广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初7689号原告：蔡社培，男，1986年5月16日出生，汉族，住广东省中山市古镇镇。委托诉讼代理人：廖开喜，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣香，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：中山市××××××民委员会，住所地广东省中山市×××××××××。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：黄炜幸，广东上方律师事务所律师。原告蔡社培与被告中山市××××××民委员会（以下简称六坊村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡社培的委托诉讼代理人廖开喜，被告六坊村委会的委托诉讼代理人黄炜幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡社培向本院提出诉讼请求：1.确认蔡社培与六坊村委会于2019年5月21日签订的《房屋租赁合同》无效；2.六坊村委会向蔡社培返还款项231947元及利息16372元（以231947元为本金按银行同期贷款利率自2019年5月21日起计至2019年8月19日止，利息为3432元；以231947元为基数，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计至实际退还款项之日止，现暂计至起诉之日）；3.六坊村委会向蔡社培退还签约律师费500元。事实和理由：案涉中山市××××××××××××商业广场公寓是六坊村委会开发的楼盘，性质为商业公寓。六坊村委会以7600元/㎡起市场价公开向社会发售，购房人中最多的是其股民，蔡社培看到火热销售现场决定购买。蔡社培按六坊村委会要求于2019年1月11日与六坊村委会签订了《“古镇六坊商业广场公寓项目”认租书》，又于2019年5月21日与六坊村委会签订《房屋租赁合同》，约定六坊村委会将坐落于中山市××××××××××××商业广场1栋1806房出售给蔡社培，总价款462947元，分两期付清，首期231947元，尾款231000元银行按揭。合同签订后，蔡社培已给六坊村委会全款支付了231947元。双方所签订的合同名为租赁合同，实质是买卖合同。表现在：一、60年租期一次性付款，租赁期限20年+，在蔡社培没有拖欠双方约定范围的费、税且没有其他违约行为情况下，上述租期届满后可延长二十年，一次延期届满后在蔡社培没有任何违约情况下租期可再延长一次，二次延长最长二十年以内，直至2079年12月31日止；二、房屋交付之后房屋毁损、灭失的风险由蔡社培承担；三、蔡社培需要按每平方米70元标准缴交物业专项维修基金及承担物业维修责任；四、可以继承；五、蔡社培称谓为业主。另外，六坊村委会的《认租书》也经常出现“乙方（原告）在购房”“推广（销售）中心”字样。六坊村委会在其党群服务中心网站所发布的有关案涉楼盘销售信息如《好消息！六坊商业广场公寓部分股民优惠方案已敲定》（2020年10月21日发布）、《重磅|内部认购方案首次答疑》（2020年10月23日发布），特别是《还剩3天截筹！截筹后如何抽签？这里有你想知道的！》（2020年11月27日发布）讲明：“为确保六坊商业广场股民内部销售工作有序推进，体现公开、公正的原则……”并讲到“六坊商业广场公寓共1340套，非本村股民认购133套，本村股民认购房源已全部退回……”，以及六坊村委会安排的与蔡社培等非其股民购房者于2021年1月11日进行的现场答复会等均充分证实双方的真实意思表示是商品房买卖，租赁只是双方虚假的意思表示。《民法典》的第一百四十六条第一款规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。可见，双方所签订的《房屋租赁合同》无效。在合同履行过程中，六坊村委会于2020年10月21日在其党群服务中心网站上发布《好消息！六坊商业广场公寓部分股民优惠方案已敲定》,公布了给其股民的优惠购房方案：本次公寓部分市场公开售价均价为6600元/㎡，股民内部销售均价是5000元/㎡；优惠方案实施前，已购六坊商业广场公寓的六坊村股民可退房，已退房的股民可以重新以优惠价即购房。但在案涉楼盘销售时，六坊村委会安排其股民以市场价积极抢购，营造一种公寓热销的假象，待蔡社培等非股民购房者以同样的价格购买后，六坊村委会却突然出台针对其股民优惠购房方案即其股民可以退房或享受远远低于市场价的5000元/㎡购房，而蔡社培等非股民购房者不能享受，可见，六坊村委会与其购房股民存在恶意串通，损害了蔡社培等非股民购房者的利益。《民法典》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。综上，双方签订的《房屋租赁合同》无效，六坊村委会应退还蔡社培所支付的款项、利息，并赔偿经济损失。