山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初7990号 原告：王伟杰，男，1970年2月13日出生，汉族，户籍地山东省莱州市，现住济南市历城区委托诉讼代理人：林维强，山东生活帮律师事务所律师。 被告：济南东环置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码913701126898453286。 法定代表人：白瀚文，总经理。 委托诉讼代理人：程祥，山东佳君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵燕南，山东佳君律师事务所实习律师。 原告王伟杰与被告济南东环置业有限公司（以下简称东环置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序于2020年11月19日公开开庭进行了审理，王伟杰的委托诉讼代理人林维强，东环置业公司的委托诉讼代理人白灵燕、孙勇青到庭参加诉讼。审理中王伟杰提出鉴定申请。待鉴定结论作出后，本院依法组成合议庭于2021年5月20日第二次通过网络对本案公开开庭进行了审理。王伟杰的委托诉讼代理人林维强、东环置业公司的委托诉讼代理人程祥、赵燕南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王伟杰向本院提出变更后的诉讼请求：一、诉请法院判令被告赔偿原告门头、中央空调、监控、LED屏、室内外护栏、门窗、地面、墙面、装修装饰损失价值343702元。二、诉讼费、鉴定费由被告负担。事实和理由：王伟杰、济南东环置业有限公司之间于2018年9月18日签订了《房屋租赁协议》，王伟杰租赁济南东环置业有限公司房屋经营书店。经营期间王伟杰经济南东环置业有限公司许可进行了室内外装修，花费一百余万元。王伟杰、济南东环置业有限公司之间的房屋租赁关系于2020年3月5日解除，济南东环置业有限公司于2020年9月1日将房屋另行出租。王伟杰离场前因济南东环置业有限公司暴力干扰，恒德书店门头、中央空调、监控、LED屏、室内外护栏、门窗、地面、墙面装修装饰均未拆除，这些物品均为济南东环置业有限公司接受和收益，济南东环置业有限公司应当赔偿经济损失。 东环置业公司辩称：第一、王伟杰未经东环置业公司同意，擅自毁约，构成严重违约，应承担全部违约及赔偿责任。双方于2018年9月18日就王伟杰租赁东环置业公司房屋事宜签署了《房屋出租协议》，并于同年12月19日签署了《补充协议》（上述两份协议简称为协议），付款方式为提前一个月足额交纳下一年度租金。如逾期，王伟杰应以应缴年租金为基数，按日向东环置业公司缴纳千分之一的违约金。协议签署后，东环置业公司按照协议约定向王伟杰移交了租赁房屋，且王伟杰已投入运营。按协议约定，王伟杰应于2019年9月27日前支付2019年10月28日至2020年10月27日期间的房屋租赁费1398497.5元，在东环置业公司多次催促之下，王伟杰于2020年3月13日仅支付了2019年10月28日至2020年3月27日期间共5个月的房屋租赁费，2020年3月28日至2020年10月27日期间共7个月的租金至今未付，东环置业公司已就被王伟杰违约事宜另行向贵院提起了诉讼。二、王伟杰在将租赁房屋内全部图书、货架以及其他全部物品私自搬离后，强行将钥匙交给了物业公司人员。最高院民通意见第86条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。根据协议第四条约定，协议期满后，装修及增加部分均无偿归东环置业公司所有，王伟杰不得拆除或损坏。综上，被告东环置业公司擅自毁约，应承担违约责任，其诉请无任何事实与法律依据，请求依法驳回起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下： 2018年9月18日东环置业公司作为出租方（甲方），王伟杰（历城区恒德书店）作为承租方（乙方）签订房屋出租协议一份，约定甲方将坐落于济南市历城区二环东路2277号金桥国际大厦一、二层出租给乙方作为经营用房使用，租赁期限为伍年（装修期为 2018年9月17日至2018年10月27日；租赁期限为： 2018年10月28日至2023年10月27日）。