文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝04民终863号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄巾棵，男，1996年10月17日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：黄成名，男，1971年7月10日出生，汉族,住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：伍沐川，重庆泽贤律师事务所律师。被上诉人：田素蓉（原审被告、反诉原告），女，1964年1月20日出生，汉族,住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：杨胜贵，男，土家族，1963年9月5日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。系田素蓉之丈夫。委托诉讼代理人：陈煦锋，重庆恩杜律师事务所律师。第三人：田素兰，女，1966年6月25日出生，土家族，住广东省佛山市南海区。上诉人黄巾棵因与被上诉人田素蓉、第三人田素兰房屋租赁合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院(2020)渝0241民初863号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月1日立案后，于2021年6月21日对上诉人黄巾棵及其委托的诉讼代理人黄成名、被上诉人田素蓉委托的诉讼代理人杨胜贵、陈煦锋进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄巾棵上诉请求：1.撤销(2021)渝0241民初863号民事判决，并依法予以改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。理由：1.一审判决法律适用错误。田素蓉单方要求解除合同存在过错，其不是合法行使合同解除权，其解除行为构成违约。首先，本案庭审中，黄巾棵向法院提交的其与人民法院法官的短信交流记录及影像资料结合双方均认可的人民法院通知田素蓉、田素兰、黄巾棵所作的执行笔录，能够证明秀山法院的田姓法官确实向黄巾棵告知过不向田素蓉交付租金的事实，且黄巾棵也将该事实告诉过田素蓉。田素蓉仅对黄巾棵拒交租金的理由不认可而已。其次，虽然秀山法院并未对保全该30000元作出书面裁定，也未向黄巾棵发出协助执行通知书等正式法律文书，但黄巾棵也向田姓法官要求其出具相应的法律文书，尽到了谨慎注意义务。且法院也通过短信图片向其出示了查封公告等相关法律文书，印证了案涉门面涉执的真实性。更何况，从事后经秀山法院田姓法官通知田素蓉、黄巾棵、田素兰到法院所作执行笔录内容来看，也印证了黄巾棵所主张的拒交租金理由的真实性。故，可以认定黄巾棵基于配合法院执行工作而不向田素蓉支付30000元租金的事实属实。再次，虽然法院未就暂付租金作出相应的保全或执行裁定，但法院的田姓法官确实向黄巾棵提出过不交付租金的要求，黄巾棵作为公民，有配合法院工作的义务，即使法院的执行行为有瑕疵，也不影响黄巾棵按法院的要求履行协助义务。因此，黄巾棵在2019年7月22日田素蓉要求其支付30000元租金时其拒不支付的行为系履行法院协助义务的行为，不构成违约。最后，黄巾棵向田素蓉出具的30000元租金的欠条上并未载明支付时间，视为田素蓉给子黄巾棵交付该30000元租金一定的宽限期。具体宽限时间以田素蓉催收时间为准，如田素蓉催收该30000元房租，黄巾棵无正当理由拒绝支付，显然构成违约。田素蓉主张其在2019年7月22日前向黄巾棵要求其支付该30000元租金而黄巾棵无正当理由拒交，但其没有举示充分证据予以证明。故，田素蓉主张黄巾棵对该30000元租金的支付问题在2019年7月22日前就存在违约的事实没有事实依据和法律依据。因此，田素蓉主张黄巾棵存在违约行为的理由不能成立，田素蓉单方通知黄巾棵解除合同的行为不具有合法性，属于违法解除合同。综上，黄巾棵在本案中不存在违约行为，因田素蓉违法解除租赁合同，构成违约，其理应赔偿因解除合同给黄巾棵造成的损失。为此，请求二审法院撤销一审判决，并依法予改判，支持上诉人的上诉请求。田素蓉辩称，请求驳回上诉维持原判，一二审诉讼费用由黄巾棵承担。