苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初8564号原告：徐明仲，男，1973年4月20日出生，汉族，住江苏省灌云县。原告：孙冬梅，女，1979年12月23日出生，汉族，住吉林省白城市洮北区。以上两原告共同委托诉讼代理人：张慧媛、张盼盼，江苏诚鑫律师事务所律师。被告：吴江市联发置业有限公司，住所地苏州市吴江松陵镇鲈乡南路188号丽都朝北店铺。法定代表人：徐陆平。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏苏州湾律师事务所律师。原告徐明仲、孙冬梅与被告吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理，由审判员王惠依法适用简易程序于2020年9月22日、2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告徐明仲、原告徐明仲、孙冬梅的共同委托诉讼代理人张盼盼、被告联发公司的委托诉讼代理人邱赢豪参加了第一次庭审，原告徐明仲、孙冬梅的共同委托诉讼代理人张慧媛参加了第二次庭审，被告联发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐明仲、孙冬梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告依法向徐明仲、孙冬梅交付房屋，并协助将涉案房屋过户登记至徐明仲和孙冬梅二人名下。2、判决被告向徐明仲、孙冬梅支付装修损失暂估5万元。3、判决被告向徐明仲、孙冬梅支付逾期交房的违约金至实际交房之日，违约金暂计至2020年6月30日为50031.57元(具体计算方式为：以224198元为基数，自2017年3月30日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.5倍计算违约金为：38162.80元，自2019年8月20日起至2020年6月30日，以224198元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍计算为：11868.77元；自2020年7月1日至实际交房之日止，以224198元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍计算)。4、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月25日，徐明仲、孙冬梅与被告签订了《吴江市商品房买卖合同》以及该合同的补充协议之《赠送装修补充协议》，向被告购买了位于吴江××路南侧，XX路西侧的128·金融大厦XX号商品房，用途为办公楼，该商品房的建筑面积30平方米，总房款为224198元。原告已依约支付了全部购房款。关于交房条件和交付日期，《吴江市商品房买卖合同》第八条约定：实际交房日期以及条件见本合同赠送装修补充协议。本合同赠送装修补充协议第一条约定了交付条件之装修内容，第二条将交付时间约定为：鉴于甲方免费赠送乙方装演，故双方约定主合同约定的交房条件及时间更改为2017年3月30日。但是被告截止两原告起诉之日仍未将装修完成的房屋交付给原告。被告的行为己经严重违反了双方有关房屋交付时间以及交付条件的约定，其应当依约继续履行合同，向原告交付已完成装修装饰的房屋，并承担相应的逾期交房违约责任。关于逾期交房的违约责任，尽管《吴江市商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任约定：①逾期不超过90日，自人合同赠送装修补充协议中约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付己交房款万分之0.3的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日，自本合同赠送装修补充协议中约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。但是合同约定的违约金明显过低的，根据我国《合同法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》有关规定和解释，申请法院调整延期交房违约金赔付标准。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告联发公司辩称：1、涉案房屋已经具备交付条件，且被告事实上也已经在2020年4月份通知原告前来收取房屋。因此对于交付房屋的诉请，被告是同意的，但房屋目前暂不具备办证的条件，合同约定也是在房屋交付后180天内才开始办理产证。因此对于办证的诉请，被告暂时无法满足。2、关于原告要求装修补偿的诉请，被告不予认可。关于涉案房屋的装修，是被告在购房合同之外与原告签订的一份赠送合同中所约定的内容。而根据赠与协议的性质，因为该赠与协议不具备抢险救灾的内容，因此被告认为享有任意的撤销权，且被告撤销该赠与的装修协议，也是为了保障房屋在办公性质下不受到大量居住性使用而对房屋造成的不利影响。