中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初10196号原告(反诉被告)：曾德明(TANGDUCMINH)，男，1974年9月18日出生。委托诉讼代理人：瞿俊杰，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文智，上海沪泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：张振民，男，1987年6月6日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：付琼，上海道朋律师事务所律师。被告(反诉原告)：张耿，女，1990年2月13日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：付琼，上海道朋律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司，注册地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号，主要营业地上海市静安区南京西路XXX号东方有线大厦29楼。法定代表人：王拥群，总经理。委托诉讼代理人：王夏平，女。委托诉讼代理人：朱鑫林，男。原告曾德明(TANGDUCMINH)诉被告张振民、张耿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理期间，张振民、张耿依法向本院提起反诉，本院将本诉与反诉合并予以审理。后本院经审查认为德佑房地产经纪有限公司与本案系争事实存在利害关系，故依法通知德佑房地产经纪有限公司为第三人参加本案诉讼活动，并于2021年5月10日进行公开开庭审理。曾德明的委托诉讼代理人瞿俊杰、林文智，张振民、张耿及共同委托诉讼代理人付琼，第三人的委托诉讼代理人王夏平、朱鑫林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾德明(TANGDUCMINH)向本院提出诉讼请求：1.张振民、张耿继续履行签订日期为2020年11月27日的关于上海市闵行区剑川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)买卖事宜的《上海市房地产买卖合同》；2.张振民、张耿将涉案房屋的产权变更登记至曾德明名下；3.张振民、张耿支付曾德明逾期办理产证的违约金【计算方式：以人民币(币种下同)193万元为基数、按照日万分之五的标准计算自2021年1月21日起至曾德明实际取得涉案房屋产权证之日止】。事实与理由：2020年11月27日，曾德明与张振民、张耿签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由曾德明向张振民、张耿购买涉案房屋，房屋总价款为193万元，张振民、张耿应配合于2021年1月20日前申请办理涉案房屋过户手续。曾德明分别于2020年11月23日和12月5日向张振民、张耿支付了5万元和79万元房款,并完成了银行贷款的审批工作，且多次主动与张振民、张耿沟通具体去上海市闵行区房地产交易中心申请房产过户的时间，以便于曾德明及时支付后期房款，完成买卖合同。但张振民、张耿于2020年12月30日和2021年1月9日两次临时地、突发性地改变预约过户时间，最近一次确认申请过户时间为2021年1月16日。然张振民、张耿在抵押注销完成后未通知曾德明的情形下，又一次突发性地于2021年1月16日早上提出不去办理房屋过户登记，并向曾德明发送解除函，要求解除买卖合同。曾德明多次表示要求继续履行买卖合同，希望张振民、张耿配合过户。此后,曾德明和居间方多次电话和短信联系张振民、张耿，但张振民、张耿一直拒绝沟通。更令人气愤的是，张振民、张耿擅自扣划款项，扣留曾德明已付的房款中的38.60万元，此行为已侵害了曾德明的个人财产。故曾德明为维护自身的合法权益诉至法院，提出前述诉讼请求。被告张振民、张耿辩称，不同意曾德明提出的全部诉请。本案系曾德明违约在先，张振民、张耿已经于2020年12月7日在结清贷款后将书面文件通过微信发送给第三人。故曾德明应于12月7日之后的三日内支付首期尾款26万元，但曾德明迟迟未支付。根据合同约定，曾德明迟延支付的行为属于根本违约，张振民、张耿有权行使合同解除权。又据了解，第三人有四次向曾德明告知26万元的支付条件和时间节点，但曾德明依然未支付。另房屋过户之前贷款必须结清，曾德明约过户前也应当对于贷款结清是知晓的，但曾德明依然不支付该笔房款。至2020年12月24日，第三人才将张振民、张耿拉入三方微信群。后因房屋金额巨大，又有新政出台，张振民、张耿最后才决定解除合同。若法院判令过户，就税费问题，买卖双方于2020年11月22日签署过税费估算清单，其中约定所有税费由曾德明承担。同时，基于上述理由，张振民、张耿向本院提起反诉请求：1.双方于2020年11月27日签署的上海市房地产买卖合同于2021年1月16日解除；2.曾德明支付违约金38.60万元，其中包含(1)自2020年12月7日至2021年1月16日止的逾期付款违约金40,530元；(2)因曾德明根本性违约导致合同解除的违约金345,470元。针对张振民、张耿提出的反诉请求，曾德明辩称，不同意全部反诉请求。曾德明无根本性违约行为。