四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终669号 上诉人（原审原告）：成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区迤沙拉大道555号附17号，统一社会信用代码：91510411356277473J。 负责人：周大琼，该公司人事部部长。 委托诉讼代理人：罗安发，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：冯亮，四川联一律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（原审被告）：郭天才，男，1968年11月24日出生，汉族，户籍地：四川省攀枝花市仁和区，现住四川省攀枝花市仁和区。 被上诉人（原审被告）：郭兴鹏，男，1993年1月3日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：郭天才（系郭兴鹏之父），住四川省攀枝花市仁和区。 上诉人成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司（以下简称致诚物业公司）因与被上诉人郭天才、郭兴鹏物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2021）川0411民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人致诚物业公司的委托诉讼代理人罗安发、被上诉人郭天才、郭兴鹏的委托诉讼代理人郭天才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 致诚物业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持致诚物业公司的一审诉讼请求；一二审诉讼费由郭天才、郭兴鹏负担。事实和理由：1.鉴于小区业主有多套房屋和致诚物业公司管理成本大，致诚物业公司与前进镇田房箐安置点工程建设项目业主委员会（以下简称项目业委会）签订《物业服务合同》，约定安置房、统建房从2015年9月1日起计算物业服务费。2.一审判决确认物业服务费应当从业主取得产权证之日起计算，业主未居住房屋的物业服务费不应支付无法律依据；依照法律规定，业主领取钥匙之前到取得产权证之前的物业服务费，业主应当交付，郭天才、郭兴鹏应当按照合同约定交纳物业服务费。3.案涉房屋的产权证正在办理中，致诚物业公司提交的证据能够证明案涉房屋属于郭天才、郭兴鹏所有，一审法院对致诚物业公司申请调取的证据采信不当。4.致诚物业公司依法申请追加项目业委会为共同被告，一审法院未予准许，错误驳回致诚物业公司的基本权利。 郭天才、郭兴鹏辩称，1.9-1-11-1号房屋的房款是2018年11月份交纳，房款交纳后，致诚物业公司一直未向郭天才、郭兴鹏交付钥匙，一审判决后，郭天才、郭兴鹏才拿到钥匙；8-2-17-3号房屋在2018年交纳房款后，就出卖给了别人，出卖前未居住；8-2-16-6号房屋是2020年12月交纳房款后拿到钥匙；9-1-10-5号房屋在2020年11月30日交纳房款。2.小区的电梯没有换气扇，绿化没人维护，安保存在问题，9-1-11-1号房屋的电线被偷，致诚物业公司未处理。 致诚物业公司向一审法院起诉请求：判令郭天才、郭兴鹏支付致诚物业公司：1.安置房8-2-17-3号住宅2015年9月1日至2018年1月31日止物业服务费3136.47元（127.24平方米×0.85元/平方米/月×29个月）；2.安置房9-1-11-1号住宅2015年9月1日至2020年10月1日止物业服务费3954.08元（76.26平方米×0.85元/平方米/月×61个月），具体算至2021年3月31日；3.统建房8-2-16-6号（面积121.26平方米）、9-1-10-5号（面积90.72平方米）2015年9月1日至2020年10月1日的物业服务费10991.16元（211.98平方米×0.85元/平方米/月×61个月），具体算至2021年3月31日。三项物业服务费共计18081.71元。诉讼费由郭天才、郭兴鹏承担。 一审法院认定事实：2009年11月2日，经政府批准，攀枝花市仁和区前进村田房箐、尖山、大箐沟、马驴塘村民小组成立“前进镇田房箐失地农民安置点工程建设项目业主委员会”。2011年11月23日，攀枝花市仁和区××镇人民政府、攀枝花市仁和区扶贫和移民工作局就“田房箐统建安置住房”问题作出攀仁前府［2011］167号《关于前进镇田房箐安置点统建安置住房分配方案》，其中规定“房号抽取后，并签订统建住房安置协议后，安置农户应在规定时间内到前进镇财政所全额交纳回购房款及相关费用；拆迁安置农户凭统建住房安置协议书及房款交款凭证方可领取钥匙，并视统建住房分配完毕……”。