文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终3886号上诉人（原审原告）：叶凯，男，1993年8月13日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：滕怀斌，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖林格，北京盈科（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州富力地产（重庆）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路46号附33号，统一社会信用代码91500000798015585Q。法定代表人：黄皓，执行董事。委托诉讼代理人：李晶晶，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦健，重庆钜沃（深圳）律师事务所律师。上诉人叶凯因与被上诉人广州富力地产（重庆）有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初10916号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，经双方当事人书面申请，本院依法组成合议庭进行了书面审理。现本案已审理终结。叶凯上诉请求：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院作出的（2020）渝0106民初10916号民事判决第二项，改判富力公司因地面瓷砖空鼓质量问题向叶凯赔偿损失4700.25元；改判因富力公司未按标准对卫生间、厨房、阳台做防水的损失43161.22元；改判富力公司免除叶凯自2019年9月30日起至房屋维修完毕之日止的物业管理费暂定2199.6元（从2019年9月30日暂计算至2020年6月30日）；改判富力公司按照房屋总价日万分之五向叶凯支付迟延交房违约金至房屋维修完毕之日止，暂定121928.63元（从2019年9月30日起暂计算至2020年6月30日）；二、本案一审、二审诉讼费用由富力公司承担。主要事实和理由：一、一审法院认定案涉房屋质量问题属于保修范围，首先应先保修而不是赔偿，混淆了商品房交付质量不合格的违约赔偿与合格交付后使用期间的质量保修的概念，属于事实认定错误。一审法院认定案涉房屋防水问题属于富力公司依据合同及保修责任书进行保修责任，首先由富力公司进行保修。但该认定混淆了保修责任和交付合格商品房的概念，保修责任发生的前提是富力公司向叶凯交付了质量合格的商品房（包括案涉房屋经过两次防水施工且质量合格），在叶凯试用期间该合格商品房过程中，因防水材料自身的质量使用年限问题或老化问题等发生的防水问题，属于富力公司保修范围。交付合格商品房义务是指富力公司按照合同约定向叶凯交付质量合格（包含案涉房屋经过两次防水施工且质量合格）的商品房。叶凯在一审起诉的理由是富力公司交付的商品房装修时未按国家住建部《住宅室内防水工程技术规范》进行防水施工，案涉房屋防水质量不合格。富力公司明知防水质量不合格而向叶凯交付房屋，违反合同约定，应当承当交付房屋质量不合格的违约责任。双方就案涉房屋防水质量问题属于交付商品房质量不合格应当重做或进行违约赔偿，不属于质量合格后商品房使用过程中的质量保修纠纷。二、一审法院在案涉防水是否存在质量问题上存在未查明的核心事实，即案涉房屋交付时质量是否合格。双方之间的纠纷属于产品质量是否合格纠纷，一审法院应就案涉房屋的精装修过程中，富力公司是否按照规范要求进行防水施工及施工是否合格进行审查，但一审法院仅认定案涉房屋通过了竣工验收备案登记，符合法定交付条件，并未就案涉房屋交付时是否存在质量不合格的情况进行审查，遗漏了应当查明的争议事实。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，房屋建筑工程竣工验收备案首先由建设单位根据合同约定组织施工、监理、设计方对工程进行验收，作为竣工备案登记的建设主管部门不参与验收等，故竣工验收备案不是行政许可，备案登记不是房屋建筑工程质量合格的确认书，不会对建设单位产生权利义务，也不是房屋质量合格的行政许可，任何以建筑工程取得竣工验收备案登记即为合格的认定均是超越职权的行政许可创设，是违法认定。