北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7637号上诉人（原审被告）：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区经济开发区东区科海大道116号。法定代表人：魏虹，董事长。委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元霄，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张绛雪，女，1978年9月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贾龙宇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子城，北京市京师律师事务所律师。原审被告：北京太合嘉园房地产开发有限责任公司朝阳销售分公司，住所地北京市朝阳区东四环北路7号一层。法定代表人：魏虹，董事长。委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元霄，北京市京都律师事务所律师。上诉人北京太合嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称太合嘉园公司）因与被上诉人张绛雪、原审被告北京太合嘉园房地产开发有限责任公司朝阳销售分公司（以下简称太合嘉园朝阳分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初24164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太合嘉园公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判太合嘉园公司无需支付逾期交房违约金，或撤销一审判决发回重审。事实和理由：一、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第12条第2款规定：“买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持”。张绛雪在接收北京市朝阳区某小区房屋（以下简称涉案房屋）时，对涉案房屋不具备《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）第十二条约定的交房条件系明知。双方签署的《预售合同》约定交付时间为2017年12月31日前，交付条件均为应取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件。但由于案外人在涉案代征绿地上修建了违章建筑，朝阳法院已强制执行7年仍无法拆除，直接导致太合嘉园公司无法向园林部门交付代征绿地，进而无法取得园林部门出具的《代征绿地移交书》，无法通过规划验收，也无法取得竣工备案表。由于涉案3#楼房屋除未通过规划验收以外，已取得符合工程质量的文件，勘察、设计、施工、监理等单位已确认3#楼符合竣工要求，相关机关已确认符合消防、市政、人防等专项验收要求，3#楼已符合实质交付、居住条件。鉴于张绛雪着急入住，经双方多次协商，张绛雪同意在2017年12月与太合嘉园公司达成《补充协议》（张绛雪并未提交该《补充协议》），将《预售合同》交付时间予以延期，进而为取得竣工备案表预留时间。综合另案中的《补充协议》约定的内容，以及协议签订的背景、办理入住的相关事实，可以清楚地得知，张绛雪在接收房屋并办理入住时，对房屋不符合《预售合同》第十二条第（二）款约定的交付条件，在主观上系明知，至少为应知状态。因此，一审法院以“太合嘉园公司未举证证明，张绛雪接收涉案房屋时明知涉案房屋不具备法定或约定交付条件”为由，认为本案不符合上述《会议纪要》第12条第2款规定情形，属于认定事实错误。二、1．北京市国土资源局在太合嘉园公司毫不知情的情况下，违反代征绿地移交流程的规定，于2007年将作为代征对象的绿地，从北京东风农场有限公司（以下简称东风农场）土地使用权证中直接划走。正是由于北京市国土资源局等相关政府部门的违法行为，导致太合嘉园公司无法完成代征绿地的征收工作。对于太合嘉园公司而言，国土资源局违规划地的行为、东风农场及北京东方奥景体育文化发展有限责任公司（以下简称东方奥景公司）建设违章建筑的行为、朝阳区政府违法审批的行为以及朝阳法院执行不作为的行为，属于“不能预见、不能避免、不能克服”的不可抗力行为。因此，双方签订的《预售合同》第二十六条约定太合嘉园公司因不可抗力不能按约履行合同，应免除违约责任。2．在2020年3月1日《北京市代征城市绿化用地移交建设管理办法》实施之前，并无法律法规等明文规定，未完成代征绿地无法取得《代征绿地移交书》的，即不予通过规划验收。太合嘉园公司在2016年签订预售合同时，即使对腾退代征绿地有预估和判断，但对2020年实施的新规定以及2017年规划部门即实际按照该规定执行，不具备任何预期能力。因此，根据双方签订的《补充协议》第5条第5款关于交付时间和逾期交房的约定，受法律法规、政策或专业部门或机构有关规定变化的影响，可据实延期交房并不承担违约责任。太合嘉园公司已提交充分证据证明，但一审法院未予论证，存在认定事实错误。三、张绛雪已实际收房并入住，并不存在任何损失，一审判决太合嘉园公司支付逾期违约金显失公平。四、张绛雪已收房入住，应属瑕疵交付，而非逾期交付。即使支持逾期交房违约金，应交至2018年1月4日。张绛雪辩称，认可一审判决，不同意太合嘉园公司的上诉意见。交接协议书中明确写明了交接时间的条件，太合嘉园公司未取得竣工验收合格证明，不符合交接条件。本案不属于不可抗力。违约金不应下调。太合嘉园朝阳分公司述称，同意太合嘉园公司的上诉意见。