天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初18194号原告：陈绍东，男，1967年12月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：袁学忠，天津滨郝律师事务所律师。被告：董红霞，女，1983年10月7日出生，汉族，住天津市滨海新区塘沽吉安里28-2-501，现被羁押于天津市滨海新区。委托诉讼代理人：高晓禹，天津金华达律师事务所律师。第三人：李增石，男，1946年12月21日出生，汉族，住河北省邢台市广宗县。原告陈绍东与被告董红霞、第三人李增石案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈绍东及其委托诉讼代理人袁学忠，被告董红霞委托诉讼代理人高晓禹，第三人李增石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈绍东向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决停止（2019）津0116财保20020号对原告购买的位于天津市滨海新区××号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决原告与第三人李增石签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，并确认位于天津市滨海新区××号房屋归原告所有；3.判决第三人李增石立即协助原告办理位于天津市滨海新区××号房屋产权过户登记；4.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与第三人于2018年1月1日在天津市××房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》,约定原告出资1980000元购买第三人所有的诉争房屋,第三人配合原告办理产权过户登记手续。上述协议签订后,原告于2018年1月1日、2018年1月3日、2018年1月17日、2018年3月28日、2018年5月28日、2018年11月13日、2018年12月3日分七次向第三人支付购房款共计1398000元,余款待办理过户手续后付清。双方签订协议的当日,第三人将诉争房屋钥匙交于原告并由原告实际居住和使用至今。因第三人于2018年12月取得诉争房屋产权证,未能及时办理房屋变更登记。被告董红霞与第三人因民间借贷一案涉诉,天津市滨海新区人民法院作出（2019）津0116财保20020号裁定书,查封第三人名下天津市滨海新区号房屋。原告向天津市滨海新区人民法院提出执行异议申请,要求中止对诉争房屋的执行,后天津市滨海新区人民法院作出（2020）津0116执异209号裁定,驳回原告异议,并告知原告可提起执行异议之诉。综上,原告认为原告与第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方真实意思表示,该合同不违反国家法律强制性规定,该协议合法有效,且原告已经向第三人支付大部分购房款,对于剩余购房款原告亦愿意给付,原告已经自合同签订之日即2018年1月1日至今一直实际占有并使用诉争房屋,第三人应当协助原告办理产权过户登记。依据《物权法》第15条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及《民事诉讼法》第227条的规定,诉至法院。被告董红霞辩称，不同意原告诉讼请求。因为被告不清楚原告关于案涉房屋的买卖情况，双方的买卖是否真实，董红霞并不清楚，所以不同意原告的诉讼请求。第三人李增石述称，同意原告诉讼请求。第三人卖给原告的房子先于被告申请查封，两者相差一年。被告采取诉前保全措施，第三人并不知晓。因为当时房子是期房，没来得及过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换与质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对当事人有争议的证据，本院将在说理部分一并阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，第三人（售房人、甲方）李增石与原告（购房人、乙方）陈绍东及案外人（丙方）天津市××房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（置换）合同》。合同约定，甲方自愿将坐落在滨海新区中新天津生态城和韵路以西、中生大道以南天和园31-3-201号房屋出售给乙方，房屋所有权人李增石，建筑面积104.76平方米，该房屋设立抵押，抵押权人浦发银行，贷款余额约900000元，贷款余额处理方案为甲方自行平贷。甲、乙双方协商后房屋的成交价格为1980000元。甲乙双方各自需向丙方交纳房屋信息服务费19800元。乙方于2018年1月1日向甲方支付购房定金250000元。甲乙双方协商一致于契税票过两年且房本办理完1个月内办理打协议过户手续。甲方承诺于开发商交房当日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方均应按本合同约定相互配合，到场办理打协议、贷款、过户、房屋交付等相关手续。甲乙双方协商一致，同意此房现状销售。