江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终1900号上诉人（原审被告）：扬州市金宝来旅游用品有限公司，住所地在扬州市广陵区杭集镇工业园。诉讼代表人：中兴华会计事务所（特殊普通合伙）扬州分所，该公司管理人。管理人负责人：黄梅。委托诉讼代理人：朱蕾，江苏理华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李尽美，江苏理华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬州市福斯特旅游用品有限公司，住所地在扬州市广陵区杭集镇工业园通洲路16号。法定代表人：纪月琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱志恒，扬州市广陵区新宇法律服务所法律工作者。上诉人扬州市金宝来旅游用品有限公司（以下简称金宝来公司）因与被上诉人扬州市福斯特旅游用品有限公司（以下简称福斯特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2021）苏1002民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金宝来公司上诉请求：1.撤销一审判决主文第二项；2.本案上诉费用由福斯特公司承担。事实和理由：1.一审法院在福斯特公司坚持主张确认优先债权，且未增加或变更诉讼请求的情况下，直接增加处理执行异议之诉所讼争标的，系程序违法。福斯特公司的诉讼主张是要求确认“对金宝来公司存在854109元的装修损失债权，且该债权在破产清算时有优先受偿权”，而非主张装修折价款的所有权。如福斯特公司认为其对一审法院评估拍卖标的有异议，则应当按照民事诉讼法第二百二十七条之规定，通过执行异议程序解决。福斯特公司参与了案涉厂房的竞买，可见其明知案涉装修包括在评估拍卖范围内，却怠于行使提出执行异议的权利，是福斯特公司对自身权利的放弃。一审法院在债权确认之诉中，直接以判决形式对执行异议的标的作出确认，并要求管理人直接向金宝来公司支付装修折价款，属于程序违法。2.一审法院认定事实错误，金宝来公司管理人或代理人从未同意按照2018年协议价折旧计算装修现值。一审法院在双方未达成一致协议的情况下，未经确认径行作出不符合事实的认定，显属错误。3.由吴杰个人签署的关于装潢补偿的《协议》系其个人行为，不能约束金宝来公司。案涉房产系金宝来公司名下房产，而非吴杰个人房产，福斯特公司提供的关于装潢及搬离费用的《协议》上并无金宝来公司盖章确认，吴杰个人无权处分金宝来公司的财产，该协议也未表明与福斯特公司之间有关联性。因此该《协议》中关于吴杰个人同意夏帮龙对后厂房三、四层的一半装潢进行补偿的约定，并不当然导致夏帮龙对后厂房三、四层一半装潢具有所有权，如夏帮龙个人认为存在装潢补偿损失的，可自行向吴杰主张，与金宝来公司无关。福斯特公司辩称，1.福斯特公司因房屋租赁合同纠纷向一审法院提起案涉被拍卖房屋的装修赔偿之诉，符合法律规定，没有法律规定在金宝来公司破产期间不能进行民事诉讼，更没有法律规定案涉争议只能通过执行异议程序处理。2.一审法院对案涉厂房的3-4层装修现值分别作出判决，符合法律规定。因案涉厂房的3-4层装修系福斯特公司用55万元购买，相关事实一审时已经得到各方认可，一审法院根据评估公司的评估结论，对该部分进行分割补偿，具有事实和法律依据。福斯特公司对一审判决的其他判决内容也是不认同的，但是因为金宝来公司在破产期间，福斯特公司为节约司法资源不再提起上诉。综上，一审法院对案涉厂房的3-4层装修现值进行处理符合规定，请求二审法院查明事实，依法驳回金宝来公司的上诉请求。福斯特公司向一审法院起诉请求：判决金宝来公司因违反约定解除与福斯特公司签订的《厂房租赁合同》给福斯特公司造成的损失854109元，确认该债权在金宝来公司破产清算时拥有优先受偿权，诉讼费用由金宝来公司承担。一审法院认定事实，2017年12月28日，福斯特公司与金宝来公司签署《厂房租赁合同》，金宝来公司将杭集工业园通洲路5512平方米厂房出租给福斯特公司使用，租期自2017年12月30日至2037年12月30日，租金起算自2018年7月1日始，前2年每月每平方米租金12元（每年租金793728元），第3至5年租金在上年的基础上递增5%（2020年7月1日至2021年6月30日期间每平方米每月租金12.6元，年租金833414元），第6年起双方以市场价为基础商定。