长春市二道区人民法院民事判决书（2021）吉0105民初284号原告：吉林亚泰超市有限公司，住所地长春市吉林大路1888号。法定代表人：孙弘，总经理。委托诉讼代理人：唐莹，公司职员。委托诉讼代理人：王薇，公司职员。被告：胡志恒，住吉林省农安县。被告：沈阳虎士装饰工程有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区黄河北大街122号405-010室。法定代表人：史春雨，经理。原告吉林亚泰超市有限公司（以下简称亚泰超市）与被告胡志恒、沈阳虎士装饰工程有限公司（以下简称虎士公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亚泰超市委托诉讼代理人唐莹、王薇到庭参加诉讼，被告胡志恒、虎士公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚泰超市向本院提出诉讼请求：1.判令被告胡志恒支付租金557500元及违约金36488.40元（自2019年8月4日起计至2020年1月4日，按一年期贷款市场报价利率四倍计算）；2.判令被告胡志恒支付2019年至2020年采暖费24130.20元；3.判令被告虎士公司对被告胡志恒欠付的上述款项承担连带给付责任；4.诉讼费由被告胡志恒、被告虎士公司承担。事实和理由：2012年12月13日，吉林亚泰参茸有限公司与郝建宏签订《房屋租赁合同》，约定将综合市场三楼出租给郝建宏，租期2012年12月20日至2022年12月31日，租金总计1515.53万元，后吉林亚泰参茸贸易有限公司经郝建宏同意将出租权转给房屋产权人原告。2019年4月30日，原告与被告胡志恒、郝建宏签订《协议书》，约定，被告胡志恒承继郝建宏在《房屋租赁合同》中的全部权利和义务，取代郝建宏继续履行《房屋租赁合同》。截至2020年1月4日双方解除《房屋租赁合同》之日，被告胡志恒尚欠租金557500元及2019年至2020年度采暖费24130.2元未支付。经原告多次催要，被告胡志恒均未返还，给原告造成经济损失。原告与被告虎士公司签订《保证合同》，被告虎士公司作为被告胡志恒的保证人，对被告胡志恒欠付的款项承担连带给付责任。胡志恒未到庭，亦未提交书面答辩意见。虎士公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月13日，甲方吉林亚泰参茸贸易有限公司与乙方郝建宏签订《房屋租赁合同》，约定，将综合市场三楼建筑面积3456.29平方米出租给郝建宏经营量贩式KTV（汇乐迪KTV），租期2012年12月20日至2022年12月31日，租金：2013年3月20日至2013年12月31日租金90万元，2014年年租金128万元，2015年年租金143.36万元，2016年年租金143.36万元，2017年年租金160.56万元，2018年160.56万元（后经双方协商，双方均认可每年租金按133.8万元履行），2019年年租金179.83万元（后经双方协商，双方认可租金每年按133.8万元履行），2020年年租金179.83万元，2021年年租金201.41万元，2022年年租金201.41万元。租金总计1588.32万元（按双方口头协商减少的数额计算，总计1515.53万元）。合同约定各年度租金分两次支付，支付方式：2013年3月20日至2013年6月30日租金26万元，于2012年12月31日前支付；2013年7月1日至2013年12月31日租金64万元，于2013年6月15日前支付；其余年度上半年和下半年租金应分别于前一年度的12月15日和当年的6月15日前支付。合同约定，乙方逾期交付租金达7日，甲方有权解除合同、收回房屋，因此给甲方造成损失的，乙方需负责赔偿。乙方逾期3日未缴纳租金，甲方有权扣除乙方50%保证金；逾期7日未缴纳租金，甲方有权扣除乙方剩余全部履约保证金并解除合同，同时对乙方已缴纳的租金及投入的设备设施不予返还，违约金数额为合同有效期租金总额扣除乙方已交租金总额差额的20%。2012年12月12日，吉林乾禧餐饮管理有限公司与吉林亚泰参茸贸易有限公司签订《保证合同》，乾禧公司为郝建宏提供担保，保证合同中约定：主债权为金钱债务，包括但不限于租金、电费、水费、罚金、违约金等，主债权数额按实际发生金额计算，乾禧对被保证的债权提供连带责任保证。保证担保的范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等全部债务和费用。保证期间为主债务履行期间届满之日起2年。若乾禧未按约定履行保证责任，除承担保证责任外，乾禧还需支付被担保主债权30%的违约金。2017年6月5日，吉林亚泰参茸贸易有限公司经长春市工商行政管理局二道分局注销。亚泰超市持有吉林亚泰参茸贸易有限公司100%股权。吉林亚泰参茸贸易有限公司与郝建宏签订《房屋租赁合同》中涉案房屋所有权人为原告亚泰超市。2019年，郝建宏将经营项目转让给胡志恒，亚泰超市与郝建宏、胡志恒三方签订《协议书》，约定，郝建宏将与亚泰参茸贸易的《房屋租赁合同》中全部权利义务均由胡志恒继续履行，胡志恒作为承租方继续履行《房屋租赁合同》，合同条款对亚泰超市和胡志恒均具有约束力；乾禧与郝建宏的保证合同解除。原合同剩余租期内的租金由胡志恒按原合同约定支付。2019年5月1日至5月31日租金，在协议签订当日支付，原合同履约保证金15万元为郝建宏支付，与胡志恒无关。虎士公司为胡志恒的主债权提供连带保证责任担保。2019年4月30日，虎士公司与亚泰超市签订《保证合同》，约定，被保证的主债权为金钱债务，包括但不限于租金、电费、水费、罚金、违约金等，主债权数额按实际发生金额计算，虎士公司对被保证的债权提供连带责任保证。