辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终4178号上诉人（原审原告）：大连新世界广场国际有限公司，住所地辽宁省大连市中山区友好路101号（曼哈顿大厦2座1105室）。法定代表人：陈耀豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：江丛峰，辽宁瑾华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连宝力豪健身运动发展有限公司，住所地辽宁省大连市中山区友好路105号曼哈顿大厦八层。法定代表人：曹岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建华，男，该公司总经理。上诉人大连新世界广场国际有限公司（简称新世界公司）因与被上诉人大连宝力豪健身运动发展有限公司（简称宝力豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初2229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判被上诉人全额支付租金。事实和理由：一审判决减免被上诉人三个月租金没有依据。1.本案中上诉人与被上诉人的租赁合同已经实际履行。根据合同法对租赁合同的规定，上诉人按照租赁合同约定交付了租赁物，完成了出租人的义务。在租赁合同履行过程中发生新冠××疫情，由此给被上诉人造成的损失与上诉人无关。2.疫情的发生仅是在短期内影响被上诉人对租赁物的使用。在疫情缓解后政府立即鼓励各类企业复工复产，短期疫情管控行为并未从根本上影响被上诉人使用承租商铺及享有相关权利。对于政府允许复工后的租金，作为承租人应当按照租赁合同约定缴纳，不应予以免除。3.新冠××疫情发生后被上诉人经营效益不佳，系其在履行租赁合同中发生的商业风险。被上诉人在使用租赁物的过程中发生疫情，根据大连市政府防控疫情政策，2020年6月初以后政府已经允许被上诉人正常经营，能够实现使用租赁物的合同目的。在疫情初始阶段，由于疫情防控的需要，政府对部分营业场所采取了停业措施。该停业措施的确导致部分经营者收入大幅度降低，但被上诉人收入的降低并非上诉人导致。被上诉人恢复经营后经济效益不佳属于被上诉人在履行租赁合同中的商业风险，被上诉人应当自行承担相关风险和损失，而不应转嫁给上诉人。宝力豪公司辩称，不同意新世界公司的上诉请求，服从一审判决。大连在疫情中受到的影响较大，被上诉人共收到3次停业通知，由于行业特殊，在每次发生疫情的时候，被上诉人均是第一个要求关闭，最后一个开放。2020年1月31日至6月12日期间，按照政府相关文件是不可以营业的，前后大概是5个月左右。希望法院考虑行业的差别，不同的行业和企业受到疫情的影响不同。被上诉人从事的行业一旦停业就一点收入都没有。双方合作已经16年，在疫情影响这么大的情况下，被上诉人要求减免一部分租金是合理的，一审判决合乎情理。新世界公司向一审法院起诉请求：判决被告立即向原告支付房屋租金535,326.30元及违约金340,820元（违约金最终支付金额计算至上述费用全部付清之日止），总计876,146.30元。一审法院认定事实：2016年8月22日，原告与被告签订《租赁协议书》，合同约定原告将位于大连市中山区XX平方米房屋租赁给被告使用。租赁期限为6年，自2018年7月1日起至2024年6月30日止。从2018年7月1日至2020年6月30日期间，年租金为713,768.40元。每月租金均在上一个月20日前向原告支付。被告未按时如数向原告支付租金及其他应付的各项费用，每逾期一日，按逾期未付金额的0.5%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告使用。被告未能依约及时向原告支付房租，被告自2019年10月开始拖欠原告房租至今。2020年1月，新冠××疫情爆发。根据国家的防疫政策要求，被告从2020年2月至6月初一直处于停业状态。一审法院认为，原告与被告签订的《租赁协议书》合法有效，双方均应依约而行。原告依约将房屋交付被告使用，被告即应依约向原告履行支付租金的义务。被告对欠付原告2019年10月至2020年1月租金的事实并无异议，但其辩称根据双方的交易习惯已对合同约定的租金支付期限进行了变更，其不应承担违约责任的意见，一审法院认为，被告提交的证据不足以证明双方有变更合同履行方式的明确意思表示，故被告仍应按照合同约定的履行期限向原告支付房租。现被告逾期未支付房租，显系违约，亦应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”的规定，本案中，原告在未举证证明其实际损失的情况下，要求被告按照每日千分之五支付违约金，显系过高，一审法院酌情确定被告应以欠付的租金为基数，自欠付之日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告辩称受新冠××疫情影响，无法正常营业，应免除疫情期间的租金和违约金的意见，一审法院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，被告承租案涉房屋用于经营健身场馆，确因疫情影响导致无法正常经营，致使无法完全实现合同目的，被告的经营出现严重困难，依据公平原则,结合本案情况,对被告的此节抗辩意见，一审法院予以考虑，酌情确定原告应减免2020年2月至6月期间三个月的租金。关于原告要求被告支付此期间违约金的诉求，基于上述原因，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，判决：一、被告大连宝力豪健身运动发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连新世界广场国际有限公司房屋租金356,884.20元；二、被告大连宝力豪健身运动发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连新世界广场国际有限公司违约金（计算方式为均以59,480.70元为基数，分别自2019年9月21日、2019年10月21日、2019年11月21日、2019年12月21日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连新世界广场国际有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12,560元，由原告大连新世界广场国际有限公司负担5848元，由被告大连宝力豪健身运动发展有限公司负担6712元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人新世界公司对被上诉人宝力豪公司受疫情影响导致2020年2月至6月初一直处于停业状态一节没有异议，其系针对一审判决因疫情减免三个月租金提起上诉。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案经调解，但双方意见差异较大，未能达成调解协议。结合本案的具体情况，宝力豪公司租赁案涉房屋用于经营健身场馆，该行业在疫情管控之下受到的不利影响相较其他行业更大，宝力豪公司从2020年2月至6月初一直处于停业状态。考虑到双方合作时间较长，原审依照公平原则，酌情减免受疫情影响期间的三个月租金，并无不当。新世界公司关于改判宝力豪公司全额支付租金的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，新世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3869元，由上诉人大连新世界广场国际有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年六月二十一日书记员  张 琳