江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终4663号上诉人（原审原告）：朱庆林。委托诉讼代理人：王相文，上海御法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：昆山港佳置业有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇文峰路28号。法定代表人：张维伦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金钧，江苏尺子律师事务所律师。上诉人朱庆林因与上诉人昆山港佳置业有限公司（以下简称港佳公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初16903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。朱庆林上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持朱庆林的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费、律师费由港佳公司负担。事实和理由：1.一审判决认定港佳公司应承担的赔偿责任畸轻。S1、S2地块是同一地块，属于同一土地使用证范围，港佳公司售房时也将两地块整体宣传，该售房宣传内容系《昆山市商品房购销合同》的一部分。S1地块商业体规划变更，降低了港佳名苑的档次，严重影响港佳名苑房产价格、生活便利、景观欣赏、人口密度等，港佳公司违规改变规划、额外获利，给港佳名苑业主造成的损失应在每户15万元以上。2.根据《昆山市商品房购销合同》附件四第十一条约定，港佳公司应承担本案律师费、诉讼费。港佳公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回朱庆林的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由朱庆林负担。事实和理由：1.港佳公司销售案涉房屋未违反合同约定。案涉《昆山市商品房购销合同》及补充协议约定的标的物所在地块即S2地块，截至本案起诉时，S2地块规划用途并未变更。根据《昆山市商品房购销合同》第十条，本案也不存在规划变更影响结构形式、户型、空间尺寸、朝向的情况。2.S1地块规划情况并非港佳公司在销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，不是合同内容。3.业主未举证证明规划变更给其造成的损失，应承担不利后果。S1地块规划用途变更为住宅，有利于业主获得更安静、少污染的居住环境，未违反国家相关工程建设标准，未妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。4.业主一审诉请要求港佳公司支付规划变更损失，一审判决港佳公司支付违约金，超出一审诉请范围。朱庆林向一审法院起诉请求：1、判令港佳公司支付违约改变配套规划给朱庆林造成的损失赔偿金99253.63元(暂按照总房价的7%计算)；2、本案的律师费、诉讼费等由港佳公司承担。一审法院认定事实：2016年9月19日，双方当事人签订了一份《昆山市商品房购销合同》，约定由朱庆林向港佳公司购买位于千灯镇景泾路27号港佳名苑3幢901号房屋，金额为1392902元。涉案小区原土地使用权证载明：出让地块用途为商业、商务、住宅，商业、商务的建筑面积不少于30000平米，包括国际品牌星级酒店、5A办公楼、电影院、商业等，其中一级酒店建筑面积不少于12000平米，不得向外销售;电影院面积不少于3000平方米，不得对外销售；该地块为合同项下宗地之一，用途为住宅。具体建设项目及要求须按照合同及补充协议，昆地（2013)挂字15-9号及相关附件，昆规地设(2013)019号规划设计条件等文件执行，不得突破。涉案小区原建设用地规划许可证载明用地项目名称为港佳商业广场、港佳名苑。2017年7月11日，港佳公司（乙方）与昆山市国土资源局（甲方）、昆山市千灯镇人民政府（丙方）签订补充协议载明：“乙方通过3205832013CR0163号合同及补充协议取得位于千灯镇××路东侧、景泾路南侧地块：面积为33567.4平方米，用途为商业、商务、住宅，其中S1地块土地面积11271.6平方米，用途为商业、商务(商业、商务建筑面积不小于3万平方米。)S2地块土地面积为22295.8平方米，用途为住宅。现根据昆政纪〔2017〕1号常务会议纪要、〔2016〕昆字1005号办文单意见及千灯镇政府意见,经乙方申请，拟调整地块商住比例：经公示无异议报市政府批准后，达成如下协议：1、甲方同意调整该受让地块商住比例，S1地块用途调整为商住用地，其中商业建筑面积4226.3平方米，规划技术指标按照昆规函〔2017〕114号意见执行。”2017年8月14日至2017年8月25日，港佳公司关于涉案小区所在土地的S1商业地块变更规划内容进行公示，并于2018年5月审批通过变更方案。原建筑规划中商业建筑面积从4226.8平方米减少为2479.67平方米，影院建筑面积从3009.1平方米减少为1746.63平方米,12002.3平方米的酒店和11063平方米的写字楼被取消，增加了25508平方米的住宅、241.07平方米养老设施用房、94.35平方米物业用房、185.13平方米地上变电所、8.55平方米门卫用房。