合同签订后，陈绍东于2018年1月1日通过陈少敏6230××××0278平安银行卡向李增石转账220000元；李增石于同日出具《收条》，确认收到陈绍东买房定金270000元。2018年1月3日，陈绍东通过其6231××××3553的天津滨海农村商业银行卡向李增石转账230000元，李增石于同日出具《收条》，确认收到该230000元，并确认共计收到500000元。2018年1月17日，陈绍东通过前述天津滨海农村商业银行卡向李增石转账100000元，李增石于同日出具《收条》，确认收到该100000元，并确认2018年1月17日以前陈绍东已经支付500000元，共计支付李增石600000元。2018年3月28日，陈绍东通过6228××××1517中国农业银行卡向李增石转款336000元，李增石及其配偶杨雪省、陈绍东及中介人刘元喜共同签订《天和园31栋3单元201室房款协议书》，协议书载明陈绍东提前给李增石支付房款350000元，在支付时扣除两个月利息14000元。如果过户时李增石没有返还给陈绍东这笔款，陈绍东有权在房款里直接扣除（包括这笔款所产生的利息）。2018年5月28日，陈绍东通过前述中国农业银行卡向李增石转款392000元，李增石、杨雪省、陈绍东于同日签订《天和园31栋3单元201室借款协议书》，协议书载明李增石向陈绍东借款400000元，借款期间李增石按每月8000元向陈绍东支付利息。如果房屋在过户时李增石没有返还这笔款，陈绍东有权在房款里直接扣除（包括这笔款所产生的利息）。2018年11月12日，李增石出具《收条》，确认收到陈绍东交来天和园33-3-201室房款50000元。2018年11月13日、12月3日，陈绍东分别通过前述中国农业银行卡向李增石、杨雪省转款30000元、20000元。以上，陈绍东向李增石实际支付购房款共计1428000元。2016年9月9日，第三人李增石以借款人身份与贷款人（抵押权人）上海浦东发展银行股份有限公司天津浦欣支行签订《个人购房抵押担保借款合同》，以滨海新区中新天津生态城和韵路以西、中生大道以南天和园31号楼-3-201房屋进行抵押借款1000000元，抵押期限为2016年8月5日至2036年8月5日。2020年4月15日、4月21日、5月11日、6月15日、7月13日、8月12日、9月11日、10月9日，陈绍东分别为李增石偿还涉案房屋抵押贷款109489.02元、490733.64元、2931.73元、2934.12元、2931.67元、2931.49元、2931.31元、390896.55元。上述共计1005779.53元。涉案房屋于2018年12月11日取得不动产权证书，编号为津（2018）滨海新区中新天津生态城不动产权第1015839号，权利人李增石，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司天津浦欣支行，抵押权利范围104.76平方米，权利价值1000000元。该不动产权证书显示2020年10月21日撤销抵押登记。2018年1月15日，李增石出具《收条》，确认收到陈绍东交来的天和园31-3-201室2018年-2019年度物业费1628元、自来水费100元，共计1728元。陈绍东及其妻、儿孙宝军、陈立宝另交涉案房屋2019年度、2020年1月至9月30日期间的物业费，并提交相关缴费单据。涉案房屋所在物业服务中心出具《证明》载明陈绍东是小区天和园31-3-201室业主，自2018年开始至2021年6月物业费由此业主正常缴纳。因与李增石就民间借贷产生纠纷，被告董红霞于2019年3月5日向本院申请诉前财产保全。本院于2019年3月6日作出（2019）津0116财保20020号民事裁定书，裁定查封李增石名下坐落于天津市滨海新区××路××道××号楼××（保全价值272000元），查封期限为三年。同日，本院就该房产采取查封措施，查封期限2019年3月6日至2022年3月5日。2019年4月1日，董红霞将第三人李增石诉至本院，要求李增石返还借款200000元，并偿还自借款到期日起按月3%的标准计算的利息直至实际给付日。双方于2019年4月24日达成调解，本院出具（2019）津0116民初24602号民事调解书。调解书载明李增石于2019年5月31日前给付董红霞借款本金200000元，案件受理费减半收取2150元、诉前保全费5000元，合计7150元，由董红霞自愿负担。原告作为申请人、案外人，以董红霞作为申请执行人、李增石作为被执行人向本院提出执行异议申请，请求中止执行（2019）津0116财保20020号民事裁定书，解除对位于天津市滨海新区××房产的查封。本院经审查于2020年7月10日作出（2020）津0116执异209号执行裁定书，驳回陈绍东的异议请求。陈绍东不服该裁定，提起本案诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案审查的重点应为原告陈绍东是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告陈绍东与第三人李增石就涉案天津市滨海新区中新天津生态城和韵路以西、中生大道以南天和园31-3-201号房屋于2018年1月1日签订《房屋买卖（置换）合同》，该合同签约主体均为完全民事行为能力人，合同内容系双方当事人真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之处，应属合法有效。被告董红霞因与第三人李增石发生民间借贷纠纷，董红霞于2019年3月5日申请诉前财产保全，本院于2019年3月6日作出（2019）津0116财保20020号民事裁定书，并于同日查封涉案房产。