广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初6087号原告（反诉被告）：张艳平，男，1974年8月23日出生，汉族，住吉林省扶余县，委托代理人：侯双龙、潘艳宜，均系北京市东元（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州佰达投资有限公司，住所地广东省广州市海珠区工业大道南438号928房。法定代表人：李永达。被告：李永达，男，1975年8月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，两被告共同委托代理人：陈俊茂、陈朝曦，均系广东金领律师事务所律师。原告（反诉被告）张艳平诉被告（反诉原告）广州佰达投资有限公司（以下简称佰达公司）、被告李永达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月26日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托代理人潘艳宜与被告（反诉原告）佰达公司、被告李永达的共同委托代理人陈俊茂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张艳平诉称：李永达是佰达公司的股东。张艳平于2018年7月21日与佰达公司签订《租赁合同》，约定：张艳平租赁佰达公司位于广州市海珠区石溪蚝壳洲东街4号首层自编106号和103号铺，租用年限为5年，自2018年8月9日起，至2023年8月8日止，首年租金10000元/月，管理费500元/月。张艳平承租场地用于经营饺子馆；合同签订后，张艳平按照约定向佰达公司支付入场费40000元及履约保证金21000元，该费用支付到林泽洲微信账户。张艳平在支付履约保证金和入场费后，收到佰达公司交付的场地，对场地进行装修，并按照约定向佰达公司支付租金。但是由于佰达公司的原因，张艳平无法为其经营的饺子馆办理营业执照，无法转让、线上经营及开具发票，不能合法经营被相关部门责令停业。张艳平多次就此问题与李永达、佰达公司交涉未果。2019年8月15日张艳平迫于压力停业。张艳平停业后，佰达公司封存张艳平租用的场地，且非法占有张艳平设备及其他物品其中可搬动的物品价值15000元。综所上述事实及法律，张艳平认为，其与佰达公司合同约定租用的场地用于经营饺子馆，佰达公司作为场地经营方，应当知晓场地办理营业执照的政策，但佰达公司刻意隐瞒场地无法办理营业执照之事实，将场地出租给张艳平，导致张艳平租用场地经营饺子馆的合同目的无法实现，佰达公司欺诈行为构成违约，应当返还张艳平支付的履约保证金，赔偿张艳平因开店支付的装修费及其他费用。其中佰达公司向张艳平收取入场费，既无合同依据也无法律依据，应当无条件返还给张艳平。佰达公司封存张艳平租用场地，非法占有张艳平财产，严重侵害张艳平合法权利，佰达公司应向张艳平承担侵权责任。另外，李永达为佰达公司100%控股股东，李永达与佰达公司财产发生混同，应当共同向张艳平承担责任。故向法院起诉，要求：1、判令佰达公司、李永达向张艳平退还入场费40000元、保证金21000元及利息1000元（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以61000元为本金，从2019年8月16日起计算至退还入场费及保证金之日止，暂计1000元）；2、判令佰达公司、李永达赔偿张艳平开店装修及其他损失80000元；3、判令佰达公司、李永达返还张艳平可搬动的设备物品（包括但不限于中央空调、四个冰柜、炉具、汤桶）损失15000元；4、本案诉讼费由佰达公司、李永达承担。佰达公司辩称：佰达公司与张艳平签订《租赁合同》后，张艳平正常使用案涉商铺。由于张艳平长期拖欠租金，佰达公司多次催促无果后，张艳平仍然不履行缴交租金的义务，严重违反合同约定，故佰达公司依法解除双方的《租赁合同》、没收张艳平缴纳的租赁保证金。张艳平违约致合同无法履行，应承担相应的法律后果，故此佰达公司无需承担张艳平的开店装修损失。张艳平自行搬离案涉商铺，佰达公司没有封存张艳平的财产，故此张艳平要求佰达公司返还可移动的物品没有法律和事实的依据。张艳平向佰达公司承租商铺，双方经协商一致，张艳平向佰达公司支付了40000元进场费，这是双方租赁关系的组成部分，原告无权要求退还。