新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新02民终312号 上诉人（原审被告）：张国臣，男，1980年8月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 被上诉人（原审原告）：李翠茹，女，1965年4月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 被上诉人（原审原告）：张永平，男，1966年12月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 上诉人张国臣因与被上诉人李翠茹、张永平房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2021）新0203民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张国臣，被上诉人李翠茹、张永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张国臣上诉请求：1．撤销（2021）新0203民初620号《民事判决书》，上诉人张国臣不向被上诉人李翠茹、张永平支付房租费、暖气费、物业费合计179,014.92元。事实和理由：一审判决认定事实不清，请求二审法院依法改判。理由如下：2020年10月21日之后，上诉人已经联系到了确定的次承租人，转租的金额也足以覆盖上诉人与二被上诉人之间的租金。这样既能解上诉人资金短缺的燃眉之急，也不会影响到二被上诉人的利益，但是二被上诉人却无端拒绝了这样一个两全其美的好办法。甚至在上诉人将次承租人约来见面时，选择避而不见。导致了后续损失的扩大化。因此上诉人认为自己承担租金的义务至多只应该计算至2020年10月21日，此后无论是租金还是占有使用费，都属于损失扩大部分，理应由二被上诉人自担责任。 李翠茹、张永平辩称，上诉人的上诉理由不能成立，理由如下，1．疫情是2020年2月开始的，上诉人是从2019年9月就开始拖欠房租，至今不付，这与疫情没有关系；2．一审在判决时考虑两次疫情影响经营的时间为六个月，认定双方各承担50%，被上诉人已承担了三个月，并没有让上诉人一方承担；3．按照合同约定，上诉人经营期间所产生的暖气费、物业费应由上诉人承担，但是上诉人一直都没有交，全是被上诉人垫付的；4．上诉人要转租被上诉人同意，前提是欠付的费用必须付清，受让人知道后不租了，上诉人陈述是被上诉人从中阻挠造成的转租不成，纯粹是无中生有。5．既然上诉人认为因疫情无法经营，一审时被上诉人提出提前终止合同，上诉人不同意，拒绝交还承租房屋，造成损失扩大，应由其自行承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。 李翠茹、张永平向一审法院起诉请求：1．请求解除双方于2018年4月1日签订《商铺租赁合同》，判令张国臣向李翠茹、张永平退还位于克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号商铺；2．判令张国臣向李翠茹、张永平支付拖欠的租金160,000元（暂计算至2020年3月，并要求支付至退房时止的租金），并承担违约金10,000元，暖气费24,215.16元、物业费19,799.76元，合计214,014.92元；3．本案保全费1545元由张国臣承担。 一审法院认定事实：2018年4月8日，李翠茹（出租方）作为甲方、张国臣（承租方）作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，第一条约定张国臣承租李翠茹坐落于克拉玛依市水星路9-1-5、9-2-5号房屋，建筑面积248平方米。第二条：租赁期限从2018年4月1日至2021年8月31日，租期为3年。承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：1.承租人擅自将房屋转租、转让、转借的；2.承租人利用承租房进行违法活动的，损害公共利益的；3.承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金10,000元。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨跌幅作适当调整。第三条：押金、租金和租金交纳期限：1.押金10,000元，租赁年限内总租金为人民币叁拾陆万元整（360,000元）。……3.为减轻乙方负担，经双方协商，甲方同意乙方租金分期付款，付款期限及金额约定如下：第一期：租金为60,000元，付款时间为2018年4月1日。第二期：租金为120,000元，付款时间为2018年9月1日。第三期：租金为120,000元，付款时间为2019年9月1日。第四期：租金为120,000元，付款时间为2020年9月1日。3.乙方每年缴纳一次租金，乙方以现金或存单形式支付租金。4.乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按该年度总租金的1％加收滞纳金。第四条：租赁期间房屋修缮：1.出租方将房屋交给承租方后，承租方不得破坏房屋结构，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的商铺后，承租方不得拆除和破坏已装修部分及房屋结构。2.承租方在租赁期间对房屋主体结构、地暖、防水设施、消防设施、自来水及电气设备等不得随意改造，如有损坏造成设备设施不能正常运转，承租方承担全部责任，如若更改必须经出租方同意。第五条：各项费用的缴纳1.物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳；2.水电暖费：由乙方自行缴纳；3.维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电暖等，维修费由乙方负责。