云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终714号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙辉军，男，1969年4月27日生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：刘雯雯，云南云誉（开远）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：何莲，女，1979年7月7日生，汉族，住云南省蒙自市。委托诉讼代理人：马一，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张子良，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人孙辉军因与上诉人何莲合同纠纷一案，双方均不服云南省个旧市人民法院（2018）云2501民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙辉军上诉请求：1.撤销云南省个旧市人民法院（2018）云2501民初2042号民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订《承租权及装修、设施设备转让合同》（以下简称《转让合同》）过程中上诉人存在50%的过错，是错误的。上诉人与被上诉人签订《转让合同》过程中，被上诉人曾经亲自与房屋所有人长宏房地产经营有限公司（以下简称长宏公司）的负责人见面商谈相关事宜，并取得了长宏公司盖章确认的申请，长宏公司同意将房屋用于建设早教中心。即使认定本案中没有取得长宏公司明确的同意转让的意见，但是被上诉人在实际占有房屋并进行改造的过程中，一直到各方协商一致同意退还房屋给长宏公司之日，上诉人都保障了被上诉人使用改造房屋的权利，长宏公司并没有在被上诉人占有房屋过程中主张转让无效或要求收回房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。上述司法解释表明，为督促出租人及时行使合同权利，维护交易的稳定性，将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。结合本案，长宏公司作为出租方，自始自终都知道上诉人进行租赁房屋合作、转租的事实，但长宏公司并没有主张任何权利，即上诉人保障了被上诉人使用房屋的权利，在这种情况下，认定上诉人转让房屋给被上诉人使用存在50%的过错，对上诉人是不公平的，也违背了上述司法解释的相关规定。二、被上诉人应支付上诉人装修损失120万元，上诉人与被上诉人通过共同签订的两份合同文件，确认了上诉人超市的装修价值为120万至130万元，属于双方自愿协商认定的，不违反法律的规定，应按照双方对装修价值的认可，对上诉人的装修损失进行赔偿。三、被上诉人应按照合同约定支付上诉人经营损失、违约金。根据双方签订的《转让合同》第四条违约责任第4项约定：“乙方须按时向甲方支付装修转让款，乙方如未按时支付，甲方有权要求乙方恢复商场原状并赔偿一切损失，乙方还应按未付款日息10%向甲方支付违约金。”上诉人租赁房产的目的原本是用于超市经营，因被上诉人的投资800万的合作承诺、并要求上诉人腾房等，导致上诉人的超市无法继续经营，上诉人因无法继续经营的损失以及被上诉人的违约金的计算，应当按照双方的约定即未付款日息10%计算，即以120万转让款为基数，自2018年9月20日被上诉人付款最后期限起算、日息10%计算经营损失以及违约金的具体金额。四、被上诉人应当按照每天1665.2元计算房屋占用费，直到房屋归还给长宏公司之日。被上诉人接手租赁房屋后，对房屋进行新的装修，从而就导致了对上诉人原本超市装饰的彻底损毁，除了应承担赔偿损失外，在被上诉人占有房屋期间，没有向长宏公司支付租金，导致长宏公司向上诉人主张租金，所以，被上诉人还应当按照上诉人与长宏公司约定的年租金607800元计算每日的房屋占用费，以弥补上诉人的租金损失。五、被上诉人和上诉人交易的过程中，被上诉人从一开始就不具备合作或投资的资金能力，属于欺诈行为，被上诉人的这一行为，应当受到法律的惩处，以规范诚信的交易行为。针对孙辉军的上诉何莲辩称，其不存在过错，不应承担责任，孙辉军存在严重过错，应承担责任；孙辉军要求支付经营损失和违约金，没有事实和法律依据，不应当予以支持，综上，请求驳回上诉人孙辉军的上诉请求。