北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6812号上诉人（原审原告）：张卫锋，男，1976年8月1日出生，汉族，天旗国际品牌策划（北京）有限公司职员，住山东省定陶县。委托诉讼代理人：王**德，北京建豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王新庚，男，1976年10月16日出生，汉族，北京容联易通信息技术有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭春瑞，北京市诺恒律师事务所律师。上诉人张卫锋因与被上诉人王新庚房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初78093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张卫锋上诉请求：一、请求撤销一审判决，发回重审；或在查明案件事实后依法改判支持张卫锋一审全部诉讼请求，并驳回王新庚一审反诉请求；二、由王新庚承担本案一审、二审诉讼费、字画评估费。事实与理由：一审判决认为王新庚不应当对案涉房屋漏水给张卫锋造成的物品损失承担赔偿责任是错误的，理由如下：张卫锋租赁案涉房屋的目的，就是用于经营活动。作为出租方的王新庚，就应当保证其提供的房屋不能存在安全隐患，保证张卫锋正常使用案涉房屋。虽然案涉房屋漏水原因不明，但张卫锋事实上是因房屋漏水导致字画被泡，且王新庚也在收取张卫锋租金，故王新庚对此应当承担责任。假定本案双方均无过错，但考虑到出租人一般的注意义务，及其实际收取租金的事实，基于公平原则，王新庚也应当承担一定的责任。因张卫锋字画被泡，且双方正在诉讼之中，基于案件审理及鉴定的实际需要，张卫锋无法挪动案涉被泡字画只能保持现状，张卫锋也客观上无法继续使用该房屋，故张卫锋不构成违约，不应当支付相应的租金。王新庚辩称，不同意张卫锋的上诉请求和理由。张卫锋向一审法院起诉请求：1.确认双方于2018年6月27日签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）于2019年5月3日解除；2.判令王新庚退还2019年5月1日至2019年7月31日期间的租金18000元、押金6000元；3.判令王新庚赔偿因房屋漏水造成的字画损失524500元。王新庚向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2018年6月27日签订的租赁合同于2020年8月31日解除；2.判令张卫锋支付2019年8月1日至2020年8月31日期间的租金78000元；3.判令张卫锋支付违约金14400元，已交纳的押金6000元不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：涉案房屋的所有权人为王新庚，规划用途为办公用房，建筑面积73.69平方米。2018年6月27日，王新庚（出租方、甲方）与张卫锋（承租方、乙方）签订租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为公司办公与注册地址使用，租赁期为36个月，自2018年8月1日至2021年7月31日，月租金6000元，半年一付，押金6000元，乙方在2019年6月30日前支付第二年上半年租金36000元。乙方在租赁期间在该房屋发生的人身安全、财产安全问题，其责任及赔偿由乙方全部承担，甲方不承担任何责任和赔偿。若甲方违约，应退还给乙方押金和已支付的未发生的租金，同时还需支付一年合同期租金额的20%的违约金，若乙方违约，则甲方有权不退还押金和相应的租金，同时还需支付一年合同期租金额的20%的违约金。合同签订后，张卫锋向王新庚支付押金6000元，并将租金交纳至2019年7月31日。2019年4月30日，涉案房屋顶棚发生漏水。2019年7月12日，涉案房屋所在物业公司出具《证明》，内容为：“2019年4月30日，涉案房屋顶部发生漏水，经我公司工作人员前后共3次现场查看，断定漏水并非由业主王新庚造成，漏水原因与王新庚无关。”2020年8月29日，张卫锋将涉案房屋钥匙及水电卡交给物业公司，2020年8月31日，王新庚从物业公司领取上述物品。案件审理中，张卫锋申请对因漏水造成的400张字画损失进行鉴定。2020年9月3日，北京京评价格评估有限公司出具《价格评估报告书》，评估对象在价格评估基准日2019年4月30日受损前的市场价值为524500元，受损后的市场价值为474930元。张卫锋支付评估费18490元。经询，张卫锋表示字画受损修复价值高于字画价值本身，没有人会购买受损字画，应当按照受损前价值计算实际损失。王新庚对评估范围存在异议，称大部分字画没有水浸痕迹，受损字画无法证明是在涉案房屋内被水浸泡，字画受损后也存在价值，不应按照受损前价值计算损失。庭审中，张卫锋申请物业公司的水电工孙岐玉、水暖工陈永发出庭作证。孙岐玉到庭陈述：“2019年五一前后，物业公司前台说张卫锋家里漏水让我去看看，我去现场后看到水从顶棚墙面往下流，水流到桌子上，又从桌子上流到地面上，地面下凹的部分有积水。大部分字画都放在桌子上，都被水浸泡了，地上也有字画，也湿了。我们排查了涉案房屋和楼上的卫生间、水表井房，但是找不出毛病，无法进行维修就走了，走的时候还在漏水，怀疑是暖气漏水。”