被告李永达的答辩意见与佰达公司的一致。佰达公司向本院提出反诉请求：1、判令张艳平向佰达公司支付拖欠的租金及水电费30471元；2、判令张艳平向佰达公司支付逾期缴纳租金及相关费用的违约金30471元（违约金以30471元为基数，按照每日1%，从2019年8月6日起算至实际支付之日止，现暂主张30471元）；3、判令佰达公司无需向张艳平退还租赁保证金21000元；4、判令张艳平承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：张艳平向佰达公司承租案涉商铺后，长期拖欠租金，佰达公司多次催促未果，于2019年8月6日向张艳平送达《最后缴款通知书》，张艳平仍然不清偿拖欠的租金及水电费，故佰达公司于2019年8月10日解除《租赁合同》。经核算，张艳平拖欠了案涉商铺2019年6月租金及水电费6649元、7月租金及水电费12148元、8月租金及水电费11674元，共计30471元。依据约定，张艳平迟延交租应按欠款总额1%缴纳滞纳金。张艳平反诉答辩称：由于案涉商铺不具备办理饮食牌照的条件，张艳平承租商铺后，一直未能办理餐饮工商登记，严重影响张艳平的经营工作，经营十分困难，故存在迟延缴交租金的情形，但张艳平也尽量向佰达公司交款，经核算，张艳平仍欠佰达公司2019年6月租金及水电费6649元、7月租金及水电费12148元、8月1日至10日的租金3590元及水电费1174元。经审理查明：广州市海珠区新滘镇石溪第五经济合作社为广州市海珠区石溪蚝壳洲东街4号房屋的权属人。广州市海珠区新滘镇石溪第五经济合作社与佰达公司于2018年2月9日签订《租赁合同》，约定：广州市海珠区新滘镇石溪第五经济合作社将位于广州市海珠区石溪蚝壳洲东街4号房屋出租给佰达公司，租期为自2018年2月1日起至2028年1月31日止。张艳平与佰达公司于2018年7月25日签订《租赁合同》，约定：张艳平向佰达公司承租位于广州市海珠区石溪蚝壳洲东街4号首层自编103号铺；租用年限为5年，自2018年7月25日起至2023年7月24日止，免租期包含在承租物租用年限内，免租装修期15天，自2018年8月9日开始计租；合同签订之日，张艳平一次性向佰达公司缴纳21000元作为履行合同的保证金；首年租金及管理费10500元/月，张艳平每月5日向佰达公司交付租金、管理费、水电费等；张艳平承租场地用于经营东北风味行业，自合同生效三个月内自行领取营业执照、税务登记证等相关证照方可进行经营活动；佰达公司在租赁期间不得以其他理由终止合同，张艳平违约，佰达公司有权随时单方解除合同，并没收履约保证金和收取违约金（违约金按合同租金及综合管治费总额的20%计算），如张艳平在佰达公司提前三日书面通知却拒不退场并归还承租物时，佰达公司还有权单方强制收回承租物，张艳平置于承租物内的一切物品和设备均视为弃产物，佰达公司有权独自处理，因此造成的一切损失由张艳平全部承担。诉讼中,佰达公司确认收到张艳平支付的21000元保证金和40000元进场费。佰达公司于2018年7月25日向张艳平交付案涉房屋。2018年7月25日，张艳平与佰达公司签订的《场地移交确认书》载明，根据张艳平于2018年7月25日签订之《租赁合同》，佰达公司将《租赁合同》所约定的承租物按现状移交给张艳平，现经张艳平查验同意接收场地。2019年6月开始，张艳平没有向佰达公司缴纳租金、水电费、管理费。2019年7月1日，佰达公司向张艳平发出《最后缴款通知书》，该通知显示，截止2019年7月1日为止，贵商户拖欠我司2018年5月份租金和水电费7828元整，6月份租金和水电费11649元整，共19477元整，经我司工作人员多次催费后仍然未按时缴付。如在2019年7月3日前未收到贵商户拖欠的费用，根据贵商户和我司签订的合同，我司有权对你现租的商铺停止提供物业服务（包括停水、停电、物品放行等），并收回铺面，保留追讨我司因贵商户拖欠费用的权利。其后，张艳平先后多次向佰达公司支付租金和水电费。2019年8月6日，佰达公司向张艳平发出《最后缴款通知书》，该通知显示，截止2019年8月5日，贵商户拖欠我司2019年6月份租金和水电费人民币6649元整，7月份租金和水电费12148元整，合计18797元整，经我司工作人员多次催费后仍然未按时缴付。