江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2102号上诉人（原审原告）：海安县宝鼎石材经营部，住所地海安市高新区海化路43号。经营者：吴宝全，男，1958年10月11日出生，住海安市。委托诉讼代理人：周旭，江苏维多利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周晓兵，男，1973年7月15日出生，住海安市。委托诉讼代理人：钱仁艳，江苏慧眼律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨智，江苏慧眼律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：鑫缘茧丝绸集团股份有限公司，住所地海安市海安街道曙光西路20号。法定代表人：储呈平，公司董事长。委托诉讼代理人：张立新，江苏钻石律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅姝婷，江苏钻石律师事务所实习律师。上诉人海安县宝鼎石材经营部（以下简称宝鼎石材）因与周晓兵、鑫缘茧丝绸集团股份有限公司（以下简称鑫缘公司）租赁合同纠纷一案，不服海安市人民法院（2020）苏0621民初5189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝鼎石材上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，案涉房屋租赁合同所涉房屋及场地属于海安市高新区政府关于海安街道平桥村28组拆迁公开信所涉范围，所有被拆迁人的拆迁待遇相同，宝鼎石材作为被拆迁区域内房屋及场地的承租人，根据该公开信的政策均应获得相应价值的补偿。鑫缘公司与政府尚未签订拆迁补偿协议，但鑫缘公司认可政府相关部门的口头承诺，并在一审中表示鑫缘公司与周晓兵订立的协议所约定的补偿金额包含二里茧站范围内所有出租房屋及场地的补偿。宝鼎石材所使用的房屋及场地中仅有一部分与周晓兵订立了书面合同，另有四间平房、样板房及自建房均没有合同；虽然与周晓兵订立的租赁合同中约定如遇政府拆迁周晓兵不予任何补偿，但基于宝鼎石材承租过程中的装饰装修所获得的来自政府或鑫缘公司的补偿应当归宝鼎石材所有，此部分补偿是政府对所有被拆迁人的补偿，而不是周晓兵给予的，双方在合同中的约定不能成为周晓兵将宝鼎石材装饰装修添附所形成的拆迁利益据为己有的依据。案涉房屋及场地在2019年下半年由相关政府部门及鑫缘公司委托江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司进行入户初评，并由周晓兵将初评表交给宝鼎石材核对，宝鼎石材为配合拆迁，租赁其他地方经营。不能因周晓兵与鑫缘公司拆迁补偿协议订立时宝鼎石材租期已届满，作为周晓兵不向宝鼎石材支付补偿的理由。对于被拆迁房产及场地的拆迁价值，宝鼎石材已提供评估机构的初评表以及入户摄影材料作为证据，这些证据能够相互印证，从高度盖然性的角度判断，可以认定评估表的内容真实。周晓兵答辩称，海安街道平桥村28组拆迁公开信并非政府规范性文件，仅是倡导性内容，不是补偿依据，且所涉范围与案涉房屋是不同区域。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定违法搭建不能获得补偿。鑫缘公司与周晓兵之间的协议所约定的538万元补贴是针对周晓兵的装饰装潢，不包括宝鼎石材主张的补偿。政府是否给予分户补偿应以政府存档为准，周晓兵并不知情。周晓兵与鑫缘公司的补偿协议是基于周晓兵将继续租赁鑫缘公司其他财产而作出巨大让步才达成，周晓兵经营陶瓷批发生意多年，展厅装修总投资达千万元以上，拆迁造成的损失远高于538万元，不可能包含宝鼎石材的装饰装潢补贴，宝鼎石材对此也没有任何证据证明。