四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1902民初2506号 原告：巴中置信投资有限公司，住所：四川巴中经济开发区桥河路8号。 法定代表人：尹强，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓伟，巴中市巴州区东城法律服务所法律工作者。 被告：卫丕正，男，生于1993年10月28日，汉族，初中文化，务工，户籍地四川省梓潼县，现住广东省惠州市。 原告巴中置信投资有限公司与被告卫丕正房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1立案受理后，依法适用简易程序开开庭进行了审理。原告巴中置信投资有限公司的委托诉讼代理人邓伟，被告卫丕正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巴中置信投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号：×××89）及其补充协议，并承担解除合同过程中产生的全部费用；二、判令被告自本案判决生效之日起7日内协助原告办理案涉房屋的备案撤销登记，逾期则由原告独自办理案涉房屋的备案撤销登记；三、判令被告按房屋总价款的20%向原告支付解除商品房买卖合同的违约金；四、判令被告向原告支付代偿银行房屋按揭款的差价10980.71元（原告代被告偿还银行房屋按揭款总额减去被告向银行贷款总额）及原告代被告偿还银行按揭款的资金占用利息（按照年利率6%计算），在被告支付的首付款中扣减被告应承担的上述各项费用后，若有剩余由原告无息退还被告，不足部分由被告补足；五、判令被告承担本案诉讼费及诉讼过程中产生的其他费用。事实及理由：2016年4月21日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被告依法购买原告开发建设并取得预售房屋许可证的置信·逸都国际社区Ｄ2区2幢14楼7号的住房一套，约定房屋总价为人民币319774元，2016年4月21日被告向原告支付首付房价款69774元，其余房价款250000元由被告向四川天府银行申请贷款支付，原告提供担保。四川天府银行通过贷款后被告正常还款。在2018年6月30日被告拒不按期偿还房屋按揭款，因原告提供了担保导致原告代被告偿还房屋按揭款，在2019年11月28日因被告长期不按时归还房贷，四川天府银行提前收贷，剩余所有贷款皆从原告的保证金账户内扣除，至此原告代被告偿还房屋按揭款本金、利息等费用合计260980.71元。根据双方《商品房买卖合同》附件四第五条第一项的约定原告特向法院起诉解除商品房买卖合同，同时被告应按照约定向原告支付解除合同的违约金，并向原告支付代偿按揭款的利息和合同约定的违约金。据此，原告为维护自身合法权益，特依据相关法律规定，向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告卫丕正辩称：1.我同意解除合同，但是我不同意支付违约金，因为房子是我购买的我承认，但是合同不是我本人签订也不是我本人去商谈的，而且贷款也不是我本人去办理的。首付款也是原告公司出借给我的，原告公司明知我没有支付能力还为我提供担保，将房屋出售给我，我同意解除合同，但是我不应当支付违约金；2.购房是我兄弟刘昌虎去帮我办理的；3.《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》《个人客户购房借款合同》均不是我签字，是刘昌虎及其父亲刘贵代签，是我本人授权的。我并没有接到任何解除合同及追偿的电话。 经审理查明：2016年4月21日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××89），合同约定由被告（买受人）购买原告（出卖人）开发建设的位于四川巴中经济开发区××路××幢××层××号房屋（建筑面积：101.58平方米）一套，房屋总价款319774元。合同主要约定：第九条付款方式及期限：买受人于2016年4月22日前支付首期房价款人民币69774元，占全部房价款的21.82%，余款人民币250000元向南充商业银行……申请贷款支付；附件四第五条其他约定:1.出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内，如因买受人逾期还款导致出卖人承担代偿责任的，出卖人有权要求买受人立即归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的银行同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代还金额5%的违约金；如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应承担总房价款20%的违约金。同时，出卖人有权解除本合同，出卖人可在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项和违约金。合同签订后，被告按照双方约定向原告支付首付款69774元。 2016年7月21日，被告（借款人）与南充市商业银行股份有限公司巴中分行（贷款人）、原告巴中置信投资有限公司（保证人）签订《个人客户购房借款合同》，合同约定：1.借款金额：25万元整；2.借款用途：用于购买位于巴中经济技术开发区置信路置信·逸都国际社区D2区2幢14楼7号的房屋，建筑面积101.58平方米；3.借款期限自2016年7月21日起至2036年7月21日止，共计240个月；4.借款利率约定：借款初始利率是借款合同签订时首次执行的利率，本借款初始利率按《借款人借款利率定价表》确定为年利率5.2%；5还款：采用每月等额本息还款法，每月21日为还款日，每月还款额为1680元整；6.借款人、保证人、抵押人的违约责任：……本合同有效期内，发生下列事项之一的，贷款人有权停止发放借款，并宣布本合同提前到期，并有权终止合同行使抵押权或要求保证人承担保证责任；……借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息；任何一起本金或利息逾期超过六个月……。案外人南充市商业银行股份有限公司巴中分行与原告巴中置信投资有限公司在借款合同尾部加盖公章，借款人处有签名“卫丕正、刘贵（代）”。