陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院      民  事  判 决  书      （2021）陕01民终7752号      上诉人（原审原告）：陕西省生物农业研究所，住所地陕西省西安市。   法定代表人：张兴昌，该研究所所长。   委托诉讼代理人：姜瑞花，陕西众致律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王超，陕西众致律师事务所实习律师。   上诉人（原审被告）：陕西极光体育文化传播有限公司，住所地陕西省西安市临潼区。    法定代表人：柳青，该公司总经理。   委托诉讼代理人：贺星，陕西昭应律师事务所律师。   上诉人陕西省生物农业研究所（以下简称农业研究所）因与上诉人陕西极光体育文化传播有限公司（以下简称极光体育公司）租赁合同纠纷一案，均不服西安市临潼区人民法院（2020）陕0115民初5469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   农业研究所上诉请求: 1.撤销一审判决；2.改判为支持其全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由极光体育公司负担。事实和理由：其从未同意极光体育公司在租赁的办公楼西北侧场地处建设综合体育场馆，更没有与极光体育公司达成过任何关于建设体育场馆的书面协议及口头协议。一审以两份无法确认双方身份的、不完整的、无法反映完整案件事实的微信聊天记录、一份谈话录音及《房屋租赁合同》所载“游泳池用水按国家有关规定执行”内容，推断出其同意极光体育公司在租赁的场地处修建体育场馆，与事实不符。《房屋租赁合同》约定极光体育公司使用花园后应支付租金，没有约定“在花园处新建场馆后或者花园当作房屋使用后极光体育公司才支付租金”，一审认定花园不能当作房屋使用前，应将花园的租赁费扣减，无事实和法律依据。极光体育公司未经政府相关部门批准，擅自在承租场所建设体育馆系违法行为，造成的后果应由极光体育公司自行承担，与其无关，极光体育公司应按照合同约定支付其花园租金。《房屋租赁合同》第11条第2款约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金”。极光体育公司未按合同约定向其支付租金，构成违约，应按合同约定向其研究所支付房屋租金及滞纳金。一审中，极光体育公司提起了反诉，而一审判决对极光体育公司提出的反诉未作出裁决。一审判决认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法。   极光体育公司辩称，因农业研究所同意其在办公楼西北侧花园场地上建体育场馆作为其主要营业场所，其才与农业研究所签订了《房屋租赁合同》，且当初农业研究所配合其完成建设手续，只是应农业研究所要求没有写到租赁合同当中。上述情况，其在一审中提供了与农业研究所办公室主任张某某、副所长李本光的微信聊天记录及与李本光的谈话录音，结合其在该场地上进行了一系列配套的基础建设，农业研究所不可能视而不见，足以说明农业研究所是同意其在该场地建设体育馆的。正是由于之后农业研究所一直将建设手续拖着未办理长达两年之久，导致该综合场馆建设至今无法建设完成，造成其巨大经济损失。一审认为该部分场馆在未建成之前不计算租赁费，符合法律规定。双方的租赁合同发展到如今的局面，完全是由于农业研究所出尔反尔，未履行文体中心的报建手续所致，一审结合案件实际情况，驳回农业研究所违约金的诉请正确。农业研究所违约导致其200余万元的经济损失，虽然其在一审中提出了反诉，但一审已以不构成反诉为由将裁定驳回其反诉，一审程序并无违法之处。   极光体育公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判其支付农业研究所2018年10月14日至2021年10月14日的租金191000元（一审判令其多承担租金415300元）；2.上诉费用由农业研究所负担。事实和理由：虽然中试车间和冻干车间二楼在租赁合同中体现在其承租范围之内，但实际履行过程中，农业研究所向其表示，该两处地方单位要建家属楼，让其暂时不要使用。该情况通过其法定代表人柳青与农业研究所副所长李本光的微信聊天记录中可以显示，此两处地方的钥匙一直在农业研究所处，其要看地方于2019年10月10日还曾经向农业研究所索要过房屋钥匙，说明在该日之前上述两处房屋还没有交付给其。实际上冻干车间二楼其仅使用了8个月，中试车间其仅使用了5个月，一审判决其需支付三年的租金错误，从而导致其多承担中试车间租金9万元，多承担冻干车间租金12000元，合计102000元。其对河道上的六间房屋进行了两次装修，花费24万元，仅使用了一年半时间，因农业研究所原因被拆除。一审中其提交了装修详单，证据详实充分，且其房屋拆除损失显而易见，甚至农业研究所向一审提交的立案证据上也认可并同意给其减掉2万元损失，故应从其向农业研究所支付的租金中减去24万元。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》规定，应减免其三个月的租赁费73300元。一审判决认定事实不清，适用法律错误。   农业研究所辩称，其与极光体育公司于2018年10月15日签订《房屋租赁合同》，极光体育公司于2018年10月23日向其支付押金5万元，其将合同约定的全部租赁物（包括中试车间与冻干车间二楼）向极光体育公司交付，极光体育公司实际使用至今。