业主们对于港佳公司变更规划的事宜向苏州市规划局信访，苏州规划局回复意见：2013年，昆山港佳置业有限公司经出让方式取得千灯镇××路东侧、景泾路南侧地块，总面积为33567.4平方米、用途为商业、商务、居住混合用地，该地块共分为S1、S2地块，商业、商务集中布置于S1地块内。为妥善推进该项目建设，经市委市政府多次协调、2016年昆山嘉农投资发展有限公司对昆山港佳置业有限公司进行股权收购重组、启动建设。2017年6月该项目取得立项批复和环评，2017年7月昆山港佳置业有限公司与市国土局、千灯镇人民政府签订补充协议，补缴了土地出让金、并于7月14日取得S1地块的不动产证，用途商住用地。昆山市规划局于2017年8月对港佳S1地块的规划变更方案进行公示，该方案变更符合相关法定程序和法定规划的要求。如你们认为该变更给你们合法权益造成了损失、建议你们与建设单位协商解决。朱庆林为本案诉讼与律师签订法律服务合同，约定律师费1000元先行支付，风险部分的律师费，按照判决书主文部分争取到的金额的10%计算。以上事实，由朱庆林提供的昆山市商品房购销合同及补充协议、宣传单、照片、涉案地块原土地使用权证照片、S1地块商业体变更规划公示图、施工前后与主体完工后在4号楼中层拍摄对比照片、苏州市规划局信访复查意见、政府信息公开申请答复告知书、补充协议、S1地块商铺项目公示、建筑方案设计、商业体规划变更前后对比表、2016业主为港佳公司送锦旗的视频及文字稿、建设用地规划许可证、住宅工程质量分户验收合格证、法律服务合同以及当事人的庭审陈述为证，一审法院予以认定。一审法院认为：双方当事人之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务行使相应的权利。港佳公司在向朱庆林出售涉案房屋后改变了规划，确实对于朱庆林的生活产生了一定的影响，但其损失无法通过评估测算，故一审法院酌情认定为6964.51元（1392902元×0.5%）。朱庆林主张的25000元团购费并非由港佳公司收取，故一审法院不予支持。朱庆林主张的律师费并非必须发生的费用，故一审法院不予支持。港佳公司抗辩称朱庆林的主张已经超过诉讼时效，港佳公司主张诉讼时效起算点从公示开始之日起算不符合法律规定，因为港佳公司改变规划行为系持续行为，故朱庆林的主张并未超过诉讼时效。港佳公司所称朱庆林购买房屋属于S2地块，并非变更规划的S1地块，但S1和S2系港佳公司为对于朱庆林购买房屋所在的土地进行划分，从原土地使用权证、建设用地规划许可证、政府信息公开申请答复告知书中均可以看出S1和S2原属同一规划地块，故港佳公司对于S1地块规划的变更实际是对于朱庆林购买的房屋所在地块的规划变更，因此朱庆林具有适格的主体资格。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，一审法院判决如下：一、昆山港佳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱庆林违约金6964.51元。二、驳回朱庆林的其他诉讼请求。案件受理费2282元，减半收取1141元，由朱庆林负担1061元，昆山港佳置业有限公司负担80元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，朱庆林与港佳公司签订的《昆山市商品房购销合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于港佳公司应否就变更S1地块规划的行为承担违约责任。本院认为，首先，案涉房屋虽位于S2地块，但S1和S2属同一规划地块，港佳公司对S1地块规划的变更系对案涉房屋所在地块的规划变更。且港佳公司在销售港佳名苑房屋时亦将S1地块规划的配套商业等作为宣传内容，吸引购房者购买房屋，故S1地块规划情况对于购房者是否购买案涉房屋具有一定影响。港佳公司出售案涉房屋后改变规划，减少S1地块的商业面积，增加住宅面积，对于港佳名苑业主的居住生活确有一定影响，存在违约行为，应承担相应违约责任。港佳公司主张双方《昆山市商品房购销合同》中约定的案涉房屋所在地块面积系S2地块面积，而S2地块规划未变更，即使将S1地块规划情况视为合同的一部分，其也未违反合同约定，本院不予支持。其次，朱庆林主张港佳公司应赔偿其总房价7%的违约损失，但其并未提供充分证据证明港佳公司变更S1地块规划给其造成的损失，该损失亦不能通过评估测算，故一审判决酌情认定港佳公司应支付的违约损失计算标准为总房价的0.5%，并无不当，但一审判决表述该违约损失为违约金有误，因不影响港佳公司违约责任的承担，本院予以维持。关于港佳公司应否承担朱庆林为本案支出的律师费。本院认为，朱庆林仅提供了法律服务合同及发票，但未提供证据证明该律师费已实际支付，本院对朱庆林关于律师费的诉请不予支持。综上所述，朱庆林、港佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决将违约损失表述为违约金有误，但不影响港佳公司违约责任的承担，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4564元，由上诉人朱庆林负担2282元，上诉人昆山港佳置业有限公司负担2282元。本判决为终审判决。审判员  黄学辉二〇二一年六月二十二日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。