云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2301民初2393号原告：楚雄黎城物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇彝海南路195号雍和居小区1幢物业管理用房，统一社会信用代码：91532301560082358Q。法定代表人：吴国安，职务：执行董事。委托诉讼代理人：徐妮娜，女，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：姚志刚，男，代理权限为特别授权。被告：滕凤楚，女，1969年11月27日生，汉族，云南省牟定县人，大专文化，退休职工，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：陈勇，男，1965年8月20日生，汉族，重庆市大足区人，中专文化，居民，住云南省楚雄市，系被告滕凤楚之夫，代理权限为特别授权。原告楚雄黎城物业管理有限公司（以下简称：黎城物业）与被告滕凤楚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎城物业的委托诉讼代理人徐妮娜、姚志刚，被告滕凤楚及其委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎城物业向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告支付原告物业管理费4188元、二次加压费540元、生活垃圾处理费288元，电费1228元，合计6244元；2.请求人民法院判令被告按每天5‰的标准支付自2018年7月1日起至被告交清费用之日止违约金（违约金暂算至2021年1月7日为7639.94元）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由:被告系原告所管理的雍和居小区业主。被告于2014年4月24日与开发商楚雄鹿城房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，购得雍和居小区2幢12层1202号房，在接房时与原告签订了《雍和居前期物业管理协议》。2019年3月13日原告与雍和居小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同期限为5年，即从2019年3月15日至2024年3月14日止。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，收费标准为住宅物业服务费用1.3元/时/月；二次加压费（二次加压设备日常维护费）120元/户/年（五楼及以下楼层)，180元/户/年(五楼以上楼层)；生活垃圾处理费8元/户/月，同时约定原告可对水费、电费等费用进行代收代缴。合同还约定如被告逾期付款原告有权要求乙方进行补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。自2018年7月1日起至2021年7月1日止被告欠缴物业管理费4188元、二次加压费540元、生活垃圾处理费288元、代收代缴电费1228元，合计6244元。因被告迟迟不来交纳物业管理费、二次加压费、生活垃圾处理费、电费，原告多次打电话催促被告交纳该费用，并于2020年11月6日向被告发《律师函》进行彩信通知、上门张贴等方式催告，但被告仍然置之不理。原告为维护自身的合法权益，根据《民法典》等相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院给予公正裁决，望判如所请。被告滕凤楚辩称，一、对原告诉求中的垃圾处理费288元，被告予以认可。二、对原告诉求中的物业管理费4188元、加压费540元、电费1228元不予认可，其理由如下：原告没有按照《物业管理条例》中行业规范和合同约定，为我提供质价相符、公开透明的物业服务，同时在物业管理服务活动中无视业主的利益而为所欲为，其表现如下：1.以被告拖欠物业服务费为理由，拦阻被告出入。人为设置门禁系统及客运电梯系统，导致被告无法正常进入小区及回家，只能乘坐装修货运电梯回家，该电梯卫生条件极差，各种装修材料产生粉尘四扬，致使与被告同住的子女担心刚出生的孙子因年幼抵抗力差，遭受粉尘伤害，在万般之下，被迫于2019年8月去世纪经典一幢以每年18000元的价格租住至今。2.原告迄今为止，从未对收支明细，住房维修基金使用情况及对帐单，公共权益等进行过公示。3.小区商铺私自在小区院内开门，致使绿化受损，并通过此门随意进出小区，导致包括被告在内的小区全体业主的人、财、物安全失去应有保障。