江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1328号上诉人（原审被告）：汤爱平，男，1966年3月6日出生，户籍地江苏省如皋市，现住江苏省如皋市。被上诉人（原审原告）：江苏正大物业服务有限公司，住所地江苏省如皋市城南街道万寿南路999号亿联广场1908、1909号。法定代表人：周永良，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄维民，该公司员工。委托诉讼代理人：徐翠萍，该公司员工。上诉人汤爱平因与被上诉人江苏正大物业服务有限公司（以下简称正大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院(2020)苏0682民初5420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤爱平上诉请求：1.撤销、变更原审判决。2.判令正大物业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审立案程序不合法。一审庭审中，汤爱平均申明正大物业公司诉讼主体不适格。汤爱平2010年8月6日与上海领行物业管理有限公司如皋分公司(以下简称领行物业公司)签订“金茂国际前期物业管理服务协议”后至今仍未签订终止协议。而正大物业公司仅以领行物业公司与汤爱平签订的协议复印件通过法院特定关系立案，目的是想通过庭审获得不当利益。二、案涉物业服务合同明显造假。一审庭审中，正大物业公司提供的2016年6月物业服务合同中，甲方(开发建设单位如皋市金茂置业有限公司，以下简称金茂公司)公章为合同专用章，未见法定代表人签字，落款日期为2016年7月5日，合同期限自2016年7月1日起至小区业主委员会代表业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止。该合同虚假，但一审法院对此未能依法审查，仅凭正大物业公司陈述以及金茂公司出具的证明即认定该份合同有效，缺乏事实依据。三、正大物业公司与汤爱平之间不存在合同关系。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条作出判决，适用法律不当。四、正大物业公司无价格收费许可。正大物业公司在一审中以如皋正翔商业广场管理有限公司（以下简称正翔公司）物业服务价格批复主张其收费依据，应为无效；一审判决支持正大物业公司以服务双方约定表述的每平方米0.8元计算标准向汤爱平主张物业服务管理费，没有法律依据。五、正大物业公司物业服务质量不到位。汤爱平在第二、三次庭审中多次提出正大物业公司物业服务存在以次充好、质价不符等现象，并且已当庭向一审法院提供证据。但一审法院不以事实为依据，以法律为准绳，在服务价格的界定上缺乏公正性，对已认定的事实刻意回避，对不应该采信的事实予以认可，有违法律的严肃性和公正性。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当。正大物业公司辩称，一、汤爱平主张一审立案程序不合法，正大物业公司诉讼主体不适格，没有法律依据。本案中，正大物业公司已经依据××国际小区物业服务合同履行了物业服务义务，汤爱平事实上也接受了正大物业公司提供的服务，现汤爱平以诉讼主体不适格为由来抗辩拒交物业费，没有任何法律依据。汤爱平与正大物业公司之间的物业服务欠费关系已经成立。作为付出物业服务的一方按照相关法律规定向接受服务一方追讨物业费欠费，正大物业公司主体完全适格。二、正大物业公司与金茂公司签订的物业服务合同程序合规，内容合法，是双方真实意思表示。且两份合同均真实有效，不存在汤爱平所言的造假情形。三、××国际小区至2010年交付使用至今，目前仍未召开首届业主大会、成立首届业主委员会，目前仍属于前期物业服务阶段。虽然小区物业服务人先后发生了三次更迭，且十多年来物价水平不断上涨，致使服务成本、服务人员工资等呈几何级数增长，但物业收费标准仍按照如皋市物价局皋价发〔2014〕171号文《关于核准小区前期物业服务收费标准的通知》所核准的价格执行。汤爱平称无收费价格许可，纯属无理取闹。四、关于小区物业服务质量问题。从正大物业公司提供的如皋市城管局邀请的第三方评估机构对如皋市物业服务水平作出的评估报告以及如皋市城管局2019年、2020年每季度对各个小区物业服务进行检查考评的报告可以看出，××国际小区每次考评成绩均在如皋市前20名以内，属于上游水平。汤爱平自2010年8月入住××国际小区后，仅仅用装修保证金抵交了部分物业服务费，至今未缴纳过一分钱物业服务费。汤爱平的行为严重侵害了物业服务人的合法利益，也侵犯了大多数按规缴费的业主的合法权利。汤爱平无视小区管理的变化，无视物业服务人的辛勤付出，是为了达到其长期拒交物业服务费的目的。综上，汤爱平的上诉不能成立。正大物业公司向一审法院起诉请求：汤爱平给付物业管理服务费9416元，公共能耗费278元，违约金6621元，合计16315元。一审法院认定事实：汤爱平为如皋市如城街道中山西路××国际××幢××单元××室业主，案涉房屋建筑面积122.6平方米。