北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6665号上诉人（原审被告）：张岩松，男，1969年1月21日出生。被上诉人（原审原告）：王雪英，女，1981年10月15日出生。上诉人张岩松因与被上诉人王雪英房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初48791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人张岩松，被上诉人王雪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张岩松上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令王雪英支付2020年3月22日至2020年6月7日的房屋租金5133元、卫生管理费154元，共计5287元；3.判令王雪英支付违约金4000元；4.判令王雪英赔偿多项经济损失2000元；5.诉讼费用由王雪英负担。事实和理由：2020年3月22日至2020年6月7日王雪英占用房屋77天，应付租金5133元、卫生管理费154元，共计5287元，一审判决计算错误；王雪英未按合同约定支付租金的行为，构成违约，张岩松采取收房、强制终止合同进行止损的行为正当，王雪英应依约支付违约金；王雪英的2000元押金应当抵扣张岩松开锁、换锁、保洁、物品修复等多项支付费用经济损失。王雪英辩称：同意一审判决，不同意张岩松的上诉请求及理由。王雪英向一审法院起诉请求：一、判令张岩松支付王雪英单方解约违约金4000元；二、判令张岩松退还王雪英押金2000元、剩余房租1206元、卫生费和管理费630元；三、判令张岩松赔偿王雪英误工费1000元、精神损失费2000元。张岩松向一审法院反诉请求：判令王雪英支付张岩松违约金1067元（已经扣除剩余房租933元、押金2000元）。一审法院认定事实：2020年3月21日，王雪英与张岩松签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定王雪英向张岩松承租北京市朝阳区关东店北街×号楼×室合租×间（以下简称涉案房屋），租赁期限为2020年3月22日至2021年3月31日，租金标准为每月2000元，支付方式为押一付三，租金支付时间为第二次2020年5月30日6000元+667元，第三次2020年8月30日6000元等；押金2000元、全年卫生费375元、全年维修管理费375元；合同期满或合同解除后，押金抵扣王雪英应承担的费用及王雪英应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数退还王雪英；押金不得冲抵租金；王雪英应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因王雪英保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，王雪英应负责维修或承担赔偿责任；如王雪英不维修或拒不赔偿的，张岩松有权解除合同，张岩松可代为维修或购置新物，费用由王雪英承担；王雪英应安全使用并爱护房屋的设施，因王雪英使用不当或者其他过错责任造成王雪英租住人员自身及他人人身伤害及其房屋附属设施、设备（含家电）的损坏、水灾、火灾及第三方损失，由王雪英自行负责维修或赔偿，王雪英在7日内拒不赔偿的，视王雪英违约，张岩松有权单方解除合同，收回房屋，一切费用由王雪英自行承担并追究其相应的法律责任；王雪英不支付或者不按照约定支付租金达3日的，张岩松有权单方解除合同，收回该房屋等；租赁期内，张岩松需提前收回该房屋的，应提前30日通知王雪英并积极给王雪英调房，否则将已收取的租金余额退还王雪英并按月租金的200%支付违约金。合同附件二《治安责任告知书》载明，王雪英有义务维护并安全使用爱护房屋的家具、电器及附属设施，有损坏需及时维修。王雪英已于2019年9月21日向张岩松支付涉案房屋的押金2000元，张岩松出具收据。2020年3月22日，王雪英向张岩松支付2020年3月22日至2020年6月21日的房租6000元及卫生管理费750元，张岩松出具收据。庭审中，王雪英、张岩松均向法院提交了微信聊天记录。从微信聊天记录中可以看出：2020年4月20日，涉案房屋内的另一租户周某在微信群里表示厨房间的窗户和门玻璃被风刮坏了，门的玻璃是其4月19日晚上回来一开门就听见碎掉了，其将窗户关了一下，不知道是没关紧还是被开了，4月20日早上起来就看到窗户玻璃碎了；王雪英于2020年4月20日回复说不知道，其在外边上班这几天都不在家；周某回复那应该是其没有关紧，其去找人修；2020年4月21日，张岩松表示依约与王雪英解除合同，在三天后收房，要求王雪英必须搬走，并要求王雪英赔偿玻璃的费用并支付违约金；王雪英回复将押金房租退了二话不说搬走；2020年4月23日，张岩松通知王雪英于下周一（2020年4月27日）收房。