江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏09民终2664号上诉人（原审原告）：孙东军，男，1979年9月22日出生，汉族，住建湖县。上诉人（原审原告）：傅秀霞，女，1981年8月11日出生，汉族，住建湖县。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴恒勇，江苏宾至律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏登达房地产开发有限公司，住所地建湖县城向阳西路98号。法定代表人：王金城，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌海东，建湖县塘河法律服务所法律工作者。上诉人孙东军、傅秀霞因与被上诉人江苏登达房地产开发有限公司（以下简称登达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初4202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。孙东军、傅秀霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持孙东军、傅秀霞全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院查明“2019年5月23日，山东省单县人民法院出具(2017)鲁1722执1065号结案证明”错误。一审审理中被上诉人提交的山东省单县人民法院出具(2017)鲁1722执1065号结案证明复印件，针对该证据上诉人对其“三性”均不认可，一审法院当庭要求被上诉人在庭后十日内提交证据原件，否则承担不利后果。然而截止一审作出判决时被上诉人都没有提交该证据原件。同时该结案证明也与被上诉人在一审中提交的山东省单县人民法院(2017)鲁1722执1065号之五裁定书相矛盾，即同一案件在2019年就结案，直至2020年12月21日才作出裁定解除对案涉房产的查封，明显自相矛盾。2.一审法院故意拒绝上诉人的证据调查申请，其目的就是故意回避上诉人与被上诉人于2019年3月28日签订《商品房买卖合同》时案涉房屋是否已被抵押查封的事实。3.一审中上诉人与被上诉人提交的证据能够证明案涉房屋在2019年3月28日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》前就已被抵押查封。4.一审法院故意遗漏被上诉人隐瞒案涉房屋在被抵押查封的情况下仍然与上诉人签订《商品房买卖合同》的事实，导致上诉人作出错误的意思表示。上诉人与被上诉人于2019年3月28日签订的《商品房买卖合同》第四条明确约定涉案房屋不存在抵押查封的情况，第七条约定，首付88万元，另30万元办理按揭贷款。客观上被抵押查封的房产是无法办理按揭贷款的。被上诉人在与上诉人签订《商品房买卖合同》时不但故意隐瞒案涉房产被抵押查封的事实，还在合同中故意设置无法实现的条款，导致上诉人无法履行通过按揭贷款支付剩余的购房款30万元。5.被上诉人故意隐瞒案涉房屋已被抵押查封的事实，导致案涉房屋不能办理不动产登记。被上诉人的行为违反了双方签订的商品房买卖合同第二十条第2项的约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的不动产所有权证书的”被上诉人构成违约，上诉人可以解除合同。登达公司辩称，即使案涉房屋在签订《商品房买卖合同》存在被法院查封的事实，但查封并非系法律、行政法规规定的绝对禁止交易的情形，在正常的房屋买卖过程中，实地查看房屋，对房屋状态、权属进行了解，既是为了对房屋使用人、抵押权人的权利造成损害，更是买受人保护自己权益不受他人蒙蔽的重要手段，也是诚信原则的一般要求。本案中，上诉人于2019年3月28日与被上诉人签订了《商品房买卖合同》进行销售预告登记，上诉人最迟应在签订合同时即知晓案涉房屋的查封状况。同时，案涉房屋虽被查封，但只是暂时不能进行产权登记，但仍然可以进行销售预告登记，被查封的房屋并不属于禁止交易的情形,即使案涉房屋解除限制产权登记至今，上诉人也未自动履行交纳剩余房款，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙东军、傅秀霞向一审法院起诉请求：1.判令依法撤销双方签订的商品房买卖合同（编号：YS0005046520190328）；2.判令登达公司返还孙东军、傅秀霞已付购房款931500元（其中首付款88万元，交房押金5万元，自来水开户0.15万元）及利息（其中88万元自2019年3月28日起至付清之日止按年利率6%计算；其中5万元自2019年4月9日起至付清之日止按年利率6%计算）；3.