广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤19民终4436号上诉人（原审被告）：广东东田投资股份有限公司。住所地：广东省东莞市莞城区×××××××田丽峰大厦写字楼1301号。统一社会信用代码：914×××××××××××493E。法定代表人：刘向荣，总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓晴，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：岑秀芳，女，1967年2月2日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为×××××××,港澳居民来往内地通行证号码为×××××××。原审被告：东莞市常平房地产开发实业公司。住所地：广东省东莞市××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××740F。法定代表人：任兆楼，总经理。委托诉讼代理人：周妙云，女，1983年11月14日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××，公民身份号码：441××××××××××××628，该公司员工。上诉人广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）因与被上诉人岑秀芳、原审被告东莞市常平房地产开发实业有限公司（以下简称常平房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初9543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。东田公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回岑秀芳的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由岑秀芳负担。事实与理由：一、一审判决将不动产权管理部门审核发证的期间强行计入东田公司的办证期间，扩大了东田公司的义务范围，有失公平。1.不动产权部门出具《不动产登记受理凭证》足以表明东田公司提交材料齐全，不存在规划许可证不齐或违法的情形。根据《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条、第十七条、第十八条、第二十一条等的规定，结合本案，东田公司在商品房建设完成验收后，于2017年7月14日提交了案涉楼宇的不动产登记申请材料并申请不动产登记，材料齐全，符合法定形式，取得了不动产登记部门的受理凭证。2.东田公司提交的东莞市××××××××××出具的《关于东田山畔华庭确权相关情况的回复》充分证明2017年7月14日至2017年12月26日期间是不动产权部门审核发证期间，不应计入东田公司的办证期间。东田公司在2017年12月26日取得不动产权属证书后，2017年12月28日就已通知业主办证，积极履行了通知义务。根据案涉《商品房买卖合同》第十五条、附件五“其他补充”第五条第二款的约定，东田公司完成了协助办证义务。二、一审判决对于诉讼时效期间起点的认定错误。1.根据案涉《商品房买卖合同》第十五条、附件五“其他补充”第五条第二款的约定，东田公司须在2017年1月24日前将有关确权资料报产权登记机关备案，如到期未备案，则视为违约，须按已付房款的万分之五支付违约金。2.诉讼时效期间的起点应从2017年1月24日起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条的规定，直到2017年1月23日，东田公司未能按约定提交权属登记备案资料，已构成违约，岑秀芳即知道办证权利受到损害，其具备了请求支付迟延办证违约金的权利，诉讼时效期间应从此开始起算。3.一审判决认定逾期办证违约金应为按日累计计算的持续性债权错误。首先，案涉合同是双方共同签署的，合法有效。合同已在房管部门备案，有关逾期办证违约金条款并未违反法律规定，给予岑秀芳选择解除合同的权利。该条款并非免除东田公司的主要义务，加重岑秀芳的责任，排除其权利的情形，也不属于格式条款的其他法定无效情形，故应予以遵循。在岑秀芳未提交任何证明其损失的证据的情况下，一审判决认定逾期办证违约金过低，不利于敦促东田公司及时履行协助办证义务，也不足以弥补岑秀芳因此而造成的损失错误。4.一审判决混淆了协助办证请求权与违约金计算方式的主从关系，协助办证请求权已超过诉讼时效期间，即使违约金持续计算，也不能因此推导出主权利的诉讼时效期间未过的结论。岑秀芳的协助办证请求权是主权利，只有东田公司存在违约逾期办证的情况下，岑秀芳才享有计算违约金的权利。本案即使是按日计算的违约金，也应当从办证权利受到侵害之日起计算诉讼时效期间，不应从每天的违约金计算倒推诉讼时效。主从债权不属于分期履行的债权。岑秀芳辩称，一审判决结果合理，开发商是专业团队，需履行合同义务，不能以无法控制某些部门的工作来推卸责任，否则合同的制定就没有意义，业主的权利也得不到保障，2017年1月24日至2017年12月28日也应为逾期办证的期间。常平房地产公司述称，与东田公司意见一致。岑秀芳向一审法院起诉请求：1.东田公司、常平房地产公司支付岑秀芳逾期办证违约金27270.06元（以购房款628382元为本金，从2017年4月8日起按年利率6%计算，计至2017年12月28日）；2.本案诉讼费由东田公司、常平房地产公司负担。