河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0104民初204号 原告：支丽君，女，1974年4月16日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：马战辉，河北英陆律师事务所律师。 被告：石家庄鼎诺房地产经纪有限公司，住所地石家庄市长安区建设北大街261号新浩城。 法定代表人：马文宣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郝静涛，河北济达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋建强，河北济达律师事务所律师。 第三人：北京昊璟时代置业有限公司石家庄第一分公司，住所地河北省石家庄市桥西区西二环南路128号省机械院南院主办公楼2楼。 负责人：曹玉山。 第三人：北京昊璟时代置业有限公司，住所地北京市门头沟石龙经济开发区永安路20号1号楼5层2单元502-1室。 法定代表人：尚永亮。 原告支丽君与被告石家庄鼎诺房地产经纪有限公司（以下简称鼎诺公司）、第三人北京昊璟时代置业有限公司石家庄第一分公司（以下简称昊璟公司石家庄一分公司）、北京昊璟时代置业有限公司（以下简称昊璟公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告支丽君的委托诉讼代理人马战辉、被告鼎诺公司的委托诉讼代理人郝静涛到庭参加了诉讼。第三人昊璟公司石家庄一分公司、昊璟公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。现已审理终结。 原告支丽君向本院提出诉讼请求：一、请求解除对石家庄市的03、04、05、06、07、08、09、10、11、12号共计682.93平方米的房产（以下简称案涉房产）的查封，不得执行该房产；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年元月19日与第三人昊璟公司石家庄一分公司签订《乐橙商务广场购房合同》，约定原告购买南的1＃楼19、20层，建筑面积共计2731.72平方米。后因购房合同未能在房管局备案，双方又于2013年7月5日签订《的补充协议》。原告按照合同履行了付款义务，昊璟公司石家庄一分公司于2014年8月将房产交付给原告。原告已经实际装修、占有并使用至今。交房后，原告多次找昊璟公司石家庄一分公司要求办理房产证事宜，该公司一直以种种理由拖延，未能办理。后石家庄市桥西区人民法院以（2018）冀0104执746号执行裁定书对案涉房产进行了查封。原告提出执行异议后，石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104执异200号执行裁定书以涉案房产未取得预售许可证，原告与昊璟公司石家庄一分公司签订的房屋买卖合同并非合法有效的买卖合同，而且涉案房产并未用于居住为由，驳回了原告的异议请求。原告认为，虽然昊璟公司石家庄一分公司所售房屋尚未取得预售许可证，但其与原告签订的《乐橙商务广场购房合同》及补充协议系双方真实意思表示，且已实际履行多年。该房产的性质为公寓，具有居住功能。石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104执746号执行裁定没有事实和法律依据。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告鼎诺公司辩称，1、原告虽然与昊璟公司签订房屋买卖合同，但是该合同并不具法律效力，昊璟公司并没有取得房屋预售许可证。至原告提起本案时，案涉房产仍未取得房屋预售许可证，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，该合同仍属无效；2、原告基于无效的房屋买卖合同，诉请排除执行，缺乏法律依据。原告不论是依据执行异议和复议规定第二十八条规定，以无过错买受人身份排除执行；又或者是第二十九条之规定，以购房消费者身份排除执行，都必须满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件。上述两规定均旨在保护案外人的物权期待权，而物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效，原告基于无效合同来主张物权期待权，不应得到法院支持；3、原告提交的证据，并不能证明其履行了与昊璟公司签订的房屋买卖合同。第一、原告提交的银行流水，收款方账户并非昊璟公司，因此并不能证明其向昊璟公司支付了购房款。第二、即便原告提供的银行流水能够证明昊璟公司收取了购房款，但是昊璟公司收据所体现的收款日期与支付款项日期并不符，同样不能证明原告履行的是与昊璟公司的合同。第三、通过原告提供的证据，可以证实原告支付的款项均来自河北小林数码电器有限公司（下称小林公司），而小林公司记账凭证显示向原告转款用途为购房款，说明相应款项系小林公司通过原告向昊璟公司支付的，与原告的购房合同没有关联，原告并不能将小林公司支付的购房款视为自己支付的购房款。第四、原告提交的工程施工合同及采购合同，均是小林公司签订及履行，而物业公司票据系物业公司向三个单位出具，因此案涉房屋的实际人并不原告；4、即便原告已经向昊璟公司支付了购房款，但是按照法律规定，其诉请也不应得到法院支持。基于被执行人昊璟公司系房地产开发企业，结合原告的诉请，本案应当适用执行异议和复议规定第二十九条规定，而依据该规定，原告要求排除对案涉房屋执行的前提，是所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。现根据原告提交的证据可以证实，案涉房屋不仅用途为经营用房，且由三家公司经营使用多年。原告诉请对案涉房屋排除执行，并不符合法律规定的条件。应驳回原告的诉讼请求。 第三人昊璟公司未出庭陈述意见。 