新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0102民初3868号 原告：郑斌，男，1967年2月1日出生，住乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：马若禺，新疆珅盟律师事务所律师。 被告：阿不都外力托呼提，男，1980年1月9日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 被告：阿迪力江阿不力米提，男，1983年6月25日出生，住乌鲁木齐市天山区。 共同委托诉讼代理人：斯坎德尔艾合买提，新疆卡玛莱提律师事务所律师。 第三人：古丽那孜贺利利，女，1980年4月21日出生，住乌鲁木齐市天山区。 原告郑斌与被告阿不都外力托呼提、被告阿迪力江阿不力米提及第三人古丽那孜贺利利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑斌的委托诉讼代理人马若禺，被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提及其委托诉讼代理人斯坎德尔艾合买提到庭参加诉讼，第三人古丽那孜贺利利经本院经开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 郑斌向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提之间房屋租赁合同；2、依法判令被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提向原告支付租金8万元整，滞纳金1.6万元整（合计9.6万元）；3、依法判令被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提告在5日内搬离房屋；4、依法判令被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提向原告支付自2021年3月26日起至实际搬离之日房租，按每月6,666.7元计算（按原合同80,000元/年计算）；5、依法判令被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提承担本案诉讼费、邮寄送达费用。事实和理由：原告及被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提于2018年3月25日签订《房屋租赁合同》，约定原告将一套位于新华南路xx号国箐苑房屋出租给二被告，租期自2018年3月25日至2021年3月25日止。前期双方如约履行，自2020年2月25日起至今，被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提未支付最后一年租金，经多次协商无果，为维护自身的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院在查明事实上的基础上，依法支持原告的诉讼请求。 被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提辩称，我方不同意原告的诉讼请求，对于第一项诉讼请求，双方之间的合同早在2019年4月19日以权利义务转让的方式终结。即2019年4月19日将租赁合同的权利义务转让至第三人古丽那孜贺利利，原告知道此事。双方合同已到期终止，不存在解除的必要。对于第二项诉讼请求，2019年4月19日至今该房屋的承租人转为第三人古丽那孜贺利利。依照权利义务对等原则，租赁房屋由第三人古丽那孜贺利利占有使用，享受了权利。被告并没有从中获利，故支付租金的义务也应当由第三人古丽那孜贺利利承担。2020年1月24日至2020年3月16日第一次疫情，2020年7月16日至2020年9月10日第二次疫情期间，属于法定的不可抗力情形，在计算租金时理应扣除该段期间租金。被告并没有违约，原告给被告提供的房产证复印件内容不真实，即该承租场所的法定用途为住宅，而非商业性质。贵院作出的（2020）新0102民初4574号民事判决书事实认定部分确认了于2019年4月19日起第三人古丽那孜贺利利已经占有使用涉案房屋。本案中实际上第三人古丽那孜贺利利有腾房义务，故请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人古丽那孜贺利利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，但向法庭提供书面答辩，古丽那孜贺利利在答辩状上陈述：2019年4月19日本人与被告阿迪力阿不力米提签订《转让门面协议》，承租位于乌鲁木齐市天山区xx号店铺，并给被告阿迪力阿不力米提合伙人被告阿不都外力托乎提交付280，000元转让费。本人在持被告给我提供的房产证复印件办理相关手续的过程当中，发现该房产证复印件是伪造证件。被告阿迪力当时给我提供复印件时，说该房屋是非住宅，用途为商铺。但是发现该房产证复印件是伪造证件以后，要求被告阿迪力给我出示原件，被告阿迪力迟迟未回应此事。在这过程中本人边办理相关手续，试营业。之后，确定该房产证复印件为伪造证件以后，我向贵院起诉解除被告阿迪力阿不力米提之间的《门面转让合同》并赔偿我各项损失。但是法院驳回了起诉。我在这过程中不管是精神上受到伤害，物质也受了很大的损失。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告郑斌提交证据：1、房屋租赁合同，证明该合同中明确约定了房屋租赁的价款、期限、合同解除的条件。立案时合同没到期。根据合同第13条第6项的约定，这是原告有权解除合同的情形之一。被告对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。理由是该证据不能说明原告将其住宅以商业性质的名义出租给我们的合法性。关于合同第13条第6项，当时已经通知了原告转让的事实。原告六个月内也没有提出过任何异议，所有我们认为原告接受了转让房屋的事实，故我方不存在违约行为，而且在本次庭审时，该合同已经到期；2、新疆国际置地房地产开发有限责任公司的购房协议，证明涉案房屋可以用于商业经营，并且被告在陈述中也承认他们一直在正常经营。