四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川34民终1042号 上诉人(原审原告):会东县明阳开发建设有限公司。住所地：四川省会东县鲹鱼河镇金沙街北段。 法定代表人：汪成先，董事长。 委托诉讼代理人（一般代理）：谢红霞，四川谦亨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗建，男，1988年2月27日出生，汉族，四川省会东县人，公务员，住四川省会东县。 被上诉人（原审被告）：赵阳琼，女，1985年5月6日出生，汉族，四川省会东县人，公务员，本科文化，住四川省会东县。 委托诉讼代理人（一般代理）：罗建（赵阳琼之夫），男，1988年2月27日出生，汉族，四川省会东县人，公务员，住四川省会东县。 原审第三人：黄勇，男，1979年8月12日出生，汉族，四川省会东县人，个体户，住四川省会东县，现羁押于四川省荞窝监狱。 原审第三人：肖梅（黄勇之妻），女，1980年12月28日出生，汉族，四川省会东县人，村民，住四川省会东县，现羁押于四川省凉山监狱。 上诉人会东县明阳开发建设有限公司（以下简称明阳公司）因与被上诉人罗建、赵阳琼、原审第三人黄勇、肖梅商品房销售合同纠纷一案，不服四川省会东县人民法院（2019）川3426民初2336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，本院决定不开庭审理，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 明阳公司上诉请求：1.撤销四川省会东县人民法院(2019)川3426民初2336号民事判决,并依法改判支持明阳公司一审诉讼请求,即判决罗建、赵阳琼支付购房款260000.00元，并支付逾期付款利息82680.00元(自2015年6月17日起暂计至2019年10月31日)，合计342680.00元;2.本案一审、二审诉讼费用由罗建、赵阳琼承担。事实和理由:一、一审法院未对“以房抵债”的真实性予以查实，系认定事实不清，证据不足。1.一审法院认定以房抵债中涉及“通惠公司向罗建借款700000.00元”、“黄勇向田井超(通惠公司的实际经营者)借款500000.00元”以及“债权转让后罗建与黄勇之间的债权债务”，而罗建主张以房抵债所涉及的“债”是否真实、合法，将必然影响以房抵债的成立。在以房抵债案件中对债权债务应当作为审理的关键，应当审查罗建主张的500000.00元的借款是否真实、合法及相关履行情况，并严格结合款项来源、利息金额、转账凭据、结算依据等予以审查，以防止当事人恶意串通，虚构债务而损害第三人的利益，以及超出法律规定保护的利息限额等问题。同时，法院应当审查债权转让及以房抵债的真实性。特别是本案涉及多个债权债务及债权转让的问题，债权债务之间环环相扣，应当全面进行审查。一审法院对于500000.00元的大额资金借款及以房抵债的真实性未进行审查，系认定事实不清。2.罗建主张因案外人田井超欠罗建、赵阳琼借款700000.00元未还，但是其陈述的抵偿债务“鲹鱼人家小区6-1-403号房屋首付款123358元+以房抵债500000元”的合计金额为623358.00元，可见实际主张的以房抵债中“债”的金额与罗建原有债权金额完全不一致，明阳公司有高度的理由怀疑其以房抵债的真实性。一审法院未对以房抵债予以查实，系认定事实不清。3.本案标的物系商品房，即便是进行以房抵债，也应当与明阳公司履行以房抵债的书面手续。而一审庭审中罗建只提供了《收据》《商品房认购协议书》等证据，这些证据仅能证明罗建与明阳公司存在商品罗建、赵阳琼房买卖合同关系，不能证明“债权债务”、“债权转让”以及“以房抵债”的真实性。罗建应当对其主张承担举证责任，否则应承担举证不利的法律后果。