湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初2775号 原告：王建波，男，汉族，住长沙市岳麓区。 原告：李知，女，汉族，住长沙市岳麓区。 两原告共同委托诉讼代理人：李鸿斌，湖南金州律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：王龄若，湖南金州律师事务所律师。 被告：湖南金麓房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区金坪社区观音岩水库旁。 法定代表人：施鑫华，董事长。 委托诉讼代理人：杨潺，女，汉族，住湖南省长沙县，系公司法务。 委托诉讼代理人：彭双，女，汉族，住长沙市望城区，系公司法务。 原告王建波、李知与被告湖南金麓房地产开发有限公司（以下简称金麓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，于5月21日公开开庭进行了审理。原告王建波及两原告共同委托诉讼代理人李鸿斌、王龄若，被告金麓公司委托诉讼代理人杨潺、彭双均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王建波、李知向本院提出诉讼请求:1、判令被告赔偿原告损失266000元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2015年6月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。原告作为买受人购买位于望城区××乡××村××幢××层××号房屋，规划用途为住宅。该商品房合同约定建筑面积355.16平方米。原告完成收房后即开始了装修施工，于2017年上半年完成了室内主要装修工程量的施工。2017年7月初，原告在施工过程中发现，已安装的二楼客厅南面的护墙板（约3平方米），部分墙面基层和三楼窗台下方墙面基层均因外墙渗水浸泡导致不同程度的损坏。原告采用电话、短信等方式多次联系被告与小区物业要求处理。被告派人对外墙进行维修整改后，告知原告已完成整改。原告接到被告维修中心通知后，对装修损坏的部分更换了护墙板、处理墙面基层及涂刷艺术涂料，费用由原告支付。但原告新安装的护墙板、艺术涂料再次因外墙漏水发生损坏。被告多次维修不仅没有改善，反而使原告房屋新增多处漏水点，漏水情况更加严重。原告于2019年5月26日、2019年10月29日向物业公司送达书面告知函、2020年1月13日向被告送达书面告知函，要求被告就房屋漏水的相关问题进行妥善处理。2021年1月，原告的房屋修缮完毕。从2017年7月1日发现房屋外墙渗水后至2021年1月份整改完毕期间，原告的房屋因质量问题无法使用。依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告已经构成违约行为，被告应赔偿原告的损失。综上所述，为了维护原告的利益，特向贵院提起诉讼。 被告金麓公司辩称，一、案涉房屋外墙渗水并非被告导致，被告无须就原告所主张的财产损失进行赔偿。原、被告签订长沙市望城区商品房买卖合同后，被告已依约将无质量问题的房屋交付于原告，房屋交付后，原告开始了房屋装修工程，2017年7月原告向被告反映房屋二楼客厅南面部分墙面和三楼窗台墙面因外墙渗水浸泡导致不同程度损坏。经被告工程部核实，案涉房屋的交付标准和设计规范中并未要求房屋外墙必须要进行防水设计，且经被告排查，案涉房屋外墙渗水系原告在房屋顶层自行搭建的玻璃雨篷长度设计过短，雨水冲刷集中引流外墙所造成，针对原告提出的问题，被告积极维修与整改系作为一家知名开发商负责任的体现，并非履行合同的保修义务。另外，案涉房屋外墙渗水部分位于客厅南面外墙的部分位置，对于客厅和起居室的使用并不会造成实质性影响，亦不会影响房屋的正常居住使用，被告已将符合居住标准的房屋于合同约定期限交付给原告，原告购买该商品房用于住宅的目的仍可实现，被告对案涉房屋空置期没有任何责任。二、原告所主张的损失266000元没有法律依据。原告依据案涉房屋的租赁合同及租金计算赔偿损失，于法无据，即使赔偿损失，应以房屋外墙渗水所影响的该部分室内装修修补费用为限。综上，被告不存在向原告赔偿损失的事实，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议符合证据特征的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：对于原告提交的《前期物业服务协议》以及门前积水等物业服务瑕疵图片，与本案没有关联性，本院不予采信；对于被告提交的饶双喜证人证言，对其进行外墙渗水维修经过的陈述与原告陈述基本一致，本院予以采信，对其外墙渗水原因的陈述，因饶双喜系被告外聘公司的员工，且被告没有其他证据与其陈述相印证，本院不予采信。 