四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8713号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司崇州市支 行，住所地：四川省崇州市崇阳街道蜀州北路120号。 负责人：姚理，行长。 委托诉讼代理人：邓为超，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：代小蓉，女，1970年6月24日出生， 汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：易学，四川世康律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都翰华商贸有限公司，住所地：四川省成都市高新区天仁路222号1幢2单元4楼10号。 法定代表人：许建英，职务不详。 被上诉人（原审第三人）：崇州市磊业房地产开发有限责任公司，住所地：四川省崇州市崇阳镇南河大桥右侧。 法定代表人：许刚，总经理。 被上诉人（原审第三人）：许刚，男，1969年4月26日出生，汉族，住四川省崇州市。 被上诉人（原审第三人）：李青，女，1970年4月21日出生，汉族，住四川省崇州市。 被上诉人（原审第三人）：陈佳，男，1988年9月22日出生，汉族，住四川省崇州市。 被上诉人（原审第三人）：许建英，女，1965年9月27日出生，汉族，住成都市温江区。 上诉人中国农业银行股份有限公司崇州市支行（以下简称农业银行崇州支行）因与被上诉人代小蓉、成都翰华商贸有限公司（以下简称瀚华公司）、崇州市磊业房地产开发有限责任公司（以下简称磊业公司）、许刚、李青、陈佳、许建英案外人执行异议之诉一案，不服四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初2970号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 农业银行崇州支行上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判准予继续对位于四川省崇州市××街道××街××号××花园××单元××楼××号房产的执行；2.本案全部诉讼费用由代小蓉、瀚华公司、磊业公司、许刚、李青、陈佳、许建英共同承担。事实和理由：一审认定代小蓉请求排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条第二款、第三款的规定属于事实认定错误，适用法律不当。本案没有相关证据证明许刚和李青具有代理权限，且二人也未提交磊业公司出具的授权手续，许刚和李青并非磊业公司的授权代表，其不可能代表磊业公司收取购房款，仅凭非磊业公司出具的收条无法证明代小蓉已实际支付购房款，且不排除恶意串通的可能性。一审法院在适用《执行异议和复议规定》第二十九条第二款时，将“买受人名下无其他用于居住的房屋”时间节点置于“案涉房屋购买时”系法律适用不当，代小蓉因征地拆迁获得的拆迁补偿安置房不属于“无其他用于居住的房屋”。许刚提到系借用磊业公司资质进行开发，根据物权公示公信的原则，案涉房产登记在磊业公司名下，磊业公司系案涉房产所有权人，即便税款、维修基金由许刚缴纳，不能直接推断出案涉房产归许刚所有。在抵押贷款发放时，农业银行崇州支行已按有关规定对案涉抵押物进行实地勘察，同时在贷款发放前，磊业公司委托第三方出具了估价报告，在估价报告中明确表述除设置有租赁权外等他项权利，未发生任何销售行为。 代小蓉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回农业银行崇州支行的上诉请求。许刚代表磊业公司与代小蓉签订房屋买卖合同，购房款收款人为李青，并加盖磊业公司公章，这能证明代小蓉已付清案涉房屋购房款。根据《执行异议和复议规定》第二十九条第二款的规定，“所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋”应当是指购买房屋时是否有其他用于居住的房屋，“其他用于居住的房屋”不应当包括农村小产权房屋，且根据《执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条的规定，代小蓉名下是否有其他用于居住的房屋不影响其享有足以排除强制执行的民事权利。 许刚、磊业公司共同辩称，2006年6月代小蓉从许刚处购买了一套房屋，一直住房至今。在2014年5月8日之前，许刚为担保翰华公司债务将案涉房屋抵押给农业银行崇州支行。 李青辩称，2006年6月代小蓉从许刚处购买了一套房屋，一直住房至今。