北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终7186号上诉人（原审被告）：张英俊，女，1962年7月20日出生，汉族，北京第二制药厂退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曹伟（张英俊之子），1987年2月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：肖永成，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姬文艳，女，1986年9月6日出生，汉族，北京万博精英信息技术有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张友念，北京市同翎正函律师事务所律师。原审第三人：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：邢宇飞，女，1992年9月26日出生，汉族，北京中原房地产经纪有限公司法务。上诉人张英俊因与被上诉人姬文艳、原审第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初12654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人张英俊的委托诉讼代理人曹伟、肖永成，被上诉人姬文艳及其委托诉讼代理人张友念，原审第三人中原经纪公司的委托诉讼代理人邢宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张英俊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姬文艳全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定在无证据表明被上诉人无法取得购房资质的情况下，在涉案房屋存在较大增值之时，上诉人要求解除《北京市存量房屋买卖合同》主观过错较大，应当赔偿被上诉人合理损失的70%，认定事实不清，证据不足，且无法律依据。1.被上诉人签订房屋买卖合同时故意隐瞒与签订合同有关的重要事实即其不具有北京购房资质，存在缔约过失责任。2.被上诉人签订合同后，在合理期限内没有主动成就北京购房条件，对合同解除应负全部责任。3.上诉人签订合同时不清楚被上诉人不具有北京购房资质，多次催促、交涉无果后才起诉，无任何过错。4.合同中并未规定合同解除后相关损失的认定应根据房屋市场行情的增值确定，认定赔偿责任前应确定解除合同的原因和过错责任，被上诉人对合同解除应承担全部责任，一审法院依据2018年10月的房屋市场评估价格判断赔偿数额无法律依据。北京市房屋价格在一定时期内上涨与被上诉人在案涉合同项下的损失并无直接对等关系，不能以房屋价格涨幅作为认定被上诉人损失的直接、充分证据。房屋价格上涨属于市场价格自然波动，并非双方签订合同时可以预见或应当预见的情形，房价市场波动形成的增值也不是被上诉人签署合同时一定可以预期获得的利益。我国法律通常只要求对违约行为给对方造成的直接损失或预期损失进行赔偿，并未规定对不可预见的、由于市场行为造成的价格涨落而造成的损失承担赔偿责任。由于被上诉人不能及时办理过户，实际上占有了上诉人的一套住房名额，上诉人只能享有一套住房，不得再行购房。如果上诉人继续等待被上诉人的北京购房资质，只能使上诉人的权利一直处于不确定状态，同时使被上诉人非法占有上诉人住房名额的状态持续，遥遥无期。在这种情况下上诉人提起诉讼要求解除合同没有任何过错。5.一审判定双方合同解除，导致的结果是姬文艳将房屋交付给张英俊，张英俊把款项交付给姬文艳，均已完成。姬文艳在房屋中居住了近八年，从未向张英俊支付过房屋使用费，张英俊还要向姬文艳支付167万元，非常不公平。支付167万元的前提必须是双方发生了交易行为或房屋拆除。一审中上诉人提交了姬文艳及其朋友或配偶的电话录音，录音中姬文艳答应如果无法办理购房资质由张英俊自行处置房屋，姬文艳对该证据真实性予以认可，一审法院采信证据不当。双方签订合同时中原经纪公司要求双方另行签订一份补充协议，协议约定如果由于不可归责于双方的原因导致合同解除，双方互不担责。该证据在上一个案件中中原经纪公司提交给法院，笔录中有记载。依据该协议，姬文艳无权再行起诉。二、一审法院适用法律存在严重错误。一审法院并没有适用当时的法律、司法解释，特别是没有适用当时有关房屋限购政策的相关法律和司法解释规定。2011年10月9日，最高人民法院颁布了关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知（法办[2011]442号），《通知》第20条规定：“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。”