广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终975号上诉人（原审原告）：黄俊朗，男，汉族，1986年9月27日出生，住所地：广东省廉江市。被上诉人（原审被告）：大埔县×××××。住所地：广东省大埔县。负责人：刘集标。委托诉讼代理人：刘文俊，广东巨龙律师事务所律师。上诉人黄俊朗因与被上诉人大埔县××××××屋租赁合同纠纷一案，不服广东省大埔县人民法院（2021）粤1422民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人黄俊朗到庭参加诉讼，被上诉人大埔县×××××经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人黄俊朗上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》且被上诉人向上诉人一次性支付拖欠房租20723元；2、上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清。1、上诉人并没有认可目前强占涉案租赁房屋的事实。目前涉案的租赁房屋正常使用，没有任何强占的事实，被上诉人在一审的庭审中也没有提供任何的证据予以证明，根据“谁主张谁举证”的证据规则，被上诉人在一审中的抗辩事实不成立，不应采纳。2、上诉人目前并没有强行拆除万川幼儿园的招牌，以博学幼儿园的名义招生。出于对原万川幼儿园师生的负责，上诉人目前确实在涉案的房屋上独力经营幼儿园，但是使用的是万川幼儿园的名义，老师也是原来的老师，学生更多的是原来的学生，但是被上诉人及其他股东并没有为万川幼儿园的再次开园办学做任何奉献，均是上诉人自筹资金，支付拖欠老师们的工资，支付房屋的租金等其他费用。被上诉人在一审的庭审中主张上诉人以博学名义办学毫无依据。3、上诉人目前继续独资经营该幼儿园也是为了把损失降到最低。被上诉人的经营亏损已无法解决，其他股东也没有出面解决，上诉人是同意对“万川幼儿园”进行作价转让，以弥补股东之间的损失的，但是其他股东一直都没有积极响应转让事情，转让只是一个说辞，目的就是为了无期限地拖欠上诉人的租金，如无法解除合同，对上诉人有违公平。二、一审判决认为被上诉人恶意拖欠租金的行为未构成根本性违约，合同解除条件并未成就，属定性错误，依法无据。《店铺租赁合同》属于《民法典》中合同篇调整的范畴，合同成立及解除均应按照《民法典》合同篇的相关要求。上诉人与被上诉人之间签订的《店铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，不违反公序良俗，经一审确认合法有效，即上诉人与被上诉人之间的签订的《店铺租赁合同》合法有效，受《民法典》保护，上诉人与被上诉人之间的租赁关系依法成立。合同解除是指合同关系成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或将来消灭的一种行为。合同的解除分为协议解除和约定解除。上诉人与被上诉人之间签订的《店铺租赁合同》第六条：“合同的变更和解除。2.租赁期间，乙方如出现下列情形之一的，甲方可解除合同，并收回店铺：造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：2.2拖欠甲万租金累计达1个月。”依据广东省大埔县人民法院（2020)粵1422号民初1632号民事调解书确认，被上诉人及其他股东自2020年7月开始拖欠上诉人的租金，经法院调解生效后，仍不支付，被上诉人及其他股东也没有就拖欠租金的事情找上诉人沟通协商，无视法院的生效法律文书，属于恶意拖欠租金的行为。为了维护上诉人的合法权益，2020年1月29日再次就被上诉人拖欠房租的事实向广东省大埔县人民法院提起诉讼，由此可见，被上诉人一直拖欠上诉人的房租，给上诉人带来了极大的经济损失，根据双方自愿签订的合法有效的《店铺租赁合同》的合同的变更和解除，已达到解除的条件，属于约定的解除。因此，一审法院认为被上诉人的行为未构成根本性违约，合同解除条件并未成就，依法无据。其次大埔县×××××筹办至今，均由黄俊朗独自缴纳租金，再用于抵兑其所占35%股权应出资金额，根据每月多还少补规则，2019年12月之前，黄俊朗一直将除租金外应出资的金额按时足额存入刘集标及何纯华的私人账户，用于经营幼儿园，2020年1月起，由于幼儿园每月亏损减少，黄俊朗所缴纳租金的金额超过其所占35%股权应出资的金额，按每月多还少补的规则，大埔县×××××应每月支付拖欠租金，但其一直以各种说辞恶意拖欠，至2020年9月，所欠租金高达86340元，且万川幼儿园于9月初收到学生保教费123500元，完全具备支付能力，但其继续恶意拖欠，刘集标股东于2019年11月至今一直无理由拒绝支付应履行的17%股份的金额。黄演威股东于2020年6月至今也一直无理由拒绝支付其应履行的10%股份的金额，何纯华股东更是于2020年4月至今也没有按时足额履行支付23%股份的金额，2020年10月份至今何纯华一直以其本人作为万川幼儿园财务股东期间，其本人所做账目对不清楚为由，不断骚扰黄俊朗股东，导致除其之外的全部股东都没有在账单上签字，其目的就为了无限期拖欠租金，其行为就是实质性违约，恶意违约，严重侵犯了上诉人作为出租人、作为股东的权益。被上诉人大埔县×××××未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。一审原告黄俊朗向一审法院提出诉讼请求：1.解除《房屋租赁合同》；2.