湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初3359号 原告：聂倩茹，女，苗族，1991年10月29日出生，住所地：湖南省会同县。 委托诉讼代理人:翟叶叶（特别授权），湖南民海律师事务所兼职律师，执业证号：××。 被告：怀化金圆房地产开发有限公司，住所地：怀化市舞水路，统一社会信用代码：914312007968730170。 法定代表人：杨志明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪建军（特别授权），湖南诚怀律师事务所专职律师，执业证号：××。 原告聂倩茹诉被告怀化金圆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月22日受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告聂倩茹的委托诉讼代理人翟叶叶及被告怀化金圆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人洪建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂倩茹向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金人民币40811.82元，从2017年9月1日暂算至2021年4月1日（1308天），为人民币20199.54元（2021年4月1日之后的逾期交房违约金继续按照每天人民币31.2017元算至原告实际收房之日止）；2、本案所有诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉请为：1、判令被告支付原告逾期交房违约金人民币40811.82元，从2017年9月1日暂算至2021年4月1日（1308天）（2021年4月1日之后的逾期交房违约金继续按照每天人民币31.2017元算至原告实际收房之日止）；事实与理由：原告聂倩茹与被告怀化金圆房地产开发有限公司在2017年4月18日签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的东方名邸二期8幢1510号房屋，房款总价312017元，被告应当于2017年8月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，第十二条约定逾期交房的违约责任。截止至今，被告仍不具备交房条件，未按约定向原告交房，已构成违约。原告聂倩茹为了维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告怀化金圆房地产开发有限公司辩称：一、案涉房屋于2019年6月20日取得竣工验收备案表及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合合同的交房条件，且委托物业公司通知被答辩人收房，被答辩人因自身原因未收房。被答辩人要求此后的延期交房违约金没有事实和法律依据；二、因新冠疫情的影响，且答辩人公司管理人员多数系武汉籍或涉武旅行人员。直到今年5月份武汉解禁后才逐步复工复产，根据法律规定可依法适用不可抗力的规定，请求法院对2020年1月23日至3月30日期间的违约责任予以免除；三、原告起诉之日往前推三年即2018年4月21日之前的违约金已经超过诉讼时效。对已过诉讼时效期限的逾期交房损失应当不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证，对双方当事人质证均无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。有异议的证据，本院认证如下：原告提交的微信聊天记录截图复印件，拟证明原告多次向被告主张逾期交房违约责任，被告至今未通知原告收房，被告对该份证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为微信聊天记录恰恰证实物业公司在2019年6月20日通知原告收房。本院认为原告提交的其与涉案房屋的物业公司财务人员米海叶的微信聊天记录，证实在2020年3月27日，米海叶通过微信通知原告案涉房屋已经可以办理房产证及交房手续，故本院对该组证据的三性均认可，原告提交该证据的证明目的不予采纳；被告提交的证明及营业执照复印件，拟证明案涉房屋达到约定交房条件后，金圆公司委托物业公司于2019年6月20日通知原告收房，原告至今未来收取房屋，原告对证据的三性有异议，认为证明应由经办人及该公司的主管人员签名并留联系方式，同时物业公司与金圆房地产开发公司有关联关系，不能达到被告的证明目的，且被告也没有其他证据可以证实被告通知原告收房。本院认为，被告提交的物业公司证明2019年6月20日通知原告收房，系单一证据，原告予以否认后，被告未提交其他证据加以佐证，故被告提交的该组证据本院不予采纳。 根据庭审查明的情况及本院采信的证据，本院认定本案的事实如下： 2017年4月18日，原告聂倩茹（买受人）与被告怀化金圆房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为HH201704150016的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的东方名邸二期住宅小区8幢15层1510号房，建筑面积89.66平方米；单价每平方米3480元，总金额为312017元，首付款（含定金）63017元于合同签订当日支付，剩余房款249000元采用按揭方式支付；被告应当在2017年8月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内告知原告的，被告可据实予以延期；由于被告原因，未按合同中约定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过180日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，自合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已支付房价款万分之一的违约金；被告承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。合同签订后，原告依约交纳了购房款，本案所涉“东方名邸”项目中第8幢于2019年6月20日取得《竣工验收备案表》。东方名邸二期住宅小区物业管理公司工作人员米海叶于2020年3月27日通过微信告知原告可以收房。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应诚实全面履行各自义务。原告已经按约履行支付购房款及其他义务，被告应当按时将符合合同约定的房屋交付给原告使用。在合同约定交房时间逾期后，被告未能履行交付房屋的义务，已经构成违约，应当承担违约责任。关于被告抗辩已过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”本案原告聂倩茹从2021年4月22日才向法院起诉主张权利，而原告聂倩茹要求被告怀化金圆房地产开发有限公司承担自2017年8月30日至2018年4月21日之间的逾期交房违约金的主张已过诉讼时效。同时，由于怀化金圆房地产开发有限公司的违约是持续行为，故原告聂倩茹主张的自2018年4月22日至2020年3月27日的违约金未过诉讼时效，对该范围内的逾期交房违约金本院予以支持。东方名邸二期住宅小区物业管理公司工作人员米海叶于2020年3月27日通过微信告知原告可以收房，且结合原告的诉讼请求，被告应承担的逾期交房责任应以总购房款为基数，按每日万分之一自2018年4月22日起计算至2020年3月27日止，为312017元×0.0001×705天=21997元。 被告辩称因新冠疫情的影响，被告公司管理人员多数系武汉籍或涉武旅行人员。直到今年5月份武汉解禁后才逐步复工复产，根据法律规定可依法适用不可抗力的规定，请求法院对2020年1月23日至3月30日期间的违约责任予以免除。本院认为，根据民法典第一百八十的规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”。本案双方当事人约定的交房时间是2018年8月30日，而新冠疫情是发生在2020年1月底，即使新冠疫情属于不可抗力，也是被告迟延履行交房义务后才发生的不可抗力，不能免除被告的责任。因此，被告主张疫情停工停产的时间不应当计算进逾期交房期间的理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零九条第一款、第二款，第一百八十八条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化金圆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告聂倩茹逾期交房违约金21997元； 二、驳回原告聂倩茹的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费应收820元，减半收取410元，由原告聂倩茹负担235元，由被告怀化金圆房地产开发有限公司负担175元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  张文香 二〇二一年六月二十一日 代理书记员  聂 瑶