山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终7486号 上诉人（原审被告）：王诗方，女，1990年11月10日出生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：王众，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广东中海物业服务有限公司青岛分公司，住所地胶州市。 主要负责人：马广春，总经理。 委托诉讼代理人：李尚谕、王瑜，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 上诉人王诗方因与被上诉人广东中海物业服务有限公司青岛分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初12865号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 王诗方上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2013年12月30日，上诉人与青岛市联恒地产有限公司签订，购买位于胶州市房屋销售合同，由于该销售合同是事先由开发商提供的格式化销售合同，必须先签字，后验房。该房屋的实际约定交付验房时间为2014年7月26日。委托代理人在验房过程中发现房屋存在以下质量问题：1.墙体存在的问题：（1）封面空鼓多；（2）二层至三层楼梯封面阴角污水；（3）卫生间（公卫）阴角污水；（4）地下室墙面有裂缝；（5）后花园右手边立柱与墙有裂缝。2.地面：地面有洞4Ｍ3Ｍ，深约有30公分。3.天花／吊顶：（1）一二层横梁不在一条水平线上，相差二公分以上；（2）阳光房屋顶漏水4、门窗、栏杆及玻璃：（1）三层采光井污水；（2）三层左房间右窗不工整。5.插座及开关：开关安装太随意不美观，门柱左右两侧开关不在一条线上。6.洗手间沉箱：地暖挖开，怀疑质量有问题，二层主臣卫生间开关不灵活需调整。7.其他：（1）水泥标号不好；（2）楼梯做得不好不美观，是否处理妥当；（3）后花园大理室下面空；（4）外墙有洞修补的原因（颜色不一致）；房屋明管（照明管线）接受不了（5）三层阳台下水道堵塞。上诉人的委托人在“最终检验结果”一栏写明：因质量问题，无法验收该房屋，申请退房。签字日期：2014年7月26日。由于该房屋是开发商交由前期物业公司代为与业主办理房屋交付的验收手续，针对上情形，上诉人的代理人没有在房屋验收凭单上签字。被上诉人同意将记录在《业主验房发现问题记录单》上的验房问题及结果反馈给开发商。事后，前期物业公司电话联系反馈：不能退房，只能维修。在多次沟通无果后，上诉人的代理人在无助的情况下提出：地下室地暖挖开的4Ｍ3Ｍ深约有30公分的洞（了解得知是因为地下室漏水严重而挖开维修的）属于局部维修，整个地下室都铺设有地暖管路，为了确保地下室地暖在交付时是完好如新的，至少做到维修后地下室的地暖与没有维修的地暖没有任何不同，要求被上诉方在维修抹水泥地面覆盖地暖管路前通知上诉代理人到场监工，并于完工时让其签字确认。截止目前，被上诉人一直未履行上述义务。上诉人与青岛市联恒地产有限公司签订的销售合同第15页附件五中该房屋《前期物业管理服务合同》《使用公约》或有关承诺书明确写明“根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就乙方拟购买的，由开发单位建设的中信森林湖二期（Ａ组团）物业中xx幢xx号房，竣工验收交付使用后提供物业服务有关问题达成一致意见，特订立本协议，双方共同遵守”。判决书所依据的物业服务合同成立的前提条件是针对该房屋交付使用后才成立，房屋因为质量问题没有得到妥善解决并办理交付手续的前提下，不构成交付使用后提供物业服务的前提。基于合同签订的背景及实际情况，所依据的物业合同并未实际生效。（2020）鲁0281民初12865号民事判决书裁定以开发商交房前事先拟定的格式化销售合同附件五中该房屋《前期物业管理服务合同》《使用公约》或有关承诺书为依据，以被上诉人提供的催告函及其签收记录为证据，未考虑到因开发商交付的产品质量存在严重瑕疵且不能履行义务导致上诉人不能按期收房的客观事实，撤销其作出的自本判决生效之日起支付被上诉人自2014年1月1日至2020年11月30日物业费63456.82元判决。相应的案件受理费693元应由被上诉人全部承担，并由被上诉人尽快解决上诉人房屋质量问题，确保交付给上诉人的房屋质量不出现不应存地的质量问题，双方就质量问题的解决达成一致后，尽快办理房屋的验收交付手续。 广东中海物业服务有限公司青岛分公司答辩称：一、涉案房屋已经单体竣工验收合格，符合交付条件，系被答辩人自身原因怠于行使权利，拖延收房。1.《商品房预售合同》第十条约定，房屋的交付的条件是：交付的房屋已通过单体竣工验收。涉案房屋所在的中信森林湖二期A组团xx#住宅楼，已于2013年10月15日经单体竣工验收合格，符合交付条件。2.被答辩人系2013年12月30日签订《商品房预售合同》，其购买是现房，此时涉案房屋便已经具备交付条件，《商品房预售合同》第十一条约定，涉案房屋应于2013年12月31日前交付给被答辩人，即签订合同时地产公司便通知了被答辩人第二天交房，系被答辩人自身原因怠于行使权利，拖延收房。二、被答辩人提出的质量问题不符合实际情况，且与答辩人无关。