吉林省蛟河市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0281民初1437号 原告：蛟河市润辉房地产开发有限公司。 法定代表人：吴某，经理。 委托诉讼代理人：朱某。 委托诉讼代理人：张某1，吉林吉信律师事务所律师。 被告：吉林省爱之家养老服务有限公司。 法定代表人：张某2，院长。 被告：公某，住吉林省蛟河市。 原告蛟河市润辉房地产开发有限公司与被告吉林省爱之家养老服务有限公司、公某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蛟河市润辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱某、张某1、被告吉林省爱之家养老服务有限公司的法定代理人张某2、被告公某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蛟河市润辉房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.吉林省爱之家养老服务有限公司、公某立即共同给付蛟河市润辉房地产开发有限公司租金及利息（租金及利息自2019年1月13日起开始计算直至实际给付之日，至2021年5月12日暂时计算为：租金632620元、利息38583.49元)；2.本案诉讼费由吉林省爱之家养老服务有限公司、公某负担。事实与理由：2018年10月13日，蛟河市润辉房地产开发有限公司与公某签订了《房屋租赁预付定金协议》，蛟河市润辉房地产开发有限公司将2门12门出租给吉林省门市爱之家养老服务有限公司,面积为2866.5平方米，协议内约定第一年至第四年租金为10元一平方米每月；第五年至第七年租金为12元一平方米每月；第八年至第十年租金为14元平方米每月。协议约定租期为十年，起始时间“自正式合同生效时三个月后算起(甲方同意给予乙方三个月的装修期)”,并由吉林省爱之家养老服务有限公司向蛟河市润辉房地产开发有限公司支付定金40000元，后吉林省爱之家养老服务有限公司在装修前向；蛟河市润辉房地产开发有限公司交纳部分租金100000元。但在蛟河市润辉房地产开发有限公司要求签署正式合同时，吉林省爱之家养老服务有限公司以种种理由推脱，时至今日仍未有签署正式合同，但吉林省爱之家养老服务有限公司对涉案房屋实际使用已从2018年10月份装修开始直至今日，期间蛟河市润辉房地产开发有限公司多次向吉林省爱之家养老服务有限公司、公某索要租金并要求签署正式合同被拒。在2020年蛟河市润辉房地产开发有限公司委托销售公司进行房屋租赁事宜，经销售公司催收后吉林省爱之家养老服务有限公司交纳部分租金30000元，此后仍拒绝继续支付欠款及房租，现蛟河市润辉房地产开发有限公司为维护自身合法权益，无奈诉至贵院，望判如所请。 吉林省爱之家养老服务有限公司辩称，入住房屋时间为2018年11月1日。自双方签订预付定金协议后至今，蛟河市润辉房地产开发有限公司除多次要求缴纳租金外，从未提出与吉林省爱之家养老服务有限公司签订正式合同。预付定金协议约定房屋需取得消防验收手续才能正式签合同，租赁期限从正式合同签订后算起。因吉林省爱之家养老服务有限公司有装修投入，蛟河市润辉房地产开发有限公司总经理吴明群承诺如因消防验收及房屋主体问题造成损失由其赔偿，并承诺2018年12月楼体消防验收完成。但在2018年12月20日左右，仍未消防验收结束，吉林省爱之家养老服务有限公司拟定合同要求蛟河市润辉房地产开发有限公司签署，但其拒绝签订。2018年12月27日，蛟河市润辉房地产开发有限公司取得消防验收备案，吉林省爱之家养老服务有限公司在改造房屋时要求蛟河市润辉房地产开发有限公司签订合同，其仍然拒签。蛟河市润辉房地产开发有限公司未按协议约定提供农业用地及封闭场所。吉林省爱之家养老服务有限公司已经在履行合同并支付17万元租金，因疫情、罚款、借款利息、不能享受政府补贴等造成经济损失470万元由蛟河市润辉房地产开发有限公司赔偿。 公某辩称，吉林省爱之家养老服务有限公司租赁房屋系蛟河市润辉房地产开发有限公司所有。