贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初2850号原告：中国民生银行股份有限公司遵义分行，住所：贵州省遵义市汇川区珠海路万豪国际BCD栋一、二、三楼营业房，统一社会信用代码：91520303322448027M（1-1）。主要负责人：韩健森，该分行行长。委托诉讼代理人：张瑶，贵州吉远事务所律师。被告：李小进，女，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被告：田绍伟，男，汉族，住贵州省仁怀市。被告：遵义天时利房地产开发有限公司，住所：贵州省遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑永城楼负1层2号，统一社会信用代码：91520300569235584B。法定代表人：张进锐，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨幸福，贵州抱一律师事务所律师。原告中国民生银行股份有限公司遵义分行（以下简称民生银行遵义分行）诉被告李小进、田绍伟、遵义天时利房地产开发有限公司（以下简称天时利房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民生银行遵义分行的委托诉讼代理人张瑶，被告李小进、遵义天时利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨幸福均到庭参加了诉讼，被告田绍伟第一次庭审到庭参加了诉讼、第二次庭审未到庭。本案现已审理终结。原告民生银行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李小进、田绍伟立即向原告偿还贷款本金人民币1097050.84元，拖欠利息8675.28元、拖欠罚息55.18元。并支付从2021年2月11日至全部款项清偿之日止的罚息、复利（罚息的计算方式：以未清偿本金为基数，按年利率7.125%计算；复利的计算方式：以未清偿的利息为基数，按年利率7.125%计算）；2、请求判令被告李小进、田绍伟承担原告为实现上述债权所支付的律师费3000.00元；3、请求判令被告遵义天时利房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案案件受理费、保全费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月29日，原告与被告遵义天时利房地产开发有限公司签订《最高额保证合同》，约定为了确保原告与主合同债务人从2016年10月1日至2021年10月1日期间因原告向债务人发放住房贷款，而由原告与债务人形成债权债务关系所签订的所有合同下的原告全部债权的履行，遵义天时利房地产开发有限公司自愿为主合同项下的债务提供最高额连带保证责任。2016年10月3日，被告李小进、田绍伟与被告遵义天时利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定被告李小进、田绍伟以银行按揭的方式购买遵义天时利房地产开发有限公司开发的位于遵义市南部新区房屋。2017年6月5日，被告李小进、田绍伟与原告签订编号为个房贷字第××号的《个人购房／车位借款及抵押合同》，约定被告李小进、田绍伟向原告借款人民币1190000元用于购买案涉房屋，借款期限为300个月，自2017年6月13日至2042年6月13日止。贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率确定为年利率4.9%，如遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，则本合同购房贷款利率按年调整。按月等额本息还款，还款日为每月5日，借款到期时利随本清。根据合同第6条约定，逾期利率为在本合同的贷款利率基础上加收50%。2017年6月13日，原告按照合同第13.1条约定，将贷款直接付至遵义天时利房地产开发有限公司在原告处开立的账户中。现由于被告李小进、田绍伟未按期归还贷款，原告多次催收未果，截至2021年2月10日，被告已拖欠借款本金1097050.84元、利息8675.28元、罚息55.18元，本息共计1105781.3元。根据《个人购房／车位借款及抵押合同》第二部分第27条约定，借款人连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息（无论担保人是否已代为清偿），原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即提前偿还全部借款，有权要求保证人履行保证责任，有权要求借款人赔偿原告因其违约所遭受的其他经济损失。