河南省洛阳市偃师区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0381民初1290号原告:史喜明，男，1980年7月18日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人（特别授权）：王晓栋，河南巨业律师事务所律师。被告：韩会强，男，1979年4月19日生，汉族，住河南省偃师市。被告：王飞飞，女，1983年4月8日生，汉族，住河南省偃师市。被告：偃师市金诺房产中介有限公司。统一社会信用代码：91410381MA4517KR18。住所地：偃师市伊洛街道办事处迎宾路南段和谐小区2号楼临街商铺（高庄社区）。法定代表人：刘喜波,系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：孙亚伟，洛阳市偃师市城关法律服务所法律工作者。原告史喜明与被告韩会强、王飞飞、偃师市金诺房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史喜明及委托诉讼代理人王晓栋，被告韩会强、王飞飞、被告偃师市金诺房产中介有限公司的委托诉讼代理人孙亚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、依法判决确认原告与三被告签订的《房屋买卖合同》(合同编号【2021】06号)及《房屋买卖合同》补充协议(合同编号【2021】06号)于2021年2月23日解除;2、依法判决被告韩会强、王飞飞退还原告支付的购房款424300元；3、依法判决被告韩会强、王飞飞向原告支付违约金228290元。4、依法判决被告韩会强、王飞飞赔偿原告为追偿违约责任而支出的律师费、保全费、保全担保费11000元；5、依法判决被告偃师市金诺房产中介有限公司退还原告所缴纳的中介费10000元，并对前述2.3.4项请求承担连带赔偿责任。6、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2021年1月17日在居间方偃师市金诺房产中介有限公司的介绍下，原告与韩会强、王飞飞签订了《房屋买卖合同》(合同编号【2021】06号)，同日又签订了《房屋买卖合同》补充协议(合同编号【2021】06号)。合同约定，卖方所售房屋位于偃师市××镇××路皇家花园××单元××室，房产登记面积为135.67平方米，总层数11层，房屋转让总价款950000元，该价款不含税费，国家规定的房产买卖交易过户时所支出的税费由买方承担;买方应于2021年1月17日支付购房定金20000元，剩余首付尾款480000元于过户前支付;买方委托居间方为其购房办理二手房公积金贷款，合同第七条4款约定如买卖任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，或逾期未履行合同约束义务超过30天的，守约方有权终止合同，均由违约方向另一方支付本合同约定房屋实际成交价的10％作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，并承担守约方为追偿所花费的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等。《补充协议》第二条第1款约定，若甲方违反本协议第一条第一款约定的，除应如数归还乙方所出资金外，还应向乙方支付所付资金的30％作为违约金，此违约金与原合同中约定的违约金叠加适用;第3款约定，若甲方使用上述资金完成解压和相关注销手续后，因甲方原因导致乙不能办理网签，按照违反本协议第一条第一款违约责任处理。合同签订后原告积极履行了合同义务，按合同约定如期通过中介向被告韩会强支付了购房定金及房屋解押资金，但房屋抵押解除之后，三被告迟迟不能给原告办理房产过户，后获知原告所出卖的房产存在被法院査封的情况，现早已超出合同约定的办理房产变更登记的日期。原告经与三被告协商未能达成一致意见。2021年2月23日原告依法向被告韩会强、王飞飞、偃师市金诺房产中介有限公司发出解除合同通知，被告韩会强、王飞飞、偃师市金诺房产中介有限公司于2021年2月23日收到通知。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法予以判决。被告韩会强、王飞飞：韩会强、王飞飞系夫妻关系，共同答辩。一、答辩人同意解除房屋买卖合同。