江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0214民初1423号原告：许兴健，男，1976年6月5日生，汉族，户籍在江苏省宿迁市沭阳县，现住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：秦娇娇，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛杰盟，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：赵炎，男，1990年2月24日生，居民身份证号码32032419900224423Ｘ，汉族，住江苏省无锡市新吴区。第三人：许友梅，女，1965年5月23日生，居民身份证号码320823196505231622，汉族，住江苏省南京市玄武区马标41号楼105室。原告许兴健与被告赵炎、第三人许友梅抵押权纠纷一案，本院于2021年3月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许兴健及其委托诉讼代理人秦娇娇、第三人许友梅到庭参加诉讼，被告赵炎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。许兴健向本院提出诉讼请求：1.请求确认许兴健系坐落于无锡市新吴区××室房屋的实际抵押权人；2.请求确认许兴健对金禧家园63-303室房屋拍卖、变卖、折价款在1255600元范围内享有优先受偿权；3.本案的诉讼费用由赵炎承担。事实和理由：许兴健与赵炎通过无锡乐荟房地产经纪有限公司（以下简称乐荟公司）签订《房屋买卖合同》。合同约定，许兴健向赵炎购买位于无锡市新吴区××室房屋，房屋价款为1438000元。合同签订后，许兴健向赵炎支付房款930000元，为保护其已经支付的购房款及合同的顺利履行，赵炎以案涉房屋向许兴健的姐姐许友梅设立1600000元的抵押。因赵炎违约，许兴健起诉至本院要求解除其与赵炎之间的《房屋买卖合同》。2020年10月22日，本院作出（2020）苏0214民初3571号民事判决书，判决确认许兴健与赵炎签订的《房屋买卖合同》解除，赵炎退还许兴健房款930000元、赔偿违约金287600元、律师费30000元、中介费8000元，共计1255600元。判决生效后，赵炎未能及时支付上述费用。故许兴健诉至法院，请求法院判如所请。赵炎未作答辩。第三人许友梅述称：无锡市新吴区××室房屋虽然抵押登记在其名下，但其只是挂名，实际抵押权利人是许兴健。许友梅系许兴健的姐姐，许兴健为买房向许友梅借了40万左右，之后就将房子抵押挂名在许友梅的名下。许友梅之前不认识赵炎，其与赵炎之间也没有经济往来和其他纠纷，其在无锡市不动产登记中心才第一次见到赵炎。本院经审理查明如下事实：2019年9月23日，赵炎作为售房人与许兴健作为购房人及中介方乐荟公司签订一份编号为0000326的《房屋买卖合同》，合同约定：赵炎将坐落于新吴区××室房屋出售给许兴健，房屋建筑面积88.8平方米，房屋所有权证号××，许兴健支付赵炎购房款1438000元整。合同签订后，许兴健共计支付定金50000元，首付款480000元、房款400000元，上述共计930000元。2019年10月10日，许友梅与赵炎签订《抵押借款协议》，协议约定：一、许友梅借款1600000元给赵炎，借款期限为2019年10月10日至2020年10月9日，为保证赵炎按时还款，赵炎将坐落于新吴区金禧家园63-303的不动产抵押给许友梅，抵押物房屋面积为88.8平方米。二、双方确定的抵押物价值为1600000元，因上述抵押物价值不足所产生的风险和责任，由许友梅自行负担。三、该不动产抵押担保的范围包括借款及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。四、其他约定事项：余额抵押。同日，许友梅作为抵押权人和赵炎作为抵押人共同向无锡市不动产登记中心递交《无锡市不动产登记申请书》，双方申请在案涉房屋上设立一般抵押，债权数额为1600000元，债务履行期限为2019年10月10日至2020年10月9日。之后，无锡市不动产登记中心通过许友梅和赵炎的申请，在案涉房产上以许友梅为权利人设立1600000元的一般抵押。2020年6月19日，许兴健起诉至本院，诉请1.解除其与赵炎签订的《房屋买卖合同》；2.判令赵炎返还购房款930000元；3.判令赵炎赔偿违约金287600元、律师费30000元、中介费8000元，共计325600元。2020年10月22日，本院作出（2020）苏0214民初3571号民事判决书，其中载明：1.赵炎承诺案涉房屋产权清晰、无纠纷能顺利过户至许兴健名下。2.双方约定于2020年6月30日前办理网签备案及贷款手续。3.任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金，如实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿，违约方需承担守约方为此主张所花费的律师费、评估费、鉴定费等，且乐荟公司收取的本协议约定的居间服务费一律不予退还，未收取的居间服务费应由本合同约定的支付方式全额承担。