北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民再69号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：赵永胜，男，1964年10月11日出生，汉族，鑫海韵通商业集团退休职员，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：孙浩然，北京市浩东律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：王**振，男，1967年1月17日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张笑为，北京太古律师事务所律师。再审申请人赵永胜因与被申请人王**振房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）京03民终1622号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2020年12月16日作出（2020）京民申3287号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人赵永胜及其委托诉讼代理人孙浩然、被申请人王**振之委托诉讼代理人张笑为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵永胜申请再审称：一、原一二审判决认定的事实证据不确凿、不充分，所认定的基本事实缺乏证据证明，原审判决认定涉案租赁房屋系违法建筑，并以此认定双方的租赁合同无效的证据不足、不充分、不客观；二、原一二审判决的主要证据北京恒乐工程管理有限公司做出的恒乐造价鉴定（2019）008号装修工程造价鉴定意见书，依据的诸多鉴定材料缺乏客观性，并且严重违反鉴定程序，不能够作为一二审判决认定事实的依据。王**振提供的鉴定材料不全面，不真实，鉴定依据中包含社会保险费、住房公积金等项目存在不当，鉴定意见作出前没有通过法院发出征求意见稿，严重违反了鉴定程序，所作出的鉴定意见不能够作为人民法院认定案件事实的依据；三、原一二审中鉴定机构勘验笔录及王**振向鉴定机构提交的关于税金、电信服务费等有关证据材料未进行质证，不能作为定案依据；四、本案所涉及的案件事实复杂、双方权利义务关系不明、双方对于案件的基本事实争议较大，并且存在申请人的反诉请求，依据民诉法应依法适用普通程序，不应适用简易程序，原审判决适用程序违反法律规定，审判组织组成不合法；五、原审判决适用法律不当，王**振依据合同法有关规定应支付水电费和房租，法院认定涉案房屋属于违法建筑，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出判决，适用法律不当。故请求：撤销北京市第三中级人民法院（2020）京03民终1622号民事判决及北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初9233号民事判决；依法驳回被申请人的诉讼请求；同意二审判决中对电费的2416．5元及占有使用费5万元的判决结果，要求判决支付水费621元；一、二审诉讼费由被申请人承担。王**振辩称：不同意再审申请人的再审申请。同意撤销原判，不同意驳回我方诉讼请求，水电费应以实际发生的为准。涉案标的物交付时间是2018年10月，约定7、8、9月份为免租期，根据原审对方自认的情况，我方已经支付了10、11、12月份租金。从10月份之后房屋就没有正常经营了，房屋交付是在2019年1月30日，如要腾退需要一定的期限，在1月已经无法经营，不同意支付1月份的租金。王**振向一审法院提出诉讼请求：1．赵永胜返还租金25000元；2．赵永胜赔偿装饰装修损失163692．79元、电信服务费757元；3．赵永胜承担本案的鉴定费28000元以及诉讼费。赵永胜向一审法院提出反诉请求：1．王**振支付2018年10月15日至2019年1月30日期间的房租29000元、电费2882．50元、水费621元；2．王**振负担反诉诉讼费。一审法院查明事实：2008年11月1日，赵永胜作为承租方与出租方北京市顺义劳动服务管理中心（以下简称劳服中心）签订《房屋租赁协议》，约定由赵永胜承租北京市顺义区站前北街某经销部全部营业用房，包括院落，租期为2008年11月1日至2018年10月31日，年租金6万元。