湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终1474号上诉人（原审原告、反诉被告）：范新文，男。委托诉讼代理人：肖冬梅，湖南居安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡志刚，男。被上诉人（原审被告、反诉原告）:陈艳艳，女。被上诉人（原审被告）：刘沁宜，女。委托诉讼代理人：刘智玉，湖南秦湘律师事务所律师。上诉人范新文因与被上诉人胡志刚、陈艳艳、刘沁宜租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。范新文上诉请求：1．依法撤销一审判决并改判支持范新文的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由胡志刚、陈艳艳、刘沁宜承担。事实和理由：1．一审认定范新文对案涉租赁合同被解除存在主要过错并承担70%的责任，缺乏事实和法律依据。2．一审认定范新文应支付2019年9月1日至2020年1月1日期间的租金明显错误。3．刘沁宜属于本案适格主体，应与胡志刚、陈艳艳对案涉租赁合同的解除承担共同责任。刘沁宜辩称，1．刘沁宜不属于本案的适格被告，不应当承担任何责任。2．案涉租赁合同的解除主要是因为范新文拖欠租金所致，范新文应承担主要责任。3．一审判决认定事实清楚，程序合法、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡志刚、陈艳艳未出庭亦未发表意见。范新文向一审法院起诉请求：1.依法判决确认其与衡阳市阅来悦好美食城、陈艳艳于2019年8月5日签订的《阅来悦好美食城租赁协议》无效；2.依法判令胡志刚、陈艳艳、刘沁宜连带返还范新文履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统等费用82000元；3.依法判令胡志刚、陈艳艳、刘沁宜连带赔偿范新文经济损失109000元；4.本案诉讼费由胡志刚、陈艳艳、刘沁宜共同承担。胡志刚、陈艳艳向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《阅来悦好美食城租赁协议》；2.判令范新文支付胡志刚、陈艳艳租金、公摊水电费、物管费等各项费用47730元；3.本案本诉及反诉费均由范新文承担。一审法院认定事实如下：2019年3月30日，陈艳艳为经营美食城项目租赁了刘沁宜位于衡阳市石鼓区人民路7号天德大厦一楼门面，双方签订了《门面租赁合同》，合同约定租赁面积为800平方米，租赁期自2019年7月1日至2024年6月30日止，租金采取抽成模式，保底租金为每月50000元，陈艳艳逾期支付租金超过一个月，刘沁宜有权单方解除合同。同年4月28日，陈艳艳拟与湖南美食流智能科技有限公司合作建立“刘锅子美食城”，双方签订了《合作协议书》，但因湖南美食流智能科技有限公司法定代表人发生意外未能建立。之后陈艳艳又与胡志刚建立合作关系，拟在租赁场地成立一个字号为“阅来悦好”的美食城。2019年7月，胡志刚、陈艳艳以“阅来悦好美食城”的名义，向社会公开发放了招商宣传册，以“0租金，无风险”的招商政策进行大量宣传、招商。范新文在招商广告的吸引下，决定租赁阅来悦好美食城的商铺用于经营。2019年8月5日，范新文（乙方）与陈艳艳（甲方）签订了《阅来悦好美食城租赁协议》，协议约定：陈艳艳将其拥有出租权的位于衡阳市人民路阅来悦好美食城*号商铺约8.1平方米给范新文使用，范新文承诺，商铺品牌名为“范神筋”，只限于经营臭豆腐、大香肠、热狗、烤面筋，租赁期限为2年，从2019年9月1日起至2021年8月31日，实际计算租金从2019年9月1日开始（美食城正式开业日起），租金采用保底加营业额提成形式计算支付，按线上线下实际营业额的10%计算收取，租金提成每日从统一收银的款项中扣除，剩余款项则进入乙方指定的账户，每月保底提成总额为6000元，如每月营业额未达到保底提成总额，甲方按照保底提成总额收取。履约保证金10000元，装修服务费60000元，用于美食城建设及维护，此费用不退还，电力增容费10000元，监控系统2000元，物业管理费、公摊水电费、防虫害费用于每月缴纳，该协议总计交纳金额为82000元。