广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0802民初2127号 原告：曾东伟，男，1994年3月27日出生，壮族，住贵港市覃塘区。 委托诉讼代理人：谢家政，广西颂诚律师事务所律师。 被告：贵港市天宇置业有限公司，住所地贵港市港**达开路**。统一社会信用代码：91450800059504326X。 法定代表人：王坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗敏，广西仁宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃扬凯，广西仁宽律师事务所实习律师。 原告曾东伟与被告贵港市天宇置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾东伟的委托诉讼代理人谢家政，被告天宇置业有限公司的委托诉讼代理人罗敏、覃扬凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾东伟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同；2.判令被告向原告退还购房款870167元及利息（利息计算方式：（1）以261167元为基数，按年利率5.88%，从2019年3月13日起计至清偿之日止；（2）以609000元为基数，按年利率5.88%，从2019年5月20日起计至清偿之日止）；3.判令被告向原告支付违约金4351元；4.判令被告向原告返还房贷保险费1827元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月28日原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》合同一份，约定原告向被告购买位于贵港市港北区屋，房屋总价为870167元，被告应在2020年12月31日前向原告交付商品房。双方还就交付条件、违约责任等事项进行了约定。合同签订后原告依约向被告支付了所有的购房款，并按被告要求支付了房贷保险费。但被告并未按合同约定严格履行合同义务，至今仍未向原告交付符合约定的房屋。同时，被告存在诸多虚假宣传，如宣传称北倚鲤鱼江湿地公园，实际附近并未规划有湿地公园，宣称小区为封闭式纯住宅小区，实际却为开放式商住小区，宣称实行人车分流，实际却非人车分流等现象。因被告不能按照合同约定严格履行合同义务，且在销售房屋时存在诸多欺诈行为，导致原告合同目的不能实现，2021年5月6日原告根据合同约定向被告发出了解除合同通知书。根据合同第十二条约定，被告逾期交房超过90日，致使买受人解除合同的，应承担退还已付购房款、支付利息、违约金等责任。综上，为维护原告的合法权益，特根据相关法律规定起诉至法院，请求法院判如所请。 贵港市天宇置业有限公司辩称，一、被告不同意解除涉案《商品房买卖合同（预售）》合同，本案不满足解除合同的约定条件。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间为2020年12月31日，后根据贵政办［2020］16号文件《贵港市人民政府办公室关于印发贵港市应对××疫情促进房地产行业健康平稳发展若干措施的通知》第十一条规定，受疫情防控不可抗力影响，房地产开发企业可延长交楼时间，交楼时间根据自治区重大公共卫生时间一级响应时间响应顺延。被告根据上述该文件的规定，分别于2020年11月20日、12月10日向业主发出了《延期交房通知书》告知了业主房屋交付的日期顺延至2021年1月31日交付。再根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同第十二条第2款中，被告按政府要求临时停工累计156天，因贵港市气象部门记录当天降雨量超过3毫米以上或气温最高超37°，累计234天，上述情况按照双方合同约定房屋交付时间可以进行延期。被告已向业主发出了《收房通知书》及《交房公告》，通知业主于2021年1月31日至2021年2月2日前来办理交房手续。故被告认为本案仍未达成双方签订的合同中的第十二条的第二款解除合同的条件。二、原告称其合同目的不能实现，被告销售房屋时存在欺诈行为没有事实依据。原告称小区为开放式商住小区和不实行人车分流的问题没有任何事实依据，小区有明确的大门及门禁系统、围墙等分界线，并非开放式小区，小区也是有实行人车分流的管理，小区内部路面未有机动车道，原告的说法与事实不符。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料仅为邀约邀请，不是合同的构成内容，且未对涉案《商品房买卖合同（预售）》合同的订立以及房屋价格构成重大的影响，故不构成邀约。小区北边确实规划有公园绿地，被告并无虚假宣传行为。综上所述，原告与被告解除《商品房买卖合同（预售）》不符合合同约定，被告亦不存在原告所称的违约行为。被告不同意解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，不承担向原告返还购房款、支付利息及违约金、返还房贷保险费的责任。请求法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年3月28日签订《商品房预售合同》（合同编号：20190313152029）及相关附件，合同约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于贵港市港北区，房屋总价款为870167元；商品房交付需已取得建筑工程竣工合格证明文件、房屋测绘报告以及按建设部《物业承接查验办法》完成物业承接查验；出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。交房时，出卖人应当出示上述证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照合同全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。……遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，延期天数各项累加计算：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力之事由之日起30日内告知买受人的；……；2.贵港市气象部门记录当天降雨量3毫米以上或气温最高超过37度以上，据实延期一天，延期天数，累计计算；3.因中考、高考、气象或其他原因，按政府部门要求临时停工四小时以上，据实延期一天，延期天数，累计计算……。