河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终1376号上诉人（一审被告）：刘昆丽，女，汉族，1985年2月6日出生，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：廖有宏，男，汉族，1968年6月15日出生，住郑州市中原区，系刘昆丽丈夫。被上诉人（一审原告）：河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司。住所地：鄢陵县陈化店镇明义村9-1-4西。负责人：刘茹修，该公司总经理。委托诉讼代理人：马海江，男，汉族，1986年7月29日出生，住许昌市魏都区，系该公司员工。上诉人刘昆丽因与被上诉人河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省鄢陵县人民法院（2021）豫1024民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘昆丽的上诉请求：一、请求依法撤销鄢陵县人民法院（2021）豫1024民初162号民事判决书；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由如下:1、被告在建业生态新城地中海二期购买两套房屋，为B11-3和B23-,分别以被告本人及家属名义购买。因2018-2019年期间，被告家（B11-3）邻居（B11-2）在装修过程中严重破坏联排别墅的外观,并对被告家（B11-3）构成安全威胁;之前被告及家属多次和小区物业公司管家李敏交涉，要求小区物业出面制止,管家李敏总是用言语推脱，说B11-2家是许昌市商业局的，不好得罪，还借口小区物业公司不是执法部门等等，来逃避物业公司应尽的管理责任。2、物业管理人员李敏2019年对被告家B23-3二楼门窗进行更换时，被告带她会起专门到另一处房屋(B11-3)的邻居家（B11-2)查看违规装修事,她说将此事向领导再次反映，之后一直没有给出整改回复。被告在2020年1月15日与小区物业公司经理电话交涉，其表示会尽快处理，但至今仍未解决。3、被告与小区物业公司多次交涉要求物业加强管理，制止B11-2违章装修无果后，明确告知物业管家如果此事得不到解决，被告之房屋B11-3及B23-3不会缴纳相关物业管理费用，并保留起诉建业物业鄢陵分公司管理不到位与不作为，要求小区物业管理公司赔偿因其不作为导致被告家房屋贬值而遭受的损失的权利。综上，该案原告为被告家在建业生态新城所属两套房产B11-3及B23-3)的物业管理公司(一家管理机构）,不能纵容原告方就此案分割来诉求其权益，忽视其管理不到位、不作为，故意逃避其应尽的责任和义务,损害被告作为建业生态新城业主的根本权益。因原告建业物业鄢陵分公司的管理不到位、不作为致使被告家遭受的房屋贬值损失远远大于原告其诉求的物业费用!恳请人民法官以维护百姓正当、合法权益不受侵害为出发点,主持公道,谴责原告方建业物业管理有限公司鄢陵分公司这种管理不作为、不负责任的行为，驳回原告之不当诉求;同时要求原告在一定期限内对违章装修的B11-2业主进行正当管理，恢复B11座联排别墅原有外貌，并还被告家一个安全环境。被上诉人河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司辩称：B11-2房屋与本案不属于同一栋楼，B11-2业主房屋装修，并不会直接影响本案房屋的安全和房屋价值；2.物业公司于2019年对B11-2下发违章整改通知书；3.双方签订的《前期物业服务协议》，符合有关法律规定，为有效协议，具有法律约束，上诉人刘昆丽应当按照协议交纳物业费用。请求维持一审判决。被上诉人河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付2019年1月1日至2021年6月30日的物业管理费9016元；2、请求判令被告支付截止2020年12月25日违约金为996.44元，逾期缴纳物业管理费按照日万分之五支付违约金。3、请求判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月4日，河南建业物业管理有限公司在鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司招标鄢陵建业生态新城物业管理服务项目时中标，中标价为多层住宅每月1.46元/平方米，低层联排每月2.27元/平方米。2017年12月21日，鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司将被告购买的生态新城建筑面积为132.39平方米的B23号楼（低层联排）3单元101房交付给被告。同日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订了《前期物业服务协议》，该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业服务管理质量、物业服务费用、其他有偿服务费用、专项维修基金的管理与使用、保险、违约责任和其他事项进行了约定。其中，该协议第四条第一款约定：“乙方交纳费用时间：物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更改和改造费用，不包括共用设施等维护所使用的水、电费等费用）实行预交制度，自房屋交付之日起，预收一年物业服务费。此后，每半年缴纳一次，每次交纳费用时间：每年的一月份和六月份预交以后半年的物业服务费”；该协议第四条第二款明确载明了低层联排的物业费用为2.27元/月/平方米，自2018年1月1日开始，按当地招投标备案的标准向业主足额收取。该协议第五条第五款约定：“由市政配套的水电气暖通讯等费用，按照市政规定由业主按期缴纳。乙方确需要委托甲方代缴的，双方可另行约定。温泉水、直饮水使用户数达到配套总户数的30%以上时，本小区开通相应的温泉水、直饮水供应。温泉水、直饮水实行市场定价，按照开发建设单位测算的收费标准，由甲方统一收取。若因政府部门、供水方、其他第三方、不可抗力等原因导致供水中断，甲方及开发商不承担责任，若因甲方原因导致供水中断，甲方有义务及时维护维修相关设施，向业主恢复供水”；该协议第八条第三款约定：“甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用”；该协议第八条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之五的标准向乙方收取滞纳金”。协议签订后，被告按建筑面积132.39平方米、每平方米2.27元/月，向原告缴纳了自2018年1月1日至2018年12月31日的物业费共计3606元。原告依协议约定履行了自己的服务义务。但被告自2019年1月1日至今未再向原告缴纳物业服务费用。一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定，为有效协议，具有法律约束力。原告根据协议履行了自己的服务义务，被告应当按照协议向原告缴纳物业服务费用。为此，对原告要求被告按建筑面积132.39平方米缴纳2019年1月1日至2021年6月30日止按照每平方米每月2.27元计算的物业9016元的诉讼请求，该院予以支持。因双方签订的《前期物业服务协议》第八条违约责任中，只约定了乙方未按协议约定缴纳物业服务费用应承担滞纳金，而没有约定甲方擅自提高收费标准或乱收费而应承担滞纳金，违反了合同公平原则。为此，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，该院不予支持。原告按照协议标准收取物业服务费用，且该收费标准与中标价相一致，并不存在乱收费、多收费。因双方签订的协议对直饮水供应是附条件的，在所附条件没有成就时，原告没有供应直饮水并不构成违约，被告也不能据此拒付物业费。被告称供电问题，原告已与相关部门进行了协调解决。因B11-2房屋与本案的房屋并不属于同一栋楼，B11-2业主房屋装修，并不会直接影响本案房屋的安全和房屋价值。综上，对被告辩称违约金的问题，该院予以支持。对被告其他辩称理由，该院不予支持。故依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百零九条第一款、第九百三十七条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告刘昆丽于本判决生效之日起十日内支付原告河南建业物业管理有限公司鄢陵分公司自2019年1月1日至2021年6月30日的物业管理费用9016元。二审期间，双方当事人均没有提供新证据。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，双方当事人签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应按照协议约定履行义务。经审查，B11-2房屋与本案所涉房屋不属于同一栋梁，B11-2房屋业主装修，并不直接影响本案所涉房屋的安全和房屋价值，上诉人提出的主张没有充足证据予以佐证，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘昆丽的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费52元由上诉人刘昆丽负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二一年六月二十八日书记员  王沛文执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口