四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6757号 上诉人（原审被告）：许平，男，1975年6月19日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李海，四川元绪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龚大严，男，1971年8月24日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：李先勇，成都市郫都区犀浦法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：文秀，女，1971年3月5日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：李先勇，成都市郫都区犀浦法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：刘其云，男，1962年2月7日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审被告）：刘斌，女，1968年7月27日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人许平因与被上诉人龚大严、文秀、刘其云、刘斌案外人执行异议之诉一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7861号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 许平的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、确认被上诉人龚大严、文秀与被上诉人刘其云、刘斌签订的《房屋买卖合同》无效；三、判决继续对被上诉人龚大严、文秀购买的位于成都市青羊区住房的强制执行；四、被上诉人龚大严、文秀承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一方面，案涉房屋系刘其云、刘斌与案外人刘欣宇共同因征地拆迁而获得的住房，该房屋的产权仍然登记在青羊区规划与自然资源局的名下，因而根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条之规定，刘其云、刘斌尚不享有案涉房屋的物权，那么在此情形之下，龚大严、文秀与刘其云、刘斌针对案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》内容已经违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项之规定。另一方面，刘其云、刘斌在明知自己对外负有大量债务需要偿还的情形下，还与龚大严、文秀就案涉房屋以明显低于市场价格进行了以物抵债的行为，这显然属于严重损害他人（包括许平在内）的利益的行为，综上，该《房屋买卖合同》依法属于无效合同，一审法院作出的“龚大严、文秀与刘其云、刘斌签订的《房屋买卖合同》，其性质系刘其云和刘斌以案涉房屋抵偿欠龚大严、文秀的债务，该抵偿行为未损害他人利益，不违背法律规定，合法有效”的认定是错误的。 龚大严、文秀辩称，案涉房屋属于拆迁安置房，在有拆迁安置合同予以确认的情形下，其是属于刘其云和刘斌的，倘若不属于该二者那许平也就不需要查封案涉房屋，更不应上诉。许平引用的《中华人民共和国城市房地产管理法》只是行政管理，是规范过户的要求，拆迁安置的房屋不应受到这个一般规定的约束，该法律不适用本案。本案中龚大严、文秀与刘其云、刘斌的交易是以物抵债，约定的价格合理，根据最高人民法院相关规定，案涉房屋签订合同之后实际交付使用至今，这是具有强制执行的合法权利的。 刘其云未发表答辩意见。 刘斌未发表答辩意见。 龚大严、文秀向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对龚大严、文秀购买的位于成都市青羊区住房的强制执行，并解除对上述住房的查封；2.判决确认龚大严、文秀于2015年10月3日与刘其云、刘斌签订的《房屋买卖合同》合法有效。 一审审理查明，龚大严与文秀系夫妻关系，刘其云和刘斌原系夫妻关系。因刘其云、刘斌欠许平债务未清偿，许平向一审法院申请执行，执行案号（2017）川0108执1406号，一审法院在执行过程中，查封了登记在刘其云、刘斌名下位于成都市青羊区（兴城家园小区）1栋1单元6楼602号房屋，案外人龚大严、文秀对本院查封案涉房屋提出异议。 一审法院另查明，刘其云于2015年5月15日给龚大严出具借条一张，借条载明：“今借到戴德全、龚大严现金600000元”。刘其云、刘斌因欠龚大严债务未清偿，2015年10月3日，刘其云、刘斌（甲方）与龚大严、文秀（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，甲方自愿将位于成都市青羊区（兴城家园小区）1栋1单元6楼602号住房一套（面积51.58平方米）出售给乙方，由于此房性质属农村拆迁安置房，按照目前市场行情，此房价双方自愿定为3500元每平方米，房款价180000元，乙方一次付给甲方房款；交付房屋条件是收到此款后，甲方将房屋以及现在的租房户的租用权移给乙方，到期后的房租及其它事项由乙方自行安排；甲方可以在一年之内有权以230000元的房价购买此房，如一年甲方未将此房购回，本房屋的所有权将永久归乙方所有，如以后房屋因国家政策办理相关手续证件时，甲方无条件协助乙方办理，本房屋所发生的相关国家规定的一切费用，由乙方自行支付，甲方不负担费用；由于刘其云、刘斌的儿子刘欣宇在外地工作，不能亲自签字，由其父母同意代签，同样具有法律效力，也可以补签；如甲方收回房屋时，按购房价的2%月计息支付乙方，并按月计费收取。