山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)晋08民终288号 上诉人（原审被告）：郝小庄，男，1952年1月15日出生，汉族，东风机械厂退休职工，住山西省永济市。 上诉人（原审被告）：邓龙样（系郝小庄之妻），女，1954年4月20日出生，汉族，住山西省永济市。 共同委托诉讼代理人：李万学，山西瀛航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：展三登，男，1952年5月20日出生，汉族，永济市盐业公司退休职工，住山西省永济市。 被上诉人（原审原告）：郝莲花（系展三登之妻），女，1956年2月14日出生，汉族，永济市计生委退休干部，住山西省永济市。 共同委托诉讼代理人：王弈涵，永济市城东街道法律服务所法律工作者。 上诉人郝小庄、邓龙样与被上诉人展三登、郝莲花所有权确认纠纷一案，不服山西省永济市人民法院(2020)晋0881民初号393号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人郝小庄及其委托代理人李万学；被上诉人展三登、郝莲花及其委托代理人王弈涵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人郝小庄、邓龙样上诉请求：1、请求二审法院依法撤销永济市人民法院作出的(2020)晋0881民初第393号民事判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人一审的诉讼请求，或因本案事实不清，发回永济市人民法院重审。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一审法院针对本案认定事实不清，适用法律错误。上诉人郝小庄在1997年作为永济东风机械厂职工，符合东风机械厂集资建房要求的条件，取得了东风机械厂10号家属楼3单元4层307室集资福利房，依照《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，上诉人郝小庄、邓龙样对该房产享有的所有权依法设立，受法律保护。且所涉房产权属证书和登记簿权利人均登记在答辩人名下，双方当时对此没有任何异议，也不存在登记错误。一审法院违反了物权法第十七条的规定，作出错误的判决。上诉人的儿子郝建中于1996年1月14日与被上诉人展三登、郝莲花的女儿展娟在民政部门办理结婚登记手续。因上诉人在东风机械厂作销售工作，常年在外出差。上诉人委托其子郝建中办理郝小庄、邓龙样房屋所有权登记申请，当时上诉人的儿子郝建中代表答辩人在房产部门填写了各种申请表及相关材料。因上诉人的儿子郝建中与被上诉人的女儿展娟在一起共同生活，房产证及票据放在他们的住处。2014年3月24日，郝建中与展娟离婚，当时郝建中未将房产证及票据拿走，后被被上诉人非法持有。当时上诉人儿子郝建中结婚花费大，妻子邓龙样多病，经济较困难，被上诉人展三登知道此事后，在上诉人买集资房时自愿给答辩人垫付部分购房款，上诉人当时感激不尽。等到集资房建成拿到钥匙后，郝莲花找到上诉人说：在永济租房太贵又不好租，让她们暂时住上诉人的福利房。上诉人当时同意她暂时住，以后上诉人儿子郝建中及展娟也住在里边。期间被上诉人对该房屋进行简单改造。上诉人发现后认为展三登、郝莲花的做法不对，就让西文学村的蔡永红找展三登要房子，并多次提出给付展三登、郝莲花替答辩人垫付的买房款，展三登、郝莲花就是死活不腾房。2014年展娟与上诉人儿子郝建中离婚后，上诉人又多次找展三登索要集资房。展三登他不是东风机械厂职工，没有权利占用上诉人的集资房。当时厂里给职工建集资房拿出1.5亩地给职工补贴，每亩地当时厂里按市场最低价算是30万元（这是1997年地皮价，按现在市场价格比过去地价高出十几倍），楼房占地1.5亩共计45万元，职工集资款建房户共30户，每户职工楼厂里补贴1.5万元，后期厂里每年交纳土地使用费。上诉人给厂里工作了40年，应享受厂里给的集资房待遇，上诉人让被上诉人暂住集资房，并没有卖给被上诉人。由于郝建中与展娟离婚，导致上诉人与被上诉人之间产生矛盾。上诉人多次找展三登，或通过中间人给付垫付的房款，但被上诉人展三登不腾房也不收钱，上诉人左右为难。由于以前的姻亲关系，郝建中与展娟还有一个女儿，是上诉人的亲孙女，碍于面子，将此事一拖再拖。上诉人现暂住在老家西文学的老宅基的房子，该房子破落不堪，已成危房（一审中提供危房照片），上诉人居无定所。