贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初3879号原告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码915226007705567349，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道2号金泉国际新城销售中心。法定代表人：方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕、冯昌萍。被告：吴绍立，男，1980年7月9日出生，苗族，住贵州省榕江县。原告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰公司”）与被告吴绍立商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨晓燕到庭参加诉讼。被告吴绍立经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒丰公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告返还原告为被告向银行垫付的逾期一手房按揭贷款20933.24元（自2019年5月30日至2020年3月31日期间的，如后期还有被银行扣除的，被告需同样如实返还给原告，直至所有款项结算清楚为止）；并按照中国人民银行同期同类贷款利率年3.85向原告支付自拖欠之日起至实际还清之日止期间的利息，暂计算到2021年4月30日共计为520元；2、依法判决被告向原告支付暂计算到2021年4月30日违约金3407元，之后的违约金继续计算至被告将上述款项返还给原告之日止；3、依法判决解除原告与被告吴绍立于2012年6月16日签订合同编号为2012001617的《商品房买卖合同》，并判令被告向原告返还金泉国际新城18栋4-1号房屋，合同预售总房款752347元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年6月16日双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2012001617）。双方在合同中明确约定，被告向原告购买位于凯里市。合同约定被告在合同签订之日向原告支付购房首付款231347元整，余款521000元被告以银行按揭的方式支付。被告提交按揭资料通过银行的审查和核实后，银行与被告签订了《借款合同》，原告作为该《借款合同》的担保人，由被告每月按时向银行偿还贷款本金及利息。银行依约已将该笔贷款贷予被告用以支付其在原告处所购买商品住宅的尾款。但自2015年1月份开始，被告却未如期按时向贷款银行还本付息。根据被告、银行、原告三方签订的《借款合同》约定，银行直接从原告所开设保证金账户上扣除被告尚未支付的每月本金及利息。光是2015年一年，银行就从原告的保证金账户中扣除了被告逾期贷款7万4千多元，在原告多次催促下直到2016年3月，被告才将该笔垫付款付清给原告，自此双方断续履行合同。但是从2017年开始被告又出现了逾期现象，直到2018年5月起，被告已连续未再偿还贷款，截止至2020年3月31日，银行又从原告所开设保证金账户上又扣除被告尚未支付的每月本金及利息：20933.24元。原告就此事多次联系被告进行协商，并且被告就其中1322.33元（含利息）于2020年7月2日作出承诺该笔欠款于2020年12月1日前偿还给原告，但截止到现在被告仍未履行该承诺。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同——附件十二补充协议第二条第2点第五小点》中的约定：买受人（被告）同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人（原告）扣收贷款本息及费用的，买受人应于出卖人发出还款通知之日起七天内到出卖人处归还相关款项，并承担银行扣款之日起至买受人归还相关款项之日期间的利息（按第日0.01%计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人愿意按日0.03%支付违约金；买受人累计三个月不交按揭款项（本息），也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权解除合同，收回该房产，并按合同约定的贷款总额的0.1%向出卖人支付违约金，在扣除违约金和已发生的相关费用（包括代收但尚未向相关部门缴付的税费等）后，其余已支付的购房款出卖人应不计息退还给买受人。被告已严重违约。同时在2016年年初，原告在办理所开发的金泉国际新城小区一期（含被告所购买的住宅）房屋初始登记证时，曾于2016年4月、5月发短信通知被告前来原告处领取初始登记办理转移登记，但是至今被告一直未来领取，也一直未办理转移登记，根据原告与银行方签订的《按揭贷款业务合作协议》中的约定：能够办理期房抵押预告登记的，乙方应积极协助甲方及借款人办理期房的抵押预告登记。该项目达到办理房屋所有权证条件时，乙方应及时通知甲方，并负责协助甲方及借款人办理房产的正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管。