广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1102民初1405号 原告：广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司，住所地：贺州市鞍山西路83号。 法定代表人：岑美坤，公司总经理。 委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。 被告：黄小英，女，1961年4月4日出生，汉族，住广西贺州市八步区，现住广西贺州市。 被告：古国杨，男，1963年9月12日出生，汉族，住广西贺州市八步区，现住广西贺州市。 共同委托诉讼代理人：陈胤锋，广西贺瑞律师事务所律师。 原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司与被告黄小英、古国杨物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，于2021年6月7日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯钧，被告共同委托诉讼代理人陈胤锋、被告古国杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年1月至2020年12月的物业管理费、电梯维护费等各项费用合计13284.9元及违约金（违约金分段计算，以被告欠款总额为基数，按每日3‰标准，从2017年1月1日计至被告付清款项之日止，违约金暂计至2020年12月31日共计29394.1元）;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系位于贺州市的业主，该房屋建筑面积为149.11平方米。2012年11月1日，原告与开发商广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，委托原告具体负责前期物业服务管理。原告（甲方）与被告（乙方）签订的《前期物业管理服务协议》约定：由甲方为乙方提供物业服务，乙方依据本协议和政府物价部门核准的物业管理服务费用的收费标准向甲方交纳物业管理费用，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米0.7元；电梯维护费每户每月30元；每次交纳时间每月首5日内，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。交房以来，原告按照《前期物业管理委托合同》的约定提供了符合约定标准的专业物业管理服务。根据贺州市物价局、贺州市房产管理局印发的《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则（试行）》的规定，原告报请前述两部门批准备案的物业服务等级和收费标准具体如下：1.物业服务费，服务等级为一级，对住宅执行1元／㎡／月收费标准，对产权车位、车库执行0.19元／㎡／月收费标准；2.电梯维护费，服务等级为一级，执行0.3元／㎡／月收费标准。2014年11月7日，原告在小区公告栏及显目位置告示张贴《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》，明确告知小区全体业主自2014年12月1日起，汇豪小区执行贺州市物价局、贺州市房产管理局批准的前述收费标准。此后，绝大部分小区业主均按照前述收费标准向原告交纳物业管理费、电梯维护费等各类小区物业支出项目。自2017年1月起，被告便拒绝依照原告通知内容交纳物业管理费及其他服务费用，截至2020年12月，尚欠物业管理费、电梯维护费等各项费用合计13284.9元。由于原告多次通知被告限期支付前述欠付费用及相关违约金，但被告至今未履行。为此，原告诉至本院。 原告对其陈述事实在举证期限内提交的证据有：1.《商品房买卖合同》；2.《贺州市房产测绘成果报告》；3.贺州桂东·汇豪国际城《业主临时公约》；4.贺州桂东·汇豪国际城《前期物业管理服务协议》；5.2015年6月1日《前期物业管理委托合同》；6.贺州市物价局、贺州市房产管理局《关于印发（试行）的通知》；7.《贺州市物业服务等级标准备案表》；8.《贺州市桂东汇豪国际城住宅小区物业服务等级和收费标准备案表》；9.2014年11月7日《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》；10.公示照片；11.《广西桂东电力股份有限公司结算通知单》；12.《发票》；13.《水电详细清单》；14.《贺州市人民政府办公室关于印发的通知》；15.2015年12月25日《维修公示》及公示照片；16.电梯年检费通知及照片；17.《欠费明细表》。 被告辩称：原告的诉讼请求无事实、法律依据，应予以驳回不合理的诉讼请求。1.被告应当按照建筑面积每月每平方米0.7元的标准向原告支付物业服务费，理由为：被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告应当按照建筑面积每月每平方米0.7元标准向原告支付物业服务管理费，此后没有签订其他任何协议；原告单方提高物业管理服务费没有跟业主协商一致，业主有权按照原合同支付物业服务费；小区物业管理服务的现状与原告提供的物业服务水平不符，原告主张按照一级标准收费缺乏事实依据。2.由于原告单方提高物业服务费，并且拒收被告按合同标准交付物业管理服务费，原告存在过错，因此不应要求被告承担违约金。 被告为其辩称向本院提供的证据有：1.微信截图；2.照片；3.2015年4月13日《终止消费者权益争议调解告知书》、2016年7月3日《受案登记表》、贺州新闻网页面截图；4.2020年4月13日被告曹天赋转账凭证截图；5.光盘。 经开庭质证，本院对双方提供的证据的真实性予以认定，但被告提供的证据不能否定原告收取物业管理服务费的标准。另查明，2015年9月26日，案涉小区举行业主大会，选举产生业主委员会。2016年7月14日，贺州市房产管理局作出《关于撤销贺州市汇豪国际城小区业主委员会备案的决定》。后广西壮族自治区住房和城乡建设厅作出桂建复决[2016]39号行政复议决定书，决定如下：维持贺州市房产管理局作出的《关于撤销贺州市汇豪国际城小区业主委员会备案的决定》。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，各方均应恪守。根据《前期物业管理服务协议》第四条第7项“物业管理服务费用标准根据社会经济变化，管理实需费用，物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取”的约定，原告根据其服务等级相应调整收费标准，上述调整并未违反《物业收费管理办法》以及《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，因此，原告主张按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取物业管理费、电梯维护费等各项费用合计13284.9元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告主张被告给付逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求。被告逾期交纳物业费用，本应按合同约定计算违约金，但案涉小区部分业主对新的收费标准存在争议，双方沟通不够及时或不顺畅，并且案涉小区于2016年存在更换物业、后被撤销的情形，多种因素导致本案诉讼的产生，存在一定的过错，综合上述因素，原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下: 一、被告黄小英、古国杨向原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司支付2017年1月至2020年12月的物业管理费、电梯维护费等各项费用合计13284.9元。 二、驳回原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费867元，减半收取433元（原告已预交），由被告黄小英、古国杨共同负担。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 何学文 二〇二一年六月十六日 法官助理 黄春梅 书 记 员 雷雨熹 凌姿