江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2309号上诉人（原审被告、反诉原告）:常州金坛区金冠电子科技有限公司，住所地常州市金坛区东环二路**。法定代表人：赵晔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵元刚，男。委托诉讼代理人：郝燕媛，江苏常立律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:侯建军，男，1975年11月26日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。委托诉讼代理人：袁震，江苏六友律师事务所律师。上诉人常州金坛区金冠电子科技有限公司（以下简称金冠公司）因与被上诉人侯建军房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2020）苏0413民初5788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。金冠公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审案件受理费由候建军承担。事实和理由：一、一审判决认定“赵元刚于2018年书写的交款明细显示，截至2018年8月31日，收款40万元，其中载明定金30000元……”对于该30000元，金冠公司已经明确系房租预付金，而非定金，金冠公司从未写过定金30000元的收款明细。根据金冠公司的银行流水单，2018年4月28日候建军汇入的30000元，未作任何说明，在一审庭审中金冠公司只是陈述该笔款项系预交房屋租金30000元，而非侯建军主张的定金30000元，侯建军无任何证据证明该款项系定金。二、一审法院认定“2018年5月10日，赵元刚（甲方）与侯建军签订转让协议一份……”该转让协议系金冠公司与侯建军签订，而非赵元刚。协议由双方签字盖章，系双方真实意思表示。本案共涉及三份房屋租赁合同，一份系2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》，证明双方存在房屋租赁关系；第二份系2018年5月10日签订的《转让及补充协议》，是双方关于转让房屋内配置附属设施的费用及停车场、大院场地、附房等租金的协议；第三份系《宾馆租赁补充协议》，是双方关于在2020年疫情期间减租的约定。双方对前二份合同有争议，第三份协议无异议。金冠公司提交的第二份协议上约定了附属设施、设备转让费30万元，在协议第六条还约定了水电设施、电梯停车场、大院场地、大楼东端附房、安全楼道等综合费用第一、二年9万元，第三年开始12万元。这一部分的房租与金冠公司提交的第一份《房屋租赁合同》上约定的房屋租金每年8万元相加，合计第一、二年租金17万元，第三年开始20万元。实际上，根据金冠公司提交的转账记录，可以看出侯建军多次分笔缴费。2018年分八次转账合计49万元，含定金2万元、转让费30万元、2018年租金17万元。2019年分四次转账合计17万元，即2019年租金。这两年的转账金额与金冠公司提交的合同约定的租金及其他费用完全一致，明显这才是实际履行的合同。一审法院仅凭主观认定经营宾馆价值较高的应该是房屋而不是院子，采用侯建军提供的合同不当。一审应确认哪一份合同才是双方实际履行的。三、金冠公司从未书面同意侯建军转租。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定转组需事先书面申请。金冠公司在一审中提交的2019年9月24日租房协议，证明侯建军曾向第三人转让部分租赁权，且依照合同约定征得金冠公司同意，金冠公司在合同下方签署同意，说明侯建军对此“书面同意”的。在未经金冠公司书面同意的情况下，侯建军的转租行为已经构成违约，应当承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实错误，导致判决结果错误，依法应予纠正。二审审理中，金冠公司补充上诉理由：在一审中，双方均认可2020年5月10日签订的宾馆租赁补充协议，该协议第一条载明因疫情原因双方商定2020年的租金为17.18万元，第二条载明出租方2020年让利2.82万元。根据上述约定可知2020年让利前的实际年租金为20万元，该金额与金冠公司一审中提交房屋租赁合同约定的租金相符合。侯建军辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回金冠公司的上诉请求。侯建军向一审法院起诉请求：1.判令双方解除租赁合同，并要求金冠公司承担违约金20000元；2.判令金冠公司返还租金、定金等相关费用合计134600元；3.案件诉讼费由金冠公司承担。金冠公司向一审法院反诉请求：1.判令侯建军赔偿金冠公司人民币427500元；2.反诉费用由侯建军负担。一审法院认定事实：位于常州市金坛区东环二路33号的不动产权利人为金冠公司。2018年5月10日，金冠公司（出租方、甲方）与侯建军（承租方、乙方）签订房屋租赁合同两份。侯建军提交的合同约定，第一年第二年租金160000元，之后每年租金190000元，首年签约时一次性缴清，以后每年在签约日前一次性缴清。签约时，乙方缴纳合同保证金30000元，合同到期一次性退还，不属于本合同许可的歇业或合同中止，保证金不退。