安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0802民初1552号 原告：安庆市汇众物业管理有限责任公司,住所地安徽省安庆市迎江区孝肃路街道宜城路103号。 法定代表人：王章明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金书生，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈从元，安庆市龙山法律服务所法律工作者。 被告：李小红，女，1979年11月20日出生,汉族,住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：曹菲菲，安徽益勤律师事务所律师。 被告：余张熙，男，1976年6月22日出生,汉族,住安徽省安庆市迎江区。 原告安庆市汇众物业管理有限责任公司（以下简称汇众物业公司）与被告李小红、余张熙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金书生、陈从元，被告李小红及其委托诉讼代理人曹菲菲到庭参加诉讼。被告余张熙经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇众物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告物业服务费8661元，滞纳金1598元；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告系从事物业服务的独立法人,于2011年12月17日与该小区开发商安庆发投房地产开发有限责任公司签订了前期物业服务合同,2013年5月20日物业收费标准获物价部门的函复许可,截至2017年7月22日又与被告等业主选聘的业主委员会签订了物业服务合同,原告合同履行至今。 被告接受原告物业服务后,自2015年6月10日起欠缴物业服务费共计8661元,原告多次催缴并于2021年1月15日再次向被告发出法律意见书(催缴函),被告仍然没有按指定的缴费时间补交,原告为此诉至法院。 被告辩称，拖欠时间及数额没有异议。1.原告对被告东侧卧室外墙邻居悬挂空调外机没有尽到合理谨慎的阻拦义务；2.原告主张的2018年5月21日之前的能耗费及物业费已经过诉讼时效；3.原告提供的物业服务与其承诺的五星级标准相差甚远；4.对公共收益部分未进行公示。希望法院驳回原告诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法当庭提交了原告法人营业执照、法定代表人证明书、前期物业服务合同、业主委员会与原告的物业服务合同、业主委员会物业合同整改公告、业主委员会成立备案的批复、安庆市物价局物业收费标准的函复、物业服务价格登记证、荣誉证书、业主应缴费用表、催缴费通知书、法律意见书、快递交寄清单、结案函、小区日常管理现场图片、承诺书及交房清单等证据。庭审后补充提交2018年8月15日催缴通知书、2019年11月18日催缴通知书，证明已上门送达；2016年至2020年电话催缴原始记录台账，证明原告已电话催缴；2019年12月20日发出催缴法律意见函，邮寄送达时间2019年12月24日。证明原告自2016年至今一直在向被告催缴物业费。 被告质证认为，合同真实性无异议，但合同约定的是五星级服务标准；安庆市物价局物业收费标准的函复、物业服务价格登记证真实性无异议，但是文件当中说明原告提供的服务达不到相应的等级标准应该酌情降低综合服务费。欠费日期和数额没有异议，但是滞纳金不应当收取；荣誉证书与本案没有关联性；催缴函被告未收到。图片系单方制作，选择性拍摄。催缴通知书及电话催缴台账系原告单方制作，三性均有异议。关于法律意见函意见，签收人是否系李世和以及该邮件是否送达李世和均无法从该邮件存根中看出，李世和只是被告收房代理人，其代理权限并不能延续到接受催缴通知。其他证据无异议。 被告提交了1.光盘一张，内容为2021年5月16日上午11点在百花亭佳苑小区拍摄的环境视频及2021年5月17日被告李小红与原告物业管理人员的通话录音一份，证明：被告家东侧卧室外墙悬挂邻居空调外机的事实以及小区的环境达不到原告所称的五星级服务标准；原告已经知悉被告东侧卧室外墙悬挂邻居外机的事实。2.商品住宅使用说明书一份，证明该小区开发商已经明确空调外机只能放在设计规定的位置。3.安庆市物业服务分等级标准（2006年），证明五星级标准的要求，原告提供的物业服务与五星级服务标准相差甚远。4.小区内业主联名抗议书，证明小区过半业主对原告提供的物业服务有诸多不满意的地方。 原告质证认为，光盘中视频是被告刻意拍摄，不能证明原告的服务达不到合同约定的五星级标准，即便小区卫生方面存在瑕疵，但原告已经及时完善。电话录音的真实性不清楚，但是原告知悉被告邻居空调外机伸出外墙的事实。商品住宅使用说明书不能证明被告邻居空调外机未放置在设计规定的位置。安庆市物业服务分等级标准真实无异议，但是不能证明被告服务未达到标准。小区内业主联名抗议书合法性、真实性、关联性有异议，签名与抗议书内容是分离的，不能证明业主是在知悉抗议书内容后签名。对签名本身的真实性也有异议。另外，作为业主应该依法维权，联名签署抗议书的行为不合法，不符合物业管理条例的规定，抗议书内容没有事实依据不能达到被告证明的目的。 对双方质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议证据分析如下： 1.关于原告提交的法律意见函和交寄清单，邮局交寄清单记录及邮戳显示2019年12月24日、2021年1月15日，原告向李世和等寄送了律师函，庭审中，被告李小红自认涉案房屋委托其父亲李世和办理交接手续并在相关文件签名，原告此后向李世和寄送律师函可视为向被告催缴。原告于2019年12月24日、2021年1月15日向被告催缴物业费的事实应予认定。 2.关于原告的荣誉证书，与本案无直接和必然的关联性，不予认定。 3.关于原告提交的催缴通知，不能证明已上门送达被告，不予认定。 4.关于原告提交的电话催缴台账，系原告单方制作，不能证明原告已向被告电话催缴，不予认定。 5.