周晓兵与宝鼎石材的房屋租赁合同中明确约定如发生拆迁宝鼎石材不能向周晓兵主张任何拆迁补偿。周晓兵与鑫缘公司所签订的房屋租赁协议也约定协议终止时除可移动部分装修归鑫缘公司所有，故鑫缘公司与周晓兵所签终止协议也不包括合同范围内的装潢。一审判决认定四间平房由周晓兵出租给宝鼎石材也是错误的，二审应予纠正。周晓兵与宝鼎石材的房屋或场地租赁协议在拆迁时均已合法解除，应视为已履行完毕，根据合同及法律规定，周晓兵不支付任何装饰装修补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求给予装饰装修费用的不予支持。此外，所谓的评估公司初评表不符合证据规则的要求，没有任何公司加盖印章或经办人签字，系打印件，不具备证明效力。一审法院虽调取评估公司的影像资料，但该公司并未一并提供与影像资料对应的表格，不能确定宝鼎石材所提供的初评表与影像资料的对应关系，且评估机构的初评表也不能作为认定赔偿或补偿金额的依据。请求维持一审判决。鑫缘公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分。本案是由于周晓兵擅自转租鑫缘公司的财产而导致各方纠纷，应根据合同法的规定处理，鑫缘公司不应当承担任何责任。宝鼎石材向一审法院起诉请求：判令周晓兵、鑫缘公司将宝鼎石材承租的位于茧站内仓库及场地拆迁补偿款中，因宝鼎石材装饰装修及增加的构筑物所获得的补偿款支付给宝鼎石材（实际以鉴定评估结论为准，暂估18万元）。一审法院认定的事实：自2009年起，周晓兵陆续租用鑫缘公司位于二里茧站内的店面房、仓库及场地。周晓兵将部分区域转租给陈子稳，陈子稳于2010年9月1日又转租500㎡左右场地给宝鼎石材吴宝全，并签订场地租赁协议，租期从2010年9月1日至2014年9月1日止，年租金为壹万元。在该份协议下方鑫缘公司工作人员签署了“同意转租”的字样。上述协议到期后，2015年11月9日，宝鼎石材与周晓兵就上述场地重新签订租赁合同，约定租赁期限为3年，自2014年9月1日起至2017年9月1日止；租赁期满，宝鼎石材若需续租必须在租赁期满前60日向周晓兵提出书面申请，周晓兵同意后双方可另行订立租赁合同，宝鼎石材逾期提出或不提出续租申请周晓兵不予保留；仓库、场地租金的起付时间为2014年9月1日，租金总额为26000元，租金支付方式为先付租金后使用；遇政府拆迁无条件服从政府的拆迁活动，不得以任何形式阻挠政府拆迁行为，周晓兵不予任何拆迁赔偿。施爱珠（吴宝全儿媳）及周晓兵分别在合同上签名。宝鼎石材在上述场地上还自行搭建了石材加工厂房。宝鼎石材除租赁上述500㎡左右的场地外，2010年8月31日宝鼎石材与当时的鑫缘公司海安镇分公司签订了一份房屋租用协议书，协议书载明吴宝全向鑫缘公司租用办公室用作经营石材，双方合用办公室。水电费由吴宝全承担。年租金500元，一次性付清，租期暂定一年，从2010年9月1日至2011年9月1日。吴宝全在租期内的所有投资（包括装潢）归吴宝全所有。宝鼎石材每年缴纳租金500元给鑫缘公司至2017年。自2017年之后，宝鼎石材由原先的合用四间瓦房变成了独立使用，租金调整为每年4000元，租金不直接支付给鑫缘公司而支付给周晓兵。庭审过程中，宝鼎石材陈述该租金的洽谈与调整均与周晓兵进行商谈。周晓兵对此不予认可，称其只是为鑫缘公司代收租金，收取租金后全部交付给鑫缘公司。鑫缘公司则表示宝鼎石材与周晓兵如何商谈，鑫缘公司并不清楚。2017年9月1日起，宝鼎石材又向周晓兵租赁二里茧站的部分仓库，租金为3800元，双方均未提供书面的租赁协议。此后，宝鼎石材一直使用上述三块案涉租赁物并按约定缴纳租金至2020年9月1日。2019年下半年，根据政府要求，海安县城二里蚕茧收烘站场地需动工拆迁。