一审2020年12月22日的调查笔录中极光体育公司法定代表人柳青陈述：“合同约定的房屋基本上都是同时移交给我们的，但没有移交手续，只是把钥匙给我们”，充分说明其在合同签订后即按约定将全部租赁物（包括中试车间与冻干车间二楼）交付于极光体育公司，极光体育公司应当按照合同约定支付租期内的租金。极光体育公司上诉称中试车间与冻干车间二楼仅使用了几个月，没有任何事实依据。虽然河道上的六间房屋属于《房屋租赁合同》中约定的租赁物，但其未向极光体育公司收取任何租金，而其对极光体育公司是否装修该六间房屋及如何装修完全不知情。根据《房屋租赁合同》第七条第二款“乙方如改变房屋的内部结构、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后，方可施工”的约定，即使极光体育公司对河道上的六间房屋进行了装修，属于未经其书面同意私自装修，后果应由极光体育公司自行承担。根据《房屋租赁合同》第十二条第二款“因国家政策需要拆除或者改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任”的约定，河道上的六间房屋因政府原因被拆除，双方应互不承担责任。极光体育公司要求减去租金24万元，没有任何事实与法律依据。合同签订后，极光体育公司仅向其支付租金20万元及押金5万元，拒不支付剩余租金。极光体育公司的违约行为发生在新冠疫情之前，极光体育公司要求减免租金，没有事实和法律依据。请求驳回极光体育公司的上诉请求。    农业研究所向一审法院起诉请求：1.判令极光体育公司向其支付房租1037500元；2.判令极光体育公司按照日租金2倍支付其滞纳金直至所有房租付清为止（暂计算至2020年10月31日为2075000元）；3.诉讼费由极光体育公司负担。   一审法院认定事实：极光体育公司与农业研究所的张某某、李本光协商租赁合同时，极光体育公司提出整体租赁并在租赁的花园处新建文体中心，农业研究所同意。2018年10月22日，极光体育公司将文体中心合作合同通过微信发给张某某。极光体育公司应农业研究所要求就新建文体中心事项不写入双方的租赁合同之中。2018年10月15日，农业研究所与极光体育公司签订《房屋租赁合同》，李本光作为农业研究所代表在合同后签名。合同约定：出租房屋面积：1.办公楼一至四楼（除去二楼机房、一楼小会议室及一间办公室）共计1300平方米；2.花园面积约为3.5亩；3.河道上房屋共计6间；4.中试车间约400平方米；5.冻干车间二楼共计12间。租赁期限共6年，自2018年10月15日起至2024年10月14日止，第一年免3个月租金。租赁的房屋仅作为体育文化休闲事业使用，房屋租金2018年10月15日至2019年10月14日为45万元，2019年10月15日至2020年10月14日为45万元，2020年10月15日至2021年10月14日为45万元，2021年10月15日至2022年10月14日为48万元，2022年10月15日至2023年10月 14日为48万元，2023年10月15日至2024年10月14日为50万元，总额281万元。租金支付方式，租金按年支付，第一年自合同生效之日起五个工作日内转账支付，并支付押金5万元。以后每年的租赁费9月12日前支付。房屋租金不包括税金，如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由农业研究所承担。极光体育公司应按时交纳自行负担的费用，包括：水、电、采暖费等（不包含游泳设施用水水费，游泳池用水按照国家有关规定执行）。房屋及附属设施的维修由农业研究所负责，对极光体育公司的装修装饰部分农业研究所不负有修缮义务。合同在违约责任方面约定：农业研究所因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付极光研究所本年度租金3%的违约金。如极光体育公司要求继续履行合同的，农业研究所每逾期一日，则每日应向极光体育公司支付每日租金2倍的滞纳金，农业研究所还应承担因逾期交付给极光体育公司造成的损失。如极光体育公司逾期支付租金，每逾期一日须按日租金的2倍支付滞纳金。在免责条件约定：1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，农业研究所与极光体育公司互不承担责任。2.因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使农业研究所与极光体育公司造成损失的，互不承担责任。合同签订后，极光体育公司依约交纳了保证金5万元，租金20万元。之后农业研究所向极光体育公司陆续移交了租赁标的。当年冬季，极光体育公司在未取得相关手续的情况下，开始在租赁的花园处动工修建钢构文体中心，施工期间因无相关手续而停建，后该处被改为篮球场。之后极光体育公司多次要求农业研究所协助其办理新建文体中心手续未果。 2020年7月，河道上房屋6间（极光体育公司承租，用作厨房餐厅），因占用河道属于违建被政府拆除。   一审法院认为，本案的争议焦点，1.租金应如何计算，2.极光体育公司不交租金是否为单方违约。关于争议焦点1，农业研究所与极光体育公司就合同前3年租金为45万元无异议，但对总租金是如何由各个租赁物的租金构成，双方各持异议，极光体育公司主张没有各个租赁物的具体租金，只有整体租金。农业研究所依据极光体育公司提供的聊天记录主张各租赁物的租金分别为中试车间每年9万元，办公楼每年259000元，冻干车间每年15000元，花园每年每亩56000元为196000元，河道上的房间没有说租金，总共每年56万元，最后总体优惠到每年45万元。