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是该证据为复印件，故真实性无法确认。而且该协议乙方并非是本案原告，其次协议中笼统的说明了四套住宅，并不能与本案的涉案房屋一一对应。另外商品房的用途由行政主管部门确定，而不是开发商确定，所以不认可；3、房屋所有权证，证明该涉案房屋虽为住宅，但是可以用于商业经营。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是从始至终未见过原件。 被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提提交证据：1、2019年4月19日签订的《门面转让协议书》，证明根据协议第一条第三项约定，被告方的所有权利义务已转至第三人。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是该协议书中没有原告签字，原告未收到该份协议书的任何信息。2、追加第三人申请书，证明本院（2020）新0102民初第4575号案件中，我方曾要求本案原告作为该案的第三人参与诉讼，但法院未出任何裁定，拒绝了我方的要求。原告对该证据的真实性予以认可，但内容无法确定，原告提交的追加第三人申请没有被法庭准许，说明与我们无关。3、本院（2020）新0102民初第4575号民事判决书，证明2019年4月19日起本案第三人古丽那孜贺利利实际占有使用涉案房屋。原告对该证据的真实性予以认可，但判决内容与我们无关。4、七张被告阿迪力江阿不力米提与原告之间的微信聊天记录及涉案房屋的营业执照。证明于2018年1月16日被告阿迪力江阿不力米提要求原告提供房产证复印件时，对方提交房屋性质为非住宅的房产证复印件，多次要求提交原件，原告以各种理由推脱，不予提供。我们依照原告提交的复印件办理了营业执照。原告对该证据的真实性无法确认，租赁合同中明确约定该房屋的用途为茶吧，后期索要的房产证与该合同的约定没有关系，合同目的已经实现，没有影响被告正常经营。5、2019年9月3日、2019年9月27日被告阿迪力江阿不力米提与原告之间的微信聊天记录，证明我们早在2019年9月3日就已经告知转让租赁房屋的事实，并要求原告提交房产证，原告仍将不实内容的房产证复印件发送我方。原告对该证据的真实性无法确认，被告只是告知原告办理新的营业执照，并未告知转租房屋，而且该聊天记录内。6、房产证复印件，证明原告当时给我提供的房产证复印件上面记载规划用途为非住宅。原告对该证据的真实性无法确认，看到原始载体之后才能确定。当时因为他们要办营业执照，所以我们才提供房产证复印件，提供房产证复印件并不是让他们转租。7、乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果复印件，证明该房屋用途为住宅，说明原告违背诚信原则，已构成违约。原告对该证据的真实性认可。8、第三人古丽那孜贺利利办理的营业执照经营信息，证明2019年9月30日第三人古丽那孜在涉案房屋地址办理了营业执照。原告对该证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。 第三人古丽那孜贺利利未向法庭提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月25日郑斌欲出租其位于乌鲁木齐市天山区xx号房屋，原告与被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提达成意向，签订房屋租赁合同一份。该合同主要内容为：出租人郑斌，承租人阿迪力江阿不力米提、阿不都外力托呼提；租赁期限从2018年3月25日至2021年3月25日；年租金捌万元整；租金支付方式按年支付，每年房屋租金到期日提前一个月支付第二年租金；租赁房屋的用途为茶吧；出租人不允许承租人转租租赁房屋。承租人经营品项不得超过第二条租赁房屋用途，反之，视为违约；承租人不交付或者不按约定交付租金达两千元以上；承租人所欠各项费用达两千元以上；未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的解除合同。违约责任有，任何一方违反合同任何一条约定，都应承担违约责任，并向对方支付年租金的20%的违约金；承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，为年租金的1%。2019年4月19日，被告阿迪力江阿不力米提将涉诉房屋转租给第三人古丽那孜贺利利经营，并约定了租赁期限、租赁费以及相应的权利义务。门面转让协议主要内容：转让方阿迪力江阿不力米提、受让方古丽那孜贺利利；转让门面位于xx号，甲方与乙方租赁合同，约定的租赁期间为3年，即自2019年4月19日起2022年1月1日止，月租金8万元人民币，现甲方剩余租金为8月；乙方于本合同签订之日内，向甲方支付转让费共计人民币280，000元。合同下方有被告阿迪力江阿不力米提、第三人古丽那孜贺利利签名。第三人古丽那孜贺利利于2019年5月20日向我院对被告阿迪力江阿不力米提提起诉讼，（2020）新0102民初4575号民事判决查明的事实为，2019年4月19日古丽那孜贺利利与阿迪力江阿不力米提签订《门面转让协议书》，阿迪力江阿不力米提将承租的乌鲁木齐市天山区xx号房屋现有装修设施及剩余租期8个月一并转让给古丽那孜贺利利。古丽那孜贺利利请求判令该《门面转让协议书》为无效合同、赔偿在转租过程中所产生的装修费等损失。本院审理后，于2020年10月8日作出（2020）新0102民初4575号民事判决，驳回古丽那孜贺利利的所有诉讼请求。该判决已发生法律效力。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”。本案所涉《房屋租赁合同》成立时间及履行合同发生争议时间均在民法典施行前，故应当适用当时的相关法律作为裁判依据。1、关于双方签订的租赁合同是否已终止？若未终止，是否具备解除合同的条件的问题。本案中双方当事人于2018年3月25日签订房屋租赁合同，上述合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应严格按照协议的约定履行协议。