在案涉合同目的基本实现的情况下，对于上诉人至今未实际取得案涉房屋所产生的违约责任，不宜由来新居房开全部承担。结合房地产交易的特殊性及案涉合同实际履行情况，来新居房开应对2019年7月8日之前的逾期交房责任承担违约责任较为适宜。即对于上诉人主张的2018年1月14日至2019年7月8日的逾期交房违约金，本院予以支持。因上诉人于2017年9月30日支付首期房款284532元，于2018年7月4日支付剩余房款300000元，而双方案涉合同约定逾期交房违约金按“已交付房价款万分之一”计算，故对于违约金计算如下：2018年1月14日至2018年7月3日的违约金以当时已付房款284532元为基数，应为4837.04元（284532元×170天×0.01%）；2018年7月4日至2019年7月8日的违约金以当时已付房款584532元为基数，应为21569.23元（584532元×369天×0.01%），上述合计为26406.27元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市水城区人民法院（2021）黔0221民初296号民事判决；二、被上诉人六盘水来新居房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人李志强、张娇娇逾期交房违约金26406.27元；三、驳回上诉人李志强、张娇娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费707元，二审案件受理费1414元，合计2121元，由上诉人李志强、张娇娇负担1438元，被上诉人六盘水来新居房地产开发有限公司负担683元。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  王秋红审判员  杨 龙二〇二一年六月二十一日法官助理徐严书记员王岚