贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初6057号 原告：陈文云，男，汉族，1963年1月26日出生，住七星关区。 被告：毕节市升腾房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区天河路（原毕节机械厂内），统一社会信用代码：91520502766092949C。 法定代表人：王德彬，系公司董事长。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权），贵州四立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊肸（一般授权），贵州四立律师事务所律师。 第三人：毕节市七星关区房屋征收补偿服务中心（原毕节市七星关区房屋征收管理局），住所：毕节市七星关区水西大道56号，统一社会信用代码：12522401789778599R。 法定代表人：蒋卫，该中心主任。 委托诉讼代理人：吴海（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁剑波（一般授权），贵州本芳律师事务所律师。 原告陈文云与被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司及第三人毕节市七星关区房屋征收补偿服务中心商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文云到庭参加诉讼，被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人熊肸到庭参加诉讼，第三人毕节市七星关区房屋征收补偿服务中心的委托诉讼代理人吴海、梁剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈文云向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司退还多收取原告一套房屋的水安装费900元、闭路安装费350元、燃气安装费2500元，共计3750元；二、请求法院判令被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司支付原告资金占用费（以3750元为基数，按银行间拆借利率计算利息，从2020年9月5日计算至返还之日止）暂计人民币1000元；三、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告因毕节市七星关区城市棚户区改造要拆除原告的房屋，为此原告与原毕节市七星关区房屋征收管理局（现毕节市七星关区房屋征收补偿服务中心）于2014年3月31日签订《毕节市七星关区城市棚户区改造房屋征收安置补偿合同》，合同约定将被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司开发的位于七星关区房屋与原告进行产权调换。原告将其房屋交于原毕节市七星关区房屋征收管理局拆除，毕节市七星关区房屋征收管理局在2015年将安置交付给原告，在毕节市七星关区房屋征收管理局将安置房交付给原告后，被告以办理不动产权证为由于2020年8月28日向原告收取一套房屋水安装费900元、闭路安装费350元、燃气安装费2500元，共计3750元；被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司系安置房屋开发商，具为原告办理不动产权证的义务，被告违规收取原告供水、供电、供气、有线电视费（简称四通费）属于违法，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费．指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”，贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房房屋价格已经包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取四通费系重复收费，其行为属于不当得利；由于被告违法收取原告三通费的行为侵害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，为此被告应当支付原告的资金占用费。综上事实，根据《中华人民共和国民法典》及相关规定，被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司收取原告三通费的行为已经违约违法，因此原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向人民法院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。 被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司辩称：一、本案被答辩人取得由答辩人开发的位于七星关区天河路怡景新城房屋是基于与毕节市七星关区房屋征收管理局签订的《毕节市七星关区城市棚户区改造房屋征收安置补偿合同》，并非基于与答辩人之间的商品房买卖合同关系，即答辩人与被答辩人之间不是商品房买卖关系，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》中关于对房地产开发企业预售或买卖过程中禁止出售人另行收取水、电等配套设施的建设安装费用行为的规范或约束，只适用于商品房买卖关系中，而不适用于本案拆迁安置的情形。被答辩人之所以取得涉案房屋，并非基于与答辩人之间的商品房预售或买卖合同法律关系，而是基于与第三人之间签订的征收安置补偿合同，答辩人与被答辩人之间不是商品房买卖关系。