四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终734号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王川，男，1990年12月12日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：王婷，四川高扬（郫县）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙伟，男，1984年12月19日出生，汉族，住金牛区。 委托诉讼代理人：张李军，四川中沛律师事务所律师。 上诉人王川因与被上诉人孙伟房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初11968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王川上诉请求：1.撤销一审判决，改判王川不向孙伟补交前三个月的租金及两个月的租金空置损失，共计10500元；2.孙伟向王川返还10500元的费用；3.孙伟向王川支付逾期付款违约金。事实与理由：一、一审法院根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，以“新冠疫情对王川的影响不足以成为解约的法定理由”认定“王川应当承担违约责任”；以“根据合同的约定，王川提前退租，导致前三个月免租的条件不成立”认定“王川应当补足前三个月的租金”，事实认定、法律适用均存在错误。具体理由如下：1.王川“提前退租”并不等同于案涉合同中“中途违约”的情形，王川仍享有免租期。2.一审法院已明确认定双方就于2020年4月底解除合同达成了合意，属合意解除，王川无须提供解除合同的法定理由，更无须因无法定理由承担违约责任。王川提前退租是因遭受了不可抗力的新冠疫情、继续经营存在困难且经孙伟同意的，王川不存在违约行为。3.王川愿以2500元/月的租金承租案涉商铺的主要理由是孙伟承诺赠送三个月免租期，如若没有免租期，王川根本不可能承租。一审法院判决王川以2500元/月的标准补足免租期三个月的租金，明显对王川不公平。二、一审法院酌情确定合同解除后孙伟的租金损失为3000元，没有事实及法律依据。案涉商铺空档期非王川退租造成的，而是案涉商铺自身出租行情所致，与王川退租无关。三、在王川没有违约行为，且孙伟并没有举证证明其损失的情况下，一审法院判决王川承担违约金以及赔偿损失，无相关的依据。 孙伟辩称，一、王川存在违约行为如下：1.没有按期足额支付租赁费。案涉合同第二条明确约定，租赁费2500元/月，王川拖延至3月2日交付第二个半年的租金，且仅支付了9000元，剩余6000元未付。2.在双方未达成一致的意见下提前强制退租。2020年4月孙伟提出解除合同的前提是王川结清所有费用，但王川拒绝协商且未结清相关费用，故双方未能对合同解除达成一致意见。一审法院确认双方的合同在2020年4月30日解除是错误的。3.未按期支付相关的物业、水、电、生活垃圾处理等费用。王川2020年9月27日才交纳2020年5月1日前的相关费用，其行为已经严重违反合同约定。王川提供虚假的录音证据宣称，其未交物业费是征得了物业公司的同意，但该份录音对象身份不明、与《缴费通知单》矛盾、不符合物业中心通常做法，应为虚假。王川提出延期支付明显是事后伪造的虚假证据与事实情况不符，不应予以采纳，即使王川与物业个别人员有过协商，也不能改变王川违约的事实。二、孙伟与王川双方的争议焦点为：1.2020年2月租金是否减免的问题。王川提出减免2月份的房租，孙伟称可以减免的前提是补交房租且继续租赁案涉房屋。王川补交房租后要求解除合同，故不享有2020年2月房租的2500元的减免权利。一审法院只确认双方同意减免的事实，却忽视了减免条件。2.双方是否对降租1500元/月达成了合意。并未有任何证据证明双方对降租1500元/月进行了协商。2020年3月2日王川向孙伟转账第二个半年的房租9000元，孙伟回了一个OK的手势，只表示收到了第二个半年期间的费用9000元，并没有任何减免的确认和协商，且疫情期间未催要剩余部分，为孙伟的善意行为，且在王川提出退租后，孙伟已要求王川结清相关费用才能解约。3.双方是否对合同的解除达成了合意。孙伟同意协商解除合同的前提是王川结清相关费用，王川拒绝协商，一直未结清费用和交还房屋，双方未能对合同解除达成一致意见。一审法院确认合同于2020年4月30日解除系事实认定错误。4.关于押金2500元是否应当退还的问题。《房屋租赁合同》第三条明确约定，合同期满退回。王川中途提出解约，合同期未满，因此按约不予退还，且2020年2月8日孙伟在协商减免2020年2月份房租时，明确表示“押金不退”，王川未提出任何异议。因此押金2500元应当不予退还。基于以上事实，根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条之规定，王川应当向孙伟支付因违约减免的3个月房租（2019年6月11日至9月11日）7500元、2020年2月的房屋2500元、第二半年的房租（2020年4月11至9月11日）6000元、因解除合同的利益损失30000元（2020年9月11日至2021年9月11日期间的房租）、以及因解除合同实际占用房屋期间的物业服务费4395.48元（7589.72元-3194.12元）、生活垃圾处置费108元(180元-72元)，共计50503.48元。