广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终3175号上诉人（原审被告）：惠州市鑫旺阁物业服务有限公司，住所地：惠州大亚湾西区老畲村三大屋45号鑫旺公寓办公室。法定代表人：王佩蓉。被上诉人（原审原告）：王小华，女，汉族，1987年9月20日出生，住惠州市×××××××××××××××××××××，身份证号码：510××××××××××××401。被上诉人（原审原告）：杜正林，男，汉族，1986年8月6日出生，住惠州市×××××××××××××××××××××，身份证号码：510××××××××××××616。上诉人惠州市鑫旺阁物业服务有限公司因与被上诉人王小华、杜正林房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初4249号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、请求撤销惠州市大亚湾经济开发区人民法院（2020）粤1391民初4249号民事判决，改判上诉人无需退还上诉人所交押金；二、被上诉人向上诉人如实缴纳水电费275元；三、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：第一、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的收据是在原收据基础上补签，签订的收据不属于双方签订新的房屋租赁合同，所以是上诉人违约。上诉人认为，从原审中上诉人提供的证据材料中。明确证明上诉人与被上诉人原收据租期到期后签订的新收据为续约收据，收据上有明确日期2020年4月28日，今日收到505房（被上诉人所租用房屋），押金1640元，未住满12个月押金不退。此收据所约定的时间和租期在双方明确知道的情况下签订，被上诉人在当庭也确认有收到上诉人微信群发信息，要求增加车位，同意重签租期合同才重签收据。而且被上诉人租期到期续签租期为租房正常流程，双方相互约束，该日期起12个月内，上诉人不可在租期内退房。如果只是单纯的补签只有在租客单据丢失，租客自行要求的情况下才会补签单据，并且起始日期不会变。第二、被上诉人最后一个月即8月份水电费未付，上诉人一审提供证据有原始抄表数据，每月26-28号抄表，在与被上诉人每月交纳的水电底数核对一致。而原审法院没有给予认定这一事实。被上诉人严重违约导致了双方所签订的约定不能履行，上诉人有权不退还押金，并要求被上诉人缴清未付水电费用。综上所述，根据相关规定，提起上诉，请判如所请。被上诉人答辩称：一、原审法院认定事实清楚。首先，2017年5月开始租住鑫旺公寓的18栋505号直至2020年8月退租，三年有余，付款记录及收据可以证明；其次，收据上明确备注了：“原签，补单”；实际押金也是在2017年5月已交，以房东开出的2390元收据为证。二、2020年4月28日补单，一是因为原单据破损，为便于保存；二是因为答辩人作为长租租户出于对被答辩人的信任，为配合其工作，对原已签订的租赁内容进行补充，补充内容为：租车位；从2017年5月至2020年8月一直连续租住同一房屋，从未提出重新签订合同的要求，被答辩人的群发消息表明的意思是：答辩人作为长租租户，积极配合工作，有优先租用车位的优先权，未有任何让答辩人理解为重新签合同，重新核算租期的意思。三、准备退房时有提前半个月告知房东，房东确认没问题：收拾好房间，拿单据过来就行。房屋已经提前打扫干净，退房当天房东验房合格并收回钥匙。房屋及其设施无毁损，押金应该退回答辩人。期间任何时候，被答辩人从未提及水电费问题。后来针对退押金问题，再三沟通，依然从未提起。时间已久，证据不足，无法还原事实。四、无租赁合同登记备案，无专业单位正规发票，押金作为租赁的预付款，无论如何都要返还的。五、双方未签订正式的租赁合同,尽管在出具收据时将房屋租赁的部分事项同时记载于收据之上，但缺乏租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修、装饰装修、水电使用等相关重要事项的约定，不符合房屋租赁合同的基本构成要件，因此该收据不具有租赁合同性质。视为不定期租赁，可以随时解除合同。被上诉人向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告退还全部押金1690元；二、由被告承担本案的诉讼费及其他与诉讼相关的费用。一审法院认定事实：2017年5月，原告承租了被告管理的位于大亚湾区老畲村三大屋鑫旺公寓XXXX房屋，原告向被告交纳了相对于两个月租金的房租押金1320元和钥匙、门禁卡押金320元。2018年5月，原告向被告交纳了大门钥匙押金50元。2020年4月，因租赁房屋所在小区车位使用方式变化及房租调整问题，原告应被告的要求，以在押金收据上进行文字注明的方式，与被告再次签订了房屋租赁合同。原告将先前交纳1320元房租押金和320元钥匙、门禁卡押金的收据原件交回给被告，被告为原告重新开具了收据。新的收据记载的主体文字内容为：“2020年4月28日，押金1320，未住满12个月押金不退；钥匙、门禁卡各三套，押金320元；提供车位一个，每月180元”。收据上方还记载了“700元/月”和“原签，补单”的文字。原告在收据的承租人处签字。此后，原告于2020年8月退租。被告以原告签订新的房屋租赁合同后未住满12个月为由，不给原告退押金。2020年9月29日，原告向一审法院起诉，提出前述诉讼请求。一审法院认为，原告出具的《收据》及相应的付款记录，能够证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实。原、被告之间形成的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。本案争议的焦点是对收据中“未住满12个月押金不退”约定内容的理解问题。单独从收据记载的主体文字内容看，原、被告签订收据后，双方之间形成新的房屋租赁合同关系，原告在签订新的房屋租赁合同后未住满12个月，被告有权不退押金。但是，从收据上方备注的“原签，补单”文字内容看，原、被告签订收据的行为不属于签订新的房屋租赁合同的行为，而是对原已签订的房屋租赁合同的补充修改和完善。故依据对收据上方备注的“原签，补单”文字内容的理解，原、被告签订的收据不属于双方签订的新的房屋租赁合同，原告此前租住房屋的时间和后期租住房屋的时间，应当连续计算。本案原告租住被告房屋已经长达3年时间。故在原告退租时，被告应当与原告结清租房欠款，及时将原告所交押金退回给原告。被告提出原告尚欠水电费的主张事实，没有提交足够证据证明，本院依法不予认定。但是，被告在相关证据充足的情况下，可以依法另案向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决如下：被告惠州市鑫旺阁物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告王小华、杜正林所交押金款1690元。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告惠州市鑫旺阁物业服务有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，由2017年5月押金收据、微信聊天记录、租金收据等可见，被上诉人自2017年5月开始向上诉人租赁房屋，双方成立房屋租赁合同关系。2020年4月，因租赁房屋所在小区车位使用方式变化及房屋租金调整，双方重新签订了收据，载明房屋租金、押金、车位使用费等，以及“未住满12个月押金不退”。上诉人主张自新收据签订时至被上诉人2020年8月退租时，不满12个月，故不予退回押金。但新收据下方备注有“原签，补单”字样，且上述押金均不是新收据签订当日重新收取，应当认定为新收据系对租赁合同内容的变更和补充。双方的房屋租赁合同关系自2017年5月开始，至2020年8月终止已长达3年时间，不存在未住满12个月的情形，因此一审判决上诉人向被上诉人退还押金正确，本院予以维持。另，上诉人主张被上诉人未支付最后一个月的水电费，但其提供的表格系其单方制作，不足以证明其主张，一审不予认定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人惠州市鑫旺阁物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘艳妹审 判 员 于海砚审 判 员 黄**锋二〇二一年六月二十六日法官助理 翟婧文书 记 员 王威立附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。