特别是本案涉及借款资金高达500000.00元，对于大额的民间借贷在没有任何借款合同及转账凭证等证据的情况下一审判决直接认定债权债务的真实性，该认定事实缺乏证据证明。4.案涉债权债务金额较大、组成比较复杂，按照罗建与黄勇、肖梅在一审庭审时陈述均为口头协议，没有相关的凭证或结算依据，显然不符合常理。一审法院并未对该不符合常理的以房抵债进行查实，裁判结果必将损害明阳公司的合法权益。二、一审法院所认定以房抵债系抵债黄勇个人债务，与明阳公司没有任何关系。一审法院认定黄勇的行为构成表见代理系法律适用错误。1.罗建陈述“田井超借给黄勇的500000元债权转让给罗建、赵阳琼，后黄勇与罗建达成口头协议”，可见罗建主张的以房抵债系抵偿黄勇个人的债务，该笔债务与明阳公司没有任何关系。2.黄勇无权代表明阳公司以公司资产抵偿其个人债务。关于肖梅的《授权委托书》中并没有以房抵债的授权内容，明阳公司也终止了对肖梅的委托代理行为。即便肖梅与黄勇系夫妻关系，一审法院也不能以肖梅的授权委托书来直接认定黄勇构成表见代理，该认定没有任何法律依据。3.罗建明知黄勇具有超越代表权的外观。根据罗建所主张的“以房抵债”内容其应当知道抵偿黄勇个人借款行为不是为明阳公司经营活动所从事的职务行为，不具有合理理由相信黄勇具有代理权。因此，罗建不属于《中华人民共和国合同法》第五十条保护的善意相对人。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条认定代理行为有效，系法律适用错误。三、明阳公司与罗建签订了书面的商品房买卖合同，明阳公司主张要求罗建支付购房款具有事实和法律依据，应当予以支持。一审法院认定“明阳公司与罗建对双方就明阳文苑小区4-2-1903号房屋、鲹鱼人家小区6-1-403号房屋所达成的房屋买卖协议没有争议，上述协议不违反法律规定，应为合法有效。”且罗建在一审中认可双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房认购协议书》，故该合同对罗建具有法律约束力，罗建应当严格按照合同约定履行相关的付款义务。罗建抗辩以房抵债没有任何事实依据以及证据支撑，应当以明阳公司提交的《商品房买卖合同》等作为本案定案的依据，判令罗建支付购房款。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，法律适用错误，恳请二审法院查清事实后改判依法支持明阳公司的全部上诉请求。 罗建、赵阳琼辩称，之前涉及小额贷款，相关手续都被收回。协商好抵债后，票据也都被收回。所以，罗建未能提供当时的相关资料。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回明阳公司的上诉请求,依法维持一审判决。 黄勇、肖梅未作陈述。 明阳公司向一审法院起诉请求：1.判令罗建、赵阳琼立即支付明阳公司购房款本金260000.00元，逾期付款利息82680.00元（自2015年6月17日起暂计至2019年10月31日），合计342680.00元；2.本案诉讼费由罗建、赵阳琼承担。 一审法院认定事实：罗建与赵阳琼系夫妻关系；第三人肖梅与黄勇系夫妻关系。明阳公司为明阳文苑小区和鲹鱼河小区的建设单位。2015年3月16日，第三人肖梅代表明阳公司将明阳文苑小区4-2-1903号房屋以375721.00元的价格出售给罗建、赵阳琼，双方签订了《商品房买卖合同》。当日，肖梅与罗建、赵阳琼签订《商品房认购协议书》，罗建、赵阳琼支付首付款115721.00元。同年4月28日，会东县房产管理局对该《商品房买卖合同》进行了备案登记。案外人田井超系四川通惠非融资担保有限公司（以下简称通惠公司）的实际经营者，通惠公司向罗建借款700000.00元未还。