贵州省盘州市人民法院执 行 裁 定 书（2021）黔0281执异41号异议人（案外人）：胡照包，男，1978年12月19日出生，汉族，住贵州省盘州市。申请执行人：吴映奇，女，1994年6月6日出生，汉族，住贵州省盘州市。申请执行人：何红，女，1964年9月27日出生，汉族，住贵州省盘州市。被执行人：胡小华，男，1971年9月13日出生，汉族，住贵州省盘州市。在本院执行吴映奇、何红与胡小华买卖合同纠纷一案中，案外人胡照包对我院查封被执行人胡小华名下位于盘州市住房一套提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人胡照包称，涉案房屋系异议人于2018年4月23日借被执行人名义购买，并签订有借名卖房合同，合同约定胡小华自愿将棚户区改造房名额无偿让与异议人，由异议人支付棚户区改造房所发生的一切费用，现异议人已为该房实际支付187794元，包括2017年11月24日异议人支付至盘江精煤股份有限公司120000元，2018年支付29097元，4月23日支付维修基金6733元及支付尾款31964元，异议人自2018年6月起在涉案房屋居住至今。根据人民法院办理执行异议和复议案件司法解释第二十八条规定，异议人已合法占有涉案房屋且已支付全部价款，请求中对该房屋的执行，并解除对盘州市翰林街道福泽家园20栋1单元802号房屋的查封。申请执行人何红、吴映奇辩称，1.涉案房屋是盘江矿区中央下放棚户区改造项目的国家性安置房，具有政策性和公益性，需要一定的购置资格，是政府主导的民生项目，被执行人和案外人明知案外人并无购置资格，仍签订借名卖房合同，为的是规避政策，贪图便宜，享受优惠，公然违背公序良俗，扰乱正常市场交易秩序，应认定合同无效。2.案外人提交的借名卖房合同纯属捏造。案外人称于2018年4月23日与被执行人签订借名卖房合同，但2018年11月8日申请执行人报警时，警察询问案外人是否和被执行人签订合同，案外人称没有签订，故而认定不是诈骗，且案外人提交的合同纸张笔迹崭新，需做笔迹形成时间鉴定。3.借名卖房合同和执行异议申请书关于实际支付的金额187794元不属实。案外人称在2018年4月23日支付29097元，并支付房屋尾款31964元和维修基金6733元，当日共计交付67794元，但2018年4月23日精煤公司只收到38697元，其中包括胡小华公积金9600元、银行转账22364元、维修基金6733元，案外人所称29097元实际为房屋尾款用银行存款缴纳的部分和维修基金之和，加上首付款120000元，实际房款应为158697元，而不是187794元，此价格已远超此次棚户区改造房的平均价。4.涉案房屋所有权人应为胡小华。居住证明并不能证明房屋的权属。胡小华是棚户区改造安置协议的一方当事人，且房屋管理的登记名、房屋产权登记名、物业费、水费、电费等缴费单户名均为胡小华，故房屋应为胡小华所有。5.案外人提交的转账证明及收款收据不足以说明案外人出资购房，因金佳矿棚户区改造的收费流程是不论付款人名，只需购房人按时拿上备注购房人房款的银行回单去社工科登记确认金额，然后由专人开具收据，由单位统一收齐后汇入棚改资金专户，购房人员以收据上的人名为准，且在房屋尾款支付的31964元中，其中9600元是直接从胡小华的公积金中扣出。且案外人所称的转账120000元的时间为2017年11月24日，但安置协议中约定房款应在2017年11月21日前支付。6.安置协议中约定同等条件下该房屋用地的权属单位拥有优先购买权，且胡小华必须事先告知房屋用地权属单位房产管理部门，该单位不购买后方可另行转让，被执行人未能提供相关证据。被执行人胡小华未作答辩。本院认定的事实：吴映奇、何红与胡小华买卖合同纠纷一案，盘州市人民法院于2020年5月18日作出（2020）黔0222民初1718号民事调解书，胡小华返还吴映奇、何红购房款63000元，此款分期给付，于2021年12月31日前返还20000元，2021年12月31日前返还23000元，2022年12月31日前返还20000元；若胡小华有一期未按约定履行付款义务，吴映奇、何红可就未支付的全部款项一并申请强制执行。调解书生效后，胡小华未按履行调解书确定的义务，吴映奇、何约向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2021年5月17日作出（2021）黔0281执482号执行裁定，查封胡小华名下位于盘州市翰林街道福泽家园20栋1单元802号房屋。异议人胡照包2017年11月24日向贵州盘江精煤股份有限公司金佳矿转账支付120000元，款项用途为缴纳胡小华房款。2008年4月23日，异议人再次向贵州盘江精煤股份有限公司转账付款29097元，款项用途为胡小华房款（含房屋尾款22364.7元，以胡小华名义缴纳维修基金6733元）。同日，用胡小华的公积金支付房屋尾款9600元。2021年5月21日，盘州市翰林街道福泽家园居委会出具《居住证明》，内容为胡照包与其妻孙启花自2018年6月以来居住在福泽家园20栋1单元802室。现异议人提交时间为2018年4月23日的《借名卖房合同》要求对中止对该房屋的执行并解除查封。该协议约定胡小华将从贵州盘江精煤股份有限公司金佳矿享有的棚户区改造房名额让与胡照包，由胡照包支付棚户区改造房所发生的一切费用，现胡照包已为该棚户区改造房实际支出187794元（1.2017年11月24日胡照包银行转账120000元至贵州盘江精煤股份有限公司；2.2018年4月23日转账29097元至贵州盘江精煤股份有限公司；3.2018年支付维修基金6733元；2018年4月23日支付房屋尾款31964元）。另查明，胡小华、胡照包均为贵州精煤股份有限公司金佳矿职工。本案争议的焦点问题是：案外人的异议是否成立。本院认为，根据《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人在执行异议申请书中主张其与胡小华于2018年4月23日签订《借名卖房协议》，申请执行人不予认可，且本院在两次询问异议人时，异议先是陈述“在写合同的三四天前，我提出来买他抓阄得的房子，胡小华当时是在矿上上班，我当时准备报名到矿上上班。当时胡小华没有钱买，所以转由我来买。我说亲兄弟也要写个合同，他说可以。后来我把钱交了写的合同，合同内容是在家里面写好后拿去打印店打的”，在第二次询问时，异议人陈述：“签订合同的时间是在交完120000房款后，因时间长了，具体时间记不清了。”同时，因《借名卖房合同》中对异议人交付的款项明确为187794元，但根据异议人提交的收据及银行转账凭证，该数额中重复计算了29097元的款项。如该合同是在第二次交款当天即2018年4月23日签订，合同双方当事人对于当天实际付款数额应该清楚，而不致于会重复计算。综上，异议人未能提供证据证实房屋买卖合同在本院采取查封措施之前，其据以主张排除强制执行的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人胡照包的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李提称审判员  杨世刚审判员  胡 翔二〇二一年六月二日书记员  李祥祥