北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8860号上诉人（原审原告）：北京国广物业管理有限公司，住所地北京市石景山区石景山路甲16号北院办公楼B217号。法定代表人：康悦，总经理。委托诉讼代理人：贾平，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧，北京市中咨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温健，女，1968年9月3日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吕雪涛，北京市地平线律师事务所律师。上诉人北京国广物业管理有限公司（以下简称国广物业公司）因与被上诉人温健物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员尚晓茜独任开庭审理。上诉人国广物业公司之委托诉讼代理人贾平、张慧，被上诉人温健之委托诉讼代理人吕雪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国广物业公司上诉请求：1．维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，依法改判支持国广物业公司一审全部诉讼请求；2．本案诉讼费由温健承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1．一审法院认定国广物业公司提供的物业服务存在瑕疵，属于认定事实错误。国广物业公司严格按照《物业服务合同》的约定，维护了龙苑别墅小区的公共秩序。国广物业公司设有24小时出入口值守制度，严格落实车辆登记出入管理，未经业主允许非登记车辆一律不准进入。安保人员每天巡查6次，巡查路线为龙苑别墅公共管理区域内道路主路。国广物业公司安防控制室设专人24小时值守，严密监测公共管理区域范围情况。自2012年服务至今，国广物业公司从未因公共秩序维护而受到业主投诉或控告。案涉树木被修剪，系7x号业主与温健之间的纠纷。因温健后院（属于私宅，非物业管理区域）紧邻7x号业主，温健在其院内种植了四十多棵侧柏。所栽种树木（约6米高）严重影响7x号房屋采光。国广物业公司曾多次协调（上门调解、电话沟通等）两家解决树木修剪问题，但8x号业主均拒绝修剪。2017年11月30日，7x号业主谎称搬家为由，骗取国广物业公司同意其车辆进入别墅区。进入别墅区后，7x号业主使用手锯将温健宅院内部分侧柏树冠部分砍伐。因温健与7x号别墅布局属于背靠背，温健后院完全在人视线盲区范围内，后院又属于业主私宅，国广物业公司员工无法进入，并且7x号业主采取了手锯方式修剪温健所栽侧柏的枝杈（非树干），由于此工作不会产生杂音，使得国广物业公司巡查过程中根本无法发现案涉树木被修剪问题。2．一审法院认为“温健欠缴物业费事出有因，并非恶意”存在事实认定错误。《物业服务合同》约定：“对逾期缴纳物业费及其他费用的业主，物业公司有权对欠费超过3个月的业主从逾期之日起每天按所欠付缴纳费用的0．06%收取滞纳金。”自2018年1月至2020年12月，温健无故拖延缴纳物业费及相关费用。国广物业公司通过多次催缴，包括但不限于书面通知、律师函等，均未果。温健逾期支付物业管理费的行为已达36个月之久，已属严重恶意欠费。温健在与7x号业主案件中，庭审中明确认可是受到7x号业主的欺骗而让相关车辆进入龙苑别墅区。由于安保人员非警察，没有执法权，不可能对经业主同意的车辆进行盘问或者阻拦。温健非常清楚国广物业公司不能亦不可能作为物业管理者检查业主车辆的内部，所以在温健与7x号业主纠纷一案中，温健完全认可了国广物业公司是被欺骗，而非国广物业公司安保失责。温健一方面在与7x号业主纠纷案件中认可国广物业公司被7x号业主欺骗的事实，另一方面在本案中又推卸是国广物业公司的责任，存在明显矛盾之处。而且，温健院内树木被修剪之事，是其自身（明知树木长高会影响邻居房屋采光，却在院内种植45棵，7x号业主及国广物业公司多次沟通，均拒绝修剪，使得与7x号业主矛盾加深）以及7x号业主原因导致的，非国广物业公司能力所能控制。况且，7x号业主已和温健达成和解，其损失已完全获得赔偿。然而温健还以此作为拒交物业费的理由，欠费达36个月之久，明显是恶意为之。二、一审判决存在适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定判决减免温健部分物业费，且不予支持国广物业公司滞纳金请求，法律适用错误。