湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0903民初1756号原告：谢华，女，1977年6月25日出生，汉族，户籍地湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：湖南梓阳置业有限公司，住所地益阳市梓山苑48栋201室。法定代表人：陈昌顺，系该公司董事长。被告：陈昌顺，男，1967年10月14日出生，汉族，户籍地江西省上饶市玉山县。被告湖南梓阳置业有限公司、陈昌顺共同委托诉讼代理人：李毅，系湖南芙蓉（益阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告谢华（以下简称原告）与被告湖南梓阳置业有限公司（以下简称梓阳公司）、陈昌顺商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭文科和被告梓阳公司及陈昌顺（以下简称两被告）的共同委托诉讼代理人李毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告梓阳公司以1209000元为基数，自2019年1月4日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日按同期贷款市场报价利率计算，支付违约金至办妥案涉房屋的不动产权登记，并将不动产权登记证书交付给原告之日止（2019年1月4日起至2019年8月19日按年利率4.75%计算违约金为35873元，2019年8月20日至2021年3月31日按年利率4.26%计算违约金为83252元，违约金暂合计为119125元）；2.判令被告陈昌顺对上述（一）项诉讼请求承担连带责任；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年4月26日，原告与被告梓阳公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＹＹ2017041330），约定原告向被告梓阳公司购买位于益阳市赫山区××路××.4栋1层114号房产。《商品房销售合同》约定了双方的权利义务，其中第十九条约定了被告梓阳公司应在商品房交付后90日内完成该幢房屋的首次登记，首次登记后360个工作日内办理买受人的不动产权证书。合同签订当日，原告依约定向被告梓阳公司支付了相应房款，被告梓阳公司向原告交付了案涉房屋、至2018年2月12日，原告付清了所有房款1209000元，缴纳了相关契税及其他费用。但被告梓阳公司一直未能完成不动产权属证书的办理。原告多次找被告梓阳公司了解及催促办证事宜，被告梓阳公司均以各种理由推脱。双方在《商品房销售合同》第十九条约定了出卖人逾期办理不动产权证书的违约责任为按日向买受人支付10元的违约金，原告认为案涉逾期办证违约金具有惩罚性质，是买受人督促开发商及时履行办证义务的重要方式，直接应向买受人合同主要权益能否及时实现，案涉合同违约金约定明显过低，使违约金失去督促作用，故请求调整按原告诉请标准计算，被告陈昌顺系被告梓阳公司的唯一自然人股东，根据《公司法》的规定，被告陈昌顺应对被告梓阳公司的债务承担连带责任。综上原告为维护自身权益而起诉至法院。被告梓阳公司辩称：原告购买的门面总价款483600元，合同的违约金有明确的约定，所以被告梓阳公司如需承担违约责任，应按照合同的约定承担。被告陈昌顺辩称：被告陈昌顺虽然作为公司的唯一股东，但是个人财产和公司财产是分开的，被告陈昌顺在本案中不需要承担连带责任。经审理查明：2017年4月28日，原告与被告梓阳公司签订了《益阳市商品房买卖合同》（合同编号为ＹＹ2017041330），约定原告购买其位于益阳市××路××幢××层××号房，该商品房为现房，建筑面积为80.6平方米，价款为483600元，不动产权证书为湘（2017）益阳市不动产权第0××2号。合同第十九条对产权登记约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内完成该幢商品房的首次登记，首次登记后360个工作日内办妥买受人的不动产权证书，如因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付人民币10元的违约金……”。原告与被告梓阳公司签订上述合同后即向原告交付了案涉房屋。被告梓阳公司于2017年3月22日出具收据收到原告购房款100000元、2017年4月28日出具收据收到原告购房款489000元、2018年2月12日出具收据收到原告总购房款1209000元；于2017年4月28日出具收据收到原告维修基金、契税、杂物费27598元。该案涉房屋于2017年1月23日已在益阳市不动产登记中心完成了首次登记。在合同约定办证期限360个工作日届满后，原告多次向被告梓阳公司要求办理不动产权证，但被告梓阳公司一直未予办理，双方由此产生纠纷，原告故诉至法院。另查明，被告陈昌顺系被告梓阳公司的法定代表人，也是被告梓阳公司的唯一股东。以上事实有原告提供的《益阳市商品房买卖合同》、《收据》、内资企业登记信息表、银行业务凭单、房地产权登记信息等证据在卷证实。本院认为，原告与被告梓阳公司签订的合同中虽约定购房款为483600元，但实际上原告为购置该房屋向被告梓阳公司支付了购房款1209000元，被告梓阳公司亦向其出具了1209000元购房款的收据，故应认定双方约定的购置案涉房屋的购房款为1209000元。原告已经依约向被告梓阳公司支付了全部购房款，因原、被告签订合同前，被告梓阳公司已完成了房屋的首次登记，故被告梓阳公司理应在双方合同签订（2017年4月28日）后360个工作日内（即2018年10月8日前）为原告办理不动产权证书，但被告梓阳公司未为原告办理房屋产权登记，其应承担逾期办证的违约责任。原、被告在《益阳市商品房买卖合同》中约定的10元/天的违约责任标准过低，无法达到违约金本身具备的惩罚性及约束合同相对人依约履行合同义务的本质属性，且原、被告双方在合同中关于各自因违约承担违约责任的约定义务不对等，原告虽未提供其因没有取得房屋权属证书所遭受损失的相关证据，但原告长期未取得不动产证书系客观事实。原告已实际使用该房屋，根据公平原则及原告的诉讼请求中主张的自2019年1月4日开始计算违约金，本院酌定被告梓阳公司应向原告支付逾期办证的违约金，违约金以购房款本金1209000元为基数，以同期人民银行贷款利率即4.75%的30%为标准自2019年1月4日起计算，暂计算至2020年8月19日产生的违约金为27910元（1209000元×4.75%×30%×593天，取整数），之后的违约金以购房款本金1209000元为基数，以同期市场报价利率的30%为标准自2020年8月20日起计算至办理产权登记之日止。被告梓阳公司系自然人独资的有限责任公司，其股东仅为被告陈昌顺一人，诉讼过程中被告陈昌顺亦未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，故其应对上债务承担连带责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南梓阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢华支付逾期办证的违约金27910元（暂计算至2020年8月19日止，之后的违约金以购房款本金1209000元为基数以同期市场报价利率的30%为标准，自2020年8月20日起计算至办理不动产登记证书之日止）。二、被告陈昌顺对上述（一）项给付义务承担连带责任；三、驳回原告谢华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费2680元减半收取1340元，由原告谢华负担900元，被告湖南梓阳置业有限公司、陈昌顺共同负担440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  陈晓军二〇二一年六月三十日法官助理谢竹慧书记员张敏附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。