广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初143号原告：珠海市中港城物业管理有限公司，住所广东省珠海市斗门区××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××052。法定代表人：黄泽松，董事长。委托诉讼代理人：何建华，员工。被告：田金原，男，2002年6月14日出生，侗族，公民身份号码522××××××××××××831，住广东省珠海市香洲区×××××××号4×××××。原告珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称原告）与被告田金原（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月1日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，因被告下落不明，需公告送达，不适用简易程序进行审理，本院于2021年1月22日裁定转为普通程序审理。本案由审判员陈柏能、人民陪审员张明英、赵春燕组成合议庭，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2013年8月至2020年8月共85个月的物业管理费10,773.98元；2.判令被告支付违约金13,940.33元（暂计至2020年9月，并请求支付违约金至被告付清之日止）；3.判令被告支付自2017年1月至2020年7月共43个月的公摊电费489.89元；4.判令被告支付电梯有偿维修分摊费16.50元；5.判令被告承担本案诉讼费。以上共计25,220.70元。事实和理由：原告自2007年9月10日起为海逸豪庭小区提供物业管理服务，其后与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定“原告为海逸豪庭小区提供物业管理服务，电梯住宅每月每平米建筑面积1.5元，楼梯住宅每月每平米建筑面积1元。若业主逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金”。被告是海逸豪庭小区的业主，拖欠物业管理费，经原告多次催缴后至今未付。原告为维护其合法权益，遂诉至本院。原告围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1.珠海市斗门区白蕉镇人民政府证明；2.珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区×民委员会证明；3.物业管理合同；4.物业管理费、水电费催缴函照片；5.物业管理费、水电费等欠费明细。被告缺席，未发表答辩意见及举证，亦未发表质证意见。本院向珠海市×××××××调取了案涉房屋不动产权登记表及《商品房买卖合同》。原告对本院调取的证据无异议。经审查，原告提交的证据1-3及本院调取的证据来源合法、内容真实，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证；原告提交的证据4-5是原告单方制作，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自2007年9月10日起为海逸豪庭小区业主提供物业管理服务。2016年5月7日，原告与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定由原告对珠海市斗门区×××××××××××期、二期、三期共18栋住宅及1-106号商铺提供物业管理服务；合同期限从2009年1月1日至业主委员会成立时止；自业主收楼后每月15日前支付上个月的物业管理费，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金；物业管理费执行楼梯住宅每月每平方米建筑面积1元，电梯住宅每月每平方米建筑面积1.5元，商铺每月每平方米建筑面积1.5元，公共水电费按户分摊给全体业主。本物业的公用设施设备维修费共计1,500元内，由原告负责在时间内按法规政策的规定到位，1,500元以上动用维修基金或向广大业主分摊收取，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。2015年7月30日，被告（买受人）与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的海逸豪庭第22幢2单元803号房商品房现房一套，建筑面积84.56㎡，房屋总价款483,071元，出卖人应当在2015年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。不动产权登记表记载，涉案珠海市斗门区×××××××××号22×2单元803房，房屋所有权人为本案被告，占有份额为100%，房屋建筑面积为84.56㎡，用途为成套住宅，房屋总层数25层，缮证日期为2020年1月23日。原告在庭审中陈述，被告未办理收房手续，涉案小区尚未成立业主委员会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案纠纷所涉物业服务法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，且当时的《中华人民共和国合同法》和相关司法解释对本案纠纷的处理有规定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案仍适用《中华人民共和国合同法》和相关司法解释的规定。珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与原告签订《物业管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案被告作为案涉小区的业主，该《物业管理合同》对其具有约束力。原告在合同期限内持续地为被告提供物业管理服务，被告应当按约支付物业管理费。关于被告应当向原告支付的物业管理费。原告主张被告应当支付2013年8月至2020年8月的物业管理费。根据已查明的事实，涉案房屋由被告于2015年向珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司购买，2020年1月23日办理产权登记。原告主张被告应当支付涉案房屋出售前的物业管理费，没有依据，本院不予支持。至于物业管理费的起算时间，根据《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋最迟于2015年12月31日交付于被告。原告并未提供相关证据证明已通知被告收楼或被告实际接收、使用楼房，对于物业服务管理费的起算时间，应当承担举证不能的责任。本案中，被告未办理涉案房屋的收楼手续，故涉案房屋的物业管理费应当从其产权登记之日起算。故被告应当向原告支付2020年1月23日至2020年8月31日的物业管理费925.93元（1.5元/月/㎡×84.56㎡×7.3个月）。关于违约金。案涉《物业管理合同》约定，自业主收楼后每月15日前支付上个月的物业管理费，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金。被告未按约定向原告支付物业管理费，已构成违约，应按约定支付相应的违约金。故2020年1月23日至2020年8月31日的的物业管理费违约金，应以每月物业管理费126.84元（1.5元/月/㎡×84.56㎡）为基数，按每日千分之一的标准，从欠付物业管理费当月的次月16日起计至实际付清之日止。因原告在被告欠付物业管理费后，未及时起诉追索物业管理费或采取其他适当措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院确定欠缴当月物业管理费的违约金累计金额应以不超过欠缴当月物业管理费的本金为限，原告主张超过部分不予支持。关于公摊电费及电梯有偿维修分摊费。原被告对上述费用没有约定交纳标准及分摊方式，且原告未提交相应的证据证明上述费用的实际发生情况，依法承担举证不能的法律后果。原告请求被告支付公摊电费及电梯有偿维修分摊费，理据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释[2015]5号）第九十条之规定，判决如下：一、被告田金原于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2020年1月23日起至2020年8月31日期间的物业管理费共计925.93元；二、被告田金原于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2020年1月23日起至2020年8月31日期间拖欠物业管理费的违约金（以每月物业管理费126.84元为基数，按照每日千分之一的标准计算，从欠付物业管理费当月的次月16日起计至实际付清之日止，且每月违约金数额以不超过当月物业管理费126.84元为限）；三、驳回原告珠海市中港城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费430元，由原告珠海市中港城物业管理有限公司负担414元，由被告田金原负担16元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  陈柏能人民陪审员  张明英人民陪审员  赵春燕二〇二一年六月二十九日书 记 员  方晓森附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。