依上所述，温健宅院内树木被修剪，一方面是温健种植45棵树木严重影响7x号业主采光，引起邻里矛盾后，仍拒绝修剪，导致与7x号业主之间的矛盾加深，在树木被修剪一事上，其自身存在较大错误且给邻居造成了损害；另一方面，由于7x号业主谎称搬家，欺骗国广物业公司放行车辆，加之别墅“背靠背”设计方式，使得温健后院完全处在视线盲区范围内，巡查过程中，不可能看到业主私人后院发生之事。从法律上讲，客观上的履行不能，非“不履行”，不能被视为国广物业公司物业管理服务存在瑕疵，未能全面履行义务。相反，国广物业公司在第一时间知晓此事后，立即将树木被修剪之事通知温健，尽最大可能协助业主解决纠纷，减少损失发生。国广物业公司已充分履行物业服务合同约定的义务，不存在履约不全面问题。本案中，真正违反《物业服务合同》、存在违约行为的是温健。温健恶意拒交物业费，已严重侵害国广物业公司及别墅区内其他已缴费业主的合法权益。温健辩称，同意一审判决，不同意国广物业公司的上诉请求。国广物业公司向一审法院起诉请求：1．判令温健支付2018年1月至2020年12月的物业费（含专项维修基金）95279．76元及滞纳金31308．93元；2．判令温健支付欠缴的水费80元、电费439．47元、维修费20元；3．判令温健承担本案诉讼费。一审法院认定事实：国广物业公司主张其系北京龙苑别墅区的物业服务企业，温健为该别墅区8x号房屋的业主，并就此提交了北京龙苑别墅业主委员会作为甲方与乙方国广物业公司签订的《北京市龙苑别墅物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）、业主入住登记表予以证实。温健对上述证据的真实性无异议。上述《物业服务合同》（2016年、2018年、2019年签订）约定物业服务期限为2016年4月1日至2018年3月31日、2018年7月1日至2019年6月30日、2019年7月1日2021年6月30日（固定期）、2021年7月1日至2022年6月30日（双向自由选择期）；物业服务标准为《住宅物业服务标准》中的五星物业服务标准；物业服务费收费方式为酬金制，由业主按照其拥有的物业建筑面积（含地下室面积）预先缴纳，其中别墅为5．5元/平方米/月；物业管理费用的缴纳方式为：按照每月、季、半年预交物业管理费用，在每月、季、半年的最后的25日之前缴清下期的费用；水电的交纳方式为：在更换插卡电表水表之前，按照每月能源费账单列示时间，于每月25日之前足额缴纳，在园区水表电表全部更换为插卡式预付费水表电表之后，业主根据自己的需求提前购买。上述《物业服务合同》同时约定，业主或使用人应按照本合同的约定向乙方缴纳物业服务费。业主或物业使用人欠缴物业管理费用及其它费用依第十四条第2款催缴并处理欠费超过3个月的，乙方从逾期之日起每天按所欠缴费用的0．06%收取滞纳金，滞纳金全部作为物业管理的其它收入。一审庭审中，温健认可其系8x号房屋业主，认可2018年1月至2020年12月期间的物业服务费用未交纳，但主张其房屋面积为334．53平米，并就此提交了不动产登记簿。经一审法院审查，该不动产登记簿中房屋登记表载明房屋楼号为8x，层数为2，建筑面积334．53平米；地下室建筑面积146．68平米。就水电费问题，经举证质证，温健对国广物业公司主张的水费80元、电费439．47元、维修费20元予以认可。就温健陈述的树木砍伐问题，一审法院另查如下：张某系龙苑别墅区7x号房屋业主，与温健所有的8x号房屋南北相邻，温健居南、张某居北，两家宅院之间以铁艺栅栏为界限。温健在双方宅院之间的铁艺栅栏属于自家一侧栽种了数棵侧柏。因采光等问题，2017年12月1日，张某雇佣工人将温健栽种的侧柏树冠砍伐，双方就此产生争议，温健将张某诉至一审法院，最终经一审法院主持调解，双方就赔偿损失、树木移除等问题达成调解协议。一审法院认为：北京龙苑别墅业主委员会与国广物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方俱应遵守合同约定。按照上述《物业服务合同》的约定，温健作为8x号房屋业主，应当按照其拥有的物业建筑面积（含地下室面积），以5．5元/平方米/月的标准，在每月、季、半年的最后的25日之前缴清下期费用，现温健未交纳2018年1月至2020年12月期间的物业服务费，国广物业公司诉请要求其支付，有相应的合同依据。但同时需要注意的是，温健在2018年1月之后未交纳物业服务费系因其在2017年12月与相邻业主张某之间因树木砍伐问题产生纠纷，温健据此认为国广物业公司未尽到物业服务义务，未如约交纳物业服务费，并非恶意欠缴。