根据上述有效证据及当事人的陈述，本院查明的事实如下：2015年6月24日,王建波、李知与金麓公司签订编号为20140175102的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定王建波、李知购买金麓公司开发的位于长沙市望城区××乡××村××栋××层××号房屋，建筑面积355.16平方米，总房价为225万元，合同约定出卖人应当在2015年9月24日前向买受人交付该商品房，合同第八条交付时间和条件中约定该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；合同第十八条房屋保修责任约定买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出场人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同附件六保修范围、保修期限和保修责任的约定中第3条墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道：保修期限按照国家标准执行为5年，保修期内，因施工或所用材料的质量问题，造成外墙面、厨房、卫生间地面渗漏的，无偿进行保修。合同附件八补充协议第七条关于质量争议处理第2点约定，交付的房屋需要维修整改时，买受人应书面通知出卖人，出卖人应在3个工作日内派员前往处理，依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务。上述合同签订后,王建波、李知依约向金麓公司支付了购房款。2015年8月13日金麓公司向王建波、李知邮寄了房屋交付通知书，通知交付日期为2015年9月10日。2015年9月12日王建波办理了收楼手续，金麓公司向王建波、李知出具了《住宅质量保证书》，载明从交付通知书通知的交付之日起计算保修期，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年。2015年10月7日，王建波与杨孚文签订《装修劳务合同》，开始对案涉房屋进行装修。2017年7月案涉房屋装修接近尾声，但因外墙渗水导致房屋二楼客厅南面部分已装修护墙板（约3平方米）及部分墙面基层、三楼窗台下方墙面被浸泡损坏，案涉房屋装修暂停，王建波通知了深圳市金地物业管理有限公司长沙分公司（以下简称物业公司）该情况，金麓公司采用文化石勾缝方案进行了外墙渗水整改，但外墙渗水情况未能改善，后王建波多次联系物业公司及金麓公司，并分别于2019年5月14日、2019年10月29日向物业公司发出告知函，反映外墙渗水情况要求维修处理，2020年1月13日王建波向金麓公司发出告知函，表示案涉房屋外墙渗水虽经几次维修均未修好，事实是渗水越来越严重，造成二楼墙面多处渗水、三楼窗台也增加了漏水点，要求加大整改力度进行彻底维修整改。针对王建波反映的外墙渗水问题，期间金麓公司多次对外墙文化石涂抹防水材料，2019年10月更换了外墙文化石，但仍未能改善外墙渗水问题，2020年5月金麓公司开始对案涉房屋外墙文化石及抹灰敲掉，到红砖底层做防水工程后再行恢复，并将王建波自行安装的房屋玻璃雨篷加长，2020年9月完成以上工程后，经双方观察确认外墙不再渗水后，2021年1月对案涉房屋因渗水损坏的护墙板、墙面涂料进行了更换和重新涂刷。至此，案涉房屋外墙渗水问题完全维修整改完毕。 另查明，案涉房屋外墙渗水维修整改费用均由金麓公司承担，2021年1月案涉房屋更换护墙板6600元、墙面涂料4635元以及人工费用1500元，均由金麓公司支付。2020年12月27日，王建波与案外人张迢签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给张迢使用，租赁期限自2021年1月10日起至2024年1月9日，月租金7000元（含物业费），合同第八条其他事项约定本房采取押三个月付一年租金，目前已付伍万元整，余款伍万伍仟元在2021年4月30日之前支付。2020年12月27日张迢向王建波支付房屋租金50000元，2021年5月21日张迢支付租金40000元。在庭审过程中，金麓公司陈述案涉房屋墙面渗水系因王建波自行安装玻璃雨篷过短导致雨水冲刷外墙引起；王建波陈述玻璃雨篷系2019年8月才安装，案涉房屋墙面渗水系房屋质量问题，因墙面渗水导致其房屋装修一直无法完成，房屋一直无法使用，其主张损失266000元系参照房屋出租租金每月7000元从2017年10月1日至2021年1月1日止计算38个月的租金损失。 