广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0229民初94号原告：翁源县×逸房地产开发有限公司，住所：广东省翁源县×××××××××××××××。法定代表人：刘沛周，该公司经理。委托诉讼代理人：石定成，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：曾恒怡，广东韶源律师事务所律师。被告：黄丹，女，1981年8月10日出生，汉族，住广东省翁源县×××××××××。原告翁源县居逸房地产开发有限公司（以下简称居逸公司）与被告黄丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，并于同年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石定成、曾恒怡，被告黄丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居逸公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决终止原告和被告于2016年7月18日签订的三份《商铺租赁合同》（商铺区域及编号分别是“南区S129”、“南区S130-1”、“南区S130-2”），由原告收回商铺；2.依法判决被告向原告支付拖欠租金（从2019年5月份起计收到2020年11月份止）共229027.91元；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判决原告和被告签订的三份《商铺租赁合同》（商铺区域及编号分别是“南区S129”、“南区S130-1”、“南区S130-2”）于2021年1月8日解除。事实和理由：原告将属其所有的“龙湖华府”楼盘商铺公开招租，被告承租“南区S129”、“南区S130-1”、“南区S130-2”三间商铺，双方在平等、自愿、协商一致的基础上于2016年7月18日签订了三份《商铺租赁合同》，对租赁商铺概况、租赁期限、租金、违约责任等内容进行了详细的约定（内容详见合同）。被告承租开始到2018年尚能支付租金给原告，但进入2019年以后，便经常拖欠租金，至今已欠原告19个月租金共229027.91元没有支付，原告长期催收未果。根据《商铺租赁合同》的约定，被告应于每月5日前向原告付清当月租金，逾期超过5天仍未付清租金的，原告有权终止合同，收回商铺。被告拖欠租金长达1年半仍未支付给原告，已构成根本违约，严重损害了原告出租者的利益。原告为维护其合法权益，根据我国合同法等法律的有关规定，特具状贵院，希望贵院判决支持原告的诉讼请求。被告黄丹口头辩称，欠租是因为原告不给被告转让。当时被告与原告签合同的时候是可以转让的，当时被告也是通过上一手店家转让接到的门店，签合同之后被告投资了一百多万，后来亏损后被告想转让，也已经有人想接被告的店，但原告不给被告转让。被告同意原告的第一项诉讼请求，但对第二项诉讼请求有意见，因为被告在2019年9月份时已经闭店了，物业也把店面的前后门锁上了，所以租金只能从2019年5月份计至2019年9月份，这段时间的水电费被告也愿意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告居逸公司向本院提交了以下证据：1.营业执照，拟证明原告居逸公司的主体资格；2.商铺租赁合同，拟证明原告与被告之间的租赁合同法律关系；3.商铺欠收明细表，拟证明被告拖欠原告租金情况。被告黄丹质证称：证据1、2无异议。证据3有异议，被告只认可2019年5月至2019年9月份的三间店铺的欠款金额，不认可其他月份的金额，因为被告没有使用店铺了。被告黄丹在举证期限内没有提交证据。对于原告居逸公司提交的证据，本院认定如下：被告黄丹对证据1、2无异议，本院予以确认。证据3是原告单方制作的材料，不属于证据材料，本院不作为证据采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月18日，原告居逸公司（作为甲方）与被告黄丹（作为乙方）签订三份《龙湖广场商铺租赁合同》，S129号商铺的合同其中约定：“第一条：租赁商铺位于翁源县×××××××××××××S129号商铺，建筑面积为114.47平方米，使用面积为71.81平方米。第三条：商铺租金按建筑面积计算，标准：第三年2018年9月1日起租金递增5%（按租赁单价30元/㎡计算，每年递增一次）。3.2018年9月1日至2019年8月31日止，租金单价为31.5元/㎡/月，月租金为3606元。4.2019年9月1日至2020年8月31日止，租金单价为31.5元/㎡/月，月租金为3606元。乙方必须于每月5日前以转账或现金形式，向甲方一次性交纳当月的租金，逾期未付，每延误一天，甲方按乙方欠缴总额的0.3%收取滞纳金……。第四条：签订合同时，乙方须向甲方一次性交付合同期内末年最后两个月的租金合计7572元作为租赁押金；签订合同时，乙方须向甲方预缴合同期内首年第一个月的租金共3434元；租赁期满或合同经双方协商一致解除后，甲方在乙方无违约缴清全部应缴费用及撤场之日起三个月后凭该财务凭证将租赁押金无息退还给乙方。第五条：自本合同签订当日，乙方向甲方一次性缴付5000元作为开业保证金，在2016年12月15日对外营业满30日后甲方无息退还。第六条：乙方在签订合同后7个工作日内缴纳装修保证金5000元，乙方在规定时间装修完工，经物业验收后合格后30日内无息返还给乙方。”S130-1号商铺的合同其中约定：“第一条：租赁商铺位于翁源县×××××××××××××S130-1号商铺，建筑面积为111.21平方米，使用面积为69.79平方米。第三条：商铺租金按建筑面积计算，标准：第三年2018年9月1日起租金递增5%（按租赁单价30元/㎡计算，每年递增一次）。3.2018年9月1日至2019年8月31日止，租金单价为31.5元/㎡/月，月租金为3503元。4.2019年9月1日至2020年8月31日止，租金单价为31.5元/㎡/月，月租金为3503元。乙方必须于每月5日前以转账或现金形式，向甲方一次性交纳当月的租金，逾期未付，每延误一天，甲方按乙方欠缴总额的0.3%收取滞纳金……。