四川省荣县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0321民初834号 原告：肖雪松，男，1975年2月5日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：冯杰，四川拓宇律师事务所律师。 原告：姜晓英，女，1975年10月11日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：肖雪松（系姜晓英之夫），男，1975年2月5日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：冯杰，四川拓宇律师事务所律师。 被告：自贡市绿牧苑生态农业有限公司，住所地四川省自贡市自流井区丹阳大道普润产业博览城****A2-3-办公**。 法定代表人：代斌，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：詹育，四川双溪律师事务所律师。 原告肖雪松、姜晓英与被告自贡市绿牧苑生态农业有限公司（以下简称绿牧苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖雪松、姜晓英的共同委托诉讼代理人冯杰、被告绿牧苑公司的委托诉讼代理人詹育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖雪松、姜晓英向本院提出诉讼请求：1.请求判决绿牧苑公司支付购房款2000000元；2.请求判决绿牧苑公司支付逾期付款利息（以购房余款2000000元为基数，自2018年3月9日起至2019年8月19日止的利息，以中国人民银行同期人民币贷款基准利率年利率4.75%加收50%罚息计算；自2019年8月20日至付清欠款时止的利息，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率加收50%罚息计算）；3.本案诉讼费由绿牧苑公司承担。事实和理由：2018年3月9日，被告与二原告签订《房屋买卖协议》，约定购买二原告位于荣县××-1、××-2号房屋。合同约定被告应于2018年3月9日前将购房余款2000000元支付给二原告，二原告在2018年3月将位于荣县××-2号房屋过户给被告，但被告至今未按约定支付购房款2000000元，构成违约，故起诉至法院，请求支持其诉讼请求。 绿牧苑公司辩称，自2018年至今绿牧苑公司的法人和股东经多次更换，现股东对案涉合同的签署并不知情；案涉合同并未实际履行，被告不应当履行支付义务；案涉××-1号房屋在签订买卖合同时已经抵押给了四川天府银行股份有限公司自贡分行（以下简称天府银行自贡分行），现天府银行自贡分行已通过诉讼方式主张抵押权，虽然该案判决并未生效，但二原告可能丧失履行交付房屋的能力，导致合同目的不能实现，若二原告继续主张被告支付购房款，被告可以有权要求解除房屋买卖合同，请求驳回二原告的诉讼请求。 原告肖雪松、姜晓英围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据： 1．肖雪松、姜晓英居民身份证复印件，绿牧苑公司企业信用信息公示报告打印件。拟证明原、被告诉讼主体资格； 2.《房屋买卖协议》《收条》原件，《房屋所有权证》复印件二份，《不动产登记申请书》复印件。拟证明原、被告签订房屋买卖合同及荣县金鹏建材有限公司（以下简称金鹏公司）代二原告收取被告4435800元，被告尚欠二原告购房款2000000元的事实； 被告绿牧苑公司围绕辩称理由依法向本院提交以下证据： 1.绿牧苑公司企业信用信息公示报告打印件。拟证明被告的主体资格，现有股东在2019年4月4日受让的被告公司； 2.四川省自贡市自流井区人民法院（2021）川0302民初55号民事判决书复印件。拟证明案涉××-1号房屋是在签订买卖协议前已经由二原告抵押给了四川天府银行自贡分行，现该行起诉主张抵押权，二原告可能会丧失履行交付房屋的能力，合同已不能履行。 本院组织当事人进行了庭审举证质证。绿牧苑公司对肖雪松、姜晓英举示证据的质证意见：对《房屋买卖协议》的三性均有异议，被告现股东不知情，不知道合同内容，二原告将已经抵押的房屋进行出售有可能损害被告利益；对房产证的真实性、合法性请求法庭予以核实；对《欠条》的真实性无法判断，这是二原告与金鹏公司之间的经济往来，不予质证；对双方身份证明的证据无异议。肖雪松、姜晓英对绿牧苑公司举示证据的质证意见：对自流井法院判决书的真实性无异议，但该案现在二审阶段，一审判决书未生效，内容不能作为本案认定事实的依据；对被告身份信息的证据无异议。 对双方当事人无争议的证据和事实，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年1月24日，肖雪松、姜晓英与天府银行自贡分行签订《最高额抵押合同》，约定肖雪松、姜晓英用二人共有的位于荣县××-1号商业服务用房向邹登鹏自2018年1月24日至2019年1月24日止于天府银行自贡分行的各类贷款在7000000元范围内提供抵押担保。2018年3月1日，肖雪松、姜晓英将二人共有的位于荣县××-2号商业服务用房转移登记至绿牧苑公司名下，登记原因买卖。 