西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初2949号 原告：胡某某，男，1987年1月7日出生，汉族，住河南省兰考县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：马强波，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，陕西众致律师事务所实习律师。被告：城市某某集团（西安）有限公司西安分公司。营业场所西安市，统一社会信用代码91610132MA6WBR721P。负责人：孙洁。被告：城市某某集团（西安）有限公司。，统一社会信用代码 91610132MA6W9PCX0Y。法定代表人：张智军。第三人：康杰，女，1988年9月5日出生，汉族，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告胡某某与被告城市某某集团（西安）有限公司西安分公司（以下简称城市公司西安分公司）、城市某某集团（西安）有限公司（以下简称城市公司），第三人康杰委托合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员杭萌萌独任审理，公开开庭进行了审理。原告胡某某委托诉讼代理人马强波、王杰，第三人康杰到庭参加诉讼。被告城市公司、城市公司西安分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告城市某某集团（西安）有限公司西安分公司就西安市未央区XX街道XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX室签订的《房屋托管合同》（合同编号：6101SJ190330006）；2、请求判令被告将案涉房屋返还原告并结清水费、电费、燃气费、供暖费、物业管理费；3、请求判令被告向原告支付拖欠房屋租金暂计6517元（两个月房租4600元、分期款1916.7元）；4、请求判令被告向原告支付6个月租金的违约金13800元；5、请求判令被告向原告支付案涉房屋占有使用费（自案涉合同解除日起至实际返还之日止，按每月租金2300元的标准计算）；6、请求判令被告向原告返还平台服务费1418元；7、被告城市某某集团（西安）有限公司对上述债务承担连带清偿责任；8、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年3月30日，原告与被告签订《房屋托管合同》，约定将位于西安市未央区XX街道XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX室房屋托管给被告：原告支付被告一个月的平台服务费2300元，以首月租金冲抵；托管期内月租金2300元，每个月25日被告向原告支付；托管期内，被告承担水费、电费、燃气费、供暖费、物业服务费；托管期满或合同解除后，被告按《资产交割单》移交原告；被告不支付房租或不按照约定支付租金达30日的原告可解除合同。合同签订后原告按照约定将房屋交付给被告。2020年1月和2月被告未按照约定支付租金，2020年2月28日双方签订补充协议，约定被告未支付的2个月租金合计4600元由被告在2020年3月至2021年2月期间分期支付，每个月支付383.34元。补充协议签订后，被告未按照协议约定支付租金，也未按照托管合同约定支付租金。现被告将涉案房屋租赁给第三人使用，并签订《房屋服务合同》，约定月租金2300元，付款方式为年付，租赁期间自2020年8月26日至2021年8月25日止。被告违反合同约定，侵害了原告合法权益，现提起诉讼，请求支持诉请。被告城市公司西安分公司未到庭亦未提交书面答辩意见。被告城市公司未到庭亦未提交书面答辩意见。第三人康杰称，2021年8月21日，我与城城不动产分公司签订代理出租合同，租赁期限一年，月租金2300元，押金为一个月租金，交纳365元会员费享受租金优惠，租金、押金、会员费等各项费用共计23365元。现租赁期未满，为不影响孩子上学，我希望能够正常履约，但也愿意和原告商量，并尊重法院判决。另涉案房屋的各项费用均正常缴纳，没有拖欠。经审理，本院认定事实如下：2019年3月30日，原告胡某某与城市房屋租赁集团（西安）有限公司西安分公司（以下简称城市租赁公司西安分公司）签订《房屋托管合同》，约定原告将位于西安市未央区XX街道XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX室房屋，建筑面积89.15平方米托管给城市租赁公司西安分公司，用于经营长租、短租公寓及办公或配套项目。托管期自2019年3月29日至2024年3月28日，合同托管期合计60个月，原告实收租期59个月，冲抵服务费1个月。租金标准2300元/月，每月付款，首月租金与托管服务费冲抵，次月起每月25日按期支付租金。原告收到租金的第一个月起计算，超过三年后每年递增5%。合同第十二条约定，城市租赁公司西安分公司不按照约定支付租金达30日的或拖欠各项费用超过1万元的，原告有权单方解除合同，且城市租赁公司西安分公司按照6个月租金标准向原告支付违约金。2020年2月28日，原告与城市租赁公司西安分公司（现名称：城市某某集团（西安）有限公司西安分公司）签订《补充协议》，约定城市租赁公司西安分公司（现名称：城市某某集团（西安）有限公司西安分公司）欠付原告2020年1月、2月两个月租金合计4600元，由城市租赁公司西安分公司（现名称：城市某某集团（西安）有限公司西安分公司）自2020年3月起分12期支付，每期支付383.34元。《房屋托管合同》签订后，原告按约向城市租赁公司西安分公司交付房屋。城市租赁公司西安分公司自2019年5月27日至2020年9月30日期间支付胡某某租金共计37183.38元，其中包含15期租金34500元（每月2300元）、7期分期款2683.38元（每月383.34元），其中多笔转账的交易地点/附言分别为：三彩不动产管理有限公司西安分公司、城市房屋租赁集团（西安）有限公司上海分公司、城城不动产管理有限公司。