广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初9134号原告：珠海市依云置业有限公司，住所地:珠海市高新区×××××××××××××××主楼第******。法定代表人：李俊霆，执行董事。委托诉讼代理人：蔡一凡，广东纳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘暘，广东纳信律师事务所律师。被告：党英，男，汉族，1975年10月8日出生，现住内蒙古自治区呼和浩特市新城区凤凰新城**楼****，公民身份号码152××××***********。委托诉讼代理人：赵琰，广东群济律师事务所律师。原告珠海市依云置业有限公司（以下简称依云公司）诉被告党英商品房预约合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告依云公司的委托诉讼代理人蔡一凡、刘暘，被告党英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告依云公司提出的诉讼请求如下：1.确认原、被告双方签订的《商品房买卖认购书》已于2021年3月16日解除；2.确认原告无需向被告返还购房定金50000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年12月15日，原、被告就珠海市高新区×××××××××××××××××××××××（以下称1601房）买卖事宜签订《商品房买卖认购书》，约定：房屋总价款为2319235元，被告应于2019年12月22日前支付首期款696235元并签订《商品房买卖合同》，同时还需办结银行按揭贷款申请手续。认购书签订后，被告一直怠于办理贷款申请手续。原告曾于2021年2月9日发出书面催告函，要求被告限期办结银行按揭贷款手续并提供相应办结凭证，但被告不予理会。为免损失扩大，原告只能于2021年3月11日向被告发出《解除〈商品房买卖认购书〉通知书》，通知其认购书解除并要求被告及时办理退款手续。该解除通知已由被告本人于2021年3月16日签收。原告认为，认购书是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。被告未依约履行买受人义务已构成违约，原告的解除行为有法律依据且符合合同约定。被告党英辩称，一、原告的解除理由不成立，与客观事实不符，不享有合同解除权，通知解除不发生解除效力。原告所提供的《解除通知书》称，因被告“未能如约办结银行按揭贷款申请，且拒绝提交银行按揭贷款申请办结凭证的行为已经超过约定的签约时限构成违约”，解除认购书并不予退还50000元认购定金。被告认为，被告签订认购书前告知原告所有情况。原告销售人员答复，被告具有购房以及贷款资格，可以购买原告所售房产，因此，双方签订的《商品房买卖认购书》中选择“首付三成按揭付款”的付款方式。依照约定，被告于签署《商品房买卖合同》的同时，办结银行按揭贷款申请手续。被告于2015年12月15日支付5万元认购定金，2019年12月22日支付646235元，至此付清首付款696235元。原告的按揭合作银行是招商银行，由原告负责被告与招商银行办理按揭贷款的对接工作。在支付定金后，原告要求被告与招商银行工作人员陈达铭联系，2019年12月20日被告全部提交了贷款所需全部材料，该工作人员进行审核后于2019年12月23日告知被告因被告在呼和浩特有房贷尚未清偿完毕，贷款审批有障碍，解决的办法是提高首付至四成，于是被告当日按要求补交了23万元的购房款，原告在被告交付23万元款项后出具收据，以上事实可证明被告已经向银行提供了按揭资料，否则无法得知被告有其他贷款，且补交23万元购房款无理由。之后该行未能就按揭贷款办理情况进行确定性回复，也未要求被告签署贷款合同等文件。所以原告所指被告存在的违约情形不存在，其解除理由不成立，则原告无解除权，根据《全国法院民商事审判会议纪要》第46条的内容可知，以通知方式解除合同的，需享有解除权，即解除理由成立的情况下，通知方才享有解除权，进而通知解除才能发生解除效力。本案中，被告之义务仅在于提供贷款要求的资料，根据上述履行情况可知被告已履行全部义务，招商银行的责任不应由被告承担，原告可追究招商银行的责任，但是被告无责任。在补交首付款23万元后，被告已付首付款已经是926235元，不是《解除通知书》所载明的696235元。二、即便不考虑原告是否享有解除权，仅从其行使通知解除行为的时间考虑，原告在被告未履行义务之日起15个月后通过邮寄通知解除合同，超过行使解除权的除斥期间，其通知不能发生解除效力。被告交款、提交资料、银行审核等均发生于2019年12月31日前，至2021年3月16日已超过一年。