甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2021)甘0102民初2450号原告：柴世明，男，1982年7月5日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：王鹏，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：于文龙，甘肃合睿律师事务所律师。被告：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区武都路329号。法定代表人：程立俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。原告柴世明与被告甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称华韵公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柴世明及其委托诉讼代理人王鹏、于文龙与被告华韵公司的委托诉讼代理人王方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柴世明向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理位于兰州市城关区××道××号××室的房屋权属登记，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；2.判令被告按年利率3.85%向原告给付501864元购房款自2018年10月23日至2021年2月1日期间的违约金43957.01元；3.判令被告按年利率3.85%向原告给付501864元购房款自2021年2月2日至向产权登记机关提交办理权属登记所需备案材料之日止的违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月31日，原告与被告就被告开发的位于兰州市城关区××道××小区××幢××单元××号房屋签订了编号为2015预38300号的《商品房买卖合同》。关于产权登记的办理，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”被告于2016年11月1日向原告交付了涉案房屋，因此从2016年11月1日起算，被告至少应当在2018年10月22日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，然而时至今日被告仍未将相关资料报产权登记机关备案，导致原告至今未能取得房屋所有权证书。原告认为，依法成立生效的合同对双方均具有拘束力，合同双方均应遵守契约。原告已依约向被告支付了全部房屋价款，而被告在经原告多次催问后却始终以各种理由搪塞推托至今未按合同约定协助原告办理房屋所有权证书。被告不履行合同的行为已经构成了严重违约，原告现依法要求被告立即协助原告办理房屋权属登记并承担相应违约责任的诉讼请求均有事实及法律依据，人民法院应予支持,望判如所请。华韵公司辩称,1.原告所诉不属实，造成被告至今未能协助给原告办理房产证的原因和过错不在被告，而是政府规划变更和政府的政策、指令等的一变再变，是政府的过错，属于法律规定和房屋买卖合同约定的不可抗力。被告无违约行为,不应当承担违约责任。2.办理产权证是政府的法定职权，商品房买卖合同中关于被告为原告办理和限时取得房产证的约定无效，被告只有协助原告办理房产证的义务。同时，基于本案的特殊情况，在房屋交付使用日起720个工作日内协助原告办理所有权登记手续已不符合不可抗力引起的客观情况变化，亦不符合公平原则，应按补缴土地出让价款之后720个工作日来确定被告应当完成履行协助办理权属登记的义务。3.即使如此，被告仍在坚持顶着巨额损失，继续完成项目开发，协助原告取得产权证，避免原告利益受损。现在，被告经艰苦努力，多方筹借资金，已补缴清政府规划变化多出的四千多万元土地出让金。希望原告以实事求是的态度看待房产证至今办不下来的原因，与被告密切合作争取早日把房产证办下来。被告也一直在积极推动房产证的办理，目前已在进行测绘、收集整理工程建设档案，准备办证资料。希望原告能够撤诉，并能承担多出的每平方三百多元的房屋成本，补缴购房款。本院经审理认定事实如下：2015年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。双方约定：柴世明购买华韵公司开发建设的位于兰州市九州开发区××路××幢××单元××室××房屋一套，建筑面积95.05平方米，套内建筑面积69.85平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.20平方米。房屋总价款501864元。合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议约定处理。《附件四：合同补充协议》第五条关于产权登记的约定为：1.买受人如委托出卖人办理该商品房所有权登记的，需按照本合同约定办理该商品房交付手续，在签署《房屋交接单》时提供办理权属的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款；若买受人违反本条约定，则房地产权属证书延期取得的责任及由此产生的相关损失由买受人自行承担，与出卖人无关。3.买受人未委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料按期报产权登记机关备案后，所有权登记手续由买受人自行办理，出卖人予以协助。若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。除法律、行政法规规定应由出卖人承担的税费外，办理产权手续过程中所产生的相关税费由买受人承担。双方还约定了其他事宜。合同成立后，柴世明向华韵公司交清了全部购房款。但迄今华韵公司仍未协助办理房屋产权登记手续。又查明，涉案房屋所在的项目用地规划条件经多次变更，最终将华韵公司开发建设的上述项目的容积率确定为2.5。因容积率差额问题，2019年1月9日，华韵公司与兰州市国土资源局签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》，约定华韵公司须于该补充合同签订之日起一年内付清国有建设用地使用权出让价款。华韵公司未支付该部分补交的土地出让金，则无法取得办理产权证需具备的“会签单”。华韵公司于2020年8月19日缴清甘让A（兰补【2019】1号）《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的国有建设用地使用权出让金。上述事实有原、被告均提交的《商品房买卖合同》1份以及原告提交的《甘肃增值税普通发票》，被告提交的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及《规划条件通知书》、《兰州市国土资源局印发＜关于土地供应工作中历史遗留问题的办理规定＞的通知》（兰国土资地【2016】67号）、《兰州市国土资源局关于印发兰州市中心区地价评估技术导则（试行）的通知》（兰国土资地【2016】97号）、《兰州市国土资源局关于印发兰州市中心区地价评估技术导则（修订稿）的通知》（兰国土资地【2017】144号）、《关于九州开发区建设项目土地会签有关问题说明函》（兰高九函字【2017】38号）、《兰州市人民政府关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补缴土地出让价款的批复》（兰政地【2019】4号）、《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》、甘肃省国有土地使用权有偿使用收入缴款通知书等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。关于产权登记事宜，双方在合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议约定处理。《附件四：合同补充协议》第五条又约定：若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。除法律、行政法规规定应由出卖人承担的税费外，办理产权手续过程中所产生的相关税费由买受人承担。原告要求被告立即协助原告办理位于兰州市城关区××道××号××室的房屋权属登记，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求，该诉讼请求陈述的地址九州大道466号未有证据显示，本院修正为查明的九州中路江南明珠第1幢1单元301室，但不影响对该请求的主张，本院予以支持。被告已于2020年8月19日缴清土地出让金，提交相关资料协助办证的阻碍事由已经消失，被告仍未履行协助办理涉案房屋产权登记手续的义务，显然构成违约。本院对被告认为其不构成违约的抗辩意见不予采纳。至于被告认为办理产权证是政府的法定职权，商品房买卖合同中办理和限时取得房产证的约定无效，被告只有协助办理义务的抗辩意见，被告作为商品房开发商和涉案房屋出卖人，负有协助原告等买受人办理房屋产权登记的义务，双方关于办理期限的约定合法有效。故本院认为被告应当继续履行协助原告办理涉案房屋产权登记手续的义务。关于原告主张的违约金，虽双方合同中未约定违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，被告应当承担违约责任。考虑到双方约定的办理房屋所有权登记期间确实存在不具备办理房屋权属登记条件的客观情形，本院酌定被告自2020年9月1日起承担以已付购房款501864元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（1年期）计算的违约金，直至被告向产权登记机关提交办理涉案房屋权属登记所需材料备案之日止。故本院对原告主张被告支付违约金的诉讼请求部分予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条判决如下：一、被告甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将办理原告柴世明购买的兰州市城关区九州中路江南明珠第1幢1单元301室住宅房屋所有权登记所需的资料提交产权登记机关备案，并向原告承担自2020年9月1日起至将办理房屋所有权登记所需的资料提交产权登记机关备案之日止的违约金【以已付购房款501864元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（1年期）计算】；二、驳回原告柴世明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费449元，由原告柴世明负担86元，由被告甘肃华韵房地产开发有限公司负担363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  柴宗海二〇二一年六月十日书记员  黄 微