故一审法院应依法对案涉房屋在交付时防水质量是否合格进行审查。三、一审法院遗漏了案涉房屋从建设到精装完成过程中应当经过几次防水施工的事实认定，并存在将清水房修建过程中的防水施工认定为房屋精装修过程中的防水施工的错误认定。叶凯在一审期间主张富力公司在案涉房屋精装修过程中未按照住建部的规范进行防水施工，案涉房屋在交付时质量不合格。一审法院应当查明房屋从建设到装修完成需要经过几次防水施工，但其并未查明。根据重庆市清水房住宅工程质量验收标准及住建部的规范，商品房在清水房建设和全装房过程中均需要在厨房、卫生间做防水施工并需要验收合格，说明案涉房屋需要经历清水房修建过程中的防水施工和房屋精装修过程中防水施工。一审期间，富力公司举示了案涉房屋在清水房施工期间的防水施工方案、材料领取和验收的证据，但并未提供装修过程中的防水施工方案等证据，但一审法院认定富力公司提供了防水施工的证据，并未理解两个阶段均需要防水施工，错误将富力公司提供的清水房修建过程中的防水施工认定为装修中的防水施工。四、一审法院未同意叶凯调取和责令富力公司提交其掌握的案涉房屋精装期间的防水施工书面证据，也未同意叶凯对案涉房屋防水质量进行司法鉴定的申请，违反了最高法院证据规定。根据最高法院证据规定，一审法院的行为导致了争议事实未查明，如果富力公司拒绝提供装修过程中防水施工的相应证据，应当认定叶凯主张的事实成立。一审法院在庭审中明确告知叶凯同意对案涉房屋房防水质量进行司法鉴定，又以鉴定增加当事人诉累为由不予鉴定，一审法院的该决定明显错误。五、一审法院认定富力公司不存在拒绝修复或在合理期限内拖延修复行为，违背事实和生活常识，属于认定事实错误。案涉房屋集中交房时间为2019年11月、12月，叶凯及其他业主接房后，富力新壹站业主就因防水质量、空鼓、墙体开裂、地基下沉等问题要求富力公司进行整改、维修，叶凯所在小区业主代表多次同富力公司会谈解决方案，也不断向相关管理部门反映富力公司交付的房屋存在严重质量问题，至一审法院判决之时已经长达12个月，但房屋质量问题仍然没有解决，通过富力公司的行为拒绝对案涉房屋防水质量等质量问题进行解决。一审法院的该认定违背了事实和常识，该认定错误，叶凯可以根据富力公司的行为自行处理并要求其承担赔偿责任。六、一审法院对案涉房屋空鼓率是否合格以及空鼓形成的原因未予以查明及准予鉴定，存在遗漏争议事实的查明。一审期间，法院组织了现场踏勘，叶凯向一审法院展示了案涉房屋空鼓的数量以及不断增加的事实陈述，未查明案涉房屋空鼓率是否达标以及空鼓数量不断增加的原因，叶凯书面申请了鉴定，一审法院没有对此查明也不同意鉴定申请，而以富力公司同意排查维修为由拒绝叶凯的鉴定申请错误，导致该部分事实不清。七、一审法院认定案涉房屋不存在延期交房的情形，不支付叶凯要求支付物业费损失和房屋质量不合格的延迟交付的违约责任，属于认定错误。案涉房屋在精装过程中并未按照规范进行防水施工，案涉房屋质量不合格，虽然富力公司交付了房屋给叶凯，但因房屋不合格，应当按照合同约定向叶凯支付逾期交房的违约金并赔偿物业费损失。富力公司辩称，一、案涉房屋已经达到法律规定和合同约定的交付条件，富力公司只承担后续的保修义务。根据房地产管理法第二十八条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第三十一条的规定，并根据双方签订的合同第七条第二款的约定，案涉房屋经综合验收及办理竣工验收备案，并在提供《住宅质量说明书》、《住宅使用说明书》后，已经达到法定及约定的交付条件。本案中，叶凯在一审诉状中陈述已经收到富力公司送达的《楼宇交付使用通知书》，也应法庭要求提交了提交了两书，因此案涉房屋已经达到交付条件且进入保修期，富力公司只有义务按合同及两书约定，在保修期内承担相应的保修义务。至于叶凯在上诉状中第一点提到，案涉房屋未按相关技术规范施工，其并未举示充分的证据加以证明，在上诉理由第二点提出房屋竣工验收备案因无建设行政主管部门的参与而不构成对房屋质量合格的行政许可，属于对法律规定的错误理解。根据商品房买卖合同的司法解释第十三条规定，叶凯未提出要求富力公司对保修范围内的问题进行维修的诉请，直接主张损失赔偿，却无证据证明富力公司对尚处于保修期的房屋拒绝修复或在合理期限内拖延修复的行为，其诉请不应得到支持。二、叶凯所称案涉房屋未做防水处理并提出按重做价值进行赔偿的请求无事实和法律依据。