新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0203民初1842号 原告（反诉被告）：李志平，男，1970年12月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。委托诉讼代理人：杨茗雅，新疆炎黄律师事务所律师。委托诉讼代理人：张睿，新疆炎黄律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕志新，男，1964年11月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。被告（反诉原告）：吕国红，女，1966年7月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。原告（反诉被告）李志平与被告（反诉原告）吕志新、吕国红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月18日、2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李志平及其委托诉讼代理人杨茗雅、张睿，被告（反诉原告）吕志新、吕国红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李志平向本院提出诉讼请求：1．吕志新、吕国红履行某小区某栋某单元某号房屋过户义务；2．吕志新、吕国红支付逾期过户违约金100000元；3．吕志新、吕国红支付律师代理费10000元；合计480000元。事实及理由：2019年3月3日，双方签订《房屋买卖协议书》，约定以370000元的价款转让克拉玛依区某小区某栋某单元某号经济适用房。合同约定2019年3月3日付定金40000元，2019年3月5日前支付110000元房款，剩余房款220000元于过户当日付清。原告于2019年3月初付清150000元，于2019年5月初领取钥匙。2021年1月1日，被告称可以办理过户，但必须多支付20000元作为利息才可以配合过户。原告多次与被告协商无果，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）吕志新、吕国红辩称，签合同时，考虑到李志平当时不能付清，同意分期付款，双方口头约定，先付150000元给钥匙让李志平先住进去，等可以过户时付220000元并加20000元作为利息，书面合同少写20000元，李志平可以少交中介费。双方约定由李志平承担过户所需费用。2021年1月能过户时，及时告知了李志平，并要求履行口头协议付款并办理过户，但是李志平不愿意按约定支付20000元，至今也没有支付剩余房款及土地费用，所以现在还没有过户。和李志平签合同前，房子租期未满，2019年8月到期，由于李志平要求2019年5月1日入住，吕志新、吕国红让给承租人提前腾房，并退还租金、物业费6900元、支付违约金2000元。被告（反诉原告）吕志新、吕国红向本院提出反诉请求：1．李志平支付240000元、土地证费用3205元；2．李志平承担过户所需全部费用；3．李志平支付利息6615.14元（以240000元为基数，按年利率4.35%倍计算，2021年1月至2021年5月的利息）。事实及理由与答辩意见一致，请求支持反诉请求。原告（反诉被告）李志平对反诉请求答辩称，1．吕志新、吕国红主张房屋余款240000元与事实不符，合同约定房屋总价为370000元，首付款150000元，剩余220000元在过户当日付清。双方在签合同时约定的房款实际为350000元，吕志新、吕国红所称20000元利息实际是为了可以用公积金贷款后再付220000元房款作为回报款，所以将房款多加了20000元变为了370000元，而不是为了少交中介费。2．吕志新、吕国红无权主张利息，合同不能继续履行的根本原因是吕志新、吕国红恶意违约增加房款，其主张的利息损失应当自行承担。本院经审理认定事实如下：2019年3月3日，吕志新、吕国红作为甲方、李志平作为乙方通过房产中介克拉玛依区XXX服务部（以下简称XXXX）签订《房屋买卖协议书》，载明：“甲方将某小区某栋某单元某号房屋转让给乙方，建筑面积119.17平方米，房价370000元。该房为经济适用房。”该合同第五条载明：“2019年3月3日支付定金40000元，该定金后期自动转为购房款，第一次于2019年3月5日支付房款110000元，待经济适用房具备上市转让条件时，在过户当日乙方向甲方付清剩余房款220000元，甲方及时协助乙方过户。”该合同第五条载明：“过户时甲方不承担费用，乙方承担土地出让金、契税、个人所得税及过户时产生的各项费用。”该合同第十六条载明：“甲方不及时配合过户，按照每天千分之三向乙方支付违约金，超过三个月仍不办理过户的，甲方向乙方支付房价总额双倍金额及违约金。”该合同第十七条载明“乙方按照房屋交易价的2%支付佣金7000元，于本协议签订当日支付给居间方。”该合同第二十二条载明：“腾房时间2019年5月1日。”该合同第二十三条载明：“与本协议有关的争议产生的诉讼费、律师费由败诉方承担。”该合同还对其他事项作了约定。2019年3月6日，李志平付款150000元。2019年5月初，吕志新、吕国红交付钥匙。2021年1月初，吕志新、吕国红通知李志平可以办理过户手续。其后，双方因是否应当加付20000元发生争议协商无果，李志平诉至本院。诉讼中，吕志新、吕国红提出反诉。另查，案涉经济适用房产权证已经办理，现登记在吕志新、吕国红名下，吕志新、吕国红缴纳了土地使用权价款3015元、不动产登记费80元、土地使用权转让契税90.45元，合计3185.45元。李志平尚未支付剩余房款及上述费用，吕志新、吕国红尚未办理过户手续。另查，双方通过中介签订合同前互不认识，签合同前案涉房屋尚处于出租状态，李志平知晓这一情况。另查，2021年4月27日，李志平与新疆炎黄律师事务所签订《委托代理合同》，约定代理费10000元，于2021年4月28日付款10000元。另查，李志平为证明其诉讼主张，另提交以下证据：李志平与XXXX李某通话录音、李志平与吕志新通话录音、58同城售房信息网页截图“急售XXX苑一楼120平方米中间户售价350000元”，发布人显示为“经纪人”。