何莲上诉请求：1.撤销云南省个旧市人民法院（2018）云2501民初2042号民事判决第二、三、五项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人赔偿上诉人直接经济损失310000元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实严重错误，《转让合同》并未生效，双方不存在履行义务。该合同中载明了甲方“兴隆购物广场”、乙方“何莲”、以及出租人长宏公司，且合同第一条第一款己明确载明：“甲方经征得房屋出租人长宏房地产开发有限公司书面同意，现将于2016年4月1日与承租人长宏房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》转让给乙方。该房屋座落于云南省红河州个旧市，建筑面积为3377平方米。”以及第三条“2018年10月26日前由甲方协助乙方到长宏房地产开发有限公司办理合同移交手续。”由此可以看出，该合同生效的前提和必然条件是征得出租人长宏公司的书面同意。一审开庭时，出租人长宏公司向一审法院出具《情况说明》，其中明确表明：“我公司仅同意孙辉军进行项目转型，并未同意其私自进行转租，故对此转租行为我公司不予认可。”结合《转让合同》第六条规定的生效条件及最后签章来看，出租人不仅没有签章，而且自始至终没有收到过该合同，甚至没有书面同意和追认过。而且被上诉人从不愿意到出租人处办理该合同的手续，均是口头说已办妥。直到上诉人多次要求被上诉人出具书面同意材料时，被上诉人才拿出以自己的名义向出租人申请将自己的公司“转型成早教中心”的材料，出租人在该书面材料中回复“同意转早教中心”的字样，并不是“同意转租”。由此可以看出，本合同性质是转租合同，并不是合作或公司转型合同，既然合同中约定的最基本的前提条件都没有成就，那么该《转让合同》实际上也并未生效。二、一审法院错误适用法律，导致错误判决。1.被上诉人的主体身份不应当得到认可，一审起诉及审理时，被上诉人一直都是以“个旧市大屯镇兴隆购物广场”为主体，但在庭审后即将判决时一审法院查到被上诉人故意隐瞒其“个旧市大屯镇兴隆购物广场”注销的情况。既然起诉主体己发生消灭，而且没有确定继承人或继受人及权利人的情况下，应当以主体不适格判决予以驳回。而且，根据法律规定，被上诉人在诉讼中故意隐瞒主体消灭，不及时告知的行为应当给予训诫或罚款，但一审法院却没有任何处理，而是仅做个笔录就认可了其变更主体、滥用诉讼资源等违法行为，显然不仅不符合法律规定，更是对诉讼程序、对法律的不尊重。2.上诉人的行为不必然代表《转让合同》生效，不能武断认定合同生效。由于上诉人营业范围的特殊性，上诉人进行装修是经过被上诉人同意才在合同生效前进场的，但进场并不是《转让合同》生效的前提条件，而该合同生效的前提条件是长宏公司书面同意、办理相关移交手续并在合同上签字。一审法院将提前装修行为和生效前提条件混为一谈，认为“装修即交付、交付即生效”显然不符合客观事实和常理，且没有任何法律依据。况且，在长宏公司与被上诉人（2020）云2501民初368号民事判决书中，长宏公司也没有起诉上诉人，而是仅起诉被上诉人，仅认可被上诉人的承租资格，这更能说明《转让合同》的前提条件没有达成，没有生效。3.被上诉人的损失没有事实和法律依据，不应得到支持。一审法院认定被上诉人的损失有：租金损失，装修、设备损失，但从全案来看，并不存在这些损失。首先，上诉人不应当承担租金损失。从长宏公司与被上诉人（2020）云2501民初368号民事判决书中可以看出，欠长宏公司租金的是被上诉人，并不是上诉人。而且根据《转让合同》来看，上诉人继受该租金，应当是《转让合同》经长宏公司书面同意、办理合同移交手续并在该合同上签章才行。但以上条件均未达成。况且，上诉人提前进场装修的时间仅到2018年8月，因“兴隆购物广场”、“个旧市大屯镇兴隆广场”的起诉、撤诉、再起诉，上诉人就再也没有进入该场地，不存在占用使用，被上诉人在当时有能力、有条件与长宏公司商议租金一事，但被上诉人却从不做，而是故意放任房屋空置，扩大租金，违反了《合同法》规定的减损规则。而且，被上诉人也没有办理过任何合同移交手续，因此，被上诉人仍然是实际占用人，租金应当由被上诉人或“兴隆购物广场”、“个旧市大屯镇兴隆广场”自行支付。况且，在签完合同之后，被上诉人并没有清空房屋，仍然在经营，上诉人仅提前装修第三层，而一审判决以全部房屋的租金来判上诉人承担，没有任何依据。