河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终2011号上诉人（原审被告）：蔡兵，男，汉族，1984年10月8日出生，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：王小平，河南信申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：信阳市益民物业服务有限公司，地址信阳市平桥区平西路锦绣名城小区。法定代表人：徐钢。委托诉讼代理人：黄学清，该公司员工。委托诉讼代理人：明道林，河南楚天阁律师事务所律师。上诉人蔡兵与被上诉人信阳市益民物业服务有限公司（以下简称益民物业）因物业服务合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2021）豫1503民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人蔡兵的委托诉讼代理人王小平，被上诉人益民物业的委托诉讼代理人黄学清和明道林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡兵的上诉请求：一、撤销原判、依法改判或发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决被上诉人收取上诉人水电费9034.92元，但是计量水电费的水电表未经信阳市平桥区质量技术监督局强制鉴定，计量属于无效。2、一审判决认为被上诉人的物业管理已经整改与事实不符。一审法院对上诉人提交的关于被上诉人物业管理中存在的诸多问题视而不见，却认为被上诉人已经整改，严重脱离事实真相。该小区业主随时就能提供物业管理中不作为的种种表现。被上诉人违背双方签订的物业管理协议，只收钱不管理，已经让小区业主忍无可忍。即使被上诉人对小区的管理进行了整改，但整改以前的收费仍属不合理。3、一审法院认为，上诉人楼下经营假日酒店与被上诉人无关没有依据。假日酒店位于该小区内1号楼1-4层，属该小区物业管理范围。根据双方所签订的《物业服务委托协议》第一条第一项，被上诉人应当对房屋共同部位进行维护和管理，包括房屋王体承重结构、外墙、楼梯间、绿化维护等。该酒店将外挂电梯、中央空调主机，消防步梯建在1号楼内外墙边的绿化带上，给1号楼业主的外墙造成负担，且其经营给上诉人及其他业主带来较大影响，除了中央空调噪音扰民外，消防步梯直通小区内，外人进入宾馆通过消防步梯可直接到达小区内，给小区安全带来隐患，被上诉人是小区绿化带及外墙的管理者，并没有及时制止上述行为，一审法院却认为与被上诉人物业管理没有关系，与法与理相悖。二、一审法院判决上诉人缴纳水电费滞纳金没有法律依据。被上诉人至今不出示《电力业务许可证》或者委托收取水电费协议书，不具备收取水电费的资质，不能向业主出具水电费的正式发票，是上诉人没有缴纳水电费的王要原因。因此没有按时缴纳水电费不是由上诉人的原因造成的。首先上诉人在2017年12月1日收房，进行装修、入住，并在装修期间交纳500元电费，要求物业开据发票，物业回复没有发票，被上诉人收取上诉人水电费大部分应交电业及自来水管理部门，难道电业及自来水部门也没有发票吗？并且部分水电费被上诉人认为属分摊项目，对此部分分摊的水电费，被上诉人应该开具有效票据。如不开具票据，岂不成为滥收费？双方所签订的物业管理合同在实施和履行中无行业、行政部门进行监督。因此，上诉人拒交水电费，完全合理合法。三、物业服务委托协议属格式合同，相关条款只强调被上诉人的权利，减轻被上诉人的义务。1、物业服务委托协议上规定电费0.7元／度，违反信阳市居民用电价格0.56元／度，被上诉人认为加上公摊，电费应为0.7元／度，违反了《电力法》第四十四条禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用的规定，一审却认为被上诉人对水电费的收取符合情理。2、《民法典》第九百四十条规定，物业服务人员不得采取停止供水供电供暖等方式催缴物业费，但是物业委托协议第三章第一条第三点上确明确写着包括（但不仅限于）责令停止违章违法行为，但对于拒不缴纳有关费用或者拒不改正违章违约的行为的责任人进行停水停电等催缴措施，被上诉人为催缴水电费多次对上诉人家停水停电，此行为与现行法律规定不符。综上，一审事实不清，证据不足，适用法律错误。