湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初4039号原告：李晖，女，1968年6月7日出生,汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：张艳，湖南高泽律师事务所律师。被告：长沙金汇物业发展有限公司，住所地长沙市开福区寿星街金汇物业4栋102号。法定代表人：刘伟，总经理。第三人：长沙银行股份有限公司汇丰支行，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段433号。法定代表人：田蓓，行长。委托诉讼代理人：徐勇，男,1973年7月21日，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系该行员工。第三人：长沙市长信投资管理公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路339号。法定代表人：黄晖，总经理。委托诉讼代理人：龚圆，湖南翰骏程律师事务所律师。第三人：吴军兰，女，1970年10月23日出生,汉族，住长沙市岳麓区。原告李晖诉被告长沙金汇物业发展有限公司（以下简称金汇公司）、第三人长沙银行股份有限公司汇丰支行（以下简称长沙银行汇丰支行）、长沙市长信投资管理公司（以下简称长信公司）、吴军兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晖及其委托诉讼代理人张艳、被告金汇公司的法定代表人刘伟、第三人长沙银行汇丰支行的委托诉讼代理人徐勇、第三人长信公司的委托诉讼代理人龚圆到庭参加诉讼，第三人吴军兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面的答辩意见。本案现已审理终结。原告李晖向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理长沙市开福区××街××号××栋××号房屋的不动产权证书并交付原告；2、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：1999年5月18日，第三人吴军兰（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于长沙市开福区××街××号××栋××号房屋，第三人吴军兰于1999年5月18日支付了全部房价款163700及水电增容费2300元。2006年5月1日，第三人吴军兰与原告签订《房屋买卖合同》，将上述房屋转让给了原告李晖，原告于2006年9月27日向第三人吴军兰付清了全部购房款，并入住至今，但一直未取得所购之房屋的不动产权证书。原告多次找到被告，要求被告协助办理并交付原告所购之房屋的不动产权证书。但由于被告的原因，时至今日也没有为原告办理原告所购之房屋的不动产权证书。同样情况的部分购房业主已于2020年起诉被告，通过判决书得知本案另有第三人长沙银行股份有限公司汇丰支行和第三人长沙市长信投资管理公司。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告金汇公司辩称，本案鉴于被告已向长沙市人民政府关于解决《金汇花园小区遗留问题申请减免报告》，现此报告已由开福区通泰街道受理并牵头上报至长沙市人民政府，正在进入长沙市遗留问题解决程序的实际情况，说明原告产权证未办理完成确实已不是被告能力所及范围，被告会尽力配合长沙市政府及街道，尽快使原告权益得到落实。第三人长沙银行汇丰支行述称，被告向第三人申请了一笔5000000元的贷款，已经办理了项目在建工程抵押。贷款到期后被告无力偿还，第三人将被告诉至法庭，但在执行时无财产可执行，该笔贷款于2001年6月11日剥离了总行资产保全部，总行资产保全部于2003年9月12日通过资产置换将该笔不良贷款转给了第三人长信公司。根据物权法第192条的规定，债权转让的担保，该债权的抵押权一并转让。据此，虽然涉案房屋抵押权仍为第三人，第三人为经办行，但因第三人对被告的债权已经转让给第三人长信公司，实际债权人系第三人长信公司，所以请求法庭撤销第三人的主体地位。第三人长信公司述称，1、被告与第三人长沙银行汇丰支行存在合法有效的债权关系，1997年7月17日被告与第三人长沙银行汇丰支行签订了人民币短期借款合同，合同约定借款金额为5000000元，借款时间自1997年7月18日至1998年1月17日，利息为月利率千分之9.24，双方于同日签订了抵押合同，被告将其名下在建工程及土地使用权抵押给了第三人长沙银行汇丰支行，并办理了抵押登记，权利凭证号为长房在押97字第0××2号、长国土1997抵押字第044号，后因被告违约，逾期未偿还借款，长沙银行汇丰支行起诉被告，后双方达成了调解协议，由被告以房抵债，但因被告未及时履行协议，第三人长沙银行汇丰支行向法院申请了强制执行，但由于被告不具备偿还能力，其竣工房屋由于欠缴规划建设费用，无法办理产权证，也无法进行拍卖，导致执行中止；2、第三人对被告享有的本金4944000元及利息63414.02元的债权合理合法，根据2003年长沙市人民政府的要求，第三人与第三人长沙银行汇丰支行进行了资产置换，双方签订了资产置换协议，第三人长沙银行汇丰支行将其对被告的债权转让给了第三人，并对被告进行了通知，第三人在取得该债权后向芙蓉区人民法院变更了申请执行人，但由于被告一直不具备偿还能力，无法继续执行；3、原告应向被告主张未办理产权证的违约责任，被告在未向第三人履行还款义务前，第三人不具有解除抵押、配合办证的义务，本案中被告在明知房屋土地均已抵押无法办理产权证的情况下，仍然向原告销售房屋，应当承担违约责任，第三人作为被告的合法债权人，同原告一样对被告享有债权，根据物权法第197条规定“未担保债务的履行，债务人或者第三人不转让财产的占有……”，因此第三人有权对被告所抵押的土地、房产优先受偿，目前没有受偿的原因是因为无法办理产权证，如果被告不履行还款义务，而要求第三人解除抵押、放弃抵押权，是对第三人权利极大损害，同时第三人做为国有企业，抵押权丧失势必导致国有资产流失，故第三人不能解除抵押。