也就是说，因原告销售的住宅是属于期房，被告在银行办理贷款业务时该套住宅只是做了抵押预告登记而不是正式的房屋抵押登记，所以原告要以第三方担保人的形式担保被告的该笔贷款并同时承担被告未能如期偿还贷款的连带责任，要到该套房屋的房产证取得后，将取得的房产证交由银行去转为正式的房屋抵押登记，原告方能解除该套住宅的担保责任，而被告一直迟迟未到原告处领取房产初始登记证去办理转移登记，那么该套住宅就一直未能办理正式的房屋抵押登记，因为被告这一怠于办理的行为，原告也就一直需要承担被告未能如期偿还贷款的连带责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（补充协议）》之约定，被告自2015年起至今，已累计超过三个月未按时向贷款银行偿还贷款本息，导致原告在此期间内间断性的为被告垫付欠付的贷款本息，被告的行为既违反其与银行签订的《个人住房借款合同》之约定，又违反与原告签订的《商品房买卖合同（补充协议）》之约定。被告的行为已构成根本性违约，原告有权解除合同，收回该房产，并根据合同约定要求被告支付违约金。被告吴绍立经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据材料。本院经审理认定事实如下：2012年6月16日，原告恒丰房产公司与被告吴绍立签订编号为2012001617《商品房买卖合同》，约定被告以总价款752347.00元向原告购买位于凯里市，付款方式为签订合同之日首付231347.00元，剩余521000.00元以银行按揭支付。此外，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定，买受人不按与银行签订的借款合同约定按时还款，致使银行书面通知出卖人，要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，因本合同产生的费用和损失全部由买受人承担。买受人还应向出卖人承担本合同总价款3%的违约金。买受人应在收到出卖人发出的解除合同通知后五日内将合同项下商品房返还出卖人，由出卖人另行出售，所得款项在扣除违约金、手续费等一切相关损失后，剩余价款退还买受人。《商品房买卖合同》成立后，被告于合同签订前向原告足额支付了购房首付款。2012年11月6日，原、被告与中国工商银行股份有限公司凯里分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向银行贷款521000.00元用于购房；原告为担保人，向银行承担连带责任保证。《个人购房借款/担保合同》成立后，银行于2012年11月14日向被告发放贷款521000.00元，贷款转账至原告账户。2019年5月30日原告代被告向中国工商银行股份有限公司凯里分行支付按揭款及利息共计6971.31元；2019年6月30日原告代被告向中国工商银行股份有限公司凯里分行支付按揭款及利息共计3475.02元2020年3月31日原告代被告向中国工商银行股份有限公司凯里分行支付按揭款及利息共计10486.91元，以上原告合计垫付了20933.24元。另查明，原告于2016年3月29日向被告交付了金泉国际新城18栋4层4-1号商品房。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人在合同中约定一方解除合同条件时，除应对解除事由及解除权行使的前提条件作出明确约定外，也应遵循诚实信用原则、公平合理原则以及社会公序良俗，才能真正保障当事人在合同法律关系中的实质平等，从而维护交易秩序的稳定。原、被告虽在涉案《商品房买卖合同》中约定有关于被告存在逾期还房贷致使原告被书面通知承担保证责任之违约情形的解除合同条件，但该约定解除权的事件并非是被告违反涉案《商品房买卖合同》项下的基本义务范畴（支付购房款义务），而是违反了独立于《商品房买卖合同》的另一《个人购房担保借款合同》的义务。针对涉案商品房买卖关系而言，被告已采取首付及按揭贷款方式向原告支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，故不存在对《商品房买卖合同》构成根本的违约。而原告也依约交付了房屋，该买卖合同已大部分履行。综合考虑本案具体情况，并基于公平原则，从维护交易秩序之稳定性考量，对原告主张解除合同的行为不予支持，即涉案《商品房买卖合同》不应予解除。原告作为借款合同的保证人，履行保证义务后可以向债务人即被告行使追偿权。对于原告要求被告返还其代被告向中国工商银行股份有限公司凯里分行支付2019年5月30日至2020年3月31日期间的按揭款及利息共计20933.24元，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告的该行为必然造成原告资金损失，原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率年3.85%向原告支付利息的诉讼请求本院予以支持；对原告主张的违约金，因违约金约定过高，又因本院已支持原告的实际损失，对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴绍立于本判决书生效起十五日内支付原告黔东南州恒丰房地产有限责任公司垫付的按揭贷款20933.24元及利息（利息从每期垫付款项扣划之日起计算至上述款项还清为止）；二、驳回原告黔东南州恒丰房地产有限责任公司的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取5681.00元，由原告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担5523元，被告吴绍立负担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  徐鹏飞二〇二一年六月九日法官助理潘旭书记员张梦杨