答辩人于2021年1月初找到偃师市金诺房产中介有限公司告知要将自己所有的位于偃师市××镇××路皇家花园××单元××室出售，并告知中介自身有官司在身，看看房子能不能卖，有没有问题。房产中介说“我查过了，房子没问题”。房产中介找好买家与我签订了《房屋买卖居间合同》，在中介的安排下，我们共签订了三份合同即《房屋买卖合同》、《补充协议》、《地下停车位及储存间转让协议书》。该合同签订后，我一直按照合同要求履行义务，配合原告办理过户手续，先到土地局窗口办理了注销了我方银行解压手续，又到不动产登记窗口，发现不能办理过户手续。此时，我才知道房子查封，在此时之前，我反复向中介询问我的房子有没有问题，中介一直说房子没有问题，我才与原告签订了合同。二、对于该买卖合同的履行，我方不存在任何过错，不应承担违约责任。1、被告韩会强、王飞飞在向中介介绍房产时，也给中介释明官司在身，并要求中介查一下该房产能否出售，中介称查过了，房产能够出售，在原告与答辩人签订买卖合同当天，中介仍说房产能够出售，没有问题。在此情况下，被告韩会强、王飞飞才与原告签订了购房合同，并约定了违约金。如若被告明知房产不能出售，一定不会出售该房产，更不会和原告签订购房合同等一切手续。关于本案的发生，完全是因为中介失职。2、关于起诉违约情况，我方并不存在违约情形。双方约定拒不履行合同或者解除合同才属于违约，另外未能如实提供房产信息。以上情形我方均不存在，所以我方不存在违约。关于购房款，原告支付给了银行，应由银行予以退还，与我方无关。三、虽然未能办理变更登记手续，我方认为原告也是受害人，出于同情和无奈，答辩人将车位、储藏室交付给了原告，并到物业办理了变更登记。如若双方解除买卖合同，车位和储藏室原告应依法返回，并配合答辩人到物业办理变更登记手续。四、违约金过高，对于本案被告王飞飞、韩会强也是受害者，本来想卖掉该房产打官司，谁知道钱也没到手，官司也耽误了，又惹上新的官司。以上损失，应由中介予以赔偿。被告偃师市金诺房产中介有限公司辩称：1、答辩人作为房屋中介公司，是一个合法的中介公司，在工商部门依法办理有营业执照，其服务的作用就是卖方客户依法在我公司办理房屋出卖的房产手续信息后，再联系购房客户来协商房屋买卖的相关事宜，这就是我公司的职责和应尽的义务。那么，在本案中原告将答辩人告至法庭，让答辩人来承担对本案被告韩会强、王飞飞还款的连带责任，没有任何的道理，没有事实根据，更没有法律的依据。为此，请求法院依法驳回原告对答辩人偃师市金诺房产中介有限公司的诉讼请求。2、本案的全部事实真相是：在2021年1月15日被告韩会强通过微信与答辩人公司联系，并说：自己位于偃师市××镇××路皇家花园××单元××房××套要出卖。当时，答辩人问韩会强房价要多少，被告韩会强说是95万元。韩会强要出卖的房屋在答辩人公司登记后，答辩人公司负责人于2021年1月16日依法向偃师市房产管理局查询被告韩会强的房产在房管局登记的全部信息。查询后，结果是被告韩会强涉案的房产只有银行抵押，并没有法院查封。所以，在2021年1月17日韩会强、王飞飞与原告史喜明及答辩人中介公司签定了一份《房屋买卖居间合同》，同时韩会强与原告史喜明签定一份《补充协议》。协议签定后，关于购房款答辩人让原告直接转给被告韩会强就可以了。可是，原告说：你们是中介公司，一手托两家，你们可以监管资金的流向，钱交付给你们也是公平的等等。所以，在这样情况下，原告史喜明委托了答辩人公司把购房资金转账给被告韩会强，来办理银行抵押权注销手续。2021年1月20日被告韩会强和偃师市交通银行信贷员约好后，把涉案房产抵押款424300元还上，到房管局去办理抵押权注销登记。因此，答辩人于2021年1月20日下午2点50分才将原告的购房款转给了被告韩会强的银行账户上，有几分钟时间韩会强已将房产抵押款424300元转入交通银行。交通银行收到韩会强交纳的抵押款后，可能是2021年1月的21日，韩会强与交通银行的工作人员一同到偃师市房管局办理了最高额抵押权注销登记。房管局抵押权注销手续办理后，被告韩会强立即又到土地部门不动产处办理有关手续时，韩会强才发现涉案的房产已被法院查封。韩会强把该信息情况给答辩人公司反映后，答辩人公司负责人问韩会强这究竟是怎么回事？韩会强说，他也根本不知道是怎么回事。答辩人公司负责人严肃的给韩会强说：如果不动产真的查封的话，你什么都不用说了，把购房款赶紧还给原告史喜明算了，当时被告韩会强答应了将购房款退还给原告。可是，事过没几天，答辩人又催促被告韩会强赶紧把钱还给原告，但韩会强却说：原告的购房款424300元全部交给了交通银行来办理房管局抵押权注销手续，现在确实没钱。