田井超与罗建达成口头协议：（1）田井超将案外人杨正辉、王永存于2013年12月5日购买的鲹鱼人家小区6-1-403号房屋换购给罗建，杨正辉、王永存已支付的首付款123358.00元抵偿给罗建，由罗建支付剩余房款280000.00元；（2）田井超借给黄勇的500000.00元借款债权转让给罗建。后罗建与黄勇又达成口头协议：（1）田井超对黄勇享有的500000.00元借款债权转让给罗建；（2）罗建以该受让的500000.00元借款债权抵偿明阳文苑小区4-2-1903号房屋和鲹鱼人家小区6-1-403号房屋欠付的部分购房款。2015年6月16日，杨正辉、王永存将鲹鱼人家小区6-1-403号房屋换购给罗建，杨正辉、王永存向明阳公司交纳的首付款123358.00元一并转让给罗建。另查明：1.罗建、赵阳琼已实际占有并使用明阳文苑小区4-2-1903号房屋和鲹鱼人家小区6-1-403号房屋多年。2.2011年9月19日，明阳公司作为甲方与肖梅作为乙方签订了《土地联合开发协议》，该协议主要条款为：“甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，已合法取得会东县国土局拍卖2011-2，面积10691.73平方米的土地的使用权，土地规划用途为商业、住宅用地，甲方又和合法取得2011-1、面积为29622.51平方米的土地使用权的公司，两家合作开发这两宗地，甲方占整个合作股份的15%，乙方占整个合作股份的10%（即乙方占甲方股份名下的40%）。第一条：乙方在2011年9月7日已投入第一批项目资金4000000.00元，作为……第二条：在实施过程中，如有土地抵押贷款、预售房定金等，由甲乙双方按入股比例分付使用，房屋开始销售后，销售资金按入股比例分付使用。第三条……”3.2013年7月23日，明阳公司向肖梅出具了《授权委托书》，内容为：“在会东明阳开发建设有限公司与会东县东方浩远开发公司联合开发的‘鲹鱼河人家’项目中，会东明阳开发建设有限公司委托肖梅（肖梅身份证号：513426198012××××）为会东县明阳开发建设有限公司的全权代理人。肖梅作为会东县明阳开发建设有限公司的代理人在‘鲹鱼河人家’项目中行使应由会东县明阳开发建设有限公司（以下简称公司）行使的一切权利均由肖梅负责行使。肖梅代表公司行使应由公司行使的‘鲹鱼河人家’项目的权利，负责由公司应尽的该项目的管理、建设、销售等日常工作；代表公司参与‘鲹鱼河人家’项目有关的第三方的谈判并代表公司做出决定；代表公司协调与会东县东方浩远开发公司的合作关系；代表公司协调与‘鲹鱼河人家’项目有关的第三方的关系等。肖梅在本授权委托书签发后对‘鲹鱼河人家’项目有关的行为，法律后果均由会东县明阳开发建设有限公司承担”。 一审法院认为，本案中，明阳公司与罗建、赵阳琼对双方就明阳文苑小区4-2-1903号房屋、鲹鱼人家小区6-1-403号房屋所达成的房屋买卖协议没有争议，上述协议不违反法律规定，应为合法有效。双方有争议的是：黄勇与罗建口头达成的“罗建以500000.00元借款债权抵偿明阳文苑小区4-2-1903号房屋和鲹鱼人家小区6-1-403号房屋欠付的部分购房款”的协议是否有效问题。综合全案证据观之，首先，黄勇与肖梅系夫妻关系；明阳公司系明阳文苑小区、鲹鱼人家小区的建设单位。其次，2011年9月19日，明阳公司作为甲方与肖梅作为乙方签订了《土地联合开发协议》，约定为：“……两家合作开发这两宗地，甲方占整个合作股份的15%，乙方占整个合作股份的10%（即乙方占甲方股份名下的40%）……第二条：在实施过程中，如有土地抵押贷款、预售房定金等，由甲乙双方按入股比例分付使用，房屋开始销售后，销售资金按入股比例分付使用。第三条……”。据此约定，明阳公司与肖梅系合伙关系。第二、明阳公司于2013年7月22日向肖梅出具了《授权委托书》，授权肖梅在‘鲹鱼河人家’项目中为明阳公司的“全权代理人”“会东县明阳开发建设有限公司行使的一切权利均由肖梅负责行使”，并表示“肖梅在本授权委托书签发后对‘鲹鱼河人家’项目有关的行为，法律后果均由会东县明阳开发建设有限公司承担”。