如因乙方未履行协议所产生的违约金、滞纳金或其他费用，甲方均可在保证金中抵扣，保证金不足抵扣的甲方有权继续追索。乙方逾期支付租赁租金或其他费用连续达七天以上，甲方有权选择提前解除本协议，收回场所及商铺内乙方遗留物资，甲方根据上述情况提前解除协议时，应提前七天书面通知乙方，乙方应在三日内迁离并交回商铺，保证金不退，逾期乙方不办理交铺手续，则视乙方放弃商铺内物品所有权及其他一切权利，商铺内物品可由甲方作清除处理。合同签订后，范新文依约向陈艳艳缴纳了租金等费用82000元后对所租赁的铺位进行了装修，并购置了设备、原材料，花费了一定的费用。随后，范新文在该铺面开始正常经营臭豆腐、大香肠等食品。2020年1月底，因全国新冠疫情爆发，为了应对突发的疫情，阅来悦好美食城进行了关闭停业，直到2020年4月3日才恢复正常营业。为响应国家号召，胡志刚、陈艳艳向包括范新文在内的所有商户表示愿意免除2020年2月、3月因疫情未能营业的两个月租金。但自2019年10月以来，除了自动代扣的营业额提点之外，范新文一直未向陈艳艳缴纳过租金，而代扣的提点额远未达到保底租金的标准。陈艳艳、胡志刚考虑到疫情给商户带来的经营影响，一直未向范新文催缴其欠付的租金等费用，直到2020年5月陈艳艳才向各商户进行催收，并于同月22日向范新文送达催收单，要求其于2020年5月30日前缴纳所欠费用，但范新文仍旧未缴纳欠付的费用。因收不到商户们的租金，陈艳艳、胡志刚也未能向刘沁宜支付相应的租金。刘沁宜根据与陈艳艳《门面租赁合同》的约定，分别于2020年6月6日、6月9日，向陈艳艳发出《停止供水供电通知函》《解除合同退场通知函》，并在美食城里粘贴告知商户，限其于6月12日腾空退出租赁场地，各商户得知情况后多次与陈艳艳联系，但一直未得到陈艳艳、胡志刚的明确答复及具体的处理方式。因陈艳艳、胡志刚未在刘沁宜限定的时间内缴纳房屋租金，范新文等商户们亦未在限定的期限内退场。刘沁宜向石鼓区人民司法所驻人民路派出所调解室申请调解处理纠纷，该调解室的工作人员组织双方进行了调解，大部分商户主动撤出了涉诉的商铺，但范新文等七名商户未能与刘沁宜达成一致意见。为防止损失扩大，刘沁宜决定单方面终止与陈艳艳的房屋租赁合同，强制清退出租的房屋。刘沁宜向石鼓区人民司法所驻人民路派出所调解室提交了《关于行使留置权现场见证申请报告》，申请石鼓区人民司法所驻人民路派出所调解室于2020年6月18日对刘沁宜清场出租场地的行为予以现场见证。后考虑实际情况刘沁宜将退场时间延至2020年6月27日。退场限定时间届满后，刘沁宜邀请了石鼓区人民司法所驻人民路派出所调解室的工作人员到清退现场见证清场过程，刘沁宜组织的清场人员对范新文等人尚未搬离的物品进行了打包封存，整个过程全程录像，清场完毕后，刘沁宜通知了范新文等人，可以到指定的地点领取自己的物品。范新文认为陈艳艳、胡志刚、刘沁宜的行为侵害了其合法权益，故提起诉讼。另查明，2019年10月至2020年6月，范新文通过代扣方式共缴纳租金13293.8元，除此之外，未再交过任何租金。为经营该店铺，范新文花费店铺装修材料费3867元、原材料及配件费36346.53元、灯箱及设备费12043元、运输费920元。一审法院认为，案件的争议焦点是：1、《阅来悦好美食城租赁协议》是否有效；2、陈艳艳、胡志刚、刘沁宜是否应当退还范新文履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统等费用；3、陈艳艳、胡志刚、刘沁宜是否应当赔偿范新文经济损失；4、刘沁宜是否是为适格被告；5、范新文是否应当向陈艳艳、胡志刚支付租金、公摊水电费、物管费等各项费用47730元。关于《阅来悦好美食城租赁协议》是否有效的问题。依法成立的合同，自成立时生效。《阅来悦好美食城租赁协议》系范新文与陈艳艳真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。“阅来悦好美食城”未进行登记，不影响陈艳艳以“阅来悦好美食城”的字号与范新文签订租赁合同的效力。陈艳艳、胡志刚对阅来悦好美食城“0租金，无风险”的宣传，仅为宣传广告中的部分信息，不能认定《阅来悦好美食城租赁协议》存在欺诈行为。该协议虽然为陈艳艳一方为了重复使用而预先拟定，但合同条款在订立合与范新文进行过协商，且每个承租人签订该协议的权利义务内容也有所不同。该协议不属于格式条款合同，不具有合同无效的法定情形及免责条款的无效情形。