一是黄巾棵拒付租金的行为已构成根本违约，田素蓉根据租赁合同的约定，享有合同解除权，故田素蓉解除合同的行为具有合法性。二是黄巾棵以其与秀山法院田姓法官的短信交流即执行笔录作为拒付租金的理由不能成立，执行笔录里告知黄巾棵交租金到法院账户，黄巾棵回答“这个我知道”，其故意曲解秀山法院田姓法官的意思，达到拒付租金的目的，所以理由不能成立。田素兰未发表述称意见。黄巾棵向一审法院提出诉讼请求：1.判令田素蓉及田素兰共同返还黄巾棵租金损失95600元、押金2000元、赔偿黄巾棵装修损失111505元，赔偿黄巾棵用于生产经营的餐具、设备等损失以评估价格确定；2.田素蓉及田素兰支付解除合同违约金65660元。田素蓉在本案中向一审法院提出反诉讼请求：1.请求确认田素蓉与黄巾棵于2017年7月9日签订的《门面租赁合同》已于2019年7月23日解除。黄巾棵立即腾空租赁房屋交还田素蓉，对改装的房屋部分恢复租赁前原状，修复损坏的卷闸门一个；2.判令黄巾棵支付田素蓉房屋租金30000元，并从2019年8月10日起，按照租赁合同约定的房屋租金标准（年租金64900元÷365天=177.80元/天）支付田素蓉租金至房屋实际退还给之日止；3.判令黄巾棵返还田素蓉代为支付的水电费1200元；4.判令黄巾棵支付违约金46940元（按照门面未支付租赁合同2019年2月9日至2022年8月9日止期间的租金总金额234700元的20%计算）；5.本案诉讼费由黄巾棵承担。一审法院认定事实：2017年7月9日，黄巾棵（乙方）与田素蓉（甲方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将位于站前大道义州一街35号房屋一楼四间门面租赁给乙方经营餐饮使用。租赁期限为5年，从2017年8月10日起至2022年8月9日止，租赁面积约340平方米。租金及支付方式为：第一年、第二年租金均为61800元；第三年租金在上一年租金总额上增加5%，即为64900元；第四年租金在第三年租金总额上增加5%，即为68200元；第五年租金在第四年租金总额上增加5%，即为71600元。支付租金期限在每年7月10日之前一次性支付，实行先交付租金后使用房屋的原则。逾期支付租金的，甲方有权单方终止合同，并收回房屋门面。租赁期间产生的水费、垃圾费、电费等费用由乙方自行承担。乙方在不损坏主体结构的情况下，可任意装修。乙方在租赁期满后装修部分不评估、不计价，不得擅自拆除或人为破坏（如吊顶、灯、面盆、保持强电、弱电、线路完整顺畅。否则不返还履约保证金）。本合同订立之日，乙方向甲方交纳2000元履约保证金，作为乙方履行本合同义务责任的保证。租赁期满，如乙方没有任何违约，并按照合同约定归还租赁房屋及交清所有租金及其他费用的前提下，履约保证金退还但不计息。乙方因中途停租，甲方不退所剩租金及履约保证金。合同还约定：本合同生效后，任何一方不得单方终止合同（不可抗拒因素除外），违约方除赔偿对方一切经济损失外，按租金的20%支付违约金。解除合同应提前30天通知对方，双方协商一致并结清有关费用后，合同予以解除。合同签订当日，黄巾棵向田素蓉交付了房屋租金61800元，保证金2000元。田素蓉亦依约将房屋交付给了黄巾棵使用。后黄巾棵便使用该房屋经营餐馆生意。2018年8月8日，黄巾棵向田素蓉交付了2018年8月10日至2019年2月9日止期间的租金31800元。同日，黄巾棵向田素蓉出具《欠条》，载明：今欠到田素蓉半年租金（2019年2月9日--2019年8月9日）30000元。另查明，案涉租赁房屋位于秀山县中和街道义州一街33号、35号，房地产权证登记的权利人分别为田素兰、杨胜贵，其各所有门面两间，房屋物理结构相邻、连接在一起。田素蓉与杨胜贵系夫妻关系，杨胜贵对田素蓉租赁涉案房屋的行为无异议。田素蓉与田素兰系姐妹关系，田素兰认可田素蓉代为租赁房屋的行为。2019年7月23日，田素蓉向黄巾棵发出《解除门面租赁合同通知书》载明：你于2017年7月9日租赁我所有的秀山县站前大道大转盘义州一街35号楼一门面四间房屋用于经营餐饮业务。因你至2019年7月23日止，已欠租金30000元，经多次与你协商催收，你均以各种理由拖延支付。根据《门面租赁合同》约定你的行为已严重违约。为此，特书面通知你，终止与你2017年7月9日签订的《门面租赁合同》。要求你在收到通知之日五日内，交清原欠付租金30000元及后续使用租金，并腾空房屋。逾期退还房屋的，视为继续使用房屋。同日，黄巾棵收到该通知。