四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终424号 上诉人（原审被告）：攀枝花市仁和区盛和酒楼，营业场所四川省攀枝花市仁和区攀枝花大道南段997号附3、6楼。统一社会信用代码：92510411MA65FMHY09。 经营者：李红，男，1982年4月6日出生，汉族，重庆市永川区人，现住四川省攀枝花市东区。 上诉人（原审被告）：李红，男，1982年4月6日出生，汉族，户籍地重庆市永川区人，现住四川省攀枝花市东区。 被上诉人（原审原告）：杨凯，男，1993年5月15日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：熊勇，四川民慷律师事务所律师。执业证号：××。 被上诉人（原审被告）：攀枝花恒圣房地产开发有限公司。住所地四川省攀枝花市仁和区下沙沟公园内B2管理用房。统一社会信用代码：91510400098331456N。 法定代表人：曾金元，系该公司总经理。 上诉人攀枝花市仁和区盛和酒楼（以下简称盛和酒楼）、李红因与被上诉人杨凯、攀枝花恒圣房地产开发有限公司（以下简称恒圣公司）物权保护纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初3394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。恒圣公司提起上诉后，未在法律规定的时间内缴纳上诉费，依法按撤回上诉处理。本案现已审理终结。 盛和酒楼上诉请求:1.撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初3394号民事判决，依法改判驳回杨凯的诉讼请求或发回重审；2.一二审诉讼费由杨凯负担。事实和理由：1.盛和酒楼与恒圣公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的租赁行为应受法律保护，盛和酒楼与恒圣房地产公司之间不存在恶意串通损害杨凯合法权益的行为。一审法院认定租赁合同无效错误。2.盛和酒楼在与恒圣公司签订租赁合同后，投入了大量人力、金钱进行装修，一审法院判决盛和酒楼在判决生效十五日后搬离未考虑本案的客观情况，有失公允。3.一审法院判决盛和酒楼按照每月每平方米28元的标准赔偿杨凯损失，没有事实依据。 李红上诉请求：1.撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初3394号民事判决，依法改判驳回杨凯的诉讼请求或发回重审；2.一二审诉讼费由杨凯负担。事实和理由：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案中，李红是盛和酒楼的经营者，与恒圣公司签订租赁合同的主体是盛和酒楼，盛和酒楼已经作为本案的诉讼主体，杨凯将李红作为诉讼主体错误，一审法院判决李红承担责任错误。 杨凯针对盛和酒楼和李红的上诉请求辩称，1.盛和酒楼所租赁房屋的所有权属于杨凯，而盛和酒楼与恒圣公司之间的租赁合同关系发生在杨凯与恒圣公司之间的房屋买卖合同以及交付房屋之后。恒圣公司与盛和酒楼的行为侵害了杨凯的财产所有权。恒圣公司没有杨凯的授权和事后追认，与盛和酒楼签订租赁合同的行为属于无权处分。2.依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条或《中华人民共和国民法典》五十六条的规定，个体工商户以个人财产经营的，以个人财产承担责任，以家庭财产经营的以家庭财产承担责任。一审法院判决李红和盛和酒楼共同承担责任符合法律规定。 恒圣酒楼辩称，同意盛和酒楼、李红的上诉请求。 杨凯向一审法院提出诉讼请求：1.确认恒圣公司与盛和酒楼之间签订的租赁合同无效；2.盛和酒楼、李红于判决生效之日起3日内，搬离杨凯位于攀枝花市仁和区攀枝花××道××段××号××号房屋（以下简称案涉商铺）并恢复原状；3.恒圣公司、盛和酒楼、李红赔偿从2019年7月7日-2020年11月7日的经济损失296800元，并从2020年11月8日起按每日618.33元计算房屋被占用的经济损失，至盛和酒楼、李红将房屋归还杨凯并恢复原状止；4.恒圣公司、盛和酒楼、李红承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年12月7日，恒圣公司分别向杨凯出具了“收款收据”9份，载明收到了案涉商铺的购房款，合计1590150元；恒圣公司在收款收据加盖了公司财务专用章，恒圣公司的法定代表人曾金元在收据“收款人”处签字确认。2018年12月10日，案涉商铺均办理了“商品房买卖合同备案表（预售）”，载明：出卖人为恒圣公司，买受人为杨凯；该商品房合同备案网上签订时间为2018年12月7日；同时还记载了该商品房的坐落、面积、总价等。