黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书(2021)黑1081民初340号原告：屠克保，男，1972年9月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市迎泽丽都3期2号楼20号门市。被告：张国军，男，1975年12月11日出生，汉族，绥芬河市二道沟颗粒厂业主，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：王彦明，黑龙江王彦明律师事务所律师。被告：刘阳，男，1987年9月13日出生，满族，无职业，住黑龙江省绥芬河市西城区。原告屠克保与被告张国军、刘阳租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，因当事人对案件争议较大，本案于2021年5月27日转为普通程序，于2021年4月20日、6月15日公开开庭进行了审理，原告屠克保、被告张国军及委托诉讼代理人王彦明、被告刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屠克保向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告：1.给付原告2019年9月1日至2020年12月31日租金73333元；2.支付逾期交付租金的违约金22000元；3.支付提前终止租赁合同的违约金55000元；4.赔偿原告消防车间、仓库损失50000元；以上1-4项合计200333元；5.被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月1日，原、被告双方签订厂房出租协议，被告承租原告位于绥芬河市××××水库道边博文木业院内厂房及场地，租期自2018年9月1日起至2023年9月1日止，年租金55000元，承租方应于每年租期届满前一个月缴清下一年租金。承租方未能租满租期的赔偿一年租金；承租方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按月租金的1%以天数计算向出租方支付违约金。原告于协议签订当日将厂房交付给被告，被告仅向原告交付了第一年度租金，拖欠2019年9月1日至2020年12月31日租金73333元；另外，被告未经原告允许，私自将原告消防车间及仓库拆除、消防水池填平。被告张国军辩称：一、双方所签订的租赁合同无效。原告出租的厂房及场地是农业用地，原告擅自改变其用途，作为工业生产木材加工用地，违反《土地管理法》的强制性规定，是无效合同。二、绥芬河市政府强制被告迁出，不许被告继续使用该场地、厂房，属于不可抗力。在被告租赁场地之前，政府就发布整治私搭乱建的决定，要求拆除在农用地上违法的建筑。但是原告故意隐瞒情况，被告租用场地不久，政府就进行清理，被告于2019年8月离开租赁的场地。三、被告未曾拆除原告的消防车间和仓库，也未填过所谓的消防池。原告起诉时，厂房已经租给别人。被告不租赁场地时已告知原告。被告刘阳辩称：答辩意见与张国军一致。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：证据一、租赁协议1份、合同书1份（2007年6月8日签订）、合同书1份（2020年10月22日签订）、补充协议1份、光盘1张（视频及照片）、营业执照1份。证明：1.原告租赁的土地合法；2.原告建的厂房不是私搭乱建，该地块原来是荒地；3.光盘视频证明被告把原告的消防车间及仓库拆除了，录音证明原告的车间钥匙还在被告手中，被告当时未退租；4.照片证明被告将原告的消防车间及仓库拆除了。证据二、光盘1张。第一段录音证明：韦忠军于2018年10月1日租原告的厂房，韦忠军证明被告拆除消防车间及仓库。第二段录音证明尹振发用钩机将原告的消防水池填平及平整场地。第三、四、五段录音证明被告把原告的消防车间以废品的形式卖给收废品。第二份聊天记录证明被告要给原告修复消防车间及仓库。证据三、村镇建设用地图1张、光盘1张。证明原告厂房用地合法，与村里签订的协议有效。录音证明被告拆除原告的消防水池和仓库事实存在。二被告质证认为，对证据一有异议：1.农用地改变用途需国家土地管理机关批准，未经批准租赁场地合同无效；2.视频不能证明原告的主张。对证据二有异议，录音中谈话的人无法确定身份，应出庭作证才能确定真伪。对证据三有异议，录音中谈话人身份不确定，录音中的女性没有主动说过拆除消防水池和仓库的事，证人应出庭作证。本院经审查认为，原告提供的证据一具有客观性、合法性、关联性，能够证明原告与被告间的租赁关系等事实，但对于其主张的被告拆除原告消防水池和仓库一事无法证明，对原告提供的上述证据及证明的部分主张予以采信。被告张国军提交了证据，本院认定如下：申请法院调取的证据“关于整治违法建设行为的通告”1份、黑龙江省增值税电子普通发票1份；二、退股协议书1份。证明：原告租赁给被告的场地和厂房，是政府整治范围内的违法占地，双方签订的租赁合同无效。政府对被告采取限制供电措施，被告在2019年4月份停产。退股协议证明张国军与刘阳合作租赁原告的场地和厂房。被告刘阳对证据无异议。原告质证认为，政府施行停电是6月份，原告的场地未在强制拆除之列。本院经审查认为，该通告是对全市范围内的违法占地行为进行整治的通告，并非具体针对原告的场地厂房而下发的，但政府采取限制供电的情况确实对被告的生产有影响，对证据予以确认，对证明的问题予以采信。被告刘阳未提供证据。