再查明，因王建波、李知未按时缴纳物业费，2021年1月6日深圳市金地物业管理有限公司长沙分公司起诉其要求支付2016年1月1日起至2020年6月30日的物业费70011元，本院于2021年3月16日作出（2021）湘0112民初234号民事判决书，判决王建波、李知支付自2016年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费63010.7元（355.21平方米×3.65元/平方米/月×54个月×0.9,四舍五入取整）。 本院认为:本案为商品房销售合同纠纷。原告王建波、李知与被告金麓公司签订《长沙市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,合同合法有效,双方均应按合同约定履行各自的合同义务。依据合同约定交房日期为2015年9月24日,原告王建波根据被告房屋交付通知于2015年9月12日办理了收房手续，被告金麓公司按约履行了交付房屋义务。 本案争议焦点是案涉房屋是否存在质量问题。本案中，原、被告均认可案涉房屋从2017年7月开始存在二楼客厅南面墙面、三楼窗台下方墙面渗水的问题，经多次持续维修，直至2021年1月确认整改完毕。《长沙市商品房买卖合同》第十八条约定在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同附件六第3项约定墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道保修期限为5年，保修期内，因施工或所用材料的质量问题，造成外墙面、厨房、卫生间地面渗漏的，无偿进行保修。《住宅质量保证书》载明从交付通知书通知的交付之日起计算保修期，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年。根据以上约定，案涉房屋外墙面渗水系房屋质量保修范围。本案中，案涉房屋因二楼客厅南面墙面、三楼窗台下方墙面渗水从而导致已装修的护墙板、墙面涂料被浸泡发霉损坏，考虑到原告购买房屋的首要功能在于居住使用,而房屋渗水确会对原告所购买的房屋使用权能产生影响,故本院确认本案所涉房屋存在渗水的质量问题。《长沙市商品房买卖合同》附件八补充协议第七条第2项约定，交付的房屋需要维修整改时，买受人应书面通知出卖人，出卖人应在3个工作日内派员前往处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。故原告有权要求被告对于房屋的质量瑕疵承担违约责任，被告应向原告承担保修义务,并赔偿损失。 对于原告损失的主张。原告于2017年7月通知被告案涉房屋出现墙面渗水要求维修，合同中双方没有约定整改期限，原告自愿给予3个月整改期，符合通常习惯做法，原告要求从2017年10月1日起计算损失，本院予以支持。原告主张从2017年10月1日至2021年1月1日止按其2021年1月10日起租赁合同约定的月租金7000元计算38个月租金损失，从2017年10月1日至2021年1月1日止系39个月，原告自愿按38个月计算租金损失，系对自身权利处分，本院予以准许。考虑到案涉房屋渗水迟迟无法维修整改完毕导致原告房屋装修工程一直未能结束，房屋长期无法正常使用，因此产生的实际损失为房屋使用权无法正常行使而产生的损失，原告主张以房屋租金计算其损失，符合客观实际，同时结合履约情况、过错程度、逾期利益等因素以及参考案涉房屋同地段、同等大小、同等装修状况、空置率等房屋租赁行情,本院酌情确定因房屋墙面渗水造成原告的租金损失为3500元/月（含物业费）为宜。故被告应当向原告赔偿2017年10月1日至2021年1月1日止的损失133000元(3500元/月×38个月)。对于原告超出上述部分的损失主张,本院不予支持。被告金麓公司辩称房屋墙面渗水系原告自行安装玻璃雨篷过短引起，但没有提交确实的证据予以证明，故该抗辩理由本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百十二条、第一百十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告湖南金麓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王建波、李知损失133000元； 二、驳回原告王建波、李知的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5290元，因适用简易程序减半收取计2645元，由原告王建波、李知负担1822.5元，被告湖南金麓房地产开发有限公司负担1822.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  徐燕青 二〇二一年六月二十八日  法官助理 王思佳  书记员 费雨春 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。