沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初4909号原告:段凌，女，汉族，住址沈阳市和平区。被告:沈阳尽心房地产有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人：冷心，系该公司总经理。委托代理人：金俊哲，系该公司员工。原告段凌诉被告沈阳尽心房地产有限公司委托合同纠纷一案，本院于2021年4月28日受理后，依法由审判员刘雪独任审判，公开开庭进行审理。原告段凌、被告沈阳尽心房地产有限公司委托代理人金俊哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年4月27日，原、被告签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定：原告将自有产权的位于沈阳市铁西区房屋委托被告进行出租，出租委托期限为2019年4月27日至2022年4月27日，第一年给付原告10个月的房租，第二年给付原告11个月的房租，第三年给付原告11.5个月的房租，合同签订后，原告依约将房屋交付给被告出租，被告也按时将房屋租金打给原告，但2021年1月份的时候，被告单方解除了合同，不再履行合同。根据双方签订的《房屋出租委托代理合同》第9条的约定，出租委托期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按乙方实际出租价格月租金的200%支付违约金。故原告诉至人民法院，请求判令：一、被告支付违约金3000元；二、被告赔偿原告一个沙发折价款2000元，开关和门锁、人工费500元；二、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、违约金我们是给不了，因为疫情原因，我们当时也是被封闭了，所以说这个房子我们是租住不了，也是因为按照合同上面不可抗力原因，我们也是双方自己合同解除了；二、原告说维修东西，我们刚才杨师傅看了，一个开关、一个门锁，不值500元钱，他上哪维修不可能要500元钱。还有沙发，咱们可以给买一个新的放到房子里，然后咱们床垫衣柜是要搬走的。经审理查明，位于沈阳市铁西区房屋系原告所有。2019年4月27日，原告与被告签订《房屋出租委托代理合同》，约定原告委托被告出租该房屋，委托期限自2019年4月27日起至2022年4月27日止，共三年，租金标准每月1500元，被告分期向原告支付租金；合同第六条约定，出租委托期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任：原告负责房屋内基础设施由于自然老化所致的损坏；被告负责监督承租人修理或赔偿；合同第八条约定，经双方协商一致，可以终止本合同；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的，合同解除（不承担违约责任）；合同第九条约定，出租委托期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按被告方实际出租价格月租金的200%支付违约金。该委托代理合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，被告已按约定向原告支付租金至2021年1月27日。2021年12月末开始，沈阳再次出现新冠病毒疫情，该疫情持续约1个月，因被告单位住所地处于疫情发生点，被告单位所有员工均被要求居家隔离。2021年1月6日，被告以疫情为由，通过微信形式通知原告解除合同，原告要求被告支付违约金，被告拒绝。被告于2021年1月17日将房屋钥匙交还原告。该房屋内原有沙发一组，被告交还房屋时，该组沙发缺失，原告主张该沙发系2017年5月左右其于沈阳市铁西区九路家俱市场购买，但原告未能提供该沙发的价格凭证。另，被告交还房屋时，该房屋内的一个开关及一个入户门门锁损坏，原告自行购买并请人更换，原告主张其共花费500元，但原告未能就其花费金额举证。上述事实，有当事人的陈述、《房屋出租委托代理合同》1份、房产证1份、微信聊天记录1份、照片1组等证据在卷为凭，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告间签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应按该合同约定履行义务。该合同第九条约定，出租委托期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按实际出租价格月租金的200%支付违约金。该房屋租金为每月1500元，本案被告在出租委托期内单方终止合同，按合同约定，被告应向原告支付违约金3000元。然，被告抗辩称，其系因疫情原因而解除合同，不应承担违约责任。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款之规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。结合本案，案涉疫情并未直接导致原、被告间的委托合同不能履行，仅在疫情期间导致委托合同履行困难，因此，被告以疫情为由请求解除合同并拒绝承担违约金无事实及法律依据，故对被告该抗辩，本院不予支持。但本次疫情确对被告经营产生一定阻碍，面对疫情，原、被告应共担风险、共渡难关、分担损失，而不应由被告一方承担全部风险，故，本院酌定适当减轻被告违约责任，由被告赔偿原告违约金1500元。关于原告请求被告赔偿其沙发损失款2000元的主张，被告向原告交还房屋时沙发缺失，应由被告赔偿，但该沙发原告于2017年购买于沈阳市铁西区九路家俱市场，且原告未向法庭提供该沙发的价格证明，故本院综合考虑市场行情、使用时间等因素，酌定由被告赔偿原告沙发折价款1500元。关于原告请求被告赔偿其开关及门锁损失500元的主张，被告交还房屋时，开关及门锁损坏，被告应当赔偿，但原告未能举证证明其维修开关及门锁的花费数额，故根据生活经验，本院酌定被告赔偿原告开关及门锁损失共300元。被告抗辩称，其已将房租支付至2021年1月27日，但其已于2021年1月17日将房屋钥匙归还原告，故应以这10日房租折抵开关及门锁损失，但双方合同第九条约定，出租委托期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，现被告仅提前10日通知原告，故被告无权请求以该10日租折抵开关及门锁损失，对被告该抗辩，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告沈阳尽心房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告段凌违约金1500元；二、被告沈阳尽心房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告段凌沙发损失赔偿款1500元；三、被告沈阳尽心房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告段凌开关及门锁损失赔偿款共300元；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告沈阳尽心房地产有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  刘雪二〇二一年六月二十四日法官助理王建兵书记员代蕾本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第四百六十五条【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。