一审法院认定事实如下：2015年1月7日，岑秀芳与常平房地产公司、东田公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定岑秀芳购买常平房地产公司、东田公司的位于东莞市××××××××××××××××××××，建筑面积95.39平方米，该房楼价款共计628382元；出卖人应当在2015年4月7日前将符合经验收合格并符合本合同约定的该商品房给岑秀芳；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，岑秀芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，岑秀芳不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向岑秀芳支付违约金。合同附件五补第五条约定，在岑秀芳交齐办证所需税费及资料后，常平房地产公司、东田公司承诺在交楼之日起730天内协助岑秀芳办妥房地产权属证书。如逾期办理超过180天，岑秀芳有权要求解除合同，并要求常平房地产公司、东田公司退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因岑秀芳方面的原因无法办理，一切责任由岑秀芳自行承担。常平房地产公司、东田公司对岑秀芳的办理权属登记义务为协助岑秀芳办理该商品房权属登记的附属义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为岑秀芳提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定常平房地产公司、东田公司在本合同第十五条及本条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务已履行完毕。合同签订后，岑秀芳缴纳完毕案涉房屋的全部售房款、契税、及住宅专项维修资金。东田公司提交的《楼宇交接书》显示，岑秀芳于2015年1月24日收楼，岑秀芳对该证据真实性予以确认。岑秀芳提交的《关于办理不动产权证的通知》显示，2017年12月28日，东田山畔华庭销售中心告知各业主，接房管所通知，东田山畔华庭3-5栋楼宇已完成确权手续，可以办理相关手续。东田公司主张，案涉房屋于2017年7月14日完成权属初始登记，并提交了《不动产登记受理凭证》。东田公司提交的东莞市××××××××××于2020年9月22日出具的《关于东田山畔华庭确权相关情况的回复》显示：房屋坐落是东莞市××××××××××××××，缮证时间为2017年11月27日，系统登记发证时间为2017年12月26日。2020年6月15日，岑秀芳以东田公司、常平房地产公司逾期办证为由网上预约立案提起本案诉讼，请求判如所请，一审法院于2020年6月24日正式受理本案。诉讼中，岑秀芳主张逾期办证的违约情形一直处于持续状态，每日均应当向岑秀芳支付逾期办证违约金，岑秀芳主张逾期办证违约金并未超过诉讼时效；即使按每天或每月为单位计算违约金的诉讼时效，民法总则规定的诉讼时效为三年，且2020年初，全国即爆发新型冠状病毒肺炎。故诉讼时效应增加6个月，本案应从岑秀芳起诉之日倒推三年半来计算未过时效的逾期办证违约金。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。岑秀芳为香港特别行政区居民，本案为涉港商品房预售合同纠纷，应比照涉外纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，案涉常平房地产公司、东田公司住所地在中华人民共和国内地，故应以中华人民共和国内地的法律作为本案解决争议的准据法。常平房地产公司与东田公司共同作为出卖人与岑秀芳签订《商品房买卖合同》，常平房地产公司虽抗辩案涉房地产项目是由东田公司挂靠其公司名下进行开发，但并未提供任何证据予以证明，故常平房地产公司与东田公司作为合同相对方应共同承担履行案涉合同所产生的法律责任。本案的争议焦点为：一、常平房地产公司、东田公司应否承担逾期提交办证资料至产权登记机关备案的违约责任；二、如需承担违约责任，违约金应以何标准计算；三、岑秀芳的诉请是否已过诉讼时效。关于焦点一。根据各方签订的《商品房买卖合同》及附件五“其他补充”第五条约定，案涉房屋于2015年1月24日交付给岑秀芳，常平房地产公司、东田公司应自案涉商品房实际交付之日起730日内协助岑秀芳办妥房地产权属证书，即常平房地产公司、东田公司应于2017年1月23日前完成应由其履行的案涉房屋的权属备案登记所需手续。东田公司提交的《不动产登记受理凭证》显示东莞市自然资源局于2017年7月14日收到了东莞市××××××××××××××的商品房确权首次登记，但该证据并不能证明案涉房屋已符合办证条件。从东田公司提交的证据看案涉房屋系统登记发证时间为2017年12月26日，东田公司于2017年12月28日才履行通知业主办证的义务，故一审法院认为应以2017年12月28日通知办证之日为常平房地产公司、东田公司实际完成协助办证义务之日。按照合同约定，常平房地产公司、东田公司逾期履行义务的期间为2017年1月24日至2017年12月28日。常平房地产公司、东田公司理应向岑秀芳承担逾期协助办证的违约责任。关于焦点二。案涉合同主条款约定，无论常平房地产公司、东田公司逾期履行协助办证期间多长，岑秀芳在不退房的情况下，逾期办证违约金均固定按已付房价款的0.05%来计付，违约金的计算标准及金额明显过低，不利于敦促常平房地产公司、东田公司及时履行协助办证的义务，也完全不足以弥补岑秀芳因此而造成的损失。现常平房地产公司、东田公司逾期办证，岑秀芳明确不要求解除合同并主张以已付购房款为基数按年利率6%计算违约金，一审法院认为，该标准是适当的违约金计算标准，合法合理，一审法院予以采纳。关于焦点三。