第三，明阳公司提交给****的《鲹鱼河黄勇分配住房（33套）明细表及附件》显示，明阳公司分配了部分房屋给黄勇、肖梅销售，明阳公司亦向肖梅分配过购房款。第四、《商品房认购协议书》系肖梅代表明阳公司与罗建所签，即明阳文苑小区4-2-1903号房屋系肖梅代表明阳公司出卖给罗建，可见肖梅不仅代表明阳公司销售鲹鱼人家小区的房屋，还代表明阳公司销售明阳文苑小区的房屋。第五、案涉两套房屋均已实际交付罗建、赵阳琼使用多年。综上，虽然黄勇、肖梅不是明阳公司的人员，但是黄勇、肖梅与明阳公司的上述行为结合，足以让罗建相信黄勇、肖梅有权代理明阳公司。故罗建主张其与黄勇口头达成的以房抵债协议有效的辩解意见，符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，一审法院予以采纳。则罗建与黄勇之间达成的以房抵债协议所产生的法律后果（即罗建用500000.00元借款债权抵销了所欠明阳公司的500000.00元购房款），由被代理人明阳公司直接承担。综上，罗建关于已共计向明阳公司支付购房款739079.00元（明阳文苑小区4-2-1903号房屋的首付款115721.00元＋鲹鱼人家小区6-1-403号房屋的首付款123358.00元＋以房抵债500000.00元）的事实存在具有高度可能性，一审法院予以确认。明阳公司主张其对肖梅的授权已终止，虽提交了《终止授权委托》加以证明，但没有证据证明罗建知道了《终止授权委托》的内容，故明阳公司关于黄勇无权代理明阳公司的辩解意见，一审法院不予采纳。明阳公司与罗建、赵阳琼对明阳文苑小区4-2-1903号房屋的总价款为372721.00元和鲹鱼人家小区6-1-403号房屋的总价款为406358.00元无异议，一审法院予以确认。罗建、赵阳琼应当支付明阳公司两套房屋的总价款为779079.00元，扣除已支付的739079.00元，罗建、赵阳琼还应支付明阳公司购房款40000.00元。因无法区分明阳文苑小区4-2-1903号房屋与鲹鱼人家小区6-1-403号房屋各还应支付的购房款数额，一审法院酌情认定上述两套房屋各还应支付明阳公司购房款20000.00元。故明阳公司要求罗建、赵阳琼给付购房款的诉讼请求，部分符合《中华人民共和国合同法》第一百五十九条关于“买受人应当按照约定的数额支付价款”之规定，一审法院予以支持。对罗建、赵阳琼关于待明阳公司完善案涉房屋的相关手续后再支付剩余房款的辩解意见，因罗建、赵阳琼已实际占有使用案涉房屋，故不符合《中华人民共和国合同法》第一百六十一条关于“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”之规定，不予采纳。对明阳公司要求罗建、赵阳琼以拖欠房款为基数支付违约金的主张，因双方对所欠房款的付款期限约定不明，且根据明阳公司与罗建、赵阳琼的陈述和现有证据亦不能确定案涉房屋的交付时间，故对此主张，一审法院不予支持。综上所述，明阳公司的诉讼请求，部分符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、罗建、赵阳琼在本判决生效之日起三十日内支付会东县明阳开发建设有限公司明阳文苑小区4幢2单元第19层03号房屋的购房款20000.00元；二、驳回会东县明阳开发建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6440.00元，由会东县明阳开发建设有限公司负担6140.00元，罗建、赵阳琼负担300.00元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 明阳公司提交证据如下：会东县***信访事项答复意见书。