黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民初160号原告：新华房地产开发黑龙江公司，住所地哈尔滨市南岗区木介街**。诉讼代表人：韩巍，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：陈雪松，黑龙江泰盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪冰，黑龙江泰盛律师事务所律师。被告：王小保，男，汉族，1945年5月13日出生，哈尔滨市道里区政协退休干部，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：史桂兰（系王小宝妻子），女，1950年11月28日出生，汉族，哈尔滨市动力区物价局退休干部，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：刘贺，黑龙江信诚律师事务所律师。原告新华房地产开发黑龙江公司（以下简称新华公司）诉被告王小保与破产有关纠纷一案，本院2021年1月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新华公司的委托诉讼代理人陈雪松、陈雪冰，被告王小宝及其委托诉讼代理人史桂兰、刘贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华公司诉讼请求：1、被告王小宝给付新华公司购房款259,721.76元及违约金（自2001年12月13日起至给付之日止，按人民银行同期同类逾期贷款利率计算）；2、由王小宝承担本案的诉讼费用。事实与理由：2001年12月12日，原告与被告签订《购房协议》，双方约定，被告从原告处购买了原告开发的位于哈尔滨市××买卖街××广场××室房屋，金额为559,721.76元,被告将位于哈尔滨市香坊区香坊大街93号3栋5单元602室的房屋交付给原告，作价20万元，用于冲抵部分购房款，《购房协议》签订后，原告按照约定将房屋已交付给被告，但被告没有将作价的房屋交付给原告，被告实际交纳购房款300,000元，剩余购房款259,721.76元被告没有向原告交付。原告因资不抵债向哈尔滨市中级人民法院提出破产申请，哈尔滨市中级人民法院已于2017年2月27日作出(2017)黑01破申3号民事裁定书，裁定受理原告的破产清算申请，原告进入破产清算程序。哈尔滨市中级人民法院下达（2017）黑01破1号决定书，并指定黑龙江鼎利清算破产事务有限公司担任原告的破产清算管理人。为维护原告、原告的股东、债权人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国破产法》、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及其他相关法律法规的规定，提起诉讼。被告王小宝辩称，一、新华公司违约在先，未按合同约定的建筑面积交付房屋，给王小宝造成了严重损失。案涉购房协议约定，新华公司出售的房屋建筑面积为215.28平方米，房价每平方米2600元，按此计算房屋总价559721.76元。但新华公司交付房屋的建筑面积却仅为170.76平方米，比合同约定建筑面积少44.52平方米，面积差价115752元。因新华公司未向王小宝按约定建筑面积交付房屋，已经实际造成了王小宝出售房屋和在房屋被征收时利益的贬损，给王小宝造成重大损失。新华公司违约在先，反而主张差价款，纯属无理之诉。二、新华公司在诉请中没有扣减王小宝已交付的购房款61751元，2001年12月27日，王小宝在办理案涉房屋房改购房时，已经交纳了购房款61751元。2020年2月25日，新华公司已经将该笔购房款扣除，当时提交的起诉状中也已经将该笔购房款计算在内，对于该交付事实已经形成了自认。而新华公司在本次诉请中没有扣减61751元购房款，显然是在混淆视听。三、新华公司的诉请已经超过法定的诉讼时效期间。