恳请二审法院查明事实，依法裁判。信阳市益民物业服务有限公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚、准确。1、一审判决认定被答辩人所欠水电费的数额准确，所依据的证据充分，认定事实清楚准确，计量有效。一审判决认定被答辩人所欠水电费共计9034.92元（截止到2020年12月1日），依据的证据为：《物业服务委托协议》、水表照片、电表照片、《催告通知》等，这些证据经过双方在法庭质证，对数额已经认定。被答辩人所称：“计量水电费的水电表未经信阳市平桥区质量技术监督局强制鉴定，计量属于无效”没有法律依据。本小区所使用的水表是由开封市长风水表有限公司生产的，该公司荣获国家技术监督局二级计量合格单位称号，汴京牌水表是河南省重点保护产品（见水表照片）；电表人民电器集团仪器仪表有限公司出品的合格计量产品。产品在使用过程中，铅封保持完好，没有任何损坏。计量准确有效（见电表照片）。2、一审判决认定答辩人物业管理己经整改的事实准确。近几年答辩人加大了基础设施设备投入，申请开发公司建设了电瓶车充电棚13个并安装了充电及监控设备，增添了人脸识别系统、车辆识别系统，修复并完善了门禁、摄像头设备等，同时，大幅度地提升了物业服务质量：定期清洗水箱、按规定检修电梯、变压器等；维护、维修公共设施；在卫生、治安、消防、巡逻、绿化等方面得到了大多数业主的点赞，他们都在按时交纳水电、物业费。被答辩人不看这一基本事实，对答辩人在管理上的进步视而不见，所提供的照片是少数地方、短时间的偶然现象，企图以偏慨全，吹毛求疵，来否定物业公司的管理工作，进而达到拖欠、不交水电费、物业费的目的；被答辩人在小区居住不遵守管理规定，多次在其居住的十层消防疏散通道堆放杂物，给公共安全带来隐患，且不听物业服务人员的通知，拒不排除隐患（见2021.05.31所拍照片）。3、一审判决认定：“假日酒店空调噪音扰民不是物业服务范围，如被告认为因为噪音问题权利受到侵害，应当就侵权问题向侵权人主张权利。”的事实正确。锦鸿酒店是业主张哉齐在自己购买的门面以及上面的住房装修而成立的。在物业公司进驻之前，被答辩人蔡兵未购房时就已经营业。后来，有些业主反映该酒店空调噪音对业主的影响，物业公司也多次协调过，且采取了降噪音措施；物业公司对宾馆要求禁止外来人员通过消防通道进入小区。作为物业公司，在其职权范围内作出了多种努力，协助业主开展各种维权活动，如果被答辩人主张噪音侵权，物业公司愿意积极配合其维权的诉求。二、关于《电力业务许可证》及水、电费发票的问题。1、《电力法》第二十五条：“供电企业在批准的供电营业区内向用户供电。供电营业区的划分，应当考虑电网的结构和供电合理性等因素。一个供电营业区内只设立一个供电营业机构。供电营业区的设立、变更，由供电企业提出申请，电力管理部门依据职责和管理权限，会同同级有关部门审查批准后，发给《电力业务许可证》。供电营业区设立、变更的具体办法，由国务院电力管理部门制定。”物业公司不是供电企业，也不可能成为供电企业，因此，物业公司是不能办理《电力业务许可证》的。2、信阳市供电公司与物业公司签订了《供电合同》，本小区的供电方式是合表用电；小区供水由于是高层小区，需二次增压供水，供水公司仅对小区总水表抄表收费，因此，物业公司只是代收代缴电费、水费（包括共部分分摊的水、电费）。供电公司、供水公司只对物业公司的总电表、总水表开具发票。代收代缴的电费、水费不是物业的收入，物业公司无法开具分户发票。3、关于电力供应部门收取用户的电费滞纳金的规定，是依照2019年3月2日国务院关于《电力供应与使用条例》第39条的相关规定收取的，合理合规。4、该业主自接收房屋以来，至今未交水电费，称在装修期间交了500元电费纯属子虚乌有，请二审法院核实。三、《物业服务委托协议》虽然是格式合同，但合同订立时双方对合同做了充分的解释和了解，所约定的条款并没有违反法律的强制性规定，不存在合同约定无效的情形。关于物业按0.7元／度收取电费的问题，该7毛钱一度的电费中，包括公共路灯、监控、二次供水增压、楼道灯、电梯运转等公共设施设备用电，供电公司综合电价达0.667031元／度（见收费发票证明），物业公司按0.7元／度收取电费合情合理，被答辩人说信阳市居民用电价格0.56元／度，完全是断章取义，信阳市居民户表用电是按阶梯电价收费的，收费依据为（豫发改价管【2012]808号）,其收费价格规定如下：第一档0.56元／度，第二档0.61.