本院责成绥芬河市自然资源局出具一份用地情况说明，绥芬河市博文木业有限公司所使用的土地，未办理建设用地转用手续。根据原告举证、质证及本院对原告所举证据的认证意见，结合原告的当庭陈述，本院确认本案事实如下：2002年10月22日，案外人吕成祥承包建西村位于金家沟××附近的7000平方米的场地建设机制碳厂。2006年12月30日，应绥芬河市人民政府要求，碳厂停业搬迁。2007年6月8日，原告与案外人吕成祥达成转让协议，吕成祥一次性将金家沟鑫源碳厂的厂房等设施以55万元的价格转让给屠克保，场地租金由屠克保向绥芬河市建西村缴纳。2018年9月1日，原告与被告张国军双方签订厂房出租协议，约定由被告张国军承租原告位于绥芬河市××××水库道边博文木业院内厂房及场地，租期自2018年9月1日起至2023年9月1日止，年租金55000元，承租方应于每年租期满前一个月缴清下一年租金，承租方未能租满租期的赔偿一年租金；承租方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按月租金的1%以天数计算向出租方支付违约金。原告于协议签订当日将厂房交付给被告，被告张国军向原告交付了第一年度租金。张国军经营至2019年4月，因厂房停电等原因，被告不在租用的场地及厂房中继续经营，原、被告双方未就租赁的厂房及场地进行协商。此后，被告搬出租赁的场地和厂房。2020年5月，原告将场地及厂房租赁给张庆军，租期为2020年5月至2020年年底，租金5500元。另查明，二被告与案外人吕茜于2018年8月30日共同注资成立鼎森木业有限公司颗粒厂，注资36万元，三方各占股三分之一。2018年10月31日，三方签订退股协议书，约定吕茜退出合伙入股股份，颗粒厂由二被告继续合伙经营，双方各占50%的股份，协议签订生效后，公司所有债务由二被告双方共同承担，与吕茜无关。经绥芬河市自然资源局核实确认，原告的厂房及使用的场地没有办理用地审批手续。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告与被告张国军签订的厂房及场地租赁合同效力问题；二、原告各项诉讼诉讼请求是否有法律根据，能否得到支持。本案通过庭审，对双方当事人提供的证据进行分析认证，综合全案基本事实及当事人陈述的内容，结论为：原、被告双方所签订的租赁合同无效。原告的厂房、设施为经过买断的方式取得，对该场地使用权取得，原告需每年向绥芬河市建西村村委会缴纳租金。该地块为建西村集体的土地，自开始建厂时就未办理用地手续，原告取得后，仍在该地块经营木材加工，因此，该地块用地手续不合法。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条明确规定了农用地转为建设用地，必须经过土地管理部门的审批，该规定为国家强制性规定，原告所取得的厂房后，并未补办相关用地手续，因此，该场地用地不合法。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。对于违法占地行为属于违反法律、行政法规的效力性强制规定还是管理性强制规定，是确定本案租赁合同效力的关键所在。本案原告租赁的厂房及设备为原告通过买断合法取得，该部分有效，涉及土地部分，因未办理农用地转为建设用地属于国家强制性规定，涉及国家法律对土地利用的严格管理，属于必须办理的程序规定，土地租赁部分合同内容无效。二、按照无效合同的处理原则保护出租方的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十六规定，无效合同自始没有法律约束力。但租赁合同在处理原则上并非简单的适用无效合同处理原则，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告在与原告签订合同后，给付原告一年租金，被告自2019年9月1日至2020年5月1日，租用原告的场地及厂房期间，未与原告解除合同，也未将该厂房与原告办理交接手续，该段时间对厂房及场地的占有仍应当视为被告占有。因此，被告应当按照合同约定的租金标准给付原告8个月的占有使用费36666元。原告主张的2020年5月2日至2020年年底的租金36666元，因自2020年5月原告已将该场地和厂房租给案外人张庆军，并实际接管了厂房和场地。原告已将场地和厂房转租，且已收取张庆军的租金，对原告的该部分主张本院不予支持。因租赁合同的无效，原、被告双方约定的逾期交付租金的违约金及提前终止租赁合同的违约金亦无效。故对原告主张的要求被告支付逾期交付租金的违约金22000元及提前终止租赁合同的违约金55000元的诉讼请求不予支持。庭审后，原告对于诉讼请求第4项要求被告赔偿原告消防车间、仓库损失50000元予以撤回，本院准许原告撤回该项请求。因二被告在退股协议书明确约定双方对公司所有债务由二被告双方共同承担，所欠原告的场地、厂房占用期间的使用费应由二被告共同负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、张国军、刘阳给付屠克保场地、厂房占用期间的使用费36666元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回屠克保的其他诉讼请求。案件受理费4304.99元，由张国军、刘阳负担716.65元，屠克保负担3588.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  单国勇人民陪审员  王 丹人民陪审员  候艳梅二〇二一年六月二十九日法官助理王思佳书记员马祁琳