四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1011民初1407号 原告：张兰，女，1981年1月17日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 原告:周晓成，男，1976年8月14日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：李治纲，四川泰维律师事务所律师（特别授权）。 被告：内江邦泰雅居置业有限公司，住所地四川省内江市东兴区西林大道兴盛路25号。 法定代表人：苏勇，系该司执行董事。 委托诉讼代理人：田佳灵、周玉富，四川发现律师事务所律师（一般授权）。 原告张兰、周晓成与被告内江邦泰雅居置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院按理后，依法由本院审判员刘华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张兰、周晓成及委托诉讼代理人李治纲，被告内江邦泰雅居置业有限公司的委托诉讼代理人田佳灵、周玉富到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张兰、周晓成向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；2、请求判令被告返还原告已付房款人民币917822.00元，支付原告违约金人民币9178.22元，并按同期银行贷款利率向原告支付利息（自贷款发放之日至实际支付之日）；3、请求判令退还购买地下车位款96000.00元（庭审中请求解除双方签订的《邦泰.紫金学府商品房买卖合同补充协议》地下车库）；4、请求判令被告承担原告因提前还贷款而支付银行的利息、违约金等一切费用；5、请求被告承担延期交房的违约责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年3月28日签订了编号为：2018410225的《商品房买卖合同》（预售），原告购买了邦泰.紫金学府第11号楼1单元1层1-1-1号房屋及地下车位。该合同附件5约定：该物业形态建筑采用电梯入户方式。但2020年9月左右，原告接房时发现，被告修改设计，原告购买的房屋不能实现电梯入户，从地下车库进入原告家中须另行绕路，严重影响了房屋的使用功能。该房屋的总价款人民币917822.00元。原告以按揭方式付款，首付房款人民币367822.00元，剩余房款人民币550000.00元办理按揭贷款。该合同第十三条同时约定：出卖人未在合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.00%向买受人支付违约金。合同签订之后，原告积极履行了付款义务。被告理应按《商品房买卖合同》的约定，向原告交付合同约定的房屋，接房时，原告提出应按合同约定交付电梯入户的商品房问题后，被告置之不理，原告遂拒绝收房，被告的违约行为极大的损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，诉请支持原告的诉讼请求。 被告内江邦泰雅居置业有限公司辩称：1、案涉商品房在销售和建设中并未出现合同约定解除的情形，原告主张依据商品房买卖合同第十三条解除房屋买卖合同无事实和法律依据，不应被支持。因案涉商品房的规划及设计从未进行变更，且电梯位置与合同附件中位置一致，并未影响案涉房屋的使用功能。2、案涉商品房在销售和建设中也未出现《民法典》五百六十三条规定的法定解除的情形，原告主张无事实和法律依据，不应被支持。因在本案中，被告在合同约定期限内完成案涉商品房的建设，并在2020年9月30日前通知原告进行收房，原告也自认在2020年9月进行收房，被告的行为并不构成逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。本公司并未延迟履行债务的情形。原告对于“电梯入户”的理解完全是基于自我认知的主观判断，本公司认定“电梯入户”的基础取决于客观事实和法律规定，但无法基于个体主观认知进行裁判。3、原告以“邦泰.紫金学府”宣传册来佐证本公司所交付的房屋不一致，其无法达到其证明目的。因在宣传册的页尾，本公司已经载明“本资料集装修后示意他仅作参考，不作为要约或承诺，最终户型及面积以合同签约为准”。同时在双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十二条第2款也约定“除合同及其附件、补充协议以外，出卖人相关广告、宣传资料、沙盘模型、展示品、样板间等均为示意，不对双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅供参考。但出卖人就商品房开发规范范围内的商品房及相关成套设施所作的说明和允诺具体情况确定，并对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的情形除外”。因此，双方已经明确约定案涉商品房的宣传资料并不能作为双方交房、验收的标准及条件，本公司提供的电梯可以正常使用，其位置布局也满足规划和设计的要求。所以原告无权以宣传册的内容未达到个人的理解认知要求而提出解除合同的请求。4、对于原告要求退还购买地下车位款的请求无合同约定和法律规定。本公司依双方签订的车位买卖合同按时完成了地下车位的建设，并在合同约定期限内履行了通知交付的义务。