合同签订后，原告分别于2019年3月13日、2019年5月20日向被告支付购房款261167元、609000元，并于2019年5月25日购买了房贷综合保险，支付保险费1827元。 润月·公园里小区一期工程于2018年5月25日开工，2018年12月1日地下室顶板浇筑完成，2019年7月31日挖地下室土方，2020年10月23日完成车道、路面土方回填。2018年10月8日至2020年12月31日，为做好大气污染防治应急相应工作，贵港市环境保护委员会、贵港市建设工程质量安全监督站、贵港市大气污染防治“百日攻坚”行动指挥部多次启动应急响应，应急响应期间环城路范围内的建筑工地（包括路网工程）禁止土方开挖、回填、渣土车运输和拆迁施工作业，停止外墙刷油漆、刮腻子、露天电焊作业，被告因此分别于2018年10月29日-11月6日、11月24日-29日、2019年8月7日-13日、8月23日-25日、8月29日、9月6日-8日、9月13日-14日、9月22日-10月7日、10月11日-10月13日、10月19日-10月22日、10月30日-11月6日、11月15日-17日、11月22日-24日、12月7日-18日、12月28日-29日、2020年1月2日-4日、1月7日-9日、1月13日-14日、4月13日-16日、4月27日-29日、6月13日-14日、7月25日、8月27日-29日、10月14日-16日、10月31日-11月1日、11月5日-6日、11月16日-18日、12月8日-11日、12月22日-28日停工，2019年3月28日至2020年12月31日，被告因此停工共计109天。经贵港市气象局统计，2019年3月28日至2020年12月31日，贵港市日降雨量大于3毫米的天数共计140天，气温超过37℃天数1天。 2020年1月24日，广西壮族自治区新冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组发出《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎防控工作通告》，决定于2020年1月24日23时启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年2月24日20时起，广西壮族自治区××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅲ级响应。2020年3月25日，贵港市人民政府办公室印发《贵港市应对××疫情促进房地产行业健康平稳发展的若干措施》，该措施第十一条第（三）项规定：顺延交楼时间。已与购房者签订购房协议并明确交楼时间的，受疫情防控不可抗力影响，房地产开发企业可延长交楼时间，交楼时间根据自治区重大卫生公共事件一级响应时间相应顺延。 另查明，被告在宣传其开发的润月·公园里时，通过销售人员口头介绍、微信公众号等方式向公众宣传“双公园景观环绕，东揽马草江公园，北倚鲤鱼江湿地公园（规划）”、人车分流、封闭式小区等内容。2020年12月10日，被告向润月·公园里一期5#6#楼业主发送延期交房通知，因受疫情防控不可抗力因素影响延期交房，交付日期顺延至2021年1月31日。2021年1月20日，被告通知润月·公园里一期5#6#楼业主于2021年1月31日交房，业主应于2021年1月31日至2021年2月2日办理收房入住手续。原告以小区实况与宣传不符、商品房不符合交房条件为由拒绝收房。2021年5月6日，原告向被告发出书面《解除合同通知书》，被告不同意解除涉案合同，双方遂涉讼。2021年6月1日，润月·公园里一期工程通过五方验收，至今尚未取得竣工验收合格证明文件，未完成物业承接查验。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应该按照合同行使权利、履行义务，被告应按合同约定时间将符合交付条件的房屋交付原告。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定了可延期交房的情形，2020年1月24日至2020年2月24日属于我区受新冠疫情影响一级响应期间，新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，不能预见、不能避免且不能克服，系不可抗力，且被告履行了书面告知义务，依据贵港市人民政府办公室印发《贵港市应对××疫情促进房地产行业健康平稳发展的若干措施》的规定，被告可延期31天交付房屋。贵港市环保局等政府部门发布的污染天气应急响应措施以及其他限制施工的通知文件，系由相关行政机关发布。相关限制施工的措施会对工程施工进度造成不同程度的影响，被告可依据停工时间延期交房。因被告未能提供施工监理日志，结合其提供的情况说明陈述的工程进展，本院认定被告因环保政策停工时间为109天。此外，贵港市气象部门记录日降雨量大于3毫米的天数共计140天，扣减与因政府文件通知停工重合天数2天与××疫情防控一级响应期间11天，共停工127天，气温超过37℃天数1天，以上停工天数共计268天。被告交房日期可延期至2021年9月25日，逾期交房超过90日，原告方可解除合同，即原告解除合同条件成就之日为2021年12月25日。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，依据该规定，出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件的，可视为要约：（1)该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外；（2）对房屋的说明和允诺应具体确定；（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。被告宣传的鲤鱼江湿地公园（规划），不在案涉小区规划范围内，属于对周边环境的渲染、描述，且案涉小区北面确实规划由公园绿地，只是不在鲤鱼江湿地公园范围内。对于销售人员口头宣传的封闭式小区、人车分流等，经本院实地察看，涉案小区实况与预售合同所附的建设工程规划方案总平面图一致，已完工的各通道处均安装有门禁，未完工的部分亦有安装门的规划及设置，小区予以封闭式管理，车辆进出通道能与行人通道分开，实现人车分流。被告的宣传有不实部分，但未构成虚假宣传，原告要求解除合同的理由不成立。综上，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 驳回原告曾东伟的诉讼请求。 案件受理费13598元，减半收取计6799元，由原告曾东伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费13598元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  粟焕玲 二〇二一年六月二十九日 书记员  农燕新