天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0113民初335号原告：吴文博，女，1995年2月27日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：张树生，河北陈建仲律师事务所律师。被告：天津御景湾投资有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇汀江路二号院内。法定代表人：冯胜巍，经理。委托诉讼代理人：臧晨晔，男，该公司法务。委托诉讼代理人：只蕊，女，该公司法务。原告吴文博与被告天津御景湾投资有限公司（以下简称御景湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴文博的委托诉讼代理人张树生，被告御景湾公司的委托诉讼代理人臧晨晔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴文博向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除双方于2018年1月9日签订的编号为0000805号《天津恒大御景湾商品房认购书》及2019年1月20日签订的编号为0002162号《天津恒大御景湾停车位使用协议》、编号为2019-310的《停车位合同》；2．判令被告返还购房款3,439,973元、车位款104,067元，并以全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为标准，支付自2018年1月9日起以190,973元为基数、自2018年4月2日起以190,000元为基数、自2018年5月4日起以3,050,350元为基数、自2019年1月20日起以24,000元为基数、自2019年2月16日起以80,067元为基数，至实际履行之日止的违约金（截止到2020年11月16日的利息为375,347元）；3．诉讼费由被告承担。原告当庭变更第二项诉讼请求为：判令被告返还购房款3,431,323元、车位款104,067元；并以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，按年利率5%支付自2018年1月9日起以190,973元为基数、自2018年4月2日起以190,000元为基数、自2018年5月4日起以3,050,350元为基数、自2019年1月20日起以24,000元为基数、自2019年2月16日起以80,067元为基数，至实际履行之日止的违约金（截止到2020年11月16日的利息为446,923元）。事实和理由：2018年1月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津恒大御景湾商品房认购书》，主要约定：原告购买被告开发建设的“天津恒大御景湾楼盘12幢1-302单元房屋号房屋”，建筑面积127.25平方米，房屋总价人民币3,610,973元；签署本认购书时乙方交付定金20,000元；乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修基金36,109元；乙方支付首期房款的同时预交税费48,797元。截至2018年5月4日，原告已付清优惠后的全部购房款3,439,973元。2019年1月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津恒大御景湾停车位使用协议》和《停车位合同》，约定原告使用被告天津恒大御景湾332号停车位，价款人民币160,000元。原告已付清优惠后全部停车位款80,067元。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自现售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。被告于2018年10月30日，将房屋交付原告。原告已将办理产权证书所需资料交给了被告，此后多次催促被告办理不动产权证书，但由于被告方的原因至今未能办理。被告的行为致使原告的合同目的无法实现，已构成严重违约。原告有权依法行使合同解除权，同时要求被告赔偿损失。综上，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。御景湾公司辩称，1．针对原告要求返还购房款的诉请，自签订商品房认购协议书2018年1月9号开始至交付房屋2018年11月8日为止。期间没有向被告就商品房买卖的事实提出异议或申请退房，至原告提起诉状之日以超过行使解除权的期限，该期限适用于一年的除斥期间，现已经过该期限。就原告行使解除购买房屋的解除权，原告该权利在其间未行使，已消灭。就退还房款的诉请，被告有理由拒绝。2．针对原告就申请退还车位款的诉请，原告与被告方以达成两份协议，分别为《车位使用协议》及《停车位合同》。该协议约定原告方就购买的车位在使用权限内有合理使用的权利，在被告方交付该车位后，原告就具有了对该车位使用的事实权利，原告没有理由对《车位使用协议》及《停车位合同》中约定的车位款要求返还。