北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终8023号上诉人(原审原告)：李伟华，女，1973年4月24日出生。委托诉讼代理人：许大勇（李伟华之夫），1970年1月19日出生。被上诉人(原审被告)：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，北京爱家营企业管理有限公司法务专员。上诉人李伟华因与被上诉人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初5332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人李伟华之委托诉讼代理人许大勇，被上诉人爱家营公司之委托诉讼代理人徐俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟华上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令爱家营公司承担本案一审、二审全部诉讼费用；3.判令爱家营公司承担北京市顺义区裕曦路×号院×号楼×号、×号（以下分别简称×号、×号）两套房屋损毁的全部恢复费用；4.判令爱家营公司承担×号、×号房屋损毁对李伟华造成的租金损失；5.判令爱家营公司承担×号、×号房屋的全部鉴定费用；6.判令爱家营公司赔偿×号、×号房屋中的家具、家电类物品的损失。事实和理由：一审法院部分事实认定不准确，导致适用法律错误；根据双方合同约定，李伟华不应承担房屋维修主要责任；爱家营公司不具有配置家电后将其撤走的权利；李伟华已经采取积极措施并未放任损失扩大；爱家营公司人为破坏墙砖、地砖，扩大损毁程度，增加李伟华的损失，违背诚实信用原则。爱家营公司辩称：同意一审判决，不同意李伟华的上诉请求。李伟华向一审法院起诉请求：1.判令爱家营公司给付×号、×号房屋恢复原状的修复费用25382元（依据评估报告）；2.判令评估费1万元由爱家营公司承担；3.判令爱家营公司给付李伟华租金损失，自2019年10月25日起至判决生效之日止，按照每月3600元即每天120元的标准计算；4.判令爱家营公司赔偿李伟华×号、×号房屋家具家电物品损失分别为5578.3元、3739.4元；5.判令爱家营公司赔偿李伟华漏水点检测修复费用3800元；6.诉讼费用由爱家营公司负担。一审法院认定事实：李伟华与许大勇系夫妻关系，×号、×号房屋均登记在李伟华名下。2016年9月25日，李伟华（甲方）与爱家营公司（乙方）签订关于×号房屋的《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号为AFWT3140283ZY），主要条款如下：第一条、委托管理事项……在委托期内乙方为甲方出租房产提供各项增值服务并为甲方房屋投保家庭财产保险，详见附件一《房屋配置单及增值服务项目列表》。……第三条（一）委托租金：根据此房屋的市场参考价格，经与甲方协商，该房屋委托出租价格为2640元/月。……（五）其他相关费用：1.在委托期间，因乙方提供的代理服务项中产生的应由甲方承担的费用，包括但不限于应由甲方承担的向第三方支付的税费、物业费、供暖费、维修及配件费等，甲方同意乙方从转付甲方的租金中扣除或由甲方另行支付。但乙方应在扣除后向甲方提供所扣款项对应的费用票据。2.维修基金：甲方同意向乙方交纳240元/年维修基金，支付方式为，首年从第二次转付甲方的租金中扣除，自次年起，从第一次转付甲方的租金中扣除。维修基金所涵盖项目见本合同附件二《维修项目明细表》。维修基金的使用以每一租赁年度为单位，自房屋交付后生效，乙方承担该年度内附件二所述维修项目不多于5000元的维修费用，超出部分由甲方承担，且甲方同意授权乙方直接从乙方应当支付的租金中扣除超出部分费用。……第六条、房屋及附属设施的维护（一）如甲方委托房屋不满足租赁条件，甲方同意为了满足租赁条件授权乙方根据该房屋出租的实际需要，为该房屋配备家具、家电、窗帘及挂饰等物品。就此双方签署附件四《家具家电配置及装饰装修协议》，约定具体情况。（二）甲方承担房屋主体结构、主上下水管、主燃气管道、供暖设备、防水的维修责任及甲方自有的家具家电等因自然老化或无维修价值而导致的更换。甲方不承担除此之外的其他的维修责任。