江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初2692号 原告：陈荣金，男，1965年2月1日出生，汉族，住徐州市徐州经济技术开发区。 被告：绿地地产集团徐州新诚置业有限公司。住所地：徐州市云龙区彭祖大道58号绿地公馆2号楼。 法定代表人：卜凡童，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张磊，江苏领信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高俊凯，江苏领信律师事务所律师。 原告陈荣金诉被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司（以下简称绿地地产新诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案，同年7月13日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈荣金，被告绿地地产新诚公司的委托诉讼代理人张磊、贾丹到庭参加诉讼。同年9月3日依法组成合议庭，于2021年4月26日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陈荣金，被告绿地地产新诚公司委托诉讼代理人高俊凯到庭参加诉讼。本案经延长审理期限，现已审理终结。 原告陈荣金向本院提出诉讼请求：判决被告支付违约金（以401201元为基数，按照每日万分之二，自2019年8月1日计算至被告合法交付房屋之日）暂定21343.89元。事实和理由：原被告于2018年7月31日签订商品房买卖协议，约定原告购买被告开发的绿地商务城6-1地块7幢1单元1520室房产，并约定被告于2019年7月30日向原告交付该房屋，同时还约定了双方其他权利义务，原告也按照约定支付了全部购房款，现交付期限早己经过，原告多次催促被告交付房屋，被告以政府管理环保及新冠疫情为借口，无故拖延交付房屋。 被告绿地地产新诚公司辩称，原被告之间存在商品房买卖合同关系，被告存在延期交付房屋的现象，但延期交付房屋有以下原因：1.自2017年11月开始，江苏省、徐州市相关部门不断下达政府令，要求施工企业必须停工、停产，应对恶劣的大气污染问题；2.自2020年1月开始，全国爆发新型冠状病毒，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学措施，徐州市也发布通知，要求全市各在建的建筑工地复工时间不得早于2020年2月15日，具体复工时间按照疫情防控时间另行通知。疫情原因导致的延期施工属于不可抗力，以上两个原因根据双方签订商品房买卖合同附件11补充协议第八条的约定，属于被告延期交付房屋的免责事由，因此被告不应承担逾期交付房屋违约金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月31日、8月25日原告（买受人）陈荣金和被告（出卖人）绿地地产新诚公司签订一份《商品房买卖合同》（预售、网上备案专用）及附件，合同约定：原告购买被告开发建设的徐州市云龙区绿地商务城6-1地块7#-1-1520室房屋，预测建筑面积60.16平方米，单价6668.90元/平方米，总价款401201元；合同签订前，原告已向被告支付定金131000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，原告于2018年8月31日前付清余款，被告应当在2019年7月30日前向原告交付该商品房。合同附件11补充协议约定：如遇到以下特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以顺延交付期限，不视为被告违约1.《商品房买卖合同（预售）》签订后，新颁发的法律、法规、规章、规范性文件所规定的条件改变，导致被告不能按时将房屋交付的；2.《商品房买卖合同（预售）》项下的房屋建造工地邻近的市政工程建设使得该房屋的建造施工不得不停止，导致被告不能按时交付房屋的；3.该房屋建设范围内的政府或相关部门的配套设施及安装之延误的；4.施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题的；5.政府管制、征用或政府法律规定的调整、规划变更等政府行为；6.其他非被告能控制的因素，包括但不限于有关政府部门迟延有关文件的批准、文物考古、挖掘等；7.