甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0123民初624号原告（反诉被告）：金碧物业有限公司榆中分公司，住所地：甘肃省兰州市榆中县来紫堡乡方家泉村127号。统一社会信用代码：916201000911699787。负责人：陈萌，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘霞，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨文博，系该公司员工。被告（反诉原告）：任苡萱，女，1982年10月9日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，现住榆中县。委托诉讼代理人：常志仓，男，1985年8月16日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，现住榆中县，系任苡萱丈夫。原告（反诉被告）金碧物业有限公司榆中分公司（以下简称：金碧物业公司）与被告（反诉原告）任苡萱物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金碧物业公司委托诉讼代理人刘霞、杨文博，被告（反诉原告）任苡萱委托诉讼代理人常志仓到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。金碧物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠物业服务费4539.91元，公摊电费178.85元，合计4718.76元；2、被告支付拖欠的上述费用的违约金1415.6元（按30%计算），以上两项合计6134元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：金碧物业公司承接“兰州恒大山水城”物业服务工作，根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》、《物业服务合同》约定：被告应当按照合同约定支付物业服务费，物业服务费按建筑面积收取，每月每平方米1.7元，于每月5日前缴纳当月费用，如被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权要求被告自逾期之日起按每日千分之一缴纳违约金。被告房屋面积106.85平方米，自2018年12月1日开始拖欠费用，截止2020年12月31日，累计拖欠物业服务费4539.91元，公摊电费178.85元，合计4718.76元，经原告多次催要无果。为维护合法权益，保证服务，原告诉至法院。被告任苡萱辩称，1.因物业服务企业没有完全履行合同义务，根据物业协议相应条款业主已经向该企业下发整改通知书，该企业不仅逾期未有效整改，甚至至今未作出任何答复，视业主的合法诉求为无物，且公摊电费未公示明细，因此业主行使同时履行抗辩权，停交物业费及公摊电费的行为不构成违约，更不应承担违约金；2.每平方米1.7元的物业服务费不符合合同签署时甘价服务[2007]137号、兰价办发[2014]210号物价标准，违反法律、行政法规强制规定，属无效协议。综上，业主在物业服务质量长期不达标的情况下停交物业费为正当行为，不存在违约责任，请求驳回原告全部诉讼请求。反诉原告任苡萱向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令被反诉人承担反诉人损害赔偿5000元；2.判令被反诉人返还反诉人3个月物业费544.94元（106.85×1.7×3），返还2017年度三个月过热费160.28元（106.85×5×3×0.1），合计金额705.22元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：1.反诉人及被反诉人于2015年9月20日签订《前期物业管理服务协议》，建立合同关系，在履约过程中，被反诉人恶意欺凌，肆意断水断电，2018年11月至2020年4月期间，无数次在没有正当理由、未通知反诉人的情况下，恶意拉闸、卸供水管，对反诉人断水断电，严重侵犯反诉人生存权，给反诉人造成严重经济损失及精神伤害（反诉人家用冰箱因频繁断电损坏，冰箱冷冻食物反复损坏），反诉人主张被反诉人赔偿因其侵权行为给反诉人造成的损害赔偿3000元；2.反诉人与被反诉人的委托方兰州神骏置业有限公司于2015年签订《商品房买卖合同》，购买其开发的房屋，合同约定该房屋在2017年9月30日前交付，但因房屋质量问题，反诉人未如期入住，直至2017年12月16日才收房，未收房期间（2017年10月1日至2017年12月15日）的物业费、过热费反诉人在收房前已经向被反诉人缴纳，此笔费用应该退还；3.被反诉人未完全履行合同义务，导致物业服务期间管理十分混乱，小区部分昼夜施工、长时间维修，公共绿地被毁损、侵占，小区环境卫生恶劣，车辆乱停乱放，频繁断水断电，属于严重违约，反诉人生存权收到严重威胁，合法权益受损，故主张损害赔偿2000元。反诉被告金碧物业公司辩称，1.关于反诉原告所述物业故意断水断电的情况不属实，因为业主也由水井和电井方的钥匙，对此反诉原告需要提供证据；2.物业公司不存在服务质量问题，反诉原告所述延期交楼的情况也不存在；3.因为楼盘位置特殊性，有时会存在停水停电情况，我们都会提前通知业主，且有时我们工作人员会送水上门服务。