天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初8991号原告:天津滨海新区响螺湾物业服务有限公司，住所地天津开发区洞庭路66号3号楼1106室。法定代表人：王学师，总经理。委托诉讼代理人：王现岭，男，该公司员工。委托诉讼代理人：甄建飞，天津朗文律师事务所律师。被告：刘晓晶，女，1988年3月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：马秀娥，女，1966年6月9日出生，回族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：董会云，女，1970年7月8日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告天津滨海新区响螺湾物业服务有限公司与被告刘晓晶物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津滨海新区响螺湾物业服务有限公司委托诉讼代理人王现岭、甄建飞，被告刘晓晶的委托诉讼代理人马秀娥、董会云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天津滨海新区响螺湾物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告物业服务费1496.79元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与天津市滨海新区塘沽远景庄园小区业主大会于2016年10月10日签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务，服务期限自2016年10月10日至2020年10月9日，物业费收费标准为1元每月每平方米，被告应于每月5日前缴纳物业服务费。合同签订后，原告按约向被告提供了物业服务，但被告未按照合同约定缴纳物业服务费，经原告多次催要，被告均拒绝缴纳。综上，被告拖欠物业费的行为给原告造成了极大的经济损失，为维护原告合法权益，请求法院依法支持原告诉讼请求。刘晓晶辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，具体理由如下：1.被告对原告与小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》的真实性、合法性和有效性提出异议。涉诉物业服务合同在前几次开庭时，物业公司明确表示涉诉物业服务合同没有原件，且经小区业主前往居委会以及街道办事处核实，该涉诉合同均无原件。经小区业主与原业主委员会主任田建强核实，田建强陈述当时签订的物业服务合同服务期限只有两年，并且在合同上只签了本人姓名并没有签订日期也没有加盖业委会公章（当时业委会的公章不在业主委员会成员手中），业主委员会的公章直到2017年5月27日才由物业公司人员王现岭通过街道将公章交到田建强手中，可见该涉诉合同完全是由物业公司人员一手操作签订的。同时，原告自2016年4月进入小区，小区根本未召开过业主大会，也未就成立业主委员会一事进行过投票，更未选举田建强为业委会主任。直至2020年8月被起诉，业主才知道小区存在业委会并且有物业公司提供物业服务。经向居委会求证，居委会答复选举业主委员会时有统计但未有选票，选票在物业公司人员手中，可见物业公司一手操作了业主委员会的选举与成立。再有，据田建强本人所述，业委会是在街道居委会指示下成立的，根本未有选举过程，但是街道工作人员却声称有402户业主投票成立业委会，但同时并未有原始的投票资料，部分材料和数据都是当时物业公司提供给街道的，物业公司在小区业主不知情的前提下进入小区，但进入小区却不提供物业服务。2.物业公司进入小区后，涉诉小区占地10.58万平方米，但物业公司提供了什么物业服务？保安、小区路灯、小区卫生、绿化养护、公共设施的维修等等均存在严重问题，尤其是2018年津能公司对小区更换暖气管道，严重破坏了小区道路，物业公司不仅没尽到监管作用反倒收取津能公司的钱款来免除施工单位的责任，正因为如此导致涉诉小区道路坑洼不平甚至严重塌陷的现状，试问这个责任由谁来承担，物业公司能否承担这个责任。3.物业公司口口声声为小区业主提供了物业服务，但试问物业公司提供了那些服务？物业公司根本未尽到物业服务管理责任，未达到应有的物业服务标准，具体为：物业公司配备人员数量严重不足，没有保安执勤、巡逻，值班室仅有一老大爷且经常不在岗，小区外来车辆随意停放、小区外来人员随意自由出入，小区盗窃事件时有发生；小区垃圾随处可见，垃圾桶内的垃圾也不能及时清理；小区绿化无人管理，荒草丛生，从未进行过病虫害的卫生消杀，绿地成为老鼠、蛇、刺猬等野生动物的天堂；化粪池无人清理，致使小区内经常发生污水四溢，臭气熏天；物业公司严重不作为，小区私搭乱建现象极为严重，小区道路被占用，影响了业主正常出行；公共区域道路损坏严重、监控设施损坏无人修理，小区道路损坏、坑洼不平，小区一到晚上漆黑一片；物业公司也自知服务不到位，长达四年期间从未对业主进行过催收，本次物业公司为了起诉，专门找员工进行摆拍证实所谓的催收，明目张胆向法庭提供伪证；物业公司没有正规的办公地点，将办公场所租赁给了煤炭公司，煤炭公司楼后的煤炭堆积成小山，一到冬天刮风扬黑煤灰，周围道路也被大车压坏，严重影响业主生活环境；物业公司从未公布小区内公共部分、共用设施出租收入以及专项维修基金的使用情况。正因为物业公司的严重不作为，导致业主长时、多次上访反映情况，但物业公司始终未有任何改善，2018年因为创文、创卫要求，大沽街道办事处为改善涉诉小区情况累计投入50多万元，试问物业公司依据什么主张其为涉诉小区提供了物业服务。