黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0781民初95号原告：王瑞，男，1988年1月18日出生，汉族，自由职业，住址天津市河西区利民道爱国北里10-602.委托诉讼代理人：孙志国，河北德圣律师事务所律师。被告：刘颖波，女，1971年7月8日出生，汉族，无职业，住址绥芬河市。委托诉讼代理人：费洪鑫，黑龙江晨光律师事务所律师。被告：刘宏，女，1985年4月10日出生，汉族，桃山林业局有限公司职员，住址铁力市。原告王瑞与被告刘颖波、刘宏物权保护纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞及其委托诉讼代理人孙志国，被告刘颖波的委托诉讼代理人费洪鑫，被告刘宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王瑞向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决二被告于2020年3月29日所签订的两份《房屋买卖合同》无效；2.判令被告返还所占用的案涉室房屋及5号楼10号车库；3.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：本案诉争的房产原产权人为王瑞的爷爷王德志、奶奶耿淑芬所有，在2014年棚改过程中，该房屋由王瑞的父亲王立新办理相关手续，拆迁房屋确定为桃山镇振兴社区御景花园小区9号楼2单元202和203室房屋及5号楼10号车库。2020年4月30日，王瑞父亲王立新因病抢救无效去世。其在整理父亲遗物时发现上述两份《房屋买卖合同》，于是找刘颖波核实情况，刘颖波对其出卖房屋事实并不否认，并同意将部分售房款返还。但后期因刘颖波下落不明、故意躲避，没有协商问题的诚意，故诉至法院。刘颖波辩称，王立新与刘宏签订的房屋买卖合同合法有效，不存在恶意串通损害第三方利益的情况。刘颖波不是本案的适格被告，房屋买卖合同是刘宏与王立新之间形成的，刘颖波基于共同生活关系，及王立新自身不便，在签订合同中代签，但该行为由于王立新加盖手印的行为已得到确认，可以明确真实买卖关系交易主体，也可以明确王立新在签订合同时未损害第三方利益。王瑞不具备诉讼主体资格，从现有的资料不能体现其权利，根据2014年8月19日动迁补偿合同可以确认房屋权利人为王立新，其对外出售行为于法有据，虽然王瑞主张其权利是基于耿淑芬、王丽、王静的遗产份额赠与而取得的，但基于本案内容可以看出，即使王瑞主张的内容及问题真实存在，也是发生了继承纠纷，在继承权益未明确或通过诉讼途径解决，基于赠与而来的所谓的权利不能成为本案的诉权依据。刘宏与刘颖波的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即王瑞提交的桃山林业局综合留守处出具的证明王立新于2020年4月30日去世的事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：王瑞出示的证据1、桃山林业局公证处于1993年12月24日作出的公证书、案涉房屋房改后、拆迁前的房屋产权证和国有土地使用证各一份，证明诉争房屋在房改前、房改后及拆迁前为王瑞祖父王德志所有。证据2、2020年5月在桃山林业局棚改办复印的本案诉争房屋档案一份共7页，证明本案诉争房屋经过棚户区改造拆迁分得现住宅。证据3、王瑞向房产管理部门提交的申请及该部门负责人签署的意见和登记备案各一份，证明王瑞对刘颖波擅自出售诉争房屋的侵权行为向房产部门递交了维权申请，有关部门负责人进行了批示，暂停了诉争房屋办理过户手续。证据4、2020年3月29日王立新与刘宏签订的房屋买卖合同书二份，证明被告刘颖波在没有得到诉争房屋全部所有权人授权的情况下，擅自出售诉争房屋的侵权事实。证据5、户口登记卡两份，证明王德志与耿淑芬系夫妻关系，王立新与王瑞为父子关系，耿淑芬为诉争房屋的共有人，王瑞为王立新财产的继承人。证据6、耿淑芬、王丽、王静的声明三份及视频光盘一份，证明上述三人自愿将诉争房屋中所持有的份额赠与给王瑞所有。刘颖波对王瑞上述证据质证认为，对证据1的真实性有异议。公证书的形式要件不符合证据规则，不能作为证据使用，且该证据与本案无关，不能体现王立新与刘宏购买房屋关系，更不能证明王瑞所主张的房改后的产权人。