广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初7097号原告：佛山市顺德区顺兴房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道清晖路148号。法定代表人：李耀宗。原告：佛山市顺德区中协贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良清晖路148号新世界中心商场四楼P001铺。法定代表人：伍艳梅。两原告共同委托诉讼代理人：张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。被告：莫欣波，男，1973年5月22日出生，汉族，住广西横县×××××××××××队129号，公民身份号码452××××××××××××130。原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司（以下简称顺兴公司）、佛山市顺德区中协贸易有限公司（以下简称中协公司）与被告莫欣波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月14日公开开庭进行了审理。两原告共同诉讼代理人张淑婷到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《新世界中心商场商铺租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》于2021年1月17日解除；2.被告立即向原告顺兴公司支付拖欠的2020年12月至2021年1月17日的租金7165.9元、管理费309.6元、隔油池费及灭害费387元，向原告中协公司支付2020年12月至2021年1月17日的水电费387元；3.被告向原告顺兴公司返还租金优惠共计14184元；4.被告向两原告支付逾期付款违约金（从应付款之日按日万分之五计算至清偿之日止，暂计算至2021年1月4日为144.37元）；5.确认原告无须退回被告所交的租赁保证金16984元及守规经营保证金2000元；6.被告向原告支付律师代理费3000元；7.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年4月4日签订的合同编号：租20190401-2《新世界中心商场商铺租赁合同》，由被告承租原告顺兴公司所拥有的位于广东省佛山市顺德区×××××××××铺。租赁合同明确约定：租赁期限从2019年12月1日至2021年11月30日；租金为每月4628元、管理费为每月200元。租赁合同第十四条约定了，若乙方未按合同规定的期限，向甲方支付第三、四条所列之费用即向丙方支付第五条所列费用，则乙方应承担逾期付款违约金，违约金金额按逾期付款额的每日万分之五计算；因此引起的诉讼费、甲方聘请律师的代理费由乙方承担。同日，双方签订了《补充协议一》。该补充协议一约定，被告每月应当向原告顺兴公司支付灭害费100元。2020年4月30日，原告顺兴公司与被告签订了《补充协议（二）》，约定：原告顺兴公司同意在2020年2月给予被告全额减免租金和管理费优惠，同意在2020年3月给予被告减免50%租金和管理费优惠，同意在2020年4月、5月给予被告减免50%租金优惠；如被告在上述租赁合同余下的租赁期内违反上述第一条之承诺或发生违约情形，原告有权取消上述第2条之减免租金和管理费优惠，要求被告按租20190401-2《新世界中心商场商铺租赁合同》约定交纳相关租赁费用的标准追缴被告已享受的上述减免租金和管理费优惠，并要求被告承担违约责任。2020年5月29日，原告顺兴公司与被告签订了《补充协议（三）》，约定：原告顺兴公司同意在2020年6月给予被告减免50%租金优惠；如被告在上述租赁合同余下的租赁期内违反上述第一条之承诺或发生违约情形，原告有权取消上述第2条之减免租金和管理费优惠，要求被告按租20190401-2《新世界中心商场商铺租赁合同》约定交纳相关租赁费用的标准追缴被告已享受的上述减免租金和管理费优惠，要求被告承担违约责任。上述租赁合同及补充协议签订后，原告如约履行了合同义务。被告于2020年12月4日向原告提出解除租赁合同，提前退铺的申请，并且至2020年1月12日起擅自停止营业搬走铺内物品。同时，自2020年12月起拖欠原告租金、管理费和水电费等费用。原告已多次催告被告履行租赁合同约定之义务，但被告一直没有理会。原告基于被告单方提出解除合同且已擅自终止营业搬离商铺，原告于2021年1月12日向被告发出《告知函》，请求被告向原告交还商铺，但被告一直没有履行交还商铺义务。