黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民初159号原告：新华房地产开发黑龙江公司。住所地：哈尔滨市南岗区木介街16号。诉讼代表人：新华房地产开发黑龙江公司管理人。负责人：韩巍。委托诉讼代理人：陈雪松，黑龙江泰盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪冰，黑龙江泰盛律师事务所律师。被告：杨祖娟，女，汉族，1967年4月16日出生，户籍住所地哈尔滨市南岗区，现住哈尔滨市南岗区。原告新华房地产开发黑龙江公司（以下简称新华公司）诉被告杨祖娟与破产有关的纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华公司的委托诉讼代理人陈雪松、陈雪冰，被告杨祖娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告购房款人民币250000.00元及违约金（自2001年11月1日起至实际给付之日止，按人民银行同期同类逾期贷款利率计算）；本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告系买卖关系，双方于2001年11月1日签订商品房买卖合同，约定原告将位于哈尔滨市道里区一面街28号新华广场B栋17层2号楼以250000.00元的价格出售给被告，原告已按约定将房屋交付给被告，但被告没有向原告交纳购房款。哈尔滨市中级人民法院于2017年2月27日作出（2017）黑01破申3号民事裁定，裁定受理原告的破产清算申请，并指定黑龙江鼎利清算破产事务有限公司担任破产管理人。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国破产法》、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及其他相关法律法规的规定，提起诉讼，请求依法维护原告、原告股东、债权人的合法权益。杨祖娟辩称，原告诉讼请求不成立，应驳回原告的诉讼请求。事实与理由：1.杨祖娟没有在新华公司购买案涉房屋，而是从案外人胡伟国处依法取得。2009年5月15日，杨祖娟与案外人胡伟国签订《协议书》约定，由杨祖娟出资75万元，胡伟国出资25万元，双方共同经营新型建筑节能材料。胡伟国以自有案涉房屋作为出资，与杨祖娟置换25万元资金，由杨祖娟代替胡伟国支付出资25万元。杨祖娟曾在新华公司工作，了解胡伟国取得新华公司案涉房屋经过后，杨祖娟与胡伟国签订上述合作协议。案外人胡伟国与新华公司之间关系是以房换房，没有债权债务关系，不拖欠新华公司购房款，新华公司向案外人胡伟国交付了案涉房屋空白购房合同、空白发票，胡伟国取得了的相关权利。2009年5月20日，杨祖娟为胡伟国出具收条，收到胡伟国交给的案涉房屋的空白合同、空白发票及钥匙，合同和发票均盖有新华公司公章。杨祖娟不是在新华公司取得案涉房屋，不需要向原告缴纳购房款。2.新华公司与杨祖娟没有买卖关系。杨祖娟不是本案适格被告，请求驳回原告诉讼请求。杨祖娟取得案涉房屋的购房合同及发票时，购房合同及发票加盖有新华公司公章，但买受人、购房价款、违约责任、交付期限等内容均为空白；案涉房屋《黑龙江省商品房屋销售专用发票》（编号0065554号）仅填有日期为2001年11月1日。新华公司将空白购房合同流出，应预见合同的买受人可以是任何人，发票金额可以填不同的金额，且任何人持有该合同及发票，可以办理产权登记。新华公司将空白合同、空白发票交给胡伟国，即视为配合胡伟国或购买案涉房屋的后手持有人办理产权登记手续。杨祖娟于2017年10月9日办理完成不动产登记，也是新华公司默认的。现新华公司起诉杨祖娟给付购房款，故意歪曲事实，浪费司法资源。3.新华公司起诉已超过诉讼时效。新华公司出具购房合同及发票时间为2001年11月1日，根据《民法典》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自新华公司出具购房合同及发票，且杨祖娟于2009年取得该房屋，本案已超过诉讼时效，应依法驳回新华公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告新华公司提交四组证据：证据一：杨祖娟与新华公司于2001年11月1日签订的《商品房买卖合同》（复印件）。拟证明：新华公司将涉案房屋以250000元价格出售给杨祖娟。杨祖娟对证据一真实性没有异议，对关联性、合法性、证明问题有异议。杨祖娟系从案外人胡伟国处取得空白购房合同，不欠新华公司购房款。该合同第二十二条明确写明出卖人二份，买受人一份，杨祖娟并非案涉房屋的第一买受人。请求新华公司出具持有的合同原件，新华公司不能出具原件，应承担举证不能责任。