第31条约定，因借款人违约致使原告采取诉讼方式实现债权的，应承担原告为此支付的实现债权和担保权利的费用，包括但不限于律师费、差旅费等。被告李小进、田绍伟拖欠拒付借款本息的行为已构成严重违约，按照合同约定原告有权请求法院判令被告一次性偿还贷款余额、相关利息、罚息并赔偿原告因实现债权而产生的所有费用。同时，被告遵义天时利房地产开发有限公司作为连带保证人，应对被告李小进、田绍伟的上述债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，提起本案诉讼，请求判如所请。被告李小进、田绍伟辩称：1、我方不存在连续三个月或累计六个月未能按照合同约定还款的情形，我方自2017年7月5日至2020年2月5日共还款32期计749409.00元；2、2020年3月，因受疫情影响不能足额偿还贷款，我方也及时和原告沟通协商了还款事项，由天时利公司来偿还贷款。2020年3月5日至2021年4月15日，天时利公司共还款12期计89803.67元；3、涉案房屋交付不符合我们与天时利公司的约定，且李小进现在身患癌症，客观上确实没有还款能力。同时我方在向天时利公司购房时，公司作出了不实承诺，给我方增加了还款负担，公司应当在应退还我方30万元装修款的限度内继续代为偿还贷款。被告遵义天时利房地产开发有限公司辩称：公司已按照合同约定履行相关义务，被告李小进、田绍伟的房屋已经交付且已登记备案，并办理了预告抵押登记，公司已通知能办理房屋所有权证，但被告李小进、田绍伟不予配合办理，我公司不存在违约情形。目前案涉房屋所有权首次登记已经办理完毕，且预告登记仍然有效，根据《民法典》的解释，原告的抵押权在预告登记之日已设立，在办理抵押登记的过程中，该房屋并未发生转移，原告对抵押房屋享有抵押权，对被告李小进、田绍伟享有的债权有足够的保证，被告天时利公司不应当承担保证责任。同时依照法律规定，涉案贷款同时存在债务人自己提供的物保以及第三人提供的保证并存的情况下，应当先就债务人自己提供的担保实现债权，不足部分才由天时利公司承担。另原告未举证证明公司在与原告签订保证合同时已经公司决议，保证合同应为无效合同。综上，请法院依法驳回原告对被告天时利公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月29日，被告天时利房开公司（甲方、保证人）与原告民生银行遵义分行（乙方、债权人）签订《最高额保证合同》，约定为了确保主合同债务人与乙方主合同的履行,甲方自愿为主合同项下的债务提供最高额连带保证责任，本合同所称“债务人”是指因购置坐落于贵州省遵义市红花岗区项目的住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本合同项下的主债权为乙方与主合同债务人从2016年10月1日至2021年10月1日期间（主债权的发生期间）因乙方向债务人发放住房贷款，而由乙方与债务人形成债权债务关系所签订的所有合同下的乙方全部债权。保证人所担保的最高债权额为（大写）壹亿元整（小写100000000），甲方自愿承担阶段性连带责任保证，对主合同债务人在主合同签订之日起至主合同项下抵押房产或车位办理完毕有效所有权证书及他项权证并交予乙方之日止，产生的主债权承担阶段性连带责任保证；保证人的担保范围为本合同约定的被担保之主债权本金和其他应付款项，其他应付款项包括利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、房产抵押人安置费用、保全费等）和所有其他应付合理费用；第19.7条约定主合同债务人未按主合同之约定按期（包括乙方依主合同约定宣布债务提前到期之日）清偿债务，在乙方要求甲方承担保证责任后，甲方应立即履行代为还款义务。2016年10月3日，被告李小进、田绍伟与被告遵义天时利房地产开发有限公司签订了编号为2016427912的《商品房买卖合同》，约定李小进、田绍伟购买天时利房开公司开发的位于遵义市红花岗区房屋，李小进、田绍伟支付首期房款512086.00元，余款1190000.00元以银行按揭方式支付。2017年6月5日，被告李小进、田绍伟（甲方、借款人、抵押人）与原告民生银行遵义分行（乙方、贷款人、抵押权人）签订《个人购房／车位借款及抵押合同》（编号：个房贷字第××号），约定被告因购房向原告借款1190000.00元，借款期限共300月，自2017年6月13日起至2042年6月13日止，本合同项下的借款，甲方用于按照甲方与售房人签订的编号为2016427912《商品房买卖合同》购买坐落于遵义市南部新区（县）共青大道遵义碧桂园一期1栋1单元1-2-2号房屋，贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年利率4.9%上浮，确定为年利率4.9%。