应由甲方承担的更换、维修项目，乙方通知甲方更换、维修后，如甲方48小时内未予以回复，则视为乙方可代甲方更换、维修。（三）乙方承担维修的责任及负责维修的项目详见附件二《维修项目明细表》。……第十条、其他约定事项（四）在本合同履行过程中，涉及需要告知其中一方时，应以书面形式，采取挂号信或快递的方式向对方告知，具体通知日期以挂号信寄出日期为准，通知地址以本合同所留地址……（五）本合同的附件是本合同的不可分割的组成部分，与本合同主文具有同等效力。……附件一：房屋配置单及增值服务项目列表。家具：床（1.2m/1.5m/1.8m）单价515/640/675（元）、床垫（1.2m/1.5m/1.8m）单价250/270/340（元）、床头柜（400*370*450/450*400*500）单价80/150（元）、衣柜（两门/三门）单价598/775（元）、电脑桌（900*450*720/1000*500*760）单价190/345（元）、座椅（非转椅/转椅）单价66/190（元）、客厅沙发（三人位/三人位带转角）单价850/2250（元）、客厅茶几（1000*500*450/1200*600*450）单价280/330（元）、餐桌单价398元、餐椅单价70元，以上品牌均为相寓定制；电器：电冰箱（171L/183L/201L）TCL或同等品牌、999/1199/1299元，电视机夏新或同等品牌、1899元，空调（1匹/1.5匹）奥克斯或同等品牌、1590/1849元，洗衣机（半自动/全自动）扬子或同等品牌、499/799元，电热水器（40L/50L）万和或同等品牌、499/599元，微波炉美的或同等品牌、398元；家居：床笠相寓定制、65元，装饰面相寓定制、30元，窗帘相寓定制、窗帘53元/米，窗帘杆70元/根。上述物品全部为全新。……附件二：维修项目明细表。……2水暖洁具：管道：零部件故障检修，包括下水管道堵塞而产生的疏通费用，水管漏水、爆裂产生的维修费用及损失；马桶：零部件故障检修，包括下水管道堵塞而产生的疏通费用及马桶更换费用……注：委托合同一次性签约期限为三年及以上的免收取维修基金，且同样享受本合同附件二《维修项目明细表》中的服务。……附件四：家具家电配置及装饰装修协议。第一条、委托服务事项：甲方授权乙方为该房屋提供配置家具家电服务、装饰装修服务。经甲、乙双方协商，甲方同意并授权乙方根据承租人需求为该房屋配置家具家电，家具家电的品牌、型号等由乙方根据承租人的需求确认。装修服务的施工方、施工工艺、施工材料由甲方授权乙方确定。……第三条、甲乙双方的权利、义务：1.在房屋代理出租期间内配置的家具家电归乙方所有，乙方根据承租人的实际情况自行支配使用，甲方在未征得乙方书面同意的情况下不得对该等家具家电进行任何处置。……第四条、违约责任：因房屋装修装饰费用及家具家电配置费用由乙方承担，若甲方在装修期间或委托代理期间中途违约时，除应按委托合同约定承担违约责任外，甲方还应就乙方的装修装饰损失及家具家电折旧费用进行赔偿。损失计算方式如下：……2.家具家电配置折旧费【计算公式为：家具家电配置折旧费=家具家电配置市场价格×（出租委托代理期限内未履行天数/出租委托代理期限总天数），其中配置费用一切应以实际发生金额为准】。2016年9月30日，李伟华（甲方）与爱家营公司（乙方）签订关于×号房屋的《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号为AFWT3140282ZY），主要条款同前文引用，委托出租期限为2016年10月27日至2019年10月26日，与×号房屋对外出租时均为毛坯房，爱家营公司进行了房屋装修。庭审中，双方均认可在2019年10月24日合同到期后终止履行，于2019年11月23日签订×号房屋的《房屋交割清单》，确认交割时屋内物品有抽油烟机一个、热水器一个、床头柜一个、衣柜一个；同日亦签订×号房屋的《房屋交割清单》，确认交割时屋内物品有空调一个、抽油烟机一个、洗衣机一个、热水器一个、床一个、床垫一个、床头柜一个、衣柜一个、沙发一组、茶几一个、餐桌一个、餐椅四个、鞋柜一个、窗帘两个、电视柜一个。爱家营公司对此认可，在法院庭审中限定期限内爱家营公司未能提交其所称涉诉房屋的最后一个承租人在腾退房屋时的屋内配置物品情况，但其庭审中称物品配置应考虑折旧率。