贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终3028号上诉人（原审原告）：刘福花，女，1994年2月6日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：张淑婷，贵州俊辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义安创房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区桂花社区安创美域中央2号楼1-10号营业房。统一社会信用代码：915203006801751960。法定代表人：赵方雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗刚，贵州佳信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道花岗路1号楼。统一社会信用代码：91520302214795849L。法定代表人：谢俊江，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴丽娟，该公司员工。上诉人刘福花因与被上诉人遵义安创房地产开发有限公司（以下简称安创房开公司）、贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司（以下简称红花岗农商行）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初8619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘福花上诉请求：一、依法判决撤销（2020）黔0321民初8619号民事判决书第一项、第二项，并依法改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在一审中并未提供证据证明其延期交房系由不可抗力造成，可减轻或者免除合同责任，故应承担举证不能的后果。根据《贵州省高级人民法院关于规范审理涉新冠肺炎相关商事纠纷若干问题的实际意见》第六条坚持诚实信用、准确适用减损规则，当事人以不可抗力主张减轻或者免除合同责任的，应当提供证据证明已尽到通知义务；根据谁主张，谁举证的原则，原审法院在被上诉人并未提供证据的情况下，主动适用因疫情导致被上诉人延期交房进行裁判，对上诉人不公平。二、被上诉人并未根据双方签订的合同约定在发生不可抗力后15日内通知上诉人，故应根据合同约定及法律规定承担不利后果。被上诉人系格式合同的提供方，其对合同条款应非常了解。根据被上诉人提供的《商品房买卖合同》第二十七条不可抗力条款，明确约定了双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。但是被上诉人并未按照合同约定履行通知义务。三、一审法院认定事实部分隐瞒了上诉人向被上诉人邮寄要求解除商品房买卖合同的律师函的事实。本协议在满足解除条件时，上诉人已将解除合同书面通知送达至被上诉人。根据法律规定解除权系形成权，自解除条件成立之时，通知到达被上诉人，商品房买卖合同即解除。四、一审判决严重损害上诉人的合法权益，过度保护被上诉人的利益，对于延期交房的原因采用一刀切的方式，错误认定延期交房的原因系不可抗力导致。理由如下：1.被上诉人逾期交房的行为并非疫情或者疫情防控措施所导致，而系其自身原因所致，被上诉人在贵州省将应急预案下调至三级时已经具备复工复产的条件。贵州省2020年1月24日24时启动突发公共卫生事件一级响应，2020年2月23日24时调整为省级三级响应。新冠疫情爆发时间正值中国农历春节1月24日至30日放假调休【《国务院办公厅关于2020年部分节假日安排的通知》（国办发明电（2019〕16号）】。被上诉人复工受到影响时间应为2020年1月30日起计算至2月23日24时，影响时间段为23日24时。根据国家的出台政策，新冠疫情对被上诉人的逾期交房的影响时间计算为贵州省将公共卫生事件一级响应调整为三级之日起增加23日24时比较合理，即商品房买卖合同约定交房时间顺延23日24时，被上诉人逾期交房导致的合同解除条件也已经达成，上诉人的解除条件已经成立。2.上诉人向被上诉人邮寄解除函及法院开庭审理本案过程中，被上诉人未提供其延期交房系不可抗力造成的证据。五、一审庭审中，被上诉人陈述可在2020年12月底将案涉屋交付给上诉人，截止目前被上诉人没有任何交付房屋信息，如一审判决生效，被上诉人一直未将案涉房屋交付给上诉人。除了收取违约金，上诉人将无任何救济途径。且一审判决结果是被上诉人支付违约金支付至被上诉人交付房屋之日，被上诉人一直不交付房屋，上诉人的违约金赔付也很难得到，就本案无过错的上诉人而言，严重不公平。安创房开公司辩称，案涉房屋已经可以交付使用，且已有部分业主陆续装修入住。关于产权证办理，被上诉人在后续履行过程中会提供相应资料协助办理，不存在不能办理产权变更登记的情形。其他意见与一审中发表的意见一致。红花岗农商行辩称，如二审判决解除合同，请求由上诉人与安创房开公司对银行贷款承担连带偿还责任。其他意见与一审中发表的意见一致。刘福花向一审法院起诉请求：一、判决解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018015521）；二、判决安创房开公司返还购房款191,284.00元、物业专项维修基金4,141.00元，共计195,425.00元；三、判决安创房开公司支付违约金19,128.4元；四、判决解除刘福花与红花岗农商行签订的《住房（商业用房）抵押借款合同》（合同编号：2202019011800070）；五、判决安创房开公司已向第三人支付的贷款利息至《住房（商业用房）抵押借款合同》解除之日止（暂计至2020年11月12日为11911.08元）；六、判决安创房开公司向第三人偿还刘福花就《住房（商业用房）抵押借款合同》剩余贷款利息、补偿金等（以个人贷款合同的约定为准）；七、本案的诉讼费、保全费由安创房开公司承担。一审法院认定事实：2018年6月5日，刘福花与安创房开公司签订了《商品房认购协议书》，刘福花购买安创房开公司开发的位于遵义市播州区，刘福花于次日向安创房开公司支付首期款58284.00元，维修基金4141.00元。2018年12月21日，刘福花与安创房开公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：刘福花购买安创房开公司开发的位于遵义市播州区，房屋总价款为191284.00元，其中首期款58284.00元，尾款133000.00元以银行按揭的方式进行支付。