公某于2018年10月以投资代表人身份对租赁事宜进行协商，并于2018年10月13日与蛟河市润辉房地产开发有限公司签订预付定金协议。2018年11月22日，在蛟河市市场监督管理局申请注册了吉林省爱之家养老服务有限公司。公司注册后，又重新以吉林省爱之家养老服务有限公司与蛟河市润辉房地产开发有限公司签订了预付定金协议，将乙方改为吉林省爱之家养老服务有限公司。在双方重新签订协议后，原协议已视同自动废除，公某不应再承担因协议带来的民事责任，应由吉林省爱之家养老服务有限公司与蛟河市润辉房地产开发有限公司协调处理。公某不应被纳为被告。请驳回蛟河市润辉房地产开发有限公司对公某的指控。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明：公某曾用名为公维龙。2018年10月13日，因吉林省爱之家养老服务有限公司尚未成立，公某代表吉林省爱之家养老服务有限公司与蛟河市润辉房地产开发有限公司签订了《房屋租赁预付定金协议》，双方约定公某承租蛟河市润辉房地产开发有限公司所有的民俗村一条街门市××门市，总面积为2866.5平方米。租赁起始时间自正式合同生效时三个月后算起。1-4年租金为10/月/平方米，5-7年租金为12/月/平方米，8-10年租金为14/月/平方米.预付定金4万元。若在交付定金6个月内蛟河市润辉房地产开发有限公司不能提供消防部门出具的竣工验收消防备案书及房屋相关手续，以致正式合同不能签订，蛟河市润辉房地产开发有限公司需按定金标准退还。蛟河市润辉房地产开发有限公司在甲方处盖章，蛟河市润辉房地产开发有限公司工作人员玄立力在代理人处签名，公维龙在乙方代理人签名并摁捺手印。2018年10月13日公维龙向蛟河市润辉房地产开发有限公司缴纳定金4万元。2018年11月22日，吉林省爱之家养老服务有限公司成立。吉林省爱之家养老服务有限公司成立后，蛟河市润辉房地产开发有限公司与吉林省爱之家养老服务有限公司重新签订了《房屋租赁预付定金协议》，除了将乙方变更为吉林省爱之家养老服务有限公司，并在乙方落款处加盖吉林省爱之家养老服务有限公司公章，张某2在代理人处签名，内容与2018年10月13日《房屋租赁预付定金协议》内容一致。蛟河市润辉房地产开发有限公司与吉林省爱之家养老服务有限公司未签订正式租赁合同。2018年10月26日公维龙向蛟河市润辉房地产开发有限公司缴纳租金10万元。2020年11月25日张某2向蛟河市润辉房地产开发有限公司缴纳租金3万元。2018年12月27日，蛟河市润辉房地产开发有限公司取得建设工程竣工验收消防备案手续。 庭审中，吉林省爱之家养老服务有限公司认为房屋交付日期为2018年11月1日，蛟河市润辉房地产开发有限公司认为入住时间为2018年10月26日。吉林省爱之家养老服务有限公司自认一直在使用案涉房屋。蛟河市润辉房地产开发有限公司要求从2018年10月13日开始计算租期。 本院认为，吉林省爱之家养老服务有限公司与蛟河市润辉房地产开发有限公司达成的《房屋租赁预付定金协议》系双方真实意思表示，虽然该协议约定租赁起始时间自正式合同生效时三个月后算起，双方未签订正式租赁合同，但因吉林省爱之家养老服务有限公司已经于2018年10月26日始使用案涉房屋至今，应认定吉林省爱之家养老服务有限公司与蛟河市润辉房地产开发有限公司之间形成事实上的房屋租赁合同法律关系。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条的规定，蛟河市润辉房地产开发有限公司要求支付免除装修期三个月外租金的请求，应予支持。关于租期的起算日期，蛟河市润辉房地产开发有限公司认为房屋交付日期为2018年10月26日，吉林省爱之家养老服务有限公司辩称交付日期为2018年11月1日，结合公某2018年10月26日交付租金10万元及吉林省爱之家养老服务有限公司提交收购民俗村嫣然花语屋内物品的收条载明日期为2018年10月26日，可以认定房屋交付日期为2018年10月26日。扣除三个月装修期，起算租金日期为2019年1月26日。