文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0826民初2574号原告：卜言龙，男，1988年8月28日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：钱大志，男，1987年6月6日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：马露露，女，1990年3月25日出生，汉族，居民，住涟水县。两被告共同委托诉讼代理人：姚中友，男，1964年12月6日出生，汉族，居民，住涟水县。原告卜言龙与被告钱大志、马露露房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卜言龙以及被告钱大志、马露露的委托诉讼代理人姚中友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜言龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋买卖合同》；2、判令两被告返还原告购房款258600元、装修款100000元；3、判令两被告赔偿原告违约金30万元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：两被告系夫妻关系。2017年4月14日，被告钱大志的父亲钱永明代两被告作为甲方同原告作为乙方签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方同意购买甲方拥有的位于江苏省淮安市涟水县艺达名都小区17幢1206室房屋，交易价格为30万元。合同签订后，原告向钱永明提供了价值24.9万元的消防器材，钱永明予以接收，并将房屋交付给原告。原告接收房屋后即预交了一定的电费及物业费，在向物业交纳了装修保证金后即对房屋进行装修，共花费10万元。原告对房屋装修完成后，被告一直未协助原告办理过户手续，原告遂起诉至法院，经过一、二审审理，最终判决两被告将涟水县艺达名都小区17幢1206室房屋交付原告，并协助原告办理过户手续，同时认定房屋总价款为328800元，原告已支付258600元，并将尾款70200元支付到法院账户。但在淮安中院作出生效判决后，原告才发现房屋已被被告出售给他人，致使生效判决无法得到执行，故原告诉至法院，请求支持原告诉请。被告钱大志、马露露辩称，被告对淮安市中级人民法院的改判案件不服，已向江苏省高级人民法院申请再审，故不同意解除合同。原告主体不适格，一、二审均明确消防器材是由原告父亲卜训久向被告父亲钱永明提供的，应由卜训久索要购房款。原告诉请的装修损失10万元及30万元的违约金不予认可，请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明，2017年4月14日，钱永明代钱大志、马露露作为甲方与卜言龙作为乙方签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方同意购买甲方拥有的位于江苏省淮安市涟水县艺达名都小区17幢1206室房屋；上述房地产交易价格为：人民币300000元。合同签订后，卜言龙的父亲卜训久向钱永明提供了价值249000元的消防设备，钱永明予以接收，并将房屋交付给原告，原告遂对房屋进行了装修，装修结束后，因房屋门锁被更换，原告于2019年4月2日向涟水县人民法院提起诉讼，要求判令钱大志、马露露、钱永明继续履行《房屋买卖合同》，将涟水县艺达名都小区17幢1206室房屋交付给卜言龙。2019年12月10日，涟水县人民法院作出（2019）苏0826民初2054号民事判决：驳回原告卜言龙的诉讼请求。卜言龙不服，向淮安市中级人民法院提起上诉，淮安市中级人民法院认定：卜言龙应付总款为房屋价款30万元以及一年的房贷28800元，付清后钱大志、马露露协助卜言龙办理产权过户。2020年6月29日，淮安市中级人民法院作出（2020）苏08民终848号民事判决：一、撤销江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初2054号民事判决；二、钱大志、马露露于判决生效后三十日内将涟水县艺达名都小区17幢1206室房屋交付卜言龙，并协助卜言龙办理过户手续。2020年5月8日，钱大志、马露露将案涉房屋以525000元的价格出售给他人。庭审中，对于原告主张的房屋装修费用62000元被告无异议，对于原告主张的室内物品价格本院认定如下：两张床及床头柜5870元、两张床垫1500元、灯具2880元。另外原告主张物业费717元、装修垃圾清运费、公用水电费、装修管理费、电梯运维费2098元、装修保证金1500元，三张票据载明的入账日期为2016年12月29日；维修基金8307元、办证费用550元、预存电费1000元，三张票据载明的入账日期为2017年4月17日。上述事实，有到庭原、被告的陈述，原告提供的房屋买卖合同、装修合同、装修工程款收据、维修基金收据、办证费用收据、电费收据、装饰材料发货单、灯具收据、床垫收据、物业费收据、装修保证金收据、装修管理费等收据、（2020）苏08民终848号民事判决书、（2020）苏08民申150号民事裁定书，被告提供的房屋买卖（居间）合同等载卷证实，本院予以确认。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告钱大志、马露露（钱大志父亲钱永明代签）签订《房屋买卖合同》，经生效判决确定，钱永明的行为构成表见代理，该合同合法有效，原告履行了支付价款的义务，被告应当履行转移标的物所有权的义务，但被告已将案涉房屋出售他人，导致该房屋买卖合同的目的已无法实现，故对原告要求解除与被告之间签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。经生效判决确认，案涉房屋总价为30万元，原告另替钱永明归还一年的房贷28800元，原告支付给被告的款项总额为258600元，故对原告要求被告返还258600元的诉讼请求，本院予以支持。被告擅自将已出售给原告的房屋出售给他人，并造成案涉合同无法履行的后果，应当承担相应的违约责任。原告主张按照合同约定由被告支付30万元违约金及装修等损失10万元，被告抗辩约定的违约金过高，请求调整，本院依据过错责任、原告装修情况、市场价值等酌情确定违约金数额为225000元。对于原告主张的装修损失，因被告对外出售的房屋价格并非毛坯房价格，装修损失含在被告应承担的违约金中，故对装修损失本院不予支持。对于原告主张的物业费、装修垃圾清运费、公用水电费、装修管理费、电梯运维费、维修基金、办证费用、预存电费等损失共计12672元，因房屋是原告装修，结合被告代理人曾向中院表示物业费等系卜言龙所交，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付装修保证金1500元的诉讼请求，因装修保证金属于保证金范围，原告可凭相关凭证办理退款手续，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告卜言龙与被告钱大志父亲钱永明于2017年4月14日签订的《房屋买卖合同》。二、被告钱大志、马露露于判决生效后十日内返还原告卜言龙购房款258600元。三、被告钱大志、马露露于判决生效后十日内支付原告卜言龙违约金及损失237672元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10386元，减半收取5193元，由被告钱大志、马露露负担4372元，由原告卜言龙负担821元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（账户：江苏省淮安市中级人民法院诉讼费专户，收款银行开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款银行账号：原告卜言龙XXX；被告钱大志、马露露XXX）审判员  杨文娣二〇二一年六月二十九日书记员  崔宇环附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。