该协议第四条约定……乙方如需装修，需在不破坏房屋原主要结构及安全影响的情况下，经过甲方同意后动工，费用由乙方自理。协议期满后，装修及增建部分均无偿归甲方所有，乙方不得拆除或损坏。协议第六条约定……租赁期满或合同以任何合法形式终止、解除，乙方应在终止、解除后三日内将所租赁房屋清空，并撤离房屋，甲方人员随时可以任何形式接管房屋。如有遗留物，将视为乙方的抛弃物，由甲方自行处置。东环置业公司在落款处加盖公司合同章，王伟杰在历城区恒德书店代表人处签字。协议签订后，东环置业公司将房屋交付给王伟杰使用。2018年12月19日，原告（甲方）与历城区恒德书店（乙方）签订补充协议一份，确定双方签署的涉案房屋出租协议中租赁面积为1580平方米，年租金为1398497.5元，该协议自签订之日起生效。王伟杰在历城区恒德书店代表人处签字。 2020年3月5日，历城区恒德书店就双方签订的涉案房屋出租协议及补充协议向东环置业公司发出《解除告知书》，载明：在我书店租赁经营期间，贵公司存在多原因直接影响我书店实际经营的行为，曾多次影响我书店调货等正常经营活动，现又因国家突发疫情严重造成我书店无法正常经营，多原因导致我书店亏损巨大，致使合同目的无法实现。为避免加重双方损失，现我方依据有关法律规定向贵公司提出解除房屋出租协议。通知贵公司自收到本告知书三日内与我方书面联系签订房屋租赁的解除协议事宜，逾期不回复，视为同意自收到本告知书之日起解除双方签订的《房屋出租协议》及《补充协议》。历城区恒德书店于当日将该《解除告知书》通过EMS邮出，邮寄信息载明的收件人为“白灵燕15336419999”，邮寄地址为济南市历城区二环东路2277号金桥国际大厦物业办公室。2020年3月6日，该邮件签收信息显示“张虎代收”。 原告王伟杰提交了如下证据：1、二〇一八年九月十八日原告王伟杰与被告之间签订的《房屋出租协议》，拟证明原被告之间房屋租赁关系的建立经过，《房屋出租协议》是被告提供，属于格式条款，未尽到解释说明义务，《房屋出租协议》不利于原告的条款对原告没有约束力；2、二〇二〇年三月五日济南市历城区恒德书店书面通知被告解除租赁合同的通知、邮政回执，拟证明原被告之间的房屋租赁合同法律关系自通知之日解除；3、二〇二〇年三月二十七日原告王伟杰与被告双方签署的房屋钥匙收条、山东洁而美物业管理有限公司与济南东环置业有限公司企业信用公示信息，拟证明至二〇二〇年三月二十七日双方之间租赁房屋法律关系除东环置业公司添附之部分赔偿问题未解决之外其他事项均已彻底交接清楚，山东洁而美物业管理有限公司与济南东环置业有限公司合并办公，一体管理，白俊英、牟宁宁是该二公司的实际管理人，二公司的出资人系亲属关系，是关联公司，牟宁宁接受租赁房屋钥匙的行为视为济南东环置业有限公司的行为；4、济南市历城区恒德书店门头照片，恒德书店的“恒”字只拆除了一半，被告阻止继续拆卸，拟证明原告被迫停止拆卸；5、二〇二〇年二月二十九日至三月二十七日报警记录，拟证明被告阻扰原告拆卸设备及搬运物资。 东环置业公司对此发表质证意见称：对证据1真实性无异议，对证明目的不认可。该租赁协议是由双方共同协商确定的，不是格式条款，该协议第四条明确载明协议期满后装修及增添部分无偿归甲方所有，乙方不得拆除或损坏。该协议第六条约定如有遗留物将视为乙方的抛弃物由甲方自行处置。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议。对证据3真实性无异议，在原告将全部物品私自搬离以后，强行将钥匙交给了物业公司员工，并非是被告自愿接收。对证据4真实性无异议，该事实的存在是因为原告未缴纳房租，被告因此而进行阻止。对证据5真实性无异议，该证据证明因原告私自违约，偷偷搬运设备，并且拒不支付租金，在此情况下由被告工作人员报警。 