贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初6724号 原告：孙龙江，男，汉族，1992年1月29日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：孙善红，男，汉族，1968年8月24日出生，住贵州省毕节市，系原告之父。 被告：贵州泰然房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码：91520500573310903W。 法定代表人：陈黎，系该公司执行董事兼总经理。 原告孙龙江与被告贵州泰然房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告孙龙江的委托诉讼代理人孙善红到庭参加了诉讼。被告贵州泰然房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院按缺席审理。本案现已审理终结。 原告孙龙江向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告以房屋总价305000元为基数，从2018年5月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的的1.3倍计算违约金，暂计43946元。2、请求法院依法判令被告以房屋总价305000元为基数，从2017年5月31日起至2020年10月20日止按每日万分之一的比例支付因逾期交房给原告所产生的违约金暂计37927元。3、请求法院依法判令被告退还向原告收缴的“五通费”共计4130元。4、判令被告按照合同要求向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《房屋实测报告》。5、判决被告立即按合同约定向原告办理房屋产权证书。6、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年1月6日签订了《商品房买卖合同》，合同中约定房屋总价为305000元，房屋建设面积为108.59平方米，套内建筑面积为85.71平方米。合同中约定出卖人即被告于2017年5月31日前向原告交付房屋，但实际上被告是于2020年10月20日才向原告交付房屋，原告从未收到被告任何书面以及电话通知交付房屋的信息。合同约定于2018年5月31日前向原告交付办理商品房转移登记有关文书，若出卖人为如期向买受人交付商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任。现原告已完全履行完毕自己的义务，而被告并未按照约定向原告交付商品房转移登记的有关文书，已构成了违约，故应该按照《商品房买卖合同》中第八章第十二条的约定承担违约责任。因被告以不向原告交付房屋钥匙为由强行要求原告交付“五通费”即包括有线电视开户费、燃气开户费、生活用电开户费、光纤宽带开户费以及可视对讲费共计4130元，原告为了先拿到钥匙便向其支付了该笔费用，但被告的行为违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，即商品房买卖合同应当包括下列内容：“（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；（八）、...;前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”故现原告请求法院判令被告将该笔费用予以退还原告。综上所述，被告贵州泰然房地产开发有限公司的行为已经严重侵害原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉求。 贵州泰然房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。对原告所举的身份证复印件、《商品房买卖合同》、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、收据、代收税费明细，经本院审查认为，上述证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月6日，原告孙龙江作为买受人，被告贵州泰然房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：“买受人购买出卖人开发的位于贵州省毕节市七星关区；房屋总价款305000元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期30日内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；合同第二十二条初始登记项下约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办理初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此承担违约责任，如因此导致过期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担过期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。”；转移登记项下约定：“被告承诺于2018年5月31日前，取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2．约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”上述合同附件十二补充协议约定，若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。上述合同签订后，原告向被告支付完毕全部购房款，并交纳相关税费。 另查明，被告于2017年5月28日向原告收取了电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元、可视对讲500元。并于当日将涉案商品房交付原告。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件，应当适用民法典的规定。本案争议的焦点为：一、原告请求被告办理并交付涉案房屋的转移登记的有关文书及产权证的请求是否支持；二、原告请求被告支付逾期交付转移登记有关文书违约金的请求是否支持，以及该违约期间、违约金标准如何认定；三、原告请求被告退还入户费电、燃气、可视对讲、有线电视、光纤宽带的请求是否支持。四、原告请求被告支付逾交房违约金的请求是否支持，以及该违约期间、违约金标准如何认定；五、原告请求被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《房屋实测报告》。 关于焦点一的问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。但本案无证据显示涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件，因此被告仍不能办理并交付涉案房屋的转移登记的有关文书及产权证。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”之规定，现原告请求被告办理产权证缺乏事实依据，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二的问题。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》对继续履行合同时的违约金计算没有约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素予以衡量，本院按照已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的130%及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%进行计算。依据《商品房买卖合同》转移登记项下的约定，被告负有在2018年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。在案证据显示，若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。结合被告收取了原告相关税费的事实，本院可以认定是被告代为办理不动产权证。鉴于本案是由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关并通知原告即可，因此，上述违约金以原告已交购房款305000元为基数，2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于焦点三的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三）建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的有线电视开户费330元、燃气开户费2500元、电开户费520元、光纤宽带开户费280元无事实及法律依据，兼顾交易安全及社会影响等方面进行考量，理应予以退还。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。对于原告诉请被告退还可视对讲500元的诉讼请求。可视对讲系统是安装在住宅小区、单元楼，具有以防止外来人员入侵、确保家居更加安全等功能，而安装该系统涉及该住宅小区、单元楼的各位业主。因此，被告为了增强小区业主的安全，统一收取该费用用于安装上述系统，是原、被告双方共同协商的结果，原告未提供证据被告未履行该义务，故对原告请求被告返还可视对讲500元的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点四的问题。涉案合同中约定，被告应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期30日内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”因涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2017年5月31日前，实际交房时间为2020年10月20日，被告未按合同约定的时间交付房屋，也未按合同约定在商品房实际交付之日起7日内（即2020年1月27日前）向买受人支付违约金，构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，被告应支付原告2017年6月1日至2020年10月20日期间以已付购房款为基数，按日万分之一的标准计算的逾期交房违约金。经计算为：305000元×0.01%/天×1237天=37728.5元。 关于焦点五。根据合同约定，被告在交付涉案商品房时，负有向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。但本案无证据显示被告已制作并持有前述文件，而《房屋实测报告》不在合同约定的文书交付范围，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，本院不予支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十六条、第一百五十七条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修改）第十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙龙江支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款305000元为基数，自2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙龙江支付逾期交房违约金37728.5元； 三、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙龙江退还电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元。 四、驳回原告孙龙江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费975元，由原告孙龙江负担12元，被告贵州泰然房地产开发有限公司负担963元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二一年六月七日 书记员  毛雨