陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终594号上诉人（原审原告）：樊海娟，女，汉族，籍住西安市长安区，现住西安市曲江新区上诉人（原审原告）：崔莉，女，汉族，住西安市雁塔区：周斌，陕西瑞森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安民杨益佳商业运营管理有限公司，住所地西安市高新区法定代表人：杨武学，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：西安大明宫西沣商业运营管理有限公司，住所地西安市高新区法定代表人：张阿魏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨钧，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王若清，北京大成（西安）律师事务所实习律师。上诉人樊海娟、崔莉因与被上诉人西安民杨益佳商业运营管理有限公司（以下简称民杨公司）、西安大明宫西沣商业运营管理有限公司（以下简称大明宫公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初13935号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人樊海娟、崔莉以及其共同委托诉讼代理人周斌，被上诉人大明宫公司委托诉讼代理人杨钧、王若清到庭参加诉讼。被上诉人民杨公司经合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。樊海娟、崔莉上诉请求：1.撤销(2019)陕0116民初13935号民事判决书第一、二项并改判：（1）由民杨公司、大明宫公司共同向樊海娟、崔莉退还租金及保证金等共计54177元；（2）由民杨公司向樊海娟、崔莉支付房屋装修损失130000元；由民杨公司向樊海娟、崔莉支付货物损失350000元；2.一、二审诉讼费用全部由民杨公司、大明宫公司承担。事实与理由：一、原审判决认定大明宫公司筹备设立时，仅表示其公司认可该结算单，该费用可用于冲抵租赁费，并无向商户进行退款的意思表示，系事实认定不清，适用法律不当。2018年4月10日民杨公司以消防设施不符合国家规定为由突然将商场封闭，随后大明宫公司于2018年4月23日出具情况说明承诺：民杨公司给商户清算后所出具的费用清算单，只要手续齐全我筹备处均予以认可。该清算单是商户进驻大明宫建材家居高新店享受落位的依据，同时也是租赁费冲抵凭证。由此可知，大明宫公司该份情况说明的意思表示为：1.认可民杨公司与商户的费用清算单；2.若商户愿意进驻大明宫建材家居高新店，则可以凭清算单享受落位并用于冲抵租赁费。而事实的履行情况也是如此，不愿意进驻大明宫建材家居高新店的商户均是凭民杨公司开具的费用清算单到大明宫公司办理租金及保证金的退还。在这里大明宫公司做为第三方所出具的认可民杨公司与商户费用清算单的情况说明，在法律意义上显然是以第三方承诺的方式进行的债务加入，也就是并存的债务承担，如果合同债务人与第三方都没有履行债务，第三方已经成为合同债务人之一，与原债务人对合同之债承担连带责任。故结合本案事实，应改判为由名杨公司、大明宫公司连带向樊海娟、崔莉承担退还租金及质保金等共计54177元。二、原审法院对民杨公司擅自暴力清理商铺，拆除装修的部分事实认定不清，适用法律不当，依法应予撤销改判。民杨公司单方转让商场，在未经樊海娟、崔莉同意，未通知樊海娟、崔莉，无第三方在场的情况下强行对涉案商铺进行暴力清理，造成大量家具遗失、损坏，并擅自拆除商铺的装修，导致司法鉴定、评估条件丧失，民杨公司未尽到合理妥善义务，应当承担相应的赔偿责任。1.樊海娟、崔莉于2016年9月从案外人西安市耀德顺实业有限公司（以下简称耀德顺公司）处租得涉案商辅。双方约定由樊海娟、崔莉先行装修试营业，等到商场入住率高了之后正式签订合同开始计算租期。樊海娟、崔莉为了长期使用涉案店铺进行经营，于2016年11月24日起委托陕西安艺美工装饰工程有限公司对该店面进行装修，花费18万元。后耀德顺公司将商场整体转让给民杨公司，由民杨公司承受商场经营者的全部权利义务。在民杨公司的要求下，2017年6月6日樊海娟、崔莉与其签订为期一年的租赁合同并开始起算租期。虽然合同约定租赁期为一年，但结合合同第二条第四款的优先承租权条款及装修的实际花费可知，樊海娟、崔莉在民杨商场租赁商铺的目的为长期经营。之所以合同期限为一年是出于民杨公司的要求，即使长期租赁商铺也要合同一年一签。