吕志新、吕国红不认可上述证据。为核实有关事实，本院根据李志平提供的电话号码当庭通知李某到庭进行询问，李某述称双方有口头表达过加20000元的事情。另查，吕志新、吕国红为证明其诉讼主张，另提交以下证据：李志平与吕志新的微信聊天记录，吕志新、吕国红退还案涉房屋原承租人租金、物业费的收款收据。李志平不认可上述证据。上述事实，有经当庭出示并质证的《房屋买卖协议书》《收条》、证人证言、《委托代理合同》、缴费票据、税票及原、被告陈述等证据在案予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实即房屋买卖协议形成于民法典施行之前，由该房屋买卖协议引起的民事纠纷案件应当适用当时的法律、司法解释的规定。首先，根据查明事实，双方就某小区某栋某单元某号房屋存在合法有效的买卖合同关系。第二，吕志新、吕国红认为“房价370000元，双方口头约定过户前支付书面合同价款220000元基础上加付20000元利息”。李志平认为“房价原定为350000元，加付20000元是为了当时可以用公积金贷款后再付220000元房款作为回报款，合同中的房款就写成370000元”。房产中介XXX李某述称双方有口头表达过加20000元。据此，可确定双方在中介处签订合同时口头约定过加20000元。本案争议焦点为口头约定加付20000元是以370000元房价为基础还是以350000元房价为基础。李志平当庭陈述“我提出来分期付款，理由是不能过户，分期方式先150000元后220000元是我提出来的，房子房款中介公司打的广告是350000元，吕志新要求先付300000元，留50000元尾款过户时付，当时没有这么多钱，我提出先付150000元，后面再打200000元。由于我第一笔付的少，没有达到他300000元的要求，他就说后面我这个房子你再加点钱，我说好，由于我的公积金在2021年过户时就到250000元，我提出用公积金还款，他说好，过户前再加20000元，总共是370000元房款，达成协议。”经审查，李志平提交的58同城售房信息页面截图“急售XXX苑一楼120平米中间户售价350000元”，发布人显示为“经纪人”，该条信息所涉房源未标明具体房栋号，且与本案房屋建筑面积不一致，不能证实该条信息所涉房源是案涉房屋，不能证实案涉房屋价款原为350000元。李志平提交的2份通话录音中，李某、吕志新在通话中并未认可李志平所述的与房价有关的事项，故本院对通话录音的证明效力不予认定。双方是通过中介签订的合同，此前互不认识，2019年3月6日付款150000元、同年5月初交付钥匙，在房屋已经交付的情况下留50%以上尾款在过户时支付不合常理。吕志新、吕国红述称“签合同时，考虑到李志平当时不能付清，同意分期付款，双方口头约定，先付150000元给钥匙李志平先住进去，等可以过户时再付220000元加20000元利息，书面合同少写20000元，李志平可以少交中介费”符合常理。综合以上评析意见，本院对李志平所述“双方口头约定的过户时加付20000元是以350000元房款为基础”不予采信，对吕志新、吕国红所述“双方口头约定的过户时加付20000元是以370000元房款为基础”予以采信，据此，李志平应当按照口头约定，在过户时向吕志新、吕国红支付220000元房款加利息20000元合计240000元。第三，关于李志平的诉讼请求。案涉房屋2021年初具备过户条件，根据双方约定，过户当日支付剩余款项，即过户和支付剩余款项同时履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”任一方当事人在对方未履行义务前均有权拒绝对方的履行要求。根据查明的事实，案涉房屋具备过户条件后，吕志新、吕国红及时通知了李志平，在李志平未履行付款义务的情况下，吕志新、吕国红有权拒绝李志平的过户要求，其至今未办理过户手续的行为不构成违约，故李志平要求支付迟延过户违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。律师代理费不属于诉讼费，李志平诉请律师代理费的事由与违约金的事由一致，同理不予支持。第四，关于吕志新、吕国红的反诉请求。如前所述，双方存在“加付20000元利息”的口头约定，李志平应当在过户时支付220000元房款加利息20000元合计240000元，故吕志新、吕国红要求支付240000元的反诉请求合法有据，本院予以支持。同时，按照合同约定“乙方承担土地出让金、契税、个人所得税及过户时产生的各项费用”，李志平应当承担土地出让金、契税、个人所得税及其他各项费用，吕志新、吕国红主张的办理案涉房屋产权证已经支出的有税票记载的费用3185.45元及将来过户所需全部费用的反诉请求合法有据，本院予以支持。关于利息，如前所述，过户和支付剩余房款是同时履行的义务，在吕志新、吕国红未办理过户手续的情况下，李志平拒绝支付剩余房款的行为不构成违约，故本院对吕志新、吕国红要求支付逾期付款利息的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吕志新、吕国红于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）李志平办理克拉玛依区XX小区XX苑X栋X单元X号房屋的过户手续；二、原告（反诉被告）李志平于上述房屋过户手续办理当日向被告（反诉原告）吕志新、吕国红支付240000元及办理产权证费用3185.45元，并承担过户所需全部费用；三、驳回原告（反诉被告）李志平的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吕志新、吕国红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为4250元，由原告（反诉被告）李志平负担1232.50元，被告（反诉原告）吕志新、吕国红负担3017.50元；反诉案件受理费减半收取为2523.65元，由被告（反诉原告）吕志新、吕国红负担75.71元，原告（反诉被告）李志平负担2447.94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审  判  员   雷晓霁二 Ο 二 一 年 六 月 七 日书  记  员   刘 娟