张绛雪向一审法院起诉请求：判令太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司支付逾期交房的违约金6330357元，以已付购房款29594938元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年1月1日起计算至2020年12月14日止。事实和理由：2016年9月13日，张绛雪与太合嘉园公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：张绛雪购买太合嘉园公司开发建设的涉案房屋。建筑面积290．92平方米，每平方米单价为100755．59元，总价款29311815元，交房时间为2017年12月31日。合同签订当日，张绛雪一次性支付了购房款。后经实际测量，房屋套内建筑面积为293．73平方米，张绛雪补交面积误差款后，房屋总价款为29594938元。但太合嘉园公司至今未取得销售房屋的《建筑工程竣工验收备案表》，未达到双方签订的《北京市商品房预售合同》第十二条约定的交房条件，其行为已构成违约。故诉至法院。太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司在一审中共同答辩称，不同意张绛雪的全部诉讼请求，理由如下：1．根据相关规定，张绛雪无权在接收房屋并实际入住后，又以房屋不符合合同约定的交付条件为由主张逾期交房违约金；2．太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司至今未能取得《规划验收批准文件》的原因是，原土地方东风农场及其参股子公司东方奥景公司违法占地、违法建设行为所导致。尽管太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司多次催促东风农场移交代征绿地，但均无济于事。综上，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司未能取得规划验收手续系因不可抗力所致，应可免责。3．签订合同时，无法预料到合同约定的交房日前政府将政策调整为“完成代征绿地腾退任务是取得规划验收批准文件的前提条件”，因此，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司也可根据《补充协议》的约定全部或部分免责。4．即使法院认定太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司应支付违约金，张绛雪因已实际收房并入住，并不存在任何损失，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司根据《合同法》的规定，请求对违约金主张予以驳回或酌减。一审法院认定事实如下：2002年11月29日，太合嘉园公司取得《建设用地规划许可证》，显示用地单位为太合嘉园公司，用地项目名称为居住用地，用地位置为朝阳区东四环北路7号，用地面积为129683平方米。《建设用地规划许可证》附件显示，代征城市道路用地34232平方米、代征城市绿化用地350655平方米，补充注意事项中注明“你单位应按有关规定及时腾退代征道路用地和代征绿地并负责实施绿化”。2014年12月30日，太合嘉园公司取得《建设工程规划许可证》，显示：建设单位为太合嘉园公司，建设项目名称为1#住宅楼等9项（太合嘉园项目），建设位置为朝阳区东四环北路7号，建设规模为39018平方米，其中住房项目包括1#、2#、3#住宅楼。2016年9月13日，张绛雪（买受人）与太合嘉园公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y×）（以下简称涉案合同），约定：由张绛雪购买位于北京市朝阳区某小区房屋（房号为暂定编号，以下简称涉案房屋），预测建筑面积为343．76平方米，其中套内建筑面积为290．92平方米，房屋单价为每平方米100755．59元，总价款为29311815元。买受人一次性付款。关于交付条件约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付涉案房屋，涉案房屋交付时应当符合下列条件：1．已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的涉案房屋面积实测技术报告书；3．满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。关于逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按合同约定的期限和条件将涉案房屋交付买受人的，按以下方式处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，并于涉案房屋实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于涉案房屋实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。关于不可抗力，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同落款处出卖人一方盖有太合嘉园朝阳分公司的公章。上述合同的附件十为《补充协议》，第5条“关于交付时间和逾期交房”约定：本合同第十条内提及的“不可抗力”指自然灾害，如台风、洪水、冰雹、火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩、泥石流等，以及社会异常事件，如骚乱、战争、动乱、爆炸、罢工、禁运、示威游行等事件；除本合同第十条规定的不可抗力外，该商品房如发生下列的情形时，甲方（太合嘉园公司）可据实延期交房并不承担违约责任，受法律法规、政策或专业部门或机构有关规定变化的影响，且甲方出示相关部门或机构证明文件的。涉案合同签订后，张绛雪向太合嘉园公司支付购房款29311815元，另因面积差补款283123元。