西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0113民初11696号原告：陕西经典物业有限责任公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：王建辉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王瑾，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告：张咏新，男，汉族，1974年8月3日出生，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：方玲，陕西同顺律师事务所律师。原告陕西经典物业有限责任公司与被告张咏新物业服务合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西经典物业有限责任公司的委托诉讼代理人王瑾、被告张咏新的委托诉讼代理人方玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称, 原告系西安世纪经典大厦(以下简称“世纪经典小区”）的原物业服务公司，被告系世纪经典小区B座1603室业主。原告自2004年4月起，依据《“世纪经典”大厦前期服务合同》持续为世纪经典小区业主提供物业管理服务，被告入住后接受原告提供的服务，直至2019年5月31日世纪经典小区更换物业公司，前期服务合同依约终止，原告于次日停止物业服务并退出小区。原告退出小区时，被告尚欠原告物业管理服务费等一系列费用未结清，经原告多次催要无果。原告诉至法院请求判令：1、被告向原告支付2019年4月1日至2019年5月31日期间欠付的物业管理服务费283.8元、日常维护费189.2元、水费26.6元、垃圾费18元、电梯费108元（扣除电费余额403.5元，以上合计222.1元）；2、本案诉讼费及相关费用由被告承担。被告张咏新辩称，答辩人就经典物业诉答辩人物业服务合同纠纷案件，提出如下答辩意见：一、经典物业与答辩人并非建立的前期物业服务合同。大楼的全体业主前期物业合同是与西安天亚物业管理有限公司建立。业主收楼时，开发商将物业管理公司称为西安世纪经典物业管理处。开发商与经典物业之间的合同是在业主入住2年后，开发商未向全体业主公示的情况下，私自签署，因此，经典物业的服务费应当由经典物业按照质价对等原则与业主商议确定，不能收取与其服务质量不相符的物业费。二、答辩人不拖欠经典物业公司物业费。因业某某已经成立，2018年10月经典物业公司的服务合同已经终止，经典公司收取服务费没有事实依据。经典物业公司收2019年4月开始，经典物业公司已经退出世纪经典，并未向业主提供物业服务，经典物业向答辩人主张该两个月的服务费没有事实依据。经典物业收取答辩人电费剩余402元未予退还，答辩人不拖欠被答辩人费用。三、经典物业巧立名目，违反备案价格乱收费，且其管理与收费存在质价不对等，应当将其多收取的物业费予以返还。1、经典物业公司的服务达不到备案登记的一级服务标准，不能按照一级服务收费标准向业主收费。经典物业向物价局备案中承诺给世纪经典业主提供一级服务，并对服务内容以及人员进行了详细的备案登记，备案登记表中的服务内容以及人员与其收费标准是相互对应的，经典物业公司没有提供一级服务，也就违背了备案表内容，其不但应当向业主承担违约责任，还应当受到行政部门的处罚。2、经典物业公司的巧立收费项目，乱收费。备案表只是备案登记物业费，并无其他项目，且经典物业自己也认可其收取的物业费是包干制，电梯费、打垃圾费等依法应当属于物业费收费范围内的内容。综上，答辩人不拖欠经典物业公司物业费，经典物业公司的起诉超过诉讼时效，且经典物业违反备案以及服务承诺的约定多收取的费用依法应当予以返还，故此，经典物业公司的请求不成立，依法应予驳回经典物业的诉讼请求。经审理查明的事实，被告张咏新系西安市XX路XX大厦XX座XX室业主，涉案房屋面积157.7平方米。2002年4月14日，涉案小区业主所签订的交房手册中载明前期物业管理服务机构为西安天亚物业管理有限公司。2002年4月14日，涉案小区业主与西安天亚物业管理有限公司签订协议书，约定由西安天业物业管理有限公司对《房屋交付使用通知书中》所列第二项至第七项的费用，暂按每月每平方米1.5元收取，业主一次性交付三个月的费用，收费起始时间从2002年5月1日起算，待物价部门审批之后，按物价部门批准的执行。原告陕西经典物业有限责任公司于2003年3月10日注册成立。2004年4月1日，原告与世纪经典大厦开发商陕西兄弟置业有限公司签订《“世纪经典”大厦前期物业服务合同》，约定陕西兄弟置业有限公司委托原告对西安市XX路XX号XX大厦实行物业管理服务，约定原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同约定，本合同自2004年1月1日起至业主委员会成立时。业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同本合同终止。