元／度，第三档0.86元／度。被答辩人又说0.7元／度违反了《电力法》第四十四条禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用的规定，是对“电费中加收其他费用”理解的歪曲，强词夺理，收取上述公共路灯等公共用电的电费，同样是代收代缴的电费，并不是在电费中加收电费之外的其他费用。依据《民法典》第二百七十三条的相关规定，“业主建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以权利为由不履行义务”所以，业主不能以任何借口拒绝缴纳公摊水、电费，因此，收取该电费是合法的。虽然，双方在《物业服务委托协议》中约定了可以采取停水停电等催缴措施，被答辩人自入住以来一直没有交过水费、电费，物业公司采取的是人性化的服务，从未对业主进行停水停电。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。信阳市益民物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告偿还原告所欠物业费、水电费共计12205.8元；2、判令被告支付欠物业费滞纳金265.82（滞纳金截止至2020年12月1日）；3、判令被告支付欠交水电费滞纳金2478.22元（滞纳金至2020年12月10日）；4、判令被告支付律师代理费3000元；5、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告蔡兵是信阳市平桥区平西路锦绣名城1栋1单元1002室业主，房屋建筑面积264.24平方米。2017年12月1日，被告与原告信阳市益民物业服务有限公司签订《物业服务委托协议》，合同约定：物业服务内容：房屋共同部位的维护和管理，共用设施、设备及其运行的维护和管理，环境卫生，公共绿地、花木、小区内建筑等的养护和管理，配合和协助当地公安部门维护本物业区域内的公共秩序，交通与车辆停放秩序的管理，房屋装饰装修管理，定时开、关小区大门。高层住宅物业服务费按照1元/月/㎡的标准计取物业费，电费0.70元/度，水费3.8元/吨；对拖欠延期交费行为，甲方按日5%收取滞纳金。另查明，被告蔡兵自2019年12月1日至2020年12月1日，欠物业服务费共计3170.88元，产生滞纳金265.82元；2018年3月10日至2020年12月10日欠水电费共计9034.92元，产生滞纳金2478.22元。被告经原告催缴后仍未缴纳，原告来院起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费。因此，原告要求被告支付拖欠的物业管理费共计3170.88元的诉讼请求，本院予以支持。被告提出不缴纳物业费的抗辩理由：物业费过高，私自转租小区公共设施，一号楼酒店安装的空调外机，噪音扰民；路灯维护不到位，二次供水没有按时清洗和检测等；财务和公示不完善等。经查，被告提出物业费过高，因双方签订的《物业服务委托协议》是在房管局等相关部门备案的，被告仅凭信价房字（2000）第96号文件作为参考认为该物业费标准过高，并未提供相应物价行政主管部门的认定，证据不足，法院不予采纳；关于假日酒店的中央空调噪音扰民不是物业服务范围，如被告认为因为噪音问题权利受到侵害，应当就侵权问题向侵权人主张权利，且原告就该噪音问题已经与该酒店协商，并在积极协商处理，综上，被告的该抗辩理由，于法无据，法院不予采纳。另被告提出物业以前服务不到位，法院庭审时被告也表示现在物业对被告提出的问题已经整改，并将整改的后的情况拍照法庭。综上，良好的关系需要双方的维护，小区相当于一个大家庭，物业公司应当尽职尽责的搞好服务，业主也需要积极履行自己的义务，方能改善双方的关系，使该小区居民安居乐业。另外原告主张被告按合同约定支付滞纳金，根据本案的具体情况，被告拖欠物业费确系以前物业服务有不尽人意之处，因此，原告的该项主张法院不予支持。关于水电费，水电费系业主个人使用水电应当缴纳的费用，该项费用系物业公司代为收取并缴纳相关行政单位，因此，该项费用因被告未缴纳，原告为了整个小区运营，代为缴纳所欠费用，因此，原告请求被告支付所欠的水电费9034.92元，符合法律规定及合同约定，法院予以支持。关于原告主张被告缴纳水电费滞纳金，该项诉请符合法律规定及合同约定，法院予以支持。