2001年，王小宝取得房产证后发现房屋建筑面积与合同约定相差过大，联系到新华公司法定代表人邵士君，并明确告知：因你公司交付的房屋建筑面积比合同约定的少太多，所以王小宝不再交付20万元购房款。如果新华公司认为王小宝应向其支付购房款，则双方的争议在此时已经形成，诉讼时效也应在此时起算。此后直至新华公司起诉前的近二十年间，王小宝始终居住在案涉房屋中，新华公司却从未要求支付购房款，所以现在的诉请已超过法定的诉讼时效期间，丧失胜诉权，请求驳回新华公司的全部诉请。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。新华公司提交证据：证据一.购房协议（合同）、出售公有住房审批表，用以证明双方系买卖关系，王小宝以559721.76元的价格购买新华公司位于道里区买卖街××广场××室房屋。合同第四条约定，王小宝将位于香坊大街××单元××号住宅作价20万元交付甲方。现王小宝只交纳30万元，余款59721.76元也未交付。证据二.王小保于2018年11月20日出具的《应新华公司通知到约办理事宜》，用以证明王小宝因其个人原因，未能按照约定将作价20万元的房屋交付于新华公司。而且，涉案房屋已经完成过户、登记等程序，但至今为止王小宝仍有259721.76元购房款未交付，同时也证明本案未超过诉讼时效。王小宝质证意见：对证据一中购房协议（合同）真实性无异议，关联性有异议，该合同约定新华公司应向王小宝交付房屋的建筑面积为215.28平方米，按每平方米2600计算，才是559721.76元，能够证明新华公司违约在先，交付房屋的建筑面积与约定不符，新华公司请求判令王小宝支付房款差价259721.76元的诉请不能成立。对出售共有住房审批表的真实性无异议，关联性有异议，该证据能够证明案涉合同约定的购房款包含了房改时需要向房改部门交纳的房款，印证了2001年12月27日王小宝交纳的61751元最终由新华公司收取，新华公司诉请的数额中应对该部分扣除，而且该证据也能证明案涉房屋的建筑面积比购房合同约定的建筑面积少44.52平方米，新华公司没有按照约定建筑面积交付房屋；对证据二真实性无异议，关联性有异议，该证据形成于诉讼时效期间届满之后，王小宝在该证据中未承诺继续支付购房款，不符合重新计算诉讼时效的规定。王小宝提交证据：第一组证据.购房协议（合同）、房产产权证，用以证明2001年12月12日，双方签订购房协议，约定新华公司将位于哈尔滨市道里区买卖街副105号的新华广场F栋19层5号住房出售给王小宝，房屋建筑面积215.28平方米，房价每平方米2600元，据此计算合计559721.76元，2001年12月26日，王小宝取得案涉房屋的产权证，产权证载明案涉房屋建筑面积为170.76平方米，比购房协议约定的建筑面积少44.52平方米，面积差价115752元。新华公司没有向王小宝交付符合合同约定建筑面积的房屋，构成违约，且违约在先。第二组证据.收条、黑龙江省非经营性统一收费票据、国有住房出售收入专用票据、民事起诉状各1份，用以证明2001年12月27日，王小宝向新华公司缴纳购房款61751元，该票据现保存在新华公司处。2020年2月25日，新华公司起诉时已经将上述购房款扣除，确认了收到上述购房款，新华公司诉请中应扣除上述购房款。第三组证据.房证、哈尔滨市住房制度改革委员会办公司关于贯彻落实市政府《关于房地产开发企业管理的国有住房产权确认和出售实施办法》的通知，用以证明内容2001年12月12日，新华房地产开发黑龙江公司物业管理分公司（签发单位处）向王小宝签发了房证，证明王小宝购买案涉房屋的方式是通过房改方式取得房屋所有权证，2001年12月27日王小宝交纳的61751元，根据哈尔滨市政府《关于房地产开发企业管理的国有住房产权确认和出售实施办法》第三条第（六）项第二款的规定，属于开发企业出售自有房屋回收的资金，所有权归新华公司所有，所以该61751元属于王小宝缴纳的购房款。第四组证据.新房预分证、物业费收据、电梯费收据，用以证明内容2002年8月30日，新华公司向王小宝交付了案涉房屋。新华公司质证意见：对第一组证据真实性无异议，关联性、证明问题有异议。