在2014年5月8日之前，许刚为担保翰华公司债务将案涉房屋抵押给农业银行崇州支行。 瀚华公司、陈佳、许建英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 代小蓉向一审法院起诉请求：判令解除对位于四川省崇州市××街道××街××号××花园××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）的查封并停止对该套房屋的强制执行。 一审法院认定事实，2001年11月29日，崇州市房地产管理局（甲方）与磊业公司（乙方）签订《旧城改造协议书》，载明：一、乙方在崇阳镇金带街原纸厂对面至老成大路拐角处，按照崇州市城市总体规划要求，改造现有危旧房，并进行房地产开发。二、上述地段××街段××米，进深25米，永安路段预计长70米，金带街与永康路拐角处约40米，甲方以180万元转让给乙方，出让手续（土地使用证）由甲方负责办理给乙方，乙方向甲方支付的转让费分三次付清，协议签定后，乙方即首付定金50万元，拆迁开始后按拆迁进度付款。尾部甲方处盖有崇州市房地产管理局的公章，乙方处由许刚签字，磊业公司加盖公章。2000年12月至2001年1月，许刚之父许少林以磊业公司名义向崇州市房地产管理局缴纳拆迁补偿安置费、拆迁管理费、旧城改造款约150万元；2002年9月崇州市规划局对案涉楼盘颁发建设工程规划许可证。2002年12月24日，磊业公司和成都市广森建筑公司签订《协议》，约定磊业公司将案涉商住楼的修建承包给成都市广森建筑公司，协议尾部处由磊业公司加盖公章，许刚在磊业公司代表处签字；2002年12月29日磊业公司向崇州市建设局等主管部门履行了报批报建手续；在修建期间许刚以金华苑（现名金成音乐花园）工地名义购买水泥100余吨，2003年1月至2003年9月许刚向实际施工人张**支付工程款160余万元；2003年10月案涉楼盘工程验收合格，形成的《单项工程质量验收报告》上许刚以磊业公司项目负责人名义签名；2004年至2005年案涉楼盘报相关主管部门竣工备案。2003年12月至2004年1月许刚以纳税人身份向崇州市地方税第一税务所缴纳销售建筑物营业税30000元。2003年至2005年期间，金带街金华苑内的天然气由李青向崇州市天然气有限公司申报使用并缴费。2005年4月6日，磊业公司（许刚）向成都市房产管理局缴纳维修基金82138.32元。2004年1月13日，建设单位磊业公司与施工单位成都温江蓝盾消防工程部签订《崇州市金成音乐花园电气防火封堵竣工报告书》，李青以建设单位代表名义签字。另查明，磊业公司系自然人投资或控股有限责任公司，原登记投资人为谢春远、董素芬，2011年1月13日投资人变更为许刚、李青。磊业公司于2003年12月23日就案涉楼盘土地办理崇国用（2003）字第10972号国有土地使用证，2010年5月20日办理崇房权证监证字第0××0号房产证。因磊业公司办理分户手续不齐全，案涉房屋至今登记在磊业公司名下。2006年6月7日，代小蓉（乙方）与磊业公司（甲方）签订《售房协议》，约定磊业公司把位于崇州市××镇××街由《崇州市磊业房地产开发有限责任公司》开发的《金华苑》Ａ段Ａ型4单元一号房屋出卖于代小蓉，共计343798元，签订协议时先交一半定金，在2个月内付清全款，备注：（房款已付清），签订之日起，如甲方在一年内未办理好房产证，以后办理房产证、土地使用证等费用全由甲方出资办理。磊业公司分别于2006年6月8日、2007年1月9日、2007年8月13日、2008年3月6日向代小蓉出具收到购房款165000元、35000元、53798元、60000元的收条各一张，于2008年8月3日向代小蓉出具收到购房款30000元的收据一张，上述收据、收条均由磊业公司加盖公章，其中三份收据的收款人均为李青。2020年8月18日，崇州市崇庆街道金鸡社区居民委员会出具《证明》一份，内容为：兹有我社区居民代小蓉，身份证号码：510128197006××××，2007年征地拆迁，于2008年统规自建安置于同心集中居住区470号，现门牌号为中兴路172-174号。该房屋为拆迁补偿安置房。2020年9月29日，崇州市崇阳街道唐安西路社区居民委员会出具《证明》一份，证明代小蓉于2007年4月至今，长期居住在××街××号××花园××单元××楼××号。2015年3月19日，翰华公司向农业银行崇州支行贷款14000000元，磊业公司用案涉房地产为翰华公司的贷款提供担保，于2014年5月8日办理崇房他证他权字第0026965号抵押登记。