4.原告擅自改变物业服务用房和相关场地的用途。小区功能型用房原本属业主管理用房、业主活动室、业委会办公室等用房，产权属于全业主所有，然而原告却私自将本属被告在内的全体业主公共财产私自出租给他人开设幼儿园，非法获取利益并导致大片绿地被圈占。5.原告擅自占用、挖掘物业管理区域内场地，损害业主共同利益。原告擅自故意在小区内部路面放置大量石墩来添堵，侵占业主公共道路，从而倒逼业主购买地下停车位；为了蝇头小利，擅自将小区绿化带损毁设置净化水装置，同时该小区七幢和八幢之间的公共绿化带被商铺承租人严重破坏并占为己有，业主多次向其反映，原告却以无管理权之回答推卸管理责任，任其毁之占为己有。6.擅自关闭靠雄宝路正常车辆通行大门近3年，导致整个小区车辆仅靠一个出入口通行。该大门是小区1620户业主仅有的两个车辆通行出入口之一，原告不顾包括被告在内的广大业主出行便利，以及出入时绕出绕进会给业主造成经济损失、时间消耗，拒不开通近三年之久，在遭到被告在内的广大业主近3年的强烈遣责后，于2019年5月中旬才予开通，在此期间对我造成的损失要求原告给予赔偿。7.加压费属于过高收费。理应按照我与原告签订的《前期物业管理服务协议》合同中约定，根据加压过程中实际消耗产生的费用收取，原告至今没有公示该项费用的消耗明细。8.电费使用度数认可，对每度收取0.51元不认可。因原告从未公示过小区商户用电缴费明细和小区业主生活用电明细，被告无法核对合表用电的应收实际生活用电每度单价。三、违约金不予认可，因原告在实际服务和管理中首先违约。作为物业服务管理单位，对《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等相关法律法规应该熟知，原告明知所谓的业主委员会没有召开业主大会以及未得到业主大会授权签订的合同是无效的，也是违法的，还擅自与其签订合同，为此，原告与业主委员会于2019年3月签订的合同对被告没有约束力。小区业主委员会属非法成立。在筹备阶段就有非本小区业主以业主身份参加筹备，并一度当选为业委会副主任，现有业委会在备案时编造的855赞同票未在小区公示选票细节，在此期间小区业主按《物业管理条例》之规定，向当地社区和业委会递交书面申请并附小区20％业主签名要求召开业主大会，业委会因怕召开业主大会暴露选票造假拒不召开，之后，业委会更是利用业主委员会之名变本加厉，丧心病狂的伙同、勾结原告制定与小区实际不相符的收费标准，剥削广大业主非法敛财！综上所述，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《楚雄彝族自治州物业管理办法》等法律法规，原告在物业管理服务活动中未完全履行相关义务，小区的实际服务与管理上严重失职，给被告带来了经济上和心理上的双重负担，理应承担相应的法律责任和经济赔偿责任！同时为彰显法律的公正，被告有两个请求。1.请求人民法院调取现有业主委员会的备案材料，确认业主委员会的合法性，还包括被告在内的小区业主一个公道！2.请求人民法院深入小区了解实情后依法做出判决。原告黎城物业为证明自己的诉讼主张及所依据的事实和理由，向本院提交如下证据：1.商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表；2.雍和居前期物业管理服务协议；3.雍和居物业管理服务合同；4.楚雄市发展和改革委员会关于对楚雄雍和居住宅小区前期物业服务收费标准的批复；5.楚雄市物业服务收费公示审核表；6.物业服务收费标准备案表；7.供用电合同；8.雍和居2幢未交电费台账；9.雍和居1幢物业费台账；10.律师函及短信截图、上门张贴照片；11.电表底数签字表、电表底数照片、情况说明；12.照片；13.楚雄州住房和城乡建设局对楚雄市住户陈勇、潘延松涉恶势力情况举报的回复；14.建议消防、公安、住建等部门雍和居小区安全隐患的信访回复；15.关于清理规范楚雄州转供电环节电价的公告。被告滕凤楚针对其辩解向本院提交以下证据：1.雍和居小区业委会候选人名单、选票、公示照片、业主要求召开业主大会申请书；2.楚雄州住建部门对楚雄市物业公司违法违规问题的信访回复；3.雍和居小区业主对该小区业主委员会不认可的签名表；4.照片；5.雍和居小区业主委员会备案申请书、公示、致雍和居小区全体业主的公开信。