四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1902民初4333号 原告：李直谦，男，生于1992年，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘子豪，四川法典律师事务所律师。 被告：巴中置信投资有限公司，住所地四川巴中经济开发区桥河路8号。 法定代表人：尹强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓伟，巴中市巴州区东城法律服务所法律工作者。 原告李直谦与被告巴中置信投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李直谦的委托诉讼代理人刘子豪、被告巴中置信投资有限公司的委托诉讼代理人邓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付未达到约定的交付条件而逾期交付房屋的违约金5000元（以已交房款金额为基数，自约定交房届满之日起，按每日万分之一的标准，暂计算至2017年1月19日，请求判令至被告实际取得竣工验收备案表之日止）；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金5000元（以已交房款金额为基数，自约定取得初始登记届满之日起，按每日万分之零点一的标准，计算至实际取得产权初始登记证书之日）；3.判令被告立即向原告办理案涉房屋的不动产权证转移登记手续；以上合计10000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实及理由：原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的位于巴中市巴州区房屋，总价312722元。合同约定：出卖人应当在2016年8月1日前向买受人交付商品房；并就产权登记的办理进行了相关约定。 合同签订后，原告按约定支付了房款，被告却不按合同约定及法律规定履行自己的义务。首先，被告在房屋没有取得《建设工程竣工验收备案表》的情况下通知业主接房；其次，正是因为案涉房屋未验收合格等被告方面的原因，致使房屋产权的初始登记、不动产权转移登记均不能按合同约定日期办理，被告严重失信。原告认为，被告违反法律强制性规定违规交房，同时不按期履行房屋产权的初始登记及不动产权转移登记的重要合同义务，构成严重违约，现依法提起诉讼。 被告辩称，一是，关于交付。第一，答辩人在合同约定的时间内通过电话、短信、登报等方式通知被答辩人接房，但是被答辩人拒不接房，不属于答辩人违约。第二，部分购买车位的业主已经实际使用车位，其实际接收使用的时间应当视为其已经接收车位。 二是，关于产权初始登记。第一，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》时办理房屋产权初始登记需要的资料与现办理房屋产权初始登记需要的资料不一致，现在办理所需要的材料在原来的基础上有所增加，并非答辩人不办理房屋产权初始登记，而是政府政策调整导致答辩人不能按时办理。第二，根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同补充协议》第八条第三款、第四款的约定，因政府政策在签订《商品房买卖合同》时所需资料与现在办理初始登记所需资料有较大调整，导致不能在约定期限内办理房屋产权初始登记，并非答辩人违约，系政府政策调整，答辩人不应承担违约责任。第三，办理初始登记系办理到答辩人名下，与被答辩人没有法律意义上的利害关系，因此被答辩人没有诉的利益。 三是，关于不动产权证。第一，2016年3月24日巴中市政府行文暂停办理房产证及土地使用证，实行两证合一，而双方并没有重新对不动产权证的办理时间进行约定，我公司只要在5年内办理都不算违约。第二，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同补充协议》第八条第六款约定，办理土地使用证的时间在5年内，现在虽然取消了土地使用证，但是双方约定的时间没有到期，不存在违约，且双方对办理不动产权证书的时间没有约定。 四是，在答辩人取得综合验收备案登记表后，若被答辩人仍不接房，那么计算时间应当截止到取得备案表的时间为止；若被答辩人在取得综合验收备案登记表前自愿接房的，视为被答辩人与答辩人对接房条件的变更，计算时间只应当计算到实际接收日期。 综上，被答辩人对答辩人的诉讼请求及事实和理由与法律规定和本案的客观事实不符，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明：原、被告就位于巴州区后坝小区置信·逸都花园B区4栋Z-32-3号房屋于2014年8月22日签约备案《商品房买卖合同》，约定：建筑面积78.07㎡，总价312202元。 并约定：1.出卖人应当在2016年8月1日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2.除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。3.商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。4.出卖人应当在2017年8月1日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。5.买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 同时查明：原、被告双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，合同就双方的权利义务等进行了约定，其中第三条约定,如遇下列特殊原因，出卖人可据实延期交房，且不承担违约责任：1.受政策、政府职能部门有关规定、行政决定、政府规划调整、水电气市政配套设施延迟等影响的；2.遇到国家、地方政府或主管部门、建筑规范中规定准许顺延工期的停电、停水或灾害性天气、意外灾害等影响的……。第八条约定，……3.因政策及政府主管部门的工作制度、工作程序等原因，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任以及由此产生的后果……4.因国家及政府主管部门出台的政策，造成不能或者延期办理各类权属证书的，出卖人不承担任何法律责任……6.出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理完毕国有土地使用证……。 合同签订后，原告缴纳房屋购房款312722元。2017年1月19日，原告接收案涉房屋。2018年6月29日，被告取得后坝小区置信·逸都花园B区4幢房屋的不动产权证书。 另查明：自2016年3月28日，巴中市城市规划区范围内的国有建设用地及房屋所有权等不动产登记业务由巴中市不动产登记中心统一办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原国土、房管部门的各类登记证书停止发放。 原、被告因上述房屋交付等问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份信息，商品房买卖合同，商品房买卖合同补充协议等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容真实、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告支付未达到约定交付条件而逾期交付房屋违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》既约定了交房时间即2016年8月1日前交房，又约定了交付条件。被告提供的证据虽不足以证明其向原告交付房屋时达到了合同约定的交付条件，亦不足以证明其存在符合合同约定的延期交房免责事由，但根据原、被告双方合同中房屋交接手续的约定内容，被告虽存在违约行为，但因原告已于2017年1月19日实际接收房屋，故被告仅应承担2016年8月2日至2017年1月19日期间的违约金，违约金以已交房款金额为基数按每日万分之一的标准进行计算即住房违约金为312722元×0.0001×171天=5347.55元，对原告主张的超出部分本院不予支持。 关于原告要求被告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金的问题。被告未按合同约定在2017年8月1日前取得原告所购商品房所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，理应承担2017年8月2日至2018年6月29日期间的违约金，违约金以已交房款金额为基数按每日万分之零点一的标准进行计算即312722元×0.00001×332天=1038.24元，对原告主张的超出部分本院不予支持。 关于原告要求被告立即办理案涉房屋不动产权证转移登记手续的问题。被告已取得原告所购房屋所在楼栋的产权初始登记，能够为原告申请办理房屋权属转移登记手续，故原告要求被告立即向其办理房屋不动产权转移登记手续的诉请，理由成立，本院予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告巴中置信投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李直谦支付逾期交付房屋的违约金5347.55元； 二、被告巴中置信投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李直谦支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金1038.24元； 三、被告巴中置信投资有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告李直谦购买的位于四川省巴中市巴州区房屋办理不动产权证书； 四、驳回原告李直谦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告巴中置信投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  曾晓芳 二〇二一年六月二十八日 书记员  赵 雯