第三人昊璟公司石家庄一分公司未出庭陈述意见。 原、被告围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下： 一、关于执行案件的相关事实。 2014年1月15日，河北省高级人民法院就鼎诺公司与昊璟公司、昊璟公司石家庄一分公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，作出（2013）冀民一终字第308号民事判决，该判决查明及认定以下事实：2010年昊璟公司与石家庄市太行实业总公司、石家庄市桥西区北杜社区居民委员会合作开发石家庄槐安路商住楼项目，昊璟公司全面负责项目的开发建设经营工作；2010年9月昊璟公司授权昊璟公司石家庄一分公司（2010年10月19日成立）全权负责工程的开发及项目的一切相关事宜；昊璟公司石家庄一分公司指定鼎诺公司为营销代理公司；2010年10月双方签订《策划及营销代理协议》；北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司（以下简称昊璟公司石家庄分公司，2009年5月成立，负责人为王瑞良，2017年4月被吊销）已于2011年底开始销售本案所涉项目房产；故判令：一、变更石家庄市中级人民法院（2012）石民二初字第0003号民事判决为：北京昊璟时代置业有限公司、北京昊璟时代置业有限公司石家庄第一分公司于本判决生效后十日内向石家庄鼎诺房地产经纪有限公司支付违约金229.02万元；二、驳回石家庄鼎诺房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 上述判决生效后，鼎诺公司向石家庄市中级人民法院申请执行；石家庄市中级人民法院于2014年6月23日作出（2014）石执字第00100-1号执行裁定书，查封了案涉房产；后于2016年5月4日作出（2014）石执字第00100-2号执行裁定书，继续查封案涉房产，并于2017年11月20日作出（2014）石执字第00100-6号执行裁定书，将该案指定本院执行。2019年12月20日，本院作出（2018）冀0104执746号执行裁定书，继续查封案涉房产。执行过程中，原告支丽君提出书面异议，请求解除对其购买的案涉房产的查封。本院作出（2020）冀0104执异200号执行裁定，驳回支丽君的异议请求。 二、原告支丽君与被告昊璟公司石家庄分公司签订、履行《乐橙商务广场购房合同》的相关事实。 2013年1月19日，昊璟公司石家庄分公司（甲方）与支丽君（乙方）签订《乐橙商务广场购房合同》，约定：乙方购买南房号为1＃楼19、20层，建筑面积2731.72㎡，单价5500元／㎡，价款15024460元；付款方式为乙方于2013年1月20日前付至总房款50%，即7512230元整；于2013年5月1日前乙方付至总房款100%，计7512230元整；甲方于2014年1月1日前将房产交付乙方。 2013年7月5日，双方又签订《的补充协议》，约定：1、因原购房合同迟迟不能在房管局备案，故双方达成一致：总房款让利出伍拾万元，原房款合同第一条价款由15,024,460元更正为14,524,460元，原车库合同价款仍按3,250,000元正常执行，两合同总计价款为17,774,460元；2、甲方承诺交付使用该房产的时间最晚不得超过2014年1月1日，如在规定的时间内没能及时交房，甲方承诺支付给乙方合同总价款的2%/天的违约金；3、乙方于2013年1月23日已经支付共计10,762,230元，剩余款项7,012,230元，支付时间由原合同的最后支付时间更正为签订完本补充协议后先行支付500万元，剩余款项待甲方给乙方在房管局办理购房合同备案后一次性支付。 2013年1月23日，昊璟公司石家庄分公司为支丽君开具二张收据，分别载明：收到支丽君首付款7,512,230元、收到支丽君25个车位款3,250,000元，两张收据加盖该分公司财务专用章；2013年7月5日，胜炬公司为原告出具一张收据，载明收到支丽君交来房款500万元，胜炬公司加盖该公司财务专用章。2014年8月，案涉房产交付原告支丽君。 庭审中，原告提交河北小林数码电器科技有限公司（以下简称小林数码，支丽君的丈夫林勇君为法定代表人）的记账凭证、银行交易清单、结婚证等证据，用于证实原告支丽君使用其个人账户、林勇君账户、小林数码代付等方式支付案涉房产的房款及车位款的事实。 原告提交小林数码签订的《装饰装修工程施工合同》、《格力中央空调设备采购合同》、小林数码交纳的2015年-2019年的物业费发票及营业执照，证实案涉房屋由原告支丽君及其丈夫林勇君控制的公司使用至今。 另查明，2014年1月7日，昊璟公司与胜炬公司签订《协议书》，约定将2010年6月6日的《合作开发协议书》中该公司的全部权利、义务概括转让给河北胜炬房地产开发有限公司（以下简称胜炬公司），胜炬公司概括接受昊璟公司享有和承担原协议内的各项权利义务。案涉房产至今未取得预售许可证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告支丽君在昊璟公司未取得商品房预售许可证明的情况下，与昊璟公司石家庄分公司签订房屋买卖合同，且涉案房产至今未取得预售许可证，故支丽君与昊璟公司石家庄分公司签订的房屋买卖合同并非合法有效的买卖合同。因此，原告主张的事实不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部情形，其权利不能排除诉争房产的执行，因此，对原告的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告支丽君的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告支丽君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  于丽霞 人民陪审员  刘 玮 人民陪审员  王少辉 二〇二一年六月一日 书 记 员  徐 乐