河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0391民初798号原告：河南百家好一生医药连锁有限公司，住所洛阳市涧西区景华路35号。法定代表人：史铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：高飞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李冬梅，女，该公司员工。被告：朱运清，男，汉族，住洛阳高新区。上列原告河南百家好一生医药连锁有限公司诉被告朱运清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高飞、李冬梅，被告朱运清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告已支付的保证金10000元；2.判令被告退还原告已经支付的2020年12月4日至2021年6月30日房租39000元；3.判令被告承担违约金18300元（违约一倍保证金及自2020年12月18日至2021年3月10日期间的逾期付款违约金8300元）；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年6月7日，被告与产权人闫红霞就位于洛阳高新区华夏路路劲御城南区1号、2号的商铺签订书面《房屋租赁合同》约定租期为2020年6月8日至2028年7月7日，后被告于2020年6月24日与原告签订书面《房屋租赁合同》，约定将位于上述地址中的102商铺出租与原告，租赁面积为77.24平方米，租赁期限为2020年6月25至2023年6月30日，租金按年支付并于每年6月1日前完成支付。原告在合同签订后将2020年6月25日至2021年6月30日的整年房租共计78000元支付给了被告，履行了房租支付的义务。2020年12月1日，原告收到产权人闫红霞书面《告知函》，告知其已与被告在2020年12月4日协商解除《房屋租赁合同》，并签订书面解除协议，故被告已丧失102号商铺出租权，要求原告如继续租用，需在2020年12月24日前与产权人重新签订书面租赁合同。原告收到《告知函》后与被告进行确认、协商并要求退还自2020年12月4日至2021年6月30日的剩余房租39000元及保证金10000元，被告迟迟未履行。后原告于2020年12月17日向被告送达《催告函》要求被告退还上述费用，但被告一再推脱，时至今日仍未履行相关义务。原被告双方《房屋租赁合同》第四条第一款第3项明确约定:“如甲方（被告）系转租房屋，甲方应向乙方（原告）提供产权方同意转租的书面证明文件作为本协议的附件。因甲方无权出租房屋造成乙方损失的，应由甲方全额赔偿给乙方”。及第七条第一款第1项（3）之约定，因被告原因导致合同无法再履行的，被告应承担相应的违约责任，即原告有权在合同解除后要求被告承担双倍保证金，及第七条第一款第2项之约定，被告应在合同终止或解除之日起七天内将保证金一次性退还给原告，每逾期一日，则被告应按保证金金额的1％支付违约金。综上所述，被告的行为严重违反了双方的合同约定，损害了原告的合法权益，故原告诉如所请。被告辩称，一、原、被告《房屋租赁合同》第三条第4项约定的是原告向被告支付房屋押金而非保证金，原告要求被告承担双倍保证金没有依据。二、原告称被告履约中存在违约与事实不符。1.被告并非无权出租102商铺，被告丧失102商铺租赁权是导致双方转租合同无法履行的原因。双方《房屋租赁合同》第四条第一款第3项虽约定被告具有提供产权方同意转租的书面证明的义务，但并未明确约定被告提供该证明的具体时效。原被告签订《房屋租赁合同》时，产权人在外国长期出差，且由于疫情，远在异国的产权人不具备签字摁手印的条件。故被告在2020年6月28日通过微信方式向产权人做了关于将102室转租给原告的书面申请，产权人未做出反对表示（默示），故被告并非无权出租房屋。2.由于被告和产权人租赁合同的解除，被告丧失102商铺租赁权，被告和原告之间的转租合同因赖以存在的基础不复存在而不得不终止。所以原被告之间的转租合同无法再履行的原因是被告丧失了102商铺租权，和被告是否提供产权方同意转租书面证明没有任何联系。3.导致产权人和被告解除租赁合同的原因是因为原告提供的一份涉嫌伪造的102商铺《同意转租证明》照片，该伪造行为构成对被告的污蔑，而产权人轻信了原告对被告的污蔑，解除了与被告的租赁合同。因原告原因导致被告和产权人的租赁合同不能继续履行，被告有权向原告进行追偿。原告曾通过微信聊天形式向原告通知过，在涉嫌伪造的《同意转租证明》真伪鉴定结果出来前，被告暂不会退回房租。且2020年12月14日，原告高级经理向被告口头承诺，如果被告能提供书面文件表明产权人终止房屋租赁合同的原因和原告提供的《同意转租证明》照片内容有关，被告就不用再向原告退还剩余房租和押金。被告在2020年12月28日移送给原告《催告函》表明产权人终止租赁合同的原因和原告所提供的《同意转租证明》照片内容有关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月7日，被告与案外人闫红霞签订了一份《房屋租赁合同》，承租了位于洛阳××新区××路××室和××室商铺。2020年6月24日，被告（甲方）与原告（乙方）签订书面《房屋租赁合同》（以下简称转租合同），约定将被告上述所承租房屋中的102室商铺转租给原告，租赁面积为77.24平方米，租赁期限自2020年6月25至2023年6月30日，租金按年支付，于每年6月1日前一次性支付全年租金，乙方在双方签订租赁合同后七个工作日内向甲方支付租房押金10000元。