江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3930号上诉人（原审被告）：陆立锦，男，1996年7月25日出生，汉族，住盐城市盐南高新区。委托诉讼代理人：李林，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆立根，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胥建康，男，1961年11月22日出生，汉族，住盐城市盐南高新区。委托诉讼代理人：胡洁，女，系胥建康妻子。原审第三人：江苏正易传媒有限公司，住所地盐城市希望大道58号绿地商务城12幢227室。法定代表人：邵风钢，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李金红，江苏一正律师事务所律师。上诉人陆立锦因与被上诉人胥建康、原审第三人江苏正易传媒有限公司（以下简称正易公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院(2020)苏0991民初3166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陆立锦上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由胥建康承担。事实和理由：1.案涉房屋所有权属于陆立锦所有，胥建康应当非常清楚王某对案涉房屋没有处置权，为了获取利益，以各种话术诱导王某签订转让合同。2011年11月1日中午12时左右，胥建康在明知王某没有代理授权的情况下，让王某与陆立锦签订《房地产经纪合同》，该合同中所有陆立锦的签名手印都不是陆立锦本人的签名手印，对陆立锦并不发生法律效力。2.合同签订后，正易公司将编缉好的短消息“本人陆立锦委托王某出售水岸人家12幢105室以167万元的价格出售并办理签合同、收定金等相关手续”发给王某，让王某发给陆立锦，由陆立锦再转发给正易公司，整个过程和短信内容都是由正易公司进行操控，其行为本身就不是陆立锦的意思表示。15时59分，陆立锦发短消息给正易公司“本人不认可任何合同签署，任何委托均是无效的，合同签署须有本人亲自完成”，明确表示房屋买卖合同需要其本人签订，对前面所谓的“追认”予以撤销。2.陆立锦并没有向合同相对方胥建康作出所谓的“追认”的意思表示。王某与胥建康签订《房地产经纪合同》后，13时左右，正易公司经办人员送王某回家途中，王某将中介公司编辑好的短消息发给陆立锦，陆立锦于当日13时25分将正易公司编辑好的短消息发给正易公司经办人员，并没有转发给合同相对方胥建康，胥建康也不在场，并不存在陆立锦向合同相对方胥建康作出所谓的“追认”的意思表示，且在当日15时59分撤销了所谓的“追认”，因此该合同并没有得到陆立锦的“追认”，对陆立锦并没有约束力。3.根据《民法典》162条规定，委托代理人按照代理人的委托行使代理权。165条规定，委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限、并由被代理人签名或盖章。171条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。房屋买卖交易涉及金额较大，是对重大财产的处置，交易方必须查验经办人的代理权限。无论是委托他人代理，还是事后追认都应当采取书面形式，并应当签名或盖章。短消息则无法确认。4.陆立锦对案涉房屋尚未办理房屋产权登记手续，无法履行协助义务。5.陆立锦对房屋已进行了装潢改建，房屋现状已发生了变化。6.胥建康要求陆立锦协助办理过户手续，存在强买强卖的嫌疑，有违陆立锦的意思表示。胥建康辩称，1.一审法院判决并未违背“不告不理”原则。该案属房屋买卖合同纠纷，胥建康主张继续履行合同，按照常理理应根据双方签订的房地产契约支付剩余房款162万元，一审法院判决并未超出胥建康的诉讼请求。2.案涉合同完全符合继续履行的条件。案涉房屋陆立锦已实际取得，出售案涉房屋也是陆立锦的真实意思表示。案涉房屋出售信息在网上发布有近两年时间，说明出售房屋是陆立锦的意思表示。合同签订时，陆立锦通过手机短信形式委托其母亲王某以167万元的价格出售案涉房屋并办理签合同、收定金等相关手续。作为具有完全民事行为能力的成年人，理应明白自己发信息的行为达到追认的效力。3.案涉合同的解除将给胥建康造成重大经济损失。