2011年12月13日《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条规定：“住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。”第七条规定：“住房限购政策实施后，因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的，应予支持。”被上诉人故意隐瞒相关事实导致合同无法履行，法院应支持上诉人解除合同的请求，而这种请求并无主观过错。如果法院认为合同解除确实会给当事人的利益造成失衡，可酌情作出合理补偿。一审法院判令的赔偿数额已远远超出合理范围，不符合上述规定。姬文艳辩称，同意一审判决。一、签订合同时张英俊明知姬文艳不具备购房资格。姬文艳一直为取得北京购房资格努力。二、张英俊要求解除合同主要原因是房价上涨，为了获得更多利益，因此过错较重。姬文艳已支付除过户备用金1万元之外的104万元购房款，履行了主要义务。张英俊购买涉案房屋时为了投资炒房而非自住，2011年北京市政府公布了限购令，又有收取房产税的说法，房价开始再次低迷，房产市场不容乐观，张英俊急于出手。张英俊委托中原经纪公司对外出售房屋，中原经纪公司作为专业房产中介机构，如需进行购房资格核验，也会进行相关的约定，包括提示姬文艳提交资格核验所需文件。姬文艳已经明示自己签订合同时不具备购房资格，姬文艳是采取全款方式购买，且张英俊当时也未取得房屋所有权证，所以双方约定张英俊愿意等待姬文艳取得购房资格后再办理过户。姬文艳有中介写的承诺书，张英俊向物业写的更换业主信息的证明，2013年7月28日张英俊出具的收条，充分说明张英俊对于姬文艳签订合同时不具备购房资格是明知的，对于等待姬文艳取得购房资格是明确同意的。张英俊一家均为京籍人士，不存在没有房屋居住的问题，否则也不会将开发商才交付的房产出售。张英俊可以购买第二套住房，其子女也有资格购买两套住房，张英俊主张没有过户影响其改善居住条件，站不住脚。三、一审房屋损失计算方式正确。一审法院认定北京市第三中级人民法院作出终审判决的时间为合同解除时间，按照该日期房屋评估价格认定房屋增值金额和损失合法合理。中原经纪公司述称，一审判决不涉及中原经纪公司权利义务，遵从法院裁决。姬文艳向一审法院起诉请求：1.判令张英俊赔偿姬文艳房屋增值损失2563400元；2.判令张英俊赔偿姬文艳居间服务费24000元；3.判令张英俊承担本案的诉讼费、评估费、保全费。一审法院认定事实：2011年9月29日，经中原经纪公司居间服务，张英俊（出卖人）与姬文艳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定姬文艳购买张英俊名下的位于北京市通州区××××2207号房屋（以下简称2207房屋），成交价格为105万元。因张英俊尚未取得2207房屋产权登记证书，该买卖合同并未网签备案。合同签订当日，姬文艳向张英俊交付定金5万元。2011年9月30日，姬文艳向张英俊交付首付款35万元，张英俊将2207房屋连同水卡、电卡、燃气卡、物业服务卡等物品一并交付姬文艳。姬文艳为购买2207房屋向中原经纪公司支付佣金24000元。2012年12月23日，2207室完成产权登记并下发《房屋所有权证》，登记所有权人为张英俊。其后，张英俊将2207房屋的《房屋所有权证》交付姬文艳。姬文艳于2013年7月28日向张英俊转账支付60万元，张英俊于当日出具《收条》一份，载明：“今收到姬文艳现金房款陆拾万元整，待姬文艳取得购房资质协助办理过户”。2013年12月27日，姬文艳再行支付购房款4万元，以上合计支付104万元购房款。2011年2月15日，《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》发布，其中规定：“自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”姬文艳为非本市户籍，至今未能连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税，不符合上述限购政策，2207室无法办理过户登记手续。2017年4月12日，张英俊将姬文艳、中原经纪公司诉至一审法院，案号为（2017）京0112民初10384号，张英俊请求一审法院判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、判令姬文艳立即腾退2207房屋，并返还房屋产权证、房门钥匙、水卡、电卡、燃气卡、物业服务卡等物品、判令姬文艳承担赔偿责任5万元。