4.使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳，其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用。第六条：出租方与承租方的变更：1.如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。出租人出卖房屋，须在一个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权、2.租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务及责任。第七条：违约金和违约责任1.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿该年度总租金35％的违约金。2.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿该年度总租金30％的违约金。3.乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金----元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责照价赔偿。第九条：免责条件若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。…第十四条：其他约定事项：1.乙方拖欠或延期付房租，该合同无效；2.因房屋到期租金更改或房屋收回，应提前6个月通知乙方；3.2018.4.1至2018.8.31之间的房租已付。合同还对其他事宜作出具体约定。合同签订之后，张国臣向李翠茹缴纳押金10,000元，李翠茹向张国臣交付了房屋。2018年9月张国臣向李翠茹支付12万元租金，2019年9月1日至2020年3月张国臣向李翠茹支付租金2万元，剩余租金未交，双方协商未果，故李翠茹诉至一审法院。另查，克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号不动产权利人登记为李翠茹、张永平，两人系夫妻关系。另查，李翠茹于2020年10月27日缴纳克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号房屋2019年1月1日至2019年12月31日物业费8,648.28元、暖气公摊电费1,251.60元，合计9,899.88元；2020年1月1日至2020年12月31日物业费8,648.28元、暖气公摊电费1,251.60元，合计9,899.88元。物业费用总计19,799.76元。李翠茹于2020年10月27日缴纳克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号房屋2018年10月15日至2019年4月15日、2019年10月15日至2020年4月15日暖气费16,143.44元，2021年3月19日缴纳克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号房屋2020年10月15日至2021年4月15日的暖气费8,071.72元，上述暖气费用共计24,215.16元。另查，李翠茹就本案申请财产保全，产生保全费1545元。一审法院认为，因本案法律事实引发的纠纷发生在《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）施行前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案涉及的相关法律问题，无特别说明，均为民法典施行前的法律、司法解释。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合法的租赁合同关系受法律保护。租赁合同的承租人应当按照合同约定的期限、金额和方式，完全履行给付租金及其他费用的合同义务。李翠茹与张国臣于2018年4月1日签订《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。李翠茹将房屋出租给张国臣使用，张国臣理应按照约定及时向李翠茹支付租金。本案的争议焦点有二：一是《商铺租赁合同》是否应该解除；二是张国臣欠付的租金数额。关于第一个争议焦点，《商铺租赁合同》约定的租期是自2018年4月1日至2021年8月31日，现该合同还未到期。李翠茹现要求解除与张国臣的合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…，”因张国臣迟延履行债务致使李翠茹不能实现合同目的，李翠茹主张要求解除与张国臣的租赁合同，符合法律规定。关于合同的解除时间，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”因张国臣收到法院起诉状副本时间为2021年2月21日，故李翠茹与张国臣签订的《商铺租赁合同》于2021年2月21日解除，符合法律规定，法院依法予以支持，因双方签订的《商铺租赁合同》已经解除，对于李翠茹要求张国臣向其退还位于克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号商铺诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于第二个争议焦点，张国臣应该支付的租金数额。李翠茹诉请张国臣支付2019年9月1日至2021年3月31日剩余的租金160,000元，张国臣要求李翠茹减免8个月因疫情期间的租金的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。为防控新型冠状病毒性肺炎疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界均采取了相应的疫情防控措施，该事实为众所周知的免证事实，该情形无法预期、无法克服也无法避免，符合法律上不可抗力的免责事由。