天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初3547号原告：天津华恒时代教育信息咨询有限公司，住所地天津市津南区双港镇上海街6号5号独栋办公楼，统一社会信用代码91120112MA05N1DB21。法定代表人：张凯，职务董事长。委托诉讼代理人：李萌萌，天津星鹏律师事务所律师。被告：崔树利，男，1971年11月15日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：黄宇新，天津蓝天律师事务所律师。第三人：天津广正建设工程有限公司，住所地天津市津南区双港镇上海街6号，统一社会信用代码：911201127893915891。法定代表人：韩世平，职务董事长。委托诉讼代理人：白琰，天津市嘉瑾律师事务所律师。原告天津华恒时代教育信息咨询有限公司（以下简称华恒公司）诉被告崔树利、第三人天津广正建设工程有限公司（以下简称广正公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华恒公司的法定代表人张凯及其委托诉讼代理人李萌萌、被告崔树利的委托诉讼代理人黄宇新、第三人广正公司的委托诉讼代理人白琰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华恒公司向本院提出诉讼请求1．解除原被告之间签订的租赁合同，2．请求判令被告返还押金80000元；3．本案受理费由被告承担。事实和理由：原告于2016年10月15日与被告签订店面房屋租赁合同，合同约定：原告承租津南区××街××号独栋楼租期6年，自2016年12月1日至2022年11月30日。因该房产系天津市先达精密压铸有限公司于2016年3月11日租赁与郭玉明，2016年7月27日，郭玉明以天津市文海田茂科技有限公司名义将上述房产转租给被告，被告又将部分房屋转租给原告。原告向被告足额支付了2016年12月1日至2019年11月30日期间的全部租金以及8万元押金后得知被告在向原告转租房屋时隐瞒了该房涉诉情况，（2020）津02民终5062号民事判决中确定2018年12月25日产权变更登记至广正公司名下后，郭玉明与广正公司不具有租赁合同关系。原告与被告的《房屋租赁合同》第四条第二款约定：押金为80000元，待双方合同解除后，原告须将房屋恢复原貌，房屋交接完毕后被告退回押金，郭玉明与广正公司不具有租赁合同关系，被告转租行为亦未被追认，因此原告多次请求被告解除合同退还押金，但被告均以种种理由拒不退还，为了维护原告合法权益，请求人民法院依法支持原告诉请。崔树利辩称，被告是与王鑫权及原告签订的房屋租赁合同，原告一直承租至今，原被告和王鑫权在合同中有约定，押金的返还有条件，综上请求驳回原告的诉请。广正公司辩称，原被告之间的合同，第三人并不知情，第三人在取得房屋的产权后，发现有部分房屋由幼儿园经营使用，也曾要求使用人和第三人办理手续缴纳费用，综上第三人对原被告之间的合同及押金退还不发表意见，与第三人无关联。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.（2020）津02民终5062号民事判决书，证明案涉房屋于2015年12月31日已处于查封状态，2018年12月25日产权已经变更至广正公司名下，郭玉明与广正公司之间不具有租赁关系。2.房屋租赁合同，证明原告与被告之间签订了房屋租赁系转租关系。3.转账记录打印件1份，证明2016年9月2日，原告已向被告支付80,000元押金。4.2019年9月28日公安津南分局作出的公安要情快报，证明原告已缴纳相关费用至2019年9月30日，但被告并未将租金交予郭玉明，致使郭玉明委托张世彬找原告追缴租金，否则将对原告幼儿园进行停水停电，因原告担心产生幼儿园群体事件，选择报警后经津南区相关领导批示。5.案号为（2020）津0112民初4538号天津市文海田茂科技有限公司诉崔树利、张凯房屋租赁合同一案中的民事诉状1份及（2020）津0112民初4538号之一津南法院民事裁定书1份，证明被告自2018年10月1日就没有向郭玉明支付相应的租金，并且在该诉状中明确要求法院判令解除文海田茂与被告的租赁合同。6.第三人广正公司发给张凯的催缴租金通知1份，证明被告不具备房屋出租权利，第三人要求原告直接与第三人建立租赁关系，并将之前占用房屋拖欠的租赁费交予第三人。7.原告于2021年3月3日向被告崔树利通过顺丰快递发的律师函手机截图打印件2张、顺丰快递查询单打印件2张，证明被告在2021年3月6日收到了原告以律师函发出的解除通知。被告向本院提交如下证据：1．