关于被告提交的视频、录音，视频系被告单方拍摄，不能证明原告构成严重违约及提供的物业服务存在重大瑕疵，不予认定；录音来源及真实性不清，不予认定，但原告对被告邻居外机伸出外墙的事实表示知悉。 6.关于被告提交的联名抗议书，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据不能证明原告在履行与被告签订的物业服务合同中严重违约，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下： 2011年12月17日，原告与百花亭佳苑小区开发商安庆发投房地产开发有限责任公司签订了前期物业服务合同。约定由原告为该小区提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务费0.90元/㎡·月。合同还约定,物业服务费用按半年交纳,业主或物业使用人应在每半年的第一个月履行交纳义务。业主未能按时足额交纳物业服务费用的,应按万分之一/日的标准支付违约金。 安庆市物价局以安价房函〔2013〕13号函复，批准原告管理百花亭佳苑前期物业服务按五星级服务标准收费，即每月每平方米建筑面积高层0.9元（二次供水、电梯运营电费另行据实分摊）。 前期物业服务合同签订后，原告按约为该小区提供相关物业管理服务。 2017年2月17日，百花亭佳苑业主委员会成立并在市迎江区城建局备案。2017年7月22日，原告与小区业主委员会签订物业服务合同，约定高层住宅物业服务费0.90元/㎡·月，公共能耗费收取方式为:一层0.1元/㎡,二至六层0.3元/㎡,七层以上(含七层)0.5元/㎡。在物业公司办理交房手续的业主,应于交房之日起,缴纳相应的物业服务费。 2017年11月13日，因签订合同程序问题，业主委员会决定终止与原告于2017年7月22日签订的合同，仍由原告按此前的前期物业服务合同为小区提供物业服务。原告据此一直为该小区提供相关物业管理服务至今。 被告李小红、余张熙系安庆市百花亭佳苑4号楼1单元1102室业主,房屋建筑面积为108.16平方米。2013年6月2日，被告李小红委托其父亲李世和办理房屋交接手续，相关确认书、承诺书及交房记录均由李世和签字认可。2013年6月被告入住后前三年物业费由开发商承诺免交，被告从2016年6月10开始拖欠物业费，能耗费被告从2015年6月10日开始拖欠。截至2021年6月30日，被告拖欠物业服务费5906元，公共能耗费2755元，合计8661元。2019年12月24日、2021年1月15日，原告向被告发函催缴，但被告仍未缴纳物业费。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与建设单位签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，内容合法有效，是有效合同，对被告具有约束力。原告与业主委员会签订的合同，虽由业主委员会予以终止，但仍认可原告按前期物业服务合同为该小区继续提供物业服务。原告作为物业管理公司依约提供物业管理等相关服务，被告作为业主，则负有按照合同约定缴纳物业服务费的义务。在原告已依约提供物业管理服务的情况下，被告自2015年6月10开始拖欠能耗费，2016年6月10日起拖欠物业服务费，构成违约，应承担相应违约责任。被告辩称原告服务没有达到合同约定标准，应降低收费标准，根据庭审查明事实，原告收费标准系双方合同明确约定，未违反相关法律规定，被告无充分证据证明原告提供的物业服务未达到合同约定标准，也无充分证据证明原告服务存在重大瑕疵，被告要求降低收费标准的抗辩意见本院不予采纳。被告辩称其邻居未按规定安装空调，将空调外机伸出墙外，影响被告生活和安全。邻居安装空调外机是否对被告构成侵权系另一法律关系，本院不予处理，被告以此为由拒交物业费无事实和法律依据，被告该项辩称意见本院不予采纳。被告欠交物业费，原告应在诉讼时效内及时主张权利，根据查明事实，原告最早于2019年12月24日已向被告发函催缴，原告该催缴行为引起诉讼时效中断，但原告无充分证据证明此前曾向被告催缴过物业费，原告要求被告给付自2016年6月10日至2021年6月30日欠付的物业管理服务费及2015年6月10日至2021年6月30日公共能耗费的诉讼请求，本院根据查明事实对2016年12月24日后被告拖欠的物业服务费及公共能耗费7620.9元（每平方米1.3元×108.16平方米×54个月＋每平方米1.3元×108.16平方米÷30×6）予以支持，2016年12月24日前相关物业服务费用不予支持。原告无充分证据证明被告欠费造成的具体损失数额，为引导物业公司提升物业服务水平,促使业主与物业公司间关系转向良性发展,结合物业合同性质和本案实际情况，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。在此需要特别指出的是，创造整洁有序、安全和谐的小区环境需要物业服务企业和业主共同的努力，物业服务企业要耐心听取业主意见，对业主的意见和建议要及时回应，不断提高服务质量。作为业主也要从自身做起，共同维护小区环境，及时缴纳物业费用，不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费。综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李小红、余张熙于本判决生效之日起十日内给付原告安庆市汇众物业管理有限责任公司2016年12月24日至2021年6月30日的物业服务费及公共能耗费7620.9元； 二、驳回原告安庆市汇众物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56元，减半收取计28元（原告已预缴），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  杨菲 二〇二一年六月二十五日 书记员  江玉 附：适用法律条文 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一)遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。