1.涉案房屋早已于2013年10月15日经单体竣工验收合格，不存在房屋质量问题，且被答辩人购买的是现房，不是预售房，被答辩人在购买房屋时早已参观了涉案房屋，若房屋真的存在质量问题，被答辩人根本不会购买。2.退一步讲，房屋存在质量瑕疵属于正常现象，地产公司可负责保修，但房屋质量瑕疵不等于房屋质量不合格，并不影响房屋的交付。本案中，即便涉案房屋存在质量瑕疵，地产公司也已保修期内进行了维修，大部分瑕疵早已修缮完毕，被答辩人自2014年一直拖延至今不收房不符合常理，其明显系故意拖延、规避责任。3.根据《商品房预售合同》附件五第二条的约定，在房屋保修范围内和保修期限内发生的质量问题，应由地产公司履行保修义务。被答辩人主张的房屋质量问题，系被答辩人与地产公司之间存在的法律关系，与答辩人无关，被答辩人可另行主张权利。综上，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，且被答辩人恶意拖欠物业费长达数年，严重损害了答辩人的合法权益。 广东中海物业服务有限公司青岛分公司提出诉讼请求：1.判令王诗方支付物业服务相关费用63456.82元、滞纳金8014.1元，合计71470.92元；2.诉讼费由王诗方承担。 原审法院认定事实如下： 2013年12月30日，青岛市联恒地产有限公司（甲方）与王诗方（乙方）签订《前期物业管理服务合同》（《青岛市商品房预售合同》附件五），约定：一、关于前期物业管理服务及使用公约的约定1、甲乙双方一致同意聘任广东中信物业服务有限公司胶州分公司为中信森林湖小区二期住宅的前期物业管理服务公司。……3、甲乙双方一致同意：中信森林湖一期住宅小区物业管理费按地上建筑面积每月3.5元/平方米收取，地下部分不收取物业管理费。王诗方购买案涉房屋的地上建筑面积为218.44平方米。 该合同第三项《前期物业管理服务协议》中第十条约定：业主自办理收楼手续后或按期与本物业开发单位签订的《商品房买卖合同》中的相关约定开始缴纳物业服务费，以后每次收缴物业费的时间为每月的15日前缴纳当月的费用。第十一条约定：2.业主和非业主使用人不得以任何理由拒绝或拖延支付物业服务费。业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之壹交滞纳金。3.业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业费的，甲方可采取书面催收、小区通告、报纸公告、限制对小区设施设备的使用、法律诉讼等方式追缴。非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带责任。 在该《商品房预售合同》第十条规定：该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：交付的房屋已通过单体竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。第十一条规定：甲方定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条约定：该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交接的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布后10日起视为交付。 2013年10月22日，相关部门出具胶州市建设工程竣工验收备案证，载明：中信森林湖二期A组团5#、11#、12#、20#、23#、34#、41#、42#住宅楼竣工验收日期为2013年10月15日。 经原审法院审理的广东中海物业服务有限公司青岛分公司的其他同类案件，审理查明，2013年10月21日，青岛市联恒房地产有限公司在青岛早报上发布公告，载明：尊敬的中信森林湖二期业主，胶州市xx路xx号中信森林湖二期的项目已通过验收，具备了交房条件。请您于合同约定时间至胶州市入口处办理交付手续。 所以，王诗方签订商品房预售合同时，涉案房屋已经具备交付条件。 2015年6月15日，广东中信物业服务有限公司胶州分公司名称变更为广东中信物业服务有限公司青岛分公司，2018年9月30日，广东中信物业服务有限公司青岛分公司名称变更为广东中海物业服务有限公司青岛分公司。 王诗方自2014年1月1日起开始未缴纳物业费，广东中海物业服务有限公司青岛分公司曾按照合同约定的地址向王诗方进行过催收。 一审中，广东中海物业服务有限公司青岛分公司明确其主张物业费的计算依据，主张王诗方支付自2014年1月1日至2020年11月30日物业费63456.82元，滞纳金8014.1元。物业费是每月3.5元每平方米每月，面积为218.44平方米。滞纳金是按照年百分之4.75，自2014年1月1日计算至2020年11月30日止。 原审法院认为，广东中海物业服务有限公司青岛分公司与王诗方签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，广东中海物业服务有限公司青岛分公司依约为王诗方的该房屋提供物业服务，王诗方应交纳物业服务费。 现王诗方未按照合同约定及时交纳物业服务费用已构成违约，故对广东中海物业服务有限公司青岛分公司要求王诗方交付已拖欠的物业服务费的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。