此后，答辩人多次催促韩会强归还原告的房款，但未果。答辩人认为，答辩人作为中介机构，与房管局沟通，如果有买房卖房的相关事宜，作为中介只有到房管局查询房屋信息的权利，没有到土地部门查询房屋信息的权利。况且，作为房屋买卖中介，主要的就是查询房管局的房屋信息为准，是否有抵押或查封。多年来各个房屋买卖中介公司，都是这一个规矩，只要房管局部门没有法院查封，就证明该房产没什么问题，多年来这是房屋中介出现的第一起情况。答辩人认为，答辩人在本案中只是介绍买房与卖房的义务，以收取中介费。并且，在房管部门已对涉案该房的信息做了详细的查询，只有抵押，没有查封，这是原、被告都予以认可的事实。为此，在本案中答辩人中介公司没有任何的过错行为。而且，答辩人已尽到了促成韩会强与原告史喜明二人的《房屋买卖居间合同》。虽然，在合同履行中出现了异常情况，但这不是答辩人的行为造成的，答辩人并没有违约。至于原告的购房款至今是韩会强占有，答辩人并未占有分文，只是收取了中介费1万元。据此，原告让其答辩人中介公司承担还款责任、违约金责任，没有事实根据，证据不足，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求，保护答辩人公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并当庭质证。本院认定事实如下：2021年1月17日，由偃师市金诺房产中介有限公司提供居间服务，原告史喜明作为买方、被告韩会强作为卖方，订立《房屋买卖居间合同》及补充协议。买卖居间合同约定：卖方自愿将坐落于偃师市城关镇槐新路皇家花园一期7幢2单元401的房产转让给买方；所交易房屋总价款为950000元，该价款不含税费，国家规定的房产买卖交易过户时所支出的税费由买方承担；买方于2021年1月17日支付购房定金20000元，剩余首付尾款480000元于过户前支付；买方委托居间方为其购房办理二手房公积金贷款；卖方须保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封。明知被限制过户而不如实告知的，发生与卖方有关的权属纠纷或债务纠纷，由卖方负责解决并承担一切后果及违约责任。卖方或卖方代理人在签订本合同时已经经过该房屋所有权人一致同意，若因卖方或卖方代理人未征得该房屋拆迁人或其他厉害关系人的同意或代理权限无效所造成的相关责任，由卖方或卖方代理人承担违约责任。如买卖任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，或逾期未履行合同约束义务超过30天的，守约方有权终止合同，均由违约方向另方支付本合同确定的房屋实际成交价的10％作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。并承担守约方追偿所花费的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等。补充协议约定：买方向卖方支付500000元用于房屋解押，若卖方完成解押和相关注销手续后，因卖方原因导致买方不能办理网签过户的，除应如数归还买方所出资金外，还应向买方支付所付资金的30%作为违约金，此违约金与原合同中约定的违约金叠加适用。同日，原告给付2万元定金，被告韩会强出具了收据。另给付1万元中介服务费，被告偃师市金诺房产中介有限公司出具了收据。同月19日，原告向被告偃师市金诺房产中介有限公司转账汇款48万元。同月20日，被告偃师市金诺房产中介有限公司将424300元转给被告韩会强，被告韩会强和王飞飞向原告出具424300元的购房款收据，在购房款收据中承诺，如该房产在过户前出现查封、抵押等，应当在5日内全额退还424300元购房款。同月22日，被告韩会强归还银行贷款后，办理了最高额抵押权注销登记，完成了解押。同月24日，双方去办理过户手续，因该房产被法院查封，未能办理。同日，原告与被告韩会强、偃师市金诺房产中介有限公司法定代表人刘喜波商谈解决事宜。从其谈话中能够说明，同月20日，韩会强告知刘喜波其和他人有官司，法院网上显示房产被保全。同月21日，刘喜波让人到房管局查询，回话说该房产档案未显示查封。之后22日刘喜波与韩会强约好办理银行还款、解押手续。同月27日，被告偃师市金诺房产中介有限公司将75700元转账给原告之妻。