原告于2021年1月15日向被告发出《告知函》告知被告，原告将自行收回商铺。原告顺兴公司于2021年1月17日收回商铺。依据《民法典》的有关规定以及涉案合同的约定，被告拖欠合同约定之费用达一个月且擅自搬离关停商铺，已构成根本违约。原告有权依据合同约定解除该租赁合同。双方签订的租赁合同自原告收回商铺之日起解除。同时，原告有权依据租赁合同约定向被告追讨所应付的一切费用并承担违约责任。被告没有答辩。当事人围绕诉请向本院提交了证据，经审查，原告提交的证据，来源、形式合法，与本案具关联性，证据间可相互印证，且被告经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，故本院对原告提交的证据确认真实性，但其证明内容应以证据的实际记载内容为准。根据采信的证据，本院认定如下事实：原告顺兴公司为坐落于广东省佛山市顺德区××××房屋的登记所有权人。2019年4月4日，原告顺兴公司与被告、原告中协公司三方共同签订《新世界中心商场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：原告顺兴公司将上述房屋的××铺出租给被告使用，租赁期限为从2019年12月1日起至2021年11月30日止；租金每月为4628元；管理费每月为200元；隔油池清理费为每月150元；上述费用均于每月7日前支付；原告中协公司负责有偿提供被告场所内的用水、电力，被告应在每月7日前向原告中协公司缴清上个月的水电费；为保证被告履行本合同的所有条款，被告需向原告顺兴公司交付租赁保证金16984元，在合同履行期内，上述租赁保证金不得冲抵被告在租赁期内应向原告顺兴公司、中协公司支付的租金、管理费用、水电费等款项，租赁期限届满，被告未出现本合同规定的违约情形，原告顺兴公司应在被告交还场地和办妥经营地址工商变更及租赁保证金收据原件之后的十五个工作日内将租赁保证金不计利息退还被告；为保证被告于租赁期内不发生违反物业管理公司制定的一切管理制度行为，被告同意向原告顺兴公司提供守规经营保证金2000元，被告可于租赁期限届满凭收据原件扣除期间发生扣收情形后的余额在办理场地交还手续后十五个工作日内获原告顺兴公司无息退还；被告未按时足额交纳租金、管理费、水电费，逾期达到1个月，原告有权单方通知解除合同，且租赁保证金不予退还；若本合同履行中任何一方出现违约情形，违约方须向守约方给予赔偿，赔偿金以本合同约定的未履行合同期限内的租金及管理费总额的20%计算，若属于被告责任的，除承担上述违约赔偿金外，被告交纳的租赁保证金无权要求返还，若因此引起的诉讼费及原告顺兴公司聘请律师的代理费用由被告承担，若属于原告顺兴公司责任，则应将被告交纳的租赁保证金不计利息足额返还；若被告未按合同规定的期限向原告顺兴公司支付租金、管理费及向原告中协公司支付水电费时，则被告应承担逾期付款违约金，按逾期付款额的每日万分之五计算，租赁期满后，被告若未缴清逾期付款违约金，原告有权将该项欠款从被告交纳的租赁保证金中扣除，不足部分原告顺兴公司有权向被告追偿；因被告违约原告顺兴公司有权解除合同的情形，被告同意原告顺兴公司有权以被告在本合同中申报的通讯联系地址发出书面解除合同通知时，双方签订的租赁合同即行解除，被告保证合同通知解除日起三天内自行迁离商铺内物资，交还商铺给原告顺兴公司，逾期交还原告有权要求被告赔偿解除合同通知日起至实际交还商铺日止的场地占用费（按租金、管理费合计日标准双倍计收），被告自上述约定交还商铺仍未迁离铺内物资，则被告在此声明放弃铺内物品所有权，原告有权无须通知自行处理并直接收回商铺，被告无权向原告追偿此等赔偿。2019年4月4日，原告顺兴公司、中协公司与被告签订上述租赁合同的《补充协议（一）》，约定被告从2019年12月1日起于每月7日前按每月100元的标准向原告顺兴公司支付灭害费。合同签订后，被告向原告顺兴公司支付了租赁保证金16984元及守规经营保证金2000元。原告顺兴公司、中协公司与被告分别于2020年4月30日、5月29日签订了上述租赁合同的《补充协议（二）》及《补充协议（三）》，约定：被告在本案租赁合同的租赁期限内，严格遵守租赁合同及补充协议的约定，按照租赁合同约定的方式及期限交纳租金、管理费、水电费等，则原告顺兴公司同意在2020年2月给予被告全额减免租金和管理费优惠，在2020年3月给予被告减免50%租金和管理费优惠，在2020年4月、5月给予被告减免50%租金优惠，在2020年6月给予被告减免50%租金优惠；如被告在上述租赁合同余下的租赁期内违反承诺或发生违约情形，原告有权取消上述减免租金和管理费优惠，追缴被告已享受的上述减免租金和管理费优惠，并要求被告承担违约责任。