黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0110民初5882号原告：哈尔滨俊成物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区香城街3号7单元2层2号。法定代表人：吉有光，该公司总经理。被告：石永滨，男，1958年12月8日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。原告哈尔滨俊成物业管理有限责任公司与被告石永滨物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告的法定代表人吉有光、被告石永滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令被告支付原告物业管理服务费1854元；2、请求判令被告支付原告物业管理服务费违约金681元；3、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年11月20日原告与哈尔滨市香坊区新城街道办公处香化社区签订《香城街3号小区物业管理服务合同》，2017年1月原告正式进入该小区服务。因该小区多年没有物业公司进行管理，也未成立业主委员会，故根据相关文件规定哈尔滨市香坊区新城街道办公处香化社区代行该小区的业主委员会职责与原告签订了物业服务合同。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用。被告系哈尔滨市香坊区香城街3号3单元603室的业主，房屋面积59.43平方米，物业费每平方米0.65元一月，按合同约定被告应向原告缴纳2017年1月至2020年12月的物业费共计1854元，违约金681元。合同履行至2020年12月31日，原告按合同约定，依约履行了义务，为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒绝不履行自己的缴费义务，违法物业管理条例第六十四条的规定，原告多次催缴，未有效果。故诉至法院，请求支持原告诉请。被告不同意原告诉讼请求，辩称原告不是香城街3号小区物业服务企业。原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院举示证据如下：证据一、营业执照1份。证明原告公司合法性。被告对该证据真实性无异议，证明问题有异议，原告没有办理物业资质。证据二、物业管理服务合同1份。证明原告物业公司合法进入香城街3号服务。被告质证称此合同不合法，合同内容不完整。被告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院举示证据如下：证据一、情况说明1份。证明原告物业是黑物业。原告对该证据真实性无异议，说明说情不属实，具体签合同是什么原因只有合同中甲方知晓，与我公司无任何关系。证据二、视听资料1份。证明被告居住小区脏乱差。原告对该证据中图片脏乱差是暂时性的，不能说明我公司没有服务，最终结果是由我物业公司清理并处理，而且小区大院属于黑龙江省城镇住宅工程公司，并不在我物业服务范围之内。证据三、证明材料1份。证明原告物业不合法。原告对该证据能说明一个问题，说明我公司对小区做了服务，没有违背物业公司服务的初衷。证据四、证人郭某证言。证明原告公司违法进入被告所在小区，既没有召开业主大会也没有在小区进行公示。综合原、被告的诉、辩主张、举证及质证情况，本院对以下事实予以确认：2016年11月20日，原告与被告所在小区街道办事处指定的香化社区居民委员会签订了《香城街3号楼物业管理服务合同》一份，合同约定：甲方为哈尔滨市香坊区新成街道办事处香化社区居民委员会、乙方为哈尔滨俊成物业管理有限责任公司，由乙方承担哈尔滨市香坊区香城街3号楼的物业管理工作，合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运，污水管道的疏通；4、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；5、装饰装修管理服务；6、物业档案资料管理。第四条约定：乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、多层住宅每月0.65元平方米。依据哈尔滨市物价局和哈尔滨市房产住宅局制定的《哈尔滨市物业收费管理办法》按一级服务标准执行。第八条约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年11月20日前2个月内缴纳次年的物业服务费用履行交纳义务。2017年1月1日，原告开始对该小区进行物业管理。被告为哈尔滨市香坊区香城街3号3单元603室房屋的业主，房屋建筑面积为59.43平方米。被告在原告服务期间未缴纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。本院认为：根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，被告所在小区因客观原因未能成立业主委员会，该小区所在的居民委员会得到了所在街道办事处的指定，因此，被告所在小区居民委员会有权代行小区业委员会履行职责。原告与香化社区居民委员会于2016年11月20日签订了《香城街3号楼物业管理服务合同》，原告通过合法程序进驻该小区接管物业，并实际提供了物业服务。故对被告辩称的其没与原告签订过物业管理有偿服务合同，原告与香化社区居民委员会签订的合同对被告不具备约束力的抗辩意见，本院不予支持。依据哈价联发【2013】39号文《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。原告对该小区进行一级物业管理服务，按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》的规定制定0.65元/平方米的物业费收费价格，经社区居民委员会即哈尔滨市香坊区新成街道办事处香化社区居民委员会确认。本案中，原告自进驻该小区提供物业管理以后，为小区广大业户提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。关于被告辩称的原告未履行物业管理职责，对小区管理不完善的问题，经本院多次实地调查，并结合2019年原告诉请该小区众多业主给付物业管理费时众多业主提供的照片，原告提供物业服务中确实存在诸如小区内公共道路破损无人修理、垃圾清理不及时、冬天积雪清理不及时等情况，可以认定原告在履行物业服务合同过程中，存在违约事实，应当承担违约责任。但被告等众多业主长期拖欠物业费，在产生物业服务纠纷后不及时采取正确方式解决问题，而是采用不缴纳物业费的方式对抗，存在怠于行使权利问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务不完善就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损害的还是全体业主的利益。综上，本院根据案件事实酌情减免被告等业主物业费的20%。被告应当向原告支付物业费1483.37元（59.43平方米×0.65元×12个月×4年×80%）。原告主张违约金，因无事实和法律依据，本院不予支持。原告作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告石永滨于本判决生效之日立即给付原告哈尔滨俊成物业管理有限责任公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1483.37元；二、驳回原告哈尔滨俊成物业管理有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交50元），由原告哈尔滨俊成物业管理有限责任公司负担25元，被告石永滨负担25元，被告石永滨负担的案件受理费与上款一并给付原告哈尔滨俊成物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  苏 升人民陪审员  王程程人民陪审员  安美玲二〇二一年六月二十八日书 记 员  魏 爽