双方在合同中约定了常平房地产公司、东田公司协助办理产权登记的期限及逾期协助需要支付违约金，该违约金随着逾期办证的天数变化而变化，故逾期办证违约金应认定为按日累计计算的持续性债权，应按每个个别债权从实际产生之日起分别计算诉讼时效期间。常平房地产公司、东田公司逾期履行义务的期间为2017年1月24日至2017年12月28日。因此，逾期办证违约金的计算期间应为从2017年1月24日至2017年12月28日止。岑秀芳于2020年6月15日网上预约立案，从该日倒推三年来计算，2017年6月15日前的逾期办证违约金明显已经超过了法律规定的三年诉讼时效，故依法仅支持从2017年6月16日计至2017年12月28日止（合计196天）的违约金。岑秀芳主张因受新冠疫情影响构成诉讼时效的中止，但疫情发生后岑秀芳仍可网上预约办理立案或其他合理方式向常平房地产公司、东田公司主张权利，对其诉权行使未构成实质性阻碍，并不构成诉讼时效的中止，故对岑秀芳该项主张一审法院依法不予采纳。一审法院判定东田公司、常平房地产公司应共同支付岑秀芳逾期办证违约金为20246元（628382元×6%÷365天×196天）。对岑秀芳诉请违约金超出该数额的部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、常平房地产公司、东田公司于判决发生法律效力之日起五日内向岑秀芳支付逾期办证违约金20246元；二、驳回岑秀芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费482元（岑秀芳已预交），由岑秀芳负担124元，由常平房地产公司、东田公司负担358元。二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，因被上诉人岑秀芳为香港特别行政区居民，故本案为涉港商品房预售合同纠纷。案涉商品房位于内地，各方对一审法院适用内地法律解决案涉争议未提出异议，本院依法予以确认。本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”据此，本案的实体法应适用当时的法律、司法解释。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案针对东田公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。归纳本案的争议焦点在于：岑秀芳关于支付逾期办证违约金的请求是否已经超过诉讼时效期间，如未超过诉讼时效期间，是否需要对双方约定的逾期办证违约金计算方式进行调整。首先，案涉《商品房买卖合同》（包括主文及附件）是出卖人东田公司、常平房地产公司与买受人岑秀芳的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，岑秀芳亦未在该合同订立之日起一年内申请撤销，因此，该合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力。其次，结合案涉《商品房买卖合同》主文及附件可知，当事人约定了出卖人逾期协助办证但买受人不解除合同情形的违约责任。按照合同主文第十五条，该项违约责任为违约金按固定数额（已付房价款的万分之五）计算。再次，由上可知，本案当事人约定的逾期办证违约金是按固定数额计算的，属于一时性债权。一时性债权应从约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，从东田公司、常平房地产公司向岑秀芳交付案涉房屋之日的2015年1月24日起至2017年1月23日，合同约定的协助办证期限满730日，但此时东田公司仍没有协助岑秀芳办妥房地产权属证书。在岑秀芳不解除案涉合同的情况下，应从2017年1月23日起计算逾期办证违约金的诉讼时效期间。至《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”据此，岑秀芳最迟应于2020年1月23日向东田公司、常平房地产公司主张权利。而岑秀芳于2020年6月15日才向一审法院申请网上预约立案，且没有证据证明在2017年1月23日至2020年1月23日期间曾就逾期办证违约金向出卖人主张过权利，岑秀芳提起本案诉讼显然已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款前段规定的三年诉讼时效期间。在此情况下，无需再考虑是否对双方约定的逾期办证违约金的计算方式进行调整的问题。因此，东田公司、常平房地产公司无需向岑秀芳支付逾期办证违约金。对于岑秀芳提出的逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，上诉人东田公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照前述援引法律、司法解释以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及上述援引法律、司法解释的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初9543号民事判决；二、驳回岑秀芳的全部诉讼请求。一审案件受理费482元（岑秀芳已预交），由岑秀芳负担。二审案件受理费306元（广东东田投资股份有限公司已预交），由岑秀芳负担。广东东田投资股份有限公司在二审调查时，同意败诉方直接向胜诉方支付二审案件受理费，本院依法予以准许。岑秀芳应于本判决发生法律效力之日起五日内向广东东田投资股份有限公司迳付306元。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二一年六月二十五日书记员  王颖盈附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。