西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初13160号原告：中国民生银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市高新区楼。负责人：薛文才，该分行行长。委托诉讼代理人：刘威，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：田佳乐，陕西瀚沃威律师事务所实习律师。被告：杨磊，男，汉族，1995年7月28日出生，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，住山西省运城市盐湖区。被告：绿地集团西安沣东置业公司有限公司，住所地：陕西省西安市。法定代表人：巴黎，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹艳，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旺华，北京市盈科（西安）律师事务所律师。原告中国民生银行股份有限公司西安分行（以下简称“民生银行西安分行”）与被告杨磊、绿地集团西安沣东置业公司有限公司（以下简称“沣东置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民生银行西安分行委托诉讼代理人刘威、被告杨磊、被告沣东置业公司委托诉讼代理人张旺华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告民生银行西安分行诉称，2019年7月29日，原告与借款人杨某某（借款人）签订《个人购房/车位借款及抵押合同》（编号为：个房贷字第HT1201201904299338号），约定原告向借款人杨某某发放贷款共350000元，用于支付借款人杨某某购买的位于西安市西咸新区XX城XX大道以南，XX路XX中心XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋，借款期限为2019年8月23日至2029年8月23日。在此期间根据合同约定借款人杨某某选择按月等额本息的还款方式进行还款，并约定借款人杨某某将其购买的位于西安市西咸新区XX城XX大道以南，XX路XX中心XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋进行抵押，在借款人杨某某违约时原告有权提前处分抵押物实现抵押权，并以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。为了保证上述《个人购房/车位借款及抵押合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》的顺利履行，原告与被告绿地集团西安沣东置业公司有限公司签订《房屋按揭合作协议》（编号：民西按项2019-15号）及《最高额保证合同》（编号：民西银按高2019-15号），约定被告绿地集团西安沣东置业公司有限公司对原告就《房屋按揭合作协议》项目向借款人发放的每笔个人住房贷款提供不可撤销的连带责任保证。合同签订后，原告依约于2019年8月23日向借款人杨某某发放借款350000元，2019年9月10日借款人杨某某根据约定开始向原告偿还借款，但借款人杨某某未按约足月足额偿还借款，2019年10月10日借款人杨某某开始出现逾期，2020年5月10日开始，借款人杨某某未予还款。截止2020年9月3日，借款人杨某某尚欠原告借款本金335112.54元、利息10097.29元、罚息229.12元。2020年2月11日，借款人杨某某去世，其继承人为被告杨磊。现诉至贵院要求：1、请求依法判令被告杨磊归还原告借款本金335112.54元、利息10097.29元、罚息449.12元、违约金17500元（利罚息暂计算至2020年9月3日)及从2020年9月4日至债务实际清偿完毕之日的利息、罚息和实现债权的其他费用；2、请求依法判令以借款人杨某某提供的抵押房产即西安市西咸新区XX城XX大道以南，XX路XX中心XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋承担抵押担保责任，原告对该抵押房产拍卖、变卖等处置所得价款优先受偿；3、请求依法判令被告绿地集团西安沣东置业公司有限公司对上述款项承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：请求依法判令被告杨磊归还原告借款本金305910.61元、利息687.11元、违约金17500元（利罚息暂计算至2021年4月23日)及从2021年4月24日至债务实际清偿完毕之日的利息、罚息和实现债权的其他费用。被告杨磊辩称：1、被告对原告诉请贷款本金及利息、罚息均认可，违约金17500元不认可，出现逾期还款的责任不在被告，因实际借款人杨某某于2020年2月11日去世，出现逾期还款属不可抗力，被告不应承担违约金；2、因实际借款人杨某某去世后案涉房屋出现继承纠纷，经继承人达成和解，陕西省宝鸡市陈仓区人民法院作出（2021）陕0304民初408号民事调解书，已经明确案涉房屋由被告继承，在此期间，被告已将借款人杨某某逾期部分全部还清，后期贷款被告愿意按照借款人杨某某与原告签署的借款合同约定的按月等额本息的还款方式继续履行还款义务。被告沣东置业公司辩称：其无需对涉案的借款本金、利息、罚息、违约金以及原告实现上述债权产生的其他费用承担连带保证责任。本案纠纷的发生系债务人杨某某未按期偿还贷款，逾期还款的原因系杨某某一直因病住院治疗，杨某某去世后因继承人众多，案涉房屋归属无法确定，故按揭贷款暂时搁置，杨某某在案涉合同履行过程中不幸死亡属意外事件，依法应当认定为不可抗力。本案既有借款人杨某某提供的房屋作为抵押担保，又有被告绿地集团西安沣东置业公司有限公司的保证，应当先就涉案房屋进行拍卖、变卖之后的价款优先受偿，不足部分由被告绿地集团西安沣东置业公司有限公司承担保证责任。