保证担保的范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等全部债务和费用。保证期间为主债务履行期届满之日起2年。若虎士公司未按约定履行保证责任，除承担保证责任外，虎士公司还需支付被担保主债权30%的违约金。《协议书》签订后，胡志恒按协议于2019年4月30日支付5月份租金11.15万元，2019年5月31日和6月1日分四次支付6月份租金11.15万元，6月30日由他人代付和7月1日分二次支付7月份租金11.15万元，7月31日支付8月份前三天租金1万元。之后再未支付租金。另查明，2019年，原告按双方认可并调整的每年租金133.8万元计算，2020年合同履行4天，2019年8月4日至2020年1月4日，共5个月，月租金11.15万元，胡志恒拖欠亚泰超市租金总额为55.75万元。因《房屋租赁合同》中约定的违约金数额过高，原告亚泰超市对违约金自愿调整参照起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算，即自2019年8月4日起至2020年1月4日止，以欠付租金55.75万元为计算基数，违约金为36488.4元。亚泰超市为胡志恒支付2019年至2020年度采暖费24130.2元。本院认为，吉林亚泰参茸贸易有限公司与郝建宏签订《房屋租赁合同》，合同约定，吉林亚泰参茸贸易有限公司将权利人为亚泰超市的综合市场三楼，建筑面积3456.29平方米的房屋出租给郝建宏，经营量贩式KTV即汇乐迪KTV，租期从2012年12月20日起至2022年12月31日止，期间双方均认可将2018年、2019年租金每年按133.8万元计算履行合同，本院对此认可。双方合同约定，逾期7日未缴纳租金，甲方有权扣除乙方剩余全部履约保证金并解除合同，2020年1月4日，亚泰超市经与胡志恒电话沟通并告知，双方于2020年1月4日合同解除，原告以2020年1月4日为确认合同解除时间，符合双方合同约定。按照原告为胡志恒减少的每年按133.8万元租金计算，截止2019年8月4日至2020年1月4日，胡志恒共拖欠亚泰超市租金总额为55.75万元。吉林乾禧餐饮管理有限公司与吉林亚泰参茸贸易有限公司签订《保证合同》，合同约定，乾禧公司为郝建宏提供连带责任保证，且乾禧公司未按合同约定履行保证责任，除承担保证责任外，乾禧公司还需支付被担保主债权30%的违约金。对于违约金的数额，合同约定，违约金数额为合同有效期租金总额扣除乙方已交租金总额差额的20%，此约定违约金数额过高，亚泰超市对违约金自愿调整，违约金自愿调整为参照起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算，即自2019年8月4日起至2020年1月4日止，以欠付租金55.75万元为计算基数，违约金为36488.4元，该计算方式不违反合同约定，且不违反法律法规的相关规定，应予支持。《房屋租赁合同》签订后，吉林亚泰参茸贸易有限公司经工商行政管理局注销，租赁合同出租权转让给亚泰超市，且涉案房屋所有权人为亚泰超市。此后亚泰超市与郝建宏、胡志恒三方签订《协议书》，胡志恒将房屋租金打入亚泰超市银行账户，能够证实亚泰超市对出租方主体的变更已告知胡志恒，亚泰超市持有吉林亚泰参茸贸易有限公司100%股权，对此，亚泰超市向被告胡志恒、虎士公司主张权利主体适格。关于供暖费，《房屋租赁合同》第5.1条4款规定，乙方应按有关规定向供热公司缴纳供暖费，如乙方不使用集中供热，则乙方向供热公司交纳停栓全额费用。2019年至2020年供暖费应于2019年9月份支付，胡志恒应承担当年度的供暖费用。根据《关于规范长春市城区供热价格及有关问题的通知》（长政公联字【2011】8号文件）规定，供热价格每平方米31元，工业企业和学校及经营性房屋用热，结构层高超过三米的，以0.3米为一个计算单位（不足0.3米按0.3米计算），热价加收5%，层高达到6米的，最高加价不超过50%，按照上述标准，胡志恒租赁房屋面积为3243.31平方米，按停止供热收取标准20%交纳供热费用的金额为24130.20元，原告亚泰超市为胡志恒已垫付此笔供暖费24130.20元，现原告要求被告胡志恒支付此项费用有理，应予支持。虎士公司与亚泰超市签订的《保证合同》约定，虎士公司对其提供保证的债权承担连带责任保证，保证期间为主债务履行期间届满之日起2年，对此，原告要求虎士公司对胡志恒拖欠租赁费承担连带责任保证的主张，符合合同约定亦不违反法律法规的相关规定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百九十一条、第六百九十二条、第七百零三条、第七百一十六条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、胡志恒给付吉林亚泰超市有限公司2019年8月4日起至2020年1月4日止的租金557500元。此款于本判决生效后立即给付。二、胡志恒给付吉林亚泰超市有限公司违约金36488.40元。此款于本判决生效后立即给付。三、胡志恒给付吉林亚泰超市有限公司垫付供暖费24130.20元。此款于本判决生效后立即给付。四、沈阳虎士装饰工程有限公司对以上胡志恒欠款承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9982元，公告费560元，共计10542元，由胡志恒、沈阳虎士装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 张金燕人民陪审员 槐暑昌人民陪审员 郭立君二〇二一年六月二十一日书记员 董 塔