故在涉案房产查封一年前，陈绍东作为买受人已经签订合法有效的书面买卖合同。在《房屋买卖（置换）合同》中，买卖双方已经约定李增石以开发商精装修原样交房，并于开发商交房当日交付钥匙。庭审中李增石认可系由陈绍东领取涉案房屋钥匙，并一直居住使用。结合陈绍东提交的交纳涉案房屋物业费的相关收据及涉案房屋所在小区出具的证明，可以认定在涉案房屋查封以前，陈绍东已经合法占用该房产。《房屋买卖（置换）合同》签订后，陈绍东以转账、指令他人代为转账及现金的方式，先后给付李增石购房款1428000元，李增石对此表示认可。被告董红霞虽主张2018年3月28日、2018年5月28日的款项已经约定为借款，并非房款。但前述两日期分别签署的房款协议书、借款协议书已经约定在房屋过户时李增石没有返还该借款，陈绍东有权在房款里直接扣除。庭审中，陈绍东明确以2018年3月28日、2018年5月28日实际向李增石转账的336000元、392000元作为购房款的一部分，李增石对此认可。故该两笔款项应为购房款1428000元的组成部分。被告董红霞另主张陈少敏向李增石转款220000元并未载明是购房款。庭审中，陈少敏作为证人出庭作证，明确2018年1月1日向李增石转款220000元系陈绍东为购买涉案房屋，向其借款并指令由其直接转款给李增石。李增石对此亦认可。考虑到陈少敏与陈绍东系姐弟关系，陈绍东为购买涉案房产向陈少敏借款并指令将款项直接支付至李增石处并不违反法律规定，故该220000元亦应纳入陈绍东向李增石支付购房款的范畴。至于2018年12月3日转给杨雪省的30000元，李增石自认杨雪省系其配偶，且认可该30000元为陈绍东已付购房款的组成部分并无不妥。故截至2018年12月3日，陈绍东已付涉案买卖合同项下购房款为1428000元。除该款项外，因李增石利用涉案房屋抵押借款1000000元，为消除抵押登记，避免抵押权人行使抵押权收回涉案房屋，陈绍东于2020年4月至10月期间代替李增石偿还抵押贷款1005779.53元，并于2020年10月21日注销抵押登记。李增石认可陈绍东代为清偿房屋贷款的行为。考虑到《房屋买卖（置换）合同》已经约定由李增石自行负责清偿房屋贷款，现陈绍东代替李增石清偿贷款，并注销抵押登记。该代为清偿房屋贷款1005779.53元中的部分应视为陈绍东支付李增石剩余购房款。至于整体超过购房款1980000元的部分，应由陈绍东与李增石另行解决。故截至法庭辩论终结前，陈绍东已经支付完毕全部购房价款。最后，涉案房屋不动产权证书下发日期为2018年12月11日，抵押登记至2020年10月21日方注销。清偿贷款、消除抵押登记本为李增石义务。故在涉案房屋查封前，并非原告陈绍东原因导致未能办理过户登记。综上，原告陈绍东就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止（2019）津0116财保20020号民事裁定书对坐落于天津市滨海新区××路××道××号楼××号房屋的强制执行，并解除对该房屋查封的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求确认涉案房屋由原告所有、李增石立即协助原告办理房屋产权过户登记的主张。本案中，原告陈绍东与第三人李增石签订《房屋买卖（置换）合同》后，陈绍东依约履行义务，支付购房对价款，其有权按照合同约定，要求李增石履行协助办理房屋产权过户登记手续的合同义务。但除本案涉及的查封外，涉案房屋还存在其他司法查封，在客观上并不具备立即办理房屋产权过户手续的条件。故对原告陈绍东要求李增石立即协助办理房屋产权过户登记的主张，因暂时不具备条件，本院暂不予支持。本案系案外人执行异议之诉案件，陈绍东主张权利的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该规定保护的是陈绍东作为涉案房屋买受人的物权期待权，并非所有权。且如上述，陈绍东与李增石签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，基于合同约定，在阻却房屋产权过户登记的事由消除、李增石配合完成过户登记、陈绍东取得不动产权登记证书后，自然取得涉案房屋的所有权，在前述程序未完成的情况下，其在本案要求确认涉案房屋归其所有，并不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告陈绍东与第三人李增石于2018年1月1日签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效；二、不得对天津市滨海新区××路××道××号楼××号房屋强制执行，并解除对该房屋的查封；三、驳回原告陈绍东的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告陈绍东自行负担2150元，被告董红霞负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判长  黎增堂审判员  张建岭审判员  吴春喜二〇二一年六月三十日书记员  王 康附相关法条：1.《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。4.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。6.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。