2020年11月1日签订合同，按照当时合同签订时的价格已近3万元/平方米。随着房价不断上涨，由于陆立锦的不诚信，导致胥建康再购买类似房屋要多承担六、七十万元，这一切损失都是因陆立锦造成的，合同已不适宜解除。正易公司辩称，1.陆立锦与胥建康签订的合同对双方具有法律约束力，陆立锦母亲在签订协议时具备完全民事行为能力，在一审庭审期间，陆立锦提出民事行为能力的鉴定。经医院出具的相关鉴定结论，证明其具备完全民事行为能力，因此陆立锦母亲的签字行为符合法律规定，具备法律规定的生效要件。2.陆立锦与房屋开发企业暂时没有办理不动产登记，案涉房屋已办理了网签手续，已具备办理不动产权属证书的形式及形式要件，只不过是陆立锦消极迟延未办理。在此情况下，陆立锦以无法履行协助为由，没有事实和法律依据。3.案涉房屋在陆立锦与胥建康签订房屋买卖合同之后，所有权已发生了变更，陆立锦在此情况下以所谓的对房屋进行装修、改建，没有相关法律依据，其陈述的装修总价30万元没有依据。不论是否进行投资装潢，均与本案无关。陆立锦与胥建康就案涉房屋的交易对价，在合同中有明确的载明。4.案涉房屋不存在陆立锦所称强买强卖的情形，案涉房屋交易的单价符合当时的市场行情，且案涉房屋是陆立锦母亲在多次沟通以后形成的单价，其母亲在多个场合陈述，原与开发企业签订的合同也是由陆立锦母亲代为签字。一审庭审中，也比对了两份协议签字，可看出是由同一人签字。在此情况下，一审法院查验胥建康具备继续给付剩余购买款的情况下，判决继续履行，符合相关法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，且判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。胥建康向一审法院起诉请求：1.请求判令陆立锦继续履行合同编号为JFL-2020-028的《房地产经纪合同（转让）》及原、被告签订的《房地产买卖契约》，并配合办理盐城市水岸人家12幢105室房屋产权登记及变更手续（注：房款缴纳5万元定金，其余162万元尚未支付）；2.本案诉讼费用、保全费用及保函保费2505元由陆立锦承担。一审法院查明的事实：2016年12月29日，盐城市城市建设投资集团房地产开发有限公司（出卖人）与陆立锦（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定（摘要）:第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为盐城市住房保障和房产管理局。第九条，预告登记约定。根据《房屋登记办法》有关规定，购买商品房的当事人可以申请预告登记，双方约定于商品房买卖合同签订之日起30日内共同申请预告登记。第十条，交付期限。出卖人应当在2017年5月1日前，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十七条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理。2020年11月1日，陆立锦（委托人、卖方、简称甲方）与胥建康（受托人、买方、简称乙方）、正易公司（受托人、经纪方、简称丙方）签订合同编号为JFL-2020-028的《房地产经纪合同（转让）》一份，约定（摘要）：第二条，标的基本情况、内容及价款。1.所有权人：陆立锦单独所有；2.产权来源：商品房；3.房屋及车库座落：盐城市水岸人家12幢105室；4.房屋建筑面积：56.03平方米；8.房屋售价：人民币1670000元；9.过户中所需缴纳的所有相关税、费双方按下列第2种方式约定：（1）甲方不承担任何税、费（包括国家规定应该由甲方缴纳的税费部分），由乙方承担所有税、费，包括本合同签订后过户前新增的所有税、费；（2）其他约定：甲方承担该房的个人所得税和增值税。第三条，丙方的居间事项。1.为买卖双方提供二手房买卖的相关政策、法律、税收等业务咨询及房源信息。2.促成本协议的签订。3.为甲方协助办理产权转移、房屋交付、房款拨付等相关事宜，为乙方协助办理产权证、房屋交付、房款支付、贷款、抵押登记等相关事宜。第四条，各方履行的义务。一、甲方义务：3.协助乙方办理该房地产的交易过户手续。二、乙方义务：应于2020年12月8日前将各类资料备齐交予丙方，登记费、交易手续费、工本费以及过户中所需的各种税、费均由乙方自行缴纳。第五条，房款支付方式。甲、乙双方商议，按以下第一种方式支付房款：一、根据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付。