张振民、张耿和居间方从未通知曾德明抵押贷款已还清，也未要求曾德明支付第三笔26万元，即使在买卖双方能够直接联系的情况下，张振民、张耿也从未将抵押贷款还清的情况告知曾德明或催促曾德明支付剩余首期房款。曾德明无能力去查询涉案房屋的抵押状态。且当时曾德明有充分的资金可支付房款。第三人德佑房地产经纪有限公司称，11月22日，买卖双方签订合同，双方约定个税和契税均由买家承担。后买卖双方签订了网签合同，卖家按约支付了部分首付款。12月7日，卖家发送图片称已经结清抵押，但该图片仅是照片而非扫描件。第三人一般要求卖家提供完整的资料，若卖家未提供，仅凭本案卖家提供的图片，第三人无法准确判断卖家有无结清贷款。故第三人向本案卖家索要抵押结清材料，但卖家表示在上班、没时间，张耿称明天提供。因未取得完整的结清材料，故12月7日之后，对于卖家有无结清贷款，第三人未特别告知买家。但在12月7日前，第三人有向买家提过卖家会于12月7日去偿还贷款。之后第三人和买卖双方约过户时间，第一次约定过户日，因卖家表示工作原因、没空、故延后；第二次约定2021年1月16日过户，但卖家没来。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区剑川路XXX弄XXX号XXX室房屋于2016年9月28日登记于张振民、张耿两人名下。2020年11月23日，曾德明为购买涉案房屋向张振民、张耿支付5万元定金。为此，张耿出具收款收据一张。2020年11月24日，张振民通过微信向第三人的工作人员告知其已预约7号归还贷款、领取抵押证。2020年11月26日，曾德明通过第三人的工作人员得知张振民、张耿将于12月7日去还贷款。2020年11月27日，张振民、张耿(卖售人，甲方)与曾德明(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同主要约定内容如下，第一条，甲乙双方通过德佑房地产经纪有限公司第一千三百一十四分公司居间介绍，由乙方受让甲方名下坐落于剑川路XXX弄XXX号XXX室房屋。第二条，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计193万元。第六条，甲乙双方确认，在2021年1月20日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款(一)记载，8、甲方违约责任，(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。(2)甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；2)甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；3)该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的；4)甲方无正当理由单方要求解除本合同的。乙方违约责任，(1)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。(2)乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项，若已支付的款项不足以支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。1)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的。2)乙方无正当理由单方要求解除合同的。该合同附件三付款协议记载，一、首期房价款，乙方应支付甲方首期房价款计110万元，该笔款项不通过居间方资金托管。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金5万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2、乙方应于甲方的贷款银行允许的扣款日当日内直接向甲方支付部分首期房价款79万元，甲方须于签署本合同后五个工作日内办理预约还款手续，于抵押权人约定的时限内完成还款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续(若存在多个抵押，则甲方须一并办理还款手续)。甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款(若有不足，甲方自行补足)。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，乙方已知晓上述风险。3、乙方应于甲方取得抵押结清证明后3日内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款26万元。二、第二期房价款，乙方应支付甲方第二期房价款80万元。乙方通过如下方式支付，申请贷款：乙方应于签订本合同后向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。乙方应于最晚交易过户日前(本合同第六条约定的时间)须完成贷款审批手续，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，乙方应于该房地产所在区不动产登记事务中心出具《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》前，将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。