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条之规定，原告无权解除认购书，其解除通知不能发生解除效力。是否解除合同，只能通过双方协商予以确定。原告的第二项诉讼请求不是确认之诉的标的，缺乏请求权基础，应予以驳回。确认之诉的标的为法律关系，而不是具体法律关系中为或不为的行为，则“无需返还定金5万元”不是确认之诉的标的。（2020）最高法民申1481号一案中，最高院说明了确认之诉的提起条件，除应符合起诉的一般条件之外，还应具备确认之诉的特别要件，即原告的权利或权利状况面临现存的不确定风险，具有提起确认之诉消除风险的必要性。本案中，5万元定金是否返还取决于解除理由成否成立，并无单独风险需确认之诉进行消除。此外，被告补充答辩意见如下，2019年12月24日，原告邮寄给被告《商品房买卖合同》的首页和签字页，被告签字之后寄回给原告，同时按照原告的要求补足按房屋总价40%计算的首付款差价23万元，即《商品房买卖合同》签订并且已履行。因此，预约合同《商品房认购协议书》作为担保本约《商品房买卖合同》签订的目的已经实现，预约合同履行完毕，对应的认购定金已经转化为购房款，双方之间不存在认购的预约关系，而只存在买卖关系，原告无权解除一份已经履行完毕的合同，因其权利义务已经终止，不再具有恢复可能性。因此，原告解除不发生任何效力，其要求确认认购书已解除的诉讼请求不能成立。本院经审理认定如下事实：2019年12月15日，原告（卖方）与被告（买方）签订《商品房买卖认购书》，约定：买方认购1601房，总价2463644元；买方须在认购书签订时支付定金5万元；卖方选择首付3成按揭付款，于12月22日前向卖方支付首期款696235元，应于签署《商品房买卖合同》的同时，办结银行按揭贷款申请手续（买方办结银行按揭贷款申请手续是指1.向银行提供了符合按揭贷款要求的全部相关资料；2.按银行要求签署了贷款合同等全部法律文件；3.缴清全部费用，包括但不限于维修基金、律师服务费、公证费等）；买方向卖方支付的购房定金为购楼款的一部分，买方必须按照双方约定的付款方式与付款时间交付楼款并同时签署《商品房买卖合同》，办理银行按揭手续。若未在约定的时间签署购房合同和付清约定款项，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售，买方已交卖方的购房定金不予退回；买方的通讯联络方式以本认购书所载明的地址电话为准，买方必须保证其提供上述资料的真实性，若卖方依据以上资料联络不到买方，则买方应承担由此引起的相关全部责任，买方通讯方式如有变更，应在通讯地址或电话号码变更后三日内以书面形式通知卖方，否则由此引起的一切后果均有买方负责；买方申请的贷款成数以银行最终审批结果为准，如银行批准的贷款额低于买方申请的贷款额，该差额部分买方须在七天内一次性付清给卖方；若买方的贷款申请非因卖方的原因最终未获银行接纳的，买方应在接到银行通知后七天内向卖方一次性交清房款并重新签署《商品房买卖合同》，逾期按认购书第四条第3款处理等。2019年12月15日，被告向原告支付定金5万元。被告同日向原告出具两份承诺，其中《购房承诺书》载明：“……虽然本人并非珠海市户口且无购买珠海市社保的记录，但本人符合下列条件：1.本人户口属于非户籍人士；2.具备以家庭为单位购买珠海首套房的资格；如因本人不具备该资格而导致无法办理《商品房买卖合同》备案登记及《不动产权证》的，本人知悉并愿意承担一切责任。”《承诺书》载明：“本人现购买1601房，在此郑重承诺：本人非常清楚并明确知悉珠海市现行住房限购限贷政策及其实施细则；本人完全符合现行珠海市购房条件；本人为购房提供的所有资料（包括个人及家庭身份资料等）均为真实、合法、有效，若因本人达不到购房条件或其他本人原因造成购房不成，由此造成的一切后果和责任由本人承担。”被告亦签署了《招商雍华府花园项目客户购房需提供的资料清单》，其中按揭贷款客户需提供的资料包括珠海市×××××××提供的无房证明或住房记录证明（原件，以家庭为单位的）。2019年12月22日，被告支付首期款646043元。同年12月23日，被告补充支付首期款23万元。同年12月24日，被告在《商品房买卖合同（现售）》封面一页上签名确认“个人信息已核对”，在落款一页“买受人处”签名，并将该两页邮寄给原告。原告表示，原告将合同电子版全文发给被告，由其本人打印签字邮寄，仅用于正式签约前个人信息核对确认。2021年2月9日，原告向被告邮寄《催告函》，要求被告于2021年2月22日前办结银行按揭贷款手续并向原告提供相应办结凭证，否则，原告将解除《商品房买卖认购书》并不予退还定金。次日，被告签收该函。同年3月12日，原告向被告邮寄《解除〈商品房买卖认购书〉通知书》，以被告多次催告后仍拒绝提交银行按揭贷款申请办结凭证，已经超出约定的签约时限，构成违约为由，通知解除《商品房买卖认购书》并不予退还定金。