2015年8月31日，致诚物业公司（乙方）与项目业委会（甲方）签订了《物业服务合同》，约定：乙方为攀枝花市仁和区××镇“田泽霖等1116人生活安置房暨起辰和瑞广场”小区（以下简称起辰小区）提供物业管理服务；规划建筑面积包括电梯商品住宅39147.38平方米、电梯居民安置住宅111363.84平方米、商铺19120.44平方米（收费面积169658.66平方米）等；合同期限为2015年8月31日起至2020年8月30日止，物业服务费采用包干制计费，按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取，其中安置房高层住宅物业服务费的收费标准为0.85元／㎡.月，商品房高层住宅物业服务费的收费标准为1.00元／㎡.月，商业物业服务费的收费标准为2.00元／㎡.月；自该项目物业竣工验收合格交付之日起，政策性商品房尚未出售的物业，由甲方与开发商（攀枝花市起辰置业有限公司）会同乙方协商解决空置房物业服务费缴费问题，安置房尚未出售的物业，自2015年9月1日起交纳物业服务费，并由后期购房者补交，已出售并领取钥匙的物业，由业主（物业使用人）按时缴纳；物业服务费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后收取的物业管理费差额不作追补。对同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，按统一标准收取物业服务费；物业服务费从本合同生效之日起按季交纳。业主的物业服务费从物业交付次日起按季交纳，新装修入住的安置户在办理装修时首次应缴纳半年物业服务费；甲方、业主于每个交费周期起始日5日内交费，逾期未交纳的，物业公司以通知书、手机短信等书面形式催告在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，按应交金额1%／月交纳违约金。该合同还对物业服务内容、服务标准、双方的权利及义务、共有部分经营收益、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，致诚物业公司按约向起辰小区提供物业服务。2020年8月31日，物业服务合同期满，致诚物业公司（乙方）与项目业委会（甲方）续签《物业服务合同》，合同约定，乙方继续为起辰小区提供物业服务，合同期限自2020年8月31日起至2025年8月31日止，物业服务费为包干制计费，按房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取，其中安置房高层住宅物业服务费的收费标准为0.85元／㎡.月，商品房高层住宅物业服务费的收费标准为1.00元／㎡.月，商业物业服务费的收费标准为2.00元／㎡.月；物业服务费由业主或物业使用人、承租人负责交纳，业主约定由物业使用人、承租人交纳的，业主承担连带责任；甲方、业主应在每月1日-15日交纳物业服务费，未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3‰／日的违约金；该合同还对物业服务内容、服务标准、双方的权利及义务、共有部分经营收益、违约责任等内容进行了约定。致诚物业公司继续为起辰小区提供物业管理服务至今。因郭天才、郭兴鹏未交纳物业服务费。现致诚物业公司起诉来院。另查明，2012年左右，因拆迁安置，相关部门在起辰小区为郭天才分配了8-2-17-3号、9-1-11-1号、8-2-16-6号（测绘产权面积121.31平方米）、9-1-10-5号（测绘产权面积90.72平方米）房屋各一套。其中8-2-17-3号房屋于2018年2月11日转让（郭天才、郭兴鹏陈述该房屋转让时在相关部门一并办理手续，未提前验房、收房）；9-1-11-1号房屋的现产权人姓名为郭兴鹏、郭金凌（郭天才、郭兴鹏陈述该房回购款于2018年4月交纳，但致诚物业公司未移交钥匙，该房空置至今）。诉讼过程中，致诚物业公司向一审法院申请追加“前进镇田房箐安置点工程建设项目委员会”为本案的被告，经一审法院审查，认为致诚物业公司的追加申请并非必要诉讼，且与本案的请求权基础不同，故一审法院对其追加申请不予准许。 一审法院认为，依法成立、生效的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故致诚物业公司与项目业委会签订的《物业服务合同》对全体业主均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，物业服务费的交纳主体应当为业主，房屋的所有权人系业主，本案中，致诚物业公司未提交案涉房屋的房屋权属登记证书用以证明郭天才、郭兴鹏系业主，故一审法院仅能通过对案涉房屋是否交纳回购款，是否实际占有、管理、使用房屋等作为判断物业服务费缴费主体的依据。其中，8-2-17-3号、9-1-11-1号房屋，因致诚物业公司未提交证据证明郭天才、郭兴鹏对房屋实际占有、使用、管理，故致诚物业公司主张郭天才、郭兴鹏承担物业服务费不成立。对8-2-16-6号、9-1-10-5号房屋，郭天才自认其均于2020年11月30日交款并入住，故其应承担8-2-16-6号、9-1-10-5号房屋自2020年11月30日起至2021年3月31日期间的物业服务费，分别为412.46元（121.31平方米×0.85元／平方米／月×4月），308.45元（90.72平方米×0.85元／平方米／月×4月），两项合计720.91元。综上，致诚物业公司的诉讼请求部分成立。