北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8750号上诉人（原审被告）：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路乙16号院5号楼1至2层101内105室。法定代表人：张桐源，经理、董事长。委托诉讼代理人：张凤云，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜礴，男，1969年12月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹慕杰，北京大成律师事务所实习律师。上诉人北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭晶典公司）因与被上诉人颜礴商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初17772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人正旭晶典公司的委托诉讼代理人张凤云，被上诉人颜礴的委托诉讼代理人刘晓雨、曹慕杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正旭晶典公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，判决正旭晶典公司仅需支付2017年5月21日至2020年5月21日的违约金146620元；2．一、二审诉讼费由颜礴承担。事实和理由：一、一审法院未能依法查清案件事实，对合同条款理解有误，从而导致对诉讼时效的错误认定。1．北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉诉房屋）无法办理房屋的初始登记原因不在于正旭晶典公司，而是部分业主以及政府部门执行不力造成的。在涉诉房屋的建设过程中，正旭晶典公司本着“客户至上、品质生活、绿色环保”的理念，在楼顶加建了19套阳光房以提高业主的生活品质。该房屋项目在当年获得2004年北京市建筑（结构）长城杯金质奖、2007年获得财富天下地产年度峰会“项目建筑设计大奖”、同年被中国地产创新行动评为06-07年度豪宅，2010年被评为“绿色建筑经典示范项目”。2009年11月，这19套阳光房被北京市规委认定为违章建筑。正旭晶典公司在接到《责令限期拆除通知书》后，立刻按要求第一时间拆除了尚未赠送的阳光房。对已获赠送的业主，正旭晶典公司多次与其联系拆除事宜，希望其积极配合拆除工作，但均遭拒绝。后朝阳区政府责成相关部门依法强拆，但多次行动也均以失败告终，至今都未能依法拆除。正是由于少数业主的不配合以及政府部门的执行不力导致该项目被叫停了一切规划手续，致使项目无法验收备案，不能办理初始登记，从而导致了房屋所有权证的办理迟延。但即便如此，正旭晶典公司依然按约定将该项目全部建设完成并按合同规定向业主如期交房，事实上没有影响到任何一位购房业主的入住，也没有影响房屋的品质。2017年，在正旭晶典公司与政府部门的积极沟通下，该项目已经具备办理产权证书的条件，正旭晶典公司也及时为部分合规业主办理了房产证。由此可见，本案中办理不了房本登记主要过错不在正旭晶典公司。2．一审法院对《北京市商品房预售合同》第二十条第二款约定的“按日计算违约金”应如何确定诉讼时效理解错误，更与诉讼时效的立法本意相违背。《北京市商品房预售合同》第二十条第二款约定内容包括2个部分，前一部分是讲违约行为产生后违约金要按日计算，即违约金请求权基于违约行为产生。后一部分内容“并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”是讲违约金应在什么条件下支付的问题，即一个附条件的支付条款。违约金请求权应是基于违约行为产生，而不应是基于付款条件而产生。上述条款中第二部分内容的约定仅仅是对出卖人支付违约金时点的约定，其既不构成请求权产生的时点，更不构成诉讼时效的起算点。在出卖人存在迟延办证的违约行为时，买受人请求出卖人支付违约金的债权请求权就已经产生，故本案诉讼时效的起点应当自正旭晶典公司违约之日开始计算，即应从2008年开始计算诉讼时效。诉讼时效制度的立法本意是督促权利人及时行使其权利，维护确定化的社会关系，避免双方利益严重失衡。若权利人长期怠于行使，则使义务人的法律地位长期处于不确定状态，将导致当事人之间社会关系的事实状态和法律状态长期不一致，不利于在当事人之间建立新的、确定化的社会关系，也不利于社会经济的发展。本案中，颜礴的请求权已于2008年就已产生，但其至2020年才主张，长达十二年的时间。“法律不应当保护躺在权利上睡觉的人”。如果大家都如此怠于行使权利将使得整个社会关系都处于不确定的状态。一审错误的判决结果也将导致大批的业主将以此来获取不当利益，与诉讼时效的立法本意相违背，故一审法院将“付款条件”错误的当成违约金请求权的起算点，完全是对该条款及诉讼时效制度的理解错误，本末倒置，从而导致错误的判决。3．一审法院判决的违约金数额过高，应予以调整。一审庭审过程中颜礴并没有举证证明其实际损失多少，反而明确表示其主要是以实际自住使用，而正旭晶典公司依约定的时间交付房屋并没有影响其实际居住，故其并没有任何的实际损失，故一审法院判决的违约金数额过高，应按正旭晶典公司的要求予以调整。二、生效裁判对本案有一定的指导意义，一审法院对诉讼时效的认定应参考以上裁判。1．