江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终3187号上诉人（原审被告）：江阴滨江雅园房地产开发有限公司，住所地江阴市人民东路1091号17楼1705-1706。法定代表人：聂强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩宁宁，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李震，男，1976年1月22日出生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：魏彬，江苏郑仝徐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴市土地储备中心，住所地江阴市澄康路113号。法定代表人：翟菁，江阴市土地储备中心主任。委托诉讼代理人：沈健，江苏信卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴市澄信拍卖有限公司，住所地江阴市长江路188号。法定代表人：徐峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈栋，江苏天奕律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪媛媛，江苏天奕律师事务所律师。上诉人江阴滨江雅园房地产开发有限公司（以下简称滨江雅园公司）因与被上诉人李震、江阴市土地储备中心（以下简称土地储备中心）、江阴市澄信拍卖有限公司（以下简称澄信公司）拍卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初11702号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年6月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滨江雅园公司的上诉请求：请求撤销一审判决,依法改判滨江雅园公司仅需要向土地储备中心移交涉案房产以及初始登记相关资料。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.根据已签订的《江阴市城区安置房回购协议（浮桥家苑）》的约定，涉案房屋属于其他公共配套设施，并未纳入回购面积范围，上诉人将涉案房屋移交给土地储备中心，是按照回购协议约定履行无偿移交的合同义务，而非出售行为，也不单独计算价格。2.涉案房屋为非涉税房产，所产生的建设成本可以扣除。根据回购协议约定，涉案房屋属全体业主所有，在土地储备中心回购时一并移交。3.土地储备中心将属于公共配套用房的涉案房屋变更为非住宅性质进行拍卖，应按照法定流程在拍卖前办妥涉案房屋性质变更的相关手续。4.涉案房屋并未纳入回购范围，上诉人无需就变更性质后涉案房屋拍卖所得款项开具发票。李震答辩称：一审法院认定的事实清楚，法律适用准确，请求依法驳回上诉人的全部诉讼请求。根据回购协议约定应是由土地储备中心统一回购房屋，现涉案房产登记在上诉人名下，对于不动产的交付要引起物权变动，引起物权变动要办理变更登记手续，并不是上诉人所谓的只需要移交相关资料手续。土地储备中心提交变更房屋的行为，也是符合法定流程的相关手续，而且涉案房产进行了初始登记，亦不属于法律法规禁止拍卖的物品。根据委托拍卖合同及拍卖合同的约定，应由上诉人配合开具购房发票及相关的权利变更的相关资料，上诉人应该依约履行，否则违背了诚实信用原则，并严重侵害了被上诉人的合法权益。土地储备中心答辩称：1.目前涉案房屋登记在滨江雅园公司名下，根据有关文件规定，由开发建设单位与住户签订商品房买卖合同，开具销售发票，并向住户提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。本案虽为房屋拍卖，实质也是房屋销售，因此对于商品房买卖合同的签订及销售发票的开具，由滨江雅园公司直接向李震开具。2.如滨江雅园公司无法办理过户手续，需向李震退还拍卖款。