江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终940号上诉人（原审被告）：石金华，女，1983年7月15日生，汉族，现住泰兴市。上诉人（原审被告）：马保华，男，1981年5月12日生，汉族，现住泰兴市。两上诉人共同委托诉讼代理人：闵维钧，江苏明港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰兴市乾诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321283083157459L，住所地泰兴市姚王镇澄江路888号。法定代表人：周春权，总经理。委托诉讼代理人：黄波，江苏睿恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：林小小，江苏睿恒律师事务所律师。上诉人石金华、马保华因与被上诉人泰兴市乾诚房地产开发有限公司（以下简称乾诚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初7260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石金华、马保华上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判石金华、马保华无需给付违约金。2.乾诚公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.案涉录音中人员之一的高伟，在认购协议书中“置业顾问”一栏签名，代表乾诚公司与石金华进行购房事宜的洽谈，石金华作为普通购房者，基于对高伟置业顾问身份的合理信任，难以正确辨识其权限范围。石金华已尽到合理审查义务，属于善意无过失，高伟承诺放弃定金和违约金，构成表见代理。2.录音中，高伟与石金华方就解除合同达成一致，高伟有权代表乾诚公司与石金华方合意解除协议，案涉协议在一审起诉前已解除。3.合同解除后，乾诚公司拒绝退还石金华方21万元，故石金华拒绝协助办理注销网签备案手续，石金华方没有过错，不应当支付违约金。4.马保华并未在案涉协议上签字，协议不能对马保华产生拘束力，马保华的主体不适格，应当驳回对马保华的诉讼请求。乾诚公司辩称，1.案涉认购协议书是双方真实意思表示，双方均应按照认购协议书的约定来履行自身义务。石金华方未在约定的期限内与乾诚公司签订商品房买卖合同，已构成违约，应当承担违约责任，并协助乾诚公司办理注销网签备案手续。2.乾诚公司未就免除石金华方违约责任一事授权任何一方，也未就此作出任何意思表示。案涉录音证据的相关人员并非乾诚公司的工作人员，不能代表乾诚公司作出任何意思表示。乾诚公司在发给石金华方的《告知函》中明确其应当承担违约责任，与石金华方陈述的免除违约责任情况不符。3.石金华、马保华系夫妻关系，虽认购协议中仅有一人签字，但二人在一审中明确表明知晓购房事宜。一审中明确购房事宜由马保华负责办理，因此并不存在主体不适格问题。乾诚公司向一审法院起诉请求:1.判令解除乾诚公司与石金华、马保华于2019年7月18日签订的《香榭湖玫瑰园社区认购协议书》；2.石金华、马保华协助乾诚公司办理注销皇家水岸花园4号地块二期45幢2103室房屋的网签备案手续；3.石金华、马保华承担因其违约产生的违约金7000元，定金2万元不予退还；4.本案全部诉讼费用由石金华、马保华承担。一审法院认定事实如下：乾诚公司（甲方）与石金华、马保华（乙方）于2019年7月18日签订《香榭湖玫瑰园社区认购协议书》（合同编号NO.001072）一份，主要约定：…项目地点为泰兴市乐宁路8号，乙方认购物业为45幢楼21层03室…。实际总房款为70万元，乙方选定具体房屋并签订本协议时，应向甲方交付定金2万元，该定金自甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后自动转为房款。…付款方式为按揭付款，首付款为21万元…。付款时间为乙方于2019年7月18日交定金2万元，乙方于2019年7月21日前交房款19万元。…以按揭贷款方式支付的买受人：乙方（包括全部买受人）须于签署本协议书后3日内携带身份证、本协议书及定金发票原件至甲方案场预签《商品房买卖合同》并同时付清该物业的首付款…。乙方逾期至甲方案场预签《商品房买卖合同》且未取得甲方书面许可的，视为乙方违约，甲方有权解除本协议且不予退还乙方已支付的所有定金…。乙方逾期办理银行按揭贷款手续或逾期与甲方正式签署备案《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，甲方有权解除本协议及预签的《商品房买卖合同》，不予退还乙方已支付的所有定金，同时乙方还需向甲方支付全部购房款1%的违约金…。协议书签订后，石金华、马保华向乾诚公司支付21万元。乾诚公司于2019年8月12日将案涉房屋的《商品房买卖合同》（预售）在泰兴市新建商品房网上交易平台进行网签备案，后石金华、马保华未签订备案的《商品房买卖合同》。石金华于2019年9月6日向乾诚公司出具《退房申请》一份，载明：因本人对该公司合同存在违规，双方不能达成一致，故申请退房。后双方协商未果，乾诚公司遂诉至一审法院。另查，石金华、马保华未向乾诚公司购买车位。石金华、马保华对备案登记的《商品房买卖合同》中有关车位条款提出异议致未签订合同。一审中，石金华、马保华提交录音辩称乾诚公司同意退还其定金2万元并不要求承担违约金。乾诚公司对此不予认可。