撤销的理由是正当的。3、关于逾期交房的违约金，被告认为应当计算至被告通知原告前来接收房屋之日，但因为被告是电话通知，暂时也找不到通知的依据，因此至多计算至原告实际前来接收和商谈交房之日至2020年的5月28日。关于逾期交房的违约金计算标准，被告认为按照1.5倍计算过高，不予认可。本院经审理认定事实如下：2015年6月25日，出卖人联发公司与买受人徐明仲、孙冬梅签订《吴江市商品房买卖合同》，约定由徐明仲、孙冬梅购买联发公司开发的XX三区第128·金融大厦XX号房，该商品房的用途为办公楼，店面面积30平方米，层高约为4.5米，店面单价每平方米7473.27元，金额224198元；面积误差比绝对值在3%以内的双方在该商品房交付之日按本合同约定的单价多退少补，面积误差比超过3%，+3%以内的房价款由买受人在该商品房交付之日按照本合同约定的单价补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，双方继续履行合同，面积误差比超过-3%的房价款由出卖人在该商品房交付之日按照合同约定的单价退还买受人，双方继续履行合同；出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，实际交房日期及条件见本合同赠送装修补充协议；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同赠送装修补充协议中约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.3的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，自本合同赠送装修补充协议中约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，甲方联发公司与乙方徐明仲、孙冬梅签订了《赠送装修补充协议》，约定乙方购买联发公司开发的苏州市吴江区“恒业·站前广场”楼盘中的128·金融大厦XX室房屋（以下简称商品房）并已签订《商品房买卖合同》（以下简称：主合同），本协议为《主合同》的有效组成部分；甲方同意赠送乙方该商品房的部分室内装修装饰；鉴于甲方免费赠送乙方装潢，故双方约定主合同约定的交房条件及时间更改为2017年3月30日，一经交付，视为乙方验收确认无异议；本协议作为商品房买卖合同的补充协议，与商品房买卖合同具有同等法律效力，如有相关条款不一致处，以本补充协议为准。主要装修内容：1、厨房。地面：地砖、踢脚线（材质同地砖）；墙面：乳胶漆、普通镜面（局部）；顶面：乳胶漆、吸顶灯；橱柜：定制；厨房设备：不锈钢水槽、水龙头、油烟机（所有户型均无灶具）。2、卫生间。门：钢化磨砂玻璃卫生间门，顶面：防水乳胶漆；墙面：瓷砖；地面：防滑地砖、挡水条；卫生间设备：卫浴龙头花洒，定制洗手台及白镜、定制座便器（箭牌或同等品牌），冷热水给水管及排水管、定制浴霸。3、卧室。地面：复合地板、踢脚线（材质同地板）；墙面：乳胶漆；顶面：乳胶漆；窗台：人造大理石台面。4、其他。进户门：成品门；楼梯：成品楼梯（含收纳部分）。2018年、2019年，因联发公司逾期交房，涉案楼盘业主向有关政府部门反映情况。2020年1月23日，联发公司取得了涉案房屋的商品房交付使用通知书。2020年5月28日，徐明仲、孙冬梅至联发公司拿房，联发公司在交房时提出以物业费抵违约金等交房条件，徐明仲、孙冬梅不同意该条件，故联发公司未向徐明仲、孙冬梅交房。另查明：在本院审理姚芳与联发公司商品房预售合同纠纷一案中，姚芳申请对奥林清华三区第128幢1单元613号、奥林清华三区第128幢1单元614号租金进行评估。2020年12月25日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所作出房地产估价报告，结论：奥林清华三区第128幢1单元613号租金（室内简单装修），建筑面积66.83平方米，估价租赁起止日2016年7月1日-2020年10月1日，租赁期限51个月，平均租金单价33.68元/平方米/月，租金总价11.48万元；奥林清华三区第128幢1单元614号租金（室内简单装修），建筑面积38.78平方米，估价租赁起止日2016年7月1日-2020年10月1日，租赁期限51个月，平均租金单价35.03元/平方米/月，租金总价6.93万元。审理中，联发公司明确目前无法向徐明仲、孙冬梅提交涉案房屋钥匙。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、赠送装修补充协议、收据、交付使用通知书，原被告的当庭陈述等证据加以证实。本案的争议焦点：一、涉案的赠送装修补充协议的法律效力，被告是否应当赔偿原告装修损失。原告徐明仲、孙冬梅认为，涉案的赠送装修补充协议是合法有效的，现被告不按照合同交付符合约定装修的房屋，应当赔偿损失5万元。被告联发公司认为，关于涉案房屋的装修，是被告在购房合同之外与原告签订的一份赠送合同中所约定的内容。