广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2754号上诉人（原审被告）：惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区××××××××××××。法定代表人：刘卓，总经理。委托诉讼代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市星运房地产发展有限公司，住所地：惠阳区淡水镇开城大道南良仕华厦六楼。法定代表人：李月文，总经理。上诉人惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司（以下简称诚杰公司）因与被上诉人惠州市星运房地产发展有限公司（以下简称星运公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3751号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判；二、由被上诉人承担本案的一、二审的诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人的合同应确认为2019年5月30日解除，因上诉人订立租赁合同的目的是基于营销合同的订立和履行，营销合同既然自2019年5月30日已经解除，租赁合同作为从合同当然也就解除，解除之后上诉人已交还10个商铺给被上诉人，但被上诉人拒绝受领的，其行为属于迟延受领，对于损失扩大的部分应由其自行承担，有可归责于被上诉人的原因，但原审法院判决认定上诉人并未支付被上诉人自2019年3月至2020年10月的租金构成违约，并判决上诉人应当腾空交还商铺，属于事实认定错误以及法律适用错误。在本案中，上诉人的法定代表人刘卓曾于2019年5月30日向被上诉人发出《关于解除合同的通知》、同时提交了微信聊天记录以及《星运XX项口合作营销合同》予以证明；被上诉人认为商铺并未归还，上诉人未将商铺进行交接，仍在继续占有使用。原审法院认为，上诉人提交的《关于解除合同的通知》上载明刘卓退出《星运XX项日合作营销合同》所约定的双方合作项目，但该项目涉及的是涉案楼盘房产的销售问题，与本案租赁合同无关。系事实认定错误，上诉人与被上诉人之间订立的一系列《租赁合同》，该一系列《租赁合同》正是双方之间订立了涉案楼盘房产的销售合同，上诉人基于能更好的销售楼盘的目的，方才订立租赁案涉商铺的合同，其订立该合同的目的是为了尽快招商，只有招商成功，方才能活跃案涉楼盘人气，导致案涉楼盘的销售更为顺利。该一系列合同表面上看相互独立，但其实属于主从合同关系，根据解释，应当视销售合同应为主合同，而租赁合同为从合同，主合同解除、被撤销、无效的，从合同当然应当解除、被撤销或者无效。回归到本案，上诉人惠州市诚杰壹天地公司及其法定代表人刘卓，于2018年进驻被上诉人公司开始销售楼盘，而上诉人公司的设立、销售、运营均围绕着被上诉人的楼盘销售和租赁而设立、销售、运营，当双方之间无法继续销售，上诉人订立租赁合同的目的自然落空，因此解除了销售合同并退出了星运绿洲的所有楼盘运营，并将案涉商铺的钥匙交还给被上诉人。合同应当认定为自2019年5月30日解除并交还商铺，但原审法院认定上诉人并未交还商铺，构成违约，属于明显的事实认定错误。而上诉人交还商铺之后，被上诉人拒绝受领，该行为属于迟延受领，有可归责于被上诉人的原因，对于损失扩大的部分应由被上诉人自行承担。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销，为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，望依法判决。被上诉人答辩称：请求驳回上诉，维持原判。一、案涉商铺至今仍由上诉人所占有使用，上诉人主张案涉商铺已经交还给被上诉人与事实不符。为了调查案涉商铺的使用现状，一审法院曾于2020年11月20日前往租赁场所现场勘察，并现场拍摄照片。现场的图片证明了案涉租赁场所星运XX二期X号铺仍然处于承租人即上诉人惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司的占有使用中，该租赁场所为惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司所经营的乐悠悠儿童乐园，现己停止营业，内摆放大量的游戏机、儿童游乐设施，由上诉人的工作人员进行日常看管，至今依然没有将场地腾退，继续占有使用。