2010年8月6日，领行物业公司与汤爱平签订《前期物业管理服务协议》，载明：领行物业公司为××国际小区提供物业管理服务，物业服务收费为多层住宅0.8元/月每平方米。2013年9月5日，领行物业公司停止为该小区提供物业服务，并与开发商金茂公司签订前期物业管理退出协议。此后，正翔公司为金茂国际提供物业服务，2014年11月7日，经如皋市物价局备案，多层住宅的收费标准为0.8元/月每平方米。2016年7月15日，正翔公司与金茂公司、正大物业公司签订协议一份，约定：2013年9月5日，正翔公司与金茂公司签订的《××国际小区前期物业服务合同》，2016年6月30日，正翔公司撤出该小区，金茂公司与正大物业公司签订本小区物业服务协议，自服务协议签订之日起，该合同中的权利义务全部转让给正大物业公司，正大物业公司接管金茂国际住宅小区的全部物业；正翔公司在该小区的物业服务欠费债权全部归正大公司享有和追偿。2016年7月5日，正大物业公司与金茂公司签订《前期物业服务合同》，该合同后因用章要求及合同格式不符合备案要求，双方重新签订《××国际小区前期物业服务合同》一份，合同的落款日期为2016年7月1日，合同约定：物业服务费标准为多层住宅0.8元/月每平方米（公共能耗费按实分摊）；物业服务费用按年交纳，每年一月份履行缴纳义务；未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未缴纳费用总额的30%标准承担违约金；合同期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止，本合同期满一个月前，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2016年7月5日，如皋市公共资源交易管理办公室出具中标通知书一份，载明案涉小区的物业服务项目由正大物业公司中标，中标工期为2年。2017年7月26日，如皋市城市管理行政执法局出具如皋市物业承接查验备案证明，载明案涉小区由正大物业公司提供物业服务，移交日期为2016年7月1日，承接查验日期为2016年7月7日，承验结果为均合格。另查，案涉小区存在车辆停放不当等情况，经如皋市城市综合管理委员会办公室发布检查情况通报。汤爱平未向正大物业公司缴纳物业费用，正大物业公司在2018年至2020年间，通过张贴物业服务收费通知书、短信、挂号信等方式向汤爱平催收物业费。再查，2020年9月8日，金茂公司出具证明一份，载明：“如皋市××国际小区于2016年6月底通过招投标程序重新选聘了江苏正大物业服务有限公司为小区提供前期物业管理服务，并依法签订了《××国际小区前期物业服务合同》，合同签订时使用不是合同专用章，因服务合同备案时政府部门提出必须使用统一的格式合同并加盖公司法人章，致两份合同本单位加盖的印章不一致，但两份合同所约定的双方权利、义务及物业服务收费标准等完全一致，均真实有效”。一审法院认为，在业主、业主大会选聘物业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。正大物业公司与开发商金茂公司签订《××国际小区前期物业服务合同》系当事人双方的真实意思表示，合法有效。汤爱平作为房屋的所有权人，在物业管理活动中负有按时交纳物业服务费用等相关费用的义务。汤爱平未缴纳2016年7月1日起的缴纳物业费，根据××国际小区前期物业服务合同约定，物业服务费用按年交纳，在每年一月份履行交纳义务，汤爱平应当支付正大物业公司2016年7月1日至2020年12月31的物业费为5296.32元（122.6㎡×54个月×0.8元/月/㎡）。汤爱平认为正大物业公司不是前期物业管理服务协议的签订方，同时还存在多份前期物业服务合同，物业收费标准未经备案、小区物业服务不到位等问题，故不同意支付物业费。对此，法院认为：1.法律规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。虽然在2010年汤爱平入住时与正大物业公司签订前期物业管理服务协议的物业公司为领行物业公司，但在2016年7月，正大物业公司已经与建设单位金茂公司重新签订《××国际小区前期物业服务合同》，该合同对汤爱平发生法律效力，正大物业公司有权向汤爱平主张物业费；2.庭审中，正大物业公司提交了两份前期物业服务合同，汤爱平对此提出异议，金茂公司出具了证明对此作出说明，认可两份合同的真实性，并确认提交备案的为《××国际小区前期物业服务合同》，正大物业公司对此亦予以认可，因此该合同合法有效，应以该份合同为××国际小区合法有效的前期物业服务合同，至于合同落款日期与中标通知书日期存在出入，正大物业公司及金茂公司已说明该合同为后来补签，事后补签的行为是对2016年7月1日正大物业公司入驻该小区提供物业管理服务行为的追认，该合同对汤爱平具有约束力；3.汤爱平认为物业收费标准并未经过物价局登记备案，但物价部门的登记备案并非物业服务合同生效的前置要件，并不影响前期物业服务合同的效力；4.