因翰华公司逾期归还借款，农业银行崇州支行于2015年11月25日崇州支行向一审法院申请诉前保全，一审法院于2015年11月27日作出（2015）崇州民保字第104号民事裁定书，对案涉房产的国有土地使用权进行了查封，农业银行崇州支行于2016年1月4日起诉翰华公司、磊业公司、许刚、李青、陈佳、许建英，一审法院于2016年3月25日作出（2016）川0184民初7号民事调解书：一、翰华公司欠农业银行崇州支行借款本金14000000元，该款分别于2016年5月30日前支付4000000元，2016年6月30日前支付5000000元，2016年7月30日前支付5000000元及全部借款本金的利息、罚息、复利（按合同约定计算至本息还清之日止）；二、农业银行崇州支行就前述债权对磊业公司提供的抵押物即位于四川省崇州市××街道××街××号的房屋在19000000元的最高额范围内享有抵押权，有权以该抵押物处置价款优先受偿；三、许刚、李青、陈佳、许建英对翰华公司的债务承担连带清偿责任。因翰华公司到期未履行还本付息的义务，农业银行崇州支行遂向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中，于2016年6月13日作出（2016）川0184执687-1号执行裁定书，对磊业公司位于四川省崇州市××街道××街××号的房产（崇房权证监证字第0××0号，建筑面积为：4563.24平方米）予以查封。2019年11月16日，一审法院作出（2016）川0184执687-6号执行裁定书，对上述房产进行了续查封。2020年6月17日，一审法院在涉案房屋处张贴腾退公告，主要内容为：限被执行人磊业公司及未经一审法院允许的资产使用人于公告之日起十五日内，腾退上述涉案房屋。代小蓉就案涉房产向一审法院提出执行异议，经一审法院组成合议庭进行了审理，于2020年8月12日作出四川省崇州市人民法院执行裁定书（2020）川0184执异76号，裁定驳回案外人代小蓉的异议请求。代小蓉对该裁定不服，向一审法院提起执行异议之诉。 一审另查明案涉房产门牌号由崇州市崇阳街道金带街422号更变为崇州市崇阳街道金带街428号。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：不得执行代小蓉所有的位于四川省崇州市××街道××街××号××花园××单元××楼××号房屋并解除对该房屋的查封，一审法院（2020）川0184执异76号执行裁定于判决生效之日起自动失效。一审案件受理费6457元，由农业银行崇州支行负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 农业银行崇州支行向本院提交了两份证据：1.《房地产抵押估价报告》一份，拟证明农业银行崇州支行在贷款发放时已尽到合理审慎义务，该估价报告第14页的估价申请书明确载明估价对象除设置有租赁权外等他项权利，未发生任何销售行为。2.代小蓉配偶郭建、儿子郭林飞的《个人住房信息查询记录》，拟证明代小蓉对案涉房屋不能排除执行。代小蓉质证称，对《房地产抵押估价报告》不予认可，该份证据并不能证明农业银行崇州支行到现场进行过实地考察，仅能说明估价报告引用内容不真实；对代小蓉配偶郭建、儿子郭林飞的《个人住房信息查询记录》真实性、合法性无异议，但与本案能否排除执行不具关联性。许刚、李青、磊业公司质证称，对《房地产抵押估价报告》不予认可；对代小蓉配偶郭建、儿子郭林飞的《个人住房信息查询记录》真实性、合法性无异议，但与本案能否排除执行不具关联性。瀚华公司、陈佳、许建英未到庭参加质证，亦未提交书面质证意见。 代小蓉向本院提交了证据《房屋照片》一份，拟证明农业银行崇州支行所提供评估报告使用的图片系不真实，与案涉房屋不一致。农业银行崇州支行质证称，对该份证据的三性均不予认可，不能达到代小蓉的证明目的，且与农业银行崇州支行提交的评估报告不一致。许刚、磊业公司质证称，对该份证据的三性均予以认可。李青未发表质证意见。瀚华公司、陈佳、许建英未到庭参加质证，亦未提交书面质证意见。 许刚、磊业公司向本院提交证据《建设工程施工合同》一份，拟证明许刚就案涉房屋签订购房协议、施工合同、收房款均系有权代理。农业银行崇州支行质证称，请法院依法审查该份证据真实性、合法性，但对于该份证据的关联性不予认可，该份证据并不能达到许刚的证明目的。代小蓉质证称，对该份证据的三性均予以认可。李青未发表质证意见。瀚华公司、陈佳、许建英未到庭参加质证，亦未提交书面质证意见。 本院经审核认为，农业银行崇州支行提交的《房地产抵押估价报告》本院将结合案情予以认定；代小蓉配偶郭建、儿子郭林飞《个人住房信息查询记录》均显示其名下无其他可用于居住，本院予以采信。代小蓉提交的房屋照片的证明目的与本案不具关联性，本院不予采信；代小蓉配偶郭建和儿子郭林飞的亲属关系证明及身份信息材料，与本案争议的事实相关，本院予以采信。