一审起诉的是资金占用费，而不是租金，因此，上诉人更不应当承担。其次，上诉人不应当承担装修、设备损失。《转让合同》中约定的装修、设备仅有外部空调、电梯、监控和室内装修，但上诉人仅经被上诉人的同意动过装修，其他任何东西均未动过。空调、电梯、监控均未使用过。而且在长宏公司与被上诉人（2020）云2501民初368号案件中，上诉人已将自己的东西搬走，空调、电梯、监控均不是上诉人的东西，上诉人无法处理，而这些都是被上诉人的，若上诉人自行处理或放弃处理，应当由被上诉人自行负责，而不是将这些东西的价格全部强加给上诉人。因此，根据《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商，（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”被上诉人故意隐瞒未征得出租人长宏公司书面转租同意的事实，已符合该条款第（二）项“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的规定，上诉人更不能承担一个莫须有的装修、设备损失。4.上诉人的全部损失应当得到支持。双方签订《转让合同》，是因为被上诉人一直声称出租人长宏公司同意转租，但实际上被上诉人却一直故意隐瞒长宏公司不知晓、未同意等订立合同有关的重要事实，提供了长宏公司已同意转让的虚假情况，致使合同目的无法实现。上诉人提前装修的损失及相关的维权损失（诉讼费、鉴定费等）均由于被上诉人的以上行为直接导致，依法应当由被上诉人承担。而且，本案的产生，完全是由被上诉人所致，上诉人不存在任何过错。一审法院认定了上诉人的装修损失，却不认定相关的维权损失，而且还要按50%的过错让上诉人承担责任，明显没有事实和法律依据。针对何莲的上诉孙辉军辩称，《转让合同》成立并生效，双方均应履行合同义务；孙辉军的诉讼主体适格；转让费120万元及经营损失和违约金应当得到支持；何莲的装修损失310000元是自身原因造成，不应得到支持，综上，请求驳回上诉人何莲的上诉。孙辉军向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《承租权及装修、设施设备转让合同》，由何莲支付其装修损失120万元；2.判令何莲支付兴隆购物广场经营损失、违约金60万元（实际经营损失、违约金应当自2018年9月20日起按照未付款120万元日息10%计算，直到归还完毕之日）；3.判令何莲按每天1665.2元（按年租金607800元/365天），支付自2018年8月20日起至2020年3月31日止的租赁场地占用费；4.诉讼费由何莲承担。何莲向一审法院提出反诉请求：1.判令兴隆购物广场赔偿其装修损失355018.50元、停业损失50万元，合计855018.50元；2.反诉诉讼费由兴隆购物广场承担。一审法院认定事实：2015年10月7日，孙辉军与案外人长宏公司签订《房屋租赁合同》，约定由长宏公司将自己所有的坐落于个旧市大屯镇海鸿路一号H组团H1幢三层商铺、门口小广场出租给孙辉军作超市使用；房屋建筑面积为3377平方米；租赁期限从2016年4月1日起至2026年3月31日止；年租金为607800元，从第4年起按上年租金每年递增5%，租金一年一付；孙辉军如需改变房屋用途、转租房屋必须经长宏公司书面同意。孙辉军承租房屋后进行了装饰装修，并将该地点作为兴隆购物广场的经营场所。兴隆购物广场于2016年8月31日注册登记，于2020年2月13日注销登记，类型为个体工商户，经营者为孙辉军，组成形式为个人经营。2018年7月12日，何莲到兴隆购物广场实地查看后，通过微信和电话与孙辉军协商合作事宜。2018年7月21日，孙辉军与何莲签订《房屋合作协议》，约定由孙辉军将涉案房屋的装修折价130万元与何莲合作建设早教中心，该合作协议未实际履行。2018年7月24日，何莲与案外人轩艺装饰签订《装饰装修工程施工合同》，约定工期为2018年7月26日至8月26日。2018年7月25日，孙辉军搬空房屋三楼，轩艺装饰进入三楼装修，何莲先后支付轩艺装饰工程款21万元。2018年8月14日，孙辉军、兴隆购物广场向长宏公司提出计划转型成早教中心及相关配套设施的申请，长宏公司法定代表人饶坤在《申请书》上签署“同意转早教中心”。2018年8月20日，兴隆购物广场作为甲方、何莲（太阳宝贝早教中心）作为乙方，双方签订《转让合同》，合同前款第一条主要包括：“兴隆购物广场经征得出租人长宏公司书面同意，现将2016年4月1日与长宏公司签订的《房屋租赁合同》转让给何莲。