河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1002民再32号再审申请人（原审原告）：田华，女，汉族，1946年1月5日出生，住郑州市郑州大学新区。被申请人（原审被告）：周旭，男，汉族，1997年1月12日出生，住许昌市建安区。再审申请人田华因与被申请人周旭房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）豫1002民初2397号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年4月13日作出（2021）豫1002民申18号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人田华，被申请人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田华申请再审称：1.撤销许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初2397号民事判决书第二项，改判被申请人向申请人支付房屋租金26000元;2.诉讼费由被申请人承担。事实与理由:再审申请人现取得新证据，即接处警登记表一份，其中处警情况一栏记载：报案人田华因豫园寻梦转让时，周旭答应用28000元的转让费付抵26000元李业拖欠的房租，但周旭带着钱跑了。有新的证据足以推翻原判决的，人民法院应当再审。原审判决驳回田华关于周旭支付26000元的诉讼请求与事实不符，应当予以纠正。周旭辩称：1.申请人要的是李业和辛豪杰的租金，和被申请人没有任何关系，李业支付租金因他个人理由，跟原告说的在12月30日租金一次付清，租金提到一个月5000元不符合逻辑。原告说被申请人愿意替李业偿还租金的话不属实，被申请人从来没有说过。2.被申请人与原告签订的合同每个月租金是5000元，但是由于生意不好，双方私下商量以后还定为3600元。3.被申请人在房屋租赁合同中写的地址是老家地址，包括身份证，拆迁后还是这个地址。4.再审申请书上写的马赛他们不把转让费28000元打到被申请人的微信里，就让他们干不成，这个描述是不存在的，申请人从郑州回许昌3次没有签订成合同的原因是工商局两次没有上班。5.一审时被申请人每次都准时到庭。田华向本院提出诉讼请求：1.被告周旭支付拖欠原告租金2800元、违约金5000元及转让费26000元，共计33800元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月，原告将其位于西大办事处古槐街豫园美食城B排17号的房屋出租给李业和辛豪杰，并签订《房屋租赁合同》1份，约定租期自2017年11月至2018年12月止，租金每月3600元，11月1日起每二个月寄7200元，每月超5天罚5000元。李业支付租金到2018年5月底后，未再按期支付租金，李业提出因其个人买车需要每月还银行按揭款，资金压力很大，提出2018年6月1日至12月30日的租金在年底一次付清，租金可以提高到每月5000元，原告同意。2018年11月28日，原告自郑州到许昌后发现，房屋门锁着，门上留有2个电话号码，打电话后知道2个号码都是周旭的。周旭到现场后，李业已经把房屋转租给他了，原告要求李业到现场签字，周旭与李业联系后说李业在外地，来不到现场，两人是一个村的，从小一块长大的，原告告诉周旭李业尚欠原告租金35000元，周旭表示同意替李业偿还拖欠的房租。周旭反复压价，最后双方同意他替李业偿还30900元，在2018年12月1日前支付。在此情况下，原告与被告周旭签订了《房屋租赁合同》1份，约定租期为2018年12月1日至2019年12月30日，每月租金5000元，每月拖欠5天，罚5000元；2018年11月28日至12月1日寄30900元，超时算违约。周旭签订合同后，不仅未支付30900元，租金也未按照合同约定标准支付，支付了2次3600元，每月少支付1400元，更未支付违约金。周旭在与原告签订合同后使用了2个月，将房屋转租给马赛等人。2019年1月30日下午，三方在西湖公园对面建行见面，当时在场的有原告田华、被告周旭、房屋承接方马赛及其爱人李家明、朋友张泰龙及其爱人张梦娅，他们4人准备共同承接房屋经营寻梦歌厅。经商量后大家同意，李家明他们支付转让费28000元，其中26000元归原告。本来李家明他们准备将26000元转让费直接打给原告，但周旭当时说：“不把钱打到我微信，我让你们谁也干不成。”而且周旭同意收到28000元后，将其中的26000元再给原告。大家为了息事宁人，只有同意按周旭的说法办。这样张梦娅当场通过支付宝支付给周旭16000元，马赛通过微信支付给周旭12000元。周旭收到28000元后，称微信给原告转款需等2个小时，回家拿银行卡给原告取现金比较快，原告当时相信了他，一直在银行等，等到银行下班，周旭也没过来，多次给他打电话，他也不接，原告将此情况打电话告诉了李家明，并在西大街办事处用座机报案，公安出警后给原告做了笔录，告诉原告再等几天解决不了再说。此后周旭一直未向原告支付款项。原告曾起诉到法院，周旭称他将转让费付给了李业，他负责找到李业，因此原告才撤诉。直到现在周旭既未给原告钱，也未为原告找李业，甚至不接原告电话。为保护原告合法权益，依法向法院提起诉讼。本院原审认定事实：2017年11月1日，原告田华（甲方）与案外人李业、辛豪杰（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，出租方：田华（许昌美食城寻梦唱歌房）。本商品房位于许昌美食城寻梦歌厅，建筑面积120㎡；房屋租金为每月3600元；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋，并追究乙方违约金5000元。（乙方擅自将所租房屋转租、转借或转让的；乙方拖欠租金累计达到5天的）……原告田华及案外人李业、辛豪杰分别在该份合同中签字。田华在该份合同上书写以下内容：“2017年11月至2018年12月止，11月1日每2个月寄7200元，每月超5天罚5000元”。2018年11月底，原告田华（甲方）、被告周旭（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，出租方：田华承租方：周旭。