上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终999号上诉人（原审原告）：莱蒙尼亚（上海）教育科技有限公司，住所地上海市奉贤区发工路513号第1幢1003室。法定代表人：胡思镇，执行董事。委托诉讼代理人：蒋婷，系该公司员工。委托诉讼代理人：周蔚，上海市毅石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海歆翱实业有限公司，住所地上海市松江区新桥镇银都路350号D栋D区201室。法定代表人：陆雄斌，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。上诉人莱蒙尼亚（上海）教育科技有限公司（以下简称莱蒙尼亚公司）因与被上诉人上海歆翱实业有限公司（以下简称歆翱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初39512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人莱蒙尼亚公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判歆翱公司返还定金3，364，252.45元（人民币，下同）。事实和理由：第一，根据莱蒙尼亚公司与歆翱公司签署的《租赁意向协议》（以下简称“意向协议”）第七条“附加条款”7.1款的规定：“如莱蒙尼亚公司未能按照约定同歆翱公司签订正式《租赁合同》的，歆翱公司有权不返还定金……”。莱蒙尼亚公司认为，双方未能签署正式《租赁合同》的原因是由歆翱公司导致的。由于歆翱公司一直要求莱蒙尼亚公司签署《租赁意向合同补充协议》（以下简称“补充协议”），对定金退还条件进行修改，而莱蒙尼亚公司一直予以了拒绝，因此歆翱公司没有清退房屋进行交房导致本案纠纷。第二，由于无法确定交房日期，正式的《租赁合同》也无法签署，责任不在于莱蒙尼亚公司。第三，签署正式的租赁合同是双方行为，并不是莱蒙尼亚公司单方面可以完成的。歆翱公司于2020年2月22日发出律师函前，歆翱公司从未向莱蒙尼亚公司提出过正式租赁合同的文本或主要条款，也没有提出过要对正式租赁合同进行磋商。第四，歆翱公司于2020年2月22日疫情期间提出3日内签署正式租赁合同，于2020年2月26日发函解除意向协议、没收定金，明显存在恶意。2020年2月28日蒋婷至歆翱公司表示愿意签订正式合同。第五，签署正式的租赁合同是意向协议的一个条款。而根据双方的微信往来记录，意向协议实质上已无法履行，合同目的已经无法实现。被上诉人歆翱公司辩称：莱蒙尼亚公司一直以办理工商注册为由拖延签订正式租赁合同。歆翱公司实际于2019年11月6日完成清退工作的初步安排，并督促莱蒙尼亚公司尽快签订正式租赁合同。莱蒙尼亚公司所谓的新公司（即上海A有限公司，于2019年12月3日已经核准公司名称）的工商注册与签订正式租赁合同无关。意向协议也未对此有过约定，歆翱公司多次要求莱蒙尼亚公司签订正式的租赁合同。歆翱公司于2020年2月22日发送律师函要求莱蒙尼亚公司在3日内（即23至25日内）来签订正式租赁合同。此外，莱蒙尼亚公司提出2020年2月28日蒋婷至歆翱公司表示愿意签订正式合同，对此，莱蒙尼亚公司在一审中没有提及，也与事实不符。莱蒙尼亚公司提供的工商注册合同就是歆翱公司的合同文本，除该合同中的商务条款双方已在意向协议中明确约定外，并不需要另外协商合同文本。在履行意向协议的过程中，因莱蒙尼亚公司违约，不与歆翱公司签订正式租赁合同，依照定金罚则，定金不予返还。一审法院判决正确，要求维持原判。莱蒙尼亚公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2019年8月9日签订的《租赁意向协议》于2020年2月26日解除；2、判令歆翱公司返还定金3，364，252.45元。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX大道XX号XX广场（以下简称系争房屋）的产权人为上海B有限公司（以下简称B公司）。