对王德志房产证原件及土地使用证原件真实性无异议，对证明的问题有异议，该份材料不能体现与诉争的房屋关系，不能证明诉争房屋权利人为王德志；对证据2房屋档案中除王立新的联系电话不符外，对其余内容的真实性没有异议，但对王瑞证明的问题有异议，该材料仅体现了房屋权利人为王立新，未体现拆改前的房屋，更不能说明该房屋权利与王德志的关系；对证据3原告王瑞的申请和房产部门的批示均有异议，该证据为房产内部行文，未加盖公章，对外不具有任何证明效力，从内容上看，该材料只体现了有关部门基于个人申请作出的处置，不能体现刘颖波是否存在侵权；对证据4的真实性无异议，对证明的问题有异议。该合同体现的主体为王立新和刘宏，另有中间人王玉珠加以证明，可以体现该房屋买卖关系真实有效，合同内容中体现的刘颖波代签，不能体现其侵权行为，也同时说明刘颖波不是本案的被告主体；对证据5户口登记卡两份真实性无异议，证明问题有异议。该材料仅能体现王德志、耿淑芬、王立新、王瑞之间的亲属关系，不能作为诉争房屋权属人的证明；对证据6三份声明和视频光盘存有异议，三案外人从证据形式以及关联性看均与本案存有利害关系，其所作声明或证明类文件不能作为证明材料。如想证明王瑞存有诉讼权利，不能仅依据其他人的声明，应以经过法律确认的继承权确认作为依据。且声明中既体现放弃继承权，又体现了赠与问题，具体为放弃继承还是赠与不明确，故不能作为定案依据。另外，该视频光盘的内容属于证据中的证人证言，证人应当出庭接受质询，未经质询或者法庭批准未出庭所做证言内容，不应予以采信。刘宏对王瑞出示的证据质证认为：对证据1-证据3除同意刘颖波代理人的意见外，认为与其无关，不予质证。对证据4的真实性无异议，认为在购买房屋时王立新本人思维清晰语言表达清楚，同意房屋买卖，所以认为合同有效。对证据5、证据7的真实性无异议；对证据6认为都是在其购买房屋之后录制的，与其无关，虽然三人表示赠与王瑞，但其购买的是王立新的房产。刘颖波出示的证据1，2014年8月19日桃山林业局棚户区改造2014年房屋拆迁安置协议书一份。证明根据该内容体现房屋被拆迁人及实际权利人均为王立新，其对外享有处分权，结合其他证据可以证明其对外出售行为合法有效；证据2，2020年3月29日房屋买卖合同书两份、2020年3月28日购房定金合同一份、签订合同时视频光盘一张。证明刘宏与王立新之间签订了房屋买卖合同及过程，通过这些证据可以看出合同签订时王立新意识清晰，具备行为能力，其捺印的行为应视为对合同的认可，也可证明房屋买卖的交易主体，结合刘宏的实际付款行为，证明买卖合同合法有效应予以保护，另外从视频内容体现，签订合同时王立新未受到胁迫等任何外部压力，其处分行为属于有权处分。王瑞对刘颖波出示的证据1质证认为，拆迁安置协议书的真实性没有异议，但对证明目的有异议。该协议书仅是房屋在拆迁过程中签订协议的内容，而被拆迁的房屋实际所有人是王德志、耿淑芬，王立新只是经办人；对证据2的两份合同的真实性没有异议，对合法性有异议，刘颖波代王立新签字并没有得到王立新的授权。合同书中所出售的房屋，系王立新、耿淑芬、王丽、王静等人共有。刘颖波也未得到上述共有人的授权。对定金合同真实性和合法性均有异议，该定金合同没有任何证据证明是经产权人授权后签订。对视频光盘的真实性和合法性均有异议，在签订合同之日，王立新因脑部肿瘤病情非常严重，一个月后即去世，根据当时的病情，王立新是否意识清晰，应该有医院的诊断书为证。同时，视频中要求王立新所签字及按手印的材料并没有向王立新进行宣读，签字及按手印以后也没有向视频画面进行展示，不能证实王立新所按手印的材料为本案的案涉合同。视频中仅显示王立新在其中一份材料中按手印，而刘颖波所出示的却是两份房屋买卖合同、一份定金合同，有王立新按手印，所以该视频资料不能达到其证明目的。刘宏对刘颖波出示的证据1认为，该房屋的拆迁安置协议书上的姓名为王立新，所以回迁的诉争房屋为王立新所有；对证据2的真实性没有异议。其通过中介人王玉珠发布朋友圈后购买的案涉房屋，中介人得到了房屋所有权人的授权，所以定金合同及房屋买卖合同有效。签订合同时录制的光盘证明王立新思维清晰有处置自己房产的权利。