山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终7489号 上诉人（原审被告）：林相强，男，汉族，1973年3月6日出生，住山东省青岛市城阳区。 被上诉人（原审原告）：青岛银盛泰物业服务有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：孙德体，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张慧、徐爱菊，山东文鼎（城阳）律师事务所律师。 上诉人林相强因与被上诉人青岛银盛泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初3702号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 林相强上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的物业服务质量不合格。上诉人所购房屋一楼与二楼中间严重漏雨，上诉人多次寻找被上诉人解决此事，想通过被上诉人联系房地产开发商从中协调，被上诉人既未及时处理上诉人的房屋漏水问题，也未积极协调解决上诉人与房地产开发商对房屋的维修与赔偿事宜，使上诉人的权益持续受到损害。被上诉人未履行物业管理职责，上诉人房前卫生、绿化无人打理维护，对邻居违章搭建行为被上诉人也无任何作为。二、自房屋交付后，上诉人发现房屋存在严重质量问题，多次联络被上诉人协调开发商处理房屋修缮等问题，但始终没有得到要善处理。后被上诉人以上诉人拒交物业费为由将上诉人诉至青岛市城阳区人民法院，二审程序中，在法院主持下，上诉人与被上诉人及房地产开发商达成（2017）鲁02民终5039号民事调解书，约定：“1.林相强于本调解书签收后一个月内支付被上诉人物业费共17,151.3元；2.若涉案房屋有质量问题，房地产开发商承诺给予一定的补偿，可以与该物业费予以折抵”。调解书生效后，上诉人每月都按时足额交纳物业费，但上诉人的房屋漏水问题却一直存在，2017年8月份同一漏水位置再次漏水。被上诉人与房地产开发商并未全面履行对上诉人房屋的修缮义务，也未就房屋的质量问题与物业费予以折抵，严重侵害了上诉人的合法权益。三、在上诉人与被上诉人及房地产开发商达成民事调解书时，房地产开发商能够承诺在房屋出现质量问题时给予上诉人一定的补偿，且认可与物业费予以折抵，充分说明被上诉人与房地产开发商之间已经对房屋的漏水修缮问题及物业费的支付问题达成了内部合意，因此，在上诉人的房屋仍旧存在质量问题时，应当将物业费予以折抵。综上，为维护上诉人的合法权益。 青岛银盛泰物业服务有限公司答辩称：上诉人所述的被上诉人物业服务质量不合格与事实不符，房屋质量问题与物业服务合同无关，系两个法律关系，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 青岛银盛泰物业服务有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令林相强向青岛银盛泰物业服务有限公司支付物业服务费8071.2元，并向青岛银盛泰物业服务有限公司按照应交物业服务费金额的0.3%自逾期之日起按日支付滞纳金至债务履行完毕之日止；2.诉讼费用由林相强承担。 原审法院认定案件事实为： 林相强在青岛市城阳区户有住宅一处，房屋建筑面积为186.82平方米。该房屋所在小区由青岛银盛泰物业服务有限公司提供前期物业服务，服务内容包括：物业共用部位及共用设施的使用、管理和维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；物业维修、更新、改造费用的账务管理等。林相强的该房屋物业费收费标准为1.8元／平方米?月，按季度收费，于每季度首月10日之前交纳。林相强自2019年1月1日起未再交纳物业服务费。 另查明，青岛银盛泰物业服务有限公司提交的《签约文件》包含《前期物业管理服务合同》和《业主临时规约》，服务合同约定的违约责任为：逾期交费，自逾期之日起每天交纳万分之三的违约金；临时规约约定的违约责任为：不按规定交纳物业服务费，按每日3‰收取滞纳金。 原审法院认为，物业服务企业收取的物业服务费，主要用于物业所在小区环境的保洁、公共部位、设施的维护和保养、小区相关秩序的维护等与业主利益密切相关的服务，如果业主不及时交费，将会影响到物业服务企业工作的开展，不利于小区居住品质的提升，从而影响到全体业主的权益。青岛银盛泰物业服务有限公司为林相强所在小区提供物业服务，林相强应按照合同约定及法律规定交纳物业服务费。林相强无证据证明青岛银盛泰物业服务有限公司的服务存在瑕疵，应承担举证不能的不利后果；其在抗辩中提到的房屋质量问题系另一法律关系，应根据商品房预售合同确定责任主体，故林相强拒付物业费的抗辩理由不成立。林相强长期拖欠物业服务费，构成违约，给青岛银盛泰物业服务有限公司工作的开展造成不利影响，青岛银盛泰物业服务有限公司在催要未果的情况下要求其支付欠款及并承担相应违约责任，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。青岛银盛泰物业服务有限公司主张的物业服务费，应按照林相强房屋的建筑面积、收费标准及欠费期间进行计算，通过计算，原审法院对青岛银盛泰物业服务有限公司主张的欠费金额予以确认。关于违约金的计算标准，双方签订的服务合同和管理规约作出了不同的约定，由于管理规约约定的计算标准过高，且该两份协议系由青岛银盛泰物业服务有限公司提供的格式合同，原审法院采纳约定较低的计算标准计算，为便于计算，违约金具体金额暂计算至2021年1月10日。具体计算方法为：以每季度应收金额1008.83元为计算基数，计算期间自2019年1月11日至2021年1月10日，计算标准为日万分之三，经计算，违约金共计994.2元。之后产生的违约金，以欠款金额8071.2元为基数，自2021年1月11日起至全部清偿之日止，按日万分之三计算。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：林相强于判决生效之日起十日内给付青岛银盛泰物业服务有限公司物业服务费8071.2元（自2019年1月1日至2020年12月31日）、违约金994.2元，共计人民币9065.4元；并支付以8071.2元为基数，自2021年1月11日起至全部清偿之日止按日万分之三计算的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取案件受理费25元，由林相强负担。 二审中，林相强提交照片4张。证明：物业公司未将林相强房屋门前的物业维护好，及林相强住所邻居有违建物业公司没有处理，没有尽到物业应尽到的义务。青岛银盛泰物业服务有限公司质证称：照片的真实性待法院核实，对证明事项不予认可，该照片无法证明被上诉人未尽到物业服务义务，照片中并非是现状。林相强提交林相强与被上诉人工作人员之间的微信记录一份，证明林相强要求青岛银盛泰物业服务有限公司帮林相强寻找房屋漏水记录，青岛银盛泰物业服务有限公司没有尽到义务。青岛银盛泰物业服务有限公司质证称：对微信聊天记录真实性无异议，但是玉兰是否为林相强公司管家，庭后核实。对证明事项不予认可，房屋漏水是房屋质量问题，与物业服务无关，不是物业服务提供的义务。本院认为，上述证据与物业服务是否达标不具有关联性，对其证明事项本院不予采信。 二审中，双方均认可在物业合同中未约定如房屋质量有问题，则林相强无需承担物业费。 本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，林相强应否向青岛银盛泰物业服务有限公司缴纳物业费的问题。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，《前期物业管理服务合同》和《业主临时规约》均合法有效，对包括林相强在内的全体业主具有法律约束力。青岛银盛泰物业服务有限公司依约提供了物业服务，林相强应依据合同约定支付物业费。上诉人林相强以青岛银盛泰物业服务有限公司的物业服务不规范为由，主张不支付物业费无事实及法律依据，本院不予采信。本案系青岛银盛泰物业服务有限公司向林相强主张缴纳物业费纠纷，争议房屋质量与本案系不同的法律关系，林相强以此作为不支付物业费的抗辩不成立，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人林相强负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年六月十五日 书记员  翟国媛