江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1982号上诉人（原审被告、反诉原告）：申健康，女，1980年6月10日生，住江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：张毅，江苏加得律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋涵，男，1970年9月18日生，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：黄亚玲，江苏大仁律师事务所律师。上诉人申健康因与被上诉人宋涵房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初4074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。申健康上诉请求：撤销一审判决第一项、第五项；改判宋涵赔偿申健康四项损失合计166150元，案件受理费由宋涵承担。事实和理由：一审法院认定因双方就商铺交接未能达成一致是错误的，在租期届满之前及之后申健康曾多次要求交接商铺并结算水电费、返还押金，遭宋涵无理拒绝，所以未能完成交接的原因完全在于宋涵。申健康未能经营而发生的商铺装修装饰等费用是实际损失，应予认定；宋涵伪造与房东之间的合同违反诚信原则，欺骗申健康签约存在过错，该合同无效。一审法院认为申健康未经宋涵同意而进行店铺装修与事实不符，至少其追认且从未提出异议。一审法院认为店面转让费交付给案外人，所以宋涵没有返还义务是错误的，申健康并未要求其返还，而是要求其赔偿；许可证件变更而发生的代理费2350元，也是针对房屋租赁设立商铺而发生的合理费用，目前该费用不能实现其目的，也应是申健康的损失，应由宋涵赔偿。宋涵答辩称，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。一审中提交的2017年5月20日商铺出租合同实际是2020年1-2月期间制作，双方2019年12月签订租房协议时宋涵并没有提供该合同给申健康，是因其要办理营业执照变更，宋涵才另行制作提供给申健康。宋涵没有放弃优先承租权导致申健康不能续租；申健康提出的四项损失均不成立，且损失本可以避免，2020年9月4日房东同意与申健康签订租房合同，是申健康拒绝续租导致前期投入损失。宋涵向一审法院起诉请求：判令申健康支付租赁合同到期后自2020年7月1日起至2020年10月27日止所产生的房屋使用费（按照3750元/月计算）；判令申健康支付违约金7500元、律师费8000元，诉讼费用由申健康承担。申健康向一审法院反诉请求：判令宋涵赔偿店面装饰费85000元、店面转让费损失68800元、返还店面租赁押金10000元、酌情补偿疫情期间租金损失7500元、支付装修设计费10000元、营业场所变更的代理费用2350元，并承担案件受理费。一审法院认定事实：2019年12月26日，宋涵（甲方、转租方）与申健康（乙方、承租方）签订《租房协议》一份。合同第一条约定，甲方自愿将中南世纪城6幢111商铺部分转租给乙方，租期6个月，从2019年12月31日至2020年6月30日止。年租金为45000元，租金每年缴纳一次，先交后住，每次房租提前30天支付，合同到期后房东如果涨租，乙方承担涨的20%房租，隔壁店承担涨的80%房租。合同第四条约定，乙方不得有以下行为：1.损坏原有设施；2.私自乱装修；3.从事非法活动；4.妨碍邻居正常居住休息；5.拖欠缴纳各项费用。否则，乙方同意甲方无条件收回房产，因此造成乙方损失与甲方无关。合同第八条约定，甲乙双方议定采用谁违约谁赔偿的原则，即违约方给对方二个月租金作赔偿。合同第十条约定，补充协议：水、电、物业费押金壹万元，如乙方转租给他人，每年租金不得低于45000元，需经甲方书面同意。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，宋涵向申健康交付了案涉商铺，申健康对该店铺进行装修，尚未实际经营。