广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初2084号原告：叶亮明，男，汉族，1994年11月30日出生，身份证住址为广东省东莞市常平镇还珠沥二队67号，公民身份号码为441××××××××××××611。委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被告：东莞市凯联物业发展有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××××××××。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：陈彦锐，广东匠矩律师事务所律师。被告：深圳市亿源通实业发展有限公司，住所地为广东省深圳市龙岗区坂田街道象角塘社区××××××亿源通工业园宿舍一楼。法定代表人：戴某1。原告叶亮明诉被告东莞市凯联物业发展有限公司（以下简称凯联公司）、深圳市亿源通实业发展有限公司（以下简称亿源通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈志开，被告凯联公司的委托诉讼代理人陈彦锐到庭参加诉讼；被告亿源通公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席进行审理，公告期间不计入审限，本案现已审理终结。诉讼请求及答辩情况原告叶亮明向本院提出诉讼请求：1.被告凯联公司赔偿原告逾期交楼实际损失290818.35元（损失赔偿金计算方法为以已付房价款2988000元为基数，按年利率6.125%，从2019年4月1日起计算至实际交付房屋之日止，暂计至2020年10月13日止为290818.35元）；2.被告亿源通公司对被告凯联公司的赔偿责任承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由详见本案民事起诉状附卷。被告凯联公司的答辩意见详见本案庭审笔录附卷。被告亿源通公司未答辩。本案相关案情根据双方提供的证据，结合双方的陈述，本院查明并认定以下事实：凯联公司为亿源通公司独资设立的有限责任公司。2018年6月27日，原告作为买受人，与被告凯联公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于东莞市××××××××××××××××××××住宅楼102号房，总价款为2988000元；出卖人应在2019年3月31日前向买受人交付该商品房；买受人逾期付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人逾期交房的，逾期在90日之内，自前述约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（累计不超过房价款的1%）的违约金。2018年7月6日，原告作为借款人，中国农业银行股份有限公司东莞常平支行作为贷款人，凯联公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额1590000元，执行年利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮25%，并随之调整。2020年6月9日，凯联公司作为甲方，与原告作为乙方，签订一份补充协议，约定：一、双方一致同意变更《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款为“出卖人应当在2020年9月30日前向买受人交付该商品房”；二、双方一致同意变更《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款第二项中第二段“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，违约金自《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款原约定的交付日期届满之日起算，违约金不设上限”；三、双方同意违约金计算截止日期及支付日期如下：1.如甲方于2020年8月31日前交付商品房的，则违约金计算至甲方通知交楼之日止，甲方于2020年9月30日支付乙方违约金；2.如甲方于2020年8月31日后但于2020年9月30日前交付商品房的，则违约金只计算至2020年8月31日止，甲方于2020年9月30日支付乙方违约金；3.如甲方于2020年9月30日后交付商品房的，甲方需于2020年9月30日支付乙方首笔违约金（首笔违约金计算至2020年8月31日止，乙方同意甲方免除2020年9月1日至2020年9月30日的违约金），自2020年10月1日起的违约金仍按照本补充协议第二条约定的万分之一标准计算至甲方通知交楼之日止；四、乙方承诺如按照本协议第三条约定收取（首笔）违约金的，则今后不得再要求解除合同，如乙方违反承诺以任何方式（包括但不限于诉讼等）向甲方要求解除合同的，视为乙方违约，乙方已收违约金自动转为甲方应退购房款，且甲方无需承担任何违约金等违约责任；五、本协议为《商品房买卖合同（预售）》的补充协议，除本协议另做变更或补充约定外，均以《商品房买卖合同（预售）》约定为准。原告已足额向凯联公司交付案涉楼款。凯联公司确认存在逾期交房行为，因未取得竣工验收的相关证明，导致案涉物业仍不符合交付使用条件，至今未向原告交付使用。原告主张案涉补充协议是为了尽快交楼、减少诉累而签订的，明确表示不同意按照双方签订的补充协议主张逾期交房违约金，主张应按照贷款年利率6.125%计算。凯联公司则主张案涉补充协议是因包括原告在内的多名业主因逾期交房问题聚众闹事，凯联公司为了平息该事件而签署的，认为补充协议约定的违约金计算标准过高，请求调整为按《商品房买卖合同（预售）》约定的累计不超过总价款的1%计算。