云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云23民终398号上诉人（原审原告）：张云丽，女，1970年5月9日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：吴鹏，云南德范律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：元谋金汇房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄州元谋县元马镇马街南路**，统一社会信用代码：91532328571895530P。法定代表人：郭洪兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡朝辉，云南云子宇靖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人张云丽因与被上诉人元谋金汇房地产开发有限公司（以下简称金汇公司）破产债权确认纠纷一案，不服元谋县人民法院（2020）云2328民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人张云丽的委托诉讼代理人吴鹏、被上诉人金汇公司的委托诉讼代理人胡朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张云丽上诉请求：撤销元谋县人民法院（2020）云2328民初1743号民事判决，并依法予以改判支持其诉讼请求；所有的诉讼费由金汇公司承担。事实与理由：一、张云丽认为，一审法院对“张云丽与金汇公司之间不存在债权债务关系”的法律认定错误。2016年2月2日，由于金汇公司需要向投资人林某退还54,000,000元的投资款，在缺乏货币给付的情况下，林某与金汇公司签订了《折抵协议》，约定由金汇公司用其开发的商品房按照全额付款方式向林某的债权人抵偿。因张云丽对林某享有借款债权，2016年2月3日，张云丽与金汇公司签订《商品房购销合同》，金汇公司向张云丽出具《收据》。2016年2月15日，张云丽与金汇公司共同签署《商品房购销合同备案登记申请书》，申请书确认：由金汇公司自愿代林某向张云丽偿还17,000,000元借款。2016年3月21日，张云丽与金汇公司订立《协议书》，协议约定：张云丽将金汇公司抵偿给其的21-2-501、22-2-502商品房委托金汇公司销售，售房款项在购房客户银行按揭完成后7日内由金汇公司返还给张云丽。2016年6月7日，张云丽与林某签订《以借款冲抵购房款协议书》的结算协议，协议约定，基于金汇公司的抵偿行为，张云丽与林某的债权债务了结。2017年12月29日，由于金汇公司将涉案两套商品房出售后未依约返还款项，金汇公司法定代表人郭洪兵向张云丽出具《未付款证明》，以说明至今拖欠款项的原委。张云丽认为，在金汇公司没有货币资金向林某清偿债务、林某也没有货币资金向张云丽清偿债务的情况下，三方通过协商，由金汇公司通过用其开发的商品房自愿代林某向张云丽清偿借款，三方的债权债务发生转移，完成林某与金汇公司的部分债权债务消灭、林某与张云丽的债权债务了结的法律结果。结合金汇公司、张云丽在《商品房购销合同备案登记申请书》、《收据》、《协议书》、《未付款证明》的意思表示，张云丽与金汇公司本案建立了788,000元合同之债。该合同之债符合债的冲抵、转移，不违反我国《民法典》及相关司法解释之规定，合法有效。二、一审法院对“张云丽没有向金汇公司支付购房款”的法律认定明显错误。金汇公司、张云丽、林某通过债的抵销方式平衡三方的权利义务，完成债权债务关系的消灭。在该民事行为中，张云丽无须再次向金汇公司支付购房款，且金汇公司在《折抵协议》、《商品房购销合同备案登记申请书》中予以认可。债务人通过以物抵债方式完成买受人的货币给付义务，不能简单的认定“未支付购房款”。金汇公司辩称，林某与金汇公司存在债权债务，通过林某抵出去的房屋有五、六千万，现在能准确核实的林某与金汇公司的债权为11,000,000元，金额是没有办法对上的。目前在元谋县法院和楚雄中院有大量的案件还在诉讼，这一批案件诉讼结束以后，只能是破产管理人在林某的债权债务真实的情况下，整体的来处理这些债权债务，没有办法去做个案的认定和确认。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张云丽向一审法院起诉请求：1.确认金汇公司向张云丽负有债权788,000元；2.确认金汇公司向张云丽负有违约金债权为161,600元;3.确认金汇公司对张云丽负有资金占用费，（以788,000元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自2016年3月21日起计至2019年6月26日）；4.确认律师代理费债权为23,324.00元。一审法院认定事实：2016年2月2日，张云丽与金汇公司签订《商品房认购协议书》。协议书约定：由张云丽认购金汇公司开发的位于元谋县元马镇某高速联络线北面的金汇·某汇项目中7栋101号、102号、103号、104号，9栋101号、102号、103号、104号，21栋2单元01号、02号商铺，21栋1单元402号、502号、601号、602号、2单元301号、402号、501号，22栋2单元301号、302号、402号、502号、601号共22套商品房。认购协议签订后，金汇公司出具了20份购房款三联收据给张云丽。但收据载明的款项未实际交付。2016年3月18日，张云丽及其丈夫昆红笛和金汇公司向元谋县住房和城乡建设局申请了金汇·某汇项目中21栋1单元402号、502号、601号、602号，9栋101号和102号，21栋2单元301号、401号和1号商铺、2号商铺，22栋2单元301号、302号、402号、601号，7栋101号、102号、103号、104号共18套商品房买卖合同备案登记。2016年3月21日，张云丽及其丈夫昆某与金汇公司双方签订《协议书》，约定由张云丽委托金汇公司将21栋2单元501号、22栋2单元502号两套房屋对第三方客户进行销售。金汇公司在协议中承诺已经向第三方出售了该商品房，该商品房已经缴纳首付款，委托金汇公司办理银行按揭贷款手续。2017年12月9日，金汇公司法定代表人郭洪兵出具书面未付款证明给张云丽。