四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10588号 上诉人（原审原告）：陈冬娥，女，1962年8月24日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：苏冶平，男，1962年8月14日出生，汉族，住湖南省东安县，系陈冬娥丈夫。 被上诉人（原审被告）：成都丰恒行酒店管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道500号2幢20层2016号。 法定代表人：陈龙。 委托诉讼代理人：郭先涛，男，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：深圳前海丰恒行科技有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。 法定代表人：冯嘉健。 上诉人陈冬娥因与被上诉人成都丰恒行酒店管理有限公司（以下简称成都丰恒行公司）、深圳前海丰恒行科技有限公司（以下简称深圳丰恒行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初12413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈冬娥上诉请求：撤销一审判决第三项，改判成都丰恒行公司、深圳丰恒行公司支付陈冬娥滞纳金9720元，并补偿陈冬娥2个月房租5400元。事实与理由：合同约定成都丰恒行公司、深圳丰恒行公司逾期付租超过5个工作日的，需支付滞纳金。现逾期付租已达60天，其应按约向陈冬娥支付滞纳金。因按合同约定，每年只收取11个月的租金，已实际免除了疫情期间的租金。综合2020年2月24日，四川省人民政府官网要求全面复工开业，旅客住宿登记表显示其入住率约67%等情况，成都丰恒行公司、深圳丰恒行公司经营状况良好。因成都丰恒行公司、深圳丰恒行公司违约，造成案涉房屋空置月余，陈冬娥支付托管费2900元，物业费347.5元。为诉讼所需支出差旅费共计4061元，代写诉状费用2000元。前述损失共计10808.5元。一审法院认为陈冬娥未产生较大损失为事实认定错误。陈冬娥按原《中华人民共和国合同法》第一百二十三条及案涉合同第六条、第九条请求成都丰恒行公司、深圳丰恒行公司赔偿损失的主张应获支持。 成都丰恒行公司辩称，请求驳回陈冬娥的上诉请求，维持原判。 深圳丰恒行公司未到庭亦未提交书面答辩意见。 陈冬娥向一审法院起诉请求：1.判令深圳丰恒行公司、成都丰恒行公司支付所欠陈冬娥2020年2月至3月的房屋租金5400元；2.判令深圳丰恒行公司、成都丰恒行公司支付陈冬娥房屋租金3%滞纳金计9720元（5400元×3%×60天）；3.判令深圳丰恒行公司、成都丰恒行公司违约补偿陈冬娥两个月房屋租金5400元；4.判令深圳丰恒行公司、成都丰恒行公司赔偿陈冬娥房屋大门损坏损失2360元；5.判令深圳丰恒行公司、成都丰恒行公司支付陈冬娥代付的水、电、物业费541.4元。 一审法院认定事实：2018年3月29日，陈冬娥（甲方）与深圳丰恒行公司（乙方）签订《商遇业务合同书》，约定甲方将位于成都市高新区××道××号××单元××层××室，建筑面积40㎡，租予乙方作商遇酒店式公寓商业用途，租赁期限为2018年3月29日起至2023年3月28日止，出租期内（每12个月为一年），每年第一个月为房屋免租期，免租期天数按照每个月30天计算，签约首年第一次为季付，并享一个免租期，从2018年6月29日起乙方将租金按每月约定时间划入甲方收租账户，此后乙方每月付租日为每月15日之后的3个工作日内，如遇见非工作日自动顺延到工作日延后3个工作日内完成。合同第五条约定，甲、乙双方确认上述房屋每月租金为2700元，租金按每月30天结算，（每12个月为一年）三年后调整租金一次，调整幅度为每年上涨5%。合同第六条约定，乙方每月准时将房屋租金划入甲方收租专用账户，由于乙方原因延长付租时间超过5个工作日的，乙方需支付甲方滞纳金，滞纳金按照拖欠的天数乘以每月租金的3%计算，如乙方拖欠超过30天，甲方有权收回物业，乙方不得有任何异议。合同第九条约定，单方如需终止合同，违约方需提前两个月通知守约方，违约方须补偿守约方两个月租金，家具可以折旧双方协商处理。 合同签订后，陈冬娥按照约定向深圳丰恒行公司交付了房屋，深圳丰恒行公司亦按照约定支付了相应房租及押金。后深圳丰恒行公司将房屋交由成都丰恒行公司实际管理和使用。 一审另查明，2020年1月22日，陈冬娥的女儿向名为“郭涛”的人员发送微信称“本月付房租日赶上过年，是提前付，还是28号付呢”，郭涛回复“正常付”。 