河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1102民初1791号 原告：宫某，女，1962年3月21日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 原告：刘某，男，1972年5月11日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 被告：河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司，住所地：衡水滨湖新区彭杜乡赵杜村。 法定代表人：罗明辉。 委托诉讼代理人：齐凯欣，河北宏策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张世坤，河北宏策律师事务所律师。 原告宫某、刘某与被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司（以下简称丹阳衡水分公司）因商品房预约合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序对本案进行了审理。原告宫某、刘某、被告丹阳衡水分公司委托诉讼代理人齐凯欣、张世坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宫某、刘某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年到2020年三年商铺租金共计31310.82元及延迟支付违约金4689.18元。2.解除市场培育协议，被告将涉案商铺归还原告。3.判令被告承担全部诉讼费。事实与理由：2012年3月18日，原告全款认购被告开发的滨湖国际商业广场A4598号商铺，并签订了《滨湖国际商业广场商铺认购协议》、《滨湖国际商业广场市场培育协议书》、《滨湖国际商业广场培育协议补充协议》，按协议要求，被告为培育滨湖国际商业广场，商铺交付后五年内由被告出租培育市场，前三年原告享受培育期一次性优惠27832元，后两年每年向原告支付租金10436.94元，但自2017年支付原告租金后，被告不再向原告支付2018年、2019年及2020年三年租金。原告当庭称租金截止日期由2020年变更为2021年。 被告丹阳衡水分公司辩称：一、关于原告诉请支付2018年至2020年三年商铺租金的主张，该诉请不明确，如果原告主张的是2018年5月1日至2021年4月30日期间的租金，对原告主张租金的期间无异议。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。自2019年开始，涉案商铺经营便受到××疫情影响曾经停业数月，被告为此减免商场租户的部分租金，鉴于这一客观情况应减免被告向原告支付的租金即市场培育金或延长市场培育期或准许延期支付租金。二、原告主张的违约金计算方式不明确，数额错误。因受××影响涉案商场经营困难，营业收入明显减少，商户支付资金困难，导致被告难以按照合同约定的期限支付租金，鉴于这一客观情况对于原告主张的相关逾期支付租金的违约金不应予以支持。三、关于原告诉请解除市场培育协议并将案涉商铺归还原告的主张，原告已购买案涉商铺并享有权益，对此被告无异议，现市场培育期到期，原告对案涉商铺的权益不受影响，对此被告也无异议。但原告在购买案涉商铺并将商铺委托给被告运营时就清楚知道商铺所在商场是统一业态、整体运营的，现在虽市场培育协议到期，但商场仍处于统一、整体运营状态，原告购买的商铺仅16.49平方米，向原告交付案涉商铺不具有可操作性，如果强制交付这16.49平方米商铺一定会破坏商场运营模式，更会损害其他商铺业主权益。 本院经审理认定事实如下：2012年3月18日，原告宫某、刘某与被告丹阳衡水分公司签订《滨湖国际商业广场商铺认购协议》（以下简称认购协议），约定原告宫某、刘某购买被告丹阳衡水分公司开发的滨湖国际商业广场A4598号商铺。协议约定内容为：建筑面积约为16.49平方米，总房款为88134元，约定一次性付款。原告宫某、刘某于签订协议书当日向被告丹阳衡水分公司交纳购房款88134元。同时，协议约定了原告应在接到被告通知换签《商品房买卖合同》10日内与被告公司签订《商品房买卖合同》，协议自行终止。2012年3月18日，原告宫某、刘某与被告丹阳衡水分公司签订了购买商铺所涉的《衡水市滨湖国际商业广场市场培育协议书》（以下简称培育协议），协议第一条约定了商铺号为A4598、建筑面积为16.49平方米、总房款为115966元。第二条约定自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，为市场培育期。前三年原告享受培育期一次性优惠27832元，优惠后实际支付总房款为88134元。另约定在市场培育期内，被告丹阳衡水分公司享有该商铺使用权，可用于自营、联营或转租等；市场培育期结束被告丹阳衡水分公司将商铺的使用权交付给原告。另，约定了第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于市场培育协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月。 