辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终583号 上诉人（原审原告）：辽宁瀚新物业服务集团有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区瀚新花园小区。 法定代表人：刘艳霞，该公司经理。 委托诉讼代理人：周杰，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：徐淑兰，女，汉族，1963年5月25日出生，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：焦阳（徐淑兰女儿），女，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 上诉人辽宁瀚新物业服务集团有限公司（以下简称翰新物业）因与被上诉人徐淑兰物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2020）辽1103民初3263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人瀚新物业的委托诉讼代理人周杰，被上诉人徐淑兰及其委托诉讼代理人焦阳到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。 瀚新物业上诉请求：1.请求依法撤销原审错误判决，依法将本案给予改判，判决支持上诉人全部诉讼请求。2.涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。理由：上诉人进驻锦城明郡小区并按约定收取物业服务费，完全具有法律依据和事实依据。从法律上，《辽宁省物业管理条例》第三十条规定：不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责。当时，上诉人进驻该小区的背景是，大连阿尔滨集团资金链断裂、已经撤出该小区，该小区尚未成立业主大会，在兴隆台区兴盛街道的协调和兴盛街道兴隆社区居民委员会的组织下，经小区三分之二业主同意，于2018年11月27日，兴盛街道兴隆社区居民委员会与上诉人签订《锦城明郡物业服务合同》，约定由上诉人为锦城明郡小区提供物业管理服务并收取费用，综上，上诉人的行为完全符合法律规定。从事实上，上诉人进驻该小区已两年多，进驻锦城明郡小区后，上诉人按约定提供优质的物业服务，受到广大业主的一致认可和支持，客观证据显示，上诉人在该小区连续两年的物业费收率都在98%以上，作为被上诉人，自2018年11月开始即享受到上诉人提供的物业服务，自然应履行支付物业服务费的义务。原审判决认为“在锦城明郡E、F区业主大会及业主委员会未成立前，兴隆社区与原告签订的物业服务合同属前期物业服务合同，大连阿尔滨集团将消防人防未经验收合格的房屋交付给买受人，应承担相应责任并承担前期物业服务费用”，该认定存在错误，根据《民法典》第九百三十九条规定，前期物业服务合同为建设单位依法与物业服务人订立的合同，而本案中上诉人并非是与建设单位签订的合同，而是特殊背景下，上诉人受政府委托，与政府相关部门所签订的合同，与原审判决所述情形完全不同。交纳物业费，是上诉人有能力提供优质物业服务的基本前提，也是业主应该承担的基本义务。随着兴隆台区住建部门出资对该小区消防进行不断完善，业主的居住环境也在不断提升，在业主按约定交纳物业费的情形下，上诉人也将一如既往的为小区业主提供优质的物业服务。 徐淑兰辩称，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。1、瀚新物业无权收取物业费用。锦城明郡E、F小区业主委员会，在2019年8月29日成立（在兴盛街道备案时间），于2019年12月31日同辽宁瀚新物业服务集团有限公司签订《物业服务合同》。瀚新物业入驻前，锦城明郡也有物业公司服务，当时小区三个门岗都设有保安24小时执勤，物业费是1.8元/m2，瀚新物业进驻后撤销一个门岗的保安，且物业费增长了0.4元/m2。兴隆社区与瀚新物业签订物业服务合同时，小区业委会未成立，因此该合同约定事项不代表本小区业主意愿，故辽宁瀚新物业服务集团有限公司也无权收取起诉状中2018年12月1日-2019年12月31日的物业服务费用。2、瀚新物业服务公司未尽服务管理责任。小区电梯在瀚新物业进驻后两个月，在也没有业主报修的情况下、物业以电梯故障为由关停电梯。且物业以费用巨大、需要更换核心部件为由拒绝维修，近两年的时间小区电梯处于停用状态。除此之外，瀚新物业公司的服务还存在单元门禁无法使用、小区门岗无保安、小区外围护栏肆意开门、未按承诺进行日常保洁、未在危险区域设立安全标识、投诉及反应的问题无人处理、物业费使用情况不公示、外卖员持有门禁卡随意出入等诸多问题。 瀚新物业向一审法院起诉请求：1、判令被告给付2018年12月1日至2020年12月31日物业服务费12,777.00元、滞纳金787.00元，合计13,564.00元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告作为物业服务企业，一直为锦城明郡小区提供着良好的物业服务。被告系业主却没有按照物业服务合同约定交纳物业费。依据物业服务合同第七条约定，被告拖欠物业费12,777.00元（2.2元/平/月×232.31平×25个月）、滞纳金787.00元（2.2元/平/月×232.31平×13个月）×3‰×395天×10‰。原告为维护合法利益诉至法院，请求给予公正裁决。 一审法院认定事实，被告徐淑兰系锦城明郡E2-1-301室买受人，房屋面积232.31平方米。