本院认为，原告黎城物业提交的证据1能够证实被告主体资格，本院予以采信；证据2、3能够证实原告黎城物业与开发商签订雍和居前期物业管理服务协议，到期后原告与业主委员会签订物业管理服务协议，对双方权利义务进行了约定，本院予以采信；证据4、5、6能够证实楚雄市发展和改革委员会对雍和居小区物业收费标准进行批复、审核和公示，本院予以采信；证据7、8、11、15能够证实原告与电力公司签订供用电合同，楚雄市发展和改革委员会及电力局对收费标准予以明确，被告用电情况及电费的事实，本院予以采信；证据9、10能够证实被告未交物业费情况及经原告催收仍未交纳的事实，本院予以采信；证据12能够证实被告曾出现过在地下车辆出入口处停放车辆的情况，本院予以采信；证据13、14能够证实就雍和居小区存在问题相关部门予以信访回复，本院予以采信。被告滕凤楚提交的证据1仅系被告单方提交，无其他证据佐证，不足以证实其主张的业委会成立不合法，本院不予采信；证据2能够证实就被告反映的业委会成立不合法一事，相关职权部门予以答复，本院予以采信；证据3系复印件，且存在重复和代签，无其他证据佐证，本院不予采信；证据4能够证实雍和居小区日常情况，本院予以采信；证据5能够证实雍和居小区业主委员会成员经选举审批公示后，部分业主向社区申请召开业主大会的事实，本院予以采信。经审理，本院认定法律事实如下：原告黎城物业（甲方）于2016年4月4日与被告滕凤楚（乙方）签订《雍和居前期物业管理服务协议》，对双方权利义务进行了约定，其中约定原告雍和居小区提供物业服务，乙方所购房屋为高层，坐落位置为2-1202，建筑面积为89.51平方米，乙方交纳费用的时间为每年1月前交纳，每年交纳一次，高层住宅管理费按建筑面积每月每平方米1.3元，电梯运行维护费按每年每户150元收取，生活垃圾处理费每户每月8元，二次加压费：住宅从装修之日开始收取15元／月／户，还约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方进行补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，合同未约定物业服务期限。2019年3月13日，雍和居业主委员会（甲方）与原告黎城物业（乙方）签订《雍和居物业管理服务合同》，合同约定管理服务期限为5年，自2019年3月15日起至2024年3月14日止，高层住宅收取综合物业服务费每月每平方米1.3元，二次加压费五楼以下每月每户10元，五楼以上每月每户15元，城市垃圾处理费每月每户8元，还约定逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算交纳滞纳金。被告滕凤楚于2017年8月入住雍××××室，成为该小区业主，其房屋建筑面积为89.48平方米。自2018年7月1日起至2020年6月30日止，被告滕凤楚欠交物业服务费2792元（89.48平方米×1.3元／月／平方米×24个月）、垃圾处理费192元（8元／月／户×24个月）、二次加压费360元（180元／年／户×2年）、电费1228元（2455度×0.5元／度）。另查明，经2016年3月16日楚发改批〔2016〕63号文件批准，雍和居小区高层住宅物业服务收费标准为1.3元/平方米/月，高层住宅电梯的正常运行和维护费用，供水二次加压所产生的费用由物业公司根据收支情况据实向业主分摊收取，具体分摊收取办法和标准应向业主公示，对费用收支情况应加强核算，单独列账，专款专用，并定期向业主公布收支情况。雍和居小区部分业主对小区业主委员会选举成立持反对意见，并就上述情况进行了信访。2019年5月5日，楚雄州住房和城乡建设局作出《楚雄州住房和城乡建设局对楚雄市住户陈勇、潘延松涉恶势力情况举报的回复》，明确了首届业主委员会选举时间及流程，对公示期间接到陈勇、陈开祥、张丽珍等8位业主的反对情况，楚雄市住建局和鹿城镇青龙社区认为公示期满，持反对意见的业主人数和专有部分的建筑面积未超过小区总业主人数和专有部分总建筑面积的一半，于2019年1月18日依法给予备案的情况，认为雍和居小区选举程序符合《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，青龙社区和楚雄市住建局根据雍和居小区业主委员会提交的备案资料给予备案，符合《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定。2019年8月5日，楚雄州发展和改革委员会、云南电网有限责任公司楚雄供电局作出《关于清理规范楚雄州转供电环节电价的公告》，载明：各种原因未能实现“一户一表”改造，由供电企业抄总表结算电费居民合表用户，暂不执行居民阶梯电价，统一执行居民合表电价。供电企业对合表业主或者物业服务单位统一按每千瓦时0.5元执行，合表业主或者物业服务单位按每千瓦时0.51元与居民用户结算，不得再擅自加价或分摊电量。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案原告与被告滕凤楚签订的《雍和居前期物业服务合同》对物业服务期间双方权利义务进行了约定，后原告与雍和居业主委员会签订《雍和居物业管理服务合同》，该物业管理服务合同对雍和居小区全体业主具有约束力。