如在2019年8月10日前未收到贵商户拖欠的费用，根据贵商户与我司签订的合同，我司有权对你现租的商铺停止提供物业服务（包括停水、停电、物品放行等），并收回铺面，保留追讨贵商户拖欠费用的权利。2019年8月10日，张艳平自行将案涉商铺内物品搬走，迁出案涉商铺。2019年1月7日，广州市海珠区瑞宝街道政务和社区服务中心向张艳平出具《关于设置餐饮场所咨询的答复》，该答复显示，海珠区石溪蚝壳洲东街4号首层自编103号铺设置餐饮场所的事项，生态环境局海珠区分局经初步了解，答复如下：该地址违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条、《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第八条的规定，属禁止新建、改建、扩建餐饮场所的场地，建议不予引导申请人办理证照。等内容。诉讼中，张艳平表示其承租案涉商铺用于经营东北风味的饺子馆，但由于案涉商铺不具备办理餐饮牌照的条件，一直未能办理餐饮工商登记，严重影响饺子馆经营工作，故拖欠了2019年6月租金及水电费6649元、7月租金及水电费12148元、8月1日至10日的租金3590元及水电费1174元。佰达公司在诉讼中表示，双方口头约定案涉商铺用于经营餐饮，张艳平承租案涉商铺须缴纳进场费，也是租赁合同的内容，张艳平无权要求佰达公司退还。另查明，佰达公司（自然人独资），法定代表人李永达为出资100﹪的股东，成立于2017年7月6日。张艳平为证明其有对案涉房屋进行装修，提供了店铺照片（照片显示，店铺名称为石缘饺子馆，室内摆设桌椅、冰箱、冷柜、安装了空调、风扇等物品）及广州市宏厨乐厨房设备有限公司出具订单明细。佰达公司不确认上述证据的真实性。佰达公司为证明张艳平拖欠租金，提供了其工作人员与张艳平在2019年7、8月间微信聊天记录截屏。张艳平确认其真实性，但欠租是由于佰达公司提供案涉房屋不能申办工商营业执照，无法正常经营所致。本院认为，张艳平与佰达公司于2018年7月25日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应依约履行。双方通过上述约定建立了租赁合同关系，佰达公司以张艳平欠租，在2019年8月通知张艳平在2019年8月10日前清租，否则收回案涉房屋。张艳平由于未能支付租金，于2019年8月10日退租，双方租赁关系的终止。在租赁关系终止后，张艳平向佰达公司主张返还4万元的进场费，佰达公司认为，进场费是双方协商一致的结果，是合同的内容，张艳平无权要求佰达公司退还。但双方仅约定张艳平应向佰达公司支付进场费，并未明确进场费的性质以及租赁关系终止后进场费如何处置，故佰达公司不予退还张艳平支付的进场费，没有依据，本院不予支持。张艳平要求佰达公司退还进场费，并无不当，本院予以支持。至于张艳平主张的进场费利息，并无相应的依据，本院不予支持。关于租赁保证金的问题。张艳平认为双方口头协商案涉商铺用于经营餐饮，但由于涉案商铺并未配备专门烟道，行政管理部门不同意原告办理餐饮营业执照的申请，使张艳平一直无法正常经营，无法负担商铺的租金，双方《租赁合同》解除的法律责任应由佰达公司承担。佰达公司抗辩，虽然双方约定案涉商铺用于经营餐饮，但佰达公司没有提供协助张艳平办理餐饮营业执照的义务，如经营餐饮业需配备专门烟道设施，张艳平可自行申请办理，故不同意张艳平的意见。张艳平作为涉案商铺的承租人，在承租涉案商铺前，应当对佰达公司提供的租赁物是否适宜经营餐饮业负有进行尽职调查的义务；而佰达公司作为涉案商铺的出租人，本应明晰涉案商铺是否适宜经营餐饮业，并负有向承租人说明使用涉案商铺主要事项的义务。双方签订租赁协议时，均未充分履行各自义务，导致张艳平在承租案涉商铺后，未能达到合同目的，由此产生的法律责任应由张艳平与佰达公司各负担50%。故张艳平以佰达公司提供案涉商铺未达到其租赁目的，要求佰达公司退还租赁合同保证金的诉求，本院不予采纳，佰达公司应按其承担责任比例，退还《租赁合同》保证金10500元（21000元×50%）给张艳平。至于张艳平主张的保证金利息，并无相应的依据，本院不予支持。关于商铺租金及水电费问题，诉讼中，双方确认张艳平于2019年8月10日搬离案涉房屋及在2019年8月10日前，张艳平欠佰达公司2019年6月租金及水电费6649元、7月租金及水电费12148元、8月1日至10日的租金3590元及水电费1174元，共计23561元。张艳平同意清偿上述款项。