北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终7495号上诉人（原审被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼12层15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：侯延秀，女，1976年10月28日出生，汉族，住北京市朝阳区，上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）因与被上诉人侯延秀委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初46582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法由法官杜丽霞独任审判，并公开开庭进行了审理。上诉人中天置地公司之委托诉讼代理人孟园园，被上诉人侯延秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中天置地公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回侯延秀一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由侯延秀承担。事实与理由：双方于2018年5月17日签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定租期自2018年9月1日起至2020年8月31日止，受疫情影响，双方解除合同。本案中，受疫情和疫情防控措施的影响，中天置地公司无法带客户看房，导致房屋空置，无法达到房屋出租的目的。中天置地公司在3月份已经联系侯延秀解除合同，双方没有达成一致意见，因此中天置地公司在5月份以短信的形式正式向侯延秀发送解除合同的通知。根据双方签订的涉案合同第九条第二款，出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。因此在疫情发生之时，已经导致中天置地公司无法和侯延秀继续履行合同，中天置地公司有权解除合同，不应支付租金。此外，侯延秀明知中天置地公司已经明确提出解除合同，还不配合中天置地公司及时办理房屋交接，故侯延秀应自行承担由此产生房屋空置损失。二审中，中天置地公司向本院提交代理意见称：同意支付侯延秀提出的欠缴水费、燃气费金额。从2020年3月起，涉案房屋有部分房间处于空置状态，小区因疫情管理十分严格，禁止中天置地公司带客户看房，因此中天置地公司一直在跟侯延秀协商减免租金或者免租期的问题，但是双方并未达成一致意见。中天置地公司根据涉案合同第九条第二款向侯延秀发出解除合同通知，侯延秀一直拒绝收房导致房屋一直空置，因此2020年5月之后的租金中天置地公司不同意支付；对于2020年5月之前的租金，希望二审法院根据公平原则予以酌减。侯延秀辩称，同意一审判决，不同意中天置地公司的上诉请求和事实理由，请求维持一审判决。侯延秀向一审法院起诉请求：1.中天置地公司支付侯延秀2020年3月至5月的房租24000元、逾期违约金16000元；2.中天置地公司结清自2015年8月18日至2020年8月31日的水电燃气费521.75元、水费2825元；3.判令中天置地公司支付侯延秀2020年6月1日至8月31日的房租24000元并支付违约金16000元；4.中天置地公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2018年5月17日，侯延秀作为甲方与中天置地公司作为乙方签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将坐落于北京朝阳区××房屋委托乙方代理出租，出租代理期自2018年9月1日至2020年8月31日，每月房屋租金为8000元，乙方将各期租金划入甲方账户的日期第一次2018.9.1，第二次2018.12.1，第三次2019.3.1，第四次2019.6.1，2019.9.1，2019.12.1,2020.3.1,2020.6.1。乙方未按约定划付租金达7日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金等。一审庭审中，侯延秀表示其与中天置地公司自2015年就开始合作，2020年3月之前的租金已付清。2020年3月-5月，侯延秀通过微信向中天置地公司催收租金。2020年5月23日，中天置地公司通过短信方式向侯延秀发送《解除协议》，要求侯延秀先签字，之后中天置地公司再支付拖欠的房租，侯延秀不同意，并向中天置地公司发送了水费和燃气费账单。一审庭审中，侯延秀表示2020年9月5日通过110报警开锁方式收回房屋。一审法院认为，侯延秀与中天置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，系双方当事人真实意思，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。本案中，中天置地公司逾期支付2020年3月1日至8月31日的租金，构成违约，侯延秀有权向其主张相应款项，对侯延秀的该项诉讼请求，一审法院予以支持。现合同已于2020年8月31日到期终止，中天置地公司应结清出租代理期内的水费、燃气费，对侯延秀的该项诉讼请求，一审法院予以支持。合同约定了因乙方延迟支付租金甲方单方解除合同及乙方提前终止合同情形下的违约金，但本案中，虽然中天置地公司存在延迟支付租金的违约情形，但侯延秀并未行使单方解除权，在中天置地公司提出解除合同后，侯延秀未予同意，合同继续履行至2020年9月5日，因此，合同中约定的违约金并不适用于本案情形，对侯延秀要求中天置地公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。中天置地公司经一审法院合法传唤未出庭应诉，不影响一审法院依据庭审查明的事实依法作出判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效之日起7日内支付侯延秀2020年3月1日至8月31日的租金48000元；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内向侯延秀支付租赁期间的水费2825元、燃气费521.75元；三、驳回侯延秀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，侯延秀向本院提交了微信聊天记录二组，用以证明侯延秀从2020年2月就开始向中天置地公司询问房屋租金的相关事宜，且租客从2020年2月至5月一直居住在涉案房屋内，具体什么时候搬走的不清楚。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中天置地公司认可上述证据的真实性，认可侯延秀向中天置地公司催要了租金，但是不认可其他证明目的，主张2020年2月时涉案房屋确实有租户，但是部分租户在2月、3月已经搬走，有一户在5月中旬搬走，租户提前解约，涉案房屋空置的原因是受疫情防控的影响，中天置地公司无法带客户看房。本院对上述证据的真实性及证明目的予以确认。中天置地公司未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为中天置地公司是否应支付租金。中天置地公司认可其未支付2020年3月1日至8月31日期间租金，但上诉主张因疫情影响，2020年5月之前涉案房屋已经部分空置，2020年5月中天置地公司通过发送短信的方式向侯延秀提出解除涉案合同，但侯延秀一直拒绝收房，涉案房屋因此空置，故不同意支付2020年5月之后的租金，并请求对2020年5月之前的租金进行减免。对此本院认为，在案证据显示涉案房屋直至2020年5月仍有租户居住，中天置地公司也未能提交证据证明涉案房屋租户因疫情提前解约，故本院对中天置地公司关于减免2020年5月之前租金的主张不予支持。关于2020年5月之后的租金，因此时北京整体疫情防控形势渐稳，在中天置地公司未能提供充分的证据证明在该时间，疫情仍对其房屋转租、使用构成影响的情形下，本院难以采信中天置地公司的相应主张。一审法院认定中天置地公司应支付2020年3月1日至8月31日期间租金并无不当，本院予以确认。综上所述，中天置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1884元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杜丽霞二〇二一年六月二十九日法官助理 黎 铧书 记 员 刘 波