合同签订后，刘其云和刘斌将案涉房屋交付给龚大严、文秀，之后该房屋出租的租金由龚大严、文秀收取至今。 一审法院同时查明，案涉房屋系成都市国土资源局青羊分局于2011年12月拆除刘其云原有住房后，将位于成都市青羊区（兴城家园小区）1栋1单元6楼602号房屋安置给刘其云、刘斌、刘欣宇3人。 一审法院认定上述事实，采信了当事人的身份信息、借条、房屋买卖合同、收款收据、房屋出租合同、水电费交纳收据、房屋安置协议证明。 一审法院认为，龚大严、文秀与刘其云、刘斌签订的《房屋买卖合同》，其性质系刘其云和刘斌以案涉房屋抵偿欠龚大严的债务，该以物抵债行为未损害他人利益，不违背法律规定，合法有效；刘其云和刘斌未在约定期限内回购房屋，且其在审理中也未明确主张偿还龚大严债务，收回案涉房屋，其应履行双方关于以房抵债的约定，龚大严、文秀未及时取得房屋产权原因是因双方签订《房屋买卖合同》时房屋产权过户条件不具备，现房屋产权过户条件具备，可要求刘其云、刘斌按照协议约定办理房屋产权转移登记；许平主张案涉房屋另一共有人刘欣宇未在《房屋买卖合同》上签字，刘其云和刘斌的出卖行为无效，因刘欣宇系刘其云和刘斌的儿子，龚大严、文秀取得案涉房屋多年，刘欣宇均未对刘其云和刘斌出售案涉房屋给龚大严、文秀提出异议，一审法院对许平该项主张不予采信。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、龚大严、文秀于2015年10月3日与刘其云、刘斌签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、停止对龚大严、文秀购买的位于成都市青羊区住房的强制执行。一审案件受理费100元，由许平承担。 二审中，龚大严、文秀向本院提交了中国农业银行银行卡取款业务回单，拟证明龚大严于2014年5月10日向刘其云账户转款400000元。许平对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，真实性无法确认，且该份证据与2019年7月19日龚大严、刘其云在一审法院询问笔录中的陈述相矛盾，无法达到其证明目的。本院对上述证据是否采信，在本院认为部分予以详细阐述。 许平向本院提交了（2019）川0108执异167号询问笔录，拟证明龚大严、文秀对借款的陈述是自相矛盾的，龚大严与刘其云之间的借款不真实，且当时市场价为4500元每平方米，买卖合同以3500元价格交易，明显远低于市场价格。龚大严、文秀认可证据的真实性，但认为借款的构成陈述可能记忆不是很准确，而房屋价格问题龚大严陈述4500元，刘其云陈述为4000元，二人说法的准确性无法确认。刘其云、刘斌未发表质证意见。本院对上述证据是否采信，在本院认为部分予以详细阐述。 二审另查明，本案所涉的成都市青羊区（兴城家园小区）1栋1单元6楼602号房屋，并未办理产权登记，刘其云、刘斌提交了成都市国土资源局青羊分局为甲方与刘其云为乙方的《征地拆迁现房安置协议书》，该协议书载明刘其云、刘斌、刘欣宇为被安置人。 本院经二审查明的事实与一审查明的其他事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点为：龚大严、文秀对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案应结合案件事实从以上几方面进行审查。首先，根据当事人的陈述，刘其云、刘斌、刘欣宇为甲方，龚大严、文秀为乙方的《房屋买卖合同》实质是一份以房抵债的协议，合同约定的房款并没有实际支付，而是以刘其云对龚大严所负债务的抵销。关于龚大严与刘其云之间的债权债务关系，一审中龚大严、文秀提交了一份《借条》，载明“今借到戴德全、龚大严现金人民币（陆拾万人民币）600000.00。”刘其云在借款人处签名，日期为2015年5月15日。二审中，龚大严、文秀提交了一份银行卡取款业务回单，证明其于2014年5月10日向刘其云账户转款400000元。结合上述证据，《借条》载明600000元均为现金，而龚大严又拿出了转款凭证，在借款的支付形式上不一致。同时，本院注意到借条出具的时间比转款时间晚了一年，确实不符合常理。在龚大严、文秀未提交其他证据证明借款事实发生的情况下，结合（2019）川0108执异167号询问笔录的相关内容，仅凭上述相矛盾的证据不能达到证明双方存在真实借款的证明目的。如前所述，回到刘其云、刘斌、刘欣宇为甲方，龚大严、文秀为乙方的《房屋买卖合同》中，并无充分的依据认定龚大严、文秀已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。其次，从《房屋买卖合同》的签订来看，甲方仅有刘其云、刘斌的签字，刘欣宇并未签字而是由刘其云、刘斌代签，且刘其云、刘斌并未提交相关的授权或者追认的证据，故其合同也存在瑕疵。再次，从龚大严、文秀提交的占有房屋的证据来看，2018年3月2日签订的《房屋出租合同》出租方为陈晓滔并非本案当事人，不能证明龚大严、文秀对案涉房屋进行占有。2017年2月8日签订的《房屋出租合同》出租房虽为文秀，但经询问并没有任何支付租金的证据，故对《房屋出租合同》的真实性无法确认。另，龚大严、文秀提交的电费、气费缴款凭证也无法达到其合法占有案涉房屋的证明目的。综上所述，龚大严、文秀提交的证据不足以证明其对案涉房屋享有排除执行的权利，本院对其排除执行的请求不予支持。 综上所述，许平的上诉请求成立，一审判决认定事实有误，本院予以改判。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7861号民事判决； 二、驳回龚大严、文秀全部诉讼请求。 一审案件受理费100元，由许平负担；二审案件受理费3900元，由龚大严、文秀负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  张艳秋 审判员  滕 洁 审判员  夏小璐 二〇二一年六月七日 书记员  李 静