2019年8月，莱蒙尼亚公司（承租方、乙方）与歆翱公司（出租人、甲方）签订《租赁意向协议》，约定双方尚未签订正式租赁合同，为表示双方的诚意，就房屋租赁有关事宜达成初步意向：乙方自愿向甲方预定由甲方出租的系争房屋。系争房屋包括公用部位分摊面积在内的产证面积10，570.53平方米，其中地上建筑面积为7，863.73平方米，地下建筑面积为2，706.8平方米。该房屋前方的绿地，甲方帮助乙方沟通协商未来对此用于国际学校（幼儿园）室外运动场地的使用，面积1，000平方米左右。特别说明，乙方已知悉该租赁房屋无房地产权证，但甲方配合乙方办理幼儿园办学许可证及其他相关证照（费用由乙方承担）如因场地原因申请失败，则全额退还定金。系争房屋交付时间预计2019年12月1日，其中101和303室预计12月31日交付。（甲方尽全力清退101室，产生的相关费用与乙方无关，如因费用过高或其他原因无法推进，则保留101室运营至合同期满，但不允许101室以任何形式用瑞士中心品牌名义打擦边球做一些商业活动或宣传等。）（租金及定金金额依照于是否清退后的面积重新计算，并做退补之工作）。租赁期限具体以交房为准，结束日期为2034年4月30日。本租赁意向协议签订后三个工作日内，乙方向甲方支付三个月的房屋租金作为定金：3，364，252.45元。（签订正文租赁合同时该定金自动转为部分房屋押金）。正文租赁合同签订日期于交房前7个工作日签订。如乙方未能按照约定同甲方签订正式《租赁合同》的，甲方有权不返还定金，且甲方有权将租赁房屋另行出租。若甲方不能按期交付房屋的，则起租日期顺延，不视为甲方违约。本协议由歆翱公司签约，等合作新公司成立后换新公司签订正文租赁合同。上述协议签订后，莱蒙尼亚公司按约支付了定金3，364，252.45元。2020年2月20日，莱蒙尼亚公司向歆翱公司发送邮件，载明受新型冠状病毒肺炎疫情影响，瑞士国际学校项目推进过程已处于休眠状态。首先，上海市工商局、教育局、民政局等相关部门停止办公，暂不办理纸质申请业务，一切资质申报工作均无法开展。在没有取得相关工商和教育许可的情况下，学校不能非法招生。其次，由于疫情影响社会上所有招生市场宣传活动已经全部停止，导致项目将会无限期延期。最后最重要的是，在原有《租赁意向协议》中约定的房屋交付时间为2019年12月1日，其中101和103室2019年12月31日交付并未如期履行，依据法律规定原意向书已生效。正式签订租赁协议的新公司还未成立，教育资质无法获得，房屋没有按期交接，之前《租赁意向协议书》的代签方即本案莱蒙尼亚公司不承担责任。综上，莱蒙尼亚公司希望退回定金。在新公司成立后重新拟定租赁意向书，预计开学日期为2021年。2020年2月26日，歆翱公司向莱蒙尼亚公司发送律师函，载明因莱蒙尼亚公司在最后期限内仍未前来签订合同且再三推脱，本律师代表委托人通知莱蒙尼亚公司：因莱蒙尼亚公司违约，莱蒙尼亚公司与委托人之间的定金协议即日解除，莱蒙尼亚公司已经支付的定金予以没收同时委托人准备进一步就仅三个月房屋空置损失向莱蒙尼亚公司追索。2020年5月26日，莱蒙尼亚公司注册成立了新公司，新公司名称为上海A有限公司。一审法院另查明，系争房屋于2006年5月13日取得建设工程规划许可证，建设规模为10，545.6平方米。2008年1月11日系争房屋获得上海市建设工程竣工规划验收合格证，载明建筑总面积为10，702.2平方米。一审中，歆翱公司提交了两份B公司出具的委托书，其中一份载明委托上海C有限公司有权处理系争房屋的出租、招租、物业管理、收缴定金、租金、物业管理费，委托期限为自2019年5月20日起至2034年5月19日止。另一份则载明B公司同意上海C有限公司委托本案歆翱公司对系争房屋代为出租、招租、委托期限十五年。莱蒙尼亚公司认为两份委托书上的盖章有明显出入，要求司法鉴定以证明双方并未就租赁事宜达成一致，尚在磋商过程中。一审法院认为，莱蒙尼亚公司与歆翱公司签订的《租赁意向协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现双方一致认可协议于2020年2月26日解除，对此一审法院予以确认。但对于协议解除的过错和责任双方各执一辞。