虽然《××国际小区前期物业服务合同》约定的服务期限为自2016年7月1日起至2019年6月30日止，合同到期后双方虽然没有续签合同，但建设单位金茂公司亦未要求正大物业公司退出××国际小区，根据公平原则，正大物业公司为××国际小区提供了物业服务，履行了物业管理的职责，如以未续签合同为由，拒缴物业费，将导致双方权利义务失衡，与公平原则相悖，故汤爱平应当按照0.8元/月/㎡的标准继续缴纳物业费。综上，汤爱平应当支付所欠的物业费。正大物业公司主张汤爱平支付违约金2092元（6621元-4529元），但汤爱平提供照片证明正大物业公司未提供良好的物业服务，且从正大物业公司提供的检查情况的通报、工作报告也可以看出正大物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，汤爱平因此与正大物业公司产生矛盾，未缴纳物业费，该责任不可完全归咎于汤爱平，故正大物业公司要求汤爱平承担违约金，法院不予支持。但汤爱平提出的小区部分业主违章装修和搭盖等问题,由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权,为业主的正常使用提供服务,其本身并无执法权,既无权对乱停放的车主进行处罚,也无权拆除违章搭建,业主如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益,可以另行主张,但不能构成拒付物业费的理由。正大物业公司在今后的物业服务中，应当尽到自己的物业服务职能，加强对物业服务人员的培训和要求。物业公司作为提供物业服务的主体,应当加强与业主的沟通,对于业主反映的问题及时有效地进行反馈,努力提升自身的物业服务水平,通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境,取得业主的认可。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第二十一条规定，判决：一、汤爱平于判决生效后立即支付正大物业公司2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业费5296.32元。二、驳回正大物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由正大物业公司负担142元，由汤爱平负担68元。二审中，汤爱平提供以下证据：1.2016年7月1日××国际小区前期物业服务合同。2.2007年9月14日金茂公司股东会决议。3.金茂置业·金茂国际项目一期、二期、三期前期物业管理服务合同。4.正大物业公司诉金茂公司民事起诉状（2019年12月2日）、2016年6月金茂国际前期物业服务合同、一审法院（2020）苏0682民初302号民事调解书（正大物业公司、金茂公司）。5.正翔公司与正大物业公司、金茂公司签订的协议。6.金茂公司2020年9月8日出具的证明。7.正大物业公司制作的检查单。证明：1.正大物业公司起诉时提供的合同中甲方与乙方加盖公章位置不一致，显然是扫描上去的，且甲方法定代表人陈金湍的签字不一样，签字造假，合同签订日期有涂改现象（其中有一份没有涂改，有一份有涂改），故该合同造假。2.本案本来不应立案，且正大物业公司提供的证据缺失，一审作出的判决错误，有违法律的公正。3.正翔公司与正大物业公司之间签订的××国际小区服务整体转让协议明显违反江苏省物业管理条例以及国务院发布的关于小区物业服务不得整体转让的规定，正大物业公司不能作为案涉小区前期物业服务公司。4.金茂公司出具的证明不能单独作为认定案件的事实根据。5.正大物业公司服务检查不到位。正大物业公司经质证，对（证据1、3）两份前期物业服务合同的真实性予以认可，但不能证明汤爱平主张的合同造假（未造假的理由已在答辩中陈述）；对证据2股东会决议的真实性不予认可，且与本案无关联；一审法院民事调解书的真实性予以认可；证据5的真实性予以认可，但不能证明汤爱平主张的金茂国际前期物业合同由正翔公司转包给正大物业公司的事实，该协议的核心内容是正翔公司在依法撤出××国际小区后将其管理期限内的一些欠费包括本案汤爱平在内的欠缴物业费的债权债务义务的委托转让，即由正翔公司委托正大物业公司对将近200万的物业欠费进行继续追缴；证据6的真实性予以认可；证据7的真实性无法确认，同时也不能证明物业服务存在缺陷。正大物业公司提供一组物业服务检查考核和如皋市城管局第三方评价检查报告（三份）、如皋市城市综合管理委员会办公室皋城委办发〔2021〕6号《关于如皋市2021年一季度“大物业”考核及“双随机”检查情况的通报》，证明××国际小区的物业服务在如皋市一直做得比较好，处于中上水平。汤爱平经质证认为，四份证据中除了2021年6号文未看过外，其他三份已在一审中提供且经过质证，对检查报告的真实性没有异议，但是否检查很难说，且一审判决也讲到其承认服务有瑕疵。本院经审核认为，汤爱平提供的证据1、5、6、3以及证据4中的2016年6月金茂国际前期物业服务合同已由当事人在一审中提供且经过质证，不属于二审程序中的新证据。