该集资福利房是上诉人郝小庄、邓龙样的养老房。被上诉人对上诉人所有的房子占有为非法占有，因上诉人多次找被上诉人告要求腾房，其不腾房无理无据，被上诉人已构成侵权。被上诉人为上诉人垫付了房款，被上诉人与上诉人之间是债权债务关系，与物权无关。被上诉人后来的租住行为与上诉人享有的物权并不冲突，被上诉人的租住行为并不等于物权，被上诉人口口声声以长期居住而称自己拥有物权是强词夺理。一审法院明知被上诉人的起诉无理无据，反而支持了被上诉人一审的诉讼请求。涉案房屋产权性质特殊为集资建房，不属于一般商品房，该集资建房属于上诉人郝小庄特有的。国管局在2006年9月l曰“住房制度改革相关政策解答”第5条提到，集资合作建房是指在政府或主管部门的组织、扶持和单位资助下，采取由职工集聚资金、相互协作共同建设，具有合作性质的住房。集资合作建房，其投资由国家、单位、个人三者共同承担，是主要用于解决困难职工住房问题的一种住房建设方式。可见集资房是经济适用房的组成部分，属于一种由政府提供政策优惠、具有保障性质的政策性住房，应适用经济适用住房的相关管理规定，目前《经济适用住房管理办法》对该类房屋的交易作了特殊的规定和限制。在一审时上诉人提供《永济市东风机械厂改造家属院集资建房方案》证实建房必须自住，使用权归个人，可由子女继承（直属亲属），严禁馈赠、典当、转让。该方案已发生法律效力，一审法院对该方案不认可无理无据。我国不动产物权设立，依法登记而生效，与不动产出资方以及使用状况无关。一审法院无视上述事实的存在，一审法院应当依据《物权法》第十七条之规定应当驳回被上诉人展三登、郝莲花的诉讼请求，然一审法院错误地将上诉人郝小庄、邓龙样的房屋确权给被上诉人展三登、郝莲花所有明显不当。《物权法》第十七条规定，该集资福利房应属上诉人郝小庄、邓龙样所有。在一审中，上诉人提供的证据确实充分，足以反驳被上诉人的证据，一审法院偏听偏信，将上诉人合法所有的房子判给被上诉人，一审法院对房子的所有权认定明显有悖于法律的规定。综上，请求二审法院依法撤销永济市人民法院作出的(2020)晋0881民初第393号民事判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人一审的诉讼请求，或因本案事实不清，发回永济市人民法院重审。 被上诉人展三登、郝莲花辩称，一、答辩人展三登、郝莲花系涉案房屋的真正所有权人，一审法院判决正确。不动产权属证书不具有“绝对”的证据力。根据原《物权法》第十六条（《民法典》第216条）之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。这赋予了不动产登记簿权利推定的效力，意味着不动产登记簿上记载的权利人一般会被推定为不动产物权的享有者。但同时，原《物权法》第十七条、十九条（《民法典》第217条、第220条）又分别规定了“不动产登记簿确有错误”、“不动产登记簿记载的事项错误”的情形。从上述三个条文体系解释角度而言，法律一方面认可了不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力，另一方面也承认现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与真实情况不一致的情形，不能赋予不动产登记簿绝对的证明力。从诉讼法角度而言，一方面，不动产登记簿属于公文书证，由于其对不动产物权归属的证明是通过法律上的权利推定这一方式完成的，故不动产登记簿上有关不动产物权记载事项，在确定不动产物权归属方面的证明力方面远高于其他证据的证明力。此消彼长，相应地，这也就加大了请求确权的一方当事人证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为真实权利人的难度。但另一方面，既然作为一种拟制事实，不动产登记簿登记表彰的权利状态并不总能必然反映真实不动产物权关系，那么就应允许当事人通过举证推翻不动产登记簿所表彰的物权状态。因此，在民事诉讼中，应当根据《民事诉讼法》及其司法解释对于证据规则及证明责任的规定，来综合认定不动产物权的归属。就本案而言，涉案房屋的购房款为展三登、郝莲花分六笔向东风厂付清；房屋建成之后，展三登、郝莲花进行了装修并居住至今；该房屋进行水电改造、办理房产证之时，所有费用均是展三登、郝莲花所出；且房屋所有权证及票据原件均由展三登、郝莲花持有。上述事实有展三登、郝莲花向一审法院提交的收款收据、水费供热收据、大暖改造登记表及证人证言等在卷佐证。