广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初9031号原告：蔡福昌，男，汉族，1975年2月28日出生，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××，公民身份号码445×××××××********。原告：魏国琴，女，汉族，1970年12月12日出生，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××，公民身份号码：360×××××××********。原告：朱超华，男，汉族，1983年5月10日出生，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。被告：广东家和物业服务有限公司，住所地：珠海市×××××××××××××下。法定代表人：陈学良，执行董事。委托诉讼代理人：张文京，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖子琳，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。原告蔡福昌、魏国琴、朱超华与被告广东家和物业服务有限公司（以下简称家和物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡福昌、魏国琴、朱超华及被告家和物业公司的委托诉讼代理人张文京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：一、被告对其管理的翠华新村小区所有业主共有物业，向全体业主公开明细项目、区域及使用情况报告；对翠华新村物业共用部位、共用设施设备经营和相关场地使用，在2016年7月-2020年12月期间的共有收入、支出及收益情况，经第三方审计机构确认后，向全体业主公开，依法维护业主知情权；二、被告停止使用主业物业共用部位、共用设施设备；停止利用业主物业共用部位、共用设施设备进行经营活动。事实和理由：一、被告在没有业委会监督或极少监督下，长期利用业主物业共用部位、共用设施设备进行经营活动，不依法依规向广大业主公布、公开相关收入、支出以及收益情况，极大损害小区业主的知情权、公共利益。二、翠华新村业委会目前是第五届，原班人马从第一届一直连任至第五届，整整25年。近年来小区管理混乱，卫生非常差、安全隐患多。加之，业主因为找不到业主委员会主任、成员，业主们投诉无门。自2016年第五届业委会连任以来，被告未依法依规公开应向广大业主公布、公开相关事项，未向业主们报告其业主共有物业和设施设备及相关场地管理情况、工作情况和重大决定等，损害业主知情权。三、2020年9月小区业主540多名业主签名，联名要求被告依法公开业主物业共有部分管理情况、重大决定以及经费收支情况等。原告认为被告严重违背《中国人民共和国民法典》、《珠海经济特区物业管理条例》等有关条款的规定，至今不依法依规回应业主诉求，不履行法定职责。为维护翠华新村广大业主合法权益，履行业主知情权、监督权、共有物业收益权，原告根据《中华人民共和国民法典》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《珠海市经济特区物业管理条例》、《珠海经济特区物业管理条例实施细则》、《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规提起本诉。被告主要答辩意见如下：一、关于物业共有部分的使用和收益问题（一）被告使用物业共有部分是合法、有权的使用。就本案而言，2010年5月1日起开始履行的《物业服务合同》中不仅明确约定了被告可以对共有物业实行多种经营，而且还进一步明确了以经营收益补充小区管理经费。在2016年7月1日开始履行的《物业服务合同》中也明确了共有物业的经营收益补贴物业管理费的日常开支。翠华新村小区共有物业由被告经营使用，且经营收益补充小区物业管理经费开支，既是业主大会授权业委会签订的《物业服务合同》中的明确约定，也是翠华新村小区成立以来延续至今的物管事实。（二）被告经营使用共有物业，没有损害业主利益，收益主要用于共有物业的修缮和更新、改造，符合约定和法定用途，减轻了业主的经济负担。1.翠华新村小区没有向业主筹集过建筑物及附属设施的维修基金；2.《物业服务合同》约定，物业共有部分的大、中修和更新、改造费用由业主承担。需要指出的是，长期以来，翠华新村小区共有物业部分的大中修和更新、改造等费用，在没有专项维修资金可供使用的情况下，也基本上没有向业主分摊过，而是由被告自行筹集资金解决的；3.