2018年3月9日，肖雪松、姜晓英与绿牧苑公司签订《房屋买卖协议》，约定绿牧苑公司购买肖雪松、姜晓英名下的荣县××-1、××-2号房产；标的房屋基本情况:产权登记面积共计752.67平方米，××-2号房产应绿牧苑公司的要求向天府银行自贡分行的借款设定了抵押；双方商定房屋价格6435800元；肖雪松、姜晓英同意绿牧苑公司将4435800元支付给金鹏公司，余款2000000元绿牧苑公司于2018年3月9日前支付肖雪松、姜晓英；肖雪松、姜晓英收取绿牧苑公司房屋价款余款2000000元后立即办理过户手续，对应绿牧苑公司要求设定抵押的房屋在主债权期满并解除抵押后办理过户，若主债权期满未能还清银行借款导致不能办理过户的，由绿牧苑公司自行承担所有法律责任，也不能给肖雪松、姜晓英造成任何损失。若在抵押期间，该房屋被第三方查封、扣押，不视为肖雪松、姜晓英违约，不承担违约责任，双方应共同协商解决引起查封、扣押的债务问题。同日，金鹏公司出具收到肖雪松、姜晓英委托绿牧苑公司支付的4435800元的《收条》。 另查明，天府银行自贡分行于2021年1月27日向四川省自贡市自流井区人民法院起诉要求邹登鹏归还借款，要求对肖雪松、姜晓英以二人所有的位于荣县旭阳镇荣州大道一段219-2号房产实现抵押担保，目前该案尚在二审审理期间。 本院认为，本案的争议焦点为案涉买卖合同效力以及合同的履行情况。《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第五百零九条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告肖雪松、姜晓英与被告绿牧苑公司签订的《房屋买卖协议》，双方在协议上签名捺印加盖公章，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同履行相应义务。《中华人民共和国公司法》第三条规定“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”，公司具有独立的法人资格，公司股东或法人的变更并不能影响其变更前所签合同的效力，绿牧苑公司以其现股东和法人对该《房屋买卖协议》不知情为由，主张《房屋买卖合同》无效的理由不能成立，本院不予支持。在签订《房屋买卖合同》时，二原告已将其中一套案涉房屋过户在被告名下，双方也明知另一套案涉房屋应被告的要求向天府银行自贡分行为他人借款做抵押担保，可见被告对标的物存在已经抵押的交付瑕疵情况属明知。在合同中双方约定在借款清偿并解除抵押后办理过户手续，若借款未能清偿导致不能过户的后果，由被告自行承担，可见被告对标的物可能存在交付不能的后果属明知，也自愿承担可能不能过户的法律后果，即便案涉房屋被抵押拍卖，被告也可就案涉房屋在承担抵押担保责任的范围内向借款人追偿。因此，被告辩称二原告可能丧失履行交付房屋的能力，导致合同目的不能实现的理由不成立，本院不予支持。二原告依约交付部分案涉房屋，被告应当依约交付购房款，被告在应二原告要求向荣县金鹏建材有限公司交付4435800元后，尚欠余款2000000元，对二原告主张被告支付购房余款2000000元的请求，本院予以支持。 《中华人民共和国民法典》第六百二十八条规定“买受人应当按照约定的时间支付价款”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失”。被告未按约如期支付购房余款，构成违约，因双方对逾期付款违约金和违约金的计算方法以及逾期付款损失未做约定，对二原告主张被告自2018年3月9日起支付逾期付款损失的起算点和标准，本院综合全案酌定认定自2018年3月9日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算；2019年8月20日起至购房余款付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上所述，原告肖雪松、姜晓英主张被告绿牧苑公司支付购房余款2000000元及逾期付款损失的请求基本成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百二十八条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告自贡市绿牧苑生态农业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告肖雪松、姜晓英购房款2000000元及逾期付款损失（以购房款2000000元为基数，自2018年3月9日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至购房余款付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告肖雪松、姜晓英的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24455元，由被告自贡市绿牧苑生态农业有限公司负担（二原告已预交，被告履行上述判决确定的债务时直接给付二原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  祁 霞 审 判 员  魏 琨 人民陪审员  邓德辉 二〇二一年六月二十五日 书 记 员  李雪梅