由于农业研究所主张的依据是极光体育公司提供的微信聊天内容，因此，对各租赁物的分期租金应予确认，也就是双方合同的总租金是在各分项租金优惠20%后确定，河道房屋不计算租金。由于农业研究所协商租赁时允许极光体育公司在花园处新建文体中心，但租赁合同履行中至今极光体育公司不能修建文体中心。因此，极光体育公司应交纳给农业研究所的租金中，应将涉及花园的租赁费予以扣减，花园租金优惠后计入总租金的应为156800元。据此，在出租标的中花园不能当作房屋使用前，极光体育公司每年交纳的租金应为293200元（45万元-156800元）。至2020年10月15日前，极光体育公司3年租金应为879600元，扣除极光体育公司已支付的20万元租金，以及依合同约定第一年应减免的3个月租金73300元（293200元／12×3），极光体育公司拖欠农业研究所606300元。关于租赁合同中的河道上房屋，农业研究所主张该房屋在合同租金中没有计算租金；极光体育公司在该房屋被拆除时也没有要求农业研究所减少租金或赔偿损失。现极光体育公司要求河道房屋装修损失，又承认没有装修合同及装修图纸，虽然极光体育公司提供了装修方的装修内容及装修方向其主张支付装修费用的证据，但无法证明该证据的真实性，现房屋已拆除，无法通过鉴定确定，故对极光体育公司河道房屋装修损失的抗辩，法院不予采信。   关于争议焦点2，农业研究所依据合同第十一条2款，乙方如逾期支付租金每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金，要求极光体育公司支付滞纳金。但本案中，极光体育公司逾期交纳租金的原因，非简单的系极光体育公司违约，而是农业研究所在合同协商时允许极光体育公司新建文体中心，在合同履行中农业研究所不配合，致使相关手续不能办理，造成停工。虽新建未在租赁合同中体现，但新建与双方的租赁行为相互依存，不能分割，因此极光体育公司的违约不能构成单方违约，故农业研究所要求对拖欠租金依据合同约定适用2倍滞纳金的请求，不予支持。但极光体育公司据此不支付租金的行为是错误的，应依法支付拖欠的租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条规定，判决：一、陕西极光体育文化传播有限公司在判决生效十日内支付拖欠陕西省生物农业研究所2018年10月14日-2021年10月14日租金606300元；二、驳回陕西省生物农业研究所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31700元，减半收取计15850元，由陕西极光体育文化传播有限公司负担3170元，由陕西省生物农业研究所12680元。   本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。   本院认为，农业研究所与极光体育公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方就合同前3年租金每年45万元无异议，但对总租金是如何由各个租赁物的租金构成存在争议。对此，一审根据查明的案件事实及相关证据情况，认定各租赁物的租金分别为中试车间每年9万元、办公楼每年259000元、冻干车间每年15000元、花园每年每亩56000元（3.5亩为196000元），共计每年56万元，总体优惠20%后每年为45万元，并无不当，本院予以确认。根据相关证据能够证明，农业研究所在协商租赁时允许极光体育公司在花园处新建文体中心，基于极光体育公司至今未能修建文体中心等情况，一审认为应将花园租金予以扣减，花园租金优惠后计入总租金应为156800元，极光体育公司每年应交纳租金为293200元（45万元-156800元），并无不妥，本院亦予以确认。经查，合同签订后，极光体育公司仅支付农业研究所租金20万元，剩余租金至今未付，故对农业研究所主张支付租金的诉讼请求，依法予以支持。关于极光体育公司应付租金的具体数额，经核算，2020年10月15日前，极光体育公司应支付农业研究所3年租金为879600元（293200元×3年），扣减极光体育公司已付租金20万元以及依合同约定第一年应减免3个月租金73300元（293200元／12×3），极光体育公司实际应付农业研究租金606300元（879600 元-20万元-73300元）。极光体育公司主张河道上房屋的装修损失，因极光体育公司在一审中承认没有装修合同及装修图纸，且极光体育公司无法证明装修征得农业研究所的书面同意，故一审对极光体育公司的以上主张未予认定，与法不悖。虽然新建文体中心未在租赁合同中体现，但与双方的租赁行为相互依存，不能分割，且农业研究所在合同履行中不配合新建文体中心相关手续的办理，造成停工等，故一审对农业研究所关于滞纳金诉讼请求不予支持，亦无不当。    综上所述，农业研究所与极光体育公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费39230元，由陕西省生物农业研究所负担31700元，由陕西极光体育文化传播有限公司负担7530元。   本判决为终审判决。            审 判 长  姜 亦 君    审 判 员  赵 羽 嘉    审 判 员  林   瀚      二○二一年六月七日       法 官 助 理  高 喜 平   书 记 员   张 小 赛             1