新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终725号 上诉人（原审原告）：罗小民，男，1983年6月10日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：朱康，新疆北和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李爱珍，女，1967年11月2日出生，住石河子市。 被上诉人（原审被告）：刘建军（李爱珍之夫），男，1963年4月16日出生，住石河子市。 原审被告：石河子市卓越玛雅房屋信息服务部，住所地石河子市42小区北二路192-2号。 代表人：刘建荣，该信息服务部财务总监。 委托诉讼代理人：李辉，该信息服务部42小区店长。 上诉人罗小民因与被上诉人李爱珍、刘建军及原审被告石河子市卓越玛雅房屋信息服务部（以下简称玛雅信息部）房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2021）兵9001民初1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗小民上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人双倍返还上诉人定金20000元；2.由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实与理由：原审认定事实错误，适用法律错误。上诉人与被上诉人2020年11月18日订立的《房地产买卖合同》（三方约）第三条约定：“本合同签订之日，买方向卖方支付定金人民币20000元。为确保资金安全，买方可选择将定金存入居间方账户，交易时自动转为房款。”上诉人订立合同后依据该条规定将定金20000元存入居间方账户。被上诉人于2020年11月19日出具收条，对上诉人选择将定金支付于居间方账户的行为做出认可收到定金的意思表示。至此，定金合同条款于2020年11月18日成立，于2020年11月19日履行了定金条款。原审法院认定定金条款成立，但未实际履行的事实认定错误。依据《房地产买卖合同》的约定，上诉人可以选择将定金直接交付被上诉人，也可以选择将定金交付居间账户，作为房屋买卖合同定金条款的履行方式。上诉人选择了交付居间方账户的履行方式，合同同时约定交易时自动转为房款，该约定实际是对定金在交付居间方账户后的后合同义务予以约定，即定金交付账户后，定金条款即予履行。被上诉人应依据合同约定在合同签署期限内办理房屋过户手续。定金条款的履行，因双方有其他履行方式，故不以被上诉人是否实际收取定金作为定金条款履行的依据。原审法院仅考虑法律依据，而忽视了当事人的约定，在定金条款是否已履行的争议焦点上认定事实错误。定金条款履行后，被上诉人未按合同约定履行交易过户手续，构成违约，造成合同无法履行，应当承担违约责任。上诉人主张定金双倍返还于法有据。被上诉人应当返还定金40000元，扣减玛雅房屋信息部已收取的20000元，仍应承担返还定金20000元的违约责任。本案应适用《中华人民共和国民法典》第五百八十七条作出裁判，原审法院适用《中华人民共和国民法典》第五百八十六条，适用法律错误。综上，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。 李爱珍、刘建军辩称，1.三方签订的《房地产买卖合同》合法有效。合同第三条约定买方向卖方支付定金20000元，但又约定定金金额不低于成交金额的5%，按照三方约定涉案房屋价款656000元的5%计算为32800元。因此三方所订立的定金合同内容前后矛盾。2.《房地产买卖合同》第三条约定“为确保资金安全，买方可以选择将定金存入居间方账户，交易时自动转为房款。”但未约定中介拿到定金后就视为卖方收到定金，而且不意味着中介可以扣除定金，不交付卖方。《房地产买卖合同》的全部条款中没有约定中介可以将收取的定金，直接转为卖方应当支付的服务佣金。中介要求被上诉人出具20000元定金收条，就应当按照约定将20000元定金交付被上诉人。被上诉人在未足额收到20000元定金的情况下，有权不出售房屋，不存在双倍定金返还的义务。而且在签订《房地产买卖合同》中，买卖双方并没有直接见面，无法确定是不是对方签字的情况下，被上诉人没有支付服务佣金的义务。玛雅信息部在未经被上诉人同意的情况下，自行决定将定金直接转化为佣金。被上诉人不存在违约行为。如果有违约，也是由玛雅信息部造成，非被上诉人违约。3.《房地产买卖合同》第四条第（2）项明确约定“按照银行按揭方式付款，需要在签署本合同七个工作日内向居间方提交银行按揭贷款所需要的资料。”上诉人在一审中陈述根本不知道要提交什么样的贷款资料，玛雅信息部也陈述不知道要提交什么样的贷款资料。