何莲转租的上述房屋经长宏公司同意可以作教育办学之用，或经出租方同意可根据自身经营情况进行使用调整。租期依据兴隆购物广场与长宏公司签订的《房屋租赁合同》为2016年4月1日起至2026年3月31日止，相关权利义务一并转让给何莲，或由何莲直接与长宏公司重新签订租赁合同，从2018年10月26日起开始的房屋租金及税费等均由何莲承担并可直接交付给长宏公司。”合同第二条主要约定：“何莲同意对兴隆购物广场房屋内的现有装修、附属设施、设备作价120万元予以受让。装修以现状进行转让。2018年8月25日前支付300000元；2018年9月20日前支付900000元。”合同第三条约定，“兴隆购物广场将租赁场地分两次交付何莲，2018年8月31日前清空房屋三楼的货物与货架，2018年10月26日前清空其他货物，全部腾空场地。2018年10月26日前由兴隆购物广场协助何莲到长宏公司办理合同移交手续。兴隆购物广场将租赁场地腾空后即视为已经将租赁物移交给何莲，何莲对租赁物的改造等均应按照租赁合同及出租人要求进行。”合同第四条约定，“兴隆购物广场如到期未清空货物，超过10日后则按每日10000元抵扣转让款，如超出15日还未清空，何莲有权终止合同，兴隆购物广场需退还何莲支付的所有费用并赔偿何莲的一切经济损失。何莲如未按时支付转让款，兴隆购物广场除有权拒绝搬离该房屋外，何莲要恢复商场原状、赔偿一切损失，还应当每日按未付款日息10%向兴隆购物广场支付违约金。”合同上甲方处由孙辉军签字并加盖兴隆购物广场印章，乙方处由何莲签字，合同所列出租人长宏公司处无签字盖章。庭审中，孙辉军与何莲确认合同约定的转让价款120万元除现有装修、附属设施、设备价值外，还包括兴隆购物广场交纳给长宏公司的剩余租金。2019年6月，经现场查看，涉案场地的二楼硬件设施未作改动，地上散落堆放有兴隆购物广场的货柜、桌子等物品；三楼已进行了装修改造，其中墙面做了粉刷绘图，场地上方做了吊顶，搭建墙体改造出教室、卫生间等区域，部分消防设施被遮挡或因粉刷导致无法正常使用。一审另查明，孙辉军向长宏公司交付涉案场地租金至2019年3月31日，因存在本案等多起纠纷，孙辉军未继续支付租金。长宏公司于2020年3月16日向一审法院起诉，一审法院审理后于2020年6月1日作出（2020）云2501民初368号民事判决，判决解除长宏公司与孙辉军于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》，由孙辉军支付长宏公司2019年4月1日至2020年3月31日的房屋租金638200元、违约金17006.89元、水电费12833.2元，共计668040.09元，及2019年8月20日至付清租金之日止的违约金（按租金638200元、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）等，该判决已生效。轩艺装饰与何莲因装修合同发生纠纷诉至一审法院，一审法院审理后于2019年12月3日作出（2018）云2501民初1871号民事判决书，何莲上诉后，红河州中级人民法院于2020年4月26日作出（2020）云25民终675号民事裁定，裁定发回一审法院重新审理；一审法院立案并审理后于2020年7月17日作出（2020）云2501民初1010号民事判决，何莲上诉后，红河州中级人民法院于2020年11月2日作出（2020）云25民终1541号民事调解书，主要调解内容为：轩艺装饰与何莲协议解除双方签订的《装饰装修工程施工合同》及《补充协议》，何莲自愿支付轩艺装饰工程款10万元，如逾期支付则按一审判决确定的163066.21元执行，何莲承担一审案件受理费12194元、二审案件受理费2824.50元、鉴定费3万元。一审法院认为，（一）关于原告（反诉被告）的主体问题。《中华人民共和国民法总则》第五十四条规定，“自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。”第五十四条规定，“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担……”。