2019年1月31日，杨凯与恒圣公司签订了“房屋验收交接确认书”，载明：杨凯系案涉商铺业主，经验收后同意接收该房屋；恒圣公司盖章确认；在该确认书最下方有手写“注：房款已全部付清”字样，并加盖了恒圣公司的公章。 2019年7月7日，恒圣公司与李红、盛和酒楼签订了“租赁合同”，载明：恒圣公司为出租方、甲方，李红、盛和酒楼为承租方、乙方；甲方将案涉商铺出租给李红、盛和酒楼使用，租赁期限19年，自2019年7月7日至2038年7月6日止；租金15元/㎡，7950元/月，免租期38个月；案涉商铺面积合计530㎡等。合同签订后，案涉商铺即由李红、盛和酒楼装修成为茶楼，经营使用至今。 2020年8月17日，案涉商铺均办理了“不动产登记证书”，权利人均为杨凯；案涉商铺9间，建筑面积合计530.04㎡。 现杨凯认为，案涉商铺在办理网签备案后，恒圣公司与李红、盛和酒楼才签订了租赁合同，且恒圣公司、盛和酒楼李红签订的租赁合同内容明显不符合市场价格及规律，恒圣公司、盛和酒楼李红签订租赁合同时明知案涉商铺已为杨凯所购买、拥有的事实，恒圣公司无权处置案涉商铺，双方发生纠纷，杨凯诉至本院。 另，杨凯提交的案涉商铺同地段其他商铺的“租赁合同”，载明的租赁单价为：30元或35元/㎡/月。 一审法院认为，公民的物权受法律保护。 本案中，案涉商铺均办理了不动产登记证书，且全部登记在杨凯名下，根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”以及第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，杨凯拥有案涉商铺的不动产登记证书（不动产权属证书），而不动产权属证书是确定不动产物权归属和内容的基本依据，对不动产物权的归属具有法律效力，故杨凯系本案案涉商铺的权利人，对案涉商铺享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权等，任何单位和个人不得侵犯。恒圣公司作为案涉商铺的房产开发公司，明知案涉商铺已销售给杨凯，并办理了网签备案以及交房等相关手续，在没有杨凯的准许或授权的情况下，擅自将案涉商铺租赁给他人使用，在事后也未得到杨凯的追认，恒圣公司的行为显然属于无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，恒圣公司与李红、盛和酒楼签订的“租赁合同”属于无效合同，故杨凯诉请确认恒圣公司与李红、盛和酒楼签订的“租赁合同”无效的诉讼请求，一审法院予以支持。无效的“租赁合同”自始没有法律约束力，故李红、盛和酒楼占有案涉商铺，不具有合法性，应当予以腾还给杨凯，故杨凯诉请李红、盛和酒楼搬离案涉商铺的诉讼请求，一审法院亦予以支持。对于杨凯诉请李红、盛和酒楼对案涉商铺恢复原状，李红、盛和酒楼未经案涉商铺的权利人允许，擅自改变案涉商铺的原状态，明显不当，杨凯有权要求李红、盛和酒楼对案涉商铺恢复原状；杨凯在庭审中明确案涉商铺的原状为“清水房”，故杨凯的该诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。恒圣公司辩称是先将案涉商铺出租给李红，再售给杨凯的意见，与一审法院查明的事实不符，一审法院对此不予采纳。 对杨凯主张要求恒圣公司、盛和酒楼、李红赔偿经济损失的问题。恒圣公司与李红、盛和酒楼签订“租赁合同”后，李红、盛和酒楼即占有使用案涉商铺，致使杨凯无法对案涉商铺行使相应权利，必然会对杨凯造成一定的经济损失。本案中，恒圣公司作为案涉商铺的开发商，擅自将已经出售给杨凯的案涉商铺出租给他人使用，明显存在主观故意和过错，应当承担相应赔偿责任，自“租赁合同”签订之日（2019年7月7日）起至本判决确定的李红、盛和酒楼搬离案涉商铺的期限届满之日止；杨凯没有举证证实恒圣公司、盛和酒楼李红有恶意串通的故意或李红、盛和酒楼在该过程中有何过错，致使杨凯的合法权益收到损害，杨凯对此应承担举证不力的法律后果，故李红、盛和酒楼对此不承担赔偿责任；但，如在本判决书确定的搬离案涉商铺的期限届满后，李红、盛和酒楼仍拒绝搬离或继续使用案涉商铺，即侵犯杨凯对其自有财产的物权，则应承担相应赔偿责任。对于杨凯的经济损失问题：本案中，恒圣公司与李红、盛和酒楼签订的“租赁合同”约定的月租金标准（15元/㎡），明显较低，不符合市场经济规律；杨凯提交了同地段其他商铺的月租金标准，为30元或35元/㎡，一审法院根据本案实际情况等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持经济损失按月租金28元/㎡计算，即每月经济（租金）损失为28元/㎡×530.04㎡＝14841.12元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第十七条、第三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认攀枝花恒圣房地产开发有限公司与李红、攀枝花市仁和区盛和酒楼于2019年7月7日签订的《租赁合同》无效。