一审法院就该案审理后认为：自2011年《北京市存量房屋买卖合同》签订后、以及自2013年张英俊出具《收条》后，已经过去多年，姬文艳仍未取得购房资质实非理所应当，姬文艳亦未充分举证其为取得购房资质所做出何种切实努力；维护交易安全、稳定、可预期是合同法之重要价值，《收条》所载之承诺虽未约定姬文艳取得购房资质的期限，但不应理解为无限期，否则将使双方当事人之权利陷入长期之不稳定状态；截止该案法庭辩论终结前，姬文艳仍未取得购房资质，已超出合理期限，张英俊此时选择解除买卖合同而非继续等待姬文艳取得购房资质，并无不当，一审法院对此予以支持；在该案中，一审法院还认为双方对《北京市存量房屋买卖合同》的解除均存在过错。一审法院于2018年7月19日作出（2017）京0112民初10384号《民事判决书》，判令：一、解除张英俊与姬文艳于2011年9月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；姬文艳将2207房屋腾退给张英俊，并将房屋产权证、房门钥匙、水卡、电卡、燃气卡、物业服务卡一并返还，于本判决生效之日起三十日内执行清；张英俊返还姬文艳购房款1040000元，于本判决生效之日起三十日内执行清；二、驳回张英俊的其他诉讼请求。姬文艳不服上述判决，在上诉期内上诉至北京市第三中级人民法院，案号（2018）京03民终13328号。北京市第三中级人民法院经审理后认为，“在姬文艳提供的现有证据不足以证明其已经取得购房资质，亦不足以证明其在可预期的期间确定能够取得购房资质的情形下，如将张英俊对姬文艳未取得北京市购房资质的容忍义务理解为无期限，将使双方当事人的权利义务处于长期不稳定的状态”“关于合同解除，双方对此均有过错，应对对方的合理损失承担一定的赔偿责任”。北京市第三中级人民法院于2018年10月31日作出（2018）京03民终13328号《民事判决书》，判决“驳回上诉，维持原判”。上述判决作出后，姬文艳提出申诉，后其申诉被驳回。（2017）京0112民初10384号《民事判决书》生效后，张英俊退还了姬文艳已付购房款104万元，姬文艳于2020年8月将2207房屋返还张英俊。本案审理过程中，经姬文艳申请对2207房屋2017年4月12日、2018年10月31日的价值进行评估，经一审法院委托，北京仁达房地产土地资产评估有限公司进行了相应评估，结论分别为361.34万元、344.69万元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以依法解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据北京市通州区人民法院于2018年7月19日作出的（2017）京0112民初10384号《民事判决书》及北京市第三中级人民法院于2018年10月31日作出的（2018）京03民终13328号《民事判决书》的内容，姬文艳与张英俊的《北京市存量房屋买卖合同》已经被解除，解除时间应当以2018年10月31日（2018）京03民终13328号《民事判决书》作出之日为准。根据评估机构的评估，涉案房屋在2018年10月31日的价值为344.69万元，与姬文艳和张英俊交易的房价（105万元）相差239.69万元，也即双方签订《北京市存量房屋买卖合同》之日至该合同解除之日2207房屋增值了239.69万元。对于姬文艳来说，该部分差价系其合理损失。正如北京市第三中级人民法院所述，“关于合同解除，双方对此均有过错，应对对方的合理损失承担一定的赔偿责任”。一审法院认为，既然张英俊在2207房屋的《房屋所有权证书》下发后将其交付给了姬文艳，并且于2013年7月28日向姬文艳出具《收条》中明确表示“待姬文艳取得购房资质协助办理过户”，在无证据表明姬文艳确实无法取得购房资质（即过户条件无法成就）的情况下、在2207房屋存在较大增值之时，张英俊要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》主观过错较大。姬文艳作为购房人，其此前向法院所提供的证据不足以证明其在可预期的期间确定能够取得购房资质，故其对《北京市存量房屋买卖合同》的解除也存在一定过错。综上，一审法院认为，张英俊应当赔偿姬文艳合理损失239.69万元的70%，即1677830元。姬文艳主张以张英俊提起解除《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼之日（2018年4月12日）的房屋价值361.34万元与双方交易房价105万元之间的差额256.34万元作为其损失，并要求张英俊全部承担，依据不足，一审法院不予支持。对于姬文艳主张的超过1677830元的部分，一审法院亦不予支持。