成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0107民初9961号 原告：成都市中央花园物业有限责任公司，住所成都市武侯区晋阳路184号金雁大厦九楼1号。 法定代表人：李建明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李春山，男。 委托诉讼代理人：李中海，男。 被告：刘川，女，1978年10月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：廖勇，系四川亚峰律师事务所律师。 原告成都市中央花园物业有限责任公司（以下简称中央花园物业公司）与被告刘川物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中央花园物业公司的委托诉讼代理人李春山、李中海及被告刘川的委托诉讼代理人廖勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中央花园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2011年4月至2020年12月期间的物业服务费33715.89元；2.判令被告向原告支付滞纳金15632元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2005年1月1日，原告与成都市中央花园Ｂ区（临河别墅）业主大会业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由原告为位于成都市武侯区××街××号××别墅小区提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理服务费用，标准为1元／月／平方米，合同期限为2年。《物业管理委托合同》到期后，因该业委会未换届成功，故合同未续签，但原告至今一直在为该小区提供物业服务。被告系临河别墅7栋（原房号Ｂ-27）的业主，其房屋建筑面积为288.17平方米，按约定应当向原告交纳物业服务费，但被告自2011年4月起拒不交纳物业服务费，2011年4月至2020年12月的物业服务费共计33715.89元，该期间产生的滞纳金为15632元（因按合同约定的计算标准过高，故折中确定），合计49347.89元。原告按合同约定向被告提供了物业管理服务，但被告拒不履行自己的交费义务，原告多次催缴未果，故诉至法院。 被告刘川辩称，1.原告未尽职向被告所住小区提供物业服务，小区物业管理基本处于瘫痪状态，原告长达十几年一直将小区的公共收益占为己有，小区业主多次要求其予以公示，但原告拒不公示；2.被告认可自2011年4月起未向原告交纳物业服务费，原告从未向被告催收过物业服务费，故原告主张的物业服务费从起诉之日往前倒退3年之前的已超过诉讼时效；3.原告与业委会签订的物业服务合同早已到期，原告不能依据该合同的约定向被告主张物业服务费及滞纳金。故请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定案件事实如下：被告刘川系位于成都市武侯区××街××号××花园××区（临河别墅）7栋（原房号Ｂ-27）房屋的业主，该房屋的建筑面积为288.17㎡。原告中央花园物业公司系该小区的物业服务企业。2005年1月1日，原告与成都市武侯区中央花园Ｂ区（临河别墅）业主大会业主委员会（以下简称“业委会”）签订《物业管理委托合同》（以下简称物业合同），约定：业委会委托原告对成都市武侯区××街××号××花园××区（临河别墅）小区提供物业服务管理，合同期限为两年，自2005年1月1日起至2006年12月31日止；原告提供物业服务的受益人为该小区内全部物业的全体业主和物业使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费，费用标准为0.8元／月／㎡，逾期未交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按欠付款项的2‰向原告交纳滞纳金；同时，合同对委托管理事项、物业管理服务内容与标准、双方权利义务等方面均作有约定。该物业合同履行期限届满后，因业委会未换届成功，故未续签合同，但原告至今一直在为该小区持续提供物业服务。2011年10月10日，原告根据对小区业主征询物业服务费上调意见及上报武侯区房管局后，作出《关于临河别墅物业服务费上调的公告》，决定于2011年11月1日起将小区住宅物业服务费由原来的0.8元／月／㎡上调至1元／月／㎡。另查明，被告自2011年4月起未向原告交纳物业服务费，截至2020年12月累计拖欠物业服务费33312.45元［（0.8元／月／㎡ｘ288.17㎡ｘ7个月）＋（1元／月／㎡ｘ288.17㎡ｘ110个月）］。 上述事实，有原告提交的原告营业执照、被告身份证复印件、《物业管理委托合同》、中央花园临河别墅物业服务费用（住宅）上调意见征询表、关于临河别墅物业服务费上调的报告、关于临河别墅物业服务费上调的公告、临河别墅物业公共服务费账目公示（2011年）、临河别墅账目公布细目（2012年）、临河别墅物业公共服务费账目公示（2013年）等证据及双方当事人的庭审陈述记录收集在案佐证。 