天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终3304号上诉人（原审原告）：天津市津钰商贸有限责任公司，住所地天津市河东区万新村倚虹中里底商。法定代表人：丁恩惠，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙雪珍，天津冠达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宋国良，男，1965年6月20日出生，汉族，住天津市河东区。上诉人天津市津钰商贸有限责任公司（以下简称津钰商贸）与上诉人宋国良房屋租赁合同纠纷一案，均不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初5968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。津钰商贸上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或依法改判宋国良返还津钰商贸案涉房屋，面积255.1平方米，包含楼梯，宋国良支付津钰商贸至2020年11月的房屋使用费15900元；2、一、二审案件受理费由宋国良承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，判决根本无法执行，严重损害津钰公司的合法权益。津钰公司将河东区成林道85号部分房产（二楼）租赁给宋国良使用，计租面积255.1平米，包括外跨楼梯37.5平米在内。原审认为：“关于国有土地使用权证附图中的原铁制外跨楼梯已被拆除，并经扩建为新的楼梯，本院不予涉及”。就是说，经宋国良拆改的楼梯可以不返还津钰公司。原判决判令宋国良将没有楼梯的成林道85号楼房二楼腾空交付津钰公司如何执行?没有楼梯的二楼津钰公司如何使用?如果按照原审判决的逻辑，如果宋国良连承租的二楼也做了拆改，房子就可以归宋国良了，法院是否就可以不涉及？津钰公司认为，对宋国良拆改的外跨楼梯，应当判令其恢复原状一并返还津钰公司。将租赁合同中津钰公司出租的楼梯37．5平米除外，仅将出租的二楼217.6平米交付津钰公司，即不符合合同约定，也没有法律依据，严重损害津钰公司的合法权益，是一个根本无法执行的判决，请求贵院依法改判，以维护津钰公司的合法权益。宋国良辩称，不同意津钰商贸的上诉请求，宋国良租的时候100多米，现在1-3楼不止200多平方米，1-3楼和现在的楼梯都是宋国良弄的，宋国良租房的时候没有楼梯，而且宋国良不欠房租。宋国良上诉请求：撤销原判，驳回津钰商贸一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由津钰商贸承担。事实和理由：案涉房屋原为二层结构，宋国良自1997年起承租案涉房屋的部分区域，从事餐馆经营。案涉房屋租赁情况较为复杂，划分混乱。因宋国良经营餐馆需要长期承租案涉房屋，为了方便使用及明确经营面积，宋国良自建了第三层房屋及配套楼梯，投入了大量资金，原审法院并未对案涉房屋的实际使用面积进行核查，所作判决未考虑宋国良翻建情况。原审法院认定的计租面积255.1平方米与事实不符，对宋国良的合法利益未依法保护。津钰商贸在原审中要求宋国良支付9、10、11月份的房屋使用费，8月份的房屋使用费已经支付，原审判决判令孙国良支付8月份的房屋使用费，原审法院判决超出津钰商贸原审诉讼请求。津钰商贸辩称，请求驳回上诉请求，支持津钰商贸，津钰商贸与宋国良之间的房屋租赁合同已于2020年6月30日期满，津钰商贸要求返回租赁房屋于法有据，宋国良自建第三层房屋及楼梯未经津钰公司同意，津钰公司予以制止，宋国良不听，津钰商贸也曾向综合执法大队反映，但综合执法大队不针对企业，宋国良自建房屋应恢复原状，津钰商贸没有支付补偿的义务，宋国良拖欠的截至2021年11月的房屋使用费也应支付。津钰商贸向一审法院起诉请求：1．判令宋国良返还津钰商贸河东区成林道85号部分房屋（原程林庄路85号），面积约255.1平方米；2．判令宋国良支付拖欠2020年上半年部分房租6360元；3．判令宋国良支付逾期腾房房屋使用（占用）费63600元；4．本案诉讼费用由宋国良承担。一审法院认定事实：津钰商贸与宋国良于2019年7月1日签署房屋租赁合同。