根据涉案房屋的拍卖须知规则的规定，如因委托人的原因导致拍卖标的无法过户的，委托人将拍卖款项应全额无息退还给买受人，委托人不承担任何经济法律责任。对于此瑕疵风险的提示，李震在参加拍卖前已经须知，依据拍卖法的有关规定，委托人、拍卖人已对拍卖标的可能无法过户的瑕疵及风险已作了提示，因此委托人和拍卖人无需对无法过户的瑕疵承担责任。3.涉案房屋建设成本已计入6500元/平方米的回购单价中，因此对于涉案房屋的取得不是无偿取得，更不是上诉人无偿转移。4.涉案房屋不属于全体业主所有，对于转移时是否存在税收问题，不属于本案审理范围。5.涉案房屋初始登记证明为非住宅性质，因此不存在变更问题，并且上诉人对房屋拍卖也表示同意。6.涉案房屋的价款已计入回购的价款中，并且目前上诉人对外开具的发票金额尚未超过土地储备中心向上诉人支付款项的金额，完全不存在上诉人因虚开需增加税款的问题。最后，上诉人一直根据土地储备中心出具的结算证明与拆迁户签订商品房买卖协议来交付房屋，此次拍卖结算流程也是按此进行的。如果涉案房屋无法办理过户手续。法院应当将拍卖价款全额无息退还给买受人，拍卖人、委托人不承担任何经济责任。澄信公司答辩称：首先，上诉人与澄信公司是委托拍卖的关系，现该委托拍卖的关系已经终结，相关的权利义务应当由上诉人与李震之间进行衔接。其次，拍卖公司的拍卖过程符合拍卖的法律规定。再次，上诉人在委托澄信公司对涉案房屋进行拍卖的时候，向澄信公司提供了涉案房屋的初始登记证等相关的手续，证明上诉人对于涉案房屋拥有无可争议的所有权，因此该拍卖行为符合法律规定，请求驳回上诉人的上诉请求。李震向一审法院的诉讼请求：判令滨江雅园公司、土地储备中心、澄信公司依约开具购房发票，提供过户资料，将江阴市通渡北路283号、285号、287号的房地产变更登记至李震名下。一审法院认定的事实：2016年7月，甲方土地储备中心、乙方滨江雅园公司签署江阴市城区安置房回购协议，约定：浮桥家苑安置小区于2015年12月10日通过综合验收，根据《江阴市人民政府关于加强安置房建设及安置管理的意见》（澄政发[2011]139号）文件和澄地2012-C-17号地块的《国有建设用地使用权出让合同》及补充合同（二），以及甲乙双方签订的《江阴浮桥二村安置房项目投资意向协议书》，经双方共同协商，达成如下回购协议条款：浮桥家苑小区总建筑面积134534.85平方米，其中住宅面积106845.68平方米，商业配套用房面积2281.26平方米，公共配套用房面积25407.91平方米(含公共车库面积3663.03平方米,地下室19897.49平方米等）。安置房户型及套数：70平方米户型192套，90平方米户型192套，105平方米户型160套，125平方米户型416套，总计960套。在该协议签订后，该小区的全部资产归甲方所有。根据该地块土地出让合同的补充合同（二）,该小区的计价面积由住宅面积和商业配套用房面积两部分组成，回购单价为6500元/平方米。根据江阴测函（2015)第0106号，该安置小区的住宅面积为106845.68平方米，商业配套用房面积为2281.26平方米，回购总面积为109126.94平方米。回购总价=回购单价×回购面积=6500元/平方米×109126.94平方米=709325110元。小区的自行车库、地下室（含人防工程）、物业管理用房、社区用房、室内体育用房等其它公共配套设施在回购时一并移交，其建设成本已计入6500元/平方米的回购单价中，不再进行回购结算。乙方在本协议签订后直至该小区安置分房结束的整个过程中，需无条件做好与被征收（拆迁）户的房款结算工作，并协助被征收（拆迁）户办理房屋、土地权属登记手续，申领房屋、土地权属证书和水电过户等相关工作。如该小区在建设过程中应有关部门要求，对该小区的部分工程做了相应调整，所产生的费用纳入回购款，具体金额由审计部门审定后由甲方予以支付。本协议签订后，乙方不得以上述情况以外的理由向甲方提出支付该安置小区回购款以外的额外费用。根据江阴测函（2015）第0106号关于浮桥家苑64、65号等房屋建筑面积实测的函，涉案江阴市通渡北路283号、285号、287号房屋属于房管经营用房。2016年8月，江阴市国土资源局将通渡北路283号、285号、287号房屋进行了江阴市房屋初始登记，并颁发了江阴市房屋初始登记证，房屋登记所有权人为滨江雅园公司，注记中注明“房管经营性用房”。