汤爱平提供的证据2、7与本案中汤爱平尚欠物业服务费的待证事实之间不具有关联性，故本院对其证明力均不予采信。正大物业公司提供的三份检查报告已在一审中举证且经过质证，不属于二审程序中的新证据。对如皋市城市综合管理委员会办公室皋城委办发〔2021〕6号《关于如皋市2021年一季度“大物业”考核及“双随机”检查情况的通报》的真实性、合法性，本院予以确认。本院经审理查明，一审判决认定的基本事实正确，本院对此予以确认。本院认为，关于一审立案程序是否合法问题。正大物业公司针对其起诉主张，提供了领行物业公司与汤爱平（2010年8月6日）签订的金茂国际前期物业管理服务协议、金茂公司与其签订的金茂国际前期物业服务合同等证据。在此基础上，一审法院根据民事诉讼法及其司法解释关于民事诉讼采取立案登记制的相关规定立案，符合法律规定。汤爱平主张正大物业公司通过法院特定关系立案，程序不合法，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于案涉物业服务合同是否明显造假的问题。汤爱平主张一审中正大物业公司提供的两份物业服务合同在时间上、用章上漏洞百出，明显造假，属于虚假合同，不能作为证据使用。本院认为，汤爱平的该上诉理由不能成立。第一，金茂公司（甲方）与领行物业公司（乙方）签订的《前期物业管理退出协议》第一条明确约定“××国际小区一、二期前期物业管理”合同至2013年6月16日到期终止，双方于同年9月5日为移交日期（此外还约定了乙方未收取的物业服务费的金额等事项）。第二，2016年7月5日由正翔公司（甲方，出让方）与正大物业公司（乙方，受让方）及金茂公司（丙方，担保方）签订的协议明确约定，甲方于2016年6月30日撤出案涉小区，丙方与乙方于2016年7月1日签订本小区物业服务协议。第三，正大物业公司提供的两份金茂国际前期物业服务合同的封面打印时间虽然分别标注为“2016年6月”“二0一六年七月”，且合同最后落款日期不同、加盖公章位置不同，但合同的实体内容并无本质差异。何况，正大物业公司对此已经作出合理解释。第四，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条关于“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明”的规定，如皋市城市管理行政执法局2017年7月26日出具的《如皋市物业承接查验备案证明》中记载的内容应当推定为真实。该证明明确记载金茂公司已于2016年7月1日将××国际小区物业承接事项移交给正大物业公司。故在汤爱平未提供相反证据推翻该证明的情况下，应当认定正大物业公司于2016年7月1日起对案涉小区提供物业服务的待证事实成立且具有高度可能性。第五，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”的规定，本案中，金茂公司出具的证明虽然加盖了公章，但并未由该公司负责人及制作该证明材料的人员签名，故依法不能单独作为认定案件事实的根据。一审亦未仅凭该证明作为认定本案相关事实的根据。第六，汤爱平对于正大物业公司于2016年7月1日起开始对案涉小区提供物业服务的事实未予否认（至本案诉讼时也仅是认为正大物业公司服务存在以次充好、质价不符等现象）。关于一审判决适用法律是否不当问题。汤爱平主张其多次找正大物业公司要求就物业服务签订合同但被拒绝，既然双方之间不存在合同关系，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第一条作出判决，适用法律不当。本院认为，正大物业公司于2016年7月1日起对案涉小区提供物业服务，汤爱平接受物业服务均系客观事实，故双方之间虽无书面物业服务合同，但根据权利义务相一致原则，结合汤爱平与领行物业公司（2010年8月6日）签订的金茂国际前期物业管理服务协议、其出具的承诺书，以及正翔公司与正大物业公司、金茂公司2016年7月签订的（三方）协议等证据，一审法院适用上述法律及相关司法解释的规定，判决汤爱平支付正大物业公司为其提供物业服务期间的物业费，并无不当。关于正大物业公司有无价格收费许可的问题。物业收费标准有无经过物价局登记备案，并非物业服务合同的生效要件。一审判决据此认为物价部门对物业收费标准的备案并非物业服务合同生效的前置要件，不影响案涉小区前期物业服务合同的效力，并无不当。关于物业服务质量不到位能否作为汤爱平拒付物业费理由的问题。诚如一审所言，正大物业公司的服务存在一定瑕庛虽系不争的事实，但在正大物业公司已经对汤爱平提供相关物业服务，汤爱平已经实际接受的情况下，一审法院认定汤爱平应当支付相应的物业费，并无不当。况且，一审判决未支持正大物业公司要求汤爱平支付违约金的诉讼请求，已经考虑到物业服务的质量问题，目的亦是为平衡双方的利益。综上所述，汤爱平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人汤爱平负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  王建勋审判员  谭松平二〇二一年六月十一日书记员  邹倩云