故范新文主张《阅来悦好美食城租赁协议》无效，无事实和法律依据，应不予支持。鉴于《阅来悦好美食城租赁协议》事实上已经无法履行，庭审中，范新文及陈艳艳、胡志刚也同意解除该合同，应对双方的意思表示予以尊重。关于陈艳艳、胡志刚、刘沁宜是否应当退还范新文履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统等费用的问题。依法成立的合同，对当事人有法律约束力。从范新文提供的美食城商户管理群中的聊天记录来看，阅来悦好美食城是于2020年1月1日正式开业，而合同约定的实际计租时间为“从2019年9月1日开始（美食城正式开业日起）”，约定的内容上存在明显矛盾，该条款属于约定不明的情形。按照交易习惯，租赁合同在出租人将租赁物交付给承租人后，承租人就有向出租人支付租金的义务，本案中，陈艳艳在协议签订后即将铺位交付给范新文，且范新文也在10月份装修完毕并开始实际经营，其应于2019年10月起向陈艳艳支付租金。但自2019年10月以来，范新文每月代扣的金额均未达到合同中约定的保底租金数额，在陈艳艳、胡志刚向其进行催缴保底租金与代扣金额的差额后，范新文仍未支付欠缴的租金等费用，其行为已构成根本违约，因范新文在内的商户们拒交租金导致陈艳艳未能向刘沁宜缴纳租金，刘沁宜为及时减少自己的损失对美食城场地进行了清场，故范新文应为合同无法履行的结果承担主要责任。本案涉租赁合同不同于一般的租赁合同，其成立以美食城整体布局为依托，承租人即商户基于对美食城经营环境的吸引和信赖，而签订租赁合同并受整体的管理和约束，每个商户均受到美食城经营的影响。作为美食城的组建者和管理者，承担的不仅仅只有交付租赁场地的义务，还有区别于一般租赁合同的管理、规划义务。陈艳艳、胡志刚前期对美食城所做的大量宣传，虽然不是合同签订的决定因素，但在一定程度上，的确给范新文与陈艳艳订立合同产生了较大的影响。合同成立后，胡志刚、陈艳艳并未向之前宣传的那样，全力招商，采取积极手段保证美食城的人流量，同时美食城还不时出现停电、垃圾未及时处理甚至因疏忽未锁门的情况。胡志刚、陈艳艳告知商户因其欠缴房租将停水停电后，商户们多次要求与其当面沟通商量美食城的经营问题，胡志刚、陈艳艳一直以刘沁宜要收房为由，拒绝与商户们进行沟通，也一直未给予明确答复，并将所有事宜直接交由非《阅来悦好美食城租赁协议》合同相对人的刘沁宜进行处理。胡志刚、陈艳艳也应为合同的解除承担一定责任。范新文要求胡志刚、陈艳艳退还所交的履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统费，有事实依据，符合法律规定，应予以支持。根据双方各自过错程度综合考虑后，应酌情认定胡志刚、陈艳艳向范新文退还30%的履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统费共计（10000元+60000元+10000元+2000元）×30%=24600元。刘沁宜不是《阅来悦好美食城租赁协议》的合同相对人，并未收取范新文的上述费用，故无需向范新文进行退还。范新文要求刘沁宜退还所缴费用的诉讼请求，没有事实依据，应不予支持。关于陈艳艳、胡志刚、刘沁宜是否应当赔偿范新文经济损失的问题。虽然范新文欠缴租金构成违约，是合同被解除的主要原因，但胡志刚、陈艳艳也应为其自身的过错承担一定的责任。范新文为经营店铺开支的灯箱及设备费12043元、原材料及配件费36346.53元、运输费920元。因该部分物品均不存在损坏或不能取回的情况，可继续使用，大部分的原材料在经营消耗中也获取了相应的利润，故范新文要求胡志刚、陈艳艳赔偿该部分的经济损失的诉讼请求，应不予支持。装修材料费3867元属于不能继续利用的直接损失，对该部分损失赔偿的诉讼请求，应予以支持。根据装修耗损情况，结合双方过错比例，应酌情认定陈艳艳、胡志刚向范新文退还耗损后（按八个月耗损计算）30%的装修费及设计费3867元÷24×16×30%=773.4元。刘沁宜未与范新文签订租赁合同，不是合同的当事人，范新文以租赁合同纠纷为由要求刘沁宜赔偿损失的诉讼请求，不符合法律规定，应不予支持。关于刘沁宜是否是案件适格被告的问题。刘沁宜与范新文之间不存在租赁合同关系，范新文认为刘沁宜的清场行为对其造成经济损失，属于另一侵权法律关系，与本案无关，其可另行主张权利。