审理中，东环置业公司述称已经于2020年9月1日将涉案房屋另行出租。 审理中，王伟杰提出申请，要求对原济南市历城区恒德书店门头、中央空调、监控、LED屏、室内外护栏、门窗、地面、墙面、装修装饰价值进行评估作价。 为此王伟杰提交证据如下：证据一、原告与山东金坤城工程建设有限公司签订的合同原件、结算书一份、收据原件三张、银行流水6张，证明室内装修花费783900元；证据二、原告与山东广旭暖通工程有限公司签订的合同原件一份、收到条一张，收据3张及银行流水5张，证明美的中央空调，包括室外机3台，室内机23台共计花费270000元；证据三、原告与济南万泰建筑装饰工程有限公司签订的合同原件一份及涉案房屋台阶样品图打印件一张，付款记录三张，证明台阶加长改造共计花费67000元；证据四、原告与任高艳签订的设计草图复印件一份、付款记录原件三张，证明室内外护栏花费15721元；证据五、原告与济南中建建筑设计院有限公司签订的合同原件一份、付款记录原件二张、发票原件一张；证据六、原告与山东佳德智能科技有限公司签订的消防改造合同原件一份、付款记录原件四张、收到条复印件一份，证据五、六证明消防设计、改造花费25000元和121000元；证据七、原告与幸福家索福门签订的销售合同原件一份、付款记录三张，证明消防门窗花费16200元；证据八、原告与济南永恒广告装饰有限公司签订的合同原件一份、付款记录原件四张、济南永恒广告装饰有限公司出具的收据原件一份，证明大门及两边窗户花费35800元；证据九、付款记录原件一张、济南华通佳美经贸中心出具的收款收据一份、监控设备清单复印件一张，证明监控及LED屏花费78500元，清单金额和实际付款金额不一致是因为付款时去掉了零头；王伟杰还提交了照片打印件两张、现场图照片打印件一张，打印件照片两张显示原告打对勾的三台美的空调室外机就是原告的；现场图照片显示护栏以及LED屏、门窗也都是原告的；空调室内机以及室内装修新的租赁者都没有动过，所有这些实物与原告提交的上述证据可以印证；请求法院进行现场勘验，确定原告的装修范围以及财产的归属。东环置业公司对此质证称：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系原告与山东金坤城工程建设有限公司双方签订的，被告没有参与，该证据也不能排除补签合同的可能性；并且合同约定的装修也不能证明是用于涉案房屋，根据房屋租赁合同约定，合同终止后装修归甲方即被告方所有。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系原告与山东广旭暖通工程有限公司双方签订的，被告没有参与，该证据也不能排除补签合同的可能性；并且合同约定的装修也不能证明是用于涉案房屋，根据当事人讲，原告方搬离涉案房屋前已经把中央空调等设备设施全部移走，否则其不会搬走。对证据三真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系原告与济南万泰建筑装饰工程有限公司双方签订的，被告没有参与，该证据也不能排除补签合同的可能性；合同约定的装修项目是门面，但是原告方所提交的证明目的装修项目是台阶加长改造，与合同约定不一致。对证据四真实性、合法性、关联性均有异议，不能显示是原告与任高艳签署的合同，并且草图也是复印件，没有恒德书店盖章，无法确认其真实性。对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系原告与济南中建建筑设计院有限公司双方签订的，被告没有参与，该证据也不能排除补签合同的可能性；并且合同约定的装修设计也不能证明是用于涉案房屋；该设计项目不属于有形资产。对证据六、七、八、九的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系原告与其他公司签订的，被告没有参与，该证据也不能排除补签合同的可能性；根据当事人讲，原告方搬离涉案房屋前已经把设备设施全部移走，否则其不会搬走。