如：放款当日同期贷款基准利率为5%，下浮10%，则年利率为：5%Ｘ（1-10%）＝4.5%），逾期利率在本合同的贷款利率基础上加收50%确定，罚息利率在本合同的贷款利率基础上加收50%确定；甲方选择以按月等额本息还款法还款；购房借款的还款日为每月5日；甲方无条件且不可撤销的授权乙方将本合同项下的借款以甲方购房款的名义一次性划入售房人指定的户名为遵义天时利房地产开发有限公司的以下账户（账号：69×××86、开户行：中国民生银行股份有限公司遵义分行）；甲方及共有人田绍伟同意以其购买的位于遵义市南部新区（县）共青大道遵义碧桂园一期1栋1单元1-2-2号房屋作抵押；本合同第一部分和第二部分均为本合同的有效组成部分；合同第二部分第7.4条约定乙方对甲方到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的逾期利率按实际逾期天数计收逾期罚息，直至甲方清偿本息为止；对甲方不能按时支付的利息（包括逾期罚息），按逾期利率按月在本合同约定的结息日或还款日的对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算。如甲方连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息（无论担保人是否已代为清偿），视为违约，乙方有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款，依法处分担保物并优先受偿，或要求保证人履行保证责任等；因甲方违约致使乙方采取诉讼方式实现债权的，甲方应承担乙方为此支付的实现债权和担保权利的费用（包含但不限于律师费、差旅费等）。合同还约定了其他事项。同日，被告李小进、田绍伟与原告民生银行签订了《送达地址补充协议》，约定：合同编号为IB2012017302348号《借款合同》及《担保合同》根据相关法律规定自愿达成此协议，作为双方签订借款合同/担保合同的组成部分，约定因合同产生纠纷诉讼后，法院按确认的送达地址送达诉讼文书，协议载明被告李小进、田绍伟的送达地址为遵义市红花岗区蔺家坡罗江公寓电梯楼7-4号。前述合同签订后，原告于2017年6月13日按约发放了贷款1190000.00元至被告天时利房开公司，借款凭证载明贷款起始日为2017年6月13日、到期日为2042年6月13日，借款执行年利率4.9%。被告贷款后未按时履行还款义务，原告遂提起本案诉讼。审理中，原告陈述被告李小进、田绍伟贷款后从2017年7月5日开始还款，2020年3月5日开始逾期，未再偿还过贷款。被告天时利房开公司代被告李小进、田绍伟偿还了2020年6月30日至2021年4月15日期间的14期贷款89803.67元。本案借款借期内利率执行年利率4.75%，逾期和罚息利率按年利率7.125%计算、复利亦按年利率7.125%计算。截止2021年5月19日，被告尚欠借款本金1089660.41元、利息8616.70元、罚息78.04元，被告对此无异议。被告李小进、田绍伟表示已无力还款，要求天时利房开公司代为履行。同时原告就本案及案外人李鑫、梅明兴等3户金融借款诉讼事宜与贵州吉远律师事务所签订了《外部律师委托代理协议》，委托该所予以代理，协议约定每个案件收取固定代理费3000元，原告已实际支付。另查明，被告李小进、田绍伟向天时利房开公司购买的位于遵义市南部新区（县）共青大道遵义碧桂园一期1栋1单元1-2-2号房屋于2016年11月18日办理了预售商品房买卖预告登记，预告登记权利人为李小进、田绍伟，该房于2017年7月19日办理了预售商品房抵押权预告登记，不动产登记证明号为：黔（2017）遵义市不动产证明第××号，现该房仍为抵押权预告登记状态。本院认为，原告与被告天时利房开公司签订的《最高额保证合同》及与被告李小进、田绍伟签订的《个人购房／车位借款及抵押合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告天时利房开公司因开发建设位于贵州省遵义市红花岗区项目，与原告签订《最高额保证合同》，约定为确保主合同债务人与原告主合同的履行,公司自愿为主合同项下的债务即向其购买该住房的购房人与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额连带保证责任，保证期间为主合同项下抵押房产或车位办理完毕有效所有权证书及他项权证并交予乙方之日止，保证担保范围包括本金、利息、罚息、复利、律师费等。后被告李小进、田绍伟向天时利房开公司购买涉案范围的房屋并与公司签订了《商品房买卖合同》，约定李小进、田绍伟以按揭方式购买，原告为此与被告李小进、田绍伟签订了《个人购房／车位借款及抵押合同》，按约发放了购房贷款1190000.00元。李小进、田绍伟贷款后还款至2020年3月5日，至今已连续三个月或累计六个月未能按约还本付息，被告天时利房开公司代其还款至2021年4月15日，亦未再履行。