2018年7月左右，王**振与赵永胜经口头协商，达成租赁协议，约定由王**振承租涉案房屋，租金为10万元/年，按季度支付。王**振于2018年9月2日向赵永胜一方支付了25000元租金。2018年11月8日，北京市铁路局通州车务段向劳服中心发出《责令停止铁路用地违法违规行为通知书》，载明：你单位在京承线顺义站42KM730m-43KM464下行右侧建构筑物侵占铁路用地、未办理铁路用地审批手续，属违法建筑。违反了《铁路安全管理条例》第二十七至三十二条和《中华人民共和国铁路法》的相关规定，现责令立即停止非法侵占铁路用地行为，听候处理。王**振于2019年1月31日向赵永胜交还房屋。后劳服中心在涉案房屋处张贴了封条。庭审中，双方就租赁物的交付日期、租赁期限、起租日期以及免租期等内容均持有争议：王**振主张涉案房屋于2018年7月31日交付其使用，双方约定的租赁期限是三年，2018年8、9月为免租期，起租日期是2018年10月；赵永胜则主张涉案房屋于2018年7月15日交付王**振，并已告知王**振合同于2018年11月到期，到期后劳服中心让走就得走，双方没有约定免租期，起租日期即为2018年7月15日。王**振接收房屋后对房屋进行了装修，之后用于经营“正时”汽车美容工作室。本案审理过程中，王**振申请就其装饰装修损失进行评估。一审法院依法委托北京恒乐工程管理有限公司进行上述评估。该评估公司在现场勘查之后出具恒乐造价鉴定【2019】008号造价鉴定意见书，确定装修工程造价鉴定金额为163692．79元。鉴定费28000元由王**振支付。赵永胜一方对该鉴定意见书持有异议，认为其中的部分项目并非王**振装修的项目，而是原本就有的，另外鉴定金额中还含有社会保险费、住房公积金和税金等，但是原告前期提交的证据显示不管是原告还是施工公司都没有缴税，且赵永胜陈述王**振进行装修未经其同意。王**振主张其承租涉案房屋后办理了宽带网，后因不承租去办理退网手续，联通公司收取了757元的违约金，并就此提交了通信业务收据，该收据载明“宽带包年未到期撤机，补交初装费，以及宽带包年未到期按包月扣费补交包月差价款”。赵永胜未能就其主张的电费、水费提交证据予以证实。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋未取得规划审批手续，故赵永胜与王**振口头达成的租赁协议应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因赵永胜与王**振未签订书面租赁合同，双方庭审中仅就租赁物、租金以及租金的支付情况有一致陈述，对于租赁物的交付日期、租赁期限、起租日期、免租期以及装修是否经出租人同意等内容均持有争议，且均未能就己方主张提交任何证据予以证实，法院也难以准确核实。结合上述情况，法院就双方诉请涉及的租金、装饰装修损失、水电费、电信服务费等做如下处理：1．关于赵永胜已交付的租金：因涉案合同应属无效，故王**振已经交付的租金，赵永胜应予退还；2．关于王**振应当支付的占有使用费：赵永胜要求王**振支付2018年10月15日至2019年1月30日期间的租金，但因涉案合同应属无效，故赵永胜主张的实为占有使用费。王**振主张双方约定了免租期，但未能就其主张提交证据，法院对其免租期的主张难以支持。因双方就租赁物的交付日期持有一定争议但又未能就己方主张提交证据，故法院酌情确定王**振应当支付占有使用费的期间为2018年8月1日至2019年1月31日。考虑到法院已认定赵永胜应当退还王**振已交付的租金，故王**振应当参照租金标准向赵永胜支付上述期间的占有使用费，合计50000元。需要明确的是，赵永胜的反诉诉请是基于其不退还租金的情况下提出的，故上述占有使用费的金额与赵永胜反诉诉请不一致的情况，不属于判超所请；3．关于装饰装修损失：已有评估结论确定王**振的装饰装修损失为163692．79元，赵永胜一方对该评估结论持有异议，但未能就其主张提交充分证据予以证实，故法院对其辩解意见难以采信。关于该装饰装修损失的负担问题，赵永胜在明知其与劳服中心签订的租赁合同即将到期的情况下仍将房屋对外出租，对王**振后续产生的损失负有较大过错，王**振在其与赵永胜签订合同时未能尽到足够的注意义务，核实其剩余租期，对自身损失的产生也有一定的过错，故法院综合确定由赵永胜按照８0％的比例赔偿王**振的装饰装修损失；４．关于水电费和电信服务费：赵永胜要求王**振支付其水电费，但未能就此提交证据予以证实，法院对其主张不予支持。