新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0203民初1914号 原告（执行案外人）：王红亮，男，1967年1月1日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：沈言，新疆鼎泽凯（白碱滩）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈丹丹，女，1987年7月20日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：董长合，新疆众信律师事务所律师。 被告（被执行人）：戴自力，男，1966年1月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 原告王红亮与被告陈丹丹、戴自力案外人执行异议之诉一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王红亮及其委托诉讼代理人沈言，被告陈丹丹及其委托诉讼代理人董长合，被告戴自力均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王红亮向本院提出诉讼请求：1．解除法院对克拉玛依区XX小区XX室房产查封保全措施；2．确认登记在被告戴自力名下的克拉玛依区XX小区XX室房屋归原告所有；3．本案诉讼费、邮寄送达费由被告戴自力承担。事实与理由：2014年8月至9月期间，原告经朋友介绍给被告戴自力承包的工地提供钢筋建材，货款共计156万余元。因被告戴自力无力偿还货款，2015年2月5日，戴自力与王红亮签订XX小区XX室房屋的《转让协议》，协议内容被告戴自力欠付王红亮钢筋款1,560,000元，已付686,000元，余款874,000元未付，因无力偿还自愿将亚东公司单位补偿的涉案房屋抵押给王红亮，2015年8月31日前被告戴自力不能偿还余款，自愿将涉案房屋过户给王红亮。2015年7月7日经双方协商一致签订《房屋转让协议》，约定：戴自力将其所有的克拉玛依区XX小区XX室房屋转让给原告，房屋建筑面积120平方米，每平方米单价5,030元，房屋总价603,600元，待符合过户条件时双方办理过户手续。合同签订后，原告一次性交清房款，并交纳契税、维修基金，戴自力将其与开发商签订的买卖合同等所有购房资料交付给原告。2015年9月20日，该房完工交付后戴自力将房屋交付给原告（见移交清单），原告装修居住至今。因戴自力自2016年开始下落不明无法联系，原告无法办理该房屋产权转让，2021年1月18日，原告委托律师向克拉玛依市住房和城乡建设局调取该房产权时得知房屋被贵院查封。原告认为，其与戴自力在贵院查封冻结前签订合法有效的书面房屋转让协议，原告全额付清房款并装修居住生活至今已四年多。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案涉房屋应属于原告所有，且原告所享有的权利可排除法院的强制执行。请求法院查明事实，解除查封并确认涉案房屋归原告所有。 被告陈丹丹辩称，在法院审理陈丹丹与戴自力劳务合同纠纷案过程中，法院依陈丹丹的申请保全了戴自力名下的克拉玛依区XX小区XX室房产。法院做出生效判决后，因被告戴自力未履行给付义务，陈丹丹申请法院强制执行，原告王红亮对案涉房屋提出执行异议，法院经审查作出（2020）新0203执异29号执行裁定书，认为案涉房屋是戴自力抵押给王红亮，不能认定该房屋属于原告王红亮所有，裁定驳回王红亮的异议申请，王红亮不服向法院提出执行异议之诉。案涉房屋是戴自力抵押王红亮的，王红亮通过以房抵债取得房屋并未实际支付购房款，以物抵债属于金钱之债的履行，王红亮可以请求戴自力履行该以房抵债协议来交付房屋，但在房屋权属变更登记之前，王红亮不能基于商品房买卖合同形成的债权利益来排除强制执行。故原告的异议请求不成立，请求法院判决驳回。 被告戴自力辩称，原告所述属实。被告做工程时经人介绍认识原告，原告向被告的施工工地提供钢筋建材，因被告无力偿付钢材款，经与王红亮协商，被告用单位补偿的涉案房屋以603,600元价格抵偿给王红亮，并将房屋所有的相关手续交付给王红亮，被告与龙基公司签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》中买受人联系方式留的也是王红亮手机号码。2016年春节前，被告回重庆因患急性胰腺炎住院，一直未回克拉玛依，也没有给原告办理房屋过户手续。请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年8月至9月期间，原告经朋友介绍给被告戴自力承揽的千城商业沿街商业项目A-4-09#、B-1-09#、B-1-10#楼施工工地提供钢筋建材，货款合计1,560,000元。因被告戴自力无力偿还货款，2015年2月5日，戴自力与王红亮经协商签订《转让协议》，载明被告戴自力欠付王红亮钢筋款1,560,000元，已付686,000元，尚欠874,000元未支付。因戴自力无力偿还，自愿将其单位亚东公司补偿给其的XX小区XX室房屋抵押给王红亮，在2015年8月31日前，如不能还清剩余款项，戴自力自愿将XX小区XX室房屋过户给王红亮。2015年3月29日，被告戴自力给原告出具收条一份，载明“今收到王红亮购买戴自力XX小区XX室购房款603,600元（陆拾万叁仟陆佰元整）”。 原告王红亮与戴自力经协商签订《房屋转让协议》，约定：戴自力将亚东有限责任公司补偿给其的克拉玛依区XX小区XX室房屋转让给原告，房屋建筑面积120平方米，每平方米单价5,030元，房屋总价603,600元，原告已将房款支付给被告戴自力。该房房产证暂未办理，待该房屋符合办理过户手续时，戴自力应积极协助原告办理过户手续，在10天内办理完毕过户手续，办理过户手续费用由原告承担，如戴自力无故拖延过户手续的，按房屋总金额的10%向原告支付违约金。戴自力保证该房产产权无任何争议，并将该房屋买卖合同交付给原告。在协议尾部备注该房的契税、维修基金原告在2015年3月19日前已交付。 