第六条，房产过户及交付。1.甲乙双方约定在2020年12月8日前到房产交易中心按交易的相关流程开始办理。2.甲方应在拿到全部房款当天内把房产交付给乙方使用。第八条，违约责任。二、甲、乙方由下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；三、违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。1.约定违约金为5万元。四、甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，违约方仍应按本合同约定全额支付丙方的佣金。同日，陆立锦（卖方、甲方）与胥建康（买方、乙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定（摘要）：一、甲方房屋产权基本情况、内容和价款：见《盐城市房地产经纪合同（转让）》JFL-2020-028号第二条。本契约约定的房价人民币1670000元为双方唯一的真实交易价格，报税价及交易部门文本上填写的价格或者托管价均不是双方房屋交易真实价格的表达，本条款约定与他方无关。二、房款支付方式：甲乙双方商议，按以下第1种方式支付房房款。1.甲乙双方约定：2020年11月1日乙方支付购房定金5万元给甲方，其中截留贰万元交房尾款在中介方，定金抵充房款，甲方将《不动产权证书》交于中介方保管；双方约定在2020年12月8日前到房产局办理网签、资金托管等相关手续乙方房票款到账后三个工作日内双方无条件到房产局办理交易房屋过户登记及缴税手续，待交房结束甲方凭《定金保管书》到中介方领取尾款。五、甲方的陈述与保证：3.保证在约定日期前迁出滞留在该房内的户口，如该房为学区房，则学区房名额的适用情况为双学区名额未用。七、合同的解除及逾期支付房款和交付房屋的违约责任。1.本契约及《房地产经纪合同》生效后，任何一方不得擅自变更或解除，甲乙双方如共同约定解除时，则中介方所收受定金视为已收佣金不予退还。同日11时55分，胥建康分别向正易公司微信转账4万元、1万元，合计5万元。正易公司向王某出具《定金保管协议书》一份，载明：现购买方胥建康因购买出售方位于水岸人家12幢105室的房地产（房屋），交付定金计人民币伍万元整。出售方同意将此定金交由正易公司代为保管，并认可购买方已正常履行交付定金的约定。同时约定：1.出售方和购买方同意在买卖合同正常履行的情况下，出售方可在房屋正式过户并完成房屋交接手续后凭此据到保管方领取。2.如合同双方在协议履行过程中发生纠纷，双方均同意此款暂由正易公司代为保管，待双方协商一致后，共同告知保管人此款归属，并共同前来签字确认；如协商不成，保管人应根据仲裁委员会或者人民法院的最终生效法律文书将此款支付给实际权利人。3.其中15000元抵充甲方佣金。王某在该份保管协议书上签字确认。同日，王某出具一份定金收条，载明：今收到买方胥建康购买水岸人家12幢105室定金人民币5万元，此收条有效期至过户结束时止，过户时一并纳入房款收条。同日13时15分，陆立锦号码为183××××2630的手机号发送信息，内容如下：本人陆立锦委托王某出售水岸人家12幢105室以167万元的价格出售并办理签合同、收定金等相关手续。同日15时59分，陆立锦发送信息，内容如下：本人不认可任何合同签署，任何委托均是无效的，合同签署须有本人亲自完成。一审庭审中，陆立锦陈述案涉房屋于2017年交付，2020年装修，网签在陆立锦名下，初始登记还未登记，目前还未取得产权证。2021年3月18日，胥建康出具《情况说明》一份，载明：关于本案就房屋税费承担问题作如下说明：合同签订是买卖双方当事人的真实意思表示，是买卖双方在中介公司的见证下签订的，因此，在看房期间，中介及陆立锦母亲均向胥建康表示本房屋已满两年，直至签合同当天才告知胥建康房屋未满两年。基于房屋未满两年这一事实，陆立锦承诺由其承担该房的个人所得税和增值税。根据交易习惯，税费通常是由买方承担，但本案中，卖方隐瞒了未满两年的事实，自愿承担该房的个人所得税和增值税并无不妥。在法庭中，胥建康表示愿意做出适当让步承担个人所得税，是为了尽快妥善解决矛盾纠纷，希望陆立锦能积极配合胥建康办理过户等相关手续。若法院判决，胥建康不愿意承担任何税费。根据合同约定，理应由陆立锦承担。本案一审审理过程中，陆立锦申请对其母亲王某于2020年11月1日签订合同时精神状况进行司法鉴定，以确定王某当时有无民事行为能力。