本院判决如下：“一、确认许兴健与赵炎于2019年9月23日签订的《房屋买卖合同》解除；二、赵炎于本判决发生法律效力之日起十日内返还许兴健房款930000元；三、赵炎于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿许兴健违约金287600元、律师费30000元、中介费8000元。”其他内容不涉及争议，遂不再一一列明。另查明,2020年5月20日，许兴健、赵炎作为售房人与徐璐作为购房人签订《房屋买卖合同》，约定赵炎、许兴健将案涉房屋出让给徐璐，房款为1600000元。2020年8月5日，徐璐因赵炎、许兴健未按约腾房起诉至本院，诉请解除其与赵炎、许兴健之间的《房屋买卖合同》，并要求许兴健退还购房定金，赔偿律师费、诉讼费共计100000元。经本院调解，双方达成一致调解意见，确认徐璐与赵炎、许兴健在2020年5月20日签订的《房屋买卖合同》于2020年11月2日解除，许兴健向徐璐支付定金、律师费、违约金等共计100000元。再查明，为证明许兴健为案涉房屋的实际抵押权人，许友梅仅为挂名，许兴健提供《关于金禧家园63-303室买卖情况说明》一份，载明如下：“本人陆亮，于2019年9月5日入职乐荟公司。期间2019年9月底，10月初带领许兴健看房，看中金禧家园63-303室，并于当日签订买卖合同（成交价143万多，具体零碎，现在没有合同忘记了），支付购房定金50000元给赵炎（金禧家园63-303室业主）和中介费8000元整，由于当时金禧家园房屋未满两年，按照无锡房市政策不能过户，经双方友好协商，中介方见证达成协议，于2019年10月10日到无锡市新吴区不动产登记中心做房屋他项抵押登记，抵押金额为1600000元，全程由我陪同参与见证，当时在不动产登记中心，许兴健问我抵押权人写谁的名字，我和许兴健说：写谁的都可以。许兴健说：部分首付是从姐姐那边借的，看看能不能写姐姐的名字，这样让姐姐比较放心。我说：可以的。因为首付款是许兴健交的，实际买房人也是许兴健，许兴健和他姐姐是一家人，写谁的名字实际抵押权人都是许兴健本人，所以抵押权利人写的是许友梅。许友梅只是挂个名，许友梅和赵炎之间没有存在真实的借款，那些借款协议是不动产登记中心给的，走流程的。以上操作是经过赵炎同意认可的。上述陈词是我陪同许兴健买房，直至和赵炎签合同，办理抵押贷款等事宜的真实记录，承诺真实可信。由于受新冠疫情影响，本人在安徽老家无法到场作证，特此写说明”。以上事实由许兴健提供（2020）苏0214民初3571号民事判决书、《无锡市不动产（房屋）登记簿证明》、《无锡市不动产登记申请书》、《抵押借款协议》、《关于金禧家园63-303室买卖情况说明》，本院调取（2020）苏0214民初4967号民事调解书并结合当事人陈述在卷予以佐证。本院认为：本案系抵押权纠纷，本案的争议焦点为坐落于金禧家园63-303室房屋的抵押权人是许兴健还是许友梅，许兴健对案涉房产拍卖、变卖所得折价款在1255600元范围是否享有优先受偿权。本院认为，办理了抵押登记的抵押权具有公示效力，许兴健提供的证据无法证明案涉房产的实际抵押权人为许兴健，而非许友梅，理由如下：第一，许兴健与许友梅之间的借贷关系事实不清。许兴健陈述其向许友梅借款40余万元，但未能举证证明该借款事实。第二，许友梅陈述与《借款抵押合同》明显不符。许友梅陈述其与赵炎之间不存在借款，许兴健是实际抵押权人，其只是挂名，并提供陆亮书写《关于金禧家园63-303室买卖情况说明》予以证明。但陆亮系案涉《房屋买卖合同》的中介工作人员，系合同利害关系人，且未能出庭接受法庭质询，其出具书面材料不足以证明其主张。另外，《借款抵押合同》已经过抵押登记，具有公示效力。赵炎未到庭确认其对许友梅受许兴健委托办理抵押登记系明知，产权登记机关也未对抵押登记的相关情况进行更正、澄清。许友梅的单方陈述及陆亮的书面说明难以证明《借款抵押合同》及抵押登记非许友梅和赵炎的真实意思表示。第三，许兴健、赵炎以1438000元价格于2019年9月23日达成《房屋买卖合同》后，在未办理房屋转移登记的情况下，又将案涉房屋以1600000元的价格售卖给案外人徐璐，该行为违反国家相关税收管理规定，亦是对国家房屋调控政策的规避，任何人不得从其违法行为中获利。据此，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回许兴健的全部诉讼请求。案件受理费减半收取8050元、公告费300元，以上共计8350元，由许兴健负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。审 判 员  孙 森二〇二一年六月二十八日法官助理  王成英书 记 员  丁茹芸本案援引法律条款《中华人民共和国担保法》：第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。