湖南省永顺县人民法院民 事 裁 定 书（2021）湘3127民初1105号原告：永顺安康居物业服务有限公司，住所地湖南省永顺县灵溪镇棚场街交通桥旁，统一社会信用代码91433127329385882W。法定代表人：吴绍军，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴业松，湖南三页律师事务所律师。被告：张桂兰，女，1982年5月22日出生，汉族，住永顺县。委托诉讼代理人：田宏云，湖南君社律师事务所律师。委托诉讼代理人：田正华，男，1981年3月18日出生，土家族，住永顺县，系张桂兰前夫。原告永顺安康居物业服务有限公司与被告张桂兰租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月26日与永顺安康居物业服务有限公司诉张桂兰租赁合同纠纷（2021）湘3127民初955号公开开庭进行了合并审理，原告永顺安康居物业服务有限公司的法定代表人吴绍军、委托诉讼代理人戴业松，被告张桂兰的委托诉讼代理人田宏云、田正华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告永顺安康居物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告退还所承租的6间门面；2、判令被告支付租金71,410元；3、判令被告支付违约金14,282元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年8月22日，原、被告签订《门面租赁合同》合同约定租期1年，年租金56,500元，合同订立后，原告按照合同约定给被告交付了62间门面，而被告分文未付而且将门面延迟至2021年3月31日，原告故诉至法院。为此提交证据如下：1、门面租赁合同，拟证明①被告承租了原告的6间门面，租期是2019年12月27日到2020年12月26日一年。②证明合同的年租金是56,500元。③租赁合同期满后，被告仍占用使用门面，被告实际经营期限截止日期是2021年3月31日。2、照片2张，拟证明租赁合同期满后，被告仍占用使用门面，被告实际经营期限截止日期是2021年3月31日。3、原告所做的统计表1张，拟证明被告承租的6间门面是在2021年3月31日退出。被告张桂兰辩称：1、张桂兰早就退租了，不存在退还门面德邦情况，此6间门面不是和原告租的，是和永顺县宏泰房地产开发有限责任公司租赁的。被告与原告不存在租赁关系。2、现暂时不论原告是否是该案的适格主体而言，被告也不存在欠门面的租金71,410元。原告拿了一份《面租合同》米起诉被告，被告对这份合同的约定内容第一页租金56,500元不予认可，实际上被告的前夫田正华在2014年12月第一次与永顺县宏泰房地产开发有限责任公司签订了协议，并对此门面今后租金已经进行了约定：每个月租金为12元/平方米基础上递増10％。被告不可能看到原告的门面租赁合同条款租金为56,500元仍然签订此合同。此门面租赁合同第一页纯粹是永顺安康居物业有限公司偷梁换柱、弄虚作假更换了此合同第一页，原告也没有证据证明约定的租金为56,500元、支付租金的时间为签订合同时间是答辩人真实意思表示。实际上被告已经给水顺县宏泰房地产开发有限责任公司在2017年12月27日至2020年缴纳了租金共计142,715元，不存在被告还欠B267-72号共6间门面的租金。至于原告要求另外付合同外经营期限的租金14,910元，凭原告提供拍的照片日期为2021年元月31日这个店子还租到的，就认定被告实际租到2021年3月31日。请求法院认定证据不足，不予认定。况且，2020年是新冠状肺炎疫情之年，承租人遭受到不利影响。原告要求被告全部支付租金，显示公平。根据《中华人民共和国民法典》第533条的规定，可以适当减收被告3到5个月租金。因此更谈不上支付违约金。最后，被告承租的门面因为墙里水管破裂，地面都是粪水，把被告灯具弄湿损坏，被告一直找水顺县宏泰房地产开发有限责任公司理赔未果，驳回原告诉求，为此提交证据如下：1、收据5651678一张、对账单2张、微信转账记录9张，拟证明，2017年12月至2020年12月给宏泰公司交纳租金共计142,715元，其中收据备注租金收至2019年12月26日。