吉林省永吉县人民法院   民事判决书   （2021）吉0221民初835号   原告：滕绍勋，男，1960年7月24日出生，汉族，无职业，住吉林省永吉县。   委托诉讼代理人：徐玉波，女，1962年4月15日出生，汉族，无职业，住吉林省永吉县。   委托诉讼代理人：吕继业，男，1956年7月6日出生，汉族，退休工人，住吉林省永吉县。   被告：杜广明，男，1951年9月21日出生，汉族，无职业，住吉林省永吉县。   被告：于洋，男，1965年2月20日出生，汉族，农民，住吉林省永吉县。   委托诉讼代理人：张继存，吉林市鑫星法律服务所法律工作者。   原告滕绍勋与被告杜广明、于洋债权人撤销权纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滕绍勋及其委托诉讼代理人徐玉波、吕继业，被告杜广明，被告于洋的委托诉讼代理人张继存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   滕绍勋向本院提出诉讼请求：1.判令撤销杜广明与于洋之间于2020年9月23日签订的转让房产的房屋买卖协议；2.判令杜广明承担本案诉讼费用。事实和理由：永吉县人民法院作出（2018）吉0221民初680号民事判决书，滕绍勋已申请强制执行，该判决判令杜广明应偿还滕绍勋债务1,950,000.00元。截至目前，经强制执行程序依法拍卖其房产，所得价款已给付1,068,135.28元，尚欠本息881,864.72元，案件受理费11,175.00元，评估费25,985.00元，保全费5,000.00元及判决生效之日至履行完毕期间的利息等。在判决生效后，杜广明本应依法及时偿还其所欠债务。2020年9月23日，杜广明以明显不合理的低价（总价款150,000.00元，折合1,544.16元/平方米）将已经向法院申报备案过的坐落于口前镇金地香山小区7号楼3单元5楼西门（97.14m2）一处自有房产卖给于洋。此交易价格明显低于当时当地房屋市场均价，杜广明的行为严重违反了《中华人民共和国民法典》第五百三十八条、第五百三十九条之规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”根据法律规定，为维护滕绍勋的合法权益，特提起诉讼，恳请判如所请。   杜广明辩称，案涉房屋是一处没有产权登记手续的房屋，且可能存在争议的房屋，仅仅是杜广明认为是自己所有的房屋。案涉房屋，无产权证书，且不能够办理产权证书，就此杜广明认为法院不应受理此案件，因为基础性的事实存在争议，无法进一步确定本案的撤销权问题。滕绍勋按照《中华人民共和国民法典》第五百三十八条、第五百三十九条规定主张权利。该两条法律规定实际上是完全不同的规定，杜广明不清楚滕绍勋选择的是哪一条法律规定。在无法办理产权手续的状态下，于洋作为购买人自愿与杜广明进行房屋买卖，完全基于信任。于洋相信相关手续未来会办理，但这具有不确定性，办理不成的风险只能够由于洋来承担。杜广明认为，这些问题都不是民法能够解决的。因为存在这种状态，本院执行局未对该房屋进行拍卖、查封。因为风险太大，同样的房屋在金地香山小区内比比皆是，都没有人购买。案涉房屋在没有产权证书且存在争议的前提下，市场成交价就是在150,000.00元左右。如果未来能够办理房屋登记相关手续，还需要缴纳一大笔费用。另外，如果房屋存在争议，可能发生产权变故，风险都是于洋承担。基于这些问题，类似的房屋产权交易价格也就是150,000.00元。这已经是高价位了，并不存在低价销售的问题，更不存在以明显低价进行交易的问题。杜广明认为应当驳回滕绍勋的诉讼请求。   于洋辩称，滕绍勋按照《中华人民共和国民法典》第五百三十八条、第五百三十九条规定主张权利。该两条法律规定实际上是不同的规定，于洋不清楚滕绍勋选择的是哪一条规定。本案所涉房屋无产权证且不能够办理产权证，同时本案的房屋还存在争议。杜广明自认为是房屋产权人出售该房屋。该房屋能否办理房屋产权证，是不确定的。如果该房屋产权确定，本院执行局就能够对该房屋进行查封、拍卖。在这种情况下，于洋与杜广明进行房屋买卖是合法的，不属于低价转让。因为风险太大，同样的房屋在金地香山小区内比比皆是，都没有人购买。案涉房屋在没有产权证书且存在争议的前提下，市场成交价就是在150,000.00元左右。如果未来能够办理房屋登记相关手续，还需要缴纳一大笔费用。另外，如果房屋存在争议，可能发生产权变故，风险都是于洋承担。基于这些问题，类似房屋产权交易价格也就是150,000.00元。这已经是高价位了，并不属于低价销售，更不属于以明显低价进行交易，同时不影响滕绍勋的债权实现。于洋已经支付案涉房屋购房款，且已经支付完毕，法院可以依法执行房屋交易价款，无需撤销房屋买卖合同。于洋认为，本案所涉房屋没有产权登记证，不属于法院审判范畴。同时本案所涉房屋涉及其他刑事案件等，均不是一个债权人撤销权纠纷能够解决的问题。所以，于洋认为应当驳回滕绍勋的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定证据如下：滕绍勋提交的证据1【房屋买卖协议书1份（复印件）】、于洋提交的证据1【房屋买卖合同1份（原件）】，能够证明杜广明与于洋就案涉房屋进行交易，与本案具有关联性，予以采信。滕绍勋提交的证据2（58同城网的网页截图1份），滕绍勋以此证据证明金地香山小区房产均价，该份证据系网页截图，截图中未显示证据来源的网站亦未显示小区的名称，不能确认该证据的真实性及与本案的关联性，该证据亦不能证明金地香山小区市场交易价格，不予采信。