江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2851号上诉人（原审原告）：朱凤仙，女，1963年12月27日出生，汉族，住溧阳市。上诉人（原审原告）：周忠，男，1963年8月28日出生，汉族，住溧阳市。被上诉人（原审被告）：江苏福田置业有限公司，住所地溧阳市上兴镇公园路11-7号。法定代表人：易玉玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：饶金钢，江苏麒凯律师事务所律师。上诉人朱凤仙、周忠因与被上诉人江苏福田置业有限公司（以下简称福田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2020）苏0481民初3100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱凤仙、周忠上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判福田公司立刻归还其租给溧阳东方锦程教育咨询有限公司燕山中路28号福田中心二层编号为Ａ2061商铺，并按2015年所签委托经营管理协议约定的24027元的年租金，支付逾期租金至店面房归还之日止；或按原协议所规定租金继续承租，考虑新冠肺炎疫情，可以经未签新协议的业主代表和福田公司进行一定的减免；3.由福田公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.上诉人拥有福田中心二楼编号为A2061，面积为23.35平方米的商铺所有权，房产证和土地证齐全。2015年上诉人与福田公司签订的委托经营管理协议明确约定，2019年3月31日委托经营管理期满后，上诉人可以自己经营或者自行招租。2.双方协议约定：持有福田中心整幢楼商铺面积过50%的业主愿意委托福田公司经营管理的，我方应无条件同意续租二到五年，但经营管理方为福田公司，并未涉及上海福创企业管理中心（以下简称上海福创）和江苏福创房地产经纪有限公司（以下简称江苏福创）。福田公司无权擅自将经营管理权交给他人。2019年3月14日福田公司的通知书明确“无论你最终是否与上海福创达成委托经营管理协议，我公司均不再承担任何责任”。这一撇清责任的声明无法保证2015年所签协议中上诉人的正常权益。3.原委托经营协议中有明确的租金数额，而上海福创提供的新协议只提供了按比例的租金，这种无明确租金的协议本身就不具有严肃性和可执行性，容易引发后续矛盾，法院应不予支持。4.一审中福田公司称，商铺实际分割复原有困难，这一局面完全是由福田公司违反协议引发，协议中约定“乙方转租给经营客户的租期超过乙方的租期，超过部分无效”，正是由于福田公司有多个商铺超出协议约定的租期，才造成现在的分割困难的局面，这一局面应由福田公司设法解决，由此造成的损失应由福田公司承担。5.一审中福田公司称其在前期履行过程中，因招商不成功，商铺长期空置，损失超亿元，这完全是福田公司经营无方，能力低下造成，与上诉人无关。请求法院驳回被上诉人所述产权式商铺的说法。6.一审认定事实不清，判决依据不足，一审判决依据是《中华人民共和国物权法》第七十一条，而该条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本次诉讼上诉人只对自己的商铺提出权利，不涉及其他商铺。福田公司答辩称，上诉人的上诉请求不能成立。1.朱凤仙、周忠出于投资目的购买的商铺，只占总面积的极小部分，其在购买时就委托经营方统一经营，系产权式商铺，有别于独立式商铺，只有统一经营才能体现出商铺的最大商用价值。即使是业主自行经营，也应遵循市场规律，根据整体规划和统一管理经营。因此，双方合同到期后被上诉人将商铺委托给上海福创、江苏福创经营，符合投资和经营双方的商业目的，有利于实现产权商铺的价值。2.溧阳市人民法院（2019）苏0481民初8884号案件已经核实，福田公司将自有的120个商铺委托给上海福创经营，另外也有170多户业主与上海福创签订了租赁管理协议，说明绝大部分业主同意委托统一经营。在一审法院对其中约30户业主进行电话调查时，业主们对已经与上海福创（江苏福创）签订新的租赁协议的事实给予肯定，只是对于过低的租金表达了不满，但租金收益肯定会受到市场因素的影响，不能因为租金收益低就否认统一经营的模式。所以本案中朱凤仙、周忠虽有商铺的所有权，但应受到统一经营、服从全体业主利益的限制，对其出租的商铺不能返还。3.因为含本案商铺在内的商铺在原先租赁协议到期后都已经与江苏福创（含之前的上海福创）建立租赁关系。在福田公司租赁期满后，案涉商铺实际由江苏福创统一对外招租经营，目前都处于整体出租状态，故朱凤仙、周忠要求福田公司按照之前的租赁协议约定的标准支付到期之后的租金，缺乏事实和法律依据。4.经过了解，目前都是江苏福创向其使用的商铺的业主（含朱凤仙、周忠）支付相应租金，租金标准应当参照其他业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中的约定，租金的计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额乘以该物业协议销售价格的80%计算。江苏福创前期曾多次通知朱凤仙、周忠，希望其及时领取当期的租赁费。朱凤仙、周忠向一审法院起诉请求：1.判令福田公司立即归还租用朱凤仙、周忠的到期的位于溧阳市燕山中路28号福田中心二层A2061号商铺；2、判令福田公司支付超期占用朱凤仙、周忠商铺应支付的租金至2020年3月31日止计24027元，并继续支付后续占用商铺的租金直至归还商铺为止；3、案件受理费由福田公司承担。一审法院认定事实：朱凤仙、周忠的商铺房产证号为溧房权证溧阳字第8××6号，位于××路××号福田中心二层Ａ2061,规划用途商业。2009年1月20日，甲方朱凤仙与乙方溧阳福田购物中心有限公司（后变更为福田公司）签订了一份《福田中心商铺租赁管理协议书》，约定：甲方购买的“福田中心”商铺出租给乙方，本协议所指商铺为坐落于溧阳市燕山中路以西、罗湾路以南的“福田中心”，编号为二层Ａ2061号商铺，承租期为120个月；承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得“该物业”相关收益：甲方自己经营“该物业”，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约；租赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，乙方可按每年10%的标准受托经营或者承租该物业二至五年，双方其他权利、义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行。