重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初11139号 原告：重庆善为物业管理有限公司，住所地重庆市渝**双凤桥街道空港大道**嘉华盛世****1-3，统一社会信用代码915001127980403852。 法定代表人：杨庆莲，总经理。 委托诉讼代理人：熊小芳，重庆简繁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向雪梅，重庆简繁律师事务所实习律师。 被告：王显琼，女，1962年6月1日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 原告重庆善为物业管理有限公司（以下简称善为公司）与被告王显琼物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，于2021年4月29日依法由审判员李超适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告善为公司的委托诉讼代理人熊小芳、被告王显琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告善为公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告给付2011年10月至2020年5月物业费4586.4元、公摊费520元，合计5106.4元；2.判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年5月31日应支付违约金为2853.56元。被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年10月1日，嘉华盛世业主委员会与原告善为公司签订《物业服务合同》，全面委托善为公司对位于重庆市渝北区空港大道519号的嘉华盛世小区整个进行物业管理，委托期限从2011年10月1日起至今。协议约定善为公司向王显琼提供物业管理服务，王显琼按其拥有的建筑面积按住宅0.5元/m2/月、门市1元/m2/月、其他物业1元/m2/月的标准支付物业管理费用。如王显琼未按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向善为公司支付违约金。协议生效后，善为公司依约为王显琼提供物业管理服务，但王显琼未依约向善为公司缴纳物业管理费，自2011年10月1日至2020年5月31日，王显琼共欠缴物业管理费5106.4元，物业费的计算依据是：每个月的物业费为（44.1元/月+5元公摊/月）×104个月。善为公司多次对其上门和书面催缴，均无效果。王显琼拒不缴纳物业费的行为严重违反了双方签订的《物业服务合同》，善为公司为维护合法权益，特提起诉讼。 被告王显琼辩称：一、善为公司是2011年10月进场的，2011年12月23日王显琼去物业办公室领取门禁卡，对方称必须要房产证才可以领取，但是王显琼认为本人就是房屋的业主，且业主资料表上显示也是王显琼的名字，后王显琼提供了身份证，物业公司依然不给门禁卡，因此，物业公司不认为王显琼是业主，王显琼也就不缴纳物业费；二、嘉华盛世辖区公共部分的停车费用的分摊，业主只能得40％，而他们却得60％，王显琼认为这种签订合同的方式是不合理的；三、善为公司清洁工人数只有3人，清洁做得不到位，公共部分并不是每天都打扫，且平台积水，业主只能自己处理。小区内两个荷花池子漏水，王显琼就物管公司，但是善为公司不维修。物业公司对小区绿化管理不善，树木枯死未及时补种，有些绿化地变成了垃圾堆。小区的绿化没有经过三分之二的业主的同意，改变成了停车场。王显琼家的外墙水管漏水，物业公司没有及时维修。保安亭存在脱岗情况。公摊路灯电费需要每个单元的支付情况，但是物管公司没有公示。业主需要进行小型维修，但是物管经常无人；四、关于物管费，善为公司只有两次贴在门上催收，并没有到家里来催收过。之前在社区进行协调，善为公司对王显琼请经理出面等要求置之不理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证。对善为公司举示的物业服务合同（2012年、2016年）、备案证明、社区出具的证明、土地房屋权属登记卡、物业费催缴律师函、快递送达打印单，王显琼举示的小区存在问题的照片证据，因与原件核对无异或能与其他证据相印证，本院予以采信并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告重庆善为物业管理有限公司系具有叁级资质的物业服务企业。被告王显琼系位于重庆市渝北区××大道××号××幢××单元××房屋的业主，该房屋建筑面积为88.16平方米，系住宅。 2012年10月1日，以善为公司为乙方，以嘉华盛世业主委员会为甲方，双方签订了一份《物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为位于渝北空港大道519号的嘉华盛世小区提供物业管理服务，合同期限为肆年，自2012年10月1日起至2016年9月30日止。合同第三条约定，乙方为本小区物业服务的主要内容为，1.