2021年2月27日，盐城市第四人民医院司法鉴定所出具盐市四院司鉴[2021]精鉴字第040号司法精神病鉴定意见书，鉴定意见为：被鉴定人王某在签订房屋买卖合同时精神状态正常，有完全民事行为能力。一审庭审中，胥建康同意法院在判决支持其请求时，一并将房款支付给陆立锦。一审法院认为：陆立锦与胥建康、正易公司签订的《房地产经纪合同（转让）》《房地产买卖契约》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。陆立锦辩称案涉合同对于房款支付方式、资金托管的具体时间和金额等未作明确约定，陆立锦母亲因合同缺乏主要条款及时通知解除合同，陆立锦的行为并未给胥建康造成经济损失。对此，一审法院认为，案涉《房地产经纪合同（转让）》《房地产买卖契约》具备《中华人民共和国合同法》第十二条规定的合同成立的必要要素，上述合同及契约依法成立。陆立锦辩称的房款支付方式、资金托管时间及方式等问题根据合同法第六十一条、第六十二条规定，可以协议补充，不能达成补充协议的，可以按照合同有关条款、交易习惯等方式确定。即使陆立锦于签订合同后又发信息否认委托、否认合同签署事宜，但陆立锦在母亲王某买卖合同签订后以短信方式对委托母亲王某代为出售房屋的事实予以确认，应视为陆立锦对母亲代为出售案涉房屋的行为予以追认。陆立锦在母亲代为出售房屋行为追认两个多小时后再行取消委托，并无合理事由或法定依据。且陆立锦母亲经鉴定在合同签订当时精神正常，该合同的签署应是陆立锦的真实意思表示。根据合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，故陆立锦应按照合同约定的内容依法履行相应的义务，即胥建康要求陆立锦继续履行合同并配合办理案涉房屋产权登记及变更手续的诉请具有事实和法律依据，依法予以支持。胥建康还主张陆立锦承担保全保险费，因双方对该费用负担未作约定，依法不予支持。同时，胥建康应在房屋过户之时，将剩余162万元购房款支付陆立锦。在中介公司处代为保管的定金5万元，按照定金保管协议的约定，由中介公司直接支付陆立锦。关于双方争议的税费承担问题，《房地产买卖契约》第二条约定由卖方即陆立锦承担该房的个人所得税和增值税，第四条乙方义务中又约定登记费、交易手续费、工本费以及过户中所需的各种税、费均由乙方自行缴纳，该契约对同一事项作出自相矛盾的约定，应视为双方约定不明。现胥建康要求继续履行合同，陆立锦要求解除合同，双方显然无法就税费负担问题达成补充协议。根据合同法第六十一条、第六十二条规定，在双方无法达成补充协议的情况下，一审法院综合胥建康出具情况说明认可的交易习惯即税费通常是由买方承担，双方对案涉房屋未满两年的事实均未进行核实、确认等合同履行情况，结合案涉房屋交易价格以及双方利益衡平等因素，酌情认定案涉房屋登记至陆立锦名下所需的相关税费由陆立锦自行承担，案涉房屋过户至胥建康名下的相关税费由胥建康、陆立锦各半承担。至于陆立锦辩称正易公司作为居间人在案涉合同履行过程中侵害陆立锦权益，其要求解除《房地产经纪合同（转让）》《房地产买卖契约》，且解除合同的过错责任由正易公司承担的辩称意见，因属于其与正易公司之间中介合同法律关系，与本案无关，本案依法不予理涉。因案涉合同不符合法定及约定解除的情形，陆立锦依据正易公司原因主张合同解除的辩称意见，依法不予采纳。本案审理过程中，一审法院曾多次组织双方调解，但由于陆立锦坚持要求解除合同，胥建康坚持履行合同，致使调解无果。虽然陆立锦签订合同后不久即要求解除合同，但其主张解除合同既无法定依据，亦无合同依据，一审法院实难支持。古人云“一诺千金”“言必信，行必果”，合同一经签订，就应诚实履约，非因法定或约定情形不得任意解除，这亦是社会主义核心价值观的具体体现。希陆立锦在本案判决后，积极主动履行案涉合同，莫因失信行为造成更大的损失，甚至被列为失信被执行人，丧失自身信誉，给以后的工作生活造成诸多麻烦与不便。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、胥建康应于判决生效之日起十日内支付陆立锦剩余房款162万元。二、陆立锦应于判决生效之日起十日内继续履行合同编号为JFL-2020-028的《房地产经纪合同（转让）》以及其与原告胥建康于2020年11月1日签订的《房地产买卖契约》，并协助胥建康办理盐城市水岸人家12幢105室房屋的不动产权登记及过户手续。