庭审中周晓兵陈述因各方均知晓案涉地块将拆迁，故2017年9月1日之后未签订任何书面合同，均为不定期租赁。2020年9月1日，周晓兵向宝鼎石材（施爱珠）发出解除租赁合同通知书，载明：2015年11月9日签订的合同对出租仓库、场地位置、租赁期限、租金计算方式及双方其他权利义务等进行了明确约定。2017年9月1日合同期限届满后，因双方知晓租赁物已被海安市政府列入拆迁征收范围内，故未续签合同。接上级主管部门通知，近期海安县城二里蚕茧收烘站场地将动工拆迁，先前我方已多次通知贵方搬离，但截至目前贵方仍未交还租赁物。为配合政府拆迁工作进度要求，我方就解除合同事宜书面再次通知贵方。1.依照《合同法》第九十四条、第九十六条、第二百三十二条，在贵方收悉本通知书之日，我方与贵方的合同即告解除。2.返还租赁物并将租赁物恢复原状。考虑到贵方交换租赁物的实际情况，我方给予贵方合理期限腾空并自行拆除违章搭建，宽限期截止2020年9月15日。宽限期内和超出期间使用房屋的费用按合同约定标准支付。另查明，2015年2月28日，周晓兵与鑫缘公司签订了一份租赁合同，协议约定周晓兵租用鑫缘公司店面房，位于二里茧站内，从事陶瓷等经营销售，租赁物使用面积为4785平方米，其中砖混结构房屋为2985平方米、场地面积1800平方米；租金每年22.8万元，其中物业费0.8万元；先交后用，于每年的2月28日和8月30日前分别缴纳上、下半年租赁费；租赁期届满，周晓兵不再续租，需提前三个月书面通知对方；租赁期内遇政府规划和鑫缘公司发展需要拆迁时，宝鼎石材必须无条件服从鑫缘公司的搬迁时间，不得提任何非分理由拒绝搬迁，除周晓兵装修的部分按相关机构评估价归周晓兵，鑫缘公司不再给予任何补偿，且租赁物所享有的其他全部安置、补偿、补助等款物均属甲方所有。租赁期满或终止、解除本合同时若周晓兵不再续租时，其装潢不得拆除，归鑫缘公司所有，鑫缘公司不予任何补偿；若周晓兵提前终止或解除本协议或转租第三方，周晓兵必须征得鑫缘公司同意，但周晓兵不得影响鑫缘公司的收益，由鑫缘公司与第三方签订租房协议，同时第三方必须承认原周晓兵签订的协议期限及协议条款；本协议期满、终止、解除时，周晓兵的装修、装潢、装饰等除可移动的部分归周晓兵所有，其余均无偿归鑫缘公司所有，且鑫缘公司不予任何补偿。宝鼎石材租赁的500㎡的场地包含在此份合同中。2016年11月16日，周晓兵与鑫缘公司又签订一份房屋租赁协议。协议约定周晓兵租用鑫缘公司位于二里茧站内的仓库，从事仓储等经营销售，租赁物使用面积为960平方米；租赁期限壹年，自2016年11月1日至2017年10月31日止；本租赁物租金为48000元，其中物业费6700元，先交后用，其余合同条款与2015年2月28日签订的租赁合同相同。宝鼎石材租赁的租金为3800元的仓库包含在此份协议中。2020年8月30日，周晓兵与鑫缘公司签订终止协议，协议载明：鑫缘公司二里茧站拟将近期停止租赁，周晓兵与鑫缘公司签订原二里茧站的租赁协议已具备自行终止的条件。根据双方协商同意终止原二里茧站双方签订的所有（含周晓兵之妻吉传芳签订的协议）租赁协议；在周晓兵与鑫缘公司签订终止二里茧站租赁协议后，鑫缘公司给予周晓兵相应的经济贴补；鑫缘公司同意周晓兵从现在起，周晓兵二里茧站内的货物设备，全部搬至鑫缘公司海安市铭豪路25号新大楼进行商业营业，新址租金按双方协议执行；鑫缘公司贴补周晓兵装饰装潢费5380000.00元；双方签字后，原二里茧站租赁协议终止执行，无任何遗留问题；在上级与鑫缘公司结清二里茧站拆迁补偿款后，鑫缘公司即与周晓兵结清办理贴补款；周晓兵必须在2020年9月30日前全部搬离二里茧站，搬清一切物资和设备，逾期一日扣贴补款人民币3000元；所有上述贴补前提是周晓兵继续履行与鑫缘公司在海安铭豪路25号租赁合同条款，否则取消一切补贴。至今，周晓兵尚未领取上述款项。二里茧站自2020年9月起就开始陆续拆除，现已拆除完毕。