物业管理委托服务事项：按建设部、财政部建住房[1998]213号第三条的划分和重庆市房管局重房发[1996]195号划分的范围及甲乙双方约定范围，物业管理维修维护、清洁卫生、安全防范等工作内容均由乙方负责。合同第六条约定，本物业管理服务收费方式采用“包干制”：物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积（暂定）按月交纳，其中住宅：0.5元/平方米/月；门市：1.0元/平方米/月；其他物业：1.0元/平方米/月（以上三项费用在实际管理中如因物价、市场行情、或政府指导价上涨而上涨，具体单价由2/3以上业主决定）。露天停车位的占用费：160元/个/月，其中每月提取柒仟元（公共收益）归全体业主所有（其中公共维护、维修费全年壹仟元内由物业公司支付，超出部分在公共收益部分中支付）。合同第七条约定，物业服务费由乙方按约定和相关法规向业主或物业使用人收取。甲方的空置房物管费于本物业交付之日起按月减半计收（三表均未走动为空置房），产权属开发公司的空置房服务费每月按同类标准100%支付给乙方。合同第十四条约定，乙方的义务：1.全面履行合同义务，提供物业服务；2.及时向全体业主通告本物业区域内有关物业管理服务重大事项，及时处理投诉，接受甲方业主和物业使用人的监督；3.在承接物业时，应对物业共用部位，共用设施进行检查，并做好书面记录和确认工作；4.公示物业管理的各种收费项目和标准；5.对本物业服务区域内违反治安、环保和规章制度的行为，对违反法律法规的行为应及时制止，并向有关部门报告；6.做好本物业区域的安全防范工作，对突发事件应有应急措施，同时遇到突发事件应及时向有关部门报告，保护现场，做好求助工作；7.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告知装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；8.非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；9.未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；10.不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；11.本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给甲方；12.法律、法规规定的其他义务。合同二十三条约定，乙方违反本合同约定，致使管理服务不能达到本合同“物业服务质量”约定的，由乙方赔偿损失。合同第二十四条约定，甲方的业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应承担以下责任：1、按每日3‰的标准向乙方支付违约金。2、物业企业可对未交服务费的业主或物业使用人暂停服务。3、三个月连续未交，物业企业可向人民法院提起诉讼。合同第二十六条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。合同第三十三条约定，本合同自2012年10月1日起生效。 2013年9月16日，重庆市渝北区房屋管理局出具物业服务合同备案证明，证明载明，嘉华盛世业主委员会（委托单位）与善为公司（物业服务企业）签定的嘉华盛世（项目名称）物业服务合同已报备案，备案合同情况如下：项目名称嘉华盛世，建筑面积10.7万平方米，坐落地点渝北空港大道519号，物业类型商住。的嘉华盛世小区提供物业管理服务。证明盖有重庆市渝北区房屋管理局公章。 2016年10月1日，以善为公司为乙方，以嘉华盛世业主委员会为甲方，双方签订了一份《物业服务合同》，主要约定甲方委托乙方为位于渝北空港大道519号的嘉华盛世小区提供物业管理服务。合同十五条约定，合同期限为贰年，自2016年10月1日起至2018年9月30日止。合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同第二条约定，乙方为本小区物业服务的主要内容为，1.物业管理委托服务事项：按建设部、财政部建住房[1998]213号第三条的划分和重庆市房管局重房发[1996]195号划分的范围及甲乙双方约定范围，物业管理维修维护、清洁卫生、安全防范等工作内容均由乙方负责。合同第五条约定，本物业管理服务收费方式采用“包干制”：物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积（暂定）按月交纳，其中住宅：0.5元/平方米/月；门市：1.0元/平方米/月；其他物业：1.0元/平方米/月（以上三项费用在实际管理中如因物价、市场行情、或政府指导价上涨而上涨，具体单价由1/2以上业主决定）。露天停车位的占用费（公共部分收益）：160元/个/月，其中每月提取柒仟元（公共收益）归全体业主所有（其中公共维护、维修费全年壹仟元内由物业公司支付，超出部分在公共收益部分中支付）。合同第六条约定，物业服务费由乙方按约定和相关法规向业主或物业使用人收取。合同第十二条约定，乙方的义务：1.