第四条：签订合同时，乙方须向甲方一次性交付合同期内末年最后两个月的租金合计7356元作为租赁押金；签订合同时，乙方须向甲方预缴合同期内首年第一个月的租金共3336元；租赁期满或合同经双方协商一致解除后，甲方在乙方无违约缴清全部应缴费用及撤场之日起三个月后凭该财务凭证将租赁押金无息退还给乙方。”S130-2号商铺的合同其中约定：“第一条：租赁商铺位于翁源县×××××××××××××S130-2号商铺，建筑面积为77.85平方米，使用面积为48.86平方米。第三条：商铺租金按建筑面积计算，标准：第三年2018年9月1日起租金递增5%（按租赁单价30元/㎡计算，每年递增一次）。3.2018年9月1日至2019年8月31日止，租金单价为31.5元/㎡/月，月租金为2452元。4.2019年9月1日至2020年8月31日止，租金单价为31.5元/㎡/月，月租金为2452元。乙方必须于每月5日前以转账或现金形式，向甲方一次性交纳当月的租金，逾期未付，每延误一天，甲方按乙方欠缴总额的0.3%收取滞纳金……。第四条：签订合同时，乙方须向甲方一次性交付合同期内末年最后两个月的租金合计5150元作为租赁押金；签订合同时，乙方须向甲方预缴合同期内首年第一个月的租金共2335元；租赁期满或合同经双方协商一致解除后，甲方在乙方无违约缴清全部应缴费用及撤场之日起三个月后凭该财务凭证将租赁押金无息退还给乙方。”三份合同均约定：“第二条：租赁期限6年，自2016年9月1日至2022年8月31日。第十条第二款第一项：因下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权终止本合同收回该商铺，乙方所缴纳的租赁保证金及预交的款项不予退还，如由此造成甲方损失的，全由乙方承担之外，还应承担相应的违约责任，即乙方还须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物无偿交回甲方。（2）乙方逾期缴交租金及其他应付款项，每逾期一天，乙方须按逾期金额的2%向甲方支付违约金。”合同签订后，被告黄丹向原告居逸公司支付了租赁保证金20078元、管理费保证金3034元、首年一个月租金9105元，合计32217元。原告居逸公司亦已按合同的约定将商铺交给被告黄丹使用。2019年4月以前，被告黄丹均能按合同的约定向原告居逸公司交付租金、管理费和水电费，但从2019年5月开始，被告黄丹未按合同约定交付租金给原告居逸公司，为此原告居逸公司于2019年12月31日向被告黄丹发出《合同解除通知书》，被告黄丹当日收到该通知，亦同意解除双方签订的三份合同。现原告居逸公司已收回涉案店铺。另查明，粤（2018）翁源县不动产权第0005682号不动产权证书记载：坐落于翁源县×××××××××龙湖广场首层S129商铺的权利人是居逸公司，面积为102.73㎡；粤（2018）翁源县不动产权第0005812号不动产权证书记载：坐落于翁源县×××××××××龙湖广场首层S130-1商铺的权利人是居逸公司，面积为100.34㎡；粤（2018）翁源县不动产权第0005813号不动产权证书记载：坐落于翁源县×××××××××龙湖广场首层S130-2商铺的权利人是居逸公司，面积为68.23㎡。庭审中原告居逸公司称其要求被告黄丹支付的租金是按涉案店铺不动产权证书记载的面积计算，被告黄丹对原告居逸公司计算的2019年5月-12月所欠的租金、水电费、物业费合计118798.41元无异议，但被告黄丹认为其2019年9月起没有使用涉案店铺，只能向原告居逸公司支付2019年5月-9月所欠的费用。再查明，被告黄丹预交给原告居逸公司的首年一个月租金9105元，已抵扣作被告黄丹2016年7月的租金。被告黄丹同意其向原告居逸公司支付的租赁保证金20078元、管理费保证金3034元，合计23112元，不需原告居逸公司退还。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告居逸公司与被告黄丹于2016年7月18日签订的三份《龙湖广场商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，以及双方签订的三份合同第十条第二款第一项：“因下列情形之一，视为乙方违约，甲方有权终止本合同收回该商铺，乙方所缴纳的租赁保证金及预交的款项不予退还，如由此造成甲方损失的，全由乙方承担之外，还应承担相应的违约责任，即乙方还须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物无偿交回甲方。（2）乙方逾期缴交租金及其他应付款项，每逾期一天，乙方须按逾期金额的2%向甲方支付违约金。”的约定，被告黄丹自2019年5月开始未按合同约定交付租金给原告居逸公司，为此原告居逸公司于2019年12月31日向被告黄丹发出《合同解除通知书》，被告黄丹当日收到该通知，亦同意解除双方签订的三份合同，故原告居逸公司与被告黄丹签订的三份《龙湖广场商铺租赁合同》应于2019年12月31日解除。合同解除后，被告黄丹应向原告居逸公司支付2019年5月-12月的租金、水电费、物业费，同时被告黄丹对原告居逸公司计算的2019年5月-12月所欠的租金、水电费、物业费合计118798.41元无异议，故被告黄丹应向原告居逸公司支付2019年5月-12月的租金、水电费、物业费合计118798.41元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告翁源县居逸房地产开发有限公司与被告黄丹签订的三份《龙湖广场商铺租赁合同》于2019年12月31日解除；二、被告黄丹应于本判决生效之日起十日内支付租金、水电费、物业费合计118798.41元给原告翁源县居逸房地产开发有限公司；三、驳回原告翁源县居逸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4735.42元（原告已预交），由原告翁源县居逸房地产开发有限公司负担2320.36元，被告黄丹负担2415.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  黄龙英人民陪审员  肖献军人民陪审员  何英娥二〇二一年六月十五日书 记 员  郭 涛