2020年6月10日，申健康在微信中询问宋涵“你好，门店续签的合同，尽快的帮忙安排一下，门店硬件已经装修好了，又不认识一房东是谁…你又不和我见面谈续签的事情，我投入这么多，后来又遇到疫情…六月三号，从隔壁麻辣烫那里得知直接把我赶走的消息，作为二房东，你也应该提前告诉我一声，见个面具体说说，发信息你又不回…”。宋涵回复称“你这话说的是什么意思啊？我收了你的钱了吗？我们俩本来就不认识。你应该做的事情是和麻辣烫怎么连手，和一房东谈。我们俩合同到期了，我们把定金转结了就结束了。你不应该在我这里耗费时间”。6月26日，申健康发微信称“你好，两点前你到门店把水电费结清”，“把这个事情尽早了断吧”，宋涵未有回复。后申健康发送水表、电表拍摄的照片，但宋涵拒收。6月29日，宋涵与申健康进行微信语音通话。7月1日，申健康发送微信称“你好，房子到期之前通知你们来接受房子的，把押金带上的，你们一直不配合，昨天是最后一天，6月30日，你通知我下午4点到麻辣烫店一起见面，解决一下房子到期的事情，后来我到了提出结清水电并退还一万押金的事情，但是，你们也没有配合”。7月5日，宋涵发送微信称“我们的合同已经到期了，打了几次电话，你居然不接，你想以非法目的霸占这个房子，造成的一切经济损失由你来承担”。因双方就商铺交接未能达成一致，宋涵诉至法院，案件审理过程中，双方于2020年10月27日交接完毕案涉店铺。另查明，案涉中南世纪城6幢111室房屋所有权人为孙建平和徐德明。宋涵因本案诉讼聘请江苏大仁律师事务所律师，支付律师费8000元。诉讼中，宋涵提交一份其与房东孙建平、徐德明签订的《商铺出租合同》，申健康提交一份宋涵向其提供的宋涵与房东孙建平、徐德明签订的《商铺出租合同》复印件。从内容上看，两份合同除孙建平的联系电话、租金、落款时间不一致外，其余内容均一致，如两份《商铺出租合同》在第十五条、第十六条对续租做如下约定：“在本合同期满后，在出租方向第三方提出的同等条件下，承租方享有优先续租权（但租金可随社会物价指数变动而调整）。承租方如需续租，应在租期届满前二个月向出租方提出，并签订新租赁合同。”此外，两份合同的排版、字体以及甲、乙方签字均不一致，且宋涵提供给申健康的该份合同中，首页右上角手写“同意转租，孙建平、徐德明”字样。申健康认为，宋涵提供伪造的与房屋所有权人的合同，通过欺诈的方式使得其认为房东孙建平、徐德明同意转租且到期后同意续租，才与宋涵签订了转租合同。对此，宋涵在庭审中陈述，其与房东孙建平签订的2017年1月23日的商铺出租合同，甲方处名字是孙建平本人所签。在申健康承租房屋后，因申健康要求办理营业执照，在2019年12月左右，宋涵将其与房东所签合同的电子版打印出来，打印件上的时间是2017年5月20日，因宋涵当时不在南通，由其妹妹打印，合同尾部“孙建平”的签名是宋涵妹妹所签。宋涵回南通后在乙方处签字，将这份合同交给了申健康。该份合同右上角“同意转租”等字样是用其他便条复印产生。该两份合同有两处不同，一是孙建平的联系电话打错一个字，宋涵对此不知情，二是租金修改成了20万，是宋涵妹妹修改。庭审中，申健康申请证人包某出庭，证明其为申健康装修案涉店铺，装修费为8万元，已支付4万元。此外，证人包某于6月26日下午到商铺内整理东西，申健康在店内打电话给宋涵，告知其已在整理东西并要求交接店铺、退押金。申健康申请证人李某出庭，证明其在6月26日下午在案涉店铺内，应申健康要求打电话给宋涵，要求结算水电费并交房，后宋涵将证人李某电话拉黑。对于申健康反诉主张的店铺转让费及押金，双方庭审中陈述，申健康在承租案涉商铺时，向上一家租户案外人陈建支付了半年租金22500元，转让费68800元，水电押金10000元，共计101300元，案外人陈建向申健康出具了收条。为方便交易，宋涵未向案外人陈建退还1万元水电押金，而是由宋涵直接向申健康支付。