贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初10106号 原告：张普，男，1982年7月16日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 原告：徐世先，女，1982年3月25日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：周舰（特别授权代理），系贵州尚恩律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：朱泽祥（一般授权代理），系贵州尚恩律师事务所实习律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：石镇（特别授权代理），贵州黔鹰（南明）律师事务所律师。 原告张普、徐世先与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“毕节吉隆碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告张普、徐世先的共同委托诉讼代理人周舰，被告毕节吉隆碧桂园公司委托诉讼代理人石镇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．判决被告立即为原告办理位于毕节市七星关区房地产权属证书，并交付原告；2．判决被告向原告支付逾期办证违约金暂计291528.31元（违约金以1570833.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的1.3倍，从2018年6月1日计算至2021年6月1日止）；3．本案的诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告申请撤回第一项诉讼请求；变更违约金计算方式为日万分之二，违约金暂计344012.42元，实际计算至被告为原告办证之日。 本院查明如下案件要素：2016年12月13日，原告作为买受人与被告毕节吉隆碧桂园公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；建筑面积236.82平方米，套内建筑面积227.95平方米；总价款为1570833元；被告应当在2017年1月14日前向原告交付该商品房。第二十二条房屋登记：三、出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”及合同附件五、六的约定，被告出卖给原告的涉案房屋为精装房。合同还约定了其他事项，其中对涉案房屋的交付的精装标准进行了约定。合同签订后，原告向被告依约支付了购房款。但被告并未依约向原告交付涉案商品房以及交付办理商品房转移登记的相关文书。被告至今仍未取得涉案商品房所有权初始登记，涉案商品房尚未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：原告的诉请是否超过诉讼时效；被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约金应如何计算。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。 关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》约定于2017年1月29日前前取得涉案商品房所有权初始登记，被告未办理，自2017年1月30日起即构成违约。原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日2021年6月2日（即立案之日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2018年6月2日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。被告至今仍未取得涉案商品房所有权初始登记，涉案商品房尚未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。现被告逾期已经超过180日，而双方签订的《商品房买卖合同》约定，日期超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。违约金的计算方式为：以原告已付购房款1,570,833元为基数，按日万分之二的标准，从2018年6月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 原告在诉讼过程中，撤回第一项诉讼请求，是原告依法处分自己的民事权利和诉讼权利，故本院应依法予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张普、徐世先逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款1,570,833元为基数，按日万分之二的标准从2018年6月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告张普、徐世先的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,230元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年六月二十八日 书记员  聂 熙