江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终1748号上诉人（原审被告）：扬州嘉宏物业管理有限公司，住所地扬州市江阳中路3号6-202室。法定代表人：沈云峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶鹏，江苏长威律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦月，江苏长威律师事务所律师、被上诉人（原审原告）：扬州松坡物业服务有限公司，住所地扬州市江都区大桥镇白沙路。法定代表人：盛媛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖静，江苏盛乾律师事务所律师。上诉人扬州嘉宏物业管理有限公司（以下简称嘉宏公司）因与被上诉人扬州松坡物业服务有限公司（以下简称松坡公司）返还财产纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初2792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉宏公司上诉请求，1.撤销（2020）苏1002民初1792号民事判决，2.将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1.一审法院判决上诉人将装修押金162000元及相关凭证移交给被上诉人没有事实和法律依据。案涉装修押金是在上诉人为中川香颂提供物业服务期间，由小区业主缴纳给上诉人，按照合同相对性原则，应由缴纳装修押金的业主而非被上诉人向上诉人主张返还或退还装修押金，被上诉人在一审诉讼中也未得到相关业主的授权，目前没有任何法律规定，物业公司更换后，新的物业公司可以向原物业公司主张返还第三方交付的装修押金，被上诉人主张返还第三方交付的装修押金没有事实和法律依据。2.一审法律适用错误。一审法院依照物业管理条例第三十八条规定判决，依据该法规，上诉人应当将物业资料交还给业主委员会或业主大会选聘的新的物业服务企业，而本案被上诉人并非业主委员会或业主大会选聘的新的物业服务企业，其次，案涉的装修押金也并非物业管理条例第二十九条规定的物业管理所必需的其他资料。松坡公司辩称，1.装修押金合同主体是业主及物业公司，其目的是保证装修符合装修要求，从而保证物业服务的安全性，合同主体一方是指物业公司，从合同角度，嘉宏公司作为当时物业公司，收取了相应押金，后期由于其主动撤出该物业，松坡物业作为接手物业公司，当然取得合同的主体地位，有权对装修押金进行管理。嘉宏公司在撤出时没有移交相应的押金及单据，本身也是一种违约行为。2.业主们主动移交押金收据给松坡公司进行诉讼，这一行为证明了业主们委托松坡公司来主张相应的押金的管理权。嘉宏公司在撤出小区后这么多年，业主们大部分已经装修完毕且已经入住，也没有见到嘉宏公司前去验收装修情形，嘉宏公司更没有主动退还业主押金，可见其目的是拒绝返还押金及押金的管理权。3.（2019）苏10民终813号民事判决书认为装修押金的性质及方便业主的角度宜松坡物业更为适宜。该判决书已经生效，具有既判力。且本案松坡公司已经主张押金的管理权，更便于服务于小区业主，所以我们认为一审判决认定事实及适用法律正确。请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉。松坡公司向一审法院提出诉讼请求：1.嘉宏公司将截止2018年10月16日装修押金16.4万元及装修垃圾清理费1.64万元及相关凭证移交给松坡公司管理；2.嘉宏公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，松坡公司将装修押金金额变更为16.2万元，将装修垃圾清理费金额变更为7200元。一审法院审理认定事实：2017年1月23日，扬州经济技术开发区人民法院立案受理了嘉宏公司诉江苏中川房地产开发有限公司（以下简称中川公司）物业服务合同纠纷，嘉宏公司诉讼请求为：1.中川公司支付物业费914132.9元及利息；2.中川公司承担违约金15000元。中川公司提出反诉请求：1.确认双方物业服务合同解除，嘉宏公司移交物业管理工作，退还装修保证金209000元；2.支付垫付费用460372.01元。该院查明事实有：2012年11月15日，嘉宏公司与中川公司签订《前期物业管理委托合同》，约定中川公司将其开发的中川·临江国际商品房委托嘉宏公司实行物业管理，期限至首届业主大会召开，业委会续聘或重新选聘物业管理公司为止。合同签订后，双方各自履行义务。2016年10月19日，中川公司与嘉宏公司签订《协议书》，就前期物业管理约定：1.从即日起终止委托管理合同关系；2.物业管理人员延期至2016年12月30日撤回；3.2016年11月底前双方对账，中川公司在结算后向嘉宏公司结清。2017年1月18日，嘉宏公司向中川公司发出律师函，主要内容是：小区物业服务合同已经协商终止，经对账，你公司欠各种物业费808126.83元（扣除相应水电费后）一直未付，你公司提出嘉宏公司欠你公司账目于法无据，请在七日内付清款项，同意对该小区物业服务延长至2017年2月中旬。2017年3月30日，在中川公司强制下，嘉宏公司实际撤场。双方认可截止2018年10月16日未退还的装修押金为164000元。