这就意味着在三方签订《房地产买卖合同》后上诉人根本未提交贷款所需要的资料。上诉人实际支付首付款的金额，以总房款中扣除定金和银行审批贷款额度的剩余金额为准，首付款至少是总房款656000元的30%-50%，即上诉人至少应当准备首付款196800元到328000元。上诉人未在合同签订后七个工作日内准备好首付款的资料，且一拖再拖要求被上诉人多给几天筹款。从上诉人提供的银行流水可以看出，上诉人在2021年3月18日才将自己名下南区的房子出售，取得26万元房款，直到此时上诉人才将购买被上诉人的房屋首付款筹齐，与双方签订的《房地产买卖合同》约定的七个工作日内筹齐首付款不符，明显违反合同约定，上诉人构成违约。4.案件的争议焦点应当为违约方究竟是卖方、买方还是中介。上诉人虽然交付20000元定金，但被上诉人并未收到。合同中虽没有明确首付款的金额，但首付款金额也应当满足各大银行首付款的要求。通过买卖双方短信内容可以看出双方约定首付款为购房款的一半。上诉人未按照合同约定在合同签订后七个工作日内提交贷款资料，直到2021年3月19日出售南区房产后才备齐首付款，已经构成实际违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 玛雅信息部述称，定金合同成立并履行，被上诉人应当双倍返还定金。同意上诉人的意见。 罗小民向一审法院起诉请求：1.解除原告与三被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告李爱珍、刘建军双倍返还原告定金40000元；3.被告玛雅信息部返还原告佣金6500元；4.由被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：位于石河子市×小区×××栋×××号房屋产权属于被告刘建军与李爱珍共同所有，两被告协商委托玛雅信息部居间服务，销售价格650000元。2020年11月18日，玛雅信息部与原告签订《房地产买卖合同（三方约）》，由玛雅信息部提供合同编号为0×××1的格式合同。在格式合同房产坐落位置（×小区×××栋×××号）、总价款（656000元）、给付款项（20000元）、付款方式（第2款，即银行按揭付款）处填写相关内容，并由原告在对应处捺指纹。2020年11月19日，被告李爱珍在落款处签名，并依据玛雅信息部工作人员指示在该合同背面出具收条：“今收到罗小民购买1号小区44栋552号楼定金20000元（贰万元整），李爱珍2020.11.19”。该格式条款第三条约定：本合同签订之日，买方向卖方支付定金人民币（小写）20000元，大写人民币贰万元整【定金金额不低于成交金额的5%，且不低于20000元整】。为确保资金安全，买方可选择将定金存入居间方账户，交易时自动转为房款。在合同存续期间，卖方不得收取第三者的定金，也不得再将上述房屋抵押或转让给他人，若出现此种情况属于卖方违约，卖方应向买方支付双倍定金。合同第四条第（2）款银行按揭方式付款：买方需要办理银行按揭，则除定金之外的房款中部分款项可由买方向银行贷款支付给卖方，具体流程及要求如下：A.双方约定于签署本合同七个工作日内向居间方公司提交银行按揭贷款所需的所有资料，并积极配合居间方办理贷款手续。买方实际支付首付款的金额，以总房款扣除定金和银行审批贷款额度的剩余金额为准，买方保证征信良好。双方承诺在接到居间方的银行面签通知三个工作日内配合办理完毕全部银行按揭申请手续。2020年11月18日，原告罗小民依据玛雅信息部工作人员韩某某指示，通过微信转账分两笔支付26500元，2020年11月20日被告玛雅信息部向其开具收款收据，注明收到佣金6500元。2020年11月20日，被告玛雅信息部工作人员孟某某通过微信向被告李爱珍转账14000，被告李爱珍认为与其2020年11月19日出具定金收据20000元数额不符拒收自动退回。该款项现在玛雅信息部财务保管。其后，为首付款数额及给付时间，玛雅信息部居间协商双方沟通无果。双方所签订三方约未能履行。2021年2月，原告诉至该院。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、原告主张被告李爱珍、刘建军双倍返还定金40000元有无事实及法律依据；二、原告主张被告玛雅信息部返还6500元有无事实及法律依据。关于焦点一，双方签订定金合同是否成立。定金合同是实践性合同。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，定金合同自实际交付定金时成立。被告李爱珍虽于2020年11月19日出具收条，但并未实际收取定金20000元。合同约定款项入居间方账户交易时自动转为房款。原告前期交付款项的处分权完全由玛雅信息部掌控。被告玛雅信息部亦认可该20000元现仍由其财务保管。