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业管理服务费。原告提交的证据证实了原告已按照协议约定自2016年4月起入驻小区提供物业服务，被告滕凤楚应按照合同约定交纳物业管理服务费、二次加压费、垃圾处理费等费用。关于原告主张的物业费，因《雍和居物业管理服务合同》未明确物管费的交付时间，现原告主张自每年7月至下一年度6月30日为交费期，故对原告主张由被告滕凤楚支付自2018年7月1日起至2021年6月30日止的物业服务费为4188元的诉讼请求，因2020年7月1日起至2021年6月30日期限尚未届满，该期间产生的物业费本案中不予支持，本案本院予以支持2018年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费2792元（89.48平方米×1.3元/月/平方米×24个月）、二次加压费360元（180元/年/户×2年）垃圾处理费192元（8元/月/户×24个月）。针对原告主张的电费1228元（2455度×0.5元/度），本院认为原告黎城物业提交了相应职权部门出具的收费标准公告和被告确认电表底数的签名表，且附有电表底数照片，能够相互印证，证实雍和居小区在“一户一表”改造完成前收费标准为0.5元/度，被告实际用电量为2455度，尚欠电费1228元的事实，故对原告要求被告滕凤楚支付电费1228元的诉讼请求，本院予以支持。针对原告要求被告按每天5‰的标准支付自2018年7月1日起至被告交清费用之日止违约金（违约金暂算至2021年1月7日为7639.94元）的诉讼请求，本院认为过高，酌情调整按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）一年期年利率3.85%予以计算，2018年7月1日起至2019年6月30日止的物业费1396元、二次加压费180元、垃圾清运费96元，合计1672元的违约金自2019年7月1日起计算至2021年1月7日止为98元（1672元×3.85%÷365天×557天），2019年7月1日起至2020年6月30日止的物业费1396元、二次加压费180元、垃圾清运费96元，合计1672元的违约金自2020年7月1日起计算至2021年1月7日止为34元（1672元×3.85%÷365天×191天），合计132元，并自2021年1月8日起继续计算至款项付清之日止。被告滕凤楚关于原告未按合同约定和行业规范提供质价相符、公开透明的物业服务，且存在答辩所称的物业瑕疵问题的辩称，本院认为，被告提交的证据尚不足以证实原告在物业服务期间存在重大的瑕疵，被告的辩称尚不足以作为抗辩拒交物业费的理由，本院不予采纳。对被告关于电费按每度电收取0.51元不认可的答辩，本院认为，原告已提交相应职权部门公告的收费标准及被告使用的电表底数，被告的辩称没有法律和事实依据，本院不予采纳。针对被告辩称的小区业主委员会成立违法问题，本院认为，雍和居小区业委会已通过业主大会选举、青龙社区及楚雄市住建局审批备案，并在部分业主持反对意见信访后，楚雄州住建局进行了调查并予以答复，被告提交的证据尚不足以证实业主委员会成立存在违法，且被告如认为程序或审批存在违法，可通过另行召开业主大会选举更换业主委员会或另行主张权利进行实现，而不能在实际享受原告提供的物业服务后，以物业服务合同无效为由拒交物业费等费用。故对被告的该辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告滕凤楚于本判决生效之日起十日内支付原告楚雄黎城物业管理有限公司自2018年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费2792元、垃圾处理费192元、二次加压费360元、电费1228元，款交本院；二、由被告滕凤楚于本判决生效之日起十日内支付原告楚雄黎城物业管理有限公司自2019年7月1日起至2021年1月7日止的违约金132元，并自2021年1月8日起按年利率3.85%继续计算违约金至款项付清之日止，款交本院；三、驳回原告楚雄黎城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元（已减半收取），由原告楚雄黎城物业管理有限公司负担49元（已交），由被告滕凤楚负担25元（未交，于本判决生效之日起十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二一年六月二十八日书记员  孙加有