原告在2021津0112民初2910号案件中的诉状1份，证明被告对2018年12月24日之前的租金并无异议。2．被告与文海田茂的租赁合同1份，证明被告有权转租。第三人未向本院提交证据。经庭审质证，被告对原告提交的对于证据1、2真实性认可，但被告认为，租赁合同的主体为王鑫权，原告在2017年才取得主体资格，所以在2016年签订合同的主体是王鑫权。证据3证明是王鑫权向被告转的押金。证据4关联性不认可，依据合同相对性，原告向被告转租金，被告再向文海公司转，应各自承担责任。证据5关联性不认可，只证明启动了起诉程序，与本案无关。证据6关联性和证明目的不认可，该通知证明原告占用使用房屋至今，其未交付租金的行为应自行承担责任。证据7证明目的不认可，该律师函无公章，并且签收中没有显示是律师告知函。第三人对原告提交的证据1、6无异议；对证据2、3、4、5、7，认为与第三人无关，不发表质证意见。原告对被告提交的证据1真实性认可，但是关联性、证明目的不认可，认为该案还在审理中。对证据2租赁合同的真实性无异议，证明目的和关联性不认可，该合同中第四项第五款，约定乙方在租赁期内不得转租，需甲方同意，并非被告所述具有转租权利。第三人对被告提交的证据真实性无法核实，不发表质证意见，认为与第三人无关。本院经审查分析，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：天津华想时代教育信息咨询有限公司与崔树利于2016年10月15日签订《店面房屋租赁合同》，出租方（甲方）为崔树利，承租方（乙方）为天津华想时代教育信息咨询有限公司。合同约定：甲方出租的商铺坐落于津南区××街××号独栋楼，租期6年，自2016年12月1日至2022年11月30日。同时，合同第四条第二款约定：“押金为80000元，待双方解除合同后，乙方须将房屋恢复原貌，房屋交接完毕后退回。”合同落款处甲方崔树利签字，乙方有王鑫权签字以及天津华想时代教育信息咨询有限公司公章、张凯印章。2016年9月2日，王鑫权通过中国工商银行个人账户（银行卡尾号0777）向崔树利个人账户（银行卡尾号0283）的银行账户转账80000元。天津华想时代教育信息咨询有限公司于2017年2月16日注册成立，王鑫权为公司股东并任董事职务。2020年1月23日，天津华想时代教育信息咨询有限公司名称变更为天津华恒时代教育信息咨询有限公司。另查明，坐落于津南区××镇××街××号××非居住房地产于2008年11月19日登记在案外人天津市先达精密压铸有限公司名下，2013年12月27日起，天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行三次在上述不动产上设立抵押登记，债务履行期限至2016年7月17日止。2015年12月31日，本院以（2015）南执字第2915-2号民事裁定书裁定查封上述不动产，查封期限三年。2016年3月11日，案外人郭玉明与天津市先达精密压铸有限公司签订房屋租赁合同一份，租赁物为津南区双港镇上海街6号的职工宿舍楼，建筑面积1500平方米，以及院落2亩。租赁期限为2016年4月1日至2036年3月31日止，租期20年，年租金为人民币贰拾万元整，租金总计贰佰肆拾万元整。郭玉明为天津市文海田茂科技有限公司股东。2016年7月27日，郭玉明以天津市文海田茂科技有限公司名义与崔树利签订房屋租赁合同一份，租赁物为津南区双港镇上海街6号的宿舍楼和13个配套门脸，总面积1700平米。租赁期限为2016年10月1日起至2021年9月30日止，租期5年，每年租金580,000元，租金每年支付一次。再查明，天津市文海田茂科技有限公司在其诉崔树利、张凯房屋租赁合同纠纷一案（2020）津0112民初4538号中要求解除其与崔树利之间的租赁合同，并给付拖欠的租金及违约金。2020年9月21日天津市文海田茂科技有限公司撤回起诉，本院裁定予以准许。本案审理中，王鑫权自述其与崔树利签订合同并向崔树利支付押金80,000元均系作为股东代表公司作出的行为。本院认为，涉案《店面房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人的更名行为不影响其权利的承受及义务的承担。本案争议焦点为：1．王鑫权是否应为本案诉讼主体；2．原告是否享有解除权，如享有，原告是否行使了解除权以及案涉合同解除的时间；3．被告是否应当退还原告租赁押金。针对争议焦点1，《店面房屋租赁合同》承租方记载为天津华想时代教育信息咨询有限公司，可以推定，被告在合同签订时，明知王鑫权与其签订合同的目的。王鑫权作为拟设立公司的股东与崔树利签订合同、以个人账户支付押金的行为，是为设立原告公司，公司成立后登记注册地为案涉租赁物坐落地，并实际使用租赁物。