证据二：档案查阅情况回执（复印件）。拟证明：案涉房屋产权人为杨祖娟。杨祖娟对证据二真实性没有异议，对证明问题有异议。不能证明杨祖娟拖欠250000元购房款。且证据一与证据二在哈尔滨市不动产档案中心存档，均是杨祖娟向新华公司提供。因为杨祖娟办理案涉房屋产权证时需要提交原件，这不可能是开发商提供，开发商按照管理规定应当保存自有的一套原件合同。证据三：2020年9月14日杨祖娟出具的《保证书》（复印件）。拟证明：杨祖娟承诺在本案诉讼期间不出售案涉房屋，证明本案未过诉讼时效。杨祖娟对证据三真实性无异议，但该保证书是在违背杨祖娟真实意思并附条件的情况出具的，不能证明本案诉讼时效的效力。证据四：买受人为案外人王晔的商品房买卖合同（复印件）。拟证明：杨祖娟所称案外人胡伟国换房的房屋情况，买受人为案外人王晔，并非案外人胡伟国。且该买卖合同中建筑面积与胡伟国提供的情况说明中所述建筑面积不同。杨祖娟对证据四真实性、合法性均有异议，且与本案无关，不予质证。被告杨祖娟提交五组证据：证据一：哈尔滨市劳动人事争议仲裁委员会仲裁裁决书哈劳人仲字（2019）40号(复印件)。拟证明：杨祖娟是新华公司的正式员工，新华公司破产清算中也没有将其作为正式员工对待。新华公司对证据一真实性无异议，该证据恰恰能证明杨祖娟是新华公司的销售人员，具有取得案涉房屋购房合同和发票的便利条件。证据二：2009年5月15日杨祖娟与案外人胡伟国签订的协议书。拟证明：杨祖娟取得案涉房屋的情况及原由。新华公司对证据二真实性、证明问题均有异议。该协议是杨祖娟与案外人签订，无法核实真伪，而且本案中购房合同及发票均能体现出原被告之间存在买卖关系，不存在案外人胡伟国购房情况。证据三：收条。拟证明：杨祖娟从案外人胡伟国处取得案涉房屋空白购房合同、空白发票、钥匙，不拖欠新华公司的购房款。新华公司对证据三真实性及证明问题均有异议，该证据为杨祖娟单方出具，无法证实杨祖娟所要证明的问题。证据四：案外人胡伟国于2019年9月20日出具的情况说明。拟证明：杨祖娟不是在新华公司直接买的房屋。案外人胡伟国以其所有的道里区安松街60-1号701室一套房屋与新华公司置换了包括本案涉案房屋两套。后胡伟国将B栋1702室抵给杨祖娟。新华公司对证据四真实性、证明问题均有异议。该证据是案外人的情况说明，与本案无关，不应予以认定，该情况说明是自然人出具的，应当出庭接受质询，否则不得作为定案依据，而且情况说明与事实严重不符。情况说明中说到案外人胡伟国以安松街使用面积116平方米的房子置换新华公司建筑面积98.82平方米和80平方米的房子，显然面积不对等，不符合生活常理。新华公司通过法院调查令调取房产得知，安松街60-1号701室房屋并非胡伟国所称在韩敏杰名下，而是在一个叫王晔的名下，因此该情况与胡伟国所称不一致。案外人胡伟国称安松街60-1号701室房屋使用面积为116平方米，而档案中记载该房屋的建筑面积为212.27平方米，两房面积相差甚远，可见该情况说明本身就存在问题，在本案中不应采信。证据五：黑（2017）哈尔滨市不动产权第0215807号产权证。拟证明：原告将空白合同、空白发票交给案外人胡伟国，即视为配合胡伟国或购买案涉房屋的后手持有人办理产权登记手续。杨祖娟于2017年10月9日办理不动产登记，也是原告新华公司默认的。新华公司对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议。对双方当事人举示的上述证据，本院认证意见如下：原告新华公司举示的证据一、证据二，杨祖娟对真实性无异议，能够证实杨祖娟是案涉房屋的所有人，但不能证明杨祖娟拖欠新华公司250000元购房款，本院予以部分采信。证据三，杨祖娟对其合法性有异议，系在违背杨祖娟真实意思并附条件的情况出具，本院不予采信。证据四与本案无关，本院不予采信。被告杨祖娟举示的证据一，新华公司对其真实性无异议，本院予以采信。证据二、证据三系杨祖娟与案外人签订，且由杨祖娟单方出具，无法确认其真实性，本院不予采信。证据四因不符合民诉法和证据规则证人证言形式要求，本院不予采信。证据五能够证明杨祖娟合法取得案涉房屋，并依法办理了不动产权属证书，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明：杨祖娟原系新华公司工作人员。经本院出具律师调查令调取案涉房屋档案信息显示，2001年11月1日《商品房买卖合同》记载，出卖人：新华房地产开发黑龙江公司，买受人：杨祖娟。合同约定：新华公司将位于哈尔滨市道里区一面街28号新华广场B栋17层2号建筑面积为92.82平方米的房屋出售给杨祖娟。买受人购买的商品房为现房，该房屋计价方式为按套计算，总价款为人民币250000.00元。合同中没有约定购房款缴纳时间和付款方式，并约定本合同连同附件共21页，一式三份，出卖人二份，买受人一份。双方在合同上签字盖章。