庭审中，鑫缘公司陈述租赁物二里茧站纳入拆迁范围政府未有具体书面通知时间。2019年下半年，市政府、高新区政府派员与鑫缘公司联系拆迁事宜。就二里茧站的拆迁事宜至今未签订书面拆迁协议，只有一个口头的补偿金额，具体包括哪些分项也没有涉及到，给一部分补偿金额后，其他相关事宜由鑫缘公司处理。根据双方合同约定，周晓兵是不予补偿的，但周晓兵提出他租赁区域范围内的装潢、装修费用比较多，又提出愿意继续承租鑫缘公司的其他财产，双方经过多次洽谈，最终确定了其租赁范围内的补偿总金额为538万元。一审法院根据宝鼎石材的申请向海安市住房和城乡建设局、海安市高新技术产业开发区管理委员会调取案涉相关拆迁补偿协议及拆迁评估报告，并询问了海安街道、二里社区、国土资源局，均表示没有相关拆迁协议及报告，后法院出具调查令，宝鼎石材调取了案涉租赁房屋当时入户调查的影像资料。一审法院认为：根据宝鼎石材与周晓兵庭审陈述，宝鼎石材租赁二里茧站内案涉租赁物由三部分组成，第一块为500㎡的场地，第二块为东西走向的四间瓦房，第三块为租金3800元的仓库。500㎡的场地，宝鼎石材与周晓兵曾签订了书面的租赁合同，租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定,合同合法有效。租赁期间届满后，宝鼎石材继续使用租赁物，周晓兵没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。依法成立的合同受法律保护，双方应秉承诚实信用的原则各自履行。租赁合同中明确约定“遇政府拆迁无条件服从政府的拆迁活动，不得以任何形式阻挠政府拆迁行为，周晓兵不予任何拆迁赔偿”，该约定明确了拆迁补偿的相关事宜，关于拆迁利益的分配有约定的应依照约定处理，故对于这一块租赁物，宝鼎石材要求周晓兵给付装饰装修及增加构筑物补偿款的诉讼请求，没有事实和法律依据。二里茧站内东西走向的四间瓦房，根据庭审中宝鼎石材以及鑫缘公司的陈述，租金4000元系周晓兵跟宝鼎石材洽谈，租金亦是直接交付给周晓兵，故租赁合同关系应形成于周晓兵与宝鼎石材之间。周晓兵辩称其只是代收租金与事实不符，法院不予采信。上述四间瓦房及租金为3800元的仓库，宝鼎石材与周晓兵均未能提供书面租赁合同，依照法律规定，案涉租赁视为不定期租赁。宝鼎石材案涉的三块租赁物的租金均缴纳至2020年9月1日，之后宝鼎石材未继续缴纳租金，周晓兵亦发出了解除合同通知，即2020年9月1日，宝鼎石材与周晓兵租赁期间届满，双方均无继续履行租赁合同的意思表示，且客观上租赁地块需拆迁，也无法再继续出租，租赁合同关系终止，宝鼎石材请求周晓兵给付装饰装修及增加构筑物补偿款的亦不予支持。关于宝鼎石材要求鑫缘公司赔偿相关损失的诉讼请求。宝鼎石材非与鑫缘公司直接发生租赁合同关系，根据合同相对性原则，合同的相对方为宝鼎石材与周晓兵，故宝鼎石材要求鑫缘公司赔偿损失的诉讼请求亦不予支持。关于宝鼎石材的评估申请，因其诉讼请求未获法院支持，为减轻当事人诉讼成本，法院认为无需启动评估程序。鑫缘公司辩称周晓兵转租未经其同意，恶意串通损害公司利益，周晓兵与宝鼎石材之间的租赁合同无效。对此法院认为，鑫缘公司相对于宝鼎石材与周晓兵的租赁合同而言，属于合同外第三人，周晓兵是否有权转租并不影响宝鼎石材与周晓兵租赁合同的效力。如鑫缘公司认为周晓兵没有经过其同意转租，侵犯了鑫缘公司的权利，可自行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条之规定，判决：驳回海安县宝鼎石材经营部的诉讼请求。案件受理费3900元，由宝鼎石材负担。二审中当事人没有提供新的证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，宝鼎石材一审诉讼请求为“判令周晓兵、鑫缘公司将宝鼎石材承租的位于茧站内仓库及场地拆迁补偿款中，因宝鼎石材装饰装修及增加的构筑物所获得的补偿款支付给宝鼎石材（实际以鉴定评估结论为准，暂估18万元）”，根据其诉求内容，宝鼎石材要求周晓兵、鑫缘公司将所获得的拆迁补偿款中对宝鼎石材装饰装修及搭建物的补偿支付给宝鼎石材，其主张似不当得利。