黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑10民终914号 上诉人（原审被告）：黑龙江博易基房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市林口县广源商城六楼。 法定代表人：康明富，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）:刘升植，男，1965年1月18日出生，住黑龙江省鸡西市。 上诉人黑龙江博易基房地产开发有限公司（以下简称博易基公司）因与被上诉人刘升植房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省林口县人民法院（2021）黑1025民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人博易基公司的法定代表人康明富、被上诉人刘升植到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博易基公司上诉请求：1.请求撤销黑龙江省林口县人民法院（2021）黑1025民初201号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决错误的支持了被上诉人的诉请第一项。按照双方约定，上诉人应当在2013年12月1日前交房，逾期超过六十日后被上诉人有权解除合同。被上诉人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内解除合同，否则解除权消灭。被上诉人起诉至法院时已经逾期行使解除权，该解除权已经消灭，应当予以驳回；二、一审判决对上诉人的抗辩存在遗漏。上诉人在一审时向法庭强调被上诉人的诉请已经超过诉讼时效，一审法院没有针对上诉人的意见进行审理和查明；三、被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效，双方于2013年9月10日签订商品房买卖合同，至今已经七年有余，被上诉人在庭审中称对上诉人多次主张权利，但没有提供证据证实。综上，一审判决认定事实不清、证据不足，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。 刘升植辩称，被上诉人没有超过诉讼时效。被上诉人多次给上诉人打电话，但是后期联系不到上诉人，所以起诉至法院。 刘升植向一审法院起诉请求：1.要求解除博易基公司与刘升植于2013年9月10日签订的两份商品房买卖合同；2.要求博易基公司返还购房款91878元，违约金25055.89元（2013年12月1日至2020年12月31日，91878元×3.85%÷12个月×85个月），合计116933.89元。2021年1月1日之后的违约金按银行同期贷款利率支付到偿还全部购房款之日止；3.要求博易基公司赔偿刘升植91878元，总计208811.89元；4.诉讼费由博易基公司承担。 一审法院认定事实：2013年9月10日，刘升植与博易基公司签订商品房买卖合同两份，合同约定：博易基公司将“广源商城扩建工程”第X层XXXX号商铺3.2平方米、XXXX号商铺3.2平方米卖给刘升植，每平方米为14356元，总计金额为91878.40元整卖给刘升植，于2013年12月1日前交房。逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付商铺款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起九十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，刘升植如约交了购房款91878.40元。但是博易基公司至今未交付房屋。一审法院认为，刘升植与博易基公司签订的商品房买卖合同是合法有效的，双方应当履行。刘升植完全履行了合同规定的义务，博易基公司至今未履行交房义务，是违约行为。因此刘升植按合同约定，有权解除商品房买卖合同，予以支持。对于博易基公司抗辩主张合同约定“其他非出卖人的原因造成的延误，出卖人可以据实延期交房”的理由，一审法院认为，博易基公司并没有充分证据证实延期交房是“非博易基公司原因造成的”，而且这一免责条款并没有特别注释声明，因此对刘升植不发生法律效力。又由于双方约定的违约金不足以赔偿博易基公司造成的损失，刘升植要求按照年息3.85%标准支付违约金的请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，予以支持。对于刘升植主张的不超过已付购房款的一倍赔偿责任，没有事实依据和法律依据，不予支持。判决：一、准许刘升植解除与黑龙江博易基房地产开发有限公司之间于2013年9月10日签订两份商品房买卖合同（第X层XXXX号商铺3.2平方米、XXXX号商铺3.2平方米）；二、黑龙江博易基房地产开发有限公司退还给刘升植购房款91878元和支付违约金25055.89元（从2013年12月1日至2020年12月31日，按年利率3.85%计算，其余违约金计算至还款时止），合计116933.89元，于判决生效之日起三十日内履行；三、驳回刘升植的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人博易基公司提交证据一组，（2021）黑10民终356号民事判决书一份；（2012）阳商初字第266号民事调解书一份；（2013）阳执字第37号查封公告一份。证明问题：未交付房屋使用的原因是林口县广源商城扩建工程被牡丹江市阳明区法院查封，属于商品房买卖合同第6页第八条第二款第6项约定其他非出卖人的原因造成的延误，非被上诉人主观故意。被上诉人刘升植对证据的真实性没有异议，证明问题有异议。上诉人未交房是其自身原因，上诉人在法院的其他纠纷与被上诉人无关。本院认为，上诉人与案外人产生的纠纷导致其不能按时向被上诉人交付房屋，不属于非出卖人原因造成的延误，且该免责条款未向被上诉人特别注释声明，故对上诉人举示该证据所要证明的问题，本院不予确认。 本院二审查明的事实与前述一审判决认定事实一致。 本院认为，本案系因刘升植购买博易基公司销售的案涉房屋而引发的纠纷，根据双方签订的商品房买卖合同，博易基公司应于2013年12月1日前交付房屋给刘升植，逾期交付承担违约责任，博易基公司至今仍未向刘升植交付案涉房屋，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。二审期间，博易基公司自认截至目前，仍无法向刘升植交付房屋，具体交付时间无法确定，由此可知，博易基公司迟延交付房屋且不能明确最终交付房屋时间的行为致使该合同目的无法实现，符合法律规定解除合同的情形，应当予以解除。 关于博易基公司抗辩该解除权行使已经超过一年除斥期间，解除权已经消灭以及刘升植的诉讼请求超过诉讼时效期间的问题。案涉合同中虽然约定博易基公司应于2013年12月1日交房，但在这期间，博易基公司从未向刘升植明确表示不能交付案涉房屋，也未催告刘升植行使合同解除权，刘升植作为合同守约方仍然期待合同的继续履行，博易基公司的违约行为持续存在，不应以合同约定的交付房屋日期为刘升植知道或应当知道解除事由及权利受到损害之日，故一审法院判定准许解除双方签订的两份商品房买卖合同并无不当。依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定……”故刘升植的诉讼请求亦未超过法律规定的诉讼时效期间。 综上所述，黑龙江博易基房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2639元，由黑龙江博易基房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨大奎 审 判 员 贾海波 审 判 员 刘 洋 二〇二一年六月二十五日 法官助理 赵浩然 书 记 员 王 巍 附：本案涉及相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。