在正旭晶典公司以往的同类案件中，北京市第三中级人民法院（2018）京03民终2593号、2595号、3114号、2977号等终审生效判决均对按“日”为单位计算违约金数额的认定为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时认为应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算的一审判决予以维持。2．最高人民法院（2019）最高法民申6048号裁定中对于“按日计算违约金如何计算诉讼时效”也作出相同的认定。其在裁定书中写道：以“日”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算。该裁定书中的这部分内容也足以说明本案中“按日计算违约金”超过起诉前3年的，因颜礴未能及时主张而超过诉讼时效，法院应当予以驳回。3．北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第23条也明确规定：约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。颜礴辩称，同意一审判决，不同意正旭晶典公司的上诉请求。1．涉诉房屋无法办理房屋初始登记原因在正旭晶典公司，是正旭晶典公司自行加建了19层阳光房提升业主生活品质，该阳光房被认定为违建，导致无法办理房屋所有权证书。2．即便不是正旭晶典公司原因，其也可以向第三人追偿。3．关于按日计算违约金及诉讼时效问题，本案中双方在合同约定逾期办理房屋产权转移登记手续违约金支付时间为实际取得房屋所有权证书之日起30日，若颜礴于正旭晶典公司违约后每两年或三年主张权利，则会出现颜礴依照合同约定请求支付违约金的条件根本不能成就而被驳回诉求的情况。而正旭晶典公司也必然会以颜礴尚未取得房屋所有权证书合同约定的违约金支付条件尚未成就为由进行抗辩。由此将会导致一个悖论，即无论颜礴何时主张违约金，其诉讼请求都难以得到全部支持，且会增加颜礴的诉讼成本。这与合同中违约条款设置的目的明显不符，亦难以保障守约方的权利。4．按日计算不等于按日计付，本案显然属于北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第23条所规定的第一种情形。颜礴主张的诉讼请求是固定数值，不存在按日计付，因此本案诉讼时效应当从合同约定的义务履行期限届满之次日起计算。5．按照同案同判原则，颜礴的违约金诉求应全部予以支持，在（2019）京0115民初51955号民事判决书和（2019）京03民终12248号民事判决书中，均未采取以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。6．按日计算违约金目的在于弥补违约方损失，督促正旭晶典公司尽快履行义务。如果本案中违约金保护范围仅为颜礴起诉之日起前两年或者前三年，则一旦正旭晶典公司逾期超过两年或三年，只要其进行诉讼时效抗辩，则其因逾期履行合同义务所应承担的数额将不再发生任何增加，这相当于变相鼓励正旭晶典公司肆意逾期履行合同义务，丧失了按日计算违约金条款所应起到的敦促作用。7．诉讼时效制度的立法本意在于防止权利人怠于主张权利，而颜礴根据合同约定，在取得房屋所有权证书之后，短时间内及提起诉讼不存在怠于行使权利的情节。此外，正旭晶典公司开发的涉诉项目涉及的众多业主持续不断的向正旭晶典公司主张权利，其应当明确知悉其违约行为将产生的不利法律后果。因此，在颜礴无任何怠于行使权利的情况下，不宜认定颜礴的诉讼请求超过诉讼时效。8．根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判会工作会议纪要》第18条，明确了逾期办证的违约金，应当从合同约定期限届满之次日起计算诉讼时效。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。在本案中合同中约定的期限届满之次日为买受人实际取得所有权证书。9．关于正旭晶典公司主张违约金数额过高问题，颜礴主张的违约金计算标准为合同约定即日万分之零点五，年利率仅为百分之一点八，低于同期银行贷款利率，不存在违约金过高情形。正旭晶典公司的上诉请求金额也是按照合同约定的标准计算的，表明其认可该计算标准。此外，北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第23条列举了两种违约金的计算方式的情形，一种是一次性违约金，一种是违约金为按日或按月计付的继续性违约金，每个个别债权分别单独适用诉讼时效，但本案不存在按月计付的约定。且本案与（2019）最高法民申6048号不同，不能参照适用。颜礴向一审法院起诉请求：1．要求正旭晶典公司向颜礴支付2008年2月13日至2020年5月21日期间逾期办理产权证的违约金600005．9元；2．要求正旭晶典公司向颜礴交付位于北京市朝阳区×号房屋附近的一个车位。一审法院认定事实：2006年8月10日，颜礴作为买受人与正旭晶典公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，约定：颜礴购买正旭晶典公司开发的涉诉房屋（合同地址为北京市朝阳区×），预测建筑面积为136．03平方米，其中套内建筑面积为115．33平方米，价款按套内建筑面积计算，总价款为260万元；出卖人应当在2006年12月31日前向买受人交付房屋；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得所有权证书的，双方同意按以下方式处理：……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。