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款规定，“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”立案时，因兴隆购物广场处于存续状态，故以兴隆购物广场作为原告（反诉被告）；诉讼过程中，兴隆购物广场已经注销登记，因兴隆购物广场系个人经营的个体工商户，原告（反诉被告）应变更为兴隆购物广场的经营者孙辉军。对何莲提出原告主体已经不存在，应裁定驳回起诉的答辩意见，不予采纳。（二）关于孙辉军是否有权转租涉案房屋、《转让合同》是否生效、如生效是否应当解除的问题。1.《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，孙辉军与何莲签订的《转让合同》所列的甲乙双方为兴隆购物广场和何莲，合同第六条约定双方签字后生效，因合同约定系双方的真实意思表示，双方均已在合同上签字捺印，孙辉军按合同约定交付了部分房屋，何莲对房屋进行了装修改造，故合同已经生效并开始履行。长宏公司未在《转让合同》上签字盖章不影响合同的成立和生效。2.《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因孙辉军与长宏公司签订的《房屋租赁合同》约定了“改变房屋用途和转租房屋需经出租人书面同意”，孙辉军在未得到出租人长宏公司书面同意的情况下，与何莲签订《转让合同》并交付涉案房屋，不符合《房屋租赁合同》的约定；因长宏公司明确表示对《转让合同》不予追认，孙辉军与长宏公司签订的《房屋租赁合同》已经被判决解除且涉案房屋已经返还长宏公司，故孙辉军以兴隆购物广场名义和何莲签订的《转让合同》已经丧失继续履行的基础，合同目的无法实现，对孙辉军提出解除《转让合同》的诉讼请求，依法应当支持。（三）关于孙辉军与何莲主张的合理经济损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，1.孙辉军的合理损失为：（1）租金损失：《转让合同》中双方确认兴隆购物广场的装修、设备、剩余租金作价120万元，因房屋系2018年7月底交付，则2018年8月1日至2019年3月31日期间的剩余租金为405200元（年607800元÷12个月×8个月）；2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金按照（2020）云2501民初368号民事判决书确定的638200元计算。以上租金损失合计1043400元。（2）装修、设备损失：虽然孙辉军未将二楼完全腾空，何莲仅对三楼进行装修改造，但因《转让合同》约定何莲需支付价款在先，兴隆购物广场腾空全部房屋在后，故在孙辉军已整体退出经营、只有少量物品遗留在二楼的情况下，装修、设备损失应按标的物的全部价值认定即794800元（作价款1200000元-租金405200元）。孙辉军的经济损失合计为1838200元（1043400元+794800元）。2.何莲的合理损失主要系装修损失，根据（2020）云2501民初1010号民事判决书及红河州中级人民法院（2020）云25民终1541号民事调解书，结合何莲主张的损失，何莲产生的装修损失为310000元（已支付的210000元+调解尚需支付的100000元）。（四）关于孙辉军与何莲主张的经济损失能否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”1.孙辉军明知转租需要长宏公司的书面同意，但在长宏公司仅同意其转型经营的情况下，仍将房屋转租、相关装修及设备转让给何莲，其应当预见长宏公司不同意转租的法律后果，对《转让合同》的解除存在过错。2.何莲在与孙辉军协商过程中，曾找到长宏公司的法定代表人饶坤商谈，并将饶坤签署“同意转型”的《申请书》发给孙辉军；《转让合同》中也约定了“转让费于2018年9月20日前付清，2018年10月26日前由兴隆购物广场协助何莲到长宏公司办理合同移交手续”的条款，说明何莲在签订《转让合同》时明知长宏公司没有同意转租房屋，其能够预见合同可能存在解除的风险，但其在签订《转让合同》前即着手对涉案房屋三楼进行装修，也未按合同约定支付转让费，对《转让合同》的解除亦存在过错。3.根据查明事实，一审法院认为孙辉军与何莲在本案中的过错程度相当，应由双方各自承担50%的经济损失，其余50%的经济损失可以向对方主张。孙辉军可以主张的经济损失为919100元（1838200元×50%），何莲可以主张的经济损失为155000元（310000元×50%），两相抵扣，何莲应当支付孙辉军764100元。