被告于2015年4月7日办理入住。锦城明郡小区于2010年由大连阿尔滨集团开发建设，该小区因特殊情况在消防人防等系统工程没有综合验收的情况下入住。2018年11月27日，兴隆台区兴盛街道兴隆社区与原告瀚新物业签订《物业服务合同》《锦城名郡小区物业服务合同补充协议》。物业服务合同约定：兴隆社区选聘瀚新物业进行锦城明郡物业服务管理，同时约定了服务内容质量、物业服务标准、双方权利义务。又约定叠拼物业费为2.2元/㎡·月，在每年度12月31日前交纳下一年服务费用，逾期交纳的从逾期之日起每天按应交纳物业服务费千分之三交纳滞纳金。补充协议约定：瀚新物业对小区公共环境、公共秩序、公共设施设备进行系统维护和管理，不包括业主私属部分和财产保管以及开发建设单位遗留问题；在物业服务期内，瀚新物业对物业服务范围内已验收并交付使用的公用设施设备进行维护，由于消防人防监控等未经相关主管部门验收未完善工程、设备存在各类安全隐患不在瀚新物业接管范围，待政府主管部门验收合格后，方可进行正式接管，并在正式接管前产生的责任与瀚新物业无关。由于历史遗留或接管时未完善未修复无正常使用功能的设施设备及园区配套设施，不在瀚新物业维修、补充完善、改造范围内，由此产生的任何责任，瀚新物业不予承担。2019年12月31日原告与锦城明郡EF区业主委员会签订了同上述物业服务合同及补充协议内容相同的物业服务合同及物业服务合同补充协议，约定合同期限为2019年12月31日至2024年12月31日。现被告居住的锦城明郡Ｅ区存在电梯停用、单元门禁无法使用、墙壁渗水、墙皮脱落的情况。 一审法院认为，在锦城明郡EF区业主大会及业主委员会未成立前，兴隆社区与原告签订的物业服务合同属前期物业服务合同。大连阿尔滨集团将消防人防未经验收合格的房屋交付给买受人，应承担相应责任并承担前期物业服务费用。原告向被告主张2018年12月1日至2019年12月31日物业服务费无法律依据，不予支持。业主委员会与原告签订的物业服务合同及补充协议对被告具有法律约束力，被告应依照合同约定预交2020年1月1日至2020年12月31日物业费6,132.98元（2.20元/平方米·月×232.31平方米×12月）。被告居住小区存在的诸多问题反映出原告不完全履行物业服务管理义务，原告主张被告支付迟延交纳物业费违约金的诉请，不予支持。另，物业服务企业应当遵循合理公开及费用与服务水平相适应的原则收取物业服务费。物业服务企业不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上所述，被告徐淑兰应支付2020年度物业费，原告不完全履行物业服务的可由业主委员会另案提起民事诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零九条、《辽宁省物业管理条例》第四十四条第一款、第六十二条第四款规定，判决：一、被告徐淑兰于本判决生效之日起十日内支付原告辽宁瀚新物业服务集团有限公司2020年度物业费6,132.98元；二、驳回原告瀚新物业服务集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139.00元，由徐淑兰负担62.00元，由辽宁瀚新物业服务集团有限公司负担77.00元。 本院二审期间，上诉人及被上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定如下： 上诉人提供2019年及2020年锦城明郡小区物业费收取表一份，证明物业费的收取率均达到98%以上，受到了广大业主的认可。被上诉人质证，制表日期不是当时制作的，小区50%的业主权归大连银行。之前大连银行并没有交纳物业费，所以98%的物业缴纳率来源不属实，这两张表明显制作的时间是同一个时间，不代表当时的收取情况。被上诉人提供照片打印件两张。证明外卖员持有小区的门禁卡可以随意出入，小区管理混乱。上诉人质证，该照片并不能证明小区的管理混乱，小区的门禁卡只对园区业主进行发放。本院综合认证，上述证据均无法证明证据提交方待证明的事实，本院均不予采信。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，2019年12月31日锦城明郡E区、F区业主委员会与瀚新物业签订的物业服务合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对被上诉人徐淑兰具有法律约束力，一审法院认定徐淑兰应当支付2020年度物业费并无不当，本院予以确认。上诉人向被上诉人主张2018年12月1日至2019年12月31日物业服务费及滞纳金，经查，锦城明郡小区由大连阿尔滨集团开发建设，瀚新物业接管锦城明郡小区时，小区消防人防等系统工程均未经相关部门验收合格，兴隆社区与瀚新物业签订的物业服务合同是在锦城明郡E、F区业主大会及业主委员会成立前，属前期物业服务合同。根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条第一款的规定，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。故瀚新物业的该项主张无法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人辽宁瀚新物业服务集团有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费139元，由上诉人辽宁瀚新物业服务集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 原 野 审判员 周慧君 审判员 裴艳伟 二〇二一年六月八日 法官助理邓晓桐 书记员王璐