三、驳回胥建康其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19402元，依法减半收取9701元，保全费5000元，合计14701元，由陆立锦负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。二审中，上诉人陆立锦提交的2020年11月25日签订的家装协议一份，证明陆立锦委托盐城亚飞装饰工程有限公司对房屋进行了装修。胥建康质证认为，这份家装协议应该是无效的，房屋买卖合同已经生效，陆立锦没有权利对房屋进行装修。正易公司质证认为，对证据的三性均不予认可。该协议中的陆立锦签名与上诉状中的签名不一致，在此情况下，是否由陆立锦签字由法院审核。该装修协议与房屋买卖合同不存在任何关联。陆立锦在明知案涉房屋已经出售的情况下，再与第三方签订所谓的装修协议，阻挠买卖合同的落实，违背诚实信用原则，有违双方契约精神。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的法律行为，对被代理人发生效力。本案中，案涉房屋的所有权人是陆立锦，其母亲在与胥建康、正易公易签订《房地产经纪合同（转让）》及《房地产买卖契约》时是以陆立锦的名义签订的，签订时其母亲虽然没有陆立锦的书面委托，但正易公司要求其母亲提供陆立锦的身份证件及短信委托。在此情况下，正易公司将编缉好的授权短消息发送给王某，让王某发给陆立锦，由陆立锦再转发给正易公司，此过程虽然是由正易公司进行操作，但该过程也是正易公司根据双方交易需要而出具的相关手续，其中并没有欺骗的内容。该授权的短信内容详细而具体，上诉人陆立锦其时作为一个在校成年大学生，应完全可以理解其出具身份证件、发送短信的目的是为了出售案涉房屋的需要，其出具委托短信的形式并不违反法律法规的规定，应认定合法有效。王某签订该两份协议的行为，应对陆立锦发生法律效力。案涉房屋在双方交易前已在网上发布了出售信息，挂牌报价为168万元，对此陆立锦也明知该事实，所以出售案涉房屋也是陆立锦的真实意思表示，最终成交价为167万元，与挂牌价相近，也与当时的市场价相当，所以该协议也未侵害权利人陆立锦的权利。陆立锦辩称案涉合同对于房款支付方式、资金托管的具体时间和金额等未作明确约定，其母亲因合同缺乏主要条款故而及时通知解除合同。经查，双方签订的《房地产买卖契约》中，对房款支付方式、资金托管的具体时间已有明确约定。且王某作为陆立锦一审代理人其陈述并未持有上述合同，该辩称明显也与其陈述相矛盾。对上诉人陆立锦是否已实际解除双方协议的问题。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，上诉人陆立锦于2020年11月1日13时15分向正易公司发送了授权王某出售房屋的短信，王某依法取得了陆立锦的授权。虽然陆立锦于同日15时59分即向正易公司发送否认委托授权的短信，但在此之前其授权已经完成，王某代理陆立锦与胥建康、正易公司之间的《房地产经纪合同（转让）》与胥建康的《房地产买卖契约》已经签订结束，该两合同已经生效，故陆立锦之后发送否认授权委托的短信不能达到取消之前的委托行为及解除已生效合同的后果。另，作为案涉房屋的买受人，胥建康在知晓陆立锦意欲反悔不同意出售案涉房屋后，积极主动与陆立锦联系，但陆立锦拒绝联系，并将买受人信息拉黑。胥建康随即于2020年11月18日向一审法院提起诉讼，要求陆立锦继续履行双方买卖合同。陆立锦在一审法院第一次、第二次开庭时，曾提出双方在合同签订后陆立锦第一时间通知了胥建康要求解除合同，但在该案诉讼时却并未提出解除合同的请求，而是在诉讼中又启动了对其母亲王某于2020年11月1日签订合同时精神状况司法鉴定，致使本案诉讼迟延。在此期间盐城房价上涨超过了双方预期，对双方案涉房屋买卖争议没有及时解决，上诉人陆立锦存在重大过错，因此造成的损失应由其自行承担。上诉人陆立锦二审中提交的2020年11月25日签订的家装协议一份，系发生在本案诉讼之后，陆立锦是否实际已经装修及装修价值多少，在双方房屋买卖合同继续履行后胥建康是否应当承担该部分损失等，因不在胥建康一审诉讼请求范围之内，故本案不予理涉。综上，陆立锦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19402元，由上诉人陆立锦负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  荀玉先审判员  张晨阳二〇二一年六月二十九日书记员  刘 湘