甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初14119号原告：兰州农村商业银行股份有限公司安宁支行,住所地甘肃省兰州市安宁区万新南路203号。负责人:王芹,该支行行长。委托诉讼代理人：秋炳，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵梦娜，甘肃金城律师事务所律师。被告：杨旭东，男，汉族，1989年9月22日出生，住甘肃省兰州市城关区。原告兰州农村商业银行股份有限公司安宁支行（以下简称“农行安宁支行”）与被告杨旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年12月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行安宁支行委托诉讼代理人秋炳、赵梦娜,被告杨旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行安宁支行向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告杨旭东继续履行《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》，并向原告支付2019年11月5日至2020年11月5日的房屋租金473040元；2、依法判令本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：原告因与案外人甘肃陇江商贸有限责任公司、魏煜桐、段爱民、瞿胜兰、瞿斌金融借款合同纠纷案起诉至兰州市中级人民法院，在原告实现债权过程中，拍卖魏煜桐抵押给原告名下位于兰州市城关区××路街道××路××号××层××室的房屋，经两次拍卖流拍后原告申请以二次流拍价抵偿原告的债务，兰州市中级人民法院于2019年11月5日以（2019）甘01执101号之二执行裁定以10918544元的价格抵偿部分原告的债务。《商铺租赁合同》于2014年5月22日签订，将位于该处房屋出租给被告杨旭东使用，租期自2014年10月1日起至2024年10月1日止。约定每月租金每平方米45元，每年租金425741.40元，该租金执行两年不变，合同签订后，被告杨旭东向魏至国一次性缴纳两年租金。每两年后调整租金每年每月每平方米上调5元租期内共上调四次。《商铺租赁补充协议》于2016年1月8日签订，因租赁期间通道狭窄等原因，双方约定将2016年10月1日起至2024年10月1日止的房租调整为每月每平方米50元整，不再进行上调。原告收到执行裁定接收该房产后，要求被告杨旭东支付房屋租金，被告以各种理由推诿不向原告支付房屋租金，严重侵犯原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，诉讼至法院，请求判如所请。被告杨旭东辩称，合同期限从2014年至2024年，其已将租金交到2022年5月底，交给房屋原产权人魏煜桐的父亲魏至国了。因为是与魏至国建立的租赁关系，当时魏至国给予优惠，所以房屋租金都是提前缴纳的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据有：1、内资变更通知书复印件；2、《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》；3、甘肃省兰州市中级人民法院(2019)甘01执101号之二民事裁定书14119号；4、电话录音证据一份（附录音对话内容）。被告杨旭东提供的证据有：1、《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》；2、收条、收据、转账凭证。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本院实际情况综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月31日，兰州农村商业银行股份有限公司桃海支行名称变更为兰州农村商业银行股份有限公司安宁支行。案外人魏至国系魏煜桐的父亲。2014年5月22日，案外人魏至国与被告杨旭东签订《商铺租赁合同》，约定租赁房屋坐落于兰州市城关区××路街道××路××号××大厦××号楼第2层，建筑面积788.41平方米。租赁期限自2014年10月1日至2024年10月1日止，共计十年，十年租赁期满后，乙方同等条件下享有优先续租权。合同约定每月租金每平方米45元，每年租金425741.40元，并约定了租金上调的方案。2016年1月8日，双方签订《商铺租赁补充协议》，约定自2016年10月1日起至2024年10月1日止，租金调整为50元每平方米，每月租金39420元，每年租金473040元至合同期限届满，并不再做租金调整。2016年10月31日，魏至国给被告杨旭东出具收款条，内容为：今收到中山路201-1号二层承租户杨旭东2017年10月1日至2018年10月1日全年房租叁拾伍万元整，全部交清。收款人魏至国。2017年1月2日，魏至国给被告杨旭东出具收款条，内容为：今收到中山路201-1号承租户杨旭东2019年1月1日至2020年12月31日共计24个月房租捌拾伍万壹仟肆佰捌拾元整（￥851480元）。已现金全部交清。收款人魏至国，身份证号：620102195204××××。2017年2月26日，魏至国给被告杨旭东出具收款条，内容为：今收到中山路201-1号承租户杨旭东2021年1月1日至2021年12月31日共计12个月房租肆拾贰万伍仟柒佰肆拾元整（￥425740元）。已现金全部交清。收款人魏至国，身份证号：620102195204××××。2019年10月27日，魏至国给被告杨旭东出具收款条，内容为：今收到中山路201-1号承租户杨旭东2022年1月至2022年5月房租壹拾玖万柒仟元整（￥197000元）已全部交清。收款人魏至国。兰州农村商业银行股份有限公司桃海支行与甘肃陇江商贸有限责任公司、魏煜桐、段爱民、瞿胜兰、瞿斌金融借款合同纠纷案,甘肃省兰州市中级人民法院于2019年11月5日作出（2019）甘01执101号之二民事裁定书,裁定:一、被执行人魏煜桐名下的位于兰州市城关区××路街道××路××号××层××号［房产证号：兰房权证（城关区）字第3××9号，建筑面积：788.41平方米］的房产以第二次拍卖保留价10918544元交付申请执行人兰州农村商业银行股份有限公司桃海支行以抵偿其相应的债务。上述房产所有权自本裁定送达申请执行人兰州农村商业银行股份有限公司桃海支行时转移。二、申请执行人兰州农村商业银行股份有限公司桃海支行可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。三、解除被执行人魏煜桐名下的位于兰州市城关区××路街道××路××号××层××号［房产证号：兰房权证（城关区）字第3××9号，建筑面积：788.41平方米］房产的查封。2019年10月17日，兰州农村商业银行股份有限公司桃海支行工作人员电话联系被告杨旭东，告知房屋所有权转移事宜，并告知被告杨旭东不要再给原房东缴纳租金，被告称房屋租金已经交到2022年5月了。本院审理过程中，原告要求继续履行魏至国与杨旭东签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》，要求被告向原告支付2019年11月5日至2020年11月5日的房屋租金473040元；被告杨旭东主张其已经向原房东缴纳了2022年5月之前的房屋租金，不应该再缴纳房屋租金。双方意见不一，遂酿成纠纷。本院认为，买卖不破租赁，是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，原告要求继续履行魏至国与杨旭东签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；原告在准备向人民法院申请以物抵债之前的2019年10月17日就向被告杨旭东告知了房产所有权将发生变化的事实，也告知不能再向原房东缴纳任何房屋租金，原告已经履行了告知义务。被告杨旭东称已将2022年5月之前的房屋租金向原房主进行了缴纳的答辩意见，本院认为，被告缴纳房租的方式方法不符合常理和交易习惯，故对原告要求被告支付2019年11月5日至2020年11月5日的房屋租金473040元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨旭东与魏至国2014年5月22日签订的《商铺租赁合同》、2016年1月8日签订的《商铺租赁补充协议》继续履行；二、被告杨旭东在本判决生效后30日内向原告兰州农村商业银行股份有限公司安宁支行支付2019年11月5日至2020年11月5日的房屋租金473040元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费4198元，由被告杨旭东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  丁雨宁二〇二一年六月十五日书记员  陈丽丽