该院于2018年11月20日作出(2017)苏1091民初189号民事判决：一、中川公司给付嘉宏公司物业费189737.18元、空置房物业费287197.4元；二、嘉宏公司支付中川公司垫付费用269392.41元，退还押金164000元，并移交相关凭证；三、驳回嘉宏公司、中川公司其他的诉讼请求。嘉宏公司不服提起上诉，本院对装修押金返还事宜认为，装修押金是装修时物业管理公司收取的装修保证金，在业主装修完毕经物业公司检查合格后，在一定时间内返还给业主的费用。案涉的装修押金由嘉宏公司收取，在业主装修完毕检查合格后，业主可以要求嘉宏公司返还。因嘉宏公司已经实际撤离案涉小区，而根据中川公司陈述，目前案涉小区已由松坡公司提供物业管理服务，在物业公司更换后，从装修押金款的性质及方便业主的角度考虑，由目前小区的物业服务实际提供者松坡公司管理更为适宜，中川公司以其案涉小区开发商的主体资格主张装修押金应移交给中川公司，无事实和法律依据，不予支持。2019年6月6日作出（2019）苏10民终813号民事判决：一、撤销江苏省经济技术开发区人民法院（2017）苏1091民初189号民事判决；二、中川公司给付嘉宏公司物业费199437.18元、空置房物业费287197.4元；三、嘉宏公司给付中川公司垫付费用222816元；四、驳回嘉宏公司的其他诉讼请求；五、驳回中川公司的其他反诉请求。另查，2016年12月30日，松坡公司与中川公司签订《前物业管理委托合同》，约定中川公司将其开发的中川香颂商品房委托松坡公司实行物业管理，期限自2017年1月1日至首届业主大会召开，业委会续聘或重新选聘物业管理公司，并签订物业委托合同时止。2019年12月30日，松坡公司与中川公司重新签订《前物业管理委托合同》，约定中川公司将其开发的中川香颂商品房委托松坡公司实行物业管理，期限自2019年12月30日至首届业主大会召开，业委会续聘或重新选聘物业管理公司，并签订物业委托合同时止。该合同经扬州市江都区物业管理中心、社区鉴证备案。2020年1月，嘉宏公司退还业主郭连康装修押金2000元。松坡公司与嘉宏公司确认，截至本案法庭辩论终结时，嘉宏公司尚有业主交纳的装修押金162000元未退还。又查，松坡公司提供的《临江国际物业费用收缴明细》载明：物业服务费、公共能耗费、生活垃圾清运处理费自房屋交付之日起一年一收；装修押金、装修垃圾清运费自办理入住手续之日及重新装修申请之日（一次收取）。松坡公司提供的业主持有的垃圾清运费收据联显示，大多数业主交费时间为2015年间，最迟的一户业主交费时间为2016年10月。松坡公司陈述垃圾清运费由物业公司收取，物业公司提供服务后不再退还给业主。一审法院认为，物业服务企业之间应当做好交接工作以便更好的服务业主。案涉的装修押金由嘉宏公司收取，在业主装修完毕检查合格后，业主可以要求嘉宏公司返还。因嘉宏公司已经实际撤离了案涉小区，目前案涉小区已由松坡公司提供物业管理服务，在物业公司更换后，从装修押金款的性质及方便业主的角度考虑，由松坡公司管理更为适宜，故对松坡公司要求嘉宏公司将尚未退还的装修押金款162000元及相应凭证移交其管理予以支持。移交管理后，松坡公司应当按照规定向相关业主退还装修押金。松坡公司提供的垃圾清运费收据交付时间多数在2015年间，最迟时间也距离嘉宏公司撤场有近半年时间，根据一般家庭装修所需时间和日常生活经验，可以合理推断嘉宏公司撤场前为上述装修业主提供了垃圾清运服务，收取垃圾清运费符合规定；松坡公司陈述被告未提供垃圾清运服务、自己提供了相应服务但未提供证据予以证实，其要求被告将垃圾清运费予以移交无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《物业管理条例》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：嘉宏公司于本判决发生法律效力之日十日内将装修押金162000元及相关凭证移交松坡公司管理；驳回松坡公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1842元，由松坡公司负担79元，由嘉宏公司负担1763元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明，一审法院审理认定的事实属实，本院予以确认。另查明，一审期间，松坡公司提供了67户计13.4万元装修押金收据，另有2户装修押金收据遗失，向松坡公司出具情况说明并请该公司向嘉宏公司追索。本院认为，装修押金是业主装修时，物业公司向业主收取的装修保证金，在业主依法依规装修物业后，由物业公司退还给业主；装修押金的所有权人是业主，物业公司仅是依据物业服务合同进行管理。本案中，嘉宏公司已与中川公司协议终止前期物业管理委托合同，并已实际撤离案涉小区，嘉宏公司没有继续管理装修押金的合同基础；松坡公司与中川公司签订了前物业管理委托合同，对案涉小区进行物业管理，取得管理装修押金的合同基础。此外，绝大多数业主已将装修押金收据提供给松坡公司，应当视为业主委托松坡公司管理装修押金，且由松坡公司管理，方便业主装修完毕后依照规定退还押金，松坡公司管理有利于实现物业服务合同的目的、符合业主的利益需求。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3684元，由上诉人扬州嘉宏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆开存审判员  孙建瑢审判员  叶 露二〇二一年六月三十日书记员  朱爱娟