叶凯举示的其自行拆除及重做装修的过程视频，以及视频中不明身份的人士声称该套房屋没有做防水为由，并结合某几套房屋确实存在渗水或返潮的照片，推断案涉房屋未做防水施工。以防水施工方案未穷尽列举的某技术规范为由，声称富力公司即使做了防水也不符合施工要求。以购买清水房后进行装修时需要破坏原有结构层并重做厨房防水的生活常识、混淆概念，无视案涉房屋均为装修房直接交付无需二次破坏的客观事实，要求富力公司将清水房及装修分开两个施工阶段，认为即使富力公司做了防水也不是装修阶段的防水，但叶凯的证据及理由显然不足以证明其诉称事实。案涉房屋所在楼盘的入住业主已达千余户，如果未做防水处理，将势必产生全部房屋的厨卫均无法使用的问题。而且，富力公司作为专业的开发商，对其开发建设的商品房不做防水，既不能节约成本也不能产生收益，叶凯的推断完全违背常理。富力公司已经举示了充分的证据，足以证明案涉房屋已全部通过分户验收，其中，验收表四防水工程验收中载明屋面、外墙、卫生间、厨房、阳台均符合质量要求，验收合格，排水通畅无渗漏。另富力公司在庭审中提交的卫生间地面、阳台地面、厨房地面及内墙的防水施工检查记录表以及相应的试水记录表，足以证明案涉房屋已按照施工规范进行了防水处理，且试水合格。叶凯将案涉房屋为装修房的交付标准混淆为先修建为清水房交付再拆改重做防水施工的家装房，要求富力公司提供建设为清水房的防水设计和再行装修的防水设计，违背了基本的专业常识，且无任何规范依据，不应予以采信。其所称的未按技术规范施工，也无任何证据加以证明。富力公司对于包括防水施工在内的全部工程资料，均已提交城建档案馆且可以公开查询，富力公司的施工过程合法合规，工程质量达标，即使发现个别质量瑕疵也只是有义务按约保修。三、叶凯所称案涉房屋存在大面积空鼓并要求按全屋重新铺贴的商业装修报价赔偿损失的诉讼请求没有事实依据和法律依据。叶凯在本案中举示身份不明的所谓装修公司员工对案涉房屋进行抽检的回复，并推断案涉房屋均存在瓷砖空鼓的质量问题，其证据不足以证明诉称事实。瓷砖铺贴受天气变化、施工工艺等客观因素影响，产生空鼓不可避免，只是应对空鼓率加以控制，由于重庆当地并无关于瓷砖空鼓率的地方标准，故瓷砖空鼓率是否达标应当适用建筑装饰装修工程质量验收标准等。叶凯委托不具有任何鉴定资质的装修公司员工以暴力敲击方式进行抽检，无法证明案涉房屋不能达到规范允许的空鼓率，而其以单方委托的装修公司报出的商业报价为依据要求经济赔偿的诉讼请求无任何法律依据。在法庭组织的庭审调查及现场勘察中，有部分业主坚持不需要空鼓整改只要求仅仅赔偿，从侧面印证了叶凯并不追究质量瑕疵而只是想得到经济补偿的目的。富力公司坚持按照合同及两书约定履行保修义务，并以特别向法庭出具了书面承诺，对于确实没有达到规范空鼓率要求的房屋无条件整改至符合质量验收标准为止，故不应再承担任何保修以外的损失或责任。四、案涉房屋已经达到合同约定的交付条件，且叶凯已自认收到了书面接房通知，其并未举示充分的证据证明案涉房屋存在主体结构安全质量问题，故案涉房屋应视为交付，富力公司客观上不存在逾期交付的事实，不应承担所谓的迟延交付违约金和物业管理费。双方为平等的民事主体，叶凯购房后因为对房屋价值、施工误差等存在个性化的不同理解，混淆客观事实，夸大实际损失，单方创设友好协商的前提条件，并以群体诉讼方式寻求经济赔偿的方式既浪费司法资源，也不利于问题的解决，故一审查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。叶凯向一审法院起诉请求：1、要求富力公司立即对房屋存在质量问题进行整改和维修；2、判令富力公司因地面瓷砖空鼓质量问题向叶凯赔偿损失4700.25元；3、请求判令富力公司赔偿叶凯因未做房屋卫生间、厨房、阳台防水造成的损失43161.22元；4、判令富力公司免除自2019年9月30日起至房屋维修完毕之日止的物业管理费2199.60元（从2019年9月30日暂计算至2020年6月30日）；5、判令富力公司按照房屋总价款每日万分之五向叶凯支付延期交房违约金至房屋维修完毕之日止（暂计算从2019年9月30日至2020年6月30日为121928.63元）；6、本案诉讼费由富力公司负担。一审法院认定事实：2018年6月3日，叶凯作为买方（乙方）与富力公司签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：XXX）（含附件一至五），约定叶凯购买富力公司开发建设的位于重庆市沙坪坝区景阳路39号A1号楼XXX号房屋（建筑面积94平方米）（以下简称案涉房屋），案涉房屋《重庆市商品房预售许可证》编号为：渝国土房管（2018）预字第（672）号；该商品房为装修房，总成交金额为889990元，乙方采用按揭付款方式，乙方在本合同签订时支付359990元，余款530000元以按揭方式支付给甲方。