江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2642号上诉人（原审被告）：张斌，男，1976年1月20日出生，住南通市崇川区。被上诉人（原审原告）：南通兴川国有资产运营有限公司（原企业名称：南通市港闸区国有资产经营有限公司），住所地南通市崇川区城港路58号9楼。法定代表人：蒋轶群，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：季娅南，江苏崇诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆洋，江苏崇诚律师事务所律师。原审第三人：姚值平，男，1973年1月19日出生，住南通市崇川区。上诉人张斌因与被上诉人南通兴川国有资产运营有限公司（以下简称兴川公司）及原审第三人姚值平房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2021）苏0602民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张斌上诉请求：撤销原判，改判驳回兴川公司的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由兴川公司负担。事实和理由：一、兴川公司不享有合同解除权。自2020年4月中旬，姚值平使用案涉房屋，兴川公司应当知道张斌将房屋转租，但至2020年11月30日六个月内未提出异议，其再以未经其同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，不应支持。二、张斌缴纳给兴川公司的保证金17400元未予扣减。三、张斌应享受减免三个月租金的政策，尚有一个月租金未予扣减。兴川公司辩称，无论根据合同约定还是法律规定，对于张斌擅自转租的行为兴川公司均有权解除合同。虽然张斌与姚值平的转租合同是2020年4月签订的，但姚值平直到8月底才开业，兴川公司在2020年12月初巡查时结合案涉房屋的经营业态发现张斌存在擅自转租行为，立即发函通知张斌解除合同，从知晓张斌存在转租行为到发函通知解除的时间未超过6个月。合同约定未扣或未扣完的保证金在合同期满后如数退还。关于租金减免，虽然国家有相关优惠政策，但需要承租人申请并办理相关手续，兴川公司通知张斌后其一直未前来办理，若符合相关政策条件将会如实减免。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。姚值平述称，希望可以直接与兴川公司对接，继续租赁使用案涉房屋。兴川公司向一审法院起诉请求：1.确认兴川公司与张斌之间签订的《房屋租赁合同》已解除，并要求张斌和姚值平共同将房屋恢复原状并返还；2.判令张斌支付未交纳的房屋使用费3858.33元(房屋使用费暂计算至2021年1月13日，判令张斌按照合同约定的租金标准支付租金至房屋交还之日止);3.判令张斌支付违约金28243元；4.本案诉讼费用由张斌承担。一审法院认定事实：兴川公司原企业名称为南通市港闸区国有资产经营有限公司，后于2021年2月7日变更为现企业名称。案涉房屋坐落南通市崇川区和盛×××岸××幢××室，系兴川公司单独所有。自2013年12月15日起，张斌即租赁案涉房屋，其中自2016年12月14日起至2019年12月13日止的租赁期限到期后，张斌向兴川公司提出续租申请。2020年4月7日，兴川公司（出租方、甲方）与张斌（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1.甲方出租案涉房屋给乙方作足浴使用，租赁期限为3年，自2019年12月14日至2022年12月13日止；2.第一、第二年年租金（含税）为46300元，第三年增长5%年租金（含税）为48615元，年租金一年一付，实行先付后用使用原则，乙方须在合同签订之日起三日内缴清第一年租金，后期租金须在下一租赁期开始前十日内缴清，逾期支付租金超过二十日的，甲方有权解除合同并收回房屋；3.乙方不得擅自转租租赁房屋或变相改变房屋实际承租使用人的行为，存在此种行为的需向出租人方进行备案，否则甲方有权解除合同并收回房屋；4.乙方有上述情形的，应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金，违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同另就其他相关事项进行了约定。同日，张斌另签署承诺书及安全经营责任书各一份作为上述房屋租赁合同的附件，承诺：1.按照合同签订经营范围经营（需各项证件齐全），一经发现违反约定视为违约处置，承担违约责任；2.在归还房屋时需要恢复房屋原样，（无任何装饰装修隔层、自己敲除的隔层必须恢复）产生不必要的纠纷费用自行承担；3.承租房屋由本人自行使用，除按房屋租赁合同约定使用该房屋外，亦不将该房屋分割使用，及以任何方式与他人合用该承租房屋。上述合同签订后，兴川公司按约将案涉房屋交付张斌使用。