二、案涉租赁合同系在一审过程中经双方确认才于2020年10月30日解除。上诉人主张其提交的《关于解除合同的通知》系解除案涉租赁合同，而该通知实际上载明的是刘卓退出《星运XX项目合作营销合同》所约定的双方合作项目，项目涉及的是案涉楼盘房产的销售问题，与案涉租赁合同无关。《星运XX项目合作营销合同》与案涉租赁合同系两个分别独立的法律关系，合同双方基于不同的合同关系享有各自不同的合同权利与义务。被上诉人应恪守案涉租赁合同的约定，承担支付租金以及合同解除后腾退商铺的义务。三、上诉人无法举证已按照案涉租赁合同的约定向被上诉人办理案涉商铺的移交手续。上诉人一直主张已经向被上诉人交还案涉商铺，而从现场勘察的情况看了解，案涉商铺一直在上诉人的占有使用之下。另，按合同约定，双方也应对移交商铺有相应的书面移交手续，上诉人对其主张未能举证，应承担举证不能的责任。综上，一审判决事实认定无误，法律适用正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人向一审法院起诉请求：一、判决解除原告与被告于2018年7月签订的关于惠州市惠阳区×××××××××××××期融景园悦景阁一层的X号铺的《商铺租赁合同》；二、判令被告将惠州市惠阳区×××××××××××××期融景园悦景阁一层的X号铺交还原告；三、判令被告向原告支付上述商铺自2019年3月1日起至合同解除之日的租金（暂计至2020年6月30日为人民币56.4272万元），以及违约金人民币698.9919万元；四、判令被告自合同解除之日起，每日按租金的双倍2351元向原告支付房屋占用费至实际腾铺交还原告之日止；五、判令被告向原告赔偿律师代理费用的损失17万元；六、判令本案的诉讼费、保全担保费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月16日，原告星运公司与被告诚杰公司签订十份《商铺租赁合同》，约定原告将位于惠州市惠阳区×××××××××××××××期融景园悦景阁一层X号商铺出租给被告，租赁期自2018年7月16日至2023年7月15日，共5年；被告承租上述商铺用于经营乐悠游儿童游乐，在租赁期间，被告不得对租赁商铺进行转租；原告应于合同签订后且被告已向原告实际支付首月租金及履约保证金后3日内，将商铺按现状交付被告；双方约定试营业期结束后（即2019年3月1日起）开始计算正常租金，其中X号商铺租金为4866元/月，履约保证金为9732元；X号商铺租金为2786元/月，履约保证金为5572元；X号商铺租金为2274元/月，履约保证金4548元；X号商铺租金为4255元/月，履约保证金8510元；X号商铺租金为2531元/月，履约保证金5062元；X号商铺租金为3972元/月，履约保证金7944元；X号商铺租金为2643元/月，履约保证金5286元；X号商铺租金4336元/月，履约保证金8672元；X号商铺租金3632元/月，履约保证金7264元；X号商铺租金为3972元/月，履约保证金7944元。被告在每月10号前将当月租金支付给原告，若被告拖欠租金，从欠租当月11号开始，原告有权向被告每天收取当月租金全额5%的违约金，被告超过60日不按合同缴付足额租金的，视为被告违约，原告有权单方解除合同、收回租赁商铺、没收被告保证金、向被告主张违约金，并对所产生的全部损失拥有追讨权；如被告违反约定导致原告解除合同的，被告应当在收到原告解除通知之日起3日内搬离租赁商铺，如被告逾期搬离的，每逾期一日被告应按租金的双倍向原告支付房屋占用费，逾期超过10日仍未搬离的，被告未搬离物品视为遗弃物，原告有权对租赁商铺及内部设备设施等进行任意处分；租赁房屋交还时，除原告另行书面确认同意拆除装饰、装修及/或安装、改造的设施设备外，被告应将租赁商铺及固定的设施、设备保持租赁终止时的状态，移动物品被告可自行处理，其他原告未要求拆除部分的装饰、装修及/或安装、改造的设施设备无偿归原告所有；被告应向原告交还租赁商铺全部钥匙并签署书面交接单；租赁期间一方违约的，守约方有权要求违约方限期改正，并有权选择暂停履行合同而不视为违约；如违约方在期限内未改正的，守约方有权选择解除或继续履行合同并通知对方，守约方有权在损失范围内向违约方请求赔偿损失，包括但不限于租金损失、法院诉讼费、律师费等,如该损失最终无法确定，以十二个月的租金为标准赔偿。