庭审中，被告李小进、田绍伟明确表示已不具备还款能力，结合双方签订的借款合同，即便天时利房开公司已代其偿还至2021年4月15日，原告仍有权宣布贷款提前到期，现原告主张借款提前到期，要求被告李小进、田绍伟立即偿还尚欠的借款本金1089660.41元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本院予以支持。关于利息，《借款合同》约定逾期利率及罚息利率均为合同载明的贷款利率【按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率即年利率4.9%上浮，确定为年利率4.9%。如：放款当日同期贷款基准利率为5%，下浮10%，则年利率为：5%Ｘ（1-10%）＝4.5%】基础上加收50%，对不能按时支付的利息计收复利，按逾期利率计算。现原告主张罚息、复利均按年利率7.125%计算，被告无异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息…”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限偿还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，本院予以支持。对原告主张的截止2021年5月19日的利息8616.70元、罚息78.04元予以确认。2021年5月20日起的罚息以未还本金为基数，按年利率7.125％计算，复利以未还利息为基数按年利率7.125％计算。被告天时利房开公司抗辩被告李小进、田绍伟购买的涉案房屋已办理抵押权预告登记，根据《民法典》相关规定，其抵押权已成立，原告可行使抵押权，公司不应再承担保证责任。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案借款这一法律事实发生在《民法典》施行前，应适用当时的法律法规，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物…”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，因预告登记是为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动，预告登记所登记的，不是不动产物权。涉案房屋现仍处于抵押权预告登记状态，不具备抵押权成立的条件，原告不能行使抵押权，天时利房开公司的这一抗辩不成立，本院不予采纳。天时利房开公司对被告李小进、田绍伟的贷款向原告提供了最高额保证，现仍在保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第十四条“保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第二十三条“最高额保证合同的不特定债权确定后，保证人应当对在最高债权额限度内就一定期间连续发生的债权余额承担保证责任。”之规定，被告天时利房开公司应就被告李小进、田绍伟的本案借款本金、利息、罚息、复利、律师费等承担连带清偿责任。另天时利房开公司抗辩的涉案贷款同时存在债务人自己提供的物保以及第三人提供的保证并存的情况下，应当先就债务人自己提供的担保实现债权，不足的部分才应由天时利公司承担的问题，双方已约定在涉案房屋抵押权未成立且未交付他项权证前，天时利公司应承担保证责任，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”之规定，天时利房开公司这一抗辩不能成立，公司仍应当承担连带清偿责任。关于原告主张的律师费3000.00元，双方合同中有明确约定，该费用应当由债务人、担保人承担，且原告诉讼后已实际支付，对该费用本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第二十三条之判决如下：一、被告李小进、田绍伟在本判决生效后十日内偿还原告中国民生银行股份有限公司遵义分行尚欠的本金1089660.41元及截止到2021年5月19日的利息8616.70元、罚息78.04元，共计1098355.15元；2021年5月20日起的罚息以尚欠本金为基数，按年利率7.125%计算至所欠本金付清之日止，复利从2021年5月20日起以尚欠利息为基数，按年利率7.125%计算至所欠利息付清之日止；二、被告李小进、田绍伟在本判决生效后十日内支付原告中国民生银行股份有限公司遵义分行律师代理费3000.00元；三、被告遵义天时利房地产开发有限公司对上述第一、二判项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7390.00元（已依法减半收取），由被告李小进、田绍伟、遵义天时利房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  张元书二〇二一年六月二日法官助理周倩书记员刘欣