另查明，本案诉争商品房所在楼盘系金汇公司开发,由于资金链断裂等原因,金汇公司于2017年底开始停工、停业,该楼盘房屋亦一直未能交付。元谋县人民法院于2019年2月26日裁定受理金汇公司破产重整一案,并于2020年2月19日裁定批准金汇公司重整计划，终止金汇公司重整程序。2019年11月6日，金汇公司管理人解除上述已备案的18套商品房购销合同。张云丽至今未向金汇公司管理人申报债权。一审法院认为，本案系因金汇公司进入破产程序而引发的破产债权确认纠纷。本案中，张云丽与金汇公司虽签订《商品房认购协议书》，但双方之间并无真实的《商品房认购协议书》的意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”之规定，张云丽与金汇公司之间签订的《商品房认购协议》无效，张云丽亦未按照《商品房认购协议书》实际支付涉案购房款，涉案房屋并未竣工验收,金汇公司亦没有向张云丽交付该房屋,双方之间签订的委托销售协议条件未成就，张云丽基于双方于2016年签订的《商品房认购协议书》、《协议书》，主张要求确认其对金汇公司享有债权的主张，无事实和法律依据，该院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决:驳回张云丽的诉讼请求。案件受理费14,303.00元，由张云丽负担（已付）。二审中，双方当事人未提交新证据。二审查明，案外人林某原为金汇公司元谋金汇双城项目的投资方，张云丽与林某之间存在债权债务关系。2016年6月7日林某与张云丽对其所欠款项进行了结算，2013年7月2日至2016年2月3日期间，林某共计差欠张云丽借款本息17,000,000元，并约定将金汇公司冲抵给其名下的房产部分冲抵给张云丽。后林某与金汇公司达成合意，林某不再参与项目开发管理和经营，仅参与项目收益分成，并签订固定收益分配协议，确认林某投资本金24,000,000元，固定收益30,000,000元，共计54,000,000元由金汇公司于2016年12月30日前付清给林某。2016年2月2日林某与金汇公司签订了《折抵协议》，约定金汇公司将其名下的价值27,276,428元房产冲抵给林某的债权人。后金汇公司、林某、张云丽三方达成合意，金汇公司同意用其开发的“金汇·二期”项目中20套住房（包括涉案的两套房屋）冲抵林某向张云丽的借款。另查明，2016年3月21日张云丽与金汇公司签订《协议》，委托金汇公司将折抵给其的“金汇·二期”21-2-501、22-2-502两套商品房向第三方出售，出售后金汇公司应向张云丽支付房款788，000元（两套商品房的合同价为808，000元），若未按期支付，金汇公司应按合同价的20%承担违约金，并支付张云丽实际损失，包括诉讼费、差旅费、律师费等。案涉房屋出售后，金汇公司未按期向张云丽支付售房款。2017年12月29日，金汇公司向张云丽出具了《未付款证明》，证实至今未付张云丽售房款788,000元。又查明，案外人林某于2016年12月26日死亡。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。二审中张云丽向本院提交了撤回部分上诉请求申请书，申请撤回要求确认资金占用费的债权的上诉请求，其他上诉请求不变。本院认为张云丽撤回部分上诉请求的申请，并不违反法律及国家强制性规定，也不危害第三人利益，本院予以准许。二审认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：张云丽是否享有出售案涉房屋价款的债权。本院认为，本案中，张云丽本人虽然未向金汇公司实际支付购房款，但其与金汇公司签订的《商品房认购协议书》，源于张云丽与案外人林某之间签订的《以借款冲抵购房款协议》及金汇公司与林某之间签订的《折抵协议》。从本案查明的事实来看，案外人林某与金汇公司之间是投资关系，张云丽与林某之间是民间借贷关系。2016年2月2日金汇公司与林某签订的《折抵协议》、2016年6月7日张云丽与林某之间签订的《以借款冲抵购房款协议》，约定因金汇公司未归还林某投资款及固定收益，林某未归还张云丽到期借款，金汇公司同意用其开发的“金汇·二期”项目中的20套商品房（包括涉案的两套房屋）冲抵林某向张云丽的借款。从上述协议的内容来看，双方签订《商品房认购协议书》的真实意思是为了保证张云丽借款债权的实现，金汇公司将21-2-501、22-2-502二套商品房作价抵偿给了张云丽，房屋所有权就发生了转移。后张云丽委托金汇公司将上述二套商品房出售给第三人，故金汇公司应按《协议》将该售房款项返还张云丽。张云丽要求确认享有788,000元售房款债权上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认为双方签订的《商品房认购协议》无效，张云丽亦未实际支付涉案购房款，双方签订的委托销售协议条件未成就，据此驳回张云丽的诉讼请求不当，应予纠正。张云丽与金汇公司约定如金汇公司未按期支付售房款，应按案涉房屋合同价的20%向其支付违约金。结合本案实际，双方的该约定内容并未违反法律规定，且金汇公司也未对违约金提出异议，故张云丽要求确认享有161,600元（808,000元×20%）违约金债权的上诉理由成立，本院予以支持。《协议》虽然对律师费作了约定，但张云丽未提交相应的证据证实其支出律师费用的具体金额，故对张云丽要求确认享有律师费用的债权的上请求不成立，本院不予支持。综上所述，本院对张云丽享有的788,000元售房款及161,600元违约金债权予以确认，张云丽的部分上诉主张成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：一、撤销元谋县人民法院（2020）云2328民初1743号民事判决；二、确认张云丽对元谋金汇房地产开发有限公司享有949,600元售房款及违约金债权；三、驳回张云丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,303元，二审案件受理费14,303元，（2019）云23民终284号案件受理费14,303元，共计42,909元，由元谋金汇房地产开发有限公司负担（未交）。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向一审法院申请强制执行。审 判 长  董 波审 判 员  刘亚丽审 判 员  冯 艳二〇二一年六月二十一日法官助理  刘淑梅书 记 员  邓 妤