合同签订后，原告依约向被告交付涉案十间商铺，但被告未向原告支付涉案商铺的租金及履约保证金，原告经催收未果，遂向一审法院提起诉讼。又查明，2020年10月30日庭审过程中，被告对解除合同及交还涉案商铺无异议，但认为其已于2019年5月30日将租赁房屋交还给原告。被告为此提交《关于解除合同的通知》及微信聊天记录予以证明，《关于解除合同的通知》上载明：“致惠州市星运房地产发展有限公司：因本人资金困难，无力履行与贵司于2019年4月1日所签订的《星运XX项目合作营销合同》，且无法按约完成签署合同中8.4条款内容。为此，本人特通知贵司如下：即日起解除与贵司于2019年4月1日所签署的《星运XX项目合作营销合同》，本人自愿退出星运XX项目。特此通知！”通知落款处为被告法定代表人刘卓签名。微信聊天记录显示，被告向原告发出消息“我们2月份就发了解除通知，您们也拒收。为了避免大家的损失扩大，我们尽快处理解除和场地交接的事情吧”，原告工作人员回复“刘总，你有没有解决的方案呢？”聊天记录中并无其他关于场地交接方面的信息，被告也未提交其他证据。再查明一，《星运XX项目合作营销合同》是原被告双方于2019年4月1日签订的关于涉案楼盘的营销合同，该合同涉及的是房产销售事宜，并无对双方之间就涉案商铺的租赁进行约定。再查明二，本案审理过程中，一审法院于2020年11月20日组织双方当事人前往涉案租赁场所进行现场勘查，确认被告在涉案商铺经营的乐悠游儿童乐园目前处于停业状态，商铺均锁门，内有物品尚未全部搬离。另查明，为处理本案纠纷，原告与广东铸铭律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师作为代理人进行诉讼。原告为此支付律师费17万元，并提交律师费发票和银行转账凭证证明律师费的实际发生。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告星运公司与被告诚杰公司签订的十份《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行义务。现原告要求解除涉案十份租赁合同，被告于庭审当日明确同意解除，一审法院确认本案十份《商铺租赁合同》于2020年10月30日解除。本案争议的焦点为：一、商铺交还问题；二、商铺租金问题；三、违约金问题。关于商铺交还问题，被告认为其已于2019年5月30日进行交还，并提交《关于解除合同的通知》、微信聊天记录以及《星运XX项目合作营销合同》予以证明；原告认为商铺并未归还，被告未将商铺进行交接，仍在继续占有使用。一审法院认为，被告提交的《关于解除合同的通知》上载明刘卓退出《星运XX项目合作营销合同》所约定的双方合作项目，该项目涉及的是涉案楼盘房产的销售问题，与本案租赁合同无关，而微信聊天记录中虽提及合同解除与场地交接，但原告并未同意解除与交接，其后双方也无关于商铺交还的进一步协商。同时，按照合同约定，被告移交商铺应当有书面的移交手续，但是被告并未提交相关的证据证明涉案商铺已经交还给原告，此外，从一审法院现场勘查中可以看出涉案商铺内事实上仍有物品未清理和搬离。综上，被告的证据不足以证明其已交还商铺给原告，应依法承担举证不能的法律后果，一审法院对其抗辩理由不予采信，涉案商铺仍在被告诚杰公司的占有使用之下，租赁合同解除后，被告应将该十间商铺腾空交还给原告。关于商铺租金问题，涉案十份租赁合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，但被告自签订合同至今未向原告支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。现涉案十份租赁合同已于2020年10月30日经双方确认解除，且涉案商铺目前仍处于被告的占用使用之下，因此，被告应向原告支付从2019年3月1日起至合同解除之日即2020年10月30日止的租金705340元[（4866+2786+2274+4255+2531+3972+2643+4336+3632+3972）元/月×20个月]。至于合同解除后至商铺交还之日止的占有使用费，应按照涉案商铺的一般租金水平予以计算，原告诉求每日依照租金的双倍支付房屋占用费虽符合合同约定，但过分高于商铺的一般租金水平，一审法院对其该项诉求予以适当向下调整为每月按照涉案租赁合同约定的各商铺每月租金标准，支付从2020年11月1日起至涉案商铺交还之日止的占有使用费，原告多诉求的部分占有使用费，一审法院不予支持，予以驳回。