一审法院认为，宋涵与申健康在签订案涉《租房协议》时，宋涵向申健康提供的其与房东孙建平、徐德明签订的《商铺出租合同》并非真实、原始合同，该份由宋涵自行制作的合同右上角“同意转租”等字样也并非房东孙建平、徐德明所写，但房东是否同意转租不影响本案双方之间的转租合同的效力，宋涵与申健康之间的《租房协议》不违反法律、法规禁止性规定，应为有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第十六条的规定，承租人未经出租人同意转租的合同无效，上述规定系基于合同法第五十一条无权处分而作出，认为未经出租人同意转租房屋系无权处分的行为，应为效力待定，若事后仍未获得权利人的追认或取得处分权，则该转租合同无效。但《中华人民共和国民法典》中删除了合同法第五十一条无权处分的规定，且第五百九十七条确定了未取得出卖物处分权的买卖合同并非无效合同，民法典不再将具有权利来源作为肯定合同效力的要件，即无论承租人是否取得出租人同意，其对外签订的转租合同均不因出租人未同意而成为转租合同的效力障碍。从司法解释的适用看，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）亦对2009年房屋租赁司法解释予以修正，删除了原第十六条的规定。因此，鉴于出租人孙建平、徐德明在合同期内并未解除其与宋涵之间的《商铺出租合同》，在没有其他合同无效情形的情况下，本案《租房协议》应为有效。关于续租问题，宋涵与申健康在签订《租房协议》时，宋涵向申健康提供的其与房东孙建平签订的《商铺出租合同》虽非原始合同，但合同上关于续租等内容与原始合同内容一致，申健康应当知晓宋涵对于房东孙建平享有优先续租权（但租金可随物价指数变动而调整），且宋涵需提前两个月向房东孙建平提出行使优先续租权。结合《租房协议》第一条中“…合同到期后房东如果涨价，乙方承担涨的20%，隔壁店承担涨的80%”的内容可知，双方在签订转租协议时对于续租的事情虽未在转租协议中明确，但双方应是确认了宋涵与房东孙建平、徐德明签订的《商铺出租合同》中的优先续租权。此外，申健康签订的转租合同仅有六个月，其在租赁期限仅剩下两个月时仍开始进行装修，且在与宋涵联系时亦让宋涵处理续租事宜，综合以上事实，对于宋涵在庭审中陈述的其并不打算在合同到期后与房东孙建平、徐德明续签，而该情况在签订转租合同时就已告知申健康的主张，法院难以采信。双方在订立《租房协议》时，已对续租之后如出现涨租的情况做了约定，因宋涵放弃行使自己的优先承租权，导致申健康无法在转租合同到期后续租案涉商铺。关于宋涵诉讼请求的房屋占有使用费，根据双方之间的微信聊天记录及证人证言，申健康于2020年6月26日要求与宋涵结清水电，并将拍摄的水表、电表照片发送给宋涵，但宋涵在其微信上拒收。后双方约定6月30日进行现场交接，因押金、钥匙交付等问题未能达成一致，双方又未能按时交还商铺。因此，双方对于转租合同到期后未能及时交接商铺均存在过错，宋涵主张按照合同约定（3750元/月）计算2020年7月1日起至2020年10月27日止所产生的房屋使用费，法院综合双方对于该损失产生的原因，按照每月1875元/月予以支持。关于宋涵的违约金主张，根据前述分析，宋涵在转租合同到期前未向房东主张优先承租权构成违约，因此宋涵主张按照合同约定（二个月租金）计算违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于宋涵的律师费主张，因双方的《租房协议》未有律师费的约定，对于该项主张，法院不予支持。对于申健康的反诉请求，一、店面装饰费85000元及装修设计费10000元，根据双方《租房协议》第四条约定“乙方不得有以下行为…2、私自乱装修…否则，乙方同意甲方无条件收回房产，因此造成乙方损失与甲方无关”，根据双方所提供的证据显示，申健康在进行装修时未告知宋涵，未经出租人同意装饰装修的费用，应由承租人自行承担，法院不予支持。二、店面转让费损失68800元，该项转让费系申健康向案外人陈建所支付，申健康要求宋涵赔偿无法律或合同依据，法院难以支持。三、店面租赁押金10000元，该押金系申健康支付给案外人陈建后，由宋涵在转租合同到期后返还给申健康。根据《租房协议》约定，该部分押金为水、电、物业押金，因双方已于2020年10月27日进行商铺交接，宋涵应返还该部分押金。四、酌情补偿疫情期间租金损失7500元，申健康承租商铺时间较短，且正好经历疫情期间，申健康未能正常使用租赁商铺，对于该项反诉请求，法院予以支持。