天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终3052号上诉人（原审被告）：王强，男，1971年6月18日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：中铁诺德物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区塘沽福建北路****。主要负责人：孙铁刚，总经理。委托诉讼代理人：厉云娜，女。上诉人王强因与被上诉人中铁诺德物业管理有限公司天津分公司（以下简称“中铁诺德物业”）物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初30088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王强上诉请求：1.撤销一审判决，改判扣除优惠奖励金3000元后，上诉人按70%交纳物业费；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人每次均按期到被上诉人前台处交纳物业费并保留证据，一审无视上诉人提供的交纳物业费过程的证据，否定上诉人按约履行了交纳物业费的义务。2.被上诉人所提供物业服务存在诸多管理瑕疵，未按照《前期物业管理服务协议》的约定保质保量完全履行其义务与服务，一审核算的物业服务费扣减比例太低，与客观事实不符。3.上诉人提供给被上诉人的奖励确认单已交由被上诉人存档备案，一审未判定被上诉人承担奖励兑现责任，而判定上诉人向开发商主张，缺乏依据。中铁诺德物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。中铁诺德物业向一审法院起诉请求：1.请求判令被告给付2017年10月1日至2020年9月30日物业管理费14356.94元；2.请求判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：王强系坐落于天津市滨海新区××室业主，房屋不动产登记簿中载明的建筑面积为142.43平方米。2014年9月4日，天津中铁深投置业有限公司通过招投标与山东中铁诺德物业管理有限公司天津分公司就诺德名苑签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定服务期限自2014年9月4日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费收费标准采用包干制，中高层、高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.18元收取物业管理服务费，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米中高层0.80元、高层0.67元的标准由业主交纳。王强入住小区时另与中铁诺德物业签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米洋房2.8元、高层2.5元交纳，王强已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守并在确认书上签名。合同签订后，山东中铁诺德物业管理有限公司天津分公司对该小区进行物业管理服务，物业服务过程中实际按照楼层的高低即中高层（11层含11层）按照2.8元的标准收取物业费，高层（12层至31层）按照2.5元的标准收取物业费。2018年9月21日山东中铁诺德物业管理有限公司天津分公司名称变更为中铁诺德物业。中铁诺德物业就王强拖欠的2017年10月后的物业费进行了书面催收。庭审中，小区业主就涉诉小区的地下车位管理、房屋质量的维修、卫生、公共设施的维修与保养、小区广告收入的支出、小区水管以及小区安全保卫的问题存在较大争议。一审法院认为，原告与天津中铁深投置业有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系合法有效合同，对小区业主具有约束力，其后被告入住时与原告签订的《前期物业管理服务协议》对双方的权利义务进行了进一步的明确，故原、被告均应按照合同约定享有各自的权利、同时亦承担各自的义务。原告向被告提供了物业服务，被告应按约履行交纳物业费的义务；同时，物业服务是美化小区生活环境、保障小区生活秩序、提高小区居民生活质量的重要措施。物业公司作为服务单位，应以提高服务质量、优化服务内容为基本。原告对于业主提出的属于物业公司服务范畴的问题应及时、高效的予以解决，对于不属于物业公司服务范畴的问题也应耐心向业主解释并协助业主解决问题。被告作为小区业主一员，也应支持、理解物业服务工作，如对物业服务有所不满，也应通过合法途径维护自身权益。根据庭审的调查，原告的物业服务如地下车位管理、公共区域的广告位设立以及收入的具体支出明细确存在瑕疵，故一审法院就原告主张的物业费予以一定的酌减（扣除5%），被告应给付原告拖欠的物业费142.43平方米×2.8元×36个月×95%=13639.1元。至于涉诉房屋开发商给被告的购房奖励承诺，被告可另行向开发商主张。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告王强于本判决生效后十日内给付原告中铁诺德物业管理有限公司天津分公司自2017年10月1日起至2020年9月30日止的物业服务费13639.1元；二、驳回原告中铁诺德物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79.5元，由被告王强负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交证据一，图片复印件，证明物业未按照标准尽到管理职责；证据二，照片复印件，证明整改之后，没有恢复原状；证据三，奖励政策复印件，证明上诉人有老带新推荐确认单，应给减免物业费。被上诉人质证认为，证据一无法证明是持续的，不认可证明目的；证据二房屋质量保修期内由开发商负责维修，物业上报给开发商；证据三认为缺乏开发商审批签字，与被上诉人代金券不一致。本院经审查认为，被上诉人均未否认三份证据的真实性，该三份证据对争议焦点的证明力将结合在案其他证据综合认定。被上诉人提交证据一，老带新抵扣券，证明上诉人提供的与开发商认可的不一致；证据二，报修单，证明被上诉人协助业主上报开发商维修问题；证据三，验房确认单，证明验房非物业完成；证据四门禁卡台账及证据五记者采访照片复印件，证明被上诉人物业服务得到多数业主认可。上诉人质证认为，证据一不认可，只认可确认单；证据二无业主签名；证据三真实性认可；证据四不认可，不知道是否完整；证据五不认可。本院经审查认为，被上诉人提交证据对争议焦点的证明力，将结合在案其他证据综合认定。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：上诉人是否应交纳物业费及交纳数额应如何认定。上诉人作为业主与被上诉人作为案涉小区物业服务企业，均应按照双方签订的《前期物业管理服务协议》，享有权利承担义务。根据在案证据及庭审调查，被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，一审酌情减免5%，在合理范畴之内，本院予以维持。上诉人主张的扣减比例，未能提供案涉期间的充分证据证明，本院难以采信。上诉人主张扣减奖励金问题，奖励金系开发商对老带新购房作出的奖励承诺，且被上诉人表示，如上诉人出具符合形式的奖励券，被上诉人同意扣减相应物业费。现就奖励券的问题，一审认定上诉人可向开发商主张，并无不当。综上，王强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159元，由上诉人王强负担。本判决为终审判决。审判长  王福群审判员  仝伟奇审判员  刘继永二〇二一年六月十七日书记员  齐萌萌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；