而根据赠与协议的性质，因为该赠与协议不具备抢险救灾的内容，因此被告认为享有任意的撤销权，且被告撤销该赠与的装修协议，也是为了保障房屋在办公性质下不受到大量居住性使用而对房屋造成的不利影响，撤销的理由是正当的。本院认为，第一，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同系单务合同。本案中，涉案赠送装修补充协议明确了其为商品房买卖合同的有效组成部分，既明确了被告进行装修的义务，又明确了商品房买卖合同的交房时间更改为2017年3月30日。故赠送装修补充协议并非单独的合同，而是双方商品房买卖合同的补充，在约定了被告的装修义务的同时，原告同意延迟了交房时间，不具有单务合同的特征，并非赠与合同。被告联发公司主张撤销涉案赠送装修补充协议，无法律依据。第二，商品房买卖合同与赠送装修补充协议系一个整体，事实上，双方买卖的标的为附带相应装修的房屋，原告支付合同对价，原告支付的房价款中包含了该部分装修的对价。商品房买卖合同载明涉案房屋用途为办公楼，而赠送装修补充协议明确按照住宅方式进行装修，装修内容包括了厨房、卫生间、客厅、卧室等，其用途为居住。双方明知房屋的性质为办公，而约定将该房屋装修为住宅，改变了房屋用途，违反了土地管理法、城乡规划法的相关规定。将房屋隔断为上下两层，亦违反了相关的管理性规定。将办公用房改为居住用房，扰乱了房地产市场秩序和国家对于房地产市场的规划、调控。在涉案房屋内装修油烟机、灶等厨房设备，势必会涉及到排烟问题，对该建筑物及相关人员产生安全隐患。综上，双方商品房买卖合同中的装修条款违背公序良俗，该部分装修条款应属无效，因被告实际上是以毛坯交房，故原推迟交房的约定无事实基础，基于公平原则，认定交房时间应为2016年12月30日前。第三，行为人因无效行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为房屋出卖人，明知房屋的规划用途为办公，承诺将其装修为住宅进行推广、销售，原告作为买受人，明知该房屋的用途为办公，亦同意由原告进行住宅装修，双方均存在过错。装修条款无效，因被告已收取了该部分相应的对价，被告应予返还；对于因人材机涨价导致的装修费差额，应以办公装修为前提考虑双方过错情况进行处理。根据装修价款在总房价款的比例，房屋的办公用途，双方的过错程度，装修的标准及市场行情等因素，本院酌情认定，被告应返还价款及赔偿损失合计30000元（30平方米*1000元/平方米）。二、关于逾期交房违约金。原告徐明仲、孙冬梅主张原合同中关于迟延交房违约金的约定过低，要求法院予以调高。其主张逾期期限自2017年3月30日计算至实际交房之日，参照姚芳案件中鉴定报告中的35.03元/平方米/月计算迟延交房违约金。本院认为，第一，关于违约金的标准。原告徐明仲、孙冬梅同意参照姚芳案件中的评估结论进行计算。经本院释明，原告徐明仲、孙冬梅不申请对本案房屋的租金水平进行评估。合同约定的违约金低于被告逾期交房的行为造成损失，原告可以请求增加违约金。参考该估价报告，本院认定违约金参考涉案房屋的月租金为1050元（30*35）进行调整。第二，关于逾期交房的期限。原告主张自2017年3月30日起的逾期交房违约金，本院予以认定。综上，本院酌情参照租金水平将违约金调整为自2017年3月30日起计算至实际交房之日止，按每月1050元的标准计算。第三，关于原告徐明仲、孙冬梅要求被告交付涉案房屋的诉讼请求。被告联发公司虽辩称同意交房，但又明确无法将涉案房屋钥匙交付原告。故本院对原告的上述诉讼请求予以支持。双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现原告要求被告协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告联发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席裁判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴江市联发置业有限公司于本判决生效之日起十日将松陵镇中山南路1627号奥林清华住宅小区三区128幢819室交付原告徐明仲、孙冬梅。二、被告吴江市联发置业有限公司于本判决生效之日起十日支付原告徐明仲、孙冬梅30000元。三、被告吴江市联发置业有限公司于本判决生效之日起十日支付原告徐明仲、孙冬梅逾期交房违约金（按照1050元/月的标准，自2017年3月30日计算至实际交房之日止）。四、驳回原告徐明仲、孙冬梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2331元，由原告徐明仲、孙冬梅负担331元，被告吴江市联发置业有限公司负担2000元，被告负担之数于本判决生效后十日交至本院，原告已预交的诉讼费用2000元，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员 王 惠二〇二一年六月三日书记员 张晓燕附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。