苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏0509民初602号 原告：何昌洲。 被告：吴江市绿苑物业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇振泰小区一梅里园15幢404室，统一社会信用代码913205097527417681。 法定代表人：陈献礼，总经理。 委托诉讼代理人：陈克遥，系公司员工。 原告何昌洲诉被告吴江市绿苑物业有限公司（下称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法由审判员沈国全适用小额诉讼程序审理，后变更为适用简易程序，于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告何昌洲、被告物业公司的委托诉讼代理人陈克遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何昌洲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即启动屋面渗漏应急处理方案，向有关行政主管部门上报、申请住宅专项维修资金、进行监督维修义务。2、判令被告返还原告屋面渗漏修复费1500元，及屋面渗漏被告不作为导致原告室内装饰破坏，经济赔偿1万元；被告返还原告汽车停车费600元；返还2019年和2020年物业费1600元，共计13700元。3、判令被告在吴江区**镇**小区公告栏或显著位置公示：营业执照、建筑区划总平面图、管理人员持岗上岗证书、吴江区**镇**小区管理规约、服务人员基本情况、职责分工、联系方式、投诉机制、物业服务合同、物业服务等级、服务内容、服务标准、收费项目、收费依据、收费方式、计费起始时间、价格举报电话、消防等设备设施安全生产应急预案等物业管理工作必须公开事项。4、判令被告公开：2018年9月至2020年9月期间利用该小区公共区域、共用部位、共用设备、设施的经营收益明细；公共区域部位的养护记录，按照规定办理的相关手续、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况；配套设施和地下管网工程竣工图等竣工验收资料；小区停车管理方案、汽车停车收费依据、人员配备、建筑区划内的车位、车库的处分情况；2018年9月至2020年9月，该小区内共用专业设备的养护记录，以及相关部门的检查合格准许使用文件，对公共区域绿化部位的养护记录；对楼梯外墙、楼顶防水的养护记录；物业用房的使用情况。5、判令被告不履行物业服务合同内义务，原告物业费免交。6、判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告撤回要求被告返还停车费600元的诉讼请求。事实和理由：2019年3月向**小区物业经理陈鹏飞经理联系解决屋面渗水问题，请求申请住宅专项维修资金，陈经理推脱说住宅专项维修资金申请太慢，说是给介绍人来维修，价格要比市场价高，当时考虑春季雨水较多，避免渗漏加剧房屋的破坏，所以同意其做法，原告出1500元进行维修，但是维修后同年4月又开始渗漏，期间与维修人及陈经理进行多次联系，望解决渗漏问题，无果。2020年2月小区车位出租，原告微信支付陈经理600元汽车停车费，交钱时问陈经理收费标准怎么定的，陈经理不给予正面答复。3月开始出现车位被霸占现象，期间多次和陈经理诉说车位被霸占问题，希望解决此事，陈经理没有采取任何措施解决此问题，要求退还汽车停车费，其说钱已到公司，要不回来。2020年7月跟陈经理联系，解决屋面渗水问题，期间发消息不回复，打电话挂断。8月份又找陈经理，陈经理说我们修不好，口头答应说是给做房屋维修申请资料申请维修资金，后在微信上联系资料是否做好，陈经理又改变说法：“物业公司出一半钱，你出一半钱，让之前维修的人继续进行维修”。原告不同意，在8月份给物业公司法定代表人陈献礼电话沟通，希望解决屋面渗水和汽车位被霸占问题，也没有解决问题。在9月份再次和陈献礼电话联系，希望解决屋面渗水和汽车为被霸占问题。对方不耐烦地说“你走法律程序好了”，挂断电话。期间也求助过**社区，社区也表示此小区物业服务确实存在问题。原告在2020年9月26日给陈鹏飞经理送达整改函，要求物业公司按物业服务合同进行整改，并依据相关法律法规对物业服务合同、历年公共收益及其它进行公示，物业公司未做任何回复、无实质性进展。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告物业公司辩称：1、被告不同意返还原告1500元修理费。房屋的渗水属于房屋质量问题，渗水时房屋所有人应积极采取补救措施，原告提出的动用维修资金和之后没有修好还渗水，被告是受原告委托介绍人来维修的，不管是动用维修资金还是原告自己维修，都应由原告出资，物业公司仅提供协助，修复到什么程度是不可预见的。2、屋面渗水属于房屋质量问题，屋面破损或自然老化，渗水是正常现象，即使原被告及时申请维修基金，但涉案房屋已经渗水，损失不可避免，因此被告不同意赔偿原告损失。原告在2019年维修一次，物业公司在2020年10月帮原告维修过一次，至于中间为何间隔这么久，系疫情、创建文明城市原因，所有的工作都停掉。3、被告不同意返还原告物业费，2019年、2020年期间，物业公司已经履行了物业管理服务，尽管没有原告想象中的完美，但确实进行了物业管理服务，比如绿化修剪的保洁服务、日常维护、保安、执勤、工人工资以及垃圾清运等，如果原告认为被告物业管理服务有问题，可向有关行政部门投诉、反映。4、对于原告提出的维修资金，物业公司已经提出申请，2021年5月28日苏州市吴江区住房和城乡建设局维修资金管理科向物业公司出具《商品住宅专项维修资金使用申请材料收件收据》。当时因涉案房屋屋面漏点较小，且考虑到申请维修资金时间长，第三方审价也需要费用，故建议原告先自行修复，减少损失。5、对于原告第4项、第5项诉请，原告可以向社区、物业公司主管部门进行询查。 本院经审理查明如下事实： 2018年8月何昌洲、赵文晶向他人购买了吴江区**商业街*号***幢-*室房屋（该房屋他人已居住使用四、五年）。2018年8月21日，涉案房屋办理了不动产权属登记。 2019年3月涉案房屋屋面出现渗水。何昌洲就渗水问题，要求物业公司申请住宅专项维修资金进行维修。