经审理查明，2019年7月29日，原告（乙方）与借款人杨某某（甲方）签订《个人购房/车位借款及抵押合同》，该合同约定“原告为借款人杨某某提供购房贷款350000元，借款期限120个月，自2019年8月23日起至2029年8月23日止，利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率即年利率4.9%上浮30%，确定为年利率6.37%,如遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，按年进行调整，本合同贷款利率在中国人民银行基准利率调整后次年一月一日适用新的同期贷款基准利率基础上按照第一部分第4条约定的浮动比例确定；本合同逾期利率、罚息利率为本合同的贷款利率基础上加收50%确定；贷款350000元甲方授权乙方以甲方购房款的名义一次性划入绿地集团西安沣东置业公司有限公司账户；为担保本合同项下的房屋借款，甲方以西安市西咸新区XX城XX大道以南，XX路XX中心XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称“案涉房屋”）提供抵押担保；甲方选择按月等额本息还款方式分次还本付息；违约责任条款约定如甲方连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息（无论担保人是否已代为清偿），或甲方发生重大疾病、重大事故等可能危及乙方借款安全的情况，乙方有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款，同时有权依法处分担保物并优先受偿，或要求保证人履行保证责任；如甲方不履行或不完全履行本合同所约定的义务，构成违约，甲方应按照本合同第一部分第17.1条约定的标准向乙方支付违约金；本合同首页所列各方的地址为约定送达地址，如采用挂号邮寄方式，文件或通知在投邮后第4日即视为送达和收到之日，如采用专递方式，专递人员将上述文件或通知送达收件人地址之日，即视为送达和收到之日，如联系方式之任何一项发生变更，相关方应在变更后5日内将更改后的联系方式按本条的约定书面通知对方。”2019年8月23日，原告依合同约定向借款人杨某某指定账户发放借款350000元。2020年5月10日之后借款人杨某某未再还款。借款人杨某某与被告杨磊系父子关系，借款人杨某某于2020年2月11日去世，2021年3月3日，案涉房屋经宝鸡市陈仓区人民法院出具的（2021）陕0304民初408号民事调解书中，该调解书约定“被继承人杨某某名下位于陕西省西安市西咸新区XX城XX大道以南，XX路XX中心XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋由杨磊继承”。被告杨磊继承案涉房屋后以杨某某的名义向原告清偿已逾期贷款本金、利息、罚息，截止2021年4月23日，案涉借款合同应还借款本金为305910.61元、利息687.11元。案涉房屋截止庭审之日未办理抵押登记，亦未取得所有权证书。另查明，2019年6月28日，原告与被告绿地集团西安沣东置业公司有限公司签订《房屋按揭合作协议》和《最高额保证合同》，约定“被告绿地集团西安沣东置业公司有限公司对原告就《房屋按揭合作协议》项目向借款人杨某某发放的个人住房贷款提供不可撤销的连带责任担保，保证范围包括借款人合同项下全部的借款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用及其他一切应付款项；保证期间自主合同签订之日起至主合同项下抵押房产办理完毕有效所有权证书及他项权证并交于原告之日止。”上述事实，有《个人购房/车位借款及抵押合同》、《商品房买卖合同（预售）》、《个人借款凭证》、《还款计划信息表》、《还款明细表》、《扣款回单》、《民事调解书》及本院庭审笔录等证据在案佐证，可以作为定案依据。本院认为，原告与借款人杨某某、沣东置业公司签订的《个人购房/车位借款及抵押合同》、《房屋按揭合作协议》、《最高额保证合同》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效应受法律保护，各方当事人均应按照约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约向借款人杨某某发放贷款350000元，借款人杨某某应按约及时偿还贷款本息，借款人杨某某自2020年5月10日起未按约还款，依据合同约定，原告有权提前宣布贷款到期并要求被告偿还借款本息，故原告要求被告偿还借款本金、利息、罚息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；但该逾期还款行为的起因是借款人杨某某因病去世，导致与原告签订的借款合同履行不能，属于不可抗力，为法律规定的免责事由，故不构成违约，原告主张被告承担逾期还款的罚息及违约金的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，被告杨磊作为涉案房屋的继承人，应在继承遗产的范围内承担向原告偿还借款本金及利息的义务。本案原告与借款人杨某某签订的《个人购房/车位借款及抵押合同》虽然约定将涉案房屋用作抵押，作为不动产物权的抵押权依照法律规定应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。故原告主张就涉案房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权的请求证据不足，本院不予支持；被告绿地集团西安沣东置业公司有限公司作为保证人，合同明确约定保证期间为自主合同签订之日起至主合同项下抵押房产及/或车位办理完毕有效所有权证书及他项权证并交于乙方之日止，现涉案房屋至今未办理所有权证及他项权利证书，被告绿地集团西安沣东置业公司有限公司理应承担连带保证责任，故原告要求被告绿地集团西安沣东置业公司有限公司对上述债务承担连带保证责任的请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告杨磊于本判决生效之日起十日内支付原告中国民生银行股份有限公司西安分行借款本金305910.61元，利息687.11元（截止2021年4月23日），并按合同约定支付自2021年4月24日起至债务实际清偿之日产生的利息及罚息。二、被告绿地集团西安沣东置业公司有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告绿地集团西安沣东置业公司有限公司在承担偿还责任后，有权向被告杨磊追偿；三、驳回原告中国民生银行股份有限公司西安分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6747元，依法减半收取3373.5元，由被告杨磊、绿地集团西安沣东置业公司有限公司共同负担。因原告已预交，由被告在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员    王      华                 二0二一年 六 月二十二日                书  记  员    陈      涵 打印：相丽华   校对：罗亚维   2021年  月  日送达1