蛟河市润辉房地产开发有限公司要求计算至2021年5月12日，则欠付租金的租期为2019年1月26日至2021年5月12日。 关于吉林省爱之家养老服务有限公司辩称因疫情造成损失一节，2019年12月底湖北省武汉市疾控中心监测发现不明原因脑炎病例。2020年1月23日起全国30个省区市相继启动“重大突发公共卫生事件I级响应”。因而导致小微企业及个体工商业户经营出现困难，因疫情原因部分时间关闭，故根据《中华人民共和国民法典》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”的规定，应适当减少租金，故对于2020年1月至2020年12月期间租金以减少30%为宜，故吉林省爱之家养老服务有限公司应当支付租金687004.5元（2019年1月26日至2020年1月25日的租金2866.5平方米×10元×12个月+2020年1月26日至2021年1月25日租金2866.5平方米×10元×12个月×70%+2021年1月26日至2021年4月25日租金2866.5平方米×10元×3个月+2021年4月25日至2021年5月21日租金2866.5平方米×10元÷30日×17日），扣除吉林省爱之家养老服务有限公司已经支付的17万元租金，吉林省爱之家养老服务有限公司仍应支付租金571004.5元。 关于蛟河市润辉房地产开发有限公司要求支付利息的请求，因吉林省爱之家养老服务有限公司未按约定给付租金构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，吉林省爱之家养老服务有限公司应当承担赔偿损失的责任。但因蛟河市润辉房地产开发有限公司与吉林省爱之家养老服务有限公司并未明确约定租金给付日期，故吉林省爱之家养老服务有限公司应当从2021年5月18日承担赔偿损失责任。 关于蛟河市润辉房地产开发有限公司要求公某承担给付租金责任的请求，因公某与蛟河市润辉房地产开发有限公司签订《房屋租赁预付定金协议》发生在吉林省爱之家养老服务有限公司设立过程中，吉林省爱之家养老服务有限公司于2018年11月22日登记成立，吉林省爱之家养老服务有限公司也实际享有了合同权利，根据《中华人民共和国民法典》第七十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款、第三条第一款的规定，应由吉林省爱之家养老服务有限公司承担给付租金的义务，故对于蛟河市润辉房地产开发有限公司的该项请求不予支持。 关于吉林省爱之家养老服务有限公司要求蛟河市润辉房地产开发有限公司赔偿因罚款、借款利息、不能享受政府补贴等造成经济损失470万的抗辩，因吉林省爱之家养老服务有限公司在庭审中明确要继续租赁房屋，且其并未提起反诉，故本院不予审理。 关于吉林省爱之家养老服务有限公司辩称，按照《房屋租赁预付定金协议》约定未签订正式租赁合同即不能起算租期的辩解，因吉林省爱之家养老服务有限公司已经于2018年10月26日始使用案涉房屋至今，故对其辩解不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七十五条、第五百七十七条、第七百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款、第三条第一款之规定，判决如下： 一、被告吉林省爱之家养老服务有限公司于本判决生效之日立即给付原告蛟河市润辉房地产开发有限公司租金571004.5元及损失（损失计算方式：以571004.5元为本金，自2021年5月18日至实际给付之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告蛟河市润辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5543元，由原告蛟河市润辉房地产开发有限公司负担788元，由被告吉林省爱之家养老服务有限公司负担4755元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  陈宝莲 二〇二一年六月二十三日 书记员  韩惠丹