宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2021）宁0181民初1497号原告：吴泽波，男，1984年2月18日出生，回族，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：杨龙，宁夏迪通律师事务所律师。被告：灵武市欣荣房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区灵武市振兴路农贸市场对面。法定代表人：陈欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨蓉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨文宇，宁夏朔方（灵武）律师事务所律师。原告吴泽波与被告灵武市欣荣房地产开发有限责任公司（以下简称欣荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴泽波的委托诉讼代理人杨龙，被告欣荣公司的委托诉讼代理人杨文宇、杨蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴泽波向本院提出诉讼请求：1.判令欣荣公司将宁夏灵武鑫盛绒都XXX室房地产过户到吴泽波名下，给吴泽波开具全额发票和办理不动产登记备案，以及履行房产过户手续的附随义务；2.判令欣荣公司支付违约金5万元；3.本案诉讼费由欣荣公司承担。吴泽波当庭放弃第一项诉请中的开具全额购房发票和办理不动产登记备案。事实和理由：吴泽波与欣荣公司于2017年4月签订房屋买卖合同，吴泽波购买欣荣公司开发的位于灵武市南熏路南侧，佳苑街东侧的鑫盛绒都XXX室房屋，面积119.42平方米，每平米单价2746.61元，总价为328000元，合同约定欣荣公司应当在2017年12月31日前向吴泽波交付房屋。合同签订后，吴泽波依约履行了付款义务，但欣荣公司因为自身存在违建以及其他原因，导致欣荣公司至今不能给吴泽波办理房产证。鑫盛绒都小区居民多次找欣荣公司协商，欣荣公司推拖不办理，找到政府相关部门，政府部门答复欣荣公司存在违建，没有交纳相关费用。由于欣荣公司的行为致使吴泽波无法办理房产手续，欣荣公司存在过错。为此，吴泽波提起诉讼。欣荣公司辩称，被告现无法给原告办理不动产证，属于合同约定的不可抗力，不应承担违约责任。欣荣严格按照用地计划和建设工程规划开发建设，不存在违建和超规划建设等问题。案涉项目系“三旧改造项目”，工程完工后，因政府政策调整，案涉项目的遗留问题未妥善解决，致使案涉工程不能竣工验收，进而不能办理房产手续。吴泽波在购买房屋时，房屋还未竣工验收，欣荣公司将实际情况告知吴泽波，欣荣公司不存在隐瞒和违约的情况，不承担违约责任。吴泽波主张违约金于法无据，因双方在合同中仅对逾期交房做了约定，并未对不办理房产证进行约定，欣荣公司已向吴泽波开具全额发票，并在房产部门办理了备案登记，现房屋已登记备案在吴泽波名下，吴泽波已入住多年，故吴泽波主张违约金不能成立。另外，欣荣公司近期正在与政府协调为吴泽波办理房产证，吴泽波起诉将房屋过户到其名下及开具全额发票的请求已实现，故应驳回吴泽波的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月27日，吴泽波与欣荣公司签订《灵武市商品房买卖合同（现售）》一份，约定：吴泽波购买欣荣公司开发的位于灵武市鑫盛绒都XXX室房屋一套，房屋建筑面积119.42平方米，单价为2746.61元，房屋总价款328000元。关于房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人同意签订本合同之日起5年后由出卖人协助办理该房屋所有权转移手续，期间出卖人不承担任何责任。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同签订后，吴泽波于2017年5月2日交纳了购房全款328000元，同日，欣荣公司将灵武市鑫盛绒都XXX室房屋交付吴泽波使用，并在房管部门办理了备案手续,但未为吴泽波办理不动产权属证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案房屋买卖合同的事实发生于民法典施行前，且没有法律、司法解释规定的除外适用情形，故本案应适用民法典施行前的相关法律和司法解释的规定。本案中，吴泽波与欣荣公司签订的《灵武市商品房买卖合同（现售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于吴泽波主张欣荣公司将灵武市鑫盛绒都XXX室房地产过户到其名下并履行房产过户手续附随义务的请求，实际为吴泽波主张欣荣公司协助其办理不动产权证，吴泽波已于2017年5月2日按照合同约定履行了交纳购房款的义务，欣荣公司应当按照合同约定向吴泽波交付房屋并办理不动产权属证书，吴泽波的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于吴泽波主张欣荣公司支付违约金50000元的诉讼请求。根据《灵武市商品房买卖合同（现售）》第十七条：“双方共同向房屋登记机关申请办理房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付180日内取得房屋所有权证书的，买受人同意在签订合同之日起5年后由出卖人协助办理房屋所有权登记手续，期间出卖人不承担任何责任”的约定，欣荣公司作为出卖人负有协助吴泽波办理房屋不动产产权登记的责任，但在合同签订后5年期间内免责，该免责应视为对未尽到合同义务的违约责任免除，而非欣荣公司协助吴泽波办理所有权证责任的免除，该条款在合同中采用了加印下划线的方式与其他条款以示区别，并在合同附件十二补充协议中再次进行了明确约定，可以认定欣荣公司已采取合理的方式提请对方注意免除其责任的条款，吴泽波作为不动产的买受人应当对权属登记的约定尽到一定的审慎义务，吴泽波主张该条款为无效格式条款的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。涉案房屋买卖合同签订的时间为2017年4月27日，现房屋虽未办理权属登记但尚在双方约定的5年免责期内，故欣荣公司不应承担支付违约金的责任，对吴泽波的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告灵武市欣荣房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内协助原告吴泽波办理灵武市鑫盛绒都XXX室房屋不动产权证；二、驳回原告吴泽波的其他诉讼请求。案件受理费525元，由原告吴泽波负担425元，由被告灵武市欣荣房地产开发有限责任公司负担100元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决发生法律效力后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、扣留、划拨、拍（变）卖及对被执行人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 王小燕二○二一年六月四日书记员 陈 雪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。