河北省承德市双滦区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0803民初261号 原告（反诉被告）：何喜春，女，1985年12月30日出生，满族，农民，住河北省承德市丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：王雪，河北山庄（双滦）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北晨阳房地产开发有限公司，住所地：河北省承德市双滦区双塔山镇单塔子村晨阳汽配城B4栋三层，统一社会信用代码：91130803669054596F。 法定代表人：陈彦岗，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：孙继英，河北华川(宽城满族自治县)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:冯梓蕃,河北华川律师事务所（实习律师）。 原告何喜春与被告河北晨阳房地产开发有限公司（以下简称晨阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案。在诉讼过程中，晨阳公司提起反诉。本院依法先适用简易程序，后因案情复杂，转为适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告何喜春及其委托诉讼代理人王雪、被告委托代理人孙继英、冯梓蕃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何喜春向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年9月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号为：20180905060）；2、判令被告退还原告购房支付的首付款174705.00元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月15日，原告在被告处购买了位于双滦区河北晨阳国际汽配城二期（晨阳国际广场）晨阳大厦、晨阳商务中心2幢0单元13层Ｂ1315号公寓式酒店房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定：原告以贷款方式付款，于合同签订当日支付首付付款174705.00元，余款向承德市郊区农村信用合作联社双滦信用社申请贷款支付。合同签订后，原告向被告支付了首付款174705.00元，被告未原告出具收据一份。后原告在向信用社申请贷款时被告知因原告系贫困户而不能在该信用社办理贷款。而被告又不能为原告办理其他银行的贷款业务，导致无法贷款支付剩余尾款，合同无法继续履行。原、被告双方沟通后，被告同意解除合同，但无法确认退还首付款的时间。 晨阳公司辩称，双方于2018年9月15日双方网签商品房买卖合同（预售）（以下简称《合同》），因被答辩人贷款不能，至今仍未向答辩人履行剩余房款。双方在所签订的合同中，第七条第二款第四项约定了“如因买受人原因导致贷款不能如约发放，买受人应补足房款剩余金额”，由此可以证明，双方在签订合同时，能够预见到可能发生无法取得银行按揭贷款的情况，并且约定了替代性付款方式。因此，被答辩人无法取得银行贷款并非导致合同目的无法实现之不可预见的障碍。在2020年，被答辩人曾与答辩人双方沟通协商解除合同事宜，后因双方对退款时间未达成一致意见，导致本次协商解除不能。协议解除的特点是：合同的解除取决于当事人双方意思表示一致，而不是基于当事人一方的意思表示，也不需要有解除权，完全是以一个新的合同解除原合同。但由于双方未能达成一致意见，双方所协商解除的内容对双方当事人均不产生约束力。故请求驳回其诉讼请求。 晨阳公司反诉诉称：1、请求法院依法判令被反诉人履行双方所签订的《商品房买卖合同》，并一次性履行剩余房款160000.00元以及违约金69200.00元；2、诉讼费由被反诉人负担。事实与理由：反诉人、被反诉人双方于2018年9月5日签订《商品房（预售）买卖合同》（合同编号：20180905060，以下简称《合同》），双方约定由被反诉人何喜春购买反诉人所开发的河北晨阳国际汽配城二期（晨阳国际广场）晨阳大厦、晨阳商务中心2幢13层B1315号房屋，同时约定该房屋建筑面积54.77m²，6111.11元/m²，共计334705.00元。《合同》签订后，被反诉人依约向反诉人履行房屋首付款174705.00元，剩余房款160000.00元至今仍未向反诉人履行。综上，由于被反诉人原因拒不履行双方所签订的《合同》，给反诉人造成了严重的经济损失。 何喜春反诉辩称,因反诉原告指定贷款银行为农村信用社，致使反诉被告无法通过信用社贷款审批，导致尾款不能全额支付，经双方协商反诉原告同意解除合同，返还首付款，故双方签订的商品房买卖合同已经口头达成了解除合同的一致意见，不存在继续履行合同并支付尾款的事实。