爱家营公司称按照我公司的惯例，租期到了之后如果家具家电我方没有其他用途的话，家具家电就留给房主，但配置期内我方是根据承租人的情况对配置物品进行支配及使用，并非所有家具家电固定而不能转移，且交割清单上没有写明就没有留给李伟华，在合同期间我方配置的物品所有权属于我方，房屋内物品由我公司在各出租房屋内进行分配。双方均认可×号、×号房屋在交付房屋时屋内遗留的家具家电均已交给李伟华。关于涉诉房屋漏水，爱家营公司称2018年年初发生第一次漏水，第一次维修并粉刷墙面时没有通知李伟华，认为只是房屋返潮，未发觉渗水，一年后又发现渗水，然后通知李伟华，就是李伟华所述的2019年3月4日通知其渗水问题，在通知李伟华前我方将墙面、地面已经刨开对管道进行修复，但就维修事宜没有与李伟华达成一致，我方就关停了水管，因维修方给我方的报价超过5000元，李伟华不同意负担超过5000元的费用，我方就没有继续维修，双方就此解约。李伟华认可爱家营公司的陈述，但称依据双方签订的合同，爱家营公司投保了房屋保险，损失应由保险公司赔付，而不是李伟华承担，故不同意负担维修费用，且爱家营公司在未通知李伟华的情况下将房屋设施破坏，有照片为证。爱家营公司对李伟华提交的照片真实性认可。李伟华提交《北京市房屋租赁合同》称已于2019年12月15日将×号房屋出租给一米阳光房地产经纪（北京）有限公司，月租金3600元，但因×号房屋损坏未维修而无法再次出租。庭审期间，双方对×号房屋漏水原因不能明确，李伟华申请对漏水原因进行鉴定，经双方协商确定北京市建设工程质量第五检测所有限公司司法鉴定所进行鉴定，法院依法委托后该鉴定机构受理案件委托，后向法院说明该鉴定的相关情况含费用收取情况，法院告知李伟华后李伟华自行撤回了该鉴定；鉴于双方就涉诉×号房屋恢复原状费用难以达成一致意见，经李伟华申请法院依法确定委托北京腾骐资产评估有限公司进行鉴定，该鉴定机构出具京腾评报字（2020）第164号资产评估报告，评估结论为恢复原状价格为25382元。双方对该评估报告真实性认可，爱家营公司称评估报告并未明确恢复原状的具体范围，与实际损失范围不符，除玻璃外其余项目都是按照全部部位面积计算，而非受损部位，李伟华称受损坏部位是房屋整体一部分，进行维修、重新装修需要考虑房屋整体性，粉刷应避免色差，包括墙面、屋顶，且卫生间的墙砖、地砖也无法单独就受损部位更换。至庭审结束时，涉诉×号房屋尚未进行维修，李伟华称已经询问过维修人员可以进行维修了。李伟华确认漏水检测费用尚未实际发生，爱家营公司同意李伟华实际发生该费用后再处理。经过庭审，李伟华与爱家营公司对漏水原因系管道原因均认可，李伟华称可以找到漏水点并进行维修，爱家营公司称基本可以确定原因是污水管道。一审法院认定的上述事实，有庭审笔录、《北京市房屋出租委托代理合同》《房屋交割清单》、照片、评估报告、《北京市房屋租赁合同》等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。一审法院认为：李伟华与爱家营公司就×号房屋、×号房屋所签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意愿，且实际履行至合同到期终止，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效。案件焦点之一是涉诉×号房屋的漏水维修责任如何负担。依据双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》第六条第二款的约定，甲方负责主上下水管道、防水等的维修责任。虽然案件中鉴定漏水原因未能作出，但是庭审中双方最终对漏水系管道原因并无争议，爱家营公司确认系污水管道漏水。正如双方所共述，爱家营公司并未尽到及时通知的义务，相反，在经过两次维修并破坏了房屋的墙体、地面等较多部位后就是否进一步维修、需要李伟华出资时才通知李伟华，而并未按照《北京市房屋出租委托代理合同》第十条第四款通知义务的要求通知李伟华，导致李伟华对自身房屋无法尽到维修义务，致使损失扩大。因此，结合双方的合同约定及案件共同确认的事实，法院认为，爱家营公司对造成李伟华×号房屋漏水后的现有损失应当承担一定的责任，李伟华依据合同约定承担主要维修责任。关于恢复×号房屋原状、予以维修的金额，爱家营公司辩称评估报告是对房屋内部整体装修的修复价格，李伟华主张房屋内的损坏需要整体性装修。