湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初2271号原告：钟尚辉，男，1971年9月9日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：江中，湖南严明律师事务所律师。被告：宁乡市龙湾一品小区第一届业主委员会，住所地宁乡市玉潭街道龙湾一品小区。负责人：刘练红。被告：湖南品一物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区黎托街道黎锦苑小区4栋1606房。法定代表人：喻海洋。特别授权委托诉讼代理人：李高翔，湖南通程律师事务所律师。原告钟尚辉与被告宁乡市龙湾一品小区第一届业主委员会（以下简称龙湾一品小区业委会）、湖南品一物业服务有限公司（以下简称品一物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告钟尚辉及其委托诉讼代理人江中、被告品一物业公司的法定代表人喻海洋及其委托诉讼代理人李高翔到庭参加诉讼，被告龙湾一品小区业委会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟尚辉向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告龙湾一品小区业委会于2019年2月1日签订的房屋租赁协议；2．请求判令两被告立即退还原告房屋租金105000元，并自2019年2月2日开始以未退房屋租金为基数按照同期市场拆借利率的1.5倍向原告支付逾期退款利息损失；3．请求判令被告龙湾一品小区业委会赔偿原告房屋装修损失36000元；4．本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年2月1日，原告与被告龙湾一品小区业委会达成协议，由原告承租龙湾一品3栋1、2单元架空层，租赁期限五年，约定共计租金105000元。协议达成后，原告根据被告龙湾一品小区业委会的指示将上述房屋租金交付给了被告品一物业公司，被告品一物业公司于2019年2月2日向原告出具了收条两张，明确收到原告交来的房屋租赁费共计105000元。原告租赁后准备着手对租赁房屋进行装修，但在原告装修过程中龙湾一品小区业主以该租赁场地系公共场地，不得出租为由多次阻工，导致原告未能完成房屋装修工作，原告不得不退出租赁房屋。期间原告多次找到被告龙湾一品小区业委会沟通洽谈解决事宜，但被告均未能妥善处理。2020年7月，原告提出解除双方之间签订的租赁合同并退还原告租赁费，但两被告之间相互推诿，拒不退还，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告龙湾一品小区业委会未作答辩，但提交了图片证据，就涉案租赁物街道办事处和社区进行协调以及公布的处理方案，以及业委会负责人的书面材料。被告品一物业公司辩称：一、2019年2月1日，原告钟尚辉与被告龙湾一品小区业委会签订《房屋租赁协议》，双方约定将位于龙湾一品小区3栋1单元文化架空层租赁给钟尚辉，并对租赁期限、租赁租金等内容进行了约定，后因小区业主反对此事，经社区调解和相关政府的干预，租赁事项就此作罢，终因款项的返还未达成一致意见，故引发诉讼；二、答辩人不是本案的适格主体，无需承担退还房屋租赁的责任。1．从《房屋租赁协议》的首尾部可以明显看出，合同主体系原告钟尚辉与被告龙湾一品小区业委会，自双方在合同尾部签章后，合同生效，双方均应受此合同的约束；2．合同签订后，原告钟尚辉应被告龙湾一品小区业委会要求，通过答辩人的POS机，以刷卡的形式支付房屋租赁费用105000元，被告龙湾一品小区业委会于次日向原告钟尚辉出具了两张收条，其中载明被告龙湾一品小区业委会收到原告钟尚辉房屋租赁费用共计105000元，同时收条尾部均有被告龙湾一品小区业委会的落款，据此，双方以各自的行为认可了答辩人的代收行为；3．答辩人与被告龙湾一品小区业委会之间的款项往来事项，系另外的法律关系，不属于本案审查范围，答辩人在整个房屋租赁过程中仅扮演着代收款项的角色，与本案无实质性的关联，且答辩人与被告龙湾一品小区业委会之间存在资金往来，其结算较为复杂，在双方均已认可代收行为的前提下，被告龙湾一品小区业委会与答辩人之间的结算不属于本案审查的范畴，不应突破合同的相对性原则，让答辩人承担本案的实质责任。三、因案外人彭彬（系被告龙湾一品小区业委会成员之一）于2019年1月7日以被告龙湾一品小区业委会名义向答辩人拆借款项50000元，答辩人与被告龙湾一品小区业委会达成一致意见，在其收到代收款项后，可以从代收款项里面扣除50000元以此抵偿该笔资金拆借。同时，因涉案《房屋租赁协议》中甲方权利与义务的实际落实人和负责人系案外人龙湾一品小区党支部书记谢友华，合同的履行等事务均由案外人谢友华全程参与，应其要求，答辩人于代收款项当日就将代收款项剩余的55000元以整数50000元转至案外人谢友华指定的账户，截至2019年2月2日，答辩人已将代收的105000元支付完毕，完成代收义务。四、在房屋租赁事项发生争议后，历经社区等政府相关部门的多次调解，被告龙湾一品小区业委会在知晓事情原委的情况下，一直未向答辩人主张任何权利，应当视为其默认了答辩人的款项交付事项。