判令登达公司赔偿孙东军、傅秀霞装修合同约定房屋的装修费损失21.5044万元；4.判令登达公司向某军、傅秀霞支付已付购房款壹倍的赔偿责任款93.15万元；5.诉讼费由登达公司承担。一审法院认定事实：2019年3月28日，孙东军、傅秀霞与登达公司签订编号为YS0005046520190328的商品房买卖合同一份。合同约定，孙东军、傅秀霞购买登达公司在建湖县东侧地段开发的登达新天地1幢110、210号商品房，总价款为118万元。合同第七条付款方式及期限约定：孙东军、傅秀霞于2019年3月28日向登达公司支付首付款88万元，余款30万元于3日内办好按揭手续或公积金手续。合同还对其他事项逐一进行了约定。合同签订后，孙东军、傅秀霞按约向登达公司支付交房押金5万元、首付款88万元，及自来水开户费0.15万元，合计93.15万元，余款未有交纳，也未办理按揭贷款等项手续。登达公司收取孙东军、傅秀霞上述款项后，按约将案涉商品房交付孙东军、傅秀霞，孙东军、傅秀霞接受房屋后，即对房屋进行了装潢并用于商业经营。2020年9月4日，山东省单县人民法院作出（2017）鲁1722执1395号查封公告，以登达公司将案涉商品房在内的四间门市房产作为被执行人登达公司的执行担保财产进行了查封。2020年10月9日，孙东军、傅秀霞向一审法院提起该案诉讼。另查明：2019年5月23日，山东省单县人民法院出具（2017）鲁1722执1065号结案证明。2020年12月21日山东省单县人民法院分别出具（2017）鲁1722执1065号之五、（2017）鲁1722执1395号执行裁定书各一份，裁定：“解除对江苏登达房地产开发有限公司所有的为被执行人江苏登达建设有限公司担保的位于江苏省建湖县城登达新天地1幢110/210门市房产【产权证号：苏（2018）建湖县不动产权第0012916号】一宗的查封”。一审法院认为：孙东军、傅秀霞与登达公司双方于2019年3月28日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按合同约定，全面履行各自义务。本案的争议焦点是房屋抵押权存续期间，抵押人对外签订的房屋买卖合同是否有效？首先，孙东军、傅秀霞与登达公司双方于2019年3月28日已签订正式的商品房买卖合同。其次，登达公司已按约将房屋交付孙东军、傅秀霞，孙东军、傅秀霞亦已接收并投入使用。第三，截止2020年12月21日，案涉商品房的所有抵押、查封均已解除，并不影响买受人办理房屋所有权转移登记。因此，孙东军、傅秀霞以登达公司的行为构成欺诈，请求撤销双方签订的买卖合同等诉讼请求，不予支持。据此，一审法院判决：驳回孙东军、傅秀霞的诉讼请求。案件受理费25412元，减半收取12706元，由孙东军、傅秀霞负担。二审审理中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。二审另查明，2018年9月19日山东省单县人民法院作出的（2017）鲁1722执1065号之四民事裁定查封了案涉商品房。二审还查明，建湖县不动产登记中心于2020年12月28日出具的《建湖县房产权属证明表》载明，案涉商品房所有权人为登达公司，该商品房中的他项权设定、限制信息及异议登记均为无。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2007〕7号）第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，登达公司虽然在其与孙东军、签订《商品房买卖合同》时未告知孙东军、傅秀霞案涉房屋因登达公司作为被执行人为案外人提供执行担保被人民法院查封的事实，但登达公司已按约将房屋交付给孙东军、傅秀霞，孙东军、傅秀霞亦已接收并投入使用，且截止2020年12月21日，案涉商品房的所有抵押、查封均已解除，并不影响买受人办理房屋所有权转移登记。故行使撤销权的阻却事由发生，买卖合同应继续履行，现买受人孙东军、傅秀霞请求撤销双方于2019年3月28日签订的《商品房买卖合同》依据不足。因案涉《商品房买卖合同》不存在无效及被撤销、解除的情形，故上诉人主张登达公司返还孙东军、傅秀霞已付购房款及利息、房屋的装修费损失以及登达公司赔偿已购房款一倍的责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，孙东军、傅秀霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25412元，由孙东军、傅秀霞负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  张晨阳审判员  荀玉先二〇二一年六月三十日书记员  黄 慧