被告收取的物业共有部分的经营收益，是按照物业服务合同约定和法律规定的用途使用的。二、关于公布共有部分的使用和收益情况问题。（一）被告根本无意隐瞒共有部分的使用和收益情况。（二）被告现已向原告公布了共有物业使用和收益情况。被告根据详细的客观统计，按照物业经营性收支信息公开的要求汇总形成了统计表和说明，并作为证据提交，已向原告公布了物业共有部分的使用和收益情况（详见第四组证据），主要是：第一，被告使用的物业共有部分有：（1）小区停车场，包括城市风景外围停车场202个车位、翠华新村南北区地面停车场538个车位、翠华新村南区33-34栋外围停车场36个车位，总计停车位776个。（2）小区广告位，包括电梯轿厢广告50个、小区内墙面广告12个，共计62个广告位。（3）小区快递柜场地租赁，设立了2个速递易专柜，与速递易公司签订了场地租赁合同。（4）自动售水机场地租赁，设立了2个自动售水机，与自动售水机公司签订了场地租赁合同。（5）通信信号覆盖场地租赁，与电信公司签订了通信信号覆盖协议。（6）城市风景商铺楼梯拐角场地，被告未参与经营且未收取相关费用。第二，根据统计，上述共有物业近五年的经营收益为；2016年960683元、2017年1049692元、2018年1181861元、2019年1972003元、2020年1866755元，合计7030994元。而被告近五年管理上述共有物业的成本支出和维修、更新、改造支出为：2016年2009242元、2017年2224006.79元、2018年2098017元、2019年2225111.6元、2020年2319277元，合计10875654.39元。五年收支相抵后，实际亏损额为-3844660.39元（另有共有部分中的外墙维修及伸缩缝维修费用还暂未计算在内）。（三）被告公布情况的特别说明。1.被告提交的《物业使用和收益情况的统计及说明》，符合政府部门关于信息公开的格式要求（参照杭州市政府的规定）；2.上述统计及说明是以本案证据形式向原告提交的，具有向原告公布的效力，已满足了原告民事诉状中的第一项诉求；3.被告不仅公布了共有物业的使用和收益情况，还主动公开了被告公司的相关财务数据（这并不属于业主知情权的范围）。证明了被告额外承担了许多本应由专项维修基金或业主一事一筹资金负担的共有物业的修缮、更新、改造支出。同时，被告长期处于亏损经营状态，但即便如此，也没有将物业收费提至高位。被告据实公布的共有物业使用和收支情况证明被告依约履行了物业服务合同，且自行承担了亏损风险，并没有损害业主利益的行为。三、关于原告要求被告停止使用物业共用部位、共用设施设备，停止利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的问题被告认为，原告的这一诉求没有事实和法律依据。1.使用物业共用部位和设施设备进行经营，是《物业服务合同》的明确约定，且并未损害业主利益；2.物业共用部位和设施设备属于全体业主共有，根据《物业管理条例》第十一条第（七）项、《民法典》第二百七十八条第（八）项的规定，属于业主共同决定的事项，原告仅对共有物业享有成员权。如果业主个人要求停止共有物业的经营，应按照业主大会议事规则的规定，向业主大会提出建议，并由业主大会作出决定。原告无权要求被告停止使用和经营物业共有部位和设施设备。综合上述，请求法院认定被告已向原告公布了共有物业使用和收益情况，原告的第一项诉请已得到满足，无需再判令被告重复公布。对原告的第二项诉请，则应依法予以驳回。本院经审理认定事实如下，原告蔡福昌、朱超华、魏国琴分别系珠海市××××××××××××××、41栋403房以及昌业路103号10栋201房的业主。自翠华新村小区1996年移交物业管理至今，家和物业公司为该小区物业服务企业。2016年6月16日，翠华新村业委会发布《翠华新村业主大会表决结果公示》，载明：经业主大会表决，业主委员会委员连任、管理规约、业主大会议事规则以及续聘家和物业公司等四项内容均获通过。同年7月11日，翠华新村第五届业委会向香洲区梅华街道办事处办理了备案确认手续。关于通过的《翠华新村小区管理规约》，第四条规定：根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：（一）由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、公共平台、蓄水池等；（二）由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲系统等；（三）由小区全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共层门廊、闭路电视监控系统、公用供电设备、电子门禁、水泵及其控制系统，公用给配水管网、消防设施设备等。