张绛雪于2018年1月4日接收涉案房屋。太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司认可涉案房屋住宅楼无法办理竣工备案手续，主张系因政府行为导致其不能向园林局交付本项目代征绿地，园林局不予出具代征绿地接收文件所致，该情形属于不可抗力，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司应予免责；此外，签订合同时，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司无法预料到合同约定的交房日前政府将政策调整为“完成代征绿地腾退任务是取得规划验收批准文件的前提条件”，因此，根据《补充协议》中“受法律法规、政策或专业部门或机构有关规定变化的影响，且甲方出示相关部门或机构证明文件的”的约定而全部或部分免责。太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司未就上述主张举证。查，太合嘉园公司因“太合嘉园宗地四”商品房预售在一审法院另有诉讼。太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司在该案中称，太合嘉园公司是该地块上房屋的开发建设单位，因太合嘉园公司的注册地位于北京市通州区，涉诉房屋所在项目位于北京市朝阳区，故为方便缴税等，太合嘉园公司设立朝阳分公司，太合嘉园朝阳分公司系代表太合嘉园公司与李瑗签订合同，合同主体应为太合嘉园公司和买受人。太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司在该案中就因政府原因导致无法办理竣工验收手续提交了多组证据。2020年5月26日（2019）京0105民初15232号民事判决认为“关于太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司主张的因政府行为导致太合嘉园公司不能向园林局交付代征绿地的抗辩意见，一方面，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司的举证不足以证明其未能将代征绿地移交给园林局系政府行为导致。另一方面，太合嘉园公司作为专业的房地产开发公司，在取得《建设用地规划许可证》时应对其负责腾退的代征绿地的情况有充分了解，并负有保证及时腾退代征绿地的义务。而根据太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司提交的证据显示，代征绿地上的违章建筑早在2011年之前即已建成，在此情况下太合嘉园公司仍于2016年9月与买受人签订合同，并约定2017年12月31日前交房，可见其对腾退代征绿地一事已作出充分预估和判断。综上，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司的该项抗辩缺乏依据，一审法院不予采信”，并判令太合嘉园公司承担逾期交房的违约金。该判决已生效。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张绛雪与太合嘉园公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据合同约定，交房期限为2017年12月31日，现双方约定的交房期限早已届满，太合嘉园公司未按期交房，已构成违约。太合嘉园公司虽主张张绛雪已接收涉案房屋，张绛雪又以逾期交房为由主张违约金，不应得到支持；但太合嘉园公司未举证证明，张绛雪接收涉案房屋时明知涉案房屋不具备法定或约定交付条件，故太合嘉园公司的上述抗辩意见，一审法院不予采信。生效判决已认定太合嘉园公司以政府政策、不可抗力为由免责的主张不能成立。故，张绛雪要求太合嘉园公司就逾期交房支付违约金，于法有据，一审法院结合太合嘉园公司主张违约金过高请求酌减的意见，考虑案件情况，酌情调整按日万分之一的标准计算，判处太合嘉园公司支付，具体金额核算为2110119元。另，涉案合同的落款处虽由太合嘉园朝阳分公司盖章，但合同首部已载明出卖人为太合嘉园公司，且太合嘉园公司系涉诉房屋所在楼宇的开发建筑单位，太合嘉园公司、太合嘉园朝阳分公司亦就太合嘉园朝阳分公司的盖章行为作出了合理解释，故本案合同主体应为张绛雪和太合嘉园公司。退一步讲，即使合同签订主体为太合嘉园朝阳分公司，其民事责任也应由总公司承担，故张绛雪要求太合嘉园朝阳分公司承担责任的请求缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、太合嘉园公司于判决生效后七日内支付张绛雪自二〇一九年一月一日起至二〇二〇年十二月十四日止的逾期交房违约金2110119元；二、驳回张绛雪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据张绛雪与太合嘉园公司签订的《北京市商品房预售合同》约定，交房期限为2017年12月31日。太合嘉园公司未按期交房，已构成违约。生效判决已认定太合嘉园公司以政府政策、不可抗力为由免责的主张不能成立。故太合嘉园公司上诉再次以此理由作为不应支付逾期交房违约金的意见不能成立，本院不予支持。太合嘉园公司未提交充分证据证明张绛雪接收涉案房屋时明知涉案房屋不具备法定或约定交付条件。太合嘉园公司根据另案中《补充协议》约定的内容推定张绛雪在接收房屋并办理入住时对于商品房不具备法定或约定的交付条件系明知，不能成立。故太合嘉园公司上诉主张张绛雪已接收涉案房屋，不应支付逾期交房违约金的意见，本院不予采纳。综上所述，太合嘉园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23681元，北京太合嘉园房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 石 煜二〇二一年六月三十日法官助理 赵 霄书 记 员 刘怡然