反诉被告本可以从其他银行或金融机构办理贷款，但反诉原告不能变更贷款银行，反诉被告无经济能力一次性支付尾款，根据相关法律规定，法律上或事实上不能履行的合同，可以申请人民法院解除合同，本案就属于事实上不能履行，且双方已经达成解除合同的一致意见，故本案反诉原告的反诉无理，应驳回反诉原告的请求。 何喜春向本院提交了以下证据： 1、商品房买卖合同（复印件）1份； 2、收据1张； 3、扶贫手册一份及户口页； 4、何喜春征信报告1份； 晨阳公司向本院提交了以下证据： 1、同何喜春证据1； 2、承德市住房和城乡建设局信息一体化综合办公系统网页截图1张。 经审理查明，2018年9月15日，原告何喜春在被告晨阳公司处购买了位于承德市双滦区河北晨阳国际汽配城二期（晨阳国际广场）晨阳大厦、晨阳商务中心2幢0单元13层Ｂ1315号公寓式酒店房屋一套，双方签订了商品房买卖合同（预售）（合同编号：20180905060，以下简称《合同》）。合同约定：建筑面积为54.77ｍ²，6111.11元／ｍ²，共计334705.00元。在第七条付款方式及期限约定“……（二）、买受人采取下列第3种付款方式：……3、贷款方式付款：银行按揭。买受人应当于2018年9月15日前支付首期房价款174705.00元，剩余房款160000.00元向承德市郊区农村信用合作联社双滦信用社申请贷款支付。4、其他方式：如因买受人原因导致贷款不能如约发放，买受人应补足贷款剩余金额……”。在第八条逾期付款责任约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：ｌ、按照逾期时间，分别处理（（ｌ）和（2）不作累加）。（1）逾期30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（ｌ）项中的期限相同）后．出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”同时约定商品房的交付时间为2020年10月31日前。合同签订后，2018年9月5日，何喜春向晨阳公司交纳购房款174705.00元。承德市郊区农村信用合作联社对何喜春进行贷款审查时发现何喜春为贫困户，不能贷款购买商业用房。何喜春因贷款不能，未向晨阳公司交纳余款。此后，何喜春向晨阳公司销售人员表明退房退款，销售人员表明可退房但房款的退款时间不确定，需要等待。 另外，本院在审理过程中，本院征求何喜春，能否按承德市郊区农村信用合作联社的按揭贷款方式分期向晨阳公司支付尚欠购房款时，其亦不同意该支付方式，明确表示不再继续履行购房合同。 本院认为，何喜春与晨阳公司签订的关于承德市双滦区河北晨阳国际汽配城二期（晨阳国际广场）晨阳大厦、晨阳商务中心2幢0单元13层Ｂ1315号房的商品房买卖合同成立且有效，双方均应按照该合同诚信履行。何喜春因自身原因导致不能通过承德市郊区农村信用合作联社对其的贷款审批获取贷款，则应当继续完成补足房款的交付义务。何喜春主张合同仅约定了银行按揭的付款方式，不应当适用其他方式，本院认为该主张违背了生活实际，本院不予支持。 对于该合同是否已经解除的问题，尽管双方均认可销售人员曾表明可退房退款但房款的退款时间不确定需要等待的事实，但该事实并不能反映出双方已经对原合同进行了解除。理由如下：合意解除的实质是在原合同当事人之间成立一个新的合同，该新合同的目的在于解除当事人原先订立的合同关系，使基于原合同发生的债权债务关系归于消灭。合意解除系以合同的形式进行，同样需具备合同的生效要件。当事人仅达成一致同意解除原合同的合意，但对于合同解除的后果未能达成一致意见的，不能产生合意解除合同的法律效果。 本案中，何喜春在贷款审批未获得通过后长期未交纳剩余房款，且明确表示拒绝按承德市郊区农村信用合作联社的按揭贷款方式分期向晨阳公司支付尚欠购房款，该行为明显属于违约行为，应当继续履行原合同并应当承担相应违约责任。故对何喜春要求解除合同、返还购房款174705.00元的诉讼请求本院不予支持。 对晨阳公司要求何喜春给付以160000.00元为本金，自2018年9月15日起至2021年1月18日止按日万分之五计算的违约金的问题，考虑合同中对于何喜春在贷款不能获得后其应交纳剩余房款的时间没有约定，双方对于合同是否已经解除存在歧义，以及晨阳公司亦未积极进行催缴等客观事实，本院确定何喜春承担违约责任给付违约金的起始日为2021年1月1日，根据原告在本案中所诉求的期间，本院确定违约金为1440.00元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条的规定，判决如下： 一、驳回本诉原告何喜春的诉讼请求； 二、反诉被告何喜春于本判决生效之日起十日内给付反诉原告河北晨阳房地产开发有限公司剩余房款160000.00元，并给付违约金1440.00元； 三、驳回本诉原告河北晨阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6320.57元，由何喜春负担。 反诉案件受理费4738.00元，减半收取计2369.00元，由河北晨阳房地产开发有限公司负担669.00元，由何喜春负担1700.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  刘树军 人民陪审员  王恩普 人民陪审员  侯金英 二〇二一年六月三十日 书 记 员  张广玉