关于通过的《业主大会议事规则》，第四条规定：业委会是业主大会的执行机构，接受业主的监督，根据物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行义务，规范服务行为。第十一条规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每十二个月召开一次定期会议。有下列情形的，业委会应当组织召开业主大会临时会议：（一）持有百分之二十以上投票权数业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急时间需要及时处理的。第十二条规定：本物业管理区域公告发布地点为南区网球场旁公告栏，北区门岗旁公告栏。第十五条对共用部分收益的用途规定：利用共用部位、共用设施设备经营的收益，用于补贴管理费日常开支和业主委员会活动经费。第二十一条第二款规定：业委会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签名并加盖业委会印章后存档。业委会会议作出的决定应当加盖业委会公章后以书面行使于10天内在物业管理区域内显著位置进行公告。第二十七条规定：业委会应当建立业主大会、业委会活动档案，并由业委会副主任负责档案的保管，档案应当包括以下内容：（一）业主大会、业委会会议记录、纪要；（二）业主大会、业委会决定；（三）业委会选举、备案材料；（四）业主名册；（五）物业管理服务合同；（六）物业及物业使用人的书面意见、建议；（七）物业专项维修资金收支情况；（八）业主大会、业委会印章使用登记情况；（九）其他与本物业管理区域相关的文件、资料、物品。第二十九条规定：业委会活动经费来源共用部位、共用设施设备经营收益支出；具体额度由业委会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行；经费收支账户由物业服务企业代位管理，经费收支账目应每年1次在本物业管理区域内显著位置公布经费使用情况，接受业主监督，公布时间不少于7天等。2016年6月25日，翠华新村业委会（甲方）代表业主大会与家和物业公司（乙方）签订《翠华新村物业服务合同》，约定：由乙方向业主或非业主使用人提供物业服务，期限为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，其中包括房屋建筑共有部位、共用设施设备的维修养护和管理；房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新以及改造，费用支出方式：（1）保修期内的由物业建设单位承担；（2）保修期后由相关产权人共同承担。第五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经业主大会同意，其收益按以下方式处理：1.补贴物业管理费的日常开支；2.业委会活动经费。同年8月18日，上述物业服务合同向区物业行政主管部门办理了备案手续。2020年9月23日，部分业主向梅华街道办事处、敬业居委会递交资料，包括翠华新村业主诉求、业主自愿交流会结果报告及签名表、近来小区问题照片、翠华新村业主心声等。同年11月4日，原告蔡福昌等5人向相关部门信访，反映“翠华新村业委会不作为问题”。2021年1月1日，香洲区梅华街道办事处出具《答复意见书》，主要内容包括：一、关于罢免小区现任业委会问题。翠华新村现任业委会成立于2016年，依据当时相关法律法规选出业委会委员，将于2021年6月到期。街道物业办和敬业社区居委会将积极指导和监督新一届业委会筹备工作，请小区业主积极参加业主大会，行使业主权利，履行业主义务，共建美好社区；二、关于小区公共收支明细公示问题。敬业社区居委会已发函责令翠华新村业委会依照《珠海经济特区物业管理条例》公示小区公共收支，并接受业主监督。同年1月20日，家和物业公司以翠华物业服务中心名义公布《2020年度翠华新村公共收支明细表》，列有收支项目名称、金额及备注。庭审时，家和物业公司表示，根据《翠华新村物业服务合同》的约定，该公司实际负责翠华小区物业共用部位、共用设施设备实际的管理、经营；相关收入由该公司收取并全部用于补贴物业管理费开支，未支付给业委会作为活动经费；相关收支情况没有定期公示。为回应业主本案诉求，家和物业公司向本院提交了证据，其中包括2021年5月12日分别出具的《翠华新村公共区域使用情况说明》、《翠华物业服务中心物业管理用房统计》、《工具仓库间统计》、《2016-2020年度翠华新村公共收支明细表》。