新华公司已经向王小宝交付了符合购房合同约定面积的房屋，因该房屋楼上及楼下均有住户，楼上及楼下的房屋面积均是相同的，只有王小宝的房屋产权证书所列的面积较少，按王小宝提供的产权证所列面积计算，其房屋的得房系数为1.13，按照哈尔滨市当年以及现在的典式高层得房系数应为1.57或1.49，因此王小宝提供的产权证所列面积系数不符合案涉房屋的客观事实，新华公司并不存在违约行为；对第二组证据真实性无异议，对关联性、证明问题有异议，王小宝缴纳的61751元是其向房改部门缴纳的，是其公产房买断的款项，而并非向新华公司缴纳的购房款，王小宝将缴款票据交给新华公司，但并不能证明该房款就交给了新华公司，而且在票据中没有新华公司任何签字及盖章，关于起诉状是新华公司在之前起诉时立案所用，在立案后可以根据实际情况进行变更诉讼请求或补充相应的事实，因此不能证明新华公司已经认可收到王小宝交纳的61751元；对第三组证据真实性无异议，对证明问题有异议，王小宝不属于《关于房地产开发企业管理的国有住房产权确认和出售实施办法》第三条第（六）项第二款情况，新华公司开发的新华广场除部分动迁户外，其他均为商品房，房产性质不属于文件中范围，只有王小宝是唯一按此种方式办理，其缴纳的61751元与新华公司无关，就算根据该文件可以提取返还给新华公司，也存在一定比例，并非王小宝所称全部抵扣房款；对第四组证据真实性及证明问题无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：新华公司提交证据一、证据二，王小宝对于证据真实性无异议，对证明事项有异议，本院对上述证据真实性予以确认，对证据一的证明事项按照证据载明内容予以采信，证明二能够证明合同约定的抵款房屋未交付事实，但不能证明本案存在诉讼时效中断情形，本院对新华公司此项举证意见不予采纳，对证明事项按照证据载明内容予以采信。王小宝提交四组证据，新华公司对真实性均无异议，对第一、二、三组证据证明事项有异议，对第四组证据证明事项无异议，本院对王小宝提交证据真实性予以确认，对于证明事项按照证据载明内容予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明：2001年12月12日，新华公司为甲方，王小宝为乙方，签订购房协议（合同），内容：“一、由于乙方已于1998年交付购房预定金20万元，甲方同意将位于道里区买卖街副105号的新华广场F栋19层5号住房一套按期房价格出售给乙方。二、住房为**两厅，使用面积131.7平方米，凉台9.9平方米，折合建筑面积215.28平方米（含凉台）。三、房价每平方米2600元，合计人民币559721.76元。四、乙方将位于香坊大街××单元××号住宅一套（使用面积51.16平方米）交给甲方，作价20万元人民币。五、进户时间为2002年4月底。六、此协议双方未尽事宜，将依据有关法律法规处理”。同日，新华公司物业管理分公司给王小宝办理新华广场F栋19层5号房证。其后，王小宝按照个人购买公有住房审批程序申请房改购房，案涉房屋的《出售公有住房审批表》（一）购房人单位签证页，由购房人王小宝及第二购房人妻子史桂兰所在单位加盖公章；（二）购房签证与房屋确权页，新华公司物业管理分公司在房管单位项下加盖公章，新华公司在产权单位项下加盖公章；（三）房屋评估作价页主要内容“购房人王小宝与第二购房人史桂兰合计工龄：55年，新华广场F栋19层5号住房成本价：900元每平方米，建筑面积：170.76平方米，朝向折扣：3%，一次付款折扣：17%，扣除个人产权使用面积：13平方米，实际房改售房建筑面积：157.76平方米，购房人住房标准：105平方米，超标准住房建筑面积：56.35平方米，教师优惠：5%，副高职以上优惠：5%，房屋实际售价：61751元”。2001年12月27日，王小宝向道里区房改办缴纳房改售房款61751元，房改手续费617.5元。2001年12月，王小宝取得新华广场F栋19层5号住房房屋产权证（哈房权证里字第**），产权证载明房屋建筑面积为170.76平方米，附记主要内容“成本价总价款：141984元；售房单位：新华房地产开发黑龙江公司，房改售房”。