因该笔款项非物权转移变更的买卖价款，故被告方就交付后允许原告进行使用，就已经达成了合同的目的，也达成了双方就签订合同时的签约合意。被告根据上述理由拒绝原告诉请。3．针对原告就购房款及车位费要求被告支付变更后年利率5%的利率标准，并以分段的交费的款项金额为基数计算的违约金，有违银行间同期拆借中心发布的报价标准，若法院对其中部分购房款认为可以支持原告支付违约金，也应按照LPR一倍的标准进行计算。4．在交付房屋及车位费后，原告与被告就房屋和车位收取物业管理费的事宜达成合意并签订了相关的物业管理协议，至原告起诉之日，就两部分物业管理费，原告未及时缴纳，物业管理费应从交付之日起开始计算，并承担延迟履行的违约金。5．诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据1．原告身份证复印件1份、证据2．被告企业信用信息公示报告1份、证据3．《天津恒大御景湾商品房认购书》1份、证据4．《提前支付房款优惠确认函》3份、收款收据3份、银行转账凭证、证据5．《恒大御景湾收楼通知书》、《天津市新建商品住宅使用说明书》、《天津市新建商品房住宅质量保证书》、证据6．《天津恒大御景湾停车位使用协议》、《停车位合同》各1份及收据、银行转账凭证、证据7．微信、短信记录、证据8．原告的常住人口登记卡复印件、证明9．录音吴文博与李娜通话记录1份，被告提交的证据1．交房流程中经过业主确认的相关资料，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年1月9日，原、被告签署编号为0000805号的《天津恒大御景湾商品房认购书》，约定：甲方（出卖人）御景湾公司，乙方（买受人）吴文博。乙方自愿认购天津恒大御景湾楼盘12幢1-302号单元。该商品房建筑面积共127.25平方米，单价为28,377元/平方米，总金额3,610,973元。乙方同意签本认购书时，支付人民币2万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方须于2018年1月6日前支付首期房款170,973元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年4月4日前付清190,000元；于2018年7月4日前付清370,000元；于2018年10月4日前付清1,090,000元；于2018年10月29日前付清1,770,000元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。认购书中还对其他事项进行了约定。该认购书落款处甲方处盖有御景湾公司公章，乙方处有吴文博签字摁印。原告于2018年1月9日向被告转账支付定金2万元，同日转账支付首付款170,973元，被告于当日向原告出具收据，载明“今收到吴文博首期（含定金）190,973元”；原告于2018年4月2日向被告转账190,000元，被告于当日向原告出具收据，载明“今收到吴文博楼款190,000元”；原告于2018年5月4日分别向被告转账1,140,000元、300,000元、1,610,350元，被告于当日向原告出具收据，载明“今收到吴文博楼款（含优惠款）3,230,000元”。原、被告之间就提前支付房款优惠部分填写三份确认函，共计优惠179,650元。原告已将全部房款（不含优惠款）3,431,323元支付被告。双方至今未共同签署《商品房买卖合同》。2019年1月20日，原、被告签订编号为0002162号的《天津恒大御景湾停车位使用协议》，约定：甲方为御景湾公司，乙方为吴文博。甲方同意乙方使用天津恒大御景湾楼盘车位332号车位，该停车位总金额为160,000元。乙方同意签署本协议时，支付2万元作为定金。关于付款方式，双方约定为分期付款，乙方须于2019年1月23日前支付首付款4,000元（不含定金），并签署《停车位合同》；于2020年1月20日前付清24,000元；于2021年1月20日前付清24,000元；于2022年1月20日前付清24,000元；于2023年1月20日前付清24,000元；于2024年1月20日前付清40,000元。如乙方未能按约定日期支付上述款项，则每天按未交款的万分之一向甲方支付违约金。协议还对其他事项进行了约定。该协议落款处甲方处盖有御景湾公司公章，乙方处有吴文博签字摁印。原告于2019年1月20日向被告转账支付24,000元，被告于当日向原告出具收据，载明“今收到吴文博车位款（含定金）24,000元”；原告于2019年2月16日向被告转账支付80,067元，被告于当日向原告出具收据，载明“今收到吴文博车位款（含优惠）136,000元”。原告已将全部车位款（不含优惠款）104,067元支付被告。原、被告双方针对停车位签订了编号为2019-310号的《停车位合同》，合同甲方为御景湾公司，乙方为吴文博。合同约定停车位为甲方开发建设的天津恒大御景湾车库332号停车位，每个停车位按套计算，该套停车位总价款为16万元，签订本合同前，乙方已向甲方支付定金2万元，该定金于交首期款时抵作该停车位价款。