2020年1月26日，郭涛向陈冬娥女儿发送了陈龙以其名义签署的《关于不可抗力新型冠状病毒疫情事件导致酒店经营面临巨大危机的告誉峰公寓全体房东书》，载明誉峰公寓全体酒店经营者希望能暂停支付疫期期间的房屋租金（暂定1-24日起直至四川省突发公共卫生事件紧急响应解除），一旦解除，无论疫情如何，均恢复房租的给付，否则，以现在的经营状况来看，无法继续租赁房屋。同日，郭涛向陈冬娥女儿发送微信称“我们会暂停支付疫期期间的房屋租金（暂定1-24日起直至四川省突发公共卫生事件紧急响应解除），解除后立马就付，也可能只有几天”，陈冬娥女儿回复“暂停支付疫期期间的房屋租金，暂停是什么意思，是晚付，还是不付这段时间的租金？”，郭涛回复“不付”。2020年3月3日，陈冬娥向郭涛发送微信称“郭经理你好，我是B2座19-21房业主。你说今年1月的租金上个月付了（待查）。现2月份已过租金什么时候可以付给”，郭涛回复“我跟苏女士有沟通”，“一个月份的租金，12月份就付了，我们是提前预付的”，“现在你们这边是怎么打算的。需要解约的话。要你们派一个人过来做交接。1-26日起。房间内是停水停电状态。没有使用过。物业费水费1月份已经全部结清”，“2月份租金。我在1-26号的时候跟苏女士有商洽。并附了解决方案哦”，“你可以问下。当时也说的很清楚的。疫情期间不计房费或终止合同。都是可以的”，陈冬娥回复“你和苏女士商洽和解决方案是有什么文字协议吗”，“疫情期间你依据政府什么文章规定可以终止合同和不支付租金的，你所谓的通知无法律效力，我们双方要按合同法办事”，“你公司行为就发单方违约终止通知书并盖公章。我按所签合同第三条第六条第九条规定接收”。郭涛称“就是解约对吧”，“那你们什么时候派人来收”，陈冬娥回复“我接到乙方单方违约终止合同通知书（盖公章）才来按合同接收”。 2020年3月22日，陈冬娥通过微信向郭涛发送《通知》，陈冬娥又于2020年3月23日通过电子邮箱向深圳丰恒行公司发送了《通知》。该通知告知深圳丰恒行公司如愿意继续履行合同，就按合同约定时间将2月欠付的房租2700元和3月的房租2700元汇到指定账户，如不能补齐租金，也未在收到本通知的5个工作日内出具正式的解约通知，视为深圳丰恒行公司主动解除合同，陈冬娥将依据合同接收房屋。 2020年3月31日，陈龙与苏冶平因房屋问题报警，石羊派出所处警并对双方进行调解，接（报）处警登记表载明“陈龙将苏冶平位于xx号的房子租用，现合同解除，因之前将该门锁更换，在门上留了一小孔，双方因此引发纠纷，后经双方协商后，陈龙将有孔的门更换掉，苏冶平同意该意见”。 一审再查明，陈冬娥于2020年3月30日收回案涉房屋。陈冬娥缴纳了案涉房屋2020年2月1日至2020年3月31日的物业服务费471.4元，2020年1月1日至2020年3月31日的生活垃圾清运费24元以及商业水费46元，共计541.4元。 2020年4月11日，陈冬娥与成都漫筑公寓管理有限公司签订《房屋托管合同》，约定陈冬娥将坐落在成都市高新区的房屋托管给乙方，托管期自2020年4月13日至2023年4月12日止。 一审法院认为，陈冬娥与深圳丰恒行公司签订的《商遇业务合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，陈冬娥向深圳丰恒行公司交付了房屋，深圳丰恒行公司亦应当按照合同约定支付租金。针对本案的事实，一审法院认为本案的争议焦点为：1.深圳丰恒行公司、成都丰恒行公司谁应当承担支付租金的合同义务；2.合同解除的时间；3.承租房屋2-3月的租金是否应支付。现分述如下： 关于深圳丰恒行公司和成都丰恒行公司谁应当承担合同义务的问题。陈冬娥认为深圳丰恒行公司未经其同意擅自将房屋转租给成都丰恒行公司，成都丰恒行公司实际占有使用案涉房屋，故两公司均应当支付费用。深圳丰恒行公司在一审庭审中认可应当由成都丰恒行公司承担责任，而成都丰恒行公司亦认可其才是房屋的实际承租人，房屋租金均由其缴纳。一审法院认为，根据一审庭审中双方提交的微信聊天记录，与陈冬娥协商租金支付期限、支付方式、租金减免均是成都丰恒行公司的法定代表人和员工。成都丰恒行公司在深圳丰恒行公司与陈冬娥的租赁期间实际占有并使用该房屋，且自合同签订起，均由成都丰恒行公司履行合同义务，成都丰恒行公司确为房屋的实际承租人，故一审法院确认应由成都丰恒行公司履行合同义务。 关于合同解除的时间及是否应当支付2月至3月的租金。根据陈冬娥女儿及陈冬娥与郭涛的聊天记录，双方在2020年1月至3月21日期间均未明确表示解除合同。直至2020年3月22日，陈冬娥通过微信向郭涛发送《通知》，要求补齐2月和3月的租金，否则将收回房屋。