2020年6月2日，张岩松通知王雪英于2020年6月3日上午10点准时收房。经询，双方认可在2020年6月3日，警察到了涉案房屋，经警察协调，张岩松同意给予王雪英三天时间搬走，否则视为王雪英放弃屋内物品。王雪英表示虽然警察说给予三天时间，但是王雪英于2020年6月3日当天即搬离了涉案房屋，就此主张，王雪英提交了视频及自如搬家订单为证；王雪英表示其搬走时未通知张岩松，未办理交接手续，亦未将钥匙返还张岩松。张岩松表示因警察要求给予王雪英三天时间，故其于2020年6月7日换锁后收回房屋。一审法院认为：王雪英、张岩松签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在合同履行期内，张岩松以玻璃掉落为由主张王雪英违约，要求解除合同并收回房屋。但通过查明的事实可知，张岩松的证据不足以证明此次玻璃掉落系王雪英原因导致，亦不足以证明王雪英在此次玻璃掉落事件中存在违约行为。故法院认为张岩松在合同履行期内单方提出合同解除构成违约，张岩松应依约退还王雪英剩余租金，并支付违约金4000元。针对剩余租金的数额，双方经公安协调确定王雪英需在2020年6月6日前搬离涉案房屋，虽王雪英实际提前搬离，但未将提前搬离事项通知张岩松，亦未与张岩松办理交接手续，张岩松实际于2020年6月7日收回房屋，故张岩松应退还自2020年6月8日至2020年6月21日的房屋租金。王雪英的交纳的卫生费及管理费系全年费用，张岩松应退还王雪英2020年6月8日至2021年3月31日期间的卫生费及管理费共计610元。王雪英主张的误工费无证据支持，法院不予支持。王雪英主张的精神损失费没有法律依据，法院不予支持。针对张岩松的反诉请求，张岩松在王雪英应交纳一下期租金之前即单方通知王雪英解除合同并收回房屋，已对王雪英造成心理不安；在王雪英应交纳下一期租金时，张岩松亦未通知王雪英表示同意继续履行合同，故法院认为王雪英未交纳下一期租金不构成违约。法院对于张岩松的反诉请求不予支持。据此，一审法院判决：一、张岩松于判决生效之日起七日内支付王雪英违约金四千元；二、张岩松于判决生效之日起七日内返还王雪英押金二千元、租金九百九十三元、管理费和卫生费六百一十元。三、驳回王雪英的其他诉讼请求。四、驳回张岩松的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费48元，由王雪英负担23元（已交纳），由张岩松负担25元（于判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由张岩松负担（已交纳）。二审期间，张岩松提交证人周某书面证言，租房群微信聊天记录，证明玻璃坠落是王雪英的责任。王雪英的质证意见是：对证人周某书面证言的真实性与证明目的均不认可；对租房群微信聊天记录真实性认可，证明目的不认可。王雪英提交网页查询打印件，证明张岩松有多处房屋出租，是专业的二手房东，而且经常撵租户，不退房租押金。张岩松的质证意见是：对该网页查询打印件的真实性不确定，对证明目的不认可，与本案没有关系。对当事人提交的证据，本院依据本案其他事实予以综合审查认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，合同履行期间，张岩松以玻璃掉落为由主张王雪英违约，要求解除合同并收回房屋。但张岩松的证据不足以证明此次玻璃掉落系王雪英原因导致，亦不足以证明王雪英在此次玻璃掉落事件中存在违约行为。鉴此，一审法院确认张岩松在合同履行期内单方提出合同解除构成违约，并无不当。张岩松应依约退还王雪英未使用房屋的剩余租金、押金并支付违约金。关于王雪英主张返还的租金、卫生费及管理费的数额。一审法院参考王雪英搬离时间以及张岩松实际收回房屋的时间，确认张岩松应退还的房屋租金、卫生费及管理费的数额尚属合理，本院予以确认。因张岩松在王雪英应交纳下一期租金之前即单方通知王雪英解除合同并收回房屋，王雪英未交纳下一期租金不构成违约。张岩松要求王雪英支付违约金并赔偿经济损失，依据不足，故对张岩松上述主张，本院不予支持。综上所述，张岩松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96元，由张岩松负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 万丽丽二〇二一年六月二十五日法官助理 陈亢睿法官助理 李延昭法官助理 向 玗书 记 员 卢园园-2--1-