范新文认为刘沁宜与胡志刚、陈艳艳之间属于合伙关系，但未能提供有效的证据予以证实，对该项辩论意见应不予支持。综上，刘沁宜不是适格被告，故其辩称自己不是适格被告，请求驳回范新文对其诉讼请求的抗辩意见，有事实依据，符合法律规定，应予以支持。关于范新文是否应当向胡志刚、陈艳艳支付租金、公摊水电费、物管费等各项费用47730元的问题。范新文每月代扣的金额均未达到保底租金的标准，应按照合同约定的6000元/月的标准向陈艳艳缴纳租金。陈艳艳与美食城另一商户周艳华签订的合同中对物业管理费和公摊水电费都有明确的约定，而与范新文的合同中却未约定物业管理费、公摊水电费、防虫害费用的标准，可以认为范新文无需向陈艳艳、胡志刚缴纳上述费用。故陈艳艳、胡志刚向范新文主张500元/月的物业管理费、1000元/月的公摊水电费及50元/月的防虫害费用，没有合同依据，应不予支持。因新冠疫情的影响，胡志刚、陈艳艳已同意免除范新文2020年2月、3月的租金，该免除租金的意思表示真实、合法并已通过微信通知到达范新文，胡志刚、陈艳艳应受该项承诺的约束。范新文还应向陈艳艳缴纳租金6000元×6个月-13293.8元（已代扣）=22706.2元。该笔费用与胡志刚、陈艳艳还应支付给范新文的各项费用及经济损失抵扣后，陈艳艳还应向范新文支付24600元+773.4元-22706.2元=2667.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第九十三条、第九十四条第一款第四项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除陈艳艳与范新文于2019年8月5日签订的《阅来悦好美食城租赁协议》；二、陈艳艳、胡志刚于本判决生效之日起十日内向范新文支付经济损失费2667.2元；三、驳回范新文的其他诉讼请求；四、驳回陈艳艳、胡志刚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4120元，反诉费496.63元，共计4616.63元，由范新文负担4000元，由陈艳艳、胡志刚负担616.63元。原审法院采信的证据已随案卷移送本院。经审查，原审采信的证据可以作为本院认定事实的依据，对原审查明认定的事实本院予以确认。二审期间，查明以下事实：本案在一审时为系列案，范新文与案外人周艳华、阳海平等六人分别对陈艳艳、胡志刚、刘沁宜提起租赁合同纠纷之诉。一审诉讼中，阳海平等四人均与陈艳艳、胡志刚、刘沁宜达成调解结案，周艳华一案由石鼓区人民法院作出（2020）湘0407民初722号民事判决予以结案，因双方均未上诉，该判决已发生法律效力。该判决对上述当事人共同存在的关于商铺租金的实际起算时间问题予以了确认。本院认为，生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书所确认的事实可以作为定案的依据。经查明，石鼓区人民法院于2020年12月14日作出(2020)湘0407民初722号民事判决，该生效判决虽针对周艳华作出，但涉及与范新文相同的关于商铺租金的实际起算时间问题，该判决认定应按照交易习惯，租赁合同在出租人将租赁物交付给承租人后，承租人就有向出租人支付租金的义务，即按当事人实际经营商铺的时间开始起算租金，而非按美食城正式开业之日起算。据此，范新文在本案中应于2019年10月起向陈艳艳支付租金。但自2019年10月以来，范新文每月代扣的金额均未达到合同中约定的保底租金数额，在陈艳艳、胡志刚向其进行催缴保底租金与代扣金额的差额后，范新文仍未支付欠缴的租金等费用，其行为已构成根本违约。因此，一审对关于退还范新文履约保证金、装修服务费、电力增容费、监控系统等费用问题的处理，并无不当。关于是否应当赔偿范新文经济损失的问题。经查，一审已对该问题进行了详细阐述，本院予以确认，不再赘述。据此，在一审就类似案件且与本案相关联事实已作出生效判定的情况下，在范新文未能提供足够证据证实其主张的情况下，本案维持一审判决较为妥当。综上所述，范新文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4120元，由上诉人范新文负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  丁枥澎二〇二一年六月二十九日法官助理  刘 艳书 记 员  谢倩茜