合同第十一条约定：出卖人应当在2020年8月30日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，1.逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之一向买受人支付违约金；……。合同签订后，刘福花、安创房开公司于2018年12月25日办理了商品房预售合同登记备案。2019年1月18日，刘福花与红花岗农商行签订《住房（商业用房）抵押借款合同》，约定刘福花向红花岗农商行贷款133000.00元用于购买案涉房屋，安创房开公司为该借款合同项下保证人，案涉房屋为该借款做抵押担保。借款合同签订后红花岗农商行依约向安创房开公司发放贷款，且刘福花一直依照《还款计划书》向红花岗农商行偿还贷款，但安创房开公司未按照合同约定交付房屋，为此，刘福花特提起诉讼，请求支持其诉讼请求。一审法院认为：刘福花、安创房开公司之间系商品房买卖合同关系，刘福花按照合同约定履行了相关义务，安创房开公司按照合同的约定未能履行交付房屋的义务，其间安创房开公司未能交付房屋存在着受到疫情的影响，现刘福花要求解除《商品房买卖合同》以及《住房（商业用房）抵押借款合同》，一审法院不予支持。安创房开公司未能交付房屋存在违约亦是事实，按照合同的约定安创房开公司应承担违约责任，可按照刘福花已交付房款191,284.00元为基数，从2020年9月30日起按日万分之一计算至交房时止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、由遵义安创房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付刘福花违约金（从2020年9月30日起至交房时止，以191,284.00元为基数，按日万分之一计算）。二、驳回刘福花的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,347.00元（已减半收取），由遵义安创房地产开发有限公司负担。二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明：二审审理期间，安创房开公司未向刘福花交付房屋，也未举证证明案涉房屋具备交付条件。另查明：截止2020年11月21日，刘福花向红花岗农商行支付利息11911.08元，支付贷款本金10977元，尚欠红花岗农商行贷款本金122023.12元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，安创房开公司应于2020年8月30日前向买受人交付房屋，但其未按约定履行义务。安创房开公司答辩称未按期交付房屋系受新冠疫情影响所致，但双方约定的交房时间不属疫情防控时期，即便新冠疫情可能导致工期延误，但其影响应有合理期间。现逾约定交房时间已半年有余，已超过新冠疫情对工期影响的合理期间，案涉房屋仍不具备交付条件，故本院认定逾期交房并非新冠疫情这一不可抗力因素所致。本院对安创房开公司关于逾期交房系不可抗力所致的抗辩理由不予采信。因《商品房买卖合同》约定，逾期超过30日后，买受人有权退房。现刘福花主张解除合同，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,刘福花请求解除商品房担保贷款合同,本院予以支持。刘福花已付购房首付款58284元,截止至刘福花起诉时已偿还贷款本金10977元及利息11911.08元,故安创房开公司共应返还刘福花购房款69261元及维修基金4141元，并应将剩余的贷款本金122023.12及利息返还红花岗农商行。刘福花请求安创房开公司返还购房款191284元，于法无据，本院不予采信。双方合同约定，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之一向买受人支付违约金。根据该约定，安创房开公司应向刘福花支付违约金19,128.4元。综上所述，刘福花的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，判非所请，程序违法，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初8619号民事判决；二、解除刘福花与遵义安创房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018015521）；二、遵义安创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘福花首付款58284元及维修基金4141元，共计62425元；三、遵义安创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘福花违约金19,128.4元；四、解除刘福花与贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司签订的《住房（商业用房）抵押借款合同》（合同编号：2202019011800070）；五、遵义安创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘福花向贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司支付的贷款本息至《住房（商业用房）抵押借款合同》解除之日止（暂计至2020年11月12日为22888元）；六、遵义安创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司合同编号为2202019011800070的《个人住房(商业用房)借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息(具体数额以还款日银行实际发生为准);七、驳回刘福花的其他诉讼请求;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2347元，二审案件受理费4694元，共计7041元，由遵义安创房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  何 容审判员  喻 茜二〇二一年六月一日法官助理张洋书记员田林