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告全部诉讼请求，还老百姓一个公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天津滨海新区响螺湾物业服务有限公司于2016年10月10日与天津市滨海新区塘沽远景庄园小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》。约定将远景庄园委托原告进行物业管理服务，合同自2016年10月10日起至2020年10月9日止。同时，双方另对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等条款均进行了约定。关于物业管理服务费用，约定采取包干制形式，多层/别墅住宅、商业按建筑面积每月每平方米0.5元/1.0元(月·平方米)的标准交纳，交纳费用时间为每月5日前，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。刘晓晶系远景庄园24-2号房屋所有权人，房屋建筑面积205.03平方米，拖欠的物业费经天津滨海新区响螺湾物业服务有限公司催收，刘晓晶未予交纳。另查，庭审中就物业公司实际提供物业服务时间、物业服务质量以及物业服务合同的签订过程，本院前往天津市滨海新区大沽街道远景社区居委会以及天津市滨海新区人民政府大沽街道办事处了解情况，经核实涉诉小区业委会的成立天津市滨海新区人民政府大沽街道办事处处留存相应的成立资料；天津滨海新区响螺湾物业服务有限公司经小区前物业公司介绍，主动前来承接该小区的物业服务，2016年4月26日与前物业公司完成交接工作，于2016年4月27日为涉诉小区提供物业服务，但天津滨海新区××小区在日常服务中，并未严格按照物业管理联席会议所确定的内容进行服务，经街道和居委会多次督促，仍无改进迹象，甚至单方面暂停了生活垃圾处置，给小区居民带来严重困扰。为此，天津市滨海新区大沽街道远景社区居委会于2016年6月3日向天津滨海新区响螺湾物业服务有限公司发函要求其整改。其后，在天津滨海新区××小区提供物业服务过程中，天津市滨海新区人民政府大沽街道办事处以及天津市滨海新区大沽街道远景社区居委会就物业公司存在的服务问题多次去函要求整改并召开整改联席会议，通过整改函以及联席会议可见物业公司存在以下问题：人员配置少、人员配置和人员年龄结构极不合理，存在管理不到位；卫生环境差，垃圾清理不及时或无人清理，雨后积水清理不及时；绿化杂草丛生，老鼠泛滥，绿植无人浇水修剪；小区内和楼道灯不亮，存在安全隐患；车辆无序停放；小区楼道杂物过多；小区内私搭乱建严重，乱堆乱放现象严重；楼内小广告问题；小区从未进行蚊蝇灭杀；小区道路破损严重。虽多次召开整改联席会议，但收效甚微，导致小区业主多次上访、政府网站投诉。涉诉小区在历年有关部门组织的评选中，考核结果均为不合格。合同到期后，天津滨海新区响螺湾物业服务有限公司退出上述小区，不再提供物业服务。本院认为，涉诉物业服务合同的真实性、合法性已由生效法律文书确认，本案不再赘述，如被告坚持认为涉诉物业服务合同不具有真实性以及合法性，可另行依据相关法律规定予以主张。原告与涉诉小区业主大会签订了涉诉物业服务合同，该合同对物业服务内容、缴费标准、交费时间以及违约责任均进行了约定。通过庭审调查，本案的主要争议焦点为原告具体提供物业服务的时间以及原告是否按约提供了物业服务。根据本院庭审调查的事实来看，原告正式为小区提供物业服务的时间为2016年4月27日。至于原告提供的物业服务，根据本院自天津市滨海新区人民政府大沽街道办事处以及天津市滨海新区大沽街道远景社区居委会调取的整改函以及联席整改会议来看，原告自提供物业服务以来，从2016年6月始即存在物业服务问题，其后更因物业服务问题致使业主多次向有关部门投诉，为此天津市滨海新区人民政府大沽街道办事处以及天津市滨海新区大沽街道远景社区居委会多次向原告下发整改函并召开整改会议，但均未取得良好效果。结合小区业主提供的现场照片以及整改函所记载物业公司物业服务所存在的问题，原告物业公司未能按照物业服务合同的约定提供物业服务，同时更不能以物业费收费标准低廉、物业服务等级为四级为由降低物业服务标准；当然，物业公司进入小区确实为小区提供了部分物业服务，被告不能因此拒付全部的物业服务费，本着质价相当按质论价的原则，本院就原告主张的物业费予以酌减50%，故被告应给付原告拖欠的物业费计为1496.79×50%=748.4元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告刘晓晶于本判决生效后十日内给付原告天津滨海新区响螺湾物业服务有限公司自2016年4月27日至2020年10月9日期间拖欠的物业费748.4元；二、驳回原告天津滨海新区响螺湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告天津滨海新区响螺湾物业服务有限公司担负12.5元，被告刘晓晶担负12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可立即查封、扣押、冻结相关当事人名下财产，并依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、罚款、司法拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  柳斌二〇二一年六月十一日书记员  刘广评价二维码附：相关法条1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《物业管理条例》第六条第一款：房屋的所有权人为业主。第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。