用以证明：案涉房屋不在分配给黄勇进行销售的33套房屋中，黄勇没有以物抵债的权限。罗建、赵阳琼质证意见：对证据三性无异议，但是证据反映出当时黄勇在明阳公司，罗建是通过黄勇拿到房屋，两套房屋都是通过肖梅、黄勇购买的，合同上还有肖梅的签字，也收到过首付的票据，所以肖梅、黄勇能够代表明阳公司收取费用和销售房屋。本院认证意见：因罗建、赵阳琼对证据三性无异议，本院予以采信，但不能达到明阳公司的证明目的。 罗建、赵阳琼提交证据如下：购房协议、授权委托书。用以证明：1.购房款的来源；2.肖梅和黄勇确实是代表明阳公司进行销售且罗建的两套房屋是通过肖梅、黄勇购买。明阳公司质证意见：对购房协议的三性有异议，与罗建无关，黄勇、肖梅与明阳公司无任何关系，证据无法证明罗建通过卖房取得了卖房款，且没有相关的产权文书和收款凭证。授权委托书不是新证据，不予质证。本院认证意见：购房协议因明阳公司持有异议，本院不作确认。授权委托书一审已经质证、认证，本院不再重复认证。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明事实一致，对一审法院审理查明的事实予以确认。 另查明：一、2015年3月16日，肖梅代表明阳公司将明阳文苑小区4-2-1903号房屋以375721.00元的价格出卖给罗建、赵阳琼，明阳公司（甲方）与罗建（乙方）签订《商品房认购协议书》，其中载明：价格：乙方选择公积金付款方式，优惠后总价375721.00元；付款：1.乙方须于签订本协议书当日交纳定金115721.00元；2.乙方须于签订本协议书当日内即2015年3月16日之前交纳总房款的30%（含定金），即115721.00元，并签订《商品房买卖合同》。如乙方选择银行按揭付款方式的，乙方在签订《商品房买卖合同》时须交齐办理个人银行按揭贷款所需的合格资料。肖梅代表明阳公司在该协议书上签名。同日，明阳公司与罗建、赵阳琼签订了《商品房买卖合同》,其中载明：付款方式及期限：买受人采取下列第3种方式付款；3.贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向凉山州农业银行或住房公积金管理机构借款支付。该合同上出卖人处加盖了明阳公司合同专用章和法定代表人汪红秀私人印鉴。 二、本院作出的（2020）川34刑终145号生效刑事裁定书认定事实部分载明:“2011年9月3日，黄勇的妻子肖梅与董应金、方世明妻子张明丽等12人签订《入股投资合作协议》，约定竞买、开发会东县挂牌拍卖的2011-2地块，投资开发为商业、住宅式小区房屋，推选肖梅为代表与明阳公司商定事项及签署文件。黄勇为该合作方实际控制人。2011年9月19日，明阳公司与肖梅签订《土地联合开发协议》，约定将明阳公司拍卖取得的2011-2土地使用权和合法取得的2011-1土地使用权两宗地合作开发，明阳公司占整个合作股份的15%，肖梅占10%（即肖梅占明阳公司名下股份的40%）。明阳公司及黄勇方共同修建鲹鱼人家1标段6号、7号楼的房屋，为该标段房屋开发商，泸州三建司的罗之能为承建商。被告人黄勇与各入股合伙人之间、与明阳公司之间的账目至今未进行结算。”“2015年6月30日上午11时许，被害人齐兴顺按照购房合同前往明阳公司售楼部办理交房手续时，被告知需要到黄凯和黄勇共同开设的装修公司会东县华谊装饰部领取房屋钥匙。” 三、二审中，明阳公司提交的2021年4月28日会东县***作出的东公（信）答复字[2021]6号“会东县***信访事项答复意见书”载明“王旭先生：……经调查，现答复如下：一、你反映黄勇、肖梅等人在与明阳公司合伙做生意中涉嫌多项犯罪事宜……二、你反映黄勇、肖梅、出纳廖绍录、会计陈运文、会东县熤丰建材有限公司以非法占有为目的，利用职务上的便利侵占了明阳公司资金及应上缴政府的税款共计1.7亿元，造成工程款无法支付、安置项目无法交付一事：一是明阳公司、黄勇夫妇、项目承建方负责人罗之能三方尚未对工程进行最终结算，三方各自所得无法认定。