李刚、磊业公司提交的《建设工程施工合同》与其在一审时提交的《旧城改造协议书》《协议》《单项工程质量验收报告》等证据可相互印证，证明许刚有权代表磊业公司对外从事民事活动。 本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，代小蓉的《个人住房信息查询记录》显示其本人名下仅有案涉房屋，无其他住房信息；代小蓉配偶郭建的《个人住房信息查询记录》可证明其名下无其他可用于居住的房屋；代小蓉的儿子郭林飞于查封案涉房屋时已成年。 还查明，磊业公司自2006年至2008年期间向代小蓉出具了五张收条，收款方为磊业公司或李青，按时间顺序金额分别为165000元、35000元、53798元、60000元、30000元，许刚亦认可共收到购房款343798元，余款代办完相关证件后支付。 本院认为，根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：代小蓉就案涉房屋享有的权利能否排除强制执行。对此，本院具体评述如下： 一方面，2001年至2006年期间，崇州市房地产管理局（甲方）与磊业公司（乙方）签订的《旧城改造协议书》中，尾部甲方处盖有崇州市房地产管理局的公章，乙方处由许刚签字，磊业公司加盖公章；许刚之父许少林以磊业公司名义向崇州市房地产管理局缴纳拆迁补偿安置费、拆迁管理费、旧城改造款约150万元；磊业公司和成都市广森建筑公司签订的《协议》中，尾部处由磊业公司加盖公章，许刚在磊业公司代表处签字；案涉工程修建期间，由许刚进行结算；案涉工程验收合格后，形成的《单项工程质量验收报告》上许刚以磊业公司项目负责人名义签名；许刚以纳税人身份就案涉楼盘缴纳销售建筑物营业税40000元，许刚之妻李青就案涉楼盘申报使用天然气并缴费；磊业公司与代小蓉签订《售房协议》；磊业公司的投资人亦于2011年1月13日变更为许刚、李青等，综合前述事实与证据可以认定，许刚及李青有权代表磊业公司对外以其名义从事民事行为。根据《售房协议》，房屋总价款为343798元。代小蓉称购房款来源于家中现金存款与亲戚借款，均系现金借、还款，提交了磊业公司自2006年至2008年期间向其出具的五张收条予以证明，按时间顺序金额分别为165000元、35000元、53798元、60000元、30000元，许刚亦认可共收到购房款343798元，余款代办完相关证件后支付。本院认为，2006年至2008年期间银行转账并不普及，且代小蓉作为普通的民事主体，不能苛责其在此期间应当知晓通过银行转账的方式保留支付购房款的和归还借款的证据，磊业公司认可收到了现金共计343798元购房款并出具了五张加盖了磊业公司公章、收款方为磊业公司或李青的收条，符合2006年至2008年期间的交易习惯，代小蓉关于购房款来源的解释具有合理性，本院予以采信。农业银行崇州支行关于李青无权代为收取购房款，代小蓉未支付购房款的上诉理由与本院查明的事实不符，本院不予采信，本院认定代小蓉已向磊业公司支付购房款343798元。据磊业公司陈述代小蓉长期催促磊业公司办理分户手续，但磊业公司因资质问题尚无法办理分户手续，故现有证据不足以证明代小蓉在购买案涉房屋、办理过户登记上具有过错。代小蓉及其配偶郭建、儿子郭林飞的《个人住房信息查询记录》以及金鸡社区居委会的《证明》可证明代小蓉在购买案涉房屋时名下无其他住房信息，统规自建房系在代小蓉购买且入住案涉房屋后因安置取得，其购买案涉房屋的目的确系用于居住。 另一方面，抵押权人对于抵押物负有审慎审查的法定义务，农业银行崇州支行作为金融机构，具备较强调查核实抵押物风险的能力，应审慎审查第三人对抵押物是否享有其他合法利益，以避免对抵押物上已存在的其他合法权益的不当侵害。代小蓉在2006年购买房屋后入住，案涉房屋办理抵押登记的时间为2014年，农业银行崇州支行主张其设立抵押登记时已尽到相应义务，本院认为，结合许刚在一审庭审时陈述：“我向农业银行说明了该房屋已出售，评估价为6000多万元，实际上是4000多万元”，以及在案涉房屋办理抵押登记时代小蓉已在案涉房屋居住多年的事实，农业银行崇州支行仅凭第三方出具的《房地产抵押估价报告》尚不足以证明其履行了对案涉抵押物审慎审查义务，其本身具有一定过错。 综上所述，代小蓉就案涉房屋享有的权利可以人民法院的排除强制执行，农业银行崇州支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6457元，由中国农业银行股份有限公司崇州市支行负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 夏小璐 审 判 员 张艳秋 审 判 员 滕 洁 二〇二一年六月二十一日 法官助理 张 英 书 记 员 贺栋琳