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于乾诚公司主张解除认购协议书及注销网签备案的诉求。双方签订认购协议书后，在签订备案的商品房买卖合同过程中，因石金华方对合同条款提出异议导致最终未签订备案的购房合同，根据协议约定，乾诚公司有权主张解除协议，而且石金华也向乾诚公司出具申请书，要求退房。故本案中乾诚公司主张解除案涉认购协议书，于法有据，予以支持。认购协议书解除后，石金华、马保华应协助乾诚公司办理注销案涉房屋的网签备案手续。关于乾诚公司主张石金华、马保华承担违约金7000元及不退还定金2万元的诉求。1.双方在签订的《认购协议》中约定，如石金华方逾期与乾诚公司正式签署备案《商品房买卖合同》的，视为石金华方违约，乾诚公司有权解除认购协议，不予退还定金，石金华方还需向乾诚公司支付全部购房款1%的违约金。双方均应按协议约定履行。2.石金华方系对乾诚公司在有关部门备案的《商品房买卖合同》中车位条款提出异议，导致双方未签订正式合同，结合当事人在此过程中的过错程度及本案的实际情况，酌情确认石金华方承担违约金3000元。乾诚公司应退还石金华方交纳的定金2万元及剩余购房款。3.虽石金华方提交录音称乾诚公司同意退还定金及放弃违约金，但乾诚公司对此不认可。石金华方未提交证据证实录音中人员有权代表乾诚公司放弃定金、违约金或乾诚公司对此予以追认，故对石金华方的辩称意见不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、解除泰兴市乾诚房地产开发有限公司与石金华、马保华于2019年7月18日签订的《香榭湖玫瑰园社区认购协议书》。二、石金华、马保华于判决生效后十日内协助泰兴市乾诚房地产开发有限公司办理注销泰兴市姚王镇皇家水岸花园4号地块二期45幢2103室房屋的网签备案手续。三、石金华、马保华于判决生效后十日内给付泰兴市乾诚房地产开发有限公司违约金3000元。四、驳回乾诚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10880元，减半收取5440元，由乾诚公司负担2720元，由石金华、马保华共同负担2720元。二审另查明，石金华一审提交的录音文字整理稿并非录音音频的完整版。从完整的录音可见，录音中的当事人在就解除合同问题进行协商，协商过程中曾提及删除违约金的事项，但因马保华对解除合同手续中“因个人原因”的表述有异议,双方发生分歧，录音中未能反映分歧是否最终得到妥善处理。二审期间，双方未提交新证据。一审法院查明的事实已有当事人陈述以及相关证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中签订认购协议书、提出退房申请等行为均发生民法典施行前，故本案仍适用当时的法律和司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人解除合同需符合原《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条关于合意解除、约定解除以及法定解除的规定。本案中，双方签订认购协议书系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。根据认购协议书中其他约定第4条的规定，乙方（石金华方）逾期与甲方（乾诚公司）正式签署备案《商品房买卖合同》的，视为石金华方违约，乾诚公司有权解除本协议。而实际上石金华方未在认购协议书约定的时间内与乾诚公司签订备案《商品房买卖合同》，双方约定的解除合同条件成就，作为解除权人的乾诚公司向一审法院起诉要解除案涉认购协议符合原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定。关于石金华方认为案涉认购协议已在一审诉讼前解除的主张。首先，根据双方认购协议的约定，石金华方并无单方解除合同的权利，故石金华方提出退房申请，并不然导致合同解除。其次，根据石金华方提供的其与高伟等人谈话录音的内容可知，双方虽曾就解除合同事宜进行协商，但最终双方因解除合同原因的表述等原因未能达成解除合同的合意。故石金华方的上述主张不能成立，一审判决解除案涉认购协议，并无不当。关于违约金问题。乾诚公司二审中向本院申请放弃关于违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。乾诚公司的上述申请属于对其自身权利的处分，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院予以照准。综上所述，石金华、马保华的上诉请求不能成立。因乾诚公司放弃部分诉讼请求，导致一审认定事实发生变化，本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款三项规定，判决如下：一、维持江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初7260号民事判决第一项、第二项、第四项以及一审案件受理费负担部分。二、撤销江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初7260号民事判决第三项。二审案件受理费50元，由石金华、马保华负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 霖审 判 员  李志霞审 判 员  宗 雯二〇二一年六月十六日法官助理  于海涛书 记 员  卞 婷