五、营业场所变更的代理费用2350元，系用于办理进出口证件，申健康未告知宋涵且已超出宋涵的预见范围，该项费用即便已经支付，申健康也可后续使用，对于该项反诉请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十七条、第七百一十六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定，判决：一、申健康于判决生效之日起十日内一次性给付宋涵房屋占有使用费7312元。二、宋涵于判决生效之日起十日内一次性退还申健康押金10000元。三、宋涵于判决生效之日起十日内一次性补偿申健康店面租金7500元。四、驳回宋涵的其他本诉请求。五、驳回申健康的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费81元，由宋涵负担31元，申健康负担50元；反诉案件受理费1863元，由申健康负担1744元，宋涵负担119元。二审中，宋涵提交孙建平起诉宋涵的民事起诉状，主张并非其不要求优先续租，而是房主孙建平在合同到期前要求交房。申健康对该起诉状的形式真实性无异议，但认为事实情况应以该案生效判决认定为准。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，双方签订的租房协议并无违反法律法规强制性规定的情形，应认定合法有效，申健康主张宋涵对能否续租、是否可以装修等另有口头承诺、欺骗其签订合同不能成立。对于能否续租，申健康称宋涵承诺可以续租、其有优先承租权；宋涵称其已告知不准备续租，但会引荐申健康给房东、申健康可自行与房东洽谈续租，双方各执一词。但既然双方以书面形式签订合同，如发生争议，所有约定均应以书面约定为准。即使宋涵对续租或帮助续租有口头承诺，但双方对此未做书面约定、反而明确约定租期届满之日，申健康具有完全民事行为能力、并从事经营活动，应考量其中风险并作出是否签约的判断。落款时间2017年5月20日的“商铺出租合同”是复印件，且非孙建平、徐德明本人签名，没有法律效力，但该合同效力与本案宋涵与申健康的租房协议没有直接关联，宋涵与申健康的租房纠纷处理应以其两人签订的租房协议为依据。根据双方微信交流的记录，房屋租期届满之前申健康表示不再租房，双方对房屋的交接有多次沟通，但确实未能达成一致、未能顺利交接。租期届满交还房屋是承租人的主要义务，其可以先交还钥匙避免房屋占用费损失的发生，一审法院考虑房屋未能在租期届满时顺利交接双方均有过错、判令租期届满之后的房屋占用费减半计算并无不当。对于申健康主张的房屋装修、设计费损失，根据双方合同约定，申健康不得私自乱装修，即如装修，应征得同意，从申健康提供的照片看，其对房屋内部装修内容较多、包括顶部、固定橱柜、隔断等等，属于对房屋较大幅度的装修，应当在装修前征得宋涵的同意，未经同意的装修费用应由其自行承担。关于店面转让费损失，与案涉房屋租赁合同无关，申健康从案外人处转让得店面，才可能与宋涵签订房屋租赁协议，“转让店面”是申健康与宋涵签订房屋租赁合同的前提，不是与宋涵签订房屋租赁合同产生的损失。至于申健康所称的办证损失，其提供的所办证件是“对外贸易经营者备案登记表”，经营者名称是南通某化妆品有限公司、经营场所是案涉租赁房屋处，申健康称办证损失是办理经营场所变更产生的费用，从其提供的证据中不能证明，与本案房屋租赁合同无关。此外，2020年9月初申健康仍占有房屋，房屋出租方表示愿意将房屋出租给申健康，如申健康承租房屋则可实现其租赁房屋用于经营目的、其所称的以上损失均可避免，是其考虑经营风险等后放弃了承租。综上，申健康的上诉理由均不能成立，本院不予采纳，一审法院判决查明基本事实清楚、适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3087元，由上诉人申健康承担。本判决为终审判决。审判长 金 玮审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年六月七日书记员 何梦玲