新疆维吾尔自治区青河县人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新4325民初206号   原告：阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区北屯市中瀚北路龙疆小镇玉石街3号商铺。   法定代表人：曹玉坤，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈国梁，新疆双河律师事务所律师。   被告：青河县农村信用合作联社，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰地区青河县青河镇友好南路2016号。   法定代表人：郭庆业，系该社党委书记、理事长。   委托诉讼代理人：欧卫东，新疆蕴发律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张辉，男，青河县农村信用合作联社风险管理部经理。   原告阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司（以下简称嘉瑞公司）与被告青河县农村信用合作联社（以下简称信用社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月21日公开开庭进行了审理，原告嘉瑞公司的委托诉讼代理人陈国梁、被告信用社的委托诉讼代理人欧卫东、张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告嘉瑞公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告立即给付购房款350432.96元；2.本案公告、邮寄、送达、鉴定、评估等一切诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年8月23日,原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告信用社购买原告嘉瑞公司开发建设的嘉瑞青河商厦第1幢一单元3、4、5号房，总价款为3149784元。被告信用社自合同签订后陆续向原告嘉瑞公司支付房款共计2799351.04元，至今尚欠房款350432.96元未付。   被告信用社辩称，对原告嘉瑞公司所述被告信用社购买涉案房屋的事实认可。但被告信用社已于2012年至2015年将房款支付完毕，原、被告不存在债权债务关系。本案中原、被告最后一笔付款时间为2015年12月30日，原告嘉瑞公司的主张已过诉讼时效。   原告嘉瑞公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：   证据一：商品房买卖合同1份、销售不动产统一发票1份，证明原、被告之间存在房屋买卖的法律关系；双方约定房屋的单价为2800元/平方米、付款方式，涉案房屋经过测量建筑面积为384.119平方米，房屋总价款为3149784元，被告信用社已向原告嘉瑞公司支付房款2799351.04元，至今尚欠房款350432.96元未付。涉案房产的不动产权证书于2020年底办理完毕，故该案未过诉讼时效。   被告信用社对该组证据所要证明的待证事实的关联性不认可，认为双方合同约定原告嘉瑞公司应在2013年10月31日前将涉案房屋交付被告信用社使用，合同签订日期为2012年8月23日，故其诉讼时效的计算应从2013年11月1日起算，原告嘉瑞公司的起诉已过诉讼时效。销售不动产统一发票不能反映出35万元房款未付的事实。   本院认证意见为，该组证据客观真实、来源合法，符合证据的形式要件，且被告信用社对其真实性认可，该组证据可以证明原告嘉瑞公司所要证明的2012年8月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告信用社购买原告嘉瑞公司开发建设的嘉瑞青河商厦第1幢一单元3、4、5号房，总价款为3149784元的待证事实，对该待证事实的关联性予以确认；该组证据未能反映出原告嘉瑞公司所要证明的被告信用社已向原告佳瑞公司支付房款2799351.04元，至今尚欠房款350432.96元未付，涉案房产的不动产权证书于2020年底办理完毕的待证事实，对该待证事实的关联性不予确认。   被告信用社围绕其辩称依法提交如下证据：   证据一：国家企业信息公示系统报告1份，证明原告嘉瑞公司具有合法经营资质，法定代表人为曹玉坤，曹玉坤本人所签订的买卖合同和担保合同具有法律效力。   原告嘉瑞公司对该证据的真实性和所要证明的曹玉坤本人所签订的买卖合同具有法律效力的待证事实认可。   本院认证意见为，该证据客观真实、来源合法，符合证据形式要件，可以反映出被告信用社所要证明的原告嘉瑞公司具有合法经营资质，法定代表人为曹玉坤的待证事实，对该待证事实的关联性予以确认；该证据无法反映出被告信用社所要证明的曹玉坤本人所签订的买卖合同和担保合同具有法律效力的待证事实，对该待证事实的关联性不予确认。   