陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终8252号上诉人（原审原告）：程建红，女，汉族，住宁夏银川市金凤区。委托诉讼代理人：童晓娇，上海市海华永泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：习芳雨，上海市海华永泰（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：西安浩华置业有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：李蔚义，该公司总经理。委托诉讼代理人：党睿，女，系该公司员工。上诉人程建红因与被上诉人西安浩华置业有限公司（以下简称：浩华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初21867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人程建红委托诉讼代理人童晓娇，被上诉人浩华公司委托诉讼代理人党睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程建红上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持程建红诉讼请求；2.一、二审诉讼费由浩华公司承担。事实与理由：1.合同约定房屋达到交房条件后，出卖人应出面通知买受人办理交付手续。案涉房屋虽然在2013年4月10日取得了建设工程竣工验收报告，初步达到交付条件，但出卖人没有履行书面通知义务。程建红2016年自行查看房屋，当时发现房屋漏水，浩华公司工作人员也表示整改后会书面通知程建红收房，但此后浩华公司并没有通知。即便程建红2016年自行查看房屋时，房屋初步达到交付标准，但当时也并未收房，事后也未收到书面收房通知。因此，一审法院推定逾期交房违约金仅计算至2016年错误，加重了程建红的责任。2.一审法院在计算逾期交房违约金时将房屋交付时间计算至2016年，在考查是否逾期办证时又认定房屋交付时间为2020年7月，相互矛盾。3.一审法院不处理程建红要求补装新风系统的诉请无法律依据。浩华公司答辩称，一、浩华公司于2013年4月10日取得案涉房屋所属楼栋的《建设工程竣工验收报告》，于2013年5月以快递方式书面通知程建红收房，程建红虽不承认收到通知，但其于2016年查看房屋时己知晓房屋具备交付条件，程建红应当收房而未收房，所以因未收房而造成的损失应由程建红承担，原审法院认为违约金应计算至2016年查看房屋时并无不妥。二、2020年7月程建红与浩华公司办理房屋交接手续，《商品房买卖合同》第十五条约定权属登记资料备案的时间为商品房交付使用后540日，所以原审法院认为应自2020年7月计算备案时间，该认定正确。三、关于安装新风系统问题，程建红已经不是案涉房屋所有权人，对于该项诉请无主体资格。程建红向一审法院起诉请求：1.判令浩华公司向程建红支付迟延交房违约金275008.5元（自2012年6月29日至2020年7月2日，共2925日，每日94.02元）；2.判令浩华公司向程建红支付迟延办证违约金9401.89元；3.判令浩华公司依照合同约定安装新风系统；4.本案诉讼费由浩华公司承担。一审经审理查明，2010年，程建红、浩华公司签订了《商品房买卖合同》一份（合同登记号为Y11030046号），合同约定：程建红购买浩华公司开发的曲江·诸子阶项目第2幢4单元16层41602号房屋,房屋面积为113.23平方米,房屋单价为每平方米8303.36元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备出卖人组织设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后540日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四装饰、设备标准约定:17.新风系统：安装到位。合同签订后,程建红依照约定支付了购房款，2013年4月10日，案涉房屋所属的2号楼取得《建设工程竣工验收报告》。2018年5月30日，浩华公司向程建红邮寄再次交房通知书一份。2020年7月，程建红收房。2020年8月14日，程建红取得案涉房屋不动产权证书。后于当月将案涉房屋出售案外人刘国星。现房屋登记在案外人名下。庭审中，程建红自述其于2016年前来查看房屋，以房屋存在漏水为由拒绝收房，但其未提交相关证据予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，程建红、浩华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行义务。程建红向浩华公司交纳购房款后，浩华公司应按照合同约定的交付时间及条件向程建红交付房屋。而案涉房屋于2013年4月10日取得《建设工程竣工验收报告》，该时间已经晚于合同约定的2012年6月28日，故可以认定浩华公司存在逾期交房的违约行为。