2019年，委托人土地储备中心、滨江雅园公司与拍卖人澄信公司签署拍卖合同一份，约定：委托人自愿委托拍卖人拍卖通渡北路283号、285号、287号、289号、291号、211号、213号房屋。2020年5月12日，澄信公司在江阴日报上刊登了拍卖公告。确定拍卖日期为2020年6月2日至2020年6月4日。2020年5月29日，李震签署了竞买人登记表，该表中竞买人承诺“本人已全部理解和了解《拍卖文件》及本场拍卖会的《拍卖须知及规则》，我同意并遵守上述文件内容”。而《拍卖须知及规则》中约定“买受人付清全款及佣金后，拍卖人向买受人移交过户相关资料”“如因委托人原因导致拍卖标的无法过户的，委托人将拍卖价款全额无息退还给买受人，拍卖人、委托人不承担任何经济法律责任”。李震缴纳了拍卖保证金60万元。2020年6月3日，李震参加了涉案房产的拍卖。澄信公司与李震签署拍卖成交确认书，其中通渡北路283号、285号、287号房屋的成交价格分别为1104932元、1088100元、1278410元。2020年9月4日，李震通过银行转账方式将剩余拍卖款2975585.26元汇至澄信公司银行账户。以上事实，由委托拍卖合同、拍卖公告、拍品清单、拍卖会文件、拍卖成交确认书、收据及转账记录、房屋初始登记证、土地使用权分割证、江阴市人民政府《关于加强安置房建设及安置管理的意见》、安置房回购协议、函件等证据予以佐证。一审法院认为，澄信公司接受土地储备中心、滨江雅园公司的委托，面向社会公开拍卖涉案房屋，并与竞买人签订了《拍卖成交确认书》，双方之间因此形成拍卖法律关系，由此引发的纠纷应首先适用《合同法》和《拍卖法》的规定进行调整。《拍卖法》第7条规定：法律、行政法规禁止拍卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。而涉案房产虽然属于房管经营用房，但房产部门已经进行了初始登记。该房屋并不属于法律、行政法规禁止拍卖的物品。因此双方签署的拍卖成交确认书合法有效。该案的争议焦点是：一、土地储备中心、滨江雅园公司、澄信公司能否依据《拍卖须知及规则》中的免责条款不办理拍卖房屋的过户手续；二、涉案争议房屋的移交主体如何确定。对于第一个争议焦点：一审法院认为，土地储备中心、滨江雅园公司、澄信公司不能依据《拍卖须知及规则》中的“如因委托人原因导致拍卖标的无法过户的，委托人将拍卖价款全额无息退还给买受人，拍卖人、委托人不承担任何经济法律责任”条款拒绝过户，理由如下：1.虽然《拍卖须知及规则》中对“因委托人原因导致拍卖标的无法过户”的后果进行了明确约定，但应该对“委托人原因”进行限缩解释，该“委托人原因”系客观原因，若同意委托人基于其主观原因肆意违约，不办理过户手续，将有违合同的诚实信用原则。该案中，现没有证据证明涉案房屋存在无法过户的客观原因。2.根据《合同法》第五十三条规定，“对于造成对方人身伤害的或因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效”。合同双方当事人均有权依据合同自由原则订立合同条款，公平合理的分配权利义务。但不允许当事人以协议免除根本性违约所产生的违约责任。否则，就意味着允许一方当事人利用免责条款订立合同欺骗相对人，至少是怂恿债务人不适当履行合同。该案中，买受人取得房屋系其合同的主要目的，现委托人在没有合理理由的前提下，故意不办理房屋过户手续，并试图免除其合同义务，该条款应为无效，委托人无权据此拒绝办理过户手续。3.拍卖标的瑕疵应当包括品质瑕疵和权利瑕疵两个方面。品质瑕疵是指拍卖标的质量，主要包括拍品的外观形态，制作原材料，制作技术工艺等外观状况和内在的质量状况是否存在缺陷。拍卖标的权利瑕疵，主要指拍卖人应当保证拍卖标的没有侵害任何第三人的权利，并且任何第三人都不会就该拍卖标的向竞买人主张任何权利，如抵押权、租赁权、知识产权等。现涉案房产既不存在品质瑕疵，也不存在权利瑕疵，土地储备中心、滨江雅园公司、澄信公司主张其已进行了拍卖品瑕疵声明，不承担瑕疵担保责任，于法无据。