遭遇不可抗力的。被告未按照商品房买卖合同第十一条约定的时间向原告交付商品房的，双方同意按照自第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同及补充协议还约定了其他有关事项。 上述合同签订后，2018年8月3日、8月17日、8月25日原告合计给付被告购房款401201元，被告向原告出具了江苏增值税普通发票。2020年9月5日，在本案诉讼过程中，被告和原告办理了交付房屋手续。 2019年5月下旬，被告向原告邮寄了“关于徐州商务城6-1地块延期交房及延期办证的告知函”，内容为：感谢您购买我司开发的绿地商务城6-1地块LOFT7#-1-1520室房屋，成为我司业主。根据徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室、徐州市大气污染防治联席会议办公室自2018年11月14日—2019年4月15日以来，多次下发的《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》、《关于启动重污染天气红色应急管控的紧急通知》文件要求。在此期间内，要求执行停止各类施工工地混凝土搅拌作业等措施。根据上述文件之规定，我司开发建设的所有项目，不但基础建筑材料无法得到供应，更应全部直接停工。对该政府法令，我司不能预见、不能避免并不能克服，只有遵照执行。以诚信出发，为了您能及时调整与本通知所涉房产有关的计划，以将上述文件带来的影响降到最小,根据上述文件规定及贵我双方签署的《商品房买卖合同》补充协议第8条之约定，我司特向您发函通知合同约定的交房时间及办证时间不得不顺延,顺延的具体期间要视上述文件应急管控解除的时间而定。为保证您的知情权，根据上述文件精神及《商品房买卖合同》补充协议第8条之约定，我司特向您发函通知合同约定的交房时间和办证时间由此顺延至2019年12月31日。如相关行政机关不再进一步加强管控，您购买的房屋预计可于2019年12月31日前交付；如在此期间，相关行政机关再次颁发管控文件要求停止施工，交付日期及办证日期仍将不得不发生顺延。当然,我司也会保证沟通渠道畅通,及时向您告知管控与复工相关情况。对于因该不可抗力造成的延期交房和办证我司虽不承担违约责任，但深表歉意……。附件：《关于进一步强化管控措施应对大气污染过程的紧急通知》、《关于启动重污染天气红色应急管控的紧急通知》、《关于进一步强化管控措施应对大气污染过程的通知》、《关于实施重污染天气差别化应急管控的通知》。 2020年3月下旬，被告向原告邮寄告知函，内容为：因近期新型冠状病毒感染的××疫情严峻，现就徐州绿地商务城6-1地块LOFT7#-1-1520室房屋交付事宜向您致函。2020年1月20日，国家卫健委发布第1号公告，将新型冠状病毒感染的××纳入《中华人民共和国××防治法》乙类××,并采取甲类××的预防、控制措施。2020年1月24日24时起，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防疫措施。2020年1月27日，徐州市住房和城乡建设局发布《关于加强全市住房和城乡建设系统新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的紧急通知》，全市各在建建筑工地复工时间不得早于2020年2月15日24时，具体复工时间按照疫情防控要求另行通知；同时，考虑在疫情持续期间，施工人员、工程设备及材料受交通管制等影响无法及时到位，将造成工地无法正常施工。因工程复工时间延迟,我司抱歉地通知您合同原定房屋交付时间也适当后延。根据双方签署的《商品房买卖合同》约定，我司提前向您告知，具体交房日期以我司向您发出的房屋交付通知为准。感谢您的理解和支持。此次新型冠状病毒疫情及政府管控措施作为突发公共卫生事件，无法预见、无法避免和无法克服，属于法律规定的“不可抗力”事件。我司将尽最大努力，协调政府及施工各方，积极履行合同，避免损失扩大。……。 另查明，为了控制大气污染，提高空气质量，江苏省人民政府相关部门、徐州市人民政府及相关部门多次下发文件。2017年10月20日徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发徐空气提升办[2017]4号《关于立即启动大气应急管控方案的紧急通知》，内容为：一、各地、各相关单位要按照《徐州市2017年-2018年秋冬季大气污染防治强化管控方案》文件要求，立即启动重污染橙色及以上地区预警或静稳天气应急管控，落实大气重污染企业限停产、工地停工、特殊车辆禁行等应急管控措施。