参考《中华人民共和国企业所得税法实施条例》国务院令第512号第七十条：企业所得税法第十三条第（四）项规定，装修费用作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于三年。结合双方的合同地位及18万元装修花费，应将装修费按照三年进行分摊，分摊为36个月，每月5000元，扣除樊海娟、崔莉仅使用的10个月，装修残值应认定为13万。民杨公司为了将商场转让，以消防不过关为由强行关闭商场，并擅自拆除商铺的装修，应当承担相应的赔偿责任。2.樊海娟、崔莉在经营商铺期间，根据加盟公司要求，在店面购置用于展示的家具，自2016年12月至2017年1月店铺新开业期间，樊海娟、崔莉有原始票据和转账记录证明的就包括从鑫胜业家具购入201926元货物，从鑫斧家具购入84050元货物，同时购入饰品47852元，床垫10951元，共计价值344779元货品用于店内展示。因经营期间部分展示货物用于销售，樊海娟、崔莉又从河北御宝坊家具有限公司补充价值225710元货物用于店内展示。2018年4月10日民杨公司强行关闭商场时，店内至少摆放货物价值35万元。民杨公司暴力清理，造成大量家具遗失、损坏，导致司法鉴定、评估条件丧失，民杨公司未尽到合理妥善义务，应当赔偿给樊海娟、崔莉所造成的损失。结合民杨公司在原审中所提供的证据2中“崔莉、樊海娟货物存放照片”，恰恰可以证明其未经同意樊海娟、崔莉同意将货物强行搬走的事实，同时从照片中可以看出货物被随意丢弃在民杨公司库房中，并未进行妥善保管，使店内所展示的货物已全部丧失销售价值，故民杨公司应对该部分货物损失按照进货成本价35万元进行赔偿。民杨公司经合法传唤未到庭亦未提交书面答辩状。大明宫公司答辩称，一、本案是租赁纠纷，租赁关系双方是崔莉、樊海娟和民杨公司，与大明宫公司无关，樊海娟、崔莉要求大明宫公司承担责任缺乏依据。二、大明宫公司从没有表示承担民杨公司与樊海娟、崔莉之间债务。1.樊海娟、崔莉所称《情况说明》并非大明宫公司所出。2．就所谓《情况说明》文本的文义解释而言，也没有大明宫公司要债务加入到樊海娟、崔莉与民杨公司之间的意思表示。崔莉、樊海娟向一审法院起诉请求：1.判令民杨公司、大明宫公司向樊海娟、崔莉返还剩余租金和质保金54177元；2.判令民杨公司、大明宫公司向樊海娟、崔莉支付房屋装修损失130000元；3.判令民杨公司、大明宫公司向樊海娟、崔莉支付货物损失350000元；4.判令民杨公司向樊海娟、崔莉支付营业损失60000元；5.本案诉讼费由民杨公司、大明宫公司承担。一审经审理认定的事实如下：2016年9月，樊海娟、崔莉与案外人达成协议后，于2016年11月入驻涉案商场，并开始进行装修。2017年6月6日，樊海娟、崔莉（乙方、承租方）与民杨公司（甲方、出租方）签订《民杨国际建材家居城合同书》，约定樊海娟、崔莉租赁民杨公司位于西安市“民杨国际建材家居城”第4层160号营业房，用于经营“金木珍品”家居用品，租赁期限自2017年6月1日至2018年5月31日，根据乙方营业房的间数、面积、位置等综合因素乙方共须向甲方缴纳场地租赁费57319.2元，所有费用付款方式为年付，另外合同约定乙方基于为消费者负责的角度上，同意接受商场的统一管理，同意在合同签订的同时向甲方交纳产品/服务质量保证金20000元。甲方统一进行改造、品牌或商品结构调整、整体经营改变的，本合同终止，双方均不承担责任。合同解除或终止时，双方在7日内算清各项费用，清理交管营业场地，乙方应在7日内将场地内的商品全部清理完毕，若乙方超过7日内不予清理，甲方有权清理或处理，费用由乙方承担。当日，双方签订《基础及公共配套设施设备费用协议》，约定根据乙方营业房的间数、面积、位置等综合因素乙方每年应向甲方缴纳基础及公共配套设施设备费95532元。当日双方签订《管理服务协议》，该协议约定乙方向甲方缴纳履约/管理保证金2000元，根据乙方营业房的间数、面积、位置等综合因素，乙方第一年向甲方一次性缴纳综合管理服务费38212.8元。在合同履行期间，2018年4月10日，民杨公司出示公告，该公告载明该商场消防设施设备不符合国家有关规定，存在重大安全隐患，根据政府部门要求，决定将涉案商场进行闭店整改，期限整改三个月。2018年4月23日，大明宫建材家居高新店筹备处出具情况说明一份，该情况说明载明：1.大明宫建材家居高新店对商场（原民杨）内商户全部接收并进行妥善安置；2.民杨集团给商户清算后所出具的费用清算单，只要手续齐全我筹备处均予以认可。该清算单是商户进驻大明宫建材家居高新店享受落位的依据，同时也是租赁费冲抵凭证……。