四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7370号 上诉人（原审原告）：简阳市宏安房地产开发有限公司。住所地：四川省简阳市简城街道新民街205号。 法定代表人：王安友，执行董事。 委托诉讼代理人：张**，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王淑玲，女，1954年2月19日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：刘广慧，四川瑞能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟良，四川瑞能律师事务所律师。 原审第三人：陶波，男，1973年12月1日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李进，四川阳安律师事务所律师。 上诉人简阳市宏安房地产开发有限公司（以下简称宏安公司）因与被上诉人王淑玲、原审第三人陶波商品房销售合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初4356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宏安公司上诉请求：撤销四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初4356号民事判决，改判支持宏安公司的一审全部诉讼请求。事实及理由：1.一审认定事实错误。王安友仅作为见证人在陶波与王淑玲之间的《还款协议》签字，王安友特别将宏安公司法定代表人身份划掉，王安友仅仅是一个见证，宏安公司与《还款协议》没有关系；2.一审判决以另案根本没有涉及到案涉房屋的（2018）川0180民初325号民事调解书认定当事人之间的权利义务，没有任何事实和法律依据；3.王淑玲购买宏安公司的房屋后，没有支付款项，构成违约，宏安公司有权解除合同，收回房屋，主张违约责任。 王淑玲辩称，一审法院查明和认定的事实是正确的。关于还款协议是王淑玲与陶波合意签订，并经过宏安公司的法定代表人王安友确认同意，以案涉的房屋来抵偿陶波对王淑玲的部分债务，该协议经过了三方共同确认，具有处分依据，王安友在还款协议上签字的行为视为宏安公司的行为。协议签订后，宏安公司与王淑玲签订了买卖合同，并办理了登记手续，印证了宏安公司对该协议的认可。 陶波述称，王安友清楚并知晓王淑玲与陶波之间的以房抵债，案涉房屋通过宏安公司办理的网签登记，王安友与宏安公司在当时知晓并认可以物低债。宏安公司的理由不符合客观事实。 宏安公司向一审法院起诉请求：1．确认宏安公司与王淑玲于2017年12月21日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称：《商品房买卖合同》）已于2020年5月17日解除，并判令王淑玲配合宏安公司撤销简阳市××号楼××单元××层××号房屋（以下简称：案涉房屋）的网签和网签备案登记；2．判令王淑玲向宏安公司支付违约金（以203190元为基数，从2017年12月21日起按每日万分之一计算至王淑玲配合解除网签和网签备案登记之日止）。 一审法院认定事实：宏安公司于2012年12月27日注册成立，类型为有限责任公司（自然人独资），股东为王安友，法定代表人为王安友，经营范围包括房地产开发、经营等。2013年2月28日，宏安公司（甲方）与陶波（乙方）签订《联合投资开发协议》，约定甲方提供开发资格和建房资金，乙方提供建房资金，合作开发甲方于2013年1月16日拍卖取得的位于简阳市××镇××地块，用于修建房屋，按甲方60%、乙方40%的比例进行利益分成和承担风险；在开发项目销售面积达到90%时，双方应对合作项目进行决算，利润和亏损均按照双方出资比例享有和分担等内容，王安友在甲方处签字，但未加盖宏安公司印章。后双方合作开发怡心佳苑项目，该项目于2016年2月竣工验收。2017年2月10日，宏安公司工作人员马琼华制作《怡心佳苑房屋分配表》，其后附的陶波《房源表》包括了案涉房屋。宏安公司将上述表格发送至王安友、陶波，该表格无宏安公司盖章及王安友、陶波的签字。 2017年12月15日，王淑玲（甲方）与陶波（乙方）签订《还款协议》，主要载明“2013年3月至2015年1月，乙方向甲方累积借款120万元，双方商定债务在乙方参股项目（注：简阳市平武镇怡心佳苑房地产项目）涉及乙方资产中抵扣部分借款和利息。一、具体抵扣资产如下：1、平武镇怡心佳苑××号楼××单元××楼××号；2、平武镇怡心佳苑××号楼××单元××楼××号（即：案涉房屋）；3、平武镇怡心佳苑一号楼商铺一楼四号；4、平武镇怡心佳苑一号楼商铺一楼六号。二、协议生效后，以上房产归甲方所有。三、双方以原借款凭证结算；四、本协议一式叁份，甲乙双方和宏安房地产开发公司各壹份。”2018年1月10日，王安友将《还款协议》下方“宏安房地产开发公司法定代表人”划去后，书写“证明人：王安友2018.1.10”。 