重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初12887号 原告：唐聪，女，汉族，1987年12月23日出生，住广州市黄埔区。 委托诉讼代理人：傅靓瑾，重庆智圆律师事务所律师。 被告：苏灿，男，汉族，1975年9月7日出生，住重庆市渝北区。 原告唐聪与被告苏灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐聪的委托诉讼代理人傅靓瑾到庭参加诉讼。被告苏灿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结 原告唐聪向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2020年11月26日解除房屋租赁关系。2、被告支付原告租金35531.95元（履约保证金已冲抵欠付租金）。3、被告立即将坐落于重庆市XX新区X项目X号号（房产证上地址为重庆市X区X路X号）房屋交还给原告。4、被告按每日378元的标准支付原告自2021年1月14日起至房屋交还之日止的商铺占用期间使用费。5、被告支付原告律师费5000元。6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年8月16日，被告与重庆葛洲坝融创深达置业有限公司（下称葛洲坝公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定葛洲坝公司将位于X区融X号（实际以公安部门批准后的门牌号为准）出租给被告经营使用，并约定了租期、租金标准及支付方式、违约责任、保证金等。2019年8月26日，原告购买了案涉房屋。租赁合同上案涉房屋位于重庆市X新区X项目X号，是签订租赁合同时的自编号，而买卖合同上是重庆市两江新区悦城路117号，是公安部门批准后的门牌号。2019年8月26日，原被告与葛洲坝公司签订了《权利义务概括转让三方协议》，主要约定：葛洲坝公司将案涉房屋出售给唐聪，原案涉租赁合同继续有效，由原告继受葛洲坝公司在该合同中的全部权利义务。原告收取案涉房屋租赁保证金10000元。后被告未按约支付租金构成违约。2020年11月19日，原告向被告发送律师函要求解除房屋租赁合同。故诉至法庭。 被告苏灿未到庭应诉,也未提交书面答辩意见。 经审理查明：2019年8月16日，重庆葛洲坝融创深达置业有限公司为甲方（出租方、下称葛洲坝公司），与被告为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将位于重庆市X新区X项目X号（实际以公安部门批准后的门牌号为准）房屋出租给乙方经营使用。计租面积为84.35平方米。租赁期限60个月，自起租日开始计算，包括首尾日。起租日为2019年9月1日。乙方应在本合同签署之日起3日内，向甲方支付履约保证金10000元。如乙方延期支付任何应付款项（包括但不限于租金等），甲方均有权不经乙方同意即用履约保证金进行冲抵。商铺租赁期内总租金为341314.5元。租金支付时间和方式为2020年2月1日应当支付16701.3元，2020年5月1日应当支付16701.3元，2020年8月1日应当支付17258.1元，2020年11月1日应当支付17536.6元。……本合同一方依据双方约定或法律规定单方行使合同解除权，致使本合同提前终止的，乙方应当在合同解除或终止之日起不超过50日内向甲方交还出租商铺。未经甲方同意，乙方未按本合同规定的方式或期限交还商铺的，每逾期一日，乙方应按租赁届满日前一年度平均日租金的双倍向甲方支付出租商铺占用期间使用费。如乙方延迟支付租金或其他应付款项，超过30天，按延迟支付租金的日息3‰向甲方支付违约金。同时，甲方有权书面通知乙方后终止本合同。乙方应在收到终止合同的通知书之日起15天内结清所欠甲方费用，除履约保证金作为违约金支付给甲方外，乙方还应赔偿甲方因此遭受的损失（包括但不限于律师费、保全费等）。任何与本合同有关的、由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，应当采用书面形式，并送达至下述地址：乙方：苏灿，地址：重庆市渝北区X路X号附X号，收件人：苏灿，电话：1359410XXXX。任何文件、通知以邮寄方式送达的，邮递机构投递到该地址后出现被签收、或因无人签收被退回的、或地址不详导致无法投递等情形的，均视为已送达对方，邮递机构的邮件发送记录将作为有效证明。 2019年8月26日，原告从葛洲坝公司处购买了案涉房屋。 2019年8月26日，原告为乙方（受让方）、被告为丙方（承租方），与葛洲坝公司为甲方（转让方）签订了《权利义务概括转让三方协议》，主要约定：鉴于甲丙双方于2019年8月16日签订了房屋租赁合同及补充协议（下称租赁合同），甲方将位于重庆市X新区X项目X号（实际以公安部门批准后的门牌号为准）出租给丙方经营，租期5年。甲乙方于2019年8月26日签订了该房屋的商品房买卖合同及补充协议（下称买卖合同）。甲乙丙三方一致确认，于本协议签订之日，乙方承继甲方在租赁合同中的全部权利与义务，丙方同意该权利义务转让。乙方同意按租赁合同约定与丙方继续履行租赁合同。甲方按租赁合同约定向丙方收取了履约保证金10000元，甲方将该保证金无息支付给乙方。协议签订后，原告收取了被告的履约保证金10000元。2020年4月4日，被告支付原告租金10000元。原告陈述，被告应支付的租金：2020年2月1日应当支付16701.3元，2020年5月1日应当支付16701.3元，2020年8月1日应当支付17258.1元，2020年11月1日应当支付17536.6元。