四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1025民初2104号 原告：四川恒和生物业服务有限公司，住所地四川省资中县水南镇苌弘路129号苌弘丽景住宅小区3号楼1-5-1号。 法定代表人：李香佳，总经理。 委托诉讼代理人：赖明，男。 委托诉讼代理人：王伍一，男。 被告：张帅，男，1996年3月4日出生，汉族，户籍所在地四川省资中县，现住四川省资中县。 被告：李伦，男，1991年9月5日出生，汉族，住四川省资中县。 原告四川恒和生物业服务有限公司（以下简称“恒和生物业公司”）与被告张帅、李伦物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告恒和生物业公司的委托诉讼代理人赖明、王伍一到庭参加诉讼，被告李伦经本院传票传唤未到庭参加诉讼，被告张帅未经法庭允许中途退庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告恒和生物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张帅、李伦向原告支付2018年1月至2020年12月的物业管理费3325.68元；2.判令被告张帅、李伦承担违约金（违约金从2018年1月1日起至付清时止，以未付物业管理费为基数，按日万分之五计算）；3.判令被告承担本案诉讼费用。在开庭审理中，原告自愿放弃第二项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为案件受理费由原告负担。事实和理由：2013年9月1日，原告与四川兴唐房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，以此合同为基础，原告与被告签订了物业服务合同，约定住宅物业费按1元/平方米/月收取，违约金按日千分之五计算，合同期限为自签订合同时起至业主委员会代表全体业主与新聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2018年2月5日，原告与资中县凤凰城小区业主委员会签订了《凤凰城小区物业服务合同》，合同约定：住宅物业服务费标准为按建筑面积每月1元/平方米收取，逾期交纳物业服务费的应按拖欠金额的日万分之五承担违约金。原告按照合同约定为凤凰城小区提供了物业服务，二被告系凤凰城小区19栋2单元24楼5号房的业主，自2018年1月起拖延缴纳物业管理费，构成违约。原告多次催收未果。 被告张帅辩称，1.被告未交物业管理费是因为跟物管反映了房顶漏水的问题未得到处理；2.邻居家养鸽子影响其居住的问题没有得到解决。 被告李伦未发表答辩意见，也未提供证据。 本院经审理认定如下事实：2013年9月1日，原告与四川兴唐房地产开发有限公司签订《资中县“凤凰城”前期物业合同》，合同约定：四川兴唐房地产开发有限公司将凤凰城委托给原告实行物业管理；物业占地面积136794.1平方米，总建筑面积610033.1平方米，第一期报建面积约193546.5平方米，总栋数6栋，分别为1栋、3栋、15栋、17栋、19栋、20栋；委托服务期限自2013年9月19日起至业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2015年11月16日，原告与二被告的代理人饶玲签订《凤凰城物业服务合同》。2018年2月5日，原告与资中县凤凰城小区业主委员会签订《资中县凤凰城小区物业服务合同》，合同约定：资中县凤凰城小区业主委员会将凤凰城小区委托给原告实行物业管理服务；委托管理期限自2018年2月6日0时起至2021年2月5日24时止；合同还约定了委托管理服务内容、服务质量、双方权利义务、物业服务费用、物业的经营与管理、物业的维修与养护、违约责任等；其中对物业服务费用、违约责任的约定为：物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅物业1元/月/平方米、商业物业1.5元/月/平方米、独栋商业2.8元/月/平方米，物业使用人可分每半年或全年交纳物业服务费用，每次交费应在当次交费所属第一个月10日前交纳，物业使用人未按时交纳物业服务费的，拖欠逾期超过一年未交纳的，原告将加收未付金额按日万分之五的违约金。原告按照合同约定提供了物业服务，并于每年6月、12月在小区公示栏张贴物业费收取通知，书面通知业主交纳物业服务费。被告张帅、李伦系凤凰城小区19栋2单元24楼5号房屋业主，房屋属住宅用房，建筑面积92.38平方米。二被告从2018年1月起未向原告交纳物业服务费。 以上事实，有原告的当庭陈述及其提交的营业执照及资质证书复印件、《资中县“凤凰城”前期物业合同》、《凤凰城物业服务合同》、《资中县凤凰城小区物业服务合同》、产权情况记载、张贴于小区公示栏的《关于凤凰城小区物业费收取的通知》照片等证据在卷为证。 本院认为，原告恒和生物业公司与四川兴唐房地产开发有限公司签订的《资中县“凤凰城”前期物业合同》、原告与被告签订的《凤凰城物业服务合同》、原告与资中县凤凰城小区业主委员会签订的《资中县凤凰城小区物业服务合同》意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案引发争议的法律事实发生在民法典施行前，无法律、司法解释规定的除外情形，应适用当时的法律、司法解释调整。 本案的争议焦点是二被告是否应当向原告交纳物业服务费。原告按照合同约定对凤凰城小区进行了物业服务与管理，被告作为该小区物业业主，在接受了原告的物业服务与管理后，有义务按照物业服务合同约定交纳物业服务费。本院对原告主张被告张帅、李伦支付拖欠的物业服务费的诉讼请求予以支持。原告当庭放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，系对自身权利的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。 关于被告张帅辩称隔壁邻居养鸽子影响其居住的问题，认为原告公司未按照合同约定履行义务，从而拒绝交纳物业服务费的意见。本院认为，部分业主违规饲养动物的问题确实会给小区的秩序带来不便，但物业公司仅仅是为物业的正常使用提供服务，其本身不享有强制执法权，故无权对上述行为进行处理，且原告物业公司已向相关职能部门反映情况并多次找到饲养动物的业主协商解决，已尽到了相应的服务管理职责。故被告不能以此为由拒绝交纳物业服务费。 关于被告张帅辩称的向原告反映其家中漏水，原告未处理的意见，本院认为，被告张帅没有提供证据证实其家中漏水与原告管理与服务之间的因果关系，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告应当承担举证不能的法律责任。如果被告认为因原告管理不善导致其家中漏水并造成财产损失，被告可另行主张权利。 综上所述，原告四川恒和生物业服务有限公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款规定，判决如下： 被告张帅、李伦于本判决生效之日起十日内向原告四川恒和生物业服务有限公司支付物业服务费3325.68元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告四川恒和生物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 孙 霞 二〇二一年六月二十八日 书记员 余长丰