一审法院认为，涉案小区系别墅区，物业服务费收费标准较高，《物业服务合同》约定的物业服务标准亦为《住宅物业服务标准》中的五星级标准，该等级标准在出入口值守、巡查路线及次数、车辆登记出入、安防控制室值守等公共秩序维护方面均有严格要求。如果国广物业公司善尽约定义务，对涉案树木砍伐问题及时发现、及时制止，则有可能避免此次邻里纷争。现国广物业公司未能尽到如上义务，温健据此认为国广物业公司提供的物业服务存在瑕疵，主张减免物业服务费，与法有据。考虑到上述纠纷发生于2017年底，温健已预交当年度物业服务费，双方亦未就2017年物业服务费提出异议，故一审法院酌情在纠纷次年对物业服务费减免问题予以适当考虑。同时，考虑到温健欠缴物业费事出有因，并非恶意，故一审法院对于国广物业公司主张的滞纳金不再予以支持。就水电费问题，温健对国广物业公司主张的水费80元、电费439．47元、维修费20元予以认可，一审法院就此不持异议。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持，物业与业主之间良性互动才能共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、温健支付北京国广物业管理有限公司2018年1月至2020年12月的物业费（含专项维修基金）合计88927．61元，于判决生效之日起七日内执行；二、温健支付北京国广物业管理有限公司水费80元、电费439．47元、维修费20元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回北京国广物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，国广物业公司向本院提交以下证据：证据1．《龙苑别墅物业服务中心管理制度》，用以证明国广物业公司制定了严格的出入登记、安保、安防控制制度，并严格执行上述制度，不存在物业管理服务瑕疵问题；证据2．2017年11月30日《访客车辆登记表》，用以证明2017年11月30日，7x号业主以谎称搬家为由骗取国广物业公司放行×××车辆进入龙苑别墅区，非国广物业公司服务存在瑕疵；证据3．光盘，用以证明温健后院处在视线盲区，国广物业公司巡查中根本无法发现后院树木被修剪之事；证据4．（2018）京0113民初20048号民事判决书，用以证明7x号业主谎称搬家，欺骗国广物业公司放行其车辆，温健与7x号业主存在的纠纷情况，温健树木被修剪系上述纠纷造成的，与国广物业公司无关；证据5．温健与7x号业主纠纷期间，国广物业公司向法院出具的情况说明，用以证明国广物业公司多次协调温健与7x号业主之间的矛盾，但温健不同意修剪其后院树木。温健发表质证意见称：上述证据不属于二审新证据，不应予以采纳，证明目的不认可。温健未向本院提交新的证据。经庭审质证，本院认为，证据1、2、5与本案争议事实缺乏直接关联性，本院对上述证据不作为二审证据采信；对于证据3、4本院将结合案情综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：国广物业公司要求温健支付2018年1月至2020年12月期间全部物业费及滞纳金的主张能否成立。本案中，国广物业公司与北京龙苑别墅业主委员会签订的《物业服务合同》约定了较高的收费标准及物业服务标准，国广物业公司应按照合同约定提供相应的物业服务，温健亦应按照约定交纳物业费。根据查明事实，温健与其相邻业主之间在2017年12月因树木砍伐问题产生纠纷，温健院内树木因采光问题被相邻业主砍伐。国广物业公司作为涉案小区的物业公司，应当维护涉案小区的公共秩序、维护业主财产安全。关于温健院内树木遭砍伐问题，国广物业公司虽主张设有24小时出入口值守制度、每天巡查6次、安防控制室设专人24小时值守等，但均未对涉案树木砍伐问题及时发现并及时制止，本院难以认定国广物业公司对温健在涉案期间尽到全面履行物业服务的义务。一审法院对2018年1月至2020年12月期间的物业费进行一定的酌减，并无明显不妥，本院予以维持。考虑到温健与相邻业主因树木砍伐产生的纠纷，温健关于并非恶意欠缴物业费的主张具有合理事由，故对国广物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。一审法院认定正确，本院予以维持。综上所述，国广物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2842元，由北京国广物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 尚晓茜二〇二一年六月三十日法官助理 夏海曼书 记 员 陈佳琪