贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0324民初2512号原告：正安县城投物业管理有限责任公司，住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇行政中心一楼。统一社会信用代码91520324MA6H3D7P4T。法定代表人：简吕静，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何成。被告：陈芳英，女，1972年2月22日出生，汉族，住贵州省正安县凤仪镇（街道）汪家田村（社区）河潮渡组6号，现住正安县。委托诉讼代理人：汪在泽，男，1974年10月5日出生，汉族，住贵州省正安县凤仪镇（街道）汪家田村（社区）河潮渡组6号，现住。系陈芳英丈夫。原告正安县城投物业管理有限责任公司（以下简称“城投物业公司”）与被告陈芳英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告城投物业公司委托诉讼代理人何成，被告陈芳英委托诉讼代理人汪在泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城投物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告陈芳英支付原告物业管理服务费1,223.73元；2.判令被告按同期银行基准利率支付原告违约金122元；3.判令被告陈芳英支付资料费20元；4、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告陈芳英在汪家田安置还房小区有住房一套，房号为A1栋4单元604号（面积110.43㎡），系步梯楼。按照《前期物业合同》的约定，被告应按步梯楼0.5元/㎡/月缴纳物业服务费，但被告自2019年6月25日起未缴纳物业费，截止2021年4月30日共计22个月零5天，欠费金额为1,223.73元。经原告催收未果，故提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告陈芳英辩称，之前的物业公司是经过业主开会同意的，现在的原告入驻本小区没有经过我们业主同意，业主不清楚原告入驻的情况，所以，原告没有资格向我们业主收取物业费；我们是政府拆迁后得到的安置还房，没有经济来源，承担不起物业费；同时，原告服务不到位，存在消防通道被占用，小区卫生差等问题。因此，被告不同意交纳物业服务费。原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、前期物业合同一份、贵州省商品房销售收费公示表一份，证明原告是按照与建设单位正安县城乡建设投资有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对汪家田还房小区进行物业服务管理，对服务范围和内容、收费标准进行了公示的事实；2、汪家田社区居委会证明一份、各项支出的票据24张、工资发放表1份、物业服务内容及收费标准公示照片、物业服务照片46张，证明原告按照合同约定对该小区公共区域进行了日常管理维护，对该小区提供了各方面的物业服务；3、催收公告，证明由于部分业主不交纳物业服务费，原告进行了公告催收的事实；4、报告一份，证明小区部分业主反应房屋主体存在质量问题，原告已向建设单位提交了书面报告的事实。被告对原告提供的证据1，认为原告与开发商签订的合同，被告并不知道，被告的房屋是还房而不是商品房，不应按商品房标准收费；对证据2有异议，认为虽然原告与建设单位签了合同，但业主并不同意，原告自己的支出业主无关；对证据3，认为原告催收是事实，但被告不同意交纳服务费；对证据4有异议，认为有没有向建设单位报告，被告不清楚。被告陈芳英向本院提交了照片13张，证明原告物业服务、管理不到位的事实。原告无异议。本院在诉讼过程中，会同正安县住建局、正安县消防大队、正安县消费者协会、凤仪街道汪家田社区居委会对原告在汪家田安置还房小区的物业服务质量考评的评分表4份及现场查看照片14张，证明原告的服务存在车辆乱停乱放、小区内有乱堆垃圾、乱搭建现象、屋顶有堆放垃圾和杂物的情况、小区绿化达不到要求、车库有漏水现象、消防通道有堵塞现象、宣传不到位等瑕疵，综合评分为85.22分。原告无异议；被告对考评情况无异议，但认为综合评分过高。对原、被告提供的证据以及本院调取的证据作如下认定：对原告提供的证据1，经审查符合证据的“三性”，其证明效力，本院予以确认；对证据2，证明原告是按照与建设单位正安县城乡建设投资有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对汪家田还房小区进行物业服务管理，对服务范围和内容、收费标准进行了公示，按照合同约定的服务范围进行了相关服务的事实，其证明效力，本院予以确认；对证据3、4，证明原告对业主反应房屋质量问题向建设单位进行了报告，对欠物业费进行了催收等事实，其证明效力，本院予以确认。