王川主张退还租金及押金10500元并支付逾期付款违约金的诉求既没有事实与法律依据，应予驳回。 孙伟向一审法院起诉请求：1.判令解除《房屋租赁合同书》；2.判令王川支付孙伟房屋租金36000元、垃圾处理费（计算方式为：截至2020年10月30日的垃圾处理费108元，之后按18元/月的标准计算至合同解除之日止）、物业服务费（计算方式为：从2020年5月1日起按789.56元/月计算至合同解除之日止）；3.判令王川支付孙伟违约损失（违约损失以房屋租金36000元为基数，从起诉之日按中国人民银行贷款基准利率LPR计算至付清之日止）。 王川向一审法院反诉请求：1.确认孙伟与王川签订《房屋租赁合同书》已于2020年4月30日解除；2.判令孙伟退还王川剩余租金8000元、押金2500元；3.判令孙伟支付王川逾期付款违约金（计算方法以10500元为基数，自2020年5月1日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基数，计算至实际履行完毕之日止）。 一审法院认定事实：2019年6月11日，孙伟与王川签订《房屋租赁合同书》，约定：王川租用孙伟所有的位于武侯区××号××栋××号××商铺一间，用于餐饮经营；租期2年（2019年6月11日至2021年9月11日）；赠送前三个月免租期，前提是商户不能中途违约；租金2500元／月，王川在签订合同之日开始交第一个半年房租15000元，以后每次房租到期前提前15天交付，不得拖欠；合同生效后，王川向孙伟交付押金2500元（不计利息），合同期满押金退回；租赁期间，物业费、水、电费及由王川经营所产生的一切费用由王川按规定缴纳，租赁结束时，王川须交清欠费。 2019年6月12日，王川向孙伟转账支付了第一个半年房租15000元以及押金2500元。 2020年2月8日，孙伟与王川因疫情期间的租金减免在微信中进行沟通。微信聊天记录显示:11时50分，王川称：“麻烦忙完回下电话”；13时12分，孙伟向王川进行微信语音电话；13时30分，孙伟称：“押金不退啊”；15时29分，王川称：等三月份再将钱转给孙伟；17时41分，孙伟称：可以减免二月份租金，但必须在二月底三月初支付；王川予以同意。 2020年3月1日，孙伟在微信中向王川催款。 2020年3月2日，王川向孙伟转账支付9000元。王川在微信中向孙伟发出转账截屏后称：“4月11日至10月11日房租已经转了”；孙伟发送了一个“OK”的手势。 2020年4月15日，王川在微信中提出“房东我们做到月底就不做了！做一天亏一天实在亏不起了”；孙伟称“好的”；王川称：“到时候把店里收拾好了做个交接”；孙伟称：“可以”。 2020年4月30日，王川在微信中向孙伟发送了店内情况的视频，并称“所有东西都在这儿了，然后明天我把钥匙给到物业那边吗？明天我再让物业把电给断了就可以了”；孙伟要求王川先将其所欠的物业费、电费结清再讲，并称“还有那个电卡，你给我放在物业那儿就行了，把其他的卡，然后你把账给我结清”；王川称：“电视没有卡，只有水卡”。其后，孙伟要求王川回个电话，并称：“然后我们来把那个账算一算”。 2020年5月3日，孙伟在微信中称“你把你办的营业执照发给我，有人要租”；王川称：“把你公司地址发给我”；孙伟称：“你明天下午带上你的身份证和营业执照到金牛区通锦桥；把该谈的事情都谈好，你也安心做生意”；王川称：“我没有时间过去，你把地址发给我，我把钥匙寄给你”；孙伟称：“还是要坐下来谈谈吧，房子没到期我也不会收房”；王川称：“你是同意了退租的，要不就只有把钥匙给物业了”；孙伟称：“你把你该结的账结了再说吧”；王川称：“你退我租金和押金我就结清物业”；双方遂起争执。 2020年9月27日，王川到案涉房屋的物业服务公司处结清了2019年11月10日至2020年5月1日期间的电费6257.16元、2020年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费3194.24元、2019年11月10日至2020年5月1日的综合服务费2337.84元、2020年1月1日至2020年6月30日的生活垃圾处置费72元。 一审另查明：王川提交其与案外人的录音一份，王川称该案外人为物业公司工作人员。在录音中，王川向对方确认孙伟主动给物业打电话称同意退租并断电一事，对方称：“我去催费的时候，你说要退房，我就问房东，打电话去问了房东，我说租户要退，他说是，但是物业费这边要交清嘛”；王川称：“我承认那个费用，而且我也跟你们说过，我会缓交嘛”；对方称：“你跟我说过我都是知道的，假如就是，我能找到之前我们的聊天记录更好，对不对？”。 一审法院认为，双方当事人一致认可已免除2月份的租金，且有微信聊天记录为证，一审法院对该事实予以确认。关于事实的争议焦点有三，一是双方是否对后续租金降为1500元/月达成了合意；二是双方是否就解除合同达成了合意；三是双方是否对押金的处理达成了合意。 关于争点一，王川在微信中提到转账的9000元是针对4月11日至10月11日的房租，孙伟未表示异议。