广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0502民初2223号 原告：北海市悦翔物业服务有限公司，住所地广西北海市北海大道176号东峰锦绣城4幢1707号，统一社会信用代码：91450500054363915F。 法定代表人：张玲艳，总经理。 委托诉讼代理人：苏振豪，广西熙棣律师事务所律师。 被告：张某林，男，汉族，1985年11月24日出生，住广西合浦县，现住北海市。 原告北海市悦翔物业服务有限公司（以下简称“悦翔物业公司”）诉被告张某林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告悦翔物业公司的委托诉讼代理人苏振豪，被告张某林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告悦翔物业公司向本院提出诉讼请求，判令：1、被告向原告支付自2018年4月至2021年2月的物业费3815.00元、维保费700.00元、水费1088.16元，公摊费604.50元，专项维修基金327.00元，共计人民币6534.70元；2、被告向原告支付自2018年4月至2021年2月期间，应其不按时交纳物业服务费产生的滞纳金人民币5837.00元。事实与理由：2012年9月23日，原告与东峰锦绣城小区的开发商北海东峰房地产开发有限公司签订了《东峰锦绣城前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），委托原告为东峰锦绣城小区提供物业服务，《前期物业合同》约定，由原告为 -2- 东峰锦绣城小区提供物业管理服务，物业服务费用为：（1）电梯房物业费为：一楼1元/月/平方米，二至三楼1.3元/月/平方米，四至十一楼1.6元/月/平方米，十二楼以上1.9元/月/平方米；（2）步梯房0.9元/月/平方米；（3）商铺1.8元/月/平方米；（4）电梯维保费240元/户/年；（5）电梯年检费30元/户/年；（6）专项维修资金0.1元/月/平方米。合同自双方签字盖章之日生效，至该小区业主委员会与所选聘的物业服务企业签订的聘用合同生效之日止。东峰锦绣城小区物业管理服务工作及其相关事宜一直由原告全部接管，包括业主欠缴物业管理费由原告负责收缴，并提供优质的物业服务。被告系东峰锦绣城小区2号楼3单元601号房的业主，2013年4月22日，被告正式收房入住东峰锦绣城小区，并与原告签订了《东峰锦绣城前期物业管理服务协议》。自2018年4月起，被告拖延支付物业管理费，原告多次向被告催缴，但被告拒不交纳。为此，原告特向本院起诉，提出以上诉讼请求。 被告张某林辩称：对原告主张的物业费有异议，违约金计算方式不明，以及所累积的欠费是如何计算的不清楚。被告签订的这本前期协议手册，前期物业第一条甲方有权利和义务对房屋公共部分维修等服务，但原告是没有做到位，公共设施维修跟不上，一直没有服务，且小区管理乱停乱放，占用业主停车位及消防安全道，且占用消防道经营，造成物业费收取后还收取小车停车费，将业主的公用部分赚取牟利。小区的电梯通道及广场的修补非常粗陋，开发以及占用小区的绿化到建停车场收取高额费用，以及电梯广告费，每个电梯都有。收了这么多年这些费用去哪里了也没有公示，前期物业协议业主手册第八条甲方要向乙方公布账目收支明细，但是原告从来没有做过。第十条不得占用公共部分及设施改变使用功能，同时特别是前协议手册第一条和第八条明显是物业违规。所以说，不合法的经营单位如何让百姓配合其违法行为。 经审理查明：2012年9月23日，原告悦翔物业公司（乙方、受委托方）与案外人北海东峰房地产开发有限公司（甲方、委托方）签订一份《东峰锦绣城前期物业服务合同》，主要约定：1、甲方选聘乙方对北海市北海大道南、河南路西176号东峰锦绣城提供前期物业服务； -3- 2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：（1）电梯房：1楼1元/月/平方米，2-3楼1.3元/月/平方米，4-11楼1.6元/月/平方米，12楼以上1.9元/月/平方米；（2）步梯房：0.9元/月/平方米；（3）商铺：1.8元/月/平方米；（4）电梯维保费：240元/户/年；（5）电梯年检费：30元/户/年；（6）专项维修资金：0.1元/月/平方米；公共水电费以实际公摊；3、业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用；4、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰向乙方交纳滞纳金；5、合同还约定了其他相关内容。 2013年4月2日，被告张某林接收东峰锦绣城小区2栋3单元601号房屋，房屋建筑面积90.82㎡，并签署《承诺书》，承诺遵守《业主管理规约》的全部条款。其中《业主管理规约》约定业主应按前期物业服务合同的约定按每月10号前足额交纳相关物业服务费用。 被告张某林依约交纳物业服务费用至2018年3月份，原告悦翔物业公司分别于2018年8月20日、2020年2月20日、2020年8月20日及2021年2月20日向被告张某林发出催款通知。 另查明，被告张某林拖欠的物业费用分别为：2018年4月1日至2021年2月28日期间的物业费5085.92元（1.6元/㎡/月×90.82平方米×35个月）、维保费700元（20元/月×35个月）、水费1088.16元、水电公摊费604.5元、专项维修基金317.87元（0.1元/㎡/月×90.82平方米×35个月），合计7796.45元。 以上事实，有东峰锦绣城前期物业服务合同、东峰锦绣城前期物业协议业主手册、房屋验收交接表、交付使用验收（存根联）、缴费通知单、催收物业费的通知函、北海市房产预测会成果报告书及庭审笔录等在卷证实。 本院认为，原告与北海东峰房地产开发有限公司签订的《东峰锦绣城前期物业服务合同》系 -4- 双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，上述物业服务合同对东峰锦绣城小区全体业主均具有约束力。原告已按上述的合同约定为案涉小区提供了物业服务，被告作为业主应按合同的约定交付物业费用，为此，原告要求被告支付2018年4月1日至2021年2月28日期间的物业管理服务费、维保费、水费、公摊费、专项维修基金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院确认的欠费数额虽为7796.45元，但原告仅主张6534.7元，本院对此予以支持。被告主张原告未能按约提供物业服务，但其未能提供证据予以证实，本院不予采信。 被告未能按约支付物业费用的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。本案中物业服务合同约定的滞纳金具有违约金的性质，且双方约定的违约金明显过高。被告张某林未按约缴纳物业费用，给原告造成的损失实际为被告张某林每月欠缴物业费等费用所产生的利息。按照《业主管理规约》约定业主应按前期物业服务合同的约定按每月10号前足额交纳相关物业服务费用，故滞纳金应以被告张某林每月实际欠缴的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），自合同约定交纳之日的次日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按月依次计付。原告主张超出的部分，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告张某林须支付2018年4月1日至2021年2月28日期间的物业服务费、维保费、水费、公摊费、专项维修基金合计6534.7元及滞纳金[滞纳金计算：以被告张某林每月实际欠缴的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率（2019年 -5- 8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），自合同约定交纳之日的次日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按月依次计付]给原告北海市悦翔物业服务有限公司； 二、驳回原告北海市悦翔物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费54元（已减半收取），由被告张某林负担（该费用已由原告预交，被告在本案判决生效之日起十日内付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈军华 二〇二一年六月十八日 法官助理 叶朝露 书 记 员 陈文姗