2021年2月23日，原告通过手机短信向被告韩会强、王飞飞、偃师市金诺房产中介有限公司发送了解除2021年1月17日订立的《房屋买卖居间合同》及补充协议的通知。案涉房产位于河南省洛阳市××镇××路（皇家花园一期）7幢2单元401室，建筑面积为135.67平方米。不动产权证号为豫（2018）偃师市不动产权第0002308号。该房产于2018年8月23日办理了抵押登记。该房为被告韩会强、王飞飞共有。2020年5月25日案外人林广向洛阳仲裁委员会申请财产保全，请求冻结韩会强及洛阳川运机械有限公司银行存款1590643.83元，或查封韩会强及洛阳川运机械有限公司等额财产，本院于2020年6月11日作出（2020）豫0381财保326号民事裁定书，并于6月17日向偃师市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封韩会强与王飞飞共有名下的本案所涉房产，查封期限为三年。本院以手机短信方式向韩会强、王飞飞送达了（2020）豫0381财保326号民事裁定书。2021年2月19日，原告与河南巨业律师事务所签订委托代理合同，支付律师6000元。为本次诉讼，原告申请财产保全，垫付申请费3837元，支出担保费796元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告史喜明与被告韩会强、王飞飞所签订的合同中明确约定了双方的权利义务及违约责任，作为卖方的被告韩会强、王飞飞是案涉房屋的所有权人，二人在合同中明确保证涉案房产未被司法机关查封等。在原告按照约定履行了自己的合同义务后，因案涉房产被司法机关查封而无法完成过户。被告韩会强、王飞飞违反合同中的保证承诺，应当按照合同约定承担相应的违约责任。二人在将案涉房产出售前，已知其相关财产已被法院裁定冻结、查封，虽不明知案涉房产已被查封，但其作为案涉房产的出卖人，保证该房产无权利瑕疵系双方合同明确约定，其作为案涉房产的所有人，也更有条件查询案涉房产的相关信息，在其未对案涉房产的权利情形查明前，侥幸地认为其案涉房产未被司法机关查封，草率地与他人签订买卖合同，并收取原告房款用以清偿剩余贷款、办理解押手续，虽非故意，但对案涉合同的不能履行负有重大过错，依法应承担违约责任。故其已告知被告偃师市金诺房产中介有限公司案涉房产可能被查封，其自身不存在违约情形的辩解意见不予采纳。因案涉合同不能履行，原告通知三被告解除合同，合同自通知到达对方时解除。被告韩会强、王飞飞依法应退还原告已经给付的房款424300元。原告诉求的违约金系双方合同明确约定，被告韩会强、王飞飞也未请求适当减少，依法应予支持。被告诉求的律师费、担保费也系合同约定的主张权利的费用，依法应予支持。被告偃师市金诺房产中介有限公司在促成原告与被告韩会强、王飞飞房屋买卖合同时，未及时、准确地了解、提供案涉房屋的真实信息，虽不存在故意隐瞒的情形，但因其疏忽大意致使原告与他人虽签订了房屋买卖合同但无法实际履行，并因此导致较大损失，其也有过错，依法应退还收取原告的中介服务费。原告诉求其承担连带赔偿责任无事实及法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一条，《中华人民共和国侵权责任法》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决如下：一、确认原告史喜明与被告韩会强、王飞飞、偃师市金诺房产中介有限公司于2021年1月17日签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖合同》补充协议已于2021年2月23日解除;二、被告韩会强、王飞飞于判决生效之日起五日内退还原告史喜明支付的购房款424300元；三、被告韩会强、王飞飞于判决生效之日起五日内支付原告史喜明违约金222290元；四、被告韩会强、王飞飞于判决生效之日起五日内赔偿原告支出的律师费6000元、保全担保费796元；五、被告偃师市金诺房产中介有限公司于判决生效之日起五日内退还原告中介费10000元；六、驳回原告史喜明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5267元，财产保全申请费3837元，由被告韩会强、王飞飞负担7280元，被告偃师市金诺房产中介有限公司负担1824元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  郭东昕二〇二一年六月十六日书记员  董佳奇