一、本商品房位于许昌美食城寻梦歌厅，建筑面积130㎡；二、租赁期限2018年12月1日至2019年12月30日；三、房屋租金为每月5000元；四、乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋，并追究乙方违约金5000元。（乙方擅自将所租房屋转租、转借或转让的；乙方拖欠租金累计达到5天的）……原告田华及被告周旭分别在该份合同中签字。其中被告周旭的签名系用红色签字笔书写。原告田华在签订合同时用红色签字笔在合同第四条旁边书写“每月超五天罚5000元”字样，在该份合同甲方签字下面书写以下内容：“18年11月28日至12月1日寄30900元，超时算违约”。庭审中，原告田华认可双方合同签订后，周旭实际经营至2019年1月30日，期间共支付租金7200元，尚欠房租2800元未付。2019年1月30日，因被告周旭不再经营，原告田华（房东丙方）、被告周旭（转让方甲方）、案外人马赛（顶让方乙方），三方签订《房屋转让合同》。合同约定：甲方将位于古槐街豫园美食城中街的店铺（原为：寻梦）转让给乙方使用，建筑面积约130平方米；乙方支付甲方转让费28000元。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。乙方需向丙方支付房租每个月3800元，租金为每两个月交付一次。乙方一次性向甲方支付转让费共计28000元，上述费用已包括第一条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用……田华、周旭、马赛分别在该份合同中签字、捺印。同日，原告田华与案外人马赛签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，出租方：田华承租方：马赛。一、本商品房位于许昌豫园美食城B17号，建筑面积107.61㎡；二、租赁期限2019年1月30日至2020年1月30日；三、房屋租金为每月3800元，乙方在本合同生效当日预付2个月房租；四、乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋，并追究乙方违约金5000元。（乙方擅自将所租房屋转租、转借或转让的；乙方拖欠租金累计达到5天的）……田华及马赛分别在该份合同中签字。合同签订后，马赛向被告周旭支付转让费28000元。原告称被告周旭承诺在马赛支付转让费28000元后支付原告26000元，但被告周旭未支付该部分款项，原告为此诉至本院。庭审中，原告田华认可案外人马赛不拖欠原告房租。本院原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原、被告双方签订的房屋租赁合同上显示，双方约定每月租金5000元，但被告周旭实际每月向原告支付了租金3600元，被告两个月房租欠缴共计2800元未付，违反了合同约定。原告关于被告支付拖欠租金2800元的请求，证据充分，本院应予支持。关于租赁合同上约定：乙方欠缴租金累计达到5天，追究乙方违规金5000元，应理解为违约金。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金的数额最高不超过实际损失为限的标准，结合庭审中原告没有举证证明自己的实际损失，本案合同约定违约金5000元虽然是双方真实意思表示，但违约金明显过高，应根据原告受损失的实际情况酌情予以调整违约金为500元，其过高部分，本院不予支持。关于原告田华主张被告应向其支付26000元款项的问题，原告先与李业签订房屋租赁合同，后又与被告周旭签订房屋租赁合同，原告称李业欠其房租35000元，周旭同意替李业偿还，故李业应从其转让费28000元中拿出26000元支付给原告。对此，被告周旭不予认可，李业是否欠原告房租，因李业未到庭，不能查实；原、被告双方签订的租赁合同没有约定周旭替李业偿还拖欠房租的内容；周旭将房屋转让给马赛时原、被告及马赛签订的三方转让协议中亦没有约定被告需向原告支付26000元的内容；且原告提供的证人对原告所提供的证明辨认后均称：该证明是田华口述，他们写的，关于周旭和田华约定26000元的事不知情，只知道周旭欠田华房租，他们把28000元转让费付给周旭后，周旭没有给田华支付过钱。故原告关于周旭应向其支付26000元的证据不足，本案不予支持。李业是否欠原告的租金，原告应另案向李业主张。本案原审判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告周旭于本判决生效后十日内支付其拖欠原告田华的租金2800元、违约金500元，以上共计3300元；二、驳回原告田华的其他诉讼请求。案件受理费645元，减半收取计323元，由原告田华负担298元，由被告周旭负担25元。本院再审认定的事实与本院原审认定的事实一致。本院再审认为:原审原告田华与原审被告周旭之间签订的房租租赁协议，周旭、马赛与田华三方签订的房屋转让合同均系合同当事人真实意思表示，三方均应接受该合同约束。上述两份合同中均未约定周旭需向田华支付费用26000元，2019年1月30日接处警登记表中处警情况系报警人田华陈述，无法证明周旭自愿向田华支付26000元的事实，田华所举证据不足以证明周旭有向其支付26000元的意思表示，周旭亦不予认可，再审申请人田华关于周旭支付26000元的请求理由及依据不足，本院不予支持。双方约定违约金5000元过高，原审根据原告损失酌定违约金为500元不违反法律规定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决周旭支付租金2800元、违约金500元，驳回田华其他诉讼请求并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条、第四百二十六条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：维持本院（2020）豫1002民初2397号民事判决。案件受理费645元，由原告田华负担595元，被告周旭负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  陈荣娜人民陪审员  孟旭平人民陪审员  李鸿岭二〇二一年六月二十四日书 记 员  康永浩