对于姬文艳所主张的居间服务费，因该费用并非支付给了张英俊，并且双方交易后姬文艳入住2207房屋多年，本案又对其主张的房屋增值损失进行了相应处理，故其再向张英俊主张居间服务费损失，依据不足，一审法院不予支持。诉讼费、评估费、保全费，由双方依法负担。综上所述，一审法院判决如下：一、张英俊赔偿姬文艳房屋增值损失1677830元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回姬文艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张英俊提交下列证据：1.2016年3月以来的双方通话记录2页，复印于通州法院卷宗，佐证双方的通话录音；2.2016年3月以来的短信记录2页，复印于通州法院卷宗，证明张英俊多次打电话、发短信给姬文艳，要求她尽快办理过户手续，与一审认定张英俊没有足够证据证明姬文艳无法取得购房资格这一事实不符；3.2016年7月1日的录音及录音文字版，复印于通州法院卷宗，证明姬文艳答应2016年7月之后2-3个月如仍不具备购房资质张英俊可自行处置房屋，与一审认定张英俊没有足够证据证明姬文艳无法取得购房资格这一事实不符；4.孙程的委托手续3页，孙程在（2017）京0112民初10384号案件中作为姬文艳代理人参加庭审，孙程也是作为姬文艳的配偶与张英俊进行沟通，张英俊提交的第一份电话录音是和孙程之间的，姬文艳庭审中也未否定真实性，笔录中其代理人表示需要核实，但最终没有将核实情况报告给法庭，证明张英俊提交的证据1-3真实合法；5.通过“企查查”网查询的万博精英信息技术公司工商登记信息2页，证明姬文艳不是该公司股东或高管，结合姬文艳社保缴费记录，该公司并未给姬文艳缴纳过社保，姬文艳不是该公司工作人员，无法具备北京市购房资格，同时证据显示孙程是该公司董事，可能是孙程给姬文艳出具的居住证明；6.补充协议，是（2017）京0112民初10384号案件中中原经纪公司提交的，依据该协议第三条第二款，合同解除双方不承担任何法律责任。姬文艳发表质证意见：上述六份证据均为之前的诉讼中提交过的证据，事实情况并没有改变，认可真实性，不认可张英俊的证明目的。中原经纪公司发表质证意见：证据1-4真实性无法确认，与中原经纪公司无关，以法院认定为准，证据5、6真实性认可。姬文艳提交2021年3-4月社保证明，证明万博精英信息技术公司可以继续给姬文艳办理工作居住证，姬文艳是2021年3月办理的入职。张英俊认可真实性和合法性，主张姬文艳是2021年3月入职，而该公司证明是2017年8月18日开具，恰恰证明该公司证明不具有真实性。中原经纪公司认可真实性。中原经纪公司未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案二审争议焦点是在法院生效判决已将张英俊与姬文艳签订的房屋买卖合同解除后，张英俊是否应赔偿姬文艳因合同解除产生的损失、损失的确定以及过错的确定。张英俊主张姬文艳签订合同时隐瞒其不具备购房资格的事实、对合同解除应负全部责任，姬文艳则主张张英俊签订合同时对该事实系明知，对此，本院认为，无论签订合同时张英俊是否知晓姬文艳无购房资质，其于2013年7月28日《收条》上所做“待姬文艳取得购房资质协助办理过户”之承诺可视为双方对原买卖合同履行方式之补充约定，张英俊应对姬文艳未取得购房资质负有一定容忍义务。前案生效判决基于限购政策导致合同目的无法实现，考虑到如无限期等待姬文艳取得购房资质将使双方权利陷入长期不稳定状态，故而支持了张英俊解除合同的诉讼请求，但同时亦认定对于买卖合同的解除，双方均有过错，应对对方合理损失承担一定赔偿责任，并指出姬文艳因解除合同导致的实际损失问题可以通过合法途径另行主张。故张英俊应赔偿姬文艳因合同解除导致的损失。关于该损失的确定，因双方签订合同至合同解除期间，涉案房屋的市场价格发生较大幅度的上涨，如合同继续履行则姬文艳可以取得房屋所有权，享有期间房价上涨的合同利益，现合同已经法院判决解除，姬文艳无法取得房屋所有权，故合同解除时房屋市场价格与双方合同约定的价格之间的差额系姬文艳的合理损失。而合同解除的原因并非仅因姬文艳未取得购房资格，亦因在张英俊承诺待姬文艳取得购房资质协助办理过户且双方就姬文艳取得购房资质的期限并未明确约定的情况下，张英俊单方以诉讼形式要求解除合同。在上述事实基础上，一审法院认定张英俊对于解除合同主观过错较大，应赔偿姬文艳合理损失的70%，并无不当。综上所述，张英俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19900元，由张英俊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  楚 静二〇二一年六月二十五日法官助理  常佳敏书 记 员  李星月