甲方同意乙方确保本合同正常履约以保底价190000元/年转让第三方（乙方事先书面申请），高于本合同保底价的转让所得归乙方。金冠公司提交的合同约定，年租金80000元，每年年底甲方按照租金开具80000元税务发票给乙方按规定抵扣。甲方同意乙方确保本合同正常履约以保底价200000元/年转让第三方（乙方事先书面申请），高于本合同保底价的转让所得归乙方。金冠公司、侯建军提交的两份合同均约定，甲方同意将位于金坛区东环二路33号独立三层楼租赁给乙方；租赁期限10年，自2018年8月10日至2028年8月10日止（含赠送的装修期三个月）。租赁期间任何一方不得单方面提出终止合同（下面第2、3条），在终止合同书面签订生效前，本合仍有效，任何一方不得中止合同或歇业；乙方提出中止合同，应赔偿甲方剩余年房租的30%，甲方提出终止合同，应赔偿转让费及乙方投入的装修费用。2018年5月10日，赵元刚（甲方）与侯建军（乙方）签订转让协议一份，双方约定甲方将宾馆配置的附属设施、设备转让给乙方，转让价300000元。2018年5月11日，侯建军作为经营者设立金坛区东城凯瑞快捷酒店（个体工商户）。2020年7月8日，侯建军申请注销该个体工商户。赵元刚于2018年书写的交款明细显示，截至2018年8月31日，收款400000元，其中载明定金30000元、自来水管代付4000元。赵元刚出具的收款收据上载明定金20000元。合同签订后，侯建军分多次合计支付金冠公司人民币700000元。2019年9月，赵元刚在金冠公司提交的房屋租赁合同尾部备注同意营业厅部分转让。2020年5月10日，金冠公司与侯建军签订宾馆租赁补充协议一份，双方约定鉴于2020年新冠病毒的影响，双方订立补充协议如下，一、双方商定今年的年租金为171800元（房租金+设停车场等使用费），本月10日前承租方先付40000元，其余131800元到今年7月底一次性缴清。二、自明年（2021.5.10）年度之后的年租金为190000元，双方无异议。为了……，出租方2020年让利28200元，2021-2028年度，7年让利70000元，合计让利98200元。金冠公司在应诉书（实为答辩状）中表示，侯建军在网上发布转让信息，有人实地考察当面咨询，赵元刚表示自己是房东，转让信息属实不是欺诈，你们具体谈。2020年7月3日，侯建军收取周濛定金100000元。2020年7月6日，侯建军（甲方）与周濛（乙方）签订转让协议，协议约定甲方将自营的位于东环二路33号的凯瑞快捷酒店全套设备、相关证、照一次性装让给乙方，转让费1268000元。具体财产包括38间客房，13间杂房，一楼大厅、客房，二楼、三楼客房及房屋现有经营的全部设备、设施、厨房用品、装饰类等。并约定该酒店自2020年7月10日起，产生的一切经营费用、安全等相关问题由乙方承担，甲方概不负责。2020年7月10日之前所产生的经营费用和相关纠纷由甲方承担，与乙方没有任何关系。当日，侯建军并收取周濛转让费500000元。2020年7月10日，侯建军收取周濛转让费618000元。一审诉讼过程中，金冠公司陈述：侯建军提交的合同是当日上午签订，后作废了，应以下午签订的金冠公司提交的合同为准。签订两份不同的合同是因为涉及1000多平方场地、设备使用费。金冠公司与周濛是2020年7月10日签订，按工商部门要求将落款时间改为7月6日，当时三方均在场。侯建军是2020年7月9日才通知金冠公司转租的事，之前也聊过转租的事，但金冠公司没同意。涉案的合同是由赵元刚负责签订。侯建军陈述：金冠公司提交的合同是侯建军应金冠公司要求规避税费签订，实际履行的是原告提交的合同。金冠公司与周濛的协议签订时间为7月6日。一审法院认为：合法的债权债务关系受法律保护，债务应当清偿。金冠公司将涉案房屋等出租给侯建军使用并签订房屋租赁合同，可以证明双方之间租赁关系的成立，该租赁关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应予维护。关于双方主张对方租赁给周濛违约的问题：双方提交的房屋租赁合同大部分内容一致，主要是租金标准、保底价不一致。双方约定承租方可转租及保底价，赵元刚在他人核实情况时也表示“其自己是房东，转让信息属实不是欺诈，你们具体谈”，实则是默许侯建军可转租，后侯建军于2020年7月3日收取侯建军定金、7月6日签订转让协议，金冠公司于2020年7月初与周濛签订合同，可以证明金冠公司、侯建军达成侯建军退出租赁关系，由金冠公司与周濛直接建立租赁关系的协议，即双方达成解除租赁关系的协议，故侯建军、金冠公司主张对方租赁给周濛系违约，与事实不符，双方的该请求，本院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于押金（定金）30000元：金冠公司提交的收款收据由其单方制作，赵元刚书写的交款明细明确载明定金30000元，故侯建军要求金冠公司返还该部分款项，符合法律规定，一审予以支持。关于28200元：双方提交的房屋租赁合同均约定签约日前支付租金，结合宾馆租赁补充协议上下文来看，让利28200元应指第三年度，即2020年8月10日至2021年8月10日。侯建军要求金冠公司返还该部分款项，于法无据，一审不予支持。关于租金部分：从涉案租赁关系来看，承租人承租的主要目的是经营宾馆，使用价值较高的是房屋，而非院子。金冠公司将租金分拆并明确仅提供部分费用的发票，明显存在规避税费的嫌疑，故一审采纳侯建军提交的合同。