关于被告提出水电费过高的问题，因前期系临时用电，存在公摊费用，且系物业服务协议约定的价格，且2020年8月份后，已经办理完居民用电手续，因此，被告的该项辩解，法院不予采纳；关于律师费用，该项费用非必要性支出，且被告对此不予认可，本院不予支持。关于被告提出物业公司重复收费问题，因被告住宅系两层楼的复式房屋，按房屋住宅面积收取费用，不存在重复收费，被告的该项辩解，法院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告蔡兵于本判决生效之日起十日内向原告信阳市益民物业服务有限公司支付2019年12月1日至2020年12月1日期间的物业管理服务费3170.88元；二、被告蔡兵于本判决生效之日起十日内向原告信阳市益民物业服务有限公司支付2018年3月10日至2020年12月10日期间的水电费9034.92元及滞纳金2478.22元；三、驳回原告信阳市益民物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费248元，减半收取124元，由被告蔡兵承担。二审期间，上诉人蔡兵向本院提交如下证据：一、照片三张，两张是小区业主门上的照片，意证明小区安保存在问题，任何人可以随意出入小区，在小区内贴广告，并反映出卫生存在问题，小区业主门上不断有小广告贴上去，没有人清理。这两张照片分别是2021年3月3日和2021年5月28日的照片，说明小区对于安保和卫生从来都没有做到应尽义务。二、照片一份，是关于小区里路灯维护的问题，这个照片从一审一直举证到现在，本照片是在2021年6月1日拍摄，这个路灯仍然是光秃秃的，没有改善。三、小区业主微信群里的一个聊天记录截屏，意证明小区在垃圾清理管理等各方面存在了很多问题。对此，益民物业对证据一真实性没有异议，公司也做了很多次的清理，提供有清理过程的照片。对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，也说明了公摊电费是合情合理的。对证据三组认为微信群的聊天不全面，反映了上诉人经常在微信群里陈述一些负能量的信息，不能达到其证明目的。被上诉人益民物业二审期间向本院提交了21组证据，证明目的与一审一致，只是大部分都是近期拍摄的照片，还有一审提交的供电合同等复印件，这次是原件。着重强调的第四组证据是蔡兵家门口堆放杂物的照片，是5月31日才拍摄的，说明部分业主不服从管理，杂物仍堆放在消防通道。对此，蔡兵质证称，水电表所展示出来的数量，不应作为参考依据，没有经过强制鉴定的表所出示的数据不具有法律效力，其他因一审质证过，不再予以质证。对第四组证据的照片，不能显示这些杂物都是蔡兵的。同时，对电费发票，蔡兵入住的时候交过五百元电费，物业公司没有出具收据。对宣传栏、物业公司在做工作的照片没有异议，我们不否认物业公司也做了一部分工作，但是我们所举证的都是那些没有做过的。对于水费我们基本上没有提出啥异议，就是认为水电费是过高。二审认定的事实与一审基本一致。本院认为，根据我国《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案上诉人蔡兵与被上诉人益民公司之间于2017年12月1日签订了《物业服务委托协议》，该协议不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方当事人均应该按照该协议约定履行自己的义务。上诉人主张其收房后缴纳了500元电费，但未能提供证据予以证明。上诉人二审提供了照片等证据欲证明其上诉主张，但被上诉人一、二审提供有照片、《信阳市城市供用水协议书》、《高压供用电合同》、二次供水检测报告、电梯检测报告等也证明了其辩解主张，故关于上诉人称水电费计量问题，原审结合案件实际情况认定水电费为9034.92元并无不当，水电费滞纳金也属于双方协议约定内容，不违反法律规定。上诉人称案外人假日酒店的扰民问题，被上诉人虽无执法权限，但应积极协助上诉人向有关部门反映、维护业主合法权益。原审考虑到被上诉人确有物业服务不到位之处，对于物业费滞纳金不予支持较为适宜。综上所述，上诉人蔡兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费248元，由上诉人蔡兵负担。本判决为终审判决。审判长 徐 宏审判员 邰本海审判员 胡晓峰二〇二一年六月二十八日法官助理任明乐书记员张静