目前尚无证据证实黄勇等人在项目承建过程中与明阳公司有强迫交易的行为。二是黄勇、肖梅不属于公司人员，不是职务侵占罪的犯罪主体。明阳公司、黄勇、项目承建方进行三方结算后，若黄勇、肖梅确涉嫌侵占，应当由受害方直接向人民法院提起诉讼（侵占罪属刑事自诉案件）……三、你反映黄勇、肖梅夫妇伙同方世明、董应金、黄龙国，骗取凉山农商银行贷款1200余万元事宜：经会东县***立案侦查发现，当事人分别在会东县房管局备案的房产，系黄勇、肖梅夫妇与会东县明阳开发建设有限公司实际负责人廖明阳协商后，由会东县明阳开发建设有限公司分配给黄勇、肖梅夫妇销售的房产。后黄勇、肖梅夫妇又将其该房产分配给当事人方世明、董应金、王贵才、黄龙国等人销售。当事人方世明、董应金、王贵才、黄龙国等人抵押给会东商业银行贷款的房产确实备案在当事人名下，房产的备案是合法有效的，抵押物房产是真实有效的，在当事人不履行向银行还款协议时，银行可以通过依法拍卖抵押物的方式来保障贷款的回收。故我局认为骗取贷款不能成立，已于2020年2月27日作出撤销案件处理并告知报案人”。 四、明阳公司提交给****的《鲹鱼河黄勇分配住房（33套）明细表及附件》显示，明阳公司分配了部分房屋给黄勇、肖梅销售，明阳公司亦向黄勇、肖梅分配过购房款。 五、涉及明阳公司的多份生效民事判决书中反映出，明阳公司由廖明阳和黄勇实际控制经营期间，廖明阳代表明阳公司和黄勇有分配房屋和车库各自销售经营的行为，廖明阳和黄勇均存在以房抵债情况。 六、明阳公司与黄勇、肖梅的合作项目，至今尚无结算结果。 本院认为，本案争议焦点在于:1.黄勇与罗建达成的口头抵债协议对明阳公司是否有效；2.罗建、赵阳琼尚欠明阳公司的购房款金额是多少；3.罗建、赵阳琼是否应当向明阳公司支付逾期付款利息。 一、关于黄勇与罗建达成的口头抵债协议对明阳公司是否有效的问题。 本院认为，一审庭审中，罗建和黄勇、肖梅夫妇一致陈述：黄勇与罗建达成“罗建以500000元借款债权抵偿明阳文苑小区4-2-1903号房屋和鲹鱼人家小区6-1-403号房屋的购房款500000元”的口头抵债协议。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条“证据包括：（一）当事人的陈述；（二）书证；（三）物证；（四）视听资料；（五）电子数据；（六）证人证言；（七）鉴定意见；（八）勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。”的规定，当事人的陈述属于证据的一种。在此，本院予以确认。 结合全案证据及案件基本事实，能够认定黄勇与罗建达成的口头抵债协议对明阳公司有效。对此本院一一分析如下：1.2011年9月19日，明阳公司作为甲方与肖梅作为乙方签订了《土地联合开发协议》，表明明阳公司与肖梅形成合作关系。同时，本院作出的（2020）川34刑终145号生效刑事裁定书认定：明阳公司及黄勇方共同修建鲹鱼人家1标段6号、7号楼的房屋，为该标段房屋开发商。2.明阳公司于2013年7月22日向肖梅出具《授权委托书》，授权肖梅在‘鲹鱼河人家’项目中为明阳公司的“全权代理人”，明阳公司行使的一切权利均由肖梅负责行使，法律后果均由明阳公司承担。3.明阳公司提交给****的《鲹鱼河黄勇分配住房（33套）明细表及附件》显示，明阳公司分配了部分房屋给黄勇、肖梅销售，明阳公司亦向黄勇、肖梅分配过购房款。4.明阳文苑小区4-2-1903号房屋系肖梅代表明阳公司出卖给罗建，明阳公司与罗建签订的《商品房认购协议书》上有肖梅代表明阳公司的签字，《商品房买卖合同》上加盖有明阳公司合同专用章和法定代表人汪红秀的私人印鉴。可见肖梅不仅代表明阳公司销售鲹鱼人家小区的房屋，还代表明阳公司销售明阳文苑小区的房屋。