贷款支付：待该房地产所在区不动产登记事务中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内，乙方应自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区不动产登记事务中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。甲、乙双方应于相关部门通知后10日内办理完成缴税手续。若双方逾期未办理完成缴税手续的，将重新办理不动产登记预受理。四、交房时间及尾款(若与本合同主文第四条约定不一致的，以本条款为准)，乙方应支付甲方尾款3万元，该笔款项不通过居间方资金托管。于双方办理产权交易过户手续当日内,双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。2020年12月2日，张振民再次通过微信告知第三人的工作人员其7号去办理还贷。2020年12月3日，第三人的工作人员通过微信告知曾德明“7号之前付业主79万首付款，业主注销贷款抵押后支付26万，贷款审批通过后安排过户，过户4个工作日缴税出产证，2周内银行放款，业主收到房款后交房并支付业主尾款3万元”。2020年12月5日，曾德明向张耿转账支付房款79万元。为此，张耿出具收款收据一张。2020年12月7日，张振民、张耿办理了涉案房屋上原有抵押的贷款还款手续，并取得了上海农商银行闵行支行出具的《贷款结清证明》及上海市公积金管理中心加盖印章的《上海市房地产注销登记证明》等材料。随即，张振民将前述《上海市房地产注销登记证明》的照片通过微信发给了第三人的工作人员并告知第三人的工作人员其已结清。但第三人未将该情况告知曾德明。当日，第三人的工作人员还询问张振民“抵押注销材料今天能拿到吗”，张振民、张耿回复“要上班、没时间”、“明天吧”，第三人的工作人员表示“好的”、“等有时间、不着急”。2020年12月24日，曾德明为购买涉案房屋而申请的抵押贷款经审批通过。当日，第三人邀请张耿进入第三人与曾德明的微信群中，并询问曾德明和张耿有空的时间以便确定过户时间。张耿表示随时都行。最终，各方确定12月31日办理过户及曾德明的贷款公证手续。2020年12月30日，张耿表示其临时要出差，无法前往。后双方确定于2021年1月16日办理过户手续。前述沟通中，张振民、张耿从未向曾德明表示过其已结清抵押、亦未向曾德明出具贷款结清证明或是抵押涤除方面的材料，也未向曾德明催要过剩余首期房款26万元。2021年1月16日，张耿通过前述微信群发送解除通知，表示其与2020年12月7日办理完毕抵押贷款结清，于2020年12月30日办理完毕抵押注销，但曾德明至今不予支付部分首期房款26万元，故其正式通知于曾德明解除双方签署的《上海市房地产买卖合同》，并支付房价20%的违约金。曾德明立即表示“抵押结清证明什么时候通知我们？”、“不是说今天过户吗？什么情况？”、“我们不同意，没有收到过抵押结清证明，也未被告知12月7日完成了抵押需要支付尾款”、“今天是约定的过户时间，如果你们同意过户，我们会立刻支付尾款，和您过户，但如因你们原因不过户，我们会追究法律责任”。曾德明询问第三人的工作人员“请确认一下他们已经办理完毕抵押注销了吗？是的话，我们要继续履行合同支付尾款，就按照上次付款的卡号”。第三人的工作人员表示“业主这边已经结清注销过了”。随即曾德明向张耿转账支付房款26万元并微信表示“我们今天得知结清注销，那我们继续履行合同义务，请房东按照合同约定交房”。张耿回复“按照合同我要退还扣除违约金后的剩余款项，后续我会把剩余款项和26万一并退到你的银行账户”。随即张耿将曾德明已付的26万元及45.50万元退还给了曾德明，截留38.60万元作为违约金不予退还。2021年1月19日、1月22日，曾德明委托律师向张振民、张耿出具了《律师函》，要求张振民、张耿继续履行涉案买卖合同并返还38.6万元款项、支付逾期履行的违约金等，并向张耿的工作单位邮寄了《提示函》，认为张耿涉嫌合同诈骗、侵害他人个人财产。后曾德明提起了本案诉讼。另查明，曾德明与张振民、张耿曾于2020年11月22日签署《税费估算清单》，该清单记载有关涉案房屋过户所产生的相关税、费均由曾德明负担。审理中，曾德明为证明其履行合同的能力，自愿向本院代管款账户支付154.40万元。审理中，张振民、张耿陈述现涉案房屋其已租赁给他人使用，故曾德明表示就交房事宜会另案主张。以上事实，由曾德明提供的房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、支付凭证、微信聊天记录、《律师函》，张振民、张耿共同提供的贷款还款凭证、贷款结清证明、《上海市房地产注销登记证明》、微信聊天记录、《提示函》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，曾德明与张振民、张耿签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。作为买受人的曾德明，按约给付房款，系其主要义务。作为卖售人的张振民、张耿，按约办理过户手续，系其主要义务。现双方争议的焦点在于涉案买卖合同约定的首期房款尾款26万元，曾德明是否存在逾期付款的行为、且已达张振民、张耿有权解除合同的条件。