新华公司于2001年11月1日开具的0065554号《黑龙江省商品房屋销售专用发票》记载，购房人：杨祖娟，购房金额250000.00元，房屋地址：新华广场B栋17层2号，建筑面积92.82平方米。每平方米售价2693.39元。该发票盖有新华房地产开发黑龙江公司现金收讫章。2017年9月，哈尔滨市不动产登记中心根据杨祖娟的申请，受理案涉房屋不动产登记申请，2017年9月13日税务部门出具的税收完税证明票据记载：纳税人：杨祖娟，契税和印花税合计5005元。备注注明：正常申报一般申报正税自行申报现金。主管税务所：哈尔滨市道里区地方税务局金帝税务所房源编号：F23010220170027222,房屋坐落位置：道里区一面街28号新华广场B栋17层2号，房屋面积92.82平方米，合同签订时间：2001-11-01。2017年10月9日，哈尔滨市房地产管理局依据杨祖娟提交的《商品房买卖合同》《黑龙江省商品房屋销售专用发票》《税收完税证明》，为杨祖娟下发了证号为黑（2017）哈尔滨市不动产权第0215807号不动产产权证书，该房产证记载：权利人：杨祖娟，单独共有，房屋坐落道里区一面街28号新华广场B栋17层2号，建筑面积92.82平方米。目前案涉房屋在杨祖娟名下，由杨祖娟对外出租。另查明，2017年2月27日，哈尔滨市中级人民法院作出（2017）黑01破申3号民事裁定，受理新华公司的破产清算申请，并指定黑龙江鼎利清算破产事务有限公司担任新华公司破产清算管理人。现新华公司正在破产清算程序中。本院认为，根据本案查明的事实，本案的争议焦点是1.新华公司与杨祖娟是否有真实的买卖关系；2.本案原告新华公司起诉是否超过诉讼时效。关于杨祖娟与新华公司是否存在真实的买卖关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，新华公司主张与杨祖娟系房屋买卖关系，杨祖娟未给付购房款，但仅举示了双方买卖合同复印件及案涉房屋产权人为杨祖娟的档案查询信息，经本院释明，新华公司没有提交案涉房屋的商品房买卖合同原件，且其所提交的0065554号黑龙江省商品房屋销售专用发票（存根联）购房人及购买房屋并不是杨祖娟及本案案涉房屋，原告对其出具的0065554号售房发票第一联即存根联，与在哈尔滨市不动产登记交易档案中心调取的0065554号售房发票第二联即案涉房屋由杨祖娟办理产权登记使用的发票，编号虽相同、而内容完全不同，新华公司对此不能做出合理解释，不能证明新华公司与杨祖娟有直接的真实的房屋买卖关系，且新华公司开具了0065554号黑龙江省商品房屋销售专用发票即办理产权登记使用的第二联发票，其未能提供其他证据予以证明其事实主张，所举示的证据不能证明杨祖娟未按合同约定给付250000元购房款。新华公司应承担举证不能的法律后果。杨祖娟主张其持有案涉房屋的购房合同和购房发票依法办理了案涉房屋不动产所有权证书，不拖欠新华公司购房款的抗辩理由成立，本院予以采纳。新华公司诉讼主张不成立，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于新华公司起诉是否超过诉讼时效的问题。杨祖娟抗辩主张，无论是按照《民法总则》还是《民法典》的规定，新华公司起诉已超过了诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案2001年11月1日签订的《商品房买卖合同》，没有约定交付购房款时间，至2017年10月杨祖娟依法办理并取得案涉房屋不动产所有权证书，新华公司未提出异议，且从未向杨祖娟主张其拖欠购房款，亦没有举示相关杨祖娟欠付购房款的证据，直至2021年1月18日新华公司才向法院起诉主张权利。新华公司自2017年10月9日杨祖娟取得案涉房屋不动产所有权证之日起应当知道其权利受到义务人侵害，但其一直未向杨祖娟主张过该权利，2017年10月9日至2021年1月18日已逾三年，超过《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定的请求保护民事权利的三年诉讼时效，被告杨祖娟主张本案已过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。故原告新华公司的诉讼请求已超请求保护民事权利的诉讼时效期间，依法应予驳回。综上，原告新华房地产开发黑龙江公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告新华房地产开发黑龙江公司全部诉讼请求。案件受理费5050元，由原告新华房地产开发黑龙江公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  王书杰审判员  可 欣审判员  王琦玮（）二〇二一年六月二十九日书记员  赵宇航