刘宏出示的证据1，2014年8月19日房屋拆迁安置协议书一份，安置协议书中体现的被拆迁人是王立新，证明产权人是王立新，房屋合同也是与王立新本人签订的；证据2，桃山御景花园小区入户收费明细表3份（9号楼2单元202室、203室、及5号楼10号车库），该三份明细表中体现的入户姓名也是王立新；证据3，2020年4月1日农行转账业务凭证1份，证明经王立新同意转给刘颖波购房款215000元；证据4，出示签订上述合同时视频光盘一张（与刘颖波出示的视频光盘同为一张），证明王立新当时思维清晰，表达清楚，有权利处置自己的房产。证据5，房屋中介人王玉珠发朋友圈的卖房消息7张和房屋视频光盘1张，证明其与王立新、刘颖波并不相识，不存在恶意串通问题。王瑞对刘宏的上述证据质证认为：对证据1、证据4因刘颖波的代理人已经出示，且已发表质证意见，现坚持前述意见；对证据2、证据3的真实性、合法性及其证明目的均有异议，入户收费明细表不能证明诉争房产的产权人为王立新。银行转款凭证，不能够证明是经王立新授权或同意将该房款转给刘颖波的；对证据5的真实性和合法性均有异议，其并未提供该组证据的原始载体，不能证明信息发布人是经王立新授权的情况下对外发布的房屋出售信息，也不能证明出售诉争房屋是王立新的真实意思表示。刘颖波对刘宏举证的上述证据均无异议。本院对双方当事人提交的证据认为，上述证据均与本案有关联，能够客观的再现本案发生的全过程，故本院对上述证据的真实性均予以采信。根据当事人提交的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院认定本案案件事实如下：原告王瑞的爷爷王德志，奶奶耿淑芬系黑龙江省桃山林业局职工及家属，王德志夫妇育有两个女儿王丽、王静和儿子王立新，王瑞系王立新长子。王德志原有公有房屋位于铁力市××××委。1993年12月24日，桃山林业局根据国家房改政策，与王德志签订了《出售公有旧住宅协议书》，王德志以购买的方式取得了其居住的31.9㎡公有房所有权。其后，王德志为改善家庭居住环境，又在原住房基础上扩建一处43.2㎡私产房，并于2002年8月12日取得房屋产权证书。王德志去世后，耿淑芬去往外地女儿家生活居住，此期间，案涉房屋由王瑞父亲王立新实际管理。2014年黑龙江省桃山林业局根据国家对棚户区改造政策要求，对辖区内的棚户区进行改造。2014年8月19日，王立新作为案涉房屋管理人与桃山林业局签订了《桃山林业局棚户区改造2014年房屋拆迁安置协议书》约定：因被拆迁房屋为精装修，面积为86平方米，原地址回迁二楼住宅一处，要求不靠考山墙、不靠伸缩缝、不找差价、不少于原面积，多出面积不补差价，同时约定另外多给一户20平方米车库一处。老房改造拆迁时，王立新母亲耿淑芬、姐姐王丽、王静均知情，但因耿淑芬身体状况原因未前来参与回迁事宜。在回迁安置时，因考虑照顾王立新身体原因，桃山林业局于2019年7月5日，为王立新异地回迁了位于桃山镇御景花园小区9号楼2单元相邻的202室（45.6㎡）、203室（54.59㎡）两户房屋（合计100.19㎡），较回迁协议中约定的86㎡增加了14.19㎡，系弥补租房补贴款，同时还为其减免了部分水电费。另外，桃山林业局还在桃山镇金玉尚城小区为王立新回迁一处拆迁安置协议中约定的7号楼面积为22.17㎡的11号车库一处。此外，桃山镇御景花园小区在拆迁过程中，因占用王立新在该小区经营的一处煤场，根据2016年5月3日双方签订的《回迁安置协议书》约定，为其回迁了一处位于御景花园小区5号楼10号车库（面积为23.08㎡）。因桃山镇御景花园小区未经验收，已实际交付并入住，故该小区尚未办理房屋产权登记。在回迁安置时，桃山林业局棚户区改造办公室将上述两户房产及两户车库均登记在王立新名下。2020年3月28日，王立新在房屋中介人王玉珠的介绍下，与刘宏签订一份《购房定金合同》约定：王立新将位于御景花园小区9号楼2单元202室，面积100.19平方米的房屋（实际包括203室在内），以160000元的价格出售给刘宏，并由刘宏支付定金5000元，全款在2020年4月6日前交齐，更名过户由刘宏负责。同时约定了违约责任。另外还约定，王立新将位于御景花园小区5号楼面积为23.08平方米的10号车库，以60000元的价格出售给刘宏。签订合同书时，因王立新卧床，签字处由中介人王玉珠代签。次日，即2020年3月29日，王立新与刘宏签订了两份《房屋买卖合同书》约定：将前述定金合同确定的房屋和车库，分别以160000元、60000元的价格出售给刘宏，并约定刘宏于当日将上述房款一次性付清，同时约定了违约责任。