本院经审理认定事实如下：2015年9月20日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由金碧物业公司向任苡萱提供物业服务，任苡萱购房基本情况为“兰州恒大山水城”17-23-1201，建筑面积为106.85平方米，物业费收费标准为：“高层：每月每平方米1.7元（不含公共水费、电费分摊）”，公摊水电费：“以实际用量每月按户向业主分摊”，并对双方的权利义务进行明确约定。同时约定违约责任为：“一、甲方违反协议，未达到物业服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之一缴纳违约金”。签订该合同后，任苡萱于2017年10月18日被通知收房，开始享受物业服务，并按期缴纳物业费至2018年12月底（包括赠送的两个月物业费），2019年1月1日起至2020年12月31日期间任苡萱的物业费至今未予缴纳。另查明，2014年7月14日，兰州市物价局作出兰价行审发[2014]132号《关于核定金碧物业有限公司榆中分公司恒大山水城物业服务收费标准的通知》，明确金碧物业收费标准为“高层住宅1.5/月平方米，可在15%范围内浮动”，“电子监控及共用照明电费，由你公司单独计量，经公示后，按实际费用由业主合理分摊”。上述收费标准从2014年7月起试行至2016年6月止。后金碧物业公司将前期物业服务合同在榆中县物业管理所备案登记，确定物业服务费标准为1.7元/月平方米。2019年11月25日，金碧物业公司向榆中县物业管理局提交《兰州市物业企业收费标准备案（核定）初审表》，榆中县物业管理所初审意见：“因市物价局批准收费时间已过期，请求县发改局核实”，2019年12月5日，榆中县发改局核定意见为：“物业服务收费标准仍按《兰州市物价局关于核定金碧物业有限公司榆中分公司恒大山水城物业服务收费标准的通知》（兰价行审发[2014]132号文件）规定的收费标准执行，二次供水、供电按实际发生费用据实公摊，执行有效期为三年”（上述事实在已经生效的本院其他类案判决中查明）。本院认为，金碧物业公司与任苡萱签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对业主具有约束力。金碧物业公司为包括任苡萱在内的全体业主提供了物业管理服务，任苡萱接受了金碧物业公司的物业管理服务后，理应按照合同约定缴纳物业服务费，故对金碧物业公司要求任苡萱支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。任苡萱辩称原告的物业服务存在严重瑕疵等问题而要求降低物业费收费标准，其提供的照片、视频等证据无法证明物业服务存在严重瑕疵，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，本案被告提供限时整改通知书及小部分业主的签名表作为其一户拒付物业费的理由缺乏依据，本院难以采纳。原告可以请求被告承担继续履行等措施，但是不能以此作为不缴纳物业费的理由。金碧物业公司要求任苡萱支付拖欠的物业服务费4539.91元的诉讼请求，原告的物业收费项目、收费标准均经过兰州市物价局、榆中县物价局及榆中县发改委核定许可收费，没有超出《前期物业服务协议》的约定，故对原告起诉的物业费本院予以支持。原告要求被告支付公摊电费，公摊费用在合同中进行了约定，但是原告未提供相关证据证明此费用的计算依据及已经按照规定进行公示，故本院不予支持。被告所述园区塌陷等问题，不属于物业服务内容。原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。鉴于原告提供的物业服务存在一定瑕疵，为平衡双方利益，督促原告提高物业服务质量，对原告主张的违约金，本院不予支持。反诉原告任苡萱要求反诉被告金碧物业公司承担因断水断电给其造成的损失5000元，根据榆中县来紫堡乡派出所2019年9月21日《接处警情况登记表》中的内容：“恒大山水城17栋23单元1201室业主常志仓于2017年12月收房后以恒大山水城营销部未能按时交房拖延三个月、未办理房产证为由，一直拒不支付剩余房款。恒大营销部多次催款未果后将其水、电断开，此前我所民警已调解，至今该常仍未支付剩余房款后，恒大营销部再次将其水、电断开，该常报警，民警告知其找相关部门解决”。上述内容中并未涉及金碧物业公司，且任苡萱提供的照片等证据无法证明金碧物业公司经常恶意断水断电，也无法证明其财产受到损失，故本院对其该项诉讼请求不予支持。反诉原告要求金碧物业公司返还因开发商未按期交房导致其多缴纳的三个月物业费544.94元，因双方的合同签订于2015年9月20日，任苡萱于2017年10月18日被通知收房，物业费也从此时开始计算和缴纳，不论任苡萱实际是否入住及何时入住，其均不能以未享受物业服务为理由拒不缴纳物业费，任苡萱的该主张无事实依据，本院不予支持。任苡萱主张返还过热费与金碧物业公司无关，本院不予支持。综上，原告金碧物业公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持，反诉原告任苡萱的诉讼请求均无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告任苡萱于本判决生效之日起十日内向原告金碧物业有限公司榆中分公司支付物业费共计4539.91元；二、驳回原告金碧物业有限公司榆中分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告任苡萱的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），反诉案件受理费25元（已减半收取），共计50元，由任苡萱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  倪惠英二〇二一年六月十八日书记员  朱?玲