对该两张照片的真实性有异议，照片并没有显示拍摄的时间，无法证实空调外机目前还在现场，也不排除是原告方在拆走之前拍摄的照片。当事人陈述空调原告已经全部拆走了，现在有新的租户在。根据司法鉴定程序规则，委托人进行司法鉴定，应当向鉴定机构提供真实完整充分的鉴定材料，本案中原告方并不能证明设备设施归其所有，不具备鉴定条件。 本院依法委托山东正衡价格评估有限公司进行了评估。2021年1月20日山东正衡价格评估有限公司出具请示函，内容为：我机构于2021年1月19日在委托方的组织下会同双方当事人进行了现场勘验，现场勘验时委托评估标的所处于的房屋已经重新装修并投入使用。委托评估事项中在现场查勘中出现两种情况：1、委托评估范围中：门头、中央空调、监控、LED屏、室内外护栏、门窗、墙面等六项评估事项的范围权属，申请人述说是其遗留下的，被申请人述说是现在的租赁者重置的，现场双方当事人无法达成一致。我机构现场无法分辨属于申请人遗留，还是现租赁者重置。2、委托评估范围中：“室外护栏、地面瓷砖”两项内容双方达成一致我机构现场进行了清点测量双方当事人均签字确认。综合现场查勘情况我机构向贵院请示以下意见：1、委托评估范围中：门头、中央空调、监控、LED屏、室内外护栏、门窗、墙面等6项评估明细范围请委托方予以明确。2、上述第1条内容如果无法明确，我机构能否只对“室外护栏”“地面瓷砖”两项内容进行评估。东环置业公司辩称空调的室外机与室内机、监控、LED屏均为被告公司后来购置，并非是原告所有。为此东环置业公司未提交书面证据证实，但申请证人邝琪出庭作证。该证人出庭接受质询时述称：其于2021年1月入职中戎卫公司，在2020年7月其曾经去过中戎卫公司，当时公司正在装修，空调是从济阳拉过来的，具体品牌等不清楚，购买的发票应当在公司财务处。王伟杰对此不予认可，并提交购买空调厂家的证明一份、LED施工证明一份，证明空调和LED均是由原告安装的。本院认为，根据以上质证，原告方就涉案房屋的LED屏、中央空调、监控及门窗装修等在上次质证时就提交了相关发票、合同、设计图纸、付款记录以及空调厂家的证明及照片，还有LED屏幕的安装证明，而被告没有提交书面的相关证据，其申请的证人出庭对于证人想证明的空调安装及品牌都不清楚，其称自2021年1月份入职，对此前的装修、搬迁具体情况不清楚，故证人的证言不足以推翻原告的书证。鉴于此，本院认为鉴定的范围可以明确：中央空调、LED、监控、门头装修、墙面，可以进行鉴定。 山东正衡价格评估有限公司于2021年4月22日出具价格评估报告书，该评估报告第三页价格评估过程载明：2021年4月15日我机构组织当事人进行了第二次现场勘验，现场勘验情况及评估意见如下：中央空调现场勘验室外机3台，无标牌；室内机数量权属无法确认；评估意见是按委托方提供资料确定室外机品牌、规格、型号，评估室外机价值；考虑正常情况下室内机与室外机是中央空调的一体组成部分，且房间内部需要安装一定数量的室内机才能达到制热制冷效果，本次评估按照委托方提供资料显示数量、品牌、规格、型号，评估室内机价值，并单独列示，为委托方办理案件提供价格依据。门头装修，现场勘验情况为门头已经重新装修；墙面的现场勘验情况为一楼、二楼墙面经现场勘验观察，已经重新粉刷；监控的现场勘验情况为无法明确归属问题；门头装修、墙面及监控的评估意见是本次不予评估。价格评估意见为：1、在评估基准日，LED屏、户外栏杆、地砖、楼梯踏步、室外机价值为¥225696元（人民币：贰拾贰万伍仟陆佰玖拾陆元整）。2、在评估基准日，室内机价值为：¥118006元（人民币：壹拾壹万捌仟零陆元整）。该评估报告中所附的评估标的清单中载明：LED屏评估价值为5100元、户外栏杆评估价值为11672元、地砖评估价值为86062元、楼梯踏步评估价值为6605元、室外机评估价值为116257元，室内机评估价值为118006元。为此王伟杰支付评估费12000元。 另查明，原告东环置业公司与被告王伟杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案号为（2020）鲁0112民初7211号。