2002年8月30日，新华公司给王小宝发出新华广场F栋19层5号住房新房预分证，当日王小宝缴纳物业费1699元，电梯费840元，办理进户后居住至今。2017年2月27日，本院作出（2017）黑01破申3号民事裁定书，受理新华公司破产申请。2018年11月20日，王小宝给新华公司管理人出具“应新华公司通知到约办理事宜”的情况说明，将房改售房款票据、房改手续费票据交给新华公司管理人工作人员，新华公司管理人出具了收条。另查明，双方当事人均对以下事实陈述一致：王小宝原工作单位向新华公司转账购房款共计30万元，购房协议第四条所涉位于香坊大街××单元××号住宅系公产房，王小宝系承租人，未实际向新华公司交付该房屋。本院认为，新华公司与王小宝签订的购房协议（合同）系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。本案争议焦点为王小宝是否欠付购房款以及新华公司的诉请是否超过诉讼时效。关于王小宝应付购房款数额问题，双方合同约定了案涉房屋总价及每平方米价格，约定王小宝将位于香坊大街××单元××号住宅一套（使用面积51.16平方米）交给新华公司作价20万元，但未约定抵款房屋的交付时间。新华公司向王小宝所售房产的产权证载明房屋建筑面积为170.76平方米面积，与合同约定的房屋建筑面积215.28平方米相差较大，双方未就合同价款变更达成补充协议，依据双方合同签订时生效的法律《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，新华公司交付房屋面积不符合合同约定，王小宝有权拒绝新华公司相应的交付抵款房屋的履行要求。在购房合同实际履行中，新华公司未按商品房销售方式向王小宝出售房产收取房款，系以房改售房的方式履行，具体表现为新华公司物业管理分公司给王小宝办理承租性质的“房证”，新华公司在案涉房屋的《出售公有住房审批表》（二）“购房签证与房屋确权”的产权单位项下加盖公章同意售房，故应认定双方在实际履行中，变更购房协议以房改售房方式向王小宝出售案涉房产，《出售公有住房审批表》（三）“房屋评估作价”载明王小宝夫妻按照房改售房规定享受工龄、一次付款折扣、教师优惠、副高职以上优惠等房改政策优惠，明确“房屋实际售价61751元”，其后，王小宝向道里区房改办缴纳房改售房款、房改手续费后取得房屋产权证，产权证亦明确载明“成本价总价款：141984元；售房单位：新华房地产开发黑龙江公司，房改售房”，综上应认定新华公司与王小宝已实际变更购房合同履行方式且履行完毕，王小宝已按房改售房政策规定取得新华广场F栋19层5号住房房屋产权，新华公司主张王小宝尚欠购房款无事实与法律依据，本院不予支持。关于新华公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。新华公司提起诉讼依据的购房协议（合同）签订时间为2000年12月12日，合同未约定具体付款时间。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据房屋买卖的交易习惯，买受人缴纳全部房款后，开发公司才会交付房屋允许进户，2002年8月30日，新华公司给王小宝发出新华广场F栋19层5号住房新房预分证，当日王小宝缴纳物业费、电梯费，办理进户后居住至今，如新华公司认为王小宝欠付购房款，本案诉讼时效的起算点应为王小宝接收房产时间，即2002年8月30日，自此计算，新华公司的起诉明显超过了诉讼时效期间，丧失实体上的胜诉权，王小宝抗辩主张本案已超过诉讼时效，符合法律规定，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第六十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百一十九条规定，判决如下：驳回原告新华房地产开发黑龙江公司的诉讼请求。案件受理费5195.83元，由新华房地产开发黑龙江公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 荆 丛审判员 可 欣审判员 王琦玮（）二〇二一年六月二十五日书记员 赵宇航