对停产和拒不落实限产要求的工业企业，以及停工工地，供电部门要切断生产或施工用电。2017年11月14日徐州市人民政府办公室下发《关于进一步加强全市秋冬季大气污染防治强化管控工作的通知》，载明的管控时间为2017年11月15日-12月31日，强化措施中载明“对水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施停产，切断生产用电”、“管控期间，所有工地不得进行土石方作业”。2018年1月20日江苏省大气污染防治联席会议办公室下发《关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知》，要求各设区市人民政府，立即采取更有力措施，应对大气严重污染形势，其中明确要求水泥企业全部停产，工地全部停工。次日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发《关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知》，通知要求各地、各相关部门在原有管控措施基础上，加大管控工作力度，切实有效应对重污染天气的影响，明确要求全市所有工地一律停止土石方作业，所有搅拌站（除市政重点工程和抢险工程配套外）一律停止生产。2018年3月26日徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室又下发《关于立即启动大气应急管控措施的紧急通知》，通知要求各督查组对各地应急管控工作开展情况实施不间断督查，重点督查企业限停产、工地停工等管控措施落实情况。2018年4月8日中共徐州市委下发《徐州市2018年大气污染防治攻坚行动方案》，要求5月底前，所有钢铁、焦化、火电、水泥企业完成内部运输皮带、廊道的密闭，上料、下料、破碎、筛分、喂料、混料口等产尘点采取喷淋措施或加装收尘设施。9月底前完成堆场、料厂存储环节密闭化改造，并配备喷淋或雾泡设施，对存在以上问题需要整改的企业，一律停产整治，未按期完成整治任务的，坚决予以关闭。2018年4月11日中共徐州市委新城区工作委员会下发《新城区2018年大气污染防治攻坚行动方案》的通知，要求新城区各类工地严格按照《徐州市市区工地扬尘污染防治管理规范》要求，落实各项扬尘管控措施，否则一律停工整治。协调公安、交通、城管等部门对汉源大道、迎宾大道、新元大道等主干道国境货车采取禁行或限制措施。当出现重污染橙色以上预警或静稳天气，除涉及安全问题并经市政府同意施工的工地外，所有工地一律停止施工。2018年6月4日徐州市城乡建设局扬尘污染治理攻坚行动指挥部办公室下发《关于迅即落实污染天气蓝色预警应急管控措施的通知》，通知要求除经市政府批准的涉及安全问题及应急抢险工程外，严格落实建筑施工工地停止土石方作业，拆迁工地停止建筑物拆除作业，混凝土搅拌站限产50%的工作要求。2018年7月23日徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发《徐州市臭氧污染防治专项行动方案》的通知，通知要求强化对市区20个重点卡口抽查检查，重点检查大中型柴油货车、柴油客车尾气超标、油品不合格等违法违章行为。提高煤炭、水泥、钢材等原料和产品的铁路和水路运输比例，减少公路货物运输量。2018年8月13日徐州市城乡建设局扬尘污染治理攻坚行动指挥办公室下发《徐州市建筑行业高排放非道路移动机械管控工作行动方案的通知》，通知要求突出防治重点、进一步强化建筑、拆迁工地非道路移动机械高排放管控力度，采取有效措施大幅削减臭氧生成前提物VOCs排放量，有效遏制臭氧污染，持续改善我市环境空气质量。2018年9月30日徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发《2018年中国国际进口博览会徐州市空气质量保障专项方案》，方案要求实施错峰运输，对钢铁、建材、焦化、化工、矿山等涉及大宗物料运输的重点用车企业以及港口码头，在橙色及以上重污染天气预警期间，不允许重型载货货车进出厂区。严格落实建筑和道路施工现场封闭围挡，设置冲洗设施，道路硬化等扬尘防治措施，对扬尘治理不合格、措施不到位的施工工地实施停工整顿。严格落实企业堆场和裸地扬尘防治措施，港口、码头、车站、商品混凝土搅拌站等装卸作业及物料堆场落实控尘措施。