湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1224民初859号原告：易稳山，男，1964年3月27日生，汉族，务工。原告：谌青莲，女，1964年11月28日生，汉族，务工。以上原告共同委托诉讼代理人：张建国，湖南宏峰律师事务所律师。被告：金卉，男，1966年2月12日生，汉族。被告：崔洪波，男，1982年4月19日生，汉族。第三人：李小青，男，1979年8月28日，汉族。原告易稳山、谌青莲与被告金卉、崔洪波、第三人李小青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理，原告易稳山、谌青莲的委托诉讼代理人张建国、被告崔洪波到庭参加诉讼。被告金卉及第三人李小青经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易稳山、谌青莲向本院提出诉讼请求：1.二被告立即协助二原告与第三人就案涉门面重新签订租赁合同；2.被告金卉立即向二原告支付33333元；3.二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年7月2日，二原告与二被告签订门面买卖合同书，约定二原告以200万元向二被告购买其名下位于溆浦县××镇××街××路××室门面1间，合同签订当天，二原告向二被告支付定金3万元。2020年7月17日，二原告将从银行贷款的150万元支付给二被告。另外，合同书第六条明确约定，二被告应于收到门面首付款后腾出该门面交付给二原告占有、使用，并移交该门面房门钥匙作为门面转移占有的标志。二被告应协助二原告与现在门面租户重新签署门面租赁合同。2019年12月13日，被告金卉与第三人就案涉门面签订房屋租赁合同，约定案涉门面年租金为5万元。2020年7月20日，案涉门面的所有权已转移登记至二原告名下，而被告金卉仍向第三人收取了从2020年7月20日至2021年3月19日前的租金33333元（5万元÷12个月×8个月），由于合同书第一条明确约定二被告收到二原告的银行贷款之日起的门面租金归二原告所有，且该门面也已过户至二原告名下，故被告一应将已收取的33333元租金依照合同约定转支付给二原告。二被告未按合同约定履行义务，损害了二原告的合法权益。金卉、崔洪波辩称：1.请求法院依法驳回原告诉求；本案全部费用由原告负担。2.原告提交的民事起诉状中的具状人非易稳山、谌青莲本人签字和指纹印。3.二被告2019年12月13日与第三人李小青签订房屋租赁合同，并收取2019年12月至2021年3月17日租金13.75万元，设立不动产用益物权。4.二被告在与二原告签订门面买卖合同前，告知原告亲属谌秋江房屋已租赁，并已收取2019年12月至2021年3月17日租金，约定如房屋转让其亲属转移登记、房款付清后，自2021年3月17日起由房屋所有权人（原告）收取租金，届时二被告配合原告到第三人李小青处办理不动产用益物权转移事项。5.2020年7月2日，二被告与原告签订房屋买卖合同，约定签订合同时原告向二被告首付房款160万元，用于清还银行贷款，收取定金3万元，二被告配合原告办理房产转移登记手续30日内一次性支付门面尾款。二被告2020年7月17日配合原告到不动产中心办理房产转移登记过户手续，原告又办理房产抵押贷款200万元。至今原告未按门面买卖合同约定拒绝履行支付二被告门面尾款。6.2020年3月8日，溆浦县人民法院（2020）湘1224民初2447号民事判决书，判令二原告10日内支付二被告购房款379043.69元。二被告与二原告签订门面买卖合同前已设立不动产用益物权，并且已告知原告方，签订门面买卖合同后，二被告履行义务责任配合原告办理转移登记手续，将二被告不动产所有权权能处分权、占有权转移原告，待原告付清购房款完成履行门面买卖合同目的实现的义务，原告才享有不动产所有权权能的全部权利。第三人李小青未陈述。原告易稳山、谌青莲围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、门面买卖合同书、不动产权证。被告崔洪波依法提交了（2020）湘1224民初2447号民事判决书、门面买卖合同、房屋租赁合同、原告易稳山、谌青莲身份证。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本认定如下：被告金卉、第三人李小青未到庭参加诉讼，视为放弃质证，经审核，原告与被告崔洪波双方提交的房屋租赁合同、门面买卖合同内容一致，该房屋租赁合同、门面买卖合同具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告崔洪波提交的（2020）湘1224民初2447号民事判决书因该案尚在二审审理中，并未生效，本院不予采信。被告崔洪波提供了二原告的身份证及签名，原告提交了书面追认书称起诉状系由于修改匆忙由其委托诉讼代理人张建国律师代书并签名，本案起诉系原告的真实意思表示。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月2日，原告易稳山、谌青莲为乙方（买方）、被告金卉、崔洪波为甲方（卖方），签订了1份门面买卖合同书，约定了房地产基本情况、甲方承诺、成交价格、付款方式、产权过户、房屋交付、违约责任等条款及补充协议。