全面履行合同义务，提供物业服务；2.及时向全体业主通告本物业区域内有关物业管理服务重大事项，及时处理投诉，接受甲方业主和物业使用人的监督；3.在承接物业时，应对物业共用部位，共用设施进行检查，并做好书面记录和确认工作；4.公示物业管理的各种收费项目和标准；5.对本物业服务区域内违反治安、环保和规章制度的行为，对违反法律法规的行为应及时制止，并向有关部门报告；6.做好本物业区域的安全防范工作，对突发事件应有应急措施，同时遇到突发事件应及时向有关部门报告，保护现场，做好求助工作；7.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告知装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；8.非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；9.未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；10.不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；11.本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给甲方；12.法律、法规规定的其他义务。合同二十一条约定，乙方违反本合同约定，致使管理服务不能达到本合同“物业服务质量”约定的，由乙方赔偿损失。合同第二十二条约定，甲方的业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应承担以下责任：1、按每日3‰的标准向乙方支付违约金。2、物业企业可对未交服务费的业主或物业使用人暂停服务。3、三个月连续未交，物业企业可向人民法院提起诉讼。合同第二十四条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。合同第三十一条约定，本合同自2016年10月1日起生效。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 2021年4月28日，双凤桥街道溜马山社区居民委员会出具证明，证明嘉华盛世小区于2011年10月1日起至今一直由善为公司进行物业服务管理。落款处盖有溜马山社区居民委员会公章。 上述两份合同签订后，善为公司对嘉华盛世小区提供了物业管理服务至今。因王显琼未向善为公司足额交纳物业服务费，善为公司曾于2020年6月2日向王显琼发律师函书面催收欠交物管费、公摊费等各项费用，要求王显琼接到律师函五日内日向善为公司支付拖欠的物管费和公摊费。中国邮政速递物流单截图显示王显琼于2020年6月4日签收律师函。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，善为公司与嘉华盛世业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对嘉华盛世小区全体业主均具有约束力。善为公司作为物业服务企业为嘉华盛世小区进行了物业服务，王显琼作为该小区的业主，应当按照善为公司与嘉华盛世业主委员会的约定向善为公司支付物业服务费。至于王显琼提出善为公司提供的物业服务有瑕疵，但该瑕疵并未达到王显琼可以少交甚至拒交物业服务费的程度，故对王显琼提出的因善为公司未提供好服务而不缴纳物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。 物业服务收费标准问题，根据善为公司与嘉华盛世业主委员会于2012年10月1日签订的《物业服务合同》及于2016年10月1日签订的《物业服务合同》的约定，住宅的收费标准为0.5元/月/平方米。善为公司要求王显琼支付2011年10月至2020年5月物业费4586.4元，因此，王显琼应交纳的物业服务费为0.5元/月/平方米×88.16平方米×104个月=4584.3元。 关于公摊费，善为公司要求王显琼支付2013年1月至2020年5月期间的公摊费445元，但善为公司未举示相应的证据证明其收取公摊费的依据，故对善为公司要求王显琼支付2011年10月至2020年5月期间的公摊费的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金，根据王显琼陈述称，善为公司在管理中存在对公共区域的清洁做得不到位，小区绿化管理不善，擅自将绿化变成停车场，保安亭脱岗，维修不及时等问题。善为公司为嘉华盛世小区提供物业管理服务时未能达到合同“物业服务质量”约定的，存在明显的合同履行瑕疵，为平衡双方利益，故善为公司要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告王显琼在本判决生效之日起立即支付原告重庆善为物业管理有限公司2011年10月至2020年5月期间的物业服务费4584.3元； 二、驳回原告重庆善为物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告王显琼负担。 本判决为终审判决。 审判员  李超 二〇二一年六月二日 书记员  詹蔚