江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终2031号上诉人（原审被告、反诉原告）：衡小勤,女，1977年2月2日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：董学明，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：裴道伟，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王立军,男，1975年10月15日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：吕汉超，盐城市建军法律服务所法律工作者。上诉人衡小勤因与被上诉人王立军合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初6247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。衡小勤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；支持上诉人的原审反诉请求。事实和理由：一、原审法院认为：“双方签订的幼儿园整体转让协议和补充协议不违反法律强制性规定，合法有效。”上诉人认为，该认定事实错误，双方当事人签订的不动产买卖合同依法无效。1、涉案的三无房地产不能转让。被上诉人在涉案的土地上（包括私建）为1900多平方米有十四间房屋的幼儿园，经查该房地产无任何权属登记资料，即无建筑工程许可证、无土地使用权证、无房屋产权证，此种三无房地产的买卖严重违背我国《土地管理法》、《物权法》、《不动产登记暂行条例》及有关房地产司法解释中“不动产物权的设立、变更、转让未经登记不发生效力”的强制性登记和限制规定。2、单位抵债置换的房地产不能自由买卖。原审法院认为：“单位将案涉房地产抵债置换给徐某2，据此能够确定上述案涉房屋及土地使用权依法律规定办理登记后可以转让。”一审法院查明涉案房地产未经登记，据此房地产不可以转让。而单位抵债置换给职工徐某2，其产权仍应归属于供销社，徐某2在无任何权属登记下，自由出卖给徐某1；徐某1又出卖给蒋某、朱某；蒋某、朱某又出卖给王立军；王立军以275万元出卖给本案衡小勤，该连续买卖均无任何权属登记和产权转移手续，形成连环偷漏税收，严重损害国家和社会的公共利益。3、案涉土地的性质没有查明，该性质又涉及房屋买卖的效力。对原审原告提供的审批手续，经上诉人向盐城市和阜宁县人民政府的档案和规划部门查询了解均无文件资料核对真实性，该宗土地又无任何登记材料，也无划拨土地缴纳土地出让金转为国有土地的票据和资料记载，据此不能罔顾原审原告提供的申请登记复印资料确认。上诉人认为，土地使用权依法登记受法律保护，未经登记其土地性质仍归属于原城镇集体所有（集体所有两种形式分城镇集体和农村集体），故集体土地上的房屋买卖效力受法律限制和约束的。4、原审原告提供弄虚作假的产权证更不能买卖。2015年3月我国《不动产登记暂行条例》实施后，不动产登记（两证合一）已统一归口为县人民政府国土资源局，可原审原告仍提供2019年4月19日《村镇房屋所有权证》，经市、县不动产登记中心查询了解，该镇无权发放、更无任何备案登记。据此印证被上诉人转移的房地产无合法权属登记证书，其买卖关系自始无效。二、法律文书将造成相互矛盾。合同生效后双方当事人享有合同约定的权利和承担合同中约定的义务，上诉人将依据双方签订的转让协议第3条、第6条和补充协议第2条：“甲方负责办理房屋变更手续”起诉被上诉人要求产权过户和承担违约金，而涉案权属无登记即无法过户，将形成人民法院认定事实和买卖效力的前后裁判文书相矛盾。另该房地产无任何登记手续，仅凭协议已经5轮买卖，原审法院却认定为有效买卖，必将导致再出卖、再转让形成典型范例和转让效力的依据。综上，原审判决认定买卖合同有效，严重违反法律强制性规定，导致判决结果错误，请求二审依法审查，支持上诉请求。王立军对衡小勤的上诉辩称：1、案涉幼儿园整体转让协议和补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。2、被上诉人一审提出的要求上诉人支付幼儿园转让费40万元应当予以支持。请求二审驳回上诉，维持原判。