签字处由刘颖波代王立新签字。上述过程，刘宏录制了影像资料，记载了王立新意识清楚并自愿将上述房屋出售给刘宏的意思表示。2020年4月1日，刘宏将剩余购房款215000元由农业银行转账至刘颖波账户。当日上述房产交付刘宏，现已装修使用。2020年4月30日，王立新因病去世。2020年5月19日，王瑞以王立新长子身份，要求继承王立新名下所有遗产，故向桃山林业局提出申请，要求对桃山镇御景花园小区住宅9号楼2单元202、203室及5号楼10号车库停止办理相关过户手续。同日，桃山林业局棚改办对王瑞的申请进行了登记确认。后因王瑞与刘颖波就上述房产分配问题未能达成一致意见，故发生本诉。另查明，王立新与刘颖波共同生活十余年，未办理结婚登记。再查明，王瑞奶奶耿淑芬，姑姑王丽、王静于2020年5月17日分别录制了视频光盘并签署了声明，自愿将诉争房屋中所持有的份额分别赠与给王瑞。本院认为，本案争议的焦点为：1.王立新与刘宏签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；2.各方当事人是否具备本案适格主体。一、关于王立新与刘宏签订的《房屋买卖合同》是否合法有效问题。原告王瑞父亲王立新与被告刘宏签订的《房屋买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案案涉的位于桃山镇御景花园小区9号楼2单元202室和203室两户住宅，虽系王立新父母王德志、耿淑芬的老房改造，回迁安置取得。但王德志已在老房改造前病故，在没有其他法律事由存在的前提下，可以确定上述诉争房产系王立新及其母亲耿淑芬、姐姐王丽、王静共同共有。但自2014年8月19日老房改造至2019年7月15日得到回迁安置的近五年期间，诉争房屋共有人在知道老房屋被改造拆迁并需回迁安置的情况下，未就案涉房产权属及分配问题提出异议。在《房屋拆迁安置协议书》及被安置房产入户分配均记载权利人为王立新的前提下，被告刘宏经第三方介绍并购买案涉房产过程中，完全有理由相信该些房产系王立新一人所有，且其以未明显低于市场的销售价格足额支付了购房款，并已交付使用。不存在恶意串通损害他人利益的情形，属于善意、有偿取得该财产，故应当维护其合法权益。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故王瑞提出请求依法判决诉争的《房屋买卖合同》无效，以及判令被告刘颖波、刘宏返还诉争房产的诉讼请求本院不予支持；在上述《房屋买卖合同》签订过程中，王立新虽然因病卧床，不能亲笔签字，但从当事人提供的影像资料中能够证明，在双方进行房屋买卖交易时，其意识清晰，表达明确。王瑞对王立新在签订合同时，意识是否清晰提出质疑，但因未向法庭提供证据证明其主张，故不予采信。二、关于各方当事人是否具备本案适格主体问题。被告刘颖波、刘宏提出，原告王瑞主张其权利是基于耿淑芬、王丽、王静的遗产份额赠与而取得的，但在继承权益未明确或通过诉讼途径解决前，基于赠与而来的权利不能成为本案的诉权依据。本院认为，虽然王瑞作为赠与关系取得诉权的继承关系未得到确认，但其作为王立新的长子，有基于继承权对外主张被继承遗产的权利，故刘颖波、刘宏的上述辩解意见本院不予采纳。刘颖波提出其不是案涉房屋买卖合同的相对方，不是本案适格被告的辩解意见。因现有证据不能证明王立新与刘宏签订的房屋买卖合同存在受胁迫情形，刘颖波代替王立新签名的行为亦有证据证明系王立新本人之意愿，故被告刘颖波在本案物权保护案由下，提出不是适格被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上所述，王立新与刘宏签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告王瑞的诉讼请求于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：驳回王瑞的诉讼请求。案件受理费4450元，由王瑞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审 判 长  孙 平人民陪审员  郑桂琴人民陪审员  苏永录二〇二一年六月二十二日书 记 员  陈金阳