拆迁安置合同的本质，是与被答辩人进行房屋的产权置换，在产权置换的过程中，征收部门对被拆迁户附属的用水、用电以及闭路实际上进行了补偿，该补偿实际上是为了补贴被拆迁户的二次开通费用，使得被拆迁户不因拆迁征收承担二次开通产生的成本费用，该成本费用实际上是答辩人为被答辩人二次开通水、闭路、燃气的费用，最终将属于被答辩人应支付给答辩人的对价。故作为被拆迁户的被答辩人不可能因此额外获得该二次开通费的收益，答辩人也仅是属于收取了该费用后将其作为二次开通成本，并非重复收取或因此获益，对该事实，有第三人七星房征函（2019）15号文件予以确认。而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规范的是房地产开发企业将其开发的商品房与买受人按市场价格和市场交易规则进行买卖情形下行为，与本案的拆迁安置具有本质区别，不应混为一谈，涉案费用是否属于正常收取，应根据拆迁安置政策具体予以认定；二、根据毕节市七星关区房屋征收管理局《毕节市七星关区房屋征收管理局关于怡景新城项目用于安置的房屋产权登记证办理问题的函》（七星房征函（2019）15号）可以看出，第三人在对被答辩人等进行拆迁安置补偿时，已按相关文件对被答辩人的水、电、闭路、燃气设备设施进行了补偿。既然被答辩人已经取得第三人对用水、用电、闭路、燃气安装补偿，该补偿就应当用于安置后的二次开通，应由被拆迁人即被答辩人等支付给答辩人。结合第三人的征收政策和七星房征函（2019）15号文件精神，答辩人安置给被答辩人的产权置换房屋除了产权置换之外，附属设施中并不包含用水、用电、闭路、燃气设备设施，被答辩人需要使用的，需根据相关规定另行向答辩人支付相应的对价。那说明相应的水、电、闭路、燃气安装费应由被答辩人支付给答辩人，答辩人根据相关标准向被答辩人收取水、闭路、燃气安装费，既符合文件精神，也符合市场交易对价的基本规则，并不违法。市场交易的基本规则为有偿对价原则，第三人对被答辩人的房屋进行征收安置，以及在征收安置的同时向被答辩人支付水、电、闭路、燃气二次开通费用也不例外。本案中，毕节市七星关区房屋征收管理局《毕节市七星关区房屋征收管理局关于怡景新城项目用于安置的房屋产权登记证办理问题的函》（七星房征函（2019）15号）已经向答辩人致函说明：“水、电、闭路、燃气入户费用的缴纳问题。根据《毕节市七星关区人民政府关于公布毕节市七星关区房屋征收附属设施、装饰装修及构筑物补偿标准的通知》（七星府通［2012］31号）文件规定，如被征收人用水、用电及闭路在相关部门登记独立成户的，征收时我局已按规定标准给予补偿。但在办理安置房屋回迁结算时，我局已按520元／户标准收取用电入户费。因此，一是电入户费由贵司同我局据实结算后，由我局划拨给贵公司；二是水、闭路、燃气入户费用，如被征收人要使用，按相关规定处理”。从七星房征函（2019）15号函中“在办理安置房屋回迁结算时，我局已按520元／户标准收取用电入户费，电入户费由贵司同我局据实结算后，由我局划拨给贵公司；水、闭路、燃气入户费用，如被征收人要使用，按相关规定处理。”的内容可以看出：一、被答辩人的房屋被征收时，第三人已经按照规定给予补偿，该补偿并非是被答辩人获利性的收益，是属于第三人为避免被征收人承担二次开通产生的成本费用所支付。该费用虽然由第三人予以收取，但按照拆迁安置政策，最终也应由第三人支付给答辩人；二、答辩人根据被答辩人与第三人签订的拆迁安置补偿合同安置给被答辩人的房屋，并不包水、电、闭路、燃气入户等设施，如被答辩人需要使用上述设施的，需向答辩人支付相应的建设安装费、入户费等。否则，被答辩人将因征收及安置补偿行为重复获得水、闭路、燃气部分的收益，明显与拆迁安置政策不符，更与市场交易对价原则相悖。关于原告主张的违约金问题，无论是否支持原告退还二次开通水、闭路、燃气的费用，也不应予以支持，理由为：首先，原告主张退还的二次开通水、闭路、燃气的费用属于按照第三人的意思，应当收取的费用，不应予以退还。因此，既然不应退还，那么原告也就丧失了请求支付违约金的基础；其次，如认为二次开通水、闭路、燃气的费用应退还，但原告主张的违约金，既没有合同的约定，也没有法律的直接规定。被告系基于对第三人的文件政策的合理信赖，以及交易对价的原则才收取，原告也因拆迁安置行为获得了二次开通水、闭路、燃气的费用补偿，也未有实际损失。故于法于理，都不应再予以支持。综上，被答辩人的诉请无事实及法律依据，恳请人民法院依法查实后予以驳回，以维护答辩人的合法权益。 第三人毕节市七星关区房屋征收补偿服务中心述称：涉案项目确实用于回迁安置，但在第三人征收原告房屋的时候与原告签订征收安置补偿合同，并对相应的设施进行了补偿，第三人作出的七星房征函（2019）15号文件，说明水、闭路、燃气入户费由被告按规定处理。因此，被告收取了该费用，是否应该退还由法院裁决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月31日，以第三人毕节市七星关区房屋征收补偿服务中心为甲方（征收人），原告陈文云为乙方（被征收人），甲乙双方签订《毕节市七星关区城市棚户区改造房屋征收安置补偿合同》，该合同约定：“甲方提供货币补偿和产权调换两种方式供乙方选择。乙方自愿选择下列产权调换方式：甲方以七星关区怡景国际新城安置房住宅房屋与乙方被征收住宅房屋进行产权调换，具体房号为XX层C2户型、套内面积101.72平方米、建筑面积为123.11平方米。按房屋征收安置补偿方案经计算，应由甲方补给乙方30422.62元（含甲方应补偿给乙方的其他补偿费，详见附件房屋征收补偿明细表）。甲方必须于2015年9月31日前将调换的房屋交付乙方，甲乙双方同时结清房屋差价。甲方负责办理调换房屋的房屋所有权证和土地使用证交乙方，办证费用按有关规定执行。安置房屋面积以建筑面积进行结算。乙方应在通知期限内及时办理回迁手续，据实结算，结清应当支付的补差款。相互补差款应在回迁结算时一次性支付完毕”。