对车位买卖合同本公司也并无违约行为，也未出现法定的合同解除条件，故原告主张退还车位款于法无据。综上所述，原告认为“电梯入户”要达到出电梯门即进入原告住宅的设计标准完全是一个自我的主观认知，根据《商品房买卖合同附件一房屋测绘图》可以看出，出电梯门即进入到一楼合用前室，经过前室可达到原告入户门。同时，案涉房屋的设计平面图与合同附件一房屋平面图一致，均是出电梯门即进入合用前室的设计。因此案涉房屋没有出电梯门即进入原告住宅的设计，且双方在合同附件一中标明了出电梯门即进入合用前室，该合同内容对双方具有约束力。原告要求本公司按照“电梯入户”的房屋设计标准履行交付义务，而中华人民共和国国家标准《住宅建设规范》（GB50368-2005）及《住宅设计规范》（GB50096-2011）均未对“电梯入户”进行规范。从国家层面来看，对于“电梯入户”的概念并未有明确的规范要求，其很多只是一个“宣传用语”。有鉴于此，双方未对案涉商品房“电梯入户”的标准有明确的约定，国家标准目前也未对“电梯入户”的标准有强制性的规定，因此原告主张以被告退还房款、车位款、支付违约金和利息，无事实及法律依据。请求法院依法驳回原告对本公司的全部诉讼请求。 本院认定事实如下：1、2018年3月28日，原告张兰、周晓成与被告内江邦泰雅居置业有限公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2018410225。该商品房为预售许可证2018600024号下第11号楼1单元1层1-1-1号，预测建筑面积114.54平方米，其中套内建筑面积95.59平方米，分摊的共有建筑面积18.95平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币9601.65元，总价款为人民币917822.00元。贷款方式付款：商业贷款。原告于2018年3月28日前支付首期房价款人民币367822.00元，占全部房价款的40.08%；余款人民币550000.00元向相关金融机构（贷款机构）申请贷款支付。现房价款二原告已向被告支付完毕。该商品房建设工程合同约定的开工日期为2017年12月25日，竣工日期为2020年9月30日。被告在2020年9月30日前向原告交付该商品房。《四川省商品房买卖合同（预售）》第四章规划、设计变更第十二条载明“规划、设计变更（一）出卖人按照批准的规划、建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日其15日内做处是否解除合同的书面答复。买受人在通知达到之日其15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此因其的房价款的变更。”第十三条载明“出卖人未在本合同第十二条（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.00%向买受人支付违约金。附件五关于项目内基础设施设备和相关公告设施的具体约定第（二）其他约定载明”出卖人已明确告知买受人该物业形态建筑采用电梯入户方式，与电梯相邻楼梯防火门不得加锁，妨碍电梯遇故障时相应人员进行救援。买受人承诺，若电梯运行中发生意外困人等故障情况，买受人同意为救援人员、维保人员开展施救、维保提供便利。《四川省商品房买卖合同（预售）》还对其它事项作了约定。2018年4月23日，原告张兰、周晓成与被告内江邦泰雅居置业有限公司签订了《邦泰.紫金学府商品房买卖合同补充协议》地下车库，位于《邦泰.紫金学府》第负一层-376号。二原告按约交付了购买车位款96000.00元。《商品房买卖合同补充协议》第十二条关于要约邀请与要约的补充约定第二款载明“除合同及其附件、补充协议以外，出卖人相关广告、宣传资料、沙盘模型、展示品、样板间等均为示意，不对双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅供参考。但出卖人就商品房开发规范范围内的商品房及相关成套设施所作的说明和允诺具体情况确定，并对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的情形除外”。合同还对其它事项作了约定。 2、二原告提供宣传图欲证明：其所购买的房屋系双开电梯，并系私家电梯直接入户。被告提供设计图及成都华宇建筑设计有限公司的情况说明欲证明：未对原告所购买的B户型（11—17号楼）一层电梯门进行变更设计。 3、庭审查明：二原告向金融机构（贷款机构）申请贷款支付的550000.00元。被告已于2018年4月12日收到该款。二原告无异议。 4、2020年9月22日，被告向原告发出交房公告。2020年9月30日双方在交房时发生争议。二原告以被告所交付房屋未能达到电梯直接入户为由拒绝接房。 上述事实，有经过庭审质证的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《邦泰.紫金学府商品房买卖合同补充协议》地下车库、宣传图、收据、设计图及成都华宇建筑设计有限公司的情况说明等证据以及庭审笔录予以证实。 本院认为：2018年3月28日，原告张兰、周晓成与被告内江邦泰雅居置业有限公司签订的合同编号为2018410225的《四川省商品房买卖合同（预售）》及双方于2018年4月23日签订的《邦泰.紫金学府商品房买卖合同补充协议》地下车库，位于《邦泰.