陈永发到庭陈述：“2019年4月，我接到金隅可乐物业前台的电话，说张卫锋所在的涉案房屋漏水，我去现场后看到顶棚的墙面上有三四个位置往下滴水，水落到桌子上，桌子上有好多字画，柜子上也有水往下滴。涉案房屋和楼上都用的地暖，当时供暖季已经过去了，整个楼的供暖系统都已经卸水，我看了暖气里没有水，就去了楼上，具体情况记不清了，但不是我们暖气的事就走了。”王新庚表示无法确认证人身份，且漏水时自己不在现场，无法确认证人是否在场。关于漏水发生后房屋的使用情况，王新庚表示2019年7月在涉案房屋内看到有人作画，2019年9月还在购电，且张卫锋一直使用涉案房屋作为公司工商注册地址。张卫锋表示漏水后未再使用涉案房屋，为维持公司缴税，使用房屋作为工商注册地址，实际经营地址不在该地址，2019年7月是双方约好去商谈漏水损失，9月份我交了10元电费是怕欠费后停电，担心字画二次受损。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，应属合法有效，各方应依约履行。本案的争议焦点之一为王新庚是否应在合同之诉范围内赔偿张卫锋的漏水损失。根据本案查明的事实，双方均认可漏水位置位于涉案房屋顶棚，现没有证据显示房屋顶棚的建筑结构和设备实施不符合建筑、消防等方面的安全条件导致漏水发生，且经过物业公司多次排查已经确定此次漏水并非因业主王新庚原因导致，在此情况下，对于无法归责于出租人情况下出现的漏水，在租赁合同并未就此明确约定由王新庚承担责任的情况下，不能认定王新庚对张卫锋的物品损失承担赔偿责任，故张卫锋主张要求王新庚赔偿漏水损失的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持，张卫锋可就该损失向实际侵权人另行主张权利。关于合同解除时间，王新庚于2020年8月31日收到张卫锋交还的房屋钥匙，房屋交接完成，故双方租赁合同应于该日解除，张卫锋虽主张合同于2019年5月3日解除，但未就此提交证据证明，法院不予支持。关于合同解除前的租金负担问题，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，涉案房屋出现漏水问题后张卫锋可要求王新庚进行维修，在王新庚不予维修的情况下，法律已赋予张卫锋采取自行维修的方式以避免损失扩大的权利。而张卫锋直接拒付租金，属于不当行使抗辩权。再者，根据张卫锋陈述的漏水部位及持续时间的长短来看，该漏水情形并未导致涉案房屋的使用功能完全丧失。事实上，漏水发生后，张卫锋未交还房屋，仍继续占有涉案房屋，并使用涉案房屋作为公司工商注册地址，张卫锋以涉案房屋出现漏水，王新庚不予维修为由拒付租金，该抗辩理由不能成立，张卫锋应当支付租赁期间的租金，其拒付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，其已交纳的押金不予退还。另一方面，涉案房屋因漏水必然影响张卫锋对房屋的正常使用，且张卫锋拒付租金后，王新庚作为守约方应当及时收回涉案房屋，减少损失进一步扩大。判决如下：一、张卫锋与王新庚于二〇一八年六月二十七日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年八月三十一日解除；二、张卫锋于判决生效之日起七日内支付王新庚租金三万元；三、驳回张卫锋的全部诉讼请求；四、驳回王新庚的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9285元，由张卫锋负担。一审反诉案件受理费1130元，由张卫锋负担345元（于判决生效后七日内交纳），由王新庚负担785元（已交纳）。评估费18490元，由张卫锋负担（已交纳）。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院经审理查明事实无异议，本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于王新庚应否赔偿张卫锋漏水损失以及张卫锋拒付租金是否构成违约。关于王新庚应否赔偿张卫锋漏水损失一节。本案中，双方均认可漏水位置位于涉案房屋顶棚，现无证据显示房屋顶棚建筑结构及设施存在安全问题导致漏水发生，经过物业公司排查确认，漏水并非王新庚原因导致。故在租赁合同未明确约定出现该种情形应由王新庚承担赔偿责任，且根据现有证据张卫锋漏水损失无法归责于王新庚原因导致的情形下，张卫锋要求王新庚赔偿漏水损失，依据不足，本院不予支持。关于张卫锋拒付租金是否构成违约一节。根据查明的事实，双方租赁合同履行期间，涉案房屋发生漏水问题，但根据当事人陈述的漏水部位、持续时间的长短等本案实际情况来看，该漏水情形并未导致涉案房屋的使用功能完全丧失，且漏水发生后张卫锋仍继续占有涉案房屋，并使用涉案房屋作为公司工商注册地址，在此情形下，张卫锋直接拒付房屋租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院综合考虑各方当事人的过错程度及本案实际情况所作出的处理意见并无不当，本院予以维持，张卫锋的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，张卫锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9525元，由张卫锋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  申峻屹审 判 员  杨 夏二〇二一年六月三十日法官助理  曾琪惠法官助理  吴 琳书 记 员  任 宇