惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初3044号原告：周兰婷，女，汉族，1978年12月18日出生，住四川省合江县×××××××××××××××，公民身份号码：510××××××××××××287。委托诉讼代理人：欧权泉，广东法聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：范志文，广东法聪律师事务所律师。被告：惠州市汉富房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼611号房。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国文，广东惠天好律师事务所律师。原告周兰婷与被告惠州市汉富房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧权泉、范志文、被告的委托诉讼代理人张国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2021年4月30日止的逾期交房违约金123,930元（以680,000元为基数，从2018年1月1日起，按每日万分之一点五暂计算至2021年4月30日止），并自2021年5月1日起的违约金以680,000元为基数按每日万分之一点五计算至交付商品房之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月25日原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的惠州大亚湾西区千和茗居2栋11层03号房，购房总金额为680,000元，原告按首付百分之四十，剩余商业贷款支付。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。原告按约付清了购房款，被告逾期交房。因业主信访，在有关部门的协调下，被告及施工单位于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》，承诺书第二项约定：2018年6月30日千和茗居项目需要完成进度：1.安全排查、1#楼外架拆除、1#楼铝合金门窗、1#楼防雷工程、1#楼水电安装工程（以完成大部分为标准）、1#楼电梯工程（以电梯进场为准）、地下室砌体工程，以上项目验收属自检验收类，如完不成以上分部工程，按全部房款的万分之一点五赔偿逾期交楼违约金，从2018年1月起算，如按时完成分部工程按原合同全部房款的万分之一赔偿违约金，2018年9月30日一次性支付赔偿违约。截止至起诉之日，被告未完成竣工验收备案，未向原告交房，2018年6月30日的项目进度也未完成。被告逾期交房应按合同约定承担违约责任，逾期交房后出具的承诺书是对原《商品房买卖合同》的补充及变更，现被告仍无法按《商品房买卖合同》及《千和茗居项目承诺书》的内容完成其应承担的义务。被告的行为已严重损害原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所诉。被告辩称，目前为止汉富公司在承诺书中所做的承诺项目均已完工，那么应当恢复按合同约定的日万分之一按房款的总额计付违约金，因为2018年1月8日的承诺书中是对政府所作出的，现在也已完成了承诺项目，在合同未做修改变动的情况下，应当根据合同的相对性质按照合同约定来履行延期交房的违约约定；另外该房目前未交付的原因也是因为前期施工的长沙建安公司所施工项目质量存在问题，目前按照住建部门的要求，经过相关的鉴定机构鉴定看如何进行质量返工，待方案确定后就可以进行质量修复后，根据修复情况给业主交付楼房。所以请求法庭根据原合同的每日万分之一计付延期交房违约金。如果违约金再如此计算下去，违约金就会有可能超过已交付房款的百分之三十，所以不符合法律的约定。现在是政府协调的，但是业主的要求不一致，有些业主要求不需要返修，有些业主要求返修，如果需要返修的话，时间可能需要两三年，所以继续计算违约金有可能超过业主缴纳的房款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月25日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾西区千和茗居2栋11层03号房，该商品房总价款680,000元，买受人应于2016年4月12日前支付首期房价款280,000元，余款400,000元向银行申请贷款支付。关于商品房交付条件，合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人交清全部房款或者银行放款后，并付清所有应付款项；4.满足其他双方另行约定的交付条件。关于交付时间，合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。关于逾期交付责任，合同第十二条约定：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告按约付清全部购房款。因被告逾期交房，引起业主信访，在住建局的协调下，被告及施工单位长沙市建筑安装工程公司于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》，承诺：一、承诺于2018年8月30日在政府的全力协助下完成竣工验收，2018年12月31日前交楼，2018年9月底支付逾期交房的违约金，交楼时汉富公司一次性依合同支付剩余延迟交楼违约金，如未支付该违约金业主有权不收楼至收到违约金为止；二、2018年6月30日千和茗居项目需要完成进度：1.安全排查、1#楼外架拆除、1#楼铝合金门窗、1#楼防雷工程、1#楼水电安装工程（以完成大部分为标准）、1#楼电梯工程（以电梯进场为准），地下室砌体工程，以上项目验收属自检验收类，如完成不了以上分部工程，按全部房款的万分之一点五赔偿逾期交楼违约金，从2018年1月起算，如按时完成分部工程按原合同全部房款的万分之一赔偿支付违约，2018年9月30日一次性支付赔偿违约。截止庭审之日，被告仍未完成竣工验收备案，未向原告交房。上述事实，有庭审笔录及原告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于被告在交付房屋方面是否存在违约的问题。合同约定交房日期为2017年12月31日前，但涉案房屋截止庭审时并未具备合同约定及法律规定的交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。关于违约金计算标准的问题。合同约定交房日期为2017年12月31日，截止庭审之日，被告仍未完成竣工验收备案，未向原告交房，本案逾期交房违约金暂计算至庭审之日即2021年6月1日，被告逾期交房1248天，应承担相应的违约责任，之后的逾期交房违约金原告可另行主张。虽然合同约定逾期超过90日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但被告于2018年1月8日出具《千和茗居项目承诺书》，承诺被告若在2018年6月30日未完成自检验收类的分部工程，按全部房款的万分之一点五赔偿逾期交楼违约金，现被告未举证证明其在约定日期前完成了以上的自检验收类分部工程，故逾期交房违约金应按房款总额的日万分之一点五计算。被告抗辩称承诺书中所承诺项目均已完工，违约金应当按合同约定房款总额的日万分之一计付，但其未提供证据予以证明其抗辩的事实，本院不予采信。故逾期交房违约金应按全部房款的日万分之一点五计算，被告应支付原告的违约金为127,296元（680,000元×0.00015×1248天）。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告惠州市汉富房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周兰婷支付违约金127,296元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,389.3元，由被告惠州市汉富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二一年六月二日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