广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初7997号原告：佛山市东业世邦物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××××自编701，统一社会信用代码914×××××××××××257A。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：汪荣花，女，1987年5月9日出生，汉族。被告：马永权，男，1980年6月28日出生，汉族。原告佛山市东业世邦物业服务有限公司诉被告马永权物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，因案情复杂，转为适用简易程序的其他规定审理。原告委托诉讼代理人汪荣花到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费用2318.94元及违约金870.37元；2、判令被告向原告支付2017年10月账期至2020年9月账期期间的公共分摊电费793.39元；3、判令被告向原告支付以2019年10月至2020年9月期间应缴纳的物业服务费2318.94元为本金自起诉之日起至实际清偿之日期间的违约金（每日按应欠缴纳金额3‰的标准计算违约金）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年3月9日签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为被告所居住的童梦家园小区提供物业服务，原告按业主所拥有物业的总建筑面积以住宅2.80元／平方米﹒月的标准收取物业服务费，每1个月为一周期计收，业主应在每周期开始之日起30日内向原告交纳当期物业服务费用及其他应向原告交纳的相关费用。被告系童梦家园业主，房屋建筑面积92.02平方米，每月物业服务费为257.66元，但自2019年10月至今，被告一直拖欠原告物业服务费、公共分摊电费共3112.33元，经原告多次催缴被告仍未缴纳。特提起诉讼，恳请依法支持原告诉求。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见经审理查明：原告前身为佛山市东业物业管理有限公司，2017年4月13日，经佛山市禅城区××监督管理局核准变更企业名称为原告现名。被告系涉案佛山市禅城区××××××××××××××的权利人，房屋建筑面积92.02平方米，系被告2016年3月向案外人佛山市莲塘房地产开发有限公司购买所得。2015年9月7日，原告与案外人佛山市莲塘房地产开发有限公司签订《童梦家园项目前期物业服务合同》，选聘原告对童梦家园小区实施前期物业管理服务。同年9月14日佛山市禅城区国土城建和水务局对该合同进行了备案登记。2016年3月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，主要约定甲方是发展商佛山市莲塘房地产开发有限公司委托管理童梦家园小区物业的物业服务企业，前期物业服务期限自乙方与发展商签署的《商品房买卖合同》所约定的交付日或乙方实际售楼日或乙方实际收楼之日或收楼通知书确定的收楼截止日（三者以先到日期者为准）起计至业主委员会成立并与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；乙方同意由甲方全权管理包括其涉案房屋在内的童梦家园小区所有共有物业及物业管理区域秩序维护等一切相关事务工作，甲方对绿化、环境卫生、相关秩序、交通等项目进行日常维护、服务与管理（保修期内由发展商承担保修责任，甲方接到发展商委托后对物业共用部位、共用设施设备进行修缮、维护；建筑工程保修期满后，对物业共用部位共用设施设备进行修缮、维护由甲方负责）；乙方依据本协议向甲方交纳物业服务费用及其他应由乙方承担的费用；物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：本物业采用包干制方式收取物业服务费：物业服务费用由乙方按其拥有物业的总建筑面积（包括法定建筑面积和地下室建筑面积）交纳，高层住宅物业服务费：2.80元／平方米﹒月；上述服务费不包含公共设施设备水电能耗分摊费、电梯维护保养费用、车位有偿使用费、停车费等，最终收费标准以当地物价、房管部门审批备案的为准；物业服务费用及其他依据本协议约定由甲方收取的相关费用（住宅、商业）按每1个月为一周期计收（如：自服务期开始之日起满30日的即为一月，以此类推）；乙方应在每周期开始之日起30日内按时向甲方交纳当期物业服务费用及其他依据本协议约定由甲方收取的相关费用，履行缴纳义务；逾期甲方将从逾期之日起每日按欠交金额的3‰要求乙方支付逾期付款违约金；如乙方连续3个月未交纳物业服务费等相关费用的，甲方将采取法律途径追缴，由此给甲方造成的损失由乙方负责赔偿（包括但不限于通过法律途径追缴所支付的诉讼费或仲裁费、律师费等）。上述协议签订后，原告为涉案童梦家园小区提供了物业管理服务至今。诉讼中，原告陈述，涉案小区至今尚未成立业主委员会；被告于2020年1月22日交纳了2019年11-2020年1月的物业服务费，于2020年11月18日交纳了2020年2月-11月的物业服务费，但2019年10月的物业服务费本金尚未交纳，2017年10月-2020年9月分摊电费还未交纳。以上事实，有原告提交的营业执照、核准变更登记、被告身份证（复印件）、《广东省商品房买卖合同》、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、《童梦家园项目前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、费用催缴通知书、催促函、快递单、微信催缴截图、佛价（2011）168号文件及当事人陈述等证据证实。本院认为，首先，关于本案法律适用问题。本案系物业服务合同纠纷，所涉物业服务合同及因履行合同发生的争议均产生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》等旧法的规定。