王**振主张赵永胜支付其电信服务费，但该从票据看，该电信服务费未能明确具体地点，费用也为初装费、包月费和包月差价款，故法院对其该项主张也难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审法院判决，1．赵永胜返还王**振租金25000元，于本判决生效之日起七日内执行；2．赵永胜赔偿王**振装饰装修损失130954．23元，于本判决生效之日起七日内执行；3．王**振支付赵永胜2018年8月1日至2019年1月31日期间的占有使用费50000元，于本判决生效之日起七日内执行；4．驳回王**振的其他诉讼请求；5．驳回赵永胜的其他反诉请求。赵永胜不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回王**振的诉讼请求；王**振向赵永胜支付2018年10月15日至2019年1月30日期间的房屋租赁费29000元；王**振向赵永胜支付房屋租赁期间的电费2882．5元，水费621元；一、二审案件诉讼费用由王**振负担。二审法院认定事实：王**振与赵永胜均称案外人苏某系赵永胜之妻。租赁合同履行过程中，王**振与苏某多次通过微信联系，2018年10月26日，双方确认上月的电费为“17090-16796=294*1．5=441”。次日，王**振通过微信向苏某支付441元。2018年11月25日、26日，双方再次核对电费，王**振将电表读数以微信照片的形式发给苏某，苏某计算电费为“17449-17090=359*1．5=538．5”，并催促王**振支付该电费，王**振于2018年11月28日答复“等两天”。2018年12月3日，苏某微信王**振：“王老板好，明天把租金和电费交了，互相理解！”次日，王**振回复：“嫂子，租金已经给你了，啥意思呀？另外是你理解我还是我理解你，我装修房子加上设备投入20多万，9月22号开业，10月2号劳动局有一个女同志来说这房子是他们的，说和你们的合同是今年10月到期，我装修房子之前老赵也没有和我提过你们和劳动局合同的事。要是这种情况我能投入这么大租房吗？而且我装修之前我就和老赵说我俩写个合同。到现在你让我怎么说，而且铁路上月又在我店门口贴违建通知。到现在你说我怎么想。”次日，苏某语音答复：“王老板好，我看到了你发的文字。你那次给我是9月1号打的钱是三个月是不是。现在是十二月份了，九月十月十一月。”后苏某又就合同不能继续履行进行了解释。王**振：“租金给你的时候你就问我是多长时间的，我说一个季度10-12月的，当时你说OK，你可以问老赵是从10月份开始算的。”苏某：“好吧！你把电钱打过来吧！”王**振：“嫂子，你把租金和上两次电费打一个条吧，照张相给我发过来吧。”苏某：“好，你把这次电费发过来一起给你发过去！”2018年12月6日，苏某“打过来25000，”“对，一个季度10-12”“16796-16485=311*1．5=466．5”“是17090-16796=294*1．5=441”后苏某又向王**振催缴电费、水费、房费。二审期间，赵永胜提交购买建材的收据、住宿费的收据，欲证明其在王**振租赁之前对涉案房屋进行过装修。王**振对赵永胜提供证据的真实性、关联性及证明目的不予认可，认为上述证据不能证明其对涉案房屋进行了装修。赵永胜称，王**振使用房屋时电表读数为16796，离开时电表读数为19012，电费单价为1．5元，扣除王**振已交纳的441元，电费尚欠2883元。王**振称电费已结清。二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致，二审法院予以确认。二审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋未取得规划审批手续，故赵永胜与王**振口头达成的租赁协议应属无效。现赵永胜主张一审法院以涉案房屋为违章建筑为由确认合同无效，该主张没有事实依据，法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因赵永胜与王**振之间的租赁合同被认定为无效，赵永胜应向王**振退还租金，赵永胜不同意退还租金，不符合法律规定，法院对其此项上诉请求不予支持。因双方未签订书面租赁合同，双方庭审中对于租赁物的交付日期、租赁期限、起租日期、免租期等内容均各执一词，故应综合在案证据予以判定。关于租金起付时间，根据王**振与苏某之间的微信记录，可以证明双方同意自2018年10月开始计租。