合同第七条第一款约定，如甲方因房屋权属或非法出租房屋等导致本合同无效或无法再履行的，乙方有权要求甲方双倍退还保证金并承担赔偿责任，该条第二款约定甲方应在合同终止或解除之日七天内将保证金无息一次性全额退还给乙方，每逾期一日，则甲方须按保证金金额的1%支付违约金。上述合同签订后，原告向被告支付了10000元押金及2020年6月25日至2021年6月30日的房租78000元。2020年11月30日，案外人闫红霞（甲方）与被告（乙方）签订了一份《终止合同协议》，载明：“双方在2020年6月7日签订房屋租赁合同，甲方名下位于洛阳市××路××城××楼××和102商铺两套出租给乙方，双方约定如乙方转租甲方名下商铺必须书面先告知甲方，并且在甲方的书面认可下方可转租。但乙方没有经过甲方认可私自将甲方的102商铺转租，在此期间甲方多次追问乙方没有我的书面认可我的房屋怎么租出去了?乙方有微信方式提交一份甲方的房屋转租书面证明(附后)，此证明有甲方的身份证号码和甲方的签名加指纹，本着此有效证明被涉嫌伪造，甲方特声明终止2020年6月7日签署的租房合同，终止日期2020年12月24日。如需继续租赁需在2020年12月5日前签订新租赁合同，如不续签不搬离视为非法占有私人财产，承担一切法律责任。”2020年12月11日，案外人闫红霞又向原告发出一份《告知函》，告知原告：“因本人与朱运清于2020年12月4日协商已解除《房屋租赁合同》，并签订书面解除协议，故朱运清丧失102号商铺的出租权。现特告知贵司如需继续使用102号商铺，应在2020年12月24日前与本人重新签订书面房屋租赁合同。”后原告向闫红霞支付了2020年12月25日至2021年6月24日期间的房租39000元。被告自认闫红霞就案涉102室向其退还了2020年12月25日至2021年1月7日期间的已付租金，此后被告也未再向闫红霞支付该102室房屋的租金。2020年12月17日，原告向被告发出一份《催告函》，告知被告应于2020年12月17日前与原告解除房屋租赁合同，并要求被告于2020年12月24日前退还剩余租金39000元及押金10000元。被告收函后于2020年12月28日函复原告，主张案外人闫红霞与其解除房屋租赁合同系因原告提供的《同意转租证明》涉嫌伪造，并要求原告赔偿其经济损失等。本院认为，原、被告之间于2020年6月24日签订的转租合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应为有效，双方当事人均应依约履行。被告作为出租人，依法负有向原告交付案涉102室租赁房屋并保证原告在租赁期间使用该房屋之义务，但由于被告系转租房屋，且根据被告所提交的其与出租人闫红霞于2020年11月30日签订的《终止合同协议》，被告自2020年12月25日起不再享有案涉102室房屋的承租权和使用权，亦即被告自2020年12月25日起客观上已经无法继续履行与原告之间的转租合同，被告继续持有原告支付的2020年12月25日起至2021年6月30日期间的房屋租金，没有事实依据和法律依据。现原告请求被告返还合同未履行期间的租金39000元，符合法律规定，本院应予支持。但原告主张返还的保证金10000元在原被告双方合同中实际约定为押金，押金与保证金并非同一法律概念，原告要求被告双倍返还该押金并适用双方合同第七条有关保证金的约定要求计算逾期返还押金的违约金，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。关于被告所抗辩的原告向被告口头承诺如果闫红霞终止房屋租赁合同和《同意转租证明》有关则免除原告退还剩余房租和押金，对此，因被告所提交的证据既不足以证明原告明确作出了该项承诺，亦不足以证明闫红霞终止房屋租赁合同系由于《同意转租证明》导致，按照被告所提交的其与出租人闫红霞签订的《终止合同协议》上下文之逻辑关系，出租人闫红霞与被告解除合同系因被告“没有经过甲方认可私自将甲方的102商铺转租”，而该协议有关《同意转租证明》的叙述系对该解除原因的进一步确认，即该《同意转租证明》并非闫红霞出具，不能表明闫红霞同意被告转租。被告仅以《终止合同协议》为证据主张闫红霞解除合同系因《同意转租证明》导致，证据不足。故对被告该项不予返还租金和押金的抗辩，本院无法支持。被告有关损害追偿之抗辩意见与本案亦不属同一法律关系，不影响被告合同终止后返还租金和押金之义务。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条，第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱运清向原告河南百家好一生医药连锁有限公司返还租金39000元；二、被告朱运清向原告河南百家好一生医药连锁有限公司返还押金10000元；三、以上两项限本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、驳回原告河南百家好一生医药连锁有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取741元，由原告负担201元，由被告负担540元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本八份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  蔡惠娥二〇二一年六月二十二日书记员  武晶晶