王立军向一审法院起诉请求：1、请求判令衡小勤立即支付幼儿园转让款40万元，并承担2019年5月2日至给付之日的日千分之三的滞纳金。2、本案诉讼费用由衡小勤承担。衡小勤向一审法院反诉请求：1、判令王立军与衡小勤于2019年3月16日签订的幼儿园整体转让协议和2019年4月28日签订的补充协议无效。2、判令王立军返还衡小勤购房款235万元。3、判令王立军承担诉讼费用。一审法院认定的事实:2019年3月16日，王立军（甲方）与衡小勤（乙方）签订《幼儿园整体转让协议》一份，约定：“甲、乙双方经友好协商，就甲方位于阜宁县陈集镇镇南幼儿园整体转让给乙方的权利、义务等相关事宜达成如下协议:1.标的:本次转让的幼儿园位于西侧(原供销社老收花站)，本次转让包含幼儿园证照变更、幼儿园办学设施交接(具体见清单)及房产变更(具体面积架构以现有座落为准、交易时甲方出具原转让协议)等。2.价格:本次幼儿园整体转让价格为275万元。3.交易流程及付款方式:本次转让流程分:房产变更、幼儿园证照变更及办学设施交接，土地随房使用，费用由甲方承担，办理过程中发生转让不能完成的甲、乙双方按合同办理。付款方式:(1)甲、乙双方签订转让协议时乙方支付甲方50万元定金。(2)由甲方负责办理房屋变更手续，幼儿园证照变更手续，乙方协助办理。乙方拿到已变更房屋的手续或者己变更的幼儿园手续三日内乙方支付甲方50万元（注:无论办理成功哪一项即需付款）。(3)乙方拿到最后变更后的房屋变更手续或者幼儿园证照变更手续时，乙方三日内支付剩余转让费用175万元。4.签订协议后，乙方自主经营、自我管理、自我约東，发生的一切问题均由乙方承担。5.债权债务及权利义务：甲方保证现有幼儿园未知的债权债务，自签订合同之日起甲方的债权、债务由甲方自行承担处理与乙方无关。自签订之日起现有的幼儿园经营由乙方逐步接手(现有教学到本学期结東)。本学期结束前甲方有办理续班介绍定员的义务。6.违约责任：甲、乙双方必须按合同履行，如乙方支付超过约定时间，乙方需每日支付成交价的千分之三滞纳金，如乙方超过约定时间一个月的甲方有权终止合同并要求支付以成交价的20％作为违约金。甲方在签订协议之日起三个月内办结所有手续，超过约定时间，退还乙方支付的所有费用，甲方需向乙方每日支付成交价的千分之三滞纳金，同时向乙方支付成交价的20％作为违约金。7.争议与解决：本合同未尽事宜由甲、乙双方协商解決，协商不成的可以提请盐城市仲裁委员会仲裁或者向人民法院提起诉讼。8.本合同经甲乙双方签字后生效，一式二份，甲、乙各一份”。2019年4月28日，王立军（甲方）与衡小勤（乙方）签订《补充协议》一份，载明：“甲、乙双方经友好协商，就甲方位于阜宁县陈集镇镇南幼儿园整体转让给乙方的权利、义务等相关事宜达成的协议，由于证照变更需要当地单位担保，乙方暂时不能提供的原因，甲、乙双方经协商签订本补充协议:1、原合同价格不变，原合同其他条款不变。2、付款方式变更为:甲、乙双方签订转让协议时乙方支付甲方50万元定金。甲方负责办理房屋变更手续。乙方拿到已变更房屋的产权证三日内乙方支付甲方225万元整。3、由于该幼儿园证照目前没有找到第三方公司担保，所以暂时该证照法人无法变更，但不影响该幼儿园归乙方单独所有。协议生效后由乙方自主经营、自我管理、自我约束，发生的一切问题均与甲方无关。乙方找到合适的本地单位担保甲方必须配合乙方进行证照变更。4、本补充协议经甲乙双方签字后生效，一式二份，甲、乙各一份。”上述协议签订后，衡小勤向王立军支付转让款235万元。一审另查明：2006年4月4日陈集供销社(甲方)与徐某2(乙方)签订《资产抵债置换协议书》一份,载明:甲方为贯彻落实县委、县政府有关企业改革、改制及县总社“关于基层供销合作社改革实施意见”等文件精神，根据批准施行的企业改革方案及总社阜供复字（2002）02号以资抵债的批复，以及楼上几间房子价格问题的请示批复。结合企业实际情况，进一步深化改革，加快公退民进步伐，解决制约企业改制的内部债务，决定以部分社有资产抵偿内部职工债务。甲方陈集供销社与债权人乙方经协商一致，达成如下协议：1、甲方抵偿债务的社有资产为：原面粉厂北界址起向北:9间屋基地38米，（南北）两口同。东西长30米，与面粉厂一线，两口同。西址花站中心路东口，东口与陈留本一线。该资产已经阜乡财评（2002）03号资产评估报告评估，社管会充分论证，并报县总社同意定价为36000元。甲方同意以等额资产抵债置换乙方债权。