宝鼎石材称根据有关拆迁部门发出的“公开信”，其应享受被拆迁人的待遇，但“公开信”并非法律规范，且未规定由鑫缘公司或周晓兵给予宝鼎石材拆迁补偿。宝鼎石材并未提供充分证据证明周晓兵或鑫缘公司获得了有关部门就宝鼎石材的装饰装修及搭建物给予的补偿。经双方举证和一审法院调查，并未获得拆迁方与被拆迁方鑫缘公司的拆迁安置补偿安置协议、不能认定鑫缘公司就二里茧站房屋拆迁所获补偿金额及组成、不能认定其中是否包含因宝鼎石材的装饰装修及搭建物而拆除而产生的补偿及其金额；对于周晓兵与鑫缘公司所签“终止协议”，其中载明“在周晓兵与鑫缘公司签订终止二里茧站租赁协议后，鑫缘公司给予周晓兵相应的经济贴补”、“鑫缘公司贴补周晓兵装饰装潢费5380000.00元”，其中“经济补贴”、“装饰装潢费”所指内容并不明确，且该场地内包括周晓兵本人及其他人进行的装饰装修，“终止协议”所称的“贴补周晓兵装饰装潢费538万元”所指内容及金额均无法区分。同时，宝鼎石材同时向周晓兵、鑫缘公司主张“宝鼎石材装饰装修及增加的构筑物所获得的补偿款”亦存在矛盾，其并未明确其所主张的补偿款究竟是政府部门给予了鑫缘公司、被鑫缘公司占有，还是鑫缘公司给予了周晓兵、被周晓兵占有。从现有证据来看，证明这两种情形存在的证据均不充分。宝鼎石材提供了落款某评估公司的“补偿价评估附表”以及关于宝鼎石材装饰装修的部分入户调查影像资料，但这两者之间是否具有关联性、特别是无盖章无签名的打印件“补偿价评估附表”的内容真实性，均未获得落款所称评估公司的确认。同时，根据一审调查和周晓兵与鑫缘公司商谈录音内容，初评可能是因拆迁所需而进行，但目前评估工作可能因拆迁工作调整已停止，评估公司也未出具正式评估报告。宝鼎石材要求在本案民事诉讼中确认未经政府拆迁评估确认的“补偿价评估附表”的内容，没有事实和法律依据，政府征地拆迁与房屋租赁是两个不同的法律关系。宝鼎石材一审中还主张根据“补偿价评估附表”以及关于宝鼎石材装饰装修的部分入户调查影像资料，对宝鼎石材的装饰装修等损失进行评估，对此本院认为，评估损失金额非拆迁产生的补偿金额，其评估损失金额的申请与其要求要求周晓兵或鑫缘公司支付（因宝鼎石材装饰装修及增加的构筑物）所得补偿款的诉讼请求矛盾。宝鼎石材与鑫缘公司无房屋租赁合同关系。宝鼎石材与周晓兵之间有房屋租赁合同关系，原约定的租赁期间届满后宝鼎石材继续使用房屋、双方之间形成不定期租赁合同关系，且已根据法律规定经周晓兵通知而解除，双方合同中并未约定对装饰装修物的处理，根据法律规定，周晓兵对宝鼎公司就租赁房屋的装饰装修无补偿义务。且租赁合同有约定“遇政府拆迁无条件服从政府的拆迁活动，周晓兵不予任何拆迁赔偿”，宝鼎石材也无证据证明周晓兵占有了其他人给于宝鼎石材的补偿（如有，也是不当得利法律关系）。关于四间平房租赁合同出租方，2010年宝鼎石材与鑫缘公司分公司签订了书面租赁合同，租赁期限届满后宝鼎石材继续使用，但至2017年左右，宝鼎石材与周晓兵协商了租金，房屋的使用范围和租金标准均不同于2010年的书面合同，租金也由周晓兵收取，应认定周晓兵为房屋出租方，至于其是否属于无权处分，应由周晓兵与鑫缘公司处理。综上，宝鼎石材混淆了征地拆迁、房屋租赁合同、不当得利法律关系，其上诉理由均不能成立。一审法院查明基本事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人海安县宝鼎石材经营部负担。本判决为终审判决。审判长 金 玮审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年六月二十一日书记员 魏仪雯