六坊村委会辩称，六坊村委会与蔡社培的真实意思就是对案涉房屋进行租赁：1.合同性质应当根据合同内容约定所涉法律关系进行判断，案涉合同是房屋买卖合同还是房屋租赁合同，其判断的根本是标的物的所有权是否转移。案涉合同并未约定将标的物的所有权由六坊村委会转让给蔡社培，更不涉及所有权变更登记的约定，反而在合同第15.1条及其他的条款中明确约定租赁期限届满后标的物的处置，因此，案涉合同仅仅是对标的物使用权进行约定，是典型的房屋租赁合同；2.民法典第705条明确规定了最长租赁期限为20年，而案涉合同明确约定租赁期限为20年，仅仅是在符合一定条件下才能续租，而续租的期限也不超过20年，符合法律的相关规定；3.虽然案涉合同约定了租金的支付方式是一次性支付，但是法律并没有对租金的支付方式作出限制性的规定，因此，不能据此认定案涉合同就是房屋买卖合同；4.物业管理费、物业专项维修基金、案涉标的物的维修费等，也是属于法律规定的可以由双方协商约定承担的范畴，双方只是通过约定的方式把对应款项的缴纳义务归由蔡社培承担，并不能因此确定案涉合同的性质；5.土地及建筑均有自身的各自特性，蔡社培根据其他建筑物的情形主张案涉建筑物存在违规情形于法无据。若蔡社培无法提供相应证据，应当承担举证不能的法律后果；6.作为六坊商业广场的权利人，六坊村委会有权对属于自身的权利和义务进行处分，因此，经过合法的程序产生集体决策以后，六坊村委会将原先属于六坊村村民承租的房屋所涉合同，经六坊村委会及其村民协商一致解除，并重新签订新的租赁合同，不违反法律的禁止性规定；7.六坊村委会不存在与股民恶意串通的行为，当时解除合同的数量超过50人，所涉金额也十分巨大，若双方是属于恶意串通，损害蔡社培权益的情形，则明显不符合常理，蔡社培也没有足够的证据证明该恶意串通的事实，应当承担举证不能的法律后果；8.蔡社培诉求的律师费收取对象并非六坊村委会，该费用所涉法律关系也不属于蔡社培与六坊村委会之间所产生，因此，蔡社培无权主张六坊村委会退还律师费。因此，六坊村委会与蔡社培签订的是合法有效的房屋租赁合同，蔡社培的诉求应予驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年1月，六坊村委会（出租方，甲方）与蔡社培、张宝玲（认租方，乙方）签订《“古镇六坊商业广场公寓项目”认租书》，约定乙方向甲方认租位于中山市××××××××××××商业广场1栋1806号的商业公寓房屋（以下简称物业），该物业产权属中山市古镇六坊经济联合社集体所有（项目大证）；乙方按约定向甲方全额支付该物业租赁期间总租金462947元；租金足额交付后，即为租金总额，租赁期间、期满及续期后乙方无需支付上述其他的任何租金（物业管理费除外）等内容。蔡社培、张宝玲已向六坊村委会支付定金10万元，另向广东上方律师事务所支付签约律师费500元。2019年5月21日，六坊村委会（甲方）与蔡社培（乙方）签订《房屋租赁合同》[编号：（2019）1-1806]，约定乙方向甲方租赁上述物业，建筑面积58.69平方米；租赁期限20年+，自合同约定的实际交付日起算；在乙方没有拖欠双方约定范围的费、税且没有其他违约行为情况下，上述租期届满后可延长二十年，一次延期届满后在乙方没有任何违约情况下租期可再延长一次，二次延长最长二十年以内，直至2079年12月31日止；首二十年租赁期间除该物业的相应物业管理费外，乙方不承担租赁税费；二十年租赁期满延长租期期间的，乙方不需支付租金，但根据到期时的法律规定，该租赁物业需支付房产税的除外；租金总额为462947元，其中定金10万元需在2019年1月11日前付清；首期租金款（定金折抵其中金额）231947元须于2019年5月21日付清并同时签署《银行贷款合同》及其他相关贷款文件；尾款租金款231000元为贷款金额，乙方申请贷款需提交符合银行贷款所需相关资料，并应于2019年7月21日前获得银行足额贷款，若未能获得贷款或贷款金额不足的，则由乙方于七日内补充付清；物业管理费每月每平方米3元，先缴物业管理费后使用；水电费采取每月支付的方式，先使用后缴费；乙方自本合同签订时向甲方按租赁面积支付每平方米70元的物业专项维修基金，专项维修资金使用完毕的，乙方应按甲方要求补足；甲方应于2020年12月31日前向乙方交付租赁物业，租赁物业交付之日起由乙方自行承担租赁物业及租赁物业内财产毁损、灭失的风险；在租赁物业保修范围和保修期限内发生质量问题的，甲方应当履行保修义务；租赁期内，若因政府征用或征收导致乙方不能按本合同的约定使用租赁物的，乙方已经支付的款项不予退还，但甲方应将因政府征用或征收所获得的征收征用款全额支付给乙方等内容。当天，蔡社培向六坊村委会支付共231947元（其中10万元由蔡社培、张宝玲支付的10万元定金转入）。六坊村委会至今未把该物业交付蔡社培使用。2021年3月17日，蔡社培以案涉房屋租赁合同无效为由，诉至本院，提出前述诉请。