广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终5812号上诉人（原审被告）:东莞松山湖世纪杰达实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区创意生活城商场B二楼商场2部份场地（201号）（集群注册）。统一社会信用代码：91441900MA4UJRME3A。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：方剑鹏，广东粤和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:祝秀青，女，1986年7月12日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××石竹山水园凤凰庭2栋楼103，公民身份号码为421××××××××××××947。委托诉讼代理人：李桂昌，广东鹏派律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市×××××××××（有限合伙）。住所地：广东省深圳市前海深港合作区××××××××××××（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。统一社会信用代码：91440300MA5DPLFE1B。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：王寒，广东坤益律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏媛，广东坤益律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：前海中富利融资租赁（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市前海深港合作区××××××××××××（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。统一社会信用代码：914××××××××××××031。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：王寒，广东坤益律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏媛，广东坤益律师事务所辅助人员。原审被告：世纪投资控股集团（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市南山区粤海街道滨海社区高新南十道87、89、91号软件产业基地2栋C10层1004B-01。统一社会信用代码：914×××××××××××450B。法定代表人：杨某1。上诉人东莞松山湖世纪杰达实业投资有限公司（以下简称世纪杰达公司）因与被上诉人祝秀青、深圳市×××××××××（有限合伙）（以下简称中盈利中心）、前海中富利融资租赁（深圳）有限公司（以下简称中富利公司），原审被告世纪投资控股集团（深圳）有限公司（以下简称世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初13785号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。祝秀青向一审法院起诉请求：1.确认祝秀青与世纪杰达公司签订的《世纪ICC房产使用权转让合同》无效；2.世纪杰达公司向祝秀青返还购房款2451312元及支付其占用该购房款期间的利息（利息从2018年9月14日起算，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准的1.5倍（即年利率4.25%×1.5倍=年利率6.375%）计算，计至2020年5月13日止的利息为104180.76元，暂计算至2020年1月26日止，世纪杰达公司应向祝秀青返还的购房款和利息合计2555493.76元（利息实际应计算至世纪杰达公司清偿全部购房款之日止）；3.世纪公司、中盈利中心、中富利公司对上述款项承担连带清偿责任；4.世纪杰达公司、世纪公司、中盈利中心、中富利公司负担本案全部诉讼费用。一审法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认祝秀青与世纪杰达公司于2018年8月1日签订的《世纪ICC房产使用权转让合同》无效；二、世纪杰达公司应于判决发生法律效力之日起三日内向祝秀青返还购房款2451312元并支付利息，利息从2018年9月14日起算，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计至实际清偿之日止；三、世纪公司对世纪杰达公司的上述债务承担连带清偿责任；四、中盈利中心对世纪杰达公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回祝秀青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费27243.95元（祝秀青已预交），由祝秀青负担370.22元，世纪杰达公司、世纪公司、中盈利中心共同负担26873.73元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初13785号民事判决。世纪杰达公司不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决中的第一、二项，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由祝秀青、中盈利中心、中富利公司负担。事实与理由：（一）一审法院认定事实不清。1.世纪杰达公司与祝秀青签订的《世纪ICC房产使用权转让合同》系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应当认定合法有效。双方签订的《世纪ICC房产使用权转让合同》系双方真实意思表示，不存在故意隐瞒事实、欺骗等情形。