庭审中，程建红自认其于2016年自行前来查看房屋，以房屋存在漏水为由拒绝收房，但其未提交当时房屋漏水的相关证据，即可视为程建红查看房屋时已明知房屋具备交付条件。故法院认定浩华公司逾期交房的时间为2012年6月29日至2016年程建红查看房屋止。程建红于2020年6月22日向法院递交诉状，主张逾期交房违约金，其该项诉讼请求已超过法律规定的三年诉讼时效，故对于程建红的此项诉讼请求法院不予支持。关于迟延办证违约金一节，《商品房买卖合同》第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后540日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。程建红于2020年7月实际收房，2020年8月即取得不动产权证书，备案时间未超过540日，故浩华公司不存在逾期办证情形，程建红此项诉讼请求无事实依据，法院不予支持。关于补装新风系统一节，因房屋已出售他人，程建红无权就他人房屋要求补装新风系统，故对此项诉讼请求，法院不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：驳回原告程建红的诉讼请求。本案案件受理费5566元，由程建红自行承担。二审经审理查明，一审查明事实属实。另查明，合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在出卖人通知交付日到指定地点办理房屋交付手续，买受人自出卖人书面通知交付之日起至收房最后期限之日仍未办理收房手续的，视为买受人自动接收所购房屋。2019年7月，案涉房屋已经完成初始登记。一审庭审中，浩华公司表示其2013年5月向程建红发出收房通知书前，因程建红留的收件地址与合同约定的地址不一致，故给程建红打了电话，询问收件地址后才寄出的收房通知。程建红对此不予认可。浩华公司亦未能提交证据证明前述事实。本院认为，浩华公司作为开发商应当按照其与程建红所签订的商品房买卖合同之约定，按期向程建红交付符合约定条件的房屋。本案中，合同约定浩华公司应在2012年6月28日交付房屋，且商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续交房。案涉房屋在2013年4月10日才取得交付房屋应具备的《建设工程竣工验收报告》。浩华公司主张其2013年5月向程建红邮寄送达了收房通知，但程建红对此不予认可，因浩华公司未能提交寄送的回执单，且其提交的邮寄面单上并未显示邮寄的文件名称，所记载的收件地址也不是合同中载明的程建红的地址，浩华公司亦未能提交证据证明前述收件地址是程建红向其提供，故不能认定程建红在2013年5月存在接到收房通知而拒绝收房的情形。但根据EMS邮寄单可以显示，浩华公司于2018年5月30日向程建红邮寄了书面的收房通知，程建红称其并未收到，但此次邮寄是按照合同载明的程建红的地址以及电话作为收件信息，故可以认定浩华公司履行了通知义务。程建红未前往浩华公司办理房屋交付手续，视为其自动接收所购房屋。浩华公司逾期交房的期间应为2012年6月28日至2018年5月30日。一审以程建红自述的2016年自行前往浩华公司查看房屋的时间作为逾期交房的截止时间，认定不当，应予以纠正。考虑到逾期交房违约金是按照每日计算，故程建红于2020年6月22日向一审法院递交诉状时，尚未超过诉讼时效的是2017年6月21日至2018年5月30日期间的逾期交房违约金。经核算，按照程建红一审时主张的房屋总价款940189元计算，浩华公司应支付程建红逾期交房违约金为32342.5元（940189元×344天×日万分之一）。案涉房屋于2019年7月已经完成初始登记，故自2018年5月30日起算，浩华公司将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的时间并未超过合同约定的期间。程建红要求浩华公司承担逾期办证违约金的请求不能成立。至于安装新风系统的问题，程建红已经将案涉房屋转让给案外第三人，其该项主张涉及到案外第三人之权利，一审不予处理并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初21867号民事判决；二、西安浩华置业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付程建红迟延交房违约金32342.5元；三、驳回程建红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5566元（程建红已预交），由程建红承担4933元，由西安浩华置业有限公司承担633元；二审案件受理费5566元（程建红已预交），由程建红承担4933元，由西安浩华置业有限公司承担633元。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  姬 钊审判员  蒋 瑜二〇二一年六月二十一日书记员  张 茜