北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8345号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京恒富物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号楼21层。法定代表人：雷大乾，总经理。委托诉讼代理人：吕红梅，北京卓纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨敬顺，男，1963年2月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京恒富物业服务有限公司（以下简称恒富公司）因与被上诉人杨敬顺物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初89173号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒富公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回杨敬顺的全部反诉请求；2.改判杨敬顺支付恒富公司逾期缴纳物业费的滞纳金37161.4元；3.一、二审诉讼费、鉴定费由杨敬顺负担。事实和理由：一、杨敬顺房屋楼上二层北侧在交房时的设计用途为露天露台，杨敬顺在恒富公司不知情的情况下，自行封闭露天露台，将露台用途改变为室内储物间成为其室内使用面积。杨敬顺的该行为严重违反相关法律法规的规定，为整个楼体维护造成了非常的不便和隐患，恒富公司将就此提出排除妨害的诉讼。杨敬顺家露台与外侧天沟原设计有排水管道连接，用于雨天露台雨水的排放。而杨敬顺私自封闭露台时，未能根据现场设施详实考虑到原来的排水设计，未将露台与外侧天沟链接的排水管道封堵也未做防水处理。因杨敬顺私自封闭露台及不当处理的行为直接造成在2015年7月30日下大雨时阳台排水口返水，杨敬顺具有完全的过错，应当全部由杨敬顺自行承担相关责任。原判决未查明涉案房屋发生漏水的真实原因，仅以发生漏水即认定恒富公司没有尽到管理和维护义务，原判决存在明显因事实认定不清导致的判决错误。二、恒富公司每年会在雨季前、入冬前对天沟分别进行两次清理，强降雨时物业工作人员也会对园区、车库以及天面进行定时巡视，巡视是否有积水现象，发现有积水情况恒富公司会及时处理。因杨敬顺已对露台进行封闭、顶部搭建采光板，恒富公司的工作人员无法从楼顶直观看到杨敬顺露台和外围天沟是否有积水。恒富公司已履行公共设施设备的维修、管理义务，杨敬顺家返水完全是其自己的原因造成，不应当由恒富公司承担责任，包括其申请鉴定产生的鉴定费也应当全部由杨敬顺自行承担。杨敬顺家漏水不构成其拒绝缴纳物业费的法定或者约定的理由，杨敬顺应当支付逾期缴纳物业费的滞纳金。杨敬顺辩称，同意一审判决，不同意恒富公司的上诉请求和事实理由。恒富公司向一审法院起诉请求：1、判令杨敬顺支付2015年7月5日至2019年1月4日期间的物业费19324.62元；2、判令杨敬顺支付逾期交纳物业费产生的滞纳金37161.4元。杨敬顺向一审法院反诉请求：判令恒富公司赔偿杨敬顺损失72713元。一审法院认定事实：2009年9月2日，开发建设单位北京华恩房地产开发有限公司（甲方，以下简称华恩公司）与恒富公司（乙方）签订《黄厂南里3号院前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方提供前期物业服务，服务期限为2009年9月2日至本物业区域业主大会与新选聘的物业企业签订的物业服务合同生效之日自动终止。物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.2元。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按季度交纳，具体时间为每季度最后一个月25日前预付下季度的物业服务费。甲方、业主逾期未交纳物业服务费的，应当从逾期之日起，按应交费用总额每日承担千分之三的滞纳金。庭审中，双方均认可杨敬顺为涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为209.14平方米，是涉案楼宇的顶层。经询，杨敬顺认可物业费的收费标准，亦认可欠付的物业费金额并且同意支付，但是希望与反诉问题一并解决。庭审中，杨敬顺表示因涉案房屋系所在楼栋的顶层，在涉案房屋露台外侧有一道天沟，系将楼顶的雨水导入排水管所用。在2015年7月30日，因当天下了大雨，天沟开始积水，雨水通过其家中露台部位与天沟相连接的排水管倒灌至其家中，导致其房屋和屋内诸多物品被泡。杨敬顺表示天沟属于小区的公共区域，应当属于恒富公司的维修和养护范围，而天沟处有碎石、枯叶等垃圾，恒富公司未及时清理，导致雨水无法顺着天沟流入排水管，积水过高而倒灌入杨敬顺的家中，并以此主张恒富公司应当对其家中被泡的损失进行赔偿。经询，恒富公司认可天沟系小区的公共区域，属于恒富公司的维护范围，但表示此次雨水倒灌系因杨敬顺自己的原因导致，因涉案房屋的露台在交付时是开放的露台，所以在露台上有排水管和外面的天沟相连，但是杨敬顺在购买涉案房屋后，未经允许将露台进行了封闭，导致恒富公司无法看到露台内部情况，无法判断露台内部是否有积水，导致了雨水倒灌。虽然不允许封闭，但是杨敬顺在封闭露台的时候，也应当将露台与天沟相连的排水管封堵，防止雨水进入。而杨敬顺在封闭露台后将贵重物品放置于该处才导致物品被淹，系杨敬顺自己的原因导致的屋内被淹，故不同意承担赔偿责任。庭审中，恒富公司表示每年雨季和冬季都会定期对天沟进行两次清理，看是否有堵塞、杂物等，并表示其已经尽到了相应的物业服务义务。