洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0302民初827号原告：马旭东，男，1981年6月12日出生，汉族，住洛阳市。委托诉讼代理人：夏文远，河南弘创律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷，河南弘创律师事务所律师。被告：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司。住所地：洛阳市老城区王城大道86号。法定代表人：王彦红，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦萌，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：董军芳，金博大律师事务所律师。原告马旭东与被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（以下简称住总宇泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马旭东及其委托诉讼代理人夏文远、许婷，被告住总宇泰公司委托诉讼代理人秦萌、董军芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马旭东向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办河南省××城区墨香路××单元××号号房屋的不动产权属登记；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权属登记的违约金（以总房款456140元为基数，自逾期办证之日起即2018年10月29日起至实际办理不动产权属登记之日止按日万分之一计算）；3.诉讼费由被告承担。审理过程中，原告向本院申请撤回了第1项诉讼请求。被告住总宇泰公司辩称，1、按照法律规定及合同约定，开发商承担的是办证资料的报备义务，买受人办理房产证应向不动产管理部门申请，属于依申请的行为，作为开发商没有为马旭东办理房产证的义务，仅有依法依约协助其办理案涉房产不动产权属证书的义务。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房买卖合同》的约定，其承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提是“因出卖人”的原因，合同补充协议进一步明确“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”。该司法解释明确，在逾期办证问题上，应适用过错责任原则。住总宇泰公司在该行为过程中不存在任何过错，导致逾期办证非“因出卖人原因”所致，不应承担违约责任。3、住总宇泰公司一直在积极推动与协调案涉房产产权登记备案手续，造成至今不能提交办证资料报备的原因主要在于以下几方面原因：（1）案涉房产的总包方拒不配合提供案涉房产所涉相关竣工资料，经其多方沟通及妥协，总包方于2019年9月4日方同意配合提交相关资料；（2）因国务院机构调整，2019年3月份方明确原消防部门承担的消防验收工作改由住建部门承担（之前已停止接收材料），并明确自2019年4月1日至2019年6月30日为各地建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，要求各地应于6月30日前全部完成移交承接工作，相关部门的权责与职能的调整，加大了办证难度；（3）2020年1月20日，因新冠病毒肺炎，各级政府相继采取管控措施，要求洛阳全市房地产开发企业一律停工，规划局等主管部门也只接受线上业务，不能进行现场规划核实、产权实地调查等工作，直至2020年5月5日，疫情等级调整为3级后方开始实施现场勘查核实等业务。（4）按照现行政策，规划局明确告知如业主存在私搭乱建行为，将不予办理规划核实手续，案涉项目因个别业主存在私搭乱建情况，住总宇泰公司及物业公司正在积极沟通拆除工作，以便于进行规划核实；（5）该地块部分业主因其他债权债务纠纷致使其所涉房产被查封或被司法拍卖，导致无法办理产权登记备案手续，而且房屋的查封、执行情况存在动态的不确定变化，在其实际办理产权登记备案过程中也加大了与不动产部门的协调难度；（6）《不动产登记暂行条例》施行后，房屋的初始登记改为首次登记，加之房产管理部门与国土管理部门调整权限职能，换发不动产证书，相关办证程序更加复杂繁琐。4、双方签订的《商品房买卖合同》属于房管局、工商部门强制推广使用的合同示范文本，该合同主要以“保护购房人合法权益”为出发点，未能兼顾合同双方的利益，使合同双方的权利义务并不对等，对出卖人明显不利，导致当前房地产市场群访、群诉现象的发生，已严重影响了房地产市场的健康稳定发展，也与疫情期间国家维护企业发展稳定的大方向相悖。5、案涉房屋所在的大地块，非因出卖人的原因尚未完成首次登记，自然亦不符合向业主办理转移登记的条件，且无论是首次登记还是向业主的转移登记都涉及较多的行政程序，并非人民法院司法判项能够确定的事宜，且《商品房买卖合同》包括正文和附件均明确约定办理转移登记尚需马旭东的配合，比如交纳相关税费、维修基金、制证费等，马旭东要求办理案涉房屋的房地产权属登记的诉求没有可执行性，应予驳回。6、案涉项目属于分期开发分期交房，根据合同约定，原告承诺不就权属证办理事宜追究答辩人任何责任，应依法驳回诉请。7、逾期办理产权备案（首次登记）和逾期交房两者造成的后果和损失不同，逾期办理产权登记备案并未给原告造成实质损失，原告也未提交其有损失的任何证据，应依法驳回原告诉请或调减违约金数额。另，2020年以来受新冠病毒肺炎疫情影响，大量企业受到重大冲击,有的已倒闭有的挣扎在死亡线,保市场主体成为政府工作重中之重。答辩人作为地产行业，受影响冲击更甚，企业经营异常困难，企业举步维艰，承担过高的违约金，对答辩人来说无疑是雪上加霜。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的精神，对于审理商品房买卖合同中的相关事宜，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。综上，涉案房产未能办理产权登记备案非因答辩人原因，且原告承诺不追究答辩人逾期办理权属证的任何责任，原告诉请无事实和法律依据，应依法驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：一、合同效力：有效，依据为该商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗。二、签订买卖合同的时间：2016年12月19日。三、是否约定管辖条款否□是四、合同约定买卖标的物情况、价款和价款支付方式：标的物河南省××城区墨香路××单元××号03号房屋；总价款：456140元；支付方式：首付加按揭。五、合同约定的交货时间：2018年7月31日。六、合同约定的违约金计算方式：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。双方约定自2018年7月31日起90日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。七、合同标的交付情况：已交付。八、合同价款的实际支付情况：面积实测后，共支付全部房款456140元。九、对合同约定违约金标准有无异议：有。十、需要说明的其他事项：2020年10月30日，案涉房屋已完成首次登记。马旭东已取得案涉房屋的不动产权证书。以上事项中，双方有争议的事项为第六项，其他事项双方无争议。综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告马旭东依约支付全部房款后，被告住总宇泰公司未按照合同约定期限协助原告马旭东完成房屋所有权登记，系违约行为，应承担相应的违约责任。原告马旭东主张的违约金，虽系合同中明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，本案被告住总宇泰公司在案件审理过程中提出了违约金过高并要求予以调整的抗辩意见，加之原告马旭东未举证证明逾期办证给其造成的损失情况，故本院综合考虑合同的履行情况、买受人所受实际损失情况及预期利益等因素，酌定被告住总宇泰公司应按房屋实际价款的2%向原告马旭东支付违约金，即被告住总宇泰公司应支付违约金9122.8元，原告马旭东诉讼请求中超出部分，本院不予支持。对于被告住总宇泰公司提出的买受人逾期办理不动产权证不是因出卖人的原因，其不应承担违约责任的抗辩意见，经查，导致案涉房屋逾期办理不动产权证的原因主要是被告住总宇泰公司因其自身原因未能完成案涉房屋的首次登记，故该抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告马旭东违约金9122.8元；二、驳回原告马旭东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取322元，由被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志群二〇二一年六月十九日书记员  冯亚格