一审法院认为，陈冬娥与成都丰恒行公司在合同履行期间并未表示解除合同，合同应当按照约定继续履行，成都丰恒行公司辩称其与陈冬娥女儿口头协商免除了2020年2月的租金，但陈冬娥对此予以否认，且成都丰恒行公司亦未提交证据证明其已获得陈冬娥女儿或陈冬娥免付租金的同意，故一审法院对其抗辩理由不予支持，其应当支付2020年2月的租金2700元。因其未支付租金，已违反合同约定，陈冬娥向其发送《通知》，要求补齐2月和3月的租金，否则将收回房屋，但成都丰恒行公司在收到该《通知》后并未及时履行其义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，合同自通知到对方时解除，故陈冬娥有权依据法律规定解除合同，其于2020年3月30日收回房屋，故一审法院确认案涉合同于2020年3月30日解除。关于2020年3月的租金，合同约定租赁期限自2018年3月29日起，出租期内（每12个月为一年）每年第一个月为房屋免租期，故2020年3月29日至2020年4月28日即为合同履行第三年的第一个月免租期，成都丰恒行公司主张2020年3月为合同约定的免租期，不符合合同约定，其应当支付2020年3月的租金2700元。 关于水、电、物业费等费用。成都丰恒行公司辩称其已缴纳2020年1月、2月的物业费，但其并未提交证据予以证明。而宁骏物业管理有限公司收款收据所显示缴费总额为541.4元，与陈冬娥提交的其向广州市宁骏物业管理有限公司（誉峰遇见）转账的凭证中所支付金额一致，故一审法院认可此笔费用系陈冬娥缴纳。案涉合同于2020年3月30日解除，故合同解除前的物业费等相关费用应当由成都丰恒行公司承担，成都丰恒行公司应当支付物业费、水费及垃圾清运费541.4元。 关于滞纳金及违约补偿。一审法院认为，一方当事人违反合同约定，应当承担相应的违约责任，但新冠疫情于2020年1月底在全国范围内爆发，该疫情的发生是不可预见和不可抗力的。在疫情期间，各公共场所、小区均实行封闭式管理，成都丰恒行公司承租本案案涉房屋系从事酒店经营。在今年2-3月期间，酒店按照防疫要求暂停营业，确会给其造成较大损失。加之陈冬娥在合同解除后于2020年4月11日便将案涉房屋交由第三方托管，其并未产生较大损失。综上，一审法院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，对陈冬娥要求深圳丰恒行公司、成都丰恒行公司承担违约责任的请求不予支持。 关于房屋大门损失。陈冬娥主张大门价格为2360元，但其并未提交证据证明大门价值。但在2020年3月31日，石羊派出所接（报）处警登记表载明“陈龙将有孔的门更换掉，苏冶平同意该意见”。故一审法院酌定由成都丰恒行公司支付1200元。 综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、成都丰恒行公司于判决生效之日起十日内支付陈冬娥房屋租金5400元及物业费、水费、垃圾清运费541.4元；二、成都丰恒行公司于判决生效之日起十日内支付陈冬娥更换大门损失1200元；三、驳回陈冬娥的其他诉讼请求。案件受理费193元，由成都丰恒行公司负担。 二审中陈冬娥提交了其车旅费票据，拟证明其维权损失，对此本院认为，本案一、二审中陈冬娥均未提出要求对方赔偿车旅费或实现债权费用的主张，故该证据与本案无关。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，成都丰恒行公司与陈冬娥建立的租赁合同关系系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，陈冬娥上诉认为成都丰恒行公司逾期支付租金，构成违约，故应支付滞纳金及补偿款。对此，本院认为，2020年1月底新冠疫情爆发，各地区均采取了一系列严格的防控措施，其中2020年2月至3月期间防控措施最为严格，人员流动大为减少，该情形为众所周知的事实，各合同主体在履约过程中，应遵守诚信、公平原则，体谅因此造成的最基本的履约困难。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。成都丰恒行公司承租用途为酒店经营，其业态受新冠疫情影响较大，因此2020年4月陈冬娥收回案涉房屋时不享有合同的解除权，其行为构成违约，陈冬娥无权另行主张对方承担租金和实际费用之外的违约责任。 综上所述，陈冬娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费178元，由陈冬娥负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 何广智 二〇二一年六月八日 书记员 袁雅丽