5.罗建于2015年9月21日从会东县华谊装饰部领取了案涉房屋的钥匙，实际控制并占有使用案涉房屋至明阳公司起诉已近5年时间。同时，本院作出的（2020）川34刑终145号生效刑事裁定书认定：2015年被害人购房户到明阳公司售楼部办理交房手续时，被告知需到黄凯和黄勇共同开设的装修公司会东县华谊装饰部领取房屋钥匙；黄勇系明阳公司修建鲹鱼人家1标段6号、7号楼的合作方实际控制人。能够证明罗建领取案涉房屋钥匙的地点、方式与案涉房屋所在楼幢的其他买受人情况一致。6.涉及明阳公司的多份生效民事判决书中反映出，明阳公司由廖明阳和黄勇实际控制经营期间，廖明阳代表明阳公司和黄勇有分配房屋和车库各自销售经营的行为，明阳公司亦向黄勇、肖梅分配过购房款，廖明阳和黄勇均存在以房抵债情况。7.明阳公司与黄勇、肖梅的合作项目，至今尚无结算结果。由于相关证据已经形成证据锁链，并与查明的客观事实相互印证，能够证明案涉房屋黄勇有权代表明阳公司和罗建达成抵债协议。因此，黄勇、肖梅的行为可以认定为系代表明阳公司的有权处分行为，对明阳公司具有法律约束力，黄勇、肖梅的行为后果应当由明阳公司承担。一审法院认定黄勇、罗建关于已达成口头抵债协议的事实具有高度可能性并予以确认并无不当。 明阳公司虽主张以房抵债的真实性存疑，但若罗建未履行交纳主要购房款义务，则明阳公司就直接向罗建交付房屋有悖常理和交易习惯。明阳公司提供的现有证据尚不具有证据优势，对其主张本院不予支持。肖梅代表明阳公司与罗建签订书面合同，罗建以正常途径、方式和程序领取案涉房屋的钥匙并实际占有使用多年。虽然黄勇、肖梅不是明阳公司的人员，但是黄勇、肖梅代表明阳公司实施的相关行为，从对外法律关系看，足以让罗建相信黄勇、肖梅有权代理明阳公司。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，罗建主张其与黄勇口头达成的以房抵债协议有效，一审法院予以采纳正确。罗建与黄勇口头达成的以房抵债协议所产生的法律后果，应当由明阳公司承担。明阳公司主张其对肖梅的授权已终止，虽提交了《终止授权委托》加以证明，但没有证据证明罗建当时知晓《终止授权委托》的内容，故明阳公司关于黄勇无权代理明阳公司的主张，一审法院不予采纳并无不当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，明阳公司关于“案涉房屋不存在以房抵债500000元”的主张因所举证据尚不具有证据优势，一审法院不予支持正确。一审法院结合本案的客观实际，认定本案案涉房屋以房抵债行为有效正确。 至于明阳公司主张未收到购房款的问题，系明阳公司自身内部管理不善原因造成，在明阳公司没有证据证明有关各方当事人存在恶意串通行为的情况下，明阳公司的上述相关主张不影响黄勇与罗建已经达成的口头抵债协议效力。况且，明阳公司认为黄勇、肖梅与罗建串通就案涉房屋实施了损害公司权利的相关行为，但明阳公司至今从未向****报案解决。明阳公司因自身内部管理不善产生的不利法律后果，应由其自行承担。若明阳公司认为本案中黄勇、肖梅的行为给明阳公司造成了损失，则明阳公司依法可以向黄勇、肖梅另行主张权利。若明阳公司认为黄勇、肖梅涉嫌侵占犯罪，亦可通过司法程序予以解决。 二、关于罗建、赵阳琼尚欠明阳公司的购房款金额是多少的问题。 本院认为，罗建已向明阳公司支付的购房款应当认定为739079.00元，即明阳文苑小区4-2-1903号房屋的首付款115721元＋鲹鱼人家小区6-1-403号房屋的首付款123358元＋以房抵债款500000元=739079.00元。明阳公司、罗建对明阳文苑小区4-2-1903号房屋的总价款为372721.00元和鲹鱼人家小区6-1-403号房屋的总价款为406358.00元无异议。故罗建应当支付明阳公司两套房屋的总价款为779079.00元，扣除已支付的739079.00元，罗建还应支付明阳公司购房款40000.00元。