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二项“民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”之规定，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、郭天才于判决生效之日起十日内向成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司支付攀枝花市仁和区××镇“田泽霖等1116人生活安置房暨起辰和瑞广场”小区8-2-16-6号、9-1-10-5号房屋自2020年11月30日起至2021年3月31日期间的物业服务费合计720.91元；二、驳回成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。一审受理费减半收取136元，由郭天才负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审中，致诚物业公司向本院提交第一组证据《统建房资料信息登记表》，拟证明田房箐统建房共有437套，只有13套未分配，统建房8-2-16-6号、9-1-10-5号已经分配并交付给了郭天才、郭兴鹏。第二组证据记账凭证2页、四川农信企业网上银行转款凭证1页，统建房未分配房屋13套物业服务费清单（2018.9.30-2019.9.30），拟证明未分配的13套房屋物业服务费是建设单位按年交付。第三组证据前进镇田泽霖等1116人生活安置建设项目房地产划分协议书，拟证明案涉房屋的建设单位是项目业委会。第四组证据抄表记录，拟证明郭天才2014年4月取得8-2-16-6号房屋，实际居住至今。第五组证据照片7张，拟证明郭天才实际入住8-2-16-6号房屋，享有房屋的所有权。郭天才、郭兴鹏质证认为，房屋分配后，需要交购房款才能拿到房屋。郭天才、郭兴鹏在2020年12月30日才拿到8-2-16-6号房屋的钥匙，2021年1月开始装修，水厂未要求支付2014年的水费。 本院认为，致诚物业公司提交的第二、三组证据，与本案没有关联，不能证明本案的基本事实，本院依法不予采信。第一、四组证据的内容不能反映房屋分配后，郭天才、郭兴鹏实际接收了房屋，不能达到致诚物业公司的证明目的，本院依法不予采信。第五组证据没有拍摄时间，也没有其他证据佐证，本院依法不予采信。 二审中，郭天才、郭兴鹏未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第六条第一款明确规定“房屋的所有权人为业主”。致诚物业公司主张物业服务费时未提交案涉房屋的权属证明，一审判决依照是否实际占有、管理、使用房屋等作为判断物业服务费的缴费主体正确。致诚物业公司要求郭天才、郭兴鹏按照物业服务合同的约定支付物业服务费，应当证明郭天才、郭兴鹏在致诚物业公司履行物业服务合同期间实际占有、管理、使用房屋。本案中，郭天才共分配了了8-2-17-3号、9-1-11-1号、8-2-16-6号、9-1-10-5号四套房屋，根据攀仁前府［2011］167号《关于前进镇田房箐安置点统建安置住房分配方案》的规定，郭天才实际取得案涉房屋，需要到攀枝花市仁和区××镇财政所全额交纳回购房款及相关费用。二审时，致诚物业公司举示《统建房资料信息登记表》、抄表记录等证据主张8-2-17-3号、9-1-11-1号、8-2-16-6号、9-1-10-5号已分配给郭天才、郭兴鹏，郭天才于2014年4月已经接收8-2-16-6号房屋，但《统建房资料信息登记表》、抄表记录等证据证实的内容不能实现其证明目的，且无相关证据佐证，致诚物业公司应承担举证不能的法律后果。现有证据表明郭天才于2020年11月30日交纳8-2-16-6号、9-1-10-5号房屋的房款并收房，一审判决郭天才、郭兴鹏自2020年11月30日起交纳8-2-16-6号、9-1-10-5号房屋的物业服务费合情合理；由于致诚物业公司举示的证据不能证明郭天才、郭兴鹏在2021年3月31日之前实际占有、使用、控制8-2-17-3号、9-1-11-1号房屋，其要求郭天才、郭兴鹏支付8-2-17-3号、9-1-11-1号房屋物业服务费的主张缺乏事实依据。对于致诚物业公司提出“其提交的证据能够证明案涉房屋属于郭天才、郭兴鹏所有，一审法院对其申请调取的证据采信不当”的上诉理由，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，致诚物业公司申请调取的证据不能证明案涉房屋的所有权人是郭天才、郭兴鹏，故一审法院对证据的采信并无不当。本案系郭天才、郭兴鹏与致诚物业公司因物业服务费的缴纳产生纠纷，项目业委会并非必须共同进行诉讼的当事人，一审法院不予追加项目业委会为共同被告符合法律规定。 综上所述，致诚物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李怀胜 审 判 员 王金涛 审 判 员 董 敏 二〇二一年六月二十一日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 李洋明