诉讼过程中，黄巾棵明确表示同意解除合同。至今，黄巾棵未退还田素蓉租赁房屋，也未交付欠付租金。再查明，2017年8月30日，秀山法院作出（2017）渝0241执298号查封公告，载明：本院依据（2017）渝0241执298号执行裁定书于2017年6月5日查封了被执行人田素兰位于秀山县中和街道义州一街33号房屋，任何人不得对查封的财产有转移、隐匿、抵押、变卖等处分行为。后因申请人撤回本案执行申请，本案于2017年12月27日终结执行。2018年12月3日，秀山法院作出（2018）渝0241执恢426号裁定书，裁定：查封执行人田素兰位于秀山县中和街道义州一街33号房屋，查封期限为三年。后因被执行人田素兰一次性支付案款180000元给申请人，申请人自愿放弃剩余债权并不再申请拍卖被执行人田素兰名下房屋。该案于2019年10月28日已执行完毕结案。另查明，2019年7月12日，黄巾棵与秀山法院田姓法官有过短信交流，田法官告知黄巾棵暂不向承租人支付租金。田素蓉于2019年7月22日到案涉门店要求黄巾棵支付欠付租金30000元，黄巾棵告知田素蓉秀山法院田法官让其暂不向田素蓉支付租金，田素蓉对黄巾棵不交租金的理由不认可，双方发生争执。2019年7月23日田素蓉向黄巾棵发出解除门面通知书。2019年7月24日秀山法院田法官在法院接待室对田素蓉、田素兰、黄巾棵作了执行笔录，告知黄巾棵将应缴纳租金支付至法院指定账户，但黄巾棵未按法院要求将所欠租金支付指法院指定账户。双方当事人发生纠纷后，申请对涉案房屋装修价值进行司法鉴定，经重庆通冠工程造价咨询有限公司出具重通造字第[2021]031号司法鉴定意见书认定，涉案房屋装饰装修部分价值为49045.08元，可移动的设施设备价值为39851.79元，共计88896.88元。以上事实有双方当事人当庭陈述、《门面租赁合同》、《欠条》、《解除门面租赁合同通知书》、重通造字第[2021]031号司法鉴定意见书、执行笔录、房屋权属登记证明、（2020）渝04民终5号民事裁定书等证据在案佐证，足以认定。一审法院认为，本案争议焦点是：田素蓉单方要求解除合同是否存在过错。作如下评述。首先，对于黄巾棵欠付30000元租金的事实，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定“当事人对合同履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”因此对于黄巾棵欠付的30000元租金，由于约定的履行期限不明，田素蓉作为债权人有权随时要求黄巾棵支付欠付租金，其向黄巾棵发出的《解除门面租赁合同通知书》能够证明田素蓉在要求解除合同前，已经多次与黄巾棵协商催收，可以证明田素蓉已经给了黄巾棵必要的履行期限，但黄巾棵一直未履行，其行为已经构成违约，基于合同约定田素蓉有权解除合同；其次，对于2019年8月9日至2020年8月10日期间应付的租金，按照合同约定每年7月10日前，黄巾棵应付的次年租金，截止2019年7月23日，黄巾棵也未支付第三年租金，其行为再次构成违约，按照合同约定“实行先交付租金后使用房屋的原则，逾期支付租金的，田素蓉有权单方终止合同，并收回房屋门面”田素蓉同样享有解除合同的权利；最后，黄巾棵主张未支付租金的原因系秀山法院执行法官在处置租赁房屋过程中告知其就余下的租金暂不向出租人进行支付的理由与事实不相符合，该院田姓法官虽然告知黄巾棵暂不支付租金，但是却明确告知其将租金支付至该院指定账户，黄巾棵至今未履行，没有尽到合同约定义务。黄巾棵故意曲解法院执行意见，其不能以秀山法院要求配合执行为由免除应当向田素蓉支付租金的义务。综上，根据本案事实，田素蓉于2019年7月23日田素蓉向黄巾棵发出解除合同通知书符合双方合同约定，不是违约解除合同。关于黄巾棵、田素蓉各自的诉讼请求，分别认定如下：1.黄巾棵要求返还租金95600元的请求，因涉案房屋至今一直由黄巾棵占有使用，该项请求无事实依据，不予支持；2.返还押金2000元的诉讼请求，根据《门面租赁合同》第八条约定，黄巾棵因违约未缴清所有租金，田素蓉可不予返还押金；3.关于房屋装修损失及生产经营、设备损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案系承租方黄巾棵违约导致合同解除，故对于其房屋装修产生的损失，田素蓉不应当承担赔偿责任。对于黄巾棵生产经营的餐具、设备等属于可移动物品，双方解除合同后，黄巾棵可以自行搬离，田素蓉亦不应当承担损失赔偿责任；4.