这足以证明永济市迎新东街10号家属楼3单元4层307房屋的真正所有权人为答辩人展三登、郝莲花，而上诉人非郝小庄、邓龙样。根据《最高人民法院关于适用物权编>的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，一审法院判决确认涉案房屋所有权归展三登、郝莲花所有，其判决正确，二审法院应予维持。二、涉案房屋原虽属集资房，但当事人之间的借名买房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的约定合法有效我国原《合同法》第52条规定了合同无效的五种情形：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。最高人民法院原《关于适用若干问题的解释（二）》第14条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”。强制性规定在法条中通常表述为“应当”“不得”“必须”“禁止”等。据此，只有违反此类强制性规定的，才属于《合同法》第52条第（五）项裁判无效的范围。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法 规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。经济适用房，包括集资房是政府（单位）提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭或者本单位职工，具有保障性质或者福利性质的住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续、集资房的购买同样也许具有一定的资格（如本企业职工、工作年限等）限制，虽然住建部对经济适用房、集资房的建设、购买等作出过相关规定，但是对于经济适用房（集资房）买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，认定案涉经济适用房（集资房）买卖合同的效力仍应以《合同法》《民法总则》的规定予以判定。如经济适用房、集资房买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，法院应认定合同无效。结合本案，涉案房屋元虽为集资房，上诉人也向法庭提交了“集资建房方案”，方案中也记载有“严禁馈赠、典当、转让、出租”等字样，但“集资建房方案”连政府规章都不是，更谈不上法律、行政法规的强制性规定，故本案当事人之间的“借名买房”有效，一审法院判决正确。退一步讲，经济适用房并非不能交易（上市），只是交易受到限制，在具备（达到）条件后是允许上市交易的。更何况涉案“集资房”所在单元楼从能办理产权（大产权）登记之曰起，其性质已非“集资房”性质，其交易已不受任何限制。综上所述，答辩人展三登、郝莲花系涉案房屋的真正所有权人，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，故请求二审人民法院依法驳回上诉人郝小庄、邓龙样的上诉请求，维持一审判决。 展三登、郝莲花向一审法院起诉请求：1.请求判决确认证号为永政字第00507140号、共有权证号为永政字第00507140-01号，即位于永济市××东街××（××东风机械厂家属楼）3单元4层307室房屋所有权由原告享有，并将上述证号的房产过户登记至原告名下；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告展三登、郝莲花系夫妻关系，被告郝小庄与邓龙样系夫妻关系。原被告原系儿女亲家，被告之子与原告之女原系夫妻关系。2004年10月8日，永济市房地产管理所为永济市××东街××（东风机械厂家属楼）3单元4层307室办理了房屋所有权证书（证号为313015），登记的所有人为郝小庄，共有人为邓龙样。该房产证由原告持有。购房时应交的46684元购房款、该房屋的装修费用、水暖改造等费用均由原告支付。原告自2000年夏天居住至今。2014年5月6日被告以上述涉案房屋产权证丢失为由另行补办了永政字第00507140-01号不动产证书，目前由被告持有。同时查明，就本案涉诉房屋，郝小庄、邓龙样曾起诉展三登、郝莲花侵权之诉，案号为（2018）晋0881民初1793号。后郝小庄、邓龙样申请撤诉。在该案庭审中原告承认涉诉房屋系原告装修，并由原告一直居住至今。