安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1124民初2407号 原告：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司。 法定代表人：李德鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张学琴，该公司员工。 被告：步金和，男，1977年5月10日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。 被告：杨凤英，女，1981年8月8日出生，汉族，住址同上。 上述两被告共同委托诉讼代理人：陈永军，天长市大通镇法律服务所法律工作者。 原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）与被告步金和、杨凤英商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞祥公司的委托诉讼代理人张学琴、被告步金和及两被告共同委托诉讼代理人陈永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付房屋欠款210000元；2、判决被告支付到期违约金15120元（计息时间从起租2018年12月31日，计息止时间2020年12月31日计24个月，按日万分之一计算到期金额15120元，共计225120元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年6月26日签订《全椒县商品房预售合同》，该合同的主要内容：被告向原告购买位于全椒县××镇××路××街××期××层××号商铺，房价每平方14776.64元，总建筑面积29.10平方米，总价430000元，首付220000元，余款210000元未付。合同第七条约定：乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，原告已经按照合同全面约定履行了义务，被告拒付购房余款已构成根本违约，被告理应承担违约赔偿责任。据上所述，原被告订立的合同合法有效，且已进入了合同履行阶段，被告理应支付所欠房款。为维护原告合法权益，请求法院支持原告诉请。 步金和、杨凤英辩称，1、关于法律适用，本案是民法典施行前的法律纠纷，应当适用当时的民法总则处理本案。2、关于诉讼时效，双方约定被告最迟应于2015年7月26日前向原告支付未付房款，时至今日远远超过法定三年的诉讼时效。3、商品房预售合同约定的付款方式是被告首付房款20万元，余款以按揭贷款方式支付原告。合同签订生效后，被告已经提交了相应的办理按揭贷款的手续，但由于原告信用度不好，导致剩余房款无法办理按揭贷款。4、案涉房屋，原告至今未交付。综上所述，原告起诉已经超过诉讼时效，且要求被告付款条件并不成就，请求法院依法驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2015年6月26日，步金和、杨凤英（乙方）与安徽瑞祥置业有限公司（甲方，现更名为安徽瑞祥文化旅游发展有限公司）签订了《全椒县商品房预售合同》及附件，约定：乙方购买瑞祥公司投资建设的位于全椒县××镇××路××街××期××层××号商铺，房屋建筑面积29.10平方米，总房价款为430000元；付款方式为商业贷款，其中乙方应于2015年6月26日支付首付款220000元；房屋的交付条件为经验收合格，交付时间为2015年12月31日前；乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60日后，甲方有权单方解除合同。合同补充条款约定：买受人按银行要求提交齐全贷款资料，办清有关手续，缴纳有关费用，如果贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不再符合申请贷款条件的，自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款；买受人在签订《商品房预售合同》时，同时签订商业经营管理公司的《委托经营管理合同》。预售合同及附件还对其他事项进行了详细约定。签订合同后，步金和、杨凤英支付首付款220000元。 2015年12月31日，步金和、杨凤英（甲方）与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（乙方）签订《百货商铺委托经营管理合同》。约定：甲方将其购买的全椒县襄河镇儒林路与站前路交汇处A2-017号商铺委托乙方统一经营管理；委托经营期限为二十年，自2015年12月31日至2035年12月31日；作为对甲方投资市场的扶持，开发商在甲方购买该商铺时给予优惠房价24%的特别优惠，甲方同时考虑到为实现自己所购商铺的保值、增值，乙方需投入大量的人力、财力培育繁荣市场，因此甲方从自身长远利益出发，同意委托经营期前三年该商铺所产生的全部收益（包含但不限于租金）均归乙方享有，委托经营期前三年因培育市场所产生的经营风险亦由乙方承担；第四年至第十年每年保底租赁收益按《商品房买卖合同》总价加31.58%的8%支付给甲方，如实际租金收益高于8%，超出部分按1：9分成，即乙方得10%，甲方得90%，各自依法纳税，于次年2月15日前结算付清。合同签订后，瑞祥公司按约定于2015年12月31日将涉案商铺交付上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司，但剩余房款210000元因未能办理银行按揭贷款，步金和、杨凤英至今没有支付。上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司也未向步金和、杨凤英支付过租金。 以上事实，有双方当事人的当庭陈述以及原告提供的《全椒县商品房预售合同》及附件、《百货商铺委托经营管理合同》、商铺交接记录单等证据在卷予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。步金和、杨凤英与瑞祥公司签订的《全椒县商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。瑞祥公司已经在约定期限内将案涉商铺移交给上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司，根据《百货商铺委托经营管理合同》约定，应视为瑞祥公司向步金和、杨凤英交付了案涉商铺，故步金和、杨凤英应当按照约定履行支付房款的义务。双方在《全椒县商品房预售合同》中约定，合同签订时首付220000元，剩余房款210000元办理商业贷款，步金和、杨凤英支付220000后，余款因无法办理按揭导致其未能支付，但步金和、杨凤英在取得房屋后近6年的时间，既不要求解除合同，也不积极支付下剩房款，明显不妥，现瑞祥公司要求步金和、杨凤英支付下剩购房款210000元，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于瑞祥公司要求步金和、杨凤英自2018年12月31日起按照日万分之一支付逾期付款违约金，本院认为，虽然办理按揭贷款支付购房款是步金和、杨凤英的义务，但根据本院已经生效的其他类案判决，可以认定步金和、杨凤英申请按揭贷款未能获批系瑞祥公司原因所致，且瑞祥公司长期不向步金和、杨凤英索要房款，怠于行使权力，造成自身损失扩大，逾期付款违约责任不应归责于步金和、杨凤英，故本院对瑞祥公司该项诉请不予支持。在不能办理按揭贷款的情况下，因双方对剩余房款的支付方式、期限并没有约定，故步金和、杨凤英辩称本案超过法定三年的诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告步金和、杨凤英于本判决生效之日起十五日内支付原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司购房款210000元； 二、驳回原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2338.50元，由原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担338.50元，被告步金和、杨凤英负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  张国兵 二〇二一年六月二十九日 书记员  唐 月 附本案相关法律条文： 1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百五十九条买受人应当按照约定数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。