违约金部分，该项请求与本案事实不符合，不予支持；5.关于合同解除的问题，根据合同约定，因黄巾棵未付租金，田素蓉具有单方解除合同的权利，其于2017年7月23日向黄巾棵发出《解除门面租赁合同通知书》，黄巾棵亦于同日收到该通知，并在诉讼过程中明确表示同意解除租赁合同，故双方之间的《门面租赁合同》已于2019年7月23日解除；6.同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，结合本案诉讼中第三人田素兰明确表示放弃主张租赁合同项下的权利，由田素蓉一人主张。故租赁合同解除后，田素蓉请求黄巾棵返还租赁房屋的请求，依法予以支持；7.签订租赁合同至今，黄巾棵一直实际使用涉案房屋，故田素蓉主张黄巾棵支付欠付租金30000元，及从2019年8月10日，按照合同约定的租金标准（即按照合同约定的第三年租金标准64900元/年÷365天=177.80元/天）计算租金至房屋实际退还之日的诉讼请求，予以支持；8.对于田素蓉请求黄巾棵支付代为交纳的水电费1200元，虽双方在合同中约定租赁期间产生的水费、垃圾费、电费等费用由乙方自行承担，但其未提供证据证明黄巾棵实际产生的水、电费数额，不予支持；9.对于田素蓉主张的按照合同剩余租赁期限未支付租金总额的20%计算违约金的请求，因双方在合同中明确约定本合同生效后，任何一方不得单方终止合同（不可抗拒因素除外），违约方除赔偿对方一切经济损失外，按租金的20%支付违约金。该条款明确无正当理由单方终止合同的违约责任，现本案中黄巾棵并未有上述行为，因此对田素蓉的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决:一、驳回黄巾棵的诉讼请求;二、确认田素蓉与黄巾棵于2017年7月9日签订的《门面租赁合同》于2019年7月23日解除；三、黄巾棵于判决生效后三十日内退还田素蓉位于秀山县中和街道义州一街33号、35号一楼四间门面；四、黄巾棵于判决生效后十日内支付田素蓉欠付房屋租金30000元，并按照177.80元/天标准，从2019年8月10日起计算占用费至房屋实际退还之日止；五、驳回田素蓉的其他诉讼请求。如未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4406元，由黄巾棵负担；反诉案件受理费580元，由田素蓉负担220元，黄巾棵负担360元。二审中双方当事人均未举示新的证据。本院二审中查明：1.黄巾棵与田素蓉于2019年9月10日在（2019）渝0241民初2875号民事案件一审庭审中（也即本案发回重审一案），双方均表示不想再履行合同了；2.至今黄巾棵未将涉案门面交还与田素蓉。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审法院判决黄巾棵支付田素蓉所欠房屋租金30000元以及相应占用费是否正确；二、一审判决本案所涉租赁合同于2019年7月23日解除是否适当。现评述如下。本案争议的事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，应当适用争议发生时的法律规定。焦点一。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”首先，本案需要判断是谁违约。田素蓉与黄巾棵订立案涉门面租赁合同，该合同依法有效，受法律保护，双方应当依照合同享有权利、承担义务。对出租人田素蓉而言，其需将合格的租赁物及时交付与黄巾棵；对黄巾棵而言，其应当依照合同约定及时足额交纳租金。田素蓉已将案涉门面房交付与黄巾棵，黄巾棵已实际占有案涉门面并装修和购置器具，田素蓉的主要合同义务已经履行。黄巾棵应当按照合同约定，按照先交租金后使用房屋的原则，在每年7月10日之前一次性支付租金。现黄巾棵欠付田素蓉2019年2月9日-2019年8月9日半年租金30000元并出具有欠条，田素蓉于2019年7月23日向黄巾棵发出因黄巾棵拒不交纳租金而解除租赁合同的通知，故该送达日应当视为田素蓉向黄巾棵就欠条上的租金进行了催收，此时黄巾棵依法应当向田素蓉交纳租金。但因田素兰未履行生效法律文书确定的义务，秀山法院田姓法官在该催收日之前向黄巾棵发出短信，要求黄巾棵不交该租金，黄巾棵基于尊重人民法院执行工作的权威，在该日不交租金，于法于理皆无过错。