因此导致租户防控期间无法营业，遭受不可抗力影响的一方有权免除或部分免除责任。执行政府防控文件既是租户也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方应平均分担。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，因疫情确实导致张国臣无法正常经营。根据克拉玛依防疫情况，李翠茹主张2019年9月1日至2021年3月31日期间的租金160,000元（扣除李翠茹认可张国臣向其支付的20,000元租金及10,000元押金），其中2020年1月22日至4月21日，7月22日至10月21日期间的租金法院酌情认定由双方各分担50％，剩余期间的租金张国臣应参照租赁合同中约定的租金标准支付至李翠茹主张的2021年3月31日，上述期间，扣除一审法院认定的因疫情原因房租费用由双方各分担50％即30,000元（10,000元×6个月×50％）外，剩余张国臣应当向李翠茹支付的租金金额为130,000元（160,000元-30,000元）。关于李翠茹主张张国臣从4月1日至法院判决之日即2021年4月16日期间的占有使用费5000元（10,000元÷2），一审法院依法予以支持。关于李翠茹要求张国臣支付判决之后后续的占有使用费，因张国臣搬离之日无法确定，该笔占有使用费可待张国臣实际搬离后，由李翠茹另行主张。李翠茹要求张国臣支付租赁房屋暖气费24,215.16元、物业费19,799.76元，因李翠茹已经实际向相关部门缴纳，且张国臣在该期间租赁占有租赁房屋，故上述费用按照双方签订的合同应当由张国臣承担，故李翠茹要求张国臣支付租赁房屋暖气费24,215.16元、物业费19,799.76元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于保全费1545元，系李翠茹为保证案件顺利执行产生的费用，应当由张国臣承担。关于李翠茹要求张国臣承担违约责任的诉讼请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之规定，因张国臣属于因疫情或者疫情防控措施导致租金周转困难或者营业收入明显减少的情形，李翠茹要求张国臣承担违约责任的诉讼请求，一审法院依法不予支持。因克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号不动产权权利人登记为李翠茹、张永平，两人系夫妻关系，故虽租赁合同系一人签订，但张永平作为所有权人，可以作为原告向张国臣主张权利。综上，依照相关法律规定，判决：一、确认李翠茹与张国臣于2018年4月1日签订的《商铺租赁合同》于2021年2月21日解除；二、张国臣于判决生效之日起三十日内向李翠茹、张永平返还位于克拉玛依区水星路9-1-5、9-2-5号商铺；三、张国臣于判决生效之日起五日内向李翠茹、张永平支付租金130,000元、暖气费24,215.16元、物业费19,799.76元，合计174,014.92元；四、张国臣于判决生效之日起五日内向李翠茹、张永平支付保全费1545元；五、驳回李翠茹、张永平的其他诉讼请求。案件受理费2,255.10元，由克李翠茹、张永平负担419.10元，张国臣负担1836元。 本院二审期间，张国臣提交了以下证据：《个人信用报告》复印件一份4页、《申请书》一份2页、社区疫情期间防控提示单及责任书各一份2页、定西市安定区符家川镇兰星村村民委员会出具的《证明》一份1页。用以证明上诉人张国臣的经营资金系贷款，因经营不善资金连断裂，被法院列为失信被执行人。其经营不善的原因系投资失误和疫情影响。被上诉人质证对上述证据的真实性、合法性及与本案关联性均不予认可。本院认为，上诉人出示的上述证据与本案没有关联性，不能证实上诉人的主张。 本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审认定的事实予以确认。本院另查明，张国臣承租的李翠茹的房屋系从他人转租而来，李翠茹、张永平事先并不知情，事后其承租关系得到李翠茹、张永平确认。 本院认为，本案双方争议的焦点是，上诉人张国臣的转租没有成功，被上诉人李翠茹、张永平是否有过错，并承担损失。根据合同约定，上诉人张国臣在2019年9月1日应该向被上诉人李翠茹交纳第三期房屋租金120,000元，但张国臣实际仅交了20,000元，已经构成违约。后因疫情的影响，经营惨淡，再未向被上诉人支付相关费用。疫情前后张国臣即想将该房屋转租，几次转租均没有成功，上诉人张国臣认为系因被上诉人的阻挠，责任在被上诉人，造成租金及其他费用无法交纳的损失应由被上诉人承担。被上诉人陈述，没有转租是因为张国臣欠付房租、暖气费、物业费，承租人了解这些情况后均不愿承租，并非被上诉人阻挠的结果。本院认为，双方关于转租一事说法不一，均没有提供相应的证据证实各自的主张。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人张国臣没有提供证据证实其转租不能是由于被上诉人的原因，由其承担举证不能的法律责任。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”之规定，上诉人张国臣将涉案房屋转租给第三人没有经出租人李翠茹、张永平的同意，即使李翠茹、张永平阻挠转租，其后果也不可归责于被上诉人。所以上诉人张国臣没有证据证实其转租不能的原因在于被上诉人，更不能证明被上诉人有过错，因此，其上诉理由没有事实和法律依据，上诉请求本院依法不予支持。 综上所述，张国臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,880.30元，由张国臣负担。 本判决为终审判决。 审判长 李  德  明 审判员 吴     婷 审判员 依力亚尔乌马尔 二〇二一年六月十七日 书记员 郭     骁