2018年8月11日，原、被告签订《衡水市滨湖国际商业广场市场培育协议书》（2018年新版），协议约定将原五年的市场培育期延续三年，自2018年5月1日至2021年4月30日。2018年5月1日至2021年4月30日的市场培育金，按每年总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为：2018年5月1日至2019年4月30日的返租款，在2018年第三季度内全部返清；2019年5月1日至2021年4月30日的返租款，在当年第二季度内全部返清。 2018年8月11日，原、被告签订《衡水市滨湖国际商业广场市场培育协议书补充协议》，协议约定2018年5月1日至2021年4月30日期间按照2018年新版市场培育书执行，若被告在履行期间逾期支付市场培育金的，每逾期一日，以逾期支付的市场培育金为基数，被告按银行同期贷款利率向原告支付违约金。2018年5月1日至2021年4月30日的市场培育金返还时间：2018年5月1日至2019年4月30日的市场培育金，在2018年第三季度内全部返还；2019年5月1日至2020年4月30日的市场培育金在2019年5月1日前全部返还。2020年5月1日至2021年4月30日的市场培育金在2020年5月1日前全部返还。协议约定除本协议中明确所作修改的条款之外，认购协议及原合同其余条款继续有效，本协议与原合同有冲突之处，以本协议为准。 被告至今未给付原告自2018年5月1日至2021年4月30日的市场培育金。 本院认为，认购协议、培育协议及补充协议内容系双方当事人真实意思表示，属有效合同。丹阳衡水分公司与宫某、刘某订立培育协议后，丹阳衡水分公司按照培育协议的约定，在市场培育期内使用案涉商铺进行了经营，丹阳衡水分公司应依照培育协议及补充协议约定数额和期限向宫某、刘某支付培育金，逾期支付的应承担相应的违约责任。 被告辩称因去年疫情影响，要求减免市场培育金数额或延长给付期限，并对要求支付逾期付款违约金的主张予以驳回。但被告并未提交因疫情导致停业经营及营业收入减少的证据，且按约定，2018年度、2019年度市场培育金被告应在2019年5月1日前支付完毕，即在疫情发生之前支付完毕。故对被告上述主张，本院不予支持。 宫某、刘某实际支付房款88134元，加上优惠的数额27832元，应视为宫某、刘某已经支付A4598号商铺房款115966元。以115966元为基数，以不低于总房款9%的回报率计算，丹阳衡水公司应返还宫某、刘某自2018年5月1日至2021年4月30日市场培育金的金额为：115966×9%×3=31310.82元。同时，被告应按照市场培育书补充协议中的约定，按照同期贷款利率给付原告逾期付款违约金。逾期付款违约金分段计算：2018年度违约金，以10436.94元为基数，自2018年10月1日（2018年第四季度）起按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日。2019年度违约金，以10436.94元为基数，自2019年5月1日按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日。2020年度违约金，以10436.94元为基数，自2020年5月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日。 原、被告于2018年签订的市场培育书及补充协议已到期，不存在解除的调解，故对原告主张的解除市场培育协议，本院不予支持。对原告要求返还商铺的主张，因本案所涉商铺系虚拟分割，在长期统一经营模式下，已经根据经营的需要重新布局且尚未分割，相邻两个商铺之间没有明显的权属界线。被告并非将原告所购买商铺获得的收益分发给原告，而是依据原告投资比例分配给原告收益。虚拟产权式商铺中约定的商铺位置仅为一个虚拟符号，不具有实质意义，因此如果原告依合同上标注的编号、位置占有、使用商铺，不仅违反了合同原意也可能侵犯其他铺主利益，破坏了商城整体经营的商业价值。且双方仅签订预约合同，尚未换签商品房买卖合同，使用权交付条件不成就。故对于原告要求被告返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十六条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效之日起七日内给付原告市场培育金31310.82元及逾期付款违约金（2018年度违约金，以10436.94元为基数，自2018年10月1日起按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日。2019年度违约金，以10436.94元为基数，自2019年5月1日按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日。2020年度违约金，以10436.94元为基数，自2020年5月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日）。 二、驳回原告宫某、刘某其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取350元，由被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 员  常 青 二〇二一年六月十六日 法官助理  韩炜炜 书 记 员  庞 蕾