合同第七条交房期限及交付条件约定，甲方应于2019年9月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定，逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退回乙方已付的房款。如乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照同等材料替代的方式处理。合同第十八条保修责任约定，《新建商品房房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。《重庆市商品房买卖合同》附件四富力城2F地块A1-A6号楼住宅精装交楼标准载明，门扇：入户大门选用钢制门，卧室、卫生间、厨房选用成品套装门，客厅出阳台采用落地普通塑钢玻璃推拉门。窗户：安装普通塑钢玻璃窗（每户有一间卧室按消防要求设施耐火完整性不小于一小时的外窗，其材质、分隔与普通塑钢窗不同）。客厅、餐厅、玄关及走廊：墙身刷乳胶漆，客厅、餐厅及走廊铺地砖，配波打线及踢脚线。卧室：墙身刷乳胶漆，卧室铺强化木地板配木踢脚线，飘窗铺贴石材。厨房：厨房铝扣板天花吊顶，配送人造石台面组合橱柜，地面铺地砖，墙面贴磁砖，配送“樱雪”燃气灶及抽油烟机，配送“科勒佳德”洗菜盆及“科勒卡丽”水龙头。卫生间：卫生间铝扣板天花吊顶，地面铺地砖，墙面贴磁砖，配送“乐家”洗面盆，“摩恩”水龙头、“乐家”坐便器、“摩恩”淋浴花洒，配浴室柜，每间卫生间送浴霸一个。入户花园及阳台：阳台护栏采用阳台配栏杆，阳台顶刷乳胶漆，墙面刷乳胶漆，入户花园铺贴地砖，每户设“贝佳”或“喜多美”洗衣机水龙头一个，配防水插座。面板：“施耐德”开关面板及弱电面板。另对空调、给排水、电气、燃气等交付标准进行了约定。《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议第十四条约定，乙方同意甲方选聘的广州天力物业发展有限公司对该商品房所在的物业管理区域进行前期物业管理，同意遵守甲方制定的《业主临时公约》。该商品房移交后，乙方应当按照广州天力物业发展有限公司的规定按时向其支付物业管理费，物业管理费按照建筑面积计收，每月每平方米2.6元。有关管理费将自合同约定交房日期开始计费；如业主提前接收房屋，则从接收房屋之日起计费。合同签订后，叶凯依约支付了购房首付款并办理了银行按揭贷款。2019年6月14日，富力城二期2F组团一期（A1-A6号楼、北区地下车库）取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年9月17日，富力公司向叶凯寄送《楼宇交付通知书》，通知叶凯于2019年9月26日办理接房手续。随后，叶凯办理接房手续，实际接收案涉房屋。富力公司同时向叶凯交付《重庆市新建商品房质量保证书》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》等。《重庆市新建商品房质量保证书》第五条保修范围与保修期限中载明，本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，对墙体开裂（填充墙）保修期限为2年，保修正常完成时限为1个月；屋面防水工程，有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏保修期限为5年，保修正常完成时限为1月内；墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙保修期限为2年，保修正常完成时限为20日内；装修工程（墙面及地面铺装、空鼓、脱落、返潮等）保修期限为2年，保修正常完成时限为20日内；门窗及五金件、防护栏杆细部工程保修期限为2年，保修正常完成时限10日内；电气管线、给排水管道、燃气管线保修期限为2年，保修正常完成时限5日内；二次供水设施、设备保修期限为2年，保修正常完成时限5日内；通讯设施（含闭路及公用天线系统）保修期限为2年，保修正常完成时限10日内；消防设施、设备保修期限为2年，保修正常完成时限10日内；电梯保修期限按供货合同约定，但不低于2年，保修正常完成时限5日内；智能化系统保修期限按供货合同约定，但不低于2年，保修正常完成时限10日内；电器插座、开关、灯具保修期限2年，保修正常完成时限5日内；卫生洁具保修期限2年，保修正常完成时限10日内；固定家具保修期限按供货合同约定，但不低于2年，保修正常完成时限10日内。