在（2019）晋0881民初3135号庭审中，被告对法庭归纳的“涉诉房屋的房款、装修、水暖改造等费用均由原告支付，原告自2000年夏天居住至今”的内容当庭表示无异议。本案庭审中，被告还称，原告只是交了部分房款，并称不清楚房屋的装修和电暖费用是谁交的，在以前上述庭审中可能是弄错了。原告垫付房款四万六千多元，当时是我说的话原告交的钱。厂里给我补款了。我交过两千多元，还有报名费，现在票找不到了。并称厂里通知集资房建房，我从内蒙古就回来报了名。后我委托我儿子给办理房子的事情。我当时让我儿子出房款，我儿子说他马上没有钱，后让原告垫付房款，原告同意垫付，故房款就是原告垫付的。厂里的房产政策是房子一律不对外，是我儿子去找的原告。房子是2000年左右交房的。在我领到钥匙后，原告称其在永济租房子贵且不方便，我就拿钥匙给原告开的门，让他们暂住。开门时候我没注意房屋是毛坯房还是装修好的。在双方子女未离婚前，我找人给原告说过将垫付的钱款给原告，把房子还给我，原告不同意。房子从我开门开始就一直是原告居住。原告还称：1997年被告单位东风机械厂集资建房通知本单位职工买房，被告不需要房子，如果当时原告不买的话，被告也不会买。当时原告也打算买房子，被告让其子与原告沟通让原告购买。随即原告就借被告的名义购买了房屋。原告自1997年-2000年缴纳了购房款、水电改造费、办理房产证费、自来水改造费、均摊改暖费。装修完毕后，自2000年实际入住至今。办房产证时，因本单位职工不需要交钱，而非本单位的职工需要交2500-2800元，原告为了省钱，再者双方是亲家，所以觉得办理在谁名下无所谓，因此用被告的名义办理了房产证。但本单位和非本单位职工的房价是一样的。买房加上装修共计花费七万多元。在双方子女离婚后我们才有争议的，在子女离婚一年后才开始提房子的事情。办理房产证填表等一系列都是郝莲花办的。被告只知道用他的名字，但被告没有去，被告儿子也一直没有管过这件事。一审法院认为：产权登记系行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。应依据购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况进行综合分析，以确定房屋归属。本案诉争的房屋所有权人登记在被告郝小庄、邓龙样名下，仅能证明被告系该房屋登记的权利人，该权利仅在外部关系上对善意第三人发生法律效力，并不能证明其系房屋的真正权利人，亦不能据此解决原被告双方之间内部就诉争房屋的产权争议。被告未能提供其对房屋实际享有所有权的充分证据。其辩称房款系让原告替其垫付，其将房屋借予原告居住，但亦未提供相应证据予以证实。即便是借款买房后将房屋借给原告居住，但实践中涉及房屋装修、水电暖改造等重要事项一般均由实际购买人出资办理，本案被告均未支付上述事项相关费用也未参与办理。故被告所辩称的理由明显与常理不符，本院不予采纳。反观诉争房屋的购房款、房屋的装修方案、装修费用、水电暖改造等均由原告出资并实际办理，房屋最初办理的产权证书也由原告持有，房屋自2000年交付起一直由原告使用至今。综上情形可知，对于诉争房屋，无论是价款的支付，还是实际的占有使用，均可证实原告出资购买及享有房屋实际权利、负担房屋实际义务的客观事实。从而推定系原告以被告名义购买的诉争房屋更加符合客观事实。上述事实足以推翻不动产登记记载内容，故对原告主张其系房屋的实际权利人的请求，本院予以支持。被告应配合原告办理过户手续，将房屋登记至原告名下，相关费用应由原告负担。关于被告所述本案诉争房屋系单位集资建房，自己享有相应单位福利。因原告以被告的名义取得房屋的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，就被告认为原告实际享有了应由自己应得单位的福利数额，不属于本案审理范围，若有纠纷，可另行解决。原告自愿负担本案诉讼费，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法法》第十七条“不动产登记证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：确认位于永济市××东街××（东风机械厂家属楼）3单元4层307号的房屋（证号为永政字第00507140号、共有权证号为永政字第00507140-01号）为原告展三登、郝莲花所有；被告郝小庄、邓龙样在本判决生效后三十日内协助原告展三登、郝莲花将位于永济市××东街××（东风机械厂家属楼）3单元4层307号的房屋（证号为永政字第00507140号、共有权证号为永政字第00507140-01号）产权变更至原告展三登、郝莲花名下；办理上述房屋变更登记所产生的全部费用由原告展三登、郝莲花负担。