第三人吴军兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，但向本院提交书面陈述意见。第三人吴军兰述称，1、本人于1999年5月与被告签订房屋购买合同，一次性付款购买了被告开发的位于长沙市开福区××街××号××栋××号房屋（购房合同及付款收据原件已交李晖），当时被告承诺交款后一年内办理房产证；2、本人于2006年5月与原告李晖签订房屋买卖合同，将涉案房屋以200000元出售给原告，房款于2006年9月27日全部付清，房屋产权情况已告知李晖。以上事实有短期借款合同、抵押合同、借款借据、还款协议、商品房购销合同、收款凭证、资产置换协议、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，本院认定事实如下：1999年5月18日，第三人吴军兰（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定第三人吴军兰购买被告开发的位于长沙市开福区××街××号××栋××号房屋，该商品房建筑面积共109.57平方米，每平方米1469.48元，房款总价为163700元，第三人吴军兰于1999年5月18日支付了全部房价款163700及水电增容费2300元。合同约定，乙方在实际接收该商品房之日起在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。合同还对其他事项进行了约定。2006年5月1日，第三人吴军兰与原告签订《房屋买卖合同》，将上述房屋转让给了原告李晖，原告于2006年9月27日向第三人吴军兰付清了全部购房款，并入住至今，但被告至今未为原告办妥房屋所有权证。被告未为原告办妥房屋所有权证的原因如下：被告因开发“金汇公寓”项目的需要，于1997年7月17日与第三人长沙银行汇丰支行签订《人民币短期借款合同》，合同约定被告向第三人长沙银行汇丰支行借款5000000元，为了该借款的担保，被告将其名下上述在建工程及土地使用权抵押给了第三人长沙银行汇丰支行，并办理了抵押登记，其中抵押的房屋共计56套。被告工程完工后因欠付建设单位长沙桐木建设股份有限公司的工程款，长沙桐木建设股份有限公司将被告抵押给第三人长沙银行汇丰支行的上述房屋予以查封，后经法院判决将56套中的房屋中的30套用于处理所欠长沙桐木建设股份有限公司的工程款，所余26套房屋仍抵押在第三人长沙银行汇丰支行名下。此后被告一直未向第三人长沙银行汇丰支行清偿债务，因抵押一直未予解除的原因，被告一直未能为原告办理房屋所有权证。另查明，2003年9月12日，第三人长信公司作为甲方与长沙市商业银行（即长沙银行股份有限公司前身）签订了《资产置换协议》，协议约定甲方以自有净资产与乙方拥有的约定不良资产（包括被告开发的原告名下的共26套房屋所抵押的借款本金5000000元）之间实施置换，但原被告设定给第三人长沙银行汇丰支行的房屋抵押（含原告房屋）手续一直未予解除，原告遂诉至本院要求判如所请。本院认为：一、第三人吴军兰与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行；二、第三人吴军兰依约向被告交纳了全部的购房款，被告亦将位于长沙市开福区××街××号××栋××号房屋交付给了第三人吴军兰，第三人吴军兰将上述房屋转让给了原告并通知了被告，故被告应协助原告办理上述房屋的不动产权登记证书；三、被告在向第三人吴军兰转让涉案房屋之前，已将涉案房屋向第三人长沙银行汇丰支行设定了抵押，该抵押合法有效，第三人长沙银行汇丰支行以资产置换方式将对被告享有的5000000元债权及抵押权一并转让给第三人长信公司，上述抵押对原告、被告及第三人长沙银行汇丰支行、长信公司、吴军兰依法具有约束力，但不影响被告协助原告办理位于长沙市开福区××街××号××栋××号房屋的不动产权登记证书，第三人长信公司对办理完毕不动产权登记证书之后的上述房屋仍然享有抵押权。四、第三人吴军兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法典》第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：被告长沙金汇物业发展有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告李晖办理长沙市开福区××街××号××栋××号房屋的不动产权证书并交付给原告李晖。本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由被告长沙金汇物业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  何祥猛二〇二一年六月二十四日法官助理谢欢代理书记员  彭小波