合同载明：坐落地点：河东区成林道85号部分房屋（原程林庄路85号）；产权性质：企业产；计租面积：255.1平方米，该房屋仅限用于餐饮经营；该房屋租赁期为12个月，2019年7月1日起至2020年6月30日止；月租金5300元，12个月共计36300元人民币，租金按季交付。1993年7月根据天津市河东区人民政府（1993）第12号文件，撤销“河东区糖果糕点公司”，组建“天津市河东区糖酒食品总公司”。2005年3月，根据天津市河东区人民政府（2005）第8号文件，天津市河东区糖酒食品总公司实施产权制度改革，2005年8月24日，天津市河东区糖酒食品总公司变更名称为天津市津钰商贸有限责任公司。审理中原告提供房产所有权证和天津市国有土地使用权证，载明：坐落唐口程林庄路；产权单位天津市河东区糖果糕点公司；建筑面积，669.2平方米；用地面积302.5平方米。根据土地使用权证上的附图，表明加黑框内为土地使用面积，斜线部分为建筑横线部分为楼梯。经一审法院现场采集视频，涉诉房屋二楼南侧临成林路房屋一间，宋国良用于经营餐饮，与此房紧邻北侧一间靠东一侧的墙体被打通开门，用于储物。经现场勘查与天津市国有土地使用权证附图载明的情况一致。涉诉房屋东临原柴油车修理厂（图中所载），涉诉房屋与原柴油车修理厂（图中所载）之间的通道已被封闭并搭建改造形成楼梯通往二楼，根据天津市国有土地使用权证附图可以辩明原铁制外跨楼梯已被改造。租赁合同期内（2019年7月1日起至2020年6月30日止）的租金，宋国良2月、3月未交纳，审理中津钰商贸表示不再主张，但对于合同期满后的9月、10月、11月的房屋使用费，要求给付。一审法院认为，津钰商贸与宋国良于2019年7月1日签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当全面履行。现合同期满津钰商贸请求返还租赁房屋，于法有据，一审法院予以支持，但应当限于权属证书载明的房屋。对于权属证书未载明部分的建筑一审法院不予涉及。同理，关于国有土地使用权证附图中的原铁制外跨楼梯已被拆除，并经扩建为新的楼梯，一审法院不予涉及。合同到期后，宋国良继续使用租赁物，应当比照租金给付使用费。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条规定，判决如下：“一、本判决生效之日起三日内，宋国良给付天津市津钰商贸有限责任公司2020年9月、10月、11月三个月的房屋使用费15900元；二、本判决生效之日起三日内，宋国良将坐落河东区成林道85号楼房二楼房屋腾空交付天津市津钰商贸有限责任公司（以土地使用权证上的附图中斜线部分为准）；三、驳回天津市津钰商贸有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费357元，由天津市津钰商贸有限责任公司负担57元，由宋国良负担300元。”二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为宋国良应返还的案涉房屋的范围及宋国良应支付津钰商贸的房屋使用费金额。关于宋国良应返还的案涉房屋的范围一节。津钰商贸与宋国良于2019年7月1日签订的房屋租赁合同期满，一审法院判令宋国良将坐落河东区成林道85号楼房二楼房屋（以土地使用权证上的附图中斜线部分为准）腾空交付津钰商贸公司依据充分。津钰商贸主张，宋国良应将案涉楼梯恢复原状，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，津钰商贸一审中并未提出该诉讼请求，其在二审期间提出的该主张，为增加独立的诉讼请求，因双方无法达成调解，津钰商贸依法可另行起诉。关于宋国良返还的案涉房屋是否应含楼梯一节，国有土地使用权证附图中的原铁制外跨楼梯已被拆除，并经扩建为新的楼梯，现有楼梯未取得建设工程规划许可证，对其定性、处理属于国家有关行政机关的职权范围，一审法院对此不予涉及并无不当，本院予以维持。关于宋国良应支付津钰商贸的房屋使用费金额一节，一审法院已出具补正裁定，相关判项本院予以维持。综上所述，津钰商贸、宋国良的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费714元，由天津市津钰商贸有限责任公司负担357元，由宋国良负担357元。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  王晶审判员  刘睿二〇二一年六月二十八日书记员  周磊