对于第二个争议焦点：一审法院认为，应由滨江雅园公司将江阴市通渡北路283号、285号、287号的房屋转移登记至土地储备中心名下，再由土地储备中心将上述房屋转移登记至李震名下，理由如下：首先，根据土地储备中心与滨江雅园公司签署的《江阴市城区安置房回购协议（浮桥家苑）》约定，涉案房屋已由滨江雅园公司出售给土地储备中心，滨江雅园公司无权将其重复出售给李震。其次，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”，若允许李震直接向滨江雅园公司主张过户，将使中间环节的税收被规避，导致国有资产流失，同时有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。综上，涉案争议房屋应由滨江雅园公司向土地储备中心移交，再由土地储备中心转移登记至买受人名下。房产转移过程中涉及的开票及过户手续涉及行政管理及税收征管，由义务人根据相关的法律规定自行办理，该案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、第六十条第一款，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，该院判决：一、滨江雅园公司应于判决发生法律效力之日起1个月内将江阴市通渡北路283号、285号、287号的房屋转移登记至土地储备中心名下；再由土地储备中心于一个月内将江阴市通渡北路283号、285号、287号的房屋转移登记至李震名下；二、驳回李震的其他诉讼请求。案件受理费34572元，由土地储备中心、滨江雅园公司共同负担。二审中，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点：滨江雅园公司对涉案房屋拍卖后的移交应该如何履行义务。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条明确规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。滨江雅园公司与土地储备中心之间签订的安置房回购协议合法有效，双方当事人均应按约履行义务。委托人土地储备中心、滨江雅园公司与拍卖人澄信公司签订的拍卖合同也同样合法有效，双方当事人均应按约履行义务。我国合同法和拍卖法也都明确规定，当事人在履行义务过程中，应遵循诚实信用的原则。在本案中，买受人李震已按约取得了涉案房屋这一拍品，作为委托人滨江雅园公司、土地储备中心应按约向李震交付涉案房屋。因涉案房屋属于不动产，对于该房屋物权的移交应严格按照规定的流程进行操作。鉴于涉案房屋虽系安置房小区公共配套设施，但由于原定规划设计的用途已经发生改变，为防止涉案房屋的闲置与浪费，土地储备中心、滨江雅园公司将涉案房屋委托澄信公司进行公开拍卖，有利于节约社会资源，更好地向社会提供服务。应该说，滨江雅园公司对此也是完全同意的，故其也有义务履行相应的义务。由于涉案房屋不同于住宅用房和商业用房，对于该房屋办理产权登记与转移缺乏明确的规定，需要在实践中加以探索完善。一审法院考虑到滨江雅园公司已经拥有涉案房屋的初始登记证，为了涉案房屋能够正常有序地转移物权，防止涉案房屋被查封、抵押等因素的干扰，从保护买受人李震利益的角度出发，要求滨江雅园公司先向土地储备中心办理涉案房屋转移登记手续，然后由土地储备中心再向李震办理转移登记手续，以确保李震能够取得涉案房屋的物权。至于在办理涉案房屋物权转移登记过程中，涉及到有关税收等政策问题，应由滨江雅园公司、土地储备中心共同向税收等政府部门反映，以期得到妥善解决。由于涉及的税收及开票等问题属于政府职责范围内的事务，本院对此不予理涉。现滨江雅园公司只愿意向土地储备中心移交涉案房屋的相关资料，而不办理转移登记的手续，客观上会产生买受人李震不能取得涉案房屋这一拍品的风险，有可能导致拍卖合同目的无法得到实现。另外，一审法院对此问题也作了较为详细有力的阐述，本院对此予以认可，在此不再赘述。综上，滨江雅园公司的上诉请求不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34572元，由上诉人滨江雅园公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵建聪审 判 员 蒋馨叶审 判 员 包梦丹二〇二一年六月三十日法官助理 尹 慧书 记 员 戴文娜