2015年8月26日，戴自力与克拉玛依市龙基房地产开发有限公司签订《克拉玛依市商品房买卖合同》约定戴自力购买克拉玛依市龙基房地产开发有限公司开发建设的克拉玛依区XX小区XX室，建筑面积120.58平方米，每平方米5,158元，总金额主621,951.64元，买受人于2015年8月26日前一次性交清全部房款。合同中买受人电话“183XXXXXXXX”为原告王红亮的电话。 2015年9月20日，王红亮与戴自力签订《移交清单》，载明王红亮已交纳维修基金、装修保证金、垃圾清理费、有线电视入户费等，戴自力将房屋销售专用收据、税收通用完税证（契税发票）、水、电卡、钥匙、商品房买卖合同等11项物品移交王红亮。原告王红亮对该房屋装修居住至今，并购买了地下停车位、地下室。自房屋交付起，该房屋产生的水、电、暖气费、物业费等相关费用也由原告王红亮交纳。戴自力自2016年初回内地生活未归，原告无法与戴自力取得联系，一直无法办理该房屋产权转让过户手续。2021年1月18日，原告委托律师向克拉玛依市住房和城乡建设局调取该房产权时得知房屋被法院查封，遂向法院提出执行异议，法院经审理于2021年4月14日作出（2021）新0203执异12号执行裁定书，裁定驳回王红亮的异议申请。原告王红亮不服，遂向法院提出执行异议之诉。 另查，本院受理的被告陈丹丹与被告戴自力劳务合同纠纷一案，在诉讼过程中，本院依被告陈丹丹的保全申请，于2016年1月13日作出（2016）新0203民初27号民事裁定书，裁定对被告戴自力所有的价值75,000元的财产予以保全。克拉玛依市住房和城乡建设局依据法院的（2016）新0203执保6号协助通知书，于2016年1月18日查封了克拉玛依区XX小区XX室房产。本院于2016年5月26日作出（2016）新0203民初27号民事判决，判令：戴自力向陈丹丹支付劳务费72,220元，案件受理费1,605元、保全费770元、公告费710元由被告戴自力承担。因被告戴自力未履行法律文书确定的义务，被告陈丹丹向法院申请强制执行，要求执行戴自力所有的价值75,305元的财产。因被告戴自力无财产可供执行，本院于2017年8月15日作出（2016）新0203执1157号执行裁定书，裁定终结本次执行。 上述事实，经当庭出示并质证，有《转让协议》、收条、《房屋转让协议》《克拉玛依市商品房买卖合同》《移交清单》、交款收据、房屋权属登记信息查询回执单、（2016）新0203民初27号民事裁定书、（2016）新0203执保6号结案说明、（2016）新0203民初27号民事判决书、（2016）新0203执1157号执行裁定书、（2021）新0203执异12号执行裁定书等书面证据及当事人当庭陈述在案予以证实。 本院认为，本案的争议焦点有两个，一是原告是否对涉案房屋克拉玛依区XX小区XX室房产享有所有权；二是原告对案涉房屋所享有的权利是否足以阻却法院对克拉玛依区XX小区XX室房产的强制执行。 根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”的规定，我国不动产物权设立、变动采取登记要件主义。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记才能发生效力。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。房屋权属登记信息查询回执单证实克拉玛依区XX小区XX室房产所有人是被告戴自力。但我国法律赋予房屋无过错买受人物权期待权保护，在执行程序中，赋予对没有办理过户登记无过借的房屋买受人的物权期待权以排除执行的效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结规定。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。法律赋予无过错买受人的物权期待权。本案中，原告王红亮提交的《转让协议》、收条、《房屋转让协议》《克拉玛依市商品房买卖合同》《移交清单》、交款收据、房屋权属登记信息查询回执单及原告的当庭陈述形成证据锁链，可以证实在法院采取保全措施前，即在法院查封案涉房屋XX小区XX室房屋前，原告王红亮与被告戴自力通过签订《房屋转让协议》，被告戴自力将其单位亚东公司补偿给其的克拉玛依区XX小区XX室房屋转让给原告，以转让的价款603,600元抵偿被告戴自力赊欠原告王红亮的钢材款，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以认定。在房屋交工后，被告戴自力将案涉房屋的房屋销售专用收据、税收通用完税证（契税发票）、水、电卡、钥匙、商品房买卖合同等11项物品移交王红亮。原告王红亮对该房屋装修居住至今，并购买了地下停车位、地下室。自房屋交付起，该房屋产生的水、电、暖气费、物业费等相关费用也由原告王红亮交纳，说明自2015年9月20日起，原告王红亮就实际占有使用该房屋，只是因被告戴自力下落不明无法联系，导致原告无法办理房屋过户手续，案涉房屋产权一直登记在被告戴自力的名下。本案中原告未及时办理房地产过户手续，并非原告自身原因造成。综上，本院认为原告王红亮是案涉房产克拉玛依区XX小区XX室房屋的实际所有权人，对该房屋享有所有权，且其享有的权利足以排除强制执行的权益。故原告的异议请求成立，本院依法予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、不得执行登记在被告戴自力名下的位于克拉玛依区XX小区XX室房屋； 二、登记在被告戴自力名下的位于克拉玛依区XX小区XX室房屋所有权归原告王红亮所有。 案件受理费9,836元，由被告戴自力负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当依法按期履行判决，逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  牛燕华 人民陪审员  徐新华 人民陪审员  徐新霞 二〇二一年六月二十五日 书 记 员  古雯琴