一审法院认为，首先，关于莱蒙尼亚公司所述歆翱公司未按约交房，导致协议解除。但从双方的协议内容来看，交房应在签订正式租赁合同之后，莱蒙尼亚公司现无证据证明系争房屋存在无法交付或歆翱公司明确表示不同意交房的情况，故莱蒙尼亚公司以此为由不签订正式合同，主张歆翱公司违约，缺乏合同和法律依据。其次，关于莱蒙尼亚公司所述，因歆翱公司场地原因导致教育许可证无法办理，对于该节事实莱蒙尼亚公司负有举证义务，但莱蒙尼亚公司并无证据予以证明，对此难以采信。综上，莱蒙尼亚公司在歆翱公司并不存在违约行为的情况下，擅自发送邮件表示不再履行协议内容，构成违约，理应承担违约责任。歆翱公司依据协议内容要求没收定金具有合同和法律依据。判决：一、确认莱蒙尼亚公司与歆翱公司签订的《租赁意向协议》于2020年2月26日解除；二、驳回莱蒙尼亚公司的其余诉讼请求。案件受理费33，714元，减半收取16，857元，由莱蒙尼亚公司负担。一审法院查明的事实有相关证据佐证，且双方当事人均未提出异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，本案的争议焦点为：莱蒙尼亚公司要求歆翱公司返还定金3，364，252.45元是否具有事实和法律依据？本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。预约合同和本约合同是分别独立的合同。预约合同，是相对于本约而言的一种特殊合同，是指向本约合同的缔结。当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。本案中，双方当事人签订的《租赁意向协议》是双方当事人的真实意思表示，与法不悖，双方均应恪守履行。《租赁意向协议》约定：“如莱蒙尼亚公司未能按照约定同歆翱公司签订正式《租赁合同》的，歆翱公司有权不返还定金……”该《租赁意向协议》在性质上属于预约合同，约定的定金属于预约定金。关于双方约定要签订正式租赁合同，系本约合同。关于双方未能签署正式租赁合同的原因，莱蒙尼亚公司认为系歆翱公司一直要求签署补充协议造成的。根据双方的聊天记录，莱蒙尼亚公司已明确拒绝签订补充协议，双方并未达成新的合意，故仍应按《租赁意向协议》确定双方之间的权利义务。关于未能签订正式租赁合同的原因问题。《租赁意向协议》约定，“系争房屋交付时间预计2019年12月1日，……正文租赁合同签订日期于交房前7个工作日签订。”因此，双方签订正式租赁合同的义务在前，歆翱公司的清退及交房义务在后。歆翱公司提供的微信聊天记录表明，其已在2020年1月6日催促莱蒙尼亚公司签订合同。但2020年2月20日莱蒙尼亚公司向歆翱公司发送的邮件内容表明，签订正式租赁协议的新公司未成立，莱蒙尼亚公司希望歆翱公司退回定金。因该邮件已经明确流露出莱蒙尼亚公司不再愿意继续签订正式租赁合同的意思，歆翱公司于2020年2月22日发律师函，并给予莱蒙尼亚公司3天时间签署正式租赁合同，但莱蒙尼亚公司通过律师函仅表示愿意磋商签订正式租赁合同，并未就正式租赁合同进行磋商的实质性行为，莱蒙尼亚公司亦未在上述期限内签订正式租赁合同。莱蒙尼亚公司虽称工作人员处于隔离期及新公司上海A有限公司未成立而无法签订正式租赁合同，但双方均有通过微信、电子邮件沟通的渠道，工作人员处于隔离期并不妨碍双方通过微信、电子邮件等方式就正式租赁合同条款进行磋商及签订合同。上海A有限公司已于2019年12月完成企业名称预核准登记，该公司的拟任法定代表人胡思镇（即莱蒙尼亚公司执行董事）与歆翱公司之间签订正式租赁合同，并无法律或者事实上的障碍，故莱蒙尼亚公司的上诉理由均难以成立。综上所述，上诉人莱蒙尼亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33，714元，由上诉人莱蒙尼亚（上海）教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  任明艳审判员  沙茹萍审判员  刘 江二〇二一年六月二十四日书记员  齐 妍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……