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。孙辉军主张的实际经营损失和何莲主张的停业损失因均未提交证据证实，不予支持；孙辉军主张的违约金因其亦存在过错，不予支持；何莲主张的因装饰装修合同纠纷一案所产生的诉讼费、鉴定费不是涉案《转让合同》必然导致的经济损失，不予支持。综上所述，对孙辉军的本诉请求，何莲提出的反诉请求，均予以部分支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）孙辉军与被告（反诉原告）何莲于2018年8月20日签订的《承租权及装修、设施设备转让合同》。二、由被告何莲支付原告孙辉军经济损失919100元。三、由反诉被告孙辉军支付反诉原告何莲经济损失155000元。第二项、第三项的金额相互抵扣，由被告（反诉原告）何莲于判决发生法律效力之日起十五日内，支付原告（反诉被告）孙辉军经济损失764100元。四、驳回原告孙辉军的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告何莲的其他诉讼请求。本诉案件受理费21000元，由原告孙辉军负担8009元，由被告何莲负担12991元。反诉案件受理费6945元，由反诉原告何莲负担3970元，由反诉被告孙辉军负担2975元”。二审中，上诉人孙辉军向本院提交昆明市中级人民法院（2015）昆刑执字第12905号刑事裁定书、（2014）昆刑执字第7621号刑事裁定书各一份，欲证明：何莲于2011年因犯合同诈骗罪被判有期徒刑八年，何莲有诈骗前科，洽谈转让合同时存在欺骗行为。经质证，何莲认为，孙辉军提交的裁判文书不具备证据的形式要件，系网页打印，对真实性、合法性、关联性均不予认可。上诉人何莲向本院提交通知一份，欲证明：2018年9月24日前孙辉军已经与何莲解除合同，并且实际占有了超市即出租的房屋，对于后面其扩大的损失何莲不应承担责任。经质证，孙辉军对证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。本院审查认为，上诉人孙辉军提交的裁判文书打印件与本案无关，不予采信；何莲提交的证据不能证明其证明目的，亦不予采信。二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.上诉人孙辉军的诉讼主体是否适格，双方签订的《转让合同》是否生效，是否应当解除；2.双方的合理损失如何确定；3.双方的合理损失如何承担。针对上述争议焦点，本院评判如下：一、关于上诉人孙辉军的诉讼主体是否适格，双方签订的《转让合同》是否生效，是否应当解除的问题（一）根据《中华人民共和国民法总则》第五十四条“自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号”、第五十四条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担……”，以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”的规定，本案中，一审立案时，因兴隆购物广场处于存续状态，以兴隆购物广场作为原告（反诉被告）；一审诉讼过程中，兴隆购物广场已经注销登记，因兴隆购物广场系个人经营的个体工商户，原告（反诉被告）变更为兴隆购物广场的经营者孙辉军，符合上述法律规定，故何莲认为被上诉人孙辉军的主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，孙辉军与何莲签订的《转让合同》载明的甲乙双方为兴隆购物广场和何莲，合同第六条约定双方签字后生效，该合同约定系双方的真实意思表示，未违反法律的规定，双方均已在合同上签字捺印，孙辉军按合同约定交付了部分房屋，何莲对房屋进行了装修，故合同已经生效并实际履行，案外人长宏公司虽未在《转让合同》上签字盖章，但不影响合同的成立和生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，本案孙辉军与长宏公司签订的《房屋租赁合同》约定：“改变房屋用途和转租房屋需经出租人书面同意”，孙辉军在未得到出租人长宏公司书面同意的情况下，与何莲签订《转让合同》并交付涉案房屋，不符合《房屋租赁合同》的约定，诉讼中长宏公司明确表示对《转让合同》不予追认，且孙辉军与长宏公司签订的《房屋租赁合同》已经个旧市人民法院生效的（2020）云2501民初368号民事判决解除，涉案房屋已经返还长宏公司，孙辉军以兴隆购物广场名义和何莲签订的《转让合同》已丧失继续履行的基础，合同目的无法实现，故一审法院判决解除双方签订的《转让合同》并无不当，本院予以支持。