云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2021）云3102民初735号原告：瑞丽市鑫盛房地产开发有限公司，住所地云南省德宏州瑞丽市卯喊路123号，统一社会信用代码915331026956760730。法定代表人：张文明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王艾娜，云南智诚律师事务所律师，执业证号15331201911101809。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘婷婷，云南智诚律师事务所实习律师，证号53131505210148。代理权限为特别授权代理。被告：杨某某，男，1975年6月30日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住瑞丽市。原告瑞丽市鑫盛房地产开发有限公司（以下简称鑫盛地产公司）与被告杨某某、张某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告鑫盛地产公司于2021年3月22日申请撤回对被告张某某的起诉，本院予以准许。原告鑫盛地产公司的委托诉讼代理人王艾娜、刘婷婷，被告杨某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫盛地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房差价款15784.22元。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年9月15日原被告签订《商品房购销合同》，合同约定：被告向原告购买瑞丽市；商品房价款计算方式为按照建筑面积计价，建筑面积为138.09㎡，单价为4409元／㎡，房屋总价款为608902元。合同第五条第一款第三项“合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的建筑面积结算购房价款；约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值超出3%时，双方同意第3种方式处理，即以最终产权登记的总建筑面积为准，按照4409元／㎡多退少补”。根据上述约定，无论商品房面积误差在3%以内或在3%以外，双方均以产权登记的面积结算，并依据产权登记面积进行多退少补。现该房已交付给被告使用，该房屋产权登记的实际面积为141.67㎡，多出合同约定面积3.85㎡，根据合同约定，被告应向原告支付购房差价款15784.22元（3.85㎡×4409元／㎡）。经原告催要未果，特诉至人民法院,望判如所请。被告杨某某辩称，被答辩人的诉讼请求已超过3年诉讼时效，答辩人与被答辩人于2012年10月17日签署《商品房购销合同》，答辩人已完全履行了合同约定的支付义务；上述合同标的物房产早已2014年办理了产权登记手续，产权证登记的建筑面积为141.70㎡。上述产权登记手续均是被答辩人全权代为办理，产权证至今仍抵押在银行。直到2020年11月被答辩人才向答辩人要求补缴超出合同面积的房款，根据《民法典》第188条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。被答辩人作为资源、信息、资金强势一方，理应在办理产权登记之前就知道答辩人的产权登记面积超过了购销合同约定的面积，然而被答辩人直到2020年11月才首次向答辩人要求补缴房款，在此之前被答辩人从未通过任何方式向答辩人提出补缴房款的主张，因此不存在引起诉讼时效中止、中断的情形。综上，被答辩人的诉讼请求早已超过3年的诉讼时效期间。经审理查明：2012年9月15日,原被告签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》,约定由被告购买原告坐落于瑞丽市鑫盛时代佳园B1栋第1单元第9层902号房,合同主要约定:“……第三条、乙方所购商品房的基本情况。该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。产权登记面积以产权登记机关确定为准。第四条、计价方式与价款。甲乙双方约定按下述第1种计算商品房价款:1、按建筑面积计价,该商品房建筑面积为138.09平方米，单价为每平方米4409元(已包含分摊的共有建筑面积的价格)。第五条、面积误差的处理。采用按建筑面积计价销售的,合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积有误差的,以最终产权登记时的总建筑面积为准，按4409元／㎡多退少补。第六条、付款方式及期限,乙方按下列第3种方式付款。3、采用银行按揭，乙方应在签订本合同时支付购房款总额的30%（￥188902元），由乙方在本合同签订之日起七日内向银行递交完毕按揭贷款所需材料，并配合银行与甲方办理按揭手续，若不按照甲方要求时限办理银行按揭的，按照本合同第八条规定处理”。2012年10月17日，本案鑫盛时代佳园B1栋第1单元第9层902号房屋办理了《商品房合同登记备案表》。被告杨某某自述其与张某某于2016年解除婚姻关系，上述房屋于2014年办理了房屋权属登记,其于2018年对该房产权利人进行了变更登记。房产证登记建筑面积141.67㎡。因房产证面积与合同约定面积多了3.58㎡。原告于2020年11月11日向被告邮寄催款通知，被告未在规定期限内交纳，故原告诉至法院,主张如上所请。上述事实，有原被告当庭陈述及原告提供的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》复印件各一份、催款通知及邮寄面单原件各一份等证据予以证实。本院认为,本案为商品房销售合同纠纷,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:……。”本案中,原、被告在房屋买卖合同中,已经对建筑面积误差的处理作出了约定。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条,双方约定面积误差的处理。按建筑面积计价销售的,合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积有误差的,以产权登记的总建筑面积为准，按4409元／㎡多退少补。另外,双方《商品房购销合同》中约定乙方购买甲方瑞丽市,约定的建筑面积138.09㎡,现产权登记建筑面积141.85㎡,面积增加3.58㎡,结合双方签订的《商品房购销合同》第五条约定,被告需要向原告支付房屋面积差价款15784.22元（3.58㎡×4409元／㎡）。关于原告起诉是否已过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定。本案中，《商品房购销合同》第五条约定“合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的建筑面积结算购房价款；约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值超出3%时，双方同意第3种方式处理，即以最终产权登记的总建筑面积为准，按照4409元／㎡多退少补”，但未约定具体还款时间，即双方关于付款期限的约定不明确，且截至法庭辩论终结时该付款时间仍无法确定，故依法应当适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定。当双方对付款时间约定不明时，债权人可以随时主张返还，但应当给予债务人必要的准备时间，因此原告的起诉并未超过诉讼时效。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（四）项,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下:被告杨某某于本判决生效之日起十日内支付原告瑞丽市鑫盛房地产开发有限公司房屋面积差价款15784.22元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，因本案适用简易程序审结而减半收取97.5元，由被告杨某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审判员  石飞二〇二一年六月四日法官助理寒燕书记员李宽双