《世纪ICC房产使用权转让合同》在第一条“项目建设依据”和第二条“物业概况”中，详细描述了该项目的情况，项目名称为世纪ICC（世纪现代服务大厦），项目已取得《土地使用权证书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，同时在第二条的“房屋用途”中，明确了“房屋用途为科研办公……该房屋用途须以有关行政机关批准的用途为准，且目前所购的房产无法办理分户房产证”。另外，在涉及双方重要权利的各方面，协议都作了详细的约定，比如，第七条，“物业产权办理”，双方约定了“目前所购房产无法办理分户房产证，如国家、政府出台相关法律、法规或政策允许，补交地价办理房产证，甲方应当无条件配合乙方办理产权证所需手续。”从而最终使祝秀青能够获得物业产权。因此，双方签订的《世纪ICC房产使用权转让合同》不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。2.《世纪ICC房产使用权转让合同》名为使用权转让合同，实为招商引资式的合作开发项目协议，而不是传统的商品房买卖协议。东莞松山湖高新区管委会为落实市委市政府关于加快东莞经济优化升级的战略，为把松山湖高新区建设成为国家创新型科技园区，通过招商引资将世纪杰达公司、世纪公司、中盈利中心、中富利公司引入，并签约落地建设世纪ICC项目，世纪ICC项目是在松山湖高新区内规划建设的科研设计产业园区，它将为入驻的高新科技企业提供科研设计办公场所。（二）一审法院适用法律错误。1.一审法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条中“违反法律、行政法规的强制性规定”认定合同无效，系适用法律错误。首先，从东莞松山湖高新区管委会为落实市委市政府关于加快东莞经济优化升级的战略，为把松山湖高新区建设成为国家创新型科技园区，通过招商引资将祝秀青引入，并签约落地建设世纪ICC项目，世纪ICC项目是在松山湖高新区内规划建设的科研设计产业园区，它将为入驻的高新科技企业提供科研设计办公场所。祝秀青与中盈利中心或世纪杰达公司系招商引资式的合作关系，其模式有别于传统意义上的商品房买卖关系，应认定为产业园区开发合作性质。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”之规定，因此，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。其次，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条规定：正确理解、识别和适用合同法第五十二条第五项中的违反法律、行政法规的强制性规定，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。一审法院在未能区别孵化器园区开发模式与传统商品房开发模式的情况下，以世纪杰达公司违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，系适用法律错误。再次，在合同履行中，依据《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十条、第三十一条以及《中华人民共和国民法典》第一百五十三条等规定，同时结合鼓励交易原则，祝秀青与中盈利中心之间的认购行为，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，应当合法有效。2.若基于一审认定祝秀青的行为为房屋买卖而无效，但一审判决对无效合同所导致的过错责任未进行划分，世纪杰达公司认为祝秀青对该合同无效亦负有过错，应该根据过错原则承担因合同无效而造成的损失。若祝秀青的行为被认定为房屋买卖而无效，世纪杰达公司亦无需向祝秀青支付利息。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，祝秀青在购买房屋时，对案涉项目基本情况和松山湖高新产业园的政策知情，若合同认定无效，双方均存在缔约过失责任，故在双方有过错的情况下，祝秀青也无法逃避因认购案涉物业给世纪杰达公司造成的损失，其要求世纪杰达公司支付利息，属违背诚实信用原则，请求法院予以驳回祝秀青关于利息的请求。被上诉人祝秀青、中盈利中心、中富利公司未在法定期限内向本院提交书面的答辩意见。原审被告世纪公司未在法定期限内向本院提交书面的陈述意见。二审期间双方均未提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据世纪杰达公司的上诉请求，本案二审的争议焦点为:世纪杰达公司应否向祝秀青返还购房款及支付利息。首先，世纪杰达公司主张祝秀青与中盈利中心、世纪杰达公司之间系招商引资式的合作关系，并未提交证据予以佐证，应由其承担举证不能的法律后果，本院对其主张依法不予认可。其次，祝秀青与世纪杰达公司签署的《世纪ICC房产使用权转让合同》名为房产使用权转让合同，但并未载明使用权转让的期限，付款方式为首付款加银行贷款，与传统房屋买卖的付款方式类似，故一审判决认定祝秀青与世纪杰达公司之间实为房屋买卖合同关系，并无不当，本院依法予以确认。再次，案涉房产所涉土地的性质为科研用地，世纪杰达公司将科研用地用以开发商品房，在未取得商品房预售许可的情况下，将房产出售给祝秀青，严重违反法律的效力性强制规定，一审判决认定祝秀青与世纪杰达公司之间的房屋买卖合同关系无效，合法有据。合同无效，自始无效，祝秀青有权要求世纪杰达公司返还其已支付的款项及主张资金占用期间的利息，一审判决判令世纪杰达公司向祝秀青返还购房款及资金占用期间的利息并无不当，本院依法予以维持。综上所述，世纪杰达公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费26410.50元，由东莞松山湖世纪杰达实业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二一年六月二十三日书记员  王颖盈附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。