沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0191民初3132号原告：荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市沈北新区。负责人:付壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨品超，辽宁晟盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：于向昊，辽宁晟盟律师事务所实习律师。被告：赵莹莹，女，1982年9月13日出生，满族，身份证住址辽宁省辽中县。原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司与被告赵莹莹物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司的委托诉讼代理人杨品超、于向昊、被告赵莹莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业费21,840元并按中国人民银行同期贷款利率上浮50%给付原告违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告曾用名廊坊荣盛物业服务有限公司沈阳分公司，2020年5月更名为荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司。2013年11月27日，被告赵莹莹购买了沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司开发的沈阳经济技术开发区房屋，建筑面积为17.5平方米。被告与沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及其补充合同，其中附件四：《商品房买卖合同》补充协议第十项约定，被告应当在房屋交付后即2015年8月1日向原告交纳物业费，买受人如不按时交纳物业费，则应当按全部未付相关费用的日3‰支付违约金。同时，原告向被告送达的《入住通知书》、《入住催告通知》及《入住告知函及物业费缴纳告知函》等材料均明确被告应当自2015年8月1日起，按26元/月/平方米交纳物业费。原告于2014年3月通过招投标方式取得幸福大道花园四期前期物业服务资格，并与沈阳荣盛大道房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定商场物业收费标准26元/月/平方米，被告欠缴2016年12月28日至2020年12月27日期间物业费，经原告多次催要，被告仍未履行支付义务。为维护原告合法权益，故原告诉至法院。被告赵莹莹辩称，商场因消防不合格，延迟开业，实际开业时间与原告陈述不一致，原告主张的物业费不合理。现商场有95%业主并未经营，商场应该关停，但是原告强行开业。与相同地段商场物业费收费标准相比较，原告物业费收费标准过高。未经业主同意，原告占用商场公共区域的过道，影响业主经营。商场的地下停车场出租出去了，不停车，已经变成花鸟鱼虫市场了。未经业主同意，商场擅自改变设计规划。原告曾经向其他业主减半收取物业费，被告认为应该平等对待。商场门前公共停车场未经业主同意，原告收取停车费。物业不仅未给商场进行宣传，而且在商场外墙上刊登开发商的售楼广告。原、被告围绕诉讼请求依法提交了中标通知书、前期物业服务合同、入住告知函及物业费缴纳告知函、入住催告通知、快递回执、商品房买卖合同、照片等证据。本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司（2020年5月11日更名，曾用名：1.廊坊荣盛物业服务有限公司沈阳分公司，2020年3月30日名称变更；2.荣万家生活服务有限公司沈阳分公司，2020年5月11日名称变更）系依法取得营业执照的物业服务企业，被告系沈阳经济技术开发区房屋业主，房屋面积17.5平方米，用途为商业。原告与案涉房屋开发建设单位（案外人沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司）签订了《幸福大道花园四期前期物业服务合同》，约定物业费标准为26元/平方米/月，按年交纳，服务内容包括：房屋共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务；协助维护秩序；协助做好安全防范工作；消防服务等。被告欠缴自2016年12月28日起至2020年12月27日期间的物业费合计21,840元。本院认为，原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司与案涉房屋的开发建设单位签有《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，应当受到法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故案涉《前期物业服务合同》对本案原、被告均具有法律约束力。原告履行了合同约定的物业管理服务义务，被告应当按照合同约定支付物业费。经原告书面催交，被告仍不交纳，已构成违约，原告要求被告支付物业费的诉讼请求符合双方的合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告提出原告未给商场进行宣传并在商场外墙发布售楼广告的抗辩意见，根据案涉《前期物业服务合同》约定，原告的服务内容不包含招商宣传，如被告认为原告存在不当行为侵害其合法权益，可依法另行主张，但不能以此为由拒交物业费；关于被告提出商场地下停车场改变设计规划、商场门前公共停车场改为收费停车场等抗辩意见，因本案双方系物业服务合同关系，而被告所提出的抗辩内容属于行政管理范畴，与本案并非同一法律关系，被告不能以此为由拒交物业费；关于被告提出物业费收费标准过高的抗辩意见，根据案涉《前期物业服务合同》约定，物业服务费标准可根据政府相关文件及法规和当地物价指数的变化或管理要求的变化调整，如被告认为现行物业费收费标准过高，应通过成立业主委员会并召开业主大会的方式与原告进行协商，收费标准在双方达成一致的基础上予以调整，本案中，原告依照案涉《前期物业服务合同》约定的收费标准要求被告给付物业费，并无不当；关于被告提出原告占地影响业主经营的抗辩意见，因物业服务具有持续性及动态性的特点，被告并未提交证据证明原告的物业服务持续存在问题且原告怠于履行物业服务义务。综上所述，本案中被告提交的证据不能证明原告不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，被告拒绝支付或者拖欠物业服务费欠缺正当理由，故本院对被告上述抗辩意见不予采纳。关于原告主张的违约金，因其提供物业服务未能做到尽善尽美，被告没有按时交纳物业费是因为与原告在收费标准及服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵莹莹于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司2016年12月28日至2020年12月27日期间的物业费21,840元；二、驳回原告荣万家生活服务股份有限公司沈阳分公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费346元，减半收取173元，由被告赵莹莹承担。本判决为终审判决。审判员  陈柏博二〇二一年六月二十九日书记员  阚 侃本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。