2018年5月28日，民杨公司向樊海娟、崔莉出具商户清退结算单一份，该结算单载明，应退还的租金32177元，质保金22000元，合计54177元。另查，2018年5月18日，大明宫公司成立，之后，樊海娟、崔莉与大明宫公司就继续租赁事宜未达成一致，樊海娟、崔莉未继续租赁涉案房屋。另外，民杨公司将樊海娟、崔莉放在涉案房屋的货物搬至其库房进行存放，期间樊海娟、崔莉取走了部分货物。现樊海娟、崔莉以民杨公司、大明宫公司的行为给其造成极大损失为由，诉至法院，要求判如所请。庭审中，双方当事人各持己见，本案未能调解。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人协商一致可以变更、解除合同。当事人一方不履行合同的义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失。樊海娟、崔莉与民杨公司签订《民杨国际建材家居城合同书》、《管理服务协议》等，系双方当事人真实意思表示，依法认定有效。现樊海娟、崔莉已不再承租涉案房屋，樊海娟、崔莉要求民杨公司退还租金、质保金共计54177元，有民杨公司出具的结算单、情况说明及双方签订的合同书为凭，依法予以支持。樊海娟、崔莉要求大明宫公司共同退还上述租金及质保金一节，因大明宫公司在筹备设立时，仅表示其公司认可该结算单，该费用可用于冲抵租赁费，并无向商户进行退款的意思表示，故对樊海娟、崔莉要求大明宫公司共同退还上述租金及质保金一节，依法不予支持。樊海娟、崔莉要求民杨公司支付房屋装修损失130000元，虽民杨公司认为樊海娟、崔莉并未在双方约定的合同期限内对涉案商场进行装修，其将涉案商场交付给樊海娟、崔莉时，是已经装修的状态，故不存在装修损失，且合同期满，附合装修的价值为零，但考虑到樊海娟、崔莉2016年花费较大的装修费，其主观意愿并非仅经营两年，现双方合同不能继续履行，并非樊海娟、崔莉的过错，故对该项辩称意见依法不予采信，综合考虑到樊海娟、崔莉的装修花费、装修时间，使用年限等因素，并按照公平原则，酌情认定由民杨公司向樊海娟、崔莉支付装饰装修残值损失20000元。樊海娟、崔莉要求民杨公司支付货物损失350000元，樊海娟、崔莉与民杨公司双方均认可樊海娟、崔莉的货物由民杨公司拉到其公司仓库进行存放且樊海娟、崔莉已经拉走部分货物，在货物仍然存在的情况下，樊海娟、崔莉直接要求民杨公司支付货物损失，显属不妥，其应当先行主张返还原物，在不能返还原物或者返还的原物存在损坏的情况下，再行主张赔偿损失，故在樊海娟、崔莉在并未主张返还原物的情况下，直接要求赔偿货物损失，依法不予支持。樊海娟、崔莉要求民杨公司支付营业损失60000元，樊海娟、崔莉参照其上一年度十一黄金周的收入主张2018年4月10日至2018年5月31日商场停业的营业损失，对此民杨公司不予认可，考虑到商场停业导致樊海娟、崔莉营业损失并非樊海娟、崔莉的过错，故对樊海娟、崔莉的该项主张依法应予支持，其营业损失法院结合实际情况酌情认定20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告西安民杨益佳商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告樊海娟、崔莉退还租金及保证金等共计54177元；二、被告西安民杨益佳商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告樊海娟、崔莉支付装饰装修残值损失20000元；三、被告西安民杨益佳商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告樊海娟、崔莉赔偿营业损失20000元；四、驳回原告樊海娟、崔莉其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用9742元，樊海娟、崔莉已预交，由樊海娟、崔莉承担7288元，由民杨公司负担2154元,并在本判决生效后，连同上述款项一并支付樊海娟、崔莉。二审经审理查明，一审查明事实属实。另查明，2020年8月7日一审庭审笔录显示，崔莉表示其去过库房，有三间库房放着的都是樊海娟、崔莉的货物，因是随意堆放，故无法盘点。二审中，樊海娟、崔莉提交了：证据一、1-1.照片16张，证明樊海娟、崔莉经营的店铺的实际状况包括陈列的家居、饰品、灯具、装修的地板、墙壁等状况和装修状况；1-2.民杨公司在本案发生时经营商户集体维权的照片，证明民杨公司恶意违约的事实。