紫金学府》第负一层-376号合同合法有效，依法应当受到法律的保护。双方应当严格按照合同的约定履行妤自己的义务。根据《最告人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品方买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，虽然双方在《商品房买卖合同补充协议》中第十二条约定：除合同及其附件、补充协议以外，出卖人相关广告、宣传资料、沙盘模型、展示品、样板间等均为示意，不对双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅供参考。但被告在宣传资料中载明的是私家电梯直接入户，电梯是双开电梯；且被告当时的房屋系在建房屋，不是现房。因此对原告购买该房屋的配套使用功能及房屋价格的判断均造成了影响。双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条（二）约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，第十三条约定“出卖人未在本合同第十二条（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。另双方在合同附件五关于项目内基础设施设备和相关公告设施明确约定：出卖人已明确告知买受人该物业形态建筑采用电梯入户方式，与电梯相邻楼梯防火门不得加锁，妨碍电梯遇故障时相应人员进行救援。买受人承诺，若电梯运行中发生意外困人等故障情况，买受人同意为救援人员、维保人员开展施救、维保提供便利。据此理解，原告购买的该房屋电梯相邻楼梯防火门不是平时的入户通道。而应当是电梯入户。被告认为对于“电梯入户”的概念并未有明确的规范要求，其很多只是一个“宣传用语”。鉴于此，双方未对案涉商品房“电梯入户”的标准有明确的约定，国家标准目前也未对“电梯入户”的标准有强制性的规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，据此应当作出对被告不利的解释。从被告现在已建成的房屋来看，只有原告购买的一层是单开电梯，出电梯后需绕行进入消防门才能入户。而从二层开始均是双开电梯，可直接入户到门口。因此，被告的行为对原告是否决定购买该案涉房屋及对房屋价格的确定均有重大影响，被告实际建造的房屋没有达到双方对案涉商品房“电梯入户”的约定，客观上降低了该房屋的价值及配套功能的使用，也符合双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条（二）约定的：出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的。故被告的行为构成根本性违约。地下车位是房屋的配套设施，商品房屋买卖合同解除了，原告购买地下车位的合同目的也就不能实现。因此原告主张解除2018年3月28日原告、被告签订的合同编号为2018410225的《四川省商品房买卖合同（预售）》及双方于2018年4月23日签订的《邦泰.紫金学府商品房买卖合同补充协议》（地下车库，位于《邦泰.紫金学府》第负一层-376号）的请求本院予以支持。对于原告主张的请求被告返还已付购房款917822.00元并按银行同期贷款利率支付利息（从贷款发放之日即2018年4月12日起计算至实际支付之日止）以及请求被告支付违约金9178.22元的主张本院予以支持。对于原告主张的请求被告返还购买地下车位款96000.00元的主张本院予以支持。由于原告没有主张车位款的利息，因此本院不再计算原告购买车位款的利息。对于原告主张的请求被告承担原告因提前还贷而支付的银行利息、违约金以及请求被告承担延期交房的违约责任的请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。本院在查明事实，分清是非责任的基础上。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下: 一、解除原告张兰、周晓成与被告内江邦泰雅居置业有限公司于2018年3月28日签订的合同编号为2018410225的《四川省商品房买卖合同（预售）》及双方于2018年4月23日签订的《邦泰.紫金学府商品房买卖合同补充协议》地下车库； 二、被告内江邦泰雅居置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内返还原告张兰、周晓成已付购房款917822.00元并按银行同期贷款利率支付利息（从贷款发放之日即2018年4月12日起计算至实际支付之日止）；被告内江邦泰雅居置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内返还原告张兰、周晓成购车位款96000.00元； 三、被告内江邦泰雅居置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告张兰、周晓成违约金9178.22元； 四、驳回二原告的其他诉讼请求。 如未按上述期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取7004.00元，由被告被告内江邦泰雅居置业有限公司承担。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  刘华 二〇二一年六月二十四日 书记员  李梅