庭审质证中，对原告提交的1，被告对证据有异议，1、租期是2019年12月27日到2020年12月26日一年。2、本案的合同有2页，张桂兰仅在第2页签字，张桂兰对第1页的内容不知情，不认可。租金在2014年老合同中约定是每月12元/平方米，第三年后递增10%，租金达不到56,500元。要求原告提供老合同进行证明。交付租金的期限没有约定。3、达不到合同到期后仍然占用门面的证明目的。4、张桂兰在合同签字时合同没有盖章。张桂兰没有和安康居公司签合同，是后来补盖的，在乙方上都盖了个安康居公司的章子。对原告提交的证据2，被告认为达不到证明目的，被告春节后就办理门面了。对原告提交的证据3，被告认为只是物业内部作的统计，达不到证明目的，对事实不认可。对被告提交的证据1，原告认为，原告方主张本案拖欠的租金，是把被告已经交纳的租金除外后的。给原告交纳的租金以原告出具的正式收据为准。即便有支付行为，也是支付2019年8月1日之前拖欠的租金。经庭审举证、质证，本院认为，原告提交的证据内容真实、来源合法、与本案有关联为有效证据。但达不到原告认为被告把门面推迟了2021年3月31日才搬出的证明目的。原告提交的证据2，虽能证明被告1月31日还在经营，但达不到其证明被告3月31日才搬离门面的事实。原告提交的证据3，为原告单方所做，且被告不认可，真实性存疑，不予采信。被告提交的证据1，内容真实、来源合法，与本案有关联，为有效证据，但，被告的转账总额为110,198元，且均是2019年12月27日之前的转账，达不到其证明目的。根据当事人陈述及本院认定的证据，认定案件事实如下：永顺县宏泰开发有限公司在永顺县城建设开发了南山建材市场，原告永顺安康居物业服务有限公司系永顺县宏泰开发有限公司组建的独立法人物业公司，全权管理永顺县宏泰开发有限公司开发的南山建材市场门面，与承租方订立合同，收取合同，再将租金交给永顺县宏泰开发有限公司。2020年11月22日，原、被告签订《门面租赁合同》，合同约定：“永顺安康居物业服务有限公司未出租方（甲方），张桂兰为承租方（乙方），一、租赁门面概况：原告将位于永顺县城南山家居建材广场独栋二楼（B2）67-72号共6间门面租给被告经营，该门面建筑面积共约265平方。二、租赁期限：租赁期限为1年，自2019年12月27日起至2020年12月26日止。三、租金及支付方式：每年租金为56,500元，于签订合同时一次付清…。十、违约责任：被告未按约定期限交付租金，原告有权利要求被告按本合同总租期的租金总额的20%支付违约金，被告逾期支付租金超过十天以上的，原告有权解除合同，并没收押金，被告应在收到原告的解除合同通知当日返还门面，被告拒不返还的，除应当向原告支付租金外，还应按300元/日向原告支付占用使用费…。十一、本合同一式三份，原告执两份，被告执一份，双方签字盖章生效”。被告张桂兰在乙方签字捺印，原告在甲方盖章。合同签订后，原告将约定的门面交由被告使用，被告直至搬离门面都没有支付租金，引发本案诉讼。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案涉案合同系原、被告真实意思表示，合同已经成立且生效。但本案中原告将约定的门面租给被告，被告也已实际使用，但合同涉及的门面，原告没有所有权，是永顺县宏泰开发有限公司将其门面交由原告管理、收取租金，但其行为系永顺县宏泰开发有限公司的委托，应视为永顺县宏泰开发有限公司的行为，原告非本案适格主体。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最髙人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告永顺安康居物业服务有限公司的起诉。案件受理费1,942.3元（原告已预交），免于收取。如不服本裁定，可以在本判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  宋启松二〇二一年六月三十日法官助理李瑶书记员李安源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百二十条起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。