物业服务费 住宅：1.5元/月/平方米，营业：5元/月/平方米；电梯运行维护费按以下方式和标准收取：4-6层为30元/户·月，7-9层为36元/户·月，10-12层为42元/户·月，13-15层为48元/户·月，16-18层为54元/户·月，19-22层为54元/户·月。合同签订后，原告即对该世纪经典大厦进行物业管理服务工作。 2018年10月18日，世纪经典小区业某某成立。2019年4月3日，业某某张贴《关于解除经典物业服务函》：“请陕西经典物业有限责任公司即日起10日内向世纪经典业主委员会完成移交”。2019年4月13日，原告向业某某发出公函并张贴：“就2019年4月12日下午在世纪经典大堂内张贴2份公告，宣布2019年4月13日24时起解除与陕西经典物业有限责任公司在本小区物业服务。我公司就业某某发布公告一事，做一下说明：1、2019年4月13日24时起，项目服务人员全员撤离世纪经典，停止服务。2、2019年4月14日零时起世纪经典大厦所有一切责任与陕西经典物业服务有限责任公司无关，我公司不承担一切责任。3、与业某某约定时间对接物业费（物业费、水电、垃圾、电梯费及往年欠费）”。再查，2019年4月15日，在小寨街道办等主持下，世纪经典业某某相关成员、经典物业相关人员参与协调会，会议决议，被告应在无任何外界干扰情况下于4月16日立即恢复对小区业主的正常物业服务、完成与业某某交接、业某某严格按照规定更换物业公司。2019年5月30日、31日，原告向业某某移交了世纪经典业主花名册、世纪经典前期业主档案、世纪经典通力电梯资料移交清单、世纪经典大厦移交单、世纪经典大厦工程设备清单、世纪经典水表读书交接单等7项资料。业某某[2019]第19号函中显示世纪经典小区于2019年6月1日起正式由西安戴德梁行物业有限责任公司依法接管。另查，2004年8月起原告对该世纪经典大厦物业服务收费标准向西安市物价局报审，经西安市物价局审核后于同年12月30日审核通过。被告在物价局备案的收费标准是物业管理费高层住宅1.5元/月/㎡，办公写字楼5.00元/月/㎡。原告称物业管理服务费、日常维护费合计为物业管理费，收费1.5元/月/㎡。垃圾费每户6元/每月。电梯费原告与涉案房屋开发商签订的前期物业服务合同中，4-6层为30元/户·月，7-9层为36元/户·月，10-12层为42元/户·月，13-15层为48元/户·月，16-18层为54元/户·月，19-22层为54元/户·月。原告称被告在原告管理服务期间，未向原告交纳物业管理服务等相关费用。自2019年4月1日至2019年5月31日被告尚欠原告物业管理费（物业管理服务费283.8元、日常维护费189.2元）、电梯费108元、垃圾费18元，扣减电费余额403.5元，共计195.5。被告认为因业某某已经成立，2018年10月经典物业公司的服务合同已经终止。且被告辩称电费余额未退还，不拖欠物业费。上述事实，《“世纪经典”大厦前期物业服务合同》、《关于解除经典物业服务函》、公函、会议决议、业某某[2019]第19号函、《商品房买卖合同》、陕西省物业服务收费备案表、缴费通知书、（2015）雁民初字第08425号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等相互印证，足以认定。本院认为，原告作为西安市XX路XX大厦的物业管理服务机构，经开发商陕西兄弟置业有限公司委托并签订前期物业委托服务合同。自2004年4月开始对该世纪经典大厦进行物业管理服务。原、被告双方业已形成物业管理服务关系。被告接受原告物业管理服务后，理应向原告交纳物业费。对于2019年4月1日至2019年5月31日的物业管理费、电梯费、垃圾费，经查，2019年4月13日原告宣布退出涉案小区，2019年4月16日，在街道办协调下继续提供服务至交接完毕，2019年5月31日实际退出，被告辩称原告服务未达标，物业服务是一个长期过程，虽被告提供的照片等系一个时间点，不能证明整个服务期限的服务状况，但在2019年4月1日至2019年5月31日期间，原告除了提供物业服务外，主要系配合业务会进行交接，结合原告退出系被业某某解除物业服务，其中亦有4月14日至4月16日服务空档期，故对于被告辩称该段时间服务未达标，本院予以采信，且原告现已退出，对其不达标部分再无整改可能，故对该时本院段酌情支持原告主张的费用的50%，物业管理费（物业管理服务费、日常维护费）236.6元（1.5元/月/㎡*157.7㎡*2月）*50%、电梯费54元（54元/户·月* 2月）*50%、垃圾费6元（6元/月/户*2月）*50%，扣除原告自认的电费余额403.5元后被告已不拖欠原告物业费等费用，故驳回原告全部诉讼请求。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陕西经典物业有限责任公司的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员    李      漾 二〇二一年 六 月二十二日 书  记  员    薛      楠