经审理，本院于2020年12月13日作出民事判决书，判决：一、济南东环置业有限公司与王伟杰签订的《房屋出租协议》及《补充协议》于2020年3月27日解除；二、王伟杰于本判决生效之日起十日内赔付济南东环置业有限公司房屋租金逾期损失69886.56元；三、王伟杰于本判决生效之日起十日内赔付济南东环置业有限公司房屋租金损失291353.65元；四、驳回济南东环置业有限公司的其他诉讼请求。 王伟杰不服该判决，提起上诉。济南市中级人民法院经审理，于2021年4月20日作出(2021)鲁01民终1648号民事判决书，判决：一、维持济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初7211号民事判决第一项、第三项及一审诉讼费用的负担；二、撤销济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初7211号民事判决第二项；三、王伟杰于本判决生效之日起十日内赔付济南东环置业有限责任公司房屋租金逾期损失4302元；四、驳回济南东环置业有限公司的其他诉讼请求。 本院认为，王伟杰与东环置业公司签订的房屋出租协议及补充协议是当事人的真实意思表示，内容均不违背国家法律法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中王伟杰述称该协议是被告提供的，没有协商余地，当时没有看到出租协议中第四条，但是协议确系其签定的。王伟杰未提交证据证实其签订合同时受欺诈或胁迫，故对王伟杰主张该出租协议中第四条格式条款应为无效条款的意见本院不予采信。该出租协议第四条约定“协议期满后，装修及增建部分均无偿归甲方所有，乙方不得拆除或损坏。”故对王伟杰主张装修费用（包括地砖、户外栏杆、楼梯踏步）的诉讼请求本院不予支持。该出租协议第六条约定“租赁期满或合同以任何合法形式终止、解除，乙方应在终止、解除后三日内将所租赁房屋清空，并撤离房屋，甲方人员随时可以任何形式接管房屋。如有遗留物，将视为乙方的抛弃物，由甲方自行处置。”王伟杰以恒德书店的名义于2020年3月5日通知被告解除租赁合同，前后曾经多次因拆除、搬运物品报警，说明遗留在涉案房屋内的空调等物品并非是王伟杰自愿遗留抛弃，而是因受外力阻挠拆除搬运未果，故对东环置业公司辩称上述物品视为抛弃物，由其自行处置的辩称意见本院不予采信。东环置业公司辩称门头、中央空调、监控、LED屏、室内外护栏、门窗、墙面系后续租赁的第三方购买或安装，但未提交证据证实；其申请的后续租赁方的证人入职时间晚于第三方搬入涉案房屋，且对于中央空调、LED屏等物品是否是该公司购买陈述不清，故对东环置业公司的该项辩称意见本院不予采信。根据审理中查明的中央空调、LED屏等均已由其后续承租涉案房屋的第三方继续使用，东环置业公司亦是上述物品的受益者，故对王伟杰主张赔偿中央空调、LED屏等损失价值本院予以支持。根据评估报告中的评估标的清单确定的评估价值，LED屏评估价值为5100元、室外机评估价值为116257元，室内机评估为118006元。故东环置业公司应赔偿王伟杰中央空调、LED屏等物品损失价值为239363元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、限济南东环置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付王伟杰中央空调、LED屏等物品损失计239363元； 二、驳回王伟杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6456元，王伟杰负担1960元，济南东环置业有限公司负担4496元。鉴定费12000元，王伟杰负担3643元，济南东环置业有限公司负担8357元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  徐 肃 人民陪审员  孙维庆 人民陪审员  董 芳 二〇二一年六月二十三日 书 记 员  刘亚楠