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告展三登、郝莲花负担。 经审理查明，二审庭审中，上诉人郝小庄、邓龙样称购房款不是被上诉人展三登、郝莲花缴纳的，被上诉人是租住房屋而非居住，且否认2004年10月8日，永济市房地产管理所为涉案房屋办理的证号为313015的房屋所有权证书由展三登、郝莲花持有的事实。对此诉称，上诉人未提供任何证据。上诉人提供证人吕某、郝小庄的当庭证言及证人李某的证明，仅证明诉争的房屋系单位集资建房，不对外出售的事实。二审认定的事实与一审查明的事实一致。同时查明，二审庭审结束后，二上诉人向本院提交了“永济市东风机械厂改造家属院，集资建房方案（草案）”，以此说明涉案房屋属于单位集资建房，自己享有相应的单位福利。对此问题，本院对双方当事人进行了调解，但未能达成一致意见。二被上诉人同时提出涉案房屋所在的小区已有多户在房产登记部门办理了过户登记手续，但因客观原因无法取得相关证据，于2021年4月19日向本院提出调查“案涉房屋所在小区已办理过户登记的情况”的申请，本院于2021年4月20日作出（2021）晋08民终288-1号《律师调查令》，永济市房地产交易服务中心于2021年4月22日出具证明：“根据贵院的调查令，经查我单位档案原东风机械厂家属楼（迎新东街10号）始建于1997年5月，2012年初始登记，2013年4月后均可以进行正常交易。附两户交易情况载明有二次、三次交易的事实。” 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产登记证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定，当事人有证据证明不动产登记的记载与真实权利不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。上述法律规定了对不动产登记簿登记的权利状态并不总能必然反映真实不动产物权关系，即就应允许当事人通过举证推翻不动产登记簿所记载的物权状态。本案涉及的产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系，即应依据购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况进行综合分析，以确定房屋归属。本案中，涉案的房屋所有权登记虽登记在上诉人郝小庄、邓龙样名下，但仅能证明上诉人系该房屋登记的权利人，该权利仅在外部关系上对善意第三人发生法律效力，并不能证明其系房屋的真正权利人，亦不能据此解决双方当事人之间内部就诉争房屋的产权争议。被上诉人提供的证据证实了诉争房屋的购房款、房屋的装修费用、水电暖改造等均由被上诉人出资并实施，且诉争房屋最初办理的产权证书也由被上诉人持有，结合诉争房屋自2000年即由被上诉人居住使用至今的事实，及双方当事人曾为儿女亲家关系的实际情况，从实际出发，尊重历史，面对现实，一审判决确认诉争房屋为被上诉人所有，并由上诉人对诉争房屋协助被上诉人办理产权变更登记认定事实清楚，符合法律规定。上诉人于二审中提供的证人证言，仅能证明诉争的房屋系单位集资建房，不能证实购房款不是被上诉人交付的事实，且上诉人在另案中，对涉诉房屋的房款、装修、水暖改造等费用均由被上诉人支付，被上诉人自2000年夏天居住至今的内容不持异议的事实，故本院对其上诉主张不予支持。关于案涉房屋属于单位集资建房，二上诉人认为二被上诉人实际享有应由二上诉人应得单位的福利数额问题，一审中，二上诉人未对该问题提出反诉主张，一审判决以若有纠纷，可另行解决，并无不当。且永济市房地产交易服务中心已证明涉案小区的房屋自2013年4月后即可进行正常交易的事实，一审判决由郝小庄、邓龙样协助展三登、郝莲花对案涉房屋产权变更至展三登、郝莲花名下正确。 综上所述，郝小庄、邓龙样的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人郝小庄、邓龙样负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 伟 审判员 任志敏 审判员 胡 玮 二〇二一年六月十五日 书记员 刘 萌