二、李红、攀枝花市仁和区盛和酒楼于判决生效后15日内将位于攀枝花市仁和区攀枝花××道××段××号××号商铺恢复到“清水房”状态，并搬离。三、攀枝花恒圣房地产开发有限公司于判决生效后15日内按月租金14841.12元赔偿杨凯的经济损失（自2019年7月7日起至本判决生效后第15日止）。四、如李红、攀枝花市仁和区盛和酒楼于本判决生效后15日内未搬离案涉商铺，则需按月租金14841.12元赔偿杨凯的经济损失（自判决生效后第16日起至李红、攀枝花市仁和区盛和酒楼实际搬离案涉商铺之日止）。五、驳回杨凯的其他诉讼请求。 二审期间，当事人均未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对一审审理查明事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、盛和酒楼、李红是否应搬离案涉房屋并恢复原状；二、恒圣公司、盛和酒楼、李红是否应基于双方的租赁行为赔偿恒圣公司损失。 关于争议焦点一。本院认为，从本案已经查明的事实可知，恒圣公司在与盛和酒楼签订租赁合同时，杨凯已支付完毕所有购房款，双方已就案涉商铺办理了预告登记。而预告登记的实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。恒圣公司与盛和酒楼签订租赁合同的行为实质是将杨凯对案涉商铺的部分物权权益进行了处分，此时案涉商铺已经预告登记至杨凯名下，且杨凯最终取得了房屋所有权，恒圣公司的处分行为应属无权处分行为。恒圣公司无权占有、使用、处分本案诉争商铺。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”规定，杨凯作为本案诉争房屋的所有权人，有权要求恒圣公司返还房屋。盛和酒楼基于租赁合同关系的占有为相对有权占有，只能对抗无权占有人恒圣公司，不得对抗房屋所有权人，故对于杨凯主张盛和酒楼、李红返还案涉商铺的诉求，应予以支持。 关于争议焦点二。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”杨凯作为诉争房屋的所有权人，有权要求恒圣公司承担损害赔偿责任，杨凯因物权被侵害所受的损失应为本案诉争房屋的租金收益。从本案一审查明的事实看，杨凯在2020年8月17日取得案涉商铺的不动产登记证书，而杨凯在本案中未举证证明其与恒圣公司约定的房屋交付时间，故恒圣公司赔偿杨凯租金收益损失从不动产权证书取得之日即2020年8月17日至盛和酒楼应当搬离商铺的期限届满之日止。一审中杨凯提交了《商铺租赁合同》拟证明同地段其他商铺的月租金标准，恒圣公司质证称对真实性无异议，一审法院依照《商铺租赁合同》的租金标准酌情支持恒圣公司按月租金28元/㎡的标准承担赔偿，并无不当。因本案证据不能证明盛和酒楼与恒圣公司恶意串通，故对这一部分损失，盛和酒楼、李红不承担责任。 因案涉9间商铺的搬离，盛和酒楼在使用过程中对商铺进行了装修，本院结合本案案情酌定盛和酒楼搬离的期限为三个月。如盛和酒楼未在法院确定搬离的期限内搬离，应承担占用房屋给杨凯造成的损失，损失标准亦按照月租金28元/㎡的标准确定为宜。 《中华人民共和国民法典》第五十六条第一款规定“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”，一审法院判决李红、盛和酒楼对不办理案涉商铺占用房屋给杨凯造成的损失承担连带责任，并无不当。 综上所述，盛和酒楼、李红的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第十七条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法典》第五十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初3394号民事判决； 二、攀枝花市仁和区盛和酒楼、李红于判决生效后三个月内返还杨凯所有的位于攀枝花市仁和区攀枝花××道××段××号××号商铺，并将添附物予以搬离、拆除； 三、攀枝花恒圣房地产开发有限公司于判决生效后三个月内按14841.12元/月标准，向杨凯支付自2020年8月17日起至本判决生效后三个月止的房屋占用费； 四、如攀枝花市仁和区盛和酒楼、李红于本判决生效后三个月内未搬离案涉商铺，则需按14841.12元/月标准赔偿杨凯的房屋占用费（自判决确定的搬离时间届满之日的次日起至攀枝花市仁和区盛和酒楼实际搬离案涉商铺之日止）； 五、驳回杨凯的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2876元，由攀枝花恒圣房地产开发有限公司负担；二审案件受理费5752元，由攀枝花恒圣房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二一年六月四日 法官助理 郭 成 书 记 员 李洋明