2021年6月4日，家和物业公司将《2016-2020年度翠华新村公共收支明细表》张贴于小区物业公司公告栏，该表列有各年度收支项目名称、金额及备注。蔡福昌等认为，家和物业公司公示的收支明细表只是年度汇总，缺乏每月的具体明细包括每笔收支，且未经第三方审计机构审计。另查，本院另案受理蔡福昌、魏国琴、朱超华诉翠华新村第五届业委会业主知情权纠纷一案。翠华新村第五届业委会该案庭审时表示，小区物业共用部位、共用设施设备由家和物业公司负责经营，收入由该公司收取，实际用于补贴物业管理费的日常开支，未作为业委会活动经费。本院认为，从原告的诉讼主张来看，本案是因原告作为翠华新村小区业主要求行使业主知情权所引发的争议。所谓业主知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权相关事项的权利。业主知情权依法应受到保护，但业主亦应在法律规定的范围内合法合理行使此项权利，贯彻公开、全面、简便的原则。关于行使业主知情权的具体范围，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。结合上述法律规定及本案证据，本院具体分析如下：关于原告第一项诉讼请求。其一，从庭审调查来看，被告是物业服务合同的缔约主体，是物业费的收取和支出主体，还是利用业主共有部分经营的主体。由于共有部分的使用和收益状况与业主的利益息息相关，原告有权要求被告向全体业主公开小区物业共有部分、共用设施设备使用和收益情况。虽然被告向本院提交的《翠华新村公共区域使用情况说明》等涉及共有部分的使用情况，但并未在小区内向全体业主公布。被告虽然于2021年6月4日在小区物业公司公告栏内公示了《2016-2020年度翠华新村公共收支明细表》，但公示项目不尽详细，收入来源、支出去向信息不全面、不完整，支出方面用于补贴物业管理费的开支及业委会活动经费的项目及金额未能列明；另一方面，有关公共收支一般每年至少公布一次，每年度应按月列明各项收支金额，故被告应进一步完善、核实后重新公布。至于具体公布方式，可以采取在小区公告栏内张贴公告的方式向全体业主公布。其三，决定利用物业共有部分和共用设施设备进行经营及所得收益的分配和使用，属于业主大会的职权。对于此类事项的审计，《珠海经济特区物业管理条例实施细则》第五十二条规定，经管理规约或者业主大会议事规则约定，业委会应当委托专业机构进行审计；管理规约或者业主大会议事规则没有作出约定的，占总人数百分之十以上的业主可以提出书面申请，业委会应当自收到申请之日起十日内委托专业机构审计；业委会拒绝委托审计，镇街应当责令业委会在三日内委托审计；业委会仍拒不履行，镇街可以委托专业机构审计，业委会应当予以配合。审计结果应当向全体业主公示，公示时间不少于十五日。因此，在翠华小区管理规约及业主大会议事规则未作约定的情况下，原告未通过业委会，直接请求被告就其公布的公共收支明细接受第三方审计，不符合程序要求，缺乏依据，故本院不予支持。关于原告第二项诉讼请求。被告家和物业公司利用小区物业共有部位、共用设施设备经营，其收益用于补贴物业管理费的日常开支及业委会活动经费，并不违反《业主大会议事规则》第十五条以及《翠华新村物业服务合同》第五条的规定。根据《物业管理条例》第十二条第四款、第五款之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。如前所述，决定利用物业共有部分和共用设施设备进行经营及所得收益的分配和使用，属于业主大会的职权。原告直接请求被告停止经营、使用小区物业共有部位、共用设施设备，理据不足，本院不予支持。综上，本院依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《物业管理条例》第六条、《珠海经济特区物业管理条例》第二十条、第二十七条、第四十八条、第七十八条的规定，判决如下：一、被告广东家和物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日在小区公告栏内张贴公告，重新公布2016年7月至2020年12月期间该公司对翠华新村小区物业共有部分、共用设施设备的使用及收益情况（按每年一次）；二、驳回原告蔡福昌、魏国琴、朱超华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元，由原告蔡福昌、魏国琴、朱超华以及被告珠海市香洲区翠华新村小区第五届业主委员会各负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇二一年六月二十五日书记员 赵梵亦徐明蔚