北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6460号上诉人（原审原告）：王家同，男，1971年2月8日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于洪亮，北京市英政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：申罡，男，1976年2月3日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：刘艳滨，广东品杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：介保海，男，1981年9月29日出生，汉族，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：王跃进，北京市中鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：史威望，北京市中鹏律师事务所实习律师。上诉人王家同因与被上诉人申罡、介保海房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王家同上诉请求：撤销（2020）京0105民初5289号民事判决，改判：1．确认申罡、介保海于2019年9月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2．判令将坐落于朝阳区×号房屋恢复至申罡名下；3．判令申罡、介保海承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决查明事实不清、适用法律不当，应当改判支持王家同一审的全部诉讼请求。一、一审判决并没有查明介保海购房资金的来源。一审庭审中，介保海虽举证其银行明细，称其购房资金为向亲戚、朋友借款，但其自己收入明显不足以支付房屋对价款，但一审判决并没有对其资金来源进一步核实。二、案外人申某为逃避债务，于2019年9月11日通过赠与的方式将房屋过户给申罡，申罡则于9月16日将房屋出售给介保海，短短5天的时间，申罡将房屋出售的信息告知中介，介保海完成看房、签约，明显不符合二手房买卖的基本流程。申罡辩称，同意一审判决，不同意王家同的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，王家同的上诉请求无事实和法律依据。介保海辩称，同意一审判决，不同意王家同的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，王家同的上诉请求无事实和法律依据，属于恶意陈述，对介保海正常生活和家庭决策已经造成重大影响。王家同向一审法院起诉请求：1．确认申罡、介保海于2019年9月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2．介保海将位于北京市朝阳区×号房屋恢复登记至申罡名下。一审法院认定事实：2019年9月16日，申罡作为出卖人（申某作为代理人）与介保海作为买受人签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于朝阳区×，产权证明载明的建筑面积为137．30平方米。经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币385万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为人民币555万元，上述价款买受人一并支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金50万元；剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关的存量房交易结算资金划转协议；买受人选择组合贷款方式申请购房贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为人民币250万元；出卖人和买受人同意自本合同签署后90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续等。同日，申罡作为出卖人（申某作为代理人）、介保海作为买受人与北京链家置地房地产经纪有限公司签署了《居间服务合同》，与北京方源房地产咨询服务有限公司作为服务方签署了《房屋交易保障服务合同》。一审庭审中，介保海向法庭提供了一份2019年9月17日申罡签名的委托书，载明申罡委托申某代其办理出售涉案房屋时磋商、签约、收取定金等事宜。对此，王家同表示上述委托书晚于签订日，合同效力存在无效的可能。2019年9月23日，申罡作为出卖人与介保海作为买受人签署编号为C×××××××号的《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同），约定：该房屋的成交价格为385万元，买受人应当在甲乙双方办理不动产转移登记手续前5个工作日前支付首期房款135万元，余款250万元向银行、公积金管理中心申请贷款支付等。上述合同签署后，介保海于2019年9月16日向申罡支付定金5万元，于2019年11月1日通过理房通向申罡支付了购房款670万元。2019年11月1日涉案房屋转移登记至介保海名下。2019年11月22日，北京工商银行北京方庄支行向申罡发放了介保海针对涉案房屋的组合贷款共计250万元。2019年12月9日，介保海向申宝山账户支付1万元，于2020年1月16日向申宝山账户支付30万元，于2020年1月23日申宝山账户支付26万元。一审庭审中，申罡、介保海表示上述款项系受申罡委托支付到申宝山账户中，其中包含售房余款15万元（户口保证金10万元、物业保证金5万元）、车位款30万元、家具款6万元以及签署合同有申某替介保海支付的中介费6万元。另查一，位于北京市朝阳区×号房屋于2010年6月18日登记于申某名下，于2019年9月11日申某通过赠与的方式转移登记至申罡名下。申罡与申某系兄妹关系。另查二，2019年9月，王家同以民间借贷的案由向朝阳法院起诉了案外人申某和王某，要求王某和申某偿还借款1450万及相关利息。2019年11月，王家同以债权人撤销权纠纷的案由向朝阳法院起诉了申某、申罡，上述案件目前尚在审理过程中。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，王家同主张涉案的房屋买卖合同无效的理由为恶意串通，损害了其利益。所谓恶意串通，又称恶意通谋行为，是指在买卖活动中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。构成恶意串通，需要满足以下几个要件，第一，恶意串通首先需要双方具有损害第三人的恶意，即明知或应知其行为造成国家、集体或第三人的损害而故意为之。第二，恶意串通需要恶意串通的当事人事先存在着通谋，即串通的当事人都希望通过实施某种行为而损害国家、集体、第三人的利益。第三，双方相互配合，共同实施的违法行为。本案的争议焦点为，介保海是否存在损害王家同利益的恶意及介保海是否与申罡存在事先的通谋行为。通过查明的情况可知，介保海购买涉案房屋系通过第三方中介机构居间获取的房源，没有证据证明介保海在本次购房时对申某、王某与王家同之间的债权债务或正在进行的诉讼系知晓，亦没有证据显示在购房之前介保海与申罡之间存在恶意损害王家同利益的意思的联络，因此无法认定介保海与申罡存在事先的恶意和通谋。第二，从涉案房屋的交易情况可知，整个交易过程符合二手房买卖的基本流程，介保海支付给申罡的购房款，与当时市场价格基本吻合，其中部分款项又通过公积金贷款和商业贷款由贷款银行直接支付至申罡账户，涉案房屋已经完成了所有权变更登记。由此看来，无论申罡出售涉案房屋的行为是否存在恶意，现有证据确不足以证明介保海存在与申罡恶意串通的行为，故一审法院对于王家同的诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：驳回王家同的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为申罡与介保海签订的房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，王家同主张申罡与介保海签订的房屋买卖合同无效的理由为申罡与介保海恶意串通，损害了其利益。根据本案查明的事实，介保海购买涉案房屋是通过第三方中介机构居间获取的房源，介保海支付给申罡的购房款，与当时市场价格基本吻合，购房款项通过理房通账户及采取公积金贷款和商业贷款方式全部支付给申罡，且涉案房屋已经完成了所有权变更登记。故介保海与申罡的房屋交易行为已经全部完成且符合常规做法。现有证据不能证明介保海在本次购房时对申某、王某与王家同之间存在纠纷一事知晓，亦没有证据显示在购房之前介保海与申罡之间存在恶意损害王家同利益的意思联络，因此，无法认定介保海与申罡存在恶意串通损害王家同利益的行为。故一审法院对于王家同的诉讼请求不予支持并无不当。王家同上诉主张一审法院没有审查介保海资金来源及申罡、介保海在5天时间内完成交易不符合房屋买卖的基本流程。因介保海就其职业、收入情况及前期看房至签约过程作出了合理解释，本院对其陈述予以采信。故王家同的该项上诉意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，王家同的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王家同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  孙 京审 判 员  于洪群二〇二一年六月二十五日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