湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初4078号 原告：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。 法定代表人：赵平，董事长。 委托诉讼代理人：李晶莹，湖南弘一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林伟，湖南弘一律师事务所实习律师。 被告：周军良，男，1969年1月20日出生，汉族，住长沙市望城区。 原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（以下简称“豪布斯卡物业公司”）与被告周军良物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告豪布斯卡物业公司的委托诉讼代理人李晶莹、林伟，被告周军良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告豪布斯卡物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费4326.3元（截至2020年8月31日），并向原告支付相应的逾期付款违约金1297.89元（按欠款总金额30%比例计算），合计5624.19元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系长沙市望城区森林海小区F区的物业服务公司，被告系该小区的业主。原告与该小区业主委员会于2018年3月27日签订了《长沙市望城区森林海小区物业管理服务合同书》，合同约定：电梯住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.6元/平方米。原告在合同签订后，严格按照合同约定履行了物业管理服务义务，被告亦享受了原告所提供的相应的物业管理服务，但被告自2018年10月起就未按照合同规定交纳物业费，构成了违约。原告多次催缴未果，故提出上述诉请，望判如所请。 被告周军良辩称：1、被答辩人的物业服务合同，对答辩人没有约束力。该合同为2018年3月27日被答辩人与森林海业主委员会签订，业主大会召开时并未通知被告。答辩人认为望府里小区不属于森林海小区，如属于，其召开的业主大会违法，选聘行为无效。并且服务合同收费显示公平，同为电梯住宅，森林海比望府里便宜。综上，该合同无效。2、被答辩人未尽到合同约定服务义务，为追求利润甚至违法作为，不顾答辩人感受，不是一个称职的物业服务企业。被告验房入住时，提出多处整改意见，但被答辩人只整改了厕所；2018年3月，被告的50号车位及周边三个车位和通道被原告强行占用了524天用于堆放业主的装修垃圾，直到2019年10月1日才没有堆放，还收取装修垃圾处理费，被告多次要求恢复原状均被拒；被告物业费已经缴至2018年10月2日，被答辩人多算了2日，且被告的房屋建筑面积为116.91平方米，并非117.57平方米；被答辩人未经业主大会和业主同意，在电梯等公共设施设置广告位、设置桶装水投放点、在人行道收取停车费以及占用地下室堆放建筑垃圾等。3、被答辩人与答辩人互为债务关系，依法可相互冲抵。被答辩人强占答辩人车位，负有赔偿的责任和义务，故答辩人可据此冲抵。4、赔偿的数额从2018年4月25日收房算起到2019年9月30日共524天，按20元一天计算，共需支出10480元占用被告的车位费。综上，请求法院驳回被答辩人的诉求。 本院经审理认定事实如下： 1、2018年3月27日，长沙市望城区森林海小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《长沙市望城区森林海小区物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对森林海小区提供物业服务；服务期限为2018年4月1日起至2023年3月31日止。物业服务质量和标准：地面和墙面每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上，大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘；楼梯扶手、栏杆、窗台，每日擦抹一次，保持干净、无灰尘；草坪每年普修三遍以上，切边整理一次以上；每年普除杂草四遍以上，杂草面积不大于8%……；在合同期内，物业服务价格不得随意调整。如必须调整，须经甲方和乙方共同制订调整方案，并组织召开业主大会，经专用部分面积和人数“双过半”后才能执行。物业服务收费方式为包干制，按照法定产权面积计收：已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准；未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。A-E区（森林海）收费标准为洋房住宅0.8元/平方米、电梯住宅1.3元/平方米、商业商铺2元/平方米；F区（望府里）收费标准为电梯住宅1.6元/平方米，商业商铺3.8元/平方米。物业服务费由乙方向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季第一个月10号前；业主逾期未交纳物业服务费的，乙方有权下达催缴通知，并有权下达缴费通知单之日起三个月后公示欠费名单，或依法进行催交手段，欠费业主应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金，但违约金的执行须先向甲方报备，对经催交后仍不交纳的业主，甲方需配合乙方催缴，催缴无效的乙方可向人民法院起诉。本小区内的车辆停放服务收费，分为场地占用费、停车物业服务费及车辆特约保管服务费。已购买或租赁规划区内车位、车库的，不再收取场地占用费，只收取管理等相关费用。小区红线范围内的地面停车场地占用费由甲方确定。F区已购车位卫生费30元/个·月，小区内业主共有车位，经甲方同意的地面车位租金90元/个·月（含卫生费30元/个·月），实行月租制等。 2、根据房产证载明的信息，被告为涉诉森林海小区F区7栋903房业主，该房屋建筑面积为116.91平方米，物业费标准为每月1.6元/平方米。被告领取案涉房屋钥匙并收房确认后，自2018年10月3日停止交物业管理费至今。2020年9月28日，原告向被告发出催费《律师函》，载明截止至2020年8月31日被告拖欠物业管理费共计4326.3元。原告提供了其履行清洁卫生、园林绿化及管道维护等日常物业服务工作的照片。原告曾占用被告地下车位堆放建筑垃圾，被告多次与原告交涉要求赔偿未果，双方遂产生矛盾。 3、本院在受理本案的同时，受理了涉案小区多起物业服务合同纠纷案件，经本案及另案查明，原告在案涉小区服务期间存在服务不到位：业主共有部分的经营与收益情况未向业主公开、车辆停放管理不到位、建筑垃圾未及时清理等。 上述事实，有《长沙市望城区森林海小区物业管理服务合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《望城区国土资源局不动产登记信息表》、日常物业服务图片集、《律师函》及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，原告与长沙市望城区森林海小区业主委员会签订的物业服务合同，双方意思表示真实，不违反法律和行政法规强制性规定，应为合法有效，对包括被告在内的涉案小区全体业主或物业使用人均有约束力。故对被告认为物业服务合同对其没有约束力的抗辩意见，本院不予采纳。被告作为小区业主，接受了原告为其提供的物业管理服务，应当按照服务合同约定的收费标准支付物业服务费用。关于被告称其车位被原告强占应赔偿损失用来抵充物业费的主张，因原告并未认可，且该主张与本案并非基于同一法律关系，被告可另行主张，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于物业费标准的问题，物业费是双方当事人合意的结果,司法不宜干预。包括被告在内的小区业主如认为物业费标准不合理,应当通过业主大会或业主委员会与原告协商更改物业费标准,单个业主无权要求更改小区现行的物业费标准,故对被告抗辩森林海小区F区物业费显示公平、合同无效的意见，本院亦不予采纳。考虑到原告提供的物业服务存在瑕疵，本院酌情按照5%的比例相应扣减被告应承担的物业费，即从2018年10月3日起至2020年8月31日止，被告欠付物业管理费为4076元（116.91平方米×1.6元/平方米/月×22个月28天×0.7,四舍五入取整）。故对原告要求被告支付物业管理费4326.3元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告违约金的主张，因原告物业服务确有瑕疵，被告不支付物业管理费事出有因，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十二条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告周军良于本判决生效之日起十日内支付原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司2018年10月3日至2020年8月31日的物业管理费4076元； 二、驳回原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告周军良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  李灵芳 二〇二一年六月二十五日 法官助理 曾 怡 代理书记员  熊博闻 相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。