2018年10月2日徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发《关于进一步做好扬尘污染防控工作的通知》，通知要求涉及的问题工地，进行不间断巡查，督促落实整改。10月12日徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发《徐州市区夜间道路扬尘污染专项整治方案的通知》，通知要求对市区各主要进城道路重点是104、206、310、311等国省道，采取夜间临时限行、禁行等管控措施，引导黄牌重载货运车辆绕行。2018年11月23日徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知要求自23日20时至26日20时，工地停止土石方、拆除、铣刨等易产生扬尘的施工作业。各地环保部门要进一步加大钢铁、建材、焦化、化工、铸造等重点行业执法检查力度，持续组织开展夜查。2018年11月25日徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发通知，通知要求除经市政府批准的涉及安全问题及应急抢险工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业，钢铁、建材、焦化、铸造、电力、化工、矿山等重点用车企业暂停物料运输。2018年12月10日、12月31日、2019年1月13日、1月17日、2月20日徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室均下发通知，要求除涉及安全问题及应急抢险工程外，土石方作业、停止露天拆除、混凝土搅拌作业。2019年1月23日江苏省大气污染防治联席会议办公室对徐州市人民政府下发《关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知》，要求各地钢铁烧结机以及建材、铸造、胶合板、印刷、喷涂、涂料等企业能停则停，土石方作业一律停工，大宗货物运输的重型柴油货车能停则停。2019年10月21日徐州市人民政府下发《市政府办公室关于印发徐州市重污染天气应急预案的通知》，通知要求在保障城市正常运转的前提下，加大对燃煤锅炉、施工场地、机动车排放、工业企业等重点大气污染源的执法检查频次，对铸造、水泥、钢铁、焦化、化工等重点污染单位有计划地实施限产或停产，限产优先采用部分生产线停产的方式实现，对不在应急减排项目清单名单内的产生颗粒物、二氧化硫、氮氧化物、挥发性有机物的工业企业和各类工地，一律停产停工。停止爆破、破碎、建筑物拆除、无封闭混凝土搅拌作业，停止室外工地喷涂粉刷、护坡喷浆作业。施工工地的土方开挖、路面开挖、路面铣刨、土方运输、楼层垃圾清扫作业以及粉碎、切割等机械作业暂停。加大对施工工地洒水降尘频次，对施工工地出入口道路实施机械化冲洗。易产生扬尘污染的干散货码头、堆场停止作业，并做好场地洒水降尘工作，散装建筑材料、建筑垃圾、渣土、沙石运输车辆禁止上路行驶。 2020年1月20日，国家卫生健康委员会经国务院批准发布2020年第1号公告，一、将新型冠状病毒感染的××纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施；二、将新型冠状病毒感染的××纳入《中华人民共和国国境卫生检疫法》规定的检疫××管理。2020年1月24日，江苏省人民政府发布《江苏省启动突发卫生事件一级响应》，根据《江苏省突发卫生事件应急预案》，为加强新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，有效防止疫情扩散和蔓延保障人民群众的身体健康和生命安全，省人民政府决定，自2020年1月24日24时起，启动突发卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。 本院认为，2018年7月31日、8月25日原告陈荣金和被告绿地地产新诚公司签订的商品房买卖合同及附件合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约向被告交纳了购房款，被告也应依约向原告交付房屋。如果当事人在“不可抗力”发生后，造成迟延履行合同，没有及时通知对方当事人并致对方当事人受到不必要的损失，则不能免除该部分损失的责任。同时还应当根据“不可抗力”的影响程度和给当事人造成的履行困难情况，确定应当免除违约方的部分责任，或者全部责任，而不是一概全部免责。 一、关于被告向原告逾期交付房屋的事由，是否属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”。