本案中，原告按合同约定将涉案房屋交付给被告使用，二被告只支付前两年的租金，未履行给付租金的主要义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人获得租金，承租人使用租赁物获得收益为合同目的。双方签订合同后，被告进行转租，并与第三人古丽那孜贺利利签订《门面转让协议书》，将承租屋转租给第三人使用。2019年9月3日，被告在通过微信告知原告，将该房屋转让给他人，并要求原告将房屋的房产证原件小视频或者复印件发给自己，2019年9月27日原告将该房屋的房产证拍照发给被告。被告通过上述事实，证明2019年9月3日就已经告知转让租赁房屋的事实。原告对此提出质疑，以上聊天记录不足以证明告知转让房屋的事实。故本院不予采纳被告辩称经原告同意转租第三人的意见。对于被告逾期支付租金而导致合同违约为由，原告主张解除合同的意见，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，双方之间的租赁合同已于2021年3月25日到期，合同的权利和义务已终止，故本院驳回原告主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求。 2、关于原告要求被告给付租金的诉讼请求是否成立的问题。被告辩称租赁房屋由第三人古丽那孜贺利利占有使用享受了权利，被告并没有从中获利，故支付租金的义务应当由第三人古丽那孜贺利利承担。但本案中原告与第三人之间无法律关系，故本院不予采纳。被告提出于2020年1月24日至2020年3月16日第一次疫情（共52天），2020年7月16日至2020年9月10日（共56天）第二次疫情，属于法定的不可抗力情形，在计算租金时理应扣除该段期间租金。新冠疫情发生后，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。对于合同解除前疫情期间的房屋租金，可以根据不可抗力的影响考虑酌减租金。结合租赁房屋的性质、具体用途、双方的合同约定及受新冠疫情的影响程度，对被告进行减免租金的请求，故本院根据公平原则，结合租赁房屋的性质、具体用途、双方的合同约定及受新冠疫情的影响程度，对被告请求的减免108天的租金，进行减免50%，经计算后，被告应向原告郑斌支付68，384.86元租金。【计算方式：1、80，000元÷365天=219.18元/天；2、（自2019年3月25日至2020年1月24日共305天的租金为66，849.9元（305天×219.18元=66，849.9元）+自2020年1月24日至2020年3月16日共52天的租金为5,698.68元（52天×219.18元=11,397.36元×50%=5,698.68元）+自2020年3月16日至2020年3月25日共9天的租金为1,972.62元（9天×219.18元=1,972.62元）+自2020年3月25日至2020年7月16日共113天的租金为24,767.34元（113天×219.18元=24,767.34元）+自2020年7月16日至2020年9月10日共56天的租金为6,137.04元（56天×219.18元=12,274.08元×50%=6,137.04元）+自2020年9月10日至2021年3月25日共196天的租金为42,959.28元（196天×219.18元=42,959.28元）=148,384.86元-80,000元（2020年2月25日交付的租金）=68，384.86元】。 3、关于承担违约责任的问题。本案原告诉讼请求中，要求被告支付滞纳金16，000元，但在庭审过程中，原告明示要求按合同约定的20%计算违约金。合同中双方同时约定违约金及滞纳金，因此本院根据原告在庭审中的要求按违约金计算。被告逾期一年未支付租金，构成违约，应当承担违约责任。违约金应当按本院认定的租金68，384.86元的20%计算，即13,676.97元。 4、关于腾出房屋问题。本案中第三人虽未到庭辩解自己的意见，但提交答辩意见。根据本院（2020）新0102民初4575号民事判决，确定第三人古丽那孜贺利利是该房屋的实际使用人，合同解除后，第三人作为实际使用人应当腾退并交还诉争房屋。如第三人要求被告返还租金，可以另案主张，本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提于本判决生效之日起十日内给付原告郑斌租金68，384.86元； 二、被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提于本判决生效之日起十日内给付原告郑斌租金14，465.88元[计算方式：1、80，000元÷365天=219.18元；2、219.18元×86天=18,849.48元（自2021年3月26日至2021年6月20日）]；2021年6月20日至实际交付日租金仍以按每日219.18元计算； 三、被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提于本判决生效之日起十日内给付原告郑斌违约金13,676.97元； 四、第三人古丽那孜贺利利应于本判决生效之日起五日内腾退位于乌鲁木齐市天山区新华南路xx号国箐苑二期x栋x层x单元xxx号房屋； 五、驳回原告郑斌要求解除双方于2018年3月25日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。 本案本诉诉讼请求110,465.88元，经本院核定标的96,527.71元，占请求标的87.38%。本诉部分受理费2,509.32元（原告郑斌已预交2,509.32元），由原告郑斌负担12.62%，即316.68元，被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提负担87.38%，即2,192.64元。邮寄费40元被告阿不都外力托呼提、阿迪力江阿不力米提承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 古丽加瓦尔 审 判 员 美 丽 达 人民陪审员 李 晓 媛 二〇二一年六月二十日 书 记 员 古扎 努尔