被告于2020年12月4日向原告提出解除合同、退回商铺的申请。被告搬离涉案商铺前没有清偿尚欠的租金及各项费用，其中水电费为387元。另查明，两原告委托律师代理本案诉讼，律师代理费3000元已由原告顺兴公司支付。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。结合原告的诉讼请求，本院对本案分析如下：原告提供的证据显示，被告已于2020年12月4日向两原告要求解除合同、退回商铺，本院认定原告与被告就涉案租赁物签订的《租赁合同》及三份《补充协议》均于2020年12月4日解除。原告在起诉状中的事实与理由部分陈述，被告于2021年1月12日起停止营业搬走铺内物品，故本院认定被告已2021年1月12日搬离涉案商铺，被告应交纳计算至当日的租金及各项费用。被告搬离前没有清偿拖欠的费用，应向原告顺兴公司支付2020年12月至2021年1月12日的租金6419.5元（4628元+4628元/月÷31天×12天）、管理费277.4元（200元+200元/月÷31天×12天）、隔油池费208元（150元+150元/月÷31天×12天）、灭害费138.7元（100元+100元/月÷31天×12天），并向原告中协公司支付搬离前尚欠的水电费387元。被告未经原告同意而单方解除合同，且拖欠相应的租金及费用，按照《租赁合同》的约定，原告有权没收被告已交纳的租赁保证金16984元，原告该项诉请符合合同约定及法律规定。《补充协议（二）》、《补充协议（三）》约定，被告未遵守《租赁合同》的约定，则原告有权取消此前的租金优惠，向被告追讨相应款项，故原告现要求被告返还租金优惠14184元，符合双方的约定。因原告顺兴公司收取的租赁保证金足以补偿原告顺兴公司因被告逾期支付租金、管理费而造成的损失，并足以对被告的违约行为进行惩罚，再科以其他处罚措施将过于加重被告的违约责任，故本院认定被告无须另行承担逾期付款违约金（租金、管理费、水电费）。《租赁合同》约定，被告违约导致诉讼，由此导致原告产生的律师费由被告承担。原告因本案诉讼而支出律师费3000元，被告应承担该费用支出。对于原告顺兴公司收取的守规经营保证金2000元，合同约定该保证金用于保证被告于租赁期内不发生违反物业管理公司制定的管理制度的行为。原告顺兴公司未能提供证据证明被告存在上述所称违约物业管理公司制定的管理制度的行为，且被告未按时支付租金、管理费及水电费，该事项已由租赁保证金进行规范且本院已支持原告顺兴公司无须向被告退还租赁保证金，故原告顺兴公司要求没收该保证金缺乏理据，本院不予支持。该保证金本院用于抵扣被告须向原告顺兴公司支付的租金6419.5元，抵扣后，被告尚须向原告顺兴公司支付租金4419.5元（6419.5元-2000元）。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司与被告莫欣波就坐落于广东省佛山市顺德区××××铺签订的《新世界中心商场商铺租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》于2020年12月4日解除；二、被告莫欣波应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司支付租金4419.5元、管理费277.4元、隔油池费208元、灭害费138.7元；三、被告莫欣波应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区中协贸易有限公司支付水电费387元；四、被告莫欣波向原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司返还租金优惠14184元；五、原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司无须向被告莫欣波退回租赁保证金16984元；六、被告莫欣波应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司支付律师费3000元；七、驳回原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为432.03元（原告已预交），由原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司负担32.03元，被告莫欣波负担400元（被告负担的部分应于本判决生效之日起十日内迳向原告支付，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杜程蕾二〇二一年六月八日书记员  吕绮程