侯建军与周濛的转让协议约定2020年7月10日作为该双方权责的分界点，金冠公司也表示侯建军实际于2020年7月10日退场，故结合双方陈述的赠送三个月的装修期，侯建军应支付2018年8月10日至2020年7月10日间的租金。即金冠公司应返还侯建军第二年度一个月租金及第三年度租金40000元。金额为13000元+10000元+40000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、常州金坛区金冠电子科技有限公司于一审判决生效之日起15日内返还侯建军押金（定金）30000元、租金63000元，合计人民币93000元。二、驳回侯建军的其他诉讼请求。三、驳回常州金坛区金冠电子科技有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1696元（减半收取），由侯建军负担633元、金冠公司负担1063元；反诉案件受理费3857元（减半收取），由金冠公司负担。本院对双方无异议的一审查明事实予以确认。二审中，金冠公司、侯建军分别提交以下证据：金冠公司提交房租金欠款还款承诺一份，证明金冠公司提交的房屋租赁合同和转让及补充协议是双方实际履行的合同。侯建军对该证据的真实性无异议，但不认可其关联性。侯建军提交录音光盘和对应文字整理稿一份，录音时间为2020年7月9日，证明双方一直在协商解除房屋租赁关系，房屋租赁合同系合意解除，不存在违约责任。金冠公司委托诉讼代理人赵元刚质称，在录音中与叶楚歆、侯建军对话的是其本人，对录音没有很大异议，周濛的合同是单方面定的，未得到金冠公司的认可，因为必需要得到金冠公司的书面同意才能够交接，侯建军采用欺骗手段说金冠公司与周濛未交接完毕，等交接完毕可以补签一份解除合同文本。二审另查明：2018年5月10日金冠公司（甲方）、侯建军（乙方）另签订一份转让及补充协议，主要内容载明：甲方对该房屋宾馆配置的附属设施、设备一次性转让乙方，转让费30万元……甲方缴纳该出租房屋的房产土地印花税；甲方不要求乙方安置退休员工1名的工资待遇和福利劳保；乙方年缴纳甲方水电设施增容兼职电工电梯有偿使用停车场管理设施大院场地有偿使用（停车费由乙方收取）屋面不锈钢防护设施大楼东端附房院落室外安全楼道等综合费用分别为第一、二年玖万元整，第三年开始壹拾贰万元整。甲方承担开业前的办证公关和宣传费用。围绕双方的二审争议内容，本院认为：一、关于侯建军是否应当承担违约责任的问题。根据赵元刚与叶楚歆的通话录音可知，在金冠公司、侯建军达成一致意见的情况下，金冠公司与周濛签订租赁合同，侯建军退出房屋租赁关系，此后侯建军与周濛签订设备证照转让协议。虽然这种形成合意的方式不符合双方在合同中关于转让第三方应事先书面申请的约定，但因系金冠公司、侯建军的真实意思表示，故应对双方具有约束力。据此，金冠公司主张侯建军违约的依据不足，本院不予支持。二、关于如何认定双方实际履行的合同的问题。本院认为，当双方当事人在同一时间就同一事项签订数份在租金数额等方面不相一致的合同时，诉讼中双方对于实际履行的合同产生争议，在此情形下法院应根据当事人的真实意思表示认定实际履行的合同。本案中，双方对于2020年5月10日签订的《宾馆租赁补充协议》均无异议，故可以结合《宾馆租赁补充协议》认定双方实际履行的合同。本案中，《宾馆租赁补充协议》约定的年租金数额（预收租金加让利租金）与金冠公司提交的房屋租赁合同和转让及补充协议约定的年租金数额相同。此外，在侯建军提交的录音中其外甥女叶楚歆亦认可合同保证金2万元，此亦与金冠公司提交的房屋租赁合同中约定的保证金数额相同。综上，可以认定双方实际履行的合同系金冠公司提交的房屋租赁合同和转让及补充协议。一审法院以存在规避税费的嫌疑为由未采纳金冠公司提交的房屋租赁合同和转让及补充协议，对此认定不当，予以纠正。对于侯建军在一审中提出的2019-2020年间应由金冠公司承担的相关税费等其他费用1万元的诉讼请求，因侯建军未提供证据证明，本院不予支持。对于一审认定的其他事项，因双方在二审中未提出异议，本院予以确认。因此，金冠公司应返还侯建军的款项为：20000元押金（保证金）、第三年度租金40000元、第二年度一个月租金14167元。综上所述，金冠公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持常州市金坛区人民法院(2020)苏0413民初5788号民事判决第三项；二、撤销常州市金坛区人民法院(2020)苏0413民初5788号民事判决第一项、第二项；三、常州金坛区金冠电子科技有限公司于本判决生效之日起十五日内返还侯建军押金（保证金）20000元、租金54167元，合计人民币74167元；四、驳回侯建军的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费1696元，由侯建军负担761元，由金冠公司负担935元；反诉案件受理费3857元，由金冠公司负担。二审案件受理费3392元，由侯建军负担1523元，由金冠公司负担1869元（金冠公司已预交二审案件受理费3392元，由侯建军负担的1523元，侯建军于本判决生效之日起十五日内直接支付金冠公司，本院不再退还）。本判决为终审判决。审 判 长 颜国容审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年六月二十三日法官助理 骆云辉书 记 员 张 斐