但佰达公司认为张艳平应承担2019年8月份的全部租金11130元。由于张艳平按佰达公司要求在2019年8月10日已搬离案涉商铺，故商铺租金应计至2019年8月10日。至于逾期缴纳商铺租金及水电费的违约金问题，佰达公司主张从其最后催款时间2019年8月6日开始计算，由于双方债权债务结算时间为2019年8月10日，故应从2019年8月11日起算为宜。佰达公司主张结算标准按每日1%，明显过高，应予以调整，故张艳平应支付违约金（以23561元为基数，从2019年8月11日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计付；2019年8月20日至实际清偿时止，按一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以所欠款项本金为限）。关于装修及其他损失的问题。2019年1月7日，广州市海珠区瑞宝街道政务和社区服务中心向原告出具《关于设置餐饮场所咨询的答复》，该答复显示案涉场地建议不予引导申请人办理证照。张艳平应当知悉案涉商铺不能经营餐饮业。佰达公司在2019年7月1日向张艳平发出《最后缴款通知书》，要求张艳平清偿欠租，否则停止物业服务，收回案涉商铺。张艳平收到《最后缴款通知书》后，仍然继续按《租赁合同》履行，向佰达公司缴纳租金，直至佰达公司再次发出《最后缴款通知书》后，才搬离案涉商铺。可视为张艳平因佰达公司过错导致案涉场地不能办理营业执照的情况下，其仍继续按照《租赁合同》的约定履行，《租赁合同》约定如张艳平逾期交租存在违约，其不得再就案涉场地内的物品、设备主张权利。况且，张艳平在法定期限内未能提供相应证据予以证明，因此，张艳平要求佰达公司赔偿其装修及其他损失无依据，本院不予支持。关于店内设备、物品的问题。张艳平在庭审中表示，在收到佰达公司发出的两份《最后缴款通知书》后，自行搬离物品，迁出案涉商铺。张艳平既未能提供充分证据证明其主张，又没有及时向有关部门求助，从搬离案涉商铺至提出诉讼已近两年时间，故本院认为张艳平在搬离时已将自己物品搬走，张艳平主张赔偿可搬动设备物品损失的诉求，本院不予支持。关于被告李永达是否承担责任的问题。被告李永达是被告广州佰达投资有限公司出资100﹪的股东，被告李永达未提供证据证明其与被告广州佰达投资有限公司的财产相互独立，其应当对被告广州佰达投资有限公司的债务承担连带责任，原告要求被告李永达承担责任的请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条,《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条、第九十五条之规定，判决如下：一、广州佰达投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张艳平退还进场费40000元；二、广州佰达投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张艳平退还租赁保证金10500元三、李永达对上述第一、二项判决确定的退款义务承担连带责任；四、张艳平于本判决发生法律效力之日起十日内向广州佰达投资有限公司支付租金及水电费23561元及违约金（以23561元为基数，从2019年8月11日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计付；2019年8月20日至实际清偿时止，按一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以所欠款项本金为限），五、驳回广州佰达投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回张艳平的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费2645元（其中本诉受理费1720元，反诉受理费925元），由张艳平负担1433元，广州佰达投资有限公司、李永达共同负担1212元。广州佰达投资有限公司、李永达在本判决生效之日起7日内将其应负担的受理费287元迳付给张艳平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  朱志伟二〇二一年六月十七日书记员  李科慧钟绮雯