根据民法典上述规定，在主合同成立且有效的前提下，当事人虽约定了定金条款，或者约定了定金合同，但没有实际交付定金的，定金合同尚未成立。故对原告主张被告李爱珍、刘建军双倍返还定金40000元不予支持。关于焦点二，原告主张被告玛雅信息部返还佣金6500元。买卖双方分别于2020年11月18日、11月19日签订的《房地产买卖合同（三方约）》第四条约定以银行按揭方式付款。在合同实际履行过程中，因首付款数额及给付时间双方最终未协商一致，故本案《房地产买卖合同（三方约）》实际处于磋商阶段，三方约合同明确相关款项入居间方账户，被告玛雅信息部提前径行收取买卖双方佣金，居间服务仅完成阶段性部分，《房地产买卖合同》未全面履行，现三方均同意解除合同，依据自愿、公平、诚实信用原则，被告玛雅信息部应将提前收取的佣金返还原告。关于原告微信转账交纳款项20000元，玛雅信息部认可有其财务保管，应由玛雅信息部返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第七条、第五百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决： 一、解除三方签订关于石河子市×小区×××栋×××号房屋，编号为0×××1号《房地产买卖合同（三方约）》； 二、驳回原告罗小民要求被告李爱珍、刘建军双倍返还定金40000元的诉讼请求； 三、被告石河子市卓越玛雅房屋信息部于判决生效后十日内返还原告罗小民6500元；被告石河子市卓越玛雅房屋信息部于判决生效后十日内，返还罗小民20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费481元（原告已交纳），由被告石河子市卓越玛雅房屋信息服务部负担，与上述款项同期给付原告罗小民。 二审中，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明： 一、上诉人二审中提交其与侯某某2021年3月3日签订的《房屋买卖合同》、2020年11月18日收到侯某某购买房屋定金20000元、2020年11月25日收到侯某某购买房屋首付款110000元（含定金20000元）收条及2021年3月18日收到侯某某银行按揭贷款260000元转账记录，用以证明其在积极履行三方约房屋买卖合同。经质证，被上诉人认可该组证据的真实性，否认与本案的关联性；原审被告对上诉人提交的证据无异议。 二、被上诉人二审提交与上诉人沟通的手机短信、彩信，用以证明原审被告伪造收据，隐瞒实情，导致其不愿意进行房屋交易；提交户口登记证，用以证明其为了卖房子，已于2020年11月21日将其户口从石河子子午路派出所迁至石河子幸福路派出所；提交网签备案商品房买卖合同，用以证明其为了给在江苏的女儿买房，才着急卖房。经质证，上诉人认可证据的真实性，并称对被上诉人要求的首付款达到房款的50%不知情，玛雅信息部说达到45%首付款即可。原审被告对证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。 三、原审被告二审提交给被上诉人开具的佣金6000元收据、向被上诉人微信转账14000元退回记录及被上诉人李爱珍签名的格式保证书，用以证明其向被上诉人支付上诉人给付的20000元定金扣除6000元佣金后，被上诉人拒绝收取定金。经质证，上诉人无异议；被上诉人对真实性无异议，李爱珍认为签订合同时，玛雅信息部没有提前通知让其丈夫来，是原审被告骗其签字，保证书非其真实意思表示。 本院认为，房屋买卖合同本应在买卖双方经过充分协商达成一致意见的情形下自愿签订。原审被告作为涉案房屋买卖的中介机构，为急于签订合同收取佣金，在买卖双方没有见面充分协商的情况下，分别于不同日期在中介机构提供的格式《房地产买卖合同（三方约）》上签字。因该合同内容未经买卖双方充分协商，且买卖房屋的交易内容不完整导致合同未履行，责任在原审被告玛雅信息部。定金合同为实践性合同，自实际交付定金时成立。被上诉人虽然给原审被告出具20000元定金收据，但当时并未收到原审被告转交上诉人支付的定金20000元。事后，原审被告给被上诉人转款14000元，与被上诉人出具的收据不符，被上诉人拒收并无不当。因被上诉人未收到上诉人支付的定金20000元，定金合同不成立，故对上诉人要求被上诉人双倍返还定金40000元的上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，罗小民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人罗小民负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  刘丽美 审 判 员  白 婷 二〇二一年六月二十二日 法官助理  禹 文 书 记 员  朱晓萱