另查明，原告系涉案房屋所有权人；原告将涉案房屋托管给被告后，城城不动产管理有限公司西安分公司将涉案房屋出租给第三人康杰，租期自2020年8月26日至2021年8月25日。2020年8月21日，微信名称“红茶点心”通过微信向第三人康杰提供了原告胡某某与城市租赁公司西安分公司所签订的部分房屋托管合同、原告胡某某的身份证正面照片、涉案房屋的部分买卖合同。据第三人康杰称，“红茶点心”系城城公司服务管家，另涉案房屋各项费用均正常缴纳，未有拖欠。再查明，2019年7月15日，城市房屋租赁集团（西安）有限公司名称变更为城市某某集团（西安）有限公司；2019年8月5日，城市房屋租赁集团（西安）有限公司西安分公司名称变更为城市某某集团（西安）有限公司西安分公司，变更后的名称即本案二被告。以上事实有《商品房买卖合同》、《房屋托管合同》及补充协议、《代理出租合同》、工商信息截图、银行卡账户流水、微信聊天记录、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋托管合同，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应当承担举证不能的法律后果。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。原告胡某某按照合同约定交付涉案房屋给被告，但被告未按照合同约定支付租金，其构成违约。关于合同解除问题。根据双方合同约定，原告有权解除合同，本院依法以向被告送达起诉状之日为合同解除之日，故本院确认原、被告签订的《房屋托管合同》于2021年4月26日解除。关于返还房屋及结清费用。第三人康杰系涉案房屋的承租人，其与城城不动产管理有限公司西安分公司签订代理出租合同，约定租期自2020年8月26日至2021年8月25日。虽城城不动产管理有限公司西安分公司未有被告书面授权，但根据其服务管家提供的原告胡某某与城市租赁公司西安分公司所签订的部分房屋托管合同、原告胡某某的身份证正面照片、涉案房屋的部分买卖合同，康杰有理由相信城城不动产管理有限公司西安分公司有代理权，城城不动产管理有限公司西安分公司构成表见代理，其代理行为有效。且根据原告提供的银行卡账户流水，胡某某本人默认城城不动产管理有限公司向其转账，并明确知晓涉案房屋的租赁情况且未明确提出异议。故对原告所述城城不动产管理有限公司西安分公司的行为系无权处分，本院不予采信。现涉案房屋由第三人实际占有，并考虑二被告公司现状，第三人康杰租赁期届满后原告可与第三人交接腾退房屋。另原告未举证证明涉案房屋存在拖欠水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费的情形，而根据康杰称，涉案房屋的各项费用均正常缴纳，没有拖欠，故对于原告该项诉求，本院不予支持。关于欠付租金数额。被告应当向原告支付自2019年4月29日至2021年4月26日租金，共计23个月零28天，租金标准为2300元/月，经计算租金为55047元，被告已支付37183.38元，欠付原告胡某某租金17863.62元。对于违约金。合同约定的违约金明显高于造成的损失，本院根据合同履行情况、损失情况及疫情影响情况，酌定由被告按照三个月租金标准向原告支付违约金，即确认违约金为6900元。对于房屋占有使用费。原、被告合同于2021年4月26日解除，故被告应当支付原告自2021年4月26日至2021年8月25日房屋占有使用费，使用费参照租金标准为2300元/月，占有使用时间为121天，经计算房屋占有使用费为9277元。关于返还平台服务费。平台服务费应当分摊在整个服务期60个月内，被告实际仅为原告提供22个月服务，故被告应当返还原告未提供服务期间内对应的服务费1456.67元（2300元÷60×38），原告主张被告返还服务费1418元本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十二条之规定“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”，故城市房屋租赁集团（西安）有限公司西安分公司名称变更为城市某某集团（西安）有限公司西安分公司，由城市某某集团（西安）有限公司西安分公司继续履行合同义务。同时根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，在合同履行过程中，虽是城市公司西安分公司与原告签订合同，但因其不具有法人资格，故由被告城市公司、城市公司西安分公司共同承担上述款项的付款责任。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百三十二条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告胡某某与被告城市某某集团（西安）有限公司西安分公司于2019年3月29日签订的《房屋托管合同》于2021年4月26日解除；二、被告城市某某集团（西安）有限公司、城市某某集团（西安）有限公司西安分公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告胡某某租金17863.62元、房屋占有使用费9277元、违约金6900元，返还平台服务费1418元，共计35458.62元；三、第三人康杰于2021年8月25日前向原告胡某某腾退其现占有的西安市未央区XX街道XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX室房屋；四、驳回原告胡某某其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费343元（原告已预交），由被告城市某某集团（西安）有限公司、城市某某集团（西安）有限公司西安分公司负担310元，其余部分由原告自行负担，被告负担部分于上述判决确定给付之日一并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 （此页无正文）    审   判  员     杭萌萌  二〇二一年六月二十八日 法 官 助 理    梁  泽书  记 员    宋子薇 1