2017年12月21日，王淑玲（买受人）与宏安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：王淑玲购买宏安公司开发的××号楼××单元××层××号房屋，预测建筑面积104.2平方米，单价为每平方米1950元，总价款203190元；采取一次性付款，买受人在2017年12月21日前支付该商品房全部价款；第十条“逾期付款的处理”约定“（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款”；第十八条“交付时间和手续”约定“（一）出卖人在2016年1月21日前向买受人交付该商品房”等内容。各方当事人均认可合同约定的交房时间因系格式合同，存在笔误。2017年12月22日，双方办理了案涉房屋的商品房买卖合同备案（合同签约备案号：538640），载明案涉房屋的清水成交价为203190元。 2020年5月15日，宏安公司委托四川法典律师事务所向王淑玲邮寄《律师函》，告知双方签订的《商品房买卖合同》于2018年9月1日解除，望收函后五个工作日联系协商。王淑玲于2020年5月17日收到该《律师函》。 2020年8月28日，宏安公司出具《关于协助办理解除网签备案事宜的通知》，通知主要内容为“因王淑玲未在三个月内对解除通知提出异议并向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，期限届满视为认可合同已经解除。通知王淑玲在收到本通知送达之日起三日内与公司联系，协助办理解除房屋网签备案事宜”等内容。同日，宏安公司委托其工作人员马琼华向简阳市公证处申请对宏安公司向王淑玲邮寄该通知的行为及过程进行公证，简阳市公证处于2020年8月31日出具《公证书》。王淑玲于2020年8月29日收到《关于协助办理解除网签备案事宜的通知》，并于2020年9月3日向王安友邮寄《回复函》，主要载明“一、解除商品房买卖合同的《律师函》不具备《中华人民共和国合同法》规定的条件，解除事由于法无据，不发生解除合同的法律效力；二、公司以起诉和发通知的行为表明合同不具备解除条件，公司没有合同解除权，合同没有解除。双方所签订的《商品房买卖合同》已大部分履行，希望尽快办理不动产权证书”等内容，该邮件于2020年9月7日签收。 一审法院另查明，王淑玲在本案中提交了陶波出具的借条三张：2013年3月10日借条载明“借到王淑玲现金105万元，月息1分8，借期一年”，2013年9月4日借条载明“借到王淑玲现金5万元，月息1分8，借期一年”，2015年1月25日借条载明“借到王淑玲现金10万元，利息2分”，陶波认可其向王淑玲共计借款120万元、未偿付借款本息。2018年1月8日，陶波在宏安公司制作的《陶波收房款支出明细》上签字确认，该明细中未涉及王淑玲房款问题。 一审法院再查明，陶波于2018年7月13日向一审法院起诉宏安公司、王安友、唐仕琼合伙协议纠纷一案，要求宏安公司、王安友按2017年2月10日结算支付479万余元及结算后陶波分得房屋销售溢价所得30万元。一审法院于2018年12月12日出具（2018）川0180民初3295号民事调解书，该调解书中未涉及案涉房屋的分配问题。双方认可该调解书已履行完毕。 一审法院还查明，宏安公司于2020年8月12日向一审法院起诉王淑玲及第三人陶波商品房买卖合同纠纷两案，要求案涉《商品房买卖合同》于2018年9月1日解除，王淑玲配合撤销备案。宏安公司于2020年8月21日以需要收集证据、希望协商解决为由向本案申请撤诉，一审法院依法予以准许。 以上事实，有宏安公司向一审法院提交的公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证、王淑玲的身份证、《商品房买卖合同》《律师函》《公证书》《回复函》《陶波售房款支出明细》，王淑玲向一审法院提交的《联合投资开发协议》《怡心佳苑房屋分配表》、借条、《还款协议》《回复函》及邮寄回单，一审法院依职权调取的（2018）川0180民初3295号起诉状、庭审笔录、民事调解书，（2020）川0180民初3052号、（2020）川0180民初3053号起诉状、撤诉申请书、民事裁定书等证据及当事人的庭审陈述在案予以佐证。以上证据，经一审合议庭评议，来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，一审法院予以确认。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，宏安公司主张行使解除权的合同依据为《商品房买卖合同》第十条第（一）款第1项（2）目中约定的“买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人有权解除合同的，书面通知买受人”。经一审庭审查明，《商品房买卖合同》约定王淑玲应于2017年12月21日一次性支付全部购房款，按照《商品房买卖合同》第十条第（一）款第1项（2）目约定，宏安公司自2018年2月20日起取得解除合同的权利。依照《中华人民共和国合同法》九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，宏安公司未提交证据证明其对王淑玲逾期付款进行了催告，应当适用一年的除斥期间的规定，即截至2019年2月20日前应行使合同约定的解除权。现宏安公司向一审法院提起诉讼，已经超过约定解除合同的除斥期间，约定解除合同的权利消灭。 关于宏安公司主张的法定解除权问题。