同时，甲乙双方还签订《房屋征收补偿明细表》，该补偿明细表载明：原告被征收的房屋总的补偿金额为317597.5元，第三人安置的房屋单价为2900元/平方米，总金额为294988元，第三人应补原告22609.5元。 原告与第三人于2015年3月25日签订《房屋征收回迁结算表》，该结算表载明：“第三人应补原告十年物业管理费补差64.8元、面积差4988元、安置房内装补助金6000元，原告应补第三人电表立户费520元。经以上计算，第三人应补原告10532.8元”。 2016年4月13日，被告向原告出具总价款为358324元的销售不动产统一发票。 由被告开发建设的怡景新城项目的被征收人，因办理安置房屋产权登记证缴费事宜同被告的意见不和，多次组团到第三人处。经第三人调查后，第三人于2019年4月10日向被告出具《关于怡景新城项目用于安置的房屋产权登记证办理问题的函》【七星房征函（2019）15号】，该函载明：“契税缴纳问题：如被征收人不缴纳选择产权调换的房屋调换差价的，对新换房屋免征契税；需缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。房屋维修基金的缴纳问题：用于安置房屋办理产权证应缴纳的维修基金，属征收成本范畴，应由贵司承担。水、电、闭路、燃气入户费用的缴纳问题：根据《毕节市七星关区人民政府关于公布毕节市七星关区房屋征收附属设施、装饰装修及构筑物补偿标准的通知》【七星府通（2012）31号】文件规定，如被征收人用水、用电及闭路在相关部门登记独立成户的，征收时我局已按规定标准给予补偿。但在办理安置房屋回迁结算时，我局已按520元／户标准收取用电入户费。因此，一是电入户费由贵司同我局据实结算后，由我局划拨给贵公司；二是水、闭路、燃气入户费用，如被征收人要使用，按相关规定处理”。 2020年8月，被告向原告出具收据载明：“收到原告补面积差1305元、水安装材料费900元、闭路安装材料费350元、燃气安装材料费2500元，共计5055元”。 2020年8月30日，以被告为甲方（出售方），原告为乙方（购买方），双方签订《房屋买卖合同》，该合同约定：“经协商，甲方同意出售位于毕节市七星关区房屋给乙方；房屋建筑面积为123.56平方米，套内面积为100平方米；总价款为358324元”。同时，原告向被告出具了委托被告办理涉案房屋不动产权证的《授权委托书》。 另查明，毕节市七星关区房屋征收补偿服务中心系原毕节市七星关区房屋征收管理局。被告通过出让方式取得涉案房屋所在楼栋的土地并取得国有建设用地使用权证及房产证。 上述事实，有原告、被告、第三人的陈述及原告提供的身份证、《毕节市七星关区城市棚户区改造房屋征收安置补偿合同》、《房屋征收补偿明细表》、《房屋征收回迁结算表》、《收据》，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，第三人提供的事业单位法人证书、法人身份证复印件，本院依职权调取的不动产登记申请书、授权委托书、发票、《房屋买卖合同》、房屋所有权证等证据在卷为凭，本院依法予以确认。对被告提供的《毕节市七星关区城市棚户区改造房屋征收安置补偿合同》、《房屋征收补偿明细表》、七星房征［2019］15号文件、七星府通［2012］31号文件，本院予以确认，但达不到被告的证明目的。原告提交的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》不属于证据。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件，应当适用民法典的规定。 本案争议的焦点为：一、涉案案由是商品房预售合同纠纷还是不当得利纠纷，或者是商品房销售合同纠纷？二、被告是否退还原告水安装材料费、闭路安装材料费、燃气安装材料费并承担相应的资金占用费。 关于第一个焦点的问题。虽然原告与第三人《毕节市七星关区城市棚户区改造房屋征收安置补偿合同》约定以七星关区怡景国际新城安置房住宅房屋与乙方被征收住宅房屋进行产权调换，但产权调换的方式是分别计算原告被征收的房屋总的补偿金额，以及第三人安置的房屋总金额后，双方互补差价，而安置的房屋便是被告开发建设的房屋。再结合被告通过出让方式取得涉案房屋所在楼栋的土地并取得国有建设用地使用权证及房产证，被告向原告出具涉案房屋的购房发票，被告收取原告补面积差款、水安装材料费、闭路安装材料费、燃气安装材料费，以及原、被告双方签订《房屋买卖合同》，原告向被告出具了委托被告办理涉案房屋不动产权证的《授权委托书》等事实。可以认定，原告与被告之间形成商品房销售合同关系，其房款由第三人代原告将原告的征收补偿款直接支付给被告，被告向原告出具购房发票并收取原告的补面积差款、水安装材料费、闭路安装材料费、燃气安装材料费，且双方签订《房屋买卖合同》。因此，本案案由应为商品房销售合同纠纷。 关于第二个焦点的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三）建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。故被告向原告收取的水安装材料费、闭路安装材料费、燃气安装材料费无事实及法律依据，兼顾交易安全及社会影响等方面进行考量，理应予以退还。对于原告诉请判决被告支付资金占用费的请求，因双方未就此进行约定，本院不予支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。被告认为“原、被告之间不存在合同关系，被告不应退还原告水安装材料费、闭路安装材料费、燃气安装材料费”的抗辩主张理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈文云退还水安装材料费900元、闭路安装材料费350元、燃气安装材料费2500元。 二、驳回原告陈文云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二一年六月二十一日 书记员  彭 双