赵永胜主张王**振交纳的25000元系2018年7月15日至10月15日的租金，但其就此未能提供证据，且无法对苏某微信认可该款项系2018年10月至12月期间的租金作出合理解释，故法院不予采信。现原审法院判决王**振自2018年8月1日起向赵永胜支付房屋占用费虽有错误，但王**振未提起上诉，属于对自身民事权益的处分，法院不持异议。赵永胜基于该判项所得占用费不低于其应得数额，其上诉要求除25000元外，王**振另行向其支付2018年10月15日至2019年1月30日期间的房屋占用费29000元，缺乏事实依据，法院不予支持。关于装修损失。赵永胜将房屋出租给王**振经营汽车美容业务，王**振根据经营需要对房屋进行装修改造符合常理。现涉案合同被认定为无效，双方应根据各自过错程度承担相应的损失。原审法院综合案件情况确定赵永胜按照80％的比例赔偿王**振的装饰装修损失，处理妥当。有关具体赔偿数额，原审法院依法委托北京恒乐工程管理有限公司进行了造价鉴定，并根据鉴定结果确定损失数额，并无不当。赵永胜主张鉴定的部分项目为其装修，但就此未能提供有效证据，故法院不予采信。赵永胜主张鉴定机构人员缺乏鉴定及踏勘资质，经法院审查，鉴定人员具有鉴定资格，其根据造价鉴定需要对现场进行踏勘，符合鉴定程序要求，故法院对赵永胜其此项上诉意见不予采纳。有关赵永胜称王**振未聘请装修公司进行装修，故不应当产生税费、企业管理费等费用一节，因王**振就其聘请北京连顺建筑装饰工程有限公司（以下简称连顺公司）进行装修提供了工程概预算书、收据等加以佐证，而赵永胜就此未能提供反驳证据，故法院对赵永胜此项上诉意见亦不能予以采纳。有关赵永胜主张的电费一节。根据王**振与苏某的微信聊天记录内容、赵永胜提供的电表照片等证据，结合王**振的腾房日期，法院认为赵永胜主张王**振在使用房屋期间用电2216度，电费3324元贴近客观事实，现有证据仅显示王**振共向苏某支付过两次电费，分别为441元、466．5元，故赵永胜有权要求其支付其余未付电费。赵永胜就此所提上诉请求，部分成立，法院对合理部分予以支持。现王**振主张所有电费均已结清，但未提供证据，法院不予采信。关于水费，因赵永胜未能提供证据证明双方存在王**振需交纳水费的约定，也没有提供证据证明王**振使用房屋期间发生水费的具体金额，故其应承担举证不能的法律后果。有关赵永胜所提其他上诉意见，均为认为原审诉讼程序违法，法院分别予以阐述。一、赵永胜主张本案合同效力影响劳服中心权益，一审法院应该通知劳服中心作为第三人参加诉讼。因案涉合同与赵永胜与案外人劳服中心签订的合同系不同当事人之间分别形成的合同关系，两个合同各自独立，可分别认定合同效力，劳服中心并非本案必须参加诉讼的当事人，故原审法院未予追加并无不当。二、赵永胜称本案不当适用简易程序。经审查，本案系租赁合同纠纷，案件基本事实争议不大，双方权利、义务关系明确，且原审中赵永胜对简易程序审理案件从未提出异议，故法院对此项意见不予采纳。三、原审诉讼中王**振自愿对苏某撤回起诉，未经赵永胜同意。经审查，王**振放弃对苏某主张权利不违反法律规定，在此情况下，并无法律规定必须征得赵永胜的同意，故赵永胜所提异议不能成立。综上所述，赵永胜的上诉请求部分成立。法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，法院二审判决，1．维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初9233号民事判决第一、二、三、四项；2．撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初9233号民事判决第五项；3．王**振于本判决生效之日起七日内向赵永胜支付电费2416．5元；4．驳回赵永胜的其他反诉请求。本院再审期间，赵永胜提交了：证据一、光盘，内容为赵永胜爱人苏某与国家税务总局北京市税务局第四稽查局（以下简称第四稽查局）通话录音，用以证明王**振在一审中说了由连顺公司装修是虚假的，包括18万元的装修收据是虚假的；证据二、检验报告，包括订货单、收据等，用以证明赵永胜在租给王**振之前对房屋已经进行了装修，之前房子是商店；证据三、北京市高级人民法院卷宗材料，包括王**振在再审申请期间的笔录，证明王**振明确认可自己找了私人装修而不是连顺公司装修的，王**振通过私人关系找到连顺公司开具空白收据，认可第四稽查局调查结果。王**振在一二审期间为了扩大自己的损失伪造证据涉嫌虚假诉讼。这份笔录同时证明一审期间鉴定意见是虚假的，不能作为认定案件事实的依据。