另查明：中山市××××××股份合作经济联合社于2014年12月31日向中山市发展和改革局申报位于中山市××××××××××××商业广场一期的投资项目，该工程地上27层，1-7层为裙楼，8-27层为4栋商业公寓塔楼，地下两层，总高度99.7米，总建筑面积为242962.58平方米；于2015年10月23日取得位于中山市××××××××××××商业广场建设项目的《建设工程规划许可证》（建字第060×××××5××0053号），该证附件载明上述建设项目用地性质为B1商业设施用地，建筑规模292848平方米，其中商业面积230029平方米，车库面积60560平方米，其他2259平方米；土地证号：中府国用（2015）第15号；于2016年取得该项目一期工程的《建设工程施工许可证》（编号：442××××××××××××601）。又查明：六坊村委会于2020年10月21日在其名为古镇镇六坊村党群服务中心的公众号发布《好消息！六坊商业广场公寓部分股民优惠方案已敲定》，于2020年10月23日发布《重磅|内部认购方案首次答疑》，于2020年11月27日发布《还剩3天截筹！截筹后如何抽签？这里有你想知道的！》，内容是关于前述六坊商业广场公寓部分股民优惠销售方案，采用了“内部销售价”“购买”“购房权”“认购”“内部认购销售”等文字表述，且表明“六坊商业广场公寓共1340套，非本村股民认购133套，本村股民认购房源已全部退回，因此，本次可供本村股民选择的房源数为1207套”等内容。本院认为，案涉合同行为发生于《中华人民共和国民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点是六坊村委会与蔡社培签订的案涉合同是房屋租赁合同还是房屋买卖合同，对此，本院作如下分析：1.案涉合同虽名为房屋租赁合同，但合同签订时案涉物业并不符合交付使用条件，案涉合同约定的交付期限超过一年，且案涉物业目前也未能交付使用，距离合同签订日已近两年，蔡社培的合同目的至今未能实现；2.案涉合同中对最基本的月租金或年租金标准未作出约定，合同中约定的租金为一次性支付二十年租金，物业交付时间为2020年12月31日前，首次二十年租期届满后可无偿续租至2079年12月31日；3.自交付之日起则由蔡社培自行承担案涉物业毁损、灭失的风险；4.合同约定六坊村委会对案涉物业有保修义务；5.案涉物业的征收征用款归蔡社培所有等等，以上内容均不符合房屋租赁行为的一般交易习惯，也不符合合同法关于租赁合同的一般规定，且结合六坊村委会发布的关于案涉物业所在六坊商业广场的销售方案及蔡社培的陈述意见，足以认定六坊村委会与蔡社培是以“租赁之名”行“买卖之实”，本案实为房屋买卖合同纠纷。案涉合同是双方以虚假意思表示实施的民事法律行为，而就双方真实的房屋买卖行为而言，案涉土地性质为商业，案涉物业并非商品房，六坊村委会并非房地产开发商，至今亦未能提供任何证据证明其已取得房屋销售许可证，故双方签订的案涉合同违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定关于“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，蔡社培要求六坊村委会返还231947元的诉请有理，故本院予以支持。关于蔡社培主张的利息，六坊村委会占用蔡社培上述款项确实给蔡社培造成相应的利息损失，但因蔡社培明知案涉物业不能买卖仍与六坊村委会签订案涉合同，其对造成合同无效的后果也有过错，故本院酌定双方对损失各承担50%，六坊村委会应按中国人民银行同期同类贷款利率/全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的50%计付利息给蔡社培。蔡社培要求以231947元为基数从2019年5月21日起计至实际退还款项之日止的诉请有理，故本院予以支持。蔡社培要求六坊村委会退还签约律师费500元的诉请，理据不足，故本院不予支持。六坊村委会的部分有理抗辩，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：原告蔡社培与被告中山市××××××民委员会于2019年5月21日签订的《房屋租赁合同》[编号（2019）1-1806]无效；被告中山市××××××民委员会于本判决生效后七日内向原告蔡社培返还款项231947元，并支付利息（以231947元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的50%从2019年5月21日起计至2019年8月19止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的50%从2019年8月20日起计至实际退还款项之日止）；三、驳回原告蔡社培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8252元，减半收取计4126元（已由原告蔡社培预交），由原告蔡社培负担77元，由被告中山市××××××民委员会负担4049元，并直接向原告蔡社培支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈玉珍二〇二一年六月二十一日书记员  邓键婷