四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川05民终786号 上诉人（原审被告）：杨茂富，男，1964年3月17日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：毛登科，四川邦博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李世容，女，1982年3月20日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：王俊，四川理光律师事务所律师。 上诉人杨茂富因与被上诉人李世容房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2021）川0504民初1373号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨茂富上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判杨茂富返还李世容购房款50000元；2.一审案件诉讼费由杨茂富、李世容共同负担、二审案件诉讼费由李世容负担。事实与理由：一、一审判决认为由杨茂富赔偿李世容损失228900元，无法律依据且与双方签订的《购房协议》中约定的违约责任不符。二、一审判决忽略了李世容的重要过错。（2020）川0504执异20号执行裁定书明确争议房屋未完成过户登记系李世容自身原因所致。李世容为少缴税、不缴税导致未办理房屋过户登记，因此产生的风险、损失由李世容承担。三、应根据法不溯及既往、房地一致的原则认定《购房协议》效力。综上，一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，应依法改判。 李世容辩称，1.一审判决认定事实清楚、适用法律正确、证据确实充分，应依法驳回杨茂富的上诉，维持原判。2.本案系因杨茂富被法院执行，争议房屋被拍卖才导致房屋不能过户，李世容对此无过错。3.杨茂富主张李世容支付租金于法无据。 李世容向一审法院起诉请求：1.判令解除杨茂富与李世容签订的《购房协议》；2.杨茂富返还李世容购房款50000元，赔偿李世容损失228900元；3.一审案件受理费由杨茂富承担。 一审法院认定事实：2004年1月8日，李世容与杨茂富签订《购房协议》，约定李世容购买杨茂富所有的位于泸州市龙马潭区房屋，总价款为55100元，杨茂富必须把房产证、土地使用权证过户于李世容名下；房屋价款支付方式为：李世容暂付5万元，剩余部分待房屋过户到李世容名下后付清。协议签订后，李世容按约支付了5万元，杨茂富交付了涉案房屋但未办理过户登记。因杨茂富与四川邦博律师事务所诉讼代理合同纠纷一案，涉案房屋被一审法院查封，李世容由此向一审法院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封、中止对该房屋的执行。一审法院经审查后于2020年7月21日作出了（2020）川0504执异20号执行裁定书，驳回了李世容的异议请求，该裁定书审理查明事实部分载明：“李世容于2008年2月28日当面催促杨茂富、王英办理房屋过户登记手续”。2020年11月1日，涉案房屋经一审法院司法拍卖成交，拍卖成交价为284000元。2020年11月17日，一审法院作出（2020）川0504执661号之五执行裁定书，裁定涉案房屋归买受人杨中全所有。2020年12月21日，涉案房屋过户登记至案外人杨中全名下。 还查明，一审法院于2020年10月23日向杨茂富送达了起诉状副本。 一审法院认为，一审案件系房屋买卖合同纠纷。归纳一审案件争议焦点：一、《购房协议》是否有效，若有效，是否符合解除的条件；二、若《购房协议》应当解除，李世容主张的损失计算标准是否应当得到支持；三、李世容是否需要向杨茂富支付其占有房屋期间的使用费。结合案件事实及相关法律规定，一审法院评述如下： 关于《购房协议》是否有效。一审法院认为，首先，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效，而杨茂富援引的《暂行条例》第四十四条、第四十五条均未明确规定违反该条文的行为无效，且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益，故不应将《暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。因此，即便《购房协议》违反该两条规定，亦不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。同时，杨茂富援引的《解释》第十一条规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而《购房协议》的性质为房屋买卖合同，故该规定不应适用于一审案件合同效力的认定，且该条款于2020年12月23日在《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》中已被删除。 其次，经有批准权的人民政府审批、批准并非《购房协议》生效的条件。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款及《暂行条例》第四十五条都规定转让划拨土地上的房产应报有批准权的人民政府审批，但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。 再次，认定《购房协议》无效有违诚实信用原则和公平原则。《购房协议》系李世容和杨茂富的真实意思表示，李世容履行了付款义务，杨茂富亦实际交付了房屋，现杨茂富辩称协议无效有违诚实信用原则。故综上，一审法院认为，《购房协议》不违反法律强制性规定，合法有效。 因杨茂富被人民法院强制执行，涉案房屋已拍卖成交，故李世容已不能实现其签订《购房协议》的目的，其主张解除《购房协议》，一审法院依法予以支持，解除协议的时间为一审案件起诉状副本送达杨茂富之日，即2020年10月23日。李世容主张协议解除后，杨茂富应当返还李世容已经支付的购房款5万元，一审法院依法予以支持。针对李世容所持的赔偿损失的诉讼请求，一审法院认为，《购房协议》明确约定了杨茂富负有过户房屋的义务，而经李世容催促，杨茂富亦未过户登记至李世容名下，故因杨茂富未尽义务，应当赔偿李世容因解除合同造成的损失。由于签订《购房协议》至今已十余年，涉案房屋明显增值，杨茂富赔偿李世容的损失应当包括履行《购房协议》利益的损失，李世容主张按一审法院拍卖成交价格284000元确定房屋价值并无不当，一审法院依法予以支持，故扣除《购房协议》约定的房屋价款55100元后，杨茂富应当赔偿李世容228900元。 至于李世容是否应当支付占有房屋期间的使用费，一审法院认为，如果杨茂富未被强制执行，涉案房屋未被拍卖，李世容将通过依约履行合同取得涉案房屋完整物权，其将不仅享有房屋增值所带来的利益，也享有房屋的占有、收益、使用、处分权能，亦即李世容同样有通过该房屋获取租金的权益。现因涉案房屋被强制执行而致使李世容订立合同的目的落空，如再要求李世容支付占有使用费有违公平和诚实信用原则。因此，对杨茂富所持的该抗辩意见，一审法院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条、第九十四条第四项、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条【法释（2009）5号】，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条规定，一审法院判决： 解除李世容与杨茂富于2004年1月8日签订的《购房协议》，解除日期为2020年10月23日；二、杨茂富于一审判决生效之日起十日内向李世容返还购房款50000元并赔偿李世容损失228900元。一审案件受理费5484元，由杨茂富负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，杨茂富诉称李世容未积极主张相应权利，应自行承担责任，故杨茂富仅依照《购房协议》约定承担10000元的违约责任。对此本院认为，首先，双方关于争议房屋的产权过户未明确约定时间，杨茂富经李世容催促办理争议房屋产权过户登记手续后，仍未履行相应义务，后因杨茂富之故导致房屋被依法拍卖，李世容的购房目的不能实现，杨茂富应对此负有全部责任。其次，虽《购房协议》约定“如有违约，支付对方违约金10000元”，但李世容向法院起诉，主张杨茂富承担损失228900元，并非主张违约金。结合房屋自2004年李世容购买至2020年法院拍卖，价值自55100元增至284000元，价差228900元，故一审法院判决杨茂富赔偿李世容228900元，并无不当。杨茂富主张按《购房协议》约定支付李世容违约金10000元，不符合法律规定与本案客观实际，本院不予支持。 杨茂富主张《购房协议》无效、李世容应支付其租金。因一审法院对此已进行说理，本院不再赘述，且杨茂富未提供证据证明双方关于争议房屋约定李世容应支付杨茂富租金，杨茂富对此亦未提起反诉，故对杨茂富该主张，本院不予支持。 综上所述，杨茂富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5484元，由杨茂富负担； 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 诸 琳 二〇二一年六月十五日 书记员 罗玉欣