青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3417号上诉人(原审被告)：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100679196432B。法定代表人：彭某,董事长。委托诉讼代理人：盛某。被上诉人(原审原告)：杨某，公民身份号码：×××，住西宁市。上诉人西宁世纪佳和房地产开发有限公司（以下简称：世纪佳和公司）因与被上诉人杨某商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初4755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月28日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。世纪佳和公司上诉请求：撤销一审判决，将本案改判或发回重审，本案一、二审诉讼费由杨某承担。事实和理由：一、一审法院查明杨某购买了商铺，已签订认购书，并将该商铺委托给西宁港汇商业运营管理有限公司，签订了《委托经营管理合同》，且已经从西宁港汇商业运营管理有限公司收取了2018年和2019年两年的租金收益，共计35480元。故世纪佳和公司已经将该商铺委托给第三方进行出租，并已经收取了租金，已经形成了事实上的委托租赁关系，并未违反相关的法律规定，所以，杨某无权解除与世纪佳和公司签订的《认购书》。二、即使杨某解除签订的《认购书》的理由成立，案涉商铺所获得的两年租金收益35480元，应退还给世纪佳和公司，或从总房款中予以扣除，但一审法院并未就该部分收益予以认定并扣减，存在遗漏。三、杨某主张按照年利率4.35%计算利息有误。根据2020年7月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年7月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。因此，即使杨某主张利息，也应该是按银行同业拆借贷款利率（LPR）年化3.85%计算。综上，请二审法院改判支持世纪佳和公司的上诉请求。杨某辩称，首先，案涉合同应该解除，世纪佳和公司违约在先，杨某主张要求签订商品房买卖合同，但世纪佳和公司一直拖延。其次，租金也不应该扣减或返还，购房款利息可以根据银行同业拆借贷款利率（LPR）年化3.85%计算，但应该计算至实际付清之日。杨某向一审法院起诉请求：一、解除杨某与世纪佳和公司签订的《认购书》；二、世纪佳和公司退还杨某购房款218001元及以未退还房款为基数，按照年利率4.35%计算2020年的利息为9483元；三、本案诉讼费由世纪佳和公司承担。一审法院认定事实：2017年9月30日，杨某（乙方）与世纪佳和公司（甲方）签订《认购书》，主要约定：乙方自愿认购甲方开发的《水井巷广场》29-7334商铺一套，该商品房预测建筑面积为9.33㎡，单价为26200元整，房屋总价为244446元整，折扣后单价为23365.69元/㎡，折扣后总价为218001元；乙方采用一次性付款方式购买商品房，乙方须于2017年9月30日前与甲方签订正式网签《商品房买卖合同》同时付清所有房款，乙方在付清首付或者全部房款后180天与乙方签订《商品房买卖合同》。2017年7月29日、2017年7月30日，杨某分别向世纪佳和公司支付了购房款10000元、208001元，共计218001元。后世纪佳和公司向杨某出具了收款收据，但至今未与杨某签订《商品房买卖合同》。另查明，2017年9月30日，杨某（甲方）与西宁港汇商业运营管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，主要约定：甲方购买由世纪佳和公司开发的位于西宁市××区商铺（以下简称“托管商铺”），建筑面积为9.33平方米，用于投资经营，并依照本合同规定的条款和条件将托管商铺交付给乙方，由乙方对托管商铺采取出租、合作等方式统一经营管理。甲方同意将托管商铺交付给乙方并委托乙方经营管理，委托期限为10年，暂定自2017年9月30日起至2027年9月30日止。甲方依据本合同的规定取得租金收益，从第一年开始，租金由乙方按年支付给甲方，即乙方自2018年起至2027年，每年9月30日前向甲方支付租金17740元。西宁港汇商业运营管理有限公司已向杨某支付了2018年、2019年两年的租金收益，共计35480元。一审法院认为，杨某与世纪佳和公司签订的《认购书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应依照约定享受权利、履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案中，杨某按照约定向世纪佳和公司给付了全部购房款218001元，世纪佳和公司应在杨某付清全部房款后180天与杨某签订《商品房买卖合同》，但至今未与杨某签订《商品房买卖合同》，且至今未交付案涉商铺，世纪佳和公司的该行为已构成违约，致使杨某的购房目的不能实现。杨某请求解除双方签订的《认购书》并要求世纪佳和公司退还购房款218001元的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。关于杨某主张的利息，因世纪佳和公司未按约定与杨某签订《商品房买卖合同》且至今未交付案涉商铺，构成违约，应向杨某赔偿资金占用损失。因西宁港汇商业运营管理有限公司已向杨某支付了2017年9月30日至2019年9月30日期间的租金收益，现杨某要求世纪佳和公司以未退还房款为基数，按照年利率4.35%支付自2019年10月1日至2020年9月30日期间利息损失9483元（218001元×4.35%=9483元）的诉讼请求，合法合理，依法予以支持。世纪佳和公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担对其不利法律后果。遂判决：一、解除杨某与世纪佳和公司于2017年9月30日签订的《认购书》。二、世纪佳和公司于判决发生法律效力之日起十五内退还杨某购房款218001元及利息9483元（自2019年10月1日至2020年9月30日），共计227484元。案件受理费2285元，由世纪佳和公司负担。经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院应予确认。本院认为，杨某与世纪佳和公司签订的《认购书》合法有效，应受法律保护。该《认购书》签订后，杨某按照约定向世纪佳和公司给付了全部购房款，但世纪佳和公司至今未与杨某签订《商品房买卖合同》，亦未交付案涉商铺，西宁港汇商业运营管理有限公司在向杨某支付了2017年9月30日至2019年9月30日期间的租金收益，亦再未支付租金，世纪佳和公司已构成根本违约，致使杨某的购房目的不能实现。现杨某主张法定解除权符合法律规定，世纪佳和公司抗辩杨某合同解除权已超过除斥期间的上诉理由不能成立。世纪佳和公司应退还杨某购房款并承担相应的利息，二审期间双方均认可利息按年利率3.85%计算，本院应予确认。利息计算为：218001元为基数，按照年利率3.85%支付自2019年10月1日至2020年9月30日期间利息损失8393元（218001元×3.85%=8393元）。杨某的租金系因西宁港汇商业运营管理有限公司支付，故世纪佳和公司要求退回该已支付的租金，本院不予支持。综上，一审法院认定的基本事实清楚，适用法律正确，唯有利息的计算标准有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初4755号民事判决第一项：即解除杨某与西宁世纪佳和房地产开发有限公司于2017年9月30日签订的《认购书》。二、变更西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初4755号民事判决第二项为西宁世纪佳和房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五内退还杨某购房款218001元及利息8393元（自2019年10月1日至2020年9月30日），共计226394元。一审案件受理费2285元，由西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4570元，由西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李宏宁审判员 纳 敏审判员 靳 玲二〇二一年六月十七日书记员 哈春瑛附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。