福斯特公司在2018年5月30日前支付金宝来公司租赁保证金36万元，福斯特公司在租赁期内进行装修、改建，须事先提交方案并取得金宝来公司同意，同时向政府有关部门申报同意。合同约定了争议仲裁条款。2018年1月24日，福斯特公司代表夏邦龙（应为夏帮龙，福斯特公司法定代表人纪月琴丈夫）与金宝来公司法定代表人吴杰以及原承租人徐庆丰、陈**军、王文连、韩岗等4人签署六方《协议》，福斯特公司、金宝来公司各出35万元补偿徐庆丰租赁后厂房三层、四层的装潢及搬离费，其中搬离费15万元，装潢55万元。金宝来公司补偿陈**军装潢及搬离费20万元，补偿王文连15万元。陈**军、王文连的款项由徐庆丰代理（收），金宝来公司应付款项由福斯特公司从租金中支付。一审法院在执行江苏扬州农村商业银行股份有限公司杭集支行与金宝来公司金融借款合同纠纷案件过程中拍卖其抵押的通洲路16号房地产及附属设施，福斯特公司参与竞买，案外人扬州市健能日化有限公司（以下简称健能公司）以4010.6万元竞买成交。（福斯特公司委托代理人）扬州市广陵区新宇法律服务所于2020年11月30日委托江苏德衡资产评估房地产估价有限公司对福斯特公司租赁金宝来公司的扬州市杭集镇通洲路16号房屋内装修、辅助设施现值进行评估，该公司按照2016年的折旧40%、2018年的折旧30%（屋顶彩钢房折旧10%例外）计算价值854109元，其中案涉3号楼（后厂房）三层、四层估值561567元（含空调移机费17000元）。福斯特公司于2020年12月24日与健能公司就通洲路16号三楼、四楼4320平方米房屋租赁达成协议，租期一年，自2020年7月6日至2021年7月5日，每平方米每月租金12元，年租金622080元，另付保证金20万元。金宝来公司因不能清偿到期债务被申请破产清算，一审法院于2020年11月19日受理并指定中兴华会计事务所（特殊普通合伙）扬州分所担任管理人。金宝来公司愿意按照2018年协议价折旧计算装修现值，案经调解未果。一审法院认为，福斯特公司与金宝来公司一致同意以中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会作为争议的仲裁机构，该仲裁机构早在2004年6月就更名为中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会（目前又更名），协议约定的仲裁机构名称虽不准确，但能够确定具体的仲裁机构，应当认定有效选定了仲裁机构。但福斯特公司向一审法院起诉时未声明有仲裁协议，金宝来公司在首次开庭前未对一审法院受理该案提出异议，视为双方放弃仲裁协议，一审法院有权管辖。金宝来公司抵押房屋被人民法院拍卖，福斯特公司的承租权并不必然受到影响，福斯特公司在金宝来公司尚未决定前自行与新房主签订租赁合同，主动终止了双方之间的租赁关系，不存在福斯特公司诉称的金宝来公司违反约定解除合同的基本事实，新租金明显低于原有标准，福斯特公司诉称的损失并不存在。福斯特公司的证据不足以证明装修、改建的事实，且其没有按照约定事先提交方案并取得金宝来公司同意，并向政府有关部门申报，故即便福斯特公司有装修添附，也应自行承担损失。金宝来公司在2018年1月交接房屋时同意福斯特公司补偿后厂房3层、4层装修费用，故福斯特公司对此装修价值享有共同权益。评估公司说明“本次评估范围及工程量由福斯特公司相关人员现场指认确定”，因评估的设定条件是福斯特公司单方确认，评估结论未必准确，而按照原有协议不存在空调移机项目，空调移机费用明显不需要。更为关键的是，福斯特公司、金宝来公司及前承租人三方2018年约定3层、4层装修价格55万元是一揽子价款，当然包含辅助设施价格，评估项目及金额违背双方共同意思，故对评估金额不予采纳。但评估报告对2018年装修7折成新的技术参数客观可行可以采用，据此确定3层、4层的装修价值为385000元，福斯特公司享有一半权益为192500元。综上，福斯特公司的诉讼请求没有事实基础，依法不能支持。福斯特公司案涉的装修权益本应在执行程序解决，金宝来公司对此抗辩有理，但福斯特公司坚持选择在本案中处理，因金宝来公司同意在2018年协议价的基础上折旧计算。