其中第一条内容为房地产基本情况：甲方同意将其所拥有的位于溆浦县××镇××街××路××室出售给乙方，建筑面积117.2㎡，公摊面积6.48㎡，土地使用面积45.05㎡，房产权证号湘（2018）第溆不动产权第0××1号。经甲乙双方现场实地勘察，甲方已将门面权属及状况充分告知乙方，乙方对甲方所出售的门面及附属设施，装修情况已充分了解，并实地查看，自愿购买该门面。随该门面一并转让的设施、设备和该门面续存的一份租赁合同，在甲方收到乙方银行按揭款项之日起该门面之后的租金就归乙方所有。第六条房屋交付中约定：甲方应于收到门面首付款后，腾出该门面交付给乙方占有、使用，并移交该门面房门钥匙作为门面转移占有的标志。甲方协助乙方与现在门面租户重新签署门面租赁合同。补充协议第二条中也载明了甲方需协助乙方与租赁方重新签订租赁合同。2020年7月20日，原、被告就案涉不动产办理了不动产转移登记。在案涉门面交易发生前，被告金卉为（租赁方）与第三人李小青（承租方）于2019年12月13日签订了1份房屋租赁合同，约定被告金卉将包含案涉门面在内的原土产公司45宗地一、二、三层楼出租给第三人李小青，每年租金为10万元，签订合同时一次性付清，一楼租金为5万元/年，2020年3月16日前的租金为3.75万元。次日，第三人李小青向被告金卉转账支付了2019年至2021年3月16日的租金13.75万元。另，因案涉房屋买卖合同，金卉、崔洪波曾于2020年9月11日向本院起诉，要求易稳山、谌青莲支付价款并承担违约责任，本院于2021年3月8日作出（2020）湘1224民初2447号民事判决，判决易稳山、谌青莲支付金卉、崔洪波价款379043.69元，该案目前尚在二审审理之中。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告订立的门面买卖合同书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现就原告的诉讼请求评判如下：一、关于原告请求被告协助其与第三人重新签订租赁合同。被告与第三人2019年12月13日签订的房屋租赁合同的租赁物包括案涉门面，且明确约定了年租金为5万元，该合同尚在履行期内，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此规定，原告可依法就案涉门面继续与第三人履行门面租赁合同，如果履行中存在违约行为，当事人可另行主张权利。同时，《中华人民共和国民法典》第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。据此规定，原告与第三人是否重新签订门面租赁合同，完全系原告与第三人之合同自由权，无须他人之协助，他人亦不能非法干涉。门面买卖合同第六条虽然约定有“甲方协助乙方与现在门面租户重新签署门面租赁合同”之内容，但并未约定该项协助的具体内容，现行法律亦无相关之规定，人民法院的判决应具有确定性和可执行性，由于依据该约定并不能判定和强制当事人履行协助义务的内容和方式，即不能判定和强制被告如何协助原告与第三人重新签署门面租赁合同，故该项请求不具有可裁判性，应不予支持。二、关于原告请求被告金卉支付2020年7月20日至2021年3月19日8个月门面租金33333元。原告依据门面买卖合同中第一条约定的“在甲方收到乙方银行按揭款项之日起该门面之后的租金就归乙方所有”提出该项请求，但被告辩称该约定所涉及的租金是承租人尚未支付的租金，不包括承租人在门面买卖交易前已经支付给被告金卉的租金。对此，根据查明的事实，原告在订立门面买卖合同时已经充分了解案涉门面的租赁情况，当然也包括被告金卉已收取租金的情况，门面买卖合同详尽约定了双方的权利和义务，但却并未约定被告金卉已经收取的2020年7月20日至2021年3月19日8个月门面租金33333元应当支付给原告，尤其是在原告应当支付被告价款的情况下，并未约定该部分租金是否充抵相应的价款，也无证据证明原告在支付价款时主张过抵消。如果该33333元租金归原告所有，以原、被告在订立门面买卖合同时所表现的谨慎和注意，双方也不应在合同中对此不作出约定，因此，对“在甲方收到乙方银行按揭款项之日起该门面之后的租金就归乙方所有”这一约定，本院采纳被告的抗辩意见，应为案涉门面买卖交易之后承租人尚未支付的租金归原告所有，故原告的该项请求无事实根据，应不予支持。另外，关于被告崔洪波提出的本案涉嫌虚假诉讼问题，经本院审查原告的陈述和对委托诉讼代理人的特别授权文件，提起本案诉讼系原告本人所为，亦是原告的真实意思表示，不构成虚假诉讼。综上所述，本院对原告的诉讼请求不予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告易稳山、谌青莲的诉讼请求。案件受理费633元,由原告易稳山、谌青莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  易孟良人民陪审员  雷长顺人民陪审员  邹遂友二〇二一年六月八日法官助理武珊书记员何倩附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。