证据二：2-1个人借款合同1份、2-2承诺书1份、2-3农村信用社借款保证合同1份，证明原告嘉瑞公司的法定代表人曹玉坤对案外人杨虎与被告信用社签订的38万元借款合同承担连带担保责任，曹玉坤同意将被告信用社购买原告嘉瑞公司的商品房剩余40万元工程款用于归还案外人杨虎的贷款。   原告嘉瑞公司对该组证据不认可，认为证据2-1是案外人杨虎与被告信用社之间的借款合同，该证据中保证人未签名，且保证人为曹玉坤个人，并未加盖原告嘉瑞公司印章，与原告无关联性；证据2-2的公章是虚假的，原告嘉瑞公司的印章与该证据所加盖的印章尾号及哈文标识均不一致，无法核实是否是曹玉坤本人签名，落款无签署日期；对证据2-3不认可，认为该证据与证据2-2中曹玉坤的签名明显不属于同一人书写，即使该担保有效，保证期间为两年，该借款合同到期日为2015年5月11日，保证期间截止到2017年5月11日，保证责任已免除，且该证据未加盖原告嘉瑞公司印章，系曹玉坤个人行为，与原告嘉瑞公司无关联。   本院认证意见为，证据2-1中仅有原告嘉瑞公司法定代表人个人信息，无其签名及原告嘉瑞公司印章，无法反映出与本案诉争事实的关联性，对其不予确认；证据2-2客观真实、来源合法，符合证据的形式要件，可以反映出原告嘉瑞公司法定代表人曹玉坤向被告信用社出具一份内容为“本人是阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司法人，对杨虎在青河县信用合作联社贷款叁拾捌万元整提供资金担保，承担连带保证责任，如借款人杨虎不能按时归还贷款，我同意将青河县农村信用合作联社购买我房地产公司的商业用房，剩余肆拾万元工程款用于归还借款人杨虎的贷款”的承诺书，曹玉坤在法人签字处签名，并在单位盖章处加盖原告公司印章，无日期的待证事实，对该待证事实的关联性予以确认；证据2-3中的保证人为原告嘉瑞公司法定代表人个人，无原告嘉瑞公司公司信息及印章，无法反映出与本案诉争事实的关联性，对其不予确认。   证据三：3-1记账凭证5份、3-2银行流水1份，证明被告信用社向原告嘉瑞公司于2012年8月23日付房款149万元、2012年9月13日付房款90万元、2014年11月6日付房款20万元、2015年12月30日付房款350432.96元、2020年10月19日付款209351.04元，以上付款合计为3149784元，被告信用社已经履行完毕支付房款的义务。   原告嘉瑞公司对证据3-1中350432.96元的记账凭证所要证明的待证事实的关联性不认可，认为该笔款项并未实际支付，在支付10分钟后又扣回；对其他记账凭证认可。对证据3-2不认可，认为不符合证据的形式要件，无单位印签和经办人签名，且反映被告信用社向原告嘉瑞公司支付350432.96元后十分钟后即将该笔款项代扣，被告信用社擅自扣回的行为，明显违背原告嘉瑞公司的意愿。   本院认证意见为，证据3-1虽为复制件，鉴于原告嘉瑞公司对除350432.96元的记账凭证外的其他证据认可，可以反映出被告信用社所要证明的被告信用社向原告嘉瑞公司于2012年8月23日付房款149万元、2012年9月13日付房款90万元、2014年11月6日付房款20万元、2020年10月19日付房款209351.04元的待证事实，对该待证事实的关联性予以确认；350432.96元的记账凭证无有效证据印证，且原告嘉瑞公司对其不认可，本院对其不予确认；证据3-2无出处，不符合证据的形式要件，对其不予确认。   证据四：余额对账单1份，证明原告嘉瑞公司认可2015年12月30日还款350432.96元的事实。   原告嘉瑞公司对该证据所要证明的待证事实的关联性不认可，认为只能反映出2016年1月10日原告嘉瑞公司的账户余额，无法证明被告信用社已履行了还款义务。   本院认证意见为，该证据客观真实、来源合法，符合证据的形式要件，但该证据无法反映出与本案诉争事实的关联性，对其不予确认。   本院经审理认定事实如下：2012年8月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告信用社购买原告嘉瑞公司开发建设的嘉瑞青河商厦第1幢一单元3、4、5号房，总价款为3149784元，约定付款方式为“合同签订后的连续三日内，付合同总金额的50%，工程第四层主体完成后的连续三日内付合同总金额的30%，工程全部主体完成后的连续三日内付合同总金额的10%，其余房款待工程竣工验收后按双方约定付款”。被告信用社向原告嘉瑞公司于2012年8月23日付房款149万元、2012年9月13日付房款90万元、2014年11月6日付房款20万元、2020年10月19日付房款209351.04元，以上共计2799351.04元。涉案房屋于2015年交付，2020年办理不动产权证。   另查，原告嘉瑞公司具有合法经营资质，法定代表人为曹玉坤。原告嘉瑞公司法定代表人曹玉坤向被告信用社出具一份内容为“本人是阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司法人，对杨虎在青河县信用合作联社贷款叁拾捌万元整提供资金担保，承担连带保证责任，如借款人杨虎不能按时归还贷款，我同意将青河县农村信用合作联社购买我房地产公司的商业用房，剩余肆拾万元工程款用于归还借款人杨虎的贷款”的承诺书，曹玉坤在法人签字处签名，并在单位盖章处加盖原告公司印章，无日期。   