证据二、（2019）陕0116民初2571号民事判决书，证明2018年4月13日发出告全体商户书将案涉商场交大明宫公司管理；证据三、西安市中级人民法院网页截图，证明西安市中级人民法院认为以自己违法为由主张合同无效从而获得商业利益的目的不予支持，故民杨公司与大明宫公司恶意串通，在樊海娟、崔莉经营期间对其二人的利益造成损失。证据四、收款收据4张，证明在民杨公司与樊海娟、崔莉签订租赁合同前，樊海娟、崔莉已经在商场进行经营的事实，证明本案争议的管理保证金和质量保证金实际是耀德顺公司收取。证据五、家居饰品订单，证明樊海娟、崔莉经营的店铺家居饰品事实存在。大明宫公司质证认为，证据1-1不属于新证据，证据1-2与大明宫公司无关，证据二民事判决书的真实性无异议，但与大明宫公司无任何关联，证据三不属于新证据且与本案的争议焦点无任何关联，证据四显示发生时间是在2017年4月，与本案无关，证据五与本案无关联性，且不是新证据。对上述证据，本院认证如下：证据1-1照片未能显示出与案涉商铺的关联性，不予采信；樊海娟、崔莉提交证据1-2旨在证明民杨公司违约，对此一审进行了认定，民杨公司并未提出上诉，故对证据1-2予以认定；对证据二（2019）陕0116民初2571号民事判决书真实性予以确认，该文书中载明的《告全体商户书》系民杨公司出具，并非大明宫公司出具，且大明宫公司并非该案件当事人，该文书所体现的法律关系与本案亦非同一法律关系，不足以证明大明宫公司应在本案中承担责任；证据三与本案无关，且不能证明民杨公司与大明宫公司恶意串通；证据四均产生于案涉租赁合同签订前，且所有收据中仅有一张加盖有“民杨”字样的印章，但该收据显示为“5.1活动经费”，与本案无关，该组证据与本案关联性难以认定；证据五显示名称为“深圳百家缘饰品有限公司报价单”，无公章无任何人员签字，其真实性、关联性均无法认定。庭审中，樊海娟、崔莉表示案涉商铺已经有其他商户入驻。本院认为，本案争议的主要问题是：1.大明宫公司是否应对租金及保证金共计54177元承担共同返还的责任；2.崔莉、樊海娟的房屋装修损失应如何认定；3.崔莉、樊海娟要求的货物损失是否应予支持，若应支持数额如何认定。樊海娟、崔莉上诉认为大明宫公司应与民杨公司共同退还租金及保证金54177元，而本案系租赁合同纠纷，樊海娟、崔莉之合同相对人为民杨公司并非大明宫公司，大明宫公司不认可大明宫建材家居高新店筹备处系其设立，樊海娟、崔莉亦未提交证据证明大明宫建材家居高新店筹备处系由大明宫公司设立，故其关于2018年4月23日情况说明系由大明宫公司出具的上诉理由不能成立。且即使该情况说明确由大明宫公司出具，该情况说明中亦未作出若商户不再租赁，则由大明宫公司负责退款的意思表示。一审法院对樊海娟、崔莉要求大明宫公司也承担54177元退还责任的请求不予支持，并无不当。樊海娟、崔莉要求责令民杨公司、大明宫公司提交其二公司的合同、协议、收据、发票等，缺乏依据。关于案涉商铺装修损失的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一项规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中租赁期限截至于2018年5月31日，一审中民杨公司也抗辩合同期即将届满满，附合装修价值为零。但一审法院已经考虑到樊海娟、崔莉2016年花费较大的装修费，其主观意愿并非仅经营两年，且樊海娟、崔莉对于合同无法继续履行不存在过错，对樊海娟、崔莉装修损失的请求予以支持；至于具体数额，一审法院则综合考虑了装修花费、装修时间，使用年限等因素，按照公平原则，酌情认定由民杨公司向樊海娟、崔莉支付装饰装修残值损失20000元。樊海娟、崔莉虽对该数额有异议，二审中提出装修残值鉴定申请，但其二人也表示目前案涉商铺已有其他商户入驻。故而，本案客观上也缺乏鉴定基础，并且一审法院前述认定考虑了樊海娟、崔莉装修的目的、实际装修花费、违约方过错等因素且兼顾了公平原则，其认定适当，应予维持。至于货物损失，樊海娟、崔莉已经表示民杨公司有三间库房放着的都是其货物，但因是随意堆放故无法盘点，也认可其拉走了一部分货物。基于此，一审法院认为樊海娟、崔莉在货物尚存的情况下，直接要求民杨公司赔付货物损失不妥，对其货物损失的请求不予支持，并无不当，且樊海娟、崔莉已经明确表示现场无法盘点货物，其要求勘验现场之理由，不能成立。综上，樊海娟、崔莉的上诉请求，不能成立，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9742元（樊海娟、崔莉已预交），由上诉人樊海娟、崔莉负担。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  姬 钊审判员  蒋 瑜二〇二一年六月一日书记员  白林于