为避免双方诉累，节约司法资源，本案一并处理。依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百五十一条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国仲裁法》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、驳回扬州市福斯特旅游用品有限公司的全部诉讼请求；二、扬州市金宝来旅游用品有限公司在三十日内给付扬州市福斯特旅游用品有限公司装修折价款192500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照规定支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12342元，由扬州市福斯特旅游用品有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实部分，其中“金宝来公司愿意按照2018年协议价折旧计算装修现值”的认定，缺乏事实依据，应不予确认。另，关于福斯特公司在2018年5月30日前支付金宝来公司租赁保证金36万元的内容及夏帮龙与吴杰等人于2018年1月24日签定的《协议》中约定的内容，都只是各方在协议中的约定，并非实际履行情况。一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。二审另查明，一审法院于2021年2月26日庭审期间，询问双方当事人是否同意调解。福斯特公司代理人回答：“同意。”金宝来公司代理人回答：“不同意。”“如协议真实，2018年装潢价值27.5万元，折旧到目前可以征求管理人意见。”对此，福斯特公司代理人回答：“对该方案不同意。”“我方方案，可以在评估报告基础上适当下浮到50-60万元。”金宝来公司代理人回答：“回去和管理人商量。”金宝来公司事后并未答复一审法院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同中双方当事人之间的权利义务关系的约定，不因事后合同标的物所有权的变更而变化。本案中，案涉厂房在租赁期间发生所有权变更的，并不必然影响福斯特公司与金宝来公司之间的《厂房租赁合同》的效力。但是福斯特公司在金宝来公司管理人尚未决定案涉《厂房租赁合同》解除或者继续履行前，主动与新的案涉厂房所有权人健能公司签订了新的租赁合同，终止了其与金宝来公司之间的租赁合同关系，因此福斯特公司主张金宝来公司违反约定解除合同，缺乏事实依据，应不予采信。况且，福斯特公司提交的证据不足以证明其存在装修、改建的事实，且其也没有按照租赁合同约定事先提交装修、改建方案并取得金宝来公司同意，并向政府有关部门申报，故即便福斯特公司存在装修添附的行为，也应由其自行承担损失。此外，如福斯特公司主张对案涉厂房后厂房三、四层的装修折价款享有一定的权益，金宝来公司应当对其进行补偿的，应依据夏帮龙与吴杰等人签订的《协议》中的约定，而该《协议》中并无装修权益归属的约定；而且福斯特公司参与了案涉厂房的竞拍，却未在评估拍卖案涉厂房过程中提出异议；一审期间，金宝来公司亦未同意在案涉《协议》约定的价格基础上折旧计算案涉厂房后厂房三、四层的装修价值。综上，一审法院认定金宝来公司给付福斯特公司装修折价款192500元，缺乏依据，应予纠正。综上所述，金宝来公司的上诉请求成立，依法应予支持；一审判决认定事实不清，导致法律适用不当，结果应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省扬州市广陵区人民法院（2021）苏1002民初252号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销江苏省扬州市广陵区人民法院（2021）苏1002民初252号民事判决第二项。二审案件受理费4150元，由扬州市福斯特旅游用品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陆开存审 判 员 叶 露审 判 员 孙建瑢二〇二一年六月三十日法官助理 唐宏杰书 记 员 朱爱娟