叶凯在使用中认为厨房、卫生间、生活阳台未进行防水处理，存在房屋地砖空鼓率远高于室内装修要求，遂起诉来院，要求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，叶凯、富力公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。关于叶凯主张整改维修的质量问题，根据《重庆市商品房买卖合同》附件四富力城2F地块A1-A6号楼住宅精装交楼标准以及《新建商品房质量保证书》载明的保修范围，对于叶凯所述的防水工程和瓷砖空鼓问题，属于保修范围，富力公司应当承担维修整改责任。但叶凯在诉请中并未要求富力公司对上述问题进行维修，而主张赔偿损失。因涉案房屋尚在保修期内，现无证据证明富力公司存在拒绝修复或在合理期限内拖延修复的行为或双方对此另有约定的情形，那么如确存在防水和空鼓的质量问题，根据合同和质量保证书的约定，首先应由富力公司承担保修责任，而非赔偿损失。现富力公司同意对涉案房屋的上述问题进行排查，并按规范在相应期限内进行整改，一审法院予以确认。对叶凯要求富力公司赔偿防水和空鼓损失的诉讼请求，一审法院依法不予支持。对于其他瑕疵：对于墙面裂纹问题，属于保修范围，富力公司应当承担维修整改责任。对叶凯就防水和空鼓问题提出的司法鉴定申请，一审法院认为本案启动司法鉴定程序欠缺必要性，依法不予准许。理由在于：第一，叶凯以富力公司未作防水及存在空鼓瑕疵为由主张损失赔偿，但现有证据显示富力公司已切实进行了防水施工，防水工程进行了分户验收，案涉房屋也已通过综合竣工验收取得了竣工备案登记证，符合法定及合同约定的交付条件，叶凯的该项主张并无证据支持。第二，即使案涉房屋存在防水和空鼓质量问题，按照商品房买卖合同及新建商品房质量保证书的约定，案涉房屋尚处于保修期内，富力公司应当承担保修责任，而非直接承担赔偿责任，鉴定结论与叶凯诉请不具有关联性。现富力公司已书面承诺对房屋的防水和空鼓问题进行排查，如确有质量瑕疵，同意按照国家标准和规范进行整改，此种方式更符合法律规定及合同约定。第三，案涉房屋系精装修房屋，而司法鉴定涉及工程质量问题，鉴定成本较高，且对房屋存在一定破坏性，启动鉴定程序必将极大增加双方当事人讼累，鉴定成本与诉讼标的价值之间不具有可比性。因此，对叶凯主张赔偿防水和空鼓的损失问题，因涉案房屋尚在保修期内，现无证据证明富力公司存在拒绝修复或在合理期限内拖延修复的行为或双方对此另有约定的情形，那么如确存在防水和空鼓的质量问题，根据合同和质量保证书的约定，首先应由富力公司承担保修责任，而非赔偿损失。现富力公司同意对涉案房屋的上述问题进行排查，并按规范在相应期限内进行整改，一审法院予以确认。对叶凯的该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于延期交房违约金和物业管理费，因富力公司已按照合同约定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房在约定时间内通知叶凯接房，叶凯亦接收房屋，富力公司已完成交房义务，不存在延期交房的情形。且从合同约定的交房之日起，一切税费、风险、责任和物业服务费均由叶凯承担。故对叶凯要求富力公司支付延期交房违约金和免除物业管理费的诉请，一审法院不予支持。需要说明的是，本案系商品房预售合同纠纷，购房者与开发商作为合同相对方均应按照《商品房买卖合同》约定行使各自的权利义务。凡属合同约定保修期内的保修范围，开发商在接到购房者的报事报修后，应当积极作为，按照协议妥善履行保修义务，切勿拒绝或拖延履行义务。购房者在发现房屋质量瑕疵时，也应当首先选择按照合同约定程序进行报修，与开发商友好协商，必要时才通过诉讼解决纠纷。房屋是人类生活不可或缺的生活资料，开发商与购房者存在密切的社会联系，双方应相互理解尊重，理性维权，共同构建和谐社会。