乙方采取分期付款方式，乙方须于2019年1月20日前支付该停车位首期款4,000元；于2020年1月20日前付清24,000元；于2021年1月20日前付清24,000元；于2022年1月20日前付清24,000元；于2023年1月20日前付清24,000元；余款共计40,000元须于2024年1月20日前付清。乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的10%向甲方支付违约金。甲方应当在2024年1月20日前，将停车位交付给乙方使用。本停车位使用权年限为自停车位交付之日起至2086年7月11日止。合同落款处甲方处盖有御景湾公司公章，乙方处有吴文博签字摁印。另查，原告吴文博于2018年11月8日办理了涉案房屋交付并领取钥匙、住宅质量保证书等物品，原告吴文博户口于2020年1月6日由河北省迁来，目前系天津户籍。本院认为，本案的争议焦点为：1．双方签订《天津恒大御景湾商品房认购书》及《天津恒大御景湾停车位使用协议》、《停车位合同》是否应予解除；2．如解除被告应返还原告房款及支付违约金的数额。关于争议焦点1，原、被告签订的《天津恒大御景湾商品房认购书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依照约定全面履行己方义务。根据商品房买卖合同纠纷司法解释的相关规定，因出卖人原因致合同解除，出卖人应当返还已付房款及利息。本案中原告已提前交纳了房屋全款，且将相应办理材料交至被告销售人员，但涉案房屋长期无法实现签订正式天津市商品房买卖合同的目的，故对原告要求解除双方签订的《认购书》的诉讼请求本院予以支持。原、被告签订的《天津恒大御景湾停车位使用协议》、《停车位合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依照约定全面履行己方义务。本院认为，车位使用协议、停车位合同与商品房认购协议虽不是主从合同关系，而系各自独立的合同，具有独立的条款内容，但二者之间具有紧密的牵连关系。考虑原告的目的系在购买天津恒大御景湾楼盘涉案房屋后，为便于生活、工作等使用车辆的便利而签订停车位合同，现原告购买诉争房屋的目的已无法实现，若再继续履行停车位合同明显不符合交易习惯及生活常理，且有失公平。综上，双方签订的《天津恒大御景湾停车位使用协议》、《停车位合同》亦应予以解除。关于争议焦点2，《认购书》、《停车位使用协议》、《停车位合同》解除后，被告应当返还原告全部购房款3,431,323元及车位款104,067元。关于原告主张违约金一节，因被告原因未能办理，其销售人员称系房屋溢价，导致双方无法签订商品房买卖合同，被告存在过错，被告应向原告支付损失。双方并未约定违约金计算方式，因被告在该期间实际占有了原告的资金，该资金的利息相当于法定孳息，应在返还购房本金、车位款本金的同时一并返还，故应自2018年1月9日起以190,973元为基数、自2018年4月2日起以190,000元为基数、自2018年5月4日起以3,050,350元为基数、自2019年1月20日起以24,000元为基数、自2019年2月16日起以80,067元为基数计算至实际履行之日止的违约金（利率标准：2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于被告辩称原告应支付房屋交付期间的物业费、房屋占有使用费等，被告可依据法律规定或合同约定另行主张权利。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、原告吴文博与被告天津御景湾投资有限公司签订的编号为0000805号的《天津恒大御景湾商品房认购书》、编号为0002162号的《天津恒大御景湾停车位使用协议》以及编号为2019-310号的《停车位合同》于本判决生效之日解除；二、被告天津御景湾投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴文博购房款3,431,323元、车位款104,067元，并支付自2018年1月9日起以190,973元为基数、自2018年4月2日起以190,000元为基数、自2018年5月4日起以3,050,350元为基数、自2019年1月20日起以24,000元为基数、自2019年2月16日起以80,067元为基数计算至实际履行之日止的违约金（利率标准：2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告吴文博其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费38,156元，减半收取计19,078元，由被告天津御景湾投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  黄帅二〇二一年六月二十八日法官助理许一梦书记员郝亚凯附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。