合同到期后，福田公司不再租赁朱凤仙、周忠的商铺，目前由江苏福创实际管理经营。余洪兵、徐庚仙与福田公司、溧阳市溧城汤乐汇浴场、上海福创、江苏福创租赁合同纠纷一案，案号为（2019）苏0481民初8884号，该案查明以下事实：福田公司将自身拥有的福田中心商铺委托江苏福创经营管理，目前有超出70%的小业主（含福田中心自身商铺）与上海福创签订了委托管理协议，上海福创又委托江苏福田管理，福田中心实际由江苏福创在统一经营管理；小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中约定的租金计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%。该案判决：上海福创支付余洪兵、徐庚仙租金，标准为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%；驳回余洪兵、徐庚仙其余的诉讼请求。余洪兵、徐庚仙不服上诉，常州中院作出（2020）苏04民终3114号民事判决书，判令：江苏福创支付余洪兵、徐庚仙租金，租金计算方式为:整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%，驳回余洪兵、徐庚仙的其余诉讼请求。主要理由为：余洪兵、徐庚仙虽然享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，故其要求返还商铺，不予支持。另查明，案外人江苏福创同意按照统一标准（整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额*该物业协议销售价格的80%）支付朱凤仙、周忠相应的租金。以上事实，有当事人陈述、提交的书面证据在卷予以证实。一审法院认为，朱凤仙、周忠虽然享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，目前“福田中心”由江苏福创统一经营，故其要求福田公司返还商铺的请求，不予支持。朱凤仙、周忠的商铺在与福田公司租赁期限到期后，实际由江苏福创统一对外招租经营，并非福田公司占有使用，故朱凤仙、周忠要求福田公司按照之前的租赁协议约定的标准承担到期之后的租金，无事实和法律依据，不予支持。朱凤仙、周忠可自行与江苏福创办理租金支付事宜。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，一审法院判决：驳回朱凤仙、周忠的诉讼请求。案件受理费402元，由朱凤仙、周忠承担。二审中，双方均未提交新证据。二审查明：2019年3月14日，福田公司向业主发出解除租赁关系的通知。上海福创于2019年3月12日通知催签新的商铺委托经营管理协议。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：2015年1月1日，双方当事人签订的《福田中心商铺委托经营管理协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同约定的租赁期间届满后，福田中心向朱凤仙、周忠放发出解除租赁关系的通知，符合约定。由于前述协议书中约定有关于“统一经营”的条款，即“承租期满后，甲方可选择下列方式之一，以获得‘该物业’相关收益：甲方自己经营‘该物业’，由甲方自行招租，并与租赁户签订租约，由乙方提供新的招租经营条件供甲方选择，并另行签约，无论上述何种方式，甲方或其租赁户均保证服从乙方的统一管理（如有不服从统一管理的视为违约），并须符合乙方指定的包括但不限于经营方式、经营业态、经营品种、经营形象、结算办法等方面的整体规划和布局要求（如有不符合整体规划和布局要求视为违约）”和“十年租赁期满前6个月，乙方如根据商场经营情况，欲续租甲方该物业，应提前与甲方协商，乙方可按每年10%的租金标准续租二至五年，双方其他权利、义务不变，如甲方不同意续租的，但持有福田中心整栋楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主愿意续租的，甲方应无条件服从续租二年至五年，租金标准按持有福田中心整幢楼商铺面积（不含主楼）超过50%的业主确定的统一标准执行”。而且，朱凤仙、周忠出于投资目的购买的商铺，在购买时就委托经营方统一经营，该商铺系产权式商铺，没有明确的四至，需要统一经营才能体现出商铺的最大商用价值，才能使产权人获得收益和实现其投资增值的目的，即便是商铺业主自主经营，也应遵循市场规律，根据整体规划和统一管理进行经营。因此，福田公司在与朱凤仙、周忠的合同到期后，将商铺委托给上海福创、江苏福创经营，符合投资和经营双方的商业目的，有利于实现产权商铺的商用价值。经过核实，绝大部分业主同意委托统一经营。朱凤仙、周忠虽享有商铺的所有权，但其对商铺的所有权应受到上述“福田中心”统一经营、服从全体业主利益的限制，故其要求返还商铺，二审不予支持。由于包括朱凤仙、周忠商铺在内的福田中心商铺，事实上已由江苏福创出租给他人经营。因此，江苏福创应向所使用商铺的业主支付相应租金。租金支付标准应当参照案外小业主与江苏福创签订的租赁委托管理协议书中的约定，即：租金的计算方式为：整个物业租赁区域实际租赁金额除以整个物业租赁区域物业总销售金额乘以该物业协议销售价格的80%。本案中，朱凤仙、周忠的商铺租金也应以此方式计算。因朱凤仙、周忠与福田公司在协议中约定可以续租的期限是二到五年，所以，该租金的计付最长期限不得超过该约定的时限。综上，朱凤仙、周忠的上诉意见依据不足，不能成立，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费402元，由朱凤仙、周忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二一年六月二十五日法官助理 潘 军书 记 员 巢 莺