因无法区分明阳文苑小区4-2-1903号房屋与鲹鱼人家小区6-1-403号房屋罗建各还应支付的购房款数额，一审法院酌情认定上述两套房屋各还应支付明阳公司购房款20000.00元并无不当。按照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”的规定，明阳公司主张罗建给付购房款的诉讼请求，一审法院部分予以支持正确。 三、关于罗建、赵阳琼是否应当向明阳公司支付逾期付款利息的问题。 虽然明阳公司和罗建签订的协议中对剩余购房款的付款期限约定不明，但是罗建于2015年9月21日从会东县华谊装饰部领取了案涉房屋的钥匙。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，在明阳公司实际交付房屋时，罗建、赵阳琼理应付清剩余购房款。明阳公司主张罗建、赵阳琼支付逾期付款利息的主张成立，逾期利息以20000.00元为基数，自2015年9月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。对于明阳公司主张的逾期付款利息，一审法院不予支持不当，本院予以纠正。 《中华人民共和国民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”诚实守信是社会主义道德建设的重点内容，尤其强调信守承诺。本案中各方当事人作为民事主体从事民事活动均应遵循诚信原则，尊重客观事实，相互加强沟通以妥善处理案涉纠纷，弘扬诚信、友善、和谐的社会主义核心价值观。 综上所述，明阳公司的上诉理由和上诉请求部分成立，本院部分予以支持。结合当事人二审中提供的新证据，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但判决处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、维持四川省会东县人民法院（2019）川3426民初2336号民事判决第二项，即“驳回会东县明阳开发建设有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更四川省会东县人民法院（2019）川3426民初2336号民事判决第一项，即“罗建、赵阳琼在本判决生效之日起三十日内支付会东县明阳开发建设有限公司明阳文苑小区4幢2单元第19层03号房屋的购房款20000.00元”为“罗建、赵阳琼于本判决生效之日起十日内支付会东县明阳开发建设有限公司明阳文苑小区4幢2单元第19层03号房屋的购房款20000.00元及逾期付款利息，逾期利息以20000.00元为基数，自2015年9月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6440.00元，由会东县明阳开发建设有限公司负担5000.00元，罗建、赵阳琼负担1440.00元；二审案件受理费6440.00元，由会东县明阳开发建设有限公司负担5000.00元，罗建、赵阳琼负担1440.00元。 本判决为终审判决。 审判长 袁 荃 审判员 邱红莲 审判员 马 俊 二〇二一年六月××日 书记员 向唯维 附本判决适用的法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号） 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十三条证据包括： （一）当事人的陈述； （二）书证； （三）物证； （四）视听资料； （五）电子数据； （六）证人证言； （七）鉴定意见； （八）勘验笔录。 证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。