本院认为，根据涉案买卖合同附件三付款协议记载“……3、乙方应于甲方取得抵押结清证明后3日内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款26万元”。现从查明事实可知，曾德明知晓张振民、张耿将于2020年12月7日去办理贷款的偿还手续，实际张振民、张耿也确实于2020年12月7日取得抵押结清证明。但即便如此，张振民、张耿是否确实会于该日去办理贷款的归还手续；即使当日归还了贷款，张振民、张耿是否会于该日即取得抵押结清的证明，作为买受人的曾德明无处知晓该些手续办理的实际情况，其未随卖售人去办理该些手续，完全有赖于张振民、张耿或是第三人的告知。然从查明事实可知，第三人并未将张振民、张耿已结清贷款的情况告知曾德明；张振民、张耿自进入三方群聊后也从未将已结清贷款的情况及时告知曾德明，亦未曾向曾德明催讨过该笔首付款，故从现有证据而言，并无充分有效的证据可证明张振民、张耿或是第三人已告知曾德明此情况，也无充分有效的证据可证明曾德明对此情况应当已知晓。故张振民、张耿以2020年12月7日或者抵押登记实际注销日作为计算曾德明应付该笔26万元的起点，并无依据。现根据查明事实，曾德明于2021年1月16日方得知张振民、张耿已结清并注销了抵押，并于该日即支付了26万元，曾德明的行为符合合同约定，并未构成违约，张振民、张耿无权行使合同解除权，其所发解除通知应属无效，曾德明要求继续履行合同，本院予以支持。也鉴于此，张振民、张耿要求解除合同、并基于解除合同而主张的各种违约责任，本院均不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现曾德明要求张振民、张耿办理过户手续，作为卖售人的张振民、张耿理应配合，本院予以支持。因过户所产生的相关税、费，按双方约定，均应由曾德明负担。至于曾德明主张的逾期过户违约金，本院认为，虽然张振民、张耿因曾德明不构成违约、未达合同约定或法律规定的解除条件而无权行使合同解除权，但从张振民、张耿的角度，张振民、张耿按约履行了贷款结清、抵押注销的义务，张振民、张耿在办理完毕贷款结清手续后且当日，也将结清的信息及部分材料告知于第三人，虽然张振民、张耿提交给第三人的仅为上海市公积金管理中心加盖印章的《上海市房地产注销登记证明》，但第三人作为专业的房产中介，应当清楚明知《上海市房地产注销登记证明》的取得意味着张振民、张耿已结清了抵押，也应当清楚明知结清抵押与注销抵押并非同一手续，而从第三人前期所采取的背对背沟通模式，张振民、张耿也并不知晓第三人未将该情况告知曾德明，其不予办理过户手续并最终行使合同解除权，也属情有可原，并不构成违约。双方矛盾争议，合同是否继续履行，均有待法院查明事实后作相应判决。鉴于此，对曾德明主张的违约金，本院不予支持。至于剩余购房尾款154.40万元，曾德明同意于本案中一并处理支付于张振民、张耿，本院为避免双方讼累，将会根据双方约定于本案中确定该款的给付时间。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)曾德明(TANGDUCMINH)与被告(反诉原告)张振民、张耿于2020年11月27日就上海市闵行区剑川路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为：XXXXXXX)继续履行；二、被告(反诉原告)张振民、张耿于本判决生效之日起五日内协助原告(反诉被告)曾德明(TANGDUCMINH)办理上海市闵行区剑川路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告(反诉被告)曾德明(TANGDUCMINH)一人名下的手续，在办理产权过户过程中所应缴纳的全部税、费均由原告(反诉被告)曾德明(TANGDUCMINH)负担；三、原告(反诉被告)曾德明(TANGDUCMINH)于被告(反诉原告)张振民、张耿办理前述判决主文第二项所确定的过户手续当日支付被告(反诉原告)张振民、张耿购房款1,514,000元、于被告(反诉原告)张振民、张耿将上海市闵行区剑川路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告(反诉被告)曾德明(TANGDUCMINH)当日支付被告(反诉原告)张振民、张耿购房款30,000元；四、驳回原告(反诉被告)曾德明(TANGDUCMINH)的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)张振民、张耿的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,291.59元，由被告(反诉原告)张振民、张耿负担。反诉案件受理费3,545元，由被告(反诉原告)张振民、张耿负担。如不服本判决，原告(反诉被告)曾德明(TANGDUCMINH)可在判决书送达之日起三十日内向本院(立案庭)递交上诉状，被告(反诉原告)张振民、张耿可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方 敏审 判 员  张 莉人民陪审员  朱明青二〇二一年六月二十一日书 记 员  王伊妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。