湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终730号上诉人（原审原告）：王友良，女，1966年5月22日出生，汉族，户籍所在地湖南省湘潭县，现住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：王力人，湘潭县天易法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湘潭美江房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市九华经济区富洲路98号604室。法定代表人：梁艳红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗桃荣，湖南勤人坡律师事务所律师。上诉人王友良因与被上诉人湘潭美江房地产开发有限公司（以下简称美江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初2511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王友良上诉请求：1.撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初2511号民事判决，依法改判；2.美江公司继续履行与王友良所签订的《商品房买卖合同》；3.美江公司按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金145173元（暂计：2015年7月1日起至2020年4月30日止按日万分之三×总房款279246元＝83.77元／日×1733日）至达到“该商品房经竣工验收合格”交付条件之日止的违约金；4.由美江公司承担本案一、二审诉讼受理等相关费用。事实和理由：一、王友良于2013年4月14日与美江公司签订《商品房买卖合同》，双方约定，由美江公司将其开发的位于湘潭市九华示范区××路以东、大众东路以北，湘潭市九华经开区大众东路19号美江国际社区1-1号楼1单元0901002号房屋一套，建筑面积为84.09平方米销售给王友良，房屋单价为3320.80元／平方米，总价款为279246元，约定王友良于同年10月8日前将279246元全部房款存入指定监管账户，王友良依约付清了全部购房款。《商品房买卖合同》第十条约定，美江公司应于2015年6月30日前将房屋交与王友良。交房期限到期后，王友良多次要求交房，而美江公司却未交房。《商品房买卖合同》第十一条第一款（2）约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例不小于第（1）项中的比例）的违约金。王友良要求美江公司履行合约，但美江公司拒不按双方所签订的《商品房买卖合同》支付违约金。美江公司未达到《商品房买卖合同》第十条第1项“该商品房经竣工验收合格”交付条件，王友良为此曾多次向湘潭市住建局、湖南省建设厅反映，引起了主管部门高度重视，并确认美江公司向王友良交付房屋的行为系“违法交房”。签订该《商品房买卖合同》时，美江公司使用的格式化条款存在瑕疵，第十一条未作特别标注、阐述，该条非王友良真实意思表示，应依法撤销。《商品房买卖合同》存在故意隐瞒、误导王友良的事实，第十一条第一款（1）（2）项，将逾期不超过90天与逾期超过90天后的违约金等混为一谈，应依法撤销后变更第十一条第一款（2）项为：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。二、原审违背《民事诉讼法》第一百七十条（二）规定，认定事实错误，二审应予改判。1.美江公司以“领据”复印件作为证据向法庭提交质证，以证明王友良领取了延期交房违约金1675元（至2015年8月1日），该领据复印件不能作为证据使用，并且王友良没有领取该1675元，一审法院非法采信该证据是错误的；2.2015年8月3日，美江公司采取欺骗手段，将不具备且未达到《商品房买卖合同》第十条“该商品房经竣工验收合格”交付条件的房屋非法转移给王友良，违反法律、行政法规的强制性规定，以合法交付房屋形式掩盖商品房不具备经竣工验收合格交付条件非法转移为目的骗取王友良收房，应认定该房屋交付行为无效。3.合同签订后，王友良依约支付了全部购房款，没有违约情形，美江公司未交付经竣工验收合格的房屋给王友良已构成严重违约，应履行向王友良交付条件责任和延期交房惩罚性支付违约金的义务；4.美江公司使用格式化合同条款存在瑕疵，《商品房买卖合同》第十一条未作特别标注、阐述，并且王友良才知道第十一条第一款（1）（2）项违约金同等，且与他人同类条款一致，该条非王友良真实意思表示，王友良起诉时通过咨询才知道本合同系格式化条款，请求撤销《商品房买卖合同》第十一条第一款（2）的诉求未超过法定除斥时效，依法应撤销《商品房买卖合同》第十一条第一款（2）项，变更为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。三、原审有越俎代庖行为，适用法律错误，有枉法裁判情形。本案应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条规定。《商品房买卖合同》第十条第1项达到”该商品房经竣工验收合格“交付条件，属于上述司法解释第十一条中当事人另有约定交付条件除外的法定情形。美江公司具有违反上述司法解释第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”及第十二条法律规定的情形。原审法院在审理过程中没有充分释明本案不适用上述司法解释的法定理由，适用《合同法》时故意曲解的认为美江公司的房屋交付行为有效，又以王友良未提交证据证明其因延期交付所造成的损失超过合同约定的违约金等理由作出对王友良不利的错误裁判。对王友良有确实、充分的《商品房买卖合同》第十条“该商品房经竣工验收合格“达到交付条件及第十一条第一款（2）项证据的事实证明不予认定，对美江公司违法交房行为有效，及美江公司不充分的”领据“复印件事实证据予以认定，滥用法律驳回王友良的诉讼请求。被上诉人美江公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实上，一审判决已经查明本案所涉房屋在交房期限届满后一个月即2015年8月1日就已经交房，王友良也签收了相应的收房须知，领取了房屋钥匙。