对于物业服务费收费起始时间，根据双方合同约定，涉案房屋定于2013年12月31日交房。房屋交付的标志为签署房屋交接单或媒体公告发布之日起第十日起视为交付。2013年10月21日，青岛早报刊登中信森林湖二期交付公告，故涉房屋的实际交付时间为2013年10月31日。故广东中海物业服务有限公司青岛分公司要求王诗方自2014年1月1日起开始交纳物业费，符合合同约定。广东中海物业服务有限公司青岛分公司主张王诗方支付2014年1月1日至2020年11月30日物业费63456.82元，原审法院予以支持。王诗方抗辩由于房屋质量存在问题的抗辩理由，原审法院不予支持，理由如下：广东中海物业服务有限公司青岛分公司提出在房屋存在问题，所以双方未交房，根据双方签订的商品方预售合同附件五关于前期物业管理服务及使用公约的约定第二条约定，在该房屋保修范围内和保修期限内发生质量问题，应由青岛市联恒地产有限公司履行保修义务。王诗方可待证据充分后，另行主张。 现实生活中，业主拖欠物业费的情况有很多种，有的广东中海物业服务有限公司青岛分公司在服务过程中确实存在服务质量不达标或服务不完整的现象，有的广东中海物业服务有限公司青岛分公司没有尽到通知义务，业主可能忘记缴纳。广东中海物业服务有限公司青岛分公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，广东中海物业服务有限公司青岛分公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响广东中海物业服务有限公司青岛分公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面，若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡，业主应及时履行自己的应尽义务。对于广东中海物业服务有限公司青岛分公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。关于滞纳金，本身具有法定性、强制性的惩罚性的特点，一般发生在国家行使公共权力的过程中，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，而原、王诗方之间是平等的民事主体之间签订的合同，故对广东中海物业服务有限公司青岛分公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决：一、王诗方自判决生效之日起十日内支付广东中海物业服务有限公司青岛分公司自2014年1月1日至2020年11月30日物业费63456.82元。二、驳回广东中海物业服务有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1587元，因适用简易程序减半收取793.5元，由广东中海物业服务有限公司青岛分公司负担100.5元，由王诗方负担693元。 二审中，王诗方提交录制于2021年6月9日的视频，证明：1.开发商未能交付可以供正常使用的房屋，房屋至今还存在诸多问题需进行维修的事实，2、被上诉人混淆了房屋买卖法律关系与物业服务合同法律关系，以加重上诉人单方合同义务作为交付涉案房屋的前提，该约定违法。综上根据物业管理条例第41条规定，在房屋未向上诉人交付的情况下，即便产生物业费也应当由开发商自行承担，与上诉人无关。广东中海物业服务有限公司青岛分公司质证称：对其中第一段视频真实性认可，对证明内容不予认可，对剩余两段录像的真实性不予认可，青岛市联恒地产有限公司已于合同签订当日通知上诉人交房，系其自己怠于收房，根据商品房预售合同第13条约定，被上诉人应在收到通知之日起7日内会同地产公司对房屋进行验收交接，按照合同的约定涉案房屋已交付给上诉人，上诉人自2014年拖延至今已有7年，其有质量问题应在保质期内提出，而非一直拖延，且此时的房屋状况并不能体现按照合同约定的交付时间的房屋状况。本院认为，上述证据仅能证明双方对于房屋质量进行交涉，与缴纳物业费不具有关联性。 本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：王诗方应否缴纳物业费的问题。王诗方与案外人青岛市联恒地产有限公司签订的《商品房预售合同》约定，签署房屋交接单或媒体公告发布后10日起视为交付。2013年10月21日案外人青岛市联恒地产有限公司在媒体发布办理交付手续的公告，故原审确认涉案的房屋交付日期为2013年10月31日并无不当，本院予以确认。涉案的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。广东中海物业服务有限公司青岛分公司依合同约定为包括王诗方在内的业主提供物业服务，王诗方应缴纳2014年1月1日起的物业服务费。本案系广东中海物业服务有限公司青岛分公司向王诗方主张缴纳物业费纠纷，争议房屋质量与本案系不同的法律关系，王诗方以房屋质量瑕疵作为不支付物业费的抗辩不成立，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1888元，由上诉人王诗方负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年六月十五日 书记员  翟国媛