对本院会同正安县住建局等单位的考评表及现场照片14张，证明原告在服务管理过程中存在服务瑕疵的事实，本院予以确认。本院经审理查明：2019年1月1日，原告正安县城投物业管理有限责任公司与正安县城乡建设投资有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告正安县城投物业管理有限责任公司从签订合同之日起对汪家田安置还房小区包括商业用房进行物业管理。服务内容物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；小区绿化及花草的养护管理；公共区域的环境卫生、垃圾的清理、污水管道疏通及消防管理；车辆停放及地下车库管理等，收费实行包干制，商业及电梯楼按1元/月/m2、步梯楼0.5元/月/m2，实行按年缴纳。《合同》同时约定，物业使用人或业主未按时缴纳物业费的按照每月5%缴纳违约金。物业管理期限至2022年1月1日止。被告陈芳英系该小区A1栋4单元604号步梯房的业主，房屋建筑面积为110.43m2，自2019年6月25日起未交物业服务费。原告催收未果后诉至本院，请求被告缴纳所欠截止2021年4月30日前的物业费共计1,223.73元，并支付违约金122元、承担资料费20元及本案诉讼费。本院认为：依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，本案中，原、被告之间虽未单独另签订物业服务合同，但原告与建设单位正安县城乡建设投资有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对包括被告在内的所有业主均具有法律约束力。在原告已履行物业服务的基础上，被告陈芳英应负向原告支付相应物业费的义务。因被告所有的房屋未按约定向原告缴纳相应的物业服务费，对照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”的规定，故原告请求被告支付物业服务期间的物业服务费的主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告在汪家田安置还房小区服务期间存在小区内车辆乱停乱放、小区内有乱堆垃圾、乱搭建现象、屋顶有堆放垃圾和杂物的情况、小区绿化达不到要求、车库有漏水现象、消防通道有堵塞现象、垃圾未及时清理、宣传不到位等物业服务不到位、服务质量存在瑕疵的情况，结合本院于2021年5月11日对原告的物业服务质量量化考核评分为85.22分实际，按照物业服务等价有偿原则，酌定由被告按原告服务质量的85.2%的标准支付原告物业服务费，从2019年6月25日至2021年4月30日的物业费为1,043.95元【（110.43㎡×22个月×0.5元/月/㎡）×85.2%】，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题，按照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，根据原告与正安县城乡建设投资有限责任公司签订的《前期物业服务合同》第八条“…物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在计收费之日起六个月内一次性交清一年物业服务费的履行交纳义务”及第二十三条“…未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期每月5％追缴违约金的标准向乙方支付违约金。”的约定，原告为包括被告在内的小区业主提供了服务，应当按照约定在计费之日起六个月内交纳一年的物业服务费，原告尽到了催收义务，被告违约，应当承担违约责任，违约金从计费之日起的六个月开始计算违约金，因此应从2019年12月25日计算至2021年4月30日，为110.43㎡×0.5元/月/㎡×16个月×5%=44.17元，因原告存在服务瑕疵，则按85.2%计算，违约金为37.63元（44.17元×85.2%），对原告超出部分的主张，本院不予支持。关于原告主张的资料费20元，因未提供证据证明，本院不予支持。综上，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告陈芳英于本判决生效后五日内支付原告正安县城投物业管理有限责任公司A1栋4单元604号房屋从2019年6月25日至2021年4月30日止的物业费1,043.95元，并支付原告违约金37.63元，二项共计1,081.58元；二、驳回原告正安县城投物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如义务人在判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈芳英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  袁定刚二〇二一年六月十日法官助理车登燕书记员纪朝君