凯联公司为证明其与股东亿源通公司之间财产相互独立，提供关于凯联公司2018、2019年度的审计报告拟以佐证。同时，凯联公司在另案（2021）粤1973民初2059号庭审中及本案庭审中明确，其实际控制人即为亿源通公司的老板，亿源通公司的登记股东并非实际老板，凯联公司形式上通过亿源通公司的股东来实现经营管理；凯联公司与亿源通公司之间存在借贷关系，凯联公司也有为亿源通公司的相关债务提供担保及非典型性担保（如网签房产提供担保）；亿源通公司未代收过凯联公司的售房款，亦未收过凯联公司向案外人的借款，只代收过代理销售公司法定代表人袁子良及其亲属或员工（叶秀葵及张梦丽）以认购房产并由认购房产进行网签担保的形式向凯联公司所付的名为购房款实为出借款。经查，确实有袁子良、叶秀葵及张梦丽起诉凯联公司商品房销售合同纠纷四个案件[案号为（2020）粤1973民初18404、18415、18417、18422号]，本院已判决认定袁子良通过以叶秀葵及张梦丽的名义向凯联公司认购房产支付购房款的形式来达到向凯联公司出借融资，该融资借款凯联公司指定由亿源通公司账户收款。以上事实，有原告提供的补充协议、商品房买卖合同（预售）、发票、个人购房担保借款合同、利息证明，被告凯联公司提供的关于凯联公司2018、2019年度的审计报告及本案庭审笔录等附卷为证。裁判结果双方争议焦点为：一是凯联公司应支付原告逾期交房违约金该如何计算；二是原告诉请亿源通公司承担连带清偿责任，依据是否充分。焦点一。案涉《商品房买卖合同（预售）》、补充协议是原告与凯联公司作为平等民事主体协商签订的民事合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。对于原告与凯联公司关于案涉补充协议并非其真实意思表示的主张，本院不予采纳。凯联公司存在逾期交房情形，其需支付叶亮明逾期交房违约金。其次，双方签署的补充协议，对《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限及逾期交房违约金作了变更，其中交房期限变更为2020年9月30日，逾期交房违约金删除了1%的上限限制。原告要求逾期交房违约金调高为贷款利率6.125%计算，凯联公司要求调低为以购房款的1%为上限。双方当事人约定的逾期交房违约金应否调整，应根据本案的具体情况作出判断。截至庭审辩论终结时，凯联公司仍无法确定向原告交付案涉房屋的时间，即凯联公司逾期交房的违约行为持续至今仍未结束，且逾期时间超过《商品房买卖合同（预售）》约定的最后交房期限已将近两年。结合凯联公司违约的情节、后果，本院认为以房价款的1%作为违约金上限明显不足以弥补原告的损失。故对被告要求以购房款1%作为违约金上限的主张，本院不予支持。至于是否应调高违约金标准，经核算，日万分之一即年利率3.65%，结合案涉房屋价款，逾期一年违约金已达109062元。参照东莞市常平同地段同类房屋租金标准，逾期交楼违约金日万分之一已足以弥补原告损失。故对原告要求调高违约金标准为年利率6.125%的请求，本院不予支持。双方补充协议变更交房期限，但亦明确违约金自《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款原预定的交付日届满之日起算，故违约金应自2019年4月1日起计算。双方签署的补充协议中，原告明确同意免除2020年9月1日至9月30日期间的违约金，本院予以确认。综上，被告凯联公司应以叶亮明已付的房价款2988000元为基数，按日万分之一标准，从2019年4月1日起（除2020年9月1日至2020年9月30日外），计算逾期交房损失至实际交付房屋之日止。焦点二。凯联公司提供的关于凯联公司2018、2019年度的审计报告，不足以证实其与独资股东亿源通公司之间的财产相互独立。按照凯联公司的确认，凯联公司与亿源通公司都是由亿源通公司的实际控制人来经营管理，两家公司之间存在借贷、担保和所谓的非典型担保，亿源通公司还收取过凯联公司向案外人的融资借款，凯联公司与亿源通公司之间的财务存在一定程度的交叉或混同。因此，亿源通公司作为凯联公司的独资法人股东，依法应对凯联公司的债务承担连带清偿责任。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《商品房销售管理办法》第三十条的规定，判决如下：一、被告东莞市凯联物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶亮明支付逾期交房违约金，以2988000元为基数，按日万分之一标准，从2019年4月1日起（除2020年9月1日至2020年9月30日外）计至实际交付房屋之日止；二、被告深圳市亿源通实业发展有限公司应对前述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告叶亮明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5662元、（2020）粤1973财保3387号案财产保全申请费1974元，合计7639元（原告已预交），由原告叶亮明负担3087元，由被告东莞市凯联物业发展有限公司及深圳市亿源通实业发展有限公司共同负担4552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  崔丽君人民陪审员  陈焕新人民陪审员  张相平二〇二一年六月十五日法官 助理  王雅仪书 记 员  谭雪儿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第五十七条一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。