张斌另向兴川公司出具承诺书一份，其上载明：“本人张斌承租和盛×××岸三期××-××室，2019年12月14日至2022年12月13日期间不转租。”2020年4月11日，张斌与姚值平签订房屋租赁合同一份，约定由张斌将案涉房屋出租给姚值平，姚值平陈述其于2020年8月29日在案涉房屋内开业经营北京精品鞋城。2020年12月初，兴川公司在巡查中发现张斌存在转租行为。2020年12月7日，兴川公司通过EMS国内特快专递向张斌发出律师函，通知张斌解除合同并办理交房手续，后被张斌拒收退回。兴川公司另电话通知张斌解除合同，张斌自认其已接到兴川公司的解约电话并自接到通知后至今未再交纳房租。兴川公司另于2021年1月4日再次向张斌发出律师函，内容同上，张斌于2021年1月10日签收。庭审中，张斌主张在前期租赁期间内即存在转租行为并已得到兴川公司默认，但亦自认其出具的关于不转租的承诺书系双方签订续租合同的前提，兴川公司在续租前即对不允许转租有要求。张斌另抗辩称其未取得与案涉合同文本。姚值平则要求兴川公司与张斌承担其因返还房屋所造成的损失。一审认为，兴川公司、张斌签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。张斌未经兴川公司同意擅自将案涉房屋转租姚值平，兴川公司有权解除合同。关于张斌抗辩称其转租行为已得到兴川公司默许及承租户存在转租是普遍现象，首先即便在上一租赁期限内存在转租的情形，亦无法将其类推适用于当前合同约定的租赁期限内，同时根据合同相对性原则，无论是案涉合同还是张斌出具的承诺书，均明确禁止擅自转租，张斌亦自认兴川公司在续租前即对不允许转租作出要求，并将张斌作出关于不转租的承诺作为双方签订续租合同的前提，据此，张斌的该项抗辩不能成立，法院不予采信。张斌抗辩称其未收到合同文本，无证据予以证明，退言之，案涉合同的真实性张斌予以确认，该合同上载明合同一式两份，甲乙双方各执一份，在缔约后相当长一段时间内张斌亦未就是否取得合同作出意思表示，仅在庭审中作出如是抗辩，法院对其该抗辩主张，无论从证据角度及日常常理角度均难以采信。兴川公司采用邮寄及电话等方式通知张斌解约，张斌亦自认接到兴川公司通知解约的电话，故案涉房屋租赁合同于通知到达张斌时解除。合同解除后，张斌应当将案涉房屋恢复原状并交还兴川公司，同时兴川公司亦有权依据物权请求权要求姚值平返还租赁物。张斌占用案涉房屋至今，应当支付欠付房租及房屋占有使用费，房屋占有使用费参照合同约定的租金标准予以计收。合同因违约解除，解除权人可以请求违约方承担违约责任，现兴川公司请求张斌支付违约金28243元，有合同依据，亦未过分高于造成的损失，法院予以支持。关于姚值平要求继续履行转租合同，因张斌作为承租人丧失租赁权，转租合同也因赖以存在的基础不复存在而不得不终止。至于姚值平请求兴川公司、张斌承担其损失，因其与兴川公司之间并无直接的租赁关系，故不得请求兴川公司承担违约责任，至于对与其存在租赁关系的张斌，可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条规定，一审判决：一、兴川公司与张斌于2020年4月7日签订的《房屋租赁合同》已解除，张斌及姚值平于判决发生法律效力之日起十日内将坐落南通市崇川区和盛×××岸××幢××室房屋恢复原状并交还兴川公司；二、张斌于判决发生法律效力之日起十日内支付兴川公司房租及房屋占有使用费（按46300元/年的标准，自2020年12月14日起计算至实际交还房屋之日止）；三、张斌于判决发生法律效力之日起十日内支付兴川公司违约金28243元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费301.5元（已减半），由张斌负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，张斌与兴川公司签订房屋租赁合同并向兴川公司出具承诺书，承诺在其承租期间不转租，但其又于2020年4月与姚值平签订房屋租赁合同，将案涉房屋转租给姚值平使用。张斌与姚值平约定的租赁期限虽为2020年4月，但其与姚值平一致陈述姚值平承租后进行装修，直至2020年8月底才正式营业，兴川公司于2020年12月发现张斌有转租行为，遂于2020年12月7日向张斌发出律师函，但张斌拒收退回，后兴川公司电话通知张斌解除合同，张斌对接到兴川公司的解约电话并在接到通知后未再交纳租金予以认可，根据上述事实可以认定，因张斌转租违约在先，兴川公司根据其与张斌的租赁合同约定及承诺书有权主张解除合同，且其解除通知已到达张斌，双方的租赁合同因兴川公司行使解除权而解除，张斌还需依合同约定承担违约责任。张斌自认2020年12月14日之后未再交纳租金，一审判决其自此日开始计算房屋占有使用费合法有据。张斌在一审中未提出多减免一个月租金并退还保证金的反诉或抗辩，一审对此未予审查并无不当，二审中兴川公司不同意一并调解，张斌可就此依法另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费603元，由上诉人张斌负担。本判决为终审判决。审判长  金玮审判员  卢丽审判员  曹璐二〇二一年六月二十四日书记员  邱晴