2016年7月27日，原、被告及案外人南充市商业银行股份有限公司巴中分行对《个人客户购房借款合同》进行公证，四川省巴中市署北公证处出具（2016）川巴署北证字第3264号公证书，赋予《个人客户购房借款合同》强制执行效力。同日，被告卫丕正签署愿意接受强制执行承诺书。合同签订后，案外人南充市商业银行股份有限公司巴中分行向被告账户发放贷款25万元，被告将该笔贷款支付了后续购房款。 同时查明：贷款后，被告按照与案外人南充市商业银行股份有限公司巴中分行的合同约定偿还部分贷款本金、利息、违约金至2019年11月28日，此后未再偿还贷款。2017年12月31日至2019年11月28日，银行自原告保证金账户扣划被告未足额支付的贷款共计260980.71元。 另查明：2017年2月16日，中国银行业监督管理委员会巴中监管分局同意南充商业银行更名为四川天府银行股份有限公司巴中分行。案外人南充市商业银行股份有限公司巴中分行现更名为四川天府银行股份有限公司巴中分行。 庭审中，原告称依据《四川省商品房买卖合同（预售）》附件4中第5条第1款约定，主张20%违约金以及代偿款利息，代偿利息自每次代偿之日起分段进行计算。 上述事实，有原、被告身份信息、原、被告的陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》《个人客户购房借款合同》签约信息表、公证书、承诺书、账单、业务回单、函告书等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”以及第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定……”。本案原、被告之间的房屋买卖合同纠纷系在民法典适用之前，故本案适用当时生效的法律和司法解释。2016年4月21日，原、被告双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由被告购买原告开发建设的房屋，被告按照合同约定向原告支付了首付款及25万元贷款。被告称《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《个人客户购房借款合同》均不是其本人签字，是刘昌虎及其父亲刘贵代签，但同时又在庭审中认可签字是其本人授权的，故本院认为，该《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《个人客户购房借款合同》虽非被告本人签署，但是其真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方当事人均应当按约定履行合同义务。 关于合同解除及款项返还问题。《四川省商品房买卖合同（预售）》附件4第5条第1款约定“如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应承担总房价款20%的违约金。同时，出卖人有权解除本合同……”，现被告因逾期偿还银行贷款造成原告承担代偿责任，银行自原告保证金账户扣划被告未足额支付的贷款共计260980.71元,被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。故对于原告请求解除原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告应全额返还被告购房款319774元，而原告承担保证责任替被告偿还的银行贷款本息共计260980.71元，应当从返还的购房款中抵扣，品迭后，原告应当返还被告购房款58793.29元。 关于原告主张判令被告自本案判决生效之日起7日内协助原告办理案涉房屋的备案撤销登记，逾期则由原告独自办理案涉房屋的备案撤销登记的诉讼请求。本院认为原告的诉讼请求符合相关法律规定，《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议解除后，被告有义务协助原告到相关部门办理上述事项，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。 关于合同违约金数额确定的问题。本院认为原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议中约定的购房总价款20%的违约金过高；庭审中，原告亦未对其实际损失情况进行举证。因此，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，决定对合同违约金进行调减，被告应给付原告的合同违约金本院酌定为购房总价款319774元的5%，合计15988.7元。 关于原告主张被告支付其代偿银行按揭款的资金占用利息（按照年利率6%计算）的诉讼请求。本案中，原告虽为被告代偿贷款本息共计260980.71元，但原告收取被告购房款319774元，双方均存在占用对方资金的情况，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。 综上，为保护当事人的合法利益，维护社会稳定，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九之规定，判决如下： 一、解除被告卫丕正与原告巴中置信投资有限公司于2016年4月21日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××89）及补充协议。解除后，由原告巴中置信投资有限公司返还被告卫丕正购房款58793.29元； 二、由被告卫丕正向原告巴中置信投资有限公司支付违约金15988.7元； 以上一、二项品迭后，由原告巴中置信投资有限公司返还被告卫丕正购房款42804.59元，该款限原告巴中置信投资有限公司在本判决生效之日起十日内付清。 三、被告卫丕正于本判决生效之日起十日内协助原告巴中置信投资有限公司到相关部门办理商品房的撤销备案手续（合同备案号：×××89）； 四、驳回原告巴中置信投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6095元，减半收取3047.5元，由被告卫丕正负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员  任 娟 二〇二一年六月二十四日 法官助理  刘罗霞 书 记 员  蒲泓伶