后颜礴按合同约定向正旭晶典公司支付了购房款260万元。2007年2月，颜礴向正旭晶典公司补交了购房款差价78000元。2006年12月10日，颜礴与正旭晶典公司签订补充协议，约定：颜礴以16万元购买车位一个（车位位置与房屋所在单元相近，如果技术可能，直线距离不超过20米，车位位置两边尽量不靠边柱），使用年限为50年；颜礴同意于2006年12月10日向正旭晶典公司支付14万元，剩余2万元于2007年1月31日前支付；由于颜礴要求房屋的主、客卫生间内瓷砖改换成浅色系，施工部门需要时间返工并重新安装，故交房日期变更为2007年1月31日。同日，正旭晶典公司向颜礴出具收据，确认收到颜礴交纳的车位款14万元。2007年2月12日，正旭晶典公司将涉诉房屋交付给颜礴。2020年5月21日，颜礴取得涉诉房屋的不动产权证书，显示房屋建筑面积为136．35平方米，其中专有建筑面积为116．09平方米。关于逾期办理产权证的原因，正旭晶典公司称，因涉诉房屋所在楼栋存在违章建筑，导致整个项目无法办理初始登记。关于车位款，颜礴主张其已按约定付清16万元，该16万元是分两笔支付的，其中一笔是14万元，另外一笔是2万元，2万元以现金方式支付给售楼处的工作人员，但正旭晶典公司未开具收据。正旭晶典公司不认可收到过该2万元。经询，正旭晶典公司表示小区内的车位已满，没有可以交付给颜礴的车位。经释明，颜礴坚持要求正旭晶典公司交付车位，表示若其诉讼请求在本案中无法得到支持，其再另行起诉要求解除合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，颜礴与正旭晶典公司签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。关于颜礴主张的违约金，根据合同约定，如因正旭晶典公司的责任导致颜礴未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书，正旭晶典公司应自颜礴应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向颜礴支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于颜礴实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。根据查明的事实，正旭晶典公司于2007年2月12日向颜礴交付涉诉房屋，故正旭晶典公司应保证颜礴于2008年2月12日前取得房屋所有权证书，但因正旭晶典公司原因导致颜礴于2020年5月21日才取得房屋所有权证书，故正旭晶典公司的行为构成违约，应按合同约定向颜礴支付逾期办理房屋产权转移登记手续的违约金，合同约定的违约金标准并未超过合理范围，故一审法院对颜礴有关违约金的请求予以支持。关于正旭晶典公司有关诉讼时效的抗辩意见，双方在合同中明确约定逾期办理房屋产权转移登记手续违约金的支付时间为实际取得房屋所有权证书之日起30日，诉讼时效应从颜礴取得房屋所有权证书开始计算，颜礴的诉讼请求均未超过诉讼时效，故对正旭晶典公司的该项抗辩一审法院不予采信。关于车位，根据补充协议的内容，双方约定的车位并非具体、明确、唯一，一审庭审中正旭晶典公司亦表示目前无可供交付的车位，在此情况下颜礴要求正旭晶典公司交付车位的请求无法得到支持。颜礴可另行就合同解除事宜主张权利。综上，一审法院判决：一、正旭晶典公司于判决生效后七日内向颜礴支付违约金600005．9元；二、驳回颜礴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1．颜礴关于正旭晶典公司支付逾期办理房屋产权转移登记手续违约金的主张是否超过诉讼时效；2．颜礴主张的违约金金额是否过高。关于第一个争议焦点。双方在合同中明确约定逾期办理房屋产权转移登记手续违约金的支付时间为实际取得房屋所有权证书之日起30日，诉讼时效应从颜礴取得房屋所有权证书开始计算。一审法院认定颜礴的诉讼请求均未超过诉讼时效并无不当。正旭晶典公司上诉主张颜礴的部分诉讼请求超过诉讼时效，依据不足，本院不予采信。关于第二个争议焦点。根据查明的事实，正旭晶典公司于2007年2月12日向颜礴交付涉诉房屋，但因正旭晶典公司原因，颜礴未能于2008年2月12日前取得房屋所有权证书，直至2020年5月21日才取得房屋所有权证书，故正旭晶典公司的行为构成违约，应当承担违约责任。正旭晶典公司上诉主张无法办理房屋初始登记、进而办理房屋所有权证迟延的原因不在正旭晶典公司，依据不足，本院不予采信。颜礴主张按照合同约定的日万分之零点五标准计算违约金，一审法院结合双方违约金计算标准的约定及正旭晶典公司违约对颜礴造成的影响，确定正旭晶典公司应当按照颜礴所主张的违约金计算标准支付违约金并无不当。正旭晶典公司以颜礴不存在实际损失为由上诉主张违约金过高，依据不足，本院不予采信。综上所述，正旭晶典公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8100元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  付 辉二〇二一年六月二十九日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