海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2021）琼02民终164号   上诉人（原审被告）：马希春。   被上诉人（原审原告）：三亚东锣岛地产有限公司，住所地：海南省三亚市迎宾路清平乐商铺二楼。   法定代表人：陆小畅，该公司董事长。   委托诉讼代理人：胡志红，该公司员工。   上诉人马希春因与被上诉人三亚东锣岛地产有限公司（以下简称东锣岛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初6842号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。   马希春上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回东锣岛公司的诉讼请求；2.判决东锣岛公司给付马希春未及时办理产权证的违约金7000元；3.判决东锣岛公司给付马希春来三亚应诉费用共计8000元；4.本案诉讼费用由东锣岛公司承担。事实和理由：马希春购买涉案房屋时间是2013年6月，当时售楼员倪世龙说门前“花园”面积是开发商赠送的，不计算在房屋面积里。当时马希春交款时没给合同，年末拿到合同才发现赠送的花园计算入房屋面积，开发商有明显的欺诈行为。经马希春多次催办，产权证于2017年才办理，尚拖欠办证违约金7000元未予给付。   东锣岛公司辩称，一、马希春应当向东锣岛公司支付面积差额款，一审法院认定的补交面积差额款的事实明确清楚，马希春应当据实向东锣岛公司支付面积差额款。《商品房买卖合同》第五条约定，“面积差异以产权登记面积为准”。东锣岛公司主张面积差额款的依据为《商品房买卖合同》、产权登记面积及房屋测绘面积表等证据，有合同约定与完整事实予以支撑。一审法院对东锣岛公司主张面积差额款的事实认定清楚，说理充分。另外，马希春已经违反合同约定，经东锣岛公司合理催告仍不补交面积差额款，已经给东锣岛公司造成损失。因此，马希春应当履行补交面积差额款的义务。二、马希春主张支付逾期办证违约金的诉求，已经超过诉讼时效期限，依法应当不予保护。根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五条之约定，马希春主张涉案房屋逾期办证的时间应当为房屋交付使用之日即2013年6月20日，马希春在已经知道其权利受到损害及义务人之日起的三年诉讼时效期间内始终未向东锣岛公司主张过支付逾期办证违约金的权利，也未出示任何证据证明其在该期间内向东锣岛公司主张过支付逾期办证违约金的事实，至2020年11月7日马希春提起上诉，已经有7年之久，早已经超过法定诉讼时效，该诉求应当不予保护。综上所述，马希春的主张没有事实根据，亦没有法律依据，请求二审法院作出公正裁判。   东锣岛公司向一审法院起诉请求：一、判令马希春向东锣岛公司支付商品房面积差额款13488元；二、一审诉讼费由马希春承担。   一审法院认定事实：2013年6月20日，东锣岛公司（出卖人）与马希春（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买由出卖人开发建设的位于三亚市吉阳区迎宾路481号三亚·清平乐小区16幢206房，该房建筑面积为34.11平方米，其中套内建筑面积为23.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为10.71平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19214.19元，总金额为449612元。合同第五条面积确认及面积差异处理约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，应当签署补充协议。马希春于2013年6月20日向东锣岛公司支付购房款449612元，东锣岛公司出具《收款收据》予以确认。2014年3月24日，三亚合利测绘服务有限公司实测并出具《房屋分户面积明细表》，确认涉案房屋实测套内面积为25.56平方米，2017年1月16日，东锣岛公司向马希春出具了总额为63984元的《海南增值税普通发票》。2017年3月15日，马希春取得涉案房屋的《不动产权证书》，该证载明专有建筑面积为25.56平方米。2019年4月17日、4月25日，东锣岛公司的工作人员分别向马希春拨打其在合同中预留的手机号，但马希春不配合、拒绝付款。此外，2019年4月17日、4月25日，东锣岛公司派工作人员将补交房屋差额款的事宜及数额向马希春预留的手机号发送短信。2019年6月28日，东锣岛公司向合同中注备的地址邮寄了《补款告知书》，但马希春不予缴纳。2020年7月9日，东锣岛公司向马希春催讨房屋面积差价未果，诉至一审法院，要求判如所请。   一审法院认为，东锣岛公司与马希春签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人应履行合同义务。根据合同约定，双方按产权登记的套内面积及合同约定的房屋单价据实结算，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三亚合利测绘服务有限公司实测并出具《房屋分户面积明细表》及《不动产权证书》均确认涉案房屋套内面积为25.56平方米，即实际套内建筑面积比合同约定的套内面积多出2.16平方米，根据合同的约定，马希春应当补交涉案房屋套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，应补交的套内建筑面积差异面积为0.702平方米，补交的涉案房屋套内建筑面积差额款应为13488元（19214.19元/平方米×0.702平方米）。因此，东锣岛公司请求马希春支付房屋面积差额款13488元，于法有据，一审法院予以支持。对马希春抗辩称买房时东锣岛公司的销楼员倪世龙及姓姜领导说2楼楼层不好，买房屋时会赠送入户花园，但马希春未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，其抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十四条之规定，判决：马希春应于判决生效之日起五日内向东锣岛公司支付商品房面积差额款13488元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取69元（东锣岛公司已预交），由马希春负担。   