扣减被告已经支付的租金和履约保证金20000元，故诉请支付剩余租金35531.95元。 2019年9月4日，原告取得案涉房屋的不动产权证书，不动产权证书载明案涉房屋坐落于重庆市X区X路X号。 2020年11月18日，原告与重庆智圆律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定重庆智圆律师事务所受原告的委托，为其与被告房屋租赁合同纠纷案提供法律服务，本案法律服务费为5000元。2020年11月18日、2021年3月23日，原告分别向重庆智圆律师事务所转账支付1000元和4000元。后重庆智圆律师事务所开具了金额为5000元的法律服务费发票。 原告委托重庆智圆律师事务所马蕾律师、傅靓瑾律师于2020年11月19日向被告邮寄了律师函。该律师函主要内容为自2020年4月4日被告向原告支付租金10000元。此后再未向原告支付租金，该拖欠租金的行为构成严重违约。鉴于该事实，自本律师函送达之日起原被告之间的房屋租赁合同解除。被告应当按约向原告交还出租商铺。逾期交还商铺的，每逾期一日，乙方应按租赁届满日前一年度平均日租金的双倍向甲方支付出租商铺占用期间使用费。该律师函系按照“收件地址：重庆市渝北区X路X号附X号，收件人：苏灿，电话：1359410XXXX”邮寄。中国邮政快递详情单显示：该邮件于2020年11月25日到达，结果为未妥投，备注为迁移新址不明，且无法联系收件人。后该邮件于2020年11月26日被退回。 以上事实有当事人陈述、房屋租赁合同、房屋租赁合同权利义务概括转让三方协议、商品房买卖合同、不动产权证书、中国邮政国内特快专递详情单、律师函、招商银行交易电子回单、微信支付转账电子凭证、民事委托代理合同、重庆增值税普通发票等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，原被告以及葛洲坝公司签订的《房屋租赁合同权利义务概括转让三方协议》（以下简称协议）是当事人的真实意思表示，合法有效，均应按照约定履行义务。原告按照协议约定承继了出租人身份，享有出租人权利义务。原被告应全面履行2019年8月16日《房屋租赁合同》约定的权利义务。被告作为承租人，应承担支付案涉房屋租金的义务。被告苏灿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利义务，相应的法律后果由其自行承担。 关于原被告房屋租赁关系的解除。被告作为承租人，理应支付租金。本案现有证据不能证明被告按约支付了租金。被告应承担举证不能的责任。按约被告逾期支付租金超过30日的，原告可解除合同。原告按双方合同约定的地址、收件人、电话向被告邮寄了律师函，该律师函明确表达因被告逾期支付租金，自本律师函送达之日起，原被告之间的房屋租赁合同关系解除。该律师函于2020年11月26日被退回。根据合同约定，应当视为此律师函已送达被告，原被告房屋租赁合同关系于2020年11月26日解除。对于确认双方房屋租赁合同关系于2020年11月26日解除的诉请，本院予以支持。 关于租金。结合原告陈述及合同约定，被告应支付2020年2月1日至2020年11月26日的租金。扣减被告已经支付的租金和履约保证金共计20000元，故被告还应支付剩余租金35726.8元（16701.3元+16701.3元+17258.1元+17536.5元/季度÷3个月÷30天×26天-20000元）。本案现有证据不能证明被告已经支付了前述租金。对原告要求被告支付2020年2月1日至2020年11月26日租金35531.95元的诉请，系其对自身权利的处分，本院予以支持。 关于占用期间使用费。被告应在房屋租赁关系解除之日即2020年11月26日起，不超过50日内交还案涉房屋，但其未交还，现应当交还。对于原告请求被告交还租赁房屋的诉请，本院予以支持。被告应从2020年11月26日起50日内交还案涉房屋交还案涉房屋。否则，依据双方约定，被告应自2021年1月15日起至交还案涉房屋之日止，支付占用期间使用费。但案涉租赁约定的按平均日租金的双倍支付占用期间使用费的标准过高，本院酌情调整为按日租金1.3倍即243元[（16701.3元/季度+16701.3元/季度+17258.1元/季度+17536.6元/季度）÷365天/年×1.3]予以支持，对原告超出部分的诉请请求，本院不予支持。 关于律师费。根据约定被告应当支付原告律师费。原告举示的相应证据证明其实际支付了律师费5000元。故对被告支付律师费5000元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告唐聪与被告苏灿房屋租赁合同关系于2020年11月26日解除； 被告苏灿于本判决生效后立即将坐落于重庆市两江新区悦城路117号房屋交还原告唐聪； 被告苏灿于本判决生效后十日内支付原告唐聪2020年2月1日至2020年11月26日租金35531.95元； 被告苏灿于本判决生效后十日内支付原告唐聪占用期间使用费（自2021年1月15日起至交还案涉房屋之日止，按日租金243元计算）； 被告苏灿于本判决生效后十日内支付原告唐聪律师费5000元； 驳回原告唐聪的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取7177.27元，由被告苏灿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 叶胜利 二〇二一年六月七日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