庭审中，杨敬顺表示上述漏水导致其发生了财产损失，包括物品损失、装修损失、机票损失，并提交照片打印件、发票、收据、送货单、登机牌等证据予以证明。本案审理过程中，经杨敬顺申请，一审法院依法委托北京中恒正源评估有限责任公司对涉案房屋内受损物品的修复费用以及装修维修费用进行鉴定。2020年11月27日，北京中恒正源评估有限责任公司出具中恒正源评报字[2020]第1078号《涉案房屋财产损失评估报告》，鉴定结论为财产损失价值的评估值共计为19726.35元，根据鉴定报告中的财产损失价值评估明细表显示：餐厅装修损失评估值共计782.40元，楼梯间损失（房屋中部）188.80元，北侧衣帽间顶部粉刷评估值659.75元，厨房北侧顶部粉刷及橱柜3040元，二层北屋墙壁粉刷和茶几损坏、桌椅损坏评估值共计1450.4元；相册相框损失共计13605元。针对上述鉴定报告，杨敬顺表示遗漏了插座、插头的损失以及心隅摄影一套的损失共计3213元，并表示不再另行提出鉴定申请，但要求恒富公司赔偿。经一审法院向鉴定机构核实，鉴定机构表示不存在遗漏的情况，插座、插头的部分杨敬顺未提及，相册和相框等都在现场与杨敬顺进行了确认，不存在遗漏。庭审中，恒富公司表示对相册相框的评估价格有异议，认为该项价格过高。杨敬顺对橱柜、茶几以及相册相框损失的损失率有异议，认为与比其提交的证据价格偏低。另，杨敬顺表示因本次鉴定支付鉴定费7000元。庭审中，杨敬顺表示因处理此次漏水事故，从外地乘坐飞机回到北京，发生了机票费1700元，该部分损失在鉴定过程中无法处理，但表示该部分费用亦应当由恒富公司负担。另，杨敬顺表示涉案房屋在2015年7月30日以及2016年8月、2017年8月均发生了漏水，但是后两次漏水不严重，故本次仅对2015年7月30日的漏水损失进行主张。恒富公司表示对于后两次漏水不知情，并表示后两次不存在损失。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。华恩公司与恒富公司签订的《黄厂南里3号院前期物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。按照法律规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力，杨敬顺应当受上述合同的约束。恒富公司为涉案房屋提供了物业服务，杨敬顺负有支付物业费的义务，经询，杨敬顺亦同意支付本案的物业费，一审法院对此不持异议。故对于恒富公司要求杨敬顺支付2015年7月5日至2019年1月4日期间的物业费19324.62元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于恒富公司主张的滞纳金，杨敬顺系因房屋漏水问题与恒富公司进行沟通，并非恶意欠缴，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。关于杨敬顺要求恒富公司赔偿损失的反诉请求，按照物业服务合同的约定，恒富公司作为小区的物业服务企业，对于该小区房屋的共用部位、公共设施具有维护和管理的义务。现涉案房屋内发生漏水，系因天沟积水导致倒灌入杨敬顺家中，天沟属于小区的公共部位，恒富公司具有维护、修缮、管理责任，现涉案房屋内出现返水情形，说明恒富公司未尽到管理和维护义务，故其应当对涉案房屋的损失承担相应的赔偿责任。同时，杨敬顺作为涉案房屋业主，擅自封闭露台，其对涉案房屋出现上述问题也存在一定过错，亦应承担相应的责任。关于恒富公司应当赔偿的物品修复和装修修复损失金额，虽然杨敬顺主张鉴定机构中在鉴定过程中遗漏了部分，经一审法院向鉴定机构核实，并不存在遗漏。另，虽然双方对鉴定报告的部分评估价格有异议，但是并未相反证据证明评估报告中的评估价格不合理，故一审法院根据评估报告结论、结合双方的过错程度以及全案情况对于损失金额酌情予以判处。对于杨敬顺主张的飞机票损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、杨敬顺于判决生效之日起七日内支付恒富公司2015年7月5日至2019年1月4日期间的物业费19324.62元；二、恒富公司于判决生效之日起七日内赔偿杨敬顺损失14800元；三、驳回恒富公司的其他诉讼请求；四、驳回杨敬顺的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，关于恒富公司是否应赔偿杨敬顺损失，恒富公司作为小区的物业服务企业，应当对小区房屋的共用部位、公共设施具有维护和管理的义务。案涉房屋发生漏水，系因天沟积水倒灌所致，天沟属于小区的公共部分，恒富公司具有维护、修缮和管理责任。现案涉房屋出现漏水情形，与天沟积水具有直接关系，恒富公司对此未能尽到管理和维护义务，应当对案涉房屋的损失承担相应的赔偿责任。恒富公司上诉称案涉房屋漏水系因杨敬顺私自封闭露台所致，应由其自行承担责任，对此本院认为，杨敬顺擅自封闭露台，对案涉房屋出现的问题确存一定过错，但此不构成免除恒富公司责任的法定事由，一审法院根据双方各自的过错程度并结合评估报告确认的损失数额，认定恒富公司应赔偿杨敬顺损失14800元并无不当，本院予以确认。关于恒富公司主张的滞纳金，杨敬顺系因案涉房屋漏水问题未及时缴纳物业费，并非恶意欠缴，且杨敬顺亦同意支付本案物业费，故对滞纳金本院不予支持。综上所述，恒富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1099元，由北京恒富物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 金妍熙审 判 员 郑吉喆审 判 员 张海洋二〇二一年六月三十日法官助理 俞 洁法官助理 王世洋书 记 员 赵 宇