当事人二审中均未提交新证据。   马希春上诉请求第二项“请求判决东锣岛公司给付马希春未及时办理产权证的违约金7000元”以及上诉请求第三项“请求判决东锣岛公司给付马希春来三亚应诉费用共计8000元”，属二审新增的诉求，且东锣岛公司不同意就该两项诉求进行调解，故针对该两项诉求，马希春可以另行主张。   本院对一审判决查明的事实予以确认。   另查明，二审审理中，经勘验现场，已经生效的海南省高级人民法院（2017）琼民终36号民事判决涉及的16-4-3A03房、本院（2020）琼02民终1405、1406、1407、1408、1409、1410号民事判决涉及的15-509、15-608、16-3A08、15-3A07、15-612、15-508房和本案涉及的16-206房均在“三亚清平乐”小区，上述房屋均在入户门外有一个相对独立的入户花园。另查明事实有民事判决及现场勘验照片等为证，足以认定。   再查明，1.在海南省高级人民法院（2017）琼民终36号判决中，东锣岛公司答辩称已向业主萧文利明确承诺面积误差比绝对值超3%部分的房款由东锣岛公司承担，产权归萧文利所有。该案诉讼过程中，东锣岛公司出具承诺书，承诺:“涉案房屋套内建筑面积超出2.16平方米，该超出部分为入户花园，在2010年8月9日预售面积测绘报告中没有体现。而在2014年3月14日面积测绘成果报告中，按照政府要求，体现了入户花园的面积即为超出的2.16平方米，我司现慎重承诺，不向买房人收取超出的2.16平方米的房款，并将该部分房产无偿赠送给买房人。”2.东锣岛公司在三亚市城郊人民法院已经生效的（2017）琼0271民初1620、1622、1623、1624、1625、1626、1627号民事判决中均明确承诺同一个小区的类似户型房屋的入户花园面积属于赠送面积。3.本院（2020）琼02民终1407号民事判决中一审法院认定：“唐维民、王瑞兰主张东锣岛公司的售楼员韩胜在签订合同时已做出承诺赠送其入户花园，东锣岛公司的售楼员韩胜是否对唐维民、王瑞兰做出该承诺，东锣岛公司负有义务要求售楼员韩胜到庭接受调查，一审法院限期东锣岛公司通知售楼员韩胜到庭，逾期后东锣岛公司不能要售楼员韩胜到庭接受调查，应承担不利的法律后果。因此，唐维民、王瑞兰主张其入户花园属于东锣岛公司赠送的事实，一审法院予以确认。”该判决对此予以确认。上述生效判决均确认了东锣岛公司开发的与涉案房屋同小区类似户型的入户花园的面积为东锣岛公司向业主赠送的房屋面积这一事实。再查明事实有上述生效民事判决为证，足以认定。   本院认为，双方当事人在二审审理中均确认，产权证上记载的房屋套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积多出的部分即在于入户花园的面积。东锣岛公司要求业主马希春补交该部分面积差价，而马希春抗辩，东锣岛公司在销售时承诺入户花园面积属于赠送。那么本案的争议焦点实质为入户花园的面积是否属于东锣岛公司向业主赠送的面积，一审判决认定业主马希春应向东锣岛公司补交该部分面积差额款是否正确的问题。   东锣岛公司在海南省高级人民法院（2017）琼民终36号案及三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1620、1622、1623、1624、1625、1626、1627号案中均认可涉案房屋所在的同一个小区的类似户型房屋的入户花园面积属于赠送面积的事实，本院（2020）琼02民终1405、1406、1407、1408、1409、1410号民事判决均认定东锣岛公司在面向社会公众销售同小区的同户型房产时允诺过入户花园属于向业主赠送的面积。且在二审审理过程中，法官勘验现场时查看了上述海南省高级人民法院（2017）琼民终36号民事判决和本院（2020）琼02民终1405、1406、1407、1408、1409、1410号民事判决涉及的房屋和涉案房屋，上述房屋均在同一个小区，均在入户门外有一个类似的、相对独立的入户花园。按照日常生活常理，东锣岛公司作为开发商最初面向社会不特定公众销售同一小区的房产时应有统一的销售策略，包括销售优惠、销售底价等，据此可以认定东锣岛公司在销售涉案房屋时允诺过入户花园属于赠送。且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，入户花园属于赠送的允诺对《商品房买卖合同》的订立和房屋价格的确定有重大影响，即使未载入涉案《商品房买卖合同》，也应当视为合同内容。一审判决认定东锣岛公司向其他业主赠送入户花园面积的行为对本案没有约束力是错误的，应予以纠正。马希春按照合同约定，支付完全部购房款449612元，已履行完毕合同约定的付款义务，无须再向东锣岛公司支付其主张的商品房面积差额款13488元。一审判决马希春向东锣岛公司支付面积差额款是错误的，应予纠正。   关于二审案件受理费的负担问题。马希春预交的二审案件受理费512元是按照其上诉请求计算，包括了其二审新增的第二、三项诉求。东锣岛公司在本案中对马希春新增的第二、三项诉求不同意调解，对此马希春可以另行主张。故马希春预交的部分二审案件受理费271.36元应予退回。   综上所述，马希春的上诉请求成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初6842号民事判决；   二、驳回三亚东锣岛地产有限公司的诉讼请求。   一审案件受理费减半收取计69元（三亚东锣岛地产有限公司已预交）、二审案件受理费240.64元（马希春已预交512元），由三亚东锣岛地产有限公司负担240.64元,退回马希春271.36元。   本判决为终审判决。   审判长 李 宁   审判员 汤玲燕   审判员 郭和平      二〇二一年六月二十五日   书记员 张舒皓   附本案相关法律条文：   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件   适用法律若干问题的解释》   （2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）   第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。