贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2700号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205201610566953。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。实习证号：230713012110727。被上诉人（一审原告）：郑美江，男，1980年1月10日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：付芳，女，1984年4月4日出生，土家族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。执业证号：15205201911107125。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人郑美江、付芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3445号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、关于各项开户费。1.各项开户费是上诉人根据合同约定收取，未违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人只是代为收取，并已将相关费用交给住建部门，被上诉人主张退还无事实及法律依据。2.被上诉人主张退还的“三通费”具体指向不明，且被上诉人并未主张退还交易费，一审超出当事人的诉讼请求判决。3.被上诉人主张退还各项开户费的诉请应受诉讼时效限制，不应得到支持。二、关于逾期办证违约金。1.本案中双方签订的合同及补充协议均合法有效，补充协议约定被上诉人委托办证360日后，若上诉人未履行办证义务，才承担违约责任，违约时间应从被上诉人出具授权委托书360日后开始计算。被上诉人不出具授权委托书，上诉人即便具备办证条件也不能为被上诉人办证，而本案被上诉人拖延出具授权委托书，致延迟办证，其自身存在重大过错，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。一审摒弃双方约定，判决上诉人承担逾期办证违约责任错误。2.受新冠疫情影响，办证部门的办证工作不能正常开展，导致上诉人无法履行办证义务，这属于不可抗力，故请求扣减因新冠疫情导致迟延办证期间的逾期办证违约金。3.一审判决支持的违约金明显过高，有失公平。案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。三、案件受理费不应全部由上诉人负担。被上诉人郑美江、付芳未作答辩。原审原告郑美江、付芳一审诉讼请求：一、判令被告继续履行合同并办理毕节市碧阳大道碧阳国际城第3幢2单元19层2号商品房的不动产权证书交付原告；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金11927.34元，违约金以购房款363085元为基数，从2015年1月1日计算至2016年10月18曰；三、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计29845.58元（以总房款363085元为基数从2017年10月18日起，按日利率日万分之一至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日据实计算）；四、判令被告返还原告三通费4548元及资金占用期间利息，利息以4548元为基数，从2016年2月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至三通费返还完毕之日；五、本案诉讼费全部由被告承担。一审认定事实：2013年1月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以总价款361248元购买被告开发的毕节市碧阳大道碧阳国际城第3幢2单元19层2号商品房。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。被告向原告收取了三通费共计4548元。合同约定的交房时间为2014年12月31日，被告实际于2016年2月15日向原告交付涉案房屋。同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。被告未举证证明履行了办证的通知义务。另查明。合同约定逾期交房违约金以购房款为基数，按照每日万分之0.5的标准计算。一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按照合同约定履行了交付全部房屋价款的合同义务，被告应严格按照合同约定和法律规定按期为原告履行相应的义务。关于原告请求的判令被告为原告申请办理商品房的不动产权证书并交付给原告的问题，涉案房屋已具备办理不动产产权证的条件，因此，被告应在原告交齐办证所需资料后履行办理不动产产权证并交付原告的义务。关于原告诉请的三通费。经查，原告向被告缴纳三通费共计4548.00元。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。原则上被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。原告要求被告退还三通费，法院予以支持。对于利息，法院不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。合同约定交房时间为2014年12月31日，实际交房时间为2016年2月15日，由于被告提出诉讼时效的抗辩，原告于2020年3月31日主张权利。因此，原告要求被告支付逾期交房的违约金已过诉讼时效，不予支持。关于原告诉请逾期办证违约金的问题。原、被告签订的《补充协议》约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。被告将涉案房屋交付原告入住的时间为2016年2月15日，根据约定应视为2016年2月15日后的360日内，即2017年2月10日前将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。由于被告未举证证明履行了办证的通知义务，故只能以开庭时为被告履行通知义务的时间，被告已构成违约，应承担违约责任。由于被告提出诉讼时效的抗辩，原告于2020年3月31日主张权利。原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应以买受人已付购房款为基数按日万分之一的标准计算，时间从2017年3月31日起至开庭之日止即2020年5月14日。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑美江、付芳三通费4548元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑美江、付芳逾期办证的违约金，该违约金以原告郑美江、付芳已付购房款361248.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年3月31日起2020年5月14日止；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效后原告提交齐办证所需资料之日起90日内履行办理不动产产权证并交付原告的义务；四、驳回原告郑美江、付芳的其他诉讼请求。案件受理费479.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：上诉人向被上诉人共收取闭路电视开户费350元、水开户费800元、电开户费520元、燃气开户费2500元以及交易费378元，共计4548元。其余认定事实与一审认定的事实一致。本院认为：本案二审争议焦点为：1.上诉人是否存在逾期办证违约行为；2.逾期办证违约金应否调减；3.上诉人应否返还“各项开户费”及“交易费”；4.一审是否超出当事人的诉讼请求判决；关于焦点1,根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的材料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人主张扣减违约责任的抗辩，因上诉人所举证据不能证明由于被上诉人的原因或因新冠疫情致其迟延履行办证义务的事实，且新冠疫情是上诉人违约后发生的事件，并非导致上诉人违约的原因，故对上诉人主张扣减相应期间违约责任的上诉请求，本院不予支持。关于焦点2，《补充协议》约定逾期办证违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对上诉人主张调减违约金的请求不予支持。关于焦点3、4，根据当事人一审提交的证据“碧阳国际城置业计划单”和“遗失声明”，上诉人向被上诉人共收取闭路电视开户费350元、水开户费800元、电开户费520元、燃气开户费2500元以及交易费378元，以上共计4548元。被上诉人一审主张上诉人退还的“三通费”4548元，实际已包含了水、电、燃气、电视等各项开户费以及交易费，上诉人称被上诉人主张退还的“三通费”指向不明的上诉主张，不符合本案实际；上诉人以被上诉人未主张退还交易费为由主张一审法院超出当事人的诉讼请求判决，亦缺乏事实依据，本院不予采纳。根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的各项开户费及交易费，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳。因双方未就该委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表明终止委托关系，并未超过诉讼时效。因双方委托关系终止，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用亦应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费958元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年六月二十二日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青