虽然当时没有办理竣工验收手续，但王友良未提出异议，且在收房之后第二天就开始装修，并在半年之后装修完毕，至今已实际居住了5年之久，没有竣工验收手续并未对王友良造成任何损失和影响。竣工验收至今未完成的原因不是房屋不合格，而是与施工方存在纠纷，相关手续一直无法备案，现在案涉楼盘已经列入了湘潭市历史遗留问题的整改范围，预计今年年底可以办好产权证。美江公司一直在履行合同，王友良要求美江公司继续履行合同是不存在争议的。同时，王友良要求支付逾期交房的违约金没有事实基础，美江公司已经实际交房，王友良也已实际使用。同时在交房时美江公司因为逾期交房一个月，还向王友良支付了违约金1675元，虽然该收据原件未找到，但是结合收房手续是可以认定收据复印件的。如果美江公司要造假，应该只造逾期一个月的违约金，按照合同约定，逾期违约金只有800余元。而且自2015年8月至王友良起诉这么长时间，王友良均未向美江公司提出过任何诉求，也可以说明案涉领据复印件的真实性。竣工验收合格是一个行政管理的要求，虽然在合同中作为一个交房条件进行了约定，但在实际交房时王友良未提出异议，应视为交房条件已经变更。至于未竣工验收的行政责任，王友良也已向相关部门投诉，相关行政部门也对美江公司进行了行政处理。因此，竣工验收合格不再是本案的合同条件。上诉人王友良向一审法院起诉请求：1.美江公司继续履行与王友良所签订的《商品房买卖合同》；2.撤销《商品房买卖合同》第十一条第一款（2）买受人要求继续履行合同的……出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金的格式化约定，变更为：……出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.3‰的违约金；3.由美江公司按日向买受人支付已交付房价款0.3‰的违约金145173元（暂计：2015年7月1日起至2020年4月30日止，按83.77元/日的标准计算1733天）并计算至实际交付之日止的违约金；4.由美江公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月14日王友良、美江公司签订《商品房买卖合同》。合同约定美江公司将其开发的位于湘潭市九华经开区××路××号××社区××号楼××单元××号房屋以279246元的价格出售给王友良。付款方式为一次性付款。出卖人应当在2015年6月30日前经商品房竣工验收合格交付给买受人使用。如出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同纠纷履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，王友良按约定支付了购房款。王友良于2015年8月1日在美江公司处领取了房屋钥匙，同日王友良领取了美江公司延期交房违约金1675元。2015年8月3日王友良开始将房屋装修。一审法院认为：王友良、美江公司所签订的《商品房买卖合同》第双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效，双方均应全部履行。商品房买卖合同由开发商重复使用而预先拟定，其中关于违约金部分应属格式合同条款，但根据合法法中之所以规范格式条款，系为了防止其违反公平原则以及不能反映合同相对方的真实意思。结合本案实际情况，王友良已于2015年8月1日在美江公司处领取了房屋钥匙，尽管美江公司将未经竣工验收备案的房屋交付给王友良的行为违反了法律规定，但该行为违反的是管理性强制规范，而未效力性强制规范，故美江公司的房屋交付行为有效。美江公司亦按合同的约定领取了至2015年8月1日的违约金，王友良亦未提交证据证明其因延期交付所以造成的损失超过合同约定的违约金。美江公司按双方签订的《商品房买卖合同》履行了相应义务，关于合同中违约金的约定未违反公平原则，系原、被告双方真实意思表示。王友良的各项诉讼请求均不应得到支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：驳回王友良的诉讼请求。一审案件受理费3203元，由王友良负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理过程中，经法官助理询问，领款单是否为王友良本人签字，王友良回答“是”。后核对笔录签字时，王友良经其代理人提醒，在笔录上改为“不是”。经审理查明，一审判决认定的基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，二审过程中，经法官助理询问，王友良认可美江公司向其支付1675元延期交房违约金的领款单系其本人签字，但在签署笔录时更改笔录予以否认，本院以王友良被询问时的回答为准，认定领款单系其本人签署。本案中，王友良2015年8月1日在美江公司处领取了房屋钥匙，并于2015年8月3日开始装修并居住至今，已实际占有并使用案涉房屋。虽然在王友良与美江公司签订的《商品房买卖合同》第十条交付期限中约定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房验收合格系工程质量方面的要求，开发商违反规定的，需承担相应的行政及民事责任。现有法律法规虽规定未经验收合格的商品房不得交付使用，并不代表买受人实际占有使用未经验收合格的商品房的行为不能被认定为开发商已履行交付义务。占有使用是一种事实状态，在案涉房屋交付过程中，王友良有权拒绝接收，但其签收房屋、收取美江公司支付的逾期交房违约金，并在领取房屋钥匙后随即对房屋进行装修且居住至今，双方以自己的行为变更了合同约定的房屋交付条件，且现有证据亦不足以表明王友良因房屋尚未竣工验收合格而实际遭受了损失。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。王友良已实现了对房屋的转移占有，而双方并未约定对房屋的转移占有不视为房屋的交付使用，故王友良要求美江公司履行交付义务并支付逾期交房的违约金没有事实和法律依据。如前所述，美江公司已经履行了房屋交付义务，故《商品房买卖合同》中对出卖人逾期交房违约责任的约定是否系格式条款等不影响本案实体审理。综上所述，王友良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3203元，由王友良负担。本判决为终审判决。审判长  罗亮审判员  蔡涛审判员  陶玲二〇二一年六月三十日法官助理杨晟书记员何杏附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……