关于违约金问题，被告诚杰公司逾期支付租金的行为构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付拖欠租金日百分之五的违约金，虽然符合合同约定，但过分高于原告损失，因延迟支付租金，造成原告的经济损失应认定为原告应收租金的利息损失。一审法院综合考虑合同约定、案涉合同履行情况、当事人过错程度、原告损失、被告请求减少违约金等因素，根据公平和诚实信用原则，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020修正）第二十八条第二款的规定，应以不超出民间借贷利率的上限，将违约金调整为：以每月应支付租赁金额为基数，分别从当月11日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期LPR的4倍计算至款项付清之日止。至于原告诉求的律师费17万元，涉案租赁合同约定了守约方有权请求违约方赔偿律师费。本案违约方为被告诚杰公司，守约方为原告，且原告已提供《民事委托代理合同》、律师费发票及转账凭证证明律师费的实际发生，原告的该项诉求有合同依据和事实依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、确认原告惠州市星运房地产发展有限公司与被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司于2018年7月16日签订的十份《商铺租赁合同》于2020年10月30日解除；二、被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告惠州市星运房地产发展有限公司支付2019年3月至2020年10月的租金705340元及违约金（违约金的计算：以每月应付租金数额为基数，分别从当月11日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期LPR的4倍为标准，计算至款项付清之日止）；三、被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于惠州市惠阳区×××××××××××××××期融景园悦景阁一层X号商铺腾空交还给原告惠州市星运房地产发展有限公司，并自2020年11月1日起至商铺交还之日止，以合同约定的各商铺每月租金水平为标准向原告支付商铺占用使用费；四、被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告惠州市星运房地产发展有限公司支付律师费17万元；五、驳回原告惠州市星运房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65869元，由被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司负担（原告已预交受理费65869元）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人主张案涉租赁合同于2019年5月30日解除，但其提供的《关于解除合同的通知》载明的内容为上诉人的法定代表人刘卓于2019年5月30日通知被上诉人解除《星运XX项目合作营销合同》，而非案涉租赁合同，该营销合同与案涉租赁合同均属于独立存在的合同，即使该营销合同解除，也不必然导致案涉租赁合同解除。本案证据并未显示上诉人与被上诉人于2019年5月30日协议解除案涉租赁合同，故上诉人的主张不能成立。上诉人主张已交还商铺，但根据合同约定，租赁商铺交还时，上诉人应向被上诉人交还租赁商铺全部钥匙并签署书面交接单，但上诉人并未提供证据证明已履行以上交接手续，故该主张亦不能成立。因上诉人与被上诉人均在一审庭审（时间为2020年10月30日）中明确同意解除协议，故一审法院确认案涉租赁合同于当日解除，并依据相关事实判决上诉人支付拖欠的租金及违约金、腾空交还商铺并支付商铺占用使用费、律师费并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12553元，由上诉人惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘艳妹审 判 员 于海砚审 判 员 黄**锋二〇二一年六月十七日法官助理 翟婧文书 记 员 王威立附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。