因此，至该日止，并无证据证明黄巾棵违约，黄巾棵如果不同意解除合同，其依法可以就此予以抗辩，或向人民法院提起要求继续履行合同的诉讼；因此该日田素蓉的催收和发出解除合同通知的行为，并不构成根本性违约。但是次日，也即2019年7月24日，黄巾棵、田素蓉为解决租赁纠纷矛盾，一起到秀山法院执行局找田姓法官当面核实，田姓法官作出执行笔录，告知“黄巾棵，你作为租赁户，自现在起开始按照合同的约定将应缴纳租金交至本院案款账户，直至本案处置完毕”，并在笔录中告知了户名、账号和开户行，黄巾棵回答“这个我知道”，并在笔录上签名确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第三款规定：“裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。”本案中，执行人员要求黄巾棵向人民法院缴纳租金并记入笔录，黄巾棵签字确认，属于人民法院生效的口头裁定，黄巾棵应当履行该裁定，如果其履行完毕，就是对田素蓉履行了给付租金的义务，也是向人民法院履行了协助执行的义务，因为如果黄巾棵依法向人民法院缴纳了该租金，田素蓉与田素兰的债务将会减少，也即田素蓉与田素兰收取到了租金利益。但直至本案诉讼，黄巾棵拒不向人民法院缴纳租金，黄巾棵构成对合同的根本性违约；田素蓉虽有催收租金并要求解除合同的行为，但黄巾棵并未举示田素蓉具有暴力阻拦其门面经营的行为的证据，黄巾棵有合法经济途径，该行为并不致使黄巾棵无法正常使用案涉门面，故，本案中田素蓉并无违约行为。其次，需要评判双方的权责。依照合同约定，黄巾棵逾期支付租金，田素蓉有权终止合同、收回门面、要求黄巾棵支付欠付的租金，并要求黄巾棵承担案涉门面的占用费；依照合同约定，承租人黄巾棵违约，其承租案涉门面的装修、购置器具费用和履约保证金，出租人不负折价、变价和退还义务。最后，需要评判的是，黄巾棵辩称不交租金系因其于2019年8月2日提起本案诉讼，冀望在诉讼中解决其交与不交租金的问题。黄巾棵提起诉讼，系在人民法院对其做出执行笔录之后，其完全可以先向人民法院缴纳该租金，或请求人民法予以提存该租金，再依法提起诉讼以辨是非，但其并未缴纳，因此其理由并不成立。因秀山法院向黄巾棵张贴查封公告的时间为2017年8月30日，黄巾棵与田素蓉签订租赁合同时间为2017年7月9日，即使秀山法院将要拍卖涉案门面，黄巾棵依法可以向查封法院、出租人、买受人主张“买卖不破租赁”，以保护自己的合法权益；且人民法院查封公告查封的是门面的不动产权，并未禁止门面承租人进行经营行为。故，该查封公告对黄巾棵作为承租人的权利不产生限制，黄巾棵本可以正常经营。但黄巾棵选择拒交租金并进而诉讼，错误认为其有正当理由不交租金，作为完全民事行为能力人，其基于法律认识错误产生的损失，依法应由其自行负担。焦点二。秀山法院田姓法官在2019年7月23日之前向黄巾棵发出短信要求对涉案租金“不交”，黄巾棵基于人民法院执行工作的权威，在该日不交租金，于法于理皆无过错。目前并无证据证明在该日之前田素蓉对该租金进行了催收，本案租赁合同并不因田素蓉单方通知而解除，黄巾棵在该日之前含该日之内均可向田素蓉抗辩合同未解除。故，一审判决以田素蓉主张的2019年7月23日为解除租赁合同之日错误。本案在案件中（也即本案发回重审的一审案件中），黄巾棵与田素蓉于2019年9月10日在庭审中均认可“不想再履行合同了”，也即双方一致同意该日为解除合同之日。至该日，田素蓉未构成根本性违约，而黄巾棵虽然已经选择诉讼，但仍未交纳欠付租金和自2019年8月10日起的一年内的租金，构成根本性违约。故，一审判决黄巾棵与田素蓉之间的租赁合同于2019年7月23日解除错误，依法应为“田素蓉与黄巾棵于2017年7月9日签订的《门面租赁合同》于2019年9月10日解除。”但黄巾棵对解除合同之日也即原判的第二判项错误并未作为上诉理由，该解除合同之日的认定错误也不对黄巾棵与田素蓉之间的其他权利和义务评判，也即对本案的其他判项并无影响，故，对该合同解除之日的判项本院予以维持。综上，黄巾棵的上诉理由不能成立，对其上诉主张本院不予支持；原审判决认定事实虽有错误，但法律适用正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4406元，由上诉人黄巾棵负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 谢长江二〇二一年六月二十九日法官助理 陶善春书 记 员 董天嘉