本院经审理认定事实如下：2019年2月1日，原告钟尚辉（承租方、乙方）经与案外人谢友华联系后与被告龙湾一品小区业委会（出租方、甲方）签订《房屋租赁协议》，协议约定有如下内容：甲方拥有龙湾一品项目物业管理权，现将位于龙湾一品3栋1单元文化架空层（建筑面积约105平方米）租赁给乙方使用，租赁期限为5年，从2019年2月1日起至2024年2月1日止，租金标准按10000元/年，房租一次性全额缴清；在租赁期内如乙方必须对租赁物进行装修、改建，要实现向甲方说明、改进设计方案，并经甲方同意后，方进行合理改建。乙方确需提前解约，须提前二个月以书面形式通知甲方。协议签订后，原告钟尚辉于2019年2月2日分三次共计实际支付给了被告品一物业公司租金共计105000元，并由被告品一物业公司出具收条，原告钟尚辉亦组织人员准备就其所租赁场地进行装修建设，用作仓库，后因小区业主阻扰，原告钟尚辉未继续进行装修。双方曾就此事多次进行协调，但均未协商一致。被告龙湾一品小区业委会曾于2019年6月2日出具处理方案，其中部分内容如下：1．根据业主要求，停止三栋文化架空层的出租事项，现已和承租方达成解除合同意向；2．考虑到之前承租方已经请了施工单位，并产生了一定的人工和材料费用，决定继续按原设计图装修（作小范围调整），但用途作小区支部、业委会阵地建设及老龄活动中心、小朋友图书室。另查，被告龙湾一品小区业委会于2018年5月28日经选举产生委员有：刘练红、金少钧、彭彬、谢道远、喻亮亮。其公章载明2018.05至2023.05.28。品一物业公司法定代表人喻海洋自认品一物业公司出具收条的10.5万元实际到了其个人账户，喻海洋收到10.5万元后，2019年2月2日，喻海洋通过银行转账5万元至成卫兵银行账户，余下的5.5万元抵扣了谢友华向其借款的5万元。喻海洋于2018年8月14日通过银行转账10万元至彭彬账户，结算业务申请书注明，物业项目投标保证金。2019年1月7日，喻海洋通过微信转账5万元至彭彬微信账户。诉讼中，原告当庭撤回诉讼请求3。上述事实，有到庭当事人的陈述、房屋租赁协议、收条、支付凭证、照片、开庭笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，1、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告钟尚辉与被告龙湾一品小区业委会签订的《房屋租赁协议》，龙湾一品小区业委会未经业主大会的同意或授权，擅自与原告签订协议，将架空层出租给原告用作仓库，改变用途，所签订的合同系无效合同，无效合同自始无效，不存在解除。因此，龙湾一品小区业委会在签订协议时存在过错，对原告支付的5万元租金应承担返还责任。协议约定租期5年，租金共计5万元，原告交付105000元，亦存在过错。对原告支付的租金，本院酌情支持5万元从2019年2月2日至2019年8月19日止以中国人民银行同期贷款利率标准的1.5倍计算，从2019年8月20日至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算。2、原告支付的租金，收条虽载明为龙湾一品小区业委会，但实际支付到了品一物业公司法定代表人个人账户，品一物业公司出具了收条，并加盖了公章，品一物业公司法定代表人未经龙湾一品小区业委会同意，擅自处理租金，因此，品一物业公司虽非合同相对方，但应承担共同返还责任。3、喻海洋与谢友华、彭彬、成卫兵之间的关系和转账的行为系个人行为，现有证据无法证实系品一物业公司与龙湾一品小区业委会之间的行为。品一物业公司辩称其与龙湾一品小区业委会之间存在资金往来，其结算较为复杂，因此，对品一物业公司与龙湾一品小区业委会之间的经济往来，喻海洋与谢友华、彭彬、成卫兵之间的经济往来均应另行处理。4、被告宁乡市龙湾一品小区第一届业主委员会经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，应承担对其不利的诉讼后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《物业管理条例》第十一条、第五十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁乡市龙湾一品小区第一届业主委员会于本判决生效之日起十日内返还原告钟尚辉租金105000元；二、被告宁乡市龙湾一品小区第一届业主委员会支付原告钟尚辉租金50000元从2019年2月2日至2019年8月19日止以中国人民银行同期贷款利率标准的1.5倍计算的利息，支付原告钟尚辉租金50000元从2019年8月20日至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算的利息；三、被告湖南品一物业服务有限公司对被告宁乡市龙湾一品小区第一届业主委员会的返还责任承担共同责任；四、驳回原告钟尚辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3120元，减半收取1560元，由原告钟尚辉负担460元，被告宁乡市龙湾一品小区第一届业主委员会、湖南品一物业服务有限公司共同负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张伟托二〇二一年六月二十九日书记员  董 爽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。