同年3月16日，被告签收该函并随后回复称：“本人签订认购书前告知本人所有情况，你公司销售人员答复，本人具有购房以及贷款资格，可以购买你公司所售房产，因此本人与你公司于2019年12月15日签订的《商品房买卖认购书》中选择‘首付三成按揭付款’的付款方式……你公司的按揭合同银行是招商银行，由你公司负责本人与招商银行办理按揭贷款的对接工作。在支付定金后，你公司要求本人与招商银行工作人员陈达铭联系，2019年12月20日本人全部提交了贷款所需全部材料，该工作人员进行审核后于2019年12月23日告知本人因在呼和浩特有房贷尚未清偿完毕，贷款审批有障碍，解决的办法是提高首付至四成，于是本人当日按要求补交了23万元的购房款，之后该行未能就按揭贷款办理情况进行确定性答复，也未要求本人签署贷款合同等文件，所以按揭贷款相关事宜的决定权在于招商银行，不是本人所能控制的因素，所以你公司所指本人存在的违约情形不存在……”同年3月31日，原告向被告邮寄《限期办理退还手续告知函》，要求被告提供银行账户以办理退款手续。同年4月5日，被告签收该函。关于房产交易受阻的原因。庭审时，原告表示，根据目前的限购政策，非本地居民在香洲区仅限购买一套房产，在斗门区可购买两套房产（第一套房不限区域，但第二套房只能在斗门购买），但没有相关具体文件；被告在购买案涉房屋之前已经在斗门购买一套房产，第二套房只能在斗门购买，已不具备在香洲购房的资格，导致银行无法贷款。被告表示，被告在购买案涉房屋时跟原告说过在斗门已购买一套房产，但是原告说以什么河为界限，案涉房屋不算二套房，可以办理房产证；案涉贷款未获批准的原因，据被告了解确如原告所说，被告是在收到原告发出的《催告函》后在网上了解到的。原告表示，根据其签署的文件，被告购房时并未告知原告其已在斗门购房；2020年3、4月，招商银行陈达铭审查贷款时才通知原告关于被告已在斗门购房；原告置业顾问收到通知后与被告联系，协商变更付款方式以及继续履行合同，但被告不同意并提出更名；此后双方一直沟通，因为时间太长，原告向被告发出《催告函》。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点在于：原告是否有权解除与被告签订的《商品房买卖认购书》并不予退还定金。首先，双方于2019年12月15日签订的《商品房买卖认购书》在性质上属于预约合同，至于被告签约时是否具备本市购房资格，不影响该预约合同效力。该认购书虽约定了房号、总价款、付款方式及时间，但未约定交付使用条件及日期等，且明确约定双方将来签订正式的《商品房买卖合同》，故不能认定为本约。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，一方面，根据《商品房买卖认购书》第三条第2款第（2）项，被告应于签署《商品房买卖合同》的同时办结银行按揭贷款申请手续，包括：提供符合银行贷款要求的全部相关资料；按银行要求签署了贷款合同等全部法律文件等。因被告未办结贷款手续，原告根据认购书所列地址向其送达《催告函》，但被告在相应期限内既未办结贷款手续，也未变更付款方式，构成违约。根据《商品房买卖认购书》第四条第3款之约定，原告书面通知被告解除该认购书，合法有据。另一方面，根据庭审调查，被告的贷款申请最终未能获得批准的原因在于其实际上不具备购房资格。为遏制房价过快上涨，在各地普遍实施房地产调控政策的背景之下，被告作为完全民事行为能力人，在异地购房投资时应主动了解当地的调控政策，以确保自身具备购房资格。被告主张其购买案涉房产时已如实告知原告之前在斗门购房的事实，原告对此予以否认，而被告亦未能提供相应证据予以证实。被告在出具的《购房承诺书》中亦明确其具备以家庭为单位购买珠海首套房的资格。斗门属于珠海市辖区，被告另行购置的案涉房产并不属于珠海首套房。因此，现有证据不足以证实原告在明知被告不符合限购政策要求的情况下仍诱导其签订相关协议。综上所述，被告因自身不具备购房资格，未获得银行贷款审批，导致未能如约订立《商品房买卖合同》并付清全部房款，构成违约。原告要求解除《商品房买卖认购书》并不予退还购房定金，有事实和法律依据，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第（三）项、第五百六十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告珠海市依云置业有限公司与被告党英于2019年12月15日签订的《商品房买卖认购书》自2021年3月16日解除；二、关于被告党英已支付的购房定金5万元，原告珠海市依云置业有限公司有权不予退还。本案受理费减半收取12677元，由被告党英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇二一年六月三十日书记员 赵梵亦