2、截止2006年4月4日，乙方持有甲方债权36000元，并经甲方财务部门核实认可。乙方自愿将上述债权与甲方的资产进行抵债置换。3、乙方对抵偿的资产有所有权、使用权与处置权，甲方今后不得干涉、阻挠。乙方对所置换资产有权重新改建，进行产权变更时，甲方有义务协助提供有关手续。变更费用由乙方承担。4、乙方对置换的资产必须办理产权过户有关手续，费用由乙方自行负责。原溜冰场等建设费用由徐某2本人自行协调负责，甲方不承担费用。一审再查明：2007年5月6日，陈集供销社（花站）依据阜宁县革命委员会颁发的（1976）99号文件，向阜宁县国土资源局申请土地使用权登记，申请登记的土地面积为16680.16平方米，坐落于陈集镇，土地用途为商业，性质为划拨国有土地。阜宁县国土资源局经审查于2007年5月19日准予办理土地登记。2007年5月19日，阜宁县人民政府批准准予办理土地登记。后陈集供销社一直未办理土地使用权登记手续。一审法院认为：本案的争议焦点是案涉合同的效力如何。一审法院认为，债务应当清偿。本案中，王立军与衡小勤之间签订的《幼儿园整体转让协议》及《补充协议》基于双方真实意思表示签订，不违反法律强制性规定，合法有效。根据查明的事实，原阜宁县陈集供销社经阜宁县革命委员会批准[阜革发(1976)99号]以划拨方式取得案涉宗地国有土地使用权，2007年5月19日，阜宁县人民政府批准准予办理土地登记。从阜宁县陈集供销社与案外人徐某2于2006年4月4日签订的资产抵债置换协议来看，陈集供销社为落实改制政策，报请阜宁县供销合作总社同意，将案涉房地产抵债置换给徐某2。据此，能够确定上述案涉房屋及土地使用权依法律规定办理登记后可以转让。衡小勤辩称“由于原、被告都不是当地集体经济组织的成员，依据我国土地管理法第六十三条关于农民集体所有土地使用权不得出让、转让的有关规定，应认定本案的合同无效”，与查明的事实不符，故对衡小勤提出的该项抗辩意见不予支持。对王立军要求衡小勤支付幼儿园转让款40万元予以支持。关于王立军要求衡小勤承担从2019年5月2日起至给付之日止按照日千分之三计算的滞纳金的问题，因该项滞纳金相当于违约金，应当以实际损失为基础，但协议约定的标准过高，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的相关规定，一审确定按照年利率9%计算滞纳金。综上所述，一审对王立军提出的诉讼请求，予以适当支持。对衡小勤提出的关于确认幼儿园整体转让协议和补充协议无效以及由王立军返还购房款235万元的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，一审判决：一、由衡小勤于判决生效之日起10日内向王立军支付转让款40万元并承担从2019年5月2日起至实际给付之日止按照年利率9%计算的滞纳金。二、驳回衡小勤的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由衡小勤负担；反诉费12800元,由衡小勤负担。本案二审查明的事实与一审查明的无异，对一审查明的事实本院予以确认。本案二审争议问题：案涉《幼儿园整体转让协议》及《补充协议》的效力如何认定。本院认为：上诉人衡小勤认为案涉《幼儿园整体转让协议》及《补充协议》无效的主要理由是认为所涉房地产未经登记，土地性质仍归属于集体所有，故不可以转让。经查，上述转让协议约定的并不是单独的房产转让协议，而是包括幼儿园证照变更、幼儿园办学设施交接等在内的整体幼儿园转让合同。该转让协议及补充协议应是签约双方的真实意思表示。协议签订后，衡小勤事实上已经向王立军支付了大部分的转让款，由此亦可证明衡小勤对案涉房屋、土地的性质应当是知晓的。关于衡小勤提出的案涉协议应当认定无效的理由，经查，案涉土地最初是案外人徐某2通过资产置换的方式从阜宁县陈集供销社处取得，来源合法，且从徐某2与阜宁县陈集供销社签订的协议内容看，徐某2有权对置换的资产进行产权变更；另从查明的事实看，案涉土地性质为商业划拨国有土地，并非衡小勤所称的集体土地，案涉房屋及土地使用权依法登记后可以进行转让，故对衡小勤关于案涉转让协议无效的理由本院不予采信。衡小勤应按协议约定向王立军支付剩余转让价款。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人衡小勤负担。本判决为终审判决。审判长  周永军审判员  陈素娟审判员  胥 霞二〇二一年六月二十九日书记员  王凌林