其次，关于合同效力问题。原告与案外人佛山市莲塘房地产开发有限公司签订《童梦家园项目前期物业服务合同》及原、被告签订的《前期物业服务协议》均系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对原、被告均有约束力，双方均应依约履行各自的义务。第三，关于物业服务费问题。《物业管理条例》第四十一条第一款规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告应依约支付相应的物业服务费。经核算，被告每月物业服务费为：92.02平方米×2.80元／平方米﹒月=257.66元。原告起诉主张被告支付2019年10月至2020年9月共计12个月的涉案房屋物业服务费，但诉讼中原告自认被告已于2020年1月22日交纳了2019年11-2020年1月的物业服务费，于2020年11月18日交纳了2020年2月-11月的物业服务费，本院予以确认。原告主张被告支付所欠2019年10月的物业服务费257.66元，符合合同约定，且被告未提出抗辩亦未提供证据反驳，故原告该诉请本院予以支持。第四，关于物业服务费违约金问题。双方在《前期物业服务协议》中明确约定被告应在每月30日前交纳当月的物业服务费，逾期则从逾期之日起按欠款总额每日3‰交纳违约金。被告未依约交纳物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。但物业服务费用系货币债务，原告因被告违约造成的损失系资金占用的利息损失，故该约定违约金标准明显高于其实际利息损失。综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度等因素，本院对原告主张的违约金标准予以调整，即参照买卖合同违约金的相关法律规定，以同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为基础、参照逾期罚息利率标准（即基准利率上浮50%的标准）计算本案违约金，具体计算方法如下：以被告每月欠交物业管理服务费257.66元为本金，自欠费次月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%累计计算至实际清偿之日止。经核算，截止2020年11月18日违约金为71.40元，自2020年11月19日起至付清之日止，按上述标准计算。原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。第五，关于公摊电费问题。原告已为童梦家园小区提供了物业管理服务，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取公共分摊电费。但因原告提交的证据不足以证实其为被告具体垫付的公摊电费数额，故原告主张被告支付2017年10月账期至2020年9月账期期间的公共分摊电费793.39元本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告马永权在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市东业世邦物业服务有限公司支付佛山市禅城区季华一路29号八座1303房2019年10月的物业管理服务费257.66元及违约金（其中，截止2020年11月18日违约金为71.40元，自2020年11月19日起以被告欠交物业服务费257.66元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算至实际清偿之日止）。二、驳回原告佛山市东业世邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案因适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告马永权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李咏梅二〇二一年六月八日书记员  黄嘉莹附件：欠费月份欠费本金（元）计算标准（年利率）起算日期结束日期违约天数违约金额（元）2019年10月257.666.300%2019/11/12019/11/19190.862019年10月257.666.225%2019/11/202020/2/19924.102019年10月257.666.075%2020/2/202020/4/19602.612019年10月257.665.775%2020/4/202020/11/182138.802019年11月257.666.225%2019/12/12020/1/22532.362019年12月257.666.225%2020/1/12020/1/22220.982020年1月257.666.225%2020/2/12020/1/2200.002020年2月257.666.075%2020/3/12020/4/19502.172020年2月257.665.775%2020/4/202020/11/182138.802020年3月257.666.075%2020/4/12020/4/19190.832020年3月257.665.775%2020/4/202020/11/182138.802020年4月257.665.775%2020/5/12020/11/182028.352020年5月257.665.775%2020/6/12020/11/181717.072020年6月257.665.775%2020/7/12020/11/181415.832020年7月257.665.775%2020/8/12020/11/181104.552020年8月257.665.775%2020/9/12020/11/18793.272020年9月257.665.775%2020/10/12020/11/18492.03合计71.40