原告公司在取得公章、法人章后，在合同上加盖公章及法人印章的行为，亦是对王鑫权职务行为的认可，可以认定，案涉《店面房屋租赁合同》的合同主体为原被告双方，故本院对被告提出王鑫权为案涉合同当事人的抗辩意见不予采信。针对争议焦点2，2018年12月25日案涉租赁物的所有权人变更为广正公司，郭玉明在其诉天津广正建设工程有限公司、第三人天津市先达精密压铸有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，要求确认其广正公司之间的房屋租赁合同有效，2020年10月13日本院作出（2020）津0112民初6991号民事判决书，判决驳回郭玉明的全部诉讼请求。郭玉明向天津市第二中级人民法院提起上诉，2020年12月7日天津市第二中级人民法院作出（2020）津02民终5062号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案庭审中，第三人表示，其未对案涉租赁物上的出租、转租行为进行过追认。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，因租期内，租赁物所有权人变更，本案第三人即租赁物新所有权人对已经存在的租赁物上的出租、转租行为均不予追认的情形下，本案被告不再享有出租权，致使可能目的不能实现，故原告享有解除权。关于解除时间，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告主张案涉合同自2018年12月25日解除，但原告并未提交证据证明其在2018年12月25日将解除通知送达被告，故对该主张，本院不予支持。另，原告主张其于2021年3月3日向被告发出律师函要求解除合同，但该函件中函告内容记载为“1．根据《中华人民共和国民法典》相关之规定，基于崔先生与委托人签署的协议书之明确约定，贵公司的行为已经严重违约、严重损害了委托人的合法权益及经济利益，需及时向委托人支付全部拖欠款项。2．虑及以往的友好合作关系，并着眼于将来长期合作，委托人仍基于崔先生一定的期限，请崔先生于收到本律师函之日起3日内向委托人返还押金人民币80,000元。3．本函件为最后一次知会函，若贵崔先生在上述期限内怠于履行付款义务，委托人将不排除以起诉至法院等方式解决现有问题，依法维护其合法权益。”根据函告内容，原告并未明确解除合同的意思表示，且原告提交的证据不能证明其已将通知送达被告，故本院对原告的主张不予支持。原告以提起本诉的方式主张解除合同，并在民事起诉状中载明“请求解除原被告之间的租赁合同”，被告于2021年3月15日收到起诉状副本，故可以认定，案涉合同于2021年3月15日解除。针对争议焦点3，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告负有返还押金的义务。被告抗辩依据案涉合同第四条第二款约定，要求原告将房屋恢复原貌后退回押金。庭审中，原被告均认可，相较原貌，案涉租赁物只是多了隔断。第三人在庭审中表示，其与原告就案涉房屋租赁问题，后续会另行协商，双方如果形成租赁关系，按照另行达成的租赁合同使用租赁物，如果不再租赁房屋，只要原告不破坏房屋结构和使用的情况，认可现状交付。另，根据第三人及原告陈述，截至庭审当日，案涉租赁物作为幼儿园的经营场地正常使用中。本院认为，鉴于第三人与原告将来可能形成新的租赁关系，原告将继续使用案涉房屋，若在本案中强行要求原告拆除隔断，不符合经济、节能原则，且势必影响幼儿园正常运转。故对被告的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，原告的诉请于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决如下：一、原告天津华恒时代教育信息咨询有限公司与被告崔树利于2016年10月15日签订的《店面房屋租赁合同》于2021年3月15日解除；二、被告崔树利于本判决生效之日起7日内返还原告天津华恒时代教育信息咨询有限公司押金80,000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元，减半收取计900元由被告崔树利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  蒋硕二〇二一年六月七日书记员  于同附相关法条：中华人民共和国合同法第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。