宏安公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条中第（二）（三）（四）项规定，认为以王淑玲经《律师函》催告后三个月仍未履行支付房款义务，导致签订合同目的不能实现。宏安公司主张法定解除权的前提是王淑玲存在逾期付款的违约行为。首先，宏安公司与陶波共同投资怡心佳苑项目，《怡心佳苑房屋分配表》中载明案涉房屋权益归属于陶波，无论该分配表是否实际履行，陶波享有该项目开发中的一定权益。陶波与王淑玲签订《还款协议》，陶波将案涉房屋抵偿给王淑玲。王安友以见证人的身份在该《还款协议》上签字。宏安公司为一人有限责任公司，王安友系该公司的股东和法定代表人，王安友在《还款协议》中签名的行为，视为宏安公司知晓陶波的抵偿行为，且未提出任何异议。其次，宏安公司在陶波与王淑玲签订《还款协议》后随即与王淑玲签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续。从合同约定的付款时间至宏安公司发出《律师函》，时间长达两年多，宏安公司并未向王淑玲主张过案涉房屋的房款。最后，陶波与宏安公司因合伙财产分配问题于2018年7月诉讼至一审法院，该案通过调解结案，调解事项中虽不包括案涉房屋，但宏安公司在明知案涉房屋已于2018年1月被陶波用于抵偿债务的情况下，如果对案涉房屋的权属分配存有争议，其应在调解中提出或处理，故陶波关于案涉房屋处理情况无争议的陈述，更符合合伙结算的惯例。综上，陶波将案涉房产抵偿给王淑玲，宏安公司予以认可，并与王淑玲签订了《商品房买卖合同》。现宏安公司以王淑玲未支付购房款为由要求确认合同解除，并要求王淑玲赔偿违约金、协助办理撤销网签登记，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：驳回简阳市宏安房地产开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计8675元，由简阳市宏安房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院二审审理查明的事实除以下内容外与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认： 1.陶波于2018年7月13日向一审法院起诉宏安公司、王安友、唐仕琼合伙协议纠纷一案，要求宏安公司、王安友按照2017年2月10日结算支付479.2515万元及结算后陶波分得房屋销售溢价所得330万元。 2.宏安公司于2020年8月12日起诉王淑玲及第三人陶波商品房销售合同纠纷两案，要求案涉《商品房买卖合同》于2018年9月1日解除，王淑玲配合撤销备案。宏安公司于2020年8月21日申请撤诉。 本院认为，宏安公司与王淑玲之间确实签订了关于案涉房屋的买卖合同，确定了王淑玲应当向宏安公司支付的款项。同时王淑玲与陶波签订了案涉房屋的以物抵债协议。如果宏安公司受到以物抵债协议的约束，则宏安公司无权主张房款；反之，则王淑玲的房款支付义务并未履行。因此本案的核心为：宏安公司是否应当受到陶波与王淑玲之间以物抵债协议的约束。本案中宏安公司的法定代表人王安友以见证人的身份在王淑玲与陶波的以物抵债协议上签字，而且特别将宏安公司的法定代表人身份划去，以体现仅仅是王安友的个人行为。但是，本案中王安友系宏安公司的唯一股东，王安友对宏安公司具有绝对的支配权，从而，也可以说王安友对于宏安公司的财产具有管理权、控制权、处分权，因此，前述问题可以转化为：以形式上并非自己的所有物进行以物抵债时，对物具有处分权的人在知晓的情况下，不仅未作出反对意见而且以见证人身份签字参与，以物抵债成立。具体到本案应当是成立的。因为：第一，宏安公司与陶波之间本身就存在财产收益分配关系，也就是说以物抵债之“物”有可能是分配给陶波的，对于王淑玲而言，在以物抵债之“物”可能分配给陶波的情况下，具有“物”的处分权之人，并不反对并且见证，王淑玲可以形成合理信赖，相信“以物抵债”是成立的；第二；王安友以见证人参与“以物抵债”后，宏安公司在王淑玲并未支付其他对价的情况下，为王淑玲办理案涉房屋的备案登记，此时虽有买卖案涉房屋的合同，但王淑玲完全有理由相信，系对以物抵债协议的履行。由此可见，宏安公司的唯一股东王安友在王淑玲与陶波签署以物抵债协议时，在陶波确实有可能分得以物抵债的房屋的情况下，见证以物抵债协议，并且为王淑玲办理案涉房屋备案登记，王淑玲完全有理由相信宏安公司签署买卖合同履行买卖合同的行为系对以物抵债协议的履行。因此，一审作出驳回宏安公司的诉讼请求正确。但是，一审以王淑玲与宏安公司的法律关系，评述宏安公司与陶波的内部关系是不恰当的，宏安公司与陶波内部关系案涉房屋是否已经通过调解书解决，如何解决，除非有证据证明王淑玲在签订以物抵债协议时知道或者应当知道案涉房屋最终不会分配至陶波，否则都不影响王淑玲能够形成的合理期待。 综上所述，简阳市宏安房地产开发有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费17350元，由简阳市宏安房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白福群 审 判 员 赵 锋 审 判 员 冯 璐 二〇二一年六月八日 法官助理 周寓先 书 记 员 夏玉荣