广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0502民初2421号 原告：广西华辰药业有限公司，住所地广西南宁市开平路28号，统一社会信用代码：91450500732217483N。 法定代表人：阙婕，总经理。 委托诉讼代理人：刘业光，广西汇百川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘绍曦，广西汇百川律师事务所律师。 被告：广西北海市海发商贸有限责任公司，住所地广西北海市工业园区科康路7号1幢第一层办公楼，统一社会信用代码：914505023403342853（1-1）。 法定代表人：赵树峰，总经理。 原告广西华辰药业有限公司（下简称华辰公司）诉被告广西北海市海发商贸有限责任公司（下简称海发公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告华辰公司的委托诉讼代理人刘绍曦到庭参加诉讼，被告海发公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告华辰公司向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原、被告签订的《场地租赁合同》，并判令被告将承租的房屋交还原告；2、被告向原告支付房屋租金125412.24元，水电费、电梯费3898.6元；3、被告向原告支付违约金169130.592元。事实与理由：2019年1月1日，原、被告签订《场地租赁合同》，主要约定被告承租原告位于北海市，建筑面积为1551平方米，用于蛋制品、蛋 -2- 白粉和相关食品的生产加工，承租宿舍楼第二层205室、208室用于食宿，承租办公楼一楼115.55平方米用于办公，租赁期：自2019年1月1日起至2021年12月31日止，共计3年，月租金17695.26元，采用先交租金后使用的原则，租金按季度支付。合同签订后，原告按照约定于2019年1月1日交付了相关场地，但被告却多次不按合同约定支付租金、水电费等。2019年12月17日，原告向被告发函催促其于2019年12月22日前将拖欠的租金结清。2019年12月30日，被告向原告书面承诺于2020年1月5日前结清所欠费用。但被告并未在其承诺的期限内结清所欠费用，2020年1月10日，原告向被告发函解除租赁合同，并要求其于2020年1月19日前结清欠款并清空场地归还场地。被告于2020年3月13日书面向原告承诺，2020年3月20日前全部结清欠款，如未能在期限内结清，视为违约，并自行承担导致租赁合同解除造成的任何损失。被告于2020年9月2日，又向原告书面承诺2020年9月7日前付清所有拖欠的房租及水电费合计34209.40元，如未能在期限内结清，视为我方违约，并自行承担导致租赁合同解除造成的任何损失。鉴于被告再次未在其承诺的期限内结清所欠费用和之前多次拖欠租金、水电费的事实，2020年9月17日，原告向被告发函，要求被告于2020年9月21日前结清所拖欠费用，否则按合同约定与被告解除租赁合同，由被告承担一切后果和损失。截至2021年3月止被告已拖欠租金及水电费、电梯费合计129310.84元未支付。被告的行为已严重违反合同约定，根据合同第八条第6项和第九条第2项的约定，原告有权解除合同，要求被告支付拖欠的租金、水电费和电梯费，支付违约金169130.592元。 被告海发公司未作答辩，也未到庭参加诉讼。 经审理查明，2019年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《场地租赁合同》一份，主要约定乙方承租甲方位于北海市，建筑面积为1551平方米，用于蛋制品、蛋白粉和相关食品的生产加工，并承租宿舍楼第二层205室、208室用于食宿，承租办公楼一楼115.55平方米用于办公。租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止，共计3年。约定的租金实行一季度支付制，并采用先交租金后使用原则。即于本合同生效当日，乙方即向甲方支付当季度租金 -3- 53085.78元，乙方有30天施工期，这30天甲方不收取乙方租金，30天后即2019年1月1日，乙方的租赁期开始计算。履行合同期间，乙方应在当季度结束前十天交清下季度租金。还约定，租金第三年上浮5%。其中合同第八条第6项约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，且不退还乙方所交的合同保证金......6、逾期15日未支付租金及水电费等相关费用的”，第九条第2款约定“乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金1%的违约金，如逾期交纳租金超过十五天的，除按约定计算违约金外，甲方还有权单方解除本租赁合同”等内容。合同签订后，原告即依约将租赁物交付被告使用至今。 2020年9月17日，因被告经原告多次催促仍不付清尚欠的租金等费用，原告为此向被告发出《告知书》一份，载明：贵公司与我司签订的房屋租赁合同，采用的是“先交租后使用的原则”，后于2020年8月初，双方口头达成约定，改为“先使用后交租的原则”。合同履行期间，贵公司多次未按约定时间支付房租，我公司多次给予时间宽限。但贵公司的屡次违约，已严重造成单方面违约。贵公司于2020年9月2日出具书面承诺书，承诺于2020年9月7日前付清所拖欠的7-8月份房租（30691.2）及6-7月水电费（3518.20）。至2020年9月17日止，贵公司仍未完全兑现承诺，仍拖欠8月房租（5345.6）及6-7月水电费（3518.20）。请贵公司于2020年9月21日前将拖欠房租及水电费结清，如若在期限内贵公司仍不作为，我公司将按合同约定与贵公司解除租赁合同，由此引发的一切后果和损失由贵方自行承担。该告知书已于次日由被告的员工曾燕签收。因被告仍未履行，原告为此诉至本院，提出以上诉讼请求。 以上事实有营业执照、场地租赁合同、告知书、承诺书、拖欠租金水电费明细及庭审笔录等在卷证实。 本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。被告未能按约定支付租金等费用的行为，已构成违约，原告依据合同约定行使合同解除权及请求被告返还租赁物、支付拖欠的租金等费用和违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于尚欠费用的问题，本院认为，从原、被告之间有关拖欠费用的往来和原告于2020年9月17日向被 -4- 告发出的《告知书》可知，被告欠2020年8月份起至2021年3月份租金共计115066.64元未付，欠2020年10月至2021年1月水电费、电梯费和2021年2月、3月份的电梯费共计3898.6元未付。关于违约金计算问题，本院认为，原告请求按合同约定的每日1%计算违约金明显过分高于法律规定的最高标准，本院依法酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。根据原告于2020年9月17日向被告发出的《告知书》可知，双方已对租金交付时间作了变更，已变更为先使用后交租，结合合同约定的租金一季度一付的约定，故违约金的计算时间应自当季度最后一天起算至原告请求的2021年1月31日时止，即2020年第三季度（8、9月）的违约金为20691.2元3.85%1.3÷365天123天=348.98元，2020年第四季度（10、11、12月）的违约金为46036.8元3.85%1.3÷365天31天=195.7元。至于原告请求2021年第一季度（1、2、3月）的违约金，因该违约金的起算时间为2021年3月31日，但原告请求的起止时间在起算时间之前，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西华辰药业有限公司与被告广西北海市海发商贸有限责任公司于2019年1月1日签订的《场地租赁合同》； 二、被告广西北海市海发商贸有限责任公司将其承租原告广西华辰药业有限公司位于北海市（建筑面积1551平方米），宿舍楼第二层205室、208室和办公楼一楼（建筑面积115.55平方米）房屋腾退返还给原告广西华辰药业有限公司； 三、被告广西北海市海发商贸有限责任公司支付租金115066.64元给原告广西华辰药业有限公司； 四、被告广西北海市海发商贸有限责任公司支付违约金544.68元给原告广西华辰药业有限公司； -5- 五、被告广西北海市海发商贸有限责任公司支付水电费、电梯费3898.6元给原告广西华辰药业有限公司； 六、驳回原告广西华辰药业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5776元，减半收取计2888元，由原告负担1732元，由被告负担1156元（该费用原告已向本院预交，被告在本判决书生效之日起十日内付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5776元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 沈海浪 二〇二一年六月十日 法官助理 杨源新 书 记 员 李永证