湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0304民初2105号 原告：李小兰，女，1956年2月11日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：朱建明，湖南湘晋律师事务所律师。 被告：胡文钢，男，1977年12月17日出生，汉族，住湘潭县。 原告李小兰诉被告胡文钢房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人朱建明、被告胡文钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李小兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》，并立即腾空房屋；2、判令被告所交的押金不予退还；3、判令被告支付自2020年1月起至合同解除之日止的全部租金（截至2021年4月30日止的租金为52000元）；4、判令被告自2020年4月1日起按50元每天计算支付至合同解除之日2021年4月30日止的违约金19600元；5、判令被告赔偿房屋修复损失50000元；6、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2020年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于岳塘区××号××楼房屋出租给被告，合同约定了押金、租赁费、滞纳金以及违约责任等事项。合同签订后，被告未经原告同意对房屋做了大量改动，且装修到现在都没有完成。三个月免租期后，原告要求被告支付租金，被告仅于2020年8月31日和2021年3月15日分别支付租金4000元，其余租金至今未付。根据合同约定，原告有权解除合同，原告就解除合同事宜多次与被告协商未果，遂诉至法院。 被告胡文钢辩称：答辩人装修时对房屋进行改动都是经过原告同意的，答辩人租赁房屋本身是用于经营安装门的生意，原告房屋原设计门洞较矮，必须要进行改动。原告方认可答辩人租赁房屋用于经营门的生意，如果不进行改动门洞，样板门就无法安装，这是一个客观事实。答辩人希望继续租赁该房屋，可以继续支付租金。原告诉请租金金额计算过高，因租赁房屋后恰逢疫情期间，请求对租金予以减免。原告的房屋本为毛坯房，不同意支付违约金和赔偿损失，答辩人租赁房屋后按照经营需要对房屋进行了装修，也都经过了原告的同意，没有对其房屋进行损坏。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据综合分析认定如下：对李小兰提交的原、被告身份证复印件、房屋租赁合同，胡文钢均无异议，本院予以认定；对李小兰提交的照片的真实性，胡文钢不持异议，但不能达到其证明目的。胡文钢未提交证据。 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实： 2020年1月1日，李小兰与胡文钢签订《房屋租赁合同》，双方约定李小兰将位于岳塘区××号××楼门面（毛坯房）出租给胡文钢，合同约定：租赁时间从2020年1月1日至2025年12月30日止；承租方不能按期交纳租金时间达一个月的，出租方有权随时终止合同，收回出租门面；合同签订当日，承租方一次性交纳押金壹万元，合同到期终止，承租方无违约或欠款或欠费等情况，出租方应将押金予以退还；租赁费为48000元／年，按季度交纳，每季度当月第一个星期内预交季度租赁费，逾期一天可加收承租方50元／天滞纳金；承租方如需对所租赁房屋进行改、装修，在不改变建筑主体、性质、高度、结构的前提下，经出租方审核同意并书面通知后，才能施工；出租方同意承租方在装修期间内三个月不收租金。合同未书面约定租赁用途，签约时胡文钢口头告知李小兰租赁该门面系用于经营门生意。合同签订后，李小兰向胡文钢交付了房屋，胡文钢向李小兰支付了10000元押金。房屋交付后，胡文钢对该房屋启动了装修，改动了房屋原有门洞，但至今仍未完成装修。三个月免租期满后，李小兰要求胡文钢支付租金，胡文钢于2020年8月31日和2021年3月15日分别支付租金4000元，其余租金至今未付。因胡文钢未按约支付欠付租金，李小兰于2021年3月15日以后更换了房屋门锁。双方就解除合同事宜协商未果，李小兰遂诉至本院。 本院认为，李小兰与胡文钢签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”双方合同约定，承租方不能按期交纳租金时间达一个月的，出租方有权随时终止合同，收回出租门面。胡文钢自2020年1月1日租赁房屋起至李小兰于2021年3月15日以后更换门锁收回门面，在此期间长达一年多时间仅支付了两个月租金，已达到合同约定解除条件，李小兰因胡文钢长期未按约支付租金而采取了更换门锁措施，视为其以该行为表明实际不再履行与胡文钢的租赁合同。故应当认定双方租赁合同已于2021年3月15日解除。故李小兰主张判令解除双方签订的《房屋租赁合同》并立即腾空房屋的诉请，在本案中处理已无实体意义，本院不予支持。因李小兰于2021年3月15日以后更换门锁，租赁合同已于2021年3月15日解除，又因合同约定了出租方同意承租方在装修期间内三个月不收租金，故租金应自2020年4月1日起计算至2021年3月15日即应付租金合计46000元（4000元/月×11.5月）。胡文钢辩称其租赁房屋后恰逢疫情期间，请求对租金予以减免。众所周知2020年1月下旬至2020年3月确实正值新冠肺炎疫情管控期间，且承租房屋系毛坯房，受疫情影响，胡文钢承租房屋后实际上确无法正常使用房屋或进行装修，故根据公平原则和诚实信用原则，并结合当事人的过错程度，本院酌情减免两个月租金。故减免受疫情影响的两个月租金8000元并抵扣胡文钢已付租金8000元后，胡文钢还应支付租金30000元（46000元-8000元-8000元）。故对李小兰主张胡文钢支付自2020年1月起至合同解除之日止的全部租金（截至2021年4月30日止的租金为52000元）的诉请，本院仅予以支持30000元。李小兰根据合同中“逾期一天可加收承租方50元/天滞纳金”的约定，主张自2020年4月1日起按50元每天计算支付至合同解除之日2021年4月30日止的违约金19600元，因该项约定违约金标准明显过分高于实际造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同的实际履行情况，本院酌情调减为按欠付租金的30%计算为宜，即胡文钢应支付违约金9000元（30000元×30%）。 关于押金应否退还的问题，根据合同约定，合同到期终止，承租方无违约或欠款或欠费等情况，出租方应将押金予以退还。从性质上来看，本案所涉押金系具有担保性质的违约金，具有担保胡文钢及时履行交付租金等合同义务的属性，而鉴于本院已确认双方所签订的《房屋租赁合同》解除，同时判令胡文钢向李小兰履行给付欠付租金的义务并承担相应的违约责任，李小兰继续占有胡文钢交纳的押金已无依据，故李小兰主张不予退还10000元押金，本院不予支持，胡文钢所交纳的该10000元押金可冲抵租金，即胡文钢还应支付李小兰租金20000元。根据合同约定，胡文钢未经李小兰同意擅自改动房屋，应承担恢复原告的违约责任，但原告李小兰主张赔偿房屋修复损失50000元过高，且李小兰明知胡文钢租赁其门面用于经营门生意，该门面原系毛坯房，胡文钢对门面进行装修并未超出合理限度，故本院酌情予以支持3000元。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告胡文钢于本判决生效之日起五日内一次性支付原告李小兰租金20000元； 二、被告胡文钢于本判决生效之日起五日内一次性支付原告李小兰违约金9000元及房屋修复损失3000元； 三、驳回原告李小兰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2740元，减半收取1370元，由原告李小兰负担370元，被告胡文钢负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 刘    帅 二〇二一年六月二十九日 法官助理刘美超 代理书记员 刘美超（兼）