若按孙伟所述其仅减免了一个月的租金，那么王川还欠其第二个半年的租金3500元，孙伟此后未进行任何催收，与常理不符，故一审法院对王川称孙伟同意将后续租金降为1500元/月的事实予以确认。 关于争点二，王川于2020年4月15日在微信中告知孙伟其将于2020年4月底退租，即发出解除合同的要约，孙伟予以同意，即作出承诺，届时双方达成了2020年4月底解除合同的合意。孙伟主张其同意王川退租的前提是由王川缴纳相关费用，但其在解除合同合意达成时并没有相应的陈述。虽然孙伟在交接房屋时表达了王川须结清欠款的要求，但是交接房屋仅是解除合同的后续事宜，不能以此认定该要求是合同解除的前提条件。因此，一审法院对孙伟的意见不予采纳。 关于争点三，虽然孙伟于2020年2月8日在微信中有“押金不退”的表述，但是王川没有作出回应，孙川作出“押金不退”的陈述之前双方进行了语音沟通，沟通内容不明，故无法认定双方达成了“减免租金后押金不退”的合意。根据上述分析，一审法院对王川主张确认合同于2020年4月30日解除的反诉请求予以支持。合同协议解除后的损害赔偿问题可以由当事人进行约定，如果当事人在协议解除合同时未对违约损害赔偿作出约定，应根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定处理，当事人损害赔偿的权利不受影响。在本案中，虽然新冠疫情对王川的经营造成了影响，但新冠疫情具有突发性，并非在双方当事人约定的整个合同期限内蔓延和持续，案涉商铺所在商业综合体仍在经营，考虑到孙伟已同意减免租金，承担了疫情造成的部分损失，故新冠疫情对王川的影响不足以成为解约的法定理由。孙伟与王川在聊天记录中未提到损害赔偿的权利亦未就损害赔偿达成一致意见，故不能认定孙伟已放弃损害赔偿的权利。根据上述法律规定，王川有权要求返还2020年4月30日以后的租金8000元（9000元－1500元/月÷30天×20天），同时，王川应当承担违约责任。根据合同的约定，王川提前退租，导致前三个月免租的条件不成立，王川应当补足前三个月的租金即7500元（2500元/月×3个月）。双方在合同中未对押金的功能作特别的约定，按通常理解，押金具有履约保证金的功能，用于弥补出租人的损失。本案中，孙伟的损失范围还应包括退租后空档期间的租金损失，鉴于王川已在约定时间内通知孙伟交接，孙伟可以在收房后再向王川主张权利，其以未付清物业费、水电等相关费用为由拒绝交接的处理方式不当，由此导致损失扩大的责任应由孙伟自行承担，考虑到孙伟按约定时间收房后再出租仍会有一段时间的空档期，根据合同履行情况以及后期疫情对案涉商铺造成的影响，一审法院酌情确定为两个月，故空档期间的租金损失参照双方变更后的租金标准确定为3000元。关于孙伟主张王川逾期支付物业费、水电费的违约责任，鉴于王川事后已向物业公司补交，未给孙伟造成损失，故一审法院对孙伟的主张不予支持。 综上，王川应向孙伟补交前三个月的租金以及两个月空档期租金损失合计10500元（7500元+3000元），孙伟应向王川返还2020年4月30日以后的租金以及押金合计10500元（8000元+2500元）。相互品迭后，双方不再互负支付义务。一审法院对孙伟的诉讼请求不予支持，对王川要求孙伟返还剩余租金、押金并支付逾期付款违约金的反诉请求不予支持。 综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条规定，判决：一、确认孙伟与王川签订的《房屋租赁合同书》于2020年4月30日解除；二、驳回孙伟的诉讼请求；三、驳回王川的其他反诉请求。本诉案件受理费821元，减半收取410.50元，保全费515元，共计925.50元，由孙伟负担；反诉案件受理费34元，由王川负担。 二审中，双方均未提交新证据。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王川与孙伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案的争议焦点为：王川是否应承担违约责任。 租赁合同系继续性合同，在承租人无力继续履约的情况下，出租人无法通过强制要求对方继续履约的方式主张权利，故双方就合同解除达成一致意见，但不等同于王川不再承担违约责任。合同期限届满前，王川主动向孙伟提出解除合同，应承担相应的违约责任。 关于王川是否应当向孙伟支付前三个月的租金及相当于两个月租金的空置损失问题。根据租赁合同第二条的约定，赠送三个月免租期的前提条件是王川不中途违约。本案中，因王川提前退租的违约行为使其享有3个月免租期的条件不成立，王川应返还孙伟3个月的租金共计7500元。因王川提前退租造成案涉房屋存在空置情形，给孙伟造成了损失，王川应予赔偿。本院认为，综合合同履行情况及疫情影响程度等因素，一审法院酌定相当于2个月租金的空置损失并无不当，本院予以维持。王川提前退租构成违约，其无权另行主张对方承担违约责任。 综上所述，王川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62.5元，由王川负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  王 果 审 判 员  杜玉兰 二〇二一年六月三日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁雅丽