被告向原告逾期交付房屋的事由属于“不可抗力”，其事实和理由已被本院发生法律效力的裁判文书确认，本案不再赘述。 二、关于被告应否承担逾期交付房屋的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 首先，本条规定的内容是因不可抗力不能履行合同的当事人的通知义务，这一规定的原因在于，因不可抗力而不能履行合同的，一方当事人依法可以免除全部或部分责任，但他并没有履行义务或者没有完全履行义务，这可能给对方造成一定的损失。这时，双方利益处于不平衡状态，一方无法完全实现债权，而一方却因此而免责。在这种情况下，法律特别规定了因不可抗力不能履行义务的一方，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。“如果一方未尽通知义务的，其法律后果如何”，对此，本条没有明确规定。从法律规定一方通知义务的目的为“减轻可能给对方造成的损失”看，如果一方没有尽通知义务，而对方因此又受有损失的，如果尽通知义务与对方的损失有因果关系，应当认为，此时，未尽通知义务的一方应对对方的损失负责。 其次，本条规定一方应“及时通知”对方，其中，“及时”应理解为当事人在能为通知时，即应立刻通知对方，以尽量减少给对方造成的损失。这里的通知是一种观念通知，事实通知，性质上属于一种事实行为而非法律行为。因为通知中不含任何意思表示的因素，通知的效力来源于法律的直接规定，而不是当事人的意思表示。至于通知的形式，以能到达相对方为准，书面通知或口头通知均可。 再次，本条规定，因不可抗力不能履行义务的一方，应当在合理期限内提供证明。提供证明的期限可能在通知的同时，也可能在通知以后。在不可抗力发生后，当事人应及时取得不可抗力发生的证明，因为不可抗力的存在或发生的举证责任应由遭受不可抗力的一方承担。提供证明的机关可以是公证机关、政府部门及其他能证明不可抗力存在或发生的机关，也可以是报刊、杂志、电视等媒体有关不可抗力发生情况的报道材料。 被告应承担相应的逾期交付房屋的违约责任，具体理由如下：被告绿地地产新诚公司开发建设的徐州市云龙区汉源大道以西、汉风路以东、峨眉路以南商品房项目开工后，2018年7月31日、8月25日原告和被告签订了商品房买卖合同及附件。2017年11月起政府及有关职能部门开始对徐州市空气质量进行管控。在大气污染防控及治理等已成为我国生态文明建设的重要内容并制定相关法律、政策以促进施行的情况下，被告作为专门从事房地产开发的企业，应当可以预测气候环境对工期的影响，并在其从事房地产开发及销售过程中全面关注开发区域季节、气候规律与开发施工状态的关系，全面合理安排开发进度、理性确定商品房买卖合同所涉及的履行期间。根据原告和被告签订的商品房买卖合同及附件的约定，被告应当在2019年7月30日前向原告交付房屋，在2019年5月下旬被告才向原告邮寄关于徐州绿地商务城6-1地块LOFT7#-1-1520室房屋延期交付及延期办证的告知函，被告的行为属于怠于履行“不可抗力”事由告知义务。且从徐州市人民政府及相关部门发布的文件来看在2019年徐州市大气管控措施相对较为宽松，被告迟延向原告交付房屋近一年零一个月，并不在合理的顺延交付时间范围内。被告逾期交付房屋的行为给原告造成了一定的经济损失，两者具有因果关系。原告遭受的实际损失结合合同履行的情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定被告绿地地产新诚公司应当承担8个月的逾期交付房屋的违责任，即被告应向原告支付逾期交房违约金8个月×30天×401201元×日万分之一≈9630元。被告称因新型冠状病毒感染的××疫情影响也应顺延向原告交付房屋，但新型冠状病毒感染的××疫情的影响发生在被告发函承诺的交付房屋日期之后，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告陈荣金逾期交付房屋违约金9630元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费334元，由原告陈荣金负担100元，被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司负担234元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 陈 涛 人民陪审员 王 娟 人民陪审员 侯雅娜 二〇二一年六月八日 书 记 员 张春晖