证据3【口前镇铁南街一小综合楼3单元501室房屋评估报告（部分）】，该证据具有真实性，但与本案不具有关联性，不予采信。证据4【（2018）吉0221民初680号民事判决书1份】，滕绍勋、杜广明均陈述，该民事判决书已经生效，滕绍勋已依据该判决申请强制执行，该证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，予以采信。证据5（申请书1份），该证据与本案不具有关联性，不予采信。于洋提交的证据2（吉林环城农村商业银行客户回单1份），具有真实性、合法性，能够证明于洋已按照房屋买卖协议书约定向杜广明支付了约定的购房款，与本案具有关联性，予以采信。证据3（吉林省昌晟房地产开发有限公司认定金收据1份），具有真实性、合法性，能够证明杜广明通过抵账的方式在吉林省昌晟房地产开发有限公司购买案涉房屋，与本案具有关联性，予以采信。证据4（收据2份）、证据5（水费收据1份）、证据6-2（房屋租赁协议1份），具有真实性、合法性，能够证明杜广明已将案涉房屋交付给于洋，于洋实际占有案涉房屋，与本案具有关联性，予以采信。证据6-1（房屋买卖协议1份），该证据与本案不具有关联性，不予采信。   本院经审理认定事实：2013年9月16日，杜广明通过抵账方式从吉林省昌晟房地产开发有限公司购买金地香山小区7号楼3单元5层西号房屋，面积97.14平方米，房款290,254.30元。吉林省昌晟房地产开发有限公司为杜广明出具认定金收据并加盖公章。杜广明未办理案涉房屋的房屋所有权证。因滕绍勋与杜广明之间存在民间借贷法律关系，2018年5月2日，滕绍勋以杜广明为被告向本院提起民事诉讼。本院于2018年5月30日作出（2018）吉0221民初680号民事判决书，判决：杜广明于本判决生效后立即给付滕绍勋借款本金1,300,000.00元及利息650,000.00元。上述判决生效后，滕绍勋申请强制执行，执行过程中，本院依法拍卖杜广明的房屋，用拍卖所得的价款偿还滕绍勋欠款1,068,135.28元。2020年9月23日，杜广明（甲方）与于洋（乙方）签订房屋买卖协议书，约定：“一、甲方自愿将坐落在口前镇金地香山小区7号楼三单元5层西门，面积97.14平方米，作价壹拾伍万元（￥150,000.00元）卖给乙方。二、甲方承诺把该房自2020年以前的所有费用（物业费、供热费、电费）结清。从2021年起该房屋所有费用由乙方自行承担。三、因该房没有房照（属无籍房），待能办房照时，需要甲方配合，甲方应无条件协助乙方办理房屋手续，费用由乙方交纳。四、乙方应一次性交付购房款，壹拾肆万元（￥140,000.00元），押金壹万元，待能办房照时，乙方将剩余壹万元全部付清。”当日，于洋通过吉林环城农村商业银行股份有限公司永吉支行转账方式向杜广明支付了购房款140,000.00元。杜广明将案涉房屋交付给于洋，于洋实际占有该房屋并对外出租。   另查明，案涉房屋至今未办理不动产信息登记。庭审中，杜广明陈述其因尚未还清滕绍勋的全部欠款，故在强制执行过程中，本院对杜广明所有的坐落于永吉县西阳镇临街的一处面积约365平方米房屋进行评估，评估价格约1,240,000.00元。滕绍勋明确表示杜广明陈述的前述事实属实。滕绍勋认为杜广明系以明显不合理的低价将案涉房屋转让给于洋，影响其债权的实现，故请求本院判决撤销杜广明与于洋之间的房屋买卖协议。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”。由此可见，行使撤销权应符合如下要件：1.债权人对债务人享有到期债权。2.债务人实施了处分财产的积极行为或者放弃债权的消极行为，还包括债务人以明显不合理的低价转让财产，并且受让人知道或应当知道该情形。3.债务人的行为对债权人的债权造成损害。4.撤销权必须自债权人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。   关于本案中滕绍勋行使撤销权的主张是否能成立的问题。本案中，根据滕绍勋提交的民事生效判决及滕绍勋、杜广明的当庭陈述，能够确认滕绍勋对杜广明享有到期债权，并且已进入强制执行程序。滕绍勋主张杜广明以明显不合理的低价转让案涉房屋，影响其债权实现，并且受让人于洋对此情形属于明知。对此，滕绍勋应对其上述主张承担举证责任。根据上述法律规定，债权人撤销权的要件之一是债务人以明显不合理的低价转让财产，并且受让人知道或应当知道该情形。受让人知道或应当知道该情形，既包括知道债务人以明显不合理的低价转让财产，亦包括受让人在订立合同时知道该转让财产的行为对债权人造成损害，两个条件缺一不可。滕绍勋向本院提交的证据不足以证明杜广明与于洋之间的房屋交易价格属于明显不合理的低价，且案涉房屋受让人于洋在订立案涉房屋买卖合同时明知会对债权人滕绍勋的债权实现造成损害。另经庭审查明，在滕绍勋与杜广明民间借贷案件强制执行过程中，杜广明所有的一处坐落于永吉县西阳镇临街的房屋已评估完毕，评估价格约1,240,000.00元。滕绍勋在杜广明尚有其他财产可供执行的情况下，主张杜广明转让案涉房屋对其债权造成损害，依据不足。因此，滕绍勋行使撤销权的主张不能成立。   综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：   驳回滕绍勋的诉讼请求。   案件受理费1,650.00元，由滕绍勋负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。   审判员 齐 菲   二〇二一年六月二十二日   法官助理 张树鹏   书记员 宋 莹