王**振质证认为：对证据一真实性认可，证明目的不认可，我方承租后确实进行了装修，在一二审都提供了照片予以证明，真实产生了装修费，有实际损失。对于证据二真实性认可，关联性、证明目的不认可，对方装修实际发生日期是2017年5至12月期间，我方承租是在2018年10月开始，对方当时装饰装修是为了经营商店，我方租赁目的是为了经营汽车美容、洗车，后期进行了改造投入了装修费用。对于证据三真实性认可，证明目的不认可。原审时提交的工程预算书，是连顺公司提供的，当时的工程造价203444元，因为报价太高就找了私人进行装修，不是连顺公司装修，但有真实的装修，对高院的笔录及税务局的回函都是认可的。赵永胜提供的证据一及证据三内容可以认定涉案租赁房屋并非由连顺公司进行装修，对该部分证据及证明目的本院予以采信；检验报告与本案缺乏关联性，本院不予采信。再审庭审中，王**振认可18万元收据的内容不真实，是私人装修队而非连顺公司装修，但主张鉴定的装修价值依据的是现场情况而非其提交的工程预算书及收据，对于真实施工方及实际装修支出情况没有提交其他证据。本院再审查明的其他事实与原一、二审一致，予以确认。本院认为：涉案租赁房屋未取得规划审批手续，赵永胜虽主张原一、二审法院依据《责令停止铁路用地违法违规行为通知书》认定涉案房屋为违章建筑依据不足，但对上述事实在庭审中未提出异议，亦未提供新的证据，对其该项主张本院不予采纳。原审认定赵永胜与王**振口头达成的租赁协议应属无效正确，本院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审法院确认赵永胜应退还王**振租金25000元，并酌情确定王**振应当自2018年8月1日至2019年1月31日支付占有使用费5万元，赵永胜对此无异议，王**振仍坚持有免租期的主张但未提供证据，且对原一、二审就此节的处理未主张法定的权利，本院对原审法院的处理予以确认。赵永胜将房屋出租给王**振经营汽车美容业务，王**振根据经营需要对房屋进行装修，现合同无效，其有权主张装修损失。然而，综合赵永胜提供的证据、北京市高级人民法院向第四稽查局调查结果、王**振的陈述，可以认定涉案房屋并非由连顺公司装修，原审中王**振提交的18万元收据内容虚假。原审依据的北京恒乐工程管理有限公司恒乐造价鉴定（2019）008号鉴定意见是在王**振通过连顺公司对涉案房屋进行装修这一事实基础上作出的，其中的企业管理费、税费等项目并不真实存在。因此，该鉴定结论不能反映赵永胜进行装饰装修的实际支出。经法庭释明，王**振未能提交其他说明涉案房屋装修真实施工方及实际支出的证据，在案证据不足以支持其对装饰装修损失的原审诉讼请求，对其该项诉讼请求本院予以驳回。对于王**振提交虚假证据的行为，首先本院提出批评，因其妨害民事诉讼，造成司法资源的浪费，依法应予处罚，本院将另案处理。对于王**振可能产生的实际装修支出，如其能提供证据，可另行主张。关于水电费一节，原二审判决对电费金额查明无误，王**振亦未提出异议，本院予以确认。对于水费，王**振虽坚持主张但仍未提供证据，本院对其该项主张不予支持。综上所述，赵永胜的再审请求部分成立，对其合理部分予以支持。一审判决认定装修损失数额不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销本院（2020）京03民终1622号民事判决及北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初9233号民事判决；二、赵永胜于本判决生效之日起七日内返还王**振租金二万五千元；三、王**振于本判决生效之日起七日内向赵永胜支付二〇一八年八月一日至二〇一九年一月三十一日期间的占有使用费五万元；四、王**振于本判决生效之日起七日内向赵永胜支付电费二千四百一十六元五角；五、驳回王**振的其他诉讼请求；六、驳回赵永胜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费28000元，由王**振负担（已交纳）。一审本诉案件受理费2257元，由王**振负担（已交纳）。反诉案件受理费288元，由赵永胜负担（已交纳）。二审案件受理费3420元，由王**振负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 明审 判 员  赵 晖审 判 员  孙 栋二〇二一年六月三十日法官助理  高明正法官助理  周子俊法官助理  宋 垚书 记 员  徐 曼