本院认为，本案的争议焦点为：本案是否已过诉讼时效；原、被告之间房屋买卖合同关系是否合法有效；原告的主张能否支持。   一、关于诉讼时效。   《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确认履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定付款方式为“合同签订后的连续三日内，付合同总金额的50%，工程第四层主体完成后的连续三日内付合同总金额的30%，工程全部主体完成后的连续三日内付合同总金额的10%，其余房款待工程竣工验收后按双方约定付款”。根据被告信用社提交的证据可以反映出最后一次向原告嘉瑞公司付款的时间为2020年10月19日。该债权请求权诉讼时效的起算点应在2020年10月19日之后，至原告嘉瑞公司起诉时尚未经过三年。故本案中，被告信用社认为诉讼时效已过的抗辩意见无法律依据，本院不予采信。   二、关于原、被告之间房屋买卖合同关系是否合法有效；原告的主张能否支持。   原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强行性规定，应认定为合法有效。原、被告双方应受合同约束履行各自义务。被告信用社辩称原告嘉瑞公司主张的房款350432.96元已向原告嘉瑞公司支付，并提供个人借款合同、承诺书、农村信用社借款保证合同证明原告嘉瑞公司的法定代表人曹玉坤同意将被告信用社购买原告嘉瑞公司的商品房剩余40万元工程款用于归还案外人杨虎的贷款，且提供记账凭证和银行流水予以佐证。本院认为，被告信用社所提供个人借款合同因其落款无原告嘉瑞公司签名和捺印无法印证原告嘉瑞公司为案外人杨虎的贷款承担担保责任，农村信用社借款保证合同仅能反映出案外人曹玉坤个人为案外人杨虎的贷款承担担保责任，承诺书虽有原告嘉瑞公司印章和其法定代表人签名，但不符合金融机构办理贷款担保手续的形式要件，且被告信用社用于印证的记账凭证和银行流水，本院对其均未确认，故被告信用社抗辩意见，本院不予采纳。现原告嘉瑞公司已履行交付房屋义务，并办理完不动产权证，被告信用社应按协议约定履行付款义务。而被告信用社仅向原告嘉瑞公司履行了部分付款义务，被告信用社应当向原告嘉瑞公司继续履行付款义务。故对原告嘉瑞公司要求被告信用社支付剩余房款350432.96元的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告嘉瑞公司主张被告承担本案公告、邮寄、送达、鉴定、评估等一切诉讼费用，但未提供证据证明其因本案诉讼给原告嘉瑞公司造成了以上损失，对其不予支持。   综上所述,原告嘉瑞公司的部分诉讼请求合法有据，本院予以支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，即民法典施行前履行合同发生的争议，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:   一、被告青河县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内支付原告阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司房款350432.96元；   二、驳回原告阿勒泰嘉瑞房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6556元,减半收取计3278元，由被告青河县农村信用合作联社负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院。   审  判  员   魏 静   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 三 日   法 官 助 理   侯新月   书  记  员   王凌云   附本判决所适用法律条文：   《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。   《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当准许诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国合同法》第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   《中华人民共和国合同法》第一百五十九条：买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，使用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成，应当及时判决。