审理中，原告为证明多年来其向被告催收物业服务费，提交了大量催缴通知书，并称被告每次来物业公司交水电费垃圾处理费，原告工作人员都要对被告催收物业费。被告质证称，催缴通知书是原告单方制作，上面没有被告的签字确认，不能证明其采取合法的方式向被告送达并催收，原告未向被告催缴物业服务费。 审理中，被告提交了小区状况照片、手机微信账单截图等证据，拟证明原告长期未尽到物业服务管理职责，包括：小区内道路地面、路灯基座、路面排水孔、围墙灯及电子防护网等多处坏损，存在安全隐患，原告长期不维护修整；小区绿化杂草丛生，原告不维护靠业主自行修剪；消防通道被垃圾堆积堵塞，存在隐患，原告不予处理；小区内开设经营性的宠物寄养诊所，严重影响居民生活，被告家养犬被投毒死亡，原告不干涉不作为；原告从小区内的茶房、游泳池、停车场、广告牌、基站租金等收取的公共收益资金，长期不对业主公开公示。原告质证称，对照片的真实性认可，但对局部照片不予认可；小区有些设备十多年了，若维修需维修资金，该小区并没有维修资金，只能由业主共同出资才能改造；停车场扫码收费的人是原告公司的收银员；路面破损造成的原因是引进了自来水，自来水引进需要破开路面进行隐埋。综上，被告的证据不具有证明原告不履行物业服务职责的证明力。 本院认为，原告与临河别墅小区业委会签订的《物业管理委托合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该物业合同对包括被告在内的临河别墅小区全体业主具有约束力。合同期限届满后，因小区业委会未换届成功，导致未续签物业合同，但原告至今一直在该小区持续提供物业服务，与小区全体业主建立了事实上的物业服务合同关系，双方选择继续援用《物业管理委托合同》来确定双方的权利义务、物业管理职责、物业服务标准、物业服务收费标准等事项，符合双方的利益，并无不当。原告为包括被告在内的全体业主提供物业服务后，被告应按《物业管理委托合同》约定的物业费交费标准及征询小区过半业主同意并上报房管局关于上调物业服务费的交费标准交纳物业服务费。 关于被告提出原告未尽到物业服务职责故而其拒交物业服务费的抗辩意见，其提交的证据虽具有证据的真实性、合法性、关联性，但仅能证明原告的物业服务存在一定瑕疵，不具有证明原告未尽物业服务合同义务的证明力。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告若认为原告未尽到服务义务，可要求其继续履行或采取补救措施，若因管理不善造成财产损失，也可另行主张权利，而被告以原告未尽服务义务为由拒交物业服务费没有法律依据，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告作为小区业主和物业使用人，以原告履职不到位为由自2011年4月以来拒绝交纳物业服务费，已构成违约，其应承担支付物业服务费及违约金的民事责任。 关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。....。”,《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”，本案中，原告作为物业服务提供企业知道其权利受到损害之日为被告未交纳物业服务费之日即2011年4月1日，原告为证明其一直向被告主张权利向本院提交了催缴通知书，但该催缴通知书上无被告的签字、盖章，亦无证明该通知书送达给被告的证据，更未提交对被告提起诉讼或被告同意履行义务而导致诉讼时效中断的证据，故其应承担举证不能的后果。因此，本院确认原告提起本案诉讼（向法院递交民事起诉状）之日起倒推三年，即2018年2月4日至2021年2月4日三年期间为原告要求被告支付物业服务费的诉讼时效期间，原告就该期间的物业服务费之债权提出的诉讼主张依法受保护，故本院对原告要求被告支付2018年2月4日至2020年12月31日期间物业服务费的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付2018年2月4日之前物业服务费的诉讼请求，因已超过法定的诉讼时效期间，且被告以此提出了抗辩，故原告丧失胜诉权，本院不予支持。 关于违约金，因《物业管理委托合同》约定的违约金计算标准明显过高，综合考量被告拖欠物业费的时间，本院酌情确定被告按应交物业服务费的30%向原告支付违约金。 综上所述，被告应向原告支付物业服务费10048.77元［（1元/月/㎡x288.17㎡x34个月）+（1元/月/㎡x288.17㎡x27天/31天/月]及违约金3014.63元（10048.77元x 30%），共计13063.4元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 被告刘川于本判决生效之日起十日内向原告成都市中央花园物业有限责任公司支付2018年2月4日至2020年12月31日期间的物业服务费10048.77元及违约金3014.63元,共计13063.4元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费518元（已减半收取），由原告成都市中央花园物业有限责任公司负担381元，由被告刘川负担137元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 刘 丽 二〇二一年六月十一日 书记员 刘晓叶