法院认为，房屋内部的损坏程度较大，具体部位不一，从房屋使用及外观整体性考虑李伟华的请求更符合生活实际，爱家营公司的辩解意见与常理不符。故法院对李伟华主张依据评估报告确定修复损失价格予以认定，具体数额法院酌情确定为7614.6元。案件焦点之二是涉诉×号、×号房屋的家具家电未配置齐全是否应由爱家营公司折价补偿李伟华。李伟华称在签约时涉诉两套房屋为毛坯未装修，爱家营公司承诺装修并配齐家具家电，在合同解除时装修及家具家电均留给李伟华。爱家营公司称配置物品没有明确的范围，合同后附件明细表中的项目不是必须都配齐，而是受承租人的实际需求决定，且在合同期间我方配置的物品所有权属于我方，房屋内物品由我公司在各出租房屋内进行分配。李伟华主张附件明细表中的项目就是要配齐给涉诉房屋的物品。法院认为，根据《北京市房屋出租委托代理合同》附件一及第六条第（一）款的约定，爱家营公司并未在合同条文中明确配置物品种类及数量，且《北京市房屋出租委托代理合同》附件四中约定了是根据承租方的需求来配置物品，在租期内物品的所有权也属于爱家营公司，该合同并未明确约定李伟华在租期结束时可得的物品。因此，爱家营公司辩称配置家具家电物品的种类及数量由爱家营公司决定的辩解意见系依据该合同的意见，法院对此予以认定，对于李伟华的请求难以支持，缺乏事实和法律依据。关于×号房屋的租金损失，结合庭审查明的事实，法院认为，李伟华放任损失扩大、未采取积极措施减少损失系自身选择。而爱家营公司已经履行了《北京市房屋出租委托代理合同》约定的付款义务，将涉诉房屋完成了整体装修，对房屋造成的损坏系因主动采取维修措施所致，并非故意破坏，其虽然履行通知义务不到位，但不影响李伟华在房屋交房后进行维修。因此，对于李伟华租金损失的请求，法院难以支持。关于漏点检测费，因尚未发生，李伟华亦表示无证据提交以证明损失数额，故法院对此不予支持，李伟华可在实际发生后另行主张。关于鉴定评估费，法院结合案件事实酌情分配由双方负担。据此，一审法院判决：一、北京爱家营企业管理有限公司给付李伟华房屋恢复原状的费用七千六百一十四元六角，于判决生效之日起七日内履行；二、驳回李伟华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费五百零七元，由李伟华负担二百元（已交纳），由北京爱家营企业管理有限公司负担三百零七元，于判决生效之日起七日内交纳。评估费一万元（李伟华已交纳），由李伟华负担五千元，由北京爱家营企业管理有限公司负担五千元，于判决生效之日起七日内给付李伟华。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于爱家营公司应赔偿李伟华的损失数额。本案中，李伟华与爱家营公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。合同履行过程中，爱家营公司承租的房屋漏水，依双方合同约定，由李伟华负责主上下水管道、防水等的维修责任，但爱家营公司未按照合同约定通知李伟华，爱家营公司自行维修并破坏了房屋的墙体、地面等较多部位，一审法院结合合同约定、房屋漏水部位、维修过程等实际情况认定爱家营公司对造成李伟华×号房屋漏水后的现有损失承担一定的责任，并在此基础上参考资产评估报告的结论对修复损失酌定的数额尚属合理，本院予以确认。对于房屋内的家具家电，双方在合同中并未明确约定配置物品的种类及数量，亦未明确李伟华在租期结束时可得的物品，故一审法院据此驳回李伟华主张爱家营公司赔偿家具家电损失的请求，并无不当。对于×号房屋因未维修而未能出租的租金损失，因爱家营公司已经从涉案房屋撤出，不影响李伟华在房屋交房后进行维修，李伟华在收房后未采取积极措施减少损失系自身选择。一审法院结合案件事实驳回李伟华的租金损失请求，并无不当。李伟华提出其不应承担房屋维修的主要责任，其已经采取积极措施并未放任损失扩大等上诉理由，依据不足，本院不予采信。综上所述，李伟华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1014元，由李伟华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 万丽丽二〇二一年六月二十五日法官助理 李延昭法官助理 陈亢睿法官助理 向 玗书 记 员 卢园园-12--13-