上诉人何莲认为双方签订的《转让合同》并未生效，双方不存在履行义务的主张与客观事实不符，本院不予支持。二、关于双方的合理损失如何确定的问题（一）根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，关于孙辉军的合理损失。1.租金损失：《转让合同》中双方确认兴隆购物广场的装修、设备、剩余租金作价120万元，因涉案房屋系2018年7月底交付，则2018年8月1日至2019年3月31日期间的剩余租金为405200元（年607800元÷12个月×8个月）；2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金按照个旧市人民法院生效的（2020）云2501民初368号民事判决确定的638200元计算。一审法院认定孙辉军的租金损失合计1043400元（405200元+638200元）正确，本院予以支持。2.装修、设备设施损失：因孙辉军与长宏公司签订的《房屋租赁合同》约定孙辉军的装修及设施设备合同期满后无偿归长宏公司，而本案《转让合同》约定孙辉军与长宏公司签订的《房屋租赁合同》的权利义务一并转让给何莲，故可以确认《转让合同》生效后，装修、设备的使用权已完全转移给何莲，现长宏公司已将房屋（包括装修、设备设施）收回，并且《转让合同》约定何莲需支付价款在先，兴隆购物广场腾空全部房屋在后，在孙辉军已整体退出经营、三楼已全部腾空交给何莲进行装修，只有少量物品遗留在二楼的情况下，一审法院认定孙辉军的装修、设备设施损失794800元（作价款1200000元-剩余租金405200元），并无不当，本院予以支持。关于何莲的合理损失，主要系装修损失，根据个旧市人民法院（2020）云2501民初1010号民事判决及红河州中级人民法院（2020）云25民终1541号民事调解书，结合何莲主张的损失，何莲产生的装修损失为310000元（已支付的210000元+调解确定尚需支付的100000元），故一审法院认定何莲的合理损失为310000元并无不当，本院予以支持。（二）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。孙辉军主张的实际经营损失因其未提交证据证实，本院不予支持；孙辉军主张的违约金，因导致《转让合同》被解除、不能继续履行其亦存在过错，本院不予支持；何莲主张的因装饰装修合同纠纷一案所产生的诉讼费、鉴定费不是涉案《转让合同》必然导致的经济损失，本院不予支持。三、关于双方的合理损失如何承担的问题根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，孙辉军明知转租需要长宏公司的书面同意，但在长宏公司仅同意其转型经营的情况下，仍将案涉房屋、相关装修及设备转让给何莲使用，其应当预见长宏公司不同意转租的法律后果，其对《转让合同》的解除存在过错。何莲在与孙辉军协商过程中，曾找到长宏公司的法定代表人饶坤进行商谈，并将饶坤签署“同意转型”的《申请书》发给孙辉军，《转让合同》中也载明了“转让费于2018年9月20日前付清，2018年10月26日前由兴隆购物广场协助何莲到长宏公司办理合同移交手续”的条款，说明何莲在签订《转让合同》时明知长宏公司并未同意转租房屋，其能够预见合同可能存在解除的风险，但其仍在签订《转让合同》前即着手对涉案房屋三楼进行装修，也未按合同约定支付转让费，其对《转让合同》的解除亦存在过错。据此，一审法院认定孙辉军与何莲对《转让合同》的解除均存在过错且过错程度相当，应由双方对合同解除造成的全部经济损失各承担50%的责任有事实和法律，判决由何莲支付孙辉军经济损失919100元，由孙辉军支付何莲经济损失155000元，相互抵扣后，由何莲支付孙辉军经济损失764100元并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人孙辉军、何莲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28590元，由孙辉军负担14310元，何莲负担14280元。本判决为终审判决。审判长  刘正平审判员  王 鹏审判员  宋安娥二〇二一年六月九日书记员  朱 琳