据此，一审法院判决：一、广州富力地产（重庆）有限公司于本判决发生法律效力后三十日内对叶凯所有的位于重庆市沙坪坝区景阳路39号A1号楼14-8号房屋墙面裂纹问题修复完毕；二、驳回叶凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3739.80元，减半缴纳1869.90元（叶凯已预交），由叶凯负担934.95元，广州富力地产（重庆）有限公司负担934.95元，富力公司负担部分限于本判决发生法律效力之日立即迳付叶凯。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。二审中，双方当事人均未举示新的证据。本院认为，综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、叶凯是否有权主张瓷砖空鼓以及未做防水质量问题的损失赔偿；2、叶凯是否有权主张免除物业管理费；3、富力公司是否应承担逾期交房违约责任。一、关于叶凯是否有权主张瓷砖空鼓以及未做防水质量问题的损失赔偿依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”，案涉《重庆市新建商品房质量保证书》第五条保修范围与保修期限约定，“本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，……屋面防水工程，有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏保修期限为5年，保修正常完成时限为1月内；墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙保修期限为2年，保修正常完成时限为20日内；装修工程（墙面及地面铺装、空鼓、脱落、返潮等）保修期限为2年……．”，叶凯根据富力公司通知于2019年9月26日接房后实际办理了接房手续，至本案诉讼进程中，防水和瓷砖施工部位仍然处于保修期内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之意旨，房屋出现质量问题的，开发商承担责任形式与问题严重程度相对应，购房者应当基于不动产交易整体上的经济性获取权利保障。（一）瓷砖空鼓问题。其对房屋使用不构成实质性影响，应归属于房屋质量瑕疵而非严重影响房屋使用的功能性质量问题门类。因此，即使案涉房屋存在空鼓，也可以通过限期修复方式予以解决。至于是否应当进行司法鉴定，《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）第10.2.4条规定：“满粘法施工的内墙饰面砖应无裂缝，大面和阳角应无空鼓。检测法：观察；用小锤轻击检查。”，据此，一审法院未予同意司法鉴定请求并无不妥，叶凯主张瓷砖空鼓损失赔偿的请求无事实和法律依据。（二）防水施工问题。虽然开发商最终就施工质量符合工程规范承担举证证明责任，但购房者应当就未做防水可能引发的问题提供初步证据，本案所谓的“共性”问题并不能当然推及案涉房屋未做防水，一审法院现场踏勘过程中叶凯也未提供与未做防水存在因果联系的证据。结合叶凯一审举示的“防水施工检查记录及防水工程试水记录，住宅工程质量分户验收表，防水工程分户验收记录表”等施工证据，叶凯就防水问题申请司法鉴定的依据不足，其主张未做防水损失赔偿的请求亦无事实和法律依据。富力公司一审中书面承诺对房屋防水和空鼓问题进行排查，如确有质量瑕疵，同意按照国家标准和规范进行整改。为实现诉争事项一次性解决，减少当事人诉累，富力公司应切实履行开发商应尽保修义务，自本判决生效之日起60日内按照承诺对案涉房屋瓷砖空鼓和防水问题进行排查整改。二、关于叶凯是否有权主张免除物业管理费的问题。首先，案涉房屋已交付，且叶凯并无证据证明物业服务没有达到服务合同标准；其次，叶凯并无证据证明系被富力公司收取物业管理费,案涉《重庆市商品房买卖合同》附件五载明，广州天力物业发展有限公司为物业服务提供方。因此，一方面叶凯主张免除物业管理费请求的对象错误，另一方面免除物业管理费的依据不足，本院对此不予支持。三、关于富力公司是否应承担逾期交房违约责任的问题，一审法院评述正确，本院不再赘述。综上所述，叶凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3739.79元，由叶凯负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二一年六月九日法官助理 杨浩江书 记 员 廖婧伊