物业公司认为渗水点较小，申请维修资金时间比较长，建议何昌洲自己进行维修。物业公司将与物业公司有合作业务的周桂平介绍给何昌洲。周桂平对涉案房屋屋面渗水进行了维修。同年4月屋面又出现渗水现象。2019年5月3日何昌洲转账给周桂平1500元。何昌洲于2020年6-9月拍摄了涉案房屋室内渗水照片。2020年7月，何昌洲把照片通过微信发给物业公司陈鹏飞，要求陈经理帮忙解决屋面渗水问题，声称这几年漏的越来越严重了，并询问房屋维修资金申请资料做好没有，做好了何昌洲去取，陈鹏飞未有答复。 2019年、2020年何昌洲各支付物业公司物业费883元，合计1766元。 2020年9月*日，何昌洲向物业公司送达《关于物业服务整改函》，告知物业公司在物业管理服务中存在的问题，并要求物业公司在2020年10月10日前完成整改，否则何昌洲将暂缓交纳物业费、投诉、新闻媒体曝光直至诉讼等一切合法手段维护自身权益。 2021年5月28日，苏州市吴江区住房和城乡建设局维修资金管理科向物业公司出具《商品住宅专项维修资金使用申请材料收件收据》，关于**小区使用维修资金维修（或更新、改造）的***幢一单元屋面渗水及*幢墙面渗水项目前期申请材料（维修资金使用申请、业委会会议纪要、修前现场彩照、授权委托书等）已收悉。根据文件《关于在商品住宅专项维修资金使用中引入第三方专业服务的通知》的有关规定，该工程项目需由第三方专业服务介入。 庭审中，何昌洲认为物业公司没有按照《吴江区物业住宅小区“百日攻坚”行动》进行整改，为此向法庭提供照片若干，照片显示：围墙、路灯破损、楼道墙面内随意张贴小广告、消防栓损坏或缺失、文体设施损坏、外墙雨水管破损、井盖缺失或损坏、楼梯口有烟蒂、路面破损、小区绿化损坏、监控损坏、楼梯间5楼顶面渗水、大楼梯间电源线的面板外漏、小区大门始终敞开着等。**小区公告栏上未公示物业服务合同、物业服务等级、服务标准等相关信息。 庭审中，何昌洲向法庭提供赔偿明细表1份，上载明：屋面渗漏修复返还款1500元、停车费600元、2019年和2020年物业费1600元、客厅墙面和顶面原装饰层铲除1000元、主卧墙面原装饰层铲除200元、次卧墙面和顶面原装饰层铲除200元、施工措施费（移动脚手架）800元、客厅保护措施费100元、主卧保护措施费100元、次卧保护措施费100元、客厅墙面和顶面重新施工3000元、主卧墙面重新施工1000元、次卧墙面和顶面重新施工2000元、宾馆住宿1500元，合计13700元。因停车费600元已返还，故何昌洲主张13100元。 庭审中，物业公司陈述，其在2020年11月13日对涉案房屋屋面进行了维修，为此向法庭提供收款收据一份（收款人为周桂平、金额为1000元）。何昌洲认为该修理不需要1000元。 庭审中，物业公司陈述，何昌洲房屋屋面渗水，物业公司没有义务帮助何昌洲进行维修，物业公司可以帮忙申请维修资金，或者介绍人进行维修，但相应的款项应由何昌洲自己提供，维修资金何时到位由主管部门决定。何昌洲所述的相关信息，小区都有考核，因为小区公示栏小，无法将所有的材料进行张贴，比如收费标准各项制度都张贴在办公室。对于整改函上提及的问题，物业公司向社区物管办进行了解释。同时向法庭提供《小区月考评细则（100分）》、《吴江区物业住宅小区“百日攻坚”行动》，陈述小区有主管部门定期监督检查，进行考核，发现问题及时整改。 以上事实，有原告提供的契税税收缴款书、《关于物业服务整改函》、发票、不动产权证、照片、付款凭证，被告提供的照片、《商品住宅专项维修资金使用申请材料收件收据》以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间的物业管理服务合同关系合法有效。被告作为“**”住宅小区的业主之一，接受了原告为其提供的物业服务，理应支付原告物业服务费用。物业公司虽在提供物业服务的过程中存在瑕疵，但物业公司已按物业服务合同约定履行了绿化维护、保洁、安保等基本物业服务。如被告认为物业服务质量存在部分问题，可根据相关规定向物业管理公司的监督管理部门进行反映，并要求履行监督管理职责，督促物业管理公司改进服务。若业主均采用拒绝缴纳物业服务费这种方式主张权利，则会使正常的物业管理陷入停顿，最终损害业主自己的利益。综上，被告以物业服务质量存在瑕疵为由而拒交物业费，要求被告返还2019年和2020年的物业费1600元无事实与法律依据，本院不予支持；原告要求被告返还其支付给他人的维修费用1500元、要求被告赔偿其损失10000元，无法律依据，本院亦不予支持。关于原告主张的要求被告向行政机关上报住宅专项维修资金申请、业主知情权等诉请，与物业费、返还屋面渗漏修复费、赔偿损失系不同的法律关系，本案不予理涉，原告可另行主张。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第三十四条、第三十五条、第五十三条之规定，判决如下： 驳回原告何昌洲的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取71元，由原告何昌洲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。 审判员  沈国全 二〇二一年六月十一日 书记员  李佳凯 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间 效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起民事纠纷案件，适 用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时 的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除 外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事 实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法 解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《物业管理条例》 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。