被告支付从2021年1月1日至2021年1月22日的租金共计人民币20723元给原告；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：一审庭审中，原告黄俊朗认可目前案涉租赁房屋确已由其强行占有，并以未经批准办学的博学幼儿园的名义招生有小、中、大班三个班级共62人，聘用教师（含园长）7人；被告确认因股东之间及亏损原因未付租金，但对于原告主张解除租赁合同，表示不同意，并且认为在原告锁住幼儿园大门后，股东何纯华、刘集标已报警，明确原告的行为是违法、是侵犯幼儿园及其他股东的权利。一审法院认为，原告黄俊朗确认被告大埔县×××××抗辩的事实，并认可目前案涉租赁房屋确已由其强行占有，并以未经批准办学的博学幼儿园的名义招生有小、中、大班三个班级共62人，聘用教师（含园长）7人；被告确认因股东之间及亏损原因未付租金，但对于原告主张解除租赁合同，表示不同意，并且认为在原告锁住幼儿园大门后，股东何纯华、刘集标已报警，明确原告的行为是违法、是侵犯幼儿园及其他股东的权利。一审法院认为，原、被告之间签订的《店铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，房屋租赁关系依法成立。原告作为房屋租赁的出租人，又是被告的股东，出租前已明确知晓该出租房屋是用于开办幼儿园，租期较长，且申请开办幼儿园要装修装饰等投资巨大，目前却因自己也存在股东责任的租金未缴，强行拆除经批准办学的万川幼儿园招牌、强行占有案涉租赁房屋、提起解除《店铺租赁合同》，实属不该。从目前原告未经被告的其他股东同意，擅自在被告大埔县×××××租赁的案涉房屋以博学幼儿园（经批准办学名称为大埔县×××××）的名义独自进行2021年春季招生、收齐全部学费、老师队伍齐全，以及被告无法使用等情况来看，原告作为股东在内的被告的股东之间的纠纷及被告经营亏损原因而导致被告无法缴交租金的问题，并非无法解决。而办学场所租赁合同的解除涉及社会稳定和各种社会矛盾，原告在内的被告各股东投入资金巨大，被告各股东应本着改善办学经营状况的目的，以诚相待，不要再以不合法的方式激化各种矛盾，产生各种纠纷，要从办学为民、和气生财的角度出发，妥善处理好各种矛盾，解决好租金缴交等各类问题。综上所述，原告在内的被告各股东已投入巨大资金对案涉租赁房屋进行装修装饰，虽然案涉租赁合同对合同解除条件有明确的约定，但根据租赁合同的性质和目的，本案被告未缴交租金的情况，不是单纯的被告亏损且未能正常使用的原因，原告在内的被告各股东均有责任，被告的行为未构成根本性违约，合同解除条件并未成就，原告诉请要求解除《店铺租赁合同》主张，理由不充分，依据不足，依法不予支持。原告主张被告支付从2021年1月1日至2021年1月22日的租金共计人民币20723元，理由正当，有据可依，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百零八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告大埔县×××××应在判决发生法律效力之日起10日内向原告黄俊朗支付自2021年1月1日起至2021年1月22日的租金人民币20723元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按规定减半收取为159元，由被告大埔县××××××担（该款已由原告预交，原告同意由被告在履行判决时直接付给原告）。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。另二审查明，双方当事人曾达成(2020)粤1422民初1632号生效民事调解书，约定：被上诉人应在2021年1月14日前支付尚欠的全部租金给上诉人，被上诉人在2021年1月22日已经放寒假，未支付尚欠上诉人的租金，另被上诉人的老师的工资亦无力支付，上诉人在此后仍垫付了被上诉人老师的工资共计16500元人民币，垫付了幼儿园日常开支5000元。2021年1月21日，上诉人在被上诉人放假前委托律师向被上诉人发送了告知解除租赁合同，收回租赁物的《律师函》，被上诉人的园长李玲巧于2021年1月22日对《律师函》进行了签收。本院认为，经生效民事调解书确认，被上诉人从2020年7月开始拖欠租金，已符合租赁合同约定的解除条件，且被上诉人的其他股东另案提起诉讼，要求返还投资款。据此，应认定被上诉人的其他股东通过诉讼的方式认可不再履行租赁合同。上诉人要求解除租赁合同的诉讼请求，应予支持，双方租赁合同从一审判决认定的被上诉人支付租金的截止日期2021年1月22日起解除。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省大埔县人民法院（2021）粤1422民初247号民事判决第二项；二、维持广东省大埔县人民法院（2021）粤1422民初247号民事判决第一项；三、上诉人黄俊朗与被上诉人大埔县×××××签订的《房屋租赁合同》于2021年1月22日解除。一审案件受理费159元（已由上诉人黄俊朗预交），由被上诉人大埔县×××××负担。黄俊朗预交的159元由一审法院退回，被上诉人大埔县×××××应于本判决生效后十日内向一审法院交纳159元。二审案件受理费318元（已由上诉人黄俊朗预交），由被上诉人大埔县×××××负担318元。由本院退回318元给上诉人黄俊朗，被上诉人大埔县×××××应于本判决生效后十日内向本院交纳318元。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二一年六月三十日法官助理 赖志明书 记 员 黄怡芬